# Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 29/12/2011, 10VE02580, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000025283743
**Date de décision:** 2011-12-29
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Versailles
**Formation:** 3ème Chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000025283743

## Contenu de la décision

Vu le recours, enregistré le 4 août 2010 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présenté par le MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS ET DE LA REFORME DE L'ETAT, qui demande à la Cour ; <br>
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       1°) d'annuler les articles 1, 2, 3, 4 et 5 du jugement nos 0804356-0906724 du 15 avril 2010 par lesquels le Tribunal administratif de Versailles a réduit les cotisations de taxe professionnelle dont la SNC Hôtelière Danton Michelet était redevable au titre des années 2006, 2007 et 2008 dans les rôles de la commune de Puteaux (Hauts-de-Seine) et a condamné l'Etat à lui verser une somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; <br>
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       2°) de rétablir la SNC Hôtelière Danton Michelet aux rôles de taxe professionnelle des années 2006, 2007 et 2008 de la commune de Puteaux à concurrence des droits dont la décharge a été prononcée par ce jugement ; <br>
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       3°) de rejeter le surplus des conclusions portées par cette société devant le Tribunal administratif de Versailles ;<br>
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       Le ministre soutient que dans la mesure où le jugement attaqué ne fait pas mention du mémoire en réplique produit par l'administration fiscale le 17 mars 2010, avant l'audience du 25 mars 2010, il doit être considéré comme entaché d'une omission à statuer ; qu'en ne répondant pas au moyen développé dans ce mémoire, selon lequel les communes de Puteaux et de Paris ne présentent pas une situation analogue du point de vue économique, les premiers juges ont insuffisamment motivé leur décision, en méconnaissance des dispositions de l'article L. 9 du code de justice administrative ; qu'en estimant que les communes de Puteaux et de Paris sont comparables, au motif que ces deux localités sont limitrophes et que la commune de Puteaux est en partie constituée par le quartier de La Défense, les premiers juges ont commis une erreur de droit, dès lors que les hôtels présentent, selon qu'ils sont situés dans Paris intra muros ou en banlieue, des données très différentes en termes de profil et de motivation de la clientèle, d'accès et de stationnement des autocars de tourisme et de prix de revient et de perspectives spéculatives pour le propriétaire ; qu'en considérant que la souscription d'une nouvelle déclaration en 2004 par son propriétaire ne suffit pas à établir que le Grand Hôtel Intercontinental aurait fait l'objet de modifications telles qu'il ne pourrait plus être retenu comme local type, les premiers juges ont dénaturé les pièces du dossier ; que le bail du Grand Hôtel Intercontinental en cours au 1er janvier 1970 était anormal, ayant été conclu entre une société et sa filiale ; qu'aucun des termes de comparaison proposé par la SNC Hôtelière Danton Michelet ne résiste à l'examen ; qu'en effet l'hôtel Cecilia a été évalué en fonction d'un bail postérieur au 1er janvier 1970 et qu'il se trouve dans le quartier des Ternes dans le XVIIème arrondissement de Paris et ne se trouve pas dans une commune économiquement analogue à Puteaux, que le local-type n° 43 de Villejuif ne saurait être retenu, alors qu'il ne saurait être regardé comme ayant été loué à des conditions normales pour la valeur unitaire de 63 F/m² qui lui avait été assignée au procès-verbal initial de Villejuif, que l'hôtel Claridge est un palace construit en 1925 qui a été entièrement transformé en 1997 en de multiples locaux de résidence hôtelière, que le Ritz ne peut pas être retenu, que l'hôtel le Ruisseau à Saint-Mandé ne peut être regardé comme présentant des caractéristiques similaires avec l'hôtel en litige et que le Campanile de Villeneuve-Saint-Georges a été irrégulièrement évalué ; qu'il n'existe ainsi aucun autre immeuble commercial susceptible d'être retenu comme terme de comparaison ; que pour ce qui est de l'appréciation directe, l'administration fiscale doit se référer à la vente en l'état futur d'achèvement de l'immeuble en litige du 30 décembre 1986, pour une valeur déclarée de 105 053 508 F, qui est l'estimation de l'immeuble à évaluer à la date la plus proche possible du 1er janvier 1970 et dont il résulte une valeur locative supérieure à celle retenue par l'administration fiscale pour la taxe