# Cour administrative d'appel de Bordeaux, 3ème chambre (formation à 3), 12/05/2015, 13BX01741, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000030595513
**Date de décision:** 2015-05-12
**Juridiction:** Cour administrative d'appel de Bordeaux
**Formation:** 3ème chambre (formation à 3)
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000030595513

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée le 24 juin 2013 sous forme de télécopie et régularisée par courrier le 25 juin 2013, présentée pour la SCI Le Queyron, ayant son siège rue Ville-sur-Haine à Quinsac (33360) par MeA... ; <br>
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       La SCI Le Queyron demande à la cour :<br>
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       1°) d'annuler le jugement n° 1101870 du 23 avril 2013 par lequel le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande tendant à la décharge de l'impôt sur les sociétés auquel elle a été assujettie pour les années 2007 et 2008 et des rappels de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2006 ; <br>
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       2°) de prononcer la décharge de ces impositions ;<br>
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       3°) de condamner l'Etat à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative ;<br>
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       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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       Vu le code de justice administrative ; <br>
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       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 14 avril 2015 :<br>
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       - le rapport de Mme Marie-Thérèse Lacau, premier conseiller ;<br>
       - les conclusions de M. Guillaume de La Taille Lolainville, rapporteur public<br>
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       1. Considérant que l'administration fiscale, estimant que la SCI Le Queyron s'était livrée à une activité de marchand de biens, l'a assujettie de ce chef à des cotisations d'impôt sur les sociétés au cours des exercices clos en 2006, 2007 et 2008 ; qu'elle a, en outre, mis à sa charge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2006 ; que la société fait appel du jugement du 23 avril 2013 par lequel le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande tendant à la décharge, d'une part, des cotisations d'impôt sur les sociétés au titre des années 2007 et 2008, d'autre part, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée ;<br>
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       Sur l'impôt sur les sociétés : <br>
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       2. Considérant que si la SCI Le Queyron, qui fait valoir sans autres précisions que la vérificatrice n'a pas tenu compte de ses observations, a entendu contester, non seulement le bien-fondé de l'évaluation des valeurs locatives du logement de gardien et de la maison de maître, mais également la régularité de la procédure d'imposition, le respect du principe du contradictoire exige seulement que le contribuable soit mis à même de présenter des observations ;<br>
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       3. Considérant, d'une part, qu'il résulte des dispositions combinées du 2 de l'article 206 du code général des impôts et du I-1°), premier alinéa, de l'article 35 du même code que les sociétés civiles immobilières sont passibles de l'impôt sur les sociétés lorsqu'elles peuvent être regardées comme des " personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles " ; que l'application de ces dispositions est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d'une intention spéculative et présentent un caractère habituel ; d'autre part, que l'assujettissement d'une société civile à l'impôt sur les sociétés en vertu du 2 de l'article 206 du code général des impôts s'apprécie année par année au regard de l'activité que la société a effectivement exercée au cours de chacune de ces années ;<br>
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       4. Considérant que la SCI Le Queyron, constituée le 21 novembre 2005, ayant pour objet "la propriété et gestion, à titre civil, de tous les biens mobiliers et immobiliers, (...) l'acquisition, la vente, la prise à bail, la location-vente, la propriété ou la copropriété de terrains, d'immeubles (...), la construction (...) la réfection d'immeubles (...)", a acquis, le 8 février 2006, une propriété à Quinsac constituée d'une maison de maître, d'un logement de gardien, d'une grange et de terrains ; que les 24 mars, 10 avril et 3 mai 2006, elle a vendu trois lots issus de la division d'un terrain ; qu'après avoir fait procéder en juin 2007 et en janvier 2008 à des diagnostics immobiliers et fonciers, elle a vendu, le 15 avril 2008, la grange et les terrains environnants, puis, le 17 octobre suivant, le logement de gardien et d'autres terrains ; qu'elle doit ainsi être regardée comme ayant procédé de manière habituelle à des opérations d'achat et de revente de biens immobiliers ; que la société, qui ne conteste pas pour les opérations réalisées en 2006 son intention de revente dès l'acquisition des biens, soutient qu'en revanche, les deux cessions effectuées en 2008 s'expliquent par la nécessité de rembourser les échéances de l'emprunt eu égard aux difficultés financières de l'un des deux associés, gérant de la société Golf d'Ornano, placée en liquidation judiciaire le 2 août 2006 ; que, toutefois, en dépit de la circonstance que l'acte de vente énumérait limitativement les parcelles que la SCI entendait revendre, le nombre et la continuité des opérations immobilières révèlent que la société avait dès l'origine et pour l'ensemble de ces opérations, une intention spéculative au sens des dispositions du I de l'article 35 du code général des impôts ; que la société requérante ne peut utilement se prévaloir ni de ce que ces opérations n'ont pas été soumises à la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge applicable aux cessions consenties par les marchands de biens, ni, en tout état de cause, de l'avis rendu le 21 mai 2010 par la commission départementale des impôts, qui n'était pas compétente pour se prononcer sur la qualification de son activité ; que, par suite, la SCI Le Queyron était passible de l'impôt sur les sociétés pour les années 2007 et 2008 en litige ;<br>
