Sammendrag: Coward, Skoghøy, Flock, Gussgard og AaslandZenitel ønsket nye næringslokaler og inngikk avtale med meglerselskapet Colliers om to oppdrag - leie av nye lokaler og fremleie av Zenitels tidligere lokaler. Avtale om leie av nye lokaler ble inngått, og Colliers fikk provisjon for dette oppdraget. Tvisten gjelder om Colliers også har krav på provisjon for fremleieoppdraget.Fremleieavtale ble ikke inngått. I leieavtalen for de nye lokalene, der leien var angitt til 1 600 kr per kvm per år, var det imidlertid tatt inn et punkt om at utleieren skulle betale Zenitel et beløp som svarte til leien for den gjenstående leietiden i det tidligere leieforholdet. Både tingretten og lagmannsretten kom til at dette gav Colliers rett til provisjon for fremleieoppdraget. De bygde på et synspunkt i Brækhus: Meglerens rettslige stilling, fra 1946: Selv om megleren som utgangspunkt bare har krav på provisjon når avtale er inngått i samsvar med oppdraget, er det rett til provisjon også når den inngåtte avtalen reelt er jevnbyrdig med den tilsiktede. Høyesterett kom til at Zenitel måtte frifinnes for provisjonskravet. Høyesterett uttalte generelt at den sterkere formaliseringen av megleroppdraget som etter eiendomsmeglingsloven av 1989 er et vilkår for provisjon, understreker kravet til identitet mellom inngått avtale og oppdrag. Men slik Høyesterett vurderte den faktiske situasjonen i saken, ville Colliers ikke ha krav på provisjon selv om man holdt seg til Brækhus' lære. I motsetning til de tidligere instansene mente Høyesterett at markedsleien for de nye lokalene ikke kunne anses å være 1 600 kroner, men omtrent 1 260 kroner per kvm per år, som var det økonomiske resultatet av leieavtalen når man tok i betraktning utleierens dekning av Zenitels utgifter i det tidligere leieforholdet. Punkt 15 måtte da sees som en del av løsningen av leieoppdraget, som Colliers hadde fått provisjon for, og det var ikke grunnlag for å se punktet som også en løsning av fremleieoppdraget, eller noe som kan sees som likeverdig med det i forhold til et krav på provisjon.

NORGES HØYESTERETT
Den 16. februar 2006 avsa Høyesterett dom i
HR-2006-00271-A, (sak nr. 2005/600), sivil sak, anke,
Zenitel Norway AS (advokat Kai Thøgersen – til prøve)
mot
Colliers Bjørdal Partners AS (advokat Audun Gjøstein)
S T E M M E G I V N I N G :
(1) Dommer Coward: Saken gjelder krav på meglerprovisjon ved utleie av næringslokaler.
(2) Sait Stento ASA, senere Zenitel Norway ASA og nå Zenitel Norway AS – i det følgende
stort sett omtalt som Zenitel – var i 2001 leietaker i lokaler i Professor Birkelands vei 27 i
Oslo. Leieavtalen gikk frem til utløpet av 2003. Selskapet ønsket mer egnede og
representative lokaler og kontaktet meglerselskapet Colliers Bjørdal Partners AS – i det
følgende stort sett omtalt som Colliers. I juni 2001 inngikk partene avtale om
megleroppdrag. Det ble avtalt at Colliers skulle søke etter nye lokaler for Zenitel, etter
nærmere beskrivelse i en egen behovsanalyse. Videre skulle Colliers påta seg å fremleie
de lokalene som Zenitel leide i Professor Birkelands vei, og det er provisjon for dette
oppdraget saken gjelder. I rubrikken ”Om meglers vederlag er følgende avtalt” het det:
”Fremleie : Colliers Bjørdal Partners AS vil påta seg fremleie av oppdragsgivers
eksisterende eiendom, og skal honoreres med 10% av ett års normalleie. Honorarene
forfaller til betaling ved signering.”
(3) I en annen rubrikk er det krysset av for at det ikke er avtalt vederlag hvis handel ikke
kommer i stand.
