Sammendrag: Matningsdal, Støle, Bruzelius, Gussgard og ScheiVed kjøpekontrakt datert 10. februar 2000 overdro B og A sin landbrukseiendom X i Y kommune tilC og D. Kjøpesummen ble avtalt til kr 2 550 000. Da partene regnet med at det var betydelig fare for at landbruksmyndighetene ikke ville akseptere denne prisen og dermed nekte konsesjon, ble det avtalt at kjøpekontrakten skulle oppgi kjøpesummen til kr 1 800 000. Om restbeløpet, kr 750 000, ble det inngått en skriftlig tilleggsavtale hvoretter beløpet skulle betales enten kontant eller ved "overføring i henhold til instruks fra B og A". I avtalen heter det at "[d]et er i partenes interesse og holde denne avtale strengt konfidensielt". Under konsesjonsbehandlingen fant både kommunen og landbruksdirektøren prisen, kr 1 800 000, noe høy, men under tvil ble det anbefalt å gi konsesjon. Fylkeslandbruksstyret fulgte forslaget og gav konsesjon.Da C og D hadde betalt kr 300 882,50 av dette beløpet, oppstod det tvist om betaling av restbeløpet. Tvisten hadde særlig utgangspunkt i at C og D mente at A og B ikke hadde oppfylt et løfte om å sørge for odelsfrafall. De var derfor ikke villig til å betale restbeløpet før fristen for odelsløsning utløp. A og B brakte da saken inn for forliksrådet, og i den sammenheng ble landbruksmyndighetene kjent med den reelle kjøpesummen. Da C og D mottok varsel fra fylkesmannens landbruksavdeling om at man vurderte å behandle konsesjonssøknaden på ny om de skulle bli forpliktet til å betale hele beløpet, nektet de å betale restbeløpet. Nedenes tingrett kom til at C og D var pliktig til å betale restbeløpet, men etter anke til Agder lagmannsrett ble C og D under dissens frifunnet. Lagmannsrettens flertall kom til at avtalen var ugyldig i henhold til NL 5-1-2. Høyesterett kom til samme resultat. Da tilleggsavtalen fastsatte at den reelle prisen skulle holdes "strengt konfidensielt", innebar det i realiteten en avtale om at det i konsesjonssøknaden av så vel kjøperne som selgerne skulle gi falsk forklaring til landbruksmyndighetene om kjøpesummen. En avtale med lovstridig innhold er rett nok ikke uten videre ugyldig, jf. Rt. 1993 side 312. Tilleggsavtalen var imidlertid klart i strid med konsesjonslovens formål å sikre en "samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling". Når den da i tillegg forutsatte at det måtte gis falsk forklaring for at den skulle få de ønskede virkninger, ville det være støtende om den skulle håndheves med rettsapparatets hjelp. Høyesterett kom etter dette til at avtalen var ugyldig da den stred mot lov og ærbarhet, jf. NL 5-1-2.

NORGES HØYESTERETT
Den 26. oktober 2004 avsa Høyesterett dom i
HR-2004-01775-A, (sak nr. 2004/608), sivil sak, anke,
A
B (advokat Geir Skivik – til prøve)
mot
C
D (advokat Karl Wahl-Larsen)
S T E M M E G I V N I N G :
(1) Dommer Matningsdal: Saken gjelder gyldigheten av avtale mellom selger og kjøper av
en konsesjonspliktig landbrukseiendom om at kjøperen skulle betale et hemmelig tillegg
til den offisielle kjøpesummen.
(2) B og A overdro ved kjøpekontrakt av 10. februar 2000 sin landbrukseiendom X i Y
kommune til C og D. Eiendommen er på totalt 2 900 daa. Av dette er 2 200 daa produktiv
skog og 20 daa jordbruksareal. Kjøpesummen er i kjøpekontrakten oppgitt til
kr 1 800 000. Salgsoppgaven viste til en verditakst på kr 1 600 000, og prisantydningen
var høystbydende over dette beløpet.
