Sammendrag: Gjølstad, Gussgard, Oftedal Broch, Tjomsland og justitiarius ScheiHouge krevde forsinkelsesrente av kjøpesum for fast eiendom som følge av at den først ble betalt til ham 17. juni 2004, mens eiendommen ble overtatt av Jordal 11. november 2002. Ved overtakelsen tilbød Jordal Houge 1 million kroner, mens resten av kjøpesummen, 200 000 kroner, skulle stå på meglerens konto. Hun var blitt mistenksom og ønsket å få vurdert husets tilstand nærmere. Houge avslo og krevde fullt oppgjør i henhold til kjøpekontrakten, men ga henne likevel nøklene. Jordal instruerte megleren om å holde tilbake kjøpesummen, mens Houge på sin side instruerte megleren om å holde tilbake skjøtet. Det ble senere rettskraftig avgjort at Jordal hadde krav på prisavslag med 150 000 kroner. Tingretten frifant Jordal for kravet om forsinkelsesrente, mens lagmannsretten kom til at Jordal måtte betale forsinkelsesrente frem til desember 2003 da hun hadde tilbudt Houge 1 050 000 kroner.Høyesterett frifant Jordal for kravet om forsinkelsesrente. Avhendingsloven § 4-15 fastsetter at dersom en kjøper har krav på selgeren som følge av mangel, kan kjøperen holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket. Saken reiste for det første spørsmål om tilbakeholdsretten var avskåret som følge av at det var avtalt ytelse mot ytelse og eiendommen var overtatt av kjøperen. Ved salg gjennom megler er det rettslige utgangspunkt at når en kjøper har innbetalt kjøpesummen til megleren, og på det grunnlag fått overta eiendommen, mister kjøperen sin rådighet over kjøpesummen. Men i dette tilfellet, hvor Houge hadde innrettet seg slik at Jordal fikk overta eiendommen uten å betale kjøpesummen, måtte konklusjonen være at Jordal ikke hadde tapt sin disposisjonsrett over pengene ved å overta eiendommen. Det andre hovedspørsmål var om det tilbakeholdte beløpet på 200 000 kroner lå innenfor det kjøperen kunne holde tilbake etter avhendingsloven § 4-15. Vurderingen av hva som er "nødvendig" må skje i forhold til det mangelskrav saken gjelder. Her gjaldt det utbedring av mangler ved utførelsen av arbeider som hadde ført til vanninntrengning og soppskader i et eldre hus. Det ble ansett klart at beløpet på 200 000 kroner lå innenfor det slingringsmonn § 4-15 gir kjøperen. Houge hadde vært i kreditormora når han nektet å godta betaling av 1 million kroner. Det skal ikke betales rente for forsinkelse fremkalt av kreditor.

NORGES HØYESTERETT
Den 11. januar 2006 avsa Høyesterett dom i
HR-2006-00052-A, (sak nr. 2005/928), sivil sak, anke,
A (advokat Per Magne Strandborg – til prøve)
mot
B (advokat Erik Myhr Nilsen)
S T E M M E G I V N I N G :
(1) Dommer Gjølstad: Saken gjelder krav om forsinkelsesrente etter forsinket oppgjør av
kjøpesum for fast eiendom og reiser spørsmål om kjøpers tilbakeholdsrett til sikkerhet for
krav ved mangler, jf. avhendingsloven av 3. juli 1992 nr. 93 § 4-15.
(2) B overdro ved kjøpekontrakt 26. august 2002 en boligeiendom i Bergen til A for
1,2 millioner kroner. Etter avtalen skulle hele kjøpesummen betales innen overtakelse,
senest 10. november 2002. Eiendomsmegleren skulle stå for oppgjøret. Skjøte skulle
undertegnes og deponeres hos megleren inntil tinglysing. Om rente var fastsatt at ”ved
forsinket oppgjør svarer kjøper 12 % rente av hele kjøpesummen inntil fullt oppgjør har
funnet sted”.
