# Cour Administrative d'Appel de Marseille, 3ème chambre - formation à 3, 23/11/2006, 02MA01558, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000018001057
**Date de décision:** 2006-11-23
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Marseille
**Formation:** 3ème chambre - formation à 3
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000018001057

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée le 2 août 2002, pour la SARL GESTION HOTELS CAHORS VITROLLES dont le siège est 31 avenue Jena Moulin à Torcy (77200), présentée par Me Zapf ; la société demande à la Cour :
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       1°) d'annuler le jugement n° 9804456-9901206-0001077, en date du 2 juillet 2002, par lequel le Tribunal administratif de Marseille a rejeté ses demandes de réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties, à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1996, 1998 et 1999, à raison de deux hôtels sis 1 VC ZI 5ème avenue à Vitrolles ;
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       2°) de la décharger desdites impositions ;
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       3°) de condamner l'Etat à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des
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frais d'instance ;
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       Vu le jugement attaqué ;
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       Vu le mémoire, enregistré le 6 juin 2003, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ;
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       Le ministre demande à la Cour de rejeter la requête de la SARL GESTION HOTELS CAHORS VITROLLES  ;
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       Vu le mémoire, enregistré le 21 juillet 2003, présenté pour la SARL GESTION HOTELS CAHORS VITROLLES, par Me Zapf ;
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       La requérante persiste dans ses conclusions, en informant toutefois la Cour de ce qu'elle n'entend plus critiquer l'imposition des voies de circulation desservant les aires de stationnement ; elle fait en outre valoir que, s'agissant de l'imposition de l'année 1999, que la demande de présentation d'un mandat par l'administration ne trouve son fondement dans aucune disposition légale et, qu'en tout état de cause, se trouvait annexé à la réclamation présentée au titre de l'année 1996, un mandat conféré par le représentant de la société à l'avocat et ce pouvoir ne comportait aucune limitation quant aux années concernées ; qu'aucune disposition ne requiert que le mandataire justifie d'un nouveau mandat en vue d'une présentation d'une nouvelle réclamation ; qu'en ce qui concerne le choix du local de référence, le tribunal a soulevé d'office le moyen tiré de la modification du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Vitrolles, opérée par l'administration alors qu'un tel moyen n'est pas d'ordre public et qu'il aurait dû, en vertu du principe du contradictoire, être communiqué aux parties ; qu'il encourt l'annulation à ce titre ; que l'administration ne pouvait d'office modifier un
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procès-verbal des opérations de révision foncière et se devait de solliciter préalablement l'avis de la commission communale des impôts directs ; qu'à défaut, le local en cause ne peut être regardé comme ayant été régulièrement référencé ; que la valeur locative de ce nouveau local de référence n'a pas été déterminée à partir du bail ou par comparaison avec un immeuble dont la valeur locative a été déterminée, par référence aux mentions du bail, mais par application du tarif de l'ancien local type, alors qu'il est constant que cet ancien local ne constituait pas une référence opérante ; que contrairement à ce que soutient le ministre, les caractéristiques du nouveau local de référence ne sont pas connues ; qu'enfin, il résulte, de la combinaison de l'article 1415 du code général des impôts et de l'article 324 Z de l'annexe III au même code, qu'un local qui n'est pas un local type, c'est à dire un local référencé au 1er janvier de l'année d'imposition, ne peut être valablement reconnu comme terme de comparaison ; qu'en dernier lieu, l'administration ne peut procéder à une évaluation des immeubles par appréciation directe, qu'en l'absence de terme de comparaison soit sur la commune, soit sur des
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communes similaires ; 
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       Vu le mémoire, enregistré le 24 octobre 2003, par lequel le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie persiste dans ses précédentes conclusions, en faisant valoir que le mandat joint à la réclamation, présentée au titre de l'imposition 1996, visait expressément les impositions déjà mises à la charge de la requérante à la date à laquelle il a été rédigé ; qu'au fond, la procédure de changement de local type a été respectée et la commission communale a été saisie pour avis ; qu'en application de l'article 1503 du code général des impôts, le directeur a procédé seul, au changement, dans la mesure où la commission a refusé son concours ; que le nouveau local de référence a été évalué selon la méthode par comparaison au seul local type existant ; que ce n'est qu'en 1999, du fait d'un changement de consistance, que le local a été remplacé ; qu'il n'existe pas d'autres termes de comparaison dans la commune ; que contrairement aux allégations de la requérante, dès qu'un local cesse d'être un local type, le nouveau local, une fois inscrit au procès-verbal se substitue à l'ancien qui cesse alors
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d'être représentatif ;
