# Cour Administrative d'Appel de Nantes, 1ère  Chambre , 25/07/2013, 12NT02608, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000027862712
**Date de décision:** 2013-07-25
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Nantes
**Formation:** 1ère  Chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000027862712

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée le 14 septembre 2012, présentée pour l'EURL La Croix Paqueray par son représentant légal en exercice, élisant domicile..., par Me Bondiguel, avocat au barreau de Rennes ; l'EURL La Croix Paqueray demande à la cour :<br>
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       1°) d'annuler le jugement n° 1100809 en date du 17 juillet 2012 par lequel le tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande tendant au rétablissement de son résultat déficitaire au titre de l'exercice clos le 30 septembre 2006, lequel a été réduit par l'administration d'un montant de 236 000 euros ;<br>
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       2°) de prononcer le rétablissement demandé ;<br>
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       3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que d'une somme de 35 euros au titre des dépens ;<br>
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       La société soutient que :<br>
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       - le tribunal a dénaturé les faits en estimant que, pour établir la minoration de valeur vénale, le service s'était référé à une valeur moyenne de 1 800 euros/m², alors que cette valeur ne correspond en réalité nullement à la moyenne des trois éléments de comparaison visés dans la proposition de rectification ;<br>
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       - la détermination de la valeur vénale du bien ne peut intervenir en considération de son prix de revient ; il y a lieu de retenir l'évaluation des biens revendus pratiquée lors de l'acquisition, dans la mesure où ces opérations ne sont intervenues qu'à quinze mois de distance ; il faut tenir compte de nombreux facteurs de moins-value de l'immeuble tels que la proximité d'un immeuble collectif et d'un chantier, la présence de mérules et les problèmes d'humidité ;<br>
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       - concernant l'acte anormal de gestion, il n'y a pas d'écart significatif entre le prix convenu et l'estimation de la valeur vénale, ni d'intention libérale ;<br>
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       Vu le jugement attaqué ;<br>
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       Vu le mémoire complémentaire, enregistré le 16 janvier 2013, présenté pour l'EURL La Croix Paqueray, qui maintient ses conclusions initiales par les mêmes moyens ;<br>
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       Elle soutient en outre que le service a fait une appréciation erronée de la surface des biens vendus, ainsi qu'il résulte de l'attestation d'un expert foncier qu'elle verse aux débats ;<br>
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       Vu le mémoire en défense, enregistré le 21 février 2013, présenté par le ministre de l'économie, des finances qui conclut au rejet de la requête ;<br>
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       Le ministre soutient que :<br>
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       - pour procéder à la détermination de la valeur vénale de l'immeuble vendu par l'EURL à son dirigeant, le service s'est référé à des termes de comparaison pertinents, correspondant à des maisons de situations et de dates de construction comparables ; les estimations peu circonstanciées émanant d'agences immobilières appellent des réserves et n'ont pas une valeur probante suffisante ;<br>
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       - la valeur vénale a été déterminée en prenant notamment en compte la superficie de terrain entourant les immeubles ainsi que l'état du bien au jour de l'opération, tel qu'il résultait d'importants travaux dépassant très largement ce qui était nécessaire au traitement des mérules ;<br>
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       - il y a bien un acte anormal de gestion de la part de l'EURL La Croix Paqueray dans la mesure où M. A... a fait engager des travaux par la société qu'il contrôlait alors que cette dernière connaissait des difficultés financières ; de plus l'EURL  n'a pas tenté de vendre son bien sur le marché à meilleur prix ;<br>
