Dato: 2023-11-16

Sammendrag: Eierseksjonssameier har rett til innløsning av festetomter i boligområde i OsloHøyesterett har tatt stilling til krav om innløsning etter tomtefesteloven av et areal på 120 dekar i et boligområde i Oslo. Spørsmålene gjelder blant annet omfanget av innløsningen, om retten tilligger boliglaget som opprinnelig festet hele arealet, eller om retten bare ligger hos de eierseksjonssameiene som etter en oppdeling har festerett til sine bruksnumre.

Høyesterett kom til at eierseksjonssameiene har rett til innløsning av de bruksnumre som er bebygd av dem. Et hovedspørsmål har vært om innløsningsretten gjelder hele bruksnummeret – hele tomten – eller bare et rimelig bruksareal rundt bolighuset.

Høyesterett uttaler at når partene har angitt bruksnummeret i festeavtalen, må dette generelt anses rimelig for å ivareta bruken til en bolig eller et fritidshus. Unntak bør bare gjøres der boligsosiale hensyn ikke lenger kan begrunne innløsning av hele bruksnummeret.

I denne saken konkluderer Høyesterett med at hvert eierseksjonssameie har innløsningsrett til sitt respektive bruksnummer. Boliglaget, som opprinnelig hadde festeavtale til hele området, gis ikke innløsningsrett. Eierseksjonssameiene har heller ikke innløsningsrett til de bruksnumrene som ikke er bebygd.

Avgjørelsen gir veiledning om tomtefestelovens regler om innløsning.

D O M
avsagt 16. november 2023 av Høyesterett i avdeling med
dommer Aage Thor Falkanger
dommer Kristin Normann
dommer Henrik Bull
dommer Espen Bergh
dommer Kine Steinsvik
HR-2023-2169-A, (sak nr. 22-177722SIV-HRET)
Anke over Borgarting lagmannsretts overskjønn 14. oktober 2022
Nobil Utvikling AS
A (partshjelper)
B (partshjelper) (advokat Magnus Hellesylt)
mot
Øvre Ljan Boliglag SA
Sameiet Knud Øyens vei 13 A-C
Øvre Ljan Boligsameie III
Øvre Ljan Boligsameie IV
Sameiet Midtåsen 49 (advokat Thomas Andersen – til prøve)

2
S T E M M E G I V N I N G
(1) Dommer Normann:
Sakens spørsmål og bakgrunn
(2) Saken gjelder krav om innløsning etter tomtefesteloven av et areal på 120 dekar i et
boligområde i Oslo. Den reiser spørsmål om blant annet omfanget av innløsningen og om
retten tilligger den opprinnelige festeren av hele arealet, et boliglag, eller de
eierseksjonssameiene som etter oppdeling har festerett til sine bruksnumre.
(3) Øvre Ljan Boliglag SA (ØLB) ble stiftet i desember 1946. Formålet var å feste 120 dekar
av en skogseiendom og oppføre boligbygg på arealet, som ligger på Midtåsen på Ljan i
Oslo.
(4) Arealet på Midtåsen var opprinnelig en del av Ljabru gård, gnr. 184, bnr. 1 i tidligere Aker
kommune. I januar 1947 ble arealet skylddelt og fikk eget grunnboksnummer, gnr. 184,
bnr. 45. Parallelt med stiftelsen av ØLB pågikk det en reguleringsprosess knyttet til det
samme arealet. Området ble regulert til boligbygging. Reguleringsrådet i Aker godkjente i
januar 1947 vedtekter for arealet, og godkjenningen ble opprettholdt av bygningssjefen i
mars samme år. Det fulgte av reguleringsvedtektene at det skulle etableres boligbebyggelse
på festetomten, og det var tatt inn bestemmelser om hvordan blokker, villaer og garasjer
skulle utformes og plasseres. Skogen skulle «beholdes i den utstrekning det er mulig». Det
ble også gitt bestemmelser om plassering av butikker, sentralvaskeri, barnehage, badstue,
tennisbaner og eventuelle hobbyverksteder. Reguleringsvedtektene ble i perioden
1950–1953 noe endret hva gjelder plassering og utforming av noen av byggene, og det ble
avsatt et større område til butikker. Reguleringsvedtektene er utover dette uendret.
(5) Festekontrakt ble inngått 2. juni 1947 mellom C og D som grunneiere og ØLB som fester.
Det fremgår av avtalen § 4 at ØLB hadde rett til å overdra sin rett etter avtalen og
bebyggelsen, og at i så fall «trer den nye fester inn i den eldres rettigheter og forpliktelser i
henhold til grunneierne». ØLB tiltrådte eiendommen på samme tid. Bebyggelsen ble
deretter opparbeidet trinnvis.
(6) Husbanken var långiver ved oppføringen. Som følge av krav fra Husbanken ble den festede
eiendommen – forut for oppføringen av boligblokkene – utskilt i bnr. 47, 50, 55, 56, 57 og
94. De resterende deler av festetomten ble liggende i gnr. 184, bnr. 45.
(7) ØLB opprettet seks boligaksjeselskaper og inngikk fra mars 1948 til august 1956
suksessivt avtaler, betegnet som festekontrakter, om én parsell – ett bruksnummer – til
hvert av disse. Det fremgår av de enkelte avtalene at de skal gjelde på de samme
betingelsene som er fastsatt i festeavtalen 2. juni 1947, og at grunneierne samtykket til
overføringen. Alle beboerne var aksjonærer i boligaksjeselskapene.
(8) Boligaksjeselskapene bygget deretter boliger, i det vesentlige boligblokker, på hver sin
parsell. I perioden mellom 1984 og 2014 endret alle selskapene organisasjonsform fra
boligaksjeselskap til eierseksjonssameie. Det er totalt 167 eierseksjoner i disse seks
sameiene. ØLB ble i 2011 omgjort til samvirkeforetaket Øvre Ljan Boliglag SA. Av ØLBs
vedtekter etter endringen fremgår det at boliglagets hovedformål «er å fungere som fester
HR-2023-2169-A, (sak nr. 22-177722SIV-HRET)

