# Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 29/12/2011, 09VE02590, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000025283682
**Date de décision:** 2011-12-29
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Versailles
**Formation:** 3ème Chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000025283682

## Contenu de la décision

Vu, I, la requête enregistrée le 29 juillet 2009 sous le n° 09VE02590 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présentée pour la SNC LISIEUX INVEST HOTEL, dont le siège social est 2, rue Lord Byron à Paris (75008), par Me Zapf, avocat à la Cour ; la SNC LISIEUX INVEST HOTEL demande à la Cour :<br>
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       1°) d'annuler le jugement avant dire droit no 0600495, 0700962 en date du 23 juin 2009 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a ordonné un supplément d'instruction aux fins de proposer des nouveaux termes de comparaison ou, à défaut, tous éléments permettant de procéder à l'évaluation de la valeur locative de l'hôtel  Campanile  qu'elle exploite sur la commune de Chaumontel, au 9001, rue de l'Orme de Glanne, par voie d'appréciation directe ;<br>
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       2°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe professionnelle mises à sa charge, à hauteur de la somme de 3 306 euros au titre de l'année 2004 et de 4 413 euros au titre de l'année 2005, à raison de l'exploitation dudit hôtel ;<br>
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       3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre de l'article              L. 761-1 du code de justice administrative ;<br>
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       Elle soutient que la jurisprudence a assoupli les conditions relatives à la comparaison des situations économiques de communes en acceptant de prendre en considération l'appartenance à une même agglomération ou l'existence d'une desserte commune des infrastructures de transports ; qu'ainsi, le local-type n° 55 de Villeneuve-Saint-Georges peut être retenu dès lors que cette commune et celle de Chaumontel sont toutes deux reliées à Paris par la voie ferrée et qu'il n'est pas démontré que ce local aurait fait l'objet d'un bail à des conditions anormales ou aurait été évalué par la voie de l'appréciation alors que la fiche de calcul produite par l'administration est inexploitable ; qu'une comparaison peut être utilement opérée avec le local-type n° 43 de Villejuif dont la situation économique est comparable ; que le local-type n° 218 de Versailles peut être pris comme terme de comparaison compte tenu de la similitude de cette commune avec Chaumontel en ce qui concerne notamment leur appartenance commune à une zone touristique et leurs infrastructures de transport ; qu'en ce qui concerne la méthode par la voie de l'appréciation directe, celle-ci n'est pas applicable dès lors que ses modalités n'ont pas été fixées conformément à l'article 34 de la Constitution de 1958 ; que les dispositions des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts ont donc été édictées en méconnaissance de cet article 34 ; que l'administration ne peut, en outre, se référer aux taux d'intérêt les plus élevés pratiqués dans la région sans démontrer qu'il s'agissait effectivement du taux des placements immobiliers constatés dans la région pour des établissements similaires et alors que les procès-verbaux de la commune de Gonesse et de Garges-lès-Gonesse mentionnent des taux d'intérêt de 5 % ; que, compte tenu de la spécialisation de l'établissement litigieux, un abattement de 50 % peut être pratiqué ; qu'enfin, l'évaluation de la valeur locative doit être opérée par référence à un acte pris à une date proche du 1er janvier 1970, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, les actes retenus datant des années 1990 et 2000 ;<br>
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       Vu, II, la requête enregistrée le 9 août 2010 sous le n° 10VE02614 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présentée pour la SNC LISIEUX INVEST HOTEL, par Me Zapf, avocat à la Cour, qui demande à la Cour :<br>
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       1°) d'annuler le jugement no 0600495, 0700962 en date du 5 mai 2010 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande tendant à la réduction des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2004 et 2005 dans les rôles de la commune de Chaumontel, à raison d'un hôtel  Campanile  sis 9001, rue de l'Orme de Glanne à Chaumontel (95270) qu'elle exploite dans ladite commune ;<br>
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       2°) de prononcer la réduction sollicitée à hauteur de la somme de 7 719 euros au titre des années d'imposition en litige ;<br>
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       3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre de l'article  L. 761-1 du code de justice administrative ;<br>
