Húsaleigulög Greinargerð/athugasemdir úr lagafrumvarpi, mál nr. 399

Frumvarp til laga um breytingu á húsaleigulögum, nr. 36/1994, með síðari breytingum

(réttarstaða leigjanda og leigusala).

(Lagt fyrir Alþingi á 145. löggjafarþingi 2015–2016.)

1. gr.

1. gr. laganna orðast svo:

Lög þessi gilda um leigusamninga um afnot af húsnæði eða hluta af húsnæði gegn endurgjaldi, sbr. þó 4. mgr., þar á meðal leigusamninga um framleigu húsnæðis, enda þótt endurgjaldið skuli að öllu leyti eða að hluta greiðast með öðru en peningum, svo sem vinnuframlagi.

Lög þessi gilda um afnot húsnæðis samkvæmt vinnusamningi eða viðauka við slíkan samning. Þá gilda lögin um samninga sem ásamt öðru eru um afnot húsnæðis gegn endurgjaldi að því tilskildu að sá þáttur sé meginatriði þeirra. Sé leigusamningur um land sem nýta á í tengslum við afnot af húsnæði skal einnig fara um slíkan samning samkvæmt lögum þessum nema um landbúnaðarafnot sé að ræða.

Leigusamningar skv. 1. og 2. mgr. geta tekið til leigu á íbúðarhúsnæði, atvinnuhúsnæði og öðru húsnæði. Sé húsnæði bæði leigt til íbúðar og til annarra nota skulu ákvæði laga þessara um íbúðarhúsnæði gilda um slíka leigusamninga. Þá skulu ákvæði laga þessara sem gilda samkvæmt orðanna hljóðan um íbúðarhúsnæði gilda um atvinnuhúsnæði eftir því sem við getur átt og að því leyti sem lögin hafa ekki að geyma sérreglur um atvinnuhúsnæði.

Lög þessi gilda ekki um samninga um afnot húsnæðis samkvæmt lögum um húsnæðissamvinnufélög og lögum um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald. Þá gilda lögin hvorki um leigu á íþróttasölum og geymsluhúsnæði þegar leigutími er skemmri en ein vika né um samninga um afnot húsnæðis sem sérreglur gilda um samkvæmt öðrum lögum.

2. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 2. gr. laganna:

a. Við 2. mgr. bætist nýr málsliður, svohljóðandi: Hið sama á við um annað húsnæði sem hvorki telst íbúðar- né atvinnuhúsnæði.

b. 3. mgr. orðast svo:

Þegar um leigu íbúðarhúsnæðis á áfangaheimili er að ræða er þrátt fyrir 1. mgr. heimilt, vegna sérstaks eðlis og tilgangs starfseminnar, að víkja frá einstökum ákvæðum laga þessara með samningi. Í samningi ber að geta þeirra frávika sem um ræðir. Með áfangaheimili er átt við dvalarheimili sem starfrækt er með það að markmiði að stuðla að endurhæfingu einstaklinga sem í flestum tilfellum hafa verið á meðferðar- eða endurhæfingarstofnun eða í fangelsi.

3. gr.

Á eftir 3. gr. laganna kemur ný grein, 3. gr. a, svohljóðandi:

Leigusala, sem er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni, er heimilt að setja lögmæt og málefnaleg skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis.

Hafi leigusali skv. 1. mgr. sett lögmæt og málefnaleg skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis er honum jafnframt heimilt að gera að skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðisins að leigjandi veiti þær upplýsingar sem nauðsynlegar eru til þess að meta hvort hann uppfylli umrædd skilyrði leigusala. Sé um persónuupplýsingar að ræða skal vinnsla þeirra vera í samræmi við lög um persónuvernd og vinnslu persónuupplýsinga.

Leigusali skv. 1. mgr. skal gæta trúnaðar um upplýsingar sem veittar eru skv. 2. mgr.

Þegar leigusali er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni er honum heimilt að gera að skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis að húsnæðisbætur, sem leigjandi kann að eiga rétt á, séu greiddar beint til leigusala á leigutíma.

4. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 4. gr. laganna:

a. Í stað orðsins „Íbúðalánasjóður“ í 2. mgr. kemur: Ráðuneytið.

b. 2. málsl. 2. mgr. orðast svo: Eyðublöðin skulu aðgengileg almenningi á rafrænu formi.

c. 3. mgr. fellur brott.

5. gr.

5. gr. laganna fellur brott.

6. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 6. gr. laganna:

a. Í stað orðsins „fjölbýlishúss“ í 3. tölul kemur: fjöleignarhúss.

b. Á eftir 3. tölul. kemur nýr töluliður, svohljóðandi: Staða rafmagnsmælis og heitavatnsmælis við afhendingu húsnæðis, þegar slíkur mælir er sérgreindur fyrir leiguhúsnæðið, og dagsetning álesturs.

7. gr.

Við 13. gr. laganna bætist ný málsgrein, svohljóðandi:

Þegar lög þessi áskilja að orðsendingar, hverju nafni sem þær nefnast, séu skriflegar skulu orðsendingar á rafrænu formi taldar fullnægja þessum áskilnaði, enda séu þær tæknilega aðgengilegar móttakanda þannig að hann geti kynnt sér efni þeirra, varðveitt þær og framvísað þeim síðar.

8. gr.

2. mgr. 14. gr. laganna orðast svo:

Húsnæðið skal við afhendingu vera hreint, rúður heilar, læsingar og rofar virkir, hreinlætis-, hitunar- og heimilistæki sem teljast fylgifé húsnæðis í lagi, sem og vatns- og frárennslislagnir, reykskynjari og slökkvitæki. Þá skal leiguhúsnæði að öðru leyti fullnægja kröfum um brunavarnir sem fram eru settar í lögum og reglugerðum.

9. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 16. gr. laganna:

a. Í stað orðanna „eins mánaðar“ í 1. mgr. kemur: fjögurra vikna.

b. Í stað orðanna „segja til um galla“ í 2. mgr. kemur: gera leigusala skriflega grein fyrir göllum.

10. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 17. gr. laganna:

a. 1. mgr. orðast svo:

Hefjist leigusali ekki handa við að bæta úr annmörkum á húsnæðinu innan fjögurra vikna frá því að honum barst skrifleg tilkynning skv. 1. eða 2. mgr. 16. gr. er leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af hlýst, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis úttektaraðila, sbr. XIV. kafla.

b. Í stað orðanna „sinnt réttmætri kröfu leigjanda um úrbætur innan tveggja mánaða“ í 2. mgr. kemur: bætt úr annmörkum á húsnæðinu innan átta vikna.

c. 4. mgr. orðast svo:

Úttektaraðili metur lækkun leigunnar skv. 3. mgr. óski leigjandi eða leigusali eftir því en rétt er þó aðilum að bera mat hans undir kærunefnd húsamála, sbr. 85. gr.

11. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 2. mgr. 18. gr. laganna:

a. 3. málsl. orðast svo: Áður skal þó leigusali gera leigjanda skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta er krafist og veita leigjanda frest í fjórar vikur frá því að honum bárust athugasemdir leigusala til þess að ljúka viðgerðinni.

b. Í stað orðsins „byggingarfulltrúa“ í 4. málsl. kemur: úttektaraðila, sbr. XIV. kafla.

12. gr.

19. gr. laganna orðast svo:

Leigusali annast viðhald hins leigða, innan húss sem utan, sbr. þó 19. gr. a.

Leigusali skal annast viðgerðir á gluggum, heimilistækjum sem teljast fylgifé húsnæðis, hreinlætistækjum, læsingum, reykskynjara, slökkvitæki og öðru því er fylgir húsnæðinu ef leigjandi sýnir fram á að bilanir verði ekki raktar til vanrækslu eða yfirsjónar leigjanda eða fólks á hans vegum. Hið sama á við um viðhald brunavarna þannig að þær fullnægi kröfum um brunavarnir sem fram eru settar í lögum og reglugerðum.

Leigusali skal jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, m.a. með því að láta mála húsnæðið og endurnýja gólfefni og annað slitlag með hæfilegu millibili, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um.

Tjón á hinu leigða, sem er bótaskylt samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar, þar á meðal sjálfsábyrgð vátryggingartaka samkvæmt skilmálum tryggingarinnar, skal leigusali ætíð bera ef um íbúðarhúsnæði er að ræða.

13. gr.

Á eftir 19. gr. laganna kemur ný grein, 19. gr. a, svohljóðandi:

Leigjanda er skylt að annast á sinn kostnað viðhald á vatnskrönum, rafmagnstenglum og öðru smálegu.

14. gr.

20. gr. laganna orðast svo:

Telji leigjandi viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant skal hann gera leigusala skriflega grein fyrir því sem hann telur að úrbóta þarfnist og skora á hann að bæta úr því.

Hefjist leigusali ekki handa við að bæta úr annmörkum á húsnæðinu innan fjögurra vikna frá því að honum barst skrifleg tilkynning skv. 1. mgr. er leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af hlýst, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis úttektaraðila, sbr. XIV. kafla.

Hafi leigusali ekki bætt úr annmörkum á húsnæðinu innan átta vikna frá því að tilkynning skv. 1. mgr. barst honum og leigjandi ekki neytt réttar síns skv. 2. mgr. er leigjanda heimilt að rifta leigusamningnum, enda sé um verulega annmarka að ræða miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu.

Leigjandi á kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði.

Úttektaraðili metur lækkun leigunnar skv. 4. mgr. óski leigjandi eða leigusali eftir því en rétt er þó aðilum að bera mat hans undir kærunefnd húsamála, sbr. 85. gr.

15. gr.

Í stað orðsins „byggingarfulltrúa“ tvívegis í 2. mgr. 21. gr. laganna kemur: úttektaraðila, sbr. XIV. kafla.

16. gr.

Orðin „enda lækki leigugjaldið að sama skapi“ í 1. málsl. 22. gr. laganna falla brott.

17. gr.

23. gr. laganna orðast svo:

Leigusali greiðir öll fasteignagjöld, þ.m.t. fasteignaskatt og tryggingaiðgjöld.

Þegar íbúðarhúsnæði er í fjöleignarhúsi skal leigusali greiða sameiginlegan kostnað skv. 43. gr. laga um fjöleignarhús, svo sem framlag til sameiginlegs reksturs og viðhalds sameignar, þar á meðal vegna lyftubúnaðar, hitunar, lýsingar og vatnsnotkunar í sameign, svo og kostnað vegna endurbóta á lóð eða húseign.

Leigusali skal greiða árgjöld veitustofnana, sem reiknast af matsverði húsnæðis, rúmfangi þess eða öðrum slíkum gjaldstofnum, án beinna tengsla við vatns- eða orkukaup. Þar sem veitustofnanir innheimta sérstakt gjald fyrir leigu á mælum eða öðrum slíkum búnaði sem þær leggja til skal leigusali greiða það gjald.

18. gr.

Á eftir 23. gr. laganna koma tvær nýjar greinar, 23. gr. a og 23. gr. b, svohljóðandi:

a.

(23. gr. a.)

Leigjandi greiðir vatns,- rafmagns- og hitunarkostnað í hinu leigða húsnæði. Leigjandi skal tilkynna viðeigandi veitustofnunum að hann sé nýr notandi. Leigjanda ber þó ekki að tilkynna um slíkt þegar heitavatnsmælir er ekki sérgreindur fyrir leiguhúsnæðið.

b.

(23. gr. b.)

Heimilt er að víkja frá skiptingu reksturskostnaðar skv. 23. gr. og 23. gr. a, enda séu slík frávik tilgreind í leigusamningi.

19. gr.

Í stað orðsins „fjölbýlishúsum“ í 2. málsl. 24. gr., orðsins „fjölbýlishúsi“ í 3. mgr. 30. gr. og orðsins „fjölbýlishús“ í 32. gr. laganna kemur, í viðeigandi falli: fjöleignarhús.

20. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 28. gr. laganna:

a. Á undan orðinu „samkomulagi“ í 1. málsl. kemur: skriflegu.

b. 2. málsl. fellur brott.

c. Við bætist ný málsgrein, svohljóðandi:

Skriflegt samþykki leigusala skal jafnframt liggja fyrir áður en leigjandi setur upp fastar innréttingar eða annað þess háttar fylgifé. Hið sama á við hyggist leigjandi skipta um læsingar í húsnæðinu.

21. gr.

Í stað orðanna „verslunar- eða veitingahúsnæðis“ í 31. gr. laganna kemur: verslunarhúsnæðis.

22. gr.

34. gr. laganna orðast svo:

Óheimilt er að krefja leigjanda um fyrirframgreiðslu leigu, sbr. þó 1. mgr. 33. gr.

23. gr.

35. gr. laganna fellur brott.

24. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 36. gr. laganna:

a. Í stað 1. mgr. koma tvær nýjar málsgreinar, svohljóðandi:

Þegar leigjandi á rétt til frádráttar frá leigugreiðslu vegna útlagðs kostnaðar, svo sem vegna ófullnægjandi ástands húsnæðis í upphafi leigutíma skv. 1. mgr. 17. gr. eða vanrækslu viðhalds skv. 2. mgr. 20. gr., skal hann framvísa reikningi ásamt fylgigögnum og með árituðu samþykki úttektaraðila, sbr. XIV. kafla, við leigusala eigi síðar en á næsta gjalddaga leigugreiðslu.

Þegar leigjandi á rétt til lækkunar leigu, svo sem vegna ófullnægjandi ástands húsnæðis í upphafi leigutíma skv. 3. mgr. 17. gr., vanrækslu viðhalds skv. 4. mgr. 20. gr. eða vegna skerðingar á afnotarétti skv. 2. mgr. 21. gr., skal fjárhæð leigu lækka í samræmi við það sem aðilar hafa samið um eða í samræmi við mat úttektaraðila, sbr. XIV. kafla, á næsta gjalddaga leigugreiðslu.

b. Í stað orðanna „þriggja mánaða“ í 3. mgr. kemur: tólf vikna.

c. Í stað orðanna „ákvörðun byggingarfulltrúa hefur verið borin“ í 3. mgr. kemur: mat úttektaraðila, sbr. XIV. kafla, hefur verið borið.

25. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 40. gr. laganna:

a. 1. málsl. 1. mgr. orðast svo: Geri leigusali kröfu um tryggingu skv. 39. gr. skal hún vera með einhverjum eftirfarandi hætti.

b. 4. tölul. 1. mgr. orðast svo: Tryggingarfé sem leigjandi greiðir til leigusala. Tryggingarfénu er ætlað að standa til tryggingar fyrir réttum efndum á leigusamningi samkvæmt lögum þessum. Leigusali skal varðveita féð á sérgreindum óbundnum reikningi hjá viðskiptabanka eða sparisjóði sem ber svo háa vexti sem kostur er til greiðsludags sem greiðist leigjanda reyni ekki á tryggingu þessa. Óheimilt er að gera fjárnám í fénu meðan það er í vörslu leigusala. Leigusali má ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans.

c. Á eftir 4. tölul. 1. mgr. kemur nýr töluliður, svohljóðandi: Gjald í samtryggingarsjóð leigusala sem er lögaðili sem í atvinnuskyni leigir út húsnæði. Eingöngu er heimilt að nýta sjóðinn til að greiða það tjón sem leiðir af vanefndum á leigusamningum leigusala. Leigusali skal halda samtryggingarsjóði aðskildum frá öðrum rekstrarþáttum í starfsemi sinni.

d. Í stað orðanna „1.–4. tölul.“ í 5. tölul., sem verður 6. tölul., kemur: 1.–5. tölul.

e. 2. mgr. orðast svo:

Fjárhæð eða hámark tryggingar eða ábyrgðar skv. 1., 3. og 6. tölul. 1. mgr. fer eftir samkomulagi aðila. Gjald skv. 5. tölul. má aldrei nema hærri fjárhæð en svarar 1/10 af húsaleigu samkvæmt samningi aðila. Sjálfsskuldarábyrgð þriðja aðila skv. 2. tölul. 1. mgr. og tryggingarfé skv. 4. tölul. 1. mgr. mega eigi nema hærri fjárhæð en svarar þriggja mánaða húsaleigu samkvæmt samningi aðila.

f. Í stað 4. mgr. koma sex nýjar málsgreinar, svohljóðandi:

Leigusali skal svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé skv. 4. tölul. 1. mgr. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu skv. 1. málsl. skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins skv. 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Verði ágreiningur um bótaskyldu leigjanda lagður fyrir kærunefnd húsamála eða almenna dómstóla skal tryggingarféð vera áfram í vörslu leigusala skv. 4. tölul. 1. mgr. þar til endanleg niðurstaða liggur fyrir um bótaskyldu leigjanda.

Leigusali skal svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann gerir kröfu í tryggingu eða ábyrgð skv. 1.–3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu skv. 1. málsl. fellur trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð er niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skal leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hefur afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hefur lögvarða hagsmuni af að fá aftur.

Geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins skv. 7. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi. Trygging eða ábyrgð skal halda gildi sínu þar til endanleg niðurstaða liggur fyrir um bótaskyldu leigjanda.

Gjald sem leigjandi greiðir í samtryggingarsjóð leigusala skv. 5. tölul. 1. mgr. er ekki endurgreitt við lok leigutíma.

g. Í stað orðanna „5. tölul.“ í 5. mgr. kemur: 6. tölul.

26. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 2. mgr. 51. gr. laganna:

a. Í stað orðsins „byggingarfulltrúa“ í 7. tölul. kemur: úttektaraðila, sbr. XIV. kafla.

b. Við bætist nýr töluliður, svohljóðandi: Þegar leigusali er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni og leigjandi uppfyllir ekki lengur lögmæt og málefnaleg skilyrði leigusala fyrir leigu húsnæðis eða veitir ekki nauðsynlegar upplýsingar svo unnt sé að staðreyna hvort hann uppfylli skilyrðin, enda komi fram í leigusamningi að forgangsréttur sé bundinn umræddu skilyrði.

27. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 56. gr. laganna:

a. Í stað 1. tölul. koma tveir nýir töluliðir, svohljóðandi:

1. Einn mánuður af beggja hálfu á geymsluskúrum og þess háttar húsnæði til hvers sem það er notað.

2. Þrír mánuðir af beggja hálfu á einstökum herbergjum.

b. Í stað orðsins „íbúðum“ og orðsins „íbúð“ í 1. málsl. 2. tölul. kemur: íbúðarhúsnæði.

c. 2. málsl. 2. tölul. orðast svo: Hafi leigjandi haft íbúðarhúsnæði á leigu lengur en tólf mánuði skal uppsagnarfrestur af hálfu leigusala vera tólf mánuðir sé um að ræða lögaðila sem í atvinnuskyni leigir út viðkomandi íbúðarhúsnæði.

d. Við bætist ný málsgrein, svohljóðandi:

Þrátt fyrir 3. tölul. 1. mgr. er leigusala sem er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni heimilt að segja upp ótímabundnum leigusamningi með þriggja mánaða uppsagnarfresti þegar leigjandi uppfyllir ekki lengur lögmæt og málefnaleg skilyrði leigusala fyrir leigu á húsnæði eða veitir ekki nauðsynlegar upplýsingar svo unnt sé að staðreyna hvort hann uppfylli skilyrði. Skal slík uppsögn vera skrifleg og skal henni fylgja rökstuðningur fyrir uppsögninni.

28. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 2. mgr. 58. gr. laganna:

a. Í stað orðanna „sem þá skulu“ í 2. málsl. kemur: enda sé ekki fjallað um viðkomandi forsendur, atvik eða aðstæður í lögum þessum og skulu þau.

b. Á eftir 2. málsl. kemur nýr málsliður, svohljóðandi: Skal gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera a.m.k. þrír mánuðir.

c. 3. málsl. orðast svo: Skal slík uppsögn vera skrifleg og skal henni fylgja rökstuðningur fyrir uppsögninni.

29. gr.

59. gr. laganna orðast svo:

Ef átta vikur líða frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn ótímabundins leigusamnings eða ákvæðum tímabundins leigusamnings en leigjandi heldur áfram að hagnýta hið leigða húsnæði og efna leigusamninginn framlengist leigusamningurinn ótímabundið enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið.

30. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 60. gr. laganna:

a. 4. tölul. 1. mgr. orðast svo: Ef leigusali bætir eigi úr annmörkum á hinu leigða húsnæði skv. 20. gr.

b. Á undan orðinu „áskoranir“ í 1. málsl. 6. tölul. 1. mgr. kemur: skriflegar.

c. Í stað orðanna „31. gr.“ í 1. málsl. 6. tölul. 1. mgr. kemur: 30. gr.

d. Á eftir 1. mgr. koma tvær nýjar málsgreinar, svohljóðandi:

Tilkynning um riftun skv. 1.–8. tölul. 1. mgr. skal vera skrifleg og skal henni fylgja rökstuðningur fyrir riftuninni.

Réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningi falla niður frá dagsetningu riftunar og skal leigjandi rýma leiguhúsnæðið þegar í stað nema aðilar semji um annað og skal leigusali þá eiga rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líður frá riftun og þar til leigjandi hefur rýmt leiguhúsnæðið samkvæmt samkomulaginu.

e. Í stað orðanna „tveggja mánaða“ í 2. mgr. kemur: átta vikna.

31. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 61. gr. laganna:

a. 3. tölul. 1. mgr. orðast svo: Ef leigjandi nýtir húsnæðið, sameign ef húsnæðið er í fjöleignarhúsi, eða lóð á annan hátt en lög þessi eða leigusamningur mæla fyrir um og landslög leyfa að öðru leyti.

b. Á undan orðinu „kröfu“ í 7. tölul. 1. mgr. kemur: skriflegri.

c. Á eftir orðunum „þrátt fyrir“ í 8. og 9. tölul. 1. mgr. kemur: skriflegar.

d. Í stað orðanna „verslunar- eða veitingahúsnæðis“ í 9. tölul. 1. mgr. kemur: verslunarhúsnæðis.

e. Við 1. mgr. bætist nýr töluliður, svohljóðandi: Ef leigusali hefur sett lögmæt og málefnaleg skilyrði fyrir leigu húsnæðis skv. 3. gr. og leigjandi hefur gefið upp rangar eða villandi upplýsingar sem leiða til þess að hann hefur ranglega verið talinn uppfylla skilyrði fyrir úthlutun leiguhúsnæðis.

f. Á eftir 1. mgr. koma tvær nýjar málsgreinar, svohljóðandi:

Tilkynning um riftun skv. 1.–11. tölul. 1. mgr. skal vera skrifleg og skal henni fylgja rökstuðningur fyrir riftuninni.

Réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningi falla niður frá dagsetningu riftunar og skal leigjandi rýma leiguhúsnæðið þegar í stað nema aðilar semji um annað og skal leigusali þá eiga rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líður frá riftun og þar til leigjandi hefur rýmt leiguhúsnæðið samkvæmt samkomulaginu.

g. Í stað orðanna „tveggja mánaða“ í 2. mgr. kemur: átta vikna.

32. gr.

Í stað orðanna „tveggja mánaða“ í 1. og 2. mgr. 64. gr. laganna kemur: fjögurra vikna.

33. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 65. gr. laganna:

a. Í stað orðsins „byggingarfulltrúi“ í 1. málsl. kemur: úttektaraðili, sbr. XIV. kafla.

b. Í stað orðanna „tveggja mánaða“ í 2. málsl. kemur: átta vikna.

c. Í stað orðsins „byggingarfulltrúa“ í 2. málsl. kemur: úttektaraðilans.

34. gr.

66. gr. laganna orðast svo:

Samkomulag leigjanda og leigusala skv. 1. mgr. 28. gr. skal gilda um breytingar og endurbætur á hinu leigða húsnæði við skil á húsnæðinu. Hafi leigjandi ekki gert samkomulag skv. 1. mgr. 28. gr. við leigusala um breytingar eða endurbætur á hinu leigða húsnæði eða búnaði þess skal leigusalinn eignast endurbæturnar án sérstaks endurgjalds við lok leigutímans nema hann kjósi þá eða áður að krefjast þess að leigjandi komi hinu leigða í upprunalegt ástand.

Leigjanda er heimilt að flytja brott með sér fastar innréttingar og annað þess háttar fylgifé, sem hann hefur sjálfur kostað til húsnæðisins, þegar ekki er um að ræða breytingar eða endurbætur á hinu leigða húsnæði eða búnaði þess skv. 1. mgr. 28. gr., enda komi leigjandi hinu leigða húsnæði aftur í upprunalegt ástand.

35. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 69. gr. laganna:

a. Í stað 1. mgr. koma fjórar nýjar málsgreinar, svohljóðandi:

Leigjandi og leigusali geta óskað eftir að gerð verði úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram eða við lok leigutíma. Skylt er aðilum að láta fara fram úttekt óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaðurinn við úttektina að jöfnu milli þeirra.

Sé óskað úttektar á ástandi hins leigða húsnæðis í öðrum tilvikum en kveðið er á um í 1. mgr. skal sá aðili sem óskar hennar greiða kostnaðinn vegna úttektarinnar. Leigjanda og leigusala er þó ávallt heimilt að semja um aðra kostnaðarskiptingu vegna úttektarinnar.

Leigjandi og leigusali skulu koma sér saman um úttektaraðila.

Komi upp ágreiningur milli aðila við framkvæmd þessarar greinar geta aðilar vísað honum til kærunefndar húsamála.

b. 3. mgr. orðast svo:

Ákvæði 2.–4. mgr. gilda einnig um önnur þau verkefni sem gert er ráð fyrir að úttektaraðilar sinni samkvæmt lögum þessum.

36. gr.

70. gr. laganna fellur brott.

37. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 71. gr. laganna:

a. 1. mgr. fellur brott.

b. Í stað orðanna „Úttektina framkvæmir byggingarfulltrúi“ í 1. málsl. 2. mgr. kemur: Úttekt skv. 1. eða 2. mgr. 69. gr. framkvæmir úttektaraðili sem leigjandi og leigusali hafa komið sér saman um skv. 3. mgr. 69. gr.

c. Orðin „sem byggingarfulltrúinn leggur til“ í 2. málsl. 2. mgr. falla brott.

d. Á eftir orðinu „leigjandi“ í 2. málsl. 2. mgr. kemur: eða leigusali.

38. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 72. gr. laganna:

a. Í stað orðsins „byggingarfulltrúi“ í 1. mgr. kemur: úttektaraðili skv. 3. mgr. 69. gr.

b. 2. mgr. fellur brott.

39. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 80. gr. laganna:

a. 3. mgr. orðast svo:

Leigumiðlara er skylt að veita ráðuneytinu þær upplýsingar sem nauðsynlegar eru til að það geti sinnt eftirliti skv. 81. gr.

b. Við bætist ný málsgrein, svohljóðandi:

Leigumiðlari skal fyrir 15. október ár hvert senda ráðherra staðfestingu á að hann hafi í gildi fullnægjandi tryggingu skv. 4. tölul. 1. mgr. 74. gr.

40. gr.

81. gr. laganna orðast svo:

Ráðherra skal hafa eftirlit með því að leigumiðlarar fullnægi lögmæltum skilyrðum til leyfis til að reka miðlun með leiguhúsnæði. Missi leigumiðlari eitthvert þeirra skilyrða sem sett eru fyrir leyfisveitingu getur ráðherra svipt hann leyfi sínu tímabundið eða til loka leyfistímans. Við sviptingu leyfis skal leigumiðlari hætta leigustarfsemi sinni. Hlutaðeigandi lögreglustjóra ber að veita atbeina sinn til að stöðva starfsemina og innsigla ef þörf krefur.

41. gr.

Orðin „og ákvæði um gjaldtöku er hafa skal til hliðsjónar við ákvörðun þóknunar til leigumiðlara“ í 82. gr. laganna falla brott.

42. gr.

84. gr. laganna orðast svo:

Ráðherra skipar samkvæmt tilnefningu Hæstaréttar Íslands þrjá fulltrúa í kærunefnd húsamála til þriggja ára í senn. Skulu tveir þeirra vera lögfræðingar og einn verkfræðingur. Annar lögfræðinganna skal vera formaður og uppfylla skilyrði um embættisgengi héraðsdómara. Varamenn skulu skipaðir á sama hátt. Nefndinni er heimilt að kalla sér til ráðgjafar og aðstoðar sérfróða aðila ef hún telur þörf á.

Kostnaður við starfsemi nefndarinnar greiðist úr ríkissjóði.

43. gr.

85. gr. laganna orðast svo:

Greini aðila leigusamnings á við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings geta þeir, einn eða fleiri, leitað atbeina kærunefndar húsamála sem kveður upp skriflegan úrskurð svo fljótt sem kostur er og jafnan innan tveggja mánaða frá því að erindi barst henni.

Erindi til kærunefndar skal vera skriflegt og í því skal skilmerkilega greina hvert sé ágreiningsefnið, hver sé krafa aðila og rökstuðningur fyrir henni.

Kærunefnd skal gefa gagnaðila kost á að tjá sig og koma sjónarmiðum sínum og kröfum á framfæri. Skal gefa honum hæfilegan frest í því skyni. Enn fremur er kærunefnd heimilt að kalla eftir öllum nauðsynlegum upplýsingum og gögnum um málið gerist þess þörf.

Málsmeðferð fyrir kærunefnd skal að jafnaði vera skrifleg en þó getur nefndin kallað málsaðila eða fulltrúa þeirra á sinn fund. Að öðru leyti fer um málsmeðferð hjá nefndinni samkvæmt ákvæðum stjórnsýslulaga og nánari reglum sem ráðherra setur, að fengnum tillögum frá nefndinni.

Úrskurðir kærunefndar eru bindandi gagnvart málsaðilum og sæta ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Sé mál höfðað vegna úrskurðar nefndarinnar fyrir dómstólum er nefndinni heimilt að fresta afgreiðslu sambærilegra mála sem eru til meðferðar hjá henni þar til dómur gengur í málinu.

Ef kæra er bersýnilega tilefnislaus að mati kærunefndarinnar getur nefndin gert kæranda að greiða gagnaðila málskostnað. Aðför má gera án undangengins dóms til fullnustu málskostnaðar.

Úrskurðir kærunefndar húsamála eru aðfararhæfir án undangengins dóms.

Kærunefndin skal birta úrskurði sína.

Ráðherra skal með reglugerð setja nánari ákvæði um erindi til kærunefndar, störf hennar, verkefni, valdsvið, starfsskilyrði o.fl.

44. gr.

Í stað orðsins „Íbúðalánasjóður“ í 1. mgr. 86. gr. laganna kemur: Ráðuneytið.

45. gr.

Lög þessi öðlast þegar gildi og gilda um húsaleigusamninga sem gerðir eru eftir gildistöku þeirra. Aðilum eldri leigusamninga er heimilt að semja um að lög þessi gildi um samninga þeirra.

46. gr.

Við gildistöku laga þessara verður eftirfarandi breyting á lögum um nauðungarsölu, nr. 90/1991, með síðari breytingum: Við 11. tölul. 1. mgr. 28. gr. laganna bætist: en við nauðungarsölu á íbúðarhúsnæði, sem leigjandi hefur til eigin nota samkvæmt leigusamningi, skuli hann þrátt fyrir þetta njóta réttar til að halda notum af því út leigutíma, eftir atvikum að undangenginni uppsögn, en þó aldrei lengur en í tólf mánuði frá samþykki boðs gegn greiðslu leigu sem svarar að mati sýslumanns til hæfilegrar húsaleigu. Sýslumanni er heimilt að áskilja að leigjandi setji tryggingu fyrir spjöllum sem kunna að verða á íbúðarhúsnæði.

Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.

I. Inngangur.

Í frumvarpi þessu eru lagðar til breytingar á húsaleigulögum, nr. 36/1994, með síðari breytingum, en frumvarpið var samið í velferðarráðuneytinu. Frumvarpið var áður lagt fram á 144. löggjafarþingi og er því lagt fram í annað skipti með tilteknum breytingum. Við gerð frumvarpsins var farið yfir þær umsagnir sem bárust Alþingi þegar velferðarnefnd þingsins hafði fyrra frumvarpið til efnislegrar meðferðar og tekið tillit til þeirra eftir því sem frekast var unnt.

II. Tilefni og nauðsyn lagasetningar.

Með þingsályktun nr. 1/142, um aðgerðir vegna skuldavanda heimila á Íslandi, sem samþykkt var á Alþingi 28. júní 2013 (9. mál á 142. löggjafarþingi), var félags- og húsnæðismálaráðherra falið að skipa verkefnisstjórn um framtíðarskipan húsnæðismála. Í samræmi við þingsályktun þessa skipaði félags- og húsnæðismálaráðherra verkefnisstjórn um framtíðarskipan húsnæðismála 9. september 2013. Enn fremur skipaði ráðherra samvinnuhóp með fulltrúum 32 hagsmunaaðila sem falið var að vera verkefnisstjórninni til ráðgjafar. Verkefnisstjórnin skilaði tillögum með skýrslu 6. maí 2014 en á meðal þess sem hún lagði til var að húsaleigulöggjöfin yrði endurskoðuð með það að markmiði að treysta umgjörð leigumarkaðar og efla úrræði leigusala og leigjenda. Var mælst til þess að tillögur samvinnuhóps um framtíðarskipan húsnæðismála yrðu hafðar að leiðarljósi. Í tillögum samvinnuhópsins um uppbyggingu virks leigumarkaðar var lagt til að löggjöf sem snýr að rekstrarumhverfi húsnæðisfélaga yrði endurskoðuð sem og húsaleigulög með tilliti til réttinda og skyldna leigjenda og leigusala. Hópurinn lagði til að kærunefnd húsamála yrði efld til að bæta eftirlit með leigumarkaðnum og hlutverk þeirra sem tryggja eiga skilvirkan leigumarkað, þ.m.t. byggingarfulltrúa, yrði endurskoðað. Við vinnslu frumvarpsins var skýrsla vinnuhóps um endurskoðun á rekstrar- og skattaumhverfi húsnæðisfélaga frá nóvember 2012 einnig höfð til hliðsjónar þar sem m.a. var hvatt til þess að viðhald leiguhúsnæðis yrði í ríkara mæli gert að sameiginlegu hagsmunamáli leigusala og leigjenda sem og að úrræði leigusala til að losna við óskilvísa leigjendur eða leigjendur sem uppvísir verða að óforsvaranlegri umgengni um leiguhúsnæði yrðu bætt. Í því sambandi verður að hafa í huga að í 61. gr. húsaleigulaga er mælt fyrir um að leigusali geti rift leigusamningi á grundvelli nánar tilgreindra ástæðna sem lúta að vanefndum leigjanda, svo sem vegna vangoldinna leigugreiðslna og tjóns á hinu leigða húsnæði. Yfirgefi leigjandi ekki leiguhúsnæði í kjölfar riftunar getur leigusali krafist útburðar leigjanda á grundvelli 72. gr. laga nr. 90/1989, um aðför, með síðari breytingum. Þannig eru úrræði til að bregðast við vanefndum leigjanda til staðar en mikilvægt þykir að kannað verði hvort unnt sé að flýta ferli útburðarmála ef þess er nokkur kostur.

Frumvarpið er jafnframt liður í aðgerðum ríkisstjórnar Íslands til að greiða fyrir gerð kjarasamninga á almennum vinnumarkaði, sbr. yfirlýsingu ríkisstjórnarinnar frá 28. maí 2015. Yfirlýsing ríkisstjórnarinnar felur í sér aðgerðir í ellefu liðum er varða tiltekin svið skatta- og velferðarmála, þar á meðal húsnæðismál, og úrbætur á sviði hagstjórnar og opinberra fjármála. Í II. lið yfirlýsingarinnar er fjallað um húsnæðismál en þar er vísað til sérstakrar yfirlýsingar ríkisstjórnarinnar um húsnæðismál, dags. 28. maí 2015, sem birt er sem fylgiskjal með frumvarpi þessu. Þar kemur fram að ríkisstjórn Íslands, í samvinnu við Samband íslenskra sveitarfélaga og samtök aðila vinnumarkaðarins, skuldbindi sig til að skapa bætt skilyrði fyrir uppbyggingu á húsnæðismarkaði. Í yfirlýsingunni kemur jafnframt fram að stuðlað verði að því að landsmenn hafi aukið val um búsetuform og búi við meira öryggi í húsnæðismálum í samræmi við þarfir hvers og eins, einkum tekjulágar fjölskyldur. Enn fremur er því lýst yfir að ríkisstjórn Íslands muni taka upp viðræður við Samband íslenskra sveitarfélaga, Reykjavíkurborg og fleiri sveitarfélög með það að markmiði að hrinda í framkvæmd aðgerðum til að fjölga hagkvæmum og ódýrum íbúðum, styðja við leigumarkað, styðja við kaup á fyrstu íbúð og tryggja aukið framboð á íbúðarhúsnæði með ráðstöfunum sem nánar er kveðið á um í yfirlýsingunni. Þær ráðstafanir miða fyrst og fremst að því að bæta hag tekjulágra fjölskyldna og ungs fólks á húsnæðismarkaði. Þannig verði tekjulágum fjölskyldum, sem hingað til hafa ekki átt kost á íbúðum í félagslegu kerfi sveitarfélaganna, veittur aðgangur að ódýru og öruggu leiguhúsnæði. Nánar er fjallað um fyrirhugaðar ráðstafanir ríkisstjórnar Íslands í húsnæðismálum í tengslum við kjarasamninga sumarið 2015 í yfirlýsingu ríkisstjórnarinnar um húsnæðismál sem birt er sem fylgiskjal með frumvarpi þessu.

Meginmarkmið frumvarps þessa er að auka réttaröryggi leigjenda og koma á meiri festu í samskiptum leigjenda og leigusala svo að komast megi hjá ágreiningi síðar. Áhersla er lögð á að um frjálsa samninga er að ræða milli leigusala og leigjanda en jafnframt á nauðsyn þess að ákveðinn lagarammi gildi um þá samningsgerð. Sem dæmi má nefna að leitast er við að samræma þau úrræði sem leigjandi getur gripið til þegar leiguhúsnæði er ábótavant hvort sem er í upphafi leigutíma eða síðar á leigutíma í kjölfar vanrækslu leigusala á viðhaldi hins leigða húsnæðis. Enn fremur eru lagðar til breytingar á því hvernig staðið skuli að úttektum á hinu leigða húsnæði þannig að aðilar komi sér saman um úttektaraðila í stað þess að leita til byggingarfulltrúa í því sveitarfélagi þar sem húsnæðið er. Með það fyrir augum að leitast við að tryggja betur eftirlit með íslenskum leigumarkaði er lagt til að úrlausnir kærunefndar húsamála í málum sem lúta að gerð og framkvæmd leigusamninga verði bindandi fyrir aðila máls.

III. Meginefni frumvarpsins.

Fyrst ber að nefna að lagt er til að almenn undanþága frá ákvæðum húsaleigulaga sem kemur fram í 3. mgr. 2. gr. laganna verði þrengd verulega. Undanþágan hefur m.a. verið talin eiga við um leigufélög sem starfa í þágu velferðar hér á landi og eru ekki rekin í hagnaðarskyni. Flest umræddra félaga virðast hafa nýtt sér þessa heimild að einhverju leyti. Við mat á nauðsyn slíkrar almennrar undanþágu frá annars ófrávíkjanlegum ákvæðum húsaleigulaga verður að horfa til þess að ákvæðið tekur m.a. til tilvika þar sem í gildi eru leigusamningar milli lögaðila í atvinnurekstri annars vegar og einstaklinga hins vegar. Þá verður ekki fram hjá því litið að stærstu leigusalarnir sem starfa á Íslandi falla undir undanþáguna en þá er átt við sveitarfélög og leigufélög sem eru félagsleg í eðli sínu. Undanþágan hefur því átt við um leigjendur á stórum hluta íslensks leigumarkaðar. Má gera ráð fyrir að sá hluti eigi enn eftir að stækka þegar áætlanir um frekari uppbyggingu félagslegs leigumarkaðar koma til framkvæmda. Eigi að veita umræddum leigufélögum svo víðtæka heimild til að víkja frá húsaleigulögum þar sem í raun er sett í hendur einstakra leigusala að kveða einhliða á um undanþágur frá lögunum og jafnvel svo að lögin gildi í raun ekki nema að litlu leyti verður að skoða almenna nauðsyn húsaleigulaga. Verður að ætla að eitt af mikilvægustu markmiðum húsaleigulaga sé að tryggja rétt leigjenda gagnvart leigusölum og þá ekki síst gagnvart lögaðilum sem leigja út íbúðarhúsnæði sem hluta atvinnurekstrar enda þótt þeir séu ekki reknir í hagnaðarskyni. Er hér um að ræða neytendavernd og verður að telja mikilvægt að sú vernd nái einnig til þeirra hópa sem kunna að standa höllum fæti við samningagerð af því tagi sem lögin fjalla um. Lögin hljóta því að verða að vera þannig úr garði gerð að allir geti farið eftir þeim þannig að ekki þurfi að koma til svo víðtækrar undanþágu frá annars ófrávíkjanlegum ákvæðum laganna. Á þar ekki að hafa áhrif hvort leigusalar séu einstaklingar eða lögaðilar heldur verður að gera þá kröfu að lagaákvæði gæti sanngirnis þar sem tekið er tillit til þarfa bæði leigusala og leigjanda eins og kostur er ásamt því að líta til hagsmuna annarra sem kunna að eiga hlut að máli með beinum eða óbeinum hætti. Er því lagt til að hin almenna undanþáguheimild verði þrengd þannig að hún nái einungis til áfangaheimila vegna mjög sérstaks eðlis starfsemi þeirra. Að því er varðar leigufélög sem starfa í þágu velferðar, en þá er átt við leigufélög sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni, er lagt til að tilgreint verði sérstaklega í hvaða tilvikum þeim sem og sveitarfélögum verði heimilt að semja um aðra tilhögun en leiðir af ákvæðum laganna þannig að þau geti starfað í samræmi við tilgang starfsemi sinnar. Um nánari skýringar er vísað til athugasemda við 2. gr. frumvarpsins.

Áhersla er lögð á að samræma þau úrræði sem leigjandi getur gripið til gagnvart leigusala þegar ástand leiguhúsnæðis er talið ófullnægjandi miðað við fyrirhuguð not þess í upphafi leigutíma og síðar á leigutímanum í kjölfar þess að leigusali hefur ekki sinnt viðhaldi, enda má ætla að afleiðingar fyrir leigjanda séu þær sömu í báðum tilvikum eða a.m.k. sambærilegar. Leigjandi hefur t.d. ekki getað farið fram á lækkun á leigu ef leigusali sinnir ekki viðhaldsskyldum sínum og strangari skilyrði eru fyrir riftun af hálfu leigjanda vegna vanrækslu viðhalds en vegna ófullnægjandi ástands í upphafi leigutíma. Við gerð frumvarpsins var m.a. litið til þess að samkvæmt húsaleigulögum í Danmörku, Finnlandi, Noregi og Svíþjóð gilda sams konar reglur um riftun leigusamnings vegna ófullnægjandi ástands leiguhúsnæðis í upphafi leigutíma og vanrækslu viðhalds.

Svo virðist sem brunavörnum í leigðu húsnæði sé frekar ábótavant en þegar um er að ræða brunavarnir í húsnæði þar sem eigendur halda sjálfir heimili. Er því lagt til að fullnægjandi brunavarnir samkvæmt lögum og reglugerðum um brunavarnir séu eitt þeirra skilyrða sem leiguhúsnæði þurfi að uppfylla svo að ástand þess verði talið fullnægjandi við afhendingu í upphafi leigutíma sem og að leigusali þurfi að viðhalda brunavörnum þannig að þær séu í viðunandi ástandi á leigutíma. Er því m.a. lagt til í 8. gr. frumvarpsins að reykskynjari og slökkvitæki þurfi að vera í lagi ásamt hreinlætis-, hitunar- og heimilistækjum sem og vatns- og frárennslislögnum svo leiguhúsnæði teljist fullnægjandi, án tillits til aldurs húsnæðisins.

Reynslan hefur sýnt að ákveðins misskilnings virðist hafa gætt um inntak fyrirframgreiðslu leigu og margir litið á hana sem tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningi. Í frumvarpi þessu er því lagt til að eingöngu verði heimilt að krefjast trygginga en ekki fyrirframgreiðslu leigu, þó þannig að áfram verði heimilt að krefjast greiðslu húsaleigu fyrsta dag hvers mánaðar fyrir fram fyrir einn mánuð í senn líkt og gert er ráð fyrir í 1. mgr. 33. gr. laganna. Að því er varðar hámarksfjárhæð tryggingarfjár er gert ráð fyrir að leigusali geti áfram að hámarki óskað eftir tryggingarfé, þ.e. tryggingu í reiðufé, sem nemur þriggja mánaða leigugreiðslum. Þar vegast á ólík sjónarmið leigusala og leigjenda en hæfilegt þykir að leigusalar geti takmarkað tjón sitt sem nemur þriggja mánaða leigugreiðslum að teknu tilliti til þess að oft getur verið um að ræða háar fjárhæðir þegar litið er almennt til fjárhagslegra aðstæðna launafólks hér á landi. Hins vegar þykir jafnframt brýnt að skoða hvaða leiðir eru færar til að flýta fyrir aðfarargerð þegar þær aðstæður eru uppi að leigjandi stendur ekki við leigusamning og neitar að yfirgefa hið leigða húsnæði í kjölfar riftunar. Enn fremur er lagt til að ætli leigusali sér ekki að gera kröfu í tryggingarfé beri honum að skila því til leigjanda innan fjögurra vikna frá skilum á hinu leigða húsnæði í stað tveggja mánaða. Ástæða þessa er að ætla verður að fjórar vikur sé nægilegur tími fyrir leigusala til að meta ástand hins leigða húsnæðis en gera verður ráð fyrir að leigjandi hafi not fyrir þá fjármuni sem felast í tryggingunni, jafnvel til að greiða tryggingu fyrir efndum á öðrum leigusamningi, til kaupa á búseturétti eða sem innborgun við kaup á íbúðarhúsnæði. Til að gæta samræmis er lagt til að frestur leigusala til að gera kröfu í aðrar ábyrgðir eða tryggingar sem leigjandi hefur lagt fram verði á sama hátt styttur úr tveimur mánuðum í fjórar vikur.

Þá er lagt til að fallið verði frá skilyrði um að tryggingarfé í vörslu leigusala skuli vera verðtryggt. Engu að síður þykir eðlilegt og sanngjarnt að leigusala beri skylda til að tryggja ávöxtun á fénu og greiða endurgjald fyrir að fá tryggingu í formi reiðufjár í stað t.d. bankaábyrgðar. Er lagt til að tryggingarféð verði sérgreint í vörslu leigusala á óbundnum reikningi í viðskiptabanka eða sparisjóði sem ber eins háa vexti og kostur er til greiðsludags. Enn fremur er lagt til að kveðið sé um að óheimilt sé að gera fjárnám í tryggingarfénu á leigutímanum enda er það ekki í eigu leigusala heldur ætlað að standa til tryggingar verði vanefndir af hálfu leigjanda á samningstímanum.

Einnig er lagt til að gerður verður greinarmunur á lengd uppsagnarfrests þegar leigusali er annars vegar einstaklingur og hins vegar leigufélag sem í atvinnuskyni leigir út íbúðarhúsnæði. Markmiðið er að stuðla að því að gerðir séu ótímabundnir leigusamningar í því skyni að stuðla að langtímaleigu. Áfram er gert ráð fyrir sex mánaða uppsagnarfresti af hálfu leigusala þegar um er að ræða einstakling sem leigir út íbúðarhúsnæði. Lagt er til að horfið verði frá þeirri reglu sem nú er að finna í húsaleigulögum að uppsagnarfrestur af hálfu leigusala skuli vera eitt ár hafi leigjandi haft íbúðarhúsnæði á leigu lengur en fimm ár. Kann það að þykja íþyngjandi fyrir einstakling sem vill leigja út húsnæði sitt til lengri tíma að þurfa að sæta árs uppsagnarfresti þegar sami leigjandi hefur verið í húsnæðinu í fimm ár en fyrir liggur að leigusali getur í raun komist hjá því með því að gera nokkra skammtímaleigusamninga. Öðru máli þykir gegna um sveitarfélög og félög sem í atvinnuskyni leigja út íbúðarhúsnæði og hafa það þá væntanlega að markmiði að tryggja fólki öryggi í húsnæðismálum efni það leigusamninginn. Því er lagt til að uppsagnarfrestur af hálfu lögaðila sem í atvinnuskyni leigja út íbúðarhúsnæði verði tólf mánuðir hafi leigjandi haft íbúðarhúsnæði á leigu lengur en eitt ár. Með þessari breytingu er leitast við að stuðla að aukinni festu á leigumarkaði og ekki síst auknu réttaröryggi leigjenda þeirra sem í atvinnuskyni leigja út íbúðarhúsnæði. Engu að síður er lagt til að sé leigusali lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni, þar á meðal sveitarfélag, verði honum heimilt að kveða á um þriggja mánaða uppsagnarfrest í leigusamningum sínum í tilvikum er leigjendur þeirra uppfylla ekki lengur hin lögmætu og málefnalegu skilyrði sem sett hafa verið í leigusamningum á grundvelli 3. gr. frumvarpsins eða veita ekki nægilegar upplýsingar svo unnt sé að sannreyna hvort þeir uppfylli skilyrðin. Með tillögunni er leitast við að gæta hagsmuna bæði leigusala og leigjenda enda ljóst að umræddir leigusalar hafa ríka hagsmuni af því að tryggja að íbúðarhúsnæði í eigu þeirra sé einungis ráðstafað til þeirra sem uppfylla skilyrðin á hverjum tíma og sama gildir um þá einstaklinga sem uppfylla skilyrðin en bíða þess að fá íbúðarhúsnæði úthlutað. Ræðst þetta einkum af því að framboð leiguhúsnæðis hjá slíkum aðilum hefur ekki verið nægjanlegt. Hins vegar þarf jafnframt að gæta að hagsmunum þeirra sem þegar leigja íbúðarhúsnæði hjá umræddum leigusölum enda má gera ráð fyrir að aðstæður þeirra hafi ekki breyst verulega enda þótt þeir uppfylli ekki lengur skilyrðin. Um nánari skýringar er vísað til athugasemda við 27. gr. frumvarpsins.