3
av de arealer som er angitt i festekontrakt 2. juni 1947, som samlet utgjør ca. 120.012 m2,
og fremfeste de vesentligste deler av festetomten til de seks boligsameier» samt «å forvalte
den del av festegrunnen som ikke er fremfestet». Seksjonseierne er pliktige medlemmer i
ØLB, som ikke tillater medlemskap for andre.
(9) I 1967 ble et område benyttet til garasjeplasser utskilt som bnr. 84, men ØLB fester fortsatt
dette arealet. De resterende delene av det opprinnelige gnr. 184, bnr. 45 ligger også fortsatt
i ØLB.
(10) Nobil Bolig AS, som senere skiftet navn til Nobil Eiendom AS, kjøpte 10. mai 2017 hele
den opprinnelige festetomten fra de daværende grunneierne A og B for 25 millioner
kroner. Det fremgår av avtalen at selgerne skal få et tilleggsvederlag på 5 000 kroner per
kvadratmeter bruksareal (BRA) bolig over bakken som eventuelt blir tillatt bygget på
eiendommen. Tomten er senere overført til Nobil Utvikling AS. I det følgende omtales
disse selskapene samlet som Nobil.
(11) Nobil tilbød i juni 2017 ØLB og eierseksjonssameiene å overta til eie «den naturlig
arronderte tomt» rundt bebyggelsen, samtidig som hver seksjonseier skulle motta
150 000 kroner. Motytelsen skulle være at festekontrakten skulle slettes for resten av
arealet, slik at grunneier kunne få tilbake råderetten over disse. ØLB og sameiene takket
nei til tilbudet.
(12) ØLB og sameiene etablerte i 2018 en felles arbeidsgruppe som tok kontakt med ulike
entreprenører for å få vurdert muligheten for eventuelt å utvikle deler av eiendommen for å
finansiere innløsning av festetomten. Varsel til Nobil om krav om innløsning ble sendt
22. mai 2018.
Prosesshistorien
(13) Nobil tok i april 2019 ut stevning for Oslo tingrett mot Øvre Ljan Boliglag SA, Sameiet
Knud Øyens vei 13 A-C, Øvre Ljan Boligsameie III, Øvre Ljan Boligsameie IV og
Sameiet Midtåsen 49 med krav om fastsettelsesdom for at disse ikke hadde innløsningsrett.
Sameiet Knud Øyens vei 12-24 (bnr. 47) og Sameiet Midtåsen 51 (bnr. 57) var ikke
omfattet av søksmålet fordi Nobil hadde godkjent deres rett til innløsning, selv om det var
uenighet om innløsningssummen.
(14) Oslo tingrett avgjorde at saken skulle gå som skjønn. Skjønnet, som ble avhjemlet 10. juli
2020, hadde slik slutning:
«1. Øvre Ljan Boliglag SA, Sameiet Knud Øyens vei 13 A-C, Øvre Ljan
Boligsameie III, Øvre Ljan Boligsameie IV og Sameiet Midtåsen 49 har ikke
innløsningsrett etter tomtefesteloven til tomtearealer på gnr. 184, bnr. 45 og
bnr. 84.
2. For øvrig frifinnes Øvre Ljan Boliglag SA, Sameiet Knud Øyens vei 13 A-C,
Øvre Ljan Boligsameie III, Øvre Ljan Boligsameie IV og Sameiet
Midtåsen 49.
3. Hver av partene dekker egne sakskostnader.
HR-2023-2169-A, (sak nr. 22-177722SIV-HRET)

