# CAA de DOUAI, 4ème chambre, 28/09/2023, 22DA01560, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000048151467
**Date de décision:** 2023-09-28
**Juridiction:** CAA de DOUAI
**Formation:** 4ème chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000048151467

## Contenu de la décision

Vu la procédure suivante :<br>
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       Procédure contentieuse antérieure :<br>
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       La société à responsabilité limitée (SARL) Seclin Invest Hôtels a demandé au tribunal administratif de Lille, par quatre demandes successives :<br>
       - de prononcer la réduction, à hauteur de 4 077 euros, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2018 dans le rôle de la commune de Seclin à raison d'un bien situé 1 rue de l'Hôtellerie, qu'elle exploite pour partie en tant qu'hôtel sous l'enseigne " Première Classe " ;<br>
       - de prononcer la réduction, à hauteur de 6 568 euros, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2018 dans le rôle de la commune de Seclin à raison d'un bien situé 1 rue de l'Hôtellerie, qu'elle exploite pour partie en tant qu'hôtel-restaurant sous l'enseigne " Campanile " ;<br>
       - de prononcer la réduction, à hauteur de 17 400 euros, de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2018 dans le rôle de la commune de Seclin, pour un bien dont elle est propriétaire, situé 1 rue de l'Hôtellerie, qu'elle exploite pour partie en tant qu'hôtel-restaurant sous l'enseigne " Campanile " ;<br>
       - de prononcer la réduction, à hauteur de 3 870 euros, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2019 dans le rôle de la commune de Seclin à raison d'un bien situé 1 rue de l'Hôtellerie, qu'elle exploite pour partie en tant qu'hôtel sous l'enseigne " Première Classe ".<br>
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       Par un jugement nos 1905103, 1905113, 1908307, 2008808 du 20 mai 2022, le tribunal administratif de Lille a rejeté ces demandes.<br>
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       Procédure devant la cour :<br>
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       Par une requête, enregistrée le 20 juillet 2022, la SARL Seclin Invest Hôtels, représentée par Me Zapf, demande à la cour :<br>
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       1°) d'annuler ce jugement en tant qu'il statue en matière de cotisation foncière des entreprises et de taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie ;<br>
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       2°) de prononcer les réductions demandées de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie, au titre de l'année 2018, pour l'établissement " Première Classe ", à hauteur de 4 077 euros, et pour l'établissement " Campanile ", à hauteur de 6 568 euros, et, au titre de l'année 2019, pour l'établissement " Première Classe ", à hauteur de 3 870 euros ;<br>
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       3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.<br>
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       Elle soutient que :<br>
       - la cotisation foncière des entreprises et la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie, au titre des années 2018 et 2019, pour son établissement " Première Classe " n'a pas été établie à partir d'une valeur locative cadastrale 2016 déterminée conformément aux règles applicables, la valeur locative cadastrale 2016 retenue pour cet établissement, établie par comparaison avec un établissement non comparable au sien, qui relève de la catégorie des hôtels très économiques, étant excessive ; il convient d'appliquer un abattement complémentaire de 25 % pour tenir compte de la différence du niveau de confort des deux établissements ;<br>
       - il en est de même de la cotisation foncière des entreprises et la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie, au titre de l'année 2018, pour l'établissement " Campanile ", la valeur locative cadastrale 2016 retenue pour la partie hôtelière de cet établissement, établie par comparaison avec le même local-type, à savoir avec un établissement trois étoiles, non comparable au sien, qui appartient à une chaîne d'hôtels économiques, étant excessive ; il convient d'appliquer un abattement complémentaire de 20 % pour tenir compte de la différence du niveau de confort des deux établissements, ainsi qu'un abattement supplémentaire de 15 % pour tenir compte de la différence des surfaces cadastrales ; par ailleurs, le local type utilisé comme référence pour déterminer la valeur locative cadastrale de la partie restaurant de son établissement " Campanile " n'était plus exploité au 1er janvier 2016, de sorte qu'il ne pouvait constituer une référence pertinente pour déterminer la valeur locative cadastrale de son restaurant au titre de l'année 2016, qui constitue la base des impositions en litige.<br>
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       Par un mémoire en défense, enregistré le 28 décembre 2022, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.<br>
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       Il soutient que :<br>
