Húsnæðissamvinnufélög Greinargerð/athugasemdir úr lagafrumvarpi, mál nr. 697

Frumvarp til laga um breytingu á lögum um húsnæðissamvinnufélög, nr. 66/2003, með síðari breytingum (réttarstaða búseturéttarhafa, rekstur húsnæðissamvinnufélaga).

(Lagt fyrir Alþingi á 144. löggjafarþingi 2014–2015.)

1. gr.

1. málsl. 1. mgr. 1. gr. laganna orðast svo: Lög þessi taka til félaga sem rekin eru að hætti samvinnufélaga og hafa að markmiði að byggja, kaupa, eiga og hafa yfirumsjón með búsetuíbúðum sem félagsmenn þeirra fá búseturétt í gegn greiðslu búseturéttargjalds og búsetugjalds samkvæmt samþykktum hvers félags.

2. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 1. mgr. 2. gr. laganna:

a. Við 2. tölul. bætist: sem stofnast við greiðslu búseturéttargjalds og gerðar búsetusamnings og er viðhaldið með greiðslu búsetugjalds.

b. 4. tölul. orðast svo: Búsetusamningur er samningur búseturéttarhafa við húsnæðissamvinnufélag um búseturétt.

c. Orðin „af búsetuíbúð“ í 6. tölul. falla brott.

d. Á eftir 7. tölul. koma þrír nýir töluliðir, svohljóðandi:

8.

Félagsgjald er gjald sem félagsmaður greiðir árlega til húsnæðissamvinnufélags og viðheldur félagsrétti hans.

9. Félagsmaður er hver sá sem gengur í húsnæðissamvinnufélag með greiðslu inntökugjalds og viðheldur félagsaðild sinni með greiðslu félagsgjalds.

10. Félagsréttur er réttur til að kaupa búseturétt í búsetuíbúð og er honum viðhaldið með greiðslu félagsgjalds.

e. 8. tölul., sem verður 11. tölul., orðast svo: Húsnæðissamvinnufélag er samvinnufélag sem hefur það markmið að byggja, kaupa, eiga og hafa yfirumsjón með rekstri búsetuíbúða fyrir félagsmenn sína gegn greiðslu búseturéttargjalds og búsetugjalds.

f. Við bætist nýr töluliður, sem verður 12. tölul., svohljóðandi: Inntökugjald er gjald sem félagsmaður greiðir við inngöngu í húsnæðissamvinnufélag.

3. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 3. gr. laganna:

a. Orðin „og kjósa því stjórn og endurskoðendur eða skoðunarmenn“ í 1. mgr. falla brott.

b. Við 1. mgr. bætist nýr málsliður, svohljóðandi: Ráðherra getur heimilað frávik frá lágmarksfjölda stofnenda samkvæmt þessari málsgrein.

c. Á eftir 1. mgr. koma þrjár nýjar málsgreinar, svohljóðandi:

Þegar húsnæðissamvinnufélag hefur verið stofnað skv. 1. mgr. og því settar samþykktir skal velja því stjórn og endurskoðendur.

Rita skal fundargerð um það sem gerist á stofnfundi húsnæðissamvinnufélags. Skal hún skráð í fundargerðarbók félagsins og undirrituð af öllum stofnendum.

Húsnæðissamvinnufélag skal skrásett hjá ríkisskattstjóra samkvæmt lögum um samvinnufélög og getur það þá fyrst öðlast réttindi á hendur öðrum aðilum með samningi og aðrir á hendur því. Óskrásett húsnæðissamvinnufélag getur ekki verið aðili að dómsmálum.

d. Í stað orðanna „félagsstofnun, skráningu, endurskoðun og félagsslit“ í 2. mgr. kemur: félagsstofnun og skráningu.

e. Fyrirsögn greinarinnar orðast svo: Félagsstofnun og skráning.

4. gr.

4. gr. laganna orðast svo:

Í samþykktum húsnæðissamvinnufélags skal m.a. fjallað um eftirfarandi atriði:

1. Heiti félagsins, heimilisfang og varnarþing.

2. Markmið og starfsemi félagsins.

3. Stofnendur félagsins.

4. Stofnsjóð, rekstrarsjóð, varasjóð, hússjóði og viðhaldssjóð félagsins.

5. Almenn skilyrði um aðild að félaginu og um brottfall aðildar.

6. Aðild lögaðila að félaginu, ef við á.

7. Hlutverk stjórnar, fjölda stjórnarmanna og varamanna þeirra, stjórnartíma þessara aðila, svo og hvernig vali þeirra og endurskoðenda skuli háttað, sbr. 6. gr.

8. Hvernig boða skuli til félagsfundar, þar á meðal aðalfundar, hvaða mál skuli lögð fram á fundum félagsins, hverjir eigi þar atkvæðisrétt, hvernig atkvæðisréttur sé ákveðinn og hvenær aðalfund skuli halda ár hvert.

9. Deildaskipun félagsins, ef gert er ráð fyrir því fyrirkomulagi, og kosningu fulltrúa deilda á aðalfundi.

10. Hlutverk, valdsvið og verkefni félagsfunda, þar á meðal aðalfundar, og eftir atvikum deildarfunda.

11. Ráðningu framkvæmdastjóra og starfssvið hans.

12. Hver geti skuldbundið félagið.

13. Fjárhæð inntökugjalds og félagsgjalds, gjalddaga þeirra og greiðsluform.

14. Réttindi og skyldur félagsmanna, sbr. 7. gr., og búseturéttarhafa, sbr. III. kafla.

15. Hvernig standa skuli að úthlutun búseturéttar til félagsmanna.

16. Hvernig búseturéttargjald skuli ákveðið þegar búsetuíbúð er ráðstafað í fyrsta skipti, sbr. 9. gr.

17. Hvernig fara skuli með sölu búseturéttar og ákvörðun búseturéttargjalds við sölu búseturéttar, sbr. 20. gr.

18. Hvernig búsetugjald skuli ákveðið og hvernig því verði breytt, sbr. 12. gr.

19. Hvernig viðhaldi á fasteignum félagsins skuli háttað, sbr. 15. gr.

20. Hvaða reglur skuli gilda um þátttöku viðhaldssjóðs í viðhaldskostnaði búseturéttarhafa, sbr. 4. mgr. 15. gr.

21. Mat og úttekt á búsetuíbúð við upphaf og lok búsetusamnings, sbr. 14. gr.

22. Tilhögun framkvæmda, viðhald og rekstur fasteigna.

23. Hvernig ráðstafa skuli rekstrarafgangi eða bregðast við ef tap verður á rekstri félagsins.

24. Framkvæmd reglubundinnar úttektar skv. 6. gr. a á fjárhag, skuldbindingum og starfsemi félagsins.

25. Upplýsingaskyldu félagsins við félagsmenn og búseturéttarhafa.

26. Hvernig standa skuli að breytingum á samþykktum félagsins.

27. Hver sé bær til að taka ákvörðun um slit á félaginu.

28. Ráðstöfun eigna félagsins ef því er slitið án gjaldþrotaskipta.

5. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 5. gr. laganna:

a. Orðin „sem ákveðið er á aðalfundi samkvæmt samþykktum þess“ í b-lið falla brott.

b. D-liður orðast svo: Með lánum sem tekin eru hjá fjármálafyrirtækjum og öðrum lánastofnunum sem og styrkjum.

c. E-liður orðast svo: Með framlagi í varasjóð.

d. Við bætist ný málsgrein, svohljóðandi:

Húsnæðissamvinnufélag skal ákveða í samþykktum sínum hvernig framlög skv. a–e-lið 1. mgr. skuli ákveðin og hvernig þeim skuli breytt.

6. gr.

6. gr. laganna orðast svo, ásamt fyrirsögn:

Stjórn, stjórnarmenn og framkvæmdastjóri.

Stjórn húsnæðissamvinnufélags skal skipuð að lágmarki þremur mönnum og jafnmörgum til vara samkvæmt nánari ákvæðum í samþykktum félagsins. Stjórnin ber ábyrgð á starfsemi félagsins í samræmi við lög þessi og samþykktir félagsins. Stjórnartími skal vera fjögur ár nema annað sé ákveðið í samþykktum félagsins.

Stjórn húsnæðissamvinnufélags skal kjörin á aðalfundi félagsins og eru félagsmenn kjörgengir.

Hlutverk stjórnar húsnæðissamvinnufélags er m.a. að:

a. Móta stefnu félagsins.

b. Halda skrá yfir félagsaðila sem geyma skal á skrifstofu félagsins og skal hún opin félagsmönnum.

c. Annast ráðningu framkvæmdastjóra, ákveða laun og ráðningarkjör hans samkvæmt sérstöku erindisbréfi.

d. Setja reglur um upplýsingagjöf framkvæmdastjóra til stjórnar, svo sem um rekstur félagsins, þar á meðal um tilhögun framkvæmda, viðhald og rekstur fasteigna, og ráðstöfun fjármuna.

e. Setja reglur um upplýsingagjöf félagsins til félagsmanna sinna, þar á meðal búseturéttarhafa.

f. Fjalla um allar meiri háttar ákvarðanir varðandi starfsemi félagsins.

g. Sjá um að nægjanlegt eftirlit sé haft með rekstri, bókhaldi og meðferð fjármuna félagsins.

h. Móta innra eftirlit félagsins.

i. Gera tillögur að breytingum á samþykktum og öðrum reglum félagsins og leggja fyrir aðalfund þess.

j. Gera tillögur að breytingum á gjaldaliðum sé kveðið á um það í samþykktum félagsins og leggja fyrir aðalfund.

k. Boða til aðalfundar fyrir lok júní ár hvert.

l. Gera tillögu til aðalfundar um val á endurskoðanda.

m. Láta framkvæma reglulega úttekt skv. 6. gr. a á fjárhag, skuldbindingum og starfsemi félagsins.

n. Semja ársreikning ásamt framkvæmdastjóra, sbr. 28. gr. a, sem og skýrslu stjórnar, sbr. 28. gr. b fyrir hvert reikningsár.

Halda skal gerðabók um það sem gerist á fundum stjórnar sem skal aðgengileg félagsmönnum óski þeir eftir því. Fundargerðir skal bera upp á fundum stjórnar og skulu stjórnarformaður og framkvæmdastjóri undirrita fundargerðirnar.

Sé eigi á annan veg ákveðið í samþykktum félagsins skiptir stjórnin sjálf með sér verkum. Formaður stjórnar skal ekki taka að sér önnur störf fyrir félagið en þau sem teljast eðlilegur hluti starfa hans sem stjórnarformanns, að undanskildum einstökum verkefnum sem stjórn felur honum að vinna fyrir sig.

Aðalfundur húsnæðissamvinnufélags ákveður þóknun stjórnarmanna.

Framkvæmdastjóri annast daglegan rekstur félagsins og skal hann fara eftir þeirri stefnu og þeim fyrirmælum sem félagsfundir og stjórn félagsins hafa gefið. Ráðstafanir sem eru óvenjulegar eða mikils háttar getur framkvæmdastjóri einungis gert samkvæmt heimild frá stjórn félagsins. Slíkar ráðstafanir getur framkvæmdastjóri aðeins gert samkvæmt sérstakri heimild stjórnar félagsins nema ekki sé unnt að bíða ákvarðana stjórnar án verulegs óhagræðis fyrir starfsemi félagsins. Í slíkum tilvikum skal félagsstjórn tafarlaust tilkynnt um ráðstöfunina. Framkvæmdastjóra er óheimilt að sitja jafnframt í stjórn félagsins.

Stjórnarmenn og framkvæmdastjóri skulu vera lögráða, fjár síns ráðandi, hafa óflekkað mannorð og mega ekki á síðustu þremur árum hafa í tengslum við atvinnurekstur hlotið dóm fyrir refsiverðan verknað samkvæmt almennum hegningarlögum eða lögum um sjálfseignarstofnanir sem stunda atvinnurekstur, hlutafélög, einkahlutafélög, samvinnufélög, bókhald, ársreikninga, gjaldþrotaskipti o.fl. eða ákvæðum laga er varða opinber gjöld.

Stjórn félagsins, framkvæmdastjóri eða aðrir þeir, er hafa heimild til að koma fram fyrir hönd húsnæðissamvinnufélags, mega ekki gera ráðstafanir sem bersýnilega eru fallnar til þess að afla ákveðnum félagsmönnum eða öðrum ótilhlýðilegra hagsmuna á kostnað annarra félagsmanna eða félagsins. Enn fremur er þeim óheimilt að framfylgja ákvörðunum félagsfundar eða annarra stjórnaraðila félagsins ef ákvarðanirnar eru ógildar vegna þess að þær brjóta í bága við lög eða samþykktir félagsins.

7. gr.

Á eftir 6. gr. laganna kemur ný grein, 6. gr. a, ásamt fyrirsögn, svohljóðandi:

Úttekt á fjárhag og varasjóður.

Húsnæðissamvinnufélag skal á þriggja ára fresti eða oftar láta framkvæma úttekt á fjárhag, skuldbindingum og starfsemi félagsins til þess að tryggt sé að félagið sé sjálfbært til lengri tíma.

Húsnæðissamvinnufélag skal halda nauðsynlegan varasjóð til að mæta sveiflum í rekstri starfseminnar, sbr. e-lið 5. gr.

Óheimilt er að greiða fé úr húsnæðissamvinnufélagi til þeirra sem að félaginu standa sem arð eða hvers konar ígildi arðs. Rekstrarafgangur félagsins skal notaður til vaxtar eða viðhalds félagsins, svo sem til niðurgreiðslu lána þess.

8. gr.

7. gr. laganna orðast svo, ásamt fyrirsögn:

Félagsaðild.

Félagsaðild er heimil öllum þeim sem vilja taka þátt í húsnæðissamvinnufélagi og uppfylla skilyrði samþykkta þess. Gildir það einnig um lögaðila sé svo ákveðið í samþykktum félagsins, sbr. 4. mgr. 10. gr.

Sá sem vill gerast félagsmaður í húsnæðissamvinnufélagi skal snúa sér til félagsins í samræmi við samþykktir þess. Skal félagsmaður greiða inntökugjald fyrsta árið og síðan árlegt félagsgjald sem veitir honum félagsrétt eftir nánari ákvæðum í samþykktum félagsins.

Foreldri eða forráðamaður barns yngra en 18 ára getur sótt um félagsaðild fyrir hönd barnsins enda greiði foreldri eða forráðamaður inntökugjaldið og síðan árlegt félagsgjald skv. 2. mgr. Félagsrétturinn verður þó ekki virkur fyrr en félagsmaður hefur náð 18 ára aldri. Húsnæðissamvinnufélag skal fjalla um það í samþykktum sínum hvernig fara skuli með forgangsröðun félagsréttar barns er það verður 18 ára.

Félagsréttur er ekki framseljanlegur en við andlát félagsmanns getur hann færst yfir til eftirlifandi maka eða sambúðarmaka í sambúð sem skráður er í þjóðskrá enda hafi þeir átt barn saman, eigi von á barni saman eða sambúðin hafi verið skráð í a.m.k. tvö ár, óski hann eftir því, nema stjórn húsnæðissamvinnufélags færi fram gildar ástæður er mæla gegn því.

Félagsaðild fellur brott þegar félagsmaður fullnægir ekki lengur ákvæðum laga þessara sem og samþykkta félagsins um félagsaðild.

9. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 8. gr. laganna:

a. Við 2. mgr. bætist: og gera búsetusamning, sbr. 11. gr., og verður hann þá búseturéttarhafi.

b. 3. og 4. mgr. falla brott.

10. gr.

9. gr. laganna orðast svo:

Félagsmaður sem hefur notfært sér rétt sinn til að kaupa búseturétt, sbr. 8. gr., skal inna af hendi búseturéttargjald. Greiðsla búseturéttargjaldsins er forsenda þess að félagsmaður geti gert búsetusamning skv. 11. gr.

Húsnæðissamvinnufélag skal ákveða í samþykktum sínum hvernig búseturéttargjald skuli ákveðið þegar búsetuíbúð er ráðstafað í fyrsta skipti sem og við síðari ráðstöfun búsetuíbúðar við kaup og sölu búseturéttar, sbr. einnig 20. gr. Húsnæðissamvinnufélagi er heimilt að setja lágmarks- og hámarksviðmið um hvert búseturéttargjald skuli vera en gjaldið má þó aldrei nema hærri fjárhæð en sem jafngildir þriðjungi af markaðsvirði viðkomandi búsetuíbúðar við kaup á búseturétti.

Félagsmaður ber ekki persónulega ábyrgð á heildarskuldbindingum félagsins.

11. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 10. gr. laganna:

a. Í stað 1. mgr. koma þrjár nýjar málsgreinar, svohljóðandi:

Búseturéttur veitir búseturéttarhafa ótímabundinn afnotarétt af þeirri búsetuíbúð sem búsetusamningur hans við húsnæðissamvinnufélagið hvílir á sem þinglýst kvöð, sbr. 4. mgr. 11. gr.

Hver búseturéttarhafi getur einungis átt búseturétt í einni búsetuíbúð skv. 1. mgr. og skilyrði er að búseturéttarhafi haldi heimili sitt í búsetuíbúðinni, sbr. þó 19. gr. Þó getur húsnæðissamvinnufélag ákveðið í samþykktum sínum að við tilteknar aðstæður geti búseturéttarhafi tímabundið átt búseturétt í tveimur búsetuíbúðum.

Hjón og einstaklingar í skráðri sambúð geta sameiginlega átt búseturétt í tiltekinni búsetuíbúð samkvæmt búsetusamningi skv. 11. gr.

b. Við bætist ný málsgrein, svohljóðandi:

Þegar búseturéttarhafi er lögaðili, sbr. 4. mgr., er eingöngu heimilt að nýta búsetuíbúðir til heimilishalds þeirra sem lögaðili velur til búsetu í þeim samkvæmt reglum sínum. Lögaðilinn á þá réttindi og ber skyldur búseturéttarhafa samkvæmt lögum þessum.

12. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 11. gr. laganna:

a. 1. mgr. orðast svo:

Félagsmaður sem notfært hefur sér rétt sinn til að kaupa búseturétt, sbr. 8. gr., og innt af hendi búseturéttargjald, sbr. 9. gr., skal gera skriflegan búsetusamning við húsnæðissamvinnufélagið. Maki eða sambúðarmaki félagsmanns í skráðri sambúð getur ásamt félagsmanni átt sameiginlega aðild að búsetusamningi um búseturétt, sbr. 3. mgr. 10. gr.

b. 2. tölul. 2. mgr. orðast svo: Greinargóð lýsing á búsetuíbúðinni, þar á meðal fylgifé sem henni skal fylgja, og afhendingartími hennar.

c. 9. tölul. 2. mgr. orðast svo: Hvort úttekt skv. 14. gr. hafi farið fram.

d. Á eftir 2. mgr. kemur ný málsgrein, svohljóðandi:

Efni samþykkta húsnæðissamvinnufélagsins og reglur sem settar hafa verið á grundvelli þeirra skulu kynnt búseturéttarhafa við gerð búsetusamnings ásamt réttindum hans og skyldum, þar á meðal eðli búseturéttargjaldsins.

e. Í stað orðsins „íbúð“ í 3. mgr. kemur: búsetuíbúð.

13. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 12. gr. laganna:

a. 1. mgr. orðast svo:

Búseturéttarhafi skal mánaðarlega inna af hendi búsetugjald til húsnæðissamvinnufélagsins vegna rekstrar-, viðhalds- og fjármagnskostnaðar. Húsnæðissamvinnufélag skal ákveða í samþykktum sínum hvernig búsetugjald skuli ákveðið og hvernig því skuli breytt en það skal m.a. byggjast á grundvelli áætlunar stjórnar félagsins um þá gjaldaliði sem taldir eru upp í 2. mgr.

b. Við 1. tölul. 2. mgr. bætist: ásamt þjónustugjaldi til húsnæðissamvinnufélags skv. c-lið 5. gr.

c. Við 3. mgr. bætist: og lækkar búsetugjaldið sem þeim kostnaði nemur.

d. Í stað tölunnar „14“ í 5. mgr. kemur: 7.

14. gr.