4
4. Nobil Utvikling AS dekker kostnadene til skjønnsmedlemmer. De betaler
også en halvdel av rettens transport til befaringen,
144 – etthundreogførtifire – kroner innen 2 – to – uker. Godtgjørelse til
skjønnsmedlemmene fastsettes i egen beslutning.
5. Øvre Ljan Boliglag SA, Sameiet Knud Øyens vei 13 A-C, Øvre Ljan
Boligsameie III, Øvre Ljan Boligsameie IV og Sameiet Midtåsen 49 betaler
en halvdel av rettens transport til befaringen med
144 – etthundreogførtifire – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen.»
(15) Skjønnet ble avsagt under dissens. Et flertall kom til at det forelå innløsningsrett for
gnr. 184, bnr. 50, 55, 56 og 94. Dette innebar at hvert sameie hadde innløsningsrett til det
bruksnummeret det hadde festerett til. Et annet flertall kom til at det ikke forelå
innløsningsrett for gnr. 184, bnr. 45 og 84.
(16) Partene på begge sider begjærte i rett tid overskjønn til Borgarting lagmannsrett.
(17) Borgarting lagmannsrett avhjemlet 14. oktober 2022 overskjønn med slik slutning:
«1. Øvre Ljan Boliglag SA har rett til å innløse gnr. 184 bnr. 45 og bnr. 84,
bnr. 50, bnr. 55, bnr. 56 og bnr. 94 i Oslo kommune.
2. I sakskostnader for tingretten betaler Nobil Utvikling AS 1 503 876 kroner
til Øvre Ljan Boliglag SA, Sameiet Knud Øyens vei 13 A-C, Sameiet
Midtåsen 49, Øvre Ljan Boligsameie III og Øvre Ljan Boligsameie IV innen
to uker etter at overskjønnet er forkynt.
3. I sakskostnader for lagmannsretten betaler Nobil Utvikling AS
4 033 876,25 kroner til Øvre Ljan Boliglag SA, Sameiet Knud Øyens vei
13 A-C, Sameiet Midtåsen 49, Øvre Ljan Boligsameie III og Øvre Ljan
Boligsameie IV innen to uker etter at overskjønnet er forkynt.
4. Nobil Utvikling AS dekker utgiftene til skjønnsmedlemmer fastsatt ved egen
avgjørelse.»
(18) Overskjønnet er enstemmig. Lagmannsretten kom altså til at ØLB hadde innløsningsrett til
hele den opprinnelige festetomten og tok ikke nærmere stilling til sameienes
innløsningsrett.
(19) Nobil har anket overskjønnet til Høyesterett. Anken gjelder prinsipalt saksbehandlingen og
subsidiært rettsanvendelsen. Høyesteretts ankeutvalg besluttet 8. mars 2023 at anken skulle
tillates fremmet for så vidt gjelder rettanvendelsen, jf. HR-2023-423-U.
(20) I anken erklærte advokat Hellesylt partshjelp på vegne av A og B, som har opptrådt som
parthjelpere for Høyesterett, jf. tvisteloven § 15-7.
(21) Saken står ellers i samme stilling som for lagmannsretten.
Partenes syn på saken
(22) Den ankende part – Nobil Utvikling AS – og partshjelperne – A og B – har i korte trekk
gjort gjeldende:
HR-2023-2169-A, (sak nr. 22-177722SIV-HRET)

5
(23) Nobil har rettslig interesse i at innløsningskravene både fra ØLB og eierseksjonssameiene
blir avklart.
(24) Det kan ikke legges til grunn at både ØLB og eierseksjonssameiene har innløsningsrett, da
dette vil skape stor rettsusikkerhet.
(25) Alle bolighus på området tilhører eierseksjonssameiene, og retten må først ta stilling til
deres innløsningsrett.
(26) Eierseksjonssameiene har innløsningsrett etter tomtefesteloven § 42, jf. § 32.
Paragraf 42 første ledd definerer fremfeste, og det fremgår av fjerde ledd at lovens
bestemmelser om innløsning gjelder i forholdet mellom fremfester – her sameiene – og
grunneier.
(27) Sameienes innløsningsrett gjelder imidlertid ikke hele det bruksnummeret som boligen står
på. Innløsningsretten er begrenset til de nærmeste arealene rundt hver boligblokk – det som
med rimelighet kan sies å utgjøre en tomt.
(28) ØLB har ikke hus på tomten, og ØLB kan heller ikke få hus på denne. ØLBs historiske
byggerett er ikke relevant. Spørsmålet om byggeretten må baseres på en nåtidsvurdering.
ØLB har dessuten gitt fra seg disposisjonsretten over fremfestetomtene til
eierseksjonssameiene. Tomtefesteloven får derfor ikke anvendelse på forholdet mellom
Nobil og ØLB.
(29) Subsidiært gjøres det gjeldende at ØLB ikke har innløsningsrett etter tomfesteloven § 32.
ØLB eier ikke bolighus, og innløsning ivaretar ikke formålet bak tomtefesteloven § 32.
ØLB kan ikke identifiseres med eierseksjonssameiene.
(30) Dersom ØLB likevel gis innløsningsrett, må denne avgrenses på samme måte som
eierseksjonssameienes.
(31) Innløsningsrett for ØLB til hele arealet strider mot Den europeiske
menneskerettskonvensjon (EMK) første tilleggsprotokoll artikkel 1 (P1-1).
(32) Nobil Utvikling AS har nedlagt slik påstand:
«1. Øvre Ljan Boliglag SA har ikke innløsningsrett etter tomtefesteloven til
tomtearealer på gnr. 184, bnr. 45 og bnr. 84.
2. Øvre Ljan Boliglag SA har ikke innløsningsrett etter tomtefesteloven til
tomtearealer på gnr. 184, bnr. 50, bnr. 55, bnr. 56 og bnr. 94.
3. Sameiet Knud Øyens vei 13 A-C, Øvre Ljan Boligsameie III, Øvre Ljan
Boligsameie IV og Sameiet Midtåsen 49 har ikke innløsningsrett etter
tomtefesteloven til tomtearealer på gnr. 184, bnr. 45 og bnr. 84.
4 a. Prinsipalt om sameienes rett til innløsning av fremfestetomtene:
Sameiet Knud Øyens vei 13 A-C, Øvre Ljan Boligsameie III, Øvre Ljan
Boligsameie IV og Sameiet Midtåsen 49 – alternativt Øvre Ljan
Boliglag SA – har kun innløsningsrett etter tomtefesteloven til deler av
HR-2023-2169-A, (sak nr. 22-177722SIV-HRET)

