Dato: 2025-12-19

Sammendrag: Saken gjelder en boligeiendom i Oslo, som fra 1919 hadde vært eid av et aksjeselskap som ble oppløst i 2003, uten at grunnbokshjemmelen ble overført til en ny hjemmelshaver. Bolighuset består av én bruksenhet og bebos av selskapets eneaksjonær. I 2024 begjærte aksjonæren tinglysing av overføring av hjemmelen fra selskapet til seg selv, under forutsetning av at overføringen falt inn under særregelen i dokumentavgiftsvedtaket § 1 andre ledd. Etter denne bestemmelsen er dokumentavgiften begrenset til 1 000 kroner, i stedet for ordinær avgift på 2,5 prosent av salgsverdien. Statens kartverk nektet å tinglyse overføringen på en slik betingelse, fordi Kartverket la til grunn at overføringen ikke var omfattet av særregelen om lav avgift. Aksjonæren anket til lagmannsretten, som forkastet anken.

Særregelen i § 1 andre ledd gjelder overføring av hjemmel i forbindelse med oppløsning av borettslag og boligaksjeselskaper. Spørsmålet i saken er derfor om et selskap som  eier en bolig med kun én bruksenhet, og som bare har én aksjonær, kan anses som et boligaksjeselskap etter denne bestemmelsen.

Høyesterett har kommet til at Kartverkets avgjørelse og lagmannsrettens kjennelse bygger på riktig rettsforståelse. Med særlig vekt på ordlyden og bakgrunnen for innføringen av særregelen må begrepet «boligaksjeselskap» forstås som et selskap med samme formål som et borettslag, men organisert som et aksjeselskap. Et aksjeselskap som eier en bolig med kun én bruksenhet, faller da utenfor begrepet. Konklusjonen underbygges av at selskapet bare har én aksjonær.

Saken har betydning for hvilke hjemmelsoverføringer som utløser lav dokumentavgift etter særregelen i dokumentavgiftsvedtaket § 1 andre ledd.

K J E N N E L S E
avsagt 19. desember 2025 av Høyesterett i avdeling med
dommer Aage Thor Falkanger
dommer Wenche Elizabeth Arntzen
dommer Thom Arne Hellerslia
dommer Christian Lund
dommer Tonje Vang
HR-2025-2540-A, (sak nr. 25-073414SIV-HRET)
Anke over Borgarting lagmannsretts kjennelse 18. mars 2025
A (advokat Helge Olav Bugge)
mot
Statens kartverk (Regjeringsadvokaten
v/advokat Ragnar Nordeide – til prøve)

