# Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 04/03/2014, 13VE02427, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000028700107
**Date de décision:** 2014-03-04
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Versailles
**Formation:** 3ème Chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000028700107

## Contenu de la décision

Vu le recours, enregistré le 11 juillet 2013, présenté par le MINISTRE DE L'ECONOMIE ET DES FINANCES, qui demande à la Cour : <br>
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       1° d'annuler les articles 1 et 2 du jugement nos 1101688, 1103553, 1202181 et 1202182 du 9 avril 2013 du Tribunal administratif de Versailles ;<br>
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       2° de rétablir la SARL Gestion Hôtel Saint-Quentin-en-Yvelines aux rôles de la taxe professionnelle de la commune de Montigny-le-Bretonneux au titre des années 2007 et 2009 et aux rôles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie au titre de l'année 2010, à hauteur des réductions prononcées par ce jugement ;<br>
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       Il soutient que :<br>
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       - c'est à tort que le local-type n° 33 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Saint-Mandé a été retenu comme terme de comparaison dès lors que cette commune n'est pas économiquement comparable à celle de Montigny-le-Bretonneux, que les caractéristiques du local-type à la date de référence sont trop différentes de celles de l'hôtel à évaluer et que cet immeuble a subi une transformation telle qu'il ne correspond plus à la description qui en est faite sur ce procès-verbal ;<br>
      - aucun des termes de comparaison que la SARL Gestion Hôtel Saint-Quentin-en-Yvelines propose ne peut être retenu ; il en va ainsi du local-type n° 57 de Boulogne-Billancourt, du local-type n° 90 d'Issy-les-Moulineaux, du local-type n° 218 de Versailles, du local-type n° 31 de Maurepas, du local-type n° 61 de Saint-Cyr-l'Ecole et du local-type n° 1 de Cergy ;<br>
       - l'hôtel litigieux peut être régulièrement évalué par voie d'appréciation directe sur le fondement de la valeur retenue dans l'acte du 20 janvier 1988 par lequel la SARL Gestion Hôtel Saint-Quentin-en-Yvelines a acquis l'hôtel litigieux et d'un taux d'intérêt de 8%, dont il résulte une valeur locative supérieure à celle qui a été retenue initialement ;<br>
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       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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       Vu le code de justice administrative ;<br>
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       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 11 février 2014 :<br>
       - le rapport de M. Tar, premier conseiller, <br>
       - et les conclusions de M. Locatelli, rapporteur public ;<br>
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       1. Considérant que la SARL Gestion Hôtel Saint-Quentin-en-Yvelines exploite un immeuble à usage d'hôtel sur le territoire de la commune de Montigny-le-Bretonneux (Yvelines), sous l'enseigne Campanile ; qu'elle a demandé par trois réclamations des 12 décembre 2008, 13 décembre 2010 et 27 octobre 2011, la réduction des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2007 et 2009,  des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2010 ; que le MINISTRE DE L'ECONOMIE ET DES FINANCES fait appel du jugement en date du 9 avril 2013 du Tribunal administratif de Versailles en tant que, par ce jugement, le tribunal a fixé la valeur locative unitaire de l'établissement en cause à 9,96 euros le m² et a déchargé, dans la limite du quantum des demandes, la SARL Gestion Hôtel <br>
Saint-Quentin-en-Yvelines de ces cotisations à hauteur de cette réduction des bases d'imposition ; <br>
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       2. Considérant que l'article 1467 du code général des impôts, dans sa version en vigueur lors de l'établissement de la taxe professionnelle au titre des années 2007 et 2009, dispose que : " La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux, les agents d'affaires et les intermédiaires de commerce employant moins de cinq salariés : / a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période ; / b. les salaires au sens du 1 de l'article 231 ainsi que les rémunérations allouées aux dirigeants de sociétés mentionnés aux articles 62 et 80 ter, versés pendant la période de référence définie au a à l'exclusion des salaires versés aux apprentis sous contrat et aux handicapés physiques ; ces éléments sont pris en compte pour 18 % de leur montant ; (...) " ; qu'il résulte de l'article 1469 alors applicable que, pour les biens passibles de la taxe foncière, la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou  exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que, pour l'application de la combinaison de ces dispositions, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; que, par ailleurs, l'article 1467 du code général des impôts, dans sa version en vigueur pour l'établissement de la cotisation foncière des entreprises au titre de l'année 2010, dispose que : " La cotisation foncière des entreprises a pour base : 1° la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France (...) La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe (...) " ; qu'enfin, en application des dispositions de l'article 1600 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au titre de l'année 2010, la taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises destinée à pourvoir aux dépenses ordinaires des chambres de commerce et d'industrie est répartie entre tous les redevables de la cotisation foncière des entreprises proportionnellement à leur base d'imposition ;<br>
