# Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 septembre 2011, 09-69.933, Publié au bulletin

**Identifiant:** JURITEXT000024588860
**Date de décision:** 2011-09-21
**Juridiction:** Cour de cassation
**Formation:** CHAMBRE_CIVILE_3
**Nature:** ARRET
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000024588860

## Contenu de la décision

<p>LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : </p>
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<br clear="none">Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 16 juin 2009), que, par acte du 8 novembre 2002, la société civile immobilière Chalets La Clarée (SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement aux époux X... ; qu'après expertise, les époux X... ont assigné la SCI en paiement de sommes ;<br clear="none">
<br clear="none">Sur le deuxième moyen :<br clear="none">
<br clear="none">Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action des époux X... et de la condamner à payer la somme de 190 euros au titre des menuiseries extérieures, alors, selon le moyen, qu'en se bornant à affirmer, pour faire application des dispositions relatives à la responsabilité décennale du vendeur d'immeuble à construire, que les vices affectant les menuiseries extérieures ne constituaient pas des vices apparents, sans rechercher, ainsi que l'y invitait la SCI Chalets La Clarée, si ces vices n'avaient pas, au contraire, précisément fait l'objet de réserves par les acquéreurs lors de leur prise de possession des lieux, dans leur courrier du 18 mars 2003 qui mentionnait expressément ces désordres, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1646-1 du code civil ;<br clear="none">
<br clear="none">Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait du rapport d'expertise que les assemblages de menuiserie n'avaient pas de coupes franches, avaient du jeu, des joints marqués et des désafleurements de telle sorte que ces assemblages n'étaient pas capables d'assurer une étanchéité à l'air et à l'eau et qu'un ouvrage, qui n'est pas hors d'air et hors d'eau, étant impropre à sa destination, ce désordre, non apparent, entrait dans le champ de la garantie décennale dont le vendeur d'immeuble à construire est tenu, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche relative aux réserves faites par les acquéreurs lors de la prise de possession des lieux que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ;<br clear="none">
<br clear="none">Sur le troisième moyen :<br clear="none">
<br clear="none">Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action des époux X... et de la condamner à payer la somme de 2 268 euros au titre des lambris, alors, selon le moyen :<br clear="none">
<br clear="none">1°/ que, pour retenir que les désordres affectant les lambris de l'appartement n'étaient pas apparents, l'arrêt relève que, si les acquéreurs avaient demandé le changement de six planches de lambris lors de la prise de possession, la mise en oeuvre des lambris aurait en réalité été défectueuse dans tout l'appartement ; qu'en statuant ainsi, par des motifs insusceptibles d'établir que les désordres, pris dans leur globalité, étaient cachés aux yeux des acquéreurs lors de la prise de possession de l'ouvrage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642-1 du code civil ;<br clear="none">
<br clear="none">2°/ qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions de la SCI Chalets La Clarée, qui soutenait que les époux X... et elle-même s'étaient accordés pour ne changer que six lames de lambris, ainsi que le courrier du 18 mars 2003 le mentionnait, de sorte que la dépose et repose intégrale des lambris, préconisées par l'expert, contrevenaient à l'accord ainsi intervenu entre les parties, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;<br clear="none">
<br clear="none">Mais attendu qu'ayant retenu que si les époux X... avaient signalé le 18 mars 2003 que six planches de lambris étaient à changer, il résultait du rapport d'expertise qu'en réalité la mise en oeuvre des lambris était déplorable dans tout l'appartement, les disjonctions des lambris étant dues à un taux d'humidité trop élevé au moment de la pose, de telle sorte qu'il était nécessaire de tout reprendre et, répondant aux conclusions, qu'aucun des documents échangés entre les parties en 2003 ne valait "protocole transactionnel" faute d'accord précis sur la nature et le montant des réparations, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;<br clear="none">
