# Cour Administrative d'Appel de Marseille, 4ème chambre-formation à 3, 23/02/2010, 07MA01084, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000021966065
**Date de décision:** 2010-02-23
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Marseille
**Formation:** 4ème chambre-formation à 3
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000021966065

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée en télécopie le 29 mars 2007, régularisée le 30 mars 2007, présentée pour la SCI SPI, dont le siège social est 7 rue des Saules à Saint Jean de Védas (34430), par Me Thomas, avocat ; <br>
       La SCI SPI demande à la Cour :<br>
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       1°) d'annuler le jugement n° 014920 et 0200111, en date du 29 décembre 2006 du Tribunal administratif de Montpellier rejetant ses demandes tendant à la décharge d'une part, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et de contribution de 10 % sur l'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de l'exercice clos le 31 décembre 1998 et des pénalités y afférentes et d'autre part des rappels de taxe sur la valeur ajoutée auxquels elle a été assujettie au titre de la période du 1er janvier au 31 décembre 1998 et des pénalités y afférentes ;<br>
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       2°) de la décharger d'une part, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et de contribution de 10 % sur l'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de l'exercice clos le 31 décembre 1998 et des pénalités y afférentes et d'autre part des rappels de taxe sur la valeur ajoutée auxquels elle a été assujettie au titre de la période du 1er janvier au 31 décembre 1998 et des pénalités y afférentes ;<br>
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       3°) de condamner l'Etat à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l'article         L. 761-1 du code de justice administrative ;<br>
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       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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       Vu le code de justice administrative et l'arrêté d'expérimentation du Vice-président du Conseil d'Etat en date du 27 janvier 2009 ;<br>
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       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 19 janvier 2010 :<br>
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       - le rapport de Mme Fernandez, rapporteur ;<br>
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       - et les conclusions de M. Emmanuelli, rapporteur public ;<br>
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       Sur la procédure d'imposition :<br>
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       Considérant qu'en vertu des dispositions combinées des articles L.59, L.59 A et L.192 du livre des procédures fiscales, lorsque la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires se déclare incompétente pour examiner les questions de fait qui lui ont été soumises en se méprenant sur l'étendue de sa compétence ou estime qu'il n'y a pas lieu de statuer sur certaines des questions qui lui sont soumises et relevant de sa compétence, cette erreur, si elle a pour effet de modifier, le cas échéant, la dévolution de la charge de la preuve dans les termes prévus par l'article L.192 du livre des procédures fiscales, n'affecte pas la régularité de la procédure et n'est pas, par suite de nature à entraîner la décharge de l'imposition contestée ; <br>
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       Considérant qu'il résulte de l'instruction que la SCI SPI a porté devant la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires le litige relatif à la taxe sur la valeur ajoutée qui lui a été assignée au titre de la période du 1er janvier au 31 décembre 1998, en contestant les rehaussements des valeurs vénales fixées pour les ventes faites aux sociétés civiles immobilières Loca et Moto ; que ladite commission a considéré qu'eu égard à la réponse écrite de la SCI SPI, en date du 22 juin 1999 à la notification de redressements relative à la taxe sur la valeur ajoutée du 9 juin 1999, accompagnée des explications de M. , gérant de la société, celle-ci devait être regardée comme une acceptation des redressements à la taxe sur la valeur ajoutée, la SCI SPI avait accepté, sans équivoque, lesdits redressements, qu'elle a prononcé un non lieu à statuer sur la question relative à la valeur vénale des locaux vendus à ces sociétés civiles immobilières Loca et Moto ; que cette erreur de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires, même à la supposer établie, relative à l'appréciation de l'étendue du litige qui lui était soumis relevant de sa compétence, ne saurait, en tout état de cause, affecter la procédure d'imposition ; que par suite, alors que le principe des droits de la défense ne peut être utilement invoquer la procédure d'imposition ne peut être regardée comme entachée d'une irrégularité substantielle au sens de l'article L.80 CA du livre des procédures fiscales ;<br>
