Húsnæðisstofnun ríkisins Greinargerð/athugasemdir úr lagafrumvarpi, mál nr. 147

154. Frumvarp til laga um breyting á lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins, nr. 86/1988.

(Lagt fyrir Alþingi á 111. löggjafarþingi 1988.)

1. gr.

1. mgr. 91. gr. laganna orðast svo:

Sá sem fengið hefur úthlutað félagslegri kaupleiguíbúð getur valið um leigu með kauprétti, sbr. 92. gr., leigu með kaupum á eignarhlut í íbúð, sbr. 93. gr., eða kaup, sbr. 94. gr.

2. gr.

Á eftir 92. gr. laganna kemur ný grein, 93. gr., er orðast svo (töluröð annarra greina breytist samkvæmt því):

Heimilt er að tryggja leigutaka ótímabundinn afnotarétt af íbúð með því að selja honum eignarhlut í íbúð fyrir allt að 15% kostnaðarverðs eða kaupverðs íbúðar með þeim kvöðum að eignarhlutur hans standi óhreyfður í íbúðinni á meðan hann hefur afnot af henni.

Frá og með undirritun samnings um kaup leigutaka á eignarhlut í íbúð, sbr. 1. mgr., eiga ákvæði laga um húsaleigusamninga um uppsögn leigusala á húsnæði ekki við, enda verði ekki um meiri háttar vanefndir af hálfu leigutaka að ræða.

Leigutaki ber ábyrgð á rekstri og viðhaldi húsnæðisins í samræmi við eignarhlut sinn, enda lækki leigugjald sem því nemi. Nánari ákvæði um félagsskap í tengslum við reksturinn má setja í reglugerð.

Eftir að kaup á eignarhlut í íbúð samkvæmt þessari grein hefur farið fram lækkar leigugjald sem nemur vöxtum af því framlagi sem leigutaki hefur fest kaup á.

Eignarhlut leigutaka, sbr. 1. mgr., skal þinglýst sem kvöð á íbúðinni.

Réttur leigutaka til íbúðar samkvæmt þessari grein er persónulegur, þ.e. er ekki framseljanlegur og erfist ekki. Hætti leigutaki afnotum af íbúð skal eignarhlutinn endurgreiddur með fullum verðbótum samkvæmt lánskjaravísitölu, án vaxta. Framkvæmdaaðili getur þó heimilað að réttur til afnota af íbúð með eignarhlut færist yfir til maka við andlát leigutaka, hjónaskilnað, kaupmála milli hjóna eða setu í óskiptu búi.

Um heimild framkvæmdaaðila til að rifta leigusamningi, ef íbúð er framleigð í heimildarleysi, gilda ákvæði laga um húsaleigusamninga, nr. 44/1979, með síðari breytingum.

3. gr.

Lög þessi öðlast þegar gildi.

Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.

Með lögum nr. 56/1988, breyting á lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins, nr. 60/1984, með síðari breytingum, var komið á fót nýjum kosti í húsnæðismálum landsmanna, kaupleiguíbúðum. Tilgangur þessarar lagasetningar er að auka sveigjanleika húnæðiskerfisins með hliðsjón af mismunandi þörfum fólks eftir aldri, búsetu og félagslegri stöðu. Með kaupleigufyrirkomulaginu er verið að stuðla að auknu framboði leiguhúsnæðis og meiri jöfnuði milli séreignar- og leiguhúsnæðis. Veigamikill þáttur í lögum um kaupleiguíbúðir er að opna möguleika í húsnæðiskerfinu fyrir almannasamtök sem starfa að húsnæðismálum með það að markmiði að koma á fót húsnæði og sjá um rekstur þess í þágu félagsmanna sinna.

Grundvallarþáttur kaupleigufyrirkomulagsins er að íbúar eiga kost á að velja um leigu eða kaup með jöfnum mánaðarlegum greiðslum. Við undirbúning frumvarps um kaupleiguíbúðir komu fram óskir frá nokkrum félagasamtökum, sem starfa að húsnæðismálum, um að bæta við einum möguleika í kaupleigukerfinu, þ.e. sölu á hlutareign gegn afnotarétti af íbúðinni.

Í almennum kaupleiguíbúðum er heimilt að bjóða kaupleiguíbúðir á þeim forsendum að leigjendur kaupi skuldabréf framkvæmdaaðila og eignist 30% hlut í íbúðinni. Þegar um er að ræða aldraða eða öryrkja er heimilt að selja leigjendum 15% hlut í eigninni. Hlutareign var hins vegar ekki lögfest í félagslega hluta kaupleigukerfisins þar sem ekki náðist samstaða þáverandi stjórnarflokka um það.

