# CAA de MARSEILLE, 3ème chambre, 28/10/2021, 19MA05039, Inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000044314619
**Date de décision:** 2021-10-28
**Juridiction:** CAA de MARSEILLE
**Formation:** 3ème chambre
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000044314619

## Contenu de la décision

Vu la procédure suivante : <br>
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       Procédure contentieuse antérieure :<br>
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       La société à responsabilité limitée (SARL) Motel Perpignan Nord Rivesaltes a demandé au tribunal administratif de Montpellier de prononcer la décharge de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2017 dans les rôles de la commune de Rivesaltes (Pyrénées-Orientales).<br>
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       Par un jugement n° 1806030 du 23 septembre 2019, après ordonnance du 24 janvier 2019 du président de la 2ème chambre du tribunal ayant décidé qu'il n'y avait pas lieu de transmettre au Conseil d'Etat la question prioritaire de constitutionnalité soulevée par la société requérante, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande.<br>
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       Procédure devant la Cour :<br>
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       Par une requête, enregistrée le 22 novembre 2019, et un mémoire en réplique, enregistré le 10 avril 2020, la SARL Motel Perpignan Nord Rivesaltes, représentée par Me Zapf, demande à la Cour :<br>
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       1°) de réformer ce jugement du tribunal administratif de Montpellier du 23 septembre 2019 ;<br>
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       2°) de prononcer la réduction des impositions en litige ;<br>
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       3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.<br>
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       Elle soutient que :<br>
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       - la surface pondérée totale de 4 254 m² retenue par l'administration, déterminée par application des coefficients du local-type, est erronée alors que la déclaration " CBD " souscrite le 24 novembre 2015 fait état d'une superficie de 1 070 m² pour l'hôtel " Ibis " et de 2 342 m² pour l'hôtel " Novotel " ; <br>
       - un abattement de 30 % sur le tarif unitaire doit être appliqué aux locaux exploités sous l'enseigne " Ibis " en application de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ; <br>
       - la cotisation foncière des entreprises mise à sa charge au titre de l'année 2017 doit être calculée par application des différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, en prenant en compte la valeur locative 2016, telle que déterminée ci-dessus ; il en découle ainsi une réduction de la cotisation foncière des entreprises au titre de 2017 à hauteur de 12 704 euros ; <br>
       - l'administration fiscale a omis de prendre en compte le local type n° 163, situé sur la commune de Perpignan, consistant en un hôtel deux étoiles qui était loué au 1er janvier 1970 pour un tarif de 5,86 euros par m² et qui existe toujours.<br>
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       Par un mémoire en défense, enregistré le 14 janvier 2020, le ministre de l'action et des comptes publics conclut au rejet de la requête.<br>
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       Il fait valoir que les moyens soulevés par la SARL Motel Perpignan Nord Rivesaltes ne sont pas fondés.<br>
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       Vu les autres pièces du dossier. <br>
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       Vu :<br>
       - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>
       - la loi n° 2010-1658 de finances rectificative pour 2010, notamment son article 34 ;<br>
       - le code de justice administrative.<br>
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       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.<br>
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       Ont été entendus au cours de l'audience publique :<br>
       - le rapport de Mme Bernabeu,<br>
       - et les conclusions de Mme Courbon, rapporteure publique.<br>
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       Considérant ce qui suit : <br>
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       1. La SARL Motel Perpignan Nord Rivesaltes, qui exploite à Rivesaltes un établissement hôtelier sous l'enseigne " Novotel " et " Ibis ", relève appel du jugement du 23 septembre 2019 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande tendant à la décharge de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2017 dans les rôles de la commune de Rivesaltes, en ne demandant à la Cour que la réduction des impositions en litige à hauteur de 12 704 euros.<br>
