Sammendrag: Stabel, Flock, Gussgard, Oftedal Broch og GjølstadEndring av eierseksjon. Spørsmål om eierseksjonsloven hindrer eierne av en bruksenhet som består av en hoveddel og en separat tilleggsdel i å innrede og utnytte tilleggsdelen som en selvstendig bolig - herunder ved utleie.Ekteparet A og B kjøpte i desember 1997 to seksjoner i Sameiet ---veien i Oslo. Den ene seksjonen var en vanlig leilighet i første etasje. Den andre var en tidligere vaktmesterleilighet med egen inngang i underetasjen rett under hovedleiligheten. Den besto da av et disponibelt rom og areal avsatt til trappegang. Kjøpekontrakten forutsatte at seksjonene skulle slås sammen til en enhet, ved at det skulle bygges en innvendig trapp mellom delene. En slik trapp var et vilkår for sammenføyning etter eierseksjonsloven av 1983. Da loven av 1997 trådte i kraft 1. januar 1998, ble det mulig å etablere separate tilleggsdeler innenfor en bruksenhet. Ekteparet fikk da, med styrets samtykke, tillatelse til reseksjonering uten innvendig trapp. Sommeren 2001 ominnredet ekteparet underetasjen ved at det ble bygget bad/wc, og det opprinnelige rommet ble delt i et soverom og en dagligstue med åpen kjøkkenløsning. Parets datter med ektemann og nyfødt barn flyttet inn. Sameiet og en av sameierne protesterte og hevdet at kjøpekontrakten og eierseksjonsloven var til hinder for slik bruk. Tingretten frifant ekteparet og kom til at verken kjøpekontrakten eller loven hindret bruken. Lagmannsretten kom under dissens til samme resultat. I Høyesterett, der bare spørsmålet om eierseksjonsloven hindret bruken var henvist til behandling, ble resultatet det samme. En bruksenhet kan nå bestå av en hoveddel og en tilleggsdel, som kan være fysisk adskilt fra hoveddelen. Høyesterett viste til at tilleggsdel - som var nytt i 1997-loven - ut fra sammenhengen kan omfatte alt som etter loven ikke må være fellesareal. Loven gir seksjonseier en vidtgående bruksrett over sin bruksenhet, også til å foreta ominnredninger og bygningsmessige endringer. Dette måtte også gjelde tilleggsdelen. Det var derfor ikke noe til hinder for å innrede en tilleggsdel slik at den tilfredsstiller lovens minstekrav til en hoveddel - nemlig at den har egen inngang, kjøkken og bad/wc. Det var dermed heller ikke noe til hinder for separat utleie av tilleggsdelen.

NORGES HØYESTERETT
Den 11. november 2004 avsa Høyesterett dom i
HR-2004-01884-A, (sak nr. 2004/983), sivil sak, anke,
Sameiet Drammensveien 103 B
Dyvi AS (advokat Stein E. Hove – til prøve)
mot
Elinor Svelland
Hans Svelland (advokat Morten Steenstrup)
S T E M M E G I V N I N G :
(1) Dommer Stabel: Saken gjelder spørsmål om eierseksjonsloven hindrer eierne av en
bruksenhet som består av en hoveddel og en separat tilleggsdel i å innrede og utnytte
tilleggsdelen som en selvstendig bolig – herunder ved utleie.
(2) Selskapet Nordic Network AS, som i sin helhet var eid av ekteparet Elinor og Hans
Svelland, kjøpte i desember 1997 daværende seksjon nr. 2 og 4 i Sameiet Drammensveien
103 B i Oslo. Seksjon 4 var en vanlig leilighet i første etasje. Seksjon 2 besto av areal
avsatt til trappegang og et disponibelt rom med egen inngang i underetasjen, beliggende
rett under seksjon 4. Seksjon 2 var en tidligere vaktmesterbolig uten eget kjøkken og bad,
og hadde etter dette vært utleid til boligformål. Som del av salgsprospektet var rommet
tegnet opp innredet med to soverom og et bad. Kjøpekontrakten forutsatte at seksjonene
skulle slås sammen til en enhet, og at det da skulle bygges en innvendig trapp mellom de
to delene. Da eierseksjonsloven av 23. mai 1997 trådte i kraft 1. januar 1998 ble det mulig
å etablere separate tilleggsdeler innenfor en bruksenhet. Sammenføyning av seksjonene
kunne da skje uten innvendig trapp – noe kjøperne fikk tillatelse til. Reseksjoneringen ble
tinglyst 20. mai 1999, der de to tidligere seksjonene ble til en ny seksjon 4. Hjemmelen
ble senere overført fra Nordic Network til ekteparet Svelland.
