Dato: 2025-09-11

Sammendrag: Saken gjaldt krav om heving av avtale om kjøp av bolig. Selgerne hadde i egenerklæringsskjemaet opplyst om at det tidligere hadde vært mus i boligen, og at det var gjort ufaglært arbeid på eiendommen. Etter overtakelse engasjerte kjøperne en sakkyndig, som oppdaget museskader og feil ved boligens kledning og garasjeveggene.

Kjøperne krevde heving av kjøpet. De fikk medhold i tingretten, men ikke i lagmannsretten. Siden kjøperne hadde fått opplysninger som ga grunn til bekymring, var det etter lagmannsrettens syn rimelig å kreve at de undersøkte boligen nærmere eller tok forbehold ved kjøpet.

Høyesterett har kommet til at det ikke er grunnlag for å avskjære mangelskravene av den grunn at kjøperne ikke hadde undersøkt boligen tilstrekkelig. Selv om kjøperne visste at det hadde vært mus i boligen, og at det var gjort ufaglært arbeid, var de ikke kjent med at dette hadde ført til skader. Etter Høyesteretts mening kan slike generelle risikoopplysninger ikke i seg selv utløse en plikt til særlige undersøkelser, med den følge at kjøperen overtar risikoen for skjulte feil og mangler. Noe annet ville åpne for omgåelse av den risikoplasseringen som Stortinget la opp til ved endringen av avhendingsloven § 3-9 i 2022, som fjernet adgangen til å selge en bolig «som den er» til forbrukere. Det var ingen ytre tegn til skader på boligen som kjøperne burde ha oppdaget ved den ordinære visningen.

Lagmannsrettens dom blir opphevet. Ved den nye behandlingen må lagmannsretten ta stilling til hevingsspørsmålet på nytt.

Dommen gir veiledning om rekkevidden av kjøperens undersøkelsesplikt etter avhendingsloven § 3-10, og om hvordan denne bestemmelsen skal tolkes og anvendes etter lovendringen i 2022.

D O M
avsagt 11. september 2025 av Høyesterett i avdeling med
dommer Ingvald Falch
dommer Kine Steinsvik
dommer Thom Arne Hellerslia
dommer Eyvin Sivertsen
dommer Tonje Vang
HR-2025-1749-A, (sak nr. 25-028759SIV-HRET)
Anke over Hålogaland lagmannsretts dom 23. desember 2024
A
B (advokat Andreas Møller – til prøve)
mot
C
D
Fremtind Forsikring AS (advokat Joachim Mikkelborg Skjelsbæk)

2
S T E M M E G I V N I N G
(1) Dommer Sivertsen:
Sakens spørsmål og bakgrunn
(2) Saken gjelder krav om heving av avtale om kjøp av en boligeiendom. Hovedspørsmålet er
om mangelsinnsigelser er avskåret fordi kjøperne ikke hadde undersøkt eiendommen
tilstrekkelig, jf. avhendingsloven § 3-10.
(3) A og B (kjøperne) inngikk 25. mai 2022 avtale med C og D (selgerne) om å kjøpe
boligeiendommen ---vegen 0000 på Kvaløya i Tromsø kommune for
5 550 000 kroner. Overtakelse var 1. juli 2022.
(4) Salget ble gjennomført ved eiendomsmegler etter ordinær visning og budrunde. Vedlagt
meglerens prospekt fulgte blant annet egenerklæringsskjema fra selgerne og
tilstandsrapport utarbeidet av en takstmann. Selgerne hadde tegnet boligselgerforsikring
hos Fremtind Forsikring AS (forsikringsselskapet).
(5) Boligen er bygget i 1939. Den har tilbygg som er oppført i henholdsvis 1990 og 2005.
I salgsoppgaven var det opplyst at boligens tilstand i all hovedsak er god, og at den er
jevnlig vedlikeholdt. Garasjen er fra 2002 med et tilbygg fra 2012.
(6) Noen dager etter overtakelsen, 7. juli 2022, reklamerte kjøperne over lukt i boligen. Ved
nærmere undersøkelser fant selgerne ekskrementer fra mus flere steder i boligen, blant
annet under kjøkkenbenken. De engasjerte en sakkyndig som gjorde ytterligere funn, blant
annet av musekadavre og gnagemerker på ledninger. Det nærmere skadeomfanget er ikke
kartlagt.
(7) På bakgrunn av den sakkyndiges gjennomgåelse av boligen utvidet kjøperne
reklamasjonen til å gjelde flere andre skjulte feil og mangler, blant annet museskader, feil
ved kledningen på boligens yttervegger samt feilmontert fuktsperre i garasjetilbygget.
Saken for Høyesterett gjelder disse tre forholdene.
(8) Kjøperne krevde heving av kjøpet 3. oktober 2022. Selgerne avslo kravet. I september
2023 reiste kjøperne søksmål mot selgerne og forsikringsselskapet med krav om heving og
erstatning, subsidiært prisavslag og erstatning. Selgerne og selskapet påsto seg frifunnet
mot å betale et prisavslag fastsatt etter rettens skjønn for enkelte andre mangler som de
aksepterte.
(9) Ved Nord-Troms og Senja tingretts dom 9. april 2024 fikk kjøperne medhold i heving. De
ble videre tilkjent 64 580 kroner i erstatning for utlegg og 744 504 kroner i sakskostnader.
(10) Selgerne og forsikringsselskapet anket til Hålogaland lagmannsrett, som 23. desember
2024 avsa dom med slik domsslutning:
«1. C, D og Fremtind Forsikring AS – dømmes en for alle og alle for en – til å
betale prisavslag til A og B med
550 844 – femhundreogfemtitusenåttehundreogførtifire – kroner med tillegg
HR-2025-1749-A, (sak nr. 25-028759SIV-HRET)

