Judul: Dampak Pembangunan Properti terhadap Kesejahteraan Masyarakat di Kota Bogor
Abstrak: Kenaikan jumlah penduduk dapat diakibatkan oleh migrasi. Faktor penarik yang dimiliki oleh sebuah kota, seperti tersedianya lapangan pekerjaan, tersedianya fasilitas umum, maupun akses yang mudah pada transportasi, akan mempengaruhi keputusan masyarakat untuk melakukan migrasi. Kota Bogor adalah salah satu kota yang menjadi tujuan masyarakat untuk bermigrasi. Kenaikan jumlah penduduk kota Bogor akibat migrasi tersebut akan mengakibatkan adanya perubahan pemanfaatan lahan dari lahan tidak terbangun menjadi lahan terbangun (bangunan properti) untuk menyediakan fasilitas terhadap masyarakat, seperti perumahan, pusat perbelanjaan modern, dll. Walaupun properti-properti tersebut dapat menambah Pendapatan Asli Daerah (PAD) melalui pajak, namun juga memiliki dampak negatif terhadap kesejahteraan masyarakat. Lahan yang menjadi sumber daya masyarakat untuk mendapatkan penghasilan akan dibeli developer dan membuat masyarakat mengalami penurunan penghasilan dan dapat mengakibatkan kehilangan mata pencaharian. Dalam pembangunan properti tersebut, developer besar akan memanfaatkan kekuatan hukum berupa perizinan untuk menekan masyarakat menerima ganti rugi di bawah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Tujuan dari penelitian ini adalah untuk menganalisis mekanisme perburuan rente dalam pembangunan properti, menganalisis dampak yang ditimbulkan oleh pembangunan properti yang dapat dilihat dari tata kota dan juga kesejahteraan masyarakat kota Bogor. Diharapkan, penelitian ini dapat bermanfaat bagi masyarakat sebagai informasi sehingga masyarakat dapat lebih memperhatikan status lahan dan mengikuti perkembangan harga pasar lahan agar masyarakat setidaknya dapat menerima harga sesuai dengan NJOP. Bagi peneliti selanjutnya, diharapkan dapat menjadi rujukan untuk topik yang serupa. Penelitian ini menggunakan analisis deskriptif kualitatif dengan data primer dan sekunder. Data primer dilakukan dengan wawancara mendalam kepada informan, seperti akademisi, developer, maupun wartawan dengan teknik snowballing sampling. Korelasi Rank Spearman digunakan untuk mengetahui hubungan antara harga pembebasan lahan dengan harga penjualan lahan, sedangkan untuk mengetahui besaran keuntungan developer dilakukan perhitungan dengan rumus Π = TR – TC, TR adalah pendapatan total dan TC adalah biaya total. Data sekunder didapat dari Badan Pertanhan Nasional (BPN), Badan Pusat Statistik (BPS) Pusat Jakarta dan Kota Bogor, Dinas Perindustrian, Perdagangan, dan Koperasi (Disperindagkop) Kota Bogor, Pemerintah Kota Bogor, Dinas Tata Kota dan Pertamanan Kota Bogor, internet, buku – buku, maupun karya tulis – karya tulis ilmiah dalam bentuk table, tulisan, maupun data statistik. Hasil penelitian menunjukkan bahwa dalam pembangunan properti mewah, terjadi mekanisme perburuan rente. Sebelum melakukan pembangunan properti, terdapat tahapan yang panjang sehingga membutuhkan waktu, biaya dan tenaga yang tidak sedikit sehingga developer memerlukan pihak ketiga dan mengeluarkan biaya transaksi. Umumnya, developer akan mengeluarkan biaya transaksi sebesar 5 persen - 10 persen dari total nilai proyeknya. Developer akan memanfaatkan izin yang diberikan oleh pemerintah untuk menekan masyarakat mengenai harga jual-beli lahan pada saat pembebasan lahan. Biaya transaksi yang dikeluarkan oleh developer akan menambah biaya investasi sehingga akan meningkatkan harga penjualan lahan atau property yang dilakukan oleh developer. Akhirnya, developer akan mendapatkan keuntungan yang sangat besar (supernormal profit) namun masyarakat mendapatkan kerugian. Masyarakat akan kehilangan lahan, ganti rugi yang tidak sesuai (di bawah NJOP), dan dapat menurunkan kesejahteraan. Tidak hanya menurunkan kesejahteraan, pembangunan properti juga dapat mengakibatkan penurunan Ruang Terbuka Hijau. Lokasi pusat perbelanjaan antara yang satu dengan yang lainnya dapat menyebabkan kemacetan sehingga menimbulkan ketidaknyamanan masyarakat. Pada hasil penelitian juga ditemukan bahwa, kehilangan lahan akibat pembebasan lahan dapat menyebabkan penurunan kesejahteraan masyarakat.
Keyword: