Húsnæðismál Greinargerð/athugasemdir úr lagafrumvarpi, mál nr. 547

Frumvarp til laga um breytingu á lögum nr. 44/1998, um húsnæðismál, með síðari breytingum.

(Lagt fyrir Alþingi á 139. löggjafarþingi 2010–2011.)

1. gr.

Við lögin bætist nýtt ákvæði til bráðabirgða, svohljóðandi:

Íbúðalánasjóði er heimilt að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum skilyrðum ákvæðis þessa enda sé uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Heimild þessi á við um veðkröfur í eigu sjóðsins vegna lána einstaklinga sem var stofnað til vegna kaupa eða byggingar fasteigna 31. desember 2008 eða fyrr. Heimildin á einnig við um veðkröfur vegna lána sem veitt hafa verið til skuldbreytinga á framangreindum lánum. Heimildin á ekki við um veðkröfur vegna endurbótalána sem voru umfram verðmæti hinnar veðsettu eignar við lánveitingu.

Heimilt er að færa niður veðkröfur skv. 1. mgr. um allt að 4 millj. kr. hjá einstaklingum og um allt að 7 millj. kr. hjá hjónum, sambýlisfólki og einstæðum foreldrum enda sé veðkrafan á veðrétti umfram 110% af verðmæti eignar og lántaki eða maki hans eigi ekki aðrar aðfararhæfar eignir með veðrými sem svarar að hluta eða öllu leyti til fyrirhugaðrar niðurfærslu veðkröfu. Sé veðrými á aðfararhæfri eign í eigu lántaka eða maka hans skal lækka niðurfærslu veðkröfu sem því nemur.

Við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæði þessu skal miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skal hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala. Sé fasteign ekki fullbyggð skal Íbúðalánasjóður ávallt afla verðmats löggilts fasteignasala á eigin kostnað.

Ef uppreiknuð staða kröfunnar 1. janúar 2011 er enn umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans eftir niðurfærslu skv. 2. mgr. og greiðslubyrði lántaka og maka hans vegna íbúðalána er meiri en nemur 20% af samanlögðum tekjum lántaka og maka hans skv. 7. gr. tekjuskattslaga, nr. 90/2003, og fjármagnstekjum fyrir árið 2010 er Íbúðalánasjóði heimilt að færa niður veðkröfur sjóðsins enn frekar að teknu tilliti til aðstæðna lántaka og maka hans, þar á meðal greiðslugetu, tekna, skulda- og eignastöðu, sbr. þó 5. mgr. Við mat á tekjum skal undanskilja úttekt séreignarsparnaðar sem og aðrar óreglulegar tekjur, svo sem einstaka styrki eða sérstakar greiðslur sem geta ekki talist til reglulegra tekna.

Niðurfærsla á veðkröfum sjóðsins á hendur einstaklingum samkvæmt ákvæði þessu miðast við að staða veðkröfunnar við niðurfærslu verði aldrei lægri en 110% af verðmæti fasteignar eða að greiðslubyrði lántaka og maka hans vegna kröfunnar verði ekki lægri en nemur 18% af samanlögðum tekjum lántaka og maka hans skv. 7. gr. tekjuskattslaga, nr. 90/2003, og fjármagnstekjum fyrir árið 2010. Við mat á tekjum skal undanskilja úttekt séreignarsparnaðar sem og aðrar óreglulegar tekjur, svo sem einstaka styrki eða sérstakar greiðslur sem geta ekki talist til reglulegra tekna. Heildarfjárhæð niðurfærslu samkvæmt ákvæði þessu getur þó aldrei orðið meiri en nemur 15 millj. kr. hjá einstaklingum og 30 millj. kr. hjá hjónum, sambýlisfólki og einstæðum foreldrum.

Lántaki skal sækja um niðurfærslu veðkrafna samkvæmt ákvæði þessu til Íbúðalánasjóðs ef kröfur sjóðsins eru aftast í veðröð íbúðalána sem hvíla á fasteigninni. Sé þörf á niðurfærslu af hálfu fleiri kröfuhafa á grundvelli samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila miðlar Íbúðalánasjóður upplýsingum til þeirra eða tekur við upplýsingum frá öðrum lánveitendum. Umsókn skulu fylgja öll gögn sem Íbúðalánasjóður telur nauðsynleg. Í umsókn skal umsækjandi staðfesta að allar upplýsingar séu veittar samkvæmt bestu vitund.

Komi síðar í ljós að upplýsingar sem lágu til grundvallar niðurfærslu samkvæmt ákvæði þessu reyndust rangar skal Íbúðalánasjóður afturkalla ákvörðun sína um niðurfærslu.

Velferðarráðherra er heimilt að setja nánari reglur í reglugerð um framkvæmd ákvæðis þessa, þar á meðal um mat á greiðslubyrði lántaka og maka hans, mat á tekjum og verðmat fasteigna.

Íbúðalánasjóði er heimilt að taka við umsóknum á grundvelli ákvæðis þessa til og með 30. júní 2011.

