# Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 29/12/2011, 10VE00856, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000025283724
**Date de décision:** 2011-12-29
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Versailles
**Formation:** 3ème Chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000025283724

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée le 19 mars 2010 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présentée pour la SNC ECO VILLEPINTE, dont le siège est 31, avenue Jean Moulin à Torcy (77000), par Me Zapf, avocat à la Cour ; la SNC ECO VILLEPINTE demande à la Cour :<br>
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       1°) d'annuler le jugement nos 0609686-0609974-0609982-0609987 du 21 janvier 2010 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes aux fins de réduction des cotisations de taxe professionnelle dans le rôle de la commune de Villepinte (Seine-Saint-Denis) auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2001 à 2004 à hauteur respectivement de 9 232 euros, 9 647 euros, 9 387 euros et 9 618 euros, à raison de l'hôtel Première Classe dont elle est exploitante au 4, rue Fourgeaud à Villepinte ; <br>
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       2°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe professionnelle dans le rôle de la commune de Villepinte auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2001 à 2004 à hauteur respectivement de 8 626 euros, 8 714 euros, 8 863 euros et 9 062 euros ; <br>
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       3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 10 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;<br>
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       Elle soutient que l'application des coefficients de pondération convenables réduit la surface pondérée de l'établissement faisant l'objet du litige à 908 m² ; que le local-type n° 55 de la commune de Villeneuve-Saint-Georges (Val-de-Marne) peut être retenu pour évaluer l'établissement litigieux dès lors que l'évaluation foncière de ce local-type a été définitivement validée par le Conseil d'Etat ; que la commune de Villejuif (Val-de-Marne) est analogue au plan économique avec celle de Villepinte dès lors qu'elles sont toutes les deux situées dans la petite couronne parisienne et qu'ainsi, le local-type n° 43 de la commune de Villejuif, dont le loyer était d'un montant normal, le tarif de 63 F/m² se situant dans la moyenne des loyers pratiqués pour des locaux à usage d'hôtel en région parisienne, peut être retenu pour évaluer l'établissement litigieux ; que la commune de Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine) est analogue au plan économique avec celle de Villepinte dès lors qu'elles sont toutes les deux située dans la petite couronne parisienne et qu'ainsi, le local-type n° 57 du procès-verbal de la commune de Boulogne-Billancourt peut être retenu pour évaluer l'établissement litigieux ; que le local-type n° 27 de la commune de Bois-Colombes (Hauts-de-Seine) peut également être retenu ; que les dispositions des articles 324 AB et AC de l'annexe III au code général des impôts méconnaissent les dispositions de l'article 34 de la Constitution ; que le taux d'intérêt retenu par l'administration fiscale pour appliquer la méthode par appréciation directe méconnaît les dispositions de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts ; que l'administration fiscale, en fondant son évaluation selon la méthode de l'appréciation directe par référence à des actes datant de 1999 et 1984, n'a pas pris des actes dont la date était proche du 1er janvier 1970 ; qu'il convient de retenir la vente de l'hôtel situé au 90 avenue du 8 mai 1945 à Blanc-Mesnil (Seine-Saint-Denis), le 30 décembre 1970 pour un prix de 250 000 F et un taux d'intérêt de 5 % pour procéder à l'évaluation directe ;<br>
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       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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       Vu le code de justice administrative ;<br>
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       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 novembre 2011 :<br>
       - le rapport de M. Tar, premier conseiller, <br>
       - et les conclusions de M. Brunelli, rapporteur public ;<br>
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       Sur le calcul de la surface pondérée de l'hôtel à évaluer : <br>
