TÜRKİYE CUMHURİYETİ
ANAYASA MAHKEMESİ
İKİNCİ BÖLÜM
KARAR
BİRGÜL PİŞKİN VE DİĞERLERİ BAŞVURUSU
(Başvuru Numarası: 2014/2085)
Karar Tarihi: 26/10/2017
İKİNCİ BÖLÜM
KARAR
Başkan : Engin
  YILDIRIM
Üyeler : Serdar
  ÖZGÜLDÜR
Celal Mümtaz
  AKINCI
Muammer
  TOPAL
M. Emin KUZ
Raportör : Özgür DUMAN
Başvurucular : 1. Birgül
  PİŞKİN
2. Azime
  PİŞKİN
3. Enver
  PİŞKİN
4. Nur
  PİŞKİN
Vekilleri : Av. Özlem
  ARSLANPARÇASI
Av. Akın
  BATMAZ
I. BAŞVURUNUN KONUSU
1. Başvuru, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında
yükleniciye düşen yükümlülüklerin yerine getirilmediği gerekçesiyle
yükleniciden satın alınan bağımsız bölümlere ait tapu kayıtlarının arsa
sahipleri tarafından açılan dava neticesinde iptal edilmesi nedeniyle mülkiyet
hakkının ihlal edildiği iddiasına ilişkindir.
II. BAŞVURU SÜRECİ
2. Başvurular 17/2/2014 tarihinde yapılmıştır.
3. Başvurular, başvuru formları ve eklerinin idari yönden
yapılan ön incelemesinden sonra Komisyona sunulmuşlardır.
4. Komisyonca başvuruların kabul edilebilirlik incelemesinin
Bölüm tarafından yapılmasına karar verilmiştir.
5. 2014/2085 numaralı bireysel başvuru ile aynı tarihte yapılan
2014/2824 numaralı bireysel başvuruların konu yönünden hukuki irtibatlarının
bulunması nedeniyle 2014/2085 numaralı bireysel başvuru dosyası ile
birleştirilmesine, incelemenin bu dosya üzerinden yürütülmesine karar
verilmiştir.
6. Bölüm Başkanı tarafından başvurunun kabul edilebilirlik ve
esas incelemesinin birlikte yapılmasına karar verilmiştir.
7. Başvuru belgelerinin bir örneği bilgi için Adalet Bakanlığına
(Bakanlık) gönderilmiştir. Bakanlık görüş bildirmemiştir.
8. Başvuruculardan Cahit Pişkin bireysel başvuru tarihinden
sonra 20/8/2014 tarihinde vefat etmiştir. Başvurucular vekili 12/11/2014
tarihinde mirasçılık belgesi ibraz etmiş, ayrıca başvurucunun mirasçıları
Birgül Pişkin, Enver Pişkin, Azime Pişkin ve Nur Pişkin'in başvurunun devamını
talep ettiklerini bildirmiştir.
III. OLAY VE OLGULAR
9. Başvuru formu ve eklerinde ifade edildiği şekliyle olaylar
özetle şöyledir:
10. Muğla ili Bodrum ilçesine bağlı Konacık köyü Çataltepe
mevkiinde bulunan 1216 parsel sayılı arsa niteliğindeki taşınmazın tapu kaydına
göre malikleri H.Ö. ile S.C.dir. Tapu kayıt malikleri, bu taşınmaz üzerinde
konut inşa edilmesi hususunda yüklenici Ö. Mimarlık İnşaat Turizm Gıda Su Orman
Ürünleri İthalat İhracat ve Ticaret Ltd. Şti. (şirket) ile anlaşarak 30/11/2001
tarihinde noter önünde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlemişlerdir.
Bu inşaat sözleşmesinde, arsa üzerinde yapılacak konutların yarısının arsa
sahiplerine, yarısının ise yüklenici şirkete bırakılacağı kararlaştırılmıştır.
Buna göre taşınmazda yapılacak 75 m 2 lik üç adet bloktan oluşan toplam altı adet daire arsa
sahiplerine verilecektir. Yine inşaat sözleşmesinde, bu altı dairenin
belediyeden alınacak inşaat ruhsatı tarihinden itibaren on sekiz ay içerisinde
teslim edileceği belirtilmiştir.
11. Kayıt maliklerine vekâleten yüklenici şirketin temsilcisi E.Ö.
ile başvurucular Cahit Pişkin ve Birgül Pişkin arasında 12.000 TL bedel
karşılığında 1/2/2002 tarihinde noterde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi
düzenlenmiştir. Bu sözleşmede, taşınmaz üzerinde inşa edilecek 3, 4, 5, 6, 7 ve
8 numaralı bağımsız bölümlerin satılacağı vaat edilmiştir. Daha sonra anılan
taşınmazın parsel numarası 1413 olarak değişmiş olup arsa payı karşılığı inşaat
sözleşmesi doğrultusunda 3/9/2002 tarihinde tapuda kat irtifakı tesis
edilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde yüklenici
şirketin payına düşen dairelerden 3, 4 ve 5 numaralı bağımsız bölümler
başvurucu Cahit Pişkin'e; 6, 7 ve 8 numaralı bağımsız bölümler de Birgül
Pişkin'e tapuda5/9/2002 tarihinde devredilmiştir.
12. Belediyeden 22/8/2002 tarihinde inşaat ruhsatı alınmıştır.
Arsa sahipleri, yüklenici şirketin bu tarihten beri kırk sekiz ay geçmesine
rağmen inşaatı tamamlayamadığı gerekçesiyle 29/8/2006 tarihinde Bodrum 3.
Asliye Hukuk Mahkemesinde (Mahkeme) yüklenici şirket ve başvurucular aleyhine
sözleşmenin feshi ile tapu iptali ve tescil davası açmışlardır.
