# Cour administrative d'appel de Nantes, 1ère Chambre, du 28 mai 2003, 99NT02535, inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000007540621
**Date de décision:** 2003-05-28
**Juridiction:** Cour administrative d'appel de Nantes
**Formation:** 1ERE CHAMBRE
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000007540621

## Contenu de la décision

Vu le recours, enregistré au greffe de la Cour les 13 et 18 octobre 1999, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie  :
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     Le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie demande à la Cour  :
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     1°) d'annuler les articles 1 à 3  du jugement n°s 96.1644 à 96.1655-97.858-97.859-97.1492-97.1493-97.1707 à 97.1709-97.2388-97.2389-98.1403-98.1404-98.2210 et 98.2211 en date du 15 juin 1999 par lesquels le Tribunal administratif d'Orléans a, d'une part, accordé à la S.A. LEPLATRE la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1993 à 1998 dans les rôles des communes de Meung-sur-Loire et d'Epieds-en-Beauce (Loiret), ainsi que des cotisations de taxe professionnelle mises à sa charge au titre de l'année 1990 dans les rôles de la commune de Meung-sur-Loire et au titre des années 1993 à 1997 dans les rôles des communes de Meung-sur-Loire et d'Epieds-en-Beauce, d'autre part, condamné l'Etat à verser à la S.A. LEPLATRE une somme de 10 000 F en application de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel  ;
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     	C    CNIJ	n° 19-03-01-02
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2°) de rétablir la S.A. LEPLATRE aux rôles de la taxe foncière sur les propriétés bâties des années 1993 à 1998 et de la taxe professionnelle des années 1990 et 1993 à 1997 à concurrence des réductions prononcées par les premiers juges  ;
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     Vu les autres pièces du dossier  ;
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     Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales  ;
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     Vu le code de justice administrative  ;
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     Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience  ;
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     Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 30 avril 2003  :
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     - le rapport de M. JULLIÈRE, président,
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     - les observations de Me SCHOLTÈS, avocat de la S.A. LEPLATRE,
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     - et les conclusions de Mme MAGNIER, commissaire du gouvernement  ;
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Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article 1494 du code général des impôts  : La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties... est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte  ; qu'aux termes de l'article 324 A de l'annexe III à ce code  : Pour l'application de l'article 1494 du code général des impôts, on entend  : 1° Par propriété normalement destinée à une utilisation distincte  : a) En ce qui concerne les biens autres que des établissements industriels, l'ensemble des sols, terrains et bâtiments qui font partie du même groupement topographique et sont normalement destinés à être utilisés par un même occupant en raison de leur agencement (...)  ; 2° Par fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte, lorsqu'ils sont situés dans un immeuble collectif ou un ensemble immobilier  : a) Le local normalement destiné, à raison de son agencement, à être utilisé par un même occupant (...)  ;
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     Considérant que l'immeuble dont la S.A. LEPLATRE est propriétaire à Epieds-en-Beauce (Loiret) est constitué, outre de locaux techniques et de deux hangars de 1 030 m² et 694 m² servant au stockage d'engrais et de sacs, d'une part, d'un silo vertical en béton, d'autre part, de deux silos verticaux et d'un bâtiment horizontal métalliques permettant le stockage des céréales, occupant les surfaces au sol respectives de 1 023 m² et 1 223 m²  ; que les installations de stockage de céréales de la société à Meung-sur-Loire (Loiret) comportent, outre des locaux techniques et un hangar de 720 m², quatre silos verticaux métalliques occupant plus de 2 400 m² de surface au sol et un silo horizontal métallique construit sur 3 940 m²  ; que les installations du site d'Epieds-en-Beauce font partie du même groupement topographique et sont utilisées par le même occupant en raison de leur agencement  ; qu'il en est de même des installations constituant le site de Meung-sur-Loire  ; qu'il s'ensuit que les différents éléments qui composent chacun de ces établissements ne sauraient être regardés comme constituant des fractions de propriété destinées à des utilisations distinctes, au sens des dispositions précitées des articles 1494 du code général des impôts et 324 A de l'annexe III à ce code  ; que, dès lors, la S.A. LEPLATRE n'est pas fondée à soutenir que chacun de ces éléments doit être évalué distinctement des autres  ;
