# Cour administrative d'appel de Marseille, 3ème chambre - formation à 3, du 6 mai 2004, 99MA01521, inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000007587013
**Date de décision:** 2004-05-06
**Juridiction:** Cour administrative d'appel de Marseille
**Formation:** 3EME CHAMBRE - FORMATION A 3
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000007587013

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée au greffe de la Cour administrative d'appel de Marseille le 9 août 1999, sous le n° 99MA01521, présentée par Mme Marie-José X demeurant quartier Font de Guerrin à MANOSQUE (04100)   ;
<br>
     Mme X demande à la Cour  :
<br>
     1'/ d'annuler le jugement n° 95-6046 du Tribunal administratif de Marseille en date du 19 avril 1999 en tant qu'il a rejeté sa demande de décharge de cotisation supplémentaire à l'impôt sur le revenu à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 1990  ; 
<br>
     2'/ de la décharger de cette imposition  ; 
<br>
     3°/ de lui accorder une somme de 3.618 francs au titre des frais irrépétibles outre une somme de 100 francs correspondant au droit de timbre et de condamner le directeur des services fiscaux aux entiers dépens  ; 
<br>
<br>
     
Classement CNIJ  : 19-04-01-02
<br>
     
	                   C
<br>
     
Elle soutient que pour évaluer le coût de revient de l'immeuble en litige à la date de la cession, il convient de retenir la somme de 160.074 francs pour le prix du terrain, la somme de 709.206 francs au titre des diverses taxes et factures, la somme de 19.620,83 francs au titre des frais financiers et la somme de 5.819 francs au titre du raccordement EDF  ; qu'ainsi, le coût de revient s'élève à la somme de 894.719 francs et non de 1.000.000 francs comme l'a fait valoir l'administration  ; que, par ailleurs, l'acte anormal de gestion doit être distingué des simples erreurs de gestion car il implique une volonté délibérée d'avantager un tiers  ; que tel n'est pas le cas en l'espèce dans la mesure où la société Le Pré Saint-Michel n'avait aucune intention de léser le trésor public et que ladite vente s'est réalisée dans un but de saine gestion  ; que cette vente a permis à la société Locsan de dégager entre 1991 et 1995 des bénéfices réguliers atteignant la somme de 310.000 francs sur cette période  ; que la SCI Le Pré Saint- Michel n'a pas appliqué de marge de vente du bâtiment en cours de construction ce qui a permis à la société acquéreur de dégager des bénéfices réguliers  ; qu'aucun texte n'impose de pratiquer de marge commerciale et n'interdit la vente à prix coûtant  ; que lorsqu'une vente est suffisamment proche du prix de revient du bien, l'opération ne peut être analysée comme un acte anormal de gestion et que tel est le cas en l'espèce compte du faible écart entre le prix de vente et le coût de revient réel de l'immeuble  ; qu'enfin la commission départementale des impôts a rejeté toutes les méthodes d'évaluation retenues par les services fiscaux  ; 
<br>
     Vu le jugement attaqué  ; 
<br>
     
