# Cour administrative d'appel de Bordeaux, 3e chambre, du 24 septembre 2002, 98BX00252, inédit au recueil Lebon

**Identifiant:** CETATEXT000007501326
**Date de décision:** 2002-09-24
**Juridiction:** Cour administrative d'appel de Bordeaux
**Formation:** 3E CHAMBRE
**Nature:** Texte
**URL:** https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CETATEXT000007501326

## Contenu de la décision

<br>    Vu 1°) l'arrêt, en date du 27 juin 2000, par lequel la cour administrative d'appel de Bordeaux a, avant de statuer sur les conclusions de la requête n° 98BX00252 de la SA MEUNIER tendant à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de 1993 à 1995 et de la taxe professionnelle au titre de 1993 à 1996, auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune de Sauzé-Vaussais (Deux-Sèvres), prescrit une expertise en vue de rechercher, au vu des propositions des parties, des termes de comparaison dans la commune ou hors de celle-ci, afin de déterminer la valeur locative des installations en litige ;<br>    Vu 2°) la requête, enregistrée au greffe de la cour administrative d'appel de Bordeaux le 20 juillet 1998 sous le n° 98BX01283 présentée pour la SA MEUNIER, dont le siège social est situé 29, route de Civray à Sauzé- Vaussais (79190)  ;<br>    La SA MEUNIER demande que la cour :<br>    - annule le jugement en date du 29 juin 1998 du tribunal administratif de Poitiers en tant qu'il n'a que partiellement fait droit à sa demande en réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 1996, dans les rôles de la commune de SauzéVaussais à raison d'installations situées sur le territoire de cette commune ;<br>    - lui accorde la réduction des taxes contestées en évaluant la valeur locative des biens en litige par comparaison avec des locaux-types de la commune de SauzéVaussais, ou à défaut, par voie d'appréciation directe, en retenant un abattement total de 85 % sur le coût de construction ;<br>    - condamne l'Etat à lui verser la somme de 5 000 F au titre de l'article L. 8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;<br>    Vu les autres pièces des dossiers ;<br>    Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br>    Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel et le code de justice administrative ;<br>    Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;<br>    Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 18 juin 2002 :<br>    - le rapport de Mme Boulard, premier conseiller ;<br>    - les observations de Me Scholtes, avocat, pour la SA MEUNIER ;<br>    - les observations de M. X..., représentant le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ;<br>
<br>    - et les conclusions de M. Heinis, commissaire du gouvernement ;<br>
<br>    Considérant que les instances enregistrées sous les numéros 98BX00252 et 98BX01283, qui tendent toutes deux à la réduction d'impositions directes locales, concernent un même site et émanent d'un même contribuable ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par une même décision ;<br>    Sur l'instance 98BX00252 :<br>    Au fond :<br>    Considérant que selon l'article 1494 du code général des impôts, applicable en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties comme, en vertu du 1° de l'article 1469 du même code, en matière de taxe professionnelle pour ce qui est des biens qui, soumis à cette dernière taxe, sont passibles d'une taxe foncière, la valeur locative "est déterminée conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte" ; qu'aux termes de l'article 1498 de ce code : "La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après :<br>    1°) Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ;<br>    2°) a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel. b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée :<br>    Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date.     Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;<br>    3°) A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe" ;<br>    En ce qui concerne la méthode d'évaluation par comparaison :<br>
