Húsnæðisstofnun ríkisins Greinargerð/athugasemdir úr lagafrumvarpi, mál nr. 148

154. Frumvarp til laga um breytingu á lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins, nr. 86/1988, sbr. lög nr. 76/1989 og 70/1990.

(Lagt fyrir Alþingi á 113. löggjafarþingi 1990.)

1. gr.

B - liður 35. gr. laganna, sbr. lög nr. 76/1989 og lög nr. 70/1990, orðast svo:

Að skipta á húsbréfum og fasteignaveðbréfum sem gefin eru út með veði í íbúðarhúsnæði í tengslum við fasteignaviðskipti, nýbyggingar og meiri háttar viðbyggingar, endurbætur og endurnýjun á notuðu íbúðarhúsnæði, sbr. c - lið 2. mgr. 36. gr.

2. gr.

43. gr. laganna, sbr. lög nr. 76/1989 og lög nr. 70/1990, orðast svo:

Skipta má á fasteignaveðbréfum fyrir húsbréf samkvæmt eftirfarandi:

Fyrir allt að 75% af eðlilegu matsverði fasteignar ef matsverðið er 6.200.000 kr. eða lægra.

Fyrir allt að 4.650.000 kr. ef matsverð fasteignar er á bilinu 6.200.000 kr. til 7.154.000 kr.

Fyrir allt að 65% af eðlilegu matsverði fasteignar ef matsverðið er 7.154.000 kr. eða hærra.

Húsbréfadeild setur reglur um eðlilegt matsverð fasteigna sem skulu byggjast á viðmiðun við markaðsverð, brunabótamat, byggingarkostnað og samþykktan kostnað við meiri háttar endurnýjun eða endurbætur á íbúðarhúsnæði. Taka ber tillit til áhvílandi veðskulda þannig að fasteignaveðbréfið sé innan þessara marka. Ráðherra getur með reglugerð ákveðið hámarksfjárhæð fasteignaveðbréfa sem húsbréfadeild kaupir vegna hverrar fasteignar. Ofangreindar fjárhæðir eru miðaðar við vísitölu byggingarkostnaðar í nóvember 1990, 173,2 stig, í júlí 1987 100 stig, og breytast ársfjórðungslega í samræmi við breytingar á vísitölunni.

3. gr.

Lög þessi öðlast þegar gildi.

Ákvæði til bráðabirgða.

Þrátt fyrir ákvæði b - liðar 35. gr. laganna, sbr. lög nr. 76/1989 og lög nr. 70/1990, er húsbréfadeild heimilt fyrstu 12 mánuðina eftir gildistöku laganna að skipta á húsbréfum og fasteignaveðbréfum sem gefin eru út með veði í íbúðarhúsnæði til greiðslu á skuldum íbúðareigenda í greiðsluerfiðleikum. Fjárhæð fasteignaveðbréfs má ekki vera hærri en svo að andvirði þeirra húsbréfa, sem fást við skuldabréfaskiptin, nægi til að greiða fyrirliggjandi kröfur miðað við skráð söluverð húsbréfa á þeim degi sem húsbréfadeild samþykkir skuldabréfaskiptin. Skilyrði fyrir afgreiðslu eru eftirfarandi:

Fjárhagsvandi umsækjanda sé til kominn vegna fjármögnunar á hóflegu íbúðarhúsnæði miðað við fjölskylduaðstæður.

Fyrir liggi að skipti á húsbréfum fyrir fasteignaveðbréf leysi greiðsluvanda umsækjanda.

Skuldareigendur samþykki greiðslu skulda umsækjanda með húsbréfum.

Umsækjandi uppfylli að öðru leyti skilyrði laga þessara.

A t h u g a s e m d i r v i ð l a g a f r u m v a r p þ e t t a .

Frá og með 15. nóvember 1990 mun húsbréfadeild Húsnæðisstofnunar ríkisins hafa heimild til að skipta á húsbréfum og fasteignaveðbréfum vegna nýbygginga. Þá verða lög um húsbréfaviðskipti að fullu komin til framkvæmda og ná bæði til fasteignaviðskipta vegna notaðra íbúða og nýbygginga. Húsbréfaviðskipti taka þó ekki til allra lánaflokka Byggingarsjóðs ríkisins.

Með því frumvarpi sem hér er lagt fram er brúað að mestu það bil sem er á milli húsbréfakerfisins og lánakerfisins frá 1986, þannig að þeir lánamöguleikar sem eru innan þess lánakerfis séu einnig innan húsbréfakerfisins. Jafnframt er með frumvarpi þessu gerðar breytingar á húsbréfakerfinu þannig að það þjóni betur þörfum þeirra sem hafa lágar eða miðlungstekjur og eiga litlar eignir.