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       Considérant qu'il ne résulte pas de l'instruction que les choix opérés par l'administration fiscale, pour calculer la surface pondérée de l'établissement litigieux, de fixer à 0,8 le coefficient de pondération affecté aux salons et à 0,15 celui affecté aux parkings procéderaient d'une appréciation erronée des circonstances de l'espèce ou ne traduiraient pas les valeurs d'utilisation et de commercialité de ces différentes parties des locaux en cause, ni que les coefficients proposés par la SNC ECO VILLEPINTE seraient plus adaptés, alors notamment qu'il n'est pas contesté que cette société a mesuré les places de parkings de l'hôtel litigieux sans prendre en compte leurs aires de dégagement et de circulation et a omis de prendre en compte les coursives qui desservent les chambres, d'une surface totale de 162 m² ; qu'ainsi, la SNC ECO VILLEPINTE n'est pas fondée à soutenir que la surface pondérée de son établissement doit être réduite à 908 m² ; qu'il convient de maintenir la surface pondérée retenue par les premiers juges, à savoir 1 015 m² ;<br>
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       Sur la détermination de la valeur locative par comparaison :<br>
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       Considérant que l'article 1467 du code général des impôts alors en vigueur dispose que :  La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux, les agents d'affaires et les intermédiaires de commerce employant moins de cinq salariés : / a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période ; / b. les salaires au sens du 1 de l'article 231 ainsi que les rémunérations allouées aux dirigeants de sociétés mentionnés aux articles 62 et 80 ter, versés pendant la période de référence définie au a à l'exclusion des salaires versés aux apprentis sous contrat et aux handicapés physiques ; ces éléments sont pris en compte pour 18 % de leur montant ; (...)  ; qu'il résulte de l'article 1469 alors applicable que, pour les biens passibles de la taxe foncière, la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'en application des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts en vigueur :  (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...)  ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que pour l'application de la combinaison de ces dispositions, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       Considérant que pour déterminer la valeur locative de l'immeuble à usage d'hôtel situé 4, avenue Jean Fourgeaud à Villepinte que la SNC ECO VILLEPINTE exploite sous l'enseigne Première Classe, l'administration fiscale s'est initialement référée à un local-type dont le tribunal a constaté qu'elle ne contestait pas qu'il avait été irrégulièrement évalué par comparaison ; que la SNC ECO VILLEPINTE qui conteste le jugement qui a considéré qu'en l'absence de termes de comparaison pertinents il y avait lieu de recourir à la méthode de l'appréciation directe, soutient en appel, dans le dernier état de ses écritures, que la valeur locative de l'immeuble qu'elle exploite peut être évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence aux six termes de comparaison suivants : le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire de Villeneuve-Saint-Georges, le local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif, le local-type n° 27 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Bois-Colombes, le local-type n° 48 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de Chelles, le local-type n° 57 du procès-verbal de la commune de Boulogne-Billancourt et le local-type n° 90 du procès-verbal de la commune d'Issy-les-Moulineaux ;<br>
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       Considérant, en premier lieu, que le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire de Villeneuve-Saint-Georges a été évalué par comparaison avec le local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne dont il résulte des documents produits par le ministre devant le juge, et en particulier de la fiche d'évaluation sur laquelle figure la mention évaluation directe , qu'il a été lui-même été évalué par voie d'appréciation directe ; que, dans ces conditions, le local-type n° 55 ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts, lesquelles font obstacle à ce qu'un immeuble commercial dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de cet article, la valeur locative d'un autre immeuble commercial ; <br>
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       Considérant, en deuxième lieu, que la SNC ECO VILLEPINTE propose également comme terme de comparaison le local type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif ; que, cependant, le bail en cours au 1er janvier 1970, conclu entre une société et son gérant, mettait à la charge du preneur toutes les dépenses de grosses réparations de l'article 606 du code civil ; que, si la société soutient que, malgré ces stipulations, le bail a été conclu à des conditions de prix normales, elle ne l'établit pas par la seule production d'une liste de loyers concernant des hôtels dont la comparabilité n'est au demeurant pas démontrée situés en dehors de la commune de Villejuif, dès lors que le caractère normal du loyer doit être nécessairement établi au regard du niveau des loyers dans la commune d'implantation du bien à évaluer ; qu'ainsi, le local type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif ne peut être retenu pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, lequel ne permet de se référer qu'à des locaux loués à des conditions de prix normales ; <br>