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       3. Considérant que, pour déterminer la base des impositions litigieuses dues par la SARL Gestion Hôtel Saint-Quentin-en-Yvelines à raison de l'hôtel Campanile qu'elle exploite à Montigny-le-Bretonneux, le tribunal administratif a retenu comme référence, en application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts précité, le local-type n° 33 du procès-verbal C des opérations de révision foncière de la commune de Saint-Mandé ; que, toutefois, il résulte de l'instruction que cet hôtel, construit en 1895, correspond à un hôtel de type traditionnel dont les caractéristiques, au regard de sa construction, de sa structure et de son aménagement, ne sont pas similaires à celles de l'établissement à évaluer, lequel fait partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne, alors qu'il n'est pas établi que ce local type aurait fait l'objet de travaux de nature à le rendre comparable au local à évaluer ; qu'ainsi, le MINISTRE DE L'ECONOMIE ET DES FINANCES est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a déterminé la valeur locative de l'hôtel en litige par comparaison avec ce local-type ;<br>
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       4. Considérant qu'il appartient à la Cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par la SARL Gestion Hôtel       Saint-Quentin-en-Yvelines, tant devant elle que devant le Tribunal administratif de Versailles ;<br>
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       Sur la détermination de la valeur locative par comparaison :<br>
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       5. Considérant qu'il n'est pas contesté que la valeur locative a été initialement irrégulièrement évaluée ; que, pour déterminer la valeur locative de l'hôtel litigieux, l'administration fiscale a procédé, en cours d'instance, par voie d'appréciation directe ; que la SARL Gestion Hôtel Saint-Quentin-en-Yvelines soutient que la valeur locative de l'immeuble qu'elle exploite peut cependant être évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence à différents termes de comparaison, outre le local-type n° 33 du procès-verbal C des opérations de révision foncière de la commune de Saint-Mandé évoqué ci-dessus : <br>
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       6. Considérant, en premier lieu, qu'il résulte des mentions du procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villeneuve-Saint-Georges que le local-type n° 55 a été lui-même évalué par référence au local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne ; qu'il ressort, d'une part, de la déclaration souscrite en 1970, que ce dernier immeuble était loué au 1er janvier de cette année par son usufruitière pour un loyer symbolique à son fils nu-propriétaire, et, d'autre part, des données de la fiche de calcul de cet immeuble, qu'il a été évalué par la méthode d'appréciation directe à partir d'un loyer très largement supérieur au loyer réel ; que, par ailleurs, le local-type n° 56 de la commune de Villeneuve-Saint-Georges a été lui-même évalué par comparaison avec le local-type n° 11 situé à Chennevières, dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe ; que, dans ces conditions, ces deux termes de comparaison ne peuvent être retenus ; <br>
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       7. Considérant, en deuxième lieu, que le local-type n° 29 du procès-verbal C de la commune de Maurepas, qui a été renuméroté au n° 31, a été construit au cours de l'année 1995 et n'a pas été évalué suivant les règles définies au b du 2° de l'article 1498 précité du code général des impôts ; <br>
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       8. Considérant, en troisième lieu, que le local-type n° 120 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Saint-Germain-en-Laye correspond à un hôtel de petite taille, de construction ancienne, et qui ne présente aucune similitude avec l'hôtel en cause qui est un hôtel de chaîne de conception moderne, alors même qu'il aurait fait l'objet d'aménagements ayant permis d'améliorer le niveau de ses équipements et de ses prestations depuis le 1er janvier 1970 ; <br>
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       9. Considérant, en quatrième lieu, que le local type n° 218 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Versailles correspond à un hôtel qui a été évalué par rapport à un bail conclu le 19 août 1970 et non par rapport à un bail en cours au 1er janvier 1970 ; qu'il a, par suite, été irrégulièrement évalué et ne peut servir de local de référence pour l'application du 2° de l'article 1498 précité ;<br>
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       10. Considérant, en cinquième lieu, que le local-type n° 57 du procès-verbal de la commune de Boulogne-Billancourt correspond à un hôtel construit en 1925, classé dans la catégorie " une étoile ", qui ne présente pas, par son état de construction passable, sa situation et son aménagement ordinaires, une similitude suffisante avec l'hôtel de chaîne de conception moderne en litige dès lors qu'il n'est pas établi que, comme cela est soutenu, ce local-type aurait fait l'objet de travaux de nature à le rendre comparable au local à évaluer au 1er janvier des années d'imposition en litige et ce, nonobstant les aménagements internes qui y ont été apportés ;<br>
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       11. Considérant, en sixième lieu, que le local-type n° 61 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole, qui correspond à un hôtel traditionnel construit en 1940, modifié en 1960, d'une surface pondérée de 356 mètres carrés, le local-type n° 90 du procès-verbal 6670 C de la commune d'Issy-les-Moulineaux, qui correspond à un hôtel construit en 1926, le local-type n° 1 du procès-verbal de la commune de Cergy-Pontoise, qui est également un hôtel de type traditionnel, et, enfin, le local-type n° 55 du procès-verbal de la commune de Courbevoie, qui correspond à un hôtel construit en 1928, ne présentent pas des caractéristiques de conception, de construction et d'aménagement similaires à celles de l'établissement à évaluer alors même qu'ils auraient fait l'objet d'aménagements ayant permis d'améliorer le niveau de leurs équipements et de leurs prestations depuis le 1er janvier 1970  ;<br>
