Sammendrag: Rieber-Mohn, Coward, Oftedal Broch, Øie og TjomslandFesterne var et sameie, tidligere borettslag, og bortfesterne var rettsetterfølgerne til grunneieren som i 1965 inngikk festekontrakten. Den sentrale bestemmelse i festekontrakten var punkt 6, som ga bortfesterne ensidig rett til når som helst, med ett års varsel, å kreve at festerne innløser etter bortfesternes nærmere bestemmelse og valg, "arealet etter takst, basert på det beløp som ligger til grunn til beregning av festeavgiften i den 10-årsperiode evt. 5-årsperiode, da innløsningen finner sted".Med hjemmel i denne bestemmelse krevde daværende bortfester 14. desember 2001 innløsning. Brevet fremsto som et ensidig krav, men avsluttet slik: "Grunneier håper at det er mulig å komme frem til en minnelig ordning om innløsningssummen." Sameiets - festernes - advokat besvarte 26. april 2002 kravet om innløsning slik: "Sameiet aksepterer kravet om innløsning på de vilkår som følger av festekontraktens pkt. 6 om bortfesterens rett til å kreve innløsning." På vegne av bortfesterne skrev deres advokat tilbake 16. mai 2002 at bestemmelsen i punkt 6 "strengt fortolket etter sin ordlyd kan føre til en innløsningssum som ikke står i rimelig forhold til faktisk verdi", og tilføyde: "Det kan på den annen side innebære at innløsningsklausulen blir satt til side som urimelig". Den forståelse av festekontraktens punkt 6 som festerne ga uttrykk for, og som innebærer at faktisk gjeldende festeavgift gjennom den siste ti års reguleringsperiode når innløsning finner sted, legges til grunn ved kapitaliseringen, ville medføre en innløsningssum på i alt 1 072 275 kroner. Bortfesterne hadde sett for seg en klart høyere sum og anså seg ubundet av kravet om innløsning hvis festernes forståelse ble lagt til grunn. Tingretten ga festerne medhold og kom til at bortfesterne var forpliktet til å gjennomføre innløsningen mot å få 1 072 275 kroner av festerne. Lagmannsretten frifant bortfesterne fordi innløsningskravet ble ansett for å være betinget. Høyesterett kom til samme resultat som tingretten. Innløsningskravet kunne ikke anses betinget. Festerne måtte forstå brevet 14. desember 2001 som et ubetinget krav om innløsning på kontraktens vilkår, som klart anga det verdsettelsesprinsippet som skal ligge til grunn for beregning av innløsningssummen. Bortfesterne kunne ikke da fri seg fra kravet etter at det var kommet til festernes kunnskap. Verken generelle rettsprinsipper, re integra synspunkter, kravet om lojalitet i kontraktsforhold eller avtalelovens § 36 kunne frita bortfesterne fra innløsningskravet.

NORGES HØYESTERETT
Den 16. november 2005 avsa Høyesterett dom i
HR-2005-01789-A, (sak nr. 2005/92), sivil sak, anke,
A mfl. (advokat John Egil Bergem – til prøve)
mot
B
C
D (advokat Eivind Bjøralt)
S T E M M E G I V N I N G :
(1) Dommer Rieber-Mohn: Saken gjelder innløsning av et festet areal etter krav fra
bortfesteren, særlig om bortfesteren er bundet av innløsningskravet.
(2) Den 25. juni 1965 bortfestet F ca. 20 dekar av sin eiendom ------, gnr. 00, bnr. 0 i
Trondheim. Festeren var Trondheim kommune ”ved den kommunale byggekomité på
vegne av et stiftendes borettslag”, altså et borettslag under stiftelse. Den tomten tvisten
gjelder, som er oppmålt til 16 607,6 kvadratmeter, utgjør 47 parseller, hvorav 5 parseller
er bebygd med fellesgarasjer, og de øvrige 42 parsellene med rekkehus, sammenkjedet i 6
enheter. Da borettslaget ble oppløst i 1985, ble festekontrakten overtatt av sameiet ----
vei.
(3) Et halvt år før festekontrakten med kommunen vedrørende ---- vei ble inngått, hadde F fra
samme eiendom bortfestet ca. 50 dekar til AS Jernbeton Trondhjem på vegne av et
borettslag under stiftelse. Dette arealet ble senere delt mellom ----veien borettslag med ca.
44,5 dekar og -----borettslag med ca. 4,5 dekar.

2
(4) Ved arv er eiendomsretten til festegrunnen til sameiet ---- vei og ---- borettslag gått til C,
B og D. Festegrunnen til ----veien borettslag er gått til en annen gren av familien.
Festekontraktene i ---- og ----veien borettslag ble innløst i 2003 for ca. 290 kroner
pr. kvadratmeter.
