Sammendrag: Flock, Coward, Stang Lund, Mitsem og GjølstadA og daværende samboer B kjøpte i 1999 en boligeiendom sammen. Deres eierandel var hhv. 63 % og 37 %. Senere samme år fikk Fokus Bank utlegg for et tilgodehavende hos B på ca. kr 150 000. Utlegget ble tatt i den ideelle halvdel som B var eier av i henhold til grunnboken, med prioritet etter det felles boliglån som ble tatt opp i forbindelse med kjøpet av eiendommen.I 2001 ble eiendommen solgt, og etter kjøpekontrakten skulle den overdras fri for pengeheftelser. Med en eierandel på 37 %, ga Bs andel av salgssummen bare dekning for hans halvdel av boliglånet, og intet til Fokus Banks utlegg. B gjorde Fokus Bank kjent med dette, men banken ville ikke slette utleggspantet uten at gjelden ble innfridd. Etter at B hadde orientert A om bankens syn, ble det sørget for at eiendomsmegleren innfridde Fokus Banks tilgodehavende, og utlegget ble slettet. A var oppmerksom på at oppgjøret skjedde ved bruk av midler som ellers ville ha blitt utbetalt til henne, som hennes netto andel av oppgjøret fra kjøperne av boligen. A gikk deretter til sak mot Fokus Bank og krevde beløpet tilbakebetalt. Hun fikk medhold av tingretten og lagmannsretten, som mente at banken burde ha avstått fra kravet om dekning når den ble kjent med at dette forutsatte oppgjør fra den delen av salgssummen som skulle tilfalle A. Bankens anke til Høyesterett førte frem. Høyesterett viste til at det var opp til banken å avgjøre om den ville samtykke til å slette utleggspantet uten fullt oppgjør. A var i en tvangssituasjon da hun innfridde Bs utleggsgjeld og ble sittende med et usikret regresskrav mot ham, men dette var en konsekvens av den salgsavtalen som var inngått. Innfrielsen av bankens tilgodehavende skyldtes ikke noen misforståelse fra As side, og det var unødvendig å gå inn på spørsmålet om tilbakebetaling etter reglene om condictio indebiti.

NORGES HØYESTERETT
Den 6. mai 2004 avsa Høyesterett dom i
HR-2004-00838-A, (sak nr. 2003/1580), sivil sak, anke,
Fokus Bank ASA (advokat Ken Arnulf Barnholdt)
mot
A (advokat Per Racin Fosmark)
S T E M M E G I V N I N G :
(1) Dommer Flock: I forbindelse med salg av felles boligeiendom innfridde A sin tidligere
samboers utleggsgjeld til en bank for at kjøperne skulle få heftelsesfritt skjøte. Saken
gjelder krav mot banken om tilbakebetaling etter reglene om condictio indebiti.
(2) Fokus Bank ASA fikk i november 1999 utlegg for sitt tilgodehavende hos B på ca.
kr 150 000. B hadde kort tid i forveien sammen med sin samboer A kjøpt
boligeiendommen ----gt. 3 B i Skien. Utlegg ble tatt i den ideelle halvdel som B i henhold
til grunnboken var eier av, og med prioritet etter en pantobligasjon på kr 1 500 000.
Obligasjonen sikret det felles boliglån som ble tatt opp i forbindelse med kjøpet.
(3) Som følge av samlivsbrudd solgte A og B boligeiendommen et par år senere. Av
kjøpekontrakt datert 28. august 2001 fremgikk at eiendommen ble overdratt til kjøperne
fri for pengeheftelser, og at eksisterende pengeheftelser skulle slettes for selgernes
regning.
(4) Samboerne hadde kjøpt eiendommen for kr 1 740 000. Kjøpet ble finansiert ved
boliglånet, som var tatt opp i fellesskap, og ved at A skjøt inn betydelige oppsparte
midler. I forbindelse med den foreliggende sak er det klarlagt at As eierandel som følge
av dette var 63 % og B s 37 %. Eiendommen ble solgt for et beløp som netto ikke var
nevneverdig høyere enn kjøpesummen to år tidligere. Med en eierandel på 37 % betød det
at Bs andel av eiendommen bare gav dekning for hans halvdel av boliglånet og intet til
Fokus Banks utlegg.
