Sammendrag: Oftedal Broch, Utgård, Rieber-Mohn, Øie og ScheiSaken gjaldt virkningen mellom partene av at kjøp av aksjeleilighet ikke ble godkjent av selskapets styre, og betydningen av at vedtaket senere ble omgjort. Spørsmål om lojalitetsplikt i kontraktsforhold. A kjøpte 15. mars 2000 en aksjeleilighet i en bygård i Oslo. Gården hadde tre hovedleiligheter som hver utgjorde en etasje. Selger var B. Salget skjedde ved eiendomsmegler, og kjøpesummen var kr 8 000 000. Leiligheten ble overtatt og kjøpesummen betalt 21. mars 2000.Salget var avhengig av styrets godkjennelse. A skulle ikke selv bebo leiligheten, men ville sannsynligvis fremleie den. Styret stilte vilkår for godkjenningen av salget, dels om As ansvar for gårdens praktiske drift og dels i forhold til mulige skattemessige virkninger av at en av leilighetene nå ble fremleiet. De praktiske forhold ble avklaret, men spørsmålet om skattemessige konsekvenser tok noe tid. En eventuell nektelse av å godkjenne salget måtte etter bestemmelse i aksjeloven § 4-16 fjerde ledd skje innen to måneder. Da fristen nærmet seg, og A ikke hadde godtatt et vilkår om å påta seg ansvar for eventuelle skatteulemper, nektet styret å godkjenne salget 18. mai 2000, men sa seg villig til å fortsette samtalene med A. Eiendomsmegleren fremsatte få dager etter forslag om å omdanne gården til et eierseksjonssameie. A ba om at dette alternativ ble omgående avklart. Et møte ble deretter avholdt mellom gårdens styre, eiendomsmegleren, kjøper og As advokat, som gjorde oppmerksom på at han ikke hadde fullmakt til å binde A. Møtet ble holdt i en positiv atmosfære, og det kom ikke frem noe negativt i forhold til en omdanning til eierseksjoner. To dager senere, 2. juni 2000, skrev advokaten på vegne av A og krevde kontrakten bortfalt på grunn av styrets nektelse av 18. mai. Den 5. juni omgjorde styret sin nektelse. Selger aksepterte ikke kravet om omgjøring. A foretok dekningssalg av leiligheten. Den innbrakte 1,4 millioner kroner mindre enn hans kjøpesum. Differansen med tillegg av renter og omkostninger krevde A av selgeren. Oslo tingrett ga A medhold, mens Borgarting lagmannsrett mente at A hadde brutt sin lojalitetsplikt i kontraktsforhold, og dømte i favør av selgeren. Høyesteretts flertall stadfestet lagmannsrettens dom. Flertallet mente at A, før han benyttet seg av sin rett til å kreve kontrakten bortfalt, var forpliktet til å gi B en sjanse til å få styrets godkjennelse på plass. Det ble særlig lagt vekt på at A hadde inngått på å finne en løsning etter styrets nektelse den 18. mai, og bedt om at seksjonering av leilighetene ble utredet raskt. A var representert på det følgende møtet av sin advokat. Det fremkom intet negativt med sikte på å finne en løsning alle kunne være fornøyd med. Styrets omgjøring 5. juni var egnet til å vise at en løsning var innen rekkevidde. Høyesteretts mindretall, to dommere, mente at kontrakten falt bort i og med styrets nektelse 18. mai. Ettersom A hadde overtatt og betalt leiligheten, måtte det i tillegg kreves varsel om han rent faktisk ønsket bortfall. Varselet som A ga 2. juni var raskt nok ut fra hensynet til selgeren. Den mellomliggende kontakt mellom partene var forsøk på å finne en løsning på tvisten, som ikke kunne frata A sin rett til å fri seg fra kontrakten.

NORGES HØYESTERETT
Den 26. august 2004 avsa Høyesterett dom i
HR-2004-01439-A, (sak nr. 2003/1588), sivil sak, anke,
A (advokat Kyrre Eggen – til prøve)
mot
B (advokat Nils-Henrik Pettersson)
S T E M M E G I V N I N G :
(1) Dommer Oftedal Broch: Saken gjelder virkningen mellom partene av at kjøp av aksjer i
et boligaksjeselskap ikke ble godkjent av selskapets styre, og betydningen av at vedtaket
senere ble omgjort.
(2) A kjøpte 15. mars 2000 aksjer i en bygård i Oslo med tilhørende leierett til en av gårdens
tre hovedleiligheter, som hver utgjorde én etasje. Selger var B. Salget skjedde ved
eiendomsmegler, og kjøpesummen var 8 millioner kroner.
(3) Ifølge kjøpekontrakten skulle oppgjør og overtakelse av leiligheten skje 21. mars 2000. I
punkt 12 heter det:
”Overdragelsen og nærværende kontrakts gyldighet er avhengig av styrets
godkjennelse.”