(5) Etter festekontrakten av 25. juni 1965, som i dag gjelder sameiet ---- vei, skjer
bortfestingen på følgende betingelser:
”1. Festetiden er 150 – etthundreogfemti – år, regnet fra 15. mars 1965.
2. Festeavgiften betales første gang årlig med et forskuddsvis beløp på
kr. 12.000,- som blir å justere når endelig pristakst og oppmåling foreligger.
Festeavgiften erlegges forskuddsvis halvårlig hver 15/3 og 15/9. Terminen kr.
6.000,- pr. 15/3 d.å. betales så snart byggelånet kan disponeres med tillegg av
6 % rente til betaling skjer.
Den årlige festeavgift blir for tiden i henhold til gjeldende prisforskrifter å
beregne etter 4 – fire – % av høyeste lovlige pris på arealet. Prisen blir å
fastsette ved pristakst og eventuell anketakst om noen av partene begjærer
dette.
3. Partene har rett til hvert 10. år – eller hvert 5. år hvis Den Norske Stats
Husbanks regler i fremtiden ikke blir til hindre herfor – å kreve festeavgiften
regulert etter det på den tid gjeldende alminnelige pris- og rentenivå. Til
grunn for prisreguleringen skal legges engrosprisindeksen eller annen
hensiktsmessig prisindeks idet indekstallet ved kontraktens inngåelse brukes
som basistall. Dersom en på det aktuelle tidspunkt ikke har noen
prismyndighet som kan avgjøre spørsmålet om regulering av festeavgiften, og
partene ikke blir enige, skal dette med endelig virkning avgjøres av en
voldgiftsrett hvorav hver av partene oppnevner sin mann og Justitiarius i
Trondheim byrett formannen. Voldgiftsretten avgjør hvem som skal betale
utgiftene ved en eventuell voldgiftsrett.
4. …
5. Etter festetidens utløp skal festeren ha rett til å innløse arealet etter dets verdi
på løsningstiden med fradrag for verdiøkning som følger av påkostninger og
forbedringer bekostet av festeren og dennes forgjengere dersom ikke
bortfesteren vil forlenge festekontrakten på rimelige vilkår eller etter lovlig
skjønn overta bygningene (anleggene) på arealet og godtgjøre verdiøkningen
av arealet som følge av påkostninger og forbedringer påkostet av festeren og
dennes forgjengere.
6. Bortfesteren kan når som helst etter 1 – ett – års varsel, kreve at festeren
innløser (kjøper) helt eller delvis etter bortfesterens nærmere bestemmelse og
valg, arealet etter takst, basert på det beløp som ligger til grunn til beregning
av festeavgiften i den 10-årsperiode evt. 5-årsperiode, da innløsningen finner
sted. Blir partene ikke enige om takstnemnd, blir denne å utpeke av
Justitiarius i Trondheim byrett.”
(6) Etter punkt 2 i kontrakten ble det forskuddsvis fastsatt en festeavgift på 12 000 kroner
pr. år. Avgiften ble i 1971 med tilbakevirkende kraft nedjustert til 8 636 kroner pr. år,
som utgjorde 4 % av høyeste lovlige pris på tomten, jf. kontraktens punkt 2 tredje setning.
Festeavgiften har siden 1995 vært 42 891 kroner pr. år, fastsatt etter
reguleringsbestemmelsen i kontraktens punkt 3 med 10 års termin.
(7) Den 14. desember 2001 sendte daværende grunneier ved advokat Gunnar Ravlo følgende
brev til sameiet ---- vei ved G, som var sameiestyrets leder:

3
”INNLØSNING AV FESTETOMTER.
Undertegnede representerer bortfester E v/C som nå ønsker å benytte sin rett til å kreve
festet innløst.
I henhold til festekontrakten av 25. juni 1965, tinglyst 20. juni oktober 1965, dagboknr.
11500 pkt. 5 kan bortfesteren når som helst etter 1 års varsel, kreve at festeren innløser
(kjøper) arealet helt eller delvis etter bortfesterens nærmere bestemmelse og valg.
Som representant for festerne underrettes De herved om at E nå krever innløsning av
det samlede festede areal. Fristen for å innløse er 1 år.
Denne fristen behøver nødvendigvis ikke partene være bundet av så fremt man er enige
om innløsning.
Grunneier håper at det er mulig å komme frem til en minnelig ordning om
innløsningssummen.
Deres tilbakemelding ønskes så fort som mulig slik at vi kan komme i gang med det
videre arbeidet.”
(8) Partene er enige om at henvisningen til festekontraktens ”pkt. 5” er en feilskrift for punkt
6.