professionnelle de 2006 ; que la vente en état futur d'achèvement intervenue le 17 janvier 1984 sur un hôtel Ibis situé à Bobigny, qui est la transaction la plus proche du 1er janvier 1970 ayant porté sur un immeuble comparable à un hôtel de chaîne moderne qui a pu être trouvée en Région Ile-de-France, donne, compte tenu du taux d'intérêt de 10% consigné au procès-verbal communal, une valeur locative également supérieure à celle retenue par l'administration fiscale pour la taxe professionnelle de 2006 ; qu'en jugeant que les impositions contestées au titre des années 2007 et 2008 avaient été établies à l'issue d'une procédure irrégulière, les premiers juges ont méconnu les dispositions de l'article 1505 du code général des impôts, dès lors que les deux dernières phases de la procédure d'évaluation individuelle d'une propriété bâtie relevant de la seule compétence du service des impôts, celui-ci est ainsi nécessairement compétent pour reprendre la procédure à partir de la deuxième phase afin de réexaminer la valeur locative d'un immeuble dont l'évaluation a déjà été soumise à la commission communale des impôts directs ; que la commission communale des impôts directs n'a pas à être consultée sur le classement d'un immeuble dans l'une des catégories de classification communale des locaux, dès lors que seule l'intervention de l'un des changements dont la prise en compte est prévue à l'article 1517-I-1 du code général des impôts est de nature à nécessiter une nouvelle consultation de cette commission ; que le moyen tiré d'un défaut de consultation de la commission communale est inopérant lorsque l'administration a admis que l'évaluation initiale était inadéquate ; qu'en excluant la valeur locative de l'hôtel de la base imposable, les premiers juges ont méconnu leur office alors qu'il appartient au juge de l'impôt de remplacer la décision administrative censurée par sa propre décision ; qu'en estimant qu'il était constant que la commission communale des impôts directs n'avait pas été saisie, les premiers juges ont dénaturé les pièces du dossier soumis à leur appréciation, qui comportaient dans la note en délibéré présentée le 30 mars 2010 des éléments de fait qui tendaient à établir le contraire ; que de même que pour l'année 2006, en l'absence de local-type pertinent, il y a lieu, pour les années 2007 et 2008 de recourir à la méthode de l'appréciation directe, dont il résulte une valeur locative supérieure à celle qui avait été retenue par l'administration fiscale ;<br>
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       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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       Vu le code de justice administrative ;<br>
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       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 novembre 2011 :<br>
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       - le rapport de M. Tar, premier conseiller, <br>
       - les conclusions de M. Brunelli, rapporteur public,<br>
       - et les observations de Me Meier, pour la SNC Hôtelière Danton Michelet ;<br>
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       Considérant que le MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS ET DE LA REFORME DE L'ETAT relève régulièrement appel du jugement en date du 15 avril 2010 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a fixé la valeur locative de l'immeuble à usage d'hôtel que la SNC Hôtelière Danton Michelet exploite à Puteaux (Hauts-de-Seine), 34, cours Michelet, sous l'enseigne  Sofitel  à 10,82 euros par mètre carré pour le calcul de la taxe professionnelle de l'année 2006, a exclu la valeur locative de l'établissement de l'assiette de la taxe professionnelle assignée à cette société au titre des années 2007 et 2008 et a déchargé cette société des cotisations de taxe professionnelle à hauteur de ces réductions de bases d'imposition ; <br>
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       Sur l'imposition de l'année 2006 :<br>
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       En ce qui concerne la régularité du jugement :<br>
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       Considérant, en premier lieu, que, lorsque, postérieurement à la clôture de l'instruction, le juge est saisi d'un mémoire émanant de l'une des parties à l'instance, et conformément au principe selon lequel, devant les juridictions administratives, le juge dirige l'instruction, il lui appartient, dans tous les cas, de prendre connaissance de ce mémoire avant de rendre sa décision, ainsi que de le viser sans l'analyser ; que s'il a toujours la faculté, dans l'intérêt d'une bonne justice, d'en tenir compte - après l'avoir visé et, cette fois, analysé - il n'est tenu de le faire, à peine d'irrégularité de sa décision, que si ce mémoire contient soit l'exposé d'une circonstance de fait dont la partie qui l'invoque n'était pas en mesure de faire état avant la clôture de l'instruction écrite et que le juge ne pourrait ignorer sans fonder sa décision sur des faits matériellement inexacts, soit d'une circonstance de droit nouvelle ou que le juge devrait relever d'office ;<br>
