# CAA de PARIS, 9ème chambre, 17/11/2023, 22PA02125, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000048424057
**Date de décision:** 2023-11-17
**Juridiction:** CAA de PARIS
**Formation:** 9ème chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000048424057

## Contenu de la décision

Vu la procédure suivante :              Procédure contentieuse antérieure :              M. A... B... a demandé au tribunal administratif de Paris de prononcer la décharge des rappels d'impôt sur le revenu, de prélèvements sociaux et de contribution exceptionnelle sur les hauts revenus auxquels il a été assujetti au titre des années 2012 et 2014 et des pénalités correspondantes.              Par un jugement n° 1919889 du 10 mars 2022, le tribunal administratif de Paris a constaté qu'il n'y avait plus lieu de statuer sur les conclusions à fin de décharge à hauteur de la somme totale de 171 915 euros, en ce qui concerne les rappels d'impôt sur le revenu, de prélèvements sociaux et de contribution exceptionnelle sur les hauts revenus mis à la charge de M. B... au titre de l'année 2012, et a rejeté le surplus des conclusions de la requête.                     <br>
Procédure devant la Cour :              Par un mémoire enregistré le 6 mai 2022, M. B..., représenté par Mes Foissac et Chicano, avocats, demande à la Cour :              1°) de réformer le jugement n° 1919889 du 10 mars 2022 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté le surplus des conclusions de sa demande tendant à la décharge des rappels d'impôt sur le revenu, de prélèvements sociaux et de contribution exceptionnelle sur les hauts revenus auxquels il a été assujetti au titre des années 2012 et 2014, et des pénalités correspondantes ;              2°) de prononcer la décharge des impositions restant en litige ;              3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.              Il soutient que c'est à tort que l'administration fiscale a considéré que la société Pierre Rénovation Tradition lui avait cédé un bien immobilier à un prix minoré, entraînant des rehaussements d'impôts sur le revenu, de prélèvements sociaux et de contribution exceptionnelle sur les hauts revenus et que les pénalités ne sont pas fondées.                     Par un mémoire en défense enregistré le 22 août 2022 le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.              Il fait valoir que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés                     Vu les autres pièces du dossier.              Vu :       - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;       - le code de justice administrative                     Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.              Ont été entendus au cours de l'audience publique :       - le rapport de Mme Boizot,       - les conclusions de M. Sibilli, rapporteur public,       - et les observations de Me Chicano pour M. B....                     Considérant ce qui suit :              1. M. A... B... est associé majoritaire et gérant de la société par actions simplifiée (SAS) Pierre Rénovation Tradition, laquelle a fait l'objet en 2015 et 2016 d'une vérification de comptabilité, portant sur la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014. A l'issue des opérations de contrôle, les rehaussements mis à la charge de la société, correspondant à des ventes à prix minorés de biens situé 77-79, avenue Raymond Poincaré et 161, avenue Victor Hugo à Paris (75016), ont été regardés par le service comme des distributions consenties à M. B... et imposées à son nom, comme avantage occulte, à l'impôt sur le revenu, à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus et aux prélèvements sociaux, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers sur le fondement de l'article 111 c du code général des impôts. Par un jugement n° 1919889 du 10 mars 2022, le tribunal administratif de Paris a constaté qu'il n'y avait plus lieu de statuer sur les conclusions à fin de décharge à hauteur de la somme totale de 171 915 euros, en ce qui concerne les rappels d'impôt sur le revenu, de prélèvements sociaux et de contribution exceptionnelle sur les hauts revenus mis à la charge de M. B... au titre de l'année 2012 suite à la décision de l'administration fiscale, prise postérieurement à l'introduction de la requête, le 8 décembre 2021, de procéder au dégrèvement de la somme susvisée, et a rejeté le surplus des demandes de l'intéressé. M. B... demande régulièrement l'annulation du jugement précité en tant qu'il a rejeté le surplus de ses demandes.              