# Cour administrative d'appel de Paris, 10ème chambre, 22/10/2013, 12PA00862, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000028110323
**Date de décision:** 2013-10-22
**Juridiction:** Cour administrative d'appel de Paris
**Formation:** 10ème chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000028110323

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée le 21 février 2012, présentée pour la SNC Hôtel Gril de Nogent, dont le siège est au 13 Quai du Port à Nogent-sur-Marne (94130), par MeA... ; la SNC Hôtel Gril de Nogent demande à la Cour :<br>
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        1°) d'annuler le jugement nos 0800763/3, 0804152/3, 0907399/3, 0907411/3 et 0907412/3 du 22 décembre 2011 par lequel le Tribunal administratif de Melun a rejeté ses demande tendant à la réduction, d'une part, des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2006, 2007 et 2008 ainsi que, d'autre part, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2006 et 2007 ;<br>
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        2°) de prononcer la décharge de ces impositions à concurrence d'une somme totale de 81 267 euros ;<br>
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        3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 5 000 euros au titre de l'article <br>
L. 761-1 du code de justice administrative ; <br>
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        Vu le jugement attaqué ;<br>
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        Vu les autres pièces du dossier ; <br>
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        Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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        Vu la loi n° 68-108 du 2 février 1968 ;<br>
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        Vu le code de justice administrative ;<br>
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        Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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        Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 8 octobre 2013 :<br>
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        - le rapport de M. Paris, rapporteur,<br>
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        - et les conclusions de M. Ouardes, rapporteur public ;<br>
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        1. Considérant que par des réclamations des 17 décembre 2007, 18 décembre 2008 et 7 juillet 2009, la SNC Hôtel Gril de Nogent a sollicité le dégrèvement, à concurrence de 14 022 euros, 14 520 euros et 14 880 euros des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune de Nogent-sur-Marne au titre, respectivement, des années 2006, 2007 et 2008, à raison d'un hôtel-restaurant qu'elle exploite dans cette commune sous l'enseigne " Campanile " ; que par deux réclamations des 10 décembre 2007 et 1er décembre 2008, elle a sollicité le dégrèvement, à concurrence de 19 338 euros et 18 867 euros, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2006 et 2007 à raison de ce même établissement ; que la première des réclamations concernant la taxe professionnelle a été soumise d'office au Tribunal administratif de Melun par l'administration fiscale en application de l'article R. 199-1 du livre des procédures fiscales ; qu'à la suite du rejet des autres réclamations, la SNC Hôtel Gril de Nogent a saisi ce tribunal de demandes tendant à la décharge de ces impositions à concurrence des mêmes montants ; qu'elle relève appel, en application notamment du troisième alinéa de l'article R. 811-1 du code de justice administrative en ce qui concerne la taxe foncière sur les propriétés bâties, du jugement du 22 décembre 2011 par lequel le tribunal, après avoir joint ces demandes pour statuer par un même jugement, les a rejetées ; <br>
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        2. Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, applicable en matière de taxe foncière : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date,/ Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. " ; qu'en vertu du 1° de l'article 1469 du même code, dans sa rédaction applicable aux impositions en litige, la valeur locative des immobilisations entrant dans l'assiette de la taxe professionnelle est calculée, pour les biens passibles d'une taxe foncière, suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ;<br>
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        Sur la méthode d'évaluation par comparaison : <br>
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        3. Considérant que la société requérante exploite, sous l'enseigne Campanile, un hôtel-restaurant de catégorie deux étoiles, situé quai du port à Nogent-sur-Marne, construit en 1991, d'une surface pondérée de 1 908 m² dont 1 660 pour l'hébergement et 248 m² pour restaurant ; que, tel que cela résulte de l'instruction, l'administration fiscale, pour déterminer l'assiette de la taxe foncière et de la taxe professionnelle en litige, avait initialement évalué la valeur locative de la partie hôtel de cet établissement par comparaison au local-type n° 42 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Nogent-sur-Marne ; que, toutefois, ainsi que cela résulte de l'instruction et n'est pas contesté par les parties en cause d'appel, ce local, qui n'était pas loué au 1er janvier 1970, a été évalué par comparaison avec le local-type n° 4 du procès-verbal de la commune d'Evry, qui n'était lui-même pas loué au 1er janvier 1970 et n'a pas, non plus, été évalué par comparaison avec un autre immeuble ; que, par suite, le local-type n° 42 du procès-verbal de la commune de Nogent-sur-Marne ne peut être retenu comme terme de comparaison pour l'évaluation de la valeur locative de l'hôtel dont la société requérante est exploitante ; <br>