Húsnæðissamvinnufélög og ýmis félagasamtök, sem starfa að húsnæðismálum með það að markmiði að eiga og reka leiguhúsnæði í þágu félagsmanna sinna, hafa óskað eftir því við stjórnvöld að heimilað verði að leigjendur í félagslegum kaupleiguíbúðum eigi þess kost að kaupa sér 15% hlutareign í íbúðinni sem veiti ótímabundinn afnotarétt af íbúðinni.

Í félagsmálaráðuneytinu hefur verið unnið að undirbúningi heildarendurskoðunar félagslegs hluta húsnæðislánakerfisins og er þeirri vinnu senn lokið. Fljótlega verður skipuð nefnd sem fær það verkefni að gera tillögur um endurbætur á félagslega íbúðalánakerfinu. Segja má að með tilkomu félagslegra kaupleiguíbúða hafi verið gerðar vissar endurbætur á félagslega íbúðalánakerfinu og má í því sambandi benda sérstaklega á ákvæði um endurskoðun vaxtakjara með hliðsjón af tekjuþróun einstaklinganna. Þær tiltölulega litlu breytingar á félagslegum þætti kaupleiguíbúðanna, sem frumvarpið leggur til, eru mjög mikilvægar fyrir lánamöguleika félagasamtaka sem vilja geta boðið félagsmönnum sínum leiguhúsnæði með hlutareign. Með frumvarpinu er jafnframt stuðlað að meira samræmi milli hins almenna og félagslega hluta kaupleigukerfisins.

Ljóst er að heildarendurskoðun félagslega íbúðalánakerfisins er tímafrekt verk og niðurstöður ekki í sjónmáli. Brýnt er að efla möguleika félagasamtaka til að koma á fót leiguhúsnæði með hlutareign og því er nauðsynlegt að gera strax þær breytingar sem frumvarpið mælir fyrir um.

Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins.

Um 1. gr.

Markmið laga nr. 56/1988, sem ná til kaupleiguíbúða, er að auka kosti og sveigjanleika húsnæðislánakerfisins með því að íbúar geti valið um leigu eða kaup á íbúðinni. Hér er lagt til að íbúar í félagslegum kaupleiguíbúðum eigi einnig kost á að kaupa eignarhlut í leiguíbúð sem tryggi fólki öruggan afnotarétt af íbúðinni. Valið stendur þá um þrjá kosti þegar um félagslegar kaupleiguíbúðir er að ræða:

– leigu á íbúð með kauprétti,

– leigu með kaupum á eignarhlut í íbúð sem tryggi fólki öruggan afnotarétt af íbúðinni,

– kaup á íbúð.

Um 2. gr.

Hér er um sams konar fyrirkomulag að ræða og heimilað er í lögum um almennar kaupleiguíbúðir, sbr. g-lið 4. gr. laga nr. 56/1988, þ.e. að framkvæmdaaðili félagslegra kaupleiguíbúða geti selt leigutaka eignarhluta í íbúð til tryggingar á ótímabundnum afnotarétti af íbúð með tilteknum kvöðum um afnotarétt og endurgreiðslu.

Lagt er til að framkvæmdaaðila sé heimilt að selja leigjanda í félagslegri kaupleiguíbúð eignarhluta er nemi allt að 15% af kostnaðarverði eða kaupverði íbúðar.

Enda þótt meginreglan sé sú að leigutaki samkvæmt þessari grein tryggi sér ótímabundinn afnotarétt af íbúðinni og leigusamningur verði því óuppsegjanlegur af hálfu framkvæmdaaðila á það ekki við ef um verulegar vanefndir leigutaka verður að ræða.

Þar sem kaupandi eignarhlutans verður annar sameigenda húsnæðisins ber hann ábyrgð á rekstri þess og viðhaldi í samræmi við eignarhluta sinn. Um réttarsamband sameigenda að öðru leyti vísast til almennra reglna eignarréttarins.

Við kaup leigutaka á eignarhluta í íbúð lækkar leigugjald hans. Sú lækkun á annars vegar rætur að rekja til þess hluta ábyrgðar á rekstri og viðhaldi húsnæðis sem leigutaki greiðir nú í samræmi við eignarhluta sinn. Hins vegar lækkar leigugjald sem nemur vöxtum af því framlagi sem leigutaki hefur fest kaup á.

Afnotaréttur leigutaka, sem kaupir eignarhluta, er persónulegur og geta því ekki aðrir notað sér þann rétt. Falli leigutaki frá eða hætti afnotum af íbúð skal eignarhlutinn endurgreiddur með fullum verðbótum samkvæmt lánskjaravísitölu en án vaxta. Heimilt er þó að veita undanþágu frá þessari meginreglu þegar um hjón er að ræða og annað fellur frá, þau skilja, gera kaupmála eða annað hjóna situr í óskiptu búi.

Um 3. gr.

Ákvæðið þarfnast ekki skýringa.