Fjöleignarhús Greinargerð/athugasemdir úr lagafrumvarpi, mál nr. 164

201. Frumvarp til laga um breytingu á lögum nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

(Lagt fyrir Alþingi á 120. löggjafarþingi 1995.)

1. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 16. gr. laganna:

2. mgr. verður svohljóðandi:

Eignaskiptayfirlýsing skal undirrituð af öllum eigendum ef í henni felst yfirfærsla á eignarrétti eða sérstakar kvaðir og takmarkanir á eignarráðum eigenda umfram það sem almennt gerist. Hafi eignaskiptayfirlýsing einvörðungu að geyma samantekt, skráningu og lýsingu á húsi og skiptingu þess í samræmi við þinglýstar heimildir og útreikning á hlutfallstölum í samræmi við gildandi reglur þar að lútandi er nægilegt að hún sé undirrituð af stjórn húsfélagsins þegar eignarhlutar eru sex eða fleiri en ella af meiri hluta eigenda, annaðhvort miðað við fjölda eða hlutfallstölur. Um rétt og heimild eigenda til að vefengja slíka eignaskiptayfirlýsingu fer eftir fyrirmælum 18. gr.

Við greinina bætast tvær nýjar málsgreinar, svohljóðandi:

Þegar um er að ræða fjöleignarhús með félagslegum íbúðum sem falla undir ákvæði V. og VI. kafla laga nr. 97/1993, um Húsnæðisstofnun ríkisins, með síðari breytingum, skulu viðkomandi húsnæðisnefndir láta gera og þinglýsa eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið eigendum að kostnaðarlausu.

Telji eigandi rétti sínum hallað með eignaskiptayfirlýsingu skv. 8. mgr. getur hann nýtt sér heimildir og úrræði þau sem mælt er fyrir um í 18. gr. Komi í ljós við þá prófun að aðfinnslur hans eiga við rök að styðjast og eru réttmætar, þannig að nauðsynlegt er að gera breytingar á eignaskiptayfirlýsingunni, skal húsnæðisnefndin bera kostnaðinn af því. Einnig skal nefndin þá greiða viðkomandi eiganda kostnað sem hann hefur sannanlega haft af þessu.

2. gr.

Á eftir 16. gr. laganna bætist við ný grein, 16. gr. a, svohljóðandi:

Gerð eignaskiptayfirlýsinga.

Eftir 1. júní 1996 mega þeir einir taka að sér að gera eignaskiptayfirlýsingar sem fengið hafa til þess sérstakt leyfi félagsmálaráðherra.

Leyfið skal gefið út til fimm ára og skal viðkomandi greiða fyrir leyfisbréf gjald í ríkissjóð samkvæmt lögum um aukatekjur ríkissjóðs. Auglýsing um veitingu leyfis og leyfissviptingu skal birta í Lögbirtingablaðinu.

Skilyrði fyrir leyfinu eru þessi:

Lögræði og búsforræði.

Að viðkomandi sýni fram á að hann hafi staðgóða þekkingu á fjöleignarhúsalöggjöfinni, byggingarlöggjöfinni, lögum um skráningu og mat fasteigna, þinglýsingalögum og annarri löggjöf er máli skiptir, allt samkvæmt nánari fyrirmælum sem sett verða í reglugerð.

Leyfishafi skal ætíð vanda vel til skiptayfirlýsingar og gæta þess að þar komi fram allar nauðsynlegar upplýsingar og skýringar og að hún sé réttilega gerð miðað við þau gögn sem eru lögð til grundvallar og gildandi laga- og reglugerðafyrirmæli.

Fyrir gerð eignaskiptayfirlýsingar ber leyfishafa sanngjörn þóknun úr hendi þess sem um verkið biður. Skal fjárhæð þóknunar miðuð við umfang verksins, þann tíma sem það tekur og hversu vandasamt það er. Sé þess kostur skal jafnan samið um endurgjaldið fyrir fram. Aðilar geta skotið ágreiningi sínum um endurgjaldið til kærunefndar fjöleignarhúsamála sem skal áður en hún lætur álit í té leita umsagnar viðkomandi byggingarfulltrúa.

Gerist leyfishafi sekur um vanrækslu og handvömm við undirbúning og gerð eignaskiptayfirlýsinga, brjóti gegn laga- eða reglugerðafyrirmælum sem hér um gilda eða missi hann einhver leyfisskilyrði getur félagsmálaráðherra svipt hann leyfinu.

Félagsmálaráðherra setur í reglugerð nánari ákvæði um skilyrði leyfisveitingar, svo sem um námsefni, námskeið og próf og um réttindi, skyldur og ábyrgð leyfishafa og önnur atriði hér viðvíkjandi. Skal ráðherra í því efni hafa samráð við önnur þau stjórnvöld sem málið snertir.

3. gr.

Orðin „og stærðir“ í lok 4. mgr. 17. gr. laganna falla brott.

4. gr.