2. En premier lieu, aux termes de l'article 111 c du code général des impôts : " Sont notamment considérés comme revenus distribués : / (...) c) les rémunérations et avantages occultes (...) ". En cas de vente par une société d'un bien à un prix que les parties ont délibérément minoré par rapport à la valeur vénale de l'objet de la transaction, sans que cet écart de prix comporte de contrepartie, l'avantage ainsi octroyé doit être requalifié comme une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d'une distribution de bénéfices, au sens des dispositions de l'article 111 c du code général des impôts et d'un acte anormal de gestion. La preuve d'une telle distribution occulte doit être regardée comme apportée par l'administration lorsqu'elle établit l'existence, d'une part, d'un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien cédé, d'autre part, d'une intention, pour la société, d'octroyer et, pour le cocontractant, de recevoir une libéralité du fait des conditions de la cession. Lorsque l'administration fiscale procède, en vue d'établir l'existence d'une vente à prix minoré, à l'évaluation de la valeur vénale du bien immobilier cédé en se référant à des transactions qui ont porté sur des immeubles situés à proximité du lieu de situation de ce bien, il lui appartient de retenir des termes de comparaison relatifs à des ventes qui ont porté sur des biens similaires, intervenues à une date peu éloignée dans le temps de celle du fait générateur de l'avantage occulte.              3. En l'espèce, le 11 juin 2012, la société Pierre Rénovation Tradition, dont M. B... est gérant et associé majoritaire, a revendu à M. et Mme B..., un appartement de 106 m2, une cave et la moitié indivise d'un palier situé au 1er étage de l'immeuble situé 161 avenue Victor Hugo à Paris 16ème arrondissement au prix de 750 000 euros, soit 7 062 euros le m2. Le 13 novembre 2014, cette même société a vendu à M. et Mme B... un appartement de 461 m2 situé au 3ème étage d'un immeuble situé au 77-79 avenue Raymond Poincaré au prix de 3 450 000 euros, soit 7 480 euros le m2.              4. En premier lieu, pour établir l'existence d'une minoration du prix de cession de ces deux appartements à M. et Mme B... par rapport à leur valeur vénale, l'administration s'était initialement référée au prix de vente moyen pondéré au mètre carré, s'établissant à 11 284 euros le m2 pour le bien situé au 161 avenue Victor Hugo à Paris 16ème résultant de cessions intervenues entre le 3 novembre 2010 et le 26 janvier 2012 de neuf appartements de superficie comparable situés dans le même secteur après un abattement de 10 % pour tenir compte de la situation du bien au premier étage de l'immeuble, les autres biens servant de référence se trouvant en étages élevés, mais également pour prendre en compte les nuisances liées au bruit et au manque de luminosité de biens situés en étages inférieurs, pour ramener le prix à 10 000 euros le m2 avant de ne retenir, à la suite de l'avis du 22 janvier 2018 de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires qu'un prix de 8 500 euros après une décote supplémentaire de 15 % destinés à prendre en compte les incertitudes pesant sur le bien, induites par l'existence d'une procédure en annulation de vente qui a eu pour effet de retarder la commercialisation du bien et gelant les ventes en cours et en faisant obstacle à la finalisation de nouvelles ventes. S'agissant du bien situé 77-79 avenue Raymond Poincaré à Paris 16ème, elle a évalué le prix moyen du m2 à 11 284 euros en tenant compte de cessions intervenues entre le 20 janvier et le 30 octobre 2014 de quatorze appartements de consistance similaire.              5. S'agissant de l'appartement situé au 161 avenue Victor Hugo, si M. et Mme B... font valoir que l'administration fiscale n'a pas pris en compte l'ensemble des caractéristiques physiques du bien et que les données issues de la base d'information économiques notariales (BIEN) sont plus pertinentes pour déterminer la valeur vénale du bien, il résulte de l'instruction que le service a retenu cinq biens situés dans le même immeuble que l'appartement en litige et que les quatre autres biens se trouvent à proximité du bien à évaluer et que les requérants ne démontrent pas que les inconvénients résultants notamment de l'absence d'une place de parking et de sa situation en étage inférieur seraient de nature à justifier un abattement de la valeur de l'appartement supérieur à celui retenu par l'administration. En outre, en se bornant à faire valoir que la méthode de comparaison utilisée par l'administration reposerait sur des affirmations erronées au regard des éléments contenus dans la base d'information économiques notariales, M. et Mme B... ne contestent pas valablement les éléments de comparaison retenus par le service dès lors que les éléments de comparaison qui ont été mentionnés dans la proposition de rectification du 14 décembre 2015 correspondent à des biens de consistance similaire.              6. S'agissant de l'appartement situé au 77-79 avenue Raymond Poincaré, si les requérants soutiennent que l'appartement présente de nombreux défauts, tenant notamment à la circonstance qu'il n'a pas de cave ni de parking ou de chambre de service, ces circonstances ne sont pas de nature à justifier l'écart de prix constaté par l'administration. A cet égard, si M. B... fait état d'une vente intervenue, le 7 mars 2011, dans le même ensemble immobilier, pour le prix de 9 703 euros le m2, cette vente, réalisée par la SAS Pierre Rénovation Tradition elle-même, ne saurait être regardée comme représentative de l'état du marché immobilier, à la date de la transaction en litige, portant sur le bien en cause. Par ailleurs, si M. B... oppose les informations contenues dans la base notariale " BIEN " pour le 16ème arrondissement de Paris, et, notamment les secteurs Auteuil et Chaillot, les données mentionnées, non nominatives et tirées de moyennes, ne permettent pas de remettre en cause l'ampleur de l'écart résultant des termes de comparaison de l'administration, de nature à permettre de présumer de l'anormalité du prix de vente en litige. Il en va de même de l'absence de droit de commercialité ou de l'obligation de procéder à une compensation au titre du changement de destination du bien, composé pour une partie de locaux à usage professionnel, le bien en cause, vendu à usage d'habitation, étant occupé par M. et Mme B... au titre de leur résidence principale et aucun élément de l'instruction ne justifiant que la revente du bien devait s'accompagner d'une transformation d'une partie de sa surface en locaux à usage de bureau.              