(3) Kjøpesummen ble kreditert meglerens konto 1. november 2002. Overtakelse skjedde etter
befaringer og avtale mellom partene 11. november 2002. På overtakelsesprotokollen
gjorde A anmerkning om at det ville bli innhentet tilstandsrapport og at kjøpesummen
skulle beholdes på meglerens konto inntil tilstandsrapport forelå eller beskjed var gitt.
Hun hadde da tilbudt B 1 million kroner av den avtalte kjøpesum, mens resten skulle stå
på meglers konto inntil tilstandsrapport forelå, noe B ikke godtok. Partene korresponderte
deretter om tilbakehold av en del av kjøpesummen og utbetaling av resten, uten at det
kom til noen ordning. A instruerte megleren om å holde tilbake kjøpesummen til B som
på sin side instruerte megleren om å holde tilbake skjøte.
(4) Ved stevning 17. mars 2003 reiste A sak mot B med krav om prisavslag. B reiste
motsøksmål med krav om betaling av kjøpesummen. Ved Bergen tingretts dom av

2
13. mai 2004 ble B dømt til å betale prisavslag med 150 000 kroner og A dømt til å betale
kjøpesummen. A ble frifunnet for krav om forsinkelsesrenter idet retten fant at B
urettmessig hadde holdt skjøtet tilbake. Dommen har slik domsslutning:
”I hovedsøksmålet:
B dømmes til innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse å betale A kr 150.000,- –
kroneretthundreogfemtitusen – med tillegg av lovens til enhver tid gjeldende
forsinkelsesrente fra forfall og til betaling skjer.
I motsøksmålet:
1. A dømmes til å utbetale mot overlevering av heftefritt skjøte eiendommens
kjøpesum.
2. Hun frifinnes for krav om morarente av kjøpesummen.
I begge søksmål:
Hver part bærer egne omkostninger. Omkostninger til fagkyndige meddommere deles
mellom partene slik at B dømmes til innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse å
betale kr 15.225,- – kronerfemtentusentohundreogfemogtyve – til A med tillegg av
lovens til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.”
(5) Houge påanket tingrettens avgjørelse av kravet om forsinkelsesrenter. Gulating
lagmannsrett avsa 13. april 2005 dom med denne domsslutning:
”1. Innen 2 – to – uker plikter A å betale kr. 143.500, –
kroneretthundreogførtitretusenfemhundre – til B med tillegg av rente etter
lov om forsinkelte betaling § 3, 1. ledd, 1. punktum fra 17. juni 2004 til
betaling skjer.
2. Hver av partene bærer sine egne saksomkostninger.”
(6) Lagmannsretten fant at A hadde holdt tilbake mer enn hun hadde rett til frem til
23. desember 2003, da B avslo hennes tilbud om betaling av 1 050 000 kroner, og at B
derfor hadde krav på forsinkelsesrente for denne perioden.
(7) A har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder bevisbedømmelsen og
rettsanvendelsen.
(8) Den ankende part – A – har for Høyesterett i hovedtrekk gjort gjeldende:
(9) A tilbød B et rettmessig oppgjør ved overtakelsen 11. november 2002 og må da frifinnes
for renteplikt. Tilbudet om utbetaling av 1 million kroner og tilbakehold av 200 000
kroner ble i det alt vesentlige opprettholdt frem til det ble endret til utbetaling av
1 050 000 kroner i desember 2003. Avviket på 50 000 kroner i forhold til de
150 000 kroner som hun ble tilkjent i prisavslag, ligger innenfor det slingringsmonn en
kjøper har, og som følger av ordlyden og forarbeidene til § 4-15 i avhendingsloven.
Bestemmelsen må tolkes i samsvar med presiseringene i tilbakeholdsbestemmelsen i § 28
i forbrukerkjøpsloven av 21. juni 2002 nr. 34 med forarbeider. A handlet forsvarlig og
under tilbørlig hensyntagen til proporsjonalitet. Situasjonen var skapt ved selgers
mislighold, og hensynet til medkontrahenten gjør seg ikke nevneverdig gjeldende i en slik
situasjon.