Vu le mémoire en défense, enregistré le 3 avril 2000, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie  ; 
<br>
     Le ministre demande à la Cour de rejeter la requête de Mme X  ;
<br>
     Il soutient que le redressement objet du litige correspond à la différence entre la valeur vénale du bien vendu estimée à 1.200.000 francs et celle déclarée pour un montrant de 885.329 francs  ; que l'évaluation de l'immeuble litigieux doit intégrer la valeur du terrain qui ne saurait être inférieure à celle fixée par le vérificateur et acceptée par la requérante au stade de la réclamation initiale, soit la somme de 213.910 francs HT,  divers éléments du coût de revient non contestés comme le montant de la taxe locale d'équipement ou la taxe de raccordement à l'égout (709.206 francs), le raccordement EDF (39.500 francs), les frais de financement (28.936 francs), ce qui représente une somme totale à la date de la vente de l'ordre de 1.000.000 francs  ; que le rapport produit en première instance conforte cette estimation  ; que, par ailleurs, la finalité d'une société construction-vente étant de réaliser des profits, l'intégration d'une marge commerciale dans la détermination de la valeur vénale d'un bien vendu par un professionnel est parfaitement fondée et que l'application d'un coefficient de marge de 1,20 au prix de revient  de l'immeuble inachevé n'est pas arbitraire  ; que les marges pratiquées par l'entreprise lors de ventes de villas sont de l'ordre de 27,52% du prix de revient  ; que la vente de l'immeuble à la société Locsan n'a pas généré de bénéfice pour la SCI Le Pré Saint-Michel  ; que dans ces conditions, ladite vente constituait bien un acte anormal de gestion sauf à démonter l'intérêt pour la société venderesse  ; que la circonstance que les deux sociétés n'avaient aucune intention de frauder est inopérante  ; que la différence entre le prix de vente (885.329 francs) et la valeur vénale évaluée par la commission (1.200.000 francs) est suffisamment importante pour justifier l'intégration de cette somme au résultat de la SCI Le Pré Saint-Michel  ; que Mme X ne démontre nullement l'existence d'éventuelles difficultés économiques ou financières de la société Locsan qui justifieraient une acquisition à un prix préférentiel  ; 
<br>
<br>
     
	Vu le mémoire en réplique enregistré le 23 juin 2000, présenté par Mme X  ; la requérante persiste dans ses conclusions par les mêmes moyens en versant aux débats un rapport d'expertise réalisé à sa demande par M. Lumbroso, expert immobilier, démontrant l'absence de sous évaluation du prix de vente de l'immeuble à la date de cession  ;
<br>
<br>
     
	Vu le mémoire enregistré le 23 août 2000, présenté par le ministre  ; le ministre persiste dans ses précédentes écritures en faisant valoir que le rapport établi par l'expert immobilier n'est pas de nature à modifier l'évaluation retenue par la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires qui, si elle a écarté la troisième méthode présentée par le vérificateur, s'est néanmoins implicitement fondée sur la deuxième méthode pour fixer le prix de la valeur vénale de l'immeuble à 1.200.000F  ; que l'expert a confirmé qu'une marge de 20% n'est pas abusive en matière de vente immobilière  ; que la méthode retenue par l'expert pour déterminer la valeur vénale est totalement inadéquate dans la mesure où il s'agit au cas d'espèce d'un bien immobilier inachevé à la date de la vente dans lequel aucune activité n'était exercée à la date de la cession  ; 
<br>
<br>
     
	Vu le mémoire en réplique enregistré le 25 septembre 2000 par lequel Mme X persiste dans ses conclusions par les mêmes moyens en se fondant notamment sur des analyses complémentaires du même expert immobilier en date du 2 septembre 2000 qui précisent que la marge commerciale ne revêt aucun caractère systématique et que le ministre n'apporte aucune justification de nature à démontrer le caractère erroné de la méthode  ;
<br>
<br>
     
	Vu le mémoire enregistré le 15 janvier 2001 par lequel le ministre persiste dans ses précédentes écritures en faisant valoir, en outre, que l'expert immobilier a confondu deux avis rendus par la commission départementale des impôts et que l'avis auquel l'expert se réfère ne concerne pas la SCI Le Pré Saint-Michel  ;
<br>
<br>
     
	Vu le mémoire en réplique enregistré le 2 mars 2001, présenté par Mme X qui persiste dans ses conclusions par les mêmes moyens  ; 
<br>
<br>
     
Vu les autres pièces du dossier  ;
<br>
     
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales  ; 
<br>
     
Vu le code de justice administrative  ;
<br>
     Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience  ;
<br>
     Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 8 avril 2004  :
<br>
     
