# Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 17 février 2011, 10-13.980, Publié au bulletin

**Identifiant:** JURITEXT000023607442
**Date de décision:** 2011-02-17
**Juridiction:** Cour de cassation
**Formation:** CHAMBRE_CIVILE_1
**Nature:** ARRET
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000023607442

## Contenu de la décision

<p>LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : </p>
<p>Attendu que, suivant acte sous seing privé du 30 avril 1997, faisant suite à de précédents contrats signés en 1989 et 1994, Mme X...a conclu avec Mme Y..., responsable d'une agence immobilière, un contrat intitulé mandat d'agent commercial, lui confiant le soin de rechercher, au nom et pour le compte de l'agence, des acquéreurs et vendeurs d'immeubles ou de fonds de commerce ; que le contrat prévoyait qu'il pouvait prendre fin à tout moment, sans préavis ni indemnité ; que, par lettre recommandée du 12 mars 2002, Mme Y... a mis fin au mandat, sans préavis ; que, se prévalant du statut des agents commerciaux, Mme X...l'a fait assigner en paiement de diverses indemnités ; que la cour d'appel ayant débouté Mme X...de ses demandes, la Cour de cassation a cassé sa décision (Civ. 1ère, 31 janvier 2008, pourvoi Q 06-20. 254), au visa de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 et de l'article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce, au motif qu'en appliquant à Mme X...le statut des agents immobiliers sans rechercher en quoi l'agent prêtait son concours de manière habituelle à la conclusion de contrats préliminaires, à la vente et à l'achat d'immeubles, de fonds de commerce ou de biens immobiliers, la cour d'appel n'avait pas donné de base légale à sa décision ; </p>
<p>Sur le premier moyen, pris en ses deux branches : </p>
<p>Attendu que Mme X...reproche à l'arrêt attaqué (Orléans, 4 mai 2009) de l'avoir déboutée de ses demandes tendant à la condamnation de Mme Y... à lui payer les sommes de 7 665 euros à titre d'indemnité de préavis et de 81 728 euros à titre d'indemnité de rupture, outre les intérêts, alors, selon le moyen : </p>
<p>1°/ que les juges du fond ne peuvent retenir le statut d'agent immobilier qu'après avoir constaté que l'agent prêtait son concours de manière habituelle à la conclusion de contrats préliminaires, à la vente et à l'achat d'immeubles, de fonds de commerce ou de biens immobiliers ; qu'en estimant que Mme X...ne pouvait se prévaloir du statut des agents commerciaux, dès lors que son activité « consistait à prêter son concours à des opérations de vente ou de location immobilière, ce qui caractérise l'activité d'agent immobilier », tout en relevant que Mme X...n'avait « qu'exceptionnellement signé les compromis » concernant les opérations de vente et que son activité se bornait à faire « visiter les biens en vente » et à procéder « aux négociations conduisant à la signature de ces actes », la cour d'appel, qui n'a en définitive caractérisé qu'une activité d'agent commercial et non d'agent immobilier, a violé l'article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce par refus d'application et l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 par fausse application ; </p>
<p>2°/ que, dans ses conclusions d'appel, Mme X...faisait valoir que ses commissions étaient calculées au regard de celles perçues par l'agence ; qu'en ne procédant à aucune recherche sur cette question essentielle à la solution du litige, dès lors que le mode de rémunération décrit par l'intéressée n'était pas celui des agents immobiliers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce et de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ; </p>
<p>Mais attendu que l'arrêt relève que Mme X...rappelle longuement dans ses propres conclusions comment elle a négocié avec les époux Z..., en vertu du mandat que lui avait donné Mme Y..., la vente de l'immeuble appartenant à son ami, M. A..., et assure qu'elle a qualité pour consentir à ces acquéreurs la remise de la commission due à l'agence après en avoir simplement informé sa mandante, que Mme Y... verse aux débats soixante-trois factures, émises par Mme X...entre 1997 et 2002, dans lesquelles celle-ci a réclamé les commissions qui lui étaient dues après avoir procédé à la vente d'une maison, d'un appartement ou d'une propriété, ainsi que six factures faisant état de commissions dues après conclusion de locations, que le fait que Mme X...n'ait qu'exceptionnellement signé les compromis concernant ces opérations est inopérant dès lors qu'elle ne se contentait pas de mettre en relations d'éventuels acquéreurs ou vendeurs avec l'agence de Mme Y... mais qu'elle faisait visiter les biens en vente et procédait elle-même aux négociations conduisant à la signature de ces actes et que les pièces versées aux débats par Mme Y... démontrent bien que l'activité principale de Mme X...consistait à prêter son concours à des opérations de vente ou de location immobilière, ce qui caractérise l'activité d'agent immobilier et l'empêche de réclamer l'application à son profit de l'article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce ; </p>
