Sorgarsagan um íslenska fasteignamarkaðinn

Nú þegar byrjað er að dæla peningum í Íbúðalánasjóð, og þetta verður sjálfsagt ekki fyrsti skammturinn, er ágætt að rifja upp hvað hefur gerst á fasteignamarkaði hér frá því um síðustu aldamót.

Þessa athyglisverðu upprifjun má finna á bloggsíðu Guðmundar Kjartanssonar, ég ætla að leyfa mér að birta hana í heild:

- - -

„Apríl 2003: Kosningar í nánd. Ungur stjórnmálamaður á uppleið lofar 90% lánum í öll fasteignaviðskipti. Viðbrögð markaðarins eru snögg: Á tímabilinu frá 30.apríl til 30. Júní 2003 hækkar fasteignaverð á landinu um 25%. Mest á Reykjavíkursvæðinu. Veislan er að hefjast. Aðalrétturinn er kominn á borðið.

Ársveltan hafði verið í hröðum vexti. En við þessar aðstæður tók salan einn kipp enn og fór úr rúmlega 10.000 seldum eignum á árinu 2002 í um 12.000 eignir 2003. En toppnum var ekki nærri náð. Vitleysan var drfin áfram af yfirlýsingum lukkuriddara í pólitík og í bönkunum sem léku sér, vitandi eða óafvitandi að umkomulausum neytendum. Verðið var talað upp og niður, út og suður. Síminn á fasteignasölunum hringdi – eða ekki – í takt við mis gáfulegar yfirlýsingar þeirra í fjölmiðlum.

Svona var staðan í miðri fasteignabólunni á Íslandi. Ekki þeirri einu. Allt nú gleymt nema þeim sem sitja uppi með stökkbreytt lán, innlend sem erlend. Viðskiptin voru lífleg. En margir ráku upp stór augu þegar þeir áttuðu sig á því að 90% lán var reyndar ekki 90% lán, heldur …. c.a. 65% lán og þá EKKI af kaupverði, heldur af brunabótamati sem þá var notað sem viðmið um veðhæfni fasteigna. Allt tómt plat. 90% þýddi því í raun kannski 55% af því sem skipti máli: Kaupverðinu.

Bankarnir sleiktu út um þegarþeir horfðu á Íbúðalánasjóð sem í þeirra augum var ekki annað en feitur göltur sem einungis átti eftir að flá. Þá bættist við skyndilegur áhugi erlendra aðila á að kaupa húsbréf. Frjálst flæði fjármagns. Hvergi á byggðu bóli bauðst annar eins pappír: 6.1% vextir, verðtrygging og 100% baktrygging frá ríkissjóði. Embættismenn ríkisins komust á snoðir um þennan gullgröft útlendinga nokkru síðar og þá var húsbréfakerfið lagt niður í kyrrþey. Betur að þeir hefðu beitt kutanum víðar á meðan hann beit. En þegar stigið var á bremsurnar höfðu erlendir fjárfestar eignast c.a. 150 milljarða króna kröfur á íslenska ríkið. Erlent fé streymdi inn í landið. Að veði: c.a. 50-60.000 fasteignir sem skiptu um hendur á þensluskeiðinu. Tæplega 16.000 fasteignir á árinu 2006 einu og sér. Restin af eignum landsmanna sogaðist svo inn í hringiðuna óháð því hvort þær voru veðsettar með þessum hætti eða öðrum.

Enn hækkaði verðið. Þegar leið að lokum árs 2003 voru bankarnir orðnir verulega spenntir. Meðalverð á fermetrann var komið í um 125.000 krónur. Svo var það í febrúar 2004 að Landsbanki Íslands boðaði „aðila“ fasteignamarkaðarins á fund á Hótel Loftleiðum. Tilgangur fundarins var að kynna starfandi fasteignasölum áætlanir bankans um innkomu hans á fasteignamarkaðinn með formlegum hætti. Æðstu yfirmenn bankans héldu þar kraftmiklar ræður þar sem meðal annars kom fram sú skoðun bankans að Íbúðalánasjóð bæri að leggja niður og þeir álitu að það myndi kosta Landsbankann c.a. 175 milljarða króna að taka sjóðinn yfir. Þá var því jafnframt lýst yfir að með hinni nýju húsnæðislánastarfsemi bankans yrði eignamyndun. Lánin yrðu nánast alfarið í erlendri mynt. Fram til þess tíma hafði eignamyndun á gengistryggðum lánum eða lánum í erlendri mynt verið talsvert meiri en í samningum þar sem lánað var í verðtryggðum íslenskum krónum. En þeir slepptu því að segja frá mörg hundruð íbúðum sem þeir áttu i Grafarholtinu, bankarnir eftir að hafa látið dugandi byggingaraðila „ljúga“ út úr sér peninga til að halda áfram að byggja hús sem enginn markaður var fyrir.

