# Cour Administrative d'Appel de Nantes, 2ème Chambre, 06/10/2015, 14NT01575, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000031280824
**Date de décision:** 2015-10-06
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Nantes
**Formation:** 2ème Chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000031280824

## Contenu de la décision

Vu la procédure suivante :<br>
      Procédure contentieuse antérieure :<br>
      M. et Mme B...C...ont demandé au tribunal administratif de Caen d'annuler, d'une part, le permis de construire tacite accordé le 8 octobre 2012 à la SARL Les Lotissements Normands en vue de construire un maison d'habitation sur le lot A d'une parcelle cadastrée section AS n° 155 située au " Passous " à Agon-Coutainville (parcelle n° 398), ainsi que le permis de construire modificatif accordé le 21 mai 2013 pour le même projet, et, d'autre part, le permis de construire accordé le 4 septembre 2012 par le maire d'Agon-Coutainville à cette même société pour l'édification d'une seconde construction sur le lot B de cette parcelle (parcelle n° 397) ainsi que le permis de construire modificatif accordé le 21 mai 2013 pour ce projet.<br>
      Par un jugement n° 1301357,1301360 du 15 avril 2014, le tribunal administratif de Caen, après avoir joint les requêtes présentées par M. et MmeC..., a rejeté les demandes d'annulation.<br>
      Procédure devant la cour :<br>
      Par une requête, enregistrée le 16 juin 2014, M. et MmeC..., représenté par MeE..., demandent à la cour :<br>
      1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Caen du 15 avril 2014 ;<br>
      2°) d'annuler l'arrêté du 4 septembre 2012, le permis de construire tacite du 8 octobre 2012, ainsi que les arrêtés du 21 mai 2013 par lesquels le maire d'Agon-Coutainville a délivré deux permis de construire modificatifs à la SARL Les Lotissements Normands ;<br>
      3°) de mettre à la charge de la commune d'Agon-Coutainville les sommes de 2 000 euros et 35 euros au titre des articles L. 761-1 et R. 761-1 du code de justice administrative.<br>
      Ils soutiennent que :<br>
      - les dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme ont été méconnues, dès lors que les plans de coupe PCMI 3 joints aux demandes de permis de construire ne précisent pas que les travaux comportent une modification du profil du terrain ;<br>
      - or, dans le cadre de l'exécution des travaux litigieux, il a été constaté un exhaussement du terrain nécessitant la construction d'un mur de soutènement de 2 mètres, ce qui a donné lieu à l'établissement d'un procès-verbal d'infraction du 8 mars 2013 ;<br>
      - les plans joints aux demandes de permis modificatif à la suite du PV d'infraction et de la décision d'interruption des travaux du 8 mars 2013 n'indiquent pas davantage le profil du terrain avant travaux et le profil modifié à la suite de la réalisation des travaux ;<br>
      - en conséquence, le service instructeur n'a pu apprécier en toute connaissance de cause les projets de construction litigieux, notamment au regard des dispositions de l'article UC 10 du règlement du POS relatif à la hauteur autorisée des constructions ;<br>
      - les dispositions de l'article UC 10 du POS ont été méconnues, la hauteur des projets de construction devant être appréciée par rapport à la règle limitant la hauteur à l'égout du toit à 6 mètres et au faîtage à 12 mètres, dès lors qu'il n'y avait pas de bâtiment limitrophe, soit contigu ou accolé aux projets de construction litigieux ;<br>
      - or, en l'espèce, la hauteur de 6 mètres à l'égout du toit est dépassée, ce d'autant que la hauteur n'a pas été évaluée à partir du sol naturel, mais à partir du sol existant à l'issue des travaux d'exhaussement ;<br>
      - subsidiairement, à supposer même qu'un bâtiment limitrophe doive être compris dans le sens retenu par le tribunal, les dispositions de l'article UC 10 du POS sont toujours méconnues, dès lors que la hauteur des constructions édifiées sur les parcelles AS 297 et 298 est supérieure à la hauteur, mesurée à l'égout du toit, des constructions implantées sur les parcelles voisines AS 156, AS 274, AS 275 et AS 293 ;<br>
