# Cour Administrative d'Appel de Nantes, 1ère  Chambre , 03/04/2014, 13NT00378, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000028855808
**Date de décision:** 2014-04-03
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Nantes
**Formation:** 1ère  Chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000028855808

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée le 6 février 2013, présentée pour M. A... B..., demeurant ... par Mes Helouet et Chipot, avocats ; M. B... demande à la cour :<br>
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       1°) d'annuler le jugement n° 1001912 en date du 6 décembre 2012 par lequel le tribunal administratif de Rennes a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti au titre des années 2004, 2005 et 2006 et des pénalités correspondantes ; <br>
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       2°) de prononcer la décharge de ces impositions ;<br>
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       3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;<br>
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       il soutient que :<br>
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       - sur la régularité du jugement attaqué, les premiers juges ne se sont pas prononcés sur l'expertise qu'il avait sollicitée ; cette omission est de nature à entraîner l'annulation du jugement ; le rejet par le tribunal de ses conclusions tendant à la décharge des pénalités qui lui ont été infligées est insuffisamment motivé ; <br>
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       - sur le bien-fondé de l'imposition : l'administration n'a démontré ni l'existence d'un écart significatif entre le prix de vente du terrain et sa valeur vénale, ni l'intention pour la société d'accorder et pour lui-même de recevoir une libéralité ; <br>
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       - sur les pénalités pour manquement délibéré, celles-ci sont insuffisamment motivées, l'administration ne se fondant dans la proposition de rectification que sur l'écart entre prix et valeur vénale alors que la jurisprudence exige que soit démontrée l'implication personnelle du bénéficiaire ; <br>
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       - ces pénalités sont infondées en conséquence de ce qui précède ; <br>
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       Vu le jugement attaqué ;<br>
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       Vu le mémoire en défense, enregistré le 28 mai 2013, présenté par le ministre délégué chargé du budget, qui conclut au rejet de la requête ; <br>
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       il soutient que :<br>
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       - il résulte clairement des énonciations du jugement attaqué qu'une expertise était inutile ; <br>
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       - l'existence d'un écart de prix significatif est établie, de même que l'intention pour M. B... de recevoir une libéralité de la part de la société Promo Ouest Immobilier ;<br>
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       - les pénalités pour manquement délibéré sont fondées d'une part sur l'écart significatif de prix constaté entre le prix et la valeur vénale et, d'autre part, sur l'intention du gérant de la Sas Promo Ouest Immobilier de s'accorder une libéralité, l'implication personnelle du dirigeant ne pouvant être sérieusement remise en cause ;<br>
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       Vu le mémoire en réplique, enregistré le 24 octobre 2013, présenté pour M. B..., qui conclut aux mêmes fins que leur requête par les mêmes moyens ; <br>
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       Vu le nouveau mémoire en défense, enregistré le 26 décembre 2013, présenté par le ministre délégué chargé du budget, qui maintient ses conclusions initiales par les mêmes moyens ;<br>
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       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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       Vu le code de justice administrative ;<br>
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       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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       Après avoir entendu au cours de l'audience du 13 mars 2014 :<br>
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       - le rapport de M. Francfort, président-assesseur,<br>
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       - les conclusions de Mlle Wunderlich, rapporteur public,<br>
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       - et les observations de Me Chipot, avocat de M. B... ;<br>
