Húsaleigulög Greinargerð/athugasemdir úr lagafrumvarpi, mál nr. 462

720. Frumvarp til húsaleigulaga

(Lagt fram á Alþingi á 115. löggjafarþingi 1991–92.)

I. KAFLI

Gildissvið laganna o.fl.

1. gr.

Lög þessi gilda um samninga sem fjalla um afnot af húsi eða hluta af húsi gegn endurgjaldi, þar á meðal um framleigu húsnæðis.

Lögin gilda bæði um íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði. Sé húsnæði bæði leigt til íbúðar og til annarra nota gilda um slíka samninga ákvæði laganna um íbúðarhúsnæði. Ákvæði laganna, sem fjalla samkvæmt orðanna hljóðan um íbúðarhúsnæði, gilda um atvinnuhúsnæði eftir því sem við getur átt og að því leyti sem lögin hafa ekki að geyma sérreglur um slíkt húsnæði.

Lögin gilda enn fremur um afnot húsnæðis samkvæmt vinnusamningi eða viðauka við slíkan samning.

Lögin gilda þótt endurgjaldið skuli að öllu leyti eða að hluta greiðast með öðru en peningum, svo sem með vinnuframlagi.

Sé um að ræða samninga sem með öðru fjalla um afnot húsnæðis gegn endurgjaldi þá gilda lögin um þá að því tilskildu að sá þáttur sé meginatriði þeirra.

Fjalli samningur enn fremur um land sem nýta á í tengslum við afnot af húsnæði skal fara um slíkan samning samkvæmt lögum þessum nema um landbúnaðarafnot sé að ræða.

Lög þessi gilda ekki um samninga hótela, gistihúsa og sambærilegra aðila við gesti sína.

Þá gilda ákvæði laga þessara ekki um skammtímaleigu á húsnæði, svo sem orlofsheimilum, sumarhúsum, samkomuhúsum, íþróttasölum, herbergjum eða geymsluhúsnæði, þegar leigugjald er miðað við viku, sólarhring eða skemmri tíma.

Loks gilda lög þessi ekki um samninga um afnot húsnæðis sem sérstakar reglur gilda um samkvæmt öðrum lögum.

2. gr.

Ákvæði laganna um íbúðarhúsnæði eru ófrávíkjanleg að því leyti að óheimilt er að semja um að leigjandi skuli taka á sig ríkari skyldur og öðlast minni réttindi en lögin mæla fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis.

Ákvæði laganna um atvinnuhúsnæði eru hins vegar frávíkjanleg og gilda þau því aðeins um slíkt húsnæði að ekki sé á annan veg samið.

Sé íbúðarhúsnæði leigt til ákveðinna hópa sem uppfylla nánar tiltekin skilyrði, svo sem námsmanna, aldraðra eða öryrkja, þar sem sérstakar aðstæður kalla á aðra skipan en lögin mæla fyrir um, er þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. heimilt, vegna sérstaks eðlis eða tilgangs starfseminnar, að víkja frá einstökum ákvæðum laganna með samningi.

3. gr.

Ákvæði í lögum þessum um hjón eða maka eiga einnig við um sambúðarfólk, en með sambúðarfólki er átt við karl og konu sem búa saman og eru bæði ógift ef þau hafa átt saman barn, konan er þunguð eða sambúðin hefur varað samfleytt í eitt ár.

II. KAFLI

Leigusamningur.

4. gr.

Leigusamningur um húsnæði skal vera skriflegur.

Húsnæðisstofnun ríkisins lætur gera sérstök eyðublöð, eitt fyrir leigusamning um íbúðarhúsnæði og annað fyrir leigusamning um atvinnuhúsnæði. Eyðublöð þessi skulu liggja frammi, almenningi til afnota, á skrifstofum sveitarfélaga eða húsnæðisnefnda, hjá samtökum leigjenda og leigusala, Húsnæðisstofnun ríkisins og annars staðar þar sem ástæða þykir til.

Húsnæðisstofnun ríkisins getur ákveðið hæfilegt endurgjald fyrir eyðublöðin sem dreifingaraðila er skylt að innheimta. Dreifingaraðila er heimilt að áskilja sér hæfilega þóknun úr hendi viðtakanda húsaleigusamningseyðublaða.

5. gr.

Heimilt er félagsmálaráðuneyti að staðfesta eyðublöð skv. 4. gr. sem samtök leigjenda eða leigusala, sveitarstjórnir, félagasamtök eða aðrir þeir sem leigja út húsnæði kunna að láta gera, enda sé á þau skráð um staðfestingu ráðuneytisins.

6. gr.

Í leigusamningi skal m.a. koma fram:

Nafn, heimilisfang og kennitala samningsaðila.

Greinargóð lýsing hins leigða.

Sá eignarhlutur fjölbýlishúss eða fasteignar sem leigjanda er leigður.

Hvort samningur sé tímabundinn eða ótímabundinn.

Fjárhæð húsaleigu og hvort og hvernig hún skuli breytast á leigutímanum.

Hvar og hvernig greiða skuli leiguna.

Hvort leigjandi skuli setja tryggingu og með hvaða hætti.

Hvort úttekt á hinu leigða skuli fara fram við afhendingu.

Forgangsréttur leigjanda skv. X. kafla.

Sérákvæði ef um þau er samið og lög heimila.

7. gr.

Nú er leigusala ekki mögulegt að sinna skyldum sínum gagnvart leigjanda, svo sem vegna langvarandi fjarvista eða sjúkleika, og er honum þá skylt að hafa umboðsmann sem leigjandi getur snúið sér til. Skal nafn, heimilisfang og kennitala umboðsmanns koma fram í leigusamningi.

8. gr.

Allar breytingar á leigusamningi eða viðbætur við hann, sem heimilar eru samkvæmt lögum þessum, skulu gerðar skriflegar og undirritaðar af aðilum samningsins.

Ef annar hvor aðila þarf samkvæmt ákvæðum laga þessara eða leigusamningi að fá samþykki hins getur hann krafist þess að fá svarið staðfest skriflega.

9. gr.

Leigusamning má ýmist gera til ákveðins tíma eða ótímabundinn.

Leigusamningur telst ótímabundinn nema um annað sé ótvírætt samið. Um ótímabundna leigusamninga gilda ákvæði 55. gr. um uppsagnir og uppsagnarfresti.

Sé leigusamningur tímabundinn lýkur honum án sérstakrar uppsagnar nema um annað sé samið, sbr. 57. gr. Um tímabundna og ótímabundna leigusamninga gilda ákvæði X. kafla um forgangsrétt.

10. gr.

Hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljast þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og gilda öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra.

Upphæð leigunnar ákveðst þá sú fjárhæð sem leigusali getur sýnt fram á að leigjandi hafi samþykkt. Komi engin sönnunargögn fram um leigufjárhæðina er rétt að leita til Húsnæðisstofnunar ríkisins, sbr. XVII. kafla laga þessara, sem metur sanngjarna fjárhæð leigunnar.

11. gr.

Um heimild til að víkja húsaleigusamningi til hliðar í heild eða að hluta eða til að breyta honum, ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig, gilda ákvæði laga nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga.

12. gr.

Réttindi leigjanda, sem byggjast á eða leiðir af ákvæðum laga þessara, eru gild gagnvart sérhverjum án þinglýsingar.

Um það hvaða réttindi leigjanda, hvenær og gagnvart hverjum, eru háð þinglýsingu fer eftir ákvæðum þinglýsingalaga.

Leigjandi, sem með samningi öðlast víðtækari réttindi, getur krafist þess að samningnum sé þinglýst.

Hafi leigusali ekki látið þinglýsa samningnum í síðasta lagi innan viku frá því að leigjandi fór þess á leit á leigjandi rétt á því að láta þinglýsa honum.

Er leigutíma lýkur skal leigjandi láta aflýsa hinum þinglýsta samningi. Hafi leigjandi ekki látið gera það í síðasta lagi innan viku frá því að leigusali fór þess á leit öðlast leigusali rétt á því að fá honum aflýst.

III. KAFLI

Ástand hins leigða húsnæðis.

13. gr.

Leiguhúsnæði skal, er það er afhent leigjanda, vera í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu.

Húsnæðið skal við afhendingu vera hreint, rúður heilar, læsingar og rofar virkir, hreinlætis-, hitunar- og eldhústæki í lagi, sem og vatns- og frárennslislagnir.

Húsnæði, sem leigt er til íbúðar, skal fylgja eftirfarandi fylgifé að svo miklu leyti sem það hefur verið til staðar við sýningu og eigi sé um annað samið:

Í eldhúsi skal vera eldavél, ofn og vifta. Í baðherbergi skulu vera festingar fyrir handklæði og salernispappír, spegill og/eða skápur yfir eða við handlaug. Í geymslu skulu vera uppistöður og hillur. Föst ljós og ljósakúplar í eldhúsi og baðherbergi og allar múr- og naglfastar innréttingar og tæki skulu fylgja með, en ekki gluggatjöld. Sjónvarpsloftnet og festingar skulu fylgja íbúðinni, svo og lögn og tengingar fyrir síma.

14. gr.

Spillist leiguhúsnæði fyrir upphaf leigutíma þannig að það verði óhæft til fyrirhugaðra nota fellur leigusamningurinn úr gildi.

Leigjandi á þó ekki rétt til bóta nema spjöllin séu sök leigusala sjálfs eða hann vanræki að gera leigjanda viðvart um þau.

15. gr.

Nú kemur í ljós að hið leigða húsnæði er ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir og skal leigjandi þá innan tveggja mánaða frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til hverra úrbóta er krafist. Að öðrum kosti telst leigjandi una húsnæðinu.

Leigjandi skal segja til galla, sem síðar koma fram á húsnæðinu og voru ekki sýnilegir við venjulega athugun, innan eins mánaðar frá því að hann varð þeirra var.

16. gr.

Geri leigusali ekki innan hæfilegs frests ráðstafanir til að bæta úr annmörkum á húsnæðinu er leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af því hlýst, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis byggingarfulltrúa, sbr. XIV. kafla.

Hafi leigusali ekki sinnt réttmætri kröfu leigjanda um úrbætur innan tveggja mánaða frá því að hún barst honum og leigjandi ekki neytt réttar síns skv. 1. mgr. er leigjanda heimilt að rifta leigusamningnum, enda sé um verulega annmarka að tefla, miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu. Leigjandi á kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði.

Lækkun leigunnar metur byggingarfulltrúi, en rétt er þó aðilum að bera ákvörðun hans undir Húsnæðisstofnun ríkisins.

IV. KAFLI

Viðhald leiguhúsnæðis.

17. gr.

Leigjanda er skylt að fara vel með hið leigða húsnæði og í samræmi við umsamin afnot þess.

Verði hið leigða húsnæði eða fylgifé þess fyrir tjóni af völdum leigjanda, heimilismanna eða annarra manna sem hann hefur leyft afnot af húsnæðinu eða umgang um það skal leigjandi gera ráðstafanir til að bæta úr tjóninu innan hæfilegs frests.

Ef leigjandi vanrækir þessar skyldur sínar er leigusala heimilt að láta fara fram viðgerð á tjóninu á kostnað leigjanda. Áður skal þó leigusali veita leigjanda frest í einn mánuð til þess að ljúka viðgerðinni. Áður en leigusali lætur framkvæma viðgerðina skal hann leita álits byggingarfulltrúa og samþykkis hans fyrir kostnaðinum að verki loknu.

Skylt er leigjanda í tilvikum þeim, sem fjallað er um í 3. mgr., að sæta umgangi viðgerðarmanna án leigulækkunar, enda þótt afnot hans takmarkist um tíma vegna viðgerðarinnar.

18. gr.

Leigusala er skylt að annast á sinn kostnað allt viðhald hins leigða, utan húss og innan. Hann er skyldur að annast viðgerðir á gluggum, raftækjum, hreinlætistækjum og öðru því er fylgir húsnæðinu ef leigjandi sýnir fram á að bilanir verði ekki raktar til vanrækslu eða yfirsjóna leigjanda eða fólks á hans vegum. Leigjanda er þó skylt að annast á sinn kostnað viðhald á læsingum, vatnskrönum, raftenglum og öðru smálegu.

Leigusali skal jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, m.a. með því að láta mála húsnæðið og endurnýja gólfdúka þess, teppi og annað slitlag með hæfilegu millibili, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um.

Tjón á hinu leigða, sem er bótaskylt samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar, skal leigusali ætíð bera ef um íbúðarhúsnæði er að ræða.

19. gr.

Telji leigjandi viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant skal leigjandi skora á leigusala að bæta úr og gera grein fyrir því sem hann telur að úrbóta þarfnist.

Sinni leigusali ekki kröfum leigjanda um úrbætur innan eins mánaðar er leigjanda heimilt að láta framkvæma viðgerðina á kostnað leigusala og draga kostnaðinn frá leigugreiðslum eða krefja leigusala um kostnaðinn sérstaklega. Leigjanda ber þó, áður en vinna hefst, að leita álits byggingarfulltrúa á nauðsyn hennar og samþykkis hans fyrir kostnaðinum að verki loknu.

20. gr.

Viðgerðar- og viðhaldsvinnu alla skal leigusali láta vinna fljótt og vel svo að sem minnstri röskun valdi fyrir leigjanda.

Leiði viðgerðar- eða viðhaldsvinna á vegum leigusala til verulega skertra afnota eða afnotamissis, að mati byggingarfulltrúa, skal leigusali á meðan leggja leigjanda til annað jafngott húsnæði á sinn kostnað eða veita hlutfallslegan afslátt af leigugjaldi. Verði aðilar ekki ásáttir um afsláttinn skal byggingarfulltrúi meta hann.

21. gr.

Í leigusamningum um íbúðarhúsnæði er heimilt að semja sérstaklega um að leigjandi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti það viðhald innan íbúðar sem leigusala ber að annast samkvæmt kafla þessum, enda lækki leigugjaldið að sama skapi. Í slíkum tilvikum skal þess nákvæmlega getið í leigusamningnum til hvaða atriða viðhaldsskylda leigjanda nær.

V. KAFLI

Reksturskostnaður.

22. gr.

Reksturskostnaði af leigðu húsnæði skal þannig skipt að leigjandi greiðir fyrir notkun vatns, rafmagns og hitunarkostnað, en leigusali greiðir öll fasteignagjöld, þar með talin fasteignaskatt og tryggingaiðgjöld.

Í fjölbýlishúsum skal leigjandi enn fremur greiða allan kostnað vegna hitunar, lýsingar og vatnsnotkunar í sameign, svo og kostnað við ræstingu og aðra sameiginlega umhirðu hennar. Leigusali skal greiða framlag til sameiginlegs viðhalds, þar á meðal vegna lyftubúnaðar, svo og kostnað vegna endurbóta á lóð eða húseign og kostnað við hússtjórn.

Ef leigjandi óskar þess skal leigusali eða húsfélag láta leigjanda í té sundurliðun á þeim kostnaðarþáttum húsgjalds er leigjandi greiðir.

Þar sem veitustofnanir innheimta sérstakt gjald fyrir leigu á mælum eða öðrum slíkum búnaði sem þær leggja til skal leigjandi greiða það gjald. Leigusali skal greiða fasteignagjöld eða árgjöld slíkra stofnana, sem reiknast af matsverði húsnæðis, rúmfangi þess eða öðrum slíkum gjaldstofnum, án beinna tengsla við vatns- eða orkukaup.

Heimilt er að víkja frá þessari skiptingu, enda séu slík frávik skilmerkilega greind í leigusamningi.

23. gr.

Þegar þjónusta sú, sem leigjandi skal greiða, er seld sameiginlega til fleiri aðila skal kostnaði skipt í samræmi við ákvæði laga eða samninga um skiptingu afnotaréttar þar sem hann er sameiginlegur, en ella samkvæmt hlutfallstölum í skiptayfirlýsingu. Hafi slík yfirlýsing ekki verið gerð skal kostnaði skipt eftir eignarhlut íbúða í samræmi við ákvæði laga um ákvörðun eignarhlutar í fjölbýlishúsum.

24. gr.

Leggi leigusali út rekstursgjöld þau sem leigjandi skal greiða skv. 22. gr. falla þau í gjalddaga á næsta greiðsludegi húsaleigu. Leggi leigjandi út rekstrargjöld sem leigusala ber að greiða skal honum heimilt að draga þann kostnað frá næstu leigugreiðslu.

25. gr.

Þegar ráðist er í að tengja leiguhúsnæði við hitaveitu eða fjarvarmaveitu eða í aðrar endurbætur á húsnæðinu sem lækka reksturskostnað þess fyrir leigjanda er leigusala heimilt að hækka umsamda húsaleigu um allt að helmingi þeirrar upphæðar er nemur sparnaði leigjanda í reksturskostnaði af völdum slíkrar breytingar.

Hafi leigusali fengið beinan, útlagðan kostnað sinn af endurbótum skv. 1. mgr. endurgreiddan skal lækkun reksturskostnaðarins eftir það koma báðum aðilum til góða að jöfnu til loka leigutímans.

VI. KAFLI

Afnot leiguhúsnæðis.

26. gr.

Óheimilt er leigjanda að nota leiguhúsnæði á annan hátt en um er samið í leigusamningi. Leigusali getur þó ekki borið fyrir sig frávik frá ákvæði þessu sem ekki hafa þýðingu fyrir hann eða aðra þá sem í húsinu búa eða starfa.

27. gr.

Leigjanda er óheimilt að framkvæma breytingar eða endurbætur á hinu leigða húsnæði eða búnaði þess, nema að fengnu samþykki leigusala og gerðu samkomulagi um skiptingu kostnaðar og hvernig með skuli fara að leigutíma loknum. Að öðrum kosti eignast leigusalinn endurbæturnar án sérstaks endurgjalds við lok leigutímans, nema hann kjósi þá, eða áður, að krefjast þess að leigjandi komi hinu leigða í upphaflegt horf, sbr. 68. gr.

28. gr.

Leigjandi skal í hvívetna fara með leiguhúsnæðið á þann hátt sem samræmist góðum venjum um meðferð húsnæðis og fyrirhuguðum notum þess.

Leigjandi skal án tafar tilkynna leigusala um þau atriði utan húss eða innan sem þarfnast lagfæringar eða viðhalds.

29. gr.

Leigjanda er skylt að ganga vel og snyrtilega um hið leigða húsnæði og gæta settra reglna og góðra venja um hreinlæti, hollustuhætti og heilbrigði.

Leigjandi skal fara að viðteknum umgengnisvenjum og gæta þess að raska ekki eðlilegum afnotum annarra þeirra er afnot hafa af húsinu eða valda þeim óþægindum eða ónæði.