- le rapport de Mme MASSE-DEGOIS, conseillère  ;
<br>
     
- et les conclusions de M. TROTTIER, commissaire du gouvernement  ;
<br>
<br>
     Considérant que la société civile immobilière Le Pré Saint-Michel, société de construction-vente, détenue à plus de 95% par Mme X, a vendu le 27 février 1990 un immeuble inachevé, à usage d'hôtel et de restaurant pour un prix hors taxe stipulé dans l'acte de 885.329 francs à la société de gestion Locsan, société civile immobilière détenue à 60% par Mme X et à 40% par ses enfants  ; que l'administration fiscale, à l'occasion d'une vérification de la comptabilité de la société Le Pré Saint-Michel, a considéré que le prix de vente ainsi stipulé était sous-évalué et que la société avait accompli un acte anormal de gestion  ; qu'ainsi, la recette éludée a été réintégrée dans les résultats de la société et Mme X, en application de l'article 8 du code général des impôts, imposée à proportion de ses parts dans le capital de la SCI  ; 
<br>
<br>
     
Considérant que l'administration, pour rechercher le prix auquel la société requérante aurait dû normalement céder l'immeuble litigieux à la société Locsan, a retenu un prix de revient de l'immeuble pour un montant de 1.000.000 francs et, par application d'un taux de marge commerciale de 20%, au demeurant non exagéré, s'agissant de la cession d'un immeuble inachevé, a fixé sa valeur vénale à 1.200.000 francs  ; que cette valeur est identique à celle indiquée dans son avis par la commission départementale des impôts  ; qu'ainsi, l'administration doit être regardée comme établissant les faits dont il ressort que la société a renoncé, sans justification, à percevoir une fraction des recettes qui lui étaient dues à l'occasion de cette cession  ;
<br>
<br>
     
Considérant que la requérante soutient que le prix ne se justifiait pas par une volonté de léser le trésor public mais avait été déterminé dans un but de saine gestion  ; que toutefois, Mme X ne fournit aucun élément de preuve à l'appui de ces allégations  ; qu'en se bornant à faire état des résultats fiscaux positifs de la société Locsan en 1991, 1993, 1994 et 1995, l'intéressée ne justifie, ni du lien entre ces données chiffrées et le prix de la vente litigieuse, ni de ce que la vente puisse être considérée comme conforme à l'intérêt de l'entreprise  ; 
<br>
     Considérant qu'il résulte de l'ensemble de ce qui précède que Mme X n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué le Tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande  ; 
<br>
<br>
     
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative  :
<br>
<br>
     
Considérant que les dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l'Etat qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, soit condamné à payer à Mme X la somme qu'elle demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens  ;
<br>
<br>
     D E C I D E  :
<br>
     Article 1er  : La requête de Mme Marie-José X est rejetée.
<br>
     Article 2  : Le présent arrêt sera notifié à Mme Marie-José X et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie.
<br>
     	Copie en sera adressée au directeur des services fiscaux du Sud-est  ;
<br>
     Délibéré à l'issue de l'audience du 8 avril 2004, où siégeaient  :
<br>
     M. DARRIEUTORT, président de chambre,
<br>
     
M. GUERRIVE, président assesseur,
<br>
     
Mme MASSE-DEGOIS, conseillère,
<br>
     
assistés de Mlle MARTINOD, greffière  ;
<br>
     Prononcé à Marseille, en audience publique le 6 mai 2004. 
<br>
     Le président,							Le rapporteur,
<br>
     
Signé								Signé
<br>
<br>
     
Jean-Pierre DARRIEUTORT 				Christine MASSE-DEGOIS
<br>
     La greffière,
<br>
     
					Signé
<br>
<br>
     
Isabelle MARTINOD
<br>
     La République mande et ordonne au ministre de l'économie des finances et de l'industrie en ce qui le concerne et à tous les huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
<br>
     
Pour expédition conforme,
<br>
     
La greffière,
<br>
<br>
     5
<br>
     
N° 99MA01521
<br>
<br>
<br>
<br>
<br>

## Métadonnées

**Solution:** Rejet
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**