# Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 29/12/2011, 08VE02926, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000025283666
**Date de décision:** 2011-12-29
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Versailles
**Formation:** 3ème Chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000025283666

## Contenu de la décision

Vu le recours, enregistré le 9 septembre 2008 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présenté par le MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS ET DE LA FONCTION PUBLIQUE, qui demande à la Cour :<br>
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       1°) d'annuler les articles 1er, 2 et 3 du jugement n° 0504563 en date du 7 mai 2008 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a accordé à la société DGR Ile-de-France la décharge des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2003 et 2004 dans les rôles de la commune de Sèvres à raison de l'établissement hôtelier qu'elle y exploite 13, Grande rue sous l'enseigne  Novotel  ; <br>
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       2°) de rétablir la société DGR Ile-de-France au rôle de la taxe professionnelle à concurrence des droits dont la décharge a été prononcée par le Tribunal administratif de Versailles, pour les sommes de 24 661 euros en 2003 et 24 760 euros en 2004 ; <br>
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       Le ministre soutient que c'est à tort que les premiers juges ont admis de retenir comme terme de comparaison pour l'application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts le local-type n° 43 du procès-verbal de la commune de Villejuif pour une valeur locative unitaire initiale de 63 francs (9,60 euros)/m2 dès lors que cette valeur locative n'a pas été préalablement modifiée en application des dispositions de l'article 324 C de l'annexe III au code général des impôts pour tenir compte des clauses du bail en date du 22 juin 1968 aux termes desquelles le locataire devait supporter les charges incombant normalement au propriétaire, y compris celles définies à l'article 606 du code civil ; qu'en outre, et dès lors que le montant du bail au 1er janvier 1970 du local-type n° 4 du procès-verbal de la commune d'Evry par rapport auquel il a été évalué par comparaison, n'était pas connu, le local-type n° 43 du procès-verbal de la commune de Villejuif ne peut valablement être retenu comme terme de comparaison ; que le local-type n°4 précité ne peut, pour ce motif, davantage être retenu ; que les autres locaux-types proposés par la société requérante en première instance, et dont les noms suivent, ne peuvent non plus être retenus comme terme de comparaison : le local-type n° 64 du procès-verbal de la commune de Montrouge n'a pas été régulièrement évalué par comparaison ; le local-type n° 218 du procès-verbal de la commune de Versailles n'était pas loué au 1er janvier 1970 ; le local-type n° 42 du procès-verbal complémentaire de la commune de Nogent, évalué par comparaison avec le local-type n° 43 du procès-verbal de la commune de Villejuif, lui-même, irrégulièrement évalué ainsi qu'il a été dit ; le local-type n° 44 du procès-verbal de la commune de Saclay, lui-même évalué par comparaison avec le local-type précité n° 4 du procès-verbal de la commune d'Evry, lui-même irrégulièrement évalué ; le local-type n° 67 du procès-verbal de la commune d'Epinay-sur-Orge évalué par comparaison avec le local-type n° 33 de la commune de Morangis, qui était occupé au 1er janvier 1970 par son propriétaire ; le local-type n° 55 du procès-verbal de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, évalué par comparaison avec le local-type n° 11 du procès-verbal de la commune de Chennevières, lui-même évalué par voie d'appréciation directe ; qu'après des recherches infructueuses dans la documentation cadastrale, dont il résulte qu'aucun local-type n'est approprié pour l'application de la méthode par comparaison, il y a lieu de recourir à la méthode par voie d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'au cas particulier, l'administration propose de fixer la valeur locative à la somme de 185 743 euros en fonction de la valeur vénale des constructions ressortant de l'acte de fusion par absorption de la société Finabail par la société Uis du 1er avril 1998, pour une somme de 11 165 732 euros, actualisée à la date de référence du 1er janvier 1970 par rapport à l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction entre le 1er trimestre de l'année 1970 et le deuxième trimestre de l'année 1998, un taux d'intérêt de 8 % ; que la société ne saurait exciper de l'illégalité des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III du code général des impôts pour faire échec à la méthode d'évaluation par appréciation directe ; qu'au total, la société DGR Ile-de-France ne peut prétendre à une réduction de la valeur locative en cause retenue pour la somme de 89 124 euros ; <br>
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       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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       Vu le code de justice administrative ;<br>
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       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 novembre 2011 :<br>
       - le rapport de M. Locatelli, premier conseiller,<br>
       - et les conclusions de M. Brunelli, rapporteur public, <br>
       - et les observations de Me Torlet pour la société NMP France ;<br>
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       Sur la détermination de la valeur locative par comparaison :<br>
