# Cour administrative d'appel de Paris, 10ème chambre, 22/10/2013, 10PA03056, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000028110313
**Date de décision:** 2013-10-22
**Juridiction:** Cour administrative d'appel de Paris
**Formation:** 10ème chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000028110313

## Contenu de la décision

Vu la décision n° 308515 du 8 juin 2010 par laquelle le Conseil d'Etat statuant au contentieux, saisi d'un pourvoi présenté pour la SNC Hôtel Paris Bercy, a annulé l'arrêt de la Cour administrative d'appel de Paris n° 04PA03484 du 21 mai 2007 et a renvoyé l'affaire à cette Cour ;<br>
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        Vu le recours, enregistré le 22 septembre 2004, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ; le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie demande à la Cour :<br>
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        1°) d'annuler le jugement n° 0104098 et 0104099 du 8 avril 2004 du Tribunal administratif de Melun en tant que, par ce jugement, celui-ci a partiellement déchargé la SNC Hôtel Paris Bercy des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune de Charenton-le-Pont au titre des années 1999 et 2000 ;<br>
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        2°) de rejeter la demande de la SNC Hôtel Paris Bercy présentée devant le Tribunal administratif de Melun ;<br>
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        3°) de rétablir La SNC Hôtel Paris Bercy au rôle de la taxe professionnelle au titre des années 1999 et 2000 à raison des droits dont la décharge a été prononcée en première instance ;<br>
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        Vu le jugement attaqué ;<br>
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        Vu les autres pièces du dossier ; <br>
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        Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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        Vu le code de justice administrative ;<br>
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        Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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        Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 8 octobre 2013 :<br>
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        - le rapport de M. Paris, rapporteur,<br>
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        - et les conclusions de M. Ouardes, rapporteur public ;<br>
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        1. Considérant que par deux réclamations du 29 novembre 2000 la SNC Hôtel Paris Bercy a sollicité le dégrèvement, à concurrence de 32 077,86 euros et 32 385,96 euros des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune de Charenton-le-Pont au titre, respectivement, des années 1999 et 2000, à raison de l'immeuble qu'elle exploite dans cette commune pour une activité d'hôtellerie ; qu'en l'absence de réponse à ces réclamations dans le délai de six moins, la SNC Hôtel Paris Bercy a saisi le Tribunal administratif de Melun de demandes tendant à la décharge de ces impositions ; que par un jugement du 8 avril 2004, le tribunal a fait droit à ces demandes, à concurrence de 32 077,86 euros chacune ; que par un arrêt du 6 novembre 2006 rendu sous le numéro 04PA03484, devenu définitif sur ce point faute pour les parties de s'être pourvues en cassation à son encontre, la Cour administrative d'appel de Paris, après avoir constaté que les premiers juges avaient omis de statuer sur les propositions alternatives de la société relatives à un local-type situé dans la même commune ou dans des communes de situation économique analogue, a annulé le jugement attaqué ; que la Cour administrative d'appel de Paris, par un second arrêt du <br>
21 mai 2007, a partiellement fait droit à la demande de la société ; que par une décision du <br>
8 juin 2010, statuant sur le pourvoi formé par la SNC Hôtel Paris Bercy, le Conseil d'Etat statuant au contentieux a annulé cet arrêt et a renvoyé l'affaire à la Cour pour être jugée ; <br>
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        2. Considérant que la Cour, ainsi que l'a irrévocablement jugé son premier arrêt, statue sur le litige que lui a renvoyé le Conseil d'Etat par la voie de l'évocation et doit se prononcer sur la demande présentée par la SNC Hôtel Paris Bercy devant le Tribunal administratif de Melun ; <br>
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        Sur la consistance des locaux à évaluer : <br>
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        3. Considérant qu'il résulte de l'instruction que la SNC Hôtel Paris Bercy a été assujettie à la taxe professionnelle en litige à raison d'un seul ensemble immobilier situé au 235 place de l'Europe à Charenton-le-Pont, d'une surface pondérée totale de 5 706 m² ; qu'elle soutient néanmoins, ainsi qu'elle l'a confirmé dans ses écritures enregistrées au greffe de la Cour le 31 janvier 2007, postérieurement à l'arrêt avant-dire-droit du 6 novembre 2006, qu'elle exploite dans cet ensemble immobilier deux hôtels différents, l'un sous l'enseigne " Ibis ", l'autre sous l'enseigne " Etap Hôtel ", devant chacun faire l'objet d'une évaluation distincte en application de l'article 1494 du code général des impôts qui dispose que : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (...) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte " ;<br>