       - si la société appelante met en avant la différence de niveau de confort entre, d'une part, l'établissement hôtelier qu'elle exploite sous l'enseigne " Campanile " et, d'autre part, le local de référence, qu'elle identifie comme un hôtel trois étoiles, elle n'établit pas cette différence en se référant exclusivement au contenu du site internet de cet hôtel ; de plus, conformément à un précédent jugement du tribunal administratif, l'administration a appliqué un abattement de 15 % sur la valeur locative ainsi déterminée pour l'établissement de l'appelante, afin de tenir compte des situations respectives des biens en cause, de sorte que la SARL Seclin Invest Hôtels n'est pas fondée à demander un abattement supplémentaire ;<br>
       - si la société appelante affirme que le local de référence utilisé pour déterminer la valeur locative cadastrale de l'hôtel " Première Classe " est un hôtel classé trois étoiles, alors que son établissement n'est classé qu'une étoile, elle ne l'établit pas par la seule référence à une consultation du site internet de cet hôtel ; elle n'établit pas davantage que la différence de niveau de confort alléguée était effective à la date de référence pour la détermination des bases imposables qui lui ont été assignées au titre des années d'imposition en litige ;<br>
       - l'administration entend abandonner le local type initialement utilisé pour déterminer la valeur locative cadastrale de la partie restaurant de cet établissement " Campanile " et demande qu'y soit substitué un autre local type situé sur le territoire de la commune de Lomme, moyennant un abattement de 20 % pour tenir compte de la différence des surfaces des deux établissements, de sorte que la valeur locative cadastrale à retenir désormais s'établit à 1 983 euros au lieu de 1 847 euros antérieurement, si bien qu'aucune réduction ne peut être accordée à la société appelante.<br>
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       Vu les autres pièces du dossier.<br>
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       Vu :<br>
       - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
       - la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 ;<br>
       - le code de justice administrative.<br>
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       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.<br>
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       Ont été entendus au cours de l'audience publique :<br>
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       - le rapport de M. Jean-François Papin, premier conseiller,<br>
       - et les conclusions de M. Jean-Philippe Arruebo-Mannier, rapporteur public.<br>
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       Considérant ce qui suit :<br>
       1. La société à responsabilité limitée (SARL) Seclin Invest Hôtels, dont le siège est situé à Paris, exerce, à Seclin (Nord), une activité d'hôtellerie et de restauration, sous les enseignes commerciales " Première Classe " et " Campanile ", dans des immeubles contigus dont elle est propriétaire. Elle a été assujettie, à raison de ces établissements, à la cotisation foncière des entreprises, au titre des années 2018 et 2019, ainsi qu'à la taxe foncière sur les propriétés bâties, au titre de l'année 2018. Par deux réclamations introduites le 18 janvier 2019, la SARL Seclin Invest Hôtels a demandé une réduction de la cotisation foncière des entreprises ainsi mise à sa charge, ainsi que de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie. Ses réclamations ayant été rejetées, la SARL Seclin Invest Hôtels a porté le litige devant le tribunal administratif de Lille, en lui demandant, notamment, de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune de Seclin, au titre de l'année 2018, d'une part, à hauteur de 4 077 euros, à raison du bien qu'elle exploite pour partie en tant qu'hôtel sous l'enseigne " Première Classe ", d'autre part, à hauteur de 6 568 euros, à raison du bien qu'elle exploite pour partie en tant qu'hôtel-restaurant sous l'enseigne " Campanile ", et au titre de l'année 2019, à hauteur de 3 870 euros, à raison du bien qu'elle exploite pour partie en tant qu'hôtel sous l'enseigne " Première Classe ". Par un jugement du 20 mai 2022, le tribunal administratif de Lille, après les avoir jointes, a rejeté ces demandes. La SARL Seclin Invest Hôtels relève appel de ce jugement en tant qu'il statue en matière de cotisation foncière des entreprises et de taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie.<br>
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       2. L'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 a défini de nouvelles modalités de détermination et de révision de la valeur locative cadastrale des locaux professionnels, en vue de l'établissement des impositions directes locales. A cette fin, le législateur a prévu la constitution de secteurs d'évaluation regroupant les communes ou parties de communes qui, dans chaque département, présentent un marché locatif homogène ainsi que le classement des locaux professionnels par sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination et, à l'intérieur de ces sous-groupes, par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. Il a également prévu la fixation, dans chaque secteur d'évaluation, de tarifs par mètre carré déterminés à partir des loyers moyens constatés par catégorie de propriétés. La valeur locative de chaque propriété bâtie est obtenue par application à sa surface pondérée, du tarif par mètre carré correspondant à sa catégorie modulé, le cas échéant, par l'application d'un coefficient de localisation.<br>
