# Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 29/12/2011, 09VE04205, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000025283708
**Date de décision:** 2011-12-29
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Versailles
**Formation:** 3ème Chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000025283708

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée le 22 décembre 2009 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présentée pour la SNC NMP FRANCE, dont le siège est 2, rue de la Mare Neuve à Courcouronnes (91080), par Me Meier, avocat à la Cour ; <br>
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       La SNC NMP FRANCE demande à la Cour :<br>
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       1°) d'annuler le jugement n° 0508267 du 22 octobre 2009 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande aux fins de décharge des cotisations de taxe professionnelle dans le rôle de la commune de Pantin (Seine-Saint-Denis) auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2003 et 2004, à raison de l'hôtel Mercure qu'elle exploite dans cette commune au 23-25 rue Scandicci ;<br>
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       2°) de prononcer la décharge des impositions contestées et la restitution des sommes en cause ; <br>
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       3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 5 000 euros au titre de l'article      L. 761-1 du code de justice administrative ;<br>
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       Elle soutient que le local-type n° 33 de la commune de Saint-Mandé peut être retenu pour évaluer l'établissement litigieux, en appliquant une majoration de 10% pour tenir compte de la différence de catégorisation avec l'hôtel litigieux et un abattement pour tenir compte des différences de superficie, dès lors que les hôtels et leurs communes d'implantation sont comparables ; que le local-type n°43 de la commune de Villejuif, qui a été régulièrement évalué pour la valeur initialement portée sur le procès-verbal C de cette commune, peut également être retenu ; que le local-type n° 55 de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, qui n'a pas été évalué de manière irrégulière, peut également être retenu, en appliquant une majoration de 10 % pour tenir compte de la différence de catégorisation avec l'hôtel litigieux ; que les dispositions des articles 324 AB et AC de l'annexe III au code général des impôts méconnaissent les dispositions de l'article 34 de la Constitution ; qu'à titre subsidiaire, si la méthode par appréciation directe était appliquée, il conviendrait de retenir un taux d'intérêt qui ne devrait pas excéder 5 à 6 %, comme le démontrent les taux pratiqués à Paris, qui se trouve à moins de 150 m de l'hôtel litigieux et le taux de 5 % appliqué à l'hôtel Novotel de Saint-Witz ; que la valeur cadastrale de l'hôtel litigieux a fait l'objet d'une nouvelle évaluation par appréciation directe sans que la commission communale des impôts directs ait été consultée, entachant les impositions litigieuses d'une irrégularité devant entraîner leur décharge ;<br>
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       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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       Vu la Constitution ;<br>
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       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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       Vu le code de justice administrative ;<br>
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       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 novembre 2011 :<br>
       - le rapport de M. Tar, premier conseiller,<br>
       - les conclusions de M. Brunelli, rapporteur public, <br>
       - et les observations de Me Meier, pour la SNC NMP FRANCE ;<br>
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       Considérant que la SNC NMP France relève régulièrement appel du jugement du 22 octobre 2009 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande à fin de décharge des cotisations de taxe professionnelle dans le rôle de la commune de Pantin (Seine-Saint-Denis) auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2003 et 2004 à raison de l'hôtel qu'elle exploite sous l'enseigne Mercure, situé dans cette commune 23-25 rue Scandicci ;<br>
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       Sur la régularité de la procédure d'imposition :<br>
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       Considérant qu'aux termes de l'article 1467 du code général des impôts, dans sa version applicables aux années 2007 et 2008 :  La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que ceux visés au 2° : a) la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, (...)  ; qu'aux termes de l'article 1469 du même code :  La valeur locative est déterminée comme suit : 1° Pour les biens passibles d'une taxe foncière, elle est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe (...)  ; qu'aux termes de l'article 1494 de ce code :  La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte  ; qu'aux termes de l'article 1505 du même code :  Le représentant de l'administration et la commission communale des impôts directs procèdent à l'évaluation des propriétés bâties. Après harmonisation avec les autres communes du département, les évaluations sont arrêtées par le service des impôts. Il en est de même en cas désaccord entre le représentant de l'administration et la commission ou lorsque celle-ci refuse de prêter son concours.  ; <br>