Hafi umgengnisreglur verið settar í fjölbýlishúsi er leigjanda skylt að fara eftir þeim, enda skal kynna leigjanda slíkar reglur.

Leigusala er skylt að hlutast til um að aðrir þeir, sem afnot hafa af húsi því sem hið leigða húsnæði er í, fari að settum umgengnisreglum og gæti að öðru leyti ákvæða þessa kafla á þann veg að hagsmunir leigjanda séu tryggðir.

30. gr.

Leigjanda verslunar- eða veitingahúsnæðis er skylt að halda uppi eðlilegum, daglegum rekstri á viðtekinn hátt nema þegar sérstakar ástæður gera lokun nauðsynlega.

Sé húsnæði leigt fyrir atvinnurekstur í ákveðinni grein má leigusali ekki leigja út annað húsnæði í sömu eign fyrir sömu eða sambærilega starfsemi eða sjálfur hagnýta húsnæði þar á þann veg að um sé að ræða ósanngjarna samkeppni gagnvart fyrri leigjanda.

31. gr.

Ákvæði þessa kafla ná til þess húsnæðis sem leigjandi hefur einn afnot af, svo og sameignar utan húss og innan eftir því sem við getur átt.

VII. KAFLI

Greiðsla húsaleigu. Tryggingarfé.

32. gr.

Húsaleigu skal greiða 1. dag hvers mánaðar fyrir fram fyrir einn mánuð í senn nema um annað sé samið. Ef gjalddaga leigu ber upp á sunnudag eða helgidag skal gjalddagi vera næsti virki dagur þar á eftir.

Húsaleigu og annað endurgjald, sem leigjanda ber að greiða, skal greiða á umsömdum stað, en annars á heimili leigusala, vinnustað hans eða öðrum þeim stað sem hann tiltekur innan lands.

Leigjanda er þó ávallt heimilt að inna greiðslu af hendi í banka eða senda í pósti með sannanlegum hætti. Greiðsla með þeim hætti telst þá greidd á réttum greiðslustað og þann dag sem hún er innt af hendi í bankanum eða pósthúsinu.

Nú hefur leigjandi eigi gert skil á leigunni innan sjö sólarhringa frá gjalddaga og er þá leigusala rétt að krefjast hæstu lögleyfðu dráttarvaxta af henni til greiðsludags.

33. gr.

Óheimilt er að semja um að húsaleiga fyrir íbúðarhúsnæði skuli greiðast fyrir fram fyrir lengri tíma en þrjá mánuði. Heimilt er þó að semja um fyrirframgreiðslu til allt að sex mánaða í upphafi leigutíma ef umsaminn lágmarksleigutími er tvö ár.

Hafi leigjandi reitt fram tryggingarfé skv. 4. tölul. 2. mgr. 38. gr. er óheimilt að krefja hann jafnframt um húsaleigu fyrir fram fyrir lengri tíma en einn mánuð.

Hafi leigjandi íbúðarhúsnæðis greitt húsaleigu fyrir fram fyrir lengri tíma en segir í 1. og 2. mgr. getur hann krafist endurgreiðslu á hinni ofgreiddu fjárhæð ásamt dráttarvöxtum frá greiðsludegi til endurgreiðsludags. Slíka kröfu skal hann gera innan tveggja mánaða frá því að greiðsla fór fram.

Verði leigusali ekki við endurgreiðslukröfunni innan 14 daga frá því hún barst honum öðlast leigjandi leigurétt í þrefaldan þann leigutíma sem hann greiddi fyrir.

Endurkröfuréttur leigjanda og réttur til framlengingar leigutímans fellur niður ef hann setur endurkröfu sína ekki fram innan framangreindra tímamarka.

Sinni leigusali ekki endurgreiðslukröfunni innan tilskilins frests getur leigjandi valið um það hvort hann innheimtir endurkröfuna með lögsókn eða kýs framlengdan leigutíma. Báðum úrræðum verður ekki beitt og útilokar annað hitt.

Skal leigjandi velja það úrræði, sem hann kýs, án ástæðulauss dráttar og kunngera leigusala það. Skal hann þegar í stað svara fyrirspurn leigusala um það hvorn kostinn hann velur. Velji leigjandi annan kostinn þá er það endanlegt og hann getur ekki síðar valið hinn.

Líði mánuður frá því að frestur leigusala til endurgreiðslu rann út, sbr. 4. mgr., án þess að leigjandi tilkynni leigusala valkost sinn fellur réttur leigjanda til endurgreiðslu og framlengds leigutíma niður.

34. gr.

Ef leigjandi afhendir leigusala skuldabréf, víxla, tékka eða annars konar viðskiptabréf til greiðslu á leigu fram í tímann telst það vera fyrirframgreiðsla skv. 33. gr. með þeim takmörkunum og lögfylgjum sem þar greinir.

Greiðsla á leigu með þeim hætti, sem um ræðir í 1. mgr., telst, nema annað sannist, vera móttekin af leigusala á þeirri forsendu að staðið verði í skilum með greiðslur á réttum gjalddögum. Ef sú forsenda brestur og vanskil verða er leigusala heimilt að beita vanefndarúrræðum gagnvart leigjanda samkvæmt þessum lögum, þar á meðal riftun skv. 1. tölul. 62..gr.

35. gr.

Þegar leigjandi á rétt til frádráttar frá leigugreiðslu, svo sem vegna ófullnægjandi ástands húsnæðis í upphafi leigutíma skv. 16. gr., vegna viðgerðar sem hann hefur framkvæmt á kostnað leigusala skv. 19. gr. eða vegna skerðingar á afnotarétti skv. 20. gr., skal hann framvísa reikningi sínum ásamt fylgigögnum og með árituðu samþykki byggingarfulltrúa við leigusala á næsta gjalddaga leigugreiðslu.

Ákvörðun leigusala um að bera lögmæti slíks reiknings undir úrskurð dómstóla leysir hann ekki undan þeirri skyldu að meta reikninginn til bráðabirgða jafngildi réttmætrar leigugreiðslu.

Heimild leigusala til að bera réttmæti reiknings undir dómstóla fellur niður hafi mál eigi verið höfðað innan þriggja mánaða frá því að leigjandi framvísaði reikningnum eða matsgerð lýkur ef ákvörðun byggingarfulltrúa hefur verið borin undir dómkvadda matsmenn.

36. gr.

Aðilum er frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum.

Þó skal leigufjárhæðin jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila.

37. gr.

Nú telur annar hvor aðila að umsamin húsaleiga sé verulega hærri eða lægri en markaðsleiga sambærilegs húsnæðis og er honum þá rétt að leita álits Húsnæðisstofnunar ríkisins, sbr. 3. mgr. 86. gr. og 87. gr.

38. gr.

Áður en afhending hins leigða húsnæðis fer fram er leigusala rétt að krefjast þess að leigjandi setji honum tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi ber ábyrgð á samkvæmt ákvæðum þessara laga eða almennum reglum.

Trygging skv. 1. mgr. getur verið með einhverjum þeim hætti sem hér að neðan eru taldir:

Ábyrgðaryfirlýsing banka eða samsvarandi aðila (bankaábyrgð).

Sjálfskuldarábyrgð þriðja aðila, eins eða fleiri.

Leigugreiðslu- og viðskilnaðartrygging sem leigjandi kaupir hjá viðurkenndu tryggingafélagi.

Tryggingarfé sem leigjandi greiðir til leigusala og hann varðveitir. Leigusali má ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans. Tryggingarfé í vörslu leigusala skal vera verðtryggt, en ber ekki vexti. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt verðbótum án ástæðulauss dráttar. Leigusala er aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu, án þess að gera kröfu í það, lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 66. gr.

Trygging eða ábyrgð skv. 1.–3. tölul. 2. mgr. má nema að hámarki sem svarar til sex mánaða umsaminnar húsaleigu. Tryggingarfé skv. 4. tölul. má hins vegar eigi nema hærri fjárhæð en sem svarar þriggja mánaða húsaleigu.

Krefjist leigusali tryggingar skv. 1. mgr. getur leigjandi valið á milli ofangreindra tryggingarkosta. Þó er trygging í formi sjálfskuldarábyrgðar, sbr. 2. tölul., háð samþykki leigusala.

Þegar trygging er sett skv. 1.–3. tölul. 2. mgr. skal leigusali gæta þess að því marki, sem eðlilegt og sanngjarnt má telja, að gera ábyrgðar- og tryggingaraðilum viðvart um vanefndir leigjanda og önnur þau atriði sem varðað geta hagsmuni þeirra og ábyrgð.

Félagsmálaráðherra skal í reglugerð setja nánari ákvæði um þau atriði, tryggingar og annað, sem kveðið er á um í þessari grein.

VIII. KAFLI

Aðgangur leigusala að leigðu húsnæði.

39. gr.

Leigusali á rétt á aðgangi að hinu leigða með hæfilegum fyrirvara og í samráði við leigjanda þannig að hvorki fari í bága við hagsmuni hans né leigjanda til að láta framkvæma úrbætur á hinu leigða og til eftirlits með ástandi þess og meðferð. Leigusala er þó aldrei heimill aðgangur að hinu leigða húsnæði þegar leigjandi eða umboðsmaður hans ekki er viðstaddur, nema að fengnu samþykki leigjanda.

Á þremur síðustu mánuðum leigutímabils er leigusala heimilt, sbr. 1. mgr., að sýna hið leigða ákveðinn tíma tvisvar í viku hverri, þó ekki meira en tvær stundir hverju sinni, væntanlegum kaupendum eða leigjendum, en jafnan skal tilkynna slíka heimsókn með minnst eins sólarhrings fyrirvara. Við slíka sýningu húsnæðisins skal leigusali eða umboðsmaður hans jafnan vera viðstaddur.

IX. KAFLI

Sala leiguhúsnæðis, framsal leiguréttar, framleiga o.fl.

40. gr.

Sala leiguhúsnæðis er ekki háð samþykki leigjanda. Leigusala er því heimilt að framselja eignarrétt sinn yfir hinu leigða húsnæði og þar með réttindi sín og skyldur gagnvart leigjanda samkvæmt lögum þessum og leigusamningi.

Við slíkt framsal er hinn upphaflegi leigusali almennt laus mála gagnvart leigjanda og kaupandinn kemur í einu og öllu í hans stað að því leyti.

Sé ekki um annað samið yfirtekur kaupandi miðað við umsaminn afhendingardag öll réttindi og tekur á sig allar skyldur heimildarmanns síns gagnvart leigjanda.

Réttarstaða leigjanda er almennt óbreytt og hin sama þrátt fyrir eigendaskiptin, skyldur hans aukast ekki og réttindi hans minnka ekki.

Frá þeirri meginreglu, sem um getur í 4. mgr., geta verið undantekningar þegar leigusamningi hefur ekki verið þinglýst í þeim tilvikum þegar þess var þörf eða það nauðsynlegt samkvæmt ákvæðum 12. gr. laga þessara eða ákvæðum þinglýsingalaga. Þá geta traustfangsreglur og þinglýsingarreglur leitt til þess að tiltekin réttindi glatist eða verði að þoka fyrir rétti kaupanda.

Þegar eigendaskipti að leiguhúsnæði verða við gjaldþrot leigusala eða nauðungarsölu gilda sérreglur samkvæmt gjaldþrotalögum og lögum um nauðungarsölu sem fela í sér undantekningar frá ofangreindum meginreglum.

41. gr.

Þegar leiguhúsnæði er selt skal upphaflegur leigusali tilkynna leigjanda söluna og eigendaskiptin með sannanlegum hætti án ástæðulauss dráttar og eigi síðar en 30 dögum frá því að kaupsamningur var undirritaður.

Í þeirri tilkynningu skal greina nafn og heimilisfang hins nýja eiganda, við hvaða tíma eigendaskiptin eru miðuð gagnvart leigjanda, hvernig leigugreiðslum skuli háttað og önnur þau atriði og atvik sem nauðsynlegt er að leigjandi fái vitneskju um.

Leigjanda er rétt að greiða leigu og beina öllum erindum, kvörtunum og ákvöðum varðandi hið leigða til upphaflegs leigjanda þar til hann hefur fengið tilkynningu um annað skv. 1. og 2. mgr.

42. gr.

Óheimilt er leigjanda að framselja leigurétt sinn eða framleigja hið leigða húsnæði án samþykkis leigusala nema annað leiði af ákvæðum þessa kafla.

Það telst ekki framsal á leigurétti eða framleiga þótt leigjandi heimili nákomnum skyldmennum eða venslamönnum sínum búsetu í hinu leigða húsnæði ásamt sér eða fjölskyldu sinni, enda haldist fjöldi heimilisfólks innan eðlilegra marka miðað við stærð og gerð leiguhúsnæðisins.

43. gr.

Nú deyr leigjandi áður en leigutíma er lokið og er þá dánarbúi leigjanda heimilt að segja leigusamningi upp með venjulegum fyrirvara enda þótt leigusamningur hafi verið gerður til lengri tíma. Eftirlifandi maka, skyldmennum og venslamönnum, sem voru heimamenn leigjanda við andlát hans eða höfðu framfæri af atvinnustarfsemi sem stunduð var í húsnæðinu og vilja taka við leigusamningnum með réttindum og skyldum, er heimilt að ganga inn í leigusamninginn í stað hins látna nema af hendi leigusala séu færðar fram gildar ástæður er mæla því gegn.

44. gr.

Nú flytur leigjandi úr húsnæði sem hann hefur gert leigusamning um og er þá maka hans, sem verið hefur samvistum við hann í húsnæðinu, rétt að halda leigusamningi áfram með sama hætti og í 43. gr. segir.

45. gr.

Þegar hjón hafa sameiginlega á leigu íbúðarhúsnæði, en hjúskap þeirra lýkur, skal fara um leiguréttindi eftir ákvæðum 60. gr. laga nr. 60/1972, um stofnun og slit hjúskapar.

Það hjóna, sem hefur aðallega vegna atvinnu sinnar afnot af atvinnuhúsnæði, skal hafa forgangsrétt til áframhaldandi leigu á því án tillits til þess hvort þeirra undirritaði leigusamning.

Um rétt leigusala til uppsagnar leigusamningi vegna hjúskaparslita gilda lokaákvæði 43. gr., eftir því sem við á.

46. gr.

Annað hjóna getur ekki, svo bindandi sé, afsalað þeim rétti sem hinu er með ákvæðum þessa kafla áskilinn til yfirtöku á leigusamningi.

47. gr.

Nú deyr leigjandi að atvinnuhúsnæði en dánarbú hans ákveður að selja atvinnustarfsemi sem þar var stunduð og getur leigusali þá ekki reist uppsögn leigusamnings eða kröfu um breytingu á efni hans á þeim atvikum sérstaklega, enda sé söluverðmæti slíkrar atvinnustarfsemi háð áframhaldandi afnotum af hinu leigða húsnæði og að notkun þess haldist óbreytt áfram. Sama gildir eftir því sem við á ef ástæða fyrir sölu á atvinnustarfsemi er sambúðar- eða hjúskaparslit eða gjaldþrot leigjanda.

48. gr.

Þegar leigjandi er starfsmaður leigusala og hefur fengið íbúðarhúsnæði á leigu vegna þess starfa fellur leigusamningur niður án sérstakrar uppsagnar ef leigjandi lætur af starfanum að eigin ósk, er löglega vikið úr starfi vegna brota í því eða vegna þess að fyrir fram umsömdum ráðningartíma er lokið.

X. KAFLI

Forgangsréttur leigjanda.

49. gr.

Leigjandi íbúðarhúsnæðis skal að leigutíma loknum hafa forgangsrétt til leigu þess.

Forgangsréttur leigjanda gildir svo fremi sem húsnæðið er falt til áframhaldandi leigu í a.m.k. eitt ár.

Forgangsréttur leigjanda gildir ekki:

Ef um einstaklingsherbergi er að ræða.

Ef hið leigða húsnæði er í sama húsi og leigusali býr í sjálfur, enda séu fjórar íbúðir eða færri í húsinu.

Ef íbúð er leigð með húsgögnum að öllu eða verulegu leyti.

Ef leigusali tekur húsnæðið til eigin nota.

Ef leigusali ráðstafar eða hyggst ráðstafa húsnæðinu til a.m.k. eins árs til skyldmenna í beinni línu, kjörbarna, fósturbarna, systkina sinna eða tengdaforeldra.

Ef leigusali hyggst selja húsnæðið á næstu sex mánuðum eftir leigutímalokin. Sé sala þess fyrirhuguð á þeim tíma eða næstu sex mánuðum þar á eftir er aðilum heimilt, þrátt fyrir önnur ákvæði laga þessara, að semja um lok leigutíma með ákveðnum skilyrðum og rýmingu þegar húsnæðið verður afhent nýjum eiganda. Hyggist nýr eigandi leigja húsnæðið út áfram skal leigjandi eiga forgangsrétt að því, en með þeim sömu takmörkunum og gilda samkvæmt öðrum töluliðum þessarar málsgreinar.

Ef verulegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar, sem gera húsnæðið óíbúðarhæft að mati byggingarfulltrúa um a.m.k. tveggja mánaða skeið, eru fyrirhugaðar á næstu sex mánuðum frá leigutímalokum.

Ef leigjandi er starfsmaður leigusala og honum hefur verið látið hið leigða húsnæði í té vegna starfsins eða í tengslum við það.

Ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðað gátu riftun.

Ef leigjandi hefur á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg eða sýnt af sér slíka háttsemi að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti mæli gegn forgangsrétti hans.

Ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum mælir gegn forgangsréttinum.

50. gr.

Vilji leigjandi nota sér forgangsrétt sinn skv. 49. gr. skal hann tilkynna leigusala það skriflega og með sannanlegum hætti a.m.k. þremur mánuðum áður en leigutíminn rennur út við lok uppsagnarfrests eða við lok umsamins leigutíma.

Að öðrum kosti fellur forgangsréttur leigjanda niður nema um megi kenna afsakanlegri villu hans sem leigusala mátti vera kunn eða leigusali hafi leynt atvikum sem máli skipta í því sambandi.

51. gr.

Þegar samningur er framlengdur og hann endurnýjaður samkvæmt ákvæðum 49. og 50. gr. skal leigufjárhæðin vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila.

Löglíkur eru fyrir því að sú leigufjárhæð, sem áður gilti, sé sanngjörn og verður sá sem vefengir það að sýna fram á annað.

