# Cour Administrative d'Appel de Marseille, 3ème chambre - formation à 3, 18/10/2007, 03MA01435, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000018257856
**Date de décision:** 2007-10-18
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Marseille
**Formation:** 3ème chambre - formation à 3
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000018257856

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée le 21 juillet 2003, présentée pour la SARL « MIEUX-VIVRE », dont le siège social est situé 738, chemin du Littoral à Marseille (13016), par Me Yborra ;
      
      La SARL « MIEUX-VIVRE » demande à la Cour :
      1°) d'annuler le jugement n°99-6228 en date du 28 avril 2003 par lequel le Tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande tendant à la décharge du complément de taxe sur la valeur ajoutée, et des pénalités y afférentes, qui lui a été réclamé pour la période du 6 avril 1993 au 30 septembre 1996 ;
      2°) de prononcer la décharge demandée ;
      3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 
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      Vu le jugement attaqué ; 
      Vu les pièces, enregistrées le 18 septembre 2007, présentées pour la SARL « MIEUX-VIVRE » ;
      Vu le mémoire, enregistré le 16 octobre 2003, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie qui demande à la Cour de rejeter la requête ;
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      Vu le mémoire, enregistré le 12 juillet 2005, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie qui maintient ses conclusions précédentes ;
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      Vu les mémoires, enregistrés le 26 septembre et le 17 octobre 2005, présentés pour la SARL « MIEUX VIVRE » ;
      
      Vu le mémoire, enregistré le 25 juillet 2006, présenté pour la SARL « MIEUX VIVRE » ;
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      Vu les autres pièces du dossier ;
      Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
      Vu le code de justice administrative ;
      Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
      Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 20 septembre 2007 : 
      - le rapport de M. Bédier, président-rapporteur ;
- et les conclusions de M. Dubois, commissaire du gouvernement ;
      
      Considérant qu'à la suite d'une vérification de comptabilité de l'activité de location de locaux d'habitation meublés et de locaux commerciaux exercée par la SARL « MIEUX VIVRE », l'administration fiscale a relevé que la société avait consenti le 1er juillet 1996 à la SARL  « Para Hôtellerie Service » ( PHS ), qui exerce une activité de gestion de résidences hôtelières,  un bail commercial pour la location de cinq appartements meublés appartenant à un ensemble immobilier, comportant également un local commercial, situé au 738 du chemin du Littoral dans le seizième arrondissement de la ville de Marseille pour un loyer annuel de 120 000 francs HT ; que l'administration, estimant que le loyer consenti pour cette location était très inférieur au prix normal du marché s'agissant d'un immeuble dont le prix de revient s'élevait à la somme de 5 640 762 francs, a refusé à la société, au motif que son activité de location ne pouvait être considérée comme relevant d'une activité économique au sens des articles 256 et 256 A du code général des impôts,  le droit de procéder à la déduction de la taxe sur la valeur ajoutée qui avait grevé le prix d'acquisition de l'immeuble et les travaux effectués sur celui-ci ; que la SARL « MIEUX VIVRE » demande à la Cour d'annuler le jugement en date du 28 avril 2003 par lequel le Tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande tendant à la décharge du complément de taxe sur la valeur ajoutée, et des pénalités y afférentes, qui lui a été réclamé pour la période du 6 avril 1993 au 30 septembre 1996, en conséquence de ce redressement ;
      
      Sur l'étendue du litige :
      Considérant qu'il résulte des indications chiffrées jointes au mémoire de l'administration fiscale enregistré au greffe de la Cour le 16 octobre 2003, qu'à la suite des dégrèvements partiels prononcés en faveur de la société, l'imposition demeurant en litige s'élève à la somme de 683 327 francs de droits et 118 512 francs de pénalités soit un total de 801 839 francs ; que, par suite, la société requérante n'est recevable à demander à la Cour que la décharge de cette dernière somme et non, comme elle le fait dans sa requête introductive d'appel, celle de la somme de 1 045 022 francs ;
      
