# CAA de VERSAILLES, 2ème chambre, 08/02/2024, 22VE00769, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000049135592
**Date de décision:** 2024-02-08
**Juridiction:** CAA de VERSAILLES
**Formation:** 2ème chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000049135592

## Contenu de la décision

Vu la procédure suivante :<br>
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       Procédure contentieuse antérieure :<br>
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       La SCI Nesley a demandé au tribunal administratif de Versailles d'annuler l'article 2 de l'arrêté du 2 février 2021 par lequel le maire du Mesnil-Saint-Denis a refusé de lui accorder un permis de construire pour l'édification d'un bâtiment comportant trois logements sur un terrain situé 77 rue Emile Fontanier, d'enjoindre au maire de cette commune de réexaminer sa demande, et de mettre à la charge de cette commune une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.<br>
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       Par un jugement n° 2102397 du 7 février 2022 le tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande.<br>
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       Procédure devant la cour :<br>
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       Par une requête et un mémoire, enregistrés le 4 avril 2022 et le 28 septembre 2023, la SCI Nesley, représentée par Me Leboucher puis par Me Brauge-Boyer, avocat, demande à la cour :<br>
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       1°) d'annuler ce jugement ;<br>
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       2°) d'annuler l'arrêté du 2 février 2021 ;<br>
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       3°) d'enjoindre au maire de la commune du Mesnil-Saint-Denis de réexaminer sa demande ;<br>
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       4°) de mettre à la charge de la commune du Mesnil-Saint-Denis une somme de 5 000 euros à lui verser sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.<br>
       La SCI Nesley soutient que :<br>
       - le jugement attaqué est irrégulier car il est entaché d'une insuffisance de motivation et d'omissions à statuer ; <br>
       - son projet d'immeuble ne viole pas les dispositions de l'article 10 de la zone UA du plan d'occupation des sols de la commune du Mesnil-Saint-Denis, dès lors qu'il ne comporte pas plus de trois niveaux, puisque les combles ne constituent pas un étage ;<br>
       - les dispositions de l'article UA3 du plan d'occupation des sols n'ont pas été méconnues ; la SCI dispose d'autorisations de passage, accordées par l'ensemble des riverains de l'immeuble projeté ; en tout état de cause, le terrain de la SCI Nesley n'est pas enclavé ; la voie qui le dessert relève de la parcelle n° 2156, qui est la propriété de cette SCI, ainsi que des parcelles n° 2691 et 2692 ; cette voie a été conventionnellement définie par ses propriétaires comme un passage commun ; en outre, un fonds enclavé grève, de droit, tous les autres fonds qui l'entourent d'une servitude de passage en sa faveur, qui est une servitude légale ne nécessitant pas l'accord du propriétaire du fonds servant ;<br>
       - les dispositions de l'article 3.2 de la zone UA du plan d'occupation des sols de la commune n'ont pas été méconnues dès lors que les véhicules de lutte contre l'incendie sont en capacité de faire demi-tour dans la voie assurant la desserte de l'immeuble ;<br>
       - les dispositions de l'article 11§1 de la zone UA n'ont pas été méconnues dès lors que la construction envisagée ne porte nullement atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysage naturels ou urbains ;<br>
       - le projet de construction ne méconnaît pas les dispositions de l'article 11§6 de la zone UA du plan d'occupation des sols dès lors que les dispositions relatives à des ouvertures plus hautes que larges ne sont pas opposables à la SCI puisqu'elles concernent la restauration de constructions anciennes et non une construction neuve avec démolition de l'existant, et en tout état de cause, l'ensemble des ouvertures de la construction projetée sont plus hautes que larges, à l'exception des portes de garages, 10 centimètres plus larges que la hauteur prévue.<br>
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       Par un mémoire en défense, enregistré le 5 septembre 2023, la commune du                      Mesnil-Saint-Denis, représentée par Me Fontaine, avocate, conclut au rejet de la requête.<br>
