# Cour Administrative d'Appel de Nantes, 1ère  Chambre , 29/12/2014, 13NT01451, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000030074030
**Date de décision:** 2014-12-29
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Nantes
**Formation:** 1ère  Chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000030074030

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée le 24 mai 2013, présentée pour M. et Mme A... B..., demeurant..., par Me C... ; M. et Mme B... demandent à la cour :<br>
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       1°) d'annuler le jugement n° 1101063 du 26 mars 2013 par lequel le tribunal administratif d'Orléans a rejeté leur demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 2005 et des pénalités correspondantes ; <br>
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       2°) de prononcer la décharge des impositions contestées et des pénalités correspondantes ; <br>
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       3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;<br>
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       ils soutiennent que : <br>
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       - la proposition de rectification en date du 16 décembre 2008 ne peut être regardée comme ayant interrompu la prescription en application des dispositions de l'article L. 189 du livre des procédures fiscales dès lors que, compte tenu de ses termes, elle a été de nature à les induire en erreur sur l'étendue de leurs droits, et notamment sur la possibilité de présenter des observations dans le cadre de la procédure contradictoire, et méconnaît le respect des droits de la défense ; <br>
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       - la proposition de rectification est insuffisamment motivée au regard des exigences de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales ; <br>
       - l'administration n'a pas démontré le caractère majoré du prix de vente de l'immeuble cédé en 2005 à la société Hulia et par suite a méconnu les dispositions du c de l'article 111 du code général des impôts ;<br>
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       Vu le jugement attaqué ;<br>
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       Vu le mémoire en défense, enregistré le 10 octobre 2013, présenté par le ministre délégué chargé du budget qui conclut au rejet de la requête ; <br>
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       il soutient que :<br>
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       - la proposition de rectification en date du 16 décembre 2008, qui est régulièrement motivée, mentionne expressément que les rehaussements sont effectués dans le cadre de la procédure contradictoire et que les requérants disposent d'un délai de trente jours ; <br>
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       - l'administration a apporté la preuve que l'acquisition par la société Hulia de la propriété de M. et Mme B... en 2005 pour un montant supérieur à sa valeur vénale constituait un acte normal de gestion dont le but était d'accorder aux contribuables une libéralité constitutive d'un avantage occulte ;<br>
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       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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       Vu le code de justice administrative ;<br>
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       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 18 décembre 2014 :<br>
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       - le rapport de Mme Allio-Rousseau, premier conseiller ; <br>
       - et les conclusions de Mlle Wunderlich, rapporteur public ;<br>
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       1. Considérant que M. et Mme A...B..., associés à hauteur de 98 % du capital de la société à responsabilité limitée (SARL) Hulia, dont M. B... était également le gérant et qui avait pour objet l'acquisition et la gestion de biens immobiliers, ont vendu, en février 2005, à la société Hulia un ensemble immobilier dont ils étaient propriétaires, situé à Courtenay (Loiret), dénommé " le Moulin de la Maladrerie " pour un montant de 503 000 euros ; que la société Hulia a revendu le même bien à un tiers en août 2006 pour un montant de 400 000 euros ; qu'à la suite de la vérification de comptabilité de la société Hulia, l'administration a estimé que cette société avait consenti un avantage à ses associés en leur achetant le bien pour un prix majoré de 103 000 euros, a qualifié cette somme de revenus distribués et l'a imposée à l'impôt sur le revenu au titre de l'année 2005 dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers entre les mains de M. et Mme B... sur le fondement des dispositions du c de l'article 111 du code général des impôts ; que M. et Mme B... relèvent appel du jugement en date du 26 mars 2013 par lequel le tribunal administratif d'Orléans a rejeté leur demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 2005 et des pénalités correspondantes ; <br>
       2. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article 111 du code général des impôts : " Sont notamment considérés comme revenus distribués : (...) / c. Les rémunérations et avantages occultes ; (...) " ; qu'en cas d'acquisition par une société à un prix que les parties ont délibérément majoré par rapport à la valeur vénale de l'objet de la transaction, ou, s'il s'agit d'une vente, délibérément minoré, sans que cet écart de prix comporte de contrepartie, l'avantage ainsi octroyé doit être requalifié comme une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d'une distribution de bénéfices au sens des dispositions précitées du c de l'article 111 du code général des impôts, alors même que l'opération est portée en comptabilité et y est assortie de toutes les justifications concernant son objet et l'identité du cocontractant, dès lors que cette comptabilisation ne révèle pas, par elle-même, la libéralité en cause ; que la preuve d'une telle distribution occulte doit être regardée comme apportée par l'administration lorsqu'est établie l'existence, d'une part, d'un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien cédé, d'autre part, d'une intention, pour la société, d'octroyer, et, pour le cocontractant, de recevoir, une libéralité du fait des conditions de la cession ;<br>
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       3. Considérant, d'autre part, que la valeur vénale du bien cédé doit, pour l'application de ces dispositions, être estimée en se référant au prix qui pouvait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande à la date où la cession est intervenue ; que lorsque l'administration procède à l'évaluation de la valeur vénale réelle d'un immeuble, elle doit se référer à des transactions portant sur des immeubles situés à proximité du lieu de celui-ci et retenir les termes de comparaison relatifs à des ventes portant sur des biens similaires, intervenues à une date antérieure et proche de celle du fait générateur de l'impôt ; que ce n'est qu'à défaut de telles transactions que l'administration peut effectuer l'évaluation de la valeur vénale réelle de l'immeuble, libre de toute occupation, par d'autres méthodes d'évaluation ;<br>
       4. Considérant qu'il résulte de l'instruction que pour procéder à l'évaluation de la valeur vénale de la propriété cédée à la société Hulia au jour de la cession, l'administration a estimé, selon les termes de la proposition de rectification en date du 16 décembre 2008, le " prix de vente théorique " à la somme de 384 476 euros ; que, pour déterminer ce montant, l'administration a ajouté au prix versé par les requérants en 1993 lors de l'acquisition de ce bien, soit 198 184 euros, la différence entre d'une part le prix de vente du même bien treize ans plus tard, en 2006, par la société Hulia et d'autre part le prix d'acquisition, soit une différence 201 816 euros, limitée au nombre d'années de détention du bien par les époux B...(12/13ème) ; que, pour tenir compte de travaux qui devaient être réalisés, l'administration a en conséquence retenu un " prix normal de 400 000 euros " ; <br>
       5. Considérant, en premier lieu, qu'à supposer, comme le soutient l'administration, qu'il n'existât pas de transactions portant sur des immeubles similaires à celui des époux B...intervenues à une date proche de la cession en 2005 au profit de la SARL Hulia, la méthode consistant à déterminer de façon linéaire et régressive la valeur du bien cédé à partir du prix de vente réalisé par la société en 2006 ne permet pas de déterminer la valeur vénale réelle de cet immeuble en 2005 ; <br>
       6. Considérant, en deuxième lieu, que l'administration n'apporte pas la preuve, qui lui incombe, d'une surévaluation du prix de cession de l'immeuble en cause en se fondant sur les déclarations d'impôt de solidarité sur la fortune établies au titre des années 2004 et 2005 par M. et Mme B... et selon lesquelles la valeur vénale du " Moulin de la Maladrerie " était estimée à 375 000 euros et 400 000 euros au 1er janvier 2004 et 2005 ; <br>
       7. Considérant, en troisième lieu, que si l'administration fait valoir que le tracé du prolongement de l'autoroute A 19, proche de la propriété de M. et Mme B..., était connu en 2005 et que la commune de Courtenay avait prévu depuis 1999 la construction d'une station d'épuration dans la partie de la commune appelée " La Maladrerie ", où se trouve la propriété des intéressés, mise en oeuvre à compter de l'année 2005, ces éléments ne permettent pas de déterminer à eux seuls la majoration du prix de vente de la propriété par M. et Mme B... en 2005 ; <br>
       8. Considérant que, dans ces conditions, l'administration n'apporte pas la preuve qui lui incombe d'un écart significatif entre le prix convenu entre M. et Mme B... et la SARL Hulia ;<br>
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       9. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres moyens de la requête, que M. et Mme B... sont fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif d'Orléans a rejeté leur demande ; qu'il y a lieu de mettre à la charge de l'Etat, partie perdante, une somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;<br>
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                                   DÉCIDE :<br>
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Article 1er : 	Le jugement du tribunal administratif d'Orléans en date du 26 mars 2013 est annulé.<br>
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Article 2 : 	M. et Mme B... sont déchargés des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 2005 ainsi que des pénalités correspondantes.<br>
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Article 3 : 	L'Etat versera à M. et Mme B... une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.<br>
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Article 4 : 	Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme A... B...et au ministre des finances et des comptes publics.<br>
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Délibéré après l'audience du 18 décembre 2014, à laquelle siégeaient :<br>
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       - M. Bataille, président de chambre,<br>
       - Mme Loirat, président-assesseur,<br>
       - Mme Allio-Rousseau, premier conseiller.<br>
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       Lu en audience publique, le 29 décembre 2014.<br>
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Le rapporteur,<br>
M-P. ALLIO-ROUSSEAU Le président,<br>
F. BATAILLE <br>
Le greffier,<br>
E. HAUBOIS        <br>
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       La République mande et ordonne au ministre des finances et des comptes publics en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.<br>
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N° 13NT01451		2 <br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**