(9) G skrev 21. desember 2001 følgende til advokat Ravlo:
”Jeg har mottatt brevet om at bortfester E v/C ønsker å benytte sin rett til å kreve festet
innløst helt eller delvis.
Saken vil bli behandlet på styremøte i sameiet, og vi vil deretter informere alle festerne.
Jeg velger å gjøre det slik fordi en del av festerne er pensjonister med forholdsvis liten
pensjon, og en slik melding før jul vil kanskje skake dem opp.
Vi kommer tilbake til saken ut på nyåret.”
(10) Sameiet kontaktet deretter advokat John Egil Bergem, som i brev av 26. april 2002, på
vegne av sameiet, besvarte advokat Ravlos brev av 14. desember 2001 slik:
”Jeg viser til Deres brev av 14. desember 2001 til Sameiet ---- vei på vegne av E med
krav om innløsning av festetomter. Sameiet har kontaktet meg og bedt om min bistand.
Sameiet aksepterer kravet om innløsning på de vilkår som følger av festekontraktens
pkt. 6 om bortfesterens rett til å kreve innløsning.”
(11) I brev av 16. mai 2002 besvarte advokat Ravlo brevet fra advokat Bergem. Svaret lød
slik:
”Jeg viser til Deres brev av 26. april 2002.
Deres henvisning til festekontraktens pkt. 6 gir ikke nærmere orientering om hvordan
De fortolker denne bestemmelsen.
Bestemmelsen er etter mitt skjønn uklar, men innser at den strengt fortolket etter sin
ordlyd kan føre til en innløsningssum som ikke står i rimelig forhold til faktisk verdi.
Det kan på den annen side innebære at innløsningsklausulen blir satt til side som
urimelig. Det bemerkes for øvrig at en urimelig lav innløsningssum vil medføre at min
part frafaller å innløse på nåværende tidspunkt.
Jeg imøteser Deres tilbakemelding.”
(12) En etterfølgende skriftveksel mellom advokatene klargjorde i noen grad uenigheten
mellom dem. Da det var klart at bortfesterne ikke ville gjennomføre en innløsning av

4
tomten på de vilkår som festerne mente fulgte av kontraktens punkt 6, tok de 42
sameierne ut stevning ved Trondheim tingrett.
(13) Trondheim tingrett avsa 9. mars 2004 dom med slik domsslutning:
”1. C, D og B plikter å overføre eiendomsretten til det samlede festeareal som
inngår i Sameiet ---- vei til A med flere mot betaling av kr 1 072 275
– kronerenmillionogsyttitotusentohundreogsyttifem 00/00.
2. C, D og B dømmes til å betale saksomkostninger til A med flere med
kr 112 840,- – etthundreogtolvtusenåttehundreogførti – med tillegg av lovens
forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen og til betaling skjer.
3. Oppfyllelsesfristen etter pkt 1 og 2 er 2 – to – uker fra dommens forkynnelse.”
(14) Tingretten kom til at bortfesteren er forpliktet til å innløse festearealet på kontraktens
vilkår, som retten forstod på samme måte som festerne. Bortfesterne kunne ikke ensidig
fri seg fra kravet om innløsning, og innløsningen skulle etter tingrettens mening skje til
en pris som er en ”ren funksjon av en oppregulert festeavgift og således det beløp som
tilsvarer grunnlaget for beregning av festeavgiften i den periode innløsningskravet ble
fremsatt”. Standpunktet bygget på en tolkning i første rekke av festekontraktens punkt 6,
jf. punkt 2 og 3. Tingretten fant heller intet rettslig grunnlag for revisjon av avtalen i
bortfesters favør.
(15) Bortfesterne anket dommen til Frostating lagmannsrett, som 15. november 2004 avsa dom
med slik domsslutning:
”1. C, D og B frifinnes.
2. Partene i sameiet --- vei betaler in solidum til C, D og B innen 2 – to – uker fra
forkynnelsen av dommen saksomkostninger for tingretten og lagmannsretten
med til sammen 259.300 – tohundreogfemtinitusentrehundre – kroner.”
(16) Lagmannsretten kom til at bortfesterne måtte frifinnes fordi innløsningskravet fra deres
side ble ansett for å være betinget. Brevet fra advokat Ravlo av 14. desember 2001 var
bare ”ment å være første akt i en dialog mellom partene”. Derved ble bortfester heller
ikke bundet ved sameiets aksept. Sameiet hadde ingen grunn til å anta at bortfester ville
kreve innløsning til en så lav pris som følger av sameiets syn på kontrakten.
(17) Sameierne har anket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder i første rekke
rettsanvendelsen, men også bevisbedømmelsen. For Høyesterett er fremlagt skriftlige
erklæringer – i form av svar på spørsmål fra prosessfullmektigene – fra to av sameierne
og fra vitnet advokat Gunnar Ravlo. Saken står i samme stilling som for de tidligere
instanser.
