Dato: 2023-05-04

Sammendrag: Ein eigedom på Geilo vart frådelt i 1939. Eigedomen var påhefta ein såkalla negativ servitutt, som set grenser for kva eigedomen kan nyttast til. Mellom anna kunne han ikkje nyttast til hotellverksemd. Eigaren av Dr. Holms Hotel kjøpte eigedomen attende i 2008 og ynskte å nytte denne til å utvide hotellet. Ei rekkje grunneigarar i nærleiken gjorde gjeldande at servitutten hindra den planlagde utbygginga.

Høgsterett kom til at servitutten ikkje er ein såkalla strokservitutt, som skal verne om ein særskild bu- og byggjeskipnad i området. Etter Høgsteretts syn var eit sentralt føremål med servitutten å hindre konkurranse med hotellet. Også andre moment talte for at servitutten vart påhefta av omsyn til hotelldrifta.

Servitutten hindrar etter Høgsteretts syn såleis ikkje den planlagde utbygginga til Dr. Holms Hotel.

Avgjerda klargjer kva som kan reknast som ein «strokservitutt».

D O M
sagd 4. mai 2023 av Høgsterett i avdeling med
dommar Aage Thor Falkanger
dommar Per Erik Bergsjø
dommar Espen Bergh
dommar Borgar Høgetveit Berg
dommar Kine Steinsvik
HR-2023-847-A, (sak nr. 22-148554SIV-HRET)
Anke over Borgarting lagmannsretts dom 7. september 2022
A
B
C
D
E (advokat Ulf Martin Veel Larsen)
mot
Timrehaugveien 2 AS (advokat Jørgen Aandal Vangsnes)

2
R Ø Y S T I N G
(1) Dommar Høgetveit Berg:
Spørsmålet i saka og bakgrunnen for henne
(2) Saka gjeld krav om fastsetjingsdom for at eit planlagt utbyggingsprosjekt knytt til eit hotell
er i strid med ein negativ servitutt. Det sentrale spørsmålet er om det ligg føre ein såkalla
strokservitutt som kan gjerast gjeldande av andre enn den som har påhefta servitutten.
(3) Dr. Holms Hotel på Geilo vart etablert av Dr. Ingebrigt Chr. Lund Holm og opna den same
dagen som Bergensbanen, 27. november 1909. I 1916 kjøpte A/S Norsk Hotelcompagnie
hotellet. Selskapet kjøpte også ei rekkje andre eigedomar på Geilo. Timrehaugveien 2 AS
har eigd hotelleigedomen sidan 2012.
(4) I 1919 fekk arkitekt Arnstein Arneberg i oppdrag av hotellkompaniet å planleggje eit
hytteområde nordvest for hotellet. I åra 1920–1923 selde selskapet ei rekkje hyttetomter i
dette området, i tråd med arkitekt Arnebergs parsellkart. I 1939 og 1940 selde selskapet dei
resterande tomtene på kartet, inkludert gnr. 64 bnr. 148. I åra 1939–1942 selde selskapet i
tillegg 18 tomter på Timrehaugen noko aust for hotellet – på den andre sida av det ikkje
utbygde Slåttajordet. Alle tomtene vart påhefta negative servituttar knytte til bruken.
(5) Tomta i tvisten her – gnr. 64 bnr. 735 – vart skilt ut frå gnr. 64 bnr. 148 og seld til
Timrehaugveien 2 AS i 2008. Tomta grensar til Dr. Holms Hotel. Servitutten på den
opphavlege eigedomen fylgde på vanleg vis med til den frådelte tomta.
(6) Hol kommunestyre godkjente reguleringsplan for Geilohovda i 2004. Planskildringa legg
mellom anna opp til ei fortetting og utviding av bygningsmassen rundt Dr. Holms Hotel.
(7) I 2017 starta Timrehaugveien 2 AS arbeidet med å utvikle tomta. Etter planskildringa i
detaljreguleringsplanen for eigedomen frå 2020 er føremålet å utvide og styrkje verksemda
til Dr. Holms Hotel. Selskapet vil byggje 24 hotellrom og ni fritidsbustader fordelt på to
bygg, med parkeringskjellar. Fritidsbustadene vil liggje opp til tomtegrensa i vest og nord.
Hotellromdelen vil liggje i sør. Alt skal knytast til hotellbygget gjennom ein underjordisk
gang.
(8) Timrehaugveien 2 AS kravde i 2019 at Statens kartverk sletta servitutten frå 1939 frå
grunnboksbladet til gnr. 64 bnr. 735 sidan selskapet aleine rådde over servitutten,
jf. tinglysingslova § 32 fyrste ledd. Kartverket sletta servitutten frå grunnboka. Åtte
hytteeigarar – dei fem ankande partane i saka her og tre hytteeigarar til – anka
slettingsvedtaket. Lagmannsretten oppheva vedtaket 9. november 2020, sjå
LB-2020-99290. Lagmannsretten kom til at hytteeigaranes påstand om at det låg føre ein
strokservitutt som dei kunne gjera gjeldande, ikkje var openbert grunnlaus. Då kunne ikkje
servitutten slettast utan samtykke frå hytteeigarane. Lagmannsretten presiserte at retten
med det ikkje tok stilling til den underliggande tvisten, men at denne måtte avgjerast ved
vanleg søksmål.
(9) Dei åtte hytteeigarane reiste etter dette søksmål for tingretten. Buskerud tingrett sa 16. juli
2021 dom med slik domsslutning:
HR-2023-847-A, (sak nr. 22-148554SIV-HRET)

