Spørsmål om realisasjon av andel i fritidsbolig, skatteloven § 9-3 (4)
Dato: 2015-12-10

Sammendrag: 12.2015 (Skatteloven § 9-3 (4)) Skattyter ber om en bindende forhåndsuttalelse om den skattemessige behandling i forbindelse med salg av en ideell halvpart av fritidsbolig. Basert på det presenterte faktum og de forutsetninger som er tatt, konkluderer Skattedirektoratet med at skattyter ved salg av halvparten av fritidsboligen vil få halvparten av gevinsten for den idelle halvdel av eiendommen ervervet i 2007 unntatt fra gevinstbeskatning etter skatteloven § 9-3, fjerde ledd da eier- og brukstid for denne delen anses å være oppfylt.

Innsenders fremstilling av faktum og jus Henvendelsen gjelder en fritidsbolig. I 2007 kjøpte innsender tomt sammen med sin daværende kjæreste og bygde en fritidsbolig på denne. Kjæresteparet eide eiendommen med en ideell halvpart hver. Forholdet tok slutt og innsender overtok den andre ideelle halvparten og har de siste 3 årene stått som 100% eier av hele eiendommen. På grunn av den økonomiske byrden ved å eie fritidsboligen alene ønsker innsender å selge halve fritidsboligen. I den forbindelse vil innsender vite om dette kan gjøres skattefritt, jf. skatteloven § 9-3, 4. ledd. I anmodningen opplyses følgende: "Snakket med saksbehandler hos dere som bekreftet at jeg kunne selge halve hytte, hantrodde muligens at jeg kunne selge hele skattefritt – men jeg har lest noe om 5-års regelen –og slik jeg leser det må jeg eie den andre halvparten i 5 år også før jeg kan selge skattefritt." Skattedirektoratets vurderinger Problemstillingen Skattedirektoratet skal på bakgrunn av innsenders beskrivelse av faktum, og de forutsetninger som tas, i det følgende ta stilling til om skattyter ved salg av en ideell halvpart av fritidsbolig kan selge skattefritt, eller om det vil utløse gevinstbeskatning. Forutsetninger og avgrensninger Det gjøres for ordens skyld oppmerksom på at det ikke tas stilling til eventuelle andre skattespørsmål eller problemstillinger som måtte oppstå ved den skisserte transaksjon ut over de spørsmål som er drøftet i det følgende. Skattedirektoratet forutsetter videre at premissene og faktum som er tatt inn overfor er fullstendige i forhold til de spørsmål som drøftes. Skattedirektoratet legger til grunn at eiendommen fremstår som en fritidsbolig, at skattyter per i dag eier boligen 100 %, har brukt hele fritidsboligen som sin egen i eiertiden samt at hun planlegger å selge en halvpart av fritidsboligen. Det forutsettes også at det oppstår en gevinst ved salg av halvparten av fritidsboligen. Rettsstillingen I utgangspunktet vil gevinst ved realisasjon av formuesobjekt utenfor virksomhet være skattepliktig etter skatteloven § 5-1 annet ledd. Tilsvarende er tap fradragsberettiget med hjemmel i skatteloven § 6-2 første ledd. Ved realisasjon av formuesobjekt gjelder imidlertid særregler i skatteloven kapittel 9. Gevinst ved realisasjon av fritidsbolig er unntatt fra skatteplikt dersom vilkårene i skatteloven § 9-3 fjerde ledd er oppfylt. Bestemmelsen lyder: ”Gevinst ved realisasjon av fritidsbolig, herunder andel i boligselskap, er unntatt fra skatteplikt når eieren har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte år før realisasjonen, forutsatt at realisasjonen finner sted eller avtales mer enn fem år etter ervervet og mer enn fem år etter at fritidsboligmen ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført.” Etter bestemmelsens ordlyd er det avgjørende at eiendommen fremstår som en fritidsbolig i skattemessig forstand, og at den faktisk er benyttet av eieren som egen fritidsbolig. Når disse vilkår er oppfylt kan en fritidsbolig selges skattefritt når realisasjon finner sted eller avtales mer enn fem år etter ervervet og mer enn fem år etter at fritidsboligen ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført. Dersom betingelsene for skattefrihet ikke er oppfylt, er gevinsten i utgangspunktet skattepliktig. Siden skattyter i denne saken har ervervet andelene i fritidsboligen på ulike tidspunkt må en ta stilling til om andelene i eiendommen omfattes av unntaket i skatteloven § 9-3, 4 ledd i forhold til vilkårene for eier- og brukstid. Eiertid Skattyter ervervet en ideell andel i 2007 når fritidsboligen ble bygget og overtok den andre ideelle halvdelen i forbindelse med at forholdet il den andre eieren tok slutt for 3 år siden. Når en ideell andel av bolig, herunder fritidsbolig, er ervervet i flere etapper, regnes eiertiden separat for hvert erverv. Kravet til eiertid er oppfylt for den første ideelle halvdelen som ble anskaffet i 2007, men ikke for den andelen som ble overtatt for 3 år siden. Brukstid For at skattyterens andel av fritidsboligen skal kunne selges skattefritt som fritidsbolig er det videre krav at eieren har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene. Skattedirektoratet legger til grunn opplysningene som står i anmodningen om at en ideell halvdel er eid og brukt i mer enn fem år. Det forutsettes da at bruken gjelder hele eiendommen, men det er bare brukstid i egen eiertid som regnes med. Med disse forutsetningene vil vilkåret om bruk i minst fem år være oppfylt for den ideelle halvdel av eiendommen som ble anskaffet i 2007, og en eventuell gevinst ved salg av halvparten av denne eierandelen vil være skattefri da kravet til eierens bruk som fritidsbolig i fem av de siste åtte årene vil være oppfylt for denne andelen, jf skatteloven § 9-3 fjerde ledd. Tilsvarende vil et tap ikke være fradragsberettiget, jf skatteloven § 9-4 første ledd. Eventuell gevinst ved salg av halvparten av den andelen som ble overtatt for 3 år siden omfattes ikke av skattefritaket og gevinsten vil være skattepliktig etter hovedregelen i skatteloven § 5-1 annet ledd da kravet til eiertid i skatteloven § 9-3 fjerde ledd ikke kan anses å være oppfylt. Tilsvarende vil et tap være fradragsberettiget med hjemmel i skatteloven § 6-2 første ledd. Når det gjelder gevinstberegning er lovbestemmelsen i skatteloven § 9-3 fjerde ledd tolket slik at i de tilfellene ulike ideelle eierandeler skal behandles forskjellig i forhold til skatteplikt eller skattefrihet knyttet til reglene om eier- og botid/brukstid, må også salgssummen fordeles forholdsmessig. Dette gjelder f.eks. hvis eiendommen er ervervet i to omganger med en ideell halvpart hver gang, og hvor skattefritaksreglene for eier- og botid bare får anvendelse for en ideell andel på 50 %. En tilsvarende andel av salgssummen holdes da utenfor skattlegging. Skattepliktig gevinst/fradragsberettiget tap fastsettes ved å sammenholde den andre halvparten av salgssummen med inngangsverdien for den ideelle andelen på 50 % som ikke omfattes av skattefritaksreglene. Realiseres bare en ideell andel av eiendommen, må vederlaget for denne i et slikt tilfelle også fordeles forholdsmessig dersom ulike ideelle andeler av eiendommen har forskjellige inngangsverdier. Dette gjelder selv om ingen del av gevinsten er skattefri. Størrelsen på gevinst/tap må da beregnes ved at salgssummen for den ideelle andelen fordeles forholdsmessig på de ulike ervervede andelene og deres inngangsverdier. Dette innebærer for skattyter at i det tilfellet halvparten av fritidsboligen selges vil halvparten av gevinsten for den idelle halvdel av eiendommen som ble anskaffet i 2007 være skattefri. Konklusjon Skattyter vil ved salg av halvparten av fritidsbolig få halvparten av gevinsten for den ideelle halvdel av eiendommen ervervet i 2007 unntatt fra gevinstbeskatning etter skatteloven § 9-3, fjerde ledd da eier- og brukstid for denne delen anses å være oppfylt.