13. Mahkeme dava konusu taşınmazda inşaat, mimari ve kadastro
alanlarında uzman kişilerden oluşturulan bir teknik bilirkişi kurulu ile
birlikte 18/3/2009 tarihinde keşif yapmıştır. Yapılan keşif sonucu düzenlenen
bilirkişi kurulu raporu ve ek raporunu hükme esas alan Mahkeme, 21/7/2011
tarihinde başvurucular ile yüklenici şirket aleyhine açılan davanın kabulüne
karar vermiştir. Mahkemece, arsa sahipleri ile yüklenici şirket arasında
düzenlenmiş bulunan 30/11/2001 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin
feshine, dava konusu taşınmazda başvuruculara devredilen bağımsız bölümlere ait
tapu kayıtlarının iptali ile davacı arsa sahipleri adına eşit hisseli olarak
tesciline karar verilmiştir. Kararın gerekçesinde, yüklenici şirkete düşen
bağımsız bölümlerin başvuruculara devredildiği, ancak inşaatın süresinde ve
sözleşmeye uygun olarak teslim edilemediği belirtilmiştir. Mahkemeye göre
inşaatın tamamlanma oranı itibarıyla davacıların sözleşmeyi geriye etkili
olarak feshetme hakları bulunmakta olup bu sebeple yükleniciye düşen yerleri
devralan başvurucular mülkiyeti kazanamaz.
14. Karar başvurucular tarafından temyiz edilmiştir. Yargıtay
15. Hukuk Dairesi 26/12/2012 tarihinde temyiz istemlerini reddederek ilk derece
mahkemesinin hükmünü onamıştır. Başvurucuların karar düzeltme talepleri de aynı
Dairenin 25/12/2013 tarihli ilamıyla reddedilmiştir.
15. Nihai karar başvurucular vekiline 21/1/2014 tarihinde tebliğ
edilmiştir.
16. Başvurucular 17/2/2014 tarihinde bireysel başvuruda
bulunmuşlardır.
IV. İLGİLİ HUKUK
A. Ulusal Hukuk
1. Kanun Hükümleri
17. 22/4/1926 tarihli ve 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun
106. maddesi şöyledir:
“Karşılıklı taahhütleri havi olan bir akitte
iki taraftan biri mütemerrit olduğu takdirde, diğeri borcun ifa edilmesi için
münasip bir mehil tayin veya münasip bir mehilin tayinini hakimden isteyebilir.
Bu mehil zarfında borç ifa edilmemiş bulunduğu
surette alacaklı her zaman onun ifasını talep ve teahhür sebebi ile zarar ve
ziyan davası ikame eylemek hakkını haizdir; birde aktin icrasından ve teahhürü
sebebiyle zarar ve ziyan talebinden vazgeçtiğini derhal beyan ederek borcun ifa
edilmemesinden mütevellit zarar ve ziyanı talep veya akdi fesh edebilir.”
18. 818 sayılı mülga Kanun’un 107. maddesi şöyledir:
"Aşağıdaki hallerde bir mehil tayinine
lüzum yoktur.
1 - Borçlunun hal ve vaziyetinden bu tedbirin
tesirsiz olacağı anlaşılırsa
2 - Borçlunun temerrüdü neticesi olarak borcun
ifası alacaklı için faidesiz kalmış ise.
3 - Akdin hükümlerine göre borç tayin ve
tesbit edilen bir zamanda veya muayyen bir mehil içinde ifa edilmek lazım
geliyorsa."
19. 818 sayılı mülga Kanun’un 355. maddesi şöyledir:
“İstisna, bir akittirki onunla bir taraf
(müteahhit), diğer tarafın (iş sahibi) vermeği taahhüt eylediği semen
mukabilinde bir şey imalini iltizam eder.”
20. 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 123.
maddesi şöyledir:
“Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde,
taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri, borcun ifa edilmesi için uygun
bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir.”
21. 6098 sayılı Kanun’un 124. maddesi şöyledir:
“Aşağıdaki durumlarda süre verilmesine gerek
yoktur:
1. Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya
tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa.
2. Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası
alacaklı için yararsız kalmışsa.
3. Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya
belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceği
sözleşmeden anlaşılıyorsa.”
22. 6098 sayılı Kanun’un 125. maddesi şöyledir:
“Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde,
borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu
ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme
hakkına sahiptir.
Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme
tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa
edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden
dönebilir.
Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı
olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri
isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat
edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın
giderilmesini de isteyebilir.”
23. 6098 sayılı Kanun’un 470. maddesi şöyledir:
“Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser
meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi
üstlendiği sözleşmedir."
2. Yargıtay İçtihatları
24. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24/2/2016 tarihli ve
E.2014/23-724, K.2016/168 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:
"Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım
Sözleşmeleri ise, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve
eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipidir.
Bir tanım yapmak gerekirse; arsa payı
karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından
sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa
malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini
yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin konusu, arsa
sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. İnşaat; maddi
nitelikte eseri ifade eder.
İnşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin ana
borçları; bir inşaat (eser) meydana getirme ve bu eseri iş sahibine teslim etme
borçlarıdır. Bu iki ana borçtan doğan ve bu borçların akde uygun surette
ifasını sağlayan diğer birtakım yan borçlar da iş görme ediminin iyi surette ifası,
eserin akde uygun olarak hazırlanması ile ilgili olarak işi sadakat ve özenle
yapma borcu, araç ve gereçlerle malzemeye ilişkin borçlar, genel ihbar
yükümlülüğü, işe zamanında başlamak ve devam etmek borcu ile teslim borcuna
bağlı olan, ondan çıkan önemli bir borç olan ayıba karşı takeffül borcudur
(İzzet Karataş; Eser (İnşaat Yapım) Sözleşmeleri, Adalet Yayınevi, Ankara 2009,
s.99).
Yüklenicinin belirtilen borçlarına karşılık bu
tür sözleşmelerde, iş sahibi de arsa üzerinde meydana getirilen esere karşılık,
“arsa payı devri” suretiyle bir bedel ödemeyiasli edim olarak borçlanmaktadır.
Bu sözleşmelerde iş sahibinin ödeyeceği ücret (bedel), arsa sahibi tarafından
ayın olarak ödenmektedir. Bu tür sözleşmelerin
genellikle yıllara yayılması nedeniyle, sözleşmedeki amaca ulaşılması, ifa
süresindeki tek bu ücret ediminin yerine getirilmesi ile mümkün bulunmaz. Bu
nedenle iş sahibi tarafından bazı yan borçların da yerine getirilmesi gerekir.