Aðrir skilmálar, sem settir eru fyrir framlengdum eða endurnýjuðum leigusamningi, skulu og gilda svo fremi sem þeir eru ekki ósanngjarnir eða brjóti í bága við góðar venjur í leiguviðskiptum.

Skilmálar framlengds leigusamnings skulu að öðru leyti vera hinir sömu og í upphaflegum samningi.

Verði ágreiningur um skilmála framlengds leigusamnings er heimilt að leita álits Húsnæðisstofnunar ríkisins, sbr. 3. mgr. 86. gr. og 87. gr.

52. gr.

Ef leigusali hefur af ásettu ráði, svo sem með málmyndagerningum eða með sviksamlegum hætti, náð til sín leiguhúsnæði eða orðið til þess að leigjandi glati forgangsrétti sínum skal hann svara leigjanda skaðabótum sem nema skulu fjárhæð sem svarar til þriggja mánaða húsaleigu við lok leigutímans nema leigjandi sanni að hann hafi orðið fyrir meira tjóni.

Bótakröfu skv. 1. mgr. verður leigjandi að setja fram með sannanlegum hætti innan sex mánaða frá því að hann rýmdi húsnæðið. Að öðrum kosti fellur bótaréttur hans niður nema leigusali hafi beitt svikum.

53. gr.

Ákvæði kafla þessa skulu jafnframt gilda um annað leiguhúsnæði en íbúðarhúsnæði eftir því sem við getur átt, enda sé ekki um annað samið.

XI. KAFLI

Lok leigusamnings, uppsögn o.fl.

54. gr.

Uppsögn ótímabundins leigusamnings er heimil báðum aðilum hans.

Uppsögn skal vera skrifleg og send með sannanlegum hætti.

55. gr.

Uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings skal vera:

Tveir mánuður af beggja hálfu á einstökum herbergjum, geymsluskúrum og þess háttar húsnæði sem ekki er atvinnuhúsnæði.

Sex mánuðir af beggja hálfu, en íbúð telst hvert það húsnæði þar sem fjölskylda getur haft venjulega heimilisaðstöðu. Hafi leigjandi haft íbúð á leigu lengur en fimm ár skal uppsagnarfrestur af hálfu leigusala vera eitt ár.

Sex mánuðir af beggja hálfu á atvinnuhúsnæði fyrstu fimm ár leigutímans, níu mánuðir næstu fimm ár og síðan eitt ár eftir tíu ára leigutíma.

56. gr.

Uppsagnarfrestur telst hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send. Leigjandi skal hafa lokið rýmingu og frágangi hins leigða eigi síðar en kl. 13.00 næsta dag eftir að uppsagnarfresti lauk.

Þar sem lengd uppsagnarfrests skv. 55. gr. ræðst af leigutíma er miðað við þann tíma sem liðinn er þegar uppsögn er send.

57. gr.

Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila.

Tímabundnum leigusamningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Þó er heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem þá skulu tilgreindar í leigusamningi. Skal slík uppsögn vera skrifleg og rökstudd og skal gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera a.m.k. þrír mánuðir.

58. gr.

Nú líða tveir mánuðir frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn eða ákvæðum tímabundins leigusamnings, en leigjandi heldur áfram að hagnýta hið leigða húsnæði og getur leigusali þá krafist þess að leigusamningurinn framlengist ótímabundið. Sömu kröfu getur leigjandi einnig gert enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið.

59. gr.

Gangi úrskurður um heimild til útburðar leigjanda getur héraðsdómari eftir kröfu ákveðið að leigjandi megi dveljast áfram í húsnæðinu í allt að þrjá mánuði frá úrskurðardegi þyki sú niðurstaða sanngjörn þegar litið er á hagsmuni leigjanda annars vegar og leigusala hins vegar.

Ákvæðum þessum verður þó ekki beitt ef leigjandi hefur unnið til útburðar skv. 1., 2., 7. og 10. tölul. 62. gr.

XII. KAFLI

Riftun leigusamnings.

60. gr.

Leigjanda er heimilt að rifta leigusamningi í eftirtöldum tilvikum:

Ef leigusali bætir eigi úr annmörkum á hinu leigða húsnæði skv. 16. gr.

Ef verulegur dráttur verður á afhendingu húsnæðisins. Beri leigusali ábyrgð á slíkum drætti á leigjandi jafnframt rétt til skaðabóta.

Ef húsnæðið spillist svo á leigutímanum af ástæðum sem ekki verða raktar til leigjanda að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda.

Ef leigusali gerist sekur um ítrekaða, verulega eða sviksamlega vanrækslu á skyldum sínum til að halda húsnæðinu í leiguhæfu ástandi og framkvæma nauðsynlegar viðgerðir og viðhald fljótt og vel. Það er skilyrði riftunar samkvæmt þessum tölulið að leigjandi hafi áður skorað á leigusala að bæta úr vanefndum sínum og gefið honum sanngjarnan frest í því skyni.

Ef réttur leigjanda er verulega skertur vegna laga eða annarra opinberra fyrirmæla eða vegna þess að hann fer í bága við kvaðir sem á eigninni hvíla. Leigusali ber og bótaábyrgð á beinu tjóni leigjanda af völdum slíkrar skerðingar ef hann vissi eða mátti um hana vita við gerð leigusamnings og lét hjá líða að gera leigjanda aðvart.

Ef eðlilegum afnotum eða heimilisfriði leigjanda er verulega raskað með ónæði og óþægindum vegna verulegra eða ítrekaðra brota annarra þeirra sem afnot hafa af sama húsi, á umgengnis- eða grenndarreglum, enda hafi leigusali þrátt fyrir áskoranir vanrækt skyldur sínar skv. 4. mgr. 29. gr. eða atvik séu að öðru leyti með þeim hætti að eðlilegt sé og sanngjarnt að leigjandi megi rifta leigusamningi. Slík atvik geta t.d. bæði varðað eðli brota og ónæðis og eins að frekari brot og óþægindi séu fyrirsjáanleg og líkleg.

Ef leigusali brýtur ítrekað eða verulega gegn rétti leigjanda til að hafa umsamin óskoruð umráð og afnot hins leigða, svo sem með því að hindra eða takmarka afnotin eða með óheimilum aðgangi og umgangi um hið leigða eða ef leigusali gerist sekur um persónulega meingerð gagnvart leigjanda eða fjölskyldu hans.

Ef leigusali vanefnir frekar skyldur sínar samkvæmt leigusamningi eða lögum þessum á svo verulegan eða sviksamlegan hátt að riftun að hálfu leigjanda sé eðlileg eða nauðsynleg.

61. gr.

Nú neytir leigjandi ekki réttar síns til riftunar skv. 60. gr. innan tveggja mánaða frá því að honum varð kunnugt um vanefndir leigusala eða leigusali hefur að fullu bætt úr því sem aflaga fór og fellur réttur leigjanda til riftunar þá niður.

Um bótarétt leigjanda á hendur leigusala vegna riftunar fer eftir almennum reglum kröfuréttar.

62. gr.

Leigusala er rétt að rifta leigusamningi í eftirtöldum tilvikum:

Ef leigjandi greiðir ekki leiguna eða framlag til sameiginlegs kostnaðar skv. V. kafla á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan 14 sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni.

Ef leigjanda ber að vinna leigugreiðslu af sér að hluta eða alveg og honum verður á stórfelld vanræksla eða gerist sekur um meiri háttar handvömm við starfið.

Ef leigjandi nýtir húsnæðið á annan hátt en lög þessi eða leigusamningur mæla fyrir um og landslög leyfa að öðru leyti og lætur ekki af misnotkun þess þrátt fyrir skriflega áminningu leigusala.

Ef leigjandi framselur leigurétt sinn eða misnotar heimild sína til framleigu á húsnæðinu skv. IX. kafla eða ef framleigjandi gerist sekur um einhverja þá háttsemi sem heimilar leigusala riftun gagnvart upphaflegum leigjanda.

Ef leigjandi meinar leigusala eða öðrum, án gildra ástæðna, aðgang að hinu leigða húsnæði í bága við ákvæði 17. gr.

Ef leigjandi flyst úr húsnæðinu áður en leigutíma er lokið án þess að hafa gert nauðsynlegar ráðstafanir til gæslu og verndar þess.

Ef húsnæðið spillist í umsjá leigjanda vegna slæmrar umgengni eða hirðuleysis þeirra sem leigjandi ber ábyrgð á og hann sinnir eigi án tafar kröfu leigusala um úrbætur, sbr. 17. gr.

Ef leigjandi vanrækir, þrátt fyrir áminningar leigusala, skyldur sínar til að sjá um að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði, sbr. 29. gr., eða gerist sekur um persónulega meingerð gagnvart leigusala eða fjölskyldu hans.

Ef leigjandi verslunar- eða veitingahúsnæðis vanrækir, þrátt fyrir aðfinnslur leigusala, skyldu sína til að halda uppi eðlilegri starfsemi og venjubundnum rekstri, sbr. 1. mgr. 30..gr.

Ef leigjandi vanrækir að öðru leyti en hér að framan greinir skyldur sínar samkvæmt leigusamningi eða lögum þessum á svo stórfelldan hátt að rýming hans úr húsnæðinu telst eðlileg eða nauðsynleg.

63. gr.

Nú er leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin er í 62. gr. og skal leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Ef leigusamningur var tímabundinn skal leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngilda leigu til loka leigutímans en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn.

Leigusali skal þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum skv. 1 mgr.

64. gr.

Nú neytir leigusali ekki réttar síns til riftunar skv. 60. gr. innan tveggja mánaða frá því að honum varð kunnugt um vanefndir leigjanda eða leigjandi hefur að fullu bætt úr því sem aflaga fór og fellur réttur leigusala til riftunar þá niður.

XIII. KAFLI

Skil leiguhúsnæðis.

65. gr.

Að leigutíma loknum skal leigjandi skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.

66. gr.

Bótakröfu sinni á hendur leigjanda verður leigusali að lýsa skriflega innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðisins.

Hafi slíkir ágallar ekki verið sýnilegir við skil húsnæðisins skal þeim lýst með sama hætti innan tveggja mánaða frá því að þeirra varð vart.

Sé þessara tímamarka ekki gætt fellur bótaréttur leigusala niður nema leigjandi hafi haft svik í frammi.

67. gr.

Nú koma leigusali og leigjandi sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði og skal byggingarfulltrúi þá meta tjónið. Rétt er þó hvorum aðila að krefjast mats dómkvaddra manna á bótafjárhæðinni innan tveggja mánaða frá því að aðila var kunn niðurstaða byggingarfulltrúa.

68. gr.

Leigjanda er heimilt að flytja brott með sér fastar innréttingar og annað þess háttar fylgifé sem hann hefur sjálfur kostað til húsnæðisins, enda komi hann því aftur í upprunalegt ástand, sbr. 27. gr.

69. gr.

Hafi leigjandi skipt um læsingar í húsnæðinu ber honum að skila leigusala öllum lyklum að þeim án sérstaks endurgjalds.

70. gr.

Leigjandi skal áður en hann flytur úr húsnæðinu gefa leigusala upp það heimilisfang sem erindi og tilkynningar, er leigusali getur þurft að koma til hans, þar með talin tilkynning skv. 66. gr., má og skal senda til.

XIV. KAFLI

Úttekt leiguhúsnæðis.

71. gr.

Úttektir samkvæmt lögum þessum skal byggingarfulltrúi hlutaðeigandi sveitarfélags framkvæma.

Honum ber að annast störf sín við úttektir af kostgæfni og ætíð gæta fyllsta hlutleysis gagnvart báðum málsaðilum. Hann skal og gæta þagmælsku um einkahagi fólks sem hann kann að fá vitneskju um í starfi sínu.

Sveitarstjórn er heimilt að taka gjald fyrir úttektir og vottorð sem byggingarfulltrúi lætur í té samkvæmt ákvæðum laga þessara.

72. gr.

Þegar úttekt er gerð á húsnæði í upphafi eða lok leigutíma skulu aðilar leigusamnings staðgreiða að jöfnu kostnað vegna úttektar.

Þegar byggingarfulltrúi er fenginn til aðstoðar af öðrum ástæðum en í 1. mgr. segir skal sá aðili leigusamnings leggja út kostnaðinn sem kvaddi hann til. Að kröfu aðila ákveður byggingarfulltrúi hvort hinn aðilinn skuli greiða þennan kostnað ef hann er bersýnilega valdur að ágreiningsefninu eða kostnaður skiptist milli aðila teljist þeir báðir eiga sök á deilumálinu.

73. gr.

Skylt er aðilum leigusamnings að láta fara fram úttekt á hinu leigða húsnæði við afhendingu ef annar aðilinn krefst þess.

Úttektina framkvæmir byggingarfulltrúi að viðstöddum leigusala og leigjanda eða umboðsmönnum þeirra. Á sérstaka úttektaryfirlýsingu, sem byggingarfulltrúinn leggur til, skal skrá sem ítarlegasta lýsingu á hinu leigða húsnæði og ástandi þess og getur leigjandi þá strax komið að aðfinnslum sínum og óskað úrbóta.

Á úttektaryfirlýsingu skal staðgreina nákvæmlega hið leigða húsnæði, geta fylgifjár, dagsetningar leigusamnings og aðila hans.

74. gr.

Úttektaryfirlýsing skal gerð í þríriti og skulu aðilar leigusamnings og byggingarfulltrúi undirrita hana og halda einu eintaki hver. Úttekt skal leggja til grundvallar ef ágreiningur verður um bótaskyldu leigjanda við skil húsnæðisins.

Aðilar skulu láta byggingarfulltrúa í té afrit af leigusamningi sem hann varðveitir með úttektaryfirlýsingunni.

XV. KAFLI

Leigumiðlun.

75. gr.

Þeim einum, sem hlotið hafa til þess sérstakt leyfi félagsmálaráðherra, er heimilt að reka miðlun með leiguhúsnæði, sem lög þessi taka til, í því skyni að koma á leigusamningi eða annast framleigu eða skipti á leiguhúsnæði. Starfsheiti þess sem rekur leigumiðlun er leigumiðlari.

Félagsmálaráðherra gefur út leyfisbréf til leigumiðlara og skal hann greiða fyrir það gjald í ríkissjóð samkvæmt lögum um aukatekjur ríkissjóðs. Leyfið skal gefið út til fimm ára í senn.

76. gr.

Hver sá, sem uppfyllir eftirgreind skilyrði, getur fengið leyfi félagsmálaráðherra til að reka leigumiðlun, sbr. 1. mgr. 75. gr.:

Á lögheimili á Íslandi.

Er lögráða og hefur forræði á búi sínu.

Sannar að hann hafi góða þekkingu á húsaleigulöggjöf og annarri löggjöf er máli skiptir og nauðsynlega kunnáttu í bókhaldi samkvæmt ákvæðum í reglugerð sem félagsmálaráðherra setur.

Leggur fram tryggingu fyrir greiðslu kostnaðar og tjóns sem aðilar leigusamnings kunna að verða fyrir af hans völdum sem félagsmálaráðherra ákveður í reglugerð.

Heimilt er að synja manni um leyfi þetta ef ákvæði 2. mgr. 68. gr. almennra hegningarlaga eiga við um hann.

Birta skal auglýsingu um veitingu leyfis til leigumiðlunar í Lögbirtingablaði. Á sama hátt skal birta auglýsingu um sviptingu leyfis, sbr. 83. gr.

77. gr.

Heimilt er samtökum leigusala eða húseigenda, samtökum leigjenda, sveitarstjórnum svo og félögum eða stofnunum að reka leigumiðlun í eðlilegum tengslum við aðra starfsemi sína, enda lúti leigumiðlun stjórn leigumiðlara skv. 76. gr.

78. gr.

Leigumiðlari skal hafa opna skrifstofu þar sem hann rekur starfsemi sína.

Leigumiðlari ber ábyrgð á að leigusamningur sé gerður í samræmi við lög þessi. Honum ber skylda til að upplýsa aðila um réttindi þau og skyldur sem þeir taka á sig með undirritun leigusamningsins, svo og um réttaráhrif hans almennt eftir því sem ástæða er til.

Leigumiðlari skal ætíð vanda til gerðar leigusamnings og gæta þess að þar komi fram allar þær upplýsingar sem máli skipta.

Óheimilt er leigumiðlara að gerast sjálfur aðili að leigusamningi sem honum er falið að koma á.

79. gr.

Leigumiðlara ber þóknun úr hendi leigusala fyrir að koma á leigusamningi. Þóknun skal vera sanngjörn með tilliti til þeirrar vinnu sem hann lætur í té og þeirra hagsmuna sem um er að tefla.

Óheimilt er leigumiðlara að taka þóknun af leigjanda fyrir miðlunina og gerð leigusamnings. Þó er leigumiðlara heimilt að áskilja sér sanngjarna þóknun eða kostnað úr hendi leigjanda ef um er að ræða sérstaka þjónustu í hans þágu. Skal um það semja fyrir fram.

80. gr.

Leigumiðlara er rétt að taka að sér innheimtu og móttöku húsaleigu, eftirlit með umgengni um húsnæðið og framkvæmd viðhalds á því, skiptingu reksturskostnaðar, vörslu tryggingarfjár svo og önnur þau störf í tengslum við framkvæmd leigusamningsins sem aðilar hans, annar eða báðir, fela leigumiðlara að annast fyrir sína hönd.

Umboð leigumiðlara til slíkra starfa skal vera skriflegt, vottfest og báðum aðilum leigusamnings fengið afrit af því.

Endurgjald til leigumiðlara fyrir þessi störf skal sanngjarnt og í samræmi við fyrirhöfn hans.

81. gr.

Leigumiðlara er óheimilt að skýra frá því sem hann kemst að í starfi sínu um hagi viðskiptamanna sinna eða þeir hafa trúað honum fyrir.

82. gr.

Leigumiðlari er bókhaldsskyldur samkvæmt lögum um bókhald.

Leigumiðlari skal halda skrá um húsnæði það sem honum er falið að selja á leigu og varðveita eintak af öllum leigusamningum sem hann gerir.

Leigumiðlara er skylt að veita félagsmálaráðuneytinu þær upplýsingar um starfsemi leigumiðlunarinnar sem óskað er eftir hverju sinni.

83. gr.

Gerist leigumiðlari sekur í starfi sínu um vanrækslu eða brot gegn ákvæðum laga þessara eða hann missir eitthvert þeirra skilyrða sem sett eru fyrir leyfisveitingu getur félagsmálaráðherra svipt hann leyfi sínu tímabundið eða til loka leyfistímans. Við sviptingu leyfis skal leigumiðlari hætta leigustarfsemi sinni. Hlutaðeigandi lögreglustjóra ber að veita atbeina sinn við að stöðva starfsemina og innsigla ef þörf krefur.

