Almenn niðurfærsla á verðtryggðum fasteignaveðlánum heimila og afnám verðtryggingar Þingsályktunartillaga - þingskjal nr. 5

141. löggjafarþing 2012–2013.

Þingskjal 5 - 5. mál.

Tillaga til þingsályktunar um almenna niðurfærslu á verðtryggðum fasteignaveðlánum heimila

og afnám verðtryggingar.

Flm.: Þór Saari, Birgitta Jónsdóttir, Margrét Tryggvadóttir.

Alþingi ályktar að fjármála- og efnahagsráðherra skipi þriggja manna starfshóp, óháðan hagsmunaaðilum, sem útfæri áætlun um almenna niðurfærslu á verðtryggðum fasteignaveðlánum heimila. Áætlunin skal byggð á því að þær skuldir sem til eru komnar vegna hækkunar vísitölu neysluverðs frá árslokum 2007 og eru umfram verðbólgumarkmið Seðlabanka Íslands verði fluttar frá heimilunum í sérstakan afskriftasjóð fasteignaveðlána auk breytinga á verðtryggingarákvæðum slíkra lána. Starfshópurinn geri tillögu til ráðherra um stofnun sjóðsins og nauðsynlegar lagabreytingar. Starfshópurinn ljúki störfum ekki síðar en 1. nóvember 2012. Miða skal við að áætlunin komi til framkvæmdar ekki síðar en 1. janúar 2013.

Greinargerð.

Þingsályktunartillaga þessi var lögð fram á 140. löggjafarþingi (580. mál) og er nú endurflutt nokkuð breytt.

Með tillögu þessari er lagt til að fjármála- og efnahagsráðherra skipi þriggja manna starfshóp, óháðan hagsmunaaðilum, sem útfæri áætlun um almenna niðurfærslu á verðtryggðum fasteignaveðlánum heimila. Í áætluninni felist að þær skuldir sem til eru komnar vegna hækkunar vísitölu neysluverðs frá árslokum 2007 og eru umfram verðbólgumarkmið Seðlabanka Íslands verði fluttar frá heimilunum í sérstakan afskriftasjóð fasteignaveðlána. Auk þess er gert ráð fyrir því að breytingar verði gerðar á verðtryggingarákvæðum slíkra lána. Tillagan gerir ráð fyrir að starfshópurinn ljúki störfum eigi síðar en 1. nóvember 2012 og útfærslan verði eins og nánar er útlistað hér. Tillagan gerir ráð fyrir að áætlunin komi til framkvæmdar eigi síðar en 1. janúar 2013.

Frá áramótum 2007/2008 hafa eftirstöðvar verðtryggðra fasteignaskulda heimilanna hækkað um 384,2 ma.kr. eða 38,2% vegna hækkunar á vísitölu neysluverðs. Þessi mikla hækkun hefur sett þúsundir heimila í mikinn vanda en fjöldi heimila með fasteignaveðlán í lok árs 2010 var um 72.700. Tugir þúsunda heimila eru komin með neikvæða eiginfjárstöðu sem þau munu ekki ná sér upp úr í fyrirsjáanlegri framtíð og sú staða mun fyrr eða síðar leiða til uppgjafar og verða dragbítur á allt efnahagslíf í landinu.

Hækkun þessi er til komin vegna hruns bankakerfisins og gengisfalls krónunnar, atburða sem ekki voru fyrirsjáanlegir lántakendum sem byggðu lántökur sínar á upplýsingum frá fjármálafyrirtækjum og úr fjölmiðlum en ekki síst frá ráðamönnum þjóðarinnar sem alveg fram á síðustu daga fyrir hrunið staðhæfðu að engin hætta væri í aðsigi.

Það hefur því orðið alger forsendubrestur fyrir öllum greiðslumöguleikum á fasteignaveðlánum heimila landsins, forsendubrestur sem ekki er ásættanlegt að þau beri ein og sér. Það er því brýnt að heimilunum sé skapaður ásættanlegur og réttlátur grunnur til að standa undir sér og að þessar miklu hækkanir verði leiðréttar, enda eins og áður sagði til komnar vegna forsendubrests sem heimilunum var stöðugt tilkynnt að gæti ekki orðið. Tillaga þessi gengur út á að leiðrétta þennan forsendubrest án þess að það leiði til aukins kostnaðar fyrir ríkissjóð og Íbúðalánasjóð og hlífi einnig eignahlið efnahagsreikninga lífeyrissjóða og fjármálafyrirtækja við skelli.

