# Cour administrative d'appel de Paris, 10ème chambre, 04/02/2014, 11PA01549, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000028569436
**Date de décision:** 2014-02-04
**Juridiction:** Cour administrative d'appel de Paris
**Formation:** 10ème chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000028569436

## Contenu de la décision

Vu le recours, enregistré le 28 mars 2011, présenté par le ministre du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme de l'Etat ; le ministre du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme de l'Etat demande à la Cour :<br>
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        1°) de réformer le jugement nos 0606353/3 et 0606481/3 du 30 novembre 2010 du Tribunal administratif de Melun en tant que, par ce jugement, celui-ci a partiellement fait droit aux conclusions de la demande de la SNC Invest Hôtels Marseille Bonneuil La Roche Bordeaux tendant à la décharge des cotisations primitives de taxe professionnelle auxquelles celle-ci a été assujettie dans les rôles de la commune de Bonneuil-sur-Marne au titre des années 2002 et 2003 ; <br>
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        2°) de rejeter dans cette limite la demande de la SNC Invest Hôtels Marseille Bonneuil La Roche Bordeaux présentée devant le Tribunal administratif de Melun ;<br>
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        3°) de rétablir la SNC Invest Hôtels Marseille Bonneuil La Roche Bordeaux au rôle de la taxe professionnelle au titre des années 2002 et 2003 à raison des droits dont la décharge a été prononcée en première instance ;<br>
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        Vu les autres pièces du dossier ; <br>
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        Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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        Vu l'acte dit loi n° 371 du 15 mars 1942, ainsi que l'instruction du 1er octobre 1941 ;<br>
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        Vu la loi n° 73-1229 du 31 décembre 1973 ;<br>
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        Vu l'acte dit décret du 18 février 1943 ;<br>
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        Vu l'ordonnance n° 59-108 du 7 janvier 1959 ;<br>
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        Vu la loi n° 68-108 du 2 février 1968 ;<br>
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        Vu le décret n° 50-478 du 8 avril 1950 ; <br>
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        Vu le décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969 ; <br>
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        Vu le décret n° 75-46 du 22 janvier 1975 ;<br>
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        Vu le code de justice administrative ;<br>
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        Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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        Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 21 janvier 2014 :<br>
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        - le rapport de M. Paris, premier conseiller,<br>
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        - et les conclusions de M. Ouardes, rapporteur public ; <br>
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        1. Considérant que, par des réclamations des 13 mai 2003 et 22 décembre 2004, la SNC Invest Hôtels Marseille Bonneuil La Roche Bordeaux a sollicité le dégrèvement, à concurrence de 29 547 euros et 30 314 euros, des cotisations primitives de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie, respectivement, au titre des années 2002 et 2003 dans les rôles de la commune de Bonneuil-sur-Marne ; qu'en l'absence de réponse dans le délai de six mois, la société a saisi le Tribunal administratif de Melun d'une demande tendant à la décharge de ces impositions ; que le ministre du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme de l'Etat relève appel du jugement du 30 novembre 2010 en tant que, par celui-ci, le tribunal a partiellement fait droit à cette demande ; <br>
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        2. Considérant qu'en vertu du 1° de l'article 1469 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux impositions en litige, la valeur locative des immobilisations entrant dans l'assiette de la taxe professionnelle est calculée, pour les biens passibles d'une taxe foncière, suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'aux termes de l'article 1498 du même code, applicable en matière de taxe foncière : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date,/ Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ;<br>
