# CAA de BORDEAUX, 4ème chambre, 07/05/2025, 23BX02276, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000051577043
**Date de décision:** 2025-05-07
**Juridiction:** CAA de BORDEAUX
**Formation:** 4ème chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000051577043

## Contenu de la décision

Vu la procédure suivante :<br>
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       Procédure contentieuse antérieure <br>
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       La société Le Nouveau Parc a demandé au tribunal administratif de Limoges de prononcer la décharge de l'intégralité, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et de contributions sociales sur l'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2012, pour un montant global de 2 074 111 euros. <br>
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       Par le jugement n° 2001347 du 20 juin 2023, le tribunal administratif de Limoges a prononcé la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et de contributions sociales auxquelles la société Le Nouveau Parc a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2012 à concurrence de la différence entre les cotisations supplémentaires qui ont effectivement été mises à sa charge et celles auxquelles elle aurait dû être assujettie si la valeur des titres des 19 SCI détenues par la SCI Le Parc avait été évaluée à 6 095 922 euros et a rejeté le surplus de sa demande. <br>
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       Procédure devant la cour :<br>
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       Par une requête, enregistrée le 16 août 2023 et un mémoire complémentaire enregistré le 17 décembre 2024, la société Le Nouveau Parc, représentée par Me Ribes, demande à la cour :<br>
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       1°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés qui lui ont été réclamées à hauteur de 409 660 euros au titre de l'exercice 2012 ; <br>
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       2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.<br>
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       Elle soutient que : <br>
       S'agissant de la procédure d'imposition : <br>
       - la procédure d'imposition est irrégulière dès lors qu'elle a été privée d'une garantie lui permettant de saisir la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires dans un délai de 30 jours à compter de la réception de la réponse de l'interlocution départementale le 11 décembre 2018, l'avis de mise en recouvrement ayant été émis le 18 décembre 2018 ; l'avis de la commission était susceptible d'avoir une influence sur les valeurs des biens immobiliers retenues par l'administration ; <br>
       - il résulte de la jurisprudence et de la doctrine BOI-CF-CMSS-20-30, 1. A. 3. A, que lorsque le contribuable demande à l'administration la saisine de la commission, celle-ci doit surseoir au recouvrement, jusqu'à ce que l'avis soit notifié à ce dernier ; cette garantie a été confirmée par le défenseur des droits les 4 octobre 2019 et 27 janvier 2021 ;<br>
       - selon le BOI-CF-CMSS-20-40-20, la procédure suivie devant la commission lorsqu'une deuxième présentation du litige a lieu après un supplément d'information est identique à la procédure suivie lors de la première présentation ; <br>
       - selon la BOI-CF-CMSS-20-40-30 n°150, la commission départementale des impôts doit rendre un avis sur le fond du litige ; <br>
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       S'agissant du bien-fondé de l'imposition : <br>
       - la charge de la preuve du bien-fondé du montant redressé et par voie de conséquence du bien-fondé de l'évaluation de ses titres ainsi que de l'acte anormal de gestion incombe à l'administration ; <br>
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       Sur la valeur mathématique : <br>
       - le vérificateur ne s'est pas déplacé afin de vérifier que l'actif net, retenu comme valeur mathématique afin d'évaluer les 19 sociétés, correspondait avec la valeur mathématique telle que décrite dans le guide d'évaluation de l'administration, méthode qu'il a souhaité suivre ; le vérificateur n'a pu se rendre compte de l'état des bâtiments afin d'appliquer à la valeur comptable (actif net) une correction pour déterminer la valeur vénale du bien à évaluer ; <br>
       - les valeurs mathématiques déterminées pour chacune des 19 SCI, qui ont servi de base d'évaluation à la détermination de la valeur des parts, sont erronées ; le vérificateur n'apporte aucune justification sur son choix de confondre l'actif net des 19 SCI avec leur valeur mathématique ; <br>
