# Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 29/12/2011, 10VE02584, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000025283751
**Date de décision:** 2011-12-29
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Versailles
**Formation:** 3ème Chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000025283751

## Contenu de la décision

Vu le recours, enregistré le 4 août 2010 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présenté par le MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS ET DE LA REFORME DE L'ETAT, qui demande à la Cour : <br>
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       1°) d'annuler le jugement nos 0806272-0906152 du 15 avril 2010 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a réduit les cotisations de taxe professionnelle dont la SNC NMP France était redevable au titre des années 2006, 2007 et 2008 dans les rôles de la commune de Montrouge (Hauts-de-Seine) à raison de l'hôtel Mercure qu'elle exploite dans cette commune, 29, rue Barbès ;<br>
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       2°) de rejeter les conclusions portées par cette société devant le Tribunal administratif de Versailles ;<br>
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       Il soutient qu'en jugeant que les impositions contestées au titre des années 2007 et 2008 avaient été établies à l'issue d'une procédure irrégulière, les premiers juges ont méconnu les dispositions de l'article 1505 du code général des impôts, dès lors que les deux dernières phases de la procédure d'évaluation individuelle d'une propriété bâtie relevant de la seule compétence du service des impôts, celui-ci est ainsi nécessairement compétent pour reprendre la procédure à partir de la deuxième phase afin de réexaminer la valeur locative d'un immeuble dont l'évaluation a déjà été soumise à la commission communale des impôts directs ; que la commission communale des impôts directs n'a pas à être consultée sur le classement d'un immeuble dans l'une des catégories de classification communale des locaux, dès lors que seule l'intervention de l'un des changements dont la prise en compte est prévue à l'article 1517-I-1 du code général des impôts est de nature à nécessiter une nouvelle consultation de cette commission ; que le moyen tiré d'un défaut de consultation de la commission communale est inopérant lorsque l'administration a admis que l'évaluation initiale était inadéquate ; qu'en excluant la valeur locative de l'hôtel de la base imposable, les premiers juges ont méconnu leur office alors qu'il appartient au juge de l'impôt de remplacer la décision administrative censurée par sa propre décision ; qu'en estimant qu'il était constant que la commission communale des impôts directs n'avait pas été saisie, les premiers juges ont dénaturé les pièces du dossier soumis à leur appréciation, qui comportaient dans la note en délibéré présentée le 30 mars 2010 des éléments de fait qui tendaient à établir le contraire ; que le bail du Grand Hôtel Intercontinental en cours au 1er janvier 1970 était anormal, ayant été conclu entre une société et sa filiale ; qu'aucun des termes de comparaison proposé par la SNC NMP France ne résiste à l'examen ; qu'en effet l'hôtel Cecilia a été évalué en fonction d'un bail postérieur au 1er janvier 1970 et se trouve dans le quartier des Ternes dans le XVIIème arrondissement de Paris qui n'est pas économiquement analogue à Montrouge, que le local-type n° 43 de Villejuif ne saurait être retenu, dès lors qu'il n'avait pas été loué à des conditions normales pour la valeur locative qui lui avait été assignée au procès-verbal initial de Villejuif ; qu'il n'existe aucun autre immeuble commercial susceptible d'être retenu comme terme de comparaison ; que les dispositions du 3° de l'article 1498 du code général des impôts et des articles 324 AB et 324 AC ne méconnaissent pas la Constitution ; que pour ce qui est de l'appréciation directe, l'administration fiscale doit se référer à la vente de l'immeuble en litige du 18 décembre 2003, pour un prix de 14 820 000 euros, dont il convient de déduire la charge foncière, ce qui permet, en faisant application de l'indice INSEE du coût de la construction, de déterminer la valeur vénale du local au 1er janvier 1970, à savoir 2 148 534 euros ; qu'il convient de retenir le taux d'intérêt de 8 % ressortant du procès-verbal de la commune de Montrouge ; qu'il en résulte une valeur locative supérieure à celle retenue par l'administration fiscale ;<br>
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       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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       Vu la Constitution ;<br>
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       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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       Vu le code de justice administrative ;<br>
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       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 novembre 2011 :<br>
       - le rapport de M. Tar, premier conseiller, <br>
       - les conclusions de M. Brunelli, rapporteur public,<br>
       - et les observations de Me Meier, pour la SNC NMP France ;<br>