84. gr.

Félagsmálaráðherra setur í reglugerð nánari ákvæði um leigumiðlun, þar á meðal um skilyrði fyrir veitingu leyfis til leigumiðlunar og ákvæði um gjaldtöku er hafa skal til hliðsjónar við ákvörðun þóknunar til leigumiðlara.

XVI. KAFLI

Húsnæðisnefndir.

85. gr.

Þar sem húsnæðisnefndir sveitarfélaga eru kosnar skv. 56. gr. laga um Húsnæðisstofnun ríkisins, nr. 86/1988, sbr. lög nr. 70/1990, skulu þær fylgjast með framkvæmd húsaleigumála samkvæmt lögum þessum og afla upplýsinga um þau mál í hlutaðeigandi sveitarfélagi eftir því sem kostur er. Þeim ber og að veita aðilum leigusamnings, sem þess óska, leiðbeiningar um ágreiningsefni og leitast við að sætta slíkan ágreining.

XVII. KAFLI

Kynning laganna, ráðgjöf um húsaleigumál o.fl.

86. gr.

Húsnæðisstofnun ríkisins skal annast kynningu á lögum þessum og reglugerðum samkvæmt þeim. Jafnframt skal Húsnæðisstofnun láta útbúa eyðublöð fyrir leigusamninga um íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði og eyðublöð fyrir úttektaryfirlýsingar, svo og sýnishorn af uppsögnum og öðrum tilkynningum sem samkvæmt lögum þessum skulu vera skriflegar. Eyðublöð fyrir úttektaryfirlýsingar skal Húsnæðisstofnun ríkisins láta byggingarfulltrúum í té án endurgjalds.

Húsnæðisstofnun ríkisins skal fylgjast með þróun og ástandi húsaleigumarkaðarins í samráði við húsnæðisnefndir sveitarfélaga og gefa út og birta ársfjórðungslega leiðbeiningar um fjárhæð húsaleigu.

Húsnæðisstofnun ríkisins skal veita leigjendum, leigusölum og öðrum þeim, sem þess óska, ráðgjöf og leiðbeiningar í sambandi við húsaleigusamninga.

87. gr.

Telji aðili leigusamnings á rétt sinn hallað við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings er honum heimilt að leita til Húsnæðisstofnunar ríkisins og óska eftir að látið verði í té álit um málið.

Beiðni um álit skal vera skrifleg og þar koma skýrt fram hvert sé ágreiningsefnið og hverjar séu kröfur og rökstuðningur fyrir þeim.

88. gr.

Áður en Húsnæðisstofnun ríkisins skilar áliti sínu skal ætíð gefa gagnaðila kost á að tjá sig um ágreiningsefnið. Heimilt er að óska umsagnar hlutaðeigandi húsnæðisnefndar og annarra er málið snertir gerist þess þörf.

Húsnæðisstofnun ríkisins skal skila skriflegu og rökstuddu áliti í ágreiningsmálinu svo fljótt sem verða má, en í síðasta lagi innan tveggja mánaða frá því að beiðni barst.

89. gr.

Áliti Húsnæðisstofnunar ríkisins verður ekki skotið til félagsmálaráðuneytisins. Mál samkvæmt lögum þessum heyra undir almenna dómstóla.

XVIII. KAFLI

Gildistaka.

90. gr.

Lög þessi taka gildi 1. janúar 1993. Þeir samningar, sem gerðir hafa verið fyrir þann tíma, skulu endurskoðaðir til samræmis við ákvæði þessara laga fyrir 1. apríl 1993.

Jafnframt eru úr gildi felld lög nr. 44 1. júní 1979, um húsaleigusamninga, með síðari breytingum.

Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.

Hinn 10. september 1990 skipaði félagsmálaráðherra, Jóhanna Sigurðardóttir, nefnd með fulltrúum frá félagsmálaráðuneyti, Húsnæðisstofnun ríkisins, Leigjendasamtökunum og Húseigendafélaginu til að gera tillögur um endurskoðun gildandi laga um húsaleigusamninga.

Samkvæmt skipunarbréfi nefndarinnar var það m.a. hlutverk hennar að leggja fram tillögur um endurbætur á gildandi lögum um húsaleigusamninga er varða tryggingarfé, tilkynningarskyldu, sérákvæði um leigu á atvinnuhúsnæði, um húsaleigunefndir og úttektarmenn í samræmi við ákvæði um húsnæðisnefndir í lögum nr. 70/1990, um Húsnæðisstofnun ríkisins. Jafnframt var nefndinni falið að gera tillögur um stofnun og starfrækslu sérstakra húsaleigumiðlana til að annast um samskipti leigusala og leigjenda.

Í nefndinni áttu eftirtaldir sæti: Ingi Valur Jóhannsson deildarstjóri, tilnefndur af félagsmálaráðuneytinu, sem jafnframt var skipaður formaður nefndarinnar, Jón Kjartansson frá Pálmholti, formaður Leigjendasamtakanna, tilnefndur af Leigjendasamtökunum, Jón Rúnar Sveinsson félagsfræðingur, tilnefndur af Húsnæðisstofnun ríkisins, og Sigurður Helgi Guðjónsson hæstaréttarlögmaður, tilnefndur af Húseigendafélaginu.

Þórhildur Líndal, deildarstjóri í félagsmálaráðuneytinu, var nefndinni til ráðuneytis.

Á fyrsta fundi nefndarinnar 14. september 1990 var Jón Rúnar Sveinsson, félagsfræðingur hjá Húsnæðisstofnun ríkisins, kosinn ritari hennar.

Strax í upphafi starfs nefndarinnar var leitað bréflega eftir samstarfi eða samráði við fjölda aðila er á einn eða annan hátt tengjast húsaleigumálum. Þar á meðal voru: húsaleigunefndir í Reykjavík, Kópavogi, Hafnarfirði, á Akureyri og í Keflavík, stúdentaráð Háskóla Íslands, bæjarfógeti og borgardómari í Reykjavík, Félagsmálastofnun Reykjavíkurborgar, Sjálfsbjörg - Landssamband fatlaðra, Öryrkjabandalag Íslands og Samband íslenskra sveitarfélaga.

Þá var aflað gagna um húsaleigulöggjöf og húsaleigumál, bæði innlendra og einnig frá Norðurlöndum.

Leigumarkaðurinn og þróun húsaleigulöggjafar á Íslandi.

Er ör þéttbýlismyndun hófst hér á landi fyrir um einni öld myndaðist jafnframt ört vaxandi leigumarkaður, einkum í hinum stærri kaupstöðum. Árið 1920 var svo komið að 62,9% íbúða í Reykjavík voru leiguíbúðir, 62,5% íbúða á Ísafirði, 57,3% á Akureyri og 54,8% á Seyðisfirði. Hlutfall leiguíbúða hélst hátt fram að síðari heimstyrjöld. Á styrjaldarárunum hófst hins vegar sá almenni lífskjarabati sem átti eftir að einkenna öll eftirstríðsárin. Hér á landi þróuðust mál með þeim hætti að fyrrnefndur lífskjarabati birtist m.a. í sífellt hærra hlutfalli landsmanna sem bjó í eigin húsnæði. Að sama skapi fór stöðugt minnkandi sá hundraðshluti þjóðarinnar sem bjó í leiguhúsnæði. Síðustu 15–20 ár hafa einungis 15–20% landsmanna verið leigjendur. Rétt er að undirstrika að almennur lífskjarabati hefur í ýmsum nágrannalöndum okkar, svo sem Svíþjóð, Þýskalandi, Hollandi og Sviss, ekki birst öðru fremur í aukinni búsetu fólks í eigin húsnæði, þar sem hlutur leiguhúsnæðis hefur í öllum þessum löndum haldist verulegur.

Árið 1917 markar upphaf sérstakrar húsaleigulöggjafar á Íslandi en það ár samþykkti Alþingi í fyrsta skipti lög um húsaleigu.

Heimsstyrjöldinni fyrri fylgdi hvort tveggja í senn: miklir fólksflutningar til bæjanna, sérstaklega Reykjavíkur, og gífurleg verðbólga. Samtímis hækkaði húsaleiga mjög og enn meiri leiguhækkanir voru fyrirsjáanlegar. Þetta varð til þess að þáverandi borgarstjóri í Reykjavík, Knud Zimsen, beitti sér fyrir setningu húsaleigulaga. Þessi fyrstu húsaleigulög giltu einungis í Reykjavík. Þau voru afnumin árið 1926 þar sem þáverandi meiri hluti Alþingis taldi ástand leigumarkaðarins ekki lengur útheimta þau neyðarlagakenndu ákvæði er einkenndu húsaleigulögin frá 1917.

Um þetta leyti árið 1919 var stofnað Fasteignafélag Reykjavíkur sem var fyrsta hagsmunafélag húseigenda og forveri núverandi Húseigendafélags. Leigjendur voru mun seinni til að mynda sérstakt félag til að gæta hagsmuna sinna. Leigjendafélag Reykjavíkur var stofnað á fjórða áratugnum, en lét vart að ráði að sér kveða fyrr en á árunum um og eftir 1950. Þessi þráður mun hafa rofnað einhvern tíma á sjötta áratugnum. Núverandi Leigjendasamtök voru svo stofnuð árið 1978.

Frá árinu 1926 og alveg fram til ársins 1939, er svonefnd gengislög, þar sem m.a. var að finna ákvæði um húsaleigu, voru sett, giltu engin lagaákvæði hérlendis um húsaleigu. Slík lagasetning birtist raunar lengst af einungis sem neyðarráðstöfun í tengslum við styrjaldarástand sem sést vel af því hve víðtæk lagasetning um húsaleigu og málefni leigumarkaðarins átti sér hér stað á árum síðari heimsstyrjaldarinnar. Nærri lætur að tylft ólíkra laga á þessu sviði hafi verið sett á stríðsárunum 1939–1945. Meginlögin voru lög nr. 39 7. apríl 1943.

Árin 1946–1948 fór fram á vegum stjórnvalda margvíslegt starf til endurskoðunar þágildandi húsaleigulaga, einkum með það fyrir augum að veita tilslakanir frá hinum ströngu ákvæðum styrjaldaráranna. Ekki náðist þó samstaða um slíkt.

Árin 1949–1951 störfuðu svo tvær nefndir á vegum félagsmálaráðuneytisins sem skiluðu af sér frumvörpum til almennra heildarlaga um húsaleiguviðskipti. Bæði þessi stjórnarfrumvörp, sem um margt tóku mið af þágildandi dönskum og norskum húsaleigulögum, döguðu uppi á Alþingi, það fyrra árið 1949 og hið síðara árið 1951. Mun um hafa verið að kenna víðtækri óeiningu um tilgang og gildissvið slíkrar lagasetningar.

Húsaleigulögin frá árum síðari heimsstyrjaldarinnar féllu endanlega úr gildi árið 1953, nema í Keflavíkurkaupstað, þar sem þau giltu að hluta til áfram. Það var í samræmi við ákvæði frá 1950 sem heimiluðu einstökum bæjar- og sveitarfélögum að láta húsaleigulagaákvæði haldast áfram. Þá giltu lög um hámarkshúsaleigu allt til ársins 1965 er þau voru felld úr gildi samhliða lagasetningu á því ári er markaði upphaf starfsemi Framkvæmdanefndar byggingaráætlunar í Breiðholtshverfi í Reykjavík.

Frá árinu 1953 til ársins 1979 giltu því engin húsaleigulög hérlendis nema í Keflavík. Mun þetta nánast hafa verið einsdæmi í heiminum, a.m.k. í svonefndum þróuðum löndum. Á þessum árum varð húsnæðiseign alls almennings æ almennari jafnframt því að hlutur leigumarkaðar varð sífellt minni. Uppbygging félagslegs leiguíbúðastofns var hverfandi lítill miðað við flest okkar nágrannalönd.

Þann 28. september 1978 skipaði þáverandi félagsmálaráðherra, Magnús H. Magnússon, nefnd er skyldi „semja frumvarp til laga um réttindi og skyldur leigutaka og leigusala húsnæðis“. Skipun nefndarinnar var í samræmi við samstarfsyfirlýsingu þáverandi ríkisstjórnar þar sem sagði að ríkisstjórnin hygðist gangast fyrir „að sett verði löggjöf um réttindi leigjenda“. Vert er að hafa í huga að vorið 1978 höfðu skipulögð hagsmunasamtök leigjenda verið endurvakin með stofnun Leigjendasamtakanna. Samtökin beittu sér strax mjög fyrir setningu laga um samskipti aðila á leigumarkaði. Í nefndinni áttu sæti þeir Páll S. Pálsson hæstaréttarlögmaður, tilnefndur af Hús- og landeigendasambandi Íslands, Ragnar Aðalsteinsson hæstaréttarlögmaður, tilnefndur af Leigjendasamtökunum, og Sigurður E. Guðmundsson framkvæmdastjóri er jafnframt var skipaður formaður nefndarinnar. Georg H. Tryggvason héraðsdómslögmaður var ráðinn ritari nefndarinnar. Nefndin skilaði í byrjun janúar 1979 ítarlegu frumvarpi til laga um húsaleigusamninga til félagsmálaráðherra. Frumvarpið var afgreitt sem lög frá Alþingi í maí 1979.

Á þeim tæpu 13 árum, sem liðin eru frá setningu gildandi laga um húsaleigusamninga, hafa einungis þrívegis verið gerðar á þeim breytingar, raunar aðeins einu sinni breytingar sem hafa umtalsverða efnislega þýðingu. Þær breytingar fólu m.a. í sér að tekin voru af öll tvímæli um að fyrirframgreiðsla húsaleigu til lengri tíma en þriggja mánaða leiddi ótvírætt til þess að leigjandi öðlaðist rétt á fjórföldum leigutíma.

Meginatriði frumvarps til húsaleigulaga.

Samkvæmt skipunarbréfi sínu var nefndinni falið, eins og fyrr sagði, að leggja fram tillögur um endurbætur á gildandi lögum um húsaleigusamninga hvað snertir tryggingarfé, tilkynningarskyldu, ákvæði um leigu á atvinnuhúsnæði, húsaleigunefndir, úttektarmenn og að gera tillögur um stofnun og starfrækslu sérstakra húsaleigumiðlana.

Nefndin hefur endurskoðað fyrrgreinda þætti laganna í ýmsum veigamiklum atriðum og gert tillögur um nýskipan starfsramma húsaleigumiðlana. Einnig leggur hún til í frumvarpi því er hér er lagt fram að gerðar verði breytingar hvað varðar forgangsrétt leigjenda sem ætlað er að efla heimilisrétt þeirra og öryggi gagnvart geðþóttauppsögnum. Þá leggur nefndin og til þá veigamiklu breytingu að ákvæði gildandi laga um fardaga verði að fullu og öllu felld niður. Loks skal nefna tillögur um að Húsnæðisstofnun ríkisins fái fastákveðið eftirlits- og umsjónarhlutverk í húsaleigumálum.

Fljótlega eftir að nefndin hófst handa varð ljóst að störf hennar mundu verða mun víðtækari en í upphafi var ráð fyrir gert. Hefur og starfstíminn orðið lengri en menn hugðu er af stað var farið. Nefndin leggur hér fram nýtt frumvarp til heildarlaga í stað frumvarps til breytinga á gildandi lögum.

Frumvarpið byggir þó eigi að síður að stofni til á gildandi lögum. Á því hafa hafa hins vegar verið gerðar þær umfangsmiklu breytingar sem þegar er getið. Þá hefur allri efnisuppröðun verið gerbreytt frá því sem er í gildandi lögum í því skyni að gera lögin aðgengilegri og auðskiljanlegri, en hér er einmitt um að ræða þann lagabálk sem að líkindum er einna oftast notaður af íslenskum almenningi.

Nefndin leggur til að breyta nafni laganna þannig að í stað heitisins „Lög um húsaleigusamninga“ komi: húsaleigulög, þar sem lögin taka til húsaleiguviðskipta á það breiðum grundvelli að hið eldra heiti þeirra má teljast vera of þröngt.

Þá skal það tekið fram að í frumvarpinu er alls staðar kosið að nota orðið leigjandi í stað orðsins „leigutaki“ í gildandi lögum og orðið leigusamningur í stað orðsins „leigumáli“. Ekki er tekið sérstaklega fram í athugasemdum við einstakar greinar hér á eftir þegar einungis þessum orðum hefur verið breytt frá orðalagi gildandi laga.

Meginbreytingarnar frá eldri löggjöf, sem felast í frumvarpi þessu, má draga saman á eftirfarandi hátt:

Forgangsréttur leigjenda er aukinn verulega en heimilisréttur leigjenda hefur hingað til, þrátt fyrir að setning gildandi laga um húsaleigusamninga fyrir 13 árum bætti þar nokkuð um, verið mun vanþróaðri en í flestum nágrannalöndum okkur. Um forgangsrétt leigjenda er fjallað í nýjum X. kafla laganna og er lagt til að hann taki nú jafnt til allra leigusamninga, jafnt tímabundinna sem ótímabundinna. Gert er ráð fyrir að leigjandi, sem stendur í skilum með leigugreiðslur og ekki brýtur að öðru leyti gegn leigusamningi, eigi að jafnaði forgangsrétt að hinu leigða, svo fremi húsnæðið sé áfram falt til leigu. Frá forgangsréttinum eru þó verulegar undantekningar samkvæmt frumvarpinu, svo sem þegar leigusali býr sjálfur í sama húsi eða ef hann hyggst ráðstafa húsnæðinu til náinna skyldmenna. Þá getur leigjandi aldrei öðlast forgangsréttinn sjálfkrafa heldur verður hann ætíð að fara skriflega fram á hann.

Lagt er til að fellt verði niður ákvæði gildandi laga um fardaga. Það er samdóma álit flestra aðila sem tengjast húsaleigumálum að þessi ákvæði séu óþörf. Ekki verður séð að meiri þörf sé á að binda flutninga leigjenda milli íbúða við ákveðna daga vor og haust heldur en almenn íbúðaskipti á íbúðamarkaði sem eiga sér stað hvenær ársins sem er. Þá valda núgildandi ákvæði oft lengingu leigutíma sem aðilar höfðu alls ekki reiknað með. Slík lenging er reyndar oftast leigjanda í hag og hefur með þeim hætti nokkuð bætt stöðu leigjenda þó oft hafi slíkur framlengdur leigutími verið mjög í óþökk leigusala. Þó eru einnig ýmis dæmi um það að leigjendur séu krafðir um leigugreiðslu eftir að þeir hafa flutt úr húsnæðinu í krafti fardagaákvæðanna. Nefndin leggur því til að fardagaákvæðin verði afnumin jafnframt því sem uppsagnarfrestur er lengdur þannig að hann verði aldrei styttri en sex mánuðir. Þá er einnig á það að líta að hinn aukni forgangsréttur leigjenda, sem felst í X. kafla frumvarpsins, mundi draga verulega úr gildi þeirrar leigutímalengingar sem leitt getur af núverandi ákvæðum um leigufardaga.

