# CAA de VERSAILLES, 3ème chambre, 07/02/2017, 15VE01611, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000034017680
**Date de décision:** 2017-02-07
**Juridiction:** CAA de VERSAILLES
**Formation:** 3ème chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000034017680

## Contenu de la décision

Vu la procédure suivante :<br>
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       Procédure contentieuse antérieure :<br>
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       La Sarl GESTION HOTEL ARGENTEUIL a demandé au Tribunal administratif de Cergy-Pontoise, d'une part, de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et, d'autre part, la réduction de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2011 à raison de l'immeuble à usage d'hôtel sis 1, rue Ary Scheffer à Argenteuil, dont elle est propriétaire.<br>
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       Par un jugement n° 1303035, 1303037 du 26 mars 2015, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes.<br>
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       Procédure devant la Cour :<br>
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       Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés les 26 mai et 1er décembre 2015, la société GESTION HOTEL ARGENTEUIL, représentée par Me Zapf, avocat, demande à la Cour :<br>
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       1° d'annuler ce jugement ;<br>
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       2° de prononcer la décharge des impositions en litige ;<br>
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       3° de mettre à la charge de l'État le versement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.<br>
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       Elle soutient que : <br>
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       - l'évaluation par voie d'appréciation directe, qui a été mise en oeuvre faute pour l'administration de proposer des locaux-type comparables et à la suite du rejet, par le tribunal administratif, des locaux-type qu'elle a proposés, revêt un caractère infiniment subsidiaire selon l'article 1498 du code général des impôts et la jurisprudence du Conseil d'Etat ; cette méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe n'aurait pas du être utilisée alors qu'il n'a pas été démontré qu'il n'existe aucun local-type, dans la France entière, comparable et régulièrement évalué ; <br>
       - elle propose en cause d'appel un nouveau local-type, à savoir le  local-type n° 111 du 63ème quartier de " La Porte- Dauhine " dans le 16ème arrondissement figurant sur le procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Paris, correspondant à un hôtel de type quatre étoiles appartenant à la chaîne Mélia, sis 102 avenue Victor Hugo à Paris 16e doté d'équipements comparables à l'hôtel en litige, puisque, notamment il a une activité            d'hôtel-restaurant, et dont le tarif unitaire fixé à 8,46 euros le m2 a été validé par plusieurs arrêts rendus le 26 novembre 2013 par la Cour admnistrative d'appel de Paris ;<br>
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       - eu égard à la différence de classement hôtelier entre ce local-type et son hôtel, elle demande un abattement de 20% conformément à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, ce qui donne un tarif unitaire de 7,05 euros le m2 ; <br>
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       - le ministre affirme à tort qu'il n'y a pas d'analogie économique entre Paris et Argenteuil ; en effet le Conseil d'Etat a jugé, par les décisions du 26 septembre 2012 SA Sogébail n°340432 et du 10 octobre 2012 SA Généfim n° 340491 et n° 340568, que les communes de Vanves, Puteaux et Courbevoie sont économiquement analogues à Paris ; d'ailleurs, ces décisions s'inscrivent dans le prolongement de la jurisprudence SA Foncier Bail, par laquelle le Conseil d'Etat avait précisé que l'appréciation de la situation économique d'une commune par rapport à une autre, doit prendre en compte la notion de continuité du bâti entre ces deux communes ; par ailleurs, si le ministre fait valoir l'impossibilité de rattacher la valeur locative unitaire à un bail en cours  de l'année de référence, il n'en justifie pas ; <br>
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       - la méthode d'appréciation directe proposée par le ministre, repose sur cinq actes de cession établis respectivement en 1984 (Bobigny), 1987 (Cergy), 1988 (Pantin) et 1989 (Osny et Pontoise) qui sont postérieurs d'au moins quatorze ans à la date de référence du 1er janvier 1970 et ne peuvent donc refléter la valeur vénale de l'hôtel litigieux ; de plus, le ministre n'apporte pas la preuve que ces communes seraient économiquement analogues à Argenteuil. <br>
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       Vu les autres pièces du dossier.<br>
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       Vu :<br>
       - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
       - le code de justice administrative.<br>
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       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.<br>
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       Ont été entendus au cours de l'audience publique :<br>
       - le rapport de Mme Moulin-Zys, <br>
       - et les conclusions de M. Coudert, rapporteur public.<br>
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       1. Considérant que la SARL GESTION HOTEL ARGENTEUIL, propriétaire d'un immeuble à usage d'hôtel-restaurant sous l'enseigne " Campanile ", sis 1, rue Ary Scheffer à Argenteuil et d'une surface pondérée de 2 094 m2, a demandé au Tribunal administratif de Cergy-Pontoise, d'une part, de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et, d'autre part, de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2011 mais que, par un jugement n° 1303035 et n° 1303037 du 26 mars 2015, le tribunal a rejeté ses demandes ; qu'elle en relève régulièrement appel par la présente requête ;<br>