6
arealene på gnr. 184, bnr. 50, bnr. 55, bnr. 56 og bnr. 94, slik arealene er
angitt på kartet i bilag 1 til prosesskriv 16. september 2021, eller den
avgrensning for hustomtene retten finner korrekt.
b. Subsidiært om sameienes rett til innløsning av fremfestetomtene:
Sameiet Knud Øyens vei 13 A-C, Øvre Ljan Boligsameie III, Øvre Ljan
Boligsameie IV og Sameiet Midtåsen 49 – alternativt Øvre Ljan
Boliglag SA – har ikke innløsningsrett etter tomtefesteloven til tomtearealet
på gnr. 184, bnr. 50, bnr. 55, bnr. 56 og bnr. 94.
5. I alle tilfeller: Øvre Ljan Boliglag SA, Sameiet Knud Øyens vei 13 A-C,
Øvre Ljan Boligsameie III, Øvre Ljan Boligsameie IV og Sameiet
Midtåsen 49, alle v/styrets ledere, dømmes til å betale Nobil Utvikling AS’
sakskostnader for tingretten, lagmannsretten og Høyesterett.»
(33) Ankemotpartene – Øvre Ljan Boliglag SA, Sameiet Knud Øyens vei 13 A-C, Øvre Ljan
Boligsameie III, Øvre Ljan Boligsameie IV og Sameiet Midtåsen 49 – har i kort trekk gjort
gjeldende:
(34) Kontrakten mellom grunneier og ØLB fra 1947 må forstås slik at ØLB har rett til å bygge
hus på eiendommen. ØLB er derved fester av tomt, jf. tomtefesteloven § 1, som angir
lovens anvendelsesområde og samtidig en definisjon av tomtefeste. At utbygging skjedde i
regi av boligaksjeselskapene – senere eierseksjonssameeiene – endrer ikke dette. Det
innebærer ikke at ØLBs rett til å bygge er overført til eierseksjonssameiene.
(35) At ØLB har omtalt festekontraktene med datterselskapene som bortfesteavtaler, har ikke
betydning.
(36) ØLB er fester av tomt til «bustadhus» og har dermed rett til innløsning etter
tomtefesteloven § 32. Hele arealet må regnes som «festetomt til bustadhus». Det har ikke
betydning at det enkelte sameie har oppført og drifter boligene.
(37) På grunn av den nære tilknytningen må ØLB uansett identifiseres med
eierseksjonssameiene. Selv om utbyggingen er skjedd i det som nå er
eierseksjonssameiene, er byggingen initiert, godkjent og organisert av ØLB. Det er ingen
konkurrerende innløsningskrav, men full enighet om innløsning mellom ØLB og
eierseksjonssameiene.
(38) Subsidiært gjøres det gjeldende at innløsningsretten ligger hos eierseksjonssameiene, og at
innløsningsretten også da omfatter hele det arealet som omfattes festekontrakten fra 1947.
(39) Innløsning av hele arealet er ikke i strid med EMK P1-1.
(40) Øvre Ljan Boliglag SA, Sameiet Knud Øyens vei 13 A-C, Øvre Ljan Boligsameie III, Øvre
Ljan Boligsameie IV og Sameiet Midtåsen 49 har nedlagt slik påstand:
HR-2023-2169-A, (sak nr. 22-177722SIV-HRET)

7
«1: Anken forkastes.
Subsidiært:
2. Sameiet Knud Øyens vei 13 A-C, Øvre Ljan Boligsameie III, Øvre Ljan
Boligsameie IV og Sameiet Midtåsen 49 har rett til å innløse sine respektive
tomter på gnr. 184, bnr. 50, bnr. 55, bnr. 56 og bnr. 94 i Oslo kommune.
3. Sameiet Knud Øyens vei 13 A-C, Øvre Ljan Boligsameie III, Øvre Ljan
Boligsameie IV og Sameiet Midtåsen 49 har rett til å innløse festet areal på
gnr. 184, bnr. 45 og bnr. 84 i Oslo kommune i henhold til sin ideelle andel.
2: Nobil Utvikling AS dømmes til å betale sakskostnader til Øvre Ljan
Boliglag SA, Sameiet Knud Øyens vei 13 A-C, Øvre Ljan Boligsameie III,
Øvre Ljan Boligsameie IV og Sameiet Midtåsen 49 for tingrett, lagmannsrett
og Høyesterett.»
Mitt syn på saken
Innledende merknader
(41) Saken gjelder anke over lagmannsrettens overskjønn, og Høyesterett kan bare prøve
saksbehandlingen og rettsanvendelsen, jf. skjønnsprosessloven § 38. Anken over
saksbehandlingen ble ikke tillatt fremmet.
(42) Nobil har krevd fastsettelsesdom for at verken ØLB eller eierseksjonssameiene har
innløsningsrett. Det er klart at Høyesterett da må ta stilling alle kravene, jf. tvisteloven
§ 1-3 andre ledd.
(43) Eierseksjonssameiene og ØLB har anført at de må identifiseres, og at den formelle
organiseringen ikke kan være avgjørende for innløsningsspørsmålet. Det er vist til den
nære tilknytningen mellom dem.
(44) Det er utvilsomt riktig at det er nær tilknytning mellom ØLB og eierseksjonssameiene.
Som nevnt var det ØLB som i sin tid etablerte de opprinnelige boligaksjeselskapene, og
aksjeeierne – i dag seksjonseierne – var og er de eneste som kan være medlemmer i ØLB.
(45) Den organiseringen som skjedde, må likevel få rettslige konsekvenser. Det er sikker rett at
etableringen av selvstendige rettssubjekter medfører realiteter. Noen identifikasjon ut fra
tanken om at de enkelte rettssubjektene har sammenfallende interesser, er det i
utgangspunktet ikke rom for. Generelt er det nok i norsk rett en snever åpning for at det i
enkelte sammenhenger kan ses bort fra den formelle organiseringen, men dette kan bare
komme på tale helt unntaksvis – typisk i misbrukstilfeller.
(46) Nå er ikke eierseksjonssameiene som sådanne egne rettssubjekter. I vår sak kan jeg
imidlertid ikke se at dette kan være avgjørende. Opprinnelig var det som i dag er
eierseksjonssameier, organisert som boligaksjeselskaper. Disse selskapene var utvilsomt
selvstendige rettssubjekter. At de senere ble organisert som eierseksjonssameier, kan ikke
få betydning i vår sammenheng.
(47) Under enhver omstendighet er det klart at de enkelte seksjonseierne, som styret i
eierseksjonssameiet handler på vegne av, jf. eierseksjonsloven § 60, er egne juridiske
HR-2023-2169-A, (sak nr. 22-177722SIV-HRET)

