Húsaleigulög Greinargerð/athugasemdir úr lagafrumvarpi, mál nr. 795

Frumvarp til laga um breytingu á húsaleigulögum, nr. 36/1994, með síðari breytingum (bætt réttarstaða leigjenda við lok leigusamnings).

Frá félags- og barnamálaráðherra.

1. gr.

50. gr. laganna orðast svo:

Þegar leigjandi er starfsmaður leigusala og hefur fengið íbúðarhúsnæði á leigu vegna þess starfs er uppsögn leigusamnings heimil báðum aðilum hans láti leigjandi af störfum að eigin ósk, honum er vikið úr starfi eða þegar fyrir fram umsömdum ráðningartíma lýkur. Tilkynning um uppsögn leigusamnings samkvæmt þessari grein skal vera skrifleg og send með sannanlegum hætti eigi síðar en átta vikum frá lokum ráðningarsambandsins. Uppsögn leigjanda tekur þegar gildi við sendingu tilkynningar um uppsögn enda segi hann leigusamningnum upp eigi síðar en átta vikum frá lokum ráðningarsambands. Um uppsagnarfrest af hálfu leigusala gilda ákvæði 1. mgr. 56. gr. hvort sem leigusamningur er tímabundinn eða ótímabundinn.

2. gr.

Við 56. gr. laganna bætist ný málsgrein, svohljóðandi:

Ákvæði 1. mgr. um uppsagnarfrest gilda einnig við uppsögn tímabundins leigusamnings af hálfu leigusala skv. 50. gr. laga þessara.

3. gr.

Á eftir orðunum „umsömdum leigutíma“ í 1. málsl. 2. mgr. 58. gr. laganna kemur: sbr. þó 50. gr.

4. gr.

Lög þessi öðlast þegar gildi og gilda um húsaleigusamninga sem gerðir eru eftir gildistöku þeirra.

Aðilum eldri leigusamninga er heimilt að semja um að lög þessi gildi um samninga þeirra.

Greinargerð.

1. Inngangur.

Með frumvarpi þessu eru lagðar til breytingar á húsaleigulögum, nr. 36/1994, með síðari breytingum, að því er varðar réttarstöðu aðila leigusamnings við lok ráðningarsambands þegar leigjandi er starfsmaður leigusala og hefur fengið íbúðarhúsnæði á leigu vegna starfsins. Frumvarpið var samið í félagsmálaráðuneytinu.

2. Tilefni og nauðsyn lagasetningar.

Í 50. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er kveðið á um að sé leigjandi starfsmaður leigusala og hafi fengið íbúðarhúsnæði á leigu vegna þess starfs falli leigusamningur niður án sérstakrar uppsagnar láti leigjandi af störfum að eigin ósk, sé löglega vikið úr starfi vegna brota í því eða vegna þess að fyrir fram umsömdum ráðningartíma sé lokið. Ákvæðið hefur verið í lögum allt frá samþykkt laga um húsaleigusamninga, nr. 44/1979, en þar var ákvæðið að finna í 62. gr. laganna. Í athugasemdum við þá grein segir að í henni hafi verið fólgið nýmæli þess efnis að þegar afnot af leiguhúsnæði væru látin í té í tengslum við ráðningu í starf, þá væri ekki heimilt að láta starfsmann víkja úr húsnæðinu fyrirvaralaust samhliða uppsögn úr starfi, nema starfsmaðurinn hefði gerst brotlegur eða hann verið ráðinn tímabundið. Öðrum kosti yrði að segja upp afnotum húsnæðisins með venjulegum hætti. Þætti rétt að girða með þeim hætti fyrir það að menn glötuðu samtímis bæði atvinnu sinni og húsnæði.

Bent hefur verið á að af framangreindu ákvæði 50. gr. húsaleigulaga leiði að réttarstaða leigjanda sem leigir íbúðarhúsnæði af vinnuveitanda sínum sé lakari en réttarstaða annarra leigjenda íbúðarhúsnæðis þegar kemur að lokum leigusamnings, þ.e. að leigusamningur falli niður án sérstakrar uppsagnar og uppsagnarfrests við lok ráðningarsambands ólíkt því sem almennt gildir við lok leigusamnings. Telja verður afar íþyngjandi fyrir leigjanda að eiga á hættu að missa bæði atvinnu sína og húsnæði samtímis og fá þar að auki ekki ráðrúm til að afla sér annars húsnæðis áður en honum er gert að rýma hið leigða íbúðarhúsnæði. Þar sem telja verður að húsnæðisöryggi leigjanda vegi þyngra en hagsmunir vinnuveitanda af því að geta ráðstafað hinu leigða íbúðarhúsnæði til annars starfsmanns eða leigjanda þegar í stað við lok ráðningarsambands eru með frumvarpi þessu lagðar til breytingar á 50. gr. húsaleigulaga.

