# CAA de VERSAILLES, 3ème chambre, 29/03/2016, 15VE02305, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000032345849
**Date de décision:** 2016-03-29
**Juridiction:** CAA de VERSAILLES
**Formation:** 3ème chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000032345849

## Contenu de la décision

Vu la procédure suivante :<br>
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       Procédure contentieuse antérieure :<br>
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       La SNC GESTIOTEL SAINT-DENIS a demandé au Tribunal administratif de Montreuil la réduction des cotisations foncières des entreprises, des taxes pour frais de chambre de commerce et d'industrie ainsi que des taxes spéciales d'équipement auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2012 et 2013, à raison de l'établissement hôtelier sis 2 quai de <br>
Saint-Ouen à Saint-Denis, qu'elle exploite sous l'enseigne " Campanile ".<br>
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       Par un jugement n° 1500044 du 1er juin 2015, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande.<br>
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       Procédure devant la Cour :<br>
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       Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés le 17 juillet 2015, le <br>
12 février 2016 et le 11 mars 2016, la SNC GESTIOTEL SAINT-DENIS, représentée par Me Zapf, avocat, demande à la Cour :<br>
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       1° d'annuler ce jugement ; <br>
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       2° de prononcer la décharge des impositions en litige à hauteur de, respectivement, 26 649 euros au titre de l'année 2012 et 27 230 au titre de l'année 2013 ;<br>
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       3° de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. <br>
       Elle soutient que :<br>
       - il ne saurait être valablement soutenu par l'administration qu'il n'existe, dans la France entière, aucun locaux-type régulièrement évalué susceptible d'être retenu pour la mise en oeuvre de la méthode par comparaison ; dès lors, et dans l'hypothèse où la Cour rejetterait l'ensemble des locaux-types proposés, elle sollicite qu'il soit enjoint à l'administration d'effectuer des recherches dans la France entière afin de trouver un ou plusieurs locaux de référence pertinents ; <br>
       - l'analogie de la situation économique peut être utilement appréciée par référence aux données économiques de l'arrondissement, et non de la ville de Paris dans son ensemble ; <br>
       - la différence de date de construction, notamment lorsque celle-ci est ancienne, n'est pas un critère pertinent, à lui seul, pour exclure les locaux de référence à retenir pour la comparaison avec un hôtel de chaîne, ainsi en est-il du local-type n° 210 du procès-verbal du 14ème arrondissement de la commune de Paris ; sur ce dernier terme de comparaison, le ministre n'établit pas que la valeur locative assignée au procès-verbal, évaluée à la somme de <br>
91 100 euros, ne correspond pas à la valeur de cette location, ce d'autant que le document transmis par le service est illisible ;<br>
       - s'agissant des locaux-type rejetés en première instance, les locaux-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif et n° 111 du <br>
63ème quartier de " La Porte-Dauphine " dans le 16ème arrondissement figurant sur le <br>
procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Paris peuvent utilement être retenus comme terme de comparaison ;<br>
       - le local-type n° 99 du 78ème quartier de " Saint-Fargeau " dans le <br>
20ème arrondissement de Paris, nouvellement proposé, correspond à un hôtel de la catégorie " deux étoiles ", dont les prestations sont comparables à celles de l'hôtel à évaluer tandis que la situation économique de l'arrondissement est proche de celle de la commune de Saint-Denis, étant relevé que les communes de Paris et de Saint-Denis peuvent utilement être comparées en l'espèce ; <br>
       - il en résulte que la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe, qui présente un caractère subsidiaire, a été mise en oeuvre irrégulièrement.<br>
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       Vu les autres pièces du dossier.<br>
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       Vu :<br>
       - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; <br>
       - le code de justice administrative.<br>
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       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.<br>
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       Ont été entendus au cours de l'audience publique :<br>
       - le rapport de M. Locatelli, <br>
       -et les conclusions de M. Coudert, rapporteur public.<br>
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       1. Considérant que la SNC GESTIOTEL SAINT-DENIS relève appel du jugement du 1er juin 2015 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à la réduction des cotisations foncières des entreprises, des taxes pour frais de chambre de commerce et d'industrie ainsi que des taxes spéciales d'équipement auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2012 et 2013, à raison de l'établissement hôtelier, sis 2 quai de Saint-Ouen à <br>