       - les valeurs des biens immobiliers détenus par les SCI ont été expertisées en fonction des circonstances propres à chaque bien, sans se limiter à la lecture d'un bilan comptable ; ces valeurs comptables devaient être retraitées en appliquant une décote de vétusté comprise entre 0 et 10 %, une décote pour occupation comprise entre 10 et 20 % en fonction des circonstances propres à chaque immeuble, (état des immeubles, implantation dans des villes petites ou moyennes) et une décote pour location ; <br>
       - la nouvelle valeur mathématique calculée dans le courrier du 13 août 2018 est erronée à hauteur de 42 435 euros ; <br>
       - un abattement pour non-liquidité des titres doit être appliqué ; <br>
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       Sur la valeur de productivité :<br>
       - en pondérant systématiquement le poids de la dernière année, le vérificateur a fait gonfler mécaniquement la base imposable, sans aucune motivation circonstanciée ;<br>
       - la clause de révision triennale du loyer ne signifie pas que l'activité intrinsèque de la société est en croissance, que sa pérennité est assurée et que la société ne devra pas réaliser d'importants investissements pour maintenir son activité ;<br>
       - le vérificateur a appliqué les mêmes pondérations, sans aucune motivation, à chaque SCI ; ce caractère systématique d'évaluation des 19 SCI (et 20 avec elle), discrédite l'application des méthodes préconisées par le guide d'évaluation fiscale par le vérificateur et donc les valeurs qu'il retient ;<br>
       - le vérificateur a utilisé les valeurs de résultat net fournies par elle, sans rechercher s'il fallait retraiter cette donnée comptable par une déduction de valeur non reproductible ; les amortissements doivent être déduits du résultat net courant pour la détermination de la valeur de productivité ;<br>
       - le fait que l'administration a retenu à la fois une moyenne pondérée pour la détermination du bénéfice de référence et un taux d'inflation pour retraiter le taux de base révèle l'absence de diligence de l'administration à déterminer la valeur de productivité des 19 SCI ; <br>
       - le taux bêta de 0,7 ne correspond pas au taux préconisé par le guide de l'administration fiscale qui se situe entre 1,1 à 1,5, alors que le coefficient béta varie selon le risque propre à l'entreprise et à son secteur ; le vérificateur ne justifie pas en quoi la prime de risque serait la même pour les 19 SCI alors que les villes d'implantation présentent chacune des caractéristiques différentes ; le béta doit être de 1,5 ; <br>
        - le calcul du taux de capitalisation de 6, 48 % est en contradiction avec les taux qu'elle a retenus pour l'évaluer (8,28 %, soit 8,78 %) ;<br>
       - le taux de base est erroné ; il est de 3,32 % pour 2011 et non de 2,28% ; <br>
       - compte tenu de la surcote de non liquidités de 20 %, la prime de risque finale doit être de 9 % au lieu de 4,2 % ;<br>
       - le taux de capitalisation doit être de 12,32 % ; <br>
       - en retenant pour une société civile immobilière, compte tenu du caractère majoritaire du paquet de titres à évaluer (100 %), l'application de la formule (2 VM + VP) / 3, le vérificateur a fait l'inverse de ce qui est indiqué dans le guide d'évaluation de l'administration fiscale ; <br>
       - la méthode de la valeur de productivité s'applique davantage aux sociétés cotées alors que la méthode de valorisation par la marge brute d'autofinancement est applicable pour toutes les tailles de sociétés, notamment pour évaluer des sociétés propriétaires de biens immobiliers ;<br>
       - il doit être tenu compte du jugement définitif du tribunal judiciaire de Brive, s'agissant de l'évaluation des actions de la société détenues par M. B... en ce qui concerne plus précisément l'usufruit, confirmé par le tribunal judiciaire de Tulle, s'agissant de la nue-propriété des mêmes actions ; <br>
       - une décote pour clause d'agrément devait être appliquée pour les associés de la société à hauteur de 30 % dès lors que l'article 14 de ses statuts impose l'unanimité pour la cession de parts à un tiers ; <br>
       - les deux abattements pour non liquidité et clause d'agrément doivent être cumulés, compte tenu de leur différence de nature. <br>
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       Par des mémoires en défense, enregistrés les 19 février 2024 et 27 janvier 2025, ce dernier mémoire n'ayant pas été communiqué, le ministre de l'économie, des finances, de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.<br>
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       Il fait valoir que :<br>
       - les moyens soulevés par la société appelante ne sont pas fondés.<br>
