Húsnæðissamvinnufélög Greinargerð/athugasemdir úr lagafrumvarpi, mál nr. 333

Frumvarp til laga um húsnæðissamvinnufélög.

(Lagt fyrir Alþingi á 123. löggjafarþingi 1998–99.)

I. KAFLI

Gildissvið og orðskýringar.

1. gr.

Gildissvið.

Lög þessi taka til félaga sem rekin eru að hætti samvinnufélaga og hafa að markmiði að byggja, eiga og hafa yfirumsjón með rekstri íbúðarhúsnæðis sem félagsmönnum þeirra er látið í té sem íbúðir með búseturétti sem tryggir þeim ótímabundin afnot af þeim, gegn greiðslu búseturéttargjalds.

Markmið félaga skv. 1. mgr. skal jafnframt vera:

a. að taka til ávöxtunar sparifé félagsmanna sem þeir hyggjast síðar nota til kaupa á búseturétti,

b. að eiga aðild að félögum með takmarkaðri ábyrgð, svo sem samvinnusamböndum samkvæmt lögum um samvinnufélög, og hlutafélögum, þar með töldum einkahlutafélögum, enda standi slík félög að verkefnum sem teljast mikilvæg fyrir starfsemi húsnæðissamvinnufélaga.

Félag sem ákvæði þessara laga taka til skal hafa orðið húsnæðissamvinnufélag sem skammstafa má hsf. í nafni sínu. Jafnframt er öðrum óheimilt að bera slíkt heiti.

2. gr.

Orðskýringar.

Merking orða í lögum þessum er sem hér segir:

1.

Búsetuíbúð er íbúð í eigu húsnæðissamvinnufélags.

2.

Búseturéttur er ótímabundinn afnotaréttur félagsmanns í húsnæðissamvinnufélagi af búsetuíbúð.

3.

Búseturétthafi er félagsmaður í húsnæðissamvinnufélagi sem öðlast hefur búseturétt.

4.

Búsetusamningur er samningur félagsmanns í húsnæðissamvinnufélagi við félagið um búseturétt.

5.

Búseturéttargjald er það gjald sem félagsmaður í húsnæðissamvinnufélagi greiðir til þess að öðlast búseturétt.

6.

Búsetugjald er það gjald, sem búseturétthafi greiðir vegna rekstrar-, viðhalds- og fjármagnskostnaðar af búsetuíbúð.

7.

Búsetufélag er félag búseturétthafa í ákveðnum byggingaráfanga eða á ákveðnu svæði sem sér um rekstur búsetuíbúða og starfar innan húsnæðissamvinnufélagsins.

8.

Húsnæðissamvinnufélag er samvinnufélag sem á og hefur yfirumsjón með rekstri íbúða sem það hefur byggt eða keypt til þess að veita félagsmönnum sínum búseturétt gegn greiðslu búseturéttargjalds.

II. KAFLI

Félagsstofnun og búseturéttur.

3. gr.

Félagsstofnun.

Um félagsstofnun, skráningu, félagsstjórn, endurskoðun og félagsslit húsnæðissamvinnufélags, svo og önnur atriði sem lög þessi kveða ekki sérstaklega á um, skal eftir því sem við getur átt fara eftir ákvæðum laga um samvinnufélög á hverjum tíma.

Áður en skráning húsnæðissamvinnufélags fer fram skulu samþykktir þess staðfestar af félagsmálaráðuneytinu. Ráðuneytið skal gera fyrirmynd að samþykktum er miði meðal annars að því að tryggja réttindi og skyldur einstakra félagsmanna og búsetufélaga. Í samþykktum þessum skulu einnig vera ákvæði sem stuðla að því að fjármál félagsins, tilhögun framkvæmda og rekstur verði sem skýrust.

4. gr.

Stofnun búseturéttar.

Félagsmenn öðlast rétt til að fá keyptan búseturétt í þeirri röð sem þeir ganga í húsnæðissamvinnufélagið, enda greiði þeir ákveðna fjárhæð í stofnsjóð félagsins, sbr. d-lið 16. gr.

Hafi húsnæðissamvinnufélagi verið veitt lán vegna viðkomandi íbúðar á grundvelli laga um húsnæðismál og reglugerða settra samkvæmt þeim skal félagsmaður jafnframt uppfylla skilyrði sem þar eru sett.

Þegar félagsmaður notfærir sér rétt sinn til kaupa á búseturétti ber honum að inna búseturéttargjald af hendi, sbr. 5. gr. Geri hann það ekki innan tilskilins tíma gengur rétturinn til næsta félagsmanns, sbr. 1. mgr.

Búseturétt geta þeir einir eignast eða keypt sem eru orðnir fjárráða.

5. gr.

Búseturéttargjald.

Búseturéttargjald, vegna íbúðar sem ráðstafað er í fyrsta sinn, ákvarðast annars vegar af byggingarkostnaði hennar eða kaupverði og hins vegar af lánsfé til langs tíma.