       Considérant que l'administration fiscale, lorsqu'elle propose une nouvelle évaluation, sous le contrôle du juge, au cours de la procédure contentieuse ou dans sa réponse                       à la réclamation contentieuse formulée par le contribuable, n'a pas à solliciter l'avis de la commission communale des impôts directs ; qu'en l'espèce il ne ressort pas de l'instruction, s'agissant des impositions au titre des années 2003 à 2005 que l'administration fiscale aurait modifié l'évaluation de l'hôtel faisant l'objet du présent litige hors du cadre contentieux ou précontentieux ; qu'ainsi, elle n'était pas tenue de consulter la commission communale des impôts directs ; que dès lors, le moyen tiré d'une irrégularité de procédure qui résulterait du défaut de saisine de cette commission ne peut qu'être écarté ; <br>
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       Sur la détermination de la valeur locative par comparaison :<br>
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       Considérant que l'article 1467 du code général des impôts alors en vigueur dispose que :  La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux, les agents d'affaires et les intermédiaires de commerce employant moins de cinq salariés : / a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période ; / b. les salaires au sens du 1 de l'article 231 ainsi que les rémunérations allouées aux dirigeants de sociétés mentionnés aux articles 62 et 80 ter, versés pendant la période de référence définie au a à l'exclusion des salaires versés aux apprentis sous contrat et aux handicapés physiques ; ces éléments sont pris en compte pour 18 % de leur montant ; (...)  ; qu'il résulte de l'article 1469 alors applicable, pour les biens passibles de la taxe foncière, que la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'en application des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts en vigueur :  (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...)  ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 que pour l'application de la combinaison de ces dispositions, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       Considérant que pour déterminer la valeur locative de l'hôtel litigieux, l'administration fiscale s'était initialement référée à l'hôtel Novotel de Bagnolet, lui-même évalué par appréciation directe qui ne peut, par suite, être retenu comme local de comparaison ; que la SNC NMP FRANCE soutient, en appel, que la valeur locative de l'immeuble qu'elle exploite peut être évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence à l'un ou l'autre des termes de comparaison suivants : le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, le local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif, le local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Saint-Mandé, le local-type n° 13 du procès-verbal ME du 9ème arrondissement de la ville de Paris, le local-type n° 139 du procès-verbal C du 6ème arrondissement de la ville de Paris et le local-type n° 12 du procès-verbal ME du 9ème arrondissement de la ville de Paris ;<br>
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       Considérant, en premier lieu, que le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire de Villeneuve-Saint-Georges a été évalué par comparaison avec le local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne dont il résulte des documents produits par le ministre devant le juge, et en particulier de la fiche d'évaluation sur laquelle figure la mention évaluation directe , qu'il a été lui-même été évalué par voie d'appréciation directe ; que, dans ces conditions, le local-type n° 55 ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts, lesquelles font obstacle à ce qu'un immeuble commercial dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de cet article, la valeur locative d'un autre immeuble commercial ; <br>
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       Considérant, en deuxième lieu, s'agissant du local type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif, que, le bail en cours au 1er janvier 1970, conclu entre une société et son gérant, mettait à la charge du preneur toutes les dépenses de grosses réparations de l'article 606 du code civil ; que, si la société soutient que, malgré ces stipulations, le bail a été conclu à des conditions de prix normales, elle ne l'établit pas par la seule production d'une liste de loyers concernant des hôtels dont la comparabilité n'est au demeurant pas démontrée situés en dehors de la commune de Villejuif, dès lors que le caractère normal du loyer doit être nécessairement établi au regard du niveau des loyers dans la commune d'implantation du bien à évaluer ; qu'ainsi, le local type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif ne peut être retenu pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, lequel ne permet de se référer qu'à des locaux loués à des conditions de prix normales ;<br>
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       Considérant, en troisième lieu, qu'il résulte de l'instruction que le local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Saint-Mandé, construit en 1895, correspond à un hôtel de type traditionnel dont les caractéristiques, au regard de sa construction, de sa structure et de son aménagement, ne sont pas similaires à celles de l'établissement à évaluer qui, exploité sous l'enseigne Novotel, fait partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne ; que, par suite, ils ne peuvent être retenus comme terme de comparaison ;<br>
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       Considérant, en quatrième lieu, que la commune de Pantin, d'une part, et les localités constituées par les quartiers de la Chaussée d'Antin dans le 9ème arrondissement de Paris et de Notre-Dame-des-Champs dans le sixième arrondissement de Paris, d'autre part, compte tenu de leurs caractéristiques propres, n'attirent pas une clientèle équivalente et ne comportent pas de zone de chalandise comparables ; qu'ainsi, elles ne présentent pas, du point de vue économique, une situation analogue au sens des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts ; que, par suite, les locaux-types situés dans ces divers quartiers de la commune de Paris ne peuvent être retenus comme terme de comparaison pour évaluer l'établissement exploité à Pantin par la société défenderesse sous l'enseigne Mercure ; <br>
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       Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SNC NMP FRANCE ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par voie de conséquence, il y a lieu, par défaut, conformément à ce que propose le ministre et sans qu'il soit besoin, eu égard au nombre de termes de comparaison proposés tant en première instance qu'en appel, d'ordonner un supplément d'instruction, d'évaluer l'immeuble de la SNC NMP FRANCE par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       Sur la méthode par voie d'appréciation directe :<br>
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       Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts :  Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires  ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe :  En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien  ; <br>
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       Considérant que la SNC NMP France soutient qu'en fixant les modalités d'application de la méthode d'appréciation directe aux articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, le pouvoir réglementaire a méconnu l'article 34 de la Constitution ; que, toutefois, les dispositions des articles 324 AB et 324 AC ne font que reprendre les dispositions découlant de l'instruction du 1er octobre 1941 auxquelles l'acte dit loi du 15 mars 1942 maintenu en vigueur par l'ordonnance du 9 août 1944 a donné valeur législative ; qu'ainsi, le moyen tiré de l'inconstitutionnalité de ces articles au regard de l'article 34 de la Constitution ne peut qu'être écarté ; <br>
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       Considérant que, pour calculer la valeur locative de l'hôtel litigieux par la méthode d'évaluation directe, l'administration fiscale s'est référée au prix d'une transaction intervenue le 17 janvier 1984 sur un autre hôtel, corrigé, pour en obtenir la valeur vénale à la date de référence, en fonction du rapport de l'indice du coût de la construction du 4ème trimestre 1969 sur celui du 1er trimestre 1984, publiés par l'INSEE, a calculé sa valeur vénale unitaire à la date de référence qui a ensuite été multiplié par la surface pondérée de l'hôtel ; que pour obtenir la valeur locative à la date de référence, la valeur vénale ainsi obtenue, qui n'est pas critiquée, a été multipliée par un taux d'intérêt de 9% ;<br>
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       Considérant qu'en se bornant à faire état des taux d'intérêt figurant sur les procès-verbaux de certains arrondissements de Paris et du taux appliqué pour l'évaluation de l'hôtel Novotel de Saint-Witz, la SNC NMP FRANCE n'établit pas que le taux d'intérêt de 9 % retenu ne serait pas significatif du taux des placements immobiliers dans la région de l'hôtel litigieux à la date de référence ;<br>
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       Considérant que la valeur locative de référence ainsi déterminée est supérieure à celle qui a servi de base à l'imposition en litige ; que, dans ces conditions, la SNC NMP FRANCE n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes tendant à la décharge des cotisations de taxe professionnelle mises à sa charge au titre des années 2003 et 2004 dans les rôles de la commune de Pantin à raison de l'immeuble qu'elle y exploite sis 23-25, rue Scandicci ;<br>
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       Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :<br>
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       Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que l'Etat qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, verse une somme au titre des frais exposés par la SNC NMP FRANCE et non compris dans les dépens ;<br>
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DECIDE :<br>
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Article 1er : La requête de la SNC NMP FRANCE est rejetée.<br>
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N° 09VE04205<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.