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       Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.<br>
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       Par une ordonnance du 19 septembre 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 20 octobre 2023, en application de l'article R. 613-1 du code de justice administrative.<br>
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       Vu les autres pièces du dossier.<br>
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       Vu :<br>
       - le code civil ;<br>
       - le code de l'urbanisme ;<br>
       - le code de justice administrative.<br>
       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.<br>
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       Ont été entendus au cours de l'audience publique :<br>
       - le rapport de M. Cozic, <br>
       - les conclusions de M. Frémont, rapporteur public,<br>
       - et les observations de Me Fontaine, avocate, représentant la commune du                      Mesnil-Saint-Denis.<br>
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       Considérant ce qui suit :<br>
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       1. La société civile immobilière (SCI) Nesley a déposé, le 9 février 2017, une demande de permis de construire portant sur l'édification d'un immeuble comportant trois logements sur la parcelle cadastrée A 2156 de la commune du Mesnil-Saint-Denis. Le maire de cette commune a, par un arrêté du 16 mars 2017, prononcé le sursis à statuer sur cette demande, qui a été annulé par un jugement du tribunal administratif de Versailles du 26 mars 2019, confirmé par un arrêt de la cour administrative d'appel de Versailles du 14 mai 2020. Après l'intervention de cet arrêt, la SCI Nesley a fait débuter les travaux de construction de cet immeuble. La commune a fait dresser un procès-verbal d'infraction le 8 octobre 2020, puis le maire a pris un arrêté interruptif des travaux le 15 octobre 2020. La SCI Nesley a confirmé auprès des services de la commune sa demande de permis de construire le 26 octobre 2020, qui a été refusée par un arrêté du maire du Mesnil-Saint-Denis du 9 novembre 2020. Cet arrêté du 9 novembre 2020 a été retiré par un nouvel arrêté du 2 février 2021 portant à nouveau refus d'accorder le permis de construire sollicité. La SCI Nesley demande à la cour d'annuler le jugement n°2102397 du 7 février 2022 par lequel le tribunal administratif de Versailles a rejeté ses conclusions tendant à l'annulation de cet arrêté du 2 février 2021.<br>
	Sur la régularité du jugement attaqué :<br>
       2. Aux termes de l'article L. 9 du code de justice administrative dispose que : " Les jugements sont motivés ". Le juge doit ainsi se prononcer, par une motivation suffisante au regard de la teneur de l'argumentation qui lui est soumise, sur tous les moyens expressément soulevés par les parties, à l'exception de ceux qui, quel que soit leur bien-fondé, seraient insusceptibles de conduire à l'adoption d'une solution différente de celle qu'il retient.<br>
       3. Il ressort de l'examen du jugement attaqué que les premiers juges n'ont relevé aucune illégalité entachant l'arrêté en litige et n'ont pas répondu à trois moyens invoqués par la SCI Nesley, qui n'étaient pas inopérants, tirés de l'existence d'une erreur de fait et d'appréciation en raison, d'une part, de la possibilité d'accès des matériels de lutte contre l'incendie, d'autre part, de l'absence d'atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, et, enfin, de l'absence d'atteinte à l'unité d'aspect avec l'existant. Le jugement du tribunal administratif de Versailles est donc pour ce motif irrégulier. Par suite, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens relatifs à sa régularité, il doit être annulé.<br>
       4. Il y a lieu de statuer, par la voie de l'évocation, sur la demande présentée par la SCI Nesley devant le tribunal administratif de Versailles.<br>
	Sur la légalité de l'arrêté du 2 février 2021 :<br>
       5. En premier lieu, il ne ressort pas des pièces du dossier que la SCI Nesley serait déjà bénéficiaire d'un permis de construire tacite dès lors que postérieurement au rejet par la cour administrative d'appel de Versailles de la demande tendant à l'annulation de l'arrêté du maire du Mesnil-Saint-Denis du 16 mars 2017, prononçant le sursis à statuer sur cette demande, la SCI Nesley a réitéré sa demande de permis de construire le 26 octobre 2020. La commune du Mesnil-Saint-Denis a pris un arrêté de refus de permis de construire dès le 9 novembre 2020, soit dans un délai de moins de deux mois, inférieur à celui prévu par les dispositions combinées des articles L. 424-2 et R. 423-23 du code de l'urbanisme. En outre, cet arrêté a par la suite été retiré par l'arrêté en litige du 2 février 2021, lequel a de nouveau refusé d'accorder le permis de construire sollicité. En conséquence, la SCI Nesley n'est pas fondée à soutenir que l'arrêté du 2 février 2021 en litige lui serait inopposable. <br>
