Dato: 2022-12-08

Sammendrag: I forbindelse med utbygging av et større område til boliger på Fornebu i Bærum ble et restareal mellom og rundt boligblokkene utskilt som en egen eiendom. Eiendommen er opparbeidet som uteareal og består blant annet av interne adkomstveier, gjesteparkeringsplasser, grøntareal og et bryggeanlegg. Det følger av reguleringsplanen at eiendommen ikke kan bebygges ytterligere og skal være tilgjengelig for beboerne i boligsameiene og for allmennheten.

Ved overdragelse av eiendommen etter at utbyggingen var ferdig til en huseierforening som ivaretar beboernes interesser, oppsto det tvist om beregningen av dokumentavgift. Statens kartverk krevde en verdivurdering bygd på hva huseierforeningen ville vært villig til å betale for å skaffe tilsvarende arealer.

Etter Høyesteretts syn bygger dette på en uriktig tolkning av dokumentavgiftsloven. I denne saken er beboerne, og også allmennheten, gjennom reguleringsplanen allerede sikret full adgang til å benytte restarealet. Den salgsverdien som skal være grunnlag for dokumentavgift, må være begrenset til merverdien det vil ha for en kjøper at man også blir eier.

Vedtaket fra Statens kartverk blir opphevet.

K J E N N E L S E
avsagt 8. desember 2022 av Høyesterett i avdeling med
dommer Ragnhild Noer
dommer Ingvald Falch
dommer Espen Bergh
dommer Borgar Høgetveit Berg
dommer Erik Thyness
HR-2022-2357-A, (sak nr. 22-042859SIV-HRET)
Anke over Borgarting lagmannsretts kjennelse 25. januar 2022
Rolfsbukta AS (advokat Pål Grønnæss)
mot
Statens kartverk (Regjeringsadvokaten
v/advokat Simen Hammersvik – til prøve)

2
S T E M M E G I V N I N G
(1) Dommer Bergh:
Sakens spørsmål og bakgrunn
(2) Saken gjelder vedtak fra Statens kartverk om å nekte tinglysing av et skjøte fordi den
oppgitte salgsverdien var åpenbart for lav som grunnlag for fastsettelse av dokumentavgift.
Det er særlig spørsmål om hvordan verdien skal fastsettes når den eiendommen som
overskjøtes, er et restareal etter fradeling av boligeiendommer i et større
utbyggingsprosjekt.
(3) Rolfsbukta AS er en del av OBOS-konsernet. Selskapet har stått for utbygging av et større
område på Fornebu i Bærum. Utbyggingen omfattet 426 boliger fordelt på
15 boligsameier. Etter fradeling av tomter til bygningene ble restarealet, fellesområdet
mellom og rundt boligblokkene, en egen grunneiendom, gnr. 41 bnr. 792. Området er
opparbeidet som uteareal og består blant annet av interne adkomstveier,
gjesteparkeringsplasser, grøntareal, lekeplasser og et bryggeanlegg.
(4) Ved den bebyggelsen som er oppført, er den tillatte utnyttelsesgraden i reguleringsplanen
fullt utnyttet. Det følger videre av reguleringsplanen at de ubebygde delene av planområdet
skal være åpne for allmennhetens ferdsel. Det er dermed på det rene at resteiendommen
ikke kan bebygges ytterligere og skal være tilgjengelig både for beboerne i boligsameiene
og for allmennheten.
(5) Det er etablert en forening, Rolfsbukta Huseierforening, som før overskjøtingen av
restarealet hadde påtatt seg ansvaret for vedlikehold og drift av dette. Alle boligsameiene
er medlemmer av foreningen.
(6) Etter at utbyggingen var fullført, ble det besluttet å overføre resteiendommen fra
Rolfsbukta AS til huseierforeningen. I og med at tidligere grunneier, Statsbygg, fortsatt var
hjemmelshaver, gjaldt skjøtet overdragelse fra Statsbygg til Rolfsbukta Huseierforening.
(7) I det opprinnelige skjøtet som ble innsendt til Statens kartverk, ble salgsverdien av
resteiendommen angitt til null kroner. Senere ble skjøtet endret og innsendt på ny med en
oppgitt salgsverdi på 2 363 000 kroner. Dette bygde på en verdivurdering av
bryggeanlegget på eiendommen. Øvrig areal var fortsatt verdsatt til null kroner.
(8) I vedtak 27. april 2021 nektet Kartverket å tinglyse skjøtet i medhold av tinglysingsloven
§ 7 fjerde ledd, jf. dokumentavgiftsloven § 7 tredje ledd. Det ble vist til at verdien av
eiendommen oppgitt i skjøtet åpenbart var for lav, og at skjøtet dermed ikke oppfylte
vilkårene for tinglysing.
(9) Rolfsbukta AS anket vedtaket til Borgarting lagmannsrett, som ved kjennelse 25. januar
2022 forkastet anken.
(10) Rolfsbukta AS har anket videre til Høyesterett. Anken gjelder lovtolkningen. Høyesteretts
ankeutvalg besluttet 12. april 2022 at anken skal avgjøres i avdeling etter de reglene som
gjelder for anke over dom.
HR-2022-2357-A, (sak nr. 22-042859SIV-HRET)

