Dato: 2024-06-27

Sammendrag: I Bærum er det lagt en ny kommunal hovedvannledning fra Rykkinn til Skui.. Deler av ledningen er lagt i grunnen til en landbrukseiendom med hestevirksomhet. Kommunen hadde fått en varig rett til å ha ledningen liggende i grunnen, og en midlertidig disposisjonsrett over deler av eiendommen for å utføre anleggsarbeidene. Anleggsarbeidene førte til ulemper for hestedriften. Det var blant annet problematisk å krysse anleggsområdet for å kunne ri ut av eiendommen.

Anken gjelder utmåling av erstatning for ulempene. Etter ekspropriasjonserstatningslova § 8 erstattes allmenne ulemper bare i den grad disse overskrider tålegrensen etter naboloven, mens særulemper erstattes fullt ut. Spørsmålet for Høyesterett var særlig om det er ulempens art eller de konkrete virkningene som er avgjørende for skillet mellom allmenne ulemper og særulemper.

Høyesterett viser til at bakgrunnen for særregelen for allmenne ulemper er at den eiendommen som det eksproprieres fra, ikke skal stilles bedre enn naboer som vil kunne få de samme ulempene. Likhetshensynet blir best ivaretatt dersom det er ulempens art som er avgjørende. Et hovedskille går mellom ulemper som har en direkte sammenheng med selve avståelsen, og ulemper som skyldes tiltaket det er avstått grunn til. Ulemper som har en direkte sammenheng med selve avståelsen vil være særulemper. Ulemper som skyldes tiltaket det er avstått grunn til, inkludert anleggsarbeider ved gjennomføringen av tiltaket, vil som et klart utgangspunkt være allmenne ulemper. Dette gjelder også om eiendommen som har avstått grunn, rammes særlig hardt. Det kan ikke utelukkes at enkelte ulemper fra tiltaket må betraktes som særulemper, men unntaket er i tilfelle snevert.

Lagmannsretten hadde ut fra de konkrete virkningene for hestedriften kommet til at ulempene var særulemper. Dette er ifølge Høyesterett feil rettanvendelse og lagmannsretten må behandle saken på nytt.

Dommen gir veiledning om hva som er avgjørende for skillet mellom særulemper og allmenne ulemper.

D O M
avsagt 27. juni 2024 av Høyesterett i avdeling med
justitiarius Toril Marie Øie
dommer Per Erik Bergsjø
dommer Espen Bergh
dommer Kine Steinsvik
dommer Thom Arne Hellerslia
HR-2024-1195-A, (sak nr. 23-191393SIV-HRET)
Anke over Borgarting lagmannsretts overskjønn 31. oktober 2023
Bærum kommune (Kommuneadvokaten i Bærum
v/advokat Lene Køster – til prøve)
mot
A (advokat Jo Are Aamodt Brænden)

2
S T E M M E G I V N I N G
(1) Dommer Hellerslia:
Sakens spørsmål og bakgrunn
(2) Saken gjelder skjønn til fastsettelse av erstatning etter legging av ny kommunal
vannledning. Ankesaken for Høyesterett er begrenset til å gjelde erstatning for ulemper
knyttet til anleggsarbeidene. Den sentrale problemstillingen er om ulempene er særulemper
eller allmenne ulemper etter ekspropriasjonserstatningslova § 8.
(3) Skjønnet gjelder Bærum kommunes nye hovedvannledning fra Rykkinn til Skui.
Ledningen, som er på 2 550 meter, er lagt i grunnen til 15 private eiendommer.
(4) A er en av de berørte grunneierne. Han eier flere eiendommer i Bærum, blant annet gnr. 00
bnr. 0, og leide i tillegg naboeiendommen, gnr. 00 bnr. 0. Begge eiendommene er
landbrukseiendommer.
(5) Etter avtale med A fikk kommunen en varig rett til å ha vannledningen liggende i grunnen,
samt en midlertidig rett til å disponere over deler av de to eiendommene for å gjennomføre
nødvendig anleggsarbeid.
(6) A bor på gnr. 00 bnr. 0. Innmarken på de to eiendommene brukes hovedsakelig til beite og
gressproduksjon. Sammen med ektefellen driver A dessuten oppstalling av ridehester,
rideskole og rideleir, primært for barn og unge, på eiendommen. Denne virksomheten
omtales som hestedriften.
(7) Anleggsarbeidene startet opp i juni 2020 og ble ferdigstilt sommeren 2021. Den
midlertidige avståelsen av området medførte redusert gressproduksjon og tap av beite.
I tillegg ble hestedriften negativt påvirket av anleggsarbeidet.
(8) Det var avtalt at erstatningen skulle fastsettes ved rettslig skjønn etter skjønnsprosessloven
§ 4 dersom partene ikke kom til enighet om denne. Enighet ble ikke oppnådd, og Bærum
kommune begjærte skjønn.
(9) Ringerike, Asker og Bærum tingrett avhjemlet skjønn 17. februar 2023. Slutningen lyder:
«1. Skjønnet fremmes.
2. Bærum kommune betaler 308 000 – trehundreogåttetusen – kroner i
erstatning til A.
3. I sakskostnader betaler Bærum kommune
378 900 – trehundreogsyttiåttetusennihundre – kroner til A.
4. Bærum kommune dekker de lovbestemte utgiftene ved skjønnet.
5. Oppfyllelsesfristen er to uker.»
HR-2024-1195-A, (sak nr. 23-191393SIV-HRET)