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       2. Il résulte des dispositions des articles 1467, 1607 bis et 1600 du code général des impôts que les cotisations à la taxe spéciale d'équipement, à la cotisation foncière des entreprises, et à la taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises qui constitue l'une des deux composantes de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie, sont calculées sur la base de la valeur locative des biens calculée dans les conditions prévues par les articles 1494 et suivants du code général des impôts. <br>
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       3. D'une part, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au présent litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel (...) ". Le I de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur dispose que : " L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. (...) ". L'article 324 AA de l'annexe III au même code alors en vigueur dispose en outre que : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". Lorsque, pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, retient valablement un local-type inscrit au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, il lui appartient, par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, d'ajuster la valeur locative afin de tenir compte des différences entre le terme de comparaison et l'immeuble à évaluer.<br>
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       4. D'autre part, l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 modifiée, notamment ses points XVI et XXII, a prévu un processus de révision des valeurs locatives cadastrales des locaux professionnels retenues pour l'assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la cotisation foncière des entreprises ainsi que de leurs taxes additionnelles. Cette réforme s'applique à compter du 1er janvier 2017 pour l'ensemble des locaux professionnels, commerciaux et biens divers définis à l'article 1498 du code général des impôts, pour ceux affectés à une activité professionnelle non commerciale au sens l'article 92 du même code ou spécialement aménagés pour l'exercice d'une activité particulière mentionnée à l'article 1497 du code général des impôts. Aux termes de ce même article, il est prévu, par comparaison avec la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, des mécanismes de diminution de la taxe foncière sur les propriétés bâties de l'année 2017 pour atténuer l'augmentation qui en résulte par rapport à la taxe foncière sur les propriétés bâties de l'année 2016.<br>
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       5. En premier lieu, il résulte de l'instruction, et il n'est pas contesté, que l'administration fiscale a calculé les cotisations litigieuses après avoir pris en compte les surfaces du local en litige résultant des déclarations successivement souscrites par le propriétaire en 1977, en 2005 et en 2009. Pour contester les surfaces retenues par l'administration, la SARL Motel Perpignan Nord Rivesaltes se prévaut de sa nouvelle déclaration de locaux commerciaux et biens divers (" CBD ") déposée le 24 novembre 2015. Toutefois, cette déclaration, imparfaitement renseignée, porte la seule indication des surfaces pondérées de 1 070 m² (hôtel " Ibis ") et 2 342 m² (hôtel " Novotel ") revendiquées dans la présente instance. La SARL Motel Perpignan Nord Rivesaltes, qui ne justifie pas de l'exactitude des surfaces déclarées, n'est ainsi pas fondée à demander que soit retenue une surface moindre des locaux concernés.<br>
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       6. En deuxième lieu, il résulte de l'instruction que l'immeuble appartenant à la SARL Motel Perpignan Nord Rivesaltes, construit en 1974 et exploité à l'origine sous la seule enseigne " Novotel " d'une capacité de quatre-vingt-six chambres, a été scindé au cours de l'année 2005 en deux établissements " Novotel " et " Ibis ", dotés de capacités respectives de cinquante-six et trente chambres et a fait l'objet de travaux d'agrandissement en 2009. En application des dispositions des articles 324 AA et 324 Z de l'annexe III au code général des impôts, la valeur locative des locaux litigieux a été déterminée en retenant comme terme de comparaison l'établissement le " Grand Hôtel de Sète ", référencé sous le n° 6 du procès-verbal 6670 ME de la commune de Sète, et en appliquant des coefficients de pondération aux différents éléments les composant afin de tenir compte des différences de commercialité de ceux-ci en fonction de leur affectation et de leur emplacement. Le service a calculé les cotisations litigieuses en appliquant le tarif de 8,44 euros par m² qui résulte des énonciations de l'arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 13 mars 2012 devenu définitif et portant sur le même immeuble. Ce tarif fait référence au local-type n° 6, ajusté par l'application d'un abattement de 10 % pour tenir compte de la différence de surface, d'une majoration de 5 % au titre des facilités de stationnement, et d'une majoration de 20 % pour la différence de situation entre ces deux hôtels, soit au total une majoration de 15 %. <br>
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       7. La société appelante revendique un tarif minoré de 30 % au bénéfice de la partie exploitée sous l'enseigne " Ibis " pour tenir compte de sa situation géographique, des aménagements " plus luxueux " du local-type et du tarif de la nuitée. Toutefois, s'agissant de la différence de situation entre les hôtels, le " Grand Hôtel de Sète " est un hôtel de villégiature situé au centre-ville, alors que l'hôtel " Ibis " fait partie intégrante d'un ensemble hôtelier " Novotel-Ibis " qui constitue un hôtel d'étape, placé à proximité d'une sortie d'autoroute, du centre d'activité du Polygone Nord, d'une zone commerciale et de l'aéroport de Perpignan-Rivesaltes, bénéficiant ainsi d'une fréquentation régulière. Par ailleurs, il n'est établi aucun changement, relatif notamment à l'aménagement ou aux dépendances des locaux concernés par rapport au terme de comparaison, de nature à fonder un ajustement différent de celui qui a été appliqué. En outre, le tarif de la nuitée n'est pas de nature à justifier l'application d'un ajustement sur le tarif du local-type, eu égard aux critères prévus par l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts. La SARL Motel Perpignan Nord Rivesaltes n'est donc pas fondée à soutenir que la valeur locative des locaux retenue par l'administration est erronée et justifierait, afin de la corriger, l'application d'un abattement de 30 % sur le tarif unitaire arrêté pour le local-type n° 6.<br>
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       8. En troisième lieu, si la SARL Motel Perpignan Nord Rivesaltes propose, dans le dernier état de ses écritures, de substituer le local-type n° 163 situé à Perpignan correspondant à un hôtel classé deux étoiles exploité sous l'enseigne " Paris/Barcelone ", loué au 1er janvier 1970 et dont la valeur unitaire a été fixée à 5,86 euros par m², en lieu et place du local-type utilisé par l'administration fiscale, elle se prévaut de sa situation sur le territoire de la même commune d'imposition, ce qui est toutefois erroné, les locaux de la requérante étant situés à Rivesaltes et non à Perpignan. En outre, en se bornant à produire une photographie de cet établissement, elle n'apporte aucun élément de nature à critiquer utilement le terme de comparaison retenu par l'administration, qui est le local-type n° 6 du procès-verbal 6670 ME de la commune de Sète, et dont il a été dit précédemment qu'il était pertinent.<br>
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       9. En dernier lieu, la société requérante revendique l'application des différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, prévues par les XVI et XXII de l'article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010 (dispositifs de neutralisation, de planchonnement et de lissage) en prenant en compte une valeur locative rectifiée pour l'année 2016, telle que calculée ci-dessus au point 7. Toutefois, et d'une part, il résulte de ce qui vient d'être dit que la valeur locative, telle que définie par l'administration au titre de l'année 2016, n'est pas erronée et, d'autre part, la société n'apporte aucun élément, ni aucune précision permettant d'apprécier le bien-fondé de sa demande. Par ailleurs, il ne résulte pas de l'instruction que la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle a été assujettie la société requérante au titre de l'année 2017 n'aurait pas été établie en faisant application du coefficient de neutralisation comme des mécanismes de planchonnement et de lissage prévus par l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010.<br>
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       10. Il résulte de tout ce qui précède que la SARL appelante n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande tendant à la décharge des impositions en litige, ni même à solliciter la réduction de ces dernières. Ses conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent, par voie de conséquence, être rejetées.<br>
D É C I D E :<br>
Article 1er : La requête de la SARL Motel Perpignan Nord Rivesaltes est rejetée.<br>
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société à responsabilité limitée Motel Perpignan Nord Rivesaltes et au ministre de l'économie, des finances et de la relance.<br>
Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.<br>
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       Délibéré après l'audience du 14 octobre 2021, où siégeaient :<br>
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       - Mme Paix, présidente,<br>
       - Mme Bernabeu, présidente assesseure,<br>
       - Mme Carotenuto, première conseillère.<br>
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       Rendu public par mise à disposition au greffe, le 28 octobre 2021.<br>
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N° 19MA05039<br>
		nc<br>
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## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** 
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03 Contributions et taxes. - Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances.,19-03-01-02 Contributions et taxes. - Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances. - Questions communes. - Valeur locative des biens.,19-03-045-03-01 Contributions et taxes. - Impositions locales ainsi que taxes assimilées et redevances.