8
subjekter. Styret representerer seksjonseierne vedrørende «rettigheter og plikter som ellers
angår fellesareal og fast eiendom», jf. første ledd første og andre punktum.
I bestemmelsens andre ledd fremgår det at «[s]tyrelederen kan saksøke og saksøkes med
bindende virkning for alle seksjonssameierne i saker som nevnt i første ledd første, annet
og tredje punktum».
Eierseksjonssameienes innløsningsrett
(48) Det er ikke tvilsomt at eierseksjonssameienes stilling reguleres av tomtefesteloven,
jf. § 1 første ledd. Spørsmålet er om loven gir innløsningsrett for sameiene, og eventuelt
hvilke områder denne omfatter.
(49) Et mulig grunnlag for eierseksjonssameienes innløsningsrett er tomtefesteloven § 17 om
overføring av festerett. Dersom ØLB har overdratt festeretten til eierseksjonssameiene, har
disse trådt inn i ØLBs festerett. Innløsning på dette grunnlaget forutsetter at ØLB hadde
festerett, og at denne ble overført til boligaksjeselskapene.
(50) Argumentasjonen for Høyesterett har imidlertid vært konsentrert om tomtefesteloven § 42,
jf. § 32. Paragraf 42 fjerde ledd har slik ordlyd:
«Ved feste av tomt til bustadhus eller fritidshus gjeld reglane om innløysing og
lenging i kapittel VI også i høvet mellom festaren og grunneigaren.»
(51) Paragraf 42 gjelder fremfeste, og ordet «feste» må her leses som fremfeste. Bestemmelsen
gir altså fremfester innløsninsgrett overfor grunneier.
(52) «Framfeste» er definert i bestemmelsens første ledd:
«Med framfeste er i lova her meint festehøve der bortfestaren berre har leigerett til
tomta.»
(53) Spørsmålet blir hva som ligger i at bortfester «berre har leigerett til tomta». Rent språklig
kan dette leses som om leierett står i motsetning til eiendomsrett. Men særlig forarbeidene
til den tilsvarende bestemmelsen i tomtefesteloven 1975 § 30 viser at passusen ikke skal
forstås slik, jf. Ot.prp. nr. 2 (1974–1975) side 84–85, der det heter i spesialmerknadene:
«Paragrafen – som er ny i høve til utvalframlegget – gjeld tilfelle der bortfestaren har
leigd den grunnen som han festar bort til hus for andre (framfeste). Leigehøvet mellom
grunneigaren og bortfestaren (leigaren) vil ikkje gå under lovutkastet her, av di
leigaren – bortfestaren – ikkje sjølv skal ha hus på tomta, jfr. § 1 første stykket.
Derimot vil leigehøvet mellom bortfestaren (leigaren) og festaren som skal ha hus på
tomta, gå under lova. Mellom festaren (framfestaren) og grunneigaren vil det i slike
tilfelle ikkje vere noko direkte avtalehøve. Dette kan medføre problem med å
gjennomføre reglane om minste festetid og om festaren sin innløysingsrett til
festetomta – og ymse andre reglar i samband med avviklinga av festehøvet. Desse
problema har ein søkt å løyse i paragrafen her. Tanken er at slike reglar i viss mon skal
gjelde direkte i høvet mellom grunneigaren og festaren (framfestaren).»
(54) Jeg legger etter dette til grunn at tomtefesteloven § 42 bare får anvendelse på kontrakter
som ikke gir leietakeren selv rett til å bygge hus på eiendommen. Kontraktsforholdet
mellom grunneier og fester faller i disse tilfellene utenfor tomtefesteloven, jf. § 1, mens
HR-2023-2169-A, (sak nr. 22-177722SIV-HRET)