3
(10) Av erstatningsbeløpet på 308 000 kroner er 150 000 kroner erstatning for ulemper for
hestedriften. Tingretten kom til at disse ulempene var allmenne ulemper, men at de
oversteg tålegrensen etter naboloven § 2.
(11) A begjærte overskjønn. Begjæringen gjaldt flere deler av skjønnet, deriblant erstatning for
ulemper knyttet til hestedriften.
(12) Borgarting lagmannsrett avhjemlet overskjønn 31. oktober 2023. Slutningen er som følger:
«1. Overskjønnet fremmes.
2. Erstatningen til A settes til 345 000 – trehundreogførtifemtusen – kroner,
med tillegg av 3,5 % avsavnsrente fra 22. juni 2022 til betaling skjer.
Oppfyllelsesfrist settes til to uker etter forkynnelsen av dommen.
3. Bærum kommune betaler sakskostnader for overskjønnet til A med
275 000 – tohundreogsyttifemtusen – kroner. Oppfyllelsesfrist settes til to
uker etter forkynnelse av dommen.
4. I sakskostnader for tingretten betaler Bærum kommune
478 900 – firehundreogsyttiåttetusennihundre – kroner til A.
Oppfyllelsesfrist settes til to uker etter forkynnelsen av dommen.
5. Bærum kommune betaler de lovbestemte utgiftene til overskjønnet, herunder
utgifter til skjønnsmedlemmene i samsvar med egen salærfastsetting.»
(13) Lagmannsretten så på ulempene for hestedriften som særulemper. Av det samlede
erstatningsbeløpet utgjorde 230 000 kroner erstatning for disse ulempene.
(14) Bærum kommune har anket til Høyesterett den delen av overskjønnet som gjelder
erstatning for ulemper. Anken gjelder rettsanvendelsen og saksbehandlingen. Saken står
innenfor denne rammen i samme stilling som for lagmannsretten.
Partenes syn på saken
(15) Ankende part – Bærum kommune – har i korte trekk gjort gjeldende:
(16) Ulempene for hestedriften er ulemper av allmenn karakter etter
ekspropriasjonserstatningslova § 8, og det skal derfor bare tilkjennes erstatning for disse
dersom de overstiger tålegrensen etter naboloven.
(17) Bestemmelsen i § 8 er blitt tolket slik i rettspraksis at det trekkes et skille mellom ulemper
som knytter seg direkte til selve grunnavståelsen – avståelsesulemper – og ulemper som
knytter seg til tiltaket det er ekspropriert grunn til – tiltaksulemper. Det er bare
avståelsesulemper som er særulemper, og som skal erstattes fullt ut. Tiltaksulemper er
allmenne ulemper som kun skal erstattes i den utstrekning de overstiger tålegrensen i
naboloven. Det er noe uklart om enkelte tiltaksulemper likevel må regnes som særulemper
der disse er særlig nært knyttet til grunnavståelsen, men dette kommer ikke på spissen i
saken her.
HR-2024-1195-A, (sak nr. 23-191393SIV-HRET)

4
(18) Det er i denne saken tale om atkomstforstyrrelser som skyldes anleggsvirksomheten, altså
ulemper fra tiltaket det er ekspropriert grunn til. Ulempene for A kunne ha oppstått
uavhengig av om det var avstått grunn fra hans eiendom. Lagmannsretten har i stedet for å
vurdere arten av ulempene, sett på de konkrete virkningene av disse for A – at de rammet
hestedriften på en særlig måte. Dette er uriktig rettsanvendelse, og overskjønnet må
oppheves.
(19) Subsidiært må overskjønnet oppheves grunnet saksbehandlingsfeil i form av uklare
skjønnsgrunner. Begrunnelsen for at det er tale om særulemper, er uklar.
(20) Bærum kommune har lagt ned slik påstand:
«1. Overskjønnet oppheves så langt det er påanket.
2. Bærum kommune dekker ankemotpartens nødvendige sakskostnader for
Høyesterett.»
(21) Ankemotparten – A – har i korte trekk gjort gjeldende:
(22) Ulempene for hestedriften er særulemper, og lagmannsrettens rettsanvendelse er derfor
riktig.
(23) De enkelte ulempene må vurderes konkret. Det som er relevante ulemper, er de negative
virkningene som inntrer på gjenværende eiendom. Så må det vurderes hvor nær
årsakssammenheng det er mellom ulempene og avståelsen av grunn. Vurderingen av
årsakssammenheng må baseres på om ulempene ut fra sin karakter også oppstår for andre
eiendommer, og uavhengig av om det er avgitt grunn. Det er ikke grunnlag for å stille noen
krav ut over dette for ulemper som skyldes anleggsarbeid, eller som på andre måter er
knyttet til tiltaket.
(24) Lagmannsretten la korrekt til grunn at de relevante ulempene er de negative virkningene
som er oppstått for hestedriften. Lagmannsretten fant videre at avståelsen fra As eiendom
var en betingelse for at ulempene oppsto, og at de kun rammet As eiendom. Dette er en del
av lagmannsrettens bevisvurdering som Høyesterett ikke kan prøve. Denne
bevisvurderingen er tilstrekkelig for å fastslå at det er tale om særulemper som skal
erstattes fullt ut.
(25) Det er ingen uklarheter i skjønnsgrunnene.
(26) A har lagt ned slik påstand:
«1. Anken forkastes.
2. A tilkjennes dekning av sine omkostninger.»
HR-2024-1195-A, (sak nr. 23-191393SIV-HRET)