Stjórn húsnæðissamvinnufélags ákveður fjárhæð búseturéttargjalds, sbr. 1. mgr., og hvenær það skuli innt af hendi.

Gangi búseturéttur kaupum til annars félagsmanns skal miða búseturéttargjald við upprunalegt verð, að teknu tilliti til kostnaðar seljanda vegna endurbóta, en draga frá kostnað vegna vanrækslu á viðhaldi.

Húsnæðissamvinnufélagi er heimilt að kveða á í samþykktum sínum að við ákvörðun búseturéttargjalds við endursölu skv. 3. mgr. skuli taka mið af hækkunum samkvæmt vísitölu neysluverðs til verðtryggingar.

6. gr.

Búseturéttur.

Búseturéttur veitir félagsmanni ótímabundinn afnotarétt yfir íbúð, enda standi hann skil á gjöldum til félagsins af íbúðinni. Brjóti félagsmaður gegn lögum, reglugerðum eða samþykktum um húsnæðissamvinnufélög eða búsetufélög má svipta hann afnotarétti yfir íbúðinni. Gefa skal félagsmanni eina skriflega viðvörun áður en til slíks kemur.

Enginn einstaklingur getur átt nema einn búseturétt og enginn getur átt búseturétt nema hann búi jafnframt í því íbúðarhúsnæði sem búseturéttinum fylgir, sbr. þó ákvæði 7. gr. um ráðstöfun búseturéttar og 14. gr. um framleigu samkvæmt sérstökum reglum. Eigandi búseturéttar er að jafnaði einn nema um hjón sé að ræða eða einstaklinga sem hafa haft sameiginlegt heimilishald í a.m.k. tvö ár.

Nú óskar ríki, sveitarfélag eða almannasamtök eftir að fá að ráðstafa búseturétti yfir einni eða fleiri íbúðum húsnæðissamvinnufélags og skal þá erindi um slíka ráðstöfun koma frá félagsmálaráðuneytinu og þess gætt að með þeim hætti verði ekki ráðstafað meira en 20% íbúða félagsins.

7. gr.

Ráðstöfun búseturéttar.

Réttur búseturétthafa til íbúðar er ekki framseljanlegur og erfist ekki. Húsnæðissamvinnufélagið getur þó heimilað að réttur til afnota af íbúð færist yfir til maka við andlát félagsmanns, hjónaskilnað, kaupmála milli hjóna eða setu í óskiptu búi. Sá sem þannig eignast búseturétt eignast um leið aðild að húsnæðissamvinnufélaginu í stað fyrri búseturétthafa, enda notfæri hann sér réttinn og búi í íbúð hjá félaginu.

Hafi húsnæðissamvinnufélagi verið veitt lán vegna viðkomandi íbúðar á grundvelli laga um húsnæðismál og reglugerða settra samkvæmt þeim skal félagsmaður jafnframt uppfylla skilyrði sem þar eru sett.

8. gr.

Vanskil félagsmanns.

Búseturéttargjald stendur sem trygging fyrir skilvísri greiðslu búsetugjalds, sbr. 10. gr. Búseturétthafa er óheimilt að veðsetja búseturétt sinn.

Komi til meiri háttar vanskila félagsmanns missir hann rétt sinn til húsnæðisins, enda hafi skil ekki borist þrátt fyrir ítrekaða viðvörun. Stjórn húsnæðissamvinnufélagsins tekur ákvörðun um að vísa félagsmanni úr húsnæðinu að fenginni tillögu frá búsetufélagi.

Nánari reglur um búseturétt skulu settar með reglugerð.

III. KAFLI

Búsetufélög.

9. gr.

Stofnun búsetufélags.

Þegar hafnar eru framkvæmdir við byggingu nýrra íbúða skal stjórn húsnæðissamvinnufélags sjá til þess að búseturétthafar geti fylgst með framkvæmdum á byggingarstigi og verið með í ráðum.

Þegar lokið er framkvæmdum við byggingu íbúða á ákveðnu svæði skulu þeir sem þar hafa keypt sér búseturétt mynda með sér búsetufélag. Einnig er heimilt að stofna búsetufélag fyrr eða fljótlega eftir úthlutun óski búseturétthafar í tilteknu húsi eða á tilteknu svæði eftir því. Stjórn húsnæðissamvinnufélags skal fjalla um og taka afstöðu til slíkra óska.

Óski búseturétthafar í tilteknum byggingaráfanga, þar sem íbúðir eru tíu eða færri, ekki eftir að mynda sérstakt búsetufélag fer stjórn húsnæðissamvinnufélagsins með þau verkefni sem annars væru í höndum búsetufélagsins, en byggingaráfanginn skal hafa sjálfstæðan fjárhag. Óski meiri hluti búseturétthafa í byggingaráfanganum eftir stofnun sérstaks búsetufélags skal stjórn húsnæðissamvinnufélags verða við því.

