# Cour Administrative d'Appel de Marseille, 3ème chambre - formation à 3, 06/09/2007, 02MA01558, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000018003049
**Date de décision:** 2007-09-06
**Juridiction:** Cour Administrative d'Appel de Marseille
**Formation:** 3ème chambre - formation à 3
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000018003049

## Contenu de la décision

Vu l'arrêt avant dire droit en date du 23 novembre 2006 par lequel la Cour administrative d'appel de Marseille a, d'une part, annulé le jugement n° 9804456-9901206-0001077 du 2 juillet 2002 du Tribunal administratif de Marseille et, d'autre part, avant de statuer sur la demande présentée par la SARL GESTION HOTELS CAHORS VITROLLES devant le tribunal tendant à obtenir la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1996, 1998 et 1999 à raison de deux hôtels sis 1 VC ZI 5ème avenue à Vitrolles, décidé qu'il serait procédé par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, contradictoirement avec la société requérante à un supplément d'instruction aux fins de produire les éléments de nature à établir un autre terme de comparaison situé dans la commune de Vitrolles ou dans une autre commune susceptible d'être valablement retenu pour procéder à la détermination par la méthode de comparaison de la valeur locative des immeubles à évaluer ou, à défaut, les éléments utiles pour procéder, conformément au 3°) de l'article 1498 du code général des impôts, à l'évaluation de l'immeuble litigieux par la voie de l'appréciation directe ; 
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       Vu le mémoire, enregistré le 15 décembre 2006, présenté par Me Zapf pour la SARL GESTION HOTELS CAHORS VITROLLES par lequel elle persiste dans ses précédentes conclusions tendant à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1996, 1998 et 1999 à raison de deux hôtels sis 1 VC ZI 5ème avenue à Vitrolles et à ce que soit mise à la charge de l'Etat la somme de 4 000 euros au titre des frais d'instance ; 
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       Elle propose, du fait du supplément d'instruction ordonné par la Cour, trois locaux types pouvant être retenus pour procéder à la détermination par la méthode de comparaison de la valeur locative des deux hôtels sis 1 VC ZI 5ème avenue à Vitrolles ; qu'en premier lieu, elle suggère de retenir le local type n°133 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune d'Arles, commune située dans le département des Bouches du Rhône et qui présente une situation économique analogue à celle de Vitrolles ; qu'en effet, la ville de Vitrolles compte 37 000 habitants, celle d'Arles 50 000 et le local proposé dispose de caractéristiques très proches de celles des locaux à évaluer dans la mesure où la surface pondérée du bien est de 257 m² ; que, par ailleurs, ce local type peut servir de terme de comparaison dès lors qu'il a été évalué selon un bail en cours au 1er janvier 1970 ; que le tarif de ce local de référence étant de 37 francs le m² soit 5,64 euros, elle demande que la valeur locative unitaire de son établissement « Première Classe » soit fixée à 5,64 euros et que celle de son établissement Campanile soit arrêtée à 6,76 euros le m² après application d'un ajustement à la hausse de 20% afin de tenir compte de la différence de catégorie hôtelière ; qu'en deuxième lieu, elle propose un autre local de référence soit le local type n°39 figurant au procès-verbal de Martigues, commune de 44 000 habitants également située dans les Bouches du Rhône et dont la situation économique est similaire à celle de Vitrolles ; que ce local, régulièrement évalué, dispose d'une surface pondérée de 349 m² et présente un tarif de 27 francs le m² soit 4,12 euros ; que si ce local était retenu, elle demande alors que la valeur locative unitaire de son établissement « Première Classe » soit fixée à 4,12 euros et que celle de son établissement Campanile soit arrêtée à 4,94 euros le m² après application d'un ajustement à la hausse de 20% afin de tenir compte de la différence de catégorie hôtelière ; qu'enfin, en troisième lieu, dans la mesure où il est possible de recourir à la méthode par comparaison, elle propose de retenir le local type inscrit au n°6 du procès-verbal de la commune de Sète qui compte 40 000 habitants et qui dispose d'une situation économique similaire à celle de la commune de Vitrolles ; que ce local est un hôtel  restaurant trois étoiles, régulièrement évalué dont la surface pondérée est de 981 m² et dont le tarif unitaire s'élève à 48 francs le m² soit 7,31 euros ; que, si ce troisième local était retenu, il conviendrait alors de fixer la valeur locative unitaire de son établissement « Première Classe » à 5,84 euros et celle de son établissement Campanile à 6,58 euros le m² après application d'un ajustement à la baisse de 10 et 20% afin de tenir compte de la différence de catégorie hôtelière ;
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      Vu les mémoires enregistrés le 29 décembre 2006 et le 27 avril 2007 présentés par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ; 
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      Le ministre demande à la Cour de confirmer les valeurs locatives retenues par l'administration soit 12 960 euros pour l'hôtel Campanile et 11 710 euros pour l'hôtel « Première Classe » ; 
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      Vu les autres pièces du dossier ;
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      Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
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      Vu le code de justice administrative ;
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      Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
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      Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 28 juin 2007,
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      - le rapport de Mme Massé-Degois, rapporteur ;
