# CAA de VERSAILLES, 3ème chambre, 19/02/2019, 17VE00914, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000038145038
**Date de décision:** 2019-02-19
**Juridiction:** CAA de VERSAILLES
**Formation:** 3ème chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000038145038

## Contenu de la décision

Vu la procédure suivante :<br>
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       Procédure contentieuse antérieure :<br>
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       La SNC PARIS NORD INVEST HOTELS a demandé au Tribunal administratif de Montreuil de prononcer la réduction des cotisations foncières des entreprises et des taxes pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2011, à raison de l'établissement hôtelier qu'elle exploite dans la commune du Blanc-Mesnil, sous l'enseigne " Kyriad prestige ".<br>
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       Par un jugement n° 1601100 du 6 février 2017, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande.<br>
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       Procédure devant la Cour :<br>
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       Par une requête et un mémoire, enregistrés les 22 mars 2017 et 27 août 2018, la SNC PARIS NORD INVEST HOTELS, représentée par Me Zapf, avocat, demande à la Cour :<br>
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       1° d'annuler ce jugement ;<br>
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       2° de prononcer la réduction des cotisations et taxes en litige à hauteur de la somme de 103 523 euros ;<br>
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       3° de mettre à la charge de l'État la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. <br>
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       Elle soutient que :<br>
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       - la commune du Blanc-Mesnil peut être économiquement comparée à la ville de Paris, comme d'ailleurs en a jugé, de façon pragmatique, le Conseil d'État, à propos de communes limitrophes de la capitale, à l'instar des villes de Vanves, Courbevoie ou encore Puteaux ;<br>
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       - elle entend abandonner le recours au local-type n° 111 du 63ème quartier de <br>
" La Porte-Dauphine " dans le 16ème arrondissement figurant sur le procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Paris ; <br>
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       - l'évaluation par voie d'appréciation directe ne peut être mise en oeuvre, qu'à titre subsidiaire, alors qu'il n'est pas démontré qu'il n'existe aucun local-type, dans la France entière, régulièrement évalué et comparable à son établissement ;<br>
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       - à titre subsidiaire, elle entend proposer :<br>
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       a) le nouveau local-type n° 210 du procès-verbal de révision foncière du <br>
14ème arrondissement de Paris, analogue économiquement à la commune du Blanc-Mesnil, et correspondant à l'hôtel Paris-Orléans sis 185/187 boulevard Brune, d'une surface pondérée de 1 843 m2, de catégorie trois étoiles, dont le tarif unitaire au 1er janvier 1970 s'établit à <br>
7,47 euros/m2 ; les prestations offertes et la structure des hôtels est similaire et la partie adverse n'apporte pas la preuve que cet établissement n'a pas la même nature que le sien ni que les critères objectifs de comparabilité précisés par la jurisprudence ne sont pas remplis ; <br>
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       b) le local-type n° 6 du procès-verbal ME de la commune de Sète, qui correspond à un hôtel-restaurant 3 étoiles dont le tarif unitaire est de 7,34 euros/m2 ; ce grand hôtel bénéficie d'une situation exceptionnelle et est facilement accessible par n'importe quel moyen de transport ;<br>
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       - elle s'estime fondée, en conséquence, à solliciter une réduction des cotisations et taxes en litige pour une somme globale de 103 523 euros.<br>
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       Vu les autres pièces du dossier.<br>
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Vu :<br>
       - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
       - le code de justice administrative.<br>
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Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.<br>
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       Ont été entendus au cours de l'audience publique :<br>
       - le rapport de Mme Ribeiro-Mengoli, <br>
       - et les conclusions de M. Huon, rapporteur public.<br>
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       Considérant ce qui suit :<br>
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       1. La SNC PARIS NORD INVEST HOTELS relève appel du jugement du <br>
6 février 2017 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à la réduction des cotisations foncières des entreprises et des taxes pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2011, à raison de l'établissements hôtelier, classé " trois étoiles " qu'elle exploite sous l'enseigne " Kyriad prestige " dans la commune du Blanc-Mesnil.<br>
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       Sur le bien-fondé de l'imposition :<br>
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       2. D'une part, aux termes de l'article 1447-0 du code général des impôts : " Il est institué une contribution économique territoriale composée d'une cotisation foncière des entreprises et d'une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises ". Aux termes de l'article 1467 de ce code : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France (...) dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles <br>
1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période (...) / La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe (...) ". Aux termes de l'article 1600 du même code : <br>
" I.- Il est pourvu à une partie des dépenses des chambres de commerce et d'industrie de région ainsi qu'aux contributions allouées par ces dernières, selon des modalités fixées par décret en Conseil d'Etat, aux chambres de commerce et d'industrie territoriales et à l'assemblée des chambres françaises de commerce et d'industrie au moyen d'une taxe pour frais de chambres constituée de deux contributions : une taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises et une taxe additionnelle à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (...) / II.-1.- La taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises mentionnée au I est due par les redevables de cette cotisation proportionnellement à leur base d'imposition (...) ".<br>
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       3. D'autre part, aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (...) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ". Aux termes de l'article 1498 dudit code, dans sa rédaction applicable à l'imposition en litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées <br>
ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". L'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970. Lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° de l'article 1498 rappelé ci-dessus. Par ailleurs, lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence au loyer du bien ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3°, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe, à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du <br>
1er janvier 1970.<br>
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       4. Pour déterminer la valeur locative de l'établissement hôtelier exploité au <br>
Blanc-Mesnil sous l'enseigne " Kyriad prestige ", l'administration fiscale s'est initialement référée au local-type n° 43 du procès-verbal complémentaire de la commune de Villejuif, puis, ayant admis que ce local n'avait pas été régulièrement évalué, a recouru à la méthode d'évaluation directe prévue par les dispositions du 3° de l'article 1498 du code général des impôts. La SNC PARIS NORD INVEST HOTELS soutient cependant que la valeur locative de l'hôtel qu'elle exploite au Blanc-Mesnil peut être évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts. Elle a, par conséquent, dans le dernier état de ses dernières écritures, proposé un terme de comparaison parisien, soit le local-type n° 210 du procès-verbal de révision foncière du 14ème arrondissement de la commune de Paris, et un autre situé dans le département de l'Hérault, dans la région Occitanie, soit le local-type n° 6 du procès-verbal " ME " de la commune de Sète.<br>
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       5. En premier lieu, le local-type n° 210 du 55ème quartier " Petit Montrouge " dans le 14ème arrondissement figurant sur le procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Paris correspond à un immeuble de conception ancienne, édifié en 1926, dont les caractéristiques, au regard de sa construction, sa nature, et son aménagement, ne sont pas similaires à celles des établissements à évaluer faisant partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne. Par suite, il ne saurait être utilement comparé à un hôtel de chaîne, de conception moderne alors même qu'il aurait fait l'objet d'aménagements ayant permis d'améliorer le niveau de ses équipements et prestations depuis le 1er janvier 1970. En outre, la commune du<br>
Blanc-Mesnil n'est pas non plus comparable au 14ème arrondissement de la ville de Paris. Il s'ensuit que ce local-type ne peut qu'être écarté en tant que terme de comparaison pour la mise en oeuvre de la méthode prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts.<br>
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       6. En deuxième lieu, si la société requérante soutient que l'hôtel qu'elle exploite doit être évalué par rapport au local-type n° 6 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Sète, cette commune ne peut être regardée comme présentant, du point de vue économique, une situation analogue, au sens et pour l'application des dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, avec la commune du Blanc-Mesnil qui, par sa localisation limitrophe de Paris et son raccordement aux réseaux de transports parisiens, relève d'une situation particulière.<br>
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       7. En troisième lieu, dans la mesure où la société requérante ne propose pas d'autres locaux-types et où l'administration a produit les résultats d'une recherche portant sur une centaine de termes de comparaison et de nombreuses décisions de justice, dont il ressort qu'aucun local-type, régulièrement évalué ou présentant les mêmes caractéristiques que les immeubles à évaluer, situés au Blanc-Mesnil ou dans une commune économiquement comparable, ne peut être valablement retenu pour procéder à l'évaluation, par comparaison, de l'hôtel concerné, la SNC PARIS NORD INVEST HOTELS n'est pas fondée à soutenir que l'administration fiscale ne pouvait recourir à la méthode d'évaluation subsidiaire par voie d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts pour fixer la valeur locative de l'hôtel qu'elle exploite sur le territoire de cette commune sous l'enseigne " Kyriad prestige ".<br>
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       8. Il résulte de ce tout qui précède que la SNC PARIS NORD INVEST HOTELS n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées.<br>
DÉCIDE :<br>
Article 1er : La requête de la SNC PARIS NORD INVEST HOTELS est rejetée.<br>
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N° 17VE00914<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.