(5) Dette meddelte B banken i et møte 3. september 2001. Han ba samtidig om at banken
uten å få dekning gikk med på å slette utleggsforretningen. Bankens saksbehandler ga

2
imidlertid uttrykk for at banken bare ville slette denne heftelsen dersom bankens krav ble
innfridd fullt ut. I brev til B den påfølgende dag skrev banken:
”Viser til ovennevnte utleggsforretning som er etablert som sikkerhet for et
gjeldsforhold med Fokus Bank ASA, og hvor vårt tilgodehavende pr. i dag utgjør: Saldo
kr. 117.460,43 med tillegg av renter kr. 48.642,17. Totalt kr. 166.102,60. Viser til samtale
med deg i banken den 03.09.01 og som avtalt er din sak nå lagt fram for en høyere
instans i banken. Konklusjonen etter møtet ble følgende:
Når oppgjøret etter salg av ovennevnte eiendom foreligger og 1 prioritert
pantobligasjon kr. 1.500.000,- med Sparebanken Nor er innløst, vil Fokus Bank ASA
kreve innløst vårt tilgodehavende i din ½ part i gjenstående beløp. Etter dette vil
utleggsforretningen bli slettet.”
(6) I kontrakten med kjøperne en ukes tid tidligere hadde A og B gitt eiendomsmegleren
”ugjenkallelig fullmakt til å innfri de lån som fremgår av pantattesten”. Etter at megleren
på henvendelse hadde fått oppgitt bankens nøyaktige tilgodehavende hos B, ble
kr 166 875 overført banken 24. september 2001. Utleggspantet ble deretter slettet, og
salget ble gjennomført ved at kjøperne fikk heftelsesfritt skjøte.
(7) Ved stevning 24. mai 2002 gikk A til søksmål mot Fokus Bank ASA og krevde
tilbakebetaling av de nevnte kr 166 875 med tillegg av renter. Skien og Porsgrunn tingrett
avsa 8. november 2002 dom med slik domsslutning:
”1. Fokus Bank ASA dømmes til å betale A kr. 166 875,- –
etthundreogsekstisekstusenåttehundreogsyttifem – med tillegg av 12 – tolv –
prosent rente regnet fra 24. september 2001 inntil betaling skjer.
2. Fokus Bank ASA dømmes til å betale A kr. 30 630,- –
trettitusensekshundreogtretti – til dekning av saksomkostninger.
3. Beløpene i post 1 og 2 forfaller til betaling senest 2 – to – uker etter
forkynnelsen av denne dom.”
(8) Tingretten gav uttrykk for at banken skulle ”avstått fra kravet om dekning av Bjørn
Bs forpliktelse når banken ble kjent med at tilbakebetaling forutsatte at gjelden ble
gjort opp med en del av salgssummen som etter det reelle forholdet mellom de
tidligere samboerne skulle tilfalle A”.
(9) Banken anket tingrettens dom til Agder lagmannsrett, som 10. oktober 2003 avsa
dom med slik domsslutning:
”1. Skien og Porsgrunn tingretts dom stadfestes.
2. Innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom betaler Fokus
Bank ASA til A v/advokat Jan Erik Granmo, kr. 31.000,- – trettientusen –
som erstatning for sakens omkostninger ved lagmannsretten.”
(10) Lagmannsretten sluttet seg til det synspunkt som jeg har gjengitt fra tingrettens dom.
Retten fant at banken hadde opptrådt på en måte som rent faktisk hadde villedet A til å tro
at hun var forpliktet til å betale Bs gjeld. Etter en ”konkret rimelighetsvurdering” kom
lagmannsretten til at tilbakebetalingskravet kunne bygges på læren om condictio indebiti.

3
(11) Fokus Bank ASA har anket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder
lagmannsrettens bevisvurdering og rettsanvendelse. Både i faktisk og i rettslig henseende
står saken i samme stilling som for de tidligere retter.
(12) Den ankende part, Fokus Bank ASA, har i hovedtrekk gjort gjeldende:
(13) En panthaver er i enkelte særlige lovregulerte tilfeller – for eksempel ved tvangssalg –
forpliktet til å slette panteheftelsen uten å få dekning. Men i dette tilfellet var det tale om
et frivillig salg. Lagmannsretten tar derfor det riktige utgangspunkt når retten gir uttrykk
for at banken i den aktuelle situasjon ikke hadde noen rettslig plikt til å slette
utleggspantet i Bs eierandel. Dette må også gjelde i en situasjon hvor denne eierandelen
bare var 37 % og dermed fullt ut var beheftet med boliglånet, hvilket banken ikke
bestrider.
(14) Derimot tar lagmannsretten feil når retten gir uttrykk for at banken likevel burde ”ha
avstått fra kravet om dekning” av utleggskravet. Retten ser da bort fra at innbetalingen i
realiteten må oppfattes som en intervensjonsbetaling fra As side. Den skjedde uten
forbehold og utelukkende for å ivareta hennes egne interesser.
