Dato: 2022-05-16

Sammendrag: På Vossevangen er det etablert en helårlig gondolbane som går fra Voss jernbanestasjon til fjellet Hanguren. Banen går blant annet over et boligområde og over innmark, i en høyde fra 10 meter til 60 meter. Gondolbanen har forringet verdien på eiendommene og skapt ulemper for grunneierne. Grunneierne ønsket erstatning, men kommunen og Voss Gondol AS mente at de ikke hadde partsstatus.

Om grunneierne kan være parter i saken om erstatning etter ekspropriasjon, beror på eiendomsrettens utstrekning i luftrommet over eiendommene.

Høyesterett fastslår at oppføringen av gondolbanen krenker grunneiernes eiendomsrett og at de derfor har krav på erstatning, slik ting- og lagmannsretten har tilkjent dem.

Høyesterett tok utgangspunkt i at eiendomsrettens utstrekning ikke er regulert i lov. I mer enn ett hundre år har det imidlertid vært forutsatt i ulike lover at eiendomsretten omfatter deler av luftrommet over en eiendom. Det samme følger av andre rettskilder. Eiendomsretten kan ikke angis som en bestemt høyde i meter og den er ikke ubegrenset. Det avgjørende er hvor høyt grunneieren har interesse i å utnytte sin eiendom, ut fra fremtidig utvikling og muligheter. Eiendomsretten gir også grunnlag for å nekte aktivitet der eierne har en berettiget og saklig interesse i dette. En grunneier kan normalt motsette seg for eksempel føring av ledninger, eller taubaner opp til vanlig høyde for slike innretninger.

Dommen gir veiledning om eiendomsrettens utstrekning oppad.

D O M
avsagt 16. mai 2022 av Høyesterett i avdeling med
dommer Wilhelm Matheson
dommer Per Erik Bergsjø
dommer Wenche Elizabeth Arntzen
dommer Cecilie Østensen Berglund
dommer Borgar Høgetveit Berg
HR-2022-993-A, (sak nr. 21-161694SIV-HRET)
Anke over Gulating lagmannsretts overskjønn 21. september 2021
Voss Gondol AS
Voss herad (advokat Kathrine Lien Mjell – til prøve)
mot
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
K
L
M
N
O
P
Q (advokat Endre Grande)

2
S T E M M E G I V N I N G
(1) Dommer Østensen Berglund:
Sakens spørsmål og bakgrunn
(2) Saken gjelder eiendomsrettens utstrekning oppover. Det er spørsmål om grunneierne under
en gondolbane har ekspropriasjonsrettslig vern, slik at de skal være parter i en skjønnssak.
(3) På Vossevangen er det etablert en gondolbane (taubane) som går fra kollektivknutepunktet
ved Voss jernbanestasjon til toppen av fjellet Hanguren. Banen går over jernbanelinjen, og
fortsetter over et boligområde med eneboliger og tomannsboliger. Deretter går banen over
innmark, før den i øvre del passerer et skog- og fjellområde.
(4) Gondolbanen består for tiden av ni vogner, som hver tar i overkant av 30 passasjerer.
Vognene hviler på to bærekabler. Det er en trekkabel i hver retning, slik at det til sammen
er seks kabler i traséen. Banen er i drift hele året, inntil tretten timer i døgnet. Ved spesielle
anledninger kjøres den også nattestid. Høydeavstanden mellom grunneiendommene i saken
her og vognene varierer fra 10 meter til i overkant av 60 meter. Gondolbanen virker inn på
innsyn til og utsikt fra eiendommene, medfører støy og nedfall i form av rust og is, samt
ulemper som følge av skygge og bevegelser. Dette medfører verdiforringelse på
eiendommene. Også flere av eiendommene som ikke ligger rett under traséen, er påført
ulemper av delvis samme karakter.
(5) Vedtak om ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan for gondolbanen ble truffet
av Voss herad 25. april 2017, med hjemmel i plan- og bygningsloven § 16-2. Avgjørelsen
ble påklaget til Fylkesmannen i Hordaland, som 14. juli 2017 stadfestet vedtaket.
(6) Ved ekspropriasjonsvedtaket ble Voss Gondol AS, som skulle drifte banen, gitt fullmakt til
blant annet å begjære skjønn i saken. Skjønnsbegjæringen til Bergen tingrett ble inngitt
31. mai 2017, men partene var enige om at skjønnsforhandlingene først burde avholdes
etter at banen sto ferdig. Banen åpnet i juli 2019.
(7) Bergen tingrett avhjemlet deretter skjønn. Den 17. desember 2020 kom tingretten til at
grunneierne hadde krav på erstatning for ulike konsekvenser av tiltaket. Avsavnsrenten ble
satt til 3,25 prosent. Grunneierne ble også tilkjent sakskostnader.
(8) Voss herad og Voss Gondol AS begjærte overskjønn. Det samme gjorde flere av
grunneierne.
(9) Gulating lagmannsrett avhjemlet overskjønn 21. september 2021. Slutningens punkt 1 til
3 lyder:
«1. Overskjønnet fremmes.
2. Voss kommune v/ Voss Gondol AS betaler erstatning som fastsatt under
skjønnsgrunnene.
3. Avsavnsrenten settes til 3,25 %.»
HR-2022-993-A, (sak nr. 21-161694SIV-HRET)

