# Cour administrative d'appel de Paris, 10ème chambre, 22/10/2013, 13PA00674, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000028110333
**Date de décision:** 2013-10-22
**Juridiction:** Cour administrative d'appel de Paris
**Formation:** 10ème chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000028110333

## Contenu de la décision

Vu la requête, enregistrée le 19 février 2013, présentée pour la SARL Gestion Hôtel Arcueil, dont le siège est au 31 avenue Jean Moulin à Torcy (77200), représentée par son gérant en exercice, par MeA... ; la SARL Gestion Hôtel Arcueil demande à la Cour :<br>
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        1°) d'annuler le jugement nos 0907730/3, 1001297/3, 1106720/3 et 1202518/3 du <br>
20 décembre 2012 par lequel le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande tendant à la réduction, d'une part, des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune d'Arcueil au titre des années 2007, 2008 et 2009 et d'autre part, à la décharge de la cotisation foncière des entreprises et de taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie mis à sa charge au titre de l'année 2010 ; <br>
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        2°) de prononcer la réduction de ces impositions à concurrence de 19 129 euros au titre de la taxe professionnelle 2007, 19 902 euros au titre de la taxe professionnelle de l'année 2008, 21 379 euros au titre de la taxe professionnelle de l'année 2009, 22 687 euros au titre de la cotisation foncière des entreprises de l'année 2010 et 919 euros au titre de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie de l'année 2010 ; <br>
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        3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;<br>
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        Vu le jugement attaqué ; <br>
...................................................................................................................<br>
        Vu les autres pièces du dossier ; <br>
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        Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
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        Vu le code de justice administrative ;<br>
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        Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>
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        Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 8 octobre 2013 :<br>
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        - le rapport de M. Paris, rapporteur,<br>
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        - et les conclusions de M. Ouardes, rapporteur public ;<br>
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        1. Considérant que par des réclamations des 9 décembre 2008, 8 juillet 2009, <br>
13 décembre 2010 et 28 octobre 2011, la SARL Gestion Hôtel Arcueil, a sollicité le dégrèvement, à concurrence de 19 129 euros, 19 902 euros et 21 379 euros des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune d'Arcueil au titre, respectivement, des années 2007, 2008 et 2009, à raison d'un hôtel-restaurant qu'elle exploite sous l'enseigne " Campanile " et, à concurrence de 22 687 euros et de 919 euros des droits, respectivement, de cotisation foncière des entreprises et de taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2010 à raison du même établissement ; qu'à la suite des décisions des 29 octobre 2009, 18 février 2010, <br>
5 septembre 2011 et 19 janvier 2012 rejetant ces réclamations, elle a saisi le Tribunal administratif de Melun de demandes tendant à la réduction de ces impositions à concurrence des mêmes montants ; qu'elle relève appel du jugement du 20 décembre 2012 par lequel le tribunal, après avoir joint ces demandes pour statuer par un même jugement, les a rejetées ; <br>
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        2. Considérant qu'en vertu du 1° de l'article 1469 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux impositions en litige au titre des années 2007 à 2009, la valeur locative des immobilisations entrant dans l'assiette de la taxe professionnelle est calculée, pour les biens passibles d'une taxe foncière, suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'en vertu des dispositions de l'article 1467 de ce code, dans sa rédaction applicable aux impositions e en litige au titre de l'année 2010, la valeur locative des immobilisations entrant dans l'assiette de la contribution foncière des entreprises est calculée, pour les biens passibles d'une taxe foncière, suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'en application de l'article 1600 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au titre de l'année 2010, la taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises destinée à pourvoir aux dépenses ordinaires des chambres de commerce et d'industrie est répartie entre tous les redevables de la cotisation foncière des entreprises proportionnellement à leur base d'imposition ; <br>
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        3. Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du même code, applicable en matière de taxe foncière au titre de l'ensemble des années en litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date,/ Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ;<br>
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        Sur la méthode d'évaluation par comparaison : <br>
