Dato: 2025-11-28

Sammendrag: En gårdbruker i Trøndelag måtte avstå rundt 3 prosent av den dyrkede marken sin til veiutbygging. Spørsmålet for Høyesterett var hvilken rentesats som skal brukes når man regner om fremtidig inntektstap til et engangsbeløp, den såkalte kapitaliseringsrenten. Tingretten og lagmannsretten hadde brukt 4 prosent, mens grunneieren mente det skulle være 2,5 prosent. Forskjellen er stor: En kapitaliseringsrente på 2,5 prosent gir 60 prosent høyere erstatning enn en rentesats på 4 prosent.

Saken er behandlet av Høyesterett i storkammer med 11 dommere, sammen med en sak fra Telemark som gjaldt det samme spørsmålet (HR-2025-2364-S).

Høyesterett er kommet til at kapitaliseringsrenten ved ekspropriasjon fortsatt skal være standardisert og 4 prosent, slik den har vært siden rentesatsen ble fastsatt av Høyesterett i 2014 – også da i storkammer. Høyesterett fremhever at det skal mye til for å fravike etablert rettspraksis. Verken forskriften fra 2022 som fastsetter kapitaliseringsrenten i personskadesaker til 2,5 prosent, eller andre forhold gir tilstrekkelig grunn til å endre standardrenten ved ekspropriasjon. En forventet fremtidig inntektsvekst utover inflasjon – såkalt realinntektsvekst – inngår som et element i beregningen av inntektstapet og påvirker derfor ikke standardrenten.

Siden lagmannsretten hadde brukt riktig rentesats og gitt en tilstrekkelig begrunnelse for resultatet, forkastes gårdbrukerens anke.

En utførlig begrunnelse for Høyesteretts resultat er gitt i dommen i Telemark-saken, som ble avsagt først.

D O M
avsagt 28. november 2025 av Høyesterett i storkammer med
justitiarius Toril Marie Øie
dommer Bergljot Webster
dommer Aage Thor Falkanger
dommer Henrik Bull
dommer Per Erik Bergsjø
dommer Espen Bergh
dommer Knut Erik Sæther
dommer Are Stenvik
dommer Eyvin Sivertsen
dommer Thomas Chr. Poulsen
dommer Therese Steen
HR-2025-2365-S, (sak nr. 23-148657SIV-HRET)
Anke over Frostating lagmannsretts overskjønn 28. juni 2023
A (advokat Ivar Christian Andersskog)
Norskog (partshjelper)
Norges Skogeierforbund (partshjelper)
Norges Bondelag (partshjelper) (advokat Magnus Dæhlin)
mot
Trøndelag fylkeskommune (advokat Guri Uvsløkk Vagnildhaug)

