# Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 29/12/2011, 09VE02481, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000025283676
**Date de décision:** 2011-12-29
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Versailles
**Formation:** 3ème Chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000025283676

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée le 23 juillet 2009 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présentée pour la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL, ayant son siège 2, rue Lord Byron à Paris (75008), par Me Zapf, avocat à la Cour ; la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL demande à la Cour :<br>
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       1°) d'annuler le jugement n° 0303241,0303242,0609806 et 0712970 en date du 28 avril 2009 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes tendant à la réduction à hauteur de 18 088 euros pour 2001, 18 925 euros pour 2002, 19 155 euros pour 2003 et 22 834 euros pour 2005 des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie à raison de l'hôtel-restaurant Campanile dont elle est exploitante au Blanc-Mesnil ;<br>
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       2°) de prononcer la réduction demandée ;<br>
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       3°) de mettre à la charge de l'Etat à lui verser la somme de 15 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;<br>
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       Elle soutient que c'est à tort que les premiers juges ont écarté certains des termes de comparaison qu'elle proposait dès lors notamment que la comparabilité économique des communes est appréciée avec souplesse par le juge administratif ; que le local-type n° 55 du procès-verbal de la commune de Villeneuve-Saint-Georges peut être retenu dès lors qu'il existe une comparabilité économique suffisante entre Le Blanc-Mesnil et Villeneuve-Saint-Georges, les deux communes étant desservies par le RER ; que l'évaluation foncière de ce local-type a été régulièrement faite, le service n'apportant pas la preuve contraire par les documents qu'il produit ; que le Conseil d'Etat a d'ailleurs définitivement validé l'évaluation foncière de ce local-type ; que pourrait également être retenu le local-type n° 43 de la commune de Villejuif dès lors que cette commune est également située à proximité de Paris ; qu'il n'est pas démontré que ce local n'aurait pas été régulièrement évalué en 1970, le caractère anormal du bail en cours n'étant pas démontré par le service par la seule prise en charge effective par le preneur de travaux incombant au bailleur ; que le local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Morangis pourrait également être retenu, cette commune étant située à proximité d'un aéroport parisien ; que le service n'a pas démontré que cet immeuble aurait été irrégulièrement évalué par voie d'appréciation directe ; qu'ainsi, des lors que des termes de comparaison existaient, c'est à tort que le tribunal a mis en oeuvre la méthode de l'appréciation directe, laquelle présente un caractère éminemment subsidiaire ; que la méthode d'appréciation directe est inapplicable faute, pour le législateur d'en avoir fixé les modalités d'application, conformément à l'article 34 de la Constitution du 4 octobre 1958 ; qu'en fixant ces modalités aux articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, le pouvoir réglementaire a donc méconnu l'article 34 de la Constitution ; qu'en outre l'administration a méconnu les dispositions des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts prévoyant que doit être retenu le taux des placements immobiliers constatés dans la région pour des immeubles similaires, en ce qu'elle a retenu le taux d'intérêt le plus élevé alors qu'un taux de 5 % figure sur les procès-verbaux des communes de Gonesse et Garges-lès-Gonesse ; qu'en outre, ces dispositions impliquent de retenir des actes de cession proches du 1er janvier 1970 et d'écarter les actes présentant une trop grande postérité par rapport à la date de référence ; qu'en se référant à un acte datant de 1984, l'administration a violé ces dispositions ; <br>
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       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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       Vu la Constitution du 4 octobre 1958 ;<br>
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       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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       Vu le décret n° 2010-148 du 16 février 2010 ;<br>
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       Vu le code de justice administrative ;<br>
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       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 novembre 2011 :<br>
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       - le rapport de M. Bresse, président assesseur,<br>
       - et les conclusions de M. Brunelli, rapporteur public ;<br>
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       Sur la détermination de la valeur locative pour voie de comparaison :<br>
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       Considérant que l'article 1467 du code général des impôts dans sa rédaction alors en vigueur dispose que :  La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux, les agents d'affaires et les intermédiaires de commerce employant moins de cinq salariés : / a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période ; / b. les salaires au sens du 1 de l'article 231 ainsi que les rémunérations allouées aux dirigeants de sociétés mentionnés aux articles 62 et 80 ter, versés pendant la période de référence définie au a à l'exclusion des salaires versés aux apprentis sous contrat et aux handicapés physiques ; ces éléments sont pris en compte pour 18 % de leur montant ; (...)  ; qu'il résulte de l'article 1469 du même code alors applicable, pour les biens passibles de la taxe foncière, la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'en application des dispositions de l'article 1498 dudit code :  (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...)  ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que, pour l'application de la combinaison de ces dispositions, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° de l'article 1498 susrappelé ;<br>
