Sammendrag: Mitsem, Utgård, Tjomsland, Bruzelius og AaslandSaken gjaldt erstatning ved ekspropriasjon av 18,8 dekar av Høibraatens eiendom Hammer Søndre i Lørenskog - et ubebygget areal som hadde vært en del av hans landbruksvirksomhet, men som i de senere år hadde vært brukt som opplagsplass for jord- og steinmasser og anleggsmaskiner. Arealet inngår i et område som i kommuneplanen var utlagt til "offentlig formål - statens, fylkets og kommunens bygninger".Tingretten verdsatte arealet etter bruksverdien som jordbruksareal. Lagmannsretten ga erstatning etter salgsverdien som boligtomter. Forskjellen skyldtes ulik vurdering av påregneligheten av en utbygging til boliger, sett ut fra arealets spesielle beliggenhet - nær det sentrale Lørenskog, men i et område (nær Lørenskog kirke) med sterke verneinteresser knyttet til kultur- og landskapsmiljø. Lørenskog kommune påanket overskjønnet til Høyesterett. Anken gjaldt rettsanvendelsen - påregnelighetskriteriet i § 5 annet ledd i vederlagsloven av 6. april 1984 - og spørsmålet om skjønnsgrunnene var mangelfulle. Kommunens anke førte ikke frem. Lagmannsretten hadde tatt utgangspunkt i en vurdering av hvilken utnyttelse av arealet som ville være påregnelig, når det sees bort fra reguleringen til grav- og urnelund. Selv om utbygging til boligformål ville være i strid med den arealbruken iht. kommuneplanen, fant lagmannsretten at det presset som forelå i retning av en utbygging ville slå igjennom, og at det var sannsynlig at arealet på noe sikt ville bli regulert til boligformål. Høyesterett kunne ikke se at dette var uttrykk for noen gal rettsanvendelse. Og selv om lagmannsretten mente at boligbygging var påregnelig, var det ikke galt at retten, ved erstatningsutmålingen, trakk inn den usikkerheten som likevel forelå, og som en kjøper av arealet ville ta hensyn til. Dette innebar ikke at den såkalte "ventesjansen" var erstattet. Høyesterett fant også at skjønnsgrunnene var tilstrekkelige. Lagmannsretten hadde vist til de relevante forhold - på den ene side kommunens forutsetning om at boligbygging skulle skje ved fortetting av eksisterende utbyggingsområder og arealets verdi som en del av kultur- og landskapsmiljøet rundt kirken, på den annen side at arealet var velegnet for boligbygging, at det lå i utkanten av det følsomme området, og endelig at det hadde undergått endringer som avsvekket verneverdien. Det kunne ikke kreves mer i retning av å begrunne det standpunkt lagmannsretten hadde kommet frem til. De forhold kommunen hadde fremhevet, var riktignok tungtveiende, men lagmannsrettens konkrete avveining lå utenfor det Høyesterett kan prøve, jf. skjønnsprosessloven § 38.

NORGES HØYESTERETT
Den 22. desember 2004 avsa Høyesterett dom i
HR-2004-02119-A, (sak nr. 2004/1249), sivil sak, anke,
Lørenskog kommune (advokat Christian Stang Våland – til
prøve)
mot
A (advokat Ola Trygve Holt)
S T E M M E G I V N I N G :
(1) Dommer Mitsem: Saken gjelder fastsettelse av erstatning ved ekspropriasjon av grunn til
utvidelse av en grav- og urnelund. Ved overskjønnet ble det gitt erstatning etter grunnens
salgsverdi som boligtomter. Spørsmålet er om overskjønnet har anvendt
påregnelighetskriteriet i § 5 annet ledd i vederlagsloven av 6. april 1984 nr. 17 feil og om
skjønnsgrunnene er mangelfulle.
(2) Reguleringsplan for utvidelse av Lørenskog kirkes grav- og urnelund ble vedtatt av
kommunestyret i Lørenskog 29. august 2001. Reguleringsplanen omfattet ca. 18,8 dekar
av As eiendom X, gnr. 111 bnr. 3. Det dreier seg om et ubebygget areal som har vært en
del av As landbruksvirksomhet, men som i de senere år i det vesentlige har vært brukt
som opplagsplass – dels for jord- og steinmasser, dels for anleggsmaskiner – for hans
virksomhet som maskinentreprenør. Arealet inngår i et område som i generalplanen fra
1975 og kommuneplanene fra 1991, 1997 og 2003 var utlagt til ”offentlig formål” – i
kommuneplanene betegnet som ”offentlig formål, – statens, fylkets og kommunens
bygninger”.
(3) Idet forhandlinger om en frivillig overdragelse ikke førte frem, vedtok kommunestyret
15. mai 2002 å ekspropriere arealet, og skjønnsbegjæring ble inngitt til Nedre Romerike
tingrett 27. mai 2002.