9
fremfesteren får løsningsrett overfor grunneiere selv om det ikke er et kontraktsforhold
mellom dem, jf. § 42 fjerde ledd.
(55) Spørsmålet blir så hvilket tidspunkt som skal legges til grunn for vurderingen av om
bortfester hadde rett til å bygge hus på eiendommen.
(56) Ordlyden i tomtefesteloven § 42 gir etter mitt syn ikke et klart svar. Lovens system tilsier
imidlertid at det avgjørende må være byggeretten på det tidspunktet da den nye
festekontrakten ble inngått. Paragraf § 42 gjelder som nevnt der en ren leietaker gir en
tredjeperson rett som leietakeren i utgangspunktet ikke selv har – nemlig rett til å sette opp
hus på eiendommen. I slike tilfeller – som loven kaller «framfeste» – er det ikke uten
videre klart hva som gjelder mellom grunneieren og fremfesteren. Mellom disse er det jo
ikke noe kontraktsforhold, og fremfesteren har ikke fått overført en rett som bortfesteren
hadde. Formålet med § 42 fjerde ledd er å gi nærmere regler om forholdet mellom
grunneier og fremfester, herunder regler om løsningsrett.
(57) Det avgjørende for om vilkåret «berre har leigerett» er oppfylt, må altså være om
leietakeren hadde rett til å oppføre hus på det tidspunktet kontrakten med tredjeperson ble
inngått. Frem til dette tidspunktet vil kontraktsforholdet mellom grunneieren og den
opprinnelige leietaker/fester kunne variere, avhengig av hva de avtaler. Det som i
utgangspunktet var et rent leieforhold, kan bli et festeforhold – og motsatt. Etter at
kontrakten med tredjeperson er inngått, vil imidlertid forholdet mellom grunneier og
leietaker/fester ikke kunne endre tredjepersonens stilling. En annen regel ville kunne skape
en uheldig uforutberegnelighet – særlig for den som vurderer å gjøre innløsningsretten
gjeldende.
(58) Etter dette må det avgjørende være byggeretten på det tidspunktet da den nye
festekontrakten med tredjeperson – her boligaksjeselskapene – ble inngått.
(59) Jeg ser så på hva dette betyr for vår sak.
(60) Jeg nevner først at partene i flere sammenhenger har benyttet terminologien «bortfeste»,
men jeg kan ikke se at dette kan tillegges særlig vekt. En rekke av de dokumentene hvor
partene har benyttet denne terminologien, er fra før den første tomtefesteloven fra 1975.
Partene kan i hvert fall ikke da ha hatt et bevisst forhold til hvilke kontraktsrettslige
konsekvenser et eventuelt «bortfeste» ville få. Jeg antar at det samme gjelder tiden etter at
1975-loven ble vedtatt. Innløsningsspørsmålet var ikke aktuelt før Nobil i 2017 kjøpte
eiendommen festeretten gjelder. Det avgjørende må være hva som er realiteten i saken.
(61) ØLB hadde som følge av avtalen som ble inngått med grunneierne i 1947, rett til å bygge
på de aktuelle bruksnumrene som det senere ble bygget boliger på, jf. festeavtalen § 3. På
dette tidspunktet var det ikke et tema mellom kontraktspartene om ØLB selv eller andre
skulle stå for oppføring av boligene.
(62) Slik jeg ser det, innebar kontraktene med de enkelte boligaksjeselskapene at ØLB fraskrev
seg retten til selv å bygge hus på de aktuelle arealene som kontraktene gjaldt. At ØLB
– ganske hypotetisk – fortsatt skulle ha rett til å oppføre hus på disse områdene, anser jeg
som utelukket. Dette må også gjelde i forholdet til grunneieren. Med andre ord var det en
forutsetning for avtalene med boligaksjeselskapene at ØLB skulle stå tilbake med en ren
leierett til de bruksnumrene selskapene skulle bygge hus på.
HR-2023-2169-A, (sak nr. 22-177722SIV-HRET)

10
(63) Jeg tilføyer at dette innebærer at ØLB i realiteten overførte sin rett til å bygge til
boligaksjeselskapene. At ØLB derved mistet retten og boligaksjeselskapene overtok den,
kunne derfor vært forankret i tomtefesteloven § 17. Jeg viser til at det følger av
festekontraktene mellom ØLB og de daværende boligaksjeselskapene at disse trådte inn i
ØLBs rettigheter og forpliktelser etter festekontrakten fra 1947, og at grunneierne
samtykket til dette. Konklusjonen er uansett at sameiene har innløsningsrett,
jf. tomtefesteloven § 32.
(64) Jeg går så over til å se på hvilke arealer eierseksjonssameienes innløsningsrett gjelder for.
(65) Etter tomtefesteloven § 32 kan festere kreve å få innløst «festetomt til bustadhus». Jeg
nevner først at innløsningsretten ikke kan strekke seg utover de arealer festeretten gjelder.
I vår sak fester hvert av eierseksjonssameiene det bruksnummeret boligene er plassert på.
Slik saken er opplyst, kan jeg ikke legge til grunn at eierseksjonssameiene har festerett
utover dette. De har således ikke festerett til de bruksnumrene som ikke er bebygd, altså
bnr. 45 og 84. Jeg kan heller ikke se at sameiene har andre rettigheter i disse bruksnumrene
som vil kunne danne grunnlag for innløsning i medhold av tomtefesteloven.
(66) Jeg ser så på om eierseksjonssameienes innløsningsrett gjelder hele det bruksnummeret de
fester.
(67) Spørsmålet er om loven må tolkes slik at selv om festeretten gjelder hele tomten, kan
innløsningsretten likevel bare gjelde et rimelig bruksareal rundt bolighuset.
(68) Ordlyden i bestemmelsen er ikke helt klar, men bruken av ordet «festetomt» (min
utheving) gir en viss støtte for at innløsningsretten skal begrenses til de arealer som ligger i
relativt nær tilknytning til det aktuelle huset. Ordlyden tyder i hvert fall på at det går en
grense for hvor store arealer som kan innløses. Formålsbetraktninger trekker i samme
retning. Formålet med innløsningsretten er primært å ivareta boligsosiale hensyn,
jf. Innst. O. nr. 37 (1974–1975) side 2. Det samme formålet ligger til grunn for dagens
tomtefestelov, men her var fokuset primært om lovens formål tilsa at tomtefestelovens
regler som gjelder rettighetene knyttet til bolig, også skulle omfatte feste til fritidshus,
jf. NOU 1993: 29 Ny lov om tomtefeste, Rådsegn 15, side 44–45 og Ot.prp. nr. 28
(1995–1996) Om lov om tomtefeste side 27.
(69) I NUT 1971: 3, Rådsegn 9, Om tomtefeste heter det i del III avsnitt 3 «Området for lova»
på side 30:
«Når då avgrensinga av området for lova skal gjerast, meiner utvalet at både utbreisla
av tomtefeste til hus av ymse slag, og trongen for lovregulering i slike høve, talar for
at lova bør gjelde feste av grunn til hus slik det er gjort framlegg om. Men det er klårt
at føresegnene må gjelde ikkje berre for sjølve byggjegrunnen, men og for grunn som
er turvande i tillegg, og som det er naturleg å sjå på som ei eining saman med sjølve
tomta som huset står på. Dette vil såleis gjelde for grunn til hage kring huset, til veg
eller til bilplass. Om dette spørsmålet kan visast til særmerknadene til § 1 nedanfor.»
(70) I særmerknadene til § 1 fremgår det på side 32:
«Når lova seier ‘grunn til hus’, er det klårt at dette ikkje kan takast strengt på ordet.
Stundom vert tomta gitt ei vid arrondering for å hindre at det vert oppført bygg som
HR-2023-2169-A, (sak nr. 22-177722SIV-HRET)

