Dato: 2024-10-03

Sammendrag: Dommer: Falkanger

Den 3. oktober 2024 ble det med hjemmel i tomtefesteloven § 38 tredje ledd av dommer
Falkanger i
HR-2024-1793-F, (sak nr. 24-074645SIV-HRET), sivil sak, anke over kjennelse:
Nobil Utvikling AS
A (partshjelper)
B (partshjelper) (advokat Magnus Hellesylt)
mot
Øvre Ljan Boligsameie IV
Sameiet Midtåsen 49
Øvre Ljan Boligsameie III
Øvre Ljan Boliglag SA
Sameiet Knud Øyens vei 13 A-C (advokat Thomas Andersen)
avsagt slik
K J E N N E L S E :
(1) Saken gjelder begjæring fra grunneier om fastsettelse av erstatning for omkostninger etter at
festerne har besluttet ikke å gå videre med innløsning, jf. tomtefesteloven § 38 tredje ledd.
(2) Nobil Utvikling AS eier et areal på 120 dekar i et boligområde i Oslo. Arealet festes av Øvre
Ljan Boliglag SA (ØLB) og er delt opp i flere bruksnumre. ØLB har festet noen av
bruksnumrene videre til henholdsvis Sameiet Knud Øyens vei 13 A-C, Øvre Ljan
Boligsameie III, Øvre Ljan Boligsameie IV og Sameiet Midtåsen 49. Sameiene har
boligblokker på hvert sitt bruksnummer. Det er to bruksnumre som er ubebygd og ikke festet
videre.
(3) Nobil tok i april 2019 ut stevning mot ØLB og de nevnte sameiene med krav om dom for at
disse ikke hadde innløsningsrett til noen del av arealet.
(4) Oslo tingrett avgjorde at saken skulle gå som skjønn. Skjønnet ble avhjemlet 10. juli 2020.
Tingretten kom til at hvert sameie hadde innløsningsrett til det bruksnummeret de har
festerett til, men at hverken ØLB eller sameiene hadde innløsningsrett til de bruksnumrene
det ikke var bygget boligblokker på.
(5) Begge parter begjærte overskjønn til lagmannsretten. Muntlige forhandlinger ble holdt i
september 2021. Etter at forhandlingene var hevet – men før lagmannsretten hadde avhjemlet
overskjønnet – døde det ene skjønnsmedlemmet.

2
(6) Lagmannsretten kom til at retten måtte settes med nye dommere. Det ble avholdt muntlige
forhandlinger for andre gang i september 2022. Borgarting lagmannsrett avhjemlet
14. oktober 2022 overskjønn, der det ble konkludert med at ØLB hadde rett til innløsning av
hele det omtvistede arealet. Nobil ble dømt til å betale ØLB og sameienes sakskostnader for
tingretten og lagmannsretten.
(7) Nobil anket overskjønnet til Høyesterett, som avsa dom 16. november 2023
(HR-2023-2169-A). Høyesterett konkluderte med at hvert sameie har innløsningsrett til det
bruksnummeret de har festerett til. Hverken ØLB eller sameiene har innløsningsrett til de
bruksnumrene der det ikke er bygget boligblokker. Partene måtte bære egne sakskostnader
for tingretten, lagmannsretten og Høyesterett.
(8) I etterkant av Høyesteretts avgjørelse har festerne i e-post til Nobil gitt uttrykk for at de «på
nåværende tidspunkt ikke ønsker å gå videre med innløsning».
(9) Ved begjæring 26. april 2024 har Nobil krevd at retten fastsetter erstatningsbeløp etter at
innløsningskravet er trukket, jf. tomtefesteloven § 38 tredje ledd. Før begjæringen ble forkynt
for motparten, sendte Nobil den 23. mai 2024 inn en ny oppdatert begjæring. Det var der
blant annet rettet noen feil i den opprinnelige innsendte sakskostnadsoppgaven.
(10) Begjæringen er sendt til Høyesterett, som tidligere har avgjort omfanget av
innløsningskravet.