       Sur le bien fondé des impositions :<br>
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       Considérant que la SCI SPI, dont le gérant était M. , a réalisé un programme immobilier situé sur la commune de Saint Jean de Védas, près de Montpellier ; que le 27 mars 1998, elle a vendu deux magasins, deux bureaux et dix parkings à la société civile immobilière Kennedy, dont le gérant est M.  ; que le 30 décembre 1998, la SCI SPI a également vendu à la société civile immobilière Loca, dont M.  était également le gérant et associé à 99 %, d'une part, quatre bureaux et quatorze parkings et d'autre part, deux magasins, deux appartements et 17 parkings ; qu'enfin le 30 décembre 1998 également, la société requérante a vendu à la société civile immobilière Moto dont M.  était aussi le gérant et associé à      99 %, un bâtiment à édifier et douze parkings à la société civile immobilière Moto dont M.  était aussi le gérant et associé à 90 % ; que l'administration a remis en cause les prix de vente mentionnés dans les actes de mutation ; que d'une part, elle a estimé que ce faisant la SCI SPI avait commis un acte anormal de gestion et a notifié les redressements y afférents au titre de l'impôt sur les sociétés de l'exercice clos en 1998 ; que d'autre part, elle a notifié des rappels de taxe sur la valeur ajoutée, fondés sur les dispositions de l'article L.17 du livre des procédures fiscales ;<br>
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       Considérant d'une part, que le fait pour une société civile immobilière de vendre des biens immobiliers à un prix inférieur à leur valeur vénale constitue un acte étranger à une gestion commerciale normale, sauf s'il est établi qu'en consentant un tel avantage, l'entreprise a agi dans son propre intérêt ; que s'il appartient à l'administration d'apporter la preuve des faits sur lesquels elle se fonde pour estimer que la vente à un tel prix constitue un acte anormal de gestion, elle est réputée apporter cette preuve dès lors que l'auteur de cette prestation n'est pas en mesure de justifier qu'il a bénéficié en retour de contreparties ; <br>
       Considérant d'autre part, qu'aux termes du 2 de l'article 266 du code général des impôts :  En ce qui concerne les opérations entrant dans le champ d'application du 7° de l'article 257, la taxe sur la valeur ajoutée est assise : (...) b) Pour les mutations à titre onéreux ou les apports en société sur : - le prix de cession, le montant de l'indemnité ou la valeur des droits sociaux rémunérant l'apport, augmenté des charges qui s'y ajoutent ; - la valeur vénale réelle des biens, établie dans les conditions prévues à l'article L.17 du livre des procédures fiscales, si cette valeur vénale est supérieure au prix, au montant de l'indemnité ou à la valeur des droits sociaux, augmenté des charges ...  ; qu'aux termes de l'article L.17 du livre des procédures fiscales :  En ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations. La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de redressement contradictoire prévue à l'article L.55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix mentionnés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations  ; qu'il résulte de ces dispositions que lorsque l'administration entend rectifier le prix de vente d'un bien passible de la taxe sur la valeur ajoutée au motif que ce prix ne correspondait pas à la valeur réelle de ce bien, il lui appartient, même dans l'hypothèse où le contribuable n'a pas refusé le redressement dans le délai de trente jours, d'apporter la preuve de l'insuffisance du prix stipulé dans l'acte de vente ainsi que de l'évaluation retenue par elle au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession, avant la mutation litigieuse, de biens intrinsèquement similaires ; que cette valeur correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel et qu'un acquéreur normalement avisé accepterait de payer dans des conditions de négociation ordinaires, hormis toute entente préalable ou convenances personnelles ; <br>
