Inntekt ved utleie, to- eller flermannsbolig – selvstendig eller uselvstendig hybelleilighet
Dato: 2010-12-08

Sammendrag: Skattyter planla et påbygg på sin tomannsbolig som skulle inneholde to hybelleiligheter. Spørsmålet var om boligen fortsatt ville være en tomannsbolig etter påbyggingen. Skattedirektoratet kom til at hybelleilighetene som ville bli bygget med egen inngang, men uten eget WC, i forhold til skatteloven § 7-2 ville bli ansett som uselvstendige hybelleiligheter, og konkluderte med at boligeiendommen fortsatt ville være en tomannsbolig.

Innsenders fremstilling av faktum og jus Skattyter har i sin anmodning om bindende forhåndsuttalelse opplyst at han bor i en vertikaldelt tomannsbolig hvor han leier ut den ene delen og selv bor i den andre delen. Leiligheten som leies ut er på 100 kvm og den skattyter selv bebor er på 170 kvm. Han skal bygge på huset og ønsker å bygge to såkalte uselvstendige hybler i første etasje. Han opplyser at han vil bygge to små hybler som skal dele et felles WC, og han mener det gjør hyblene til uselvstendige hybler. Det er opplyst om hyblene at de blir på ca. 35 kvm. og at de vil ha en utleieverdi som blir mindre enn utleieverdien av hans egen bolig. Det er fremlagt en målsatt tegning som viser det planlagte nybygget med hybler. Tegningen viser to hybler hver på ca. 35 kvm. Begge hyblene har kombinert stue/kjøkken, soverom, dusj/vaskerom og vindfang. Begge hyblene har egen inngang, men de har felles WC. Skattedirektoratets vurderinger Skattedirektoratet skal i det følgende ta stilling til om skattyters bolig fortsatt vil være en tomannsbolig etter planlagt påbygg med to hybelleiligheter. Det gjøres for ordens skyld oppmerksom på at det ikke tas stilling til eventuelle andre skattespørsmål eller problemstillinger som måtte oppstå ved det beskrevne faktum ut over de spørsmål som drøftes i det følgende. Det forutsettes at premissene som er tatt inn ovenfor er fullstendige for de spørsmål som drøftes. Det forutsettes for øvrig at skattyter ved utleie av de planlagte hybelleilighetene fortsatt vil benytte minst halvparten av egen boligdel til egen bruk, regnet etter utleieverdien slik det fremgår i skatteloven § 7-2 første ledd bokstav b. Det følger av skatteloven § 7-2 at: ”(1) Utleieinntekt fra egen bolig er skattepliktig, unntatt når a. eieren benytter minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdien b. eiendommen er en tomannsbolig og eieren oppfyller vilkårene i a for den ene leiligheten c. hele eller større del av boligen leies ut for inntil 20.000 kroner i inntektsåret. (2) For fritidseiendom …… (3) Flermannsboliger omfattes ikke av skattefritaket i denne paragraf.” Skattyters inntekt ved utleie av boligen vil følgelig være skattepliktig, med mindre forholdet omfattes av unntaksbestemmelsene i første ledd. Da det er ulike bestemmelser om skatteplikt for utleieinntekt avhengig av om boligen defineres som tomannsbolig eller som flermannsbolig, må det tas stilling til hvilken kategori innsenders bolig vil omfattes av, etter at planlagt påbygging er gjennomført. Slik saken er opplyst legges det til grunn at boligen før utbygging er en tomannsbolig. Spørsmålet er om boligen pga. utbyggingen vil endre karakter til å bli en flermannsbolig. Lignings-ABC 2009/10 har på side 211, se pkt. 4.5, følgende beskrivelse av en tomannsbolig: ”Som tomannsbolig anses en boligeiendom som bare har to familieleiligheter, uansett forholdet mellom størrelsen på leilighetene, forutsatt at eiendommen ikke er seksjonert.” Den samme Lignings-ABC har på side 212 pkt. 4.6, følgende beskrivelse av en flermannsbolig: ”En bygning med tre eller flere selvstendige familieleiligheter er en flermannsbolig. Det samme gjelder bygning med to familieleiligheter og selvstendig hybelleilighet.” Om selvstendig hybelleilighet fremgår det i Lignings-ABC 2009/10 side 211, pkt. 4.3 følgende: ”Hvorvidt en boenhet har karakter av å være selvstendig hybelleilighet har betydning for om den boligeiendommen hvor hybelleiligheten inngår, skal anses som tomannsbolig eller som en flermannsbolig. En selvstendig hybelleilighet er en boenhet som har egen inngang og eget toalett, se Ot.prp. nr. 42 (1974-75) s. 24. Det kreves imidlertid ikke at boenheten har egen inngang til selve bygningen. Har den felles trappeoppgang eller lignende med de andre boenhetene, er den likevel en selvstendig boenhet dersom det er egen låsbar dør til boenheten. Det er ikke noe krav at hybelleiligheten har eget kjøkken, soverom eller dusjmuligheter. …” I Ot.prp. 42 (1974-74) som det vises til i sitatet over, fremgår: ”dreier det seg om en selvstendig innrettet hybelleilighet med egen inngang og eget WC, bør eiendommen anses som en tremannsbolig,…” Det avgjørende spørsmålet i denne saken er om de planlagte hyblene skal karakteriseres som ”selvstendig hybelleilighet” slik dette begrepet er definert i praksis. Om en hybelleilighet har sin egen inngang, eventuelt sitt eget WC, er i praksis blitt tillagt så stor betydning at det har vært avgjørende i spørsmål om en bolig skal anses som en tomannsbolig eller som en flermannsbolig, og denne praksis har i alle fall siden 1985, kommet klart til uttrykk i den årlige utgaven av Lignings-ABC. I den saken vi her vurderer, gjelder det romslige hybelleiligheter, hver på ca. 35 kvm, med stue/kjøkken, soverom, dusj/vaskerom og eget vindfang. Hyblene har også egen inngang utenfra. De mangler imidlertid den bekvemlighet det er å ha sitt eget WC og Skattedirektoratet er på bakgrunn av praksis som referert over, kommet til at hyblene i forhold til de regler som her vurderes, må karakteriseres som uselvstendige. Skattedirektoratet er etter dette kommet til at skattyters bolig etter påbyggingen fortsatt vil fremstå som en tomannsbolig. Forutsatt at eieren benytter minst halvparten av sin egen boligdel av tomannsboligen, regnet etter utleieverdi, vil hele utleieinntekten fra tomannsboligen være skattefri iht. skatteloven § 7-2 første ledd bokstav b. Skattyter må være forberedt på å sannsynliggjøre at de angitte forutsetninger er oppfylt ved ligningen for det enkelte inntektsår. Konklusjon Skattyters bolig vil etter påbygg med to hybelleiligheter slik det er beskrevet, fortsatt være en tomannsbolig i forhold til skatteloven § 7-2 første ledd bokstav b.