1. mgr. 18. gr. laganna verður svohljóðandi:

Allir eigendur skulu eiga þess kost að vera með í ráðum um breytingar á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölum. Er samþykki allra eigenda, sem hagsmuna eiga að gæta, áskilið ef breytingarnar hafa í för með sér eignayfirfærslu eða kvaðir á eignarhluta umfram það sem venjulegt og almennt er, sbr. 2. mgr. 16. gr. Skulu þeir þá allir standa að slíkum breytingum og undirrita þau skjöl sem þarf. Felist í breytingum aðeins leiðréttingar í samræmi við þinglýstar heimildir um húsið og einstaka eignarhluta og ákvörðun hlutfallstalna samkvæmt gildandi reglum er nægilegt að stjórn húsfélags í húsi þar sem eignarhlutar eru sex eða fleiri láti gera slíkar breytingar og undirriti nauðsynleg skjöl í því skyni. Skal stjórnin áður gefa öllum eigendum kost á að koma sjónarmiðum sínum og athugasemdum á framfæri. Séu eignarhlutar færri en sex nægir að meiri hluti eigenda, sbr. 2. mgr. 16. gr., undirriti nauðsynleg skjöl.

5. gr.

Á eftir 22. gr. laganna bætist við ný grein, 22. gr. a, svohljóðandi:

Bílskúrar í eigu utanaðkomandi aðila.

Sé bílskúr í eigu utanaðkomandi aðila og vilji sá ráðstafa honum til eignar, t.d. selja hann, skal hann skriflega gefa hlutaðeigandi eigendum og húsfélagi kost á að kaupa bílskúrinn.

Skulu þeir svara kaupboðinu skriflega innan 14 daga nema veigamiklar ástæður mæli með og réttlæti lengri frest. Berist svar ekki innan frestsins telst kaupboðinu vera hafnað. Vilji fleiri en einn kaupa ræður eigandi bílskúrsins hverjum þeirra hann selur.

Náist ekki samkomulag um kaupverðið geta aðilar leitað til viðkomandi héraðsdóms og fengið dómkvaddan matsmann til að meta bílskúrinn til verðs. Nægir einn til undirmats og tveir til yfirmats.

Sömuleiðis geta aðilar komið sér saman um að skjóta ágreiningi sínum um kaupverðið til kærunefndar fjöleignarhúsamála og una áliti hennar.

Nú bregður svo við að hvorki einstakir eigendur né húsfélag kæra sig um að kaupa bílskúr af utanaðkomandi eiganda, sem falboðinn er samkvæmt framansögðu, og er honum þá heimilt, þrátt fyrir fyrirmæli og takmarkanir í 22 gr., að ráðstafa bílskúrnum til annarra.

Skal hann áður en kaupsamningur er gerður leggja fram gögn um að eigendur og húsfélag vilji ekki kaupa og að honum sé því ráðstöfunin heimil. Kaupsamningur sem gerður er í bága við þessi fyrirmæli er ógildur.

Skjölum um eigendaskipti að þeim bílskúrum sem hér um ræðir verður ekki þinglýst nema óyggjandi sé að framangreindum skilyrðum sé fullnægt.

6. gr.

2. mgr. 23. gr. laganna verður svohljóðandi:

Um breytingu á eignaskiptayfirlýsingu vegna yfirfærslu eigna innan hússins fer eftir fyrirmælum 1. mgr. 18. gr.

7. gr.

Við lögin bætist ákvæði til bráðabirgða, svohljóðandi:

Fyrirmæli 16. gr. um að þinglýst eignaskiptayfirlýsing sé skilyrði fyrir þinglýsingu á eignayfirfærslum í fjöleignarhúsum skulu koma að fullu til framkvæmda 1. janúar 1997.

Þann frest og aðlögunartíma, sem hér er mælt fyrir um, skulu eigendur og húsfélög nota til undirbúnings og gerðar eignaskiptayfirlýsinga og hlutaðeigandi stjórnvöld til fræðslu, kynningar og annarra undirbúningsráðstafana, sbr. 16. gr. a og 78. gr.

8. gr.

Lög þessi öðlast þegar gildi.

Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.

I.

Félagsmálaráðherra, Páll Pétursson, fól Sigurði Helga Guðjónssyni hrl. að semja drög að frumvarpi þessu til breytinga á lögum nr. 26/1994, um fjöleignarhús, en hann samdi drög að frumvarpi til þeirra laga.

Elín Sigrún Jónsdóttir, deildarstjóri í félagsmálaráðuneytinu, hafði umsjón með samningu frumvarpsins.

Við samningu frumvarps þessa var leitað álits og ráða hjá þeim aðilum, sem mesta þekkingu og reynslu hafa á þessu réttarsviði. Má þar nefna kærunefnd fjöleignarhúsamála, byggingarfulltrúann í Reykjavík, þinglýsingadeild sýslumannsins í Reykjavík, lögmann húsnæðisnefndar Reykjavíkur og formann Félags fasteignasala. Einnig komu ábendingar frá mönnum sem fengist hafa við gerð eignaskiptayfirlýsinga í fjöleignarhúsum. Þessir aðilar létu í té margvíslegar upplýsingar sem að gagni komu við frumvarpssmíðina.

II.