(4) Megleren, C i eiendomsmeglerselskapet Advokatene Sem og Johnsen, underrettet
22. mars boligselskapet ved styrets formann om salget og anmodet samtidig om styrets
samtykke til overdragelsen. Også A ba styret om samtykke. I brevet 23. mars heter det:
”Jeg har ikke tatt endelig stilling til hvordan leiligheten skal brukes, men kan bekrefte
at den vil bli brukt som bolig og ikke til næringsformål. I den grad leiligheten måtte bli
leid ut eller lånt ut, kan jeg bekrefte at jeg kun vil akseptere seriøse leietakere som
respekterer husordensreglene.”
(5) A ba om at aksepten og senere korrespondanse ble sendt ham ved hans finanssjef D.

2
(6) Styret svarte A 31. mars. I brevet heter det:
”Som De formentlig er kjent med er formålet for boligaksjeselskaper å eie boliger og å
skaffe aksjeeierne boliger, ikke utleieobjekter.
Vi har forstått innholdet i Deres brev av 23.03. d.å. slik at De ikke har til hensikt selv å
bebo leiligheten. Vi er likevel innstilt på å godkjenne aksjeoverdragelsen for Deres
tilfelle, men slik at det vil bli stillet vilkår i denne forbindelse, som vi vil komme
nærmere tilbake til i forbindelse med styrets behandling av Deres anmodning.”
(7) Deretter uttalte styret at driften av eiendommen var basert på en felles innsats og
oppfølging i det daglige fra aksjonærene/beboerne, og at styret hadde dårlige
erfaringer med fremleie. På denne bakgrunn ba styret om et møte med A personlig.
(8) Det ble aldri noe av et slikt personlig møte, men styret møtte finanssjef D og andre
representanter for A. Den 13. april utarbeidet styret en liste med vilkår for styrets
godkjennelse av A som ny aksjonær. Bakgrunnen for vilkårene ble opplyst å være at han
ikke selv skulle bo i leiligheten, men fremleie denne. Dessuten ble eventuelle
skattemessige virkninger kommentert:
”Det forutsettes forøvrig at det ved fremleie av A’ leilighet ikke fremkommer
skattemessige eller andre utgifter til det offentlige, for gårdens aksjonærer eller
gårdselskapet, som ikke ville være fremkommet dersom A selv hadde benyttet
leiligheten til bolig.
Dersom det er muligheter for at skattemyndighetene vil beskatte evt. gevinst ved salg av
aksjer i gårdselskapet som vanlige aksjer og ikke som aksjer i boligselskap, pga at A
ikke skal bo i leiligheten personlig, men fremleie denne, kan aksjeoverdragelsen ikke
godkjennes. Dette er under utredning.”
(9) Finanssjef D svarte 28. april på vegne av A. Dels ble vilkårene godkjent, dels
kommentert. Om de skattemessige spørsmål ble sagt at man imøteså revisors utredning.
(10) Styret utarbeidet 3. mai nye vilkår for godkjenning av A som aksjonær. Disse var stort
sett tilpasset Ds kommentarer. Styrets standpunkt i skattespørsmålet fremgår av vilkår 8.
Vilkårene lød slik:
”Styret godkjenner A som ny aksjonær i boligaksjeselskapet ----- gate 0 A/S, på følgende
vilkår, fordi A ikke selv skal bo i leiligheten personlig, men fremleie denne:
1 Leiligheten skal bare kunne brukes som bolig.
2 Eksisterende husordensregler aksepteres.
3 For å unngå stadig nye personer i gården settes minimum fremleietid til ett år.
4 Fremleietakerne må på forhånd godkjennes av styret. Styret står fritt til å
nekte slik godkjennelse.
5 Fremleie til bofellesskap godkjennes ikke.
6 Fremleiekontrakter og fremleietakers vedtagelse av husordensreglene skal
vedlegges i forbindelse med søknaden om samtykke til fremleie, sammen med
angivelsen av fremleietaker.

3
7 Leiligheten med tilhørende arealer må ikke benyttes på en slik måte at det er
til sjenanse for de øvrige leietakerne. Det kan i så fall kreves opphør av det
angjeldende fremleieforhold, og adgangen til å fremleie leiligheten faller bort
hvis leiligheten med tilhørende arealer også i et nytt fremleieforhold benyttes
på slik måte at det er til sjenanse for de øvrige leietakerne.
8 Det er innhentet utredning fra Nitschke`s revisjonskontor som påpeker at det
er en risiko for endrede skatteposisjoner fordi A ikke selv skal bo i leiligheten,
men fremleie denne (se vedlegg). Styrets godkjennelse av aksjeoverdragelsen
er derfor basert på følgende forhold:
Det forutsettes at den omstendighet at A selv ikke skal bebo
leiligheten ikke medfører endrede skatteposisjoner for
boligaksjeselskapet og/eller de øvrige aksjonærer, hverken ved den
løpende skattemessige behandling eller ved salg av aksjer. A er
personlig ansvarlig overfor boligaksjeselskapet og/eller de øvrige
aksjonærer for det tap som måtte oppstå ved slik endret beskatning
fordi han ikke selv skal bebo leiligheten, men fremleie denne.
