Eventuell skatteplikt ved salg av eiendom eid i sameie
Dato: 2017-06-19

Sammendrag: Det var to boligbygg på eiendommen. Det ene bygget var oppført og brukt som bolig av den ene av sameierne, og kunne realiseres skattefritt hvis kravene til bo- og brukstid kunne dokumenteres. Det andre bygget, eid i sameie, hadde stått ubrukt. Gevinst ved realisasjon vil være skattepliktig på sameiernes hånd. Spørsmålet var om skattepliktig kunne selge bolig B skattefritt jf. skatteloven § 9-3 annet ledd. Skattedirektoratet kom til at skattepliktig kunne selge boligen skattefritt forutsatt at hun kunne dokumentere at hun var reell eier og oppfylte vilkårene om eier- og botid. Videre konkluderte Skattedirektoratet med at bolig A ved et salg med gevinst ville være skattepliktig for de fire arvingene jf. skatteloven § 5-1 annet ledd. Ingen av arvingene hadde bodd i bolig A.

Innsenders fremstilling av faktum og jus På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen ønsker innsender svar på om de reelle eierholdene legges til grunn og at Kari Ås derfor får skattefritak ved fremtidig realisasjon av bolig B, jf. skatteloven § 9-3 annet ledd. Innsender ønsker også svar på om de fire arvingene gevinstbeskattes ved realisasjon av den andre boligen, bolig A, jf. skatteloven 5-1 annet ledd. Innsender har opplyst at Kari Ås er mor til Per, Ole og Marte. I 1998 ble eiendommen i Lillevik arvet av Kari, Per, Ole og Marte i sameie. Det er opplyst om at inngangsverdien på eiendommen settes til dette tidspunkt. Det står to hus på eiendommen. Det ene huset er fra 1880 og ubebodd (bolig A), mens det andre huset ble bygd og finansiert av Kari Ås i 1998 (bolig B). Hun har bodd i bolig B siden da og oppfyller ifølge innsender dermed vilkåret om bo-og eiertid i forhold til unntaket for gevinstbeskatning i skatteloven § 9-3 annet ledd. De tre øvrige eierne av eiendommen har ikke bebodd bolig B. Innsender opplyser om at de reelle eierforhold er at Kari Ås eier bolig B alene, mens bolig A eies i sameie mellom alle fire arvingene. Videre fremgår det av anmodningen at de tinglyste eierforholdene har blitt lagt til grunn i selvangivelsene og har grunnet passivitet ikke blitt endret hvert år. Dette er nå endret på skattemeldingen for 2016. Innsender er av den oppfatning at endringen ikke har noen betydning for de reelle eierforhold. På bakgrunn av dette ber innsender om en bindende forhåndsuttalelse for hvorvidt skattemyndighetene  i forbindelse med en eventulle realisasjon av bolig B vil legge til grunn de reelle eierforhold som skissert ovenfor, dvs. om Kari Ås får skattefritak ved realisajon av  bolig B og slik at alle fire beskattes ved realisasjon av  bolig A. Skattedirektoratets vurderinger Skattedirektoratet skal i det følgende ta stilling til om Kari Ås oppfyller kravene til eier- og botid, og om en fremtidig realisasjonsgevinst av  bolig B vil være unntatt beskatning, jf. skatteloven § 9-3 annet ledd. Videre skal det tas stilling til om de fire skattyterne vil beskattes av en fremtidig realisasjonsgevinst av bolig A, jf. skatteloven § 5-1 annet ledd. Det legges til grunn at de fire skattyterne er enige i at Kari Ås er den reelle eier av bolig B. Videre forutsettes det at Kari Ås kan dokumentere at hun er reell eier av bolig B. Det legges også til grunn at de fire skattyterne er enige om at de eier bolig A i sameie. Det gjøres for ordens skyld oppmerksom på at det ikke tas stilling til eventuelle andre skattespørsmål eller problemstillinger som måtte oppstå ved de skisserte transaksjoner ut over de spørsmål som er drøftet i det følgende. Skattedirektoratet forutsetter at premissene og faktum beskrevet ovenfor er fullstendige for de spørsmål som drøftes. I utgangspunktet vil gevinst ved realisasjon av formuesobjekt utenfor virksomhet være skattepliktig etter