# CAA de PARIS, 2ème chambre, 29/01/2020, 19PA00360, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000041499734
**Date de décision:** 2020-01-29
**Juridiction:** CAA de PARIS
**Formation:** 2ème chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000041499734

## Contenu de la décision

Vu les autres pièces du dossier.<br>
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       Vu :<br>
       - le code général des impôts ;<br>
       - le livre des procédures fiscales ;<br>
       - le code de justice administrative.<br>
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       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.<br>
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       Ont été entendus au cours de l'audience publique :<br>
       - le rapport de M. C..., <br>
       - et les conclusions de Mme Jimenez, rapporteur public.<br>
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       Considérant ce qui suit :<br>
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       1. La société Hôtel Paris Bercy exploite, sous les enseignes " Ibis " et " Ibis Budget ", deux hôtels, respectivement de catégorie trois et deux étoiles, d'une surface pondérée totale retenue de 5 706 m², situés place de l'Europe à Charenton-le-Pont, issus de la restructuration d'un hôtel " Campanile " construit en 1990. Elle relève appel du jugement en date du 22 novembre 2018 par lequel le Tribunal administratif de Melun a refusé de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie et de la taxe spéciale d'équipement auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2014 et 2015 à raison de ces deux établissements.<br>
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       2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date,/ Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". <br>
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       3. L'administration fiscale a, pour déterminer l'assiette des cotisations foncières des entreprises, des taxes pour frais de chambre de commerce et d'industrie et des taxes spéciales d'équipement en litige, initialement évalué la valeur locative des locaux commerciaux à usage d'hôtel par comparaison avec le local-type n° 72 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Charenton-le-Pont, après avoir appliqué un abattement de 20 %, aboutissant à un tarif de 18,29 euros / m2, puis estimé, eu égard à l'irrégularité de ce terme de comparaison et à l'absence de termes de comparaison appropriés, que la valeur locative de l'immeuble en cause devait être déterminée par la méthode de l'appréciation directe. La société requérante conteste l'abandon de la méthode d'évaluation par comparaison, au motif qu'il était, selon elle, possible de procéder à une évaluation par comparaison et se prévaut de l'existence de plusieurs autres locaux-type alternatifs, susceptibles, selon elle, de servir de termes de référence. <br>
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       4. La société Hôtel Paris Bercy propose que la valeur locative de ses deux hôtels soit déterminée par comparaison avec les locaux-type n° 210 du procès-verbal du 55ème quartier de Paris, n° 32 de celui de la commune de Champigny-sur-Marne, n°48 de celui de la commune de Chelles et n° 6 de celui de la commune de Sète. Le local-type n° 210 du procès-verbal du 55ème quartier de Paris correspond à un hôtel de taille réduite, installé dans un bâtiment ancien, construit en 1926, qui ne peut, à supposer même qu'il aurait fait l'objet de travaux d'aménagement interne et que les fournitures, décorations et matériels seraient similaires à celles de l'hôtel à évaluer, être comparé aux hôtels de chaîne, de conception moderne, qu'exploite la société requérante. Ainsi, ce local ne peut être retenu. Le local-type n° 32 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Champigny-sur-Marne correspond à un hôtel d'une capacité et d'un confort réduits et qui ne peut valablement être comparé à l'établissement à évaluer, en sa qualité d'hôtel de chaîne de conception moderne. Par suite, il ne peut pas davantage être retenu comme terme de référence. Le local-type n° 48 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Chelles correspond à un hôtel traditionnel d'une superficie de 343 m2, et ne peut, dès lors, être comparé à un hôtel de chaîne de conception moderne. Ainsi, ce local ne peut non plus être retenu. Enfin, la commune de Charenton-le-Pont située en Île-de-France, d'une part, et la commune de Sète, située en province, d'autre part, diffèrent notamment par la densité de leur population et de leurs réseaux de transport respectifs. De plus, à la différence de Charenton-le-Pont, la commune de Sète ne bénéficie pas de l'attractivité touristique de la capitale ou d'une grande ville comparable. Ainsi, et alors même que la part d'emploi salarié, tout comme le taux d'activité des personnes ayant entre 15 et 64 ans serait similaire entre les deux communes, ainsi que le nombre d'établissement actifs, et que la population des deux communes soit comparable, la commune de Sète ne peut être regardée comme présentant, d'un point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune de Charenton-le-Pont à laquelle elle ne saurait être utilement comparée. De plus, le local-type <br>
n° 6 de la commune de Sète correspond à un hôtel de charme qui ne peut être utilement comparé à des hôtels de chaîne de conception moderne. <br>
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       5. Il résulte de l'instruction que de multiples locaux-types déjà proposés pour l'évaluation d'hôtels qui, comme les établissements ici en litige, sont situés en banlieue parisienne et font partie d'une chaîne, n'ont pu être légalement retenus comme termes de comparaison. Il n'existe en outre pas d'agglomération comparable, d'un point de vue économique, à l'agglomération parisienne. En l'absence de terme de comparaison approprié, la valeur locative des hôtels en cause ne peut, par suite, qu'être évaluée par la voie de l'appréciation directe prévue par le 3° de l'article 1498 du code général des impôts, alors même que cette méthode a un caractère subsidiaire. Le recours à la méthode d'évaluation directe proposée par l'administration, dont les modalités de calcul ne sont pas contestées par la société requérante, conduit d'ailleurs à des valeurs locatives auxquelles il conviendrait de se référer supérieures à celle initialement retenue pour l'établissement des impositions litigieuses. Par suite, la société Hôtel Paris Bercy n'est pas fondée à soutenir qu'elle aurait été surimposée et à demander la réduction des cotisations foncières des entreprises, des taxes pour frais de chambre de commerce et d'industrie et des taxes spéciales d'équipement auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2014 et 2015. <br>
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       6. Il résulte de tout ce qui précède que la société Hôtel Paris Bercy n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Melun a rejeté ses demandes. En conséquence, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante en la présente instance, la somme que demande sur ce fondement la société requérante. <br>
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DECIDE :<br>
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Article 1er : La requête de la SNC Hôtel Paris Bercy est rejetée.<br>
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société Hôtel Paris Bercy et au ministre de l'action et des comptes publics.<br>
Copie en sera adressée au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris.<br>
Délibéré après l'audience du 15 janvier 2020, à laquelle siégeaient :<br>
- Mme Brotons, président de chambre,<br>
- Mme Appèche, président assesseur,<br>
- M. C..., premier conseiller.<br>
Lu en audience publique le 29 janvier 2020.<br>
Le rapporteur,<br>
F. C...Le président,<br>
I. BROTONS<br>
Le greffier,<br>
S. DALL'AVA<br>
La République mande et ordonne au ministre de l'action et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.<br>
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N° 19PA00360<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**