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       Vu le mémoire, enregistré le 17 décembre 2003, par lequel la SARL GESTION HOTELS CAHORS VITROLLES persiste dans ses précédentes écritures en faisant en outre valoir que la commission n'a pas refusé son concours mais a siégé de manière incomplète et qu'en conséquence, le procès-verbal est irrégulier ; qu'en outre, ce n'est pas le directeur des services fiscaux qui a signé le procès-verbal mais le directeur départemental qui est incompétent, sauf délégation de pouvoir ; que dès lors que le procès-verbal est irrégulier, les locaux qui y sont référencés ne peuvent pas servir de locaux de comparaison pour l'évaluation foncière ; qu'ainsi, le dégrèvement total s'impose ; que si le ministre soutient que le nouveau local de référence a été évalué par comparaison, il ne l'établit cependant pas et n'apporte pas la preuve de la similitude des activités exercées au sein de l'ancien local type et du nouveau qui le remplace ; qu'elle demande à la cour d'enjoindre l'administration à communiquer les caractéristiques des locaux figurant sur les procès-verbaux de la commune de Vitrolles et des communes environnantes ; qu'au 1er janvier des années en litige, le premier local type n'avait pas perdu sa représentativité, dans la mesure où ce n'est qu'à la suite d'un changement de consistance, déclaré au cours de l'année 1999, qu'il ne pouvait plus valablement être retenu comme terme de comparaison ; 
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       Vu le mémoire, enregistré le 12 octobre 2006, par lequel le ministre persiste dans ses précédentes conclusions, en faisant en outre valoir que l'article 44 de la loi de finances rectificative pour 2003, régularise les impositions en matière d'impôts directs locaux en tant qu'elles sont contestées par le moyen tiré notamment de l'incompétence du signataire ou du défaut de signature des procès-verbaux établis en application des articles 1503 et 1504 du code général des impôts ; qu'au cas d'espèce, la consultation de la commission n'était pas obligatoire ; que l'évaluation du local de la requérante a été faite par rapport à un local existant régulièrement évalué et lorsque le changement de consistance du local type a été révélé, il a été régulièrement évalué par comparaison ; qu'en cas de substitution de local de référence, celle-ci produit des effets à la date de création du local type et, au cas présent, le nouveau local a été évalué en 1988 ; qu'il n'existe ni sur la commune de Vitrolles, ni dans les autres communes du ressort de la direction des services fiscaux d'Aix-en-Provence, d'autre local susceptible de servir de terme de comparaison ; que ce nouveau local sert, par ailleurs, de référence pour procéder à l'évaluation d'établissements similaires dans d'autres communes plus importantes que Vitrolles ; 
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       Vu les autres pièces du dossier ;
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       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
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       Vu le code de justice administrative ;
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       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
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Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 19 octobre 2006,
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       - le rapport de Mme Massé-Degois, rapporteur ;
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       - et les conclusions de M. Dubois, commissaire du gouvernement ;
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       Considérant que la SARL GESTION HOTELS CAHORS VITROLLES fait appel du jugement du 2 juillet 2002 par lequel le Tribunal administratif de Marseille a rejeté ses demandes de réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1996, 1998 et 1999 à raison de deux hôtels sis 1 VC ZI 5ème avenue à Vitrolles ;
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       Sur la régularité du jugement :
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       Considérant qu'aux termes de l'article R. 611-1 du code de justice administrative : « La requête et les mémoires, ainsi que les pièces produites par les parties, sont déposés ou adressés au greffe. La requête, le mémoire complémentaire annoncé dans la requête et le premier mémoire de chaque défendeur sont communiqués aux parties avec les pièces jointes dans les conditions prévues aux articles R. 611-3, R. 611-5 et R. 611-6. Les répliques, autres mémoires et pièces sont communiqués, s'ils contiennent des éléments nouveaux. » ; 
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       Considérant que ces dispositions font obstacle à ce qu'un jugement du tribunal administratif soit fondé sur une pièce qui n'a pas été préalablement communiquée aux parties ; qu'il résulte des termes mêmes du jugement attaqué que, pour admettre la pertinence de la  référence pour calculer la valeur locative des biens litigieux, le tribunal s'est fondé sur une pièce qui ne faisait pas partie des pièces du dossier communiquées à la partie demanderesse ; que, dans ces conditions, la société requérante est fondée à soutenir que le jugement attaqué a été rendu selon une procédure irrégulière ; qu'ainsi, le jugement du Tribunal administratif de Marseille en date du 2 juillet 2002 doit être annulé ;
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       Considérant qu'il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur la demande présentée par la SARL GESTION HOTELS CAHORS VITROLLES devant le
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tribunal administratif ; 
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       Sur la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 1999 :
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       Considérant qu'aux termes de l'article R. 197-3 du livre des procédures fiscales : « Toute réclamation doit, à peine d'irrecevabilité : a) mentionner l'imposition contestée ;
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b) contenir l'exposé sommaire des moyens et les conclusions de la partie ; c) porter la signature manuscrite de son auteur ; à défaut, l'administration invite, par lettre recommandée, avec accusé de réception, le contribuable à signer la réclamation, dans un délai de trente jours ; () ; qu'aux termes de l'article R. 197-4 du même livre : «Toute personne qui introduit ou soutient une réclamation pour autrui doit justifier d'un mandat régulier. Le mandat doit à peine de nullité, être produit, en même temps que l'acte qu'il autorise, ou enregistré, avant l'exécution de cet acte. Toutefois, il n'est exigé de mandat des avocats inscrits au barreau, ni des personnes qui, en raison de leurs fonctions ou de leur qualité, ont le droit d'agir au nom du contribuable. () » ;