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       12. Considérant, en septième lieu, que la SARL Gestion Hôtel <br>
Saint-Quentin-en-Yvelines propose également que la valeur locative de l'établissement dont elle est exploitante soit évaluée par comparaison avec le local-type n° 34 des évaluations foncières de la commune de Villeneuve-le-Roi qui correspond à un hôtel de type " Formule 1 " construit en 1995 ; qu'il résulte toutefois de l'instruction que ce local a été évalué par comparaison avec le local-type n° 56 de la commune de Villeneuve-Saint-Georges qui, ainsi qu'il a été dit au point 6., a été    lui-même évalué par comparaison avec le local-type n° 11 situé à Chennevières, dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe ; que, dans ces conditions, le local-type n° 34 ne peut être retenu ;<br>
       13. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SARL Gestion Hôtel Saint-Quentin-en-Yvelines ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par voie de conséquence, il y a lieu, sans qu'il soit besoin, eu égard au nombre de termes de comparaison proposés, d'ordonner un supplément d'instruction, et conformément à ce que propose le ministre, d'évaluer l'immeuble de la SARL Gestion Hôtel Saint-Quentin-en-Yvelines par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       Sur la méthode par voie d'appréciation directe :<br>
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       En ce qui concerne la date de référence :<br>
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       14. Considérant que, compte tenu de la réforme de la taxe foncière sur les propriétés bâties résultant de la mise en oeuvre de la loi du 2 février 1968, le moyen tiré de ce que, en application de l'instruction du 1er octobre 1941, la date de référence pour l'évaluation de la valeur locative des locaux en métropole devrait être celle du 1er août 1939 et non celle du 1er janvier 1970 prévue par cette réforme doit être écarté ;<br>
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       En ce qui concerne l'évaluation de l'immeuble :<br>
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       15. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires " ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ; <br>
       16. Considérant que le ministre, dans le dernier état de ses écritures, fonde l'évaluation de la valeur vénale de l'hôtel litigieux sur un acte de vente du bien litigieux du 20 janvier 1988 pour un montant de 20 181 868 F, dont la valeur au 1er janvier 1970 a été calculée en appliquant à ce prix le rapport entre les indices INSEE du coût de la construction à la date la plus proche de celle de la vente et à la date de référence, dont il résulte une valeur vénale de 738 814 euros, et après application d'un taux d'intérêt de 8 % ; que cette évaluation, dont il résulte une valeur locative au 1er janvier 1970 de 47 284 euros, est supérieure à celle ayant servi à établir les impositions contestées ; <br>
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       17. Considérant, en premier lieu, que, contrairement à ce que soutient la SARL Gestion Hôtel Saint-Quentin-en-Yvelines, les données sur lesquelles se fonde cette évaluation ne présentent pas une trop grande postériorité par rapport au 1er janvier 1970 et peuvent valablement être retenues en l'absence de transactions, plus proches de cette date, concernant des immeubles comparables ; <br>
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       18. Considérant, en second lieu, qu'en se bornant à faire état du taux d'intérêt de 4% figurant sur le procès-verbal de la commune de Versailles, la SARL Gestion Hôtel               Saint-Quentin-en-Yvelines n'établit pas qu'en fixant à 8% le taux des placements immobiliers constatés dans la région de cet immeuble à la date de référence pour des immeubles similaires, le ministre aurait méconnu les dispositions précitées de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts ;<br>
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       19. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le MINISTRE DE L'ECONOMIE ET DES FINANCES est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a réduit les cotisations de taxe professionnelle au titre des années 2007 et 2009 et les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie au titre de l'année 2010, auxquelles la SARL Gestion Hôtel Saint-Quentin-en-Yvelines avait été assujettie ; <br>
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       Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :<br>
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       20. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, verse une somme au titre des frais exposés par la SARL Gestion Hôtel Saint-Quentin-en-Yvelines et non compris dans les dépens ;<br>
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DECIDE :<br>
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Article 1er : La SARL Gestion Hôtel Saint-Quentin-en-Yvelines est rétablie aux rôles de la commune de Montigny-le-Bretonneux de la taxe professionnelle au titre des années 2007 et 2009 et de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie au titre de l'année 2010, à hauteur de la décharge prononcée par le jugement nos 1101688, 1103553, 1202181 et 1202182 du Tribunal administratif de Versailles du 9 avril 2013.<br>
Article 2 : Le jugement nos 1101688, 1103553, 1202181 et 1202182 du Tribunal administratif de Versailles du 9 avril 2013 est réformé en ce qu'il a de contraire à l'article 1er ci-dessus.<br>
Article 3 : Les conclusions de la SARL Gestion Hôtel Saint-Quentin-en-Yvelines tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. <br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.