Lögin um fjöleignarhús tóku gildi 1. janúar sl. Þau eru mjög ítarleg og fela í sér ýmsar mikilvægar breytingar frá eldri löggjöf og margvíslegar réttarbætur sem hafa í öllum meginatriðum gengið eftir.

Frá upphafi var ljóst að lagaskilin hefðu aukið umstang og fyrirhöfn í för með sér fyrir eigendur og húsfélög, a.m.k. fyrst í stað meðan menn væru að átta sig á og tileinka sér nýja siði og í mörgum efnum breyttar reglur. Það var talið réttlætanlegt þar sem í fjöleignarhúsalögunum er talin felast mikil réttarbót.

Flest hefur gengið eftir í lagaframkvæmdinni eins og menn sáu fyrir, ekki síst starf kærunefndar fjöleignarhúsamála sem hefur afgreitt mörg mál með skilvirkum og vönduðum hætti. Greinilega hefur komið í ljós að mikil þörf var á opinberum álitsgjafa á þessu sviði. Deiluaðilar hafa í langflestum tilvikum unað niðurstöðum nefndarinnar og friðsamlegra orðið í viðkomandi húsum eftir að hún hefur skorið úr um ágreiningsefni. Dómsmálum hefur því fækkað.

Þótt framkvæmd fjöleignarhúsalaganna hafi yfirleitt verið með ágætum, það sem af er, hafa nokkrir hnökrar á lagaframkvæmdinni komið í ljós sem nauðsynlegt er að færðir verði til betri vegar með lagabreytingum og er það tilgangur frumvarps þessa. Í fyrsta lagi er um að ræða fyrirmæli um eignaskiptayfirlýsingar og í öðru lagi hömlur sem lögin setja viðvíkjandi ráðstöfun bílskúra í eigu utanaðkomandi aðila.

III.

Í 16. gr. fjöleignarhúsalaganna er mælt fyrir um að gera skuli eignaskiptayfirlýsingu um öll fjöleignarhús, enda liggi ekki fyrir þinglýstur, fullnægjandi og glöggur skiptasamningur, og skuli hún undirrituð af öllum eigendum. Enn fremur segir að skilyrði þinglýsingar á yfirfærslugjörningum eigna í fjöleignarhúsi sé að eignaskiptayfirlýsing liggi fyrir. Fyrirmæli sama efnis voru í 3. gr. fjölbýlishúsalaganna, nr. 59/1976.

Samkvæmt þessu hefur gerð eignaskiptayfirlýsinga verið ótvíræð lagaskylda frá því um mitt ár 1976 eða í 19 ár. Sama er að segja um aðhalds- og eftirlitsskyldu þinglýsingaryfirvalda í því efni. Boði fjölbýlishúsalaganna frá 1976 hér að lútandi var þó í gildistíð þeirra ekki framfylgt af þinglýsingaryfirvöldum á ýmsum stöðum á landinu, þar á meðal í Reykjavík.

Um ástæður þess er óþarft að fjölyrða á þessum vettvangi en þó má slá því föstu að þinglýsingaryfirvöld hafi ekki treyst sér til að taka á þessum málum þegar árið 1976, bæði vegna þess hve ærinn vandinn var og hversu synjun þinglýsingar gat komið sér illa fyrir afsalshafa sem ekki uggði að sér.

Þegar kaupandi hafði fengið afsal en fékk því ekki þinglýst, þar sem ekki lá fyrir þinglýst eignaskiptayfirlýsing, þurfti hann að leita uppi seljandann og fá hann ásamt öðrum þinglýstum eigendum hússins til að útbúa eignaskiptayfirlýsingu og láta þinglýsa henni. Kaupandanum, sem oftast lá á að fá formlega eignarheimild, reyndist það gjarnan þrautin þyngri. Þessi lögmælta ráðstöfun til að tryggja gerð eignaskiptayfirlýsinga bitnaði þannig á aðila sem hafði gerð skiptayfirlýsingar ekki nema að afar takmörkuðu leyti á valdi sínu.

Því var vitað við samningu og setningu fjöleignarhúsalaganna að eignaskiptayfirlýsingar skorti fyrir mörg fjöleignarhús, einkum í Reykjavík. Um nákvæma tölu í því efni var ekki vitað en reynslan hefur leitt í ljós að vandinn er meiri en menn hugðu. Þar sem eignaskiptayfirlýsingar hafa grundvallarþýðingu og gildi fyrir skiptingu fjöleignarhúsa í séreignir og sameign og fyrir réttindi og skyldur eigenda þótti óhjákvæmilegt að halda fast í framangreint lagaboð viðvíkjandi þeim í fjöleignarhúsalögunum.

Til að leggja áherslu á þessar skyldur var sett ákvæði í 25. gr. laganna um að seljanda sé skylt áður en kaupsamningur er undirritaður að kynna kaupanda eignaskiptayfirlýsingu eða eignaskiptasamning um húsið. Jafnframt segir að ef löggiltur fasteignasali annast sölu eignar í fjöleignarhúsi skuli hann sjá til þess að þessi gögn liggi fyrir og séu rækilega kynnt kaupanda áður en kaupsamningur er gerður og undirritaður. Talið var að með því móti mætti frekar komast hjá eftirmálum vegna skorts á eignaskiptayfirlýsingum sem oftast nær stafa af vanþekkingu.