       6. En deuxième lieu, aux termes de l'article UA 10 du plan d'occupation des sols de la commune du Mesnil-Saint-Denis, alors applicables : " La hauteur des constructions ne peut excéder 10,5 mètres au faîtage (...). Le nombre total de niveaux est limité à 3 au-dessus du sol naturel, dont 1 étage de combles ".<br>
       7. Il ressort des pièces du dossier et il est constant que l'immeuble objet du refus de permis de construire en litige comporte quatre niveaux, à savoir un rez-de-chaussée, deux étages habitables, ainsi que, au-dessus, des combles, s'étendant sous le toit en pente couvrant le bâtiment. Dès lors, en refusant d'accorder à la SCI Nesley le permis de construire dont la délivrance était sollicitée pour le motif que le projet de construction comporte plus de trois niveaux, la commune du Mesnil-Saint-Denis n'a entaché l'arrêté en litige ni d'une erreur de droit, ni d'une erreur de fait, ni d'une erreur d'appréciation.<br>
       8. En deuxième lieu, aux termes de l'article 682 du code civil : " Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. " Aux termes de l'article UA 3 du plan d'occupation des sols de la commune du Mesnil-Saint-Denis : " Tout terrain enclavé est inconstructible, sauf si son propriétaire fournit une servitude de passage suffisante, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire, en application de l'article 682 du code civil. ".<br>
       9. Il ressort des pièces du dossier que la parcelle sur laquelle l'immeuble objet de l'arrêté en litige doit être implanté est dépourvue de toute issue sur la voie publique et qu'elle est donc enclavée au sens de l'article 682 précité du code civil. Si cette parcelle enclavée bénéficie d'un droit de passage, et si la SCI Nesley verse au dossier de multiples autorisations de passage formalisées en janvier 2017 et signées par dix propriétaires riverains différents, il ne ressort d'aucune pièce du dossier qu'une servitude de passage aurait été instituée au bénéfice de la SCI Nesley, que ce soit " par acte authentique ou par voie judiciaire ", comme le prescrivent les dispositions précitées du plan d'occupation des sols. Les moyens tirés de l'existence d'une erreur de droit et d'une erreur de fait sur ce point doivent par suite être écartés.<br>
       10. En troisième lieu, aux termes de l'article UA 3.2 du plan d'occupation des sols de la commune du Mesnil-Saint-Denis : " VOIRIE - Les voies privées doivent avoir des caractéristiques adaptées à l'approche du matériel de lutte contre l'incendie. / Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies privées doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent ou aux opérations qu'elles doivent desservir. Elles doivent moins de 50 mètres de longueur et au moins 4 mètres de largeur. / Les voies privées se terminant en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour. ".<br>
       11.  	Il ressort des pièces du dossier, et il n'est pas contesté, que la voie desservant la parcelle sur laquelle l'immeuble objet de l'arrêté en litige doit être implanté, qui se termine en impasse, n'atteint jamais la largeur de 4 mètres mais au plus 3,60 mètres et plus souvent 3,20 mètres, en méconnaissance de l'article UA 3.2 précité. Si la SCI Nesley affirme qu'il existe un espace permettant le retournement d'un véhicule, elle se borne à faire référence aux descriptions données par un huissier, dont le rapport est versé au dossier, indiquant que ce retournement serait possible en empruntant un espace situé à l'intérieur de la cour de la propriété de la SCI, sans établir que le retournement d'un véhicule serait possible sur l'espace de la seule voie de desserte. Le moyen tiré de l'existence d'une erreur de fait sur ce point doit être écarté.<br>