<p>Qu'ayant ainsi constaté que Mme X...prêtait son concours de manière habituelle à la vente et à la location de biens immobiliers appartenant à autrui, la cour d'appel a légalement justifié sa décision, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ; que le moyen n'est pas fondé ; </p>
<p>Sur le second moyen : </p>
<p>Attendu qu'il est reproché à l'arrêt d'avoir débouté Mme X...de sa demande tendant à la condamnation de Mme Y... à lui payer la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts, alors, selon le moyen, que les conventions doivent s'exécuter de bonne foi, qu'en estimant que Mme Y... n'avait commis aucune faute en rompant brutalement et sans préavis le contrat qui la liait à Mme X..., au seul motif que celle-ci avait déjà, dans le passé, usé de cette faculté, la cour d'appel, qui a examiné non pas le comportement de Mme Y... mais celui de Mme X..., s'est déterminée par une motivation inopérante et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil ; </p>
<p>Mais attendu que l'arrêt retient que le contrat signé entre les parties prévoyait que le mandat pouvait prendre fin à tout moment sans aucun préavis ni aucune indemnité de quelque nature que ce soit, par lettre recommandée adressée par la partie prenant l'initiative de la rupture, que Mme X...avait elle-même usé de cette faculté à trois reprises en adressant à Mme Y... des lettres recommandées datées des 17 janvier 1990, 31 décembre 1995 et 12 mars 2002 mentionnant que la rupture du contrat prendrait effet le jour de réception de ces courriers par sa mandante, et qu'elle ne saurait, dès lors, reprocher à Mme Y..., qui n'avait jamais contesté la régularité de ces ruptures brutales, d'avoir elle aussi usé de la clause contractuelle les permettant ; </p>
<p>Qu'ayant, par ces motifs détaillés et pertinents, fait ressortir que la volonté des parties consistait à autoriser chacune d'elles à rompre le contrat sans préavis ni indemnité, ce que Mme X...avait fait à trois reprises, et notamment le jour-même de la rupture décidée par Mme Y..., de sorte que cette dernière avait pu user, de bonne foi et sans faute, de la faculté de rupture prévue contractuellement, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; </p>
<p>PAR CES MOTIFS : </p>
<p>REJETTE le pourvoi ; </p>
<p>Condamne Mme X...aux dépens ; </p>
<p>Vu l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l'article 700 du code de procédure civile, rejette tant la demande de Me Balat, avocat de Mme X...que celle de Mme Y... ; </p>
<p>Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille onze. </p>
<p>MOYENS ANNEXES au présent arrêt </p>
<p>Moyens produits par Me Balat, avocat aux conseils pour Mme X...</p>
<p>PREMIER MOYEN DE CASSATION </p>
<p>Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Mme X...de ses demandes tendant à la condamnation de Mme Y... à lui payer les sommes de 7. 665  à titre d'indemnité de préavis et de 81. 728  à titre d'indemnité de rupture, outre les intérêts ; </p>
<p>AUX MOTIFS QUE quelque soit la dénomination donnée par les parties à leur convention et reprise par elles lors de leurs échanges épistolaires, les dispositions légales relatives aux agents commerciaux ne s'appliquent que si la partie qui en sollicite l'application exerce une activité qui répond au statut de tels agents ; qu'aux termes de l'article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce, sont exclus des dispositions relatives aux agents commerciaux les agents dont la mission de représentation s'exerce dans le cadre d'activités économiques qui font l'objet de dispositions particulières ; que, dans son article premier, la loi du 4 janvier relative aux agents immobiliers dispose qu'elle est applicable « aux personnes physiques qui d'une manière habituelle prêtent leur concours, même de manière accessoire, aux opérations portant sur l'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location d'immeubles bâtis ou non bâtis, et sur l'achat, la vente, ou la location-gérance de fonds de commerce » ; qu'il est constant que Mme Y... exerce la profession d'agent immobilier ; que Mme X..., qui conteste formellement avoir eu une activité de négociation de vente immobilière, se contredit cependant puisqu'elle rappelle longuement dans ses propres conclusions comment elle a négocié avec les époux Z..., dans le cadre de ce mandat, la vente de l'immeuble appartenant à son ami, M. A..., et assure qu'elle avait qualité pour consentir à ces acquéreurs la remise de la commission due à l'agence après en avoir simplement informé sa mandante ; que Mme Y... verse aux débats 63 factures, émises par Mme X...entre 1997 et 2002, dans lesquelles l'intimée a réclamé les commissions qui lui étaient dues après avoir procédé à la vente d'une maison, d'un appartement ou d'une propriété, ainsi que 6 factures faisant état de commission dues après conclusion de locations ; que le fait que Mme X...n'ait qu'exceptionnellement signé les compromis concernant ces opérations est inopérant dès lors qu'elle ne se contentait pas de mettre en relations d'éventuels acquéreurs ou vendeurs avec l'agence de Mme Y... mais qu'elle faisait visiter les biens en vente et procédait elle-même aux négociations conduisant à la signature de ces actes ; que les pièces versées aux débats par l'appelante démontrent bien que l'activité principale de Mme X...consistait à prêter son concours à des opérations de vente ou de location immobilière, ce qui caractérise l'activité d'agent immobilier et l'empêche de réclamer l'application à son profit de l'article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce ; </p>
