Dato: 2023-11-16

Sammendrag: En grunneier hadde leid bort jord nær Sandefjord by i 10 år, men hadde i avtalen med leietageren forbeholdt seg oppsigelsesrett. Kommunen sa i 2021 ifra om at en slik oppsigelsesrett er i strid med jordlovas regler og ba grunneieren legge fram en ny eller revidert avtale, om jorda fortsatt skal leies ut. Grunneieren avsluttet deretter hele leieavtalen.

Spørsmålet for Høyesterett var om virkningen av lovstriden er atheleavtalen er uten virkning eller om virkningen er at leieavtalen løper videre, men dautenoppsigelsesklausulen, slik leietakeren argumenterte for.

Høyesterett gir leietakeren medhold. Det ble særlig lagt vekt på lovformålet, som er å sikre leietakeren en viss langsiktighet i leieforholdet og å hindre omgåelse av lovens krav til jordleieavtaler.

Dommen klargjør den privatrettslige virkningen av at partene har inngått jordleieavtale i strid med kravene i jordloven § 8 andre ledd.

D O M
avsagt 16. november 2023 av Høyesterett i avdeling med
dommer Bergljot Webster
dommer Wilhelm Matheson
dommer Ingvald Falch
dommer Kine Steinsvik
dommer Thom Arne Hellerslia
HR-2023-2167-A, (sak nr. 23-081955SIV-HRET)
Anke over Agder lagmannsretts dom 11. april 2023
Midt Gokstad Gård AS (advokat Bjørn Terje Smistad)
mot
A (advokat Mauritz Aarskog – til prøve)

2
S T E M M E G I V N I N G
(1) Dommer Falch:
Sakens spørsmål og bakgrunn
(2) Saken gjelder spørsmålet om hvilken virkning det har for avtalepartene at de har inngått en
jordleieavtale i strid med jordlova § 8 andre ledd.
(3) Midt Gokstad Gård AS eier gnr. 117 bnr. 2 i Sandefjord kommune. Den omfatter en
jordeiendom på 51 dekar dyrket mark i nærheten av Sandefjord by. Selskapet kjøpte
eiendommen i august 2015 og fikk konsesjon i november samme år.
(4) A er gårdbruker og har leid jordeiendommen sammenhengende siden 2001. Han har drevet
jorda økologisk.
(5) Partene inngikk 21. september 2015 en jordleieavtale. Leieperioden er 10 år og den årlige
leieavgiften 19 000 kroner. A forplikter seg også til å drive jorda økologisk og å utføre noe
snømåking. Avtalen punkt 7, som partene er enige om er i strid med jordlova § 8 andre
ledd, har denne ordlyden:
«Om bortleier selv velger å drifte leiearealet eller om eiendommen omreguleres til
andre formål, kan bortleier si opp avtalen med 12 måneders oppsigelse. Leieavtalen er
personlig bundet for leietaker og bortleier kan si opp avtalen om leietaker selger den
gården som leietaker eier ved signering av denne avtalen.»
(6) Den 6. august 2020 sa Midt Gokstad Gård opp jordleieavtalen. Begrunnelsen var at
selskapet ønsket å bruke eiendommen selv. A bestred oppsigelsen.
(7) Sandefjord kommune meddelte i brev 10. mai 2021 til Midt Gokstad Gård at
jordleieavtalen er i strid med jordlovas regler. Kommunen ba selskapet fremlegge en ny
eller revidert avtale, om jorda fortsatt skal leies ut.
(8) Selskapet skrev senere i mai 2021 til A og meddelte at partene ikke har noen bindende
avtale. A ble bedt om å fravike eiendommen i løpet av noen få dager. Han bestred
lovligheten, men fravek eiendommen. Selskapet tilbakebetalte leie for 2021.
(9) A saksøkte Midt Gokstad Gård med krav om at leieforholdet består og at han tilkjennes
erstatning. Vestfold tingrett avsa 14. juli 2022 dom med denne domsslutningen:
«1. Midt Gokstad Gård AS frifinnes.
2. A betaler innen 14 – fjorten – dager fra dommens forkynnelse sakskostnader
til Midt Gokstad Gård AS med
321 589 – trehundreogtjueentusenfemhundreogåttini – kroner.»
(10) Tingretten kom til at jordleieavtalen ikke er bindende mellom partene, fordi den siterte
oppsigelsesklausulen er i strid med jordlova § 8 andre ledd.
(11) A anket, og Agder lagmannsrett avsa 11. april 2023 dom med denne domsslutningen:
HR-2023-2167-A, (sak nr. 23-081955SIV-HRET)