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        4. Considérant qu'il résulte de l'instruction qu'il n'existe pas de terme de comparaison approprié dans la commune de Nogent-sur-Marne ; que, dès lors, l'immeuble dont la société est exploitante présente un caractère particulier de nature à autoriser la recherche d'un terme de comparaison hors de la commune ;<br>
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        5. Considérant que la société requérante propose, pour l'évaluation de la valeur locative de l'hôtel dont elle est exploitante, de comparer celui-ci au local-type n° 43 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Villejuif, en retenant la valeur locative de ce local-type qui résulte du procès-verbal initial de cette commune ; qu'il résulte toutefois de l'instruction que le procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villejuif, établi en 1979, a modifié les données applicables au local-type n° 43 ; que, par suite, il s'est substitué sur ce point au procès-verbal initial établi en 1973 ; que ce local, tel qu'il figure sur le procès-verbal complémentaire, a été évalué par comparaison avec le local-type n° 4 du procès-verbal de la commune d'Evry qui, ainsi qu'il a été dit, n'était pas loué au 1er janvier 1970 et n'a pas été évalué par comparaison avec un autre immeuble ; que, par suite, il ne peut être retenu comme terme de comparaison pour l'évaluation de la valeur locative du local-type n° 43, qui doit donc être écarté ;<br>
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        6. Considérant qu'il résulte des mentions du procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villeneuve-Saint-Georges que le local-type n° 55 construit en 1991 a été évalué par référence au local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne ; qu'il ressort, d'une part, de la déclaration souscrite en 1970, que ce dernier immeuble était loué au 1er janvier de cette année par son usufruitière pour un loyer symbolique à son fils nu-propriétaire, et, d'autre part, des données de la fiche de calcul de cet immeuble, qu'il a été évalué par la méthode d'appréciation directe à partir d'un loyer très largement supérieur au loyer réel ; que, dans ces conditions, le local-type n° 55 ne peut être retenu ;<br>
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        7. Considérant, enfin, qu'il n'est pas contesté que le local-type n° 33 de la commune de Morangis n'était pas loué au 1er janvier 1970 mais était occupé par son propriétaire ; que les mentions du procès-verbal communal ne précisent pas ses modalités d'évaluation ; que, dès lors, il ne peut être retenu comme terme de comparaison ;<br>
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        8. Considérant que le local-type n° 57 du procès-verbal de la commune de Boulogne-Billancourt correspond à un hôtel de conception ancienne, construit en 1915 ; qu'alors, en outre, que l'administration fait valoir que ce local n'était pas loué au 1er janvier 1970 et qu'elle ne dispose pas des éléments permettant de connaître les modalités de son évaluation, et qu'il n'est pas allégué que cet hôtel aurait fait l'objet de travaux de nature à le rendre comparable à l'hôtel de chaîne de conception moderne dont est exploitante la SNC Hôtel Gril de Nogent, ce local ne peut être retenu ;<br>
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        9. Considérant que la société requérante soutient également que les locaux-types n° 90 du procès-verbal de la commune d'Issy-les-Moulineaux, n° 33 du procès-verbal de la commune de Saint-Mandé et n° 61 du procès-verbal de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole pourrait servir de termes de comparaison appropriés pour évaluer la valeur locative de l'établissement qu'elle exploite ; qu'elle fait valoir à cet égard, en particulier, que ces différents locaux à usage d'hôtel ont fait l'objet de travaux de rénovation qui, au 1er janvier de l'année d'imposition en litige, leur ont conféré des caractéristiques comparables à l'établissement dont elle est exploitante ; que, toutefois, le service fait valoir sans être contesté, s'agissant de l'hôtel figurant au n° 33 du procès-verbal de la commune de Saint-Mandé, d'une part que celui-ci a fait l'objet de travaux de rénovation tels qu'il ne peut plus être regardé comme correspondant au local-type qui figurait initialement au procès-verbal et, d'autre part, que le loyer n'a pas été corrigé de la plus-value résultant des travaux effectués par le locataire ; qu'il ne peut ainsi servir de terme de comparaison régulier ; qu'en outre, s'agissant des deux autres locaux-types proposés, il ne résulte pas des photographies et extraits de sites internet produits par la société requérante, ni des autres pièces de l'instruction, qu'en dépit des aménagements internes dont ils ont fait l'objet, ces locaux-types, situés dans des immeubles de conception ancienne, construits, respectivement, en 1926 et 1940, et correspondant à des hôtels de petite taille de type familial exploités sous les enseignes " Hôtel de la mairie " et " Aérotel ", puissent être comparés, eu égard à leurs caractéristiques propres et au secteur d'activité concerné, aux hôtels de chaîne de conception moderne dont la SNC Hôtel Paris Bercy est exploitante ; que, dès lors, ces locaux ne peuvent être retenus ;<br>
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        10. Considérant qu'en l'absence de terme de comparaison régulier ou approprié, la valeur locative de l'immeuble en litige doit être évaluée par voie d'appréciation directe, conformément au 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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        Sur la méthode d'évaluation par appréciation directe :<br>