(15) A var fullt ut orientert om at hun alene tilkom 63 % av kjøpesummen, og at B s andel ikke
gav rom for noen dekning til banken. Men hun var også klar over at hun hadde forpliktet
seg til å gi kjøperne heftelsesfritt skjøte, og at banken ikke ville slette utleggspantet uten
at B s utleggsgjeld samtidig ble innfridd. A var derfor ikke på noen måte villedet av
banken. Det skjedde følgelig ingen feilbetaling, og reglene om condictio indebiti kommer
ikke til anvendelse.
(16) Dersom Høyesterett skulle komme til at banken i dette tilfellet hadde plikt til å slette
utleggsforretningen uten at det ble foretatt noen innbetaling, aksepteres at man har plikt til
å tilbakebetale de nevnte kr 166 875 til A.
(17) Fokus Bank ASA har nedlagt slik påstand:
”1. Fokus Bank ASA frifinnes.
2. Fokus Bank ASA tilkjennes saksomkostninger for tingretten, lagmannsretten
og Høyesterett tillagt lovens forsinkelsesrente fra 2 uker etter forfall.”
(18) Ankemotparten, A, har i hovedtrekk gjort gjeldende:
(19) Banken fikk 3. september 2001 i samtale med B kunnskap om at hans eierandel bare var
37 %, og at hans andel av salgssummen således ikke gav dekning for bankens utlegg. Til
tross for dette fastholder banken i brevet den påfølgende dag at man krever innløst sitt
tilgodehavende i B s ”1/2 part i gjenstående beløp”. Banken måtte forstå at en eventuell
dekning i tilfelle ville skje fra den del av salgssummen som tilfalt A. Lagmannsretten har
således korrekt uttalt at brevet var egnet til å forlede A til å tro at hun var forpliktet til å
betale, og at hun etter bankens krav befant seg i en tvangssituasjon.
(20) Når A på denne bakgrunn innfrir Bs gjeld til banken, er det grunnlag for å kreve pengene
tilbake etter læren om condictio indebiti. Et grunnleggende trekk ved denne læren er at
hvert tilfelle skal vurderes konkret og under hensyn til rimelighet. Et sentralt moment vil

4
da være at den profesjonelle part, banken, la et sterkt betalingspress på en tredje person,
A, som banken måtte forstå ikke var forpliktet til å betale.
(21) Bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven §§ 7-26 og 7-27 støtter As
tilbakebetalingskrav. En klage over utleggsforretningen fra A som tredje person ville
åpenbart ha ført frem med hensyn til eierbrøken. I og med at banken var blitt kjent med at
eierbrøkene var andre enn det grunnboken viste, hadde banken også plikt til å sørge for
rettelse etter § 7-27, selv om A ikke hadde inngitt klage. I alle fall burde de riktige
eierandeler vært angitt i brevet av 4. september 2001.
(22) A har nedlagt slik påstand:
”1. Agder lagmannsretts dom av 10. oktober 2003 stadfestes.
2. Fokus Bank ASA v/styrets leder dømmes til å betale sakens omkostninger med
tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3
1. ledd, 1. punktum, for tiden 9,25 – nikommafemogtyve – prosent årlig rente,
fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer.”
(23) Jeg er kommet til at anken må tas til følge.
(24) Jeg bemerker først at banken under saken har akseptert at A har sannsynliggjort et annet
eierforhold til boligeiendommen enn den likedeling med en ideell halvpart på hver som
gikk frem av grunnboken, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 7-13 tredje ledd. Det legges
således til grunn at B bare var eier av 37 %.
(25) Det er videre på det rene at Bs andel av boliglånet på første prioritet omtrent svarte til
hans andel av det beløp eiendommen ble solgt for. Denne andel gav følgelig ingen
dekning til utleggspantet på annen prioritet.
(26) Utleggseiendommen skulle i dette tilfellet overdras til en ny eier ved frivillig salg. Ved
full innfrielse av gjelden som det var tatt utlegg for, ville banken vært forpliktet til å
avlyse utlegget, hvilket også skjedde i dette tilfellet. Som andre panthaver kan
utleggshaveren ellers selv bestemme om pantet fortsatt skal hvile som heftelse på
eiendommen. Så lenge gjelden ikke er innfridd, er det altså opp til utleggshaveren å
avgjøre om han vil samtykke i å slette pantet. Dette gjelder også når prioriteten er så
dårlig at den panteverdi som den aktuelle kjøpesum reflekterer, overhodet ikke gir noen
dekning. Mulighetene for fremtidig dekning, for eksempel som følge av at
pantegjenstanden stiger i verdi eller at foranstående lån blir nedbetalt, kan være årsak til
at utleggshaveren ser seg tjent med å beholde pantet.