3
«1. Jordleieforholdet mellom A og Midt Gokstad Gård AS gjelder for minst
10 år regnet fra 21. september 2015.
2. Midt Gokstad Gård AS dømmes til å betale til A
640 000 – sekshundreogførtitusen – kroner, innen 2 – to – uker fra
forkynnelse av dommen.
3. Midt Gokstad Gård AS dømmes til å betale
514 805 – femhundreogfjortentusenåttehundreogfem – kroner til A i
sakskostnader for tingretten og for lagmannsretten, innen 2 – to – uker fra
forkynnelse av dommen.»
(12) Lagmannsretten kom til at det bare er den siterte oppsigelsesklausulen som ikke er
bindende mellom partene. Av den grunn er Midt Gokstad Gårds oppsigelse og pålegg om
fravikelse urettmessig. A fikk tilkjent erstatning for det produksjonstapet pålegget har
påført ham.
(13) Midt Gokstad Gård AS har anket dommen til Høyesterett. Anken gjelder lovanvendelsen.
Høyesteretts ankeutvalg tillot 28. juli 2023 anken fremmet.
(14) I saksforberedende møte 11. september 2023 avklarte partene at ingen av dem har
innvendinger til den erstatningen lagmannsretten tilkjente A, dersom anken over dommen
punkt 1 ikke fører frem. Saksforberedende dommer besluttet deretter at det foreløpig ikke
skal forhandles om erstatningskravet, jf. tvisteloven § 30-14 tredje ledd, jf. andre ledd.
Partenes syn på saken
(15) Den ankende part – Midt Gokstad Gård AS – har i hovedsak gjort gjeldende:
(16) Det som står i jordlova § 8 andre ledd siste punktum, er at en «leigeavtale» ikke kan gjøres
gjeldende mellom partene når den inneholder en ulovlig oppsigelsesklausul. Ordlyden, som
har stor vekt, åpner med andre ord ikke for å begrense virkningen til bare deler av avtalen.
Den åpner heller ikke for å gjøre endringer i avtalen. Slik er regelen blitt forstått i
rettslitteraturen.
(17) Verken lovforarbeidene eller lovformålet tilsier en løsning i strid med ordlyden. Formålet
er å realisere visse samfunnsinteresser, og leietaker er ikke rettighetssubjekt etter loven.
Samfunnsinteressene oppfylles best om hele avtalen settes til side.
(18) Midt Gokstad Gård AS har fremsatt denne påstanden:
«Prinsipalt:
1. Lagmannsrettens dom oppheves.
2. Midt Gokstad Gård AS tilkjennes sakens omkostninger for tingrett,
lagmannsrett og Høyesterett.
Subsidiært:
3. Partene bærer egne omkostninger for tingrett, lagmannsrett og Høyesterett.»
HR-2023-2167-A, (sak nr. 23-081955SIV-HRET)