(3) Kjøpekontrakten fastsatte at kjøperne hadde risikoen for at det ble gitt konsesjon. Det ble
videre bestemt at kr 300 000 av kjøpesummen skulle settes inn på sperret konto til
sikkerhet for C og Ds tap ved et eventuelt odelssøksmål.
(4) Eiendommen ble utlyst for salg i slutten av januar 2000, og det viste seg å være svært stor
interesse for den. I sin partsforklaring for Høyesterett har B opplyst at han etter kort tid
mottok et bud på kr 2 200 000 – en sum han karakteriserte som ”helt uaktuelt” å selge for.
Under et møte med C i månedsskiftet januar/februar uttalte han at C og D måtte gå
”betydelig over” dette budet, og antydet at C og D måtte betale opp mot kr 2 600 000 om
han skulle være villig til å selge. Det ble deretter oppnådd enighet om en salgssum på
kr 2 550 000.

2
(5) A og B har videre forklart at C og D under dette møtet uttrykte tvil om det var mulig å få
konsesjon med denne prisen. De avtalte da at kjøpekontrakten skulle oppgi kjøpesummen
til kr 1 800 000, mens restbeløpet, kr 750 000, skulle gjøres opp i henhold til en
tilleggsavtale.
(6) Den 10. februar 2000, før undertegningen av kjøpekontrakten, undertegnet partene den
nevnte tilleggsavtalen. beløpet skulle enten betales kontant eller ved ”overføring i
henhold til instruks fra B og A”. I avtalen heter det at ”[d]et er i partenes interesse og
holde denne avtale strengt konfidensielt”.
(7) Konsesjonssøknaden, hvor kjøpesummen er oppgitt til kr 1 800 000, er undertegnet av
både selgerne og kjøperne. C og D ble innvilget konsesjon ved vedtak i Aust-Agder
fylkeslandbruksstyre den 22. juni 2000. Det fremgår av saksdokumentene at både
kommunen og landbruksdirektøren fant prisen noe høy, men man fant likevel å kunne
anbefale konsesjon.
(8) C og D overtok eiendommen omkring 20. juni 2000, og den offisielle del av
kjøpesummen på kr 1 800 000 ble betalt kontant. Ved en feil fra meglerens side ble det
imidlertid ikke avsatt kr 300 000 på sperret konto til sikkerhet mot tap ved odelsløsning.
(9) Første halvår 2001 oppstod det tvist om betaling av tillegget til den offisielle del av
kjøpesummen. Da C og D hadde betalt kr 300 882,50 ved å dekke diverse gjeldsposter
for A og B, var kjøperne ikke villige til å betale restbeløpet før fristen for odelsløsning
utløp 28. juli 2001. Som begrunnelse oppga de blant annet at A og B ikke hadde oppfylt
en muntlig avtale om å sørge for odelsfrafall fra de odelsberettigede. A og B ville ikke
akseptere denne utsettelsen, og uttok forliksklage mot C og D ved Y forliksråd som
henviste saken til retten.
(10) Som følge av forliksrådsbehandlingen ble tilleggsavtalen kjent av det offentlige. I brev til
C og D av 6. september 2001 meddelte fylkesmannens landbruksavdeling at det ville bli
aktuelt å ta konsesjonsspørsmålet opp til ny vurdering dersom C og D skulle bli forpliktet
til å betale et høyere beløp enn kr 1 800 000.
(11) Ved stevning av 4. september 2001 til Nedenes herredsrett – nå tingrett – reiste A og B
sak mot C og D med krav om betaling av tilleggsvederlaget på kr 449 117,54 med tillegg
av renter og saksomkostninger.
(12) I tilsvaret anførte C og D at avtalen om tilleggsvederlag var ugyldig mellom partene. De
fremmet samtidig motsøksmål med krav om betaling av kr 300 000. Dette kravet ble
begrunnet med at DnB Eiendomsmegling AS feilaktig hadde overført beløpet til A og B i
stedet for å sette det på sperret konto. Det ble videre nedlagt påstand om fastsettelsesdom
for at A og B – dersom konsesjonen til C og D ble omgjort – skulle tilbakebetale
kjøpesummen mot å få eiendommen tilbakeskjøtet.