3
(10) Kommunen og selskapet ble også holdt ansvarlig for kostnadene ved skjønnssaken,
inklusiv sakskostnader til grunneierne.
(11) Lagmannsretten la til grunn at eiendomsretten innebærer at det som hovedregel ikke kan
plasseres permanente innretninger over en naboeiendom. Retten mente videre at
eiendomsretten strekker seg så langt som grunneieren har påregnelig interesse i å utnytte
egen eiendom, eller må anses å ha berettiget og saklig interesse i å nekte aktivitet over
egen grunn.
(12) Voss herad og Voss Gondol AS har anket til Høyesterett. Anken gjelder lovanvendelsen og
saksbehandlingen knyttet til eiendomsrettens utstrekning oppover, forholdet mellom
differanseprinsippet og erstatning for ulemper, forholdet mellom alminnelige ulemper og
særulemper samt lagmannsrettens vurdering av den enkelte eiendoms tap.
(13) Ved Høyesteretts ankeutvalgs beslutning 23. desember 2021 ble anken over
eiendomsrettens utstrekning oppover fremmet til behandling. For øvrig ble ikke anken
tillatt fremmet.
Partenes syn på saken
(14) Voss herad og Voss Gondol AS har i korte trekk gjort gjeldende:
(15) Lagmannsretten har uriktig lagt til grunn at det ikke kan plasseres permanente innretninger
over en eiendom uten at dette kommer i konflikt med grunneierens eiendomsrett,
uavhengig av om det kan påvises aktuelle skader eller ulemper av tiltaket. Eiendomsretten
strekker seg i luftrommet ikke lenger enn hva eieren har en rimelig interesse av å eie.
Grensen må derfor i utgangspunktet trekkes på bakgrunn av om det aktuelle tiltaket hindrer
grunneierens egen påregnelige utnyttelse i luftrommet eller på bakken, tilsvarende
eiendomsrettens utstrekning i undergrunnen. Det er tale om en alminnelig
ekspropriasjonsrettslig påregnelighet. En slik forståelse av eiendomsretten samsvarer med
reglene for eiendomsrett mot sjø og strandretten. Dette gir en klar regel.
(16) Internasjonale forpliktelser, tidligere underrettspraksis og juridisk teori tilsier ikke en
annen løsning. Forslaget i NOU 1988: 16 Rådsegn 14 – Eigedomsgrenser og
administrative inndelingsgrenser, gikk utover hva som var og er gjeldende rett, og det ble
ikke vedtatt.
(17) Det er mer nærliggende å behandle grunneiers interesse i å unngå tiltak over egen eiendom
som et naborettslig spørsmål enn som et utslag av eiendomsretten. Videre vil
offentligrettslig planlovgivning ivareta de involvertes kryssende interesser.
(18) I saken her er det ikke påregnelig at grunneierne ville ha utnyttet den delen av luftrommet
som gondolbanen strekker seg gjennom. Det må ved vurderingen ses hen til gjeldende
reguleringsplan. Eventuelle subjektive interesser knyttet til innsyn, svekket utsikt og andre
ulemper er ikke egnet til å belyse eiendomsrettens utstrekning, men kan gi grunnlag for
erstatning etter naborettslige regler. Hver eiendom må vurderes særskilt, men
eiendomsretten er ikke krenket for noen av eiendommene i saken her.
HR-2022-993-A, (sak nr. 21-161694SIV-HRET)