Í frumvarpinu er hlutverk byggingarfulltrúa sveitarfélaga samkvæmt húsaleigulögum endurskoðað en þeir hafa gegnt talsverðu hlutverki við framkvæmd úttekta og mat á lækkun leigu ásamt mati á nauðsyn viðgerða á leiguhúsnæði og kostnaði við þær. Reynslan hefur hins vegar sýnt að það fyrirkomulag sem lögin gera ráð fyrir hefur ekki gefist nægilega vel í framkvæmd. Hefur m.a. verið bent á að hlutverk byggingarfulltrúa samkvæmt húsaleigulögum samræmist illa verkefnum sem þeim hafa verið falin með öðrum lögum. Í því sambandi verður einnig að hafa í huga að byggingarfulltrúar eru starfsmenn sveitarfélaga og gegna ákveðnu eftirlitshlutverki á vegum þeirra. Enn fremur liggur fyrir að flest sveitarfélög eiga íbúðarhúsnæði sem þau leigja út til einstaklinga og fjölskyldna eða reka sérstök leigufélög í þeim tilgangi. Þannig eru sveitarfélög í mörgum tilvikum annar aðili leigusamnings um húsnæði sem byggingarfulltrúa er svo falið að taka út auk þess sem byggingarfulltrúa kann að vera falið að skera úr ágreiningi milli aðila leigusamnings þar sem sveitarfélagið er annar aðila. Er því lagt til að byggingarfulltrúum sveitarfélaganna verði ekki lengur falin framkvæmd úttekta á leiguhúsnæði heldur falli það í hlut aðila leigusamnings að koma sér saman um úttektaraðila sem annist þau verkefni sem nú er gert ráð fyrir að byggingarfulltrúar sinni. Húsaleigusamningar fela í sér einkaréttarlegt samningssamband milli aðila og þykja málefnaleg sjónarmið vera fyrir því að aðilar að slíkum samningum komi sér saman um hvernig þeir kjósa að haga þessum málum á sama hátt og gildir almennt um önnur sambærileg samningssambönd. Ekki er gert ráð fyrir að í lögum verði mælt fyrir um tiltekin skilyrði sem úttektaraðilar skulu uppfylla, svo sem um menntun eða reynslu, enda gengið út frá því að leigusali og leigjandi velji í sameiningu þann aðila sem þeir telja best fallinn til þess að sinna þeim verkefnum sem gert er ráð fyrir að úttektaraðilar taki að sér. Þá er lagt til að skýrar verði kveðið á um kostnaðarskiptingu vegna starfa úttektaraðila og þannig komist hjá því að setja úttektaraðila í eins konar dómarasæti við mat á því hvor aðilanna eigi að bera kostnaðinn eftir því hvor þeirra ber meiri sök á þeim atvikum er leiddu til úttektarinnar.

Í þeirri vinnu sem farið hefur fram við mótun framtíðarstefnu húsnæðismála hefur komið fram gagnrýni þess efnis að opinbert eftirlit með framkvæmd leigusamninga á íslenskum leigumarkaði sé ekki nægilegt. Hefur mörgum þótt hlutverk byggingarfulltrúa sveitarfélaga vera vísir að opinberu eftirlitskerfi í þessu sambandi og komið hafa fram athugasemdir um að efla þyrfti það kerfi frekar en fella það niður. Eins og að framan er rakið þóttu hins vegar þeir hagsmunaárekstrar sem kunna að verða í störfum byggingarfulltrúa, eigi þeir að sinna áfram því hlutverki sem þeim er falið í húsaleigulögum, vega þyngra en mikilvægi starfa þeirra sem hluta af opinberu eftirliti með íslenskum leigumarkaði. Mikilvægt þykir hins vegar að opinbert eftirlit með leigumarkaði sé virkt og því er lagt til að kærunefnd húsamála verði falið að kveða upp bindandi úrskurði í þeim ágreiningsmálum sem lögð eru fyrir nefndina um gerð og framkvæmd leigusamninga, þar á meðal ágreining sem tengist framkvæmd úttekta, mati á lækkun leigu og mati á nauðsyn viðgerða og kostnaði við þær. Þannig er m.a. gert ráð fyrir að kærunefndin geti endurskoðað ákvarðanir úttektaraðila og þurfi því að rannsaka málið með vísan til 10. gr. stjórnsýslulaga. Í þessu sambandi var litið til annarra Norðurlanda. Er þannig lagt til í 43. gr. frumvarpsins að úrlausnir kærunefndar húsamála verði bindandi fyrir aðila sem mun fela í sér ákveðið eftirlit með framkvæmd leigusamninga ásamt því að meiri festa og samræmi komist á að því er varðar verkefni úttektaraðila fái kærunefndin slík mál til úrlausnar. Að öðru leyti er vísað til athugasemda við 43. gr. frumvarpsins.

Í gildandi lögum er gert ráð fyrir að ráðherra veiti leyfi til miðlunar með leiguhúsnæði og að ráðherra geti svipt leigumiðlara slíku leyfi gerist leigumiðlari sekur í starfi sínu um vanrækslu eða brot gegn ákvæðum húsaleigulaga eða ef hann fullnægir ekki lengur einhverju þeirra skilyrða sem sett eru fyrir leyfisveitingu. Lagt er til að ráðherra hafi einungis eftirlit með því að leigumiðlarar fullnægi ávallt þeim skilyrðum sem sett eru fyrir leyfisveitingu. Þannig verði fallið frá því eftirliti sem gert er ráð fyrir í gildandi lögum að því er varðar vanrækslu leigumiðlara eða brot gegn ákvæðum.

Enn fremur er leitast við að setja fram skýrari fyrirmæli en áður um hvernig samskiptum leigusala og leigjanda skuli háttað á gildistíma leigusamnings. Lagt er til að lögin heimili að skriflegar orðsendingar verði sendar rafrænt milli aðila enda algengt að fólk nýti sér tölvupóst í samskiptum sín á milli.

Loks er lagt til að leigjendum verði tryggður sambærilegur réttur og eigendum íbúðarhúsnæðis sem selt er nauðungarsölu, sbr. 6. tölul. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 90/1991, um nauðungarsölu, með síðari breytingum.

IV. Samráð.

Við samningu frumvarpsins var tekið mið af athugasemdum við húsaleigulög sem komu fram í tengslum við vinnu á vegum ráðuneytisins um framtíðarskipan húsnæðismála og húsnæðisstefnu. Var þannig litið til athugasemda verkefnisstjórnar og samvinnuhóps um framtíðarskipan húsnæðismála. Í verkefnisstjórn um framtíðarskipan húsnæðismála áttu sæti fulltrúar frá fjármála- og efnahagsráðuneyti, forsætisráðuneyti, velferðarráðuneyti og þingflokkum Framsóknarflokks og Sjálfstæðisflokks. Jafnframt hafði Samband íslenskra sveitarfélaga áheyrnarfulltrúa í verkefnisstjórninni. Þá áttu í samvinnuhópi um framtíðarskipan húsnæðismála sæti fulltrúar frá Alþýðusambandi Íslands, Bandalagi háskólamanna, Bandalagi starfsmanna ríkis og bæja, Brynju – Hússjóði Öryrkjabandalagsins, Búmönnum hsf., Búseta hsf., Búseta á Norðurlandi hsf., Byggingafélagi námsmanna, Félagi fasteignasala, Félagsstofnun stúdenta, Hagsmunasamtökum heimilanna, Húseigendafélaginu, Íbúðalánasjóði, Landssambandi eldri borgara, Landssamtökum lífeyrissjóða, Neytendasamtökunum, Reykjavíkurborg, Sambandi íslenskra sveitarfélaga, Samtökum atvinnulífsins, Samtökum fjármálafyrirtækja, Samtökum leigjenda á Íslandi, Sjálfsbjörg, talsmanni neytenda, umboðsmanni skuldara, umhverfis- og auðlindaráðuneyti, þingflokki Bjartrar framtíðar, þingflokki Framsóknarflokksins, þingflokki Pírata, þingflokki Samfylkingarinnar, þingflokki Sjálfstæðisflokksins, þingflokki Vinstri hreyfingarinnar – græns framboðs og Öryrkjabandalagi Íslands.

Auk þess var litið til athugasemda frá Alþýðusambandi Íslands, Búseta hsf., Félagi löggiltra leigumiðlara, Neytendasamtökunum og Sambandi íslenskra sveitarfélaga sem fram komu í tengslum við vinnu samráðshóps um húsnæðisstefnu veturinn 2010–2011 en hópurinn skilaði skýrslu til velferðarráðherra í apríl 2012. Enn fremur var höfð hliðsjón af athugasemdum sem bárust frá Eldvarnabandalaginu. Þá var litið til umsagna sem bárust Alþingi við meðferð fyrra frumvarps sama efnis á 144. löggjafarþingi. Drög að frumvarpinu voru m.a. send Arkitektafélagi Íslands, Alþýðusambandi Íslands, Brynju – Hússjóði Öryrkjabandalagsins, Bandalagi starfsmanna ríkis og bæja, Byggingafélagi námsmanna, Eldvarnabandalaginu, Félagi löggiltra leigumiðlara, Félagsbústöðum, Félagsstofnun stúdenta, Hagsmunasamtökum heimilanna, Húseigendafélaginu, Íbúðalánasjóði, Kennarasambandi Íslands, Kópavogsbæ, kærunefnd húsamála, Landssambandi eldri borgara, Leigufélagi Búseta, Mosfellsbæ, Neytendasamtökunum, Reykjavíkurborg, Sambandi íslenskra sveitarfélaga, Samhjálp, Samtökum atvinnulífsins og Samtökum leigjenda á Íslandi til umsagnar. Farið var vandlega yfir þær umsagnir sem bárust og tekið tillit til athugasemda umsagnaraðila eins og frekast var unnt en ljóst er að ekki var unnt að verða við þeim öllum.

V. Mat á áhrifum.

Gert er ráð fyrir að verði frumvarpið að lögum aukist réttaröryggi leigjenda, ekki síst með skýrari ákvæðum um úrræði vegna ófullnægjandi ástands leiguhúsnæðis og vanrækslu viðhalds auk breytinga á ákvæðum um uppsagnarfrest af hálfu leigusala þegar um er að ræða sveitarfélög eða félög sem leigja út íbúðarhúsnæði í atvinnuskyni. Auk þess má þess vænta að skylda leigusala til að tryggja fullnægjandi brunavarnir í leiguhúsnæði og viðhalda þeim auki öryggi leigjenda. Sömuleiðis er réttarstaða leigusala styrkt, m.a. með því að gera ákvæði um samskipti aðila leigusamninga skýrari. Auk þess er lagt til að uppsagnarfrestur af hálfu leigusala sem er einstaklingur verði ávallt sex mánuðir óháð lengd leigusamnings. Sú breyting getur jafnframt leitt til þess að leigusalar verði frekar reiðubúnir að gera ótímabundna samninga. Þar að auki má ætla að ákvæði frumvarpsins leiði til þess að meiri festa komist á samskipti leigjenda og leigusala sem ætti að minnka líkur á ágreiningi milli aðila. Enn fremur er gert ráð fyrir að aðilar leigusamnings muni í auknum mæli láta fara fram úttekt á leiguhúsnæði í upphafi og við lok leigutíma en slíkt er til þess fallið að koma í veg fyrir ágreining við lok leigutíma. Þá má gera ráð fyrir að með því að kærunefnd húsamála verði falið að kveða upp bindandi úrskurði í húsaleigumálum aukist opinbert eftirlit með leigumarkaði og meiri festa á íslenskum leigumarkaði komist á auk þess að réttaröryggi á þessu sviði aukist.

Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins.

Um 1. gr.

Lagt er til að gerðar verði tilteknar orðalagsbreytingar á 1. gr. húsaleigulaga sem fjallar um gildissvið laganna í þeim tilgangi að gera greinina skýrari. Í 1. mgr. 1. gr. laganna segir að lögin gildi um samninga sem fjalla um afnot af húsi eða hluta af húsi gegn endurgjaldi, þar á meðal um framleigu húsnæðis. Í ákvæðinu eru þannig notuð tvenns konar hugtök, þ.e. hús og húsnæði, en af athugasemdum við 1. gr. frumvarps þess er varð að lögunum er ljóst að ekki er merkingarfræðilegur munur á þessum orðum í skilningi ákvæðisins heldur er átt við andlag leigusamningsins. Þegar fjallað er um hið leigða í öðrum ákvæðum laganna er orðið „húsnæði“ almennt notað, þ.e. „hið leigða húsnæði“, „leiguhúsnæði“ eða einfaldlega „húsnæði“. Orðið „hús“ er notað í nokkrum ákvæðum laganna og er þar átt við hús það sem hið leigða húsnæði er í. Tilvísun 1. mgr. til orðsins húss gæti valdið misskilningi og er því lagt til að orðið húsnæði verði notað enda átt við hið leigða húsnæði. Enn fremur er lagt til að þegar í 1. mgr. komi fram að lögin gildi um leigusamninga hvort sem endurgjaldið greiðist með peningum eða greiðist að öllu leyti eða hluta með öðru en peningum. Umrætt ákvæði er efnislega samhljóða 4. mgr. 1. gr. laganna.

Lagt er til að í 3. mgr. 1. gr. komi fram að auk leigusamninga um íbúðar- og atvinnuhúsnæði gildi lögin um leigusamninga um annað húsnæði. Í athugasemdum við 1. gr. frumvarps þess er varð að húsaleigulögum kom fram að í ákvæðinu væri tekið skýrt fram að frumvarpið gilti bæði um íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði en í þágildandi lögum væri ekki kveðið á um það berum orðum. Einnig var tekið fram að frumvarpið gilti einnig um leigusamninga um húsnæði sem hvorki teldist íbúðar- né atvinnuhúsnæði. Af athugasemdunum er ljóst að gert var ráð fyrir að lögin næðu til annars húsnæðis sem hvorki teldist íbúðar- né atvinnuhúsnæði og því er lagt til að það verði tekið fram í lögunum.

Í 7. mgr. 1. gr. húsaleigulaga kemur fram að lögin gildi ekki um samninga hótela, gistihúsa og sambærilegra aðila við gesti sína. Þá gildi ákvæði laganna ekki um skammtímaleigu á húsnæði, svo sem orlofsheimilum, sumarhúsum, samkomuhúsum, íþróttasölum, herbergjum eða geymsluhúsnæði, þegar leigugjald er miðað við viku, sólarhring eða skemmri tíma. Í ljósi þess að í gildi eru lög nr. 85/2007, um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, sem taka til samninga hótela, gistihúsa og sambærilegra aðila auk skammtímaleigu á húsnæði, þar á meðal orlofsheimilum, sumarhúsum og samkomuhúsum, þykir eðlilegt að í húsaleigulögum sé vísað til þeirra laga og einfaldlega tekið fram að húsaleigulög gildi ekki um samninga um afnot af húsnæði eða hluta af húsnæði sem falla undir fyrrnefnd lög.

Þá er lagt til að tekið verði fram að lögin gildi ekki um samninga um afnot af húsnæði eða hluta af húsnæði gegn endurgjaldi sem falla undir gildissvið laga um húsnæðissamvinnufélög, nr. 66/2003, með síðari breytingum, en ekki er um efnislega breytingu að ræða frá gildandi rétti. Er breytingunni ætlað að skýra og undirstrika þá þrískiptingu sem lögð er til grundvallar í löggjöf um húsnæðismál hér á landi varðandi íbúðarhúsnæði en litið er svo á að íbúðir skiptist í leigu-, búsetu- og eignaríbúðir. Ekki er um afnot af íbúðarhúsnæði gegn endurgjaldi að ræða að því er varðar eignaríbúðir en um afnot af búsetuíbúðum gegn endurgjaldi gilda lög um húsnæðissamvinnufélög. Af þeirri ástæðu er lagt til að tekið verði fram í gildissviðsákvæði húsaleigulaga að lögin gildi ekki um afnot af húsnæði samkvæmt lögum um húsnæðissamvinnufélög. Í þessu sambandi er vert að nefna að í 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga er mælt fyrir um að óheimilt sé að semja um að leigjandi taki á sig ríkari skyldur en leiðir af lögunum. Er því m.a. óheimilt að semja um að leigjandi greiði leigusala frekara endurgjald fyrir afnot leiguhúsnæðis en gert er ráð fyrir í V. kafla laganna um reksturskostnað og VII. kafla um greiðslu húsaleigu og tryggingar. Þannig er m.a. óheimilt að semja um að leigjandi skuli greiða leigusala sérstakt gjald til að öðlast ótímabundinn afnotarétt af hinu leigða íbúðarhúsnæði. Fyrir liggur í þessu sambandi að einstök leigufélög hér á landi hafa gert samninga við leigjendur íbúðarhúsnæðis sem svipað hefur mjög til búsetusamninga samkvæmt lögum um húsnæðissamvinnufélög, án þess að umrædd leigufélög hafi starfað á grundvelli þeirra laga. Á grundvelli slíkra samninga hafa leigjendur íbúðarhúsnæðis verið krafðir um sérstakt afnotaréttargjald sem greitt hefur verið til að tryggja viðkomandi ótímabundinn afnotarétt af hinu leigða íbúðarhúsnæði. Hefur þannig verið samið um að leigjandi greiði slíkt afnotaréttargjald í upphafi leigutíma ásamt leigu á leigutíma og hefur fjárhæð afnotaréttargjaldsins almennt verið miðuð við tiltekið hlutfall af andvirði viðkomandi íbúðar. Einungis er heimilt að krefjast gjalds vegna ótímabundinna afnota af íbúðarhúsnæði á grundvelli laga um húsnæðissamvinnufélög en þess má geta að samkvæmt frumvarpi til laga um breytingu á þeim lögum sem félags- og húsnæðismálaráðherra leggur fram á yfirstandandi þingi er gert ráð fyrir að kveðið verði á um að búseturéttargjald geti að hámarki numið fjárhæð sem jafngildir þriðjungi af markaðsvirði viðkomandi búsetuíbúðar við kaup búseturéttar. Er ákvæðinu ætlað að auka réttarvernd búseturéttarhafa og takmarka fjárhagslega áhættu hans í ljósi þess að búseturéttarhafi nýtur ekki tryggingar fyrir búseturétti sínum. Vísast í þessu sambandi til athugasemda við frumvarp til laga um breytingu á lögum um húsnæðissamvinnufélög.

Um 2. gr.

Í samræmi við þá breytingu sem lögð er til í 1. gr. frumvarpsins er lagt til að í 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga komi fram að ákvæði þeirra séu frávíkjanleg þegar um er að ræða annað húsnæði en íbúðar- og atvinnuhúsnæði líkt og á við um atvinnuhúsnæði.

Lagt er til að 3. mgr., sem verður 4. mgr., 2. gr. laganna verði þrengd þar sem ekki þykir eðlilegt að ákvæði um heimild til að víkja frá annars ófrávíkjanlegum ákvæðum húsaleigulaga sé jafn opið og raunin er. Í ákvæðinu kemur fram að heimilt sé að víkja frá einstökum ákvæðum laganna með samningi vegna sérstaks eðlis eða tilgangs starfseminnar þegar um er að ræða ákveðna hópa fólks og nefnd dæmi um slíka hópa, þ.e. námsmenn, aldraða og öryrkja, án þess að um tæmandi talningu sé að ræða. Þykir ljóst af bæði ákvæðinu og athugasemdum við 2. gr. frumvarps þess er varð að gildandi húsaleigulögum að ákvæðinu er ætlað að ná til aðila sem leigja ákveðnum hópum leigjenda að tilteknum skilyrðum uppfylltum sem lúta að félagslegum aðstæðum viðkomandi leigjenda. Þannig hefur undanþágan verið talin eiga við um leigusala sem eru lögaðilar sem ekki eru reknir í hagnaðarskyni og starfa í þágu velferðar. Virðist sem þeir hafi flestir nýtt sér þessa heimild að einhverju leyti. Sem dæmi hafa leigufélög sem falla undir ákvæðið í einhverjum tilvikum haft styttri uppsagnarfresti í tilvikum er leigjandi uppfyllir ekki lengur þau skilyrði sem sett eru fyrir leigu á íbúðarhúsnæði í eigu félaganna. Eru einnig dæmi þess að í slíkum tilvikum rifti leigufélög leigusamningi og veiti leigjanda þrjátíu daga frest til að yfirgefa leiguhúsnæði. Enn fremur hafa félögin í einhverjum tilvikum áskilið sér rýmri rétt til aðgangs að leiguhúsnæði en leiðir af ákvæðum húsaleigulaga.

Við mat á nauðsyn svo víðtækrar undanþágu var bæði litið til þess að hún gildir um leigusamninga milli lögaðila í atvinnurekstri annars vegar og einstaklinga hins vegar og að hún á við um leigjendur á stórum hluta íslensks leigumarkaðar, eða um 43% markaðarins. Í ljósi þess hversu víðtæk undanþágan er þótti jafnframt ástæða til að huga almennt að nauðsyn húsaleigulaga en þau fela í sér mikilvæga neytendavernd þar sem lögunum er ætlað að vernda rétt leigjanda gagnvart leigusölum og þá ekki síst þeim sem eru lögaðilar og leigja út íbúðarhúsnæði í atvinnuskyni. Niðurstaðan var sú að svo víðtæk undanþága gæti komið í veg fyrir að lögin næðu markmiði sínu um að vernda rétt leigjenda og þá einkum þeirra hópa sem kunna að standa höllum fæti við samningagerð af því tagi sem lögin fjalla um. Er því lagt til að hin almenna undanþáguheimild verði þrengd þannig að hún nái einungis til áfangaheimila. Með áfangaheimili er átt við dvalarheimili sem starfrækt er með það að markmiði að stuðla að endurhæfingu einstaklinga sem hafa að jafnaði dvalið á meðferðar- eða endurhæfingarstofnun eða í fangelsi. Sem dæmi um áfangaheimili má nefna dvalarheimili fyrir einstaklinga með geðfötlun og dvalarheimili fyrir einstaklinga sem lokið hafa áfengis- og/eða vímuefnameðferð eða vistun í fangelsi. Getur reynst nauðsynlegt að binda dvöl einstaklinga á slíkum dvalarheimilum tilteknum skilyrðum, svo sem um að þeir neyti ekki áfengis eða annarra vímuefna meðan á dvölinni stendur. Uppfylli einstaklingur ekki skilyrðin getur verið óhjákvæmilegt að vísa honum burt af áfangaheimilinu með mjög stuttum fyrirvara. Helgast það m.a. af hagsmunum annarra sem þar dvelja. Hinn sérstaki tilgangur og starfsemi áfangaheimila þykir því réttlæta að heimilt sé að víkja frá ákvæðum húsaleigulaga með samningi eftir því sem nauðsynlegt er til að ná þeim markmiðum sem stefnt er að með starfseminni.