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       Considérant que la SNC NMP France exploite un immeuble à usage d'hôtel sur le territoire de la commune de Sèvres (Hauts-de-Seine), 11, Grand Rue, sous l'enseigne  Novotel  ; qu'elle a demandé par deux réclamations soumises d'office au Tribunal administratif de Versailles la décharge des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2006, 2007 et 2008 dans les rôles de cette commune ; que le MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS ET DE LA REFORME DE L'ETAT relève régulièrement appel du jugement en date du 15 avril 2010 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a exclu la valeur locative de l'établissement en cause de l'assiette de la taxe professionnelle assignée à la SNC NMP France pour les années 2006, 2007 et 2008 et a déchargé cette société des cotisations de taxe professionnelle à hauteur de ces réductions de bases d'imposition ; <br>
       Sur la régularité de la procédure d'imposition :<br>
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       Considérant qu'aux termes de l'article 1467 du code général des impôts, dans sa version applicables aux années 2007 et 2008 :  La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que ceux visés au 2° : a) la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, (...)  ; qu'aux termes de l'article 1469 du même code :  La valeur locative est déterminée comme suit : 1° Pour les biens passibles d'une taxe foncière, elle est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe (...)  ; qu'aux termes de l'article 1494 de ce code :  La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte  ; qu'aux termes de l'article 1505 du même code :  Le représentant de l'administration et la commission communale des impôts directs procèdent à l'évaluation des propriétés bâties. Après harmonisation avec les autres communes du département, les évaluations sont arrêtées par le service des impôts. Il en est de même en cas désaccord entre le représentant de l'administration et la commission ou lorsque celle-ci refuse de prêter son concours.  ; <br>
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       Considérant que l'administration fiscale, lorsqu'elle propose une nouvelle méthode d'évaluation, sous le contrôle du juge, au cours de la procédure contentieuse ou dans sa réponse à la réclamation contentieuse formulée par le contribuable, n'a pas à solliciter l'avis de la commission communale des impôts directs ; qu'en l'espèce il ne ressort pas de l'instruction que l'administration fiscale aurait modifié l'évaluation de l'hôtel faisant l'objet du présent litige hors du cadre contentieux ou précontentieux ; qu'ainsi, elle n'était pas tenue de consulter la commission communale des impôts directs pour ces années ; que dès lors, le moyen tiré d'une irrégularité de procédure qui résulterait du défaut de saisine de cette commission ne peut qu'être écarté ;<br>
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       Considérant qu'il appartient à la Cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par la SNC NMP France tant devant elle que devant le Tribunal administratif de Versailles ; <br>
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       Sur la détermination de la valeur locative par comparaison :<br>
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       Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts :  La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe  ; qu'aux termes de l'article 1504 du même code :  Les locaux types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs. Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts (...)  ;<br>
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       Considérant, en premier lieu, que nonobstant la proximité de la commune de Montrouge avec Paris, celle-ci et la localité constituée par le 9ème arrondissement de Paris n'attirent pas une clientèle équivalente et ne comportent pas des zones de chalandise comparables ; qu'ainsi, elles ne présentent pas, du point de vue économique, une situation analogue au sens des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts ; que par suite, la société requérante ne peut prétendre que le local-type n° 4 du procès-verbal ME des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel du IXème arrondissement de Paris, exploité sous l'enseigne Le grand hôtel intercontinental, qui figure également comme local-type n° 11 du procès-verbal  maisons exceptionnelles  du quartier Chaussée d'Antin dans le IXème arrondissement de Paris, peut être retenu comme terme de comparaison pour procéder à l'évaluation de l'hôtel qu'elle exploite à Montrouge sous l'enseigne Novotel ;<br>
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       Considérant, en deuxième lieu, que le bail en cours au 1er janvier 1970 du local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif, conclu entre la société propriétaire des locaux et le gérant de celle-ci, par ailleurs exploitant de l'hôtel, mettait à la charge du preneur toutes les dépenses de grosses réparations de l'article 606 du code civil ; que, si la SNC NMP France soutient que, malgré ces stipulations, le bail a été conclu à des conditions de prix normales, elle ne l'établit pas par la seule production d'une liste de loyers concernant des hôtels, dont la comparabilité n'est au demeurant pas démontrée et situés en dehors de la commune de Villejuif, dès lors que le caractère normal du loyer doit être nécessairement établi au regard du niveau des loyers dans la commune d'implantation du bien à évaluer ; qu'ainsi, le local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif ne peut être retenu pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, lequel ne permet de se référer qu'à des locaux loués à des conditions de prix normales ;<br>