3
«1. Timrehaugveien 2 AS’ planlagte utbygging på gnr. 64 bnr. 735 i Hol
kommune, slik den fremgår av ‘Detaljreguleringsplan for Gnr. 64 bnr.
735 m.fl. Holmshovda, Planbeskrivelse’, datert 3.11.2020, er i strid med
tinglyst servitutt av 30. november 1939.
2. Timrehaugveien 2 AS betaler sakskostnader til D, E, F, G, A, B, C og H med
718 202 – sjuhundreogattentusentohundreogto – kroner innen 2 – to – uker
fra dommens forkynnelse.»
(10) Tingretten kom til at det låg føre ein strokservitutt som hindra det planlagde
utbyggingsprosjektet. Vidare kom tingretten til at alle hytteeigarane kunne gjera servitutten
gjeldande – og at servitutten ikkje hadde falle bort etter ulovfesta reglar.
(11) Timrehaugveien 2 AS anka dommen. Borgarting lagmannsrett sa 7. september 2022 dom
med slik domsslutning:
«1. Timrehaugveien 2 AS frifinnes.
2. I sakskostnader for lagmannsretten betaler G, F, A, B, H, D, E og C, som
solidarisk ansvarlige, 535 509 – femhundreogtrettifemtusenfemhundreogni –
kroner til Timrehaugveien 2 AS innen to uker fra dommens forkynnelse.
3. I sakskostnader for tingretten betaler G, F, A, B, H, D, E og C, som
solidarisk ansvarlige, 613 771 – sekshundreogtrettentusensjuhundreogsyttién
– kroner til Timrehaugveien 2 AS innen to uker fra dommens forkynnelse.»
(12) Lagmannsretten kom i motsetnad til tingretten til at det ikkje låg føre ein strokservitutt som
hindra det planlagde utbyggingsprosjektet.
(13) Fem av hytteeigarane har anka dommen til Høgsterett. Anken gjeld rettsbruken og
provdøminga.
(14) Det er lagt fram nokre nye dokument og bilete, men saka står i det store og heile i den
same stillinga som for lagmannsretten.
Partanes syn
(15) Dei ankande partane – A, B, C, D og E – har i hovudsak gjort gjeldande:
(16) Ordlyden i skøytet på gnr. 64 bnr. 148 frå 1939 set grenser for bruken av den seinare
utskilde tomta – gnr. 64 bnr. 735 – og tilseier at det er tale om ein strokservitutt, med
føremål å bevare eit eksisterande hytteområde, jf. servituttlova § 4.
(17) Dette blir styrkt av tilhøva på avtaletidspunktet. Norsk Hotelcompagnie dreiv i røynda
arealplanlegging og områderegulering. Selskapet var Geilos største grunneigar før krigen
og utparsellerte store areal for sal etter heilskaplege planar, inkludert arkitekt Arnebergs
planleggingskart frå 1919. I åra 1919–1923 frådelte og overdrog selskapet tomter teikna
inn på kartet til hytteføremål og hefta på byggeservituttar som sikra ei heilskapleg
utbygging i tråd med planen. Servitutten som vart hefta på gnr. 64 bnr. 148 og tre andre
eigedomar i 1939 og 1940, må reknast som ei vidareføring av dei negative servituttane som
HR-2023-847-A, (sak nr. 22-148554SIV-HRET)