3
(11) Statens kartverk har opptrådt som motpart for Høyesterett.
Partenes syn på saken
(12) Den ankende part, Rolfsbukta AS, har i korte trekk gjort gjeldende:
(13) Etter dokumentavgiftsloven § 7 første ledd skal dokumentavgift beregnes av
«salgsverdien». Det følger av ordlyden, og støttes av andre rettskilder, at dette er verdien
som kan oppnås ved et fritt salg i det åpne markedet til en uavhengig part.
(14) Ved verdsettelsen skal det tas hensyn til offentlige rådighetsinnskrenkninger, typisk en
reguleringsplan. Det skal ikke tas hensyn til privatrettslige heftelser.
(15) Kartverkets og lagmannsrettens tolkning av begrepet salgsverdi er uriktig. I dette tilfellet
er avgiftsgrunnlaget ut fra en riktig lovtolkning i alle fall ikke åpenbart for lavt, som er
vilkåret for nektelse etter dokumentavgiftsloven § 7 tredje ledd første punktum.
(16) For en slik resteiendom som denne saken gjelder, følger det av den offentlige reguleringen
at det ikke er videre utbyggings- eller inntektsmuligheter. Det vil da normalt ikke være
mulig å oppnå noen pris ved salg i det åpne markedet.
(17) Et slikt standpunkt støttes av reelle hensyn, herunder systembetraktninger. Tomteverdiene i
et utbyggingsprosjekt ligger til de delene av prosjektet som gir inntekter. Dette er
boligeiendommene. Den samlede tomteverdien for prosjektet skal derfor fordeles på
boligeiendommene, og resteiendommen har ingen tomteverdi.
(18) Rolfsbukta AS har lagt ned slik påstand:
«1. Statens kartverk sitt vedtak av 27. april 2021, om å nekte tinglysing av skjøte
på gnr. 41 bnr. 792 i Bærum datert 6. mars 2020, er ugyldig.
2. Rolfsbukta AS tilkjennes sakskostnader for lagmannsretten og Høyesterett.»
(19) Motparten, Statens kartverk, har i korte trekk gjort gjeldende:
(20) Kartverket og lagmannsretten har tolket loven riktig.
(21) Med «salgsverdien» av fast eiendom menes antatt vederlag dersom partene var
uavhengige. For at eiendommen skal ha en verdi, er det tilstrekkelig at det finnes minst én
potensiell kjøper som objektivt sett må antas å være villig til å betale noe i vederlag om
partene var uavhengige.
(22) En eiendom som i denne saken har en verdi selv om den etter reguleringsplanen ikke kan
utbygges ytterligere og bare kan brukes som fellesareal. Erverv av eiendomsrett har en
selvstendig merverdi, blant annet ved at erverver får en rettsposisjon som rekker lenger enn
den fysiske tilgangen som er sikret i reguleringsplanen. Det kan foreligge en merverdi selv
om eiendommen ikke kan utnyttes kommersielt.
HR-2022-2357-A, (sak nr. 22-042859SIV-HRET)

4
(23) Systemhensyn tilsier ikke noen annen løsning. Avgift utløses ved enhver tinglysing ut fra
verdien av den enkelte eiendommen det overføres grunnbokshjemmel til.
(24) Statens kartverk har ikke lagt ned formell påstand.
Mitt syn på saken
Regelverket om dokumentavgift
(25) Regler om fastsettelse og innkreving av dokumentavgift finnes i dokumentavgiftsloven fra
1975 og forskrift 16. desember 1975 nr. 1 om dokumentavgift. Når det gjelder bakgrunnen
for og hovedtrekkene i dokumentavgiftsordningen, viser jeg til beskrivelsen i
Rt-2008-1160 avsnitt 26 til 29.
(26) Det følger av dokumentavgiftsloven § 6 første ledd at avgiftsplikten inntrer ved tinglysing
av dokumentet. Nærmere regler om beregningen av dokumentavgift ved overføring av
hjemmel til fast eiendom følger av § 7. Første til tredje ledd i denne bestemmelsen lyder
slik:
«Avgift av dokument som gjelder overføring av hjemmel som eier til fast eiendom
beregnes av salgsverdien av fast eiendom, herunder bygninger og faste anlegg, som
det erverves eiendomsrett til i forbindelse med det avgiftspliktige dokument. Avgift av
dokument som overfører hjemmel til bygning på fremmed grunn og tilhørende
festerett til tomta, beregnes tilsvarende.
Hvis registerføreren finner at eiendomsverdien eller annet avgiftsgrunnlag ikke er
tilfredsstillende opplyst, plikter den som har begjært dokumentet tinglyst etter
anmodning å gi alle nødvendige opplysninger og å ansette verdien/avgiftsgrunnlaget
etter beste skjønn. Verdien/avgiftsgrunnlaget skal påføres dokumentet.
Det grunnlag som er oppgitt i dokumentet skal legges til grunn for avgiftsberegningen,
med mindre registerføreren finner at det åpenbart er for lavt. I så fall skal han fastsette
verdien. Fastsettelsen kan påklages til vedkommende departement.»
(27) Før jeg går nærmere inn på de spørsmålene saken gjelder, vil jeg redegjøre for de
prosessuelle utgangspunktene.
Vedtaket og domstolsprøvingen
(28) Det følger av dokumentavgiftsloven § 7 andre og tredje ledd at avgiftsberegningen som
utgangspunkt skal bygge på den verdien som er oppgitt i skjøtet. Statens kartverk kan
imidlertid be om ytterligere opplysninger. Dersom det oppgitte beløpet anses åpenbart for
lavt, kan Kartverket fastsette verdien, jf. § 7 tredje ledd andre punktum.
(29) Et alternativ til at Kartverket fastsetter verdien, er at dokumentet nektes tinglyst på det
grunnlag at vilkårene for tinglysing ikke foreligger, jf. § 7 fjerde ledd. Dette gjøres i
tilfeller der rekvirenten har stilt som betingelse for tinglysing at dokumentavgiftsloven
forstås eller praktiseres på en bestemt måte, og Kartverket kommer til at betingelsen ikke
oppfylles. Det er en slik nektelse som er skjedd i denne saken.
HR-2022-2357-A, (sak nr. 22-042859SIV-HRET)