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       Par une lettre du 3 avril 2025, les parties ont été informées, en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que l'arrêt était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office, tiré de l'irrecevabilité des conclusions aux fins de décharge de la somme totale, en droits et pénalités, de 845 681 euros, dépourvues d'objet en raison du dégrèvement de ce montant, prononcé antérieurement à l'introduction de la requête.<br>
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       Le ministre de l'économie, des finances, de la souveraineté industrielle et numérique a produit des observations enregistrées le 4 avril 2025. <br>
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       La société Le Nouveau Parc a produit des observations enregistrées le 9 avril 2025. <br>
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       Vu les autres pièces du dossier.<br>
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       Vu :<br>
       - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; <br>
       - le code de justice administrative.<br>
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       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.<br>
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       Ont été entendus au cours de l'audience publique :<br>
       - le rapport de Mme Bénédicte Martin,<br>
       - les conclusions de Mme Pauline Reynaud, rapporteure publique, <br>
       - et les observations de Me Ribes, représentant la société le Nouveau Parc.<br>
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       Considérant ce qui suit : <br>
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       1. La société civile immobilière (SCI) Le Parc, dont le capital social est détenu par quatre personnes physiques, membres de la même famille, exerce une activité de location de biens immobiliers, par le biais de 19 SCI au sein du groupe B..., majoritairement affectés à des concessions et garages automobiles et de poids-lourds. La société civile immobilière (SCI) Le Nouveau Parc, devenue société par actions simplifiée le 15 avril 2013, qui a pour président M. A... B... a pour activité la gestion de biens immobiliers. Le 14 janvier 2012, M. B... a apporté à la société Le Nouveau Parc les 375 parts sociales qu'il détenait dans la SCI Le Parc à hauteur de 3 750 000 euros. Le 20 février 2012, la SCI Le Parc a procédé à une distribution de dividendes en nature et en numéraire auprès de différentes sociétés civiles immobilières, ainsi qu'à la remise de titres de participation des 19 SCI, correspondant à leur valeur d'inscription à l'actif, et des créances liées à ces participations. La société appelante a fait l'objet d'une vérification de comptabilité au titre de la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014, à l'issue de laquelle l'administration a considéré que les titres de la SCI Le Parc apportés par M. B... à la société Le Nouveau Parc avaient été inscrits à l'actif du bilan pour une valeur vénale minorée, révélant une libéralité, selon les dispositions de l'article 38 quinquies de l'annexe III du code général des impôts et de l'article 38-2 du code général des impôts. Par un jugement du 20 juin 2023, le tribunal administratif de Limoges a déchargé la société Le Nouveau Parc des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et de contributions sociales sur l'impôt sur les sociétés, en droits et pénalités, auxquelles elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2012 à concurrence de la différence entre les cotisations supplémentaires qui ont effectivement été mises à sa charge et celles auxquelles elle aurait dû être assujettie si la valeur des titres des 19 SCI détenues par la SCI Le Parc avait été évaluée à 6 095 922 euros. La société Le Nouveau Parc relève appel de ce jugement en tant qu'il ne lui donne pas entière satisfaction. <br>
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       Sur l'étendue du litige : <br>
       2. Par une décision du 27 juillet 2023 postérieure au jugement attaqué mais antérieure à l'introduction de la requête devant la cour, l'administration a procédé au titre de l'imposition en litige au dégrèvement de la somme totale, en droits et pénalités, de 845 681 euros en conséquence des décotes de vétusté et d'occupation des locaux appliquées à la valeur vénale des titres des 19 sociétés détenues par la SCI Le Parc et de la rectification de l'erreur de calcul de la valeur mathématique des mêmes sociétés. Les conclusions de la requête de la société Le Nouveau Parc étaient, dans la mesure de ce montant, sans objet dès l'introduction de la requête et, par suite, irrecevables.<br>
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       Sur la procédure d'imposition : <br>