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       Sur les conclusions relatives à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères :<br>
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       2. Considérant qu'aux termes de l'article R. 811-1 du code de justice administrative dans sa version applicable au présent litige : " Toute partie présente dans une instance devant le tribunal administratif ou qui y a été régulièrement appelée, alors même qu'elle n'aurait produit aucune défense, peut interjeter appel contre toute décision juridictionnelle rendue dans cette instance. / Toutefois, dans les litiges énumérés aux 1°, 4°, 5°, 6°, 7°, 8° et 9° de l'article R. 222-13, le tribunal administratif statue en premier et dernier ressort. (...) " ; que le 5° de l'article R. 222-13 du même code vise " les litiges relatifs aux impôts locaux et à la contribution à l'audiovisuel public, à l'exception des litiges relatifs à la contribution économique territoriale " ; qu'il résulte des dispositions du 5° de l'article R. 222-13 du code de justice administrative et de l'article R. 811-1 du même code, que si le tribunal administratif statue en premier et dernier ressort sur les litiges concernant la taxe foncière, les jugements relatifs à cette taxe peuvent toutefois faire l'objet d'un appel devant la cour administrative d'appel lorsque le premier juge a statué par un seul jugement, d'une part, sur des conclusions relatives à la taxe foncière, d'autre part, sur des conclusions relatives soit à la taxe professionnelle, soit à la cotisation foncière des entreprises à la demande du même contribuable, et que ces impositions reposent, en tout ou partie, sur la valeur des mêmes biens appréciée la même année ; <br>
       3. Considérant que les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères  de la  SOCIETE GESTION HOTEL ARGENTEUIL au titre de l'année 2011 ne reposent pas sur la valeur des mêmes biens appréciés la même année que les cotisations de contribution foncière des entreprises de cette même année 2011 ; que le jugement qui a statué sur ces conclusions n'est donc pas susceptible d'appel ; qu'il résulte de ce qui précède que les conclusions relatives à ces deux impositions doivent être renvoyées devant la section de contentieux du Conseil d'Etat ; <br>
       Sur les conclusions relatives à la cotisation foncière des entreprises et à la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie :<br>
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       Sur la détermination de la valeur locative par comparaison : <br>
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       4. Considérant d'une part, qu'aux termes de l'article 1447-0 du code général des impôts : " Il est institué une contribution économique territoriale composée d'une cotisation foncière des entreprises et d'une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises " ; qu'aux termes de l'article 1467 de ce code : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France (...) dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période (...) / La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe (...) " ; qu'aux termes de l'article 1600 du même code : " I.-Il est pourvu à une partie des dépenses des chambres de commerce et d'industrie de région ainsi qu'aux contributions allouées par ces dernières, selon des modalités fixées par décret en Conseil d'Etat, aux chambres de commerce et d'industrie territoriales et à l'assemblée des chambres françaises de commerce et d'industrie au moyen d'une taxe pour frais de chambres constituée de deux contributions : une taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises et une taxe additionnelle à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (...) / II.-1.-La taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises mentionnée au I est due par les redevables de cette cotisation proportionnellement à leur base d'imposition (...) " ;  <br>
       5. Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative des immeubles commerciaux " est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : (...) 2° a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée ... par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; qu'il résulte du 2° de cet article que, lorsqu'il est impossible de trouver un local-type pertinent dans la commune de l'immeuble à évaluer, peut être retenu comme terme de comparaison un local-type situé hors de la commune et qui a, lui-même, fait l'objet d'une évaluation par voie de comparaison avec des immeubles similaires, loués à des conditions de prix normales à la date de la révision, quelle que soit sa commune d'implantation, pourvu que, d'un point de vue économique, cette dernière commune présente une analogie suffisante avec la commune de l'immeuble à évaluer ; <br>
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       En ce qui concerne les locaux-type proposés par le service et la requérante :<br>
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       6. Considérant que, pour déterminer la valeur locative de l'immeuble dont la requérante est propriétaire, situé 1, rue Ary Scheffer à Argenteuil, construit en 1981, exploité en tant qu'hôtel sous l'enseigne " Campanile ", l'administration, qui s'est initialement référée, en application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, au local type n° 11 du         procès-verbal des évaluations  foncières " état C " complémentaire de la commune d'Argenteuil, a reconnu, en cours de procédure, que ce local type avait été irrégulièrement évalué et ne pouvait donc pas être retenu pour établir les impositions en litige ; <br>