5
(30) Det følger av tinglysingsloven § 3 at et vedtak om å nekte tinglysing kan ankes til
lagmannsretten. Behandlingen av anke over tinglysingsnektelse er nærmere regulert i § 10.
Statens kartverk skal etter § 10 tredje ledd «tilrettelegge saken for ankedomstolen og gi slik
redegjørelse for saken som er nødvendig for ankedomstolen».
(31) Ved videre anke til Høyesterett gjelder begrensningene i tvisteloven § 30-6. Her er det
anket over lagmannsrettens lovtolkning, som Høyesterett kan prøve etter bokstav c.
(32) For Høyesterett har Statens kartverk opptrådt som motpart, men ikke lagt ned formell
påstand. Dette ble gjort på tilsvarende måte i de tidligere sakene Rt-2008-1160 og
HR-2016-606-A. Etter mitt syn er det grunn til å vurdere om staten bør være formell part i
en sak om tinglysingsnektelse som i realiteten gjelder fastsettelse av avgift til staten. Slik
denne saken er lagt opp, er det likevel ikke grunn til å gå inn på dette.
Innholdet i begrepet «salgsverdi»
(33) Spørsmålet er altså om Statens kartverk har tolket dokumentavgiftsloven § 7 riktig når
skjøtet er nektet tinglyst med den begrunnelse at den oppgitte verdien av den faste
eiendommen som overføres, er åpenbart for lav.
(34) Ordlyden i § 7 første ledd – salgsverdi – viser at det skal tas utgangspunkt i den verdien,
prisen, som kan oppnås ved et ordinært, frivillig salg av den aktuelle eiendommen. De
fleste eiendomsoverdragelser skjer nettopp ved slike salg, og det vanlige er dermed at den
kjøpesummen som er avtalt mellom partene, legges til grunn ved beregningen av
dokumentavgift. Et slikt utgangspunkt følger også av bestemmelsen i § 7 tredje ledd om at
den oppgitte verdien skal legges til grunn for avgiftsberegningen, hvis ikke registerføreren
finner denne åpenbart for lav.
(35) Lovforarbeidene gir begrenset veiledning for forståelsen av «salgsverdien». Under
henvisning til begrepet «virkelig verdi», som var brukt i tidligere lovgivning, uttalte
departementet i Ot.prp. nr. 11 (1975–1976) side 20:
«Bestemmelsen er forstått slik at det med «virkelig verdi» er ment salgsverdien.
Salgsverdien er også fastslått som prinsipielt utgangspunkt for beregningen av
avgiften i utvalgets utkast og er tatt opp i departementets utkast.»
(36) Ved Høyesteretts avgjørelse Rt-2008-1160 er det avklart at det er salgsverdien – i avsnitt
36 omtalt som «markedsverdien» – på tinglysingstidspunktet som er avgjørende for
avgiftsberegningen. For øvrig finnes ikke praksis fra Høyesterett som avklarer innholdet i
begrepet salgsverdi i dokumentavgiftsloven § 7.
(37) I Skattedirektoratets årsrundskriv for dokumentavgift 2021 side 6 heter det:
«Med salgsverdien menes det samlede vederlaget selger vil kunne få for eiendommen
når partene ikke har felles interesser som kan påvirke prisfastsettingen. Ved
beregningen må det tas hensyn til alminnelige ytre rammevilkår som følge av offentlig
prisregulering og rådighetsinnskrenkninger som følger av eller er fastsatt med
hjemmel i lov. Det skal ikke tas hensyn til privatrettslige heftelser, som for eksempel
bo- og bruksretter, forkjøpsrett med videre.»
HR-2022-2357-A, (sak nr. 22-042859SIV-HRET)