Við gildistöku fjöleignarhúsalaganna um síðustu áramót fóru þinglýsingaryfirvöld að ganga hart eftir því að þinglýstar eignaskiptayfirlýsingar lægju fyrir í fjöleignarhúsum og synjuðu um þinglýsingu afsala ef svo var ekki. Virðist svo sem ákvæði 25. gr. fjöleignarhúsalaganna, sem áður eru rakin, hafi ekki haft tilætluð áhrif og margir fasteignasalar hafi ekki uppfyllt þær skyldur sem þeim ber samkvæmt ákvæðinu. Þá virðast eigendur ekki hafa nýtt níu mánaða gildistökufrest laganna sem skyldi.

Loks kemur það til að samning reglugerðar um eignaskiptayfirlýsingar og útreikning hlutfallstalna o.fl. reyndist mun umfangsmeira og tímafrekara verk en í fyrstu var ætlað. Reglugerðin, ásamt ítarlegum skráningarreglum, var sett 9. október sl. Þau atriði, sem hér hefur verið gerð grein fyrir, hafa valdið vandræðum og óþægindum fyrir eigendur og húsfélög, sér í lagi í Reykjavík. Þetta gildir einkum fyrir þá kaupendur og seljendur eigna í fjöleignarhúsum þar sem eignaskiptasamningar hafa ekki legið fyrir en embætti sýslumannsins í Reykjavík hefur áætlað að það eigi við um 20% þeirra íbúða í fjöleignarhúsum sem gengið hafa kaupum og sölum það sem af er árinu.

Ein orsök vandans, arfur frá eldri lögum, er fyrirmæli fjöleignarhúsalaganna um að allir eigendur þurfi óhjákvæmilega og fortakslaust að undirrita eignaskiptayfirlýsingar. Í mörgum tilvikum hefur reynst erfitt að fá alla til að skrifa undir eignaskiptayfirlýsingar, sérstaklega í stórum eignum en einnig þeim minni.

Þess ber að geta að í eignaskiptayfirlýsingum um eldri fjöleignarhús felst yfirleitt ekki annað en staðfesting eða samantekt á þeirri skiptingu hússins sem tíðkast hefur og lesa má úr áður þinglýstum heimildum um húsið. Gildi eignaskiptayfirlýsingar er þá fyrst og fremst fólgið í því að allar upplýsingar um húsið og skiptingu þess má finna í einu skjali í stað margra áður. Oft er einnig greitt úr ýmsum vafaatriðum um skiptinguna og hún gerð skýrari.

Allt þetta, sem rakið er hér að framan, hefur leitt til þess að viðskipti með þær eignir í fjöleignarhúsum, sem eignaskiptayfirlýsingar eru ekki til um, hafa gengið erfiðlega á árinu. Fyrir liggur að sökum þessa er ekki hægt að þinglýsa fjölda afsala og að í margar skiptayfirlýsingar sem gerðar hafa verið vantar undirskriftir einhverra eigenda. Þá bíður fjöldi eignaskiptayfirlýsinga yfirferðar hjá byggingarfulltrúum en afgreiðslutíminn er oft nokkrar vikur.

Brýnt er að bregðast við með þeim hætti að hvorki verði gefnir eftir langtímahagsmunir eigenda né opinberir hagsmunir. Frumvarpinu er ætlað að leysa vandann á viðunandi hátt en hann er í eðli sínu tímabundinn. Þegar aðlögunarskeiðinu lýkur mun framkvæmd laganna vísast verða auðveld.

IV.

Hvað eignaskiptayfirlýsingar varðar eru meginatriði frumvarpsins þessi:

Lagt er til að við lögin bætist ákvæði til bráðabirgða er fresti til 1. janúar 1997 gildistöku fyrirmæla um að þinglýst eignaskiptayfirlýsing sé skilyrði fyrir þinglýsingu á heimildarskjölum um eignir í fjöleignarhúsum. Eigendur og húsfélög fá þá ráðrúm til að gera eignaskiptayfirlýsingar og hlutaðeigandi stjórnvöld tíma til að sinna fræðslu, kynningu og öðrum undirbúningsráðstöfunum.

Greint verði á milli tvenns konar eignaskiptayfirlýsinga eftir eðli þeirra og efni. Réttarstaða eigenda við gerð eignaskiptayfirlýsingar og breytingar á henni verður mismunandi eftir því hvert eðli hennar er. Það ræður því einnig hvernig undirritun eigenda skuli háttað til að unnt sé að fá henni þinglýst. Miðað er við að eignaskiptayfirlýsing skuli vera undirrituð af öllum eigendum ef í henni felst yfirfærsla á eignarrétti eða sérstakar kvaðir og takmarkanir á eignarráðum eigenda umfram það sem almennt gerist. Þetta er í samræmi við þær reglur sem gilt hafa um árabil. Hafi hins vegar eignaskiptayfirlýsing aðeins að geyma samantekt, skráningu og lýsingu á húsi og skiptingu þess í samræmi við þinglýstar heimildir og útreikning á hlutfallstölum í samræmi við gildandi reglur er nægilegt að eignaskiptayfirlýsing sé undirrituð af stjórn húsfélagsins þegar eignarhlutar eru sex eða fleiri en ella af meiri hluta eigenda. Hér er slakað á kröfum og formfestu gildandi laga. Það þykir nauðsynlegt, eðlilegt og sanngjarnt af þeim ástæðum sem áður eru raktar.