13. gr. laganna orðast svo:

Við afhendingu búsetuíbúðar skal íbúðin vera í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun hennar. Búsetuíbúð skal við afhendingu fylgja það fylgifé sem tengist íbúðinni og tilgreint er í búsetusamningi sem gildir um búseturéttinn í henni og var fyrir hendi er kaupandi búseturéttar skoðaði íbúðina. Búsetuíbúðin skal við afhendingu vera hrein, rúður heilar, læsingar og rofar virkir, hreinlætis- og heimilistæki í lagi sem og vatns-, rafmagns- og frárennslislagnir.

Húsnæðissamvinnufélagi er heimilt að setja nánari reglur um afhendingu og ástand búsetuíbúða í samþykktum sínum.

15. gr.

14. gr. laganna orðast svo:

Seljandi og kaupandi búseturéttar geta óskað eftir að gerð verði úttekt á ástandi búsetuíbúðar áður en afhending skv. 13. gr. fer fram. Skylt er aðilum að láta fara fram úttekt óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaðurinn við úttektina að jöfnu milli þeirra.

Sé óskað úttektar á ástandi búsetuíbúðar í öðrum tilvikum en kveðið er á um í 1. mgr. skal sá aðili sem óskar hennar greiða kostnaðinn vegna úttektarinnar. Aðilum er þó ávallt heimilt að semja um aðra kostnaðarskiptingu vegna úttektarinnar.

Húsnæðissamvinnufélagi er heimilt að óska eftir úttekt á ástandi búsetuíbúðar telji það ástæðu til og skal félagið þá greiða kostnaðinn vegna úttektarinnar.

Búseturéttarhafi skal veita úttektaraðila aðgang að íbúðinni hafi komið fram beiðni um úttekt skv. 1.–3. mgr., sbr. einnig 18. gr.

Aðilar skulu koma sér saman um úttektaraðila sem hefur nauðsynlega fagþekkingu á sviði verkfræði, á tæknisviði eða öðru sérsviði þannig að hann sé fær um að annast úttektir á íbúðarhúsnæði.

Sá sem framkvæmir úttekt skv. 1.–3. mgr. skal annast störf sín af kostgæfni og ávallt gæta fyllsta hlutleysis gagnvart báðum aðilum. Hann skal einnig gæta þagmælsku um einkahagi fólks sem hann kann að fá vitneskju um í starfi sínu. Skal hann leggja til úttektaryfirlýsingu í tvíriti þar sem skrá skal sem ítarlegasta lýsingu á búsetuíbúð og ástandi hennar, þar á meðal því fylgifé sem henni skal fylgja. Geta þá aðilar þegar komið að aðfinnslum og krafist úrbóta. Skulu aðilar undirrita úttektaryfirlýsingu og halda einu eintaki hvor.

Hafi úttekt skv. 1. mgr. farið fram skal úttektaryfirlýsingin vera hluti af búsetusamningi og lögð til grundvallar verði ágreiningur um bótaskyldu seljanda búseturéttar.

16. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 15. gr. laganna:

a. Í stað 1.–3. mgr. koma sex nýjar málsgreinar, svohljóðandi:

Búseturéttarhafa er óheimilt að nota búsetuíbúð á annan hátt en um er samið í búsetusamningi og skal hann fara með búsetuíbúðina á þann hátt sem samræmist góðum venjum um meðferð íbúðarhúsnæðis, þar á meðal er varða hreinlæti, hollustuhætti og heilbrigði.

Búseturéttarhafi skal fara að viðteknum umgengnisvenjum og gæta þess að raska ekki eðlilegum afnotum annarra þeirra er hafa afnot af húsinu eða valda þeim óþægindum eða ónæði.

Búseturéttarhafi skal á eigin kostnað annast viðhald innan búsetuíbúðar sinnar, þ.m.t. á því fylgifé sem tilgreint er í búsetusamningi, sbr. 11. gr., svo sem gólf- og veggefnum, tréverki, innréttingum, hurðum, hreinlætistækjum og heimilistækjum. Enn fremur skal búseturéttarhafi annast á sinn kostnað endurnýjun og viðhald á læsingum, vatnskrönum, blöndunartækjum, rafmagnstenglum og öðru smálegu.

Búseturéttarhafi getur sótt um að viðhaldssjóður húsnæðissamvinnufélags greiði að hluta eða öllu leyti fyrir þann kostnað sem hann verður fyrir vegna viðhalds skv. 3. mgr. samkvæmt nánari reglum sem húsnæðissamvinnufélagið hefur sett í samþykktir sínar.

Húsnæðissamvinnufélag skal annast viðhald á ytra byrði húsa, sem og búnaði, kerfum og lögnum. Kostnaður vegna þessa viðhalds greiðist úr viðhaldssjóði, sbr. 16. gr. Húsnæðissamvinnufélag getur ákveðið í samþykktum sínum að fela öðrum að annast viðhaldið fyrir hönd félagsins, svo sem viðhaldsráði.

Búsetufélag skal annast viðhald innan dyra á sameign, sem og viðhald bílastæða og lóða. Kostnaður vegna þessa viðhalds greiðist úr hússjóði hvers búsetufélags, sbr. 2. mgr. 28. gr.

b. Við 2. málsl. 4. mgr. bætist: enda hafi farið fram úttekt á búsetuíbúðinni skv. 3. mgr. 14. gr. og álits leitað hjá óvilhöllum aðila, sem báðir aðilar samþykkja, á nauðsyn viðgerðarinnar og áætluðum kostnaði sem henni fylgir.

c. 6. mgr. orðast svo:

Heimilt er að semja um aðra skiptingu á viðhaldi en kemur fram í 3.–6. mgr., í búsetusamningi eða þjónustusamningi skv. 2. mgr. 26. gr. enda séu slík frávik skilmerkilega greind í samningnum.

17. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 16. gr. laganna:

a. 1. mgr. orðast svo:

Húsnæðissamvinnufélag skal ákveða í samþykktum sínum hvernig gjald í viðhaldssjóð skuli ákveðið og hvernig því skuli breytt, sbr. 3. tölul. 2. mgr. 12. gr. Úr viðhaldssjóði skal greiða kostnað vegna viðhalds á ytra byrði húss, sem og búnaði, kerfum og lögnum. Húsnæðissamvinnufélag skal setja reglur í samþykktir sínar um þátttöku viðhaldssjóðs félagsins í viðhaldskostnaði búseturéttarhafa skv. 3. mgr. 15. gr., sbr. einnig 4. mgr. 15. gr.

b. Í stað 2. og 3. mgr. kemur ein málsgrein, svohljóðandi:

Húsnæðissamvinnufélagi er óheimilt að nýta viðhaldssjóði félagsins til annarra verkefna en þeirra sem getið er í 1. mgr.

18. gr.

Í stað „húsnæðinu eða búnaði þess“ í 17. gr. laganna kemur: búsetuíbúðinni ásamt fylgifé hennar eða lóð.

19. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 19. gr. laganna:

a. Við 1. mgr. bætist nýr málsliður, svohljóðandi: Synji stjórn húsnæðissamvinnufélags ósk búseturéttarhafa skal hún færa fyrir því málefnaleg rök.

b. Á eftir 1. mgr. kemur ný málsgrein, svohljóðandi:

Búseturéttarhafi ber áfram réttindi og skyldur búseturéttarhafa samkvæmt lögum þessum og samþykktum húsnæðissamvinnufélagsins á leigutímanum hafi hann fengið samþykki stjórnar félagsins til að framleigja búseturétt sinn.

c. Í stað 2. mgr. koma tvær nýjar málsgreinar, svohljóðandi:

Við andlát búseturéttarhafa erfist búseturéttur hans samkvæmt erfðalögum. Erfingja er heimilt að nýta sér búseturéttinn nema stjórn húsnæðissamvinnufélags færi fram gildar ástæður er mæla gegn því. Nýti erfingi sér ekki búseturéttinn skal hann selja hann samkvæmt samþykktum félagsins og 20. gr. laganna. Húsnæðissamvinnufélag getur heimilað að búseturéttur færist yfir til maka við hjónaskilnað eða kaupmála milli hjóna.

Sá sem eignast búseturétt skv. 3. mgr. skal um leið fá aðild að húsnæðissamvinnufélaginu í stað fyrri búseturéttarhafa enda notfæri hann sér réttinn og búi í búsetuíbúðinni. Húsnæðissamvinnufélaginu er þá heimilt að endurákvarða búsetugjaldið skv. 12. gr. og samþykktum félagsins eins og um nýjan búseturéttarhafa væri að ræða. Félagið skal tilkynna búseturéttarhafa ætli það að nýta sér heimild sína skv. 2. málsl. innan 14 daga frá því að hann upplýsti félagið að hann ætli að nýta sér búseturéttinn.

d. Í stað orðanna „ákvæðum 1.“ í 4. mgr. kemur: 1. mgr.

20. gr.

20. gr. laganna orðast svo, ásamt fyrirsögn:

Lok búsetusamnings.

Húsnæðissamvinnufélagi er óheimilt að segja upp búsetusamningi.

Búseturéttarhafi skal tilkynna húsnæðissamvinnufélagi að hann óski eftir að selja búseturétt sinn og fer þá um sölu búseturéttarins samkvæmt samþykktum húsnæðissamvinnufélagsins, þar á meðal hvernig búseturétturinn skuli auglýstur meðal félagsmanna þess, þar á meðal hver tilboðsfrestur skuli vera, hvernig kaupverð búseturéttar skuli ákvarðað við þá ráðstöfun, greiðsluform þess og ákvörðun búseturéttargjalds, sbr. 9. gr. Búseturéttarhafi ber áfram réttindi og skyldur búseturéttarhafa, þar á meðal ábyrgð á greiðslu búsetugjalds, meðan á sölu búseturéttar stendur og þar til hann hefur verið seldur. Húsnæðissamvinnufélagið annast sölu búseturéttarins. Söluandvirði búseturéttar skal greiðast til félagsins og telst það hluti búseturéttargjalds sem félagið ákveður skv. 9. gr. og í samþykktum sínum. Félagið greiðir síðan söluandvirði búseturéttar til búseturéttarhafa, sbr. þó 5. mgr.

Við sölu búseturéttar skal samið um afhendingu búsetuíbúðar en fyrri búseturéttarhafi getur gert kröfu um þriggja mánaða afhendingarfrest frá söludegi nema aðilar semji um annað. Búseturéttarhafi skal hafa rýmt íbúðina á afhendingardegi og gildir 13. gr. um ástand búsetuíbúðar við afhendingu. Enn fremur skal farið að samþykktum félagsins um rýmingu og frágang búsetuíbúðar. Eftir að söluandvirði búseturéttar hefur verið innt af hendi til fyrri búseturéttarhafa, annað fjárhagslegt uppgjör á grundvelli búsetusamnings farið fram milli hans og húsnæðissamvinnufélagsins, sbr. einnig 5. mgr., og búsetuíbúð hans hefur verið afhent fellur búsetusamningurinn úr gildi milli aðila. Enn fremur gerir húsnæðissamvinnufélag nýjan búsetusamning um búseturéttinn skv. III. kafla við kaupanda búseturéttarins en sá samningur tekur gildi er fyrri búsetusamningurinn fellur úr gildi skv. 4. málsl.

Takist ekki að selja búseturéttinn skv. 2. mgr. heldur búseturéttarhafi áfram búseturétti sínum og fer með réttindi og skyldur búseturéttarhafa samkvæmt lögum þessum og samþykktum húsnæðissamvinnufélagsins. Er búseturéttarhafa þó heimilt að óska heimildar stjórnar húsnæðissamvinnufélagsins til að framleigja búsetuíbúðina, sbr. 1. mgr. 19. gr., til allt að eins árs í senn að því gefnu að búseturéttur hans sé áfram til sölu hjá húsnæðissamvinnufélaginu. Búseturéttarhafi ber áfram réttindi og skyldur búseturéttarhafa meðan á leigutíma stendur. Synji stjórn húsnæðissamvinnufélags ósk búseturéttarhafa skv. 2. málsl. skal hún færa fyrir því málefnaleg rök.

Söluandvirði búseturéttar má skuldajafna við skuldir búseturéttarhafa við húsnæðissamvinnufélagið sem rekja má til vanefnda á búsetusamningi.

Húsnæðissamvinnufélag hefur ávallt forkaupsrétt að búseturétti í búsetuíbúð í eigu félagsins. Skal félagið þá ganga inn í samþykkt kauptilboð eftir að búseturéttur hefur verið auglýstur til sölu skv. 2. mgr. Jafnframt er húsnæðisamvinnufélagi heimilt að kaupa búseturétt, eftir atvikum án þess að búseturéttur hafi verið auglýstur til sölu skv. 2. mgr., náist samkomulag við búseturéttarhafa um verð á búseturétti.

Búseturéttarhafa er ávallt heimilt að afsala sér búseturétti sínum til húsnæðissamvinnufélags án endurgjalds af hálfu félagsins. Ákveði búseturéttarhafi að afsala sér búseturétti sínum án þess að krefjast endurgjalds fyrir búseturétt sinn skal hann tilkynna húsnæðissamvinnufélaginu um þá ákvörðun sína og tekur hún þá gildi að sex mánuðum liðnum frá fyrsta degi næsta mánaðar eftir að tilkynningin var send húsnæðisfélaginu og fellur búsetusamningur þá jafnframt úr gildi. Tilkynningin skal vera skrifleg og send með sannanlegum hætti til félagsins. Búseturéttarhafi skal hafa rýmt íbúðina við lok frestsins skv. 2. málsl. og gildir 13. gr. um ástand búsetuíbúðar við afhendingu. Enn fremur skal farið að samþykktum félagsins um rýmingu og frágang búsetuíbúðar. Búseturéttarhafa er heimilt að óska jafnframt eftir að selja búseturétt sinn skv. 2. mgr. á sex mánaða frestinum skv. 2. málsl. Seljist búseturétturinn á þeim tíma fer um söluna skv. 2. og 3. mgr. og fellur þá úr gildi ákvörðun búseturéttarhafa um að afsala sér búseturétti sínum til húsnæðissamvinnufélagsins án endurgjalds af hálfu félagsins.

Húsnæðissamvinnufélögum er heimilt að leigja búsetuíbúðir sínar tímabundið hafi félögin nýtt forkaupsrétt sinn skv. 6. mgr., keypt búseturétt skv. 6. mgr. eða ef búseturéttarhafi hefur skilað inn búseturétti sínum skv. 7. mgr. enda sé búseturétturinn jafnframt til sölu hjá félaginu.

Húsnæðissamvinnufélögum er óheimilt að kveða á um kaupskyldu félagsins á búseturétti búseturéttarhafa í samþykktum sínum eða búsetusamningum.

Sinni búseturéttarhafi ekki skyldum sínum meðan á sölu búseturéttar stendur getur húsnæðissamvinnufélagið rift búsetusamningi skv. 22. gr.

Um úttektir á ástandi búsetuíbúðar við lok búsetusamnings fer skv. 14. gr.

Búseturéttur fellur niður við nauðungarsölu búsetuíbúðar, sbr. 2. mgr. 56. gr. laga um nauðungarsölu.

Komi til þvingaðrar sölu búseturéttar vegna skuldastöðu búseturéttarhafa, t.d. nauðungarsölu, fer um sölu búseturéttarins samkvæmt samþykktum húsnæðissamvinnufélagsins.

21. gr.

Í stað 2. málsl. 2. mgr. 23. gr. laganna koma tveir nýir málsliðir, svohljóðandi: Um ráðstöfun búseturéttar fer að öðru leyti eftir 2. eða 6. mgr., sbr. einnig 5. mgr., 20. gr. og samþykktum félagsins eftir því sem við getur átt og skal hæsta kauptilboði í búseturéttinn tekið fari ráðstöfunin fram skv. 2. mgr. 20. gr. Berist ekki kauptilboð í búseturéttinn er húsnæðissamvinnufélagi heimilt að leigja út búsetuíbúð tímabundið þar til kauptilboð berst enda sé búseturétturinn áfram til sölu hjá félaginu.

22. gr.

25. gr. laganna fellur brott.

23. gr.

3. mgr. 27. gr. laganna orðast svo:

Stjórn búsetufélags ákveður hvernig viðhaldi á innra byrði sameignar, bílastæða og lóðar skuli háttað. Búsetufélagi er heimilt að gera breytingar eða endurbætur á innra byrði sameignar, bílastæðum eða lóð hafi húsnæðissamvinnufélagið samþykkt þær og fallist á skiptingu kostnaðar þegar við á.

24. gr.

1. mgr. 28. gr. laganna orðast svo:

Húsnæðissamvinnufélag skal ákveða í samþykktum sínum hvernig gjald í hússjóði búsetufélaga þess skuli ákveðið og hvernig því skuli breytt, sbr. 2. tölul. 2. mgr. 12. gr.

25. gr.

Á eftir IV. kafla laganna kemur nýr kafli, V. kafli, Ársreikningur, endurskoðun, eftirlit og slit, með fjórum nýjum greinum, 28. gr. a – 28. gr. d, ásamt fyrirsögnum, svohljóðandi:

a. (28. gr. a.)

Ársreikningur.

Stjórn húsnæðissamvinnufélags og framkvæmdastjóri skulu semja ársreikning fyrir hvert reikningsár. Ársreikningur skal fela í sér efnahagsreikning, fjárstreymisyfirlit og skýringar. Skýrsla stjórnar skv. 28. gr. b ásamt ársreikningi myndar eina heild. Reikningsár húsnæðissamvinnufélags er almanaksárið.

Stjórn húsnæðissamvinnufélags og framkvæmdastjóri skulu undirrita ársreikninginn. Hafi stjórnarmaður eða framkvæmdastjóri mótbárur fram að færa gegn ársreikningi skal hann gera grein fyrir því í áritun sinni.

Ársreikningur skal gefa glögga mynd af fjárhagstöðu húsnæðissamvinnufélags. Hann skal gerður í samræmi við lög, reglur og góða reikningsskilavenju.

Ársreikning skal leggja fram á aðalfundi húsnæðissamvinnufélagsins ásamt skýrslu stjórnar og skýrslu endurskoðanda um hag félagsins. Á aðalfundinum skal tekin ákvörðun um staðfestingu ársreiknings.

Þegar félagsmaður, þ.m.t. búseturéttarhafi, krefst þess og slíkt má verða án tjóns fyrir húsnæðissamvinnufélagið að mati stjórnar þess, skal stjórn þess og framkvæmdastjóri leggja fram á félagsfundi upplýsingar um málefni sem skipta máli um mat á ársreikningi félagsins og stöðu þess að öðru leyti eða áhrif geta haft á afstöðu félagsmanna til mála er ákvörðun á að taka um á fundinum.

Ef upplýsingar skv. 5. mgr. eru ekki tiltækar á félagsfundi skulu félagsmenn innan fjórtán daga eiga aðgang að skriflegum upplýsingum hjá félaginu og einnig skulu þær sendar þeim félagsmönnum er þess hafa óskað.

b. (28. gr. b.)

Skýrsla stjórnar.

Í skýrslu stjórnar skal koma fram yfirlit um starfsemi húsnæðissamvinnufélagsins á reikningsárinu, svo og upplýsingar um atriði sem eru mikilvæg við mat á fjárhagslegri stöðu félagsins og afkomu á reikningsárinu en ekki koma fram annars staðar í ársreikningnum.

Í skýrslu stjórnar skal enn fremur upplýst um eftirfarandi:

a. atburði eftir uppgjörsdag sem hafa verulega þýðingu,

b. væntanlega þróun félagsins og

c. aðgerðir sem hafa umtalsverða þýðingu fyrir framtíðarþróun félagsins.

c. (28. gr. c.)

Endurskoðun.

Löggiltur endurskoðandi skal annast endurskoðun hjá húsnæðissamvinnufélagi.

Endurskoðanda húsnæðissamvinnufélags er óheimilt að sitja í stjórn félagsins, vera starfsmaður þess eða starfa í þágu þess að öðru en endurskoðun.

Um endurskoðun hjá húsnæðissamvinnufélagi gilda ákvæði laga um ársreikninga, eftir því sem við getur átt, nema annað komi fram í lögum þessum.