3
(10) B misligholdt sin forpliktelse til å la skjøtet tinglyse ved å kreve fullt eller tilnærmet fullt
oppgjør for tinglyst skjøtet. Prinsippet om ytelse mot ytelse ga da A rett til å instruere
megleren om å holde tilbake hele kjøpesummen.
(11) A hadde ikke erlagt kjøpesummen da hun erklærte tilbakehold, og hennes tilbakeholdsrett
var følgelig ikke gått tapt. Hun oppdaget manglene før betaling til selger skjedde og tok
relevant forbehold før hun fikk nøklene. Uansett er det sikker rett at kjøpers
tilbakeholdsrett er i behold selv om kjøper misligholder sin betalingsforpliktelse.
(12) Subsidiært anføres at dersom instruksjonsretten overfor megleren er gått tapt, har
megleren mottatt rettmessig oppgjør fra A. Rentespørsmålet blir da et forhold mellom B
og megleren.
(13) Atter subsidiært påberopes at selv om det skulle være tilbakeholdt for mye, skyldes det
forsinkede oppgjøret Bs urettmessige opptreden ved å kreve fullt oppgjør for å skjøte over
eiendommen. Hans mislighold er da det mest markante med den konsekvens at han må ha
risikoen for forsinkelsen.
(14) Det foreligger intet tilbud om deloppgjør, iallfall ikke noe tilbud som B ikke var pliktig til
å akseptere.
(15) A har nedlagt slik påstand:
”1. A frifinnes for plikt til å betale morarenter.
2. B tilpliktes å betale A sine saksomkostninger for lagmannsrett og egenandel
for Høyesterett, samt erstatte det offentlige de øvrige saksomkostninger for
Høyesterett, med tillegg av lovens rente fra forfall til betaling skjer.”
(16) Ankemotparten – B – har for Høyesterett i hovedtrekk gjort gjeldende:
(17) Kjøperens tilbakeholdsrett etter § 4-15 i avhendingsloven er avskåret fordi kjøpesummen
var erlagt da retten ble gjort gjeldende. Overtakelsen er et absolutt skjæringstidspunkt for
eiendomsretten til pengene. Etter dette er kjøpesummen selgers penger, og megleren
oppbevarte dem på Bs vegne.
(18) Ved overtakelsen 11. november 2002 forelå det ikke kjente mangler som kunne gi
grunnlag for tilbakehold. A foreslo tilbakehold i påvente av en vurdering fra en
takstmann, men fikk ikke medhold av B, som krevde oppgjør i henhold til kontrakten.
A valgte å overta eiendommen med en dags betalingsutsettelse. Ved å ta i mot nøklene,
avskar hun seg tilbakeholdsretten. Først 4. desember 2002 erklærte hun tilbakehold. Da
hadde kjøpesummen gått over til selger. Overdragelse av fast eiendom forutsetter i
alminnelighet innfrielse av pantegjeld på selgers side. Kontanthensynet må derfor
tillegges stor vekt.
(19) Alternativt – under forutsetning av at retten kommer til at A foretok tilbakehold i
forbindelse med overtakelsen – gjøres gjeldende at A ikke gjennom eget mislighold
kunne sette seg i posisjon til å motregne. Motregning ville vært urettmessig for A
pr. 11. november 2002. Det samme må gjelde for tilbakehold.

4
(20) Subsidiært gjøres gjeldende at B ikke pliktet å motta deloppgjør. Han var ikke i mora ved
ikke å gi fra seg skjøte, og det er heller ikke rimelig om han måtte gi fra seg skjøte med
finansieringsrisiko for eventuelle egne heftelser.