<br>    Considérant que les dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, qui décrivent la méthode d'évaluation par comparaison, imposent que les termes de comparaison qui servent à évaluer un immeuble commercial, même lorsqu'il s'agit comme en l'espèce d'un immeuble de caractère particulier ou exceptionnel, aient été normalement loués au 1er janvier 1970 ; que, par suite, cette méthode d'évaluation ne peut trouver à s'appliquer lorsque l'immeuble qui est invoqué comme terme de comparaison n'était pas loué au 1er janvier 1970 ou, dans l'hypothèse où cet immeuble a lui-même été évalué par comparaison, lorsque le second terme de comparaison n'était pas non plus loué au 1er janvier 1970 ; qu'ainsi un immeuble, dont la valeur locative a été déterminée non par référence à un bail existant au 1er janvier 1970 mais par voie d'appréciation directe, ne peut, dans la méthode comparative, servir de terme de comparaison  ; qu'en outre, ces mêmes dispositions de l'article 1498 du code général des impôts ainsi que celles de l'article 324 Z de l'annexe III au même code, qui définissent l'évaluation par comparaison comme consistant à attribuer à un immeuble donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens Ade même nature pris comme types , impliquent que ces autres biens soient Asimilaires à l'immeuble en cause et qu'ils soient situés, sinon sur le territoire de la même commune, du moins sur le territoire d'une localité à la situation économique analogue  ; que si l'article 324 AA de la même annexe admet que des Adifférences peuvent Aexister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer , c'est à la condition que celles-ci n'excèdent pas les facultés d'ajustement de valeur locative unitaire qu'il envisage du point de vue notamment "de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement" ; que lorsque ne sont pas remplies les conditions cumulativement posées par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts, c'est à dire la condition de location à la date légale de référence ainsi que les conditions de similarité des immeubles et d'analogie de leurs communes d'assiette, la méthode d'évaluation par comparaison doit être écartée et celle par appréciation directe appliquée ;<br>    Considérant qu'il résulte de l'instruction et notamment du rapport déposé après les opérations de l'expertise ordonnée par l'arrêt avant-dire droit du 27 juin 2000, que la SA MEUNIER est propriétaire et exploite sur le territoire de la commune de Sauzé- Vaussais (Deux-Sèvres) une installation destinée à la conservation des céréales composée essentiellement de plusieurs silos verticaux, de magasins de stockage et d'un bureau ; que ces silos sont de structure métallique, d'une superficie allant de 1 525 m5 à 2 175 m5, d'une hauteur maximale de 20 mètres, d'une capacité de stockage totale de 32 000 tonnes et bénéficient d'équipements tels que fosses de réception, système d'élévateurs et systèmes de livraison et de distribution des produits ;<br>
<br>    Considérant que les taxes restant en litige ont été établies par l'administration suivant la méthode d'appréciation directe  ; que celle-ci soutient que, pour déterminer la valeur locative de l'installation de la SA MEUNIER, n'ont pu être trouvés, même hors de la commune, des éléments de comparaison respectant l'ensemble des conditions posées par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts ;<br>    Considérant que l'avis de l'expert suivant lequel, au vu des pièces qui lui ont été communiquées, il n'existe pas de silos verticaux ayant fait l'objet d'une location au 1er janvier 1970 n'a pas été ultérieurement démenti par la société MEUNIER ; que l'expert a, en outre, écarté dans son rapport des termes de comparaison, faute que soit respectée la condition de similarité des immeubles et d'analogie de leurs communes d'assiette  ; que cette appréciation de l'expert n'a fait l'objet d'aucun contredit ultérieur de la société requérante ; que si cette société avait demandé dans sa requête que ses installations de stockage des céréales soient évaluées par comparaison avec le silo situé sur le territoire de la même commune de Sauzé-Vaussais et choisi comme local-type de la catégorie générale des entrepôts, il résulte de l'instruction que les caractéristiques de ce site sont, au regard notamment de la capacité