TÜRKİYE CUMHURİYETİ
ANAYASA MAHKEMESİ
İKİNCİ BÖLÜM
KARAR
FAİK TARİ VE SULTAN TARİ BAŞVURUSU
(Başvuru Numarası: 2014/12321)
Karar Tarihi: 20/7/2017
R.G. Tarih ve Sayı: 27/9/2017 - 30193
İKİNCİ BÖLÜM
KARAR
Başkan : Engin YILDIRIM
Üyeler : Osman Alifeyyaz PAKSÜT
Recep KÖMÜRCÜ
Celal Mümtaz AKINCI
Recai AKYEL
Raportör : Özgür DUMAN
Başvurucular : 1. Faik TARİ
2. Sultan TARİ
Vekili : Av. Niyazi ÇEM
I. BAŞVURUNUN KONUSU
1. Başvuru, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi
çerçevesinde tapu kayıtlarının iptal edilmesi nedeniyle mülkiyet hakkının;
yargılamanın uzun sürmesi nedeniyle de makul sürede yargılanma hakkının ihlal
edildiği iddialarına ilişkindir.
II. BAŞVURU SÜRECİ
2. Başvuru 18/7/2014 tarihinde
yapılmıştır.
3. Başvuru, başvuru formu ve eklerinin idari yönden yapılan ön
incelemesinden sonra Komisyona sunulmuştur.
4. Komisyonca başvurunun kabul edilebilirlik incelemesinin Bölüm
tarafından yapılmasına karar verilmiştir.
5. Bölüm Başkanı tarafından başvurunun kabul edilebilirlik ve
esas incelemesinin birlikte yapılmasına karar verilmiştir.
6. Başvuru belgelerinin bir örneği bilgi için Adalet Bakanlığına
(Bakanlık) gönderilmiştir. Bakanlık, görüş sunmamıştır.
III. OLAY VE OLGULAR
7. Başvuru formu ve eklerinde ifade edildiği şekliyle ilgili
olaylar özetle şöyledir:
8. İstanbul ili Bakırköy ilçesi Şenlik Mahallesi'nde bulunan 292
ada 148 parsel sayılı 954 m 2 lik taşınmaz, tapuda G.N.Y ., G.T.Y. ve V.O. adına kayıtlı iken bu kişiler ile yüklenici E.A. arasında
Bakırköy 2. Noterliğinde 26/11/1985 tarihinde arsa payı karşılığında inşaat
yapım sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmeye göre arsanın malikleri 56/104 payın
yükleniciye satışını taahhüt etmişlerdir. Yüklenici ise bunun karşılığında
ikisi bodrum katında olmak üzere altı daireli bir binanın yapımını
üstlenmiştir. İnşaatın süresi temel ruhsatının alınmasından itibaren yirmi dört
ay olarak belirlenmiştir.
9. Taşınmazın üzerinde bir bodrum, bir zemin, iki normal ve bir
çekme katlı toplam yedi daireli bir bina inşa edilmiştir. Ancak bu bina için
proje, inşaat ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesi bulunmamaktadır.
10. Arsa malikleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
kapsamında taahhüt ettikleri hisseleri tapuda devretmişler, bu kapsamda
başvuruculardan Faik Tari 16/104 oranındaki kat
irtifakı arsa payını 6/2/1992 tarihinde, başvurucu
Sultan Tari ise 32/104 oranındaki kat irtifakı arsa
payını 9/3/1998 tarihinde yine tapuda satın almışlardır.
11. Arsa malikleri, sözleşme kapsamında 56 payı devretmelerine
rağmen yüklenicinin sözleşmenin gereğini yerine getirmediği iddiasıyla
sözleşmenin feshi ve başvurucuların adlarına olan tapu kayıtlarının iptali ve
kendi adlarına tescil istemiyle 5/3/2009 tarihinde
Bakırköy 3. Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açmışlardır.
12. Mahkeme, dava konusu taşınmazla ilgili olarak başında hukuk,
inşaat ve harita-kadastro alanlarında uzman üç kişiden oluşturulan bilirkişi
heyetiyle birlikte keşif yapmıştır. Yapılan keşif sonucu düzenlenen 10/10/2010 tarihli bilirkişi kurulu raporunda, yüklenici
tarafından yapılan binanın iskân ruhsatının bulunmadığı ve binanın mevcut
durumunun sözleşmenin şartlarına uymadığı belirtilmiştir. Raporda, yüklenici
ile arsa malikleri arasında yapılan sözleşmeye göre inşaatın üç aylık ruhsat
alım süreci de eklendiğinde 26/2/1988 tarihine kadar
inşaat ruhsatı alınmış; plan ve projesine uygun olarak anahtar teslim şeklinde
bitirilmesi gerektiği hâlde yüklenicinin bu edimini yerine getirmediği tespit
edilmiştir. Raporda ayrıca başvurucu Sultan Tari'nin payının değerinin 632.061,54 TL, Faik Tari'nin payının değerinin ise 316.030,77 TL olduğu belirtilmiştir.
13. Mahkeme 21/4/2011 tarihli kararında
belirtilen raporu hükme esas alarak sonuca varmıştır. Kararın gerekçesinde,
yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine
getirmesi gerektiği, edimin ise binayı imal ve teslim olduğu açıklanmıştır.
Mahkeme, yüklenicinin edimi yerine getirmediği takdirde 22/4/1926 tarihli ve 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu'nun 358. maddesi uyarınca arsa
sahibinin sözleşmenin feshini ve tapunun iptalini isteyebilme hakkının
doğduğunu belirtmiştir. Mahkeme somut olayda davaya konu binanın yapı kullanma
izin belgesi ve iskân ruhsatının bulunmadığını ve inşaatın sözleşme koşullarına
uygun olarak bitirilmediğini tespit etmiştir. Mahkemeye göre bu sebeplerle
yüklenici kendi üzerine düşen edimleri yerine getirmemiştir. Kararda,
yükleniciye düşen arsa paylarını satın alan başvurucuların ise henüz inşaat
hâlinde bulunan ve tamamlanmamış binadan bağımsız bölüm almayı amaçladıkları,
arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığı, kat karşılığı bu payların verilmiş
olduğu belirtilmiştir. Yine Mahkemeye göre başvurucular, yüklenicinin edimini
yerine getirmemesi hâlinde kendilerine bırakılan arsa paylarında haklarının
doğmayacağını bilerek ve bu payların iptal edilebileceği riskini göze alarak
tapuyu devralmışlardır. Mahkeme sonuç olarak 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinde öngörülen iyi
niyete ilişkin kuralın somut olayda uygulanamayacağını gözeterek davanın kabulü
gerektiği kanaatine varmıştır.
14. Başvurucuların temyiz istemleri, Yargıtay 15. Hukuk
Dairesinin 3/10/2012 tarihli ve E.2011/6160, K.2012/5968
sayılı ilamıyla reddedilerek hüküm onanmıştır. Başvurucuların karar düzeltme
istemleri de aynı Dairenin 22/5/2014 tarihli ilamıyla
reddedilmiştir.
15. Nihai karar, başvurucular vekiline 25/7/2014 tarihinde tebliğ edilmiş ise de başvurucular karardan 4/7/2014 tarihinde
haberdar olduklarını beyan etmişlerdir.
16. Başvurucular 18/7/2014 tarihinde
bireysel başvuruda bulunmuşlardır.
IV. İLGİLİ HUKUK
A. Ulusal Hukuk
1. Kanun Hükümleri
17. Olay ve karar tarihi itibarıyla yürürlükte olan 818 sayılı
mülga Kanun’un 106. maddesi şöyledir:
“Karşılıklı taahhütleri havi olan bir akitte
iki taraftan biri mütemerrit olduğu takdirde, diğeri
borcun ifa edilmesi için münasip bir mehil tayin veya münasip bir mehilin
tayinini hakimden isteyebilir.
