Vextir og verðtrygging Greinargerð/athugasemdir úr lagafrumvarpi, mál nr. 817

Frumvarp til laga um breytingu á lögum um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, með síðari breytingum (verðtryggð neytendalán).

(Lagt fyrir Alþingi á 145. löggjafarþingi 2015–2016.)

1. gr.

Við 14. gr. laganna bætast þrjár nýjar málsgreinar, svohljóðandi:

Óheimilt er að veita neytendalán til lengri tíma en 25 ára sé það verðtryggt og með jafngreiðslufyrirkomulagi.

Þrátt fyrir ákvæði 3. mgr. er heimilt að veita verðtryggt neytendalán með jafngreiðslufyrirkomulagi til lengri tíma en 25 ára sé eitt af eftirtöldum skilyrðum uppfyllt:

a. lántaki er yngri en 35 ára á lántökudegi og lánstími er 40 ár eða minna,

b. lántaki er 35–39 ára á lántökudegi og lánstími er 35 ár eða minna,

c. lántaki er 40–44 ára á lántökudegi og lánstími er 30 ár eða minna,

d. skattskyldar tekjur næstliðins árs nema 3,5 milljónum króna eða lægri fjárhæð hjá einstaklingi eða 6 milljónum króna eða lægri fjárhæð ef lántakar eru fleiri en einn, eða

e. veðsetningarhlutfall verður ekki hærra en 50% á lántökudegi.

Ef lántakar skv. a-, b- eða c-lið 4. mgr. eru fleiri en einn á sama láni þarf að minnsta kosti einn lántaki að uppfylla skilyrði viðkomandi stafliðar.

2. gr.

Lög þessi öðlast gildi 1. janúar 2017.

Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.

I. Inngangur.

Frumvarp þetta er samið í fjármála- og efnahagsráðuneytinu í samvinnu við forsætisráðuneyti og tekur mið af þeim sjónarmiðum sem fram komu í skýrslu sérfræðingahóps um afnám verðtryggingar af neytendalánum frá janúar 2014. Með frumvarpinu er lagt til að almennt verði óheimilt að veita neytendum verðtryggð jafngreiðslulán til lengri tíma en 25 ára, með undanþágum fyrir ungt fólk, lántaka með lægri tekjur og lántaka með lágt veðsetningarhlutfall. Rökin fyrir þeim breytingum sem lagðar eru til í frumvarpinu felast fyrst og fremst í þeim ókostum verðtryggðra jafngreiðslulána til langs tíma að verðbótum er velt á höfuðstól lánsins og greiðslum þeirra frestað. Með þessu verður eignamyndun hægari en ella og líkur á neikvæðu eigin fé lántaka aukast. Lán sem fela ekki í sér afborgun af höfuðstól, svo sem lán þar sem aðeins vextir eru greiddir (e. interest only loans) eða lán með neikvæðri höfuðstólsafborgun (e. negative amortization), þykja almennt óæskileg með tilliti til hagsmuna neytenda. Fullyrða má að neytendur séu ekki nægilega meðvitaðir um þá áhættu sem verðtryggð jafngreiðslulán bera með sér.

Með frumvarpinu eru eingöngu settar takmarkanir á veitingu nýrra langtímajafngreiðslulána en ekki yfirtöku á eldri lánum af því tagi. Þá eru ekki settar skorður við veitingu verðtryggðra neytendalána með jöfnum afborgunum. Undanþágur frá banni við veitingu lengri verðtryggðra jafngreiðslulána en til 25 ára eru veittar í því skyni að auka ekki greiðslubyrði ungs og tekjulágs fólks en greiningar benda til að það muni eiga í erfiðleikum með að standa undir þeirri auknu greiðslubyrði sem af styttri verðtryggðum lánum eða óverðtryggðum lánum hlýst. Þá þykir ekki ástæða til að standa gegn verðtryggðum langtímajafngreiðslulánum ef veðsetningarhlutfall er lágt.

Markmið frumvarpsins er að stemma stigu við þeirri hættu sem felst í verðtryggðum langtímafasteignalánum.

II. Tilefni og nauðsyn lagasetningar.

Forsaga.