Frumvarpið fjallar um eftirfarandi atriði:

- Húsbréf taki til endurbóta og endurnýjunar á notuðu íbúðarhúsnæði.

- Húsbréf miðist við allt að 75% af matsverði verðminnstu íbúða.

- Heimiluð verði tímabundin aðstoð við íbúðareigendur í greiðsluerfiðleikum.

Meiri háttar endurbætur og endurnýjun á notuðu íbúðarhúsnæði.

Samkvæmt reglugerð nr. 217/1990, sem félagsmálaráðherra gaf út 18. maí 1990, er nýbygging skilgreind sem ný íbúð sem hlotið hefur samþykki byggingaryfirvalda og ekki hefur verið tekin í notkun eða hefur verið í notkun í 6 mánuði eða skemur þegar fasteignaveðbréf (frumbréf) er gefið út. Viðbygging við notaða íbúð, sem er í beinum tengslum við íbúðina og hefur verið samþykkt af byggingaryfirvöldum, telst einnig til nýbygginga. Viðbyggingar við notaðar íbúðir eru því lánshæfar í húsbréfakerfinu.

Meiri háttar endurbætur eða endurnýjun á notuðu íbúðarhúsnæði reynast oft nauðsynlegar. Einn af lánaflokkum Byggingarsjóðs ríkisins tekur til þessa, sbr. 4. tölul. 11. gr. laganna. Því er í frumvarpi þessu lagt til að fyrirgreiðsla vegna endurbóta eða endurnýjunar á notuðu íbúðarhúsnæði rúmist innan húsbréfakerfisins.

Húsbréf miðist við allt að 75% af matsverði verðminnstu íbúða.

Húsbréfadeild hefur heimild til að skipta á fasteignaveðbréfum og húsbréfum fyrir fjárhæð sem nemur allt að 65% af eðlilegu matsverði íbúðar, að teknu tilliti til áhvílandi veðskulda þannig að fasteignaveðbréfið sé innan þessara marka. Þessi viðmiðunarmörk hafa mikið að segja um það hvaða möguleika lágtekju - og meðaltekjufólk, sem á litlar eignir, hefur á að festa kaup á íbúðarhúsnæði á hinum almenna markaði. Hækkun á viðmiðunarmörkum útgefins fasteignaveðbréfs úr 65% í 75%, vegna verðminnstu íbúðanna, gerir lágtekju - og meðaltekjufólki auðveldara að eignast eigið íbúðarhúsnæði en ella. Greiðslubyrði vegna íbúðarkaupa minnkar verulega.

Starfshópur, sem félagsmálaráðherra skipaði, og var falið að bera saman greiðslubyrði vegna íbúðarkaupa í húsbréfakerfinu annars vegar og í lánakerfinu frá 1986 hins vegar, skilaði niðurstöðum í greinargerð dags. 24. júlí 1990. Í niðurstöðum starfshópsins kemur fram að séu íbúðarkaup athuguð í heild sinni er mánaðarleg greiðslubyrði lægri fyrstu árin í húsbréfakerfinu en samkvæmt lánakerfinu frá 1986, að gefnum ákveðnum forsendum, enda sé kaupverð íbúðar yfir 5 milljónum króna. Ef kaupverð er hins vegar innan við 5 milljónir eða lægra er greiðslubyrði beggja lánakerfanna svipuð þegar í hlut á fólk með lágar eða meðaltekjur sem á litlar eignir, enda sé þá tekið tillit til vaxtabóta. Ef fest eru kaup á verðlitlum íbúðum er greiðslubyrði hátekjufólks léttari í lánakerfinu frá 1986 en í húsbréfakerfinu. Í þessum samanburði hefur það mikil áhrif að unnt er að fá hærra langtímalán í húsbréfakerfinu en samkvæmt lánakerfinu frá 1986. Þörf íbúðarkaupenda fyrir skammtímalán minnkar þar með, en þau hafa mikil áhrif á greiðslubyrðina fyrstu árin.

Starfshópur félagsmálaráðherra bar saman greiðslubyrði vegna íbúðarkaupa samkvæmt lánakerfinu frá 1986 og húsbréfakerfinu. Niðurstöður voru eftirfarandi:

Tafla 1. Mánaðarleg greiðslubyrði, 1. – 5. ár.

Viðmiðunarmörk miðast við 65% af matsverði íbúðar.

Borin er saman greiðslubyrði vegna íbúðarkaupa 1. – 5. ár í húsbréfakerfinu og lánakerfinu frá 1986. Miðað er við að umsækjandi hafi lánsloforð og sé í forgangsröð. Ekki er tekið tillit til vaxtabóta sem lækka greiðslubyrðina hjá þeim sem uppfylla skilyrði laga þar um.

