# Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 29/12/2011, 09VE02745, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000025283688
**Date de décision:** 2011-12-29
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Versailles
**Formation:** 3ème Chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000025283688

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée le 27 juillet 2009 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présentée pour la SOCIETE D'EXPLOITATION HÔTELIERE ECONOMIQUE, dont le siège est 6, rue du bois Briard à Courcouronnes (91080), par Me Meier, avocat à la Cour ; la SOCIETE D'EXPLOITATION HÔTELIERE ECONOMIQUE demande à la Cour :<br>
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       1°) d'annuler le jugement n° 0508263 en date du 26 mai 2009 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2003 et 2004 dans les rôles de la commune de Pantin à raison de l'établissement hôtelier qu'elle exploite sous l'enseigne  Ibis  151/153, avenue Jean Lolive ; <br>
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       2°) de prononcer la décharge des impositions contestées ;<br>
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       3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;<br>
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       Elle soutient que c'est en méconnaissance des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts que le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a retenu la méthode, laquelle n'est que subsidiaire, de l'appréciation directe en l'absence de recherche, par le service, de locaux-type pouvant servir de termes de comparaison, alors surtout que des immeubles peuvent valablement être retenus comme termes de comparaison pour la détermination de la valeur locative de l'hôtel litigieux ; qu'à cet égard, peuvent être retenus, dès lors notamment que la commune de Pantin peut être regardée comme présentant, d'un point de vue économique, une situation analogue à celle de Paris ou d'une commune voisine, le local-type n° 33 du procès-verbal C de la commune de Saint-Mandé, hôtel de tourisme de catégorie deux étoiles, situé à proximité de Paris et disposant d'un accès immédiat aux transports parisiens ; le local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Morangis, hôtel de catégorie deux étoiles, situé à proximité de l'autoroute A6 et de la route nationale 7, qui a été valablement évalué par comparaison avec un autre local-type ; le local-type n° 43 du procès-verbal de la commune de Villejuif, hôtel de catégorie trois étoiles, de type moderne aux caractéristiques proches de celui à évaluer, qui a servi pour l'évaluation de plusieurs hôtels de construction récente, et dont la commune est proche de la capitale ; le local-type n° 247 du procès-verbal C de la commune de Paris (17ème arrondissement), hôtel de catégorie trois étoiles, d'excellente facture, présentant un bon état d'entretien et d'aménagement et retenu comme terme de comparaison pour l'évaluation des bases locatives des hôtels exploités sous l'enseigne Ibis et Novotel respectivement situés porte de Clichy à Paris et à Paris-La-Défense ; que la clientèle de ce terme de référence est comparable à celle de l'hôtel à évaluer également situé aux portes de Paris et desservis semblablement par les transports en commun ; que, toutefois, un premier abattement de 25 % devrait être appliqué pour tenir compte de la surface inférieure du local-type par rapport à l'hôtel à évaluer et un second, de 10 %, destiné à prendre en compte l'écart de catégorie ; qu'à supposer même que la méthode d'appréciation directe puisse être appliquée, l'administration ne s'est pas conformée pour sa mise en oeuvre aux prescriptions légales et réglementaires ; qu'ainsi, elle ne peut déterminer la valeur vénale de l'immeuble à évaluer en se référant à des transactions éloignées de plusieurs dizaines d'années après la date de référence du 1er janvier 1970 ; ainsi, en est-il d'une transaction intervenue le 17 janvier 1984 ; que le taux d'intérêt, de 9 %, retenu par le service n'est ni justifié par rapport aux taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires, ni approprié dès lors que les taux issus de procès-verbaux de communes de la région Ile-de-France, telles que celles de Versailles, Saint-Witz et Paris, démontrent que ce taux d'intérêt ne saurait excédé 4 % ; que les règles régissant la détermination de la valeur locative cadastrale servant de base à son établissement n'ont pas été fixées avec une précision suffisante par le législateur et que les précisions qu'y a apporté le pouvoir réglementaire l'ont été en violation de l'article 34 de la Constitution et que, par suite, elles ne peuvent servir de base légale à la mise en oeuvre de la méthode par voie d'appréciation directe ; <br>
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       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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       Vu le code de justice administrative ;<br>
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       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 novembre 2011 :<br>
       - le rapport de M. Locatelli, premier conseiller,<br>
       - les conclusions de M. Brunelli, rapporteur public, <br>
       - et les observations de Me Meier pour la SOCIETE D'EXPLOITATION HÔTELIERE ECONOMIQUE ;<br>
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       Sur la détermination de la valeur locative par comparaison :<br>