Í því skyni að leigusalar sem starfa í þágu velferðar og eru lögaðilar sem ekki eru reknir í hagnaðarskyni geti starfað í samræmi við tilgang starfsemi sinnar kann að vera mikilvægt að aðrar reglur gildi um tiltekin atriði en leiðir af húsaleigulögum. Er því lagt til að tilgreint verði sérstaklega í hvaða tilvikum öðrum lögaðilum en áfangaheimilum, sem ekki eru reknir í hagnaðarskyni, verði heimilt að semja um aðra tilhögun en leiðir af ákvæðum laganna um viðkomandi tilvik. Í þessu sambandi er rétt að geta þess að með lögaðila sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni er m.a. átt við sveitarfélög en dæmi eru um að sveitarfélög reki leiguíbúðir beint án þess að sérstök leigufélög séu stofnuð í kringum slíkan rekstur. Er engu að síður mikilvægt að gætt sé ákveðins meðalhófs í sambandi við slíkar heimildir til að semja um frávik frá lögunum þar sem litið er til hagsmuna allra sem hlut eiga að máli. Er meðal annars lagt til að umræddum lögaðilum verði heimilt að gera það að skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis að leigjandi veiti þær upplýsingar sem eru nauðsynlegar til þess að meta hvort leigjandi uppfylli lögmæt og málefnaleg skilyrði sem sett eru fyrir leigu íbúðarhúsnæðis hjá hlutaðeigandi leigusala, sbr. 3. gr. frumvarpsins. Þá er gert ráð fyrir að heimilt verði að takmarka forgangsrétt leigjanda til leigu á tilteknu íbúðarhúsnæði í eigu slíkra lögaðila í tilvikum er hann uppfyllir ekki lengur lögmæt og málefnaleg skilyrði leigusala fyrir leigu húsnæðisins, sbr. b-lið 26. gr. frumvarpsins, og að heimilt verði að segja upp ótímabundnum leigusamningi með þriggja mánaða uppsagnarfresti þegar leigjandi uppfyllir ekki lengur umrædd skilyrði, sbr. d-lið 27. gr. frumvarpsins. Um nánari umfjöllun og skýringar er vísað til almennra athugasemda og athugasemda við umræddar greinar frumvarpsins.

Um 3. gr.

Aðilar njóta almennt þess frelsis að gera samninga, þ.m.t. frelsis til að velja sér samningsaðila þegar kemur að gerð leigusamninga. Má t.d. gera ráð fyrir að leigusalar kunni að hafa margar huglægar ástæður fyrir vali sínu á leigjendum og verður að ætla að hið sama gildi um leigjendur að því er varðar leigusala. Húsaleigulög eru ekki talin takmarka frelsi aðila til að velja sér samningsaðila að þessu leyti. Hins vegar liggur fyrir að leigufélög sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni og leigja ákveðnum hópum leigjenda hafa sett tiltekin skilyrði fyrir leigu á íbúðarhúsnæði í þeirra eigu en þessi skilyrði lúta að félagslegum aðstæðum viðkomandi leigjenda, svo sem skilyrði um að leigjendur séu undir ákveðnum tekju- og eignamörkum, séu námsmenn o.s.frv. Markmið slíkra skilyrða er að afmarka þann hóp sem hefur rétt á að leigja íbúðarhúsnæði hjá slíkum félögum en þau eru að öllu jöfnu rekin í þeim tilgangi að veita tilteknum hópum fólks húsnæði á viðráðanlegum kjörum og þar með tryggja því ákveðið húsnæðisöryggi. Er því lagt til að kveðið verði skýrt á um það í húsaleigulögum að umræddum leigusölum verði heimilt að setja slík skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis enda séu þau bæði lögmæt og málefnaleg. Er þannig átt við skilyrði sem teljast nauðsynleg til að viðkomandi leigusali geti unnið að meginmarkmiðum starfsemi sinnar sem geta t.d. falist í því að leigja húsnæði til námsmanna, einstaklinga og fjölskyldna í tilteknum tekjuhópum eða sem búa við erfiðar félagslegar aðstæður. Getur verið um að ræða skilyrði tengd námsframvindu, tekju- og eignamörkum, félagslegum aðstæðum o.s.frv.

Lagt er til að hafi lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni sett lögmæt og málefnaleg skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis skv. 1. mgr. verði honum jafnframt heimilt að gera að skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðisins að leigjandi veiti þær upplýsingar sem nauðsynlegar eru til þess að meta hvort hann uppfylli umrædd skilyrði leigusala. Með lögaðila sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni er átt við lögaðila þar sem rekstrarafgangur hans er notaður til að vinna að meginmarkmiðum lögaðilans en ekki til greiðslu arðs til eigenda eða ígildis arðgreiðslna en slíkur lögaðili getur til að mynda verið sveitarfélag. Vísast í því sambandi til athugasemda við 2. gr. frumvarpsins. Gert er ráð fyrir að rekstrarafgangur verði notaður til vaxtar, viðhalds eða niðurgreiðslu lána þegar um er að ræða leigufélög sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni. Þar sem húsaleigulög heimila ekki að samið sé um það í leigusamningi að leigjandi taki á sig ríkari skyldur en mælt er fyrir um í lögunum þykir mikilvægt að sérstaklega sé kveðið á um að þessum tilteknu leigusölum sé heimilt að krefjast umræddra upplýsinga frá leigjanda. Getur t.d. verið um að ræða upplýsingar um námsframvindu eða tekjur og eignir leigjanda. Er gert ráð fyrir að leigusali geti bæði óskað umræddra upplýsinga við upphaf leigusamnings og enn fremur meðan á leigutíma stendur. Eðli máls samkvæmt er gert ráð fyrir að leigusali gæti trúnaðar um umræddar upplýsingar.

Þá er lagt til að þegar leigusali er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni verði honum heimilt að gera að skilyrði að húsnæðisbætur, sem leigjandi kann að eiga rétt á, verði greiddar beint til leigusala. Í frumvarpi til laga um húsnæðisbætur sem félags- og húsnæðismálaráðherra leggur fyrir Alþingi samhliða þessu frumvarpi er gert ráð fyrir að heimilt verði að greiða húsnæðisbætur til leigusala samkvæmt skriflegri beiðni leigjanda. Er því gert ráð fyrir að setji leigusali slíkt skilyrði sendi leigjandi skriflega beiðni til þess stjórnvalds sem fer með framkvæmd laga um húsnæðisbætur þar sem farið er fram á að húsnæðisbætur verði greiddar beint til leigusala. Í þessu sambandi var litið til þess að um er að ræða leigusala sem ekki eru reknir í hagnaðarskyni og leigja íbúðarhúsnæði til afmarkaðs hóps leigjenda en þau rök hafa verið færð fram að þessi tilhögun dragi úr líkum á vanskilum á leigugreiðslum sem aftur leiði til þess að unnt sé að bjóða lægra leiguverð. Hins vegar verður ekki fram hjá því litið að húsnæðisbætur fela í sér opinberan stuðning til að lækka húsnæðiskostnað leigjenda og eru ætlaðar leigjendum. Þó er talið mikilvægara að þessir tilteknu leigusalar geti haldið leiguverði eins lágu og frekast er kostur í ljósi þess að þeir leigja íbúðarhúsnæði til einstaklinga og fjölskyldna sem oftar en ekki eru tekjulágar.

Um 4. gr.

Velferðarráðuneytið hefur um tíma annast uppfærslur og gerð þeirra eyðublaða sem mælt er fyrir um í 2. og 3. mgr. 4. gr. húsaleigulaga auk þess sem þau eru aðgengileg á vef ráðuneytisins en ekki Íbúðalánasjóðs. Er því lagt til að ákvæðinu verði breytt til samræmis við þá framkvæmd en rétt þykir að ráðuneytið sjái um gerð eyðublaðanna þar sem ráðuneytið fer með húsaleigumál. Enn fremur þykir eðlilegt að eyðublöð tengd húsaleigu séu á vef ráðuneytisins þar sem aðrar upplýsingar um húsaleigulög er þar að finna. Þá þykir ekki lengur þörf á að umrædd eyðublöð séu aðgengileg á pappír. Hafi einstaklingar ekki aðgengi að prentara geta þeir komið til ráðuneytisins eða eftir atvikum annarra opinberra aðila og fengið eyðublöðin útprentuð. Loks þykir við hæfi að fella niður heimild til að ákveða hæfilegt endurgjald fyrir dreifingu eyðublaða.

Um 5. gr.

Vilji aðilar nýta sér staðlað eyðublað fyrir húsaleigusamninga sem velferðarráðuneytið hefur staðfest geta þeir notað eyðublað ráðuneytisins sem er að finna á vef þess og fjallað er um í 4. gr. húsaleigulaga. Ekki þykir þjóna tilgangi laganna að mörg eyðublöð fyrir húsaleigusamninga sem staðfest eru af ráðuneytinu séu í gildi á sama tíma, þ.e. annars vegar það eyðublað sem ráðuneytið hefur útbúið og hins vegar eyðublöð sama efnis sem aðrir aðilar hafa útbúið og fengið staðfest af ráðuneytinu.

Um 6. gr.

Í 6. gr. húsaleigulaga er mælt fyrir um þau atriði sem koma skulu fram í leigusamningi en ekki er um tæmandi talningu að ræða. Reynslan hefur sýnt að oft gleymist að lesa af rafmagns- og heitavatnsmælum við afhendingu leiguhúsnæðis og tilkynna veitustofnunum um nýja notendur. Er því lagt til að í leigusamningi skuli koma fram hver sé staða rafmagnsmælis og heitavatnsmælis þegar slíkur mælir er sérgreindur fyrir leiguhúsnæðið við afhendingu þess auk dagsetningar álesturs af mælunum. Þegar um fjöleignarhús er að ræða er heitavatnsmælir oft sameiginlegur fyrir allt húsið og í slíkum tilvikum tekur greiðsla fyrir heitavatnsnotkun mið af hlutfallstölu eignarhluta íbúðar í viðkomandi sameign skv. 14. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, með síðari breytingum, sbr. A-lið 45. gr. sömu laga. Í slíkum tilvikum er ekki gert ráð fyrir að staða heitavatnsmælis sé tilgreind í leigusamningi heldur einungis þegar heitavatnsmælir er sérgreindur fyrir viðkomandi leiguhúsnæði. Framangreind breyting ætti að vera til þess fallin að ekki gleymist að lesa af mælunum. Er þá gert ráð fyrir að þessum tölum sé bætt inn í leigusamninginn þegar álestur fer fram við afhendingu leiguhúsnæðis í þeim tilvikum þegar einhver tími líður frá því að leigusamningur er gerður og þar til afhending leiguhúsnæðis fer fram. Í 18. gr. frumvarpsins er enn fremur lagt til að leigjanda verði gert að tilkynna viðeigandi veitustofnunum að hann sé nýr notandi.

Þá er lagt til að í stað orðsins fjölbýlishús í lögunum verði orðið fjöleignarhús notað og er það í samræmi við orðnotkun í lögum um fjöleignarhús, en fjöleignarhús telst skv. 2. mgr. 1. gr. þeirra laga vera hvert það hús sem skiptist í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign sem bæði getur verið allra og sumra.

Um 7. gr.

Í 13. gr. húsaleigulaga er mælt fyrir um að þurfi aðili leigusamnings vegna fyrirmæla laganna að koma á framfæri við gagnaðila skriflegri orðsendingu, hverju nafni sem hún nefnist, þá skuli hún send af stað með sannanlegum og tryggilegum hætti og innan þeirra tímamarka eða fresta sem mælt er fyrir um ef því er að skipta. Sé þess gætt hafi orðsendingin þá þýðingu og þau réttaráhrif sem henni er ætlað að hafa, jafnvel þótt hún komi afbökuð, of seint eða alls ekki til viðtakanda. Í athugasemdum við greinina í frumvarpi er varð að gildandi húsaleigulögum kemur m.a. fram að sendanda nægi að sýna fram á og tryggja sér sönnur fyrir því að hann hafi sent orðsendingu þess efnis, sem hann heldur fram og vill byggja rétt sinn á, af stað frá sér með þeim hætti sem almennt er talinn tryggilegur og forsvaranlegur, svo sem í ábyrgðarpósti eða í símskeyti. Sé því tekið af skarið um það að áhættan af sendingunni eftir að hún er forsvaranlega af stað send hvíli á móttakandanum en ekki sendandanum. Enn fremur kemur fram að búast megi við því að þeir sendingarhættir, sem áður voru nefndir, þ.e. símskeyti og ábyrgðarbréf, verði mest notaðir enda ótvírætt forsvaranlegir og tryggilegir. Aðrir kostir komi þó einnig til greina. Þetta sé spurning um sönnun og megi því nota allar þær aðferðir sem unnt er að færa fullnægjandi sönnur fyrir ef á reynir. Af öðrum kostum, sem til greina koma, megi nefna símbréf (fax), boðsendingu, afhendingu í votta viðurvist og birtingu með stefnuvottum.

Ljóst er að samskiptaleiðir hafa breyst í tímans rás og skriflegar orðsendingar fara rafrænt á milli án þess að þær séu mjög formlegar í eðli sínu. Mikilvægt þykir að stuðla að því að aðilar leigusamnings geti notfært sér tæknina að þessu leyti og jafnframt liðkað fyrir samskiptum sín á milli. Því er lagt til að þegar lögin áskilja að orðsendingar séu skriflegar skuli orðsendingar sem sendar eru rafrænt taldar fullnægja þeim áskilnaði, enda séu þær tæknilega aðgengilegar móttakanda þannig að hann geti kynnt sér efni þeirra, varðveitt þær og framvísað þeim síðar. Orðalagið tekur mið af orðalagi 36. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993, sbr. 3. gr. laga nr. 51/2003, um breytingu á stjórnsýslulögum.

Um 8. gr.

Í 14. gr. húsaleigulaga er fjallað um þær kröfur sem gerðar eru til ástands leiguhúsnæðis og er m.a. mælt fyrir um að húsnæðið skuli við afhendingu vera hreint, rúður heilar, læsingar og rofar virkir, hreinlætis-, hitunar- og eldhústæki í lagi, sem og vatns- og frárennslislagnir. Lagt er til að í stað orðsins eldhústæki, sem getur vísað til mjög margra tækja á nútímaheimilum, verði vísað til heimilistækja sem teljast fylgifé húsnæðis. Með heimilistækjum er þá átt við þau tæki sem teljast fylgifé hins leigða húsnæðis, svo sem eldavél og bakaraofn, sbr. einnig 3. mgr. 14. gr. laganna.

Enn fremur er lagt til að við upptalninguna bætist að reykskynjari og slökkvitæki skuli vera í lagi auk þess sem mælt verði fyrir um að leiguhúsnæði skuli að öðru leyti fullnægja kröfum um brunavarnir sem settar eru fram í lögum og reglugerðum svo að ástand þess geti almennt talist fullnægjandi til útleigu. Ástæða þess er m.a. sú að í könnun sem Capacent vann fyrir Eldvarnabandalagið á tímabilinu 25. september til 6. október 2014 kemur fram að brunavarnir séu almennt lakari í leiguhúsnæði en hjá þeim sem búa í eigin húsnæði. Eldvarnabandalagið er samstarfsvettvangur um auknar eldvarnir og aðild að því eiga Eignarhaldsfélagið Brunabótafélag Íslands, Félags slökkviliðsstjóra, Landssamband slökkviliðs- og sjúkraflutningamanna, Mannvirkjastofnun, Sjóvá-Almennar tryggingar hf., Slysavarnafélagið Landsbjörg, Slökkvilið höfuðborgarsvæðisins, TM hf., Vátryggingafélag Íslands hf. og Vörður Tryggingar hf.

Af 1. mgr. 23. gr. laga nr. 75/2000, um brunavarnir, leiðir að eigandi mannvirkis ber ábyrgð á að það fullnægi kröfum um brunavarnir sem fram eru settar í lögum og reglugerðum og að brunavarnir taki mið af þeirri starfsemi sem fer fram í mannvirkinu eða á lóð þess á hverjum tíma. Þannig liggur fyrir að á leigusala sem eiganda mannvirkis hvílir skylda að tryggja að brunavarnir í leiguhúsnæði séu fullnægjandi. Engu að síður virðast brunavarnir leiguhúsnæðis oft og tíðum vera ófullnægjandi og þykir því mikilvægt að í húsaleigulögum sé ítrekuð sú skylda sem þegar hvílir á leigusala samkvæmt lögum um brunavarnir að tryggja að fullnægjandi brunavarnir séu til staðar í leiguhúsnæði. Þannig eru ekki lagðar á leigusala frekari kvaðir en þegar hvíla á þeim samkvæmt öðrum lögum og reglugerðum um brunavarnir að öðru leyti en því að lagt er til að í húsaleigulögum verði kveðið á um að í öllu leiguhúsnæði skuli vera til staðar reykskynjari og slökkvitæki óháð aldri húsnæðisins. Sú tillaga var unnin í samráði við umhverfis- og auðlindaráðuneytið og Mannvirkjastofnun. Að öðru leyti er eingöngu undirstrikað mikilvægi þess að farið sé að þeim lögum og reglugerðum sem gilda um brunavarnir þegar um leiguhúsnæði er að ræða enda um að ræða þýðingarmikil öryggisatriði sem eiga að vera í öllu húsnæði hér á landi til verndar þeim sem þar eru komi upp eldur.

Um 9. gr.

Í 16. gr. húsaleigulaga er fjallað um viðbrögð leigjanda ef í ljós kemur að leiguhúsnæði er í ófullnægjandi ástandi við afhendingu. Í 1. mgr. greinarinnar kemur fram að leigjandi skuli gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta sé krafist innan eins mánaðar frá afhendingu húsnæðisins. Lagt er til að í stað þess að fresturinn sé einn mánuður verði hann fjórar vikur. Þannig verði fresturinn ávallt 28 dagar í stað þess að hann verði mismunandi eftir því um hvaða mánuð ársins ræðir, þ.e. 28, 29, 30 eða 31 dagur. Sambærileg breyting er lögð til á öðrum ákvæðum laganna þar sem fjallað er um þriggja mánaða eða skemmri fresti sem annar aðili leigusamnings veitir hinum aðilanum til að aðhafast eitthvað áður en sá fyrrnefndi hyggst grípa til annarra úrræða á grundvelli laganna og gera megi ráð fyrir að hver dagur geti skipt máli, sbr. 10. gr., 11. gr., 14. gr., 24. gr., 25. gr., 29. gr., 30. gr., 31. gr., 32. gr. og 33. gr. frumvarpsins. Áfram er gert ráð fyrir að miðað verði við mánuði þegar um er að ræða uppsagnir á leigusamningum.

Í 2. mgr. 16. gr. laganna er fjallað um galla sem síðar koma fram á húsnæðinu og voru ekki sýnilegir við venjulega athugun en í ákvæðinu kemur fram að leigjandi skuli segja til um slíka galla innan 14 daga frá því að hann varð þeirra var. Ekki kemur fram að slík tilkynning skuli vera skrifleg en slíkt verður að teljast mikilvægt, ekki síst í ljósi þess að þá liggur fyrir hvenær tilkynningin var send leigusala og hvert efni hennar er. Er það til þess fallið að auðvelda leigjanda að grípa til vanefndaúrræða ef þörf reynist á síðar, ásamt því að draga úr líkum á misskilningi milli aðila um það í hverju umræddir gallar eru fólgnir. Má því jafnframt ætla að þá sé auðveldara fyrir leigusala að bregðast við. Því er lagt til að umrædd tilkynning verði skrifleg. Af 7. gr. frumvarpsins leiðir að þegar lögin áskilja að orðsendingar séu skriflegar er aðilum leigusamnings heimilt að senda þær rafrænt sín á milli og verður því ekki séð að þessi breyting geti talist íþyngjandi fyrir aðila leigusamnings.

Um 10. gr.

Í 17. gr. húsaleigulaga er fjallað um þau úrræði sem leigjandi getur gripið til sé ástand leiguhúsnæðis ófullnægjandi við afhendingu eða þegar gallar koma fram síðar. Lagt er til að í ákvæðinu sé tekið fram við hvaða tímamark frestur leigusala til að gera ráðstafanir miðist áður en leigjandi getur sjálfur ráðið bót á ástandi hins leigða húsnæðis á kostnað leigusala. Þykir eðlilegt að það sé sá dagur er skrifleg tilkynning leigjanda skv. 1. eða 2. mgr. 16. gr. laganna berst honum. Einnig er lagt til að skýrar verði kveðið á um í 1. mgr. 17. gr. laganna að leigjandi geti ekki nýtt sér umrætt úrræði hafi leigusali hafist handa við að bæta úr annmörkunum innan fjögurra vikna en ekki er gerð sú krafa til leigusala að hann ljúki við úrbæturnar innan þess frests í öllum tilvikum. Hefur komið fram gagnrýni um að ekki hafi verið nægilega skýrt hvaða kröfur hafi verið gerðar til leigusala í þessu tilliti þar sem framkvæmdir reynast oft viðurhlutamiklar og ekki unnt að ljúka þeim innan fjögurra vikna. Eftir að farið hefur verið yfir kosti og galla þess að tiltaka ákveðinn tímafrest þykja fjórar vikur í þessu sambandi hæfilegur tími í ljósi þess að séu aðfinnslur leigjanda óverulegar ætti að vera vandalaust fyrir leigusala að gera úrbætur á húsnæðinu innan fjögurra vikna. Séu aðfinnslurnar hins vegar stórvægilegar og þá jafnvel heilsuspillandi verður ekki talið æskilegt að leigjandi þurfi að þola lengri bið eftir viðbrögðum leigusala. Taka ber þó fram að viðgerðir kunna að standa yfir í lengri tíma en fjórar vikur þegar um meiri háttar viðgerðir er að ræða. Þykir af þeirri ástæðu því rétt að í ákvæðinu komi eingöngu fram að gerð sé krafa um að leigusali hefjist handa við að bæta úr annmörkunum innan frestsins. Af 2. mgr. 17. gr. laganna leiðir þó að frá því að leigusala berst tilkynning frá leigjanda skv. 1. eða 2. mgr. 16. gr. laganna hefur hann að hámarki átta vikur til þess að bæta úr annmörkum á húsnæðinu séu þeir verulegir miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu en eftir þann tíma er leigjanda heimilt að rifta samningi, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 60. gr. laganna.

Þá er gert ráð fyrir að í stað þess að byggingarfulltrúi sveitarfélags verði fenginn til að samþykkja þær ráðstafanir sem leigjandi hyggst ráðast í áður en til framkvæmda kemur verði aflað samþykkis úttektaraðila í samræmi við XIV. kafla laganna eins og lagt er til að honum verði breytt með frumvarpi þessu, sbr. 35.–38. gr. frumvarpsins. Um nánari skýringar er vísað til athugasemda við 35. gr. frumvarpsins. Hið sama á við um þá breytingu sem lögð er til á því hver skuli meta hver lækkun leigunnar skuli vera.

Um 11. gr.

Í 18. gr. húsaleigulaga er fjallað um skyldu leigjanda til að fara vel með leiguhúsnæðið og í samræmi við umsamin afnot þess. Verði hið leigða húsnæði eða fylgifé þess fyrir tjóni af völdum leigjanda, heimilismanna eða annarra manna sem hann hefur leyft afnot af húsnæðinu eða umgang um það skal leigjandi gera ráðstafanir til að bæta úr tjóninu svo fljótt sem verða má. Ákvæðið gerir ráð fyrir að leigusali geti látið fara fram viðgerð á kostnað leigjanda vanræki sá síðarnefndi skyldur sínar án þess þó að gert sé beinlínis ráð fyrir að leigusali hafi áður gert leigjanda grein fyrir aðfinnslum sínum. Er því lagt til að leigusali verði áður en hann grípur til ráðstafana að hafa gert leigjanda skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum þar sem m.a. komi fram hvaða úrbætur leigusali geri kröfur um að leigjandi geri. Liggur þá fyrir hvenær tilkynningin var send leigjanda og hvert efni hennar er. Þykir jafnframt sanngjarnt að fjögurra vikna frestur sem ákvæðið gerir ráð fyrir að leigjandi hafi til að bæta úr ástandi hins leigða húsnæðis byrji að líða er hann fær skriflega tilkynningu frá leigusala í hendur. Þykir hvort tveggja vera til þess fallið að auðvelda leigusala að grípa til vanefndaúrræða ef þörf reynist á síðar, sem og að draga úr líkum á misskilningi milli aðila um hvaða úrbóta leigusali krefst. Þá ætti jafnframt að vera auðveldara fyrir leigjanda að bregðast við aðfinnslum leigusala. Af 7. gr. frumvarpsins leiðir að þegar lögin áskilja að orðsendingar séu skriflegar er aðilum leigusamnings heimilt að senda þær rafrænt og verður því ekki séð að þessi breyting geti talist íþyngjandi fyrir aðila leigusamnings.