2
S T E M M E G I V N I N G
(1) Dommer Stenvik:
Sakens spørsmål og bakgrunn
(2) Saken gjelder kapitaliseringsrente ved ekspropriasjon av jordbruksarealer.
(3) A eier gårdene Klett og Kvarving i Steinkjer kommune. Klett var tidligere eid av hennes
far, B. Gårdene drives nå under ett, og driften omfatter produksjon av egg og kjøtt. På de
fulldyrkede arealene drives det vekselbruk med gress og korn.
(4) I 2019 ble det vedtatt en reguleringsplan for oppgradering og omlegging av fylkesveg
17 for strekningene Dyrstad–Kvarving og Kvarving–Østvik. Som ledd i prosjektet inngikk
fylkeskommunen i 2020 avtaler om tiltredelse og avtaleskjønn med A og B.
Fylkeskommunen begjærte skjønn i mars 2022. Skjønnet omfatter permanent avståelse av
12,3 dekar dyrket mark og 5,8 dekar beite samt midlertidig avståelse av 11,2 dekar dyrket
mark og 2,2 dekar beite. Den dyrkede marken som er permanent avstått, utgjør omtrent
3 prosent av dyrket mark på eiendommene.
(5) Trøndelag tingrett avsa 27. september 2022 skjønn der det ved utmålingen av erstatningen
ble anvendt en kapitaliseringsrente på 4 prosent.
(6) Fylkeskommunen begjærte overskjønn. Frostating lagmannsrett avsa 27. juni 2023
overskjønn med slik slutning:
«1. Trøndelag fylkeskommune betaler erstatning til A som fastsatt ovenfor.
2. Trøndelag fylkeskommune betaler de lovbestemte utgiftene ved skjønnet.
3. Trøndelag fylkeskommune betaler sakskostnadene til A med til sammen
354 931 – trehundreogfemtifiretusennihundreogtrettien – kroner innen
2 – to – uker fra forkynningen av overskjønnet.»
(7) Lagmannsretten brukte, som tingretten, en kapitaliseringsrente på 4 prosent.
(8) A har anket til Høyesterett. Anken gjelder lagmannsrettens rettsanvendelse ved
fastsettelsen av kapitaliseringsrenten og saksbehandlingen i form av mangelfulle
skjønnsgrunner.
(9) Ved kjennelse 22. november 2023 ble ankebehandlingen i Høyesteretts ankeutvalg stanset
inntil endelig avgjørelse forelå i sak nr. 23-164015SIV-HRET. Dom i denne saken ble
avsagt 28. mai 2024, se HR-2024-967-A Vinterbro. Høyesteretts ankeutvalg traff deretter
beslutning om at As anke tillates fremmet.
(10) For Høyesterett erklærte Norskog, Norges Skogeierforbund og Norges Bondelag partshjelp
til støtte for A, og Telemark fylkeskommune erklærte partshjelp til støtte for Trøndelag
fylkeskommune.
HR-2025-2365-S, (sak nr. 23-148657SIV-HRET)

3
(11) Staten ved Samferdselsdepartementet innga 21. januar 2025 et skriftlig innlegg til
belysning av allmenne interesser, jf. tvisteloven § 15-8.
(12) Professor Espen R. Moen ved Handelshøyskolen BI ble oppnevnt som sakkyndig for
Høyesterett for å uttale seg om økonomiske spørsmål knyttet til fastsettelse av
kapitaliseringsrente. Han avga skriftlig utredning og forklarte seg muntlig for Høyesterett i
avdeling i februar 2025.
(13) Den 3. mars 2025 besluttet Høyesterett i avdeling å overføre saken til forsterket rett. Ved
justitiarius’ beslutning 5. mars 2025 ble det bestemt at saken skal behandles i storkammer,
hvor den er behandlet i sammenheng med sak nr. 24-123314SIV-HRET
(HR-2025-2364-S) mellom C og Telemark fylkeskommune. Etter at det var blitt klart at de
to sakene skal behandles sammen, trådte Telemark fylkeskommune ut av nærværende sak.
(14) Til behandlingen i storkammer er det for begge sakene oppnevnt tre sakkyndige –
professorene Espen R. Moen, Handelshøyskolen BI, Ola H. Grytten, Norges
Handelshøyskole, og Øyvind Norli, Handelshøyskolen BI. De har avgitt en felles erklæring
og har forklart seg muntlig for Høyesterett.
(15) Norsk Almenningsforbund har inngitt skriftlig innlegg til belysning av allmenne interesser
i de to sakene, jf. tvisteloven § 15-8.
(16) Ankende part har fremsatt enkelte rettslige anførsler som er nye for Høyesterett. For øvrig
står saken innenfor rammen av anken i det vesentlige i samme stilling som for
lagmannsretten.
(17) Dommen i Telemark-saken er avsagt først. Jeg bygger på rettsavklaringene der.
Partenes syn på saken
(18) Den ankende part – A – har i hovedsak gjort gjeldende:
(19) Høyesterett har kompetanse til å gi retningslinjer for fastsettelsen av kapitaliseringsrenten
ved ekspropriasjon, jf. skjønnsprosessloven § 38.
(20) Den som utsettes for ekspropriasjon – ekspropriaten – har krav på full erstatning,
jf. Grunnloven § 105. Det er enighet om at erstatningen i denne saken skal utmåles etter
bruksverdi, jf. vederlagsloven § 6.
(21) Lagmannsrettens rettsanvendelse er feil når den bygger på en kapitaliseringsrente på
4 prosent. Kapitaliseringsrenten skal fastsettes med utgangspunkt i en sikker realrente, det
vil si nominell rente på statsobligasjoner fratrukket inflasjon, med tillegg av en
risikopremie som gjenspeiler avkastningen i jordbruket. Det må gjøres fradrag for en
vekstrate, som settes lik den forventede realinntektsveksten i jordbruket over tid, på grunn
av slikt som økte avlinger, reduserte kostnader og generell inntektsvekst.
(22) Realavkastningen i jordbruket er generelt lav, omkring 1 prosent. Den kan imidlertid
variere med produksjonsform og produksjonsmuligheter. Skjønnsretten må vurdere i hvert
HR-2025-2365-S, (sak nr. 23-148657SIV-HRET)

