# Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 29/12/2011, 09VE02646, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000025283686
**Date de décision:** 2011-12-29
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Versailles
**Formation:** 3ème Chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000025283686

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée le 3 août 2009 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présentée pour la SEP HOTEL CAMPANILE CALAIS GONESSE BRIVE, ayant son siège 31, avenue Jean Moulin à Torcy (77200), venant aux droits de la société en participation Hôtels Calais Gonesse Brive, par Me Zapf, avocat à la Cour ; la SEP HOTEL CAMPANILE CALAIS GONESSE BRIVE demande à la Cour :<br>
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       1°) d'annuler le jugement nos 0302781-0303244 en date du 23 juin 2009 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes tendant à la réduction à hauteur de 4 568 euros pour l'année 2001 et de 4 088 euros pour l'année 2002 des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2001 et 2002 à raison de l'hôtel Campanile dont elle est exploitante au 14, rue Ampère à Gonesse (Val-d'Oise) ;<br>
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       2°) de prononcer les réductions demandées ;<br>
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       3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;<br>
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       Elle soutient que c'est à tort que les premiers juges ont écartés certains des termes de comparaison qu'elle proposait ; que le local-type n° 55 du procès-verbal de la commune de Villeneuve-Saint-Georges peut être retenu dès lors que les communes de Gonesse et Villeneuve-Saint-Georges sont suffisamment comparables compte tenu notamment de leur desserte par la ligne A du RER ; que l'évaluation foncière de ce local-type a été correctement effectuée par référence au local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne, dont le tarif a été régulièrement fixé par rapport au loyer du bail en cours au 1er janvier 1970 ; qu'une évaluation par comparaison pourrait également être effectuée par rapport au local-type n° 43 de la commune de Villejuif dès lors que ce dernier a été évalué par rapport au bail en vigueur au 1er janvier 1970, conclu à des conditions normales, le tarif de 63 m² se situant dans la moyenne des loyers pratiqués pour des locaux à usage d'hôtel en région parisienne comme elle en apporte la preuve ; que le local-type n° 33 du procès-verbal de Morangis est également susceptible d'être retenu comme terme de comparaison, ayant lui-même été évalué par comparaison ; que les dispositions des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts méconnaissent la Constitution et notamment son article 34, faute pour le législateur d'avoir défini les modalités précises de mise en oeuvre de la méthode d'évaluation par appréciation directe à l'article 1498 du code général des impôts ; que, dès lors que des termes de comparaison existaient, c'est à tort que le tribunal a mis en oeuvre la méthode de l'appréciation directe, laquelle présente un caractère éminemment subsidiaire ; que le taux d'intérêt appliqué pour la mise en oeuvre de la méthode d'appréciation directe est erroné, les procès-verbaux des opérations de révision foncière de Gonesse et de Garges-lès-Gonesse faisant apparaître des taux de 5 % pour les locaux commerciaux ; qu'en outre, l'administration se devait de prendre comme référence une cession la plus proche possible du 1er janvier 1970 et ne pouvait donc se référer à des actes des années 1999 et 2000, actes présentant une trop grande postérité par rapport au 1er janvier 1970 ;<br>
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       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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       Vu le code de justice administrative ;<br>
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       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 novembre 2011 :<br>
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       - le rapport de M. Bresse, président assesseur,<br>
       - et les conclusions de M. Brunelli, rapporteur public ;<br>
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       Sur l'étendue du litige :<br>
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       Considérant que, par décision en date du 7 octobre 2011, intervenue en cours d'instance, le directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise a prononcé, le dégrèvement à hauteur de 4 561 euros de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la SEP HOTEL CAMPANILE CALAIS GONESSE BRIVE a été assujettie au titre de l'année 2001 à raison de l'hôtel Campanile dont elle est exploitante au 14, rue Ampère à Gonesse ; que ce dégrèvement correspondant au montant en litige pour l'année 2001, les conclusions de la requête de la société sont devenues sans objet au titre de l'année 2001 ; qu'il n'y a plus lieu d'y statuer ;<br>