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        4. Considérant que la société requérante exploite, sous l'enseigne Campanile, un établissement hôtelier de catégorie deux étoiles, situé au 73 rue Aristide Briand à Arcueil, construit en 1990 et d'une surface pondérée de 1 954 m² ; que, tel que cela ressort de la fiche de calcul versée à l'instruction, l'administration fiscale, pour déterminer l'assiette de la taxe professionnelle en litige, avait initialement évalué la valeur locative de cet immeuble par comparaison au local-type n° 33 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune d'Arcueil ; que, toutefois, ce local-type a lui-même été évalué au travers d'une chaine de comparaison aboutissant au local-type n° 55 du procès-verbal de la commune de Thiais ; que, alors que la valeur locative de ce dernier local-type ne résulte pas d'un bail en cours à la date de référence du 1er janvier 1970, ni le procès-verbal de la commune de Thiais, ni aucune autre des pièces du dossier, ne permettent d'identifier le local-type ayant servi de terme de comparaison pour l'évaluation de la valeur locative de ce local ; que, ainsi que le reconnaissent les parties, le local-type n° 33 du procès-verbal de la commune d'Arcueil ne pouvait donc régulièrement servir de terme de comparaison pour évaluer la valeur locative de l'hôtel dont la société requérante est exploitante ;<br>
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        5. Considérant qu'il résulte de l'instruction qu'il n'existe pas de terme de comparaison approprié dans la commune d'Arcueil ; que, dès lors, l'immeuble dont la société est exploitante présente un caractère particulier de nature à autoriser la recherche d'un terme de comparaison hors de la commune ;<br>
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        6. Considérant que l'administration fiscale a fait savoir devant les premiers juges que, eu égard au caractère irrégulier de l'évaluation de la valeur locative du local-type n° 33 du procès-verbal de la commune d'Arcueil, la valeur locative de l'immeuble en litige pouvait, par substitution, être évaluée par comparaison avec le local-type n° 43 du procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villejuif ; qu'il résulte toutefois de l'instruction que ce local-type, tel qu'il figure au procès-verbal complémentaire de la commune établi en 1979, qui s'est substitué sur ce point au procès-verbal initial établi en 1973, que ce local, a été évalué par comparaison avec le local-type n° 4 du procès-verbal de la commune d'Evry qui n'était pas loué au 1er janvier 1970 et n'avait pas été évalué par comparaison avec un autre immeuble ; que, par suite, il ne peut être retenu comme terme de comparaison pour l'évaluation de la valeur locative du local-type n° 43, qui doit donc être écarté ;<br>
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        7. Considérant qu'il résulte des mentions du procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villeneuve-Saint-Georges que le local-type <br>
n° 55 construit en 1991 a été évalué par référence au local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne ; qu'il ressort, d'une part, de la déclaration souscrite en 1970, que ce dernier immeuble était loué au 1er janvier de cette année par son usufruitière pour un loyer symbolique à son fils nu-propriétaire, et, d'autre part, des données de la fiche de calcul de cet immeuble, qu'il a été évalué par la méthode d'appréciation directe à partir d'un loyer très largement supérieur au loyer réel ; que, dans ces conditions, le local-type n° 55 proposé par la société requérante ne peut être retenu ;<br>
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        8. Considérant qu'il résulte de l'instruction et n'est pas contesté que le local-type n° 33 de la commune de Morangis n'était pas loué au 1er janvier 1970 mais était occupé par son propriétaire ; que les mentions du procès-verbal communal ne précisent pas ses modalités d'évaluation ; que, dès lors, il ne peut être retenu comme terme de comparaison ;<br>
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        9. Considérant que la société requérante propose que soient retenus comme termes de comparaison pour évaluer la valeur locative de l'immeuble dont elle est exploitante, les locaux-type n° 57 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Boulogne-Billancourt, n° 90 de la commune d'Issy-les-Moulineaux, n° 33 du procès-verbal de la commune de Saint-Mandé, et n° 61 de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole ; qu'elle fait valoir à cet égard, en particulier, que ces différents locaux-types à usage d'hôtel ont fait l'objet de travaux de rénovation qui, au 1er janvier de l'année d'imposition en litige, ont conféré à ces locaux-types des caractéristiques comparables à son établissement ; que, toutefois, le service fait valoir sans être contesté, s'agissant de l'hôtel figurant au n° 33 du procès-verbal de la commune de Saint-Mandé, d'une part que celui-ci a fait l'objet de travaux de rénovation tels qu'il ne peut plus être regardé comme correspondant au local-type qui figurait initialement au procès-verbal et, d'autre part, que le loyer n'a pas été corrigé de la plus-value résultant des travaux effectués par le locataire ; qu'il ne peut ainsi servir de terme de comparaison régulier ; qu'en outre, s'agissant des trois autres locaux-types proposés, et alors que l'administration fait valoir, sans être contestée, que le local n° 57 de Boulogne n'aurait pas été régulièrement évalué, il ne résulte pas des photographies et extraits de sites internet produits par la société requérante, ni des autres pièces de l'instruction, qu'en dépit des aménagements internes dont ils ont fait l'objet, ces locaux-types, situés dans des immeubles de conception ancienne, construits, respectivement, en 1925, 1926 et 1940, et correspondant à des hôtels de taille réduite et, à tout le moins en ce qui concerne les locaux n° 90 et n° 61, de type familial, exploités sous les enseignes " Best Western ", " Hôtel de la mairie " et " Aérotel ", puissent être comparés, eu égard à leurs caractéristiques propres et au secteur d'activité concerné, à l'hôtel de chaîne de conception moderne dont la SARL Gestion Hôtel Arcueil est exploitante ; que, dès lors, ces locaux ne peuvent être retenus ;<br>