Verði endurskoðandi var við verulega ágalla í rekstri húsnæðissamvinnufélags eða atriði er varða innra eftirlit, meðferð fjármuna eða önnur atriði sem veikt geta fjárhagsstöðu félagsins, svo og ef hann hefur ástæðu til að ætla að lög, reglugerðir eða reglur sem gilda um starfsemina hafi verið brotnar, skal hann þegar í stað gera stjórn félagsins viðvart. Ákvæði þetta brýtur ekki í bága við þagnarskyldu endurskoðanda.

d. (28. gr. d.)

Slit húsnæðissamvinnufélags.

Húsnæðissamvinnufélag skal tekið til slita ef sá sem er bær til þess að taka ákvörðun um slit félagsins samkvæmt samþykktum þess ályktar um það á félagsfundi og ályktunin er samþykkt af tveimur lögmætum félagsfundum í röð með samþykki eigi færri en 2/3 atkvæðisbærra fundarmanna.

Enn fremur skal slíta húsnæðissamvinnufélagi ef félagsmenn verða færri en fimmtán og ráðherra hefur ekki veitt heimild til undanþágu frá fjölda félagsmanna, sbr. lokamálslið 1. mgr. 3. gr. Jafnframt skal slíta félaginu vanræki stjórn þess að senda samvinnufélagaskrá tilkynningar sem því er skylt að gera samkvæmt ákvæðum laga þessara og laga um samvinnufélög.

Stjórn húsnæðissamvinnufélags er skylt að afhenda bú félagsins til gjaldþrotaskipta samkvæmt ákvæðum laga um gjaldþrot o.fl.

Húsnæðissamvinnufélagi skal slíta í samræmi við ákvæði samþykkta þess. Að öðru leyti gilda lög um samvinnufélög eftir því sem við getur átt um slit á húsnæðissamvinnufélagi.

26. gr.

Gildistaka.

Lög þessi öðlast þegar gildi og skulu gilda um búsetusamninga sem gerðir eru eftir gildistöku laganna nema um annað sé samið milli búseturéttarhafa og húsnæðissamvinnufélags.

Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.

I. Inngangur – tilefni og nauðsyn lagasetningar.

Félags- og húsnæðismálaráðherra var falið með þingsályktun um aðgerðir vegna skuldavanda heimila á Íslandi (9. mál á 142. löggjafarþingi) sem samþykkt var á Alþingi 28. júní 2013 að skipa verkefnisstjórn um framtíðarskipan húsnæðismála. Í greinargerð með þingsályktuninni kemur m.a. fram að lagt sé til að „verkefnisstjórn verði falið að koma með tillögur að framtíðarstefnu í húsnæðismálum. Þá verði henni falið að koma með tillögur að nýju húsnæðislánakerfi, m.a. með það í huga að tryggja virkan leigumarkað og skilvirk félagsleg úrræði fyrir þá sem slíkt þurfa.“ Í samræmi við þingsályktun þessa skipaði félags- og húsnæðismálaráðherra verkefnisstjórn um framtíðarskipan húsnæðismála þann 9. september 2013. Verkefnisstjórnin skilaði tillögum sínum með skýrslu þann 6. maí 2014 en á meðal þess sem verkefnisstjórnin lagði til var að löggjöf um húsnæðissamvinnufélög yrði endurskoðuð með það að leiðarljósi að starfsemi þeirra yrði efld svo að slík félög styddu enn betur við nýtt framtíðarskipulag húsnæðismála. Lagt var til að endurskoðunin tæki mið af þeim ábendingum sem bárust verkefnisstjórn sem og erindi fulltrúa húsnæðissamvinnufélaga frá 21. febrúar 2014.

Í frumvarpi þessu eru lagðar til breytingar á lögum nr. 66/2003, um húsnæðissamvinnufélög, með síðari breytingum, en frumvarpið var samið í velferðarráðuneytinu að höfðu samráði við fulltrúa húsnæðissamvinnufélaganna Búseta hsf., Búseta á Norðurlandi hsf. og Búmanna hsf.

Meginmarkmið frumvarps þessa er að auðvelda húsnæðissamvinnufélögum að starfa á Íslandi í samræmi við það markmið stjórnvalda að landsmenn búi við öryggi í húsnæðismálum í samræmi við þarfir hvers og eins og hafi raunverulegt val um búsetuform þannig að einstaklingar geti í auknum mæli valið á milli leigu-, eignar- og búsetuíbúða. Frumvarpið hefur þannig að markmiði að auka vernd búseturéttarhafa og skýra nánar réttarstöðu þeirra, annarra félagsmanna sem og húsnæðissamvinnufélaganna sjálfra. Enn fremur er frumvarpinu ætlað að stuðla að sjálfbærum rekstri slíkra félaga á sama tíma og leitast er við að auka svigrúm fyrir fjölbreytileika þeirra með því að fela þeim sjálfum ákvörðunarvald um ýmis atriði er áhrif kunna að hafa á rekstur þeirra í samþykktum þeirra fremur en að fjalla um þau með nákvæmum hætti í lögum.

II. Meginefni frumvarpsins.

Frumvarpi þessu er ætlað að auðvelda húsnæðissamvinnufélögum að starfa á Íslandi en mikilvægt er að markmiðið með rekstri slíkra félaga sé að sem flestir geti búið við öryggi í húsnæðismálum og að jafnræði ríki meðal félagsmanna þeirra við kaup á búseturétti. Í því sambandi eru lagðar til margvíslegar breytingar á gildandi lögum um húsnæðissamvinnufélög er varða málefni húsnæðissamvinnufélaga sem ætlað er að stuðla að sjálfbærum rekstri þeirra. Á sama tíma þykir mikilvægt að húsnæðissamvinnufélög hafi svigrúm til að skapa sér sérstöðu á húsnæðismarkaði hér á landi og hafi þannig möguleika á að haga reglum félagsins og rekstrarlíkani með þeim hætti sem félagsmenn telja hæfa félaginu. Er með frumvarpinu leitast við að skilgreina þau atriði sem húsnæðissamvinnufélög skulu útfæra nánar í samþykktum sínum með þeim hætti sem félagsmenn kjósa og telja hag félagsins best borgið.

Lagt er til að nákvæmari ákvæði verði í samþykktum húsnæðissamvinnufélaga um fjármál þeirra, þar á meðal um stofnsjóð þeirra, rekstrarsjóð, varasjóð og viðhaldssjóð þar sem hlutverk þessara sjóða eru nánar skilgreind sem og hvernig þeir eru fjármagnaðir. Í því sambandi er gert ráð fyrir að það verði hlutverk félagsmanna hvers húsnæðissamvinnufélags að ákveða hvernig standa skuli að ákvörðunum um fjárhæð framlaga til þessara sjóða en þess skal getið að með frumvarpinu er leitast við að samræma hvernig þau gjöld sem búseturéttarhöfum, og eftir atvikum öðrum félagsmönnum, er ætlað að standa skil á til húsnæðissamvinnufélagsins eru ákveðin. Eru því lagðar til breytingar á því hvernig búseturéttargjald og búsetugjald sem og framlög í viðhaldssjóð og hússjóði búsetufélaga eru ákveðin en þýðingarmikið er talið að ákvörðunarvald þar um sé í höndum félagsmanna húsnæðissamvinnufélaganna fremur en að mælt sé fyrir þar um með skýrum hætti í lögum. Verður það jafnframt talin forsenda þess að félögin geti hagað rekstrarlíkönum sínum með þeim hætti sem best hæfir hverju félagi. Í því sambandi er t.d. gert ráð fyrir að búsetugjald geti miðast við heildarkostnað félagsins af rekstri þess, viðhaldi og fjármagnskostnaði, í stað þess að gengið verði út frá því í lögunum að búsetugjald miðist við rekstar-, viðhalds- og fjármagnskostnað af viðkomandi búsetuíbúð. Er þannig jafnframt undirstrikað að húsnæðissamvinnufélög byggjast á þátttöku félagsmanna sinna og því mikilvægt að þeir geti komið að ákvörðunum sem hafa áhrif á hag félaganna til lengri og skemmri tíma.

Engu að síður er talið nauðsynlegt að lögfest verði ákvæði um tiltekin atriði sem stuðlað geti að sjálfbærum rekstri húsnæðissamvinnufélaga ásamt því að veita rekstri þeirra ákveðið aðhald. Er t.d. lagt til að kveðið verði á um að óheimilt verði að greiða fé úr húsnæðissamvinnufélagi til þeirra sem að félaginu standa sem arð eða hvers konar ígildi arðs en þess í stað er gert ráð fyrir að rekstrarafgangi verði varið til vaxtar og viðhalds félagsins, svo sem til niðurgreiðslu lána þess. Enn fremur er lagt til að mælt verði fyrir um að húsnæðissamvinnufélögum verði óheimilt að kveða á um kaupskyldu félagsins á búseturétti í samþykktum sínum og búsetusamningum. Reynslan hefur sýnt að slík kaupskylda geti reynst húsnæðissamvinnufélögum afar íþyngjandi, einkum þegar markaðsaðstæður eru erfiðar og margir búseturéttarhafar fara fram á það samtímis að félagið kaupi af þeim búseturéttinn á grundvelli kaupskyldu. Jafnframt er lagt til að kveðið verði á um skyldu húsnæðissamvinnufélags til að framkvæma reglubundnar úttektir á fjárhag sínum, skuldbindingum og starfsemi félagsins en slík reglubundin úttekt gæti leitt til þess að unnt verði að grípa inn í fjármál húsnæðissamvinnufélags áður en í óefni er komið í rekstri þess. Má ætla að slíkar úttektir nýtist félögum í því skyni að upplýsa félagsmenn um stöðu félagsins hverju sinni. Í frumvarpinu er einnig gert ráð fyrir að lögin kveði skýrt á um skil á ársreikningum og endurskoðun. Áfram er gert ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélög geti fjármagnað sig með lántökum hjá fjármálafyrirtækjum eða öðrum lánastofnunum en einnig kann að vera að húsnæðissamvinnufélög eigi kost á styrkjum eða öðrum fjárframlögum vegna þátttöku þeirra í t.d. þróunarverkefnum á sviði umhverfis- og byggingarmála og ætti þá ekkert að vera því til fyrirstöðu að þau gætu tekið við slíkum styrkjum.

Lagt er til að kveðið verði nánar á um skipun og hlutverk stjórna húsnæðissamvinnufélaga. Það þykir mikilvægt bæði fyrir þá aðila sem taka að sér stjórnarsetu í húsnæðissamvinnufélögum sem og fyrir félagsmenn til þess að átta sig á hlutverki stjórna húsnæðissamvinnufélaga og til hvers er ætlast af þeim. Jafnframt er gert ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélög fjalli í samþykktum sínum nánar um hlutverk og val stjórna sinna. Enn fremur er lagt til að sett verði nánari ákvæði um framkvæmdastjóra húsnæðissamvinnufélags til að skýra nánar skilin á milli ábyrgðar stjórnar annars vegar og framkvæmdastjóra hins vegar. Einnig er lagt til að beinlínis verði kveðið á um að þeir sem hafi heimild til að koma fram fyrir hönd húsnæðissamvinnufélags megi ekki gera þær ráðstafanir sem bersýnilega eru til þess fallnar að afla ákveðnum félagsmönnum eða öðrum ótilhlýðilegra hagsmuna á kostnað annarra félagsmanna eða félagsins, enda forsenda reksturs húsnæðissamvinnufélaga að allir félagsmenn séu þátttakendur í félaginu á jafnréttisgrundvelli.

Mikilvægt er að tryggja að félagsmenn húsnæðissamvinnufélaga séu vel upplýstir um eðli búseturéttar og fjárhagslega áhættu sem kann að felast í þátttöku í slíkum félögum, einkum fyrir búseturéttarhafa enda þótt félagsmenn beri ekki persónulega ábyrgð á heildarskuldbindingum félagsins. Því er lagt til að efni samþykkta húsnæðissamvinnufélaga og reglur sem settar hafa verið á grundvelli þeirra skuli kynntar félagsmönnum við gerð búsetusamninga ásamt réttindum búseturéttarhafa og skyldum, þar á meðal eðli búseturéttargjaldsins. Er þar m.a. vísað til þess að verðmæti búseturéttar er háð aðstæðum hverju sinni og er því ljóst að verðmæti búseturéttar getur bæði hækkað og lækkað frá því að búseturéttargjaldið er reitt af hendi við gerð búsetusamnings og þar til búseturéttarhafi óskar á síðari stigum eftir að selja búseturétt sinn. Þykir mikilvægt að búseturéttarhafar geri sér grein fyrir eðli búseturéttar að þessu leyti sem og að búseturéttargjaldið er ekki sérstaklega sérgreint í vörslu húsnæðissamvinnufélagsins eða tryggt að öðru leyti komi til gjaldþrots þess. Í ljósi þessa sem og að búseturéttarhafi nýtur ekki sérstakrar tryggingar fyrir búseturétti sínum og þeim fjárhagslegu verðmætum sem honum tengjast þykir jafnframt eðlilegt að fjárhæð búseturéttargjaldsins verði sett ákveðin takmörk í lögum. Með frumvarpi þessu er því lagt til að búseturéttargjald geti að hámarki numið þeirri fjárhæð sem jafngildir þriðjungi af markaðsvirði viðkomandi búsetuíbúðar við kaup búseturéttar.

Með frumvarpinu er leitast við að skýra réttarstöðu félagsmanna húsnæðissamvinnufélaga sem og félaganna sjálfra, svo sem við inngöngu félagsmanna í félagið, hjónaskilnaði og andlát félagsmanna, þar á meðal búseturéttarhafa, ábyrgðarskiptingu á viðhaldi fasteigna sem og réttarstöðu aðila við lok búsetusamnings. Gert er ráð fyrir að félagsaðild sé heimil öllum þeim sem vilja taka þátt í húsnæðissamvinnufélagi og uppfylla skilyrði samþykkta þess en gert er ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélög geti takmarkað aðgengi að félögum sínum, svo sem við tiltekinn lífaldur, enda séu slík skilyrði málefnaleg og fari ekki í bága við önnur lög eða reglur. Einnig er lagt til að kveðið verði á um hvernig fara skuli með félagsmenn sem eru yngri en 18 ára en víða erlendis tíðkast að foreldrar skrái börn sín í húsnæðissamvinnufélög þannig að þau eigi kost á að festa kaup á búseturétti síðar á ævinni. Lagt er til að foreldrar geti skráð börn sín að því gefnu að þeir séu reiðubúnir að greiða inntökugjald og árlegt félagsgjald fyrir þau. Barn getur þó ekki átt rétt til kaupa á búseturétti fyrr en við 18 ára aldur og er það í samræmi við það sem tíðkast hefur. Þá er lagt til að mælt verði fyrir um að félagsréttur sé ekki framseljanlegur en að við andlát maka eða sambúðarmaka geti félagsréttur færst yfir til eftirlifandi maka eða sambúðarmaka þegar um er að ræða sambúð sem skráð er í þjóðskrá enda hafi þeir átt barn saman, eigi von á barni saman eða sambúðin hafi verið skráð í tvö ár samfellt hið minnsta. Félagsréttur færist þó ekki yfir við slíkar aðstæður færi stjórn húsnæðissamvinnufélags fram gildar ástæður sem mæli gegn því. Að því er varðar búseturétt, er lagt til að hann erfist samkvæmt almennum reglum erfðalaga, nr. 8/1962, með síðari breytingum, við andlát búseturéttarhafa en í því sambandi var litið til þess að gera verður ráð fyrir að verulegir fjármunir hafi verið lagðir fram við kaup á búseturétti ef litið er almennt til fjárhagslegra aðstæðna launafólks hér á landi. Í búseturétti felast því fjárhagsleg verðmæti sem almennt eru ekki talin svo persónuleg í eðli sínu að komi í veg fyrir að þau erfist milli manna. Lagt er til að erfingja sé heimilt að nýta sér búseturéttinn nema stjórn húsnæðissamvinnufélags færi fram gildar ástæður er mæli gegn því. Nýti erfingi sér ekki búseturéttinn skuli hann hins vegar selja hann samkvæmt þeim reglum sem gilda um sölu búseturéttar samkvæmt lögunum og samþykktum félagsins. Þá er gert ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélag geti áfram heimilað að búseturéttur færist yfir til maka við hjónaskilnað eða kaupmála milli hjóna.

Að því er varðar réttarstöðu aðila við lok búsetusamnings er gert ráð fyrir að hvert húsnæðissamvinnufélag skuli fjalla um það í samþykktum sínum hvernig fara skuli með sölu búseturéttar og ákvörðun búseturéttargjalds þegar búseturéttur fer á milli félagsmanna en jafnframt verði í lögum um húsnæðissamvinnufélög mælt fyrir um tilteknar grundvallarreglur sem gilda um lok búsetusamnings. Í frumvarpinu er m.a. lagt til að búseturéttarhafi tilkynni félaginu að hann óski eftir að selja búseturétt sinn og annist húsnæðissamvinnufélagið þá sölu búseturéttarins. Gert er ráð fyrir að söluandvirði búseturéttar greiðist til félagsins en félagið greiði síðan söluandvirði búseturéttar til seljanda. Í því sambandi er áfram gert ráð fyrir að félagið hafi heimild til að skuldajafna söluandvirði búseturéttar við skuldir seljanda gagnvart félaginu, svo sem vegna vangoldins búsetugjalds. Þá er í frumvarpinu mælt fyrir um réttarstöðu aðila þegar ekki tekst að selja búseturéttinn, hvort sem um er að ræða tilvik þar sem ekki berst tilboð í búseturéttinn eða seljandi búseturéttar fellst ekki á þau kauptilboð sem gerð hafa verið í búseturéttinn. Við slíkar aðstæður er gert ráð fyrir að búseturéttarhafi beri áfram réttindi og skyldur búseturéttarhafa samkvæmt lögum og samþykktum félagsins, þar á meðal ábyrgð á greiðslu búsetugjalds, meðan á sölu búseturéttar stendur og haldi þar með afnotum af búsetuíbúð sinni. Í því skyni að koma til móts við aðstæður búseturéttarhafa, sem hefur gert aðrar ráðstafanir um íbúðarhúsnæði en getur ekki selt búseturétt sinn, er lagt til að búseturéttarhafi geti óskað eftir heimild stjórnar húsnæðissamvinnufélagsins til að framleigja búsetuíbúðina til allt að eins árs í senn að því gefnu að búseturéttur hans sé áfram til sölu hjá húsnæðissamvinnufélaginu. Gert er ráð fyrir að búseturéttarhafi beri áfram réttindi og skyldur búseturéttarhafa meðan á leigutíma stendur. Þá er lagt til að kveðið verði á um forkaupsrétt húsnæðissamvinnufélags að búseturétti í búsetuíbúð félagsins sem og heimild húsnæðissamvinnufélags til að kaupa búseturétt af búseturéttarhafa náist samkomulag milli aðila um verð á búseturétti. Enn fremur er lagt til að lögfest verði það nýmæli að búseturéttarhafa verði ávallt heimilt að afsala sér búseturétti sínum til húsnæðissamvinnufélags án endurgjalds af hálfu félagsins og eru lagðar til nánari reglur um framkvæmd þess úrræðis búseturéttarhafa. Í frumvarpinu er enn fremur lagt til að lögfest verði ákvæði sem varða réttarstöðu aðila við fullnustu krafna, annars vegar á hendur húsnæðissamvinnufélagi með nauðungarsölu búsetuíbúðar og hins vegar á hendur búseturéttarhafa með þvingaðri sölu búseturéttar.

Með frumvarpinu er jafnframt leitast við að skýra betur ýmis orð sem notuð eru ítrekað í lögum um húsnæðissamvinnufélög og samræma betur notkun þessara orða í lögunum. Þannig eru t.d. lagðar til breytingar á gildissviðsákvæði laganna og ýmsum orðskýringum, svo sem á orðunum búseturéttur, búsetusamningur, búsetugjald, félagsgjald, félagsmaður, félagsréttur, húsnæðissamvinnufélag og inntökugjald.

