# Cour Administrative d'Appel de Nantes, 1ère  Chambre , 03/04/2014, 13NT00379, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000028908068
**Date de décision:** 2014-04-03
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Nantes
**Formation:** 1ère  Chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000028908068

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée le 6 février 2013, présentée pour la Sas Promo Ouest Immobilier, dont le siège social est situé 29 quai Chateaubriand à Rennes (35000), par Mes Helouet et Chipot, avocats ; la société demande à la cour :<br>
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      1°) d'annuler le jugement n° 1003085 en date du 6 décembre 2012 du tribunal administratif de Rennes en tant qu'il a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2004 à 2006 ainsi que des pénalités pour manquement délibéré correspondantes ;<br>
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      2°) de prononcer la décharge de ces impositions ;<br>
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      3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;<br>
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      elle soutient que : <br>
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      - sur la régularité du jugement attaqué : ce jugement est insuffisamment motivé dès lors que le tribunal a omis de se prononcer sur la demande d'expertise qu'elle avait formulée relativement à la détermination du prix du terrain ; <br>
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      - sur le bien-fondé de l'imposition : la vente du terrain à la société ne constitue pas un acte anormal de gestion dans la mesure où, d'une part, il n'y a pas eu de la part de la société d'intention de consentir une libéralité à M. A...et où, d'autre part, l'administration n'a pas démontré l'existence d'un écart significatif entre le prix d'acquisition du terrain à bâtir et sa valeur vénale, ce prix d'acquisition étant au demeurant justifié par une contrepartie suffisante ; <br>
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      - sur les pénalités pour manquement délibéré : elles sont uniquement fondées sur la discordance entre valeur vénale et prix d'acquisition ; or la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires a rehaussé le prix d'acquisition ; la jurisprudence exige la démonstration de l'implication personnelle du dirigeant ainsi que du caractère délibéré et intentionnel de l'acte ; <br>
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      Vu le jugement attaqué ;<br>
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      Vu le mémoire en défense, enregistré le 3 juin 2013, présenté par le ministre délégué chargé du budget, qui conclut au rejet de la requête ; <br>
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      il soutient que :<br>
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      - le moyen tiré du défaut de motivation du jugement manque en fait ;<br>
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      - l'existence d'un écart de prix significatif est établie ; la réussite du programme immobilier de la société n'est pas la contrepartie du prix surévalué payé à M. A...; conformément à ce qu'a apprécié le tribunal administratif l'intention d'accorder la libéralité est caractérisée ;<br>
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      - les pénalités pour manquement délibéré sont valablement fondées sur l'écart de prix constaté et l'intention d'accorder une libéralité, l'implication personnelle du dirigeant ne pouvant être sérieusement contestée ;<br>
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      Vu le mémoire en réplique, enregistré le 24 octobre 2013, présenté pour la Sas Promo Ouest Immobilier, qui maintient ses conclusions initiales par les mêmes moyens ; <br>
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      elle soutient en outre que les pénalités pour manquement délibéré sont insuffisamment motivées, dans la mesure où l'administration ne s'est fondée que sur l'élément objectif tenant à l'écart de prix par rapport à la valeur vénale ; <br>
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      Vu le nouveau mémoire en défense, enregistré le 3 janvier 2014, présenté par le ministre délégué chargé du budget, qui persiste dans ses conclusions à fins de rejet par les mêmes moyens ; <br>
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      Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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      Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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      Vu le code de justice administrative ;<br>
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      Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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      Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 13 mars 2014 :<br>
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      - le rapport de M. Francfort, président-assesseur,<br>
- les conclusions de Mlle Wunderlich, rapporteur public,<br>
- et les observations de Me Chipot, avocat de la Sas Promo Ouest Immobilier ; <br>
      1. Considérant qu'il résulte de l'instruction que par acte du 20 février 2004, M. A...a acquis au prix de 762 245 euros, soit 238,72 euros le m², un ensemble immobilier situé à Erquy (Côtes-d'Armor), comprenant un terrain de 3 193 m² et une maison d'habitation ; que le 18 juin 2004, il a revendu à la société Promo Ouest Immobilier, dont il était alors le dirigeant et unique associé, une partie du terrain nu d'une superficie de 1 814 m² pour un prix de 752 245 euros, soit 414,69 euros le m² ; qu'à la suite d'une vérification de comptabilité de la Sas Promo Ouest Immobilier portant sur les exercices 2004 à 2006, l'administration a estimé que le prix payé par cette société avait été délibérément majoré, sans contrepartie, par rapport à la valeur vénale du terrain, qu'elle a évaluée en dernier lieu, conformément à l'avis de la commission départementale des impôts et des taxes sur le chiffre d'affaires rendu au cours de sa séance du 24 avril 2009, à la somme de 200 euros le m² ; que, par suite, elle a réintégré dans les bénéfices imposables de la société requérante, au titre de l'exercice clos en 2005, la partie du prix payé excédant cette valeur ; que la Sas Promo Ouest Immobilier relève appel du jugement en date du 6 décembre 2012 du tribunal administratif de Rennes en tant qu'il a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été de ce fait assujettie au titre des années 2004 à 2006 ainsi que des pénalités pour manquement délibéré correspondantes qui lui ont été infligées à cette occasion ;<br>
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      Sur les conclusions à fins d'annulation, sans qu'il soit besoin de statuer sur la régularité du jugement attaqué : <br>
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      2. Considérant qu'il résulte de l'instruction que la Sas Promo Ouest Immobilier n'a pas accepté les rectfiications en litige, effectués à l'issue d'une procédure contradictoire ; qu'il incombe dès lors à l'administration d'établir le bien-fondé des impositions en litige ; <br>