(27) Panthaverens stilling er her således annerledes – og sterkere – enn for eksempel ved
tvangssalg, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-31 fjerde ledd.
(28) Dette var den rettslige situasjon da B den 3. september 2001 oppsøkte banken og gjorde
rede for salget av eiendommen og for den andel av salgssummen som falt på ham. På
forespørsel ga bankens medarbeider da som nevnt uttrykk for at man bare ville slette
utleggspantet dersom bankens tilgodehavende ble innfridd i sin helhet. Dette ble bekreftet
skriftlig i brevet av 4. september 2001, som jeg tidligere har gjengitt.

5
(29) Etter at A var blitt orientert om bankens standpunkt, ble det så sørget for at
eiendomsmegleren innfridde bankens tilgodehavende, i samsvar med vanlig
oppgjørsrutine. A var da fullt oppmerksom på at dette skjedde ved bruk av midler som
ellers ville ha blitt utbetalt til henne, som hennes netto andel av oppgjøret fra kjøperne av
boligen.
(30) Det er forståelig at A må ha følt seg i en tvangssituasjon da hun innfridde B s utleggsgjeld
og ble sittende med et usikret regresskrav mot ham. Men dette var en konsekvens av den
salgsavtalen som var inngått. Til tross for at hun var klar over det utleggspant som heftet
på B s eierandel, hadde hun i august 2001 sammen med ham inngått kontrakt om salg av
boligeiendommen hvor selgerne forpliktet seg til å overdra eiendommen fri for
pengeheftelser ved at eksisterende tinglyste pengeheftelser ble slettet for selgernes
regning. Det må antas at så lenge utlegget hvilte på eiendommen, ville det ha redusert
kjøpesummen med et beløp tilsvarende gjelden det var tatt utlegg for, og gjelden måtte
innfris for å unngå en tilsvarende misligholdsvirkning. Dette var bakgrunnen for at hun
fant det nødvendig å bidra til at utleggspantet ble slettet. Banken hadde på sin side bare
forholdt seg til sin debitor, B, og innfrielsen skjedde uten at det fra bankens side var
fremsatt noe krav mot A.
(31) A har pekt på at banken i sitt brev av 4. september 2001 gav uttrykk for at man hadde
utleggspant i en halvpart – og ikke i 37 % – av eiendommen, og at dette var egnet til å
forlede henne til å akseptere at bankens tilgodehavende måtte innbetales. Bankens
standpunkt om at gjelden måtte innfris før utleggspantet ble slettet, var imidlertid
upåvirket av Bs opplysninger om eierandelene under møtet dagen i forveien. Situasjonen
for A hadde ikke vært annerledes om banken allerede på dette tidspunkt hadde akseptert
at denne eierandelen bare utgjorde 37 %.
(32) Til As anførsler i tilknytning til tvangsfullbyrdelseslovens bestemmelser om klage over
utleggspant, nøyer jeg meg med å bemerke at heller ikke en slik klage hadde endret As
situasjon.
(33) Jeg er således kommet til at innfrielsen av bankens tilgodehavende i dette tilfellet ikke var
resultatet av noen misforståelse fra As side. Jeg finner det derfor ikke nødvendig å gå
nærmere inn på spørsmålet om tilbakebetaling etter reglene om condictio indebiti. Etter
dette må banken frifinnes for As krav.
(34) Anken har ført frem. Banken har i ankeerklæringen fremholdt at ”saken gjelder et
prinsipielt spørsmål av stor praktisk betydning for risikoen ved kreditt generelt og for
finansinstitusjoner spesielt”. A er for Høyesterett meddelt fri sakførsel etter
rettshjelploven § 21 a, som gir adgang til å gi slik bevilling når retten finner det rimelig ut
fra sakens prinsipielle interesse. Selv om saken ikke har frembudt tvil, er jeg på denne
bakgrunn kommet til at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for noen instans.
(35) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Fokus Bank ASA frifinnes.

6
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans.
(36) Dommer Coward: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(37) Dommer Stang Lund: Likeså.
(38) Dommer Mitsem: Likeså.
(39) Dommer Gjølstad: Likeså.
(40) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Fokus Bank ASA frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans.