# Cour administrative d'appel de Paris, 10ème chambre, 08/04/2014, 12PA00195, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000028842607
**Date de décision:** 2014-04-08
**Juridiction:** Cour administrative d'appel de Paris
**Formation:** 10ème chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000028842607

## Contenu de la décision

Vu le recours, enregistré le 13 janvier 2012, présenté par le ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat, qui demande à la Cour :<br>
        1°) d'annuler le jugement nos 0705447/3 et 0706988/3 du 13 octobre 2011 par lequel le Tribunal administratif de Melun a, d'une part, pour la détermination de la base de la taxe professionnelle et de la taxe additionnelle à cette taxe au titre des années 2005 et 2006, fixé à 12, 35 euros le mètre carré la valeur locative de l'hôtel exploité sous l'enseigne " Novotel " situé 9005 route de Choisy, sur le territoire de la commune de Créteil (Val-de-Marne), d'autre part, déchargé la SNC NMP France, anciennement dénommée SNC DGR Ile-de-France, de la différence entre le montant des cotisations de taxe professionnelle et de taxe additionnelle à cette taxe auxquelles la SNC DGR Ile-de-France a été assujettie au titre des années 2005 et 2006 dans les rôles de la commune de Créteil et celui résultant de la base d'imposition ainsi fixée, enfin, mis la somme de 1 500 euros à la charge de l'Etat au titre de l'article L. 761 du code de justice administrative ;<br>
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        2°) de rétablir la SNC NMP France au rôle de la taxe professionnelle et de la taxe additionnelle à cette taxe au titre des années 2005 et 2006 à raison des droits dont la décharge a été prononcée en première instance ; <br>
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        Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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        Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; <br>
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        Vu le code de justice administrative ;<br>
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        Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; <br>
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        Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 25 mars 2014 :<br>
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        - le rapport de M. Jardin, président assesseur,<br>
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        - et les conclusions de M. Ouardes, rapporteur public ; <br>
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        1. Considérant que la SNC DGR Ile-de-France exploitait sous l'enseigne " Novotel " un hôtel situé 9005 route de Choisy, sur le territoire de la commune de Créteil ; que, pour la détermination des bases de la taxe professionnelle, la valeur locative de cet immeuble a été initialement évaluée par comparaison avec le local-type n° 4 de la commune d'Evry ; que la société alors redevable de ces impositions a soumis à l'administration deux réclamations, datées des 4 décembre 2006 et 12 février 2007, pour demander la décharge des cotisations de taxe professionnelle et de taxe additionnelle à cette taxe auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2005 et 2006 dans les rôles de la commune de Créteil, en contestant notamment le choix de ce local-type ; qu'après le rejet de ces réclamations, elle a porté deux litiges ayant le même objet devant le Tribunal administratif de Melun qui, par un jugement unique lu le 13 octobre 2011, après avoir procédé à leur jonction, a décidé que le local-type n° 55 de la commune de Villeneuve-Saint-Georges devait être retenu comme terme de comparaison, avec une majoration de 35 %, fixé à 12, 35 euros par mètre carré la valeur locative de l'immeuble, déchargé la SNC NMP France, anciennement dénommée SNC DGR Ile-de-France, de la différence entre le montant des impositions en litige et celui résultant de la base d'imposition ainsi fixée et rejeté le surplus de ses conclusions ; que le ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat relève appel de ce jugement en tant qu'il a fait partiellement droit aux demandes de la société ; <br>
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        Sur le choix du local-type n° 55 de la commune de Villeneuve-Saint-Georges comme terme de comparaison : <br>
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        2. Considérant qu'aux termes de l'article 1469 du code général des impôts, dans sa rédaction alors en vigueur, la valeur locative servant de base à la taxe professionnelle : " (...) est déterminée comme suit : 1° Pour les biens passibles d'une taxe foncière, elle est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe " ; qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; qu'aux termes de l'article 1504 du même code : " Les locaux types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs. Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts (...) " ; que ces dispositions font obstacle à ce qu'un immeuble commercial dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative d'un autre immeuble commercial ;<br>
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        3. Considérant que le local-type n° 55 de la commune de Villeneuve-Saint-Georges a été lui-même évalué par comparaison avec le local-type n° 10 de Chennevières-sur-Marne ; qu'il résulte de l'instruction, et notamment des pièces produites par le ministre en appel, que les mentions portées sur la fiche de calcul relative à ce local-type n° 10 font apparaître que sa valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe ; qu'en effet, au recto de ce document, la case " appréciation directe " est cochée et, dans la rubrique " observations ", il est indiqué " VL 60 F (évaluation directe) " ; que le verso du brouillon de la fiche de calcul donne des éléments sur les calculs effectués par l'administration pour mettre en oeuvre la méthode d'évaluation par appréciation directe ; que si la déclaration modèle C relative à ce local-type, remplie par le propriétaire, fait état de ce que ce bien était loué par l'usufruitière, pour un loyer de 4 247 F, à son fils nu-propriétaire dans le cadre d'un bail verbal, le même montant de 60 F au mètre carré apparaît dans la rubrique réservée à l'administration ; que le procès-verbal modèle C initial de la commune de Chennevières-sur-Marne reprend la même valeur de 60 F au mètre carré ; qu'ainsi, c'est à tort, comme le soutient le ministre, que le Tribunal administratif de Melun a décidé que le local-type n° 55 de la commune de Villeneuve-Saint-Georges devait être retenu comme terme de comparaison pour évaluer la valeur locative de l'immeuble à l'origine du litige ; <br>
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        4. Considérant, toutefois, qu'il y a lieu pour la Cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens invoqués par la SNC DGR Ile-de-France, puis par la SNC NMP France, pour obtenir la décharge partielle prononcée par les premiers juges ; <br>
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        5. Considérant que le ministre admet en appel que le local-type n° 4 de la commune d'Evry n'a pas été régulièrement évalué et ne pouvait, par suite, être retenu comme terme de comparaison ; que l'administration et la société proposent chacune, comme elles sont en droit de le faire au cours de la procédure contentieuse, d'autres termes de comparaison ; que les parties n'ont cependant proposé aucun autre terme de comparaison situé sur le territoire de la commune de Créteil ; qu'il résulte ainsi de l'instruction qu'il n'existe pas de terme de comparaison approprié dans cette commune ; que, dès lors, l'immeuble à évaluer présente un caractère particulier de nature à autoriser la recherche d'un terme de comparaison hors de la commune où il a été construit ;<br>
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        6. Considérant qu'il résulte de l'instruction que le local-type n° 218 de la commune de Versailles correspond à un hôtel qui a été évalué par rapport à un bail conclu le 19 août 1970 et non par référence à un bail en cours au 1er janvier 1970 ; qu'il a, par suite, été irrégulièrement évalué ;<br>
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        7. Considérant que le procès-verbal complémentaire des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif, établi en 1979, a modifié les données applicables au <br>
local-type n° 43 ; que, par suite, il s'est substitué sur ce point au procès-verbal initial établi en 1973 ; que ce local a été évalué par comparaison avec le local-type n° 4 de la commune d'Evry, qui correspond à un hôtel exploité sous l'enseigne " Novotel ", lequel n'était pas loué au 1er janvier 1970 et n'avait pas été évalué par comparaison avec un autre immeuble ; que, par suite, ce local-type ne peut être retenu comme terme de comparaison pour l'évaluation de la valeur locative du local-type n° 43, lequel doit donc également être écarté ;<br>
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        8. Considérant qu'il résulte de l'instruction que le local-type n° 33 de la commune de Morangis n'était pas loué au 1er janvier 1970, mais était occupé par son propriétaire ; que les mentions du procès-verbal communal ne précisent pas ses modalités d'évaluation ; que, dès lors, il ne peut être retenu comme terme de comparaison ; <br>
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        9. Considérant que le ministre produit en appel la liste des très nombreux locaux-types situés en Ile-de-France écartés par le juge de l'impôt et fait valoir qu'il n'est pas à même d'en proposer un approprié à l'évaluation de l'hôtel exploité par la société ; que la société ne conteste pas sérieusement les allégations du ministre sur ce point ; qu'en l'absence de terme de comparaison approprié, la valeur locative de l'immeuble doit par suite être évaluée par la voie de l'appréciation directe prévue par le 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; <br>
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        10. Considérant que, dans le dernier état de ses écritures, l'administration propose notamment de déterminer la valeur locative de l'immeuble à évaluer à partir de la valeur vénale d'un hôtel-restaurant exploité sous l'enseigne " Ibis " à Bobigny telle qu'elle ressort de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 17 janvier 1984 d'un montant de 13 342 500 francs (2 034 051 euros), à laquelle ont été appliqués un abattement de 20 % en raison de la nature de la vente, des corrections au titre de la différence de situation et de consistance et l'indice trimestriel de l'INSEE du coût de la construction ; que la valeur locative au 1er janvier 1970 en résultant après application du taux d'intérêt mentionné à l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts s'établit à 115 503 euros, soit une somme supérieure à celle retenue pour l'assiette des impositions contestées ; que la société ne conteste pas cette évaluation ; <br>
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        11. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le ministre est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Melun a partiellement déchargé la SNC NMP France des cotisations de taxe professionnelle et de taxe additionnelle à cette taxe auxquelles la SNC DGR Ile-de-France a été assujettie au titre des années 2005 et 2006 dans les rôles de la commune de Créteil et mis la somme de 1 500 euros à la charge de l'Etat au titre de l'article L. 761 du code de justice administrative ; qu'il y a lieu d'annuler les articles 1er, 2 et 3 du jugement attaqué et de remettre ces impositions à la charge de la SNC NMP France à hauteur des montants déchargés par les premiers juges ; qu'en conséquence, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la société sur ce fondement ; <br>
D E C I D E :<br>
Article 1er : Les articles 1er, 2 et 3 du jugement nos 0705447/3 et 0706988/3 du 13 octobre 2011 du Tribunal administratif de Melun sont annulés. <br>
Article 2 : Les cotisations de taxe professionnelle et de taxe additionnelle à cette taxe auxquelles la SNC DGR Ile-de-France, devenue SNC NMP France, a été assujettie au titre des années 2005 et 2006 dans les rôles de la commune de Créteil sont remises à la charge de la SNC NMP France à hauteur des montants déchargés par le Tribunal administratif de Melun. <br>
Article 3 : Les conclusions de la SNC NMP France tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. <br>
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié au ministre des finances et des comptes publics et à la SNC NMP France. Copie en sera adressée au pôle fiscal de Paris centre et services spécialisés.<br>
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N° 12PA00195<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.