3. Meginefni frumvarpsins.

Með frumvarpinu eru lagðar til breytingar á 50. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, með það að markmiði að bæta réttarstöðu og auka þar með húsnæðisöryggi leigjenda sem fengið hafa íbúðarhúsnæði á leigu vegna starfs síns. Lagt er til að í stað þess að leigusamningur falli niður án sérstakrar uppsagnar og uppsagnarfrests við lok ráðningarsamnings verði uppsögn leigusamnings, tímabundins eða ótímabundins, heimil báðum aðilum hans láti leigjandi af störfum að eigin ósk, honum er vikið úr starfi eða þegar fyrir fram umsömdum ráðningartíma lýkur. Í því sambandi er lagt til að segi vinnuveitandi upp leigusamningnum eigi starfsmaðurinn rétt til uppsagnarfrests og að um lengd hans fari samkvæmt ákvæðum 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga hvort sem um tímabundinn eða ótímabundinn samning er að ræða. Þá er enn fremur lagt til að leigjanda verði heimilt að segja upp leigusamningi í tengslum við starfslok og taki uppsögnin þá þegar gildi enda sé leigusamningnum sagt upp eigi síðar en átta vikum frá lokum ráðningarsambandsins. Með þeim hætti er leigjanda gert kleift að losna undan skuldbindingum sínum samkvæmt leigusamningi þegar hann hefur gert nauðsynlegar ráðstafanir vegna breytinga á högum sínum, svo sem í tilvikum þar sem leigjandi kýs að hefja störf annars staðar á landinu og hefur því ekki not af hinu leigða húsnæði út uppsagnarfrest. Er þannig komið í veg fyrir að leigjandi þurfi að greiða leigu út uppsagnarfrest af húsnæði sem hann hefur ekki lengur not fyrir.

4. Samræmi við stjórnarskrá og alþjóðlegar skuldbindingar.

Efni frumvarps þessa þykir ekki gefa sérstakt tilefni til mats á samræmi þeirrar tillögu sem fram kemur í frumvarpinu við stjórnarskrá lýðveldisins Íslands, nr. 33/1944, með síðari breytingum, eða alþjóðlegar skuldbindingar íslenska ríkisins.

5. Samráð.

Efni frumvarpsins snertir einkum leigjendur sem leigja íbúðarhúsnæði af vinnuveitanda sínum sem og vinnuveitendur sem leigja starfsmönnum sínum íbúðarhúsnæði. Við samningu frumvarpsins var samráð haft við samtök aðila vinnumarkaðarins sem fulltrúa framangreinds launafólks og atvinnurekenda. Jafnframt voru áform um frumvarpið kynnt ásamt frummati á áhrifum þess á fundi ráðuneytisstjóra 9. ágúst 2018. Að loknu innra samráði ráðuneyta var frumvarpið enn fremur birt almenningi í samráðsgátt stjórnvalda 11.–24. mars 2019. Alls bárust fimm umsagnir um frumvarpið. Við samningu frumvarpsins var tekið tillit til þeirra athugasemda sem fram komu við samráðið eftir því sem unnt var.

6. Mat á áhrifum.

Gert er ráð fyrir að verði frumvarpið að lögum muni það hafa í för með sér bætta réttarstöðu og aukið húsnæðisöryggi þeirra sem fengið hafa íbúðarhúsnæði á leigu hjá vinnuveitanda sínum vegna starfs síns. Þannig falli leigusamningur ekki sjálfkrafa niður við lok ráðningarsambands heldur þurfi að segja leigusamningnum upp sérstaklega og njóti leigjandi þá réttar til uppsagnarfrests af hálfu leigusala. Leigjandi fái þannig ráðrúm til að bregðast við breyttum aðstæðum og afla sér annars húsnæðis áður en hann þarf að rýma hið leigða húsnæði. Jafnframt verði leigjanda gert kleift að losna þegar í stað innan ákveðinna tímamarka undan skuldbindingum sínum samkvæmt leigusamningnum þegar hann hefur gert nauðsynlegar ráðstafanir vegna breytinga á högum sínum.