(18) De ankende parter – partene i sameiet ---- vei – har i korte trekk gjort gjeldende:
(19) Det kan ikke være tvil om at advokat Ravlos brev av 14. desember 2001 er et krav fra
bortfesterne om innløsning etter kontraktens punkt 6, og som sådant et påbud som bandt
festerne da det kom frem til dem, og bortfesterne da det kom til festernes kunnskap.
Det er ikke riktig å oppfatte de to siste avsnitt som betingelser, slik lagmannsretten gjør. I
brevet er ikke tatt noe forbehold om at innløsningssummen skal være avgjørende, og det

5
er heller ikke angitt noe verdsettelsesprinsipp. Festerne måtte oppfatte brevet som et
ubetinget krav om innløsning i samsvar med kontraktens bestemmelser.
(20) Det er heller ikke holdepunkter for at det gjelder et generelt rettsprinsipp om at
bortfesteren kan erklære seg ubundet av kravet inntil løsningssummen er fastsatt. I
forarbeidene til tomtefesteloven av 1975 er det uttalt at fester er bundet når
innløsningskrav er reist av ham. Desto mer må bortfester være bundet av et krav som
fremsettes med hjemmel i en bestemmelse som gir en ensidig rett til bortfesteren, og som
i utgangspunktet ikke er bindende etter § 35 i gjeldende tomtefestelov.
(21) Advokat Bergems brev av 26. april 2002 er en aksept om å godta innløsning på vilkårene
i kontraktens punkt 6. Ifølge disse vilkår, sammenholdt med kontraktens punkt 2 og 3, må
arealets totale verdi settes til 1 072 275 kroner, når den årlige leie på innløsningstiden var
42 891 kroner, og denne etter punkt 2 i kontrakten utgjør 4 % av arealverdien.
(22) Det er ikke grunnlag for å tolke avtalelovens § 39 analogisk slik at den skal kunne frita
bortfester fra påbudet. Den gjelder i tilfelle bare løfte-elementet i kravet om innløsning.
Uansett er ikke bestemmelsens vilkår for at bortfester kan anse seg ubundet, oppfylt.
(23) Det foreligger heller ikke noe annet rettslig grunnlag som gir bortfester rett til å fri seg fra
innløsningskravet. Verken kravet til lojalitet i kontraktsforhold eller avtalelovens § 36 gir
bortfester noen slik rett. Bortfesterne kunne ikke gå ut fra at festerne skulle forstå
kravbrevet av 14. desember 2001 slik bortfesterne mener det skal forstås. Brevet
inneholdt intet verdsettelsesprinsipp. Det er ikke grunnlag for å forvente at festerne skulle
forstå kravet slik at bortfesterne benyttet sin rett til å kreve innløsning etter kontraktens
punkt 6, og at det samtidig ble forlangt en annen og høyere pris enn den som fulgte
direkte av kontraktens ordlyd. Det måtte i tilfelle ha kommet langt klarere til uttrykk.
(24) De samme forhold medfører at det innløsningsprinsippet som følger av avtalen, ikke kan
settes til side som stridende mot avtalelovens § 36. Det gir liten mening at bortfester skal
kunne påberope seg avtalelovens § 36 for å få tilnærmet markedspris av festerne. Det ville
være i dårlig harmoni med senere års lovgivning, som stort sett har gitt festerne et styrket
vern.
(25) De ankende parter har lagt ned slik påstand:
”1. Trondheim tingretts dom 9. mars 2004 punkt 1 stadfestes.
2. De ankende parter tilkjennes sakens omkostninger for samtlige retter med
tillegg av lovens forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen til betaling skjer.”
(26) Ankemotpartene – bortfesterne B, C og D – har i korte trekk gjort gjeldende:
(27) Enhver tolkning av innløsningsbestemmelsen i kontraktens punkt 6 som leder til at
innløsningssummen blir høyere enn ankende parts påstandsbeløp, må medføre at
lagmannsrettens dom stadfestes. Prosessuelt har de ankende parter satset alt på ett kort.
(28) De ankende parters forståelse av bestemmelsen, som leder til en rent matematisk
utregning av innløsningssummen, har lite for seg. Innløsningsbestemmelsen i punkt 6
viser til at verdsettelsen skal skje ”etter takst”, og denne formuleringen må innebære en

6
realitet. Det heter videre i bestemmelsen at taksten skal være ”basert på det beløp som
ligger til grunn” osv. Dette indikerer at det ikke bare er tale om matematikk.
