ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง กำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม (ฉบับ Update ณ วันที่ 11/03/2557)

ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง

ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง
เรื่อง
กำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม[๑]

อาศัยอำนาจตามความในมาตรา ๘ (๑) และมาตรา ๑๖
แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. ๒๕๔๓ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง
จึงกำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดินเพื่อให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครและคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดใช้เป็นเกณฑ์ในการออกข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม
และการพิจารณาเกี่ยวกับคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินไว้ ดังนี้

๑. 
ขนาดของโครงการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม ให้พิจารณาจากจำนวนที่ดินที่ทำการรังวัดแบ่งเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ายและจำนวนเนื้อที่โดยแบ่งเป็น
๓ ขนาด คือ
๑.๑ ขนาดเล็ก จำนวนแปลงย่อยไม่เกิน ๙๙ แปลง  หรือ เนื้อที่ต่ำกว่า ๑๙ ไร่
๑.๒ ขนาดกลาง จำนวนแปลงย่อยตั้งแต่ ๑๐๐-๔๙๙ แปลง หรือ
เนื้อที่ ๑๙-๑๐๐ ไร่
๑.๓ ขนาดใหญ่ จำนวนแปลงย่อยตั้งแต่ ๕๐๐ แปลง หรือ
เนื้อที่เกินกว่า ๑๐๐ ไร่

๒. 
การกำหนดขนาดความกว้างและความยาวต่ำสุด หรือเนื้อที่จำนวนน้อยที่สุดของที่ดินแปลงย่อยที่จะจัดสรร
๒.๑ การจัดสรรที่ดินเพื่อการจำหน่ายเฉพาะที่ดิน หรือ
ที่ดินพร้อมอาคารประเภทบ้านเดี่ยว
ที่ดินแปลงย่อยต้องมีขนาดความกว้างหรือความยาวไม่ต่ำกว่า ๑๐.๐๐ เมตร และมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า
๕๐ ตารางวา หากความกว้างหรือความยาวไม่ได้ขนาดดังกล่าว ต้องมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า
๖๐ ตารางวา
๒.๒
การจัดสรรที่ดินเพื่อการจำหน่ายพร้อมอาคารประเภทบ้านแฝดที่ดินแต่ละแปลงต้องมีความกว้างไม่ต่ำกว่า
๘.๐๐ เมตร และมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า ๓๕ ตารางวา
๒.๓
การจัดสรรที่ดินเพื่อการจำหน่ายพร้อมอาคารประเภทบ้านแถวหรืออาคารพาณิชย์
ที่ดินแต่ละแปลงต้องมีความกว้างไม่ต่ำกว่า ๔.๐๐ เมตร และมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า ๑๖
ตารางวา

๓. 
ระบบและมาตรฐานของถนนประเภทต่าง ๆ ทางเดินและทางเท้าในที่ดินจัดสรรทั้งหมด
รวมทั้งการต่อเชื่อมกับถนนหรือทางสายนอกที่ดินจัดสรร
๓.๑
ขนาดของถนนที่ต้องจัดให้มีในการจัดสรรที่ดินแต่ละโครงการให้มีความกว้างของเขตทาง
และผิวจราจรเป็นสัดส่วนกับจำนวนที่ดินแปลงย่อยดังนี้
(๑) ถนนที่ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินแปลงย่อยไม่เกิน ๙๙
แปลง หรือเนื้อที่ต่ำกว่า ๑๙ ไร่ ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า ๘.๐๐ เมตร
โดยมีความกว้างของผิวจราจรไม่ต่ำกว่า ๖.๐๐ เมตร
(๒) ถนนที่ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่
๑๐๐-๒๙๙  แปลง  หรือเนื้อที่ ๑๙-๕๐ ไร่ ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า
๑๒.๐๐ เมตร โดยมีความกว้างของผิวจราจรไม่ต่ำกว่า ๖.๐๐ เมตร
(๓) ถนนที่ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่
๓๐๐-๔๙๙ แปลง หรือ เนื้อที่เกินกว่า ๕๐ ไร่ 
แต่ไม่เกิน ๑๐๐ ไร่ ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า ๑๖.๐๐ เมตร
โดยมีความกว้างของผิวจราจรไม่ต่ำกว่า ๖.๐๐ เมตร
(๔) ถนนที่ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ ๕๐๐
แปลงขึ้นไป หรือมากกว่า ๑๐๐ ไร่ขึ้นไป ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า ๑๘.๐๐
เมตร โดยมีความกว้างของผิวจราจรไม่ต่ำกว่า ๖.๐๐ เมตร
๓.๒[๒] ถนนที่เป็นทางเข้าออกโครงการจัดสรรที่ดิน
ที่บรรจบกับทางหลวงแผ่นดินหรือทางสาธารณประโยชน์
ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่น้อยกว่าเกณฑ์กำหนดตามข้อ ๓.๑
เว้นแต่ถนนดังกล่าวเป็นถนนภาระจำยอม
และมีความกว้างของเขตทางน้อยกว่าเกณฑ์กำหนดตามข้อ ๓.๑ ก็ให้อยู่ในดุลยพินิจของคณะกรรมการที่จะพิจารณาอนุญาตได้
แต่ต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขที่ว่าถนนดังกล่าวเป็นถนนที่ไม่สามารถเปลี่ยนแปลง
จนเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอม ลดไปหรือเสื่อมความสะดวก
มีความกว้างของผิวจราจรไม่น้อยกว่า ๖.๐๐ เมตร
และมิได้เป็นถนนที่เกิดจากการดำเนินการของผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้ที่เกี่ยวข้องกับผู้จัดสรรที่ดิน
๓.๓
การจัดทำทางเดินและทางเท้าให้เป็นไปตามมาตรฐานของท้องถิ่น

