Sammendrag: Kaasen, Bruzelius, Tjomsland, Oftedal Broch, GjølstadA overdro en ideell halvdel av den felles bolig til hustruen B. Overdragelsen forutsatte at partene i separat avtale regulerte sameieforholdet. Slik sameieavtale ble inngått samme dag. Den fastsatte partenes rettigheter, forpliktelser og rådighet tilnyttet boligen, og ga ved separasjon mannen rett til å kjøpe hustruens andel i boligen tilbake for den opprinnelige kjøpesum justert for boligbyggeindeksen. Samme dag opprettet ektefellene ektepakt der de avtalte fullstendig særeie og viste til separat avtale "om råderett over vår felles bolig". Da ektefellene ble separert knappe 7 år senere, krevde mannen å kjøpe andelen tilbake i henhold til sameieavtalen for 416 000 kroner, mens markedsverdien ble antatt å utgjøre mellom 730 000 og 1,25 millioner kroner. Hustruen motsatte seg tilbakekjøp under henvisning til at den avtalte retten var i strid med ekteskapslovens preseptoriske regler om ektefellers formuesordning.Så vel tingretten som lagmannsretten ga hustruen medhold, og anken til Høyesterett førte ikke frem. Høyesterett viste til at ekteskapsloven kapittel 9 uttømmende angir tillatte alternative formuesordninger, og at den foreliggende ordning klart lå utenfor disse. Det avgjørende ble derfor om avtalen måtte anses som en formuesordning eller om den var en ordinær formuerettslig avtale mellom ektefeller. Trolig var det tilstrekkelig til å anse tilbakekjøpsretten omfattet av kapittel 9 at den ble utløst av separasjonen, men resultatet ble i denne sak ansett sikkert fordi tilbakeføringen dessuten skulle skje til en annen verdi enn markedsverdi og gjaldt felles bolig, som ved preseptoriske regler er gitt en særlig stilling. Klausulen var derfor ugyldig. Ugyldigheten kunne ikke gis virkning for hele avtalekomplekset fordi dette regulerte en rekke forhold ut over tilbakekjøp. Partene hadde fulgt denne reguleringen i nærmere 7 år, og dette hadde medført faktiske posisjoner som nå vanskelig kunne reverseres. Forbeholdet om at kjøpekontrakten var betinget av sameieavtalen ga ikke grunnlag for total ugyldighet; partenes forutsetninger kunne ikke i et tilfelle som dette overstyre ekteskapslovens preseptoriske bestemmelser.

NORGES HØYESTERETT
Den 16. februar 2006 avsa Høyesterett dom i
HR-2006-00277-A, (sak nr. 2005/511), sivil sak, anke,
A (advokat Johan Nygård – til prøve)
mot
B (advokat Jens Otto Haugland)
S T E M M E G I V N I N G :
(1) Kst. dommer Kaasen: Saken gjelder gyldigheten av avtale mellom ektefeller om
tilbakekjøpsrett til fastsatt pris til andel i felles bolig ved separasjon.
(2) A og B giftet seg i 1993 etter å ha vært samboere siden 1986. Ved ekteskapsinngåelsen
eide partene hver sin boligeiendom i Haugesund: A eide ----- 00, der partene bodde
sammen, mens B eide -----gaten 00 samt en ideell halvdel av ----gaten 00. Deres
vesentlige øvrige aktiva var hans bakeribedrift og hennes detaljsalg av dameklær. Begge
parter hadde særkullsbarn fra tidligere ekteskap.
(3) I juni 1995 solgte B sin boligeiendom ----gaten 00. Den 24. november samme år inngikk
ektefellene en rekke avtaler med tilknytning til de to resterende eiendommer. A overdro
en ideell halvdel av ---- 00 til hustruen, og hun overdro til ham halvparten av sin ideelle
halvdel av ----gaten 00 – altså en fjerdedel av eiendommen. Overdragelsene skjedde til
verdier fastsatt i verditakster avholdt i juni samme år. Hun betalte 341 000 kroner for
halvparten av den felles bolig og han 64 250 kroner for andelen i den andre eiendommen.
