Dato: 2022-06-30

Sammendrag: Saken gjelder salg av en boligeiendom i Rogaland. Kort tid før eiendommen ble lagt ut for salg, var en mann som bor i et av nabohusene, dømt til fengsel for å ha filmet sine egne stedøtre i dusjen og i andre situasjoner på badet. Han var også dømt for befatning med materiale som fremstiller seksuelle overgrep mot barn.

Dommen var kjent i nabolaget, men det ble ikke gitt opplysning om den i forbindelse med salget. Da kjøperne kort tid etter salget ble kjent med dommen, trakk de seg og hevet avtalen. Selgerne måtte selge eiendommen på nytt og reiste sak for retten med krav om erstatning for det tapet de led blant annet ved å selge til en lavere pris.

Høyesterett er, i likhet med tingretten og lagmannsretten, kommet til at selgerne ikke hadde plikt til å gi opplysninger om straffedommen. Kjøperne var dermed ikke berettiget til å heve kjøpet, og erstatningskravet fører fram.

Høyesterett legger vekt på at opplysninger om at en person har begått bestemte straffbare handlinger, er personopplysninger av sensitiv karakter. Selv om det er forståelig at kjøperne reagerer negativt, kan man vanligvis ikke forvente å få slike opplysninger om personer i nabolaget. Opplysningsplikt vil bare foreligge dersom det foreligger en reell risiko for handlinger som direkte får virkninger for personer knyttet til den eiendommen som selges.

Dommen bidrar til å avklare selgers opplysningsplikt ved boligsalg.

D O M
avsagt 30. juni 2022 av Høyesterett i avdeling med
justitiarius Toril Marie Øie
dommer Kristin Normann
dommer Henrik Bull
dommer Wenche Elizabeth Arntzen
dommer Espen Bergh
HR-2022-1322-A, (sak nr. 22-015230SIV-HRET)
Anke over Gulating lagmannsretts dom 29. november 2021
A
B (advokat Linda Egeland – til prøve)
mot
C
D (advokat Joachim Mikkelborg Skjelsbæk)

2
S T E M M E G I V N I N G
(1) Dommer Bergh:
Sakens spørsmål og bakgrunn
(2) Saken gjelder krav om erstatning etter at kjøperne av en boligeiendom hadde hevet kjøpet.
Den reiser særlig spørsmål om det er en mangel etter avhendingslova § 3-7 at selgerne ikke
opplyste om at en nabo var straffedømt for seksuallovbrudd.
(3) C og D – ankemotpartene – kjøpte en bolig i ---veien 000 i X kommune i 2014.
Eiendommen ligger i et landbruksområde og deler innkjørsel med to andre eiendommer.
De tre eiendommene ligger i en liten klynge.
(4) En mann som bor i ett av de to nabohusene, ble i februar 2019 domfelt for blant annet
seksuelt krenkende/uanstendig atferd i nærvær av eller overfor barn under 16 år,
jf. straffeloven 1902 § 201 første ledd bokstav c og straffeloven 2005 § 305 bokstav a. Han
hadde filmet sine to stedøtre i dusjen og i andre situasjoner på badet over en periode på
seks år. Domfellelsen omfattet videre befatning med materiale som fremstiller seksuelle
overgrep mot barn eller som seksualiserer barn, jf. straffeloven 2005 § 311 første ledd.
Mannen hadde lastet ned 311 bilder fra internett som til dels inneholdt grove skildringer,
og hvor små barn var involvert. Straffen ble satt til fengsel i ett år og to måneder.
Straffesaken var kjent i nabolaget.
(5) Boligen i ---veien 000 ble lagt ut for salg sommeren 2019 til en prisantydning på
3,89 millioner kroner. I en såkalt nabolagsprofil inntatt i salgsprospektet fremgikk det at
området blant annet var anbefalt for familier med barn.
(6) A og B – de ankende partene – vant budrunden med et bud på 4,25 millioner kroner. Kort
tid etter at kontrakten var signert, fikk de høre om straffedommen mot naboen. Paret valgte
som følge av disse opplysningene å heve kjøpet. Heller ikke den andre budgiveren ønsket å
stå ved sitt siste bud, og boligen ble lagt ut for salg på nytt. I januar 2020 ble den solgt for
3,35 millioner kroner.
(7) Ekteparet CD gjorde gjeldende at hevingen var urettmessig og fremmet krav om erstatning
for tapet etter dekningssalget, med tillegg av kostnader for strøm, forsikring, juridisk
bistand mv., på til sammen 1 157 234 kroner. A og B bestred kravet, og saken ble brakt inn
for retten.
(8) Ved Jæren tingretts dom 4. januar 2021 ble A og B dømt til å betale det beløpet som var
krevd. Domsslutningen lød slik:
«1. A og B dømmes in solidum til å betale D og C kr 1.157.234,- i erstatning
innen 14 dager fra forkynnelsen av dommen, med tillegg av
forsinkelsesrente regnet fra 25.04.2020 til betaling skjer.
2. A og B dømmes in solidum til å erstatte D og Cs sakskostnader med
160.000 kr inkl. moms, innen 14 dager fra forkynnelsen av dommen.»
HR-2022-1322-A, (sak nr. 22-015230SIV-HRET)