(3) Sommeren 2001 ominnredet ekteparet Svelland undereretasjen slik at det opprinnelige
rommet ble delt av med et soverom og en dagligstue med åpent kjøkken. Det ble videre
bygd bad og WC i det arealet som var satt av til trappegang. Parets datter med ektemann
og nyfødt barn flyttet så inn. Sameiet protesterte og hevdet at kjøpekontrakten var til
hinder for en slik løsning, subsidiært at den var i strid med eierseksjonsloven. Sameiet og

2
en av sameierne – Jan Erik Dyvi AS, nå Dyvi AS – tok ut stevning i mai 2002 med krav
om at kjøkkenet skulle fjernes og at bruken som selvstendig bolig skulle opphøre. Oslo
tingrett frifant ekteparet Svelland ved dom 30. april 2003. Retten mente at
eierseksjonsloven ikke hindret den omtvistede bruken, og fant det – under tvil – ikke
bevist at det forelå noen avtalemessige begrensninger i bruken. Dommen hadde slik
domsslutning:
”1. Elinor Svelland og Hans Svelland frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.”
(4) Sameiet og Dyvi AS – heretter kalt sameiet – anket til lagmannsretten over tingrettens
avgjørelse av spørsmålet om opphør av bruken. Det ble ikke lenger krevd at kjøkkenet
skulle fjernes. Borgarting lagmannsrett avsa 7. mai 2004 dom med slik domsslutning:
”1. Tingrettens dom stadfestes så langt den er påanket.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler sameiet Drammensveien 103 B
og Jan-Erik Dyvi AS i fellesskap til Hans Svelland og Elinor Svelland 61 784 –
sekstientusensyvhundreogåttifire – kroner innen 2 – to – uker fra
forkynnelsen av denne dom, med tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven
§ 3 første ledd første punktum – for tiden 9,25 prosent årlig rente – fra forfall
til betaling skjer.”
(5) Lagmannsrettens dom var avsagt under dissens. Flertallet kom til at verken kontrakten
eller eierseksjonsloven hindret ekteparet Svelland i å utnytte underetasjen som selvstendig
boenhet. En dommer kom til motsatt resultat i begge spørsmål.
(6) Sameiet og Dyvi AS anket dommen i sin helhet til Høyesterett. Anken gjaldt
bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Ved Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse ble
anken henvist til Høyesterett for så vidt gjelder spørsmålet om eierseksjonsloven er til
hinder for nåværende bruk av seksjonen. Anken for øvrig ble nektet fremmet.
(7) Det er fremlagt en del nye dokumenter. Det er opplyst at Svellands datter med familie nå
har flyttet, og det legges derfor ikke lenger ned påstand om at bruken skal opphøre. Saken
står ellers, så langt den er fremmet til behandling for Høyesterett, i samme stilling som for
de tidligere retter.
(8) Sameiet Drammensveien 103 B og Dyvi AS har i korte trekk gjort gjeldende:
(9) Spørsmålet i saken er om en tilleggsdel til hoveddel i en bruksenhet etter
eierseksjonsloven kan brukes som en selvstendig boenhet – noe som vil medføre at det i
realiteten oppstår to bruksenheter innen rammen av en. Spørsmålet løses ikke direkte i
loven, men flere bestemmelser forutsetter at dette ikke skal være mulig.
(10) Selv om utgangspunktet etter lovens § 19 er at eieren har fullstendig råderett over sin
bruksenhet, må dette bygge på en forutsetning om at det kun er en bruksenhet til hver
eierseksjon. Rådigheten kan ikke gå så langt at man etablerer to selvstendige
bruksenheter. Det vises til formuleringene i § 1 første ledd og § 6 første ledd første
punktum.

