# Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 27/05/2014, 13VE02564, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000029096318
**Date de décision:** 2014-05-27
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Versailles
**Formation:** 3ème Chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000029096318

## Contenu de la décision

Vu la requête enregistrée le 1er août 2013, présentée pour la SNC BLEU ROISSY ayant son siège social Parc de Roissy, 1 allée du Verger à Roissy-en-France (95700), par Me Zapf, avocat ; la SNC BLEU ROISSY demande à la Cour :<br>
<br>
       1° d'annuler le jugement n° 1101911 en date du 4 juin 2013 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande tendant à la réduction de la cotisation primitive de taxe professionnelle à laquelle elle est assujettie au titre de l'année 2009 à raison de l'hôtel Kyriad qu'elle exploite 1 allée du Verger à Roissy-en-France (Val-d'Oise) ;<br>
<br>
       2° de prononcer la décharge à hauteur de 45 895 euros de cette cotisation au titre de l'année 2009 ; <br>
<br>
       3° de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; <br>
<br>
       Elle soutient que :<br>
<br>
       - elle est fondée à demander que le local-type n° 33 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Morangis soit retenu comme terme de comparaison même s'il est occupé par son propriétaire dès lors qu'il est régulièrement inscrit sur le procès-verbal de cette commune ;<br>
       - le local-type n° 90 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune <br>
d'Issy-les-Moulineaux doit être retenu comme terme de comparaison dans la mesure où il a fait l'objet d'un classement deux étoiles en 1988 après d'importants travaux de rénovation dans les années 1980 ;<br>
       - elle est fondée à solliciter que le local-type n° 33 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Saint-Mandé soit retenu comme terme de comparaison au tarif unitaire de 55 F/m², soit 8,38 euros/m² comme l'a jugé le Tribunal administratif de Versailles en 2012 et 2013 ;<br>
       - elle est également fondée à solliciter que le local-type n° 61 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole soit retenu comme terme de comparaison au tarif unitaire de 5,48 euros/m², les caractéristiques de cet hôtel permettant de le comparer avec un hôtel de la chaîne des hôtels Campanile ;<br>
       - dès lors qu'il a été démontré qu'il existe de nombreux termes de comparaison susceptibles d'être retenus, le recours à la méthode d'appréciation directe du 3° de l'article 1498 du code général des impôts qui ne doit s'appliquer qu'à titre subsidiaire est irrégulier, l'administration se contentant de rejeter les locaux proposés sans faire de proposition de <br>
locaux-types dans toute la France ; <br>
<br>
       ..........................................................................................................<br>
       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
<br>
       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
<br>
       Vu le code de justice administrative ;<br>
<br>
       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
<br>
       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 13 mai 2014 :<br>
<br>
       - le rapport de M. Bresse, président assesseur,<br>
       - et les conclusions de M. Locatelli, rapporteur public ;<br>
<br>
<br>
       1. Considérant que la SNC BLEU ROISSY exploite un immeuble à usage d'hôtel restaurant allée du Verger sur le territoire de la commune de Roissy-en-France (Val-d'Oise) sous l'enseigne Kyriad ; qu'elle a saisi l'administration d'une réclamation tendant à la réduction de la cotisation primitive de taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie dans les rôles de cette commune aux titres de l'année 2009 ; qu'elle a fait appel du jugement en date du 4 juin 2013 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande ;<br>
<br>
       2. Considérant que l'article 1467 du code général des impôts alors en vigueur dispose que : " La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux, les agents d'affaires et les intermédiaires de commerce employant moins de cinq salariés : / a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période ; / b. les salaires au sens du 1 de l'article 231 ainsi que les rémunérations allouées aux dirigeants de sociétés mentionnés aux articles 62 et 80 ter, versés pendant la période de référence définie au a à l'exclusion des salaires versés aux apprentis sous contrat et aux handicapés physiques ; ces éléments sont pris en compte pour 18 % de leur montant ; (...) " ; qu'il résulte de l'article 1469 alors applicable que, pour les biens passibles de la taxe foncière, la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que pour l'application de la combinaison de ces dispositions, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
<br>
       Sur la détermination de la valeur locative par comparaison :<br>
<br>