Búsetufélag hefur aðskilinn fjárhag og setur sér við stofnun samþykktir um réttindi, fjármál og ábyrgð, bæði gagnvart félagsmönnum þess og gagnvart húsnæðissamvinnufélaginu. Þessar samþykktir þarf húsnæðissamvinnufélag og félagsmálaráðuneytið að staðfesta. Félagsmálaráðuneytið setur reglur um form fyrir samþykktir búsetufélaga.

10. gr.

Ábyrgð búsetufélags og búsetugjald.

Búsetufélag ber ábyrgð á rekstri og viðhaldi mannvirkja og innheimtir öll gjöld hjá félagsmönnum sínum vegna rekstrarkostnaðar, viðhalds og fjármagnskostnaðar. Þessir gjaldaliðir eru sameinaðir í eitt gjald, búsetugjald.

Fjárhæð búsetugjalds hverju sinni ákveður stjórn búsetufélagsins á grundvelli áætlunar um þá gjaldaliði sem nefndir eru í 1. mgr. Ákvörðun um fjárhæð búsetugjalds getur hver félagsmaður skotið til úrskurðar stjórnar húsnæðissamvinnufélags.

Búsetufélag ábyrgist full skil til húsnæðissamvinnufélags á fjármagnskostnaði af íbúðum þar sem húsnæðissamvinnufélagið er eigandi þeirra.

Búsetufélag skal skila staðfestum og samþykktum ársreikningum til húsnæðissamvinnufélags fyrir 1. júlí ár hvert.

11. gr.

Veðsetning íbúða.

Stjórn húsnæðissamvinnufélags getur án samþykkis búsetufélags veðsett íbúðir fyrir lánum sem tekin eru til byggingar eða kaupa á þeim.

Óheimilt er að veðsetja íbúðirnar fyrr en áhvílandi lán Íbúðalánasjóðs eða lán sem sjóðurinn hefur yfirtekið samkvæmt eldri lögum eru orðin lægri en 75% af uppfærðu verði þeirra.

Stjórn búsetufélags þarf að samþykkja veðsetningar vegna lána sem tekin kunna að verða síðar til endurbóta og viðhalds á fasteignum. Með reglugerð má takmarka þær veðsetningarheimildir.

IV. KAFLI

Réttindi og skyldur búseturétthafa.

12. gr.

Búsetusamningur.

Hver sá sem hefur fengið keyptan búseturétt skal gera búsetusamning við húsnæðissamvinnufélagið sem hann er félagsmaður í. Samningurinn er óuppsegjanlegur af hálfu húsnæðissamvinnufélagsins nema búseturétthafi geri sig sekan um grófar vanefndir á skyldum sínum, svo sem vegna áberandi vanhirðu eða endurtekinna vanskila. Uppsagnarfrestur af hálfu búseturétthafa er hins vegar sex mánuðir. Áður en sá tími er liðinn þarf að liggja fyrir nýr búsetusamningur við þann félagsmann sem næstur er í röðinni um endurúthlutun. Sé enginn slíkur félagsmaður hefur seljandi búseturéttar heimild til að benda á nýjan félagsmann sem fullnægir skilyrðum laganna. Takist hvorugt innan sex mánaða er húsnæðissamvinnufélaginu heimilt að fresta endurgreiðslu á andvirði búseturréttar í allt að sex mánuði frá lokum uppsagnarfrests og skal fullnaðargreiðsla til seljanda búseturéttar eiga sér stað í síðasta lagi innan tólf mánaða frá uppsögn búsetusamnings. Um endurgreiðslu andvirðis búseturéttar fer að öðru leyti eftir því sem segir í 13. gr. laga þessara.

Búsetusamningur skal vera í samræmi við lög þessi og reglugerðir sem settar eru með heimild í þeim. Hann skal einnig samrýmast samþykktum búsetufélags sem félagsmaðurinn er í og húsnæðissamvinnufélagsins. Félagsmálaráðuneytið skal láta gera sérstök eyðublöð fyrir búsetusamninga.

Í búsetusamningi skal kveðið á um uppsögn og riftun, afhendingu íbúðar, viðhald og viðhaldssjóð, greiðslu rekstrarkostnaðar og fjármagnskostnaðar, umgengnisreglur og réttindi, tryggingu fyrir greiðslum, framleigu, ráðstöfun búseturéttar við andlát, hjúskaparslit o.fl. Í búsetusamningi skulu einnig vera ákvæði um úttekt og mat á íbúðinni.

13. gr.

Endurgreiðsla andvirðis búseturéttar.

Hætti búseturétthafi afnotum af íbúð skal andvirði búseturéttarins endurgreitt honum í samræmi við fyrirmæli 3. og 4. mgr. 5. gr. og að gættum ákvæðum 1. mgr. 12. gr.