(29) Formuleringen av punkt 6 åpner her for at taksten kan trekke inn ulike varianter av
indeksregulering av festeavgiften eller av det beløp som beregningen av festeavgiften
bygger på. Det er heller ikke mulig å vite hvilken rente som i dag ligger til grunn for
beregning av festeavgiften, jf. kontraktens punkt 2 siste avsnitt, som opererer med 4 % ”i
henhold til gjeldende prisforskrifter”, med andre ord under forutsetning av en fullstendig
regulering av avgiftene.
(30) Dersom man legger til grunn at festerne i og for seg har en riktig forståelse av kontraktens
punkt 6, noe som vil gi en urimelig lav innløsningssum, så vil bortfesterne i dette tilfellet
likevel ikke være bundet til å gjennomføre innløsningen etter en slik forståelse. For det
første var det ikke en kontraktsmessig innløsning som ble krevet. Kravet her var betinget
av at det ble oppnådd en minnelig ordning når det gjaldt prisen, jf. siste avsnitt i advokat
Ravlos brev av 14. desember 2001. Denne betingelse knyttet seg til løfte-elementet i
kravet. Dette var lagmannsrettens begrunnelse for å gi bortfesterne medhold.
(31) Dessuten følger det av generelle rettsprinsipper at opsjonshaveren – bortfesterne etter
klausulen i punkt 6 – ikke er bundet til å akseptere innløsningssummen og vilkårene før
disse er avklart. Man kan ikke bli ”gradvis bundet”. Slik er den rettslige situasjon for krav
om odelsløsning og ekspropriasjon. I vår sak knytter bortfesternes usikkerhet seg til
vilkårene for innløsning i kontrakten – hvordan dennes punkt 6 skal forstås. Grunnlaget
for usikkerheten på kravshaverens side må imidlertid være uten betydning for adgangen
til å fri seg når gode grunner taler for at bortfesterne bør ha rett til dette.
(32) Det strider også mot kravet til lojalitet i kontraktsforhold om festerne skal kunne fastholde
innløsningen ut fra sin forståelse av kontrakten. Det er ikke tvil om at festerne skjønte
eller burde ha skjønt at bortfesterne, ved advokat Ravlos brev, så for seg en høyere pris.
Her kommer brevets siste avsnitt inn og dessuten ordlyden i punkt 6, som forutsetter
takst. Bortfesterne visste dessuten at tomter i nabolaget, der festekontraktene er temmelig
like, var innløst til langt høyere priser. Festerne burde i denne situasjonen ha presisert hva
de mente med den kryptiske aksepten av 26. april 2002. De hadde en klargjøringsplikt.
(33) Bortfesterne kan anse seg fri fra løfte-elementet i innløsningskravet fordi festernes aksept
ikke stemte med tilbudet. Dette kan enten skje direkte med hjemmel i avtalelovens § 6
eller med grunnlag i ulovfestede regler om ”skjult dissens”.
(34) Videre gir re integra-regelen i avtalelovens § 39 – analogisk anvendt – bortfesterne
mulighet for å ombestemme seg. Vilkårene i denne bestemmelsen er her oppfylt.
(35) Endelig er det grunnlag for å revidere kontrakten etter avtalelovens § 36. Bortfesterne er
blitt fanget av en lumsk kontrakt, nærmest en felle. Dertil kommer de momenter som taler
for at det er illojalt å gjøre kontrakten gjeldende, og som er nevnt tidligere.
(36) Ankemotpartene har lagt ned slik påstand:
”1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

7
2. De ankende parter dømmes til in solidum å erstatte ankemotpartenes
saksomkostninger for Høyesterett med tillegg av lovens forsinkelsesrente, p.t.
9,0 % p.a., fra forfall til betaling finner sted.”
(37) Jeg er kommet til at anken må tas til følge, og at tingrettens dom stadfestes.
(38) Sentralt i saken står festekontraktens punkt 6. Denne klausul gir bortfesterne en ensidig
rett til å bestemme om og når innløsning av festetomtene skal finne sted, og festerne må
innrette seg etter det krav som fremsettes. Etter § 35 i gjeldende tomtefestelov av
20. desember 1996 er denne type klausuler ikke bindende for festeren, jf. også § 4 i den
tidligere tomtefesteloven av 30. mai 1975. Under forberedelsen av loven av 1996 ønsket
Justisdepartementet å videreføre denne bestemmelsen og uttalte i Ot.prp. nr. 28 (1995–
1996) side 36:
”Når løysingskravet vert framsett, vil festaren vere i ein tvangssituasjon; han vil anten
måtte kjøpe tomta eller gje opp bustaden eller fritidshuset. Rett nok kan det hevdast at
dette er tilhøve festaren må kjenne til, i og med at han har inngått avtale med slikt
innhald. Situasjonen vil i praksis imidlertid vere at festarane ofte ikkje tenkjer på at
slike klausular kan bli brukt, og har difor ikkje innretta økonomien sin slik at dei kan
innløyse tomta. Det er og grunn til å tru at slike klausular er lite påakta ved fastsettinga
av pris ved sal av hus på festa grunn.”
