# CAA de NANTES, 1ère chambre, 07/12/2017, 16NT00225, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000036164670
**Date de décision:** 2017-12-07
**Juridiction:** CAA de NANTES
**Formation:** 1ère chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000036164670

## Contenu de la décision

Vu la procédure suivante :<br>
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       Procédure contentieuse antérieure :<br>
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       La société en nom collectif (SNC) Lanvacom a demandé au tribunal administratif de Rennes de prononcer la décharge, en droits et pénalités, de la cotisation d'impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l'exercice 2010.<br>
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       Par un jugement n° 1303946 du 18 novembre 2015, le tribunal administratif de Rennes a rejeté sa demande. <br>
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       Procédure devant la cour :<br>
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       Par une requête et un mémoire enregistrés le 25 janvier 2016 et le 28 avril 2017, la SNC Lanvacom, représentée par MeA..., demande à la cour :<br>
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       1°) d'annuler ce jugement ; <br>
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       2°) de faire droit à sa demande ; <br>
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       3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. <br>
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       Elle soutient que :<br>
       - les premiers juges ne se sont pas prononcés sur le moyen tiré de ce que l'administration n'avait pas apporté la preuve de l'intention spéculative en se bornant à faire état des ventes postérieures à l'acquisition des parcelles ;  <br>
       - la proposition de rectification est insuffisamment motivée en droit et en fait au regard de l'article 57 du livre des procédures fiscales et d'une note de la direction générale des impôts du 25 mai 1965 reprise par la documentation administrative 13 L-1513 n° 80 du 1er juillet 2002, BOI-CF-IOR-10-40 n° 80 ce qui l'a induite en erreur ;  <br>
       - son activité ne remplit pas les conditions posées par le 1° du I de l'article 35 du code général des impôts et ne rentre donc pas dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ; elle n'avait aucune une intention spéculative au moment de l'acquisition de la parcelle ; le transfert en juin 2008 d'une parcelle, sans profit, à la société civile de construction et de vente (SCCV) a résulté d'un engagement auprès du maire de la commune pour y édifier des logements adaptés aux personnes âgées et des logements en accession sociale aidée et auquel était subordonnée l'acquisition des parcelles ; la cession des  autres parcelles a résulté du refus des banques de financer l'aménagement de la zone Cap Sud ce qui a contraint de revoir à la baisse les dimensions de celle-ci et de vendre une partie des terrains ; entre 2008 et 2010 tous les candidats locataires ont été refusés par la communauté de communes de Dinan sous la pression des commerçants locaux ; en 2010, elle a vendu d'autres parcelles afin d'honorer ses dettes ; ces ventes ont donc résulté de circonstances postérieures à l'acquisition des terrains et n'étaient pas prévues à l'origine ; cela est confirmé par les mandats de location donnés dès le 8 février 2008 à plusieurs agences immobilières et les baux consentis ; si ses associés avaient eu pour intention de revendre les parcelles, ils auraient utilisé la société par actions simplifiée (SAS) Levalim dont ils sont également associés et qui possédait précédemment les terrains ; le régime fiscal retenu dans l'acte d'acquisition n'est pas celui des achats en vue de la revente de l'article 1115 du code général des impôts ; les terrains ont été comptabilisés en immobilisations et non en stocks ;<br>
       - l'administration n'a pas apporté la preuve de l'intention spéculative ; celle-ci ne peut  résulter de ventes postérieures à la date d'acquisition ; c'est à tort que la décision de rejet a considéré qu'elle n'avait procédé à aucune location alors qu'elle a donné des mandats de location dès le 8 février 2008 à plusieurs agences immobilières, sans qu'importe le fait qu'ils n'aient pas revêtu de caractère exclusif, et qu'elle a consenti des baux quand bien même ils n'ont duré que peu de temps ; l'erreur comptable d'enregistrement des terrains a été corrigée par l'expert-comptable lors de l'établissement des comptes définitifs ; le fait que la rétrocession de parcelles au profit de la SCCV La Samsonnais a été réalisée à prix coûtant démontre que cette opération ne présentait aucun intérêt spéculatif ;<br>
       - l'administration renverse la charge de la preuve en estimant qu'il existerait un lien direct entre les notions d'habitude et d'intention spéculative ; son objet social démontre qu'elle doit être présumée exercer une activité civile de gestion d'immeubles ; il n'existe pas de lien nécessaire entre la condition d'habitude et celle d'intention spéculative ;<br>