4
enkelt tilfelle hvilke tilpasningsmuligheter som foreligger, og hvilken kapitaliseringsrente
det er riktig å bruke.
(23) Det kan ikke forventes at ekspropriaten vil tilpasse seg ved å reinvestere
erstatningssummen utenfor næringen, herunder ved plasseringer i bankinnskudd og
verdipapirer. Slike plasseringer gir ikke rett til betinget skattefradrag og vil utløse
gevinstbeskatning på inntil 22 prosent. Denne skatteulempen kan ikke kreves erstattet,
jf. vederlagsloven § 3 andre ledd. Når så lite som 78 prosent av erstatningen gjenstår, må
grunneieren plassere opp mot 80 prosent av erstatningsbeløpet i usikre verdipapirer for å
oppnå 4 prosent realavkastning. Det er ikke en fornuftig og forsvarlig plassering som kan
forventes i kraft av tilpasningsplikten.
(24) Lagmannsretten har lagt til grunn at gårdbrukere kan reinvestere i egen eiendom, men har
ikke gjort noen konkret vurdering av situasjonen for A. Hun har ingen
tilpasningsmuligheter som vil gi en avkastning som er høyere enn den generelle
avkastningen i jordbruket. En kapitaliseringsrente på 4 prosent vil derfor ikke gi full
erstatning. Når lagmannsretten har lagt til grunn en rentesats på 4 prosent uten å
konkretisere hvordan A kan oppnå så høy avkastning, er begrunnelsen mangelfull.
(25) Skjønnsrettene har de nødvendige forutsetninger for å fastsette kapitaliseringsrenten på
grunnlag av forventet avkastning ved tilgjengelige investeringsmuligheter i næringen.
Konkret fastsettelse av kapitaliseringsrenten vil ikke øke prosesskostnadene nevneverdig
eller stå i veien for minnelige løsninger.
(26) A har lagt ned slik påstand:
«1. Frostating lagmannsretts overskjønn i sak 22-164579SKJJ-FROS oppheves.
2. A tilkjennes sakens omkostninger.»
(27) Partshjelperne – Norskog, Norges Skogeierforbund og Norges Bondelag – har sluttet seg til
ankende parts anførsler og særlig gjort gjeldende:
(28) Påbudet om full erstatning i Grunnloven § 105 medfører at det må gis erstatning for
forventet realinntektsvekst. Dette følger også av vederlagsloven § 6 og er ikke i strid med
§ 10. Realinntektsvekst kompenseres mest hensiktsmessig ved et fradrag i
kapitaliseringsrenten, i tråd med anbefalingen fra de rettsoppnevnte sakkyndige.
(29) De generelle reinvesteringsmulighetene innenfor ekspropriatens næring er avgjørende for
tilpasningspliktens rekkevidde. Fire prosent realavkastning forutsetter høyere risiko enn i
ekspropriatens næring. Det er ikke rimelig å forvente at en grunneier skal klare å oppnå så
høy avkastning.
(30) En standardisert kapitaliseringsrente på 4 prosent gir systematisk underkompensasjon.
Dette problemet løses ikke av den adgangen til å fravike standardrenten som har vært lagt
til grunn i tidligere rettspraksis. Det er uklart hva som skal til for å anvende en lavere rente,
og det finnes knapt nok eksempler på at unntaket har vært benyttet. Renten må i stedet
fastsettes konkret på grunnlag av avkastningen i ekspropriatens næring.
(31) Norskog, Norges Skogeierforbund og Norges Bondelag har lagt ned slik påstand:
HR-2025-2365-S, (sak nr. 23-148657SIV-HRET)