Í samþykktum húsnæðissamvinnufélaga skal kveðið á um hvernig hagað skuli mati og úttektum á búsetuíbúðum, þar á meðal vegna endurbóta og vanrækts viðhalds. Nái aðilar búsetusamnings ekki samkomulagi á grundvelli þeirra reglna skal fara eftir ákvæðum gildandi húsaleigulaga um úttektir og mat á leiguhúsnæði, eftir því sem við getur átt.

Takist ekki að úthluta búseturétti til nýs félagsmanns innan þess tíma sem ákveðinn er í 1. mgr. 12. gr. getur félagið fengið kostnað sinn við að endurúthluta búseturéttinum bættan úr varasjóði, sbr. c-lið 16. gr. Á sama hátt getur húsnæðissamvinnufélag fengið greitt úr varasjóði kostnað við að endurákvarða búseturéttargjald til síðari félagsmanna.

Í samþykktum skal nánar mælt fyrir um rétt húsnæðissamvinnufélags til þess að fá tjón sitt bætt skv. 3. mgr.

14. gr.

Framleiga.

Ekki er heimilt að framleigja íbúð með búseturétti nema með samþykki stjórnar húsnæðissamvinnufélags. Óski búseturétthafi eftir því að íbúðin verði framleigð öðrum skal stjórn húsnæðissamvinnufélags gefa svar innan 30 daga. Framleiga er ekki heimil nema búseturétthafi hafi brýna þörf fyrir það, svo sem vegna tímabundins starfs eða náms annars staðar. Leigutími skal þá vera í mesta lagi eitt ár í einu. Leigusamningur, sem eigi er áritaður af húsnæðissamvinnufélagi, er ógildur. Nú verður leigjandi fyrir tjóni sökum ógilds leigusamnings og er þá leigusali bótaskyldur.

Húsnæðissamvinnufélag getur rift leigusamningi sem er ógildur samkvæmt ákvæðum 1. mgr. og krafist útburðar leigjanda.

15. gr.

Viðhaldssjóður.

Félagsmenn í búsetufélagi skulu leggja reglulega fé í viðhaldssjóð sem aðalfundur búsetufélags ákveður gjöld til hverju sinni. Aðalfundur húsnæðissamvinnufélags getur þó ákveðið lágmarksgjald í viðhaldssjóð. Framlag í viðhaldssjóð er hluti búsetugjalds skv. 10. gr.

Með viðhaldssjóði skal standa straum af viðhaldi fasteignar utan húss, sem búsetufélagið annast, og viðhaldi íbúða sem búseturétthafi hverrar íbúðar annast og ber ábyrgð á. Félagsmaður fær fé úr viðhaldssjóðnum til viðhalds íbúðar sinnar samkvæmt nánari reglum þar um sem aðalfundur búsetufélagsins setur.

V. KAFLI

Fjármál.

16. gr.

Fjáröflun.

Húsnæðissamvinnufélagi skal aflað fjár sem hér segir:

a. Með árlegu gjaldi í rekstrarsjóð félagsins sem ákveðið skal á aðalfundi samkvæmt samþykktum þess. Sjóði þessum skal varið til að standa straum af rekstrarkostnaði félagsins. Kostnaður við að reisa nýjar byggingar, þar með talinn kostnaður af auknum rekstri meðan á undirbúningi byggingarframkvæmda og uppgjöri þeirra stendur, telst ekki til rekstrarkostnaðar í þessu sambandi.

b. Með lánum úr Íbúðalánasjóði samkvæmt lögum um húsnæðismál og með öðrum lánum á almennum markaði. Íbúðum, sem húsnæðissamvinnufélögum er veitt lán til samkvæmt þessum staflið, skal skila fullgerðum til félagsmanna.

c. Með framlagi í varasjóð sem nema skal 1% af byggingarkostnaði hverrar íbúðar. Í varasjóð rennur enn fremur árlegt framlag af óskiptum tekjum félagsins samkvæmt ákvörðun aðalfundar.

d. Með inntökugjöldum félagsmanna sem leggjast í stofnsjóð félagsins, sbr. 1. mgr. 4. gr. Stjórn félagsins getur ákveðið að framlög félagsmanna, eða hluti framlaga þeirra, til kaupa á búseturétti renni í stofnsjóð sem séreign hvers félagsmanns. Stofnsjóðsinnstæður félagsmanna skulu geymdar á reikningi hjá viðurkenndri lánastofnun. Stofnsjóðsinnstæður félagsmanns endurgreiðast að viðbættum vöxtum og verðbótum þegar búseturéttargjald er greitt. Stofnsjóðsinnstæður, sem ekki hafa verið endurgreiddar, falla til útborgunar við andlát félagsmanns, við gjaldþrot og við úrsögn úr félaginu eða brottflutning af félagssvæðinu, enda hafi félagsmaður fullnægt öllum skuldbindingum við félagið.

e. Með gjöldum fyrir veitta þjónustu við félagsmenn og aðra sem renna í rekstrarsjóð samkvæmt nánari ákvörðun aðalfundar.