       3. Aux termes du XVI de cet article, dans sa rédaction issue de la loi du 29 décembre 2015 de finances rectificatives pour 2015 : " (...) B. 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s'applique également pour l'établissement de leurs taxes annexes. / Les coefficients déterminés pour une commune s'appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre. / (...) / D.- Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence'; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent D n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 dudit B, ni aux locaux ayant fait l'objet d'un des changements mentionnés au I de l'article 1406 du CGI après le 1er janvier 2017 ". Ces dispositions ont été codifiées, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts. Aux termes du IV de ce dernier article : " Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent Code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ". Aux termes du XXII de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 : " A.- Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du XVI est positive (...) / B. - Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l'année 2017 sans application du XVI et la cotisation établie au titre de cette même année est positive (...) ". Ces dispositions ont été codifiées, à compter du 1er janvier 2018, à l'article 1518 E du code général des impôts.<br>
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       4. Il résulte des dispositions citées au point précédent que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts, dans leur rédaction en vigueur au 31 décembre 2016. Un contribuable peut invoquer l'illégalité du mode de détermination de cette valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, y compris à raison de l'actualisation, par application des coefficients annuels de majoration prévus à l'article 1518 bis de ce code, d'une valeur locative déterminée antérieurement de manière irrégulière, pour solliciter, dans la mesure de l'application des dispositifs visés par les dispositions citées au point précédent, la réduction des cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels.<br>
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	5. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / (...) / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / (...) ". En outre, en vertu du I de l'article 324 Z de l'annexe III à ce code, dans sa rédaction applicable à la même date, l'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. Enfin, aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ".<br>
       Sur la valeur locative cadastrale des établissements hôteliers " Première Classe " et " Campanile " :<br>
	6. La SARL Seclin Invest Hôtels soutient que la valeur locative cadastrale retenue au titre des années 2016 et 2017 pour ses établissements hôteliers " Première Classe " et " Campanile ", qui entre dans ses bases imposables à la cotisation foncière des entreprises des années 2018 et 2019, n'a pas été établie conformément aux règles fixées par les dispositions précitées. Elle précise que cette détermination a, en effet, été opérée par comparaison avec un établissement hôtelier, également situé à Seclin, mais qui, à ses yeux, présente des caractéristiques qui ne lui permettent pas d'être valablement comparé avec son établissement " Campanile ", qui, hôtel classé une étoile, relève de la catégorie des hôtels économiques. Elle ajoute que ce terme de comparaison est encore moins pertinent pour déterminer la valeur locative cadastrale de son établissement " Première Classe ", qui, hôtel classé une étoile, relève de la catégorie des hôtels très économiques. Toutefois, en se référant exclusivement à des informations recueillies sur le site internet de l'établissement hôtelier classé trois étoiles actuellement exploité, d'ailleurs à une adresse qui n'est pas exactement celle du terme de comparaison ainsi utilisé par l'administration pour déterminer, selon les modalités prévues par les dispositions précitées, alors en vigueur, de l'article 1498 du code général des impôts et par celles des articles 324 Z et 324 AA de l'annexe III à ce code, la valeur locative de ses établissements, la SARL Seclin Invest Hôtels n'établit pas que la différence de caractéristiques dont elle fait état existait déjà au 1er janvier des années 2016 et 2017, dates auxquelles les valeurs locatives cadastrales entrant dans les bases de cotisation foncière qui lui ont été assignées, à raison de ses deux établissements, au titre des années 2018 et 2019, ont été déterminées, alors que, selon procès-verbal des opérations de révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Seclin, cet immeuble correspondait alors à un hôtel classé deux étoiles, inscrit sous la référence n° 7 sur ce procès-verbal. Il suit de là que la SARL Invest Hôtels Seclin n'est pas fondée à demander que les valeurs locatives retenues pour ses établissements " Première Classe " et " Campanile " soient ajustées par l'application d'un abattement de, respectivement, 25 % et 20 % pour tenir compte des différences entre leurs niveaux de confort et celui de l'immeuble de référence. Enfin, si la SARL Seclin Invest Hôtels soutient que la partie hôtelière de son établissement " Campanile " représente une surface pondérée de 914 m², notablement plus importante que celle de l'immeuble utilisé par l'administration comme terme de comparaison, qui atteint seulement 379 m², elle ne démontre, ni d'ailleurs n'allègue, que le coefficient d'ajustement de 15 %, que l'administration a déjà appliqué à la valeur locative du local-type retenu comme terme de comparaison, pour tenir compte des différences entre cet immeuble et l'établissement hôtelier " Campanile " de l'appelante, tiendrait insuffisamment compte de la différence de surface invoquée.<br>
