# Cour Administrative d'Appel de Marseille, 4ème chambre-formation à 3, 10/02/2015, 13MA00694, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000030259164
**Date de décision:** 2015-02-10
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Marseille
**Formation:** 4ème chambre-formation à 3
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000030259164

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée par télécopie le 20 février 2013 et régularisée par courrier le même jour, présentée pour, pour M. D...G..., demeurant..., par Me B...;<br>
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       M. G...demande à la Cour :<br>
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       1°) d'annuler le jugement n° 1102592 du 20 décembre 2012 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté ses conclusions tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu, de contributions sociales, ainsi que des pénalités y afférentes auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2005 ; <br>
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       2°) de prononcer la décharge de ces impositions et des pénalités correspondantes ;<br>
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       3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; <br>
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       Vu le jugement attaqué ;<br>
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       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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       Vu le code de justice administrative ;<br>
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       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; <br>
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       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 20 janvier 2015,<br>
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       - le rapport de Mme Chenal-Peter, rapporteur ; <br>
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       - les conclusions de M. Ringeval, rapporteur public ;<br>
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       - et les observations de MeB..., pour M. G...;<br>
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       1. Considérant que la SARL Le Castel de Saint-Paul a fait l'objet d'une vérification de comptabilité, portant sur l'exercice clos le 31 décembre 2005 au cours de laquelle l'administration a constaté que cette société avait acquis le 30 novembre 2005 un terrain d'une superficie de 2 271 m2 situé sur le territoire de la commune de Drap (Alpes-Maritimes), pour un prix de 200 000 euros, qui lui avait été vendu par ses deux associés, M. G...et M. A... F..., ces derniers l'ayant acquis le même jour en indivision pour un prix de 83 000 euros ; que le service a considéré que le prix d'acquisition de ce terrain par la SARL Le Castel de Saint Paul avait été délibérément majoré et que la fraction du prix de vente qui excédait le montant de 83 000 euros correspondait en réalité à un avantage consenti par la SARL à ses deux associés, imposable, sur le fondement des dispositions de l'article 111 c du code général des impôts, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers ; que le service a ensuite notifié à M. G...un rehaussement de son revenu imposable, en fonction des parts détenues par celui-ci dans le capital social de la société ; que M. G... relève appel du jugement par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales assorties des intérêts de retard ainsi mises à sa charge au titre de l'année 2005 ;<br>
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       Sur la régularité de la procédure d'imposition :<br>
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       2. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales, dans sa rédaction applicable à la présente procédure : " L'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation (...) " ;<br>
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       3. Considérant qu'il résulte de l'instruction que la proposition de rectification notifiée à M. G...le 4 juillet 2008 rappelait les dispositions de l'article 111-c du code général des impôts, ainsi que les motifs qui ont conduit l'administration à estimer que la vente du terrain en litige à la SARL Le Castel de Saint Paul avait été effectuée à un prix volontairement majoré par rapport à sa valeur vénale réelle, qu'elle a fixée à la somme de 83 000 euros, en citant de façon précise les termes de comparaison sur lesquelles elle s'était fondée pour déterminer une telle valeur ; qu'elle a enfin qualifié de libéralité la différence existant entre la valeur vénale réelle et le prix de vente de 200 000 euros, taxable à l'impôt sur le revenu à concurrence des droits que M. G... détenait dans l'indivision qui avait réalisé cette opération immobilière ; qu'ainsi, M. G...était informé des motifs de droit et de fait fondant le redressement de manière suffisante pour lui permettre de présenter utilement ses observations ; que si l'intéressé fait valoir que l'administration ne pouvait motiver les redressements sur le fondement des dispositions de l'article 111-c du code général des impôts et qu'elle n'aurait pas prouvé qu'il avait appréhendé les revenus en cause, de tels arguments, qui se rattachent au bien-fondé de l'imposition, sont sans incidence sur le caractère suffisant ou non de la motivation de la proposition de rectification ; que, par suite, le moyen tiré de l'insuffisante motivation de cette proposition de rectification ne peut qu'être écarté ;<br>