4
(19) Ankemotparten – A – har i hovedsak gjort gjeldende:
(20) Lagmannsretten dom er riktig. Jordlova § 8 andre ledd siste punktum må leses slik at
leieavtalen er uten virkning i den utstrekning avtalen er i strid med lovens krav. Dette
støttes av lovforarbeidene og lovformålet. Konsekvensen må bli at oppsigelsesklausulen
bortfaller. Skulle hele avtalen være uten virkning, får de kravene loven stiller til avtalen,
ingen realitet.
(21) A har fremsatt denne påstanden:
« 1. Anken forkastes.
2. A tilkjennes erstatning for sine sakskostnader for Høyesterett.»
Mitt syn på saken
Oversikt over jordlovas regler
(22) Partene er som nevnt enige om at den oppsigelsesadgangen Midt Gokstad Gård som
grunneier er gitt i jordleieavtalen punkt 7, er i strid med jordlova § 8 andre ledd andre
punktum. Det slutter jeg meg til.
(23) For Høyesterett er spørsmålet derfor hvilken virkning lovstriden har for partenes
avtaleforhold. Dette reguleres i § 8 andre ledd siste punktum. For sammenhengens skyld
siterer jeg hele § 8, som har overskriften «[d]riveplikt»:
«Jordbruksareal skal drivast. Driveplikta gjeld for heile eigartida. Ny eigar må innan
eitt år ta stilling til om han eller ho vil drive eigedomen sjølv eller leige bort
jordbruksarealet etter føresegnene i andre ledd.
Driveplikta kan oppfyllast ved at arealet vert leigd bort. Det er ein føresetnad for at
driveplikta er oppfylt ved bortleige at leigeavtala er på minst 10 år om gongen utan
høve for eigaren til å seie ho opp. Avtala må føre til driftsmessig gode løysingar og
vere skriftleg. Avtaler som fører til driftsmessig uheldige løysingar, kan følgjast opp
som brot på driveplikta. Eigaren må sende kopi av avtala til kommunen. Ei leigeavtale
som er i strid med andre eller tredje punktum, kan ikkje gjerast gjeldande mellom
partane eller i høve til offentlege styresmakter.
Finn departementet at jordbruksarealet ikkje vert drive, kan eigaren påleggjast å leiga
jorda bort for ei tid av inntil 10 år, eller at jorda skal plantast til med skog, eller tiltak
av omsyn til kulturlandskapet.»
(24) Av første ledd følger at grunneieren har plikt til å drive det jordbruksarealet han eier, i hele
eiertiden. Driveplikta kan etter andre ledd oppfylles ved bortleie av jorda. Men
forutsetningen er at leieavtalen «er på minst 10 år om gongen utan høve for eigaren til å
seie ho opp». Dette betyr at driveplikta ikke oppfylles om avtalen har kortere varighet eller
gir grunneieren rett til å si opp avtalen i 10-årsperioden.
(25) Departementet kan frita for driveplikta helt eller delvis, jf. jordlova § 8 a. Myndigheten er i
forskrift delegert til kommunen. Slikt fritak har Midt Gokstad Gård ikke søkt om.
HR-2023-2167-A, (sak nr. 23-081955SIV-HRET)

5
(26) Det er ikke tvilsomt at driveplikta er begrunnet i jordlovas formål, som etter § 1 første ledd
er å legge til rette for «at jordviddene i landet … kan verte brukt på den måten som er mest
gagnleg for samfunnet og dei som har yrket sitt i landbruket». Formålet er utdypet i
§ 1 andre og tredje ledd.
(27) Kommunen og statsforvalteren fører etter § 19 tilsyn med at driveplikta oppfylles. Kopi av
leieavtaler skal derfor sendes kommunen, jf. § 8 andre ledd femte punktum. Departementet
kan ved brudd på driveplikta pålegge grunneieren å leie bort jorda for en viss tid,
jf. § 8 tredje ledd. Også den myndigheten er i forskrift delegert til kommunen. I tillegg gir
§ 20 hjemmel for å ilegge tvangsgebyr «[f]or å sikre at føresegnene i §§ 8 til 12 vert
haldne». Den myndigheten er i forskrift delegert til statsforvalteren.
(28) I Prop. 92 L (2016–2017) punkt 8.3 opplyser departementet at omkring 44 prosent av alt
jordbruksareal i landet er leid bort, og at de fleste leieavtalene ikke oppfyller kravene i
§ 8 andre ledd. Dette indikerer at myndighetenes tilsyn ikke har vært særlig intenst.
Ordlyden i jordlova § 8 andre ledd siste punktum
(29) Formuleringen i jordlova § 8 andre ledd siste punktum er at «[e]i leigeavtale» som er i strid
med det omtalte kravet til leietid uten oppsigelsesrett for grunneieren, «kan ikkje gjerast
gjeldande mellom partane». Jeg er enig med Midt Gokstad Gård i at språkbruken trekker i
retning av at partene ved slik lovstrid er ubundet av hele leieavtalen.
(30) Men samtidig mener jeg at ordlyden ikke er så entydig at den utelukker at bare de delene
av leieavtalen som er lovstridig, skal settes til side. Formuleringen er kortfattet og bærer
ikke preg av å løse spørsmålet.
Lovforarbeider og lovformål
(31) Kravet om at leieavtalen må være på minst 10 år uten oppsigelsesrett for grunneieren, er i
lovforarbeidene begrunnet i «landbrukspolitiske hensyn, herunder leiers behov for en viss
langsiktighet i leieforholdet», se Ot.prp. nr. 44 (2008–2009) side 70. Leietakers stilling
skulle «styrkes slik at det utvikles et driftsopplegg basert på langsiktighet med sikkerhet
for produksjonsgrunnlaget over noe tid», se proposisjonen side 178, som siterer
St.meld. nr. 19 (1999–2000), Landbruksmeldingen.
(32) Lovforarbeidene utdyper ikke det nærmere innholdet i jordlova § 8 andre ledd siste
punktum. Det klargjøres ikke om meningen er at lovstridige leieavtaler er virkningsløse i
sin helhet eller bare i den utstrekning de er det.
(33) Regelens formål klargjøres imidlertid: Det er «å sikre at partene ved privatrettslig bindende
avtaler ikke omgår vilkårene for å oppfylle driveplikten ved bortleie», se proposisjonen
side 72. Regelen er ansett «nødvendig» for å hindre omgåelse.
(34) Skulle hele leieavtalen være virkningsløs ved lovstrid, er konsekvensen at partene kan
frigjøre seg fra avtalen på et hvilket som helst tidspunkt. Saken her er illustrerende: A ble i
mai 2021 bedt om å fravike jorda i løpet av noen få dager. For leietakerens del bortfaller da
den beskyttelsen som ligger i den avtalte oppsigelsesfristen.
HR-2023-2167-A, (sak nr. 23-081955SIV-HRET)