Bunlar; Üzerinde hukuki ve fiili bir engel bulunmadan arsanın inşaata elverişli
ve ayıpsız olarak teslimi, arsanın imar durumunun ve inşaat ruhsatının
alınması, plan ve projelerin yetkili merci olan belediyede onaylattırılması,
yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölüm tapularının finans temini için satışı,
kat irtifakı kurulması, iskan ruhsatı alımı gibi iş ve işlemler için
gerektiğinde yükleniciye vekaletname verilmesi, sözleşmede belirlenen arsa
payının devri gibi yükümlülüklerdir.
Her iki tarafa borç yükleyen sözleşme
türlerinde kural olarak, taraflardan birinin önceden ifada bulunma yükümlülüğü
mevcut değilse, kendi edimini ifa etmeyen borçlu, karşı taraftan edimini ifa
etmesini talep edemeyecektir (Prof. Dr. Ahmet M. Kılıçoğlu; Borçlar Hukuk Genel
Hükümler, Yeni Borçlar Kanununa göre Hazırlanmış; Genişletilmiş 15. Bası, Turhan
Kitabevi, Ankara 2012, s.581). Bu husus BK'nun 81. maddesinde "Mütekabil
taahhütleri muhtevi olan bir akdin ifasını talep eden kimse, akdin şartlarına
ve mahiyetine nazaran bir ecelden istifade hakkını haiz olmadıkça kendi borcunu
ifa etmiş veya ifasını teklif eylemiş olmak lazımdır" amir hükmü ile
düzenlenmiş, aynı husus TBK'nun 97. maddesinde de hükme bağlanmıştır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri
de, her iki tarafa borç yükleyen sözleşme türlerinden olduğundan, ifa sırası
yani ilk önce taraflardan hangisinin edimini ifayla yükümlü olacağı sorusu önem
taşımaktadır. Bu neviden sözleşmelerde öncelikle bina yapma yükümlülüğü altına
giren yüklenici taraf, sözleşmeye uygun olarak edimini yerine getirmeli, daha
sonra da arsa malikinden edimini yerine getirmesini talep etmelidir. Bir başka
deyişle ise, öncelikle sözleşmeye uygun eser yapılmalı, daha sonra arsa
malikinin edimini yerine getirmesi talep edilmelidir.
Arsa maliki, arsa payı devri edimini değişik
şekillerde ifa edebilir. Bu edimi ya kararlaştırılan arsa paylarının devrinin
inşaat bitirilince yükleniciye devredilmesi, ya dasözleşmede inşaatın geldiği
aşamaya göre kademeli tapu devri şeklinde yerine getirebilir. Bu ikinci halde
yani kademeli tapu devrinde, yüklenici her aşamada devri kararlaştırılan
tapuları arsa sahibinden istemeye hak kazanır.
Tam burada konuyu aydınlatması bakımından
borçlunun temerrüdünden de söz edilmesi faydalı olacaktır.
Geniş anlamda borçlu temerrüdü (borçlunun
direnimi) borçlunun sözleşmeye aykırı davranması=borcunu ifa etmemesi demektir.
Bu halde ifa olanağı bulunduğu ifa için kararlaştırılan zaman geldiği ve
uyarıldığı halde borçlu borcunu ifa etmemektedir.
Borçlunun temerrüdüne ilişkin düzenlemeye
BK’nun 101-108.maddelerinde yer verilmiştir. Bununla birlikte, BK. m.358/1’de
olduğu gibi, borç ilişkisinin özelliği gereği diğer bazı yasalarda da borçlu
temerrüdüne dair hükümler yer almaktadır.
Genel olarak borçlu temerrüdünde aranan ilk
şart “edimin ifa olanağı bulunması”dır. Şayet edimin ifası objektif olarak
imkânsızsa borçlu temerrüdünden söz edilemez.
Borçlu temerrüdünde aranan diğer bir şart da
“borcun muaccel olması”dır. Borç istenebilir hale gelmeden temerrütten
bahsedilemez. Zira muacceliyet alacaklının borçludan borçlanılan edimi talep ve
dava edebilme yetkisini ifade eder.
BK’nun 101/1 maddesine göre, “Muaccel bir
borcun borçlusu alacaklının ihtarı ile mütemerrit olur.” denilmektedir.
Maddeye göre, temerrüt için muacceliyet
yetmemekte, kural olarak alacaklının ihtarı da aranmaktadır. İhtar, alacaklının
talep iradesini borçluya ulaştırmasıdır.
Borçlu kusurlu veya kusursuz olsun, yukarıda
sayılanlar olayda varsa temerrüt gerçekleşir. Başka bir deyişle borçlunun
kusuru temerrüt için şart değildir.
Eser sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen
sözleşmelerdendir. Burada biri diğerinin karşılığı olan borçlar vardır. Başka
bir anlatımla, taraflar birbirine karşı hem alacaklı ve hem de borçludur. Kendi
borcunu ifa eden veya ifaya hazır olduğunu bildiren taraf alacaklı (BK. m.81), edimini
yerine getirmeyen taraf ise borçludur.
Sözleşme hukukunda temel koşul, sözleşmenin kurulmasından sonra
tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini, kararlaştırılan şekilde ve
zamanda yerine getirmek zorunda olmalarıdır. Sözleşme kurulduktan sonra,
şartlarda değişiklik ortaya çıksa bile, taraflar sözleşme gereğini aynen yerine
getirmek zorundadır. Temel kural budur ve bu kurala “ahde vefa” (söze bağlılık)
ilkesi denilmektedir.
Eser sözleşmesinin iki tarafa borç yükleyen
sözleşme olması özelliğinden dolayı temerrüt halinde, temerrüdün sonuçları
bakımından BK. m.106-108’deki düzenlemelere tabidir. Çünkü anılan maddelerde
genel hükümlerden ayrılarak (BK. m.102), iki tarafa borç yükleyen sözleşmelere
özgü, özel hükümler getirilmiştir.
BK’nun 106-108 maddeleri birlikte
değerlendirildiğinde, iki tarafa borç yükleyen sözleşmeyle temerrüde düşen
borçluya karşı, alacaklıya üç ayrı seçimlik hak tanındığı görülmektedir.
Bunlar; aynen ifa ve gecikmeden dolayı
tazminat isteme hakkı; aynen ifayı reddederek ademi ifa sebebiyle müspet
zararını talep hakkı; sözleşmeyi feshederek menfi zararını isteme hakkı olarak
sayılabilir.
....
Borç, alacaklının tayin ettiği süre sonunda da
ifa edilmezse, ayrıca bir ihtara gerek olmadan BK. m.106’daki seçeneklerden
biri kullanılabilir.
Ancak BK. m. 107’de sayılan nedenler söz
konusu ise alacaklı, borçluya mehil vermeden de, BK. m. 106’daki seçeneklerden
birini kullanabilir.
Bunlar; borçlunun hal ve davranışından süre
verilmesinin etkisiz olacağının anlaşılması; temerrüt alacaklı yönünden aynen
ifayı faydasız hale getirmişse; sözleşmede ifa tarihinin kesin olarak
saptanması halleri olarak sayılabilir."
25. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25/11/2015 tarihli ve
E.2014/14-342, K.2015/2685 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:
"Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa
payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar
yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina
yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım
bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat
yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket
ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın
alınması halinde Borçlar Kanunu’nun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü
kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikle
yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip
getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni)
v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.
Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki
ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri
çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında
düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye
bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde
arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir.
Borçlar Kanunu’nun 167. maddesi gereğince; “'Borçlu, temlike vakıf olduğu
zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi
dermeyan edebilir.' Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı
önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı
defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.
Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak
kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa
sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi
bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine
karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı
üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar
Kanunu’nun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya
zorlayamaz".
26. Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 19/2/2016 tarihli ve
E.2015/1660, K.2016/942 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:
"Sözleşmenin tarafı olmayan davacı, davalı
yükleniciye isabet edendaireyi devralmış olup, sadece bu payın tescili istemi
ile sınırlı olarak yüklenicinin payına halef olmuştur (Dairemizin 22.01.2014
tarih ve 2013/7747 E., 2014/347 K; 24.11.2014 tarih ve 9383 E., 7532 K.
17.12.2015 tarih ve 2717 E., 8229 K. sayılı ilamları da bu yöndedir.)
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
gereğince yükleniciye düşen bağımsız bölümü harici satım sözleşmesiyle
yükleniciden satın alan davacı, yüklenicinin arsa payı karşılığı zaten yapmaya
zorunlu olduğu imalata katkıları sebebiyle arsa sahibinden talepte bulunamaz.
Davacı böyle bir talebi, ancak, akidi olan yükleniciye karşı ileri
sürebilir."
27. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 25/10/2007 tarihli ve
E.2006/3246, K.2007/6600 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:
"Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde,
yükleniciye sözleşme uyarınca isabet eden bağımsız bölümlerin, yüklenici
tarafından üçüncü kişilere satılması, inşaatın malî kaynağının sağlanması
amacına yöneliktir. Üçüncü kişilere satılan bu bağımsız bölümler üzerinde
üçüncü kişilerin malik olabilmeleri; başka bir anlatımla hak sahibi
olabilmeleri, halef oldukları yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüğünü
yerine getirmesine bağlıdır. Nasıl ki, dosyada tespit edilen %15 inşaat
seviyesine göre yüklenici kendisine düşen bağımsız bölümleri hak etmemişse,
sattığı kişiler de bu bağımsız bölümleri hak etmiş sayılamazlar. Teminat
ipoteklerinin satış anında kaldırılmış olmaları, satın alan üçüncü kişilere hak
bahşetmez. Henüz inşaat aşamasında bağımsız bölüm satın alan davalı üçüncü
kişiler, inşaatın yüklenici tarafından bitirilmesi halinde hak sahibi
olacaklarını bilmeleri gerekir."
28. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 13/5/2010 tarihli ve
E.2010/4902, K.2010/5603 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir:
"Arsa payı karşılığı inşaat yapım
sözleşmeleri yükleniciye kişisel hak sağlar. Yüklenici inşaat yapımı sebebi ile
kazanacağı kişisel hakkını arsa sahibinden doğrudan isteyebileceği gibi bu
hakkı işin mahiyetinden aksi anlaşılmadıkça veya sözleşmeyle yasaklanmadıkça Borçlar
Kanununun 162. maddesinden yararlanarak üçüncü kişilere devredebilir. Gerek
yüklenici veya yüklenicininkazandığıkişiselhaktemlikedilmişseüçüncükişi şahsi
hakkın sonuçlarından yararlanabilmek için arsa sahiplerine karşı öncelikli
edimi olan inşaat yapım işini yerine getirmelidir. Zira, Borçlar Kanununun 81.
maddesine göre öncelikli edim yerine getirilmemişse arsa sahiplerinin karşı
edimi olan arsa payının devri onlardan istenemez. Kaldı ki arsa sahipleri
temlik işleminden haberdar olduğu zaman Borçlar Kanununun 167. maddesinden
yararlanarak yükleniciye karşı ileri sürebilecekleri def’i ve itirazları
temellük eden kişiye karşı da ileri sürer hale gelir.
Bu genel anlatımlardan sonra somut olaya
gelince;
Davalılar arasındaki ... tarihli arsa payı
karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin .... tarihinde feshedildiği ve feshin
geriye etkili yapıldığı görülmektedir. Gerçekten, fesih sonuçlarını ileriye
etkili yapılmamışsa kural olarak geriye etkili meydana getirir. Geriye etkili
fesihte taraflar sözleşme hiç yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki
mal varlığı durumuna geleceklerinden ne yüklenici ne de onun temlik işleminde
bulunduğu üçüncü kişi feshedilen sözleşmeye dayanarak bir bakıma sözleşmenin
bedeli olan arsa payının devrini arsa sahiplerinden talep edemez. Bu gibi
durumlarda ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılarak arsa sahiplerinin
malvarlıklarında yaratılan artı değerlerin para olarak iadesi
istenebilir."