5
Mitt syn på saken
Rettslige utgangspunkter
(27) Høyesterett kan ikke prøve lagmannsrettens bevisvurdering, jf. skjønnsprosessloven § 38.
Rettsanvendelsen må derfor prøves på grunnlag av de faktiske forhold som går fram av
lagmannsrettens skjønnsgrunner.
(28) Ekspropriaten – grunneieren eller rettighetshaveren ekspropriasjonen er rettet mot – skal ha
full erstatning for tapet ved å avstå grunn eller rettigheter, jf. Grunnloven § 105. Det klare
utgangspunktet er derfor at ikke bare selve avståelsen av grunn eller rettigheter, men også
ulemper som avståelsen fører til på den gjenværende delen av eiendommen, skal erstattes,
jf. ekspropriasjonserstatningslova § 3 første ledd.
(29) Erstatning for ulemper er nærmere regulert i ekspropriasjonserstatningslova § 8, som lyder:
«Eigaren skal ha vederlag for skade og ulempe på attverande eigedom, så langt dette
ikkje vert dekt av vederlaget for den eigedomen som vert avstått. Det skal likevel ikkje
gjevast vederlag for ulemper av allmenn karakter for eigedomar i distriktet, dersom
ulempene ikkje overstig det ein eigar eller rettshavar må finna seg i utan skadebot eller
vederlag etter grannelova eller forurensingslova.»
(30) Det skilles altså mellom ulemper av allmenn karakter – allmenne ulemper – og ulemper
uten slik karakter – særulemper. Særulemper erstattes fullt ut, mens allmenne ulemper bare
erstattes dersom tålegrensen etter naboloven eller forurensningsloven er overskredet.
Ekspropriaten vil følgelig ikke få mer i erstatning for slike ulemper enn hva en eier som
ikke utsettes for ekspropriasjon, vil ha rett til for samme ulempe.
(31) Bakgrunnen for unntaket er nettopp hensynet til lik behandling av naboer og ekspropriater,
da det kan være tilfeldig hvem som avgir eiendom til et tiltak. I utredningen som lå til
grunn for ekspropriasjonserstatningsloven fra 1973, NUT 1969: 2 Innstilling om
Skjønnsordningen og om erstatningsutmåling ved ekspropriasjon (Husaas-utvalget), heter
det på side 152:
«Det synes ikke rimelig at en ekspropriat i slike tilfelle skal ha krav på erstatning for
ulemper av en slik art eller størrelse at andre som det ikke eksproprieres fra, må tåle
ulempene enten fra eksproprianten eller andre uten erstatning. Det er her et
likhetsprinsipp som bestemmelsen tar sikte på å slå fast og dette antas ikke uforenlig
med grunnlovens § 105.»
(32) Ulemper på gjenværende eiendom vil kunne ha ulik karakter. I NUT 1969: 2 side 119 er
det gitt eksempler på hva som kan utgjøre ulemper: dårligere atkomst, at en eiendom blir
mindre skikket som driftsenhet, tilbakevendende skader, røyk, larm, støv og rystelser.
Ulempene kan være varige eller forbigående, og de kan skyldes selve ekspropriasjonen,
anleggsvirksomheten eller det ferdige tiltaket.
(33) Det er en forutsetning for at det skal foreligge rett til erstatning for ulemper, at disse gir et
økonomisk tap. Dette ble ansett som så klart at det ikke var behov for å ta det inn i
lovteksten, jf. Ot.prp. nr. 50 (1982–1983) side 61. Eksempler på økonomisk tap som følge
av ulemper er lavere markedsverdi for gjenværende eiendom og den type tap som
HR-2024-1195-A, (sak nr. 23-191393SIV-HRET)

