Salg av bolig til eget aksjeselskap (skatteloven § 9-3 annet ledd)
Dato: 2002-12-23

Sammendrag: Boligeiendommen er prosentlignet og tilhører skattyters særeie. Skattyter fraflyttet boligen på grunn av helsemessige problemer den 20. januar 2002. Ektefellen har ødelagt begge knær og kan derfor ikke gå i trapper. Hun fraflyttet derfor boligen den 11. desember 2001. Grunnen til at skattyter flyttet ut senere enn konen var at han skulle rydde og gjøre alt klart. Ved skattyters fraflytting gjensto halvparten av innboet i boligen og den er først fraflyttet i disse dager (primo november 2002). Ekteparet flyttet til en eierleilighet i Z veien i Y kommune. Leiligheten ble kjøpt av skattyter i juli 2000 for ca. 6 millioner kroner og har delvis vært leiet ut og delvis stått tom. Skattyter ønsker nå å overføre eiendommen til Selskapet AS innenfor ettårsfristen i skatteloven § 9-3 annet ledd. Overdragelsen vil skje til antatt markedsverdi basert på megleranslag/takst. Selskapet AS er et investeringsselskap som eier fast eiendom, aksjer og andeler, fordringer og andre finansielle aktiva. Selskapet ser på kjøpet av eiendommen som en fornuftig investering og vil leie eiendommen ut til andre og eventuelt selge den på et senere tidspunkt. Selger, skattyter, eier 48,8 % av selskapet. De øvrige aksjer eies av ektefellen med 5,6 % og et sameie (skattyters 4 barn) med 45,6 %. Det anmodes om en bindende forhåndsuttalelse på at overdragelsen kan skje som beskrevet uten at gevinsten blir beskattet, jf. skatteloven § 9-3 annet ledd bokstav b første punktum.

Skattedirektoratets vurdering Skattedirektoratet viser til at gevinst ved realisasjon av formuesobjekter utenfor virksomhet i utgangspunktet er skattepliktig etter skatteloven § 5-1 annet ledd. Tilsvarende gir tap rett til fradrag med hjemmel i skatteloven § 6-2 første ledd. Ved realisasjon av bolig gjelder imidlertid særregler i skatteloven kapittel 9. Gevinst ved realisasjon av bolig er unntatt fra skatteplikt dersom vilkårene i skatteloven § 9-3 annet ledd bokstav a og b første punktum om eier- og botid er oppfylt: Gevinst ved realisasjon av boligeiendom (herunder selveierleilighet, andelsleilighet, aksjeleilighet og obligasjon med tilhørende borett) er unntatt fra skatteplikt når følgende betingelser er oppfylt: a. Eieren har eid eiendommen (andelen m.v.) i mer enn ett år når realisasjonen finner sted eller avtales. Er huset oppført av eieren, løper ettårsfristen fra huset ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført, og b. eieren har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen. Boligen i X veien er eiet siden 1958 og kravet om minst ett års eiertid er således oppfylt. Videre er det opplyst at boligen er bebodd av skattyter frem til 20. januar 2002. Fra 11. desember 2001 og frem til 20. januar 2002 opplyser således ektefellene at de bor i hver sin bolig i Y. Når boligen i X veien også i denne perioden opplyses å ha vært skattyters faste bopel, legger Skattedirektoratet til grunn at han etter ordlyden i skatteloven § 9-3 annet ledd bokstav b første punktum opptjener botid i X veien i denne perioden. Kravet i skatteloven § 9-3 annet ledd bokstav b om at eieren har brukt boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen, innebærer at boligeiendommen må realiseres før 20. januar 2003 dersom overdragelsen skal være skattefri etter denne bestemmelsen. Boligeiendommen er forutsatt å skulle selges til Selskapet AS som er 100 % eiet av skattyter, han kone og hans barn. Overdragelsen skal skje til antatt markedsverdi basert på megleranslag/takst. Skattyter og selskapet han er aksjonær i er å anse som adskilte skattesubjekter, jf. skatteloven § 2-1 og 2-2. Overdragelsen av skattyters bolig til hans familieeide aksjeselskap Selskapet AS må i utgangspunktet stilles likt med en overdragelse til en utenforstående dersom overdragelsen skjer på markedsmessige vilkår. Det er opplyst at selskapet driver med eiendomsinvesteringer og at det ser på kjøpet som en fornuftig investering for utleie og eventuelt senere salg. Overdragelsen fremstår derfor som den vil ha en faktisk realitet. Skattedirektoratet vil likevel på et generelt grunnlag bemerke at slike transaksjoner kan aktualisere spørsmål om hvilket faktum som må legges til grunn eller om det er grunnlag for en skattemessig gjennomskjæring. Skattedirektoratet kan imidlertid ikke vurdere, og har ikke vurdert, hvorvidt vederlag som betales eller avtalevilkår som settes, er av en slik art at det vil foreligge en netto verdioverføring fra aksjeselskapet til skattyter som aksjonær. Det vises her til forskrift om bindende forhåndsuttalelser i skatte- og avgiftssaker § 3 fjerde ledd som unntar verdsettingspørsmål og andre skjønnsmessige spørsmål (utenom rettsanvendelse) fra ordningen. Konklusjon Skattyter kan overdra boligeiendommen i X veien i Y kommune skattefritt til Selskapet AS etter skatteloven § 9-3 annet ledd dersom realisasjonen skjer før 20. januar 2003. Tilsvarende vil et eventuelt tap ikke være fradragsberettiget, jf. skatteloven § 9-4.