B. Uluslararası Hukuk
29. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine (AİHM) göre Avrupa İnsan Hakları
Sözleşmesi'ne (Sözleşme) ek 1 No.lu Protokol'ün 1. maddesinin temel amacı,
devlet tarafından mülkiyet hakkına yapılan haksız müdahalelere karşı kişinin
korunmasını sağlamaktır. Sözleşme'nin 1. maddesi uyarınca her taraf devlet, "kendi yetki alanı içinde bulunan herkesin,
Sözleşme'de tanımlanan hakları ve özgürlüklerden yararlanmalarını sağlama" yükümlülüğü altındadır. Bu genel nitelikli görevin yerine getirilmesi, Sözleşme
ile güvence altına alınan hakların etkili bir biçimde uygulanmasını sağlamak için
bazı pozitif yükümlülüklere yol açmaktadır ( Ališić
ve diğerleri/Bosna Hersek, Hırvatistan, Sırbistan, Slovenya ve Makedonya
Cumhuriyeti [BD], B. No: 60642/08, 16/7/2014, § 100; Sovtransavto Holding/Ukrayna , B. No:
48553/99, 25/7/2002, § 96).
30. AİHM, Sözleşme'ye ek 1 No.lu Protokol'ün 1. maddesi ile
güvence altına alınan mülkiyet hakkının da bazı pozitif yükümlülükler
içerdiğini kabul etmektedir. AİHM'e göre mülkiyet hakkının gerçekten etkili bir
biçimde korunabilmesi, devletin müdahale etmeme görevi yanında, ayrıca bazı
pozitif tedbirler almasını da gerektirmektedir ( Öneryıldız/Türkiye [BD], B. No: 48939/99, 30/11/2004, § 134; Broniowski/Polonya [BD], B. No:
31443/96, 22/6/2004, § 143).
31. AİHM, Sözleşme'ye ek 1 No.lu Protokol'ün 1. maddesinin,
devletin doğrudan müdahalesinin söz konusu olmadığı, özel kişiler arasındaki
uyuşmazlıklar yönünden de -belirli durumlarda- mülkiyet hakkının korunması için
gerekli tedbirleri alma yükümlülüğünü içerdiğini kabul etmektedir. Devletin
pozitif yükümlülükleri çerçevesinde -özel kişiler arası mülkiyet ilişkileri
bakımından olsa bile- kişilerin mülkiyet haklarına yapılacak keyfî müdahalelere
karşı hukuksal bir koruma sağlaması gerekmektedir. Bu bağlamda devlet özellikle
tarafların mülkiyet hakkına ilişkin uyuşmazlıklar yönünden gerekli usule
ilişkin güvenceleri sunan etkin bir yargısal mekanizma oluşturma yükümlülüğü
altındadır. Bu çerçevede oluşturulan yargı yollarında ulusal mahkemeler de iç
hukukta yer alan ilgili kanunlar ışığında makul ve adil bir biçimde mülkiyet
uyuşmazlıklarını çözmek durumundadır. Mahkeme, bu gerekliliğin sağlanıp
sağlanmadığını değerlendirirken uygulanan usulün bütününü incelemektedir ( Sovtransavto Holding/Ukrayna , § 96; Fuklev/Ukrayna , B. No: 71186/01, 7/6/2005,
§§ 90‑91; Kotov/Rusya [BD],
B. No: 54522/00, 3/4/2012, § 112; Anheuser-Busch
Inc./Portekiz [BD], B. No: 73049/01, 11/1/2007, §§ 82-87; Capital Bank AD/Bulgaristan , B. No:
49429/99, 24/11/2005, § 134; Kushoglu/Bulgaristan ,
B. No: 48191/99, 10/5/2007, § 47).
32. Bununla birlikte AİHM, iç hukukun yorumlanması ve
uygulanması konusundaki görevinin sınırlı olduğunu, ulusal mahkemelerin hukuk
kurallarının yorumlanması bakımından sahip oldukları takdir hakkına açıkça
keyfî veya bariz bir takdir hatası içermedikçe karışamayacağını belirtmektedir
( Anheuser‑Busch Inc./Portekiz ,
§ 83).
V. İNCELEME VE GEREKÇE
33. Mahkemenin 26/10/2017 tarihinde yapmış olduğu toplantıda
başvuru incelenip gereği düşünüldü:
A. Mülkiyet Hakkının
İhlal Edildiğine İlişkin İddia
1. Başvurucuların
İddiaları
34. Başvurucular, tapu siciline güvenerek iyi niyetle bedeli
mukabilinde satın aldıkları arsa paylarının yargısal bir kararla iptal
edildiğinden yakınmaktadır. Başvurucular, on iki yıl boyunca malik oldukları
arsa paylarının mülkiyetini kendi kusurları olmadığı hâlde kaybettiklerini,
kendilerinin bu sözleşme bakımından iyi niyetli üçüncü kişi konumunda
olmalarına rağmen arsa sahiplerince açılan davada haksız bir mahkeme kararıyla
mülklerinin elinden alındığını belirtmişlerdir. Başvurucular, arsa sahiplerine
karşı açılacak bir sebepsiz zenginleşme davasında hükmedilecek tazminatın ise
taşınmaz mülkiyetini geri getirmeyeceğini ifade etmişlerdir. Başvurucular sonuç
olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında açılan davada mahkeme
kararıyla arsa paylarının iptal edilmesi nedeniyle mülkiyet ve adil yargılanma
haklarının ihlal edildiğini ileri sürmüşlerdir.
2. Değerlendirme
35. Anayasa’nın 35. maddesi şöyledir:
“Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.
Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla
sınırlanabilir.
Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına
aykırı olamaz.”
36. Anayasa’nın 5. maddesinin ilgili kısmı şöyledir:
“Devletin temel amaç ve görevleri, …
Cumhuriyeti ve demokrasiyi korumak, kişilerin ve toplumun refah, huzur ve mutluluğunu
sağlamak; kişinin temel hak ve hürriyetlerini, sosyal hukuk devleti ve adalet
ilkeleriyle bağdaşmayacak surette sınırlayan siyasal, ekonomik ve sosyal
engelleri kaldırmaya, insanın maddî ve manevî varlığının gelişmesi için gerekli
şartları hazırlamaya çalışmaktır.”