6
foreligger i vår sak – tap i næringsvirksomhet. Som jeg kommer tilbake til, er det også en
forutsetning at tapet står i årsakssammenheng med ekspropriasjonen.
(34) Paragraf 8 i dagens lov viderefører uten realitetsendringer § 7 i
ekspropriasjonserstatningsloven fra 1973, jf. Ot.prp. nr. 50 (1982–1983) side 60.
Forarbeider og rettspraksis til denne loven er derfor fortsatt relevant. Det samme vil kunne
gjelde rettspraksis fra før 1973-loven trådte i kraft, så langt den innebar en kodifisering av
rettspraksis.
Problemstillingen i saken
(35) Det sentrale spørsmålet er hva som er bestemmende for om en ulempe er en særulempe
eller en allmenn ulempe.
(36) Kommunen ser det slik at det er ulempens art som er avgjørende, ikke virkningen for den
enkelte grunneier. Dersom ulempen etter sin art kan ramme allment, vil det være
tilstrekkelig. De fleste ulemper fra anleggsvirksomhet vil etter kommunens syn kunne
ramme allment og derfor være allmenne ulemper.
(37) A mener på sin side at vurderingen må ta utgangspunkt i den konkrete virkningen av
ulempen for den enkelte grunneier – om den rammer denne grunneieren på en særlig måte,
og om den bakenforliggende årsaken er ekspropriasjonen.
(38) Saksforholdene ved ekspropriasjon kan variere mye. Min videre gjennomgang vil ha for
øye situasjonen i vår sak, altså tilfeller der det avstås grunn midlertidig for å utføre
anleggsarbeid i forbindelse med ekspropriasjonstiltak, og anleggsarbeidet gir ulemper for
grunneier. Det er også avstått en varig rett til å ha vannledning liggende i grunnen, men det
er verken avståelsen av denne retten eller det varige tiltaket – vannledningen – som har gitt
ulempene.
Hva er avgjørende for om en ulempe er en særulempe eller en allmenn ulempe?
(39) Ordlyden i § 8 viser til «ulemper av allmenn karakter for eigedomar i distriktet».
Henvisningen til ulempens karakter trekker i retning av at ulempens art er avgjørende.
Samtidig kan henvisningen til eiendommer i distriktet forstås slik at vurderingen skal være
konkret for det aktuelle området. Ordlyden gir likevel ikke noe klart svar på om det er
avgjørende om ulempen er egnet til å ramme andre eiendommer i distriktet, eller om den
faktisk må ramme andre eiendommer. Heller ikke forarbeidene, verken til 1984-loven eller
1973-loven, avklarer om det er arten av ulempen eller de konkrete virkningene som er
avgjørende.
(40) Bestemmelsen gir ikke en uttømmende regulering av vilkårene for erstatning for ulemper.
Som nevnt må ulempene gi et økonomisk tap, og det må være årsakssammenheng mellom
ekspropriasjonsinngrepet og det tap som kreves erstattet. Bakgrunnen for at årsakskravet
ikke ble tatt inn i lovteksten, var at departementet så på det nærmere innholdet i kravet som
forholdsvis komplisert, jf. Ot.prp. nr. 50 (1982–1983) side 61–62.
HR-2024-1195-A, (sak nr. 23-191393SIV-HRET)