9 Godkjennelse av aksjeoverdragelsen forutsetter videre at A påtar seg ansvaret
for Bs forpliktelser overfor gårdselskapet som er nevnt i vedlagte brev av
23/5-2000 til B.”
(11) Styreprotokollen ble oversendt A 5. mai med akseptfrist 12. mai. Fristen må ses på
bakgrunn av tomånedersfristen for nektelse av godkjenning av aksjeoverdragelser i
aksjeloven § 4-16 fjerde ledd, og som innebar at A måtte underrettes om en eventuell
nektelse seneste 22. mai. Styret sendte ikke umiddelbart over revisor Nitschkes rapport av
3. mai. Den ble på anmodning oversendt A 10. mai.
(12) Den 18. mai hadde fremdeles ikke A besvart styrets henvendelse, og styret traff vedtak
om ikke å godkjenne overdragelse av aksjene. I styreprotokollen uttales:
”Frist for godkjennelse av disse vilkårene ble satt til fredag 12/5 slik at styret hadde
rimelig tid til å vurdere eventuelle innsigelser før lovens tomånedersfrist for
godkjennelse av aksjeoverdragelsen, søndag 21/5-00, og fordi 17. mai falt på onsdag den
uken. Det ble for øvrig meddelt at dersom aksept av betingelsene ikke forelå innen
fristen ville styret fatte vedtak om å nekte godkjennelse av overdragelsen.
Fredag 12. mai fikk styret fax fra D med anmodning om utsettelse av fristen til
begynnelsen av neste uke (med 17. mai onsdag). Først torsdag 18/5 fikk imidlertid styret
beskjed om at A hadde skiftet saksbehandler (til E) og at det var behov for videre
fristforlengelse.
Styret kan ikke se at tiden nå rekker til skikkelig saksbehandling, siden det bare er
fredag 19/5 som gjenstår til bedømmelsen av evt. svar fra A samme dag, og ser seg
derfor nødsaget til ikke å godkjenne aksjeoverdragelsen. Mulighet for at man kan
komme tilbake til saken ble vurdert som positiv, hvis A svarer positivt, holder seg til
vanlig konduite og tidsfrister og viser interesse for boligaksjeselskapet. Et boligselskap
representerer tross alt noe mer enn investering og spekulasjon for beboerne, det skal i
realiteten være et hjem, et fellesskap og skal være grunnlag for trivsel i privatlivet.”
(13) Den 19. mai, som var en fredag, var det telefonkontakt mellom A’ advokat, Jon Tenden,
og eiendomsmegler C, der advokat Tenden brakte opp spørsmålet om å kreve handelen
omgjort. Det er noe uenighet mellom partene med hensyn til hvordan advokat Tenden
ordla seg, noe jeg kommer tilbake til.

4
(14) Eiendomsmegler C henvendte seg 21. mai så vel til advokat Tenden som til styret, og
mente de oppståtte skattespørsmål kunne løses ved at boligaksjeselskapet ble omdannet til
et eierseksjonssameie. Som svar skrev advokat Tenden 24. mai til styrets formann med
gjenpart til C:
”A tar Deres avslag om styregodkjennelse foreløpig til etterretning. …
Jeg noterer at De fra advokatene Sem og Johnsen ved C har fått brev 21. ds. med
forslag til en praktisk løsning ved overgang til et seksjoneringssameie. Jeg ber om at
dette blir avklart omgående.”
(15) I forlengelse av denne brevvekslingen ble det 31. mai holdt et møte for å drøfte praktiske
sider og konsekvenser av en eierseksjonering. Til stede på møtet var fra boligselskapet
styreformann G og styremedlem H, videre selgeren B og hans ektefelle F,
eiendomsmegler C og advokat Henning Asheim som også representerte meglerfirmaet, og
endelig advokat Jon Tenden som representerte A. Det er opplyst at møtet ble holdt i en
positiv atmosfære og at det ikke kom frem noe negativt i forhold til en omdanning til
eierseksjoner.
(16) Fredag 2. juni skrev advokat Tenden på vegne av A til eiendomsmegler C og hevet
kjøpet:
”Jeg viser til konferanse senest hos selskapet 31.5. d.å. og til telefonsamtale 2. ds.
Etter kjøpekontrakten pkt. 12 er styrets samtykke en gyldighetsbetingelse. Styret har
ikke samtykket i A’ aksjekjøp. På vegne av A påberopes herved denne bestemmelse i
kjøpekontrakten, og kjøpet heves (ugyldiggjøres) herved.