(4) Ved tingrettens skjønn, avhjemlet 9. mai 2003, ble arealet verdsatt etter bruksverdien som
jordbruksareal til kr 4 pr. m², jf vederlagsloven § 6.

2
(5) A begjærte overskjønn ved Eidsivating lagmannsrett, som avhjemlet overskjønn 7. juni
2004.
(6) Lagmannsretten la til grunn at arealet skulle verdsettes etter salgsverdien, idet den
påregnelige utnyttelse – når det sees bort fra reguleringen til grav- og urnelund – var som
byggegrunn for boliger.
(7) Ved utmålingen tok lagmannsretten utgangspunkt i en råtomtpris på ca. kr 700/m². Men
siden boligbygging kunne påregnes først om ca. 15 år, måtte det skje en neddiskontering
til nåtidsverdien. Under henvisning til usikkerheten med hensyn til om boligbygging ville
bli tillatt, valgte lagmannsretten en rentefot på 10 %. Erstatningen ble etter dette fastsatt
til kr 160/m² for hele arealet.
(8) Lørenskog kommune har påanket overskjønnet til Høyesterett. Anken gjelder
lagmannsrettens rettsanvendelse, subsidiært saksbehandlingen – mangelfulle
skjønnsgrunner.
(9) Den ankende part – Lørenskog kommune – anfører i det
vesentlige:
(10) Ved erstatningsfastsettelsen skal det sees bort fra reguleringen til grav- og urnelund.
Spørsmålet er hvilken alternativ anvendelse som ville ha vært påregnelig. Dette var også
lagmannsrettens utgangspunkt. Men til støtte for å gi erstatning etter tomteverdien har
retten lagt avgjørende vekt på at det er en markedsinteresse for å bruke arealet til
boligbygging. Dette er en nødvendig, men ikke tilstrekkelig betingelse for tomteerstatning
– det er også et vilkår at det er påregnelig at arealet ville blitt regulert til boligbygging.
(11) Lagmannsretten har dermed anvendt vederlagsloven § 5 annet ledd feil. Dette bestyrkes
ved at lagmannsretten ved utmålingen av erstatningen viser til at det er usikkert om
boligbygging ville bli tillatt. Lagmannsretten har i realiteten gitt erstatning for en
bruksendring som fremstår kun som en mulighet, og en slik ventesjanse nyter ikke
erstatningsrettslig vern.
(12) Skjønnet må derfor oppheves på grunn av rettsanvendelsesfeil.
(13) Subsidiært gjøres det gjeldende at skjønnsgrunnene er for knappe til at rettsanvendelsen
kan prøves. Helt sentrale anførsler kan ikke sees å være vurdert. Dette gjelder fremfor alt
kommunens utbyggingsprogram – som forutsetter en fortetting av eksisterende
boligområder fremfor utbygging av nye områder – og vernehensynene knyttet til
kulturlandskapet rundt Lørenskog kirke, som er av nasjonal verdi.
(14) Disse hensynene er nedfelt i arealdelen av kommuneplanen, som ville ha utelukket en
regulering til boligformål, også innenfor det 15-års perspektivet som lagmannsretten har
anlagt. Fylkeskommunen ville også ha inngitt innsigelser mot en regulering i strid med de
tungtveiende verneinteressene. Det vises til at fylkesutvalget også har foreslått området
båndlagt for regulering til spesialområde bevaring.
(15) Det kan dermed ikke sees at lagmannsretten har foretatt den nødvendige vurdering av
utbyggings- og verneinteressene, slik disse ville ha blitt avveid av

3
reguleringsmyndighetene. Lagmannsrettens konklusjon om at boligbygging ville bli
tillatt, fremstår som et rent postulat.
(16) Konsekvensen av de mangelfulle skjønnsgrunnene er at overskjønnet må oppheves etter
tvistemålsloven § 384 annet ledd nr. 5, eventuelt § 384 første ledd.
(17) Lørenskog kommune har nedlagt slik påstand:
”Eidsivating lagmannsretts overskjønn oppheves og
hjemvises til ny behandling.”
(18) Ankemotparten – A – anfører i det vesentlige:
(19) Lagmannsretten har bygget sin avgjørelse på riktig rettsanvendelse, og skjønnsgrunnene
er tilstrekkelige. Anken er i realiteten et angrep på rettens bevisbedømmelse og
skjønnsmessige vurderinger, som ikke kan prøves av Høyesterett.
(20) Saken gjelder et enkelt og oversiktlig inngrep og har ikke reist rettslige spørsmål som
partene har vært uenige om. Uenigheten har kun dreid seg om hva som ville ha vært den
påregnelige utnyttelse av arealet når det sees bort fra reguleringen til grav- og urnelund.