      - les dispositions de l'article U C 11 du règlement du POS sont également méconnues, dès lors qu'il ne ressort pas de la notice jointe aux demandes de permis de construire que les projets de la SARL Les Lotissements Normands relèveraient d'une démarche architecturale de qualité, et s'inséreraient harmonieusement dans le paysage bâti environnant, constitué de constructions de style traditionnel, notamment au regard des façades, des toitures et des  matériaux ;<br>
      - enfin, les permis de construire  sont entachés de fraude ;<br>
      - il n'a pas été fait état, en effet, aux dossiers de demande de permis de construire initial, notamment au plan de coupe, et dans la notice, des travaux d'exhaussement à réaliser en façade nord et est ;<br>
      - or, les permis modificatifs n'ont pu régulariser la fraude entachant les permis initiaux, dès lors que ces permis modificatifs ont été sollicités et délivrés postérieurement à l'établissement du PV d'infraction.<br>
      Par des mémoires en défense enregistrés les 2 septembre 2014, 26 septembre 2014, 12 novembre 2014, et 4 juin 2015, la SARL Les Lotissements Normands, représentée par Me A...F..., conclut au rejet de la requête, et, dans le dernier état de ses écritures, à ce qu'une somme de 4 000 euros soit mise à la charge de M.et Mme C...au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.<br>
      Elle soutient que :<br>
      - la requête n'est pas recevable ;<br>
      - en effet, les requérants n'ont pas intérêt à agir au regard des dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme, dès lors qu'ils ne démontrent pas en quoi le projet immobilier contesté serait de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de leur propre bien ;<br>
      - la requête est également tardive, au regard de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme, dès lors que le panneau d'affichage, régulièrement apposé à l'entrée de la parcelle et lisible depuis la voie privée ouverte au public, a fait courir les délais de recours ;<br>
      - les permis de construire initiaux et rectificatifs n'ont pas méconnu l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme, dès lors qu'aucun exhaussement de terrain n'a été effectué, la parcelle AS 155 étant dès l'origine plus haute que la parcelle des requérants, et le mur de soutènement n'ayant été érigé que pour assurer le maintien des terres ;<br>
      - les autres moyens relatifs à la méconnaissance des articles UC 10 et UC 11 du POS, ainsi qu'à l'existence d'une fraude, ne sont pas davantage fondés.<br>
      Par des mémoires distincts, enregistrés les 2 septembre 2014, 26 septembre 2014, et 12 novembre 2014, la SARL Les lotissements Normands, représentée par Me A...F..., demande la condamnation de M. et Mme C...à lui verser la somme de 50 000 euros, à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l'article L.600-7 du code de justice administrative.<br>
      Elle soutient que la présente procédure, qui a été introduite pour lui nuire, lui cause un préjudice excessif, dès lors qu'elle se trouve dans l'impossibilité de proposer les constructions litigieuses à la vente, et que celles-ci font l'objet d'actes répétés de vandalisme.<br>
      Par un mémoire en réplique, enregistré le 22 septembre 2014, et des mémoires enregistrés les 13 octobre 2014 et 1er juin 2015, M. et Mme C...concluent aux mêmes fins que leur requête, par les mêmes moyens, et au rejet des conclusions reconventionnelles présentées par la SARL Les Lotissements sur le fondement de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme.<br>
      Ils soutiennent, en outre, que :<br>
      - les fins de non recevoir opposées à leur requête doivent être écartées, dès lors que les dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ne sont pas applicables, qu'ils ont un intérêt à agir légitime, compte tenu de la vue qu'ils ont sur les constructions litigieuses situées à seulement 7,80 m de leur façade, et que l'affichage des permis de construire au fond d'une allée privée non ouverte à la circulation publique n'était pas régulier, de sorte que les délais de recours ne leur sont pas opposables ;<br>
