TÜRKİYE CUMHURİYETİ
ANAYASA MAHKEMESİ
İKİNCİ BÖLÜM
KARAR
DÖRTEL İNŞAAT TAAHHÜT NAKLİYE TURİZM TEMİZLİK YEMEK GÜVENLİK HİZMETLERİ TİCARET LTD. ŞTİ. BAŞVURUSU
(Başvuru Numarası: 2023/107732)
Karar Tarihi: 29/1/2026
İKİNCİ BÖLÜM
KARAR
Başkan : Basri BAĞCI
Üyeler : Engin YILDIRIM
Rıdvan GÜLEÇ
Kenan YAŞAR
Ömer ÇINAR
Raportör : Tuğba TUNA IŞIK
Başvurucu : Dörtel İnşaat Taahhüt Nakliye Turizm Temizlik Yemek
Güvenlik Hizmetleri Ticaret Ltd. Şti.
Vekili : Av. Ömer GÖKTAŞ
I. BAŞVURUNUN KONUSU
1. Başvuru, ihale yoluyla satın alınan taşınmazda ön alım hakkının kullanımı suretiyle açılan tapu iptal ve tescil davasının kabulüne karar verilmesi nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiasına ilişkindir.
II. BAŞVURU SÜRECİ
2. Başvuru 27/12/2023 tarihinde yapılmıştır. Komisyon, başvurunun kabul edilebilirlik ve esas incelemesinin Bölüm tarafından yapılmasına karar vermiştir.
3. Başvuru belgelerinin bir örneği bilgi için Adalet Bakanlığına (Bakanlık) gönderilmiştir. Bakanlık, görüşünü bildirmiştir. Başvurucu, Bakanlığın görüşüne karşı beyanda bulunmuştur.
III. OLAY VE OLGULAR
4. Başvuru formu ve eklerinde ifade edildiği şekliyle ilgili olaylar özetle şöyledir:
5. Adana ili Çukurova ilçesi Şambayadı Mahallesi'nde bulunan3114151/4270990 oranındaki payı Sümer Holding A.Ş.ye (Sümer Holding) ait taşınmaz Özelleştirme İdaresi Başkanlığı (İdare) tarafından 29/3/2017 tarihinde 24/11/1994 tarihli ve 4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun kapsamında yapılan ihale ile satışa çıkarılmıştır. Söz konusu ihale en yüksek teklif olan 8.250.000 TL'yi veren başvurucu Şirket üzerinde kalmıştır. 31/10/2017 tarihinde satış sözleşmesi başvurucu Şirket ile Sümer Holding arasında imzalanmış ve satışa konu taşınmaz payı 17/1/2018 tarihinde başvurucu Şirket adına tapuya tescil edilmiştir.
6. Davacı M.D. 18/10/2017 tarihinde Adana 4. Asliye Hukuk Mahkemesinde, davacı F.D. ise 2/11/2017 tarihinde Adana 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde ihale konusu taşınmaz üzerinde pay sahibi oldukları gerekçesiyle başvurucu Şirkete karşı ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davası açmıştır. Davalar, Adana 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Mahkeme) E.2017/552 sayılı dosyası üzerinde birleşmiştir.
7. Davacılar 4.125.258,75 TL'yi depo edilmek üzere banka hesabına ayrı ayrı yatırmıştır.
8. Davacı M.D. sunduğu dava dilekçesinde ihale komisyonu kararının Özelleştirme Yüksek Kurulunun 11/9/2017 tarihli kararı ile onaylandığını, onaylama kararının 14/9/2017 tarihli ve 30180 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak kesinleştiğini belirtmiştir. Ön alım hakkının payın satışı ile doğması nedeniyle taşınmaz henüz davalı başvurucu Şirket adına tapuda tescil edilmese bile 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu gereğince ön alım hakkının kullanılabileceğini ifade etmiştir. Davacı M.D. davaya konu taşınmazın satışına ilişkin ihaleye katılıp pey sürdükten sonra ihaleden çekilmesinin ön alım hakkını kullanmasına engel olmadığına ilişkin Yargıtay içtihadını sunmuştur. Davacı F.D. de dava dilekçesinde M.D.nin dilekçesindeki beyana benzer iddialar ileri sürmüştür.
9. Başvurucu Şirket cevap dilekçesinde davanın ön alım hakkı doğmadan açıldığını vurgulamıştır. Bu kapsamda dava tarihi itibarıyla ortada geçerli bir satım sözleşmesi olmaması nedeniyle Mahkeme tarafından davanın esasa girilmeden reddedilmesi gerektiğini, dava konusu taşınmazın ancak ihale yoluyla satılabileceğini, bu satışın cebrî olması nedeniyle de ön alım hakkının kullanılamayacağını, taşınmaz üzerinde fiilî taksimi bulunmasının ön alım hakkının kullanılmasına engel olduğunu ifade etmiştir. Başvurucu Şirket, davacı M.D.nin ve diğer davacı F.D.nin babasının dava konusu taşınmaz ile ilgili daha önce yapılan ihaleye de katıldıklarını, ihaleye teklif verenler ile M.D.nin teklifi arasındaki farkın ciddi olmasının M.D.nin iyi niyetle hareket etmediğinin bir göstergesi olduğunu belirtmiştir. Dava konusu taşınmazın satıldığı ihaleye ise bu defa M.D.nin katıldığını, F.D.nin babasının da M.D.nin yanında yer aldığını, bir yıl önce ihaleye rakip olarak giren kişilerin bir yıl sonra ihaleye akrabaları ile girerek pey sürmelerinin kötü niyetin açık delili olduğunu iddia etmiştir.
10. Mahkeme, taşınmaz üzerinde keşif yapmış, bilirkişi heyetinden rapor almış ve tanıkları dinledikten sonra davanın 6/12/2018 tarihinde kabulüne karar vermiş; kararın gerekçesinde, ihaleye katılıp pey sürmüş olsalar da davacıların kanuni ön alım haklarının olduğunu, davaların taşınmazın başvurucu Şirket adına tescil edilmesinden önce açılmasına rağmen dava açıldıktan sonra tescil yapılması nedeniyle dava şartı bulunmadığının değerlendirilemeyeceğini, fiilî taksim iddiası yönünden ise yapılan keşif ve dinlenen tanıkların beyanlarından taşınmazın hissedarlar tarafından sabit bir kullanım alanı olmadığının anlaşıldığını ifade etmiştir.
11. Başvurucu Şirket, Mahkeme kararına karşı istinaf kanun yoluna başvurmuştur. İstinaf dilekçesinde; davacıların kanuni ön alım hakkı doğmadan dava açtıklarını, bazı delillerin dosya kapsamına alınması talebinin Mahkemece karşılanmadığını belirtmiştir. Başvurucu Şirket, Sümer Holdingten satış ihalesi bilgileri ile kamera kayıtlarının, ayrıca Şambayadı Mahallesi muhtarından dava konusu taşınmazın bulunduğu yerin kimler tarafından ne şekilde kullanıldığının sorulmasını talep etmiş, taşınmaz üzerinde fiilî taksim olduğunu ileri sürmüştür.
12. Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi (İstinaf Dairesi) 30/9/2019 tarihli kararıyla davanın kabulüne ilişkin kararın yerinde görüldüğünü ancak başvurucu Şirketten dava değeri üzerinden iki kez nispi harç ve vekâlet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu belirterek hüküm fıkrasının düzeltilmesine temyiz kanun yolu açık olmak üzere karar vermiştir. İstinaf Dairesi başvurucu Şirketin fiilî taksim iddiası hakkında taşınmazın taraflarca taksim edilmemesi, davacıların kullanımında olan bir alanın olmaması, satım sözleşmesinin ihale memurunun ihaleyi açıklamasıyla kurulması nedeniyle başvurucu Şirketin istinaf dilekçesindeki iddialarını yerinde görmemiştir.
13. Başvurucu, karara karşı temyiz kanun yolu başvurusunda bulunmuştur. (Kapatılan) Yargıtay14. Hukuk Dairesi 2/3/2021 tarihli kararıyla İstinaf Dairesinin kararının bozulmasına karar vermiştir. Karar gerekçesinde, ilgili mevzuat ve Yargıtay içtihadı birleştirme kararı uyarınca ihtiyari açık artırma sonucu satılan paya ilişkin paydaş davacıların ön alım davası açmalarının önünde bir engel olmadığı ancak davacıların ihaleye pey sürmek suretiyle katılmalarından sonra ön alım davası açmalarının 4721 sayılı Kanun'un 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı belirtilmiştir.
14. İstinaf Dairesi 11/11/2021 tarihinde önceki kararında direnme kararı vererek Yargıtay (kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin bozma kararına uymamıştır. İstinaf Dairesi, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun kararda ihtiyari ihaleye pey sürmek suretiyle katıldıktan sonra dava yoluyla ön alım hakkının kullanılmasının iyi niyet kurallarına ters düşmeyeceğine yönelik içtihadı birleştirme kararına değinmiştir.
15. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 10/5/2023 tarihli kararıyla İstinaf Dairesi kararının usul ve kanuna uygun olduğuna karar vermiştir. Kararda;
- Özelleştirme İdaresi Başkanlığı tarafından yapılan ihalede ihale şartnamesinin 23/a maddesinde yer alan "Taşınmaz üzerinde diğer hissedarların şufa hakkı bulunmakta olup, diğer hissedarlara ait şufa haklarının kullandırılmasına ilişkin işlemler ilgili mevzuat çerçevesinde alıcı tarafından yapılacaktır. Alıcı şufa hakkı ile ilgili olarak muhatabın kendisi olduğunu, şufa hakkına ilişkin holdingten her ne surette olursa olsun hiçbir zarar-ziyan vb. talepte bulunamayacağını kabul ve taahhüt eder." ibaresine dikkat çekmiştir.
- 4721 sayılı Kanun'un 733. maddesinde sadece cebrî satışlarda ön alım hakkının kullanılamayacağının vurgulandığını, ihtiyari ihale suretiyle yapılan satışlar için ön alım hakkının kullanılamayacağına dair bir düzenlemeye yer verilmediğini ve somut olayda dava konusu payın ihtiyari ihale suretiyle devredildiği hususunda ihtilaf bulunmadığını belirtmiştir.
- Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 29/11/1939 tarihli ve E.1938/17, K.1939/57 sayılı, 9/3/1955 tarihli ve E.1954/27, K.1955/3 sayılı kararlarına değinerek ihale usulü ile yapılan satışlarda kanuni ön alım hakkının kullanılabileceği, ilgili mevzuat ve Yargıtay içtihatları gereğince ihtiyari ihaleye katılan paydaşların kanuni ön alım hakkını kullanmalarının dürüstlük kurallarına aykırı olmadığı, İstinaf Dairesinin bu yöndeki direnme kararının hukuka uygun olduğu ancak başvurucunun diğer temyiz iddialarının değerlendirilmesi için dosyanın Yargıtay Dairesine gönderilmesi gerektiği sonucuna varmıştır.
16. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 4/10/2023 tarihli kararıyla İstinaf Dairesi kararının onanmasına karar vermiştir.
17. Başvurucu, nihai kararı 5/12/2023 tarihinde öğrenmiştir.
IV. İLGİLİ HUKUK
A. İlgili Mevzuat
18. 4721 sayılı Kanun'un "Dürüst davranma" başlıklı 2. maddesi şöyledir:
"Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.
Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz."
19. 4721 sayılı Kanun'un "Önalım hakkı sahibi" başlıklı 732. maddesi şöyledir:
"Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler."
20. 4721 sayılı Kanun'un "Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre" başlıklı 733. maddesinin 24/12/2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun'un 35. maddesi ile yapılan değişiklikten önceki hâlinin ilgili kısmı şöyledir:
"Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz."
21. 4721 sayılı Kanun'un 733. maddesinin ilgili kısmı şöyledir:
"8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz."
22. 4721 sayılı Kanun'un "Kullanılması" başlıklı 734. maddesinin 7571 sayılı Kanun'un 36. maddesi ile yapılan değişiklikten önceki hâli şöyledir:
"Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."
B. Yargıtay Kararları
23. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 29/11/1939 tarihli ve E.1938/17, K.1939/57 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir:
"Reylere müracaat neticesinde mevcudun üçte ikisi nisbetini ziyadesiyle geçen bir ekseriyetle atideki karar ittihaz olunmuştur:
...
Artırma ve Eksiltme Kanununa göre yapılan gayrimenkul satışları sırf ihtiyarî satışlardan olmakla beraber 571 nci maddenin hükmü haricinde cereyan eder. Bunların ihtiyarî satış mahiyetlerinden dolayı Kanunu Medeninin 658 ve 659 ncu maddelerinde yazılı şüf'a hükümlerine tabi olduğunda şüphe yoktur. Mezkur maddelerdeki akdi ve kanunî şüf'a hakları satışın öğrenildiği tarihten itibaren bir ay içinde kullanılabilir. Satıştan önce istimal edilmelerine lüzum ve imkan yoktur. İcra Kanununa tevfik edilmeyen ihtiyarî artırmaların hepsi hakkında şüf'anın umumî hükümleri ayniyle cereyan eder. Bundan dolayı o gibi alenî ve ihtiyarî müzayedelerde de zikri geçen usulün 572 nci maddesi hükmü tatbik olunamaz."
24. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 9/3/1955 tarihli ve E.1954/27, K.1955/3 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir:
"Temyiz Mahkemesi Birinci Hukuk Dairesinin 24.11.1937 tarih ve 1015 esas, 2360 karar sayılı ve Altıncı Hukuk Dairesinin 22.6.1954 tarih ve 2622 esas, 3301 karar sayılı kararları arasındaki mübayenetin halli gerekli görülmesine mebni toplanan Tevhidi İçtihat Hukuk Kısmı Umumi Heyetinde keyfiyet müzakere olundu:
Birinci Hukuk Dairesi İlamına nazaran; ihtiyari müzayede ile satılığa çıkarılan gayrimenkulun şayi hissesine müzayede sırasında diğer hissedarın pey sürmesinin ve bilahare müzayededen çekilmesinin şufa hakkını iskat etmiyeceği içtihat edilmiş olduğu halde Altıncı Hukuk Dairesi İlamiyle: (Müzayedeye çıkarılan şayi gayrimenkul hissesini satın almak için pey süren hissedar vekilinin 13.700 liradan keffiyet ettiğini bildirerek müzayede kaimesini imza eylemesinin bu hisseyi satın alan şahsa karşı şufa hakkından feragati tazammun ettiği) içtihat edilmiş olduğundan iki ilam arasındaki mübayenet açıktır.
Bir gayrimenkulün şayi hissesinin aleni müzayede ile satılığa çıkarılması halinde, şayi hissedarlardan her birinin müzayedeye iştirak ederek satılığa arzedilen hisseyi satın almak hakkını haiz bulundukları gibi bu yola başvurmayarak müzayededen satın alan üçüncü şahsa karşı şufa hakkını kullanmak suretiyle de o hisseyi elde etmek salahiyetini haizdirler. Hissedarın müzayedeye iştirak etmesi şufa hakkını kullanması demek olmayıp bilakis satılığa arzedilen hisseyi müzayede neticesinde taayyün edecek bedelle satın almak istemesidir. Muayyen bir hadden sonra hissedarın müzayededen çekilmesi de şufa hakkının istimalinden feragat olmayıp fiatı daha fazla yükseltmemek müzayede neticesini beklemek hususundaki kasdi ifade eder. Müzayededen çekilen hissedarın bu yoldaki irade tezahüründe şufa hakkından feragat kasdının da mümdemic olduğu manası çıkarılamaz. Diğer cihetden bir haktan feragat bahis mevzuu olunca feragat beyanın veya izhar edilen zımni feragat iradesinin hukuki netice husule getirmesi için bu beyan veya zımni iradenin borçluya, hadisede şufa mükellefine (meşfuun aleyhe) tevcih edilmiş olması şarttır. Çünki feragat beyanı tekemmülü vusule bağlı beyanlardandır. Ve bu kabil beyanlar mahiyetleri icabı diğer tarafa tevcih edilmiş olmadıkça hüküm ifade etmezler. Müzayedeye iştirak eden hissedarın müzayededen el çektiğine dair müzayededen kaimesini imza etmesi suretindeki beyan şufa mükellefine karşı değil müzayede memuruna karşı tevcih edilmiş bir beyandır. Bu itibarla feragatın hukuki neticesini husule getirmesi için hukuken vücudu lazım olan şart tahakkuk etmemiştir. Bu sebeple Temyiz Mahkemesi Altıncı Hukuk Dairesinin içtihadı isabetli bulunmamaktadır.
