ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง กำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน

ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง

ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง
เรื่อง กำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดิน
ที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน[๑]

อาศัยอำนาจตามความในมาตรา ๘ (๑) และมาตรา ๓๓
แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. ๒๕๔๓ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง จึงกำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินไว้
ดังนี้

ข้อ ๑ 
การทำนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ
ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการดังนี้
(๑) เมื่อได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน
และได้มีการแบ่งแยกที่ดินออกเป็นโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์แปลงย่อยตามแผนผังโครงการ
และวิธีการที่คณะกรรมการอนุญาตแล้ว
ผู้จัดสรรที่ดินใดประสงค์จะทำนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะให้มีหนังสือถึงเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด
หรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขา แห่งท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่
พร้อมส่งเอกสารที่เกี่ยวข้องเพื่อประกอบการพิจารณา
และให้เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขา รีบเสนอให้คณะกรรมการพิจารณาโดยเร็ว
(๒) ในการพิจารณาของคณะกรรมการ
ให้คณะกรรมการมีอำนาจเรียกเป็นหนังสือให้บุคคลใดมาให้ข้อเท็จจริง คำอธิบาย
ความเห็น หรือให้ส่งเอกสารหรือข้อมูลเกี่ยวกับการทำนิติกรรมหรือผลกระทบจากการทำนิติกรรมนั้นได้
(๓) เมื่อคณะกรรมการพิจารณาแล้วเห็นว่าการทำนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะเป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กฎหมาย 
ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินหรือประกาศนี้กำหนด
ให้ออกหนังสืออนุญาตแก่ผู้จัดสรรที่ดินไว้เป็นหลักฐานโดยคณะกรรมการจะกำหนดเงื่อนไขอื่นตามที่เห็นสมควรก็ได้
(๔) หนังสืออนุญาตต้องระบุชื่อโครงการจัดสรรที่ดิน
เลขที่ใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน เลขที่โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
ประเภทหรือลักษณะการใช้ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะประเภทนิติกรรม
ชื่อคู่กรณี ระยะเวลาในการก่อให้เกิดภาระผูกพัน และมติคณะกรรมการ ครั้งที่
พร้อมวัน เดือน ปีที่มีมติไว้ในหนังสืออนุญาตด้วย
(๕)
ให้คณะกรรมการแจ้งผลการพิจารณาให้ผู้จัดสรรที่ดินและเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาทราบโดยเร็ว
(๖) ในกรณีที่คณะกรรมการไม่อนุญาตให้ทำนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ
ผู้จัดสรรที่ดินมีสิทธิอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง
ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง และให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางวินิจฉัยอุทธรณ์ให้แล้วเสร็จ
ภายในหกสิบวันนับแต่วันที่ได้รับอุทธรณ์ แล้วแจ้งผลการพิจารณาให้ผู้จัดสรรที่ดินทราบ
(๗)
ห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ
โดยการจดทะเบียน จำนอง สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน
หรือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์
(๘) การทำนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค
โดยการจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น
ต้องเป็นถนนหรือทางเท้าเท่านั้น
(๙)
การทำนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะโดยการให้เช่า
ก.
การให้เช่าที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะต้องเป็นการเช่าที่ไม่ขัดหรือแย้งกับลักษณะการให้บริการหรือการให้สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการจัดสรรที่ดินที่กำหนดไว้ในโครงการ 
ซึ่งได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการหรือสัญญาจะซื้อจะขายหรือเอกสารโฆษณา
ข. เมื่อคณะกรรมการได้อนุญาตให้เช่าแล้ว
ต่อมามีการขออนุญาตให้เช่ากับคู่กรณีใหม่โดยยังอยู่ในระยะเวลาสัญญาเช่าเดิม
ผู้จัดสรรที่ดินต้องแสดงหลักฐานว่าสัญญาเช่าเดิมได้ระงับไปแล้ว
คณะกรรมการจึงจะอนุญาตให้เช่าได้
ค. เมื่อคณะกรรมการได้อนุญาตให้เช่าแล้ว ต่อมาผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าตามที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าได้มีการตกลงให้ผู้เช่าสามารถให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าได้ 
การให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าดังกล่าวไม่ถือว่าเป็นกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระผูกพัน
ให้ผู้เช่ากระทำได้โดยไม่ต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ

ข้อ ๒ 
การก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอื่นนอกจากที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ
ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการดังนี้
(๑) ผู้จัดสรรที่ดินต้องได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน
และได้มีการแบ่งแยกที่ดินออกเป็นโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์แปลงย่อยตามแผนผัง
โครงการ และวิธีการที่คณะกรรมการอนุญาตแล้ว
(๒)
ห้ามมิให้ก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแล้ว
(๓) ห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินโดยการจดทะเบียนภาระจำยอม
สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน หรือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์
เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ
(๔)
การก่อให้เกิดภาระผูกพันในที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยการจำนอง
ก. กรณีที่ดินเปล่า วงเงินที่จำนองอย่างสูงต้องไม่เกินสองในสามของราคาประเมินที่ดินที่ใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของกรมที่ดิน
หรือราคาที่คณะกรรมการเห็นชอบ
กรณีที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
วงเงินที่จำนองอย่างสูงต้องไม่เกินสองในสามของราคาที่ดินรวมกับราคาสิ่งปลูกสร้างที่ตั้งอยู่บนที่ดินแปลงนั้น
โดยราคาที่ดินให้ใช้ราคาตามวรรคหนึ่ง ส่วนราคาสิ่งปลูกสร้างให้ใช้ราคาตามบัญชีกำหนดราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างที่กรมที่ดินกำหนดไว้สำหรับใช้ในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
ข. ผู้รับจำนองต้องยินยอมเฉลี่ยหนี้และรับชำระหนี้
เป็นรายโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์แปลงย่อย 
โดยถือว่าที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงเป็นประกันหนี้จำนองเฉพาะส่วน 
ตามวงเงินที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์แปลงย่อย
และผู้รับจำนองต้องยินยอมให้ผู้จำนองไถ่ถอนจำนองเป็นรายโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์แปลงย่อยได้
ค.
ผู้รับจำนองต้องยอมให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรชำระหนี้จำนองและผู้รับจำนองต้องออกหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับเงินให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
ง. ผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดการให้ที่ดินแปลงย่อยปลอดจากภาระการจำนองก่อนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนที่ดินให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

ทั้งนี้ ตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไป

ประกาศ ณ วันที่ ๒๗ มิถุนายน พ.ศ. ๒๕๔๔
ชนะศักดิ์  ยุวบูรณ์
ปลัดกระทรวงมหาดไทย
ประธานกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง

อัมพิกา/แก้ไข
๒๗ พฤศจิกายน ๒๕๔๔

ศิรวัชร์/ปรับปรุง
๒๐ เมษายน ๒๕๕๙

[๑] ราชกิจจานุเบกษา
เล่ม ๑๑๘/ตอนพิเศษ ๖๔ ง/หน้า ๕๐/๑๓ กรกฎาคม ๒๕๔๔