11
t.d. tek bort utsikt, eller ein granneparsell vert festa med same føremålet. Bruksrett til
grunn som skal nyttast til hage, veg, bilplass eller liknande i samband med hus, går inn
under lova. Ofte vil det vera sagt i avtala at slike rettar skal fylgje med, og i mange
høve vil det vere ein stillteiande føresetnad. …»
(71) Forarbeidene gir utover dette ikke et klart svar på hvilket areal som kan kreves innløst. Jeg
leser dem likevel slik at lovgiver neppe har sett for seg at innløsningen skal kunne skje
uavhengig av festearealets størrelse.
(72) Det knytter seg åpenbart rettstekniske problemer til å fravike det som er avtalt – typisk der
festeavtalen gjelder et bestemt bruksnummer. Det har da formodningen for seg at partene
anså dette arealet rimelig for å ivareta bruken til bolig eller fritidshus.
(73) Etter mitt syn må grensen trekkes der boligsosiale hensyn ikke kan begrunne innløsning,
og det må være vide rammer for denne vurderingen.
(74) Jeg går så på grunnlag av disse utgangspunktene over til å se på vår sak.
(75) Jeg nevner kort at Høyesteretts kompetanse er begrenset til rettsanvendelsen. Som det vil
ha fremgått, har eierseksjonssameiene gjort gjeldende at de har innløsningsrett til sine
respektive bruksnumre i sin helhet, mens Nobil har anført at Høyesterett enten må legge til
grunn en nærmere grense angitt i påstanden eller trekke en grense i terrenget basert på en
konkret vurdering. Når jeg i det følgende ikke bygger på andre opplysninger enn de som
fremkommer av lagmannsrettens dom, overskrides ikke denne kompetansebegrensningen.
(76) I saken her varierer arealet på de utskilte bruksnumrene fra i overkant 2500 kvadratmeter
til i overkant av 30 000 kvadratmeter. Eierseksjonssameiene har altså gjennomgående
festet store arealer. Likevel er det etter mitt syn slik at boligeiernes interesser knyttet til
bomiljøet er det sentrale. Da disse tomtene ble utskilt, ble det ansett riktig og viktig med
plass og lys rundt boligblokkene, og jeg ser det slik at boligsosiale hensyn strekker seg så
langt. Den politiske begrunnelsen for innløsningsretten slår dermed til for hele
bruksnummeret.
(77) Min konklusjon er at hvert eierseksjonssameie har innløsningsrett til hele bruksnummeret,
men ikke til resten av det arealet som er omfattet av festekontrakten fra 1947 – gnr. 184,
bnr. 45 og 84.
Har ØLB innløsningsrett?
(78) Da boligaksjeselskapene inngikk kontraktene med ØLB, mistet som nevnt ØLB sin
festerett til de aktuelle bruksnumrene i forhold til grunneierne. ØLB mistet dermed også
retten til å innløse disse. ØLBs rettigheter til de bruksnumrene der det ikke er oppført
boliger – gnr. 184, bnr. 45 og 84 – ligger imidlertid fortsatt hos ØLB. Spørsmålet er
dermed om ØLB i medhold av tomtefesteloven kan innløse disse arealene.
(79) En forutsetning for at ØLB skal ha en slik rett til innløsning, er at kontraktsforholdet
mellom ØLB og grunneier om disse bruksnumrene faller inn under tomtefesteloven. Det
avgjørende vil da etter lovens § 1 være om fester ifølge festekontrakten «har eller får» rett
til å bygge hus på tomten.
HR-2023-2169-A, (sak nr. 22-177722SIV-HRET)