Etter som ikke kontrakten er formelt gjennomført, ber jeg om at De som megler
returnerer til A direkte innbetalt kjøpesum med morarente 12% p.a. fra innbetaling til
tilbakebetaling skjer, samt refunderer eventuelt innbetalt gebyr.
Jeg ber Dem være vennlig og sende kopi av oversendelsesbrev til A hit.”
(17) C var senere på dagen i telefonkontakt med B. Det er uklart om B ble meddelt at A nå
hadde erklært at han anså kontrakten ugyldig, eller bare at det nå hastet med handling fra
styret. I løpet av helgen arbeidet B og C for at styret skulle omgjøre sitt nektelsesvedtak.
De tok kontakt med styreformann G og styremedlem H. B, som selv var det tredje
styremedlemmet, var inhabil i saken. Søndag 4. juni var det brakt på det rene at styret
ville omgjøre, og mandag 5. juni ble styremøte avholdt. Det ble truffet slikt vedtak:
”På bakgrunn av de forhandlinger som har funnet sted og de løsninger som har vært
drøftet mellom partene finner styret å kunne godkjenne overdragelsen av aksjene fra B
til A.
Det ble fattet slikt vedtak:
Overdragelse av aksjer nr 27 – 103 fra B til A godkjennes.”
(18) A fastholdt advokat Tendens erklæring til eiendomsmegler C om at kontrakten var brakt
til opphør, og krevde kjøpesummen på 8 millioner kroner tilbake. B mente på bakgrunn
av styrets samtykke 5. juni at det ikke var grunnlag for kravet.
(19) Partene kom ikke til enighet, og A tok ut stevning 11. juli 2000 mot så vel selgeren B som
meglerfirmaet Advokatene Sem og Johnsen. Dekningssalg ble varslet. Dette ble

5
gjennomført 15. november 2000 og innbrakte 6,6 millioner kroner. A krevde B for
differansen til sin egen kjøpesum med tillegg av utgifter ved dekningssalget, renter og
saksomkostninger.
(20) Oslo tingrett avsa dom 8. mai 2002 med slik domsslutning:
”1. Saksøkte nr. 1. Sem og Johnsen er frifunnen. Kvar av partane må betale sine
sakskostnader.
2. Saksøkte nr. 2, B, er dømt til å betale A NOK 1.686.128,- med tillegg av 12 %
rente p.a. av NOK 8 mill. frå 2.7.00 til 26.1.2001 og etter det 12 % rente p.a. av
NOK 1.686.128 frå 27.1.2001 fram til betaling. Kvar av partane må betale sine
sakskostnader.”
(21) B anket til Borgarting lagmannsrett. Det samme gjorde A for så vidt gjaldt frifinnelsen av
Sem og Johnsen. Denne saken ble etter hvert hevet som forlikt.
(22) I ankesaken mellom B og A avsa Borgarting lagmannsrett dom 20. oktober 2003 med slik
domsslutning:
”1. B frifinnes.
2. Til dekning av saksomkostninger for tingretten og lagmannsretten betaler A
til B 284 280,30 – tohundreogåttifiretusentohundreogåtti 30/100 – kroner med
tillegg av renter etter lov om forsinkelsesrenter § 3 første ledd, 1. pkt, for
tiden 12 – tolv – prosent årlig, fra forfall til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen
er 2 – to – uker fra forkynnelse av dommen.”
(23) A har anket til Høyesterett. Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.
Opprinnelig var det også anket over saksbehandlingen, men denne delen ble nektet
fremmet av Høyesteretts kjæremålsutvalg.
(24) Det er for Høyesterett fremlagt en del nye dokumenter, blant annet erklæringer fra parter
og vitner. Det er også til bruk for Høyesterett holdt bevisopptak ved Oslo tingrett av
partene og fem vitner. Saken står i samme stilling som for de tidligere retter.
(25) Den ankende part, A, gjør i hovedsak gjeldende:
(26) Prinsipalt hevdes at avtalen automatisk falt bort da boligaksjeselskapets styre fattet vedtak
18. mai 2000 om å nekte samtykke til overdragelse. Grunnlaget er punkt 12 i avtalen.
Subsidiært hevdes at avtalen falt bort dagen etter, den 19. mai, da A’ advokat, Jon
Tenden, muntlig varslet eiendomsmegler C om at avtalen var bortfalt som følge av
manglende styresamtykke. Dette følger både av avtalens punkt 12 og av aksjeloven § 4-
17 første ledd som gir aksjekjøperen en omgjøringsrett. Varselet ble fremmet overfor
eiendomsmegler C. Det gjøres gjeldende at C kunne motta en slik erklæring på vegne av
B. For øvrig hevdes at C også straks gjorde B kjent med kravet om at avtalen var bortfalt.
(27) Atter subsidiært hevdes at avtalen bortfalt 2. juni 2000 da advokat Tenden skrev til
eiendomsmegler C at ”kjøpet heves (ugyldiggjøres) herved”. A hevder videre at styrets
omgjøring av sitt vedtak den 5. juni 2000 ikke har betydning i saken. På tidspunktet for
styrets omgjøring hadde A så vel muntlig som skriftlig påberopt seg bortfall med
grunnlag i nektelsesvedtaket 18. mai, og rettmessigheten av disse krav må vurderes på det
tidspunkt de ble fremsatt. Uansett gjøres gjeldende at styrets etterfølgende samtykke var

6
betinget av at boligaksjeselskapet ble omdannet til et eierseksjonssameie. Denne
omdanningen var A ikke forpliktet til å akseptere.