<p>ALORS, D'UNE PART, QUE les juges du fond ne peuvent retenir le statut d'agent immobilier qu'après avoir constaté que l'agent prêtait son concours de manière habituelle à la conclusion de contrats préliminaires, à la vente et à l'achat d'immeubles, de fonds de commerce ou de biens immobilier ; qu'en estimant que Mme X...ne pouvait se prévaloir du statut des agents commerciaux, dès lors que son activité « consistait à prêter son concours à des opérations de vente ou de location immobilière, ce qui caractérise l'activité d'agent immobilier », tout en relevant que Mme X...n'avait « qu'exceptionnellement signé les compromis » concernant les opérations de vente et que son activité se bornait à faire « visiter les biens en vente » et à procéder « aux négociations conduisant à la signature de ces actes » (arrêt attaqué, p. 5 § 2 et 3), la cour d'appel, qui n'a en définitive caractérisé qu'une activité d'agent commercial et non d'agent immobilier, a violé l'article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce par refus d'application et l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 par fausse application ; </p>
<p>ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans ses conclusions d'appel (signifiées le 6 février 2009, p. 8 § 9), Mme X...valoir que ses commissions étaient calculées au regard de celles perçues par l'agence ; qu'en ne procédant à aucune recherche sur cette question essentielle à la solution du litige, dès lors que le mode de rémunération décrit par l'intéressée n'était pas celui des agents immobiliers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce et de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970. </p>
<p>SECOND MOYEN DE CASSATION </p>
<p>Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X...de sa demande tendant à la condamnation de Mme Y... à lui payer la somme de 35. 000  à titre de dommages et intérêts ; </p>
<p>AUX MOTIFS QUE Mme X...soutient que, si le contrat signé entre les parties prévoyait que le mandat pouvait prendre fin à tout moment, sans aucun préavis ni indemnité de quelque nature que ce soit, dès réception d'une lettre recommandée adressée par la partie prenant l'initiative de la rupture, Mme Y... a cependant commis une faute en la privant brutalement et sans motifs de ses revenus ; que toutefois l'intimée a elle-même usé de cette faculté de résiliation unilatérale à trois reprises, en adressant à Mme Y... des lettres recommandées datées du 17 janvier 1990, du 31 décembre 1995 et du 12 mars 2002 mentionnant que la rupture de son contrat prendrait effet le jour de réception de ces courriers par sa mandante ; qu'elle ne saurait dès lors reprocher à l'appelante, qui n'a jamais contesté la régularité de ces ruptures brutales, d'avoir elle aussi usé de la clause contractuelle les permettant ; </p>
<p>ALORS QUE les conventions doivent s'exécuter de bonne foi ; qu'en estimant que Mme Y... n'avait commis aucune faute en rompant brutalement et sans préavis le contrat qui la liait à Mme X..., au seul motif que celle-ci avait déjà, dans la passé, usé de cette faculté, la cour d'appel, qui a examiné non pas le comportement de Mme Y... mais celui de Mme X..., s'est déterminée par une motivation inopérante et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil.</p>,Sur la distinction entre un agent commercial et un agent immobilier, à rapprocher :Com., 7 juillet 2004, pourvoi n° 02-18.135, Bull. 2004, IV, n° 147 (rejet)

## Métadonnées

**Solution:** Rejet
**Lois appliquées:** article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce ;  article 4 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006
**ECLI:** 
**Résumé:** Justifie légalement sa décision au regard de l'article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce et des dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dans sa rédaction applicable en la cause, antérieure à la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 ayant modifié son article 4, la cour d'appel qui retient qu'il ne peut être fait application du statut des agents commerciaux à une personne ayant conclu un contrat intitulé mandat d'agent commercial avec le responsable d'une agence immobilière dès lors que celle-là avait prêté son concours de manière habituelle à la vente et à la location de biens immobiliers appartenant à autrui, ce qui caractérise l'activité d'agent immobilier
**Mots-clés:** AGENT IMMOBILIER - Loi du 2 janvier 1970 -  Domaine d'application -  Mission habituelle de vente et de location de biens immobiliers appartenant à autrui,AGENT COMMERCIAL -  Statut légal -  Exclusion -  Cas -  Agent immobilier -  Collaborateur-négociateur