๔. 
ระบบการระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสียและการกำจัดขยะสิ่งปฏิกูล
๔.๑ ระบบการระบายน้ำและการบำบัดน้ำเสีย
(๑)
ในท้องที่ที่อยู่ภายใต้บังคับกฎหมายว่าด้วยควบคุมอาคารและในเขตเทศบาลให้เป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยควบคุมอาคารและกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง
โดยจะต้องจัดทำขึ้นตามมาตรฐานทางวิศวกรรม
สอดคล้องกับรายการคำนวณทางวิชาการที่สามารถตรวจสอบความเพียงพอและความมั่นคงแข็งแรงของอุปกรณ์ของระบบได้
โดยต้องมีการตรวจรับรองจากวิศวกรที่ได้รับใบอนุญาตการประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุม
(๒) ในเขตอื่นๆ
นอกจากนี้ให้เป็นอำนาจของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดที่จะพิจารณาให้เหมาะสมกับสภาพท้องที่
(๓) ระบบบำบัดน้ำเสียที่จัดให้มี ต้องมีประสิทธิภาพ
และสามารถบำบัดน้ำเสียให้มีคุณภาพน้ำทิ้งได้เกณฑ์มาตรฐานตามที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องกำหนด
๔.๒
ระบบการกำจัดขยะสิ่งปฏิกูลให้เป็นไปตามข้อบัญญัติของท้องถิ่นในกรณีที่ไม่มีข้อบัญญัติของท้องถิ่นใช้บังคับ
ให้เป็นอำนาจของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดที่จะพิจารณาให้เหมาะสมกับสภาพท้องที่

๕. 
ระบบและมาตรฐานของสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะที่จำเป็นต่อการรักษาสภาพแวดล้อม
การส่งเสริมสภาพความเป็นอยู่และการบริหารชุมชน
๕.๑ ระบบไฟฟ้า
ผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดให้มีระบบไฟฟ้าและดำเนินการจัดทำตามแบบแปลนแผนผังที่ได้รับความเห็นชอบจากหน่วยราชการหรือองค์การของรัฐซึ่งมีหน้าที่ควบคุมเรื่องไฟฟ้า
๕.๒ ระบบประปา ผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดให้มีระบบประปา
ในกรณีที่ดินจัดสรรตั้งอยู่ในบริเวณที่การประปานครหลวง การประปาส่วนภูมิภาค
หรือการประปาส่วนท้องถิ่น แล้วแต่กรณีสามารถให้บริการได้
ต้องใช้บริการของหน่วยงานนั้น ในกรณีอื่นใดนอกเหนือไปจากนี้
ให้ผู้จัดสรรที่ดินเสนอแบบก่อสร้างระบบผลิตและจ่ายน้ำ พร้อมทั้งรายละเอียดประกอบแบบรายการคำนวณโดยมีวิศวกรเป็นผู้ลงนามรับรองแบบและรายการคำนวณดังกล่าว
เพื่อขอรับความเห็นชอบจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครหรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
แล้วแต่กรณี
๕.๓ ผู้จัดสรรที่ดินต้องกันพื้นที่ไว้เพื่อจัดทำสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ
ดังนี้
(๑) สวน สนามเด็กเล่นและหรือสนามกีฬา โดยคำนวณจากพื้นที่จัดจำหน่ายไม่น้อยกว่าร้อยละ
๕  ทั้งนี้
ไม่ให้แบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อยหลายแห่งเว้นแต่เป็นการกันพื้นที่แต่ละแห่งไว้ไม่ต่ำกว่า
๑ ไร่
(๒) ในกรณีเป็นการจัดสรรที่ดินขนาดใหญ่ ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องกันพื้นที่ไว้เป็นที่ตั้งโรงเรียนอนุบาล
จำนวน ๑ แห่ง เนื้อที่ไม่น้อยกว่า ๒๐๐ ตารางวา และต้องจัดให้มีพื้นที่ดังกล่าวเพิ่มขึ้นทุก
ๆ ๕๐๐ แปลง หรือทุก ๆ ๑๐๐ ไร่ ในกรณีที่ไม่สามารถจัดตั้งโรงเรียนอนุบาลตามระเบียบกระทรวงศึกษาธิการได้
ให้ใช้พื้นที่ดังกล่าวจัดตั้งโรงเรียนประเภทอื่น ทั้งนี้ ต้องเป็นไปตามระเบียบกระทรวงศึกษาธิการ
หากไม่สามารถจัดตั้งโรงเรียนประเภทอื่นได้ ให้จัดทำบริการสาธารณะและหรือสาธารณูปโภคอื่น
เช่น ศูนย์เด็กเล็ก สวน สนามเด็กเล่น สนามกีฬา เป็นต้น