6
(35) Denne løsningen vil derfor motvirke lovformålet. Leietakerens mulighet for langsiktig
planlegging er svekket allerede når grunneieren har betinget seg oppsigelsesrett.
Muligheten svekkes enda mer hvis grunneieren skulle være helt ubundet av avtalen. Galt
blir til verre.
(36) Dersom leieavtalen derimot bare settes delvis til side, legges det bedre til rette for å
oppfylle lovformålet. I så fall løper avtalen videre uten den lovstridige
oppsigelsesadgangen. Derved oppfyller leieavtalen kravene i jordlova § 8 andre ledd, og
leietakerens behov for langsiktighet er sikret. Omgåelsesmuligheten er med andre ord
avskåret.
(37) Bedømt ut fra lovformålet, bør løsningen være tilsvarende dersom lovstriden består i at det
er avtalt for kort leietid, for eksempel bare fem år. Skulle en slik avtale være helt uten
virkning, er leietakeren uten beskyttelse de fem årene. Men endres i stedet leietiden til de
lovbestemte 10 årene, er omgåelsesmuligheten avskåret.
(38) En motforestilling mot delvis tilsidesettelse eller endring av avtalen kan være at
balanseforholdet i avtaleforholdet forrykkes. Dette kommer jeg tilbake til.
Lovgivningen for øvrig
(39) Det er mange eksempler i lovgivningen på regler som ikke kan fravikes ved avtale. Men
det varierer en god del hvordan ulike lover formulerer virkningen av at partene har inngått
en lovstridig avtale.
(40) Enkelte ganger er det klargjort at det bare er det lovstridige avtalevilkåret som tilsidesettes,
se for eksempel servituttloven § 16 og tomtefestelova § 4. Andre ganger er det klart at
ingen del av avtalen binder, se for eksempel lov om offentlige anskaffelser § 13 og
avtaleloven §§ 28–33. Forpaktingsloven § 4 er et eksempel på en helt særskilt regulering.
(41) Ikke sjelden er det utfra lovens ordlyd uklart hva virkningen er. Når for eksempel
ferieloven § 3 bestemmer at loven «kan ikke fravikes» til skade for arbeidstaker uten særlig
hjemmel, er det ikke klart om hele avtalen eller bare det lovstridige vilkåret tilsidesettes.
I forarbeidene, Ot.prp. nr. 54 (1986–1987) side 29, er det imidlertid sagt at regelen
innebærer at «en avtalebestemmelse» som er i strid med lovens ufravikelige minstekrav,
«ikke er bindende mellom partene». Virkningen knyttes med andre ord bare til det
lovstridige vilkåret.
(42) Tilsvarende står det i konkurranseloven § 10 andre ledd at «[a]vtaler eller beslutninger som
er forbudt i henhold til denne bestemmelse, skal ikke ha noen rettsvirkning». Dette leder
tanken i retning av at hele avtalen er uten virkning. Men i forarbeidene,
Ot.prp. nr. 6 (2003–2004) side 225, er det med henvisning til parallell EU-/EØS-rett sagt at
«…ugyldigheten bare gjelder de deler av avtalen som berøres av forbudet, eller for
hele avtalen dersom disse reglene ikke kan skilles fra de øvrige deler av avtalen».
(43) Det er etter min mening grunn til å slutte seg til den generelle lovtolkningsregelen som er
fremholdt i rettsteorien, om at virkningen av en lovstrid – ugyldighet – «bør ikke» strekkes
HR-2023-2167-A, (sak nr. 23-081955SIV-HRET)