(4) Colliers’ arbeid førte til at det i januar 2002 ble inngått en leiekontrakt der Zenitel fra
juli 2002 til 30. juni 2007 leide lokaler fra Myren Eiendom AS for en årlig leie som i
punkt 4 i avtalen var fastsatt til 704 403 euro, omtrent 5,6 millioner kroner. Det innebar

2
en pris per kvm på ca. 1 600 kroner. Samtidig var det tatt inn et punkt 15 i avtalen om at
Myren Eiendom skulle betale til Zenitel et beløp som svarte til leien for Zenitels tidligere
lokaler i Professor Birkelands vei ut leieperioden der:
”Myren Eiendom AS vil betale Zenitel Norway ASA et beløp tilsvarende Zenitel
Norway ASAs leie i Prof. Birkelandsvei 27 for perioden 01.07.02 – 31.12.03. Beløpet
kommer til utbetaling 7 dager før Zenitel Norway ASA skal betale sin leie. Hvis arealene
blir leiet ut til andre leiere i nevnte periode skal det beløp Myren Eiendom AS betaler,
reduseres tilsvarende. Zenitel Norway ASA er ansvarlig for eventuelle kostnader ved
tilbakelevering av arealene til utleier.”
(5) Dette punktet kom inn i avtalen kort før den ble undertegnet, og bakgrunnen var at et slikt
tilbud var satt frem av den konkurrenten til Myren Eiendom som da stod igjen. Beløpet
som Myren Eiendom etter punkt 15 skulle betale Zenitel, var på omtrent 6 millioner
kroner. Det ble ikke noen utleie til andre av lokalene i Professor Birkelands vei, og den
eneste reduksjonen som Myren Eiendom fikk av sine utgifter, var et beløp på 2-300 000
kroner, som skyldtes at utleieren ønsket å avslutte leieforholdet noe før tiden.
(6) Colliers fikk, i samsvar med oppdragsavtalen, utbetalt provisjon fra Myren Eiendom for
oppdraget med å skaffe nye lokaler til Zenitel. I tillegg krevde Colliers provisjon på
424 953 kroner fra Zenitel for å ha løst oppdraget om fremleie av Zenitels tidligere
lokaler. Zenitel bestred dette kravet, og Colliers gikk ved stevning 1. oktober 2002 til
søksmål mot Zenitel for Oslo tingrett. I tingrettens dom 27. juni 2003 vant Colliers frem.
Domsslutningen lyder slik:
”1. Zenitel Norway ASA dømmes til å betale til Colliers Bjørdal Partners AS kr
424.953,- firehundreogtjuefiretusennihundreogfemtitre – med tillegg av 12%
forsinkelsesrente p.a. fra 07.02.02 til betaling skjer.
2. Zenitel Norway ASA dømmes til å betale saksomkostninger til Colliers
Bjørdal Partners AS med kr. 90.650,- nittitusensekshundreogfemti – med
tillegg av 12% forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.
3. Oppfyllelsesfristen er 2 – to – uker fra dommens forkynnelse.”
(7) Zenitel anket dommen til Borgarting lagmannsrett, som 24. februar 2005 avsa dom der
tingrettens dom i det alt vesentlige ble stadfestet. Domsslutningen lyder slik:
”1. Tingrettens dom stadfestes, med den endring at forsinkelsesrenten utgjør
rente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Zenitel Norway ASA til
Colliers Bjørdal Partners AS 55.000 – femtifemtusen – kroner med tillegg av
rente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra forfall
tilbetaling skjer.
Oppfyllelsestiden er 2 – to – uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.”
(8) Zenitel har anket til Høyesterett over bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen i
lagmannsrettens dom. For Høyesterett er det gjort bevisopptak av fire vitner, som alle
hadde forklart seg tidligere. Det er lagt frem enkelte nye dokumenter. Colliers har frafalt
en tidligere anførsel om at fremleieavtale reelt sett var inngått, mens Zenitel har et noe
endret rettslig syn på hvor strenge krav som gjelder for meglerens rett til provisjon. Saken
står likevel i det vesentlige i samme stilling som for lagmannsretten.
(9) Den ankende part – Zenitel Norway AS – har i hovedsak anført:

3
(10) Utgangspunktet er at hvis den avtalen som er inngått, ikke samsvarer med beskrivelsen i
oppdragsavtalen, har megleren ikke oppfylt vilkåret i eiendomsmeglingsloven § 4-2 første
ledd om at ”handel kommer i stand”. Det er nå enighet om at fremleieavtale ikke er
inngått.