17. gr.

Kvaðir.

Húsnæðissamvinnufélögum er óheimilt að selja íbúðir sínar á meðan á þeim hvíla lán Íbúðalánasjóðs eða lán sem sjóðurinn hefur yfirtekið samkvæmt eldri lögum.

VI. KAFLI

Ýmis ákvæði.

18. gr.

Setning reglugerðar.

Félagsmálaráðherra setur með reglugerð nánari ákvæði um framkvæmd laga þessara.

19. gr.

Viðurlög.

Brot gegn lögum þessum og reglugerðum settum samkvæmt þeim varða sektum.

20. gr.

Gildistaka og lagaskil.

Lög þessi öðlast gildi 1. janúar 1999.

Samþykktir sem félagsmálaráðuneytið hefur staðfest fyrir húsnæðissamvinnufélög og einstök búsetufélög í tíð eldri laga um Húsnæðisstofnun ríkisins halda gildi sínu.

Búsetusamningar sem gerðir hafa verið á grundvelli eldri laga um Húsnæðisstofnun ríkisins halda gildi sínu.

Við gildistöku laga þessara skulu húsnæðissamvinnufélög endurskoða samþykktir sínar m.a. með hliðsjón af ákvæðum 5. gr. og 13. gr.

Ákvæði til bráðabirgða.

I.

Við gildistöku laga um húsnæðismál skal Íbúðalánasjóður yfirtaka öll eldri lán sem Byggingarsjóður verkamanna og eftir atvikum Byggingarsjóður ríkisins hafa veitt til húsnæðissamvinnufélaga vegna búsetuíbúða, ásamt þeim réttindum og skyldum sem slíkum lánum fylgja.

II.

Við endurgreiðslu búseturéttargjalds til þeirra er gert hafa búsetusamning fyrir gildistöku laga þessara, sbr. 2. mgr. 5. gr. og 1. mgr. 13. gr., skal enn fremur gæta ákvæða 6. mgr. 76. gr. laga nr. 97/1993, um Húsnæðisstofnun ríkisins.

Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.

Frumvarp þetta er samið í félagsmálaráðuneytinu. Á síðasta þingi var lagt fram frumvarp til laga um byggingar- og húsnæðissamvinnufélög. Var því frumvarpi ætlað að fylgja frumvarpi til laga um húsnæðismál er samþykkt var sem lög frá Alþingi 3. júní 1998. Við samningu frumvarpsins hefur verið litið til þeirra athugasemda sem komu fram við meðferð félagsmálanefndar á frumvarpinu, svo og síðari athugasemda húsnæðissamvinnufélagsins Búseta hsf. og athugasemda er bárust frá einstaklingum er staðið hafa að undirbúningi að stofnun húsnæðissamvinnufélagsins Búmenn.

Frumvarp það sem hér er lagt fram fjallar um húsnæðissamvinnufélög. Kemur það, ef að lögum verður, í stað VII. kafla gildandi laga um Húsnæðisstofnun ríkisins, nr. 97/1993, með síðari breytingum. Með lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998, er sú stefna mörkuð að fjalla í sérstökum lögum um opinberar lánveitingar til byggingar eða kaupa á íbúðarhúsnæði. Er þar gert ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélög geti líkt og önnur félög átt kost á lánveitingum skv. VIII. kafla laganna og enn fremur skv. 15. og 16. gr. þeirra laga. Ekki þykir fara vel á því að í sérlögum um húsnæðissamvinnufélög, sem geyma fyrirmæli um skipulag og starfshætti slíkra félaga, sé jafnframt fjallað um lánveitingar Íbúðalánasjóðs. Nokkur eðlismunur er á byggingarsamvinnufélögum og húsnæðissamvinnufélögum og þykir betur fara á því að um byggingarsamvinnufélög sé fjallað í sérstakri löggjöf. Samhliða frumvarpi þessu er því lagt fram frumvarp til laga um byggingarsamvinnufélög.

Í frumvarpinu hefur orðalagi lítillega verið breytt, einkum með tilliti til stofnunar Íbúðalánasjóðs og sameiningar Byggingarsjóðs ríkisins og Byggingarsjóðs verkamanna. Þá þykir ekki ástæða til þess að hafa í frumvarpinu ákvæði er snerta umsóknir um lán og skilyrði lánveitinga, sbr. 115.–117. gr. gildandi laga um Húsnæðisstofnun ríkisins. Í 2. gr. hafa verið teknar inn helstu skilgreiningar hugtaka til frekari skýrleika en slíkar skilgreiningar er ekki að finna í gildandi lögum. Helstu breytingar sem gerðar hafa verið frá gildandi lögum koma fram í 5. og 13. gr. og fela í sér að kveðið er skýrar á um hvernig meta eigi ástand húsnæðis við endurgreiðslu búseturéttar og um heimildir húsnæðissamvinnufélaga til þess að endurákvarða búseturéttargjald við endurráðstöfun búseturéttar til annars félagsmanns. Um aðrar breytingar er vísað til skýringa við einstök ákvæði frumvarpsins.

Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins.

Um 1. gr.

Efni greinarinnar er að meginstefnu byggt á 101. gr. gildandi laga um Húsnæðisstofnun ríkisins. Í greininni er fjallað um til hvaða félaga lögin taki og hver séu markmið þeirra. Lagðar eru til nokkrar breytingar á orðalagi gildandi ákvæðis er leiðir af breytingum á lánveitingum til húsnæðissamvinnufélaga samkvæmt lögum nr. 44/1998, um húsnæðismál.

Ekki þykir ástæða til þess að taka sérstaklega fram að það skuli vera markmið húsnæðissamvinnufélags að útvega lán til byggingarframkvæmda og rekstrar sem slík félög annast.

Um 2. gr.

Í greininni eru skilgreind helstu hugtök sem fram koma í frumvarpinu.

Um 3. gr.

Greinin er efnislega samhljóða 102. gr. gildandi laga. Þó hefur orðalagi 1. mgr. verið breytt nokkuð til að taka af öll tvímæli um tengsl frumvarpsins og almennra laga um samvinnufélög.

Um 4. gr.

Ákvæði 1. mgr. eru að efni til byggð á 1. mgr. 103. gr. gildandi laga. Bætt hefur verið við tilvísun til d-liðar 16. gr. frumvarpsins, til nánari skýringar. Í núgildandi ákvæði er enn fremur vísað til þess að félagsmaður skuli einnig fullnægja skilyrðum 64.–66. gr. um rétt einstaklinga til félagslegra íbúða. Þar sem nú er gert ráð fyrir að um lánveitingar til félaga og félagasamtaka, þar á meðal til húsnæðissamvinnufélaga, geti farið samkvæmt lögum nr. 44/1998, um húsnæðismál, á tilvísun þessi ekki lengur við. Er því lagt til í 2. mgr. að hafi húsnæðissamvinnufélagi verið veitt lán á grundvelli laga um húsnæðismál gildi jafnframt þau skilyrði sem þar eru sett um ráðstöfun íbúða, sbr. 1. mgr. 37. gr. þeirra laga.

3. og 4. mgr. er efnislega samhljóða 2. og 3. mgr. 103. gr. gildandi laga.

Um 5. gr.

Greinin er byggð á 104. gr. gildandi laga. Í 1. mgr. er kveðið á um að búseturéttargjald íbúðar sem ráðstafað er í fyrsta sinn ákvarðist annars vegar af byggingarkostnaði hennar eða kaupverði og hins vegar af lánsfé til langs tíma. Með hliðsjón af ákvæðum 36. gr. laga nr. 44/1998, um húsnæðismál, má ætla að gjaldið geti numið 10% af byggingarkostnaði eða kaupverði þegar um er að ræða lánveitingar til leiguíbúða skv. VIII. kafla laganna. Á sama hátt er gert ráð fyrir að fjárhæð búseturéttargjalds taki mið af því hlutfalli af byggingarkostnaði eða kaupverði sem húsnæðissamvinnufélag fær lánað til, enda þótt um annars konar lán sé að ræða.

2. mgr. er samhljóða 2. mgr. 104. gr. gildandi laga.

Í 3. mgr. er fjallað um ákvörðun búseturéttargjalds þegar búseturéttur gengur til annars félagsmanns, en þá er gert ráð fyrir að gjaldið miðist við upprunalegt kaupverð, en að teknu tilliti til ástands íbúðar.

Í 4. mgr. er vikið að heimild húsnæðissamvinnufélags til þess að ákveða í samþykktum sínum að ákvörðun búseturéttargjalds við endursölu skuli taka mið af vísitölu neysluverðs til verðtryggingar. Rétt þykir að hlutaðeigandi húsnæðissamvinnufélag taki sjálft ákvörðun um hvort taka skuli upp ákvæði um verðtryggingu.

Um 6. gr.

Greinin er efnislega samhljóða 105. gr. gildandi laga. Í 1. mgr. er hugtakið afnotaréttur notað í staðinn fyrir umráðarétt til samræmis við önnur ákvæði frumvarpsins.

Um 7. gr.

Í 1. mgr. er að finna efnislega samhljóða ákvæði því sem nú er í 106. gr. gildandi laga.

Í 2. mgr. er að finna tilvísun til þess að húsnæðissamvinnufélag kann að vera bundið af ákvæðum laga nr. 44/1998, um húsnæðismál, sbr. einkum 1. mgr. 37. gr. þeirra laga um ráðstöfun íbúða. Þegar um slíkt er að ræða þarf hlutaðeigandi félagsmaður jafnframt að fullnægja þeim skilyrðum sem þar eru sett.

