# Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 04/03/2014, 13VE00315, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000028700081
**Date de décision:** 2014-03-04
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Versailles
**Formation:** 3ème Chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000028700081

## Contenu de la décision

Vu le recours, enregistré le 31 janvier 2013, présenté par le MINISTRE DE L'ECONOMIE ET DES FINANCES, qui demande à la Cour : <br>
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       1° de réformer le jugement nos 0806829, 0905376 du 16 octobre 2012 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a réduit les cotisations de taxe professionnelle au titre des années 2005 à 2008 auxquelles la SNC NMP France a été assujettie dans les rôles de la commune d'Orgeval ;<br>
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       2° de rétablir la SNC NMP France aux rôles de la commune d'Orgeval de la taxe professionnelle au titre de l'année 2007, à hauteur des réductions prononcées par ce jugement ;<br>
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       3° de rétablir la SNC NMP France aux rôles de la commune d'Orgeval de la taxe professionnelle au titre des années 2005, 2006 et 2008 à hauteur de la différence entre les cotisations résultant de ce jugement et celles résultant de l'application d'une valeur locative unitaire de 15,36 euros le m² ; <br>
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       Il soutient que :<br>
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       - c'est à tort que le local-type n° 33 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Saint-Mandé a été retenu comme terme de comparaison, dès lors que ses caractéristiques à la date de référence sont trop différentes de celles de l'hôtel à évaluer, qu'il a subi une transformation telle qu'il ne correspond plus à la description qui en est faite sur ce procès-verbal et qu'en outre, les communes d'Orgeval et de Saint-Mandé ne sont pas économiquement comparables ;<br>
       - le local-type n° 43 de la commune de Villejuif ne peut être retenu comme terme de comparaison ; <br>
       - l'hôtel litigieux peut être régulièrement évalué par voie d'appréciation directe sur le fondement de la valeur retenue dans l'acte du 5 novembre 1996 et de l'application d'un taux d'intérêt de 8 %, dont il résulte la valeur locative unitaire de 15,36 euros le m² qui a été appliquée par l'administration fiscale au titre de l'année 2007 ;<br>
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       ..........................................................................................................<br>
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       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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       Vu le code de justice administrative ;<br>
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       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 11 février 2014 :<br>
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       - le rapport de M. Tar, premier conseiller, <br>
       - et les conclusions de M. Locatelli, rapporteur public ;<br>
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       1. Considérant que la SNC NMP France exploite un immeuble à usage d'hôtel sur le territoire de la commune d'Orgeval (Yvelines), sous l'enseigne Novotel ; qu'elle a demandé par trois réclamations des 29 novembre 2006, 20 décembre 2007 et 3 décembre 2008 la réduction des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2005 à 2008 dans le rôle de cette commune ; que le MINISTRE DE L'ECONOMIE ET DES FINANCES fait appel du jugement en date du 16 octobre 2012 du Tribunal administratif de Versailles, en tant que, par ce jugement, le tribunal a fixé la valeur locative unitaire de l'établissement en cause à 11,73 euros le m² et a déchargé la SNC NMP France des cotisations de taxe professionnelle au titre des années 2005 à 2008 à hauteur de cette réduction des bases d'imposition ; <br>