Í stefnuyfirlýsingu ríkisstjórnar Framsóknarflokksins og Sjálfstæðisflokksins frá maí 2013 segir að æskilegt sé að nýta það tækifæri sem gefst samhliða leiðréttingu skulda heimila til að breyta sem flestum verðtryggðum lánum í óverðtryggð. Lækkun höfuðstóls nýtist þá til að koma í veg fyrir að mánaðarleg greiðslubyrði aukist verulega, jafnvel þótt lán verði greidd hraðar niður. Jafnframt segir í stefnuyfirlýsingunni að sérfræðingahópur um afnám verðtryggingar af neytendalánum verði skipaður.

Sérfræðingahópur um höfuðstólslækkun verðtryggðra húsnæðislána skilaði af sér skýrslu í nóvember 2013. Hópurinn lagði ekki til, sökum flækjustigs, að samhliða leiðréttingu verðtryggðra fasteignalána yrði verðtryggðum lánum breytt í óverðtryggð. Sérfræðingahópur um afnám verðtryggingar af neytendalánum, sem jafnframt var settur á laggirnar sumarið 2013, skilaði hins vegar skýrslu í janúar 2014 um áfanga í átt að afnámi verðtryggingar af nýjum lánum í janúar 2014. Meiri hluti hópsins taldi að fullt afnám verðtryggingar í einu vetfangi gæti ógnað fjármálastöðugleika og rýrt stöðu neytenda og lánveitenda. Meiri hluti hópsins lagði til að:

1. Verðtryggð jafngreiðslulán til lengri tíma en 25 ára yrðu afnumin með ákveðnum mótvægisaðgerðum.

2. Lágmarkstími verðtryggðra neytendalána yrði lengdur úr 5 árum í allt að 10 ár.

3. Takmarkanir yrðu settar á veðsetningu vegna verðtryggðra íbúðalána.

4. Auknir hvatar yrðu settir til töku og veitingar óverðtryggðra lána.

Sérfræðingahópurinn lagði til ýmsar mótvægisaðgerðir sem grípa þyrfti til áður en hægt væri að innleiða tillögur hans. Þar má m.a. nefna aðstoð við tekjulága og fyrstu kaupendur, ráðstöfun séreignarlífeyrissparnaðar, endurskoðun á húsnæðiskerfinu, bætta umgjörð fasteignaveðlána og bætta upplýsingagjöf og gagnsæi í lánveitingum.

Þessi stefnumörkun var samþykkt á fundi ríkisstjórnarinnar í maí 2014. Ýmsar þeirra mótvægisaðgerða sem meiri hluti sérfræðingahópsins lagði til hafa verið til umfjöllunar í viðkomandi ráðuneytum. Umfangsmesta og tímafrekasta verkefnið hafa verið breytingar á húsnæðismarkaði. Nú hefur verið unnið að ýmsum þeim mótvægisaðgerðum sem sérfræðingahópurinn lagði til og aðstæður þykja vera fyrir hendi í hagkerfinu til að fara að tillögum hans og stemma þannig stigu við verðtryggðum langtímajafngreiðslulánum. Vinna við innleiðingu tillagna sérfræðingahópsins er mislangt komin, nánar tiltekið svo sem hér segir:

a. Stytting verðtryggðra jafngreiðslulána er lögð til í þessu frumvarpi.

b. Lenging lágmarkstíma verðtryggðra neytendalána úr 5 í 10 ár hefur verið til umfjöllunar í fjármála- og efnahagsráðuneytinu og Seðlabanka Íslands en niðurstaða er ekki komin.

c. Í frumvarpi til laga um fasteignalán til neytenda, sem er nú til meðferðar á Alþingi (383. mál), er kveðið á um að Fjármálaeftirlitinu sé heimilt, að fengnum tillögum fjármálastöðugleikaráðs, að ákveða í reglum hámark veðsetningarhlutfalls fasteignalána sem getur verið mismunandi eftir tegundum lána og hópum neytenda.

d. Aukna hvata til töku og veitingar óverðtryggðra lána er að finna í frumvarpi til laga um stuðning til kaupa á fyrstu íbúð sem lagt er fyrir Alþingi samhliða þessu frumvarpi.

Nánar um Íslandslán.