4
var påhefta eigedomane i området 20 år tidlegare, samt premissane i arkitekt Arnebergs
kart. Norsk Hotelcompagnie utarbeidde tilsvarande kart for dei eigedomane som vart
utparsellerte og selde på Timrehaugen aust for Slåttajordet i åra 1939–1942. I alt påhefta
selskapet i desse åra nærast likelydande hytteklausular på i alt 22 eigedomar, inkludert dei
resterande tomtene på Arnebergs kart.
(18) Den geografiske avgrensinga til servituttane tilseier at det er tale om ein strokservitutt. At
det gjeld tomter på begge sidene av Slåttajordet, underbyggjer dette. Hotellet dreiv i denne
tida skiskule på jordet. Hotellkompaniet meinte nok difor at eigedomar på begge sidene av
Slåttajordet kunne gjera servitutten gjeldande. Dersom området i aust ikkje er relevant, vil
området i vest – som inngår i arkitekt Arnebergs kart og er på 40 mål – uansett vera
tilstrekkeleg til at klausulen må reknast for å vera ein strokservitutt. Det er byggeservituttar
på alle tomtene på Arnebergs kart.
(19) Føresegna i skøytet om at hus på tomta ikkje kan nyttast til hotellverksemd, pensjonat, kafé
eller liknande, er ikkje til hinder for at det er tale om ein strokservitutt. Uavhengig av om
denne delen av skøytet skal reknast som ein konkurranseklausul, må det leggjast til grunn
at Norsk Hotelcompagnie også hadde eit føremål om områderegulering og
arealplanlegging på Geilo som gjekk ut over å sikre hotellet mot konkurranse.
(20) Det er ikkje eit vilkår for å gjera servitutten gjeldande at han kviler på alle eigedomane i
området. Det avgjerande er om eigedomane ut frå ei tolking av stiftingsgrunnlaget er
verna. Eigedomane til dei ankande partane ligg alle i det hytteområdet som
hotellkompaniet hadde ein samla plan for. Servitutten må, korrekt tolka, ha hatt som
føremål å verne alle eigedomane i området. Det er uansett tilstrekkeleg at minst éin av dei
ankande partane kan gjera retten gjeldande. A har tilsvarande servitutt hefta på sin eigedom
gnr. 64 bnr. 149 og 150 og kan difor gjera han gjeldande.
(21) Servitutten «kan vera til noko nytte», jf. servituttlova § 4, for alle dei ankande partane. Den
planlagde utbygginga vil vera eit massivt inngrep i det som i dag er eit skjerma
hytteområde med urørt natur. Utbygginga vil endre bukvaliteten, friluftslivet og høvet til
rekreasjon for dei ankande partane. I tillegg kjem auka trafikkbelastning og tap av utsikt.
Dette gjeld også for A.
(22) Endeleg blir det gjort gjeldande at dei ankande partanes rett etter servitutten kan utleiast
direkte av stiftingsgrunnlaget, i form av eit tredjemannsløfte.
(23) Det er ikkje motstrid mellom føremålet med servitutten og føremålet i reguleringsplanen.
Handheving av servitutten fører ikkje til meiningslaus ikkje-bruk eller utilsikta følgjer som
etter rettspraksis kan føre til bortfall av servitutten.
(24) A, B, C, D og E har sett fram slik påstand:
«1. Tingrettens dom stadfestes.
2. Timrehaugveien 2 AS dømmes til å betale sakskostnader for Borgarting
lagmannsrett og Høyesterett til D, E, A, B og C.»
(25) Ankemotparten – Timrehaugveien 2 AS – har i hovudsak gjort gjeldande:
HR-2023-847-A, (sak nr. 22-148554SIV-HRET)