7
lenger enn lovstriden – ugyldighetsgrunnen – tilsier. Jeg viser her til Johan Gjertsen,
Avtaler, 4. utgave 2021, side 244. Han sier videre:
«Virkningen er som regel at avtalen består, og det lovstridige vilkåret erstattes med
lovens regel – delvis ugyldighet.»
(44) Jeg understreker at dette uansett ikke er mer enn en retningslinje til hjelp ved fastleggingen
av innholdet i den aktuelle lovregelen.
Rettspraksis
(45) Det finnes ikke høyesterettspraksis om forståelsen av jordlova § 8 andre ledd siste
punktum. Derimot finnes det en god del rettspraksis om hva virkningen av en lovstridig
avtale er, der den aktuelle loven ikke selv direkte regulerer virkningen. Jeg viser her til
Rt-1993-312 Kierulf, hvor Høyesterett på side 315 sier:
«Jeg legger til grunn at det ikke gjelder noen alminnelig regel om at en avtale med
lovstridig innhold er uten virkning mellom partene, men at spørsmålet må avgjøres
ved en tolkning av den enkelte lov hvor det også legges vekt på enkelte momenter av
mer generell karakter – herunder om reelle hensyn tilsier at lovovertredelsen får slik
virkning.»
(46) Dette er fulgt opp i senere rettspraksis. I Rt-2004-1582 avsnitt 35 konsesjonspris ble det for
eksempel lagt vekt på – som «et sentralt moment» – at en hemmelig tilleggsavtale om
prisen «tok sikte på å omgå et av konsesjonslovens sentrale formål – å oppnå en
‘samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling’». Tilleggsavtalen ble satt til side. Tilsvarende
ble det i Rt-2006-539 avsnitt 40 deleforbud lagt vekt på «dei omsyn delingsforbodet skal
vareta» ved avgjørelsen av om en tomtekjøpsavtale skulle bortfalle når delingstillatelse
etter jordlova § 12 ikke er gitt.
(47) Det er ikke nødvendig for meg å gå nærmere inn på rettspraksis, ut over å peke på at
dersom virkningen av en lovstridig avtale ikke er lovregulert, må det vurderes konkret hva
virkningen for partene er. I den vurderingen står det sentralt at virkningen bør understøtte
det aktuelle lovforbudets formål.
(48) Dette tilsier etter min mening at lovformålet bør stå sentralt også i et tilfelle som i saken
her, hvor jordlova § 8 andre ledd siste punktum regulerer virkningen av lovstriden, men
hvor ordlyden ikke entydig klargjør hva virkningen skal være.
Innholdet i rettsregelen
(49) Samlet sett er mitt syn at jordlova § 8 andre ledd siste punktum må forstås slik at dersom
en jordleieavtale inneholder en lovstridig oppsigelsesrett for grunneieren, kan klausulen
ikke gjøres gjeldende av partene. Men resten av jordleieavtalen mener jeg forblir bindende.
(50) Som jeg var inne på, yter ordlyden noe motstand mot denne lovtolkningen. Men sterke
grunner, og da særlig lovformålet, tilsier at løsningen må bli slik. Det er her verken
nødvendig eller formålstjenlig å strekke virkningen lenger enn lovstriden krever.
HR-2023-2167-A, (sak nr. 23-081955SIV-HRET)