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       2. Considérant que l'article 1467 du code général des impôts, dans sa rédaction alors en vigueur dispose que : " La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux, les agents d'affaires et les intermédiaires de commerce employant moins de cinq salariés : / a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période ; (...) " ; qu'il résulte de l'article 1469 alors applicable que, pour les biens passibles de la taxe foncière, la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'en application des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts en vigueur : " (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...) " ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que pour l'application de la combinaison de ces dispositions, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       3. Considérant que, pour déterminer la base des impositions litigieuses dues par la SNC NMP France à raison de l'hôtel Novotel qu'elle exploite à Orgeval, le tribunal administratif a retenu comme référence, en application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts précité, le local-type n° 33 du procès-verbal C des opérations de révision foncière de la commune de Saint-Mandé ; que, toutefois, il résulte de l'instruction que cet hôtel, construit en 1895, correspond à un hôtel de type traditionnel dont les caractéristiques, au regard de sa construction, de sa structure et de son aménagement, ne sont pas similaires à celles de l'établissement à évaluer, lequel fait partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne, alors qu'il n'est pas établi que ce local type aurait fait l'objet de travaux de nature à le rendre comparable au local à évaluer ; qu'ainsi, le MINISTRE DE L'ECONOMIE ET DES FINANCES est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a déterminé la valeur locative de l'hôtel en litige par comparaison avec ce local-type ;<br>
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       4. Considérant qu'il appartient à la Cour, saisie de l'ensemble du litige dont il est fait appel par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par la SNC NMP France, tant devant elle que devant le Tribunal administratif de Versailles ;<br>
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       Sur la détermination de la valeur locative par comparaison :<br>
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       5. Considérant, en premier lieu, qu'il résulte de l'instruction que le procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villejuif, établi en 1979, a modifié les données applicables au local-type n°43 ; que, par suite, il s'est substitué sur ce point au procès-verbal initial établi en 1973 ; que ce local a été évalué par comparaison avec le     local-type n° 4 du procès-verbal de la commune d'Evry, alors qu'il n'est pas contesté que celui-ci correspond à un hôtel exploité sous l'enseigne " Novotel ", lequel n'était pas loué au 1er janvier 1970 et n'avait pas été évalué par comparaison avec un autre immeuble ; que, par suite, il ne peut être retenu comme terme de comparaison pour l'évaluation de la valeur locative du local-type n° 43, qui doit donc être écarté ;<br>
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       6. Considérant, en deuxième lieu, qu'il résulte des mentions du procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villeneuve-Saint-Georges que le local-type n° 55 a été lui-même évalué par référence au local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne ; qu'il ressort, d'une part, de la déclaration souscrite en 1970, que ce dernier immeuble était loué au 1er janvier de cette année par son usufruitière pour un loyer symbolique à son fils nu-propriétaire, et, d'autre part, des données de la fiche de calcul de cet immeuble, qu'il a été évalué par la méthode d'appréciation directe à partir d'un loyer très largement supérieur au loyer réel ; que, par ailleurs, le local-type n° 56 de la commune de Villeneuve-Saint-Georges a été lui-même évalué par comparaison avec le local-type n° 11 situé à Chennevières, dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe ; que, dans ces conditions, ces deux termes de comparaison ne peuvent être retenus ; <br>
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       7. Considérant, en troisième lieu, qu'il résulte de l'instruction que le local-type n° 81 de la commune de Conflans-Sainte-Honorine, qui a été renuméroté au n° 84 et qui a été construit en 1980, n'a pas été évalué par comparaison à un local-type identifiable, mais par comparaison, selon une fiche technique dressée au cours de l'année 1972, avec un hôtel dont il n'apparaît pas qu'il aurait été évalué par comparaison avec un local-type qui faisait, en 1970, l'objet d'une location à des conditions de prix normales ;<br>
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       8. Considérant, en quatrième lieu, que le procès-verbal C de la commune de Coignères ne permet pas de déterminer les modalités d'évaluation de son local-type n° 29, construit au cours de l'année 1993, qui correspond à l'hôtel " Fast Hôtel " évoqué par la SNC NMP France ; qu'ainsi, il n'est pas établi qu'il a été évalué suivant les règles définies au b du 2° de l'article 1498 précité du code général des impôts ;<br>