Netice: İhtiyari müzayede ile satışa çıkarılan bir gayrimenkulün şayi hissesini satın almak için o gayrimenkulün şayi hissedarının müzayedeye iştirak ederek pey sürmesi ve bilahare müzayededen çekilmesi şufa hakkından feragati tazammun etmeyip bu hissedarın şayi hisseyi müzayede neticesinde yapılan ihale ile satın alan üçüncü şahsa karşı şufa hakkını kullanabileceğine ve Birinci Hukuk Dairesinin bu yoldaki içtihadının isabetli bulunduğuna 9.3.1955 tarihinde yapılan ilk müzakerede reylerin üçte ikiyi geçen ekseriyetle karar verildi."
V. İNCELEME VE GEREKÇE
25. Anayasa Mahkemesinin 29/1/2026 tarihinde yapmış olduğu toplantıda başvuru incelenip gereği düşünüldü:
A. Başvurucunun İddiaları ve Bakanlık Görüşü
26. Başvurucu Şirket; ihaleye katılmak suretiyle mülkiyetini elde ettiği taşınmaz hakkında diğer paydaşların ihaleye pey sürerek katıldıktan sonra dava yoluyla ön alım haklarını kullanmaları ve taşınmazın mevzuat gereğince ihale dışında bir yöntemle satılması mümkün olmamasına rağmen ön alım hakkının kullanılmasının ihale ile hedeflenen kamu menfaatine aykırı olması nedeniyle mülkiyet hakkının, davacıların ön alım haklarını kullanmalarının iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığına ilişkin iddianın gerekçede karşılanmaması nedeniyle de adil yargılanma hakkının ihlal edildiğini ileri sürmüştür.
27. Bakanlık görüşünde, Hazine ve Maliye Bakanlığından alınan görüş yazısı sunulmuş; başvuru konusu yargılama sürecine yer verildikten sonra davacıların mevzuattan kaynaklı olarak ön alım haklarını kullandıkları belirtilmiştir.
28. Başvurucu Şirket, Bakanlık görüşüne karşı beyanında taşınmazın değerinde meydana gelen artış sebebiyle ön alım bedelinin yeniden belirlenmesi gerektiği iddialarının Mahkeme tarafından karşılanmadığını, nemalandırılarak ödenen 12.000.000 TL'nin taşınmaz bedelinin gerçek değerine göre -yargılama süresi de dikkate alındığında- yetersiz kaldığını belirtmiştir. Ayrıca başvuru formunda ileri sürdüğü iddiaları da beyan dilekçesinde ifade etmiştir.
B. Değerlendirme
29. Anayasa'nın iddianın değerlendirilmesinde dayanak alınacak "Mülkiyet hakkı" başlıklı 35. maddesi şöyledir:
"Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.
Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.
Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."
30. Anayasa Mahkemesi, olayların başvurucu tarafından yapılan hukuki nitelendirmesi ile bağlı olmayıp olay ve olguların hukuki tavsifini kendisi takdir eder. Başvurucu Şirket esas itibarıyla ihale yoluyla edindiği taşınmaz ile ilgili diğer paydaşlar tarafından ön alım hakkının kullanılmasından şikâyet etmiştir. Bu nedenle başvurucu Şirketin adil yargılanma hakkıyla bağlantılı olarak dile getirdiği iddiaların da mülkiyet hakkının usul güvenceleri kapsamında incelenmesinin uygun olacağı değerlendirilmiştir.
1. Kabul Edilebilirlik Yönünden
31. 30/3/2011 tarihli ve 6216 sayılı Anayasa Mahkemesinin Kuruluşu ve Yargılama Usulleri Hakkında Kanun'un 47. maddesinin (5) numaralı fıkrası ile Anayasa Mahkemesi İçtüzüğü'nün 64. maddesinin (1) numaralı fıkrası uyarınca bireysel başvuruların başvuru yollarının tüketildiği tarihten, başvuru yolu öngörülmemiş ise ihlalin öğrenildiği tarihten itibaren otuz gün içinde yapılması gerekmektedir ( Yasin Yaman [1. B.], B. No: 2012/1075, 12/2/2013, §§ 18, 19). Bireysel başvurunun kabul edilebilirlik koşullarından olan başvuru süresine riayet edilmesi, bireysel başvuru incelemesinin her aşamasında resen nazara alınmalıdır ( Taner Kurban [2. B.], B. No: 2013/1582, 7/11/2013, § 19). Bireysel başvuru için öngörülen otuz günlük süre geçtikten sonra yapılan eksiklik giderimlerinde daha önce öz olarak dahi ileri sürülmemiş hak ihlaline dair yeni iddialarda bulunulması mümkün değildir ( Ferhat Yildeniz [1. B.], B. No: 2017/20129, 15/12/2020, § 29).
