Realisasjon av reseksjonert tomannsbolig (skatteloven § 9-3 annet og tredje ledd)
Dato: 2004-04-06

Sammendrag: Mor og far beholdt seksjon 1 og overdro seksjon 2 til sønnen. Da moren ble enke i 1990 byttet de bruk av bolig, men uten å endre eierforholdet. Ved morens død i februar 2003 ble sønnen eier av begge seksjonene. Seksjoneringen ble opphevet i oktober 2003. Det var reist spørsmål om tomannsboligen kunne selges uten gevinstbeskatning sommeren 2004. Skattedirektoratet påpekte at det først var fra tidspunktet for reseksjonering at huset igjen var å anse som en tomannsbolig i skattemessig forstand. Følgelig var det ett år beregnet fra dette tidspunkt at egen bruk av den ene leiligheten kunne gi skattefri gevinst også for den andre.

Innsenders fremstilling av faktum og jus På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at skattyter eier en tomannsbolig i Kommunen. Det er opplyst at boligen ble seksjonert i to eierseksjoner i 1985. Seksjon 1 ble beholdt av mor og far, mens seksjon 2 ble overdratt til sønnen som på dette tidspunkt bodde i seksjonen som leietaker. I 1990 ble moren enke. Partene byttet bruk av leilighetene slik at moren flyttet til seksjon 2, mens sønnen flyttet til seksjon 1. Det var bare bruken av leilighetene som ble endret, ikke eierforholdet. Ved morens død i 2003 overtok sønnen hjemmelen til seksjon 1. Det er videre opplyst at tillatelse til opphevelse av seksjoneringen av boligen ble gitt i oktober 2003. Skattyter ønsker nå å selge tomannsboligen i løpet av sommeren 2004 og ber i den anledning vurdert om salg kan gjennomføres uten gevinstbeskatning. Skattedirektoratets vurderinger Skattedirektoratet skal i det følgende ta stilling til om realisasjon av den reseksjonerte tomannsboligen sommeren 2004 vil utløse beskatning. Det skal bemerkes at gevinst ved realisasjon av formuesobjekter utenfor virksomhet i utgangspunktet er skattepliktig etter skatteloven § 5-1 annet ledd. Tilsvarende er tap fradragsberettiget med hjemmel i skatteloven § 6-2 første ledd. Ved realisasjon av formuesobjekt gjelder imidlertid særregler i skatteloven kapittel 9, herunder begrensning av skatteplikten etter § 5-1 annet ledd. De sentrale bestemmelser for løsningen av spørsmålet i denne saken er skatteloven § 9-3 annet og tredje ledd. Det fremgår av annet ledd: ”Gevinst ved realisasjon av boligeiendom (herunder selveierleilighet, andelsleilighet, aksjeleilighet og obligasjon med tilhørende borett) er unntatt fra skatteplikt når følgende betingelser er oppfylt: a. Eieren har eid eiendommen (andelen m.v.) i mer enn ett år når realisasjonen finner sted eller avtales……………. og b. eieren har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen …..” Det fremgår videre av skatteloven § 9-3 tredje ledd bokstav a at annet ledd gjelder tilsvarende for ”tomannsbolig når eieren har brukt den ene leiligheten som egen bolig,” Etter det som er opplyst legges til grunn at leiligheten i annen etasje (seksjon 2) har vært eiet av sønnen siden 1985 og leiligheten i første etasje (seksjon 1) siden februar 2003. Hele huset har vært eiet av sønnen i mer enn ett år og kravet til eiertid er oppfylt. Spørsmålet om kravet til brukstid er oppfylt må vurderes i forhold til hver enhet. I en seksjonert bolig anses hver seksjon som en enhet. Er boligen ikke seksjonert anses hele boligen som en enhet. Boligen var i perioden 1985 til oktober 2003 seksjonert i to enheter. Dette innebærer at hver enhet skal vurderes for seg i forhold til skatteloven § 9-3 annet ledd. Boligen ble ved tillatelse til reseksjonering i oktober 2003 omgjort til en tomannsbolig i skattemessig forstand. Dette betyr at fra denne dato anses boligen som én enhet, som følger reglene i skatteloven § 9-3 tredje ledd om tomannsboliger. Etter denne bestemmelse oppfylles kravet til brukstid for hele tomannsboligen når eieren oppfyller kravet til brukstid for en av leilighetene. Etter Skattedirektoratets oppfatning vil den botid som er opparbeidet før reseksjoneringen beholdes for den leiligheten som faktisk bebos. Sønnen som flyttet fra leiligheten i annen etasje (seksjon 2) til leiligheten i første etasje (seksjon 1) i 1990 og som siden den gang har bodd der, oppfyller vilkårene om brukstid for leiligheten i første etasje. Seksjoneringen av boligen ble endret i oktober 2003 og det er først fra dette tidspunkt at bruken av leiligheten i første etasje (den tidligere seksjon 1) som egen bolig, kvalifiserer som brukstid også for leiligheten i annen etasje, jf. skatteloven § 9-3 tredje ledd bokstav a. For leiligheten i annen etasje (den tidligere seksjon 2), som ble fraflyttet i 1990, er vilkårene om brukstid ikke oppfylt. Løsningen er den samme uavhengig av om leiligheten i annen etasje har vært leiet ut eller ikke. Skattedirektoratet er etter dette kommet til at ved eventuell realisasjon av tomannsboligen før oktober 2004, vil den forholdsmessige del av gevinsten som faller på leiligheten i første etasje (den tidligere seksjon 1) være fritatt for beskatning, mens den del av gevinsten som faller på leiligheten i annen etasje (den tidligere seksjon 2) vil være skattepliktig. I samme grad som gevinst er skattepliktig vil eventuelt tap være fradragsberettiget, jf. skatteloven § 9-4 første ledd. Konklusjon Ved realisasjon av tomannsbolig i Kommunen sommeren 2004 vil den forholdsmessige del av gevinsten som refererer seg til leiligheten i første etasje (den tidligere seksjon 1) være fritatt for beskatning, mens den forholdsmessige del av gevinsten som refererer seg til leiligheten i annen etasje (den tidligere seksjon 2) vil være skattepliktig, jf. skatteloven § 9-3 annet og tredje ledd. I samme utstrekning som en gevinst er skattepliktig er et eventuelt tap fradragsberettiget, jf. skatteloven § 9-4 første ledd.