3
(11) Det var først ved loven av 1997 at det ble anledning til å legge tilleggsdeler til
bruksenheten. Selv om dette etter forarbeidene også kan omfatte oppholdsrom, er det en
forutsetning at de skal være av sekundær karakter. I dette ligger at de ikke skal inneholde
alle elementer som kreves for en selvstendig bruksenhet, og som etter loven skal ligge i
hoveddelen, som egen inngang, kjøkken, bad og toalett.
(12) Eierseksjonsloven krever i utgangspunktet fullstendig seksjonering, jf. § 6 fjerde ledd.
Dette blir uthulet dersom en enhet som tilfredsstiller kravene til en egen boligseksjon og
som kunne ha vært det, blir tilleggsareal til en bruksenhet.
(13) I og med at loven ikke har noen grense for hvor mange og hvor store tilleggsarealer som
kan legges til en bruksenhet, kan en ordning med selvstendige boliger i tilleggsdelen gi
svært uoversiktlige forhold. Antallet seksjoner i en eiendom vil ikke nødvendigvis
avspeile antallet husstander og interessenter. Ideelle andeler i bruksenheter kan fritt
overdras og pantsettes, noe som kan åpne for ulike hybridløsninger med hensyn til eier-
og bruksforholdene. Lovgiver ønsket å unngå nettopp dette. Løsningen kan også føre til
omgåelse av øvrige bestemmelser i loven.
(14) Slik tilleggsarealet nå er innredet, kan det bare brukes av seksjonseierne selv og deres
husstand. Utleie til andre, også slik bruk som fant sted da Svellands datter og hennes
familie bodde der, må anses uberettiget.
(15) Sameiet Drammensveien 103 B og Dyvi AS har nedlagt slik påstand:
”1. Tilleggsdelen i seksjon 4 i Sameiet Drammensveien 103 B gnr. 212, bnr. 153 i
Oslo kommune, kan ikke brukes som selvstendig bruksenhet.
2. Elinor Svelland og Hans Svelland dømmes in solidum til å betale sakens
omkostninger til Sameiet Drammensveien 103 B og Dyvi AS for Oslo tingrett,
Borgarting lagmannsrett og Høyesterett med tillegg av lovens
forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.”
(16) Elinor Svelland og Hans Svelland har i korte trekk gjort gjeldende:
(17) Utgangspunktet etter eierseksjonsloven er at en seksjonseier har full faktisk og rettslig
råderett over sin seksjon. Unntak må ha særlig lovhjemmel, noe som ikke foreligger i vår
sak. Denne fulle råderetten gjelder også for tilleggsdelen.
(18) Reseksjoneringen som sammenføyde seksjon 2 og 4 skjedde i samsvar med lovens krav,
etter søknad fra sameiet og med godkjenning av kommunen. Den seksjon Svelland nå
eier, er derfor én seksjon, som de har full rettslig råderett over. Etter eierseksjonsloven
§ 22 er det adgang til hel eller delvis utleie. En tilsvarende rett følger av sameiets
vedtekter. Det er aldri anført at utleie er til sjenanse eller at retten på andre måter
overskrider tålegrensen etter § 19 annet ledd. Det finnes ingen hjemmel for å innskrenke
denne retten i forhold til tilleggsdelen.
(19) Loven stiller minimumskrav til hoveddelen med hensyn til egen inngang, kjøkken, bad og
wc. Det finnes ikke noe forbud mot å installere flere kjøkken og bad innenfor hoveddelen,
og heller ikke mot å innrede tilleggsdelen slik at også den tilfredsstiller minstekravene.

4
(20) Loven setter ingen skranker for hva som kan være tilleggsdeler, og forarbeidene
forutsetter at boligarealer som gjesterom, kan omfattes. Det er heller ikke grunnlag for at
en slik del ikke kan utvikles til å tilfredsstille kravene til selvstendig boenhet. Dette ville
ellers innebære en usaklig og utilsiktet forskjellsbehandling i forhold til eneboliger, der
slik bruk er vanlig og tillatt.
(21) Elinor Svelland og Hans Svelland har nedlagt slik påstand:
”1. Lagmannsrettens dom stadfestes.
