# Cour Administrative d'Appel de Nantes, 5ème chambre, 28/03/2014, 12NT02254, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000028839692
**Date de décision:** 2014-03-28
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Nantes
**Formation:** 5ème chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000028839692

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée le 6 août 2012, présentée pour M. B... C..., demeurant..., et pour Mme F...A..., demeurant..., par Me Cotel, avocat au barreau d'Orléans ; M. C... et Mme A... demandent à la cour :<br>
<br>
       1°) d'annuler le jugement n° 1002767 du 5 juin 2012 par lequel le tribunal administratif d'Orléans a rejeté leur demande tendant à ce que la commune de Boësses soit condamnée à leur verser une somme de 100 000 euros en réparation du préjudice subi en raison du défaut d'information de l'existence de cavités souterraines sous leur parcelle ;<br>
<br>
       2°) de mettre à la charge de la commune de Boësses une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;<br>
<br>
       ils soutiennent que ;<br>
<br>
       - la responsabilité de la commune de Boësses est susceptible d'être engagée dès lors qu'elle ne les a pas avertis de la présence de cavités souterraines sur leur parcelle ; le permis de construire qui leur a été délivré le 15 décembre 2007 ne mentionnait aucune prescription spéciale relative à l'existence de cavités souterraines ; la commune de Boësses était parfaitement informée de l'existence et de la présence de ces cavités sous leur parcelle à la date de délivrance du permis de construire ; la direction départementale de l'équipement du Loiret avait averti la commune dès 2005 de l'existence de cavités souterraines sur son territoire et de la nécessité de préciser à tout demandeur d'une autorisation d'urbanisme de cette présence ; par ailleurs, la présence des cavités souterraines à cet endroit était de notoriété publique ; la réalisation de la construction était impossible dans aménagement et renforcement des fondations, bouleversant totalement l'économie financière du projet ; la commune ne peut se prévaloir pour s'exonérer de <br>
sa responsabilité de l'arrêté du préfet de la région Centre du 6 février 2006 relatif aux risques majeurs de types naturels et technologiques ; le bureau de recherches géologiques et minières avait relevé dans une fiche de synthèse, réalisée en octobre 2004 à partir de documents publics et d'informations recueillies auprès des mairies, la présence de 4 cavités auprès de la commune de Boësses ; la commune a méconnu le doit à l'information des pétitionnaires reconnus par les articles R. 111-2 du code de l'urbanisme et L. 125-2 du code de l'environnement ; la commune de Boësses n'est pas fondée à relever une prétendue légèreté du constructeur ; <br>
<br>
       - le montant total de leur préjudice s'élève à 100 000 euros, qui correspond au montant des préjudices matériels à hauteur de 76 295,23 euros et à celui du préjudice moral à hauteur de 23 704,77 euros ; <br>
<br>
       - en considérant que la commune n'avait pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité en délivrant le permis de construire sans l'assortir de prescriptions spéciales, le tribunal administratif d'Orléans a entaché son jugement d'une erreur de droit et d'une erreur d'appréciation ; la circonstance que le plan d'exposition aux risques du préfet de la région Centre ne mentionnait aucun risque lié à l'existence de cavités souterraines n'a pas d'incidence sur la responsabilité de la commune de Boësses qui était parfaitement informé du risque et n'a pas assorti le permis de construire de prescriptions spéciales ; <br>
<br>
       Vu le jugement attaqué ;<br>
<br>
       Vu le mémoire en défense, enregistré le 22 octobre 2012, présenté pour la commune de Boësses, représentée par son maire en exercice, par Me Casadéi, avocat au barreau d'Orléans qui conclut au rejet de la requête et demande en outre que soit mis à la charge des requérants une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;<br>
<br>
       elle soutient que :<br>
<br>
       - en délivrant le permis de construire à M. C... et à Mme A..., elle n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité ; la lettre du 14 novembre 2005 de la DDE du Loiret est un courrier informatif qui recense 323 communes avec cavités souterraines ; les cavités souterraines relevées par le bureau de recherches géologiques et minières ne concernent pas le secteur de la propriété des requérants ; il leur appartenait de s'assurer de la sécurité des lieux où ils projettent d'implanter leur construction ; l'invocation des dispositions de l'article L. 125-2 du code de l'environnement est inopérante ; <br>