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       Vu le mémoire, enregistré le 11 mars 2013, présenté par le ministre de l'économie et des finances, qui maintient ses conclusions initiales par les mêmes moyens ;<br>
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       Il soutient en outre que la surface utilisée lors de la détermination de la valeur vénale a été établie d'après les propres déclarations de la requérante ou des mentions figurant dans les actes de cession ;<br>
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       Vu le mémoire en réplique, enregistré le 27 mai 2013, présenté pour l'EURL la Croix Paqueray, qui persiste dans ses conclusions par les mêmes moyens ;<br>
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Elle soutient en outre que :<br>
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       - l'administration dans son mémoire en réplique a ramené la surface de 464,50 m² à 460 m², ce qui diminue la valeur vénale estimée par le service de 836 000 euros à 828 000 euros ; la surface de 54 m² de la construction annexe a été ajoutée par le service par rapport  à la déclaration H 1 de M. A... ;<br>
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       - les coefficients de pondération sont trop élevés s'agissant de la maison de gardien ;<br>
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       - en définitive la surface pondérée s'établit non à 460 m² mais à 400 m² ;<br>
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       Vu le mémoire, enregistré le 28 juin 2013, présenté par le ministre de l'économie et des finances, qui maintient ses conclusions initiales par les mêmes moyens ;<br>
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       Il soutient en outre que la requérante ne justifie pas que la mention des 54 m² aurait été apposée par l'administration postérieurement au dépôt de la déclaration H1 ;<br>
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       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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       Vu le code de justice administrative ;<br>
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       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 juillet 2013 :<br>
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       - le rapport de M. Francfort, président-assesseur ;<br>
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       - les conclusions de Mlle Wunderlich, rapporteur public ;<br>
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       - et les observations de Me B..., substituant Me Bondiguel, avocat de l'EURL La Croix Paqueray ;<br>
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       1. Considérant que, dans le cadre de son activité de marchand de biens, l'EURL La Croix Paqueray, dont M. et Mme A... sont les seuls associés par l'intermédiaire de la société holding " SA R2J " dont M. A... est le dirigeant, a acquis à Carolles (Manche), le 13 avril 2005, un ensemble immobilier constitué, notamment, d'une maison en pierres couverte d'ardoises, dénommée " Villa Jeanne d'Arc ", d'une maison de gardien en pierres et d'un terrain de 5 259 m², pour un montant indiqué à l'acte de 407 980 euros ; que, postérieurement à la réalisation d'importants travaux de rénovation portant sur la villa Jeanne d'Arc, l'EURL La Croix Paqueray a, par acte notarié du 3 août 2006, cédé à M. et Mme A... ce même ensemble immobilier au prix de 600 000 euros ; qu'à l'issue d'une vérification de comptabilité de l'EURL La Croix Paqueray qui a porté sur la période du 1er janvier 2006 au 30 septembre 2008, l'administration a procédé à la réintégration au résultat de l'entreprise d'une somme de 236 000 euros correspondant selon elle à la minoration du prix de cession de l'ensemble immobilier vendu par la société à M. et Mme A..., estimant que cette opération était constitutive d'un acte anormal de gestion ; que ce rehaussement ayant conduit à la réduction à concurrence de 236 000 euros du déficit reportable déclaré par l'EURL La Croix Paqueray au titre de l'exercice clos le 30 septembre 2006, la requérante fait appel du jugement en date du 17 juillet 2012 par lequel le tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande tendant au rétablissement de son résultat déficitaire au titre dudit exercice ;<br>
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       Sur les conclusions à fins de rétablissement du résultat déficitaire :<br>