(39) Tomtefestelovens § 35 gjør unntak for slike klausuler i avtaler inngått før 1976, dersom
det ville være urimelig overfor bortfesteren å frata ham innløsningsretten, jf. også § 32 nr.
1 annet ledd i 1975-loven. I denne saken er det fra festernes side ikke gjort innsigelser
mot klausulens gyldighet.
(40) Etter mitt skjønn kan tolkingen av en kontraktsbestemmelse som den foreliggende ikke
være upåvirket av hvordan lovgiver har bedømt klausuler av denne type. Men også
uavhengig av dette generelle synspunkt, mener jeg at det materielle innhold i
festekontraktens punkt 6 er ganske klart. Punkt 6 viser til ”det beløp som ligger til grunn
til beregning av festeavgiften i den 10-årsperiode evt. 5-årsperiode da innløsningen finner
sted”. Dette verdsettelsesprinsippet er noe ganske annet enn markedspris og står i klar
motsetning til punkt 5 i samme kontrakt, som regulerer festers rett til innløsning ved
festetidens utløp, og hvor summen skal ta utgangspunkt i arealets ”verdi på
løsningstiden”.
(41) Den opprinnelige grunneieren og bortfesteren hadde som nevnt et halvt år tidligere
inngått festekontrakt med AS Jernbeton Trondhjem for noen naboarealer, og denne
kontrakten bærer preg av å ha vært en modell for kontrakten i vår sak. I
Jernbetonkontrakten er det imidlertid i innløsningsbestemmelsen i punkt 6 angitt at
innløsningssummen skal fastsettes ”etter takst basert på løsningstidens vanlige pris på
tilsvarende arealer”, med andre ord en formulering som pekte mot en markedspris hvis
eller når prisreguleringsregimet ble opphevet. Dette taler for at det verdsettelsesprinsipp
som kom inn i punkt 6 et halvt år senere i den kontrakt vi har til bedømmelse, må ha vært
bevisst valgt som noe annet enn markedspris.
(42) Etter min mening er det i kontraktens punkt 6 heller ingen holdepunkter for
indeksregulering frem til innløsningstidspunktet av den avgift som var fastsatt etter
kontraktens punkt 3, og som var gjeldende i den aktuelle perioden. Det er den faktisk
gjeldende festeavgift på innløsningstidspunktet som skal legges til grunn ved beregningen
av innløsningssummen. Og det er avgiftsreguleringen i 1995, for den kommende

8
tiårsperioden, som her får anvendelse. Noen indeksregulering utover den som inngikk i
avgiftsfastsettelsen i 1995, jf. punkt 3, åpner ikke punkt 6 for. Det kan heller ikke få
betydning om bortfesterne – etter en femårsperiode – ville hatt adgang til å kreve
festeavgiften regulert i 2000. Også i denne henseende viser punkt 6 i kontrakten til den
avgift som faktisk var gjeldende på det aktuelle tidspunkt.
(43) Jeg er således ikke enig med ankemotpartene i at det kan bygges en forståelse av
kontraktens punkt 6 som åpner for et skjønn, når det her vises til ”takst, basert på …”.
Riktignok harmonerer ikke henvisningen til takst godt med det verdsettelsesprinsipp som
kontrakten ellers legger opp til, og som her innebærer at årlig festeavgift skal
multipliseres med 25, jf. kontraktens punkt 6 og punkt 2 siste avsnitt. Men fordi den
materielle bestemmelse om verdsettelsen er så vidt klar, kan uttrykksmåten i kontrakten
ikke tillegges særlig vekt. Mye taler for at den henger igjen fra den modell-kontrakten
som jeg tidligere har referert fra, og som brukte nøyaktig samme ord – ”etter takst basert
på”. Men der var verdsettelsesprinsippet markedspris, og det ga formuleringen god
mening.
(44) Spørsmålet blir så om bortfesterne er bundet av det innløsningskravet som de fremsatte
ved advokat Ravlos brev av 14. desember 2001.
(45) Jeg kan ikke forstå brevet av 14. desember 2001 annerledes enn som et klart påbud til
festerne om å foreta innløsning av festearealet ett år etter at varselet er gitt. Brevets
overskrift er ”INNLØSNING AV FESTETOMTER”, og det er enighet om at meningen er
å vise til klausulen i punkt 6, selv om det feilaktig er vist til punkt 5. Det heter så: ”Som
representant for festerne underrettes De herved om at E nå krever innløsning av det
samlede festede areal. Fristen for å innløse er 1 år”. Denne setning, sammenholdt med
brevets overskrift, angir dets sentrale og meningsbærende innhold.