3
av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første
ledd første punktum fra 3. november 2022 til betaling skjer.
2. C, D og Fremtind Forsikring AS – dømmes en for alle og alle for en – til å
betale erstatning til A og B med
91 796,25 – nittientusensjuhundreognittiseks 25/100 – kroner med tillegg av
den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd
første punktum fra 3. november 2022 til betaling skjer.
3. I sakskostnader for lagmannsretten betaler A og B – en for begge og begge
for en – til C, D og Fremtind Forsikring AS
586 150 –femhundreogåttisekstusenetthundreogfemti – kroner.
4. I sakskostnader for tingretten betaler A og B – en for begge og begge for en
– til C, D og Fremtind Forsikring AS
501 411,50 – femhundreogentusenfirehundreogelleve 50/100 – kroner.
5. Oppfyllelsesfristen i punkt 1–4 er 2 – to – uker fra forkynnelsen av
dommen.»
(11) Lagmannsretten kom til at kjøperne var avskåret fra å påberope seg skader fra mus og feil
ved boligens kledning og ved garasjetilbygget som mangler, fordi de ikke hadde oppfylt
sin undersøkelsesplikt etter avhendingsloven § 3-10. Lagmannsretten viste til at det i
selgernes egenerklæringsskjema var opplyst om at det tidligere hadde vært mus i boligen,
og at det var utført ufaglært arbeid på eiendommen. Videre hadde kjøperne under
visningen oppdaget muselort under kjøkkenbenken. På denne bakgrunn mente
lagmannsretten at det samlet sett var «rimelig å kreve» at kjøperne gjorde nærmere
undersøkelser før avtaleinngåelsen, eventuelt tok forbehold. Når kjøperne ikke hadde gjort
dette, måtte de selv bære risikoen for manglene.
(12) Lagmannsretten tilkjente prisavslag for enkelte andre mangler, men kom til at det samlet
sett ikke var grunnlag for heving.
(13) Kjøperne har anket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen
knyttet til avhendingsloven § 3-10 og saksbehandlingen i form av mangelfulle
domsgrunner ved vurderingen av mangler etter avhendingsloven § 3-2.
Partenes syn på saken
(14) De ankende parter – A og B – har i korte trekk gjort gjeldende:
(15) Lagmannsretten har tolket § 3-10 om kjøperens undersøkelser for strengt. Bestemmelsen
oppstiller ingen generell plikt til undersøkelser. Det må foreligge en oppfordring fra
selgeren.
(16) De generelle opplysningene i egenerklæringsskjemaet om tidligere forekomst av mus i
boligen og om ufaglært arbeid gir ikke grunnlag for å avskjære mangelsinnsigelsene etter
avhendingsloven § 3-10 første ledd. Videre er opplysningene ikke tilstrekkelig konkrete til
å utløse undersøkelsesplikt for kjøperne etter § 3-10 andre ledd. Selgerne var nærmest til å
avklare om mus hadde forårsaket skader, og om det var feil ved egenarbeidene. Alternativt
kunne de ha tatt spesifikke forbehold.
HR-2025-1749-A, (sak nr. 25-028759SIV-HRET)

4
(17) Kjøperne var dessuten beroliget av opplysningen om at museproblematikken var blitt
avdekket og løst to år tidligere. De var berettiget til å stole på disse opplysningene. Det
gjelder selv om de under visningen oppdaget det som kunne være muselort.
(18) Kjøperne hadde ingen mulighet til å oppdage museskadene eller feilene ved egenarbeidet
under visningen. Det dreide seg om skjulte mangler uten synlige tegn til skade. Kjøperne
hadde ingen plikt til å bruke sakkyndig under visningen.
(19) Det vil være i strid med formålet bak lovendringene i 2022 om risikoen for skjulte feil og
mangler flyttes over på kjøperne basert på slike vage og generelle «risikoopplysninger»
som i saken her.
(20) Lagmannsretten kom til at de tre forholdene uansett ikke utgjør mangler etter
avhendingsloven § 3-2, men drøftet ikke dette nærmere. Her foreligger saksbehandlingsfeil
ved at domsgrunnene er mangelfulle.
(21) A og B har fremsatt denne påstanden:
«1. Lagmannsrettens dom oppheves.
2. B og A tilkjennes sakens omkostninger for Høyesterett.»
(22) Ankemotpartene – C, D og Fremtind Forsikring AS – har i korte trekk gjort gjeldende:
(23) Det er ingen feil ved lagmannsrettens lovanvendelse eller saksbehandling, og dommen er
korrekt.
(24) Eiendommen var i samsvar med det kjøperne var berettiget til å forvente ut fra det samlede
informasjonsbildet. De påberopte forholdene utgjør derfor ikke mangler,
jf. avhendingsloven § 3-2. Høyesterett har et tilstrekkelig faktisk grunnlag til å kunne
vurdere dette.
(25) Kjøperne kan ikke påberope seg som mangel noe de kjente eller måtte kjenne til før
avtaleinngåelsen, jf. avhendingsloven § 3-10 første ledd. Selgerne var gjort kjent med at
det hadde vært problemer med mus i boligen, og at det var gjort ufaglært arbeid på
eiendommen. Når kjøperne er kjent med konkrete forhold som gir grunn til bekymring, kan
de ikke påberope seg som en mangel at risikoen har materialisert seg. Kjøperne overtar da
risikoen for både mangelen og følgeskader av denne.
(26) Kjøperen har ikke gjort de undersøkelsene som det var rimelig å forvente. De samlede
opplysningene om museproblematikk og ufaglært arbeid ga kjøperne en særlig oppfordring
til å gjøre undersøkelser eller ta forbehold. Når dette ikke ble gjort, har kjøperne tapt
muligheten til å påberope seg de aktuelle forholdene som mangler, jf. avhendingsloven
§ 3-10 andre ledd.
(27) Manglene kunne vært avdekket ved enkle undersøkelser, uten bruk av sakkyndig. Kjøperne
kunne ha stilt spørsmål til selgerne om hva det ufaglærte arbeidet gikk ut på. De kunne
også ha sjekket nøyere for ytterligere muselort.
HR-2025-1749-A, (sak nr. 25-028759SIV-HRET)

5
(28) Lovendringene i 2022 skulle skape større trygghet for både kjøper- og selgersiden. Målet
var ikke bare å styrke kjøperens posisjon. Et viktig siktemål var å bevisstgjøre kjøpere om
at de må sette seg inn i informasjonen fra selgeren. Dette tilsier at det må få betydning for
risikofordelingen mellom partene når kjøperen har fått konkrete opplysninger som gir
grunn til bekymring.
(29) Lagmannsretten har ikke begått saksbehandlingsfeil. Domsgrunnene er tilstrekkelige når
dommen leses i sammenheng.
(30) C, D og Fremtind Forsikring AS har fremsatt denne påstanden:
«1. Anken forkastes.
2. Fremtind Forsikring AS, C og D tilkjennes sakskostnader for Høyesterett.»
Mitt syn på saken
Sakens problemstillinger
(31) Saken for Høyesterett er som nevnt begrenset til å gjelde tre mangelsinnsigelser – skader
fra mus, feil ved kledningen på boligens yttervegger og feilmontert fuktsperre i
garasjetilbygget.
(32) Hovedspørsmålet for Høyesterett er om lagmannsretten har anvendt avhendingsloven
§ 3-10 feil når den kom til at mangelsinnsigelsene er gått tapt fordi kjøperne ikke har
overholdt sin undersøkelsesplikt. En sentral problemstilling er om – og eventuelt under
hvilke forutsetninger – kjøperens kunnskap om en risiko for feil eller mangler ved
eiendommen er tilstrekkelig for å avskjære innsigelser etter denne bestemmelsen.
(33) Høyesterett skal ikke ta stilling til om de tre forholdene utgjør mangler etter
avhendingsloven § 3-2, jf. § 3-1. Den vurderingen er det ikke anket over. Her har kjøperne
kun anket over lagmannsrettens domsgrunner.
(34) Avtalen om boligkjøp er inngått etter at endringene i avhendingsloven ved lov 7. juni 2019
nr. 20 trådte i kraft 1. januar 2022. Saken må derfor avgjøres på grunnlag av
avhendingsloven slik den lyder i dag.
(35) Ved lovendringene i 2022 ble det ikke gjort endringer i de delene av avhendingsloven
§ 3-10 som er grunnlaget for partenes uenighet i saken her. Det ble imidlertid foretatt andre
lovendringer av interesse for sakens spørsmål. Av særlig betydning er endringen i
selgerens adgang til å ta forbehold ved salg av fast eiendom til forbrukere,
jf. avhendingsloven § 3-9. Denne endringen har i praksis flyttet ansvar og risiko for skjulte
feil og mangler fra kjøperen til selgeren.
(36) Endringen av § 3-9 og de hensynene den bygger på, danner en ramme for tolkningen og
anvendelsen av avhendingsloven § 3-10 som det er nødvendig å være oppmerksom på.
Dette vil jeg utdype i det følgende.
HR-2025-1749-A, (sak nr. 25-028759SIV-HRET)