5
(26) Timrehaugveien 2 AS rår, som rettsetterfølgjar til A/S Norsk Hotelcompagnie, over
servitutten som kviler på gnr. 64 bnr. 735.
(27) Servitutten er ikkje ein strokservitutt. Føremålet med servitutten var å verne hotellet mot
konkurranse. Det er ikkje haldepunkt for å rekne Norsk Hotelcompagnie som det vi i dag
omtalar som eigedomsutviklar. Det er heilt ordinært at tomtene vart stykka av i tråd med
eit parselleringskart. Det er usannsynleg at selskapet ville stifte ein servitutt som skulle
stengje for seinare utvidingar av hotellet. Den aktuelle servitutten vart berre hefta på fire
tomter bak hotellet. Servitutten er uansett ikkje eigna til å «tryggja ein særskild bu- og
byggjeskipnad på eit område», jf. servituttlova § 4. Området på Timrehaugen aust for
Slåttajordet er utan relevans då det har ein heilt annan karakter og er fysisk heilt skilt frå
det aktuelle området bak hotellet.
(28) Uansett kan ingen av dei ankande partane gjera servitutten gjeldande. Også for
strokservituttar er utgangspunktet at servitutten må kvile på den eigedomen som eigaren vil
gjera retten gjeldande frå. Det er ikkje haldepunkt for at eigedomar utanfor det aktuelle
«servituttområdet» er omfatta. Det er berre eigedomen til A som er påhefta ein tilsvarande
servitutt. Men denne eigedomen vil ikkje bli råka av utbygginga på gnr. 64 bnr. 735. Difor
kan heller ikkje A gjera servitutten gjeldande.
(29) Servitutten må uansett reknast som bortfallen etter dei ulovfesta reglane om bortfall av
negative servituttar i strid med reguleringsplan.
(30) Timrehaugveien 2 AS – har sett fram slik påstand:
«1. Anken forkastes.
2. Timrehaugveien 2 AS tilkjennes sakskostnader for Høyesterett fra de
ankende parter som solidarisk ansvarlige.»
Mitt syn
Dei rettslege utgangspunkta
(31) Lov um særlege råderettar over framand eigedom – gjerne omtalt som servituttlova –
regulerer faktisk rådvelde over framand eigedom. Såkalla negative servituttar er omfatta,
jf. servituttlova § 1 fyrste ledd fyrste punktum andre alternativ.
(32) Utgangspunktet ved negative servituttar er at det er den som stifta servitutten – påheftaren
– som kan gjera servitutten gjeldande. Det ligg samstundes til denne stiftaren å gje avkall
på servitutten. Der den negative servitutten er til fordel for stiftarens eigedom, er det tale
om ein realservitutt som følgjer eigedomen når denne blir overdregen.
(33) Dersom andre enn påheftaren skal kunne gjera gjeldande ein negativ servitutt, krev dette
eit særskilt rettsgrunnlag. Grenderettar – strokservituttar – er eit slikt grunnlag. Desse er
ikkje definerte i lova. Om ein servitutt er ein strokservitutt, må avgjerast ut frå ei tolking av
stiftingsgrunnlaget.
(34) Det er dei vanlege prinsippa for avtaletolking som kjem i bruk. Det er likevel grunn til å
peike på at visse tolkingsmoment vil stå meir sentralt når ein skal ta stilling til om
HR-2023-847-A, (sak nr. 22-148554SIV-HRET)