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       3. Aux termes de l'article L. 59 du livre des procédures fiscales, dans sa rédaction applicable au litige : " Lorsque le désaccord persiste sur les rectifications notifiées, l'administration, si le contribuable le demande, soumet le litige à l'avis soit de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires (...). " et aux termes de l'article R. 59-1 du même livre, dans sa rédaction applicable au litige : " Le contribuable dispose d'un délai de trente jours à compter de la réception de la réponse de l'administration à ses observations pour présenter la demande prévue au premier alinéa de l'article L. 59. (...) ".<br>
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       4. La société Le Nouveau Parc soutient avoir été privée d'une garantie dès lors qu'à la suite de la réponse du 11 décembre 2018 de l'interlocuteur départemental, sa demande de saisine en date du 3 janvier 2019 de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires a été privée d'effet par l'émission de l'avis de mise en recouvrement du 14 décembre 2018. Il résulte de l'instruction que la société Le Nouveau Parc, après avoir reçu le courrier du 12 avril 2016 en réponse à ses observations des 12 février et 14 mars 2016, a sollicité le 12 mai 2016 la saisine de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires. Cette dernière a relevé, lors de sa séance du 12 juillet 2017, qu'il lui était impossible de procéder en l'état à un examen minutieux des nombreux documents susceptibles d'avoir une influence déterminante sur l'évaluation des biens que la société avait produit pour la première fois devant elle, à savoir les baux commerciaux conclus entre les dix-neuf SCI et les sociétés exploitant les locaux et les dix rapports d'expertise portant sur l'évaluation de la valeur des immeubles concernés. Elle a invité la société à se rapprocher de l'administration pour qu'il soit procédé à une nouvelle évaluation des dix-neuf sociétés filiales de la SCI le Parc. Il résulte des termes de cet avis que la commission n'a pas estimé qu'il était indispensable qu'elle se livre à un second examen du différend lors d'une séance ultérieure et que l'invitation formulée par cette commission ne peut s'analyser ni comme un supplément d'instruction, ni comme un sursis à statuer jusqu'à une réunion ultérieure de la commission. L'administration n'avait, dès lors, pas à soumettre à nouveau le litige à la commission départementale des impôts et n'a pas privé d'une garantie la société Le Nouveau Parc, de nature à entacher d'irrégularité la procédure suivie. <br>
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       5. Quelle que soit la teneur du courrier du défenseur des droits en réponse au courrier de la société appelante du 4 octobre 2019, aucun texte ni principe ne conditionne la régularité de la procédure d'imposition à la possibilité pour la société Le Nouveau Parc de solliciter une nouvelle fois la saisine de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires préalablement à l'envoi de l'avis de recouvrement malgré la persistance du différend sur la valorisation des parts de la SCI Le Parc postérieurement à la confirmation de la position du service par la décision du 16 novembre 2018 rejetant le recours hiérarchique et la décision de l'interlocuteur départemental du 11 décembre 2018. Par suite, la société Le Nouveau Parc, qui ne peut utilement invoquer, en se fondant sur les dispositions de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, la documentation administrative référencée BOI-CF-CMSS-20-30 1. A. 3. A, qui est relative à la procédure d'imposition, n'est pas fondée à critiquer la régularité de la procédure d'imposition.<br>
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       6. L'appelante ne peut utilement se prévaloir, sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, d'interprétations portant sur la procédure d'imposition.<br>
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       Sur le bien-fondé de l'imposition : <br>
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       En ce qui concerne la charge de la preuve : <br>
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       7. Il résulte des dispositions combinées du 2 de l'article 38 du code général des impôts et de l'article 38 quinquies de l'annexe III à ce code que si les opérations d'apport sont, en principe, sans influence sur la détermination du bénéfice imposable, tel n'est toutefois pas le cas lorsque la valeur d'apport des immobilisations, comptabilisée par l'entreprise bénéficiaire de l'apport, a été volontairement minorée par les parties pour dissimuler une libéralité faite par l'apporteur à l'entreprise bénéficiaire. Dans une telle hypothèse, l'administration est fondée à corriger la valeur d'origine des immobilisations apportées à l'entreprise pour y substituer leur valeur vénale, augmentant ainsi l'actif net de l'entreprise dans la mesure de l'apport effectué à titre