4
(19) Subsidiært anføres det at lagmannsrettens skjønnsgrunner ikke gir tilstrekkelig grunnlag
for prøving av lagmannsrettens rettsanvendelse. Det er enkelte selvmotsigelser i
avgjørelsen, og det er ikke foretatt en konkret vurdering av den enkelte eiendom. Dette
innebærer at det foreligger en saksbehandlingsfeil som må lede til opphevelse.
(20) Voss herad og Voss Gondol AS har lagt ned slik påstand:
«1. Skjønnet avvises.
Subsidiært:
2. Gulating lagmannsretts overskjønn oppheves så langt det er påanket.»
(21) Grunneierne, A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P og Q, har i korte trekk gjort
gjeldende:
(22) Lagmannsretten har korrekt lagt til grunn at eiendomsretten både har en positiv og en
negativ side, men retten er mer omfattende enn hva lagmannsretten har lagt til grunn.
Eiendomsretten oppover gjelder så langt eieren har et saklig eller reelt behov for å
iverksette egne tiltak eller hindre andre i å gjøre tiltak. Vurderingene må tas med
utgangspunkt i den enkelte eiers forventninger og interesser, og ivareta fremtidig
teknologisk utvikling. Retten til å nekte aktivitet over eiendommen krever ingen nærmere
begrunnelse, subsidiært må det være tilstrekkelig at slik aktivitet innebærer en ulempe.
(23) Lovgivningen knyttet til blant annet taubane og kraftlinjer forutsetter eiendomsrett
oppover, ettersom inngrep i medhold av disse lovene krever ekspropriasjon eller avtale
med grunneier. En slik forståelse er også lagt til grunn i langvarig underrettspraksis og
juridisk teori. Internasjonale forpliktelser og høyesterettsavgjørelser på tilstøtende områder
trekker i samme retning. Forslaget i NOU 1988: 16 var og er dekkende for rettstilstanden.
(24) Det foreligger ingen saksbehandlingsfeil i form av mangelfulle skjønnsgrunner, idet
lagmannsrettens begrunnelse er tilstrekkelig til at lovanvendelsen kan prøves.
(25) Grunneierne har lagt ned slik påstand:
«1. Anken forkastes.
2. Ankemotpartene tilkjennes sakskostnader for Høyesterett.»
Mitt syn på saken
Problemstillingen
(26) Tvistetemaet i saken er formelt om grunneierne skal være part i skjønnssaken som følge av
at de har et ekspropriasjonsrettslig vern fordi en gondolbane krysser deres eiendom.
Spørsmålet henger sammen med eiendomsrettens utstrekning i luftrommet over de faste
eiendommene.
HR-2022-993-A, (sak nr. 21-161694SIV-HRET)

