# Cour Administrative d'Appel de Nancy, 2ème chambre - formation à 3, 19/11/2009, 08NC01261, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000021497101
**Date de décision:** 2009-11-19
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Nancy
**Formation:** 2ème chambre - formation à 3
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000021497101

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée le 18 août 2008, complétée par mémoires enregistrés les 30 avril et 16 octobre 2009, présentée pour l'EURL  IMMOBILIER dont le siège est 5, bis place Jeanson à Langres (52200), par Me Chiron et Martin ; l'EURL  IMMOBILIER demande à la Cour :<br>
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         1°) d'annuler le jugement n° 0501441 du 19 juin 2008 par lequel le Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires à l'impôt sur les sociétés et des droits de taxe sur la valeur ajoutée auxquels elle a été assujettie au titre des exercices 1999, 2000 et 2001 et de la période correspondant auxdits exercices ainsi que des pénalités y afférentes ;<br>
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         2°) de prononcer la décharge demandée ;<br>
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         3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;<br>
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         Elle soutient que : <br>
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         - la remise en cause du prix de cession de l'appartement sis à Langres, aux troisième et quatrième étages d'un immeuble dépourvu d'ascenseur est fondée sur la comparaison avec un bien ne présentant pas les mêmes caractéristiques, le bien dont s'agit étant exposé au nord, éclairé en partie par des vélux sans aucune vue sur la place Jeanson et constitué de combles n'acceptant que des meubles bas ; que sa cession à Mme  était une condition du développement ultérieur de l'entreprise qui, n'ayant pu s'en défaire en temps utile, avait l'obligation de dégager des liquidités ; <br>
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         - la preuve n'est pas rapportée par l'administration de ce qu'elle aurait fait exécuter en 1999 par des membres de son personnel des travaux au profit de M. et Mme  qui n'auraient donné lieu à aucune facturation alors qu'il résulte du nombre d'heures accomplies par les deux seuls ouvriers de l'EURL qu'elle était dans l'impossibilité d'effectuer les travaux n'ayant pas donné lieu  à facturation ; que l'administration a commis une confusion avec les employés des SCI Carrefour de Joinville et Les Trois Jumeaux et ne démontre pas que ces employés auraient agi pour son compte ; <br>
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         - le redressement relatif à la marge bénéficiaire réalisée lors de la cession de l'immeuble sis ... est insuffisamment motivé en ce qu'il n'est donné aucune explication sur la remise en cause du prix d'acquisition ; qu'il résulte clairement de l'acte de vente que le prix payé en contrepartie de l'acquisition du bien s'élève à la somme de 190 000 francs qu'elle a intégralement acquittée auprès du vendeur sans verser une commission quelconque aux lieu et place du vendeur ; <br>
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         Vu le jugement attaqué ;<br>
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         Vu les mémoires en défense, enregistrés le 26 février 2009 et le 8 octobre 2009, présentés par le ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique ; le ministre conclut au rejet de la requête ;<br>
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         Il soutient qu'aucun des moyens invoqués n'est de nature à entraîner la décharge des impositions contestées ;<br>
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         Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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         Vu le code de justice administrative ;<br>
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         Vu le code général des impôts ;<br>
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         Vu le livre des procédures fiscales ;<br>
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         Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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         Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 22 octobre 2009 :<br>
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         - le rapport de Mme Le Montagner, président,<br>
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         - et les conclusions de Mme Fischer-Hirtz, rapporteur public ;<br>
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         Sur la cession opérée au profit de Mme Muriel Petit :<br>
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         Considérant que l'EURL  IMMOBILIER, qui exerce les activités de marchand de biens et de promoteur immobilier, a cédé le 27 août 1999 à l'épouse de son gérant, Mme Muriel , un appartement en duplex, d'une surface au sol de 126 m2, situé aux 3ème et 4ème étages d'un immeuble sis ... pour un prix fixé à 570 000 francs ; que, pour estimer que le prix unitaire de 4 523 francs par mètre carré consenti lors de cette transaction s'écartait de la valeur vénale du bien, l'administration a pris en considération le prix de vente unitaire de 6 451 francs par mètre carré ressortant de la cession faite à un tiers par l'EURL, quelques mois auparavant, d'un appartement d'une surface de 124 mètres carrés situé au premier étage du même immeuble ; que la valeur vénale du bien cédé à Mme  a en conséquence été reconstituée en appliquant à la surface au sol le prix unitaire de 6 800 francs par mètre carré pour ensuite pratiquer sur le montant réévalué un abattement de 20 % afin de tenir compte de la situation mansardée de l'appartement, d'une surface habitable limitée à 92 mètres carrés ; que l'administration a ultérieurement suivi l'avis de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires et limité l'insuffisance de valeur vénale, évaluée à 670 000 francs, à la somme de 100 000 francs ; <br>
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         Considérant que dans les hypothèses où la procédure contradictoire a été suivie, il revient à l'administration d'apporter la preuve que l'entreprise s'est écartée d'une gestion commerciale normale en renonçant à percevoir une recette qui lui était due ; qu'en l'espèce, il n'est pas établi que le prix de l'appartement d'une configuration traditionnelle situé au premier étage et retenu comme seul terme de comparaison correspondrait à la valeur vénale du bien cédé à Mme  telle que celle-ci résulterait de l'état du marché des biens de qualité comparable dès lors que l'élément de référence retenu ne comporte pas un niveau suffisant de pertinence compte tenu de l'influence sur le prix de vente des particularités du duplex acquis par Mme , et tenant à l'absence d'ascenseur, au défaut de fenêtres donnant sur la place Jeanson, à une orientation moins favorable, au caractère mansardé, et à des ouvertures sur l'extérieur constituées pour l'essentiel, ainsi qu'il résulte notamment des photographies versées au dossier, de velux donnant sur les toits ; que la circonstance, invoquée par l'administration, que le cachet d'un appartement mansardé refait à neuf et doté de poutres apparentes soit recherché par un certain type de clientèle ne peut à elle seule, en l'absence de termes de comparaison susceptibles de refléter l'état du marché, suffire à établir qu'en l'espèce un prix préférentiel a été consenti à Mme  ; que, dès lors, l'EURL  IMMOBILIER est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement contesté, le Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a rejeté sa demande tendant à la décharge de l'imposition résultant du rehaussement de la valeur vénale du bien acquis par Mme  ; <br>