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        11. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires. " ; qu'aux termes de l'article 324 AC : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien. " ; <br>
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        En ce qui concerne la date de référence :<br>
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        12. Considérant que, compte tenu de la réforme de la taxe foncière sur les propriétés bâties résultant de la mise en oeuvre de la loi du 2 février 1968, le moyen tiré de ce que, en application de l'instruction du 1er octobre 1941, la date de référence pour l'évaluation de la valeur locative des locaux en métropole devrait être celle du 1er août 1939 et non celle du 1er janvier 1970 prévue par cette réforme doit être écarté ;<br>
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        En ce qui concerne l'évaluation de l'immeuble :<br>
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        13. Considérant qu'en vertu des dispositions des articles 324 AB et AC de l'annexe III, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport au 1er janvier 1970, il incombe à l'administration de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou aux bilans mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; <br>
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        14. Considérant que, alors que les actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble remontent à 1991, l'administration propose, dans le dernier état de ses écritures, de déterminer la valeur locative du local en litige à partir de la valeur vénale d'un hôtel exploité sous l'enseigne " Ibis " situé à Sarcelles, telle qu'elle ressort d'un apport réalisé le <br>
24 novembre 1981, pour une valeur de 11 000 000 F (1 676 939 euros), et à partir de la valeur vénale d'un hôtel restaurant exploité sous l'enseigne " Ibis " situé à Bobigny, telle qu'elle ressort de son acte de vente en l'état futur d'achèvement le 17 janvier 1984, pour une valeur déclarée de 13 342 500 F (2 034 051 euros) ; que la valeur locative résultant de ces deux après application d'un taux d'intérêt de 9 % déterminé à partir de la moyenne des taux de cinq communes des Hauts-de-Seine s'élève respectivement à 62 927 euros et 69 149 euros, soit une somme supérieure à celle qui a été retenue pour l'établissement des impositions contestées ; <br>
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        15. Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'administration a indiqué avoir recherché en vain, dans le département, puis dans la région, des transactions plus proches de la date de la révision de 1970 ; que si la société requérante fait valoir que les transactions proposées par l'administration seraient trop éloignées de la date de référence, elle ne fait état d'aucune transaction plus proche de cette date portant sur des immeubles d'une nature comparable situés dans la commune de Nogent-sur-Marne ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue ; que, dans les circonstances de l'espèce, les transactions conclues en 1981 et 1984 peuvent être retenues pour l'application de la méthode d'appréciation directe ; <br>
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        16. Considérant que la société requérante soutient que le taux d'intérêt de 9 %, qui a été appliqué à la valeur vénale pour déterminer la valeur locative de l'immeuble au 1er janvier 1970, ne peut être retenu dès lors qu'il ne correspond pas au taux des placements immobiliers constatés dans la région à cette même date de référence mais a été calculé à partir de la moyenne des taux d'intérêt constatés dans cinq communes de la proche banlieue parisienne ; qu'il ne résulte pas de l'instruction que, même s'il prend en compte un nombre restreint de communes, le taux retenu par l'administration ne repose pas sur des données pertinentes, dès lors que ces cinq communes, situées dans la région parisienne, présentaient, en 1970, des caractéristiques économiques comparables à celles de Nogent-sur-Marne ; que, si la société requérante fait valoir que l'administration n'a pas pris en compte les taux d'intérêt mentionnés sur les procès-verbaux des communes de Garges-lès-Gonesse ou de Gonesse, il résulte de l'instruction que ces communes ne présentaient pas, eu égard à leurs caractéristiques, une situation économique comparable à celle de Nogent-sur-Marne au 1er janvier 1970 ; qu'enfin, en l'absence de mention, sur les procès-verbaux des opérations de révision foncière, d'un taux applicable aux seuls locaux à usage d'hôtel, l'administration a à bon droit retenu les taux d'intérêt constatés pour les locaux commerciaux ;<br>
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        17. Considérant qu'il résulte de ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non recevoir opposée par l'administration fiscale devant les premiers juges,  que la SNC Hôtel Gril de Nogent n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande ; qu'en conséquence, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la société requérante sur ce fondement ;<br>
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D E C I D E :<br>
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Article 1er : La requête de la SNC Hôtel Gril de Nogent est rejetée. <br>
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SNC Hôtel Gril de Nogent et au ministre de l'économie et des finances. Copie en sera adressée au pôle fiscal de Paris centre et services spécialisés.<br>
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N° 12PA00862<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.