(28) Endelig hevdes at A ikke på noe tidspunkt har opptrådt i strid med vanlige krav til
lojalitet i kontraktsforhold.
(29) Det er nedlagt slik påstand:
”1. Oslo tingretts dom av 8. mai 2002, domsslutningen pkt. 2, første setning
stadfestes.
2. B dømmes til å betale A sakens omkostninger for tingrett, lagmannsrett og
Høyesterett med tillegg av lovens rente fra 14 dager etter de respektive
dommers forkynnelse og til betaling skjer.”
(30) Ankemotparten, B, gjør i hovedsak gjeldende:
(31) Partenes rettsstilling følger av deres kontrakt av 15. mars 2000. Klausulen i punkt 12 om
at overdragelsen og kontraktens gyldighet er avhengig av styrets godkjenning, er upresis
og må utfylles. Leiligheten ble overtatt og kjøpesummen betalt 21. mars uten at styrets
godkjenning forelå. Etter at kontrakten var oppfylt fra begge sider, er det lite treffende å si
at den manglet gyldighet. Realiteten i klausulen er at den plasserte risikoen for styrets
godkjenning hos selgeren. For øvrig må avtalen tolkes ut fra bakgrunnsretten. I
kontraktens punkt 8 sies at avhendingsloven gjelder så langt den passer. Etter
avhendingsloven og kjøpsloven er det et krav om vesentlighet for å si seg fri fra en
kontrakt, se avhendingsloven § 4-3 om forsinkelse og § 4-13 om mangler. Det vises også
til at selger har en rettingsadgang etter § 4-10. B måtte gis mer tid for å frembringe styrets
godkjennelse. Dertil kommer at styrets vedtak ikke var endelig, men uttrykkelig inviterte
til videre diskusjon.
(32) Ut fra en tolkning av kontrakten pliktet A lojalt å medvirke til at styrets samtykke ble
oppnådd. Et slikt samtykke forelå 5. juni, mindre enn to uker etter utløpet av aksjelovens
frist på to måneder. A var selv skyld i noe av tidsbruken, og vedtaket 18. mai ga klart
uttrykk for styrets fortsatte vilje til å forhandle. A inngikk da også i slike forhandlinger,
og kunne ikke trekke seg uten noe varsel. Avtalen ble etter dette oppfylt gjennom styrets
omgjøringsvedtak 5. juni.
(33) Subsidiært hevdes at det krevdes en uttrykkelig erklæring fra A til B dersom avtalen
skulle falle bort. En slik erklæring ble ikke gitt i advokat Tendens telefonsamtale med
eiendomsmegler C 19. mai. Advokat Tendens skriftlige erklæring av 2. juni ble sendt
eiendomsmegleren, som ikke var legitimert til å motta erklæringen på Bs vegne. B ble
heller ikke orientert om erklæringen før styrets omgjøring forelå 5. juni.
(34) B har nedlagt slik påstand:
”1. Lagmannsrettens dom stadfestes.
2. A dømmes til å betale til B saksomkostninger for Høyesterett med tillegg av
renter etter lov om forsinkelsesrente § 3 første ledd første punktum fra forfall
til betaling skjer.”
(35) Mitt syn på saken:

7
(36) Jeg tar først for meg situasjonen slik den forelå etter at styret i boligselskapet 18. mai
2000 hadde nektet godkjenning av aksjesalget. A’ prinsipale krav er at vedtaket i seg selv
utløste bortfall av hans kjøpekontrakt med B. Dette bygger på en fortolkning av
kontraktens punkt 12 om at overdragelsen og kontraktens gyldighet var avhengig av
styrets godkjenning. Etter min mening kan dette ikke føre frem.
(37) For det første er jeg enig med ankemotparten i at en slik absolutt tolkning av punkt 12
stemmer dårlig overens med punkt 6 i kontrakten, hvoretter oppfyllelse fra begge parters
side skulle skje allerede 21. mars, seks dager etter kontraktens undertegning og åpenbart
lenge før styrets godkjennelse kunne påregnes å foreligge. Kontrakten ville altså være
gjennomført før styret traff sin beslutning, og punkt 12 må reelt sett ses som en
bestemmelse om hvilken part som har risikoen for at styret nekter godkjennelse.