Saint-Denis, qu'elle exploite sous l'enseigne " Campanile " ;<br>
       2. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article 1447-0 du code général des impôts : " Il est institué une contribution économique territoriale composée d'une cotisation foncière des entreprises et d'une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises " ; qu'aux termes de l'article 1467 de ce code : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France (...) dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période (...) / La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe (...) " ; qu'aux termes de l'article 1600 du même code : " I.-Il est pourvu à une partie des dépenses des chambres de commerce et d'industrie de région ainsi qu'aux contributions allouées par ces dernières, selon des modalités fixées par décret en Conseil d'Etat, aux chambres de commerce et d'industrie territoriales et à l'assemblée des chambres françaises de commerce et d'industrie au moyen d'une taxe pour frais de chambres constituée de deux contributions : une taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises et une taxe additionnelle à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (...) / II.-1.-La taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises mentionnée au I est due par les redevables de cette cotisation proportionnellement à leur base d'imposition (...) " ; que les taxes spéciales d'équipement perçues par les établissements publics sont déterminées dans les mêmes conditions que pour la part communale ou, à défaut de part communale, dans les mêmes conditions que la part intercommunale de la taxe principale à laquelle la taxe additionnelle s'ajoute en vertu du 4 ème alinéa de l'article 1607 bis du code général des impôts ;<br>
       3. Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (...) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte " ; qu'aux termes de l'article 1498 dudit code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° de l'article 1498 sus-rappelé ; que, par ailleurs, lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1°, puis au 2°, de l'article 1498 du code général des impôts, par référence au loyer du bien, ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3° de cet article, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970 ;<br>
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       Sur la méthode d'évaluation par comparaison prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts :<br>
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       4. Considérant que, pour déterminer la valeur locative de l'hôtel exploité 2 quai de Saint-Ouen à Saint-Denis, sous l'enseigne " Campanile ", l'administration s'est initialement référée au local-type n° 43 du procès-verbal complémentaire de la commune de Villejuif, dont elle reconnaît qu'il a n'a pas fait l'objet d'une évaluation régulière ; que la SNC GESTIOTEL SAINT-DENIS soutient, pour sa part, que ce local de référence et celui n° 111 du 63ème quartier de " La Porte-Dauphine " dans le 16ème arrondissement figurant sur le procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Paris ont été rejetés à tort par le tribunal ; qu'elle propose également en appel de retenir le local-type n° 99 du 78ème quartier de Paris dénommé " Saint-Fargeau " dans le 20ème arrondissement ainsi que le local-type n° 210 du procès-verbal du quartier " Petit Montrouge " dans le 14ème arrondissement de Paris ; qu'ainsi, selon elle, la méthode par comparaison prévue au b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts pouvait être valablement retenue pour la fixation de la valeur locative de l'immeuble en litige ;<br>
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       5. Considérant qu'il résulte de l'instruction que le procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villejuif, établi en 1979, a modifié les données applicables au local-type n°43 ; que, par suite, il s'est substitué sur ce point au procès-verbal initial établi en 1973 ; que ce local a été évalué par comparaison avec le local-type n° 4 du procès-verbal de la commune d'Evry, qui correspond à un hôtel exploité sous l'enseigne " Novotel ", lequel n'était pas loué au 1er janvier 1970 et n'avait pas lui-même été évalué par comparaison avec un autre immeuble ; que, par suite, il ne peut être retenu comme terme de comparaison pour l'évaluation de la valeur locative du local-type n° 43, qui doit donc être écarté ; que dès lors que le procès-verbal de 1979 s'est substitué au procès-verbal initial, la société requérante n'est pas davantage fondée à se prévaloir du tarif de 63 F/ m² figurant dans le premier procès-verbal ;<br>
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       6. Considérant qu'il résulte également de l'instruction que le local-type n° 111 du <br>
63ème quartier de " La Porte-Dauphine " dans le 16ème arrondissement figurant sur le <br>
procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Paris correspond à un hôtel de type classique classé " 4 étoiles " exploité 102, avenue Victor Hugo à Paris sous l'enseigne " Hôtel Alexander " ; que ce local de référence, qui a été construit, en 1880, correspond ainsi à un hôtel de type traditionnel dont les caractéristiques, au regard de sa construction, sa nature, et son aménagement, ne sont pas similaires à celles de l'établissement à évaluer faisant partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne, quand bien même il aurait été réaménagé depuis le <br>
