# Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 29/12/2011, 09VE03382, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000025283692
**Date de décision:** 2011-12-29
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Versailles
**Formation:** 3ème Chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000025283692

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée le 12 octobre 2009 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présentée pour la SNC SEPT 91 INVEST HOTEL ayant son siège 50, place de l'Ellipse à Puteaux (92800) par Me Zapf, avocat à la Cour ; la SNC SEPT 91 INVEST HOTEL demande à la Cour :<br>
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       1°) d'annuler le jugement n° 0304206, 0304207 et 0609977 en date du 23 juillet 2009 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes tendant à la réduction des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2001 à 2003 à raison de l'hôtel Campanile qu'elle exploite au 10-12, rue de Stalingrad à Drancy ;<br>
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       2°) de prononcer la décharge des impositions contestées ;<br>
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       3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 15 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;<br>
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       Elle soutient que c'est à tort que le tribunal administratif a mis en oeuvre la méthode d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts alors que des termes de comparaison pouvaient être utilisés pour l'évaluation de l'hôtel qu'elle exploite selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code ; que la jurisprudence récente apprécie de manière souple les conditions de comparabilité des biens et des communes ; que le local-type n° 90 de la commune d'Issy-les-Moulineaux peut être pris en compte de part ses caractéristiques alors même qu'il a été construit en 1926 ; que les communes de Drancy et Issy-les-Moulineaux sont suffisamment analogues dès lors qu'elles appartiennent à la petite couronne parisienne et sont reliées à Paris par des transports en commun ; que le local-type n° 55 de la commune de Boulogne-Billancourt qui a une superficie et des caractéristiques proches du bien à évaluer est une référence pertinente ; que les communes de Drancy et de Boulogne-Billancourt sont suffisamment analogues dès lors qu'elles appartiennent à la petite couronne parisienne et sont reliées à Paris par des transports en commun ; que le local-type n° 33 du procès-verbal de Morangis peut être retenu dès lors que l'administration ne démontre pas qu'il n'aurait pas été évalué par comparaison comme l'exige le b du 2 de l'article 1498 du code général des impôts alors que la fiche de calcul propre à ce local fait état d'une évaluation par comparaison ; que la comparabilité des locaux et des communes n'est pas contestée ; que le local-type n° 99 du procès-verbal du 20ème arrondissement de Paris peut également être retenu du fait de la proximité du 19ème arrondissement et de Drancy ; que le local-type n° 43 de la commune de Villejuif pourrait également être retenu dès lors qu'il n'est pas établi que le bail en cours au 1er janvier 1970 n'aurait pas été conclu à des conditions de prix normales ; qu'elle produit divers références de loyer au 1er janvier 1970 démontrant que le loyer est normal ; que le local-type     n° 55 du procès-verbal des opérations foncières de la commune de Villeneuve-Saint-Georges peut être valablement retenu dès lors que le loyer du local-type de la commune de Chennevières-sur-Marne par rapport auquel ce terme de comparaison a été lui-même évalué ne présente pas un caractère anormal ; que le local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Saint-Mandé constitue une référence pertinente au vu de ses caractéristiques pour l'évaluation d'un hôtel moderne ; que les communes de Drancy et Saint-Mandé sont économiquement comparables étant toutes les deux reliées à Paris par le réseau des transports en commun ; que le local-type n° 98 de la commune de Saint-Denis dispose de caractéristiques semblables au local à évaluer ; que les communes de Drancy et Saint-Denis sont économiquement comparables notamment du fait de l'existence du réseau des transports en commun ; que le local-type n° 31 de la commune de Suresnes dispose également de caractéristiques semblables au local à évaluer ; que les communes de Drancy et Suresnes sont économiquement comparables notamment du fait de l'existence du réseau des transports en commun ; que constitue également un terme de comparaison pertinent le local-type n° 88 de la commune de Massy en raison de sa surface et de ses caractéristiques ; que cette commune, tout comme Drancy, est reliée à Paris par les transports en commun ; que pourraient enfin être également retenus les locaux-types n° 115, 116 et 117 du procès-verbal de la commune de Neuilly-sur-Seine, l'analogie des immeubles et des communes étant suffisante ; que dès lors qu'existent de nombreux termes de comparaison, la méthode d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts ne saurait être mise en oeuvre ; que les dispositions des articles 324 AB et 324 AC sont contraires à la Constitution, notamment l'article 34 de celle-ci, en ce qu'il n'appartenait pas au pouvoir réglementaire de fixer les règles de mise en oeuvre de la méthode d'appréciation directe ; que la méthode mise en oeuvre par l'administration dans le cadre de l'appréciation directe est irrégulière en ce que l'administration s'est fondée sur une cession de 1992 trop éloignée du 1er janvier 1970, en violation de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts ;<br>
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       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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       Vu la Constitution du 4 octobre 1958 ;<br>
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       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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       Vu le code de justice administrative ;<br>
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       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 novembre 2011 :<br>
       - le rapport de M. Bresse, président assesseur,<br>