Á sama hátt og gert er ráð fyrir í 10. gr. frumvarpsins er lagt til að úttektaraðilar skv. XIV. kafla laganna eins og lagt er til að honum verði breytt skv. 35.–38. gr. frumvarpsins annist það að meta þær úrbætur sem leigusali hyggst ráðast í með tilliti til meðalhófs sem og kostnaðinn vegna þeirra. Um nánari skýringar vísast til athugasemda við 35. gr. frumvarpsins.

Um 12. gr.

Í 19. gr. húsaleigulaga er fjallað um viðhaldsskyldur aðila leigusamnings. Lagt er til að ákvæðinu verði skipt upp í tvær greinar, 19. gr. og 19. gr. a, og þannig verði fjallað um viðhald sem leigusala er skylt að annast í fyrra ákvæðinu en viðhaldsskyldur leigjanda komi fram í því síðara. Þykir þessi breyting til þess fallin að gera ákvæði um viðhaldsskyldur aðila leigusamnings skýrari.

Að því er varðar viðhaldsskyldur leigusala er samkvæmt núgildandi lögum m.a. kveðið á um að leigusali skuli annast viðgerðir á gluggum, raftækjum, hreinlætistækjum og öðru því er fylgir húsnæðinu ef leigjandi sýnir fram á að bilanir verði ekki raktar til vanrækslu eða yfirsjónar leigjanda eða fólks á hans vegum. Lagt er til að í stað orðsins raftæki, sem vísar til mjög margra tækja á nútímaheimilum, verði vísað til heimilistækja sem teljast fylgifé húsnæðis. Með heimilistækjum er þá átt við þau tæki sem teljast fylgifé hins leigða húsnæðis, svo sem eldavél og bakaraofn. Er þessi breyting til samræmis við sambærilega breytingu sem lögð er til að gerði verði á 2. mgr. 14. gr. laganna í 8. gr. frumvarpsins en nútímaheimili geta verið búin ýmsum raftækjum, þar á meðal heimilistækjum, enda þótt þau verði ekki talin fylgifé húsnæðis. Sem dæmi um slík tæki eru uppþvottavélar og örbylgjuofnar sem eru á mörgum heimilum og þá oftast í eigu leigjanda. Enn fremur er lagt til að leigusala beri að endurnýja gólfefni og annað slitlag með hæfilegu millibili án þess að telja upp gólfdúka eða teppi enda oft annað gólfefni notað í leiguhúsnæði, svo sem viðargólf. Þá er lögð til sú breyting að leigusali skuli annast viðhald á læsingum. Ástæðan er einkum sú að læsingar eru í auknum mæli orðnar flóknari og viðurhlutameiri auk þess sem færst hefur í vöxt að leigufélög hafi sérstök lásakerfi og þurfi því að annast sjálf viðhald á því kerfi. Einnig þykir eðlilegra að leigusalar hafi yfirsýn yfir viðhald á læsingum á húsnæði sínu enda þótt leigjendur geti óskað sérstaklega eftir samþykki leigusala vilji þeir skipta um læsingar, sbr. 20. gr. frumvarpsins.

Í samræmi við 8. gr. frumvarpsins þar sem lagt er til að fullnægjandi brunavarnir teljist til lágmarkskrafna svo að ástand leiguhúsnæðis teljist almennt vera fullnægjandi er enn fremur lagt til að mælt verði fyrir um að leigusala beri að annast viðhald brunavarna í leiguhúsnæði þannig að þær fullnægi ávallt kröfum um brunavarnir sem fram eru settar í lögum og reglugerðum um brunavarnir. Þá er lagt til að sérstaklega verði tekið fram að leigusali skuli annast viðhald reykskynjara og slökkvitækja. Þykir þetta mikilvægt í ljósi þess að þýðingarmikið er fyrir leigjanda og heimilismenn hans að brunavarnir séu ávallt fullnægjandi en ekki eingöngu er hann tekur við hinu leigða húsnæði í upphafi leigutíma.

Áfram er gert ráð fyrir að leigusali beri tjón á hinu leigða, sem er bótaskylt samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar, ef um íbúðarhúsnæði er að ræða, án tillits til þess hvort leigusali hafi keypt slíka tryggingu eða ekki. Af orðalagi 5. mgr. 19. gr. laganna má ætla að leigusali skuli bera allt tjón sem bótaskylt er samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar þegar um íbúðarhúsnæði er að ræða. Þessi skilningur fær enn fremur stoð í athugasemdum við frumvarp það er varð að lögum nr. 44/1979, um húsaleigusamninga, þar sem þetta ákvæði kom fyrst fram. Í athugasemdunum kemur fram að leigusali ráði því sjálfur hvort hann kaupi slíka vátryggingu, þ.e. venjulega húseigendatryggingu, gegn áhættunni en láti hann það undir höfuð leggjast verði hann sjálfur að bera kostnað af tjóni sem slík vátrygging mundi hafa bætt. Þrátt fyrir framangreint virðist ákveðin réttaróvissa hafa myndast um það hver beri ábyrgð á greiðslu sjálfsábyrgðar samkvæmt skilmálum húseigendatryggingar þegar leigjandi hefur valdið tjóni sem er bótaskylt samkvæmt skilmálum húseigendatryggingar. Með það fyrir augum að leysa úr réttaróvissunni er lagt til að í ákvæðinu komi skýrt fram að ábyrgð leigusala taki til sjálfsábyrgðar samkvæmt skilmálum húseigendatryggingar. Í þessu sambandi er mikilvægt að hafa í huga að leigusali er vátryggingartaki og getur því ákveðið hver fjárhæð sjálfsábyrgðar eigi að vera og þar með haft áhrif á fjárhæð iðgjalda. Leigjandi hefur hins vegar ekkert um það að segja og hefur ekki tök á að tryggja sig fyrir þeirri áhættu á sama hátt og leigusali. Jafnframt er rétt að taka fram að leigjandi ber ábyrgð á öðru tjóni, sem ekki fellur undir skilmála venjulegrar húseigendatryggingar, sem hann sannanlega veldur á hinu leigða húsnæði, sbr. m.a. 2. mgr. 18. gr. og 63. gr. laganna.

Um 13. gr.

Um skýringar er vísað til athugasemda við 12. gr. frumvarpsins en ákvæðið fjallar um viðhaldsskyldur leigjanda og er efnislega samhljóða 3. mgr. 19. gr. laganna að öðru leyti en því að ekki er lengur gert ráð fyrir að leigjandi annist viðhald læsinga.

Um 14. gr.

Í 20. gr. húsaleigulaga er fjallað um viðbrögð leigjanda telji hann viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant. Gert er ráð fyrir að leigjandi skori á leigusala að bæta úr viðhaldi ásamt því að hann geri leigusalanum grein fyrir því sem hann telur að úrbóta þarfnist án þess þó að fjallað sé nánar um hvernig þeim samskiptum skuli háttað. Í ljósi þess að vanræksla leigusala á viðhaldi getur leitt til þess að gripið sé til viðgerða á kostnað hans eða riftunar leigusamnings þykir mikilvægt að tekið sé fram í lögum hvernig slík áskorun skuli vera lögð fram. Er í þessu sambandi m.a. litið til 16. og 18. gr. laganna eins og lagt er til að þeim verði breytt með frumvarpi þessu en þar er fjallað um sambærilegar aðstæður. Þykir mikilvægt að áskorun skv. 1. mgr. 20. gr. laganna verði ávallt skrifleg, enda liggur þá fyrir hvenær hún var send leigusala og hvaða atriði það eru sem leigjandi telur ábótavant í viðhaldi á hinu leigða húsnæði. Er það til þess fallið að auðvelda leigjanda að grípa til vanefndaúrræða ef þörf reynist á síðar, sem og að draga úr líkum á misskilningi milli aðila um hvaða úrbóta leigjandi krefst. Af 7. gr. frumvarpsins leiðir að þegar lögin áskilja að orðsendingar séu skriflegar er aðilum leigusamnings heimilt að senda þær rafrænt og verður því ekki séð að þessi breyting geti talist íþyngjandi fyrir aðila leigusamnings.

Enn fremur er lagt til að þau úrræði sem leigjandi geti gripið til, sé viðhaldi leigusala ábótavant, verði samræmd þeim úrræðum sem leigjanda standa til boða skv. 17. gr. laganna sé ástand leiguhúsnæðis ófullnægjandi við afhendingu húsnæðisins. Samkvæmt gildandi lögum getur leigjandi t.d. ekki farið fram á lækkun leigugjalds sinni leigusali ekki viðhaldsskyldum sínum og strangari skilyrði eru fyrir riftun af hálfu leigjanda vegna vanrækslu viðhalds en vegna ófullnægjandi ástands í upphafi leigutíma. Hins vegar þykir eðlilegt og sanngjarnt að leigjandi geti gripið til sömu úrræða að sömu skilyrðum uppfylltum óháð því hvort um er að ræða óviðunandi ástand leiguhúsnæðis við afhendingu húsnæðis eða að ófullnægjandi viðhald af hálfu leigusala leiði til óviðunandi ástands leiguhúsnæðis enda má ætla að afleiðingar fyrir leigjanda séu þær sömu eða a.m.k. sambærilegar. Var m.a. litið til þess að samkvæmt húsaleigulögum í Danmörku, Finnlandi, Noregi og Svíþjóð gilda sams konar reglur um riftun leigusamnings vegna ófullnægjandi ástands leiguhúsnæðis í upphafi leigutíma og vanrækslu viðhalds.

Enn fremur er í lögunum gert ráð fyrir að þegar viðhaldi er ábótavant líði lengri tími áður en leigjandi getur sjálfur ráðið bót á ástandi hins leigða húsnæðis á kostnað leigusala heldur en þegar ástandi hins leigða húsnæðis er ábótavant við afhendingu húsnæðisins í upphafi leigutíma. Er því lagt til að leigusali hafi í báðum tilvikum fjórar vikur til að hefjast handa við að grípa til nauðsynlegra úrbóta á hinu leigða húsnæði, hvort sem það er vegna þess að ástandi húsnæðisins er ábótavant í upphafi eða leigusali hefur vanrækt viðhald. Um frekari skýringar er vísað til athugasemda við 10. gr. frumvarpsins.

Þegar um vanrækslu á viðhaldi er að ræða er gerð krafa um að leigusali hafi gerst sekur um ítrekaða, verulega eða sviksamlega vanrækslu á skyldum til að halda húsnæðinu í leiguhæfu ástandi og framkvæma nauðsynlegar viðgerðir og viðhald áður en leigjandi getur gripið til riftunar á leigusamningi, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 60. gr. laganna. Leigjandi þarf jafnframt að hafa skorað á leigusala að bæta úr vanefndum sínum og gefið honum sanngjarnan frest í því skyni. Því eru meiri kröfur gerðar áður en leigjandi getur krafist riftunar vegna vanrækslu á viðhaldi heldur en þegar ástandi hins leigða húsnæðis er verulega ábótavant í upphafi leigutíma. Eðlilegra þykir hins vegar að sambærileg skilyrði séu fyrir hendi til riftunar þegar um verulega annmarka er að ræða miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu, hvort sem annmarkarnir hafa komið fram þegar í upphafi leigutíma eða koma til síðar vegna vanrækslu leigusala á viðhaldi. Því er lagt til að leigjandi geti rift leigusamningi hafi leigusali ekki bætt úr annmörkum á leiguhúsnæðinu innan átta vikna frá því að honum barst skrifleg áskorun leigjanda um að sinna viðhaldi á því sem leigjandi telur ábótavant á sama hátt og gildir skv. 2. mgr. 17. gr. laganna þegar verulegir annmarkar eru á húsnæðinu í upphafi leigutíma.

Þá gera lögin ekki ráð fyrir að leigjandi geti krafist hlutfallslegrar lækkunar á leigu á meðan leigusali vanrækir viðhaldsskyldur sínar eins og leigjandi getur gert á grundvelli 3. mgr. 17. gr. laganna þegar ástandi hins leigða húsnæðis var ábótavant í upphafi. Til samræmis við úrræði leigjanda þegar ástandi hins leigða húsnæðis er ábótavant í upphafi leigutíma er lagt til að ákvæði sem eru efnislega samhljóða 3. og 4. mgr. 17. gr. laganna eins og lagt er til að þeim verði breytt með 10. gr. frumvarpsins bætist við 20. gr. laganna.

Um 15. gr.

Í samræmi við þær breytingar sem lagðar eru til í 10., 11. og 14. gr. frumvarpsins er lagt til að í stað þess að byggingarfulltrúi sveitarfélags verði fenginn til að meta skert afnot eða afnotamissi leigjanda af hinu leigða húsnæði leiti leigjandi og leigusali til úttektaraðila í samræmi við XIV. kafla laganna eins og lagt er til að honum verði breytt með frumvarpi þessu, sbr. 35.–38. gr. frumvarpsins. Um nánari skýringar er vísað til athugasemda við 35. gr. frumvarpsins. Lagt er til að hið sama eigi við komi aðilar leigusamnings sér ekki saman um bætur eða afslátt vegna skertra afnota eða afnotamissis leigjanda af hinu leigða húsnæði.

Um 16. gr.

Í 22. gr. laganna er mælt fyrir um að í leigusamningum um íbúðarhúsnæði sé heimilt að semja sérstaklega um að leigjandi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti það viðhald innan íbúðarhúsnæðisins sem leigusala ber að annast. Er sérstaklega mælt fyrir um að leigugjaldið skuli lækka að sama skapi en lagt er til að fallið verði frá því skilyrði enda oft erfitt að átta sig á hve mikil lækkunin skuli vera. Verður frekar að gera ráð fyrir að þegar leigusali og leigjandi semja um leiguverð sé tekið tillit til þess sem leigjandi samþykkir að taka að sér í sambandi við viðhald innan íbúðarhúsnæðisins sem leigusali hefði að öðrum kosti átt að annast. Var m.a. litið til efnis norsku og sænsku húsaleigulaganna í þessu tilliti.

Um 17. gr.

Í samræmi við þær breytingar sem lagðar eru til á 19. gr. húsaleigulaga í 12. og 13. gr. frumvarpsins varðandi skiptingu ákvæðis um viðhaldsskyldur aðila leigusamnings er lagt til að ákvæði um reksturskostnað verði skipt í þrjár greinar, 23. gr., 23. gr. a og 23. gr. b. Þannig verði mælt fyrir um þann kostnað sem leigusali skal bera í 23. gr. laganna en kostnaður sem leigjandi skal bera komi fram í 23. gr. a. Áfram er gert ráð fyrir að aðilum leigusamnings verði heimilt að semja um aðra skiptingu reksturskostnaðar en lagt er til að mælt verði fyrir um það í sérstakri lagagrein, 23. gr. b. Samhliða tillögu um breytingar á uppsetningu ákvæða um reksturskostnað er jafnframt lagt til að gerðar verði tilteknar efnislegar breytingar á skiptingu reksturskostnaðar milli leigusala og leigjanda.

Þannig er lagt til að leigusali beri allan kostnað sem upp er talinn í 23. gr. gildandi laga og telst sameiginlegur í skilningi 43. gr. laga um fjöleignarhús, þar á meðal kostnað vegna hitunar, lýsingar og vatnsnotkunar í sameign, svo og kostnað við ræstingu og aðra sameiginlega umhirðu hennar í stað leigjanda. Ástæðan er sú að oft er þessi kostnaður hluti af hússjóði fjöleignarhúsa en lögin gera ráð fyrir að leigusali greiði aðra þá þætti sem felast í hússjóðsgjöldum, svo sem kostnað við sameiginlegt viðhald, þar á meðal vegna lyftubúnaðar svo og endurbóta á lóð eða húseign. Þykir þessi breyting því til þess fallin að auðvelda skiptingu reksturskostnaðar milli aðila auk þess sem kostnaðarskiptingin verður einfaldari en líta má á þessa kostnaðarliði sem hluta af sameiginlegum kostnaði skv. 43. gr. laga um fjöleignarhús. Enn fremur er lagt til að innheimti veitustofnanir sérstök gjöld fyrir leigu á mælum eða öðrum slíkum búnaði sem þær leggja til skuli leigusali bera þann kostnað. Áfram er gert ráð fyrir að leigjandi beri vatns-, rafmagns- og hitunarkostnað sem rakinn verður til notkunar hans vegna búsetu hans í hinu leigða húsnæði. Annar vatns-, rafmagns- og hitunarkostnaður fellur þá á leigusala enda sé hann sameiginlegur kostnaður í skilningi 43. gr. laga um fjöleignarhús.

Líkt og fram kemur í athugasemdum við 6. gr. frumvarpsins hefur reynslan sýnt að oft gleymist að lesa af rafmagns- og heitavatnsmælum við afhendingu leiguhúsnæðis auk þess að tilkynna viðeigandi veitustofnunum um nýja notendur. Í ljósi þess að áfram er gert ráð fyrir að leigjandi greiði kostnað af notkun vatns og rafmagns auk hitunarkostnaðar í leiguhúsnæði þykir rétt að jafnframt verði mælt fyrir um að leigjanda beri skylda til að tilkynna um nýjan notanda til viðeigandi veitustofnana. Eðli máls samkvæmt er þó ekki gert ráð fyrir að leigjandi tilkynni veitustofnun um að hann sé nýr notandi þegar einn heitavatnsmælir er fyrir heilt fjöleignarhús. Í slíkum tilvikum fer um skiptingu heitavatnskostnaðar skv. 24. gr. laganna. Ætti framangreind breyting, ásamt þeirri breytingu sem lögð er til í 6. gr. frumvarpsins um að í leigusamningi skuli koma fram upplýsingar um stöðu rafmagns- og heitavatnsmæla, að vera til þess fallin að síður gleymist að lesa af mælum og tilkynna um nýjan notanda þar sem ljóst liggur fyrir hver ber ábyrgð á því að þessar upplýsingar berist viðkomandi veitustofnun.

Um 18. gr.

Um nánari skýringar er vísað til athugasemda við 17. gr. frumvarpsins.

Um 19. gr.

Sjá skýringar við 6. gr. frumvarpsins.

Um 20. gr.

Lagt er til að samræma betur efni 28. gr. laganna sem fjallar um hvernig leigjandi skuli bera sig að vilji hann gera breytingar eða endurbætur á hinu leigða húsnæði eða búnaði þess við efni 66. gr. laganna sem fjallar um hvernig skuli fara með þær breytingar þegar leigjandi skilar húsnæðinu. Þannig verði kveðið skýrar á um heimildir leigjanda til að gera breytingar eða endurbætur á hinu leigða húsnæði sem og að setja upp fastar innréttingar og annað þess háttar fylgifé. Í 28. gr. laganna er mælt fyrir um að leigjanda sé óheimilt að ráðast í breytingar eða endurbætur nema að fengnu samþykki leigusala og að gerðu samkomulagi um skiptingu kostnaðar og hvernig með skuli fara að leigutíma loknum. Séu framangreind skilyrði ekki uppfyllt kveður 66. gr. laganna á um að leigusalinn eignist endurbæturnar án sérstaks endurgjalds við lok leigutíma nema hann krefjist þess að leigjandi komi hinu leigða í upphaflegt horf. Enn fremur er mælt fyrir um í 66. gr. laganna að leigjanda sé heimilt að flytja brott með sér fastar innréttingar og annað þess háttar fylgifé sem hann hefur sjálfur kostað til húsnæðisins, enda komi hann því aftur í upprunalegt ástand og er vísað til 28. gr. laganna í því sambandi án þess þó að 28. gr. laganna fjalli samkvæmt orðanna hljóðan um fastar innréttingar. Báðar greinarnar vísa þannig til hvor annarrar og því ljóst að náin tengsl eru á milli þeirra án þess þó að þær séu að fullu samrýmanlegar. Eru því lagðar til breytingar á báðum greinunum með það fyrir augum að skýra þær reglur sem gilda um breytingar og endurbætur á hinu leigða húsnæði ásamt uppsetningu fastra innréttinga og annars þess háttar fylgifjár af hálfu leigjanda, sbr. einnig 34. gr. frumvarpsins.

Áfram er gert ráð fyrir að leigjanda sé óheimilt að framkvæma breytingar eða endurbætur á hinu leigða húsnæði eða búnaði þess nema að fengnu samþykki leigusala. Enn fremur er gert ráð fyrir að leigjandi og leigusali geri með sér samkomulag um skiptingu kostnaðar og hvernig með skuli fara við lok leigutíma. Er lagt til að þetta samkomulag verði gert skriflegt þannig að minni líkur séu á að ágreiningur komi upp síðar. Hins vegar er lagt til að eingöngu verði fjallað um hvernig fara skuli með slíkar breytingar við lok leigutíma í 66. gr. laganna. Er þannig lagt til að 2. málsl. 28. gr. laganna falli brott en fjallað verði um afleiðingar þess að leigjandi framkvæmir breytingar eða endurbætur á leiguhúsnæði án samþykkis leigusala í 66. gr. laganna og um nánari skýringar er vísað til athugasemda við 34. gr. frumvarpsins.

Enn fremur er lagt til að fjallað verði um hvernig fara skuli með fastar innréttingar og þess háttar fylgifé undir VI. kafla laganna um afnot húsnæðis. Er því lagt til að ný málsgrein bætist við 28. gr. laganna þar sem gert er ráð fyrir að skriflegt samþykki leigusala skuli liggja fyrir áður en leigjandi setur upp fastar innréttingar eða annað þess háttar fylgifé. Á sama hátt og gert er varðandi breytingar og endurbætur á hinu leigða húsnæði er gert ráð fyrir að kveðið verði á um afdrif slíkra uppsetninga við lok leigutíma í 66. gr. laganna, sbr. 34. gr. frumvarpsins.

Þá er lagt til að fram komi að skriflegt samþykki leigusala þurfi til þess að skipta um læsingar í húsnæðinu en lögð er til sú breyting í 12. gr. frumvarpsins að leigusali annist viðhald á læsingum í stað leigjanda áður. Vilji leigjandi skipta um læsingar er þó gert ráð fyrir þeim möguleika að hann geti óskað eftir samþykki leigusala fyrir því. Að öðru leyti er vísað til athugasemda við 12. gr. frumvarpsins.

Um 21. gr.

Í 31. gr. húsaleigulaga kemur fram að leigjanda verslunar- eða veitingahúsnæðis sé skylt að halda uppi eðlilegum daglegum rekstri á viðtekinn hátt, nema þegar sérstakar ástæður gera lokun nauðsynlega. Í ljósi þess að í 1. gr. frumvarpsins er lagt til að húsaleigulög gildi ekki um samninga um afnot húsnæðis samkvæmt lögum um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald er lagt til að 31. gr. laganna nái einungis til verslunarhúsnæðis.

Um 22. gr.

Í 34. gr. húsaleigulaga er fjallað um réttindi leigjanda þegar leigusali krefur hann um fyrirframgreiðslu á húsaleigu fyrir lengri tíma en þrjá mánuði sem og þegar samhliða er gerð krafa um tryggingarfé skv. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. laganna. Er þannig mælt fyrir um að semji aðilar um fyrirframgreiðslu á húsaleigu fyrir lengri tíma en þrjá mánuði öðlist leigjandi kröfu um leigurétt í þrefaldan þann tíma sem hann greiddi fyrir. Enn fremur er kveðið á um að hafi leigjandi reitt fram tryggingarfé sé óheimilt að krefja hann jafnframt um húsaleigu fyrir fram fyrir lengri tíma en einn mánuð. Því getur leigusali samkvæmt gildandi lögum samtals krafið leigjanda í upphafi leigutíma um fjárhæð sem nemur húsaleigu fyrir fjóra mánuði.

Reynslan hefur sýnt að ákveðins misskilnings virðist hafa gætt um inntak fyrirframgreiðslu húsaleigu og margir litið á hana eingöngu sem tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningi. Þannig hafi leigjendur oft greitt leiguna allan samningstímann og síðan þurft að krefja leigusalann um endurgreiðslu fyrirframgreiðslunnar líkt og um tryggingarfé væri að ræða. Er því lagt til að óheimilt verði að krefja leigjanda um fyrirframgreiðslu húsaleigu, þó þannig að áfram verði heimilt að krefjast greiðslu húsaleigu fyrsta dag hvers mánaðar fyrir fram fyrir einn mánuð í senn líkt og gert er ráð fyrir í 1. mgr. 33. gr. laganna. Áfram er gert ráð fyrir að heimilt verði að krefja leigjanda um tryggingarfé sem nemur allt að þriggja mánaða leigu. Slíkar tryggingar eru settar fyrir réttum efndum á leigusamningi, þar á meðal fyrir leigugreiðslum. Verður því ekki annað ráðið en að fyrirframgreidd leiga hafi í raun að nokkru leyti átt að gegna sama hlutverki og tryggingar skv. 39. gr. laganna, sbr. einnig 40. gr. Mikilvægt þykir að hafa þetta skýrt til að koma í veg fyrir að lögð sé óhófleg byrði á leigjendur til að reiða fram tryggingar til handa leigusala. Að öðru leyti vísast til athugasemda við 25. gr. frumvarpsins.