<br clear="none">Sur le cinquième moyen :<br clear="none">
<br clear="none">Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action des époux X... au titre des désordres affectant la ventilation mécanique et de la condamner à leur payer la somme de 300 euros, alors, selon le moyen :<br clear="none">
<br clear="none">1°/ que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents ; qu'en se bornant à relever, pour déclarer recevables les maîtres de l'ouvrage à solliciter une indemnisation au titre de la ventilation mécanique, que les odeurs étaient apparues "ultérieurement" par rapport au 18 mars 2003, pour en déduire que le vice qui entachait la ventilation mécanique n'aurait pu être connu dans son ampleur lors de la prise de possession, sans caractériser la date à laquelle il est devenu apparent par rapport à la prise de possession de l'ouvrage par les époux X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1642-1 et 1648 du code civil ;<br clear="none">
<br clear="none">2°/ qu'en se bornant à affirmer, pour déclarer recevables les maîtres de l'ouvrage à solliciter une indemnisation au titre de la ventilation mécanique sur le fondement de la garantie décennale, que le vice entachant cette ventilation ne pouvait être connu dans son ampleur lors de la prise de possession par les maîtres de l'ouvrage, sans caractériser en quoi il aurait compromis la solidité de l'ouvrage ou l'aurait rendu impropre à sa destination, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-4-1 du code civil (ancien article 2270 du code civil) ;<br clear="none">
<br clear="none">Mais attendu qu'après avoir relevé que les désordres affectant les menuiseries extérieures rendaient l'ouvrage impropre à sa destination et entraient dans le champ de la garantie décennale, la cour d'appel a retenu que la même solution devait être adoptée pour la ventilation mécanique car si le bruit produit avait été signalé dans les réserves faites le 18 mars 2003, les odeurs en provenance des autres appartements n'étaient apparues qu'ultérieurement de telle sorte que le vice ne pouvait pas être connu dans toute son ampleur lors de la prise de possession le 18 mars 2003 et a légalement justifié sa décision ;<br clear="none">
<br clear="none">Mais sur le premier moyen :<br clear="none">
<br clear="none">Vu les articles 1147, 1642-1 et 1648 du code civil ;<br clear="none">
<br clear="none">Attendu que pour déclarer recevable l'action des époux X... et condamner la SCI à payer les sommes de 180 euros et 210 euros au titre des désordres affectant la salle de bains et la porte vitrée du sas d'entrée, l'arrêt retient que le revêtement de sol brûlé par une cigarette, le miroir rayé et la colle débordant sur tous les pares closes qui tiennent le vitrage de la porte vitrée du sas d'entrée ne sont pas des vices de construction mais relèvent d'un non respect par le vendeur de son obligation contractuelle de délivrer une chose conforme à ce qui a été acheté ;<br clear="none">
<br clear="none">Qu'en statuant ainsi, alors que le revêtement de sol brûlé par une cigarette, le miroir rayé et la colle débordant sur toutes les parcloses tenant le vitrage de la porte vitrée constituaient des malfaçons affectant l'ouvrage et donc des vices de construction, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;<br clear="none">
<br clear="none">Et sur le quatrième moyen :<br clear="none">
<br clear="none">Vu l'article 455 du code de procédure civile ;<br clear="none">
<br clear="none">Attendu que pour déclarer recevable l'action des époux X... et condamner la SCI à payer la somme de 1 580 euros au titre de l'absence de claustra, l'arrêt retient que le claustra, même s'il ne figure pas dans le descriptif vente particulièrement sommaire, figure néanmoins sur les plans, conformément d'ailleurs aux usages habituels des constructions comportant des balcons couvrant des appartements distincts ;<br clear="none">
<br clear="none">Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SCI faisant valoir que l'absence de claustra avait été acceptée dans l'état des lieux par les époux X..., la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;<br clear="none">
<br clear="none">PAR CES MOTIFS :<br clear="none">