2. gr.

Lög þessi öðlast þegar gildi.

Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.

Frumvarp þetta er liður í aðgerðum stjórnvalda vegna skulda- og greiðsluvanda heimilanna í landinu. Í desember 2010 náði ríkisstjórnin samkomulagi við lánastofnanir og lífeyrissjóði um víðtækar aðgerðir til úrlausnar á skulda- og greiðsluvanda heimilanna. Aðgerðirnar byggðust á umfangsmiklu samráði við hagsmunaaðila og sameiginlegri greiningu þeirra á umfangi vandans og mögulegum úrræðum til lausnar. Eitt af meginatriðum samkomulagsins voru aðgerðir í þágu yfirveðsettra heimila þar sem ákveðið var að færa niður skuldir til samræmis við verðmæti íbúðarhúsnæðis. Í skýrslu sérfræðingahóps um skuldavanda heimilanna kemur fram að þegar lán eru umfram eðlilegt veðrými eykst áhætta lánastofnana á að þau verði á endanum afskrifuð auk þess sem slík yfirveðsetning kann að valda því að greiðsluvilji eigenda dvíni. Markmið þessarar niðurfærslu skulda er því að draga úr yfirveðsetningu eigna og lækka greiðslubyrði heimila og þannig stuðla að minni vanskilum við lánastofnanir.

Kostnaður við niðurfærslu Íbúðalánasjóðs vegna þessara aðgerða er áætlaður 21,8 milljarðar kr. Í áætlunum sjóðsins kemur fram að líklega kunni kostnaðurinn að verða lægri þar sem ýmsir þættir geti komið til lækkunar. Má meðal annars nefna að áætlanir sjóðsins taka mið af fasteignamati en sjóðurinn mun miða við verðmat fasteignasala í tilvikum þar sem talið er að fasteignamat íbúðarhúsnæðis gefi ekki rétta mynd af markaðsverði húsnæðisins. Má því gera ráð fyrir að í slíkum tilfellum lækki afskriftir sjóðsins sem nemi mismun verðmats fasteignasala og fasteignamats eignarinnar. Í mati sjóðsins á afskriftum kemur einnig fram að hluti þess sem afskrifast á grundvelli frumvarps þessa hefði ella komið til afskrifta á árunum 2011–2013. Þannig er áætlað að nettókostnaður við niðurfærslu skulda á grundvelli frumvarps þessa verði um 7 milljörðum kr. lægri en sú fjárhæð sem hér kemur fram eða tæplega 15 milljarðar kr. Jafnframt þarf að hafa í huga að Íbúðalánasjóður, lífeyrissjóðir og fjármálastofnanir bjóða upp á margs konar önnur úrræði vegna skuldavanda heimilanna sem samanlagt geta leitt til minni vanskila á komandi árum.

Rétt er að leggja áherslu á að framangreindar áætlanir eru afar mikilli óvissu háðar. Fyrstu viðbrögð markaðarins við aðgerðunum benda til þess að framangreindur kostnaður kunni að vera varlega áætlaður en gert er ráð fyrir að meira en minna verði afskrifað. Þar verður reynslan að skera úr. Sömuleiðis er rétt að hafa í huga að þær afskriftir eða niðurfærsla skulda af lánum Íbúðalánasjóðs sem hér hafa verið tilfærðar eru eingöngu áætlanir en ekki staðreyndir. Endanleg niðurstaða um afskriftaþörf og þar með framlög úr ríkissjóði liggur ekki fyrir fyrr en að nokkrum tíma liðnum. Ekki er því um eiginleg útgjöld ríkissjóðs eða skuldbindingar að ræða á þessu stigi heldur áætlanir fram í tímann sem eru mikilli óvissu háðar eins og fyrr segir.

Í kjölfar aðgerða stjórnvalda frá desember 2010 var gert samkomulag 15. janúar 2011 meðal lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila þar sem fjallað er um nánari útfærslu þessara aðgerða. Íbúðalánasjóður er aðili að fyrrnefndu samkomulagi með fyrirvara um að sjóðurinn fái heimildir að lögum til niðurfærslu veðlána í samræmi við samkomulagið. Er því lagt til í frumvarpi þessu að Íbúðalánasjóði verði heimilt að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum nánari skilyrðum sem koma fram í frumvarpinu enda sé uppreiknuð staða krafnanna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Er því brýnt að þeir sem geta ekki greitt af lánum sínum sæki um sem fyrst þar sem uppsöfnuð vanskil frá 1. janúar 2011 standa utan við niðurfærsluna. Talið er nauðsynlegt að miða við ársbyrjun 2011 svo flýta megi fyrir nauðsynlegri aðlögun veðskulda að veðrými og greiðslugetu. Jafnframt þykir nauðsynlegt að koma í veg fyrir aukin vanskil lántakenda eingöngu í því skyni að auka möguleika á niðurfellingu skulda.