6
Lovendringene i 2022
(37) Det overordnede formålet med lovendringene var å oppnå tryggere bolighandel i
forbrukerforhold basert på et bredere informasjonsgrunnlag, jf. Prop. 44 L (2018–2019)
side 5. I tillegg skulle endringene bidra til et enklere regelverk og virke konfliktdempende,
jf. proposisjonen side 55 følgende.
(38) Jeg ser først kort på mangelsbegrepet. Utgangspunktet for vurderingen av om et forhold
utgjør en mangel, er partenes avtale, jf. avhendingsloven § 3-1. Om avtalen ikke gir svar,
kan den suppleres med en generell – «abstrakt» – mangelsvurdering. Det gjaldt også før,
men er nå lovfestet i § 3-2 nytt første ledd:
«Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne
forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand.»
(39) I spesialmerknadene til bestemmelsen i Prop. 44 L (2018–2019) side 85 skriver
departementet:
«I formuleringen ‘det kjøparen kunne forvente’, ligger det et normativt element: Det
avgjørende er ikke hva kjøperen faktisk forventet, men hva kjøperen med rimelighet
kunne forvente. Med andre ord beskytter bestemmelsen bare kjøperens berettigede
forventninger.»
(40) Det avgjørende er altså hva kjøperen med rimelighet kunne forvente av boligen, også
betegnet som kjøperens berettigede forventninger. Det må foretas en helhetsvurdering som
også kan omfatte momenter som ikke er nevnt i bestemmelsen, jf. «mellom anna».
(41) Etter forarbeidene er det primært pedagogiske grunner som ligger bak lovfestingen; å
bevisstgjøre kjøperne om at de ikke kan forvente at en brukt bolig er i perfekt stand,
jf. Prop. 44 L (2018–2019) side 59. På side 85 er det presisert:
«Hvis en gammel bolig er godt vedlikeholdt eller i det ytre fremstår som mer eller
mindre ny, vil kjøperen med rette kunne forvente mer av boligen – og omvendt. Det
må likevel holdes fast ved at det knytter seg en generell risiko for feil ved gamle
bygninger, uavhengig av vedlikehold.»
(42) Jeg skyter inn at dersom selgeren hadde kjennskap til en feil ved boligen, men ikke
opplyste kjøperen om den før salget – eller ga uriktige opplysninger – vil kjøperen på
nærmere vilkår kunne påberope seg forholdet som en mangel, jf. avhendingsloven § 3-7 og
§ 3-8. Hvis det derimot er tale om et forhold som verken selgeren eller kjøperen kjente
eller måtte kjenne til, og som kjøperen heller ikke burde avdekket ved sin
undersøkelsesplikt, vil utgangspunktet være at mangelsspørsmålet vurderes etter § 3-2,
jf. § 3-1.
(43) Dette bringer meg til endringen av avhendingsloven § 3-9. Det følger av første ledd at
dersom selgeren har fraskrevet seg ansvaret for skjulte feil og mangler ved å selge boligen
som den er eller med et liknende generelt forbehold, overtar kjøperen risikoen for slike feil
og mangler, så langt de ikke overstiger en vesentlighetsterskel.
HR-2025-1749-A, (sak nr. 25-028759SIV-HRET)

7
(44) Tidligere kunne slike «som den er»-forbehold også benyttes ved salg til forbrukere.
I Prop. 44 L (2018–2019) foreslo departementet å fjerne denne adgangen ved å tilføye et
nytt andre ledd i § 3-9. Dette er begrunnet slik på side 5:
«Såkalte ‘som den er’-forbehold benyttes ved de fleste bruktboligsalg i dag. Dagens
rettstilstand innebærer … at selgere i praksis bare har et delvis ansvar for skjulte feil
og mangler, fordi en eiendom som er solgt ‘som den er’, i utgangspunktet bare har en
mangel i rettslig forstand hvis den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde
grunn til å forvente. En slik rettstilstand oppfordrer i liten grad selgeren til å
frembringe informasjon om boligen før den skal selges. Så lenge det ikke oppdages
mangler som overstiger den såkalte vesentlighetsterskelen, vil det tvert imot være en
rettslig fordel for selgeren å vite minst mulig om boligen, siden boligen da vil kunne
selges til en kunstig høy pris uten at selgeren blir ansvarlig for brudd på
opplysningsplikten.»
(45) Departementet ønsket å «snu om på» situasjonen der selgeren kunne være tjent med å vite
minst mulig om boligen, og uttalte så på side 5–6:
«Når selgeren i utgangspunktet blir ansvarlig for alle feil og mangler ned til en viss
minsteterskel, antas dette å gi et sterkt insentiv til å meddele kjøperen informasjon om
boligen forut for avtaleinngåelsen. Departementet legger derfor til grunn at de
foreslåtte reglene vil være effektive virkemidler for å få selgere til å legge frem blant
annet tilstandsrapporter ved boligsalg.»
(46) I forlengelsen av dette gikk departementet inn for å lovfeste at kjøperen skal regnes for å
være kjent med forhold som «går tydeleg fram» av tilstandsrapporten eller andre
salgsdokumenter, uavhengig av om materialet er lest, se den någjeldende bestemmelsen i
§ 3-10 første ledd nytt andre punktum. Formålet var blant annet å bevisstgjøre kjøperne om
at de må sette seg inn i salgsdokumentasjonen. Departementet mente videre at muligheten
til å begrense mangelsansvaret ved å gi opplysninger i en tilstandsrapport i seg selv kunne
motivere selgere til å legge frem slike rapporter, jf. proposisjonen side 70.
(47) Jeg tilføyer at det var de generelle ansvarsfraskrivelsene departementet ville til livs.
Departementet gikk inn for å beholde en adgang etter avhendingsloven § 3-9 til å ta
spesifiserte forbehold også ved forbrukersalg. En forutsetning er at forbeholdet er
tilstrekkelig konkret til å gi «en oppfordring til å undersøke nærmere eller å ta høyde for
mulige skader i prisen», slik at det vil «kunne påvirke kjøperens vurdering av
eiendommen», jf. proposisjonen side 57.
(48) Lovforslaget fikk tilslutning i Stortinget. Som ledd i begrunnelsen for å støtte endringen av
§ 3-9 fremhevet et flertall i kommunal- og forvaltningskomiteen at «det er et problem at
kjøper har en betydelig risiko for mangler i kjøpssituasjonen – til tross for at det er selgeren
som oftest er nærmest til å kjenne objektet som selges», jf. Innst. 270 L (2018–2019)
side 28.
(49) I tråd med departementets lovforslag fikk avhendingsloven § 3-9 etter dette et nytt andre
ledd:
«Ved forbrukarkjøp som nemnt i § 1-2 tredje ledd har ‘som han er’-atterhald og
liknande allmenne atterhald ingen verknad. Det same gjeld for atterhald som ikkje er
spesifiserte nok til å kunne verke inn på vurderinga kjøparen gjer av eigedomen.»
HR-2025-1749-A, (sak nr. 25-028759SIV-HRET)

