# CAA de BORDEAUX, 6ème chambre, 18/12/2024, 22BX02983, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000050803716
**Date de décision:** 2024-12-18
**Juridiction:** CAA de BORDEAUX
**Formation:** 6ème chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000050803716

## Contenu de la décision

Vu la procédure suivante :<br>
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       Procédure contentieuse antérieure :<br>
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       M. C... D... et Mme B... A... ont demandé au tribunal administratif de Bordeaux de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales ainsi que des pénalités correspondantes qui leur ont été réclamées au titre des années 2015 et 2017 et d'ordonner le remboursement par l'Etat de la somme de 116 440 euros qu'ils ont acquittée au titre de l'imposition sur le revenu et des contributions sociales sur la plus-value réalisée lors de la vente de l'immeuble situé avenue Jean-Baptiste Colbert à Bordeaux.<br>
       Par un jugement n° 2005600 du 6 octobre 2022, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté leur demande.<br>
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       Procédure devant la cour :<br>
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       Par une requête et des mémoires, enregistrés le 2 décembre 2022, le 11 juillet 2023 et le 17 avril 2024, M. D... et Mme A..., représentés par Me Nataf, demandent à la cour :<br>
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       1°) d'annuler le jugement du 6 octobre 2022 du tribunal administratif de Bordeaux ;<br>
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       2°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu, contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, et de contributions sociales ainsi que des pénalités qui leur ont été réclamées au titre des années 2015 et 2017 ;<br>
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       3°) subsidiairement, de prononcer la réduction à due proportion de la somme 116 440 euros qu'ils ont acquittée au titre de l'imposition sur le revenu et des contributions sociales sur la plus-value réalisée lors de la vente de l'immeuble situé avenue Jean-Baptiste Colbert à Bordeaux, et du montant de la cotisation supplémentaire d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux qui leur a été réclamée au titre de l'année 2015 ;<br>
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       4°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.<br>
       Ils soutiennent que :<br>
       Sur la régularité du jugement attaqué :<br>
       - il est insuffisamment motivé quant à la réponse relative à la qualification de marchand de bien et à la caractérisation de la distribution au sens de l'article 109 du code général des impôts.<br>
       Sur le bien-fondé du jugement attaqué :<br>
       - les informations recueillies par l'administration à l'occasion des opérations de contrôle diligentées à l'encontre de la SCI NLPC ne leur sont pas opposables dès lors que l'administration ne pouvait légalement recourir à la procédure d'imposition d'office pour mettre à la charge de celle-ci des cotisations d'impôt sur les sociétés ;<br>
       - l'administration ne pouvait estimer que la SCI NLPC exerçait une activité commerciale de marchand de bien, les conditions d'intention spéculative et d'habitude n'étant pas réunies ;<br>
       - l'administration ne démontre pas l'existence de revenus distribués ;<br>
       - les pénalités infligées par l'administration sont infondées.<br>
       Par des mémoires en défense enregistrés le 30 mai 2023 et le 25 avril 2024, ce dernier n'ayant pas été communiqué, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.<br>
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       Il soutient que les moyens invoqués ne sont pas fondés.<br>
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       Par une ordonnance du 28 février 2024, la clôture de l'instruction a été fixée au 30 avril 2024. <br>
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       Vu les autres pièces du dossier.<br>
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       Vu :<br>
       - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; <br>
       - le code de justice administrative.<br>
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       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.<br>
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       Ont été entendus au cours de l'audience publique :<br>
       - le rapport de Mme Caroline Gaillard,<br>
       - les conclusions de M. Anthony Duplan, rapporteur public,<br>
       - et les observations de Me Nataf, représentant M. D... et Mme A....<br>
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       Considérant ce qui suit :<br>
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      1. Un contrôle sur pièces de la société civile immobilière (SCI) NLPC, dont M. D... et Mme A... sont associés et gérants, a été mis en œuvre pour les années 2015 2016 et 2017. A l'issue de ce contrôle, l'administration a remis en cause le caractère civil des activités de la société au motif qu'elle exerçait, selon elle, une activité de marchand de biens. L'administration l'a, en conséquence, assujettie à l'impôt sur les sociétés et des suppléments d'impôt sur le revenu et de contributions sociales ont été mis à la charge de M. D... et de Mme A... au titre des revenus distribués par la SCI dont ils sont les associés à concurrence de 100 % au titre des années 2015 et 2017. M. D... et Mme A... ont demandé au tribunal administratif de Bordeaux de prononcer la décharge totale de ces impositions et, à titre subsidiaire, de tenir compte de la somme de 116 440 euros acquittée au titre de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur la plus-value réalisée à l'occasion de la vente de l'immeuble avenue Jean-Baptiste Colbert (Bordeaux), dont ils ont sollicité le remboursement. Ils relèvent appel du jugement du 6 octobre 2022 par lequel ce tribunal a rejeté leur demande qu'ils réitèrent en appel.<br>
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       Sur le bien-fondé du jugement attaqué :<br>
       2. D'une part, aux termes de l'article 109 du code général des impôts : " 1. Sont considérés comme revenus distribués : 1° Tous les bénéfices ou produits qui ne sont pas mis en réserve ou incorporés au capital (...) ". Aux termes de l'article 110 du même code : " Pour l'application de l'article 109-1-1°, les bénéfices s'entendent de ceux qui ont été retenus pour l'assiette de l'impôt sur les sociétés (...) ".<br>