Um 8. og 9. gr.

Greinarnar eru efnislega samhljóða 107. og 108. gr. gildandi laga.

Um 10. gr.

Greinin fjallar um ákvörðun búsetugjalds og um ábyrgð búsetufélags á rekstri félagsins. Ákvæði 1.–3. mgr. eru efnislega samhljóða 109. gr. gildandi laga. Stjórn búsetufélags ákveður búsetugjaldið óháð því hvort á viðkomandi íbúð hvílir lán til leiguíbúða, skv. VIII. kafla laga nr. 44/1998, annars konar lán Íbúðalánasjóðs eða önnur lán.

Í 4. mgr. er nýmæli þar sem kveðið er á um skyldu búsetufélags til að skila ársreikningum til húsnæðissamvinnufélags sem hafa verið endurskoðaðir í samræmi við samþykktir búsetufélagsins og staðfestir á aðalfundi þess.

Um 11. gr.

Greinin er efnislega samhljóða 110. gr. gildandi laga. Í 1. mgr. er vísað almennt til lána sem húsnæðissamvinnufélag tekur til byggingar eða kaupa á íbúðum og kveðið á um að ekki þurfi samþykki búsetufélags í slíkum tilvikum. Þegar litið er til þess að húsnæðissamvinnufélög geta fjármagnað byggingar eða kaup á íbúðarhúsnæði á mismunandi hátt þykir ekki ástæða til þess að taka fram að í stað Byggingarsjóðs verkamanna í komi Íbúðalánasjóður.

Um 12. gr.

Greinin er efnislega samhljóða 111. gr. gildandi laga.

Um 13. gr.

Greinin er nýmæli. Í 111. gr. laga um Húsnæðisstofnun ríkisins er við það miðað að um endurgreiðslu andvirðis búseturéttar fari eftir 6. mgr. 76. gr. þeirra laga, en þar er gert ráð fyrir að búseturéttargjald hlutaðeigandi verði endurgreitt honum með fullum verðbótum samkvæmt lánskjaravísitölu, en án vaxta.

Ekki þykir rétt að svo stöddu að afnema skyldu húsnæðissamvinnufélaga til þess að leysa til sín búseturéttinn og annast um endurgreiðslu andvirðis hans. Slíkt fæli í sér grundvallarbreytingu á uppbyggingu og skipulagi húsnæðissamvinnufélaga frá því sem nú er og gæti haft í för með sér verulegar byrðar fyrir einstaka félagsmenn. Er í því sambandi rétt að benda á að hlutaðeigandi íbúðir eru í eigu húsnæðissamvinnufélagsins og hömlur eru lagðar á heimildir félagsmanna til þess að ráðstafa búseturéttinum, sbr. 7., 8. og 14. gr. Þá er fyrirsjáanlegt að ýmis vandkvæði geta komið upp, svo sem hvernig skuli gæta ákvæða 1. mgr. 37. gr. laga um húsnæðismál að því er snertir ráðstöfun leiguhúsnæðis.

Í 2. mgr. er fjallað um hvernig skuli meta ástand húsnæðis við endurgreiðslu andvirðis búseturéttarins. Ákvæðið hefur þýðingu við ákvörðun búseturéttargjaldsins, við endursölu búseturéttar, sbr. 3. mgr. 5. gr. Í niðurlagi 3. mgr. 104. gr. gildandi laga er tekið fram að um mat á ástandi húsnæðis fari eftir samkomulagi eða mati. Ekki er að finna leiðbeiningar um hvernig það skuli nánar gert. Gera verður ráð fyrir að í samþykktum hlutaðeigandi húsnæðissamvinnufélags komi fram eftir hvaða reglum skuli meta ástand íbúðar við endurgreiðslu búseturéttar. Lagt er til að verði ekki samkomulag um matið verði unnt að leysa ágreininginn á grundvelli ákvæða húsaleigulaga, nr. 36/1994, um úttektir og mat á leiguhúsnæði eftir því sem við getur átt.

Í 3. mgr. 5. gr. er rakið með hvaða hætti skuli ákveða búseturéttargjald þegar búseturétti er ráðstafað til annars félagsmanns. Rétt þykir í upphafi greinarinnar að vísa þangað um framkvæmdina. Takist ekki að ráðstafa búseturéttinum til annars félagsmanns þrátt fyrir heimildir 1. mgr. 12. gr. er ljóst að húsnæðissamvinnufélagið getur orðið fyrir fjárútlátum vegna þess, t.d. vegna verulegra viðgerða eða endurbóta. Upp getur komið sú staða að ógerningur reynist að ráðstafa búsetuíbúð. Getur slíkt komið upp þegar reiknað búseturéttargjald reynist orðið of hátt miðað við verðgildi húseignarinnar, en þá getur verið rétt að lækka búseturéttargjaldið til síðari félagsmanna. Undir slíkum kringumstæðum ætti félagið að geta fengið mismuninn bættan úr varasjóði samkvæmt nánari fyrirmælum í samþykktum þess.

