Dato: 2025-03-06

Sammendrag: Styret i et eierseksjonssameie i Sandefjord saksøkte selskapet som hadde oppført sameiets bygningsmasse, og krevde retting av og erstatning for mangler ved fellesarealene.

Utbyggerselskapet kunne ikke betale for seg dersom søksmålet vant fram, og sameiet saksøkte derfor også den personen som var både enestyre og daglig leder i utbyggerselskapet. Sameiet hevdet at han var personlig ansvarlig for manglene etter uaktsomhetsregelen i aksjeloven § 17-1. Spørsmålet for Høyesterett er om et eierseksjonssameie ved styret kan være saksøker – ha partsevne – også i slike tilfeller, der erstatningskravet ikke bygger på en kontrakt.

Høyesterett konkluderer med at sameiet kan være saksøker. Det legges vekt på at formålet med eierseksjonsloven § 60 var å få på plass en praktisk ordning der styret i sameiet kan bringe krav inn for domstolene om erstatning for mangler ved fellesarealene. Dersom dette ikke hadde vært mulig, måtte søksmålet anlegges av de enkelte sameierne. Søksmålet skal derfor fremmes for tingretten.

Kjennelsen gir veiledning om når styret i et eierseksjonssameie kan være saksøker når det påstås å foreligge mangler ved fellesarealene i sameiet.

K J E N N E L S E
avsagt 6. mars 2025 av Høyesterett i avdeling med
dommer Henrik Bull
dommer Ingvald Falch
dommer Borgar Høgetveit Berg
dommer Knut Erik Sæther
dommer Christian Lund
HR-2025-451-A, (sak nr. 24-141607SIV-HRET)
Anke over Agder lagmannsretts kjennelse 27. juni 2024
Sameiet Hagalia 40 (advokat Tor Anthon Christiansen – til
prøve)
mot
A (advokat Andreas Badskje Nordby)

2
S T E M M E G I V N I N G
(1) Dommer Sæther:
Sakens spørsmål og bakgrunn
(2) Saken gjelder spørsmålet om et eierseksjonssameie har partsevne i søksmål om erstatning
for påståtte mangler ved fellesarealene, rettet mot daglig leder og styreleder i selskapet som
oppførte bygningen.
(3) Sameiet Hagalia 40 er et eierseksjonssameie i Sandefjord med sju bruksenheter. Styret har
sju medlemmer.
(4) Moods Eiendom AS ble stiftet i 2013. Selskapet utvikler og selger fast eiendom. Enestyre
og daglig leder er A. Selskapet var byggherre ved oppføringen av bygningsmassen i
sameiet i 2014 til 2015 og solgte eierseksjonene i 2015.
(5) I desember 2023 tok sameiet ved styrelederen ut søksmål mot Moods Eiendom AS ved
Vestfold tingrett med krav om retting av og erstatning for mangler ved sameiets
fellesarealer. Som mangler ble det blant annet påberopt feil ved fasadene og lekkasjer.
Utbedringskostnadene ble anslått til noe over fire millioner kroner.
(6) I mars 2024 fremmet styret i sameiet også erstatningskrav mot A personlig. Kravet var
begrunnet med at han som enestyre og daglig leder i Moods Eiendom AS hadde opptrådt
uaktsomt ved kontraktsbruddene og kunne holdes ansvarlig overfor sameiet etter
aksjeloven § 17-1. Påstanden gikk ut på at selskapet og A skulle dømmes til å betale
erstatning til sameiet som solidarisk ansvarlige.
(7) A anførte at kravet mot ham personlig måtte avvises fordi sameiet ikke har partsevne. Han
bestred også kravet om erstatning.
(8) Tingretten tok stilling til avvisningsspørsmålet etter skriftlig behandling og avsa 25. april
2024 kjennelse om at saken mot A fremmes.
(9) Etter at tingretten avsa sin kjennelse, bekreftet Moods Eiendom AS at selskapet ikke vil
kunne gjøre opp sameiets krav ved dom fullt ut i sameiets favør.
(10) A anket til Agder lagmannsrett, som 27. juni 2024 avsa kjennelse med slik slutning:
«1. Tingrettens kjennelse oppheves.
2. I sakskostnader for lagmannsretten betaler Sameiet Hagalia 40 til A
71 280 – syttiéntusentohundreogåttitusen – kroner innen 2 – to – uker fra
forkynnelsen av kjennelsen.»
(11) Lagmannsretten vurderte å avsi kjennelse om at saken avvises fra domstolene, men valgte
å oppheve tingrettens kjennelse fordi det var dette A hadde lagt ned påstand om. Ved
fortsatt behandling kunne tingretten dessuten ta stilling til et krav om retting av
partsangivelsen.
HR-2025-451-A, (sak nr. 24-141607SIV-HRET)