6
føremålet med ein negativ servitutt er å gje andre enn stiftaren rett til å gjera servitutten
gjeldande. Ut frå den utvida rettsverknaden i servituttlova § 4 må ein, ut over ein analyse
av ordlyden og avtalesituasjonen, leggje monaleg vekt på om servitutten er eigna til å
tryggja ein særskild bu- og byggjeskipnad på eit område.
(35) Servituttlova § 4 regulerer kven som kan gjera gjeldande og gje avkall på ein strokservitutt,
jf. Rådsegn 5 frå Sivillovbokutvalet, NUT 1960:1, side 42–43 og 46–47. Føresegna har slik
ordlyd:
«Rett som skal tryggja ein særskild bu- og byggjeskipnad på eit område, ligg til kvar
eigedom på området og gjeld i den mon det kan vera til noko nytte for eigedomen.»
(36) Servituttlova § 4 gjev såleis også andre enn den som har stifta strokservitutten, rett til å
gjera han gjeldande. Påheftaren kan i slike tilfelle ikkje fritt disponere over servitutten.
(37) Den utvida rettsverknaden i servituttlova § 4 kan fråvikast i avtale, jf. § 1 andre ledd.
Dersom påheftaren aleine skal ha kompetanse til å gjera gjeldande og gje avkall på ein
strokservitutt, krevst det at dette er «særskilt og tydeleg fastsett og kunngjort på ein slik
måte at kvar einskild kjøpar måtte vera fullt på det reine med kva han gjekk inn på då han
kjøpte», jf. NUT 1960:1 side 43.
Er servitutten ein strokservitutt?
(38) Eigedomen gnr. 64 bnr. 735 på Geilo i Hol kommune vart som nemnt skilt ut frå
gnr. 64 bnr. 148 i 2008. Den sistnemnde eigedomen vart seld av Norsk Hotelcompagnie til
N. Chr. Evensen i 1939. Skøytet bestemmer mellom anna:
«Det kjøpte areal kan kun benyttes som hyttetomter og der kan bare oprettes inntil
2 – to – hytter med nødvendige uthus. Kjøperen har rett til å dele tomten i 2 parseller.
Hus som bygges på tomten kan således ikke benyttes til hotellvirksomhet, pensjonat,
kafé eller lignende. Heller ikke må tomten benyttes til revegård.
Selgeren forbeholder sig rett til å godkjenne fasadetegningene for bebyggelse på
tomten. Sanitæranlegg må være anlagt slik at det kan godkjennes av helserådet.»
(39) Dei siterte avsnitta legg band på utnyttinga av eigedomane. Partane er samde om at
Timrehaugveien 2 AS’ planlagde utbygging på gnr. 64 bnr. 735 isolert sett vil vera i strid
med føresegna om at eigedomen berre kan nyttast som hyttetomt og ikkje til
hotellverksemd. Men sidan det var Norsk Hotelcompagnie som stifta servitutten i 1939, er
det Timrehaugveien 2 AS – som i dag eig den herskande hotelleigedomen – som i
utgangspunktet rår over servitutten. Spørsmålet er difor om servitutten er ein strokservitutt,
som også dei ankande partane kan gjera gjeldande.
(40) Føresegnene i det tinglyste skøytet set ei rekkje konkrete grenser for kva tomtene kan
nyttast til. Det går derimot ikkje fram av ordlyden om føresegnene skal tryggja ein særskild
bu- eller byggeskipnad på området. Servitutten seier ikkje noko om at retten kan gjerast
gjeldande av alle i eit område. Han seier heller ikkje noko om mogleg gjensidig rett og
plikt. I det andre av dei to siterte avsnitta i skøytet er derimot godkjenningskompetansen
uttrykkjeleg lagt til seljaren.
HR-2023-847-A, (sak nr. 22-148554SIV-HRET)