Á undanförnum áratugum hafa rutt sér til rúms verðtryggð jafngreiðslulán til 40 ára, svokölluð Íslandslán. Þessi lán eru í dag langalgengustu íbúðalán til íslenskra heimila. Greiðslubyrði af Íslandslánum er lægri en af öðrum lánsformum en þar sem verðbætur leggjast við höfuðstól hækkar höfuðstóll lánsins stóran hluta lánstímans og því meira sem verðbólga er meiri. Eðli þessara lána gerir það að verkum að þrátt fyrir að allar afborganir séu greiddar fyrstu tvo áratugi lánstímans hækkar höfuðstóllinn engu að síður ef verðlag hækkar. Þetta hefur leitt til almennrar og neikvæðrar umræðu um verðtryggingu.

Muninn á verðtryggðum og óverðtryggðum lánum má sjá með því að bera saman fyrstu ársgreiðslu á 40 ára verðtryggðu jafngreiðsluláni annars vegar og óverðtryggðu jafngreiðsluláni hins vegar. Mynd 1 sýnir samsetningu fyrstu ársgreiðslu verðtryggðra og óverðtryggðra 40 ára jafngreiðslulána með 10 millj. kr. höfuðstól, 4% raunvexti, 4% verðbólgu og 8,16% nafnvexti.

Mynd 1.

Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.

Fyrsta ársgreiðsla er um 850 þús. kr. af óverðtryggða láninu en um 525 þús. kr. af hinu verðtryggða. Verðbætur af höfuðstól af verðtryggða láninu eru hins vegar tæplega 300 þús. kr. sem leggjast við höfuðstól lánsins.

Útbreiðsla Íslandslána veldur hættu á útlánaþenslu og yfirveðsetningu enda upphafleg greiðslubyrði lág og lántakendur freistast til að taka hærri lán en þeir ráða við. Lánin geta því hæglega skapað erfiðleika fyrir lántaka á verðbólgutímum þegar lán og greiðslubyrði hækka en laun fylgja ekki með. Með því að draga úr vægi verðtryggðra jafngreiðslulána má auka fjármálastöðugleika til langs tíma, efla virkni stýrivaxta Seðlabankans og byggja undir jafnvægi í hagkerfinu.

Íslandslán eru versta birtingarform verðtryggingar hér á landi að mati sérfræðingahópsins um afnám verðtryggingar á neytendalánum. Greiðsluferill slíkra lána veldur hættu á yfirveðsetningu á fyrri hluta lánstímans þegar verðbótum er velt yfir á höfuðstólinn auk þess sem heildarvaxtakostnaður lántaka verður umtalsvert hærri en ella. Þessi ókostur lánanna ágerist eftir því sem lánstíminn er lengri. Þetta er útskýrt í skýrslu nefndar forsætisráðherra um afnám verðtryggingar frá janúar 2014 með eftirfarandi hætti:

„Jafngreiðsluformið felur í sér að hver greiðsla láns helst jöfn að raunvirði yfir lánstímann. Það þýðir að greiðslan hækkar í krónum talið eftir því sem verðlag hækkar, en heldur í raun aðeins í við verðbólgu. Í rauninni felur þetta í sér nýja lántöku á verðbótaþætti þegar verðbótum er velt á höfuðstól lánsins og greiðslum þeirra frestað. Með þessu móti verður afborgun lánsins afturhlaðin, þ.e. framan af lánstímanum greiðast vextir, en eiginlegar afborganir koma ekki til fyrr en á síðari hluta lánstímans. Eignamyndun er þannig hægari en ella og líkur á neikvæðu eigin fé lántaka aukast.“

Þetta á sérstaklega við um löng jafngreiðslulán. Á mynd 2 er sýnd þróun höfuðstóls tveggja verðtryggðra 10 millj. kr. jafngreiðslulána til 40 ára og 25 ára í 4% verðbólgu. Höfuðstóll 40 ára lánsins stendur í rúmlega 15 millj. kr. að 25 árum liðnum en 25 ára lánið er uppgreitt.

Mynd 2.

Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.

Mynd 3 sýnir eftirstöðvar óverðtryggðra lána til 40 ára og 25 ára.

Mynd 3.

Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.

Myndir 2 og 3 sýna vel hvernig verðbólga færist á höfuðstól verðtryggðu lánanna og hvernig munur á lánstíma milli 40 og 25 ára hefur afdrifaríkar afleiðingar í för með mér. Ferill 25 ára lána er töluvert skaplegri og felur ekki í sér eins miklar hækkanir á höfuðstól.