I begge kjøpekontraktene lød pkt. 6:
”Samtidig med inngåelsen av denne avtale, inngår vi avtale som regulerer
sameieforholdet mellom oss. Sistnevnte avtale er således en forutsetning for
overdragelsen etter denne kjøpekontrakt.”
(4) Sameieavtalen av samme dato viser til at partene gjennom kjøpekontraktene er blitt
likestilte sameiere i hele ----- 00 og i en ideell halvdel av naboeiendommen ----gaten 00,

2
”i fellesskap kalt boligen”. Avtalen fastsetter partenes rettigheter, forpliktelser og rådighet
i tilknytning til boligen, og gir regler om disponering av denne ved den ene ektefelles død
eller ved oppløsning av ekteskapet ved separasjon eller skilsmisse.
(5) Etter å ha vist til sameieandelene, fastsetter avtalen pkt. 1 første ledd:
”[…] Vi skal i samme forhold delta i alle rettigheter og forpliktelser i tilknytning til
boligen. Vi har således en likeverdig rett til å bo i boligen, og skal hver betale en
halvpart av alle omkostninger, herunder avgifter, forsikringspremier,
vedlikeholdskostnader, strøm mv., samt en halvpart av renter og avdrag knyttet til
dagens pantegjeld på boligen. Tilsvarende skal vi også betale hver en halvpart av renter
og avdrag på fremtidig pantegjeld, forutsatt at denne pantegjeld er opptatt i begges
navn.”
(6) Av pkt. 4 fremgår at ingen av partene har adgang til å disponere rettslig over sin andel i
boligen uten den annens samtykke.
(7) Om opphør av sameiet heter det først i pkt. 3 første ledd:
”Etter den enes død, har den annen rett til
a) å kreve at hele boligen selges i det åpne marked, og slik at salgssummen, etter
fradrag av evt. omkostninger, fordeles med en halvpart på lengstlevende og en
halvpart på førstavdødes rettsetterfølgere,
eller
b) å overta førstavdødes halvpart/fjerdepart av boligen. Kjøpesummen skal i så
fall være kr. 405.250,-, med tillegg av et beløp tilsvarende slike påkostninger
på boligen som førstavdøde har betalt, begge beløp justert for slik endring
som har funnet sted, f.o.m. h.h.v. idag og det tidspunkt en påkostning ble
betalt, og frem til slik overtagelse, i Statistisk Sentralbyrås byggekostnads-
indeks for enebolig i tre. Hvis lengstlevende finner at slik beregning av
kjøpesummen ville medføre at denne overstiger markedsverdien, kan
lengstlevende kreve å få overta andelen for 50 % av boligens markedsverdi.
[…]”
(8) For det tilfelle at ekteskapet skulle oppløses før den enes død heter det videre i pkt. 5:
”Hvis vårt ekteskap oppløses, skal følgende gjelde:
a) A skal ha rett til å overta B's halvpart/fjerdepart av boligen, såfremt denne
rett erklæres skriftlig overfor B innen 2 måneder etter at det er gitt bevilling
til separasjon, evt. 3 måneder etter at vårt samliv er brutt, jfr.
ekteskapslovens § 22. Kjøpesummen skal i så fall fastsettes tilsvarende som
beskrevet i pkt. 3., første ledd, bokstav b) ovenfor. I tillegg til kjøpesummen,
skal A betale B renter f.o.m. det tidspunkt B fraflyttet boligen og frem til
betaling finner sted. Rentesatsen skal tilsvare den lånerente som må betales på
boliglån, med sikkerhet innenfor 60 % av takst, i DnB, Haugesund, på det
aktuelle tidspunkt. Hver av oss skal betale en halvpart av
tinglysingsomkostningene.
b) Hvis A ikke benytter sin rett etter pkt. a) foran, skal B ha tilsvarende rett, jfr.
bokstav a), til å overta A’s halvpart/fjerdepart av boligen, såfremt denne rett
erklæres skriftlig overfor A innen 1 måned etter at A’s frist i h.t. bokstav a)
ovenfor er utløpt. Renter skal i så fall beregnes fra det tidspunkt A fraflyttet
boligen. Hver av oss skal betale en halvpart av tinglysingsomkostningene.