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        4. Considérant qu'il résulte de l'instruction que la société requérante, qui était exploitante sous l'enseigne " Ibis " d'un seul hôtel occupant l'intégralité du bâtiment en litige, d'une surface pondérée totale de 5 706 m² qui n'est plus contestée dans le dernier état des écritures des parties, s'est engagée, par un contrat de franchise signé le 23 octobre 1997, à créer un second hôtel, sous l'enseigne " Etap Hôtel ", celui-ci occupant les premier et deuxième étage du bâtiment dont les chambres devaient être rénovées à cet effet ; qu'il résulte également de l'instruction et, en particulier des photographies produites par la société requérante, que la mise en oeuvre des stipulations de ce contrat de franchise a effectivement abouti à la création de deux hôtels, disposant chacun d'une entrée et d'une réception séparées et, par voie de conséquence, à la création de deux fractions de propriété faisant l'objet d'une utilisation distincte et devant ainsi faire l'objet d'une évaluation distincte en application de l'article 1494 du code général des impôts ; que, néanmoins, contrairement à ce que soutient la société requérante, la seule circonstance que le contrat de franchise, dont les stipulations font état d'engagements devant être réalisés ultérieurement, ait été signé au cours de l'année 1997, ne suffit pas à permettre de regarder cette division de l'immeuble litigieux comme étant intervenue dès avant le <br>
1er janvier 1998 ; qu'en revanche, l'administration fiscale justifie en défense de ce que l'hôtel exploité sous l'enseigne " Etap Hôtel " a fait l'objet d'un arrêté de classement comme hôtel de tourisme au cours de l'année 1999 ; que, dans ces conditions, et en l'absence de tout autre élément produit par la société requérante, qui seule dispose des pièces permettant de justifier de la date de début d'exploitation de ce second hôtel, la division de l'immeuble litigieux en deux unités d'évaluation distincte, doit être regardée comme intervenue au cours de l'année 1999 ; qu'elle n'est donc applicable qu'en ce qui concerne les impositions dues à partir de l'année 2000 ; <br>
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        5. Considérant, ainsi, que la société requérante doit être regardée, au titre de l'année 1999, comme exploitante, sous l'enseigne " Ibis ", d'un seul local à usage d'hôtel-restaurant et, au titre de l'année 2000, de deux locaux à usage d'hôtel-restaurant, l'un exploité sous l'enseigne " Ibis ", l'autre sous l'enseigne " Etap Hôtel " ; <br>
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        Sur la méthode d'évaluation par comparaison :<br>
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        6. Considérant que, tel que cela ressort de la fiche de calcul versée à l'instruction, l'administration fiscale, pour déterminer l'assiette de la taxe professionnelle en litige, avait initialement évalué la valeur locative de cet immeuble par comparaison au local-type n° 72 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Charenton-le-Pont ; que, toutefois, ce local-type a lui-même été évalué par comparaison avec le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villeneuve-Saint-Georges dont il ressort qu'il a été évalué par référence au local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne ; qu'il ressort, d'une part, de la déclaration souscrite en 1970, que ce dernier immeuble était loué au 1er janvier de cette année par son usufruitière pour un loyer symbolique à son fils nu-propriétaire, et, d'autre part, des données de la fiche de calcul de cet immeuble, qu'il a été évalué par la méthode d'appréciation directe à partir d'un loyer très largement supérieur au loyer réel ; que, dans ces conditions, ainsi qu'en conviennent les parties, le local-type n° 72 ne peut être retenu ;<br>
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        7. Considérant qu'il résulte de l'instruction qu'il n'existe pas de terme de comparaison approprié dans la commune de Charenton-le-Pont ; que, dès lors, l'immeuble dont la société est exploitante présente un caractère particulier de nature à autoriser la recherche d'un terme de comparaison hors de la commune ;<br>
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        8. Considérant que l'administration fiscale indique que, eu égard au caractère irrégulier de l'évaluation de la valeur locative du local-type n° 72 du procès-verbal de la commune de Charenton-le-Pont, la valeur locative des établissements en litige peut, par substitution, être évaluée par comparaison avec le local-type n° 56 du procès-verbal de la commune de Créteil ; que ce local a néanmoins été évalué par comparaison avec le local-type n° 4 du procès-verbal de la commune d'Evry, qui correspond à un hôtel exploité sous l'enseigne " Novotel ", lequel n'était pas loué au 1er janvier 1970 et n'avait pas été évalué par comparaison avec un autre immeuble ; que, par suite, il ne peut être retenu comme terme de comparaison pour l'évaluation de la valeur locative du local-type n° 56, qui doit donc être écarté ;<br>
