# Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 11/02/2014, 12VE03241, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000028656801
**Date de décision:** 2014-02-11
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Versailles
**Formation:** 3ème Chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000028656801

## Contenu de la décision

Vu le recours, enregistré le 4 septembre 2012, présenté par le MINISTRE DE L'ECONOMIE ET DES FINANCES, qui demande à la Cour : <br>
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       1° d'annuler les articles 1 et 2 du jugement no 1003577 du 29 mai 2012 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a réduit la cotisation de taxe professionnelle de la SA Etap Hôtels dans le rôle de la commune de Trappes au titre de l'année 2008 ;<br>
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       2° de rétablir la SA Etap Hôtels audit rôle à hauteur de la réduction prononcée par ce jugement ;<br>
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       Il soutient que :<br>
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       - c'est à tort que le local-type n° 64 de la commune de Montrouge a été retenu comme terme de comparaison, dès lors, d'une part, que les communes de Trappes et de Montrouge ne sont pas économiquement comparables et, d'autre part, que ce local-type, qui a été construit en 1978, ne peut être regardé comme ayant été régulièrement évalué par comparaison ; <br>
       - l'hôtel litigieux peut être régulièrement évalué par voie d'appréciation directe sur le fondement de son prix d'acquisition le 5 décembre 1994, dont il résulte la valeur vénale qui a été retenue par l'administration avant le jugement attaqué ;<br>
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       ..........................................................................................................<br>
       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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       Vu le code de justice administrative ;<br>
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       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 28 janvier 2014 :<br>
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       - le rapport de M. Tar, premier conseiller, <br>
       - et les conclusions de M. Locatelli, rapporteur public ;<br>
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       1. Considérant que la SA Etap Hôtels exploite un immeuble à usage d'hôtel sur le territoire de la commune de Trappes (Yvelines), sous l'enseigne Etap Hôtel ; que, par une réclamation du 23 octobre 2009, elle a demandé la réduction de la cotisation de taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2008 dans le rôle de cette commune ; que le MINISTRE DE L'ECONOMIE ET DES FINANCES fait appel du jugement en date du 29 mai 2012 du Tribunal administratif de Versailles, en tant que, par ce jugement, le tribunal a fixé la valeur locative de l'établissement en cause à 90 % de celle du local-type n° 64 de la commune de Montrouge et a déchargé la SA Etap Hôtels de la cotisation de taxe professionnelle à hauteur de cette réduction des bases d'imposition ; <br>
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       2. Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; qu'aux termes de l'article 1504 du même code : " Les locaux types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs. Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts (...) " ;<br>
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       3. Considérant que, pour déterminer la base de la taxe professionnelle due par la SA Etap Hôtels au titre de l'année 2008 à raison de l'hôtel Etap Hôtel qu'elle exploite à Trappes, le tribunal administratif a retenu comme référence, en application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts précité, le local-type n° 64 du procès-verbal C de la commune de Montrouge, au tarif unitaire de 45 F le mètre carré pondéré ; que, toutefois, les mentions de ce procès-verbal ne permettent pas de déterminer les modalités d'évaluation de ce local-type, construit au cours de l'année 1977 ; qu'ainsi, il n'est pas établi qu'il a été évalué suivant les règles définies par les dispositions précitées du b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; que, dès lors, le MINISTRE DE L'ECONOMIE ET DES FINANCES est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a déterminé la valeur locative de l'hôtel en litige par comparaison le local-type n° 64 du procès-verbal C de la commune de Montrouge ;<br>
