# Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 11/02/2014, 13VE00778, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000028656815
**Date de décision:** 2014-02-11
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Versailles
**Formation:** 3ème Chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000028656815

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée le 7 mars 2013, présentée pour la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL, dont le siège se trouve 2 avenue du professeur André Lemière à Montreuil (93105), par Me Zapf, avocat ; la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL demande à la Cour :<br>
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       1° d'annuler le jugement no 1202469 du 10 janvier 2013 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande aux fins de réduction de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2010 à raison de l'établissement hôtelier qu'elle exploite sis 278 avenue de Paris et 2 avenue du Professeur Lemière à Montreuil ; <br>
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       2° de prononcer les réductions de 142 274 euros de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2010 et de 6 126 euros de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2010 ; <br>
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       3° de mettre à la charge de l'Etat une somme de 10 000 euros au titre de l'article  L. 761-1 du code de justice administrative ;<br>
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       Elle soutient que :<br>
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       - le local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif, le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, le local-type n° 33 de la commune de Morangis, le local-type n° 90 du procès-verbal 6670 C de la commune           d'Issy-les-Moulineaux, le local-type n° 57 du procès-verbal de la commune de              Boulogne-Billancourt, le local-type n° 34 du procès-verbal de la commune de Vincennes et le local-type n° 210 du procès-verbal du quartier " Petit Montrouge " dans le 14ème arrondissement de Paris peuvent être retenus pour évaluer l'établissement litigieux dès lors que, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal administratif, d'une part, il s'agit de locaux comparables, la date de construction d'un hôtel n'étant pas un critère prépondérant pour apprécier la comparabilité entre un hôtel et un local-type et les prestations offertes à leurs clients par ces hôtels étant comparables à celles de l'hôtel litigieux, d'autre part, que la ville de Paris présente une situation économique analogue à celles de ses communes limitrophes, et, enfin, que le ministre n'apporte pas la preuve que les loyers prévus par les parties des locaux-types n° 55 de Villeneuve-Saint-Georges et n°43 de Villejuif ne correspondaient pas au marché locatif de ces communes à la date de référence ;<br>
       - le local-type n° 33 du procès-verbal C des opérations de révision foncière de la commune de Saint-Mandé peut également être retenu pour évaluer l'établissement litigieux ;<br>
       - il en résulte que la méthode par voie d'appréciation directe ne saurait être mise en oeuvre ;<br>
       - la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie 2010 est irrégulière, dès lors que les biens passibles de la taxe foncière n'ont pas été régulièrement déterminés au titre de la taxe professionnelle 2009 ;<br>
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       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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       Vu le code de justice administrative ;<br>
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       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 28 janvier 2014 :<br>
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       - le rapport de M. Tar, premier conseiller,<br>
       - et les conclusions de M. Locatelli, rapporteur public ; <br>
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       1. Considérant que la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL fait appel du jugement no 1202469 du 10 janvier 2013 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande aux fins de réduction de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2010 à raison de l'établissement hôtelier qu'elle exploite à Montreuil sous les enseignes Etap Hôtel et Ibis au 278 avenue de Paris et 2 avenue du Professeur Lemière ;<br>
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       Sur la cotisation foncière des entreprises :<br>
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       2. Considérant que l'article 1467 du code général des impôts dispose que : " La cotisation foncière des entreprises a pour base : 1° la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France (...) La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe (...) " ; qu'en application des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts en vigueur : " (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...) " ; qu'en vertu des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III à ce code : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. " ;<br>