      Sur le bien-fondé de l'imposition :
      Considérant qu'aux termes de l'article 256 du code général des impôts :  Sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel; qu'aux termes de l'article 256 A du même code : Sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée les personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités économiques mentionnées au troisième alinéa, quels que soient le statut juridique de ces personnes, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention (...). Les activités économiques visées au premier alinéa se définissent comme toutes les activités de producteur, de commerçant ou de prestataire de services (...) Est notamment considérée comme activité économique une opération comportant l'exploitation d'un bien meuble corporel ou incorporel en vue d'en retirer des recettes ayant un caractère de permanence; et, qu'aux termes du 1. du I de l'article 271 du même code : La taxe sur la valeur ajoutée qui a grevé les éléments du prix d'une opération imposable est déductible de la taxe sur la valeur ajoutée applicable à cette opération;  que, sous réserve qu'elle constitue une activité économique, la location d'un immeuble s'analyse comme une prestation de services susceptible d'entrer, comme telle, dans le champ d'application des dispositions susmentionnées et d'ouvrir droit, en application de l'article 271 du code général des impôts, à la déduction de la taxe sur la valeur ajoutée ayant grevé l'acquisition et la construction de celui-ci ; que ne peut toutefois être regardée comme une activité économique entrant dans le champ d'application des mêmes dispositions la location d'un immeuble dont, eu égard au coût de sa construction et aux frais qui incombent au propriétaire, le montant du loyer révèle, de la part du bailleur, une libéralité au bénéfice du preneur ; 
	Considérant, en premier lieu, qu'il résulte de l'instruction que le prix de revient de l'immeuble donné en location par la société requérante s'élevait à la somme de 5 640 762 francs, correspondant, à concurrence de 1 363 643 francs à son prix  d'acquisition et, à concurrence de 4 277 119 francs au coût des travaux de rénovation et d'aménagement et que la SARL PHS prenait en location les cinq appartements meublés que comportait l'ensemble immobilier moyennant un loyer annuel de 120 000 francs HT ; que la société requérante établit, en outre, par la production pour la première fois en appel d'un avenant conclu le 1er juillet 1996 à un précédent contrat de location signé avec la SARL Socodex, que cette dernière société prenait en location le local commercial inclus dans le même immeuble moyennant un loyer annuel de 102 000 francs ; que l'administration fiscale ne conteste pas la valeur probante de cet avenant, conclu antérieurement au début des opérations de vérification et enregistré à la recette des 2ème et 16ème arrondissements de Marseille ; que, comme le souligne la société requérante, il y a lieu, pour déterminer le taux de rentabilité de l'immeuble donné en location, de comparer le prix de revient de cet immeuble avec l'ensemble des revenus locatifs retirés de son exploitation ; que, par suite, le taux de rentabilité de l'ensemble immobilier ressort non pas à 2,1 % comme l'ont relevé les premiers juges à partir des données dont ils disposaient mais à 3, 94 % ;
      Considérant, en deuxième lieu, que, compte tenu des caractéristiques du marché immobilier marseillais en 1996 et notamment de la situation de l'immeuble dans un quartier peu attractif de la ville, ce taux de rentabilité de 3,94 % n'apparaît pas manifestement inférieur à celui qu'un propriétaire normalement avisé pouvait escompter de la location de son bien au cours de la période considérée ; que la société requérante fait valoir à bon droit, que, compte tenu des données  particulièrement défavorables du marché locatif auxquelles elle se trouvait confrontée, elle trouvait un avantage à pouvoir donner en location simultanément cinq appartements à la SARL PHS, société solvable,  elle-même confrontée, comme l'atteste la diminution du montant des loyers à laquelle la SARL PHS a dû se résoudre, à la difficulté de trouver des locataires sérieux et solvables ;  
      Considérant, en troisième lieu, que, si l'administration fiscale soutient, en se fondant sur une étude immobilière réalisée, en l'absence de possibilité de recourir à des termes pertinents de comparaison correspondant à des résidences hôtelières, à partir de locaux non meublés donnés en location, que le prix de location au mètre carré consenti par la société requérante à la SARL PHS pour des locaux meublés ressortirait à 436,28 francs et serait inférieur de 31 % au prix moyen du marché marseillais, le prix de location au mètre carré consenti par la société requérante à ses deux locataires, doit, comme il a été dit, tenir compte du loyer annuel de 102 000 francs versé par la SARL Socodex et ne peut, par suite, être regardé comme s'écartant significativement de la moyenne du marché ; que, dans ces conditions, et nonobstant la communauté d'intérêts existant entre les détenteurs des parts de la SARL MIEUX VIVRE et de la SARL PHS, les opérations de location réalisées par la société requérante doivent être regardées comme entrant dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée, ce qui permettait à l'intéressée d'exercer ses droits à déduction de la même taxe ; 
      Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SARL « MIEUX VIVRE » est fondée à demander, à concurrence de la somme restant en litige soit 122 239,56 euros (801 839 francs) en droits et pénalités, la décharge du complément de taxe sur la valeur ajoutée qui lui a été réclamé pour la période du 6 avril 1993 au 30 septembre 1996 ainsi que la réformation en ce sens du jugement du Tribunal administratif de Marseille ;
      Sur les frais exposés et non compris dans les dépens : 
      
      Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SARL « MIEUX VIVRE » et non compris dans les dépens ;
      
DÉCIDE
Article 1er : La SARL « MIEUX VIVRE » est déchargée, à concurrence de la somme de 122 239,56 euros (801 839 francs) en droits et pénalités, du complément de taxe sur la valeur ajoutée qui lui a été réclamé pour la période du 6 avril 1993 au 30 septembre 1996.
Article 2 : Le jugement du tribunal administratif de Marseille en date du 28 avril 2003 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. 
Article 3 : L'Etat versera à la SARL « MIEUX VIVRE » la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de la SARL « MIEUX VIVRE » est rejeté.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL « MIEUX-VIVRE » et au ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique.
      Copie en sera transmise au directeur de contrôle fiscal Sud-Est.
N°03MA01435	2

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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**