7
(41) Ved vurderinga av kva som kan ha vore det nærare føremålet med servitutten, tek eg
utgangspunkt i at tomta ligg rett ved hotellet. Når hotellet ikkje sjølv skal nytte tomta, og
det av ordlyden går fram at ho ikkje kan nyttast til hotellverksemd, pensjonat, kafé eller
liknande, framstår eit føremål om å hindre konkurranse sentralt. Eg nemner her at Norsk
Hotelcompagnie i 1931 hadde tapt ei sak i Høgsterett mot Ustedalen Sanatorium om
tolkinga av ein konkurranseklausul, sjå Rt-1931-651. Alt ein månad etter at denne dommen
fall i Høgsterett, hefta hotellkompaniet på den fyrste reine konkurranseklausulen – på ein
eigedom selskapet skilde ut på sørsida av Bergensbanen.
(42) I den kopien av skøytet som er lagt fram for Høgsterett, kan det vera uklart om ordet
«således» i det fyrste avsnittet som er sitert her, er overstroke eller understroke. Det er
heller ikkje klarlagt når dette eventuelt vart gjort. Dette er ikkje avgjerande for meg, men
bruken av «således» tydeleggjer at også føresegnene i dei to første setningane er formulerte
med tanke på konkurransesituasjonen.
(43) Også dei andre føresegnene i skøytet som set grenser for bruken, kan forklarast med
omsynet til hotellet og hotelldrifta. At tomtene er til hyttebruk og ikkje til bustader eller
annan verksemd, vil kunne generere inntekter for hotellet. Forbodet mot pelsdyroppdrett
og føresegna om sanitæranlegg er ganske sikkert påhefta for å unngå ulempe for hotellet og
gjestene. På liknande måte vil seljarens rett til å godkjenne fasadeteikningar sikre kontroll
over utsjånaden på hyttene. Dette kan vanskeleg forklarast på annan måte enn ut frå
omsynet til hotelldrifta og opplevinga for gjestene.
(44) Ut frå rettsverknaden i servituttlova § 4 må ein, ut over ein analyse av ordlyden, etter mitt
syn leggje monaleg vekt på om servitutten er eigna til å tryggja ein særskild bu- og
byggjeskipnad på eit område. Dersom servitutten er ueigna, er det ikkje grunn til å tru at
føremålet var å skipa ein strokservitutt. Det er såleis tenleg og nødvendig å undersøkje kor
stort areal og kor mange av eigedomane i området servitutten vart hefta på.
(45) I 1939 og 1940 vart det hefta på tilsvarande, men ikkje heilt samanfallande, servituttar på
ytterlegare tre bruksnummer vest for hotellet. Tar ein utgangspunkt i arkitekt Arnebergs
parsellkart, er servitutten altså hefta på fire av ti tomter. Desse fire tomtene ligg i hovudsak
lengst sør i området og er samla på om lag 16 mål. Det samla arealet for dei ti tomtene er
40 mål. I tillegg vart liknande servituttar hefta på 18 bruksnummer på Timrehaugen eit
stykke aust for hotellet i åra 1939–1942. Det er frå dei ankande partane ikkje gjort
gjeldande at dei fire tomtene som servitutten kviler på, aleine er tilstrekkeleg for å rekne
servitutten som ein strokservitutt etter servituttlova § 4.
(46) Dei ankande partane har derimot gjort gjeldande at sidan Norsk Hotelcompagnie i 1939 var
den største grunneigaren på Geilo, må føremålet med servitutten fastleggjast ut frå dette.
Selskapet tok på seg ei rolle som arealplanleggjar og områderegulant. Mellom anna hadde
arkitekt Arneberg allereie i 1919 fått i oppgåve å planleggja eit hytteområde nordvest for
hotellet. I kjøpekontraktane frå denne tida tok selskapet atterhald om godkjenning av
fasadar. Servituttane som vart påhefta i 1939 og 1940 må etter dei ankande partanes syn
reknast som ei vidareføring av føresegnene i dei eldre kjøpekontraktane, i tråd med arkitekt
Arnebergs kart. Dette tilseier, blir det hevda, at føremålet med servitutten var å bevare
stroket som eit hytteområde, til fordel for parselleigarane.
(47) Det er etter min syn ikkje heilt klart kva som var føremålet med Norsk Hotelcompagnies
oppkjøp av tomter på Geilo etter at selskapet hadde overteke Dr. Holms Hotel i 1916.
HR-2023-847-A, (sak nr. 22-148554SIV-HRET)

