ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สร. 12/2559 เรื่อง ข้อกำหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
(ฉบับที่ 5)

ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
ที่ สร. ๑๒/๒๕๕๙
เรื่อง
ข้อกำหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์
ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
(ฉบับที่ ๕)[๑]

อาศัยอำนาจตามความในมาตรา
๙ มาตรา ๑๕ และมาตรา ๒๑ แห่งพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. ๒๕๕๐
สำนักงาน ก.ล.ต. ออกประกาศไว้ ดังต่อไปนี้

ข้อ
๑ 
ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็นบทนิยามคำว่า สมาคมบริษัทจัดการลงทุน ระหว่างคำว่า ค่าเช่า
และคำว่า ตลาดหลักทรัพย์ ในข้อ ๑
แห่งประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สร. ๒๖/๒๕๕๕
เรื่อง
ข้อกำหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ลงวันที่ ๒๑ พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๕๕
ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สร. ๒๕/๒๕๕๗ เรื่อง
ข้อกำหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
(ฉบับที่ ๓) ลงวันที่ ๒๐ สิงหาคม พ.ศ. ๒๕๕๗
สมาคมบริษัทจัดการลงทุน หมายความว่า
สมาคมที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจหลักทรัพย์ที่ได้รับอนุญาตให้จัดตั้งและจดทะเบียนกับสำนักงาน
ก.ล.ต.
โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อทำการส่งเสริมและพัฒนาธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทที่เกี่ยวกับการจัดการลงทุน

ข้อ
๒  ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็น (๑/๑)
ของข้อ ๑๗ แห่งประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สร.
๒๖/๒๕๕๕ เรื่อง ข้อกำหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ลงวันที่ ๒๑ พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๕๕
ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สร. ๘๖/๒๕๕๘ เรื่อง
ข้อกำหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
(ฉบับที่ ๔) ลงวันที่ ๒ ธันวาคม พ.ศ. ๒๕๕๘
(๑/๑) ในกรณีที่กำหนดให้กองทรัสต์สามารถกู้ยืมเงินได้
ต้องมีข้อกำหนดที่แสดงว่าการกู้ยืมเงินของกองทรัสต์ไม่ว่าด้วยวิธีการใด
ต้องไม่มีลักษณะดังนี้
(ก)
มีข้อตกลงและเงื่อนไขทำนองเดียวกับข้อกำหนดของหุ้นกู้ที่ให้ไถ่ถอนหุ้นกู้เมื่อมีการเลิกบริษัท
(perpetual bond)
(ข) ให้สิทธิแปลงสภาพเป็นหุ้น
(ค) มีลักษณะของอนุพันธ์แฝง
(ง) มีลักษณะเป็นการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์

ข้อ
๓  ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็นข้อ ๑๗/๑
แห่งประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สร. ๒๖/๒๕๕๕
เรื่อง
ข้อกำหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ลงวันที่ ๒๑ พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๕๕
ข้อ ๑๗/๑ ในกรณีที่กองทรัสต์ลงทุนในทรัพย์สินหลักโดยทางอ้อมผ่านบริษัทที่กองทรัสต์ถือหุ้นหากบริษัทดังกล่าวจะมีการกู้ยืมเงินไม่ว่าด้วยวิธีการใด
สัญญาก่อตั้งทรัสต์ต้องระบุข้อกำหนดเพิ่มเติมในรายการการกู้ยืมเงินของกองทรัสต์
และการก่อภาระผูกพันใด ๆ แก่ทรัพย์สินของกองทรัสต์
ที่แสดงว่าการกู้ยืมเงินของบริษัทดังกล่าวไม่ว่าด้วยวิธีการใด
จะมีลักษณะเช่นเดียวกับที่กำหนดในข้อ ๑๗ โดยอนุโลม
เว้นแต่ในกรณีของสัดส่วนการกู้ยืมเงินตามข้อ ๑๗ (๒)
จะกำหนดให้พิจารณาเฉพาะในชั้นของกองทรัสต์ก็ได้