       3. Considérant que, pour déterminer la valeur locative de l'hôtel Kyriad à évaluer, l'administration fiscale s'est initialement référée au local-type n° 1 du procès-verbal des opérations complémentaires des évaluations foncières de la commune de Roissy-en-France qui ayant été lui-même évalué par voie d'appréciation directe ne pouvait valablement être retenu ; que la SNC BLEU ROISSY soutient que la valeur locative de l'immeuble qu'elle exploite peut être évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence à différents termes de comparaison ;<br>
<br>
       4. Considérant, en premier lieu, que le local-type n° 33 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Saint-Mandé construit en 1895 correspond à un hôtel de type traditionnel dont les caractéristiques, au regard de sa construction, sa nature, et son aménagement, ne sont pas similaires à celles de l'établissement à évaluer qui, exploité sous l'enseigne Kyriad, fait partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne, quand bien même il a été réaménagé depuis son évaluation initiale ; qu'il doit donc être écarté ; <br>
<br>
       5. Considérant, en deuxième lieu, que le local type n° 1 situé à Cergy-Pontoise <br>
(Val-d'Oise) correspond à un hôtel de type traditionnel, qui même s'il a fait l'objet de travaux de réaménagement, ne saurait être comparé à un hôtel de chaîne de conception moderne ; qu'il s'ensuit que ce terme de comparaison ne peut être retenu pour procéder à l'évaluation de l'immeuble en cause ;<br>
<br>
       6. Considérant, en troisième lieu, que la SNC BLEU ROISSY demande également que soit retenu comme terme de comparaison le local-type n° 61 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole ; que, toutefois, cet établissement construit en 1940 et modifié en 1960, de type traditionnel, ne présente pas des caractéristiques similaires à celles de l'établissement à évaluer qui est un hôtel de chaîne ; qu'il ne saurait donc être retenu comme terme de comparaison alors même qu'il a fait l'objet d'améliorations ; <br>
       7. Considérant, enfin, qu'il n'y a pas lieu de se prononcer sur le local-type n° 33 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Morangis et sur le local-type n° 90 de la commune d'Issy-les-Moulineaux dès lors que la société requérante a renoncé à s'en prévaloir en cours d'instance ; <br>
<br>
       8. Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SNC BLEU ROISSY ne peut être retenu comme terme de comparaison pour la mise en oeuvre de la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'il ne résulte pas de l'instruction qu'un autre terme de comparaison régulièrement évalué pourrait être retenu ; que, par voie de conséquence, et sans qu'il soit besoin, eu égard au nombre de termes de comparaison proposés tant en première instance qu'en appel, d'ordonner un supplément d'instruction, il y a lieu, par défaut, d'évaluer l'immeuble de la SNC BLEU ROISSY par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 de ce code ;<br>
<br>
       Sur la méthode par voie d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts :<br>
<br>
       9. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires " ; qu'aux termes de l'article 324 AC de cette même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimé par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une commune comparable, la valeur de reconstruction au <br>
1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ;<br>
<br>
       10. Considérant qu'en vertu de ces dispositions, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du <br>
1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC précité, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; <br>
       11. Considérant, que, pour calculer la valeur locative de l'immeuble par la méthode d'évaluation directe, l'administration s'est référée, d'une part, au prix de vente de cinq établissements dont les transactions sont intervenues entre 1984 et 1989 en opérant une dépréciation de 20 % pour ceux qui étaient cédés en état de futur achèvement ; qu'elle a rétabli la valeur vénale au 1er janvier 1970  ; qu'elle a ensuite appliqué à la valeur vénale ainsi calculée un taux d'intérêt de 7 % pour obtenir la valeur locative ; que la SNC BLEU ROISSY ne conteste pas les modalités de mise en oeuvre retenues pour l'évaluation de son bien selon la méthode d'appréciation directe ; que cette méthode aboutit à une valeur locative de référence au <br>
1er janvier 1970 de 120 936 euros, supérieure à celle qui avait été initialement déterminée selon la méthode comparative égale à 120 155 euros et retenue pour calculer la taxe professionnelle due au titre de l'année 2009 par la SNC BLEU ROISSY ; <br>
<br>
       12. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SNC BLEU ROISSY n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande ; que, par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être également rejetées ; <br>
<br>
<br>
<br>
DECIDE :<br>
<br>
<br>
<br>
Article 1er : La requête de la SNC BLEU ROISSY est rejetée.<br>
<br>
''<br>
''<br>
''<br>
''<br>
N° 13VE02564	5<br>
<br>
<br>
<br>

## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.