(11) Nobil Utvikling AS gjør gjeldende:
(12) Festersiden skal dekke grunneiers nødvendige kostnader fra innløsningskravet ble fremsatt i
2018 og frem til kravet ble trukket. Dette utgjør 24 420 062 kroner inkludert merverdiavgift.
(13) Ved Høyesteretts dom ble festersiden tilkjent innløsningsrett til hvert sitt bruksnummer i
samsvar med festersidens subsidiære påstand. Når sameiene likevel ikke vil gjennomføre
innløsningen, har de frasagt seg innløsningskravet.
(14) Det er uten betydning for sameienes kostnadsansvar etter tomtefesteloven § 38 tredje ledd at
innløsningssummen ikke er fastsatt. Bestemmelsen setter en siste frist for å trekke
innløsningskravet, men setter ingen frist for når kravet tidligst kan trekkes. Denne forståelsen
er avklart i rettspraksis, jf. Rt-2010-480. Det er også uten betydning at saken er delt opp, slik
at det er behandlet særskilt om festerne har rett til innløsning. At slik oppdeling er tillatt,
følger direkte av tomtefesteloven § 43 tredje ledd.
(15) Det er viktig at grunneier får sine reelle kostnader dekket, så lenge disse har vært nødvendige.
Dette gjelder selv om kostnadene skulle være betydelige. Det er fester som er nærmest til å
bære kostnadene når fester selv fremmer innløsningskrav, men deretter angrer seg. Ansvaret
for kostnadene skal sørge for at det er en høy terskel for å trekke kravet.
(16) Nobil Utvikling AS har lagt ned følgende påstand:
«1. Sameiet Knud Øyens vei 13 A-C, Øvre Ljan Boligsameie III, Øvre Ljan
Boligsameie IV og Sameiet Midtåsen 49 betaler in solidum 24 420 062
kroner til Nobil Utvikling AS innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av
denne kjennelse, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall og til
betaling skjer.
HR-2024-1793-F, (sak nr. 24-074645SIV-HRET)

3
2. I sakskostnader for arbeidet med å få fastsatt beløpet etter
tomtefesteloven § 38 tredje ledd betaler Sameiet Knud Øyens vei 13
A-C, Øvre Ljan Boligsameie III, Øvre Ljan Boligsameie IV og Sameiet
Midtåsen 49 in solidum 502 593 kroner til Nobil Utvikling AS, innen
2 – to – uker fra forkynnelsen av denne kjennelse, med tillegg av lovens
forsinkelsesrente fra forfall og til betaling skjer.
3. I sakskostnader ved Høyesteretts behandling av erstatningsbeløpet
betaler Sameiet Knud Øyens vei 13 A-C, Øvre Ljan Boligsameie III,
Øvre Ljan Boligsameie IV og Sameiet Midtåsen 49 in solidum det som
måtte tilkomme i rettsgebyr.»
(17) Øvre Ljan Boliglag SA med flere har i hovedsak gjort gjeldende:
(18) Tomtefesteloven § 38 tredje ledd får ikke anvendelse på tvisten mellom partene.
Erstatningsansvaret er begrenset til tilfeller der fester ombestemmer seg og trekker
innløsningskravet etter at innløsningssummen er rettskraftig avgjort. Bestemmelsen omfatter
ikke kostnader Nobil er påført i forbindelse med tvist om det foreligger innløsningsrett,
hvilke areal som kan innløses eller eventuelt hvilke rettssubjekter som kunne innløse.
Innløsningssummen er aldri fremmet til rettslig behandling. Ordlyden i § 38, bestemmelsens
forarbeider samt formål tilsier at festers angrerett og erstatningsansvar ikke får anvendelse i
den type tvist som Nobil har anlagt mot festerne.
(19) Avgjørelsen i Rt-2010-480 skiller seg fra foreliggende sak. Skjønnsbehandlingen gjaldt der
bare fastsetting av innløsningssum. Under tingrettens behandling ombestemte festerne seg og
trakk innløsningskravet. Kjennelsen innebærer ikke at saker med andre tvistepunkter enn
innløsningssum skal løses etter § 38. Erstatningsansvaret bør ikke gjelde om bortfester går til
søksmål mot fester med et underliggende standpunkt om at vilkårene for innløsningsrett ikke
er oppfylt eller at fester bare har innløsningsrett til deler av arealet.
