Sammendrag: Utgård, Coward, Stang Lund, Støle og GjølstadSaken gjaldt spørsmål om en avtale om overdragelse av et areal til hyttetomt var ugyldig som følge av at det ikke ble gitt samtykke til fradeling etter jordloven § 12. På slutten av 60-tallet fikk B tillatelse av sin far til å føre opp en hytte på farens landbrukseiendom i X. Det ble ikke gitt tillatelse til fradeling og ikke gjennomført oppmåling. Det ble heller ikke skrevet festeavtale eller lignende. B betalte ikke noen form for vederlag. Da hytta ble bygd ble det satt opp gjerde rundt den, som fortsatt står. Det inngjerdede arealet utgjør ca. 1 dekar.I 1974 ble eiendommen skjøtet over til B og hennes to søsken, A og C, i sameie. I 1988 ble søsknene enige om å fradele tre tomter på eiendommen. Det ble laget tegninger som viste tre omtrent like store tomter. Tomten rundt Bs hytte var på ca. 3,9 dekar. Det ble søkt om fradeling av tomten, men ved vedtak 26. oktober 1999 ble det endelig avgjort at det bare ble gitt samtykke til fradeling av ca. 1 dekar. I 1999 ble A eneeier av landbrukseiendommen. A og B kom ikke til enighet om omfanget av B sine rettigheter, og det ble reist sak hvor B gjorde gjeldende at hun hadde eiendomsrett til tomten rundt hytta i samsvar med avtalen med tegninger fra 1988. A gjorde gjeldende at B bare hadde bruksrett innenfor gjerdet som ble reist på 1970-tallet. Tingretten kom til at B bare hadde bruksrett innenfor gjerdet som ble reist på 1970-tallet. Lagmannsretten kom til at grensene for hyttetomten skulle følge avtalen fra 1988. Høyesterett kom til samme resultat som tingretten. Slike avtaler som avtalen fra 1988 måtte falle bort ved endelig nektelse av samtykke til deling. Det ble særlig vist til lovteksten og de hensynene delingsforbudet i jordloven § 12 skal ivareta.

NOREGS HØGSTERETT
Den 4. mai 2006 sa Høgsterett dom i
HR-2006-00750-A, (sak nr. 2005/1647), sivil sak, anke,
A (advokat Ove Chr. Lyngholt)
mot
B (advokat Eirik Tertnes – til prøve)
R Ø Y S T I N G :
(1) Dommar Utgård: Saka gjeld spørsmålet om ein avtale om overdraging av eit areal til
hyttetomt er ugyldig som følgje av at det ikkje er gitt samtykke til frådeling etter jordlova
§ 12.
(2) Eigedommen gnr. 00 bnr. 00 i X er ein landbrukseigedom som i si tid var eigd av C.
C hadde tre born, sonen D og dotrene A og B. Mot slutten på 1960-talet fekk B lov av
faren til å føre opp ei hytte på eigedommen. Det vart ikkje gitt løyve til frådeling av tomt
til hytta, og det vart då heller ikkje gjennomført oppmåling. Det vart ikkje skrive
festeavtale eller liknande, og B betalte heller ikkje festeavgift eller anna form for
vederlag. Då hytta vart bygd, vart det sett opp gjerde rundt henne, dels steingard og dels
nettinggjerde, som framleis står. Det inngjerda arealet er på om lag 1 dekar.
(3) I 1974 vart eigedommen skøytt over til dei tre borna slik at dei etter dette hadde
eigedommen i sameige. Omkring 1982 fekk A samtykke frå dei andre sameigarane til å
føre opp eit bustadhus på eigedommen, og det vart gjort på same uformelle måten som for
hytta. D disponerte det gamle våningshuset på eigedommen.
(4) C døydde i 1987. Året etter vart søskena einige om å dele frå tre tomter på eigedommen.
Det vart laga teikningar, som viste tomter rundt dei tre bygningane. Tomtene var om lag
like store. Teikningane vart laga i september 1988, men vart daterte 1981 for å gi inntrykk
av at dei var laga før eit oppstarta arbeid med ein generalplan. I eit utkast til generalplan
var området lagt ut til byggjeområde. Søskena ønskte ikkje å få andre hus for nær innpå
dei eksisterande bygningane, og dei håpte då at dei innteikna tomtene ville bli respekterte

2
i ein eventuell plan. Areala rundt bygningane var om lag like. For B si tomt var arealet på
3,9 dekar.