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        Sur l'appel du ministre du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme de l'Etat : <br>
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        3. Considérant qu'il résulte de l'instruction que les cotisations de taxe professionnelle en litige, auxquelles a été assujettie la SNC Invest Hôtels Marseille Bonneuil La Roche Bordeaux, procèdent de l'exploitation par cette société, sous l'enseigne Campanile, d'un immeuble à usage d'hôtel-restaurant, construit en 1992, de classification deux étoiles, d'une surface pondérée de 1770 m² en ce qui concerne la partie hôtel et de 225 m² en ce qui concerne la partie restaurant ; que les premiers juges ont rejeté les conclusions de la société requérante demandant la décharge des cotisations de taxe professionnelle relatives à la partie restaurant, en considérant que la valeur locative de celle-ci pouvait être évaluée par comparaison avec le local-type n° 28 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Créteil ; que pour faire partiellement doit à ces mêmes conclusions en ce qui concerne la partie hôtel, les premiers juges, après avoir considéré que le local-type initialement retenu par l'administration fiscale ne pouvait être utilisé pour apprécier la valeur locative de l'hôtel en litige, ont substitué à celui-ci le local-type n° 55 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Villeneuve-Saint-Georges ; que le ministre soutient que ce local-type ne pouvait servir de terme de comparaison pour apprécier la valeur locative de l'hôtel exploité par la SNC Invest Hôtels Marseille Bonneuil La Roche Bordeaux ;<br>
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        4. Considérant qu'il résulte des mentions du procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villeneuve-Saint-Georges que le local-type n° 55, construit en 1991, a été évalué par référence au local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne ; qu'il ressort, d'une part, de la déclaration souscrite en 1970, que ce dernier immeuble était loué au 1er janvier de cette année par son usufruitière pour un loyer symbolique à son fils nu-propriétaire, et, d'autre part, des données de la fiche de calcul de cet immeuble, qu'il a été évalué par la méthode d'appréciation directe à partir d'un loyer très largement supérieur au loyer réel ; que, dans ces conditions, le ministre est fondé à soutenir que c'est à tort que les premiers juges ont retenu ce local-type pour évaluer la valeur locative de l'hôtel en litige ; <br>
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        5. Considérant, toutefois, qu'il y a lieu pour la Cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens invoqués devant les premiers juges et devant elle par la SNC Invest Hôtels Marseille Bonneuil La Roche Bordeaux ; <br>
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        Sur les autres moyens invoqués : <br>
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        En ce qui concerne la méthode par comparaison :<br>
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        6. Considérant que la partie hôtel de l'immeuble en litige avait initialement été évaluée par comparaison avec le local-type n° 32 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Bonneuil-sur-Marne ; qu'il résulte de l'instruction que ce local-type a été évalué par comparaison avec le local-type n° 56 du procès-verbal de la commune de Créteil, lui-même évalué par comparaison avec le local-type n° 4 du procès-verbal de la commune d'Evry, qui correspond à un hôtel exploité sous l'enseigne " Novotel ", lequel n'était pas loué au 1er janvier 1970 et n'avait pas été évalué par comparaison avec un autre immeuble ; que, par suite, il ne peut être retenu comme terme de comparaison pour l'évaluation de la valeur locative du local-type n° 32 qui, ainsi qu'en conviennent les parties, doit donc être écarté ;<br>
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        7. Considérant qu'il résulte de l'instruction qu'il n'existe pas de terme de comparaison approprié dans la commune de Bonneuil-sur-Marne ; que, dès lors, l'immeuble dont la société est exploitante présente un caractère particulier de nature à autoriser la recherche d'un terme de comparaison hors de la commune ;<br>