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       Considérant que le directeur départemental des finances publiques des Hauts-de-Seine a présenté aux juges de première instance, postérieurement à la clôture de l'instruction, un nouveau mémoire qui ne contenait l'exposé d'aucune circonstance de fait nouvelle dont l'administration n'était pas en mesure de faire état avant la clôture de l'instruction écrite et que le tribunal ne pouvait ignorer sans fonder sa décision sur des faits matériellement inexacts, ni d'aucune circonstance de droit nouvelle ; que dès lors, les premiers juges, qui, contrairement à ce qu'affirme le ministre, ont visé ce mémoire sans l'analyser, n'ont pas entaché leur jugement d'irrégularité en n'en tenant pas compte ;<br>
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       Considérant que les premiers juges ont, pour statuer sur l'imposition de l'année 2006, explicitement estimé que les communes de Puteaux et de Paris étaient, dans les circonstances de l'espèce, comparables, en précisant les circonstances de fait dont ils ont tenu compte ; qu'ainsi, et contrairement à ce qu'affirme le ministre, leur jugement doit être regardé comme suffisamment motivé sur ce point ;<br>
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       En ce qui concerne le bien-fondé de l'imposition :<br>
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       Considérant que l'article 1467 du code général des impôts alors en vigueur dispose que :  La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux, les agents d'affaires et les intermédiaires de commerce employant moins de cinq salariés : / a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période ; / b. les salaires au sens du 1 de l'article 231 ainsi que les rémunérations allouées aux dirigeants de sociétés mentionnés aux articles 62 et 80 ter, versés pendant la période de référence définie au a à l'exclusion des salaires versés aux apprentis sous contrat et aux handicapés physiques ; ces éléments sont pris en compte pour 18 % de leur montant ; (...)  ; qu'il résulte de l'article 1469 alors applicable, pour les biens passibles de la taxe foncière, que la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'en application des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts en vigueur :  (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...)  ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que pour l'application de la combinaison de ces dispositions, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; <br>
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       Considérant que, pour déterminer, au titre de l'année 2006, la valeur locative de l'immeuble à usage d'hôtel que la SNC Hôtelière Danton Michelet exploite sous l'enseigne  Sofitel  situé quartier de La Défense à Puteaux, les premiers juges ont retenu, en application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts précité, le local-type n° 4 du procès-verbal 6668 B ME des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel,  le Grand Hôtel Intercontinental , situé 12, boulevard des Capucines dans le 9ème arrondissement de Paris, au tarif unitaire de 71 F le mètre carré pondéré ; <br>
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       Considérant, en premier lieu, que la commune de Puteaux, limitrophe de Paris, est pour l'essentiel constituée, d'un point de vue économique, par le quartier de la Défense notoirement considéré comme un quartier d'affaires de la capitale qui attire, sur ce territoire, comme la localité constituée par le neuvième arrondissement de Paris, des touristes essentiellement étrangers et une clientèle d'affaires ou congressiste à la recherche de prestations hôtelières haut de gamme correspondant à l'activité du local à évaluer et du local-type retenu par les premiers juges ; qu'eu égard à la densité des réseaux de transports et des zones de chalandises dont elle bénéficie, la commune de Puteaux peut être regardée comme partie intégrante de l'agglomération parisienne, y compris quant à la valorisation foncière des immeubles qui y sont situés ; qu'ainsi, cette commune et la localité constituée par le neuvième arrondissement de Paris présentent, du point de vue économique, une situation analogue au sens des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       Considérant, en deuxième lieu, que, comme l'ont affirmé les premiers juges, la circonstance que les propriétaires du  Grand Hôtel Intercontinental  ont souscrit une nouvelle déclaration modèle  CBD  le 14 janvier 2004 ne suffit pas à établir que cet établissement aurait fait l'objet de modifications telles qu'il ne pourrait plus être retenu comme local type ;<br>