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       2. Considérant qu'en vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l'impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l'entreprise, à l'exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion commerciale normale ; qu'en cas d'acquisition par une société à un prix que les parties ont délibérément majoré par rapport à la valeur vénale de l'objet de la transaction, ou, s'il s'agit d'une vente, délibérément minoré, sans que cet écart de prix comporte de contrepartie, l'avantage ainsi octroyé doit être requalifié comme une libéralité constitutive d'un acte anormal de gestion pour la société qui l'a consentie, alors même que l'opération est portée en comptabilité et y est assortie de toutes les justifications concernant son objet et l'identité du cocontractant, dès lors que cette comptabilisation ne révèle pas, par elle-même, la libéralité en cause ; que la preuve de l'existence de cet acte anormal de gestion doit être regardée comme apportée par l'administration lorsque est établie l'existence, d'une part, d'un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien cédé, d'autre part, d'une intention, pour la société, d'octroyer, et, pour le cocontractant, de recevoir, une libéralité du fait des conditions de la cession ;<br>
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       En ce qui concerne l'existence d'un écart significatif entre le prix de cession et la valeur vénale du bien cédé :<br>
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       S'agissant de la méthode appliquée par l'administration pour déterminer la valeur vénale des biens cédés :<br>
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       3. Considérant que lorsque l'administration fiscale procède à l'évaluation de la valeur vénale d'un bien en se référant à des transactions qui ont porté sur des immeubles situés à proximité du lieu de situation de celui-ci, il lui appartient de retenir des termes de comparaison relatifs à des ventes qui ont porté sur des biens similaires, intervenues à une date peu éloignée dans le temps de celle du fait générateur de l'acte anormal de gestion ; que, toutefois, aucune règle du code général des impôts n'impose dans ce cas à l'administration de se fonder exclusivement sur des termes de comparaison portant sur des transactions antérieures à la date de ce fait générateur ;<br>
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       4. Considérant que le service s'est référé aux prix auxquels ont été cédés des biens immobiliers comparables à une date proche de la cession litigieuse, pour en déduire une valeur unitaire au m² de surface développée pondérée hors oeuvre (SDPHO), obtenue en affectant aux surfaces des différents niveaux des habitations des coefficients de pondération destinés à tenir compte de leur usage ; qu'il a ensuite appliqué cette valeur unitaire à la SDPHO afférente à la villa Jeanne d'Arc ainsi qu'à la maison de gardien de l'EURL La Croix Paqueray ;<br>
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       5. Considérant, d'une part, que le vérificateur a retenu trois éléments de comparaison situés dans un rayon de 9 kilomètres, consistant en la vente, le 18 mai 2005, d'un immeuble situé à Granville pour un prix moyen, terrain intégré, de 2 166 euros au m² de surface développée pondérée hors oeuvre, celle, le 23 juillet 2007, d'un autre immeuble, également situé à Granville pour un prix moyen de 2 018 euros au m² et celle, le 17 mars 2008, d'un immeuble situé à Carolles, pour un prix moyen de 1 800 euros au m² ; que par suite, et alors même que le vérificateur aurait observé, à l'occasion de la proposition de rectification datée du 6 juillet 2009, notifiée à l'EURL La Croix Paqueray, que l'opération s'est soldée par une perte pour l'EURL La Croix Paqueray, cette dernière n'est pas fondée à soutenir que l'administration aurait de manière erronée déterminé la valeur du bien à partir de son coût de revient pour la société requérante ; que de même cette dernière n'est pas fondée à soutenir que le service aurait dû tenir compte du prix auquel elle a acquis les mêmes biens en 2005, tel qu'il résulte de l'estimation des parties à l'acte d'acquisition ;<br>
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       6. Considérant, d'autre part, que l'EURL La Croix Paqueray n'est pas davantage fondée à soutenir que le service, qui a tenu compte d'une valeur de 1 800 euros au m², n'aurait retenu comme terme de comparaison que la transaction conclue à ce prix unitaire pour un immeuble situé à Carolles, dès lors qu'il résulte de l'instruction, et notamment de la réponse aux observations du contribuable en date du 28 octobre 2009, que pour tenir compte, d'une part, de l'attractivité dont bénéficie le marché immobilier à Granville et, d'autre part, de l'évolution à la hausse des prix dudit marché entre la date de l'opération litigieuse et celle des ventes de référence, l'administration a pratiqué une décote au regard du prix des immeubles situés à Granville, vendu pour un prix unitaire supérieur ;<br>