Bu mehil zarfında borç
ifa edilmemiş bulunduğu surette alacaklı her zaman onun ifasını talep ve teahhür sebebi ile zarar ve ziyan davası ikame eylemek
hakkını haizdir; birde aktin icrasından ve teahhürü sebebiyle zarar ve ziyan talebinden vazgeçtiğini
derhal beyan ederek borcun ifa edilmemesinden mütevellit zarar ve ziyanı talep
veya akdi fesh edebilir.”
18. 818 sayılı mülga Kanun’un 107. maddesi şöyledir:
"Aşağıdaki hallerde bir mehil tayinine
lüzum yoktur.
1 - Borçlunun hal ve vaziyetinden bu tedbirin
tesirsiz olacağı anlaşılırsa
2 - Borçlunun temerrüdü neticesi olarak borcun
ifası alacaklı için faidesiz kalmış ise.
3 - Akdin hükümlerine göre borç tayin ve tesbit edilen bir zamanda veya muayyen bir mehil içinde ifa
edilmek lazım geliyorsa."
19. 818 sayılı mülga Kanun’un 355. maddesi şöyledir:
“İstisna, bir akittirki onunla bir taraf ( müteahhit ), diğer tarafın (iş
sahibi) vermeği taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam
eder.”
20. 818 sayılı mülga Kanun'un 358. maddesinin birinci fıkrası
şöyledir:
" Mütaahhit , işe
zamanında başlamaz veya mukavele şartlarına muhalif olarak işi tehir eder yahut
iş sahibinin kusuru olmaksızın vakı olan teehhür
bütün tahminlere nazaran mütaahhidin işi muayyen
zamanda bitirmesine imkan vermiyecek derecede olursa iş sahibi teslim için tayin edilen zamanı beklemeğe mecbur
olmaksızın akdi feshedebilir."
21. 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı
Türk Borçlar Kanunu’nun 647. maddesi şöyledir:
“ 22/4/1926 tarihli ve
818 sayılı Borçlar Kanunu yürürlükten kaldırılmıştır."
22. 6098 sayılı Kanun'un 648. maddesi şöyledir:
"Bu Kanun 1 Temmuz 2012 tarihinde
yürürlüğe girer."
23. 12/1/2011 tarihli ve 6101 sayılı
Türk Borçlar Kanununun Yürürlük ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un 1. maddesi
şöyledir:
"Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği
tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup
olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken
gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Ancak, Türk Borçlar
Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak
gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine
tabidir."
2. Yargıtay İçtihatları
24. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24/2/2016 tarihli ve E.2014/23-724, K.2016/168 sayılı kararının ilgili kısımları
şöyledir:
"Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım
Sözleşmeleri ise, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve
eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipidir.
Bir tanım yapmak gerekirse; arsa payı
karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından
sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa
malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini
yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin konusu, arsa
sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. İnşaat; maddi
nitelikte eseri ifade eder.
İnşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin ana
borçları; bir inşaat (eser) meydana getirme ve bu eseri iş sahibine teslim etme
borçlarıdır. Bu iki ana borçtan doğan ve bu borçların akde
uygun surette ifasını sağlayan diğer birtakım yan borçlar da iş görme ediminin
iyi surette ifası, eserin akde uygun olarak hazırlanması ile ilgili olarak işi
sadakat ve özenle yapma borcu, araç ve gereçlerle malzemeye ilişkin borçlar,
genel ihbar yükümlülüğü, işe zamanında başlamak ve devam etmek borcu ile teslim
borcuna bağlı olan, ondan çıkan önemli bir borç olan ayıba karşı takeffül borcudur (İzzet Karataş; Eser (İnşaat Yapım) Sözleşmeleri,
Adalet Yayınevi, Ankara 2009, s.99).
Yüklenicinin belirtilen borçlarına karşılık bu
tür sözleşmelerde, iş sahibi de arsa üzerinde meydana getirilen esere karşılık,
“arsa payı devri” suretiyle bir bedel ödemeyiasli edim olarak borçlanmaktadır. Bu sözleşmelerde iş sahibinin ödeyeceği ücret
(bedel), arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Bu
tür sözleşmelerin genellikle yıllara yayılması nedeniyle, sözleşmedeki amaca
ulaşılması, ifa süresindeki tek bu ücret ediminin yerine getirilmesi ile mümkün
bulunmaz. Bu nedenle iş sahibi tarafından bazı yan borçların da yerine
getirilmesi gerekir. Bunlar; Üzerinde hukuki ve fiili bir engel bulunmadan
arsanın inşaata elverişli ve ayıpsız olarak teslimi, arsanın imar durumunun ve
inşaat ruhsatının alınması, plan ve projelerin yetkili merci olan belediyede
onaylattırılması, yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölüm tapularının finans
temini için satışı, kat irtifakı kurulması, iskan ruhsatı alımı gibi iş ve işlemler için gerektiğinde yükleniciye vekaletname
verilmesi, sözleşmede belirlenen arsa payının devri gibi yükümlülüklerdir.
Her iki tarafa borç
yükleyen sözleşme türlerinde kural olarak, taraflardan birinin önceden ifada
bulunma yükümlülüğü mevcut değilse, kendi edimini ifa etmeyen borçlu, karşı taraftan
edimini ifa etmesini talep edemeyecektir (Prof. Dr. Ahmet M. Kılıçoğlu; Borçlar
Hukuk Genel Hükümler, Yeni Borçlar Kanununa göre Hazırlanmış; Genişletilmiş 15.
Bası, Turhan Kitabevi, Ankara 2012, s.581). Bu husus BK'nun 81. maddesinde
"Mütekabil taahhütleri muhtevi olan bir akdin ifasını talep eden kimse,
akdin şartlarına ve mahiyetine nazaran bir ecelden istifade hakkını haiz
olmadıkça kendi borcunu ifa etmiş veya ifasını teklif eylemiş olmak
lazımdır" amir hükmü ile düzenlenmiş, aynı husus TBK'nun 97. maddesinde de hükme bağlanmıştır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri
de, her iki tarafa borç yükleyen sözleşme türlerinden olduğundan, ifa sırası
yani ilk önce taraflardan hangisinin edimini ifayla yükümlü olacağı sorusu önem
taşımaktadır. Bu neviden sözleşmelerde öncelikle bina yapma yükümlülüğü altına
giren yüklenici taraf, sözleşmeye uygun olarak edimini yerine getirmeli, daha
sonra da arsa malikinden edimini yerine getirmesini talep etmelidir. Bir başka
deyişle ise, öncelikle sözleşmeye uygun eser yapılmalı, daha sonra arsa
malikinin edimini yerine getirmesi talep edilmelidir.
Arsa maliki, arsa payı devri edimini değişik
şekillerde ifa edebilir. Bu edimi ya kararlaştırılan arsa paylarının devrinin
inşaat bitirilince yükleniciye devredilmesi, ya dasözleşmede inşaatın geldiği aşamaya göre kademeli tapu devri şeklinde yerine getirebilir.
Bu ikinci halde yani kademeli tapu devrinde, yüklenici her aşamada devri
kararlaştırılan tapuları arsa sahibinden istemeye hak kazanır.
Tam burada konuyu aydınlatması bakımından
borçlunun temerrüdünden de söz edilmesi faydalı olacaktır.
Geniş anlamda borçlu temerrüdü (borçlunun
direnimi) borçlunun sözleşmeye aykırı davranması=borcunu ifa etmemesi demektir.
Bu halde ifa olanağı bulunduğu ifa için kararlaştırılan zaman geldiği ve
uyarıldığı halde borçlu borcunu ifa etmemektedir.