(13) Nedenes tingrett avsa 25. februar 2003 dom med denne domsslutning:
”I hovedsøksmålet:
C og D dømmes til innen 2 – to – uker fra forkynnelse å betale til A og B kr 449.117,54
– firehundreogførtinitusenetthundreogsyttenkronerogfemtifireøre – med tillegg av den

3
rente som er fastsatt i forsinkelsesrenteloven § 3, 1. ledd fra 20. april 2001 til betaling
skjer.
I motsøksmålet:
A og B frifinnes.
For begge søksmål:
Saksomkostninger tilkjennes verken i hovedsøksmålet eller i motsøksmålet.”
(14) C og D påanket tingrettens dom til Agder lagmannsrett. Agder lagmannsrett avsa
den 26. januar 2004 kjennelse og dom med denne domsslutning:
”1. C og D frifinnes for kravet fra A og B i hovedsøksmålet.
2. Kravet på fullbyrdelsesdom iht. post 1 i motsøksmålet avvises.
3. Saksomkostninger for tingretten og lagmannsretten tilkjennes ikke, verken i
hovedsøksmålet eller motsøksmålet.”
(15) I hovedsøksmålet er dommen avsagt under dissens. Flertallet kom til at avtalen om
tilleggsvederlag var ugyldig i medhold av NL 5-1-2 ”både fordi den er ulovlig og fordi
den strider mot ’ærbarhet’”. Domsslutningen post 2 er begrunnet med at ankeerklæringen
ikke kunne tolkes slik at avgjørelsen av kravet på kr 300 000 i motsøksmålet for tingretten
ble påanket.
(16) A og B har anket lagmannsrettens dom, domsslutningen punkt 1 og 3 til Høyesterett.
Anken gjelder lagmannsrettens rettsanvendelse og ”tolkning av avtalen”. Saken står i det
vesentlige i samme stilling for Høyesterett som for lagmannsretten.
(17) De ankende parter, A og B, har i korte trekk anført:
(18) Selv om en avtale skulle ha et lovstridig innhold, viser rettspraksis at den ikke dermed
uten videre er ugyldig. Avgjørelsen beror på en tolking av den enkelte lov hvor det også
legges vekt på momenter av mer generell karakter – herunder om reelle hensyn tilsier at
lovovertredelsen får slik virkning.
(19) Det bestrides at tilleggsavtalen er ugyldig fordi den strider mot lov, jf. NL 5-1-2.
Kjøpesummen var ikke ulovlig i seg selv. Da en innholdsmangel ikke bør tillegges større
virkning enn mangelen tilsier, bør rettsvirkningen bare være at partene ikke er bundet av
forutsetningen om at riktig pris skulle holdes hemmelig. Verken konsesjonslovens
bestemmelser eller dens formål tilsier ugyldighetsvirkning ut over dette.
(20) Tilleggsavtalen er heller ikke ugyldig fordi den strider mot ærbarhet. Den forplikter ikke
partene til å inngi uriktige prisopplysninger, men angir kun at det er i deres interesse å
holde den konfidensiell. Ugyldigheten må i et hvert fall begrenses til det straffbare – å
oppgi feil pris til konsesjonsmyndigheten, jf. straffeloven § 166. Ærbarhetsbegrepet er for
øvrig en svært sterk verdinorm som denne avtalen ikke fortjener å rammes av.