2. Drammensveien 103 B og Dyvi AS betaler saksomkostninger for tingretten og
Høyesterett med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling
skjer.”
(22) Jeg er kommet til at anken ikke fører frem.
(23) Innledningsvis finner jeg det hensiktsmessig å gi en kort oversikt over eierseksjonslovens
sentrale bestemmelser, spesielt systemet for seksjonering og reseksjonering. En
eierseksjon er etter § 1 første ledd annet punktum en ”sameieandel i bebygd eiendom med
tilknyttet enerett til bruk av en av flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen”.
(24) Begrepet bruksenhet – som er sentralt i vår sak – er omtalt i loven § 6 første ledd.
Bestemmelsen opererer med en hoveddel, som skal være en klart avgrenset og
sammenhengende del av en bygning på eiendommen, typisk en leilighet. Hoveddelen skal
ha egen inngang. I tillegg kan bruksenheten omfatte andre deler av eiendommen –
heretter kalt tilleggsdel. Inndelingen skal gi en formålstjenlig avgrensing av de enkelte
bruksenheter.
(25) Etter § 6 syvende ledd er det et krav at hver bruksenhet skal ha kjøkken, bad og wc
innenfor hoveddelen av bruksenheten. Til eventuelle tilleggsdeler er det ikke stilt
spesielle krav.
(26) Alt som ikke inngår i bruksenheten som hoveddel og tilleggsdeler – som seksjonseier har
enerett til å bruke – er fellesareal etter § 6 annet ledd. Deler av eiendommen som er
nødvendige for andre bruksenheter, eller som i medhold av plan- og bygningsloven skal
tjene beboernes eller bebyggelsens felles behov, typisk atkomst, trapper og korridorer,
skal være fellesareal.
(27) Seksjonering skal etter fjerde ledd omfatte alle bruksenhetene i eiendommen, og det skal
etter sjette ledd fastsettes om den enkelte enhet skal brukes til bolig (boligseksjon) eller til
annet formål (næringsseksjon). Andre kategorier for bruken opererer loven ikke med.
(28) Begjæring om seksjonering settes etter § 7 frem av hjemmelshaver, der blant annet de
enkelte seksjoners formål, sameierbrøken og vedtektene for sameiet skal følge med.
Det er kommunen som gir tillatelse til seksjonering. Hvis vilkårene i § 6 ikke er oppfylt,
skal seksjonering nektes, jf. § 8. Reseksjonering, blant annet i form av deling og
sammenslåing av seksjoner, kan skje etter loven §§ 12 og 13. De bestemmelsene som
gjelder for seksjonering, gjelder også i disse tilfellene.
(29) Sameiet Drammensveien 103 B – som tidligere var et boligaksjeselskap – ble seksjonert
etter den tidligere eierseksjonsloven av 1983. Etter denne loven var det en forutsetning at

5
en bruksenhet omfattet et sammenhengende boligareal. Vilkårene for oppdeling i
seksjoner var ellers de samme som etter dagens lov. For borettslag og boligaksjeselskaper
stiftet før lovens ikrafttreden var det imidlertid adgang til å fravike minstekravet for hva
den enkelte seksjon skulle inneholde, jf. loven § 5 nr. 3 annet ledd. Dette er bakgrunnen
for at den tidligere seksjon 2 ikke hadde eget kjøkken og bad.
(30) Ekteparet Svelland kjøpte seksjonene i desember 1997, mens den tidligere loven fortsatt
gjaldt. Når seksjon 2 og 4 skulle sammenføyes til en bruksenhet, måtte det derfor
installeres en innvendig trapp. Loven av 1997 innførte tilleggsdeler, som innebar at det til
hoveddelen kunne legges separate deler av eiendommen, f.eks. lofts- eller kjellerbod,
garasje, stall eller uthus. Den nye loven trådte i kraft 1. januar 1998, og reseksjoneringen
skjedde i henhold til denne loven. Som jeg har gjort rede for innledningsvis, ble den, med
styrets samtykke, gjennomført uten noe krav om innvendig trapp. Spørsmålet om
ekteparet Svelland på avtalerettslig grunnlag likevel har forpliktet seg overfor sameiet til
ikke å bruke underetasjen som selvstendig boenhet, er rettskraftig avgjort av
lagmannsretten.