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       1. Considérant qu'il résulte de l'instruction que par acte du 20 février 2004, M. B... a acquis pour un prix de 762 245 euros un ensemble immobilier situé à Erquy (Côtes-d'Armor) et comprenant un terrain de 3 193 m² et une maison d'habitation, soit au prix de 238,72 euros le m² ; que le 18 juin 2004, il a revendu pour un montant de 752 245 euros à la SAS Promo Ouest Immobilier, dont il était alors dirigeant et associé unique, une partie du terrain nu de l'ensemble immobilier mentionné précédemment représentant une superficie de 1 814 m², soit un prix de 414,69 euros le m² ; qu'à la suite de la vérification de comptabilité de la société Promo Ouest Immobilier, l'administration a estimé que le prix payé par cette société avait été délibérément majoré, sans contrepartie, par rapport à la valeur vénale du terrain, qu'elle a évalué en dernier lieu, conformément à l'avis de la commission départementale des impôts et des taxes sur le chiffre d'affaires rendu au cours de sa séance du 24 avril 2009, à la somme de 200 euros le m² ; qu'elle a regardé la portion du prix excédant cette valeur comme une libéralité accordée par la société Promo Ouest Immobilier au profit de M. B... qu'elle a alors imposé sur le fondement du c) de l'article 111 du code général des impôts ; que M. B... relève appel du jugement du 6 décembre 2012 par lequel le tribunal administratif de Rennes a rejeté sa demande tendant à la décharge de la cotisation supplémentaire d'impôt sur le revenu à laquelle il a, en conséquence, été assujetti au titre de l'année 2004 ainsi que des pénalités pour manquement délibéré qui lui ont été infligées à cette occasion ;<br>
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       Sur les conclusions à fins de décharge, sans qu'il soit besoin de statuer sur la régularité du jugement attaqué : <br>
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       2. Considérant qu'en vertu du 3 de l'article 158 du code général des impôts, sont notamment imposables à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, les revenus considérés comme distribués en application des articles 109 et suivants du même code ; qu'aux termes de l'article 111 : " Sont notamment considérés comme revenus distribués (...) c. Les rémunérations et avantages occultes " ; qu'en cas d'acquisition par une société à un prix que les parties ont délibérément majoré par rapport à la valeur vénale de l'objet de la transaction, sans que cet écart de prix comporte de contrepartie, l'avantage ainsi octroyé doit être requalifié comme une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d'une distribution de bénéfices au sens des dispositions précitées du c de l'article 111 du code général des impôts ; que la preuve d'une telle distribution occulte doit être regardée comme apportée par l'administration lorsqu'est établie l'existence, d'une part, d'un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien cédé, d'autre part, d'une intention, pour la société, d'octroyer, et, pour le cocontractant, de recevoir, une libéralité du fait des conditions de la cession ;<br>
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       3. Considérant que pour établir que la Sas Promo Ouest Immobilier aurait acquis auprès de son dirigeant le terrain dont s'agit à un prix notablement supérieur à sa valeur vénale, le service a entendu déterminer cette valeur, lors des opérations de vérification, en retenant un montant unitaire de 85 euros le m², soit la fourchette haute de la valeur unitaire constatée à l'occasion de onze mutations de terrains à bâtir intervenues entre janvier et avril 2004 dans la commune d'Erquy ; que la société requérante a fait valoir d'autres termes de comparaison devant la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires laquelle, dans sa séance du 24 avril 2009, " tenant compte des caractéristiques propres du terrain et des éléments produits par les deux parties " a réévalué le prix au m² à un montant de 200 euros le m² auquel l'administration s'est conformée ; <br>
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       4. Considérant d'une part, qu'il résulte de l'instruction que les mutations proposées à titre de comparaison par l'administration pour établir la valeur vénale du terrain vendu le 18 juin 2004 ne sont pas pertinentes dès lors que ces mutations concernent des biens de nature différente en raison de leur situation géographique, notamment du fait de l'absence de vue sur mer et d'accès à la plage et de l'éloignement des commerces, ; qu'il n'est pas contesté, par ailleurs, qu'aucun de ces termes de référence n'est relatif à une mutation effectuée dans le cadre d'une opération de promotion immobilière ; que dans ces conditions, ces mutations ne peuvent être retenues comme termes de comparaison de la parcelle acquise par la société requérante, l'administration s'étant d'ailleurs ralliée sans contestation au prix, pourtant plus de deux fois supérieur à celui qu'elle avait proposé, admis par la commission départementale des impôts et des taxes sur le chiffre d'affaires ; <br>
