# Cour administrative d'appel de Nantes, 1e chambre, du 6 mars 2002, 97NT00838, inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000007537853
**Date de décision:** 2002-03-06
**Juridiction:** Cour administrative d'appel de Nantes
**Formation:** 1E CHAMBRE
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000007537853

## Contenu de la décision

<br>    Vu la requête, enregistrée au greffe de la Cour le 21 mai 1997, présentée pour la S.A. IFS DISTRIBUTION, dont le siège est ... à Ifs (Calvados), par Me X..., avocat au barreau de Rouen ;<br>    La S.A. IFS DISTRIBUTION demande à la Cour :<br>    1°) d'annuler le jugement n°s 95114 et 95647 en date du 11 mars 1997 par lequel le Tribunal administratif de Caen a rejeté ses demandes tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1991, 1992 et 1993 dans les rôles de la commune d'Ifs, et des cotisations de taxe professionnelle qui lui ont été réclamées au titre des années 1989 à 1993 ;<br>    2°) de fixer la surface pondérée des locaux à 6 071 mètres carrés pour l'hypermarché jusqu'au 31 décembre 1991, et 6 900 m5 à compter du 1er janvier 1992, à 67 m5 pour la station service, de fixer la valeur locative cadastrale unitaire en valeur 1970 à 0,82 F/m5 pour les aires de stationnement et voies de circulation, 35 F/m5 pour le centre commercial et la station service ;<br>    3°) de prononcer les réductions en résultant ;<br>    Vu les autres pièces du dossier ;<br>    Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>    Vu le code de justice administrative ;<br>    Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>    Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 6 février 2002 :<br>    -le rapport de M. GRANGE, premier conseiller,<br>    -et les conclusions de Mme MAGNIER, commissaire du gouvernement ;<br>
<br>    Sur la régularité du jugement :<br>    Considérant qu'il ressort du jugement attaqué que le Tribunal administratif de Caen s'est abstenu de répondre aux moyens, qui n'étaient pas inopérants, que soulevait la société IFS DISTRIBUTION tirés de l'existence d'une réclamation en date du 11 octobre 1991 en matière de taxe foncière et de l'existence d'un dégrèvement d'office de l'administration, ainsi que des dispositions de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts en ce qui concerne l'évaluation des aires de stationnement et de l'absence de termes de comparaison identifiés en ce qui concerne l'évaluation de l'hypermarché ; que la société requérante est dès lors fondée à demander l'annulation du jugement ;<br>    Considérant qu'il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur les demandes présentées par la société IFS DISTRIBUTION devant le Tribunal administratif de Caen ;<br>    Sur la recevabilité des demandes :<br>    Considérant qu'aux termes de l'article R.196- 2 du livre des procédures fiscales  :  APour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l'administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l'année suivant, selon le cas  :  a) l'année de la mise en recouvrement du rôle ...  ;<br>    Considérant que la société IFS DISTRIBUTION a saisi l'administration le 14 décembre 1993 de réclamations tendant à la réduction d'une part des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1991 à 1993, d'autre part des cotisations de taxe professionnelle des années 1989 à 1993, mises en recouvrement les années mêmes ; que ces réclamations étaient tardives, au regard des dispositions précitées de l'article R.196-2 du livre des procédures fiscales, en ce qui concerne les cotisations des années 1989 à 1991 ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier que par une décision en date du 23 décembre 1991 l'administration a partiellement rejeté une réclamation antérieure de la société requérante dirigée contre la taxe foncière mise à sa charge au titre de l'année 1991  ; que cette décision ne mentionnait pas les voies et délais de recours et n'a donc pu faire courir le délai de recours contentieux ; que la demande adressée au tribunal administratif le 23 janvier 1995 dirigée contre l'imposition de l'année 1991 n'était donc pas tardive contrairement à ce que soutient le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, dont la fin de non-recevoir doit être écartée sur ce point ; qu'il suit de là que seules les conclusions dirigées contre les cotisations de taxe professionnelle des années 1989, 1990 et 1991 visées dans la réclamation préalable du 14 décembre 1993 doivent être rejetées comme irrecevables ;<br>    Sur le bien fondé des impositions :<br>    Considérant que la société IFS DISTRIBUTION conteste la valeur locative servant de base au calcul des cotisations de taxes foncières sur les propriétés bâties et de taxe professionnelle qui lui ont été assignées pour l'ensemble immobilier dont elle est propriétaire à Ifs(Calvados) comprenant un hypermarché, une aire de stationnement, et une aire de distribution de carburants ;<br>
