# Cour administrative d'appel de Marseille, 1ère chambre - formation à 3, du 12 janvier 2006, 04MA00958, inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000007592906
**Date de décision:** 2006-01-12
**Juridiction:** Cour administrative d'appel de Marseille
**Formation:** 1ERE CHAMBRE - FORMATION A 3
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000007592906

## Contenu de la décision

Vu la requête , enregistrée le 3 mai 2004, présentée pour M. Régis Y, élisant domicile ..., par la SCP d'avocats W., J.L. et R. Lescudier  ; M. Y demande à la Cour   :
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       1°/ d'annuler le jugement n° 03-3479/03-3480 du 19 février 2004 par lequel le Tribunal administratif de Marseille a annulé, à la demande de M. X, d'une part l'arrêté en date du 26 mars 2003 par lequel le maire de la Ville de Marseille lui a délivré un permis de démolir et d'autre part l'arrêté en date du 11 avril 2003 par lequel le maire de la Ville de Marseille lui a délivré un permis de construire  ;
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       2°/ de rejeter les demandes de première instance  ;
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       3°/ de condamner M. X à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative  ;
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       Vu les autres pièces du dossier  ;
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       Vu le code de l'urbanisme  ; 
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       Vu le code de justice administrative  ;
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       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience  ; 
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       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 22 décembre 2005,
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       - le rapport de Mme Buccafurri, rapporteur  ;
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- les observations de Me Lescudier du Cabinet W., J.L. et R. Lescudier pour M. Régis Henri Y  ;
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            - et les conclusions de M. Cherrier, commissaire du gouvernement  ;
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        Considérant que M. Y, qui avait acquis le 25 mai 2000, dans le cadre d'une vente aux enchères sur licitation devant le Tribunal de Grande Instance de Marseille, une parcelle cadastrée section K n° 12, sise 1 bis, Montée du Plateau, dans le quartier du Roucas Blanc à Marseille, sur laquelle était édifiée une bâtisse très vétuste, a entrepris sans autorisation des travaux de consolidation du bâtiment en cause  ; que l'exécution de ces travaux sans autorisation régulière ayant été constatée par les services municipaux, M. Y a alors  déposé une demande de permis en vue de la démolition partielle du bâtiment existant ainsi qu'une demande de permis de construire  ; que lesdites autorisations lui ont été délivrées par le maire de la Ville de Marseille, respectivement le 22 novembre 2001 et le 21 décembre 2001  ; que, toutefois, à la suite de la contestation devant le tribunal administratif de Marseille par M. X, son voisin, des permis ainsi délivrés, le maire de la Ville de Marseille a procédé aux retraits des deux autorisations délivrées au motif de l'inexactitude des indications relatives à l'état existant du bâtiment concerné dans les demandes en cause  ; qu'afin de régulariser les travaux irrégulièrement entrepris, M. Y a déposé deux nouvelles demandes de permis de démolir et de permis de construire auxquelles il a été fait droit par deux arrêtés en date des 26 mars et 11 avril 2003  ; que, M. Y relève appel du jugement susvisé en date du 19 février 2004 par lequel le Tribunal administratif de Marseille a annulé, à la demande de M. X, les arrêtés en date des 26 mars et 11 avril 2003  ; 
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             Sur la légalité du permis de démolir en date du 26 mars 2003  : 
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             Considérant qu'aux termes de l'article L.430-1 du code de l'urbanisme, les dispositions relatives au permis de démolir s'appliquent  : a) Dans les communes visées à l'article 10 (7°) de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, modifié par l'article 4 de l'ordonnance n° 58-1343 du 27 décembre 1958  : b) Dans les secteurs sauvegardés et les périmètres de restauration immobilière créés en application des articles L.313-1 à L.313-15  ; c) Dans les zones auxquelles s'appliquent les dispositions de l'article 13 bis de la loi du 31 décembre 1913 modifiée sur les monuments historiques et de la loi du 2 mai 1930 modifiée relative à la protection des monuments naturels et des sites  ; d) Dans les zones délimitées par un plan d'occupation des sols rendu public ou un plan local d'urbanisme approuvé en application du 7° de l'article L.123-1  ; e) Dans les zones délimitées à l'intérieur des périmètres sensibles dans les conditions définies à l'article L.142-3 dans sa rédaction antérieure à la loi n° 85-729 du 18 juillet 1985, dans les zones délimitées en application de l'article L.142-11 dans sa rédaction issue de ladite loi ou dans les zones d'environnement protégé créées en application de l'article L.143-1 dans sa rédaction antérieure à la loi n° 83-8 du 7 janvier 1983  ; f) Aux immeubles ou parties d'immeubles inscrits sur l'inventaire supplémentaire des monuments historiques  ; g) Dans les zones de protection du patrimoine architectural et urbain créées en application de l'article 70 de la loi n° 83-8 du 7 janvier 1983 relative à la répartition de compétences entre les communes, les départements, les régions et l'Etat (...)  ; qu'aux termes de l'article L.430-5 du même code  : «Dans les communes visées à l'article L.430-1 a, et sans préjudice des dispositions de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, le permis de démolir peut être refusé si, dans un intérêt social, il est nécessaire de sauvegarder le patrimoine immobilier bâti. Il peut être accordé, sous réserve pour le titulaire du permis de démolir d'assurer avant le commencement des travaux le relogement, dans certaines conditions, des locataires, preneurs ou occupants de bonne foi, ainsi que, le cas échéant, de construire, à la place de l'immeuble qui fait l'objet de la demande, ou à un emplacement proche de celui-ci, des logements destinés à reloger les intéressés...»  ; 
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             Considérant que le permis aux fins de démolition partielle du bâtiment existant sur la parcelle K n° 12 précitée a été délivré à M. Y, par l'arrêté en litige du 26 mars 2003, sur le fondement du a) de l'article L.430-1 du code de l'urbanisme et qu'il n'est pas établi ni même allégué que ledit permis de démolir était exigible au titre des autres alinéas de l'article L.430-1 du code de l'urbanisme  ; qu'ainsi, en application des dispositions précitées de l'article L.430-5 du même code, le permis de démolir n'aurait pu être légalement refusé que pour un motif tiré de la sauvegarde du patrimoine immobilier, dans un intérêt social  ; qu'il suit de là qu'à supposer même que la demande de permis de démolir déposée par M. Y aurait comporté des indications inexactes sur l'implantation et la consistance exacte de l'immeuble existant, qui était inoccupé, l'inexactitude de ces informations, dont le caractère frauduleux n'est pas établi, ne pouvait, par elle-même, conduire l'autorité compétente à refuser la délivrance du permis de démolir sollicité  ; que la délivrance d'un permis de démolir et celle d'un permis de construire étant régies par des législations distinctes et indépendantes l'une de l'autre, la circonstance, à la supposer établie, que les indications erronées figurant dans la demande de permis de démolir auraient eu pour but d'obtenir par la suite une autorisation de construire portant sur une emprise plus grande et sur une implantation différente de celles du bâtiment existant est sans influence sur la légalité du permis de démolir en litige  ; que, par suite, M. Y est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif, faisant droit à l'unique moyen invoqué par M. X à l'encontre du permis de démolir du 26 mars 2003 et tiré de ce que ledit permis aurait été délivré par fraude, a annulé ledit  permis de démolir  ; qu'il est, dès lors, fondé à demander l'annulation dudit jugement dans cette mesure  ; 
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             Sur la légalité du permis de construire en date du 11 avril 2003  : 
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             Considérant que, pour faire droit à la demande d'annulation du permis de construire du 11 avril 2003, les premiers juges ont estimé que la demande de permis de construire ne représentait pas la réalité et comportait des indications erronées au regard de l'état du bâtiment existant qui, selon le constat d'huissier établi par M. Y le 20 mars 2000, était en état de ruine et qu'en conséquence, les travaux en cause devaient être regardés comme tendant à la reconstruction de l'ouvrage et ne pouvaient être autorisées sur le fondement des dispositions de l'article 36 des dispositions générales du règlement du POS de la Ville de Marseille  ; que les premiers juges ont alors examiné la légalité du permis contesté au regard des dispositions du règlement du POS relative à la zone UI et ont retenu le moyen tiré de la violation de l'article R UI 3 de ce règlement invoqué par M. X ; 
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       Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article 36 des dispositions générales du règlement du plan d'occupation des sols (POS) de la Ville de Marseille  : «La réhabilitation des constructions existantes qui ne seraient pas conformes aux dispositions envisagées pour la zone ou le secteur dans lequel elles sont implantées, et telles que définies aux documents graphiques du POS, peut toutefois être autorisée, à titre exceptionnel, si ladite réhabilitation ne risque pas de contrarier, fondamentalement, la vocation desdits secteurs ou zones, ou leur futur aménagement.»  ; 