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        9. Considérant que l'administration fiscale proposait également, dans ses écritures présentées devant le Tribunal administratif de Melun, que la valeur locative des établissements hôteliers litigieux soit évaluée par comparaison avec le local-type n° 37 du procès-verbal de la commune de Saint-Maurice, ainsi qu'avec les locaux-types n° 3 et n° 4 du procès-verbal de la commune d'Ivry ; que ces locaux-types correspondent à des hôtels construits, respectivement, en 1983 et 1988, et qui ne faisaient donc pas l'objet d'un bail en cours au 1er janvier 1970 ; qu'il résulte du procès-verbal des opérations de révision foncière de ces communes que le local-type n° 37 de la commune de Saint-Maurice a été évalué par comparaison avec le local-type n° 4 du procès-verbal de la commune d'Evry qui, ainsi qu'il a été dit au point 8, ne pouvait servir de terme de comparaison régulier ; que, de même, le local-type n° 3 d'Ivry a été évalué par comparaison avec le local-type n° 45 du procès-verbal de la commune de Rungis, lui-même évalué par comparaison avec le même local-type n° 4 de la commune d'Evry ; que le local-type n° 4 du procès-verbal de la commune d'Ivry a été évalué par comparaison avec le local-type n° 3 du même procès-verbal qui, ainsi qu'il vient d'être dit, a lui-même été irrégulièrement évalué ; qu'ainsi, aucun de ces locaux-types ne peut être retenu ; <br>
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        10. Considérant que la société requérante propose, pour sa part, que la valeur locative des établissements dont elle est exploitante soit évaluée par comparaison avec le local-type n° 34 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Villeneuve-le-Roi qui correspond à un hôtel de type " Formule 1 " construit en 1995 ; qu'il résulte toutefois de l'instruction que ce local a été évalué par comparaison avec le local-type n° 11 du procès-verbal de la commune de Chennevières, lui-même évalué par voie d'appréciation directe, ainsi que cela ressort de la fiche de calcul produite par le service ; que le local-type n° 34 ne peut donc être retenu ; <br>
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        11. Considérant, ainsi qu'il a été dit au point 6, que le local-type n° 55 du procès-verbal de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, lui-même évalué par comparaison avec le local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières, évalué par voie d'appréciation directe, ne peut servir de terme de comparaison régulier pour évaluer la valeur locative des établissements hôteliers litigieux ; que le local-type n° 43 du procès-verbal de la commune de Villejuif a lui-même été évalué par comparaison avec le local-type n° 4 du procès-verbal de la commune d'Evry qui, ainsi qu'il a été dit au point 8, a lui-même été irrégulièrement évalué ; <br>
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        12. Considérant que la société requérante soutient également que les locaux-types n° 90 du procès-verbal de la commune d'Issy-les-Moulineaux et n° 33 du procès-verbal de la commune de Saint-Mandé pourraient servir de termes de comparaison appropriés ; qu'elle indique à cet égard, en particulier, que ces deux hôtels ont fait l'objet de travaux d'aménagement récents qui conduiraient à les rendre comparable à l'immeuble qu'elle exploite ; que, toutefois, alors qu'aucune des pièces de l'instruction ne permet de s'assurer de la date à laquelle les travaux d'aménagement dont ont fait l'objet ces immeubles ont été réalisés, il ne résulte pas, non plus, de l'instruction ni, en particulier, des photographies et extraits de site internet produits par la SNC Hôtel Paris Bercy, que ces locaux-types, qui sont des hôtels de petite taille de type familial installés dans des bâtiments de conception classique, aient permis de les rendre comparable, eu égard à leurs caractéristiques propres et au secteur d'activité concerné, aux hôtels de chaîne de conception moderne dont la SNC Hôtel Paris Bercy est exploitante ; qu'il en va de même du local-type n° 61 du procès-verbal de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole qui, tel que cela résulte de l'instruction, correspond à un hôtel familial de petite taille dont l'activité est essentiellement centrée sur la restauration et qui, en outre, se situe dans une commune essentiellement résidentielle, limitrophe de celle de Versailles ne pouvant être regardée comme analogue, au regard de sa situation économique, à celle de Charenton-le-Pont, située à proximité immédiate de Paris ; que, dès lors, ces locaux ne peuvent être retenus ;<br>
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        13. Considérant, de même, qu'il résulte de l'instruction que les locaux-types n° 57 du procès-verbal de la commune de Boulogne, n° 99 du procès-verbal du vingtième arrondissement de Paris, n° 24 de la commune de Puteaux, n° 210 du 55ème quartier de Paris, n° 112 du quartier des quinze-vingt et n° 34 du procès-verbal de la commune de Vincennes, et, en particulier, des procès-verbaux et des photographies versées au dossier, correspondent à des hôtels de taille réduite et de conception classique, construits, respectivement, en 1925, 1938, 1914, 1926, 1820 et 1915 ; que ces locaux-types ne peuvent ainsi en tout état de cause être regardés, au regard de la conception des bâtiments, comme du secteur d'activité concerné, comme étant comparables aux hôtels de chaîne de conception moderne dont est exploitante la SNC Hôtel Paris Bercy, alors même que certains d'entre eux auraient fait l'objet de travaux d'aménagement ; que ces locaux-types ne peuvent donc être retenus ;<br>