Niðurfærsla veðskulda samkvæmt frumvarpi þessu á við um veðkröfur í eigu sjóðsins sem stofnað var til vegna kaupa eða byggingar fasteigna 31. desember 2008 eða fyrr. Í framangreindu samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði er eingöngu gert ráð fyrir að niðurfærsla taki til veðkrafna sem uppfylla skilyrði um stofn til vaxtabóta samkvæmt lögum nr. 90/2003, um tekjuskatt, með síðari breytingum. Þannig er þess krafist að fasteignin sé þinglýst eign lántaka eða maka hans. Lánveitingar Íbúðalánasjóðs til einstaklinga eru alfarið bundnar við eignir til heimilisnota og því er ekki talin þörf á því að telja nánar upp þær tegundir lána sem heimildin nær til. Enn fremur er í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði miðað við að stofnað hafi verið til viðkomandi veðkrafna í lok árs 2008 eða tæpum þremur mánuðum eftir fall fjármálakerfisins í október sama ár enda má gera ráð fyrir að nokkur tími líði frá því að samningar komast á um kaup á fasteignum og þar til gengið er frá lánveitingu eða yfirtöku lána. Ekki er lagt til að sjóðnum verði heimilt að færa niður veðkröfur sem stofnað var til á árinu 2009 eða síðar vegna lána til kaupa eða bygginga fasteigna en í upphafi árs 2009 var orðið ljóst að gera mátti ráð fyrir miklum verðlækkunum á íbúðarhúsnæði. Þá eiga heimildir Íbúðalánasjóðs til niðurfærslu samkvæmt frumvarpi þessu ekki við um lán sem Íbúðalánasjóður hefur veitt til endurbóta fasteigna og voru yfir verðmæti eignarinnar við lánveitingu enda eru slík lán ekki veitt á sömu forsendum og önnur lán. Við lánveitingu til endurbóta fasteigna er ekki gerð krafa um að veðrými sé á eigninni eftir almennum reglum sjóðsins. Slíkt lán getur numið allt að 80% af kostnaði við endurbætur svo framarlega sem umsækjandi uppfyllir skilyrði um greiðslugetu og áhvílandi lán á eigninni fara ekki yfir hámarkslán sjóðsins. Umsækjendum ætti því að vera ljóst við lánveitingu að veðsetning eignarinnar getur farið yfir verðmæti hennar.

Þau skilyrði eða takmarkanir á heimildum Íbúðalánasjóðs til niðurfærslu skulda sem lagðar eru til í frumvarpi þessu eru efnislega samhljóða framangreindu samkomulagi lánveitenda. Enn fremur er gert ráð fyrir að ráðherra setji nánari reglur í reglugerð um framkvæmdina sem byggist á samkomulaginu. Í frumvarpi þessu er því lagt til að Íbúðalánasjóður geti fært niður veðskuldir heimila sem eru veðsett umfram 110% af verðmæti fasteignar um allt að 4 millj. kr. fyrir einstaklinga og allt að 7 millj. kr. fyrir hjón, sambýlisfólk og einstæða foreldra á grundvelli síðasta skattframtals og yfirlýsingar lántaka um eignir og skuldir enda sé veðkrafan á veðrétti umfram 110% af verðmæti fasteignar og lántaki eða maki hans eigi ekki aðrar aðfararhæfar eignir með veðrými sem svarar að hluta eða öllu leyti til fyrirhugaðrar niðurfærslu veðkröfu. Ekki þykir eðlilegt að færa niður kröfur ef lántaki eða maki hans á aðrar aðfararhæfar eignir, sbr. lög um aðför, nr. 90/1989, með nægjanlegt veðrými til að svara fjárhæð þeirra. Séu slíkar eignir til staðar koma þær ekki í veg fyrir niðurfærslu en séu til staðar óveðsettar eignir er gert ráð fyrir að verðmæti þeirra dragist frá hugsanlegri niðurfærslu. Þær eignir sem koma til greina eru aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför en undanþegnir eru munir sem nauðsynlegir þykja til heimilishalds. Þannig er ekki gert ráð fyrir að verðmæti innbús dragist frá niðurfærslu krafna nema alveg sérstaklega standi á. Til þess að flýta fyrir afgreiðslu mála er ekki gert ráð fyrir að eignastaða umsækjenda verði skoðuð umfram það sem fram kemur á skattframtali og yfirlýsing umsækjanda um eignir gefur tilefni til.