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       Sur le surplus des conclusions de la requête :<br>
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       Considérant qu'il est constant que la SEP HOTEL CAMPANILE CALAIS GONESSE BRIVE, société en participation, a été transformée à compter du mois de septembre 2001 en société anonyme à responsabilité limitée ; que dès lors, elle est elle-même redevable des impositions litigieuses au titre de l'année 2002 ;<br>
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       En ce qui concerne la détermination de la valeur locative par comparaison :<br>
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       Considérant que l'article 1467 du code général des impôts dans sa rédaction alors en vigueur dispose que :  La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux, les agents d'affaires et les intermédiaires de commerce employant moins de cinq salariés : / a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période ; / b. les salaires au sens du 1 de l'article 231 ainsi que les rémunérations allouées aux dirigeants de sociétés mentionnés aux articles 62 et 80 ter, versés pendant la période de référence définie au a à l'exclusion des salaires versés aux apprentis sous contrat et aux handicapés physiques ; ces éléments sont pris en compte pour 18 % de leur montant ; (...)  ; qu'il résulte de l'article 1469 du même code alors applicable que, pour les biens passibles de la taxe foncière, la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'en application des dispositions de l'article 1498 dudit code :  (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...)  ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que, pour l'application de la combinaison de ces dispositions, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° de l'article 1498 susrappelé ;<br>
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       Considérant que pour déterminer la valeur locative de l'immeuble à usage d'hôtel (restaurant) deux étoiles situé 14, rue Ampère à Gonesse que la société SEP HOTEL CAMPANILE CALAIS GONESSE BRIVE exploite sous l'enseigne Campanile, l'administration s'est initialement référée au local-type n° 38 du procès-verbal complémentaire de cette commune ; que, toutefois, il est constant que ce local à lui-même été évalué par comparaison avec un local-type du procès-verbal de la commune d'Ecouen qui n'a pas été régulièrement évalué et qu'il ne peut, par suite, être pris en référence ; que la SEP HOTEL CAMPANILE CALAIS GONESSE BRIVE soutient en appel que la valeur locative de l'immeuble qu'elle exploite peut être évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence à l'un ou l'autre des termes de comparaison suivants : le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire de Villeneuve-Saint-Georges (Val-de-Marne), le local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Morangis (Essonne) et le local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif (Val-de-Marne) et le local-type n° 88 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de Massy (Essonne) ;<br>
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       Considérant, en premier lieu, que le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire de Villeneuve-Saint-Georges a été évalué par comparaison avec le local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne dont il résulte des documents produits par le ministre devant le juge, et en particulier, de la fiche d'évaluation sur laquelle figure la mention évaluation directe , qu'il a été lui-même été évalué par voie d'appréciation directe ; que, dans ces conditions, il ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts, lesquelles font obstacle à ce qu'un immeuble commercial dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de cet article, la valeur locative d'un autre immeuble commercial ; <br>
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       Considérant, en deuxième lieu, s'agissant du local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Morangis également susceptible d'être retenu, qu'il résulte de l'instruction, et notamment du procès-verbal, qu'il correspond à un hôtel occupé au 1er janvier 1970 par son propriétaire ; qu'en outre, la circonstance que le procès-verbal mentionne la lettre  C  n'est pas de nature à établir que ce local-type a lui-même été évalué par comparaison avec un autre local-type, alors qu'aucun autre local de cette sorte n'est indiqué au procès-verbal ; que, dans ces conditions, le local-type n° 33 ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       Considérant, en troisième lieu, que le bail en cours au 1er janvier 1970 du local type     n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif, conclu entre la société propriétaire des locaux et le gérant de celle-ci, par ailleurs exploitant de l'hôtel, mettait à la charge du preneur toutes les dépenses de grosses réparations de l'article 606 du code civil ; que, si la SEP HOTEL CAMPANILE CALAIS GONESSE BRIVE soutient que, malgré ces stipulations, le bail a été conclu à des conditions de prix normales, elle ne l'établit pas par la seule production d'une liste de loyers concernant des hôtels dont la comparabilité n'est au demeurant pas démontrée et situés en dehors de la commune de Villejuif, dès lors que le caractère normal du loyer doit être nécessairement établi au regard du niveau des loyers dans la commune d'implantation du bien à évaluer ; qu'ainsi, le local type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif ne peut être retenu pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, lequel ne permet de se référer qu'à des locaux loués à des conditions de prix normales ; <br>