(21) Atter subsidiært gjøres gjeldende at A under enhver omstendighet har tilbakeholdt et
større beløp enn det slingringsmonn som avhendingsloven § 4-15 gir. Dette
slingringsmonnet er ikke særlig stort. Noe annet ville bidra til å undergrave systemet med
kontantkjøp ved omsetning av fast eiendom. Og selv om tilbakehold av 200 000 kroner
skulle være innenfor kjøpers slingringsmonn etter § 4-15, har A holdt tilbake hele
kjøpesummen. B var berettiget til å nekte å motta delbetaling og utstede skjøte.
(22) Svein Houge har lagt ned slik påstand:
”1. Lagmannsrettens dom stadfestes når det gjelder dommens pkt. 1.
2. A dømmes til å betale til B sakens omkostninger for alle retter, med tillegg av
den til enhver tid gjeldende rente fastsatt i medhold av § 3, 1. ledd, 1. pkt, i lov
om renter ved forsinket betaling m.m.”
(23) Jeg er kommet til at anken fører frem.
(24) Det er rettskraftig avgjort at A har krav på prisavslag med 150 000 kroner for utgifter til
utbedring av feil og mangler som hadde ført til vanninntrenging i et bad og i en overgang
fra platting til grunnmur og dessuten sopp og råte i lofttak.
(25) Etter avhendingsloven § 4-15 er krav på prisavslag for mangler sikret med
tilbakeholdsrett i kjøpesummen, når den ikke er erlagt. Bestemmelsen lyder slik:
”Har kjøparen krav som følgje av mangelen, kan kjøparen halde tilbake så mykje av
kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet vert dekt. ”
(26) Når en kjøper etter bestemmelsen har rett til å holde tilbake deler av kjøpesummen i en
mangelssituasjon, og tidspunktet for overtakelse er kommet, innebærer det at kjøperen da
kan kreve å overta eiendommen og få skjøte utstedt til seg, selv om en del av
kjøpesummen tilbakeholdes.
(27) Den foreliggende sak gjelder Bs krav på forsinkelsesrente av kjøpesummen som følge av
at den først ble betalt til ham 17. juni 2004, mens eiendommen ble overtatt av A den
11. november 2002, og den reiser to hovedspørsmål knyttet til tilbakeholdsretten. Når det
var avtalt ytelse mot ytelse, er det først spørsmål om kjøpesummen som sto på meglerens
konto, ble selgers eiendom ved overtakelsen av eiendommen, slik at kjøperen mistet sin
rett til å instruere megleren om å holde den tilbake. Dersom tilbakeholdsrett fortsatt kunne
utøves etter overtakelsen, blir det så spørsmål om A holdt tilbake mer enn ”nødvendig”
for å sikre kravet som følge av mangelen.
(28) Retten til tilbakehold av del av kjøpesummen når kjøperen hevder at det foreligger
mangler, og salget foregår gjennom megler, er ikke direkte regulert i avhendingsloven
§ 4-15, men er behandlet i forarbeidene. Jeg viser til Ot.prp. nr. 66 (1990–91) på
side 110–111, hvor det er vist til en uttalelse fra Justisdepartementets lovavdeling, som er
sitert i sin helhet i forarbeidene til lov av 16. juni 1989 nr. 53 om eiendomsmegling,
jf. Ot.prp. nr. 59 (1988–89) side 46. I uttalelsen fra lovavdelingen gis det uttrykk for at

5
kjøperen har tilbakeholdsrett i de tilfeller der kjøperen betaler kjøpesummen til megleren
før den avtalte oppfyllelsestiden, og det ikke er en forutsetning at summen straks skal
overføres til selgeren. Bakgrunnen er at megleren foreløpig sitter med beløpet på
kjøperens vegne og er underlagt kjøperens instruksjonsrett. Når tidspunktet for utveksling
av ytelser er kommet, og megleren har utført sin kontroll i denne forbindelse, legges
derimot til grunn at forholdet da må ses slik at megleren nå sitter med kjøpesummen på
vegne av selgeren. Det er blant annet pekt på at noe annet ville gi kjøper en bedre stilling
enn hvor oppgjør hadde skjedd direkte, og at det ikke kan være grunn til å gi kjøper en
sterkere stilling fordi oppgjøret skjer gjennom megler. Departementet gir i proposisjonen
til avhendingsloven uttrykk for at spørsmålet må løses etter de prinsipper som er trukket
opp i lovavdelingens uttalelse. Avhendingsloven bygger således på disse synspunktene,
som etter min mening har gode grunner for seg.