      - la SARL Les Lotissements Normands sollicite la réparation d'un préjudice dont elle n'établit ni la réalité, ni l'étendue, et qui ne peut être regardé comme excessif.<br>
      Par un mémoire en défense enregistré le 5 juin 2015, la commune d'Agon-Coutainville, représentée par le cabinet Coudray, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. et Mme C...au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.<br>
      Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.<br>
<br>
      Un courrier du 3 juillet 2015 a été adressé aux parties en application des dispositions de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative.<br>
<br>
      Un avis d'audience emportant clôture d'instruction immédiate a été adressée aux parties le 26 août 2015.<br>
<br>
      Vu les autres pièces du dossier.<br>
<br>
      Vu :<br>
      - le code de l'urbanisme ;<br>
      - le code de justice administrative.<br>
<br>
      Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.<br>
      Ont été entendus au cours de l'audience publique :<br>
	- le rapport de M. Millet,<br>
	- les conclusions de M. Delesalle, rapporteur public,<br>
	- les observations de MeD..., représentant la commune d'Agon-Coutainville.<br>
<br>
      1. Considérant que par une première requête, enregistrée au tribunal administratif de Caen sous le n° 1301357, M. et Mme C... ont demandé l'annulation du permis de construire acquis tacitement le 8 octobre 2012 par la SARL Les Lotissements Normands en vue de construire une maison d'habitation sur le lot A d'une parcelle cadastrée AS n°155 située au lieu-dit " Le Passous " à Agon-Coutainville (parcelle n° 398), ainsi que l'annulation du permis de construire modificatif accordé par le maire d'Agon-Coutainville le 21 mai 2013 à cette société ; que, par une seconde requête enregistrée sous le n° 1301360, M. et Mme C...ont également demandé l'annulation du permis de construire délivré le 4 septembre 2012 par le maire d'Agon-Coutainville à la SARL précitée en vue de construire une seconde maison d'habitation sur le lot B de cette même parcelle AS n°155 (parcelle n°397), ainsi que l'annulation du permis de construire modificatif accordé le 21 mai 2013 par le maire d'Agon-Coutainville pour ce projet ; que M. et Mme C...relèvent appel du jugement du 15 avril 2014 par lequel le tribunal administratif de Caen, après avoir joint ces requêtes, a rejeté leurs demandes ;<br>
      Sur les fins de non recevoir opposées par la SARL Les Lotissements Normands :<br>
<br>
      2. Considérant, d'une part, que les permis de construire en litige ont été obtenus les 4 septembre 2012, 8 octobre 2012 et 21 mai 2013, soit avant l'entrée en vigueur des dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme, issu de l'ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013, qui ne sont, dès lors, pas opposables à M. et MmeC... ; qu'en outre, les constructions litigieuses sont situées en limite séparative nord de la parcelle des intéressés, à environ 7,80 mètres de leur façade ; que, par suite, les requérants, en leur qualité de voisins immédiats des projets de construction, ont intérêt à agir à l'encontre des permis de construire litigieux ; que, d'autre part, il n'est établi, ni que l'affichage prévu par l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme, effectué au fond d'une impasse expressément désignée comme " voie privée ",  aurait été visible depuis la voie publique, ni que les requérants auraient pu emprunter la voie desservant le terrain pour leurs besoins propres ; qu'ainsi, les délais de recours n'ont pas couru à l'encontre des permis contestés; que, par suite, les fins de non recevoir opposées par la SARL Les Lotissements Normands doivent être écartées ; <br>
Sur les conclusions à fin d'annulation :<br>
<br>
