# CAA de PARIS, 10ème chambre, 22/11/2016, 15PA04543, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000033520738
**Date de décision:** 2016-11-22
**Juridiction:** CAA de PARIS
**Formation:** 10ème chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000033520738

## Contenu de la décision

Vu la procédure suivante :<br>
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       Procédure contentieuse antérieure :<br>
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       	La société en nom collectif (SNC) Hôtel Paris Voltaire a demandé au Tribunal administratif de Melun de prononcer une réduction globale de 71 116 euros de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2010, à raison d'un immeuble à usage d'hôtel sis 22 rue Voltaire au Kremlin-Bicêtre (94270).<br>
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       Cette même société a également demandé au Tribunal administratif de Melun de prononcer une réduction globale de 79 487 euros de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2011, à raison du même immeuble.<br>
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       Par un jugement n° 1207717, 1302701/3 du 15 octobre 2015, le Tribunal administratif de Melun a rejeté ses demandes. <br>
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       Procédure devant la Cour : <br>
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       Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés respectivement les 16 et 18 décembre 2015 ainsi qu'un mémoire en réplique enregistré le 24 juin 2016, la société Hôtel Paris Voltaire, représentée par MeA..., demande à la Cour :<br>
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       1°) d'annuler ce jugement n° 1207717, 1302701/3 du 15 octobre 2015 du Tribunal administratif de Melun ;<br>
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       2°) de prononcer une réduction globale de 146 099 euros des cotisations de contribution foncière des entreprises et de taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2010 et 2011 dans les rôles de la commune du <br>
Kremlin-Bicêtre (94270), à raison d'un immeuble à usage d'hôtel qu'elle exploite sous l'enseigne " Novotel " situé 22 rue Voltaire dans cette même commune ; <br>
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       3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  <br>
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       Elle soutient que :<br>
       - les impositions contestées sont excessives et sollicite qu'elles soient liquidées à titre principal sur la base de la valeur locative du local-type n° 111 de la ville de Paris Dauphine moyennant un abattement de 20 %, soit un tarif de 7,05 euros le m2, à titre subsidiaire, sur la base du local-type n° 4 du procès-verbal 6668 B ME des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel correspondant à un tarif de 10,81 euros le m2, à titre plus subsidiaire encore sur la base du local-type n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains moyennant un abattement de 35 %, soit un tarif de 7,33 euros le m2 ou du local-type n° 48 du procès-verbal de la commune de Chelles, moyennant un abattement de 20 %, soit un tarif unitaire de 7,07 euros le m2.  <br>
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       Par un mémoire en défense et un mémoire en duplique, enregistrés respectivement les <br>
27 avril et 27 octobre 2016, le ministre de l'économie et des finances conclut au rejet de la requête.<br>
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       Il soutient qu'aucun des moyens n'est fondé. <br>
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       Vu les autres pièces du dossier.<br>
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       Vu : <br>
       - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
       - le code de justice administrative et notamment, le 4° de l'article R. 811-1.<br>
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       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.<br>
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       Ont été entendus au cours de l'audience publique :<br>
       - le rapport de M. Auvray,<br>
       - et les conclusions de M. Ouardes, rapporteur public.<br>
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       1. Considérant que la société requérante exploite, sous l'enseigne " Novotel Paris Porte d'Italie ", un hôtel de catégorie trois étoiles, construit en 2003, situé 22 rue Voltaire au <br>
Kremlin-Bicêtre, d'une surface pondérée de 5 486 m2 ; que, pour déterminer l'assiette de la cotisation foncière des entreprises litigieuse à laquelle la société Hôtel Paris Voltaire a été assujettie au titre des années 2010 et 2011, l'administration fiscale a évalué la valeur locative des locaux commerciaux à usage d'hôtel par comparaison avec le local-type n° 46 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune du Kremlin-Bicêtre, sur la base d'un tarif unitaire de 18,29 euros le m2 ; que, par réclamations des 19 octobre 2011 et 22 octobre 2012, la SNC Hôtel Paris Voltaire a demandé que la cotisation foncière des entreprises et la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie assignées au titre de l'année 2010 soient réduites de 71 119 euros et que ces mêmes impositions soient réduites de 74 980 euros au titre de l'année 2011 ; que, par décisions des 5 juillet 2012 et 11 février 2013, l'administration, tout en admettant que la société requérante était fondée à relever que le local-type n° 46 du <br>
procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune du Kremlin-Bicêtre ne pouvait pas être retenu comme terme de comparaison pour avoir été lui-même évalué par rapport à un autre local-type qui n'était pas loué au 1er janvier 1970, a rejeté ces réclamations, après avoir écarté les 17 locaux-type proposés par l'intéressée, a relevé qu'elle n'était pas en mesure de proposer un autre terme de comparaison pertinent et a établi que l'évaluation par appréciation directe, par voie de conséquence seule possible selon elle, aboutirait à une valeur locative bien supérieure à celle ayant servi à asseoir les impositions litigieuses ; <br>
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       Sur le bien-fondé du jugement attaqué : <br>
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       2. Considérant qu'en vertu du troisième alinéa de l'article 1467 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige, la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée, pour l'établissement de la cotisation foncière des entreprises, suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'aux termes de l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; qu'en application des dispositions de l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts, la date de référence de la révision visée au b du 2° précité de l'article 1498 s'entend du 1er janvier 1970 ; qu'enfin, les dispositions de l'article 1600 du même code prévoit qu'il est pourvu aux dépenses ordinaires des chambres de commerce et d'industrie au moyen d'une taxe additionnelle à la cotisation financière des entreprises répartie entre tous les redevables de cette taxe proportionnellement à leur base d'imposition ;<br>
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       3. Considérant qu'à titre principal, la société Hôtel Paris Voltaire demande que la valeur locative de son hôtel soit déterminée par comparaison avec celle du local-type n° 111 du <br>
procès-verbal de Paris Dauphine, qui correspond à un hôtel de catégorie 4 étoiles, sis 102 avenue Victor Hugo à Paris 16ème, dont le tarif unitaire est de 37 francs le m2 pondéré, soit 5,64 euros le m2 pondéré ; que pour écarter le recours à l'appréciation directe, seule possible en l'espèce selon l'administration qui établit avoir examiné plus de cent locaux-types à Paris et en banlieue parisienne qui ne présentent pas de similitudes suffisantes avec des hôtels de chaîne de conception moderne, l'appelante relève que ce local-type n° 111 a été " validé " par six arrêts de la Cour de céans du 26 novembre 2013, moyennant une majoration de 50 %, soit un tarif de 8,46 euros le m2 pondéré ; que, pour tenir compte de la différence de classement hôtelier entre l'établissement proposé comme local-type et son propre établissement, l'intéressée demande en outre que soit appliqué un abattement de 20 %, ce qui aboutit à un tarif de 7,05 euros le m2 pondéré ;<br>
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       4. Considérant que si la société Hôtel Paris Voltaire se prévaut de l'autorité de la chose jugée qui s'attache aux six arrêts mentionnés au point précédent, outre que ces décisions ne concernent en tout état de cause pas l'appelante, l'administration soutient, sans être contredite, que ce local-type n° 111 a fait l'objet de deux procès-verbaux, le premier dressé en 1972, fixant un tarif de 37 francs (5,64 euros) le m2, le second en 1973, avec un tarif de 114 francs (17,38 euros) et relève, à juste titre, que, compte tenu de sa date de construction, 1880, de sa nature d'hôtel traditionnel, de sa structure et de son aménagement, ce local-type ne présente pas de similitudes suffisantes avec l'hôtel à évaluer qui, construit en 2003, fait partie d'une chaîne d'hôtels restaurants de conception moderne ; <br>
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       5. Considérant qu'à titre subsidiaire, la société Hôtel Paris Voltaire propose, en premier lieu, que la valeur locative de son hôtel soit déterminée par comparaison avec celle du " Grand Hôtel Intercontinental ", situé dans le 9ème arrondissement de Paris et inscrit comme local-type n° 4 au procès-verbal 6668 B ME (maisons exceptionnelles) de cet arrondissement, dont le tarif est de 10,81 euros le m2 ; <br>
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       6. Considérant que la seule circonstance qu'un bail soit conclu dans des circonstances de fait particulières ou qu'il comporte des clauses faisant supporter des charges exceptionnelles au locataire ne suffit pas à écarter le bail comme ayant été conclu à des conditions de prix anormales ; qu'il incombe au juge de vérifier si ces clauses ou circonstances ont conduit à la fixation d'un loyer anormal au regard des prix pratiqués pour des locaux comparables ; <br>
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       7. Considérant que le ministre des finances et des comptes publics présente une argumentation précise et détaillée démontrant que le loyer, fixé pour la période 1968 à 1970, n'ayant pas été majoré à raison notamment des travaux importants de modernisation du " Grand Hôtel Intercontinental " engagés à partir du 1er janvier 1970 et supportés alors par l'occupant en lieu et place du propriétaire, n'a pas été fixé dans des conditions normales au regard des prix pratiqués pour des locaux comparables ; qu'en outre, il résulte de l'instruction que cet immeuble, de construction ancienne, sensiblement restructuré à partir des années 1960 et dont la surface pondérée excède 18 000 m2, ne présente ainsi pas de similitudes suffisantes avec l'hôtel à évaluer, d'une surface pondérée de 5 486 m2, construit en 2003 et faisant partie d'une chaîne d'hôtels restaurants de conception moderne ;    <br>