<br clear="none">CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré recevable l'action des époux X... au titre des désordres affectant la salle de bains et la porte vitrée du sas d'entrée, et, de l'absence de claustra et en ce qu'il a condamné la SCI à payer aux époux X... respectivement les sommes de 180 euros, 210 euros, 1 580 euros et 300 euros comprises dans le condamnation globale s'élevant à 5 654,68 euros TTC, l'arrêt rendu le 16 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée ;<br clear="none">
<br clear="none">Condamne la SCI Chalets La Clarée aux dépens ;<br clear="none">
<br clear="none">Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;<br clear="none">
<br clear="none">Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;<br clear="none">
<br clear="none">Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille onze.</p>
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<p>MOYENS ANNEXES au présent arrêt<br clear="none">
<br clear="none">Moyens produits par la SCP Coutard, Mayer et Munier-Apaire, avocat aux Conseils pour la société Chalets La Clarée.<br clear="none">
<br clear="none">PREMIER MOYEN DE CASSATION<br clear="none">
<br clear="none">Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré recevable l'action des époux X... et D'AVOIR condamné la SCI CHALETS LA CLAREE à leur payer la somme de 5.654,68  TTC, indexée sur la variation de l'indice du coût de la construction entre les dates de dépôt du rapport d'expertise et l'arrêt, outre intérêts au taux légal au-delà, ainsi que la somme de 1.000  de dommages-intérêts ;<br clear="none">
<br clear="none">AUX MOTIFS QUE « pour retenir la forclusion de l'action des époux X... en application des articles 1648 et 1642-1 du code civil, le tribunal a estimé que tous les désordres invoqués par les maîtres de l'ouvrage étaient des vices de construction apparents ; attendu cependant que certains de ces désordres ne sont pas des vices de construction ; qu 'il en est ainsi de l'absence de claustra sur le balcon, du revêtement de sol de la salle de bains brûlé par une cigarette, du miroir rayé et de la colle débordant sur tous les pare-closes qui tiennent le vitrage de la porte vitrée du sas d'entrée qui relèvent d'un non respect par le vendeur de son obligation contractuelle de délivrer une chose conforme à ce qui a été acheté ; que tel n'est pas le cas d'un revêtement de sol présentant une brûlure de cigarette, d'un miroir de salle de bains rayé, de débordement de colle tellement important qu 'il est nécessaire de changer la vitre » (arrêt p. 5) ;<br clear="none">
<br clear="none">ALORS QUE le vice de construction est une malfaçon entachant l'ouvrage réalisé, à la différence du défaut de conformité qui s'analyse en une simple dissemblance entre l'ouvrage et les spécifications contractuelles prévues pour sa réalisation ; que l'action en garantie des vices de construction doit être introduite dans l'année qui suit le plus tardif des deux événements que sont la réception des travaux ou l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, à la différence de l'action fondée sur la non-conformité contractuelle qui se prescrit par dix ans à compter de la réception des travaux ; qu'en retenant, pour déclarer recevable l'action des époux X... contre la SCI CHALETS LA CLAREE, la qualification de défauts de conformité pour le revêtement de sol de la salle de bain, brûlé par une cigarette, un miroir rayé et la présence de colle débordant sur les pare-closes qui tiennent le vitrage d'une porte vitrée, quand il s'agissait de malfaçons entachant l'immeuble, et donc de vices de construction, la cour d'appel a violé les articles 1147, 1642-1 et 1648 du code civil.<br clear="none">
<br clear="none">DEUXIEME MOYEN DE CASSATION<br clear="none">
<br clear="none">Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré recevable l'action des époux X... et D'AVOIR condamné la SCI CHALETS LA CLAREE à leur payer la somme de 5.654,68  TTC, indexée sur la variation de l'indice du coût de la construction entre les dates de dépôt du rapport d'expertise et l'arrêt, outre intérêts au taux légal au-delà, ainsi que la somme de 1.000  de dommages-intérêts ;<br clear="none">