Borçlunun temerrüdüne ilişkin düzenlemeye BK’nun 101-108.maddelerinde yer verilmiştir. Bununla
birlikte, BK. m.358/1’de olduğu gibi, borç ilişkisinin özelliği gereği diğer
bazı yasalarda da borçlu temerrüdüne dair hükümler yer almaktadır.
Genel olarak borçlu temerrüdünde aranan ilk
şart “edimin ifa olanağı bulunması”dır . Şayet edimin
ifası objektif olarak imkânsızsa borçlu temerrüdünden söz edilemez.
Borçlu temerrüdünde aranan diğer bir şart da
“borcun muaccel olması”dır . Borç istenebilir hale
gelmeden temerrütten bahsedilemez. Zira muacceliyet alacaklının borçludan borçlanılan edimi talep ve dava edebilme yetkisini ifade
eder.
BK’nun 101/1 maddesine göre, “Muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarı
ile mütemerrit olur.” denilmektedir.
Maddeye göre, temerrüt için muacceliyet yetmemekte, kural olarak alacaklının ihtarı da
aranmaktadır. İhtar, alacaklının talep iradesini borçluya ulaştırmasıdır.
Borçlu kusurlu veya kusursuz olsun, yukarıda
sayılanlar olayda varsa temerrüt gerçekleşir. Başka bir deyişle borçlunun
kusuru temerrüt için şart değildir.
Eser sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen
sözleşmelerdendir. Burada biri diğerinin karşılığı olan borçlar vardır. Başka
bir anlatımla, taraflar birbirine karşı hem alacaklı ve hem de borçludur. Kendi
borcunu ifa eden veya ifaya hazır olduğunu bildiren taraf alacaklı (BK. m.81),
edimini yerine getirmeyen taraf ise borçludur.
Sözleşme hukukunda temel koşul, sözleşmenin kurulmasından sonra
tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini, kararlaştırılan şekilde ve
zamanda yerine getirmek zorunda olmalarıdır. Sözleşme kurulduktan sonra,
şartlarda değişiklik ortaya çıksa bile, taraflar sözleşme gereğini aynen yerine
getirmek zorundadır. Temel kural budur ve bu kurala “ahde vefa” (söze bağlılık)
ilkesi denilmektedir.
Eser sözleşmesinin iki tarafa borç yükleyen
sözleşme olması özelliğinden dolayı temerrüt halinde, temerrüdün sonuçları
bakımından BK. m.106-108’deki düzenlemelere tabidir. Çünkü anılan maddelerde
genel hükümlerden ayrılarak (BK. m.102), iki tarafa borç yükleyen sözleşmelere
özgü, özel hükümler getirilmiştir.
BK’nun 106-108 maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, iki tarafa borç
yükleyen sözleşmeyle temerrüde düşen borçluya karşı, alacaklıya üç ayrı
seçimlik hak tanındığı görülmektedir.
Bunlar; aynen ifa ve gecikmeden dolayı
tazminat isteme hakkı; aynen ifayı reddederek ademi ifa sebebiyle müspet zararını talep hakkı; sözleşmeyi feshederek menfi zararını
isteme hakkı olarak sayılabilir.
....
Borç, alacaklının tayin ettiği süre sonunda da
ifa edilmezse, ayrıca bir ihtara gerek olmadan BK. m.106’daki seçeneklerden
biri kullanılabilir.
Ancak BK. m. 107’de sayılan nedenler söz
konusu ise alacaklı, borçluya mehil vermeden de, BK. m. 106’daki seçeneklerden
birini kullanabilir.
Bunlar; borçlunun hal ve davranışından süre
verilmesinin etkisiz olacağının anlaşılması; temerrüt alacaklı yönünden aynen
ifayı faydasız hale getirmişse; sözleşmede ifa tarihinin kesin olarak
saptanması halleri olarak sayılabilir."
25. Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 31/3/2014 tarihli ve E.2013/8737, K.2014/2416 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:
"Dava, davacı ile davalı şirket arasında
düzenlenen tarihsiz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tapudan
devri yapılan taşınmazın tapusunun iptali ve tescili istemine ilişkindir. Adi
yazılı sözleşme gereğince davacı, dava konusu taşınmazı ... tarihinde davalı şirkete devretmiş, davalı şirket de ... tarihinde diğer davalıya satmıştır. Davalı şirketin
geçen sürede sözleşmenin ifasına başlamaması nedeniyle davacı arsa sahibi
mahkemece fesihte haklı bulunmuş, davalılar arasındaki devrin de muvazaalı
olduğu kabul edilerek tapu iptal ve tescile karar verilmiştir. Davacı fesihte
haklı olduğundan, sözleşme gereği tapudan devrettiği taşınmazın tapusunu gerek
yükleniciden ve gerekse yükleniciden devralan 3.kişiden talep edebilecektir.
Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişi, kendisine tapuda devri yapılan
hissenin yükleniciden satın aldığı bağımsız bölüme bağlı olduğunun bilincinde
olup, gerek yüklenicinin gerekse ondan bağımsız bölüm alan kişilerin hak sahibi
olabilmesi için yüklenicinin arsa sahibine karşı tüm edimlerini yerine
getirmesi şarttır. Dolayısiyle somut olayda, TMK'nın 1023. maddesinin uygulama yeri yoktur. Bu nedenle
davanın kablüne karar verilmesi gerekirken, ayrıca
davalılar arasındaki devrin muvazaalı olup olmadığının tartışılması doğru
değilse de sonucu itibariyle doğru olan hükmün HUMK'nın 438/son maddesi gereğince değişik gerekçe ile onanması gerekmiştir."
26. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 25/10/2007 tarihli ve E.2006/3246, K.2007/6600 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:
"Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde,
yükleniciye sözleşme uyarınca isabet eden bağımsız bölümlerin, yüklenici
tarafından üçüncü kişilere satılması, inşaatın malî kaynağının sağlanması
amacına yöneliktir. Üçüncü kişilere satılan bu bağımsız bölümler üzerinde
üçüncü kişilerin malik olabilmeleri; başka bir anlatımla hak sahibi
olabilmeleri, halef oldukları yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüğünü
yerine getirmesine bağlıdır. Nasıl ki, dosyada tespit edilen %15 inşaat
seviyesine göre yüklenici kendisine düşen bağımsız bölümleri hak etmemişse,
sattığı kişiler de bu bağımsız bölümleri hak etmiş sayılamazlar. Teminat
ipoteklerinin satış anında kaldırılmış olmaları, satın alan üçüncü kişilere hak
bahşetmez. Henüz inşaat aşamasında bağımsız bölüm satın alan davalı üçüncü
kişiler, inşaatın yüklenici tarafından bitirilmesi halinde hak sahibi olacaklarını
bilmeleri gerekir."
27. Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 31/3/2016 tarihli ve E.2014/10445, K.2016/2017 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir:
"Dava, arsa payı karşılığı inşaat
sözleşmesinin ileriye etkili feshi ve tasfiyesi istemine ilişkindir.
Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da
tarafların sözleşmenin etkisinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme
ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte arsa sahibi BK'nın 108/I maddesine dayanarak yükleniciye veya onun
halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili
feshin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki
malvarlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamış
gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki malvarlığına dönmeleridir. Kısaca söylemek
gerekirse, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki
durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Feshin geriye etkili olacağı konusunda
taraf iradelerininuyuşmamasıhalindemahkemeceileriyeetkilifeshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır. Fesih ileriye etkili
sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshin
doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği
fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. Feshin
geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından
taraflarkarşılıklıolarakbirbirlerineverdiklerinisebepsizzenginleşmehükümlerincegeri
alabilir. Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa
payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât
gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa
sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle
yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların
ödenmesini de ister .... "
28. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 13/5/2010 tarihli ve E.2010/4902, K.2010/5603 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir:
"Arsa payı karşılığı inşaat yapım
sözleşmeleri yükleniciye kişisel hak sağlar. Yüklenici inşaat yapımı sebebi ile
kazanacağı kişisel hakkını arsa sahibinden doğrudan isteyebileceği gibi bu
hakkı işin mahiyetinden aksi anlaşılmadıkça veya sözleşmeyle yasaklanmadıkça
Borçlar Kanununun 162. maddesinden yararlanarak üçüncü kişilere devredebilir.
Gerek yüklenici veya yüklenicininkazandığıkişiselhaktemlikedilmişseüçüncükişi şahsi hakkın sonuçlarından yararlanabilmek için arsa sahiplerine karşı
öncelikli edimi olan inşaat yapım işini yerine getirmelidir. Zira, Borçlar Kanununun 81. maddesine göre öncelikli edim yerine getirilmemişse arsa
sahiplerinin karşı edimi olan arsa payının devri onlardan istenemez. Kaldı ki
arsa sahipleri temlik işleminden haberdar olduğu zaman Borçlar Kanununun 167.
maddesinden yararlanarak yükleniciye karşı ileri sürebilecekleri def’i ve
itirazları temellük eden kişiye karşı da ileri sürer hale gelir.
Bu genel anlatımlardan sonra somut olaya
gelince;
Davalılar arasındaki ... tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin .... tarihinde feshedildiği ve feshin geriye etkili
yapıldığı görülmektedir. Gerçekten, fesih sonuçlarını ileriye etkili
yapılmamışsa kural olarak geriye etkili meydana getirir. Geriye etkili fesihte
taraflar sözleşme hiç yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal
varlığı durumuna geleceklerinden ne yüklenici ne de onun temlik işleminde
bulunduğu üçüncü kişi feshedilen sözleşmeye dayanarak bir bakıma sözleşmenin
bedeli olan arsa payının devrini arsa sahiplerinden talep edemez. Bu gibi
durumlarda ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılarak arsa sahiplerinin
malvarlıklarında yaratılan artı değerlerin para olarak iadesi
istenebilir."
B. Uluslararası Hukuk
29. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine (AİHM) göre Avrupa İnsan
Hakları Sözleşmesi'ne (Sözleşme) Ek 1 No.lu Protokol'ün 1. maddesinin temel
amacı, devlet tarafından mülkiyet hakkına yapılan haksız müdahalelere karşı
kişinin korunmasını sağlamaktır. Bununla birlikte Sözleşme'nin 1. maddesi
uyarınca taraf her devlet, "kendi yetki
alanı içinde bulunan herkesin, Sözleşme'de tanımlanan
hakları ve özgürlüklerden yararlanmalarını sağlama" yükümlülüğü
altındadır. Bu genel nitelikli görevin yerine getirilmesi, Sözleşme ile güvence
altına alınan hakların etkili bir biçimde uygulanmasını sağlamak için bazı
pozitif yükümlülükler ortaya koymaktadır ( Ališić ve diğerleri/Bosna Hersek, Hırvatistan, Sırbistan,
Slovenya ve Makedonya Cumhuriyeti [BD], B. No: 60642/08, 16/7/2014 , § 100; Sovtransavto Holding/Ukrayna , B. No: 48553/99,
25/7/2002, § 96).
30. AİHM, Sözleşme'ye Ek 1 No.lu
Protokol'ün 1. maddesi ile güvence altına alınan mülkiyet hakkının da bazı
pozitif yükümlülükler içerdiğini kabul etmektedir. AİHM'e göre mülkiyet hakkının gerçekten etkili bir biçimde korunabilmesi, devletin
müdahale etmeme görevi yanında ayrıca bazı pozitif tedbirler almasını da
gerektirmektedir ( Öneryıldız /Türkiye [BD], B. No: 48939/99, 30/11/2004 , § 134; Broniowski /Polonya [BD], B. No: 31443/96, 22/6/2004,
§ 143).
31. AİHM, Sözleşme'ye Ek 1 No.lu
Protokol'ün 1. maddesinin devletin doğrudan müdahalesinin söz konusu olmadığı,
özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar yönünden de -belirli durumlarda- mülkiyet
hakkının korunması için gerekli tedbirleri alma yükümlülüğünü içerdiğini kabul
etmektedir. Devletin pozitif yükümlülükleri çerçevesinde -özel kişiler arası
mülkiyet ilişkileri bakımından olsa bile- kişilerin mülkiyet haklarına
yapılacak keyfî müdahalelere karşı hukuksal bir koruma sağlaması gerekmektedir.
Bu bağlamda devlet, özellikle tarafların mülkiyet hakkına ilişkin uyuşmazlıklar
yönünden usule ilişkin gerekli güvenceleri sunan etkin bir yargısal mekanizma
oluşturma yükümlülüğü altındadır. Bu çerçevede oluşturulan yargı yollarında
ulusal mahkemeler de iç hukukta yer alan ilgili kanunlar ışığında makul ve adil
bir biçimde mülkiyet uyuşmazlıklarını çözmek durumundadır. Mahkeme, bu
gerekliliğin sağlanıp sağlanmadığını değerlendirirken uygulanan usulün bütününü
incelemektedir ( Sovtransavto Holding/Ukrayna , § 96; Fuklev /Ukrayna , B. No: 71186/01, 7/6/2005 , §§ 90, 91; Kotov /Rusya [BD], B. No: 54522/00, 3/4/2012, § 112; Anheuser-Busch Inc ./Portekiz [BD],
B. No: 73049/01, 11/1/2007, §§ 82-87; Capital Bank AD/Bulgaristan , B. No: 49429/99, 24/11/2005, § 134).
32. Bununla birlikte AİHM, iç hukukun yorumlanması ve
uygulanması konusundaki görevinin sınırlı olduğunu, ulusal mahkemelerin hukuk
kurallarının yorumlanması bakımından sahip oldukları takdir hakkına açık bir keyfîlik veya bariz bir takdir hatası olmadıkça
karışamayacağını belirtmektedir ( Anheuser‑Busch Inc ./Portekiz , § 83).
V. İNCELEME VE GEREKÇE
33. Mahkemenin 20/7/2017 tarihinde
yapmış olduğu toplantıda başvuru incelenip gereği düşünüldü:
A. Mülkiyet Hakkının
İhlal Edildiğine İlişkin İddia
1. Başvurucuların
İddiaları
34. Başvurucular, tapu siciline güvenerek iyi niyetle bedeli
mukabilinde satın aldıkları arsa paylarının yargısal bir kararla iptal
edildiğinden yakınmaktadırlar. Başvurucular, uzun bir süre boyunca malik
oldukları arsa paylarının mülkiyetini, kendi kusurları olmadığı hâlde
kaybettiklerini belirtmişlerdir. Başvuruculara göre, kendilerinin bu sözleşme
bakımından iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olmalarına rağmen arsa
sahiplerince açılan davada haksız bir mahkeme kararıyla mülkleri elinden
alınmıştır. Başvurucular sonuç olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
kapsamında açılan davada mahkeme kararıyla arsa paylarının iptal edilmesi
nedeniyle mülkiyet ve adil yargılanma haklarının ihlal edildiğini ileri
sürmüşlerdir.
2. Değerlendirme
35. Anayasa’nın 35. maddesi şöyledir:
“Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.
Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla
sınırlanabilir.
Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına
aykırı olamaz.”
