# Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 16/09/2014, 13VE01646, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000029500293
**Date de décision:** 2014-09-16
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Versailles
**Formation:** 3ème Chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000029500293

## Contenu de la décision

Vu le recours, enregistré le 31 mai 2013, présenté par le MINISTRE DE L'ECONOMIE ET DES FINANCES, qui demande à la Cour :<br>
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       1° d'annuler les articles 1er et 2 du jugement n° 0906887, 1003159, 1003162 et 1003164 en date du 26 mars 2013 en tant que, par ce jugement, le Tribunal administratif de Versailles a ramené à 5,48 euros le mètre carré le tarif unitaire applicable pour la détermination de la valeur locative de l'hôtel " Première Classe " exploité à Elancourt par la SNC Hôtel bureau de Trappes et a, en conséquence, déchargé cette société, dans les limites des sommes de 2 657 et 2 792 euros, de la différence entre les cotisations de taxe professionnelle et de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2006 et celles résultant de l'application de ce tarif ;<br>
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       2° de rétablir la SNC Hôtel bureau de Trappes aux rôles de la taxe professionnelle et de la taxe foncière sur les propriétés bâties de l'année 2006 de la commune d'Elancourt, à raison des cotisations dont elle a été déchargée ; <br>
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       Il soutient que : <br>
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       - c'est à tort que le tribunal a estimé que l'immeuble exploité par la SNC Hôtel bureau de Trappes est comparable au local-type n° 61 de Saint-Cyr-l'Ecole, lequel correspond à une construction ancienne de 1940 modifiée en 1960 ; ce local-type a, pour cette raison, été plusieurs fois écarté par la Cour de céans ; en outre, compte tenu des transformations qu'il a subies, ce local-type ne correspond plus à celui inscrit sur le procès-verbal de la commune de<br>
Saint-Cyr-l'Ecole ;<br>
       - en appliquant un ajustement de +100 % entre l'hôtel à évaluer et le local-type n° 61 le tribunal a en réalité substitué l'ajustement mentionné à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts à la condition de similarité et, par suite, commis une erreur de droit ; <br>
       - le local-type n° 56 de Villeneuve-Saint-Georges a été évalué par comparaison avec le local-type n° 11 de la commune de Chennevières, lequel a lui-même été évalué par la méthode d'appréciation directe ; il ne peut, en conséquence, servir de terme de comparaison comme l'a reconnu le Conseil d'Etat ; <br>
       - le local-type n° 34 de Villeneuve-le-Roi a été comparé au local-type n° 56 de Villeneuve-Saint-Georges irrégulièrement évalué ; <br>
       - depuis l'année 2000 le local-type n° 76 du Vésinet n'est plus affecté à un usage d'hôtel ; <br>
       - l'évaluation du local-type n° 31 de Maurepas résulte d'une note du 1er juillet 1972 qui a fixé à 37 francs le mètre carré la valeur locative unitaire des hôtels une étoile ;<br>
       - les communes d'Issy-les-Moulineaux et d'Elancourt ne sont pas comparables de sorte que le local-type n° 90, construit en outre en 1926, ne peut être retenu comme terme de comparaison ; le Conseil d'Etat a déjà écarté ce local en raison de sa conception ancienne ; <br>
       - la détermination de la valeur locative du local-type n° 218 de Versailles ne résulte pas d'un bail normal en cours au 1er janvier 1970 puisque l'hôtel n'a été loué pour la première fois que le 19 août 1970 ; en outre, la commune d'Elancourt n'est pas économiquement comparable à celle de Versailles ; <br>
       - le local-type n° 120 de Saint-Germain-en-Laye correspond à une construction de 1800 non comparable à un hôtel de chaine ; <br>
       - en l'absence d'un local-type pertinent ou régulièrement évalué, il y a lieu de recourir à la méthode d'appréciation directe selon les mêmes modalités que celles admises par la Cour dans un arrêt n° 08VE00800 du 5 juillet 2011 ; ainsi, il y a lieu de tenir compte du prix de vente de l'immeuble en l'état futur d'achèvement, soit 7 820 000 euros, figurant dans l'acte du 22 octobre 1993 ; après application à cette valeur de l'indice INSEE du coût de la construction ainsi que d'une décote de 20 %, le prix de revient au titre du 1er janvier 1970 doit être fixé à 256 970 euros ; le taux d'intérêt fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés à la date de référence pour des immeubles similaires s'élevant à 8 % dans le département des Yvelines, la valeur locative 1970 de l'hôtel à évaluer s'élève à 16 521 euros, montant supérieur à celui retenu pour déterminer les impositions litigieuses ; <br>
