# Cour Administrative d'Appel de Bordeaux, 4ème chambre (formation à 3), 15/03/2007, 04BX01407, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000017994361
**Date de décision:** 2007-03-15
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Bordeaux
**Formation:** 4ème chambre (formation à 3)
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000017994361

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée le 10 août 2004, présentée pour la société JDP PROMOTION, dont le siège est 27 rue des Prés Faucher à Niort (79000), par Me Tournès ; la société JDP PROMOTION demande à la Cour :
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        1°) d'annuler l'article 5 du jugement n° 03/149 - 03/150 du 3 juin 2004 par lequel le Tribunal administratif de Poitiers a rejeté le surplus des conclusions de ses demandes en décharge du complément de taxe sur la valeur ajoutée qui lui a été réclamé au titre de la période du 1er janvier 1997 au 31 décembre 1999 et des cotisations supplémentaires à l'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 1998 et des pénalités y afférentes ;
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        2°) de prononcer la décharge totale des impositions contestées et des pénalités y afférentes ;
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        3°) de condamner l'Etat à lui verser une somme au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
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        Vu les autres pièces du dossier ;
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        Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
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        Vu le code de justice administrative ; 
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        Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; 
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        Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 15 février 2007 :
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- le rapport de M. Laborde, rapporteur ;
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- et les conclusions de M. Doré, commissaire du gouvernement ;
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        Sur l'étendue du litige :
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        Considérant que, par décision en date du 9 décembre 2004, postérieure à l'introduction de la requête, le directeur des services fiscaux des Deux-Sèvres a prononcé un dégrèvement des droits et pénalités d'un complément de taxe sur la valeur ajoutée restant en litige ; que les conclusions de la requête sont, dans cette mesure, devenues sans objet ;
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        Sur le bien-fondé de l'impôt :
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        Considérant qu'aux termes du I de l'article 38 du code général des impôts, applicable en matière d'impôt sur les sociétés en vertu de l'article 209 du même code : « () Le bénéfice imposable est le bénéfice net, déterminé d'après les résultats d'ensemble des opérations de toute nature effectuées par les entreprises, y compris notamment les cessions d'éléments quelconques de l'actif, soit en cours, soit en fin d'exploitation » ; qu'à ces résultats d'ensemble doivent être ajoutées les recettes que l'entreprise a abandonnées à des tiers sans que cet abandon soit justifié par l'intérêt de l'entreprise ;
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        Considérant que l'EURL JDP PROMOTION, qui exerce une activité de promotion immobilière et dont M. Jean Dominique X détient la totalité des parts, a cédé le 31 mars 1998 à la société civile immobilière Vivaldi, dont M. X possède 90 % du capital, des locaux à usage de bureaux d'une surface de 378 m2 qu'elle avait acquis à Niort le 3 mai 1996 ; que l'administration, estimant que le prix de cession de 980 000 F mentionné à l'acte, soit 2 593 F le m2, était inférieur à la valeur vénale des biens, évaluée à 1 587 000 F à partir de termes de comparaison d'où il résultait une valeur moyenne de 4 497 F le m2, a considéré que cette minoration de prix, présentant le caractère d'une libéralité consentie à la SCI Vivaldi, était constitutive d'un acte anormal de gestion et a rapporté l'insuffisance de prix aux résultats de l'année 1998 ; que par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Poitiers a réduit l'évaluation administrative en prenant pour base le moins élevé des termes de comparaison retenus par l'administration et en appliquant, comme le service, un abattement pour tenir compte du fait que le bien vendu présentait, de par sa situation en étage et la qualité de la construction, une moindre valeur, ramenée à 3 800 F le m2 ;
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        Considérant, en premier lieu, qu'en retenant comme terme de comparaison trois ventes de locaux à usage de commerce et de bureaux, réalisées par la société requérante dans le même ensemble immobilier pendant l'année 1997, l'administration n'a pas utilisé une méthode d'évaluation viciée dans son principe, ni entachée d'erreur d'appréciation, dès lors que cette méthode repose sur la comparaison avec un nombre suffisant d'exemples de cession présentant les caractéristiques les plus proches possibles de celles de la cession en litige et que cette méthode a d'ailleurs été confortée par la constatation  du caractère homogène de la valeur locative des différents locaux en comparaison ; que la circonstance que les éléments de comparaison sont situés dans une partie nouvelle de l'immeuble, de meilleure qualité de construction, totalement achevés et mieux situés pour leur vocation commerciale, n'est pas de nature à faire écarter les termes de comparaison retenus, dès lors qu'il résulte de l'instruction que les locaux cédés, dans un quartier d'affaires, pouvaient avoir, au moins en partie, la même destination et que ces locaux avaient fait l'objet à la charge de la société requérante de 493 924 F de travaux, destinés notamment à l'achèvement des aménagements intérieurs et à la réparation de malfaçons, aboutissant d'ailleurs à un prix de revient supérieur à leur prix de vente stipulé ; 
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        Considérant, en second lieu, que les valeurs locatives, assez homogènes, des différents locaux ne révèlent pas d'écart significatif de valeur vénale suivant la destination des locaux ; que la circonstance que les locaux commerciaux de comparaison étaient, au moment de leur cession, exploités par bail commercial n'était pas susceptible de leur procurer de ce fait une valeur supérieure à celle de locaux inoccupés ; que la société requérante n'apporte aucun élément à ses affirmations selon lesquelles la vente à un prix anormalement bas serait résultée de difficultés de commercialisation des immeubles ; qu'elle ne peut utilement soutenir que des locaux similaires avaient fait l'objet, dans le cadre d'une liquidation judiciaire, d'une offre globale d'achat à un prix inférieur ; qu'en prenant pour base le moins élevé des termes de comparaison et en appliquant à celui-ci un abattement pour tenir compte des caractéristiques moins bonnes des locaux cédés, le tribunal n'a pas fait une insuffisante appréciation des inconvénients pouvant justifier une minoration de l'évaluation administrative ; qu'au regard de l'important écart de prix constaté, l'administration doit être regardée comme ayant établi, ainsi qu'il lui incombe, que la cession du bien en cause au prix de 980 000 F était constitutive d'un acte anormal de gestion ;
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        Sur les pénalités :
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        Considérant qu'en se fondant sur les motifs que la vente à un prix très inférieur à la valeur vénale de l'immeuble a été consentie à une SCI dont l'associé principal était commun et que ce dernier qui avait déjà conclu avec des tiers les transactions immobilières prises comme comparaison dans le même immeuble ne pouvait méconnaître que la vente était conclue à un prix anormalement bas, sans qu'aucune circonstance ne le justifie, l'administration fiscale apporte la preuve de l'intention délibérée du contribuable d'éluder l'impôt ; que, par suite, l'administration était fondée à appliquer aux redressements des pénalités de mauvaise foi ;
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        Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la  société JDP PROMOTION n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Poitiers a rejeté sa demande ;
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        Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
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        Considérant que dans la circonstance de l'affaire il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de condamner l'Etat à verser à la société JDP PROMOTION une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
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DECIDE :
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Article 1er : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête relatives à la taxe sur la valeur ajoutée.
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Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête de la société JDP PROMOTION est rejeté.
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N° 04BX01407
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**