37. Anayasa Mahkemesi, olayların başvurucu tarafından yapılan
hukuki nitelendirmesi ile bağlı olmayıp olay ve olguların hukuki tavsifini
kendisi takdir eder ( Tahir Canan ,
B. No: 2012/969, 18/9/2013, § 16). Başvurucular, mülkiyet haklarının ihlal
edildiği iddiaları yanında adil yargılanma haklarının da ihlal edildiğini ileri
sürmektedir. Ancak başvurucuların temel iddiası, uyuşmazlık konusu taşınmazdaki
arsa paylarının iptal edilmesi nedeniyle mülkiyet haklarının ihlal edildiğine
ilişkindir. Dolayısıyla başvurucuların belirtilen iddialarının mülkiyet hakkı
kapsamında incelenmesi gerektiği değerlendirilmiştir.
38. Anayasa'nın 35. maddesi kapsamındaki mülkiyet hakkının ihlal
edildiğini ileri süren başvurucu, böyle bir hakkın varlığını kanıtlamak
zorundadır ( Cemile Ünlü , B. No:
2013/382, 16/4/2013, § 26). Somut olayda başvurucuların uyuşmazlık konusu
taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kapsamında yükleniciye
devredilen inşa edilecek yapıdaki altı adet bağımsız bölümüne ilişkin arsa
paylarını tapuda satın aldıkları görülmektedir. Yargıtay, üçüncü kişilere
satılan bağımsız bölümler üzerinde üçüncü kişilerin malik olabilmelerinin halef
oldukları yüklenicinin inşaat sözleşmesinden doğan tüm yükümlülüğünü yerine
getirmesine bağlı olduğunu kabul etmektedir (bkz. § 27).
39. Anayasa ve Sözleşme’nin ortak koruma alanındaki mülkiyet
hakkı, özel hukukta veya idari yargıda kabul edilen mülkiyet hakkı
kavramlarından farklı bir anlam ve kapsama sahip olup bu alanlarda kabul edilen
mülkiyet hakkı, yasal düzenlemeler ile yargı içtihatlarından bağımsız olarak
özerk bir yorum ile ele alınmalıdır ( Hüseyin
Remzi Polge , B. No: 2013/2166, 25/6/2015, § 31). Olayda, uyuşmazlık
konusu taşınmazda ilgili bağımsız bölümler, tapuda başvurucu adına tescil edilmiştir.
Ancak yine Yargıtay içtihatlarına göre yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat
yapım sözleşmesinin gerektirdiği edimleri ifa edememesi nedeniyle arsa
malikinin geri alma hakkının doğduğu anlaşılmaktadır. Dolayısıyla derece
mahkemelerince iptal edilmeden önce taşınmazdaki arsa paylarının başvurucular
adına tapuda kayıtlı olduğu ve ayrıca başvurucuların bu arsa paylarını tapuda
satın alırken karşılığında parasal bir değer ödedikleri dikkate alındığında,
Anayasa'nın 35. maddesi bağlamında başvurucuların korunması gereken ekonomik
bir menfaatlerinin bulunduğu anlaşılmaktadır.
40. Başvuru konusu olayda başvurucuların mülkiyet haklarına
yönelik olarak kamu makamlarınca doğrudan yapılan bir müdahale mevcut olmayıp
özel kişiler arası bir uyuşmazlık söz konusudur. Dolayısıyla başvuruda,
devletin mülkiyet hakkına ilişkin pozitif yükümlülükleri yönünden inceleme
yapılması gerekmektedir.
a. Genel İlkeler
41. Bireysel başvuru, devlet tarafından kamu gücü kullanılarak
bireylerin temel haklarına yapılan müdahaleler sonucu meydana gelen hak
ihlallerini gidermek amacıyla ihdas edilmiş bir ikincil koruma mekanizması
olmakla birlikte kimi durumlarda özel kişiler arası ilişkiler sonucu özel
kişilerin birbirlerinin haklarına yaptıkları müdahalelerde devlete atfedilebilecek
sorumluluklar bulunabilmektedir. Bu durumlarda bireysel başvuru konusu yapılan
dava sadece adil yargılanma hakkı kapsamında incelenmekle kalmayıp özel kişiler
tarafından başlatılan süreç sonucu etkilenen diğer haklar yönünden de
incelenebilir ( Türkiye Emekliler Derneği ,
B. No: 2012/1035, 17/7/2014, § 34).
42. Bu bağlamda devletin temel amaç ve görevlerini tanımlayan
Anayasa’nın 5. maddesi kişinin temel hak ve hürriyetlerini sınırlayan engelleri
kaldırmayı ve insanın maddi ve manevi varlığının gelişmesi için gerekli
şartları hazırlamayı hukuk devletinin gereği olarak kabul etmektedir.
Bahsedilen Anayasa hükmünün gerekçesinde devletin hak ve hürriyetlerin
gerçekleştirilmesine yardımcı olması gereğinin benimsendiği ifade edilmiştir.
Anayasa’nın pek çok maddesinde, düzenlemeye konu hakkın korunması ve
gerçekleştirilmesi için devletin alacağı tedbirlerden bahsedilmektedir ( Türkiye Emekliler Derneği , § 38).
43. Anayasa'nın 35. maddesinde bir temel hak olarak güvence
altına alınmış olan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde
korunabilmesi yalnızca devletin müdahaleden kaçınmasına bağlı
değildir.Anayasa'nın 5. ve 35. maddeleri uyarınca devletin mülkiyet hakkının
korunmasına ilişkin pozitif yükümlülükleri de bulunmaktadır. Bu pozitif
yükümlülükler, kimi durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dahil
olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını
gerektirmektedir ( Eyyüp Boynukara ,
B. No: 2013/7842, 17/2/2016, §§ 39-41).
44. Devletin pozitif yükümlülükleri, mülkiyet hakkına yapılan
müdahalelere karşı usule ilişkin güvenceleri sunan yargısal yolları da içeren
etkili hukuksal bir çerçeve oluşturma ve oluşturulan bu hukuksal çerçeve
kapsamında yargısal ve idari makamların bireylerin özel kişilerle olan
uyuşmazlıklarında etkili ve adil bir karar vermesini temin etmek
sorumluluklarını da içermektedir.