36. Anayasa’nın 5. maddesi şöyledir:
“Devletin temel amaç ve görevleri, …
Cumhuriyeti ve demokrasiyi korumak, kişilerin ve toplumun refah, huzur ve
mutluluğunu sağlamak; kişinin temel hak ve hürriyetlerini, sosyal hukuk devleti
ve adalet ilkeleriyle bağdaşmayacak surette sınırlayan siyasal, ekonomik ve
sosyal engelleri kaldırmaya, insanın maddî ve manevî varlığının gelişmesi için
gerekli şartları hazırlamaya çalışmaktır.”
37. Anayasa Mahkemesi, olayların başvurucu tarafından yapılan
hukuki nitelendirmesi ile bağlı olmayıp olay ve olguların hukuki tavsifini
kendisi takdir eder ( Tahir Canan ,
B. No: 2012/969, 18/9/2013 , § 16). Başvurucular
mülkiyet haklarının ihlal edildiği iddiaları yanında adil yargılanma haklarının
da ihlal edildiğini ileri sürmektedirler. Ancak başvurucuların temel iddiası,
uyuşmazlık konusu taşınmazdaki arsa paylarının iptal edilmesi nedeniyle
mülkiyet haklarının ihlal edildiğine ilişkindir. Dolayısıyla başvurucuların
makul sürede yargılanma hakkı dışındaki bütün iddialarının mülkiyet hakkı
kapsamında incelenmesi gerektiği değerlendirilmiştir.
38. 30/3/2011 tarihli ve 6216 sayılı
Anayasa Mahkemesinin Kuruluşu ve Yargılama Usulleri Hakkında Kanun’un 48.
maddesinin (2) numaralı fıkrasında açıkça dayanaktan yoksun başvuruların
Anayasa Mahkemesince kabul edilemezliğine karar verilebileceği belirtilmiştir.
Bu bağlamda başvurucunun ihlal iddialarını kanıtlayamadığı, temel haklara
yönelik bir müdahalenin olmadığı veya müdahalenin meşru olduğu açık olan
başvurular ile karmaşık veya zorlama şikâyetlerden ibaret başvurular açıkça
dayanaktan yoksun kabul edilebilir ( Hikmet Balabanoğlu , B. No: 2012/1334, 17/9/2013 , § 24).
39. Anayasa'nın 35. maddesi kapsamındaki mülkiyet hakkının ihlal
edildiğini ileri süren başvurucu, böyle bir hakkın varlığını kanıtlamak
zorundadır ( Cemile Ünlü , B. No:
2013/382, 16/4/2013 , § 26). Somut olayda
başvurucuların uyuşmazlık konusu taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat yapım
sözleşmesi kapsamında yükleniciye devredilen inşa edilecek yapıdaki altı adet
bağımsız bölümüne ilişkin arsa paylarını tapuda satın aldıkları görülmektedir.
Yargıtay, üçüncü kişilere satılan bağımsız bölümler üzerinde üçüncü kişilerin
malik olabilmelerinin halef oldukları yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm
yükümlülüğünü yerine getirmesine bağlı olduğunu kabul etmektedir (bkz. § 25).
Bununla birlikte Anayasa ve Sözleşme’nin ortak koruma alanındaki mülkiyet
hakkı, özel hukukta veya idari yargıda kabul edilen mülkiyet hakkı
kavramlarından farklı bir anlam ve kapsama sahip olup bu alanlarda kabul edilen
mülkiyet hakkı, yasal düzenlemeler ile yargı içtihatlarından bağımsız olarak
özerk bir yorum ile ele alınmalıdır ( Hüseyin
Remzi Polge , B. No: 2013/2166, 25/6/2015 , § 31). Olayda uyuşmazlık konusu taşınmazdaki
ilgili arsa payları, tapuda başvurucular adlarına tescil edilmiştir. Ancak yine
Yargıtay içtihatlarına göre yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapım
sözleşmesinin gerektirdiği edimleri ifa etmemesi nedeniyle arsa malikinin geri
alma hakkının doğduğu anlaşılmaktadır. Dolayısıyla derece mahkemelerince iptal
edilmeden önce taşınmazdaki arsa paylarının başvurucular adına tapuda kayıtlı
olduğu ve ayrıca başvurucuların bu arsa paylarını tapuda satın alırken
karşılığında parasal bir değer de ödedikleri dikkate alındığında Anayasa'nın
35. maddesi bağlamında başvurucuların korunması gereken ekonomik bir
menfaatlerinin bulunduğu anlaşılmaktadır.
40. Başvuru konusu olayda başvurucuların mülkiyet haklarına
yönelik olarak kamu makamlarınca doğrudan yapılan bir müdahale mevcut olmayıp
özel kişiler arası bir uyuşmazlık söz konusudur. Dolayısıyla başvuruda,
devletin mülkiyet hakkına ilişkin pozitif yükümlülükleri yönünden inceleme
yapılması gerekmektedir.
a . Genel
İlkeler
41. Bireysel başvuru, devlet tarafından kamu gücü kullanılarak
bireylerin temel haklarına yapılan müdahaleler sonucu meydana gelen hak
ihlallerini gidermek amacıyla ihdas edilmiş bir ikincil koruma mekanizması
olmakla birlikte kimi durumlarda özel kişiler arası ilişkiler sonucu özel
kişilerin birbirlerinin haklarına yaptıkları müdahalelerde devlete
atfedilebilecek sorumluluklar bulunabilmektedir. Bu durumlarda bireysel başvuru
konusu yapılan dava sadece adil yargılanma hakkı kapsamında incelenmekle
kalmayıp özel kişiler tarafından başlatılan süreç sonucu etkilenen diğer haklar
yönünden de incelenebilir ( Türkiye Emekliler
Derneği , B. No: 2012/1035, 17/7/2014 , §
34).
42. Bu bağlamda devletin temel amaç ve görevlerini tanımlayan
Anayasa’nın 5. maddesi kişinin temel hak ve hürriyetlerini sınırlayan engelleri
kaldırmayı ve insanın maddi ve manevi varlığının gelişmesi için gerekli
şartları hazırlamayı hukuk devletinin gereği olarak kabul etmektedir.
Bahsedilen Anayasa hükmünün gerekçesinde devletin hak ve hürriyetlerin
gerçekleştirilmesine yardımcı olması gereğinin benimsendiği ifade edilmiştir.
Anayasa’nın pek çok maddesinde düzenlemeye konu hakkın korunması ve
gerçekleştirilmesi için devletin alacağı tedbirlerden bahsedilmektedir ( Türkiye Emekliler Derneği , § 38).
43. Bireylerin Anayasa ve Sözleşme'nin ortak koruma alanında
bulunan temel haklara özel hukuk kişileri tarafından yapılan müdahaleler sonucu
bireylerin haklarının zarar gördüğü kimi durumlarda devlete atfedilebilecek
sorumluluklar bulunabilir. Devletin bu tür haksız müdahalelere karşı bireylerin
mülkiyet hakkının korunması için etkili iç hukuk yolları ihdas ederek yapılan
müdahalelere karşı özellikle mahkemelere başvurmak suretiyle koruma talep
edebilmelerini sağlaması ve yapılacak yargılamalarda özel kişilerin çatışan
hakları arasında tercih yaparken mahkemelerce anayasal yorumla temel hakların korunması
gerekmektedir. Böylelikle devlet, etkili bir iç hukuk yolu ihdas ederek adalet
ve hakkaniyete uygun bir yargılama ortamı oluşturup üzerine düşen görevi yerine
getirmiş olacaktır ( Türkiye Emekliler
Derneği , § 39).
44. Anayasa'nın 35. maddesinde bir temel hak olarak güvence
altına alınmış olan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde
korunabilmesi yalnızca devletin müdahaleden kaçınmasına bağlı değildir.Anayasa'nın 5. ve 35.
maddeleri uyarınca devletin mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin pozitif
yükümlülükleri de bulunmaktadır. Bu pozitif yükümlülükler, kimi durumlarda özel
kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının
korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir ( Eyyüp Boynukara , B.