III. Samræmi við stjórnarskrá og alþjóðlegar skuldbindingar.

Efni frumvarps þessa þykir ekki gefa sérstakt tilefni til mats á samræmi þeirra tillagna sem fram koma í frumvarpinu við stjórnarskrá lýðveldisins Íslands, nr. 33/1944, með síðari breytingum, eða alþjóðlegar skuldbindingar íslenska ríkisins.

IV. Samráð.

Við samningu frumvarps þessa var samráð haft við fulltrúa húsnæðissamvinnufélaganna Búseta hsf., Búseta á Norðurlandi hsf. og Búmanna hsf. Voru m.a. hafðar til hliðsjónar ábendingar sem höfðu borist verkefnisstjórninni sem og athugasemdir framangreindra húsnæðissamvinnufélaga. Áhersla var lögð á að koma til móts við þessar athugasemdir eins og frekast var unnt en ljóst að ekki var unnt að verða við þeim öllum. Sem dæmi þótt ekki við hæfi að skylda íslensk húsnæðissamvinnufélög til að virða almenna skilmála alþjóðasambands samvinnufélaga (ICA-housing) um lýðræði og þátttöku þar sem félagafrelsi er við lýði og ráða félög hvaða samtökum þau vilja fylgja. Enn fremur var ekki fallist á að kveða á um að rástöfun óskiptrar sameignar félags yrði eingöngu heimil til húsnæðismála í þágu almennings á starfssvæðinu eða til viðurkenndrar líknar- og góðgerðamála. Hins vegar er lagt til í frumvarpinu að óheimilt sé að greiða fé úr húsnæðissamvinnufélagi til þeirra sem að félaginu standa sem arð eða hvers konar ígildi arðs og að rekstrarafgangur skuli nýttur til vaxtar eða viðhalds félagsins.

V. Mat á áhrifum.

Verði frumvarp þetta að lögum munu áhrif laganna einkum felast í því að húsnæðissamvinnufélög fái aukið svigrúm til að skapa sér sérstöðu á húsnæðismarkaði með því að haga reglum sínum og rekstrarlíkani með þeim hætti sem best hentar hverju og einu félagi. Þannig eru líkur til að starfsemi húsnæðissamvinnufélaga eflist sem mun leiða til þess að einstaklingar geti í auknum mæli haft raunverulegt val um búsetuform. Jafnframt verða meiri líkur á því að rekstur húsnæðissamvinnufélaga verði sjálfbær, sem aftur eykur húsnæðisöryggi búseturéttarhafa. Ber þar fyrst að nefna að kaupskylda mun ekki hvíla á félögunum vegna nýrra búsetusamninga auk þess sem almennt mun fást betri yfirsýn yfir fjárhag húsnæðissamvinnufélaga með gerð reglubundinna úttekta þar á. Enn fremur mun frumvarpið m.a. hafa þau áhrif að réttarvernd búseturéttarhafa muni aukast og dregið verði úr fjárhagslegri áhættu þeirra að því er varðar búseturéttargjaldið með því að óheimilt verði að greiða hærri fjárhæð fyrir búseturétt en sem nemur þriðjungi af markaðsvirði viðkomandi búsetuíbúðar. Jafnframt verður tryggt að búseturéttarhafar geri sér betur grein fyrir eðli búseturéttar, þar á meðal í hverju fjárhagsleg áhætta þeirra sé fólgin með kaupum á búseturétti. Þá munu skýrari reglur gilda um réttarstöðu aðila við lok búsetusamnings sem og við hjónaskilnað eða andlát félagsmanna, þar á meðal búseturéttarhafa. Í því sambandi er ljóst að réttarstaða búseturéttarhafa við sölu búseturéttar verður skýrari og hagsmunir hans í því sambandi betur tryggðir en áður.

Í frumvarpinu er áfram gert ráð fyrir að ríkisskattstjóri annist skráningu húsnæðissamvinnufélaga og gangi úr skugga um að samþykktir félaganna séu í samræmi við lög en hins vegar er ekki gert ráð fyrir að félags- og húsnæðismálaráðherra eða ráðuneyti hans staðfesti samþykktir húsnæðissamvinnufélaga eins og verið hefur skv. 4. gr. gildandi laga um húsnæðissamvinnufélög. Verði frumvarpið að lögum verður þannig ekki lengur gert ráð fyrir að fleiri en eitt stjórnvald gangi úr skugga um að samþykktir húsnæðissamvinnufélaga séu í samræmi við lög sem hefur í för með sér aukna skilvirkni við skráningu húsnæðissamvinnufélaga.

Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins.

Um 1. gr.

Lögð er til breyting á orðalagi 1. máls. 1. mgr. 1. gr. laganna í því skyni að skýra betur til hvers konar félaga lögin taki en ekki er um efnisbreytingu að ræða. Er m.a. gætt að betra samræmi við 2. gr. laganna sem fjallar um skýringar á tilteknum orðum, svo sem búsetuíbúðum, búseturétti, búseturréttargjaldi og búsetugjaldi, en rétt þykir að nota þau orð í öðrum ákvæðum laganna til að gætt sé betur að innra samræmi laganna en verið hefur.

Um 2. gr.

Lagðar eru til breytingar á 2., 4. og 8. tölul. 1. mgr. 2. gr. laganna í þeim tilgangi að skýra orðin sem um er að ræða betur. Lagt er til að í skýringu á orðinu búseturéttur verði tekið fram að um sé að ræða ótímabundinn afnotarétt af búsetuíbúð sem stofnast við greiðslu búseturéttargjalds og gerðar búsetusamnings. Enn fremur þykir mikilvægt að fram komi að búseturéttinum sé viðhaldið með greiðslu búsetugjalds en þar með er undirstrikað hvernig búseturétturinn er til kominn. Þykir skýrara að taka fram í 4. tölul. að búsetusamningur sé samningur búseturéttarhafa við húsnæðissamvinnufélag um búseturétt í stað félagsmanns í húsnæðissamvinnufélagi þar sem félagsmaður sem á aðild að búsetusamningi er jafnframt búseturéttarhafi. Lagt er til að ekki verði vísað til þess að fjárhæð búsetugjalds miðist við rekstrar-, viðhalds- og fjármagnskostnað af tiltekinni búsetuíbúð heldur geti gjöldin miðast við heildarkostnað félagsins af rekstri þess, viðhaldi og fjármagnskostnaði. Þannig er húsnæðissamvinnufélögum gefinn kostur á að miða við heildarkostnað félaganna við rekstur búsetuíbúða sinna við ákvörðun á gjöldum búseturéttarhafa til félaganna svo jafnvægi megi ríkja í rekstri þeirra. Einnig geta þau miðað við kostnað fyrir hverja búsetuíbúð fyrir sig eftir því hvað þau telja best henta rekstri hvers þeirra. Þá þykir rétt að skýra 8. tölul. betur og hafa hann í meira samræmi við 1. málsl. 1. mgr. 1. gr. laganna sem og aðra orðnotkun í 1.–7. tölul. 2. gr. laganna.

Í frumvarpi þessu er lagt til að sérákvæði verði um aðild félagsmanna að húsnæðissamvinnufélagi í því skyni að undirstrika tilurð og tilgang þessara félaga sem þátttökufélaga, sbr. 8. gr. frumvarps þessa. Er því jafnframt lagt til að orðin félagsgjald, félagsmaður, félagsréttur og inntökugjald verði nánar skýrð í 2. gr. laganna. Þannig er gert ráð fyrir að sá sem vill gerast félagsmaður í húsnæðissamvinnufélagi greiði við inngöngu inn í félagið sérstakt inntökugjald. Ekki er um að ræða breytingu frá því sem tíðkast hefur hjá húsnæðissamvinnufélögum hér á landi en rétt þykir að fjalla einnig um það í lögum um húsnæðissamvinnufélög. Félagsmaður er hver sá sem hefur greitt inntökugjald og greiðir árlega félagsgjald sem aftur viðheldur félagsrétti hans, sem er réttur til að kaupa búseturétt í búsetuíbúð.

Um 3. gr.

Lagt er til að ákvæðið fjalli eingöngu um félagsstofnun og skráningu húsnæðissamvinnufélaga en nánar verði fjallað um slit slíkra félaga í sérákvæði, sbr. d-lið 25. gr. frumvarps þessa. Að því er varðar umfjöllun um slit húsnæðissamvinnufélaga vísast nánar til athugasemda við d-lið 25. gr. frumvarpsins. Áfram er gert ráð fyrir að lög nr. 22/1991, um samvinnufélög, með síðari breytingum, gildi um stofnun og skráningu húsnæðissamvinnufélaga en engu að síður þykir nauðsynlegt að í lögum um húsnæðissamvinnufélög sé kveðið á um ákveðin grundvallaratriði að þessu leyti. Er því lagt til að kveðið verði skýrar á um að fyrst þurfi að stofna slík félög og setja þeim samþykktir áður en stjórnir þeirra eru valdar ásamt endurskoðendum. Enn fremur er gert ráð fyrir að ráðherra geti heimilað frávik frá lágmarksfjölda stofnenda húsnæðissamvinnufélaga en það er í samræmi við 5. mgr. 4. gr. laga um samvinnufélög. Mikilvægt þykir að árétta nauðsyn þess að skrá húsnæðissamvinnufélög samkvæmt lögum um samvinnufélög og hvaða réttaráhrif skráningin hafi fyrir félögin. Ríkisskattstjóri annast skráningu húsnæðissamvinnufélaga, sbr. einnig 10. gr. laga um samvinnufélög, en III. kafli þeirra laga gildir að öðru leyti um skráningu húsnæðissamvinnufélaga.

Um 4. gr.

Ákvæði þetta fjallar um samþykktir húsnæðissamvinnufélaga og er efnislega samhljóða 4. gr. gildandi laga um húsnæðissamvinnufélög sem og 5. gr. laga um samvinnufélög. Lagt er til að nákvæmari ákvæði verði í samþykktum húsnæðissamvinnufélaga um fjármál þeirra. Er þannig gert ráð fyrir að í samþykktum þeirra verði fjallað um stofnsjóð þeirra, rekstrarsjóð, varasjóð og viðhaldssjóð þar sem hlutverk þessara sjóða eru nánar skilgreind sem og hvernig þeir eru fjármagnaðir en lögin fjalla um slíka sjóði, sbr. 5. og 16. gr. laganna. Mikilvægt er að húsnæðissamvinnufélög fjalli um hlutverk og val stjórna sinna í samþykktum sínum en þar þarf að koma fram hver fjöldi stjórnarmanna skuli vera, hversu lengi hver stjórn skuli sitja og hvaða reglur gildi um kjör stjórna þeirra, t.d. hvort nægilegt sé að koma með framboð á aðalfundi eða hvort gert sé ráð fyrir framboðsfrestum þannig að aðrir félagsmenn geti kynnt sér nánar þá félagsmenn sem eru í framboði til stjórnar hverju sinni. Enn fremur verði tekið fram í samþykktunum hver geti skuldbundið félögin eins og verið hefur og þá einnig að fjallað verði sérstaklega um hvernig ráðstafa skuli rekstrarafgangi eða bregðast við ef tap verður á rekstri félagsins. Síðast en ekki síst er lagt til að húsnæðissamvinnufélög verði skyldug til að framkvæma reglubundnar úttektir á fjárhag sínum, skuldbindingum og starfsemi félagsins sem nánar er fjallað um í 7. gr. frumvarps þessa. Þykir þetta mikilvægt fyrir félögin og þá ekki síst í því skyni að geta upplýst félagsmenn sína um stöðu félagsins hverju sinni. Getur það líka auðveldað félagsmönnum, þar á meðal búseturéttarhöfum, að taka ákvarðanir á félagsfundum um stækkun félaga eða aðrar stórar ákvarðanir sem bornar eru undir félagsmenn. Slík reglubundin úttekt gæti einnig leitt til þess að unnt verði að grípa inn í fjármál félagsins áður en í óefni er komið í rekstri félagsins. Gert er ráð fyrir að lögin kveði skýrt á um skil á ársreikningum og endurskoðun og því er ekki gert ráð fyrir að það komi sérstaklega fram í samþykktum félaganna enda þótt slíkt sé vissulega heimilt þar sem ekki er lagt til að um tæmandi talningu þeirra atriða sem fram eiga að koma í samþykktum húsnæðissamvinnufélaga sé að ræða. Hins vegar þykir mikilvægt að fram komi í samþykktum félaganna hver sé bær til að taka ákvörðun um slit félagsins sem og um hvernig fara skuli með ráðstöfun eigna félagsins verði því slitið án gjaldþrotaskipta.

Þýðingarmikið þykir að fram komi í samþykktum húsnæðissamvinnufélags hvernig standa skuli að úthlutun búseturéttar til félagsmanna og sölu hans þegar búseturéttur fer á milli félagsmanna við upphaf og lok búsetusamnings eftir nánari reglum sem skulu koma fram í samþykktum hlutaðeigandi húsnæðissamvinnufélags, sbr. einnig 10. og 20. gr. frumvarps þessa.

Enn fremur er lagt til að húsnæðissamvinnufélögum verði skylt að hafa í samþykktum sínum ákvæði um hvernig félagið sinnir upplýsingaskyldu sinni gagnvart félagsmönnum og búseturéttarhöfum um málefni sem varða félagið. Getur þetta falið í sér að húsnæðissamvinnufélag haldi úti vefsíðu eða annarri sambærilegri kynningu þar sem allar nauðsynlegar upplýsingar um starfsemi þess komi fram ásamt aðgengi að ársreikningum félagsins. Þar að auki gæti félagið þess að senda einstökum félagsmönnum eða búseturéttarhöfum skriflegar orðsendingar er varðar sérstaklega réttindi og skyldur viðkomandi aðila.

Þá er ekki gert ráð fyrir að ráðherra eða ráðuneyti hans staðfesti samþykktir húsnæðissamvinnufélaga eins og verið hefur skv. 4. gr. laganna. Er gert ráð fyrir að ríkisskattstjóri sem annast skráningu slíkra félaga gangi úr skugga um að samþykktir félaganna séu í samræmi við lög.

Um 5. gr.

Lagt til að félagsmenn húsnæðissamvinnufélaga ákveði í samþykktum félaga sinna hvernig framlög þeirra til stofnsjóðs, rekstrarsjóðs og varasjóðs félagsins skuli ákveðin, sbr. einnig 4. tölul. 4. gr. frumvarps þessa, í stað þess að það sé ákveðið í lögum. Þannig er það félagsmanna hvers húsnæðissamvinnufélags að ákveða hvernig standa skuli að ákvörðunum um fjárhæð þessara framlaga en í frumvarpi þessu er leitast við að samræma hvernig þau gjöld sem búseturéttarhöfum er ætlað að standa skil á til húsnæðissamvinnufélagsins eru ákveðin. Eru því enn fremur lagðar til breytingar á því hvernig búsetugjaldið er ákveðið, sbr. 13. gr. frumvarps þessa, sem og framlög í viðhaldssjóð, sbr. 17. gr. frumvarpsins, og í hússjóð búsetufélaga, sbr. 24. gr. frumvarpsins. Geta félögin t.d. ákveðið að fela stjórnum sínum þetta verkefni eða að fela stjórnunum að koma fram með tillögur sem bornar eru undir aðalfund viðkomandi félags til samþykktar. Þá er áfram gert ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélög geti fjármagnað sig með lántöku frá fjármálafyrirtækjum eða öðrum lánastofnunum í stað þess að tilgreina Íbúðalánasjóð sérstaklega. Kann einnig að vera að húsnæðissamvinnufélög eigi kost á styrkjum eða öðrum fjárframlögum vegna þátttöku þeirra í t.d. þróunarverkefnum á sviði umhverfis- og byggingarmála og ætti þá ekkert að vera því til fyrirstöðu að þau geti tekið við slíkum styrkjum.

Um 6. gr.

Lagt er til að ákvæði 6. gr. laganna falli brott enda fer um það hvort húsnæðissamvinnufélög uppfylli skilyrði til lánveitingar hjá Íbúðalánasjóði samkvæmt lögum nr. 44/1998, um húsnæðismál, og reglugerðum settum með stoð í þeim. Þykir því ekki ástæða til að taka það sérstaklega fram í lögum um húsnæðissamvinnufélög að félögin skuli uppfylla skilyrði laga um húsnæðismál og reglugerða sem settar hafa verið á grundvelli þeirra laga.

Hins vegar er lagt til að kveðið verði nánar á um skipun og hlutverk stjórna húsnæðissamvinnufélaga. Þykir það mikilvægt bæði fyrir þá aðila sem taka að sér stjórnarsetu í húsnæðissamvinnufélögum sem og fyrir félagsmenn til þess að átta sig á hlutverki stjórna húsnæðissamvinnufélaga og til hvers er ætlast af þeim. Er lagt til að stjórnir húsnæðissamvinnufélaga verði skipaðar að lágmarki þremur mönnum og jafnmörgum til vara í samræmi við 27. gr. laga um samvinnufélög. Gert er ráð fyrir að stjórnin beri ábyrgð á að starfsemi félagsins sé í samræmi við lög um húsnæðissamvinnufélög, sbr. einnig eftir atvikum lög um samvinnufélög, og samþykktir félagsins. Lagt er til að miðað verði við að stjórnartími verði fjögur ár en unnt er að ákveða annað í samþykktum hvers félags fyrir sig. Miðað er við að stjórn húsnæðissamvinnufélags verði kjörin á aðalfundi félagsins og að allir félagsmenn séu kjörgengir. Jafnframt er gert ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélög setji sér nánari reglur í samþykktum sínum í tengslum við kjör stjórna, svo sem um framboðsfresti, atkvæðagreiðslu, o.s.frv., sbr. einnig 7. tölul. 4. gr. frumvarps þessa.

Í 3. mgr. ákvæðisins er hlutverk stjórna húsnæðissamvinnufélaga nánar tilgreint í 14 stafliðum en ekki er um að ræða tæmandi talningu á verkefnum þeirra. Meginhlutverk stjórna húsnæðissamvinnufélaga er að móta stefnu félaganna og fylgjast með starfsemi þeirra og þá ekki síst að hafa eftirlit með rekstri, bókhaldi og ráðstöfun fjármuna þess. Meðal annars er kveðið á um að stjórnir félaganna skuli boða til aðalfundar fyrir lok júní ár hvert en skv. 19. gr. laga um samvinnufélög skal halda aðalfund ár hvert og eigi síðar en sex mánuðum frá lokum hvers reikningsárs. Er lagt til að reikningsár húsnæðissamvinnufélaga sé almanaksárið, sbr. einnig a-lið 25. gr. frumvarps þessa. Stjórnum félaganna er m.a. ætlað að halda skrá yfir félagsmenn þeirra, setja reglur um upplýsingagjöf framkvæmdastjóra til stjórnar og um upplýsingagjöf félagsins til félagsmanna. Mikilvægt er að félagsmenn séu meðvitaðir um stefnu þeirra félaga sem þeir eiga aðild að og fjárhagslega stöðu þeirra enda eru hagsmunir þeirra miklir og þá ekki síst búseturéttarhafa. Liður í þessari upplýsingagjöf er enn fremur að stjórnir húsnæðissamvinnufélaga haldi gerðabækur um það sem gerist á fundum stjórnar og gert er ráð fyrir að formaður stjórnar og framkvæmdastjóri undirriti fundargerð hvers fundar.

Nánar er kveðið á um skyldur framkvæmdastjóra húsnæðissamvinnufélags í 7. mgr. ákvæðisins en gert er ráð fyrir að hann annist daglegan rekstur félagsins eftir nánari fyrirmælum félagsfunda og stjórnar félagsins. Markmiðið með ákvæðinu er að skýra nánar skilin á milli ábyrgðar stjórnar annars vegar og framkvæmdastjóra hins vegar sem ætti að vera til þess fallið að stuðla að meiri festu í starfsemi húsnæðissamvinnufélaga. Lagt er til að formanni stjórnar sé óheimilt að taka að sér önnur störf fyrir félagið en þau sem teljast eðlilegur hluti starfa hans sem stjórnarformaður að undanskildum einstökum verkefnum sem stjórn felur honum. Á sama hátt er gert ráð fyrir að framkvæmdastjóra sé óheimilt að sitja jafnframt í stjórn félagsins enda þótt eðlilega sitji hann almennt fundi stjórnar. Þá er kveðið á um almennt hæfi stjórnarmanna og framkvæmdastjóra sem er efnislega samhljóða 2. mgr. 27. gr. laga um samvinnufélög, 66. gr. laga nr. 2/1995, um hlutafélög, með síðari breytingum, og 42. gr. laga nr. 138/1994, um einkahlutafélög, með síðari breytingum.