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         Sur les travaux réalisés dans des immeubles appartenant en propre à M. et Mme  : <br>
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         Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'administration a estimé, à partir d'un relevé produit en cours de vérification par l'EURL  IMMOBILIER, que les deux ouvriers employés par l'entreprise avaient effectué sur des biens immobiliers appartenant en propre à M. et Mme Petit au cours des onze mois de l'exercice 1999 une durée totale d'intervention, évaluée à 2 070 heures, n'ayant pas donné lieu à facturation ; qu'elle a en conséquence rattaché aux résultats imposables de l'exercice 1999 le chiffre d'affaires correspondant aux recettes que l'EURL s'était abstenue de percevoir, déterminé en appliquant aux heures tenues pour non facturées le prix moyen horaire de 126 francs et soumis l'entreprise à l'amende prévue à l'article 1 788 quater du code général des impôts alors en vigueur ; <br>
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         Considérant toutefois qu'il résulte de l'état des données sociales relatif à l'année 1999 que les deux employés de l'EURL  IMMOBILIER, M.  et Mme  n'ont accompli ensemble au sein de l'entreprise qu'un nombre de 2 264 heures de travail ; que la requérante soutient, sans être contredite, qu'elle a facturé au cours de l'exercice considéré un montant de 668 heures de travail, auquel il convient d'ajouter le temps consacré par les salariés aux immeubles acquis par  l'entreprise, ressortant sur une période de onze mois à 1 468 heures ; qu'elle précise également que les travaux réalisés sur les biens appartenant à M. et Mme  ont été en 1999 réalisés par des salariés des SCI du Carrefour de Joinville et des Trois Jumeaux dont elle joint copie des bulletins de salaires ; qu'en se bornant a faire état d'un relevé de 351 heures et 21 heures accomplies respectivement par M.  et Mme  sur des immeubles appartenant en propre à M. et Mme Petit, et dont il n'apparait pas qu'elles ne seraient pas au nombre des 668  heures déjà facturées, l'administration ne rapporte pas la preuve qui lui incombe des faits sur lesquels elle se fonde pour soutenir que l'EURL  IMMOBILIER aurait renoncé à percevoir des recettes qui lui étaient dues ; que , par suite, l'EURL  IMMOBILIER est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement contesté, le Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a refusé de lui accorder la décharge de l'imposition litigieuse ainsi que de l'amende qui lui a été appliquée sur le fondement des dispositions de l'article 1788 quater du code général des impôts alors en vigueur ; <br>
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         Sur la détermination de la base d'imposition à la taxe sur la valeur ajoutée relative à la cession de l'immeuble sis ... acquis en 1998 : <br>
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         Considérant qu'aux termes de l'article 268 du code général des impôts :  En ce qui concerne les opérations visées au 6° de l'article 257, la base d'imposition à la taxe sur la valeur ajoutée est constituée par la différence entre : a. D'une part, le prix exprimé et les charges qui viennent s'y ajouter, ou la valeur vénale du bien si elle est supérieure au prix majoré des charges ; b. D'autre part, selon le cas : - soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l'acquisition du bien ; ( ...) <br>
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         Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'acte de vente en date du 27 juillet 1998 par lequel s'est opéré au profit de l'EURL  IMMOBILIER le transfert de propriété de l'immeuble sis 8, ... appartenant à la SCI les Jasmins en liquidation, fait expressément mention que la vente est consentie et acceptée moyennant le prix de 190 000 francs et que ce prix a été payé comptant par l'acquéreur ; qu'aucune clause de l'acte ne fait état du versement d'une commission d'intermédiaire ; qu'ainsi, la circonstance qu'une commission de 20 000 francs a été ultérieurement versée par le mandataire liquidateur du vendeur demeure sans influence sur le droit que l'EURL  IMMOBILIER tient des dispositions de l'article 268 du code général des impôts de déduire du prix de revente du bien la somme qu'elle a versée pour son acquisition ; que, par suite, l'EURL  IMMOBILIER est fondée à soutenir que c'est à tort que par le jugement contesté, le Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a refusé de lui accorder la décharge des droits de taxe sur la valeur ajoutée litigieux ;<br>
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         Sur la demande tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :<br>
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         Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 2 000 euros à verser à l'EURL  IMMOBLIER au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; <br>
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D É C I D E :<br>
         Article 1er : L'EURL  IMMOBILIER est déchargée des cotisations supplémentaires à l'impôt sur les sociétés et des droits de taxe sur la valeur ajoutée ainsi que de la majoration prévue à l'article 1 788 quater du code général des impôts auxquelles elle a été assujettie en conséquence de la remise en cause du prix de cession du bien sis à Langres, de l'insuffisance de recettes facturées, et de l'exclusion du prix d'acquisition du bien sis à Dijon de la commission reversée à un intermédiaire.<br>
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         Article 2 : Le jugement du Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.<br>
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         Article 3 : L'Etat versera à l'EURL  IMMOBILIER la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.<br>
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         Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à l'EURL  IMMOBILIER et au ministre du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme de l'Etat.<br>
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N° 08NC01261<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**