skatteloven 5-1 annet ledd. Tilsvarende er tap fradragsberettiget med hjemmel i skatteloven § 6-2 første ledd. Ved realisasjon av formuesobjekt gjelder imidlertid særregler i skatteloven kapittel 9, herunder begrensning av skatteplikten etter § 5-1 annet ledd. Den sentrale bestemmelse for løsningen av spørsmålet i denne saken er skatteloven § 9-3 annet ledd som lyder: ”Gevinst ved realisasjon av boligeiendom, herunder våningshus på gårdsbruk, selveierleilighet, andelsleilighet, aksjeleilighet og obligasjon med tilhørende borett, er unntatt fra skatteplikt når følgende betingelser er oppfylt: eieren har eid eiendommen (andelen m.v.) i mer enn ett år når realisasjonen finner sted eller avtales……, og eieren har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen. Etter bestemmelsens ordlyd må eieren ha eid huset i mer enn ett år og brukt huset som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen. Bolig B Spørsmålet er om Kari Ås er eier av huset og kravet om minst ett års eiertid er oppfylt, og om hun har brukt eiendommen til egen bolig minst ett av de to siste årene. Innsender har opplyst om at Kari Ås finansierte og bygde bolig B i 1998 og har bodd i huset siden dette tidspunkt. Ingen av de tre barna har bebodd huset, men alle fire er tinglyst som formelle eiere. I Skattemeldingen for 2016 er dette ifølge innsender endret til hva som er reelt riktig. I skatteretten skal en i utgangspunktet legge det privatrettslige eierbegrepet til grunn. Dette utgangspunktet gjelder også i forholdet mellom ektefeller og mellom foreldre og barn. Se Skatte-ABC 2016/2017 punkt 2. under "Eierbegrepet". Videre fremgår det under punkt 3.1 at"Avgjørende for eierdisposisjonen er hvem som har de vesentligste eierbeføyelsene. At en person står som tinglyst innhaver av en fast eiendom eller rettighet, er ikke avgjørende ved vurdering av om han er eier, men vil etter omstendighetene være et moment, se f.eks. LRD 9. mars 1967 (Frostating i Utv. 1967/136."Dette medfører at det er det reelle og ikke det formelle eierforhold som er avgjørende. Basert på opplysninger gitt av innsender legger Skattedirektoratet til grunn at Kari Ås er den reelle eieren av bolig B. Videre legger Skattedirektoratet til grunn at Kari Ås har bodd i bolig B siden 1998 og kravet om botid i minst ett av de to siste årene er derfor oppfylt. På bakgrunn av dette er Skattedirektoratet kommet til at kravene til bo- og eiertid i skatteloven § 9-3 annet ledd er oppfylt for Kari Ås. Gevinst ved salg av bolig B vil være unntatt gevinstbeskatning etter skatteloven § 9-3 annet ledd. Tilsvarende vil et eventuelt tap ikke være fradragsberettiget, jf. skatteloven  § 9-4 første ledd. Bolig A Innsender har opplyst at de fire skattyterne arvet bolig A i 1998 i sameie. Videre er det opplyst  at ingen av dem har bodd i huset. Av den grunn vil det være de ordinære reglene ved realisasjon av formuesobjekt som kommer til anvendelse. Som nevnt vil gevinst ved realisasjon av formuesobjekt utenfor virksomhet være skattepliktig etter skatteloven 5-1 annet ledd. Tilsvarende vil et tap være fradragsberettiget med hjemmel i skatteloven § 6-2 første ledd. På bakgrunn av dette er Skattedirektoratet kommet til at en realisasjonsgevinst ved et fremtidig salg av bolig A vil være skattepliktig. Tilsvarende vil et eventuelt tap være fradragsberettiget, jf. skatteloven § 6-2 første ledd. Konklusjon Kari Ås gevinst ved salg av bolig B vil være unntatt gevinstbeskatning etter skatteloven § 9-3 annet ledd. Tilsvarende vil et eventuelt tap ikke være fradragsberettiget, jf. skatteloven § 9-4 første ledd. Gevinst ved salg av bolig A vil være skattepliktig for Kari Ås, Per, Ole og Marte, jf. skatteloven § 5-1 annet ledd. Tilsvarende vil et eventuelt tap være fradragsberettiget, jf. skatteloven § 6-2 første ledd.