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       9. Considérant, en cinquième lieu, qu'il résulte de l'instruction que le local-type n° 29 du procès-verbal C de la commune de Maurepas, qui a été renuméroté au n° 31, a été construit au cours de l'année 1995 et n'a pas été évalué suivant les règles définies au b du 2° de l'article 1498 précité du code général des impôts ; <br>
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       10. Considérant, enfin, que la commune d'Orgeval et la localité constituée par le 17ème arrondissement de Paris ne peuvent être regardées comme attirant une clientèle équivalente et comme comportant des zones de chalandise comparables du fait, notamment, des densités de population respectives de cette commune et de cette localité ; qu'ainsi, elles ne présentent pas, du point de vue économique, une situation analogue au sens des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts ; que, par suite, la SNC NMP France ne peut prétendre que le local-type n° 247 du procès-verbal C du 17ème arrondissement de Paris, " Le Cécilia ", peut être retenu comme terme de comparaison pour procéder à l'évaluation de l'hôtel qu'elle exploite à Orgeval sous l'enseigne Novotel ;<br>
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       11. Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SNC NMP France ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par voie de conséquence, il y a lieu, sans qu'il soit besoin, eu égard au nombre de termes de comparaison proposés tant en première instance qu'en appel, d'ordonner un supplément d'instruction, et conformément à ce que propose le ministre, d'évaluer l'immeuble de la SNC NMP France par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       Sur la méthode par voie d'appréciation directe :<br>
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       En ce qui concerne la constitutionnalité des dispositions applicables :<br>
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       12. Considérant que la société soutient que les dispositions des articles 324 AB de l'annexe III au code général des impôts, issues du décret du 28 novembre 1969 et codifiées par le décret du 22 janvier 1975, dont il lui est fait application, méconnaissent les articles 34 et 37 de la Constitution, en ce qu'elles édictent des règles relatives à l'assiette et au taux de l'impôt que seule la loi peut fixer ;<br>
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       13. Considérant, toutefois, que l'instruction du 1er octobre 1941 sur les règles et principes à appliquer pour la révision des évaluations des propriétés bâties prescrite par le décret-loi du 14 juin 1938 et par la loi du 12 avril 1941 prévoyait à son paragraphe 18 que : " L'évaluation directe comporte deux opérations bien distinctes : / 1° Estimation de la valeur vénale normale de l'immeuble au 1er août 1939 ; / 2° Détermination du taux d'intérêt à appliquer à cette valeur vénale pour en déduire la valeur locative imposable. / A défaut de vente, déclaration de succession, apport à société et de toutes autres données susceptibles d'être retenues, (...) la valeur vénale normale au 1er août 1939 d'un immeuble est égale : / Pour le terrain, à la valeur déterminée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes, relatives à des terrains à bâtir ; Pour la construction au prix de revient au 1er août 1939 - lui-même obtenu par application au prix de revient initial d'un coefficient approprié (...) - réduit une première fois pour tenir compte de la dépréciation due à l'immobilisation et une deuxième fois pour tenir compte, d'une part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, d'autre part, de la nature de l'importance de l'affectation et de la situation de l'immeuble. / Le taux d'intérêt à utiliser pour le calcul de la valeur locative en partant de la valeur vénale normale actuelle dépend tant du taux de placement constaté au 1er août 1939 dans la région pour les immeubles que des conditions propres à chaque bâtiment " ; que l'acte dit loi du 15 mars 1942 relatif à la contribution foncière des propriétés bâties et des propriétés non bâties dispose, dans son article 1er, que : " A partir du 1er janvier 1943, la contribution foncière des propriétés bâties sera réglée en ce qui concerne les propriétés autres que les établissements industriels, à raison de la valeur locative cadastrale de ces propriétés, telle qu'elle résultera de la révision exceptionnelle effectuée en exécution de la loi du 12 avril 1941 et conformément aux règles et principes tracés dans l'instruction du 1er octobre 1941 (...) " ; que cet acte a ainsi donné valeur législative aux règles et principes de l'instruction du 1er octobre 1941 ; que les dispositions de cet acte ont été codifiées, en application du décret de codification du 18 février 1943, à l'article 171 du code général des impôts puis, en application du décret du 8 avril 1950 portant règlement d'administration publique pour la refonte des codes fiscaux et la mise en harmonie de leurs dispositions avec celles du décret du 9 décembre 1948 et des lois subséquentes, à l'article 1386 du même code, dont le 1 disposait ainsi que : " La contribution foncière des propriétés bâties est réglée en raison de la valeur locative de ces propriétés déterminées conformément aux règles et principes tracés par l'instruction du 1er octobre 1941, sous déduction de 50 p. 100 en considération des frais de gestion, d'assurance, d'amortissement, d'entretien et de réparations " ; <br>
<br>
       14. Considérant que l'ordonnance du 7 janvier 1959 portant réforme des impositions perçues au profit des collectivités locales et de divers organismes, qui a pris effet au 1er janvier 1974, en vertu de l'article 1er de la loi du 31 décembre 1973 sur la modernisation des bases de la fiscalité directe locale, a, par son article 1er, supprimé la contribution foncière des propriétés bâties ; que l'article 4 de cette ordonnance disposait que : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés, telle qu'elle résulte de la dernière révision foncière périodique ou extraordinaire, sous déduction de 50 p.100 en considération des frais de gestion, d'assurance, d'amortissement, d'entretien et de réparation ", reprenant ainsi partiellement les dispositions du 1 de l'article 1386 du code général des impôts ; que le troisième alinéa du même article 4 disposait que : " Les dispositions du code général des impôts (...) relatives à l'assiette de la contribution foncière des propriétés bâties (...) sont applicables à la taxe foncière dans la mesure où elles ne sont pas contraires aux dispositions de la présente ordonnance " ; que ces dernières dispositions ont été reprises et complétées par celles du IV de l'article 14 de la loi du 31 décembre 1973, selon lesquelles les dispositions du code général des impôts relatives aux anciennes contributions directes sont applicables aux taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties et à la taxe d'habitation, dans la mesure où elles ne sont pas contraires à celles de l'ordonnance du 7 janvier 1959, de la loi du 2 février 1968 et de la loi du 31 décembre 1973 ; que la loi du 2 février 1968 relative aux évaluations servant de base à certains impôts directs, qui a modifié l'ordonnance du 7 janvier 1959, a, dans son article 4, indiqué les trois méthodes de détermination de la valeur locative cadastrale des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties et a abrogé les seules dispositions du 2 de l'article 1386 du code général des impôts ; que les dispositions du 1 de ce dernier article, en tant que, reprenant les dispositions de la loi du 15 mars 1942, elles précisaient que la valeur locative des propriétés pour la contribution foncière des propriétés bâties était déterminée conformément aux règles et principes tracés par l'instruction du 1er octobre 1941, n'étaient contraires ni aux dispositions de cette ordonnance, ni à celles de la loi du 2 février 1968, ni à celles de la loi du 31 décembre 1973 et n'ont pas été abrogées par des dispositions législatives ; que, dès lors, ces dispositions sont restées, en vertu des dispositions du IV de l'article 14 de la loi du 31 décembre 1973, applicables à la taxe foncière sur les propriétés bâties ;<br>
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       15. Considérant, il est vrai, que le décret du 22 janvier 1975 mettant en harmonie le code général des impôts avec certaines dispositions portant réforme des impositions perçues au profit des collectivités locales et de leurs groupements et incorporant à ce code diverses dispositions d'ordre fiscal a codifié l'article 4 de l'ordonnance du 7 janvier 1959 à l'article 1388 du code général des impôts et l'article 4 de la loi du 2 février 1968 à l'article 1498 du même code, sans qu'ait été maintenue, pour la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe, la référence que le 1 de l'article 1386 du code général des impôts faisait aux règles et principes de l'instruction du 1er octobre 1941 ; <br>