Um einstakar greinar frumvarpsins.

Um 1. gr.

Lagt er til að breytingar verði gerðar á 50. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, en greinin hefur að geyma sérreglu varðandi lok leigusamnings þegar leigjandi er starfsmaður leigusala og hefur fengið íbúðarhúsnæði á leigu vegna þess starfs. Samkvæmt ákvæðinu fellur leigusamningur í slíkum tilvikum niður án sérstakrar uppsagnar og uppsagnarfrests láti leigjandi af störfum að eigin ósk, er löglega vikið úr starfi vegna brota í því eða vegna þess að fyrir fram umsömdum ráðningartíma er lokið.

Ákvæðið hefur verið í lögum allt frá samþykkt laga um húsaleigusamninga, nr. 44/1979, en þar var ákvæðið að finna í 62. gr. laganna. Í athugasemdum við þá grein segir að í henni hafi verið fólgið nýmæli þess efnis að þegar afnot af leiguhúsnæði væru látin í té í tengslum við ráðningu í starf, þá væri ekki heimilt að láta starfsmann víkja úr húsnæðinu fyrirvaralaust samhliða uppsögn úr starfi, nema starfsmaðurinn hefði gerst brotlegur eða hann verið ráðinn tímabundið. Öðrum kosti yrði að segja upp afnotum húsnæðisins með venjulegum hætti. Þætti rétt að girða með þeim hætti þannig fyrir það að menn glötuðu samtímis bæði atvinnu sinni og húsnæði.

Bent hefur verið á að af framangreindu ákvæði 50. gr. húsaleigulaga leiði að réttarstaða leigjanda sem leigir íbúðarhúsnæði af vinnuveitanda sínum sé lakari en réttarstaða annarra leigjenda íbúðarhúsnæðis þegar kemur að lokum leigusamnings, þ.e. að leigusamningur falli niður án sérstakrar uppsagnar og uppsagnarfrests við lok ráðningarsambands ólíkt því sem almennt gildir við lok leigusamnings. Telja verður afar íþyngjandi fyrir leigjanda að eiga á hættu að missa bæði atvinnu sína og húsnæði samtímis og fá þar að auki ekki ráðrúm til að afla sér annars húsnæðis áður en honum er gert að rýma hið leigða íbúðarhúsnæði. Verður að telja að húsnæðisöryggi leigjanda vegi þyngra en hagsmunir vinnuveitanda af því að geta ráðstafað hinu leigða íbúðarhúsnæði til annars starfsmanns eða leigjanda þegar í stað við lok ráðningarsambands. Eru því lagðar til breytingar á 50. gr. húsaleigulaga með frumvarpi þessu til að bæta réttarstöðu leigjenda sem leigja íbúðarhúsnæði af vinnuveitanda sínum hvað varðar lok leigusamnings vegna slita á ráðningarsambandi.

Lagt er til að í stað þess að leigusamningur falli niður án sérstakrar uppsagnar og uppsagnarfrests við lok ráðningarsamnings verði uppsögn leigusamnings, tímabundins eða ótímabundins, heimil báðum aðilum hans láti leigjandi af störfum að eigin ósk, honum er vikið úr starfi eða þegar fyrir fram umsömdum ráðningartíma lýkur. Í því sambandi er lagt til með frumvarpi þessu að kjósi vinnuveitandi að segja upp leigusamningi við starfsmann í tengslum við lok ráðningarsambands þeirra beri honum að tilkynna starfsmanni uppsögn leigusamningsins skriflega og með sannanlegum hætti innan ákveðins frests. Jafnframt er lagt til grundvallar að leigjandi njóti uppsagnarfrests í slíkum tilvikum og að um lengd hans fari eftir ákvæðum 56. gr. húsaleigulaga hvort sem um tímabundinn eða ótímabundinn samning er að ræða. Ákvæði þeirrar greinar fjalla um uppsagnarfrest ótímabundins leigusamnings og er þannig lagt er til að þau gildi einnig um uppsagnarfrest tímabundinna leigusamninga af hálfu leigusala í þeim tilvikum sem 50. gr. laganna tekur til enda er það meginregla húsaleigulaga að tímabundnum leigusamningi verði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma.