REPRÓ af töflu:

Til samanburðar við niðurstöður starfshópsins, sem fram koma í töflu 1, eru í töflu 2 útreikningar sem miða við að viðmiðunarmörk hækki úr 65% í 75% vegna verðminnstu íbúðanna.

Tafla 2. Mánaðarleg greiðslubyrði í húsbréfakerfinu 1. – 5. ár.

Viðmiðunarmörk miðast við 75% af matsverði íbúðar.

REPRÓ af töflu:

Áhersla er lögð á að niðurstöður þessara útreikninga eru háðar þeim forsendum sem hér er byggt á og ekki er tekið tillit til vaxtabóta.

Greiðslubyrði íbúðarkaupenda minnkar ef viðmiðunarmörk útgefins fasteignaveðbréfs, sem húsbréfadeild tekur í skiptum fyrir húsbréf, hækka úr 65% í 75% sbr. töflur 1 og 2 hér að framan, ef kaupverðið er 6,0 milljónir króna eða lægra. Möguleikar lágtekju - og meðaltekjufólks til að kaupa íbúð á hinum almenna markaði aukast vegna þessa, en það er megintilgangur þessara breytinga.

Hækkun á viðmiðunarmörkum verðminnstu íbúðanna úr 65% í 75% hefur í för með sér að fjárhæð útgefinna húsbréfa á ári getur hækkað um allt að 5 – 10%. Með þessari breytingu munu fleiri geta keypt íbúðir á hinum almenna markaði. Á móti kemur að ráðstöfnarfé viðskiptabanka og lífeyrissjóða mun að öllum líkindum aukast vegna þessarar hækkunar á viðmiðunarmörkunum þar sem þörf íbúðarkaupenda fyrir skammtímalán mun minnka. Áhrifin geta því verið jákvæð fyrir fjármagnsmarkaðinn.

Aðstoð við íbúðareigendur í greiðsluerfiðleikum.

Á árinu 1985 var stofnaður lánaflokkur hjá Byggingarsjóði ríkisins fyrir íbúðareigendur í greiðsluerfiðleikum. Lengst af hefur verið veitt sérstakt framlag úr ríkissjóði til fjármögnunar þessa lánaflokks. Íbúðareigendum í greiðsluerfiðleikum hefur samtals verið lánað um 2,8 milljarðar króna úr þessum lánaflokki, uppreiknað til september 1990. Tilgangurinn var upphaflega sá að aðstoða íbúðareigendur sem voru í greiðsluerfiðleikum vegna misgengis lána og launa á árinu 1983. Á síðustu missirum hafa þessi lán hins vegar verið veitt þeim íbúðareigendum er hafa lent í ófyrirséðum greiðsluerfiðleikum af ýmsum orsökum, s.s. vegna lágra launa eða veikinda.

Greiðsluerfiðleikar íbúðareigenda hafa í för með sér mikla erfiðleika jafnt fyrir viðkomandi fjölskyldur og þjóðfélagið í heild. Miklum árangri hefur verið náð með því að gefa íbúðareigendum í greiðsluerfiðleikum kost á sérstökum lánum úr Byggingarsjóði ríkisins, en vandinn hefur þó ekki verið leystur.

Gjaldþrot blasir við mörgum íbúðareigendum sem eru í greiðsluerfiðleikum. Sumir þeirra geta leyst vanda sinn með því að selja íbúðir sínar og festa kaup á annarri íbúð með því að nýta sér húsbréfakerfið. Íbúðareigendum í greiðsluerfiðleikum gengur hins vegar oft illa að selja þær íbúðir sem teknar hafa verið til uppboðsmeðferðar. Aðfarargerðir draga oft úr áhuga íbúðarkaupenda.

Margir íbúðareigendur hafa farið fram á að fá húsbréf til að greiða upp skuldir sínar og endurfjármagna þannig íbúðarkaup sín. Greiðslubyrði margra íbúðareigenda mundi minnka verulega ef þessu verður komið við. Vandi íbúðareigenda í greiðsluerfiðleikum stafar í flestum tilvikum af miklum skammtímalánum. Með því að gefa íbúðareigendum kost á húsbréfum til að greiða upp eða inn á skammtímaskuldir þeirra væri unnt að gera mörgum, sem eru í greiðsluerfiðleikum, kleift að halda íbúðum sínum og koma fjármögnun í þannig horf að þeir eigi möguleika á að standa undir greiðslubyrði sinni.