(21) Verken konsesjonsloven, reelle hensyn eller partenes forhold for øvrig tilsier sivilrettslig
ugyldighet. Konsesjonsloven må først og fremst håndheves gjennom sitt eget
sanksjonssystem som ivaretar det offentliges interesser. Når konsesjonsloven ikke har

4
regler som regulerer den sivilrettslige følge av brudd på opplysningsplikten, taler dette
imot å anse tilleggsavtalen som ugyldig mellom partene. Ugyldighet vil dessuten i liten
grad være et effektivt virkemiddel mot brudd på opplysningsplikten. Dette vil også kunne
gi et støtende resultat – eksempelvis fordi det kan ha vært kjøperen som har tatt initiativet
til avtalen. I dette tilfellet var det C og D som ønsket avtalearrangementet. Og dersom
avtalen kjennes ugyldig, vil det innebære en urimelig tilsidesettelse og lemping av
partenes avtale mht. pris og konsesjonsrisiko.
(22) Det bestrides at pristiltaksloven § 2 og avtaleloven § 36 gir hjemmel for å kjenne avtalen
ugyldig.
(23) A og B har nedlagt denne påstand:
”1. C og D dømmes innen 2 – to – uker fra forkynnelse å betale til A og B
kr. 449.117,54 – firehundreogførtinitusenetthundreogsyttenkronerogfemtifireøre
– med tillegg av den rente som er fastsatt i forsinkelsesrenteloven § 3, 1. ledd fra
20. april 2001 til betaling skjer.
2. A og B tilkjennes saksomkostninger for tingrett og lagmannsrett. Det offentlige
tilkjennes sakens omkostninger for Høyesterett. For alle retter tilkjennes
saksomkostninger med tillegg av lovens rente fra forfall til betaling skjer.”
(24) Ankemotpartene, C og D, har i korte trekk anført:
(25) Prinsipalt anføres det at avtalen er ugyldig fordi den strider mot lov og ærbarhet,
jf.NL 5-1-2. Dette er sammenfatningsvis begrunnet med at avtalen er direkte i strid med
den tidligere konsesjonsloven av 1974 § 19 jf. straffeloven § 166. Avtalen strider mot
formålet med priskontrollen etter konsesjonsloven. Videre representerer den et kvalifisert
brudd på allment aksepterte moralnormer, og det vil være støtende om slike avtaler skal
kunne håndheves gjennom rettsapparatet. Selgeren har dessuten ingen beskyttelsesverdig
interesse i å beholde en merpris som han ikke kunne ha oppnådd ved å gå fram på lovlig
måte. Ugyldighet er best egnet til å motvirke slike avtaler. I denne sammenheng vises det
blant annet til at det er urealistisk at den aktuelle prisen ville ha vært avtalt med
konsesjonsrisiko for kjøper, med mindre en del av vederlaget skulle holdes hemmelig for
konsesjonsmyndighetene.
(26) Subsidiært anføres det at tilleggsavtalen er i strid med pristiltaksloven § 2. Det kan da
ikke gis dom for opprettholdelse av den.
(27) Atter subsidiært anføres det at tilleggsavtalen er ugyldig etter avtaleloven § 36.
(28) C og D har nedlagt denne påstand:
”1. Lagmannsrettens dom punkt 1 stadfestes.
2. A og B dømmes til å betale kr 353.929,- som saksomkostninger for alle retter til C
og D, med tillegg av forsinkelsesrente etter lov om forsinkelsesrente § 2 og § 3,
første ledd, fra forfall til betaling skjer.”
(29) Mitt syn på saken:
(30) Jeg er kommet til at anken ikke fører fram.

5
(31) Konsesjonssøknaden skulle opplyse om ”alle vilkår for ervervet”, jf. den dagjeldende
konsesjonsloven § 19. En tilsvarende regel fremgår av den någjeldende konsesjonsloven
av 28. november 2003 nr. 98 § 12. Søknaden skulle vedlegges avskrift av
hjemmelsdokument, kontrakt og eventuell takst, og det skulle gjøres rede for forhold som
kunne ha ”betydning for spørsmålet om konsesjon”. Da et av konsesjonslovens formål var
å oppnå ”en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling vedrørende fast eiendom”, jf. § 1 nr.