12
(80) Jeg finner imidlertid ikke grunn til å ta uttrykkelig standpunkt til om kontrakten mellom
grunneierne og ØLB faller inn under tomtefesteloven § 1, da jeg under enhver
omstendighet mener at innløsningsregelen i § 32 ikke får anvendelse. Som det vil ha
fremgått, gjelder denne bestemmelsen for «ei festetomt til bustadhus eller fritidshus».
(81) Festeavtalen mellom grunneier og ØLB gir etter min mening ikke ØLB rett til å oppføre
bolighus på bnr. 45 og 84. Noen uttrykkelig bestemmelse om dette finnes riktignok ikke i
kontrakten. Men det må legges til grunn at forutsetningen for avtaleforholdet var at
utbyggingen skulle skje i henhold til de gjeldende reguleringsplaner. Et visst uttrykk for
det finnes i kontraktens § 9, der det heter at eldre trær ikke må felles uten grunneiers
samtykke «hvis ikke fellingen er nødvendig for å gjennomføre reguleringsplan».
(82) I saken er det lagt frem en reguleringsplan – i form av et kart – som viser at nåværende
bnr. 45 og 84 ikke skulle utbygges med boliger. Slik omstendighetene var på
avtaletidspunktet, har det formodningen for seg at partene var innforstått med at
utbyggingen skulle skje i henhold til denne planen. På denne bakgrunn konkluderer jeg
med at vilkåret i § 32 om at det må dreie seg om en «festetomt til bustadhus eller
fritidshus», ikke er oppfylt for bnr. 45 og 84.
(83) Konklusjonen blir derved at ØLB ikke har innløsningsrett etter tomtefesteloven.
Krenker innløsningen eiendomsvernet etter EMK P1-1?
(84) Jeg nevner avslutningsvis at Nobil har gjort gjeldende at en innløsningsrett for ØLB strider
mot EMK P1-1.
(85) Når jeg nå er kommet til ØLB ikke har innløsningsrett til dette området, er det ikke
nødvendig å ta nærmere stilling til denne anførselen.
(86) Nobil har ikke anført at eierseksjonssameienes innløsningsrett til deres enkelte bruksnumre
krenker eiendomsvernet, og jeg kan heller ikke se at det er tilfellet.
Konklusjon og sakskostnader
(87) Min konklusjon blir at eierseksjonssameiene har rett til å innløse sine respektive
bruksnumre – gnr. 184, bnr. 50, 55, 56 og 94. Verken Øvre Ljan Boliglag SA eller
eierseksjonssameiene har innløsningsrett etter tomtefesteloven til gnr. 184, bnr. 45 og 84.
(88) Det følger av tomtefesteloven § 43 andre ledd, jf. skjønnsprosessloven § 43 at spørsmålet
om dekning av sakskostnader skal avgjøres etter bestemmelsene i tvisteloven kapittel 20.
(89) Med min konklusjon har ingen av sidene fått medhold fullt ut eller i det vesentlige,
jf. tvisteloven § 20-2 andre ledd. I forholdet mellom Nobil og eierseksjonssameiene er det
klart at ingen av partene har vunnet saken, slik at hver part må dekke sine egne
sakskostnader for alle instanser etter hovedregelen i tvisteloven § 20-2 første ledd.
(90) I forholdet til ØLB har Nobil i utgangspunktet nådd frem. ØLB har imidlertid opptrådt
sammen med sameiene og lagt ned felles påstand med dem. Det kan tilsi at Nobil heller
HR-2023-2169-A, (sak nr. 22-177722SIV-HRET)

13
ikke har vunnet saken i forholdet til ØLB. Uansett foreligger det etter mitt syn
tungtveiende grunner som gjør at ØLB ikke bør pålegges å dekke Nobils sakskostnader,
jf. tvisteloven § 20-2 tredje ledd.
(91) Når sakskostnader ikke tilkjennes, medfører det at rettsgebyr, utgifter til
skjønnsmedlemmer og andre sideutgifter for alle instanser må dekkes av den part som er
ansvarlig etter rettsgebyrloven § 2.
(92) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Sameiet Knud Øyens vei 13 A-C, Øvre Ljan Boligsameie III, Øvre Ljan
Boligsameie IV og Sameiet Midtåsen 49 har rett etter tomtefesteloven til å innløse
henholdsvis gnr. 184, bnr. 50, 55, 56 og 94 i Oslo kommune.
2. Øvre Ljan Boliglag SA har ikke innløsningsrett etter tomtefesteloven til gnr. 184,
bnr. 50, 55, 56 og 94 i Oslo kommune.
3. Øvre Ljan Boliglag SA, Sameiet Knud Øyens vei 13 A-C, Øvre Ljan
Boligsameie III, Øvre Ljan Boligsameie IV og Sameiet Midtåsen 49 har ikke
innløsningsrett etter tomtefesteloven til gnr. 184, bnr. 45 og 84 i Oslo kommune.
4. Partene bærer egne sakskostnader for tingretten, lagmannsretten og Høyesterett.
(93) Dommer Bull: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(94) Dommer Steinsvik: Likeså.
(95) Dommer Bergh: Likeså.
(96) Dommer Falkanger: Likeså.
(97) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Sameiet Knud Øyens vei 13 A-C, Øvre Ljan Boligsameie III, Øvre Ljan
Boligsameie IV og Sameiet Midtåsen 49 har rett etter tomtefesteloven til å innløse
henholdsvis gnr. 184, bnr. 50, 55, 56 og 94 i Oslo kommune.
2. Øvre Ljan Boliglag SA har ikke innløsningsrett etter tomtefesteloven til gnr. 184,
bnr. 50, 55, 56 og 94 i Oslo kommune.
3. Øvre Ljan Boliglag SA, Sameiet Knud Øyens vei 13 A-C, Øvre Ljan
Boligsameie III, Øvre Ljan Boligsameie IV og Sameiet Midtåsen 49 har ikke
innløsningsrett etter tomtefesteloven til gnr. 184, bnr. 45 og 84 i Oslo kommune.
4. Partene bærer egne sakskostnader for tingretten, lagmannsretten og Høyesterett.
HR-2023-2169-A, (sak nr. 22-177722SIV-HRET)