# CAA de PARIS, 2ème chambre, 14/03/2018, 17PA02965, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000036709729
**Date de décision:** 2018-03-14
**Juridiction:** CAA de PARIS
**Formation:** 2ème chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000036709729

## Contenu de la décision

Vu la procédure suivante :<br>
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       Procédure contentieuse antérieure :<br>
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       La société en nom collectif Hôtel Paris Bercy a demandé au Tribunal administratif de Melun de prononcer une réduction de 43 371 euros de la cotisation foncière des entreprises et de 3 458 euros de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2010, à raison d'un immeuble à usage d'hôtel sis 235, place de l'Europe à Charenton-le-Pont (94220). Par un jugement n° 1207706/3 du 5 juin 2014, le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande. <br>
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       Par un arrêt n° 14PA03383 du 31 décembre 2015, la Cour administrative d'appel de Paris a rejeté l'appel de la SNC Hôtel Paris Bercy formé contre ce jugement.<br>
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       Par une décision n° 397472 du 10 août 2017, le Conseil d'Etat statuant au contentieux a annulé l'arrêt de la Cour administrative d'appel de Paris du 31 décembre 2015 et renvoyé l'affaire à ladite Cour.<br>
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       Procédure devant la Cour :<br>
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       Par une requête et des mémoires, enregistrés respectivement les 30 juillet 2014, <br>
18 mars 2015 et 14 décembre 2017, la société Hôtel Paris Bercy, représentée par MeA..., demande à la Cour :<br>
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       1°) d'annuler ce jugement n° 1207706/3 du 5 juin 2014 du Tribunal administratif de Melun ;<br>
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       2°) de prononcer une réduction globale de 48 822 euros des cotisations de contribution foncière des entreprises et de taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune de Charenton-le-Pont (94220) à raison d'un immeuble à usage d'hôtel qu'elle exploite sous les enseignes " Ibis " et " Ibis Budget " au 235, place de l'Europe dans cette même commune ; <br>
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       3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. <br>
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       Elle soutient que :<br>
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       - c'est à tort que l'administration comme le tribunal administratif ont écarté la méthode d'évaluation par comparaison alors que cette méthode doit être appliquée en priorité et qu'elle pouvait être mise en oeuvre dans la mesure où il existe des locaux-types, tels ceux qu'elle propose, susceptibles de servir de termes de comparaison ;  <br>
       - la méthode d'appréciation directe n'est qu'infiniment subsidiaire, tant en application que de la loi que de la doctrine administrative, et ne se justifie pas en l'espèce ; <br>
       - les locaux type n° 6 du procès-verbal de la Commune d'Enghien, n°48 du <br>
procès-verbal de la commune de Chelles, n° 32 du procès-verbal de la commune de <br>
Champigny-sur-Marne et n°6 de Sète peuvent être retenus comme points de comparaison.<br>
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       Par des mémoires en défense, enregistrés les 11 décembre 2014 et 30 novembre 2017, le ministre de l'action et des comptes publics conclut au rejet de la requête.<br>
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       Il soutient qu'aucun des moyens n'est fondé. <br>
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       Par ordonnance du 14 décembre 2017, la clôture d'instruction a été fixée au <br>
9 janvier 2018. <br>
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       Vu les autres pièces du dossier.<br>
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       Vu :<br>
       - le code général des impôts ;<br>
       - le livre des procédures fiscales ;<br>
       - le code de justice administrative.<br>
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       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.<br>
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       Ont été entendus au cours de l'audience publique :<br>
       - le rapport de M. Magnard, rapporteur, <br>
       - et les conclusions de M. Cheylan, rapporteur public.<br>
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       1. Considérant que la SNC Hôtel Paris Bercy exploite à Charenton-le-Pont, sous les enseignes " Ibis Budget " et " Ibis Paris Porte de Bercy ", deux hôtels, respectivement de catégorie une étoile et trois étoiles à la date des faits, d'une surface pondérée totale de 5 706 m2 ; que, pour déterminer l'assiette de la cotisation foncière des entreprises litigieuse à laquelle la société Hôtel Paris Bercy a été assujettie au titre de l'année 2010 du chef de ces deux établissements, l'administration fiscale a évalué la valeur locative des locaux commerciaux à usage d'hôtel par comparaison avec le local-type n° 72 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Charenton-le-Pont, après avoir appliqué un abattement de 20 %, aboutissant à un tarif de 18,29 euros le m2, soit une cotisation de 84 902 euros ; que, par une réclamation préalable du 5 décembre 2011, la SNC Hôtel Paris Bercy a demandé la réduction de 43 371 euros de la cotisation foncière des entreprises et de 3 458 euros de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle avait été assujettie ; que, par décision du 5 juillet 2012, l'administration, tout en admettant que le local-type n° 72 <br>
du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Charenton-le-Pont ne pouvait pas être retenu comme terme de comparaison dès lors qu'il avait été lui-même évalué par rapport à un autre local-type qui n'était pas loué au 1er janvier 1970, a rejeté cette réclamation, après avoir relevé qu'elle n'était pas en mesure de proposer un autre terme de comparaison pertinent et que l'évaluation par appréciation directe, par voie de conséquence seule possible, aboutissait à une valeur locative bien supérieure à celle ayant servi à asseoir les impositions litigieuses ; que la SNC Hôtel Paris Bercy relève appel du jugement n° 1207706/3 du <br>
5 juin 2014, par lequel le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande en réduction de la cotisation susmentionnée ; <br>
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       2. Considérant  qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ;<br>
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       3. Considérant que la société requérante conteste l'abandon de la méthode d'évaluation par comparaison, au motif qu'il était, selon elle, possible de procéder à une évaluation par comparaison et se prévaut de l'existence de plusieurs autres locaux-type alternatifs, susceptibles, selon elle, de servir de termes de référence ; <br>
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       4. Considérant, en premier lieu, que la société requérante a, dans un premier temps proposé que la valeur locative de ses deux hôtels soit déterminée par comparaison avec celle du local-type n° 3 d'un procès-verbal " Établissements spéciaux " situé 111 boulevard Poniatowski à Paris XIIème ; qu'il n'est toutefois pas contesté que ce local correspond à un hôtel construit en 1926, classé 1 étoile NN en 1970, et qu'ayant été entièrement restructuré, il ne peut être retenu comme élément de comparaison ; <br>
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       5. Considérant, en deuxième lieu, que la société Hôtel Paris Bercy a ensuite proposé que la valeur locative de ses deux hôtels soit déterminée par comparaison avec celle du local-type <br>
n° 111 du procès-verbal de Paris Dauphine, qui correspond à un hôtel sis 102, avenue Victor Hugo à Paris 16ème, dont le tarif unitaire est de 37 F le m2 pondéré, soit 5,64 euros le m2 <br>
pondéré ; que l'appelante relève que ce local-type n° 111 a été " validé " par six arrêts de la Cour de céans du 26 novembre 2013, moyennant une majoration de 50 %, soit un tarif de 8,46 euros le m2 pondéré ; que, pour tenir compte de la différence de classement hôtelier entre l'établissement utilisé comme local-type et ses propres établissements hôteliers, elle demande en outre que soit appliqué un abattement de 20 %, ce qui aboutit à un tarif de 7,05 euros le m2 pondéré ;<br>
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       6. Considérant que si la société Hôtel Paris Bercy se prévaut de l'autorité de la chose jugée qui s'attache aux six arrêts mentionnés au point précédent, ces décisions ne concernent en tout état de cause pas l'appelante ; qu'il résulte en outre de l'instruction que le local proposé comme terme de comparaison correspond à un immeuble, de conception classique et ancienne, édifié en 1880, et qui ne peut pertinemment être comparé, au 1er janvier de l'année d'imposition, et alors même qu'il aurait fait l'objet d'aménagements destinés à améliorer le niveau de ses équipements et prestations, à l'hôtel moderne de chaîne exploité par la société requérante ; <br>
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       7. Considérant, en troisième lieu, que, dans le dernier état de ses écritures, la société Hotel Paris Bercy propose que la valeur locative de ses deux hôtels soit déterminée par comparaison avec les locaux-type n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains, <br>