3
c) Hvis ingen av oss erklærer sin rett til å overta boligen etter pkt. a) eller b)
foran, skal boligen selges i det åpne marked, og salgssummen skal fordeles
med en halvpart på hver av oss, evt. etter dekning av omkostninger. Hvis en
av oss har bodd i boligen frem til slikt salg finner sted, skal denne betale en
leie til en annen, tilsvarende slik rente på en halvpart av salgssummen som
bestemt i bokstav a) ovenfor.”
(9) Samme dag, altså 24. november 1995, inngikk partene ektepakt der de opprettet fullt
særeie. I ektepaktens ”Supplerende tekst” pkt. III ble inntatt følgende bestemmelse:
”Avtale om råderett over boligen.
Vi har inngått avtale om råderetten over vår felles bolig, jfr. pkt. […] ovenfor, som
tilhører vårt respektive særeie, med en ideell halvpart/ideell fjerdepart på hver.
Bestemmelsene i nevnte avtale, skal gå foran bestemmelsene i ekteskapslovens kap. 6,
jfr. lovens § 37, 2. punktum.”
(10) Partene solgte sine to ideelle fjerdeparter av ----gaten 00 i mars 1999 for 225 000 kroner,
altså 96 500 kroner mer enn verdien som ble lagt til grunn i 1995. Salgssummen ble delt
likt mellom dem.
(11) A og B avbrøt sitt samliv omkring 1. juni 2002 ved at hun flyttet ut. Separasjonsbevilling
ble gitt i mars 2003. Markedsprisen på hustruens andel av boligen ble ved to
verdivurderinger i januar/februar 2003 satt til henholdsvis ca. 737 000 kroner og
1,25 millioner kroner, mens tilbakekjøpsverdien i 2002 etter kontraktens indeksklausul
etter det opplyste var 416 000 kroner.
(12) A krevde å innløse Bs ideelle halvpart av boligen i ---- 00 i henhold til sameieavtalen
pkt. 5 a) jf. pkt. 3 b). B motsatte seg dette blant annet under henvisning til at avtalen om
tilbakekjøpsretten var i strid med ekteskapslovens preseptoriske bestemmelser om
formuesordningen mellom ektefeller og derfor var ugyldig. Hun reiste sak for Haugesund
tingrett, som 5. desember 2003 avsa dom med slik domsslutning:
”1. Ektepakt mellom A og B av 24.11.95 pkt. III og avtale av samme dato pkt. 5
og 3 kjennes ugyldig.
2. Partene bærer egne saksomkostninger.”
(13) Tingretten kom til at den avtalte tilbakekjøpsrett var i strid med ekteskapsloven, men at
ektepakten for øvrig måtte opprettholdes.
(14) A anket til Gulating lagmannsrett, som i det vesentlige sluttet seg til tingretten og
23. februar 2005 avsa dom med slik domsslutning:
”1. Ektepakt mellom A og B av 24. november 1995, punkt III under
”Supplerende tekst” og avtale same dag punkt 5, er ugyldige.
2. A betalar innan 2 – to – veker frå tilseiing av domen sakskostnader for
lagmannsrett til det offentlege med kr. 38 097,50 –
kronertrettiåttetusenognittisju 50/100 tillagt rente som fastsett med heimel i
§ 3 i lov 17 desember 1976 ved betaling etter fastsett frist for oppfylling.
3. Haugesund tingrett si dom, domslutninga punkt 2 vert stadfesta.”

4
(15) A har anket til Høyesterett over lagmannsrettens rettsanvendelse og også over dens
bevisbedømmelse for så vidt den kom til at ektepakten og sameieavtalen bare er partielt
ugyldige.