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       Vu les autres pièces du dossier ;<br>
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       Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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       Vu le code de justice administrative ;<br>
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       Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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       Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 2 septembre 2014 :<br>
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       - le rapport de M. Locatelli, premier conseiller, <br>
       - et les conclusions de M. Coudert, rapporteur public ;<br>
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       1. Considérant que la SNC Hôtel bureau de Trappes exploite un hôtel sous l'enseigne " Première Classe " sur le territoire de la commune d'Elancourt, à raison duquel elle a été assujettie à des cotisations de taxe professionnelle et de taxe foncière sur les propriétés bâties notamment au titre de l'année 2006 ; que le MINISTRE DE L'ECONOMIE ET DES FINANCES fait appel des articles 1er et 2 du jugement du 26 mars 2013 en tant que, par ce jugement, le Tribunal administratif de Versailles a ramené à 5,48 euros le mètre carré le tarif unitaire applicable pour la détermination de la valeur locative dudit hôtel et a, en conséquence, dans les limites des sommes de 2 657 et 2 792 euros, déchargé la SNC Hôtel bureau de Trappes de la différence entre les cotisations de taxe professionnelle et de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle avait été assujettie au titre de l'année 2006 et celles résultant de l'application de ce tarif ;<br>
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       2. Considérant qu'aux termes de l'article 1467 du code général des impôts, dans sa version alors en vigueur : " La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que ceux visés au 2° : a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période (...) " ; que selon l'article 1380 du même code : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. " ; qu'aux termes de l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; qu'enfin l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; <br>
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       3. Considérant que, pour déterminer la base des impositions litigieuses dues par la SNC Hôtel bureau de Trappes à raison de l'hôtel " Première Classe " qu'elle exploite à Elancourt, le tribunal administratif a retenu comme terme de comparaison, en application <br>
du 2° de l'article 1498 précité du code général des impôts, le local-type n° 61 de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole ; que, toutefois, il résulte de l'instruction que cet immeuble correspond à un hôtel de type traditionnel, construit en 1940 et modifié en 1960, dont les caractéristiques en termes de construction, de structure et d'aménagement, ne sont pas similaires à celles de l'établissement à évaluer, lequel fait partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne, et cela alors même que le local-type n° 61 a fait l'objet d'aménagements depuis l'année 1970 ; qu'ainsi, le MINISTRE DE L'ECONOMIE ET DES FINANCES est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a déterminé la valeur locative de l'hôtel en litige par comparaison avec ce local-type ;<br>
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       4. Considérant qu'il appartient à la Cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par la SNC Hôtel bureau de Trappes, tant devant elle que devant le Tribunal administratif de Versailles ;<br>
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       En ce qui concerne la détermination de la valeur locative par comparaison :<br>