(11) I juridisk teori har Brækhus antatt at meglerprovisjon likevel kan opptjenes i visse tilfeller
der det ikke er fullstendig identitet mellom oppdraget og den inngåtte avtalen. Brækhus
oppstiller unntak for tilfeller der oppdragsgiveren i atferd har godtatt en endring, og for
tilfeller der avtalen reelt er jevnbyrdig med oppdraget. Zenitel har klart ikke godtatt
endring av oppdraget. Videre tar lagmannsretten feil når den kommer til at punktet i
leieavtalen som innebærer at Myren Eiendom kompenserer Zenitels utgifter knyttet til de
gamle lokalene, reelt er jevnbyrdig med en fremleieavtale for de gamle lokalene, og at
Colliers derfor har krav på provisjon. Dessuten tilsier utviklingen i lovgivningen om
eiendomsmegling at grensene i dag må trekkes snevrere enn det som er lagt til grunn i
teorien, som er av eldre dato.
(12) Det er inngått en markedsmessig avtale om leie av de nye lokalene. Colliers har fått
provisjon for sitt arbeid med denne avtalen. Fra høsten 2001 var prisene i leiemarkedet på
vei nedover, og da avtalen ble inngått, var markedsprisen ikke lenger 1 600 kroner per
kvm, men omtrent 1 260 kroner, slik en samlet vurdering av den inngåtte leieavtalen
innebærer.
(13) Det vil være dobbeltbetaling hvis Colliers både skal ha provisjon for utleieavtalen basert
på et leiebeløp der det ikke er gjort fradrag for rabatten, og provisjon for fremleieavtale.
(14) Zenitel Norway AS har nedlagt slik påstand:
”1. Zenitel Norway AS frifinnes.
2. Colliers Bjørdal Partners AS dømmes til å erstatte Zenitel Norway AS’
saksomkostninger så vel for tingrett, lagmannsrett og Høyesterett med tillegg
av den alminnelige forsinkelsesrente fra dommens oppfyllelsesfrist og til
betaling skjer.”
(15) Ankemotparten – Colliers Bjørdal Partners AS – har i hovedsak anført:
(16) Lagmannsrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse er i det vesentlige riktig.
(17) Megleren har en utsatt posisjon ved at det bare er krav på provisjon når avtale blir inngått.
Motstykket må være at megleren skal ha provisjon når det faktisk blir inngått en avtale
som dekker oppdragsgiverens behov, og dette er resultatet av meglerens innsats. Det må
gjelde selv om avtalens form endres noe fra den opprinnelig tiltenkte, så lenge realiteten
er dekkende. Brækhus’ unntak fra kravet til identitet mellom oppdrag og inngått avtale
kommer til anvendelse i saken – først og fremst unntaket for tilfeller der avtalen reelt sett
er jevnbyrdig med oppdraget, men også unntaket for tilfeller der oppdragsgiveren i atferd
har godkjent en endring av oppdraget.
(18) Zenitels anke angriper i det vesentlige vurderingen av bevis der tingretten og
lagmannsretten etter umiddelbar bevisføring har kommet til samme resultat, uten å gi
uttrykk for tvil. 1 600 kroner per kvm var riktig markedsleie for lokalene på tidspunktet

4
for avtalen mellom Zenitel og Myren Eiendom. I alle fall er ikke noe annet bevist, og det
er Zenitel som må ha bevisbyrden. Zenitel betaler ikke for Myren Eiendoms dekning av
leien i Professor Birkelands vei gjennom leien for de nye lokalene. Zenitel kunne ikke
oppnådd tilsvarende fordeler hos Myren Eiendom på annen måte, og prøvde heller ikke
på det.
(19) Punkt 15 i leieavtalen må anses som jevnbyrdig med en fremleieavtale. Det var det beste
resultatet Zenitel kunne oppnå med hensyn til fremleieoppdraget, og Colliers har dermed
krav på provisjon.
(20) Colliers Bjørdal Partners AS har nedlagt slik påstand:
”1. Borgarting lagmannsretts dom av 24. februar 2005 i sak nr. 03-008674ASI-
BORG/03 stadfestes.
2. Zenitel Norway AS dømmes til å betale Colliers Bjørdal Partners AS’
saksomkostninger for Høyesterett, med tillegg av den til enhver tid lovlige
forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.”
(21) Mitt syn på saken:
(22) Jeg er kommet til at anken fører frem, slik at Colliers ikke har krav på provisjon, og
Zenitel må frifinnes.