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       Considérant, en troisième lieu que la commune de Montrouge, d'une part, et les localités constituées par les quartiers des Ternes dans le dix-septième arrondissement de Paris, de la place Vendôme dans le premier arrondissement de Paris, de la Chaussée d'Antin dans le neuvième arrondissement de Paris, Notre-Dame-des-Champs dans le sixième arrondissement de Paris, Chaillot dans le seizième arrondissement de Paris, d'autre part, compte tenu de leurs caractéristiques propres, n'attirent pas une clientèle équivalente et ne comportent pas de zones de chalandise comparables ; qu'ainsi, elles ne présentent pas, du point de vue économique, une situation analogue au sens des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts ; que, par suite, les locaux-types situés dans ces divers quartiers de la commune de Paris ne peuvent être retenus comme termes de comparaison pour évaluer l'établissement exploité à Montrouge par la société défenderesse sous l'enseigne Mercure ; que, de même, eu égard au caractère central du quartier de la Folie Méricourt dans le onzième arrondissement de Paris, le local-type n° 14 du procès-verbal ME de ce quartier, l'hôtel Holiday Inn, ne peut être regardé comme un terme de comparaison pertinent pour évaluer l'hôtel exploité par la société défenderesse pour l'application des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts ; <br>
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       Considérant, de même, que la commune de Montrouge et les localités où se trouvent les locaux-types correspondant aux hôtels Le Prince de Galles, sis 33 avenue George V dans le huitième arrondissement de Paris, et l'Hôtel de Trémoille, sis 14, rue de la Trémoille dans le huitième arrondissement de Paris, n'offrent pas au local à évaluer et à ces établissements une situation économique analogue au sens des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SNC NMP France ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par voie de conséquence, il y a lieu, par défaut, conformément à ce que propose le ministre, d'évaluer l'immeuble de la SNC NMP France par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       Sur la méthode par voie d'appréciation directe :<br>
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       Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts :  Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires  ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe :  En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien  ; <br>
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       Considérant que la SNC NMP France soutient qu'en fixant les modalités d'application de la méthode d'appréciation directe aux articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, le pouvoir réglementaire a méconnu l'article 34 de la Constitution ; que, toutefois, les dispositions des articles 324 AB et 324 AC ne font que reprendre les dispositions découlant de l'instruction du 1er octobre 1941 auxquelles l'acte dit loi du 15 mars 1942 maintenu en vigueur par l'ordonnance du 9 août 1994 a donné valeur législative ; qu'ainsi, le moyen tiré de l'inconstitutionnalité de ces articles au regard de l'article 34 de la Constitution ne peut qu'être écarté ; <br>
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       Considérant que si la SNC NMP France conteste le principe de l'application de la méthode par voie d'appréciation directe, elle ne présente aucune argumentation à l'encontre des valeurs locatives déterminées par le ministre selon cette méthode, qui sont supérieures à celle retenue pour asseoir les impositions litigieuses ; qu'ainsi, la SNC NMP France n'est pas fondée à demander la réduction des cotisations de taxe professionnelle mises à sa charge au titre des années 2006, 2007 et 2008 dans le rôle de la Commune de Montrouge, à raison de l'hôtel  Mercure  qu'elle exploite, sis 13, rue François Ory et 29, rue Barbès ; que sa demande, présentée tant devant le Tribunal que devant la Cour, ne peut, par suite, qu'être rejetée ; <br>
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       Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :<br>
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       Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement d'une somme au titre des frais exposés par la SNC NMP France et non compris dans les dépens ;<br>
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DECIDE :<br>
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Article 1er : Le jugement nos 0806272-0906152 du Tribunal administratif de Versailles en date du 15 avril 2010 est annulé.<br>
Article 2 : La SNC NMP France est rétablie aux rôles de la taxe professionnelle de la commune de Montrouge au titre des années 2006, 2007 et 2008 à raison de l'intégralité des droits auxquels elle avait été assujettie.<br>
Article 3 : Les conclusions de la SNC NMP France tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.<br>
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N° 10VE02584<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.