Lagt er til að hlutverk Húsnæðisstofnunar ríkisins gagnvart íbúðaleigumarkaði verði aukið. Til viðbótar við það ráðgjafar- og kynningarhlutverk, sem stofnunin gegnir nú, er lagt til að hún verði hér eftir bæði eftirlits- og umsagnaraðili með ýmsum þáttum húsaleigumála og skili skriflegum álitsgerðum varðandi deilumál og vafaatriði sem óhjákvæmilega hljóta að rísa í samskiptum aðila leigumarkaðarins.

Lagt er til að ákvæði um húsaleigunefndir falli brott. Meginástæða þessa er sú að reynslan hefur sýnt að húsaleigunefndir sveitarfélaganna hafa af ýmsum ástæðum sjaldnast náð að starfa eins og til er ætlast í gildandi lögum. Þá var með lögum nr. 70/1990 kveðið á um að stofna sérstakar húsnæðisnefndir sveitarfélaga sem m.a. skulu fylgjast með framvindu húsaleigumála. Eðlilegast þykir að fela þessum nefndum fyrra hlutverk húsaleigunefndanna og að þær geti, ef þurfa þykir, skotið málum til Húsnæðisstofnunar ríkisins.

Lagt er til að byggingarfulltrúaembætti sveitarfélaganna taki við því hlutverki sem sérstakir úttektarmenn hafa í gildandi lögum. Núverandi ákvæði um úttektarmenn og úttekt leiguhúsnæðis hafa engan veginn náð tilgangi sínum og slíkt starf hefur aðeins farið fram í litlum mæli í fáum sveitarfélögum. Störf við úttekt leiguhúsnæðis eru í eðli sínu mjög áþekk störfum byggingarfulltrúanna sem nú þegar eru starfandi í öllum sveitarfélögum og því má telja eðlilegast að fela þeim umrætt úttektarhlutverk.

Ákvæði um húsaleigumiðlanir eru í ýmsum atriðum endurskoðuð og gerð fyllri og ítarlegri en áður. M.a. er lagt til að félagsmálaráðuneytið verði sá aðili sem veitir leyfi til þess að reka leigumiðlun í stað lögreglustjóra samkvæmt núgildandi lögum.

Lagt er til að ákvæði um atvinnuhúsnæði verði frávíkjanleg og ákvæði frumvarpsins gildi því aðeins um atvinnuhúsnæði að ekki hafi samist um annað milli aðila. Hin ófrávíkjanlegu ákvæði frumvarpsins eru fyrst og fremst sniðin að íbúðarhúsnæði og eiga misvel við um atvinnuhúsnæði, enda standa aðilar þá miklu mun jafnar að vígi en þegar um íbúðarhúnæði er að tefla.

Leitast er við að draga nokkuð úr formfestu núgildandi laga, t.d. hvað varðar skyldur aðila um skriflegar tilkynningar. Einnig er lagt til að ákvæði frumvarpsins verði í ríkari mæli frávíkjanleg en verið hefur samkvæmt núgildandi lögum.

Efnisröðun og kaflaskipan frumvarpsins er í grundvallaratriðum breytt frá gildandi lögum. Er leitast við að efni sé skipað í eins konar tímaröð, þannig að fyrst sé fjallað um gerð leigusamnings og kröfur um ástand húsnæðisins, en atriði eins og uppsögn, riftun leigusamnings og skil leiguhúsnæðis komi í síðasta hluta laganna.

Í frumvarpinu er lögð til eftirfarandi kaflaskipan:

I

. kafli. Gildissvið laganna o.fl.

II

. kafli. Leigusamningur.

III

. kafli. Ástand hins leigða húsnæðis.

IV

. kafli. Viðhald leiguhúsnæðis.

V

. kafli. Reksturskostnaður.

VI

. kafli. Afnot leiguhúsnæðis.

VII

. kafli. Greiðsla húsaleigu. Tryggingarfé.

VIII

. kafli. Aðgangur leigusala að leigðu húsnæði.

IX

. kafli. Sala leiguhúsnæðis, framsal leiguréttar, framleiga o.fl.

X

. kafli. Forgangsréttur leigjanda.

XI

. kafli. Lok leigusamnings, uppsögn o.fl.

XII

. kafli. Riftun leigusamnings.

XIII

. kafli. Skil leiguhúsnæðis.

XIV

. kafli. Úttekt leiguhúsnæðis.

XV

. kafli. Leigumiðlun.

XVI

. kafli. Húsnæðisnefndir.

XVII

. kafli. Kynning laganna, ráðgjöf um húsnæðismál o.fl.

XVIII

. kafli. Gildistaka.

Flestir kaflar frumvarpsins eiga sér beina samsvörun í núgildandi lögum. Í frumvarpi þessu er að auki að finna tvo nýja kafla. Fyrst skal getið X. kafla frumvarpsins er ber heitið „Forgangsréttur leigjanda“, en í honum er forgangsréttur leigjenda skilgreindur í fimm nýjum greinum. Forgangsréttarákvæði núgildandi laga er að finna í 8. gr. þeirra. Þá skal einnig nefna að VIII. kafli frumvarpsins er heitir „Aðgangur leigusala að leigðu húsnæði“ þar sem síðari hluti 47. gr. gildandi laga eru gerð að sérstökum kafla. Nefnt skal að í frumvarpinu er lagt til að tveir kaflar gildandi laga falli brott, þ.e. XIV. kaflinn, „Könnun bæjarstjórna á fjölda leigjenda o. fl.“ og XVI. kaflinn, „Refsiákvæði“. Að síðustu skal nefnt að í frumvarpi þessu er lagt til að V. kafla núgildandi laga verði skipt upp í tvo kafla, þ.e. VI. kafla, „Afnot leiguhúsnæðis“ og XIII. kafla, „Skil leiguhúsnæðis“.

Full samstaða var í nefndinni um frumvarp þetta í heild sinni. Um ýmis atriði voru þó skoðanir skiptar og ítarlegar umræður fóru fram um nokkra kafla og ýmsar greinar þess. Í öllum tilfellum náðist þó samstaða um efni og orðalag frumvarpsins sem nefndarmenn eru sammála um.

Athugasemdir við einstakar greinar og einstaka kafla frumvarpsins.

Um I. kafla.

I. kafli frumvarpsins nær yfir 1.–3. gr. Kaflinn fjallar um gildissvið laganna o.fl. og svarar til sama kafla og sömu greina í gildandi lögum.

Um 1. gr.

Ákvæði þetta er að meginstofni sama efnis og 1. gr. núgildandi laga en leitast var við að gera það skýrara og ótvíræðara. Þó eru hér nokkrar breytingar og nýmæli sem hér að neðan verður gerð grein fyrir.

Í 1. mgr. er tekið af skarið um að frumvarpið gildi einnig um framleigusamninga. Núgildandi lög hafa verið túlkuð svo en rétt þykir að taka af öll tvímæli í því efni.

Í 2. mgr. eru ákvæði sem eru nýmæli. Tekið er skýrt fram að frumvarpið gildi bæði um íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði en í núgildandi lögum er ekki kveðið á um það berum orðum. Rétt er að taka fram að frumvarpið gildir einnig um leigusamninga um húsnæði sem hvorki telst íbúðar- né atvinnuhúsnæði. Í 2. mgr. er ákvæði um að reglur frumvarpsins um íbúðarhúsnæði gildi einnig um svonefnda blandaða leigusamninga, þ.e. þegar sami samningur fjallar bæði um afnot íbúðarhúsnæðis og annars konar húsnæðis. Loks er í 2. mgr. kveðið á um að ákvæði frumvarpsins, sem fjalla samkvæmt hljóðan sinni um íbúðarhúsnæði, gildi um atvinnuhúsnæði, eftir því sem við getur átt, hafi frumvarpið ekki að geyma sérreglur um slíkt húsnæði.

Í 4. mgr. er ákvæði um að frumvarpið gildi þótt endurgjald fyrir afnot af húsi eða hluta af húsi skuli að öllu leyti eða að hluta greiðast með öðru en peningum og er vinnuframlag nefnt sem dæmi. Þetta ákvæði er nýmæli en felur í sjálfu sér ekki í sér breytingu því núgildandi lög hafa verið túlkuð á þennan veg.

Í 5. mgr. er fjallað um samsetta samninga, þ.e. samninga sem öðrum þræði eru um afnot húsnæðis gegn endurgjaldi en hafa einnig að geyma samning af öðrum toga, t.d. um leigu á rekstri fyrirtækis, afnot af innréttingum, vélum og tækjum, hagnýtingu viðskiptavildar fyrirtækis o.s.frv. Hér er lögð til sú regla að samsettur samningur sé metinn heildstætt og ef veigamesta atriði hans er afnot húsnæðis teljist samningur í heild sinni húsaleiga og falli undir frumvarp þetta. Leiði hins vegar slíkt heildstætt mat til þess að veigamesti þátturinn sé annar en húsnæðisafnotin fellur samningurinn ekki undir frumvarpið. Reglum frumvarpsins verður þá ekki beitt nema e.t.v. með lögjöfnun.

Í 8. mgr. er ákvæði sem felur í sér breytingu frá núgildandi lögum. Að vísu er tiltekið í 4. mgr. 1. gr. þeirra að þau gildi ekki um orlofsheimili sem leigð eru til skamms tíma. Hér er hins vegar lagt til að undan gildissviði frumvarpsins verði færð skammtímaleiga á húsnæði og eru nokkrar tegundir húsnæðis taldar upp í dæmaskyni, en ekki er þó um tæmandi talningu að ræða. Það er jafnframt skilyrði að leigugjaldið sé miðað við viku, sólarhring eða skemmri tíma. Með skammtímaleigu er átt við leigusamband sem ætlað er að vara í mjög skamman tíma og yfirleitt ekki lengur en nokkra daga eða vikur og alls ekki lengur en tvo til þrjá mánuði. Hér er um undantekningarreglu að tefla sem byggist á því að almenn ákvæði laganna eiga fyrst og fremst við um varanleg leigusambönd til lengri tíma en ekki slíka skammtímaleigu og þykir því rétt og óhjákvæmilegt að undanskilja hana ákvæðum frumvarpsins. Ákvæði þetta kann að bjóða heim hættu á misnotkun þannig að menn freistist til að gera endurnýjaða skammtímasamninga til að komast undan ófrávíkjanlegum ákvæðum frumvarpsins. En á móti kemur að þetta ákvæði ber að skýra og túlka mjög þröngt, þannig að ekki þarf mikið til að samningur verði talinn falla undir frumvarpið, t.d. ef hann er endurnýjaður eða framlengdur samanlagt í lengri tíma en talist getur skammtímaleiga.

Ákvæðið í 9. mgr. er nýmæli. Það er þó í samræmi við það sem almennt er talið gilda, þ.e. að sérlög eða sérákvæði laga gangi framar almennum lögum um sama efni.

Um 2. gr.

Í 1. mgr. er skýrt kveðið á um það að ákvæði frumvarpsins um íbúðarhúsnæði eru almennt ófrávíkjanleg hvað varðar réttindi og skyldur leigjanda. Réttindi leigjanda samkvæmt frumvarpinu eru samkvæmt því lágmarksréttindi og skyldur hans hámarksskyldur. Með samningi verður almennt ekki við því hróflað, réttindi hans verða ekki rýrð eða skyldur hans auknar. Hins vegar er heimilt að semja um aukinn rétt og minni skyldur leigjanda en frumvarpið mælir fyrir um. Samkvæmt því má með samningi auka skyldur leigusala og rýra réttindi hans frá því sem frumvarpið segir. Það er meginregla að ákvæði frumvarpsins um íbúðarhúsnæði séu ófrávíkjanleg, en frá þeirri meginreglu eru undantekningar sem þá eru tilgreindar í einstökum ákvæðum frumvarpsins. Það skal tekið fram að frumvarp þetta hefur að geyma fleiri undantekningar að þessu leyti en núgildandi lög og er lagt til að samningsfrelsi aðila verði að verulegu leyti aukið. Ákvæði þetta er sama efnis og 2. gr. núgildandi laga, en leitast var við að orða ákvæðið skýrar og ótvíræðar. Þó er ein veigamikil breyting gerð því þetta ákvæði gildir einvörðungu um íbúðarhúsnæði en ekki atvinnuhúsnæði en um það er fjallað í 2. mgr.

Í 2. mgr. er ákvæði sem felur í sér mjög þýðingarmikla breytingu frá gildandi rétti. Lagt er til að ákvæði frumvarpsins verði frávíkjanleg hvað atvinnuhúsnæði varðar og gildi þá og því aðeins um slíkt húsnæði að ekki hafi um annað samist milli aðila. Núgildandi lög gilda fullum fetum um slíkt húsnæði og eru ófrávíkjanleg varðandi það á sama hátt og um íbúðarhúsnæði. Hins vegar eru hin ófrávíkjanlegu ákvæði laganna fyrst og fremst sniðin að íbúðarhúsnæði og eiga misvel við um atvinnuhúsnæði. Ákvæði frumvarps þessa eru með sama marki brennd og kom til álita að leggja til að lögfest yrðu ítarleg sérákvæði um atvinnuhúsnæði. Lagt er til í frumvarpinu að sett verði nokkur slík ákvæði, en þeim kosti var hafnað að reglubinda samninga um slíkt húsnæði um of með almennum ákvæðum. Slíkir samningar eru í ýmsum grundvallaratriðum frábrugðnir samningum um íbúðarhúsnæði og affarasælast að samningsfrelsi ríki, enda standa aðilar þar yfirleitt jafnar að vígi en þegar um íbúðarhúsnæði er að ræða. Því er lagt til að aðilar hafi óskorað samningsfrelsi, innan venjulegra marka, um það hvernig þeir haga samningum sínum um leigu á atvinnuhúsnæði og ákvæði frumvarpsins koma þá aðeins til álita ef aðilar hafa ekki samið um annað og eftir því sem við getur átt.

Ákvæðið í 3. mgr. er nýmæli. Hér er um að ræða undantekningu frá reglu 1. mgr. og ber því að túlka hana þröngt með hliðsjón af meginreglunni sem þar kemur fram. Rétt þykir, innan þröngra marka, að heimila frávik frá annars ófrávíkjanlegum ákvæðum frumvarpsins. Hér er fyrst og fremst horft til þess þegar félög, stofnanir eða sambærilegir aðilar leigja skjólstæðingum sínum íbúðarhúsnæði. Yfirleitt mundi það vera með sérstökum og betri kjörum en almennt gengur og gerist. Þess vegna er eðlilegt að slíkir aðilar geti sett sérstök ákvæði, skilyrði og fyrirvara í leigusamninga umfram það sem almennir leigusalar geta gert. Ekki þykir ástæða til að óttast að það svigrúm og þau frávik, sem hér eru lögð til, hafi í för með sér misnotkun og harðræði fyrir viðkomandi leigjendur. Leggja ber áherslu á að hér er um þrönga undantekningarheimild að ræða og að leigjendurnir mundu njóta verndar og geta borið fyrir sig ákvæði 11. gr. frumvarpsins.

Um 3. gr.

Greinin er samhljóða 3. gr. laga nr. 44/1979.

Um II. kafla.

II. kafli frumvarpsins tekur til 4.–12. gr. og er í þessum kafla fjallað um leigusamninga og gerð þeirra. Kaflinn svarar til II. kafla núgildandi laga „Gerð leigumála“, þ.e. 4.–11. gr.

Um 4. gr.

1. mgr. er efnislega óbreytt frá lögum nr. 44/1979.

Í greininni er gert ráð fyrir því Húsnæðisstofnun ríkisins taki við hlutverki félagsmálaráðuneytisins hvað varðar útgáfu eyðublaða fyrir húsaleigusamninga og ákvörðun endurgjalds fyrir slík eyðublöð. Er það í samræmi við aukið hlutverk Húsnæðisstofnunar ríkisins á sviði húsaleigumála sem felst í frumvarpi þessu.

Þá er í 2. mgr. er að finna ný ákvæði þess efnis að auk sérstakra eyðublaða vegna íbúðarhúsnæðis skuli Húsnæðisstofnun einnig láta gera eyðublöð fyrir leigusamninga um atvinnuhúsnæði.

Þá er í þessari málsgrein gert ráð fyrir því að húsaleigusamningseyðublöð geti einnig legið frammi á skrifstofum húsnæðisnefnda.

Um 5. gr.

Greinin er að mestu samhljóða 5. gr. gildandi laga nr. 44/1979. Þó er hér að finna viðbótarákvæði um að sveitarstjórnir, félagasamtök eða aðrir þeir aðilar, sem leigja út húsnæði, geti einnig gefið út sérstök samningseyðublöð. Sem fyrr þurfa slík eyðublöð þó staðfestingu félagsmálaráðuneytis til þess að öðlast lagagildi.

Felld eru niður heimildaákvæði eldri laga um að Fasteignamat ríkisins og Húsnæðisstofnun ríkisins geti látið gera eyðublöð um húsaleigusamninga. Slíkar heimildir mega nú orðið teljast úreltar hvað varðar Fasteignamat ríkisins. Ákvæðið á hins ekki við gagnvart Húsnæðisstofnun ríkisins sem skv. 86. gr. frumvarpsins er falin útgáfa eyðublaða fyrir húsaleigusamninga.

Um 6. gr.

Í þessari grein er lýst þeim atriðum sem fram skulu koma í skriflegum leigusamningi. Greinin svarar til 9. gr. laga nr. 44/1979, en er hins vegar mun ítarlegri.

Rétt er að geta þess að 3. tölul. er efnislega samhljóða 49. gr. laga nr. 44/1979. Að öðru leyti þarfnast greinin ekki skýringa.

Um 7. gr.

Í greininni er að finna ákvæði sem eru efnislega samhljóða 3. mgr. 52. gr. gildandi laga. Þessi ákvæði eru þó fyllri en áður og að auki kveðið á um það að nafn, heimilisfang og kennitala umboðsmanns leigusala skuli koma fram á sjálfu leigusamningseyðublaðinu.

Um 8. gr.