Höfuðstóll óverðtryggðra lána greiðist jafnt og þétt niður þó að hægt gangi á upphafsárum. Ferlar verðtryggðra lána með jafnar afborganir eru einnig betri kostur hvað þetta varðar. Í þeim tilfellum er afborgunarhluti lánsins alltaf jafn að nafnvirði og því er greiðslubyrðin hærri framan af. Með því er komið í veg fyrir of mikla hækkun höfuðstóls í upphafi og þar með framtíðargreiðslubyrði enda minnkar hún með lækkandi vaxtakostnaði af minni höfuðstól. Í tilfelli 40 ára verðtryggðs láns með jöfnum afborgunum greiðist höfuðstóll niður í allt að 3% verðbólgu. Eignamyndun er því hraðari en í jafngreiðslulánum auk þess sem heildarvaxtakostnaður yfir lánstímann er lægri.

Mynd 4 sýnir mánaðarlega greiðslubyrði 10 millj. kr. verðtryggðs jafngreiðsluláns til 40 ára og í 4% verðbólgu.

Mynd 4.

Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.

Mynd 5 sýnir mánaðarlega greiðslubyrði 10 millj. kr. óverðtryggðs jafngreiðsluláns til 40 ára og í 4% verðbólgu.

Mynd 5.

Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.

Í kjölfar fjármálakreppunnar hefur áhersla á þjóðhagsvarúð farið vaxandi. Í viðauka I með fjármálastöðugleikaskýrslu Seðlabanka Íslands nr. 1/2015 er yfirlit yfir þjóðhagsvarúð á Íslandi, Norðurlöndunum og Eystrasaltsríkjunum. Víða hefur verið brugðist við mikilli skuldsetningu heimila með sveiflujöfnunarauka eða kerfisáhættuauka en slíkum kröfum til bindingar eigin fjár fjármálafyrirtækja er ætlað að stemma stigu við útlánaaukningu. Þá hafa verið settar reglur um hámarksveðsetningarhlutföll. Svíar settu nýverið reglur sem banna fasteignalán sem eingöngu eru greiddir vextir af (e. interest only loans) ef lánað er fyrir meira en helmingi af virði eignarinnar. Reglurnar tóku gildi 1. júní 2016 og kveða á um að af fasteignaláni með 50–70% lánshlutfall verður að greiða niður a.m.k. 1% árlega en 2% árlega ef lánshlutfall er yfir 70% af virði eignarinnar. Lán með undir 50% lánshlutfall mega hins vegar vera með engri afborgun. Þessi umræða er ekki einungis bundin við Norðurlönd og Eystrasaltsríkin heldur er hún alþjóðleg, ekki hvað síst vegna þeirrar áhættu sem felst í aukinni skuldsetningu heimila. Viðbrögð eru ólík en sem dæmi má nefna að í mörgum fylkjum Bandaríkjanna hefur verið lagt bann við veitingu lána með neikvæðri afborgun (e. negative amortization loans).

III. Meginefni frumvarpsins.

Í frumvarpinu eru lagðar til almennar takmarkanir á veitingu nýrra verðtryggðra langtíma jafngreiðslulána með því að stytta hámarkslánstíma slíkra lána í 25 ár. Með því er ætlunin að minnka þá hættu á útlánaþenslu og yfirveðsetningu sem þessu lánaformi fylgir. Takmarkanir frumvarpsins ná ekki til yfirtöku eldri lána eða verðtryggðra lána með jöfnum afborgunum. Þá hefur frumvarpið að geyma víðtækar undanþágur sem flokka má í þrennt:

i.

Þrenns konar aldurstengdar undanþágur. Heimilt er að veita lán með jafngreiðslufyrirkomulagi til allt að 40 ára sé lántaki yngri en 35 ára, til allt að 35 ára sé lántaki 35–39 ára og til allt að 30 ára sé lántaki 40–44 ára. Miðað er við að lítið sé eftir af líftíma lánsins þegar lántaki nær 65 ára aldri. Þegar um fleiri lántakendur en einn er að ræða er nóg að einn þeirra uppfylli aldursskilyrði.

ii.