Leiðréttingin gengur út á að sú hækkun á fasteignaveðlánum heimilanna sem varð vegna hækkunar á vísitölu neysluverðs umfram verðbólgumarkmið Seðlabanka Íslands (2,5%) verði færð af heimilunum og yfir í sérstakan sjóð, afskriftasjóð fasteignaveðlána, sem verður eign í efnahagsreikningum skuldaeigendanna. Þar myndar þessi hluti lánanna nýtt óverðtryggt lán sem ber árlega 3,5% vexti. Sjóður þessi verður greiddur niður með 25 jöfnum árlegum greiðslum, í fyrsta sinn einu ári eftir stofnun sjóðsins. Sjóðnum verði skapaðar tekjur eins og greint er frá hér að aftan.

Í töflu 1 má sjá sundurliðun á fasteignaveðlánum annars vegar eftir tegund láns og hins vegar eftir lánveitanda.

Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.

Hagfræðistofnun Háskóla Íslands birti í skýrslu sinni, Skýrsla um afföll íbúðalána við stofnun nýju bankanna og kostnað við niðurfærslu lána, útreikninga á upphæð verðbóta á verðtryggð lán miðað við breytingar á vísitölu neysluverðs frá nóvember 2007 (gildir fyrir verðbreytingar lána í janúar 2008) til og með júlí 2011 (gildir fyrir verðbreytingar í september 2011). Flutningsmenn fengu Marinó G. Njálsson, ráðgjafa, til að fara yfir og sannreyna þess útreikninga og framlengja þá til síðustu áramóta. Einnig var upphæð verðbóta reiknuð út frá 2,5% þaki á árlegar verðbætur. Niðurstöðurnar má sjá í töflu 2.

Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.

Samkvæmt þessu væri forsendubrestur lánanna því 275,9 ma.kr. miðað við 2,5% þak á árlegar verðbætur sem jafngildir 22,7% af eftirstöðvum verðtryggðra fasteignaveðlána í lok 2. ársfjórðungs 2012.

Fjármálafyrirtæki hafa þegar komið að einhverju leyti til móts við lántaka vegna hækkunar á höfuðstól verðtryggðra húsnæðislána og samkvæmt upplýsingum frá Samtökum fjármálafyrirtækja nam sú leiðrétting um 49,8 ma.kr. í árslok 2011, þegar miðað er við að allar leiðréttingar samkvæmt 110% leiðinni annars vegar og sértækrar skuldaaðlögunar hins vegar séu vegna verðtryggðra lána. Ef gert er ráð fyrir að helmingur þeirrar upphæðar teljist leiðrétting á verðbótum, þ.e. 24,9 ma.kr., þykir rétt að taka tillit til þess og lækka reiknaðan forsendubrest sem því nemur. Verði sýnt fram á að meiri leiðréttingar á verðbótum hafi þegar farið fram lækki þessi tala enn frekar.

Bankarnir þrír, þ.e. Arion banki, Íslandsbanki og Landsbankinn, fengu umtalsverðan afslátt af lánum heimilanna við flutning lánanna frá gömlu bönkunum, þ.e. Kaupþingi, Glitni og Landsbanka Íslands. Þessi afsláttur var misjafn frá einum banka til annars, en nam þó tugum prósenta samkvæmt upplýsingum frá bönkunum sjálfum. Breytilegt var eftir bönkum hvernig afslátturinn dreifðist á tegundir lána og var hann lægri á verðtryggðum lánum en gengistryggðum. Ekki hefur að fullu verið sýnt hver afslátturinn var né hvernig hann hefur verið nýttur. Þrátt fyrir að bankarnir hafi lækkað höfuðstól skulda heimilanna og fyrirtækja um umtalsverðar upphæðir, þá sýna þeir nánast á hverjum ársfjórðungi mjög góðan hagnað, sem að einhverju leyti byggist á endurmati eignasafna, m.a. lánasafna. Virðist því vera sem bókfært virði lánasafnanna sé umtalsvert lægra en sú upphæð sem bankarnir reyna að innheimta, þ.e. kröfuvirði. Af þeim sökum telja flutningsmenn að hjá bönkunum sé meira en borð fyrir báru til að mæta þeirri lækkun verðtryggðra lána sem hér er mælt fyrir. Þetta á hins vegar ekki við um Íbúðalánasjóð og suma lífeyrissjóði. Er það þess vegna sem lögð er fram sú tillaga að stofnaður sé afskriftasjóður fasteignaveðlána.