Lagt er til að frá 1. júní 1996 megi þeir einir taka að sér að gera eignaskiptayfirlýsingar sem fengið hafa til þess sérstakt leyfi félagsmálaráðherra. Gerð eignaskiptayfirlýsinga er vandaverk og þeir er taka hana að sér þurfa að hafa góða þekkingu á löggjöf sem um slíkar eignir gildir. Því er miðað við að þeir sem fá leyfi gangist undir hæfnis- og þekkingarpróf. Með því að leyfisbinda slík verk og gera kröfur um færni og þekkingu leyfishafa er stuðlað að vönduðum og samræmdum vinnubrögðum sem eiga jafnframt að skila sér til eigenda í lægra endurgjaldi fyrir verkið.

V.

Hitt meginatriðið í framkvæmd fjöleignarhúsalaganna, sem ástæða þykir til að taka á með lagabreytingu, snertir bílskúra á lóð fjöleignarhúsa sem eru í eigu utanaðkomandi aðila.

Í 22. gr. fjöleignarhúsalaganna var lögfest sú meginregla að óheimilt sé að ráðstafa bílskúrum til utanaðkomandi aðila og undanskilja þá við sölu nema eigandi eigi annan eignarhluta í húsinu. Um þetta var ekki fjallað í fjölbýlishúsalögunum frá 1976 en lögin frá 1959 höfðu að geyma skýrar reglur um þetta. Í gildistíð fjölbýlishúsalaganna frá 1976 voru bílskúrar og ráðstöfun þeirra tíð deiluefni. Reglur 22. gr. eru svipaðar reglum í lögunum frá 1959 sem byggðust á því að óeðlilegt sé að bílskúrar á lóð fjöleignarhúsa séu í eigu utanaðkomandi aðila sem jafnvel reka þar atvinnustarfsemi. Það hefur sýnt sig að hafa margvísleg óþægindi og ágreiningsefni í för með sér varðandi eignar- og afnotarétt lóðar og þátttöku í húsfélagi. Þær takmarkanir sem 22. gr. fjöleignarhúsalaganna hefur að geyma byggðust á þessum sjónarmiðum.

Vitað var að í gildistíð laganna frá 1976 hafði verulegt los komist á bílskúra við fjöleignarhús og að nokkur fjöldi þeirra var í eigu utanaðkomandi manna sem höfðu eignast þá með löglegum hætti á sínum tíma. Ljóst var að vandamál kynnu að skapast vegna slíkra bílskúra en talið var að þau mundu leysast átakalítið með tímanum.

Við samningu 22. gr. frumvarpsins til fjöleignarhúsalaganna kom til álita að setja fyrirmæli um skyldu utanaðkomandi bílskúrseigenda til að selja og skyldu eigenda eða húsfélags til að kaupa bílskúra. Fortakslaus lagaskylda í slíka veru þótti þó ganga um of á eignarrétt og samningsfrelsi aðila. Þótti nægilegt og viðunandi að setja þær hömlur sem settar voru. Eins og áður segir voru fyrirsjáanleg vandamál vegna slíkra bílskúra en talið var að þau mundu leysast smám saman og með tímanum mundu slíkir bílskúrar án frekari stýringar og lagaboða komast í eigu eigenda í fjöleignarhúsinu.

Þótt það hafi gengið eftir í mörgum tilvikum hafa fyrirmæli 22. gr. í nokkrum mæli leitt til ósanngjarnrar og óeðlilegrar aðstöðu bílskúrseigenda, þ.e. þegar svo hefur háttað til að utanaðkomandi bílskúrseigandi hefur viljað selja bílskúrinn en enginn í viðkomandi húsi viljað kaupa. Þá eru bílskúrseigendum flestar bjargir bannaðar skv. 22. gr. þar sem honum er óheimilt að selja bílskúrinn til annars utanaðkomandi aðila. Eigendur í fjöleignarhúsi hafa þannig komist í óeðlilega samningsaðstöðu gagnvart bílskúrseigendum og jafnvel komist yfir bílskúra fyrir verð sem er langt undir því sem eðlilegt og sanngjarnt getur talist.

Stemma verður stigu við slíku verðfalli eigna og ávinningi fjöleignarhúsaeigenda á kostnað bílskúrseigenda. Með ákvæðum 22. gr. er verið að vernda hagsmuni eigenda og koma í veg fyrir óhagræði þeirra þegar bílskúrar við húsið eru í eigu utanaðkomandi aðila. Hagsmunir þeirra voru metnir meira en hagsmunir slíkra bílskúrseigenda sem þó eignuðust þá með lögmætum hætti samkvæmt þágildandi löggjöf.