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       Considérant que l'article 1467 du code général des impôts alors en vigueur dispose que :  La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux, les agents d'affaires et les intermédiaires de commerce employant moins de cinq salariés : / a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période ; / b. les salaires au sens du 1 de l'article 231 ainsi que les rémunérations allouées aux dirigeants de sociétés mentionnés aux articles 62 et 80 ter, versés pendant la période de référence définie au a à l'exclusion des salaires versés aux apprentis sous contrat et aux handicapés physiques ; ces éléments sont pris en compte pour 18 % de leur montant ; (...)  ; qu'il résulte de l'article 1469 alors applicable, pour les biens passibles de la taxe foncière, que la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'en application des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts en vigueur :  (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...)  ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que pour l'application de la combinaison de ces dispositions, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       Considérant que, pour déterminer la valeur locative de l'établissement hôtelier, de catégorie trois étoiles, que la DGR Ile-de-France exploite sous l'enseigne  Novotel  11, Grande rue à Sèvres, l'administration, après avoir abandonné sa référence à un précédent local-type situé à Courbevoie, s'est ensuite référée au local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif et soutient que la valeur locative unitaire à retenir est celle qui apparaît, pour 150 francs (22,87 euros) le mètre carré, sur le procès-verbal complémentaire ; que la société fait valoir, en défense, que la valeur locative qui peut valablement être retenue est celle mentionnée, pour 63 francs (9,60 euros) le mètre carré, sur le procès-verbal initial de la commune, conformément à ce qu'a jugé le tribunal ;<br>
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       Considérant qu'il résulte de l'instruction que le bail en cours au 1er janvier 1970 du local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif, conclu entre la société propriétaire des locaux et le gérant de celle-ci, par ailleurs exploitant de l'hôtel, mettait à la charge du preneur toutes les dépenses de grosses réparations de l'article 606 du code civil ; qu'ainsi, le local type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif ne peut être retenu pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, lequel ne permet de se référer qu'à des locaux loués à des conditions de prix normales ; que, par suite, en retenant ce local-type pour l'évaluation par comparaison de l'établissement hôtelier exploité à Sèvres sous l'enseigne  Novotel , les premiers juges ont commis une erreur de droit ;<br>
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       Considérant toutefois qu'il appartient à la Cour administrative d'appel, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par la société DGR Ile-de-France, nouvellement dénommée Société NMP France devant le Tribunal administratif de Versailles et devant la Cour ;<br>
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       Considérant que la Société NMP France ne peut utilement invoquer un jugement du Tribunal administratif de Versailles qui, rendu dans un litige où elle n'était pas partie à l'instance, au surplus en matière de taxe foncière pour un impôt différent, n'a pas l'autorité de chose jugée dans le litige qui l'oppose à l'administration fiscale ; que, dès lors, le moyen tiré de ce que la valeur locative unitaire aurait été définitivement fixée en fonction du local-type du procès-verbal initial de la commune de Villejuif à 63 francs le mètre carré par le tribunal administratif de Versailles ne peut qu'être rejeté ; <br>
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       Considérant que la société DGR Ile-de-France propose de retenir en appel le local-type n° 33 du procès-verbal C de la commune de Saint-Mandé, le local-type n° 55 du procès-verbal de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, le local-type n° 247, hôtel Cécilia, du procès-verbal C du quartier  Les Ternes  du 17ème arrondissement de Paris, le local-type n° 13, Grand Hôtel Intercontinental, du procès-verbal ME du quartier  Chaussée d'Antin  du 9ème arrondissement de Paris et le local-type n° 12, Hôtel Radisson Ambassador, du procès-verbal ME du quartier  Chaussée d'Antin  du 9ème arrondissement ;<br>
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       Considérant, en premier lieu, que le local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Saint-Mandé, construit en 1895, correspond à un hôtel de type traditionnel dont les caractéristiques au regard de sa construction, sa structure et son aménagement ne sont pas comparables à celles de l'établissement exploité par la société qui, sous l'enseigne  Novotel , fait partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne ;<br>
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       Considérant, en deuxième lieu, que le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire de Villeneuve-Saint-Georges a été évalué par comparaison avec le local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne dont il résulte des documents produits par le ministre devant le juge, et en particulier de la fiche d'évaluation sur laquelle figure la mention  évaluation directe , qu'il a été lui-même été évalué par voie d'appréciation directe ; que, dans ces conditions, le local-type n° 55 ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts, lesquelles font obstacle à ce qu'un immeuble commercial dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de cet article, la valeur locative d'un autre immeuble commercial ;<br>
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       Considérant, en troisième lieu, que la commune de Sèvres, d'une part, et les localités constituées par les quartiers des Ternes dans le dix-septième arrondissement de Paris et de la Chaussée d'Antin dans le neuvième arrondissement de Paris, d'autre part, compte tenu de leurs caractéristiques propres, n'attirent pas une clientèle équivalente et ne comportent pas de zones de chalandise comparables ; qu'ainsi, elles ne présentent pas, du point de vue économique, une situation analogue au sens des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts ; que, par suite, l'hôtel Cécilia, le Grand Hôtel Intercontinental et l'hôtel Radisson Ambassador, situés dans l'un ou l'autre de ces deux quartiers de la commune de Paris ne peuvent être retenus comme termes de comparaison pour évaluer l'établissement exploité à Sèvres par la société défenderesse sous l'enseigne  Novotel  ; <br>