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       4. Considérant que si le requérant fait valoir qu'il a été privé de garanties prévues par le livre des procédures fiscales ou par la charte des droits et obligations du contribuable vérifié, il n'assortit ce moyen d'aucune précision permettant d'en apprécier le bien-fondé ; que par suite, un tel moyen ne peut qu'être écarté ; <br>
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       Sur le bien-fondé des impositions :<br>
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       5. Considérant qu'aux termes de l'article 111 du code général des impôts : " Sont notamment considérés comme revenus distribués : (...) c. Les rémunérations et avantages occultes (...) " ;<br>
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       6. Considérant que le fait pour une société d'acquérir un bien immobilier à un prix que les parties ont délibérément majoré par rapport à la valeur vénale de ce bien sans que cet écart de prix comporte de contrepartie constitue un avantage pour le vendeur qui doit être requalifié comme une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d'une distribution de revenus au sens des dispositions précitées du c. de l'article 111 du code général des impôts ; que l'administration apporte la preuve d'une telle distribution occulte lorsqu'elle établit l'existence, d'une part, d'un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien cédé, d'autre part, d'une intention, pour la société, d'octroyer et, pour le cocontractant, de recevoir une libéralité du fait des conditions de cession ;<br>
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       7. Considérant qu'il résulte de l'instruction que MM G...et A...F..., ainsi que M. C...ont conclu, le 20 octobre 2004, avec MmeE..., une promesse de vente par laquelle cette dernière s'engageait à leur céder, pour le prix de 83 000 euros, un terrain constructible de 2 271 m2 situé dans la zone UB du plan d'occupation des sols de la commune de Drap, ladite promesse de vente étant assortie de conditions suspensives tenant à l'obtention, d'une part, d'un permis de construire un ensemble immobilier d'une surface hors oeuvre nette de 900 m² au plus tard le 20 juin 2005, et d'autre part, à celle d'un prêt immobilier ; que le prix au mètre carré de ce terrain s'établissait ainsi à la somme de 36,54 euros ; que MM. G... et A... F... ont alors effectué les démarches nécessaires pour obtenir le permis de construire sur ce terrain, lequel a été délivré par le maire de Drap, le 24 juin 2005, en vue de la construction d'un ensemble immobilier de quatorze logements présentant une surface hors oeuvre nette de 880 m2; qu'à la suite, la propriété du terrain a été transférée aux époux A...F...et à M. G... par acte authentique du 30 novembre 2005 au prix convenu dans la promesse de vente ; <br>
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       8. Considérant que le terrain en cause a été revendu, le même jour, à la SARL Le Castel de Saint-Paul, dont MM. G...et A...F...détiennent l'intégralité du capital, au prix de 200 000 euros ; que l'administration a estimé qu'un tel prix d'acquisition correspondant à un montant de 88 euros/m² était surévalué et que la valeur vénale réelle de ce terrain devait être fixée, en l'absence de toute modification de ces caractéristiques, à la somme initiale de 83 000 euros ; que le service s'est également fondé, pour estimer que le montant de 88 euros/m² était anormalement élevé, sur quatre éléments de comparaison, consistant en des ventes de terrains constructibles sur le territoire de la commune de Drap en 2004 et en 2005, pour lesquels le prix moyen au m² des ventes s'élevait à 46,49 euros ; que, contrairement à ce qui est soutenu par M.G..., ces éléments de comparaison sont situés dans la même zone cadastrale ; qu'en outre, le requérant n'apporte aucun élément permettant de considérer que les terrains retenus par l'administration ne bénéficieraient pas de droits à construire équivalents à ceux du terrain en litige, de nature à expliquer une minoration de leur prix de vente ; qu'enfin, il ne saurait valablement contester le prix de la vente effectuée le 20 octobre 2005 d'un des termes de comparaison retenus par l'administration, d'une superficie de 1 448 m² pour un montant de 60 000 euros au seul motif qu'un avis du service des domaines antérieur, dont le contenu exact n'a, au demeurant, pas été précisé, avait en réalité estimé la valeur de ce bien à un montant de 200 000 euros ;<br>
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       9. Considérant que le contribuable propose plusieurs termes de comparaison, pour justifier le prix de vente du terrain en cause à un montant de 200 000 euros ; que, toutefois, le premier ne saurait être pris en compte, dès lors qu'il concerne un terrain qui a été acquis par la SARL Le Castel de Saint Paul plusieurs années plus tard, le 18 janvier 2008, et qui est situé sur le territoire d'une autre commune (Blausasc, dans les Alpes-Maritimes) ; que le deuxième bien invoqué, présentant une superficie de 1 003 m² pour un prix de vente de 370 000 euros ne constitue pas non plus un terme de comparaison valable, dès lors qu'il s'agit d'un terrain sur lequel était déjà édifiée une maison d'habitation de deux étages ; que le troisième terme de comparaison cité par le requérant - un terrain de 1 000 m² divisé le 18 décembre 2006 au prix de 327 000 euros -, qui correspond à des parcelles cédées, le 13 juillet 2004, pour un montant de 23 000 euros avant d'être revendues, 14 novembre 2005, pour un prix de 220 000 euros, ne peut pas davantage être regardé comme un terme de comparaison pertinent, en l'absence d'explication relative à l'importante valorisation de ce terrain dans un laps de temps réduit ; <br>
       10. Considérant, en outre, que les arguments de M. G...selon lesquels les nombreuses démarches effectuées pour obtenir le permis de construire délivré le 24 juin 2005 aurait valorisé le terrain en cause ne sauraient être pris en compte, dès lors que les caractéristiques de ce terrain n'avaient pas changé depuis la promesse de vente, laquelle mentionnait déjà, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, la surface hors oeuvre nette d'environ 900 m2 qu'il permettait de construire ; <br>
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       11. Considérant, dès lors, que compte tenu de l'ensemble de ces éléments, l'administration doit être regardée comme ayant procédé à une juste évaluation de la valeur vénale du terrain en litige, en retenant celle figurant dans l'acte de vente de ce bien à M. G... et aux époux A...F...le 30 novembre 2005, et comme ayant ainsi démontré l'existence d'un écart significatif entre cette valeur et le prix de cession payé par la SARL Le Castel de Saint Paul ;<br>
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       12. Considérant que M. G...fait valoir que la SARL Le Castel de Saint Paul a bénéficié d'avantages lors de cette acquisition, dès lors qu'elle n'a effectué aucune démarche administrative pour obtenir le permis de construire et qu'elle a bénéficié d'un délai de paiement jusqu'au 31 décembre 2006 pour régler, sans intérêt, le prix de 200 000 euros ; que toutefois ces seuls éléments ne saurait constituer à eux seuls un intérêt suffisant justifiant une telle majoration de l'acquisition du prix du terrain ; que, par suite, en l'absence de toute contrepartie à l'avantage accordé au requérant par la SARL Le Castel de Saint Paul et eu égard aux liens d'intérêts qui les unissent, l'administration apporte la preuve de l'intention, pour la société contribuable, d'octroyer une libéralité, et de l'intention, pour le requérant, de la recevoir ; que c'est donc à bon droit que l'administration a qualifié d'avantage occulte au sens du c de l'article 111 du code général des impôts la différence entre le prix d'achat et le prix de vente du terrain, sans que M. G... puisse utilement se prévaloir ni du fait que cette opération d'achat et de revente du terrain à bâtir aurait été réalisée à la demande des banquiers et avec le concours de notaires, ni de la circonstance que l'administration n'a pas relevé, au regard de l'impôt sur les sociétés, que la SARL Le Castel de Saint Paul avait commis un acte anormal de gestion en acquérant l'immeuble litigieux pour un prix de 200 000 euros, dès lors qu'elle ne pouvait pas remettre en cause la valeur initiale d'inscription à l'actif d'un bien surpayé ; que dans ces conditions, et alors que le ministre démontre que M. G...et M. A...F..., qui détiennent l'intégralité des parts sociales de la SARL Le Castel de Saint Paul, ont appréhendé les sommes litigieuses, l'administration était bien fondée à imposer M. G...en fonction des parts détenues par celui-ci dans le capital social de cette société ;<br>
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       13. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. G...n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande ;<br>
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       Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :<br>
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       14. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que l'Etat, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, verse à M. G...quelque somme que ce soit au titre des frais qu'il a exposés et non compris dans les dépens ;<br>
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D É C I D E :<br>
Article 1er : La requête de M. G...est rejetée.<br>
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. D...G...et au ministre des finances et des comptes publics.<br>
Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal sud-est.<br>
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N° 13MA00694	2<br>
		fn<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-04-02-03-01-01-02 Contributions et taxes. Impôts sur les revenus et bénéfices. Revenus et bénéfices imposables - règles particulières. Revenus des capitaux mobiliers et assimilables. Revenus distribués. Notion de revenus distribués. Imposition personnelle du bénéficiaire.