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       5. Considérant, d'autre part, que M. B... propose comme termes de comparaison les prix constatés à l'occasion de sept transactions de terrains à bâtir à Erquy en faisant valoir que, compte tenu de la circonstance que les termes de comparaison proposés par l'administration n'étaient pas pertinents, le prix de 200 euros le m2 retenu par la commission départementale des impôts et des taxes sur le chiffre d'affaires ne pouvait, par lui-même, dès lors qu'il était fondé, pour partie, sur la prise en compte de ces termes de comparaison inadaptés, être considéré comme pertinent ; que, s'agissant des termes proposés par la requérante, s'il convient d'écarter les valeurs constatées à l'occasion des ventes intervenues le 4 avril 2000 au 3 boulevard de la Mer, et en février 2013, à l'occasion d'une opération 11, rue de la Corniche " en cours de réalisation ", dont les dates sont trop éloignées de la vente en litige pour être suffisamment caractéristiques, ainsi qu'à l'occasion de la vente d'un terrain pour un prix de 112 euros le m² dont l'adresse est restée imprécise, en revanche, les autres mutations, effectuées dans le cadre d'opérations de promotion immobilière réalisées au cours des années 2005 et 2006, peuvent, compte-tenu, par ailleurs, du faible nombre d'opérations de cette nature dans la commune, utilement servir de référence dès lors que l'écart d'une ou deux années n'apparaît pas suffisamment significatif pour disqualifier lesdits termes de comparaison, l'administration ne démontrant aucunement que les prix de l'immobilier aurait signficativement varié durant cette période ; que, par ailleurs, l'administration n'est pas fondée à demander à ce que soit écartée une transaction effectuée au prix unitaire de 794 euros le m² dès lors qu'elle ne justifie pas que le bien en cause présenterait une différence substantielle avec le terrain à bâtir acquis par la société requérante, lequel ne peut être regardé ni comme enclavé ni comme privé de toute vue sur la mer ; que, par suite, la moyenne des mutations à retenir pour déterminer la valeur vénale du bien en cause, intervenues pour des prix allant de 122 à 794 euros le m², s'établit à 380 euros le m², une fois rectifiée à 270 euros au lieu de 300 euros le prix unitaire atteint lors d'une vente réalisée le 6 avril 2006, pour tenir compte des conditions réelles de cette mutation ; que l'écart entre ce prix de 380 euros le m² et celui de 414,69 euros le m² auquel s'est conclu la vente litigieuse n'est dès lors pas suffisamment significatif pour être qualifié de libéralité ; que dans ces conditions l'administration n'apporte pas la preuve, qui lui incombe, que le prix de cession payé par la Sas Promo Ouest Immobilier à son dirigeant s'écarterait significativement de la valeur réelle du terrain et que par suite la société aurait consenti à son dirigeant une libéralité qu'il conviendrait d'imposer entre les mains de M. B... en tant que revenus distribués ; <br>
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       6. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. B... est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rennes a rejeté sa demande ; <br>
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       Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :<br>
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       7. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat, le versement à la Sas Promo Ouest Immobilier d'une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;<br>
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DÉCIDE :<br>
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Article 1er : 	Le jugement en date du 6 décembre 2012 du tribunal administratif de Rennes est annulé en tant qu'il a rejeté la demande de M. B... tendant à la décharge de la cotisation supplémentaire d'impôt sur le revenu à laquelle il a été assujetti au titre de l'année 2004 et des pénalités correspondantes.<br>
Article 2 : 	L'Etat versera une somme de 2 000 euros à M. B... en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.<br>
Article 3 : 	Le présent arrêt sera notifié à M. A... B... et au ministre des finances et des comptes publics.<br>
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       Délibéré après l'audience du 13 mars 2014, à laquelle siégeaient :<br>
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       - M. Lenoir, président de chambre,<br>
       - M. Francfort, président-assesseur,<br>
       - M. Etienvre, premier conseiller.<br>
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       Lu en audience publique, le 3 avril 2014.	<br>
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Le rapporteur,<br>
J. FRANCFORTLe président,<br>
H. LENOIR<br>
Le greffier,<br>
C. CROIGER<br>
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       La République mande et ordonne au ministre des finances et des comptes publics en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.<br>
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N° 13NT00378                                      2<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**