(20) Det bestrides at eierseksjonssameiene har sagt fra seg innløsningskravet. ØLB og sameiene
krevde innløsning av hele det festede arealet på 120 mål, men den subsidiære påstanden var
at eierseksjonssameiene hadde «rett til å innløse festet areal på gnr. 184, bnr. 45 og bnr. 84 i
Oslo kommune i henhold til sin ideelle andel». Sameiene fikk ikke medhold i sitt krav om
innløsning, og har derfor ikke sagt fra seg dette.
(21) Under enhver omstendighet er Nobils krav utenfor enhver rimelig grense. Til sammenligning
var festernes samlede sakskostnadskrav 4 840 815 kroner.
(22) Øvre Ljan Boliglag SA med flere har lagt ned følgende påstand:
«1. Begjæring forkastes.
2. Nobil Utvikling AS dømmes til å betale sakskostnader til Sameiet Knud
Øyens vei 13 A-C, Øvre Ljan Boligsameie III, Øvre Ljan Boligsameie
IV og Sameiet Midtåsen 49, for Høyesterett.»
(23) Rettens leder skal bemerke:
(24) Som grunnlag for det fremsatte erstatningskravet har Nobil vist til tomtefesteloven § 38 tredje
ledd. Det lyder slik:
HR-2024-1793-F, (sak nr. 24-074645SIV-HRET)

4
«Seinast fire veker etter at innløysingssummen er endeleg fastsett ved skjønn,
voldgift eller rettsleg avgjerd, kan festaren seie frå seg kravet om innløysing.
Festaren må då dekkje bortfestaren sine naudsynte kostnader som følgje av
kravet, medrekna ilagte sakskostnader til festaren. Kvar av partane kan be
avgjerdsinstansen ved orskurd å fastsetje beløpet som festaren skal betale.
Skjønnets eller rettens leiar eller ein annan dommar kan seie orskurden åleine.»
(25) Krav etter bestemmelsen skal altså settes frem for «avgjerdsinstansen», det vil her si
Høyesterett. Kravet avgjøres ved kjennelse, som «kan» avsies av rettens leder alene.
(26) Paragraf 38 inneholder to regler. Den ene gir festeren rett til å trekke kravet om innløsning
innen en viss frist. Den andre sier at grunneieren «då» har krav på erstatning. Disse to reglene
henger åpenbart sammen.
(27) Det springende punktet i saken er om bestemmelsen gjelder der det ikke er krevd «skjønn,
voldgift eller rettslig avgjerd» til fastsettelse av innløsningssummen, men bare – slik som her
– fremmet krav om det ikke foreligger grunnlag for innløsning.
(28) Ordlyden i § 38 sier ikke uttrykkelig at kravet bare kan trekkes i situasjoner der
innløsningssummen er endelig fastsatt ved skjønn eller annen rettslig avgjørelse. Det står bare
at kravet senest kan trekkes fire uker etter slik avgjørelse. I Rt-2010-480 la ankeutvalget til
grunn at bestemmelsen gjaldt i et tilfelle der det var begjært rettslig skjønn for fastsettelse av
innløsningssummen, men hvor festerne frafalt innløsningskravet før skjønnet var holdt.
(29) Det er imidlertid klart at ordlyden knytter adgangen opp mot den endelige fastsettelse av
innløsningssummen. Når det heter at kravet skal fremmes for «avgjerdsinstansen», er det
vanskelig å forstå dette annerledes enn at det her vises til den instans som avgjør
innløsningssummen.