8
(50) For å sammenfatte: Konsekvensen av at adgangen til å ta generelle forbehold etter
avhendingsloven § 3-9 er fjernet ved salg til forbrukere, er at selgerne som utgangspunkt
bærer risikoen også for skjulte feil og mangler som ikke kan regnes som vesentlige. Dette
innebærer i praksis en betydelig omplassering av ansvar og risiko i selgerens disfavør.
Kjøperens stilling er tilsvarende styrket. Men omplasseringen avgrenses av tilføyelsen av
§ 3-10 første ledd andre punktum. Sett i sammenheng med første punktum går det her frem
at kjøperen ikke kan påberope seg som en mangel omstendigheter som «tydeleg» går frem
av salgsdokumentene. Det sentrale formålet med disse endringene er å motivere selgeren
til å legge frem mest mulig informasjon om boligen, blant annet ved å innhente
tilstandsrapport. Det er selgeren som normalt har best forutsetninger for å skaffe et godt
informasjonsgrunnlag for salget.
(51) Endringen av avhendingsloven § 3-9 legger etter mitt syn føringer for tolkningen og
anvendelsen av lovens § 3-10. Kjøperens undersøkelsesplikt må ikke strekkes så langt at
den generelle risikoen for skjulte feil og mangler i realiteten flyttes tilbake til kjøperen, i
strid med formålet med lovendringen i 2022.
(52) Før jeg går til den konkrete saken, vil jeg se nærmere på tolkningen av avhendingsloven
§ 3-10.
Avhendingsloven § 3-10 første ledd – kjøperens kjennskap til mangler
(53) Som jeg kommer til, er det noe uklart om lagmannsretten har bygget sin konklusjon på
første eller andre ledd i avhendingsloven § 3-10. I samsvar med partenes anførsler vil jeg
vurdere saken etter begge ledd. Første ledd lyder:
«Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen kjente eller måtte
kjenne til då avtala vart inngått. Kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som
går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt
høve til å setje seg inn i. …»
(54) Kjøperen kan altså ikke påberope seg som mangel noe han eller hun var kjent med før
avtaleinngåelsen.
(55) I saken her var kjøperne, gjennom salgsdokumentene, kjent med opplysninger om tidligere
problemer med mus i boligen og om ufaglært arbeid på eiendommen. Men de var ikke
kjent med de konkrete manglene som er påberopt i form av skader fra mus og feil ved det
ufaglærte arbeidet.
(56) Spørsmålet er derfor om kjøperens kunnskap må gjelde selve mangelen, eller om det kan
være tilstrekkelig å ha kjennskap til opplysninger som indikerer en risiko for mangel, det
som kan betegnes som risikoopplysninger. Problemstillingen er nærmere bestemt om slike
opplysninger omfattes av uttrykket «noko».
(57) Jeg tar som utgangspunkt at uttrykket må forstås på samme måte som «omstende» i
§ 3-10 første ledd andre punktum. Det sistnevnte uttrykket er også brukt i § 3-7 og
§ 3-8 om opplysningssvikt fra selgerens side.
(58) Ordet omstendighet er et vidt uttrykk uten klare grenser. Det går frem av forarbeidene at
dette bygger på et bevisst valg, og at uttrykket er ment å ha «ei særs vid tyding»,
HR-2025-1749-A, (sak nr. 25-028759SIV-HRET)

9
jf. Ot.prp. nr. 66 (1990–1991) side 90, se også HR-2018-2346-A avsnitt 31. Proposisjonen
fremhever at uttrykket ikke bare omfatter fysiske egenskaper ved eiendommen, men også
for eksempel «tilhøvet til naboar» eller «offentlegrettslege rådvaldsband og tyngsler»,
se side 89.
(59) Språklig sett kan uttrykket også omfatte risikoopplysninger. I eksemplene i proposisjonen
er det imidlertid selve feilen eller mangelen som utgjør kunnskapsobjektet
– omstendigheten. Og i proposisjonen side 93 sluttet departementet seg til følgende
uttalelse i Ot.prp. nr. 80 (1986–1987) side 63 om den tilsvarende bestemmelsen i
kjøpsloven § 20:
«Dersom kjøperen med åpne øyne inngår avtalen etter å ha blitt gjort merksom på en
bestemt egenskap, kan han altså ikke seinere gjøre gjeldende at denne egenskapen er
en mangel. Bestemmelsen forutsetter likevel at kjøperen ikke bare var kjent med
vedkommende omstende, men også at han forsto dets betydning som mangel.»
(60) Jeg forstår dette slik at kjennskap til en risiko for mangel som utgangspunkt ikke vil være
nok til at en mangelsinnsigelse går tapt etter avhendingsloven § 3-10 første ledd.
Risikoopplysningen vil i stedet inngå som et moment i vurderingen av hvilke forventninger
kjøperen var berettiget til å ha til boligens tilstand etter avhendingsloven § 3-2 første ledd,
jf. uttrykket «mellom anna».
(61) Etter mitt syn er dette også den tolkningen som skaper best sammenheng med § 3-10 andre
ledd om kjøperens undersøkelsesplikt. Når kjøperen bare hadde kjennskap til en
risikoopplysning, men ikke til selve mangelen, bør spørsmålet om det er grunnlag for å
avskjære mangelsinnsigelsen, bero på en vurdering av om undersøkelsesplikten er
overholdt. Den vurderingen bør forankres i § 3-10 andre ledd, og ikke i første ledd. Det blir
ellers uklare grenser mellom de ulike delene av bestemmelsen.
(62) Det jeg har sagt om kunnskapskravet i § 3-10 første ledd, må presiseres på ett punkt:
Ettersom det er tilstrekkelig at kjøperen «måtte kjenne til» den aktuelle omstendigheten,
må det også være tilstrekkelig at han eller hun måtte forstå betydningen som mangel. Det
nærmere innholdet i uttrykket «måtte kjenne til» har ikke vært tema for Høyesterett. Her
nøyer jeg meg med å vise til Rt-2002-696 på side 702, der dette uttrykket – med
henvisning til forarbeidene – er presisert slik at det ikke må foreligge «nokon rimeleg
grunn» for kjøperen til å være uvitende.
(63) Denne tolkningen endres etter min mening ikke av den nye bestemmelsen i § 3-10 første
ledd andre punktum, som slår fast at kjøperen skal anses for å kjenne til omstendigheter
som fremgår «tydeleg» av salgsdokumentene. I Prop. 44 L (2018–2019) side 71 står det
følgende om tydelighetskravet:
«Mer generelt kan tydelighetskravet forstås som en sikkerhetsforanstaltning mot at det
gis vage og forbeholdne opplysninger i salgsdokumentene for at kjøperen skal anses å
kjenne til disse og dermed være avskåret fra å påberope seg forholdene som mangler.
Det overordnede vurderingstemaet bør derfor være om forholdet ved eiendommen er
presentert slik at en vanlig forbruker har mulighet til å forstå hva opplysningen
innebærer. Opplysninger som ikke er egnet til påvirke en gjennomsnittlig kjøpers
risikovurdering, skal normalt ikke kunne få betydning for selgerens mangelsansvar.»
HR-2025-1749-A, (sak nr. 25-028759SIV-HRET)