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       Considérant que le permis de construire en litige avait pour objet de régulariser des travaux exécutés sans autorisation régulière par M. Y entre le 20 mars 2000 et le mois de juillet 2000 sur le bâtiment existant sur la parcelle K n° 12  ; qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment de la demande de permis de construire, que ladite demande comportait des plans indiquant d'une part l'état du bâtiment existant antérieur au 20 mars 2000 et d'autre part l'état des lieux au mois d'octobre 2002  ; que lesdits plans en cause étaient accompagnés, pour l'état des lieux antérieur au 20 mars 2000, des photographies prises à cette date par M. Larrieu, expert désigné dans le cadre du complément d'expertise ordonné par le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Marseille ainsi que de photographies prises en octobre 2002  ; que le rapprochement des plans et des photographies, joints à la demande de permis de construire, permettait ainsi à l'administration d'être renseignée tant sur l'état que sur la consistance de l'immeuble existant avant l'exécution des travaux irréguliers entrepris par M. Y postérieurement au 20 mars 2000  ; que, contrairement à ce que soutient M. X, il ne ressort pas des pièces du dossier que les plans afférents à l'état des lieux antérieur au 20 mars 2000 ne reflétaient pas la réalité de la bâtisse existante à cette date  ; qu'en particulier, la façade Ouest, partiellement effondrée antérieurement au 20 mars 2000, n'est pas représentée comme existante sur les plans de l'état des lieux antérieur au 20 mars 2000  ; que les plans en cause précisent également que les planchers intérieurs sont partiellement effondrés comme l'attestent les photographies prises à cette date par l'expert qui montrent par ailleurs l'existence antérieure de trois niveaux  ; que l'existence de la terrasse couverte représentée sur les plans de l'état des lieux antérieur au 20 mars 2000 est attestée par la photographie n° 25 annexée au constat de M. Larrieu établi le 20 mars 2000  ; qu'il ne ressort pas, en outre, des pièces du dossier que, comme le soutient M. X, les plans afférents à l'état antérieur au 20 mars 2000 comporteraient des indications sciemment erronées sur l'emprise exacte de la bâtisse existante  ; qu'en tout état de cause, cette erreur délibérée, à la supposer établie, n'aurait pas été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet en litige au regard des dispositions précitées de l'article 36 du règlement du POS qui autorisent la réhabilitation des constructions existantes sans limiter ladite réhabilitation au volume de la construction existante  ; que si M. X fait également valoir que, dans le cadre d'une précédente demande, M. Y aurait fourni des renseignements erronés sur la consistance du bâti existant, il résulte de la comparaison des plans annexés à la demande du permis de construire précédent, versés au dossier, et des plans fournis lors de la demande du permis de construire ici en litige que ces derniers ne comportent pas les indications erronées qui figuraient dans la précédente demande  ; que, si le pétitionnaire a indiqué, dans le formulaire de sa demande que la construction en litige serait utilisée en logement à titre personnel, cette mention, qui faisait état de l'occupation de la construction projetée une fois les travaux réalisés et non l'occupation actuelle de la construction existante, ne comportait ainsi aucun caractère erroné  ; qu'il en est de même des éléments d'informations contenus dans la notice d'impact, jointe à la demande de permis de construire, qui, quels que soient leurs termes, n'étaient pas, de nature à induire en erreur l'autorité administrative, compte tenu des autres pièces figurant au dossier  ; que, par suite, contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, il ne ressort pas des pièces du dossier et il n'est pas établi que M. Y aurait fourni, à l'appui de sa demande du permis de construire ici contesté, des renseignements sciemment erronées sur l'état du bâtiment existant  ; qu'il suit de là que M. X n'établit pas, d'une part, que le pétitionnaire se serait livré à des manoeuvres de nature à fausser l'appréciation de l'administration et que, d'autre part, ladite autorité n'aurait pas été en mesure de statuer sur la conformité du projet aux dispositions précitées du règlement du POS, au vu de l'ensemble des pièces du dossier de la demande de permis de construire  ; 
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       Considérant, en revanche, qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment du constat établi le 20 mars 2000 par M. Larrieu, dans le cadre du complément d'expertise ordonné par le juge judiciaire, que le bâtiment existant sur le terrain d'assiette, avant l'exécution des travaux réalisés irrégulièrement par M. Y, présentait un état de délabrement qui affectait les éléments mêmes de sa structure, l'un des murs de façade étant partiellement écroulé et la toiture, bien qu'encore existante, menaçant ruine  ; qu'ainsi, c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que ledit bâtiment était une ruine et ne pouvait être regardé comme un bâtiment existant au sens des dispositions de l'article 36 précité des dispositions générales du règlement du POS  ; qu'en outre, ainsi qu'il a été rappelé ci-dessus, lesdites dispositions n'autorisent que la réhabilitation des constructions existantes  ; qu'il ressort des pièces du dossier que les travaux autorisés par le permis en litige avaient pour objet de rétablir la façade Ouest, de reconstituer les planchers intérieurs, afin de rétablir les trois niveaux antérieurement existants, et d'opérer la réfection complète de la toiture  ; qu'eu égard à leur importance et à leur nature de travaux confortatifs notamment concernant la reconstitution de la façade Ouest, les travaux en litige ne pouvaient être regardés comme opérant une simple réhabilitation de la construction existante, au sens des dispositions de l'article 36 précité du règlement du POS, mais devaient être regardés comme procédant à la reconstruction de ladite construction  ; qu'ainsi le projet en litige, qui devait être considéré comme autorisant l'édification d'une construction nouvelle, devait, par suite, être conforme, comme l'ont à bon droit estimé les premiers juges sur ce point, au regard des dispositions du règlement du POS applicables dans la zone UI dans laquelle le terrain d'assiette était classé  ; 