Sé uppreiknuð staða kröfunnar, miðað við 1. janúar 2011, enn umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans eftir niðurfærslu um 4 millj. kr. hjá einstaklingum og 7 millj. kr. hjá hjónum, sambýlisfólki og einstæðum foreldrum og greiðslubyrði lántaka og maka hans vegna íbúðalána er yfir 20% af samanlögðum tekjum lántaka og maka hans skv. 7. gr. tekjuskattslaga, nr. 90/2003, og fjármagnstekjum fyrir árið 2010 getur lántaki óskað eftir frekari niðurfærslu veðkrafna. Niðurfærsla veðskulda getur þó aldrei leitt til þess að veðsetningin verði lægri en 110% af verðmati fasteignar eða greiðslubyrði lántaka og maka hans vegna íbúðalána minni en 18% af samanlögðum tekjum þeirra skv. 7. gr. laga nr. 90/2003, um tekjuskatt, með síðari breytingum, og fjármagnstekjum fyrir árið 2010. Gert er ráð fyrir að úttekt séreignarsparnaðar sem og aðrar óreglulegar tekjur, svo sem einstakir styrkir eða sérstakar greiðslur sem ekki geta talist til reglulegra tekna, verði undanskildar enda gefa þær ekki rétta mynd af framtíðartekjum lántaka og maka hans. Hins vegar falla hér launauppbætur, svokallaðir bónusar, undir tekjur skv. 7. gr. laga um tekjuskatt. Heildarfjárhæð niðurfærslu samkvæmt frumvarpi þessu getur þó aldrei orðið meiri en nemur 15 millj. kr. fyrir einstakling og 30 millj. kr. fyrir hjón, sambýlisfólk og einstæða foreldra að undangenginni ítarlegri könnun á eignum og skuldum lántaka og maka hans. Er þá átt við að hafi einstaklingur fengið veðkröfu sína færða niður um 4 millj. kr. á grundvelli 2. mgr. 1. gr. frumvarpsins getur viðkomandi eingöngu fengið niðurfærslu sem nemur að hámarki 11 millj. kr. til viðbótar á grundvelli 4. mgr. 1. gr. frumvarpsins séu önnur skilyrði uppfyllt. Á sama hátt geta hjón, sambýlisfólk og einstæðir foreldrar fengið veðkröfur sínar færðar niður að hámarki um 23 millj. kr. til viðbótar á grundvelli 4. mgr. 1. gr. frumvarpsins eftir að hafa fengið 7 millj. kr. niðurfærslu á grundvelli 2. mgr. 1. gr. að öðrum skilyrðum uppfylltum.

Í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila er gert ráð fyrir að sá lánveitandi íbúðaláns sem stendur aftast í veðröð sjái um afgreiðslu umsóknar um niðurfærslu veðskulda enda er líklegast að hann þurfi að færa niður kröfur sínar. Hafi verið sótt um niðurfærslu til Íbúðalánasjóðs og þörf reynist á aðkomu fleiri kröfuhafa á grundvelli samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 mun sjóðurinn sjá um samskipti við þá á grundvelli umsóknar lántaka. Sömuleiðis er gert ráð fyrir því að aðrir kröfuhafar beini umsókn til Íbúðalánasjóðs reynist þörf á aðkomu sjóðsins til niðurfærslu krafna. Kröfuhafar munu samræma vinnubrögð við afgreiðslu umsókna og leysa úr hugsanlegum ágreiningi sín á milli. Gert er því ráð fyrir að umsóknir verði samræmdar þannig að umsækjandi sæki einungis um hjá þeim kröfuhafa íbúðaláns sem stendur aftast í veðröðinni en þurfi ekki að fara á milli kröfuhafa til þess að fá niðurfærslu veðkrafna samkvæmt þessu úrræði. Til þess að flýta fyrir niðurfærslu krafna er að jafnaði ekki gert ráð fyrir ítarlegri gagnaöflun eða könnun á eignastöðu og högum umsækjanda. Með umsókn þarf því að fylgja yfirlýsing um eignastöðu hlutaðeigandi. Í ljósi þessa þykir ástæða til að taka fram að komi síðar í ljós að upplýsingar sem lágu til grundvallar niðurfærslu samkvæmt frumvarpi þessu hafa reynst rangar afturkallar Íbúðalánasjóður fyrri ákvörðun sína um niðurfærslu samkvæmt almennum reglum.

Gert er ráð fyrir að heimilt verði að taka við umsóknum um niðurfærslu veðskulda til og með 30. júní 2011 enda þótt gera verði ráð fyrir að sjóðurinn kunni að þurfa nokkru lengri tíma að ljúka afgreiðslu þeirra.

Fylgiskjal.

Fjármálaráðuneyti, fjárlagaskrifstofa:

Umsögn um frumvarp til laga um breytingu á lögum um húsnæðismál.

Í frumvarpi þessu eru lagðar til breytingar á lagaákvæðum til að koma fram ráðstöfunum stjórnvalda í þágu heimila í landinu sem telja má yfirskuldsett vegna húsnæðislána. Um er að ræða hluta af ráðstöfunum til að bregðast við skulda- og greiðsluvanda heimilanna sem ríkisstjórnin gerði samkomulag um við helstu hagsmunaaðila, þ.m.t. lánastofnanir og lífeyrissjóði, eftir að gerð hafði verið umfangsmikil greining á vandanum og tillögur til lausnar höfðu verið birtar af vinnuhópi sem ríkisstjórnin skipaði sl. haust. Gert er ráð fyrir að þessar aðgerðir til lækkunar á íbúðaskuldum geti numið allt að 100 mia.kr. og að þær snerti með beinum hætti fjárhag um 60 þúsund heimila. Eitt af markmiðum þessara ráðstafana er jafnframt að stuðla að minni vanskilum heimila við lánastofnanir en ella hefði orðið með því að draga úr yfirveðsetningu fasteigna og greiðslubyrði af veðlánum. Það ætti einnig að leiða til þess að örva eftirspurn í hagkerfinu þar sem heimilin sem í hlut eiga verða ekki jafnaðþrengd af skuldsetningu.

