Rentefradrag ved oppføring av boliger i boligsameie
Dato: 2008-03-23

Sammendrag: mars 2008 Saken gjaldt spørsmål om fradragsrett for rentekostnader på byggelån opptatt av et boligsameie i forbindelse med oppføring av sameiets boliger. Skattedirektoratet la til grunn at boligsameiet skulle bruttolignes; dvs at skattepliktig inntekt og formue fastsettes som om sameiet er skattyter, men at alle poster fordeles forholdsmessig og overføres til beskatning hos den enkelte sameier. Direktoratet la til grunn at det var sameiet som skulle stå som låntaker, men at den enkelte sameier skulle stå som debitor og ha et pro rata ansvar overfor banken, for den forholdsmessige andel av byggelånet som falt på vedkommendes andel i sameiet. Sameieren ville da ha fradragsrett for rentekostnadene etter skattelovens alminnelige regler. (skatteloven § 6-40)

Innsenders fremstilling av faktum og jus På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at Boligklubben AS står bak flere boligprosjekter i Bygda, og at det skal bygges ca. 500 boliger. Prosjektene er organisert på en måte som innebærer at boligkjøper er med i prosjektet fra tomten blir kjøpt. Boligklubben AS tilbyr tomtearealer i Bygda gjennom salg av andeler, som i tillegg til tomtetildeling, gir en rett og plikt til bygging av boenheter. Total pris for en bolig i henhold til dette konseptet er basert på totale faktiske kostnader forbundet med tomt og bygging, og innsender sier at Boligklubben AS på denne måten endrer den tradisjonelle formen for boligbygging. Etter at beslutning om bygging er tatt og tildeling av boenheter er gjennomført, vil de enkelte boligsameier bli etablert. Dette vil være ordinære eierseksjonssameier som omfattes av eierseksjonsloven. Boligklubben AS vil selv tegne seg for andel(er) og bli deltaker i slikt sameie. Tildelingen av boenhet vil skje etter en internauksjon mellom deltakerne, senere omtalt som AUKI. I informasjonsmemorandum ved tegningen av andelene heter det: ”Etter at AUKI er gjennomført og Tegnerne har fått definert sine respektive boenheter, vil Boligklubben AS, i henhold til fullmakt, dele Tegnerne inn i forskjellige Sameier, eventuelt Foreninger, som etter overtagelse av boenhetene vil oppløses til fordel for et seksjonssameie. Hvert Sameie ved Tegnerne må selv finansiere Byggekostnader og Offentlige avgifter gjennom at det tas opp et byggelån. Tegner vil da hefte for sin forholdsmessige andel av lånet (basert på boenhetens størrelse). Som sikkerhet for lånet opprettes pantobligasjoner som knyttes til den enkelte tegners boenhet i det aktuelle Delområde. Etter overtakelse av bygget og boenhetene fra Entreprenøren, skal byggelånet innfris og eventuelt konverteres til separate lån, hvor den enkelte tegner kan benytte sin eierseksjon som sikkerhet for lånet.” Det er opplyst at hvert enkelte boligsameie blir byggherre, og avtalepart med entreprenøren som skal oppføre boenhetene. Sameiet er formell og reell låntaker av byggelånet, og långiver får pant i eiendommene. Den enkelte sameier skal hefte proratarisk for sin del av byggelånet. Boligklubben AS inngår alle avtaler på vegne av sameiene i henhold til fullmakt, som for eksempel entreprisekontrakt og byggelån. Boligklubben AS vil dermed bistå sameierne i gjennomføringen av byggeprosjektet. Låneopptaket vil skje hos ekstern långiver. Samtlige andelseiere i det enkelte sameiet står som debitor overfor banken for sin andel av ”sitt” sameies lån, og hefter forholdsmessig som beskrevet over. Innsender sier at etter låneopptaket vil renter påløpe og forfalle for sameierne, som for et ordinært låneforhold. Det er andelshaverne etter det underliggende forhold som vil svare rentene løpende, med boligsameiet som formell låntaker. Fordelingen av gjelden og den løpende betalingsforpliktelsen skjer i samsvar med fordelingen av andelene og den verdi de er ansatt til ved kjøpet. I dette tas hensyn til at noen enheter