       - ses résultats ont fait l'objet d'un assujettissement effectif à l'impôt sur les sociétés entre les mains de ses associés que l'on ne peut soupçonner d'avoir cherché à éluder l'impôt. <br>
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       Par des mémoires en défense enregistrés le 10 août 2016 et le 6 novembre 2017, le ministre charge des finances conclut au rejet de la requête. <br>
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       Il fait valoir que les moyens invoqués ne sont pas fondés.<br>
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       Par une ordonnance du 27 octobre 2017, la clôture de l'instruction a été fixée au 6 novembre 2017. <br>
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       Un mémoire a été enregistré le 13 novembre 2017 pour la SNC Lanvacom, représentée par MeA....<br>
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       Vu les autres pièces du dossier.<br>
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       Vu :<br>
       - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
       - le code de justice administrative.<br>
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       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.<br>
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       Ont été entendus au cours de l'audience publique :<br>
       - le rapport de M. Delesalle, <br>
       - et les conclusions de M. Jouno, rapporteur public.<br>
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       1. Considérant qu'il résulte de l'instruction que la société civile immobilière (SCI) Lanvacom a été constituée le 15 février 2008 et s'est transformée en société en nom collectif (SNC) Lanvacom le 4 décembre 2011 ; qu'elle avait pour objet l'acquisition de la propriété de tous immeubles, la prise à bail en vue de leur location de tous immeubles et la gestion et l'exploitation de tous immeubles dont la société serait propriétaire ; qu'à la suite d'une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010, le service a remis en cause l'imposition initiale des bénéfices réalisés au titre de l'année 2010 entre les mains des différents associés et a considéré qu'au titre de cet exercice, la société relevait du champ d'application de l'impôt sur les sociétés, conformément au 1 du I de l'article 35 et du 2 de l'article 206 du code général des impôts en raison de son activité de revente ; qu'à la suite de la mise en recouvrement le 20 décembre 2012 des impositions supplémentaires, la SNC Lanvacom a formé une réclamation préalable auprès de l'administration, qui l'a rejetée le 12 août 2013, puis a saisi le tribunal administratif de Rennes d'une demande tendant à la décharge, en droits et pénalités, de la cotisation d'impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l'exercice 2010 pour le montant total de 116 516 euros mis en recouvrement dont 100 445 euros au titre des droits, 6 027 euros au titre de l'intérêt de retard et 10 044 euros au titre de la majoration de 10 % prévue par le I de l'article 1728 du code général des impôts ; qu'elle  relève appel du jugement du 18 novembre 2015 rejetant sa demande ; <br>
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       2. Considérant qu'aux termes de l'article 35 du code général des impôts : " I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : / 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés. / 1° bis Personnes qui, à titre habituel, achètent des biens immeubles, en vue d'édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux ; / 2° Personnes se livrant à des opérations d'intermédiaire pour l'achat, la souscription ou la vente des biens visés au 1° ; / 3° Personnes qui procèdent à la cession d'un terrain divisé en lots destinés à être construits lorsque le terrain a été acquis à cet effet ; (...) " ; qu'aux termes de l'article 206 du même code : " 1. Sous réserve des dispositions des articles 8 ter, 239 bis AA, 239 bis AB et 1655 ter, sont passibles de l'impôt sur les sociétés, quel que soit leur objet, les sociétés anonymes, les sociétés en commandite par actions, les sociétés à responsabilité limitée n'ayant pas opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes dans les conditions prévues au IV de l'article 3 du décret n° 55-594 du 20 mai 1955 modifié (...). / 2. Sous réserve des dispositions de l'article 239 ter, les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt, même lorsqu'elles ne revêtent pas l'une des formes visées au 1, si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (...). " ; qu'il résulte de l'ensemble de ces dispositions qu'une société est réputée exercer une activité de marchand de biens si elle réalise de manière habituelle des opérations immobilières procédant d'une intention spéculative ;<br>
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       Sur la régularité du jugement : <br>
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       3. Considérant que la SNC Lanvacom soutient que les premiers juges ne se sont pas prononcés sur le moyen tiré de ce que l'administration n'avait pas apporté la preuve de l'intention spéculative en se bornant à faire état des ventes postérieures à l'acquisition des parcelles ; que, néanmoins, en se référant au nombre et aux modalités des opérations réalisées pour considérer que l'administration avait pu valablement estimer que, durant les exercices concernés, la SCI Lanvacom avait acquis les terrains et construit un ensemble commercial dans une intention spéculative et avait réalisé de façon habituelle des opérations entrant dans les prévisions du I de l'article 35 du code général des impôts, les premiers juges ont implicitement mais nécessairement pris parti sur ce point ; que, par suite, le moyen tiré de l'insuffisance de motivation du jugement doit être écarté ; <br>
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       Sur la régularité de la procédure d'imposition :<br>
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       4. Considérant qu'aux termes de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales : " L'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation (...) " ; qu'il résulte de ces dispositions que, pour être régulière, une proposition de rectification doit comporter la désignation de l'impôt concerné, de l'année d'imposition et de la base d'imposition et énoncer les motifs sur lesquels l'administration entend se fonder pour justifier les rectifications envisagées, de façon à permettre au contribuable de formuler utilement ses observations ; <br>
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       5. Considérant que la proposition de rectification adressée le 9 juillet 2012 à la SNC Lanvacom rappelle, notamment, le 1° du I de l'article 35 du code général des impôts et le 2 de l'article 206 du même code qui constituent le fondement juridique retenu par l'administration pour assujettir cette société à l'impôt sur les sociétés et indique que, contrairement à son objet social déclaré, la SNC Lanvacom " réalise en réalité une activité d'acquisition et de cession d'immeubles " ; que ces éléments, impliquant le caractère habituel des opérations réalisées ainsi que l'intention spéculative, permettaient à la SNC Lanvacom, qui n'a pas été induite en erreur, de formuler utilement ses observations ainsi qu'elle l'a d'ailleurs fait ; que, par suite, et compte tenu de ce que la proposition de rectification comportait la désignation de l'impôt concerné et de l'exercice d'imposition, le moyen tiré de l'insuffisance de motivation au regard de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales doit être écarté ;<br>
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       Sur le bien-fondé de l'imposition : <br>
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       6. Considérant, d'une part, que la SCI Lanvacom a acquis le 7 mai 2008 auprès de la SAS Levalim un terrain de plus de cinq hectares situé sur le territoire de la commune de Lanvallay (Côtes-d'Armor) pour un prix de 2 200 000 euros hors taxes ; que, dès le 18 juin 2008, plus de deux hectares, représentant 41 % de la surface du terrain acquis le 7 mai 2008, ont été cédés à la société civile de construction vente (SCCV) La Samsonnais ; que, dès le 29 octobre 2008, ainsi que cela résulte de la réponse aux observations du contribuable du 13 septembre 2012 et n'est pas contesté, la SCI Lanvacom a donné à son gérant l'autorisation de signer des contrats de réservation et de vente en l'état futur d'achèvement de cinq des cellules commerciales, dont les marchés de construction avaient été passés au mois de juillet précédent, devant être créées dans le cadre de la réalisation d'une zone commerciale, en précisant les surfaces, soit 300 ou 750 mètres carrés, et les prix de vente, soit respectivement 285 000 euros, 240 000 euros, 562 500 euros, 240 000 euros et 637 500 euros hors taxes ; que sur les dix lots finalement créés le 1er juillet 2010, deux ont été vendus le jour même et les six autres respectivement les 2 août, 1er septembre, 10 septembre et 23 septembre 2010 ; que l'administration établit ainsi le caractère habituel de l'opération immobilière menée ; <br>
