# Cour Administrative d'Appel de Versailles, 1ère Chambre, 11/03/2010, 08VE00800, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000022023806
**Date de décision:** 2010-03-11
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Versailles
**Formation:** 1ère Chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000022023806

## Contenu de la décision

Vu le recours, enregistré le 20 mars 2008 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, par lequel le MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS, DE LA FONCTION PUBLIQUE ET DE LA REFORME DE L'ETAT demande à la Cour :<br>
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       1°) d'annuler le jugement n° 0302756 en date du 22 novembre 2007 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a accordé à la SNC Hôtel bureau de Trappes une réduction des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2001 et 2002 dans les rôles de la commune d'Elancourt à raison de l'hôtel Première classe qu'elle y exploite ; <br>
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       2°) de remettre à la charge de la SNC Hôtel bureau de Trappes le montant de ces cotisations ; <br>
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       Il soutient que la valeur locative de l'immeuble pour l'année 1970 devait nécessairement être fixée et que le tribunal ne pouvait ainsi décider la décharge pure et simple dans la limite du quantum sollicité ; que pour ce seul motif le jugement doit être annulé ; que la société avait d'abord proposé de retenir des locaux type sur les communes de Versailles et d'Elancourt ; que si la SNC proposait le local type n° 34 de Villeneuve-le-Roi il a été évalué par rapport à un local type lui-même évalué par rapport à un local type évalué par appréciation directe et ne peut, de ce fait, être retenu comme terme de comparaison ; que la société a proposé successivement quatre termes de comparaison différents qui n'étaient pas davantage pertinents ; que l'administration fiscale n'a pu, malgré ses recherches, trouver aucun terme de comparaison pertinent même après les avoir étendues à l'ensemble de la région d'Ile-de-France ; que sur quatre termes de comparaison possibles à Créteil, Villejuif et Evry, Elancourt possède toutefois un revenu imposable par foyer nettement supérieur à celui de Villejuif ; que l'environnement économique d'Elancourt n'est pas comparable à celui de Créteil, Evry ou Villejuif, communes plus proches de la capitale et mieux desservies ; qu'en l'absence de terme de comparaison pertinent il convenait d'appliquer la méthode d'évaluation directe ; que sur ces points elle entend s'en référer à ses écritures de première instance et notamment ses mémoires des 27 février 2006, 4 août 2006, 23 janvier 2007 et 14 août 2007 ; que la valeur locative de l'année 1970 résultant de cette méthode s'établit à 23 625 euros et que rapportée à une surface pondérée de 946 mètres carrés elle implique un tarif de 24,94 euros au mètre carré ; que l'établissement est actuellement imposé à 10,93 euros au mètre carré ; que, par suite, la SNC requérante ne peut prétendre à aucun dégrèvement ; <br>
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       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; <br>
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       Vu le code de justice administrative ;<br>
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       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 février 2010 :<br>
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       - le rapport de Mme Belle, premier conseiller,<br>
       - et les conclusions de M. Dhers, rapporteur public ;<br>
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       Considérant que le MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS, DE LA FONCTION PUBLIQUE ET DE LA REFORME DE L'ETAT fait régulièrement appel du jugement susvisé, par lequel le Tribunal administratif de Versailles a fait droit à la demande de la SNC Hôtel bureau de Trappes tendant à la réduction des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2001 et 2002 dans les rôles de la commune d'Elancourt (Yvelines) à raison de l'hôtel Première classe qu'elle y exploite, au motif que la valeur locative attribuée à ce bien immobilier était trop élevée ;<br>
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       Considérant qu'aux termes de l'article 1467 du code général des impôts :  La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux (...) : a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence (...)  ; qu'aux termes de l'article 1469 du même code :  La valeur locative est déterminée comme suit : 1° Pour les biens passibles d'une taxe foncière, elle est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe (...)  ; qu'aux termes de l'article 1498 dudit code, dans sa rédaction applicable à la date du litige :  La valeur locative de tous les biens autres (...) est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 2° a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel. b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe  ;<br>