       12. En quatrième lieu, aux termes de de l'article UA 11 du plan d'occupation des sols de la commune du Mesnil-Saint-Denis : " 1. L'autorisation de bâtir pourra être refusée si les constructions, par leur situation, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ". L'article UA 11 du même plan d'occupation des sols définit en son point 6 les prescriptions architecturales que les bâtiments nouveaux ou restaurés doivent respecter. Si ces dispositions prévoient que les bâtiments " ne doivent pas porter atteinte par leur aspect aux sites et à la qualité architecturale des ensembles urbains dans lesquels ils s'identifient ", elles précisent également que " les prescriptions ne peuvent être rigoureusement impératives car chaque cas, chaque terrain, chaque site est particulier ". Ce même article indique que les constructions " doivent s'inspirer de l'existant " et que, s'agissant des percements, " les ouvertures sont plus hautes que larges ".<br>
       13. D'une part, il ressort des pièces du dossier que les bâtiments en façade de la rue Emile Fontanier ont été édifiés dans les années 1920 dans un style " néo-normand ". L'immeuble objet du refus de permis de construire en litige n'est pas visible depuis la rue, mais se trouve situé au cœur d'un îlot, dans lequel aucun bâtiment existant voisin, pour certains d'apparence vétuste, ne présente un style néo-normand, ni ne révèle un intérêt architectural ou urbanistique particulier. Ni les dimensions de l'immeuble en cause, hormis le nombre de niveaux, ni son apparence extérieure, ne sont de nature " à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales " au sens des dispositions précitées de l'article UA 11.1 du plan d'occupation des sols. <br>
       14. D'autre part, la SCI Nesley admet elle-même dans ses écritures que les portes de garage situées en rez-de-chaussée de la construction en litige sont plus larges que haute, de 10 centimètres. Toutefois, ce seul constat n'est pas de nature, à lui seul, à emporter la méconnaissance des dispositions précitées de l'article UA 11 du plan d'occupation des sols dès lors que les prescriptions architecturales qui y sont définies ne sont pas " rigoureusement impératives " mais ont pour but de " faciliter l'intégration des nouveaux bâtiments dans le paysage, qu'il soit bâti ou non ". Or, ainsi qu'il a été précisé au point précédent, les bâtiments et espaces entourant la construction en litige, visibles depuis celui-ci, ne présentent aucune caractéristique particulière les rapprochant d'un " style traditionnel ". De ce fait, une simple différence de 10 centimètres entre la largeur et la hauteur des ouvertures uniquement situées en rez-de-chaussée de l'immeuble en cause ne saurait justifier à elle-seule le refus d'accorder le permis de construire sollicité. L'arrêté attaqué est donc entaché d'une erreur d'appréciation sur ce point. Toutefois, il résulte de l'instruction que le maire de la commune du Mesnil-Saint-Denis aurait pris la même décision s'il n'avait retenu que les motifs ci-dessus analysés aux points 7, 9 et 11 du présent arrêt.<br>
       15. Il résulte de tout ce qui précède la SCI Nesley n'est pas fondée à obtenir l'annulation de l'arrêté du 2 février 2021 par lequel le maire de la commune du Mesnil-Saint-Denis a retiré celui du 9 novembre 2020 et a refusé d'accorder le permis de construire sollicité. Par voie de conséquence ses conclusions aux fins d'injonction, et celles tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées.<br>
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       16. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu, en application de l'article L 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de la SCI Nesley une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par la commune du Mesnil-Saint-Denis et non compris dans les dépens.<br>
DÉCIDE :<br>
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Versailles n° 2102397 du 7 février 2022 est annulé.<br>
Article 2 : La demande de la SCI Nesley tendant à l'annulation de l'arrêté du maire de la commune du Mesnil-Saint-Denis du 2 février 2021 est rejetée.<br>
Article 3 : La SCI Nesley versera à la commune du Mesnil-Saint-Denis une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.<br>
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Nesley et à la commune du Mesnil-Saint-Denis.<br>
Délibéré après l'audience du 25 janvier 2024 à laquelle siégeaient :<br>
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M. Even, président de chambre,<br>
Mme Aventino, première conseillère,<br>
M. Cozic, premier conseiller.<br>
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Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 février 2024.<br>
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Le rapporteur,<br>
H. COZICLe président,<br>
B. EVEN<br>
La greffière,<br>
I.SZYMANSKI<br>
La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.<br>
Pour expédition conforme<br>
La greffière,<br>
2<br>
N° 22VE00769<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**