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       7. Considérant, d'autre part, que la SNC Lanvacom soutient n'avoir acquis les terrains qu'en vue de leur location dans le cadre de la réalisation de la zone commerciale Cap Sud, laquelle n'a pu aboutir en raison de difficultés de financement et des obstacles à l'exécution de l'autorisation qui lui avait été délivrée le 8 septembre 2009 par la commission départementale d'aménagement commercial des Côtes-d'Armor ; qu'il résulte toutefois de l'instruction que le terrain acquis le 7 mai 2008 a été initialement comptabilisé en compte de charges, avant de l'être en immobilisations au terme de l'exercice clos au 31 décembre 2008 ; que si, dès le 8 février 2008, la SCI Lanvacom a donné un mandat de recherche de locataires pour des cellules commerciales à la société à responsabilité limitée (SARL) Kermarrec Entreprise, d'une part, ce mandat ne portait pas sur les parcelles vendues le 7 mai 2008 et, d'autre part, il était d'une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction mais avec pour terme le 8 février 2009 au plus tard, alors qu'il précisait que l'ensemble commercial serait livré le 30 septembre 2009 ; que la SNC Lanvacom n'apporte aucun élément de nature à établir que la cession des parcelles le 18 juin 2008 trouverait  son origine dans un engagement souscrit auprès du maire de la commune de Lanvallay de rétrocéder ces parcelles sans profit afin qu'y soient édifiés des logements adaptés aux personnes âgées et des logements en accession sociale aidée ; que la circonstance que cette vente n'ait dégagé aucun profit est par elle-même sans incidence sur l'existence d'une intention spéculative ; que si un second mandat dit de location non exclusif a été confié le 17 août 2009 à la SARL Expansif Transactions, dont certains associés étaient également associés de la société requérante, ce mandat était d'une durée également limitée à trois mois, renouvelable une seule fois, sans préciser en outre le nombre de cellules commerciales concernées ; que la seule location des deux lots n° 7 et n° 8 s'est faite en vertu de baux conclus le 30 juillet 2010, peu de temps avant leur cession intervenue les 2 août et 10 septembre suivants, et au bénéfice de deux sociétés représentées par un membre de la famille proche du gérant de la SCI Lanvacom, sans au surplus que soient précisées les activités projetées ; que la société requérante n'apporte aucun élément de nature à établir l'existence des refus qu'aurait opposés la communauté de communes de Dinan aux propositions de candidats à la location des cellules commerciales qu'elle lui aurait soumises ; que la circonstance qu'un recours du 22 septembre 2009 ait été formé par un tiers devant la commission nationale d'aménagement commercial contre l'autorisation qui lui avait été accordée le 8 septembre 2009 est par-elle-même sans incidence ; qu'enfin, la SNC Lanvacom justifie en appel pour la première fois le refus d'établissements bancaires de lui apporter leur concours, sollicité dès le mois de septembre 2008, pour un projet locatif ainsi que l'a constaté le " compte-rendu de mission et travail " du 26 septembre 2009 de l'organisme qu'elle avait mandaté ; que, toutefois, il résulte des ventes et des démarches entreprises dès les 18 juin et 29 octobre 2008 ainsi que cela est rappelé au point 6 du présent arrêt, que la société avait, même si non exclusivement, l'intention de procéder à une revente ; que, dans ces conditions, c'est à bon droit que l'administration a pu estimer qu'à la date d'acquisition des terrains, la SNC Lanvacom avait eu une intention spéculative ;<br>
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       8. Considérant qu'il résulte des points 6 et 7, et sans qu'y fassent obstacle le régime fiscal sous lequel avait été placée l'acquisition des terrains ou la rectification de leur comptabilisation et l'objet social de la SNC Lanvacom, que l'administration a pu valablement assujettir celle-ci à l'impôt sur les sociétés en application des articles 35 et 206 du code général des impôts au titre des années 2009 et 2010 ; <br>
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       9. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SNC de Lanvacom n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rennes a rejeté sa demande ; que doivent être rejetées, par voie de conséquence, ses conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; <br>
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DECIDE :<br>
Article 1er : La requête de la SNC Lanvacom est rejetée.<br>
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société en nom collectif Lanvacom et au ministre de l'action et des comptes publics. <br>
       Délibéré après l'audience du 16 novembre 2017, à laquelle siégeaient :<br>
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       - M. Bataille, président de chambre,<br>
       - M. Geffray, président assesseur, <br>
       - M. Delesalle, premier conseiller.<br>
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       Lu en audience publique le 7 décembre 2017.<br>
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Le rapporteur,<br>
H. DelesalleLe président,<br>
 F. Bataille       <br>
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Le greffier,<br>
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E. Haubois<br>
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La République mande et ordonne au ministre de l'action et des comptes publics, en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.<br>
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2<br>
N° 16NT00225<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:**