Um 23. gr.

Í ljósi þess að ekki er gert ráð fyrir að leiga sé greidd lengra fram í tímann en einn mánuð skv. 1. mgr. 33. gr. laganna og eingöngu verði því unnt að gera kröfu um tryggingar skv. 39. gr. laganna, sbr. einnig 40. gr., er lagt til að 35. gr. laganna falli brott. Um frekari skýringar er vísað til athugasemda við 22. og 25. gr. frumvarpsins.

Um 24. gr.

Í 1. mgr. 36. gr. húsaleigulaga er mælt fyrir um að eigi leigjandi rétt til frádráttar frá leigugreiðslu, svo sem vegna ófullnægjandi ástands húsnæðis í upphafi leigutíma skv. 17. gr., vegna viðgerðar sem hann hefur framkvæmt á kostnað leigusala skv. 20. gr. eða vegna skerðingar á afnotarétti skv. 21. gr. skuli hann framvísa reikningi sínum ásamt fylgigögnum og með árituðu samþykki byggingarfulltrúa við leigusala á næsta gjalddaga leigugreiðslu.

Lagt er til að orðalagi ákvæðisins verði breytt til að gera það skýrara. Þannig verði annars vegar fjallað í 1. mgr. um framvísun reiknings vegna útlagðs kostnaðar en hins vegar verði fjallað í 2. mgr. um þau tilvik þegar leigjandi á rétt til lækkunar leigu án þess að hann hafi lagt út fyrir sérstökum kostnaði. Í samræmi við þær breytingar sem lagðar eru til í 14. gr. frumvarpsins er lagt til að hlutfallsleg lækkun á leigu þegar um vanrækslu viðhalds er að ræða bætist við upptalningu á þeim tilvikum þegar leigjandi getur átt rétt til frádráttar frá leigugreiðslu án þess að lagt hafi verið út fyrir kostnaði. Þá er lagt til í samræmi við þær breytingar sem lagðar eru til á 17. og 20. gr. laganna, sbr. 10. og 14. gr. frumvarpsins, sem og XIV. kafla laganna, sbr. 35.–38. gr. frumvarpsins, að vísað verði til álits úttektaraðila í stað ákvörðunar byggingarfulltrúa.

Þá er lagt til að frestur leigusala til að bera réttmæti undir dómstóla verði tólf vikur í stað þriggja mánaða. Um nánari skýringar er vísað til 9. gr. frumvarpsins.

Um 25. gr.

Í 40. gr. húsaleigulaga er fjallað um form trygginga skv. 39. gr. laganna og eru þau tilgreind í 1.–5. tölul. 1. mgr. greinarinnar. Áfram er gert ráð fyrir að leigjandi geti lagt fram ábyrgðaryfirlýsingu banka eða samsvarandi aðila, sjálfskuldarábyrgð þriðja aðila sem og leigugreiðslu- og viðskilnaðartryggingu sem leigjandi kaupir hjá tryggingafélagi, sbr. 1.–3. tölul. 1. mgr. 40. gr. laganna. Enn fremur er lagt til að leigusali geti áfram krafið leigjanda um tryggingarfé, sem getur numið allt að þriggja mánaða leigugreiðslu samkvæmt samningi aðila, en lagðar eru til ákveðnar breytingar að því er tryggingarféð og sjálfskuldarábyrgð þriðja aðila varðar.

Eðlilegt og sanngjarnt þykir að leigusala beri áfram skylda til að tryggja ávöxtun á tryggingarfé og greiða eitthvað fyrir að fá tryggingu í formi reiðufjár í stað t.d. bankaábyrgðar skv. 1. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þó er lagt til að fallið verði frá skilyrði um að tryggingarfé í vörslu leigusala skuli verðtryggt. Var m.a. litið til þess að verðtryggðir reikningar banka verða að vera bundnir þeim skilyrðum að fé sem lagt er inn á þá sé bundið í tiltekinn tíma, yfirleitt 36–60 mánuði, sbr. 15. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, með síðari breytingum, sbr. einnig reglur nr. 492/2001, um verðtryggingu sparifjár og lánsfjár. Í ljósi þess að heimilt er að gera leigusamninga til styttri tíma en sem nemur binditíma verðtryggðra bankareikninga þykir eðlilegt að fallið sé frá kröfu um verðtryggingu tryggingarfjár enda verður leigusala skylt að afhenda leigjanda tryggingarfé í síðasta lagi fjórum vikum eftir að leigusamningi lýkur enda geri leigusali ekki kröfu í tryggingarfé verði frumvarp þetta að lögum. Í stað þess er lagt til að tryggingarféð skuli vera sérgreint í vörslu leigusala á sérgreindum óbundnum reikningi hjá viðskiptabanka eða sparisjóði sem ber svo háa vexti sem kostur er til greiðsludags. Er þá gert ráð fyrir að leigjandi fái greitt andvirði vaxtanna reyni ekki á umrædda tryggingu við lok samningstímans. Enn fremur er lagt til að kveðið verði á um að óheimilt verði að gera fjárnám í tryggingarfénu á leigutímanum. Er þá m.a. litið til þess að tryggingarfé er eingöngu í vörslu leigusala en ekki í eigu hans og er ætlað til tryggingar verði vanefndir af hálfu leigjanda á samningstímanum. Þykir þannig eðlilegt að ekki verði unnt að gera fjárnám í tryggingarfénu vegna skulda leigusala enda gera lögin ráð fyrir að hafi leigjandinn efnt samninginn skili leigusali fénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Samkvæmt gildandi lögum er leigusala heimilt að krefja leigjanda um tryggingarfé sem nemur þriggja mánaða húsaleigu, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna, sem og fyrirframgreidda húsaleigu í einn mánuð, sbr. 2. mgr. 34. gr. laganna. Komið hefur fram gagnrýni á framangreinda hámarksfjárhæð tryggingarfjár með vísan til þess að sé leigusamningi rift en leigjandi yfirgefur ekki leiguhúsnæðið og fara þarf í útburðarmál, þá taki slík mál lengri tíma en þrjá til fjóra mánuði. Þannig dugi fjárhæð tryggingarfjár ekki til þess að standa straum af leigugreiðslum greiði leigjandi ekki leigu meðan á útburðarmáli stendur og þar til útburður fer fram. Í þessu sambandi þykir mikilvægt að kanna hvort unnt sé að flýta ferli útburðarmála ef þess er nokkur kostur í stað þess að heimila hærri hámarksfjárhæð tryggingarfjár en ætla verður að flestir leigjendur standi við gerða samninga. Því þykir rétt að fjárhæðir tryggingarfjár verði áfram takmarkaðar og er lagt til tryggingarfé skv. 4. tölul. 1. mgr. megi ekki nema hærri fjárhæð en sem svarar til þriggja mánaða húsaleigu samkvæmt samningi aðila. Er þar með verið að gæta meðalhófs gagnvart leigjendum og koma í veg fyrir að lögð sé óhófleg byrði á þá með því að heimila að tryggingarfé geti numið hærri fjárhæð en þriggja mánaða leigugreiðslu, enda ljóst að um verulegar fjárhæðir getur verið að ræða að teknu tilliti til fjárhagslegra aðstæðna launafólks hér á landi.

Sjálfskuldarábyrgð þriðja aðila þykir geta átt rétt á sér sem tryggingarform en æskilegt þykir að setja fjárhæð hennar mörk þannig að hún verði ábyrgðarmönnum síður ofviða. Er því lagt til að sama hámarksfjárhæð gildi um sjálfskuldarábyrgð skv. 2. tölul. 1. mgr. og gildir um tryggingarfé skv. 4. tölul. sömu málsgreinar og þannig megi hún ekki nema hærri fjárhæð en sem svarar þriggja mánaða húsaleigu samkvæmt samningi aðila. Áfram er gert ráð fyrir að fjárhæðir eða hámark annarra trygginga eða ábyrgða fari eftir samkomulagi aðila.

Enn fremur er lagt til það nýmæli að leigusala sem er lögaðili sem í atvinnuskyni leigir út húsnæði, þar á meðal sveitarfélögum, sé heimilt að krefjast þess að leigjandi greiði mjög hóflegt gjald í samtryggingarsjóð leigusala í stað hefðbundinnar tryggingar. Þannig er gert ráð fyrir að leigusali stofni sérstakan sjóð til að standa straum af kostnaði sem fallið getur til vegna vanefnda á leigusamningum leigusala. Miðað er við að leigjendur samþykki að greiða mjög hóflegt gjald, sem nemur ekki hærri fjárhæð en 10% af mánaðarlegu leiguverði, við upphaf leigusamnings og hugsanlega árlega ef samningar eru ótímabundnir eða við endurnýjun samninga. Kann gjaldið að vera hærra í upphafi og lækka síðan ef greiða á reglulega í sjóðinn. Miðað er við að samtryggingarsjóður taki eingöngu til sömu tilvika og falla undir tryggingar skv. 39. gr. laganna, þ.e. vangoldnar leigugreiðslur og tjón á hinu leigða sem leigjandi ber ábyrgð á þannig að gjaldið komi í stað annarra þeirra trygginga sem fjallað er um í 40. gr. laganna. Í ljósi þess að sjóðnum er einungis ætlað að greiða það tjón sem leiðir af vanefndum á leigusamningum leigusala er lagt til að honum verði skylt að halda sjóðnum aðgreindum frá öðrum rekstrarþáttum í starfsemi sinni. Má ætla að eingöngu stærri leigufélög hafi kost á að nýta sér þennan valkost enda ólíklegt að leigusalar sem hafa fáar íbúðir í útleigu sjái sér hag í að stofna slíkan sjóð þar sem einungis er gert ráð fyrir að leigjandi greiði mjög hóflegt gjald sem renni í sjóðinn en ekki er gert ráð fyrir að gjaldið verði endurgreitt við lok leigutíma þar sem slíkri gjaldtöku er ætlað að byggja upp sjóð sem standi straum af kostnaði vegna vanefnda sem kunna að verða af hálfu leigjenda leigusala. Ekki er þannig um hefðbundna tryggingu að ræða. Þessi nýi valkostur ætti að koma sér vel fyrir leigjendur enda gert ráð fyrir að gjaldið sé mjög hóflegt. Jafnframt ættu leigusalar, a.m.k. stærri leigufélög sem eru með marga leigjendur, að geta séð sér hag í því að nýta sér þennan valkost þar sem ætla má að umsýsla tengd tryggingum og ábyrgðum sé nánast engin. Í þessu sambandi var m.a. litið til þess að Félagsstofnun stúdenta hefur svipað fyrirkomulag en leigjendur greiða 4.000 kr. gjald við gerð, og eftir atvikum endurnýjun, leigusamnings og gjaldið rennur í sjóð sem þjónar sama tilgangi og framangreindur samtryggingarsjóður.

Lagt er til að í 40. gr. laganna verði skýrar kveðið á um hvernig farið skuli með tryggingarfé og aðrar ábyrgðir og tryggingar við lok leigutíma. Til hægðarauka er lagt til að fjallað verði sérstaklega um tryggingarfé skv. 4. tölul. 1. mgr. en fjallað verði sameiginlega um tryggingar og ábyrgðir skv. 1.–3. og 5. tölul., sem verður 6. tölul., 1. mgr. Er því lagt til að í stað 4. mgr. komi sex nýjar málsgreinar. Tvenns konar efnislegar breytingar eru lagðar til varðandi meðferð trygginga og ábyrgða við lok leigutíma. Þannig er í fyrsta lagi lagt til að frestur leigusala til að halda tryggingarfé í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það verði styttur úr tveimur mánuðum í fjórar vikur. Samsvarandi breyting er lögð til að því er varðar gildistíma annarra trygginga og ábyrgða. Jafnframt er lagt til að geri leigusali ekki kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og enn fremur skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu til leigjanda. Ætla verður að fjórar vikur frá skilum leiguhúsnæðis sé nægilega langur tími til að leigusali geti metið hvort hann sjái ástæðu til að gera kröfu í tryggingar eða ábyrgðir sem leigjandi hefur lagt fram, t.d. vegna tjóns sem leigjandi kann að hafa valdið með skaðabótaskyldri háttsemi. Enn fremur verður að líta til þess að tryggingarfé getur numið hárri fjárhæð, sérstaklega ef litið er almennt til fjárhagslegra aðstæðna launafólks hér á landi. Því verður að teljast líklegt að mikilvægt sé fyrir leigjanda að fá féð til baka frá leigusala svo fljótt sem unnt er eftir að leigusamningi lýkur og skil á hinu leigða húsnæði hafa farið fram. Í einhverjum tilvikum gæti leigjandi t.d. þurft á fjármununum að halda til að greiða tryggingu fyrir efndum nýs leigusamnings, til kaupa á búseturétti eða sem innborgun við kaup á íbúðarhúsnæði. Samsvarandi breyting er lögð til á 64. gr. laganna, sbr. 32. gr. frumvarpsins, sem fjallar um bótakröfur leigusala á hendur leigjanda við skil á leiguhúsnæði. Í 1. mgr. 64. gr. laganna kemur fram að bótakröfu á hendur leigjanda verði leigusali að lýsa skriflega innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðisins en ekki er mælt fyrir um hvenær leigusali skuli skila tryggingarfé ef leigjandi hafnar kröfunni. Þykir mikilvægt að skýra nánar hvernig farið skuli með tryggingar skv. 1. mgr. í tilvikum þar sem ágreiningur kemur upp um bótakröfu skv. 1. mgr. 64. gr. laganna og settur verði skýr tímarammi að því er varðar þessi tilvik. Því er í öðru lagi lagt til að skýrt verði tekið fram að geri leigusali kröfu til trygginga eða ábyrgða innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. laganna, skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfu leigusala. Með sama hætti og réttur leigusala til að gera kröfu í tryggingarfé fellur niður að fjórum vikum liðnum frá skilum leiguhúsnæðis er gert ráð fyrir að svari leigjandi ekki kröfu leigusala í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna teljist hann hafa samþykkt kröfuna. Hafni leigjandi kröfu leigusala er gert ráð fyrir að leigusala beri að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá því að leigjandi hafnaði kröfunni ella skuli hann skila tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. Þá er gert ráð fyrir að tryggingarfé skuli áfram vera í vörslu leigusala í samræmi við 4. tölul. 1. mgr. þar til endanleg niðurstaða liggur fyrir um bótaskyldu leigjanda. Með sambærilegum hætti er gert ráð fyrir að tryggingar og ábyrgðir skv. 1.–3. og 5. tölul., sem verður 6. tölul., 1. mgr. 40. gr. haldi gildi sínu þar til endanleg niðurstaða liggur fyrir um bótaskyldu leigjanda.

Um 26. gr.

Í samræmi við breytingar á XIV. kafla laganna, sbr. 35.–38. gr. frumvarpsins, er lagt til að í stað þess að vísa til byggingarfulltrúa verði vísað til úttektaraðila að því er varðar mat á því hvort leiguhúsnæði sé óíbúðarhæft í skilningi 7. tölul. 51. gr. húsaleigulaga, og vísast um nánari skýringar til athugasemda við 35. gr. frumvarpsins.

Lagt er til að forgangsréttur leigjanda til þess að halda áfram að leigja íbúðarhúsnæði í eigu leigusala sem er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni, svo sem sveitarfélags, sé bundinn því skilyrði að leigjandi uppfylli áfram lögmæt og málefnaleg skilyrði sem leigusali hefur sett fyrir leigu húsnæðisins, sbr. einnig 1. mgr. 3. gr. frumvarpsins. Er það gert að skilyrði að tekið sé fram í leigusamningi að forgangsréttur leigjanda sé bundinn þessu skilyrði sem og að hann þurfi að veita nauðsynlegar upplýsingar svo unnt sé að staðreyna að hann uppfylli skilyrðin. Er þannig tryggt að umræddir leigusalar geti áfram starfað í samræmi við tilgang starfsemi þeirra sem er að leigja íbúðarhúsnæði til tiltekins hóps fólks sem býr við ákveðnar félagslegar aðstæður sem oft eru erfiðar. Fyrir liggur að framboð leiguhúsnæðis hjá þeim félagslegu leigufélögum sem starfa hér á landi er ekki nægilegt. Hafa leigufélögin og þeir einstaklingar sem uppfylla umrædd skilyrði því ríka hagsmuni af því að tryggja að íbúðarhúsnæði í eigu félaganna sé einungis ráðstafað til þeirra sem uppfylla skilyrði sem sett eru fyrir úthlutun á hverjum tíma. Þykir því nauðsynlegt að fella niður forgangsrétt þeirra leigjenda sem einhverra hluta vegna uppfylla ekki lengur umrædd skilyrði. Er því lagt til að við upptalningu á aðstæðum sem gera það að verkum að forgangsréttur leigjanda skv. 51. gr. húsaleigulaga er ekki til staðar bætist að rétturinn sé ekki til staðar þegar leigusali er lögaðili, sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni og leigjandi uppfyllir ekki lengur lögmæt og málefnaleg skilyrði leigusala fyrir leigu húsnæðis, enda komi fram í leigusamningi að forgangsréttur sé bundinn umræddu skilyrði. Er lagt til að hið sama eigi við veiti leigjandi ekki nauðsynlegar upplýsingar svo unnt sé að staðreyna að hann uppfylli skilyrðin.

Um 27. gr.

Í 56. gr. húsaleigulaga er fjallað um uppsagnarfrest ótímabundinna leigusamninga en hann er mismunandi eftir því hvort um er að ræða herbergi, íbúð eða atvinnuhúsnæði. Lagt er til að notað verði orðið íbúðarhúsnæði í stað íbúðar í samræmi m.a. við þær breytingar sem lagðar eru til á 1. gr. laganna en fleiri tegundir fasteigna en íbúðir eru leigðar sem íbúðarhúsnæði. Ekki eru lagðar til breytingar á uppsagnarfresti vegna atvinnuhúsnæðis. Hins vegar er lagt til að uppsagnarfrestur vegna herbergja verði þrír mánuðir í stað eins mánaðar. Er m.a. litið til þess að í einhverjum tilvikum halda einstaklingar heimili í herbergjum og þykir ansi viðurhlutamikið að gera ráð fyrir að einstaklingum sé gert að rýma heimili sitt með eins mánaðar fyrirvara.

Þá eru lagðar til breytingar á uppsagnarfresti vegna íbúðarhúsnæðis. Þannig er lagt til að gerður verði greinarmunur á lengd uppsagnarfrests þegar leigusali er annars vegar einstaklingur og hins vegar þegar um er að ræða lögaðila, sem í atvinnuskyni leigir út íbúðarhúsnæði, þar á meðal sveitarfélag. Áfram er gert ráð fyrir sex mánaða uppsagnarfresti af hálfu leigusala þegar um er að ræða einstakling sem leigir út húsnæði. Jafnframt er lagt til að horfið verði frá þeirri reglu sem nú er að finna í 2. málsl. 2. tölul. 1. mgr. 56. gr. laganna þess efnis að uppsagnarfrestur af hálfu leigusala skuli vera eitt ár hafi leigjandi haft íbúðarhúsnæði á leigu lengur en fimm ár. Það kann að þykja íþyngjandi fyrir einstakling sem vill leigja út húsnæði sitt til lengri tíma að þurfa að sæta árs uppsagnarfresti þegar sami leigjandi hefur verið í húsnæðinu í fimm ár þar sem hann getur í raun komist hjá því með því að gera nokkra tímabundna leigusamninga. Sem dæmi má nefna að aðstæður leigusala geta breyst hratt þannig að hann þurfi sjálfur að hafa afnot af umræddu leiguhúsnæði eða þurfi að selja húsnæðið en líklega er erfiðara að selja íbúðarhúsnæði sem er í útleigu með tólf mánaða uppsagnarfresti að því gefnu að algengast sé að kaupendur íbúðarhúsnæðis ætli sér að nýta fasteignina til heimilishalds fyrir sig og fjölskyldu sína. Því er gert ráð fyrir að þegar leigusali er einstaklingur sé uppsagnarfrestur á ótímabundnum samningum ávallt sex mánuðir án tillits til þess hversu lengi leigjandi hefur leigt viðkomandi íbúðarhúsnæði. Ætla má að með því verði fjarlægður einn hvati leigusala til að gera tímabundna leigusamninga fremur en ótímabundna. Öðru máli þykir hins vegar gegna um sveitarfélög og félög sem leigja út íbúðarhúsnæði í atvinnuskyni og hafa það þá væntanlega að markmiði að tryggja fólki öryggi í húsnæðismálum efni það leigusamninginn. Er því lagt til að uppsagnarfrestur af hálfu slíkra félaga verði tólf mánuðir hafi leigjandi haft íbúðarhúsnæði á leigu lengur en eitt ár. Með þessari breytingu er leitast við að stuðla að aukinni festu á leigumarkaði og ekki síst auknu réttaröryggi leigjenda þeirra sem leigja út íbúðarhúsnæði í atvinnuskyni.

Tíðkast hefur að leigufélög sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni hafi nýtt sér undanþáguheimild 3. mgr. 2. gr. laganna með þeim hætti að kveða á um styttri uppsagnarfresti en 56. gr. laganna kveður á um. Hafa sum þessara leigufélaga jafnvel haft ákvæði í leigusamningum sínum sem heimila uppsögn leigusamnings, eða eftir atvikum riftun, með eins mánaðar fyrirvara þegar leigjendur hætta einhverra hluta vegna að uppfylla lögmæt og málefnaleg skilyrði þessara félaga fyrir útleigu íbúðarhúsnæðisins. Rökin sem mæla með svo skömmum uppsagnarfresti í slíkum tilvikum hafa verið þau að framboð á félagslegu leiguhúsnæði hafi ekki verið nægilegt. Þannig hafa leigufélögin ríka hagsmuni af því að tryggja að íbúðarhúsnæði í eigu þeirra sé einungis ráðstafað til þeirra sem uppfylla skilyrði sem sett eru fyrir úthlutun leiguhúsnæðis. Einstaklingar sem uppfylla skilyrði fyrir úthlutun leiguhúsnæðis hjá slíkum aðilum en hafa ekki komist að sökum þess að framboð leiguhúsnæðis þeirra er ekki nægilegt hafa ekki síður ríka hagsmuni af því að tryggt sé að íbúðarhúsnæði sé ekki leigt til einstaklinga sem ekki uppfylla umrædd skilyrði. Hins vegar verður einnig að líta til þess að því fylgir ávallt ákveðið óhagræði að finna nýtt húsnæði fyrir fjölskylduna og flytja milli staða og getur það orðið enn erfiðara þegar fyrirvarinn er svo skammur. Á það ekki síst við þegar flutt er á milli leiguhúsnæðis enda liggur fyrir að erfitt getur verið að finna nýtt leiguhúsnæði fyrir fjölskylduna auk þess sem hafa verður í huga að félagslegar aðstæður þessara fjölskyldna hafa yfirleitt ekki umbreyst enda þótt umrædd skilyrði leigufélaganna séu ekki lengur uppfyllt. Verður því að ætla að á sama hátt og gildir um rýmingu leigjenda á herbergjum skv. 2. tölul. 1. mgr. ákvæðisins geti það verið viðurhlutamikið að gera ráð fyrir að leigjendum sem leigja hjá hinum félagslegu leigufélögum sé gert að rýma heimili sín með eins mánaðar fyrirvara og þá sérstaklega í ljósi þess að ekki er um að ræða vanefndir leigjenda á leigusamningi heldur hafa aðstæður þeirra einfaldlega breyst, t.d. þar sem þeir hafa hætt námi eða fengið hærri tekjur þannig að þeir uppfylla ekki lengur hin félagslegu skilyrði. Eftir að hafa vegið kosti og galla þessa má á það fallast að málefnaleg rök séu fyrir því að umrædd leigufélög hafi heimildir til að kveða á um styttri uppsagnarfresti en almennt gildir skv. 2. tölul. 1. mgr. 56. gr. laganna en þær heimildir þurfi engu að síður að vera afmarkaðar bæði í tíma og við hvaða tilvik þær geti átt. Er því lagt til að leigusalar sem eru lögaðilar sem ekki eru reknir í hagnaðarskyni, þar á meðal sveitarfélög, hafi heimildir til að kveða á um styttri uppsagnarfrest í þeim tilvikum er leigjendur þeirra uppfylla ekki lengur hin félagslegu skilyrði. Er enn fremur lagt til að uppsagnarfrestur við slíkar aðstæður verði þrír mánuðir óháð því hvort um sé að ræða herbergi eða íbúðarhúsnæði í skilningi laganna enda er það í samræmi við aðrar þær breytingar sem lagðar eru til í frumvarpinu. Þykir of hart fram gengið gagnvart leigjendum að heimila eins mánaðar uppsagnarfrest. Með tillögunni er því leitast við að gæta hagsmuna bæði leigusala og leigjenda. Leigusala er þó frjálst að segja samningi upp með lengri fyrirvara í samræmi við ákvæði 2. tölul. 1. mgr. 56. gr. laganna enda einungis um heimildarákvæði að ræða. Þess ber jafnframt að geta að hafi leigjandi ekki staðið í skilum eða brotið að öðru leyti gegn rétti leigusala, t.d. með slæmri umgengni eða refsiverðri háttsemi, er unnt að rifta leigusamningi enda sé um að ræða einhver þeirra tilvika sem kveðið er á um í 61. gr. laganna og þá ber leigjanda að fara tafarlaust úr hinu leigða húsnæði.