Bestemmelsen gir etter dette kjøper en rett til å si seg fri fra kontrakten og kreve at de
gjensidige ytelsene – leiligheten og aksjene på den ene siden og kjøpesummen på den
andre – blir tilbakeført. Alt dette inntrer åpenbart ikke automatisk, men krever en
erklæring fra A om at retten etter punkt 12 gjøres gjeldende.
(38) Dette syn støttes for det annet av sammenhengen med aksjeloven § 4-17 første ledd, som
også regulerer spørsmålet om styrets samtykkenektelse. Bestemmelsen lyder slik:
”Nekter styret å gi samtykke til ervervet, kan erververen
1. omgjøre avtalen med avhenderen, hvis ikke noe annet er fastsatt i avalen;
2. avhende aksjen;
3. reise søksmål om gyldigheten av nektelsen;
4. kreve aksjen innløst etter reglene i tredje til sjette ledd.”
(39) Kjøper har altså flere valgmuligheter, hvorav en er å kreve kjøpekontrakten omgjort. En
annen er å selge aksjene til noen som styret vil godkjenne. Kontraktens punkt 12 kan
neppe forstås slik at A fraskrev seg de andre valgmulighetene etter § 4-17 første ledd.
Dermed krever også dette et varsel fra kjøper med hensyn til hvilke virkninger som skal
følge av styrets nektelse.
(40) I vårt tilfelle kommer ytterligere det forhold at styret var åpen for å fortsette drøftelsene
med A med sikte på en godkjennelse. I styreprotokollen uttales, slik jeg tidligere har
referert, at A’ behov for ytterligere vurdering av styrets forslag medførte at tiden ikke
rakk til skikkelig saksbehandling innenfor aksjelovens tomånedersfrist.
(41) På denne bakgrunn konkluderer jeg med at selv om styrevedtaket 18. mai i
utgangspunktet ga A en rett til å kreve kontrakten med B omgjort, foreligger forhold som
gjorde det påkrevet for A å gi en entydig underretning dersom han ønsket å gjøre retten
etter punkt 12 i kontrakten gjeldende.
(42) Nå hevder A at han gav underretning allerede 19. mai ved advokat Tendens
telefonsamtale med eiendomsmegler C. Heller ikke dette er jeg enig i. I seg selv ville det
være uvanlig å erklære en kontrakt av denne type som bortfalt gjennom en telefonsamtale
med megler og uten noen form for skriftlig bekreftelse i etterkant. Risikoen for
misforståelse synes å være stor. I en telefaks fra C til Tenden 21. mai, der C lanserte en

8
løsning på den oppståtte situasjon, kommenterte således C ”Deres trussel om å kreve
handelen omgjort”. Uttrykksmåten tilkjennegir at omgjøring kan bli krevd i fremtiden,
men vanskelig at dette allerede er krevd. Tenden svarte ikke på faksen. Derimot skrev
Tenden til styret 24. mai med kopi til C. I brevet heter det at ”A tar Deres avslag om
styregodkjennelse foreløpig til etterretning”. Videre bes det i brevet om at den praktiske
løsning ved overgang til et eierseksjonssameie, som eiendomsmegler C hadde referert til i
telefaksen av 21. mai, blir avklart omgående. Slik jeg ser det, må dette tas som en klar
invitasjon til styret om å søke en avklaring som kan lede til godkjennelse av A som
aksjonær, og passer dårlig med at kontrakten allerede skulle være erklært ugydig. At det
19. mai dreide seg om et varsel, stemmer også med det brev Tenden skrev 2. juni, der
omgjøring utvilsomt blir krevd. Her sies: ”Kjøpet heves (ugyldiggjøres) herved”, noe som
indikerer at det er først på dette tidspunktet kravet fremsettes. Ut fra de refererte forhold
må jeg legge til grunn at advokat Tendens varsel 19. mai ikke hadde den klarhet som må
kreves av en erkæring om bortfall eller omgjøring av en kontrakt.
(43) Det står for meg som et åpent spørsmål, som det ikke er nødvendig å ta standpunkt til,
hvorvidt A etter nektelsesvedtaket av 18. mai ut fra prinsippet om lojalitet i
kontraktsforhold hadde plikt til å gi B en mulighet til å søke å finne en løsning med styret
før kontrakten ble krevd omgjort. Meget kan tale for dette. Både B og A hadde utvilsomt
etter kontrakten en lojalitetsplikt overfor hverandre til å medvirke til at styret ga sitt
samtykke. Ut fra de konkrete forhold ville det være nærliggende at denne plikten ikke
opphørte umiddelbart ved styrets nektelsesvedtak. Sentralt er at B ville bli hardt rammet
av en omgjøring, hensett til at kontrakten allerede var gjensidig oppfylt. Videre hadde A’
egen saksbehandling tatt tid, og styret var blitt satt i tidsnød i forhold til aksjelovens
fristbestemmelse. Dette kan tilsi at A var forpliktet til å gi B en ytterligere mulighet til å
fremskaffe styrets samtykke.