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       Considérant que l'article 1467 du code général des impôts alors en vigueur dispose que :  La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux, les agents d'affaires et les intermédiaires de commerce employant moins de cinq salariés : / a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période ; / b. les salaires au sens du 1 de l'article 231 ainsi que les rémunérations allouées aux dirigeants de sociétés mentionnés aux articles 62 et 80 ter, versés pendant la période de référence définie au a à l'exclusion des salaires versés aux apprentis sous contrat et aux handicapés physiques ; ces éléments sont pris en compte pour 18 % de leur montant ; (...)  ; qu'il résulte de l'article 1469 alors applicable, pour les biens passibles de la taxe foncière, que la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'en application des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts en vigueur :  (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...)  ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que pour l'application de la combinaison de ces dispositions, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       Considérant que, pour déterminer la valeur locative de l'établissement hôtelier, de catégorie deux étoiles, que la SOCIETE D'EXPLOITATION HÔTELIERE ECONOMIQUE exploite sous l'enseigne  Ibis  151/153 avenue Jean Lolive à Pantin, l'administration s'est initialement référée au local-type n° 2 du procès-verbal ME des évaluations foncières de la commune de Pantin dont il n'est pas contesté qu'il a été irrégulièrement évalué et qu'il ne peut, par suite, être valablement retenu comme terme de comparaison ; que la SOCIETE D'EXPLOITATION HÔTELIERE ECONOMIQUE maintient, en appel, que la valeur locative de l'immeuble qu'elle exploite peut être évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence à l'un ou l'autre des termes de comparaison suivants : le local-type n° 33 du procès-verbal complémentaire de la commune de Saint-Mandé, le local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Morangis, le local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif, le local-type n° 247, l'hôtel Cecilia, du procès-verbal complémentaire de la commune de Paris (17ème arrondissement), et soutient, pour la première fois en appel, que la valeur locative de l'immeuble litigieux peut également être évalué par comparaison en fonction du local-type n° 139, l'hôtel Terminus Montparnasse, du procès-verbal complémentaire de la commune de Paris (6ème arrondissement) et du local-type n° 12, le Grand Hôtel intercontinental, du procès-verbal ME de la commune de Paris (9ème arrondissement) ; <br>
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       Considérant, en premier lieu, que le local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Saint-Mandé, construit en 1895, correspond à un hôtel de type traditionnel dont les caractéristiques au regard de sa construction, sa structure et son aménagement ne sont pas comparables à celles de l'établissement exploité par la société qui, sous l'enseigne  Ibis , fait partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne ;<br>
       Considérant, en deuxième lieu, que, s'agissant du local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Morangis, il résulte de l'instruction, et notamment du procès-verbal, qu'il correspond à un hôtel occupé au 1er janvier 1970 par son propriétaire ; qu'en outre, la circonstance que le procès-verbal mentionne la lettre  C  n'est pas de nature à établir que ce local-type a lui-même été évalué par comparaison avec un autre local-type, alors qu'aucun autre local de cette sorte n'est indiqué au procès-verbal ; que, dans ces conditions, le local-type n° 33 ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       Considérant, en troisième lieu, que le bail en cours au 1er janvier 1970 du local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif, conclu entre la société propriétaire des locaux et le gérant de celle-ci, par ailleurs exploitant de l'hôtel, mettait à la charge du preneur toutes les dépenses de grosses réparations de l'article 606 du code civil ; qu'ainsi, le local type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif ne peut être retenu pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, lequel ne permet de se référer qu'à des locaux loués à des conditions de prix normales ;<br>
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       Considérant, en quatrième lieu, que la commune de Pantin, d'une part, et les localités constituées par les quartiers des Ternes dans le dix-septième arrondissement de Paris, de la Chaussée d'Antin dans le neuvième arrondissement de Paris et de Montparnasse dans le sixième arrondissement de Paris, d'autre part, compte tenu de leurs caractéristiques propres, n'attirent pas une clientèle équivalente et ne comportent pas de zones de chalandise comparables ; qu'ainsi, elles ne présentent pas, du point de vue économique, une situation analogue au sens des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts ; que, par suite, l'hôtel Cécilia, le Grand Hôtel Intercontinental, l'hôtel Radisson Ambassador et l'hôtel Terminus Montparnasse, situés dans l'un ou l'autre de ces trois quartiers de la commune de Paris ne peuvent être retenus comme termes de comparaison pour évaluer l'établissement exploité à Pantin par la société requérante sous l'enseigne  Ibis  ; <br>
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       Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SOCIETE D'EXPLOITATION HÔTELIERE ECONOMIQUE ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par voie de conséquence, il y a lieu, par défaut, conformément à ce que propose le ministre et sans qu'il soit besoin, eu égard au nombre de termes de comparaison proposés tant en première instance qu'en appel, d'ordonner un supplément d'instruction, d'évaluer l'immeuble de la société requérante par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       Sur la détermination de la valeur locative par voie d'appréciation directe :<br>