6
(38) De utgangspunktene som beskrives her, er lagt til grunn i forvaltnings- og
lagmannsrettspraksis og er ikke omstridt i denne saken. Ved beregningen skal det altså på
vanlig måte tas hensyn til den betydningen reguleringsplaner og andre offentlige
reguleringer har for verdien av en fast eiendom.
(39) Grunnlaget for beregning av salgsverdien er at partene ikke har felles interesser som kan
påvirke prisfastsettingen. Dersom det foreligger et slikt interessefellesskap, vil en avtalt
pris eller felles forståelse om verdien ikke være avgjørende ved fastsettelsen av grunnlaget
for dokumentavgiften. Partene er uenige om man i et tilfelle som i saken her kan bygge på
at det ikke foreligger interessefellesskap.
Lovtolkningen i vedtaket fra Statens kartverk
(40) Kartverket siterer i sitt vedtak det jeg har gjengitt fra Skattedirektoratets rundskriv.
Deretter heter det:
«Den aktuelle eiendommen er de resterende deler av et areal etter at bolig- og
næringseiendommer er fradelt i forbindelse med utbyggingsprosjekter. Det er opplyst
at det følger av bruksbegrensningen i reguleringsplan at eiendommen ikke lovlig kan
utnyttes til annet enn felles utearealer for bygningene i området. Kartverket er enige i
at bruksbegrensningen er en offentlig rådighetsinnskrenkning som er fastsatt med
hjemmel i lov og skal derfor tas hensyn til ved avgiftsberegningen. Det innebærer
likevel ikke at eiendommens salgsverdi er null.»
(41) Den videre drøftelsen i vedtaket er knyttet til Borgarting lagmannsretts kjennelse
LB-2019-42928, som også er betegnet «Barcode II». Denne gjaldt fastsettelse av
dokumentavgift ved overdragelse av eiendommer som utelukkende besto av tekniske rom
beliggende under bygningene i Barcode-området i Oslo. Overdragelsen skjedde fra et
selskap knyttet til utbyggeren og til eierseksjonssameier som eide bygningene over de
tekniske rommene. Som følge av eiendommenes beliggenhet var det ikke andre aktuelle
kjøpere enn eierne av de overliggende bygningene.
(42) I vedtaket i saken her siterer Kartverket følgende fra Barcode II-kjennelsen:
«Kartverket har lagt til grunn at det må gjøres en hypotetisk vurdering av hva
erververen ville måtte betalt for å skaffe seg slike tekniske rom i det aktuelle området
uten privatrettslige bindinger eller underliggende avtaler med selger. Herunder har
Kartverket lagt til grunn at det ved beregningen av salgsverdien må ses bort fra at
eiendommene er spesialbygget for å inngå i erververens eiendommer.
Etter lagmannsrettens syn er dette riktig rettsanvendelse.»
(43) I forlengelsen av dette uttaler Kartverket blant annet følgende:
«Utearealene i Rolfsbukta er spesialtilpasset for å være av verdi for omkringliggende
eiendommer. I likhet med ovennevnte sak ville det være vanskelig å omsette
eiendommen på det frie marked til en annen kjøper enn Rolfsbukta huseierforening.
Verdien må derfor fastsettes ut ifra en betraktning av hva huseierforeningen ville vært
villig til å betale for å skaffe tilsvarende arealer. Eiendommen vil således ha en
salgsverdi ved overdragelsen til huseierforeningen.»
HR-2022-2357-A, (sak nr. 22-042859SIV-HRET)

7
(44) I sin kjennelse slutter lagmannsretten seg til Kartverkets vurderinger og uttaler blant annet:
«I likhet med Barcode II-saken ville det være ugjennomførlig å omsette eiendommen
på det frie marked til en annen kjøper enn Rolfsbukta Huseierforening. Verdien må
derfor fastsettes ut ifra en betraktning av hva huseierforeningen uten denne bindingen
ville vært villig til å betale for å skaffe tilsvarende arealer. Det følger av fast retts- og
forvaltningspraksis at verdien i slike tilfelle skal vurderes hypotetisk ved at de
privatrettslige bindingene mellom partene tenkes bort. Erververen er derfor en del av
det ʻåpne markedʼ som beskrevet i Barcode II. Eiendommen ville følgelig hatt en
salgsverdi ved overdragelsen til huseierforeningen.
Lagmannsretten er enig i kartverkets lovanvendelse på dette punkt.»
(45) Etter en videre drøftelse konkluderer lagmannsrettens slik:
«Lagmannsretten er enig i at en beregning av verdien av eiendommen ikke er tatt med
i overdragelsen mellom partene, og at det derfor må foretas en ny beregning basert på
den hypotetiske markedsverdien. På denne bakgrunn anses den oppgitte verdi i skjøtet
for restarealet som åpenbart for lav.»
Mitt syn på lovtolkningen
(46) Etter mitt syn bygger Kartverket og lagmannsretten på et riktig utgangspunkt når det
fremheves at det kan foreligge en salgsverdi selv om det i praksis bare er én aktuell kjøper
til den aktuelle eiendommen.
(47) I tilfeller der det bare er én aktuell kjøper, vil det ofte være en form for tilknytning mellom
selger og kjøper. Denne tilknytningen kan ha betydning for prisfastsettelsen. Ved
fastsettelsen av salgsverdien som grunnlag for beregning av dokumentavgift må man
likevel komme frem til hva som ville vært betalt dersom partene hadde vært fullt ut
uavhengige.
(48) Det er videre riktig lovtolkning når Kartverket og lagmannsretten har bygd på at
salgsverdien skal fastsettes under hensyn til at rådigheten over eiendommen er begrenset
av de gjeldende offentlige reguleringsbestemmelsene.
(49) Kartverket og lagmannsretten fremhever deretter at vurderingen må bygge på hva
huseierforeningen «ville vært villig til å betale for å skaffe tilsvarende arealer». Jeg forstår
dette slik at det gis anvisning på en tenkt situasjon der huseierforeningen, og dermed
beboerne, ikke har tilgang til utearealer, men har en mulighet til å kjøpe slike arealer til
bruk for beboerne.
(50) Etter mitt syn blir dette ikke et riktig utgangspunkt. I denne saken er beboerne, og også
allmennheten, gjennom reguleringsplanen allerede sikret full adgang til å benytte
restarealet. Overdragelsen av eiendommen er dermed ikke nødvendig for å sikre beboernes
fremtidige tilgang til og bruk av arealet.
(51) Salgsverdien i et tilfelle som her må etter mitt syn bygge på den merverdien det vil ha for
en kjøper at man, i tillegg til den bruken som allerede er sikret gjennom reguleringsplanen,
HR-2022-2357-A, (sak nr. 22-042859SIV-HRET)

8
også blir eier og dermed kan utøve alle de beføyelsene som vanligvis ligger hos en eier.
I og med at adgangen til å bruke arealene allerede er sikret, og videre utbygging er forbudt,
vil det imidlertid være begrenset hvor mye en slik merverdi kan utgjøre. Jeg vil derfor ikke
utelukke at salgsverdien i et slikt tilfelle ut fra de konkrete omstendighetene kan være null
eller ned mot null. En slik vurdering er det imidlertid ikke opp til Høyesterett å foreta.
(52) Jeg føyer til at denne forståelsen av loven støttes av reelle hensyn. I praksis vil verdien av
restarealet gjenspeiles i salgssummen for de enkelte boligene som har bruksrett til
fellesarealene, og på den måten inngå i grunnlaget for beregning av dokumentavgift ved
omsetning av disse boligene.
(53) Det følger av dette at Statens kartverk og lagmannsretten etter mitt syn bygger på en
uriktig forståelse av lovens begrep «salgsverdi».
Konklusjon og sakskostnader
(54) Når Statens kartverk og lagmannsretten har bygd på en uriktig forståelse av
dokumentavgiftsloven § 7, må vedtaket oppheves.
(55) I og med at Statens kartverk ikke opptrer som ankemotpart etter tvistelovens regler, må den
ankende parts krav om dekning av sakskostnader avgjøres etter forvaltningsloven § 36.
Vilkårene i denne bestemmelsen er etter mitt syn oppfylt. Rolfsbukta AS har for
Høyesterett fremsatt krav om dekning av salær med 331 200 kroner og i tillegg rettsgebyret
på 7 338 kroner. For lagmannsretten kreves dekning av salær med 128 400 kroner og
rettsgebyret på 7 194 kroner. Slik jeg ser det, har disse kostnadene vært nødvendige, og
kravet tas til følge
(56) Jeg stemmer for denne
K J E N N E L S E :
1. Statens kartverks vedtak 27. april 2021 om å nekte tinglysing er ugyldig.
2. I sakskostnader for lagmannsretten og Høyesterett betaler Statens kartverk
474 132 – firehundreogsyttifiretusenetthundreogtrettito – kroner til Rolfsbukta AS
innen 2 – to – uker for forkynnelsen av denne kjennelsen.
(57) Dommer Thyness: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(58) Dommar Høgetveit Berg: Det same.
(59) Dommer Falch: Likeså.
(60) Dommer Noer: Likeså.
HR-2022-2357-A, (sak nr. 22-042859SIV-HRET)

9
(61) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
K J E N N E L S E :
1. Statens kartverks vedtak 27. april 2021 om å nekte tinglysing er ugyldig.
2. I sakskostnader for lagmannsretten og Høyesterett betaler Statens kartverk
474 132 – firehundreogsyttifiretusenetthundreogtrettito – kroner til Rolfsbukta AS
innen 2 – to – uker for forkynnelsen av denne kjennelsen.
HR-2022-2357-A, (sak nr. 22-042859SIV-HRET)