10
(64) Dette kan ikke oppfattes slik at enhver tydelig beskrevet risikoopplysning som er egnet til å
påvirke kjøperens vurdering av eiendommen, skal kunne gi grunnlag for å avskjære en
mangelsinnsigelse etter § 3-10 første ledd. Det ville etter mitt syn ikke la seg forene med
den fordelingen av risikoen for skjulte feil og mangler som lovforslaget ellers bygger på.
Departementet forutsatte dessuten at tydelighetskravet «langt på vei» er en videreføring av
gjeldende rett, jf. proposisjonen side 69–70.
(65) Det må derfor fortsatt vurderes konkret hvilke slutninger som kan trekkes fra
opplysningene som selgeren har gitt: Om kjøperen basert på en tydelig omtale i
salgsdokumentene kjente eller måtte kjenne til at det forelå en mangel, vil
mangelsinnsigelsen ha gått tapt etter avhendingsloven § 3-10 første ledd. Ellers vil
opplysningene inngå som en del av mangelsvurderingen etter § 3-2 første ledd, jf. § 3-1.
Avhendingsloven § 3-10 andre ledd – kjøperens undersøkelsesplikt
(66) Avhendingsloven § 3-10 andre ledd gjelder kjøperens undersøkelser av eiendommen:
«Har kjøparen før avtala vart inngått undersøkt eigedomen eller utan rimeleg grunn
late vere å følgje ei oppmoding frå seljaren om undersøking, kan kjøparen heller ikkje
gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen burde vorte kjent med ved
undersøkinga. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg
eller for øvrig handla i strid med god tru.»
(67) Bestemmelsen regulerer to situasjoner. Den ene er der kjøperen faktisk har undersøkt
eiendommen. Den andre er der kjøperen er blitt oppfordret av selgeren til å undersøke, men
ikke har gjort dette uten rimelig grunn. Etter begge alternativer tapes retten til å fremme
mangelsinnsigelsen hvis kjøperen burde ha blitt kjent med forholdet ved undersøkelsen.
Det er denne konsekvensen av ikke å ha gjort undersøkelser som er bakgrunnen for at det,
noe upresist, tales om en «undersøkelsesplikt» for kjøperen.
(68) Som det fremgår, har kjøperen ingen generell og ubetinget plikt til å undersøke boligen før
avtaleinngåelsen. Dette har sammenheng med at det er selgerens opplysningsplikt som er
det primære, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990–1991) side 94–95 og Prop. 44 L (2018–2019) side 17.
Opplysningsplikten etter § 3-7 går foran kjøperens undersøkelsesplikt, jf. § 3-10 tredje
ledd. Det er selgeren som kjenner boligen best, og som normalt er i best posisjon til å
skaffe informasjon om den. En mer omfattende undersøkelsesplikt for kjøperen inntrer
først etter overtakelsen, jf. avhendingsloven § 4-9.
(69) Et sentralt spørsmål i saken er hvordan uttrykket «oppmoding frå seljaren» skal forstås.
(70) I ordet «oppmoding» ligger språklig sett at det må foreligge en form for tilskyndelse til
undersøkelse. I Matias Falbach, Alminnelig obligasjonsrettslig opplysningsansvar og
undersøkelsesplikt, 2024, side 359 er uttrykket presisert slik:
«En naturlig språklig forståelse av ordet ‘oppfordring’ er at det må gis en anmodning
eller tydelig anbefaling om å undersøke realytelsen. En formålsrettet tolking tilsier at
oppfordringen i rimelig utstrekning må gjøre det klart at realkreditor tar en
(uaktsomhets)risiko om han ikke undersøker. Formuleringer som går ut på at
realytelsen ‘kan undersøkes’, ‘er tilgjengelig for undersøkelse’ o.l., vil derfor normalt
HR-2025-1749-A, (sak nr. 25-028759SIV-HRET)