Í ljósi eðlis húsnæðissamvinnufélaga er lagt til að 33. gr. laga um samvinnufélög verði tekin upp í 9. mgr. ákvæðisins enda forsenda reksturs húsnæðissamvinnufélaga að allir félagsmenn séu þátttakendur í félaginu á jafnréttisgrundvelli. Á það ekki síst við í ljósi þess að húsnæðisöryggi er flestum mjög mikilvægt. Er því lagt til að beinlínis verði kveðið á um að þeir sem hafi heimild til að koma fram fyrir hönd húsnæðissamvinnufélags megi ekki gera þær ráðstafanir sem bersýnilega eru til þess fallnar að afla ákveðnum félagsmönnum eða öðrum ótilhlýðilegra hagsmuna á kostnað annarra félagsmanna eða félagsins.

Um 7. gr.

Lagt er til að hvert húsnæðissamvinnufélag láti reglulega gera úttekt á fjárhag, skuldbindingum og starfsemi félagsins í þeim tilgangi að kanna hvort jafnvægi ríki í rekstri þess á hverjum tíma og þá þannig að félagið teljist sjálfbært til lengri tíma. Lögin um húsnæðissamvinnufélög gera ráð fyrir að búseturéttarhafar greiði í ýmsa sjóði félaganna og er þá unnt að líta til þessara úttekta þegar teknar eru ákvarðanir um fjárhæðir gjalda, sbr. einnig 5., 13. og 17. gr. frumvarps þessa. Gert er ráð fyrir að slík úttekt fari fram á þriggja ára fresti en félögunum er frjálst að mæla fyrir um tíðari úttektir í samþykktum sínum. Ekki er gert ráð fyrir kostnaðarsömum úttektum, sérstaklega hjá minni félögunum. Miðað er við að úttektirnar byggist að meginstefnu á ársreikningum félaganna sem og öðrum skýrslum sem gerðar eru um rekstur þeirra en séu engu að síður til þess fallnar að gefa betri sýn yfir rekstur félagsins og þá sérstaklega með tilliti til framtíðarskuldbindinga félaganna, þar á meðal vegna viðhalds á fasteignum þeirra. Húsnæðissamvinnufélög byggjast á þátttöku félagsmanna sinna sem hafa mikla hagsmuni af því að félagið sé vel rekið og standi undir skuldbindingum sínum til skemmri og lengri tíma. Verður að ætla að húsnæðisöryggi fólks sé eitt af þeim grundvallaratriðum sem flestir vilja geta treyst á í lífinu en húsnæðisöryggi félagsmanna húsnæðissamvinnufélaga og þá einkum þeirra sem þegar eru orðnir búseturéttarhafar byggist á afkomu og gengi viðkomandi félags. Eru slíkar úttektir því til þess fallnar að auðvelda félagsmönnum að átta sig á stöðu félagsins sem og stjórnendum að fá góða yfirsýn yfir rekstur félagsins. Verður því að ætla að með tilkomu slíkra úttekta séu meiri líkur á að unnt verði að grípa inn í óheillaþróun í rekstri félaga áður en það verður of seint. Ávallt er kostur að fenginn sé utankomandi aðili til að annast slíkar úttektir enda þótt það sé ekki gert að skilyrði.

Enn fremur er fjallað um varasjóð sem lið í því hvernig húsnæðissamvinnufélögum skuli aflað fjár skv. 5. gr. laganna en í e-lið 5. gr. er nánar kveðið á um hvernig gjald félagsmanna í sjóðinn skuli vera. Þar er kveðið á um að framlag í varasjóð skuli nema 1% af byggingarkostnaði eða kaupverði hverrar búsetuíbúðar. Enn fremur skuli árlegt framlag af óskiptum tekjum félagsins samkvæmt ákvörðun aðalfundar renna í hann. Ekki er fjallað frekar um umræddan varasjóð í gildandi lögum um húsnæðissamvinnufélög en þykir rétt að kveða á um skyldu húsnæðissamvinnufélaga að halda slíkan sjóð samhliða því að hafa nánari ákvæði um varasjóð í samþykktum sínum, sbr. 4. tölul. 4. gr. frumvarps þessa um samþykktir húsnæðissamvinnufélaga, og hvernig framlög í hann skuli ákveðin, sbr. 5. gr. frumvarpsins. Er varasjóði þessum ætlað að mæta sveiflum í rekstri viðkomandi félags. Þykir því þýðingarmikið að húsnæðissamvinnufélögin geti sjálf ákveðið hversu hátt framlag skuli renna í sjóðinn miðað við stærð og rekstrarstöðu félagsins almennt þannig að ávallt sé tryggt að nægjanlegt fé sé í varasjóði til að standa undir þeim sveiflum sem kunna að verða í rekstri þess.

Þá þykir mikilvægt að skýrt sé kveðið á um að húsnæðissamvinnufélögum verði óheimilt að greiða fé úr sjóðum sínum til þeirra sem að þeim standa enda um að ræða félög sem rekin eru í almannaþágu og þá ekki síst í þágu félagsmanna húsnæðissamvinnufélaga, m.a. með því að auka húsnæðisöryggi búseturéttarhafa. Gert er ráð fyrir að rekstrarafgangur húsnæðissamvinnufélags verði notaður til að vinna að meginmarkmiðum félagsins en ekki greiðslu arðs til félagsmanna eða ígildi arðgreiðslna. Þess í stað er gert ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélög noti rekstrarafgang til vaxtar og viðhalds félagsins en þar undir fellur m.a. niðurgreiðsla lána félagsins.

Um 8. gr.

Lagt er til að 7. gr. laganna um kvaðir verði felld brott úr lögunum enda kveðið á um skilyrði fyrir flutningi eða yfirtöku lána sem Íbúðalánasjóður hefur veitt í lögum um húsnæðismál og reglugerðum settum með stoð í þeim.

Ákvæði þetta felur í sér nýmæli þar sem fjallað er sérstaklega um félagsaðild að húsnæðissamvinnufélagi. Er með þessu verið að undirstrika hvernig húsnæðissamvinnufélög eru byggð upp sem þátttökufélög en þýðingarmikið er að fólk átti sig á þeim réttindum og skyldum sem fylgja því að gerast félagsmenn í húsnæðissamvinnufélögum. Slík félög byggjast í meginatriðum á þátttöku félagsmanna sinna í starfsemi þeirra og er gert ráð fyrir að hverjum þeim sem vill taka þátt í félaginu verði heimilt að skrá sig í félagið í samræmi við samþykktir þess. Miðað er við að félagsaðild sé öllum opin sem vilja taka þátt í húsnæðissamvinnufélagi að því gefnu að þeir uppfylli skilyrði í samþykktum þess, þar á meðal almenn skilyrði um aðild, sbr. einnig 5. tölul. 4. gr. frumvarpsins, að félagi en samhljóða ákvæði er að finna í 3. tölul. 2. mgr. 4. gr. gildandi laga um húsnæðissamvinnufélög. Þannig geta húsnæðissamvinnufélög takmarkað aðgengi að félaginu, svo sem við tiltekinn lífaldur, enda séu slík skilyrði málefnaleg og fari ekki í bága við önnur lög eða reglur. Enn fremur er lagt til að kveðið verði á um það í lögum að félagsmaður greiði inntökugjald fyrsta árið sem rennur í stofnsjóð félagsins, sbr. a-lið 5. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög, en eftir það greiði viðkomandi árlegt félagsgjald sem rennur í rekstrarsjóð félagsins, sbr. b-lið 5. gr. laganna. Skráning í félagið og greiðsla umræddra gjalda veitir félagsmanni félagsrétt sem er réttur til að kaupa búseturétt í búsetuíbúð í eigu umrædds félags gegn því að búseturéttargjald sé reitt af hendi, sbr. 8. og 9. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög. Eftir að félagsmaður er orðinn búseturéttarhafi heldur hann engu að síður áfram að greiða félagsgjöld til félagsins. Er jafnframt við það miðað að félagsmenn geti keypt búseturétt í búsetuíbúðum í samræmi við reglur um forgangsröðun í samþykktum félaganna en þannig eru félögum gefnar frjálsar hendur um að ákveða í hvaða röð félagsmenn þeirra geta keypt búsetuíbúðir í eigu þeirra. Enn fremur þykir mikilvægt að taka fram hvernig fara skuli með félagsmenn sem eru yngri en 18 ára en víða hefur tíðkast og þá einkum erlendis þar sem húsnæðissamvinnufélög eiga sér lengri sögu en á Íslandi að foreldrar og forráðamenn vilji skrá börnin sín í húsnæðissamvinnufélög áður en þau ná 18 ára aldri. Er lagt til að foreldrar og forráðamenn geti skráð börn sín að því gefnu að þeir séu reiðubúnir að greiða inntökugjald og félagsgjald en barnið á þó ekki rétt til búsetuíbúðar fyrr en það verður lögráða við 18 ára aldur. Er þetta í samræmi við það sem tíðkast hefur, sbr. 3. mgr. 8. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög.

Ekki er gert ráð fyrir að félagsrétturinn sé framseljanlegur en við andlát maka eða sambúðarmaka geti félagsrétturinn þó færst yfir til eftirlifandi maka eða sambúðarmaka þegar um er að ræða sambúð sem skráð er í þjóðskrá enda hafi þeir átt barn saman, eiga von á barni saman eða sambúðin hefur verið skráð í tvö ár samfellt hið minnsta nema stjórn húsnæðissamvinnufélags færi fram gildar ástæður sem mæli gegn því. Er þetta í samræmi við það sem tíðkast við andlát leigjanda en þá er eftirlifandi maka, skyldmennum og venslamönnum, sem voru heimilismenn leigjanda við andlát hans, heimilt að ganga inn í leigusamninginn í stað hins látna nema af hendi leigusala séu færðar fram gildar ástæður er mæla því gegn, sbr. 45. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, með síðari breytingum. Þykir eðlilegt að sambærileg regla gildi um félagsrétt samkvæmt lögum um húsnæðissamvinnufélög enda þótt ljóst sé að viðkomandi félagsmaður sem við andlátið átti eingöngu félagsrétt bjó ekki í búsetuíbúð þar sem hann var ekki orðinn búseturéttarhafi og þar með var heimili hans annars staðar við andlát hans. Því er eingöngu lagt til að eftirlifandi maki eða sambýlismaki í skráðri sambúð geti tekið við félagsrétti hins látna en ekki aðrir heimilismenn.

Þá er kveðið á um brottfall félagsaðildar en miðað er við að aðildin falli niður þegar félagsmaður fullnægir ekki lengur ákvæðum samþykkta félagsins um félagsaðild. Nánar er síðan fjallað um önnur réttindi félagsmanna eftir að þeir verða búseturéttarhafar í III. kafla laga um húsnæðissamvinnufélög.

Um 9. gr.

Mikilvægt þykir að taka fram í 8. gr. laganna að við stofnun búseturéttar þurfi félagsmaður að gera skriflegan búsetusamning við húsnæðissamvinnufélagið. Þannig er áfram gert ráð fyrir að félagsmaður greiði búseturéttargjaldið og geri samhliða því samning við húsnæðissamvinnufélagið um búseturéttinn, sbr. 11. gr. laganna. Þykir jafnframt rétt að tekið sé fram að við það verði félagsmaður að búseturéttarhafa en hann hefur þá réttindi og skyldur sem slíkur í samræmi við ákvæði laga um húsnæðissamvinnufélög og samþykktir hlutaðeigandi félags. Enn fremur er lagt til að 3. mgr. falli brott en í stað þess verði fjallað um réttindi félagsmanna sem eru yngri en 18 ára í ákvæði um félagsaðild, sbr. 8. gr. frumvarps þessa, og um skýringar um þetta atriði er vísað til athugasemda við þá grein. Þá er lagt til að 4. mgr. falli brott en ljóst er að það eru húsnæðissamvinnufélögin sjálf sem eru lántakendur þegar þau taka lán til byggingar eða kaupa á íbúðum sem þau ætla að nýta sem búsetuíbúðir. Setji lánveitandi fram skilyrði um að lán sé eingöngu veitt til byggingar eða kaupa á íbúðum til að nýta sem búsetuíbúðir fyrir fólk innan ákveðinna tekju- og/eða eignamarka, eða önnur sambærileg skilyrði, setur félagið fram slík skilyrði í samþykktum sínum vilji félagið uppfylla lánaskilmála lánveitandans.

Um 10. gr.

Í 2. mgr. 8. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög er tekið fram að við stofnun búseturéttar beri félagsmanni skylda til að inna af hendi búseturéttargjald. Þykir eðlilegt að einnig verði fjallað um þetta í 9. gr. laganna sem fjallar um búseturéttargjaldið og þá jafnframt að greiðsla búseturéttargjaldsins sé forsenda þess að félagsmaður geti gert búsetusamning skv. 11. gr. laganna. Ekki er um efnisbreytingu að ræða heldur eingöngu verið að leitast við að skýra nánar þá umgjörð sem gert er ráð fyrir í lögunum um kaup á búseturétti hjá húsnæðissamvinnufélögum.

Lagt er til í 2. mgr. að húsnæðissamvinnufélög ákveði sjálf með samþykktum sínum hvernig búseturéttargjald skuli ákveðið við ráðstöfun íbúða í fyrsta skipti sem og við síðari ráðstöfun búsetuíbúðar við kaup og sölu búseturéttar en nánar er fjallað um sölu búseturéttar í 20. gr. frumvarps þessa. Ákvæði þetta er nýmæli en í gildandi lögum er gert ráð fyrir að þegar húsnæðissamvinnufélag ráðstafar búsetuíbúð í fyrsta skipti skuli búseturéttargjaldið ákvarðast annars vegar af byggingarkostnaði eða kaupverði íbúðar og hins vegar af lánsfé til lengri tíma og af framlagi í varasjóð, sbr. 1. mgr. 9. gr. gildandi laga. Samkvæmt lögunum gildir hins vegar sú regla um ákvörðun búseturéttargjalds við síðari ráðstöfun búsetuíbúðar við kaup og sölu búseturéttar að um kaupverð búseturéttar, greiðsluform þess og endurgreiðslu búseturéttar fari samkvæmt samþykktum húsnæðissamvinnufélags. Ljóst er að húsnæðissamvinnufélög fjármagna kaup og byggingu búsetuíbúða með mismunandi hætti. Má t.d. ætla að húsnæðissamvinnufélög kunni, þegar sá möguleiki er fyrir hendi, fremur að kjósa að fjármagna byggingu eða kaup á nýjum íbúðum með eigin fé í stað lántöku en sem fyrr greinir er í 1. mgr. 9. gr. gildandi laga beinlínis gert ráð fyrir að búseturéttargjald búsetuíbúðar sem ráðstafað er í fyrsta skipti skuli m.a. miðast við lánsfé til lengri tíma. Þykir því mikilvægt að fela húsnæðissamvinnufélögum ákvörðunarvald um hvernig búseturéttargjald hjá hverju félagi um sig skuli ákveðið, hvort sem er þegar búsetuíbúð er ráðstafað í fyrsta skipti eða við síðari ráðstöfun búsetuíbúðar. Er því lagt til að mælt verði fyrir um að húsnæðissamvinnufélög kveði í samþykktum sínum á um hvernig búseturéttargjald skuli ákveðið við ráðstöfun búsetuíbúðar í fyrsta skipti í stað þess að ákveða það í lögum. Er jafnframt gert ráð fyrir að félögunum sé að ákveða hvernig þau nýta búseturéttargjaldið í rekstri félagsins og því ekkert til fyrirstöðu að þau haldi áfram að nýta hluta þess í varasjóð félagsins skv. 7. gr. frumvarps þessa. Er þó jafnframt lagt til að ákvörðunarvaldi húsnæðissamvinnufélaga, hvað varðar ákvörðun búseturéttargjalds, verði sett þau takmörk að búseturéttargjald geti aldrei numið hærri fjárhæð en sem jafngildir þriðjungi af markaðsvirði þeirrar búsetuíbúðar sem viðkomandi búseturéttur tekur til. Þykir rétt að takmarka áhættu búseturéttarhafa að þessu leyti þar sem ekki er gert ráð fyrir að búseturéttarhafi öðlist tryggingu, svo sem veðréttindi í viðkomandi búsetuíbúð, fyrir þeirri fjárhæð sem hann reiðir af hendi með greiðslu búseturéttargjalds við kaup á búseturétti sínum. Má því segja að ábyrgð hvers félagsmanns á skuldbindingum húsnæðissamvinnufélags takmarkist við þá fjárhæð sem hann greiðir í formi búseturéttargjalds fyrir ótímabundin afnot af búsetuíbúð en félagsmenn, þ.m.t. búseturéttarhafar, bera ekki persónulega ábyrgð á skuldbindingum félaganna. Einungis eignir félaganna, þar á meðal sjóðir félaganna, standa til fullnustu kröfum skuldheimtumanna þeirra. Miðað er við að búseturéttarhafi geti selt búseturétt sinn skv. 20. gr. frumvarps þessa og þeim reglum sem viðkomandi félag setur í samþykktir sínar en hann hefur enga tryggingu fyrir því að verðmæti búseturéttarins hafi ekki breyst á þeim tíma er hann býr í íbúðinni. Má gera ráð fyrir að söluandvirði búseturéttar sé m.a. háð markaðsaðstæðum hverju sinni en eins og áður kemur fram er lagt til að óheimilt verði að ákvarða fjárhæð búseturéttargjaldsins hærra en sem nemur þriðjungi af markaðsvirði viðkomandi búseturéttar. Er því ljóst að verðmæti búseturéttar getur bæði hækkað og lækkað frá því að búseturéttargjaldið er reitt af hendi við gerð búsetusamnings og þar til að búseturéttarhafi óskar á síðari stigum eftir að selja búseturétt sinn. Mikilvægt er að búseturéttarhafar geri sér grein fyrir eðli búseturéttar að þessu leyti. Hins vegar eru takmörk á fjárhæð búseturéttargjaldsins sett í því skyni að koma í veg fyrir að búseturéttarhafar geti greitt hærri fjárhæðir inn í félagið og er þannig leitast við að takmarka tjón búseturéttarhafa sem í flestum tilvikum eru einstaklingar fari illa fyrir félaginu. Ekki er lagt til að sett verði lágmarksviðmið í lögin þar sem eðlilegt þykir að hvert félag ákveði það í samþykktum sínum út frá stefnu sinni hverju sinni og efnahag.

Þá er lagt til að ákvæði 3. mgr. 9. gr. laganna falli brott enda verður ekki séð að búseturéttargjald sé trygging fyrir greiðslu búsetugjaldsins því að búseturéttargjald er eingöngu hugsað sem kaupverð á búseturétti sem búseturéttarhafi getur síðar selt. Líkt og fram kemur í 5. mgr. 20. gr. frumvarpsins er þó gert ráð fyrir að í kjölfar sölu búseturéttar fari fram skuldajöfnuður á milli húsnæðissamvinnufélags og seljanda búseturéttar, þannig að hugsanleg skuld seljanda verði gerð upp við félagið en þá fær seljandi greiddan mismun kaupverðsins og skuldarinnar.

Um 11. gr.