gratuit. Lorsqu'une société bénéficie d'un apport pour une valeur que les parties ont délibérément minorée par rapport à la valeur vénale de l'objet de la transaction, sans que cet écart de prix ne comporte de contrepartie, l'avantage ainsi octroyé doit être regardé comme une libéralité consentie à cette société. La preuve d'une telle libéralité doit être regardée comme apportée par l'administration lorsqu'est établie l'existence, d'une part, d'un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien apporté et, d'autre part, d'une intention, pour l'apporteur d'octroyer, et, pour la société bénéficiaire, de recevoir une libéralité du fait des conditions de l'apport. Cette intention est présumée lorsque les parties sont en relation d'intérêts.<br>
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       8. La valeur vénale des titres d'une société non cotées en bourse sur un marché réglementé doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où la cession est intervenue. L'évaluation des titres d'une telle société doit être effectuée, par priorité, par référence au prix d'autres transactions intervenues dans des conditions équivalentes et portant sur les titres de la même société ou, à défaut, de sociétés similaires. En l'absence de telles transactions, celle-ci peut légalement se fonder sur la combinaison de plusieurs méthodes alternatives.<br>
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       9. La société appelante soutient que deux méthodes auraient dues être mises en œuvre pour l'évaluation des SCI : la méthode mathématique et la méthode de la marge brute d'autofinancement (MBA). Il résulte de l'instruction que le service, pour rehausser la valeur des titres apportés par la SCI Le Parc, après avoir constaté l'impossibilité de procéder par référence au prix d'autres transactions intervenues dans des conditions équivalentes, a finalement évalué les titres des 19 SCI détenues par la SCI Le Parc en ayant recours à la formule (4VM + 1 VP)/5 où la valeur mathématique globale (VM) est égale à 5 864 415 euros et la valeur de productivité globale (VP) à 14 511 968 euros. Il a ainsi retenu, à l'issue de la pondération effectuée, une valeur globale des titres des 19 SCI détenues par la SCI Le Parc de 7 391 278 euros, laquelle est significativement supérieure à celle de 3 132 063 euros initialement déclarée par la SCI Le Parc. <br>
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       En ce qui concerne la valeur mathématique : <br>
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       10. Il résulte de l'instruction que la valeur mathématique a été déterminée par le vérificateur, à qui il ne saurait être reproché de ne pas s'être déplacé sur les lieux pour constater l'état des bâtiments, propriétés des sociétés civiles immobilières, en retraitant l'actif brut comptable tel qu'il a été inscrit au bilan de chacune des 19 SCI par la prise en compte des dettes et de frais engagés pour le désamiantage. D'une part, l'administration admet dans son mémoire en défense, enregistré le 19 janvier 2024, que la valeur mathématique globale des 19 sociétés doit être fixée à 8 261 200 euros et indique avoir pris en compte cette valeur dans le dégrèvement prononcé. D'autre part, la société appelante revendique le bénéfice d'une décote pour vétusté des bâtiments ainsi que d'une décote de 10 % ou de 20 % pour occupation des locaux des SCI, en faisant valoir des éléments propres à la localisation des bâtiments, à leurs caractéristiques et aux spécificités du marché immobilier des communes dans lesquelles sont situés ces biens, et de ce que la valeur réelle d'un bien immobilier doit être diminuée lorsque ce bien est loué en particulier pour une longue période. Toutefois, dès lors que les premiers juges ont fait droit à ces arguments qui ne sont pas contestés par l'administration, il n'y a plus lieu pour la société Le Nouveau Parc de s'en prévaloir de nouveau en appel à l'appui de sa demande de minoration de la valeur mathématique globale des titres comptabilisés.<br>
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       11. La société se prévaut d'une décote pour absence de liquidité des titres de chacune des 19 sociétés civiles immobilières. L'application d'une décote de non liquidité pour l'évaluation de titres d'entreprises non cotées, laquelle n'est imposée par aucune disposition législative ou règlementaire, trouve communément sa justification, hormis le cas où les titres non cotés sont valorisés par comparaison avec des titres cotés, lorsque l'évaluation de la société, fondée sur la seule valorisation de son patrimoine, doit nécessairement prendre en compte le caractère non liquide de ses actifs immobilisés. Il résulte de l'instruction que le service ne s'est pas seulement basé sur la méthode mathématique pour évaluer la valeur des titres des 19 SCI mais a procédé à une combinaison des valeurs mathématiques et de productivité de chaque SCI et dans ce cadre a appliqué, au motif de la moindre liquidité des titres et de l'actionnariat strictement familial de la société, une décote de 20 % au stade de l'évaluation des titres de la SCI Le Parc, gestionnaire du parc de location des biens immobiliers détenus par les 19 sociétés. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'admettre une telle décote à la valeur des titres de chacune des SCI. <br>