b. İlkelerin Olaya
Uygulanması
45. Uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde inşa edilecek yapının
bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, taşınmazın malikleri ile yüklenici
arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi çerçevesinde
başvuruculara devredilmiştir. Bu sözleşme ile taşınmazın malikleri taşınmazda
inşa edilecek bazı bağımsız bölümleri ve arsa paylarını yükleniciye devretme;
yüklenici ise bu taşınmaz üzerinde inşaat sözleşmesinde belirtilen koşullarda
bir yapı inşa etme yükümlülüğü altına girmiştir. Yüklenici tarafından henüz
yapı tamamlanmadan uyuşmazlık konusu arsa payları başvuruculara tapuda
satılmıştır. Ancak arsa sahipleri tarafından açılan davada Mahkemenin de uzman
bilirkişi raporlarına dayalı olarak tespit ettiği üzere arsa üzerindeki yapı,
inşaat sözleşmesinde istenilen koşullara uygun olarak ve süresinde
tamamlanamamıştır. Bunun üzerine inşaat sözleşmesi koşullarının yerine getirilemediğini
belirten taşınmazın malikleri, sözleşmenin feshi ile tapu iptali ve tescil
istemleriyle yüklenici ve yükleniciden arsa paylarını satın alan başvuruculara
karşı bireysel başvuruya konu davayı açmışlardır. Yapılan yargılama neticesinde
Mahkeme, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yüklenicinin temel
edimi olan yapıyı inşa ettiremediğini tespit ederek yüklenicinin temerrüdü
nedeniyle sözleşmenin feshine karar vermiştir. Mahkeme ayrıca bu karar ile
sözleşmenin feshini gerekçe göstererek başvurucunun ve yüklenici ile
yükleniciden arsa payı satın alan diğer kişilerin tapularının iptaline ve bu
payların da taşınmaz malikleri adlarına tapuya tesciline karar vermiştir (bkz.
§ 13). Başvurucular kararı temyiz etmişler, ancak hüküm Yargıtayca onanmış ve
başvurucuların karar düzeltme talepleri de Yargıtayca reddedilerek hüküm
kesinleşmiştir (bkz. § 14).
46. Başvuru konusu olayda tarafların birbirleriyle çatışan
menfaatleri bulunmaktadır. Buna göre bir taraftan maliki oldukları taşınmazda
bina inşa edilmesi kaydıyla bu taşınmazdaki arsa paylarını devreden arsa
sahipleri, diğer taraftan da bu arsa paylarını yükleniciden devralan
başvurucuların hakları söz konusudur. Diğer bir deyişle başvurucuların
yükleniciye düşen arsa paylarını tapuda satın almakla mülkiyet hakları mevcut
olmakla birlikte bu payları inşaat yapılması kaydıyla devreden arsa
sahiplerinin de mülkiyet hakları bulunmaktadır. Dolayısıyla her iki tarafın da
mülkiyet hakkını gözetmekle yükümlü bulunan devletin, maddi ve usule ilişkin
pozitif yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği dikkate alınarak sonuca
varılmalıdır.
47. Bu bağlamda ilk olarak başvurucuların tapu kayıtlarının
iptalinin belirli, ulaşılabilir ve öngörülebilir bir kanuna dayalı olup
olmadığı irdelenmelidir. Yargıtay içtihatlarında, arsa payı karşılığı inşaat
yapım sözleşmesinin, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan
ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipi olduğu açıklanmıştır. Buna
göre arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin maliyeti
kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini
üstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bazı bağımsız bölümlerin
mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. İnşaat yapım
sözleşmelerinde yüklenicinin ana borçlarının; bir inşaat (eser) meydana getirme
ve bu eseri iş sahibine teslim etme borçları olduğu kabul edilmiştir. Buna
karşılık, bu tür sözleşmelerde iş sahibinin de arsa üzerinde meydana getirilen
esere karşılık, “arsa payı devri” suretiyle bir bedel ödemeyiasli edim olarak
borçlandığı belirtilmektedir. Bu sözleşmelerde iş sahibinin ödeyeceği ücret
(bedel), arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Yargıtay ayrıca eser
sözleşmelerinin niteliği gereği iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden
olduğunu, temerrüt hâlinde de uyuşmazlık tarihi itibarıyla yürürlükte olan 818
sayılı mülga Kanun'un 106-108. maddelerinin (6098 sayılı Kanun'un 123-125.
maddeleri) uygulanacağını belirtmektedir. Diğer taraftan Yargıtay
içtihatlarında, yüklenicinin alacağın temliki hükümlerine göre arsa paylarını
yazılı şekil koşuluyla satabileceği, yükleniciden arsa payını satın alan
kişilerin ise yüklenicinin halefi oldukları kabul edilmiştir (bkz. §§ 24-28).
48. Bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde, taraflar
arasındaki uyuşmazlığın arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden
kaynaklandığı anlaşılmaktadır.818 sayılı mülga Kanun'un 19. maddesinde (6098
sayılı Kanun'un 26. maddesi) öngörülen sözleşme özgürlüğü çerçevesinde
düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin bu Kanun'da düzenlenmeyen
isimsiz sözleşmelerden olduğu ancak bu sözleşmelerin hüküm ve uygulanma
koşullarının Yargıtayın istikrar kazanmış içtihatlarıyla açıklığa kavuşmuş
olduğu görülmektedir. Derece mahkemelerince de mülkiyet hakkının ihlal edildiği
iddiasına konu edilen uyuşmazlığın çözümüne ilişkin olarak önceden oluşturulan,
öngörülebilir, ulaşılabilir ve belirli nitelikte olduğu anlaşılan bir hukuksal
çerçeve kapsamında delillerin değerlendirildiği ve hukuk kurallarının yorumlanarak
sonuca varıldığı görülmektedir.
49. İkinci olarak başvurucuların mülkiyet hakkına yapılan
müdahaleye etkin bir biçimde itiraz edebilme, savunma ve iddialarını yetkili
makamlar önünde ortaya koyabilme olanağının tanınıp tanınmadığı incelenmelidir.
Anayasa'nın 35. maddesi uyarınca mülkiyet hakkının gerçekten etkin bir biçimde
korunabilmesi için devletin pozitif yükümlülükleri kapsamında usule ilişkin bu
güvencelerin sağlanması zorunludur. Başvuru konusu olayda ise başvurucuların
usule ilişkin bu güvencelerin sağlanmadığına yönelik açık bir iddiaları
bulunmamaktadır. Nitekim başvurucular uyuşmazlığa konu yargılamada kendilerini
vekil ile temsil ettirmişler ve duruşmalı olarak görülen yargılama sırasında
davalı sıfatıyla mahkeme önünde itiraz ve savunmalarını ortaya koyup
delillerini sunabilmişlerdir.