Í samræmi við framangreint samkomulag er lagt til í frumvarpinu að Íbúðalánasjóði verði heimilt að uppfylltum tilteknum skilyrðum að færa niður og afskrifa veðkröfur á hendur einstaklingum með yfirveðsettar eignir. Miðað er við að eftir þær ráðstafanir fari uppreiknaðar veðkröfur 1. janúar 2011 þó ekki niður fyrir 110% af verðmæti fasteignar. Eingöngu verður heimilt að afskrifa skuldir sem stofnað var til vegna kaupa eða byggingar á íbúðarhúsnæði til og með 31. desember 2008. Samkvæmt frumvarpinu tekur heimildin ekki til lána sem tekin voru til endurbóta á húsnæði.

Hámarksfjárhæðir sem hægt verður að fá afskrifaðar samkvæmt frumvarpinu eru 4 m.kr. hjá einstaklingum og 7 m.kr. hjá hjónum og einstæðum foreldrum. Sett er sem skilyrði að skuldari eigi ekki aðrar eignir sem aðfararhæfar eru og hafa veðrými. Séu slíkar eignir fyrir hendi eru fyrirhugaðar niðurfærslur lækkaðar sem því nemur. Ef veðsetning eignar eftir niðurfærslu miðað við þessi hámörk er enn yfir 110% af verðmati og greiðslubyrði lántakenda er yfir 20% af heildartekjum þeirra er lagt til í frumvarpinu að Íbúðalánasjóði verði heimilt að færa kröfur enn frekar niður. Lagt er til að hámörk fyrir afskrift við þessar aðstæður verði 15 m.kr. fyrir einstaklinga og 30 m.kr. fyrir hjón, sambýlisfólk og einstæða foreldra. Einnig eru í frumvarpinu sett skilyrði um að afskrift skulda geti ekki leitt til þess að veðsetning fari niður fyrir 110% af verðmæti fasteignar eða að greiðslubyrði af skuldum verði lægri en 18% af tekjum.

Gert er ráð fyrir að lántakandi sæki um niðurfærslu lána til Íbúðalánasjóðs ef kröfur sjóðsins eru aftast í veðröðinni en annars til viðkomandi kröfuhafa sem beini umsókninni til sjóðsins reynist þörf fyrir aðkomu hans að niðurfærslunni. Með umsókn skulu fylgja öll gögn sem Íbúðalánasjóður telur nauðsynleg, svo sem yfirlýsing um eignastöðu, en til að flýta fyrir lækkun krafna er almennt ekki gert ráð fyrir ítarlegri gagnaöflun vegna umsókna. Þá verður sjóðnum heimilt samkvæmt frumvarpinu að afturkalla ákvörðun um afskriftir lána komi í ljós að rangar upplýsingar hafi verið veittar.

Í lögum um húsnæðismál er þess ekki krafist að lán Íbúðalánasjóðs séu á fyrsta veðrétti. Hins vegar mega samanlögð lán á fyrri veðréttum og lán sjóðsins ekki fara yfir hámarkslán sjóðsins og 90% af matsverði íbúðar. Í kjölfar efnahagshrunsins, sem leiddi í senn til hárrar verðbólgu og lækkandi matsverðs fasteigna, eru mörg þessara lána nú komin yfir þessi mörk. Samkomulagið gerir ráð fyrir að afskriftir fari fyrst fram á þeim lánum sem eru á aftasta veðrétti og síðan á þeim sem framar standa í röðinni. Samkvæmt upplýsingum frá Íbúðalánasjóði eru um 70% þeirra sem mundu fá niðurfærslu lána í skilum með lánin en sjóðurinn áætlar að 11.400 fasteignir séu yfirveðsettar og þar af muni eigendur um 9.160 íbúða njóta góðs af afskriftum lána samkvæmt frumvarpinu. Mismunurinn skýrist af þeim hliðarskilyrðum sem kveðið er á um í samkomulaginu, einkum varðandi lausan veðrétt á öðrum aðfararhæfum eignum og lánum annarra lánastofnana sem eru aftar í veðröðinni.

