ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ОРГАНИЗАЦИИ ПРОЦЕДУРЫ ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД

Аннотация: Проведен анализ законодательства зарубежных стран, связанного с организацией и правовым регулированием процедуры изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Рассмотрено историческое становление института публичных изъятий частных земель на примере американской модели правового регулирования. Исследованы основные этапы отчуждения земельных участков для публичных нужд.

Ключевые слова: земельный участок, публичное использование, справедливая компенсация, институт изъятия, процедура изъятия.

В англосаксонском праве содержание права собственности характеризуется большим количеством правомочий собственника, которые в своих сочетаниях дают несколько сотен вариантов осуществления права собственности. При этом в любых сочетаниях правомочий собственника выделяется его право на безопасность, что наиболее важно для субъекта права собственности на земельный участок.

Окончательное формирование института изъятия частной собственности в США произошло в 1791 году, когда вступила в силу Поправка 5 к Конституции, входящая в «Билль о правах». В заключительной части Поправки 5 предусмотрено такое положение: «никакая частная собственность не должна отбираться для общественного пользования без справедливого вознаграждения». В данной норме выделяются два главных элемента: клаузула «публичное использование» («public use») и требование справедливого возмещения.

Основная гарантия защиты частной собственности, закрепленная в правилах, регулирующих институт изъятий частной земельной собственности для публичных нужд в США, заключается в обязательном наличии «public use» (дословный перевод – «публичное использование») в изъятии. С теоретической точки зрения данный принцип может служить серьезной преградой для неоправданного отчуждения частного земельного участка посредством использования механизмов института публичного изъятия. Но практика демонстрирует отсутствие четкого понимания сущности клаузулы как у законодателей, так и у судов, что влечет за собой проблему обесценивания важности этой гарантии и самого права частной собственности. США не стали исключением на фоне других государств, также столкнувшись с немалыми трудностями правового регулирования данной сферы.

Посредством внедрения клаузулы «public use» в текст Конституции Соединенных Штатов Америки законодатели преследовали цель официально ввести, популярную в то время, либеральную концепцию «государства ограниченной власти» («laissez-faire»), которая представляла из себя требование невмешательства государства в дела частных лиц и, разумеется, предполагала, что основной целью публичных органов власти является защита свободы и ее проявления - права частной собственности. Такого видения придерживался Дж. Мэдисоном, который указывал на то, что в государстве, где доминирует государственный контроль над деятельностью членов общества, собственность любого вида не имеет достаточных гарантий защиты. Как следствие не защищена ни сама личность, ни ее действия, мысли, ни ее владения. Имея в виду то, что Дж. Мэдисон был одним из авторов Конституции Соединенных Штатов Америки, можно сделать заключение, что с помощью Поправки 5 (часть о публичном изъятии), «отцы-основатели» предписывали, что положения об изъятии частной собственности обязаны трактоваться не только как регулятивные, но и как ограничительные правила. Авторами Конституции США многократно высказывались предположения, что постоянное увеличение полномочий органов публичной власти по контролю над недвижимым имуществом обернется вмешательством в свободу граждан в целом. Следовательно, каждая попытка изъятия земельных участков обязана быть пресечена, за исключением тех случаев, когда отчуждение оправдывается наличием действительной публичной нужды - «общественного использования», которое не следует толковать в ущерб дословного понимания.

Концепция «public use» в своем оригинальном виде - «публичное использование», являлась в тот период эффективным инструментом, регулирующим баланс частных и публичных интересов при появлении необходимости в осуществлении определенной функции органа публичной власти. Земельные участки изымались не часто и институт публичных изъятий частной собственности справлялся с задачей обеспечения населения необходимыми публичными благами.

Период с 1930-х по 2000-е годы является наиболее интересным этапом для исследователей клаузулы публичного использования в США, так как именно тогда были вынесены ключевые в истории становления института публичных изъятий судебные решения. Данные решения закрепили традиции понимания сущности клаузулы «public use» как гибкого инструмента в руках органов публичной власти.

Беря во внимание краткое изложение ряда ключевых исторических прецедентов, можно сделать вывод, что до недавнего прошлого, а в некоторых штатах и на сегодняшний день, основными принципами, по которым устанавливалось наличие публичных нужд в изъятия частной земельной собственности в США, признавались эффективность и экономическая целесообразность. При этом не учитывались должным образом риски возникновения издержек деморализации и субъективных издержек общества.

Термин «справедливая компенсация» толкуется Верховным Судом Соединенных Штатов Америки как: справедливым размером возмещения считается такая сумма, которую заплатил бы покупатель продавцу при обоюдном согласии сторон. Позиция Верховного суда по достижению «обоюдного согласия» изложена довольно ясно: «(…) реализация государством своих властных полномочий по отчуждению частной собственности возможна лишь при условии предоставления тем лицам, чьи права собственности нарушены, полной и адекватной компенсации, не чрезмерной, но справедливой (…). Такая компенсация должна являться полным эквивалентом стоимости отчуждаемой собственности, или другими словами, представлять собой денежный эквивалент рыночной цены собственности, которую добросовестный покупатель заплатил бы добросовестному продавцу». Данная позиция нашла большую поддержку среди исследователей, а именно - совершенная модель справедливого возмещения за изъятие частных земельных участков должна содержать три составляющих элемента: рыночную стоимость земельного участка; сумму всех убытков правообладателя; субъективную «надбавку» к общей сумме возмещения.

Федеральным и региональным законодательством Соединенных Штатов Америки разработана система убытков, возмещаемых за отчуждение частных земельных участков для публичных нужд, это: расходы на перемещение (переезд); расходы на защиту интересов в суде (включая оплату работы оценщика); все реально понесенные убытки.

В некоторых штатах законом предусмотрено, какие категории убытков не подлежат возмещению. В штате Вашингтон к таковым относят любые улучшения, производимые на изымаемом земельном участке, если они сделаны после уведомления правообладателя об инициировании в отношении его участка процедуры изъятия.

Основываясь на проведенном исследовании американской модели института изъятия частной земельной собственности можно сделать вывод о том, что в Соединенных Штатах Америки, как на федеральном уровне, так и на уровне штатов, справедливое возмещение за изъятие земельного участка для публичных нужд, по общему правилу, рассчитывается с учетом общих принципов и методов и только на основе рыночной стоимости изымаемого объекта недвижимости и прямых убытков.