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       Elle soutient que le local-type n° 35 de la commune de Clamart peut être retenu comme terme de comparaison dès lors que le marché hôtelier des deux communes est comparable ; que le caractère ancien de l'hôtel comparé n'est pas opposable ; qu'elle abandonne le moyen tiré de la non-conformité des articles 1498 du code général des impôts et des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, au regard de l'article 34 de la Constitution, compte tenu de la décision du Conseil d'Etat du 9 juillet 2010 ; que, toutefois, contrairement aux articles 324 AB et 324 AC, l'instruction de 1941 se réfère à la date du 1er août 1939 et non à la date de référence des évaluations et que cette instruction ayant valeur législative, l'évaluation par voie d'appréciation directe doit être opérée au 1er août 1939 ; que l'administration ne pouvait donc se référer à un acte conclu en 1989 ; qu'en estimant les données en 1953, l'indice de l'INSEE du coût de la construction ne couvrant pas la période antérieure à cette date, la valeur locative de l'établissement ne saurait être égale à 13 684 euros comme l'affirment les premiers juges ; que le tribunal ne pouvait rejeter sa proposition de retenir l'acte conclu le 6 février 1964 concernant un hôtel-café-restaurant sis à Montlhéry ; qu'au surplus, une erreur manifeste d'appréciation a été commise par les premiers juges dès lors qu'un acte conclu en 1989 serait, en tout état de cause, trop éloigné de la date du 1er janvier 1970 ;<br>
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       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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       Vu le code de justice administrative ; <br>
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       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 novembre 2011 :<br>
       - le rapport de Mme Riou, premier conseiller,<br>
       - et les conclusions de M. Brunelli, rapporteur public ;<br>
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       Considérant que les requêtes susvisées de la SNC LISIEUX INVEST HOTEL sont relatives à un même contribuable, présentent à juger des questions semblables et ont fait l'objet d'une instruction commune ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par un même arrêt ;<br>
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       Considérant que la SNC LISIEUX INVEST HOTEL exploite un immeuble à usage d'hôtel sur le territoire de la commune de Chaumontel (Val-d'Oise), sis 9001, rue de l'Orme de Glanne, sous l'enseigne  Campanile  ; qu'elle a demandé la réduction des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2004 et 2005 ; que la société relève régulièrement appel, d'une part, du jugement du 23 juin 2009 du Tribunal administratif de Cergy-Pontoise en tant que, par ce jugement, celui-ci a partiellement rejeté sa demande tendant à la réduction de la cotisation de taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre de ces années et a ordonné un supplément d'instruction aux fins de proposer des nouveaux termes de comparaison ou, à défaut, tous éléments permettant de procéder à l'évaluation de la valeur locative dudit hôtel par voie d'appréciation directe, d'autre part, du jugement du 5 mai 2010 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande tendant à la réduction des cotisations susmentionnées pour les années d'imposition en litige ;<br>
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       Sur la détermination de la valeur locative par comparaison :<br>
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       Considérant que l'article 1467 du code général des impôts alors en vigueur dispose que :  La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux, les agents d'affaires et les intermédiaires de commerce employant moins de cinq salariés : / a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période ; / b. les salaires au sens du 1 de l'article 231 ainsi que les rémunérations allouées aux dirigeants de sociétés mentionnés aux articles 62 et 80 ter, versés pendant la période de référence définie au a à l'exclusion des salaires versés aux apprentis sous contrat et aux handicapés physiques ; ces éléments sont pris en compte pour 18 % de leur montant ; (...)  ; qu'il résulte de l'article 1469 alors applicable, pour les biens passibles de la taxe foncière, que la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'en application des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts en vigueur :  (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...)  ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que, pour l'application de ces dispositions combinées, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       Considérant, en premier lieu, qu'il résulte de l'instruction que le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire de Villeneuve-Saint-Georges a été évalué par comparaison avec le local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne, dont il résulte de la fiche d'évaluation, sur laquelle figure la mention  évaluation directe , qu'il a été lui-même évalué par voie d'appréciation directe ; que, dans ces conditions, contrairement à ce que soutient la société requérante, le local-type n° 55 ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts, lesquelles font obstacle à ce qu'un immeuble commercial, dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe, puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de cet article, la valeur locative d'un autre immeuble commercial ; <br>
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       Considérant, en deuxième lieu, qu'en ce qui concerne le local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif, il résulte de l'instruction que le bail en cours au 1er janvier 1970, conclu entre une société et son gérant, mettait à la charge du preneur toutes les dépenses de grosses réparations de l'article 606 du code civil ; que, si la société requérante soutient que, malgré ces stipulations, le bail a été conclu à des conditions de prix normales, elle ne l'établit pas par la seule production d'une liste de loyers concernant des hôtels dont la comparabilité n'est au demeurant pas démontrée, situés en dehors de la commune de Villejuif, dès lors que le caractère normal du loyer doit être nécessairement établi au regard du niveau des loyers dans la commune d'implantation du bien à évaluer ; qu'ainsi, le local-type             n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif ne peut être retenu pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, lequel ne permet de se référer qu'à des locaux loués à des conditions de prix normales ; qu'au surplus, la situation économique et le tissu urbain des deux communes dont s'agit ne sont pas comparables ;<br>
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       Considérant, en troisième lieu, que le local type n° 218 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Versailles correspond à un hôtel qui a été évalué par rapport à un bail conclu le 19 août 1970 et non par rapport à un bail en cours au 1er janvier 1970 ; qu'il a, par suite, été irrégulièrement évalué et ne peut servir de local de référence pour l'application du 2° de l'article 1498 précité ;<br>
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       Considérant, en dernier lieu, que le local-type n° 35, mentionné dans le procès-verbal d'évaluation foncière de la commune de Clamart, correspond à un hôtel construit en 1900 ayant fait l'objet d'un bail le 24 novembre 1969, d'une surface pondérée de 381 m², qui ne peut être comparé à l'hôtel litigieux, lequel fait partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne ;<br>
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       Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SNC LISIEUX INVEST HOTEL ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par voie de conséquence, il y a lieu, par défaut, conformément à ce que propose le ministre, et sans qu'il soit besoin, eu égard au nombre de termes de comparaison proposés tant en première instance qu'en appel, d'ordonner un supplément d'instruction, d'évaluer l'immeuble de la SNC LISIEUX INVEST HOTEL par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       Sur la détermination de la valeur locative par voie d'appréciation directe :<br>
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       Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts :  Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires  ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe :  En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien  ; <br>
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       Considérant qu'en vertu des articles précités de l'annexe III au code général des impôts, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ;<br>
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       Considérant, en premier lieu, que la SNC LISIEUX INVEST HOTEL soutient que, dès lors que le Conseil d'Etat a jugé que les dispositions de l'instruction du 1er octobre 1941 ont une valeur législative et sont applicables à la taxe foncière pour autant qu'elles ne sont pas contraires à l'ordonnance du 7 janvier 1959, à la loi du 2 février 1968 et à la loi du 31 décembre 1973 et dès lors que le 3° de l'article 1498 du code général des impôts ne prévoit pas que la valeur locative doive être appréciée par rapport au 1er janvier 1970, il convient de se référer, pour la mise en oeuvre de l'appréciation directe, à la date du 1er août 1939, et que l'administration doit donc trouver des actes de référence proches de cette date ; que, toutefois, les dispositions des articles 324 AB et 324 AC ne font que reprendre les dispositions découlant de l'instruction du 1er octobre 1941 auxquelles l'acte dit loi du 15 mars 1942, maintenu en vigueur par l'ordonnance du 9 août 1994, a donné valeur législative ; que l'article 324 AC prévoit expressément qu'il convient de se référer à la date du 1er janvier 1970 ; qu'en outre, il résulte de l'ensemble des dispositions régissant la détermination de la valeur locative des immeubles, qu'une date différente ne saurait être retenue pour l'évaluation des immeubles selon qu'est mise en oeuvre la méthode d'après le bail en cours à la date de référence, soit le 1er janvier 1970 prévue au 1° de l'article 1498 du code général des impôts, la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du même code laquelle s'appuie sur la même date de référence ou la méthode de l'appréciation directe prévue au 3° de cet article, sans porter atteinte à la cohérence du dispositif ; qu'ainsi, le moyen tiré de ce qu'il y aurait lieu de se référer pour la mise en oeuvre de la méthode d'appréciation directe à la date du 1er août 1939 et non à celle du 1er janvier 1970 ne peut qu'être écarté ;<br>