Lagt er til að í afskriftasjóð fasteignaveðlána færist allar áfallnar verðbætur á verðtryggðum fasteignaveðlánum heimilanna umfram 2,5% þak, að frádregnum þeim leiðréttingum sem þegar hafa farið fram. Staða sjóðsins við stofnun yrði því um 250 ma.kr. Þar sem Íbúðalánasjóður er í raun aðeins milliliður fyrir fjármagnseigendur sem fjármagna íbúðakaup fer hlutur Íbúðalánasjóðs í afskriftunum yfir til handhafa skuldabréfa sem Íbúðalánasjóður og forverar hans hafa gefið út til að fjármagna útlán sín til íbúðakaupenda (HFF-bréf). Eigendur afskriftasjóðsins (kröfuhafar) verði því innlánsstofnanir, aðrir eigendur HFF-bréfa (og annarra bréfa Íbúðalánasjóðs) sem ekki eru í eigu lífeyrissjóða og lífeyrissjóðirnir. Eign þeirra er í sömu hlutföllum og kröfur þeirra hljóða upp á og fá þeir kröfur sínar greiddar á 25 árum með jöfnum árlegum greiðslum (jafngreiðslulán). Miðað er við að höfuðstóll kröfunnar beri 3,5% vexti. Það þýðir að sjóðurinn þyrfti að standa undir 15,168 ma.kr. inngreiðslu árlega. Fyrsta árið skiptist sú greiðsla þannig að 3,322 milljarðar koma frá sérstöku 0,25% vaxtaálagi á öll fasteignaveðlán, 2,874 milljarðar frá lífeyrissjóðum, 6,284 milljarðar frá innlánsstofnunum og öðrum handhöfum skuldabréfa Íbúðalánasjóðs en lífeyrissjóðunum og 2,688 milljarðar frá svokölluðum eltandi vaxtabótum.

Tillagan gerir ráð fyrir að sjóðnum verði skapaðar tekjur til 25 ára til að standa undir útgjöldum sínum. Þessar tekjur eru fjórþættar:

a. Sérstakt vaxtaálag verði lagt á öll fasteignaveðlán. Nemur það í upphafi 0,25%, en lækkar árlega um 0,01% uns það verður 0,10% þegar tíu ár eru eftir af endurgreiðslutímabilinu og helst óbreytt eftir það. Miðað við forsendur sem gera ráð fyrir 3% árlegri aukningu í fasteignaveðlánum verður sá hluti 3,32 ma.kr. fyrsta árið en 2,7 ma.kr. síðasta árið.

b. Lagður verði árlegur tímabundinn eignarskattur á eignir innlánsstofnana og HFF-bréfa eign annarra en lífeyrissjóða. Nemur hann 0,195% í upphafi, en lækkar um 0,005% árlega og endar því í 0,075% á 25. ári. Miðað við forsendur sem gera ráð fyrir 5% árlegri eignaaukningu yrði sá hluti 6,28 ma.kr. fyrsta árið en 7,8 ma.kr. síðasta árið.

c. Vaxtabætur (eltandi vaxtabætur) sem hefði verið ráðstafað í vaxtabætur til heimilanna ef ekki hefði komið til niðurfærsla á skuldunum verða notaðar í staðinn til niðurgreiðslu sjóðsins. Miðað við að útgreiddar vaxtabætur árið 2011 voru um 12 ma.kr. og að 22,4% lækkun verði á þeim eru þetta 2,69 ma.kr. fyrsta árið. Miðað er við að þessi upphæð lækki hlutfallslega í samræmi við höfuðstól afskriftasjóðsins og verði því komnar niður 158 m.kr. síðasta árið.

d. Afgangurinn af fjármögnun sjóðsins verður fengin með sérstökum tímabundnum eignarskatti á eignir lífeyrissjóða. Nemur hann 0,14% í upphafi, en lækkar árlega og endar í 0,07% á 25. ári. Miðað er við forsendur sem gera ráð fyrir 5% árlegri eignaaukningu lífeyrissjóða og verður hluti lífeyrissjóðanna 2,8 ma.kr. fyrsta árið en 4,5 ma.kr. síðasta árið.