(5) I åra etter dette vart det gjort ein del forsøk på å kome fram til ei ordning mellom søskena
om kven som skulle eige landbrukseigedommen. Under dette arbeidet vart det søkt om
frådeling av tomt på 3,9 dekar rundt B si hytte. Det kommunale hovudutvalet for miljø og
utvikling behandla 24. mars 1998 saka etter jordlova § 12. Det var då gitt samtykke til
frådeling av om lag 1 dekar tomt, bruksrett til brønn og bruksrett til eksisterande brygge.
Det vart ikkje gitt løyve til frådeling av tomt til naust eller til brygge. Ei klage over
vedtaket vart seinare trekt attende.
(6) Som ein del av ei slik ordning vart det også teke sikte på at dei enkelte skulle få heimel til
tomtene der dei hadde bygningar. Eigarane av hovudeigedommen kom først til semje
21. mai 1999, og då som avslutning på ei namsrettssak om oppløysing av sameiget. På
dette tidspunktet hadde D gått bort, og borna E og F hadde kome inn som medeigarar. I
samsvar med avtale vart det halde intern auksjon, der A fekk tilslaget for kr 3 000 000.
(7) Avtalen løyste likevel ikkje spørsmåla som gjaldt tomta til B si hytte, og det vart sak for
Ryfylke tingrett. B gjorde i hovudsak gjeldande at ho hadde eigedomsrett til tomta i
samsvar med 1988-teikningane, rett til køyreveg fram til grensa, einerett til oppført
bryggje og rett til å byggje naust. A gjorde i hovudsak gjeldande at B hadde ein
alltidvarande rett til å ha hytta ståande der ho står, og til å disponere arealet innanfor
gjerda som vart sette opp på 1970-talet, ein avgrensa vegrett og ein sameigerett til å nytte
bryggja.
(8) Ryfylke tingrett sa 25. november 2003 dom med slik domsslutning:
”1. B har bruksrett til hyttetomt på eiendommen gnr 00, bnr 00 i X. Retten er
eksklusiv innenfor det gjerde som ble bygget i 1970-årene, den er evigvarende
og vederlagsfri.
2. B har eksklusiv brønnrett til eksisterende brønn på gnr 00, bnr 00 i X Retten
følger bruksretten i pkt 1 og er evigvarende og vederlagsfri.
3. B har bruksrett til brygge på eiendommen gnr 00, bnr 00 i X og veirett fra
egen hytte over bnr 00 til bryggen. Retten følger bruksretten i pkt 1, den er
eksklusiv, evigvarende og vederlagsfri.
4. B har rett til å kjøre bil på eiendommen gnr 00, bnr 00 i X over landbruksvei
og derfra til opparbeidet parkeringsplass ved Y der hun har rett å parkere.
Hun har videre veirett på nordøstsiden av steingjerde frem til egen eiendom.
Begge retter følger bruksretten i pkt 1 og er evigvarende og vederlagsfrie.
5. For øvrig frifinnes A.
6. Innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse betaler B saksomkostninger med
81.191,48 – åttientusenetthundreognittien 48/100 – kroner til A med tillegg av
den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente etter forsinkelsesrentelovens § 3
annet punktum fra forfall til betaling skjer.”
(9) B anka dommen til Gulating lagmannsrett. Anken gjaldt berre domsslutninga punkt 1 om
avgrensinga av tomta, der B gjorde gjeldande at arealet skulle vore på 3,9 dekar i samsvar
med avtale frå 1988, og sakskostnadsavgjerda.

3
(10) For lagmannsretten gjorde A subsidiært gjeldande at jordlova § 12, slik også jordlova frå
1955 § 55 gjorde, fører til at ein eventuell avtale frå 1988 om eit areal på
3,9 dekar under alle omstende er ugyldig for areal ut over arealet på om lag 1 dekar som
det er gitt frådelingsløyve for.