Lagt er til að skýrar verði kveðið á um að búseturéttur veiti búseturéttarhafa ótímabundinn afnotarétt af nánar tilgreindri búsetuíbúð sem búsetusamningur búseturéttarhafa og húsnæðissamvinnufélagsins hvílir á sem þinglýst kvöð. Í lögum um húsnæðissamvinnufélög er gert ráð fyrir að búsetusamningi sé þinglýst sem kvöð á viðkomandi búsetuíbúð og er áfram gert ráð fyrir að svo verði gert. Enn fremur er gert ráð fyrir eins og verið hefur að hver búseturéttarhafi geti einungis átt búseturétt í einni búsetuíbúð og að gert sé að skilyrði að hann búi þar sjálfur ásamt fjölskyldu sinni. Þannig er gengið út frá því að markmiðið með rekstri húsnæðissamvinnufélaga sé að sem flestir geti búið við öryggi í húsnæðismálum fyrir sig og fjölskyldur sínar og að jafnræði ríki milli félagsmanna félaganna við kaup á búseturétti. Þykir því eðlilegt að hver og einn félagsmaður hafi kost á að fá ótímabundinn afnotarétt yfir einni íbúð enda almennt gert ráð fyrir að hver og einn haldi að jafnaði heimili á einum stað. Að öðrum kosti væri hætta á að íbúðir stæðu tómar eða að einn búseturéttarhafi gæti framleigt aðrar íbúðir en þá sem hann byggi sjálfur í. Hins vegar þykir eðlilegt að húsnæðissamvinnufélag geti í samþykktum sínum tilgreint tilvik þar sem búseturéttarhafar geti tímabundið átt búseturétt í tveimur íbúðum. Mætti hugsa sér slík tilvik þegar búseturéttarhafi vill flytja í aðra íbúð innan húsnæðissamvinnufélagsins en nær ekki að selja búseturétt sinn í eldri búsetuíbúðinni áður en hann getur fest kaup á búseturétti í annarri búsetuíbúð. Einnig getur sú staða komið upp að við skilnað hjóna bjóðist öðru hjónanna að kaupa búseturétt í annarri búsetuíbúð áður en gengið hefur verið frá skiptum á sameiginlegum búseturétti þeirra í búsetuíbúð sem hjónin bjuggu í fyrir skilnaðinn. Þá getur komið upp sú staða að foreldrar vilji kaupa búseturétt í búsetuíbúð þar sem börn þeirra eru í skóla þegar skólinn er fjarri lögheimili fjölskyldunnar.

Enn fremur er lagt til að kveðið verði skýrt á um að hjón og einstaklingar í skráðri sambúð geti sameiginlega átt búseturétt samkvæmt búsetusamningi en eðli málsins samkvæmt er meginreglan sú að einn einstaklingur sé aðili að búsetusamningi. Lagt er til að ekki verði miðað við tiltekin tímamörk þegar um er að ræða fólk í skráðri sambúð hjá þjóðskrá. Er þannig ekki komið í veg fyrir að fólk sem er að hefja búskap saman geti valið sér þetta búsetuform en skilyrði er að sambúðin sé skráð hjá þjóðskrá svo þau geti bæði átt aðild að búsetusamningi.

Lögin um húsnæðissamvinnufélög ganga almennt út frá því að búseturéttarhafar séu einstaklingar en engu að síður er heimild í 2. mgr. 10. gr. laganna að ráðstafa allt að 20% búsetuíbúða félagsins til nánar tilgreindra lögaðila. Þykir því mikilvægt að tekið sé fram að eingöngu sé heimilt að nýta þær búsetuíbúðir undir heimilishald þeirra fjölskyldna sem hlutaðeigandi lögaðili velur til búsetu þar samkvæmt sínum reglum. Þá er lagt til að lögaðilinn eigi þá réttindin og beri skyldur búseturéttarhafa samkvæmt lögunum.

Um 12. gr.

Lagt er til að 1. mgr. 11. gr. laganna verði í meira samræmi við 8. og 9. gr. laganna en þar kemur fram að það séu félagsmenn sem öðlist rétt til að kaupa búseturétt samkvæmt samþykktum hlutaðeigandi húsnæðissamvinnufélaga. Þannig þurfa eintaklingar fyrst að gerast félagsmenn í húsnæðissamvinnufélagi með greiðslu inntökugjalds og félagsgjalds, sbr. 8. gr. frumvarps þessa, áður en þeir öðlast rétt til að kaupa búseturétt í búsetuíbúð í eigu félagsins. Þegar félagsmenn hafa notfært sér rétt sinn til að kaupa búseturétt í búsetuíbúð skv. 8. gr. laganna og innt búseturéttargjald af hendi skv. 9. gr. laganna er þeim skylt að gera skriflegan búsetusamning um búseturéttinn. Enn fremur er lagt til að kveðið verði skýrar á um hvernig fara skuli með þegar hjón eða sambúðarfólk eiga í hlut en bæði hafa hagsmuni af því að eiga jafnt tilkall til búseturéttarins.

Jafnframt er lagt til að í búsetusamningi verði áfram gert ráð fyrir að fram komi greinargóð lýsing á umræddri búsetuíbúð en tekið er sérstaklega fram að þar eigi einnig að greina hvaða fylgifé skuli fylgja íbúðinni. Er það til þess fallið að forðast ágreining síðar um hvaða fylgifé skuli fylgja íbúðinni þegar búseturéttur í henni er seldur, en miðað er við að um sé að ræða það fylgifé sem fylgja skal íbúðarhúsnæði samkvæmt lögum, stjórnvaldsfyrirmælum eða ákvörðunum teknum á grundvelli þeirra. Þá er lögð til breyting á 9. tölul. 2. mgr. til samræmis við þær breytingar sem lagðar eru til á 14. gr. laganna með 15. gr. frumvarps þessa, og um skýringar á þeim atriðum er vísað nánar til athugasemda við það ákvæði.

Mikilvægt er að búseturéttarhafar séu vel upplýstir um réttindi sín og skyldur þegar í upphafi og þá einkum er varðar skyldur þeirra sem kunna síðar að hafa fjárhagsleg áhrif fyrir þá. Má þar nefna sem dæmi að gert er ráð fyrir að búseturéttarhafi annist á sinn kostnað allt innra viðhald búsetuíbúðar en geti þó sótt um að viðhaldssjóður húsnæðissamvinnufélagsins greiði að hluta eða öllu leyti þann kostnað eftir nánari reglum félagsins, sbr. 15. gr. laganna, sbr. einnig 16. gr. frumvarps þessa. Getur því verið þýðingarmikið fyrir alla aðila að efni samþykkta húsnæðissamvinnufélags og þá sérstaklega þeirra reglna, sem félagið hefur sett sér á grundvelli þeirra og gilda um réttindi og skyldur búseturéttarhafa og félagsins, séu vel kynnt við gerð búsetusamnings. Er það til þess fallið að komast hjá ágreiningi síðar er reynir á samskipti aðila. Enn fremur þykir mikilvægt að eðli búseturéttargjalds sé skýrt fyrir búseturéttarhöfum en þar á meðal er vísað til þess að gjaldið er ekki sérstaklega sérgreint í vörslu húsnæðissamvinnufélagsins eða tryggt að öðru leyti komi til gjaldþrots félagsins.

Um 13. gr.

Lagt er til að kveðið verði á um skýra skyldu búseturéttarhafa til að greiða mánaðarlega svokallað búsetugjald sem skýrt er nánar í 6. tölul. 2. gr. laganna ásamt því að gæta samræmis við þá orðskýringu sem þar kemur fram. Um er að ræða gjald sem búseturéttarhafi skal greiða mánaðarlega til húsnæðissamvinnufélagsins vegna rekstrar-, viðhalds- og fjármagnskostnaðar er m.a. byggist á þeim kostnaði sem nánar er tilgreindur í 2. mgr. 12. gr. laganna. Enn fremur er í frumvarpi þessu leitast við að gæta ákveðins samræmis í því hvernig gjöld þau sem búseturéttarhöfum er ætlað að greiða til húsnæðissamvinnufélaga sinna eru ákveðin, sbr. einnig 5. gr. frumvarps þessa. Er því lagt til að félagsmenn ákveði í samþykktum félaga sinna hvernig búsetugjald skuli ákveðið og hvernig því skuli breytt í stað stjórnar félagsins. Þannig er það félagsmanna hvers húsnæðissamvinnufélags að ákveða í samþykktum félagsins hvernig standa skuli að ákvörðunum um fjárhæð gjaldsins, þar á meðal á hverju það er byggt. Geta félögin t.d. ákveðið að fela stjórnum þeirra þetta verkefni eða að fela stjórnunum að koma fram með tillögur sem bornar eru undir aðalfund viðkomandi félags til samþykktar. Þó er gert ráð fyrir að í lögunum verði áfram kveðið á um að fjárhæð gjaldsins byggist m.a. á áætlunum stjórnar hlutaðeigandi félags um þá gjaldaliði sem taldir eru upp í 2. mgr. 12. gr. laganna. Jafnframt er gert ráð fyrir að búsetugjaldið byggist ekki endilega á rekstrar-, viðhalds- og fjármagnskostnaði af hverri búsetuíbúð fyrir sig heldur miðist við heildarkostnað viðkomandi húsnæðissamvinnufélags. Verður að ætla að þær reglulegu úttektir sem frumvarp þetta gerir ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélög láti framkvæma a.m.k. á þriggja ára fresti á fjárhag sínum geti orðið grundvöllur að ákvörðun félagsins um fjárhæð þeirra gjalda sem búseturéttarhafar greiði til félaganna, þar á meðal búsetugjaldið.

Í 3. mgr. 12. gr. laganna er gert ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélagi og búseturéttarhafa sé heimilt að semja um að búseturéttarhafi annist að hluta eða öllu leyti rekstrarkostnað sem fellur undir 1. tölul. 2. mgr. greinarinnar. Þykir rétt að leggja til að sé samið um slíkt fyrirkomulag í búsetusamningi milli aðila sé tekið fram í ákvæðinu að sá rekstrarkostnaður sem búseturéttarhafi tekur að sér að annast verði ekki grundvöllur ákvörðunar um fjárhæð búsetugjaldsins eins og kveðið er á um í 1. mgr. þannig að búsetugjaldið lækki sem því nemur.

Þá er lagt til að sá tími sem líði milli gjalddaga og eindaga búsetugjalds verði styttur um helming eða úr 14 dögum í 7 daga. Þannig geti húsnæðissamvinnufélögin krafist dráttarvaxta af búsetugjaldinu frá gjalddaga til greiðsludags hafi búseturéttarhafi ekki greitt búsetugjald á eindaga sem er 7 sólarhringum eftir gjalddaga í stað 14 sólarhringum áður. Mikilvægt er að geta þess að einungis er um heimild húsnæðissamvinnufélaga að ræða þannig að ákvæðið útilokar ekki að félögin geti ákveðið að lengri tími líði milli gjalddaga og eindaga við innheimtu búsetugjalda. Þótti hins vegar rétt að breyta þessu þannig að hússnæðissamvinnufélögin ættu kost á að hafa meira samræmi á skipulagi innheimtu búsetugjalda við þær reglur sem gilda um innheimtu lána hjá lánveitendum félaganna sem búsetugjaldinu er m.a. ætlað að standa undir. Jafnframt var litið til þess að í 4. mgr. 33. gr. húsaleigulaga er mælt fyrir um að hafi leigjandi ekki gert skil á greiðslu leigu innan sjö sólarhringa frá gjalddaga sé leigusala rétt að krefjast hæstu lögleyfðu dráttarvaxta af henni til greiðsludags. Þar sem um er að ræða mánaðarlegar greiðslur húsnæðiskostnaðar í báðum tilvikum þykir ekki óeðlilegt að sömu reglur gildi um gjalddaga og eindaga þegar um er að ræða greiðslu húsaleigu og greiðslu búsetugjalds þrátt fyrir að um tvenns konar búsetuform sé að ræða.

Um 14. gr.

Lagt er til að sambærilegar reglur gildi um afhendingu búsetuíbúða og gilda almennt um afhendingu fasteigna við sölu þeirra eða útleigu. Er þar á meðal gert ráð fyrir að það fylgifé skuli vera fyrir hendi sem gert er ráð fyrir í lögum, stjórnvaldsfyrirmælum eða ákvörðunum teknum á grundvelli þeirra og voru í búsetuíbúðinni þegar hún var sýnd kaupanda búseturéttar. Ekki er lagt til að upptalning búnaðar sem skal fylgja búsetuíbúð verði tæmandi. Getur það breyst í tímans rás hvað telst vera eðlilegt fylgifé með íbúðarhúsnæði. Enn fremur skiptir máli hvaða fylgifé er í búsetuíbúð þegar hún er sýnd og þykir eðlilegt að þá sé tekið fram hvaða fylgifé muni fylgja. Rétt þykir þó að tekið sé fram að búsetuíbúðin skuli vera hrein við afhendingu og að rúður séu heilar ásamt því að læsingar og rofar virki. Enn fremur er tekið fram að hreinlætis- og heimilistæki séu í lagi sem og vatns-, rafmagns- og frárennslislagnir. Með hreinlætis- og heimilistækjum er átt við þau tæki sem teljast fylgifé íbúðarinnar og ber því að fylgja er búsetuíbúðin er afhent nýjum búseturéttarhafa. Er miðað við að sama gildi hvort sem búsetuíbúð er úthlutað í fyrsta skipti til búseturéttarhafa eða við síðari ráðstöfun búseturéttar í viðkomandi búsetuíbúð. Þá er lagt til að húsnæðissamvinnufélag geti í samþykktum sínum sett sér nánari reglur um ástand og afhendingu búsetuíbúða við afhendingu þeirra en mikilvægt er að slíkar reglur komi fram í samþykktum félaganna þannig að þær séu gagnsæjar fyrir félagsmenn þeirra, þar á meðal búseturéttarhafa.

Um 15. gr.

Lagðar eru til breytingar á 14. gr. laganna er fjallar um úttekt búsetuíbúða þegar nýr búseturéttarhafi tekur við íbúðinni þannig að aðilum verði ekki gert skylt að framkvæma úttekt á ástandi búsetuíbúða. Í því sambandi verður að ætla að sama gildi um afhendingu búsetuíbúða og gildir almennt er nýir aðilar taka við íbúðarhúsnæði, hvort sem fasteign hefur gengið kaupum og sölu eða afnotaréttindi á íbúðarhúsnæði hafi skipt um rétthafa. Hvorki í lögum nr. 40/2002, um fasteignakaup, með síðari breytingum, né húsaleigulögum er gert ráð fyrir skylduúttekt við þær aðstæður. Hins vegar þykir mikilvægt að bæði kaupandi og seljandi búseturéttar geti óskað eftir að úttekt fari fram og þeim sé það skylt óski annar þeirra þess. Í slíkum tilvikum er lagt til að kostnaður vegna úttektar skiptist að jöfnu milli þeirra en óski þeir eftir því við annað tilefni greiði sá sem óskar eftir að úttektin fari fram. Engu að síður er jafnframt lagt til að aðilar geti ávallt komið sér saman um aðra kostnaðarskiptingu vegna úttektarinnar þegar óskað er eftir henni í öðrum tilvikum en þegar afhending búsetuíbúðar fer fram. Enn fremur er gert ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélagið geti óskað eftir úttekt á ástandi búsetuíbúðar telji það ástæðu vera til en þá þykir jafnframt eðlilegt að félagið greiði fyrir úttektina. Ástæður slíkrar úttektar geta varið margar en hafi húsnæðissamvinnufélag grunsemdir um að viðhaldi búsetuíbúðar í eigu þess sé ekki sinnt og umgengni sé að öðru leyti ábótavant þykir eðlilegt að félagið geti látið fara fram úttekt á íbúðinni, sbr. einnig 18. gr. laganna.

Nánar er fjallað um skyldur þess sem framkvæmir úttektir en ekki er fjallað nánar um hvernig úttektaraðili skuli valinn heldur einungis að aðilar skuli koma sér saman um hver hann skuli vera. Er miðað við að aðilar komi sér saman um fagaðila sem hefur nauðsynlega fagþekkingu á sviði verkfræði, tæknisviði eða öðru sérsviði þannig að viðkomandi sé fær um að annast úttektir á íbúðarhúsnæði. Er t.d. átt við verkfræðinga, byggingafræðinga, húsasmíðameistara, pípulagningameistara og rafvirkjameistara. Lagt er til að sérstaklega verði kveðið á um skyldu búseturéttarhafa til að veita úttektaraðila aðgang að búsetuíbúðinni hafi komið fram beiðni um úttekt á grundvelli 1.–3. mgr. greinarinnar en gera verður ráð fyrir að slíkar úttektir séu í einhverjum tilvikum gerðar í óþökk búseturéttarhafa, sbr. einnig 18. gr. laganna. Þykir jafnframt mikilvægt að taka fram að viðkomandi úttektaraðili gæti þagmælsku um einkahagi fólks sem hann kann að fá vitneskju um í starfi sínu, enda óhjákvæmilegt að við úttektina verði farið inn á heimili fólks og mikilvægt að það geti treyst þessum aðilum.

Þá er lagt til að fari úttekt fram við sölu á búseturétti verði úttektaryfirlýsingin hluti af búsetusamningi um búseturétt í viðkomandi búsetuíbúð. Jafnframt er gert ráð fyrir að áfram verði miðað við að unnt sé að leggja slíka úttektaryfirlýsingu til grundvallar verði ágreiningur síðar um bótaskyldu seljanda búseturéttar.

Um 16. gr.

Lagt er til að skyldur búseturéttarhafa um góða umgengni um búsetuíbúð verði gerðar skýrari þar sem bæði verði kveðið á um að óheimilt sé að nota íbúðina á annan hátt en um hefur verið samið og að farið skuli með íbúðina í samræmi við góðar venjur og þá sérstaklega er varðar hreinlæti, hollustuhætti og heilbrigði. Þessar skyldur eru þær sömu og skyldur leigjanda við afnot leiguhúsnæðis en mikilvægt er að búsetuíbúð sé haldið í góðu ástandi. Enn fremur er lagt til að kveðið verði skýrar á um að búseturéttarhafa beri að fara að viðteknum umgengnisvenjum og gæta þess að raska ekki eðlilegum afnotum annarra þeirra er hafa afnot af húsinu eða valda þeim óþægindum eða ónæði. Mikilvægt er að þessi skylda búseturéttarhafa sé skýr í lögum og þá ekki síst í ljósi þess að húsnæðissamvinnufélagi er heimilt að rifta búsetusamningi á grundvelli 6. tölul. 1. mgr. 22. gr. laganna hafi búseturéttarhafi vanrækt, þrátt fyrir skriflega áminningu húsnæðissamvinnufélags, skyldur sínar til að sjá um að góð regla og umgengni haldist í húsnæðinu.

Enn fremur þykir mikilvægt að kveða skýrar á um skiptingu ábyrgðar á að annast viðhald, þ.m.t. viðhald búsetuíbúða og sameignar, innan og utan, sem og hvernig skipting á viðhaldskostnaði skuli vera. Með viðhaldi er einnig átt við endurnýjun, svo sem endurnýjun á gólfefnum, hurðum og innréttingum. Áfram er gert ráð fyrir að búseturéttarhafi beri ábyrgð á viðhaldi innan búsetuíbúðar sinnar og er lagt til að skýrt verði tekið fram að hann beri jafnframt ábyrgð á viðhaldi á fylgifé búsetuíbúðar. Gert er ráð fyrir að umrætt viðhald sé á kostnað búseturéttarhafa. Ekki er um að ræða breytingu frá gildandi lögum miðað við orðanna hljóðan 2. mgr. 15. gr. laganna. Hins vegar þykir óljóst hver eigi að bera endanlegan kostnað af viðhaldi á innra byrði búsetuíbúðar en skv. 3. mgr. 15. gr. laganna greiðist nánar tiltekinn viðhaldskostnaður úr viðhaldssjóði hlutaðeigandi húsnæðissamvinnufélags. Þrátt fyrir afdráttarlaust orðalag ákvæðisins þá virðist sem húsnæðissamvinnufélög hafi engu að síður svigrúm til að ákveða kostnaðarhlutdeild sjóðsins og sé þar með heimilt að takmarka kostnaðarhlutdeild þeirra. Er því lagt til að kveðið verði á um þá meginreglu að búseturéttarhafar beri ábyrgð á viðhaldi á innra byrði búsetuíbúðar ásamt fylgifé hennar sem og kostnaði vegna þess en eigi þess kost að sækja um styrki í nánar tilgreindum tilvikum sem ákveðin eru í samþykktum félagsins til viðhaldssjóðs félagsins skv. 16. gr. laganna í því skyni að mæta þeim kostnaði. Þannig geti búseturéttarhafi sótt um að viðhaldssjóðurinn greiði að hluta eða öllu leyti fyrir þann kostnað sem hlýst af því viðhaldi sem honum ber að annast. Gert er ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélagi beri að setja sér reglur um kostnaðarhlutdeild viðhaldssjóðsins í umræddum viðhaldskostnaði og ber að kynna búseturéttarhöfum reglurnar við gerð búsetusamnings, sbr. 12. gr. frumvarps þessa.