7
(41) Departementet viser i denne sammenheng til Carl August Fleischer, Norsk
ekspropriasjonsrett, 1978, side 389–396. Fleischer gjennomgår her rettspraksis og deler på
bakgrunn av denne årsakskravet opp i flere underpunkter. Av disse trekker jeg fram at
ekspropriasjonen kan bli ansett som en foranledning og ikke årsak til ulempene, at
ekspropriantens anlegg, og ikke at det er avstått grunn, kan bli ansett som den avgjørende
årsaken, og at det vil spille en rolle om ulempene kunne vært forårsaket på en annen måte
uten at det ble ekspropriert grunn fra eieren. Fleischer konkluderer med at det er tale om et
snevert årsaksbegrep, som bare kan forklares med at den reelle begrunnelsen ikke er kravet
om årsakssammenheng, men at ekspropriaten skal behandles likt med grunneiere som må
tåle ulempene uten erstatning.
(42) Årsakskravet har altså ikke vært begrenset til å skulle ivareta et erstatningsrettslig
årsakskrav, men har i tillegg fungert som et kriterium for å skille ut ulemper som også kan
ramme andre. Det er da en forutsetning at årsakskravet forstås strengt. Fleischer antar
samtidig at med den da nye bestemmelsen i 1973-loven § 7 andre punktum, som tilsvarer
någjeldende lov § 8 andre punktum, vil slike subtile årsaksbetraktninger kunne få mindre
praktisk betydning.
(43) Også NUT 1969: 2 inneholder en framstilling av årsakskravet, basert på rettspraksis fram
til det tidspunktet, som har likhetstrekk med Fleischers gjennomgang. I sammenfatningen
på side 122 er det blant annet vist til at ekspropriaten ikke får erstatning for ulemper som
bare står i avledet sammenheng med ekspropriasjonen – det kreves en adekvat
årsakssammenheng.
(44) Senere rettspraksis har, slik jeg leser denne, i stor grad beveget seg bort fra kompliserte og
konkrete årsaksvurderinger som kriterium for hva som er særulemper. Det er i stedet tatt
utgangspunkt i at enkelte ulemper etter sin art er allmenne ulemper.
(45) Denne rettspraksisen gjelder særlig ulemper som påføres nærliggende eiendommer –
nærføringsulemper – ved veiutbygginger. I flere dommer er det lagt til grunn at visse typer
ulemper fra slike tiltak er allmenne ulemper. Det heter i Rt-1978-1369 Økernveien på side
1375 kategorisk at «støy og forurensning er ulemper av alminnelig karakter ved en
veiutvidelse». Eiendommene ble rammet ulikt, men dette gjorde ikke at ulempene var
særulemper for dem som ble rammet hardest. Tilnærmingen er fulgt opp i en rekke senere
dommer. I Rt-1983-329 Nøtterøy er det på side 333 lagt til grunn at støy, luftforurensning,
sølesprut, ulemper ved innsyn og estetisk ulempe ved en vei nær fasaden, er allmenne
ulemper, se også Rt-1990-526 Eriksen på side 529. Rettsoppfatningen er nærmere
begrunnet i Rt-2000-1997 matjord på side 2008. Høyesterett viser her til hensynet til lik
behandling av ekspropriater og naboer, og at det kan være «tilfeldig om en eiendom som
rammes av store ulemper ved nærføring, avstår grunn eller rettigheter».
(46) Alminnelige nærføringsulemper som støy mv. kommer av tiltaket det er ekspropriert til
fordel for, og ikke som en direkte følge av selve avståelsen av eiendom. Slike ulemper har
derfor en svakere sammenheng med selve ekspropriasjonen enn ulemper som også ville ha
oppstått om tiltaket det er ekspropriert til fordel for, ikke hadde blitt gjennomført. Et slikt
mer generelt skille mellom tiltaksulemper på den ene side og avståelsesulemper på den
andre, er lagt til grunn i Rt-2002-1080 Trekantsambandet. Samtidig er det stilt åpent om
tidligere mer kompliserte årsaksbetraktninger fortsatt kommer til anvendelse. Jeg siterer fra
side 1086 til 1087:
HR-2024-1195-A, (sak nr. 23-191393SIV-HRET)

8
«Når det gjelder ulemper som er en følge av selve grunnavståelsen – typisk
arronderingsulemper – skal disse erstattes fullt ut som særulemper uten noen
tålegrense. Ulemper som derimot skyldes det tiltak det eksproprieres til, anses som
allmenne ulemper etter bestemmelsens annet punktum og skal bare erstattes i den
utstrekning disse overstiger tålegrensen i naboloven. Bakgrunnen for dette prinsipp er
hensynet til likestilling mellom ekspropriater og andre naboer som blir rammet av
ulemper fra tiltaket. Det har i juridisk teori og i eldre rettspraksis vært lagt til grunn at
ulemper som skyldes ekspropriasjonstiltaket kan anses som særulemper dersom
avståelsen fra ekspropriatens eiendom har vært nødvendig for at tiltaksulempen skulle
oppstå, og ulempen bare rammer ham. For vurderingen av anken i denne saken har jeg
ikke foranledning til generelt å gå inn på hvilken rekkevidde dette synspunktet har i
dag, jf. nærmere drøftelsen i Stordrange og Lyngholt:
Ekspropriasjonserstatningsloven, kommentarutgave, 3. utgave side 250-252.»
(47) Drøftelsen deretter gjelder støyulemper fra et trafikknutepunkt. Lagmannsretten hadde lagt
til grunn at disse måtte betraktes som særulemper selv om de skyldtes tiltaket, fordi de kom
av bruken av det avståtte areal og derfor sto i en særlig kvalifisert sammenheng med
ekspropriasjonen. Høyesterett fastslår imidlertid at støy fra veier og flyplasser etter
omfattende og fast rettspraksis bedømmes som allmenne ulemper, begrunnet med
likhetsprinsippet. At det er ulempens art som har betydning, og ikke hvem som konkret
rammes, trekkes deretter så vidt jeg kan se ett skritt lenger, ved at førstvoterende uttaler at
«støyulempe må etter mitt syn anses som en allmenn ulempe selv om den – på grunn av de
stedlige forhold – bare rammer ekspropriatens eiendom», jf. dommen side 1087. Det var
derfor etter hans syn ikke lett å tenke seg at ulemper som skyldes støy, kunne bli bedømt
som særulemper. Sett opp mot ordlyden i § 8, innebærer dette at det avgjørende er om
ulempen etter sin art er egnet til å ramme andre eiendommer i distriktet, ikke om andre
eiendommer faktisk rammes.
(48) Skillet mellom avståelsesulemper og tiltaksulemper er fulgt opp i Rt-2006-788 Larvik havn
avsnitt 35.
(49) HR-2022-2479-A Deichmanske bibliotek gjelder et annet spørsmål, nemlig hva som er å
anse som gjenværende eiendom. I avsnitt 27 er det imidlertid gitt en beskrivelse av hvilke
krav eier av gjenværende eiendom kan gjøre gjeldende i en skjønnssak. Det skilles også
her mellom «særulemper eller avståelsesulemper» på den ene side, og «allmenne ulemper
eller tiltaksulemper» på den andre. Anleggsarbeider, støyplager og atkomstulemper er
nevnt som typiske eksempler på det siste.
(50) Jeg legger etter dette til grunn at det ved spørsmålet om ulempen er en særulempe eller
allmenn ulempe, skal tas utgangspunkt i om ulempen skyldes selve avståelsen eller tiltaket.
(51) Som det følger av det jeg har sitert fra dommen om Trekantsambandet, ble det stilt åpent
om enkelte tiltaksulemper likevel kan anses som særulemper. Det er i nyere rettspraksis, så
vidt jeg kan se, bare én avgjørelse som trekker i retning av at det kan være rom for unntak.
I Rt-1995-1529 Frierfjorden opphevet Høyesterett et overskjønn fordi lagmannsretten ikke
hadde vurdert om enkelte ulemper som fulgte av tiltaket, likevel skulle vært behandlet som
særulemper. Skjønnet gjaldt ekspropriasjon til en større bro i forbindelse med utbygging av
ny E18, der den aktuelle eiendommen hadde avstått et areal for plassering av et av
brotårnene, som var 166 meter høyt. Høyesterett fant at lagmannsrettens domsgrunner ikke
var tilstrekkelige til å prøve om tårnets «knugende og skjemmende virkning», samt «faren
HR-2024-1195-A, (sak nr. 23-191393SIV-HRET)