<br>
       - les préjudices invoqués sont sans lien avec le permis de construire ; <br>
<br>
       Vu le mémoire, enregistré le 4 avril 2013, présenté pour M. C... et Mme A... qui concluent par les mêmes moyens aux mêmes fins que leur requête ; <br>
<br>
       ils font valoir que :<br>
<br>
       - l'une des cavités souterraines répertoriées par le bureau de recherches géologiques et minières sur le territoire de la commune de Boësses est située sur la rue des Fossés, située au droit de leur propriété ; <br>
<br>
       - le maire n'a pas respecté les dispositions de l'article L. 563-6 du code de l'environnement en n'élaborant pas une carte délimitant les sites où sont situées les cavités souterraines susceptibles d'effondrement, alors qu'il avait été averti en 2004 et 2005 de ce risque ; <br>
<br>
       Vu le mémoire, enregistré le 28 février 2014, présenté pour la commune de Boësses qui conclut par les mêmes moyens au rejet de la requête ;<br>
<br>
       Vu le mémoire, enregistré le 4 mars 2014, présenté pour M. C... et Mme A... qui concluent par les mêmes moyens aux mêmes fins que leur requête ; <br>
<br>
       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
<br>
       Vu le code civil ; <br>
<br>
       Vu le code de la construction et de l'habitation ; <br>
<br>
       Vu le code de l'environnement ; <br>
<br>
       Vu le code de l'urbanisme ; <br>
<br>
       Vu le code de justice administrative ; <br>
<br>
       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
<br>
       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 7 mars 2014 :<br>
<br>
       - le rapport de Mme Allio-Rousseau, premier conseiller ; <br>
<br>
       - les conclusions de Mme Grenier, rapporteur public ;<br>
<br>
       - les observations de MeD..., substituant Me Cotel, avocat des requérants ; <br>
<br>
       - et les observations de Me E..., substituant Me Casadéi-Jung, avocat de la commune de Boësses ;<br>
<br>
<br>
<br>
       1. Considérant que M. C... et Mme A... ont acquis un terrain, cadastré section AB n° 514, situé rue des Fossés Sud, sur le territoire de la commune de Boësses (Loiret), par acte notarié du 12 janvier 2008, après avoir obtenu le 15 décembre 2007 un permis de construire délivré par le maire de cette commune en vue de l'édification d'une maison de plain-pied d'une superficie hors oeuvre nette de 90 m² ; que, lors des travaux de creusement du puisard sur cette parcelle, des cavités souterraines ont été découvertes, dont l'ampleur a conduit en l'état à l'abandon du projet de construction ; que M. C... et Mme A... relèvent appel du jugement du 5 juin 2012 par lequel le tribunal administratif d'Orléans a rejeté leur demande tendant à ce que la commune de Boësses soit condamnée à leur verser une somme de 100 000 euros en réparation du préjudice subi en raison du défaut d'information de l'existence de cavités souterraines sous leur parcelle ;<br>
<br>
       Sur la responsabilité de la commune de Boësses :<br>
<br>
       En ce qui concerne le principe de la responsabilité :<br>
<br>
       2. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme applicable à la date du permis de construire : " Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique. Il en est de même si les constructions projetées, par leur implantation à proximité d'autres installations, leurs caractéristiques ou leur situation, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique. " ; <br>
<br>
       3. Considérant que les requérants soutiennent que le maire de la commune de Boësses a commis une faute lors de la délivrance à leur profit, le 15 décembre 2007, d'un permis de construire aux fins d'édification d'une habitation, sans les avertir du risque d'effondrement du à la présence d'une cavité souterraine sous leur parcelle et en omettant d'assortir le permis de construire de prescriptions tendant à la réalisation de sondages sur ce terrain ; <br>
<br>