3
(9) A og B anket til Gulating lagmannsrett, som ved dom 29. november 2021 forkastet anken.
Domsslutningen lød:
«1. Anken forkastes.
2. I sakskostnader for lagmannsretten betaler A og B in solidum
142 500 – etthundreogførtitotusenfemhundre – kroner til D og C innen
2 – to – uker etter forkynnelsen av denne dommen.»
(10) Dommen ble avsagt under dissens. Én dommer mente det forelå et vesentlig
kontraktsbrudd som ga A og B rett til å heve kjøpet, og at det dermed ikke var grunnlag for
erstatning.
(11) A og B har anket til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen. Saken står innenfor
rammen av ankegrunnen i samme stilling som for lagmannsretten.
Partenes syn på saken
(12) De ankende parter – A og B – har i korte trekk gjort gjeldende:
(13) Selger skulle informert kjøper om at den nærmeste naboen bare fire måneder før salget var
blitt dømt for alvorlige seksuallovbrudd mot barn. Selgers opplysningsplikt etter
avhendingslova § 3-7 omfatter uheldige naboforhold. At slike opplysninger er av sensitiv
karakter, påvirker ikke opplysningsplikten, men kan begrunne at opplysningene gis på en
diskret måte.
(14) Ved vurderingen av om en straffedømt nabo utgjør en negativ omstendighet ved
eiendommen, må det særlig legges vekt på objektive kriterier som graden av
etterprøvbarhet, arten og alvorlighetsgraden av det straffbare forholdet, tiden som er gått,
samt stedlige forhold.
(15) Lagmannsrettens flertall anvender feil vurderingstema og etablerer altfor snevre rammer
for opplysningsplikten. Vurderingstemaet kan ikke være om den straffedømte naboen
utgjør en reell fare for kjøper. Ved avveiningen av hensynene til naboens personvern og
kjøpernes informasjonsbehov legger flertallet uforholdsmessig stor vekt på hensynet til
naboen.
(16) Det anføres videre at selgers markedsføring av eiendommen var i strid med
avhendingslova § 3-8. Når den nærmeste naboen er dømt for seksuallovbrudd mot barn,
kan ikke eiendommen i nabolagsprofilen markedsføres som spesielt egnet blant annet for
familier med barn.
(17) De uriktige opplysningene utgjorde et vesentlig kontraktsbrudd som ga grunnlag for
heving. Subsidiært kreves det et skjønnsmessig prisavslag. Et eventuelt erstatningskrav må
lempes etter avhendingslova § 7-2 andre ledd. Det vises til den høye prisdifferansen og
kjøpernes økonomi.
(18) A og B har lagt ned slik påstand:
«1. A og B frifinnes.
HR-2022-1322-A, (sak nr. 22-015230SIV-HRET)