Í 1. mgr. er lögð til sú breyting frá 6. gr. gildandi laga að ekki verði lengur skylt að skrá allar breytingar á leigusamninginn sjálfan. Þá er lagt til að séu breytingar skráðar á viðauka skuli tekið fram í lögunum að aðilum samningsins beri að undirrita slíkt skjal.

Þá er 2. mgr. nýmæli. Þar er að finna almennt ákvæði er tekur til allra þeirra tilvika þegar annar hvor samningsaðila þarf samkvæmt ákvæðum frumvarpsins eða leigusamningi að fá samþykki hins aðilans. Er þá lagt til að báðir aðilar geti krafist þess að fá svarið staðfest skriflega.

Um 9. gr.

Greinin svarar til 7. gr. laga nr. 44/1979 og er hér er að finna nokkrar veigamiklar breytingar:

Lagt er til í nýrri 2. mgr. að skýrt sé tekið fram að samningur teljist ótímabundinn, nema um annað sé ótvírætt samið.

Í 3. mgr. er afnumin skylda leigusala til þess að tilkynna leigjanda með tímabundinn leigusamning að samningurinn verði ekki endurnýjaður. Tilgangur breytingarinnar er að nokkru sá að einfalda samskipti aðila leigusamnings. Þar sem forgangsréttur leigjenda er styrktur verulega skv. X. kafla frumvarps þessa þykir einnig eðlilegra að það sé leigjandinn sem þurfi að óska sérstaklega eftir áframhaldandi notkun húsnæðisins en að lagt sé á herðar leigusalans að tilkynna sérstaklega að hann telji leigjandann ekki hafa forgangsrétt að hinu leigða.

Þá er einnig lagt til í 3. mgr. að heimilt sé að semja sérstaklega um að tímabundinn leigusamningur geti verið uppsegjanlegur við tilteknar aðstæður. Þá er í málsgreininni vísað til nýju forgangsréttarákvæðanna í X. kafla frumvarpsins.

Loks hefur í 4. mgr. verið afnumin tilvísun til ákvæðis um fardaga, en það er ein af þeim meginbreytingum er felast í frumvarpi þessu að lagt er til að fardagaákvæði eldri laga verði afnumin. Fardagaákvæðin mega nú teljast úrelt orðin og reynslan hefur sýnt að þau geta verið ósanngjörn gagnvart aðilum, einkum leigusölum, sem ekki þekkja ákvæði þetta nógu vel. Telja verður eðlilegt að íbúðaskipti á leigumarkaði geti í nútímaþjóðfélagi átt sér stað á hvaða árstíma sem er, svo sem venja er á almennum fasteignamarkaði hérlendis. Fardagaákvæðin munu a.m.k. að hluta til eiga uppruna í fardagaákvæðum ábúðarlaga og árstíðabundnum vistaskiptum og búferlaflutningum hins gamla bændaþjóðfélags.

Um 10. gr.

Greinin svarar til 10. gr. gildandi laga. Lagðar eru til tvær breytingar á greininni sem báðar hafa talsverða þýðingu:

Í 1. mgr. er lagt til að fallið verði frá því að notkun óstaðfests samningseyðublaðs leiði sjálfkrafa til þess að aðilar teljist þá hafa gert ótímabundinn leigusamning sín í millum.

Í 2. mgr. er lagt til að í stað þess að kveðja til úttektarmann til þess að meta sanngjarna húsaleigu leiti aðilar álits Húsnæðisstofnunar ríkisins. Er þetta einn liður í auknu hlutverki Húsnæðisstofnunarinnar gagnvart leigumarkaðnum, svo sem lagt er til í XVII. kafla frumvarps þessa.

Um 11. gr.

Greinin er óbreytt frá gildandi lögum.

Um 12. gr.

Í þessari grein eru ákvæði sem fjalla um þinglýsingu leigusamninga og hvernig að henni skuli staðið. Hér er um nýmæli að ræða og eru ekki tilsvarandi ákvæði í núgildandi lögum.

Í 1. mgr. er ákvæði sem felur það í sér að leigjandi hefur ætíð, hvort sem leigusamningi er þinglýst eða ekki, þá réttarstöðu sem leiðir af ákvæðum frumvarpsins. Þinglýsingar er ekki þörf til að tryggja og vernda þann rétt sem leigjanda er þar fenginn.

Í 2. mgr. er vísað til þinglýsingalaga um það hvenær þinglýsingar leigusamnings er þörf, t.d. varðandi tímalengd, fyrirframgreiðslu o.fl. Þykir rétt m.a. vegna lagasamræmis að efnisreglur þar að lútandi séu í hinum almennu þinglýsingalögum.

Ef leigjandi hefur með samningi öðlast víðtækari rétt en leiðir af ákvæðum 1. og 2. mgr. getur hann krafist þess skv. 3. mgr. að leigusamningi sé þinglýst, enda er það honum nauðsynlegt til að tryggja og vernda þann aukna rétt sinn gagnvart fyrst og fremst viðsemjendum og skuldheimtumönnum leigusala.

Í 2. og 3. mgr. er fjallað um það hvernig skuli staðið að þinglýsingu og aflýsingu leigusamnings og þarfnast þær ekki sérstakra skýringa.

Um III. kafla.

III. kafli frumvarpsins nær yfir 13.–16. gr. og lýsir þeim kröfum sem gerðar eru um ástand hins leigða húsnæðis við upphaf leigutíma. Kaflinn svarar til 24.–27. gr., þ.e. fyrri hluta V. kafla, „Afhending og skil leiguhúsnæðis“, í lögum nr. 44/1979.

Um 13. gr.

1. mgr. er samhljóða 24. gr. gildandi laga, en að öðru leyti er grein þessi ný. Í greininni er að finna mun nákvæmari lýsingu en í eldri lögum á því hvaða kröfur skuli gera til íbúðarhúsnæðis sem leigt er út. Höfð var hliðsjón af orðalagi á kaupsamningseyðublöðum þeim sem notuð eru í almennum fasteignaviðskiptum. Reynslan frá gildistöku laga nr. 44/1979 er talin hafa sýnt að þörf er á skýrari skilgreiningu á þeim kröfum sem gerðar eru til leiguíbúða.

Um 14. gr.

Þessi grein er samhljóða 25. gr. laga nr. 44/1979.

Um 15. gr.

Greinin er samhljóða 26. gr. laga nr. 44/1979 að öðru leyti en því að þeir tveir frestir leigjanda, sem hann hefur til þess að skýra frá göllum sem hann telur vera á húsnæðinu, annars vegar við upphaf leigutíma og hins vegar síðar á leigutíma, eru lengdir úr 14 dögum í tvo mánuði og úr 14 dögum í einn mánuð.

Um 16. gr.

Greinin er að mestu samhljóða 27. gr. laga nr. 44/1979. Einungis er um að ræða þær breytingar að í 1. og 3. mgr. er gert ráð fyrir að byggingarfulltrúi komi í stað úttektarmanns og að aðilar geti borið ákvörðun hans undir Húsnæðisstofnun ríkisins.

Þá er í 2. mgr. styttur frestur leigjanda til þess að rifta leigusamningi, ef leigusali verður ekki við réttmætum kröfum um úrbætur á hinu leigða, úr þremur mánuðum í tvo mánuði. Talið er að þriggja mánaða frestur leigusala sé í þessu samhengi í lengsta lagi gagnvart leigjanda er bíður eftir að umbætur á hinu leigða verði framkvæmdar.

Um IV. kafla.

Kaflinn fjallar um viðhald leiguhúsnæðis og tekur til 17.–21. gr. Kaflinn svarar til samnefnds IV. kafla laga nr. 44/1979, 36.–41. gr.

Um 17. gr.

Greinin er óbreytt frá 36. gr. laga nr. 44/1979 að undanskildum orðalagsbreytingum í 3. og 4. mgr. Þó er frestur sá, er leigusali skal veita leigjanda til þess að framkvæma úrbætur á tjóni sem kann að hafa orðið á hinu leigða húsnæði, lengdur úr 21 degi í einn mánuð. Þá er lagt til að fela byggingarfulltrúa hlutverk úttektarmanns í gildandi lögum.

Um 18. gr.

Þessi grein kemur í stað 37. gr. og 38. gr. laga nr. 44/1979. Um er að ræða endurskrift á þessum greinum og nokkra áherslubreytingu frá eldri lögum. Þó er 3. mgr. óbreytt frá 2. mgr. 37. gr.

Í greininni er nú leitast við að leggja þyngri áherslu á höfuðábyrgð leigusala á viðhaldi hins leigða, en viðhaldsskylda leigjenda síðan skilgreind nánar þar sem um er að ræða undantekningar á skyldum leigusala. Skilgreining á viðhaldsskyldu leigjenda er nokkuð þrengd frá eldri lögum og lagt til að hún nái ekki lengur til viðhalds á rúðum og hreinlætistækjum.

Um 19. gr.

Þessi grein svarar til 39. gr. gildandi laga. Í greininni er einungis að finna þau nýmæli að í 2. mgr. er frestur leigusala til þess að verða við kröfum leigjanda um úrbætur ákvarðaður einn mánuður, en í gildandi lögum eru engin tímamörk sérstaklega tilgreind og í 3. mgr. er gert ráð fyrir að byggingarfulltrúi taki við hlutverki úttektarmanns.

Um 20. gr.

Greinin svarar til 40. gr. gildandi laga.

Í 2. mgr. er lögð til sú nýjung að leigusali skuli annaðhvort veita afslátt á leigugjaldi ef afnot leigjanda skerðast vegna viðgerðar eða viðhaldsvinnu eða leigusali skuli á meðan leggja leigjanda til annað jafngott húsnæði.

Um 21. gr.

Greinin svarar til 41. gr. gildandi laga. Felld er niður 1. mgr. greinarinnar þess efnis að heimilt sé að víkja frá ákvæðum kaflans gagnvart öðru húsnæði en íbúðarhúsnæði. Í 2. mgr. er lagt til að afnema tveggja ára lámarksleigutíma þegar um það er að ræða að aðilar semji sérstaklega um að leigjandi annist viðhald gegn lækkun leigugjalds.

Um V. kafla.

Undir V. kafla, er svarar til VII. kafla laga nr. 44/1979 og fjallar um reksturskostnað leiguhúsnæðis, falla 22.–25. gr. sem svara til 42.–45. gr. gildandi laga, kaflans „Um greiðslu reksturskostnaðar“.

Um 22. gr.

Grein þessi er nær óbreytt frá 42. gr. gildandi laga. Þó er þess að geta að í 2. mgr. er tekinn af hugsanlegur vafi um það að leigusali skuli greiða kostnað vegna lyftubúnaðar í fjölbýlishúsum. Þá er í 3. mgr. lögð til sú nýskipan að leigjandi geti óskað þess að leigusali eða húsfélag í fjölbýlishúsi láti honum í té sundurliðaða greinargerð um einstaka kostnaðarliði þess hluta húsgjalds sem leigjanda ber að greiða.

Þá er í 5. mgr. lagt til að undanþáguákvæði, er heimila aðilum að víkja frá ákvæðum greinarinnar, séu gerð almenn í stað þess að taka einungis til atvinnuhúsnæðis og íbúðarhúsnæðis sem leigt er til lengri tíma en tveggja ára.

Um 23. gr.

Greinin er samhljóða 43. gr. gildandi laga að því undanskildu að í síðasta málslið er lagt til að vísað sé til laga um ákvörðun eignarhlutar í fjölbýlishúsum í stað ákveðinnar reglugerðar.

Um 24. gr.

Lögð er til sú breyting frá 44. gr. gildandi laga að leggi leigjandi út rekstrargjöld sem leigusala ber að greiða skuli honum heimilt að draga þann kostnað frá næstu leigugreiðslu.

Um 25. gr.

Greinin er samhljóða 45. gr. gildandi laga að því undanskildu að ekki þykir rétt í 1. mgr. að tala um „lögbundna húsaleigu“ þar sem húsaleiga hér á landi er ekki bundin í lögum.

Um VI. kafla.

Undir VI. kafla falla 26.–31. gr. Kaflinn fjallar um afnot leiguhúsnæðis og svarar hann, að viðbættum tveimur nýjum greinum, til VIII. kafla gildandi laga, „Umgengnisskyldur og réttindi“, þ.e. 46.–50. gr.

Um 26. gr.

Greinin er samhljóða 46. gr. gildandi laga.

Um 27. gr.

Í 27. gr. er ákvæði sem ekki á sér hliðstæðu eða fyrirmynd í núgildandi lögum. Þar er áréttað að breytingar og endurbætur á hinu leigða séu háðar fyrir fram samþykki leigusala. Sú regla hefur verið talin gilda sem óskráð meginregla en rétt þykir að lögfesta hana. Þá er einnig lagt til að fyrir fram sé samið um hver beri kostnaðinn eða hvernig hann skiptist og hvernig farið sé með breytingarnar og endurbæturnar að leigutíma loknum, þ.e. hvort leigusali eignist þær með eða án endurgjalds eða hvort leigjanda sé heimilt að nema þær brott. Sé ekki um þetta samið er lögð til sú regla að leigusali eignist endurbæturnar án sérstaks endurgjalds við lok leigutímans nema hann krefjist þess að leigjandinn fjarlægi þær og komi hinu leigða í upphaflegt horf.

Þetta ákvæði hefur fyrst og fremst þýðingu við leigu á atvinnuhúsnæði þar sem mjög algengt er að leigjandi framkvæmi viðamiklar breytingar og endurbætur á húsnæði vegna þarfa sinna og starfseminnar. Deilumál, sem risið hafa vegna slíkra framkvæmda, sýna að brýnt er að ganga tryggilega frá samningum um slík atriði fyrir fram. Ákvæði þetta byggir á því að hagsmunir leigjanda séu meiri af því að frá slíkum málum sé tryggilega gengið og því er skylda hans í því efni gerð ríkari með því að láta hann bera hallann af því ef samningar um þessi atriði eru vanræktir eða ófullkomnir.

Um 28. gr.

Þessi grein svarar til og er samhljóða tveimur fyrstu málsgreinum 47. gr. gildandi laga.

Um 29. gr.

Greinin er samhljóða 48. gr. laga nr. 44/1979.

Um 30. gr.

Hér er um að ræða nýjung. Í 1. mgr. er leigjendum atvinnuhúsnæðis ótvírætt lögð sú skylda á herðar að halda starfsemi sinni opinni. Í 2. mgr. er kveðið á um það að sé húsnæði leigt fyrir atvinnurekstur í ákveðinni grein má leigusali ekki leigja út annað húsnæði fyrir sömu eða sambærilega starfsemi né sjálfur hagnýta húsnæðið á sama hátt. Slíkt mundi teljast hafa í för með sér ósanngjarna samkeppni gagnvart fyrri leigjanda. Er hér um að ræða hliðstæð ákvæði og nú er að finna í danskri húsaleigulöggjöf.

Um 31. gr.

Þessi grein er samhljóða 50. gr. gildandi laga.

Um VII. kafla.

Kaflinn fjallar um greiðslu húsaleigu og fyrirkomulag trygginga í tengslum við leiguhúsnæði. Kaflinn nær til 32.–38. gr. og svarar til 51.–55. gr. gildandi laga.

Um 32. gr.

Í 32. gr. frumvarpsins eru engar efnisbreytingar frá gildandi lögum. Allar málsgreinar hennar eiga sér hliðstæðu í IX. kafla gildandi laga. Í greininni er skipað saman þeim atriðum og reglum sem rétt og eðlilegt þykir að standi saman í einni grein, en eru dreifð í fleiri greinum í ofangreindum kafla gildandi laga. Þá var einnig leitast við að lagfæra orðalag á stöku stað og gera einstök atriði skýrari og ótvíræðari en í núgildandi lögum. Að öðru leyti þarfnast greinin ekki skýringa.

Um 33. gr.

Í þessari grein eru takmarkanir á frelsi aðila til að semja um fyrirframgreiðslu á leigu þegar um íbúðarhúsnæði er að tefla. Tilsvarandi takmarkanir eru í 51. gr. núgildandi laga. Meginbreytingin er sú að hér lagt til að skorður við fyrirframgreiðslu eigi aðeins við íbúðarhúsnæði en samningsfrelsi gildi að því leyti um annað húsnæði en til íbúðar. Þótt jafnvægi á leigumarkaðinum hafi aukist á undanförnum árum og kröfur um fyrirframgreiðslu leigu hafi minnkað með rénandi verðbólgu og samningsstaða leigjenda því styrkst þykir enn þörf á því að vernda leigjendur með því að takmarka fyrirframgreiðslu á leigu. Slíkar takmarkanir geta þó verið tvíeggjaðar og ef of langt er gengið er hætt við því að slík ákvæði í lögum verði dauður og óvirkur bókstafur, leigjendum til lítils skjóls. Hins vegar er staða samningsaðila allt önnur þegar um annað húsnæði en til íbúðar er að ræða. Þeir standa tiltölulega jafnt að vígi og þykir því ekki ástæða til að hafa lengur í lögum takmarkanir á fyrirframgreiðslu þegar um þannig húsnæði er að ræða.

Í 3.–8. mgr. eru ákvæði um afleiðingar þess ef leiga er greidd fyrir fram fyrir lengri tíma en segir í 1. og 2. mgr. Þar er mælt fyrir um endurkröfurétt leigjanda og hvernig að þeirri kröfu skuli staðið og um framlengdan leigurétt leigjanda ef leigusali verður ekki við endurgreiðslukröfunni. Hér er lagt til að endurkröfuréttur leigjanda verði lögvarinn og er það nýmæli. Samkvæmt 3. mgr. 51. gr. gildandi laga öðlast leigjandi sjálfkrafa leigurétt í fjórfaldan þann leigutíma sem hann greiðir fyrir ef hann greiðir fyrir fram fyrir meira en þrjá mánuði. Lagt er til að þessi sjálfkrafa framlengingarréttur verði aflagður og rétturinn verði háður því að leigusali verði ekki við endurgreiðslukröfu leigjanda. Þykir það eðlilegra og sanngjarnara fyrirkomulag fyrir báða aðila. Þá er lagt til að þessi réttur til framlengingar verði styttur úr fjórföldum þeim tíma sem leigjandi greiddi fyrir í þrefaldan.

Að öðru leyti þarfnast ákvæði þessarar greinar ekki skýringa.

Um 34. gr.

Ákvæði þessarar greinar eru nýmæli og eiga sér ekki hliðstæðu í gildandi lögum. Hér er tekið á óljósum og umdeildum atriðum.