Íbúðalánasjóður áætlar að afskriftar þörf vegna frumvarpsins gæti að hámarki orðið um 27,1 mia.kr. Mat sjóðsins byggist á lánasafni sjóðsins í lok desember 2010 að viðbættum upplýsingum frá Reiknistofu bankanna um lán á veðréttum á undan og eftir lánum sjóðsins. Talsverð óvissa ríkir um mat á þessari fjárhæð en sjóðurinn telur þetta mat sitt á afskriftaþörfinni þó vera í hærri kantinum. Það gæti haft nokkur áhrif til lækkunar að útreikningarnir byggjast á fasteignamati en heimilt verður að óska eftir verðmati frá fasteignasala sem í mörgum tilvikum yrði hærra og kann þar með að leiða til lægri afskrifta. Í matinu er einnig reiknað með að allir sem hafa rétt til þess muni sækja um niðurfellingu skulda en sjóðurinn telur óvíst að sú verði reyndin. Þá má nefna að þegar sjóðurinn keypti fasteignaveðlán af viðskiptabönkunum voru 20% af kaupverðinu sem átti að greiðast fimm árum síðar sett í varasjóð til að mæta að hluta afskriftum af lánunum þegar að því kæmi. Íbúðalánasjóður telur að 110% afskriftaleiðin sem þetta frumvarp gerir ráð fyrir falli undir það samkomulag. Ekki hefur verið gengið formlega frá því á milli aðila og hefur því ekki verið reiknað með því í áætluninni á þessu stigi. Verði afskriftirnar teknar úr þessum varasjóði má gera ráð fyrir að fjárhæðin lækki um tæpa 1,5 mia.kr. og að hámarksafskriftir sjóðsins væru þá á bilinu 25,6–27,1 mia.kr. Endanlegar tölur um afskriftir vegna þessa úrræðis munu ekki liggja fyrir fyrr en seint á þessu ári að því gefnu að afgreiðsla umsókna gangi jafngreiðlega og vonir standa til.

Verði frumvarpið samþykkt mun Íbúðalánasjóður færa niður lánin og afskrifa þau í reikningum sínum fyrir árið 2010. Um er að ræða endanlegar afskriftir vegna 110% leiðarinnar hjá einstaklingum, ólíkt almennum afskriftum sem geta verið færðar til baka í þeim tilvikum sem innheimtur verða á kröfum síðar. Gert er ráð fyrir að afskrifa þannig 21,8 mia.kr., eða sem svarar til um 80% af hámarksfjárhæð metinna afskrifta. Ástæðan fyrir því að hámarksfjárhæðin væri ekki öll afskrifuð er að úrvinnsla á fyrstu 360 umsóknunum sem borist hafa til sjóðsins leiðir í ljós að fyrrnefnd hliðarskilyrði um aðrar veðhæfar eignir o.fl. hafa í för með sér að afskriftaþörfin verður í reynd u.þ.b. 20% lægri að meðaltali. Ef ekki hefði komið til þessa úrræðis er talið að sjóðurinn hefði þurft að afskrifa um 7 mia.kr. hjá einstaklingum á næstu þremur árum. Má því telja að lögfesting frumvarpsins auki afskriftaþörf sjóðsins um 14,8 mia.kr., nettó.

Íbúðalánasjóður er starfræktur í eigu og á ábyrgð ríkisins. Sjóðurinn heyrir til C-hluta fjárlaga og er eignarhlutur í honum færður í efnahagsreikning A-hluta ríkissjóðs en bókfært verðmæti hans var 7,1 mia.kr. í ríkisreikningi ársins 2009. Afskriftum hjá sjóðnum vegna samkomulagsins um 110% leiðina og annarra óvanalegra afskrifta sem mundu ella skerða eigið fé sjóðsins verður óhjákvæmilega að mæta með auknum fjárframlögum úr ríkissjóði. Miklir fjárhagslegir hagsmunir eru því af bæði mati á áhrifum þessara tilteknu aðgerða á afskriftaþörf Íbúðalánasjóðs og heildarmynd af fjárhagsstöðu sjóðsins og hvernig áætlað er að framvinda hennar verði til næstu ára, þ.m.t. hugsanleg eiginfjárþörf frá ríkissjóði. Í því sambandi ætti vönduð viðskiptaáætlun að gegna lykilhlutverki á svipaðan hátt og átti við vegna hlutdeildar ríkisins í endurfjármögnun bankakerfisins. Í fjáraukalögum fyrir árið 2010 var veitt heimild til að efla eiginfjárstöðu Íbúðalánasjóðs um allt að 33 mia.kr. þannig að hún gæti orðið allt að 5% af áhættugrunni sjóðsins og til að sjóðnum væri þar með gert kleift að mæta afskriftaþörf vegna útistandandi lánveitinga og áhrifum af ráðstöfunum vegna skuldavanda heimilanna. Það framlag var byggt á mati á fjárþörf með hliðsjón af viðskipta- og rekstraráætlun Íbúðalánasjóðs fyrir árin 2010–2013 sem unnin var fyrir Fjármálaeftirlitið um mitt sl. ár með aðkomu vinnuhóps á vegum félags- og tryggingamálaráðuneytisins. Meginniðurstaða viðskiptaáætlunarinnar var að miðað við grunntilvik gætu heildarafskriftir lána orðið um 18 mia.kr. á tímabilinu. Þar af var áætlað að afskrifa þyrfti á tímabilinu um 11,5 mia.kr. af lánum til einstaklinga og um 6,5 mia.kr. af lánum til lögaðila. Miðað við þessa útkomu var talin þörf fyrir um 22 mia.kr. framlag úr ríkissjóði til að sjóðurinn gæti á næstu árum náð markmiði um 5% eiginfjárhlutfall. Í tengslum við undirbúning samkomulags um aðgerðir vegna skuldavanda heimilanna sl. haust var áætlað að afskriftakostnaður hans við 110% leiðina gæti orðið um 12 mia.kr. samkvæmt gróflegu mati sem gert var með fyrirvörum um skekkjumörk. Heimild til framlags í fjáraukalögum ársins 2010 var því í stórum dráttum samsett úr þessum tveimur þáttum þar sem miðað var við að um 11 mia.kr. gætu gengið til að mæta afskriftum vegna 110% úrræðisins og um 22 mia.kr. til að mæta öðrum afskriftum og efla eiginfjárstöðu í samræmi við viðskiptaáætlunina. Í þessu sambandi var talið að niðurfærsla hjá yfirskuldsettum heimilum hjá lánastofnunum ætti að geta orðið til þess að afskriftir sem ella hefðu fallið til gætu orðið nokkru minni.