No: 2013/7842, 17/2/2016 , §§ 39-41).
45. Devletin pozitif yükümlülükleri, mülkiyet hakkına yapılan
müdahalelere karşı usule ilişkin güvenceleri sunan yargısal yolları da içeren
etkili hukuksal bir çerçeve oluşturma ve oluşturulan bu hukuksal çerçeve
kapsamında yargısal ve idari makamların bireylerin özel kişilerle olan
uyuşmazlıklarında etkili ve adil bir karar vermesini temin etme
sorumluluklarını da içermektedir.
b . İlkelerin
Olaya Uygulanması
46. Uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde inşa edilecek yapının
bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, taşınmazın malikleri ile yüklenici
arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi çerçevesinde
başvuruculara devredilmiştir. Bu sözleşme ile taşınmazın malikleri taşınmazda
inşa edilecek bazı bağımsız bölümleri ve arsa paylarını yükleniciye devretme;
yüklenici ise bu taşınmaz üzerinde sözleşmede belirtilen koşullarda bir yapı
inşa etme yükümlülüğü altına girmiştir. Yüklenici tarafından henüz yapı
tamamlanmadan uyuşmazlık konusu arsa payları başvuruculara tapuda satılmıştır.
Ancak arsa sahipleri tarafından açılan davada Mahkemenin de uzman bilirkişi
raporlarına dayalı olarak tespit ettiği üzere arsa üzerindeki yapı, sözleşmede
istenilen koşullara uygun olarak ve süresinde tamamlanamamıştır. Buna göre
sözleşmede öngörülen süre de geçmiş olmasına rağmen inşa edilen yapının iskân
ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi dahi bulunmamaktadır. Bunun üzerine
sözleşme koşullarının yerine getirilemediğini belirten taşınmazın malikleri, sözleşmenin
feshi ile tapu iptali ve tescil istemleriyle yüklenici ve yükleniciden arsa
paylarını satın alan başvuruculara karşı dava açmışlardır. Yapılan yargılama
neticesinde Mahkeme, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında
yüklenicinin temel edimi olan yapıyı sözleşmeye uygun olarak inşa
ettiremediğini tespit ederek yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmeyi fesh etmiştir. Mahkeme ayrıca bu karar ile sözleşmenin
feshini gerekçe göstererek başvurucuların tapularının iptaline ve bu payların
da arsa malikleri adlarına tapuya tesciline karar vermiştir (bkz. § 14).
Başvurucular, kararı temyiz etmişler ancak hüküm Yargıtayca onanmış ve başvurucuların karar düzeltme talepleri de Yargıtayca reddedilerek hüküm kesinleşmiştir (bkz. § 15).
47. Başvuru konusu olayda tarafların birbirleriyle çatışan
menfaatleri bulunmaktadır. Buna göre bir taraftan maliki oldukları taşınmazda
bina inşa edilmesi kaydıyla bu taşınmazdaki arsa paylarını devreden arsa
sahipleri, diğer taraftan da aynı sözleşme gereği yükleniciye düşen bu arsa
paylarını devralan başvurucuların hakları söz konusudur. Diğer bir deyişle
başvurucuların yükleniciye düşen arsa paylarını tapuda satın almakla mülkiyet
hakları mevcut olmakla birlikte bu payları inşaat yapılması kaydıyla devreden
arsa sahiplerinin de mülkiyet hakları bulunmaktadır. Dolayısıyla her iki
tarafın da mülkiyet hakkını gözetmekle yükümlü bulunan devletin, maddi ve usule
ilişkin pozitif yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği dikkate alınarak
sonuca varılmalıdır.
48. Bu bağlamda ilk olarak başvurucuların tapu kayıtlarının
iptalinin belirli, ulaşılabilir ve öngörülebilir bir kanuna dayalı olup
olmadığı irdelenmelidir. Yargıtay içtihatlarında, arsa payı karşılığı inşaat
yapım sözleşmesinin, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan
ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipi olduğu açıklanmıştır. Buna
göre arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin maliyeti
kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini
üstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm
mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vadettiği sözleşmelerdir. İnşaat yapım
sözleşmelerinde yüklenicinin ana borçlarının bir inşaat (eser) meydana getirme
ve bu eseri iş sahibine teslim etme borçları olduğu kabul edilmiştir. Buna
karşılık bu tür sözleşmelerde iş sahibinin de arsa üzerinde meydana getirilen
esere karşılık “arsa payı devri” suretiyle bir bedel ödemeyiasli edim olarak borçlandığı belirtilmektedir. Bu sözleşmelerde iş sahibinin
ödeyeceği ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın (eşya) olarak
ödenmektedir. Yargıtay ayrıca eser sözleşmelerinin niteliği gereği iki tarafa
borç yükleyen sözleşmelerden olduğunu, temerrüt hâlinde de uyuşmazlık tarihi
itibarıyla yürürlükte olan 818 sayılı mülga Kanun'un 106-108. maddelerinin
(6098 sayılı Kanun'un 123-125. maddelerine karşılık gelmektedir.)
uygulanacağını belirtmektedir. Diğer taraftan Yargıtay içtihatlarında,
yüklenicinin alacağın temliki hükümlerine göre arsa paylarını yazılı şekil koşuluyla
satabileceği ve yükleniciden arsa payını satın alan kişilerin ise yüklenicinin
halefi oldukları kabul edilmiştir (bkz. §§ 24-28).
49. Bu açıklamalar ışığında somut olay
incelendiğinde taraflar arasındaki uyuşmazlığın arsa payı karşılığı inşaat yapım
sözleşmesinden kaynaklandığı anlaşılmaktadır.818 sayılı mülga Kanun'un 19.
maddesinde (6098 sayılı Kanun'un 26. maddesi) öngörülen sözleşme özgürlüğü
çerçevesinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin bu Kanun'da
düzenlenmeyen isimsiz sözleşmelerden olduğu ancak bu sözleşmelerin hüküm ve
uygulanma koşullarının Yargıtayın istikrar kazanmış
içtihatlarıyla açıklığa kavuşmuş olduğu görülmektedir. Derece mahkemelerince de mülkiyet
hakkının ihlal edildiği iddiasına konu edilen uyuşmazlığın çözümüne ilişkin
olarak önceden oluşturulan, öngörülebilir, ulaşılabilir ve belirli nitelikte
olduğu anlaşılan bir hukuksal çerçeve kapsamında delillerin değerlendirildiği
ve hukuk kurallarının yorumlanarak sonuca varıldığı görülmektedir.
50. İkinci olarak başvurucuların mülkiyet hakkına yapılan
müdahaleye etkin bir biçimde itiraz edebilme, savunma ve iddialarını yetkili
makamlar önünde ortaya koyabilme olanağının tanınıp tanınmadığı incelenmelidir.
Anayasa'nın 35. maddesi uyarınca mülkiyet hakkının gerçekten etkin bir biçimde
korunabilmesi için devletin pozitif yükümlülükleri kapsamında usule ilişkin bu
güvencelerin sağlanması zorunludur. Başvuru konusu olayda ise başvurucuların
usule ilişkin bu güvencelerin sağlanmadığına yönelik açık bir iddiaları bulunmamaktadır.
Nitekim başvurucular uyuşmazlığa konu yargılamada kendilerini vekil ile temsil
ettirmişler ve duruşmalı olarak görülen yargılama sırasında davalı sıfatıyla
mahkeme önünde itiraz ve savunmalarını ortaya koyup delillerini
sunabilmişlerdir.