Undanþága vegna tekjulágra einstaklinga, sem geta átt erfitt með að standa undir afborgunum af styttri verðtryggðum jafngreiðslulánum og lánum í öðru formi. Miðað er við 3,5 millj. kr. í skattskyldar tekjur á næstliðnu ári eða 6 millj. kr. ef lántakar eru fleiri en einn. Með þessu er komið í veg fyrir að takmarkanir frumvarpsins bitni á þeim sem líklegt er að gætu illa staðið undir greiðslubyrði óverðtryggðra lána, styttri verðtryggðra jafngreiðslulána eða verðtryggðra lána með jöfnum afborgunum.

iii.

Undanþága vegna veðsetningarhlutfalls sem er lægra en 50%. Þegar veðsetningarhlutfall er svo lágt skapast síður hætta á yfirveðsetningu og erfiðleikum fyrir lántaka á verðbólgutímum.

IV. Samræmi við stjórnarskrá og alþjóðlegar skuldbindingar.

Ákvæði frumvarpsins samræmast stjórnarskrá lýðveldisins Íslands og alþjóðlegum skuldbindingum á borð við mannréttindasáttmála Evrópu. Sú takmörkun á samningsfrelsi sem frumvarpið hefur að geyma er hluti af viðleitni til að stuðla að bættri umgjörð fasteignalána og draga úr vægi verðtryggingar á fasteignalánamarkaði. Þess er gætt að ganga ekki lengra í þeim takmörkunum en tilefni er til, enda mundu of víðtækar takmarkanir hafa óæskileg áhrif á stöðu neytenda.

V. Samráð.

Frumvarpið er samið í fjármála- og efnahagsráðuneytinu í samvinnu við forsætisráðuneytið. Efni frumvarpsins var ekki kynnt fyrir fjármálafyrirtækjum eða öðrum hagsmunaaðilum. Í því sambandi ber þess þó að geta að ákvæði þess taka mið af þeim sjónarmiðum sem fram komu í skýrslu sérfræðingahóps um afnám verðtryggingar af nýjum neytendalánum frá janúar 2014. Hópurinn var skipaður sérfræðingum úr ráðuneytum og af fjármálamarkaði og aflaði gagna og upplýsinga frá ýmsum aðilum á markaði og lét vinna mat á áhrifum mögulegra aðgerða. Við ritun skýrslunnar hafði hópurinn samráð við m.a. Landssamtök lífeyrissjóða, stóru viðskiptabankana, Seðlabanka Íslands, umboðsmann skuldara, Félag fasteignasala, Fjármálaeftirlitið og Íbúðalánasjóð.

Eftir útgáfu skýrslunnar óskaði forsætisráðuneytið eftir umsögn Seðlabanka Íslands og Fjármálaeftirlitsins um skýrsluna. Fjármála- og efnahagsráðuneytið óskaði einnig eftir viðbrögðum Seðlabankans við tillögum skýrslunnar auk þess sem ráðuneytið óskaði eftir upplýsingum frá fjármálafyrirtækjum og Íbúðalánasjóði um mögulega hækkun greiðslubyrði við takmörkun á lengd verðtryggðra jafngreiðslulána. Í svörum lánveitenda kom fram að nokkur hluti þeirra sem taka í dag 40 ára verðtryggð jafngreiðslulán ættu í erfiðleikum með að ná jákvæðu greiðslumati að öðru óbreyttu ef hámarkstími slíkra lána yrði styttur í 25 ár án undantekninga.

VI. Mat á áhrifum.

Áhrif frumvarpsins fara talsvert eftir samspili þess við frumvarp til laga um stuðning til kaupa á fyrstu íbúð sem lagt er fram samhliða þessu frumvarpi. Einnig skipta máli væntingar neytenda og umræða um kosti og galla einstakra lánaforma og stöðugleiki í hagkerfinu. Verði skattalegir hvatar til töku óverðtryggðra lána, takmarkanir á töku verðtryggðra langtímajafngreiðslulána og aðstæður í hagkerfinu til þess að umskipti verði í töku óverðtryggðra lána mun það leiða til mikilla breytinga á húsnæðislánakerfinu og hafa veruleg áhrif á lántaka, lánveitendur, virkni peningastefnunnar og hagkerfið allt.