(29) Det rettslige utgangspunkt er således at når kjøper har innbetalt kjøpesummen til
megleren og på det grunnlag fått overta eiendommen, mister kjøperen sin rådighet over
kjøpesummen og kan ikke lenger instruere megler om å holde tilbake deler av beløpet på
grunn av mangler. Men som det også fremgår av lovavdelingens uttalelse, kan det tenkes
unntak fra utgangspunktet, og jeg vil da se nærmere på forholdene i den foreliggende sak.
(30) Det er på det rene at eiendommen, som av B hadde vært bortleid i sin helhet, ble befart av
partene 4. november 2002 etter at leietakeren av hovedleiligheten var flyttet ut, og igjen
den 11. november 2002 i forbindelse med overtakelsen. Lagmannsretten har lagt til grunn
at A ved overtakelsen påberopte seg enkelte mangler. Etter partenes forklaringer for
Høyesterett er det uklart hvor konkret dette egentlig var. Men det må legges til grunn at A
var blitt mistenksom og ønsket å få husets tilstand nærmere vurdert. Hun tilbød da
betaling av 1 million kroner til B mens resten av kjøpesummen skulle stå på meglerens
konto. Da B ikke godtok dette, gjorde hun slik påtegning på overtakelsesprotokollen mens
B var til stede og før de begge skrev under protokollen:
”Har avtalt møte med takstmann ang. tilstandsrapport i dag 11.11.02. Pengene beholdes
på meklers konto inntil tilstandsrapport foreligger eller beskjed er gitt.”
(31) Selv om det kan være noen uklarheter forbundet med rekkevidden av dette forbeholdet,
fremgår det klart at A ikke ville gi fra seg rådigheten over kjøpesummen før huset var
undersøkt. B ga henne likevel nøklene og innrettet seg slik at hun fikk overta
eiendommen uten at kjøpesummen ble overført til ham. Prinsippet om ytelse mot ytelse
ble således fraveket og faktisk avløst med kreditt. I denne situasjon må konklusjonen
være at A ikke tapte sin disposisjonsrett over kjøpesummen ved å overta eiendommen.
Hennes tilbakeholdsrett var derfor i behold også etter overtakelsen av eiendommen.
(32) Som jeg har nevnt, tilbød A ved overtakelsen betaling av 1 million kroner, og slik at de
resterende 200 000 kronene skulle stå på meglerens konto. Dette beløpet tilbød hun på ny
i brev til B 22. november 2002. Tilbudet er senere opprettholdt med unntak for en helt
kort periode i desember 2002 da hun reduserte beløpet til 900 000 kroner, uten at dette
etter mitt syn kan få noen betydning i saken. Ved den videre behandling legger jeg til
grunn at A har tilbudt betaling av 1 million kroner og holdt tilbake et beløp på
200 000 kroner.
(33) Prisavslaget utgjør 150 000 kroner, og spørsmålet blir da om det var ”nødvendig” å holde
tilbake 200 000 kroner for ”å sikre at kravet vert dekt”, jf. avhendingslova § 4-15. I

6
forarbeidene til bestemmelsen er vist til at tilsvarende regel gjelder for løsørekjøp,
jf. kjøpsloven § 42 og forarbeidene til den, og uttalt at :
”Kjøparen må prøve å rekne seg fram til kor stort krav han eller ho trur det vil verte,
og kan berre halde så mykje av kjøpesummen tilbake. Eit visst slingringsmon er det rett
nok rom for med den ordlyden paragrafen har fått.”