51. Son olarak ise arsa sahiplerince iade hakkının kullanılması
nedeniyle başvurucuların mülkiyet haklarını koruyacak ve yeterli güvenceler
sağlayacak hukuksal mekanizmaların oluşturulup oluşturulmadığı incelenmelidir.
52. Buna göre somut olayda tapu kayıtlarının iptalinin arsa
sahibinin mülkiyet hakkının korunması amacıyla yapıldığı anlaşılmaktadır. Özel
kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı bu gibi durumlarda bunlardan hangisine
üstünlük tanınacağının takdiri, kanun koyucuya ve somut olayın koşulları gözönünde bulundurularak derece mahkemelerine ait bir
yetkidir. Bununla birlikte her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca
dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol
açmaması gerekir. Menfaatler dengesinin kurulmasında taraflardan biri aleyhine
bireysel olarak aşırı ve olağan dışı bir külfetin yüklenmesi pozitif
yükümlülüklerin ihlali sonucunu doğurabilir. Olayın bütün koşulları ve
taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde
dengelenip dengelenmediği değerlendirilmelidir.
53. Derece mahkemelerinin tespit ettiği üzere başvurucular,
uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde inşa edilecek yükleniciye düşen bağımsız
bölümlere ait arsa paylarını satın almışlardır. Dolayısıyla başvurucular,
yüklenicinin halefi sıfatıyla taşınmazın malikleri ile yüklenici arasında
düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olarak
görülmüştür. Ancak bu sözleşme doğrultusunda yüklenicinin kendisine düşen asıl
edimi yani inşaatı yapma edimini yerine getirmediği tespit edilmiştir. Bu durum
nedeniyle daha önce edimini yerine getirmiş olan taşınmaz malikleri, temerrüt
hükümlerine dayalı olarak sözleşmenin feshini talep etmişlerdir. Derece
mahkemeleri de bu gerekçeyle ilgili hukuk kuralları gereğince sözleşmenin
feshine ve tapunun iptaline karar vermişlerdir. Derece mahkemelerine göre
başvurucular satın alırken inşaatın henüz tamamlanmadığını ve ileride inşa
edilecek bir bağımsız bölüme ait arsa payını satın aldıklarını bilebilecek
durumdadırlar. Başka bir deyişle inşaat hâlinde olan bir yapının bağımsız
bölümlerini satın alan başvurucuların inşaatın tamamlanamaması durumunda
yükleniciden satın alınan arsa paylarının iade edilmesini öngörmesi gerektiği
kabul edilmektedir. Gerçekten de başvurucuların inşa edilecek bağımsız
bölümlere ait arsa paylarını satın aldıkları tapu kaydından açıkça
anlaşılmaktadır. Bu nitelikteki arsa paylarını satın alan başvurucular,
yüklenicinin halefi olduklarından taşınmaz maliklerine karşı, düzenlenen arsa
payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi çerçevesinde yüklenicinin haklarına da
sahip olmuşlar ancak yine bu sözleşme kapsamında yüklenicinin edimlerinden de
sorumlu tutulmuşlardır.
54. Öte yandan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde
yükleniciye düşen arsa payını satın alan kişinin sonradan arsa malikinin
menfaatlerini koruma amacıyla tapusunun iptalinin bu kişiye bir külfet
yükleyeceği açıktır. Böyle bir durumda her iki tarafın menfaatlerini
dengeleyecek mekanizmaların varlığı ve bu bağlamda tapusu iptal edilen kişiye
tanınan imkânların ve giderim yollarının varlığı önem taşımaktadır. Başvuru
konusu olayda, başvurucuların borçlar hukuku kurallarına göre yükleniciye karşı
dava açma ve zararlarını tazmin etme imkânlarının bulunduğu anlaşılmaktadır.
Bunun dışında ayrıca başvurucuların arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi
kapsamında yüklenicinin halefi sıfatıyla sebepsiz zenginleşme hükümleri
çerçevesinde arsa sahiplerinden tazminat talep edebilecekleri de görülmektedir
(bkz. §§ 24-28).
55. Dolayısıyla öncelikle başvuruya konu arsa payı karşılığı
inşaat sözleşmesi çerçevesindeki uyuşmazlığa ilişkin olarak devletin pozitif
yükümlülükleri kapsamında mülkiyetin korunmasına yönelik belirli, ulaşılabilir
ve öngörülebilir kanun hükümlerinin ve buna dayalı olarak yerleşik yargısal
içtihatların mevcut olduğu tespit edilmiştir. Ayrıca bireysel başvuruya konu
yargılama süreci bir bütün olarak dikkate alındığında mülkiyet hakkının
korunması yükümlülüğü yönünden başvurucuların usule ilişkin güvencelerden etkin
biçimde yararlanmasının sağlandığı, kararlarda yer verilen tespit ve
gerekçelere göre yargısal makamların takdir yetkilerinin sınırının aşılmadığı
sonucuna varılmıştır. Nihayet başvurucuların mülkiyet haklarının korunmasına
ilişkin etkin ve yeterli güvencelerin mevcut olduğu da anlaşılmaktadır. Sonuç
olarak tüm bu hususlar birlikte gözetildiğinde yükleniciye düşen arsa paylarını
satın alan başvurucuların, halefi oldukları yüklenici tarafından sözleşmenin
gereğinin yerine getirilmemesi nedeniyle tapu kayıtlarının iptal edilmesi
suretiyle yapılan müdahale yönünden mülkiyet hakkına yönelik bir ihlalin
olmadığının açık olduğu anlaşılmıştır.
56. Açıklanan nedenlerle mülkiyet hakkının ihlal edildiğine
ilişkin iddia yönünden başvurunun diğer kabul edilebilirlik koşulları yönünden
incelenmeksizin açıkça dayanaktan yoksun
olması nedeniyle kabul edilemez olduğuna karar verilmesi gerekir.
Osman Alifeyyaz PAKSÜT ve Celal Mümtaz
AKINCI bu görüşe katılmamışlardır.
B. Makul Sürede
Yargılanma Hakkının İhlal Edildiğine İlişkin İddia
57. Başvurucular, makul sürede yargılanma hakkının ihlal
edildiğini ileri sürmüşlerdir.
1. Kabul Edilebilirlik
Yönünden
58. Açıkça dayanaktan yoksun olmadığı ve kabul edilemezliğine
karar verilmesini gerektirecek başka bir neden de bulunmadığı anlaşılan makul
sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın kabul edilebilir
olduğuna karar verilmesi gerekir.
2. Esas Yönünden
59. Medeni hak ve yükümlülüklerle ilgili uyuşmazlıklara ilişkin
yargılamanın süresi tespit edilirken sürenin başlangıç tarihi olarak davanın
ikame edildiği tarih; sürenin sona erdiği tarih olarak -çoğu zaman icra
aşamasını da kapsayacak şekilde- yargılamanın sona erdiği, yargılaması devam
eden davalar yönünden ise Anayasa Mahkemesinin makul sürede yargılanma hakkının
ihlal edildiğine ilişkin şikâyetle ilgili kararını verdiği tarih esas alınır( Güher Ergun ve diğerleri , B. No: 2012/13, 2/7/2013 , §§ 50, 52).
60. Medeni hak ve yükümlülüklerle ilgili uyuşmazlıklara ilişkin
yargılama süresinin makul olup olmadığı değerlendirilirken yargılamanın
karmaşıklığı ve kaç dereceli olduğu, tarafların ve ilgili makamların yargılama
sürecindeki tutumu ve başvurucunun yargılamanın süratle sonuçlandırılmasındaki
menfaatinin niteliği gibi hususlar dikkate alınır ( Güher Ergun ve diğerleri , §§ 41-45).
