РОССИЙСКИЙ РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: НОВЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В СЕГОДНЯШНИХ РЕАЛИЯХ

Аннотация: В статье проанализированы последние изменения градостроительного законодательства, приведены подробные примеры нововведений. Ввиду того, что в последнее время государство активно проводит работу в этом направлении, инвесторы все чаще обращают на это внимание. Последние нововведения в сфере землепользования и градостроительства ведут с сильными изменениями.

Ключевые слова: коммерческая недвижимость, инвестиции, банковское дело, финансы, кредит.

Положившие начало в 2015 году значительные изменения в гражданском и земельном законодательстве были нацелены на оказание существенного влияния на рынок недвижимости, упростив транзакции и предоставив возможность управлять ими по сугубо российскому законодательству, а также произошло повышение прозрачности государственных закупок земли для строительства. Еще одна волна законодательных поправок в июне 2016 года еще больше улучшила юридические процедуры и сделала рынок недвижимости более прозрачным и упорядоченным как для новых проектов развития, так и для существующих объектов.

В 2012 году была объявлена крупная реформа гражданского законодательства, большинство изменений в которой были внесены к июню 2015 года. Можно утверждать, что российское арбитражное законодательство стало подобным концепциям английского права, которые широко использовались на рынке в течение последнего десятилетия. Наиболее важные изменения включали введение гарантий и компенсаций в российское договорное право. В текущей версии Гражданского кодекса они называются «гарантиями» и «возмещением материальных потерь» соответственно.

Такие гарантии даются стороной для предоставления для другой стороны. Нарушение их позволяет пострадавшей стороне требовать возмещения убытков и штрафов, а в некоторых случаях прекращать действие соглашения. В соответствии с пунктом возмещения одна сторона обязуется возместить другой стороне в отношении требований третьих сторон. Верховный суд уже дал определенные разъяснения по использованию этих инструментов в соответствии с рыночной практикой.

Ряд других изменений уже был протестирован в реальных условиях. Например, вступили в силу независимые гарантии, аналогичные английским юридическим корпоративным гарантиям. Однако существует еще одна инновация в российском законодательстве, а именно, условные депонирование, которое на практике, не совпадает с аналогичными сервисами в иностранных юрисдикциях. Инвесторы в целом не могут на данный момент полагаться на непредвиденные последствия в будущем, такие как повышение прозрачности и меньшее количество споров. Экспертное сообщество предполагает, что потребуется еще три- пять лет для судебной практики, чтобы дать четкое представление о том, как новые положения проявят себя на практике.

С конца 2015 года вступили в силу также несколько поправок к земельному законодательству, в том числе регулирующие распределение общественных земельных участков. В июне 2016 года снова был принят ряд федеральных законов, которые в целом меняют законодательство о земле и градостроительстве, и изменяют некоторые положения о строительстве и требованиях к участникам строительства.

Одним из нововведений является концепция комплексного развития территории, которая должна позволять более продуктивно использовать участки, неиспользуемые по назначению, или постоянное использование которых невозможно, например промышленных зон. Комплексный договор развития территории с разработчиком может быть инициирован местным органом на аукционе или владельцем прав на земельный участок в такой зоне без проведения аукциона. Для принудительной покупки земельных участков была введена упрощенная процедура, когда планы развития территории предусматривают размещение объектов инфраструктуры, которые будут размещены на них (после обязательной покупки такие земельные участки могут быть переданы девелоперу без какого-либо процесса торгов). Изменения вступают в силу в 2017 году, и многие разработчики, которые готовы развивать целые территории, ожидают новых возможностей благодаря этому инструменту.

Еще одним новшеством стал новый статус Плана Развития Земельного Участка (ГПЗУ), который является важным документом для получения разрешения на строительство. В настоящее время это документ является планом развития территории, но в будущем планируется, что он будет основным справочным документом, содержащим информацию о параметрах строительства, закрепленных в других документах градостроительства.

Значительное число изменений связано с саморегулированием в строительстве. Невозможно передать техническому заказчику обязательства разработчика по выплате компенсации за любой ущерб, вызванный разработкой; однако разработчик будет иметь право обратиться к техническому клиенту, если последний причинил ущерб. В новой редакции определены статус и требования к лицам, имеющим право на проведение инженерных изысканий, а также строительство, реконструкцию и капитальный ремонт, в том числе случаи, когда обязательным является членство саморегулируемой организации. После 1 июля 2017 года действующие сертификаты по допуску недействительны. Кроме того, требования предъявляются к отдельным специалистам со специальным статусом: главный инженер проекта, который организует инженерные изыскания, главный инженер проекта, который организует строительство и главный архитектор проекта.