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        8. Considérant que la SNC Invest Hôtels Marseille Bonneuil La Roche Bordeaux soutient que les locaux-types n° 90 du procès-verbal de la commune d'Issy-les-Moulineaux, n° 33 du procès-verbal de la commune de Saint-Mandé et n° 61 du procès-verbal de la commune de Saint-Cyr l'Ecole pourraient servir de termes de comparaison appropriés pour évaluer la valeur locative de l'établissement qu'elle exploite ; qu'elle fait valoir à cet égard, en particulier, que ces différents locaux-types à usage d'hôtel ont fait l'objet de travaux de rénovation qui, au 1er janvier de l'année d'imposition en litige, leur ont conféré des caractéristiques comparables à celles de son établissement ; que, toutefois, le service fait valoir sans être contesté, s'agissant de l'hôtel figurant au n° 33 du procès-verbal de la commune de Saint-Mandé, d'une part que celui-ci a fait l'objet de travaux de rénovation tels qu'il ne peut plus être regardé comme correspondant au local-type qui figurait initialement au procès-verbal et, d'autre part, que le loyer n'a pas été corrigé de la plus-value résultant des travaux effectués par le locataire ; que, en outre, les seuls éléments produits par la société, à savoir des textes et photographies extraits de sites internet, ne permettent pas d'estimer que ce local-type, eu égard à sa construction classique et au secteur d'activité considéré, aurait des caractéristiques similaires à celui dont cette société est exploitante ; que, s'agissant des deux autres locaux-types proposés, il ne résulte ni des photographies et extraits de sites internet produits, ni des autres pièces de l'instruction, qu'en dépit des aménagements internes dont ils ont fait l'objet, ces locaux-types, situés dans des immeubles de conception ancienne, construits, respectivement, en 1926 et 1940, et correspondant à des hôtels de petite taille de type familial exploités sous les enseignes " Hôtel de la mairie " et " Aérotel ", ce dernier ayant d'ailleurs la restauration pour activité principale, puissent être comparés, eu égard à leurs caractéristiques propres et au secteur d'activité concerné, à l'hôtel de chaîne de conception moderne dont la valeur locative est en litige ; que, dès lors, ces locaux ne peuvent être retenus ;<br>
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        9. Considérant, de même, qu'il résulte de l'instruction que les locaux-types n° 120 du procès-verbal de la commune de Saint-Germain-en-Laye, n° 210 du 55ème quartier de Paris, n° 112 du quartier des Quinze-Vingts et n° 34 du procès-verbal de la commune de Vincennes, correspondent à des hôtels de petite taille de conception classique, construits, respectivement, en 1800, 1926, 1820 et 1915 ; que ces locaux-types ne peuvent ainsi être regardés, au regard de la conception des bâtiments et du secteur d'activité concerné, comme étant comparables à l'hôtel de chaîne de conception moderne qui est en litige, alors même que certains d'entre eux auraient fait l'objet de travaux d'aménagement ; que ces locaux-types ne peuvent donc être retenus ;<br>
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        10. Considérant, enfin, que la société propose de retenir le local-type n° 1 du procès-verbal ME de la commune de Cergy correspondant à un hôtel deux étoiles construit en 1844 ; que, toutefois, l'administration fait valoir, sans être contredite, qu'elle ne dispose pas des documents permettant de savoir selon quelle méthode la valeur locative de cet immeuble a été déterminée ; que ce local ne peut ainsi être retenu ; <br>
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        11. Considérant qu'en l'absence de terme de comparaison régulier ou approprié, la valeur locative de l'immeuble en litige doit être évaluée par voie d'appréciation directe, conformément au 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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        En ce qui concerne la méthode de l'appréciation directe : <br>
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        12. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires " ; qu'aux termes de l'article 324 AC : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ; <br>
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        S'agissant de la date de référence :<br>
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        13. Considérant que, compte tenu de la réforme de la taxe foncière sur les propriétés bâties résultant de la mise en oeuvre de la loi du 2 février 1968, le moyen tiré de ce que, en application de l'instruction du 1er octobre 1941, la date de référence pour l'évaluation de la valeur locative des locaux en métropole devrait être celle du 1er août 1939 et non celle du 1er janvier 1970 prévue par cette réforme doit être écarté ;<br>
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        S'agissant de l'évaluation de l'immeuble : <br>
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        14. Considérant qu'en vertu des dispositions des articles 324 AB et AC de l'annexe III, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport au 1er janvier 1970, il incombe à l'administration de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou aux bilans mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; <br>