5
Generelt om eiendomsretten
(27) Jeg bemerker innledningsvis at det ikke er gitt noen generell definisjon i lov av
eiendomsrettens utstrekning. På visse områder er det gitt særskilte bestemmelser om
eiendomsrettens grenser, og på noen felt er grensene trukket opp gjennom rettspraksis. Jeg
kommer nærmere tilbake til dette.
(28) I Rt-2011-780 avsnitt 59 og 60, som gjaldt spørsmålet om plassering av vindmøller på
egen eiendom krenket naboens eiendomsrett, omtalte Høyesterett eiendomsretten slik:
«(59) … en rett til å råde rettslig og faktisk over ting eller fast eiendom så langt
dette ikke er forbudt ved lov eller strider mot rettigheter som tilkommer
andre. Eiendomsretten har også en negativ side, ved at eieren kan hindre
andre i å disponere og bruke tingen og eiendommen, se Falkanger og
Falkanger: Tingsrett, 6. utgave side 40-41.
(60) Luft er ikke underlagt eiendomsrett. Eiendomsrett til grunnen vil imidlertid
innebære at grunneieren som utgangspunkt har rett til å utnytte luften – og
vinden – over egen eiendom …»
(29) Den samme forståelsen er lagt til grunn i juridisk teori. Det skilles normalt ikke mellom
eiendomsrett og eierbeføyelser, idet uttrykkene «eier» og «eiendomsrett» benyttes som
felles betegnelser, og er følgelig koblingsord, jf. Falkanger og Falkanger, Tingsrett,
9. utgave, 2022, side 41. Eiendomsretten omfatter både faktisk og rettslig rådighet, og i
begge sammenhenger kan altså rådigheten ha en positiv side – retten til å disponere over
eiendommen – og en negativ side – retten til å nekte andre å disponere over den. Samtidig
må en eier akseptere at rådigheten kan være begrenset, som følge av bestemmelser i lov,
forskrift, avtale eller ulovfestede rådighetsbegrensninger. Tradisjonelt har derfor
eiendomsretten vært negativt avgrenset; den omfatter alle de beføyelser som ikke er
særskilt unntatt, jf. Falkanger og Falkanger, side 43.
(30) En eiendomsrett kan strekke seg ned i grunnen, horisontalt på bakkeplan, eller som i
tvisten her – vertikalt oppover i luftrommet.
Lovregulering av tiltak i luftrommet
(31) Ved avgrensningen av eiendomsrettens utstrekning oppover er det nærliggende å se hen til
lovreguleringer av tiltak i luftrommet.
(32) Allerede i 1894 ble det gitt en lov om tvungen avståelse av grunn til anlegg for elektriske
kraftledninger. Av lovens § 2 fremgikk det at grunneiere hadde plikt til å avstå grunn eller
tåle skade og ulempe mot erstatning der det ble gitt tillatelse til slike anlegg. Bestemmelsen
var ikke begrenset til plassering av master eller liknende på eiendommen. Av forarbeidene
fulgte det uttrykkelig at enhver grunneier hadde rett til å nekte elektriske ledninger over sin
eiendom, slik at det var nødvendig med lovgivning på feltet, jf. Oth. Prp. No. 32 (1894)
side 1 og 3.
(33) Også den tidligere loven om tvungen avståelse av grunn til taubaner og løypestrenger fra
1912 synes å bygge på at det forelå en eiendomsrett oppover til en viss høyde. Eksempelvis
HR-2022-993-A, (sak nr. 21-161694SIV-HRET)

6
kunne ikke en taubane eller løypestreng anlegges over hus der det til stadighet oppholdt
seg mennesker, eller over hage, jf. § 5, med mindre det forelå samtykke fra eier eller
bruker. Grunneierne selv sto fritt til å anlegge en taubane på egen grunn, såfremt banen var
under to kilometer, jf. § 3.
(34) Av forarbeidene til lovens § 5, Indstilling II fra Den departementale veilovkomité i 1907,
side 15, fremgår det at en rekke stortingsrepresentanter under behandlingen av et tidligere
lovforslag i 1899, mente at det ville være et vel sterkt inngrep i den private eiendomsretten
«om man med loven i haand skulde kunne tvinge sig frem med et anlæg av heromhandlede
art over andenmands vaaningshus, gaardstun eller lignende». Derimot ble det ikke ansett
som et utilbørlig inngrep i eiendomsretten om det kunne gis tillatelse til slike anlegg over
bygninger som lå atskilt fra en gård, som for eksempel sommerfjøs eller avsidesliggende
bygninger.
(35) I Indst. O. XVII. (1902–1903) om anlegg for telegraf, telefon og lignende
meddelelsesmidler, side 2, drøftes betydningen av at en plassering av ledninger kan
vanskeliggjøre eller innskrenke muligheten til å utnytte den underliggende eiendommen.
Det fremgår at dersom et slikt tiltak innebærer et økonomisk tap, må dette kompenseres
etter Grunnloven § 105. Samtidig vises det til at ikke enhver føring av ledninger over
eiendommen ville medføre en slik økonomisk byrde eller ulempe at tiltaket ville gi
grunnlag for erstatning.
(36) Samlet ser jeg det slik at lovgiver siden slutten av 1800-tallet har forutsatt en beskyttet
eiendomsrett i høyden som i alle fall omfatter de høyder en taubane, kraftlinjer eller
telefonledninger normalt ble lagt i. Det er gjennomgående gitt bestemmelser om
ekspropriasjon eller avtale som forutsetning for at tiltak skal kunne gjennomføres, og det
fremgår av ulike forarbeider at den private eiendomsretten i utgangspunktet gir rett til å
nekte inngrep over eiendommen, typisk ved føring av ledninger i alminnelig
ledningshøyde. Samtidig er det tatt forbehold om at visse inngrep ikke vil være et utilbørlig
inngrep i eiendomsretten, eksempelvis som følge av type eiendom som ville bli berørt, og
om at eieren ikke nødvendigvis vil bli påført et tap ved tiltaket.
(37) De ankende parter har vist til at reguleringen av luftfart er basert på at eiendomsretten
oppover er begrenset. Det har imidlertid aldri vært tvil om at en grunneier normalt ikke kan
motsette seg overflygning, jf. allerede Gjelsvik, Norsk tingsret, 1919, på side 35–36, hvor
det legges til grunn at eieren ikke har noen slik interesse av dette området. I
Brækhus/Hærem, Norsk tingsrett, 1964, side 66, heter det at en eier kan ikke forby
luftfartøyer over eiendommen, med mindre de flyr svært lavt. Det samme følger av
Lødrup, Luftfart og ansvar, 1966 side 568–570, som understreker at grunneierne ikke kan
motsette seg rimelige overflygninger. Også Nordtveit, Jussens Venner, 1990, Grenser for
fast eigedom, side 70–71, fremhever retten til overflygning, samtidig som han viser til at
dersom overflygningen skjer i så lav høyde at det fører til begrensninger i muligheten for å
utnytte eiendommen, vil det kunne gi grunnlag for erstatning. Stavang og Stenseth, Fast
eiendoms tingsrett, 2016 på side 72 viser til at grunneieren ikke kan nekte overflygninger
av eiendommen, men at dette vil kunne stille seg annerledes ved eksempelvis bruk av
droner, som kan fly i lav høyde.
(38) Slik jeg ser det, viser ikke dette annet enn at eiendomsrettens utstrekning oppover har visse
begrensninger. Betydningen av eiendomsrettens utstrekning er i liten grad drøftet i
HR-2022-993-A, (sak nr. 21-161694SIV-HRET)