2
S T E M M E G I V N I N G
(1) Dommer Hellerslia:
Sakens spørsmål og bakgrunn
(2) Saken gjelder dokumentavgift ved overføring av hjemmelen til en boligeiendom fra et
aksjeselskap til eneaksjonæren. Spørsmålet er om det skal svares vanlig avgift på
2,5 prosent av salgsverdien, eller om avgiften er begrenset til 1 000 kroner etter Stortingets
dokumentavgiftsvedtak § 1 andre ledd.
(3) AS Magnus Barfotgate 6 ble stiftet i 1919 og kjøpte samme år eiendommen Magnus
Barfots gate 6 – gnr. 212 bnr. 598 – i Oslo. Kjøpet var i tråd med selskapsformålet om å
«erverve og utnytte som eier Magnus Barfots gate 6». Eiendommen er bebygd med et
rekkehus, som består av én bruksenhet. Rekkehuset inngår i en rekke på seks hus, der hvert
hus ligger på egen matrikulert grunn.
(4) Selskapet hadde opprinnelig tre aksjonærer. I 1931 overtok B samtlige aksjer i selskapet.
Hans sønn – A – overtok samtlige aksjer i 1991. Både A og hans foreldre har benyttet
huset som sin bolig. Selskapet ble oppløst i 2003, men uten at det ble foretatt noen endring
i grunnboka av registrert hjemmelshaver til eiendommen.
(5) Den 20. juni 2024 mottok Statens kartverk – Kartverket – et skjøte til tinglysing som gjaldt
overføring av hjemmelen til eiendommen fra AS Magnus Barfotgate 6 til A. Det var
opplyst at det dreide seg om en overføring i forbindelse med oppløsning av et
boligaksjeselskap, og det ble presisert at skjøtet bare skulle tinglyses dersom
dokumentavgiften var begrenset til 1 000 kroner i henhold til dokumentavgiftsvedtaket
§ 1 andre ledd. Skjøtet ble returnert 25. juni 2024, da Kartverket mente at overføringen
ikke falt inn under § 1 andre ledd.
(6) Den 23. august 2024 mottok Kartverket skjøtet på nytt, med krav om overføring av
hjemmel i grunnboka og dokumentavgift begrenset til 1 000 kroner. Kartverket mente
fortsatt at vilkårene i § 1 andre ledd ikke var oppfylt. I tillegg var ikke skjøtet signert av
hjemmelshaver eller bekreftet av vitner. Skjøtet ble nektet tinglyst i vedtak 19. september
2024.
(7) A anket over vedtaket. Kartverket fant ikke grunn til omgjøring og oversendte saken til
Borgarting lagmannsrett 3. januar 2025 sammen med sin redegjørelse.
(8) Borgarting lagmannsrett avsa kjennelse 18. mars 2025 hvor anken ble forkastet.
(9) A har anket til Høyesterett. Anken gjelder lagmannsrettens generelle rettsforståelse.
Kartverket har inngitt kommentar til anken, der Kartverket slutter seg til lagmannsrettens
kjennelse.
(10) Ankeutvalget besluttet 25. juni 2025 at saken skal behandles av Høyesterett i avdeling.
(11) Statens kartverk har opptrådt som motpart for Høyesterett.
HR-2025-2540-A, (sak nr. 25-073414SIV-HRET)

3
(12) Det er enighet om at A må sørge for underskrift og vitnepåtegning før skjøtet kan tinglyses.
Saken gjelder derfor kun tolkningen av dokumentavgiftsvedtaket
§ 1 andre ledd.
Partenes syn på saken
(13) Den ankende parten – A – har i korte trekk argumentert slik:
(14) Begrepet «boligaksjeselskap» i dokumentavgiftsvedtaket § 1 andre ledd må forstås
autonomt. Dette følger allerede av avgiftsmyndighetenes praksis. Hvordan begrepet forstås
i lovverket ellers, er derfor ikke relevant. Dette gjelder også for den betydningen begrepet
har i borettslagsloven.
(15) Ordlyden krever ikke at det må være tale om flere aksjonærer eller flere bruksenheter.
Formålet med regelen, forarbeidene, forvaltningspraksis og likhetshensyn taler i samme
retning som ordlyden. A-familiens bruk av boligen tilsvarer de reelle forholdene i et
boligaksjeselskap med flere aksjonærer og flere bruksenheter. Proveny- og systemhensyn
er ikke til hinder for en slik forståelse av særregelen. Den særlige avgiftsregelen får derfor
anvendelse ved overskjøting av boligen fra selskapet til A.
(16) A har lagt ned slik påstand:
«1. Statens kartverks tinglysningsavslag av 19. september 2024 kjennes ugyldig.
2. A tilkjennes saksomkostninger for Borgarting lagmannsrett og Høyesterett.»
(17) Motparten – Staten kartverk – har i korte trekk argumentert slik:
(18) Et selskap som har kun én aksjonær, og som har grunnbokshjemmel til en eiendom som
består av kun én bruksenhet, er ikke et «boligaksjeselskap» etter dokumentavgiftsvedtaket
§ 1 andre ledd. Dette følger både av ordlyden lest i sammenheng og av regelhistorikken.
Regelen ble første gang vedtatt i 1983, som følge av vedtakelsen av eierseksjonslov og
endringen som skjedde samtidig i dagjeldende borettslagslov om økt adgang til oppløsning
av borettslag. Begrepet «boligaksjeselskap» kan ikke forstås løsrevet fra sammenhengen
med borettslag.
(19) Statens kartverk har ikke lagt ned formell påstand.
Mitt syn på saken
Problemstillingen i saken og Høyesteretts kompetanse
(20) Dokumentavgift er en særavgift på omsetning av fast eiendom som utløses av tinglysing av
hjemmelsoverføringen. Avgiften vedtas av Stortinget hvert år ved plenarvedtak med
hjemmel i Grunnloven § 75 bokstav a. Avgiften har lenge vært 2,5 prosent av
avgiftsgrunnlaget, som i dokumentavgiftsloven § 7 første ledd er bestemt til å være
salgsverdien.
HR-2025-2540-A, (sak nr. 25-073414SIV-HRET)

4
(21) Siden avgiftsåret 1984 har de årlige avgiftsvedtakene inneholdt en likelydende særregel i
§ 1 andre ledd om avgiftens størrelse ved hjemmelsoverføring i forbindelse med
oppløsning av borettslag og boligaksjeselskaper. Regelen lyder slik:
«Ved tinglysing av første gangs overføring av hjemmel til eierseksjon eller til fysisk
del av eiendom i forbindelse med oppløsning av borettslag og boligaksjeselskaper,
betales avgift med kr 1 000 per hjemmelsoverføring.»
(22) Spørsmålet i saken er hvordan begrepet «boligaksjeselskap» skal forstås, nærmere bestemt
om begrepet også omfatter selskaper som bare har én aksjonær og er eier av en eiendom
med kun én bruksenhet, slik som AS Magnus Barfotgate 6.
(23) Dette er et avgiftsrettslig, ikke et tinglysingsrettslig spørsmål. Saken er likevel anlagt som
en anke over registerførerens avslag på begjæringen om tinglysing, jf. tinglysingsloven § 3,
som fastsetter at slik anke hører under lagmannsretten og behandles som anke over
kjennelser og beslutninger. Bakgrunnen for at det er inngitt anke etter § 3, er at
begjæringen om tinglysing er gjort betinget av at hjemmelsoverføringen kun utløser en
dokumentavgift på 1 000 kroner. Det er akseptert i praksis at ved å stille betingelse om
hvilke følger tinglysingen vil få for dokumentavgiften, kan en rekvirent få overprøvd
Kartverkets forståelse av dokumentavgiftsreglene i sporet for overprøving av avgjørelser
om tinglysing, framfor gjennom den alminnelige adgangen til overprøving av
forvaltningsvedtak, jf. Borgar Høgetveit Berg, Tinglysing, 2. utgave 2023 side 409 med
videre henvisninger.
(24) Ved at saken er anlagt på denne måten, er Høyesteretts kompetanse begrenset etter
tvisteloven § 30-6. Dette må også gjelde for avgiftsspørsmålet. I saken her er det anket
over den generelle forståelsen av Stortingets avgiftsvedtak, som Høyesterett kan prøve
etter bokstav c.
(25) Før jeg går nærmere inn på de sentrale tolkningsmomentene, nevner jeg at
legalitetsprinsippet gjelder på vanlig måte på skatte- og avgiftsområdet. Det er altså ikke
tale om et eget strengt legalitetsprinsipp, jf. HR-2023-2401-A elavgift avsnitt 35:
«Det gjelder ikke et eget tolkningsprinsipp innen skatte- og avgiftsretten,
jf. Rt-2014-1281 Z-huset avsnitt 48. Legalitetsprinsippet gjør at ordlyden i
stortingsvedtaket står sentralt ved tolkningen, men ‘tolkningstvil må løses ut fra hva
som er best i samsvar med en avveining av samtlige rettskildefaktorer og som sikrer
tilstrekkelig klarhet og forutsigbarhet for borgerne’.»
(26) I dommens avsnitt 36 er det stilt spørsmål ved om legalitetsprinsippet gjør seg gjeldende
med mindre styrke der det er tale om å tolke et unntak fra avgiftsplikten. På samme måte
som i den saken, kommer ikke spørsmålet på spissen i vår sak.
Hvordan skal begrepet «boligaksjeselskap» i dokumentavgiftsvedtaket § 1 andre ledd
forstås?
Ordlyden
(27) Lest isolert kan begrepet «boligaksjeselskap» rent semantisk forstås slik at det omfatter
ethvert aksjeselskap som har til hovedformål å eie og forvalte en eller flere bruksenheter.
HR-2025-2540-A, (sak nr. 25-073414SIV-HRET)

5
Den praktiske bruken av begrepet synes imidlertid i all hovedsak å være knyttet til
selskaper som har til hovedformål å eie flere bruksenheter for utleie til aksjonærene.
Betegnelsen er normalt knyttet til en boligkooperativ eie- og boform som utgjør en
parallell til borettslaget – et foretak som i sitt formål tilsvarer et borettslag, men som er
organisert i aksjeselskaps form. Jeg kommer tilbake til bruken av begrepet i andre
sammenhenger enn ved beregning av dokumentavgift.
(28) Også konteksten – ordlyden lest i sammenheng – vil kunne kaste lys over innholdet i
begrepet. Regelen gjelder for overføring av hjemmel «til eierseksjon eller til fysisk del av
eiendom». Dette peker klart i retning av at det forutsettes flere bruksenheter. Dersom en
eiendom består av kun én bruksenhet, vil det ikke være aktuelt å overføre hjemmel til en
eierseksjon eller en fysisk del av eiendommen, men hjemmel til eiendommen som sådan.
Regelens bakgrunn og forarbeider
(29) Regelen ble vedtatt første gang ved dokumentavgiftsvedtaket i 1983, for avgiftsåret 1984.
Bakgrunnen var vedtakelsen tidligere samme år av eierseksjonslov og av en endring i
borettslagsloven 1960 om utvidet adgang til oppløsning av borettslag for dannelse av
eierseksjoner. Jeg viser til St.prp. nr. 1 (1983–1984) Skatter og avgifter til statskassen
side 26:
«Ved vedtagelsen av den nye lov om eierseksjoner og lov om endring i loven om
borettslag 4. mars 1983, er det åpnet en utvidet adgang til oppløsning av borettslag og
til dannelse av eierleiligheter. Selve oppløsningen av et borettslag utløser ikke
avgiftsplikt. Tinglysingen av eierseksjoner i oppløste borettslag er imidlertid
avgiftspliktig etter gjeldende regler.
Det må regnes med en økt pågang hos tinglysingsmyndighetene i form av begjæringer
om tinglysing av slike eierseksjoner. Departementet har også mottatt en rekke
henvendelser om grunnlaget for avgiftsberegningen i disse tilfeller. Departementet
har på denne bakgrunn vurdert ulike alternativer for beregning av dokumentavgift med
sikte på å komme frem til et enkelt og praktiserbart beregningsgrunnlag som sikrer lik
behandling ved de forskjellige tinglysingskontorer.
Ved tinglysing av hjemmelsdokumenter til fast eiendom skal eiendommens
salgsverdi legges til grunn for avgiftsfastsettelsen. For å oppnå en forenklet
avgiftsoppkreving ved oppløsning og seksjonering av borettslag som også er i tråd
med dette prinsipp, har departementet bestemt at avgift inntil videre skal beregnes på
grunnlag av den faktiske overdragelsespris fra borettslaget til den enkelte andelshaver.
Dette vil i de fleste tilfeller innebære at avgift skal beregnes av den enkelte
andelshavers relative andel av borettslagets felles gjeld med tillegg av
leieboerinnskudd og andelsbevis. Tilsvarende gjelder i tillempet form ved oppløsning
og seksjonering av boligaksjeselskaper.»
(30) Under komitébehandlingen ble avgiftsberegningen foreslått ytterligere forenklet, ved at
dokumentavgiften ble satt til et fast beløp, den gang 750 kroner. Dette ble begrunnet slik,
jf. Budsjett-innst. S nr. 13 (1983–1984) side 43:
«Komitéen er gjort oppmerksom på at den nåværende oppkreving av dokumentavgift
ved oppløsing av borettslag medfører svært ulike avgifter for eldre og nyere
HR-2025-2540-A, (sak nr. 25-073414SIV-HRET)

6
leiligheter. Komitéen finner dette lite rimelig. Samtidig ønsker en å unngå at det
etableres et komplisert og arbeidskrevende avgiftsgrunnlag.
Komitéen vil derfor ta opp forslag om at det ved seksjonering til eierleiligheter ved
oppløsning av borettslag ikke ilegges dokumentavgift etter någjeldende regler. I stedet
tas det opp forslag om at det ved slike hjemmelsoverføringer ilegges en fast avgift
uavhengig av overdragelsespris fra borettslaget. Avgiften settes lik 3 rettsgebyr, dvs.
kr. 750.»
(31) Komiteens forslag ble vedtatt. I vedtaket var altså særregelen begrenset til å gjelde
overføring av hjemmel til eierseksjoner. Det er klart at en eiendom med kun én bruksenhet
ikke kunne falle inn under særregelen slik den da lød.
(32) Ved stortingsvedtak 23. november 1984 ble regelen utvidet, med virkning for hele
avgiftsåret, til å også gjelde fysisk deling av en eiendom. Begrunnelsen går fram av
Innst. S. nr. 39 (1984–1985) side 1:
«§ 1, annet ledd omfatter etter sin ordlyd kun den ene av de to tillatte former for
overføring av hjemmel til fast eiendom ved oppløsning av borettslag, nemlig
seksjonering, dvs. at man har sameieandel i bygning med grunn, eller festerett til
grunn, og at det til andelen er knyttet enerett til bruk av bruksenhet i bygningen.
Bestemmelsen omfatter ikke den annen form, fysisk deling, dvs. at det stiftes
eiendomsrett til en fysisk del av bygningen, og hver enhet gjøres til en selvstendig
eiendom ved matrikulering av grunnen. Den benyttes ved rekkehusbebyggelse, eller
annen bebyggelse med alle bruksenheter på bakken.
…
Finansdepartementet har mottatt endel henvendelser fra borettslag og advokater
vedrørende fysisk deling og dokumentavgift. Departementet antar at de forutsetninger
som ligger til grunn for bestemmelsen om oppkreving av dokumentavgift ved
seksjonering av borettslag og boligaksjeselskaper, også gjør seg gjeldende ved fysisk
deling av slike lag og selskaper. Departementet kan ikke se at avgiftsmessige grunner
taler mot å likestille fysisk deling med seksjonering i relasjon til dokumentavgiften, og
en kjenner ikke til at den forskjell dagens ordlyd innebærer, er direkte tilsiktet av
andre hensyn.»
(33) Det er etter min oppfatning naturlig å forstå også denne endringen slik at den bygger på en
forutsetning om at boligaksjeselskaper er selskaper som eier flere bruksenheter, slik som i
eksempelet om matrikulering av rekkehusbebyggelse. Samlet sett viser bakgrunnen og
forarbeidene at det man tok sikte på å gi en særregel for, var oppløsning av borettslag og
påfølgende overføring av hjemmel til eierseksjon eller fysisk del av eiendom til den
enkelte andelshaver, samt tilsvarende hjemmelsoverføring fra selskaper som i praksis
fungerte som borettslag, men i aksjeselskaps form.
Begrepet «bustadaksjeselskap» i borettslagsloven
(34) Slik jeg ser det, er innholdet av begrepet «bustadaksjeselskap» i borettslagsloven av
interesse for fastleggelsen av samme begrep i dokumentavgiftsvedtaket. Generelt sett kan
bruken av samme begrep andre steder i lovverket kaste lys over innholdet. For vårt
HR-2025-2540-A, (sak nr. 25-073414SIV-HRET)

7
spørsmål er det ut fra bakgrunnen for at særregelen ble vedtatt, særlig relevant å se på
bruken av samme begrep i borettslagsloven.
(35) Borettslagsloven § 1-4 har overskriften «Bustadaksjeselskap». Etter første ledd kan det
ikke stiftes aksjeselskap eller allmennaksjeselskap «med same føremål som burettslag», og
det kan heller ikke skje en endring av formål eller eierstruktur «slik at selskapet blir eit
bustadaksjeselskap». Borettslag er definert i § 1-1 første ledd som «samvirkeføretak som
har til føremål å gi andelseigarane bruksrett til eigen bustad i føretakets eigedom (burett)».
Et slikt formål kan også oppfylles for en eiendom med én bruksenhet, men samvirkeforetak
forutsetter minst to medlemmer, jf. samvirkeloven § 8.
(36) Videre følger det av § 1-4 andre ledd at for aksjeselskaper som er stiftet før loven tok til å
gjelde, og som har samme formål som borettslag, gjelder blant annet borettslagsloven
kapittel 5 om innholdet i leieretten. Det er ikke behov for slike regler i forholdet mellom et
aksjeselskap og en eneaksjonær som bor i boligen. Også § 13-5 om omdanning fra
boligaksjeselskap til borettslag forutsetter mer enn én aksjonær og mer enn én bruksenhet
dersom vilkårene for borettslag skal oppfylles.
(37) I forarbeidene til borettslagsloven er boligaksjeselskaper omtalt slik, jf. Ot.prp. nr. 30
(2002–2003) side 206:
«I gjeldande lover er det ikkje nærare fastsett kva eit bustadaksjeselskap skal vere. Det
er likevel vanleg å seie at eit bustadaksjeselskap er eit aksjeselskap som har til føremål
å eige bustader og leige desse bustadene ut til aksjonærane. Konstruksjonen er såleis
svært lik burettslag, men i staden for å eige ein andel i eit burettslag, eig bebuarane ein
aksje i eit bustadaksjeselskap. I begge tilfelle er det ei kopling mellom andelen/aksjen
og retten til å leige bustad i ein bygning som høyrer til samanslutninga.»
(38) Jeg forstår formuleringene slik at det forutsettes at det er tale om flere aksjonærer og flere
bruksenheter.
(39) Dagens borettslagslov er fra 2003, altså i tid etter at regelen i dokumentavgiftsvedtaket ble
vedtatt første gang, men før vedtaket som gjaldt for avgiftsåret 2024. Det er uansett ikke
noe som tyder på at boligaksjeselskap hadde et annet innhold da regelen første gang ble
vedtatt i 1983. Også borettslagsloven 1960 hadde opprinnelig et forbud mot nye
boligaksjeselskaper, jf. § 1 andre ledd, mens reglene om leierett i lovens kapittel 6 ble gjort
gjeldende for eksisterende boligaksjeselskaper, jf. § 90 tiende ledd. I kommentaren til
§ 1 andre ledd i Ot.prp. nr. 70 (1958) side 42 er det vist til at borettslag ble «tidligere ofte
dannet som aksjeselskaper».
(40) Særregelen i dokumentavgiftsvedtaket § 1 andre ledd knytter seg som nevnt til revisjonen
av dagjeldende borettslagslov i 1983. Et annet element i revisjonen var at forbudet mot
stiftelse av boligaksjeselskaper ble fjernet – fram til 2003, da dagens borettslagslov ble
vedtatt. I forarbeidene til endringsloven er boligaksjeselskap omtalt som en eierform til
«flerfamiliehusene», jf. Ot.prp. nr. 44 (1981–1982) side 7. I særmerknaden til endringen av
§ 1 er det vist til selskaper «som materielt sett er borettslag», men som ved å betegnes som
aksjeselskap faller inn under aksjeloven, jf. proposisjonen side 7.
HR-2025-2540-A, (sak nr. 25-073414SIV-HRET)

8
Forvaltningspraksis
(41) Forvaltningspraksis som er til statens fordel, vil ikke nødvendigvis ha stor vekt. Dersom
det foreligger avgiftspraksis til fordel for den avgiftsansvarlige, må praksis imidlertid
tillegges betydelig vekt, jf. Rt-2010-979 avsnitt 51.
(42) Det er ikke lagt fram praksis fra saker der situasjonen er som i saken vår, altså der det er
tale om én aksjonær og én bruksenhet.
(43) A har vist til at også leiegårdsselskaper har fått lav avgiftssats etter særregelen. Dette til
tross for at det kan være naturlig å skille mellom boligaksjeselskaper og leiegårdsselskaper,
som driver med utleie på vanlig måte, jf. Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) side 206. Det er heller
ikke nødvendigvis flere aksjonærer i slike selskaper. A har også vist til at det er en liberal
praksis når det gjelder boligformål, og at også fritidsboliger er blitt godkjent etter
særregelen. Jeg kan imidlertid ikke se at det er påvist forvaltningspraksis om at en er gått
bort fra forutsetningen om at det må eksistere flere bruksenheter. Jeg har derfor vanskelig
for å se at en liberal praksis for andre typetilfeller kan få avgjørende betydning for
tolkningsspørsmålet i vår sak.
Regelens formål – reelle hensyn
(44) Formålet med dokumentavgiften er rent fiskalt, jf. Rt-2008-1160 avsnitt 27. Formålet med
særregelen i § 1 andre ledd er, som jeg har vært innom, forenkling og likebehandling. Det
lave beløpet innebærer samtidig en stor fordel sammenlignet med om disse tilfellene skulle
gått etter hovedregelen. Jeg finner likevel ikke holdepunkter for at formålet med en lav sats
var å gi incentiv til å endre eierform til selveie, slik A gjør gjeldende. Den liberaliseringen
av adgangen til å oppløse borettslag som fulgte av lovrevisjonen i 1983, skyldtes først og
fremst et ønske om økt valgfrihet, jf. Ot.prp. nr. 44 (1981–1982) side 4. En lav avgift
innebar i praksis at denne ikke sperret for å velge selveie i de situasjonene særregelen
omhandler.
(45) Det er riktignok enkelte likhetstrekk mellom hjemmelsoverføring fra et aksjeselskap som
står som eier av eneaksjonærens bolig, og hjemmelsoverføring fra et boligaksjeselskap
med flere aksjonærer og bruksenheter. Jeg kan imidlertid ikke se at
rimelighetsbetraktninger kan være avgjørende for tolkningsspørsmålet. Det er tale om et
unntak fra hovedregelen om avgiftsbelastning, der rekkevidden vil måtte fastlegges med
utgangspunkt i ordlyden og andre sentrale tolkningsmomenter.
Samlet vurdering
(46) Ordlyden i dokumentavgiftsvedtaket § 1 andre ledd peker i retning av at begrepet
«boligaksjeselskap» ikke omfatter selskaper med én aksjonær og én bruksenhet. En slik
forståelse har klar støtte i regelens bakgrunn og forarbeider. Det foreligger ikke
tolkningsargumenter som med særlig styrke taler imot en slik forståelse.
(47) Det momentet som går igjen, er nærheten til borettslaget. Et borettslag skal ha minst to
andeler, jf. borettslagsloven §§ 3-1 andre ledd og 3-2 femte ledd, som hver er knyttet til en
bolig, jf. § 5-1. I et aksjeselskap med samme formål som et borettslag vil forholdet mellom
HR-2025-2540-A, (sak nr. 25-073414SIV-HRET)

9
eierrett til aksjer og borett kunne være regulert noe annerledes enn etter borettslagsloven,
men i bunnen vil det ligge en sammenheng mellom aksjerettigheter og bruksrett til
boligene som selskapet eier. Dersom det kun er tale om én bruksenhet, vil det imidlertid
ikke kunne innebære et boligsamarbeid – et boligsamvirke – på lignende måte som i et
borettslag. Dette understøttes når selskapet i tillegg bare har én aksjonær.
(48) Kartverkets begrunnelse for at selskapet ikke er et boligaksjeselskap, er i noen grad blitt
utbygd under sakens gang. Jeg forstår imidlertid begrunnelsen for vedtaket om å nekte
tinglysing på betingelse av lav avgift slik at det ikke bare er vist til at selskapet kun hadde
én aksjonær, men også til at selskapet sto som eier av en bolig med kun én bruksenhet.
Kartverkets vedtak bygger derfor, i likhet med lagmannsrettens kjennelse, på en riktig
generell rettsforståelse.
Konklusjon
(49) Anken skal etter dette forkastes. Kartverket har ikke lagt ned påstand om sakskostnader.
(50) Jeg stemmer for denne
K J E N N E L S E :
Anken forkastes.
(51) Dommer Vang: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(52) Dommer Lund: Likeså.
(53) Dommer Arntzen: Likeså.
(54) Dommer Falkanger: Likeså.
(55) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
K J E N N E L S E :
Anken forkastes.
HR-2025-2540-A, (sak nr. 25-073414SIV-HRET)