# Cour Administrative d'Appel de Nantes, 1ère  Chambre , 28/05/2015, 13NT01049, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000030649688
**Date de décision:** 2015-05-28
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Nantes
**Formation:** 1ère  Chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000030649688

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée le 11 avril 2013, présentée pour la société civile immobilière (SCI) Les Cyprès dont le siège est 6 rue du Château à Torigni-sur-Vire (50170), par Me Taillard, avocat ; elle demande à la cour :<br>
        1°) d'annuler le jugement n° 1201690 en date du 12 février 2013 par lequel le tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande tendant à la décharge de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l'exercice 2008, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été assignés au titre de la période correspondant à cet exercice et des pénalités dont ont été assorties ces impositions ;<br>
<br>
        2°) de prononcer la décharge de ces impositions et pénalités ;<br>
<br>
        3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 4 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;<br>
        elle soutient que :<br>
<br>
        - elle n'a pas exercé une activité de marchand de biens ; l'unique opération d'achat et revente réalisée au cours de l'exercice ne s'inscrivait pas dans le cadre d'une activité habituelle ; elle n'avait pas d'intention spéculative lors de l'achat ; <br>
<br>
        - à supposer qu'elle ait exercé une activité de marchand de biens, son résultat s'élevait à 177 891 euros en 2008 et non à 203 344 euros comme l'a estimé l'administration ; en effet, cette dernière a, à tort, refusé de prendre en compte ses charges dans leur intégralité, alors que, d'une part, les pièces de nature à en justifier étaient, lors du contrôle, à sa disposition et, d'autre part, sauf à méconnaître le caractère contradictoire de la procédure, elle aurait dû lui demander des justificatifs des charges dont il avait été fait état postérieurement à la réception de la proposition de rectification ;   <br>
<br>
        - que la valeur des immeubles ait été inscrite au bilan en stocks ou qu'elle ait été portée en immobilisations n'a eu aucune incidence sur le résultat imposable dès lors qu'aucun amortissement n'a été comptabilisé ; l'administration ne peut donc utilement lui reprocher d'avoir comptabilisé un immeuble à tort en immobilisations ; <br>
<br>
       Vu le jugement attaqué ; <br>
<br>
       Vu le mémoire en défense, enregistré le 16 octobre 2013, présenté par le ministre délégué chargé du budget qui conclut au rejet de la requête ;<br>
       le ministre soutient que :<br>
<br>
        - si la SCI Les Cyprès n'a réalisé qu'une seule opération d'achat et de revente au cours de l'exercice, il convient de prendre en considération les autres opérations réalisées par des SCI dont M. A...est associé et gérant ; ces autres opérations démontrent le caractère habituel des opérations d'achat et de revente de biens immobiliers ; <br>
<br>
        - le court délai séparant l'achat de la revente, le montant des bénéfices réalisés et le caractère habituel des opérations prouvent l'intention spéculative de la SCI ; <br>
<br>
        - si la SCI entend obtenir la déduction de charges autres que celles retenues, il lui appartient de justifier de la réalité de ces charges ; <br>
<br>
        - si l'inscription d'un bien en stock ou en immobilisation n'a aucune incidence sur le total de l'actif du bilan, il n'en va pas de même pour la détermination du résultat ; <br>
       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
<br>
       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
<br>
       Vu le code de justice administrative ;<br>
<br>
<br>
       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
<br>
       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 7 mai 2015 :<br>
<br>
       - le rapport de M. Jouno, premier conseiller, <br>
<br>
       - les conclusions de Mlle Wunderlich, rapporteur public ;<br>
<br>
<br>
<br>
<br>
<br>
       1. Considérant que la SCI Les Cyprès relève appel du jugement du 12 février 2013 par lequel le tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande tendant à la décharge de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés mise à sa charge au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2008, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui avaient été réclamés au titre de cet exercice et des pénalités correspondantes ; <br>
       Sur le bien-fondé des impositions : <br>
<br>
       2. Considérant qu'en vertu du 2 de l'article 206 du code général des impôts, les sociétés civiles sont passibles de l'impôt sur les sociétés si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 de ce code ; qu'aux termes du I de l'article 35 de ce code : " Présentent (...) le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : / 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles (...) " ; qu'aux termes de l'article 257 du même code, dans sa rédaction applicable : " Sont (...) soumis à la taxe sur la valeur ajoutée : / (...) 6° Sous réserve du 7° : / a) Les opérations qui portent sur des immeubles (...) dont les résultats doivent être compris dans les bases de l'impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux (...) " ; que, sur le fondement de ces dispositions, dont l'application est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d'une intention spéculative et présentent un caractère habituel, l'administration a assujetti la SCI Les Cyprès, qui n'avait pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, à l'impôt sur les sociétés et à la taxe sur la valeur ajoutée au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2008 en tant que personne morale se livrant habituellement à des achats d'immeubles en vue de leur revente ;<br>