11
ikke være tilstrekkelig. … Siden realdebitor må gi undersøkelsesoppfordringen, bør
det være hans risiko om det er uklart om det foreligger en adekvat oppfordring.»
(71) Jeg slutter meg til dette. Oppfordringen trenger ikke å være uttrykkelig, men kan følge
implisitt av sammenhengen. Men det er en forutsetning at en vanlig, aktsom kjøper vil
oppfatte det selgeren samlet sett gir uttrykk for, som en oppfordring.
(72) En invitasjon til visning må anses som en oppfordring til undersøkelse i lovens forstand,
jf. Ot.prp. nr. 66 (1990–1991) side 94. Etter min mening vil det i sin alminnelighet ikke
være noen rimelig grunn til å la være å følge denne oppfordringen. Den som velger å kjøpe
en bolig usett, bør – slik jeg ser det – ikke kunne påberope seg som mangel noe han eller
hun burde ha blitt kjent med under visningen.
(73) Den plikten til undersøkelse som utløses, er imidlertid begrenset i varighet og omfang til
det som er realistisk å gjennomføre innenfor rammen av en visning. I utgangspunktet
kreves det kun en vanlig, aktsom besiktigelse i samsvar med god skikk og bruk. Kjøperen
plikter ikke å foreta mer omfattende eller kompliserte undersøkelser, for eksempel med
bistand fra sakkyndig.
(74) Hvis kjøperen oppfordres til undersøkelser utover den ordinære visningen, må det fremgå
hva som skal undersøkes, og hvorfor. Oppfordringen må altså til en viss grad være
spesifisert og begrunnet, slik at kjøperen får et dekkende bilde av problemstillingen som
utgangspunkt for egne undersøkelser. Hensynene bak kravet som ble innført i 2022 om at
forbehold fra selgeren må være spesifiserte ved forbrukersalg, jf. avhendingsloven
§ 3-9 andre ledd andre punktum, gjør seg langt på vei gjeldende også her.
(75) En helt generell og standardisert oppfordring til undersøkelser som det er vanlig å ta inn i
salgsprospekter, vil derfor ikke alene kunne utløse særskilte forpliktelser til undersøkelse,
med den følge at en mangelsinnsigelse kan gå tapt. Om slike generelle oppfordringer skulle
ha denne virkningen, ville det åpne for omgåelser av den risikofordelingen som lovgiver la
opp til ved å fjerne adgangen til å ta generelle forbehold ved forbrukersalg.
(76) Ut fra tilsvarende hensyn kan heller ikke opplysninger som bare indikerer en risiko for
mangler – risikoopplysninger – i seg selv utløse en plikt til nærmere undersøkelser etter
avhendingsloven § 3-10 andre ledd, slik selgerne i saken her har tatt til orde for. Dette kan
også begrunnes med at det etter ordlyden kreves en «oppmoding frå seljaren». Det er ikke
nok med opplysninger som er egnet til å vekke bekymring. Jeg nevner i den forbindelse at
§ 3-10 ikke kan fravikes til ugunst for forbrukerkjøpere, jf. § 1-2 andre ledd andre
punktum. Det tilsier forsiktighet med å gå utenfor den tolkningen som er naturlig ut fra
ordlyden med tilhørende kilder.
(77) Som jeg har vært inne på, kan kjennskap til risikoopplysninger knyttet til eiendommen
inngå som et moment i den generelle mangelsvurderingen etter avhendingsloven
§ 3-2 første ledd. Men slike opplysninger kan ikke i seg selv føre til at mangelsinnsigelser
avskjæres etter avhendingsloven § 3-10 andre ledd.
(78) Selgerne i vår sak har påberopt seg Rt-2002-1425 Bukkebo, der det fra selgersiden var
opplyst om problemer med vanninntrengning i boligen, men der årsaken viste seg å være
en annen enn antatt, slik at utbedringskostnadene ble større. Førstvoterende konkluderte
med at kjøperne måtte bære risikoen for verken å ha gjort nærmere undersøkelser eller tatt
HR-2025-1749-A, (sak nr. 25-028759SIV-HRET)

12
forbehold ved inngåelsen av avtalen. Saksforholdet var imidlertid spesielt ved at kjøperne
hadde fått flere oppfordringer til å undersøke, i tillegg til at de var kjent med en konkret
feil som innebar en særegen risiko for skade. Saken er derfor lite egnet for
generaliseringer. Den ble dessuten avgjort etter avhendingsloven § 3-9 någjeldende første
ledd, der spørsmålet er om eiendommen avviker vesentlig fra hva kjøperen hadde grunn til
å regne med, og ikke etter § 3-10 andre ledd om undersøkelsesplikt.
(79) Jeg oppsummerer med at en generell opplysning fra selgerens side som tilsier at det er en
risiko for skjulte feil eller mangler, ikke i seg selv er tilstrekkelig til at kjøperen får en
særskilt undersøkelsesplikt, med den følge at kjøperen kan tape en mangelsinnsigelse etter
§ 3-10 andre ledd. Det samme gjelder for generelle oppfordringer til undersøkelse, utover
den ordinære visningen, som ikke er nærmere spesifisert eller begrunnet.
Den konkrete vurderingen – feil ved garasjen og boligens kledning
(80) Den påberopte mangelen ved garasjetilbygget består i at fuktsperren er montert feil ved at
den er plassert mot den utvendige kledningen i stedet for mot den innvendige. Når det
gjelder boligen, er det påberopt utilstrekkelig lufting bak kledningen på to av ytterveggene,
og at det i en tredje vegg er benyttet gipsplater som er beregnet for innvendig bruk. Et
fellestrekk ved mangelsinnsigelsene er at de gjelder byggtekniske forhold som kan skape
fuktproblemer.
(81) Det er ubestridt at de aktuelle arbeidene er utført av ufaglærte – dels av selgerne selv, og
dels av tidligere eiere.
(82) Lagmannsretten har i sin vurdering tatt utgangspunkt i at det var opplyst om ufaglært
arbeid i selgernes egenerklæringsskjema. For garasjetilbygget oppsummerte
lagmannsretten sitt syn slik:
«All den tid kjøperne hadde fått opplyst at arbeidet kunne være utført av ufaglært, tok
kjøperne en bevisst risiko ved ikke å foreta egne undersøkelser for å kontrollere
kvaliteten av arbeidet. Etter lagmannsrettens vurdering har kjøperne ikke foretatt slike
undersøkelser det er rimelig å kreve, jf. avhendingslova § 3-10.»
(83) Oppsummeringen er omtrent likelydende for kledningen på boligens yttervegger.
(84) Det fremgår ikke hvilket alternativ i avhendingsloven § 3-10 som er anvendt. Det er mest
nærliggende å forstå dommen slik at konklusjonen bygger på andre ledd om kjøperens
undersøkelsesplikt.
(85) Etter min mening er lagmannsrettens generelle lovforståelse feil, uten hensyn til hvilken
del av § 3-10 som er anvendt. Det er ikke tilstrekkelig til å utløse undersøkelsesplikt etter
§ 3-10 andre ledd at det er opplyst om en risiko for mangler. Dette er heller ikke et riktig
kriterium for vurderingen av om en mangelsinnsigelse er gått tapt etter § 3-10 første ledd
– kunnskapskriteriet.
(86) Videre er spørsmålet etter § 3-10 andre ledd ikke om det er «rimelig å kreve»
undersøkelser. Som det følger av det jeg tidligere har sagt, kreves det enten at kjøperen
«utan rimeleg grunn» har unnlatt å gjøre undersøkelser som selgeren har oppfordret til,
eller at kjøperen burde ha oppdaget mangelen ved de undersøkelsene som faktisk er gjort.
HR-2025-1749-A, (sak nr. 25-028759SIV-HRET)