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       3. Considérant que, pour l'application de la méthode d'évaluation prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, la différence, même significative, de superficie entre le local-type et l'immeuble à évaluer ne fait pas par elle-même obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison ; que, dans ce cas, la valeur locative doit toutefois être ajustée afin de tenir compte de cette différence par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III à ce code ; que cependant, cette règle ne peut être mise en oeuvre dans le cas où l'immeuble à évaluer est un immeuble de grande hauteur et où le local-type proposé comme terme de comparaison ne présente pas ces caractéristiques ; qu'en effet, eu égard à leurs spécificités, les immeubles de grande hauteur ne peuvent être évalués que par comparaison avec d'autres immeubles de grande hauteur ou, à défaut, par voie d'appréciation directe en application du 3° du même article ; <br>
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       4. Considérant que la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL soutient que, contrairement à ce qu'a considéré l'administration fiscale qui a recouru à la méthode d'évaluation directe prévue par le 3° de l'article 1498 du code général des impôts pour déterminer la valeur locative de l'établissement hôtelier qu'elle exploite à Montreuil sous les enseignes Etap Hôtel et Ibis Campanile, la valeur locative de cet établissement peut être évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° de cet article, par référence au local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif, au local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, au local-type n° 33 de la commune de Morangis, au local-type n° 90 du procès-verbal 6670 C de la commune d'Issy-les-Moulineaux, au local-type n° 57 du     procès-verbal de la commune de Boulogne-Billancourt, au local-type n° 34 du procès-verbal de la commune de Vincennes, au local-type n° 210 du procès-verbal du quartier " Petit Montrouge " dans le 14ème arrondissement de Paris, au local-type n° 33 du procès-verbal C des opérations de révision foncière de la commune de Saint-Mandé et au local-type n° 4 du procès-verbal 6668 B ME des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel de la ville de Paris ; <br>
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       5. Considérant, toutefois, que le ministre chargé du budget soutient en appel, et pour la première fois dans les litiges concernant la valeur locative de l'hôtel exploité par le société requérante, qu'il s'agit d'un immeuble de grande hauteur ne pouvant être évalué que dans les conditions rappelées au point 3 ; qu'il résulte de l'instruction que le l'établissement litigieux se trouve dans un immeuble qui comporte 19 étages et culmine à 62 m par rapport à la chaussée et qu'il doit donc être regardé comme un immeuble de grande hauteur ;<br>
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       6. Considérant qu'il ne résulte pas de l'instruction qu'il existerait un autre immeuble de grande hauteur susceptible d'être retenu comme terme de comparaison pertinent ; que le ministre affirme au contraire qu'il n'existe aucun local-type pouvant être valablement retenu comme terme de comparaison alors que, pour sa part, la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL ne propose aucun terme de comparaison situé dans un immeuble de grande hauteur ; que, dès lors, il y a lieu, sans qu'il soit besoin d'ordonner un supplément d'instruction, d'évaluer l'immeuble de la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL par voie d'appréciation directe en application des dispositions du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       7. Considérant que l'administration fiscale a proposé une évaluation selon la méthode de l'appréciation directe, qui se fonde sur l'origine de la propriété de l'immeuble litigieux, à savoir un acte de vente en état futur d'achèvement intervenu le 16 octobre 1989 pour un montant de 124 530 000 F, affecté d'un abattement pour dépréciation immédiate de 20% et sur l'application d'un taux d'intérêt de 9 % ; que la requérante ne conteste pas en appel la pertinence de cette évaluation alors qu'il résulte de l'instruction que cette méthode conduit à une valeur locative supérieure à celle retenue par l'administration fiscale pour asseoir les impositions litigieuses ;<br>
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       Sur la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie :<br>
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       8. Considérant que la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL, qui se borne à affirmer que la cotisation de taxe professionnelle mise à sa charge au titre de 2009 en raison de l'hôtel litigieux aurait été irrégulièrement établie, n'établit pas que la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie qui lui a été réclamée au titre de l'année 2010 aurait été établie de manière irrégulière ;<br>
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       9. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande ;<br>
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       Sur les conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :<br>
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       10. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement d'une somme au titre des frais exposés par la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL et non compris dans les dépens ;<br>
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DECIDE :<br>
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Article 1er : La requête de la SNC HOTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL est rejetée.<br>
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N° 13VE00778<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.