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       Considérant, en troisième lieu, qu'il résulte de l'instruction que le local-type n° 27 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Bois-Colombes correspond à un hôtel d'une surface pondérée de 539 mètres carrés construit en 1925, qui n'est dès lors pas comparable à l'hôtel à évaluer, qui, exploité sous l'enseigne Première Classe, fait partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne ; que, par suite, il ne peut être retenu comme terme de comparaison ; <br>
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       Considérant, en quatrième lieu, que le local-type n° 57 du procès-verbal de la commune de Boulogne-Billancourt correspond à un hôtel construit en 1925, classé dans la catégorie  une étoile , comprenant 55 chambres, et qui ne présente pas, par son état de construction passable, sa situation et son aménagement ordinaires, une similitude suffisante avec l'établissement à évaluer ; que, par suite, il ne peut être retenu comme terme de comparaison ; <br>
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       Considérant, en cinquième lieu, que le local-type n° 90 du procès-verbal 6670 C de la commune d'Issy-les-Moulineaux correspond à un hôtel construit en 1926, de type traditionnel, dont les caractéristiques au regard de sa construction, de sa structure et de son aménagement ne sont pas les mêmes que celles de l'établissement à évaluer ; que, par suite, il ne peut être retenu comme terme de comparaison ;<br>
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       Considérant, en sixième lieu, que le local type n° 48 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Chelles correspond à un hôtel de préfecture ancien n'offrant que des prestations de qualité médiocre qui ne présente pas, par son état de construction passable, sa situation et son aménagement ordinaires, une similitude suffisante avec l'établissement à évaluer, correspondant à un hôtel moderne de chaîne, au 1er janvier des années d'imposition alors même qu'il aurait fait l'objet d'aménagements ayant permis d'améliorer le niveau de ses équipements et de ses prestations depuis le 1er janvier 1970 ; qu'il ne peut donc être retenu pour la mise en oeuvre de la méthode comparative ; <br>
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       Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SNC ECO VILLEPINTE ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par voie de conséquence, il y a lieu, par défaut, conformément à ce que propose le ministre et sans qu'il soit besoin, eu égard au nombre de termes de comparaison proposés tant en première instance qu'en appel, d'ordonner un supplément d'instruction, d'évaluer l'immeuble de la SNC ECO VILLEPINTE par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       Sur la détermination de la valeur locative par voie d'appréciation directe :<br>
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       Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts :  Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires  ; qu'aux termes de l'article 324 AC de cette même annexe :  En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimé par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une commune comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien  ;<br>
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       Considérant qu'en vertu de ces articles, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; <br>
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       Considérant, en premier lieu, que la SNC ECO VILLEPINTE soutient qu'en fixant les modalités d'application de la méthode d'appréciation directe aux articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, le pouvoir réglementaire a méconnu l'article 34 de la Constitution ; que, toutefois, les dispositions des articles 324 AB et 324 AC ne font que reprendre les dispositions découlant de l'instruction du 1er octobre 1941 auxquelles l'acte dit loi du 15 mars 1942 maintenu en vigueur par l'ordonnance du 9 août 1944 a donné valeur législative ; qu'ainsi, le moyen tiré de l'inconstitutionnalité de ces articles au regard de l'article 34 de la Constitution ne peut qu'être écarté ; <br>