<br>    Considérant qu'en vertu de l'article 1495 du code général des impôts, relatif à l'évaluation des propriétés bâties :  AChaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l'évaluation  ; que l'article 1498 du même code dispose que  :  ALa valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après  :  1 ) Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2 ) a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel  ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée :  - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3) A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe  ;<br>    En ce qui concerne les aires de stationnement :<br>    Considérant que, dans le dernier état de ses écritures, l'administration admet, comme le demande la société requérante, que la valeur locative des aires de stationnement soit fixée distinctement par voie d'appréciation directe, faute d'immeuble de même nature pouvant être retenu comme terme de comparaison, sur la base de sa valeur vénale au 1er janvier 1970 ; que la société requérante demande que la valeur locative établie par l'administration suivant cette méthode soit corrigée par l'application de l'abattement pour dépréciation immédiate prévu par l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts ;<br>
<br>    Considérant qu'aux termes de l'article 324 AC de l'annexe III au code :  A ... La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte d'une part, de la dépréciation immédiate, et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien  ; que, contrairement à ce que soutient l'administration, ces dispositions sont applicables à la méthode de détermination de la valeur locative qu'elle a mise en oeuvre  ; que, s'agissant de l'abattement pour dépréciation immédiate, seul revendiqué, il y a lieu de le fixer au taux demandé de 20 %, compte tenu de la nature des aménagements du terrain dont il s'agit  ; que la valeur locative, compte tenu du prix d'acquisition des seuls terrains destinés aux aires de stationnement, et du coût non contesté des aménagements, doit dès lors être fixée à 27 874 F au 1er janvier 1970 ;<br>    En ce qui concerne l'hypermarché :<br>    Considérant qu'aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts  :  ALa valeur locative cadastrale ... est obtenue en appliquant aux données relatives à (la) consistance (des biens) -telles que superficie réelle, nombre d'éléments- les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties, si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance  ;<br>    Considérant que la société requérante ne justifie pas devant la Cour que la distribution des surfaces réelles des différents locaux et leur décomposition interne retenues par l'administration serait erronée ; que, toutefois, si la construction d'une réserve de 2 512 mètres carrés achevée en décembre 1991 doit être prise en compte, comme l'a fait à bon droit l'administration, dans le calcul de la valeur locative servant de base aux impositions à la taxe foncière des années 1992 et 1993, en revanche elle doit être exclue des bases de la taxe professionnelle des années 1992 et 1993 en vertu de l'article 1467 A du code général des impôts dès lors que le contribuable n'a pas disposé de ces immobilisations au cours de l'exercice clos le 31 janvier 1991 ;<br>    Considérant que, s'agissant du calcul de la surface pondérée auquel l'administration s'est livrée en vue de respecter la proportionnalité des valeurs locatives, la société requérante est fondée à soutenir que la surface réelle des bureaux ne peut être pondérée de la même manière que la surface de vente elle-même, eu égard à la nature de leur utilisation ; qu'il y a lieu de fixer le coefficient de pondération de ces locaux à 0,8 ; qu'en revanche, il ne résulte pas de l'instruction que les autres coefficients de pondération retenus seraient erronés ;<br>