32. Somut olayda başvurucu Şirket, Bakanlık görüşüne karşı beyanında ön alım bedelinin değer kaybına uğratıldığını ve Mahkemece bedelin yeniden belirlenmesi gerektiği iddialarının karşılanmadığını ifade etmiş ancak bireysel başvuru formunda öz itibarıyla dahi olsa bu iddiasından söz etmemiştir. Dolayısıylasöz konusu şikâyetin nihai kararın öğrenilme tarihi de dikkate alındığında süresinde başvuruya konu edilmediği sonucuna varılmıştır. Aksinin kabulü hâlinde Bakanlık görüşüne karşı beyan veya ek beyanları içeren dilekçelerle farklı ve bağımsız ihlal iddialarının her zaman dile getirilmesi mümkün olacaktır. Bu da bireysel başvuru için öngörülen otuz günlük süre kuralını anlamsız hâle getirecektir (benzer yöndeki kararlar için bkz. Ümüt Demir [2. B.], B. No: 2012/1000, 18/9/2014, § 31; Sinan Oğan [2. B.], B. No: 2017/32685, 2/6/2020, § 29; Ferhat Yildeniz , § 33).
33. Açıkça dayanaktan yoksun olmadığı ve kabul edilemezliğine karar verilmesini gerektirecek başka bir neden de bulunmadığı anlaşılan mülkiyet hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın kabul edilebilir olduğuna karar verilmesi gerekir.
2. Esas Yönünden
34. Başvuru konusu olayda başvurucunun mülkiyet hakkına yönelik olarak kamu makamlarınca doğrudan yapılan bir müdahale mevcut olmayıp özel kişiler arası bir uyuşmazlık söz konusudur. Dolayısıyla başvuruda, devletin mülkiyet hakkına ilişkin pozitif yükümlülükleri yönünden inceleme yapılması gerekir.
a. Mülkün Varlığı
35. Eldeki olayda başvurucu Şirketin uyuşmazlığa konu taşınmaz payını ihale yoluyla satın aldığı, 31/10/2017 tarihinde satış sözleşmesinin imzalandığı ve tapuda da taşınmazın kaydının başvurucu Şirket adına yapıldığı dikkate alındığında başvurucu Şirket yönünden Anayasa'nın 35. maddesi anlamında mülkün mevcut olduğu kuşkusuzdur.
i. Genel İlkeler
36. Mülkiyet hakkının korunmasının devlete birtakım pozitif yükümlülükler yüklediği hususu, Anayasa'nın 35. maddesinin lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de bu güvencenin sadece devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirdiği, bireyi üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bıraktığı düşünülemez. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni gerçek anlamda koruma sağlanmasıdır. Buna göre anılan maddede bir temel hak olarak güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi yalnızca devletin müdahaleden kaçınmasına bağlı değildir. Gerçek anlamda koruma sağlanması için devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Dolayısıyla Anayasa'nın 5. ve 35. maddeleri uyarınca devletin mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin pozitif yükümlülükleri bulunmaktadır. Bu bağlamda söz konusu pozitif yükümlülükler, kimi durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirir ( Türkiye Emekliler Derneği [1. B.], B. No: 2012/1035, 17/7/2014, §§ 34-38; Eyyüp Boynukara [1. B.], B. No: 2013/7842, 17/2/2016, §§ 39-41; Osmanoğlu İnşaat Eğitim Gıda Temizlik Hizmetleri Petrol Ürünleri Sanayi Ticaret Limited Şirketi [2. B.], B. No: 2014/8649, 15/2/2017, § 43).
37. Devletin pozitif yükümlülükleri, mülkiyet hakkına yapılan müdahalelere karşı usule ilişkin güvenceleri sunan yargısal yolları da içeren etkili hukuksal bir çerçeve oluşturma, oluşturulan bu hukuksal çerçeve kapsamında yargısal ve idari makamların bireylerin özel kişilerle olan uyuşmazlıklarında etkili ve adil bir karar vermesini temin etme sorumluluklarını da içermektedir ( Selahattin Turan [1. B.], B. No: 2014/11410, 22/6/2017, § 41).
38. Özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklarda olayda tarafların birbirleriyle çatışan menfaatleri söz konusudur. Dolayısıyla tarafların karşı karşıya gelen menfaatleri çerçevesinde mülkiyet hakkını korumakla yükümlü olan devletin maddi ve usule ilişkin pozitif yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği dikkate alınarak sonuca varılmalıdır. Bu bağlamda ilk olarak belirli, ulaşılabilir ve öngörülebilir bir kanun hükmünün mevcut olup olmadığı irdelenmelidir ( Hüseyin Ak [1. B.], B. No: 2016/77854, 1/7/2020, § 53).
39. İkinci olarak başvurucuya mülkiyet hakkına yapılan müdahaleye karşı etkili biçimde itiraz edebilme, savunma ve iddialarını yetkili makamlar önünde ortaya koyabilme olanağının tanınıp tanınmadığı incelenmelidir. Anayasa'nın 35. maddesi usule ilişkin açık bir güvenceden söz etmemektedir. Bununla birlikte mülkiyet hakkının gerçek anlamda korunabilmesi bakımından bu madde, Anayasa Mahkemesinin çeşitli kararlarında da ifade edildiği üzere mülk sahibine müdahalenin kanun dışı veya keyfî ya da makul olmayan şekilde uygulandığına ilişkin savunma ve itirazlarını sorumlu makamlar önünde etkin biçimde ortaya koyabilme olanağının tanınması güvencesini kapsamaktadır. Bu değerlendirme ise uygulanan sürecin bütününe bakılarak yapılmalıdır ( Züliye Öztürk [1. B.], B. No: 2014/1734, 14/9/2017, § 36; Bekir Yazıcı [GK], B. No: 2013/3044, 17/12/2015, § 71).