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        14. Considérant qu'il résulte des allégations non contestées de l'administration fiscale que le local-type n° 24 de la commune de Puteaux n'était pas loué au 1er janvier 1970 ; qu'il ne peut donc servir de terme de comparaison régulier pour évaluer la valeur locative des immeubles en litige ; <br>
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        15. Considérant en tout état de cause que le local-type n° 11 du procès-verbal de la Chaussée d'Antin, qui correspond au grand hôtel intercontinental, construit en 1862, pour abriter une activité hôtelière de catégorie très supérieure et d'une surface pondérée totale de 18 088 m², ne peut, non plus, eu égard à ses caractéristiques propres et au secteur d'activité des hôtels de luxe auquel il se rattache, être regardé comme comparable aux hôtels en litige ; <br>
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        16. Considérant qu'en l'absence de terme de comparaison régulier ou approprié, la valeur locative de l'immeuble en litige doit être évaluée par voie d'appréciation directe, conformément au 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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        Sur la méthode d'évaluation par appréciation directe :<br>
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        17. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires. " ; qu'aux termes de l'article 324 AC : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ; <br>
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        En ce qui concerne la date de référence :<br>
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        18. Considérant que, compte tenu de la réforme de la taxe foncière sur les propriétés bâties résultant de la mise en oeuvre de la loi du 2 février 1968, le moyen tiré de ce que, en application de l'instruction du 1er octobre 1941, la date de référence pour l'évaluation de la valeur locative des locaux en métropole devrait être celle du 1er août 1939 et non celle du 1er janvier 1970 prévue par cette réforme doit être écarté ;<br>
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        En ce qui concerne l'évaluation de l'immeuble : <br>
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        19. Considérant qu'en vertu des dispositions des articles 324 AB et AC de l'annexe III, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport au 1er janvier 1970, il incombe à l'administration de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou aux bilans mentionnés <br>
ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; <br>
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        20. Considérant que, dans le dernier état de ses écritures, l'administration propose de déterminer la valeur locative des locaux en litige à partir de la cession de celui-ci, réalisée le <br>
29 décembre 1988 pour un prix de 3 836 663, 53 euros ; que la valeur locative en résultant après application d'un taux d'intérêt de 10 % est supérieure à celle qui a été retenue pour l'établissement des impositions contestées ; <br>
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        21. Considérant que la SNC Hôtel Paris Bercy, qui ne conteste pas sérieusement le taux d'intérêt de 10 % retenu par le service, soutient que la cession de l'immeuble à évaluer qui a été retenue par le service ne serait pas suffisamment proche de la date de référence du <br>
1er janvier 1970 ; qu'elle ne propose, toutefois, aucune autre transaction intervenue sur cet immeuble, ni aucune autre transaction réalisée sur des immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de Charenton-le-Pont ; que, par suite, et alors, d'ailleurs, que les mesures d'instruction diligentées à l'adresse de l'administration fiscale n'ont pas permis, dans la présente affaire, de déterminer s'il existait de telles transactions plus proches de la date de référence du 1er janvier 1970, la transaction du 29 décembre 1988 peut être retenue, dans les circonstances de l'espèce, pour l'application de la méthode d'appréciation directe ; <br>
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        22. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SNC Hôtel Paris Bercy n'est pas fondée à demander la réduction des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune de Charenton-le-Pont au titre des années 1999 et 2000 ; qu'en conséquence, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la SNC Hôtel Paris Bercy sur ce fondement ; que la demande formulée par le ministre de l'économie et des finances sur le fondement des mêmes dispositions, qui tend à ce que la Cour administrative d'appel mette à la charge de la SNC Hôtel Paris Bercy les frais exposés par l'Etat et non compris dans les dépens à raison de l'instance distincte en cassation devant le Conseil d'Etat ne peut, de ce fait même, qu'être rejetée ; <br>
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D E C I D E :<br>
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Article 1er : La demande présentée par la SNC Hôtel Paris Bercy devant le Tribunal administratif de Melun et les conclusions présentées par elle devant la Cour sont rejetées.<br>
Article 2 : Les conclusions du ministre de l'économie et des finances tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. <br>
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié au ministre de l'économie et des finances et à la SNC Hôtel Paris Bercy. <br>
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N° 10PA03056<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.