4, var priskontrollen sentral ved vurderingen av om konsesjon skulle gis. For høy pris
kunne dermed medføre at konsesjon ble avslått med den virkning at salget enten ble
omgjort eller at eiendommen måtte overdras til noen som kunne få eller ikke behøvde
konsesjon. Dette var partene vel kjent med.
(32) I konsesjonssøknaden var som nevnt kjøpesummen oppgitt til kr 1 800 000. Partene er
uenige om hvem som tok initiativet til å holde en vesentlig del av kjøpesummen skjult.
Etter min mening er ikke dette avgjørende, og jeg går ikke nærmere inn på spørsmålet.
Saksdokumentene fra konsesjonsbehandlingen viser som nevnt at landbruksmyndighetene
fant den offisielle prisen i høyeste laget, og begge parter var kjent med at den avtalte
prisen på kr 2 550 000 neppe ville bli akseptert av landbruksmyndighetene. Selv om A og
B ikke hadde noe skattemotiv for å holde en del av vederlaget skjult, var hemmeligholdet
likevel klart i hans interesse da han ellers hadde måttet akseptere en atskillig lavere
salgssum.
(33) Da den aktuelle tilleggsavtalen fastsatte at den reelle prisen skulle holdes ”strengt
konfidensielt”, innebærer dette i realiteten en avtale om at det i konsesjonssøknaden av så
vel kjøperne som selgerne skulle gis falsk forklaring til landbruksmyndighetene om
kjøpesummen, jf. straffeloven § 166. Konsesjonssøknaden ble også faktisk undertegnet av
samtlige parter. Som det fremgår av fremstillingen foran, er dette også klart i strid med
konsesjonsloven § 19.
(34) Som fremhevet i Rt. 1993 side 312 gjelder det imidlertid ingen alminnelig regel om at en
avtale med lovstridig innhold er uten virkning mellom partene, men ”spørsmålet må
avgjøres ved en tolking av den enkelte lov hvor det også legges vekt på enkelte momenter
av mer generell karakter – herunder om reelle hensyn tilsier at lovovertredelsen får slik
virkning”.
(35) Ved denne vurderingen er det etter min mening et sentralt moment at tilleggsavtalen tok
sikte på å omgå et av konsesjonslovens sentrale formål – å oppnå en ”samfunnsmessig
forsvarlig prisutvikling”. Dette formålet og den korresponderende priskontrollen er
begrunnet i to hovedhensyn: For det første å forhindre at personer utenom landbruket får
drive prisene på landbrukseiendommer i været slik at yrkesutøverne i landbruket fordrives
– med andre ord et ønske om at eierskap og drift av landbrukseiendommene skal være på
samme hånd. For det andre tar det sikte på å beskytte kjøperne mot å måtte betale
vederlag som ikke kan forsvares ved den avkastning eiendommen kan gi. Dette taler etter
min mening sterkt for at tilleggsavtaler som den foreliggende er ugyldige.
(36) Ugyldighet vil etter min mening mest effektivt kunne motvirke avtaler som den
foreliggende, selv om man – som understreket av lagmannsretten – ”ikke bør ha for store
forventninger om hva som kan oppnås”. Anses disse avtalene gyldige, og kjøperen
pålegges betalingsplikt, kan selgere trygt kreve overpris i hemmelige tilleggsavtaler. Jeg
finner det tilstrekkelig å vise til at dersom kjøperen motsetter seg betaling slik at forholdet

6
blir kjent, risikerer kjøperen at konsesjonen blir omgjort. Kjøperen kan dermed føle seg
tvunget til å avgi den falske forklaringen som avtalen om hemmelighold har lagt
grunnlaget for. Dersom avtalene derimot anses ugyldige, vil kjøperen kunne ha et
økonomisk motiv til å bryte taushetsbestemmelsen, og avstå fra å gi falsk forklaring til
landbruksmyndighetene.