       Considérant que pour remettre en cause les prix des ventes aux sociétés civiles immobilières Kennedy et Loca, l'administration a estimé, par comparaison avec les prix au mètre carré de 3 502 F (533,88 euros) et de 3 934 F ( 599,73 euros) pratiqués lors de ventes de biens les plus proches dans le même ensemble immobilier, intervenues respectivement au profit de la société Cmf et de M. , personnes sans lien avec la SCI SPI et avec les prix au mètre carré, compris entre 3 000 F (457,35 euros) et 4 000 F (609,80 euros), proposés par la société requérante dans ses brochures publicitaires pour les mêmes types de biens, que les prix au mètre carré pratiqués dans les ventes aux sociétés Loca et Kennedy, respectivement de 2 144 F et  2 500 F étaient sous-évalués ; que le service a retenu un prix au mètre carré de 2 944,62 euros, validé par la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires ; que si pour critiquer la méthode et l'évaluation de l'administration en ce qui concerne les ventes aux sociétés civiles immobilières Kennedy et Loca, la SCI SPI soutient que l'évaluation du prix au mètre carré retenu par le service est fondée sur un nombre limité de ventes dans le même ensemble immobilier, sans qu'il soit tenu compte de la situation dans l'immeuble des produits vendus et sans que les résultats obtenus n'aient été comparés avec ceux obtenus par d'autres méthodes mises en oeuvre dans ce type de marché par les professionnels tenant compte de l'évaluation par le revenu qui peut être attendu de l'immeuble de rapport concerné et des abattements afférents à l'environnement immédiat de l'immeuble, des services, des dessertes ainsi surtout de la situation économique du marché ; que toutefois, la SCI SPI ne justifie d'aucuns éléments précis et circonstanciés de nature à justifier ses allégations et critiquer sérieusement l'évaluation des prix de vente dont s'agit par l'administration, laquelle n'avait aucune obligation légale ou réglementaire de conjuguer plusieurs méthodes d'évaluation desdits prix ; que pour fonder les redressements relatifs à la vente réalisée au profit de la société civile immobilière Moto, le service s'est borné à réintégrer dans le prix de cession la valeur d'origine des douze parkings ; que la SCI SPI ne développe aucune argumentation spécifique sur cette réintégration ; <br>
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       Considérant dans ces conditions, que d'une part, l'administration doit être regardée comme rapportant la preuve qui lui incombe des faits sur lesquels elle s'est fondée pour estimer que les prix des ventes en cause réalisées par la SCI SPI au profit des sociétés civiles immobilières Kennedy, Loca et Moto ont été sous-évalués ; que si la SCI SPI soutenait, sans en justifier, en première instance que ces ventes seraient intervenues aux prix en cause afin de lui éviter le dépôt de bilan, elle n'invoque, ni ne justifie, en appel, d'aucun élément de nature à établir la réalité d'une quelconque contrepartie qu'elle aurait retirée de l'avantage ainsi consenti ; qu'ainsi, l'administration doit être regardée comme apportant la preuve que les avantages procurés aux sociétés civiles immobilières Kennedy, Loca et Moto par les ventes dont s'agit ont procédé d'un acte anormal de gestion ; que par suite, l'administration a pu, à bon droit, assujettir la SCI SPI, au titre de l'exercice clos le 31 décembre 1998, aux cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et de contribution de 10 % sur cette imposition, afférentes aux ventes dont s'agit ; que d'autre part, le service doit être également regardé comme établissant que les cessions litigieuses ont été consenties à des prix inférieurs aux valeurs vénales respectives des biens vendus, qui ont été justement évaluées ; que par suite, c'est à bon droit que l'administration a rappelé les droits de taxe sur la valeur ajoutée afférents à ces cessions au titre de la période du 1er janvier au 31 décembre 1998 ; <br>
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       Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SCI SPI n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montpellier a rejeté ses demandes ; <br>
       Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L.761-1 du code de justice administrative :<br>
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       Considérant que les dispositions de cet article font obstacle, en tout état de cause, au versement, à la partie perdante, de frais exposés et non compris dans les dépens ; que par suite les conclusions susmentionnées de la SCI SPI doivent, dès lors, être rejetées ;<br>
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D E C I D E :<br>
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Article 1er : La requête de la SCI SPI est rejetée.<br>
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI SPI et au ministre du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme de l'Etat.<br>
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N° 07MA01084	2<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**