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       Sur la valeur locative cadastrale du restaurant " Campanile " :<br>
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       7. La SARL Seclin Invest Hôtels soutient que l'immeuble de référence utilisé pour la détermination, au titre de l'année 2016, de la valeur locative entrant dans la base de la cotisation foncière des entreprises qui lui ont été assignées au titre de l'année 2018 pour la partie restaurant de son établissement " Campanile ", à savoir un restaurant grill situé à Seclin et inscrit sous la référence n° 8 sur le procès-verbal des évaluations cadastrales de cette commune, était inutilisable, dès lors qu'aucun établissement n'était plus exploité à l'adresse de cet immeuble au 1er janvier 2016. Le ministre, qui ne contredit pas la société appelante sur ce point, propose toutefois que soit substitué, au local-type initialement utilisé comme référence pour cette évaluation, le local-type inscrit au n°100 du procès-verbal des évaluations cadastrales de la commune de Lomme, correspondant à un restaurant exploité dans un immeuble construit en 1920, situé 405 rue de Dunkerque à Lomme, et représentant une surface réelle de 136 m² et une surface pondérée de 96 m², après application des pondérations de 1 pour la salle de restaurant et le bar, de 0,5 pour les cuisines et les sanitaires et de 0,2 pour la cave. Le ministre ajoute que les surfaces du restaurant " Campanile " correspondant aux locaux techniques et au parc de stationnement n'existent pas au sein du local-type, de sorte que ces surfaces doivent faire l'objet de pondérations spécifiques, à hauteur de, respectivement, 0,33 et 0,1, ce qui aboutit à établir, pour l'établissement à évaluer, une surface pondérée de 217 m². Le ministre fait valoir, en outre, qu'il y a lieu, pour tenir compte de la différence entre cette surface pondérée et celle du local-type proposé, d'appliquer, conformément aux dispositions précitées de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, un coefficient d'ajustement de - 20 %. Le ministre précise que la valeur locative cadastrale établie, pour le restaurant " Campanile ", sur ces bases s'établit à 1 983 euros, alors que la valeur locative retenue pour asseoir l'imposition en litige s'établissait à 1 847 euros, de sorte que la SARL Seclin Invest Hôtels ne peut prétendre à aucune réduction. Cette société n'apportant aucune contestation à la demande de substitution de local-type présentée par le ministre et ne contestant pas davantage les modalités de pondération et l'ajustement proposés, il y a lieu de faire droit à la demande ainsi présentée par l'administration et d'écarter le moyen tiré, par la SARL Seclin Invest Hôtels, du caractère inapproprié du local-type utilisé pour déterminer, par comparaison, la valeur locative cadastrale de son restaurant " Campanile ".<br>
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	8. Il résulte de tout ce qui précède que la SARL Seclin Invest Hôtels n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Lille a rejeté les demandes qu'elle a présentées, concernant les deux établissements en cause, en matière de cotisation foncière des entreprises et de taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie. Par voie de conséquence, les conclusions que la SARL Seclin Invest Hôtels présente sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.<br>
DÉCIDE :<br>
       Article 1er : La requête de la SARL Seclin Invest Hôtels est rejetée.<br>
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       Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL Seclin Invest Hôtels et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.<br>
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       Copie en sera transmise à l'administratrice générale des finances publiques chargée de la direction spécialisée de contrôle fiscal Nord.<br>
       Délibéré après l'audience publique du 14 septembre 2023 à laquelle siégeaient :<br>
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       - M. B... A..., premier vice-président,<br>
       - M. François-Xavier Pin, président-assesseur,<br>
       - M. Jean-François Papin, premier conseiller.<br>
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       Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 septembre 2023.<br>
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Le rapporteur,<br>
Signé : J.-F. PapinLe premier vice-président,<br>
Signé : C. A...<br>
La greffière,<br>
Signé : N. Roméro       <br>
       La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.<br>
Pour expédition conforme<br>
La greffière,<br>
Nathalie Roméro<br>
1<br>
2<br>
N°22DA01560<br>
1<br>
3<br>
N°"Numéro"<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**