Samningsveð Greinargerð/athugasemdir úr lagafrumvarpi, mál nr. 7

Frumvarp til laga um breytingu á lögum um samningsveð, nr. 75/1997.

Flm.: Lilja Mósesdóttir, Ásmundur Einar Daðason, Guðfríður Lilja Grétarsdóttir,

Þór Saari, Birgitta Jónsdóttir, Þráinn Bertelsson, Eygló Harðardóttir.

1. gr.

Við 19. gr. laganna bætist ný málsgrein, svohljóðandi:

Lánveitanda, sem veitir lántaka lán gegn veði í fasteign sem er ætluð til búsetu samkvæmt ákvörðun skipulags- og byggingaryfirvalda, er ekki heimilt að leita fullnustu fyrir kröfu sinni í öðrum verðmætum lántaka en veðinu nema krafa hafi orðið til vegna saknæmra athafna eða meintra brota lántaka á lánareglum. Krafa lánveitanda á lántaka skal falla niður ef andvirði veðsins sem fæst við nauðungarsölu nægir ekki til greiðslu hennar. Með lántaka er átt við einstakling. Með lánveitanda er átt við einstakling, lögaðila eða aðra aðila sem veita fasteignaveðlán í atvinnuskyni.

2. gr.

Lög þessi öðlast þegar gildi. Lögin taka til fasteignaveðlána sem stofnað hefur verið til fyrir gildistöku laga þessara.

Greinargerð.

Frumvarp þetta er samið í samræmi við samþykkt síðasta landsfundar Vinstri hreyfingarinnar – græns framboðs. Það er nú endurflutt. Við umfjöllun á síðasta þingi var gagnrýnt að frumvarpið væri of róttækt og að í lánaframkvæmd hefðu verið samþykkt úrræði sem auðvelduðu viðskipavinum lánastofnana að koma fasteignaveðlánum í skil. Samþykkt frumvarpsins mundi leiða til þess að skilyrði í lánaframkvæmd yrðu hert og aðgangur einstaklinga að lánsfé yrði þrengri en ella. Gildissvið frumvarpsins væri heldur ekki nægilega skýrt afmarkað og ákvæði um gildistöku fæli í sér íhlutun í samningafrelsið sem færi í bága við friðhelgi eignarréttar.

Staða margra íslenskra heimila hefur versnað til muna í kjölfar bankahrunsins sem haft hefur í för með sér hækkun skulda, rýrnun eigna, minni tekjur og skertan lánsfjáraðgang. Fasteignaveðlán vega almennt þyngst í skuldum heimilanna. Við núverandi aðstæður er hætta á að kröfuhafar sækist eftir auknum tryggingum eða geri fjárnám í óveðsettum eignum sem ekki getur talist sanngjarnt þar sem mörg heimili hefðu staðið við skuldbindingar sínar við eðlilegri kringumstæður. Rétt er að ýmis úrræði hafa verið lögfest sem veita skuldurum færi á að leysa úr greiðsluvanda sínum án þess að til gjaldþrotaskipta þurfi að koma.

Í frumvarpinu er lagt til að fasteignaveðlán geti ekki orðið grundvöllur aðfarar í öðrum eignum lántaka en þeim sem veðréttindin taka til en í því felst frávik frá þeirri meginreglu íslensks kröfuréttar að skuldari ábyrgist efndir fjárkröfu með öllum eignum sínum. Jafnframt á lántaki að vera laus undan persónulegri ábyrgð á greiðslu lánsins ef veðið hrekkur ekki til greiðslu þess. Ekki skiptir máli hvort veðsali er lántaki eða þriðji maður. Þar sem frumvarpið mælir fyrir um frávik frá umræddri meginreglu kröfuréttar er ekki um eiginlega afskrift að ræða sem leiðir til skattskyldu.