       - et les conclusions de M. Brunelli, rapporteur public ;<br>
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       Sur la détermination de la valeur locative pour voie de comparaison :<br>
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       Considérant que l'article 1467 du code général des impôts dans sa rédaction alors en vigueur dispose que :  La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux, les agents d'affaires et les intermédiaires de commerce employant moins de cinq salariés : / a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période ; / b. les salaires au sens du 1 de l'article 231 ainsi que les rémunérations allouées aux dirigeants de sociétés mentionnés aux articles 62 et 80 ter, versés pendant la période de référence définie au a à l'exclusion des salaires versés aux apprentis sous contrat et aux handicapés physiques ; ces éléments sont pris en compte pour 18 % de leur montant ; (...)  ; qu'il résulte de l 'article 1469 du même code alors applicable, pour les biens passibles de la taxe foncière, que la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'en application des dispositions de l'article 1498 dudit code :  (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...)  ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que, pour l'application de la combinaison de ces dispositions, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° de l'article 1498 susrappelé ;<br>
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       Considérant que pour déterminer la valeur locative de l'immeuble à usage d'hôtel-restaurant, deux étoiles situé 10-12, rue de Stalingrad à Drancy que la société SNC SEPT 91 INVEST HOTEL exploite sous l'enseigne Campanile, l'administration s'est initialement référée au local-type n° 70 du procès-verbal des évaluations foncières de cette commune ; que, toutefois, il est constant que ce local-type a lui-même été évalué dans des conditions irrégulières et qu'il ne peut, par suite, être pris en référence ; que la société requérante soutient que c'est à tort que, pour évaluer l'hôtel, le Tribunal administratif a retenu la méthode d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts dès que la valeur locative de l'hôtel qu'elle exploite peut être évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 de ce code par référence à l'un ou l'autre des locaux-types suivants : n° 90 d'Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine), n° 57 du procès-verbal de la commune de Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine), n° 33 du procès-verbal de la commune de Morangis (Essonne), n° 99 du procès-verbal du 20ème arrondissement de Paris, n° 43 du procès-verbal de la commune de Villejuif (Val-de-Marne), n° 55 de la commune de Villeneuve-Saint-Georges (Val-de-Marne), n° 33 du procès-verbal de la commune de Saint-Mandé (Val-de-Marne), n° 98 du procès-verbal de la commune de Saint-Denis (Seine-Saint-Denis), n° 31 du procès-verbal de la commune de Suresnes (Hauts-de-Seine), n° 88 du procès-verbal de la commune de Massy (Essonne) et n° 115, 116 et 117 du procès-verbal de la commune de Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine) ;<br>
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        Considérant, en premier lieu, que les locaux-types n° 90 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune d'Issy-les-Moulineaux, n° 57 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Boulogne-Billancourt, n° 33 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Saint-Mandé, n° 98 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Saint-Denis et n° 31 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Suresnes, qui correspondent à des immeubles de conception classique construits respectivement en 1926, 1925, 1895, 1930 et 1924 ne sont pas comparables au 1er janvier des années d'imposition avec des hôtels modernes de chaîne quand bien même ils ont fait d'aménagements ayant permis d'améliorer le niveau de leurs équipements et de leurs prestations depuis le 1er janvier 1970 ;<br>
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       Considérant, en deuxième lieu, s'agissant du local-type n° 33 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Morangis, qu'il résulte de l'instruction, et notamment du procès-verbal, qu'il correspond à un hôtel occupé au 1er janvier 1970 par son propriétaire ; qu'en outre, la circonstance que le procès-verbal mentionne la lettre  C  n'est pas de nature à établir que ce local-type a lui-même été évalué par comparaison avec un autre local-type, alors qu'aucun autre local de cette sorte n'est indiqué au procès-verbal ; que, dans ces conditions, le local-type n° 33 ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       Considérant, en troisième lieu, que le local-type n° 99 du procès-verbal du 20ème arrondissement de Paris qui correspond à un hôtel de conception classique construit en 1938 ne saurait être comparé avec un hôtel moderne de chaîne alors même qu'il aurait fait l'objet d'aménagements ayant permis d'améliorer le niveau de ses équipements et de ses prestations depuis le 1er janvier 1970 ; qu'il ne peut donc être valablement retenu comme terme de comparaison pour la mise en oeuvre du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       Considérant, en quatrième lieu, que le bail en cours au 1er janvier 1970 du local type     n° 43 du procès-verbal des opérations des évaluations foncières de la commune de Villejuif, conclu entre la société propriétaire des locaux et le gérant de celle-ci, par ailleurs exploitant de l'hôtel, mettait à la charge du preneur toutes les dépenses de grosses réparations de l'article 606 du code civil ; que, si la SNC SEPT 91 INVEST HOTEL soutient que, malgré ces stipulations, le bail a été conclu à des conditions de prix normales, elle ne l'établit pas par la seule production d'une liste de loyers concernant des hôtels, dont la comparabilité n'est au demeurant pas démontrée et situés en dehors de la commune de Villejuif, dès lors que le caractère normal du loyer doit être nécessairement établi au regard du niveau des loyers dans la commune d'implantation du bien à évaluer ; qu'ainsi, le local type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif ne peut être retenu pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, lequel ne permet de se référer qu'à des locaux loués à des conditions de prix normales ; <br>