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       En ce qui concerne la valeur de productivité : <br>
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       12. Il résulte de l'instruction que l'administration a déterminé la valeur de productivité des titres en retenant le résultat net pondéré de chacune des dix-neuf SCI sur les trois exercices ayant précédé la distribution de leurs titres, auquel elle a appliqué un taux de capitalisation de 6, 48 %, résultant d'un taux de rendement de base, correspondant au taux de rendement sans risque équivalent à celui des emprunts d'Etat à long terme corrigé du taux d'inflation pour l'année 2011 de 2,28%, majoré de la prime de risque historique du marché français de 5 %, elle-même affectée d'un coefficient dit bêta intégrant le risque propre à l'entreprise et à son secteur, fixé à 0,7.<br>
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       13. Il résulte de l'instruction que, pour chacune des SCI, l'administration fiscale s'est fondée sur un bénéfice net moyen des exercices clos en 2009, 2010 et 2011. La méthode de la valeur de productivité est fondée sur la capitalisation d'un bénéfice représentatif des résultats de la société dont les titres sont évalués. L'utilisation d'une moyenne pondérée des trois derniers bénéfices réalisés, dont sont déduits les amortissements, à partir des principales données comptables présentées par la société vérifiée, laquelle prend en compte l'évolution de l'activité de chaque société civile immobilière sur les trois derniers exercices, n'est pas de nature à vicier la méthode mise en œuvre par le service. Si la société soutient qu'il appartenait à l'administration d'examiner le possible retraitement du résultat net comptable par une déduction de valeur non reproductible, elle ne produit aucune précision de nature à en justifier, alors que le vérificateur s'est référé à l'évaluation effectuée par le conseil de la société, en l'absence d'obligation pour les SCI de location d'établir des comptes annuels. Au demeurant, il résulte de la comparaison entre moyenne simple et moyenne pondérée, effectuée par la société que la différence de résultats entre les deux totaux est de 18 964 euros, soit de l'ordre de 2%. <br>
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       14. Si la société requérante reproche à l'administration d'avoir appliqué les mêmes pondérations à chaque SCI, il ne résulte pas de l'instruction que celles-ci auraient dû faire l'objet d'une personnalisation dès lors que les 19 SCI propriétés de la société Le Parc sont toutes des sociétés ayant pour activité la location principalement de locaux commerciaux à usage de concessions automobiles ou de garages, relevant du même groupe et que les valeurs prises en compte pour établir le taux de capitalisation sont définies à partir de valeurs de base, qui ressortent du marché national, et qui sont adaptées à l'entreprise, en fonction de son activité. <br>
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       15. Il résulte de l'instruction, ainsi qu'il a été rappelé au point 12 que le taux de capitalisation de 6,48 %, retenu à l'issue du recours hiérarchique, a été fixé sur la base d'un taux moyen annuel de rendement sans risque, corrigé du taux d'inflation, établi au titre de l'année 2011, à 2,28 %, affecté d'une prime de risque de 5 % et d'un bêta de 0,7, lequel correspond à un risque moyen et est favorable à des sociétés, gestionnaires pour chacune d'un seul bien immobilier, au sein d'un groupe. Une surcote de moindre liquidité de 20 % a été appliquée et n'est pas contestée. La société Le Nouveau Parc ne peut utilement se prévaloir des taux de capitalisation de 6,28 % et de 8,78 % retenus dans deux rapports d'évaluation, lesquels constituent des documents de travail internes. Si la société appelante reproche à l'administration de ne pas avoir adapté ces taux à chaque SCI, il résulte toutefois de l'instruction que ces taux ont été appliqués sur les résultats nets pondérés de chacune de ces sociétés, lesquelles ont toutes le même objet à caractère immobilier, présentent la même nature de risque et sont gérées par une même société, la SCI Le Parc. Par suite, il ne résulte pas de l'instruction que les taux ainsi appliqués par l'administration seraient erronés. <br>