Enn fremur er lagt til að skýrar verði kveðið á um hver beri ábyrgð á viðhaldi á ytra byrði húss sem búsetuíbúð tilheyrir, búnaði, kerfum og lögnum, sem og á sameign þegar um fjölbýlishús eða raðhús er að ræða. Þegar um er að ræða fjölbýlishús þar sem í eru ekki eingöngu íbúðir í eigu húsnæðissamvinnufélagsins er um að ræða fjöleignarhús og gilda því lög um fjöleignarhús um viðhald á ytra byrði hússins. Er þá við það miðað að húsnæðissamvinnufélagið beri hlutfallslega ábyrgð á viðhaldi á ytra byrði hússins í samræmi við eignarhlut sinn í húsinu, sbr. lög um fjöleignarhús. Í lögum um húsnæðissamvinnufélög er gert ráð fyrir að svokölluð viðhaldsráð geri áætlanir um viðhald hvers húss og taki ákvarðanir um framkvæmd þess. Er hins vegar lagt til í frumvarpi þessu að skýrar verði kveðið á um að húsnæðissamvinnufélagið beri ábyrgð á viðhaldi á ytra byrði fasteignar, búnaði, kerfum og lögnum enda þótt félagið geti falið öðrum að annast það, svo sem sérstöku viðhaldsráði sé það ákveðið í samþykktum félagsins að þar sé starfandi sérstakt viðhaldsráð. Húsnæðissamvinnufélagið er eigandi búsetuíbúða og þykir því eðlilegt að kveðið sé á um ábyrgð félagsins um að viðhaldi á ytra byrði húsanna sé sinnt. Gert er ráð fyrir að félögin geti falið viðhaldsráðum sínum þessi verkefni séu slík ráð áfram starfandi í umboði félaganna. Hins vegar er lagt til í 17. gr. frumvarps þessa að skyldan til að hafa viðhaldsráð verði felld brott og félagsmönnum húsnæðissamvinnufélaga því frjálst að ákveða hvernig viðhaldinu verði háttað, þar á meðal hver sinni viðhaldinu fyrir hönd félagsins. Gert er ráð fyrir að það komi fram í samþykktum félagsins, sbr. 19. tölul. 4. gr. frumvarps þessa. Getur stjórn félagsins t.d. verið falið það verkefni eða kveðið á um val á viðhaldssráði á aðalfundum félagsins eins og verið hefur skv. 2. mgr. 16. gr. laganna. Enn fremur er gert ráð fyrir að kostnaðurinn vegna þessa viðhalds greiðist að öllu leyti úr viðhaldssjóði félagsins eins og verið hefur, sbr. 16. gr. laganna. Ekki er lögð til breyting á ábyrgð búsetufélaganna, er starfa sem sérstakar deildir innan húsnæðissamvinnufélaganna, sbr. IV. kafla laganna, á viðhaldi á innra byrði sameignar sem og á viðhaldi á bílastæðum og lóð, sbr. 2. mgr. 28. gr. laganna. Þykir hins vegar mikilvægt að kveðið sé á um ábyrgð á öllu viðhaldi á sama stað í lögunum. Jafnframt er gert ráð fyrir að kostnaður af þessu viðhaldi verði áfram greiddur úr hússjóðum hvers búsetufélags. Áfram er gert ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélögin beri ábyrgð á kaupum á húseigendatryggingu enda félögin eins og áður sagði eigendur búsetuíbúðanna.

Lagt er til að verði tjón á búsetuíbúð eða fylgifé hennar sem húsnæðissamvinnufélag telur að búseturéttarhafi beri ábyrgð á og skuli bæta skuli félagið láta gera úttekt á búsetuíbúðinni og fá álit óvilhalls aðila, sem báðir aðilar samþykkja, á nauðsyn viðgerðarinnar og áætluðum kostnaði sem henni fylgir. Er þá átt við að ástand búsetuíbúðar sé metið í úttektinni en síðan sé aðili fenginn, hvort sem það er sami úttektaraðili eða annar aðili, sem metur nauðsyn viðgerðarinnar og hvort áætlaður kostnaður sé í samræmi við þá viðgerð sem nauðsynlegt er að ráðast í. Er þetta í samræmi við ákvæði húsaleigulaga en ekki þykir eðlilegt að húsnæðissamvinnufélag hafi um það frjálsar hendur að gera við búsetuíbúðir á kostnað búseturéttarhafa án þess að leitað sé álits hlutlauss þriðja aðila um nauðsyn viðgerða og kostnað. Er þarna miðað við að búseturéttarhafar eru yfirleitt einstaklingar og geta slíkar viðgerðir haft veruleg áhrif á fjárhag viðkomandi og því eðlilegt að ávallt sé gætt meðalhófs við framkvæmd slíkra aðgerða.

Þá er gert ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélög og búseturéttarhafar geti samið um aðra skiptingu á ábyrgð viðhalds en kemur fram í 3.–6. mgr. að því gefnu að það komið skýrt fram í búsetusamningi. Kann að vera að í einhverjum tilvikum komi það sér betur að húsnæðissamvinnufélagið sjái um allt viðhald á innra byrði búsetuíbúðar enda þótt búseturéttarhafi greiði fyrir það að hluta eða öllu leyti. Hið sama á við um skiptingu á ábyrgð viðhalds milli húsnæðissamvinnufélags og búsetufélags en slík frávik verður að tilgreina í þjónustusamningi sem gert er ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélagið geri við búsetufélög sín.

Um 17. gr.

Lagt er til í 16. gr. frumvarps þessa að kveðið sé skýrar á um hver beri ábyrgð á að viðhaldi á ytra byrði húsa, sem búsetuíbúðir tilheyra, sé sinnt sem og á sameign þeirra, hvort sem er innan eða utan húss. Mikilvægt þykir að taka fram hver sé hinn eiginlegi ábyrgðaraðili á viðhaldi fasteigna og hlýtur það að teljast eðlilegt að það sé skráður eigandi umræddra búsetuíbúða. Miðað er við að húsnæðissamvinnufélag geti falið öðrum að annast viðhaldið en lagt er til að skyldan til að hafa sérstök viðhaldsráð verði felld brott. Er það þannig félagsmanna húsnæðissamvinnufélags að ákveða hverjum verði falið að annast viðhaldið á ytra byrði hússins fyrir hönd félagsins.

Áfram er gert ráð fyrir að kostnaður vegna viðhalds á ytra byrði húsa húsnæðissamvinnufélaga sem og á búnaði, kerfum og lögnum sé greiddur úr viðhaldssjóði. Í því skyni að gæta samræmis á því hvernig gjöld þau sem búseturéttarhafar skulu standa skil á til húsnæðissamvinnufélaga skulu ákveðin er lagt til að félögin ákveði í samþykktum sínum hvernig gjaldið skuli ákveðið og hvernig því skuli breytt, sbr. einnig 5. og 13. gr. frumvarps þessa. Þannig er það hvers húsnæðissamvinnufélags að ákveða hvernig standa skuli að ákvörðunum um fjárhæð gjaldsins. Félagið getur t.d. ákveðið að fela stjórn þess þetta verkefni eða að stjórninni verði falið að koma fram með tillögur sem bornar verði undir aðalfund félagsins til samþykktar. Mikilvægt er að hvert húsnæðissamvinnufélag fái svigrúm til að ákveða hvernig umrætt gjald sé ákveðið þannig að félagsmenn hafi eitthvað um það að segja hvernig þeir telja hagsmunum sínum til lengri tíma best fyrir komið að þessu leyti. Farsælast kann að vera fyrir húsnæðissamvinnufélög til lengri tíma að ákvörðun um gjald í viðhaldssjóð byggist á langtímasjónarmiðum um sjálfbærni og rekstraröryggi húsa félagsins miðað við aldur þeirra og ástand á hverjum tíma. Þá er lagt til að kveðið verði sérstaklega á um að óheimilt sé að nýta fjármuni viðhaldssjóða til annarra verkefna en þeirra sem getið er um í 1. mgr. greinarinnar.

Um 18. gr.

Lagt er til að gætt sé að samræmi í orðalagi þannig að notað sé orðið búsetuíbúð þegar átt er við íbúð eða húsnæði búseturéttarhafa, en orðið búsetuíbúð er skýrt nánar í 1. tölul. 2. gr. laganna. Einnig er mikilvægt að búseturéttarhafi geti gert breytingar á fylgifé búsetuíbúðar sem og lóð fasteignar samþykki húsnæðissamvinnufélagið þær breytingar enda gert ráð fyrir að búseturéttarhafar kunni að búa í sömu búsetuíbúðinni í langan tíma.

Um 19. gr.

Lagt er til að áfram verði kveðið á um þá meginreglu í 1. mgr. 19. gr. laganna að óheimilt sé að framselja búseturétt samkvæmt lögum um húsnæðissamvinnufélög enda er gert ráð fyrir að eingöngu félagsmenn húsnæðissamvinnufélaga geti öðlast rétt til að kaupa búseturétt. Áfram verði jafnframt gert ráð fyrir að stjórn húsnæðissamvinnufélags svari ósk búseturéttarhafa um að íbúð verði framleigð öðrum innan 30 daga. Hins vegar er lagt til að synji stjórn ósk búseturéttarhafa verði hún að færa fyrir því málefnaleg rök.

Enn fremur er lagt til að búseturéttur erfist í samræmi við erfðalög, nr. 8/1962, í ljósi þess að um fjárhagsleg réttindi er að ræða sem þó verða ekki talin svo persónuleg eðlis að þau geti ekki erfst á milli manna. Á það einkum við þar sem gera verður ráð fyrir að verulegir fjármunir hafi verið lagðir fram við kaupin á búseturéttinum ef litið er almennt til fjárhagslegra aðstæðna launafólks hér á landi og því eðlilegt að slík fjárhagsleg réttindi erfist samkvæmt almennum reglum. Er því lagt til að búseturéttur erfist samkvæmt erfðalögum og verði það því ekki lengur háð samþykki húsnæðissamvinnufélagsins hvort búseturétturinn erfist. Ekki er gert að skilyrði að erfingjar hafi búið með viðkomandi í búsetuíbúðinni en eðlilegt þykir að erfingjar geti notið góðs af búseturéttinum sem búseturéttarhafi hefur greitt fyrir og notið á sama hátt og gildir um önnur fjármunaréttindi. Kæri þeir sig ekki um að færa sér réttinn í nyt geta þeir selt hann í samræmi við samþykktir hlutaðeigandi húsnæðissamvinnufélags, sbr. 20. gr. frumvarps þessa, enda verður að ætla að um sé að ræða umtalsverða fjárhagslega hagsmuni. Engu að síður er gert ráð fyrir að ætli erfingi að nýta sér búseturéttinn og búa í viðkomandi búsetuíbúð og þar með að taka við réttindum og skyldum búseturéttarhafa geti stjórn húsnæðissamvinnufélags fært fram gildar ástæður er mæla gegn því. Nýti félagið þennan rétt sinn verður erfingi þá að selja búseturéttinn samkvæmt samþykktum félagsins. Ekki eru lagðar til breytingar að því er varðar framsal á búseturétti til annars makans við hjónaskilnað eða kaupmála milli hjóna.

Þá er áfram gert ráð fyrir að ákveði erfingi að nýta sér búseturétt þann sem hann erfði fái hann aðild að húsnæðissamvinnufélaginu í stað fyrri búseturéttarhafa. Engu að síður er lagt til að húsnæðissamvinnufélaginu verði þá heimilt að endurákvarða búsetugjaldið skv. 12. gr. laganna og samþykktum viðkomandi félags eins og um nýjan búseturéttarhafa væri að ræða. Ástæða þessa er einkum sú að búsetugjaldið helst að venju óbreytt frá þeim tíma er viðkomandi keypti búseturéttinn og miðast þá við aðstæður í félaginu við kaupin. Ljóst er hins vegar að aðstæður kunna að hafa breyst hjá félaginu með tilliti til rekstrar-, viðhalds- og fjármagnskostnaðar í tímans rás og kann því að vera eðlilegt að unnt sé að breyta fjárhæð búsetugjaldsins, til hækkunar eða lækkunar, þegar nýr búseturéttarhafi tekur við enda þótt viðkomandi hafi erft búseturéttinn eða tekið hann yfir frá fyrrverandi maka eða með kaupmála.

Um 20. gr.

Ákvæði þetta er nýmæli og er gert ráð fyrir að það gildi um lok búsetusamninga þannig að ákvæðið komi í stað 20. og 25. gr. laganna um húsnæðissamvinnufélög. Áfram er gert ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélagi sé óheimilt að segja upp búsetusamningi en því verði áfram heimilt að rifta búsetusamningi, sbr. 22. gr. laganna. Ekki þykir þó rétt að vísa til 22. gr. laganna í ákvæðinu eins og verið hefur þar sem riftun felur ekki í sér uppsögn á samningi heldur er farið fram á lok hans á grundvelli tiltekinna vanefnda af hálfu búseturéttarhafa. Hins vegar er lagt til það nýmæli að búseturéttarhafi segi ekki upp búsetusamningi þegar hann hyggst selja búseturétt sinn heldur tilkynni húsnæðissamvinnufélagi að hann óski eftir að selja búseturéttinn sem er þá ígildi uppsagnar. Fer þá um sölu búseturéttarins samkvæmt samþykktum húsnæðissamvinnufélagsins en gert er ráð fyrir í 17. tölul. 4. gr. frumvarps þessa að hvert húsnæðissamvinnufélag skuli fjalla um það í samþykktum sínum hvernig fara skuli með sölu búseturéttar og ákvörðun búseturéttargjalds þegar búseturéttur fer á milli félagsmanna félagsins, sbr. einnig 9. gr. laganna eins og lagt er til að henni verði breytt með 10. gr. frumvarps þessa. Er þá gert ráð fyrir að í samþykktum félaganna sé m.a. fjallað um hvernig kaupverð búseturéttar skuli ákvarðast, greiðsluform þess og búseturéttargjald sé það ekki það sama og söluandvirði búseturéttar.

Búseturéttarhafi ber áfram réttindi og skyldur búseturéttarhafa, þar á meðal ábyrgð á greiðslu búsetugjalds, meðan á sölu búseturéttar stendur og heldur þar með afnotum af búsetuíbúð sinni. Við sölu búseturéttarins er samið um afhendingu búsetuíbúðar með milligöngu húsnæðissamvinnufélagsins, en lagt er til að seljandi búseturéttarins geti gert kröfu um þriggja mánaða afhendingarfrest frá sölu búseturéttarins nema aðilar semji um annað. Verður það að teljast hæfilegur tími en gera verður ráð fyrir að sala búseturéttarins hafi tekið einhvern tíma sem seljandi hefur getað nýtt sér til undirbúnings á flutningi úr búsetuíbúðinni. Hins vegar geta komið upp tilvik þar sem seljandi búseturéttar kann að þurfa lengri afhendingarfrest og að sjálfsögðu geta aðilar á sama hátt samið um skemmri frest en þrjá mánuði. Lagt er til að kveðið verði á um að búseturéttarhafi skuli hafa rýmt búsetuíbúðina á afhendingardegi sem og einnig að 13. gr. laganna gildi um ástand íbúðar við afhendingu eins og lagt er til að henni verði breytt með 14. gr. frumvarps þessa auk reglna viðkomandi félags um rýmingu búsetuíbúða samkvæmt samþykktum félagsins.

Miðað er við að búsetusamningur sem gerður hefur verið á grundvelli 11. gr. laganna milli búseturéttarhafa og húsnæðissamvinnufélags um umræddan búseturétt sem seldur var falli sjálfkrafa úr gildi þegar söluandvirði búseturéttar hefur verið innt af hendi til seljanda, sá hafi gert upp hugsanlegar skuldir sínar við húsnæðissamvinnufélagið, svo sem greiðslu vangoldins búsetugjalds, sem og afhent búsetuíbúðina. Enn fremur er gert ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélagið geri búsetusamning við kaupanda búseturéttar skv. 11. gr. laganna sem verður þá nýr búseturéttarhafi skv. III. kafla laganna eftir að hafa greitt búseturéttargjaldið til félagsins. Er ekki gert ráð fyrir að kaupandi búseturéttar greiði kaupverð búseturéttar beint til seljanda heldur fari kaupin fram með milligöngu húsnæðissamvinnufélagsins. Þannig greiðir kaupandi söluandvirðið til félagsins og telst það hluti búseturéttargjaldsins skv. 9. gr. laganna. Miðað er við að húsnæðissamvinnufélög ákveði í samþykktum sínum hvernig búseturéttargjaldið skuli vera ákveðið en kann að vera að félögin vilji leggja á umsýslugjöld sem hluta búseturéttargjalds til viðbótar söluandvirðinu. Samtals má þó búseturéttargjaldið aldrei nema hærri fjárhæð en sem jafngildir þriðjungi af markaðsvirði viðkomandi búsetuíbúðar við kaup búseturéttar. Húsnæðissamvinnufélagið greiðir síðan söluandvirði búseturéttarins til seljanda. Lagt er til að heimilt verði að skuldajafna söluandvirðið við hugsanlegar skuldir búseturéttarhafa við húsnæðissamvinnufélagið sem byggjast á vanefndum hans á búsetusamningnum. Búsetusamningur við kaupanda búseturéttar tekur gildi þegar búsetusamningur við seljanda hefur fallið úr gildi.

Enn fremur þykir mikilvægt að kveðið sé á um það í lögum hvernig fara skuli með þegar búseturéttur selst ekki innan hæfilegs tíma. Þykir þá eðlilegt að búseturéttarhafi haldi áfram afnotum sínum að umræddri búsetuíbúð með tilheyrandi réttindum og skyldum búseturéttarhafa samkvæmt lögum um húsnæðissamvinnufélög og samþykktum félagsins. Jafnframt er þó lagt til að búseturéttarhafi geti leitað heimildar stjórnar húsnæðissamvinnufélags til að framleigja búsetuíbúð sína skv. 19. gr. laganna í eitt ár í senn. Gert er ráð fyrir að synji stjórn húsnæðissamvinnufélags ósk búseturéttarhafa um framleigu skuli hún færa fyrir því málefnaleg rök. Lagt er til að skilyrði fyrir samþykki framleigu í slíkum tilvikum sé að búseturéttur hans sé áfram til sölu hjá húsnæðissamvinnufélaginu til að koma í veg fyrir að búseturéttarhafi sem ætlar sér ekki að nýta aftur búsetuíbúð sína sjálfur geti átt búseturéttinn áfram um óákveðinn tíma. Þannig er gert ráð fyrir að búseturéttarhafi geti leigt búsetuíbúðina út í eitt ár í senn en eftir það verði staðan endurmetin, eftir atvikum skoðað hvað valdi því að búseturétturinn seljist ekki, og þá tekin að nýju afstaða til heimildar búseturéttarhafa til framleigu. Er þarna verið að koma til móts við aðstæður búseturéttarhafa sem hefur gert aðrar ráðstafanir um íbúðarhúsnæði til eigin nota en getur ekki selt búseturétt sinn en á sama tíma lögð áhersla á að um búsetuíbúð sé að ræða og eigi því að vera nýtt sem slík en ekki sem leiguíbúð. Þetta felur í sér breytingu frá gildandi lögum en þar er gert ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélagið taki sjálfkrafa yfir búseturéttinn eftir að sex mánaða uppsagnarfrestur er liðinn ásamt þeim réttindum og skyldum sem honum fylgja og búseturéttarhafa beri að afhenda búsetuíbúðina. Virðist því sem að félagið geti þá haft leigutekjur af umræddri búsetuíbúð en sérstaklega er tekið fram í 2. mgr. 25. gr. laganna að fyrri íbúi skuli hafa forleigurétt óski hann þess. Virðist sem réttarstaða búseturéttarhafa sé nokkuð óljós í slíkum tilvikum og þá sérstaklega að því er varðar endurgreiðslu á andvirði búseturéttar. Þykir það einkum bagalegt í ljósi þess að gera verður ráð fyrir að þeir fjármunir sem viðkomandi lagði fram er hann keypti búseturéttinn og mátti vænta þess að fá til baka að hluta eða öllu leyti við sölu búseturéttarins séu umtalsverðir ef miðað er almennt við fjárhagslegar aðstæður launafólks hér á landi. Það verður því að teljast mikilvægt að tryggja betur réttarstöðu búseturéttarhafa við þær aðstæður þegar búseturéttur selst ekki frá því sem gildir skv. 25. gr. laganna. Því er lagt til að búseturéttarhafi haldi þeim rétti sem hann hefur greitt fyrir og haldi þannig áfram að njóta hans, hvort sem hann kýs að búa áfram í búsetuíbúðinni eða framleigja íbúðina þangað til búseturétturinn selst. Jafnframt verður ekki betur séð en að hagsmunir húsnæðissamvinnufélagsins séu tryggðir þar sem gert er ráð fyrir að viðkomandi búseturéttarhafi haldi áfram að sinna skyldum sínum gagnvart félaginu á þeim tíma er búseturéttur hans er í sölumeðferð, bæði er varðar greiðslu gjalda til félagsins og viðhalds á búsetuíbúðinni.