4
2. D og C dømmes in solidum til å betale sakens omkostninger for alle
instanser.»
(19) Ankemotpartene – C og D – har i korte trekk gjort gjeldende:
(20) Kjøperne har misligholdt en gyldig inngått avtale om kjøp av en eiendom. Selgerne har rett
til erstatning for det tapet de er påført som følge av dette.
(21) Vilkårene i avhendingslova § 3-7 er ikke oppfylt. At naboen var straffedømt, var ikke en
opplysning om «omstende» ved eiendommen som kjøperne hadde grunn til å regne med å
få. Slike «omstende» må gjelde noe som objektivt sett påvirker eller har tilstrekkelig nær
tilknytning til eiendommen. Subjektive følelser av frykt og ubehag er ikke relevant når
frykten ikke baserer seg på en reell fare.
(22) Det foreligger ikke uriktige opplysninger etter avhendingslova § 3-8.
(23) Eventuelle manglende eller uriktige opplysninger har ikke virket inn på kjøpet. Uansett er
det ikke grunnlag for heving eller prisavslag. Det er ikke grunnlag for lemping.
(24) C og D har lagt ned slik påstand:
«1. Anken forkastes.
2. D og C tilkjennes sakskostnader for Høyesterett.»
Mitt syn på saken
Generelt om innholdet i opplysningsplikten etter avhendingslova § 3-7
(25) Denne saken gjelder en salgsavtale som ble inngått i 2019. Avhendingslova er senere noe
endret, med virkning for avtaler inngått etter 1. januar 2022. Blant annet er det ved salg til
forbruker ikke lenger adgang til å avtale at en eiendom selges «som den er», jf. § 3-9.
(26) I dette tilfellet var det lovlig avtalt at eiendommen ble solgt «som den er». Det følger
imidlertid av avhendingslova § 3-9 at selv om det er tatt et slikt forbehold, har
eiendommen en mangel der dette følger av §§ 3-7 og 3-8. Saken her gjelder disse
bestemmelsene.
(27) Avhendingslova § 3-7 lød på salgstidspunktet slik:
«Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved
eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til
å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka
inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.»
(28) I denne bestemmelsen er det fra 1. januar 2022 bare gjort en mindre språklig endring.
(29) Paragraf 3-7 regulerer selgerens opplysningsplikt. Den slår fast at eiendommen har en
mangel dersom plikten ikke er overholdt. I forarbeidene til bestemmelsen, Ot.prp. nr.
HR-2022-1322-A, (sak nr. 22-015230SIV-HRET)

5
66 (1990–1991) side 88, er det fremhevet at opplysningsplikten er «svært sentral» ved salg
av fast eiendom.
(30) Opplysningsplikten gjelder «omstende» ved eiendommen. Dette vil i første rekke være
forhold knyttet til eiendommen selv, både dens fysiske beskaffenhet og andre forhold som
direkte gjelder eiendommen. Formuleringen er likevel så vid at den også i noen utstrekning
omfatter forhold utenfor selve eiendommen. I forarbeidene, proposisjonen side 88–89,
heter det:
«Departementet har valt ordet ‘omstende’ nettopp for å unngå at nokon med urette
oppfattar ei meir spesifisert opprekning som ei avgrensing med omsyn til kva for
opplysningar seljarens plikt gjeld. Såleis kan t d opplysningar om tilhøvet til naboar …
gå inn under § 3-8 [§ 3-7 i loven].»
(31) Det er dermed ikke tvilsomt at også omstendigheter eller forhold som gjelder en nabo eller
dennes virksomhet, kan omfattes av opplysningsplikten. I Harald Benestad Anderssen,
Avhendingsloven med kommentarer, 2008, side 145-146, heter det om dette:
«Selger kan videre ha opplysningsplikt om uheldige naboforhold i samme hus eller i
nabolaget, … En sosialinstitusjon med natteuro, utuktig virksomhet, bordell,
massasjeinstitutt, farlige eller voldelige naboer, sjenerende virksomhet, høylytt eller
illeluktende dyrehold kan utgjøre negative omstendigheter som omfattes av
opplysningsplikten.»
(32) Som Benestad Anderssen fremhever på side 145, gjelder opplysningsplikten bare konkrete
forhold – kjensgjerninger – knyttet til eiendommen. Den omfatter ikke rene hypoteser,
usikre formodninger og mistanker.
(33) En selger må bare opplyse om forhold ved eiendommen, herunder forhold knyttet til en
nabo, dersom det dreier seg om opplysninger som kjøperen «hadde grunn til å rekne med å
få». Kjøperens forventning står altså sentralt.
(34) Rent subjektive ønsker eller behov hos en kjøper, som ikke er kjent for selgeren, kan ikke
ha betydning. Jeg viser her til HR-2021-668-A, som gjaldt en bolig der det var funnet
skjeggkre. I avsnitt 41 drøfter førstvoterende spørsmålet om retting medførte en ulempe
som kunne gi grunnlag for prisavslag, og uttaler blant annet:
«Rettingen har neppe vært av betydning for normal bruk av boligen. Selv om det for
en del personer nok kan føles ubehagelig å vite at det er skjeggkre i huset, er ikke dette
tilstrekkelig til å fastslå at rettingen innebar noen urimelig ulempe i lovens forstand.
Det er riktignok anført at forekomsten av skjeggkre hadde omfattende negative
konsekvenser for kjøperne i form av redusert livskvalitet, men vurderingen av lovens
krav må som utgangspunkt skje ut fra mer objektive kriterier. Med en slik målestokk
representerte ikke rettingen her en urimelig ulempe.»
(35) Spørsmålet i den saken gjaldt ikke omfanget av opplysningsplikt. At det skal tas
utgangspunkt i objektive kriterier, må likevel etter mitt syn gjelde på samme måte for
vurderingen etter avhendingslova § 3-7. Jeg viser i denne sammenheng også til Benestad
Anderssen, Mangler ved omsetning av boliger, 2016, side 363–364.
(36) Samtidig peker jeg på at selv om en vanlig kjøpers ønske er et naturlig utgangspunkt, vil
dette ikke alltid være avgjørende. Lovens formulering er «grunn til» å regne med å få. Det
HR-2022-1322-A, (sak nr. 22-015230SIV-HRET)

