ПРОБЛЕМЫ НЕПЛАТЕЖЕСПОСОБНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ ЖКХ

Аннотация: В данной статье рассмотрены основные причины неплатежеспособности управляющих компаний, проанализирована роль информационно-расчётных центров в решении проблемы эффективной организации платежей граждан за ЖКУ, предложены меры по восстановлению платёжеспособности управляющих организаций.

Ключевые слова: Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ), жилищно-коммунальные услуги(ЖКУ), управляющие компании(УК), многоквартирные дома (МКД), индивидуальный прибор учета (ИПУ), общедомовой прибор нужды (ОДН), ресурсоснабжающие организации.

В современной сфере ЖКХ РФ присутствует такое явление, как массовая неплатёжеспособность организаций, управляющих многоквартирными  домами. Это проявляется в накоплении задолженности перед ресурсоснабжающими организациями.

В обществе сложилось искажённое и неточное представление о причинах накапливаемых долгов управляющих организаций за поставленные в многоквартирные дома жилищно-коммунальные услуги. Главной причиной данного явления чаще всего называется недобросовестность управляющих организаций, и подразумевается, что они сознательно не перечисляют ресурсоснабжающим организациям мобилизованные суммы платежей собственников и нанимателей (жильцов). Т.е. ориентируясь на  общественное мнение, сложилось устойчивое представление о том, что руководители и собственники бизнеса управляющих организаций осуществляют целенаправленные противоправные действия по изъятию собранных платежей за ЖКУ в корыстных интересах данных лиц с последующим преднамеренным банкротством этих организаций.

Однако, такое представление о действительных причинах масштабного накопления долгов большинством управляющих организаций перед ресурсоснабжающими организациями искажает истинные причины происходящих процессов, а также, что самое главное, приводит к выработке неэффективных или юридически некорректных предложений по решению данной проблемы.

Вместе с тем, анализ финансового состояния управляющих организаций, для которых Корпорацией ЖКХ проводились работы по разработке Планов мер по восстановлению платёжеспособности, показывает, что определяющей причиной их неплатёжеспособности в результате накопления долгов перед ресурсоснабжающими организациями является низкая платёжная дисциплина жильцов управляемых многоквартирных домов. Так, средний коэффициент собираемости платежей за жилищно-коммунальные услуги жильцов многоквартирных домов в целом по России оценочно определяется экспертами в интервале от 0,9 до 0,8 (т.е. жильцами фактически оплачивается от 90 до 80% от сумм, фактически выставленных им управляющими организациями счетов-квитанций). 

На первый взгляд представляется, что «недосбор» всего лишь 10% от сумм выставленных управляющими организациями счетов-квитанций жильцам многоквартирных домов не должен ввести данные организации в состояние неплатёжеспособности с последующим их банкротством. В лучшем случае - к неполучению заложенной в тарифах сумм прибыли организации - при минимальной рентабельности в те же 10%. Однако такое рассуждение будет справедливым только в том случае, если все 100% сумм, указанных в счетах-квитанциях были бы доходами управляющих организаций. Фактически же в среднем ≈75% от сумм платежей за ЖКУ жильцов многоквартирных домов составляют платежи, предназначенные для полного перечисления ресурсоснабжающим организациям «транзитом» через счета управляющих организаций.

Принципиально важным обстоятельством при указанной доминирующей доле платежей в общем размере платы ЖКУ, в условиях полной «транзитности» данных платежей имеет тот фактор, что ресурсоснабжающие организации выставляют управляющим организациям счета-фактуры на полную стоимость поставленных в многоквартирные дома коммунальных ресурсов без учёта фактически сложившегося устойчивого коэффициента собираемости.

В итоге, управляющие организации абсолютно объективно без каких либо противоправных действий со стороны их руководства попадают в так называемую «ловушку ликвидности», в предельно короткие сроки приводящую их в состояние неплатёжеспособности.

Одной из проблемных зон также является следующая ситуация: распределение объема коммунальной услуги (электроэнергии, холодного водоснабжения) в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, между всеми жилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого помещения возможно лишь в случае, если 100%-ми собственников жилых помещений МКД принято такое решение.

Если же  указанное решение принято 100%-ми собственников МКД-начисление платы за коммунальные ресурсы производится в соответствии с положениями Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011г. и объем коммунальной услуги, превышающий сумму показаний ИПУ и ОДН  (начисленных по установленным нормативам) относится на убытки УК.

Решение проблемы накопления управляющими организациями долгов перед ресурсоснабжающими организациями видится в повсеместном создании информационно-расчетных центров, которым управляющие компании передадут функции по расчету, начислению и взиманию платы за ЖКУ. Предполагается, что решающую роль при этом должна сыграть операция так называемого «расщепления» сумм платы, поступивших от жильцов, на отдельные суммы платежей по каждому виду коммунальных услуг и услуг по «содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов», с последующим перечислением «расщеплённых» сумм на расчётные счета соответствующих ресурсоснабжающих организаций и непосредственно управляющих организаций.

В результате значительного количества банкротств управляющих организаций ресурсоснабжающие организации в большинстве регионов России теряют многие десятки миллиардов рублей платежей за поставленные ресурсы.

Для избежания таких ситуаций представители профессионального сообщества ресурсоснабжающих организаций выступили с предложением перейти на прямые договорные отношения с жильцами многоквартирных домов по поводу предоставления им услуг. Однако, поскольку Жилищный Кодекс РФ при наличии управляющей организации в многоквартирном доме исключает возможность установления прямых договорных отношений между жильцами и ресурсоснабжающими организациями, представители последних также предлагают внести изменения в данный кодекс, позволяющие такие отношения устанавливать.

Законодатель же, в свою очередь, не принимает указанные выше поправки в Жилищный Кодекс РФ, поскольку они разрушают принципиальную правовую концепцию деятельности управляющих организаций, которая состоит в том, что собственник помещения в многоквартирном доме при наличии управляющей организации должен иметь договорные отношения только с данной организацией (и только от неё требовать предоставления всего комплекса ЖКУ, обеспечивающих безопасное и комфортное проживание). Заключение собственником вместо одного договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией около десятка различных договоров сначала с ресурсоснабжающими, а затем и с подрядными организациями означает переход к непосредственному управлению многоквартирным домом (возможность которого и так предусмотрена в Жилищном кодексе РФ) и тем самым исключает необходимость функционирования управляющей организации в принципе.

Финансово-правовая схема организации платежей за коммунальные услуги жильцов многоквартирных домов, управляемых управляющими организациями, основывающаяся на прямых расчётах данных граждан непосредственно с ресурсоснабжающими организациями (без установления между ними договорных отношений) была разработана Министерством энергетики РФ в 2008 году. Правомерность практического применения данной финансово-правовой схемы на предмет соответствия требованиям жилищного законодательства РФ в том же году была подтверждена Решением Верховного суда РФ от 06.10.2008 N ГКПИ08-1704 и Определением Верховного суда РФ от 23.12.2008 N КАС08-666.

Принципиально важным обстоятельством при этом, является то, что аргументируя указанное решение, судьи Верховного суда РФ опирались на общую правовую конструкцию взаимоотношений собственников многоквартирных домов, управляющей организации и ресурсоснабжающих организаций, рассматривая конкретную ситуацию с энергосбытовой организацией. При этом данная аргументация опиралась исключительно на нормы Жилищного и Гражданского кодексов РФ, благодаря чему она является универсальной в отношении легитимности проведения прямых расчётов между гражданами и ресурсоснабжающими организациями по всем видам коммунальных услуг без оформления между ними договорных отношений.