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        15. Considérant que, dans le dernier état de ses écritures, l'administration propose de déterminer la valeur locative du local en litige à partir de la valeur vénale d'un hôtel exploité sous l'enseigne " Ibis " situé à Sarcelles, telle qu'elle ressort d'un apport réalisé le 24 novembre 1981, pour une valeur de 11 000 000 F (1 676 939 euros), de la valeur vénale d'un hôtel restaurant exploité sous l'enseigne " Ibis " situé à Bobigny, telle qu'elle ressort de son acte de vente en l'état futur d'achèvement le 17 janvier 1984, pour une valeur déclarée de 13 342 500 F (2 034 051 euros) et de la valeur vénale d'un hôtel Sofitel telle que celle-ci ressort de son acte de vente en l'état futur d'achèvement du 30 décembre 1986 pour une valeur déclarée de 105 053 508 F (16 015 304 euros) ; que la valeur locative résultant de ces trois opérations, après application du taux d'intérêt mentionné à l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts s'élève à une somme supérieure à celle qui a été retenue pour l'établissement des impositions contestées ; <br>
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        16. Considérant que la SNC Invest Hôtels Marseille Bonneuil La Roche Bordeaux soutient que les transactions qui ont été retenues ne seraient pas suffisamment proche de la date de référence ; qu'elle ne propose, toutefois, aucune autre transaction intervenue sur cet immeuble, ni aucune autre transaction réalisée sur des immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de Bonneuil-sur-Marne ; que, par ailleurs, à supposer même que la société ait entendu contester la possibilité pour le service de retenir la transaction intervenue sur le Sofitel de Puteaux, elle ne soutient pas, notamment, que les communes de Puteaux et de Bonneuil-sur-Marne n'auraient pas présenté d'analogie d'un point de vue économique au 1er janvier 1970, date à laquelle s'apprécie le caractère comparable des transactions servant de fondement à l'application de la méthode de l'appréciation directe ; que, par suite, les transactions auxquelles se réfère le service peuvent être retenues pour l'application de la méthode d'appréciation directe ; <br>
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        17. Considérant que la société soutient que les taux d'intérêt habituellement pratiqués dans la région parisienne pour déterminer, à partir de la valeur vénale, la valeur locative d'un immeuble au 1er janvier 1970, seraient compris entre 4 % et 5 % ; que, toutefois, alors que le ministre de l'économie et des finances fait valoir que le taux de 9 % qui a été retenu résulte de la moyenne des taux figurant sur les procès-verbaux de cinq communes de la proche banlieue parisienne qui présentaient, en 1970, une situation économique comparable à celle de Bonneuil-sur-Marne, la SNC Invest Hôtels Marseille Bonneuil La Roche Bordeaux n'apporte pour sa part, au soutien de ses allégations, aucun commencement de précision ou de justification ; qu'il ne résulte ainsi pas de l'instruction que, même s'il prend en compte un nombre restreint de communes, le taux retenu par l'administration ne reposerait pas sur des données pertinentes ;<br>
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        18. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le ministre de l'économie et des finances est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Melun a partiellement fait droit aux demandes de la SNC Invest Hôtels Marseille Bonneuil La Roche Bordeaux ; qu'en conséquence, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la société sur ce fondement ; <br>
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D E C I D E :<br>
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Article 1er : Le jugement nos 0606353/3 et 0606481/3 du 30 novembre 2010 du Tribunal administratif de Melun est annulé en tant qu'il a partiellement fait droit aux demandes de la SNC Invest Hôtels Marseille Bonneuil La Roche Bordeaux. <br>
Article 2 : Le surplus des conclusions restant en litige présentées par la SNC Invest Hôtels Marseille Bonneuil La Roche Bordeaux devant le Tribunal administratif de Melun et les conclusions présentées par celle-ci devant la Cour sont rejetés. <br>
Article 3 : La SNC Invest Hôtels Marseille Bonneuil La Roche Bordeaux est rétablie au rôle de la taxe professionnelle au titre des années 2002 et 2003 à concurrence des droits dont la décharge a été prononcée par le Tribunal administratif de Melun.<br>
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié au ministre de l'économie et des finances et à la SNC Invest Hôtels Marseille Bonneuil La Roche Bordeaux. Copie en sera adressée au pôle fiscal de Paris centre et services spécialisés.<br>
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N° 11PA01549<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.