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       S'agissant des éléments de moins-value propres au bien cédé :<br>
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       7. Considérant que l'EURL La Croix Paqueray soutient que le service aurait dû tenir compte d'éléments propres aux biens cédés, de nature à en diminuer la valeur par rapport aux propriétés prises comme termes de comparaison par l'administration ;<br>
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       8. Considérant, d'une part, que l'EURL La Croix Paqueray n'est fondée à se prévaloir, pour établir une valeur vénale du bien inférieure à celle retenue par l'administration, ni d'attestations sommaires établies par des agences immobilières, le bien n'ayant pas été mis en vente, ni, pour la première fois en appel, d'un rapport d'expertise dont il ne résulte pas que son auteur aurait pris comme termes de comparaison des cessions concernant des biens de même ancienneté et de même situation par rapport au rivage ;<br>
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       9. Considérant, d'autre part, que l'EURL La Croix Paqueray n'est pas fondée à soutenir que les biens pris comme référence par le service offriraient un accès plus aisé aux plages que le bien qu'elle a cédé à son dirigeant dès lors que, sur les trois pavillons retenus par l'administration, deux se trouvent comme la propriété en cause situés sur une falaise proche de la plage ; que si la requérante soutient qu'il faudrait tenir compte de la proximité d'un immeuble collectif de deux étages, certains des immeubles pris comme références sont eux-mêmes en milieu urbain et disposent d'une moindre superficie de terrain ; que ne sont de nature à influer négativement sur la valeur des biens cédés, ni les inconvénients nécessairement transitoires du chantier nécessaire à la transformation d'un bâtiment proche restant la propriété de l'EURL La Croix Paqueray, ni les risques liés à la présence de mérules, écartés par l'action d'une entreprise spécialisée débitrice d'une obligation de garantie décennale, ni enfin les inconvénients dus à la présence d'humidité, dont il résulte de l'instruction que les conséquences en ont été réduites au jour de la cession grâce à des travaux de rénovation incluant notamment un doublage des murs de l'habitation et la création d'un système de ventilation ;<br>
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       S'agissant de la détermination de la surface du bien vendu :<br>
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       10. Considérant que le service s'est fondé sur une surface développée pondérée hors oeuvre s'établissant globalement à 464,50 m², soit 372 m² en ce qui concerne la villa dite "Castel Jeanne d'Arc" et 92,50 m² en ce qui concerne la maison de gardien attenante ;<br>
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       11. Considérant que la requérante conteste l'existence au jour de la cession d'une surface de 54 m² correspondant selon l'administration à une construction accessoire à la villa Jeanne d'Arc ; que le service fait valoir que cette superficie résulte d'une déclaration relative aux impôts locaux souscrite le 12 décembre 2006 par M. et Mme A... ; que l'EURL La Croix Paqueray ne démontrant pas que, comme elle le soutient, la superficie de ces constructions aurait été ajoutée par l'administration postérieurement au dépôt de leur déclaration, il n'y a pas lieu d'exclure cette surface de celle à prendre en compte pour déterminer la valeur de l'ensemble immobilier cédé par la requérante ; que la société requérante ne démontre pas en quoi les caractéristiques du pavillon de gardien justifiaient une plus forte pondération de la surface correspondant à cette habitation ;<br>
<br>
       12. Considérant, toutefois, que l'EURL La Croix Paqueray ayant contesté en appel le décompte des superficies des différents niveaux composant la villa Jeanne d'Arc et la maison de gardien en se référant à des mesures réalisées à sa demande par un expert foncier, l'administration a expressément admis en réplique que la surface pondérée de l'ensemble immobilier, qu'elle avait estimée à 464,50 m² dans la proposition de rectification, devait être ramenée à 460 m² ; que compte tenu d'une valeur unitaire de 1 800 euros au m², la valeur vénale s'établit de ce fait à la somme de 828 000 euros, au lieu du montant de 836 000 euros pris en compte par le vérificateur ; <br>