3
(12) Sameiet har anket til Høyesterett. Anken gjelder den generelle rettslige forståelsen av
eierseksjonsloven § 60. Ankeutvalget besluttet 14. november 2024, HR-2024-2098-U, at
ankesaken skal avgjøres av Høyesterett i avdeling med fem dommere, jf. domstolloven
§ 5 første ledd andre punktum.
Partenes syn på saken
(13) Den ankende part – Sameiet Hagalia 40 – har i korte trekk anført:
(14) Et eierseksjonssameie kan anlegge søksmål mot ledelsen i et utbyggerselskap med krav om
erstatning etter aksjeloven § 17-1 for økonomisk tap som følge av mangler ved
fellesarealer. Det følger av eierseksjonsloven § 60 første ledd tredje punktum, jf. andre
ledd at sameiet har partsevne, og at sameiets styre har søksmålskompetanse.
(15) Sameiet Hagalia 40 har lagt ned denne påstanden:
«1. Sak 23-188605TVI-TVES/TLAR mot A fremmes.
2. A dømmes til å erstatte Sameiet Hagalia 40 sine sakskostnader for tingrett,
lagmannsrett og Høyesterett.»
(16) Ankemotparten – A – har i korte trekk anført:
(17) Partsevnen etter eierseksjonsloven § 60 første ledd tredje punktum omfatter kun krav mot
utbyggerselskapet, og ikke krav mot selskapsledelsen, som ikke står i noe kontraktsforhold
til den enkelte seksjonseier.
(18) A har satt frem denne påstanden:
«1. Anken forkastes.
2. A tilkjennes sakens kostnader for Høyesterett.»
Mitt syn på saken
Rettslige utgangspunkter
(19) Partsevne er en forutsetning for behandling av sivile krav i domstolene. Hvem som har
partsevne, går frem av tvisteloven § 2-1.
(20) Eierseksjonssameier omfattes ikke av § 2-1 første ledd bokstav a til e. Tvister mellom
sameiet og andre må derfor i utgangspunktet reises av eller mot den enkelte sameier,
jf. Rt-1999-146. Det følger imidlertid av § 2-1 første ledd bokstav f at andre
sammenslutninger enn de som er nevnt i bokstav b til e, har partsevne når det er særlig
bestemt i lov.
(21) Eierseksjonsloven § 60 om styrets representasjonsadgang og ansvar er en slik særlig
lovregulering og gir eierseksjonssameiene en begrenset partsevne.
HR-2025-451-A, (sak nr. 24-141607SIV-HRET)