n° 48 de celui de la commune de Chelles, n° 32 de celui de la commune de Champigny-sur-Marne et n° 6 du procès-verbal de la commune de Sète ; que le procès-verbal initial des opérations de révision des maisons exceptionnelles de la commune d'Enghien-les-Bains fait état de ce que le local-type n° 6 du procès-verbal, dont les modalités d'évaluation ne sont d'ailleurs pas précisées, n'était pas loué au 1er janvier 1970 dès lors qu'il était occupé par son propriétaire ; que, de plus, cet immeuble correspond à un hôtel construit en 1950, lequel ne saurait raisonnablement être comparé aux hôtels de chaîne exploités à Charenton-le-Pont ; que, dès lors, ce terme de comparaison ne peut être retenu pour procéder à l'évaluation de l'ensemble hôtelier concerné ; que le local-type n° 48 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Chelles correspond à un hôtel construit en 1910, qui n'a jamais fait l'objet d'aucun classement et ne peut, dès lors, être comparé à des hôtels de chaîne de conception moderne ; que, par suite, ce local ne peut être utilement retenu pour la mise en oeuvre de la méthode d'évaluation par comparaison ; que le local-type n° 32 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Champigny correspond à un hôtel d'une capacité réduite et qui ne peut valablement être comparé à l'établissement à évaluer, en sa qualité d'hôtel de chaîne de conception moderne ; que, par suite, il ne peut pas davantage être retenu comme terme de référence ; que la commune de Charenton-le-Pont située en Île-de-France, d'une part, et la commune de Sète, située en province, d'autre part, diffèrent notamment par la densité de leur population et de leurs réseaux de transport respectifs ; que, de plus, à la différence de Charenton-le-Pont, la commune de Sète ne bénéficie pas de l'attractivité touristique de la capitale ou d'une grande ville comparable ; qu'ainsi, elle ne peut être regardée comme présentant, d'un point de vue économique, une situation analogue à celles de Charenton-le-Pont à laquelle elle ne saurait être utilement comparée ; que, de plus, le local-type n° 6 de la commune de Sète correspond à un hôtel de charme qui ne peut être utilement comparé à des hôtels de chaîne de conception moderne ; <br>
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       8. Considérant, enfin, que le ministre produit la liste de plus de cent locaux-type situés en Ile-de-France et écartés par le juge de l'impôt comme inappropriés pour évaluer des hôtels comparables au bien à évaluer et fait valoir qu'il n'est pas à même de proposer un terme de comparaison qui soit approprié à l'évaluation des hôtels exploités par la société requérante ; que cette dernière ne conteste pas utilement les affirmations du ministre selon lesquelles il n'existe pas d'agglomération comparable, d'un point de vue économique, à l'agglomération parisienne ; qu'en l'absence de terme de comparaison approprié, la valeur locative des hôtels en cause ne peut, par suite, qu'être évaluée par la voie de l'appréciation directe prévue par le 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; que la doctrine administrative invoquée, qui réaffirme le caractère subsidiaire de la méthode de l'appréciation directe, ne fait pas de la loi fiscale une interprétation différente de ce qui précède ; <br>
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       9. Considérant qu'il n'est pas contesté par la société requérante que l'évaluation par appréciation directe aboutit à une valeur locative très supérieure à celle, égale à 104 385 euros, retenue pour asseoir l'imposition contestée ; que, par suite, les conclusions à fin de réduction des cotisations litigieuses ne peuvent qu'être rejetées ; <br>
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       10. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société Hôtel Paris Bercy n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande ; qu'en conséquence, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante en la présente instance, la somme que demande sur ce fondement la société requérante ; <br>
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DECIDE :<br>
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Article 1er : La requête de la SNC Hôtel Paris Bercy est rejetée.<br>
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SNC Hôtel Paris Bercy et au ministre de l'action et des comptes publics.<br>
Copie en sera adressée au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris.<br>
Délibéré après l'audience du 21 février 2018, à laquelle siégeaient :<br>
- Mme Brotons, président de chambre,<br>
- Mme Appèche, président assesseur,<br>
- M. Magnard, premier conseiller.<br>
Lu en audience publique le 14 mars 2018.<br>
Le rapporteur,<br>
F. MAGNARDLe président,<br>
I. BROTONS<br>
Le greffier,<br>
I. BEDR<br>
La République mande et ordonne au ministre de l'action et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.<br>
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N° 17PA02965<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**