Um 28. gr.

Af 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga leiðir að tímabundnum leigusamningi verður ekki sagt upp en slíkum samningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Hins vegar er í 2. mgr. 58. gr. laganna mælt fyrir um undanþágu frá meginreglu 1. mgr. en þar segir að heimilt sé að semja um að segja megi tímabundnum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem þá skulu tilgreind í leigusamningi. Komið hafa fram athugasemdir þess efnis að ekki sé nægilega skýrt hvað geti talist til sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna í skilningi ákvæðisins. Í athugasemdum við 58. gr. frumvarps þess er varð að gildandi húsaleigulögum kemur fram að aðilar geti hvor um sig sagt upp tímabundnum samningi vegna mjög sérstakra ástæðna, eins og t.d. brottflutnings annars aðilans eða andláts hans. Í áliti kærunefndar húsamála í máli nr. 50/2013 kemur fram að það sé mat nefndarinnar að sala leiguhúsnæðis geti ekki talist til sérstakra atvika í skilningi 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga og heimili því ekki uppsögn. Skoðað var hvort mæla ætti fyrir um þau tilvik sem geta talist til sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna með tæmandi hætti. Ljóst þykir að aðstæður fólks geta verið mjög misjafnar og því erfitt að sjá fyrir öll tilvik sem leigusalar og leigjendur vilja setja í leigusamninga sín á milli og talist geta sérstök í skilningi ákvæðisins. Má ætla að það teljist t.d. til sérstakra forsendna sem réttlæti uppsögn tímabundins leigusamnings uppfylli leigjandi ekki lengur hin lögmætu og málefnalegu skilyrði sem leigusali, sem er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni, hefur sett fyrir leigu íbúðarhúsnæðis eða ef hann veitir ekki nauðsynlegar upplýsingar til að unnt sé að meta hvort hann uppfyllir umrædd skilyrði.

Í þeim tilgangi að leitast við að afmarka betur í hverju sérstakar forsendur, atvik eða aðstæður geti falist er þó lagt til að í ákvæðinu komi fram að einungis geti verið um að ræða forsendur, atvik eða aðstæður sem ekki er fjallað um hvernig farið skuli með annars staðar í lögunum. Þannig er t.d. ekki gert ráð fyrir að andlát leigjanda eða sala leiguhúsnæðis geti verið grundvöllur uppsagnar á grundvelli 2. mgr. 58. gr. laganna, enda er fjallað um afleiðingar þess að leigjandi fellur frá í 45. gr. laganna og að leiguhúsnæði er selt í 42. og 43. gr. laganna. Þó er rétt að árétta að um er að ræða undantekningu frá meginreglu húsaleigulaga um að tímabundnum samningum verði ekki sagt upp og hana ber því að túlka þröngt. Enn fremur ber í leigusamningi að tilgreina þær forsendur, atvik eða aðstæður sem geta verið grundvöllur uppsagnar tímabundins leigusamnings svo að gilt sé.

Í ljósi þess að með uppsögn er bundinn endi á jafn mikilvæg réttindi og leiguréttindi eru þykir eðlilegt að mælt verði fyrir um að uppsögn tímabundins samnings skuli vera skrifleg og að henni skuli fylgja rökstuðningur fyrir uppsögninni.

Um 29. gr.

Í 59. gr. húsaleigulaga er mælt fyrir um að leigusali geti gert kröfu um að leigusamningur framlengist ótímabundið ef tveir mánuðir hafa liðið frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn eða ákvæðum tímabundins leigusamnings, án þess að leigjandi hafi rýmt leiguhúsnæðið. Sömu kröfu getur leigjandi einnig gert enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið. Sú breyting er hins vegar lögð til að við slíkar aðstæður framlengist leigusamningur án þess að koma þurfi til krafa þess efnis af hálfu annars hvors aðila leigusamningsins að því gefnu að leigjandi efni leigusamninginn, þ.m.t. greiði leigu. Þannig er komist hjá þeirri réttaróvissu sem hefur komið upp þegar leigjandi hefur haldið áfram að hagnýta hið leigða húsnæði án þess að krafa hafi verið höfð uppi um að leigusamningur framlengist ótímabundið. Er því lagt til að líði átta vikur frá því að leigutíma lauk og leigjandi heldur áfram að hagnýta leiguhúsnæðið og efna leigusamninginn án þess að leigusali hafi skorað á hann að rýma það framlengist leigusamningurinn ótímabundið. Þannig er lagt til að fallið verði frá því skilyrði að leigusali eða leigjandi þurfi að gera sérstaka kröfu um að leigusamningur framlengist ótímabundið.

Um 30. gr.

Í 4. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga er fjallað um riftunarheimild leigjanda þegar leigusali hefur vanrækt viðhald á hinu leigða húsnæði. Eins og fram kemur í athugasemdum við 14. gr. frumvarpsins hafa verið gerðar strangari kröfur til riftunar af hálfu leigjanda vegna vanrækslu leigusala á viðhaldi en þegar ástandi hins leigða er ábótavant í upphafi leigutíma. Hins vegar þykir mikilvægt að samræma þau skilyrði sem þurfa að vera fyrir hendi til riftunar leigusamnings þegar fyrir hendi eru verulegir annmarkar miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu, enda má ætla að afleiðingar fyrir leigjanda séu sambærilegar án tillits til þess hvers vegna umræddir annmarkar eru tilkomnir eða hvenær þeir hafa komið fram á leigutímanum. Er því lagt til að skilyrðin verði þau sömu og að fjallað verði um þessa riftunarástæðu í 20. gr. laganna eins og lagt er til að henni verði breytt með 14. gr. frumvarpsins. Vegna þessa er lagt til hér að einungis verði vísað til 20. gr. í 4. tölul. 1. mgr. 60. gr. laganna. Um nánari skýringar vísast til athugasemda við 14. gr. frumvarpsins.

Í samræmi við aðrar breytingar sem lagðar eru til í frumvarpi þessu og varða samskipti aðila að leigusamningi er lagt til að kveðið verði sérstaklega á um að tilkynning um riftun leigusamnings af hálfu leigjanda skv. 1.–8. tölul. 1. mgr. 60. gr. laganna skuli vera skrifleg og að henni skuli fylgja rökstuðningur. Á sama hátt þykir mikilvægt að þær áskoranir sem leigjandi sendir leigusala vegna vanrækslu hans á að hlutast til um að aðrir þeir sem afnot hafa af húsi því sem hið leigða húsnæði er í fari að settum umgengnisreglum, enda hafi verið um að ræða veruleg eða ítrekuð brot, sbr. 4. mgr. 30. gr. laganna, séu skriflegar áður en hann getur krafist riftunar á grundvelli 6. tölul. 1. mgr. 60. gr. laganna. Telja verður sanngjarnt að unnt sé að sýna fram á að leigjandi hafi upplýst leigusala um ætlað ónæði áður en hann grípur til svo íþyngjandi úrræðis sem riftun er, enda alls ekki sjálfgefið að leigusali búi í sama húsi.

Mikilvægt þykir að aðilum leigusamnings sé ljóst hvaða réttaráhrif riftun leigusamnings hefur og þar með hvaða afleiðingar hún hefur í för með sér fyrir báða aðila. Er því lagt til að mælt verði fyrir um að réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningi falli niður frá dagsetningu riftunar og að leigjandi skuli rýma leiguhúsnæðið þegar í stað nema aðilar semji um annað en algengt er að leigusali veiti leigjanda nokkurra daga frest til að rýma leiguhúsnæðið í kjölfar riftunar. Er þannig gert ráð fyrir að við þær aðstæður eigi leigusali rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líður frá riftun og þar til leigjandi hefur rýmt leiguhúsnæðið samkvæmt samkomulaginu. Ákvæðið tekur mið af almennum reglum kröfuréttar sem gilda um riftun samninga en af þeim leiðir að skyldur beggja aðila samnings falla niður við riftun en þeim ber þó að efna leigusamninginn fram að riftun.

Þá er lagt til að frestur leigjanda til að neyta réttar síns til að rifta leigusamningi verði átta vikur í stað tveggja mánaða. Um nánari skýringar er vísað til 9. gr. frumvarpsins.

Um 31. gr.

Í 3. tölul. 1. mgr. 61. gr. laganna er fjallað um heimild leigusala til að rifta samningi hafi leigjandi nýtt húsnæðið á annan hátt en ákvæði húsaleigulaga eða leigusamningur mæla fyrir um og landslög leyfa að öðru leyti og lætur ekki af misnotkun þess þrátt fyrir skriflega áminningu leigusala. Lagt er til að fellt verði brott skilyrði um að leigusali skuli senda leigjanda skriflega áminningu áður en til riftunar kemur. Ekki þykir eðlilegt að leigusala sé skylt að áminna leigjanda áður en til riftunar kemur í þeim tilvikum sem falla undir ákvæðið. Þannig getur t.d. verið um refsiverða háttsemi að ræða, svo sem sölu eða neyslu fíkniefna. Enn fremur er lagt til að gildissvið ákvæðisins verði rýmkað þannig að það nái ekki einungis til hins leigða húsnæðis heldur jafnframt lóðar og eftir atvikum sameignar.

Þær breytingar sem lagðar eru til á 7.–9. tölul. 1. mgr. 61. gr. laganna hafa allar það markmið að tryggja að áður en leigusamningi er rift hafi leigusali sannanlega skorað formlega á leigjanda að bæta úr þeim annmörkum sem leigusali telur að séu fyrir hendi. Þegar kemur upp ósætti milli leigusala og leigjanda er mikilvægt að ákveðin formfesta sé á samskiptum þeirra og ekki nægjanlegt að aðfinnslur hafi komið fram í óformlegum samræðum milli aðila. Ætla má að séu samskiptaleiðir formlegar megi leigjanda frekar vera það ljóst að leigusala sé alvara með þeim aðfinnslum sem hann hefur uppi og hann kunni síðar að grípa til vanefndaúrræða, bæti leigjandi ekki ráð sitt. Þannig er dregið úr líkum á því að misskilningur verði milli aðila hvað varðar atriði sem talin eru upp í 7.–9. tölul. 1. mgr. 61. gr., enda jafnframt mikilvægt að leigjandi hafi fengið svigrúm til að bæta ráð sitt áður en til eiginlegrar riftunar kemur í þeim tilvikum. Í samræmi við 7. gr. frumvarpsins er þó talið nægjanlegt að aðilar geti sent slíkar áskoranir rafrænt sín á milli.

Jafnframt er lagt til að 9. tölul. 1. mgr. 61. gr. laganna nái einungis til leigjenda verslunarhúsnæðis og er það í samræmi við þá breytingu sem lögð er til í 1. gr. frumvarpsins.

Enn fremur er lagt til að við 1. mgr. 61. gr. laganna bætist nýr töluliður þar sem mælt verði fyrir um heimild leigusala til að rifta leigusamningi komi í ljós að leigjandi hafi veitt rangar eða villandi upplýsingar sem leiða til þess að hann hefur ranglega verið talinn uppfylla þau lögmætu og málefnalegu skilyrði sem leigusali hefur sett fyrir úthlutun leiguhúsnæðis í samræmi við 3. gr. frumvarpsins. Þykir réttlátt gagnvart leigusala að hann geti rift leigusamningi komi í ljós að leigjandi hafi ekki veitt réttar upplýsingar sem leiddu til þess að hann fékk úthlutað íbúðarhúsnæði í eigu leigusala sem ætlað er ákveðnum hópi leigjenda á grundvelli félagslegra aðstæðna hans.

Lagt til að tilkynning um riftun skv. 1.–11. tölul. 1. mgr. 61. gr. af hálfu leigusala skuli vera skrifleg og henni fylgi rökstuðningur enda oftar en ekki um mjög þýðingarmikil réttindi að ræða fyrir leigjanda sem bundinn er endi á. Að öðru leyti vísast til athugasemda við 30. gr. frumvarpsins þar sem gerð er grein fyrir sams konar breytingu á ákvæði um riftun að kröfu leigjanda.

Sams konar breyting og lögð er til í 30. gr. frumvarpsins að gerð verði á 60. gr. laganna og varðar réttaráhrif riftunar leigusamnings er jafnframt lögð til að gerð verði á 61. gr. laganna. Í þessu sambandi verður að hafa í huga að rifti leigusali leigusamningi á grundvelli 61. gr. laganna ber leigjanda að bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Ef leigusamningur var tímabundinn skal leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngilda leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn, sbr. 1. mgr. 62. gr. laganna. Leigusali skal þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar bótum., sbr. 2. mgr. sömu greinar.

Þá er lagt til að frestur leigusala til að neyta réttar síns til að rifta leigusamningi verði átta vikur í stað tveggja mánaða. Um nánari skýringar er vísað til 9. gr. frumvarpsins.

Um 32 gr.

Lagt er til að frestur leigusala til að lýsa bótakröfu á hendur leigjanda verði styttur úr tveimur mánuðum í fjórar vikur en sá frestur miðast við skil á hinu leigða húsnæði. Ætla verður að fjórar vikur sé nægilega langur tími til að leigusali geti metið hvort hann sjái ástæðu til að gera kröfu í tryggingarfé vegna tjóns sem leigjandi kann að hafa valdið með skaðabótaskyldri háttsemi. Enn fremur verður að líta til þess að tryggingarfé getur numið hárri fjárhæð og þá sérstaklega ef litið er almennt til fjárhagslegra aðstæðna launafólks hér á landi. Því verður að teljast líklegt að mikilvægt sé fyrir leigjanda að fá féð til baka frá leigusala svo fljótt sem unnt er eftir að leigusamningi lýkur. Samsvarandi breyting er lögð til hvað varðar þann tíma sem leigusala er heimilt að halda tryggingarfé í sinni vörslu, sbr. 25. gr. frumvarpsins.

Um 33. gr.

Lagt er til að frestur aðila til að krefjast mats dómkvaddra matsmanna á bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði verði átta vikur í stað tveggja mánaða. Um nánari skýringar er vísað til 9. gr. frumvarpsins. Að öðru leyti eru breytingar á ákvæðinu til samræmis við breytingar á XIV. kafla laganna, sbr. 35.–38. gr. frumvarpsins, og vísast um nánari skýringar til athugasemda við þau ákvæði.

Um 34. gr.

Lagt er til að í XIII. kafla laganna um skil leiguhúsnæðis verði kveðið á um hvernig fara skuli með breytingar og endurbætur á hinu leigða húsnæði við skil á húsnæðinu. Er þannig áfram gert ráð fyrir að við skil á leiguhúsnæði gildi það samkomulag sem leigjandi og leigusali hafa gert um hvernig fara skuli með breytingar og endurbætur við lok leigutíma á grundvelli 28. gr. laganna. Mikilvægt þykir þó að kveða á um hvaða afleiðingar það hefur hafi leigjandi framkvæmt breytingar eða endurbætur á leiguhúsnæði eða búnaði þess án þess að hafa gert samkomulag við leigusala um skiptingu kostnaðar sem og hvernig farið skuli með við lok leigutíma í kafla laganna um skil leiguhúsnæðis í stað kaflans um afnot leiguhúsnæðis. Ekki er um efnislega breytingu að ræða en kveðið hefur verið á um þessar afleiðingar í 28. gr. laganna. Er því jafnframt áfram gert ráð fyrir að sé slíkt samkomulag ekki fyrir hendi eignist leigusali endurbæturnar án sérstaks endurgjalds við lok leigutímans nema hann krefjist þess að leigjandi komi húsnæðinu í upprunalegt ástand.

Enn fremur er lagt til í 20. gr. frumvarpsins að í 28. gr. laganna verði fjallað um hvernig fara skuli með uppsetningu fastra innréttinga og annars þess háttar fylgifjár meðan á afnotum leiguhúsnæðis stendur en að áfram verði kveðið á um hvernig fara skuli með þær við skil á hinu leigða húsnæði í 66. gr. laganna. Er ekki um að ræða efnisbreytingu frá 66. gr. laganna hvað fastar innréttingar og annað þess háttar fylgifé varðar en engu að síður er gert ráð fyrir að greinarmunur verði gerður á því hvort um er að ræða breytingar eða endurbætur á hinu leigða húsnæði eða búnaði þess eða uppsetningu fastra innréttinga og annars þess háttar fylgifjár. Þannig er gert ráð fyrir að leigjanda sé heimilt að flytja brott með sér fastar innréttingar og annað þess háttar fylgifé sem hann hefur sjálfur kostað til húsnæðisins að því gefnu að hann komi því aftur í upprunalegt ástand.

Um 35. gr.

Lagðar eru til ákveðnar breytingar á því hvernig fara skuli með úttektir á leiguhúsnæði skv. XIV. kafla laganna. Áfram er gert ráð fyrir að bæði leigjandi og leigusali geti farið fram á að gerð verði úttekt á hinu leigða húsnæði við upphaf og lok leigutíma. Það er því ekki skylt að gera slíka úttekt óski hvorugur aðila eftir því en óski hins vegar annar aðilanna eftir því skal úttektin fara fram. Lagt er til að fjallað verði um þessa úttekt í 1. mgr. 69. gr. í stað 1. mgr. 70. gr. laganna þannig að fjallað verði um tilkomu úttekta í sömu greininni. Enn fremur er gert ráð fyrir að báðir aðilar greiði áfram að jöfnu kostnað við slíka úttekt sem á sér stað fyrir afhendingu hins leigða húsnæðis eða við lok leigutíma. Hins vegar er lagt til að skýrari reglur en hafa verið í lögum gildi um greiðslu kostnaðar þegar úttektar er óskað í öðrum tilvikum. Lagt er til að meginreglan verði sú að sá sem óskar eftir því að úttekt fari fram í öðrum tilvikum en koma fram í 1. mgr. greiði kostnaðinn vegna hennar. Er því fallið frá þeirri tilhögun 2. mgr. 70. gr. laganna að það sé hlutverk byggingarfulltrúa að skera úr um hvor aðilanna skuli greiða þann kostnað sem leiðir af umræddri úttekt. Óeðlilegt þykir að gera þá kröfu til byggingarfulltrúa að ákveða hvor aðilinn skuli greiða kostnað við úttekt þegar ágreiningur er uppi þannig að byggingarfulltrúi fái hlutverk dómara og skuli meta hvor hafi verið valdur að ágreiningsefninu eða hvort báðir eigi sök í málinu. Eðlilegra þykir að sá sem telur þörf á úttekt greiði fyrir hana enda er hann væntanlega að gæta hagsmuna sinna við þá aðgerð. Þó er gert ráð fyrir að aðilar geti ávallt komið sér saman um aðra kostnaðarskiptingu vegna úttektarinnar.

Samkvæmt húsaleigulögum skulu byggingarfulltrúar m.a. framkvæma úttektir á leiguhúsnæði skv. XIV. kafla laganna en lögin gera jafnframt ráð fyrir að þeir annist mat á lækkun leigu þegar afnot leigjanda af leiguhúsnæði eru skert, sbr. 17. og 21. gr. laganna, auk mats á nauðsyn viðgerða á leiguhúsnæði og kostnaði við þær, sbr. 17., 18. og 20. gr. laganna. Reynslan hefur hins vegar sýnt að það fyrirkomulag sem lögin gera ráð fyrir hefur ekki gefist nægilega vel í framkvæmd. Ekki er því gert ráð fyrir að byggingarfulltrúar sinni áfram þessu hlutverki, enda þykir það ekki samrýmast lögbundnu hlutverki þeirra að öðru leyti. Þá verður að hafa í huga að byggingarfulltrúar eru starfsmenn sveitarfélaga og gegna ákveðnu eftirlitshlutverki á vegum þeirra. Enn fremur liggur fyrir að flest sveitarfélög eiga íbúðarhúsnæði sem þau leigja út til fjölskyldna eða reka sérstök leigufélög í þeim tilgangi. Þannig eru sveitarfélög í mörgum tilvikum annar aðili leigusamnings um húsnæði sem byggingarfulltrúa er svo falið að taka út auk þess sem byggingarfulltrúa kann að vera falið að skera úr ágreiningi milli aðila leigusamnings þar sem sveitarfélag er annar aðila. Þar sem um einkaréttarlegt samningssamband er að ræða er lagt til að í stað byggingarfulltrúa komi aðilar leigusamnings sér saman um úttektaraðila sem annist þau verkefni sem nú er gert ráð fyrir að byggingarfulltrúar sinni. Að öðru leyti vísast til almennra athugasemda við frumvarp þetta.

Þá er gert ráð fyrir að framangreindar reglur um val á úttektaraðila, greiðslu kostnaðar o.s.frv. gildi einnig þegar úttektaraðilar eru fengnir til aðstoðar í öðrum tilvikum en til þess að framkvæma úttekt á leiguhúsnæði, t.d. til að leggja mat á nauðsyn viðgerðar og kostnað þegar ástand leiguhúsnæðis er ófullnægjandi í upphafi leigutíma, sbr. 1. mgr. 17. gr. laganna, leggja mat á nauðsyn viðgerðar og kostnað skv. 2. mgr. 18. gr. laganna, eða leggja mat á lækkun leigu skv. 3. mgr. 17. gr. laganna. Er þannig gert ráð fyrir að aðilar leigusamnings komi sér saman um úttektaraðila en sá sem óskar eftir aðstoð úttektaraðila greiði kostnaðinn semji aðilar ekki um aðra kostnaðarskiptingu.

Lagt er til að tekið verði sérstaklega fram að komi upp ágreiningur á milli aðila leigusamnings í tengslum við úttektaraðila, svo sem val á úttektaraðila eða vinnu hans, geti aðilar leitað til kærunefndar húsamála sem mun þá kveða upp bindandi úrskurð um ágreininginn.

Um 36. gr.

Lagt er til að 70. gr. laganna falli brott þar sem í 35. gr. frumvarpsins er lagt til að efni hennar komi fram í 69. gr. laganna, þ.e. hvernig kostnaði skuli skipt milli aðila leigusamnings þegar úttekt leiguhúsnæðis fer fram. Um nánari skýringar er vísað til athugasemda við 35. gr. frumvarpsins.

Um 37. gr.

Gert er ráð fyrir að fjallað verði um þau tilvik þegar úttekt á leiguhúsnæði getur farið fram í 69. gr. laganna eins og lagt er til að henni verði breytt með 35. gr. frumvarpsins. Þar er m.a. lagt til að 2. málsl. 1. mgr. 69. gr. laganna verði efnislega samhljóða 1. mgr. 71. gr. laganna og því lagt til að síðarnefnda ákvæðið falli brott. Enn fremur er lagt til í samræmi við 35. gr. frumvarpsins að í stað byggingarfulltrúa komi úttektaraðili sem valinn er í samræmi við 69. gr. laganna. Þá þykir eðlilegt að leigusali hafi kost á að koma að aðfinnslum þegar við úttektina á sama hátt og leigjandi þar sem úttekt getur farið fram í því skyni að meta t.d. tjón sem leigjandi er talinn hafa valdið og beri ábyrgð á.

Um 38. gr.

Vísað er til athugasemda við 35.–37. gr. frumvarpsins.

Um 39. gr.