4
(22) Paragraf 60 andre ledd fastslår at styreledere kan saksøke og saksøkes med virkning for
alle seksjonseierne i saker som nevnt i første ledd første, andre og tredje punktum. Dette
innebærer at i disse tilfellene har eierseksjonssameiet som sådant partsevne for domstolene.
(23) Første ledd første punktum gir styret representasjonsrett – og sameiet partsevne – i saker
som gjelder «seksjonseiernes felles rettigheter og plikter». Etter første ledd andre punktum
omfatter dette blant annet «rettigheter og plikter som … angår fellesareal og fast eiendom».
Dette inkluderer krav om erstatning for mangler ved fellesarealene basert på ansvar etter
aksjeloven § 17-1, så lenge det dreier seg om sameiernes felles rettigheter og plikter. Et
eksempel kan være at sameiets styre, etter at sameiet er opprettet, inngår avtale med et
selskap om oppussing av fellesarealene og senere krever erstatning for mangler eller
forsinkelser.
(24) Utenfor første ledd første punktum faller krav som den enkelte seksjonseier har basert på
sin kjøpekontrakt med en utbygger, enten det gjelder forhold ved seksjonen eller
fellesarealene, jf. Rt-2012-1586 Bergheim Amfi avsnitt 26 med videre henvisning til
Rt-2005-1046 avsnitt 22.
(25) Første ledd tredje punktum, som står sentralt i saken her, supplerer første punktum og lyder
slik:
«Styret kan også gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbyggeren dersom
kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene eller forsinket ferdigstillelse av
disse.»
(26) Ved vurderingen av om sameiet har partsevne etter eierseksjonsloven § 60, må sameiets
krav legges uprøvd til grunn, men retten må ta selvstendig stilling til om kravet oppfyller
søksmålsbetingelsene, jf. Bergheim Amfi-kjennelsen avsnitt 34.
(27) Sameiet krever at A holdes personlig ansvarlig for mangler ved fellesarealene som følge av
uaktsom mangelfull kontroll, organisering og oppfølgning under byggefasen, samt
misligholdt opplysningsplikt ved salg av eierseksjonene. I anken til Høyesterett er det også
satt frem en ny anførsel om at A personlig har stått for utførelsen av deler av arbeidet som
har medført at det hefter mangler ved fellesarealene. Også denne anførselen bygger på
ansvar etter aksjeloven § 17-1.
Tolkningen av eierseksjonsloven § 60 første ledd tredje punktum
(28) Det følger direkte av § 60 første ledd tredje punktum at bestemmelsen ikke etablerer et
selvstendig krav på sameiets hånd. Poenget er at styret får en lovbestemt prosessuell rett til
å tre inn i de enkelte seksjonseiernes krav og fremme disse for domstolene. Vilkårene er at
kravet retter seg mot «utbyggeren» og «knytter seg til mangler ved fellesarealene».
(29) Det sentrale spørsmålet er om begrepet «utbyggeren» i første ledd tredje punktum omfatter
personer i selskapsledelsen i utbyggerselskapet, som verken står i noe kontraktsforhold til
sameiet eller den enkelte seksjonseier.
(30) Ordlyden peker etter en naturlig språklig forståelse mot den – det rettssubjektet – som har
stått for utbyggingen. Utbyggerselskapet som har oppført bygningsmassen og har kontrakt
HR-2025-451-A, (sak nr. 24-141607SIV-HRET)