(30) En slik forståelse underbygges av forarbeidene, som forutsetter at bestemmelsen gjelder
tilfeller der innløsningssummen er fastsatt. Paragraf 38 ble innført ved lovendring 30. juni
2006 nr. 52. Bakgrunnen for lovendringen var at det var noe usikkert om festere kunne frasi
seg innløsningskravet etter at innløsningssummen var endelig fastsatt, jf. Ot.prp. nr. 78
(2005-2006) side 30 til 31, der det gjengis fra høringsbrevet til lovendringen. Der heter det
blant annet:
«Etter regelen om fastsetjing av innløysingssummen i § 37 første ledd kan det i
mange tilhøve på førehand vere svært usikkert kva sum eit skjønn vil fastsetje.
Det kan vise seg at summen blir langt høgare enn det festaren såg for seg.
Departementet har fått ein del spørsmål om ein festar i slike tilhøve kan gå frå
kravet om innløysing.»
(31) Videre står det:
«Det er festaren som har sett i gang saka. Om då festaren går frå kravet om
innløysing etter at innløysingssummen er endeleg fastsett, bør festaren truleg bere
kostnadene som bortfestaren har fått, så langt desse var naudsynte.»
(32) Dette gjentar departementet i proposisjonen side 32:
«Departementet ser det slik at det i mange tilfelle kan vere usikkert kva sum som
skal betalast etter lov om tomtefeste § 37 første ledd. Det kan bli fastsett ei langt
HR-2024-1793-F, (sak nr. 24-074645SIV-HRET)

5
høgare innløysingssum enn det festaren såg for seg, og det bør vere høve til å
angre seg.»
(33) Både formuleringene i høringsbrevet og det departementet fremholder i proposisjonen, viser
at bestemmelsen var tiltenkt de tilfellene der fester ikke ønsker å innløse fordi
innløsningssummen ved endelig avgjørelse er blitt for høy.
(34) I spesialmerknadene til § 38 forutsettes det samme:
«Etter tredje punktum kan kvar av partane be avgjerdsinstansen ved orskurd å
fastsetje beløpet som festaren skal betale etter § 38 nytt tredje ledd andre
punktum. Det er ikkje sett nokon frist for å fremje dette kravet. Om ein part kan
nytte rettsmiddel mot orskurden vil avhenge av reglane for den aktuelle
rettargangsforma det er tale om og av kva instans som har avsagt den endelege
avgjerda om innløysingssummen.»
(35) Som begrunnelse for at skjønnets eller rettens leder kan avgjøre erstatningsansvaret alene,
heter det i de samme spesialmerknadene at dette «gjeld ein avgjerd som ein ikkje bør nytte
for mykje ressursar på». Dette underbygger også at bestemmelsen bare skal anvendes i – de
relativt oversiktlige – situasjonene der det er innløsningssummen som skal behandles i
skjønn, voldgift eller annen rettslig avgjørelse.
(36) At ankeutvalget i Rt-2010-480 mente at bestemmelsen får anvendelse også der
innløsningskravet trekkes før innløsningsbeløpet er endelig fastsatt, legger ikke avgjørende
føringer for vår sak, der fastsettelsen av innløsningsbeløpet ikke er brakt inn for
skjønnsretten.
(37) Begjæringen tas etter dette ikke til følge.
(38) På denne bakgrunn er det ikke nødvendig for retten å ta stilling til om ØLB eller sameiene
har frasagt seg kravet om innløsning etter § 38 tredje ledd første punktum.
(39) ØLB med flere har krevd 275 000 kroner inkludert merverdiavgift i sakskostnader for å
imøtegå begjæringen. Det er angitt at kravet knytter seg til arbeid i 75 timer. Retten finner at
kostnadene har vært nødvendige, jf. tvisteloven § 20-5.
S L U T N I N G
1. Begjæringen om erstatning tas ikke til følge.
2. I sakskostnader for Høyesterett betaler Nobil Utvikling AS, A og B til Øvre Ljan
Boligsameie IV, Sameiet Midtåsen 49, Øvre Ljan Boligsameie III, Øvre Ljan Boliglag
SA og Sameiet Knud Øyens vei 13 A-C 275 000 – tohundreogsyttifemtusen – kroner
innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av kjennelsen.
Aage Thor Falkanger
(sign.)
HR-2024-1793-F, (sak nr. 24-074645SIV-HRET)