      3. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article UC 10 du plan d'occupation des sols d'Agon-Coutainville : " La hauteur d'une construction doit être au maximum égale à celle du bâtiment limitrophe (en dehors des garages et autres annexes) le plus élevé ; en l'absence de bâtiment limitrophe la hauteur est définie ainsi : secteur UC le nombre de niveaux est R+1+C, la hauteur à l'égout du toit est de 6 m et la hauteur au faîtage est de 12 m " ; qu'il résulte de ces dispositions que les règles de hauteur mesurées à 6 mètres à l'égout du toit et à 12 mètres au faîtage ne s'appliquent de façon cumulative  qu'en l'absence de bâtiment limitrophe ; que les bâtiment limitrophes, au sens de ces dispositions, doivent s'entendre des bâtiments situés sur des parcelles immédiatement voisines de celles servant d'assiette aux projets en cause ; qu'en l'espèce, les parcelles litigieuses sont limitrophes des parcelles cadastrées section AS n° 274 et n° 275 au nord, AS n° 156 à l'ouest, et AS n°293 à l'est ; que, par suite, la hauteur maximale des constructions litigieuses ne pouvait excéder celle de la construction voisine la plus élevée, mesurée, en l'absence de dispositions contraires, à l'égout du toit à partir du terrain naturel avant travaux ; <br>
<br>
      4. Considérant, d'une part, qu'il ressort des pièces du dossier que le bâtiment contemporain A construit sur la parcelle AS n° 398 est composé d'un volume central doté d'un toit mono-pente entouré de compositions cubiques, dont l'une accueille un garage ; qu'il est constant que le bâtiment limitrophe le plus élevé jouxtant cette parcelle est situé sur la parcelle voisine AS n° 293, et que la hauteur à l'égout du toit de cette construction traditionnelle est mesurée à 4,47 mètres à partir du sol naturel ; que si les requérants soutiennent qu'après exhaussement de sol, la hauteur du bâtiment situé sur la parcelle AS n° 398, mesurée non à partir du terrain fini mais à partir du terrain naturel à l'égout de la façade est, est de 6, 37 mètres, il ressort des pièces du dossier que, s'il est fait abstraction de la hauteur calculée au droit de la toiture du garage, dont l'exclusion est prescrite par les dispositions précitées, la hauteur à l'égout du toit du volume central du bâtiment A est, en tout état de cause, supérieure à celle du bâtiment limitrophe le plus élevé édifié, ainsi qu'il a été dit, sur la parcelle AS n° 293 ; que, dès lors, le permis de construire acquis tacitement le 8 octobre 2012, ainsi que le permis modificatif obtenu 21 mai 2013 pour cette construction, ont été délivrés en méconnaissance des dispositions précitées de l'article UC 10 du POS de la commune d'Agon-Coutainville ; <br>
<br>
      5. Considérant, d'autre part, que la construction B, édifiée sur la parcelle cadastrée section AS n° 397, si elle n'est pas dotée d'un toit mono-pente, est également composée d'un volume central entouré de compositions cubiques en toiture-terrasse ; qu'en l'absence d'égout de toit, sa hauteur doit être mesurée à l'acrotère de la façade est du bâtiment principal, qui présente une hauteur d'environ 8,30 mètres par rapport au sol naturel ;  que, toutefois, la construction située à l'est sur la parcelle AS n° 293 ne peut être tenue pour limitrophe, dès lors que, la division parcellaire ayant fait l'objet d'une décision de non opposition dès le 15 juillet 2012, avant la délivrance des permis de construire, la parcelle AS n° 398 formait interposition entre les parcelles AS n° 293 et AS n° 397 ; que, pour déterminer la hauteur à l'égout du toit du bâtiment de référence, il convient alors de se référer au plus haut des deux bâtiments limitrophes situés à l'ouest ( sur la parcelle cadastrée section AS n° 156) ou au nord ( sur la parcelle cadastrée section AS n° 274 appartenant aux requérants) ; qu'aucun de ces bâtiments n'excède une hauteur de 4 mètres à l'égout du toit par rapport au sol naturel ; que dès lors, la hauteur à l'acrotère de la construction B dépasse la hauteur du bâtiment limitrophe le plus élevé ; que, par suite, le permis de construire du 4 septembre 2012 et le permis modificatif obtenu le 21 mai 2013 pour cette même construction, ont également été délivrés en méconnaissance des dispositions de l'article UC 10 du POS ;<br>
<br>
      6. Considérant, en second lieu, que pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen ne paraît, en l'état de l'instruction, également susceptible de fonder l'annulation des permis contestés ;<br>
<br>
      7. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme C...sont fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Caen a rejeté leurs demandes ;<br>
<br>
      Sur les conclusions indemnitaires présentées par la SARL Les Lotissements Normands :<br>
<br>
      8. Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme : " Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager est mis en oeuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel. (...) " ;<br>
<br>
      9. Considérant que, par mémoires distincts enregistrés les 2 septembre, 26 septembre et 12 novembre 2014, la SARL Les Lotissements Normands a demandé, sur le fondement des dispositions précitées, la condamnation de M. et Mme C...à lui verser la somme de 50 000 euros ; que, toutefois, compte tenu de ce qui précède, l'appel interjeté par M. et MmeC..., en leur qualité de voisins immédiats, n'a pas excédé la défense de leurs intérêts légitimes ; qu'en outre, en se bornant à invoquer le retard à la vente de leurs constructions et l'incidence financière des actes de vandalisme dont celles-ci auraient été l'objet, la SARL Les Lotissements Normands ne démontrait pas qu'elle aurait subi un préjudice excessif ; que, par suite, les conclusions de la société tendant à ce que M. et Mme C...l'indemnisent, au titre de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme, doivent, en tout état de cause, être rejetées ;<br>
<br>
      Sur les dépens :<br>
<br>
      10. Considérant qu'il y a lieu, en l'espèce, de faire supporter par la commune d'Agon-Coutainville la contribution pour l'aide juridique de 35 euros acquittée en première instance par M. et MmeC... ;<br>
<br>
      Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions des articles L. 761-1 et R. 761-1 du code de justice administrative ;<br>
<br>
      11. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de M. et MmeC..., qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, le versement des sommes que demandent la SARL Les Lotissements Normands et la commune d'Agon-Coutainville au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; qu'en revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune d'Agon-Coutainville  le versement à M et Mme C...d'une somme de 1 500 euros, au même titre ;<br>
<br>
<br>
                                                            DECIDE :<br>
        Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Caen du 15 avril 2014, l'arrêté du 4 septembre 2012, le permis de construire tacite du 8 octobre 2012, ainsi que les permis modificatifs du 21 mai 2013, sont annulés.<br>
        Article 2 : Les conclusions présentées par la SARL Les Lotissements Normands sur le fondement de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme sont rejetées.<br>
<br>
        Article 3 :  La contribution pour l'aide juridique acquittée par M. et Mme C...est mise à la charge de la commune d'Agon-Coutainville.<br>
<br>
        Article 4 :   La commune d'Agon-Coutainville versera à M. et Mme C...une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.<br>
<br>
        Article 5 : Les conclusions de la SARL Les Lotissements Normands et de la commune d'Agon-Coutainville présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.	<br>
<br>
        Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme B...C..., à la SARL Les Lotissements Normands et à la commune d'Agon-Coutainville.<br>
                          Copie en sera adressée au procureur de la République de Coutances.<br>
<br>
       Délibéré après l'audience du 15 septembre 2015, à laquelle siégeaient :<br>
<br>
       - M. Pérez, président de chambre,<br>
       - M. Millet, président-assesseur,<br>
       - Mme Buffet, premier conseiller.<br>
<br>
       Lu en audience publique, le 6 octobre 2015.<br>
<br>
<br>
Le rapporteur,<br>
J-F. MILLET<br>
Le président,<br>
A. PÉREZLe greffier,<br>
K. BOURON<br>
<br>
<br>
La République mande et ordonne au ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité, en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.<br>
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N° 14NT01575<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**