40. Mülkiyet hakkının usule ilişkin güvenceleri hem özel kişiler arasındaki mülkiyet uyuşmazlıklarında hem de taraflardan birinin kamu gücü olduğu durumlarda geçerlidir. Bu bağlamda mülkiyet hakkının korunmasının söz konusu olduğu durumlarda usule ilişkin güvencelerin somut olayda yerine getirildiğinden söz edilebilmesi için mahkemelerin kararlarında konu ile ilgili ve yeterli gerekçe bulunmalıdır. Ayrıca belirtmek gerekir ki bu zorunluluk davacının bütün iddialarına cevap verilmesi anlamına gelmemekle birlikte mülkiyet hakkını ilgilendiren, davanın sonucuna etkili esasa ilişkin temel iddia ve itirazların yargılama makamlarınca özenli bir şekilde değerlendirilerek karşılanması gerekir ( Kamil Darbaz ve Gmo Yapı Grup End. San. Tic. Ltd. Şti. [2. B.], B. No: 2015/12563, 24/5/2018, § 53).
41. Son olarak ise başvurucunun mülkiyet haklarını koruyacak ve yeterli güvenceler sağlayacak hukuksal mekanizmaların oluşturulup oluşturulmadığı incelenmelidir. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı bu gibi durumlarda bunlardan hangisine üstünlük tanınacağının takdiri, kanun koyucuya ve somut olayın şartları gözönünde bulundurularak yargı mercilerine aittir. Bununla birlikte her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Menfaatler dengesinin kurulmasında taraflardan biri aleyhine bireysel olarak aşırı ve olağan dışı bir külfetin yüklenmesi pozitif yükümlülüklerin ihlali sonucunu doğurabilir. Olayın bütün şartları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenip dengelenmediği değerlendirilmelidir ( Faik Tari ve Sultan Tari [2. B.], B. No: 2014/12321, 20/7/2017, § 52).
ii. İlkelerin Olaya Uygulanması
42. Başvuru konusu olayda 3114151/4270990 oranındaki payı Sümer Holdinge ait olan taşınmaz, Özelleştirme İdaresi Başkanlığı tarafından gerçekleştirilen ihale sonucunda başvurucu Şirket tarafından satın alınmıştır. Aynı taşınmaz üzerindeki diğer paydaşlar tarafından ön alım hakkına dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil davası sonucunda davanın kabulüne karar verilmiştir. Başvurucu Şirketin yargılama aşamalarında ileri sürdüğü davacı tarafın ihaleye pey sürmek suretiyle katıldıktan sonra ön alım hakkını kullanmalarının dürüstlük kuralı ile bağdaşmadığı iddiası yargı mercilerince 4721 sayılı Kanun ve önceki tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu kararları dikkate alınmak suretiyle reddedilmiştir. Bununla birlikte başvurucu Şirket, yargılama aşamalarında ve bireysel başvuru formunda dava konusu taşınmazın idare tarafından ihale yoluyla satılmasının kanuni zorunluk olması nedeniyle ön alım hakkının böyle bir satıştan elde edilmek istenen kamu menfaati karşısında kullanılamayacağını ileri sürmüştür.
43. Pozitif yükümlülükler yönünden ilk incelenmesi gereken mesele mülkiyet hakkına yapılan müdahaleye ilişkin olarak başvurucuya etkili bir biçimde itiraz edebilme, savunma ve iddialarını yetkili makamlar önünde ortaya koyabilme imkânının tanınıp tanınmadığıdır. Bu bağlamda başvurucu Şirketin iddia ve itirazlarını yargı makamları önünde ileri sürme hususunda engelle karşılaşmadığı, kendisini avukatla temsil ettirebildiği görülmüştür.
44. 4721 sayılı Kanun'un 732. maddesinde paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların ön alım hakkını kullanabilecekleri düzenlenmiş, 733. maddesinde cebrî artırmayla satışlarda ön alım hakkının kullanılamayacağı belirtilmiş, devamında ise bu hakkın kullanım usulüne ilişkin kurallara yer verilmiştir.
45. Yerleşik içtihatlarda 4721 sayılı Kanun'un 733. maddesinde yer alan "cebrî artırmayla satış" ibaresinin yalnızca icra yoluyla yapılan satışlara münhasır olarak yorumlandığı anlaşılmakta, buna karşılık ihtiyari ihale ile yapılan satışlarda ön alım hakkının kullanılabileceği kabul edilmektedir. Yine aynı içtihatlarda ifade edilen ihtiyari ihale , bir malı satın almak isteyenlerin amaçlarını gerçekleştirmek için satışa konu malın fiyatını artırmak zorunda oldukları cebrî artırma usulünün dışında tutulmaktadır.
46. İlke olarak mahkemeler önünde dava konusu yapılmış hukuk kurallarının yorumlanması ve uygulanması yargı mercilerinin yetkisindedir ( Necati Gündüz ve Recep Gündüz [1. B.], B. No: 2012/1027, 12/2/2013, § 26; Muhammet Kaplan [2. B.], B. No: 2013/1586, 18/9/2013, § 21). Anayasa Mahkemesinin görevi, bu yorumların etkilerini ve menfaatler dengesinde bir taraf aleyhine aşırı orantısızlığa yol açıp açmadığını irdelemekten ibarettir ( Nuran Çıkar [2. B.], B. No: 2014/10761, 13/9/2017, § 44).