8
Selskapet hadde rett nok hatt planar om eit nytt storhotell på Timrehaugen, men desse vart
lagde på is kort tid etter overtakinga av Dr. Holms Hotel. Tomtene på Timrehaugen vart
likevel ikkje avhenda før om lag 20 år seinare. Det er ikkje noko som tyder på at vanleg
eigedomsomsetnad var eit føremål for Norsk Hotelcompagnie.
(48) Eg kan ikkje sjå at arkitekt Arnebergs planleggingsarbeid i 1919 og dei servituttane som er
tekne inn i kontraktane på denne tida, står i direkte samanheng med servituttane som vart
påhefta i 1939 og 1940. I dei eldre kontraktane er det vist til at tomtene inngår i
parsellkartet arkitekt Arneberg hadde utarbeidd. Kontraktane frå 1920–1923 bestemmer
typisk at hotellkompaniet «forbeholder seg ret til approbation av villaens eller hyttens
facade, likesom hyttens beliggenhet nogenlunde maa følge kartets plan». Selskapet tok
samstundes atterhald om å godkjenne endringar eller påbygg. Servituttane som kviler på
dei eigedomane som vart selde i 1920–1923, er tvillaust ikkje strokservituttar som kan
gjerast gjeldande av andre enn suksessorane til Norsk Hotelcompagnie. Sjølve parsellkartet
endrar ikkje dette.
(49) Eg held det uansett for svært lite truleg at Norsk Hotelcompagnie, som ledd i ei mogleg
rolle som arealplanleggjar og privat områderegulant, skulle ha som føremål å tryggja ein
særskild bu- og byggeskipnad som ville vera til hinder for seinare utvikling av hotellet.
(50) Endeleg nemner eg at ingen har omtalt servitutten som ein strokservitutt før tvisten her
kom til overflata. Servituttane i området har heller aldri vore handheva eller gjort gjeldande
av andre enn påheftaren.
(51) På bakgrunn av kva som har vore eit etter måten omfattande tema i både tingretten og
lagmannsretten, nemner eg igjen at Norsk Hotelcompagnie i 1939–1942 også utparsellerte
18 tomter på Timrehaugen – som ligg nokre hundre meter aust for hotellet, på andre sida
av Slåttajordet. Desse 18 eigedomane dekkjer eit areal på opp mot 80 mål. Tomtene vart
alle påhefta servituttar som er tilnærma likelydande. Innhaldet i desse servituttane svarar i
det store og heile til servituttane som vart hefta på dei fire bruksnummera vest for hotellet,
inkludert servitutten som heftar på gnr. 64 bnr. 735.
(52) Eg kan likevel ikkje sjå at dette har verknad for spørsmålet om servituttane i vest er
strokservituttar. Det er ikkje naturleg å sjå det slik at områda i vest og aust for Slåttajordet
er eitt og same området. Eg viser her til lagmannsrettens skildring av områda:
«Lagmannsretten har ved vurderingen lagt særlig vekt på at det vestre området og
Timrehaugen, slik retten ser det, klart skiller seg fra hverandre, både fysisk og
topografisk. Det vestre området ligger i direkte tilknytning til hotellet og utgjør
topografisk et naturlig område. Timrehaugen ligger lenger unna hotellet og utgjør etter
lagmannsrettens oppfatning også topografisk et naturlig eget område.
[…] Også for øvrig fremstår områdene med ulik karakter, både med hensyn til
bebyggelse og veier.
De to områdene er klart adskilt av Slåttajordet, som i seg selv fremstår som et eget
område med en annen karakter enn både Timrehaugen og det vestre området. At
hotellet har drevet skiskole på jordet, kan etter lagmannsrettens oppfatning ikke lede
til noen annen vurdering enn at jordet helt fra servituttene ble påheftet, har utgjort et
klart skille mellom de to områdene. Slik de to områdene er fysisk og topografisk
adskilt, er det etter lagmannsrettens oppfatning heller ikke naturlig å se områdene som
HR-2023-847-A, (sak nr. 22-148554SIV-HRET)

9
ett, felles hytteområde, selv om Norsk Hotelcompagnie innenfor samme periode har
utparsellert hyttetomter i områdene.»
(53) Lagmannsretten var på synfaring under ankeforhandlinga. Eg kan ut frå karta og bileta som
er lagde fram for Høgsterett, ikkje sjå at det er grunnlag for å fråvike lagmannsrettens
vurdering.
(54) Oppsummert: Ordlyden talar for at det ikkje er ein strokservitutt. Det trulege føremålet
med servitutten gjev ikkje haldepunkt for ei anna forståing. Det sentrale med dei to avsnitta
som er siterte frå skøytet, var nok å sikre hotellets interesser. Dei få eigedomane som har
fått servitutten påhefta, utgjer ein liten del av det området som det i så fall ville ha vore
naturleg å hefte ein strokservitutt på. Timrehaugen ligg for langt unna hotellet til at
servituttane der er relevante.
(55) Samla meiner eg difor at føremålet med servitutten som er tinglyst 30. november 1939 på
gnr. 64 bnr. 148 og som i dag også gjeld på gnr. 64 bnr. 735, ikkje har vore å tryggja ein
særskild bu- og byggjeskipnad på eit område. Det er såleis ikkje ein strokservitutt som kan
gjerast gjeldande av andre enn eigaren av hotelleigedomen.
Kven kunne i tilfellet ha gjort servitutten gjeldande?
(56) Ut frå mitt syn om at servitutten på gnr. 64 bnr. 735 i Hol kommune ikkje er ein
strokservitutt, er det ikkje nødvendig å ta stilling til dei andre spørsmåla som saka reiser.
På bakgrunn av prosedyrane for Høgsterett finn eg likevel grunn til å knyte nokre
merknader til spørsmålet om kven som kunne gjort servitutten gjeldande dersom han var
ein strokservitutt.
(57) I førearbeida formulerer Sivillovbokutvalet dette som eit spørsmål om det berre er
«utstykkjaren og hans ettermenn» eller «alle eigarane på området med både rett og
skyldnad for kvar av dei andsynes dei andre» som kan gjera ein strokservitutt gjeldande,
sjå NUT 1960:1 side 16. Ei tredje mogleg gruppe, nemleg dei eigarane som ikkje har
servitutten hefta på eigedomane sine, er ikkje nemnde i problemformuleringa. Forklaringa
på dette finn me i sjølve strokservituttane. Det som særmerkjer dei, er at alle eigedomane
dei er hefta på er både retts- og pliktsubjekt. Utgangspunktet må difor vera at ein
strokservitutt berre kan gjerast gjeldande av eigarar til eigedomar som servitutten kviler på.
Tredjepersonar – det vil seia eigarar av eigedomar som ikkje er pliktsubjekt etter
servitutten – kan ikkje gjera han gjeldande. Utanfor dette gjensidige rett- og pliktforholdet
kan ein strokservitutt berre gjerast gjeldande dersom det ligg føre eit særskilt rettsgrunnlag
for dette.
(58) B, C, D og E eig eigedomar som vart skilde ut i perioden 1919–1922. Eigedomane ligg
nært Dr. Holms Hotel, men er ikkje påhefta nokon negativ servitutt tilsvarande den som
kviler på gnr. 64 bnr. 735. Desse grunneigarane har som tredjepersonar heller ikkje påvist
noko særskilt rettsgrunnlag for å gjera servitutten gjeldande. Eigedomane er ikkje erverva i
tillit til servitutten frå 1939. At tomtene vart utparsellerte i tråd med arkitekt Arnebergs
kart, gjev klart nok ikkje eit rettskrav på ei bestemt framtidig arealutnytting. Desse
ankande partane kan difor ikkje gjera denne servitutten gjeldande.
HR-2023-847-A, (sak nr. 22-148554SIV-HRET)