(23) Meglerens krav på provisjon blir regulert av lov 16. juni 1989 nr. 53 om
eiendomsmegling. Som det har fremgått, er spørsmålet i saken om Colliers har krav på
meglerprovisjon ikke bare for oppdraget med å skaffe Zenitel nye lokaler, men også for
oppdraget om fremleie av Zenitels tidligere lokaler i Professor Birkelands vei.
(24) Et godt stykke på vei er partene enige, både om faktum og om de rettslige
utgangspunktene.
(25) Det er enighet om at det rettslige utgangspunktet følger av bestemmelsene i §§ 4-1 og 4-2
i eiendomsmeglingsloven. Etter § 4-1 første ledd kan megleren kreve vederlag av
oppdragsgiveren på de vilkår og i det omfang som er avtalt i oppdraget. I den
deklaratoriske regelen i § 4-2 første ledd heter det at når vederlaget ”er avtalt som en
prosentdel av kjøpesummen (provisjon) har megleren krav på provisjon dersom handel
kommer i stand i oppdragstiden”. Etter fjerde ledd i § 4-2 er handel kommet i stand når
partene er endelig bundet. Utgangspunktet er dermed at megleren bare har krav på
provisjon når det er inngått avtale i samsvar med oppdraget.
(26) Den rettslige uenigheten mellom partene gjelder hvilken grad av identitet som kreves
mellom oppdraget og den avtalen som er inngått. – Det er lite rettskildemateriale av
direkte interesse for dette spørsmålet, som ikke er drøftet i norske lovforarbeider eller
rettspraksis. Fra norsk juridisk teori har partene vist til uttalelser i Brækhus: Meglerens
rettslige stilling, 1946, side 425 flg. Brækhus gir her uttrykk for at det ikke er krav om
absolutt identitet mellom oppdraget og den inngåtte avtalen. Et unntak for tilfeller der
oppdraget er endret ved konkludent atferd fra oppdragsgiveren, kan jeg ikke se har
betydning for vår sak; det er ikke noe som underbygger at Zenitel har godtatt en endring
av fremleieoppdraget. Både tingretten og lagmannsretten har bygd på det andre unntaket
Brækhus stiller opp (side 426): ”Det må være tilstrekkelig at den sluttede avtale på det

5
nærmeste fyller de behov som var avgjørende for oppdragsgiveren da han søkte
meglerens bistand, at den reelt sett er jevnbyrdig med den tilsiktede.” Jeg nevner at det i
saken er vist til finsk og engelsk juridisk teori som gir uttrykk for liknende synspunkter,
men som også er av eldre dato.
(27) Fra Zenitels side er det for Høyesterett anført at kravene til identitet mellom
megleroppdrag og inngått avtale nå er skjerpet i forhold til det Brækhus gav uttrykk for i
1946, på grunn av den sterkere formaliseringen av megleroppdraget som etter
eiendomsmeglingsloven fra 1989 er et vilkår for provisjon. Lovens § 3-2 første ledd
krever at avtale om oppdrag skal inngås på blankett fastsatt av departementet, og at det i
avtaledokumentet skal tas inn opplysninger om blant annet ”handelens karakter (salg,
kjøp, utleie, leie eller annet)” og ”hva som er avtalt om meglerens vederlag, herunder hva
megleren kan kreve dersom handel ikke kommer i stand”. Etter § 3-2 tredje ledd kan
megleren ”ikke bygge noe krav mot oppdragsgiveren på oppdrag som ikke fyller de
vilkårene som følger av første ledd …”. Jeg er enig i at dette understreker kravet til
identitet mellom oppdrag og inngått avtale som vilkår for retten til provisjon. – Slik jeg i
det følgende vurderer den faktiske situasjonen i vår sak, kan jeg imidlertid ikke se at
Colliers ville ha krav på provisjon for fremleieoppdraget selv om man skulle holde seg til
Brækhus’ syn.
(28) Når det gjelder de konkrete vurderingene i saken, er partene for Høyesterett enige om at
det ikke er inngått avtale om fremleie av Zenitels tidligere lokaler. De er derimot uenige
om hvor nært punkt 15 i Zenitels leieavtale med Myren Eiendom ligger til en løsning av
fremleieoppdraget. Dette avhenger igjen langt på vei av hva som må anses som
markedsleien for Zenitels nye lokaler hos Myren Eiendom.