Bein áhrif af frumvarpinu, án tillits til annarra aðgerða hins opinbera, væntinga eða ytri aðstæðna, eru að öllum líkindum takmörkuð. Þannig hefur frumvarpið að geyma víðtækar undantekningar frá takmörkunum á hámarkslengd verðtryggðra jafngreiðslulána. Auk þess munu lántakar geta yfirtekið lán án tillits til aldurs og tekna og mögulega gætu lántakar nýtt sér aðra lánakosti þar sem þess væri freistað að endurspegla lengri tíma verðtryggð jafngreiðslulán.

Mati á áhrifum frumvarpsins er skipt í fjóra þætti:

a. áhrif á hagkerfið,

b. áhrif á lántaka,

c. áhrif á lánveitendur,

d. áhrif á ríkissjóð.

a. Áhrif á hagkerfið.

Langstærstur hluti íbúðalána á Íslandi eru verðtryggð lán. Hlutfallið er nú um 86% og hefur heldur farið lækkandi eins og sést í eftirfarandi töflu:

Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.

Á tímabili eftir fjármálahrunið óx hlutdeild óverðtryggðra lána í bankakerfinu. Á árinu 2013 námu veitt verðtryggð íbúðalán til 40 ára um 48 milljörðum kr., að langmestu leyti jafngreiðslulán. Á sama ári námu óverðtryggð lán til 40 ára um 30 milljörðum kr. Verðtryggð lán til 25–29 ára námu tæpum 10 milljörðum kr. en óverðtryggð lán með sama lánstíma um 12 milljörðum kr. Hlutdeild nýrra óverðtryggðra íbúðalána hefur farið minnkandi á undanförnum missirum.

Í árslok 2015 voru óverðtryggðar íbúðaskuldir með veði í fasteign rúmlega 200 milljarðar kr. en í árslok 2009 var fjárhæð óverðtryggðra íbúðalána aðeins um 2%. Hlutur óverðtryggðra íbúðalána hefur því á sex árum aukist frá því að vera nær enginn í að vera um 15% af íbúðalánum með veði í fasteign.

Í skýrslu sérfræðingahóps um afnám verðtryggingar af neytendalánum kom fram mat Seðlabanka Íslands á áhrifum afnáms verðtryggingar á hagkerfið að liðnum tveimur árum frá afnáminu. Að gefnum þeim fyrirvörum sem Seðlabankinn setti fram í sínu mati var niðurstaðan sú að landsframleiðsla minnkaði um 0,5–1% og stýrivextir bankans sömuleiðis um 0,5–1%. Afnámið hefði hins vegar mjög mikil áhrif á fasteignaverð, eða um 14–20% til lækkunar. Leiði samspil þessa frumvarps og annarra atriði sem um getur í inngangi þessa kafla til verulegra breytinga á umfangi verðtryggingar þá gætu áhrifin leitt til lækkunar á landsframleiðslu, stýrivöxtum og fasteignaverði. Áhrif þessa frumvarps á þjóðhagsstærðir, án tillits til annarra þátta, eru hins vegar óveruleg. Áhrif frumvarpsins eru þó í þá átt að draga úr þenslu, sem er mikilvægt við núverandi aðstæður í hagkerfinu.

Minna umfang verðtryggingar leiðir, að öðru óbreyttu, til meiri virkni peningastefnu Seðlabankans. Hækkun stýrivaxta Seðlabankans hefur í för með sér hækkun útlánavaxta lánastofnana, sem dregur úr ráðstöfunarfé heimilanna og þar með einkaneyslu. Með þessu móti hafa stýrivextirnir mun meiri áhrif á eftirspurn heimila með óverðtryggð lán en heimila með verðtryggð jafngreiðslulán þar sem greiðslubyrði síðarnefndu lánanna er ekki jafn næm fyrir verðlagsbreytingum, enda færast verðbætur sjálfkrafa á höfuðstólinn í stað þess að koma til greiðslu á gjalddaga. Bætt leiðni stýrivaxta ætti að vera jákvæð fyrir peningastefnu Seðlabankans. Að sama skapi munu vextir sem hagstjórnartæki breytast þar sem öll beiting þeirra mun skila sér með áhrifaríkum hætti á rekstrarreikning heimilanna.

b. Áhrif á lántaka.