6
kan forekomme opplysninger som en kjøper normalt vil ønske å få, men som likevel er av
slik karakter at man ikke kan forvente at de vil bli gitt. Som jeg kommer tilbake til, er dette
etter mitt syn sentralt i saken her.
Generelle begrensninger i adgangen til å gi opplysninger om begåtte straffbare forhold
Opplysninger fra offentlige organer
(37) Opplysninger om at en person er straffet, og om hva det straffbare forholdet har bestått i,
gjelder den enkeltes personlige forhold. For ansatte i politiet og påtalemyndigheten er
denne type opplysninger underlagt taushetsplikt etter reglene i politiregisterloven § 23.
Opplysninger kan bare gis til andre når dette har særskilt hjemmel i de etterfølgende
bestemmelsene i loven eller i annen lovbestemmelse.
(38) Regler om politiattest, jf. politiregisterloven kapittel 7, gir en viss adgang, innenfor
nærmere angitte rammer, til å gi opplysninger om begåtte straffbare handlinger til
arbeidsgivere mv. innenfor enkelte sektorer. Slike bestemmelser åpner imidlertid ikke for
at politiet eller påtalemyndigheten kan gi opplysninger til naboer av en domfelt eller til en
eiendomsmekler i forbindelse med eiendomssalg.
(39) Justisdepartementets rundskriv G-2000-116 inneholder særlige varslingsrutiner for å hindre
seksuelle overgrep mot barn. Rundskrivet tar opp adgangen til å varsle om pedofile og
eventuelt andre farlige personer som oppholder seg i et nærmiljø. Slik varsling krever at
det foreligger grunnlag for å fravike taushetsplikten. Det unntaket som i praksis er aktuelt,
er at utlevering er nødvendig for å «forebygge lovbrudd», jf. politiregisterloven § 27.
(40) Rundskrivet gir anvisning på strenge rammer for å kunne gi ut opplysninger. Det må
foreligge en «reell fare for at barn vil bli utsatt for grove seksuelle overgrep».
Opplysninger kan dessuten bare gis til en strengt begrenset krets av personer. Om dette
heter det i rundskrivet:
«Skal varselet virke etter sin hensikt, må det først og fremst rettes mot dem som
direkte eksponeres for den risiko den pedofile utgjør (f.eks. foreldre eller folk som
leier ut rom i egen bolig), og mot dem som ellers har praktisk mulighet til å forebygge
straffbare handlinger (f.eks. barnehager eller skoler). Andre privatpersoner bør som
hovedregel ikke varsles, verken enkeltvis eller kollektivt.»
(41) Adgang til innsyn i avsagte dommer i straffesaker er regulert i straffeprosessloven
§ 28 tredje ledd. Utgangspunktet er at enhver kan kreve innsyn i («utskrift av») en dom i en
bestemt straffesak. Dette er begrunnet i behovet for offentlig innsyn i domstolenes
virksomhet, se Ot.prp. nr. 55 (1997–1998) side 55.
(42) Bestemmelsen inneholder likevel klare begrensninger i innsynsadgangen. Begjæring om
innsyn kan alltid avslås hvis avgjørelsen er eldre enn fem år. Videre kan en begjæring,
også for nyere dommer, avslås hvis den som krever innsyn, ikke kan identifisere dommen
på annen måte enn ved siktedes navn. Det kan altså stilles som krav for rett til innsyn at
man kjenner innholdet i en bestemt sak, og ikke bare navnet på den siktede.
HR-2022-1322-A, (sak nr. 22-015230SIV-HRET)