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       Considérant, en cinquième lieu, que le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire de Villeneuve-Saint-Georges a été évalué par comparaison avec le local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne dont il résulte des documents produits par le ministre devant le juge et, en particulier, de la fiche d'évaluation sur laquelle figure la mention  évaluation directe , qu'il a été lui-même été évalué par voie d'appréciation directe ; que, dans ces conditions, il ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts, lesquelles font obstacle à ce qu'un immeuble commercial dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de cet article, la valeur locative d'un autre immeuble commercial ; <br>
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       Considérant, en sixième lieu, que le local-type n° 88 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Massy a été évalué par rapport à un bail conclu courant 1971 et non par rapport à un bail en cours au 1er janvier 1970 ; qu'il a, par suite, été irrégulièrement évalué et ne peut servir de local de référence pour l'application du 2° de l'article 1498 précité ;<br>
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       Considérant, en septième lieu que les locaux-type n° 115, 116 et 117 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Neuilly-sur-Seine ne sauraient être retenus comme terme de comparaison dès lors que les communes de Villennes-sur-Seine et de Neuilly-sur-Seine ne sont pas économiquement comparables en raison notamment de leur taille et de leur localisation ; <br>
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       Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SNC SEPT 91 INVEST HOTEL ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par voie de conséquence, il y a lieu, par défaut, conformément à ce que propose le ministre et sans qu'il soit besoin, eu égard au nombre des termes de comparaison proposés tant en première instance qu'en appel, d'ordonner un supplément d'instruction, d'évaluer l'immeuble de la SNC SEPT 91 INVEST HOTEL par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       Sur la détermination de la valeur locative par voie d'appréciation directe :<br>
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       Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts :  Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires  ; qu'aux termes de l'article 324 AC de cette même annexe :  En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimé par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une commune comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien  ;<br>
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       Considérant qu'en vertu de ces articles, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC précité, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; <br>
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       Considérant, en premier lieu, que la SNC SEPT 91 INVEST HOTEL soutient qu'en fixant les modalités d'application de la méthode d'appréciation directe aux articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, le pouvoir réglementaire a méconnu l'article 34 de la Constitution ; que, toutefois, les dispositions des articles 324 AB et 324 AC ne font que reprendre les dispositions découlant de l'instruction du 1er octobre 1941 auxquelles l'acte dit loi du 15 mars 1942 maintenu en vigueur par l'ordonnance du 9 août 1994 a donné valeur législative ; qu'ainsi, le moyen tiré de l'inconstitutionnalité de ces articles au regard de l'article 34 de la Constitution ne peut qu'être écarté ; <br>
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       Considérant, en second lieu, que, pour calculer la valeur locative de l'immeuble par la méthode d'évaluation directe, l'administration qui s'est initialement référée à une cession portant sur l'immeuble à évaluer réalisée en 1992, propose, dans le dernier état de ses écritures de prendre en compte la cession intervenue le 17 janvier 1984 portant sur un immeuble moderne de chaîne situé à Bobigny ; que si la société requérante soutient qu'il existe une cession du 22 décembre 1970 plus proche du 1er janvier 1970 portant sur un immeuble à usage d'hôtel situé à Malakoff, cet immeuble de taille modeste et de conception ancienne ne saurait constituer un immeuble comparable au sens de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts ; qu'il y a lieu, par suite de retenir la transaction du 17 janvier 1984 proposée par le ministre ;<br>
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       Considérant que la société requérante ne démontre pas que le taux d'intérêt appliqué à la valeur vénale au 1er janvier 1970 ainsi déterminée, soit un taux de 9 % ne serait pas représentatif du taux de rendement des placements immobiliers dans la région d'implantation de l'immeuble ; que la dernière méthode d'évaluation proposée par le service conduit à une valeur locative supérieure à celle retenue par le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise ; qu'il ne peut donc en résulter aucune réduction des bases d'impositions ; <br>
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       Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SNC SEPT 91 INVEST HOTEL n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande de réduction des cotisations de taxe professionnelle mises à sa charge au titre des années 2001 à 2003 dans les rôles de la commune de Drancy ; <br>
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       Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :<br>
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       Considérant que ces dispositions font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement d'une somme au titre des frais exposés par la SNC SEPT 91 INVEST HOTEL et non compris dans les dépens ;<br>
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D E C I D E :<br>
Article 1er : La requête de la SNC SEPT 91 INVEST HOTEL est rejetée.<br>
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N° 09VE03382	2<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.