# Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 29/12/2011, 09VE00290, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000025283672
**Date de décision:** 2011-12-29
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Versailles
**Formation:** 3ème Chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000025283672

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée le 2 février 2009 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présentée pour la SARL VILLENNES-SUR-SEINE INVEST HOTEL ayant son siège 2, rue Lord Byron à Paris (75008), par Me Zapf, avocat à la Cour ; la SARL VILLENNES-SUR-SEINE INVEST HOTEL demande à la Cour :<br>
<br>
       1°) d'annuler le jugement n° 0611126, 0611128 et 0611129 en date du 4 décembre 2008 du Tribunal administratif de Versailles en tant qu'il a partiellement rejeté ses demandes tendant à la réduction des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2003 à 2005 à raison de l'hôtel Campanile qu'elle exploite, route d'Orgeval à Villennes-sur-Seine (Yvelines) ;<br>
<br>
       2°) de prononcer la décharge des impositions contestées ;<br>
<br>
       3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 10 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;<br>
<br>
       Elle soutient que c'est irrégulièrement que le tribunal administratif s'est fondé, pour évaluer l'immeuble qu'elle exploite à Villennes-sur-Seine, sur local-type n° 47 de la commune d'Igny dès lors que ce local-type n'a pas été proposé en cours d'instance par l'administration et que, contrairement à ce qu'indique le jugement, elle avait contesté la régularité de l'évaluation de ce local dans sa note en délibéré, moyen demeuré sans réponse ; qu'en outre le tribunal n'a pas statué sur les autres termes de comparaison évoqués dans sa note en délibéré ; que l'administration n'établit pas que le local-type n° 47 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune d'Igny a été irrégulièrement évalué, s'agissant d'un local construit en 1989 qui n'a pas lui-même été correctement évalué par rapport à un local loué au 1er janvier 1970 mais par rapport à un hôtel Mercure construit ultérieurement et non identifié avec précision ; qu'elle entend proposer d'autres termes de comparaison ; qu'à titre principal, le local-type n° 55 du procès-verbal des opérations foncières de la commune de Villeneuve-Saint-Georges peut être valablement retenu ainsi qu'en a jugé le Conseil d'Etat dans une décision du 6 octobre 2008 ; que les communes de Villeneuve-Saint-Georges et Villennes-sur-Seine sont équidistantes de Paris et suffisamment comparables ; qu'à titre subsidiaire, le local-type n° 43 de la commune de Villejuif pourrait également être retenu avec le tarif initial de 63 F le m2, le tarif modificatif de 150 F /m2 attribué au local en 1979 ayant été irrégulièrement déterminé par rapport au local-type n° 4 de la commune d'Evry qui n'était pas loué au 1er janvier 1970 ; qu'en revanche, le tarif de 63 F /m2 découle d'un bail en cours au 1er janvier 1970 ; qu'il en découle un dégrèvement de 3 767 euros pour 2003, 3 998 euros pour 2004 et 4186 euros pour 2005 ;<br>
<br>
       ..........................................................................................................<br>
<br>
       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
<br>
       Vu la Constitution du 4 octobre 1958 ;<br>
<br>
       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
<br>
       Vu le code de justice administrative ;<br>
<br>
       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
<br>
       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 novembre 2011 :<br>
       - le rapport de M. Bresse, président assesseur,<br>
       - et les conclusions de Mme Dioux-Moebs, rapporteur public ;<br>
<br>
<br>
       Sur la régularité du jugement attaqué :<br>
<br>
       Considérant, qu'ainsi que le soutient la SARL VILLENNES-SUR-SEINE INVEST HOTEL, le tribunal administratif n'a pu, sans entacher son jugement d'irrégularité, se fonder, pour évaluer l'hôtel Campanile qu'elle exploite à Villennes-sur-Seine sur le local-type n° 47 de la commune d'Igny, dès lors que ce local-type n'a été invoqué par l'administration fiscale que par le biais d'un renvoi à un mémoire déposé dans une autre instance alors surtout que ce renvoi était entaché d'un erreur matérielle quant à la date du mémoire dans lequel ce terme de comparaison était invoqué et n'a donc pas pu faire l'objet d'un débat contradictoire régulier en première instance ; que dès lors, le jugement attaqué ne peut qu'être annulé ;<br>
<br>
       Considérant qu'il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur les demandes de la SARL VILLENNES-SUR-SEINE INVEST HOTEL devant le Tribunal administratif de Versailles ;<br>
<br>