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       8. Considérant que, dans le dernier état de ses écritures, la société Hôtel Paris Voltaire propose que la valeur locative de son hôtel soit, à titre plus subsidiaire encore, déterminée par comparaison avec le local-type n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains ou avec le local-type n° 48 du procès-verbal de la commune de Chelles ;<br>
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       9. Considérant que le premier local-type correspond à un hôtel de catégorie 4 étoiles de luxe, édifié sur six niveaux, d'une surface pondérée de 1 863 m2, dont le tarif est de 74 francs (11,28 euros) le m2 et que le second se rapporte à un hôtel restaurant d'une surface pondérée de 343 m2, dont le tarif est de 58 francs (8,84 euros) le m2 ; que si la société requérante soutient que ces locaux-type constituent des termes de comparaison adaptés, il résulte de l'instruction que le premier local-type a été édifié en 1950 et le second en 1960 ; qu'en outre, les communes d'Enghien-les-Bains et de Chelles ne sont pas comparables, en termes de situation et de desserte, à celle du Kremlin-Bicêtre, les deux premières n'étant, à la différence de la troisième, ni limitrophes de Paris, ni desservies par un réseau de transport aussi dense que le Kremlin-Bicêtre, notamment accessible par la ligne 7 du métropolitain ; qu'en tout état de cause, le ministre relève que la valeur locative du local situé à Enghien-les-Bains a été évaluée par appréciation directe, ce qui s'oppose à ce que ce local puisse être utilisé comme terme de comparaison, et que celle du local sis à Chelles a été déterminée à partir d'un loyer révisé le 1er mai 1970 et non sur la base d'un loyer en cours au 1er janvier 1970, irrégularité qui fait obstacle à ce que ce local serve de terme de comparaison ; <br>
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       10. Considérant, enfin, que le ministre produit la liste de plus de cent locaux-type situés en Ile-de-France écartés par le juge de l'impôt et fait valoir qu'il n'est pas à même d'en proposer un qui soit approprié à l'évaluation de l'hôtel exploité par la société requérante ; que si cette dernière reproche au ministre de ne pas avoir fait de recherche sur l'ensemble du territoire français, elle ne conteste pas utilement les affirmations du ministre selon lesquelles il n'existe pas d'agglomération comparable, d'un point de vue économique, à l'agglomération parisienne ; qu'en l'absence de termes de comparaison appropriés, la valeur locative de l'hôtel en cause doit par suite être évaluée par la voie de l'appréciation directe prévue par le 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; <br>
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       11. Considérant qu'il n'est pas contesté par la société requérante que la méthode par appréciation directe aboutit à une valeur locative comprise entre 188 856 et 208 521 euros, soit largement supérieure à celle, égale à 100 339 euros, retenue pour asseoir les impositions contestées ; que, par suite, les conclusions à fin de réduction des cotisations litigieuses ne peuvent qu'être rejetées ; <br>
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       12. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société Hôtel Paris Voltaire n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Melun a rejeté ses demandes ; qu'en conséquence, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante en la présente instance, la somme que demande sur ce fondement la société requérante ; <br>
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DÉCIDE :<br>
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Article 1er : La requête de la SNC Hôtel Paris Voltaire est rejetée.<br>
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société en nom collectif Hôtel Paris Voltaire et au ministre de l'économie et des finances. Copie en sera adressée au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris (pôle fiscal Paris centre et services spécialisés). <br>
Délibéré après l'audience du 8 novembre 2016 à laquelle siégeaient :<br>
M. Krulic, président de chambre,<br>
M. Auvray, président-assesseur,<br>
M. Legeai, premier conseiller,<br>
Lu en audience publique le 22 novembre 2016.<br>
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       Le rapporteur,<br>
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       B. AUVRAY<br>
              Le président,<br>
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       J. KRULIC       Le greffier,<br>
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       C. DABERT<br>
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       La République mande et ordonne au ministre de l'économie et des finances en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.<br>
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N° 15PA04543<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.