7
(43) Selv om det ut fra overordnede grunnleggende hensyn er fastsatt en viss grad av åpenhet
om avsagte dommer, bygger regelverket på at det gjelder viktige personvernhensyn på
området. Dette er blant annet fremhevet i Ot.prp. nr. 55 (1997–1998) side 56.
Situasjonen for selgere av boliger og eiendomsmeklere
(44) Blant annet som følge av det regelverket jeg har gjennomgått, vil opplysninger om at en
person er dømt for et straffbart forhold, vanligvis ikke være alminnelig kjent. Det normale
ved salg av fast eiendom vil dermed være at verken selger eller eiendomsmekler har
kunnskap om hvorvidt naboer til eiendommen kan være straffedømt, eller hva slags
handlinger det i tilfelle kan være tale om.
(45) Som saken her illustrerer, vil det likevel forekomme at opplysninger av en slik karakter er
kjent for en selger. De reglene om taushetsplikt som jeg har gjennomgått, gjelder ikke for
private. Det er dermed i utgangspunktet ikke noe forbud mot at opplysninger som selger
har, bringes videre til aktuelle kjøpere.
(46) Samtidig vil slike personopplysninger etter sin art være omfattet av reglene i
personopplysningsloven og EUs personvernforordning – GDPR. Begge parter har for
Høyesterett behandlet betydningen av dette regelverket for det spørsmålet som denne
saken gjelder. Med mitt syn på resultatet i saken er det ikke nødvendig for meg å gå
nærmere inn på dette. Det er uansett klart at spørsmålet om plikt til å gi opplysninger om at
en person er straffedømt, bør bedømmes med det utgangspunkt at det er tale om sensitive
personopplysninger.
(47) At det er tale om opplysninger av en særlig karakter, illustreres for øvrig også av at partene
i saken her er enige om at opplysningene uansett ikke bør tas inn i den ordinære skriftlige
informasjonen som eiendomsmekleren utarbeider, prospektet. Med mitt syn på saken er det
heller ikke grunn til å gå inn på hvordan slike opplysninger i tilfelle kan eller bør gis.
I hvilken grad gir avhendingslova § 3-7 opplysningsplikt om begåtte straffbare forhold?
(48) Det følger av det jeg har gjennomgått, at opplysninger om tidligere straffbare handlinger
begått av en nabo ikke er noe man vanligvis kan forvente å få ved et eiendomskjøp. Videre
har jeg påpekt at opplysninger om at en person er straffet for bestemte handlinger, er
personopplysninger av sensitiv karakter.
(49) Disse utgangspunktene må få betydning for selgers plikt til å bringe slike opplysninger
videre i de tilfellene opplysningene faktisk er kjent. Utgangspunktet må etter mitt syn være
at dette ikke er «omstende ved eigedomen» som en kjøper har grunn til å regne med å få
opplysning om, og at det dermed ikke er opplysninger som er omfattet av
opplysningsplikten etter avhendingslova § 3-7.
(50) For at det skal foreligge en opplysningsplikt, må det kreves noe mer enn kunnskap om at
en nabo er straffedømt, selv om dommen gjelder alvorlige handlinger. Plikt til å gi
opplysninger vil særlig kunne tenkes dersom en nabo har begått handlinger som har hatt
eller kunne ha fått direkte virkninger for den eiendommen som selges, eller for personer
HR-2022-1322-A, (sak nr. 22-015230SIV-HRET)