Lagt er til að upplýsingaskylda leigumiðlara verði bundin við þær upplýsingar sem nauðsynlegar eru fyrir ráðuneytið til að geta sinnt eftirlitshlutverki sínu skv. 81. gr. laganna eins og lagt er til að henni verði breytt í frumvarpi þessu, sbr. 40. gr. frumvarpsins. Þykir þetta mikilvægt þannig að ráðuneytið geti sinnt því eftirlitshlutverki sem því er falið. Enn fremur er lagt til að leigumiðlurum verði gert skylt að senda ráðherra staðfestingu á að þeir hafi í gildi fullnægjandi starfsábyrgðartryggingu. Þykir það eðlileg krafa enda eitt af skilyrðum þess að hljóta og halda leyfi til miðlunar með leiguhúsnæði að leigumiðlari hafi ávallt fullnægjandi starfsábyrgðartryggingu. Ljóst er að leigumiðlarar geta verið að sýsla með háar fjárhæðir fyrir fólk og því mikilvægt að þeir hafi ávallt gilda starfsábyrgðartryggingu. Það kemur þó ekki í veg fyrir að ráðuneytið geti kallað eftir upplýsingum um starfsábyrgðartryggingar frá leigumiðlara á öðrum tímum ársins telji það ástæðu til.

Um 40. gr.

Í 81. gr. laganna er mælt fyrir um að gerist leigumiðlari sekur í starfi sínu um vanrækslu eða brot gegn ákvæðum laganna eða hann missi eitthvert þeirra skilyrða sem sett eru fyrir leyfisveitingu geti ráðherra svipt hann leyfi sínu tímabundið eða til loka leyfistímans. Við sviptingu leyfis skal leigumiðlari hætta leigustarfsemi sinni. Hlutaðeigandi lögreglustjóra ber að veita atbeina sinn til að stöðva starfsemina og innsigla ef þörf krefur. Lítið hefur reynt á þetta ákvæði í framkvæmd þar sem það hefur þótt nokkuð óljóst hverju ráðherra skuli hafa eftirlit með í starfi leigumiðlara.

Í ljósi þess að leigumiðlarar eru einkaaðilar sem starfa á grundvelli opinbers leyfis þykir fara betur á því að binda eftirlit ráðherra eingöngu við að fylgjast með að leigumiðlarar uppfylli áfram þau skilyrði sem sett eru fyrir veitingu leyfisins á gildistíma leyfisins. Er þá einkum verið að vísa til þess að fylgst sé með að leigumiðlari hafi forræði yfir búi sínu og hafi gilda starfsábyrgðartryggingu. Komi í ljós að leigumiðlari uppfylli ekki lengur skilyrði laganna er lagt til að ráðherra geti svipt hann leyfinu tímabundið eða til loka leyfistímans. Í kjölfarið beri leigumiðlara að hætta leigustarfsemi sinni. Telji viðskiptavinir leigumiðlara hins vegar að þeir starfi ekki í samræmi við húsaleigulög eða hafi sýnt af sér vanrækslu í störfum sínum er gert ráð fyrir að þeir leiti réttar síns samkvæmt almennum reglum. Sé um brot að ræða sem kann að vera refsivert er gert ráð fyrir að tilkynnt sé um það til lögreglu.

Um 41. gr.

Í 82. gr. húsaleigulaga er mælt fyrir um að ráðherra setji í reglugerð nánari ákvæði um leigumiðlun, þar á meðal um skilyrði fyrir veitingu leyfis til leigumiðlunar og ákvæði um gjaldtöku er hafa skal til hliðsjónar við ákvörðun þóknunar til leigumiðlara. Lagt er til að fallið verði frá því fyrirkomulagi að ráðherra setji í reglugerð ákvæði um gjaldtöku.

Um 42. gr.

Í ljósi þess að í 43. gr. frumvarpsins er lagt til að kærunefnd húsamála verði falið vald til að kveða upp bindandi úrskurði að því er varðar húsaleigumál er lagt til að ákvæði um skipan nefndarinnar verði breytt. Er þannig lagt til að nefndin verði skipuð samkvæmt tilnefningum Hæstaréttar Íslands í stað þess að tveir nefndarmenn séu skipaðir án tilnefningar og einn samkvæmt tilnefningu Húseigendafélagsins. Áfram er gert ráð fyrir að einn nefndarmanna sé verkfræðingur en tveir séu lögfræðingar og annar þeirra skuli vera formaður og uppfylla skilyrði um embættisgengi héraðsdómara. Rétt er að nefna að gert er ráð fyrir að við tilnefningu og skipan í nefndina verði gætt að 15. gr. laga nr. 10/2008, um jafna stöðu og jafnan rétt kvenna og karla, með síðari breytingum.

Um 43. gr.

Samkvæmt gildandi húsaleigulögum eru álit kærunefndar húsamála um ágreining á grundvelli húsaleigulaga ráðgefandi en ekki bindandi fyrir aðila máls. Í tillögum samvinnuhóps um framtíðarskipan húsnæðismála sem fram koma í skýrslu verkefnisstjórnar um framtíðarskipan húsnæðismála til félags- og húsnæðismálaráðherra kemur m.a. fram að virkur leigumarkaður krefjist eftirlits og efla þurfi kærunefnd húsamála í því sambandi.

Ljóst er að það er ekki hefð fyrir því innan íslenskrar stjórnsýslu að kærunefndum sé falið að kveða upp bindandi úrskurði í ágreiningsmálum á milli einkaaðila. Hins vegar eru fyrir því fordæmi en kærunefnd húsamála hefur nú þegar fengið úrskurðarvald þar sem hún kveður upp bindandi úrskurði um tiltekin atriði, sem raunar tengjast leigu, samkvæmt lögum nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús. Enn fremur kveður kærunefnd jafnréttismála upp bindandi úrskurði um hvort lög nr. 10/2008, um jafna stöðu og jafnan rétt kvenna og karla, hafi verið brotin en algengast er að aðilar slíkra mála séu vinnuveitendur og starfsmenn þeirra.

Horfast verður í augu við þá staðreynd að ágreiningur getur komið upp á milli leigusala og leigjanda. Oft er ekki um að ræða svo verulegar fjárhæðir að aðilar telji það borga sig að fara í dómsmál sem yfirleitt er viðurhlutamikið og kostnaðarsamt í augum fólks. Mikilvægt þykir að eftirlit með leigumarkaði sé skilvirkt og að aðilar leigusamnings geti leitað leiða til að fá leyst úr ágreiningi sín á milli þrátt fyrir að hagsmunirnir séu ekki það miklir að aðilar telji rétt að leggja ágreininginn fyrir dómstóla. Í húsaleigulögum er nú gert ráð fyrir að byggingarfulltrúar geti skorið úr um ágreining í ákveðnum málum og hafa þeir oft verið settir í erfiða stöðu þar sem þeir hafa þurft að meta réttmæti lækkunar leigu eða viðgerðarkostnaðar. Þykir betri kostur að fela fjölskipuðu stjórnvaldi líkt og kærunefnd húsamála þetta hlutverk sem er þá falið að fara yfir málið út frá sjónarmiðum beggja aðila. Þykir breytingin ekki síst mikilvægt skref í að koma á meiri festu á íslenskum leigumarkaði auk þess að treysta réttaröryggi á þessu sviði. Þá er ljóst að kæra til kærunefndar húsamála er aðilum að kostnaðarlausu og því kostnaðarminni leið til að leita réttar síns en að höfða mál fyrir dómstólum. Þá verður að ætla að eitthvað fækki einfaldari leigumálum innan dómskerfisins þar sem að aðilar uni niðurstöðu kærunefndarinnar. Var í þessu sambandi jafnframt litið til hvernig þessum málum er háttað annars staðar á Norðurlöndum. Sem dæmi má nefna að í Danmörku eru niðurstöður kærunefndarinnar sem fer með húsaleigumál (d. huslejenævnet) bindandi en unnt er að kæra þær áfram innan stjórnsýslunnar eða eftir atvikum vísa þeim til dómstóla. Í Noregi eru niðurstöður kærunefndar húsaleigumála (n. husleietvistutvalget) bindandi en unnt er að vísa þeim áfram til dómstóla innan eins mánaðar frá því að úrskurður nefndarinnar kom til vitundar aðila. Málshöfðun frestar réttaráhrifum úrskurðar kærunefndarinnar og bíða þarf niðurstöðu dómstólsins. Höfði aðilar ekki mál til ógildingar úrskurði nefndarinnar innan eins mánaðar er hann bindandi fyrir aðila.

Þannig er lagt til að fram komi að kærunefnd húsamála skuli kveða uppbindandiúrskurði í málum sem lúta að ágreiningi um gerð og/eða framkvæmd leigusamnings en gert er ráð fyrir að úrskurðir nefndarinnar skuli vera skriflegir. Lagt er til að mælt verði fyrir um að úrskurðir kærunefndarinnar séu bindandi fyrir aðila og að niðurstöður nefndarinnar sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Samhliða þessari breytingu er lagt til að felld verði brott heimild kærunefndarinnar til að taka mál fyrir að eigin frumkvæði og eftir tilmælum og ábendingum frá öðrum enda þykir ekki viðeigandi að nefndin geti kveðið upp úrskurði í málum svo bindandi sé fyrir aðila málsins án þess að þeir hafi haft frumkvæði að því.

Áfram er gert ráð fyrir að kærunefndin skuli ljúka málum svo fljótt sem kostur er og jafnan innan tveggja mánaða frá því að erindi barst henni. Auk þess er áfram gert ráð fyrir að erindi til kærunefndar sé skriflegt og í því sé skilmerkilega greint hvert sé ágreiningsefnið, hver sé krafa aðila og rökstuðningur fyrir henni. Jafnframt að kærunefndin skuli gefa gagnaðila kost á að tjá sig og koma sjónarmiðum sínum og kröfum á framfæri. Í stað þess að mæla fyrir um að nefndin skuli gefa honum stuttan frest í því skyni er lagt til að fresturinn skuli vera hæfilegur. Enn fremur verði kærunefndinni áfram heimilt að kalla eftir öllum nauðsynlegum upplýsingum og gögnum er málið snerta gerist þess þörf. Þá er áfram gert ráð fyrir að málsmeðferð fyrir kærunefndinni verði að jafnaði skrifleg en þó geti nefndin kallað málsaðila eða fulltrúa þeirra á sinn fund. Að öðru leyti fari um málsmeðferð hjá nefndinni samkvæmt ákvæðum stjórnsýslulaga og nánari reglum sem ráðherra setur, að fengnum tillögum frá nefndinni.

Lagt er til að vilji aðili ekki una úrskurði kærunefndarinnar geti hann höfðað mál til ógildingar eða breytingar á honum fyrir dómstólum. Sé það gert innan sex vikna frá því að aðilum var tilkynnt um úrskurðinn frestar það sjálfkrafa réttaráhrifum úrskurðar nefndarinnar uns dómur er kveðinn upp í málinu fyrir dómstólum. Er hér því lagt til að farin verði sambærileg leið og gildir í Noregi. Enn fremur er eðli máls samkvæmt gert ráð fyrir að sé höfðað mál til ógildingar eða breytingar á úrskurði kærunefndar húsamála geti kærunefndin frestað afgreiðslu sambærilegra mála þar til dómur gengur í málinu.

Það nýmæli er enn fremur lagt til að sé kæra bersýnilega tilefnislaus að mati kærunefndarinnar geti nefndin gert kæranda að greiða gagnaðila málskostnað og að aðför megi gera án undangengins dóms til fullnustu málskostnaðar.

Loks er lagt til að kærunefndin skuli birta úrskurði sína enda mikilvægt að fyrir liggi hvernig nefndin hefur tekið á þeim álitamálum sem upp hafa komið.

Um 44. gr.

Í 1. mgr. 86. gr. húsaleigulaga er mælt fyrir um að Íbúðalánasjóður skuli annast kynningu laganna og reglugerða sem settar hafa verið samkvæmt þeim. Þar sem ráðuneytið fer með húsaleigumál þykir rétt að ráðuneytið sjái um kynningu laganna en á vef ráðuneytisins er þegar að finna upplýsingar um lögin. Er þessi breyting enn fremur í samræmi við 4. gr. frumvarpsins þar sem lagt er til að ráðuneytið annist gerð eyðublaða sem tengjast húsaleigu.

Um 45. gr.

Gert er ráð fyrir að ákvæði húsaleigulaga eins og lagt er til að þeim verði breytt með frumvarpinu, verði það að lögum, taki til húsaleigusamninga sem gerðir eru eftir gildistöku laganna, en að aðilum eldri leigusamninga verði heimilt að semja um að þau gildi einnig um samninga þeirra.

Um 46. gr.

Í samráði við innanríkisráðuneytið er lagt til að við gildistöku frumvarps þessa, verði það að lögum, verði gerðar tilteknar breytingar á lögum um nauðungarsölu. Þannig er lagt til að leigjendum verði tryggður sambærilegur réttur og eigendum íbúðarhúsnæðis sem selt er nauðungarsölu, sbr. 6. tölul. 1. mgr. 28. gr. laganna. Lagt er til að við nauðungarsölu á íbúðarhúsnæði, sem leigjandi hefur til eigin nota samkvæmt leigusamningi, skuli hann njóta réttar til að halda notum af því út leigutíma, eftir atvikum að undangenginni uppsögn, en þó aldrei lengur en í tólf mánuði frá samþykki boðs gegn greiðslu leigu sem svarar að mati sýslumanns til hæfilegrar húsaleigu. Þannig er gert ráð fyrir að leigjandi eigi ekki rétt til að hafa afnot af íbúðarhúsnæðinu eftir að tímabundinn leigusamningur rennur út á innan við ári frá samþykki boðs. Hið sama á við ef heimilt er að segja leigusamningi upp á þessu tímabili og uppsagnarfresturinn rennur út á tímabilinu. Ef hvorugt af þessu á við er gert ráð fyrir því að leigjandi geti haft afnot húsnæðisins í allt að tólf mánuði gegn því að hann greiði hæfilega húsaleigu til kaupanda. Gert er ráð fyrir að leigan fari eftir mati sýslumanns en í þeim efnum yrði væntanlega miðað við umsamda leigu nema hún verði ekki talin sannvirði fyrir afnotin. Þá er lagt til að sýslumaður geti ákveðið að sett verði sérstök trygging af hálfu leigjanda fyrir afnot fasteignarinnar. Er hér gert ráð fyrir að sömu sjónarmið eigi við og þegar sýslumaður ákveður að sett verði trygging eftir 6. tölul. 1. mgr. 28. gr. laganna.

Fylgiskjal I.

Yfirlýsing ríkisstjórnar um húsnæðismál

(28. maí 2015.)

Ríkisstjórn Íslands, í samvinnu við Samband íslenskra sveitarfélaga, Alþýðusamband Íslands, Bandalag starfsmanna ríkis og bæja, Bandalag háskólamanna, Kennarasamband Íslands og Samtök atvinnulífsins, skuldbindur sig til að skapa bætt skilyrði fyrir uppbyggingu á húsnæðismarkaði. Stuðlað verður að því að landsmenn hafi aukið val um búsetuform og búi við meira öryggi í húsnæðismálum í samræmi við þarfir hvers og eins, einkum tekjulágar fjölskyldur. Ríkisstjórnin lýsir því yfir að hún muni taka upp viðræður við Samband íslenskra sveitarfélaga, Reykjavíkurborg og fleiri sveitarfélög með það að markmiði að hrinda í framkvæmd eftirfarandi aðgerðum:

1. Fjölgun hagkvæmra og ódýrra íbúða.

– Lagður verður grunnur að nýju félagslegu leiguíbúðakerfi þar sem lögð verður áhersla á að fjölga hagkvæmum og ódýrum íbúðum til að tryggja tekjulágum fjölskyldum leiguhúsnæði til lengri tíma. Félagslega leigukerfið verður fjármagnað með stofnframlögum ríkis og sveitarfélaga og með beinum vaxtaniðurgreiðslum ríkisins sem nema núvirt um 30% af stofnkostnaði. Slíkt framlag ríkis og sveitarfélaga ætti að jafnaði að leiða til þess að leiga einstaklings með lágar tekjur nemi ekki hærra hlutfalli en 20–25% af tekjum. Lögaðilar sem hyggjast byggja og reka félagslegt leiguhúsnæði geta verið sveitarfélög og félög eða félagasamtök sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni og hafa það langtímamarkmið að byggja, eiga og hafa umsjón með rekstri leiguhúsnæðis sem eingöngu er ætlað leigjendum undir ákveðnum tekju- og eignamörkum. Settar verði skorður fyrir því að hægt verði að taka íbúðir út úr félagslega leigukerfinu en verði slíkt heimilt verða sett inn ákvæði um ráðstöfun söluhagnaðar.

– Ráðist verður í átak um byggingu félagslegra leiguíbúða. Stefnt er að því að byggja 2.300 íbúðir á næstu fjórum árum, þ.e. á árunum 2016–2019, þó að hámarki 600 íbúðir á ári. Að því loknu verður metin þörf á áframhaldandi uppbyggingu félagslegs leiguhúsnæðis, m.a. að teknu tilliti til stöðu opinberra fjármála. Áhersla verður á íbúðir af hóflegri stærð og að tryggð verði félagsleg blöndun í leiguíbúðunum.

– Miðað verður við að tekjur íbúa verði í lægstu tveimur tekjufimmtungum þegar flutt er inn í húsnæðið. Þannig verði tekjulágum fjölskyldum, sem hingað til hafa ekki átt kost á íbúðum í félagslegu kerfi sveitarfélaganna, veittur aðgangur að ódýru og öruggu leiguhúsnæði. Ekki er gert ráð fyrir breytingum á núverandi forgangsröðun sveitarfélaganna gagnvart skjólstæðingum félagsþjónustunnar eða forgangsröðun gagnvart námsmannaíbúðum, en við frekari forgangsröðun við úthlutun húsnæðis til fólks á vinnumarkaði verður horft sérstaklega til barnafjölskyldna og heimila í verulegum fjárhagsvanda. Settar verða reglur um það með hvaða hætti heildarfjölda heimilaðra félagslegra íbúða verði skipt milli ólíkra markhópa og framkvæmdaraðila.

2. Aukið framboð húsnæðis og lækkun byggingarkostnaðar.

– Af hálfu hins opinbera verður á allan hátt greitt fyrir að hægt verði að taka upp sem hagkvæmastar aðferðir við íbúðabyggingar í því skyni að lækka byggingarkostnað. Endurskoðun á byggingareglugerð er þar á meðal og skipulagslög.

– Við endurskoðun byggingareglugerðar verði tekinn inn nýr flokkur mannvirkja sem undanþeginn verði ákvæðum reglugerðar um altæka hönnun. Þar verði einkum horft til smærri og ódýrari íbúða.

– Gjaldtaka sveitarfélaga vegna lóða og gatnagerðargjalda verður skoðuð með það fyrir augum að lækka byggingarkostnað.

3. Stuðningur við almennan leigumarkað.

– Til að lækka frekar húsnæðiskostnað efnaminni leigjenda verða húsnæðisbætur hækkaðar á árunum 2016 og 2017. Grunnfjárhæð og frítekjumark verða hækkuð með hliðsjón af tillögum sem hafa verið til meðferðar hjá stjórnvöldum. Húsnæðisbætur og frítekjumörk munu taka mið af fjölda heimilismanna.

– Skattlagningu tekna af leigu íbúða í eigu einstaklinga verður breytt í þeim tilgangi að lækka leiguverð og auka framboð leiguíbúða.

– Stefnt verður að sérstökum lagalegum ráðstöfunum fyrir fyrirtæki til að hvetja til langtímaleigusamninga og bæta þannig búsetuöryggi á almennum markaði.

4. Stuðningur við kaup á fyrstu íbúð.

– Komið verður til móts við þá sem kaupa sína fyrstu íbúð. Hvatt verður til sparnaðar með því að þeir sem sparað hafa tilgreint hámarkshlutfall af tekjum í tiltekinn tíma geti tekið sparnaðinn út skattfrjálst, t.d. þannig að ungu fólki verði heimilt að nýta séreignarsparnað sem eiginfjárframlag við kaup á fyrstu íbúð. Mikilvægt er að upphæð vaxtabóta og skerðingarákvæði aðstoði einkum fjölskyldur undir meðaltekjum.

– Um fasteignalán til neytenda verða sett sérlög og lánveitendum veitt svigrúm til að horfa til fleiri þátta en niðurstöðu greiðslumats við ákvörðun um lántöku.

Unnið verður að framangreindum markmiðum í samráðshópi ríkis, sveitarfélaga og heildarsamtaka aðila á vinnumarkaði með hliðsjón af fyrirliggjandi vinnu stjórnvalda við umbætur á húsnæðismarkaði og hugmyndum sem komið hafa upp í samráðshópnum. Við það er miðað að frumvarp um húsnæðisbætur verði lagt fyrir vorþing 2015 og að önnur frumvörp sem nauðsynleg eru til að framangreind markmið nái fram að ganga verði lögð fram á haustþingi 2015 og afgreidd fyrir áramót.

Unnið verður áfram að breyttu fyrirkomulagi fjármögnunar almennra húsnæðislána. Í því efni verður tekið mið af tillögum verkefnastjórnar um framtíðarskipan húsnæðismála, nýrri veðlánatilskipun ESB og gögnum um rekstrarforsendur nýrra húsnæðislánafélaga og stöðu Íbúðalánasjóðs.

Fylgiskjal II.

Mat á áhrifum frumvarpsins á fjárhag sveitarfélaga skv. 129. gr. sveitarstjórnarlaga, nr. 138/2011.

Verði frumvarp þetta að lögum falla niður ákvæði gildandi húsaleigulaga um að byggingarfulltrúar framkvæmi úttektir á leiguhúsnæði ásamt mati á ástandi húsnæðis og nauðsyn viðgerða auk mats á lækkun leigu þegar afnot leigjanda af leiguhúsnæði hafa verið skert. Þess í stað er lagt til að aðilar leigusamnings komi sér saman um úttektaraðila.

Ekki er gert ráð fyrir að samþykkt frumvarpsins hafi áhrif á útgjöld sveitarfélaga enda hefur þeim verið heimilt að innheimta gjald fyrir þessa þjónustu byggingarfulltrúa.

Umsögn þessi var unnin í samráð við Samband íslenskra sveitarfélaga og gerir sambandið ekki athugasemd við niðurstöðuna.

Fylgiskjal III.

Fjármála- og efnahagsráðuneyti, skrifstofa opinberra fjármála:

Umsögn um frumvarp til laga um breytingu á húsaleigulögum, nr. 36/1994, með síðari breytingum (réttarstaða leigjanda og leigusala).

Með frumvarpinu eru lagðar til margvíslegar breytingar á gildandi húsaleigulögum með það að markmiði að auka réttaröryggi leigjenda og skapa festu í umgjörð samskipta leigusala og leigutaka á gildistíma leigusamnings. Frumvarpið var samið í framhaldi af tillögum verkefnisstjórnar um framtíðarskipan húsnæðismála, sem skipuð var samkvæmt þingsályktun um aðgerðir vegna skuldavanda heimila og samþykkt var á Alþingi 28. júní 2013.

Meðal breytinga sem frumvarpið felur í sér er að lagt er til að fullnægjandi brunavarnir séu meðal skilyrða sem leigusali þarf að uppfylla til að ástand húsnæðis teljist fullnægjandi við afhendingu, auk þess þurfi leigusali að viðhalda brunavörnum í viðunandi ástandi á leigutíma. Einnig er með frumvarpinu lögð áhersla á að samræma úrræði sem leigjandi getur gripið til þegar ástand leiguhúsnæðis er ófullnægjandi í upphafi leigutíma eða síðar á leigutímanum ef leigusali hefur ekki sinnt viðhaldi þar sem afleiðingar fyrir leigjanda séu svipaðar eða þær sömu í báðum tilvikum. Þá er lagt til að gerður verði greinarmunur á lengd uppsagnarfrests eftir því hvort leigusali er einstaklingur eða hvort um er að ræða leigufélag sem leigir út íbúðarhúsnæði í atvinnuskyni. Þá er lagt til að fallið verði frá því, í þeim tilvikum sem leigusali er einstaklingur, að uppsagnarfrestur af hálfu leigusala skuli vera eitt ár ef leigjandi hefur verið í íbúð lengur en fimm ár. Auk þess er lagt til, í þeim tilvikum sem um er að ræða leigufélag, að uppsagnarfrestur verði tólf mánuðir hafi leigjandi haft íbúð á leigu lengur en eitt ár. Enn fremur er lagt til að heimilt verði að krefjast tryggingar í reiðufé sem nemur að hámarki þriggja mánaða húsaleigu en óheimilt er að krefjast fyrirframgreiðslu húsaleigu. Áfram verður þó heimilt að krefjast leigu í byrjun hvers líðandi mánaðar. Loks er lagt til að gerðar verði breytingar á lögum um nauðungarsölu þannig að leigjendum verði tryggður sambærilegur réttur og eigendum íbúðarhúsnæðis sem er selt nauðungarsölu.

Verði frumvarpið óbreytt að lögum verður ekki séð að það muni hafa í för með sér áhrif á útgjöld ríkissjóðs.