47. Paylı mülkiyetteki paydaşlara ön alım hakkının tanınmasının kamu yararına yönelik bir amacı olduğu vurgulanmalıdır. Diğer bir ifadeyle bir paylı mülkiyette paydaşın kim olduğu müşterek mülkiyet ilişkisinin sağlıklı bir biçimde yürütülmesi için önemlidir. Paydaşlar arasındaki ihtilaflar sadece paydaşlara zarar vermekle kalmaz, toplumsal barışı da zedeleyebilir. Bu sebeple paydaşın kimliği önemli olup paydaşa ön alım hakkı tanınmasının kamu yararına yönelik olduğu ifade edilmelidir ( Göksal Çetin ve İsmail Temel [GK], B. No: 2018/13305, 15/12/2021, § 56).
48. 4721 sayılı Kanun'un ilgili hükümleri incelendiğinde ön alım hakkının kullanımının satıcı, alıcı ve ön alım hakkı sahibi olmak üzere üç tarafın menfaatlerini ilgilendirdiği görülmektedir (AYM, E.2024/152, K.2025/116, 3/6/2025, § 30). Öte yandan kamu idareleri tarafından ihale yolu ile gerçekleştirilen satıştan sonra ön alım hakkının kullanılmasının payını üçüncü kişiye satan konumundaki kamunun menfaatini de ilgilendirmediği söylenemez.
49. Kamu kurumları, kamuya gelir sağlanması amacıyla ihtiyacının kalmadığına karar verdiği taşınmazları konunun uzmanlarınca belirlenen muhammen bedel üzerinden satışa çıkarmaktadır. Söz konusu kurum, satışın gerçekleştirilme usulü konusunda seçim hakkına sahip olmayıp satışa çıkarılan şeyin özelliğine göre ilgili kanunda belirlenen usulü izlemek zorundadır. Kanun tarafından öngörülen satış usulü ise Hazineye en fazla geliri sağlamayı amaçlayan yöntem olmaktadır. Bu nedenle kamuya ait yerlerin satışı, amaçlanan kamu yararı nedeniyle özel şahıslar arasında yapılan satışlardan farklı olarak ancak ilgili kanunda öngörülen usul ve esaslara göre yapılmaktadır. Başvuru konusu taşınmazın satışında olduğu gibi -ihale yoluyla yapılan satışlarda kamu ihale ilkelerinden olan başta rekabet ve saydamlık ilkeleri doğrultusunda- taşınmaz, kural olarak en yüksek bedeli teklif eden kişiye satılmaktadır. Kamu idaresi tarafından satışa çıkarılan ve kamuya gelir getirmesi amaçlanan bir ihalede; ihale katılımcılarının sayısı, rekabet koşullarının sağlıklı bir zemin üzerinde oluşturulması, taşınmazın satışı ile hedeflenen en yüksek bedelin sunulmasına imkân verecektir. Nitekim 7571 sayılı Kanun'un 35. maddesi ile 4721 sayılı Kanun'un 733. maddesinde yapılan değişiklikle 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda ön alım hakkının kullanılamayacağı düzenlenmiştir. Söz konusu değişiklikle, ön alım hakkının bulunmadığı satış ihalelerinde daha rekabetçi bir ortamın oluşabilmesi nedeniyle paydaşlar dâhil tüm katılanların daha yüksek pey sürmelerinin sağlanacağı, bu şekilde gerçekleşen ihalelerde kamuya ait payın en yüksek bedelle satılması suretiyle kamu yararının azami şekilde gerçekleşeceği açıktır.
50. 4046 sayılı Kanun'a göre Özelleştirme Yüksek Kurulu tarafından genel ve katma bütçeli idarelerin gördükleri kamu hizmetleri ile doğrudan doğruya ilgili olmayan varlıklarının ekonomide verimlilik artışı ve kamu giderlerinde azalma sağlamak için özelleştirilmesi yoluna gidilebilecek, ayrıca Hazineye ait taşınmazlar da kamuya gelir elde etmek amacıyla özelleştirme uygulamaları kapsamında değerlendirilebilecektir. 4046 sayılı Kanun'da özelleştirme yöntemlerinden olan satış, kiralama, işletme hakkının verilmesi gibi yöntemlerden birinin seçilmesinden sonra bu yöntemlerin uygulanmasına ilişkin ihale işlemlerinin aynı Kanun'a göre oluşturulan ihale komisyonları tarafından yürütüleceği, Kanun'da belirtilen ihale usullerine göre yürütülen ihale sonuçlarının Özelleştirme Yüksek Kurulu tarafından onaylanacağı düzenlenmiştir.
51. Bütün bu açıklamalardan sonra Özelleştirme Yüksek Kurulu tarafından özelleştirme kapsamında yapılan satışların 4046 sayılı Kanun'da öngörülen usule bağlı kalınarak yapıldığı da dikkate alındığında neden ihtiyari satış olarak değerlendirildiği yargılama mercilerinin kararlarından anlaşılamamaktadır.