(16) For Høyesterett har den ankende part nedlagt en ny subsidiær påstand om total ugyldighet
for kjøpekontraktene, sameieavtalen og ektepakten dersom sameieavtalen pkt. 5 kjennes
ugyldig. Ankemotparten har nedlagt ny subsidiær påstand om at tilbakekjøpsretten er
prekludert som følge av fristoversittelse. Begge parter hadde prosessuelle innsigelser mot
motpartens endrede påstand, men disse er senere frafalt. Partene har for Høyesterett avgitt
forklaring ved bevisopptak. Saken står for øvrig i hovedsak i samme stilling som for de
tidligere instanser.
(17) Den ankende part, A, har i det vesentlige gjort gjeldende:
(18) Tilbakekjøpsretten er ikke i strid med preseptoriske bestemmelser om ektefellers
formuesordning i ekteskapsloven kapittel 9. Vi står overfor en i det vesentlige
formuesrettslig avtale, der de mulige familierettslige innslag er helt underordnet. En
ektefelle som overdrar andel i felles bolig til den annen, kan sette vilkår om tilbakekjøp
for det tilfelle at partene senere blir separert eller skilt. Tilbakekjøpsretten er ikke til
hinder for at ekteskapslovens bestemmelser i §§ 67, 68 og 74 om særlige rettigheter til
felles bolig ved separasjon og skilsmisse kan påberopes, hvis vilkårene bestemmelsene
setter er oppfylt.
(19) Den avtalte tilbakekjøpsretten tilhører ikke de som ifølge ekteskapsloven kapittel 9 krever
ektepakts form. Det er derfor ingen ugyldighetsgrunn at retten fremgår av sameieavtalen
og ikke direkte av ektepakten.
(20) Tilbakekjøpsretten kan ikke settes til side som stridende mot ekteskapsloven § 46 annet
ledd eller avtaleloven § 36. Ved overføringene i 1995 var verdsettelsen av begge
eiendommer lav. Justering av kjøpesummen med tillegg av påkostninger basert på
byggekostnadsindeksen gir ikke en urimelig innløsningssum. Begge parter er
næringsdrivende med innsikt i indeksklausuler.
(21) Dersom sameieavtalen pkt. 5 kjennes ugyldig, må de to kjøpekontraktene, sameieavtalen
og ektepakten settes til side i sin helhet. Alle deler av det avtalte arrangement fra 1995
bygget på en forutsetning om tilbakekjøpsrett ved separasjon eller skilsmisse. Uten denne
må ---- 00 anses for å tilhøre As skjevdelingsformue, jf. ekteskapsloven § 59.
(22) A har rettidig påberopt seg tilbakekjøpsretten.
(23) A har nedlagt slik påstand:
”1. Prinsipalt:
A har rett til å overta gnr. 00 bnr. 0 i X i h.t. avtale mellom A og B av
24.11.95.
2. Subsidiært:
Dersom ektepakten mellom A og B av 24.11.95 punkt III under ”Supplerende
tekst” og/eller sameieavtale av samme dag punkt 5, er ugyldige, er hele
ektepakten, hele avtalen samt de 2 kjøpekontrakter mellom partene av
24.11.95 ugyldige i sin helhet.

5
3. I begge tilfeller:
B dømmes til å betale A sine saksomkostninger for tingretten og
lagmannsretten med tillegg for avsavnsrente fastsatt etter rettens skjønn og
det offentliges saksomkostninger for Høyesterett med tillegg av lovens
morarente fra oppfyllelsesfrist til betaling finner sted.”
(24) Ankemotparten, B, har i det vesentlige gjort gjeldende:
(25) Sameieavtalen pkt. 5 regulerer hva som skal skje med en eiendel ved ekteskapets opphør,
og omfattes derfor av ekteskapsloven kapittel 9, som uttømmende angir hvilke avtaler
ektefeller kan inngå om økonomisk oppgjør ved ekteskapets opphør. Siden avtalen om
tilbakekjøpsrett ikke omfattes av lovens alternativer, er den ugyldig. Uansett innebærer
avtalen et ugyldig avvik fra ekteskapsloven §§ 68 og 74, som setter den felles bolig i en
særstilling.