5
«NORSKOG, Norges Skogeierforbund og Norges Bondelag tilkjennes
sakskostnader.»
(32) Ankemotparten – Trøndelag fylkeskommune – har i hovedsak gjort gjeldende:
(33) Høyesterett har etter skjønnsprosessloven § 38 kompetanse til å fastsette den standardiserte
kapitaliseringsrentesatsen. Avvik fra standardrenten i enkeltsaker hører under skjønnsretten
og krever en særlig begrunnelse.
(34) Overskjønnet bygger på riktig rettsanvendelse, og skjønnsgrunnene er tilstrekkelige til at
rettsanvendelsen kan prøves av Høyesterett, jf. skjønnsprosessloven § 28.
(35) Det er ikke grunnlag for å fravike den domstolskapte standardrenten på 4 prosent. En
standardisert rentesats sikrer forutsigbarhet og gir grunnlag for minnelige løsninger.
Dersom kapitaliseringsrenten skulle fastsettes konkret i hver enkelt sak, ville det føre til
flere og mer omfattende skjønn.
(36) Det er uomtvistet at de unntakssituasjonene hvor rettspraksis har åpnet for å fravike
standardrenten, ikke er aktuelle i denne saken.
(37) Det er heller ikke grunnlag for å justere rentesatsen. Den standardiserte
kapitaliseringsrenten er fastsatt på grunnlag av en bred vurdering av alle alternative
plasserings- og anvendelsesmuligheter som står til rådighet for ekspropriaten.
Tilpasningsplikten omfatter både kortsiktige og langsiktige investeringer innenfor og
utenfor ekspropriatens næring. Rentesatsen på 4 prosent er i stor grad i samsvar med
anslagene fra de rettsoppnevnte sakkyndige og sikrer ekspropriaten full erstatning. De
hensynene som ligger til grunn for den reduserte rentesatsen på 2,5 prosent ved
personskadeerstatning, gjør seg ikke gjeldende ved ekspropriasjon.
(38) Det skal ikke tas hensyn til eventuelle skattekrav ved fastsettelsen av kapitaliseringsrenten,
jf. vederlagsloven § 3 andre ledd, eller ved vurderingen av tilpasningsplikten.
(39) Heller ikke forventet realinntektsvekst er relevant. Det følger av vederlagsloven § 10 at
verdien på skjønns- eller tiltredelsestidspunktet er avgjørende. Realinntektsvekst skal
uansett ikke trekkes inn ved fastsettelsen av kapitaliseringsrenten, men må eventuelt
vurderes ved beregningen av den bortfalte inntektsstrømmen.
(40) Det ligger utenfor Høyesteretts kompetanse å ta stilling til As konkrete
tilpasningsmuligheter.
(41) Trøndelag fylkeskommune har lagt ned slik påstand:
«1. Anken forkastes.
2. Trøndelag fylkeskommune tilkjennes sakens omkostninger for Høyesterett.»
HR-2025-2365-S, (sak nr. 23-148657SIV-HRET)