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       16. La société Le Nouveau Parc ne peut utilement revendiquer l'application d'une décote pour clause d'agrément, sur le fondement de l'article 14 des statuts de la société Le Parc, imposant l'unanimité de ses associés pour la cession de parts à un tiers dès lors que le présent litige a trait à l'évaluation des parts des 19 SCI ayant fait l'objet d'une distribution par la société Le Parc à quatre sociétés, créées par chacun de ses associés et non à la valorisation de ses titres. Par suite, le moyen tiré de ce que l'administration aurait dû cumuler les deux abattements pour non liquidité et pour clause d'agrément ne peut qu'être écarté. <br>
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       En ce qui concerne la pondération : <br>
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       17. Il ne résulte pas de l'instruction, contrairement à ce que soutient la société appelante, qu'en retenant à l'issue du recours hiérarchique, une pondération d'un coefficient de 4 appliqué à la valeur mathématique, laquelle valorise la valeur vénale des immeubles, constituant les actifs principaux des SCI, et un coefficient de 1 appliqué à la valeur de productivité, l'administration n'aurait pas procédé à un calcul reflétant la réalité économique de la société. <br>
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       18. La société Le Nouveau Parc ne peut utilement se prévaloir sur le fondement de l'article L 80 A du livre des procédures fiscales du guide de l'évaluation des entreprises, rédigé par l'administration fiscale, lequel ne constitue pas une interprétation formelle de la loi fiscale. <br>
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       En ce qui concerne le recours à la méthode de la marge brute d'autofinancement (MBA) :<br>
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       19. La société Le Nouveau Parc critique la méthode d'évaluation appliquée et soutient, d'une part, que l'administration aurait dû, comme elle l'a fait, combiner la méthode mathématique et la méthode de valorisation par la marge brute d'autofinancement (MBA) et, d'autre part, que la méthode de la VP, dont la mise en œuvre aboutit à un résultat très différent des autres méthodes, était inadaptée.<br>
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       20. D'une part, il résulte de l'instruction que la valorisation par la MBA est plus particulièrement adaptée aux sociétés industrielles qui nécessitent des investissements en matériels et outillages et constatent des amortissements importants et n'est donc pas particulièrement adaptée pour valoriser les titres des dix-neuf SCI dont les titres ont été distribués alors que d'une part, elles sont toutes d'une taille relativement modeste et ont pour activité unique la location d'un seul bien immobilier, que, d'autre part, en dehors de la SCI Cebi, elle ne sont pas assujetties à la tenue d'une comptabilité et n'enregistrent donc aucun amortissement, et enfin, qu'aucun élément ne permet de retenir que les biens exploités nécessiteraient de manière régulière d'importants travaux pour leur renouvellement, réfection ou amélioration. <br>
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       21. D'autre part, il résulte de l'instruction qu'au regard des caractéristiques des dix- neuf sociétés concernées, les éléments les plus significatifs pour déterminer la valeur vénale des titres distribués étaient la valeur mathématique, dont l'utilisation n'est pas contestée, et la valeur de productivité, qui permet de prendre en compte les bénéfices générés par les biens immobiliers exploités. C'est ainsi sans erreur que l'administration a évalué les titres en cause en combinant ces deux méthodes selon la formule mentionnée au point 17.<br>
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       22. La société requérante fait valoir que le tribunal judiciaire de Brive et le tribunal judiciaire de Tulle, dans des jugements rendus respectivement les 18 février 2022 et 17 mai 2024, ont prononcé la décharge des impositions mises à la charge de M. B... et de membres de sa famille relatives dans un cas à l'impôt sur la fortune et dans l'autre à la taxation d'une donation-partage au motif du caractère erroné de la base imposable de la valeur finale des parts sociales des 19 SCI détenues par la SCI Le Parc retenue par l'administration fiscale. Toutefois, ces jugements rendus par les juges civils n'ont que l'autorité relative de la chose jugée et ne s'imposent pas au juge administratif, appelé à trancher un litige dont l'objet et les parties ne sont pas les mêmes. <br>
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       En ce qui concerne l'existence d'une libéralité : <br>