(26) Avtalen er også ugyldig fordi loven ikke gir adgang til å forhåndsavtale en pris for felles
bolig til bruk ved deling ved ekteskapets opphør. I mangel av enighet under delingen, må
skiftetakst her brukes, se ekteskapsloven § 74 jf. § 69.
(27) Tilbakekjøpsretten måtte, som ledd i formuesordningen, avtales i ektepakts form. Den
henvisning ektepakten gjør til sameieavtalen er mangelfull, og medfører at
tilbakekjøpsretten ikke fyller formkravene.
(28) Endelig er avtalen ugyldig fordi den vil virke urimelig, jf. ekteskapsloven § 46 annet ledd
alternativt avtaleloven § 36 hvis avtalen anses som en ren formuerettslig avtale. B føler
seg lurt. Hun får ikke del i den reelle markedsverdi av boligen, som utgjør ektefellenes
viktigste eiendel. Dette er urimelig i lys av at hun har bidratt til vedlikehold mv. av
eiendommen. Det pekes også på at partene delte salgsinntekten likt da de solgte sin
halvdel av Strandgaten 40 B til markedsverdi.
(29) Dersom sameieavtalen pkt. 5 kjennes ugyldig, skal ugyldigheten ikke gis større virkning
enn den aktuelle ugyldighetsgrunn tilsier. Det er ikke grunnlag for å sette til side
kjøpekontraktene, ektepakten og hele sameieavtalen, heller ikke i lys av kjøpekontraktene
pkt. 6.
(30) Tilbakekjøpsretten er i alle tilfelle påberopt for sent.
(31) B har nedlagt slik påstand:
”1. Prinsipalt:
Lagmannsrettens dom, domsslutningens pkt. 1 stadfestes.
Subsidiært:
A har ikke rett til å overta gnr. 00 bnr. 0 i C iht. avtale mellom A og B av
24.11.95.
2. A dømmes til å betale B eller det offentlige, saksomkostninger for tingretten,
lagmannsretten og Høyesterett med tillegg av rente fastsatt med hjemmel i § 3
i forsinkelsesrenteloven fra forfall til betaling skjer.”
(32) Jeg er kommet til at lagmannsrettens dom må stadfestes.

6
(33) Når ektefellene deler formuesmassen ved ekteskapets opphør, har de som utgangspunkt
frihet til å avtale hvordan delingen skal skje, jf. ekteskapsloven § 65. Derimot er
adgangen til å inngå forhåndsavtale om delingen begrenset. Ekteskapslovens system er at
ektefellene ved ektepakt kan velge mellom forskjellige lovbestemte formuesordninger, se
lovens kapittel 9. Det er ikke adgang til å forhåndsavtale andre ordninger enn de der
nevnte. Dette fremgår riktignok ikke uttrykkelig av loven, men må sies å følge av lovens
system og er klart forutsatt i lovens forarbeider. I Ot.prp. nr. 28 (1990-1991) heter det
således på side 79:
”At det er en mulighet for at man under lovforberedelsen kan ha oversett et alternativ,
kan […] brukes som et argument mot å velge formen uttømmende regulering. Loven vil
jo da kunne være til hinder for en hensiktsmessig og rimelig avtale om
formuesordningen. Sett i lys av at det foreliggende forslaget gir ektefellene stor grad av
avtalefrihet, kan imidlertid dette neppe være noe stort problem. Departementet går
følgelig inn for at loven bør oppfattes som en uttømmende regulering av tillatte avtaler
om formuesordningen.”
(34) Det er på det rene at avtalen om at A skulle ha rett til å kjøpe Bs andel i boligen for en
forhåndsavtalt pris, ikke faller inn under noen av de alternative formuesordninger
ekteskapsloven kapittel 9 oppstiller. Skal avtalen likevel opprettholdes som gyldig, må det
være fordi den anses som en ordinær formuerettslig avtale, som ikke reguleres av kapittel
9.