13
(87) De rettslige kriteriene som lagmannsretten har bygget på, innebærer at terskelen etter
avhendingsloven § 3-10 for avskjæring av mangelsinnsigelser er lagt for lavt. Om riktig
lovforståelse legges til grunn, mener jeg – basert på det faktum som er ubestridt i saken –
at det ikke er grunnlag for lagmannsrettens konklusjon om at mangelskravene er gått tapt
etter denne bestemmelsen.
(88) I egenerklæringsskjemaet har selgerne svart på spørsmål om det er gjort endringer eller
reparasjoner på «tak, fasade, pipe/ildsted, terrasse, garasje, bod eller lignende», og om
arbeidene i så fall er utført av faglærte eller ufaglærte eller begge deler. Selgerne har her
krysset av for «begge». Det gis ingen nærmere opplysninger om hva det ufaglærte arbeidet
består i, eller på hvilke bygningsdeler arbeidet er utført. Slike opplysninger er heller ikke
gitt i andre salgsdokumenter.
(89) En slik generell og uspesifisert opplysning om ufaglært arbeid kan ikke føre til at
mangelskrav går tapt etter avhendingsloven § 3-10 første ledd – kunnskapskriteriet.
Kjøperne ble ved denne opplysningen kjent med at det var gjort egenarbeid, men ikke med
at det var feil eller mangler ved arbeidene. Opplysningen ga heller ikke grunnlag for å
trekke noen slutninger om den nærmere sannsynligheten for slike feil, jf. uttrykket «måtte
kjenne til».
(90) Jeg finner det videre klart at kjøperne ikke har brutt undersøkelsesplikten etter
avhendingsloven § 3-10 andre ledd. En generell risikoopplysning om ufaglært arbeid
utløser ikke i seg selv en plikt til å gjøre nærmere undersøkelser. Det er heller ikke
tilstrekkelig til å utløse en særskilt undersøkelsesplikt at det i meglerens prospekt var tatt
inn en generell oppfordring til «å undersøke eiendommen nøye». Jeg viser til det jeg har
sagt om at det kreves en «oppmoding frå seljaren», og at denne til en viss grad må være
spesifisert og begrunnet.
(91) Som nevnt må en invitasjon til visning oppfattes som en slik oppfordring, men da
begrenset til en vanlig, aktsom besiktelse. I dette tilfellet var det ingen synlige tegn til
skader fra de ufaglærte arbeidene som kjøperne burde ha oppdaget innenfor rammen av
den ordinære visningen.
(92) Lagmannsretten har pekt på muligheten for å stille spørsmål til kjøperne om hva det
ufaglærte arbeidet gikk ut på. Til dette bemerker jeg at det krevdes sakkyndighet for å
avdekke de aktuelle feilene og manglene. Kjøperne kunne ha fått avklart hvilke arbeider
som var utført av ufaglærte, men det ville ha krevd byggfaglig innsikt å stille relevante,
oppklarende spørsmål til selgerne om hvordan arbeidene var utført. Det kan som nevnt
ikke forventes at kjøpere bruker sakkyndig som ledd i den ordinære visningen.
(93) Jeg tilføyer at det ved utarbeidelsen av en tilstandsrapport inngår som en oppgave for den
bygningssakkyndige å gjøre enkle undersøkelser av luftingen bak den ytre kledningen,
jf. forskrift til avhendingslova § 2-11 andre ledd. Så langt den sakkyndige i henhold til
forskriften skal ha undersøkt et forhold, må kjøperen være berettiget til å forvente at
forholdet er i byggteknisk forsvarlig stand, om ikke annet følger av rapporten eller går
tydelig frem på annen måte.
(94) Min konklusjon er at mangelsinnsigelsene knyttet til fuktsperren i garasjen og til
kledningen på boligen ikke kan avskjæres etter avhendingsloven § 3-10.
HR-2025-1749-A, (sak nr. 25-028759SIV-HRET)

14
Den konkrete vurderingen – museskadene
(95) I egenerklæringsskjemaet som fulgte med meglerens prospekt, var det opplyst følgende om
mus i boligen:
«Vi hadde tidligere besøk av mus av og til. Ved renovering av utvendig sportsbod i
2020 ble årsaken funnet og utbedret. Det har etter dette ikke vært flere forekomster.»
(96) Under visningen av boligen oppdaget kjøperne det som så ut som muselort under
kjøkkenbenken. Lagmannsretten har gjengitt den ene kjøperens, Bs, forklaring slik:
«Vi var jo inne i huset og kikket på kjøkkenet, trakk ut alle skuffer og åpnet alle skap
og kikket. Det så jo greit ut helt til vi trakk ut skuffa under kjøkkenbenken, der
søppelstativet står, og der fant vi det som så ut som muselort. En eller to sånne
muselort. I ettertid kan man jo helt hundre prosent sikkert si at det var muselort. … Så
vi anså det som et ikke-eksisterende problem.»
(97) Kjøperne stilte på denne bakgrunn selgerne spørsmål om mus i boligen:
«B forklarte videre at han og A, etter å ha oppdaget muselort under kjøkkenbenken,
stilte D spørsmål om mus i bolighuset. D svarte det samme som fremgår av
egenerklæringsskjemaet. Kjøperne slo seg til ro med dette og foretok ikke ytterligere
undersøkelser vedr. mus før de innga bud og senere underskrev kjøpekontrakten.»
(98) Lagmannsretten kom til at mangelsinnsigelsen var gått tapt etter avhendingsloven
§ 3-10, og begrunnet dette med at
«… museproblematikk [var] nevnt i egenerklæringen samt at kjøperne under
befaringen oppdaget muselort under kjøkkenbenken. Spesielt muselorten under
kjøkkenbenken burde fått kjøperne til å reagere. Lagmannsretten har forstått kjøperne
slik at deres observasjon ikke ble tatt opp med verken selgerne eller megleren før etter
overtakelse. I vår sak har selgerne gitt tydelige opplysninger om hva de selv hadde
erfart. Lagmannsretten legger etter dette til grunn at det måtte være påregnelig med
museskader, spesielt siden kjøperne selv hadde observert muselort ved befaringen.
Omfanget var det imidlertid ikke mulig å avdekke uten nærmere undersøkelser.
Kjøperne hadde mulighet til å undersøke og å ta eventuelle forbehold, men gjorde ikke
noe. Følgene av mus kan variere betydelig; fra ingen skader til omfattende skader».
(99) Etter dette konkluderte lagmannsretten slik:
«Lagmannsretten finner på denne bakgrunn at kjøperne ikke har foretatt slike
undersøkelser det er rimelig å kreve, jf. avhendingslova § 3-10.»
(100) Som det går frem av det jeg tidligere har sagt, er det rettslige kriteriet «undersøkelser det er
rimelig å kreve» uttrykk for feil lovforståelse. Om det er «påregnelig» med mangler, er
heller ikke et riktig vurderingstema – verken etter første eller andre ledd i § 3-10.
(101) Etter mitt syn har Høyesterett også her et tilstrekkelig faktisk grunnlag for å ta stilling til
spørsmålet om avskjæring av mangelsinnsigelsen basert på riktig lovforståelse.
HR-2025-1749-A, (sak nr. 25-028759SIV-HRET)