       Considérant que ces demandes relatives à la valeur locative d'un même immeuble présentent à juger la même question ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par une seule décision ; <br>
<br>
       Sur la détermination de la valeur locative pour voie de comparaison :<br>
<br>
       Considérant que l'article 1467 du code général des impôts alors en vigueur dispose que :  La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux, les agents d'affaires et les intermédiaires de commerce employant moins de cinq salariés : / a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période ; / b. les salaires au sens du 1 de l'article 231 ainsi que les rémunérations allouées aux dirigeants de sociétés mentionnés aux articles 62 et 80 ter, versés pendant la période de référence définie au a à l'exclusion des salaires versés aux apprentis sous contrat et aux handicapés physiques ; ces éléments sont pris en compte pour 18 % de leur montant ; (...)  ; qu'il résulte de l 'article 1469 alors applicable, pour les biens passibles de la taxe foncière, que la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'en application des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts en vigueur :  (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...)  ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que pour l'application de la combinaison de ces dispositions, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminé au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
<br>
        Considérant que pour déterminer la valeur locative de l'immeuble à usage d'hôtel-restaurant deux étoiles, situé route d'Orgeval à Villennes-sur-Seine que la société SARL VILLENNES-SUR-SEINE INVEST HOTEL exploite sous l'enseigne Campanile, l'administration s'est initialement référé aux locaux-types n° 23 et n° 24 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Villennes-sur-Seine ; que, toutefois, il est constant que ces locaux-types ont eux-mêmes été évalués dans des conditions irrégulières et qu'ils ne peuvent, par suite, être pris en référence ; que la société requérante soutient que la valeur locative de l'hôtel qu'elle exploite peut être évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence à l'un ou l'autre des locaux-types suivants : n° 55 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Villeneuve-Saint-Georges (Val-de-Marne), n° 43 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Villejuif (Val-de-Marne), n° 90 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune d'Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine), n° 33 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Morangis (Essonne), n° 33 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Saint-Mandé (Val-de-Marne), n° 99 du procès-verbal des évaluations foncières du 20ème arrondissement de la ville de Paris, n° 98 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Saint-Denis (Seine-Saint-Denis), n° 31 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Suresnes (Hauts-de-Seine), n° 88 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Massy (Essonne), n° 115, 116 et 117 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine), n° 218 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Versailles (Yvelines), n° 31 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Maurepas (Yvelines), n° 61 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole (Yvelines) et le n° 1 du procès-verbal ME des évaluations foncières de la commune de Cergy-Pontoise (Val-d'Oise) ; <br>
<br>
       Considérant, en premier lieu, que le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire de Villeneuve-Saint-Georges a été évalué par comparaison avec le local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne dont il résulte des documents produits par le ministre devant le juge et, en particulier, de la fiche d'évaluation sur laquelle figure la mention évaluation directe , qu'il a été lui-même été évalué par voie d'appréciation directe ; que, dans ces conditions, il ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts, lesquelles font obstacle à ce qu'un immeuble commercial dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de cet article, la valeur locative d'un autre immeuble commercial ; <br>
<br>
        Considérant, en deuxième lieu, que le bail en cours au 1er janvier 1970 du local type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif, conclu entre la société propriétaire des locaux et le gérant de celle-ci, par ailleurs exploitant de l'hôtel, mettait à la charge du preneur toutes les dépenses de grosses réparations de l'article 606 du code civil ; que, si la SARL VILLENNES-SUR-SEINE INVEST HOTEL soutient que, malgré ces stipulations, le bail a été conclu à des conditions de prix normales, elle ne l'établit pas par la seule production d'une liste de loyers concernant des hôtels, dont la comparabilité n'est au demeurant pas démontrée et situés en dehors de la commune de Villejuif dès lors que le caractère normal du loyer doit être nécessairement établi au regard du niveau des loyers dans la commune d'implantation du bien à évaluer ; qu'ainsi, le local type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif ne peut être retenu pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, lequel ne permet de se référer qu'à des locaux loués à des conditions de prix normales ; <br>