๖. 
การออกข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมและการพิจารณาเกี่ยวกับคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินต้องอยู่ภายใต้บทบัญญัติของกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง
เช่น กฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม กฎหมายว่าด้วยการผังเมือง
กฎหมายว่าด้วยควบคุมอาคาร เป็นต้น

๗.[๓]
 การจัดสรรที่ดินตามสภาพที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เป็นอยู่จริง
เนื่องจากเดิมเป็นการสร้างอาคารเพื่อให้เช่า
แต่ต่อมาผู้จัดสรรที่ดินประสงค์จะจำหน่ายที่ดินและอาคารนั้นให้แก่ผู้เช่าผู้จัดสรรที่ดินสามารถทำการจัดสรรที่ดินได้โดยดำเนินการตามหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินที่กำหนดไว้ในข้อ
๑ - ๕ เว้นแต่กรณีที่ไม่สามารถดำเนินการได้ ให้ดำเนินการภายใต้เงื่อนไข ดังต่อไปนี้
๗.๑
ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องเป็นผู้จัดการมรดกหรือทายาทของเจ้าของเดิมในโฉนดที่ดินที่นำมาทำการจัดสรรที่ดิน
๗.๒
ผู้จัดสรรที่ดินต้องเสนอจำหน่ายที่ดินจัดสรรนั้นให้แก่ผู้เช่าเดิมเป็นจำนวนอย่างน้อยร้อยละ
๘๐ ของผู้เช่าทั้งหมด
หากผู้เช่าเดิมไม่ประสงค์จะซื้อจึงจะสามารถจำหน่ายให้แก่บุคคลอื่นได้
๗.๓
ต้องมีการก่อสร้างอาคารที่ให้เช่า มาก่อนประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๖ ลงวันที่
๑๕ พฤศจิกายน ๒๕๑๕ ใช้บังคับ และต้องมีการให้เช่าอาคารนั้นมาแล้วเป็นเวลาไม่ต่ำกว่า
๒๐ ปี
๗.๔
หากผู้จัดสรรที่ดินสามารถปรับปรุงเพิ่มเติมสาธารณูปโภคประเภทใดได้ให้ดำเนินการไปตามความเหมาะสม
๗.๕
ผู้จัดสรรที่ดินต้องแสดงหนังสือรับรองจากวิศวกรโยธา
ที่ได้รับใบอนุญาตให้ประกอบวิชาชีพตามกฎหมายว่าด้วยวิชาชีพวิศวกรรม ว่าอาคารที่ก่อสร้างไว้ตามข้อ
๗.๓ มีความมั่นคงแข็งแรง สามารถใช้อยู่อาศัยได้