7
tilknytning til luftfartsreguleringen, og praksis rundt denne kaster derfor ikke særlig lys
over problemstillingen i saken her.
Arbeidet med å regulere eiendomsrettens utstrekning
(39) I 1984 fikk Sivillovbokutvalet i oppdrag å utrede reglene om grenser for fast eiendom.
Utvalget avga NOU 1988: 16 Rådsegn 14 – Eigedomsgrenser og administrative
inndelingsgrenser, der det ble foreslått å lovregulere eiendomsretten i ulike retninger.
Utredningen førte ikke til en generell lovgivning på området, men utvalgets beskrivelse av
gjeldende rett og forslaget til lovtekst kan kaste lys over eiendomsrettens avgrensning og
omfang.
(40) På bakgrunn av det utvalget mente var gjeldende rett, foreslo det at grunneieren skulle ha
eiendomsrett til luftrommet så langt han hadde interesse av å gjøre eiendomsretten
gjeldende. Ved denne vurderingen skulle man se hen til hva slags utnyttelse det var
påregnelig at grunneieren selv ville gjøre av eiendommen, og om eventuelle tiltak ville føre
til ulempe eller til fare som påvirket grunneierens egen utnyttelse. Det fremgår at
interessen både knyttet seg til eierens eget ønske om å utnytte luftrommet, og interessen av
å unngå annen utnyttelse. Det skulle ikke skje noen interesseavveining mellom grunneieren
og andre som hadde interesse av luftrommet.
(41) Det ble videre lagt til grunn at sporadisk eller kortvarig bruk av luftrommet ikke
nødvendigvis ga en reell interesse i å motsette seg dette, eksempelvis ved overflygning i en
viss høyde. Utvalget foreslo å lovfeste at ledninger og andre innretninger som står på eller
har feste på grunnen, ikke kunne komme inn på eiendom som andre eier.
(42) Slik jeg oppfatter forslaget, mente utvalget det ville være en kodifisering av gjeldende rett,
basert på en allmenn, langvarig rettsoppfatning i underrettspraksis og juridisk teori.
Forslaget i NOU 1988: 16 synes å ha fått bred støtte i senere juridisk litteratur. Jeg kommer
nærmere tilbake til min forståelse av de kildene som utvalget bygget på.
Rettspraksis knyttet til utnyttelse av luftrommet
(43) Det foreligger ikke praksis fra Høyesterett som direkte tar stilling til spørsmålet som saken
her reiser. Forannevnte Rt-2011-780, avsnitt 62, er imidlertid av en viss interesse. I saken
var det gitt konsesjon til å sette opp vindmøller på Jæren. Seks av disse hadde en plassering
som innebar at naboens mulighet for å utnytte vindkraft på egen eiendom ble begrenset.
Ved vurderingen av om eiendomsretten var krenket, la Høyesterett avgjørende vekt på at
utnyttelse av vinden i sin helhet skjedde på eiendom som energiselskapet rådet over. Selv
om Høyesterett ikke uttalte seg direkte om eiendomsrettens utstrekning, støtter
formuleringene oppunder at eiendomsretten kan strekke seg opp i større høyder.
(44) En tilsvarende forståelse er gjennomgående lagt til grunn i underrettspraksis. Allerede i en
dom fra Kristiania byrett i 1888 om telegraflinjer seks meter over eiendommen ble det
uttalt at eiendomsretten omfattet det nærmeste luftrommet, og inntil en slik høyde som
eieren kunne benytte. Retten uttalte videre at også eiendomsretten oppover har en negativ
side i form av retten til å utelukke andre fra å disponere over denne delen av luftrommet.
HR-2022-993-A, (sak nr. 21-161694SIV-HRET)