Lánveitendur geta verið viðskiptabankar, sparisjóðir, Íbúðalánasjóður, lífeyrissjóðir og aðrir aðilar sem veita fasteignalán í atvinnuskyni, þ.m.t. byggingaraðilar. Með fasteignaveðláni er átt við veðlán sem veitt er með veði í fasteign sem ætluð er til búsetu samkvæmt ákvörðun skipulags- og byggingaryfirvalda. Það skilyrði er sett að lántaki sé einstaklingur.

Frumvarpið tekur til lána sem veitt eru með hvers konar veði í fasteign ætlaðri til búsetu og óháð því hvernig andvirði lánsins er ráðstafað. Skilgreining sem vísar til ákvörðunar skipulags- og byggingaryfirvalda er hlutlægur mælikvarði. Ef reglan væri einskorðuð við eiginleg íbúðarlán þyrfti að færa sönnur á ráðstöfun láns auk þess sem beiting ákvæðisins hefði gildi gagnvart sumum veðlánahöfum en öðrum ekki. Skýrari tillögur um afmörkun á gildissviði frumvarpsins komu ekki fram á síðasta þingi.

Fjölmargar hugmyndir hafa komið fram um lausn á skuldavanda einstaklinga og má sem dæmi nefna þá að banna veðsetningu heimilisíbúða fyrir öðrum lánum en íbúðalánum og að banna aðför í heimilisíbúðum fyrir öðrum kröfum en íbúðalánum. Í þessu sambandi hefur verið vísað til fyrirmyndar í VIII. kafla jarðalaga, nr. 81/2004, sem varðar ættaróðul. Þá hafa sumir lagt áherslu á að sveitarfélög leiti í ríkari mæli eftir fjármögnun Íbúðalánasjóðs til kaupa á fasteignum mjög skuldsettra heimila með það að leiðarljósi að breyta þeim í félagslegt íbúðarhúsnæði og í framhaldi af því yrði viðkomandi fjölskyldu gefinn kostur á áframhaldandi búsetu.

Frumvarpið er eins og áður segir lagt fram til að styrkja stöðu skuldara sem hafa í kjölfar bankahrunsins orðið fyrir verulega neikvæðum áhrifum gengis og verðtryggingar. Telja verður að staða einstaklinga og heimila sé svo alvarleg um þessar mundir að til samfélagslegrar eyðileggingar horfi ef gamalgrónni reglu samningaréttarins um að samninga skuli halda (pacta sunt servanda) verður fylgt til hins ýtrasta.

Markmiðum frumvarpsins verður ekki náð nema það verði látið taka til samninga sem gerðir hafa verið fyrir gildistöku laganna og óháð því hvort lánastofnun lýtur eignarhaldi hins opinbera eða einkaaðila. Með hliðsjón af lögum nr. 125/2008, er tóku gildi 7. október sl., er ekki gert ráð fyrir að frumvarpið sé í andstöðu við eignarréttarákvæði stjórnarskrár þar sem stærstu lánastofnanirnar hafa verið á forræði ríkisins síðan bankahrunið varð auk þess sem umrædd lög heimila Íbúðalánasjóði að yfirtaka skuldabréf fjármálafyrirtækja sem tryggð eru með veði í íbúðarhúsnæði.

Í lánaframkvæmd Íbúðalánasjóðs er ekki aðhafst frekar við innheimtu kröfu sem glatað hefur veðtryggingu nema sjóðurinn telji að krafa hafi orðið til vegna saknæmra athafna eða meintra brota á lánareglu, sbr. 3. mgr. 3. gr. reglugerðar nr. 119/2003, um meðferð krafna Íbúðalánasjóðs sem glatað hafa veðtryggingu. Skuldarar fá þó ekki fyrirgreiðslu að nýju láni frá sjóðnum fyrr en kröfur sjóðsins á hendur þeim hafa verið greiddar eða þær afskrifaðar, sbr. 4. gr. reglugerðarinnar. Frumvarpið gerir eins og áður segir ráð fyrir að krafa lánveitanda sem glatað hefur veðtryggingu við nauðungarsölu falli niður.

Til lengri tíma litið á frumvarpið að stuðla að vandaðri lánastarfsemi og hvetja til þess að lánveitingar taki mið af greiðslugetu lántaka.