<br>    Considérant il est vrai que la société requérante entend se prévaloir des principes de pondération résultant d'une instruction administrative du 12 février 1970 (D.B. 6C. M 2231 à 2242) ; que toutefois celle-ci se borne à donner à titre indicatif des coefficients de pondération moyens ordinairement employés  ; qu'elle ne peut être regardée, non plus qu'une instruction du 15 octobre 1971 également invoquée, comme contenant sur ce point une interprétation formelle de la loi fiscale qui puisse être opposée à l'administration sur le fondement de l'article L.80 A du livre des procédures fiscales ; que la société requérante ne peut davantage utilement invoquer, sur le fondement de l'article L.80 B du même livre, une position prise par le service des impôts pour la détermination de la valeur locative d'un autre local commercial ;<br>    Considérant que le local à évaluer, constitué par un hypermarché, assorti de réserves, entrepôts, locaux sociaux, circulations, et bureaux administratifs constitue un immeuble de caractère particulier ou exceptionnel, au sens du deuxième alinéa de l'article 1498 2° a) du code général des impôts précité ; que la valeur locative d'un tel local doit être déterminée par la méthode de comparaison prévue par ce texte, les termes de comparaison pouvant être choisis hors de la commune ; que si le ministre soutient que la valeur locative du local à évaluer a été déterminée, sur la base d'une fiche technique élaborée à l'intention des services, par comparaison avec des établissements identiques situés dans l'agglomération de Caen et notamment un hypermarché Continent situé à Mondeville, il ne donne aucune précision sur ces termes de comparaison et la manière dont leur propre valeur locative a été déterminée ; qu'il y a lieu par suite d'ordonner un supplément d'instruction aux fins pour l'administration de justifier de termes de comparaison situées en priorité dans la commune de Ifs, portant sur des locaux de même nature et d'importance comparable et dont la valeur locative a été déterminée, conformément aux dispositions de l'article 1498 du code général des impôts, soit en partant du bail en cours au 1er janvier 1970 soit par comparaison avec des immeubles similaires faisant l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;<br>    En ce qui concerne l'aire de distribution de carburants :<br>    Considérant que la société requérante n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause la surface retenue par l'administration de cette fraction de propriété ni les coefficients de pondération de cette surface  ; que cependant, si le ministre soutient que la valeur locative du local à évaluer a été déterminée, sur la base d'une fiche technique élaborée à l'intention des services, par comparaison avec des établissements similaires situés dans l'agglomération de Caen, il ne donne aucune précision sur ces termes de comparaison et la manière dont leur propre valeur locative a été déterminée ; qu'il y a lieu par suite d'étendre le supplément d'instruction ordonné ci-dessus à la détermination de la valeur locative de la station service ;<br>Article 1er  : Le jugement du Tribunal administratif de Caen en date du 11 mars 1997 est annulé.<br>Article 2  :Les conclusions des demandes de la société IFS DISTRIBUTION relatives aux cotisations de taxe professionnelle des années 1989, 1990 et 1991 sont rejetées.<br>Article 3  :Avant de statuer sur le surplus de conclusions, il sera procédé à un supplément d'instruction contradictoire aux fins pour le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie de présenter, dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt, distinctement pour l'hypermarché et la station-service, des termes de comparaison situées en priorité dans la commune de Ifs portant sur des locaux de même nature et d'importance comparable et dont la valeur locative a été déterminée, conformément aux dispositions de l'article 1498 du code général des impôts, soit en partant du bail en cours au 1er janvier 1970 soit par comparaison avec des immeubles similaires faisant l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales.<br>Article 4  :Le présent arrêt sera notifié à la société IFS DISTRIBUTION et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie.<br>

## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** CGI 1495, 1498, 1496, 1499, 1467 A,CGI Livre des procédures fiscales R196-2, L80 A, L80 B
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES AINSI QUE TAXES ASSIMILEES ET REDEVANCES - QUESTIONS COMMUNES - VALEUR LOCATIVE DES BIENS