(44) Uavhengig av dette spørsmål ba altså A 24. mai om at en prosess ble satt i gang og at
omgjøring til eierseksjonssameie ble avklart. På denne bakgrunn ble møtet 31. mai
avholdt, der alle parter – gårdselskapet, meglerfirmaet, kjøper og selger – var representert.
Her ble en praktisk gjennomføring av eierseksjoneringen og konsekvenser av en
omdanning diskutert. To dager senere, fredag 2. juni, erklærte så advokat Tenden på
vegne av A at kontrakten skulle omgjøres på grunn av styrets nektelsesvedtak 18. mai.
Etter påtrykk fra selgeren B og eiendomsmegleren C omgjorde styret mandag 5. juni sitt
vedtak.
(45) Situasjonen 2. juni da omgjøring ble krevd var at A hadde inngått på å finne en løsning
kort tid forut. Møtet 31. mai var nettopp avholdt. Stemningen på møtet var god. Det
fremkom intet negativt om eierseksjonering. A hadde forbeholdt seg å stå fritt til hva som
kom ut av møtet. Advokat Tenden klargjorde på møtet at han ikke hadde fullmakt til å
akseptere den foreslåtte løsning, men at han ville informere A om forslaget og deretter gi
tilbakemelding om hvilket standpunkt A inntok. Etter min mening innebar dette likevel
ikke at A uten videre kunne sette sluttstrek. Dette tilsies av at han hadde inngått på å finne
en løsning, som etter at møtet 31. mai var avholdt, syntes meget nær og positiv for alle. I
denne situasjon følger det av den alminnelige lojalitetsplikten at han måtte gi sin
medkontrahent B en mulighet, eventuelt ved en kort frist, til å utvirke styregodkjennelse
før han eventuelt erklærte kjøpsavtalen for opphørt.
(46) Mot at det foreligger en lojalitetsplikt har A hevdet at hans rett til å si seg fri fra
kontrakten på grunn av manglende styregodkjenning følger direkte av aksjeloven § 4-17

9
første ledd, og at en slik lovfestet rett ikke kan innskrenkes ut fra en generell regel om
lojalitetsplikt i kontraktsforhold. Dette standpunktet er etter min mening klart uholdbart.
Aksjeloven § 4-17 første ledd fastsetter uttrykkelig at den viker for partenes avtale. Så
langt fra å medføre en særskilt vernet posisjon står vi overfor en deklaratorisk
bestemmelse, som viker for avtale. Det må klarligvis også innbefatte de generelle
prinsipper som får anvendelse ved en tolkning av kontrakten.
(47) A har subsidiært ment at styregodkjenningen 5. juni er uten betydning, fordi den ble gitt
på vilkår av omdanning til eierseksjoner, og at A ikke var forpliktet til å gå inn på en slik
omdanning av eierformen. Til dette er å bemerke at styret i brev 16. juni presiserte at det
ikke forelå noen slik betingelse og at vedtakets ordlyd er betingelsesløst. Jeg anser det
ellers åpenbart at A måtte ha avklart hvordan styrevedtaket var å forstå, dersom det var
slik at han ikke ville gå med på en omdanning. Som jeg tidligere har referert, pekes det
riktignok i begrunnelsen for vedtaket på de ”løsninger som har vært drøftet mellom
partene”. Men for styret må det ha fortonet seg slik at en omgjøring var til fordel spesielt
for A, fordi det ville være lettere for ham å fremleie en slik eierleilighet sammenliknet
med en leilighet han selv leide av gårdselskapet. For gårdselskapet må det ha vært fjernt
at dette skulle oppfattes som en betingelse som A kunne ha innvendinger mot. Det er ikke
senere påpekt noe fra A’ side som skulle tale mot en slik løsning for hans del, heller ikke
ved sakens behandling i Høyesterett.
(48) Min konklusjon er etter dette, i likhet med lagmannsretten, at A før han benyttet seg av
sin rett til å kreve kontrakten bortfalt, var forpliktet til å gi B en sjanse til å få styrets
godkjennelse på plass. Jeg legger da særlig vekt på at A hadde inngått på å finne en
løsning etter nektelsen 18. mai, og bedt om at seksjonering av leilighetene ble utredet
raskt. Advokat Tenden deltok videre på møtet 31. mai, der intet negativt kom frem med
sikte på å finne en løsning alle kunne være fornøyd med. Styrets omgjøring 5. juni er
egnet til å vise at en løsning var innen rekkevidde.
(49) Anken har ikke ført frem og lagmannsrettens dom skal stadfestes. A må betale B
saksomkostninger for Høyesterett, jf. tvistemålsloven § 180 første ledd. Omkostningene
settes etter omkostningsoppgave til kroner 138 711, hvorav salær inkludert møte ved
bevisopptak utgjør kr 105 000.
