# Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 6 mai 1980, 78-16.390, Publié au bulletin

**Identifiant:** JURITEXT000007005699
**Date de décision:** 1980-05-06
**Juridiction:** Cour de cassation
**Formation:** CHAMBRE_CIVILE_3
**Nature:** ARRET
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007005699

## Contenu de la décision

SUR LE PREMIER MOYEN :<br>
    ATTENDU, SELON L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE (AIX-EN-PROVENCE, 3 JUILLET 1978) QUE, LE 6 JANVIER 1902, A ETE ETABLI LE CAHIER DES CHARGES D'UN LOTISSEMENT DIT LOTISSEMENT MACE, QUE  L'ARTICLE 17 DE CE CAHIER STIPULAIT QUE LES ACQUEREURS DE TERRAINS EN BORDURE DE CERTAINES VOIES NE POURRAIENT CONSTRUIRE A UNE DISTANCE MOINDRE DE 6 METRES DE LEURS LIMITES ; QUE DES IMMEUBLES EN COPROPRIETE DENOMMES LE FLORIDE, LES REMPARTS, LE CONCORDE ONT ETE CONSTRUITS LE LONG DE CES VOIES ; QUE, Z... DANS LES DEUX DERNIERS, DAME A... ET LES EPOUX X... ONT ASSIGNE LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE LE FLORIDE (CI-APRES SYNDICAT LE FLORIDE) EN DEMOLITION DE LA PARTIE DE CELUI-CI CONSTRUITE DANS LA ZONE NON AEDIFICANDI DES 6 METRES ; QUE LE TRIBUNAL LES AYANT DEBOUTES, LES EPOUX X... ONT, SEULS, INTERJETE APPEL DE SA DECISION, EN APPELANT EN DECLARATION D'ARRET COMMUN REINE ET LA SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE REINE, LACORNE ET GUIGOU, NOTAIRES, REDACTEURS DE CERTAINS ACTES ;<br>
   ATTENDU QUE LE SYNDICAT LE FLORIDE FAIT GRIEF A L'ARRET, QUI L'A CONDAMNE A DEMOLIR PARTIELLEMENT L'IMMEUBLE, D'AVOIR ADMIS LES EPOUX X... A POURSUIVRE, SEULS, EN APPEL, L'ACTION EN QUALITE DE Z... DE L'IMMEUBLE LE CONCORDE ET A AGIR CONTRE LE SEUL SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, " LE PROPRIETAIRE D'UN IMMEUBLE CONSTRUIT EN CONTRAVENTION A L'UNE DES DISPOSITIONS DU CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT SUR LEQUEL CET IMMEUBLE A ETE IMPLANTE, NE SAURAIT ETRE ADMIS A INVOQUER LA VIOLATION DE LA MEME REGLE A L'ENCONTRE D'UN AUTRE PROPRIETAIRE, MEMBRE DU MEME LOTISSEMENT ; QUE L'ON NE SAURAIT VOIR UN SUPPORT SUFFISANT DE LA DECISION ATTAQUEE DANS L'AFFIRMATION SELON LAQUELLE LA PREUVE N'ETAIT PAS RAPPORTEE DE CE QUE L'IMMEUBLE LE CONCORDE FUT EDIFIE EN CONTRAVENTION A L'ARTICLE 17 DU CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT MACE ; QU'EN EFFET, AINSI QUE L'AVAIT FAIT VALOIR LE SYNDICAT LE FLORIDE EN DES CONCLUSIONS DEMEUREES SANS REPONSE, LES EPOUX X... NE POUVAIENT ETRE ADMIS DEVANT LA COUR D'APPEL A AGIR EN QUALITE DE Z... DE L'IMMEUBLE LE CONCORDE, ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE " L'ACTION DONT IL S'AGISSAIT TENDAIT A LA DEMOLITION DE PARTIES PRIVATIVES DE L'IMMEUBLE LE FLORIDE, QUE, DES LORS, ELLE NE POUVAIT, CONTRAIREMENT A CE QUE LA COUR D'APPEL A CRU POUVOIR AFFIRMER, ETRE DIRIGEE CONTRE LE SEUL SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES " ;<br>
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   MAIS ATTENDU QU'APRES AVOIR RELEVE QUE L'ACTION INTENTEE PAR DAME A... ET LES EPOUX X..., Z... B... DANS L'IMMEUBLE LES REMPARTS QUE DANS L'IMMEUBLE LE CONCORDE, CONCERNAIT A LA FOIS LES PARTIES PRIVATIVES ET LES PARTIES COMMUNES DE L'IMMEUBLE LE FLORIDE, L'ARRET, QUI A REPONDU  AUX CONCLUSIONS, ENONCE JUSTEMENT QUE SI, DANS UN LOTISSEMENT, TOUS LES TITULAIRES DE LOTS SONT TENUS CONTRACTUELLEMENT AU RESPECT DES CLAUSES ET CONDITIONS DU CAHIER DES CHARGES, ILS NE SAURAIENT