๘.[๔]
 โครงการจัดสรรที่ดินที่ตั้งอยู่ในพื้นที่
๘.๑ ในเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาลนคร เทศบาลเมือง เทศบาลตำบล
หรือเมืองพัทยา ที่มีจำนวนแปลงย่อยไม่เกิน ๓๒ แปลง และเนื้อที่เพื่อการจำหน่ายไม่เกิน
๒ ไร่
เว้นแต่เป็นการจัดสรรที่ดินเพื่อการจำหน่ายพร้อมอาคารประเภทอาคารพาณิชย์ให้มีจำนวนแปลงย่อยไม่เกิน
๒๐ แปลง และเนื้อที่เพื่อการจำหน่ายไม่เกิน ๒ ไร่
๘.๒ ในเขตองค์การบริหารส่วนตำบล ที่มีจำนวนแปลงย่อยไม่เกิน ๔๐ แปลง
และเนื้อที่เพื่อการจำหน่ายไม่เกิน ๔ ไร่
ให้โครงการจัดสรรที่ดินดังกล่าวทำการจัดสรรที่ดินได้โดย
(๑) ไม่ต้องกันพื้นที่ไว้เพื่อจัดทำสาธารณูปโภคประเภทสวน
สนามเด็กเล่นหรือสนามกีฬา
(๒) ขนาดของถนนที่ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินแปลงย่อย
ให้มีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า ๘.๐๐ เมตร โดยมีความกว้างของผิวจราจรไม่ต่ำกว่า
๖.๐๐ เมตร
(๓) ในกรณีที่ดินจัดสรรตั้งอยู่ในบริเวณที่การประปานครหลวง
การประปาส่วนภูมิภาค หรือการประปาส่วนท้องถิ่น แล้วแต่กรณี
ไม่สามารถให้บริการได้ให้ผู้จัดสรรที่ดินใช้ระบบประปาอื่นได้โดยให้อยู่ในดุลพินิจของคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน
ทั้งนี้ โครงการจัดสรรที่ดินดังกล่าวต้องไม่ใช่โครงการต่อเนื่องเป็นหลายโครงการซึ่งเมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนแปลงหรือเนื้อที่เกินกว่าที่กำหนดไว้
อนึ่ง ในกรณีที่ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินของจังหวัด
ได้กำหนดมาตรฐานของสาธารณูปโภคต่าง ๆ ไว้สูงกว่าที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางประกาศ
หากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินพิจารณาแล้วเห็นว่า
การจัดทำสาธารณูปโภคดังกล่าวแม้จะไม่เป็นไปตามข้อกำหนด แต่ไม่ต่ำกว่าเกณฑ์มาตรฐานตามประกาศของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง
หากไม่เกิดความเสียหาย คณะกรรมการจัดสรรที่ดินควรพิจารณาผ่อนผันการปฏิบัติตามข้อกำหนดเพื่อเป็นการสนับสนุนนโยบายดังกล่าวข้างต้น

ทั้งนี้ ตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไป

ประกาศ ณ วันที่ ๒๕ มกราคม พ.ศ. ๒๕๔๔
ชนะศักดิ์  ยุวบูรณ์
ปลัดกระทรวงมหาดไทย
ประธานกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง

ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง
เรื่องกำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม ฉบับที่ ๔ (พ.ศ.
๒๕๔๙)[๕]

ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง
เรื่องกำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม ฉบับที่ ๕ (พ.ศ.
๒๕๕๑)[๖]

ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง
เรื่องกำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม (ฉบับที่ ๘) พ.ศ.
๒๕๕๖[๗]

ข้อ ๒ 
ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ ๑ มกราคม พ.ศ. ๒๕๕๗ จนถึงวันที่ ๓๑
ธันวาคม พ.ศ. ๒๕๕๙

ศิรวัชร์/จัดทำ
๒๑ เมษายน ๒๕๕๙

[๑]ราชกิจจานุเบกษา
เล่ม ๑๑๘/ตอนพิเศษ ๖๑ ง/หน้า ๘๙/๒๙ มิถุนายน ๒๕๔๔

[๒] แก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง
เรื่อง กำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม ฉบับที่ ๕ (พ.ศ.
๒๕๕๑)

[๓] เพิ่มโดยประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง
เรื่อง กำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม ฉบับที่ ๔ (พ.ศ.
๒๕๔๙)

[๔] เพิ่มโดยประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง
เรื่อง กำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม (ฉบับที่ ๘)
พ.ศ. ๒๕๕๖

[๕]ราชกิจจานุเบกษา
เล่ม ๑๒๖/ตอนพิเศษ ๒๒ ง/หน้า ๔๘/๑๑ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๒

[๖] ราชกิจจานุเบกษา
เล่ม ๑๒๖/ตอนพิเศษ ๒๒ ง/หน้า ๕๐/๑๑ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๒

[๗] ราชกิจจานุเบกษา
เล่ม ๑๓๑/ตอนพิเศษ ๔๕ ง/หน้า ๓๗/๑๑ มีนาคม ๒๕๕๗