Spørsmål om tapsfradrag ved salg av bolig gjenoppført på ny tomt etter naturskade (skatteloven § 9-4, jf. § 9-3 annet ledd)
Dato: 2004-06-21

Sammendrag: Skattyter fikk ikke tillatelse til å føre opp ny bolig på tomten og kjøpte derfor en ny tomt hvor det ble oppført ny bolig. Spørsmålet var om tap ved salg av den nye boligen ville være fradragsberettiget hvis den ble solgt etter ca. ett års botid. Den nye boligen ble vurdert isolert fra den opprinnelige boligen og Skattedirektoratet kom til at det forventede tapet ved salg av erstatningsboligen var fradragsberettiget dersom salget skjer før skattyter har benyttet boligen som egen bolig i mer enn ett år. Det ble ikke tatt stilling til om eventuell gevinst ville vært skattepliktig.

Innsenders fremstilling av faktum og jus På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at skattyter i mai 1999 kjøpte boligeiendom i Kommunen. Eiendommen ble i sin helhet benyttet som bolig for skattyter og hans familie frem til 5. april 2002 da boligen ble revet vekk i et jordras. Skattyter fikk ikke tillatelse til å føre opp ny bolig på tomten og kjøpte derfor en ny tomt hvor det ble oppført ny bolig. Skattyter har opplyst at familien vil ta i bruk den nye boligen som er under oppføring, men at de vurderer å selge den etter ca. ett års botid. Det er under saksforberedelsen blitt klart at forventet salgssum for erstatningsboligen vil ligge betydelig under kostprisen for boligen, slik at skattyter forventer å selge boligen med tap. Skattyter ber om en bindende forhåndsuttalelse mht. beskatning ved salget av den nye boligen. Skattedirektoratets vurderinger Skattedirektoratet skal innledningsvis bemerke at skattereglene i utgangspunktet gir anvisning på symmetri i forholdet mellom skattepliktig gevinst og fradragsberettiget tap, avvik kan imidlertid forekomme. Det skal her tas stilling til om skattyter ved realisasjon av det nyoppførte huset på den nye tomta kan få fradrag for forventet tap ved realisasjon av boligen. Det tas ikke stilling til om en eventuell gevinst ville vært skattepliktig. En gevinst ved realisasjon av boligeiendom er i utgangspunktet skattepliktig etter skatteloven § 5-1 annet ledd. Tilsvarende er et tap fradragsberettiget etter § 6-2 første ledd. Ved realisasjon av formuesobjekt gjelder særregler i skatteloven kapittel 9, herunder begrensning av skatteplikten etter § 5-1 annet ledd. Den sentrale bestemmelsen er skatteloven § 9-3 annet ledd som lyder: ”Gevinst ved realisasjon av boligeiendom (herunder selveierleilighet, andelsleilighet, aksjeleilighet og obligasjon med tilhørende borett) er unntatt fra skatteplikt når følgende betingelser er oppfylt: Eieren har eid eiendommen (andelen m.v.) i mer enn ett år når realisasjonen finner sted eller avtales. Er huset oppført av eieren, løper ettårsfristen fra huset ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført, og eieren har brukt eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen…………” Av skatteloven § 9-4 første ledd fremgår at tap ved realisasjon er fradragsberettiget i samme utstrekning som gevinst er skattepliktig etter skatteloven kapittel 9. Anvendt på dette tilfellet vil ordlyden i skatteloven § 9-4 første ledd, jf. § 9-3 annet ledd, innebære at skattyter får skattemessig fradrag for tap ved salg av den nye boligen hvis realisasjon eller avtale om realisasjon finner sted før det er gått mer enn ett år siden huset ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført (eiertid ett år eller mindre), eller hvis realisasjon skjer før boligen har vært brukt som egen bolig i minst ett av de siste to år. Konklusjon Skattyters tap ved realisasjon av boligeiendommen i Kommunen vil være fradragsberettiget ved inntektsligningen hvis realisasjonen finner sted før det er gått mer enn ett år etter at den ble tatt i bruk eller i følge ferdigattest var oppført, eller hvis realisasjonen skjer før huset har vært brukt som egen bolig i minst ett år. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke har blitt brukt som egen bolig i minst ett av de siste to år.