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       Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts :  Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires  ; qu'aux termes de l'article 324 AC de cette même annexe :  En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimé par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une commune comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien  ;<br>
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       Considérant qu'en vertu des articles précités de l'annexe III au code général des impôts, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes, et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison, qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; <br>
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       Considérant, en premier lieu, que la SOCIETE D'EXPLOITATION HÔTELIERE ECONOMIQUE soutient que les règles régissant la détermination, par voie d'appréciation directe, de la valeur locative cadastrale n'ont pas été fixées avec une précision suffisante par le législateur et abandonnées au pouvoir réglementaire en méconnaissance de l'article 34 de la Constitution ; que, toutefois, les dispositions des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts ne font que reprendre les dispositions, aujourd'hui notamment codifiées au 3° de l'article 1498 du code général des impôts, découlant de l'instruction du 1er octobre 1941 auxquelles l'acte dit loi du 15 mars 1942 maintenu en vigueur par l'ordonnance du 9 août 1994, a donné valeur législative ; que, dans ces conditions, le moyen tiré de ce que le législateur aurait indûment abandonné au pouvoir réglementaire, en méconnaissance de l'article 34 de la Constitution, les règles de détermination de la valeur locative manque en fait et doit, par suite, être écarté ;<br>
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       Considérant, en deuxième lieu, que, pour calculer la valeur locative de l'immeuble en cause par la méthode d'appréciation directe, l'administration, en l'absence de transactions intervenues sur le bien à évaluer, s'est référée à la vente, le 17 janvier 1984, en l'état futur d'achèvement, de l'hôtel exploité à Bobigny sous l'enseigne  Ibis  ; qu'il ne résulte pas de l'instruction, alors surtout que la société requérante ne propose aucun terme de substitution, qu'il aurait été possible de proposer une transaction intervenue sur un immeuble de nature comparable dans une commune analogue d'un point de vue économique à une date plus proche du 1er janvier 1970, autre que celle retenue, en l'espèce, par l'administration ; qu'il y a par suite lieu de retenir cette transaction ; <br>
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       Considérant, en troisième lieu, que la requérante soutient que, contrairement aux prescriptions de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts précité, le taux d'intérêt de 9 %, appliqué par l'administration sur la valeur vénale de l'immeuble ainsi actualisée au 1er janvier 1970, pour en déduire sa valeur locative à cette date, ne résulterait pas du taux des placements immobiliers effectivement constatés dans la région à cette même date de référence ; qu'il résulte toutefois de l'instruction que, contrairement à ce que soutient la SOCIETE D'EXPLOITATION HÔTELIERE ECONOMIQUE, ce taux figure sur les procès-verbaux de plusieurs communes de la région Ile-de-France, notamment celle d'Asnières, situées à la périphérie immédiate de la capitale et proche de la région de Pantin ; qu'un tel choix est ainsi plus pertinent que celui de la commune de Saint-Witz pour laquelle aucun taux d'intérêt n'a été validé dans le procès-verbal des opérations d'évaluation foncière relatif à cette commune ou encore que ceux retenus pour les communes de Versailles et de Paris qui ne sont pas économiquement comparables à la commune de Bagnolet ; que, dans ces conditions, la SOCIETE D'EXPLOITATION HÔTELIERE ECONOMIQUE n'est pas fondée à soutenir qu'un taux d'intérêt de 9 % ne reflétait pas le taux des placements immobiliers effectivement constatés dans une ville comme celle de Pantin l'année de référence ;<br>
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       Considérant qu'il est constant que cette méthode qui, ainsi qu'il vient d'être dit, n'est pas utilement critiquée, aboutit à une valeur locative supérieure à celle retenue pour asseoir les impositions litigieuses ; qu'ainsi, la requérante n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, la Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2003 et 2004 dans les rôles de la commune de Pantin, à raison de l'établissement hôtelier qu'elle y exploite, sous l'enseigne  Ibis , 151/153 avenue Jean Lolive ; <br>
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       Sur les conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :<br>
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       Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la SOCIETE D'EXPLOITATION HÔTELIERE ECONOMIQUE demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;<br>
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D E C I D E :<br>
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Article 1er : La requête de la SOCIETE D'EXPLOITATION HÔTELIERE ECONOMIQUE est rejetée.<br>
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N° 09VE02745	2<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.