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        Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article RUI 3 du règlement du POS relatif à l'accès et à la voirie  : «1- Les constructions sont desservies par des voies publiques ou privées dont les caractéristiques, telles qu'elles se présentent au moment de l'exécution du projet correspondent à leur destination.»  ; 
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             Considérant qu'il ressort des pièces du dossier et qu'il est constant que le terrain d'assiette du projet en litige, d'une surface hors oeuvre nette de l'ordre de 120 m², est desservie par la Montée du Plateau, voie publique qui est une impasse en escalier d'une largeur de 1,50 m  ; qu'il ressort de l'examen de la demande de permis de construire que les deux places de stationnement des véhicules automobiles ne sont pas prévues sur le terrain d'assiette mais à proximité dudit terrain  ; qu'ainsi la Montée du Plateau a pour seule vocation d'assurer la desserte piétonne de la construction en litige  ; qu'en outre, M. Y soutient, sans être ultérieurement contredit sur ce point, que la parcelle d'assiette du projet en litige est accolée à la parcelle K13 qui est également sa propriété avec laquelle elle forme une seule unité foncière et qui dispose d'un accès direct sur un passage plus large  ; qu'eu égard à ces éléments et aux dimensions modestes du projet en litige, la voie en cause correspond par ses caractéristiques à la destination de la construction autorisée par le permis de construire contesté qui, par suite, ne méconnaît pas, contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, les dispositions précitées de l'article RUI 3 du règlement du POS  ; que si M. X soutient que ledit accès serait insuffisant pour assurer l'accès des services d'incendie et de secours, les dispositions susrappelées de l'article RUI 3, dont seules la violation est invoquée, ne fixent aucune règle concernant l'accès des services d'incendie et de secours  ; qu'il suit de là que M. Y est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, les premiers juges ont retenu le moyen tiré de la violation de l'article RUI 3 du règlement du POS pour annuler le permis de construire en date du 11 avril 2003  ; 
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             Considérant, toutefois, qu'il appartient à la Cour administrative d'appel, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par M. X devant le Tribunal administratif de Marseille  ; 
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             Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R.111-1-3 du code de l'urbanisme  : «Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de prescriptions spéciales si les constructions sont susceptibles, en raison de leur localisation, d'être exposées à des nuisances graves, dues notamment au bruit.»  ; 
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             Considérant que si M. X fait valoir que, dès lors que la construction projetée est située à proximité de la Corniche JF. Kennedy, classée voie bruyante de 1ère catégorie, le maire de la Ville de Marseille aurait dû refuser le permis de construire sollicité ou à tout le moins l'assortir de prescriptions spéciales en application des dispositions précitées, il n'établit pas que les nuisances dues au bruit, auxquelles serait exposée la construction en litige, située en secteur largement urbanisé et qui n'est pas à proximité immédiate de la voie en cause, présenteraient un caractère de gravité et qu'en délivrant le permis de construire en litige le maire de la Ville de Marseille aurait commis une erreur manifeste d'appréciation  au regard des dispositions précitées de l'article R.111-3-1 du code de l'urbanisme  ; que, par suite, ce moyen doit être écarté  ; 
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             Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article de l'article R.421-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction en vigueur à la date des décisions attaquées  : «A  :  Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte  : 1° Le plan de situation du terrain  ; 2° Le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions, des travaux extérieurs à celles-ci et des plantations maintenues, supprimées ou créées  ; 3° Les plans des façades  ; 4° Une ou des vues en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au terrain naturel à la date du dépôt de la demande de permis de construire et indiquant le traitement des espaces extérieurs  ; 5° Deux documents photographiques au moins permettant de situer le terrain respectivement dans le paysage proche et lointain et d'apprécier la place qu'il y occupe. Les points et les angles de prise de vue seront reportés sur le plan de situation et le plan de masse. / 6° Un document graphique au moins permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction dans l'environnement, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et des abords. Lorsque le projet comporte la plantation des arbres de haute tige, les documents graphiques devront faire apparaître la situation à l'achèvement  des travaux et la situation à long terme. / 7° Une notice permettant d'apprécier l'impact visuel du projet. A cet effet, elle décrit le paysage et l'environnement existants et expose et justifie les dispositions prévues pour assurer l'insertion dans ce paysage de la construction, de ses accès et de ses abords B. - Les pièces 6 et 7 ne sont pas exigibles pour les demandes de permis de construire répondant à la fois aux trois conditions suivantes  : a) Etre situées dans une zone urbaine d'un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ou, en l'absence de document d'urbanisme opposable, dans la partie actuellement urbanisée de la commune  ; b) Etre situées dans une zone ne faisant pas l'objet d'une protection particulière au titre des monuments historiques, des sites, des paysages ou de la protection du patrimoine architectural et urbain  ; c ) Etre exemptées du recours à un architecte en application des dispositions du septième alinéa de l'article L.421-2. C. Les pièces 4, 5, 6 et 7 ci-dessus ne sont pas exigibles si le projet ne comporte ni modification du volume extérieur ni changement de destination »  ;
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             Considérant, d'une part, qu'il est constant que le projet en litige concerne une construction, située dans une zone urbaine du POS, qui ne fait pas l'objet d'une protection particulière, et est exemptée, eu égard, à sa superficie, du recours à un architecte  ; que, par suite, la pièce exigée par le 6° de l'article R.421-2 précité du code de l'urbanisme n'était pas exigible en application du B dudit article  ; que, d'autre part, si le pétitionnaire n'a fourni qu'un seul des deux documents photographiques exigés par le 5° du même article, il n'est pas établi que cette carence, alors que l'administration disposait dans le dossier de la demande de permis de construire de documents photographiques de nature à la renseigner sur l'environnement proche de la construction projetée et que le document photographique produit au titre du 5° permettait d'appréhender la situation de la construction dans le paysage lointain, ait été de nature à induire en erreur l'administration  ; que, par suite, le moyen tiré de la violation des dispositions précitées doit être écarté  ; 
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             Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article RUI 4 2-1 du règlement du POS  : «les eaux pluviales des toitures et plus généralement les eaux qui proviennent du ruissellement sur les voies, cours et espaces libres sont convenablement recueillies et canalisées sur le terrain du projet ou vers des ouvrages susceptibles de les recevoir  : ruisseau, caniveau, égout pluvial public »  ; 
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             Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le service des eaux compétent, consulté sur la demande de permis de construire en litige, a émis un avis favorable au projet de construction et a relevé que le réseau pluvial était existant  ; que M. X n'établit pas que ledit réseau n'était pas de nature à recueillir convenablement sur le terrain du projet ou vers des ouvrages publics, les eaux de ruissellement  ; que, par suite, le moyen tiré de la violation des dispositions susrappelées de l'article RUI 4 2-1 du règlement du POS doit être écarté  ; 
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             Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. Y est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Marseille a annulé les permis de démolir et de construire qui lui ont été délivrés les 26 mars et 11 avril 2003  ; qu'il est, dès lors, fondé à demander l'annulation dudit jugement ainsi que le rejet des demandes présentées par M. X devant le Tribunal administratif de Marseille  ; 
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        Sur l'application de l'article L.761-1 du code de justice administrative  :
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             Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative et de condamner M. X à verser à M. Y une somme au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens  ;
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            DÉCIDE  :
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            Article 1er   : Le jugement susvisé du Tribunal administratif de Marseille du 19 février 2004 est annulé. 
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       Article 2  : Les demandes présentées par M. X devant le Tribunal administratif de Marseille sont rejetées. 
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       Article 3  : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. 
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       Article 4   : Le présent arrêt sera notifié à M. Y, à M. X, à la Ville de Marseille et au ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer.
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N° 04MA00958		2
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## Métadonnées

**Solution:** Satisfaction partielle
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**