Var á því byggt að eigendur hlytu almennt að vera mjög fúsir til að kaupa slíka bílskúra þegar þeir væru falir. Hagsmunir þeirra væru augljósir. Í nokkrum tilvikum hefur annað komið á daginn og það sett utanaðkomandi bílskúrseigendur í þann vanda sem lýst er hér að framan. Brýnt þykir að taka á þessu og setja sérstök fyrirmæli í lög sem koma í veg fyrir að ákvæði um takmarkanir á ráðstöfun bílskúra við fjöleignarhús geti haft svo óeðlilegar og ósanngjarnar afleiðingar sem raun ber vitni. Vilji eigendur ekki fyrir nokkurn mun kaupa þykir ekki lengur nauðsynlegt að vernda hagsmuni þeirra frekar að sinni. Þegar svo stendur á verður að leyfa bílskúrseigendunum að finna sér annan kaupanda þótt það seinki því sem æskilegast er og að er stefnt, að bílskúrar komist sem fyrst í eigu eigenda í viðkomandi fjöleignarhúsi.

VI.

Í frumvarpinu er gert ráð fyrir afskiptum kærunefndar fjöleignarhúsamála af málum er varða eignaskiptayfirlýsingar ef svo ber undir og málum varðandi bílskúra í eigu utanaðkomandi aðila. Lagt er til að verksvið kærunefndarinnar verði nokkuð útvíkkað. Byggist það á þeim sjónarmiðum sem til grundvallar kærunefndinni liggja, þ.e. að úrskurður hennar sé ódýr, fljótfarin, vönduð og örugg leið til að leysa ágreining, auk þess sem reynslan af störfum nefndarinnar til þessa er mjög góð.

Þau nýju viðfangsefni, sem frumvarpið gerir ráð fyrir að kærunefndin fái, eru þessi:

að láta í té álit ef ágreiningur rís með eigendum og þeim sem eignaskiptayfirlýsingu gerir um fjárhæð endurgjaldsins, að skera úr ágreiningi utanaðkomandi bílskúrseigenda og eigenda í fjöleignarhúsi um kaupverð bílskúrs.

Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins.

Í almennum athugasemdum hér að framan er gerð ítarleg grein fyrir þeim aðstæðum sem kalla á þær breytingar á fjöleignarhúsalögunum sem felast í frumvarpinu og meginatriðum breytinganna lýst. Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins eru því fremur stuttorðar og vísast til almennra athugasemda um nánari skýringar.

Um 1. gr.

Í a-lið greinarinnar er lögð til breyting á 2. mgr. 16. gr. gildandi laga um fjöleignarhús sem felur í sér að eignaskiptayfirlýsingar geti verið með tvennu móti og gildi um þær mismunandi reglur um undirritun eigenda o.fl. Lagt er til að slakað verði á formfestunni sem nú tíðkast um undirritun þegar um er að ræða eignaskiptayfirlýsingar er fyrst og fremst fela í sér staðfestingu á þeirri skiptingu húss sem í gildi hefur verið og lesa má út úr áður þinglýstum heimildum um húsið og útreikning á hlutfallstölum í samræmi við gildandi reglur. Í slíkum tilvikum er lagt til að þess verði ekki lengur fortakslaust krafist að allir eigendur undirriti eignaskiptayfirlýsingu. Langflestar eignaskiptayfirlýsingar um fjöleignarhús falla undir þennan flokk. Þegar í eignaskiptayfirlýsingu felst annað og meira en þetta, þ.e. yfirfærsla á eignarrétti eða sérstakar kvaðir og takmarkanir á eignarráðum eigenda eða tekin er upp annars konar skipting hússins en áður var, er eftir sem áður nauðsynlegt að allir eigendur undirriti eignaskiptayfirlýsinguna. Slíkar eignaskiptayfirlýsingar eru aðeins lítill hluti allra eignaskiptayfirlýsinga. Um þá nauðsyn, sem ber til þessarar breytingar, er fjallað í almennum athugasemdum hér að framan og um hana vísast þangað. Í langflestum tilvikum mun ekki fara á milli mála í hvorn flokkinn eignaskiptayfirlýsing fellur að þessu leyti. Þó munu alltaf koma upp einhver vafamál þar sem meta verður í hvorn flokkinn á að skipa eignaskiptayfirlýsingu. Eðlilegt er að sá aðili, sem gerir eignaskiptayfirlýsingu, gefi álit sitt um þetta atriði en einnig má hugsa sér að leitað verði eftir áliti kærunefndar fjöleignarhúsamála. Það eru þó fyrst og fremst þinglýsingarstjórar sem meta hvenær þörf er á undirskrift allra eigenda undir eignaskiptayfirlýsingar. Þinglýsingarstjórar eru vitaskuld óbundnir af áliti yfirlýsingargerðarmannsins og kærunefndarinnar. Synji þinglýsingarstjóri þinglýsingar vegna þess að hann telur að undirritun allra þurfi til er hægt að skjóta málinu til viðkomandi héraðsdóms eftir reglum þinglýsingar- og réttarfarslaga. Samkvæmt því er endanlegt mat á þessu atriði hjá dómstólum.