(34) Også forarbeidene til kjøpsloven § 42, som gjelder tilbakeholdsrett for krav som følger av
selgers kontraktsbrudd generelt, opererer med et ”visst” slingringsmonn. Det er bemerket
at ikke minst når kjøperens krav primært består i en naturalytelse, f.eks. oppfyllelse eller
avhjelp av mangler, vil det være vanskelig å beregne hvor stor del av kjøpesummen
kravet tilsvarer, jf. Ot.prp. nr. 80 (1986–87) side 96.
(35) Jeg legger etter dette til grunn at det er et visst slingringsmonn, uten at det her kan
opereres med noen alminnelig kvantifisering. Spørsmålet er etter loven hva som er
nødvendig for å sikre kjøpers krav. Vurderingen av hva som er nødvendig, må foretas i
forhold til det mangelskravet saken gjelder. I vår sak dreier det seg om utbedring av
mangler ved utførelsen av arbeider som hadde ledet til vanninntrengning og soppskader
mv. i et eldre hus. Kostnadene til utbedring av mangler av denne karakter vil gjerne være
vanskelig å beregne for en kjøper. Jeg finner det klart at beløpet på 200 000 kroner her
ligger innenfor det slingringsmonn som bestemmelsen i § 4-15 gir kjøperen.
(36) B avslo As tilbud om betaling av 1 million kroner og forlangte hele kjøpesummen
utbetalt. A hadde, som jeg har redegjort for, rett til å holde tilbake 200 000 kroner. B var
da i kreditormora når han nektet å godta betaling av 1 million kroner. Når manglende
betaling må tilskrives selgers forhold, skal det ikke betales forsinkelsesrente, jf. også
forsinkelsesrenteloven av 17. desember 1976 nr. 100 § 2 annet ledd. A blir etter dette å
frifinne for rentekravet.
(37) Anken har ført frem. Resultatet er i samsvar med tingrettens dom, som ble påanket av
ankemotparten. Jeg finner at ankemotparten bør pålegges å dekke den ankende parts
omkostninger for lagmannsretten og Høyesterett etter bestemmelsen i tvistemålsloven
§ 180 annet ledd, jf. § 172 første ledd. For lagmannsretten settes omkostningene i samsvar
med prosessfullmektigens oppgave til 64 874 kroner og for Høyesterett, hvor A har hatt
fri sakførsel, til 77 417 kroner til det offentlige og 4 025 kroner til A til dekning av
egenandel. Salæret for lagmannsretten er 51 700 kroner og for Høyesterett 38 640 kroner,
det øvrige er gebyr, utlegg og merverdiavgift.
(38) Jeg stemmer etter dette for denne
D O M :
1. A frifinnes for kravet om forsinkelsesrente.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler B til A 64 874 –
sekstifiretusenåttehundreogsyttifire – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen
av denne dom med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter
forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra utløpet av
oppfyllelsesfristen til betaling skjer.

7
3. I saksomkostninger for Høyesterett betaler B til det offentlige 77 417 –
syttisjutusenfirehundreogsytten – kroner og til A 4 025 – firetusenogtjuefem –
kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av denne dom med tillegg av den
alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første
punktum fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer.
(39) Dommer Gussgard: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(40) Dommer Oftedal Broch: Likeså.
(41) Dommer Tjomsland: Likeså.
(42) Justitiarius Schei: Likeså.
(43) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. A frifinnes for kravet om forsinkelsesrente.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler B til A 64 874 –
sekstifiretusenåttehundreogsyttifire – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen
av denne dom med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter
forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra utløpet av
oppfyllelsesfristen til betaling skjer.
3. I saksomkostninger for Høyesterett betaler B til det offentlige 77 417 –
syttisjutusenfirehundreogsytten – kroner og til A 4 025 – firetusenogtjuefem –
kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av denne dom med tillegg av den
alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første
punktum fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer.