Vurdering av skatteplikt ved salg av bolig benyttet som bokollektiv (skatteloven § 9-3 tredje ledd, jf. annet ledd)
Dato: 2004-06-21

Sammendrag: Den andre leiligheten ble leiet ut. Forutsatt at eiendommen ikke ble solgt under slike omstendigheter at forholdet ble ansett som tomtesalg, kunne den selges uten gevinstbeskatning.

Innsenders fremstilling av faktum og jus På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at skattyter er eier av en boligeiendom på Sørlandet. Boligeiendommen som er et trehus fra 1800-tallet ble ervervet i 1989 for å skaffe bolig til skattyter og to av hans tre voksne barn. Meningen var at familiemedlemmene skulle fungere i et bofellesskap, men også hver for seg. Det er opplyst at boligen opprinnelig hadde fire leiligheter, to i hver etasje, og i tillegg loft og kjeller. Adkomst til leilighetene og loftet går via en trapp midt i huset. Opprinnelig var det dør inn til to separate leiligheter i hver etasje, en på hver side av trappen. I første etasje er det foretatt endringer slik at det nå bare er en dør, mens begge dørene fortsatt er på plass i annen etasje. Første og annen etasje er oppgitt hver å ha et areal på ca. 100 m2, mens loftsetasjen er på ca. 70 m2. Til eiendommen hører også et uthus som benyttes som lagerplass for skattyter og hans barn. Det er opplyst at skattyter sammen med en sønn og hans familie, disponerte første og annen etasje, mens den andre sønnen etter hvert innredet en liten leilighet på loftet. Barna har betalt husleie, men den har vært under markedspris fordi den bare skulle være et bidrag til dekning av driften av boligen. Det er i kjelleretasjen installert et felles bad og to atskilte WC, som opprinnelig betjente hele huset. I dag er det installert bad/toalett i loftsleiligheten og et lite dusjkabinett og toalett i annen etasje. Første etasje er fortsatt helt avhengig av fasilitetene i kjelleretasjen. Kjelleretasjen har for øvrig vært disponert av husets beboere i fellesskap bl.a. ved besøk av de andre barna/søsknene og barnebarn som bor i utlandet, under deres besøk av lengre varighet. Skattyter sier at han verken av økonomiske eller funksjonelle grunner har foretatt ombygning av den opprinnelige leilighetsoppdelingen. Han sier familiens kollektive boform har fungert utmerket for familien inntil nå. Den ene sønnen flyttet ut for flere år siden og leiligheten i loftsetasjen har siden vært leiet ut. Den andre sønnen og hans familie flyttet ut i februar 2004. Skattyter som nå disponerer hele boligen alene, bortsett fra loftsleiligheten, står i en helt ny situasjon og vurderer å selge huset. Han ønsker avklaring med hensyn til om boligeiendommen kan selges uten gevinstbeskatning. Det er opplyst at boligen har vært regnskapslignet. Skattedirektoratets vurderinger Skattedirektoratet skal i det følgende ta stilling til om boligeiendommen og det tilhørende uthuset kan selges uten gevinstbeskatning. Det skal bemerkes at gevinst ved realisasjon av formuesobjekter utenfor virksomhet i utgangspunktet er skattepliktig etter skatteloven § 5-1 annet ledd. Tilsvarende er tap fradragsberettiget med hjemmel i skatteloven § 6-2 første ledd. Ved realisasjon av formuesobjekt gjelder imidlertid særregler i skatteloven kapittel 9, herunder begrensning av skatteplikten etter § 5-1 annet ledd. Den sentrale bestemmelsen for løsningen av spørsmålet i denne saken er skatteloven § 9-3. Bestemmelsens annet ledd bokstav a og b lyder: ”Gevinst ved realisasjon av boligeiendom (herunder selveierleilighet, andelsleilighet, aksjeleilighet og obligasjon med tilhørende borett) er unntatt fra skatteplikt når følgende betingelser