1er janvier 1970 ; que, de plus, les communes de Saint-Denis et de Paris, en particulier le <br>
16ème arrondissement, ne présentent pas, du point de vue économique, une situation analogue au sens des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts dès lors qu'elles n'attirent pas une clientèle équivalente et ne comportent pas de zones de chalandise comparables ; que ce terme de comparaison ne peut, par suite, être valablement retenu pour procéder à l'évaluation de l'immeuble en cause ;<br>
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       7. Considérant que le local-type n° 99 du 78ème quartier de " Saint-Fargeau " dans le 20ème arrondissement de Paris correspond à un hôtel de conception classique, construit en 1938, qui ne saurait davantage être comparé avec un hôtel de chaîne de conception moderne alors même qu'il aurait fait l'objet d'aménagements ayant permis d'améliorer le niveau de ses équipements et de ses prestations depuis le 1er janvier 1970 ; que, de plus, les communes de Saint-Denis et de Paris, en particulier le 20ème arrondissement, ne présentent pas non plus, du point de vue économique, une situation analogue ; que, dès lors, ce local-type doit être également écarté ;<br>
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       8. Considérant, enfin, que le local-type n° 210 du procès-verbal du quartier <br>
" Petit Montrouge " dans le 14ème arrondissement de Paris correspond à un immeuble de conception classique et ancienne édifié en 1926 et que, par suite, il ne saurait lui non plus être utilement comparé à un  hôtel moderne de chaîne comme celui de la société requérante, alors même qu'il aurait fait l'objet d'aménagements ayant permis d'améliorer le niveau de ses équipements et prestations depuis le 1er janvier 1970 ; qu'il doit, dès lors, comme les précédents, être écarté comme terme de comparaison, alors que, de surcroît, la commune de Saint-Denis n'est pas non plus comparable au 14ème arrondissement de Paris ;<br>
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       9. Considérant que, dans la mesure où la société requérante ne propose pas d'autres locaux-type et où, d'autre part, l'administration a produit les résultats d'une recherche portant sur pas moins de cent-treize termes de comparaison et cent-cinquante-sept décisions de justice, dont il ressort qu'aucun local-type - régulièrement évalué ou présentant les mêmes caractéristiques que l'immeuble à évaluer, situé à Saint-Denis ou dans une commune économiquement comparable - ne peut être retenu pour procéder à l'évaluation, par comparaison, de l'immeuble concerné, la société requérante n'est pas fondée à demander qu'il soit enjoint à l'administration de procéder à la recherche d'un terme de comparaison sur l'ensemble du territoire français ; qu'elle n'est donc pas davantage fondée à soutenir que l'administration fiscale ne pouvait recourir à la méthode subsidiaire de l'appréciation directe prévue par le 3° de l'article 1498 du code général des impôts pour évaluer la valeur locative de l'hôtel " Campanile " que la SNC GESTIOTEL SAINT-DENIS exploite sur le territoire de la commune de Saint-Denis ;<br>
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       Sur la méthode par voie d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts :<br>
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       10. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires " ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ;<br>
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       11. Considérant qu'en vertu de ces articles, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du <br>
1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC précité, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ;<br>
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       12. Considérant que l'administration propose de déterminer la valeur locative de l'immeuble en litige à partir de la valeur vénale de l'hôtel " Ibis " de Sarcelles qui a fait l'objet d'un apport en 1981, ainsi que de celle de l'hôtel " Ibis " de Bobigny vendu en 1984 et telle qu'elle ressort de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement ; qu'il résulte de l'instruction que les valeurs locatives en résultant, dont les modalités de calcul ne sont plus critiquées en appel par la SNC GESTIOTEL SAINT-DENIS, se montent, après application du taux d'intérêt mentionné à l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts, aux sommes respectives de <br>
40 116 euros et 39 772 euros, lesquelles sont supérieures à celle retenue pour l'établissement des impositions contestées ; <br>
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       13. Considérant, par suite, que la SNC GESTIOTEL SAINT-DENIS n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande ; que, par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées ;<br>
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DÉCIDE :<br>
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Article 1er : La requête de la SNC GESTIOTEL SAINT-DENIS est rejetée. <br>
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N° 15VE02305<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.