       4. Considérant qu'il résulte de l'instruction que, par une note du 14 novembre 2005, le directeur départemental de l'équipement du Loiret a porté à la connaissance des maires de toutes les communes du département qu'il avait confié au service géologique régional centre du Bureau de recherches géologiques et minières la réalisation d'une étude de recherche sur la présence de cavités naturelles ou humaines, dans le Loiret ; qu'à cette note était jointe un inventaire non exhaustif des cavités souterraines connues sur le territoire de chaque commune ; que le bureau de recherches géologiques et minières a répertorié quatre cavités souterraines sur le territoire de la commune de Boësses, dont l'une artificielle est située rue des Fossés sud, à moins de trente mètres de la propriété de M. C... et de Mme A... ; que la présence de cet ouvrage civil souterrain sous la parcelle des requérants a d'ailleurs été confirmée le 6 juin 2008 lors de la réalisation d'un sondage du terrain par le cabinet de géotechnique appliquée d'Ile de France que les requérants avaient mandaté à cet effet, lequel a conclu que " compte tenu de l'état partiel du comblement de niveaux de carrière et du faible recouvrement, qui induit des risques d'affaissement par rupture du toit de l'exploitation, des travaux de mise en sécurité par injection des niveaux d'exploitations s'avèrent nécessaires au droit de l'ensemble de la parcelle avant tous travaux de constructions " ; que, dans ces conditions, et alors même qu'il n'appartenait pas au maire de la commune de Boësses de procéder aux sondages nécessaires sur la parcelle cadastrée section AB n° 514, il doit être regardé comme ayant eu, à la date de la délivrance du permis de construire sollicité par M. C... et Mme A..., une connaissance suffisamment précise des caractéristiques générales du secteur concerné et des risques sérieux d'effondrements auxquels était exposé le terrain d'assiette du projet de construction des requérants en raison de la présence en sous-sol d'une ancienne carrière d'exploitation du calcaire de Pithiviers ; que, par suite, en délivrant ce permis de construire sans donner aucune information aux pétitionnaires quant à l'existence des risques d'effondrement du terrain lors des travaux de construction, et, par suite, sans l'assortir de prescriptions spéciales propres à les prévenir, le maire de la commune de Boësses a commis une faute de nature à engager la responsabilité de la commune, alors même que l'arrêté du 6 février 2006 du préfet de la région Centre, pris en application des dispositions de l'article L. 125-2 du code de l'environnement, ne classait pas la commune de Boësses comme étant exposée à un risque majeur de mouvements de terrains et d'effondrement de cavités souterraines ; que, par suite, M. C... et Mme A... sont fondés à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif d'Orléans a écarté la responsabilité de la commune de Boësses en raison de l'illégalité fautive du permis de construire délivré le 15 décembre 2007 ; <br>
<br>
       5. Considérant, en deuxième lieu, que M. C... et Mme A... ne sont pas des professionnels de l'immobilier ; qu'il ne résulte pas de l'instruction qu'ils étaient informés de l'existence de cette cavité dans le secteur concerné et qu'ils auraient dès lors commis une imprudence en ne procédant pas à des sondages préalables avant d'entreprendre les travaux de construction de leur maison d'habitation ou en n'exigeant pas du constructeur de la maison qu'il y procède, comme le leur permettent les dispositions de l'article R. 231-5 du code de la construction et de l'habitation ; que, si la commune fait valoir que l'article 552 du code civil dispose que le propriétaire du sol est également propriétaire du sous-sol, et donc seul responsable de la réalisation d'éventuels sondages du terrain, cette circonstance n'est pas susceptible d'exonérer la commune de sa responsabilité, dès lors que l'illégalité fautive du permis de construire repose sur l'absence de prescriptions spéciales de nature à informer M. C... et Mme A... sur les caractéristiques du secteur de la rue des Fossés Sud, et non sur l'absence de réalisation de tels travaux ;<br>
<br>
       En ce qui concerne les préjudices :<br>
<br>