<br clear="none">AUX MOTIFS QUE « les autres désordres ne constituent pas des vices apparents ; que l'action s'y rapportant est donc recevable ; qu 'en effet, en ce qui concerne les désordres affectant les menuiseries extérieures, il résulte du rapport d'expertise que les assemblages de menuiserie n 'ont pas eu de coupes franches, ont du jeu, des joints marqués et des désafleurements de telle sorte que ces assemblages ne sont pas capables d'assurer une étanchéité à l'air et à l'eau ; qu 'un ouvrage qui n'est pas hors d'air et hors d'eau est impropre à sa destination ; que ce désordre entre en conséquence dans le champ de la garantie décennale dont le vendeur d'immeuble à construire est tenu » (arrêt pp. 5 et 6) ;<br clear="none">
<br clear="none">ALORS QU'en se bornant à affirmer, pour faire application des dispositions relatives à la responsabilité décennale du vendeur d'immeuble à construire, que les vices affectant les menuiseries extérieures ne constituaient pas des vices apparents, sans rechercher, ainsi que l'y invitait la SCI CHALETS LA CLAREE (conclusions, pp. 12 et 13), si ces vices n'avaient pas, au contraire, précisément fait l'objet de réserves par les acquéreurs lors de leur prise de possession des lieux, dans leur courrier du 18 mars 2003 qui mentionnait expressément ces désordres, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1646-1 du code civil.<br clear="none">
<br clear="none">TROISIEME MOYEN DE CASSATION<br clear="none">
<br clear="none">Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré recevable l'action des époux X... et D'AVOIR condamné la SCI CHALETS LA CLAREE à leur payer la somme de 5.654,68  TTC, indexée sur la variation de l'indice du coût de la construction entre les dates de dépôt du rapport d'expertise et l'arrêt, outre intérêts au taux légal au-delà, ainsi que la somme de 1.000  de dommages-intérêts ;<br clear="none">
<br clear="none">AUX MOTIFS QUE « si les époux X... avaient effectivement signalés le 18 mars 2003 que six planches de lambris étaient à changer, il résulte du rapport d'expertise qu'en réalité la mise en oeuvre des lambris est déplorable dans tout l'appartement, les disjonctions des lambris étant dues à un taux d'humidité trop élevé au moment de la pose, de telle sorte qu 'il est nécessaire de tout reprendre sur une surface de 40 m2, ce qui représente un coût de 2.268  HT » (arrêt p. 6) ;<br clear="none">
<br clear="none">ALORS QUE, pour retenir que les désordres affectant les lambris de l'appartement n'étaient pas apparents, l'arrêt relève que, si les acquéreurs avaient demandé le changement de six planches de lambris lors de la prise de possession, la mise en oeuvre des lambris aurait en réalité été défectueuse dans tout l'appartement ; qu'en statuant ainsi, par des motifs insusceptibles d'établir que les désordres, pris dans leur globalité, étaient cachés aux yeux des acquéreurs lors de la prise de possession de l'ouvrage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642-1 du code civil ;<br clear="none">
<br clear="none">ALORS QU'en s'abstenant de répondre aux conclusions de la SCI CHALETS LA CLAREE (p. 11), qui soutenait que les époux X... et elle-même s'étaient accordés pour ne changer que six lames de lambris, ainsi que le courrier du 18 mars 2003 le mentionnait, de sorte que la dépose et repose intégrale des lambris, préconisées par l'expert, contrevenaient à l'accord ainsi intervenu entre les parties, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.<br clear="none">
<br clear="none">QUATRIEME MOYEN DE CASSATION<br clear="none">
<br clear="none">Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré recevable l'action des époux X... et D'AVOIR condamné la SCI CHALETS LA CLAREE à leur payer la somme de 5.654,68  TTC, indexée sur la variation de l'indice du coût de la construction entre les dates de dépôt du rapport d'expertise et l'arrêt, outre intérêts au taux légal au-delà, ainsi que la somme de 1.000  de dommages-intérêts<br clear="none">
<br clear="none">AUX MOTIFS QUE « pour retenir la forclusion de l'action des époux X... en application des articles 1648 et 1642-1 du code civil, le tribunal a estimé que tous les désordres invoqués par les maîtres de l'ouvrage étaient des vices de construction apparents ; que cependant certains de ces désordres ne sont pas des vices de construction ; qu 'il en est ainsi de l'absence de claustra sur le balcon ... ; que le claustra, même s'il ne figure pas dans le descriptif vente particulièrement sommaire, figure néanmoins sur les plans, conformément d'ailleurs aux usages habituels des constructions comportant des balcons couvrant des appartements distincts ; que l'action des époux X... concernant ces désordres est donc recevable » (arrêt p. 6) ;<br clear="none">
