# Cour Administrative d'Appel de Versailles, 6ème chambre, 17/02/2011, 09VE01607, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000023662512
**Date de décision:** 2011-02-17
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Versailles
**Formation:** 6ème chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000023662512

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée le 14 mai 2009 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présentée pour M. Franck A demeurant ..., par Me Labiny ; M. A demande à la Cour :<br>
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       1°) d'annuler le jugement n° 0608427 du 5 mars 2009 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2003 et des pénalités y afférentes ; <br>
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       2°) de prononcer la décharge demandée ; <br>
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       3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;<br>
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       Il soutient que l'administration a méconnu les dispositions des articles L. 47, L. 59 B et L. 57 du livre des procédures fiscales ; que, par suite, la procédure d'imposition est irrégulière ; au fond, que les termes de comparaison retenus par le vérificateur pour déterminer la valeur vénale des lots en litige ne se rapportent pas exactement à des cessions de biens intrinsèquement similaires ; que le prix de cession des appartements en litige était conforme au prix d'achat tel que stipulé, notamment, dans l'acte de vente conclu le 8 juillet 2003 entre la SARL BSM Immobilier et le vendeur ; que les pénalités exclusives de bonne foi ne sont pas fondées ; <br>
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       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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       Vu le code de justice administrative ;<br>
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       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 3 février 2011 :<br>
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       - le rapport de Mme Garrec, premier conseiller,<br>
       - les conclusions de Soyez, rapporteur public,<br>
       - et les observations de Me Labiny, pour M. A ;<br>
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       Considérant qu'à la suite de la vérification de comptabilité de la SARL BSM Immobilier, spécialisée dans l'activité de marchand de biens, et dont M. A était le directeur commercial et détenait avec Mme Journo la totalité des parts, l'administration a constaté que la société avait acquis, pour un prix de 6,8 millions d'euros, le 8 juillet 2003, puis vendu le jour même à un prix anormalement bas à la SCI Franck Lauren's, dont M. et Mme A détenaient la totalité des parts, et à la SCI KR, dont M. et Mme A détenaient 50 % des parts jusqu'au 11 décembre 2003, date à laquelle ils ont acquis l'intégralité des parts, deux appartements situés dans un immeuble 105, rue de Longchamp à Neuilly-sur-Seine ; qu'ayant estimé que la cession de la totalité des lots de cet immeuble, dès lors qu'elle s'était soldée par une perte de 215 646 euros pour la SARL BSM Immobilier alors que les prix du marché immobilier présentaient un taux de croissance de 20 % par an, était constitutive d'un acte anormal de gestion, elle a réintégré dans le résultat imposable de la société, au titre de l'exercice clos en 2003, la différence entre le prix de vente convenu et la valeur vénale des lots de cet immeuble qu'elle a déterminée à partir d'éléments de comparaison tirés du marché immobilier local ; qu'elle a imposé, par ailleurs, entre les mains de M. A, selon la procédure de redressement contradictoire, en tant qu'avantages occultes, les sommes correspondantes à hauteur, en base, de 41 612 euros pour les lots vendus à la SCI KR et de 976 367 euros pour ceux vendus à la SCI Franck Lauren's, sur le fondement du c) de l'article 111 du code général des impôts ; que M. A relève appel du jugement du 5 mars 2009 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2003 en conséquence de ces redressements ; <br>
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       Sur la régularité de la procédure d'imposition :<br>
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       Considérant que M. A n'apportant aucun élément nouveau en appel, il y a lieu, par adoption des motifs des premiers juges d'écarter, d'une part, comme inopérant en raison de l'indépendance des procédures, le moyen tiré de ce que l'avis de vérification adressé le 11 février 2005 à la SARL BSM Immobilier ne respecterait pas les prescriptions de l'article L. 47 du livre des procédures fiscales et, d'autre part, les moyens tiré de la méconnaissance des articles L. 59 B et L. 57 du même livre, de ce que la direction de contrôle fiscal Ile-de-France aurait été territorialement incompétente et, enfin, de ce que les redressements en litige lui auraient été notifiés sur un imprimé inadéquat ; <br>
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       Sur le bien-fondé des impositions et la charge de la preuve :<br>
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       Considérant qu'aux termes de l'article 111 du code général des impôts :  Sont notamment considérés comme revenus distribués : (...) c) Les rémunérations ou avantages occultes (...)  ; qu'en cas d'acquisition par une société à un prix que les parties ont délibérément majoré par rapport à la valeur vénale de l'objet de la transaction, ou, s'il s'agit d'une vente, délibérément minoré, sans que cet écart de prix comporte de contrepartie, l'avantage ainsi octroyé doit être requalifié comme une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d'une distribution de bénéfices au sens des dispositions précitées du c) de l'article 111 du code général des impôts ; que la preuve d'une telle distribution occulte doit être regardée comme apportée par l'administration lorsque est établie l'existence, d'une part, d'un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien cédé, d'autre part, d'une intention, pour la société, d'octroyer, et, pour le co-contractant, de recevoir, une libéralité du fait des conditions de la cession ;<br>