de stockage et des équipements, par trop différentes de celles du site en litige et excèdent les facultés d'ajustement autorisées par l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts  ; que, par suite et en tout état de cause, ce local ne peut servir de terme de comparaison pour calculer la valeur locative des installations de la SA MEUNIER ; qu'aucun des autres sites situés sur le territoire d'autres communes qu'avait invoqués la société requérante avant les opérations d'expertise ne peut être regardé comme respectant les conditions de location et de similarité posées, de manière cumulative, par les dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'il suit de là que la méthode comparative ne peut être appliquée ;<br>    En ce qui concerne la méthode d'évaluation par appréciation directe :<br>
<br>    Considérant que, selon l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts, "il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation", le taux d'intérêt étant "fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires" ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : "En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien" ;<br>
<br>    Considérant que la société requérante n'a pas contesté, non plus que l'administration, les modalités suivant lesquelles l'expert a estimé la valeur vénale de ses installations en fonction de la valeur de leur reconstruction au 1er janvier 1970, qu'il a réduite d'un abattement total de 70 % pour tenir compte, d'une part, à hauteur de 50 %, de la dépréciation immédiate des biens liée à leur spécificité, et, d'autre part, à hauteur de 20 % de leur vétusté, de leur capacité de stockage et de leur situation ; que les parties n'ont pas critiqué non plus le taux d'intérêt de 4 % retenu par l'expert ; que ces modalités non contestées d'application de la méthode par voie d'appréciation directe aboutissent à une valeur locative à la date légale de référence de 46 650 F, dont il n'est d'ailleurs pas établi qu'elle excéderait celle pouvant résulter de l'application de la méthode comparative selon les termes avancés par la société et les tarifs qui leur étaient attachés ; qu'il y a lieu, dans ces conditions, de retenir une valeur locative d'un montant de 46 650 F pour calculer à raison des biens en litige la base des taxes professionnelles au titre des années 1993 à 1996 et des taxes foncières sur les propriétés bâties au titre des années 1993 à 1995 restant en jeu dans l'instance 98BX00252 ; que la société MEUNIER est donc fondée à demander la réduction des taxes en litige procédant de la prise en compte de cette valeur locative  ; que, toutefois, la société, qui a expressément rappelé dans sa requête le montant des dégrèvements initialement demandé dans ses réclamations doit être tenue pour avoir limité au dit montant, comme elle en avait au demeurant l'obligation, ses conclusions d'appel  ; que, par conséquent, les dégrèvements découlant de la valeur locative indiquée ci-dessus ne pourront en tout état de cause excéder, après prise en compte des dégrèvements déjà prononcés par le service, les sommes initialement demandées de 161 691 F au titre de 1993, de 155 122 F au titre de 1994 et de 159 716 F au titre de 1995 pour ce qui est des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, et pour ce qui est des cotisations de taxe professionnelle les sommes de 194 050 F au titre de 1993, de 201 489 F au titre de 1994, de 241 462 F au titre de 1995 et de 304 041 F au titre de 1996 ;<br>    En ce qui concerne les frais d'expertise :<br>    Considérant qu'aux termes de l'article R. 207-1 du livre des procédures fiscales  : "Les frais d'expertise sont supportés par la partie qui n'obtient pas satisfaction. Le contribuable qui obtient partiellement gain de cause participe aux frais en proportion de la demande qui a été rejetée et compte tenu de l'état du litige au début de l'expertise" ;<br>
<br>    Considérant qu'au début de l'expertise, les taxes en litige dans l'instance 98BX00252 étaient assises sur une valeur locative déterminée par voie d'appréciation directe en fonction d'un taux d'intérêt évalué par le service à 6 %, qu'a confirmé le tribunal administratif de Poitiers, et d'un taux global d'abattement, initialement calculé à 30 % par l'administration et rehaussé à 50 % par le tribunal administratif de Poitiers, alors que la société a demandé à ce titre dans sa requête un abattement de 85 %  ; qu'étant donné que les taxes restant dues par la société MEUNIER sont assises sur une valeur locative calculée ainsi qu'il est dit ci- dessus en fonction d'un taux global d'abattement porté à 70 % et d'un taux d'intérêt réduit à 4 %, il y a lieu de mettre les frais d'expertise, qui s'élèvent au total à la somme de 1 556 euros, à la charge de la société requérante à concurrence d'un quart, soit la somme de 389 euros, et à la charge de l'Etat à concurrence des trois quarts, soit la somme de 1 167 euros ;<br>    Sur l'instance 98BX01283 :<br>    Considérant qu'aucune des données de cette instance 98BX01283 relative à la taxe foncière sur les propriétés bâties de l'année 1996 n'appelle de modification de la valeur locative estimée au 1er janvier 1970 des installations soumises à cette taxe et dont les éléments font l'objet d'une même utilisation, ce qui implique l'unicité de leur évaluation  ; qu'il y a donc lieu de retenir à ce titre la valeur locative au 1er janvier 1970 pour le montant indiqué ci-dessus de 46 650 F ; que la société requérante est donc fondée à demander la réduction, procédant de cette valeur locative, de la taxe foncière restant à sa charge au titre de 1996, dans la limite de ce qu'elle avait initialement sollicité dans sa réclamation, soit la somme de 166 212 F et après prise en compte des dégrèvements prononcés par l'administration à la suite de cette réclamation et en première instance ;<br>    Sur les frais irrépétibles engagés dans les instances 98BX00252 et 98BX01283 :<br>    Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de condamner l'Etat à verser à la SA MEUNIER la somme de 1 500 euros qu'elle réclame au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;<br>Article 1er  : Les taxes foncières sur les propriétés bâties auxquelles la SA MEUNIER est restée assujettie au titre de 1993, 1994, 1995 et 1996 à raison de ses installations situées à Sauzé-Vaussais doivent être assises sur une base prenant en compte une valeur locative au 1er janvier 1970 de 46 650 F (7 111,75 euros).<br>Article 2 : Les taxes professionnelles auxquelles la SA MEUNIER est restée assujettie au titre des années 1993, 1994, 1995 et 1996 à raison de ses installations situées à SauzéVaussais doivent être assises sur une base prenant en compte une valeur locative au 1er février 1970 des biens passibles d'une taxe foncière<br>de 46 650 F (7 111,75 euros). Article 3  : Il est accordé à la SA MEUNIER pour les années en cause la réduction des taxes foncières sur les propriétés bâties et des taxes professionnelles procédant de la base définie aux articles 1 et 2 dans les limites susénoncées du montant des dégrèvements initialement sollicités.<br>Article 4  : Les jugements du tribunal administratif de Poitiers en date des 4 décembre 1997 et 29 juin 1998 sont réformés en ce qu'ils ont de contraire au présent arrêt.<br>Article 5  : Les frais d'expertise sont mis à la charge de la SA MEUNIER à concurrence de 389 euros et à la charge de l'Etat à hauteur de 1 167 euros.<br>Article 6 : L'Etat versera la somme de 1 500 euros à la SA MEUNIER au titre de l'article L. 761- 1 du code de justice administrative.<br>Article 7 : Le surplus des conclusions des requêtes est rejeté.<br>

## Métadonnées

**Solution:** 
**Lois appliquées:** CGI 1494, 1469, 1495 à 1508, 1498, 1496, 1499,CGI Livre des procédures fiscales R207-1,Code de justice administrative L761-1
**ECLI:** 
**Résumé:** 
**Mots-clés:** 19-03 CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES AINSI QUE TAXES ASSIMILEES ET REDEVANCES,19-03-01-02 CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES AINSI QUE TAXES ASSIMILEES ET REDEVANCES - QUESTIONS COMMUNES - VALEUR LOCATIVE DES BIENS,24-01-03-01-01 DOMAINE - DOMAINE PUBLIC - PROTECTION DU DOMAINE - CONTRAVENTIONS DE GRANDE VOIRIE - FAITS CONSTITUTIFS,24-01-03-01-04-02-02 DOMAINE - DOMAINE PUBLIC - PROTECTION DU DOMAINE - CONTRAVENTIONS DE GRANDE VOIRIE - POURSUITES - CONDAMNATIONS - REMISE EN ETAT DU DOMAINE