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     Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts  : La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après  : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location  ; 2° a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel  ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée  : - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date  ; soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales  ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe  ; qu'en vertu des dispositions combinées des articles 1467 et 1469 du code précité, la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière, utilisés pour les besoins de l'activité, calculée selon les règles fixées pour l'établissement de la taxe foncière, constitue un élément de la base d'imposition à la taxe professionnelle  ;
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     Considérant que les dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts imposent que les biens susceptibles d'être retenus comme termes de comparaison pour l'évaluation d'un immeuble commercial aient été normalement loués au 1er janvier 1970  ; que, par suite, cette méthode d'évaluation ne peut trouver à s'appliquer lorsque l'immeuble invoqué comme terme de comparaison n'était pas loué au 1er janvier 1970 ou, dans l'hypothèse où cet immeuble a lui-même été évalué par comparaison, lorsque le terme ayant servi de référence pour cette évaluation n'était pas non plus loué au 1er janvier 1970  ; qu'ainsi, un immeuble dont la valeur locative a été déterminée non par référence à un bail au 1er janvier 1970 mais par voie d'appréciation directe ne peut être choisi comme terme de comparaison  ; que la circonstance qu'un silo ait été choisi comme local-type par l'administration dans une commune n'établit pas par elle-même que ce silo réponde aux conditions posées par le 2° de l'article 1498, dont celle tenant à sa location au 1er janvier 1970, pour déterminer la valeur locative d'une installation située dans une autre commune  ; que le seul fait que l'administration accepte de prendre un local-type d'une commune comme terme de comparaison pour évaluer d'autres immeubles d'autres localités ne démontre pas davantage que ce local-type puisse être admis comme élément de comparaison à l'égard des sites en litige  ;
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     Considérant, par ailleurs, que les dispositions législatives susmentionnées, ainsi que celles de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts qui définissent l'évaluation par comparaison comme consistant à attribuer à un immeuble une valeur locative proportionnelle à celle adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types, impliquent que ces autres biens soient similaires à l'immeuble en cause et qu'ils soient situés sinon sur le territoire de la même commune, du moins dans une localité dont la situation économique est analogue  ; que si l'article 324 AA de la même annexe admet que des différences peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, c'est à la condition que celles-ci n'excèdent pas les facultés d'ajustement de valeur locative unitaire qu'il envisage du point de vue, notamment, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement  ;
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     Considérant, s'agissant plus particulièrement des silos composés de cellules verticales, que si d'autres installations de stockage, comme les silos horizontaux, peuvent en principe servir de référence pour fixer leur valeur locative, leurs caractéristiques, notamment celles qui déterminent la capacité de stockage ou relatives à leur équipement, qui conditionnent l'acheminement des produits et la qualité de leur conservation, doivent être suffisamment proches des caractéristiques correspondantes des installations qui leur sont comparées pour que puissent s'appliquer les facultés d'ajustement autorisées par l'article 324 AA précité de l'annexe III au code général des impôts  ;
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     Considérant que la capacité des installations de stockage de céréales dont les éléments viennent d'être décrits est de l'ordre de 115 000 quintaux pour l'établissement d'Epieds-en-Beauce et de 360 000 quintaux pour celui de Meung-sur-Loire  ; que chacun des deux sites est équipé, notamment, d'une unité de séchage et d'un pont-bascule  ;