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       Considérant, en deuxième lieu, que, pour calculer la valeur locative de l'immeuble en cause par la méthode d'évaluation directe, l'administration, dans le dernier état de ses écritures, se réfère au prix d'une vente en état futur d'achèvement d'un hôtel Ibis situé à Bobigny intervenue le 17 janvier 1984, pour obtenir la valeur vénale unitaire à la date de référence ; qu'elle applique cette valeur vénale unitaire à la surface pondérée qu'elle retient pour l'hôtel litigieux et qui a également été retenue par les premiers juges, soit 1 015 m² et applique à la valeur ainsi calculée un taux d'intérêt de 9 % pour obtenir la valeur locative ;<br>
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       Considérant, d'une part, que les dispositions précitées permettent à l'administration fiscale de se référer à des transactions portant sur des immeubles comparables et dont la date est le plus proche possible du 1er janvier 1970 ; que, contrairement à ce que soutient la SNC ECO VILLEPINTE, la transaction retenue ne présente pas une trop grande postériorité par rapport au 1er janvier 1970 et pouvait valablement être retenue en l'absence de transactions plus proches de cette date, concernant des immeubles comparables ; que, la SNC ECO VILLEPINTE ne peut utilement se prévaloir de l'acte de vente du 30 décembre 1970 sur un hôtel situé 90 avenue du 8 mai 1945 à Blanc-Mesnil, qui ne comptait alors que sept chambres et ne faisait l'objet d'aucun classement, qui n'est pas comparable à un hôtel faisant partie d'une chaîne d'hôtels, dont la surface réelle pondérée dépasse 1 000 m² ; <br>
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       Considérant, d'autre part, que la SNC ECO VILLEPINTE soutient que, contrairement aux prescriptions de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts précité, le taux d'intérêt de 9 %, appliqué par l'administration à la valeur vénale de l'immeuble actualisée au 1er janvier 1970, pour en déduire sa valeur locative à cette date, ne résulterait pas du taux des placements immobiliers effectivement constatés dans la région à cette même date de référence alors que des taux inférieurs ont été retenus pour l'évaluation d'autres immeubles, soit 5 % sur les communes de Gonesse et de Garges-lès-Gonesse ; que, le ministre fait valoir que le taux de 9 % résulte d'une moyenne régionale des taux figurant sur les procès-verbaux des communes d'Asnières (9 %), de Courbevoie (9 %), de Malakoff (10 %), de Boulogne-Billancourt (9 et 10 %) et d'Antony (8 %) ; que, d'autre part, il résulte de l'instruction et notamment des procès-verbaux d'évaluation foncière produits par la SNC ECO VILLEPINTE concernant les communes de Gonesse et de Garges-lès-Gonesse, que le taux d'intérêt de 5 % mentionné concerne, s'agissant de la commune de Gonesse, des zones commerciales dont il n'est pas établi qu'elles comprendraient des hôtels et que, s'agissant de la commune de Garges-lès-Gonesse, un taux de 5 % a été appliqué notamment à des centres commerciaux, des boutiques, des ateliers ou bureaux, dont les caractéristiques ne sont pas comparables à celle d'un hôtel ; qu'aucun taux n'est appliqué au seul hôtel restaurant figurant sur ce dernier procès-verbal ; que, dans ces conditions, il n'est pas établi que le taux d'intérêt de 9 % retenu par l'administration aurait un caractère excessif ; <br>
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       Considérant, enfin, que la SNC ECO VILLEPINTE ne conteste pas que les  ajustements à la hausse de 20% pour différence de situation  qu'elle conteste n'ont pas été appliqués à la seule évaluation directe retenue en définitive par le ministre ; <br>
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       Considérant que la prise en compte des éléments précités conduit à la détermination d'une valeur locative supérieure à celle qui a servi de base à l'imposition en litige et à celle proposée par la société requérante ;<br>
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       Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède et sans qu'il soit besoin de statuer sur la demande de compensation formulée par le ministre, que la SNC ECO VILLEPINTE n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes tendant à la réduction des cotisations de taxe professionnelle mises à sa charge au titre des années 2001 à 2004 dans les rôles de la commune de Villepinte à raison de l'immeuble qu'elle y exploite ;<br>
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       Sur les conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :<br>
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       Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement d'une somme au titre des frais exposés par la SNC ECO VILLEPINTE et non compris dans les dépens ;<br>
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DECIDE :<br>
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Article 1er : La requête de la SNC ECO VILLEPINTE est rejetée.<br>
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N° 10VE00856<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.