(35) Verken ekteskapsloven eller dens forarbeider gir særlig veiledning om denne
grensedragningen. I juridisk teori har det vært delte oppfatninger om hvilke avtaler som
omfattes av ekteskapslovens preseptoriske ordning. Vera Holmøy og Peter Lødrup tar i
Ekteskapsloven (2001) side 266 som utgangspunkt at avtaler som ikke angår delingen ved
separasjon/skilsmisse ”faller utenfor kapitlets regler, og her gjelder som hovedregel den
alminnelige avtalefrihet”. Videre fastslår de at ”gjensidig bebyrdende avtaler faller
utenfor reglene i kapittel 9”, og at ”i det hele kan avtaler av formuesrettslig art, som kan
inngås av enhver, også inngås av parter som er gift”. Etter å ha behandlet andre typer
avtaler, uttaler forfatterne på side 268:
”På en annen kant ligger spørsmålet om det kan knyttes som vilkår til en gjensidig
bebyrdende avtale at partene ikke senere blir separert eller skilt. At selgeren kan sette
vilkår om forkjøpsrett m.v., er ikke tvilsomt. […] I det hele må klausuler som ugifte
gyldig kan ta inn i en avtale, også kunne avtales hvor partene er ektefeller. Etter vårt
syn er det neppe noe heller til hinder for å avtale en gjenkjøpsrett i tilfelle partene går
fra hverandre. Dette er ikke en avtale om formuesordningen, og faller dermed utenfor
rammen av reglene i kapittel 9. Det er heller ikke naturlig å la en slik bestemmelse
rammes av eventuelle ugyldighetsregler om forhåndsavtaler om hvem som skal ha
bestemte ting ved ekteskapets opphør […].”
(36) Under henvisning til tilsvarende – men noe mindre betinget formulerte – synspunkter
gjort gjeldende av Lødrup i Familieretten (1991) s. 160, hevder Kirsti Strøm Bull en
annen oppfatning i Avtaler mellom ektefeller (1993) på side 51:
”Ifølge Lødrup må avhenderen ved salg til ektefellen også kunne betinge seg rett til å
kjøpe gjenstanden tilbake ved en eventuell skilsmisse. Jeg tror ikke dette kan være
riktig, siden avtalen innebærer en forhåndsavtale om fordeling av verdier ved en
eventuell skilsmisse. Det er vanskelig å se hvorfor et slikt vilkår skal kunne knyttes til
salg, når det klart ikke kan knyttes til gaver.”

7
(37) For vår sak har det særlig betydning at en sentral side av formuesordningen er reglene om
deling ved ekteskapets opphør, det vil si regler om utlodning og økonomisk oppgjør.
Illustrerende i denne forbindelse er at ekteskapslovutvalget i NOU 1987:30 foreslo at
kapittel 9 skulle ha tittelen ”Avtaler om oppgjøret ved ekteskapets opphør m.v.” I samme
retning konstaterer utvalget på side 115 at en giverektefelle uhindret av kapittel 9 normalt
vil kunne ta forbehold om forkjøpsrett i tilfelle mottagerektefellen senere vil avhende
gaven, men at ”[t]as det f.eks. forbehold om at gaven skal tilbakeføres ved ekteskapets
opphør, vil det ikke være gyldig”.
(38) Ifølge sameieavtalen ble As tilbakekjøpsrett til boligandelen utløst av separasjonen. Den
avtalte ordningen griper derved inn i lovens ordning for utlodning ved deling av
ektefellenes formuesmasse ved ekteskapets opphør. Dette er etter min mening – i tråd
med Strøm Bulls synspunkter – trolig tilstrekkelig til å anse avtalen for å ha en så sterk
tilknytning til ektefellenes formuesforhold at den må anses for å være i strid med
ekteskapsloven kapittel 9.
(39) Når jeg i vår sak anser denne konklusjonen som sikker, skyldes det at ytterligere to
omstendigheter ved avtalen trekker i samme retning.