(31) Spørsmålet for Høyesterett er om loven er til hinder for at tilleggsdelen fremstår som en
selvstendig boenhet. Adgangen til å opprette hoveddeler med fysisk adskilte tilleggsdeler,
er altså ny i 1997-loven. Loven gir ingen nærmere beskrivelse av hva som kan omfattes
som tilleggsdel. Spørsmålet må vurderes på bakgrunn av tidligere lov § 6, som hadde
forbud mot å la ”grunn, garasjer, parkeringsplasser, boder, rom til felles bruk o.l.” utgjøre
en del av en seksjon. I det høringsnotatet som lå til grunn for proposisjonen, sa
departementet på side 23:
”Etter utkastet skal det være et vilkår for seksjonering at det til hver sameieandel
knyttes en bruksenhet, og at inndelingen gir en formålstjenlig avgrensing. Bruksenheten
skal ha en hoveddel som er en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning på
eiendommen. I tillegg kan bruksenheten omfatte andre deler av eiendommen. Det vil
være adgang til å la bruksenheten omfatte for eksempel en bolig i annen etasje sammen
med loftsbod et par etasjer høyere opp og dessuten en kjellerbod. Som et annet
eksempel kan nevnes en bruksenhet med butikklokale og lagerrom som ikke henger
sammen med lokalet. I praksis har det vist seg å være behov for slike kombinasjoner.”
(32) Forslaget ble opprettholdt med samme begrunnelse i Ot.prp. nr 33 (1995–96) på side 28. I
kommentarene til § 6 sies det på side 95:
”Det følger av første ledd at det til hver sameieandel skal knyttes enerett til bruk av en
bruksenhet. …..Hoveddelen kan gå over flere etasjer hvis det er invendig trapp mellom
etasjene. I tillegg til hoveddelen kan bruksenheten omfatte andre deler av eiendommen.
Dette kan være arealer i samme bygning, for eksempel lofts- og kjellerboder, arealer i
andre bygninger, for eksempel i et garasjebygg, eller det kan være utearealer, for
eksempel en del av hagen. Dette er en endring i forhold til gjeldende lov, hvor det er
bestemt at ”grunn, garasjer, parkeringsplasser, rom til felles bruk o. l.” ikke kan
utgjøre del av en seksjon (§ 6). …”
(33) Videre het det på side 97:
”I og med at bruksenheten ikke trenger å bestå av et sammenhengende areal i en
bygning, er det nødvendig å presisere at kjøkken, bad og wc skal ligge innenfor
hoveddelen av bruksenheten. Dette betyr at disse rommene må ligge i samme del av
bruksenheten, og at de må kunne nås uten å passere fellesareal. Normalt vil de viktigste
oppholdsrom ligge innenfor den samme delen av bruksenheten, men det kan tenkes at
for eksempel et gjesterom er innredet på loftet, som bare kan nås via en felles trapp.”

6
(34) Selv om forarbeidene først og fremst fokuserer på arealer som tidligere har vært
fellesareal, som boder og lignende, er det altså på det rene at også rene beboelsesrom,
som gjesterom på loftet, er omfattet. Jeg kan heller ikke se at det er grunnlag for å
utelukke arealer som tidligere har vært del av en boligseksjon. Ut fra sammenhengen i
loven må jeg legge til grunn at en tilleggsdel kan omfatte alt som ikke må være
fellesareal.
(35) Spørsmålet er videre om loven setter begrensninger på bruken av en slik tilleggsdel.
Loven har ingen særskilte bestemmelser om dette. Jeg må derfor ta utgangspunkt i den
generelle bestemmelsen om sameiernes rett til bruk i § 19, der det i første ledd heter:
”Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte
fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar
med tiden og forholdene.”