<br>
        Considérant, en troisième lieu, que les locaux-types n° 90 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune d'Issy-les-Moulineaux, n° 33 du procès-verbal du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Saint-Mandé, n° 98 du procès-verbal du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Saint-Denis, n° 31 du procès-verbal du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Suresnes, n° 31 du procès-verbal du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Maurepas, n° 61 du procès-verbal du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole et n° 1 du procès-verbal du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Cergy-Pontoise, qui correspondent à des immeubles de conception classique construits respectivement en 1926, 1895, 1930, 1924, 1926, 1940 et 1800 ne sont pas comparables au 1er janvier des années d'imposition avec des hôtels modernes de chaîne alors même qu'ils auraient fait l'objet d'aménagements ayant permis d'améliorer le niveau de leurs équipements et de leurs prestations depuis le 1er janvier 1970 ;<br>
<br>
       Considérant, en quatrième lieu, que le local type n° 218 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Versailles, correspond à un hôtel qui a été évalué par rapport à un bail conclu le 19 août 1970 et non par rapport à un bail en cours au 1er janvier 1970 ; qu'il a, par suite, été irrégulièrement évalué et ne peut servir de local de référence pour l'application du 2° de l'article 1498 précité ;<br>
<br>
       Considérant, en cinquième lieu que les locaux-type n° 115, 116 et 117 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Neuilly-sur-Seine ne sauraient être retenus comme terme de comparaison dès lors que les communes de Villennes-sur-Seine et de Neuilly-sur-Seine ne sont pas économiquement comparables en raison notamment de leur taille et de leur localisation ; <br>
<br>
       Considérant, en sixième lieu, s'agissant du local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Morangis également susceptible d'être retenu, qu'il résulte de l'instruction, et notamment du procès-verbal, qu'il correspond à un hôtel occupé au 1er janvier 1970 par son propriétaire ; qu'en outre, la circonstance que le procès-verbal mentionne la lettre  C  n'est pas de nature à établir que ce local-type a lui-même été évalué par comparaison avec un autre local-type, alors qu'aucun autre local de cette sorte n'est indiqué au procès-verbal ; que, dans ces conditions, le local-type n° 33 ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
<br>
       Considérant, en septième lieu, que le local-type n° 88 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Massy a été évalué par rapport à un bail conclu courant 1971 et non par rapport à un bail en cours au 1er janvier 1970 ; qu'il a, par suite, été irrégulièrement évalué et ne peut servir de local de référence pour l'application du 2° de l'article 1498 précité ;<br>
<br>
       Considérant, en huitième lieu, que le local-type n° 99 du procès-verbal du 20ème arrondissement de Paris qui correspond à un hôtel de conception classique construit en 1938 ne saurait être comparé avec un hôtel moderne de chaîne alors même qu'il aurait fait l'objet d'aménagements ayant permis d'améliorer le niveau de ses équipements et de ses prestations depuis le 1er janvier 1970 ; qu'il ne peut donc être valablement retenu comme terme de comparaison pour la mise en oeuvre du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; <br>
<br>
       Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SARL VILLENNES-SUR-SEINE INVEST HOTEL ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par voie de conséquence, il y a lieu, par défaut, conformément à ce que propose le ministre, et sans qu'il soit besoin, eu égard au nombre des termes de comparaison proposés, tant en première instance qu'en appel d'ordonner un supplément d'instruction, d'évaluer l'immeuble de la SARL VILLENNES-SUR-SEINE INVEST HOTEL par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
<br>
       Sur la détermination de la valeur locative par voie d'appréciation directe :<br>
<br>
       Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts :  Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires  ; qu'aux termes de l'article 324 AC de cette même annexe :  En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimé par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une commune comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien  ;<br>