(50) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Lagmannsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler A til B 138 711
– etthundreogtrettiåttetusensjuhundreogelleve – kroner innen 2 – to – uker fra
forkynnelsen av denne dom, med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter
forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra utløpet av
oppfyllelsesfristen til betaling skjer.
(51) Dommar Utgård: Eg er komen til at anken bør takast til følgje.

10
(52) Som det går fram av det førstvoterande har sagt, inneheldt kjøpekontrakten i punkt 12 eit
vilkår om at overdraginga og ”nærværende kontrakts gyldighet” var avhengig av
styregodkjenning. Slik eg les kontrakten innebar det at kontrakten ikkje var bindande eller
– som ordlagt i kontrakten – gyldig dersom styregodkjenning ikkje vart gitt.
(53) For min del meiner eg A alt frå førstninga gjorde det tilstrekkeleg klart at han ikkje skulle
bu i leilegheita, men at han skulle leige eller låne ut leilegheita. Dette er ikkje noko
spesielt uvanleg føremål ved kjøp av ei leilegheit i Oslo, sjølv om det kanskje kan vere
mindre vanleg for ei aksjeleilegheit enn for til dømes eigarseksjonsleilegheiter. I tilfellet
A må det ha vore nærliggjande både for seljar og meklar at det var slik at A ikkje sjølv
skulle bu i leilegheita. For min del står det nok som meir spesielt at styret i
bustadaksjeselskapet kravde at A skulle ta på seg ansvaret for at dette førte til vinstskatt
for dei andre ved eventuelt sal, og at han skulle ta på seg ansvaret for seljaren sine
skyldnader overfor aksjeselskapet.
(54) Det bør ikkje ha vore overraskande for nokon at A ikkje fann å kunne godta vilkåret om
skatteansvar. Og det er heller ikkje overraskande at styret i bustadaksjeselskapet då ikkje
godkjende overdraginga. Slikt avslag på søknaden om godkjenning kom i styrevedtaket
18. mai 2000. Ut frå den forståinga eg har av punkt 12 i kontrakten, ser eg det slik at så
vel overdraginga som kontrakten med det fall bort, utan at det var nødvendig med noko
særleg handling frå A si side. Men i og med at A hadde betalt og hadde overteke
leilegheita måtte det nok i tillegg krevjast at A innan rimeleg tid varsla at han reint faktisk
ønskte dette gjennomført. Slikt varsel vart i alle tilfelle gitt ved hevinga 2. juni 2000,
noko som må vere raskt nok ut frå omsynet til B. Eg legg til at dersom kontrakten skulle
vere slik å forstå at A uttrykkeleg måtte gjere gjeldande at kontrakten var ugyldig, skjedde
dette på eit tidspunkt då styret hadde nekta å godkjenne overdraginga. Hevinga 2. juni
2000 fekk styret til å behandle saka svært raskt slik at det kom godkjenningsvedtak
allereie 5. juni, men det kunne A ikkje vite då han heva 2. juni.
(55) Eg legg til at behandlinga i styret, med inngripande vilkår for samtykke til erverv, også
tyder på at styret i og for seg ikkje såg på det som problematisk at A alt hadde teke over
leilegheita. Heller ikkje i korrespondansen mellom partane, eller representantane for
desse, er dette nemnt som noko særleg problem.
(56) Spørsmålet om omgjering til eigarseksjonsleilegheit kom først opp etter at styret hadde
nekta godkjenning, og på eit tidspunkt då A sto heilt fritt i høve til avtalen, jf. punkt 12.
Etter mitt syn var det som skjedde etter nektinga 18. mai og fram til 2. juni at partane
søkte å finne ei løysing på ein tvist. Dette måtte partane kunne gjere utan at det gav nokon
av partane utvida rettar; særleg fordi representanten for A i møtet 31. mai hadde gjort det
uttrykkjeleg klart at han ikkje hadde nokon fullmakter men at A måtte ta standpunkt til
eventuelle framlegg til løysing. Eg kan ikkje sjå at verken handlemåten frå A mellom
kontraktsinngåinga og 18. mai eller handlemåten etter dette, tilseier at A hadde plikt til å
gi seljaren ein lengre frist til å skaffe styregodkjenning.
(57) Dommer Rieber-Mohn: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
annenvoterende, dommer Utgård.
(58) Dommer Øie: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende, dommer Oftedal Broch.

11
(59) Justitiarius Schei: Likeså.
(60) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Lagmannsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler A til B 138 711
– etthundreogtrettiåttetusensjuhundreogelleve – kroner innen 2 – to – uker fra
forkynnelsen av denne dom, med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter
forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra utløpet av
oppfyllelsesfristen til betaling skjer.