# Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 29/12/2011, 10VE02581, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000025283745
**Date de décision:** 2011-12-29
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Versailles
**Formation:** 3ème Chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000025283745

## Contenu de la décision

Vu le recours, enregistré le 4 août 2010 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présenté par le MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS ET DE LA REFORME DE L'ETAT, qui demande à la Cour : <br>
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       1°) d'annuler les articles 1, 2, 3 du jugement nos 0806475-0905811 du 15 avril 2010 par lesquels le Tribunal administratif de Versailles a réduit les cotisations de taxe professionnelle dont la SNC NMP France était redevable au titre des années 2006, 2007 et 2008 dans les rôles de la commune de Vanves (Hauts-de-Seine) à raison de l'hôtel Mercure qu'elle exploite dans cette commune, 36 rue du Moulin, et a condamné l'Etat à lui verser une somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; <br>
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       2°) de rétablir la SNC NMP France aux rôles de taxe professionnelle des années 2006, 2007 et 2008 de la commune de Vanves à concurrence des droits dont la décharge a été prononcée par ce jugement, soit 54 865 euros pour l'année 2006, 54 472 euros pour l'année 2007 et 54 128 euros pour l'année 2008 ; <br>
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       3°) de réformer en ce sens le jugement contesté ;<br>
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       Il soutient qu'en estimant que les communes de Vanves et de Paris étaient comparables, au motif qu'elles sont limitrophes, les premiers juges ont commis une erreur de droit, dès lors que les hôtels présentent, selon qu'ils sont situés dans Paris intra muros ou en banlieue, des données très différentes en termes de profil et de motivation de la clientèle, d'accès et de stationnement des autocars de tourisme, de prix de revient et de perspectives spéculatives pour le propriétaire ; que le bail du Grand hôtel intercontinental, qui figure comme local-type n° 11 du procès-verbal  maisons exceptionnelles  du quartier Chaussée d'Antin du neuvième arrondissement de Paris et comme local-type n° 4 du procès-verbal 6668 B ME des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel de la commune de Paris, en cours au 1er janvier 1970 était anormal, ayant été conclu entre une société et sa filiale ; qu'aucun des termes de comparaison proposé par la SNC NMP France ne résiste à l'examen ; qu'en effet l'hôtel Cecilia a été évalué en fonction d'un bail postérieur au 1er janvier 1970 et se trouve dans le quartier des Ternes dans le XVIIème arrondissement de Paris et non dans une commune économiquement analogue à Vanves, que le local-type n° 43 de Villejuif (Val-de-Marne) ne saurait être retenu, dès lors qu'il n'avait pas été loué à des conditions normales pour la valeur locative qui lui avait été assignée au procès-verbal initial de la commune de Villejuif ; qu'il n'existe aucun autre immeuble commercial susceptible d'être retenu comme terme de comparaison ; que les dispositions du 3° de l'article 1498 du code général des impôts et des articles 324 AB et 324 AC ne méconnaissent pas la Constitution ; que pour ce qui est de l'appréciation directe, l'administration fiscale doit se référer à la vente de l'immeuble en litige du 11 décembre 2003, pour un prix de 31 670 000 euros, dont il convient de déduire la charge foncière, ce qui permet, en faisant application de l'indice INSEE du coût de la construction, de déterminer la valeur vénale du local au 1er janvier 1970, à savoir 4 591 367 euros ; qu'il convient de retenir un taux d'intérêt de 8 %, qui est cohérent avec les autres taux d'intérêt mentionnés sur le procès-verbal de la commune de Vanves et qui est celui retenu par plusieurs autres procès-verbaux de communes du département des Hauts-de-Seine ; qu'il en résulte une valeur locative supérieure à celle retenue pour asseoir les impositions litigieuses ; <br>
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       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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       Vu le code de justice administrative ;<br>
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       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 novembre 2011 :<br>
       - le rapport de M. Tar, premier conseiller, <br>
       - les conclusions de M. Brunelli, rapporteur public,<br>
       - et les observations de Me Meier, pour la SNC NMP France ;<br>