8
med tilknytning til denne. Dersom det ikke foreligger slike tidligere handlinger, må det
kreves konkrete holdepunkter for at det er en reell risiko for slike handlinger i fremtiden.
(51) Lagmannsrettens flertall uttaler følgende om grensedragningen:
«Flertallet legger på bakgrunn av det som fremgår over, og formålet bak
bestemmelsen i § 3-7, [til grunn] at opplysningsplikt om omstendigheter på
naboeiendommen forutsetter at forholdene på en eller annen måte har en konkret
innvirkning på den aktuelle salgseiendommen. Det legges videre til grunn at det må
være tale om en faktisk og reell innvirkning. I dette ligger at forhold på
naboeiendommen som kun rent subjektivt skaper en følelse av frykt eller ubehag, ikke
er å anse som en omstendighet ved den aktuelle salgseiendommen, som kjøper har
grunn til å regne med å få opplysning om. Det er altså etter flertallets oppfatning ikke
nok at kjøper rent subjektivt oppfatter naboen som farlig, hvis det ikke er et
tilstrekkelig faktisk grunnlag for frykten … .»
(52) Jeg kan i det vesentlige slutte meg til disse vurderingene. Jeg tilføyer at dette må gjelde
selv om det er grunn til regne med at flere potensielle kjøpere vil oppleve forholdet på
samme måte.
(53) Et krav om faktisk og reell innvirkning må videre etter mitt syn, når det er spørsmål om å
vurdere risikoen ut fra tidligere straffbare handlinger, i første rekke bygge på generelle
slutninger ut fra handlingenes karakter og eventuelt også tiden som er gått siden
handlingene. Det vil verken være mulig eller ønskelig å foreta en mer konkret vurdering av
en gjentakelsesfare på en slik måte som påtalemyndigheten og domstolene i enkelte
tilfeller må gjøre ved behandlingen av straffesaker.
Forelå det opplysningsplikt i denne saken?
(54) Jeg har allerede beskrevet hva domfellelsen i dette tilfellet gikk ut på – gjentatt filming av
egne stebarn på badet og anskaffelse av materiale som fremstiller seksuelle overgrep mot
barn eller seksualiserer barn. Handlingene skjedde i perioden 2010 til 2016. Det dreier seg
om alvorlige handlinger, noe også lengden av straffen, fengsel i ett år og to måneder,
illustrerer.
(55) Etter mitt syn har lagmannsretten likevel ikke bygd på noen uriktig rettsanvendelse når den
er kommet til at denne naboen ikke utgjør noen reell fare for personer på
naboeiendommen, heller ikke for en familie med barn. Jeg er enig med lagmannsretten i at
det må legges vekt på at handlingene han er dømt for, utelukkende er begått i hans eget
hjem, mot stebarn og ved nedlastning av ulovlig materiale.
(56) Opplysningene er av en slik karakter at det er fullt forståelig at kjøperne reagerte negativt
da de ble kjent med dem. Det må videre kunne antas at mange aktuelle kjøpere vil ønske å
få slike opplysninger, og at de vil kunne få betydningen for villigheten til å by på
eiendommen. Ut fra de overordnede hensynene jeg har påpekt, kan det likevel ikke være
avgjørende for omfanget av selgers opplysningsplikt.
(57) Etter dette er jeg enig med lagmannsretten i at selgerne ikke har brutt opplysningsplikten
etter avhendingslova § 3-7. Det foreligger dermed ikke en mangel på dette grunnlaget.
HR-2022-1322-A, (sak nr. 22-015230SIV-HRET)