Í upplýsingum úr skattframtölum við álagningu ársins 2016 koma fram húsnæðisskuldir framteljenda eftir aldri, veðsetningarhlutfalli og heildartekjum. Ríflega helmingur framtalinna húsnæðisskulda er hjá hjónum og sambýlisfólki og einhleypum yfir 45 ára aldri. Lán þeirra eru þó að jafnaði tekin 5–15 árum fyrr. Meðalveðsetningarhlutfall fer lækkandi eftir aldri. Tafla 2 sýnir húsnæðisskuldir við álagningu ársins 2016 eftir aldri, veðsetningarhlutfalli og heildartekjum.

Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.

Fjárhæð veittra nýrra verðtryggðra lána sveiflast talsvert á milli ára eins og sjá má á mynd 6.

Mynd 6.

Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.

Við mat á áhrifum frumvarpsins á lántaka er hér miðað við árið 2015. Verðtryggð íbúðalán innlánsstofnana námu það ár um 70 milljörðum kr. og verðtryggð lán lífeyrissjóða um 20 milljörðum kr., þ.e. samtals um 90 milljörðum kr. Af þessum 90 milljörðum eru um það bil 70 milljarðar verðtryggð jafngreiðslulán til 40 ára. Með hliðsjón af fyrirliggjandi upplýsingum um aldur lántaka við töku íbúðalána, veðsetningarhlutfall og tekjur má gera ráð fyrir að um 30–50% lántakenda falli undir undanþágu frumvarpsins um aldur, 5–10% vegna tekna og 5–15% vegna veðsetningar. Miðað við lánveitingar á árinu 2015 má gera ráð fyrir að um 20–30 milljarðar kr. af nýjum veittum lánum hefðu á því ári fallið undir ákvæði frumvarpsins eða um 1.000 til 1.500 manns.

Greiðslubyrði þeirra sem hyggjast taka ný, verðtryggð jafngreiðslulán og falla ekki undir undanþáguákvæði 2. mgr. 1. gr. frumvarpsins mun hækka um 17% ef lánið er til 25 ára í stað 40 ára. Þannig er greiðslubyrði 25 millj. kr. láns til 25 ára rúmlega 132 þús. kr. á mánuði en rúmlega 112 þús. kr. ef lánið er til 40 ára.

Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.

Í töflu 3 er sýnt mögulegt hámarkslán að teknu tilliti til greiðslugetu. Sé greiðslugeta samkvæmt greiðslumati 125 þús. kr. á mánuði er mögulegt hámarkslán 28 millj. kr. sé lánstíminn 40 ár en 23,5 millj. kr. sé lánstíminn 25 ár.

Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.

Höfuðstóll óverðtryggðra lána greiðist hraðar niður sem hefur jákvæð áhrif á lántaka vegna hraðari eiginfjármyndunar og lægri heildarvaxtakostnaðar. Einnig eru minni líkur á því að lántakar reisi sér hurðarás um öxl í fasteignakaupum og skuldsetning heimilanna ætti að öðru jöfnu að minnka.

Á móti koma neikvæð áhrif, sem eru þau að greiðslubyrði óverðtryggðra lána er töluvert þyngri í upphafi, vaxtahækkanir hafa meiri skammtímaáhrif á greiðslubyrði og kröfur um greiðsluhæfi aukast og því erfiðleikum bundið fyrir tekjulægri heimili að komast út á fasteignamarkaðinn.

c. Áhrif á lánveitendur.

Skammtímaáhrif á lánveitendur eru fyrst og fremst þau að tekjustreymi verður framhlaðnara með aukinni hlutdeild óverðtryggðra lána og verðtryggðra lána með styttri lánstíma. Áhætta eykst hins vegar vegna meiri virkni peningastefnu Seðlabankans en hækkun stýrivaxta bankans mun hafa bein áhrif á greiðslubyrði heimila. Verði frumvarpið að lögum hefur það óveruleg áhrif á rekstrarkostnað lánveitenda vegna afgreiðslu nýrra lána þar sem öllum gögnum sem þessar lagabreytingar gera kröfur um er safnað fyrir af lánveitendum vegna greiðslumats. Rekstrarkostnaður eykst hins vegar vegna aukins umfangs áhættustýringar í bankakerfinu. Þá getur þessi lagabreyting haft áhrif á viðnámsþrótt þeirra og afkoman verið viðkvæmari fyrir hagsveiflum.

