# Cour administrative d'appel de Douai, 3e chambre - formation à 5 (bis), 04/12/2008, 07DA01464, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000020252846
**Date de décision:** 2008-12-04
**Juridiction:** Cour administrative d'appel de Douai
**Formation:** 3e chambre - formation à 5 (bis)
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000020252846

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée par télécopie le 11 septembre 2007 et régularisée par la production de l'original le 12 septembre 2007, présentée pour la SARL CONSTRUCTIM, représentée par son gérant en exercice, ayant son siège social 1 Côte de Beaumesnil à Saint-Aubin-Le-Vertueux (27300), par Me Dhalluin, avocat ; elle demande à la Cour :<br>
<br>
      11) d'annuler le jugement n° 0301540, en date du 5 juillet 2007, par lequel le Tribunal administratif de Rouen a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et à la contribution de 10 % sur l'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 1998 ;<br>
<br>
      2°) de prononcer ladite décharge ;<br>
<br>
      3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;<br>
<br>
<br>
      Elle soutient que les termes de comparaison justifiant de la minoration du prix des deux appartements vendus par la société civile de construction vente « Les jardins du Panorama » ne peuvent être retenus, l'examen du descriptif de chacun de ces termes apparaissant insuffisant pour permettre d'établir de manière concrète et fondée leur similitude avec les biens à évaluer ; qu'en outre, ces sous-évaluations répondaient au besoin impérieux pour la société de disposer de huit contrats de vente en l'état futur d'achèvement afin d'obtenir des établissements financiers les prêts nécessaires à l'opération immobilière dans laquelle ils s'inscrivent ;<br>
<br>
Vu le jugement et la décision attaqués ;<br>
<br>
      Vu le mémoire en défense, enregistré le 22 janvier 2008, présenté par le ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique, qui demande à la Cour de rejeter la requête ; il fait valoir que les termes de comparaison retenus sont pertinents et suffisamment précis dès lors que sont produits les actes notariaux ; que les circonstances que la requérante se borne à alléguer ne justifient pas les minorations des prix de vente des appartements ;<br>
<br>
      Vu le mémoire, enregistré le 20 février 2008, présenté pour la SARL CONSTRUCTIM, qui conclut aux mêmes fins que la requête ; elle ajoute que la notification de redressement est insuffisamment motivée compte tenu de l'imprécision des termes de comparaison retenus par l'administration ;<br>
<br>
      Vu le mémoire, enregistré le 2 juin 2008, présenté par le ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique ;<br>
<br>
      Vu les autres pièces du dossier ;<br>
<br>
      Vu le code général des impôts ;<br>
<br>
      Vu le livre des procédures fiscales ;<br>
<br>
      Vu le code de justice administrative ;<br>
<br>
      Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
<br>
      Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 20 novembre 2008 à laquelle siégeaient M. André Schilte, président de la Cour, M. Gérard Gayet, président de Chambre, <br>
Mme Marie-Christine Mehl-Schouder, président-assesseur, Mme Elisabeth Rolin, premier conseiller, et M. Xavier Larue, conseiller :<br>
<br>
      - le rapport de M. Xavier Larue, conseiller ;<br>
<br>
      - et les conclusions de M. Alain de Pontonx, commissaire du gouvernement ;<br>
<br>
<br>
      Considérant que la société civile de construction vente « Les jardins du Panorama », dont la SARL CONSTRUCTIM est associée à hauteur de 50 %, a procédé, le 19 décembre 1997, à la vente, en l'état futur d'achèvement et à un prix préférentiel, d'un des appartements d'un ensemble immobilier au bénéfice d'une société gérée par M. X qui gère, par ailleurs, la société chargée de la commercialisation de l'ensemble des lots de l'immeuble ; que l'administration, qui a considéré que cette minoration constituait une renonciation anormale à recettes, l'a réintégrée au résultat imposable de la société civile de construction vente pour l'exercice clos en 1998 et a, en conséquence, imposé la SARL CONSTRUCTIM au titre de l'impôt sur les sociétés ; que cette dernière relève appel du jugement n° 0301540, en date du 5 juillet 2007, par lequel le Tribunal administratif de Rouen a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et à la contribution de 10 % sur l'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 1998 ;<br>
<br>
Sur la régularité de la procédure d'imposition :<br>
<br>
      Considérant qu'aux termes des dispositions de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales dans sa rédaction applicable à l'espèce : « L'administration adresse au contribuable une notification de redressement qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation (...) » ; que l'article R. 57-1 du même livre dispose que : « La notification de redressement prévue par l'article L. 57 fait connaître au contribuable la nature et les motifs du redressement envisagé. L'administration invite, en même temps, le contribuable à faire parvenir son acceptation ou ses observations dans un délai de trente jours à compter de la réception de la notification » ; qu'il résulte de ces dispositions que, pour être régulière, une notification de redressement doit comporter la désignation de l'impôt concerné, de l'année d'imposition et de la base d'imposition, et énoncer les motifs sur lesquels l'administration entend se fonder pour justifier les redressements envisagés, de façon à permettre au contribuable de formuler ses observations de façon entièrement utile ;<br>