(21) Dette spørsmålet har lagmannsretten vurdert. Etter en avveining av de relevante
momenter konkluderte retten med at den påregnelige alternative anvendelse av arealet –
som ligger sentralt, nær andre boligfelt og gunstig i forhold til eksisterende infrastruktur –
ville ha vært boligbygging.
(22) Selv om en slik utnyttelse er påregnelig, kan det likevel foreligge en usikkerhet i så
henseende som influerer på arealets verdi. Denne usikkerheten har lagmannsretten tatt
hensyn til når den, i samsvar med vederlagsloven § 10, har skjønnet over verdien på
avhjemlingstidspunktet. Dette betyr ikke at ventesjansen er erstattet.
(23) A har nedlagt slik påstand:
”1. Overskjønnet stadfestes.
2. A tilkjennes saksomkostninger for
Høyesterett med tillegg av den alminnelige
forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum
fra forfall til betaling skjer.”
(24) Jeg er kommet til at anken ikke kan føre frem.
(25) Saken gjelder påregnelighetskriteriet i vederlagsloven § 5 annet ledd første punktum, som
lyder slik:
”Ved fastsetjinga [av vederlag etter salsverdi] skal det leggjast vekt på kva slag eigedom
det gjeld, kvar eigedomen ligg og den påreknelege utnytting som det røynleg er
grunnlag for etter tilhøva på staden.”
(26) Mens tingretten erstattet arealet etter bruksverdien som landbruk, verdsatte
lagmannsretten arealet etter salgsverdien basert på en fremtidig utnyttelse til
boligbebyggelse. Denne forskjellen skyldes ulik vurdering av påregneligheten av

4
utbygging, sett ut fra at arealet har en spesiell beliggenhet – på den ene side nær det
sentrale Lørenskog, men på den annen side i et område der det foreligger sterke
verneinteresser.
(27) Lørenskog kommune gjør gjeldende at lagmannsretten har anvendt vederlagslovens
påregnelighetskriterium galt, subsidiært at skjønnsgrunnene er utilstrekkelige til å prøve
lovanvendelsen.
(28) Innledningsvis i sine avgjørelsesgrunner pekte lagmannsretten på at
erstatningsfastsettelsen må ta utgangspunkt i den utnyttelse av ekspropriasjonsarealet som
ville være påregnelig etter forholdene på stedet, når det sees bort fra reguleringen til grav-
og urnelund.
(29) Dette er et riktig utgangspunkt, noe partene også er enige om.
(30) I sin konkrete vurdering pekte lagmannsretten videre på at arealet i kommuneplanen var
utlagt til ”offentlig formål, – statens, fylkets og kommunens bygninger”, og at arealet
derved ikke var holdt fritt for utbygging, men på den annen side heller ikke åpnet for
boligbygging.
(31) Jeg viser i denne forbindelse til at utbygging til boligformål ville være i strid med den
arealbruken som kommuneplanen angir, jf. plan- og bygningsloven § 20-6. En anvendelse
av arealet til boligbygging ville forutsette at reguleringsmyndighetene åpnet for slik
utnyttelse, og for at det kan gis erstatning etter tomteverdien, må dette fremstå som
sannsynlig, jf. Rt. 1992 side 217.
(32) Heller ikke i så henseende kan jeg se at lagmannsrettens rettsanvendelse er gal.
(33) Som jeg kommer tilbake til, har lagmannsretten i sin videre drøftelse gjengitt anførslene
til støtte for kommunens syn om at en regulering til boligformål ikke ville være
påregnelig, men i overskuelig fremtid snarere utelukket. Lagmannsretten konkluderte
likevel med at den anser det ”påregnelig at ekspropriasjonsarealet – uten
kirkegårdsutvidelsen – på sikt ville bli åpnet for boligbygging”. Når lagmannsretten også
la til grunn at det er en sterk etterspørsel etter arealet fra utbyggere og investorer – noe
som heller ikke er omtvistet – kan jeg vanskelig se at lagmannsrettens rettsanvendelse var
uriktig i forhold til påregnelighetskriteriet i vederlagsloven.
(34) Riktignok kommer denne konklusjonen – at det på sikt ville bli åpnet for boligbygging – i
umiddelbar tilknytning til lagmannsrettens drøftelse av arealets fysiske egnethet og
utbyggeres interesse for arealet. Som fremhevet av kommunen, kan det reises spørsmål
om denne drøftelsen må forstås slik at lagmannsretten har ment at dette i seg selv er
tilstrekkelig til å bære konklusjonen. Men lest i sin videre sammenheng – som jeg
kommer tilbake til – forstår jeg lagmannsrettens bemerkninger slik at retten har ment at
det ville foreligge et press i retning av utbygging av arealet, og at dette ville medvirke til
at det på noe sikt ble lagt til rette for slik utnyttelse, ved en regulering av arealet til
byggeområde for boliger.