(29) Colliers hevder at markedsleien representeres av de 1 600 kroner per kvm per år som
følger av punkt 4 i utleieavtalen mellom Myren Eiendom og Zenitel. Når Myren Eiendom
så i punkt 15 i avtalen påtar seg å dekke Zenitels utgifter i det gamle leieforholdet i
Professor Birkelands vei, er det en måte Colliers har løst fremleieoppdraget på. – Zenitel
hevder på sin side at 1 600 kroner ikke representerer markedsleien. Den kommer man
etter Zenitels oppfatning frem til når man tar i betraktning også verdien av Myren
Eiendoms betaling til dekning av leien i Professor Birkelands vei – noe som fører til en
markedsleie på omtrent 1 260 kroner per kvm per år.
(30) Tingretten og lagmannsretten har – etter umiddelbar bevisførsel – kommet til at Colliers
har rett i at 1 600 kroner representerer markedsleien. Jeg kan imidlertid vanskelig se at det
er en riktig betraktningsmåte. Det var riktignok denne prisen partene var kommet frem til
på et tidligere stadium i forhandlingene frem mot en leieavtale. Men da forelå det altså
ikke noen endelig avtale – og heller ikke noen endelig pris. Som nevnt innledningsvis
kom punktet om at Myren Eiendom skulle dekke Zenitels leieutgifter i Professor
Birkelands vei, inn i avtalen fordi et slikt tilbud var fremsatt av den konkurrenten til
Myren Eiendom som da stod igjen. Jeg kan vanskelig se det annerledes enn at
markedsleien her kom til uttrykk gjennom det økonomiske resultatet som avtalen mellom
Zenitel og Myren Eiendom samlet sett innebærer. – At bruttoleien på 1 600 kroner ikke
representerte markedsleien da avtalen ble inngått i januar 2002, underbygges også av at
det var nedgangstid på utleiemarkedet fra høsten 2001 og fremover mot avtaleinngåelsen i
januar 2002. I saken er det lagt frem opplysninger som tyder på at utleiere av forskjellige
grunner kunne være interessert i å operere med høye bruttoleier, samtidig som det ble gitt
forskjellige former for rabatter. Et lavere nettoresultat kunne komme frem på forskjellige

6
måter; når det her ble avtalt at Myren Eiendom skulle betale leien for Zenitels gamle
leieforhold, var det én av flere muligheter.
(31) Jeg er altså kommet til at markedsleien blir uttrykt gjennom det samlete økonomiske
resultatet av avtalen mellom Zenitel og Myren Eiendom. Punkt 15 i avtalen må da sees
som en del av løsningen av utleieoppdraget, som Colliers har fått provisjon for. Jeg ser da
ikke grunnlag for samtidig å se punktet som en løsning av fremleieoppdraget, eller som
noe som kan sees som likeverdig med dette i forhold til et krav på provisjon. Min
konklusjon er dermed at Zenitel må frifinnes for Colliers’ krav.
(32) Anken har etter dette ført frem, og jeg mener at Zenitel må tilkjennes saksomkostninger
for alle instanser etter hovedregelen i tvistemålsloven § 172 første ledd jf. § 180 andre
ledd. Beløpet settes til 262 348 kroner, som svarer til omkostningsoppgaven med en
mindre korreksjon for størrelsen av ankegebyret.
(33) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Zenitel Norway AS frifinnes.
2. I saksomkostninger for tingretten, lagmannsretten og Høyesterett betaler Colliers
Bjørdal Partners AS til Zenitel Norway AS 262 348 –
tohundreogsekstitotusentrehundreogførtiåtte – kroner innen 2 – to – uker fra
forkynnelsen av dommen med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter
forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra forfall til betaling skjer.
(34) Dommer Skoghøy: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(35) Dommer Flock: Likeså.
(36) Dommer Gussgard: Likeså.
(37) Dommer Aasland: Likeså.

7
(38) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Zenitel Norway AS frifinnes.
2. I saksomkostninger for tingretten, lagmannsretten og Høyesterett betaler Colliers
Bjørdal Partners AS til Zenitel Norway AS 262 348 –
tohundreogsekstitotusentrehundreogførtiåtte – kroner innen 2 – to – uker fra
forkynnelsen av dommen med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter
forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra forfall til betaling skjer.