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       Considérant qu'il n'est pas contesté par l'administration fiscale que l'évaluation initiale de la valeur locative de l'immeuble à usage d'hôtel-restaurant deux étoiles situé 219, avenue Descartes au Blanc Mesnil que la société SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL exploite sous l'enseigne Campanile était irrégulière ; que la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL soutient en appel que la valeur locative de l'immeuble qu'elle exploite peut être évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence à l'un ou l'autre des locaux-types suivants : n° 55 du procès-verbal de la commune de Villeneuve-Saint-Georges (Val-de-Marne), n°33 du procès-verbal de la commune de Morangis (Essonne), n° 43 du procès-verbal de Villejuif (Val-de-Marne), n° 98 du procès-verbal de la commune de Saint-Denis (Saint-Denis), n° 57 du procès-verbal de la commune de Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine), n° 90 du procès-verbal de la commune d'Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine), n° 118 du procès-verbal du 19ème arrondissement de Paris et n° 99 du 20ème arrondissement de Paris ;<br>
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       Considérant, en premier lieu, que le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire de Villeneuve-Saint-Georges a été évalué par comparaison avec le local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne dont il résulte des documents produits par le ministre devant le juge et, en particulier, de la fiche d'évaluation sur laquelle figure la mention évaluation directe , qu'il a été lui-même été évalué par voie d'appréciation directe ; que, dans ces conditions, il ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts, lesquelles font obstacle à ce qu'un immeuble commercial dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de cet article, la valeur locative d'un autre immeuble commercial ; <br>
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       Considérant, en deuxième lieu, s'agissant du local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Morangis, qu'il résulte de l'instruction, et notamment du procès-verbal, qu'il correspond à un hôtel occupé au 1er janvier 1970 par son propriétaire ; qu'en outre, la circonstance que le procès-verbal mentionne la lettre  C  n'est pas de nature à établir que ce local-type a lui-même été évalué par comparaison avec un autre local-type, alors qu'aucun autre local de cette sorte n'est indiqué au procès-verbal ; que, dans ces conditions, le local-type n° 33 ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       Considérant, en troisième lieu, que le bail en cours au 1er janvier 1970 du local type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif, conclu entre la société propriétaire des locaux et le gérant de celle-ci, par ailleurs exploitant de l'hôtel, mettait à la charge du preneur toutes les dépenses de grosses réparations de l'article 606 du code civil ; que, si la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL soutient que, malgré ces stipulations, le bail a été conclu à des conditions de prix normales, elle ne l'établit pas par la seule production d'une liste de loyers concernant des hôtels, dont la comparabilité n'est au demeurant pas démontrée et situés en dehors de la commune de Villejuif, dès lors que le caractère normal du loyer doit être nécessairement établi au regard du niveau des loyers dans la commune d'implantation du bien à évaluer ; qu'ainsi, le local type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif ne peut être retenu pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, lequel ne permet de se référer qu'à des locaux loués à des conditions de prix normales ; <br>
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       Considérant, en quatrième lieu, que le local-type n° 57 de Boulogne-Billancourt correspond à un hôtel construit en 1925, classé dans la catégorie  une étoile , comprenant 55 chambres, et qui ne présente pas, par son état de construction passable, sa situation et son aménagement ordinaires, une similitude suffisante avec l'établissement à évaluer ;<br>
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       Considérant, en cinquième lieu, que le local-type n° 90 du procès-verbal 6670 C de la commune d'Issy-les-Moulineaux correspond à un hôtel construit en 1926, de type traditionnel, dont les caractéristiques au regard de sa construction, de sa structure et de son aménagement ne sont pas les mêmes que celles de l'établissement à évaluer ; <br>
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       Considérant, en sixième lieu, que les locaux-types n° 99 du procès-verbal du 20ème arrondissement de Paris et n° 118 du procès-verbal des évaluations foncières du quartier Amérique Combat qui correspondent à des hôtels de conception classique qui ne sauraient être comparés avec un hôtel moderne de chaîne alors même qu'ils auraient fait l'objet d'aménagements ayant permis d'améliorer le niveau de leurs équipements et de leurs prestations depuis le 1er janvier 1970 ; qu'ils ne peuvent donc être valablement retenus comme terme de comparaison pour la mise en oeuvre du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; <br>
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       Considérant, en septième lieu, que le local-type n° 98 des évaluations foncières de la commune de Saint-Denis que la société requérante propose de retenir, ne peut être retenu dès lors qu'il a été évalué par rapport à lui-même et non par comparaison ;<br>
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       Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SOCIETE SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par voie de conséquence, il y a lieu, par défaut, conformément à ce que propose le ministre, et sans qu'il soit besoin eu égard au nombre des termes de comparaison proposés tant en première instance qu'en appel d'ordonner un supplément d'instruction, d'évaluer l'immeuble de la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       Sur la détermination de la valeur locative par voie d'appréciation directe :<br>