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       Considérant que la SNC NMP France exploite un immeuble à usage d'hôtel sur le territoire de la commune de Vanves (Hauts-de-Seine) sis 36, rue du Moulin, sous l'enseigne Mercure ; qu'elle a demandé, par deux réclamations soumises d'office au Tribunal administratif de Versailles, la décharge des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2006, 2007 et 2008 dans les rôles de cette commune ; que le MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS ET DE LA REFORME DE L'ETAT relève régulièrement appel du jugement en date du 15 avril 2010 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a fixé la valeur locative unitaire de l'établissement à 9,74 euros par mètre carré pour le calcul de la taxe professionnelle de ces années et a déchargé cette société des cotisations de taxe professionnelle à hauteur de ces réductions de bases d'imposition ;<br>
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       Sur le bien-fondé de l'imposition :<br>
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       Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts :  La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe  ; qu'aux termes de l'article 1504 du même code :  Les locaux types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs. Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts (...)  ;<br>
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       Considérant que, pour déterminer la base de la taxe professionnelle due par la SNC NMP France au titre des années 2006, 2007 et 2008 à raison de l'hôtel Mercure sis 36 rue du Moulin à Vanves qu'elle exploite, les premiers juges ont retenu comme référence, en application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts précité, le local-type n° 4 du procès-verbal ME des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel du IXème arrondissement de Paris, exploité sous l'enseigne Le grand hôtel intercontinental, qui figure également comme local-type n° 11 du procès-verbal  maisons exceptionnelles  du quartier Chaussée d'Antin dans le IXème arrondissement de Paris, au tarif unitaire de 71 F le mètre carré pondéré ; que toutefois, nonobstant la proximité de Vanves et de Paris, la commune de Vanves et la localité constituée par le neuvième arrondissement de Paris n'attirent pas une clientèle équivalente et ne comportent pas des zones de chalandise comparables ; qu'ainsi, elles ne présentent pas, du point de vue économique, une situation analogue au sens des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts ; que par suite, ce terme de comparaison ne peut qu'être écarté ; qu'ainsi, le MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS ET DE LA REFORME DE L'ETAT est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a déterminé la valeur locative de l'hôtel en litige par comparaison avec Le grand hôtel intercontinental, sis 12 boulevard des Capucines à Paris (IXème arrondissement) ;<br>
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       Considérant qu'il appartient à la Cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par la SNC NMP France, tant devant elle que devant le Tribunal administratif de Versailles, à l'exception de ceux qui ont été expressément rejetés par le jugement attaqué et qui ne sont pas repris en appel ; <br>
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       Sur la détermination de la valeur locative par comparaison :<br>
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       Considérant que le bail en cours au 1er janvier 1970 du local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif, conclu entre la société propriétaire des locaux et le gérant de celle-ci, par ailleurs exploitant de l'hôtel, mettait à la charge du preneur toutes les dépenses de grosses réparations de l'article 606 du code civil ; que, si la SNC NMP France soutient que, malgré ces stipulations, le bail a été conclu à des conditions de prix normales, elle ne l'établit pas par la seule production d'une liste de loyers concernant des hôtels, dont la comparabilité n'est au demeurant pas démontrée et situés en dehors de la commune de Villejuif, dès lors que le caractère normal du loyer doit être nécessairement établi au regard du niveau des loyers dans la commune d'implantation du bien à évaluer ; qu'ainsi, le local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif ne peut être retenu pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, lequel ne permet de se référer qu'à des locaux loués à des conditions de prix normales ;<br>