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       Considérant qu'il résulte de l'instruction que M. A ayant fait connaître, dans le délai de trente jours prévu par l'article R. 57-1 du livre des procédures fiscales, son désaccord avec les redressements envisagés par le vérificateur, mentionnés dans la proposition de redressement du 22 juillet 2005, il incombe à l'administration d'apporter la preuve de l'existence d'un acte anormal de gestion et du bien-fondé de l'imposition ;<br>
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       Considérant que, pour déterminer, d'une part, la valeur vénale moyenne de 5 732 euros des locaux acquis le 8 juillet 2003 par la SCI KR d'une superficie de 69,7 m2 situés 105 rue de Longchamp à Neuilly-sur-Seine au prix de 3 539 euros le m2, l'administration s'est fondée sur le prix de 5 702 euros au m2 d'un appartement de 50 m2 situé au rez-de-chaussée 11 rue de la Ferme comportant une loggia et un garage vendu en 2002 et sur le prix de 5 615 euros au m2 d'un appartement de 65 m2 situé à proximité, au 2ème étage, 72 rue des Longchamp, vendu en 2003, ainsi sur deux ventes réalisées en 2003 dans les mêmes immeubles, respectivement d'un appartement de 52 m2 situé au 3ème étage à raison de 6 062 euros le m2, et d'un appartement de même contenance situé au 2ème étage comportant une cave et un parking pour un prix de 5 549 euros le m2 ; que pour déterminer, d'autre part, la valeur vénale moyenne de 6 242 euros de l'appartement de 289,9 m2 acquis par la SCI Franck Lauren's au prix de 2 205 euros le m2, l'administration s'est fondée, notamment, sur la vente en 2002 au prix de 6 202 euros le m2 d'un appartement de 201 m2 situé au 2ème étage 105 bis rue de Longchamp en 2002 et sur celle, en 2003, au prix de 6 405 euros le m2 d'un appartement de 169 m2 situé au 3ème étage 2 rue Alexandre Bertereaux et, par ailleurs, sur la vente en 2003 dans l'immeuble en litige d'un appartement situé au rez-de-chaussée comportant une place de parking, une cave et un jardin privatif, au prix de 6 180 euros le m2 ; qu'elle a, en outre, pour tenir compte de la situation particulière de certains lots situés en sous-sol, appliqué une réfaction de 30 % à la valeur vénale déterminée selon les modalités susindiquées ; que si M. A soutient que ces éléments de comparaison, lesquels sont des estimations moyennes de prix à partir de transactions réalisées à proximité de l'immeuble en litige ou dans cet immeuble, ne se rapportent pas à des biens intrinsèquement similaires, il ne propose aucun autre mode d'évaluation plus fiable que celui retenu par le service, ni d'autres termes de comparaison ; qu'en outre, ses allégations selon lesquelles le prix de vente des lots qu'il a acquis correspondrait à leur prix d'achat ne sont appuyées d'aucun commencement de preuve alors surtout qu'il est constant que l'ensemble de l'opération immobilière s'est traduite, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, par une perte de 215 646 euros pour la SARL BSM Immobilier ; que, dans ces circonstances, par les éléments de comparaison sur lesquels elle s'appuie qui portent sur des biens similaires présentant des caractéristiques comparables aux lots litigieux en termes, notamment, de superficie, de type, de composition et d'étage, et de localisation, l'administration apporte la preuve, qui lui incombe, sans être au demeurant sérieusement contredite, que la vente par la SARL BSM Immobilier à M. et Mme A des deux appartements dont s'agit a été effectuée à un prix anormalement bas et était constitutive d'un acte anormal de gestion ; que, par suite, les conclusions en décharge de M. A ne peuvent qu'être rejetées ; <br>
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       Sur les pénalités :<br>
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       Considérant qu'aux termes de l'article 1729 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au présent litige :  1. Lorsque la déclaration ou l'acte mentionnés à l'article 1728 font apparaître une base d'imposition ou des éléments servant à la liquidation de l'impôt insuffisants, inexacts ou incomplets, le montant des droits mis à la charge du contribuable est assorti de l'intérêt de retard visé à l'article 1727 et d'une majoration de 40 p. 100 si la mauvaise foi de l'intéressé est établie (...)  ;<br>
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       Considérant que, comme il a été dit, M. A était à la fois le directeur commercial de la SARL BSM Immobilier cédante et, par suite, un professionnel de l'immobilier, et détenteur, avec son épouse, à la date de cession en litige, de la totalité des parts de la SCI Lauren's et de la moitié de celles de la SCI KR, bénéficiaires des distributions litigieuses ; que, dans ces conditions, l'administration doit être regardée comme apportant la preuve de ce que M. A ne pouvait ignorer le caractère anormalement bas du prix convenu pour les deux transactions litigieuses, constitutif d'une distribution de revenus sociaux, et, par suite, de son intention de se soustraire à l'impôt ; qu'elle justifie ainsi l'application de la majoration de 40 % prévue par les dispositions précitées de l'article 1729 du code général des impôts ;<br>
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       Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. A n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande ; que, par suite, ses conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées ; <br>
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DÉCIDE :<br>
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       Article 1er : La requête de M. A est rejetée.<br>
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N° 09VE01607<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**