Ekki stóð á íbúðalánasjóði sem þarna var kominn í tilvistarkreppu. Forsvarsmenn hans héldu mjög fram þeirri skoðun að ÍLS ætti að vera heildsölubanki. ÍLS átti semsagt að annast innflutning erlends fjár, svona til að spara Seðlabankanum ómakið og greiða það út til viðskiptabankanna í skuldabréfaviðskiptum. Sem og varð. En bara ekki með gjaldeyrisinnflutningi. Þess þurfti ekki. Um það sá seðlabankinn með fáránlegum stýrivöxtum sem með frjálsu flæði fjármagns skv. ákvæði þar um í EES samningnum gerði Ísland að frjósömum akri erlendra og innlendra spekúlanta sem litu á þessa stöðu sem beina áskorun um að setjast að veisluborðinu sem íslenskur peningamarkaður varð. Íslensku bankarnir tóku stöðu gegn íslensku krónunni í örvæntingarfullri tilraun til þess að verja sig gegn fáránleikanum sem jafnan ríkir í kringum örmyntir. Kaupþing var í raun erlendur banki á þessum árum en var neitað um heimild til að gera upp í evrum. Þar með voru örlög Kaupþings ráðin.

Eftir að bankarnir voru búnir að veita erlend og innlend lán til kaupa á 10-15.000 fasteignum varð þess vart að mikil óvarin og óarðbær lausafjárgnótt skapaðist hjá ÍLS. Fé flæddi inn í sjóðinn vegna uppgreiðslna lána frá viðskiptavinum sem nú vildu taka sín íbúðalán hjá sínum viðskiptabanka. Þetta var um mitt ár 2005. Við þær aðstæður tóku forsvarsmenn sjóðsins að velta fyrir sér hvernig væri hægt að koma þessum 130-150 milljörðum eða þar um bil í arðbæra vinnu. Lækka vexti og lengja lánstímann kannski? Mæta samkeppninni og styðja viðskiptavinina? Nei, reyndar ekki. Heldur skyldi skila fénu aftur til bankanna sem voru að reyna að leggja Íbúðalánasjóð niður. Sérkennilegt samband þarna. Þetta var gert á kjörum sem almenningur í landinu átti með réttu að vita og njóta en fékk hvorugt. Þarna er á ferðinni rannsókarefni fyrir fjármálaeftirlit, sérstakan saksóknara og etv. fleiri aðila.

Nú hófst talsverður hávaði á markaðnum og almennar kvartanir um að þessir aðilar hefðu sameinast um að keyra fasteignaverð út fyrir öll velsæmismörk. Fermetraverðið í lok 2005 var um 200.000 krónur. Enginn kannaðist við það og um mitt ár 2005 og fram eftir árinu 2006 rigndi yfir almenning flóknum útskýringum frá greiningardeildum bankanna þar sem reynt var að þvo af þeim okrarastimpilinn. Hækkunin úr 60.000 krónur á fermetrann 1990 í 280.000kr á fermetrann árið 2007 var öllu öðru um að kenna. Það var veðrið; karlinn í tunglinu; páfinn; karlinn með hattinn og Davíð, já Davíð! Meðalverð á samning frá 2000 rauk úr c.a. 11.0 milljónum í 27.5 millj.króna á árinu 2008.

Fasteignamarkaðurinn hikstaði nokkrum sinnum á þessum tíma. Smá veruleiki komst að seinni hluta árs 2001 eftir að vefmiðlabólan sprakk, en „aðilum“ tókst að koma boltanum af stað aftur. Aftur kom bakslag 2006 þegar út spurðist að íslensku bankarnir stæðu í björtu báli. Þeir voru hvattir til að hætta lántökum á milibankamarkaði og fara í staðinn í innlánasókn. Það varð „Edge“ og „Icesave“.

Enn frestaðist veruleikinn. Á meðan þandist íslenski byggingariðnaðurinn út eins og Eyjafjallajökull síðustu misserin fyrir gos. Aldrei í sögu íslensks byggingariðnaðar hafa viðgengist önnur eins uppgrip. Yfir 100% framlegð af flestum byggingum og nóg framboð af erlendu vinnuafli. Öll þök flöt og fangabúðastíllinn hlýtur að fá gengna arkitekta Gulagsins til að snúa sér í gröfum sínum. Dómstólar munu þurfa að bæta við mannskap þegar afleiðingarnar af þeirri praktík fara að koma fram.