(35) Jeg legger til at selv om lagmannsretten mente at dette er en sannsynlig utvikling, kan det
ikke være uriktig at retten ved erstatningsutmålingen trakk inn den usikkerheten som

5
likevel foreligger, og som det må regnes med at en kjøper av arealet ville ta hensyn til.
Jeg kan ikke se at dette innebærer at det er en ventesjanse som er erstattet.
(36) Spørsmålet er imidlertid om lagmannsretten har gitt en tilstrekkelig redegjørelse for de
momentene som har ledet til konklusjonen om at en anvendelse av arealet til boligformål
ville være påregnelig. Jeg er dermed over i en vurdering av om skjønnsgrunnene fyller
kravene etter skjønnsprosessloven § 28.
(37) Etter denne bestemmelsen er det et krav at skjønnsgrunnene redegjør for det rettslige
grunnlaget skjønnet bygger på og for de omstendigheter og forhold som er av vesentlig
betydning for avgjørelsen. Dette forutsetter også at skjønnsretten behandler og tar
standpunkt til partenes sentrale anførsler og til de problemstillinger som har vært særlig
fremme under forhandlingene, jf. Rt. 1989 side 532.
(38) Kommunen har for alle instanser fremhevet to forhold som taler imot lagmannsrettens
konklusjon. Det ene gjelder at kommuneplanen forutsetter – med et tidsperspektiv på
iallfall 20 år – at boligbyggingen skal skje ved fortetting innenfor eksisterende og mer
sentrale utbyggingsområder. Det andre forholdet gjelder arealets verdi som en del av
kultur- og landskapsmiljøet ved Lørenskog kirke. Det er i denne forbindelse også trukket
frem at fylkesutvalget sterkt har frarådet at det aktuelle området legges ut til boligformål,
på bakgrunn av "den forringelse dette vil representere for kulturlandskap og kulturmiljø".
(39) I overskjønnet er det vist til kommunens målsetting om å dekke boligbehovet ved å
fortette eksisterende boligområder. Det er videre pekt på at kultur- og landskapsmiljøet
rundt kirken antas å ha nasjonal verdi, som kommunen vil beskytte, og til anførselen om
at det også av den grunn ville være upåregnelig med en regulering til boligformål. Det er
endelig vist til anførselen om forventede innsigelser mot en slik regulering, jf. plan- og
bygningsloven § 27-2 nr. 2.
(40) Lagmannsretten pekte på den annen side på at arealet ligger i utkanten av det følsomme
området og langt fra de verdifulle objektene – gamle gårdstun, Lørenskog kirke og
Olavskilden – og at arealet også har undergått endringer som retten anser for å ha
avsvekket verneverdien. Det ble videre vist til at arealet er velegnet for boligbygging,
herunder ved nærheten til offentlige veier og ledningsnett, til sentrum og andre boligfelt
og til eksisterende og planlagte skoler. På denne bakgrunn har lagmannsretten konkludert
med at markedsinteressen ville slå igjennom og at arealet på noe sikt ville bli åpnet for
boligbygging.
(41) Jeg synes det vanskelig kan kreves mer i retning av å begrunne det standpunktet
lagmannsretten her har kommet frem til. De forhold kommunen har fremhevet, er
riktignok tungtveiende argumenter for at arealet ikke ville ha blitt åpnet for boligbygging.
Men lagmannsrettens konkrete avveining kan Høyesterett ikke overprøve, jf.
kompetansebegrensningen i skjønnsprosessloven § 38 første ledd.
(42) Overskjønnet må etter dette stadfestes.
(43) Etter skjønnsprosessloven § 54 b første ledd første punktum, jf. § 54 skal A tilkjennes
saksomkostninger for Høyesterett. I samsvar med prosessfullmektigens
omkostningsoppgave settes omkostningene til kr 50 184, hvorav kr 50 000 i salær.

6
(44) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Overskjønnet stadfestes.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Lørenskog kommune 50 184 –
femtitusenetthundreogåttifire – kroner til A innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av
denne dom, med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter
forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra utløpet av
oppfyllelsesfristen til betaling skjer.
(45) Dommar Utgård: Eg er i det hovudsaklege og i resultatet einig med
førstvoterande.
(46) Dommer Tjomsland: Likeså.
(47) Dommer Bruzelius: Likeså.
(48) Dommer Aasland: Likeså.
(49) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Overskjønnet stadfestes.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Lørenskog kommune 50 184 –
femtitusenetthundreogåttifire – kroner til A innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av
denne dom, med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter
forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra utløpet av
oppfyllelsesfristen til betaling skjer.