(11) Gulating lagmannsrett sa 27. september 2005 dom med slik domsslutning:
”1. Grensene for Bs hyttetomt på gnr. 00 bnr. 00 i X kommune skal fastsettes som
angitt på målsatt skisse datert 10. september 1981.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten tilpliktes A å betale til B kr. 110 540,-
–etthundreogtitusenfemhundreogførti – innen to – 2 – uker fra dommens
forkynnelse med tillegg av forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3
første ledd første punktum, for tiden 8,75 %, fra forfall til betaling skjer.
3. Tingrettens dom, slutningens punkt 6, stadfestes.”
(12) A har anka dommen til Høgsterett. Anken har retta seg mot rettsbruken. Ved eit seinare
prosesskriv gjorde A også gjeldande at retten etter 1988-avtalen var fallen bort ved
forelding, men Høgsteretts kjæremålsutval nekta dette gjort gjeldande som ny synsmåte
for Høgsterett.
(13) Ankeparten, A, har i hovudsak halde fram:
(14) Ankemotparten har gjort gjeldande at lagmannsrettsdommen må forståast slik at det er
etablert ei ordning som ikkje er i strid med jordlova § 12. Dette kan ikkje vere rett.
Dommen må forståast slik at han har avgjort at B har fått ein alltidvarande bruksrett til 3,9
dekar av same karakter som bruksretten til det inngjerda arealet på 1 dekar. Det er ikkje
tale om ein eventuell bruksrett ved seinare frådeling, som fram til frådeling kan utøvast så
langt det ikkje er krav om samtykke etter jordlova § 12. Den tilkjende bruksretten er i
strid med jordlova § 12.
(15) Tingretten kom til at det var tale om ein alltidvarande og vederlagsfri bruksrett til den
inngjerda, opphavlege, tomta på eitt dekar. Dette er det også gitt samtykke til etter
jordlova § 12. A har valt ikkje å anke over lagmannsrettens avgjerd så langt
lagmannsretten kom til at det i 1988 vart inngått ein bindande avtale om ei utviding av
arealet til 3,9 dekar. Denne avtalen har likevel falle bort når det er søkt om frådeling av
dette større arealet, og dette avslaget er endeleg.
(16) Avtalen frå 1988 er ikkje slik å forstå at det kan søkjast om igjen og om igjen, og at han
legg ei råderettsavgrensing på arealet. Manglande samtykke må innebere at avtalen fell
bort for areal ut over eitt dekar. Om det skal skje slikt bortfall, må avgjerast ut frå ei
tolking av jordlova § 12. Det er særlege omsyn ved jordlova, knytt til at ho skal verne
inntektsgrunnlaget, og til at manglande bortfall vil verke hemmande for drifta av
eigedommen.
(17) Subsidiært blir det gjort gjeldande at det ligg føre saksbehandlingsfeil ved at det er
manglande samanheng mellom premissane og slutninga hos lagmannsretten.
(18) A har sett fram slik påstand:
”1. Tingrettens dom, slutningens nr. 1 og nr. 6, stadfestes.

4
2. A tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett med tillegg av
den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3, første ledd,
andre pkt. fra 2 uker etter forkynnelse av lagmannsrettens dom og fra utløpet
av oppfyllelsesfristen i Høyesteretts dom, til betaling skjer.”
(19) Ankemotparten, B, har i hovudsak halde fram:
(20) Gjennom lagmannsrettsdommen er det avgjort at 1988-avtalen er bindande. Dommen må
dessutan forståast slik at han gir rett til å få tomt når vilkåra for dette er til stades, noko
som vil vere tilfelle når det blir gitt samtykke etter jordlova. I tillegg gir dommen rett til å
nytte arealet i dag, så langt det kan skje på måtar som ikkje er i strid med delingsforbodet
i jordlova § 12. Dommen gir såleis rett til å nytte arealet på måtar som kan sameinast med
den bruk arealet har som del av drift av landbrukseigedommen. A har likevel ikkje rett til
å nytte eigedommen til dømes ved bygging, på måtar som stengjer for utnytting etter
1988-avtalen.
(21) Subsidiært blir det gjort gjeldande at avtalen står ved lag også etter eit endeleg avslag på
søknad om deling etter jordlova § 12. Avtaleinngåinga skjedde på lovleg måte. Ei
avgrensing til avslagstidspunktet er ei innskrenking som krev særskilt rettsleg grunnlag.