9
for nedfall», skulle ha vært ansett som særulemper, siden alle ulemper uten videre var
bedømt som nærføringsulemper undergitt tålegrensefradrag.
(52) Avgjørelsen er kommentert i dommen om Trekantsambandet på side 1088:
«Kjennelsen kan – slik jeg leser den – ikke forstås slik at også støyulemper og de
øvrige ulemper av den art vår sak gjelder, kunne vært ansett som særulemper. Et slikt
skille kan også ha gode grunner for seg. ‘Faren for nedfall’ og den ‘knugende’
virkningen av brokonstruksjonen synes å være ulemper som etter sin art er sterkere og
mer spesielt knyttet til selve grunnavståelsen enn støyulempen.
Staten mener at det synspunktet som forutsetningsvis kan synes å fremgå av
kjennelsen i Rt-1995-1529, ikke bør opprettholdes. Jeg tar ikke stilling til hvilken
betydning dette synspunktet har i forhold til de typer ulemper Høyesterett mente måtte
vurderes i forhold til spørsmålet om særulempe. For meg er det tilstrekkelig å bemerke
at disse ulemper er av en annen karakter enn de lagmannsretten her har funnet
foreligger …»
(53) Det er derfor i tilfelle ulemper som etter sin art har en særlig sterk og spesiell tilknytning til
selve grunnavståelsen, som vil kunne anses som særulemper, men uten at det verken i
dommen om Frierfjorden eller dommen om Trekantsambandet ble tatt uttrykkelig stilling
til spørsmålet. I dommen om Frierfjorden synes Høyesterett riktignok å forutsette at det er
rom for enkelte unntak. Men det er grunn til å peke på at saken gjaldt ulemper av en
særegen karakter som ikke var egnet til å ramme bredt. Likhetshensynet kommer da i en
annen stilling.
(54) Som det går fram av mitt sitat fra dommen om Trekantsambandet, er rettspraksis
kommentert i Bjørn Stordrange og Ove Chr. Lyngholt, Ekspropriasjonserstatningslova:
Kommentarutgave. Det heter her i utgaven på Juridika, § 8 punkt VII, bekreftet oppdatert
per 1. januar 2023:
«Som et utgangspunkt kan det stilles opp en regel om at alle avståelsesulemper, altså
ulemper som direkte er forårsaket av at arealet blir avstått, er særulemper, mens
ulemper som skyldes bruken av det avståtte areal i samsvar med
ekspropriasjonsformålet (tiltaksulemper) vil være alminnelige ulemper. Som det
imidlertid fremgår av pkt. III nr. 2 foran, kan det også foreligge ekspropriasjonsrettslig
årsakssammenheng vis-à-vis en tiltaksulempe som bare rammer ekspropriatens
gjenværende eiendom, dersom avståelse nettopp fra denne eiendom er nødvendig for
at ulempen skal kunne oppstå. Slike situasjoner kan tenkes, men forekommer meget
sjelden i praksis. For øvrig synes rettspraksis å legge henimot avgjørende vekt på
ulempens art og ikke ulempens årsak og virkning når det skal avgjøres om det
foreligger en særulempe eller en alminnelig ulempe. Som jeg kommer tilbake til
nedenfor, kan det se ut som om Høyesterett har vært tilbakeholden med å betrakte
enkelte ulemper som særlige på bekostning av likhetshensynet til naboene. Det kan
derfor reises spørsmål om unntaket for særulemper lenger er en realitet i rettspraksis,
eller om rettssetningen bare lever videre i teorien – og i kraft av eldre dommer.»
(55) Oppsummeringen er på dette punktet ikke endret siden det ble vist til kommentaren i
dommen om Trekantsambandet.
(56) Et skille basert på om ulempen etter sin art er en tiltaksulempe eller avståelsesulempe, vil
ivareta likhetshensynet som ligger bak § 8 andre punktum. Dersom det i stedet skulle være
den konkrete virkningen av ulempen som er avgjørende, ville samme ulempe gi ulike, og
HR-2024-1195-A, (sak nr. 23-191393SIV-HRET)