15
(102) Ved egenerklæringsskjemaet ble kjøperne kjent med at det «tidligere» hadde vært mus i
boligen. Dette trenger imidlertid ikke å ha ført til skader. Videre oppdaget de under
visningen det som kunne være et par muselort under kjøkkenskapet.
(103) Som jeg tidligere har pekt på, innebærer kjennskap til en generell og uspesifisert risiko for
mangel ikke at mangelskravet går tapt etter avhendingsloven § 3-10 første ledd. Kjøperne
hadde opplysninger som indikerte en viss risiko for skader fra mus, men de hadde ikke
grunnlag for å trekke en slutning om dette, jf. alternativet «måtte kjenne til».
(104) Det er heller ikke slik at kjøperne burde oppdaget museskader ved undersøkelser under
visningen, jf. avhendingsloven § 3-10 andre ledd. Funnet av mulig muselort kunne
riktignok være en indikasjon på at museproblemet ikke var løst, til tross for opplysningene
i egenerklæringsskjemaet. Det var imidlertid ingen ytre tegn til skader som lot seg
konstatere ved den ordinære besiktigelsen under visningen. De konkrete museskadene ble
først avdekket etter overtakelsen ved bruk av sakkyndig. Det er opplyst at heller ikke
selgerne var kjent med de aktuelle museskadene.
(105) Kjøperne stilte under visningen spørsmål til selgersiden om mus og fikk da samme svar
som i egenerklæringsskjemaet. Innenfor rammen av visningen var de etter mitt syn ikke
forpliktet til å gjøre ytterligere undersøkelser.
(106) Selgerne har ikke særskilt oppfordret til ytterligere undersøkelser, jf. avhendingsloven
§ 3-10 andre ledd. Opplysningene om museproblematikk i egenerklæringsskjemaet
innebærer ikke en «oppmoding» til særlige undersøkelser utover besiktigelsen ved
visningen. Jeg viser til det jeg tidligere har sagt om dette.
(107) Jeg er på denne bakgrunn kommet til at mangelsinnsigelsen knyttet til skader fra mus ikke
er gått tapt etter avhendingsloven § 3-10.
Saksbehandlingsfeil – mangelfulle domsgrunner
(108) Siden lagmannsretten kom til at de tre forholdene i saken for Høyesterett uansett ikke
kunne gjøres gjeldende som mangler, jf. avhendingsloven § 3-10, var det ikke nødvendig å
vurdere om forholdene utgjør mangler etter avhendingsloven § 3-2. Dommen har
imidlertid en uttalelse som kan oppfattes som at lagmannsretten likevel tok stilling til dette.
Spørsmålet er om kravet til domsgrunner er oppfylt på dette punkt, jf. tvisteloven
§ 19-6 femte ledd.
(109) Når jeg går inn på dette spørsmålet, er det fordi det ikke vil være grunnlag for å oppheve
lagmannsrettens dom for feil ved anvendelsen av § 3-10 hvis de påberopte forholdene
uansett ikke er mangler etter § 3-2. Feilen vil i så fall ikke ha hatt betydning for
vurderingen om heving og prisavslag.
(110) I avsnittet «Samlet prisberegning mangler/oppsummering mangler» uttalte lagmannsretten:
«Ut fra alder, prospektet, synlig tilstand og forholdene ellers måtte kjøperne være
innforstått med at boligen hadde betydelig lavere standard enn en ny bolig og at det
kunne være behov for omfattende arbeider for å bringe boligen opp til nåværende
standard. For kjelleren var det særskilt oppgitt at den hadde hatt omfattende
HR-2025-1749-A, (sak nr. 25-028759SIV-HRET)

16
vannlekkasje og derfor måtte innredes på nytt. Gitt disse forutsetninger har boligen
samlet sett ikke mangel i relasjon til avhendingslova § 3-2 første ledd.»
(111) Den avsluttende formuleringen om at boligen «samlet sett» ikke har noen mangel, stemmer
dårlig med at lagmannsretten rett foran har listet opp diverse mangler som det gis
prisavslag for. Det er derfor mulig at drøftelsen bare omfatter de tre påberopte manglene
som saken for Høyesterett gjelder. Dette er imidlertid uklart, også når dommen leses i
sammenheng. De tre forholdene er ikke særskilt nevnt i oppsummeringen, og momentene
som fremheves, er av generell karakter.
(112) Denne uklarheten om hva lagmannsretten har tatt stilling til, tilsier at domsgrunnene på
dette punkt er mangelfulle, jf. tvisteloven § 19-6 femte ledd.
Oppsummering og sakskostnader
(113) Jeg er etter dette kommet til at lagmannsrettens dom må oppheves på grunn av feil ved
rettsanvendelsen og saksbehandlingen. Mangelskravene knyttet til museskader, kledningen
på ytterveggene av boligen og fuktsperren i garasjetilbygget er ikke gått tapt etter
avhendingsloven § 3-10.
(114) A og B har vunnet saken for Høyesterett og har krav på dekning av nødvendige
sakskostnader etter tvisteloven § 20-2 første ledd, jf. § 20-5 første ledd. Det foreligger ikke
tungtveiende grunner som gjør det rimelig å frita ankemotpartene for kostnadsansvaret
etter unntaksbestemmelsen i § 20-2 tredje ledd.
(115) Advokat Møller har fremmet krav om dekning av 699 200 kroner i advokatsalær for
218,5 timers arbeid etter en timesats på 3 200 kroner. I tillegg kommer utlegg på
488 kroner, 174 800 kroner i merverdiavgift og ankegebyret på 35 478 kroner. Det betyr at
samlet krav er på 909 966 kroner.
(116) Det er ingen ting å si på timesatsen for salærkravet, men tidsbruken er relativt høy sett i
forhold til sakens art og omfang. Jeg er likevel – under en viss tvil – kommet til at kravet
kan godtas som nødvendige kostnader, jf. tvisteloven § 20-5 første ledd. Jeg har blant
annet lagt vekt på at saken – som har vært forhandlet over en og en halv rettsdag i
Høyesterett – gjelder en bestemmelse i avhendingsloven som ikke tidligere har vært
behandlet av Høyesterett, og at lovendringene i 2022 gjorde det nødvendig å legge opp
saken nokså bredt.
(117) Jeg er etter dette kommet til at sakskostnader for Høyesterett tilkjennes med
909 966 kroner.
HR-2025-1749-A, (sak nr. 25-028759SIV-HRET)

17
(118) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Lagmannsrettens dom oppheves.
2. I sakskostnader for Høyesterett betaler C, D og Fremtind Forsikring AS
– én for alle og alle for én – til A og B i fellesskap
909 966 – nihundreognitusennihundreogsekstiseks – kroner innen to uker fra
forkynnelsen av denne dommen.
(119) Dommer Steinsvik: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(120) Dommer Hellerslia: Likeså.
(121) Dommer Vang: Likeså.
(122) Dommer Falch: Likeså.
(123) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Lagmannsrettens dom oppheves.
2. I sakskostnader for Høyesterett betaler C, D og Fremtind Forsikring AS
– én for alle og alle for én – til A og B i fellesskap
909 966 – nihundreognitusennihundreogsekstiseks – kroner innen to uker fra
forkynnelsen av denne dommen.
HR-2025-1749-A, (sak nr. 25-028759SIV-HRET)