Innskrenkinga vil kunne ramme hardt, då det ofte viser seg at ny søknad fører fram.
(22) Når krav, domsgrunnar og domskonklusjon blir sett i samanheng, er det ikkje grunnlag
for å seie at domsgrunnane er mangelfulle.
(23) B har sett fram slik påstand:
”1. Lagmannsrettens dom stadfestes.
2. A tilpliktes å erstatte B sakens omkostninger i anken med tillegg av den rente
som er fastsatt i medhold av forsinkelsesrentelovens § 3, 1. ledd, 1. punktum
regnet fra forfall og til betaling skjer.”
(24) Eg er komen til at anken fører fram.
(25) Innleiingsvis skal eg sjå på domsslutninga hos lagmannsretten. Det er då nødvendig å ta
utgangspunkt i punkt 1 i domsslutninga til tingretten, som er sitert tidlegare. B vart der
tilkjend bruksrett til hyttetomta, og denne bruksretten ”er eksklusiv innenfor det gjerde
som ble bygget i 1970-årene, den er evigvarende og vederlagsfri”. B anka til
lagmannsretten over dette punktet. Anken gjaldt likevel ikkje kvaliteten på retten, berre
utstrekninga av arealet. I anken vart det sagt at dommen vart anka ”for så vidt gjelder den
i domsslutningens pkt. 1 fastsatte grense for hyttetomten, …”, og det vart sett fram ein
påstand som innebar endring av grensa. Lagmannsretten har fastsett at grensene ”skal
fastsettes som angitt på målsatt skisse datert 10. september 1981”. Dette må då forståast
slik at tingrettens domsslutning punkt 1 står ved lag, med den endring at grensene følgjer
kartet datert 1981 og ikkje det gamle gjerdet frå 1970-åra. Eg minner her om at kartet
datert 1981 var tilbakedatert, og at det vart laga som ein del av avtalen i 1988.
(26) Domsslutninga gir såleis ikkje uttrykk for nokon rett til B til å få tilleggsarealet etter
1988-avtalen om og eventuelt når det måtte bli gitt samtykke til frådeling. Når
lagmannsretten kom til at B har bruksrett til det heile no, gir dommen heller ikkje
grunnlag for ei løysing som inneber ein framtidig rett til full bruksrett og ei mellombels

5
ordning med ein meir avgrensa bruksrett. Lagmannsrettens domsslutning gir ikkje
grunnlag for B til å plukke ut einskild-element frå 1988-avtalen, som kan nyttiggjerast
uavhengig av etableringa av den tilkjende eksklusive bruksretten.
(27) As anke til Høgsterett gjeld rettsbruken hos lagmannsretten, og det må vurderast om
denne er haldbar. Eg går då over til å sjå på spørsmålet om avtalen mellom partane fell
bort når det er gitt endeleg avslag på søknad om deling etter jordlova § 12. Før eg går inn
på ei drøfting av dette, vil eg omtale ein del faktiske omstende som ligg til grunn for
drøftinga.
(28) Det er tale om ein nokså vanleg type avtale, der det er etablert rett til å overta
einskildtomter – til eige eller bruk – tilhøyrande eit familiebruk. Eit vesentleg siktemål er
ofte at dei som får tomter, skal kunne halde oppe tilknytinga til eigedommen og staden.
Det kan også vere at utskiljing har teke sikte på å få til ei utjamning av dei økonomiske
verdiane ved ei eigedomsoverføring innan familien. Slike avtalar blir ofte gjennomførte
utan direkte støtte i offentleg planverk, slik at partane er klar over at dei er avhengige av å
få godkjent delingssøknad etter jordlova § 12.
(29) Prosedyren har ikkje gitt grunnlag for å seie noko om løysingane i andre typar avtalar som
skil seg frå slike situasjonar. Som døme på andre situasjonar, kan visast til langsiktige
utviklings- og utbyggingsavtalar, med eit vesentleg anna preg enn dei nemnde. Også
løysingsrettar og forkjøpsrettar fell naturleg nok utanom.