Í ljósi þess að starfsmaður kunni að hafa ríka hagsmuni af því að losna undan skuldbindingum sínum samkvæmt leigusamningnum hið fyrsta í kjölfar starfsloka er enn fremur lagt til að leigjanda verði heimilt að segja upp leigusamningi í tengslum við lok ráðningarsambands. Tekur uppsögn leigjanda þá þegar gildi gagnvart leigusala við sendingu tilkynningar um uppsögn enda sé leigusamningnum sagt upp eigi síðar en átta vikum frá lokum ráðningarsambandsins. Með þeim hætti er leigjanda gert kleift að losna þegar í stað undan skuldbindingum sínum samkvæmt leigusamningnum þegar hann hefur gert nauðsynlegar ráðstafanir vegna breyttra aðstæðna, svo sem í tilvikum þar sem leigjandi kýs að hefja störf annars staðar á landinu og hefur því ekki not af hinu leigða húsnæði út uppsagnarfrest. Er þannig komið í veg fyrir að leigjandi þurfi að greiða leigu út uppsagnarfrest af húsnæði sem hann hefur ekki lengur not fyrir.

Þar sem framangreindar reglur víkja frá almennum reglum húsaleigulaga, bæði hvað varðar heimild til að segja upp tímabundnum leigusamningi á umsömdum leigutíma og uppsagnarfrest leigjanda við slíkar aðstæður, er lagt til að kjósi leigusali eða leigjandi að segja upp leigusamningi í tengslum við lok ráðningarsambands skuli skrifleg tilkynning um uppsögn send með sannanlegum hætti eigi síðar en átta vikum frá lokum ráðningarsambandsins. Er þannig komist hjá réttaróvissu sem annars kynni að skapast um hvaða reglum beri að beita um uppsögn og uppsagnarfrest leigusamnings þegar leigjandi hefur verið starfsmaður leigusala og fengið íbúðarhúsnæðið á leigu vegna starfsins en ráðningarsambandinu verið slitið. Með þeim tímafresti er enn fremur leitast við að koma til móts við bæði hagsmuni leigjanda af því að eiga þess kost að losna á skjótan hátt undan skuldbindingum sínum samkvæmt leigusamningi í kjölfar starfsloka og hagsmuni leigusala af því að slíkri heimild leigjanda til uppsagnar séu eðlileg takmörk sett. Þykir átta vikna frestur veita leigjanda nauðsynlegt svigrúm til að bregðast við breyttum aðstæðum en jafnframt þykir mikilvægt að við ákvörðun þeirra tímamarka sé litið til hagsmuna leigusalans af því að fyrir liggi eins fljótt og unnt er hvort leigjandi hyggist segja upp leigusamningi á grundvelli umræddrar sérreglu.

Um 2. gr.

Samkvæmt 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er það meginregla laganna að tímabundnum leigusamningi verði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Frá þeirri meginreglu er mælt fyrir um undantekningu í 2. mgr. sömu greinar. Með frumvarpi þessu er lagt til að heimilt verði að segja upp tímabundnum leigusamningnum fyrir umsamin lok samningsins á grundvelli sérreglu 50. gr. laganna við slit ráðningarsambands. Þá er lagt til að um uppsagnarfrest af hálfu leigusala í slíkum tilvikum gildi ákvæði 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga sem tekur eingöngu til uppsagnar ótímabundinna leigusamninga samkvæmt gildandi lögum. Með 2. gr. frumvarpsins er því lagt til að við 56. gr. húsaleigulaga bætist ný málsgrein þar sem tekið verði fram að ákvæði 1. mgr. 56. gr. gildi einnig við uppsögn tímabundins leigusamnings af hálfu leigusala skv. 50. gr. húsaleigulaga.

Um 3. gr.

Í 1. málsl. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga segir að tímabundnum leigusamningi verði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Í 1. gr. frumvarpsins er aftur á móti lagt til það nýmæli að aðilum leigusamnings verði heimilt að segja upp leigusamningi, hvort heldur sem er tímabundnum eða ótímabundnum, innan ákveðins tíma frá lokum ráðningarsambands þeirra á milli. Er því lagt til að vísað verði til þeirrar undantekningarreglu til nánari skýringar.

Um 4. gr.

Gert er ráð fyrir að umræddar breytingar á húsaleigulögum taki til húsaleigusamninga sem gerðir eru eftir gildistöku laganna en að aðilum eldri leigusamninga verði heimilt að semja um að breytingarnar taki einnig til samninga þeirra.