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       Considérant, en troisième lieu, qu'il résulte de l'instruction que le bail signé entre la SA La Rente Foncière, propriétaire du  Grand Hôtel Intercontinental  et la SA La Société du Grand Hôtel, occupant, le 1er juin 1958 pour une durée de douze ans, révisable tous les trois ans, avait, pour la période correspondant aux années 1962 à 1965, un prix de 822 000 F qui avait été fixé par la Cour d'appel ; que ce prix à été ultérieurement porté à 955 000 F pour la période correspondant aux années 1965 à 1967, puis à 1 070 000 F pour la période correspondant aux années 1968 à 1970, prix qui a été pris en considération pour déterminer la valeur locative unitaire de ce local-type ; qu'en se bornant, d'une part, à faire état, en se référant à un ouvrage d'histoire, que le propriétaire du  Grand Hôtel Intercontinental  aurait été la filiale de son occupant et que, selon un rapport d'audit cité dans cet ouvrage, le montant du loyer aurait été très avantageux pour l'occupant, et, d'autre part, à invoquer l'existence de travaux entre l'année 1969 et le mois d'avril 1972, mentionnés dans le même ouvrage, qui auraient été financés par la société occupant le  Grand Hôtel Intercontinental , le ministre requérant n'établit pas que les conditions de location, à la date de référence, du  Grand Hôtel Intercontinental  et la valeur locative assignée à cet établissement n'étaient pas normales au 1er janvier 1970 ou que le bail serait caractérisé par une collusion d'intérêts ;<br>
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       Considérant, en quatrième lieu, qu'en invoquant l'existence de ces travaux et de ceux qui seraient attestés par la déclaration  CBD  du 14 janvier 2004 évoquée ci-dessus, le ministre n'établit pas que le  Grand Hôtel Intercontinental  aurait dû faire l'objet de la constatation de changements de caractéristiques physiques ayant entraîné une modification de plus d'un dixième de sa valeur locative au sens des dispositions de l'article 1517 du code général des impôts ou n'était pas, avant ces travaux, comparable à un hôtel de chaîne moderne ;<br>
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       Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que le ministre n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a déterminé, pour asseoir la cotisation de taxe professionnelle à laquelle la SNC Hôtelière Danton Michelet était assujettie au titre de l'année 2006 dans le rôle de la commune de Puteaux la valeur locative de l'hôtel en litige par comparaison avec le Grand Hôtel Intercontinental, sis 12 boulevard des Capucines à Paris (IXème arrondissement) ;<br>
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       Sur les impositions des années 2007 et 2008 :<br>
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       Sur la régularité de la procédure :<br>
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       Considérant qu'aux termes de l'article 1467 du code général des impôts, dans sa version applicables aux années 2007 et 2008 :  La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que ceux visés au 2° : a) la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, (...)  ; qu'aux termes de l'article 1469 du même code :  La valeur locative est déterminée comme suit : 1° Pour les biens passibles d'une taxe foncière, elle est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe (...)  ; qu'aux termes de l'article 1494 de ce code :  La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte  ; qu'aux termes de l'article 1505 du même code :  Le représentant de l'administration et la commission communale des impôts directs procèdent à l'évaluation des propriétés bâties. Après harmonisation avec les autres communes du département, les évaluations sont arrêtées par le service des impôts. Il en est de même en cas désaccord entre le représentant de l'administration et la commission ou lorsque celle-ci refuse de prêter son concours.  ; <br>