Svo kom 2007, árslok. Öll viðskipti nánast stopp og öll lánafyrirgreiðsla komin í frost. Endirinn er öllum kunnur: Yfirveðsettir bæir og borgir. Heilu hverfin í frosti. Fimmþúsundkallinn klipptur í tvennt og breytt í tíuþúsundkall. Svo komu kosningar vorið 2009. Frambjóðandi í prófkjöri fyrir stærsta flokkinn mættur á hraðstefnufund. Gengur milli borða og svarar spurningum áhugasamra kjósenda. Sest svo þar sem fyrir eru þrír forstjórar stórra byggingafyirtækja. Þeir spyrja með þunga: „Hvað ætlar þú að gera til að koma byggingariðnaðinum af stað?“ Svarið var lengra en tíminn rúmaði, en það besta sem hægt er að gera fyrir íslenskan byggingariðnað er að koma í veg fyrir að hann fái að stinga sér í annað eins glópskufen eins og þarna gerðist.

Veltan jókst úr um 5.500 íbúðum seldum 1990 í um 16.000 íbúðir 2006. Jafnvægiseftirspurn eftir nýju húsnæði á stór-Reykjavíkursvæðinu er á milli 600 og 1.400 íbúðir á ári. Það er fyrir utan viðskipti með eldra húsnæði. Á lokaárum bólunnar voru byggðar 2.500 – 3.500 nýjar íbúðir ár hvert. Semsagt 2 – 3falt magn miðað við sögulega meðalþörf sl. 30 ára. Allt gert fyrir innflutt lánsfé. Höfundur spurði bankamann á árinu 2005 hvort lausnin væri þá að flytja inn útlent fólk til að kaupa þessa ofgnótt. Svarið var hiklaust „já!“ Þenslan á fasteignamarkaðinum orsakaði helmingi meiri veltu en meðaleftirspurn gat annað. Bankarnir bera alla ábyrgð á eyðileggingunni og Íbúðalánasjóður gerði sitt til að viðhalda geggjuninni. Byggingariðnaðurinn fékk peninga í bönkunum til þess að byggja meira en helmingi fleiri íbúðir en markaðurinn þoldi á árunum 2003 -2008. Byggðar voru meira en 30.000 íbúðir á árunum 1990-2009. Á árunum 2004-2009 fór byggingahraðinn um 50% fram úr mannfjöldaaukningu í landinu.

Við hrunið var spáð mikilli krónutöluverðlækkun á fasteignum. Það hefur ekki gengið eftir. Eina verðlækkunin er sú sama og alltaf hefur orðið: Lækkunin er alltaf tekin í gegn um veikingu gjaldmiðilsins. Flestar þær eignir sem Íbúðalánasjóður hefur selt á árinu 2011 eru verðlagðar á meira en 230.000 krónur hver fermetri. Hvernig skyldi standa á því að engin raunlækkun á sér stað umfram veikingu krónunnar?

Enn eru bankarnir og ÍLS undir einni sæng. Áhugavert hvernig fjandmenn sameinast frammi fyrir sameiginlegum óvinum; viðskiptavinum beggja. Íbúðalánasjóður situr á gufukatli sem búið er að sjóða fyrir öryggislokann á. Sjóðurinn og bankarnir segjast „eiga“ eitthvað um 2.000 íbúðir. Hið rétta er að þeir eiga til samans á milli 20 – 30.000 eignir á landsvísu. Daginn sem landsetar þeirra sem eru með nöfnin sín rituð á afsöl þeirra þúsunda eigna sem veðsettar eru í 130-160% af verðgildi, komast að því að sjóðurinn eða bankarnir eru farnir að lækka verðið á fullnustueignum, þá hætta þeir að borga af lánunum og fara annað.

Íbúðalánasjóður á eftir að biðja um –og fá milljarðatugi af almannafé til þess að geta sinnt „félagslegu hlutverki sínu“ Gott er það. En féð verður notað til þess að halda uppi fölsku verði á fasteignum í landinu þar til næsta bóla rís og gerir allt gott og glatt á ný. Erlendir eigendur hinna tveggja einkavæddu banka hafa hótað ríkisvaldinu málaferlum og skaðabótakröfum ef verðtryggingin er afnumin. Þeim er öllum sama þótt þetta sé samsæri gegn borgurum landsins sem eru hvort eð er vanir að vera látnir borga brúsann. Alla brúsa.

Krónan og verðtryggingin sjá um að nauðungin sem almenningur er beittur haldi áfram. Það er sko kosturinn við að nota sjálfstæðan gjaldmiðil.“