(37) At konsesjonsloven § 23 annet ledd gav hjemmel for omgjøring ved uriktige opplysninger
til landbruksmyndighetene, kan etter mitt skjønn ikke medføre at tilleggsavtalen anses
gyldig. I tillegg til at forarbeidene ikke gir noe holdepunkt for at denne bestemmelsen er
ment å gi eneste sanksjonsmulighet, viser jeg til at bestemmelsens anvendelse forutsetter
at forholdet blir kjent. Som påpekt foran vil gyldighet kunne styrke kjøperens motiv for
hemmelighold.
(38) Som fremhevet av lagmannsretten, kan en mulig innvending mot ugyldighet være at
konsesjonsreglene ikke er til hinder for at partene åpent avtaler en like høy pris, samtidig
som kjøperen bærer risikoen for konsesjonsnektelse. Men som det fremgår, er jeg enig
med lagmannsretten i at situasjonen er ”urealistisk, idet ingen normal kjøper vil inngå en
avtale som med all sannsynlighet vil lede direkte til økonomisk tap. Å betale en kjøpesum
som er for høy til at konsesjon kan påregnes, samtidig som kjøperen bærer
konsesjonsrisikoen, gir bare mening dersom avtalen skal holdes hemmelig, slik tilfellet er
i vår sak.”
(39) Etter min mening ville det i tillegg være støtende om en avtale som den foreliggende
skulle kunne håndheves med domstolenes hjelp. Det er primært selgerne som har den
økonomiske interessen i å inngå slike avtaler som middel til å skaffe seg et vederlag som
overstiger det som kan oppnås på lovlig måte. Og markedssituasjonen gir, slik denne
saken illustrerer, selgerne mulighet for å utnytte denne posisjonen. Jeg kan ikke se at de
har noen beskyttelsesverdig interesse i å beholde denne merprisen.
(40) Jeg er etter dette kommet til at avtalen må kjennes ugyldig fordi den strider mot lov og
ærbarhet. For så vidt gjelder det siste alternativet viser jeg til at en avtale som forplikter
partene til å begå en alvorlig forbrytelse, representerer et kvalifisert brudd på allment
aksepterte moralnormer.
(41) Anken har vært forgjeves, og jeg finner at de ankende parter må pålegges
omkostningsansvar for Høyesterett, jf. tvistemålsloven § 180 første ledd. Advokat Wahl-
Larsen har oppgitt at han vil avkreve sine klienter kr 53 472 – hvorav salær utgjør
kr 45 000. Merverdiavgift av utgiftene utgjør totalt kr 12 833. Advokat Wahl-Larsen har
henvendt seg til fylkesskattesjefen i Aust-Agder med forespørsel om dette beløpet vil
være fradragsberettiget for C og D . Han har fått opplyst at 2/3 av utgiftene vil være
fradragsberettiget. Da det ved konsesjonsbehandlingen ble lagt til grunn at våningshuset
utgjorde 1/3 av eiendommens verdi, vil det derimot ikke bli innrømmet fradrag for denne
del av merverdiavgiften. Etter dette er det krevd erstatning for 1/3 av merverdiavgiften
med kr 4 278 som tilkjennes. For Høyesterett tilkjennes det etter dette kr 57 750 i
saksomkostninger.
(42) Jeg finner derimot ikke grunn til å endre lagmannsrettens omkostningsavgjørelse.
(43) Jeg stemmer for denne

7
D O M :
1. Lagmannsrettens dom, domsslutningen post 1 og 3, stadfestes.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler A og B en for begge og begge for en
57 750 – femtisjutusensjuhundreogfemti – kroner til C og D med tillegg av den
alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første
punktum fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2
– to – uker fra forkynnelsen av denne dom.
(44) Dommer Støle: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(45) Dommer Bruzelius: Likeså.
(46) Dommer Gussgard: Likeså.
(47) Justitiarius Schei: Likeså.
(48) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Lagmannsrettens dom, domsslutningen post 1 og 3, stadfestes.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler A og B en for begge og begge for en 57
750 – femtisjutusensjuhundreogfemti – kroner til C og D med tillegg av den
alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første
punktum fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2
– to – uker fra forkynnelsen av denne dom.