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       Considérant, en deuxième lieu, qu'ainsi qu'il a été dit plus haut, pour calculer la valeur locative d'un immeuble par voie d'appréciation directe, l'administration peut se référer à des transactions portant sur des immeubles comparables et dont la date est la plus proche possible du 1er janvier 1970 ; qu'en l'espèce, l'hôtel litigieux n'ayant fait l'objet d'aucune transaction depuis sa construction en 1993, l'administration, dans ses dernières écritures, a déterminé la valeur de cet immeuble par voie d'appréciation directe, pour sa partie hôtel, à partir de l'acte de vente datant de 1989 de l' hôtel Campanile d'Osny ; que, contrairement à ce que soutient la société, la transaction ainsi retenue ne présente pas une trop grande postériorité par rapport au 1er janvier 1970 et pouvait valablement être retenue en l'absence de transactions plus proches de cette date, concernant des immeubles comparables ; qu'en effet, la société ne peut utilement se prévaloir de l'acte de vente du 6 février 1964 concernant un hôtel-café-restaurant situé 34, route d'Orléans à Montlhéry, d'une surface réelle pondérée de 332 m², qui n'est pas comparable à un hôtel faisant également partie d'une chaîne d'hôtels, dont la surface réelle pondérée représente 866 m² ; que, s'agissant du restaurant Campanile, la société requérante ne conteste pas l'évaluation opérée par l'administration par rapport à trois actes de cession des 19 janvier 1999 concernant le restaurant Hippopotamus de Cergy, 10 mai 1996 concernant le restaurant Pizzas pub de Pierrelaye et 6 janvier 1981 concernant le restaurant Courtepaille de Saint-Ouen-l'Aumône ; qu'il ne résulte pas de l'instruction que la valeur ainsi retenue par l'administration serait erronée ; que, par suite, l'administration n'a pas fait une inexacte application, tant des dispositions de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts, que de celles de l'article 324 AC de la même annexe ;<br>
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       Considérant, en troisième lieu, que la requérante soutient que, contrairement aux prescriptions de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts précité, le taux d'intérêt de 7 %, appliqué par l'administration sur la valeur vénale de l'immeuble ainsi actualisée au 1er janvier 1970, pour en déduire sa valeur locative à cette date, ne résulterait pas du taux des placements immobiliers effectivement constatés dans la région à cette même date de référence alors que des taux inférieurs ont été retenus pour l'évaluation d'autres immeubles, soit 5 % sur les communes de Gonesse et de Garges-lès-Gonesse ; que, d'une part, l'administration fait valoir que les procès-verbaux d'évaluation des communes du département du Val-d'Oise, de la Seine-Saint-Denis et du Val de Marne ne mentionnent pas de taux d'intérêt moyen et qu'elle a donc calculé un taux régional à partir des taux d'intérêt figurant sur les procès-verbaux des communes d'Asnières (9 %), de Courbevoie (9 %), de Malakoff (10 %), de Boulogne-Billancourt (9 et 10 %) et d'Antony (8 %) ; que, d'autre part, il résulte de l'instruction et notamment des procès-verbaux d'évaluation foncière produits par la société requérante concernant les communes de Gonesse et de Garges-lès-Gonesse, que le taux d'intérêt de 5 % mentionné concerne, s'agissant de la commune de Gonesse, des zones commerciales dont il n'est pas établi qu'elles comprendraient des hôtels et que, s'agissant de la commune de Garges-lès-Gonesse, un taux de 5 % a été appliqué notamment à des centres commerciaux, des boutiques, des ateliers ou bureaux, dont les caractéristiques ne sont pas comparables à celle d'un hôtel ; qu'aucun taux n'est appliqué au seul hôtel restaurant figurant sur ce dernier procès-verbal ; que, dans ses dernières écritures, la société requérante se prévaut de l'application d'un taux de 6 %, admis par les premiers juges ; qu'en l'absence de recours incident du ministre sur ce point, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de retenir ce taux ; que, par ailleurs, il n'est pas établi qu'un abattement de 50 % aurait dû être appliqué pour tenir compte de la spécialisation de l'établissement en litige, alors qu'il a été dit plus haut que l'évaluation avait été faite sur la base d'une transaction portant sur la valeur vénale d'un immeuble comparable à l'hôtel litigieux ; <br>
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       Considérant qu'il est constant que la valeur locative déterminée dans les conditions susrappelées, selon la méthode de l'appréciation directe, aboutit à une valeur locative supérieure à celle retenue pour asseoir les impositions litigieuses ; que, par suite, la SNC LISIEUX INVEST HOTEL n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par les jugements attaqués, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes tendant à la réduction des cotisations de taxe professionnelles mises à sa charge au titre des années 2004 et 2005 dans les rôles de la commune de Chaumontel, à raison de l'hôtel  Campanile  qu'elle y exploite ; <br>
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       Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :<br>
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       Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas partie perdante à l'instance, le versement d'une somme au titre des frais exposés par la SNC LISIEUX INVEST HOTEL et non compris dans les dépens ;<br>
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DECIDE :<br>
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Article 1er : Les requêtes n° 09VE02590 et n° 10VE02614 de la SNC LISIEUX INVEST HOTEL sont rejetées.<br>
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N° 09VE02590-10VE02614	2<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.