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       7. Considérant d'une part, que la société requérante a proposé, en première instance, trois locaux-type, à savoir, les locaux types n° 61 du procès-verbal des opérations de révision foncière " état C " de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole, n° 33 du procès-verbal " état C " de la commune de Saint-Mandé, ainsi que le local type inscrit sous le n°1 au procès-verbal " état ME " de la commune de Cergy, qui ont été écartés par les premiers juges par des motifs qui ne sont pas contestés en cause d'appel ; <br>
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       8. Considérant d'autre part que la SARL GESTION HOTEL ARGENTEUIL propose de retenir le local-type n° 111 du 63e quartier " La Porte-Dauphine " figurant sur le            procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Paris qui est un hôtel quatre étoiles exploité par la chaîne hôtelière Mélia sous l'enseigne " Hôtel Alexander ", sis 102 avenue Victor Hugo à Paris 16e et dont la surface pondérée est de 1330 m2 ; qu'il résulte, toutefois, de l'instruction que les caractéristiques de cet hôtel, construit en 1880, au regard de sa construction, sa nature, sa situation et son aménagement, ne sont pas similaires à celles de l'établissement à évaluer faisant partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne, quand bien même il aurait été réaménagé depuis le 1er janvier 1970 ; que, de plus, la commune d'Argenteuil et le seizième arrondissement de Paris, ne présentent pas, du point de vue économique, une situation analogue au sens des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts dès lors qu'ils n'attirent pas une clientèle équivalente et ne comportent pas de zones de chalandise comparables ; qu'il suit de là que le local-type n° 111 du procès-verbal du 63e quartier " La Porte-Dauphine " ne peut pas être valablement retenu pour procéder à l'évaluation de l'immeuble en litige ;<br>
       9. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que ni le local-type proposé par l'administration, ni aucun des locaux-types proposés par la SARL GESTION HOTEL ARGENTEUIL tant en première instance qu'en cause d'appel, ne peuvent être retenus comme terme de comparaison ; que faute pour l'une ou l'autre des parties de proposer un terme de comparaison approprié dans la commune d'Argenteuil ou dans une autre commune suffisamment comparable, l'administration, à laquelle aucune disposition légale ou réglementaire ne fait obligation de rechercher un terme de comparaison dans la France entière, contrairement à ce que soutient la société requérante, pouvait recourir à l'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'ainsi il y a lieu d'évaluer l'immeuble de la SARL GESTION HOTEL ARGENTEUIL par voie d'appréciation directe ; <br>
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       Sur la détermination de la valeur locative par voie d'appréciation directe : <br>
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       10. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au CGI : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale ; telle qu'elle serait constatée à la daté de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires. " ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause : La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien. " ;<br>
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       11. Considérant qu'en vertu des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au CGI, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés        ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; <br>
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       12. Considérant que si la requérante soutient que la méthode d'appréciation directe proposée par le ministre, repose sur cinq actes de cession établis respectivement en 1984 (Bobigny), 1987 (Cergy), 1988 (Pantin) et 1989 (Osny et Pontoise) qui sont postérieurs d'au moins quatorze ans à la date de référence du 1er janvier 1970 et ne peuvent donc, de ce fait, valablement refléter la valeur vénale de l'hôtel litigieux et qu'ils concernent, de surcroît, des communes non comparables avec la commune d'Argenteuil, ces moyens sont inopérants, dès lors qu'ainsi que le mentionne le jugement attaqué, l'administration s'est fondée, en dernier lieu, sur un acte d'apport consenti par la Compagnie immobilière de la région parisienne lors de son assemblée générale extraordinaire du 24 novembre 1981 à la Compagnie immobilière de la région de Sarcelles, concernant un hôtel " Ibis " situé à Sarcelles et mentionnant pour celui-ci une valeur au 1er janvier 1981 de 11 000 000 de francs ; que ce nouvel élément de calcul n'est pas critiqué devant la Cour ; <br>
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       13. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SARL GESTION HOTEL ARGENTEUIL n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué du        26 mars 2015, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande relative à la cotisation foncière des entreprises et à la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie de l'année 2011 ; que, par voie de conséquence, ses conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées ; <br>
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DÉCIDE :<br>
Article 1er : Les conclusions relatives à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2011 sont renvoyées au Conseil d'Etat.<br>
Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête de la SARL GESTION HOTEL ARGENTEUIL est rejeté.<br>
15VE01611		6<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.,19-03-03-01 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Taxes foncières. Taxe foncière sur les propriétés bâties.,19-03-045-03-01 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances.,19-03-05-03 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Taxes assimilées. Taxe d'enlèvement des ordures ménagères.