Gevinst ved realisasjon av eiendom
Dato: 2007-06-27

Sammendrag: Skal gevinst ved realisasjon av eiendom regulert til boligområde anses som kapitalinntekt? Sammendrag av sakenSøster (S) og bror (B) eier en eiendom i sameie og har planer om å selge området til et eiendomsutviklingsselskap. Spørsmålet var om tomteutviklingen i seg selv kan anses som virksomhet for S og B (sameierne). Arbeidet med omregulering fra LNF-område til boligområde ble utført av sivilingeniør X for sameiernes regning og risiko. Sameierne hadde selv ikke utført noen aktivitet. Kjøper skulle foreta parsellering, eventuell opparbeiding av råtomtene og separat salg av disse, og utviklingen frem til byggeklare tomter skulle skje for kjøpers regning og risiko. Skattedirektoratet kom etter en konkret vurdering til at den aktivitet som skulle tilskrives sameierne, ikke var av et slikt omfang at salgsgevinsten anses som vunnet ved virksomhet i skattemessig forstand. Skattedirektoratet konkluderte med at gevinst ved realisasjon av det skisserte område anses som kapitalinntekt for den enkelte sameier.

Innsenders fremstilling av faktum og jus På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at eiendommen i sin tid ble gitt i gave fra Ss og Bs foreldre og i dag eies av dem i sameie. Samlet areal på hele området utgjør ca. 12 daa. Området var tidligere regulert som et LNF-område. S og B har planer om å selge området til et eiendomsutviklingsselskap. Arbeidet med omregulering fra LNF-område til boligområde ble iverksatt etter at S og B overtok. Arbeidet ble imidlertid satt bort og er utført av sivilingeniør X. De nåværende sameiere har selv ikke utført noen aktivitet i forbindelse med eller etter omreguleringen. Omreguleringsbistanden fra X har pågått i perioden 2003, 2004, 2005 og 2007, og honoraret til X fordeler seg slik; i 2003 kr 7 500, i 2004 kr 38 000, i 2005 kr 3 500 og i 2007 kr 2 200. Til sammen er det betalt et honorar til X på kr 51 200 eks. mva. I tillegg kommer kostnader i form av utgifter på kr 22 424. Hovedsakelig utgjør utgiftene behandlingsgebyr til Kommunen på kr 17 500. Kommunen har vedtatt en reguleringsplan som innebærer at det i fremtiden kan utskilles ti tomter på eiendommen, fem tomter til tomannsboliger og fem tomter til eneboliger. Det planlegges et salg av et område tilsvarende syv av tomtene til et eiendomsselskap. På en av tomtene står det i dag allerede oppført en fritidseiendom tilhørende S. Videre skal B beholde to tomter til et fremtidig generasjonsskifte. Disse tre tomtene skal ikke inngå i det planlagte salget, men det er enda ikke avklart om S vil beholde eller selge den aktuelle fritidseiendommen. De nåværende sameiere vil ikke gjøre andre endringer enn den omgjøring fra LNF-område til boligområde som allerede er foretatt for det tomteområdet som vurderes solgt. Det er etter det planlagte således den nye eier som vil måtte foreta parsellering, eventuell opparbeiding av råtomtene og separat salg av disse. Innsender er av den oppfatning at det ikke foreligger virksomhet etter skatteloven. Videre skriver innsender at vurderingen av hva som anses som virksomhet ikke er definert i skatteloven, men følger av rettspraksis og administrativ praksis. I vurderingen av om inntekten skal klassifiseres som kapital- eller virksomhetsinntekt legges vekt på om det har foregått en aktivitet, aktivitetens omfang og varighet, om aktiviteten drives for skattyters regning og risiko og om aktiviteten er egnet til å gi overskudd. Ingen av sameierne i eiendommen driver annen virksomhet, og det har heller ikke blitt drevet jord- eller skogbruksvirksomhet på eiendommen. Nærværende sak vil kun relatere seg til spørsmålet om tomteutviklingen i seg selv kan anses som virksomhet ifølge innsender. Ved vurderingen av om utvikling av tomteområder kan anses som virksomhet har innsender bl.a. vist til BFU 33/06 og 39/06. Etter innsenders vurdering kan aktiviteten i nærværende sak ikke anses som virksomhet, og gevinsten ved et salg beskattes etter skatteloven § 5-1 annet ledd (28 %). Før det planlagte salget av eiendommen innledes, ønsker S og B en bindende forhåndsuttalelse om hvorvidt Skattedirektoratet er enig i innsenders vurdering om at det i denne saken ikke foreligger virksomhet etter skatteloven, og at gevinsten ved salg av området skal beskattes som ordinær kapitalinntekt. Skattedirektoratets vurderinger Skattedirektoratet skal i det følgende ta stilling til om tomteutviklingen i seg selv kan anses som virksomhet. Det legges til grunn som opplyst at sameierne ikke driver annen virksomhet og at det ikke har vært drevet jord- eller skogbruksvirksomhet på eiendommen. Skatteloven har ingen legaldefinisjon av begrepet ”virksomhet”, men det er gitt noen eksempler i skatteloven § 5-30. Det er i retts- og ligningspraksis lagt til grunn at virksomhet er en vedvarende aktivitet som drives for egen regning og risiko og som på sikt er egnet til å gå med overskudd, jf. Lignings-ABC for 2006 side 757 pkt. 3.1. Det bemerkes i denne forbindelse at aktivitet som er utøvd for skattyters regning og risiko skal tilordnes skattyter selv om den er utført av andre, jf. Høyesteretts dom om identifikasjon inntatt i Utv. 1968 side 75 og Ot.prp. nr. 92 (2004-2005) side 76 og 77. Se også Lignings-ABC 2006 side 762 pkt. 3.3.2. Hvorvidt det er virksomhet i seg selv å tilrettelegge for tomteutvikling, må vurderes konkret der man bl.a. tar stilling til aktivitetens omfang og varighet. Skattedirektoratet legger etter det opplyste til grunn at sameiernes aktivitet er begrenset til arbeid knyttet til ny reguleringsplan utført av sivilingeniøren. Bistanden har pågått i perioden 2003, 2004, 2005 og 2007 og honoraret fordeler seg slik; i 2003 kr 7 500, i 2004 kr 38 000, i 2005 kr 3 500 og i 2007 kr 2 200. Til sammen er det betalt et honorar til sivilingeniør X på kr 51 200 eks. mva. Det legges til grunn som opplyst at det er kjøper som skal foreta parsellering, eventuell opparbeiding av råtomtene og separat salg av disse, og at utviklingen frem til byggeklare tomter vil skje for kjøpers regning og risiko. Skattedirektoratet har etter en konkret vurdering av den skisserte aktivitet som skal tilskrives sameierne, kommet til at den ikke er av et slik omfang at salgsgevinsten skal anses vunnet ved virksomhet i skattemessig forstand. Vi står da overfor et sameie hvor hver av deltakerne skal bruttolignes for sin forholdsmessige andel av salgsgevinsten. Salgsgevinsten skal behandles som kapitalinntekt for den enkelte sameier. Konklusjon Basert på ovennevnte opplysninger og forutsetninger skal Ss og Bs gevinst ved realisasjon av det ovenfor skisserte område anses som kapitalinntekt og beskattes med  28 % (p.t.), jf. skatteloven § 5-1 annet ledd.