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- et les conclusions de M. Dubois, commissaire du gouvernement ;
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      Considérant que la SARL GESTION HÔTEL CAHORS VITROLLES a demandé la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1996, 1998 et 1999 à raison de deux hôtels dénommés hôtel « Première Classe » et hôtel Campanile sis 1 VC ZI 5ème avenue à Vitrolles ; 
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	Considérant que, suite au supplément d'instruction ordonné par la Cour aux fins notamment de produire les éléments de nature à établir un autre terme de comparaison situé dans la commune de Marseille ou dans une autre commune susceptible d'être valablement retenu pour procéder à la détermination par la méthode de comparaison de la valeur locative des locaux à évaluer, le ministre de l'économie, des finances et de l'économie a informé la Cour de ce qu'il n'était pas en mesure de proposer un autre terme de comparaison en faisant valoir que les recherches effectuées n'avaient pas permis de trouver ni dans la commune de Vitrolles ni dans une commune économiquement analogue des termes de comparaison permettant de déterminer la valeur locative des immeubles exploités par la société requérante ; que, toutefois, la SARL GESTION HÔTEL CAHORS VITROLLES propose trois locaux-types et parmi eux le local-type n° 6 de la commune de Sète correspondant à un hôtel-restaurant de catégorie 3 étoiles, dont le tarif de la valeur locative au m² pondéré s'élève à 48,20 francs (7,31) ; que, si le ministre fait valoir que la ville de Sète, ville touristique, n'est pas comparable à la commune de Vitrolles, que le bien de référence est un hôtel de luxe 3 étoiles construit en 1895 dont la valeur locative tient compte de l'ancienneté des locaux et du caractère exceptionnel de cet établissement situé en centre ville, et que d'une manière générale, les hôtels trois étoiles modernes appartenant à des chaînes hôtelières comme celles de la requérante, sont évalués à des tarifs nettement supérieurs oscillant entre 16 et 25 euros le m², l'administration s'abstient cependant de proposer tout terme de comparaison alors que le local-type et les deux biens à évaluer présentent des surfaces pondérées proches et sont situés dans des communes présentant du point de vue économique une situation pouvant être regardée comme analogue et permettant l'évaluation par voie de comparaison prévue au 2° b) de l'article 1498 du code général des impôts dès lors que la commune de Sète possède une population sensiblement égale à celle de la commune de Vitrolles, commune fréquentée par une clientèle d'affaires ; qu'en outre, en application des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, la valeur locative cadastrale est ajustable afin de tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré de l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement ainsi que de l'importance plus ou moins grande des dépendances bâties et non bâties ; qu'ainsi, pour tenir compte du fait que l'hôtel « Première Classe » et que l'hôtel Campanile, hôtels classés en catégories inférieures à trois étoiles, bénéficient de commodité d'accès, d'un bon état d'entretien, des équipements de confort et d'emplacements réservés au stationnement, il y a lieu d'ajuster le tarif de référence comme élément de comparaison en le fixant, par application de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts à 43,38F (6,61) pour l'hôtel « Première Classe » et à 57,84F soit (8,82) pour l'hôtel Campanile après avoir appliqué, pour le premier, un abaissement de 10% et, pour le second, une majoration de 20% ;  
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       Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SARL GESTION HÔTEL CAHORS VITROLLES est fondée à demander la décharge de la différence entre le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1996, 1998 et 1999 et celui qui résulte des bases de calcul indiquées ci-dessus ; 
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      Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative :
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       Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SARL GESTION HÔTEL CAHORS VITROLLES et non compris dans les dépens ;
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D E C I D E :
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Article 1er : Pour la détermination de la base de la taxe foncière sur les propriétés bâties assignée à la SARL GESTION HÔTEL CAHORS VITROLLES au titre des années 1996, 1998 et 1999, la valeur locative de l'hôtel « Première Classe » est fixée à 6,61 euros le m² (43,38 francs) et celle de l'hôtel Campanile est fixée à 8,82 euros le m² (57,84 francs).
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Article 2 : La SARL GESTION HOTELS CAHORS VITROLLES est déchargée de la différence entre le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1996, 1998 et 1999 et celui qui résulte des bases de calcul indiquées à l'article précédent dans la limite du dégrèvement demandé de 24 205,70 euros au titre de l'année 1996, 22 738,68 euros au titre de l'année 1998 et 22 871,77 euros au titre de l'année 1999.
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Article 3 : L'Etat versera à la SARL GESTION HOTELS CAHORS VITROLLES la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.
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Article 4 : Le surplus des conclusions de la demande présentée par la SARL GESTION HOTELS CAHORS VITROLLES est rejeté.
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Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL GESTION HOTELS CAHORS VITROLLES et au ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique.
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         Copie en sera adressée à Me Zapf et au directeur de contrôle fiscal sud est 
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N°02MA01558	2
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**