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       Considérant qu'il résulte de l'instruction, ce que le ministre admet d'ailleurs avec la SNC, que les termes de comparaison choisis initialement par l'administration sur les communes d'Elancourt et de Versailles étaient inappropriés ; que le local type n° 34 de la commune de Villeneuve-le-Roi proposé par la société ne peut, non plus, être retenu dès lors qu'il a été évalué par voie d'appréciation directe ; que les locaux types n° 91 de la commune de Saint-Cyr l'Ecole et n° 90 de la commune d'Issy-les-Moulineaux, également proposés par la SNC, sont des hôtels anciens, datant de 1960 et 1926, qui ne présentent pas des caractéristiques similaires à l'hôtel à évaluer, construit en 1993 ; que le local type n° 210 de la commune de Saint-Germain-en-Laye, également proposé ne peut pas plus être retenu, cette commune ne présentant pas des caractéristiques économiques analogues à celles d'Elancourt ; qu'il en va de même des communes de Villejuif, Créteil et d'Evry, sur le territoire desquelles d'autres locaux sont proposés ; qu'enfin, le local-type n° 57 proposé sur la commune de Boulogne-Billancourt ayant fait l'objet d'importantes restructurations, et ayant été finalement rayé de la liste des locaux types de la commune par procès verbal du 21 mars 2006, ne peut, non plus, être retenu ; qu'ainsi, en l'absence de terme de comparaison pertinent proposé par les parties au sein de l'ensemble de la région d'Ile-de-France, il y a lieu de procéder à une évaluation par voie d'appréciation directe, en application du 3° de l'article 1498 précité ; <br>
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       Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts :  Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation  ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe :  En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien.  ;<br>
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       Considérant qu'en vertu de ces dispositions, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC de l'annexe III à ce code, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison, qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ;<br>
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       Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'administration fiscale proposait en défense devant le Tribunal administratif de calculer la valeur locative du bien par voie d'appréciation directe à partir du prix de revient du terrain et des constructions tel qu'il ressortait de son inscription par l'entreprise au bilan de l'exercice clos en 1993 ; que cette méthode ne peut toutefois être retenue sans méconnaître les articles 324 AB et 324 AC précités de l'annexe III au code général des impôts, dès lors qu'elle repose sur des données présentant une trop grande postériorité par rapport à la date de référence et qu'il n'a pas été recherché si, en l'absence de données proches du 1er janvier 1970, des transactions sur des biens comparables n'étaient pas intervenues à une date plus proche de cette date de référence ; qu'il y a lieu, en conséquence, avant dire droit sur les conclusions du recours, d'ordonner un supplément d'instruction aux fins, pour le ministre, de rechercher d'abord, contradictoirement avec la SNC Hôtel bureau de Trappes, si des transactions sur des biens comparables sont intervenues à une date plus proche de la date de référence ; qu'en l'absence de telles transactions, ou dans l'hypothèse où la Cour ne retiendrait pas celles proposées par les parties, il appartiendra alors au ministre de déterminer la valeur locative du bien à partir de celle inscrite au bilan de 1993, comme il le proposait devant le Tribunal, mais à partir de modalités de calcul explicites, celles retenues pour parvenir à une évaluation directe à partir des tableaux fournis en première instance n'étant pas directement exploitables ;<br>
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       Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu de surseoir à statuer dans l'attente de la réponse du MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS, DE LA FONCTION PUBLIQUE ET DE LA REFORME DE L'ETAT au supplément d'instruction ordonné ci-dessus ; <br>
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DECIDE :<br>
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       Article 1er : Il est ordonné, avant dire droit sur les conclusions du recours du MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS, DE LA FONCTION PUBLIQUE ET DE LA REFORME DE L'ETAT, un supplément d'instruction dans les conditions définies au présent arrêt.<br>
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       Article 2 : Un délai de deux mois est accordé au MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS, DE LA FONCTION PUBLIQUE ET DE LA REFORME DE L'ETAT pour répondre au supplément d'instruction prévu par l'article 1. <br>
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N° 08VE00800	2<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**