# CAA de VERSAILLES, 3ème chambre, 04/06/2019, 17VE02505, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000038551726
**Date de décision:** 2019-06-04
**Juridiction:** CAA de VERSAILLES
**Formation:** 3ème chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000038551726

## Contenu de la décision

Vu la procédure suivante :<br>
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       Procédure contentieuse antérieure :<br>
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       La SARL VILLENNES-SUR-SEINE INVEST HOTEL a demandé au Tribunal administratif de Versailles, par deux instances distinctes, de prononcer la réduction des cotisations foncières des entreprises et des taxes pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2012 et 2013, à raison de l'établissement hôtelier qu'elle exploite dans la commune de Villennes-sur-Seine, sous l'enseigne " Campanile ".<br>
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       Par un jugement nos 1600784, 1600847 du 20 juin 2017, le Tribunal administratif de Versailles a constaté un non-lieu à statuer à hauteur de la somme de 227 euros ayant fait l'objet d'un dégrèvement en cours d'instance et rejeté le surplus de ses demandes.<br>
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       Procédure devant la Cour :<br>
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       Par une requête et un mémoire, enregistrés les 28 juillet 2017 et 19 juillet 2018, la SARL VILLENNES-SUR-SEINE INVEST HOTEL, représentée par Me Zapf, avocat, demande à la Cour :<br>
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       1° d'annuler ce jugement ;<br>
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       2° de prononcer la réduction des cotisations et taxes en litige à hauteur de la somme globale de 24 511 euros ;<br>
       3° de mettre à la charge de l'État la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. <br>
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       Elle soutient que :<br>
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       - elle accepte l'évaluation de la surface pondérée effectuée par l'administration au cours de contentieux antérieurs à hauteur de 1 759 m2 pour son hôtel-restaurant ;<br>
       - elle entend maintenir sa proposition d'évaluation de son local par comparaison avec les seuls quatre locaux-types suivants : <br>
       a) le local-type n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains, hôtel " quatre étoiles ", d'une superficie de 1 863 m2, dont le tarif unitaire s'établit à 74 francs/m2 (11,28 euros/m2), sous réserve de l'application d'un abattement de 35 % pour tenir compte de la différence de classement des deux établissements et de ramener ainsi le tarif unitaire à <br>
7,33 euros/m2 ; l'administration n'établit ni que ce local était occupé au 1er janvier 1970 par son propriétaire ni qu'il aurait été évalué par appréciation directe ;<br>
       b) le local-type n° 48 du procès-verbal de la commune de Chelles qui correspond à un immeuble dont la surface pondérée est de 343 m2 et le tarif unitaire de 58 francs/m2 <br>
(8,84 euros/m2), regardé comme régulier par l'administration, sous réserve de l'application d'un abattement de 20 % en raison du principe de désutilité marginale des mètres carrés d'exploitation conduisant, ainsi, à fixer le tarif unitaire à 7,07 euros/m2 ; il n'est pas établi que ce local n'aurait pas fait l'objet d'un classement au 1er janvier 1970 ;<br>
       c) le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Champigny-sur-Marne, d'une surface pondérée de 419 m2, évalué au tarif unitaire de 52 francs/m2 (7,93 euros/m2), sous réserve de l'application d'un abattement de 20 %, pour le même motif que celui précédemment exposé, ramenant le tarif unitaire à 6,34 euros/m2 ; cet hôtel est similaire au sien ;<br>
       d) le local-type n° 6 du procès-verbal ME de la commune de Sète, qui correspond à un hôtel-restaurant 3 étoiles dont le tarif unitaire est de 7,34 euros/m2 ; ce grand hôtel bénéficie d'une situation exceptionnelle et est facilement accessible par n'importe quel moyen de transport ;<br>
       -  l'évaluation par voie d'appréciation directe ne peut être mise en oeuvre qu'à titre subsidiaire alors qu'il n'est pas démontré en l'espèce qu'il n'existe aucun local-type, dans la France entière, régulièrement évalué et comparable à son établissement.<br>
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       Vu les autres pièces du dossier.<br>
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Vu :<br>
       - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
       - le code de justice administrative.<br>
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Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.<br>
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       Ont été entendus au cours de l'audience publique :<br>
       - le rapport de Mme Ribeiro-Mengoli, <br>
       - et les conclusions de Mme Méry, rapporteur public.<br>
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       Considérant ce qui suit :<br>
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       1. La SARL VILLENNES-SUR-SEINE INVEST HOTEL relève appel du jugement du <br>
20 juin 2017 du Tribunal administratif de Versailles en ce qu'il a rejeté ses demandes tendant à la réduction des cotisations foncières des entreprises et des taxes pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2012 et 2013, à raison de l'établissements hôtelier, classé " deux étoiles " puis " trois étoiles " qu'elle exploite sous l'enseigne " Campanile " dans la commune de Villennes-sur-Seine.<br>
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       Sur le bien-fondé de l'imposition :<br>
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       2. D'une part, aux termes de l'article 1447-0 du code général des impôts : " Il est institué une contribution économique territoriale composée d'une cotisation foncière des entreprises et d'une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises ". Aux termes de l'article 1467 de ce code : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France (...) dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles <br>
1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période (...) / La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe (...) ". Aux termes de l'article 1600 du même code dans sa rédaction alors en vigueur : " I.- Il est pourvu à une partie des dépenses des chambres de commerce et d'industrie de région ainsi qu'aux contributions allouées par ces dernières, selon des modalités fixées par décret en Conseil d'Etat, aux chambres de commerce et d'industrie territoriales et à l'assemblée des chambres françaises de commerce et d'industrie au moyen d'une taxe pour frais de chambres constituée de deux contributions : une taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises et une taxe additionnelle à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (...) / II.-1.- La taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises mentionnée au I est due par les redevables de cette cotisation proportionnellement à leur base d'imposition (...) ".<br>