10
(59) A eig gnr. 64 bnr. 149 og 150. Desse to bruksnummera vart skilde ut og selde frå Norsk
Hotelcompagnie i 1939. Denne eigedomen er påhefta tilsvarande servitutt som gjeld for
gnr. 64 bnr. 735. Spørsmålet for As del er då om servitutten «kan vera til noko nytte for
eigedomen» hans, jf. servituttlova § 4. Eg tek ikkje stilling til dette.
Konklusjon og sakskostnader
(60) Eg er som lagmannsretten komen til at servitutten frå 1939 som heftar på gnr. 64 bnr. 735,
ikkje er ein strokservitutt. Det er då rettsetterfølgjaren av stiftaren av servitutten
– Timrehaugveien 2 AS – som rår over han. Dei ankande partane kan då ikkje få dom for
at selskapets planlagde utbygging på eigedomen er i strid med servitutten.
Timrehaugveien 2 AS må frifinnast.
(61) Anken har ikkje ført fram. Timrehaugveien 2 AS har vunne saka og skal etter
hovudregelen i tvistelova § 20-2 fyrste ledd få dekt sakskostnadene sine. Eg ser ikkje
grunn til å gjera unntak. Selskapet har kravd 437 745 kroner i sakskostnader for Høgsterett.
Kravet gjeld utelukkande advokatsalær for 114 timars arbeid. Det blir teke til følgje. Dei
ankande partane heftar solidarisk for beløpet, jf. tvistelova § 20-6 andre ledd.
(62) Eg røystar etter dette for slik
D O M :
1. Anken blir vraka.
2. I sakskostnader for Høgsterett betaler A, B, C, D og E – ein for alle og alle for ein –
til Timrehaugveien 2 AS
437 745 – firehundreogtrettisjutusensjuhundreogførtifem – kroner innan
2 – to – veker frå dommen er forkynt.
(63) Dommer Bergsjø: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(64) Dommer Bergh: Likeså.
(65) Dommer Steinsvik: Likeså.
(66) Dommer Falkanger: Likeså.
HR-2023-847-A, (sak nr. 22-148554SIV-HRET)

11
(67) Etter røystinga sa Høgsterett slik
D O M :
1. Anken blir vraka.
2. I sakskostnader for Høgsterett betaler A, B, C, D og E – ein for alle og alle for ein –
til Timrehaugveien 2 AS
437 745 – firehundreogtrettisjutusensjuhundreogførtifem – kroner innan
2 – to – veker frå dommen er forkynt.
HR-2023-847-A, (sak nr. 22-148554SIV-HRET)