Í 1. mgr. er fjallað um það þegar leiga er greidd fram í tímann með viðskiptabréfum. Hefur því verið haldið fram að ekki sé um fyrirframgreiðslu að tefla í slíkum tilvikum þar sem leigjandi verði ekki fyrir beinum peningaútlátum í upphafi og frekar sé um tryggingar fyrir leigugreiðslum að ræða. Á þá skoðun verður ekki fallist. Viðskiptabréf eru ígildi peninga og almennt framsalshæf og geta gengið kaupum og sölum og þar með geta rofnað tengslin við leiguviðskiptin að baki þeim, leigjandi getur glatað mótbárum og rétti til að halda leigugreiðslum til baka og til að skuldajafna vegna hugsanlegra vanefnda leigusala. Samkvæmt því er því hér slegið föstu að sé leiga greidd með þessum hætti teljist það fyrirframgreiðsla í skilningi 33. gr. frumvarpsins.

Sú regla, sem lagt er til að lögfest verði í 2. mgr., er í samræmi við það sem almennt er talið gilda í kröfu- og kauparétti og þarfnast ekki frekari skýringa.

Um 35. gr.

Þessi grein er efnislega samhljóða 53. gr. núgildandi laga.

Um 36. gr.

Hér er kveðið á um að samningsfrelsi gildi um fjárhæð húsaleigu. Þó er áréttað að það frelsi sé þeim takmörkunum háð að leigan skuli jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Þótt hér sé um nýmæli að ræða þá gilda þessar reglur óskráðar, en rétt þykir að svo mikilvægar grundvallarreglur komi fram berum orðum í lögum.

Hvenær leigufjárhæð telst vera eðlileg og sanngjörn og hvenær ekki hlýtur alltaf að fara mjög eftir staðháttum og atvikum og því hvernig ástandið er á leigumarkaðinum á hverjum tíma hvað varðar framboð og eftirspurn á leiguhúsnæði.

Meginviðmiðunin er því markaðsleiga sambærilegs húsnæðis. Af öðrum atriðum, sem hafa ber hliðsjón af, má nefna:

Almennan húsnæðiskostnað, þar með talin vaxtakostnað, skatta og gjöld.

Staðsetningu, gerð og ástand leiguhúsnæðis.

Endurbætur, breytingar og viðhald sem hvor aðila tekur að sér.

Leigutíma og fyrirframgreidda leigu.

Aðrar sérstakar samningsskyldur og réttindi sem eðlilegt er að hafi áhrif á leigufjárhæðina.

Önnur atriði, bæði hvað varðar húsaleigumarkaðinn almennt og viðkomandi leigusamband, sem þýðingu hafa.

Um 37. gr.

Hér er kveðið á um það að telji annar hvor aðila að umsamin húsaleiga sé verulega hærri eða lægri en markaðsleiga sambærilegs húsnæðis geti hann leitað álits Húsnæðisstofnunar ríkisins.

Um 38. gr.

Í þessari grein eru ákvæði um tryggingu sem leigjanda er skylt að setja fyrir réttum efndum á leigusamningi að kröfu leigusala. Ákvæði um tryggingarfé er í 55. gr. núgildandi laga en þar er hins vegar ekki fjallað um önnur form tryggingar. Það ákvæði hefur þótt stirt í vöfum og hefur verið tiltölulega lítið notað.

Hér er lagt til að trygging geti verið með fernu móti. Er á því byggt að leigusali geti ekki krafið leigjanda um annars konar tryggingar en hér eru tilgreindar. Algengt er að tryggingar séu nú í formi tryggingarvíxla, tryggingarbréfa, skuldabréfa og jafnvel óútfylltra tékka. Slíkar tryggingar hafa í för með sér verulegt óöryggi fyrir leigjendur og eru auk þess ekki samþýðanlegar ýmsum ákvæðum gildandi laga og frumvarps þessa og þykir því nauðsynlegt að stemma stigu við þeim. Hagsmunir leigusala eru nægilega tryggðir með þeim tryggingaformum sem tilgreind eru í 2. mgr.

Í 4. tölul. 2. mgr. er fjallað um tryggingarfé og er það hliðstætt 55. gr. núgildandi laga en þó er lögð til sú meginbreyting að gert er ráð fyrir að leigusali varðveiti tryggingarféð sjálfur og það skuli vera vaxtalaust en verðtryggt. Þessar breytingar eru til einföldunar. Búast má við að aðrir tryggingarkostir verði frekar fyrir valinu. Þeir eru fýsilegri fyrir leigjendur að því leyti að þeir þurfa ekki að þýða bein fjárútlát fyrir þá. Fyrir leigusala ætti einnig að vera æskilegt að velja aðra kosti en tryggingarfé því það má aðeins nema sem svarar þriggja mánaða leigu en önnur trygging má nema sem svarar sex mánaða leigu. Þá takmarkar tryggingarfé einnig fyrirframgreiðslu sem semja má um við eins mánaðar leigu, sbr. 2. mgr. 33. gr.

Um VIII. kafla.

Þessi kafli fjallar um aðgang leigusala að leigðu húsnæði. Hér eru ákvæði síðari hluta

47. gr. laga nr. 44/1979, er fjalla um aðgang leigusala að leigðu húsnæði, gerð að sérstökum kafla.

Um 39. gr.

Greinin er að verulegu leyti samhljóða 3. og 4. mgr. 47. gr. gildandi laga. Í 1. mgr. er að finna það nýmæli að skýrt er nú kveðið á um það að leigusala sé óheimill aðgangur að hinu leigða húsnæði þegar leigjandi er ekki viðstaddur nema leigjandinn veiti samþykki til þess. Þá er í 2. mgr. réttur leigusala til þess að sýna hið leigða húsnæði væntanlegum leigjendum eða kaupendum þrengdur nokkuð frá því sem nú er.

Um IX. kafla.

Í IX. kafla, sem nær yfir 40.–48. gr. (56.–62. gr. laga nr. 44/1979), er fjallað um sölu leiguhúsnæðis, framsal leiguréttar, framleigu o.fl. Kaflinn svarar að meginhluta til X. kafla gildandi laga, „Framsal leiguréttar, andlát leigutaka, hjúskaparslit o.fl.“ Kaflinn er óbreyttur frá hliðstæðum kafla í gildandi lögum að því undanskildu að 40. og 41. gr., er fjalla um sölu leiguhúsnæðis, eru nýmæli.

Um 40. gr.

Grein þessi á sér ekki fyrirmynd eða hliðstæðu í núgildandi lögum. Hún hefur að geyma viðurkenndar meginreglur um réttarstöðu aðila leigusamnings og kaupanda við eigendaskipti á leiguhúsnæði. Þessar reglur hafa verið taldar gilda sem óskráðar meginreglur í kaupa-, kröfu- og eignarrétti, en rétt þykir að þær verði festar í sett lög.

Um 41. gr.

Hér er einnig um nýmæli að tefla. Í ákvæðinu er sú skylda lögð á seljanda leiguhúsnæðis, leigusala, að tilkynna leigjanda um söluna og þau atriða varðandi hana sem snerta hann og hans hagsmuni. Ákvæði þetta er sjálfsagt og eðlilegt og til þess fallið að koma í veg fyrir og eyða óvissu sem oft vill verða við eigendaskipti á leiguhúsnæði.

Um 42. gr.

Greinin er samhljóða 56. gr. gildandi laga.

Um 43. gr.

Þessi grein er samhljóða 57. gr. gildandi laga að því frátöldu að ákvæði eldri laga um fardaga hefur verið fellt brott.

Um 44. gr.

Greinin er samhljóða 58. gr. laga nr. 44/1979.

Um 45. gr.

Þessi grein er samhljóða 59. gr. gildandi laga.

Um 46. gr.

Greinin er samhljóða 60. gr. gildandi laga.

Um 47. gr.

Greinin er samhljóða 61. gr. laga nr. 44/1979.

Um 48. gr.

Greinin er samhljóða 62. gr. laga nr. 44/1979.

Um X. kafla.

Í þessum kafla er fjallað um forgangsrétt leigjenda íbúðarhúsnæðis til áframhaldandi leigu að leigutímanum loknum. Hann hefur að geyma fimm greinar, 49. til og með 53. gr.

Í kaflanum eru lagðar til grundvallarbreytingar frá gildandi lögum, en um forgangsrétt leigjenda er fjallað í 8. gr. þeirra. Samkvæmt þeirri grein gildir forgangsréttur leigjenda aðeins að loknum tímabundnum leigusamningi, en hér er lagt til að forgangsrétturinn verði aukinn að því leyti að hann gildi einnig um ótímabundna leigusamninga.

Á því er byggt sem meginreglu að leigjandi skuli eiga forgangsrétt að því íbúðarhúsnæði sem hann hefur haft á leigu ef húsnæðið er á annað borð falt til leigu áfram í a.m.k. eitt ár. Samkvæmt núgildandi lögum getur hins vegar til þess komið að forgangsrétturinn verði virkur þótt húsnæðið sé alls ekki falt til leigu. Það er ekki alls kostar eðlilegt og sanngjarnt í garð leigusala og það er tvíeggjað fyrir leigjanda að öðlast slíkan rétt í mikilli óþökk leigusala eins og mörg dæmi sanna. Er leitast við að taka í þessu efni sanngjarnt tillit til hagsmuna beggja aðila. Samkvæmt því eru lagðar til ýmsar undantekningar frá forgangsréttinum sem að sumu leyti eru víðtækari en að öðru leyti þrengri en samkvæmt núgildandi lögum.

Lagt er til að sú kvöð verði lögð á leigjanda að hann tilkynni leigusala með formlegum hætti a.m.k. þremur mánuðum áður en samningur rennur út að hann hyggist nota sér forgangsrétt sinn. Að öðrum kosti falli rétturinn niður. Samkvæmt því er rétturinn ekki sjálfgefinn heldur verður leigjandinn að gæta hans og hafa frumkvæðið að því að gera hann virkan. Verður að telja það sanngjarna og eðlilega tilhögun.

Þá eru lögð til ítarlegri og að sumu leyti önnur ákvæði um skilmála framlengds leigusamnings á grundvelli forgangsréttarins sem nú gildir skv. 8. gr.

Lagt er til að lögfest verði sérstakt ákvæði um bótarétt leigjanda ef leigusali hefur brotið gegn ákvæðum um forgangsrétt hans. Þykir nauðsynlegt að setja slíkt ákvæði til að tryggja forgangsréttinn og verja hann og skapa varnað gegn því að hann verði hafður af leigjendum með málamyndagerningum eða á annan ólögmætan hátt.

Um 49. gr.

Í 1. og 2. mgr. er orðuð sú meginregla að leigjandi íbúðarhúsnæðis skuli hafa forgangsrétt til leigu þess að leigutímanum loknum ef það er falt til leigu í a.m.k. eitt ár. Um skýringar á þessum málsgreinum vísast til þess sem segir hér að ofan.

Í 3. mgr. eru talin upp í 11 tölul. þau tilvik þegar og þar sem forgangsrétturinn gildir ekki. Þar sem hér er um undantekningar frá meginreglunni í 1. og 2. mgr. að ræða ber að túlka þessa málsgrein þröngt. Undantekningar þessar eru gerðar til að koma til móts við þá hagsmuni leigusala sem nauðsynlegt, eðlilegt eða sanngjarnt er að virtir séu þegar eignarréttur hans og ráðstöfunarréttur sætir slíkum takmörkunum sem forgangsréttur leigjanda felur í sér. Undantekningar eru það skýrar og ljósar að ekki þykir sérstök þörf eða ástæða til sérstakra skýringa eða umfjöllunar um einstaka töluliði. Þeir skýra sig sjálfir.

Um 50. gr.

Um skýringu á 1. mgr. vísast til þess sem segir hér að ofan í almennum athugasemdum við kaflann.

Samkvæmt 2. mgr. er það meginregla að forgangsréttur leigjanda falli niður ef hann sendir leigusala ekki þá tilkynningu sem mælt er fyrir um í 1. mgr. og innan þess frests sem þar er tilgreindur. Frá þeirri meginreglu er gerð undantekning ef tilkynningin hefur farist fyrir vegna annaðhvort afsakanlegrar villu leigjanda sem leigusala mátti vera kunn eða leigusali hafi leynt atvikum sem máli skipta í því sambandi. Rétt er að leggja á það áherslu að hér er um undantekningu að ræða sem ætlað er þröngt gildissvið. Hér er nánast um öryggisventil að tefla til að hindra bersýnilega ósanngjarna niðurstöðu hafi leigusali með sviksamlegum hætti beinlínis valdið því eða stuðlað að því að leigjandi sendi ekki slíka tilkynningu eða of seint í því skyni að hann glataði með því forgangsrétti sínum. Hins vegar mundi vanþekking leigjanda á réttarstöðu sinni og lagareglum hér að lútandi ekki teljast afsakanleg ein og sér fremur en vanþekking manna á lögum almennt.

Um 51. gr.

Í grein þessari eru ákvæði er lúta að skilmálum framlengds eða endurnýjaðs leigusamnings á grundvelli forgangsréttar.

Samkvæmt 1. mgr. 8. gr. núgildandi laga skulu skilmálar framlengds leigusamnings almennt vera hinir sömu og í upphaflegum leigusamningi, m.a. um fjárhæð húsaleigu.

Lagt er til að svipaðar reglur gildi áfram, en þó þannig að svigrúm til breytinga og leiðréttinga á leigukjörum verði aukið innan sanngjarnra og eðlilegra marka.

Samkvæmt 1. mgr. skal leigufjárhæðin vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Má um það vísa til athugasemda við 36. gr. frumvarpsins. Þannig er báðum aðilum heimilt að krefjast leiðréttingar á leigufjárhæð ef hún er samkvæmt upphaflegum leigusamningi hærri eða lægri en sanngjarnt og eðlilegt má telja við upphaf hins endurnýjaða samnings.

Þó er tekið fram í 2. mgr. að löglíkur séu fyrir því að sú leigufjárhæð, sem áður gilti, sé sanngjörn þannig að sá sem vefengir að svo sé verður að sýna fram á að hún sé það ekki.

Í 3. mgr. er mælt fyrir um að aðrir skilmálar, sem leigusali setur, skuli gilda nema þeir séu ósanngjarnir eða andstæðir góðum venjum í leiguviðskiptum. Þessi málsgrein þarfnast ekki skýringa.

Í 4. mgr. er svo áréttuð sú regla sem gildir skv. 1. mgr. 8. gr. núgildandi laga að skilmálar skuli annars vera hinir sömu og í upphaflegum leigusamningi og þarfnast hún heldur ekki skýringa.

Loks er í 4. mgr. það markverða nýmæli að aðilum sé heimilt að leita úrskurðar Húsnæðisstofnunar ríkisins ef ágreiningur rís um skilmála framlengds leigusamnings.

Um 52. gr.

Forgangsréttur sá, sem leigjanda er fenginn samkvæmt frumvarpi þessu, er nokkuð viðkvæmur og berskjaldaður og hætt er við því að hann mundi oftar en ekki reynast meira virði í orði en á borði ef ekki væru gerðar ráðstafanir til að vernda hann og tryggja með einhverjum hætti.

Þótt komið sé til móts við hagsmuni leigusala og þeir ættu að vera vel tryggðir með þeim víðtæku undantekningum frá forgangsréttinum sem lagðar eru til kann oft að vera mikil freisting fyrir leigusala af ýmsum ástæðum að komast fram hjá forgangsrétti leigjanda með málamyndagerningum eða á annan hátt.

Forgangsrétturinn hefur í för með sér takmarkanir á eignarráðum leigusala og ráðstöfunarrétti og er þar af leiðandi mörgum þyrnir í augum. Einnig bjóða undantekningar frá forgangsréttinum í sjálfu sér heim hættunni á málamyndagerningum.

Það þykir því nauðsynlegt að slá skjaldborg um forgangsréttinn og vernda hann gegn því að leigusalar freistist til þess að fara á svig við lög að því leyti og hafa þann rétt af leigjendum með ólögmætum hætt.

Framangreind sjónarmið og rök búa að baki ákvæðum 52. gr. sem kveða á um rétt leigjanda til skaðabóta úr hendi leigusala ef hann hefur orðið til þess að leigjandi glataði forgangsrétti sínum með þeim hætti sem nánar er lýst í ákvæðinu. Ákvæði þetta er fyrst og fremst sett til höfuðs svikum og málamyndagerningum.

Í flestum tilvikum mundi vera erfitt fyrir leigjanda að sýna fram á og sanna fjártjón sitt vegna slíkra brota leigusala. Þess vegna er ákveðið til að auðvelda leigjanda málssókn og til að skapa frekari varnað að bætur skuli vera staðlaðar að vissu marki og nemi fjárhæð sem svarar til þriggja mánaða leigu við lok leigutímans. Þeirrar fjárhæðar getur leigjandi jafnan krafist séu skilyrði bóta á annað borð fyrir hendi og þarf hann ekki að sanna beint fjártjón sitt að því marki. Nemi tjón hans hærri fjárhæð getur hann krafist hennar, en þá verður hann að sanna umframtjón sitt með venjulegum hætti.

Í 2. mgr. er lagt til að í gildi verði fyrningarfrestur á bótakröfu leigjanda. Hann verður að setja kröfu sína fram með sannanlegum hætti innan sex mánaða frá því að hann rýmdi húsnæðið. Að öðrum kosti fellur bótaréttur hans niður nema leigusali hafi beitt svikum. Það þykir nauðsynlegt að tímabinda þennan bótarétt og sex mánuðir eru í senn hæfilegur og nægilegur frestur. Það er í sjálfu sér ekki skilyrði að leigjandi lýsi kröfu sinni skriflega, en það er þó öruggast þar sem það á að gera með sannanlegum hætti og leigjandinn ber sönnunarbyrðina í því efni. Sex mánaða fyrningarfresturinn gildir ekki ef leigusali hefur beitt svikum. Er það í samræmi við almennar reglur í kröfu- og kauprétti. Í þeim tilvikum mundu gilda almennar reglur um fyrningu.

Um 53. gr.

Rétt þykir að taka sérstaklega fram að forgangsréttur leigjanda gildi líka, eftir því sem við getur átt, um annað leiguhúsnæði en til íbúðar, en þó því aðeins að ekki sé um annað samið. Er þetta að sínu leyti í samræmi við ákvæði 2. mgr. 2. gr. frumvarpsins.

Um XI. kafla.

XI. kafli, „Lok leigusamnings, uppsögn o.fl.“, 55.–59. gr., svarar til III. kafla laga nr. 44/1979, 12.–18. gr., „Uppsögn leigumála - leigufardagar“.

Um 54. gr.

Greinin er samhljóða 12. gr. gildandi laga.

Um 55. gr.

