Spørsmål om skatt ved delvis oppløsning av tingsrettslig sameie
Dato: 2006-01-25

Sammendrag: januar 2006 (BFU 05/06) Skattyter eier 1/3 av et familiested ved sjøen som sameierne benytter som fritidsbolig. Sameierne ønsket en delvis oppløsning av sameiet ved å overføre deler av tomten til hver sameier uten vederlag. Skattedirektoratet kom etter en konkret vurdering til at en slik oppløsning kunne gjennomføres skattefritt etter skatteloven § 9-2 tredje ledd bokstav f.

Innsenders fremstilling av faktum og jus På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at Skattyter eier 1/3 av et familiested ved sjøen som sameierne benytter 1/3 hver. Eiendommen består av en stor tomt med en stor hytte. Tomten er stor nok til å skille ut tomter og familien er enig om å skille ut 3 tomter fra eiendommen. Det planlegges å overføre tomtene til hver sameier uten vederlag som en delvis oppløsning av sameiet. Den nåværende hytten skal fortsatt ligge i sameie og forutsettes benyttet som før. De tre sameierne, hvorav Skattyter er den ene, oppgir en tredjedel av eiendommen som andel av fritidsbolig og har derved oppgitt sin tredjedel av prosentinntekten og formuen i selvangivelsen. De faktiske utgifter ved bruk av fritidsboligen, fordeles på sameierne i henhold til hver av sameiernes bruk av eiendommen. Begrunnelsen for at man ønsker å oppløse sameiet er at det foreligger tillatelse til å dele tomten i 4 tomter, hvor hver av sameierne er tiltenkt én tomt og resten av eiendommen med den eksisterende hytte fortsatt skal være i sameie. Det er tanken at hver av sameierne eller deres barn skal bebygge sine respektive utdelte hyttetomter. Dette reiser spørsmål om de skattemessige konsekvensene av en slik delvis oppløsning av sameiet. En delvis oppløsning av sameie med overføring av tomter til sameierne reiser spørsmål om overføringen må anses som en realisasjon, jf skatteloven § 5-1 andre ledd og § 9-2. Innsender anfører at det i et slikt tilfelle ikke foreligger en avståelse til et annet skattesubjekt mot vederlag og dermed ikke realisasjon. Det foreligger flere administrative uttalelser som støtter en slik fortolkning. Det vises til en uttalelse fra Finansdepartementet av 16. mai 1991 (Utv. 1991 s. 695), Lignings-ABC 2004 og BFU 21/05. Innsender konkluderer med at det fremgår av ovenstående at en oppløsning av sameie, slik at sameierne mottar en fysisk del av sameieobjektet som tilsvarer sameierens ideelle andel, ikke anses som realisasjon. En slik overføring av sameieobjektet vil følgelig heller ikke utløse beskatning. Etter innsenders vurdering må det samme gjelde ved en delvis oppløsning av sameie, når sameierne mottar en fysisk del av sameieobjektet. Skattedirektoratets vurderinger Skattedirektoratet skal i det følgende ta stilling til om en delvis oppløsning av sameiet ved at det skilles ut 3 tomter som overføres til hver av sameierne uten vederlag, medfører realisasjonsbeskatning etter skatteloven § 5-1 annet ledd, jf. § 9-2, for skattyter. Det fremgår i skatteloven § 5-1 annet ledd at gevinst ved realisasjon av formuesobjekt utenfor virksomhet er skattepliktig inntekt. Skatteplikten begrenses imidlertid av bestemmelsene i skatteloven kapittel 9, herunder § 9-2 som definerer hvilke disposisjoner som omfattes av skattelovens begrep ”realisasjon”. Det fremgår i § 9-2 første ledd at realisasjon omfatter overføring av eiendomsrett mot vederlag og opphør av eiendomsrett. Det fremgår videre i tredje ledd bokstav f, at begrepet realisasjon ikke omfatter: ”oppløsning av tingsrettslig sameie (uten utløsning av eller mellomlag til noen sameier).” Spørsmålet i denne sammenheng blir om bestemmelsen gjelder ved delvis oppløsning av sameie. I et brev av 16. mai 1991, inntatt i Utv. 1991 side 695, har Finansdepartementet bl.a. uttalt:   ”I den utstrekning en sameier ved hel eller delvis oppløsning av sameiet mottar en fysisk del av et sameieobjekt som tilsvarer sameierens ideelle andel i samme objekt, antas det ikke å foreligge avhendelse i relasjon til skattelovens gevinstbeskatningsregler.” Direktoratet legger etter dette til grunn at også delvis oppløsning av et tingsrettslig sameie kan omfattes av § 9-2 tredje ledd bokstav f. Etter § 9-2 tredje ledd bokstav f er det også et vilkår at det foreligger et ”tingsrettslig sameie”. Et tingsrettslig sameie kjennetegnes av at sameierne har den samme kvalitative rett over eiendommen, dvs. til å råde over den faktisk og juridisk, jf. Falkanger, Tingsrett, 5. utg. side 109 flg. Det forutsettes i det følgende at det foreligger et tingsrettslig sameie i den aktuelle eiendommen. Det er kun opplyst at eiendommen har vært benyttet som fritidsbolig for sameierne og at sameierne har blitt prosentlignet og formuesbeskattet for sin eierandel. Det forutsettes derfor at eiendommen ikke leies ut eller utnyttes i næringsvirksomhet. Videre er det opplyst at delvis oppløsning skal skje uten vederlag. Direktoratet forstår det slik at den tomt Skattyter mottar tilsvarer verdien av hans 1/3 ideelle andel av det aktuelle tomteområdet som skal fraskilles og deles mellom sameierne, slik at overdragelsen ikke medfører noen form for vederlag. Vilkåret om at oppløsningen skal skje ”uten utløsning av eller mellomlag til noen sameier”, antas derfor oppfylt. Skattedirektoratet er etter dette kommet til at overføring av en utskilt tomt til Skattyter som beskrevet ikke innebærer noen realisasjon i skattelovens forstand. Overføringen vil derfor ikke utløse gevinstbeskatning. Konklusjon Basert på det presenterte faktum og de forutsetninger som er tatt legges til grunn at overføring av tomt fra det tingsrettslige sameiet til Skattyter, ikke er å anse som realisasjon, jf. § 9-2 tredje ledd bokstav f.