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        10. Considérant, par ailleurs, qu'il ne résulte pas de l'instruction que les locaux-types n° 34 du procès-verbal de la commune de Vincennes et n° 210 du procès-verbal du 55ème quartier de Paris qui, d'après les pièces versées au dossier par la société requérante, correspondent à des hôtels de taille réduite, installés dans des bâtiments anciens, construits respectivement, en 1915 et en 1926, puissent, à supposer même qu'ils auraient fait l'objet de travaux d'aménagement interne, être comparés à l'hôtel de chaîne de conception moderne qu'exploite la SARL Gestion Hôtel Arcueil ; qu'ainsi, ces locaux ne peuvent être retenus ; <br>
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        11. Considérant qu'il ne résulte ainsi pas de l'instruction, alors même que l'administration fiscale n'aurait pas procédé à des recherches de locaux-types sur l'ensemble du territoire français, qu'existe un terme de comparaison régulier ou approprié de nature à permettre l'évaluation de la valeur locative des locaux litigieux selon la méthode par comparaison ; qu'ainsi, la valeur locative de l'immeuble en litige doit être évaluée par voie d'appréciation directe, conformément au 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>
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        Sur la méthode d'évaluation par appréciation directe :<br>
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        12. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires. " ; qu'aux termes de l'article 324 AC : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ; <br>
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        13. Considérant qu'en vertu des dispositions des articles 324 AB et AC de l'annexe III, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport au 1er janvier 1970, il incombe à l'administration de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou aux bilans mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; <br>
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        14. Considérant que, dans le dernier état de ses écritures, l'administration propose de déterminer la valeur locative du local en litige à partir de la valeur vénale d'un hôtel exploité sous l'enseigne " Ibis " situé à Sarcelles, telle qu'elle ressort d'un apport réalisé le <br>
24 novembre 1981, pour une valeur de 11 000 000 F (1 676 939 euros), et à partir de la valeur vénale d'un hôtel restaurant exploité sous l'enseigne " Ibis " situé à Bobigny, telle qu'elle ressort de son acte de vente en l'état futur d'achèvement le 17 janvier 1984, pour une valeur déclarée de 13 342 500 F (2 034 051 euros) ; que la valeur locative résultant de ces deux après application du taux d'intérêt mentionné à l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts s'élève respectivement à 62 927 euros et 69 149 euros, soit une somme supérieure à celle qui a été retenue pour l'établissement des impositions contestées ; <br>
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        15. Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'administration a indiqué avoir recherché en vain, dans le département, puis dans la région, des transactions plus proches de la date de la révision de 1970 ; que la société requérante, qui se borne à contester le principe du recours à la méthode de l'appréciation directe, sans contester les modalités d'application de celle-ci, ne soutient pas qu'il existerait des transactions plus proches de cette date portant sur des immeubles d'une nature comparable situés dans la commune d'Arcueil ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue ; que, dans les circonstances de l'espèce, les transactions conclues en 1981 et 1984 peut être retenue pour l'application de la méthode d'appréciation directe ; <br>
<br>
        16. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SARL Gestion Hôtel Arcueil n'est pas fondée à se plaindre que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande ; qu'en conséquence, les dispositions de l'article <br>
L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la société requérante sur ce fondement ;<br>
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D E C I D E :<br>
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Article 1er : La requête de la SARL Gestion Hôtel Arcueil est rejetée. <br>
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL Gestion Hôtel Arcueil et au ministre de l'économie et des finances. Copie en sera adressée au pôle fiscal de Paris centre et services spécialisés.<br>
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N° 13PA00674<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03-01-02 Contributions et taxes. Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. Questions communes. Valeur locative des biens.