koster mer enn andre, for eksempel på grunn av beliggenhet, selv om størrelsen kan være den samme. Det er opplyst at sameierne i all hovedsak vil bestå av private deltakere som har foretatt investeringen for eget fremtidig boligformål. Det kan også forekomme at private deltakere deltar via egne aksjeselskap. Det kan videre være deltakere som hver for seg er profesjonelle aktører, og som deltar i sameiet i sammenheng med sin virksomhetsutøvelse, for eksempel ved utleie eller videresalg av fast eiendom. Samtlige deltar uansett på samme betingelser med hensyn til andel og forpliktelser for lån og renter. For så vidt gjelder de skattemessige forhold, viser innsender til skatteloven § 6-40 hvor det fremgår at hovedregelen er at alle renter av skattyters egen gjeld er fradragsberettiget ved inntektsligningen, og at dette gjelder uavhengig av formålet med lånet. Skattyter må være ansvarlig som låntaker for gjelden i det tidsrom rentebeløpet påløper. Hvis det er flere som er ansvarlige for gjelden i samme tidsrom, har den enkelte skattyter bare fradragsrett for renter som faller på vedkommendes andel av gjelden, etter den interne avtale. Fradragsrett er videre betinget av at skattyteren har en reell plikt til å betale hovedstolen og rentebeløpet. Innsender fremhever at i forhold til byggelånene, er det hvert sameie som vil stå ansvarlig for låneopptaket. Det vises til at et sameie kjennetegnes ved at flere personer eier et formuesobjekt sammen. Ved den skattemessige behandlingen av slike sameier skilles det mellom sameier som driver i og utenfor virksomhet. Innsender sier at de sameier som etter skatteloven driver virksomhet skal nettolignes, mens sameier utenfor virksomhet skal bruttolignes. Et boligsameie der den vesentlige andelen av boenhetene dekker deltakerens eget fremtidige boligformål vil, i følge innsender, etter gjeldende praksis, bli ansett for å drive utenfor næring. Disse sameierne skal derfor bruttolignes. Etter innsenders oppfatning endres ikke dette ved at en mindre del av sameierne representerer profesjonelle interesser. Det faktum at noen av sameierne driver virksomhet og sameieandelen skal inngå i denne virksomheten, medfører ikke at sameiet som sådan må anses å drive virksomhet. Etter innsenders vurdering er derfor sameiene som her beskrevet, sameier som skal bruttolignes. Sameierne i et bruttolignet sameie skal tilordnes sin forholdsmessige andel av sameiets formue og gjeld, samt inntekter og kostnader. Resultatet tas med ved ligningen for hver enkelte sameier sammen med hans øvrige formue og inntekter fra andre kilder. I prinsippet foretas fordelingen av formue og inntekt slik at sameierne beskattes for sin ideelle andel av sameiet. Mens låneforholdet løper, vil den enkelte sameier ha plikt til å svare for sin proratariske andel av rentekostnadene. At låneforholdet er utformet med sameiet som byggherre og låntaker, er en konsekvens av sameiekonstruksjonen. Betalingen av rentekostnadene vil innebære en reduksjon i den enkelte sameiers formuesstilling, og skattelovens krav til oppofrelse er dermed oppfylt. Innsender mener under henvisning til at hvert sameie under byggeperioden selv må finansiere byggekostnadene, at Boligklubben AS, i egenskap av andelshaver, kan føre sin proratariske andel av rentekostnaden til fradrag ved sin inntektsfastsettelse. Innsender ber om at Skattedirektoratet bekrefter dette i en bindende forhåndsuttalelse. Etter oppfordring til å gi en nærmere presisering av den enkelte tegners ansvar for byggelånet, har innsender sendt inn avtaledokumentet: ”BOLIGKLUBBEN AS – AVTALE OM TEGNING (KJØP) AV ANDEL”. I avtalens pkt. 5.3 annet ledd fremgår at ”…hver Tegner forpliktet til å finansiere sin forholdsmessige del av Byggekostnadene i det bygge-/boligprosjekt vedkommende Andel er/blir tilknyttet…” Det følger videre av pkt. 5.3 tredje ledd at ”Tegneren vil således være forpliktet til å betale Andelens