(30) Innhaldet i 1988-avtalen var ikkje ulovleg. Det er lovleg, og også heilt vanleg, å gjere
avtale om tomter der det manglar delingssamtykke etter jordlova. Eg går ikkje inn på
spørsmålet om plikt til straks å søkje om delingssamtykke etter nogjeldande jordlov § 12
eller etter den tilsvarande regelen i den tidlegare jordlova § 55, som gjaldt til 1. juli 1995.
B søkte opphavleg frådelt ei tomt på 3,9 dekar. Seinast ved vedtak 26. oktober 1999 frå
hovudutvalet for miljø og utvikling i X kommune er det endeleg avgjort at det berre blir
gitt samtykke til frådeling av 1 dekar. Frå dette tidspunktet låg det dermed føre ein
delingsavtale som var i strid med vedtak etter jordlova.
(31) Avgjerda i Rt. 2004 side 1582 gjaldt følgjene for konsesjonsvedtak av at det var gjort ein
ulovleg avtale om tilleggsvederlag ved kjøp av eigedom. Høgsterett kom til at
tilleggsavtalen var ugyldig og uttala i avsnitt 34:
”Som fremhevet i Rt. 1993 side 312 gjelder det imidlertid ingen alminnelig regel om at
en avtale med lovstridig innhold er uten virkning mellom partene, men ”spørsmålet må
avgjøres ved en tolking av den enkelte lov hvor det også legges vekt på enkelte
momenter av mer generell karakter – herunder om reelle hensyn tilsier at
lovovertredelsen får slik virkning.””
(32) Trass i ulik problemstilling, gir dommen etter mitt syn rettleiing også ved dei
vurderingane som må gjerast no. Spørsmålet om verknadene må avgjerast ut frå tolkinga
av lova, der det blir lagt vekt på moment av generell karakter for vedkomande lov.
(33) Etter § 12 kan ein landbrukseigedom ”ikkje delast” utan samtykke frå
landbruksstyresmaktene. Eg kan ikkje sjå at denne ordlyden i seg sjølv gir noka rettleiing
for løysinga av spørsmålet i vår sak. Derimot er det ei viss rettleiing i andre og tredje ledd
i paragrafen. Det heiter der:

6
”Departementet kan gi samtykke dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det,
eller deling er forsvarleg ut frå omsynet til den avkasting eigedomen kan gi. Ved avgjerd
skal det mellom anna takast omsyn til om deling kan føre til drifts- eller miljømessige
ulemper for landbruket i området. Det skal òg takast omsyn til godkjende planer som
ligg føre for arealbruken etter plan- og bygningslova og omsynet til kulturlandskapet.
Samtykke til deling kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei
føremåla som lova skal fremja.”
(34) I dette ligg det ein føresetnad om at landbruksomsyn skal vere sentrale etter jordlova § 12.
Det er ikkje lett å sameine dette med ei ordning der søknadspliktige avtalar blir heftande
på eigedommen i svært lang tid, trass i at dei er i strid med lova. Dersom slike avtalar skal
stå ved lag også etter at delingssamtykke er nekta ved endeleg vedtak, vil dei kunne
leggje hindringar i vegen for drift og utnytting av eigedommane. Alternativ utnytting
innanfor landbruksnæringa vil då kunne bli vanskeleg eller i verste fall umogeleg.
Føremålet ved delingsforbodet tilseier såleis, når dette blir sett i samanheng med
føresegnene elles i § 12, klart at avtalar fell bort ved endeleg vedtak om nekting av
samtykke til deling.
(35) Lovførearbeida til jordlova § 12 er snaue om spørsmålet. I Ot.prp. nr. 72 for 1993–94
side 83 er det uttala at deling ”det ikkje er gitt samtykke til, kan ikkje lovleg
gjennomførast”. Stor rettleiing gir dette ikkje.
(36) Eg går ikkje inn på dei tilbakeføringsspørsmåla som kan oppstå, då dette ikkje har vore
tema for saka. Tilhøva kan også variere, slik at det ikkje er sikkert at det kan stillast opp
ei felles løysing. Men det vil ofte vere ei føremon for partane at det på eit tidleg tidspunkt
kan avklarast om avtalen fell bort, slik at restitusjonsspørsmålet ikkje blir skote altfor
langt ut i tid.