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       Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la société requérante ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par voie de conséquence, il y a lieu, par défaut, conformément à ce que propose le ministre et sans qu'il soit besoin, eu égard au nombre de termes de comparaison proposés tant en première instance qu'en appel, d'ordonner un supplément d'instruction, d'évaluer l'immeuble de la société requérante par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       Sur la détermination de la valeur locative par voie d'appréciation directe :<br>
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       Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts :  Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires  ; qu'aux termes de l'article 324 AC de cette même annexe :  En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimé par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une commune comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien  ;<br>
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       Considérant qu'en vertu des articles précités de l'annexe III au code général des impôts, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes, et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison, qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; <br>
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       Considérant, en premier lieu, que la société NMP France soutient qu'en fixant les modalités d'application de la méthode d'appréciation directe aux articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, le pouvoir réglementaire a méconnu l'article 34 de la Constitution ; que, toutefois, les dispositions des articles 324 AB et 324 AC ne font que reprendre les dispositions découlant de l'instruction du 1er octobre 1941 auxquelles l'acte dit loi du 15 mars 1942 maintenu en vigueur par l'ordonnance du 9 août 1994 a donné valeur législative ; qu'ainsi, le moyen tiré de l'inconstitutionnalité de ces articles au regard de l'article 34 de la Constitution ne peut qu'être écarté ; <br>
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       Considérant, en deuxième lieu, que, pour évaluer la valeur vénale de l'immeuble selon la méthode d'appréciation directe, les dispositions de l'article 324 AC précité permettent à l'administration de se référer à un acte ou à toute autre donnée dont la date est la plus proche possible du 1er janvier 1970 ; que, pour calculer la valeur locative de l'immeuble en cause par la méthode d'appréciation directe, l'administration estime que la transaction intervenue le 1er avril 1998 à laquelle elle s'était initialement référée est tardive, et propose de retenir, en appel, la vente intervenue, le 17 janvier 1984, en l'état future d'achèvement, de l'hôtel exploité à Bobigny sous l'enseigne  Ibis  ; que la société ne critique pas utilement l'utilisation par l'administration du prix résultant de cette cession dès lors qu'elle ne fait état d'aucun terme de substitution, ni ne soutient qu'il aurait été possible de proposer une transaction intervenue sur un immeuble de nature comparable dans une commune analogue d'un point de vue économique à une date plus proche du 1er janvier 1970 autre que celle retenue, en l'espèce, par l'administration ; qu'il y a par suite lieu de retenir cette transaction ; <br>
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       Considérant, en troisième lieu, que la société requérante soutient que, contrairement aux prescriptions de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts précité, le taux d'intérêt de 8 %, relevé en appel à 9 %, appliqué par l'administration sur la valeur vénale de l'immeuble actualisée au 1er janvier 1970, pour en déduire sa valeur locative à cette date, ne résulterait pas du taux des placements immobiliers effectivement constatés dans la région à la date de référence ; qu'il résulte toutefois de l'instruction que, contrairement à ce qu'elle soutient, un taux de 9 % figure sur le procès verbal modèle C de la commune de Sèvres pour les locaux commerciaux ; que, dans ces conditions, la société NMP France n'est pas fondée à soutenir qu'un taux d'intérêt de 9 % ne reflétait pas le taux des placements immobiliers effectivement constatés dans la commune de Sèvres l'année de référence ;<br>
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       Considérant qu'il est constant que cette méthode qui, ainsi qu'il vient d'être dit, n'est pas utilement critiquée, aboutit à une valeur locative notablement supérieure à celle retenue par le service pour asseoir les impositions litigieuses ; qu'ainsi, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2003 et 2004 dans les rôles de la commune de Sèvres, à raison de l'établissement hôtelier qu'elle y exploite, sous l'enseigne  Novotel 11, Grande rue ; <br>
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       Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :<br>
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       Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, une somme au titre des frais exposés par la société NMP France et non compris dans les dépens ;<br>
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D E C I D E :<br>
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Article 1er : Les articles 1er, 2 et 3 du jugement du Tribunal administratif de Versailles en date du 7 mai 2008 sont annulés.<br>
Article 2 : La société NMP France est rétablie au rôle de la taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2003 et 2004, à concurrence des sommes de 24 661 euros pour 2003 et 24 760 euros pour 2004 ; <br>
Article 3 : Les conclusions de la société NMP France tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.<br>
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N° 08VE02926	2<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.