ข้อ
๔  ให้ยกเลิกความในข้อ ๑๘
แห่งประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สร. ๒๖/๒๕๕๕ เรื่อง
ข้อกำหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ลงวันที่ ๒๑ พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๕๕
ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
ที่ สร. ๔๒/๒๕๕๖ เรื่อง ข้อกำหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
(ฉบับที่ ๒) ลงวันที่ ๑๖ ธันวาคม พ.ศ. ๒๕๕๖ และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน
ข้อ ๑๘ 
รายการเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
ต้องมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่กองทรัสต์ลงทุนไม่ว่าโดยทางตรงหรือโดยทางอ้อม
ซึ่งมีสาระสำคัญอย่างน้อย ดังต่อไปนี้
(๑)
การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์ลงทุน ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ ดังนี้
(ก)
ผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินต้องเป็นบุคคลที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน ก.ล.ต.
ตามประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์เกี่ยวกับการให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินและผู้ประเมินหลัก
(ข)
การประเมินมูลค่าต้องไม่กระทำโดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินรายเดียวกันติดต่อกันเกินสองครั้ง
(ค)
ในกรณีดังนี้ ต้องประเมินมูลค่าอย่างเต็มรูปแบบที่มีการตรวจสอบเอกสารสิทธิ
และเป็นไปเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะในการเปิดเผยข้อมูลต่อผู้ลงทุน
๑.
เมื่อกองทรัสต์จะได้มาหรือจำหน่ายไปซึ่งอสังหาริมทรัพย์
โดยให้ประเมินล่วงหน้าได้เป็นเวลาไม่เกินหนึ่งปี
๒.
เมื่อครบกำหนดสองปีนับแต่วันที่มีการประเมินมูลค่าเต็มรูปแบบครั้งล่าสุด
๓.
เมื่อปรากฏเหตุการณ์หรือการเปลี่ยนแปลงใด ๆ
อันอาจมีผลกระทบต่อการด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์ลงทุนอย่างมีนัยสำคัญ
๔.
เมื่อทรัสตีหรือผู้สอบบัญชีของกองทรัสต์ร้องขอ
(ง)
มีการสอบทานการประเมินมูลค่าทุกหนึ่งปีนับแต่วันที่มีการประเมินมูลค่าเต็มรูปแบบครั้งล่าสุด
(จ)
ในกรณีกองทรัสต์มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยทางอ้อม
การประเมินมูลค่าหรือการสอบทานการประเมินมูลค่าที่กระทำในชั้นของกองทรัสต์
ให้คำนึงถึงภาระภาษีของบริษัทที่กองทรัสต์เป็นผู้ถือหุ้น
และปัจจัยอื่นที่อาจมีผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์ลงทุนโดยทางอ้อมด้วย
(๒)
การประเมินมูลค่าทรัพย์สินอื่นที่กองทรัสต์ลงทุน ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ ดังนี้
(ก)
ใช้มูลค่ายุติธรรมตามหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการกำหนดมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนที่ออกโดยสมาคมบริษัทจัดการลงทุน
โดยอนุโลม
(ข)
ในกรณีหลักเกณฑ์ตาม (ก) ไม่รองรับการกำหนดมูลค่ายุติธรรมของทรัพย์สินใด
ให้ใช้มูลค่าที่เป็นไปตามหลักวิชาการอันเป็นที่ยอมรับหรือมาตรฐานสากล
ในกรณีกองทรัสต์ที่แปลงมาจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
ต้องมีข้อกำหนดเพิ่มเติมที่มีสาระสำคัญว่า การประเมินมูลค่าและการสอบทานการประเมินมูลค่าของกองทรัสต์จะกระทำอย่างต่อเนื่องกับรอบการประเมินมูลค่าและการสอบทานการประเมินมูลค่าของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้น

ข้อ
๕ 
ในกรณีที่สัญญาก่อตั้งทรัสต์ของกองทรัสต์ใดมีรายการและข้อความที่ขัดหรือแย้งกับข้อกำหนดที่แก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศนี้
ให้ทรัสตีดำเนินการให้มีการแก้ไขเพิ่มเติมสัญญาก่อตั้งทรัสต์เพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดที่แก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศนี้ภายในโอกาสแรกที่กระทำได้

ข้อ
๖ 
ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ ๑๖ เมษายน พ.ศ. ๒๕๕๙ เป็นต้นไป

ประกาศ ณ วันที่ ๓๐
มีนาคม พ.ศ. ๒๕๕๙
รพี  สุจริตกุล
เลขาธิการ
สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

ปริยานุช/จัดทำ
๓ พฤษภาคม ๒๕๕๙

กัญฑรัตน์/ตรวจ
๓ พฤษภาคม ๒๕๕๙

[๑] ราชกิจจานุเบกษา
เล่ม ๑๓๓/ตอนพิเศษ ๙๗ ง/หน้า ๒๒/๒๘ เมษายน ๒๕๕๙