<br>
      Considérant que la requérante soutient que les termes de comparaison retenus par l'administration fiscale sont insuffisamment précis ; que, toutefois, l'annexe 2 de la notification de redressement en litige recense sept actes notariaux de vente d'appartements neufs faisant état des dates et prix de ventes, des adresses et des sections cadastrales où se situent les biens vendus ainsi que des surfaces et de la consistance de ces appartements ; qu'il suit de là que l'argument tiré de l'insuffisante précision de ces termes de comparaison ne peut qu'être écarté ; que, par suite, la <br>
SARL CONSTRUCTIM n'est pas fondée à soutenir que la notification de redressement qui lui a été adressée était insuffisamment motivée ;<br>
<br>
<br>
      Sur le bien-fondé des impositions :<br>
<br>
      Considérant, en premier lieu, qu'il est soutenu que les termes de comparaison retenus pour la détermination de la valeur vénale de l'appartement vendu par la société civile de construction vente « Les jardins du Panorama » ne sont pas pertinents ; qu'il résulte, toutefois, de l'instruction que l'un des sept termes de comparaison est un bien situé dans le même immeuble et comparable à l'appartement vendu à M. X ; que cinq des six autres termes de comparaison sont des appartements neufs dont les extraits d'actes communiqués par les notaires indiquent les dates de cession, les prix, les localisations sur la commune et la surface ; qu'il suit de là que les termes de comparaison retenus par le service, qui concernent des immeubles d'une nature comparable situés dans la même commune, doivent être regardés comme pertinents ; que, par suite, la SARL CONSTRUCTIM, qui n'ignore pas que la société civile de construction vente « Les jardins du Panorama » a réalisé quatre ventes à des prix comparables à ceux retenus par l'administration fiscale le lendemain de la vente en litige et qui reconnaît elle-même, dans ses écritures, la minoration du prix de cette vente, n'est pas fondée à soutenir que les termes de comparaison retenus ne seraient pas pertinents en se bornant à alléguer, pour ce faire, l'absence de précision quant au classement cadastral des immeubles, à leur étage de situation, à leur exposition, à leur disposition intérieure, à leurs éléments de confort ainsi qu'aux facilités d'accès et de parking dont ils disposent ;<br>
<br>
      Considérant, en second lieu, que la SARL CONSTRUCTIM allègue que la minoration du prix de vente de l'appartement en litige répondait à une obligation imposée par la banque qui finançait l'opération de construction immobilière et exigeait, au risque de se désengager, que huit des seize lots fassent l'objet de contrats de pré-réservation ; que, toutefois, elle n'établit ni l'exigence de pré-réservation dont elle se prévaut, ni le risque de désengagement de la banque, ni même que les ventes en litige soient au nombre des huit premiers contrats pré-réservés ; qu'il suit de là qu'elle n'est pas fondée à faire état de la nécessité économique alléguée pour justifier de l'importante minoration de prix intervenue en faveur d'intervenants sur l'opération de promotion ; que, par suite, et compte tenu des relations d'intérêts entretenues entre la société civile de construction vente <br>
« Les jardins du Panorama » et l'acquéreur du bien en litige, l'administration apporte la preuve de ce que la vente litigieuse ne relevait pas d'une gestion commerciale normale ; qu'elle était, dès lors, en droit de réintégrer aux résultats de la société civile de construction vente « Les jardins du Panorama » au titre de l'exercice clos en 1998 la différence entre le prix de cession et la valeur vénale du bien immobilier en cause ;<br>
<br>
      Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de statuer sur la recevabilité de la requête, que la SARL CONSTRUCTIM n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Rouen a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et à la contribution de 10 % sur l'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 1998 ;<br>
<br>
<br>
      Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :<br>
<br>
      Considérant qu'aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation » ;<br>
<br>
      Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme demandée par la <br>
SARL CONSTRUCTIM au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;<br>
<br>
<br>
<br>
<br>
      DÉCIDE :<br>
<br>
<br>
<br>
<br>
      Article 1er : La requête de la SARL CONSTRUCTIM est rejetée.<br>
<br>
      Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL CONSTRUCTIM et au ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique.<br>
<br>
      Copie sera transmise au directeur de contrôle fiscal Nord.<br>
N°07DA01464	2<br>
<br>
<br>
<br>

## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**