10
til dels tilfeldige, utslag avhengig av den enkelte eiers innretning og bruk av eiendommen.
Også rettstekniske hensyn taler for et skille ut fra ulempens art.
(57) Jeg bemerker at virkningen av ulempen uansett vil komme inn i vurderingen av om
tålegrensen etter naboloven § 2 er overskredet. Dersom ulempen rammer en eller flere
eiendommer særlig hardt, kan det etter § 2 fjerde ledd få betydning for tålegrensen.
(58) Ulemper fra anleggsarbeider knyttet til oppføringen av tiltaket må betraktes på samme
måte som ulemper fra det ferdige tiltaket. Jeg kan ikke se at det er grunn til å skille mellom
om disse utføres på et areal som er varig avstått til tiltaket, eller et areal som er midlertidig
avstått til anleggsarbeidet.
(59) Skillet mellom særulemper og allmenne ulemper kan etter dette oppsummeres slik:
(60) Forskjellen i utmålingsprinsipper for særulemper og allmenne ulemper er begrunnet med
likhetsbetraktninger. Likhetshensyn vil bli best ivaretatt dersom samme type ulempe
erstattes etter samme prinsipper uavhengig av om den enkelte eiendom har avgitt grunn
eller ikke, og uavhengig av virkningene på de enkelte eiendommene. Skillet må derfor i
utgangspunktet skje basert på ulempens art og ikke de konkrete virkningene av ulempen.
(61) Et hovedskille går mellom ulemper som har en direkte sammenheng med selve avståelsen,
og ulemper som skyldes tiltaket det er avstått grunn til. Ulemper som har en direkte
sammenheng med selve avståelsen, typisk arronderingsulemper, vil være særulemper.
Ulemper som skyldes tiltaket det er avstått grunn til, inkludert ulemper fra anleggsarbeider
ved gjennomføringen av tiltaket, vil som et klart utgangspunkt være allmenne ulemper.
Dette gjelder også om eiendommen som har avstått grunn, rammes særlig hardt. Det kan
likevel ikke utelukkes at enkelte ulemper fra tiltaket som rammer særlig hardt, må
betraktes som særulemper, men dette forutsetter at det er tale om ulemper som er sterkere
og mer spesielt knyttet til selve grunnavståelsen enn hva som normalt er tilfelle for
tiltaksulemper. Unntaket er i tilfelle snevert.
Den konkrete rettsanvendelsen
(62) Jeg forstår lagmannsrettens skjønnsgrunner slik at de negative virkningene av kommunens
inngrep for hestedriften var som følger:
(63) De naturlige veiene for hestene ut fra As eiendom gikk gjennom anleggsområdet. Det var
ikke umulig å krysse anleggsområdet i hele anleggsperioden, men det var til tider
problematisk å krysse området, særlig for barn og unge som ryttere. Området var generelt
sett forsvarlig sikret, men det kan ha vært korte perioder med usikrede hull og groper.
Bruken av anleggsmaskiner påførte også hestedriften ulemper. Anleggsarbeidene var
uforutsigbare. Ulempene for hestedriften førte til reduserte leieinntekter fra bokser for
oppstalling av hester og reduserte inntekter fra rideskole og helgeridning.
(64) Det er altså tale om ulemper fra anleggsvirksomheten, særlig i form av midlertidige
atkomstulemper knyttet til muligheten for å kunne ri ut av eiendommen. Slik jeg forstår
skjønnsgrunnene, var det kun i korte perioder fysisk umulig å krysse anleggsområdet, mens
det ofte var problematisk å krysse området med hester. I tillegg kommer at bruken av
HR-2024-1195-A, (sak nr. 23-191393SIV-HRET)