5
med den enkelte seksjonseier, er i kjernen av ordlyden. Men også selskapets
kontraktsmedhjelpere kan omfattes av ordlyden.
(31) Hvorvidt «utbyggeren» inkluderer også andre som har hatt en rolle under utbyggingen,
men som ikke står i noe kontraktsforhold til seksjonseierne, gir ikke begrepet i seg selv
grunnlag for å trekke klare slutninger om. Dette må ses i sammenheng med ordlyden i
vilkåret om at «kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene».
(32) Uttrykket «knytter seg til mangler» favner språklig sett vidt nok til å omfatte krav som står
i en sammenheng med påståtte mangler ved fellesarealene. Det kan sies å være en slik
sammenheng når anførselen er at det foreligger ansvar etter aksjeloven § 17-1, og
manglene hevdes å være en følge av uaktsomhet knyttet til kontraktsoppfyllelsen.
(33) Ordlyden kan altså sies å være vid nok til også å omfatte ansvar for påståtte avledete
mangelskrav. Samtidig er det sikker rett at et selskaps mislighold av kontraktsforpliktelser
ikke i seg selv er tilstrekkelig for ansvar for styremedlemmer mv. overfor
kontraktsmotparten etter § 17-1. Ansvarsspørsmålet må løses ut fra en konkret,
skjønnsmessig og individuell vurdering av hvordan styreledelsen er utført,
jf. HR-2017-2375-A avsnitt 25. Dette er noe annet enn en kontraktsrettslig
mangelsvurdering, der avviket fra det avtalte er avgjørende. Ansvar etter § 17-1 har derfor
en svakere tilknytning til manglene enn kontraktsansvaret, men like fullt en tilknytning.
(34) Samlet sett åpner derfor ordlyden i eierseksjonsloven § 60 første ledd tredje punktum for at
sameiet kan være saksøker når det fremmes krav mot ledelsen i et utbyggerselskap som
følge av påståtte mangler ved fellesarealene, når den som saksøkes, hevdes å være
ansvarlig etter aksjeloven § 17-1 for manglene. Ordlyden gir imidlertid ikke grunnlag for
presise slutninger om hvor langt sameiets partsevne rekker. Lovhistorikken og formålet
med bestemmelsen vil derfor kunne være avgjørende. Rettspraksis av betydning foreligger
ikke.
(35) Eierseksjonsloven § 60 første ledd tredje punktum ble vedtatt i 2017. Bakgrunnen var at
det ble ansett som upraktisk at alle sameierne måtte være saksøkere i saker som gjelder
mangler ved fellesareal, jf. NOU 2014: 6 punkt 3.7.1.2. For slike krav var det etter
utvalgets syn hensiktsmessig at styret kunne gjøre dem gjeldende. Det ble vist til at den
enkelte sameieren ofte vil ha langt mindre interesse for tilstanden på fellesarealene enn i
bruksenheten, og at de derfor ikke er villige til å ta risikoen ved å fremme krav om noe
som i praksis i hovedsak gjelder et fellesanliggende. Om ikke styret som fellesinteressenes
naturlige representant, og med plikt til å sørge for vedlikehold av fellesarealene, kunne
fremme kravet, ville utbyggerens feil ofte ikke bli tatt tak i. På denne bakgrunnen mente
utvalget at det var rimelig at styret settes i stand til å rette mangelskrav mot utbyggeren.
(36) Utvalget var klar over at den modellen man gikk inn for, der styret gis adgang til å opptre
for alle seksjonseierne, kunne være komplisert å gjennomføre. Siden styrets kompetanse
ikke er eksklusiv, kan det for eksempel oppstå spørsmål om forholdet til den enkelte eiers
krav med hensyn til rettskraft og litispendens, og med hensyn til foreldelse og reklamasjon.
Dette ble likevel ikke sett på som avgjørende innvendinger mot ordningen.
Sivilprosessuelle regler om subjektiv kumulasjon og gruppesøksmål kunne etter utvalgets
syn ikke i tilstrekkelig grad ivareta behovet for en felles håndtering av krav som følge av
mangler ved fellesarealene.
HR-2025-451-A, (sak nr. 24-141607SIV-HRET)