50. Son olarak ise arsa sahiplerince iade hakkının kullanılması
nedeniyle başvurucuların mülkiyet haklarını koruyacak ve yeterli güvenceler
sağlayacak hukuksal mekanizmaların oluşturulup oluşturulmadığı incelenmelidir.
51. Buna göre somut olayda tapu kayıtlarının iptalinin, arsa
sahibinin mülkiyet hakkının korunması amacıyla yapıldığı anlaşılmaktadır. Özel
kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı bu gibi durumlarda bunlardan hangisine
üstünlük tanınacağının takdiri, kanun koyucuya ve somut olayın koşulları
gözönünde bulundurularak derece mahkemelerine ait bir yetkidir. Bununla
birlikte her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve
sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir.
Menfaatler dengesinin kurulmasında taraflardan biri aleyhine bireysel olarak
aşırı ve olağan dışı bir külfetin yüklenmesi, pozitif yükümlülüklerin ihlali
sonucunu doğurabilir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile
tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir
şekilde dengelenip dengelenmediği değerlendirilmelidir.
52. Derece mahkemelerinin tespit ettiği üzere başvurucular,
uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde inşa edilecek yükleniciye düşen bağımsız
bölümlere ait arsa paylarını satın almışlardır. Dolayısıyla başvurucular,
yüklenicinin halefi sıfatıyla taşınmazın malikleri ile yüklenici arasında
düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olarak
görülmüştür. Ancak bu sözleşme doğrultusunda yüklenicinin kendisine düşen asıl
edimi, yani inşaatı yapma edimini yerine getirmediği tespit edilmiştir. Bu
durum nedeniyle daha önce edimini yerine getirmiş olan taşınmaz malikleri,
temerrüt hükümlerine dayalı olarak sözleşmenin feshini talep etmişlerdir.
Derece mahkemeleri de bu gerekçeyle ilgili hukuk kuralları gereğince
sözleşmenin feshine ve tapunun iptaline karar vermişlerdir. Derece
mahkemelerine göre başvurucular satın alırken inşaatın henüz tamamlanmadığını
ve ileride inşa edilecek bir bağımsız bölüme ait arsa payını satın aldığını
bilebilecek durumdadırlar. Başka bir deyişle henüz inşaat hâlinde olan bir
yapının bağımsız bölümlerini satın alan başvurucuların, inşaatın
tamamlanamaması durumunda yükleniciden satın alınan arsa paylarının iade
edilmesini öngörmesi gerektiği kabul edilmektedir. Gerçekten de başvurucuların,
inşa edilecek bağımsız bölümlere ait arsa paylarını satın aldıkları tapu
kaydından açıkça anlaşılmaktadır. Bu nitelikteki arsa paylarını satın alan
başvurucular, yüklenicinin halefi olduklarından taşınmaz maliklerine karşı,
düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi çerçevesinde
yüklenicinin haklarına da sahip olmuşlar, ancak yine bu sözleşme kapsamında
yüklenicinin edimlerinden de sorumlu tutulmuşlardır.
53. Öte yandan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
çerçevesinde yükleniciye düşen arsa payını satın alan kişinin sonradan arsa
malikinin menfaatlerini koruma amacıyla tapusunun iptalinin bu kişiye bir
külfet yükleyeceği açıktır. Böyle bir durumda her iki tarafın menfaatlerini
dengeleyecek mekanizmaların varlığı ve bu bağlamda tapusu iptal edilen kişiye
tanınan imkânların ve giderim yollarının varlığı önem taşımaktadır. Başvuru
konusu olay bakımından, başvurucuların borçlar hukuku kurallarına göre
yükleniciye karşı dava açma ve zararlarını tazmin etme imkânlarının bulunduğu
anlaşılmaktadır. Bunun dışında binanın kısmen tamamlanmış olduğu hâllerde
başvurucuların ayrıca arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kapsamında
yüklenicinin halefi sıfatıyla sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde arsa
sahiplerinden tazminat talep edebildikleri de görülmektedir (bkz. §§ 24-28).
54. Dolayısıyla öncelikle başvuruya konu arsa payı karşılığı
inşaat sözleşmesi çerçevesindeki uyuşmazlığa ilişkin olarak devletin pozitif
yükümlülükleri kapsamında mülkiyetin korunmasına yönelik belirli, ulaşılabilir
ve öngörülebilir kanun hükümlerinin ve buna dayalı olarak yerleşik yargısal
içtihatların mevcut olduğu tespit edilmiştir. Ayrıca bireysel başvuruya konu
yargılama süreci bir bütün olarak dikkate alındığında mülkiyet hakkının
korunması yükümlülüğü yönünden başvurucuların usule ilişkin güvencelerden etkin
biçimde yararlanmasının sağlandığı ve kararlarda yer verilen tespit ve
gerekçelere göre yargısal makamların takdir yetkilerinin sınırının aşılmadığı
sonucuna varılmıştır. Nihayet başvurucuların mülkiyet haklarının korunmasına
ilişkin etkin ve yeterli güvencelerin mevcut olduğu da anlaşılmaktadır. Sonuç
olarak tüm bu hususlar birlikte gözetildiğinde yükleniciye düşen arsa paylarını
satın alan başvurucuların, halefi oldukları yüklenici tarafından sözleşmenin
gereğinin yerine getirilmemesi nedeniyle tapu kayıtlarının iptal edildiği somut
olay bakımından mülkiyet hakkına yönelik bir ihlalin olmadığının açık olduğu
anlaşılmıştır.
55. Açıklanan gerekçelerle başvurunun açıkça dayanaktan yoksun olması nedeniyle kabul edilemez
olduğuna karar verilmesi gerekir.
VI. HÜKÜM
Açıklanan gerekçelerle;
A. Başvurunun açıkça
dayanaktan yoksun olması nedeniyle KABUL EDİLEMEZ OLDUĞUNA,
B. Yargılama giderlerinin başvurucular üzerinde BIRAKILMASINA
26/10/2017 tarihinde OYBİRLİĞİYLE karar verildi.