JUSTIFIER L'INEXECUTION DE LEURS OBLIGATIONS EN PRETENDANT QUE D'AUTRES LOTIS N'ONT PAS EUX-MEMES SATISFAIT A LEURS ENGAGEMENTS, DES LORS QUE, S'AGISSANT D'OBLIGATIONS RECIPROQUES A LA CHARGE ET AU PROFIT DE TOUS LES CO-LOTIS, DE TELS RAPPORTS CREENT DES LIENS CONTRACTUELS DONT CHACUN S'IMPOSE L'EXECUTION INDEPENDAMMENT DE CELLES DES AUTRES ; QUE L'ARRET RETIENT AUSSI, A BON DROIT, QU'AUX TERMES  DE L'ARTICLE 15 DE LA LOI DU 10 JUILLET  1965, LE SYNDICAT A QUALITE POUR AGIR EN JUSTICE CONJOINTEMENT OU NON AVEC UN OU PLUSIEURS Z..., TANT EN DEMANDE QU'EN DEFENSE, EN VUE DE LA SAUVEGARDE DES DROITS AFFERENTS A L'IMMEUBLE ET QU'EN S'OPPOSANT A UNE DEMANDE DE DEMOLITION PARTIELLE DE L'IMMEUBLE, LE SYNDICAT ENTEND SAUVEGARDER LES DROITS AFFERENTS A CELUI-CI ET N'EXCEDE PAS LES POUVOIRS QUI LUI ONT ETE CONFERES PAR LA LOI :<br>
    D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE :<br>
   SUR LE SECOND MOYEN :<br>
    ATTENDU QUE LE SYNDICAT LE FLORIDE REPROCHE A L'ARRET DE L'AVOIR CONDAMNE A DEMOLIR UNE PARTIE DE L'IMMEUBLE LE FLORIDE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, " LA COUR D'APPEL N'A PU, SANS DENATURER L'ARTICLE 17 DU CAHIER DES CHARGES SOUMIS A SON APPRECIATION, ESTIMER QUE CETTE DISPOSITION INSTITUAIT UN VERITABLE DROIT REEL ; QU'ELLE NE POUVAIT NON PLUS, POUR DIRE LE SENS DU CAHIER DES CHARGES, SE REFERER A UN EVENEMENT POSTERIEUR A SON ETABLISSEMENT, ALORS QUE, D'AUTRE PART, LA JURIDICTION DU SECOND DEGRE N'A PU, SANS MECONNAITRE LES DISPOSITIONS DE LA LOI DU 23 MARS 1855, APPLICABLE A LA CAUSE, DIRE QUE LE SYNDICAT LE FLORIDE NE POUVAIT INVOQUER L'ABSENCE DE TRANSCRIPTION DE CE QUI CONSTITUAIT, SELON ELLE, UN DROIT REEL, ALORS QUE, DE TROISIEME PART, SI UNE VERITABLE SERVITUDE AVAIT PU ETRE VUE DANS LES CIRCONSTANCES DE L'ESPECE, LA COUR D'APPEL AURAIT DU RETENIR QUE CETTE SERVITUDE AVAIT DISPARU, ALORS QUE DE QUATRIEME PART, LA COUR D'APPEL NE POUVAIT PRENDRE EN CONSIDERATION, SANS MECONNAITRE LE PRINCIPE DU DOUBLE DEGRE DE JURIDICTION, LA QUALITE DE Y... DE L'IMMEUBLE LE CONCORDE, DES EPOUX X... POUR DIRE QUE LA RENONCIATION A LA PRETENDUE SERVITUDE INVOQUEE PAR LE SYNDICAT LE FLORIDE, NE LEUR ETAIT PAS OPPOSABLE, ALORS QUE, DE CINQUIEME PART, LA COUR D'APPEL NE POUVAIT ORDONNER LA DEMOLITION PARTIELLE DE L'IMMEUBLE LE FLORIDE, SANS CONSTATER L'EXISTENCE D'UN PREJUDICE SUBI PAR LES EPOUX X..., L'ARRET ETANT, SUR CE POINT, ENTACHE D'UN TOTAL DEFAUT DE MOTIFS ", ALORS QUE, ENFIN, EN ADMETTANT QUE LA COUR D'APPEL AIT PU CONDAMNER LE SYNDICAT LE FLORIDE EN L'ABSENCE DE TOUTE CONSTATATION D'UN PREJUDICE DES EPOUX X..., ELLE NE POUVAIT, SANS MECONNAITRE L'ETENDUE DE SES POUVOIRS, ORDONNER LA DEMOLITION COMME LA SEULE MESURE DEVANT ETRE ORDONNEE ET SUSCEPTIBLE DE L'ETRE " ;<br>
   MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QUE LA QUESTION DE SAVOIR SI LES STIPULATIONS DU CAHIER DES CHARGES D'UN LOTISSEMENT ENGAGENT LES PROPRIETAIRES DE LOTS A TITRE PERSONNEL, OU AFFECTENT LES FONDS EUX-MEMES D'UNE CHARGE REELLE RELEVANT DE LA RECHERCHE DE LA COMMUNE INTENTION DES PARTIES A LAQUELLE LES JUGES DU FOND PROCEDENT SOUVERAINEMENT D'APRES LES STIPULATIONS DE L'ACTE ET LES CIRCONSTANCES DE LA CAUSE, L'ARRET, HORS LA DENATURATION PRETENDUE, DECIDE SOUVERAINEMENT QUE DANS L'ARTICLE 17 DU CAHIER DES CHARGES, LE LOTISSEUR A ENTENDU CREER UN DROIT REEL OPPOSABLE AUX PROPRIETAIRES SUCCESSIFS DES LOTS ;<br>