Greinin svarar til 13. gr. gildandi laga. Samkvæmt frumvarpinu eru gerðar talsverðar breytingar á þessari grein.

Lagt er til að í stað eins mánaðar uppsagnarfrests skv. 1. tölul. komi tveggja mánaða uppsagnarfrestur.

Lagt er til í 2. tölul. að uppsagnarfrestur af beggja hálfu sé ætíð sex mánuðir þar til leigutími hefur náð fimm árum. Eftir það verði uppsagnarfrestur eitt ár af hálfu leigjanda.

Þá er 3. tölul., er fjallar um uppsagnarfrest atvinnuhúsnæðis, verulega breyttur. Lagt er til að uppsagnarfrestur atvinnuhúsnæðis verði af beggja hálfu sex mánuðir fyrstu fimm ár leigutímans, því næst níu mánuðir næstu fimm ár leigutímans og loks eitt ár eftir tíu ára samfelldan leigutíma atvinnuhúsnæðis.

Um 56. gr.

Greinin svarar til 14. gr. gildandi laga.

1. mgr. er breytt að því er tekur til þess að brottnám ákvæða um fardaga gera skiptingu í íbúðarhúsnæði og annað húsnæði óþarfa.

Í 2. tölul. er gert ráð fyrir því að þegar lengd uppsagnarfrests skv. 13. gr. ræðst af leigutíma sé miðað við þann tíma sem liðinn er þegar uppsögnin er send leigjanda.

Um 57. gr.

Greinin fjallar um lok tímabundins leigusamnings og er hér um að ræða veigamiklar breytingar frá 16. gr. gildandi laga. Þannig er tiltekið í 1. mgr. að tímabundnum leigusamningi ljúki án sérstakrar tilkynningar og því öll ákvæði gildandi laga um gagnkvæma tilkynningarskyldu aðila afnumin.

Í 2. mgr. er gert ráð fyrir þeim nýja möguleika að aðili geti hvor um sig sagt upp tímabundnum leigusamningi ef mjög svo sérstakar ástæður, eins og t.d. brottflutningur annars aðilans eða andlát hans, svo dæmi séu tekin, eiga sér stað.

Um 58. gr.

Greinin er óbreytt frá 17. gr. gildandi laga nema að sá eins mánaðar frestur, sem greinir í eldri lögum, er lengdur í tvo mánuði.

Um 59. gr.

Þessi grein er samhljóða 18. gr. laga nr. 44/1979 eins og henni var breytt, sbr. 73. gr. laga nr. 92/1991, um breyting á ýmsum lögum vegna aðskilnaðar dómsvalds og umboðsvalds í héraði.

Um XII. kafla.

Undir XII. kafla falla 60.–70. gr. Í kaflanum er að finna ákvæði um riftun leigusamnings. Kaflinn svarar til IV. kafla, „Riftun leigumála“, í gildandi lögum, þ.e. 19.–22. gr. Þess skal getið að síðasta grein, þ.e. 23. gr. laga nr. 44/1979, hefur verið felld niður, sbr. 73. gr. laga nr. 92/1991, um breyting á ýmsum lögum vegna aðskilnaðar dómsvalds og umboðsvalds í héraði.

Um 60. gr.

Í þessari grein er að finna verulegar viðbætur miðað við 19. gr. gildandi laga.

Í 2. tölul. breytist orðalagið „ef ónauðsynlegur dráttur verður á afhendingu húsnæðisins“ í orðin: ef verulegur dráttur verður á afhendingu húsnæðisins. Þykir þetta orðalag heppilegra.

Þá er 4. tölul. nýmæli. Þar er lagt til að alvarleg vanræksla leigusala varðandi viðhald íbúðar og almennt ástand hennar geti haft í för með sér riftun af hálfu leigjanda.

5. tölul. er samhljóða 4. tölul. gildandi laga.

Lagt er til að nýr 6. tölul. bætist við þar sem kveðið er á um riftunarheimild leigjanda ef heimilisfriður hans raskast verulega af völdum annarra aðila er afnot hafa af sama húsi.

Í nýjum 7. tölul. er lagt til að leigjandi hafi skýra riftunarheimild ef leigusali hindrar umráð og afnot hans af hinu leigða eða ef leigusali gengur um hið leigða húsnæði í heimildarleysi, ellegar gerist sekur um persónulega meingerð gagnvart leigjanda eða fjölskyldu hans.

8. tölul., sem einnig er nýmæli, tekur á almennan hátt til hugsanlegra vanefnda á leigusamningi af hálfu leigusala. Þessi töluliður er hliðstæða við 9. tölul. 20. gr. núgildandi laga.

Um 61. gr.

Þessi grein er ný. Í 1. mgr. er gert ráð fyrir því að réttur leigjenda til riftunar leigusamnings vegna vanefnda leigusala falli niður tveimur mánuðum eftir að leigjandanum varð kunnugt um slíkar vanefndir leigusala.

Þá er í 2. mgr. kveðið á um það að um bótarétt leigjanda á hendur leigusala vegna riftunar fari eftir almennum reglum kröfuréttar.

Um 62. gr.

Greinin er mikið til samhljóða 20. gr. gildandi laga. Þó er um að ræða breytingu í 1. mgr., þar sem síðari hluti þeirrar málsgreinar hefur verið felldur niður.

Þá er því atriði bætt við 4. tölul. að framsal leiguréttar geti haft í för með sér riftunarheimild að hálfu leigusala á sama hátt og misnotkun leigjanda á framleiguheimild sinni.

Meginbreytingin í þessari grein frumvarpsins er hins vegar sú að lagt er til að við bætist nýr tölul., 9. tölul., þess efnis að það varði riftun ef leigjandi atvinnuhúsnæðis vanrækir að halda uppi eðlilegri starfsemi og venjubundnum rekstri. Við þetta flyst fyrri 9. tölul. til og verður 10. tölul.

Um 63. gr.

Hér er einungis um þá breytingu að ræða frá 21. gr. gildandi laga að greiðsluskylda leigjanda, sem búið hefur við ótímabundinn samning, miðast nú við lok leigutímans samkvæmt uppsagnarfresti í stað viðmiðunar við fardaga í gildandi lögum.

Um 64. gr.

Greinin er óbreytt frá 22. gr. gildandi laga að því undanskildu að frestur sá, sem þar er greindur, er lengdur úr einum mánuði í tvo mánuði.

Um XIII. kafla.

Þessi kafli, er fjallar um skil leiguhúsnæðis, nær til 65.–70. gr. Kaflinn svarar til hluta V. kafla gildandi laga, „Afhending og skil leiguhúsnæðis “, þ.e. 28.– 31. gr., svo og 35. gr. Lagt er til að 32. gr. gildandi laga falli niður og greinar er svara til 33. og 34. gr. flytjist í næsta kafla, XIV. kafla, „Úttekt leiguhúsnæðis“.

Um 65. gr.

Greinin er samhljóða 28. gr. gildandi laga.

Um 66. gr.

Greinin er samhljóða 29. gr. gildandi laga að því undanskildu að frestir þeir til 14 daga, sem tilgreindir eru í 1. mgr. og sömuleiðis í 2. mgr., eru í báðum tilvikum lengdir í tvo mánuði.

Um 67. gr.

Greinin er óbreytt frá 35. gr. gildandi laga nema lagt er til að orðið byggingarfulltrúi komi í stað orðsins „úttektarmaður“ og hinn tilgreindi eins mánaðar frestur lengist í tveggja mánaða frest.

Um 68. gr.

Greinin er nær samhljóða 30. gr. gildandi laga, einungis hefur bæst við tilvísun í 27. gr. sem er ný grein er tekur til sama efnisatriðis.

Um 69. gr.

Greinin er samhljóða 31. gr. gildandi laga.

Um 70. gr.

Þessi grein er ný. Hér er lagt til að leigjanda sé gert skylt, áður en hann flytur úr húsnæðinu, að gefa leigusala upp heimilisfang þar sem koma má tilkynningum til leigjanda.

Um XIV. kafla.

Þessi kafli, „Úttekt leiguhúsnæðis“, sem nær yfir 71.–74. gr., svarar til XI. kafla gildandi laga, „Úttektarmenn“, 63.– 67. gr., svo og 33. og 34. gr. gildandi laga.

Um 71. gr.

Í greininni, er kemur í stað 63., 64. og 66. gr. gildandi laga, er skilgreint hlutverk byggingarfulltrúa við úttekt leiguhúsnæðis. Reynsla er talin hafa sýnt að ákvæði gildandi laga um úttektarmenn hafi aldrei náð að gegna að fullu því hlutverki sem þeim er ætlað í lögunum. Talið er vænlegra að aðilar, sem nú þegar eru til staðar í öllum sveitarfélögum, þ.e. byggingarfulltrúarnir, taki að sér störf við úttektir á leiguhúsnæði. Þá er sveitarstjórn heimilað að taka gjald fyrir þessa þjónustu byggingarfulltrúa.

Um 72. gr.

Greinin er óbreytt frá 67. gr. að því undanskildu að í stað orðsins „úttektarmaður“, kemur: byggingarfulltrúi.

Um 73. gr.

Greinin er samhljóða 33. gr. að því undanskildu að í stað orðsins „úttektarmaður“ kemur: byggingarfulltrúi.

Um 74. gr.

Greinin er óbreytt frá 34. gr. að því undanskildu að í stað orðsins „úttektarmaður“ kemur: byggingarfulltrúi.

Um XV. kafla.

Þessi kafli fjallar um leigumiðlun. Kaflinn tekur til 75.–84. gr. sem svara til 68.–75.

gr. gildandi laga og sama kafla. Kaflinn er að allmiklu leyti endurskoðaður og ákvæði fyllri en áður.

Um 75. gr.

Sú breyting er lögð til í þessari grein frumvarpsins að félagsmálaráðherra veiti leyfi til leigumiðlunar í stað lögreglustjóra í núgildandi lögum. Talið er eðlilegra að hafa þennan hátt á, m.a. með hliðsjón af því að þessi málaflokkur heyrir undir valdsvið félagsmálaráðuneytis, sbr. staflið B í 4. tölul. reglugerðar nr. 96/1969.

Um 76. gr.

Í þessari grein er að finna þau skilyrði sem menn verða að uppfylla til að geta fengið leyfi til leigumiðlunar. Gert er ráð fyrir að sett verði í reglugerð nánari ákvæði um 3. og 4. tölul. 1. mgr. frumvarpsins, þar á meðal um form og fjárhæð tryggingar, en í því sambandi ber að hafa í huga eðli og umfang starfa leigumiðlara.

Þá er lagt til að félagsmálaráðuneytið birti auglýsingu um veitingu leyfis til leigumiðlara, svo og sviptingu leyfis, m.a. til þess að tryggja réttaröryggi almennings í þessum efnum.

Um 77. gr.

Þetta ákvæði er samhljóða ákvæði sem er að finna í 2. mgr. 69. gr. núgildandi laga. Ekki er gert ráð fyrir að starfandi fasteignasalar og löggiltir lögmenn þurfi að setja sérstaka tryggingu.

Um 78. gr.

Ákvæði þessarar greinar eru samhljóða ákvæðum núgildandi 77. gr., en hnykkt er á því að leigumiðlari skuli ætíð vanda sem best gerð leigusamnings, enda ber hann ábyrgð á því að leigusamningur sé gerður í samræmi við önnur ákvæði frumvarpsins.

Um 79. gr.

Samkvæmt þessu ákvæði er heimilt að heimta þóknun úr hendi leigusala fyrir gerð leigusamnings, en hins vegar óheimilt að krefjast þóknunar úr hendi leigjanda. Ákvæði sem þetta er að finna í núgildandi lagaákvæðum.

Um 80. gr.

Ákvæði þetta er óbreytt frá núgildandi lagaákvæðum um sama efni. Vakin er þó athygli á því að í 84. gr. frumvarpsins er lagt til að félagsmálaráðuneytið setji reglugerð sem m.a. hafi að geyma leiðbeiningarreglur um hvernig gjaldtöku leigumiðlara skuli hagað.

Þá er gerð sú eðlilega krafa að umboð til handa leigumiðlara skuli vera undirritað af vottum, en ákvæði um slíkt er ekki í núgildandi ákvæði.

Um 81. gr.

Greinin er samhljóða núgildandi lagaákvæði.

Um 82. gr.

Í 3. mgr. þessarar greinar er að finna nýmæli, en þar er kveðið á um að leigumiðlara sé skylt að veita félagsmálaráðuneytinu upplýsingar um starfsemi sína ef þess gerist þörf. Þessu ákvæði er m.a. ætlað að tryggja það að unnt verði fyrir félagsmálaráðuneytið að fylgjast með því að starfsemi leigumiðlara fari fram lögum samkvæmt.

Um 83. gr.

Með þessu ákvæði er lögð til sú breyting að í stað lögreglustjóra, eins og nú háttar til, verði það í verkahring félagsmálaráðherra að svipta leigumiðlara útgefnu leyfisbréfi ef tilteknar ástæður eru fyrir hendi. Þegar svipting hefur átt sér stað ber leigumiðlara að hætta starfsemi sinni sem slíkur. Sinni hann því ekki ber hlutaðeigandi lögreglustjóra að ljá atbeina sinn og stöðva starfsemina og innsigla hana láti leigumiðlari ekki af starfanum.

Um 84. gr.

Lagt er til að félagsmálaráðherra gefi út reglugerð sem feli í sér nánari ákvæði um leigumiðlun og þá sérstaklega hvað varðar ákvæði 3. og 4. tölul. 77. gr. og enn fremur ákvæðum 78. og 79. gr. frumvarpsins.

Um XVI. kafla.

Þessi kafli, „Húsnæðisnefndir“, svarar til XIII. kafla, 76. gr., gildandi laga, „Húsaleigunefndir“.

Um 85. gr.

Lagt er til að húsnæðisnefndir sveitarfélaganna taki að hluta við hlutverki því sem húsaleigunefndir hafa samkvæmt núgildandi lögum, en einnig er í XVII. kafla frumvarpsins gert er ráð fyrir því að Húsnæðisstofnun ríkisins fái aukið ráðgjafar- og leiðbeiningarhlutverk gagnvart aðilum leigumarkaðarins. Reynslan hefur sýnt að ákvæðið um húsaleigunefndir sveitarfélaganna hefur aðeins verið virkt í tiltölulega fáum sveitarfélögum. Þá er á það að líta að með lögum nr. 70/1990 er kveðið á um að stofna sérstakar húsnæðisnefndir sveitarfélaga sem m.a. skulu fylgjast með framvindu húsaleigumála. Eðlilegast þykir að fella þessum nefndum fyrra hlutverk húsaleigunefndanna og að þær geti, ef þurfa þykir, skotið málum áfram til Húsnæðisstofnunar ríkisins.

Um XVII. kafla.

Kaflinn ber yfirskriftina „Kynning laganna, ráðgjöf um húsaleigumál“, og svarar að nokkru leyti til XVI. kafla, 78. gr., gildandi laga, „Kynning laganna o.fl.“ Í þessum kafla er að auki að finna skilgreiningar á auknu hlutverki Húsnæðisstofnunar ríkisins á húsaleigumarkaði.

Um 86. gr.

Í greininni er lagt til að fela Húsnæðisstofnun ríkisins stóraukið hlutverk gagnvart leigumarkaðinum og aðilum hans. Til viðbótar við það ráðgjafar- og kynningarhlutverk, sem stofnunin gegnir nú, er lagt til Húsnæðisstofnunin taki að sér að vera eftirlitsaðili með ýmsum þáttum húsaleigumála og skili álitsgerðum varðandi deilumál leigjenda og leigusala og vafaatriði sem óhjákvæmilega hljóta að rísa í samskiptum þeirra.

Þá er Húsnæðisstofnun ríkisins einnig falið að sjá um útgáfu eyðublaða fyrir húsaleigusamninga og gefa út og birta ársfjórðungslegar leiðbeiningar um fjárhæð húsaleigu.

Um 87. gr.

Komið hefur í ljós á undanförnum árum að mikil þörf er fyrir að aðilar leigusamnings geti snúið sér til einhvers óháðs stjórnvalds til að leita álits vegna ágreinings sem rísa kann þeirra í milli vegna ákvæða í leigusamningi. Hér er lagt til að Húsnæðisstofnun ríkisins verði falið að afgreiða lögfræðilegar álitsgerðir varðandi deilu- og vafamál sem kunna að rísa hvað þetta varðar. Gera verður þá sjálfsögðu kröfu að þeir starfsmenn Húsnæðisstofnunar ríkisins, sem falið verður að vinna að þessum málum, séu lögfræðingar að mennt.

Þeim sem óskar eftir álitsgerð ber að senda Húsnæðisstofnun skriflega beiðni þessa efnis. Í beiðninni þarf að koma fram hvert sé ágreiningsefnið, hvaða kröfur hlutaðeigandi gerir í málinu og jafnframt þarf hann að færa fram rök fyrir kröfum sínum.

Um 88. gr.

Sú óskráða regla hefur verið talin gilda í íslenskum rétti að málsaðili skuli jafnan eiga kost á að láta í ljós álit sitt á efni máls áður en stjórnvald ræður því til lykta ef ákvörðun getur verið íþyngjandi. Hér er lagt til að ætíð skuli gefa gagnaðila kost á að tjá sig, en hins vegar er það lagt í hendur Húsnæðisstofnunar hverju sinni hvort ástæða er til að óska eftir umsögn hlutaðeigandi húsnæðisnefndar eða annarra er mál kann að snerta hverju sinni.

Lagt er til að álitsgerðir Húsnæðisstofnunar skuli vera skriflegar og rökstuddar til að gæta sem best réttaröryggis og stuðla að sem bestum vinnubrögðum í stjórnsýslunni.

Um 89. gr.

Lagt er til að áliti Húsnæðisstofnunar ríkisins verði ekki skotið til félagsmálaráðuneytisins til úrskurðar. Hins vegar er tekið sérstaklega fram að mál samkvæmt lögum þessum heyri undir almenna dómstóla.

Um 90. gr.

Lagt er til að að ákvæði frumvarpsins taki gildi 1. janúar 1993. Rétt þykir að veita visst ráðrúm fram að gildistöku væntanlegra laga svo tími gefist til sem rækilegastrar kynningar þeirra og til þess að kom á fót þeirri umsýslu sem Húsnæðisstofnun ríkisins er ætlað að hafa með höndum. Þá er lagt til að mælt sé fyrir um það að aðilum beri fyrir 1. apríl 1993 að endurskoða samninga sína til samræmis við ákvæði frumvarpsins.

Að öðru leyti þarfnast grein þessi ekki skýringa.