Um 14. gr.

Greinin er efnislega samhljóða 112. gr. gildandi laga.

Um 15. gr.

Greinin er efnislega samhljóða 113. gr. gildandi laga nema að því er varðar nýmæli þess efnis að aðalfundur húsnæðissamvinnufélags geti ákveðið lágmarksframlag í viðhaldssjóð.

Um 16. gr.

Greinin er að efni til samhljóða a–d-lið 114. gr. gildandi laga og Íbúðalánasjóðs getið í stað Byggingarsjóðs verkamanna. Leggja verður áherslu á að í lögum nr. 44/1998, um húsnæðismál, er almennt fjallað um lánveitingar, þar á meðal til húsnæðissamvinnufélaga en í frumvarpi þessu um uppbyggingu og einkenni slíkra félaga. Undirstrikað er í b-lið ákvæðisins að húsnæðissamvinnufélög geti einnig fjármagnað starfsemi sína með lánum á almennum markaði.

Þýðingarmikið er að húsnæðissamvinnufélög byggi upp öfluga varasjóði til þess að mæta óvæntum áföllum, svo sem vegna byggingargalla eða þegar ekki tekst að endurúthluta búseturétti, sbr. 3. mgr. 5. gr. og 13. gr.

Nýmæli er að finna í e-lið þar sem lagt er til að húsnæðissamvinnufélögum verði heimilað að taka gjald fyrir veitta þjónustu við félagsmenn og aðra sem renna skuli í rekstrarsjóð samkvæmt nánari ákvörðun aðalfundar. Hér er fyrst og fremst um að ræða gjöld fyrir ýmis verk sem tengjast skyldum húsnæðissamvinnufélaga samkvæmt frumvarpinu, t.d. við kaup og sölu búseturéttar. Gera verður ráð fyrir að aðalfundur ákveði fjárhæð gjaldsins, sem byggt verði á glöggum kostnaðargrundvelli þannig að það standi undir veittri þjónustu.

Um 17. gr.

Greinin er efnislega samhljóða 3. mgr. 117. gr. gildandi laga og kveðið á um Íbúðalánasjóð sem lánveitanda.

Um 18. og 19. gr.

Greinarnar eru efnislega samhljóða 118. og 119. gr. gildandi laga.

Um 20. gr.

Í 4. mgr. lagt til að starfandi húsnæðissamvinnufélög hugi að breytingum á samþykktum sínum í samræmi við þær breytingar sem lagðar eru til í 5. og 13. gr. frumvarpsins. Greinin þarfnast að öðru leyti ekki skýringa.

Um ákvæði til bráðabirgða I.

Eins og fram kemur í almennum athugasemdum er frumvarp þetta fylgifrumvarp með frumvarpi til laga um húsnæðismál. Rétt er því að taka fram í frumvarpi þessu að Íbúðalánasjóður skuli yfirtaka öll eldri lán Byggingarsjóðs verkamanna sem veitt hafa verið til húsnæðissamvinnufélaga og eftir atvikum þau lán sem veitt hafa verið úr Byggingarsjóði ríkisins ásamt þeim réttindum og skyldum sem slíkum lánum fylgja.

Um ákvæði til bráðabirgða II.

Í ákvæðinu er kveðið á um að við endurgreiðslu búseturéttar skuli einnig gæta ákvæða um verðtryggingu gagnvart þeim aðilum sem gert hafa búsetusamninga fyrir 1. janúar 1998. Ekki þykir rétt að slík ákvæði verði afnumin með afturvirkum hætti.

Fylgiskjal.

Fjármálaráðuneyti, fjárlagaskrifstofa:

Umsögn um frumvarp til laga um húsnæðissamvinnufélög.

Frumvarpið fylgir frumvarpi til laga um byggingarsamvinnufélög og er þeim ætlað að koma í stað VI. og VII. kafla núgildandi laga um Húsnæðisstofnun ríkisins, nr. 97/1993, með síðari breytingum. Í þeim köflum er fjallað um byggingarsamvinnufélög, húsnæðissamvinnufélög og búseturétt. Þar sem þetta efni á ekki heima í frumvarpi til laga um húsnæðismál sem tekur til lánveitinga þykir rétt að kveða á um skyldur og réttindi byggingarsamvinnufélaga og húsnæðissamvinnufélaga í sérstökum lögum.

Meginkaflar frumvarpsins eru efnislega samhljóða VII. kafla laga nr. 97/1993 og af því leiðir að frumvarp þetta mun ekki leiða til aukinna útgjalda fyrir ríkissjóð, verði það óbreytt að lögum.