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       4. Considérant qu'il appartient à la Cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par la SA Etap Hôtels devant le Tribunal administratif de Versailles ;<br>
       Sur la régularité de la procédure d'imposition :<br>
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       5. Considérant qu'aux termes de l'article 1467 du code général des impôts, dans sa version applicables aux années 2007 et 2008 : " La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que ceux visés au 2° : a) la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, (...) " ; qu'aux termes de l'article 1469 du même code : " La valeur locative est déterminée comme suit : 1° Pour les biens passibles d'une taxe foncière, elle est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe (...) " ; qu'aux termes de l'article 1494 de ce code : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d' une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte " ; qu'aux termes de l'article 1505 du même code : " Le représentant de l'administration et la commission communale des impôts directs procèdent à l'évaluation des propriétés bâties. Après harmonisation avec les autres communes du département, les évaluations sont arrêtées par le service des impôts. Il en est de même en cas désaccord entre le représentant de l'administration et la commission ou lorsque celle-ci refuse de prêter son concours. " ; <br>
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       6. Considérant qu'il résulte de ces dispositions que l'administration fiscale n'est tenue de saisir la commission communale des impôts directs qu'au stade de la procédure administrative d'établissement de l'impôt et que cette consultation ne s'impose pas dans le cadre de la procédure contentieuse ; qu'en l'espèce il ne résulte pas de l'instruction que l'administration fiscale aurait modifié l'évaluation de l'hôtel faisant l'objet du présent litige avant la procédure contentieuse ; qu'ainsi, elle n'était pas tenue de consulter la commission communale des impôts directs ; que dès lors, le moyen tiré d'une irrégularité de procédure qui résulterait du défaut de saisine de cette commission ne peut qu'être écarté ;<br>
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       Sur la détermination de la valeur locative par comparaison :<br>
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       7. Considérant que, pour déterminer la valeur locative de l'hôtel litigieux, l'administration fiscale ne s'était pas initialement référée à un local précisément identifié ; que la SA Etap Hôtel soutient que la valeur locative de l'immeuble qu'elle exploite peut être évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence à différents termes de comparaison, outre le local-type n° 64 du procès-verbal C de la commune de Montrouge évoqué ci-dessus : <br>
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       8. Considérant, en premier lieu, qu'il résulte des mentions du procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villeneuve-Saint-Georges que le local-type n° 55 a été lui-même évalué par référence au local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne ; qu'il ressort, d'une part, de la déclaration souscrite en 1970, que ce dernier immeuble était loué au 1er janvier de cette année par son usufruitière pour un loyer symbolique à son fils nu-propriétaire, et, d'autre part, des données de la fiche de calcul de cet immeuble, qu'il a été évalué par la méthode d'appréciation directe à partir d'un loyer très largement supérieur au loyer réel ; que, par ailleurs, le local-type n° 56 de la commune de Villeneuve-Saint-Georges a été lui-même évalué par comparaison avec le local-type n° 11 situé à Chennevières, dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe ; que, dans ces conditions, ces deux termes de comparaison ne peuvent être retenus ; <br>
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       9. Considérant, en deuxième lieu, qu'il résulte de l'instruction que le procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villejuif, établi en 1979, a modifié les données applicables au local-type n°43 ; que, par suite, il s'est substitué sur ce point au procès-verbal initial établi en 1973 ; que ce local a été évalué par comparaison avec le     local-type n°4 du procès-verbal de la commune d'Evry, alors qu'il n'est pas contesté que celui-ci correspond à un hôtel exploité sous l'enseigne " Novotel ", lequel n'était pas loué au 1er janvier 1970 et n'avait pas été évalué par comparaison avec un autre immeuble ; que, par suite, il ne peut être retenu comme terme de comparaison pour l'évaluation de la valeur locative du local-type n° 43, qui doit donc être écarté ;<br>