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       5. Considérant que, dès lors que l'administration a estimé que les opérations auxquelles la SCI Le Queyron s'est livrée entraient dans le champ d'application des dispositions de l'article 35-I du code général des impôts, le bénéfice imposable afférent à cette activité devait être déterminé selon les règles posées à l'article 38 du même code, applicable en matière d'impôt sur les sociétés en vertu de l'article 209 dudit code, en prenant en compte " les résultats d'ensemble des opérations de toute nature " effectuées par le contribuable à l'exception de celles qui sont étrangères à une gestion commerciale normale ; qu'ayant constaté que la société avait mis, à titre gratuit, à la disposition de tiers la maison de gardien et ses dépendances d'une superficie totale de 135 m2 et à la disposition des deux associés la maison de maître d'une superficie de 280 m2 et ses dépendances d'une superficie de 105 m2, et après avoir procédé à l'évaluation des loyers que la société aurait dû percevoir, la vérificatrice a réintégré dans ses bases d'imposition au titre des exercices clos en 2007 et en 2008 les montants respectifs de 37 284 euros et de 35 226 euros ; que si la société requérante, qui ne discute pas le principe du redressement, fait valoir que la vérificatrice, qui ne s'est pas rendue sur place, n'a pas tenu compte de la vétusté des biens et de leur situation géographique, invoque des données générales sur les variations de prix pouvant être observées en fonction de la superficie des appartements puis, dans ses dernières écritures, propose l'application d'un taux de rentabilité de 5 % au prix d'achat des biens, elle ne conteste pas sérieusement les valeurs locatives retenues par l'administration, correspondant à des loyers mensuels respectifs de 2 284 euros et de 823 euros pour la maison de maître et la maison de gardien, déterminées sur la base du marché locatif de Bordeaux et de sa périphérie en 2006 pour les immeubles de plus de vingt ans qui ne présentaient, contrairement aux immeubles en litige, aucun caractère particulier ou exceptionnel ; <br>
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       Sur la taxe sur la valeur ajoutée :<br>
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       6. Considérant qu'aux termes de l'article 257 du code général des impôts dans sa rédaction applicable : " Sont également soumis à la taxe sur la valeur ajoutée : (...) 6° Sous réserve du 7° : a. Les opérations qui portent sur des immeubles (...) et dont les résultats doivent être compris dans les bases de l'impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux (...) 7° Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles (...) 1. Sont notamment visés : a) Les ventes (...) de terrains à bâtir, des biens assimilés à ces terrains par le A de l'article 1594-0 G (...) ; Sont notamment visés par le premier alinéa, les terrains pour lesquels, dans un délai de quatre ans à compter de la date de l'acte qui constate l'opération, l'acquéreur ou le bénéficiaire de l'apport obtient le permis de construire ou commence les travaux nécessaires pour édifier un immeuble (...). 2. Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables : (...) aux opérations portant sur des immeubles ou parties d'immeubles qui sont achevées depuis plus de cinq ou qui, dans les cinq ans de cet achèvement, ont déjà fait l'objet d'une cession à titre onéreux à une personne n'intervenant pas en qualité de marchand de biens (...) " ; et qu'aux termes de l'article 268 du même code : " En ce qui concerne les opérations visées au 6° de l'article 257, la base d'imposition à la taxe sur la valeur ajoutée est constituée par la différence entre : a. D'une part, le prix exprimé et les charges qui viennent s'y ajouter, ou la valeur vénale du bien si elle est supérieure au prix majoré des charges ; b. D'autre part, selon le cas : -soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l'acquisition du bien (...) " ; qu'aux termes de l'article 285 du même code : " Pour les opérations visées au 7° de l'article 257, la taxe sur la valeur ajoutée est due : (...) / 3° Par l'acquéreur, (...) lorsque la mutation ou l'apport porte sur un immeuble qui, antérieurement à ladite mutation ou audit apport, n'était pas placé dans le champ d'application du 7° de l'article 257 " ; qu'enfin, aux termes de l'article 246 de l'annexe II au même code alors en vigueur : " Pour l'application du 3° de l'article 285 du code général des impôts, tout terrain à bâtir ou tout bien assimilé à ce terrain par le I de l'article 691 du même code, dont la mutation précédente ou l'apport en société précédent n'a pas été soumis à la taxe sur la valeur ajoutée, est considéré comme n'ayant pas été placé antérieurement dans le champ d'application du premier alinéa du 7° de l'article 257 de ce code (...) " ;<br>
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       7. Considérant que pour l'opération d'acquisition du 8 février 2006, la SCI Le Queyron a été soumise, comme le prévoyait l'acte de vente, au régime des droits d'enregistrement ; que si elle soutient que pour les terrains à bâtir, cette opération relevait de la taxe sur la valeur ajoutée immobilière due en application du 7° de l'article 257 du code général des impôts lors de l'achat des terrains à bâtir et que c'est donc à tort que l'administration a appliqué aux opérations de revente auxquelles elle a procédé en 2006 le régime de la taxe sur la valeur ajoutée dit "sur la marge" propre aux marchands de biens, alors qu'elle aurait dû constater des montants de taxe collectée tant sur les achats que sur les ventes, elle ne conteste pas utilement le bien-fondé des rappels de taxe sur la valeur ajoutée en litige ;<br>
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       8. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la fin de non-recevoir opposée par le ministre aux conclusions tendant à la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée, que la SCI Le Queyron n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande ; que par voie de conséquence, ses conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative ne peuvent être accueillies ; <br>
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DECIDE :<br>
Article 1er : La requête de la SCI Le Queyron est rejetée.<br>
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N°13BX01741<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**