Lagt er til að kveðið verði á um að húsnæðissamvinnufélögin hafi ávallt forkaupsrétt við sölu búseturéttar sem hefur þá þýðingu að þau geti ávallt gengið inn í samþykkt kauptilboð um búseturéttinn. Enn fremur er lagt til að húsnæðissamvinnufélag hafi einnig heimildir til að kaupa búseturétt sem er til sölu náist samkomulag um verðið milli félagsins og umrædds búseturéttarhafa, hvort sem búseturétturinn hefur verið auglýstur til sölu eða ekki. Slík staða getur t.d. komið upp hafi húsnæðissamvinnufélag ákveðið að selja umrædda búsetuíbúð út úr félaginu eða búsetuíbúð þarfnast verulegs viðhalds. Er þá ekki gert ráð fyrir að auglýsa þurfi búseturéttinn til sölu áður en félagið getur keypt hann. Væri eðlilegt að húsnæðissamvinnufélög kvæðu á um í samþykktum sínum hvernig fara skuli með slík tilvik.

Síðast en ekki síst þykir mikilvægt að búseturéttarhafi eigi þess kost að afsala sér búseturétti sínum til félagsins án þess að krefjast endurgjalds fyrir hann. Þannig getur komið upp markaðsbrestur þannig að hvorki er unnt að selja búseturéttinn né framleigja íbúðina. Kunna aðstæður búseturéttarhafa þá jafnframt að vera þannig að hann ráði ekki lengur við að greiða búsetugjaldið og vilji komast undan þeim skuldbindingum. Getur hann þá komið því þannig við að tilkynna húsnæðissamvinnufélaginu um þá tilhögun sína með sex mánaða fyrirvara en getur ekki gert kröfu um endurgjald fyrir búseturéttinn úr hendi félagsins sem er þó skylt að taka við íbúðinni. Ekkert þykir því til fyrirstöðu að á meðan sex mánaða fresturinn líður freisti búseturéttarhafinn þess að selja búseturéttinn með atbeina húsnæðisfélagsins skv. 2. mgr. greinarinnar. Takist að selja hann fer skv. 2. og 3. mgr. ákvæðisins og fellur þá jafnframt sjálfkrafa úr gildi ákvörðun búseturéttarhafa um að afsala sér búseturétti sínum til félagsins án endurgjalds frá félaginu. Að öðrum kosti skilar búseturéttarhafinn inn búseturéttinum að sex mánuðum liðnum. Fram að þeim tíma ber búseturéttarhafi áfram réttindi og skyldur samkvæmt búsetusamningi en að honum liðnum fellur búsetusamningurinn úr gildi.

Gert er ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélögin geti leigt tímabundið út búsetuíbúðir sínar þegar þau hafa tekið við búseturétti hafi félögin nýtt forkaupsrétt sinn skv. 6. mgr., keypt búseturéttinn skv. 6. mgr. eða ef búseturéttarhafi hefur afsalað sér búseturétti sínum skv. 7. mgr. Áhersla er lögð á að nýta umræddar íbúðir sem búsetuíbúðir þannig að lagt er til að félögunum sé heimilt að leigja út íbúðirnar tímabundið enda sé búseturétturinn yfir þeim jafnframt til sölu hjá félaginu.

Fyrir liggur að búsetusamningar sem gerðir voru í tíð eldri laga frá 1998 höfðu ákvæði um kaupskyldu húsnæðissamvinnufélaga á búseturétti og jafnframt byggjast slíkir samningar í einhverjum tilvikum á samþykktum félaganna. Reynslan hefur sýnt að slík kaupskylda hefur þótt félögunum of íþyngjandi enda geta aðstæður orðið þannig að margir búseturéttarhafar vilji selja búseturétt sinn á sama tíma. Hafa félögin þá jafnvel ekki getað staðið við þær skuldbindingar og samið um að greiða kaupverðið á lengri tíma. Í ljósi þessarar reynslu er því lagt til að húsnæðissamvinnufélögum verði óheimilt að kveða á um kaupskyldu sína á búseturétti í samþykktum sínum eða búsetusamningum enda þótt eldri samningar, sem gerðir voru í tíð eldri laga eða hafa að geyma slík ákvæði, haldi gildi sínu eftir sem áður. Þess ber að geta að við samningu frumvarps þessa voru ýmsar leiðir ræddar í þessu sambandi. Var m.a. rætt um að unnt væri að heimila húsnæðissamvinnufélögum að ráðstafa búseturétti með kaupskyldu en þó þannig að takmörk yrðu sett varðandi hlutfall búsetuíbúða húsnæðissamvinnufélags sem þannig mætti ráðstafa. Enn fremur var ræddur sá möguleiki að heimila félögunum að leggja á ákveðið álag á búsetugjaldið gegn ákvæðum um kaupskyldu félagsins á búseturéttinum eða að félögin hefðu heimildir til að fresta greiðslu kaupgjaldsins um eitt til tvö ár stæði þannig á fjárhagslega hjá félaginu eða margir búseturéttarhafar óskuðu eftir að selja rétt sinn á sama tíma. Eftir að hafa farið vel yfir kosti og galla þessara leiða þótti farsælla að banna kaupskylduákvæði á búseturétti í búsetuíbúðum í búsetusamningum og samþykktum húsnæðissamvinnufélaga en jafnframt að tryggja að félögunum verði ávallt heimilt að kaupa búseturétti í búsetuíbúðum sínum sem eru til sölu. Geta félögin því komið til móts við félagsmenn sína með þeim hætti hafi þau fjárhagslegt bolmagn til þess á hverjum tíma.

Þá er lagt til að kveðið verði á um að búseturéttur falli niður við nauðungarsölu búsetuíbúðar. Ljóst er að búseturétturinn felur í sér ótímabundinn afnotarétt félagsmanns af búsetuíbúð í eigu félagsins gegn því að búseturéttarhafi greiði mánaðarlega búsetugjald skv. 12. gr. laganna til félagsins. Þegar búseturéttaríbúð er ekki lengur í eigu umrædds húsnæðissamvinnufélags eftir sölu íbúðarinnar á nauðungarsölu þykir eðli málsins samkvæmt að meginregla 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991, um nauðungarsölu, með síðari breytingum, eigi við en þar er kveðið á um að öll veðbönd, umráðaréttindi, kvaðir, höft og önnur réttindi yfir eigninni falli niður við útgáfu afsals af eign sem seld hefur verið nauðungarsölu nema annað leiði beinlínis af lögum, eignin hafi verið seld með þeim skilmálum að þau standi í tilteknum atriðum óhögguð eða kaupandinn hafi síðar tekið þau að sér. Þykir ekki viðunandi að kaupandi íbúðarinnar á nauðungarsölu þurfi að sæta því að búseturéttarhafi geti haldið áfram að búa ótímabundið í íbúðinni án skilgreinds endurgjalds þar sem búsetugjaldið er oftar en ekki ákvarðað á öðrum forsendum en t.d. leigugreiðslur. Á það ekki að skipta máli enda þótt íbúðin hafi upphaflega verið byggð eða keypt sem búsetuíbúð enda er húsnæðissamvinnufélögum frjálst að selja búsetuíbúðir sínar á frjálsum markaði út úr félögum sínum eftir að þau hafa keypt búseturétti í þeim telji þau hagsmunum sínum betur borgið með slíkri ráðstöfun. Enn fremur hefur verið nefnt að það geti leitt til lakari lánskjara fyrir þessi félög eigi lánveitendur það á hættu að kaupi þeir íbúðirnar á nauðungarsölu eftir vanefndir félaganna geti þeir ekki selt þær aftur þar sem á þeim hvíli búseturéttur. Hins vegar er lagt til að skoðað verði hvort ekki sé unnt að tryggja búseturéttarhöfum sambærileg réttindi við nauðungarsölu búsetuíbúða og gerðarþoli hefur skv. 6. tölul. 1. mgr. 28. gr. laga um nauðungarsölu þar sem kveðið er á um að hann njóti réttar til að halda notum af íbúðarhúsnæði sem hann hafði við nauðungarsölu til eigin nota í allt að tólf mánuði gegn greiðslu samkvæmt ákvörðun sýslumanns. Þá er lagt til að við þvingaða sölu á búseturétti vegna skuldastöðu skuldara skuli fara um söluna samkvæmt samþykktum viðkomandi húsnæðissamvinnufélags þar sem óheimilt er að selja búseturétt út úr félögunum. Þannig hafa félagsmenn einir heimildir til að kaupa búseturétt og er lagt til að slíkt eigi við hvort sem um er að ræða sölu vegna erfða eða þvingaðrar sölu vegna skulda búseturéttarhafa.

Um 21. gr.

Í samræmi við þær breytingar sem gerðar eru á 20. og 25. gr. laganna er lagt til að í 23 gr. laganna verði vísað til 2. og 6. mgr., sbr. einnig 5. mgr., 20. gr., sbr. 20. gr. frumvarps þessa, eftir því sem við getur átt. Mikilvægt þykir að búseturéttarhafi tapi ekki réttindum sínum í tengslum við endursölu á búseturétti hans við riftun enda þótt söluandvirðið geti komið til frádráttar öðrum kröfum sem húsnæðissamvinnufélagið kann að eiga á hendur honum þar sem hann hefur vanefnt skyldur sínar gagnvart félaginu sem hefur leitt til riftunar búsetusamnings. Þannig er gert ráð fyrir að komi til riftunar sé húsnæðisamvinnufélaginu heimilt að kaupa búseturéttinn semjist um verð milli aðila. Enn fremur geti búseturétturinn verið auglýstur til sölu meðal félagsmanna með hefðbundnum hætti samkvæmt samþykktum viðkomandi húsnæðissamvinnufélags og skal þá taka hæsta tilboði sem berst í hann. Í ljósi þess að riftun hefur farið fram og búseturéttarhafinn ber þá hvorki réttindi né skyldur búseturéttarhafa er lagt til að kveðið verði á um að hæsta tilboði verði tekið í búseturéttinn enda sé ekki um málamyndatilboð að ræða. Getur þá fyrrum búseturéttarhafi ekki synjað öllum kauptilboðum sem gerð eru í búseturéttinn. Þá þykir mikilvægt að kveða sérstaklega á um hvernig fara skuli með búsetuíbúð berist ekki kauptilboð í búseturéttinn. Þykir í því sambandi eðlilegt að húsnæðissamvinnufélagið sem eigandi búsetuíbúðarinnar geti takmarkað tjón sitt með því að leigja út íbúðina tímabundið þar til að kauptilboð berst enda sé búseturétturinn áfram til sölu hjá félaginu.

Um 22. gr.

Lagt er til að ákvæði 25. gr. laganna falli brott en í stað þess verði fjallað um lok búsetusamninga í 20. gr. laganna, sbr. 20. gr. frumvarps þessa. Um frekari skýringar er vísað til athugasemda við 20. gr. frumvarpsins.

Um 23. gr.

Lagt er til að stjórnir búsetufélaga ákveði hvernig viðhaldi á innra byrði sameignar, bílastæða og lóðar skuli háttað en samkvæmt 16. gr. frumvarps þessa er gert ráð fyrir að búsetufélögin skuli annast viðhald innan dyra á sameign sem og viðhald bílastæða og lóða eins og verið hefur, sbr. einnig 28. gr. laganna. Er þessi breyting í samræmi við þá breytingu sem lögð er til í 16. gr. frumvarpsins um að ekki verði áfram kveðið á um skyldu húsnæðissamvinnufélaga að velja í sérstök viðhaldsráð heldur ákveði þau sjálf hvernig viðhaldinu skuli háttað. Þá er lagt til að búsetufélag þurfi að leita samþykkis húsnæðissamvinnufélags áður en það ræðst í breytingar eða endurbætur á innra byrði sameignar, bílastæðum eða lóð enda er húsnæðissamvinnufélagið eigandi viðkomandi húss og því eðlilegt að það hafi ákvörðunarvald um hvernig því er breytt eða endurbætt.

Um 24. gr.

Lagt er til að samræmis verði gætt um það hvernig gjöld sem búseturéttarhöfum er gert að standa skil á til húsnæðissamvinnufélaga eða búsetufélaga, sem rekin eru sem deildir innan þeirra, skuli ákveðin. Er lagt til að félögin skuli í samþykktum sínum ákveða hvernig þessi gjöld skuli ákveðin og hvernig þeim skuli breytt. Hér er um að ræða sama fyrirkomulag og fjallað er um í 5., 13. og 17. gr. frumvarps þessa um ákvörðun á öðrum gjöldum til húsnæðissamvinnufélaga, t.d. búsetugjaldi sem og greiðslur í varasjóð þeirra. Jafnframt er því gert ráð fyrir að sama gildi um ákvörðun gjalds í hússjóð búsetufélaga. Húsnæðissamvinnufélögin geta t.d. ákveðið að fela stjórnum þeirra þetta verkefni eða að stjórnunum verði falið að koma fram með tillögur sem bornar verða fyrir aðalfund viðkomandi félags til samþykktar. Um frekari skýringar á þessu atriði er vísað til athugasemda við 5., 13. og 17. gr. frumvarpsins. Kann að vera að gjald í hússjóð sé mismunandi eftir einstökum húsum sem búsetuíbúðir húsnæðissamvinnufélaga tilheyra þar sem tekið er tillit til ástands og aldurs hlutaðeigandi húsa.

Um 25. gr.

Um a- og b-lið (28. gr. a og 28. gr. b).

Ákvæðin fjalla um gerð ársreikninga húsnæðissamvinnufélaga sem og skýrslu stjórna félaganna. Rétt þykir að kveðið sé sérstaklega á um að stjórn húsnæðissamvinnufélags og framkvæmdastjóri skuli semja ársreikning fyrir hvert reikningsár. Þykir jafnframt þýðingarmikið fyrir félagsmenn að gert sé að skilyrði að ársreikningurinn gefi glögga mynd af fjárhagstöðu félagsins en að öðru leyti er gert ráð fyrir að ársreikningur skuli gerður í samræmi við lög, reglur og góða reikningsskilavenju. Miðað er við að ársreikningur skuli lagður fram á aðalfundi hlutaðeigandi húsnæðissamvinnufélags ásamt skýrslu stjórnar sem mynda eina heild auk skýrslu endurskoðanda. Er þetta í samræmi við 21. gr. laga um samvinnufélög. Lagt er til að kveðið verði á um að skýrsla stjórnar skuli fela í sér yfirlit um starfsemi húsnæðissamvinnufélagsins á reikningsárinu svo og upplýsingar um atriði sem mikilvæg eru við mat á fjárhagslegri stöðu félagsins. Er þetta til þess fallið að auðvelda félagsmönnum að átta sig á stöðu félagsins sem þeir eiga aðild að. Jafnframt er lagt til að félagsmenn húsnæðissamvinnufélags geti óskað þess að stjórn félagsins og framkvæmdastjóri leggi fram á félagsfundi upplýsingar um málefni sem skipta máli um mat á ársreikningi enda talið að mati stjórnar félagsins að slíkt verði án tjóns fyrir félagið. Séu umræddar upplýsingar ekki tiltækar á félagsfundi skulu þær vera aðgengilegar félagsmönnum innan fjórtán daga frá fundinum. Ákvæði þetta er efnislega samhljóða 25. gr. laga um samvinnufélög og þykir mikilvægt til að tryggja félagsmönnum aðgang að nauðsynlegum upplýsingum svo þeir geti metið stöðu félagsins.

Um c-lið (28. gr. c).

Ákvæðið fjallar um endurskoðun húsnæðissamvinnufélaga en lagt er til að um endurskoðun hjá húsnæðissamvinnufélögum gildi ákvæði laga nr. 3/2006, um ársreikninga, með síðari breytingum, eftir því sem við getur átt.

Um d-lið (28. gr. d).

Lagt er til að þau tilvik sem leiða til þess að húsnæðissamvinnufélög skuli tekin til slita verði talin upp en ákvæðið er efnislega samhljóða 62. gr. a laga um samvinnufélög. Er gert ráð fyrir að ákvæði laga um samvinnufélög gildi um slit húsnæðissamvinnufélaga nema þegar um gjaldþrot þeirra er að ræða en þá gildi ákvæði laga nr. 21/1991, um gjaldþrotaskipti o.fl., með síðari breytingum.

Um 26. gr.

Ákvæðið þarfnast ekki skýringa.

Fylgiskjal.

Fjármála- og efnahagsráðuneyti, skrifstofa opinberra fjármála:

Umsögn um frumvarp til laga um breytingu á lögum um húsnæðissamvinnufélög, nr. 66/2003, með síðari breytingum (réttarstaða búseturéttarhafa, rekstur húsnæðissamvinnufélaga).

Með frumvarpinu eru lagðar til margvíslegar breytingar á gildandi lögum um húsnæðissamvinnufélög sem snúa annars vegar að því að skýra réttarstöðu og vernd búseturéttarhafa og hins vegar varða þær rekstrarskilyrði húsnæðissamvinnufélaga.

Helstu breytingar frumvarpsins eru að í fyrsta lagi er lagt til að nákvæmari ákvæði verði í samþykktum húsnæðissamvinnufélaga um fjármál þeirra, þar á meðal um stofnsjóð þeirra, rekstrarsjóð, varasjóð og viðhaldssjóð, þar sem hlutverk og fjármögnun þessara sjóða eru nánar skilgreind. Í öðru lagi er lagt til að húsnæðissamvinnufélögum verði óheimilt að kveða á um kaupskyldu félagsins á búseturétti í samþykktum sínum og búsetusamningum en slík kaupskylda hefur þótt íþyngjandi fyrir húsnæðissamvinnufélög. Í þriðja lagi eru lagðar til breytingar sem miða að því að styrkja réttarstöðu búseturéttarhafa og er t.d. lagt til að efni samþykkta húsnæðissamvinnufélaga og reglur sem settar hafa verið á grundvelli þeirra skuli kynntar félagsmönnum við gerð búsetusamninga ásamt réttindum búseturéttarhafa og skyldum, þar á meðal eðli búseturéttargjaldsins. Auk þess eru í frumvarpinu ákvæði um inngöngu félagsmanna í félagið, hjónaskilnaði og andlát félagsmanna, þar á meðal búseturéttarhafa, ábyrgðarskiptingu á viðhaldi fasteigna sem og réttarstöðu aðila við lok búsetusamnings og þar á meðal er lagt til að nánari ákvæði verði tekin upp í lögin um réttarstöðu búseturéttarhafa, bæði við sölu búseturéttar sem og riftun réttarins.

Ekki er gert ráð fyrir að lögfesting frumvarpsins leiði til útgjalda fyrir ríkissjóð.