ПЕРЕВОД НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ И НАОБОРОТ

Аннотация: Изучен процесс перевода нежилого помещения и обратная процедура с правовой точки зрения по инстанциям. Рассмотрены ситуации, препятствующие этому. Так же изучены последствия самовольного перевода нежилого помещения в жилое и наоборот.

Ключевые слова: жилое помещение, нежилое помещение, перевод, собственник

В последнее время актуальным стал вопрос о переводе нежилого помещения в жилое или наоборот. Причинами этого являются необходимость решать жилищные проблемы и деловая активность граждан, сопровождающаяся малым количеством предложений на рынке нежилых помещений.

При возведении зданий в городах, никто не предполагал, что может возникнуть потребность в помещениях нежилого типа, которые были бы расположены на оживленных улицах. Выяснилось, что местоположение, например, банка или магазина играет существенную роль в получении прибыли его владельцем. Построенные на центральной улице крупных городов, они приносят гораздо больший доход. Однако, получить разрешение на постройку этого помещения становится невозможным, из-за сохранения внешнего вида улиц.

Нередкими являются примеры и противоположной ситуации – когда необходимо перевести нежилое помещение в жилое. Если у предприятия есть потребность в размещении сотрудников в свободном техническом помещении, которое соответствует требованиям жилого помещения, то оно без труда может стать таковым. П.2 ч.3 ст.288 Гражданского кодекса РФ  говорит о том, что размещение собственником в жилом помещении учреждений, предприятий возможно только после перевода его в статус нежилого. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Жилищный кодекс не устанавливает оснований для перевода помещений из жилых в нежилые и наоборот.  Процедуру перевода регулируют ст. 22-24 Жилищного кодекса РФ . Перевод возможен, если оно обособлено или располагается на первом этаже. Если второе не соблюдается, и помещение находится выше, то расположенные ниже помещения не могут быть жилыми. Обязательными условиями так же являются: наличие отдельного выхода или возможность его создания, принадлежность одному собственнику. Так же, помещение не должно быть залогом в ипотеке, взятым в наем и момент перевода являться постоянным местом жительства собственника или его семьи. Изучение ст.22 Жилищного кодекса РФ о переводе нежилого помещения в жилое позволяет сделать вывод о необходимости наличия в переводимом в жилое помещение вспомогательных комнат, каковыми являются: ванная, кухня и туалет.

Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в нежилые, как правило, недопустим. Жилые помещения подлежат использованию по назначению - для проживания граждан (ст. 17 ЖК) .

Процесс перевода возложен на орган местного самоуправления. В крупных городах –это администрации районов, в маленьких - исполнительные и районные советы. Ст. 23 Жилищного кодекса РФ дает информацию о перечне документов, которые необходимо предоставить в орган местного самоуправления. В случае, когда необходимо оборудовать отдельный выход для помещения, заявителю требуется согласие соседей, так как предоставляется общая земля под вход и (или) идет нарушение целостности несущей стены. Законодательством закреплен некий перечень документов для перевода помещений из нежилых в жилые и наоборот, однако в зависимости от города или региона, возможно включение в список дополнительных документов. Если решение от органа местного самоуправления получено, документы передаются в Комиссию по приватизации и управлению жилищным фондом. И не позднее трех рабочих дней выносится решение. Самовольное размещение жилого помещения в здании предприятия, магазина влечет к наложению на собственника административной комиссии. В дополнение к этому, собственник обязан вернуть помещению его первоначальное состояние. Помещения, незаконно переведенные их жилых в нежилые, ожидают аналогичные последствия.