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       16. Mais considérant que ce décret de codification n'a pu avoir légalement pour effet d'abroger ces règles et principes de valeur législative ; que, dès lors, ces derniers doivent être regardés comme ayant été maintenus en vigueur ; qu'ainsi, la détermination de la valeur locative par la voie de l'appréciation directe est réglée par les dispositions législatives constituées de celles du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ainsi que des règles et principes de l'instruction du 1er octobre 1941 ; que les dispositions des articles 324 AB et AC de l'annexe III à ce code ne font que reprendre ces dispositions législatives ; que doit, par suite, être écarté le moyen tiré de ce que les dispositions de ces deux articles méconnaîtraient les articles 34 et 37 de la Constitution et ne pourraient donc fonder l'imposition de la société à la taxe foncière sur les propriétés bâties selon la méthode de l'appréciation directe ; <br>
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       En ce qui concerne l'évaluation de l'immeuble :<br>
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       17. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires " ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ; <br>
<br>
       18. Considérant que le ministre, dans le dernier état de ses écritures, fonde l'évaluation de la valeur vénale de l'hôtel litigieux sur l'acte portant vente de cet hôtel du 5 novembre 1996 pour un montant de 24 896 627 F, dont la valeur au 1er janvier 1970 a été calculée en appliquant à ce prix le rapport entre les indices INSEE du coût de la construction à la date la plus proche de celle de la vente et à la date de référence et après application d'un taux d'intérêt de 8 % ; qu'il en résulte une valeur locative au 1er janvier 1970 de 63 863 euros, soit 15,36 euros le m² ; <br>
<br>
       19. Considérant, en premier lieu, que, contrairement à ce que soutient la SNC NMP France, les données sur lesquelles se fonde cette évaluation ne présentent pas une trop grande postériorité par rapport au 1er janvier 1970 et peuvent valablement être retenues en l'absence de transactions, plus proches de cette date, concernant des immeubles comparables ; <br>
<br>
       20. Considérant, en second lieu, qu'en se bornant à faire état des taux d'intérêts mentionnés sur le procès-verbal C de la commune de Versailles et sur le procès-verbal C de la commune de Saint-Witz (Val-d'Oise) et des taux d'intérêts des procès-verbaux de Paris, ainsi que de ceux qui seraient pratiqués en pareil cas par l'administration fiscale dans le département de l'Essonne, la SNC NMP France n'établit pas que le taux d'intérêt de 8 % retenu en l'espèce par l'administration fiscale ne serait pas représentatif du taux des placements immobiliers dans la région de l'hôtel litigieux au 1er janvier 1970 ;<br>
<br>
       21. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le MINISTRE DE L'ECONOMIE ET DES FINANCES est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a réduit les cotisations de taxe professionnelle au titre des années 2005 à 2008 auxquelles la SNC NMP France avait été assujettie au-delà de celles résultant de l'application d'une valeur locative unitaire de 15,36 euros le m² ; <br>
<br>
       Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :<br>
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       22. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, verse une somme au titre des frais exposés par la SNC NMP France et non compris dans les dépens ;<br>
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DECIDE :<br>
Article 1er : Pour la détermination de la base de la taxe professionnelle due par la SNC NMP France au titre des années 2005 à 2008, dans les rôles de la commune d'Orgeval (Yvelines), la valeur locative unitaire de l'Hôtel  " Novotel " est fixée à 15,36 euros par mètre carré.<br>
Article 2 : La SNC NMP France est rétablie aux rôles de la commune d'Orgeval de la taxe professionnelle au titre des années 2005 à 2008 à hauteur de la différence entre les cotisations résultant des décharges prononcées par le jugement nos 0806829 et 0905376 du Tribunal administratif de Versailles du 16 octobre 2012 et celles résultant de la base d'imposition définie à l'article 1er ci-dessus.<br>
Article 3 : Le jugement nos 0806829 et 0905376 du Tribunal administratif de Versailles du 16 octobre 2012 est réformé en ce qu'il a de contraire aux articles 1er et 2 ci-dessus.<br>
Article 4 : Les conclusions de la SNC NMP France tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. <br>
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N° 13VE00315<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.