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       3. D'autre part, aux termes de l'article 35 de ce code : " I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : (...) 1° bis Personnes qui, à titre habituel, achètent des biens immeubles, en vue d'édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux ; (...) ". <br>
       4. L'application de ces dispositions est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d'une intention spéculative, celle-ci devant être recherchée à la date d'acquisition par la société des immeubles ultérieurement revendus et non à la date de leur cession, et présentent un caractère habituel.<br>
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       5. La seule circonstance qu'un contribuable procède à des acquisitions et cessions successives d'immeubles qu'il affecte à sa résidence principale, sans que l'administration fiscale n'établisse ni qu'il ne les aurait pas occupés à ce titre ni que ces opérations procédaient d'un abus de droit, ne saurait caractériser une activité de marchand de biens. <br>
       6. Il résulte de l'instruction qu'au titre des années en litige, la SCI NLPC dont M. D... et Mme A... sont les deux associés, a acquis le 30 octobre 2008 au prix de 512 000 euros une maison d'habitation située 14-16 rue Poissant au Bouscat, qui constituait la résidence principale du couple, et l'a revendue le 9 février 2010 au prix de 600 000 euros. Compte tenu des travaux réalisés et des frais de notaires réglés, cette vente n'a entrainé aucune plus-value. La SCI NLPC a ensuite acquis, le 18 décembre 2009, une maison d'habitation située 7 rue Roche au Bouscat au prix de 730 000 euros, constituant la résidence principale du couple, revendue trois ans plus tard, le 5 novembre 2012, au prix de 1 500 000 euros après réalisation de travaux de réhabilitation et d'amélioration par la souscription de trois prêts immobiliers de longue durée. Le 27 septembre 2013, la SCI NLPC a acquis, pour un prix de 300 000 euros, une maison d'habitation située 10 rue Ferbeyre à Bordeaux, dans laquelle le couple s'est installé avec ses enfants en juin 2014 jusqu'à sa revente au prix de 1 790 000 euros, le 10 juillet 2017, à la suite de travaux de réhabilitation et d'extension. Enfin, la SCI NLPC a acquis, le 19 septembre 2014, pour un prix de 800 000 euros, une maison d'habitation située 25 rue Jean-Baptiste Colbert au Bouscat, financée par un prêt relais qui devait être dénoué à l'issue de la revente du bien situé rue Ferbeyre, qui a été revendue par le couple auquel elle ne convenait pas le 18 novembre 2015, au prix de 2 000 000 euros, après qu'y aient été effectués des travaux d'un montant de plus de 800 000 euros achevés le 6 mars 2015. <br>
       7. Ces quatre opérations d'achats et reventes, sur une période de neuf ans, de biens immobiliers dont trois constituaient la résidence principale déclarée des deux associés et dont la quatrième, au vu de l'ampleur des travaux, n'a pu être affectée par les intéressés à leur résidence principale, ne sauraient caractériser une activité immobilière à caractère habituel alors que l'administration ne conteste pas que les intéressés ont occupé trois des biens en cause à titre de résidence principale et n'allègue pas que ces opérations auraient procédé d'un abus de droit. Par ailleurs, la circonstance que les travaux de réhabilitation et d'extension des deux derniers biens concernés ont été réalisés avec les deniers personnels des associés et des prêts immobiliers de longue durée souscrits auprès d'une banque ne peut être regardée comme l'indice d'une intention spéculative au moment de l'acquisition des immeubles. La circonstance que M. D... a la qualité de marchand de biens, que sa compagne exerce en tant qu'agent immobilier et qu'ils se livrent via d'autres sociétés que la SCI NPLC à des activités commerciales n'est pas davantage l'indice d'une telle intention. Par suite, c'est à tort que l'administration a considéré que la SCI NLPC s'était livrée, en procédant à la vente des deux biens immobiliers situés rue Ferbeyre et rue Colbert à Bordeaux, à une activité de marchand de biens et qu'elle était par suite assujettie à l'impôt sur les sociétés.<br>
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       8. Dans ces conditions, M. D... et Mme A... sont fondés à soutenir que c'est à tort que l'administration fiscale leur a réclamé des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales résultant de l'assujettissement de la SCI NLPC à l'impôt sur les sociétés ainsi que les pénalités correspondantes au titre des années 2015 et 2017, en conséquence de la vente des biens immobiliers situés rue Ferbeyre et rue Colbert à Bordeaux.<br>
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       9. Il résulte de ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner sa régularité, que les appelants sont fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté leur demande.<br>
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       Sur les frais liés à l'instance :<br>
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       10. Il y a lieu de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 000 euros à verser à M. D... et Mme A... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.<br>
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DÉCIDE :<br>
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Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 6 octobre 2022 est annulé.<br>
Article 2 : M. D... et Mme A... sont déchargés en droits et pénalités des cotisations supplémentaires à l'impôt sur le revenu et aux contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2015 et 2017 à raison des revenus distribués résultant de la vente des biens immobiliers situés rue Ferbeyre et rue Colbert à Bordeaux.<br>
Article 3 : L'Etat versera à M. D... et Mme A... une somme globale de 1 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.<br>
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. D... et Mme A... et au ministre auprès du Premier ministre, chargé du budget et des comptes publics. <br>
Délibéré après l'audience du 5 décembre 2024 à laquelle siégeaient :<br>
Mme Karine Butéri, présidente,<br>
M. Stéphane Gueguein, président-assesseur,<br>
Mme Caroline Gaillard, première conseillère.<br>
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 18 décembre 2024.<br>
La rapporteure,<br>
Caroline Gaillard<br>
La présidente,<br>
Karine Butéri<br>
La greffière,<br>
Virginie Santana        <br>
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La République mande et ordonne au ministre auprès du Premier ministre, chargé du budget et des comptes publics en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.<br>
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N° 22BX02983	<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**