Aksjeselskaps realisasjon av fritidseiendom (skatteloven §§ 5-1 annet ledd og 9-3 fjerde ledd)(skatteloven §§ 10-40 og 10-45)
Dato: 2004-02-24

Sammendrag: Eiendommene brukes av selskapets aksjonærer til fritidsformål. Selskapet vurderer å overdra eiendommene til aksjonærene til markedspris. Skattedirektoratet viste til at kravet til eier- og brukstid i skatteloven § 9-3 fjerde ledd må oppfylles av samme skattesubjekt. Selskapet oppfyller kun kravet til eiertid, og en ev. gevinst ved realisasjon av eiendommene vil derfor være skattepliktig etter skattelovens hovedregel.

Innsenders fremstilling av faktum og jus På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at selskapet eier to fritidseiendommer i Lillevik kommune. Den ene eiendommen er bebygd med en hytte på ca. 139 m2 , med ca. 1 mål festet tomt. Den andre eiendommen har ca. 7 mål eiet tomt, mens hytta er på ca. 120 m2. Hyttene ble bygget i hhv. årene 1750 – 1920 og 1958. I følge instruks fra det lokale likningskontor skal ingen kostnader eller inntekter (utenom prosentinntekten) vedrørende hyttene inngå i selskapets næringsinntekt. I stedet prosentlignes eiendommene, og beregnet fordel av prosentligningen inntektsføres selskapet sammen med renteinntektene. Aksjonærene betaler ikke leie for bruk av eiendommene, men dekker drifts- og vedlikeholdskostnader. Sistnevnte kostnader har vært betydelige enkelte år. Selskapet planlegger å overdra eiendommene til de seks aksjonærene i løpet av 2004. Den ene eiendommen overdras til A som eier 50,1 pst. av aksjene i selskapet. Den andre eiendommmen planlegges overdratt til et sameie bestående av de fem øvrige aksjonærene (fire personer og selskapet X AS) som til sammen eier 49,5 pst. av aksjene i selskapet. Overdragelsene skal skje til markedsverdier. Eiendommene har sannsynligvis høyere markedsverdi enn skattemessig verdi, og overdragelse til markedsverdi vil i utgangspunktet gi skattemessig gevinst på selskapets hånd. Innsender viser til at slik gevinst vil være skattefri for personlige eiere dersom skattelovens betingelser vedrørende eier- og brukstid er oppfylt. Selskapet har eid fritidseiendommene i mer enn 10 år. Aksjonærene har brukt eiendommene som egne fritidseiendommer i mer enn fem av de siste åtte årene: A har brukt den eiendommen han ønsker å overta De fire andre personlige aksjonærene og aksjonærene i X AS har brukt den eiendommen som de ønsker å overta i sameie. Videre er det vist til at selskapet fram til nå er lignet som om fritidseiendommene er eid privat. Innsender antar derfor at gevinstbeskatningsreglene ved privatpersoners realisasjon av fritidseiendom skal legges til grunn ved overdragelsen. Spørsmålet om skatteplikt på selskapets hånd ønskes på denne bakgrunn avklart gjennom en bindende forhåndsuttalelse. Det er anført at en slik uttalelse vil være av vesentlig betydning for selskapet. Den totale markedsverdien av eiendommene er anslått til mellom kr 1 000 000 og kr 1 500 000, og en eventuell skattepliktig gevinst for selskapet vil dermed ligge mellom kr 840 000 og kr 1 340 000. Til sammenligning var selskapets skattepliktige inntekt i følge selvangivelsen for 2002 på kr 10 100. Skattedirektoratets vurderinger Skattedirektoratet skal ta stilling til om selskapet kan selge fritidseiendommene skattefritt etter reglene i skatteloven § 9-3 fjerde ledd. Det er opplyst at det planlagte salget til selskapets aksjonærer skal skje til markedspris. Direktoratet legger derfor til grunn at skatteloven § 13-1 om interessefellesskap ikke får anvendelse. Skattedirektoratet vil bemerke at gevinst ved realisasjon av fritidseiendom i utgangspunktet er skattepliktig etter skatteloven § 5-1 annet ledd. Tilsvarende er tap fradragsberettiget etter § 6-2 første ledd. Ved realisasjon av fritidseiendom gjelder imidlertid særregler i skatteloven kapittel 9. Gevinst ved realisasjon av fritidseiendom er unntatt fra skatteplikt dersom vilkårene i skatteloven § 9-3 fjerde ledd er oppfylt. Det følger av bestemmelsen at: ”Gevinst ved realisasjon av fritidseiendom er unntatt fra skatteplikt når eieren har brukt eiendommen som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte år før realisasjonen, forutsatt at realisasjonen finner sted eller avtales mer enn fem år etter ervervet og mer enn fem år etter at fritidseiendommen ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført.” Det følger direkte av ordlyden at kravet til eier- og brukstid må oppfylles av samme skattesubjekt. Det forhold at selskapet skal ha blitt prosentlignet, vil ikke ha betydning ved fortolkningen av bestemmelsen. Selskapet oppfyller ikke kravet til brukstid, og en eventuell gevinst vil være skattepliktig etter skatteloven § 5-1 annet ledd, jf. § 9-2. I den utstrekning en gevinst er skattepliktig gis det fradrag for tap, jf. skatteloven § 6-2 første ledd, jf. § 9-4 første ledd. Konklusjon Ved selskapets realisasjon av fritidseiendommene i Lillevik kommune, vil en eventuell gevinst være skattepliktig, jf. skatteloven §§ 5-1 annet ledd og 9-2. Tilsvarende vil et eventuelt tap være fradragsberettiget, jf. § 6-2 første ledd, jf. § 9-4 første ledd.