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   ATTENDU, D'AUTRE PART, QU'APRES AVOIR RELEVE QUE L'ACTE, PAR LEQUEL LA SOCIETE DE CONSTRUCTION LE FLORIDE AVAIT ACQUIS SON TERRAIN, SE REFERAIT AU CAHIER DES CHARGES DE 1902 ET AVAIT ETE TRANSCRIT, L'ARRET A JUSTEMENT DECIDE QUE LORSQU'ILS SONT DEVENUS ASSOCIES DE CETTE SOCIETE, LES CLAUSES DU CAHIER SONT DEVENUES OPPOSABLES AUX PORTEURS DE PARTS ET LE SONT LORSQUE CEUX-CI SONT DEVENUS PROPRIETAIRES DE LEURS APPARTEMENTS PAR RETRAIT ANTICIPE DE LA SOCIETE OU ATTRIBUTION PARTAGE, ET QUE, DES LORS, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE LE FLORIDE NE POUVAIT VALABLEMENT INVOQUER LE DEFAUT DE TRANSCRIPTION DU CAHIER DES CHARGES ;<br>
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   ATTENDU, ENSUITE, QU'AYANT CONSTATE QUE L'IMMEUBLE LE FLORIDE AVAIT ETE CONSTRUIT, DEPUIS MOINS DE TRENTE ANS, ET QU'EN RENONCANT, PAR ACTE DU 14 JANVIER 1963, A SE PREVALOIR DU RETRAIT DE 6 METRES IMPOSE PAR LE CAHIER DES CHARGES, LA SOCIETE DE CONSTRUCTION LE FLORIDE AVAIT RECONNU L'EXISTENCE DE LA SERVITUDE, LA COUR D'APPEL A PU EN DEDUIRE QUE LA SERVITUDE NON AEDIFICANDI N'ETAIT PAS ETEINTE :<br>
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   ATTENDU, AUSSI, QUE LES EPOUX X... AYANT ASSIGNE EN LEUR DOUBLE QUALITE DE Z... DE L'IMMEUBLE LES REMPARTS ET DE L'IMMEUBLE LE CONCORDE, C'EST, SANS VIOLER LA REGLE DU DOUBLE DEGRE DE JURIDICTION QUE LA COUR D'APPEL LES A DECLARES RECEVABLES A POURSUIVRE L'ACTION EN CETTE DERNIERE QUALITE ;<br>
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   ATTENDU, ENFIN, QUE L'ACTION TENDANT A L'EXECUTION D'UNE OBLIGATION CONTRACTUELLE N'EST PAS SUBORDONNEE A L'EXISTENCE D'UN PREJUDICE ET QUE LE CREANCIER A LE DROIT DE DEMANDER QUE CE QUI A ETE FAIT EN VIOLATION DE L'ENGAGEMENT SOIT DETRUIT ; QUE, DES LORS, SAISIE UNIQUEMENT D'UNE DEMANDE DE DEMOLITION DE LA PARTIE DE L'IMMEUBLE CONSTRUITE EN VIOLATION DU CAHIER DES CHARGES, LA COUR D'APPEL A, SANS EXCEDER SES POUVOIRS, ORDONNE CETTE DEMOLITION ;    D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;<br>
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   PAR CES MOTIFS :<br>
    REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 3 JUILLET 1978 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE.<br>,ID. Cour de Cassation (Chambre civile 3) 1976-03-16 Bulletin 1976 III N. 118 p.93 (REJET). (1)
 CF. Cour de Cassation (Chambre civile 3) 1973-01-09 Bulletin 1973 III N. 33 p.26 (REJET). (1)
 CF. Cour de Cassation (Chambre civile 3) 1972-06-20 Bulletin 1972 III N. 413 p.300 (REJET) et les arrêts cités. (3)
 CF. Cour de Cassation (Chambre civile 3) 1974-03-18 Bulletin 1974 III N. 127 p.96 (CASSATION). (5)
 CF. Cour de Cassation (Chambre civile 3) 1978-06-21 Bulletin 1978 III N. 262 (1) p.201 (REJET) et l'arrêt cité. (5)
 CF. Cour de Cassation (Chambre civile 3) 1978-10-10 Bulletin 1978 III N. 307 p.238 (REJET). (5)<br/>

## Métadonnées

**Solution:** Rejet
**Lois appliquées:** (1),(2),LOI 65-557 1965-07-10,LOI 65-557 1965-07-10 ART. 15
**ECLI:** 
**Résumé:** Si, dans un lotissement, tous les titulaires de lots sont tenus contractuellement au respect des clauses et conditions du cahier des charges, ils ne sauraient justifier l'inexécution de leurs obligations en prétendant que d'autres lotis n'ont pas eux-mêmes satisfait à leurs engagements, dès lors que, s'agissant d'obligations réciproques à la charge et au profit de tous les colotis, de tels rapports créent des liens contractuels dont chacun s'impose l'exécution indépendamment de celle des autres.,Aux termes de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, tant en demande qu'en défense, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.          