8
(45) I den såkalte Grand Hotell-dommen fra Nedenes herredsrett i 1972, der bokstavene på en
gavlvegg krenket eiendomsretten til luftrommet over naboeiendommen, viste retten til at
eiendomsretten var oppfattet slik at den strakk seg så langt oppover som en rimelig
interesse tilsa. Den la til grunn at det ikke var et krav om at det måtte påvises aktuelle
beskyttelsesverdige interesser for at eiendomsretten kunne håndheves.
(46) Av Tårnkran-kjennelsen, inntatt i RG-1984-742, fremgår det at retten mente
eiendomsretten strakk seg dit grunneieren har en reell interesse av den, det vil si så langt
det var praktisk mulig å utnytte retten. Det ble vist til at en grunneier måtte være beskyttet
mot «inntrengere så høyt opp som det er praktisk mulig å trenge seg inn og forvolde
utvilsom fare, ulempe eller sjenanse». Retten fant at eiendomsretten var krenket ved at
kranens motvekt på fire tonn svingte inn over naboeiendommen.
(47) Når jeg har funnet grunn til å referere såpass mye fra underrettspraksis, skyldes dette at
denne har vært retningsgivende i lang tid. Det er gjennomgående lagt til grunn at
eiendomsretten omfatter den delen av luftrommet som eieren har reell interesse av, og at
den innebærer en rett til både å utnytte luftrommet og hindre andres bruk av dette.
Juridisk litteratur om eiendomsrettens utstrekning oppover
(48) Avgjørelsene fra lavere instanser er behandlet i en rekke teoretiske fremstillinger. De har
fått allmenn tilslutning etter at Scheel i Forelæsninger over norsk tingsret, 1912, side 44, la
til grunn at eiendomsretten oppover strakk seg «saa langt, som menneskelig Virksomhed
kan naa». Med dette gikk man bort fra den tidligere læren til blant annet Brandt,
Tingsretten, 1892, side 89, om at eiendomsretten gikk «lodret op til Zenit og lodret ned til
Jordens Middelpunkt». Scheels lære er videreutviklet gjennom blant annet Gjelsviks Norsk
Tingsret på side 36, der det med støtte i tysk rett er lagt til grunn at det er eierens reelle
interesse som har krav på respekt. Synspunktene er senere fulgt opp av en rekke forfattere,
som Knoph, Oversikt over Norges rett, 2. utgave, 1937 på side 165, Brækhus/Hærem, side
66 der også den negative interessen i at grunneier ikke påføres skade nevnes, samt
Falkanger og Falkanger på side 104.
(49) Både samspillet mellom underrettspraksis og juridisk teori gjennom mer enn hundre år, og
den konsistente teoretiske oppfatningen, innebærer etter mitt syn at det er grunn til å legge
noe større vekt på juridisk litteratur enn hva som kan være tilfellet der spørsmålet i liten
grad har vært gjenstand for drøftelser, eller det ikke foreligger en omforent teori. Jeg viser
her til HR-2021-2248-A avsnitt 62 der det er lagt til grunn at «den alminnelige
oppfatningen i juridisk litteratur over tid [har] selvstendig betydning som rettskilde utover
argumentasjonsverdien i kraft av at denne oppfatningen også i praksis synes å være
akseptert som gjeldende rett».
Rettspraksis på tilstøtende områder
(50) De ankende parter har anført at både praksis knyttet til eiendomsretten nedover og
lovregulering av og praksis om eiendomsretten i sjø og strandretten, tilsier en begrenset
eiendomsrett oppover.
HR-2022-993-A, (sak nr. 21-161694SIV-HRET)