<br>
       13. Considérant que la valeur des biens vendus par l'EURL La Croix Paqueray à ses dirigeants s'établit ainsi à 828 000 euros, alors que le prix de cession de la propriété par l'EURL à ses associés a été fixé à 600 000 euros ; que dans ces conditions l'EURL La Croix Paqueray n'est pas fondée à se prévaloir du caractère peu significatif de l'écart entre le prix de la vente et la valeur réelle de son bien immobilier, en se référant au surplus à la jurisprudence, non transposable, observée en matière de titres  non négociables sur un marché réglementé ; <br>
<br>
       En ce qui concerne l'existence d'une libéralité :<br>
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       14. Considérant que l'administration fait état de la communauté d'intérêt qui existe entre l'EURL La Croix Paqueray et M.A..., qui en est le dirigeant et en détient, avec son épouse, 100 % des parts par l'intermédiaire de la société holding " SA R2J " ; que, dans ces conditions, la minoration du prix convenu par rapport à la valeur réelle du bien cédé est réputée revêtir le caractère de libéralité dès lors que la société requérante n'apporte aucun élément en sens contraire ;<br>
<br>
       15. Considérant que l'EURL requérante n'établit pas l'existence d'une contrepartie à la vente de ses biens à un prix minoré en soutenant que cette cession visait à remédier aux difficultés financières l'affectant, dès lors que ces difficultés résultent notamment de la prise en charge des travaux par l'entreprise, laquelle s'est au surplus abstenue de rechercher pour le bien un acquéreur lui offrant de meilleures conditions ; <br>
<br>
       16. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que, si le service a pu considérer à bon droit que la cession par l'EURL La Croix Paqueray à ses dirigeants de biens immobiliers à prix minoré était constitutive d'un acte anormal de gestion, l'administration a elle-même surestimé à concurrence de 8 000 euros la valeur vénale desdits biens et par voie de conséquence l'insuffisance de valeur vénale correspondant à la minoration du déficit de la société, lequel a été fixé par le service à 65 144 euros au titre de l'exercice clos le 30 septembre 2006 ; que dès lors l'EURL la Croix Paqueray est fondée dans cette mesure à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Caen, qui a exactement qualifié les faits de l'espèce, a rejeté la totalité de sa demande ;<br>
<br>
       Sur les conclusions tendant à l'application des articles L. 761-1 et R. 761-1 du code de justice administrative :<br>
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       17. Considérant qu'aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation " ; <br>
<br>
       18. Considérant que dans les circonstances de l'espèce, il n'y a lieu de mettre à la charge de l'Etat ni une somme au titre des frais exposés par l'EURL La Croix Paqueray et non compris dans les dépens, ni le remboursement de la somme de 35 euros exposée au titre de la contribution pour l'aide juridique prévue à l'article R. 761-1 du code de justice administrative ; <br>
DECIDE :<br>
Article 1er :	Le résultat déficitaire de l'EURL La Croix Paqueray au titre de l'exercice clos le 30 septembre 2006 est fixé à 73 144 euros. <br>
Article 2 :	Le jugement susvisé du tribunal administratif de Caen en date du 17 juillet 2012 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.<br>
Article 3 :	Le surplus des conclusions de la requête de l'EURL La Croix Paqueray est rejeté.<br>
Article 4 :	Le présent arrêt sera notifié à l'EURL La Croix Paqueray et au ministre de l'économie et des finances.<br>
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Délibéré après l'audience du 4 juillet 2013, à laquelle siégeaient :<br>
<br>
       - M. Piot, président de chambre,<br>
       - M. Francfort, président-assesseur,<br>
       - M. Etienvre, premier conseiller,<br>
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       Lu en audience publique, le 25 juillet 2013.<br>
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Le rapporteur,<br>
J. FRANCFORTLe président,<br>
J-M PIOT<br>
Le greffier,<br>
E. HAUBOIS <br>
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<br>
La République mande et ordonne au ministre de l'économie et des finances en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**