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       5. Considérant, en premier lieu, que les mentions portées sur la fiche de calcul relative au local-type n° 11 de la commune de Chennevières-sur-Marne font apparaître que la valeur locative de ce local-type a été fixée par voie d'appréciation directe ; qu'en effet, au recto de ce document, la case " appréciation directe " est seule cochée, les cases " bail " et " comparaison " étant rayées, et, dans la rubrique " observations ", il est indiqué " VL 44 F évaluation directe " ; qu'au verso, la rubrique relative au calcul par voie d'appréciation directe est renseignée par l'inspecteur principal, avec le résultat de l'évaluation, souligné : " VL au mètre carré pondéré 44 F " ; que, dans ces conditions, ni le local-type n° 56 de la commune de <br>
Villeneuve-Saint-Georges, évalué par comparaison avec le local-type n° 11, ni le local-type n° 34 de la commune de Villeneuve-le-Roi, évalué par comparaison avec le local-type n° 56, ne peuvent être regardés comme des termes de comparaison appropriés ; <br>
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       6. Considérant, en deuxième lieu, que le local-type n° 76 de la commune du Vésinet correspond à un hôtel qui n'existe plus du fait de son changement d'affectation ; que, de ce fait, il ne peut servir de terme de comparaison ;<br>
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       7. Considérant, en troisième lieu, que le local-type n° 29 du procès-verbal C de la commune de Maurepas, qui a été renuméroté au n° 31, a été construit au cours de l'année 1995 et n'a pas été évalué suivant les règles définies au b du 2° de l'article 1498 précité du code général des impôts ; <br>
       8. Considérant, en quatrième lieu, que le local-type n° 90 du procès-verbal de la commune d'Issy-les-Moulineaux correspond à un hôtel construit en 1926, de type traditionnel, dont les caractéristiques au regard de sa construction, de sa structure et de son aménagement ne sont pas les mêmes que celles de l'établissement à évaluer dès lors qu'il n'est pas établi que ce local-type aurait fait l'objet de travaux de nature à le rendre comparable au local à évaluer au 1er janvier de l'année d'imposition en litige et ce, nonobstant les aménagements internes qui y ont été apportés ; qu'il en va de même du local-type n° 120 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Saint-Germain-en-Laye, construit en 1800, et du local-type n° 33 de la commune de Saint-Mandé ; que, par suite, ils ne peuvent être retenus comme termes de comparaison ;<br>
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       9. Considérant, en cinquième lieu, qu'il est constant que le local-type n° 119 du <br>
procès-verbal de la commune de Saint-Germain-en-Laye a été détruit en 1985 ; <br>
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       10. Considérant, enfin, qu'il résulte de l'instruction que le local-type n° 218 de la commune de Versailles ne faisait pas l'objet d'une location au 1er janvier 1970 et ne peut, en conséquence, être retenu comme terme de comparaison ;<br>
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       En ce qui concerne la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe :<br>
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       11. Considérant, en premier lieu, qu'en l'absence d'autres termes de comparaison proposés par l'une ou l'autre des parties, la SNC Hôtel bureau de Trappes n'est pas fondée à soutenir que l'administration fiscale ne pouvait recourir à la méthode subsidiaire de l'appréciation directe prévue par le 3° de l'article 1498 précité du code général des impôts pour évaluer la valeur locative de l'hôtel " Première Classe " qu'elle exploite sur le territoire de la commune d'Elancourt ; <br>
       12. Considérant, en deuxième lieu, que, compte tenu de la réforme de la taxe foncière sur les propriétés bâties résultant de la mise en oeuvre de la loi du 2 février 1968, le moyen tiré de ce que, en application de l'instruction du 1er octobre 1941, la date de référence pour l'évaluation de la valeur locative des locaux en métropole devrait être celle du 1er août 1939 et non celle du 1er janvier 1970 prévue par cette réforme doit être écarté ;<br>
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       13. Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires " ; que selon l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ;<br>
       14. Considérant qu'en vertu de ces articles, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC précité, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ;<br>