Með þessu er lagt til að byrðarnar af leiðréttingunni dreifist á marga aðila. Inni í útreikningum á greiðslum lántaka er gert ráð fyrir vexti fasteignaveðlána um 3% á ári (hvort heldur út af nýjum lánum eða vegna verðbóta á eldri). Verði vöxtur lánanna meiri, þá er hægt að draga hraðar úr vaxtaálaginu, lækka sérstakan eignarskatt hraðar eða greiða eftirstöðvar sjóðsins hraðar upp. Í útreikningum á greiðslum lánafyrirtækja er gert ráð fyrir 5% árlegum vexti eigna.

Þar sem lífeyrissjóðirnir eru afgangsstærð í fjármögnun afskriftasjóðsins og í raun nettó- þiggjendur greiðslna úr sjóðnum mun þessi aðgerð ekki koma illa við lífeyrissjóðina svo neinu marki nemi. Þess ber að geta að lífeyrissjóðirnir hafa þegar fengið um 170 ma.kr. eingöngu í verðbætur af lánum til heimilanna frá áramótum 2007/2008 auk þess að hafa fengið 33,4 ma.kr. afslátt í svokölluðum Avens-viðskiptum. Flutningsmenn telja að bæði lífeyrissjóðir og innlánsstofnanir hafi góða getu til að standa undir þeim greiðslum sem hér um ræðir. Hagnaður bankanna frá hruni hefur sýnt að þar er vel borð fyrir báru og eiginfjárstaða þeirra er sterk. Hvað lífeyrissjóðina varðar eru þetta hlutfallslega mjög lágar upphæðir sem ekki vega þungt. Yngri kynslóðir sjóðfélaga greiða nú þegar háar upphæðir til að rétta af skekkjuna sem er milli lofaðs réttindaávinnings og raunverulegs. Framlag sjóðanna til uppgjörs afskriftasjóðs fasteignaveðlána mundi þá skila til baka hluta af þeim peningum sem yngri sjóðfélagar hafa lagt í þessa kynslóðatilfærslu. Reyndin er þó sú að afslátturinn sem fékkst vegna Avens-bréfanna gerir meira en að dekka hlut lífeyrissjóðanna vegna inngreiðslna í afskriftasjóðinn.

Samhliða þessu er lagt til að verðtrygging á nýjum fasteignaveðlánum verði afnumin með öllu og að verðtrygging eldri lána verði lögfest með hámarki í samræmi við verðbólgumarkmið Seðlabanka Íslands sem nú er 2,5%.

Þar sem um almenna aðgerð er að ræða er einnig lagt til að hugað verði að því sem heildarlausn hvort hægt sé að færa öll óverðtryggð fasteignaveðlán sem ekki falla undir gengislánadóma Hæstaréttar yfir í þetta umhverfi frá og með áramótum 2007/2008 og meðhöndla þau með sama hætti og verðtryggðu lánin.

Flutningsmenn telja að sú framkvæmd sem hér er lögð til muni hafa gríðarlega jákvæð áhrif á efnahagslífið í heild sinni og skila öllum kröfuhöfum fasteignaveðlána öruggari og betri stöðu að endingu vegna þeirrar miklu óvissu um þessar skuldir sem minnkar verulega við þessa framkvæmd.

Með tillögu þessari eru þrjú fylgiskjöl með útreikningum.

Fylgiskjal I.

Bankakerfi og lífeyrissjóðir. Eignir í lok 3. ársfjórðungs 2011.

Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.

Fylgiskjal II.

Þróun greiðslna í afskriftasjóð fasteignaveðlána.

Fylgiskjal III.

Þróun greiðslna afskriftasjóðs fasteignaveðlána (m.kr.).