Í b-lið greinarinnar eru ákvæði sem lúta að fjöleignarhúsum með félagslegum íbúðum. Þessi ákvæði eru sett fyrir tilmæli húsnæðisnefndar Reykjavíkur, en í erindi hennar til félagsmálaráðuneytis segir m.a. svo:

„Við framkvæmd laganna hafa komið í ljós vandkvæði í sambandi við þinglýsingu skjala varðandi félagslegar eignaríbúðir. Samkvæmt ákvæðum laga nr. 97/1993, um Húsnæðisstofnun ríkisins, hafa húsnæðisnefndir kaupskyldu á fasteignum sem falla undir V. og VI. kafla laganna.

Algengt er að eignaskiptayfirlýsingar séu ekki til vegna íbúða sem reistar voru af framkvæmdanefnd byggingaráætlunar, stjórnum verkamannabústaða og öðrum félögum sem á sínum tíma byggðu verkamannabústaði.

Eigendur þessara fasteigna hafa margir hverjir ekki fjárhagslega getu til að greiða kostnað við gerð eignaskiptasamninga. Dæmi eru um að samkomulag þurfi að nást um eignaskiptasamninga sem ná til 314 íbúða.“

Um 2. gr.

Lagt er til að við lögin verði bætt nýrri grein, 16. gr. a, sem hefur að geyma fyrirmæli um gerð eignaskiptayfirlýsinga og leyfi til að útbúa þær.

Það er afar brýnt, bæði vegna hagsmuna eigenda og opinberra hagsmuna, að eignaskiptayfirlýsingar séu vandaðar og réttar miðað við fyrirmæli og forsendur laga og reglugerða og þau gögn og heimildir sem þær eiga að byggjast á. Eignaskiptayfirlýsingar eru aðalheimildir um skiptingu fjöleignarhúsa og um réttindi og skyldur eigenda, bæði innbyrðis og gagnvart hinu opinbera. Sé höndum til þeirra kastað og þær ónákvæmar og villandi aukast líkur á deilum og málaferlum og kostnaður af þeim eykst.

Því þykir nauðsynlegt að tryggja að aðeins þeir sem kunna til verka vinni við slík vandaverk og að þeim megi treysta til að útbúa réttar eignaskiptayfirlýsingar miðað við fyrirliggjandi gögn og fyrirmæli gildandi laga og reglugerða. Því er lagt til að eftir 1. júní 1996 megi þeir einir taka að sér gerð eignaskiptayfirlýsinga sem fengið hafa til þess leyfi félagsmálaráðherra. Mælt er fyrir um að viðkomandi þurfi að sýna fram á góða þekkingu á þeirri löggjöf sem máli skiptir og er gert ráð fyrir að félagsmálaráðherra setji í reglugerð frekari ákvæði um skilyrði leyfisveitingar, þ.e. um námsefni og próf og um réttindi, skyldur og ábyrgð leyfishafa o.fl.

Að athuguðu máli þótti hvorki eðlilegt né fært að binda leyfisveitingu þessa við ákveðna menntun. Ljóst er að menn úr ýmsum starfsgreinum og með margvíslega og ólíka menntun geta mjög vel tileinkað sér þekkingu og uppfyllt hæfniskröfur sem gerðar verða.

Í almennum athugasemdum hér að framan hefur verið drepið á hlutverk kærunefndar fjöleignarhúsamála þegar ágreiningur verður um þóknum fyrir gerð eignaskiptayfirlýsingar. Hér er um að ræða nokkra útvíkkun á hlutverki kærunefndarinnar eins og drepið var á að framan. Lagt er til að kærunefndin leiti umsagnar viðkomandi byggingarfulltrúa áður en hún gefur álit sitt á slíkum ágreiningsefnum. Viðkomandi byggingarfulltrúi á að geta metið hversu viðamikil og flókin gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar hefur verið og ætti umsögn hans að auðvelda mjög starf kærunefndarinnar.

Um 3. gr.

Orðin „og stærðir“ sem lagt er til að felld verði á brott eru byggð á misskilningi á verkaskiptingu og valdsviði byggingarfulltrúa og Fasteignamats ríkisins. Ef vafi leikur á um stærðir hefur byggingarfulltrúi síðasta orðið. Þessi breyting er lögð til samkvæmt tilmælum byggingarfulltrúans í Reykjavík.

Um 4. gr.

Lögð er til breyting á 1. mgr. 18. gr. laganna og viðbót við hana sem tekur til breytinga á gildandi eignaskiptayfirlýsingum og hlutfallstölum. Eru þessi fyrirmæli að mestu sama efnis og getur í a-lið 1. gr. og vísast því til athugasemda við hana og til almennra athugasemda hér að framan.

Um 5. gr.

Greinin gerir ráð fyrir að við lögin bætist ný grein, 22. gr. a, sem hafi að geyma fyrirmæli um bílskúra á lóð fjöleignarhúsa sem eru í eigu aðila sem ekki eiga aðra séreign eða íbúð í húsinu. Um nánari skýringar við greinina vísast til almennra athugasemda.