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       Considérant, en quatrième lieu, que le local-type n° 88 du procès-verbal de la commune de Massy a été évalué par rapport à un bail conclu courant 1971 et non par rapport à un bail en cours au 1er janvier 1970 ; qu'il a, par suite, été irrégulièrement évalué et ne peut servir de local de référence pour l'application du 2° de l'article 1498 précité ;<br>
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       Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SEP HOTEL CAMPANILE CALAIS GONESSE BRIVE ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par voie de conséquence, il y a lieu, par défaut, conformément à ce que propose le ministre, et sans qu'il soit besoin eu égard au nombre de termes de comparaison proposés tant en première instance qu'en appel d'ordonner un supplément d'instruction, d'évaluer l'immeuble de la SEP HOTEL CAMPANILE CALAIS GONESSE BRIVE par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       Sur la détermination de la valeur locative par voie d'appréciation directe :<br>
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       Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts :  Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires  ; qu'aux termes de l'article 324 AC de cette même annexe :  En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimé par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une commune comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien  ;<br>
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       Considérant qu'en vertu de ces articles, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; <br>
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       Considérant, en premier lieu, que la SEP HOTEL CAMPANILE CALAIS GONESSE BRIVE soutient que dès lors que le Conseil d'Etat a jugé que les dispositions de l'instruction du 1er octobre 1941 ont une valeur législative et sont applicables à la taxe foncière pour autant qu'elles ne sont pas contraires à l'ordonnance du 7 janvier 1959, à la loi du 2 février 1968 et à la loi du 31 décembre 1973 et dès lors que le 3° de l'article 1498 du code général des impôts ne prévoit pas que la valeur locative doive être appréciée par rapport au 1er janvier 1970, il convient de se référer, pour la mise en oeuvre de l'appréciation directe, à la date du 1er août 1939 citée dans l'instruction du 1er octobre 1941, et que l'administration doit donc trouver des actes de référence proches de cette date ; que, toutefois, les dispositions des articles 324 AB et 324 AC ne font que reprendre les dispositions découlant de l'instruction du 1er octobre 1941 auxquelles l'acte dit loi du 15 mars 1942 maintenu en vigueur par l'ordonnance du 9 août 1994 a donné valeur législative ; que l'article 324 AC prévoit expressément qu'il convient de se référer à la date du 1er janvier 1970 ; qu'en outre, il résulte de l'ensemble des dispositions régissant la détermination de la valeur locative des immeubles, qu'une date différente ne saurait être retenue pour l'évaluation des immeubles selon qu'est mise en oeuvre la méthode d'après le bail en cours à la date de référence, soit le 1er janvier 1970 prévue au 1° de l'article 1498 du code général des impôts, la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du même code laquelle s'appuie sur la même date de référence ou la méthode de l'appréciation directe prévue au 3° de cet article, sans porter atteinte à la cohérence du dispositif ; qu'ainsi, le moyen tiré de ce qu'il y aurait lieu de se référer pour la mise en oeuvre de la méthode d'appréciation directe à la date du 1er août 1939 et non à celle du 1er janvier 1970 ne peut qu'être écarté ; <br>
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       Considérant, en deuxième lieu, que la SEP HOTEL CAMPANILE CALAIS GONESSE BRIVE soutient qu'en fixant les modalités d'application de la méthode d'appréciation directe aux articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, le pouvoir réglementaire a méconnu l'article 34 de la Constitution ; que, toutefois, les dispositions des articles 324 AB et 324 AC ne font que reprendre les dispositions découlant de l'instruction du 1er octobre 1941 auxquelles l'acte dit loi du 15 mars 1942 maintenu en vigueur par l'ordonnance du 9 août 1994 a donné valeur législative ; qu'ainsi, le moyen tiré de l'inconstitutionnalité de ces articles au regard de l'article 34 de la Constitution ne peut qu'être écarté ; <br>