(40) For det første innebærer sameieavtalen pkt. 5 a) jf. pkt. 3 b) at også sentrale elementer ved
det økonomiske oppgjøret ved delingen er forhåndsavtalt. Oppgjøret løsrives fra boligens
markedsverdi og knyttes i stedet til en indeks med svak tilknytning til denne
verdiutviklingen. Det er ikke avgjørende om differansen blir negativ eller positiv; det
sentrale er at avtalen medfører en forhåndsavtale om fordelingen av verdiene uten
forankring i ekteskapslovens bestemmelser. I dette tilfelle utgjør for øvrig boligen
ektefellenes vesentlige aktivum.
(41) For det annet gjelder tilbakekjøpsretten ektefellenes felles bolig. Dette aktivum er av
lovgiver gitt en særlig stilling ved delingen etter ekteskapets opphør: Etter ekteskapsloven
§§ 67 og 68 kan en ektefelle, når ”særlige grunner” taler for det, kreve å overta bolig
uansett tidligere eierforhold eller gis bruksrett til bolig utlagt til den annen, og etter § 74
kan en ektefelle kreve å løse ut bolig tilhørende den annens særeie når ”sterke grunner”
taler for det. Det ville være i strid med det grunnsyn disse reglene hviler på om A skulle
ha rett til å kjøpe Bs andel tilbake ved separasjon til en forhåndsavtalt pris.
(42) Sameieavtalen pkt. 5 innebærer således forhåndsavtale om tilbakekjøp av felles bolig til
fastsatt pris ved separasjon. Dette er klart en avtale om ektefellenes formuesordning, og
den er ugyldig fordi den ikke har grunnlag i ekteskapslovens uttømmende bestemmelser
om avtalefrihet ved etablering av slike ordninger.
(43) Det er etter dette ikke nødvendig å ta standpunkt til hvorvidt avtalen om tilbakekjøp kan
settes til side som stridende mot ekteskapsloven § 46 annet ledd eller eventuelt
avtaleloven § 36. Det er heller ikke nødvendig å ta standpunkt til om sameieavtalen kan
anses inngått ved ektepakt som følge av at ektepaktens ”supplerende tekst” pkt. III viser
til avtalen. Til det siste bemerker jeg likevel at skal en henvisning i ektepakt til en
utenforliggende avtale kunne innebære at avtalen eller deler av den anses inngått ved
ektepakt, må henvisningen – blant annet av hensyn til partenes kreditorer – i hvert fall
være klarere og mer informativ enn den foreliggende.

8
(44) Jeg går så over til virkningen av at sameieavtalen pkt. 5 er ugyldig. Ekteskapsloven
regulerer ikke dette; i proposisjonen på side 79 bemerker departementet at ”[d]et er
vanskelig å regulere nærmere i loven når man kan nøye seg med å sette deler av avtalen ut
av kraft, og når hele avtalen blir ugyldig”. Men departementet slutter seg til
ekteskapslovutvalgets vurderinger, som gjengis slik på side 78 i proposisjonen:
”Bare de lovstridige bestemmelser bør settes til side hvis disse bestemmelsene er av
underordnet betydning i forhold til avtalens øvrige innhold, slik at delvis ugyldighet
innebærer at formålet med avtalen likevel langt på vei kan bli realisert. Hele avtalen bør
derimot settes til side hvis delvis ugyldighet vil føre til rettsvirkninger som ektefellene
verken har forutsett eller ønsket, eller hvor det er vanskelig å bringe på det rene hva
som var ektefellenes motiv for å inngå avtalen.”
(45) A har gjort gjeldende at dersom tilbakekjøpsbestemmelsen kjennes ugyldig, må
ektepakten, kjøpekontraktene og hele sameieavtalen settes til side i deres helhet. Jeg er
ikke enig i dette.