52. Öte yandan paylı mülkiyette yer alan bir taşınmaz satışı ihalesinde diğer paydaşların satış ihalesine katılmasına bir engel yoktur. Başvuru konusu olayda da olduğu gibi diğer paydaşlardan biri ihaleye katılmış ve pey sürmüştür. Bir başka ifadeyle paydaşların doğrudan veya dolaylı olarak ihaleye katılmak suretiyle taşınmaz payını satın alabilmek imkânına sahip olabildiği, ihaleye katılmak konusunda bir engelle karşılaşmadığı belirtilmelidir. 4721 sayılı Kanun'un diğer paydaşlara ön alım hakkının sağlanmasıyla amaçlanan kamu yararının gerçekleştirilmesine yönelik imkân tanındığı vurgulanmalıdır.
53. Kamu yararını gerçekleştirmek için en yüksek bedelin teklif edilmesini sağlamaya elverişli ve rekabete dayalı bir satış ihalesinde paydaşlar, başvurucu Şirketin teklif ettiği bedelden daha fazlasını teklif etmek yerine ön alım hakkının kendilerine tanıdığı imkândan yararlanarak -başvurucu Şirketin teklifinden daha fazla bir bedel ödemeden- taşınmazı satın almıştır. Davacıların bu durumu söz konusu ihaleden haberdar olmayan ve satışı sonradan öğrenen kişilerin ön alım hakkını kullanma konusundaki hukuki durumlarından daha farklı bir nitelik arz etmektedir. Zira ihale sürecinden haberdar olmak suretiyle ön alım hakkını kullanma fırsatını değerlendirme imkânına sahip olmuştur.
54. Kanuni ön alım hakkının başvuru konusu olayda olduğu gibi kullanılması, somut olaya konu yargılama aşamalarında da görüldüğü üzere 4721 sayılı Kanun'un 2. maddesinde düzenlenen hakkın açıkça kötüye kullanılması tartışmalarına da zemin oluşturmuştur. İncelenen olayda ön alım hakkının kullanılmasının sözleşme özgürlüğü kapsamında ortaya çıkardığı Anayasal sorunlara örnek teşkil ettiği de ayrıca ifade edilmelidir.
55. Başvurucu Şirket taşınmazın ihale yöntemi dışında başka bir şekilde satılmasının mümkün olmadığını, kamu idaresi tarafından gerçekleştirilen bu ihaleden davacıların haberdar olduğunu ve pey sürme imkânını da elde ettiklerini yargılama aşamalarında ileri sürmüştür. Yargı makamlarının kamu idareleri tarafından gerçekleştirilen satışlarda kamu yararı amacıyla satış usulü konusunda kanunun öngördüğü yöntem dışında satışın gerçekleştirilememesinin ön alım hakkının kullandırılmasındaki etkisini ilgili ve yeterli gerekçeyle tartışmadığı anlaşılmış, bu durumun mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğün ihlali sonucunu doğurduğu değerlendirilmiştir.
56. Açıklanan gerekçelerle Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar verilmesi gerekir.
VI. GİDERİM
57. Başvurucu, ihlalin tespiti ile miktar belirtmeksizin maddi ve manevi tazminat talebinde bulunmuştur.
58. Başvuruda tespit edilen anayasal hak ihlalinin sonuçlarının ortadan kaldırılması için yeniden yargılama yapılmasında hukuki yarar ve zorunluluk bulunmaktadır. Anayasa'nın 148. ve 153. maddeleri ile 30/3/2011 tarihli ve 6216 sayılı Anayasa Mahkemesinin Kuruluşu ve Yargılama Usulleri Hakkında Kanun'un 50. ve 66. maddeleri uyarınca ihlal kararının gönderildiği yargı mercilerinin yapması gereken iş, yeniden yargılama işlemlerini başlatıp Anayasa Mahkemesinin ihlal kararında belirtilen ilkelere ve gerekçelere uygun biçimde yürütülecek yargılama sonunda hak ihlalinin nedenlerini gidererek yeni bir karar vermektir (yeniden yargılama konusunda bkz. Mehmet Doğan [GK], B. No: 2014/8875, 7/6/2018, §§ 54-60; Aligül Alkaya ve diğerleri (2) [1. B.], B. No: 2016/12506, 7/11/2019, §§ 53-60, 66; Kadri Enis Berberoğlu (3) [GK], B. No: 2020/32949, 21/1/2021, §§ 93-100).
59. İhlalin ve sonuçlarının ortadan kaldırılması için yeniden yargılama yapılmasının yeterli bir giderim sağlayacağı anlaşıldığından tazminat talebinin reddine karar verilmesi gerekir.
VII. HÜKÜM
Açıklanan gerekçelerle;
A. Mülkiyet hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın KABUL EDİLEBİLİR OLDUĞUNA,
B. Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının İHLAL EDİLDİĞİNE,
C. Kararın bir örneğinin mülkiyet hakkının ihlalinin sonuçlarının ortadan kaldırılması için yeniden yargılama yapılmak üzere Adana 4. Asliye Hukuk Mahkemesine (E.2017/552, K.2018/642) GÖNDERİLMESİNE,
D. Başvurucunun tazminat talebinin REDDİNE,
E. 2.220,60 TL harç ve 40.000 TL vekâlet ücretinden oluşan toplam 42.220,60 TL yargılama giderinin başvurucuya ÖDENMESİNE,
F. Ödemelerin kararın tebliğini takiben başvurucunun Hazine ve Maliye Bakanlığına başvuru tarihinden itibaren dört ay içinde yapılmasına, ödemede gecikme olması hâlinde bu sürenin sona erdiği tarihten ödeme tarihine kadar geçen süre için yasal FAİZ UYGULANMASINA,
G. Kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına GÖNDERİLMESİNE 29/1/2026 tarihinde OYBİRLİĞİYLE karar verildi.