61. Anılan ilkeler ve Anayasa Mahkemesinin benzer başvurularda
verdiği kararlar dikkate alındığında somut olaydaki yaklaşık 5 yıl 2 aylık
yargılama süresinin makul olmadığı sonucuna varmak gerekir.
62. Açıklanan gerekçelerle Anayasa’nın 36. maddesinde güvence
altına alınan makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine karar verilmesi
gerekir.
C. 6216 Sayılı Kanun'un
50. Maddesi Yönünden
63. 6216 sayılı Kanun’un 50. maddesinin (1) numaralı fıkrası
şöyledir:
“Esas inceleme sonunda, başvurucunun hakkının
ihlal edildiğine ya da edilmediğine karar verilir. İhlal kararı verilmesi
hâlinde ihlalin ve sonuçlarının ortadan kaldırılması için yapılması gerekenlere
hükmedilir…”
64. Başvurucular, yeniden yargılama ve maddi tazminat talebinde
bulunmuşlardır.
65. Başvuruda, makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiği
sonucuna varılmıştır.
66. Başvurucular, manevi tazminat talebinde bulunmamışlardır.
Başvurucuların maddi tazminat istemleri ise mülkiyet hakkına ilişkin olup
mülkiyet hakkının ihlali iddiası yönünden açıkça dayanaktan yoksun olması
nedeniyle kabul edilemez olduğuna karar verildiğinden başvurucuların tazminat
taleplerinin reddine karar verilmesi gerekir.
67. Dosyadaki belgelerden tespit edilen 206,10 TL harç ve 1.800
TL vekâlet ücretinden oluşan toplam 2.006,10 TL yargılama giderinin
başvuruculara müşterek olarak ödenmesine karar verilmesi gerekir.
VI. HÜKÜM
Açıklanan gerekçelerle;
A. 1. Mülkiyet hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın açıkça dayanaktan yoksun olması nedeniyle
KABUL EDİLEMEZ OLDUĞUNA Osman Alifeyyaz PAKSÜT ve
Celal Mümtaz AKINCI'nın karşıoyu ve OYÇOKLUĞUYLA,
2. Makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine ilişkin
iddianın KABUL EDİLEBİLİR OLDUĞUNA OYBİRLİĞİYLE,
B. Anayasa’nın 36. maddesinde güvence altına alınan makul sürede
yargılanma hakkının İHLAL EDİLDİĞİNE OYBİRLİĞİYLE,
C. Başvurucuların maddi tazminat taleplerinin REDDİNE
OYBİRLİĞİYLE,
D. 206,10 TL harç ve 1.800 TL vekâlet ücretinden oluşan toplam
2.006,10 TL yargılama giderinin BAŞVURUCULARA MÜŞTEREKEN ÖDENMESİNE
OYBİRLİĞİYLE,
E. Ödemelerin, kararın tebliğini takiben başvurucuların Maliye
Bakanlığına başvuru tarihinden itibaren dört ay içinde yapılmasına, ödemede
gecikme olması hâlinde bu sürenin sona erdiği tarihten ödeme tarihine kadar
geçen süre için yasal FAİZ UYGULANMASINA OYBİRLİĞİYLE,
F. Kararın bir örneğinin bilgi edinilmesi yönünden Bakırköy 3.
Asliye Hukuk Mahkemesine (E.2009/358, K.2011/180) GÖNDERİLMESİNE OYBİRLİĞİYLE,
G. Kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına GÖNDERİLMESİNE
OYBİRLİĞİYLE 20/7/2017tarihinde karar verildi.
KARŞIOY GEREKÇESİ
1. İstanbul İli, Bakırköy İlçesinde bulunan 954 m2 arsanın
malikleri tarafından 1885 yılında müteahhit ile kat
karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve 7 daireli bina inşaatı tamamlanmış,
ancak, sözleşme gereklerine uyulmaksızın projesiz olarak yapılan binaya yapı
kullanım izni alınamamıştır. Bina bu şekilde yıllarca kullanılmaya devam
edilmiştir.
2. Arsa sahipleri sözleşme gereği taahhüt ettikleri hisseleri
zamanında müteahhide tapuda devretmişler; müteahhit de
üçüncü kişilere devretmiştir.
3. Başvurucular, bu üçüncü kişilerden arsa paylarını 1992
(başvurucu Faik TARİ) ve 1998 (başvurucu Sultan TARİ) tapuda satın almışlardır.
4. Arsa sahipleri müteahhitle kat
karşılığı inşaat sözleşmesi yapmalarından 24 yıl sonra, 5.3.2009 tarihinde
Bakırköy 3. Asliye Hukuk Mahkemesinde açtıkları davada, sözleşmenin gereği gibi
yerine getirilmediğinden bahisle, sözleşmenin feshini, tapu kayıtlarının
iptalini ve başvurucular adına tapuda kayıtlı hisselerin kendi adlarına
tescilini talep etmişlerdir.
5. Derece mahkemelerinde yapılan yargılama sonucunda arsa
sahipleri lehine hüküm kesinleşmiştir. Başvurucuların yargılama safahatında
yaptıkları, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 1023. maddesindeki iyi niyet
kuralının uygulanması talepleri kabul görmemiştir.
6. Her ne kadar yine Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesinde bir
ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken
üçüncü kişinin bu tescile dayanamayacağı öngörülmüş ise de, inşaat
sözleşmesinin yapımından ve binanın fiilen kullanıma başlanmasından yıllar
sonra başvurucuların, tescilin yolsuz yapılıp yapılmadığını bilmesi gerektiği
söylenemez. Bu nedenle arsa sahipleri ile başvurucuların çatışan menfaatlerinin
hangi tarafın daha fazla iyi niyetli olduğuna bakılarak çözüme kavuşturulması
gerekir.
7. Arsa sahiplerinin, binanın projesi
bulunmadığını ve dolayısıyla yapı kullanım izni alamayacak durumda olduğunu
bilmelerine rağmen müteahhide hisse devretmeleri, müteahhidin de başkalarına
hisse satışı yaptığını tapu kayıtlarıyla ve fiilen bilmeleri, buna rağmen 24
yıl boyunca hiçbir yasal girişimde bulunmamaları, bina ekonomik ömrünü
doldurmaya başladığı ve arsa olarak daha fazla kıymet kazandığı bir dönemde
daha önce devredilmiş hisselerin adlarına tescili istemiyle dava açmaları, iyi
niyetli olmadıklarını göstermektedir.
8. Medeni Kanun’un 2. maddesinde
“Herkes,
haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına
uymak zorundadır.
Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk
düzeni korumaz”.
denilmiştir .
Bu noktada, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunundaki iyi niyet
ilkesinin, 743 sayılı Türk Kanunu Medenisindeki “sırf gayrı ızrar eden suiistimal” kavramından farklı
olduğu, diğer bir ifadeyle, arsa sahiplerinin başkasına zarar vermek değil
kazanç sağlamak amacıyla da olsa iyi niyetli olmadıkları müddetçe, mevzuat ve
Yargıtay içtihatlarındaki lehe hususlardan yararlanamayacakları
belirtilmelidir.
9. Öte yandan başvurucuların, uğradıkları zarardan dolayı
taleplerini, hak kazanmadığı halde devraldığı kabul edilen arsa hisselerini
tapuda kendilerine satan müteahhide yöneltmeleri halinde de Borçlar hukukunun
zamanaşımına ilişkin hükümleri karşısında başarı şansları şüphelidir.
Açıklanan nedenlerle başvurucuların mülkiyet haklarının İHLAL
EDİLDİĞİNE karar verilmesi gerektiği kanaatindeyiz.
Üye Osman Alifeyyaz PAKSÜT Üye Celal Mümtaz AKINCI