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     Considérant qu'au nombre des immeubles que le tribunal administratif a estimé avoir été écartés à tort par l'administration comme termes de comparaison figure l'installation dont la société LEPLATRE est elle-même propriétaire à Epieds-en-Beauce qui, mentionnée au procès-verbal de cette commune sous le n° 25, pourrait selon la requérante servir de référence pour l'évaluation de son site de Meung-sur-Loire  ; qu'il n'est toutefois pas établi, alors que l'administration le conteste, que ce bien aurait satisfait à la condition sus-énoncée de location au 1er janvier 1970  ; qu'en ce qui concerne les locaux sis, également dans le département du Loiret, à Boynes (local-type n° 26) et à Puiseaux, ils ne peuvent être retenus comme termes de comparaison dès lors que la valeur locative du premier a été déterminée par voie d'appréciation directe et que celle du second l'a été par comparaison avec un bien ayant lui-même été évalué selon cette méthode  ;
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     Considérant que la requérante demande également que ses installations soient évaluées par comparaison avec un immeuble, autre que celui susmentionné, sis à Epieds-en-Beauce, ainsi qu'avec d'autres biens situés à Meung-sur-Loire et dans d'autres communes du Loiret ou d'autres départements  ; que si elle se prévaut de ce que certains de ces immeubles figurent comme locaux-types aux procès-verbaux des opérations de révision quinquennale des propriétés bâties, cette circonstance ne suffit pas, comme indiqué ci-dessus, à établir qu'ils répondent à la condition relative à la référence à  une location au 1er janvier 1970, ce qui est contesté par l'administration en ce qui concerne les locaux sis à Epieds-en-Beauce (local-type n° 24) et à Meung-sur-Loire (local-type n° 89)  ; que, s'agissant de l'immeuble situé à Tuffé (Sarthe), qui n'est pas inscrit au procès-verbal comme local-type, la société ne fournit aucune indication quant à sa situation au regard de la condition de location au 1er janvier 1970  ; que l'immeuble sis à Conlie (Sarthe) ne peut davantage être retenu dès lors que sa valeur locative a été arrêtée non par comparaison mais selon la méthode dite comptable, prévue à l'article 1499 du code général des impôts  ; que si l'administration ne prétend pas que le bâtiment sis à Arzembouy (Nièvre), celui, autre que le local-type n° 26 précité, situé à Boynes (Loiret), ainsi que les établissements de Chantecoq (Loiret), de Gondreville (Loiret), de Montmirail (Marne) et de Saint-Jaume (Sarthe) n'auraient pas été loués au 1er janvier 1970 ou évalués par comparaison avec des immeubles satisfaisant à cette condition, il résulte cependant de l'instruction qu'il s'agit soit de hangars ou d'entrepôts dont les dimensions et capacités sont sans commune mesure avec celles des installations à évaluer, soit d'immeubles dont la valeur locative a été déterminée par comparaison avec des locaux de cette nature ou avec des commerces ou ateliers  ; que les caractéristiques de ces bâtiments, ou de ceux par référence auxquels leur valeur locative a été établie, sont, eu égard notamment à la nature des opérations pour la réalisation desquelles ils ont été conçus et, partant, aux équipements dont ils peuvent être dotés, manifestement trop éloignées de celles des installations de la société LEPLATRE pour qu'il soit possible de les retenir en l'espèce comme termes de comparaison, fût-ce au prix d'ajustements pratiqués en application de l'article 324 AA précité de l'annexe III au code général des impôts  ;
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     Considérant que la société LEPLATRE ne peut utilement se prévaloir, à l'appui de sa proposition d'autres références correspondant à divers établissements situés dans différents départements, de la circonstance que des jugements de tribunaux administratifs ont choisi ces installations comme termes de comparaison pour l'évaluation d'autres sites de stockage de céréales  ;
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     Considérant, enfin, que la requérante ne peut pas davantage utilement soutenir que le refus de l'administration d'évaluer ses installations selon la méthode comparative serait contraire à l'égalité des citoyens devant les charges publiques dès lors que cette méthode n'est légalement pas applicable en l'espèce  ; que la circonstance que l'administration aurait utilisé la méthode comparative pour évaluer des installations de stockage de céréales situées dans le ressort de directions de services fiscaux autres que celle du Loiret n'est pas de nature à faire obstacle à la détermination par voie d'appréciation directe de la valeur locative des immeubles concernés par le présent litige  ;
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     Considérant, dans ces conditions, que l'administration, qui reconnaît désormais que les installations en cause ne présentent pas le caractère d'immobilisations industrielles au sens de l'article 1499 du code général des impôts et ne relèvent donc pas de la méthode d'évaluation définie par cet article, dont il a été fait application pour déterminer les bases sur lesquelles ont été établies les impositions litigieuses, est fondée à soutenir qu'est seule applicable en l'espèce la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe prévue par les dispositions précitées du 3° de l'article 1498 du code  ; que c'est, dès lors, à tort, comme le fait valoir le ministre, que, pour accorder les réductions qui lui étaient demandées, le tribunal administratif a écarté cette méthode d'évaluation au profit de celle par comparaison et a fait droit aux demandes de la S.A. LEPLATRE fondées sur l'applicabilité en l'espèce de la méthode comparative  ;