En s'opposant à une demande de démolition partielle de l'immeuble, le syndicat entend sauvegarder les droits afférents à celui-ci et n'excède pas les pouvoirs qui lui ont été conférés par la loi.,La question de savoir si les stipulations du cahier des charges d'un lotissement engagent les propriétaires de lots à titre personnel ou affectent les fonds eux-mêmes d'une charge réelle de la commune intention des parties à laquelle les juges du fond procèdent souverainement d'après les stipulations de l'acte et les circonstances de la cause.,La Cour d'appel qui relève que l'acte par lequel une société de construction a acquis un terrain dans un lotissement se réfère au cahier des charges et a été transcrit, décide justement que les clauses de ce cahier des charges sont opposables aux associés de cette société et le restent lorsque ceux-ci deviennent propriétaires de leurs appartements par retrait anticipé de la société ou attribution partage.,L'action tendant à l'exécution d'une obligation contractuelle n'est pas subordonnée à l'existence d'un préjudice et le créancier a le droit de demander que ce qui a été fait en violation de l'engagement soit détruit.          Par suite n'excède pas ses pouvoirs la Cour d'appel qui, saisie uniquement d'une demande de démolition de la partie d'un immeuble construit en violation du cahier des charges, ordonne cette démolition.
**Mots-clés:** 1) LOTISSEMENT - Cahier des charges - Violation - Action en réparation - Violation commise par le demandeur - Exception non adimpleti contractus (non).,* CONTRATS ET OBLIGATIONS - Contrat synallagmatique - Exception non adimpleti contractus - Lotissement - Cahier des charges - Violation - Violation commise par le demandeur à l'action.,2) COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Pouvoirs - Sauvegarde des droits afférents à l'immeuble - Opposition à une action en démolition partielle de l'immeuble.,* COPROPRIETE - Action en justice - Action syndicale - Action exercée en vue de la sauvegarde des droits afférents à la totalité de l'immeuble.,3) LOTISSEMENT - Cahier des charges - Stipulation - Caractère personnel ou réel - Pouvoir d'interprétation des juges du fond.,* SERVITUDE - Définition - Création d'un droit réel - Cahier des charges d'un lotissement.,4) LOTISSEMENT - Cahier des charges - Stipulation - Application - Associés de la société de construction - Retrait anticipé ou attribution partage - Portée.,* CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Société de construction - Objet - Acquisition d'un terrain sis dans un lotissement - Acte d'achat se référant au cahier des charges - Transcription immobilière - Portée.,* PUBLICITE FONCIERE - Transcription immobilière - Acte d'achat d'un terrain dans un lotissement - Mention du cahier des charges - Portée.,5) LOTISSEMENT - Cahier des charges - Violation - Action d'un propriétaire d'un lot - Conditions - Préjudice (non).,* CONTRATS ET OBLIGATIONS - Exécution - Action en exécution - Condition - Préjudice (non).,* LOTISSEMENT - Cahier des charges - Violation - Construction non conforme - Démolition - Démolition de la seule partie construite en infraction.