11
anleggsmaskiner påvirket hestedriften mer generelt. Anleggsvirksomheten som ga disse
ulempene, ble utført på den delen av As eiendom som var midlertidig avstått.
(65) Lagmannsretten fant – i motsetning til tingretten – at ulempene for hestedriften var en
særulempe, og begrunnet det slik:
«Lagmannsretten finner det mest naturlig å anse ulempene knyttet til hestedriften, som
en særulempe. Det er ikke tale om en ulempe, for eksempel støy, som rammer alle
eiendommene i området. Ulempen er knyttet kun til hestedriften på As eiendom. Den
midlertidige avståelsen av grunn, med de påfølgende anleggsarbeidene på tomten til
A, er nødvendig for at ulempen ved hestedrift skulle oppstå. As anførsel er at dersom
den midlertidige avståelsen ikke hadde skjedd, ville ikke ulempene ha oppstått.
Lagmannsretten mener derfor at A skal ha dekket økonomisk tap knyttet til
hestedriften, uten at det gjøres noen tålegrensevurdering.»
(66) Jeg forstår dette slik at lagmannsretten har lagt avgjørende vekt på den konkrete virkningen
for As hestedrift av ulempene ved anleggsvirksomheten, i stedet for ulempens art. Dette er
feil rettsanvendelse.
(67) Eiendomsinngrepet var todelt. Jeg viser til skjønnsforutsetningene punkt 2, slik disse er
gjengitt i tingrettens skjønn:
«A. Eiendomsinngrepet omfatter rett til å ha vannledning over eiendommen
jf. vedlagte kart til skjønnsbegjæringen. Videre enhver rett som er nødvendig for
etablering, utbedring og vedlikehold av drift av de anlegg og innretninger som inngår i
ekspropriasjonstiltaket. Restriksjonsbeltet er tegnet inn på vedlagte kart.
B. Eiendomsinngrepet omfatter midlertidig anleggsbelte i henhold til vedlagte kart til
skjønnsbegjæringen.»
(68) Tiltaket som den varige avståelsen i bokstav A gjelder, er vannledningen, mens den
midlertidige avståelsen i bokstav B, er knyttet til anleggsarbeidene for legging av
ledningen. Typiske tiltaksulemper ved anleggsvirksomhet vil være støy, støv og lignende,
og slik jeg ser det, også atkomstulemper, som i dette tilfellet besto i vanskeligheter med å
krysse anleggsområdet. Dette er ulemper som etter sin art knytter seg til tiltaket –
anleggsarbeidene – og ikke til selve avståelsen av grunn. Selv om ulempene i dette tilfellet
særlig rammet A, som hadde avstått grunn, var de etter sin art egnet til også å ramme
grunneiere som ikke avsto grunn. Det er derfor i utgangspunktet tale om allmenne ulemper.
(69) Som det følger av min gjennomgang, kan det tenkes unntak fra det klare utgangspunktet
om at tiltaksulemper er allmenne ulemper. Slik jeg forstår lagmannsrettens skjønnsgrunner,
er det et slikt unntak den har bygget på. Det er imidlertid ikke dekning i nyere rettspraksis
for at et eventuelt unntak vil gjelde andre tilfeller enn der ulempen er av en særegen
karakter, som er særlig sterkt og spesielt knyttet til avståelsen, og derfor mindre egnet til å
ramme bredt, enn de mer ordinære tiltaksulempene. Jeg kan ikke se at det er tilfellet for
den type ulemper det er tale om i saken her, slik disse er beskrevet av lagmannsretten. Jeg
peker i denne forbindelse på at den særlige virkningen som oppsto for A, skyldtes
hestedriften, altså særlige omstendigheter på hans side knyttet til bruken av eiendommen,
og ikke ulempens art.
HR-2024-1195-A, (sak nr. 23-191393SIV-HRET)

12
Konklusjon og sakskostnader
(70) Jeg er etter dette kommet til at lagmannsrettens overskjønn bygger på feil rettsanvendelse.
Overskjønnet må oppheves for den del som er påanket.
(71) A har krevet dekket sakskostnader for Høyesterett med 512 215 kroner inkludert
merverdiavgift. Kommunen har ikke hatt innvendinger til beløpet. Sett i lys av de
rettsspørsmålene saken har reist, framstår kostnadene som rimelige og nødvendige. Kravet
tas til følge, jf. skjønnsprosessloven § 54 b, jf. § 54 første ledd.
(72) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Overskjønnet oppheves så langt det er påanket.
2. I sakskostnader for Høyesterett betaler Bærum kommune til A
512 215 – femhundreogtolvtusentohundreogfemten – kroner innen 2 – to – uker fra
forkynnelse av dommen.
(73) Dommer Steinsvik: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(74) Dommer Bergsjø: Likeså.
(75) Dommer Bergh: Likeså.
(76) Justitiarius Øie: Likeså.
(77) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Overskjønnet oppheves så langt det er påanket.
2. I sakskostnader for Høyesterett betaler Bærum kommune til A
512 215 – femhundreogtolvtusentohundreogfemten – kroner innen 2 – to – uker fra
forkynnelse av dommen.
HR-2024-1195-A, (sak nr. 23-191393SIV-HRET)