       Considérant qu'en vertu de ces articles, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC précité, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; <br>
<br>
       Considérant, en premier lieu, que la SARL VILLENNES-SUR-SEINE INVEST HOTEL soutient qu'en fixant les modalités d'application de la méthode d'appréciation directe aux articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, le pouvoir réglementaire a méconnu l'article 34 de la Constitution ; que, toutefois, les dispositions des articles 324 AB et 324 AC ne font que reprendre les dispositions découlant de l'instruction du 1er octobre 1941 auxquelles l'acte dit loi du 15 mars 1942 maintenu en vigueur par l'ordonnance du 9 août 1994 a donné valeur législative ; qu'ainsi, le moyen tiré de l'inconstitutionnalité de ces articles au regard de l'article 34 de la Constitution ne peut qu'être écarté ; <br>
<br>
       Considérant, en deuxième lieu, que la SARL VILLENNES-SUR-SEINE INVEST HOTEL soutient que, dès lors que le Conseil d'Etat a jugé que les dispositions de l'instruction du 1er octobre 1941 ont une valeur législative et sont applicables à la taxe foncière pour autant qu'elles ne sont pas contraires à l'ordonnance du 7 janvier 1959, à la loi du 2 février 1968 et à la loi du 31 décembre 1973 et dès lors que le 3° de l'article 1498 du code général des impôts ne prévoit pas que la valeur locative doive être appréciée par rapport au 1er janvier 1970, il convient de se référer, pour la mise en oeuvre de l'appréciation directe, à la date du 1er août 1939 citée dans l'instruction du 1er octobre 1941, et que l'administration doit donc trouver des actes de référence proches de cette date ; que, toutefois, les dispositions des articles 324 AB et 324 AC ne font que reprendre les dispositions découlant de l'instruction du 1er octobre 1941 auxquelles l'acte dit loi du 15 mars 1942 maintenu en vigueur par l'ordonnance du 9 août 1994 a donné valeur législative ; que l'article 324 AC prévoit expressément qu'il convient de se référer à la date du 1er janvier 1970 ; qu'en outre, il résulte de l'ensemble des dispositions régissant la détermination de la valeur locative des immeubles, qu'une date différente ne saurait être retenue pour l'évaluation des immeubles selon qu'est mise en oeuvre la méthode d'après le bail en cours à la date de référence, soit le 1er janvier 1970 prévue au 1° de l'article 1498 du code général des impôts, la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du même code laquelle s'appuie sur la même date de référence ou la méthode de l'appréciation directe prévue au 3° de cet article, sans porter atteinte à la cohérence du dispositif ; qu'ainsi, le moyen tiré de ce qu'il y aurait lieu de se référer pour la mise en oeuvre de la méthode d'appréciation directe à la date du 1er août 1939 et non à celle du 1er janvier 1970 ne peut qu'être écarté ; <br>
<br>
       Considérant, en troisième lieu, que, pour calculer la valeur locative de l'immeuble par la méthode d'évaluation directe, l'administration s'est référée, d'une part, au prix d'acquisition le 1er mars 1993 des terrains, et, d'autre part, pour les constructions, à la valeur des immobilisations figurant dans la déclaration de résultat de l'année 1996, prix corrigé, pour obtenir la valeur vénale du bien à la date de référence, en fonction de l'indice du coût de la construction de l'INSEE ; qu'elle a ensuite appliqué à la valeur ainsi calculée un taux d'intérêt de 8 % pour obtenir la valeur locative ; que cette méthode n'est pas contestée ; qu'elle conduit à une valeur locative supérieure à celle retenue par le Tribunal administratif de Versailles ;<br>
<br>
       Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SARL VILLENNES-SUR-SEINE INVEST HOTEL n'est pas fondée à demander la réduction des cotisations de taxe professionnelle mises à sa charge au titre des années 2003 à 2005 dans les rôles de la commune de Villennes-sur-Seine ; <br>
<br>
       Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :<br>
<br>
       Considérant que ces dispositions font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement d'une somme au titre des frais exposés par la SARL VILLENNES-SUR-SEINE INVEST HOTEL et non compris dans les dépens ;<br>
<br>
<br>
D E C I D E :<br>
Article 1er : Le jugement n° 0611126,0611128 et 0611129 du Tribunal administratif de Versailles est annulé.<br>
Article 2 : Les demandes présentées par la SARL VILLENNES-SUR-SEINE INVEST HOTEL devant le Tribunal administratif de Versailles et le surplus de ses conclusions d'appel sont rejetés.<br>
<br>
<br>
''<br>
''<br>
''<br>
''<br>
N° 09VE00290	2<br>
<br>
<br>
<br>

## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.