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       3. D'autre part, aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (...) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ". Aux termes de l'article 1498 dudit code dans sa rédaction alors en vigueur : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après :/ 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". L'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970. Lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° de l'article 1498 rappelé ci-dessus. Par ailleurs, lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence au loyer du bien ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3°, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe, à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970.<br>
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       4. Pour déterminer la valeur locative de l'établissement hôtelier exploité à <br>
Villennes-sur-Seine sous l'enseigne " Campanile ", l'administration fiscale, après avoir admis que l'hôtel Campanile situé à Saint-Germain-en-Laye initialement retenu comme terme de comparaison au titre de l'année 2012 ne figurait pas sur le procès-verbal de cette commune et ne pouvait donc régulièrement servir à l'évaluation de l'hôtel de la société requérante, a recouru ensuite à la méthode d'évaluation directe prévue par les dispositions du 3° de l'article 1498 du code général des impôts, méthode à laquelle elle a également eu recours au titre de l'année 2013. La société requérante soutient cependant que la valeur locative de l'hôtel qu'elle exploite peut être évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts. Elle a, par conséquent, dans le dernier état de ses écritures, proposé quatre termes de comparaison, soit le local-type n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains, le <br>
local-type n° 48 du procès-verbal de la commune de Chelles, le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Champigny-sur-Marne, et le local-type n° 6 du procès-verbal " ME " de la commune de Sète.<br>
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       5. Toutefois, et en premier lieu, le procès-verbal initial des opérations de révision des maisons exceptionnelles de la commune d'Enghien-les-Bains fait état de ce que le local-type n° 6 du procès-verbal " ME " - dont les modalités d'évaluation ne sont d'ailleurs pas précisées - n'était pas loué au 1er janvier 1970 dès lors qu'il était occupé par son propriétaire. De plus, cet immeuble correspond à un hôtel construit en 1950, classé " quatre étoiles luxe " exploité à proximité du lac et du casino de la ville, lequel ne saurait raisonnablement être comparé à un hôtel de chaîne exploité à Villennes-sur-Seine, commune qui ne présente ni la même attractivité touristique ni, en conséquence, une clientèle et une zone de chalandise équivalentes à celles d'Enghien-les-Bains. Dès lors, le terme de comparaison proposé ne peut être retenu pour procéder à l'évaluation de l'établissement hôtelier concerné.<br>
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       6. En deuxième lieu, il résulte de l'instruction que le local-type n° 48 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Chelles correspond à un hôtel de préfecture ancien, qui n'a jamais fait l'objet d'aucun classement et ne peut, dès lors, être comparé à un hôtel de chaîne de conception moderne. De surcroît, il a été irrégulièrement évalué au vu d'un loyer révisé au 1er mai 1970 en méconnaissance des dispositions du b) du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, qui n'autorisent une référence qu'aux loyers en cours au 1er janvier 1970. Par suite, ce local ne peut être utilement retenu pour la mise en oeuvre de la méthode d'évaluation par comparaison.<br>
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       7. En troisième lieu, le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Champigny-sur-Marne correspond à un hôtel de préfecture construit en 1910, d'une capacité d'à peine seize chambres, qui ne peut valablement être comparé à l'établissement à évaluer, en sa qualité d'hôtel de chaîne de conception moderne. Par suite, il ne peut pas davantage être retenu comme terme de référence. <br>
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       8. En dernier lieu, la commune de Villennes-sur-Seine située en Île-de-France, d'une part, et la commune de Sète, située en province, d'autre part, diffèrent notamment par la densité de leur population et de leurs réseaux de transport respectifs. De plus, à la différence de Villennes-sur-Seine et des villes de la grande couronne parisienne, la commune de Sète ne bénéficie pas de l'attractivité touristique de la capitale ou d'une grande ville comparable. Ainsi, elle ne peut être regardée comme présentant, d'un point de vue économique, une situation analogue à celle de Villennes-sur-Seine à laquelle elle ne saurait être utilement comparée. De plus, le local-type n° 6 de la commune de Sète correspond à un immeuble ancien construit en 1895 qui ne peut être utilement comparé à un hôtel de chaîne de conception moderne. Dans ces conditions, la société requérante ne peut sérieusement soutenir que le local-type situé dans la commune de Sète peut être retenu pour procéder à l'évaluation, par comparaison, de l'hôtel de chaîne qu'elle exploite sous l'enseigne " Campanile " à Villennes-sur-Seine. <br>
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       9. Il résulte de ce qui précède, et en l'absence d'un local-type satisfaisant aux exigences posées par les textes mentionnés ci-dessus pour permettre l'évaluation de l'immeuble en cause appartenant à la société requérante selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, que la détermination de sa valeur locative ne pouvait régulièrement être opérée par la voie de cette méthode comparative et devait être déterminée selon la méthode subsidiaire de l'appréciation directe prévue au 3° de cet article.<br>
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       10. Il résulte de ce tout qui précède que la SARL VILLENNES-SUR-SEINE INVEST HOTEL n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées.<br>
DÉCIDE :<br>
Article 1er : La requête de la SARL VILLENNES-SUR-SEINE INVEST HOTEL est rejetée.<br>
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N° 17VE02505<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.