Um 6. gr.

Sú breyting sem er lögð til á 2. mgr. 23. gr. laganna er nauðsynleg vegna fyrirmæla í 1. og 4. gr. frumvarpsins um tvær gerðir skiptayfirlýsinga og hvernig að undirritun þeirra skuli staðið.

Um 7. gr.

Í greininni er lagt til að sett verði ákvæði til bráðabirgða er fresti til 1. janúar 1997 framkvæmd fyrirmæla gildandi laga um að eignaskiptayfirlýsing sé skilyrði fyrir því að þinglýsa megi heimildarbréfum um eignir í fjöleignarhúsum. Um nauðsyn á þessari frestun er fjallað í almennum athugasemdum hér að framan og vísast til þeirra um hana. Brýnt er að aðlögunartíminn verði sem best notaður, bæði af húseigendum og stjórnvöldum. Til álita kom að hafa frestinn lengri, en að öllu virtu og að höfðu samráði við þá aðila, sem að þessum málum koma, var það talið óráðlegt. Það mundi aðeins fresta lausn vandans og áhrif þeirrar vakningar sem orðin er í þessu efni mundu hugsanlega minnka.

Um 8. gr.

Gert er ráð fyrir að verði frumvarpið að lögum taki þau strax gildi. Dagsetningar, sem mælt er fyrir um í 1. og 2. gr., eru miðaðar við að frumvarpið verði samþykkt fyrir áramótin. Gangi það ekki eftir mun e.t.v. þurfa að hnika þeim dagsetningum til. Frestir, sem frumvarpið mælir fyrir um, eru ákveðnir mjög knappir af þeim ástæðum sem tilgreindar eru í almennum athugasemdum hér að framan.

Fylgiskjal.

Fjármálaráðuneyti, fjárlagaskrifstofa:

Umsögn um frumvarp til laga um breytingu á lögum nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Frumvarpið miðar að því að gerðar verða tvær breytingar á lögum um fjöleignarhús, annars vegar á fyrirmælum um eignaskiptayfirlýsingar og hins vegar er ætlunin að rýmka hömlur sem lögin setja á ráðstöfun bílskúra í eigu utanaðkomandi aðila.

Eftir samþykkt laganna hefur komið í ljós að misbrestur hefur orðið á því að gerðir hafa verið eignaskiptasamningar um fjöleignarhús þrátt fyrir ákvæði þar um í eldri lögum. Hefur því orðið að ráði að setja í lögin ákvæði til bráðabirgða er fresti til 1. janúar 1997 gildistöku fyrirmæla um að þinglýst eignaskiptayfirlýsing sé skilyrði fyrir þinglýsingu á heimildarskjölum um eignir í fjöleignarhúsum til þess að eigendur og húsfélög fái ráðrúm til að gera eignaskiptayfirlýsingu og hlutaðeigandi stjórnvöld tíma til að sinna fræðslu, kynningu og öðrum undirbúningsráðstöfunum. Þá er gert ráð fyrir að greint verði á milli tvenns konar eignaskiptayfirlýsinga eftir eðli þeirra og efni. Annars vegar er fylgt þeim reglum um gerð slíkrar yfirlýsingar sem gilt hefur um árabil og kveðið er á um í lögunum. Hafi eignaskiptayfirlýsing hins vegar aðeins að geyma samantekt, skráningu og lýsingu á húsi og skiptingu þess í samræmi við þinglýstar heimildir og útreikning á hlutfallstölum í samræmi við gildandi reglur er nægilegt að yfirlýsingin sé undirrituð af stjórn húsfélags þegar eignarhlutar eru sex eða fleiri en ella af meiri hluta eigenda. Er hér slakað á formfestu gildandi laga. Þá er það nýmæli við gerð eignaskiptasamninga að frá 1. júní 1996 megi þeir einir taka að sér að gera slíka samninga sem fengið hafa til þess sérstakt leyfi félagsmálaráðherra og mun hann gefa út reglugerð um hvaða skilyrði þarf að uppfylla til að fá slíkt leyfi.

Að því er tekur til aukins kostnaðar sem kann að leiða af samþykkt frumvarpsins er rétt að benda á tvö atriði. Þegar um er að ræða fjöleignarhús með félagslegum íbúðum sem falla undir ákvæði V. og VI. kafla laga nr. 97/1993, um Húsnæðisstofnun ríkisins, með síðari breytingum, skulu viðkomandi húsnæðisnefndir láta gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið eigendum að kostnaðarlausu. Hér verður væntanlega um aukinn kostnað að ræða fyrir viðkomandi sveitarfélag þó að ekki sé unnt að meta hann að svo stöddu. Þá gerir frumvarpið ráð fyrir afskiptum kærunefndar fjöleignarhúsamála af málum er varða eignaskiptayfirlýsingar ef svo ber undir og málum varðandi bílskúra í eigu utanaðkomandi aðila og er það nokkur útvíkkun á verksviði kærunefndarinnar. Aukinn kostnaður ríkissjóðs vegna þess er þó óverulegur.