(37) Retten til å gjere gjeldande ein avtale til overdraging av ei tomt vil vere gjenstand for
forelding. Spørsmålet har ikkje vore tillate prosedert, og eg går derfor ikkje inn på det.
Men det står for meg som mindre ønskjeleg at det skal vere foreldingsreglane som frigjer
landbrukseigedommar for skyldnader til å dele frå tomt. Det vil i det store fleirtalet av
desse sakene vere naturleg at avtalar fell bort når det ligg føre endeleg nekting frå
landbruksstyresmaktene, og då får den generelle regelen byggje på det.
(38) I juridisk teori har det gjennomgåande vore lagt til grunn at slike avtalar ville bli
ugyldige, men i alle fall i seinare tid har det vore uttala at dette har vore usikkert, eller at
det ”antagelig” må vere løysinga. Det kan vere illustrerande for utviklinga at Thor
Falkanger i Eierrådighet og samfunnskontroll, 1985, på side 67–68 la til grunn at ein
avtale ville bli ugyldig mellom partane, medan han i Tingsrett, 1999, på side 553 uttala at
dette ”antagelig” måtte vere resultatet.
(39) Når forfattarane har vorte noko meir usikre dei seinare åra, kan nok det også vere påverka
av at lagmannsrettspraksis har vore litt varierande, sjølv om det framlagde materialet viser
at hovudlinja for lagmannsrettane har vore at avtalar av dette slaget blir ugyldige.
(40) For min del har eg med grunnlag i lovtekst og ut frå dei omsyn delingsforbodet skal
vareta, vorte ståande ved at avtalar som den omtvista må falle bort ved endeleg nekting av
samtykke til deling. Eg kan ikkje sjå at det framlagde materialet frå juridisk litteratur eller
frå lagmannsrettane rokkar ved dette. Men det er grunn til å minne om at delingsforbodet

7
i jordlova § 12 gjeld for mange typar avtalar, og at litteratur og lagmannsrettspraksis
illustrerer at det ikkje er gitt at løysinga må bli den same for alle.
(41) Anken har etter dette ført fram på det prinsipale grunnlaget, og det blir då ikkje
nødvendig å avgjere om det låg føre saksbehandlingsfeil.
(42) A må tilkjennast sakskostnader for lagmannsretten og Høgsterett, jf. tvistemålslova §180
andre ledd, jf. §172 første ledd. Beløpet blir fastsett i samsvar med sakskostnadsoppgåva
til 78 795 kroner for lagmannsretten og til 145 159 kroner inklusive rettsgebyr for
Høgsterett. Sakskostnadene blir samla sett til 225 000 kroner, medrekna saknadsrente for
sakskostnader for lagmannsretten. Av dette utgjer salær samla 145 000 kroner, og resten
er utlegg og meirverdiavgift. Sakskostnadsavgjerda hos tingretten blir ståande.
(43) Saka vart vist til behandling i Høgsterett for å få avklara prinsipielle rettsspørsmål. Eg
gjer merksam på at det kan søkjast fri sakførsel for Høgsterett med heimel i
rettshjelpslova § 18.
(44) Eg røystar etter dette for slik
D O M :
1. Tingrettsdommen, domsslutninga punkta 1 og 6, blir stadfesta.
2. I sakskostnader for lagmannsretten og Høgsterett betaler B til A 225 000
– tohundreogtjuefemtusen – kroner innan 2 – to – veker frå forkynninga av
dommen med tillegg av den alminnelege forseinkingsrenta etter
forseinkingsrentelova § 3 første ledd første punktum frå forfall til betaling skjer.
(45) Dommer Coward: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(46) Dommer Stang Lund: Likeså.
(47) Dommer Støle: Likeså.
(48) Dommer Gjølstad: Likeså.
(49) Etter røystinga sa Høgsterett slik
D O M :
1. Tingrettsdommen, domsslutninga punkta 1 og 6, blir stadfesta.
2. I sakskostnader for lagmannsretten og Høgsterett betaler B til A 225 000
– tohundreogtjuefemtusen – kroner innan 2 – to – veker frå forkynninga av
dommen med tillegg av den alminnelege forseinkingsrenta etter
forseinkingsrentelova § 3 første ledd første punktum frå forfall til betaling skjer.