Við mat á fjárhagsáhrifum þessa frumvarps, sem einnig verður að skoða í samhengi við fyrri ákvarðanir um framlög ríkisins til Íbúðalánasjóðs, hefur ekki verið unnt að styðjast við uppfærða og endurskoðaða viðskiptaáætlun þar sem hún liggur ekki fyrir af hálfu sjóðsins á þessu stigi. Gerir það fjármálaráðuneytinu afar erfitt um vik að meta málið heildstætt auk þess sem margvíslegir óvissuþættir eru til staðar varðandi þróun ýmissa lykilþátta fyrir fjárhagsstöðu sjóðsins, t.d. vanskil, húsnæðisverð, útlánaeftirspurn, fjármögnunarkjör o.fl. Sjóðurinn hefur þó látið vinna nýtt mat á afskriftaþörf fyrir tímabilið 2010–2013 til að meta áhrif af 110% leiðinni. Þótt talsverð óvissa felist í þeirri áætlanagerð má þó ætla að þar komi fram allgóðar vísbendingar um þróun mála miðað við þær forsendur sem gengið er út frá. Sjóðurinn telur meiri líkur á að áætlunin feli í sér ofmat en vanmat á afskriftaþörf þar sem ýmsir þættir séu metnir með varfærnum hætti og að útkoma þeirra gæti orðið hagstæðari en reiknað er með. Eins og áður segir gerir þessi áætlun ráð fyrir að afskriftir á lánum einstaklinga vegna 110% úrræðisins verði samtals 21,8 mia.kr. í ársreikningi 2010. Heildarafskriftaþörf Íbúðalánasjóðs á árinu 2010 er hins vegar áætluð um 36,6 mia.kr. Í þeirri fjárhæð eru auk afskrifta vegna 110% leiðarinnar teknar inn almennar og sértækar afskriftir vegna einstaklinga samtals 6,4 mia.kr. og afskriftir lögaðila sem áætlaðar eru um 8,4 mia.kr. Þá gerir sjóðurinn ráð fyrir að þær afskriftir muni lækka lán í vanskilum úr 50 mia.kr. í 45 mia.kr. Að því gefnu er áætlað að afskriftir á árunum 2011–2013 þurfi að nema alls um 11,8 mia.kr. en þar af verði 7,8 mia.kr. vegna einstaklinga og 4 mia.kr. vegna lögaðila. Ný áætlun Íbúðalánasjóðs felur því í sér að afskriftaþörfin gæti orðið allt að 48,4 mia.kr. samtals á árunum 2010–2013. Samkvæmt þeirri viðskiptaáætlun sem unnin var sl. haust var heildarafskriftaþörfin á þessu tímabili hins vegar metin á um 18 mia.kr. og nemur hækkunin á matinu því 30,4 mia.kr. eða sem svarar til rúmlega 150%.