6
(37) Utvalget brukte ofte uttrykket «utbyggeren» i sine drøftelser, men problematiserte ikke
hvem dette omfatter. Lovendringen ble begrunnet ut fra rettstilstanden etter Rt-2005-1046
og Rt-2012-1586, der sameiet ikke hadde partsevne når det forelå et kontraktsforhold kun
mellom utbyggeren og den enkelte sameieren, og ikke mellom utbyggeren og sameierne i
fellesskap. Problemet som skulle løses, var mest knyttet til hva slags krav som burde
omfattes av sameiets partsevne, og ikke så mye hvem som kunne saksøkes av styret.
(38) Departementet sluttet seg til utvalgets forslag, jf. Prop. 39 L (2016–2017) punkt 21.1.5.
Det ble sett som «både praktisk og hensiktsmessig at det er sameiet som sådan, og ikke de
enkelte seksjonseierne, som skal saksøke utbyggeren ved mangler ved fellesarealene».
Departementets bruk av «skal» må nok her forstås som et «kan».
(39) I særmerknaden til § 60 i proposisjonen kapittel 27, i omtalen av første ledd tredje
punktum, går det frem at utbyggeren er den som seksjonseieren «har kontrakt med, og det
vil alltid dekke entreprenøren som står for utbyggingen». Dersom det «er en annen som
selger en bolig under oppføring, er det meningen at krav mot ham skal være omfattet i
samme utstrekning som bustadoppføringslova ville ha regulert forholdet».
Bustadoppføringslova gjelder ifølge § 1 første ledd bokstav b for «avtale om rett til fast
eigedom med ny eigarbustad når arbeid som entreprenøren skal stå for, enno ikkje er
fullført på avtaletida», og likt med dette «skal reknast avtale om vidaresal av slik rett».
(40) Uttalelsene underbygger at det typetilfellet lovgiveren har hatt i tankene ved valget av
begrepet «utbyggeren», er den som pådrar seg et kontraktsansvar overfor seksjonseierne.
At også selgere omfattes, viser at lovgiveren ikke la opp til en streng forståelse av hvem
som regnes som utbygger, men også i dette eksempelet er den som kan saksøkes, en
kontraktsmotpart. Tilfellet i saken her er ikke drøftet i forarbeidene.
(41) Begrunnelsen for eierseksjonsloven § 60 første ledd tredje punktum – å få på plass en
praktisk og hensiktsmessig prosessuell ordning knyttet til søksmål som står i sammenheng
med mangler ved fellesarealene ved en utbygging – slår imidlertid til også når kravet om
erstatning bygger på ansvar etter aksjeloven § 17-1. Dette gjelder ikke minst ved større
eierseksjonssameier, der det kan by på større praktiske utfordringer å organisere et søksmål
dersom de enkelte seksjonseierne må stå som saksøkere, enn dersom styret kan beslutte
dette. Det vil være tungvint om søksmål om erstatning på grunnlag av mangler ved
fellesarealene dels kan fremmes av styret, og dels må fremmes av de enkelte
seksjonseierne, avhengig av hva slags rettslig grunnlag som påberopes, og hvem som
påstås å være ansvarlig.
(42) Formålet med § 60 første ledd tredje punktum taler på denne bakgrunnen for at
bestemmelsen tolkes slik at et eierseksjonssameie har partsevne i søksmål om erstatning
rettet mot ledelsen i utbyggerselskapet, når det påstås at selskapsledelsen er ansvarlig for
mangler ved fellesarealene etter aksjeloven § 17-1. Også sammenhengen med reglene om
styrets representasjonsrett etter første ledd første punktum taler for at tredje punktum ikke
tolkes restriktivt.
(43) Spørsmålet er så om det finnes avgjørende argumenter mot å forstå bestemmelsen på denne
måten.
(44) A har vist til reelle hensyn som han mener gjør en vid forståelse av § 60 første ledd tredje
punktum betenkelig. Det er blant annet fremhevet at bestemmelsen allerede innenfor sitt
HR-2025-451-A, (sak nr. 24-141607SIV-HRET)