7. Il résulte ainsi de l'instruction que l'écart entre la valeur vénale des biens immobiliers en cause et le prix de cession, soit 26 % pour le bien situé au 161 avenue Victor Hugo, et 33 % pour le bien situé au 77-79 avenue Raymond Poincaré, selon l'évaluation non sérieusement remise en cause par les requérants, est significatif. L'administration établit ainsi, en l'espèce, l'existence d'un avantage occulte au sens des dispositions précitées de l'article 111 c du code général des impôts.              8. En second lieu, il est constant que M. B... est dirigeant et associé majoritaire de la société Pierre Rénovation Tradition, ce qui laisse présumer l'intention conjointe du vendeur d'accorder un avantage sans contrepartie et de l'acquéreur de recevoir cet avantage consenti à titre gratuit. Si les requérants soutiennent que les sommes issues de la vente du bien situé au 77-79 avenue Raymond Poincaré ont permis de solder le prêt attaché aux opérations d'acquisition de l'immeuble situé à cette même adresse, l'urgence de cette vente n'est pas justifiée. De plus, il n'est pas démontré que la société a essayé de rechercher un acquéreur lui offrant de meilleures conditions. Par ailleurs, si M. B... soutient s'être porté caution de l'emprunt contracté en vue de l'opération d'acquisition de l'ensemble immobilier dont fait partie le bien, il ne justifie pas avoir été amené à lever sa caution en vue du règlement de l'emprunt. En outre, en sa qualité de marchand de biens, M. B... avait une parfaite connaissance du marché immobilier et des risques inhérents. Dans ces conditions, l'administration établit l'intention pour la société d'octroyer, et, pour M. et Mme B..., de recevoir, une libéralité du fait de la vente par cette société, à son gérant, d'éléments de son actif circulant à un prix significativement minoré. Dès lors, M. et Mme B... ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que l'administration a imposé entre leurs mains des sommes au titre d'une insuffisance de prix de vente des biens en litige constitutives de revenus distribués sur le fondement de l'article 111 c du code général des impôts.                      Sur les pénalités pour manquement délibéré :              9. Aux termes de l'article 1729 du code général des impôts : " Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant 1'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou/a liquidation de l'impôt ainsi que la restitution d'une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l'État entraînent l'application d'une majoration de : a. 40% en cas de manquement délibéré (...) ".              10. Il résulte de l'instruction que, pour assortir les droits litigieux de la majoration de 40 % prévue par les dispositions précitées de l'article 1729 du code général des impôts, l'administration s'est fondée sur la qualité de professionnel de l'immobilier du requérant, qui est associé depuis 2002 de la SAS Pierre Rénovation Tradition, détient des parts dans d'autres sociétés immobilières et préside le groupe Pierre Valorisation Développement. En relevant ces éléments, l'administration doit être regardée comme apportant la preuve que l'intéressé a minoré le prix de vente des biens litigieux en connaissance de cause. Elle établit par suite le bien-fondé de l'application des majorations pour manquement délibéré.                     11. Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme B... ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté le surplus de leurs demandes. Par voie de conséquence ne peuvent qu'être rejetées leurs conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.                     <br>
D E C I D E :              Article 1er : La requête de M. et Mme B... est rejetée.Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme A... B... et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.Copie sera adressée à l'administrateur général des finances publiques chargé de la direction spécialisée de contrôle fiscal Île-de-France.Délibéré après l'audience du 3 novembre 2023, à laquelle siégeaient :- M. Carrère, président,- M. Marjanovic, président assesseur, - Mme Boizot, première conseillère.Rendu public par mise à disposition au greffe de la Cour, le 17 novembre 2023.La rapporteure,S. BOIZOTLe président,S. CARRERE La greffière,C. DABERTLa République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.N° 22PA02125	2<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**