Til skýringar á þessari miklu hækkun vegur þyngst fyrrnefnt mat á 14,8 mia.kr. afskriftum vegna 110% úrræðisins. Í því sambandi hefur Íbúðalánasjóður einnig bent á að fyrra mat á áhrifum af 110% úrræðinu hafi verið verulega vanmetið, eða sem nemur um 9,8 mia.kr. Það skýrist m.a. af því að notuð hafi verið ófullkomin gögn í útreikninga en auk þess hafi ýmsar forsendur breyst, svo sem að 10% lækkun hafi orðið á fasteignamati og vísitala neysluverðs hafi hækkað en einnig hafi á þeim tíma skort upplýsingar um áhvílandi lán annarra á fyrri veðréttum. Í annan stað má nefna að sjóðurinn gerir nú ráð fyrir að afskriftir vegna lögaðila hækki um 5,9 mia.kr. og verði 12,4 mia.kr. í stað 6,5 mia.kr. í fyrri áætlun. Mest munar um 7 mia.kr. áformaða varúðarafskrift með því móti að lán lögaðila sem eru búin að vera lengi yfir 90 daga í vanskilum verði færð niður í fasteignamat. Útlán Íbúðalánasjóðs til lögaðila eru einkum til komin vegna leiguíbúða. Um er að ræða lán sem veitt hafa verið vegna átaks sem miðað hefur að því að fjölga leiguíbúðum á markaði, svo sem til leiguíbúða fyrir námsmenn og tekjulága hópa en einnig fyrir almennan markað. Lánin eru ýmist veitt með eða án niðurgreiðslu vaxta og greiðir þá ríkissjóður mismuninn af útlánavöxtum og markaðsvöxtum. Ástæður greiðsluerfiðleika lögaðila eru m.a. þær að íbúðir eru hálfbyggðar og aðrar standa auðar vegna samdráttar á fasteignamarkaði eftir efnahagshrunið 2008. Oft og tíðum hefur eigið fé lögaðilanna ekki verið nægjanlegt til að mæta þessum breytingum á markaði. Þrátt fyrir þessa stöðu er í fjárlögum ársins 2011 ennþá gert ráð fyrir 3 mia.kr. lánveitingum fyrir 150 nýjum íbúðum með framlagi úr ríkissjóði fyrir niðurgreiddum vöxtum líkt og á síðasta ári. Því til viðbótar gera fjárlögin ráð fyrir lánveitingum á vegum sjóðsins vegna leiguíbúða á almennum markaði sem nemi 8,5 mia.kr. Ljóst virðist að með þeim umtalsverðu afskriftum á skuldum lögaðila vegna leiguíbúða sem áformaðar eru þarf að endurskoða fjár- og greiðsluheimildir gildandi fjárlaga þar sem sá vaxtamunur sem áætlað hefur fyrir mun taka talsverðum breytingum frá því sem ætlað var. Loks má nefna að Íbúðalánasjóður telur nú að fyrri tölur um afskriftaþörf hafi verið verulega vanáætlaðar í ljósi nýrri upplýsinga um lán í 90 daga vanskilum á fjórða ársfjórðungi 2010. Vanskil hjá sjóðnum hafa aukist mjög hratt frá árinu 2007 til þessa árs, eða úr um 4,3 mia.kr. í um 50 mia.kr.

Á grundvelli þessara áætlana gerir Íbúðalánasjóður ráð fyrir að eigið fé sjóðsins í ársreikningi 2010 eftir framangreindar afskriftir og að teknu tilliti til 33 mia.kr. framlags úr ríkissjóði verði um 7,3 mia.kr. Svarar það til um 2% af áhættugrunni og væri nær óbreytt frá síðasta árshlutareikningi.

Verði afskriftaþörf Íbúðalánasjóðs jafnmikil á tímabilinu og ný áætlun sjóðsins gerir ráð fyrir er vandséð annað en að það kynni að auka umtalsvert þörf fyrir eiginfjárframlög frá ríkissjóði jafnvel þótt einungis væri ætlunin að viðhalda óbreyttu eiginfjárhlutfalli.

Þar sem nú er gert ráð fyrir að eigin fé sjóðsins aukist lítið eða ekkert í tengslum við þessar ráðstafanir og miðað við 33 mia.kr. framlag úr ríkissjóði má ætla að gjaldfæra þurfi í ríkisreikningi fyrir árið 2010 afskrift sem svari til nánast alls fjárframlags ríkisins sem þegar hefur verið heimilað að veita til sjóðsins. Kæmi það fram sem aukin útgjöld og rekstrarhalli hjá ríkissjóði sem því næmi á árinu 2010. Að óbreyttu má telja að verði þörf fyrir aukin eiginfjárframlög á komandi árum muni það á sama hátt leiða til sambærilegra afskrifta í rekstrarreikningi ríkissjóðs. Við núverandi aðstæður í ríkisfjármálum má gera ráð fyrir að fjármagna þurfi eiginfjárframlög ríkisins með lántökum. Vaxtakostnaður af því framlagi sem ákveðið hefur verið gæti numið um 1,1 mia.kr. á ári miðað við vaxtakjör á þeim skuldabréfaflokki sem notaður hefur verið til að leggja til framlög til fjármálastofnana. Þar af má segja að um 480 m.kr. séu vegna metinnar 14,8 mia.kr. hækkunar á afskriftaþörf sjóðsins í tengslum við þessar sérstöku ráðstafanir í þágu yfirskuldsettra heimila. Í forsendum vaxtaáætlunar fjárlaga ársins 2011 hefur verið gert ráð fyrir vaxtakostnaðinum af eiginfjárframlaginu. Þá má gera ráð fyrir að einhver kostnaður hljótist af umsýslu vegna niðurfærslna og afskrifta lána hjá sjóðnum en ekki er gert ráð fyrir að lántakendur þurfi að greiða fyrir afgreiðsluna.