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       Considérant que la commune de Vanves, d'une part, et les localités constituées par les quartiers des Ternes dans le dix-septième arrondissement de Paris, de la place Vendôme dans le premier arrondissement de Paris, de la Chaussée d'Antin dans le neuvième arrondissement de Paris, Notre-Dame-des-Champs dans le sixième arrondissement de Paris, Chaillot dans le seizième arrondissement de Paris, d'autre part, compte tenu de leurs caractéristiques propres, n'attirent pas une clientèle équivalente et ne comportent pas de zones de chalandise comparables ; qu'ainsi, elles ne présentent pas, du point de vue économique, une situation analogue au sens des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts ; que, par suite, les locaux-types situés dans ces divers quartiers de la commune de Paris ne peuvent être retenus comme termes de comparaison pour évaluer l'établissement exploité à Vanves par la société défenderesse sous l'enseigne Mercure ; que, de même, eu égard au caractère central du quartier de la Folie Méricourt dans le onzième arrondissement de Paris, le local-type n° 14 du procès-verbal ME de ce quartier, l'hôtel Holiday Inn, ne peut être regardé comme un terme de comparaison pertinent pour évaluer l'hôtel exploité par la société défenderesse pour l'application des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts ; <br>
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       Considérant, de même, que la commune de Vanves et les localités où se trouvent les locaux-types correspondant aux hôtels Le Prince de Galles, sis 33 avenue George V dans le huitième arrondissement de Paris, et l'Hôtel de Trémoille, sis 14, rue de la Trémoille dans le huitième arrondissement de Paris, n'offrent pas au local à évaluer et à ces établissements une situation économique analogue au sens des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts ; que par suite, ces termes de comparaison ne peuvent qu'être écartés ;<br>
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       Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SNC NMP France ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par voie de conséquence, il y a lieu, par défaut, conformément à ce que propose le ministre, d'évaluer l'immeuble de la SNC NMP France par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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       Sur la méthode par voie d'appréciation directe :<br>
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       Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts :  Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires  ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe :  En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien  ; <br>
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       Considérant que la SNC NMP France soutient qu'en fixant les modalités d'application de la méthode d'appréciation directe aux articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, le pouvoir réglementaire a méconnu l'article 34 de la Constitution ; que, toutefois, les dispositions des articles 324 AB et 324 AC ne font que reprendre les dispositions découlant de l'instruction du 1er octobre 1941 auxquelles l'acte dit loi du 15 mars 1942 maintenu en vigueur par l'ordonnance du 9 août 1944 a donné valeur législative ; qu'ainsi, le moyen tiré de l'inconstitutionnalité de ces articles au regard de l'article 34 de la Constitution ne peut qu'être écarté ; <br>
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       Considérant que si la SNC NMP France conteste le principe de l'application de la méthode par voie d'appréciation directe, elle ne présente aucune argumentation à l'encontre des valeurs locatives déterminées par le ministre selon cette méthode, qui sont supérieures à celle retenue pour asseoir les impositions litigieuses ; qu'ainsi, la SNC NMP France n'est pas fondée à demander la réduction des cotisations de taxe professionnelle mises à sa charge au titre des années 2006, 2007 et 2008 dans le rôle de la commune de Vanves, à raison de l'hôtel Mercure qu'elle exploite, sis 36, rue du Moulin ; que sa demande, présentée tant devant le Tribunal que devant la Cour, ne peut, par suite, qu'être rejetée ; 	<br>
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       Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :<br>
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       Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement d'une somme au titre des frais exposés par la SNC NMP France et non compris dans les dépens ;<br>
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DECIDE :<br>
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       Article 1er : Le jugement nos 0806475-0905811 du Tribunal administratif de Versailles en date du 15 avril 2010 est annulé.<br>
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       Article 2 : La SNC NMP France est rétablie aux rôles de la taxe professionnelle de la commune de Vanves au titre des années 2006, 2007 et 2008 à raison de l'intégralité des droits auxquels elle avait été assujettie.<br>
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       Article 3 : Les conclusions de la SNC NMP France tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.<br>
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       A<br>
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N° 10VE02581<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.