       3. Considérant, en premier lieu, qu'à titre principal, la SCI Les Cyprès, dont M. et Mme A...sont les uniques associés, fait valoir qu'elle n'a réalisé qu'une seule opération d'achat d'un immeuble suivie de sa revente, de sorte que la condition d'habitude n'est pas satisfaite et ajoute que l'immeuble dont s'agit, situé à Saint-Lô (Manche), était destiné à être donné en location, après réalisation de travaux de mise en état, et non à être revendu ; <br>
       4. Mais considérant, d'une part, qu'aucun élément ne corrobore l'allégation selon laquelle l'immeuble avait vocation à être loué ; qu'au contraire, le court délai séparant l'achat de l'immeuble, le 5 janvier 2007, de sa revente, le 19 mars 2008, de même que le nombre et la fréquence des opérations d'achat et de revente d'immeubles réalisées par M. A... ou par des sociétés civiles immobilières dont il était associé révèlent que la SCI Les Cyprès avait, lors de l'achat de l'immeuble, la volonté de le revendre à brève échéance ; qu'ainsi, il résulte de l'instruction que la condition tenant à l'intention spéculative est remplie ; <br>
       5. Considérant, d'autre part, que la condition d'habitude à laquelle est subordonnée, d'après leurs termes mêmes, l'application des dispositions précitées du I de l'article 35 du code général des impôts n'est pas, en principe, remplie dans le cas d'une société civile qui a eu pour seule activité la réalisation d'une opération spéculative unique consistant à acheter et revendre en l'état un immeuble déterminé ; qu'il en va toutefois différemment lorsque les associés qui sont les maîtres de la société sont des personnes se livrant elles-mêmes de façon habituelle à des opérations immobilières soit par des achats et des ventes faits en leur propre nom, soit par leur participation à des sociétés civiles dont chacune réalise une opération déterminée ; qu'en pareil cas, la société étant l'un des instruments d'une activité d'ensemble entrant dans le champ d'application du 1° du I de l'article 35 du code général des impôts, doit être réputée remplir la condition d'habitude posée par ce texte ; qu'en l'espèce, M.A..., qui, en tant qu'associé et gérant, était le maître de la SCI Les Cyprès, a réalisé, soit en son nom propre, soit par l'intermédiaire de sociétés civiles dont il était associé, dix cessions de biens immeubles au cours des seules années 2007 et 2008 ; qu'ainsi, il se livrait de manière habituelle à des opérations immobilières ; que, dans ces conditions, la condition d'habitude doit, s'agissant de la SCI Les Cyprès, être réputée satisfaite ;<br>
       6. Considérant, en second lieu, que la SCI Les Cyprès soutient, à titre subsidiaire, que l'administration a refusé de prendre en compte dans leur intégralité les charges qu'elle avait exposées au titre de son activité d'achat et de revente d'immeubles ; que, toutefois, il appartient au contribuable, pour l'application des dispositions du 1 de l'article 39 du code général des impôts, auquel renvoie l'article 209 de ce code, de justifier tant du montant des charges qu'il entend déduire du bénéfice net que de la correction de leur inscription en comptabilité, c'est-à-dire du principe même de leur déductibilité ; qu'au cas particulier, la SCI Les Cyprès, qui ne produit, notamment, aucune facture de charges, ne justifie pas avoir exposé des charges d'un montant supérieur à celui retenu par l'administration à l'issue du contrôle ; <br>
       7. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SCI Les Cyprès n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande ; <br>
<br>
       Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :<br>
<br>
       8. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SCI Les Cyprès demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;<br>
<br>
       DECIDE :<br>
<br>
<br>
Article 1er :	La requête de la SCI Les Cyprès est rejetée.<br>
Article 2 : 	Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière (SCI) Les Cyprès et au ministre des finances et des comptes publics.<br>
<br>
       Délibéré après l'audience du 7 mai 2015, à laquelle siégeaient :<br>
<br>
       - M. Bataille, président de chambre,<br>
       - Mme Aubert, président-assesseur,<br>
       - M. Jouno, premier conseiller,<br>
<br>
       Lu en audience publique, le 28 mai 2015.<br>
<br>
Le rapporteur,<br>
T. JOUNOLe président,<br>
F. BATAILLE<br>
Le greffier,<br>
E. HAUBOIS       <br>
La République mande et ordonne au ministre des finances et des comptes publics en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.<br>
<br>
''<br>
''<br>
''<br>
''<br>
2<br>
N° 13NT01049<br>
<br>
<br>
<br>

## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**