andel av Byggekostnadene etter nærmere anvisning fra Boligklubben AS. Dette vil bl.a. gjøres ved at Boligklubben AS på vegne av Tegnerne tar opp byggelån i forbindelse med oppføring av boligprosjektet.” I avtalens pkt. 11 fremgår det videre at ”Byggekostnader vil for den enkelte Tegner/Sameie bli dekket gjennom at det tas opp et byggelån. Tegner vil hefte for sin forholdsmessige del av lånet med utgangspunkt i AUKI. Som sikkerhet for lånet opprettes en pantobligasjon som knyttes til den enkelte Tegners Andel/Tomtebelastning i det aktuelle Delområde/Sameiets faste eiendom.” For øvrig fremgår under fullmaktsbestemmelsen i avtalens pkt. 12 at ” Boligklubben AS skal på vegne av hver Tegner og derigjennom det enkelte Sameie inngå avtale med bank om byggelån for finansiering av det enkelte Prosjekt. Hver Tegner er i tillegg til sikkerhet i Andel/Tomtebelastning forpliktet til å stille nødvendig sikkerhet overfor byggelånsbanken for sin pro-rata andel av byggelånet.” Skattedirektoratets vurderinger Skattedirektoratet skal i det følgende ta stilling til om Boligklubben AS i egenskap av sameier, har fradragsrett ved inntektsligningen for rentekostnader på byggelånet, når byggelånet er opptatt av sameiet i forbindelse med oppføring av sameiets boliger. Det gjøres oppmerksom på at det ikke tas stilling til eventuelle andre skattespørsmål eller problemstillinger som måtte oppstå pga. det skisserte faktum, ut over de spørsmål som drøftes i det følgende. Det legges til grunn at de opplysninger som er gitt er fullstendige i forhold til de spørsmål som drøftes. Vi legger til grunn som opplyst, og uten nærmere vurdering, at sameiet som sådan ikke vil drive næringsvirksomhet for sameiernes felles regning og risiko. Ligning skal da skje i henhold til bruttometoden, dvs. at skattepliktig inntekt og formue fastsettes som om sameiet var skattyter, men at alle poster fordeles forholdsmessig og overføres til beskatning hos den enkelte sameier. Spørsmålet om fradragsrett må da vurderes ut fra kostnadens art og i forhold til den enkelte andelshaver. Her er det kostnadens art som skal vurderes; om rentekostnader på boligsameiets byggelån er fradragsberettiget for Boligklubben AS i egenskap av sameier i boligsameiet. Det forutsettes i det følgende at øvrige vilkår for fradragsrett er oppfylt. Det følger av skattelovens særlige bestemmelser om fradrag, jf. hovedregelen i § 6-40 første ledd, at ”Det gis fradrag for renter av skattyters gjeld”. Om de nærmere vilkår for gjeldsrentefradrag fremgår i Lignings-ABC 2007/08, side 870, at fradragsretten gjelder uavhengig av formålet med lånet, men at det er en forutsetning at skattyter er ansvarlig som låntaker for gjelden i det tidsrom rentebeløpet påløper. Hvis det er flere ansvarlige for gjelden i samme tidsrom, har den enkelte skattyter bare fradragsrett for renter som faller på sin andel av gjelden etter den interne avtale. Slik denne saken er opplyst vil det enkelte sameiet være byggherre og avtalepart med entreprenøren som skal oppføre boenhetene. Hver kjøper skal selv finansiere oppføringen av sin bolig, noe som skjer ved at sameiet ved tegnerne, opptar et felles byggelån. Den enkelte sameier vil stå som debitor og ha et pro rata ansvar overfor banken, for den forholdsmessige andel av byggelånet som faller på vedkommendes andel i sameiet. Det er opplyst at boligsameiet som Boligklubben AS skal bli sameier i, ikke driver virksomhet og at det derfor skal bruttolignes. Det følger av dette at rentekostnader som faller på Boligklubben AS’ forholdsmessige del av byggelånet gir selskapet rett til fradrag for gjeldsrenter i samsvar med skattelovens alminnelige regler. Konklusjon Boligklubben AS vil i egenskap av å være sameier i et bruttolignet sameie, ha fradragsrett for rentekostnader på sin forholdsmessige andel av byggelånet som er opptatt i forbindelse med oppføring av sameiets boliger, jf. skatteloven § 6-40.