      3. Considérant que pour établir que la Sas Promo Ouest Immobilier aurait acquis auprès de son dirigeant le terrain dont s'agit à un prix notablement supérieur à sa valeur vénale, le service a entendu déterminer cette valeur, lors des opérations de vérification, en retenant un montant unitaire de 85 euros le m², soit la fourchette haute de la valeur unitaire constatée à l'occasion de onze mutations de terrains à bâtir intervenues entre janvier et avril 2004 dans la commune d'Erquy ; que la société requérante a fait valoir d'autres termes de comparaison devant la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires laquelle, dans sa séance du 24 avril 2009, " tenant compte des éléments produits par les deux parties " a réévalué le prix au m² au montant de 200 euros le m²  auquel l'administration s'est conformée ; <br>
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      4. Considérant d'une part, que les mutations proposées comme référence par l'administration se distinguent nettement de celle relevée dans l'opération en litige compte tenu de leur situation géographique en ce qui concerne la proximité des commerces, la facilité de l'accès à la plage et l'absence de vue sur mer ; qu'il n'est pas contesté, par ailleurs, qu'aucun de ces termes de référence n'est relatif à une mutation effectuée dans le cadre d'une opération de promotion immobilière ; que dans ces conditions, ces ventes ne peuvent être retenues comme termes de comparaison de la parcelle acquise par la société requérante  d'autant que l'administration s'est rallié sans aucunement le contester, ainsi qu'il l'a été précisé plus haut, au prix, pourtant plus de deux fois supérieur à celui qu'elle avait proposé, admis par la commission départementale des impôts et des taxes sur le chiffre d'affaires ; <br>
      5. Considérant, d'autre part, que la Sas Promo Ouest Immobilier propose comme termes de comparaison les prix constatés à l'occasion de sept transactions de terrains à bâtir à Erquy ; qu'il convient d'écarter les valeurs constatées à l'occasion d'une vente intervenue le 4 avril 2000 au 3 boulevard de la Mer, ainsi qu'à l'occasion d'une opération 11, rue de la Corniche " en cours de réalisation " en février 2013 et dont les dates sont trop éloignées de la vente en litige, ainsi qu'une opération visant un terrain vendu pour 112 euros le m² dont l'adresse est restée imprécise ; qu'en revanche, les mutations restantes, effectuées dans le cadre d'opérations de promotion immobilière réalisées au cours des années 2005 et 2006, peuvent utilement servir de référence quand bien même elles seraient postérieures d'une ou deux années à la mutation litigieuse, dès lors que cet écart de temps n'est pas suffisamment significatif et compte-tenu du faible nombre d'opérations de cette nature dans la commune ; que l'administration n'est pas fondée à demander à ce que soit écartée une transaction effectuée au prix unitaire de 794 euros le m² dès lors qu'elle ne justifie pas que le bien en cause présenterait une différence substantielle avec le terrain à bâtir acquis par la société requérante, lequel ne peut être  regardé ni comme enclavé ni comme privé de toute vue sur la mer ; que par suite la moyenne des mutations à retenir pour déterminer la valeur vénale du bien en cause, intervenues pour des prix allant de 122 à 794 euros le m², s'établit à 380 euros le m², une fois rectifiée à 270 euros au lieu de 300 euros le prix unitaire atteinte lors d'une vente réalisée le 6 avril 2006, pour tenir compte des conditions réelles de cette mutation ; que l'écart entre ce prix de 380 euros le m2 et celui de 414, 69 euros le m² auquel s'est conclu la vente litigieuse n'est pas suffisamment significatif pour pour être qualifié de libéralité ; que dans ces conditions l'administration n'apporte pas la preuve qui lui incombe que le prix de cession payé par la Sas Promo Ouest Immobilier à son dirigeant s'écarterait significativement de la valeur réelle du terrain ; que, par suite, à défaut de caractériser l'existence d'une libéralité consentie par la Sas Promo Ouest Immobilier à son gérant, l'administration ne justifie pas que la vente litigieuse constituerait une opération étrangère à l'intérêt de la société et serait par suite, constitutive d'un acte anormal de gestion permettant la réintégration d'une partie du prix dans les bases imposables de la Sas Promo Ouest Immobilier à l'impôt sur les sociétés au titre de l'exercice clos en 2004 ; <br>
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      6. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la Sas Promo Ouest Immobilier est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rennes a rejeté sa demande en tant qu'elle tendait à la décharge de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l'exercice 2005 ; <br>
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      Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :<br>
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        7. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat, le versement à la Sas Promo Ouest Immobilier d'une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;<br>
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      DECIDE :<br>
Article 1er : Le jugement en date du 6 décembre 2012 du tribunal administratif de Rennes est annulé en tant qu'il a rejeté la demande de la Sas Promo Ouest Immobilier tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2004 et des pénalités correspondantes.<br>
Article 2 : La Sas Promo Ouest Immobilier est déchargée des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2004 et des pénalités correspondantes.<br>
Article 3 : L'Etat versera une somme de 2 000 euros à la Sas Promo Ouest Immobilier en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.<br>
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la Sas Promo Ouest Immobilier et au ministre des finances et des comptes publics .<br>
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      Délibéré après l'audience du 13 mars 2014, à laquelle siégeaient :<br>
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      - M. Lenoir, président de chambre,<br>
      - M. Francfort, président-assesseur,<br>
      - M. Etienvre, premier conseiller,<br>
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      Lu en audience publique, le 3 avril 2014.	<br>
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      Le rapporteur,<br>
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      J. FRANCFORT      Le président,<br>
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      H. LENOIR<br>
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            Le greffier,<br>
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      C. CROIGER<br>
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      La République mande et ordonne au ministre des finances et des comptes publics en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.<br>
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N° 13NT00379<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**