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       23. Lorsqu'une société bénéficie d'un apport pour une valeur que les parties ont délibérément minorée par rapport à la valeur vénale de l'objet de la transaction, sans que cet écart de prix ne comporte de contrepartie, l'avantage ainsi octroyé doit être regardé comme une libéralité consentie à cette société. La preuve d'une telle libéralité doit être regardée comme apportée par l'administration lorsqu'est établie l'existence, d'une part, d'un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien apporté et, d'autre part, d'une intention, pour l'apporteur d'octroyer, et, pour la société bénéficiaire, de recevoir une libéralité du fait des conditions de l'apport. Cette intention est présumée lorsque les parties sont en relation d'intérêts. <br>
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       24. Eu égard à une valeur mathématique des titres des 19 SCI détenues par la SCI Le Parc de 5 864 415 euros et à la valeur de productivité de 14 511 968 euros qui a été justement retenue par l'administration, la valeur vénale de ces titres devait ainsi être fixée, après mise en œuvre de la formule (4VM + 1 VP)/5, à 7 391 278 euros, ce qui caractérise un écart significatif par rapport à la somme de 3 132 063 euros initialement déclarée par la SCI Le Parc. Il s'ensuit que, quand bien même l'administration a inexactement évalué la valeur de ces titres, en s'abstenant de prendre en compte dans le calcul de la valeur mathématique des décotes pour vétusté et pour location, cette dernière apporte néanmoins la preuve, qu'elle supporte, de l'existence de l'élément matériel d'une libéralité consentie à la société Le Nouveau Parc.<br>
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       25. Il résulte de l'instruction que M. B... détenait 62, 50 % des titres de la société Le Parc et qu'à compter du 2 février 2012, date d'apport des titres de la SCI Le Parc à quatre SCI dont la SCI Le Nouveau Parc, cette dernière détenait 62, 50 % des titres de la SCI Le Parc, à la suite de l'apport effectué par M. B..., détenteur à 90 % des parts détenues dans la société Le Nouveau Parc. La circonstance que M. B... soit à la fois associé de la SCI le Parc et de la société Le Nouveau Parc, suffit à établir que les parties à la distribution des titres des 19 SCI, à une valeur significativement inférieure à leur valeur réelle, se trouvaient en relation d'intérêts, M. B... s'étant volontairement privé du produit de ses parts pour en faire bénéficier la société appelante. L'intention libérale de la part de M. B... est présumée. Cette présomption n'est pas renversée. Par suite, l'administration n'a pas commis d'erreur de droit en estimant que la société Le Nouveau Parc sur le fondement des dispositions de l'article 38 quinquies de l'annexe III au code général des impôts avait bénéficié d'une libéralité correspondant à l'acquisition à titre gratuit d'actif immobilisé. <br>
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       26. Il résulte de ce qui précède que la société Le Nouveau Parc n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Limoges a rejeté le surplus de sa demande. <br>
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       Sur les frais liés à l'instance :<br>
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       27. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative par la société Le Nouveau Parc.<br>
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DECIDE :<br>
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Article 1er : La requête de la société Le Nouveau Parc est rejetée.<br>
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société Le Nouveau Parc et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique. <br>
Copie en sera adressée à la direction du contrôle fiscal sud-ouest.<br>
Délibéré après l'audience du 17 avril 2025, à laquelle siégeaient :<br>
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- Mme Frédérique Munoz-Pauziès, présidente,<br>
- Mme Bénédicte Martin, présidente assesseure,<br>
- Mme Lucie Cazcarra, première conseillère.<br>
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Rendu public par mise à disposition au greffe, le 7 mai 2025.<br>
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La rapporteure,<br>
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Bénédicte Martin La présidente,<br>
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Frédérique Munoz-Pauziès<br>
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La greffière,<br>
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Laurence Mindine <br>
      La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente ordonnance.<br>
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N° 23BX02276		2<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**