6
Mitt syn på saken
De rettslige utgangspunktene
(42) Førstvoterende i Telemark-saken – HR-2025-2364-S – har gjort rede for Høyesteretts
prøvingskompetanse og for hvordan kapitaliseringsrenten skal fastsettes ved
ekspropriasjon. Jeg nøyer meg med å oppsummere de punktene som er av betydning for
saken her:
(43) Høyesteretts kompetanse er begrenset til å prøve rettsanvendelsen og saksbehandlingen,
jf. skjønnsprosessloven § 38. Høyesterett kan prøve om lagmannsrettens fastsettelse av
kapitaliseringsrenten bygger på riktig rettsoppfatning, og om begrunnelsen tilfredsstiller
kravene i skjønnsprosessloven § 28.
(44) Kapitaliseringsrenten fastsettes med utgangspunkt i den domstolskapte standardrenten,
som siden 2014 har vært 4 prosent. Verken endringer i den økonomiske situasjonen,
forventninger til den økonomiske utviklingen eller andre forhold gir grunnlag for å fravike
det som følger av Høyesteretts storkammeravgjørelse Rt-2014-1203 S
kapitaliseringsrente I. Heller ikke forskriften som fastsetter kapitaliseringsrenten ved
personskader til 2,5 prosent, skattemessige forhold eller forventninger om realinntektsvekst
gir grunnlag for å fravike eller justere standardrenten. En eventuell sannsynlig fremtidig
realinntektsvekst må tas i betraktning ved beregningen av inntektstapet.
(45) Det kan unntaksvis anvendes en avvikende rentesats. En høyere rentesats skal legges til
grunn om avkastningsforholdene i næringen tilsier det. En lavere rentesats forutsetter
spesielle forhold ved den enkelte eiendom. Spørsmålet om høyere eller lavere rentesats
hører under skjønnsretten og krever i tilfelle en nærmere begrunnelse.
Lagmannsrettens rettsanvendelse
(46) Hovedspørsmålet i saken er om lagmannsretten bygde på riktig rettsoppfatning da den kom
til at det ved ekspropriasjon av As jordbrukseiendom skal legges til grunn en
kapitaliseringsrente på 4 prosent.
(47) Lagmannsretten har tatt utgangspunkt i Rt-2008-195 Regionfelt Østlandet avsnitt 92, hvor
det fremgår at det som hovedregel skal anvendes en «felles, objektivisert
langtidsrentesats», og at eventuelle avvik i form av høyere eller lavere rentesats krever en
begrunnelse. Etter avklaringene i HR-2025-2364-S kan det konstateres at dette fortsatt er
uttrykk for riktig rettsoppfatning.
(48) Deretter skriver lagmannsretten at kapitaliseringsrenten skal bygge på
avkastningsforholdene i næringen, likevel slik at tilpasningsplikten «pålegger
ekspropriaten å reinvestere erstatningen på en måte som gir tilfredsstillende avkastning».
Så heter det videre i overskjønnet:
«Lagmannsretten kan ikke se at endringer de siste årene skal ha medført redusert
langsiktig avkastning for jordbrukseiendommer. Det er viktig at kapitaliseringsrenten
baserer seg på langsiktige vurderinger, og ikke situasjonen akkurat i dag som er preget
av høy inflasjon og økende lånerente. I et slikt langsiktig perspektiv, over flere tiår,
kan ikke lagmannsretten se at det ved erstatning for en jordbrukseiendom er riktig å
HR-2025-2365-S, (sak nr. 23-148657SIV-HRET)