er oppfylt: a. Eieren har eid eiendommen (andelen m.v.) i mer enn ett år når realisasjonen finner sted eller avtales……………………. og b. eieren har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen. …………………… Det fremgår av skatteloven § 9-3 tredje ledd at det samme gjelder for tomannsbolig når eieren har brukt den ene leiligheten som egen bolig. I praksis er det lagt til grunn at skattyter også kan leie ut inntil halvparten av den leilighet han selv bruker, regnet etter utleieverdien, uten å bli gevinstbeskattet ved salg av tomannsboligen, jf. Lignings-ABC 2003 side 202. Etter det som er opplyst fremstår boligen i dag som en tomannsbolig fordi huset bortsett fra boenheten i loftsetasjen som leies ut, brukes under ett av samme person/husstand, jf. Lignings-ABC 2003 side 192, pkt. 4.7. Bortsett fra loftsleiligheten har resten av boligen vært disponert av skattyter og hans ene sønn med familie. Etter at sønnen med familie flyttet ut i februar 2004, har denne del av boligen vært disponert av skattyter alene. Uthuset på eiendommen benyttes til lagerplass for skattyter og hans barn, og har som det fremgår en tjenende funksjon til bolighuset. Uthuset anses derfor som en del av den boligeiendommen som vurderes solgt. Skattedirektoratet legger til grunn at boligeiendommen ble ervervet av skattyter i 1989. Vilkåret om eiertid er således oppfylt. Ved vurderingen av kravet til egen bruk for den leilighet skattyter disponerer, legges det til grunn at den har vært brukt som bokollektiv for skattyter og hans ene sønn med familie. Slik saken er opplyst legges det til grunn at bofellesskapet med sønnen innebar utleie av en ideell andel av leiligheten. Utleien var likevel slik at den ikke hindret skattyters egen bruk av leiligheten. Det legges til grunn at skattyter selv brukte minst halvparten av leiligheten som egen bolig og kravet til egen bruk anses oppfylt. Skattedirektoratet er kommet til at vilkårene i skatteloven § 9-3 tredje ledd bokstav a, jf. annet ledd, er oppfylt slik at boligeiendommen kan selges uten gevinstbeskatning. Tilsvarende vil et eventuelt tap ikke være fradragsberettiget, jf. skatteloven § 9-4 første ledd. Eiendommen som ligger sentralt i sørlandsbyen har gammel bebyggelse og en størrelse på tomten som gir plass til et frittstående uthus. Skattedirektoratet har ikke vurdert om realisasjonen av eiendommen helt eller delvis kan anses som tomtesalg. En eventuell gevinst ved salg av tomt vil være skattepliktig etter skatteloven § 9-3 syvende ledd. Bestemmelsen definerer tomt som”hel eller større del av eiendom, også bebygd areal, når grunnen etter sin beliggenhet og naturlige beskaffenhet finnes egnet for bygging av boliger, fritidsboliger m.v.”Det er et tilleggsvilkår for å beskatte gevinst etter denne bestemmelsen at”det må antas at vederlaget i vesentlig grad er bestemt ved muligheten til å bruke grunnen til formål som nevnt”. Det er ikke fremlagt opplysninger som gir grunnlag for å vurdere saken i forhold til spørsmålet om tomtesalgsbeskatning. Om vilkårene for slik beskatning er til stede må avgjøres ved en konkret vurdering av den aktuelle salgssituasjon. Konklusjon Skattyters boligeiendom på Sørlandet kan realiseres uten gevinstbeskatning, jf. skatteloven § 9-3 tredje, jf. annet ledd. Det er ikke fremlagt opplysninger som gir grunnlag for å vurdere saken i forhold til spørsmålet om tomtesalgsbeskatning, jf. skatteloven § 9-3 syvende ledd, og Skattedirektoratet har derfor ikke tatt stilling til dette. Det gis fradrag for eventuelt tap ved realisasjonen i samme utstrekning som en gevinst er skattepliktig, jf. skatteloven § 9-4 første ledd.