9
(51) Jeg er ikke enig i dette. For så vidt gjelder retten til undergrunnen, nøyer jeg meg med å
vise til at Høyesterett i Rt-1959-1198 Askøy, nettopp pekte på eierens interesse av å kunne
utnytte grunnen. Retten til grunnvann er nå ved lov lagt til grunneier, jf. vannressursloven
§ 44. De særskilte grensene som har utviklet seg i rettspraksis knyttet til blant annet sjøen
og strandretten, gir etter mitt syn liten veiledning for spørsmålet om eiendomsretten
oppover.
(52) De ankende parter har trukket frem at Høyesterett i Rt-2011-556 Spellsundet, la vekt på at
naboloven og offentligrettslige regler, samt allmennhetens interesser, tilsa en begrenset
eiendomsrett. Saken gjaldt eiendomsretten til sjø der det var brådypt langs land. Med det
resultat Høyesterett la til grunn, beholdt imidlertid eierne de samme rettighetene som andre
eiere med strandrett hadde. Jeg kan derfor ikke se at dommen har særlig overføringsverdi
til saken her.
Reelle hensyn
(53) Ved spørsmålet om eiendomsrettens utstrekning oppover tilsier etter mitt syn reelle hensyn
at det tas utgangspunkt i allmenne formål med eiendomsretten og i eierens reelle interesse
av å kontrollere området i rommet over egen grunn. Det er ikke tvilsomt at en eiers rett til å
nekte et tiltak, går betydelig lenger enn hva en nabo vil kunne motsette seg etter
naboloven. Dette innebærer etter min oppfatning at naborettslige regler eller offentlig
regulering i saker som den foreliggende, ikke vil være et tilstrekkelig alternativ til det
vernet som eiendomsretten gir.
Oppsummering
(54) Jeg har etter dette kommet til at eiendomsrettens grense oppover kan oppsummeres som
følger:
(55) Fastsettelsen av eiendommens utstrekning oppover må foretas på bakgrunn av allmenne
formål med eiendomsretten. Det foreligger ikke rettskilder som tilsier at eiendomsrettens
utstrekning oppover kan fastsettes til en bestemt høyde i meter. Avgjørende blir derfor
hvor høyt grunneieren har interesse i å utnytte sin eiendom. Ved denne vurderingen må det
ses hen til fremtidig utvikling og muligheter, og gjeldende regulering er ikke avgjørende.
(56) Eiendomsretten strekker seg videre så langt som grunneieren etter en objektiv vurdering
har en berettiget og saklig interesse i å nekte aktivitet eller tiltak over egen grunn. I praksis
innebærer dette at det ikke kan plasseres permanente innretninger innenfor dette området,
uten at det foreligger vedtak om ekspropriasjon eller er inngått avtale med grunneieren.
(57) Grunneieren kan dermed normalt motsette seg føring av ledninger, taubaner mv. opp til
vanlig høyde for slike innretninger. Samtidig er det ikke tvilsomt at eiendomsretten
oppover har begrensninger. Det er dermed ikke gitt at en taubane som anlegges fra
fjelltopp til fjelltopp, over en dyp dal, vil krenke eiendomsretten. Videre kan overflygning
som den klare hovedregel skje uten samtykke fra eierne av eiendommene under.
HR-2022-993-A, (sak nr. 21-161694SIV-HRET)