(36) I dette ligger en svært vidtgående bruksrett innenfor rammen av formålet, i vårt tilfelle
bolig. Sameieren har rett til selv å bo i bruksenheten, eventuelt sammen med sin familie,
og til å ta andre personer opp i sin husstand. Retten omfatter også adgangen til fritt å la
boligen stå tom, eller la andre personer disponere den, herunder rett til utleie, som jeg
kommer tilbake til. Råderetten er begrenset av § 19 annet ledd hvoretter bruken ikke på
en urimelig eller unødvendig måte må være til skade eller ulempe for andre sameiere.
Denne unntaksbestemmelsen er ikke påberopt i vår sak.
(37) Av § 19 følger det videre at en sameier i utgangspunktet har full adgang til å foreta
ominnredninger, herunder bygningsmessige endringer, innenfor bruksenheten. Jeg nøyer
meg med å vise til Hagen mfl.: Eierseksjonsloven side 129.
(38) Sameiet har gjort gjeldende at det – for så vidt gjelder tilleggsdeler – må gjelde særskilte
begrensninger i adgang til endring i bruken eller bruksintensiteten, og har blant annet vist
til den samme kommentarutgaven side 137, der det heter:
”Når det gjelder tilleggsdeler, oppstår det imidlertid problemer knyttet til den
kvalitative side av bruken – særlig for boligseksjoner. Tilleggsdelene vil svært ofte bli
brukt til annet enn beboelse, f eks vil innvendige tilleggsdeler være boder eller
garasjeplasser, mens utvendige tilleggsdeler kan være hagen, en garasjebygning eller en
båtopptrekksplass. Her kan det bli spørsmål om hvilken bruksendring sameieren er
berettiget til. Kan loftsboden omgjøres til en hybelleilighet eller garasjen til et anneks,
kan man bygge naust på båtopptrekksplassen og innrede soverom i dette? Eller kan
man bygge ut stuen slik at deler av hagen beslaglegges? (Slike endringer vil regelmessig
kreve byggetillatelse, men forutsatt at dette går i orden, oppstår spørsmålet om
sameieren har rett til slik bruksendring på tilleggsdelene.)”
(39) Forfatterne peker på at verken loven eller forarbeidene gir konkret svar på spørsmålet,
som må løses ut fra alminnelige sameierettslige prinsipper, som også er nedfelt i § 19
første og annet ledd.
(40) Vår sak dreier seg ikke om bruksendring i tradisjonell forstand. De aktuelle rommene har
hele tiden vært brukt til bolig, og det har ikke vært nødvendig med tillatelse etter plan- og
bygningsloven. Så lenge oppgraderingen ikke er til sjenanse for de øvrige sameierne etter
§ 19 annet ledd, og heller ikke innebærer noe inngrep i bygningens bærende

7
konstruksjoner eller på annen måte skader fellesanlegg, kan jeg vanskelig se at bruken er i
strid med loven.
(41) Sameiet har med styrke gjort gjeldende at en bygningsmessig oppgradering som medfører
at tilleggsdelen tilfredsstiller kravene til en hoveddel – egen inngang, eget kjøkken og
eget bad/wc – innebærer at det i realiteten er etablert to selvstendige bruksenheter – noe
loven ikke tillater. Jeg kan ikke se at det er dekning for en slik forståelse. Når § 6 syvende
ledd stiller krav om at kjøkken, bad og wc skal befinne seg innenfor hoveddelen av
bruksenheten, må dette ses som minstekrav til hva bruksenheten skal inneholde. Det er
ikke noe forbud mot å installere mer enn ett kjøkken eller flere bad/wc innenfor en enkelt
bruksenhet. Avhengig av den bygningsmessige utforming vil slike installasjoner kunne gi
grunnlag for etablering av to seksjoner etter reseksjonering – noe som vil kunne skje etter
loven § 13. At man i stedet lar delene forbli innen samme seksjon kan vanskelig ses som
en omgåelse av lovens system.
(42) Sameiets påstand omfatter ekteparet Svellands adgang til å leie ut deler av sin leilighet.
Spørsmålet står i nær sammenheng med reglene om faktisk rådighet, som jeg hittil har
behandlet. Den rettslige rådigheten er regulert i § 22, der hovedregelen i første ledd lyder
slik:
”Den enkelte sameier rår som en eier over seksjonen.”
(43) Etter annet ledd kan det gis vedtekter som begrenser den rettslige råderetten over
seksjonen.