8
(51) Som jeg også var inne på, må det likevel tas et forbehold. En slik delvis tilsidesettelse, eller
eventuelt en endring av leieavtalen, kan påvirke den balansen avtalen i utgangspunktet
etablerer. Resultatet kan også av andre grunner skape særlige vanskeligheter eller endre
forutsetningene for den ene parten. Her nøyer jeg meg med å peke på at
avtaleloven § 36 og andre avtalerettslige regler uansett vil gjelde. Slik denne saken ligger
an, er det ikke nødvendig å gå nærmere inn på dette, da det ikke er fremsatt slike anførsler.
Konkret anvendelse
(52) Basert på det jeg har sagt, blir løsningen at den jordleieavtalen partene har inngått, består
leietiden ut, og at Midt Gokstad Gård ikke kan gjøre gjeldende oppsigelsesklausulen i
avtalen punkt 7. Dette betyr at selskapets oppsigelse av avtalen og pålegg om fravikelse av
jordeiendommen var urettmessig.
Konklusjon og sakskostnader
(53) Anken har etter dette ikke ført frem.
(54) A har krav på erstatning for sine sakskostnader for Høyesterett, jf. tvisteloven § 20-2 første
ledd. Selv om rettsspørsmålet som avgjøres har vært uavklart, mener jeg at det ikke
foreligger tungtveiende grunner som gjør det rimelig å frita Midt Gokstad Gård for
ansvaret etter § 20-2 tredje ledd.
(55) A har fremlagt oppgave på til sammen 499 200 kroner. Det er ikke krevd dekket
merverdiavgift. Kravet er i sin helhet kostnader til prosessfullmektigen for 208 timer
arbeid. Ved bedømmelsen av om kostnadene er nødvendige, viser jeg til
HR-2023-1157-A avsnitt 52:
«I vurderingen av hva som er ‘nødvendige kostnader’ etter tvisteloven § 20-5 første
ledd, skal det skje en samlet vurdering av kravet basert på hva det er ‘rimelig å pådra’.
I dette ligger en proporsjonalitetsbegrensing, jf. HR-2020-611-A avsnitt 67,
HR-2020-1515-U avsnitt 20 følgende og HR-2023-1128-A avsnitt 99. I de to
sistnevnte avgjørelsene vises det også til at lovforarbeidene gir ‘klare signaler’ om at
kostnadsnivået i sivile saker skal reduseres.»
(56) Saken har vært forhandlet muntlig i Høyesterett i løpet av én rettsdag. Prøvingen har vært
begrenset til lovanvendelsen. Prosessfullmektigen har representert parten i begge de
tidligere rettsinstansene, hvor det samme rettsspørsmålet har vært behandlet. Etter mitt syn
er kravet derfor høyere enn hva som med rimelighet kan aksepteres som nødvendig arbeid.
Jeg mener de nødvendige kostnadene skal settes til 400 000 kroner, jf. § 20-5 første ledd.
(57) Jeg har ingen innvendinger til de sakskostnadene lagmannsretten fastsatte for behandlingen
i tingretten og lagmannsretten. Heller ikke for de kostnadene er det grunn til å frita Midt
Gokstad Gård for ansvaret.
HR-2023-2167-A, (sak nr. 23-081955SIV-HRET)

9
(58) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Anken forkastes.
2. I sakskostnader for Høyesterett betaler Midt Gokstad Gård AS til A
400 000 – firehundretusen – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av
dommen.
(59) Dommer Hellerslia: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(60) Dommer Steinsvik: Likeså.
(61) Dommer Matheson: Likeså.
(62) Dommer Webster: Likeså.
(63) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Anken forkastes.
2. I sakskostnader for Høyesterett betaler Midt Gokstad Gård AS til A
400 000 – firehundretusen – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av
dommen.
HR-2023-2167-A, (sak nr. 23-081955SIV-HRET)