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       Considérant, en troisième lieu, que, pour calculer la valeur locative de l'immeuble en cause par la méthode d'évaluation directe, l'administration s'est référée non pas à des cessions de 1999 et 2000 comme le soutient la SEP HOTEL CAMPANILE CALAIS GONESSE BRIVE dans ses écritures mais au prix de cinq transactions intervenues sur des immeubles comparables, à savoir la cession le 17 janvier 1984 d'un hôtel Balladins à Bobigny, la cession le 21 janvier 1987 d'un hôtel Ibis à Cergy-Pontoise, la cession le 22 décembre 1988 d'un hôtel Etap Hôtel à Pantin, la cession le 17 mars 1989 d'un hôtel Campanile à Osny et la cession le 30 mars 1989 d'un hôtel Campanile à Pontoise, prix corrigé, pour obtenir la valeur vénale à la date de référence, en fonction de l'indice du coût de la construction de l'INSEE ; qu'elle a ensuite appliqué à la valeur ainsi calculée un taux d'intérêt de 10 % pour obtenir la valeur locative ; <br>
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       Considérant, d'une part, que les dispositions précitées permettent à l'administration de se référer à des transactions portant sur des immeubles comparables et dont la date est la plus proche possible du 1er janvier 1970 en l'absence de données propres à l'immeuble à évaluer ; que la SEP HOTEL CAMPANILE CALAIS GONESSE BRIVE soutient que les transactions retenues par l'administration fiscale ne sont pas les plus proches du 1er janvier 1970 pouvant être prises en compte ; que, toutefois, la transaction en date du 30 décembre 1970 dont elle se prévaut a concerné un hôtel de type classique construit en 1925, non rénové à la date de sa cession ; que la transaction en date du 13 février 1973 est relative à un hôtel construit en 1936, de taille plus modeste ; qu'aucune de ces transactions n'a porté sur un hôtel moderne de chaîne et ne peut dès lors constituer une cession portant sur un immeuble de nature comparable au sens de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts ; qu'il n'est pas contesté que les transactions retenues par l'administration fiscale concernent des immeubles comparables par leurs caractéristiques à l'immeuble à évaluer ; qu'en outre, contrairement à ce que soutient la requérante, les transactions retenues en l'espèce ne présentent pas une trop grande postériorité par rapport au 1er janvier 1970 et pouvaient valablement être retenues en l'absence de transactions plus proches de cette date ; <br>
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       Considérant, d'autre part, qu'il est soutenu que le taux d'intérêt retenu ne serait pas significatif du taux des placements immobiliers dans la région à la date de référence, les communes des Hauts-de-Seine mises en avant par le ministre étant trop éloignées de l'immeuble à évaluer ; que, toutefois, en admettant même qu'il faille appliquer à la valeur vénale régulièrement calculée ainsi qu'il résulte de ce qui a été dit ci-dessus, le taux d'intérêt de 5 % figurant sur le procès-verbal de la commune de Gonesse comme étant, à lui seul, représentatif des taux de la région entourant l'immeuble, la valeur locative en résultant demeure supérieure à celle retenue par l'administration fiscale ; que, par ailleurs, si la société soutient que le taux d'intérêt figurant sur le procès-verbal des évaluations foncières de Garges-lès-Gonesse serait de 4 %, elle ne l'établit pas ;<br>
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       Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SEP HOTEL CAMPANILE CALAIS GONESSE BRIVE n'est pas fondée à soutenir, que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes tendant à la réduction de la cotisation de taxe professionnelle restant à sa charge au titre de l'année 2002 dans les rôles de la commune de Gonesse à raison de l'immeuble qu'elle y exploite ; <br>
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       Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :<br>
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       Considérant qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions présentées par la SEP HOTEL CAMPANILE CALAIS GONESSE BRIVE sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;<br>
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D E C I D E :<br>
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Article 1er : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête de la SEP HOTEL CAMPANILE CALAIS GONESSE BRIVE relatives à la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2001 à raison de l'hôtel Campanile dont elle est exploitante au 14, rue Ampère à Gonesse. <br>
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Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête de la SEP HOTEL CAMPANILE CALAIS GONESSE BRIVE est rejeté.<br>
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N° 09VE02646	2<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.