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       Considérant qu'il résulte de l'instruction que si l'administration fiscale, pour fonder les cotisations de taxe professionnelle auxquelles la SNC Danton Michelet devait être assujettie au titre des années 2007 et 2008 dans les rôles de la commune de Puteaux à raison de l'hôtel litigieux, a modifié l'évaluation de cet hôtel en substituant, hors de toute procédure contentieuse ou précontentieuse, à l'évaluation qu'elle avait adoptée une évaluation par comparaison avec l'hôtel Mayflower, sis 3 rue Chateaubriand dans le 8ème arrondissement de Paris, local-type n° 275 inscrit sur le procès-verbal de révision complémentaire de la commune de Paris 8ème arrondissement, elle a, devant les premiers juges, retiré ce terme de comparaison et a fondé son évaluation sur la méthode de l'appréciation directe ; qu'en appel, le ministre ne fonde pas les impositions litigieuses sur ce terme de comparaison mais sur la mise en oeuvre de la méthode de l'appréciation directe ; qu'ainsi, à supposer même que cette substitution ait été effectuée sans que l'administration fiscale ne consulte la commission communale des impôts directs de Puteaux, l'irrégularité dont serait de ce fait entaché le choix de l'hôtel Mayflower comme terme de comparaison est sans influence sur l'imposition sur laquelle les premiers juges ont été appelés à statuer ; que par suite, les premiers juges ne pouvaient déduire de l'existence d'une irrégularité constituée par le défaut de consultation de cette commission l'exclusion de la valeur locative de l'hôtel de l'assiette servant au calcul de la taxe professionnelle pour 2007 et 2008 ;<br>
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       Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le ministre est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a prononcé l'exclusion de la valeur locative de l'hôtel faisant l'objet du présent litige dans l'assiette servant au calcul de la taxe professionnelle pour les années 2007 et 2008 et la décharge à due concurrence de ces taxes ;<br>
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       Considérant qu'il appartient à la Cour, saisie de l'ensemble du litige relatif aux années 2007 et 2008 par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par la SNC Hôtelière Danton Michelet tant devant elle que devant le Tribunal administratif de Versailles ;<br>
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       Sur la détermination de la valeur locative par comparaison :<br>
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       Considérant que, pour les raisons évoquées ci-dessus s'agissant de l'imposition au titre de l'année 2006, il convient, s'agissant de l'imposition au titre des années 2007 et 2008, pour procéder à l'évaluation de la valeur locative de l'hôtel litigieux, de retenir, en application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts précité, le local-type n° 4 du procès-verbal 6668 B ME des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel,  le Grand Hôtel Intercontinental  au tarif unitaire de 71 F, soit 10,82 euros le mètre carré pondéré ;<br>
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       Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : <br>
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       Considérant qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme au titre des frais exposés par la SNC Hôtelière Danton Michelet et non compris dans les dépens ;<br>
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DECIDE :<br>
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Article 1er : Le tarif unitaire pour la valeur locative de l'hôtel  Sofitel  La Défense sis 34 cours Michelet à Puteaux (Hauts-de-Seine) à prendre en compte au titre des biens soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties pour calculer la taxe professionnelle et les taxes additionnelles des années 2007 et 2008 assignées à la SNC Hôtelière Danton Michelet à raison de cet établissement est de 10,82 euros le m².<br>
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Article 2 : La SNC Hôtelière Danton Michelet est rétablie aux rôles de la taxe professionnelle de la commune de Puteaux au titre des années 2007 et 2008 à hauteur de l'augmentation de l'assiette résultant de l'article 1er ci-dessus.<br>
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Article 3 : Le surplus des conclusions du MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS ET DE LA REFORME DE L'ETAT est rejeté.<br>
Article 4 : Le jugement nos 0804356-0906724 du Tribunal administratif de Versailles en date du 15 avril 2010 est réformé en ce qu'il est contraire au présent arrêt.<br>
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Article 5 : Les conclusions de la SNC Hôtelière Danton Michelet tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.<br>
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N° 10VE02580<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.