Leiði frumvarpið og aðrar þættir sem raktir hafa verið hér að framan til verulegra breytinga á umfangi verðtryggingar mun það hafa víðtæk kerfislæg áhrif á fjármálakerfið, þ.e. banka, sparisjóði, Íbúðalánasjóð og lífeyrissjóði, þar sem íslenskur lánsfjármarkaður er að stórum hluta byggður upp á verðtryggðum íbúðalánum heimilanna og krefst því að eftirlitskerfið lagi sig að breyttu umhverfi og fylgist vel með mögulegum áhrifum á fjármálastöðugleika.

d. Áhrif á ríkissjóð.

Samþykkt frumvarpsins kann að hafa áhrif á útgjöld ríkissjóðs vegna vaxtabóta en gert er ráð fyrir að þau verði óveruleg, í það minnsta til skamms tíma. Er þar til þess að líta að ákvæði frumvarpsins taka aðeins til nýrra lánveitinga en óvíst er hvernig sá hópur sem hefði að öðrum kosti tekið 40 ára verðtryggð jafngreiðslulán mun haga sínum lántökum og þar af leiðandi hver vaxtabyrði hans verður. Að framansögðu er gert ráð fyrir að samþykkt frumvarpsins hafi óveruleg áhrif á afkomu A-hluta ríkissjóðs.

Með hliðsjón af núverandi útlánareglum Íbúðalánasjóðs, að því er varðar almenn lán og þróun heildarútlána undanfarin ár, gefa ákvæði frumvarpsins ekki tilefni til að ætla að samþykkt þess muni hafa áhrif á ábyrgðarskuldbindingar ríkissjóðs vegna Íbúðalánasjóðs. Þá er ekki gert ráð fyrir að samþykkt frumvarpsins muni hafa áhrif á verðmæti eignarhluta ríkissjóðs í fjármálafyrirtækjum þar sem ákvæði þess taka einungs til nýrra lánveitinga og að gera má ráð fyrir því að ekki verði teljandi breytingar á þróun heildarútlána þótt vægi verðtryggðra langtímajafngreiðslulána minnki í nýjum lánveitingum. Í því sambandi kann að skipta nokkru máli að frumvarp til laga um stuðning til kaupa á fyrstu íbúð, sem lagt er fram samhliða þessu frumvarpi, verði samþykkt, en með því er gert ráð fyrir að raunhæfara verði fyrir einstaklinga að fjármagna íbúðalán með annars konar lánum en verðtryggðum langtímajafngreiðslulánum.

Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins.

Um 1. gr.

Lagt er til að við 14. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, bætist þrjár nýjar málsgreinar sem taki til verðtryggðra jafngreiðslulána. Í 1. mgr., sem verður 3. mgr. 14. gr., er kveðið á um að óheimilt sé að veita verðtryggð neytendalán með jafngreiðslufyrirkomulagi til lengri tíma en 25 ára.

Í 2. mgr., sem verður 4. mgr. 14. gr., er mælt fyrir um fimm undanþágur frá almennum takmörkunum á lánstíma verðtryggðra jafngreiðslulána til neytenda. Í fyrsta lagi að hámarkstími geti verið allt að 40 ár sé lántaki yngri en 35 ára. Sú undanþága felur í sér að lítill hluti af lánstímanum er eftir þegar lántaki nær eftirlaunaaldri. Í öðru og þriðja lagi og með sömu rökum er heimilt að veita allt að 35 ára verðtryggt jafngreiðslulán sé lántaki 35–39 ára og allt að 30 ára verðtryggt jafngreiðslulán til lántaka sem er 40–44 ára. Í fjórða lagi eru engar takmarkanir á lánstíma í þeim tilvikum þegar lántaki hefur takmarkaðar ráðstöfunartekjur og er þar miðað við 3,5 millj. kr. í árstekjur einstaklings og 6 millj. kr. ef lántakar eru fleiri en einn. Í fimmta og síðasta lagi eru ekki takmarkanir á lánstíma þegar um lágt veðsetningarhlutfall er að ræða, þ.e. lægra en 50% á þeim tíma þegar lánið er veitt.

Í 3. mgr., sem verður 5. mgr. 14. gr., er mælt fyrir um að þegar lántakar eru fleiri en einn sé nægjanlegt að einn þeirra falli undir aldurstengdu undanþágurnar í málsgreininni á undan til þess að þær eigi við.

Um 2. gr.

Greinin þarfnast ekki skýringa.