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       Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts :  Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires  ; qu'aux termes de l'article 324 AC de cette même annexe :  En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimé par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une commune comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien  ;<br>
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       Considérant qu'en vertu de ces articles, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC précité, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; <br>
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       Considérant, en premier lieu, qu'en vertu de l'article R. 771-3 du code de justice administrative issu de l'article 1er du décret du 16 février 2010 portant application de la loi organique du 10 décembre 2009 relative à l'application de l'article 61-1 de la Constitution, le moyen tiré de ce qu'une disposition législative porte atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution doit, à peine d'irrecevabilité, être soulevé dans un mémoire distinct et motivé et qu'en vertu de l'article 7 de ce même décret, pour les instances en cours au 1er mars 2010, une question prioritaire de constitutionnalité doit, pour être recevable, être présentée sous la forme d'un mémoire distinct et motivé produit postérieurement à cette date ; qu'en l'espèce, le moyen tiré de l'inconstitutionnalité des dispositions du 3° de l'article 1498 du code général des impôts est en tout état de cause irrecevable faute d'avoir été réitéré par mémoire distinct et motivé après le 1er mars 2010 ; <br>
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       Considérant, en deuxième lieu, que la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL soutient qu'en fixant les modalités d'application de la méthode d'appréciation directe aux articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, le pouvoir réglementaire a donc méconnu l'article 34 de la Constitution ; que toutefois, les dispositions des articles 324 AB et 324 AC ne font que reprendre les dispositions découlant de l'instruction du 1er octobre 1941 auxquelles l'acte dit loi du 15 mars 1942 maintenu en vigueur par l'ordonnance du 9 août 1994 a donné valeur législative ; qu'ainsi, le moyen tiré de l'inconstitutionnalité de ces articles au regard de l'article 34 de la Constitution ne peut qu'être écarté ; <br>
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       Considérant, en troisième lieu, que, pour calculer la valeur locative de l'immeuble par la méthode d'évaluation directe, l'administration s'est référée au prix, de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) intervenue le 17 janvier 1984 d'un hôtel Ibis à Bobigny, prix corrigé, pour obtenir la valeur vénale du bien à la date de référence, en fonction de l'indice du coût de la construction de l'INSEE ; qu'elle a ensuite appliqué à la valeur ainsi calculée un taux d'intérêt de 9 % pour obtenir la valeur locative ; <br>
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       Considérant, d'une part, que les dispositions précitées permettent à l'administration de se référer à des transactions portant sur des immeubles comparables et dont la date est la plus proche possible du premier janvier 1970 ; qu'il n'est pas contesté que la transaction retenue par l'administration fiscale concerne un immeuble comparable par ses caractéristiques à l'immeuble à évaluer ; qu'en outre, contrairement à ce que soutient la requérante, cette transaction ne présente pas une trop grande postériorité par rapport au 1er janvier 1970 et pouvait valablement être retenues en l'absence de transactions plus proches de cette date dès lors que la transaction proposée par la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL en date du 22 décembre 1970 concerne un immeuble situé à Malakoff qui a été construit en 1936 et qui n'est pas de la même nature que l'immeuble en cause ; <br>
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       Considérant, d'autre part, qu'il est soutenu que le taux d'intérêt retenu ne serait pas significatif du taux des placements immobiliers dans la région à la date de référence, les communes des Hauts-de-Seine mises en avant par le ministre étant trop éloignées ; que, toutefois, la société ne critique pas utilement ce taux en se prévalant du seul taux d'intérêt de 5 % figurant sur le procès-verbal de la commune de Gonesse, lequel ne saurait être à lui seul nécessairement, représentatif des taux de la région entourant l'immeuble ; que, par ailleurs si la société soutient que le taux d'intérêt figurant sur le procès-verbal des évaluations foncières de Garges-lès-Gonesse serait de 4 %, elle ne l'établit pas ;<br>
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       Sur la demande de compensation opposée par le ministre du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme de l'Etat :<br>
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       Considérant, qu'en l'absence de réduction des bases d'imposition, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de compensation opposée, à titre subsidiaire, par le ministre sur le fondement de l'article L. 203 du livre des procédures fiscales ;<br>
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       Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande tendant à la réduction des cotisations de taxe professionnelle mises à sa charge au titre des années 2001, 2002, 2003 et 2005 dans les rôles de la commune de Blanc-Mesnil ; <br>
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       Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :<br>
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       Considérant que ces dispositions font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement d'une somme au titre des frais exposés par la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL et non compris dans les dépens ;<br>
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D E C I D E :<br>
Article 1er : La requête de la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL est rejetée. <br>
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N° 09VE02481	2<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.