       6. Considérant, en premier lieu, que si la perte de valeur vénale de la parcelle trouve sa cause dans la présence de cavités souterraines, et non directement dans les agissements fautifs de l'administration, les requérants se prévalent des conséquences de ces agissements sur les conditions d'acquisition du terrain, le permis de construire ayant été délivré antérieurement à son acquisition ; qu'il résulte de l'instruction que des travaux de renforcement du sous-sol par injection et par mise en place de fondations artificielles de type radier général rigide sont envisageables pour permettre à la parcelle d'accueillir le projet de construction d'une maison de plain pied, d'une superficie de 90 m² ; qu'il n'est pas soutenu que le coût de ces travaux excéde la valeur vénale de cette propriété ; que cette parcelle n'est donc pas inconstructible ; que toutefois, et contrairement à ce qu'indique la commune de Boësses, M. C... et Mme A... font valoir qu'ils ont acquis ce terrain à un prix supérieur à celui qu'ils auraient acquitté s'ils avaient été informés d'un risque particulier pour leur projet lié à la présence de cavités souterraines et des surcoûts en résultant ; que leur préjudice, résultant du surcoût d'acquisition du terrain, compte tenu de la délivrance du permis de construire antérieure à cette acquisition, présente un lien direct et certain de causalité avec la faute de la commune consistant à ne pas avoir assorti le permis de construire des prescriptions appropriées ; qu'il sera fait une juste appréciation de ce préjudice en le fixant au cinquième de la valeur d'acquisition du terrain, soit la somme de 11 400 euros ; <br>
<br>
       7. Considérant, en deuxième lieu, que M. C... et Mme A... ne sont pas fondés à demander l'indemnisation des frais notariés et des droits de mutation à titre onéreux liés à l'acquisition du terrain, des frais de dossier auprès de l'organisme bancaire qui leur a consenti un prêt pour acquérir la parcelle, des frais de raccordement aux réseaux et des taxes d'urbanismes et fiscales liées à cette acquisition, dès lors qu'il ne résulte pas de l'instruction que la parcelle cadastrée section AB n° 514 serait inconstructible ; <br>
<br>
       8. Considérant, en troisième lieu, que M. C... et Mme A... ont eu recours à un huissier pour faire constater l'existence de la cavité souterraine sous leur parcelle ; qu'ils peuvent donc prétendre à l'indemnisation des frais de constat d'huissier à hauteur de 279,89 euros ; qu'en revanche, les frais de justice engagés par les requérants et correspondant à l'assignation des anciens propriétaires devant le tribunal de grande instance ne peuvent être regardés comme présentant un lien direct et certain avec la faute commise par la commune lors la délivrance en 2007 du permis de construire ;<br>
<br>
       9. Considérant qu'enfin, il sera fait une juste appréciation du préjudice moral de M. C... et de Mme A... en l'évaluant à la somme de 3 000 euros ; <br>
<br>
       10. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède qu'il y a lieu de condamner la commune de Boësses à verser à M. C... et à Mme A... la somme globale de 14 679,89 euros en réparation des préjudices subis ; <br>
<br>
       Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :<br>
<br>
       11. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de M. C... et de Mme A..., qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes, le versement de la somme sollicitée par la commune de Boësses au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de cette commune le versement à M. C... et à Mme A... d'une somme globale de 2 000 euros au même titre ;<br>
<br>
<br>
                                   DÉCIDE :<br>
<br>
<br>
Article 1er : 	Le jugement du tribunal administratif d'Orléans du 5 juin 2012 est annulé.<br>
Article 2 : 	La commune de Boësses est condamnée à verser à M. C... et à Mme A... la somme globale de 14 679,89 euros. <br>
Article 3 : 	La commune de Boësses versera à M. C... et à Mme A... une somme globale de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.<br>
Article 4 : 	Le surplus des conclusions de la requête et les conclusions de la commune de Boësses tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetés.<br>
Article 5 : 	Le présent arrêt sera notifié à M. B... C..., à Mme F... A... et à la commune de Boësses.<br>
<br>
<br>
Délibéré après l'audience du 7 mars 2014, à laquelle siégeaient :<br>
<br>
       - M. Iselin, président de chambre,<br>
       - M. Millet, président-assesseur,<br>
       - Mme Allio-Rousseau, premier conseiller.<br>
<br>
       Lu en audience publique, le 28 mars 2014.<br>
<br>
Le rapporteur,<br>
M-P. ALLIO-ROUSSEAULe président,<br>
B. ISELIN<br>
      Le greffier,<br>
     F. PERSEHAYE<br>
<br>
<br>
''<br>
''<br>
''<br>
''<br>
2<br>
N° 12NT02254<br>
<br>
<br>
<br>

## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**