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       Considérant que s'il incombe à une personne morale, même lorsqu'elle est représentée par un avocat, de justifier de l'existence et de la régularité de sa décision d'agir, lorsque le contribuable est une société commerciale, telle une société à responsabilité limitée comme la requérante, le gérant de ladite société est alors investi des pouvoirs les plus étendus, pour agir en toute circonstance au nom de la société ; que, dès lors, la SARL GESTION HÔTELS CAHORS VITROLLES, dispensée de mandat au sens des dispositions précitées de l'article R. 197-4 du livre des procédures fiscales,  n'avait pas à produire un tel document ; que, par suite, les conclusions de la société relatives à la taxe foncière sur les propriétés, bâties au titre de l'année 1999, sont recevables ;
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       Sur les taxes foncières sur les propriétés bâties au titre des années 1996, 1998 et 1999 :
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       Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts :  « La valeur locative de tous les biens, autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel, visés au I de l'article 1496, et que les établissements industriels, visés à l'article 1499, est déterminée au moyen de l'une des méthodes ci-après : 2° a) pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leurs propriétaires, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b) la valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : - soit en partant du bail en cours, à la date de référence de la révision, lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. » ; qu'aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au même code :
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«I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer, à un immeuble ou à un local donné, une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de
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la révision.» ;
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       Considérant qu'il résulte de l'instruction que le local, auquel ont été comparés les biens de la société requérante, est un bar-restaurant inscrit sous le n° 4 sur la liste des locaux types de la catégorie «locaux commerciaux avec boutique» de la commune de Vitrolles, présentant une surface pondérée de 108 m² ; que les biens de la requérante dont la valeur locative a été fixée par comparaison audit bar-restaurant sont, d'une part, un hôtel dénommé « 1ère Classe » et, d'autre part, un hôtel-restaurant dénommé « le Campanile », présentant tous deux des surfaces de l'ordre de dix fois supérieures à celle du local de référence ; que, par suite, le local type n° 4 ne pouvait être retenu comme terme de comparaison ;
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       Considérant que le choix par l'administration, lorsqu'elle détermine la valeur locative d'un local visé à l'article 1498 précité, selon la méthode de comparaison prévue par le 2°) de ce même article, d'un terme de comparaison erroné n'entraîne pas, en principe, la décharge des impositions en litige ; qu'il appartient seulement au juge de l'impôt, saisi de conclusions tendant à la décharge ou à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties litigieuses, de déterminer au vu des éléments de l'instruction s'il dispose d'un autre terme de comparaison susceptible d'être valablement retenu pour procéder à la détermination, par la méthode de comparaison de la valeur locative de l'immeuble à évaluer ou, en l'absence en l'état du dossier d'un tel terme de référence, de décider un supplément d'instruction pour permettre à l'administration de fournir un tel terme ou, à défaut, les éléments utiles pour procéder, conformément au 3°) de l'article 1498 précité, à l'évaluation de l'immeuble litigieux par la voie de l'appréciation directe ;
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       Considérant qu'en l'absence d'éléments au dossier permettant au juge de déterminer l'évaluation des deux immeubles en litige, il y a lieu d'ordonner un supplément d'instruction aux fins d'inviter le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, contradictoirement avec la SARL GESTION HOTELS CAHORS VITROLLES, à produire les éléments de nature à établir un autre terme de comparaison situé dans la commune de Vitrolles ou dans une autre commune susceptible d'être valablement retenue pour procéder à la détermination par la méthode de comparaison de la valeur locative des immeubles à évaluer ou, à défaut, les éléments utiles pour procéder, conformément au 3°) de l'article 1498 précité, à l'évaluation de l'immeuble litigieux par la voie de l'appréciation directe ;
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D E C I D E :
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       Article 1er : Le jugement n° 9804456-9901206-0001077 du 2 juillet 2002 du Tribunal administratif de Marseille est annulé.
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       Article 2 : Avant de statuer sur la demande présentée par la SARL GESTION HOTELS CAHORS VITROLLES devant le Tribunal administratif de Marseille tendant à obtenir la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1996, 1998 et 1999 à raison de deux hôtels sis 1 VC ZI 5ème avenue à Vitrolles, il sera procédé par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, contradictoirement avec la société requérante, à un supplément d'instruction aux fins de produire les éléments de nature à établir un autre terme de comparaison situé dans la commune de Vitrolles ou dans une autre commune susceptible d'être valablement retenue pour procéder à la détermination par la méthode de comparaison de la valeur locative des immeubles à évaluer ou, à défaut, les éléments utiles pour procéder, conformément au 3°) de l'article 1498 précité, à l'évaluation de l'immeuble litigieux par la voie de l'appréciation directe.
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       Article 3 : Un délai d'un mois à compter de la notification du présent arrêt est accordé, au ministre, pour faire parvenir, à la Cour administrative d'appel, les éléments prévus à
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l'article premier.
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       Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL GESTION HOTELS CAHORS VITROLLES et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie.
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       Copie en sera adressé à Me Zapf et à la direction du contrôle fiscal sud-est.
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N° 02MA1558	2
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**