(44) Det er helt klart at retten til å leie ut seksjonen, helt eller delvis, inngår i denne råderetten.
Retten til utleie er et av grunnelementene i det å være eier av en eierseksjon, i motsetning
til eksempelvis et vanlig husleieforhold. I vår sak er heller ikke vedtektene til hinder for
utleie. Vedtektene for Sameiet Drammensveien § 103 B har følgende bestemmelse i § 6
første punktum:
”En seksjonseier kan fritt leie bort hele eller deler av sin seksjon uten hinder av noen
art, dog kan seksjonen bare benyttes til beboelse.”
(45) Retten til utleie må som et utgangspunkt klarligvis også omfatte tilleggsdeler, for
eksempel et gjesterom på loftet som forarbeidene var inne på. Spørsmålet er om
situasjonen skulle være annerledes når tilleggsdelen som i vår sak fremstår som en separat
boenhet. Etter min oppfatning finnes det ikke holdepunkter for et slikt syn. Er
innredningen og bruken lovlig – som jeg har lagt til grunn – må utleie også kunne skje.
(46) Sameiet har imidlertid pekt på at den frie utleieadgangen som følge av en selvstendig
bruk av tilleggsdelen kan føre til uklare eierforhold. Det har særlig vist til muligheten for
leierett til en avgrenset del kombinert med en ideell eierpart i seksjonen, og til at lovgiver
nettopp ønsket å unngå slike hybrider. Loven forbyr imidlertid ikke at en seksjon eies av
flere, heller ikke slik at andeler omsettes separat. De øvrige sameiernes sikkerhet ligger i
at eierbrøken forblir uendret, og i stemmereglene på sameiermøtet, blant annet i at hver
seksjon i rene boligsameier bare har en stemme, jf. loven § 37 første ledd. Når det gjelder
eventuell sjenanse for de øvrige sameierne som følge av intensivert utleie, kan dette etter
omstendighetene – som jeg har vært inne på – rammes av loven § 19 annet ledd.

8
(47) Avslutningsvis nevner jeg at sameiet også har anført andre mulige omgåelser ved å tillate
selvstendig bruk av en tilleggsdel som her. Det er blant annet vist til forbudet mot å
erverve mer enn to seksjoner i § 22 tredje ledd, og til reglene om leiers kjøperett i § 14.
Slik saken står, kan jeg vanskelig se at slike hensyn kan få avgjørende vekt. Jeg finner det
derfor ikke nødvendig å gå inn på hvor reelt dette måtte være.
(48) Jeg finner etter dette at lagmannsrettens dom må stadfestes så langt saken er henvist til
Høyesterett. Anken har ikke ført frem, og sameiet må i samsvar med hovedregelen i
tvistemålsloven § 180 første ledd erstatte ekteparets Svellands omkostninger for
Høyesterett. Prosessfullmektigen har lagt frem omkostningsoppgave på kr 74 158 herav
omkostninger kr 2 208, med mva i alt kr 91 956. Oppgaven legges til grunn.
Lagmannsrettens omkostningsavgjørelse, som innebærer at det ikke blir tilkjent
saksomkostninger for tingretten, bør bli stående.
(49) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Lagmannsrettens dom stadfestes så langt saken er henvist til Høyesterett.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Sameiet Drammensveien 103 B og
Dyvi AS en for begge og begge for en til Elinor Svelland og Hans Svelland 91 956
– nittientusennihundreogfemtiseks – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen
av denne dom med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter
forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra utløpet av
oppfyllelsesfristen til betaling skjer.
(50) Dommer Flock: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(51) Dommer Gussgard: Likeså.
(52) Dommer Oftedal Broch: Likeså.
(53) Dommer Gjølstad: Likeså.
(54) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Lagmannsrettens dom stadfestes så langt saken er henvist til Høyesterett.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Sameiet Drammensveien 103 B og
Dyvi AS en for begge og begge for en til Elinor Svelland og Hans Svelland 91 956
– nittientusennihundreogfemtiseks – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen
av denne dom med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter

9
forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra utløpet av
oppfyllelsesfristen til betaling skjer.
Riktig utskrift bekreftes: