# Cour administrative d'appel de Douai, 2e chambre - formation à 3, du 30 décembre 2003, 01DA00475, inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000007599081
**Date de décision:** 2003-12-30
**Juridiction:** Cour administrative d'appel de Douai
**Formation:** 2E CHAMBRE - FORMATION A 3
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000007599081

## Contenu de la décision

Vu 1°) la  requête, enregistrée le 7 mai 2001 au greffe de la cour administrative d'appel de Douai sous le n° 01DA00475, présentée pour la société à responsabilité limitée Lezennes Cambrai Invest Hôtels, dont le siège social est situé ..., représentée par ses dirigeants en exercice, par Me Hervé A..., avocat, membre de la société d'avocats P.D.G.B.  ;
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La société Lezennes Cambrai Invest Hôtels demande à la Cour  :
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     1°)	d'annuler le jugement n° 9800976-9904450-9904452-9904457 du 1er mars 2001 par lequel le vice-président délégué par le président du tribunal administratif de Lille a rejeté sa demande tendant à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1996 à 1999 à raison de locaux à usage d'hôtel qu'elle exploite sous l'enseigne Première classe à Lezennes (59260)  ;
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     2°)	de lui accorder la réduction des impositions litigieuses, à concurrence des sommes de 15 600 francs au titre de l'année 1996, 16 022 francs au titre de l'année 1997, 
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21 031 francs au titre de l'année 1998 et 21 790 francs au titre de l'année 1999  ;
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     3°)	de condamner l'Etat à lui verser une somme de 10 000 francs au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative  ;
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     Code C       Classement CNIJ  :	19-03-03-01
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Elle soutient, en s'appuyant sur la loi et la doctrine administrative, que s'il était admis que ledit local de référence pouvait être choisi dans une autre commune, encore fallait-il que celle-ci présente, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune d'implantation de l'établissement litigieux  ; que tel n'est manifestement pas le cas en l'espèce  ; que ledit local de référence construit postérieurement à la date de référence des opérations de révision présente en violation des dispositions de l'article 324Z de l'annexe III au code général des impôts de nombreuses dissemblances avec l'établissement litigieux tenant à ses caractéristiques intrinsèques et à sa situation  ;
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     Vu le jugement attaqué  ;
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     Vu le mémoire en défense, enregistré le 3 janvier 2002, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie (direction de contrôle fiscal Nord)  ; il conclut au rejet de la requête  ; il soutient que les moyens tenant à l'irrégularité du choix du local de référence s'avèrent inopérants, dans la mesure où le terme de comparaison n'est plus celui auquel la requérante fait référence, mais un nouveau local qui lui a été substitué  ;
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     Vu le mémoire en réplique, enregistré le 14 février 2002, présenté pour la société Lezennes Cambrai Invest Hôtels  ; elle conclut aux mêmes fins que précédemment  ; elle soutient que les différents locaux-types utilisés sont postérieurs à la date de référence des opérations de révision  ; qu'il n'est pas davantage établi que le local retenu comme nouveau terme de comparaison était référencé comme local-type au 1er janvier des années d'imposition en litige  ; qu'en outre, le terme de comparaison choisi, s'il peut apparaître pertinent en raison de sa similitude avec l'établissement litigieux, ne saurait toutefois être retenu dès lors que son évaluation est contraire aux dispositions de l'article 324Z de l'annexe III au code général des impôts  ; qu'en effet, le local de référence retenu n'a pas lui-même été évalué par comparaison à un local similaire  ;
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Vu 2°) la requête, enregistrée le 23 avril 2003 au greffe de la cour administrative d'appel de Douai sous le n° 03DA00434, présentée pour la société à responsabilité limitée Lezennes Cambrai Invest Hôtels, dont le siège social est situé ..., représentée par ses dirigeants en exercice, par Me Hervé A..., avocat, membre de la société d'avocats P.D.G.B.  ; 
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La société Lezennes Cambrai Invest Hôtels demande à la Cour  :
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     1°)	d'annuler le jugement n° 0102814 - 0201669 du 6 février 2003 par lequel le premier conseiller délégué par le président du tribunal administratif de Lille a rejeté sa demande tendant, d'une part, à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2000 et 2001 pour un local à usage d'hôtel, exploité sous l'enseigne Première Classe, situé à Lezennes (59260), d'autre part, à la condamnation de l'Etat à lui verser les sommes de 5 000 francs (762,25 euros) et 1 500 euros au titre des frais irrépétibles  ;
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     2°)	de lui accorder la réduction desdites impositions litigieuses, à concurrence de la somme de 6 926 euros  ;
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     3°)	de condamner l'Etat à lui verser une somme de 2 250 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative  ;
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     Elle soutient, en s'appuyant sur la loi et la doctrine administrative, en ce qui concerne l'impôt dû au titre de l'année 2000, que la substitution opérée par l'administration au local-type initialement retenu pour évaluer l'immeuble litigieux d'un nouveau local de référence dont l'approbation est postérieure au 1er janvier 2000 s'avère irrégulière  ; que le local-type initialement retenu n° 670 de Lille présente de nombreuses dissemblances avec l'établissement litigieux tenant à ses caractéristiques intrinsèques et à sa situation  ; que l'abattement pratiqué par l'administration et validé par le tribunal ne saurait compenser ces différences  ; qu'en outre, s'il était admis que ledit local de référence pouvait être choisi dans une autre commune, encore fallait-il que celle-ci présente, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune d'implantation de l'établissement litigieux  ; que tel n'est manifestement pas le cas en l'espèce  ; que le local de référence initialement retenu n'a pas lui même été évalué conformément aux dispositions de l'article 1498 du code général des impôts  ; que le procès-verbal désignant ledit local-type est irrégulier en la forme, n'ayant pas été signé par le directeur des services fiscaux du Nord  ; qu'en ce qui concerne la cotisation mise à sa charge au titre de l'année 2001, le nouveau terme de comparaison choisi s'il peut apparaître pertinent en raison de sa similitude avec l'établissement litigieux, ne saurait toutefois être retenu dès lors que son évaluation est contraire aux dispositions de l'article 324Z de l'annexe III au code général des impôts  ; qu'en effet, l'hôtel  Première classe  retenu est en zone périurbaine et ne bénéficie pas des mêmes éléments de commercialité que le local de référence qui n'a pas lui-même été évalué par comparaison à un local similaire mais par rapport à un hôtel trois étoiles  ; que le tarif pratiqué à la suite de cette évaluation, à savoir 40,72 francs par mètre carré, est manifestement exagéré  ; qu'il ne saurait dépasser 30 francs, soit 4,57 euros, au mètre carré  ; qu'enfin le procès-verbal sur lequel figure le local-type n° 131 n'a pas été entériné par le directeur des services fiscaux  ;
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     Vu le jugement attaqué  ;
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     Vu le mémoire en défense, enregistré le 14 août 2003, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie (direction de contrôle fiscal Nord)  ; il conclut au rejet de la requête  ; il soutient que lorsque la pertinence d'un local-type retenu comme référence pour la détermination d'une assiette individuelle se trouve remise en cause, l'administration demeure en droit, pour assurer l'objectif de proportionnalité des valeurs locatives poursuivi par le législateur, de proposer, sous le contrôle du juge de l'impôt, des termes de comparaison alternatifs, constitués par d'autres locaux-types similaires situés dans la commune ou une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue  ; qu'en revanche, l'imposition en litige au titre de l'année 2000 a été établie par référence à l'ancien terme de comparaison, le principe de l'annualité de l'impôt ayant ainsi été respecté  ; que le nouveau local-type retenu n° 131 de Tourcoing, comparable à l'hôtel  Première classe , a bien été lui-même évalué par la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, le terme de comparaison n° 102 de Tourcoing utilisé pour ce faire présentant, contrairement à ce qui est soutenu, des caractéristiques comparables  ; qu'enfin, le moyen tiré de l'irrégularité en la forme du procès-verbal complémentaire sur lequel a été porté ce local-type n° 131 manque en fait  ;
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     Vu, enregistré le 2 octobre 2003, le mémoire en réplique présenté pour la société requérante qui conclut aux mêmes fins que sa requête par les mêmes moyens et en outre par le moyen que le local n° 102 de Tourcoing n'existait plus au 1er janvier 2001 alors que la documentation administrative de base exige la comparaison à un local existant et des mises à jour périodiques  ;
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     Vu, enregistré le 29 octobre 2003, le nouveau mémoire présenté par le ministre qui conclut au rejet de la requête par les mêmes moyens et en outre par les moyens que l'inspecteur du cadastre est habilité à arrêter la liste des locaux-types et à authentifier le procès-verbal  ; que l'octroi d'un permis de démolir n'équivaut pas à une démolition effective  ; que la comparaison initiale ayant été correctement faite, la démolition du local n° 102 de Tourcoing ne ferait pas obstacle à ce que ce local continue d'être utilisé  ; qu'un local de substitution pourrait être proposé  ;
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     Vu, enregistré le 13 novembre 2003, le nouveau mémoire présenté pour la société requérante qui conclut aux mêmes fins que sa requête par les mêmes moyens et en outre par le moyen que les plus expresses réserves doivent être faites sur la signature du procès-verbal de Tourcoing qui retient le local-type n° 102  ;
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     Vu, enregistrés le 4 décembre 2003, les mémoire présentés dans les mêmes termes dans les deux affaires susvisées par le ministre, en réponse à une mesure d'instruction diligentée par la Cour  ; il soutient que les signataires des listes dont la validité est contestée et sur lesquelles figurent les locaux-types des communes de Tourcoing et de Lille en cause avaient bien compétence pour arrêter ces documents  ; que la liste des locaux-types de la commune de Tourcoing arrêtée le 31 décembre 1973 est, en tout état de cause, signée par le directeur des services fiscaux alors en poste  ;
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     Vu, enregistrés le 11 décembre 2003, les mémoires présentés dans les mêmes termes dans les deux affaires susvisées pour la société requérante  ; elle conclut aux mêmes fins que précédemment  ; elle soutient que la validité du procès-verbal de révision foncière de la commune de Tourcoing du 31 décembre 1973 n'est pas contestée  ; qu'en revanche, les deux autres procès-verbaux de la commune de Lille du 26 novembre 1987 et de la commune de Tourcoing du 
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1er septembre 1999 sont irréguliers, l'administration n'apportant pas la preuve de la compétence de leur signataire respectif  ;
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     Vu les autres pièces des dossiers  ;
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     Vu la loi n° 68-108 du 2 février 1968 relative aux évaluations servant de base à certains impôts directs locaux et le décret n° 75-46 du 22 janvier 1975 mettant en harmonie le code général des impôts avec certaines dispositions portant réforme des impositions perçues au profit des collectivités locales et de leurs groupements et incorporant à ce code diverses dispositions d'ordre fiscal  ; 
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     Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales  ;
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     Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel  ;
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     Vu le code de justice administrative  ;
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Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience,
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     Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 15 décembre 2003 où siégeaient M. Daël, président de la Cour, M. Gipoulon, président de chambre, et Mme Eliot, conseiller  :
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     - le rapport de M. Gipoulon, président-rapporteur,
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     - et les conclusions de M. Paganel, commissaire du gouvernement  ;
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Considérant que les requêtes enregistrées au greffe de la Cour sous les nos 01DA00475 et 03DA00434 sont présentées par la société anonyme à responsabilité limitée Lezennes Cambrai Invest Hôtels et sont relatives à la contestation par cette société des taxes foncières sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1996, 1997, 1998, 1999, 2000 et 2001 à raison de l'hôtel  Première classe  exploité par elle sur le territoire de la commune de Lezennes  ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par une même décision  ;
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     Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts  :  La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes ci-après  : ...2° a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaires, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel  ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée  : - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date  ; - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales  ; ...   ; qu'aux termes de l'article 1504 du même code, issu de l'article 13 de la loi n° 68-108 du 2 février 1968 et du décret n° 75-46 du 
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22 janvier 1975 susvisés  :  Les locaux types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs. 
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Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts. Il en est de même en cas de désaccord entre le représentant de l'administration et la commission ou lorsque celle-ci refuse de prêter son concours.   ; qu'aux termes de l'article 1505 du même code, issu des mêmes textes  :  Le représentant de l'administration et la commission communale des impôts directs procèdent à l'évaluation des propriétés bâties.
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Après harmonisation avec les autres communes du département, les évaluations sont arrêtées par le service des impôts. Il en est de même en cas de désaccord entre le représentant de l'administration et la commission ou lorsque celle-ci refuse de prêter son concours.   ;
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Sur l'application de la loi fiscale  :
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     En ce qui concerne l'année d'imposition 2001  :
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     Considérant que les dispositions précitées de l'article 1504 du code général des impôts impliquent nécessairement que la liste des locaux-types retenus pour l'évaluation des locaux visés à l'article 1498 précité soit arrêtée, après harmonisation avec les autres communes du département, par le directeur des services fiscaux compétent ou par un fonctionnaire du service des impôts ayant reçu régulièrement délégation pour ce faire  ; que s'il est constant que la liste de la commune de Tourcoing arrêtée le 31 décembre 1973 a bien été signée par le directeur des services fiscaux alors compétent, il résulte de l'instruction que la liste de la commune de Tourcoing arrêtée le 1er septembre 1999 a été signée pour le directeur des services fiscaux par le directeur divisionnaire  ; que, malgré l'invitation qui lui a été faite, l'administration n'a pas produit à l'instance la délégation habilitant ce fonctionnaire à signer cette dernière liste pour le directeur des services fiscaux  ; que, par suite, l'administration ne pouvait, pour déterminer la valeur locative de l'hôtel litigieux destinée à servir de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties de l'année 2001, retenir comme terme de référence le local-type n° 131 de la commune de Tourcoing, lequel n'était pas désigné sur une liste régulièrement dressée au sens de l'article 1504 précité  ;
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     Considérant que le choix par l'administration, lorsqu'elle détermine la valeur locative d'un local visé à l'article 1498 précité selon la méthode de comparaison prévue par le 2°) de ce même article, d'un terme de comparaison erroné n'entraîne pas, en principe, la décharge des impositions en litige  ; qu'il appartient seulement au juge de l'impôt, saisi de conclusions tendant à la décharge ou à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties litigieuses, de déterminer au vu des éléments de l'instruction s'il dispose d'un autre terme de comparaison susceptible d'être valablement retenu pour procéder à la détermination par la méthode de comparaison de la valeur locative de l'immeuble à évaluer ou, en l'absence en l'état du dossier d'un tel terme de référence, de décider un supplément d'instruction pour permettre à l'administration de fournir un tel terme ou, à défaut, les éléments utiles pour procéder, conformément au 3°) de l'article 1498 précité, à l'évaluation de l'immeuble litigieux par la voie de l'appréciation directe  ;
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     Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'administration a remplacé le 
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13 janvier 2000 le local-type n° 670 de la commune de Lille précédemment retenu pour l'évaluation de l'hôtel litigieux par le local-type n° 131, constitué par un hôtel de la chaîne  Formule 1 , de la commune de Tourcoing  ; que si un tel local ne pouvait, ainsi qu'il a été dit, valablement être retenu, il est constant qu'il a lui-même été évalué par comparaison au local-type n°102 de la commune de Tourcoing lequel était loué au 1er janvier 1970 à des conditions de prix normales et a été inscrit sur la liste des locaux-types de la commune de Tourcoing régulièrement arrêtée le 31 décembre 1973 par le directeur des services fiscaux  ; qu'en tout état de cause, la circonstance que ce local-type n° 102 serait à présent détruit s'avère sans incidence sur le bien-fondé de l'imposition en litige, dès lors qu'il ne résulte pas de l'instruction que ce local n'existait pas à la date de construction et, par suite, d'évaluation de l'hôtel litigieux  ;
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     Considérant que le local-type n° 102 de la commune de Tourcoing n'était pas un hôtel trois étoiles mais un hôtel de catégorie  une étoile  de tourisme à la date des opérations de révision à laquelle il a été l'objet d'une évaluation à la date de référence  ; qu'ainsi la société requérante n'est pas fondée à soutenir que la valeur locative de l'hôtel  Première classe  qu'elle exploite a été évaluée sur la base de celle d'un hôtel de catégorie nettement supérieure  ;
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     Considérant que l'environnement urbain et commercial du local-type n° 102 de Tourcoing et de l'hôtel  Première classe  de Lezennes est comparable  ; que les différences d'aménagement entre le premier et le second justifiaient la majoration de 20 % de la valeur locative unitaire du local-type n° 102 de Tourcoing, qui avait été retenue sans ajustement pour évaluer le local type n°  131 de la commune de Tourcoing désormais écarté, pour déterminer la valeur locative unitaire de l'hôtel  Première classe  de Lezennes  ; qu'une telle substitution de local de référence ne conduit pas à une réduction de la valeur locative de l'hôtel litigieux  ; que, dès lors, les conclusions de la société requérante tendant à la réduction de l'imposition mise à sa charge au titre de l'année 2001 ne peuvent qu'être rejetées  ;
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     En ce qui concerne les années d'imposition 1996, 1997, 1998, 1999 et 2000  :
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     Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'administration a retenu comme local de référence pour l'établissement de la valeur locative de l'hôtel litigieux en vue de l'établissement des impositions des années 1996 à 2000 le local type n° 670 de la commune de Lille  ; qu'il est constant que la liste des locaux-type de la commune de Lille arrêtée le 26 novembre 1987 a été signée pour le directeur des services fiscaux par un inspecteur du cadastre  ; que, malgré l'invitation qui lui a été faite, l'administration n'a pas produit à l'instance la délégation habilitant ce fonctionnaire à signer cette dernière liste pour le directeur des services fiscaux  ; que, par suite, l'administration ne pouvait, pour déterminer la valeur locative de l'hôtel litigieux, retenir comme terme de référence le local-type n° 670 de la commune de Lille, lequel n'était pas désigné sur une liste régulièrement dressée au sens de l'article 1504 précité  ;
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     Considérant qu'il résulte de ce qui a été dit précédemment que ce choix d'un local de référence erroné n'est pas de nature à entraîner, en principe, la décharge des impositions litigieuses  ; qu'il résulte de ce qui précède et des éléments de l'instruction qu'il y a lieu de retenir, pour l'établissement des impositions des années 1996 à 2000, le local type n° 102 de la commune de Tourcoing, lequel était loué au 1er janvier 1970 à des conditions de prix normales et a été inscrit sur la liste des locaux-types de la commune de Tourcoing régulièrement arrêtée le 
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31 décembre 1973 par le directeur des services fiscaux  ; que, de même que pour l'imposition de l'année 2001, la circonstance que ce local-type n° 102 serait à présent détruit s'avère sans incidence sur le bien-fondé des impositions en litige, dès lors qu'il ne résulte pas de l'instruction que ce local n'existait pas à la date de construction et, par suite, d'évaluation de l'hôtel litigieux  ;
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Considérant qu'il sera fait une juste appréciation des différences d'aménagement entre le local de référence désormais retenu et l'immeuble en litige en majorant de 20 % la valeur locative unitaire du local-type n° 102 de Tourcoing  ; qu'une telle substitution de local de référence ne conduit pas à une réduction de la valeur locative de l'hôtel litigieux  ; que, dès lors, les conclusions de la société requérante tendant à la réduction des impositions mises à sa charge au titre des années 1996 à 2000 ne peuvent qu'être rejetées  ;
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Sur le bénéfice de l'interprétation de la loi fiscale donnée par l'administration, en ce qui concerne l'ensemble des années d'imposition contestées  :
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     Considérant que les dispositions citées de la documentation administrative de base, notamment 6C232, 6C2332 du 15 décembre 1988 et 6G113 du 15 décembre 1989 ne comportent aucune interprétation formelle de la loi fiscale différente de celle dont la présente décision fait application  ;
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     Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société anonyme à responsabilité limitée Lezennes Cambrai Invest Hôtels n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par les jugements attaqués, le vice-président délégué du tribunal administratif de Lille a rejeté ses demandes tendant à la réduction des impositions laissées à sa charge  ;
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Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative  :
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     Considérant que l'Etat n'a pas dans la présente instance la qualité de partie perdante  ; que dès lors les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit condamné à verser à la société anonyme à responsabilité limitée Lezennes Cambrai Invest Hôtels les sommes que cette dernière réclame au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens  ;
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DÉCIDE  :
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Article 1er  :	Les requêtes 01DA00475 et 03DA00434 de la société anonyme à responsabilité limitée Lezennes Cambrai Invest Hôtels sont rejetées.
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     Article 2  :	La présente décision sera notifiée à la société anonyme à responsabilité limitée Lezennes Cambrai Invest Hôtels ainsi qu'au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie.
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     Copie sera transmise au directeur de contrôle fiscal Nord.
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     Délibéré à l'issue de l'audience publique du 15 décembre 2003 dans la même composition que celle visée ci-dessus.
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     Prononcé en audience publique le 30 décembre 2003.
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     Le président-rapporteur
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Le président de la Cour
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Le greffier de chambre
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Signé  : J.F. Y...
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Signé  : S. X...
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Signé  : G. Vandengerghe
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     La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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Pour expédition conforme
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Le greffier
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Guillaume Z...
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     N°01DA00475	10
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N°03DA00434
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## Métadonnées

**Solution:** Rejet
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**