Samkvæmt upplýsingum frá ráðgjafarstöð Húsnæðisstofnunar ríkisins eru meðalskuldir íbúðareigenda í greiðsluerfiðleikum, sem hafa sótt um aðstoð hjá stofnuninni síðastliðin tvö ár, eftirfarandi:

REPRÓ af töflu

Meðalgreiðslubyrði þessara íbúðareigenda, miðað við að öll lán séu í skilum, er um 50 – 100.000 krónur á mánuði. Greiðslubyrðin er mismunandi hjá íbúðareigendum og háð því hve hagstæð lánskjör íbúðareigendur fá á skammtímalánum. Ef skammtímaskuldir eru allar greiddar upp með húsbréfum verður greiðslubyrðin um eða undir 30.000 krónur á mánuði í ofangreindu dæmi.

Fjárhæð útgefinna húsbréfa á ári mun hækka við það að íbúðareigendum í greiðsluerfiðleikum verði gefinn kostur á að skipta á fasteignaveðbréfum og húsbréfum til greiðslu á skuldum. Á móti kemur hins vegar að ráðstöfunarfé viðskiptabanka og lífeyrissjóða mun aukast vegna þessa.

Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins.

Um 1. gr.

Hér er lagt til að húsbréfadeild hafi heimild til að skipta á húsbréfum og fasteignaveðbréfum vegna meiri háttar endurbóta eða endurnýjunar á notuðu íbúðarhúsnæði.

Sömu reglur gildi um framkvæmdir þegar húsbréfum verður skipt fyrir fasteignaveðbréf og nú eru við afgreiðslu lána vegna meiri háttar viðbygginga, endurbóta eða endurnýjunar á notuðu íbúðarhúsnæði úr Byggingarsjóði ríkisins. Miðað er við að 80% af lánshæfum framkvæmdum sé lokið áður en skuldabréfaskipti fari fram. Almennt viðhald íbúðarhúsnæðis telst ekki til meiri háttar endurbóta eða endurnýjunar. Umsóknum um skipti á fasteignaveðbréfum fyrir húsbréf vegna meiri háttar endurbóta eða endurnýjunar á íbúðarhúsnæði skal fylgja kostnaðaráætlun og verklýsing á eyðublöðum sem hlotið hafa samþykki húsbréfadeildar Húsnæðisstofnunar ríkisins.

Um 2. gr.

Lagt er til að unnt verði að skipta á húsbréfum og fasteignaveðbréfum fyrir fjárhæð sem nemur allt að 75% af matsverði íbúðar í stað 65% eins og nú er ef eðlilegt matsverð fasteignar er 6.200.000 kr. eða lægra. Ástæðan fyrir þessu er sú að lán sem er 75% af 6.200.000 kr. íbúð er hærra en hámarkslán úr Byggingarsjóði ríkisins í nóvember 1990, sem er 4.637.000 kr. Lagt er til að unnt verði að skipta húsbréfum fyrir fasteignaveðbréf fyrir allt að 65% af matsverði íbúðar ef það er 7.154.000 kr. eða hærra. Fjárhæð fasteignaveðbréfs verði allt að 4.650.000 kr. ef matsverð íbúðar er á bilinu 6.200.000 kr. til 7.154.000 kr. til að fyrirbyggja að þeir sem kaupa íbúðir á liðlega 6,2 milljónir fái ekki lakari fyrirgreiðslu en þeir sem kaupa íbúðir undir 6,2 milljónir. Ofangreindar fjárhæðir eru miðaðar við vísitölu byggingarkostnaðar í nóvember 1990, 173,2 stig, júlí 1987 100 stig, og breytast ársfjórðungslega í samræmi við breytingar á vísitölunni.

Um ákvæði til bráðabirgða.

Lagt er til að fyrstu 12 mánuðina eftir gildistöku laga þessara hafi húsbréfadeild Húsnæðisstofnunar heimild til að skipta á húsbréfum og fasteignaveðbréfum, sem gefin eru út með veði í íbúðarhúsnæði, til greiðslu á skuldum íbúðareigenda í greiðsluerfiðleikum.

Við það er miðað að fjárhæð fasteignaveðbréfs verði aldrei hærri en þörf er á til að umsækjandi geti staðið undir greiðslubyrði skulda sinna miðað við þær reglur sem húsbréfadeild setur um greiðslugetu íbúðarkaupanda. Skilyrði fyrir afgreiðslu í húsbréfakerfinu eru að fjárhagsvandi umsækjanda sé til kominn vegna fjármögnunar á hóflegu íbúðarhúsnæði, miðað við fjölskylduaðstæður, fyrir liggi að skipti á húsbréfum fyrir fasteignaveðbréf leysi greiðsluvanda umsækjanda, skuldareigendur samþykki greiðslu skulda umsækjanda með húsbréfum, umsækjandi uppfylli skilyrði um greiðslugetu og að íbúð uppfylli skilyrði um veðhæfni.