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       10. Considérant, en troisième lieu, que la commune de Trappes et la localité constituée par le 17ème arrondissement de Paris ne peuvent être regardées comme attirant une clientèle équivalente et comme comportant des zones de chalandise comparables du fait, notamment, des densités de population respectives de cette commune et de cette localité ; qu'ainsi, elles ne présentent pas, du point de vue économique, une situation analogue au sens des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts ; que, par suite, la SA Etap Hôtels ne peut prétendre que le local-type n° 247 du procès-verbal C du 17ème arrondissement de Paris, " Le Cécilia ", peut être retenu comme terme de comparaison pour procéder à l'évaluation de l'hôtel qu'elle exploite à Trappes sous l'enseigne Etap Hôtel ;<br>
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       11. Considérant, en quatrième lieu, que le procès-verbal C de la commune de Coignères ne permet pas de déterminer les modalités d'évaluation de son local-type n° 29, construit au cours de l'année 1993, qui correspond à l'hôtel " Fast Hôtel " évoqué par la SA Etap Hôtels ; qu'ainsi, il n'est pas établi qu'il a été évalué suivant les règles définies au b du 2° de l'article 1498 précité du code général des impôts ;<br>
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       12. Considérant, en cinquième lieu, qu'il résulte de l'instruction que, contrairement à ce que soutient la SNC NMP France, l'hôtel exploité sous l'enseigne " Formule 1 " situé sur la commune de Moissy-Cramayel, correspondant au local-type n°22 du procès-verbal C de cette commune, n'a pas été évalué par comparaison avec le local-type n° 50 de la commune de Melun, mais par comparaison avec le local-type n° 9 de la commune de Moissy-Cramayel lequel n'a pas la nature d'un hôtel mais d'un café-restaurant disposant seulement de 6 chambres ; qu'au surplus, il n'est pas établi que cet hôtel, qui est dépourvu d'étoile, constituerait, compte tenu de ses caractéristiques, un immeuble similaire à l'hôtel en litige, exploité sous l'enseigne Sofitel ;  que, dès lors, ce terme de comparaison ne peut être retenu ;<br>
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       13. Considérant, en sixième lieu, qu'il résulte de l'instruction que le local-type n° 29 du procès-verbal C de la commune de Maurepas, qui a été renuméroté au n° 31, a été construit au cours de l'année 1995 et n'a pas été évalué suivant les règles définies au b du 2° de l'article 1498 précité du code général des impôts ; <br>
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       14. Considérant, enfin, qu'il résulte de l'instruction que le local-type n° 81 de la commune de Conflans-Sainte-Honorine, qui a été renuméroté au n° 84 et qui a été construit en 1980, n'a pas été évalué par comparaison à un local-type identifiable, mais par comparaison, selon une fiche technique dressée au cours de l'année 1972, avec un hôtel dont il n'apparaît pas qu'il aurait été évalué par comparaison avec un local-type qui faisait, en 1970, l'objet d'une location à des conditions de prix normales ;<br>
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       15. Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SA Etap Hôtel ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par voie de conséquence, il y a lieu, par défaut, conformément à ce que propose le ministre, d'évaluer l'immeuble de la SA Etap Hôtels par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       Sur la méthode par voie d'appréciation directe :<br>
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       En ce qui concerne la constitutionnalité des dispositions applicables :<br>
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       16. Considérant que la société soutient que les dispositions des articles 324 AB de l'annexe III au code général des impôts, issues du décret du 28 novembre 1969 et codifiées par le décret du 22 janvier 1975, dont il lui est fait application, méconnaissent les articles 34 et 37 de la Constitution, en ce qu'elles édictent des règles relatives à l'assiette et au taux de l'impôt que seule la loi peut fixer ;<br>