(46) Det er på det rene at ugyldigheten som utgangspunkt bare rammer
tilbakekjøpsbestemmelsen. Skal den gis virkning for resten av avtalekomplekset, må det
være fordi en konkret vurdering av sammenhengen i avtalene tilsier at
ugyldighetsgrunnen må ha en slik rekkevidde. I denne vurderingen er det for meg
vesentlig at avtalekomplekset regulerer en rekke forhold i tillegg til spørsmålet om As
tilbakekjøpsrett, at denne reguleringen har vært fulgt av partene i nærmere 7 år, og at
dette har medført faktiske posisjoner som det er vanskelig å se hvordan praktisk sett skal
kunne reverseres. Kjøpekontraktene, sameieavtalen og ektepakten ble inngått samtidig og
er alle gjennomført. Sameieavtalen har blant annet hatt som konsekvens at ektefellene har
delt på utgifter til vedlikehold mv. av eiendommen, og de har delt provenyet fra salget av
andelen i ----gaten 00, som hustruen brakte inn. Begge parter ønsket å opprette fullstendig
særeie fordi de begge hadde særkullsbarn og drev hver sin forretningsdrift. Disse sidene
ved avtalekomplekset står like sterkt uansett tilbakekjøpsbestemmelsens skjebne; avtalene
har hatt og har fremdeles viktige tilsiktede funksjoner. Ugyldigheten bør derfor bare være
partiell.
(47) Mot dette har A gjort gjeldende at kjøpekontrakten pkt. 6 må føre til total ugyldighet.
Klausulen viser til at partene inngikk sameieavtalen samtidig med kjøpekontrakten, og at
sameieavtalen ”således er en forutsetning for overdragelsen etter denne kjøpekontrakt”.
(48) Jeg bemerker først at klausulen ikke entydig regulerer den situasjon vi står overfor, siden
sameieavtalen har hatt virkninger mellom partene i henimot 7 år og forutsetningsvis blir
stående inntil sameiet måtte bli oppløst etter sameierettslige regler. Men selv om
klausulen oppfattes som et uttrykk for at partenes forutsetning for overdragelsen var at
tilbakekjøpsklausulen kan gjøres gjeldende ved ekteskapets oppløsning, kan den etter min
mening ikke gi grunnlag for tilsidesettelse av hele kjøpekontrakten. Partenes
forutsetninger kan i et tilfelle som dette ikke overstyre ekteskapslovens preseptoriske
regler.
(49) Min konklusjon er etter dette at tilbakekjøpsbestemmelsen i sameieavtalen pkt. 5 må
settes til side som ugyldig, men at resten av avtalekomplekset blir stående. Det er da ikke
nødvendig å ta standpunkt til om As krav om tilbakekjøp er prekludert etter avtalens
fristbestemmelse.

9
(50) A har etter dette tapt saken fullstendig, som i de foregående instanser. Saken har reist
prinsipielle spørsmål som ikke tidligere er avgjort av Høyesterett, men resultatet har ikke
fremstått som tvilsomt. Begge parter er innvilget fri sakførsel for Høyesterett.
Lagmannsretten opprettholdt at saksomkostninger ikke skulle tilkjennes for tingretten,
men påla omkostninger for lagmannsretten. Jeg er kommet til at denne avgjørelsen bør bli
stående, og at A også må pålegges å dekke motpartens omkostninger for Høyesterett,
jf. tvistemålsloven § 180 første ledd. Disse utgjør samlet 72 450 kroner inklusive
merverdiavgift. Det er ikke reist innvendinger fra den ankende part, og oppgaven legges
til grunn.
(51) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Lagmannsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler A til det offentlige 72 450 <
– syttitotusenfirehundreogfemti – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av
denne dom med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter
forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra utløpet av
oppfyllelsesfristen til betaling skjer.
(52) Dommer Bruzelius: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(53) Dommer Tjomsland: Likeså.
(54) Dommer Oftedal Broch: Likeså.
(55) Dommer Gjølstad: Likeså.
(56) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Lagmannsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler A til det offentlige 72 450
– syttitotusenfirehundreogfemti – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av
denne dom med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter
forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra utløpet av
oppfyllelsesfristen til betaling skjer.