10
(58) En slik forståelse av eiendomsretten oppover er etter mitt syn i samsvar med Den
europeiske menneskerettskonvensjon protokoll 1 artikkel 1 om retten til å nyte sin eiendom
i fred. Det er derfor ikke nødvendig å gå nærmere inn på denne.
Den konkrete vurderingen
(59) Lagmannsretten fant at alle grunneierne hadde fått sin eiendomsrett krenket, slik at
eiendomsretten måtte anses avstått ved tvang, jf. plan- og bygningsloven § 16-1.
Begrunnelsen for dette var:
«Gondolbanen slik den er bygget er en varig og permanent plassert
infrastrukturløsning av stort fysisk omfang som på det hyppigste og i lav høyde
passerer hvert 42 sekund over de eiendommer og bolighus som er berørt av skjønnet.
Passeringshøyden over hustakene og utearealene på den enkelte eiendom, er som
allerede påpekt varierende fra knapt elleve meter til knapt 30 meter. Hver gondol, for
tiden ni, men kan være 13, frakter hver et antall av vel 30 passasjer om gangen.
Gondolene er meget godt synlig fra bakken, og for eksempel på solrike dager legges
deler av utearealene på eiendommene i skygge ved passering. Etter lagmannsrettens
syn er det etter byggingen gjort et kvalifisert eiendomsinngrep i luftrommet over
eiendommene som går klart utover det som en ved et mindre inngripende tiltak kunne
vært karakterisert som bare en ulempe …»
(60) Jeg slutter meg til denne vurderingen, også for takstnummer 11 der banen krysser et
ubebygd areal. Videre nevner jeg at lagmannsretten la til grunn at eiendommene har fått
redusert sin verdi. Det er også dokumentert at stadige nedfall over eiendommene i form av
tidligere smørefett, nå rust, samt is vinterstid, har vedvart etter at lagmannsretten avhjemlet
overskjønnet.
(61) For én eiendom, takstnummer 18, går banen 40–60 meter over innmark. Ettersom det var
plassert en (midlertidig) innretning på denne, og et skogareal var klausulert i forbindelse
med byggingen av banen, la lagmannsretten til grunn at det ikke var tvist om partsstatus for
denne eiendommen. Lagmannsretten fant videre at eiendommen også hadde
erstatningsrettslig vern som følge av redusert bruksverdi og ulemper ved nedfall på dyrket
mark. Jeg slutter meg til dette.
Saksbehandlingen i lagmannsretten
(62) De ankende parter har subsidiært anført at det foreligger saksbehandlingsfeil i form av
mangelfulle skjønnsgrunner og utilstrekkelig vurdering av de ulike eiendommene. Denne
anførselen kan etter mitt syn klart ikke føre frem. Jeg nøyer meg derfor med å vise til at
lagmannsretten har gitt en grundig redegjørelse for både faktum og jus. Retten har lagt til
grunn en rettslig forståelse som i hovedtrekk samsvarer med hva jeg har redegjort for, og
den har vurdert de ulike eiendommene tilstrekkelig konkret.
HR-2022-993-A, (sak nr. 21-161694SIV-HRET)

11
Konklusjon og sakskostnader
(63) Jeg har etter dette kommet til at grunneierne har ekspropriasjonsrettslig vern som følge av
at gondolbanen krenker deres eiendomsrett. Lagmannsretten har dermed korrekt lagt til
grunn at de skulle ha partsstatus i skjønnssaken. Dette innebærer at anken skal forkastes.
(64) Grunneierne har vunnet saken. Etter skjønnsprosessloven § 54 b, jf. § 54 skal Voss herad
og Voss Gondol AS dekke grunneiernes nødvendige sakskostnader for Høyesterett. Det er
fremlagt en sakskostnadsoppgave på 351 000 kroner i salær, med tillegg for dekning av
utgifter og merverdiavgift, til sammen 459 472 kroner. Kravet går ikke utover det
nødvendige, jf. skjønnsprosessloven § 54, og tas til følge.
(65) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Anken forkastes.
2. I sakskostnader for Høyesterett betaler Voss herad og Voss Gondol AS
– én for begge og begge for én – til A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P og
Q i fellesskap 459 472 – firehundreogfemtinitusenfirehundreogsyttito – kroner
innen to uker fra forkynnelsen av denne dom.
(66) Dommer Bergsjø: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(67) Dommer Arntzen: Likeså.
(68) Dommar Høgetveit Berg: Det same.
(69) Dommer Matheson: Likeså.
(70) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Anken forkastes.
2. I sakskostnader for Høyesterett betaler Voss herad og Voss Gondol AS
– én for begge og begge for én – til A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P og
Q i fellesskap 459 472 – firehundreogfemtinitusenfirehundreogsyttito – kroner
innen to uker fra forkynnelsen av denne dom.
HR-2022-993-A, (sak nr. 21-161694SIV-HRET)