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       15. Considérant que, pour calculer la valeur locative de l'immeuble par la méthode d'appréciation directe, le ministre soutient qu'il y a lieu de se référer au prix figurant dans l'acte de vente en l'état futur d'achèvement portant sur le bien à évaluer en date du 22 octobre 1993, prix corrigé, pour obtenir la valeur vénale du bien à la date de référence, en fonction de l'indice du coût de la construction de l'INSEE ainsi que d'une décote de 20 % et d'appliquer à la valeur ainsi calculée un taux d'intérêt de 8 % pour obtenir la valeur locative de l'immeuble au 1er janvier 1970, soit 16 521 euros ;<br>
       16. Considérant que les dispositions précitées permettent à l'administration de se référer à des transactions dont la date est la plus proche possible du premier janvier 1970 ; que si, en l'espèce, la vente en l'état futur d'achèvement n'a été réalisée que le 22 octobre 1993, cette cession peut valablement être retenue dès lors qu'elle concerne le bien à évaluer, en l'absence d'autres références plus proches du 1er janvier 1970 ; qu'ainsi, le moyen tiré de ce qu'elle présenterait une trop grande postériorité par rapport au 1er janvier 1970 doit être écarté ;<br>
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       17. Considérant qu'en se bornant à revendiquer, sans la moindre justification, l'application à la transaction retenue par l'administration fiscale un abattement pour dépréciation immédiate et un abattement pour spécialisation des locaux, la SNC Hôtel bureau de Trappes n'établit pas qu'en appliquant uniquement une décote de 20 % sur le prix de l'immeuble en cause l'administration fiscale aurait surévalué sa valeur vénale ;<br>
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       18. Considérant qu'il ne résulte pas de l'instruction que l'indice INSEE du coût de la construction retenu par l'administration pour établir la valeur vénale de l'immeuble à évaluer ne serait pas significatif de l'évolution de cette valeur par rapport à l'année 1970 ; que, par ailleurs, en se bornant à faire état du taux d'intérêt de 4 % mentionné sur le procès-verbal C de la commune de Versailles et sur celui de la commune de La Verrière, la société n'établit pas que le taux d'intérêt de 8 % retenu en l'espèce par l'administration ne serait pas représentatif du taux des placements immobiliers dans la région de l'hôtel litigieux au 1er janvier 1970 ;<br>
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       19. Considérant, enfin, qu'à la supposer établie, l'erreur invoquée par la SNC Hôtel bureau de Trappes concernant la superficie de l'immeuble à évaluer est sans incidence sur le bien-fondé de la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe, laquelle conduit par ailleurs à une valeur locative supérieure à celle retenue par l'administration fiscale pour asseoir les impositions litigieuses ; <br>
       20. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que le MINISTRE DE L'ECONOMIE ET DES FINANCES est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a réduit le montant des cotisations de taxe professionnelle et de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles la SNC Hôtel bureau de Trappes a été assujettie au titre de l'année 2006 ; <br>
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DECIDE :<br>
Article 1er : Les articles 1er et 2 du jugement n° 0906887, 1003159, 1003162 et 1003164 du Tribunal administratif de Versailles en date du 26 mars 2013 sont annulés en tant qu'ils ramènent à 5,48 euros le mètre carré le tarif unitaire applicable pour la détermination de la valeur locative de l'hôtel " Première Classe " exploité à Elancourt par la SNC Hôtel bureau de Trappes au titre de l'année 2006 et en tant qu'ils déchargent cette société de la différence entre les cotisations de taxe professionnelle et de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle avait été assujettie au titre de l'année 2006 et celles résultant de l'application de ce tarif. <br>
Article 2 : La SNC Hôtel bureau de Trappes est rétablie aux rôles de la taxe professionnelle et de la taxe foncière sur les propriétés bâties de la commune d'Elancourt au titre de l'année 2006 à hauteur de la décharge prononcée par le jugement annulé par l'article 1er.<br>
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N° 13VE01646		2<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-02-01-02 Contributions et taxes. Règles de procédure contentieuse spéciales. Questions communes. Pouvoirs du juge fiscal.