<br clear="none">ALORS QU'en retenant, pour déclarer recevable l'action des maîtres de l'ouvrage, que l'absence de claustra n'aurait pas été un vice de construction, mais un défaut de conformité, sans répondre aux conclusions de la SCI CHALETS LA CLAREE faisant valoir que les époux X..., ayant accepté sans réserve l'ouvrage réalisé sans claustra, dans l'état des lieux, ne pouvaient plus invoquer un défaut de conformité contractuel apparent, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.<br clear="none">
<br clear="none">CINOUIEME MOYEN DE CASSATION<br clear="none">
<br clear="none">Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré recevable l'action des époux X... et D'AVOIR, condamné la SCI CHALETS LA CLAREE à leur payer la somme de 5.654,68  TTC, indexée sur la variation de l'indice du coût de la construction entre les dates de dépôt du rapport d'expertise et l'arrêt, outre intérêts au taux légal au-delà, ainsi que la somme de 1.000  de dommages-intérêts ;<br clear="none">
<br clear="none">AUX MOTIFS QUE « ce désordre affectant les menuiseries extérieures entre en conséquence dans le champ de la garantie décennale dont le vendeur d'immeuble à construire est tenu ; ... que la même solution doit être adoptée pour la ventilation mécanique car si le bruit produit par cet ouvrage a été signalé dans les réserves faites le 18 mars 2003, les odeurs en provenance des autres appartements ne sont apparues qu'ultérieurement de telle sorte que le vice ne pouvait être connu dans toute son ampleur lors de la prise de possession le 18 mars 2003 ; que les investigations menées par l'expert ont d'ailleurs permis de constater que l'étanchéité de l'extracteur était à reprendre ainsi que les calfeutrements des tuyaux à la traversée de la dalle, soit dans la structure même de l'immeuble, pour un coût de 300  HT qui sera mis à la charge de la SCI CHALETS LA CLAREE » (arrêt p. 6) ;<br clear="none">
<br clear="none">ALORS QUE, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents ; qu'en se bornant à relever, pour déclarer recevables les maîtres de l'ouvrage à solliciter une indemnisation au titre de la ventilation mécanique, que les odeurs étaient apparues « ultérieurement » par rapport au 18 mars 2003, pour en déduire que le vice qui entachait la ventilation mécanique n'aurait pu être connu dans son ampleur lors de la prise de possession, sans caractériser la date à laquelle il est devenu apparent par rapport à la prise de possession de l'ouvrage par les époux X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1642-1 et 1648 du code civil ;<br clear="none">
<br clear="none">ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QU'en se bornant à affirmer, pour déclarer recevables les maîtres de l'ouvrage à solliciter une indemnisation au titre de la ventilation mécanique sur le fondement de la garantie décennale, que le vice entachant cette ventilation ne pouvait être connu dans son ampleur lors de la prise de possession par les maîtres de l'ouvrage, sans caractériser en quoi il aurait compromis la solidité de l'ouvrage ou l'aurait rendu impropre à sa destination, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-4-1 du code civil (ancien article 2270 du code civil).</p>

## Métadonnées

**Solution:** Cassation partielle
**Lois appliquées:** articles 1147, 1642-1 et 1648 du code civil
**ECLI:** 
**Résumé:** Un revêtement de sol brûlé par une cigarette, un miroir rayé et de la colle débordant sur toutes les parcloses tenant le vitrage d'une porte vitrée, ne relèvent pas d'un non respect par le vendeur de son obligation contractuelle de délivrer une chose conforme à ce qui a été acheté mais constituent des malfaçons affectant l'ouvrage et donc des vices de construction
**Mots-clés:** CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire -  Vente en l'état futur d'achèvement -  Vendeur -  Obligations -  Fondement de l'action -  Défaut de conformité ou vice de construction -  Détermination,CONSTRUCTION IMMOBILIERE -  Immeuble à construire -  Vente en l'état futur d'achèvement -  Vendeur -  Obligations -  Fondement de l'action -  Défaut de conformité ou vice de construction -  Cas -  Revêtement de sol brûlé par une cigarette, miroir rayé et colle débordant sur toutes les parcloses tenant le vitrage d'une porte vitrée