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     Considérant, toutefois, qu'il appartient à la Cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens invoqués par la S.A. LEPLATRE  ;
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     Considérant, d'une part, que les dispositions de l'article 1517 du code général des impôts relatives à la révision des valeurs locatives en fonction des changements pouvant affecter les propriétés bâties n'excluent pas, pour l'administration, le droit de modifier, si elle s'y croit fondée, les éléments concourant à la détermination de la valeur locative d'un immeuble pour l'établissement de son imposition à la taxe professionnelle ou à la taxe foncière sur les propriétés bâties  ; que le redevable n'est d'ailleurs pas privé, conformément à l'article 1507-I du code, de contester chaque année la valeur locative ainsi attribuée  ; que, par suite, la société LEPLATRE n'est pas fondée à soutenir que l'administration n'était pas en droit, au motif que les conditions prévues au I de l'article 1517 précité n'auraient pas été satisfaites, de remettre en cause la valeur locative de 6 F par m² attribuée en 1970 à ses installations d'Epieds-en-Beauce  ;
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     Considérant, d'autre part, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, que les impositions en litige ont été établies sur des bases prenant en compte une valeur locative foncière des installations de la société LEPLATRE déterminée selon la méthode dite comptable, prévue par les dispositions de l'article 1499 en ce qui concerne les immobilisations industrielles  ;
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     Considérant que la société LEPLATRE, alors même que l'administration l'a relevé tant en première instance qu'en appel, n'a produit ni devant le tribunal ni devant la Cour avant la clôture de l'instruction les éléments permettant un calcul de valeur locative selon les modalités prévues par les articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts pris pour l'application des dispositions précitées du 3° de l'article 1498 du même code relatives à l'évaluation par voie d'appréciation directe  ; que, dans ces conditions, elle ne met pas le juge en mesure de faire application des dispositions précitées  ; qu'elle n'est pas, dès lors, fondée à contester le montant des impositions litigieuses  ;
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     Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif d'Orléans a accordé à la S.A. LEPLATRE la réduction des cotisations de taxe foncière et de taxe professionnelle contestées  ;
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     Sur les conclusions de la S.A. LEPLATRE tendant à l'application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative  :
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     Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, soit condamné à verser à la S.A. LEPLATRE la somme qu'elle demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens  ;
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DÉCIDE  :
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Article 1er  :
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Le jugement du Tribunal administratif d'Orléans en date du 15 juin 1999 est annulé.
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     Article 2     :
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     A concurrence des réductions prononcées par le tribunal administratif, la S.A. LEPLATRE est rétablie aux rôles de la taxe foncière sur les propriétés bâties des communes de Meung-sur-Loire et d'Epieds-en-Beauce au titre des années 1993 à 1998 et aux rôles de la taxe professionnelle, respectivement, de la commune de Meung-sur-Loire au titre de l'année 1990 et des communes de Meung-sur-Loire et d'Epieds-en-Beauce au titre des années 1993 à 1997.
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     Article 3     :
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     Les conclusions de la S.A. LEPLATRE tendant à l'application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
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     Article 4     :
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     Le présent arrêt sera notifié au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie et à la S.A. LEPLATRE.
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## Métadonnées

**Solution:** Satisfaction totale
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**