Inngår gevinst ved realisasjon av tomter i grunnlaget for beregning av personinntekt?
Dato: 2006-10-31

Sammendrag: Skattedirektoratet skulle ta stilling til om et tomteareal skulle anses som driftsmiddel i virksomhet slik at en eventuell tomtesalgsgevinst ville inngå i beregningen av personinntekt (bruttobeskatning). Skattedirektoratet kom til at arealet ikke er driftsmiddel i virksomhet og at gevinst ved realisasjon skal anses som kapitalinntekt og bare beskattes som alminnelig inntekt (nettobeskatning).

Innsenders fremstilling av faktum og jus På bakgrunn av opplysninger gitt i anmodningen, legges det til grunn at skattyter har vært eier av eiendommen X (heretter eiendommen) i mer enn tretti år. Eiendommen er et tidligere småbruk som har totalt areal på ca. 23 dekar, hvorav 3 dekar er boligmasse med passende arrondert tomt, ca. 9 dekar er dyrket areal og ca. 11 dekar er skog hvorav en del av arealet ikke kan dyrkes. Det er opplyst at skattyter siden han overtok eiendommen, aldri har drevet jordbruks-virksomhet på denne. Jordbruksarealet har de siste år vært bortleid til en nevø for kr 2 400 pr. år. Tidligere ble arealet drevet av skattyters bror uten vederlag. Skogarealet er avvirket i sin helhet i 2005 og dette innbrakte totalt ca. 66 kubikkmeter, en netto på ca. kr 20 000 som er ansett innbefattet i prosentinntekten for eiendommen. Tilveksten pr. år er på ca. to kubikkmeter ifølge telefonsamtale med innsender. Ny avvirking dersom eiendommen ikke omdisponeres, vil først måtte forventes om 80 -100 år. Skattyter har fått tilbud fra et utbyggingsfirma om å avstå et areal på 18-20 dekar av eiendommen. Utbyggingsfirmaet ønsker å utvikle området til boligformål og å benytte arealet i et videre utviklingsprosjekt sammen med areal som firmaet ønsker å kjøpe fra andre grunneiere i nabolaget. Innsender har opplyst på telefon at skattyter ikke har utøvet noen aktivitet med tilrettelegging eller utvikling av tomteområdet. Skattyter og ektefellen bebor eiendommens bolig. Boligmasse med passende arrondert tomt, ca. 3 dekar, skal beholdes av skattyter. Eiendommen har de siste 8 -10 år vært prosentlignet, og skattyter har i denne perioden ikke levert næringsoppgave for jord- eller skogbruk som vedlegg til selvangivelsen. Ifølge innsender vil et eventuelt salg medføre skatteplikt, da arealet skal utnyttes til tomter og prisen er bestemt ut fra utnyttelse til tomteformål. Ved vurderingen av hvorvidt kontrakt skal inngås og til hvilken pris, er det av betydning for skattyter å få klarlagt hvilken skattesats som vil bli benyttet ved beskatningen. Eiendommen har vært prosentlignet og ut fra størrelsen på totalt ca. 23 dekar antar innsender at eiendommen ut fra tradisjonelt jordbruk ikke kan anses som en nærings-eiendom, fordi driften av eiendommen under disse forutsetninger ikke vil være egnet til å gi overskudd. Innsender antar med bakgrunn i dette at et tomtesalg vil bli betraktet som utenfor næring og med en gevinstbeskatning på 28 %. Skattyter har fått tilbud om salg av arealet til en pris på kr 105 pr. m2 bebyggbart areal. Tomtearealet planlegges realisert i løpet av 2006. Skattedirektoratets vurderinger Skattedirektoratet skal i det følgende ta stilling til om tomtearealet som planlegges solgt, er å anse som driftsmiddel i virksomhet skattyter driver på eiendommen. Hvis tomteområdet anses for å inngå i virksomhet som drives av skattyter, skal tomtesalgsgevinsten inngå i hans næringsinntekt og gi grunnlag for beskatning som alminnelig inntekt (nettoskatt), jf. skatteloven § 5-1 første ledd, jf. § 5-30. Gevinsten vil i tillegg inngå i beregningen av personinntekt og være gjenstand for toppskatt og trygdeavgift (bruttoskatt), jf. skatteloven §§ 12-10 flg. Slik saken er opplyst legger Skattedirektoratet til grunn at skattyter eller noen som kan identifiseres med ham, ikke vil utøve aktivitet med tilrettelegging eller utvikling av tomteområdet. Videre legger vi til grunn at utleien av jordbruksarealet (for årlig kr 2 400,-) ikke er virksomhet i skattemessig forstand. Vi skal etter dette ta stilling til om tomtearealet inngår som driftsmiddel i jord- eller skogbruksvirksomhet som drives av skattyter. Inntekt av skog som tilhører jordbruk, men som bare er tilstrekkelig til å dekke husbehov, skal ikke lignes etter reglene om skogbruk. Inntekt av slik husbehovsskog skal lignes sammen med jordbruket. I praksis er skog med årlig tilvekst på inntil tre til fem kubikkmeter regnet som husbehovsskog, jf. Lignings-ABC for 2005 på side 1002 punkt 1.2. Skattyters skog har en tilvekst på ca. to kubikkmeter pr. år, og skal dermed ikke lignes etter reglene om skogbruk. Det er opplyst at skattyter, som har vært eier av eiendommen i mer enn tretti år, aldri har drevet jordbruksvirksomhet på eiendommen. Tomtearealet er dermed ikke driftsmiddel i jordbruksvirksomhet. Skattedirektoratet er etter dette kommet til at salgsgevinsten skal behandles som kapitalinntekt, dvs. at den ikke inngår i beregningen av personinntekt. Konklusjon Skattyters gevinst ved realisasjon av arealet på 18-20 dekar av eiendommen X skal anses som kapitalinntekt og beskattes som alminnelig inntekt (p.t. 28 %), jf. skatteloven § 5-1 annet ledd.