7
kjerneområde reiser en rekke uavklarte spørsmål, og at det ikke er behov for vide regler om
partsevne for eierseksjonssameier ved siden av tvistelovens regler om subjektiv
kumulasjon og gruppesøksmål. Det er også pekt på at § 60 er et unntak fra det
grunnleggende utgangspunktet om at hver seksjonseier råder over egne krav, og at en av
den grunn bør være varsom med å tolke unntaket vidt.
(45) Innvendingene er ikke uten hold, men knytter seg for det meste til spørsmål som
lovgiveren tok stilling til ved vedtakelsen av § 60 første ledd tredje punktum. Jeg kan ikke
se at det grunn til å vurdere dem vesentlig annerledes i ettertid. Jeg kan heller ikke se at
partsevne for sameier i et tilfelle som i saken her forsterker innvendingene mot ordningen
eller gir opphav til nye, uavklarte spørsmål, i en slik grad av det med tyngde taler mot å
fastsette en vid ramme om hvem som regnes som utbygger.
(46) Etter en samlet vurdering har jeg kommet til at eierseksjonsloven § 60 første ledd tredje
punktum må tolkes slik at den gir sameiet partsevne også for krav mot daglig leder og
styreleder i utbyggerselskapet, når erstatningskravet hevdes å springe ut av mangler ved
fellesarealene. Dette gir en praktisk og hensiktsmessig regulering av eierseksjonssameiers
partsevne ved søksmål basert på slike mangler. Sameiets partsevne for slike krav er dermed
særlig bestemt i lov, slik tvisteloven § 2-1 første ledd bokstav f bestemmer.
Konklusjon og sakskostnader
(47) Min konklusjon er etter dette at et eierseksjonssameie har partsevne og styret
søksmålskompetanse etter eierseksjonsloven § 60 første ledd tredje punktum i søksmål om
erstatning etter aksjeloven § 17-1 rettet mot ledelsen i et selskap som har vært utbygger av
sameiet – for uaktsomhet knyttet til påståtte mangler ved fellesarealene. Saken skal derfor
fremmes for tingretten.
(48) Anken har ført frem, og Sameiet Hagalia 40 har krav på å få erstattet sine sakskostnader
for tingretten, lagmannsretten og Høyesterett, jf. tvisteloven § 20-2 første ledd,
jf. § 20-8 første ledd, jf. andre ledd.
(49) For tingrett og lagmannsrett krever sameiet erstattet henholdsvis 41 251 kroner og
40 221 kroner, som med tillegg av merverdiavgift utgjør 101 840 kroner. For Høyesterett
kreves det erstattet kostnadene for 84 timer, 29 av dem med en timepris på 3 500 kroner og
55 med en timepris på 2 749 kroner, som med tillegg av merverdiavgift utgjør
315 858 kroner. I tillegg kommer rettsgebyret for Høyesterett på 7 662 kroner. Kostnadene
anses nødvendige, jf. tvisteloven § 20-5.
HR-2025-451-A, (sak nr. 24-141607SIV-HRET)

8
(50) Jeg stemmer for denne
K J E N N E L S E :
1. Saken fremmes.
2. I sakskostnader for tingretten og lagmannsretten betaler A til Sameiet
Hagalia 40, 101 840 – etthundreogettusenåttehundreogførti – kroner innen to uker
fra forkynnelsen av kjennelsen.
3. I sakskostnader for Høyesterett betaler A til Sameiet Hagalia 40,
323 520 – trehundreogtjuetretusenfemhundreogtjue – kroner
innen to uker fra forkynnelsen av kjennelsen.
(51) Dommer Falch: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(52) Dommar Høgetveit Berg: Det same.
(53) Dommer Lund: Likeså.
(54) Dommer Bull: Likeså.
(55) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
K J E N N E L S E :
1. Saken fremmes.
2. I sakskostnader for tingretten og lagmannsretten betaler A til Sameiet
Hagalia 40, 101 840 – etthundreogettusenåttehundreogførti – kroner innen to uker
fra forkynnelsen av kjennelsen.
3. I sakskostnader for Høyesterett betaler A til Sameiet Hagalia 40,
323 520 – trehundreogtjuetretusenfemhundreogtjue – kroner
innen to uker fra forkynnelsen av kjennelsen.
HR-2025-451-A, (sak nr. 24-141607SIV-HRET)