(46) Jeg kan ikke se at brevet inneholder noen betingelser. Siste avsnitt, som ankemotpartene i
særlig grad har påberopt seg, uttrykker ikke noe mer enn et håp fra grunneierens side om
at man blir enig om innløsningssummen. Det angis heller intet alternativt
verdsettelsesprinsipp. Dersom bortfesterne her hadde ment å sette et vilkår for innløsning,
som skulle ha den virkning at kravet om innløsning kunne kalles tilbake hvis vilkåret ikke
ble oppfylt, måtte det ha kommet klart og tydelig til uttrykk i brevet. For en påbudt
innløsning hadde bortfesterne heller ikke adgang til å sette andre vilkår enn de som følger
av kontrakten.
(47) Lagmannsretten uttaler at brevet ”inneholder elementer av varsling, løfte, påbud og
betingelser”, og at formålet med brevet ”var å initiere en prosess som hadde innløsning av
sameiets festeareal som mål”. Jeg er ikke enig i sistnevnte synspunkt. For meg fremstår
det som klart at brevet – med krav om innløsning etter kontraktens punkt 6 – primært er et
påbud, men et påbud som også har i seg et løfte-element.
(48) Etter vanlige avtalerettslige regler var dette påbudet bindende for festerne ved
mottakelsen. Det løfte-elementet som inngår i et påbud av denne karakter, var bindende
for bortfesteren da det kom til festernes kunnskap, jf. avtalelovens § 7.
(49) Det kreves ikke noen aksept fra festernes side for at bortfesterne skulle bli bundet av sitt
krav om innløsning i brevet av 14. desember 2001. Jeg kan for øvrig ikke se at det er noe
grunnlag for bortfesternes anførsel om at festernes aksept i brevet av 26. april 2002 ikke

9
var i samsvar med løftevirkningen av det påbud som ble gitt i brevet 14. desember 2001.
Festerne aksepterte her en innløsning av tomtene på kontraktens vilkår. Heller ikke
reglene om såkalt ”skjult dissens”, kan da gi grunnlag for bortfesterne til å anse seg
ubundet av innløsningskravet.
(50) Det foreligger etter min mening ikke noe generelt rettsgrunnlag som åpner for at
bortfesterne frem til innløsningssummen er fastsatt, kan anse seg fri fra sitt krav om
innløsning. Generelle rettsprinsipper taler tvertom for at bortfesterne er forpliktet til å stå
ved kravet. Jeg viser her til Torgeir Austenå: ”Løsningsrettigheter” (1976), som på side
334 skriver:
”1. Problemet oppstår i de tilfeller hvor rettighetshaveren gjør sin rett gjeldende uten å
ha fått full klarhet over salgssum og andre betingelser. Når disse opplysningene
foreligger, ønsker han ikke lenger å overta objektet og vil trekke seg fra det hele.
2. For det første har vi den situasjon at det er tale om en kjøperett hvor
løsningssummen skal fastsettes ved skjønn. Hvis rettighetshaveren sier at nå vil han
kjøpe, må vel dette oppfattes som et ubetinget løfte som han ikke kan gå fra.
Rettshaveren må da vurdere på forhånd hvilken økonomisk risiko han tar.”
(51) At det på særskilte områder, som for eksempel ved odelsløsning og ekspropriasjon, gis en
større frihet for kravshaver til å trekke seg, rokker ikke ved det som her må være den
klare hovedregel.
(52) Ankemotpartene har videre anført at de må kunne anse seg ubundet etter et re integra-
synspunkt, jf. avtalelovens § 39. Denne bestemmelsen kan gis analogisk anvendelse på
løfte-elementet i påbudet, slik at løftegiver også har en mulighet for å bli fri etter at løftet
er kommet til mottakerens kunnskap. Etter paragrafens annet punktum ”kan”, hvis
”særlige grunde” tilsier det, hensyn tas til at løftemottakeren etter å ha fått kjennskap til
løftet, men før han har ”innrettet seg” etter det, ”har faat eller burde ha faat kjendskap til
forholdet”, i dette tilfellet altså kjennskap til tilbakekallet.
(53) Det gikk her lang tid før det løftet som innløsningskravet innebar, ble trukket tilbake.
Kravet ble fremsatt i advokat Ravlos brev 14. desember 2001, og først ved advokatens
brev 16. mai 2002 ble det nevnt at det kunne bli aktuelt å frafalle kravet. I mellomtiden
hadde festerne lagt til grunn at kravet var en realitet, de hadde hatt omfattende interne
drøftelser om saken, og de hadde engasjert advokat for å ivareta sine interesser.