7
redusere kapitaliseringsrenten i takt med reduksjonen som gjelder for personskade.
Situasjonen er en ganske annen ved personskade, enn for en eier av en
jordbrukseiendom som forventes å investere erstatningsbeløpet ved å kjøpe til
tilleggsjord, utvide driftsbygning eller nedbetale driftsgjeld.
A driver omfattende og kapitalkrevende jordbruksdrift med egg, og hun har i tillegg
ammeku-, korn- og grasproduksjon. Økonomien i næringen har i lang tid vært presset,
og spørsmålet om avkastningskrav er nært knyttet til hvilket vederlag brukeren skal ha
til eget arbeid. Slik lagmannsretten vurderer situasjonen vil en kapitaliseringsrente på
4 % gi full erstatning for A. Lagmannsretten vil benytte en kapitaliseringsrente på 4 %
i dette skjønnet.»
(49) Når skjønnsgrunnene leses i sammenheng, må de etter mitt syn forstås slik at
standardrenten på 4 prosent legges til grunn som hovedregel ved ekspropriasjon. Det som
sies om avkastningen i landbruket generelt og for As eiendom spesielt, må ses som uttrykk
for at lagmannsretten ikke fant grunnlag for å redusere standardrenten eller anvende en
avvikende rentesats i dette tilfellet. Jeg kan ikke se at dette er feil rettsanvendelse.
(50) Heller ikke er det uttrykk for feil rettsanvendelse når lagmannsretten ikke har lagt vekt på
skattemessige forhold eller påregnelig realinntektsvekst ved fastsettelsen av
kapitaliseringsrenten, noe som for øvrig heller ikke var anført av A under overskjønnet. En
eventuell realinntektsvekst må som nevnt tas med ved beregningen av inntektstapet.
(51) Det hefter etter dette ingen feil ved lagmannsrettens rettsanvendelse.
Lagmannsrettens skjønnsgrunner
(52) A har anført at skjønnsgrunnene er mangelfulle fordi lagmannsretten ikke har beskrevet
hvordan hun kan oppnå så høy realavkastning som 4 prosent.
(53) Lagmannsretten har med utgangspunkt i standardrenten vurdert og begrunnet hvorfor den
konkrete situasjonen for A ikke tilsier en lavere kapitaliseringsrente. Den peker ikke på
konkrete plasseringsalternativer, men omtaler avkastningsforholdene i landbruket generelt
og As situasjon spesielt. Når den deretter konkluderer med at standardrenten på 4 prosent
vil gi A «full erstatning», må det, som jeg har vært inne på, forstås som uttrykk for at
lagmannsretten ikke fant grunnlag for å anvende en avvikende rentesats. Det kan ikke
stilles strenge krav til begrunnelsen for ikke å fravike standardrenten. Det er en avvikende
rente som i tilfelle krever en nærmere begrunnelse, jf. HR-2025-2364-S avsnitt 127. Mot
denne bakgrunn mener jeg at lagmannsrettens skjønnsgrunner, selv om de på dette punkt er
knappe, tilfredsstiller kravene i skjønnsprosessloven § 28 og gir Høyesterett tilstrekkelig
grunnlag til å kontrollere rettsanvendelsen.
(54) Anførslene om realinntektsvekst og skattemessige begrensninger for tilpasningsplikten var
som nevnt ikke fremme under overskjønnet. Det kan derfor ikke kreves at lagmannsretten
skulle ha gått inn på disse spørsmålene.
(55) Det hefter etter dette ingen feil ved lagmannsrettens saksbehandling.
HR-2025-2365-S, (sak nr. 23-148657SIV-HRET)

8
Konklusjon og sakskostnader
(56) Min konklusjon er at anken forkastes.
(57) Trøndelag fylkeskommune har vunnet saken og har i utgangspunktet krav på
sakskostnader, jf. tvisteloven § 20-2 første ledd, jf. skjønnsprosessloven § 54 b tredje
punktum. Saken har imidlertid reist prinsipielle spørsmål, og jeg er på denne bakgrunn
kommet til at tungtveiende grunner taler for at hver av partene og partshjelperne bør dekke
egne sakskostnader, jf. § 20-2 tredje ledd, jf. § 20-1 tredje ledd.
(58) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Anken forkastes.
2. Sakskostnader for Høyesterett tilkjennes ikke.
(59) Dommer Webster: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(60) Dommer Falkanger: Likeså.
(61) Dommer Bull: Likeså.
(62) Dommer Bergsjø: Likeså.
(63) Dommer Bergh: Likeså.
(64) Dommer Sæther: Likeså.
(65) Dommer Sivertsen: Likeså.
(66) Dommer Poulsen: Likeså.
(67) Dommer Steen: Likeså.
(68) Justitiarius Øie: Likeså.
(69) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Anken forkastes.
2. Sakskostnader for Høyesterett tilkjennes ikke.
HR-2025-2365-S, (sak nr. 23-148657SIV-HRET)