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       17. Considérant, toutefois, que l'instruction du 1er octobre 1941 sur les règles et principes à appliquer pour la révision des évaluations des propriétés bâties prescrite par le  décret-loi du 14 juin 1938 et par la loi du 12 avril 1941 prévoyait à son paragraphe 18 que : " L'évaluation directe comporte deux opérations bien distinctes : / 1° Estimation de la valeur vénale normale de l'immeuble au 1er août 1939 ; / 2° Détermination du taux d'intérêt à appliquer à cette valeur vénale pour en déduire la valeur locative imposable. / A défaut de vente, déclaration de succession, apport à société et de toutes autres données susceptibles d'être retenues, (...) la valeur vénale normale au 1er août 1939 d'un immeuble est égale : / Pour le terrain, à la valeur déterminée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes, relatives à des terrains à bâtir ; Pour la construction au prix de revient au 1er août 1939 - lui-même obtenu par application au prix de revient initial d'un coefficient approprié (...) - réduit une première fois pour tenir compte de la dépréciation due à l'immobilisation et une deuxième fois pour tenir compte, d'une part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, d'autre part, de la nature de l'importance de l'affectation et de la situation de l'immeuble. / Le taux d'intérêt à utiliser pour le calcul de la valeur locative en partant de la valeur vénale normale actuelle dépend tant du taux de placement constaté au 1er août 1939 dans la région pour les immeubles que des conditions propres à chaque bâtiment " ; que l'acte dit loi du 15 mars 1942 relatif à la contribution foncière des propriétés bâties et des propriétés non bâties dispose, dans son article 1er, que : " A partir du 1er janvier 1943, la contribution foncière des propriétés bâties sera réglée en ce qui concerne les propriétés autres que les établissements industriels, à raison de la valeur locative cadastrale de ces propriétés, telle qu'elle résultera de la révision exceptionnelle effectuée en exécution de la loi du 12 avril 1941 et conformément aux règles et principes tracés dans l'instruction du 1er octobre 1941 (...) " ; que cet acte a ainsi donné valeur législative aux règles et principes de l'instruction du 1er octobre 1941 ; que les dispositions de cet acte ont été codifiées, en application du décret de codification du 18 février 1943, à l'article 171 du code général des impôts puis, en application du décret du 8 avril 1950 portant règlement d'administration publique pour la refonte des codes fiscaux et la mise en harmonie de leurs dispositions avec celles du décret du 9 décembre 1948 et des lois subséquentes, à l'article 1386 du même code, dont le 1 disposait ainsi que : " La contribution foncière des propriétés bâties est réglée en raison de la valeur locative de ces propriétés déterminées conformément aux règles et principes tracés par l'instruction du 1er octobre 1941, sous déduction de 50 p. 100 en considération des frais de gestion, d'assurance, d'amortissement, d'entretien et de réparations " ; <br>
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       18. Considérant que l'ordonnance du 7 janvier 1959 portant réforme des impositions perçues au profit des collectivités locales et de divers organismes, qui a pris effet au 1er janvier 1974, en vertu de l'article 1er de la loi du 31 décembre 1973 sur la modernisation des bases de la fiscalité directe locale, a, par son article 1er, supprimé la contribution foncière des propriétés bâties ; que l'article 4 de cette ordonnance disposait que : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés, telle qu'elle résulte de la dernière révision foncière périodique ou extraordinaire, sous déduction de 50 p.100 en considération des frais de gestion, d'assurance, d'amortissement, d'entretien et de réparation ", reprenant ainsi partiellement les dispositions du 1 de l'article 1386 du code général des impôts ; que le troisième alinéa du même article 4 disposait que : " Les dispositions du code général des impôts (...) relatives à l'assiette de la contribution foncière des propriétés bâties (...) sont applicables à la taxe foncière dans la mesure où elles ne sont pas contraires aux dispositions de la présente ordonnance " ; que ces dernières dispositions ont été reprises et complétées par celles du IV de l'article 14 de la loi du 31 décembre 1973, selon lesquelles les dispositions du code général des impôts relatives aux anciennes contributions directes sont applicables aux taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties et à la taxe d'habitation, dans la mesure où elles ne sont pas contraires à celles de l'ordonnance du 7 janvier 1959, de la loi du 2 février 1968 et de la loi du 31 décembre 1973 ; que la loi du 2 février 1968 relative aux évaluations servant de base à certains impôts directs, qui a modifié l'ordonnance du 7 janvier 1959, a, dans son article 4, indiqué les trois méthodes de détermination de la valeur locative cadastrale des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties et a abrogé les seules dispositions du 2 de l'article 1386 du code général des impôts ; que les dispositions du 1 de ce dernier article, en tant que, reprenant les dispositions de la loi du 15 mars 1942, elles précisaient que la valeur locative des propriétés pour la contribution foncière des propriétés bâties était déterminée conformément aux règles et principes tracés par l'instruction du 1eroctobre 1941, n'étaient contraires ni aux dispositions de cette ordonnance, ni à celles de la loi du 2 février 1968, ni à celles de la loi du 31 décembre 1973 et n'ont pas été abrogées par des dispositions législatives ; que, dès lors, ces dispositions sont restées, en vertu des dispositions du IV de l'article 14 de la loi du 31 décembre 1973, applicables à la taxe foncière sur les propriétés bâties ;<br>
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       19. Considérant, il est vrai, que le décret du 22 janvier 1975 mettant en harmonie le code général des impôts avec certaines dispositions portant réforme des impositions perçues au profit des collectivités locales et de leurs groupements et incorporant à ce code diverses dispositions d'ordre fiscal a codifié l'article 4 de l'ordonnance du 7 janvier 1959 à l'article 1388 du code général des impôts et l'article 4 de la loi du 2 février 1968 à l'article 1498 du même code, sans qu'ait été maintenue, pour la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe, la référence que le 1 de l'article 1386 du code général des impôts faisait aux règles et principes de l'instruction du 1er octobre 1941 ; <br>
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       20. Mais considérant que ce décret de codification n'a pu avoir légalement pour effet d'abroger ces règles et principes de valeur législative ; que, dès lors, ces derniers doivent être regardés comme ayant été maintenus en vigueur ; qu'ainsi, la détermination de la valeur locative par la voie de l'appréciation directe est réglée par les dispositions législatives constituées de celles du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ainsi que des règles et principes de l'instruction du 1er octobre 1941 ; que les dispositions des articles 324 AB et AC de l'annexe III à ce code ne font que reprendre ces dispositions législatives ; que doit, par suite, être écarté le moyen tiré de ce que les dispositions de ces deux articles méconnaîtraient les articles 34 et 37 de la Constitution et ne pourraient donc fonder l 'imposition de la société à la taxe foncière sur les propriétés bâties selon la méthode de l'appréciation directe ; <br>
<br>
       En ce qui concerne l'évaluation de l'immeuble :<br>
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       21. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires " ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ; <br>
<br>
       22. Considérant que le ministre fait valoir que la valeur vénale de l'hôtel litigieux a été à bon droit évaluée à partir de la vente de cet immeuble, en état " brut de décoffrage, fluides en attente ", intervenue le 5 décembre 1994, dont la valeur au 1er janvier 1970 a été calculée en appliquant à son prix le rapport entre les indices INSEE du coût de la construction à la date la plus proche de celle de la vente et à la date de référence, et après application d'un taux d'intérêt de 8 % ; que la SA Etap Hôtel ne conteste les modalités de cette évaluation, qui fonde légalement les impositions en litige ;<br>
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       23. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que le MINISTRE DE L'ECONOMIE ET DES FINANCES est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a déchargé la SA Etap Hôtels de la différence entre la cotisation de taxe professionnelle mise à sa charge au titre de l'année 2008 dans les rôles de la commune de Trappes et celle résultant d'une valeur locative unitaire égale à 90 % de la valeur du local-type n° 64 de la commune de Montrouge ; <br>
DECIDE :<br>
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Article 1er : La SA Etap Hôtels est rétablie aux rôles de la taxe professionnelle de la commune de Trappes au titre de l'année 2008 à raison de la décharge prononcée par le jugement n° 1003577 du 29 mai 2012 du Tribunal administratif de Versailles.<br>
Article 2 : Le jugement n° 1003577 du 29 mai 2012 du Tribunal administratif de Versailles est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.<br>
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N° 12VE03241<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.