9
Har selgerne gitt uriktige opplysninger?
(58) Etter avhendingslova § 3-8 har eiendommen en mangel «dersom omstende ved eigedomen
ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen». I forarbeidene til bestemmelsen,
Ot.prp. nr. 66 (1990–1991) side 90, heter det om innholdet blant annet:
«Dei opplysningane det er snakk om, må vere konkrete og i ei viss utstrekning vere
spesifiserte. Kjøparen må ha hatt grunn til å lite på opplysningane. Generelle og vage
opplysningar som ofte vert brukt i marknadsføring vil derfor berre sjeldan kunne
danne grunnlag for at seljaren må svare etter § 3-9 [§ 3-8 i loven] … .»
(59) Opplysningene det er vist til, er i saken her gitt gjennom en såkalt nabolagsprofil. Det
fremgår at det dreier seg om vurderinger av et område med over 200 husholdninger gitt av
14 lokalkjente personer. Ved siden av «familier med barn» er det vist til at området egner
seg for «godt voksne, etablerte, husdyreiere og bevegelshemmede». I likhet med tingretten
og lagmannsrettens flertall kan jeg ikke se at de opplysningene som er gitt, er tilstrekkelig
konkrete til at de kan anses å være uriktige.
(60) Det foreligger dermed heller ikke en mangel etter avhendingslova § 3-8.
Erstatningsbeløpet, spørsmål om lemping
(61) I og med at det ikke foreligger noen mangel, har kjøperne hevet kjøpet uten at de hadde rett
til det. De har heller ikke rett til prisavslag. Selgerne har dermed krav på erstatning for sitt
tap knyttet til dekningssalget, jf. avhendingslova § 5-4 og § 7-1.
(62) Kjøperne har ikke bestridt beregningen av erstatningsbeløpet, men har krevd lemping på
grunnlag av bestemmelsen i avhendingslova § 7-2 andre ledd, som lyder slik:
«Skadebota kan setjast ned dersom ho vil verke urimeleg for den ansvarlege parten ut
frå omfanget av tapet samanlikna med tap som til vanleg oppstår i liknande tilfelle, og
ut frå tilhøva elles.»
(63) Det følger av ordlyden at lemping særlig vil være aktuelt dersom det er oppstått en
uforutsebar følge av kontraktsbruddet. Dette er også fremhevet i forarbeidene til
bestemmelsen, se Ot.prp. nr. 55 (1990–1991) side 109.
(64) Som tingretten og lagmannsrettens flertall kan jeg ikke se at det er grunnlag for lemping i
dette tilfellet. Selv om erstatningsbeløpet er høyt sett i forhold til kjøpernes økonomi, er det
ikke høyere enn det tapet som ofte vil kunne oppstå ved en uberettiget heving av et
boligkjøp fra kjøpers side.
Konklusjon og sakskostnader
(65) Etter dette må anken forkastes.
(66) Når anken ikke har ført frem, må de ankende parter i samsvar med hovedregelen i
tvisteloven § 20-2 første ledd dekke motpartenes sakskostnader for Høyesterett. Jeg ser
HR-2022-1322-A, (sak nr. 22-015230SIV-HRET)

10
ikke grunn til å anvende unntaksregelen i § 20-2 tredje ledd. Jeg viser blant annet til at
dette er en sak med privatpersoner på begge sider.
(67) Ankemotpartenes prosessfullmektig har inngitt kostnadsoppgave på 250 000 kroner, som i
sin helhet er salær inklusive merverdiavgift. Kravet tas til følge.
(68) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Anken forkastes.
2. I sakskostnader for Høyesterett betaler A og B én for begge og begge for én
250 000 – tohundreogfemtitusen – kroner til C og D innen 2 – to – uker fra
forkynnelsen av dommen.
(69) Dommer Arntzen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(70) Dommer Normann: Likeså.
(71) Dommer Bull: Likeså.
(72) Justitiarius Øie: Likeså.
(73) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Anken forkastes.
2. I sakskostnader for Høyesterett betaler A og B én for begge og begge for én
250 000 – tohundreogfemtitusen – kroner til C og D innen 2 – to – uker fra
forkynnelsen av dommen.
HR-2022-1322-A, (sak nr. 22-015230SIV-HRET)