Bakgrunnen for tilbakekallet var at bortfesterne hadde forutsatt at innløsningssummen
ville bli høyere enn det som viste seg å følge av kontrakten. Jeg minner her om at det var
tale om en kontrakt som var utarbeidet av den daværende bortfester, og en
innløsningsbestemmelse som i utgangspunktet skulle tilgodese bortfesterens interesser.
Den misforståelse som her må ha oppstått, må bortfesterne selv lastes for, og jeg kan ikke
se at det foreligger ”særlige grunner” som uten videre gir bortfesterne rett til å fragå løftet
etter så lang tid som det her er tale om.
(54) Dette bringer meg over til anførselen om at det strider mot kravet om lojalitet i
kontraktsforhold at festerne forlanger innløsning gjennomført på kontraktens vilkår. Jeg
er kommet til at heller ikke denne anførselen kan føre frem. Det er her tale om å påberope
en – etter mitt syn – klar klausul om prisfastsettelse i en bestemmelse som gir bortfesterne
en ensidig rett til å kreve innløsning. Da festerne mottok innløsningskravet, måtte de gå ut
fra at bortfesterne, som var representert ved advokat, visste hva som fulgte av kontrakten
når det gjaldt prisfastsettelsen. Det var i brevet ikke angitt noe om hvilket
verdsettelsesprinsipp som skulle benyttes. Jeg kan heller ikke se at det i den umiddelbart

10
etterfølgende kontakt mellom partene fremkom klare indikasjoner på at bortfesterne
hadde forutsatt at innløsningen skulle skje til markedspris. Det som det var om å gjøre for
festerne å få avklart, var hva som fulgte av kontrakten på dette punkt. Flere av festerne
bygget i sin vurdering av spørsmålet på opplysninger som de hadde fått da de kjøpte
husene, om at en eventuell innløsningssum ville bli relativt rimelig på grunn av
bestemmelser i festekontrakten.
(55) Med dette som bakgrunn kan jeg ikke se at det var i strid med kravet til lojalitet i
kontraktsforhold at festerne, etter at de hadde mottatt advokat Ravlos brev 16. mai 2002,
gjorde gjeldende at det skulle skje innløsning av tomtene etter kontraktens bestemmelser.
I den forbindelse bemerker jeg at kontraktens bestemmelse om beregningen av
innløsningssummen synes å være godt tilpasset til og fremstår som et rimelig supplement
til kontraktens bestemmelser om regulering av festeavgiften. Jeg tilføyer at advokat Ravlo
– i sin vitneforklaring – uttalte at når det hastet med å få sendt innløsningskravet før
årsskiftet 2001-2002, var det av frykt for lovendring som medførte ”at man kunne bli
fanget opp av en bestemmelse” som fratok bortfesterne retten til innløsning.
(56) Det følger av det jeg allerede har sagt at bortfesterne – slik jeg vurderer saken – heller
ikke kan si seg ubundet av innløsningskravet med grunnlag i avtaleloven § 36.
(57) Anken har ført frem, og de ankende parter må etter min mening tilkjennes
saksomkostninger for alle instanser, jf. tvistemålslovens § 180 annet ledd, jf. § 172 første
ledd. Ankende parters prosessfullmektig har krevet dekket omkostninger i form av salær
for tingretten med 112 840 kroner inklusive merverdiavgift, for lagmannsretten med
54 560 kroner inklusive merverdiavgift og for Høyesterett med 218 974 kroner inklusive
merverdiavgift, hvorav salæret uten merverdiavgift utgjør 165 000 kroner. I betraktning
blant annet av at ankende parters prosessfullmektig har hatt saken i alle instanser, og at
den ikke står i noen ny stilling for Høyesterett, antar jeg at 130 000 kroner i salær er
passende for det arbeid som en forsvarlig gjennomføring av saken krever. De samlede
omkostninger for alle instanser, der rettsgebyr også er tatt med, blir da 371 039 kroner.
(58) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Tingrettens dom punkt 1 stadfestes.
2. I saksomkostninger for tingrett, lagmannsrett og Høyesterett betaler B, C og D en
for alle og alle for en til A mfl. 371 039 – trehundreogsyttientusenogtrettini –
kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av denne dom, med tillegg av den
alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første
punktum fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer.
(59) Dommer Coward: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(60) Dommer Oftedal Broch: Likeså.
(61) Dommer Øie: Likeså.

11
(62) Dommer Tjomsland: Likeså.
(63) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Tingrettens dom punkt 1 stadfestes.
2. I saksomkostninger for tingrett, lagmannsrett og Høyesterett betaler B, C og D en
for alle og alle for en til A mfl. 371 039 – trehundreogsyttientusenogtrettini –
kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av denne dom, med tillegg av den
alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første
punktum fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer.