Húsnæðismál Greinargerð/athugasemdir úr lagafrumvarpi, mál nr. 100

Frumvarp til laga um breytingu á lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum.

(Lagt fyrir Alþingi á 139. löggjafarþingi 2010–2011.)

1. gr.

8. tölul. 9. gr. laganna orðast svo: Að bjóða íbúðarhúsnæði sem Íbúðalánasjóður hefur leyst til sín til leigu með kauprétti samkvæmt nánari ákvæðum í reglugerð sem ráðherra setur. Sjóðnum er heimilt að fela öðrum með samningi að annast miðlun íbúðanna.

2. gr.

Í stað 3. málsl. 1. mgr. 19. gr. laganna koma tveir málsliðir, svohljóðandi: ÍLS-veðbréf getur verið verðtryggt með vísitölu neysluverðs, sbr. lög um vísitölu neysluverðs, eða óverðtryggt. Skal það bera vexti skv. 21. gr.

3. gr.

Á eftir orðunum „og verðbóta“ í 2. málsl. 2. mgr. 21. gr. laganna kemur: ef við á.

4. gr.

Lög þessi öðlast þegar gildi.

Þegar lög þessi hafa öðlast gildi skal fella meginmál þeirra inn í lög um húsnæðismál, með síðari breytingum, og gefa þau út svo breytt með samfelldri greinatölu og kaflanúmerum.

Ákvæði til bráðabirgða.

Þrátt fyrir ákvæði laga þessara er Íbúðalánasjóði heimilt að veita einstaklingum allt að 20 ára lán til endurbóta eða viðbyggingar við sameign fjöleignarhúss sem gerð er í þeim tilgangi að bæta aðgengi að fasteigninni, svo sem með byggingu lyftuhúss og uppsetningu lyftubúnaðar, þó að fjárhæð lána sem þegar eru áhvílandi á fasteigninni sé hærri en hámarksfjárhæð ÍLS-veðbréfa. Þó skal samanlögð fjárhæð áhvílandi lána aldrei vera hærri en nemur fasteignamati eignarinnar.

Þá er Íbúðalánasjóði heimilt að veita fyrirtækjum og opinberum aðilum lán til að fjármagna breytingar eða viðbætur á húsnæði viðkomandi fyrirtækis eða sveitarfélags sem miða að því að auðvelda aðgengi fatlaðra. Lán getur numið allt að 90% af kostnaði við framkvæmdir, það skal þó aldrei vera hærra en 50% af fasteignamati viðkomandi fasteignar. Við útreikning þess hlutfalls skal taka tillit til framar áhvílandi lána.

Íbúðalánasjóði er heimilt, þrátt fyrir ákvæði 19. gr. laganna, að veita einstaklingum lán til endurbóta þó að fjárhæð lána sem þegar eru áhvílandi á fasteigninni sé hærri en hámarksfjárhæð ÍLS-veðbréfa. Þó skal samanlögð fjárhæð áhvílandi lána aldrei vera hærri en nemur fasteignamati eignarinnar.

Félags- og tryggingamálaráðherra setur í reglugerð nánari ákvæði um skilyrði lánveitinga samkvæmt ákvæði þessu.

Heimilt er að veita lán á grundvelli þessa ákvæðis til ársloka 2013.

Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.

Í frumvarpi þessu eru lagðar til nokkrar breytingar á lögum um húsnæðismál sem miða að því að gera Íbúðalánasjóði kleift að bregðast við breyttum þörfum á húsnæðismarkaði. Í fyrsta lagi eru lagðar til breytingar sem heimila Íbúðalánasjóði að bjóða íbúðir sem sjóðurinn hefur keypt á uppboði til leigu þannig að tilteknir húsaleigusamningar verði með kauprétti. Í öðru lagi er lagt til að Íbúðalánasjóði verði heimilað að gefa út óverðtryggða skuldabréfaflokka. Í þriðja lagi er lagt til að víkkaðar verði út heimildir Íbúðalánasjóðs til að veita lán til endurbóta, til endurbóta á fjöleignarhúsum og til að bæta aðgengi að húsnæði fyrirtækja og stofnana.

Möguleiki á að fá uppboðsíbúð á kaupleigu.

Í frumvarpinu er lagt til að Íbúðalánasjóði verði heimilt að bjóða uppboðsíbúðir á kaupleigu. Gert er ráð fyrir að nánari ákvæði um fyrirkomulag kaupleigu verði sett í reglugerð. Með lögum nr. 138/2008 var lögfest heimild fyrir sjóðinn til að leigja eða fela öðrum að annast leigumiðlun með íbúðarhúsnæði sem Íbúðalánasjóður hefur yfirtekið á nauðungaruppboði. Hefur félags- og tryggingamálaráðherra sett nánari ákvæði um þetta í reglugerð nr. 7/2010 um útleigu uppboðsíbúða Íbúðalánasjóðs. Felst breytingin frá gildandi lögum í raun í því að lagt er til að tilteknir húsaleigusamningar verði með kauprétti. Þá er gert ráð fyrir því að umsamin húsaleiga taki ávallt mið af markaðsleigu á viðkomandi stað. Ekki er gert ráð fyrir því að skylt sé að nýta kauprétt, heldur verði það ákvörðun leigutaka hvort hann nýtir kauprétt.

Breyting á heimildum Íbúðalánasjóðs.

Í kjölfar falls bankanna í október 2008 hefur orðið gríðarlegur samdráttur í byggingarframkvæmdum hér á landi. Mikilvægt er að leitað verði allra leiða til að koma hjólum atvinnulífsins aftur af stað og er einn liður í því að opna fyrir möguleika á lánsfé til endurbóta á húsnæði. Því er í frumvarpinu lagt til að lögfestar verði tímabundnar heimildir fyrir Íbúðalánasjóð til að veita lán til nánar afmarkaðra framkvæmda, m.a. til að fyrirtæki og stofnanir geti aukið aðgengi fatlaðra að húsnæði sínu. Þá er gert ráð fyrir víðtækari heimildum Íbúðalánasjóðs til að fjármagna stórfelldar breytingar á fjölbýlishúsum, á borð við hönnun, byggingu og uppsetningu lyftu í eldri hús. Umbætur á húsakosti geta aukið mjög búsetufrelsi fólks og gert búsetu í heimahúsi að raunverulegum valkosti við stofnanaþjónustu fyrir aldraða og fólk með hreyfihömlun. Breytingar af þessum toga hafa því margvíslegan samfélagslegan ávinning, auk þess sem almennt er verð eigna í lyftuhúsum hærra en í öðrum fjölbýlishúsum. Umbætur af þessum toga draga því úr þörf fyrir byggingu sérhæfðra þjónustuíbúða og hjúkrunarstofnana.

Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins.

Um 1. gr.

Í 1. gr. frumvarpsins er lögð til breyting á 8. tölul. 9. gr. laga um húsnæðismál, en þeim tölulið var bætt við lögin með lögum nr. 138/2008. Með þeim lögum var lögfest heimild fyrir Íbúðalánasjóð til að leigja eða fela öðrum að annast leigumiðlun með íbúðarhúsnæði sem sjóðurinn hefur yfirtekið á nauðungaruppboði. Hefur félags- og tryggingamálaráðherra sett nánari ákvæði um þetta í reglugerð nr. 7/2010 um útleigu uppboðsíbúða Íbúðalánasjóðs.

Breytingin sem lögð er til felst í því að Íbúðalánasjóði verði heimilt að bjóða á kaupleigu uppboðsíbúðir eða aðrar íbúðir, sem Íbúðalánasjóður hefur leyst til sín og henta til slíks með tilliti til gerðar og ástands íbúðanna, þannig að tilteknir húsaleigusamningar verði með kauprétti. Ekki er gert ráð fyrir að skylt sé að nýta kauprétt, heldur verði það ákvörðun leigutaka hvort hann nýtir kauprétt. Gert er ráð fyrir að nánari ákvæði um fyrirkomulag kaupleigu verði sett í reglugerð.

Um 2. gr.

Í 2. gr. frumvarpsins er lagt til að gerðar verði breytingar á 3. málsl. 1. mgr. 19. gr. sem miða að því að Íbúðalánasjóði verði heimilað að gefa út óverðtryggða skuldabréfaflokka, en í 1. mgr. 19. gr. er kveðið á um útgáfu ÍLS-veðbréfa. Nánar er kveðið á um útgáfu íbúðabréfa í reglugerð nr. 522/2004, með síðari breytingum.

Um 3. gr.

Lagðar eru til smávægilegar breytingar á 21. gr. laganna sem leiðir af breytingu þeirri sem lögð er til í 2. gr. frumvarpsins um að Íbúðalánasjóði sé heimilað að gefa út óverðtryggða skuldabréfaflokka.

Um 4. gr.

Í greininni er mælt fyrir um að endurútgefa skuli lög um húsnæðismál með öllum breytingum undir nýju númeri eftir að frumvarp þetta verður að lögum.

Um ákvæði til bráðabirgða.

Í 1. mgr. ákvæðis til bráðabirgða er lagt til að lögfest verði tímabundin breyting á lánaheimildum Íbúðalánasjóðs. Þannig er lagt til að sjóðnum verði heimilt að veita einstaklingum allt að 20 ára lán til endurbóta eða viðbyggingar við sameign fjöleignarhúss sem íbúð viðkomandi aðila er í ef endurbæturnar miða að því að setja lyftu í húsið eða bæta á annan hátt aðgengi að fasteigninni. Ljóst er að mikill kostnaður felst í slíkum breytingum, en þær geta aukið mjög verðmæti viðkomandi fasteigna. Þá er ljóst að fjölgun lyftuhúsa leiðir til aukins búsetufrelsis fólks, óháð aldri og hreyfigetu. Kostnaður samfélagsins af stofnanaþjónustu við aldraða og fatlaða getur minnkað mjög með bættum húsakosti. Er lagt til að slíkar lánveitingar verði heimilar þó að fjárhæð lána sem þegar eru áhvílandi á fasteigninni séu hærri en hámarksfjárhæðir ÍLS-veðbréfa.

Í ákvæði til bráðabirgða er einnig lagt til að lögfest verði tímabundin útvíkkun á útlánaheimildum Íbúðalánasjóðs er varðar heimild sjóðsins til að veita fyrirtækjum og sveitarfélögum lán til að fjármagna breytingar eða viðbætur á húsnæði viðkomandi fyrirtækis eða stofnunar sem miða að því að auðvelda aðgengi fatlaðra. Er þetta frávik frá 1. mgr. 4. gr. laga nr. 44/1998 sem gerir ráð fyrir að lánastarfsemi Íbúðalánasjóðs sé bundin við lánveitingar til íbúðarhúsnæðis hér á landi. Þykir rétt að leggja þessa breytingu til tímabundið í von um að hún geti leitt til þess að hafnar verði framkvæmdir sem komi hjólum atvinnulífsins af stað og skapi atvinnutækifæri í byggingariðnaði.

Lagt er til að lán geti numið allt að 90% af kostnaði við framkvæmdir, en þau skulu þó aldrei nema hærra hlutfalli en 50% af fasteignamati viðkomandi fasteignar. Við útreikning þess hlutfalls á að taka tillit til framar áhvílandi lána.

Þá er lagt til að Íbúðalánasjóði verði heimilt, þrátt fyrir ákvæði 19. gr. laganna, að veita einstaklingum lán til endurbóta þó að fjárhæð lána sem þegar eru áhvílandi á fasteigninni sé hærri en hámarksfjárhæð ÍLS-veðbréfa sem nú er 20 millj. kr. Þó skal samanlögð fjárhæð áhvílandi lána aldrei vera hærri en nemur fasteignamati eignarinnar.

Í næstsíðustu málsgrein ákvæðis til bráðabirgða er lagt til að ráðherra skuli setja reglugerð um lánveitingar samkvæmt ákvæðinu.

Í lokamálsgrein ákvæðisins er lagt til að heimilt verði að veita lán á grundvelli ákvæðisins til ársloka 2013.

Fylgiskjal.

Fjármálaráðuneyti, fjárlagaskrifstofa:

Frumvarp til laga um breytingar á lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum.

Frumvarpi þessu er annars vegar ætlað að gera Íbúðalánasjóði kleift að bregðast við breyttum aðstæðum á íbúðamarkaði og hins vegar að stuðla tímabundið að auknum framkvæmdum í byggingariðnaði með því að liðka fyrir útlánum sjóðsins til endurbóta og breytinga. Frumvarpið var áður lagt fyrir Alþingi á 138. löggjafarþingi án þess að fá endanlega afgreiðslu og er nú endurflutt með breytingum.

Í frumvarpinu eru lagðar til nokkrar breytingar á lögum um húsnæðismál. Í fyrsta lagi er lagt til að allar leiguíbúðir í eigu Íbúðalánasjóðs verði boðnar til leigu með kaupréttarákvæði fyrir leigjendur. Í öðru lagi er lagt til að Íbúðalánasjóði verði heimilt að bjóða óverðtryggð lán en í núgildandi lögum er kveðið á um að ÍLS-verðbréf skuli vera verðtryggð samkvæmt vísitölu neysluverðs. Í þriðja lagi er lagt til bráðabirgðaákvæði með gildistíma til ársloka 2013 sem kveður á um rýmri heimildir sjóðsins til útlána til einstaklinga, fyrirtækja og opinberra aðila vegna endurbóta og breytinga á íbúðar- og atvinnuhúsnæði. Hér er um nýmæli í starfsemi sjóðsins að ræða en hingað til hefur hann eingöngu veitt lán vegna íbúðarhúsnæðis.

Áætlað er að Íbúðalánasjóður gæti þurft að bæta við um tveimur stöðugildum vegna aukinna verkefna sem honum er ætlað að sinna samkvæmt frumvarpinu. Að stærstum hluta er um að ræða vinnu við skipulag og utanumhald sem fylgir kaupréttarákvæði leiguíbúða í eigu sjóðsins auk þess sem einhver kostnaður fellur til vegna nauðsynlegs eftirlits sem tengist lánum sem veitt verða til fyrirtækja og stofnana sveitarfélaga samkvæmt bráðabirgðaákvæði frumvarpsins. Hins vegar er talið að óverulegur rekstrarkostnaður hljótist af afgreiðslu nýrra lánaumsókna og umsýslu óverðtryggðra skuldabréfaflokka. Nýir skuldabréfaflokkar ættu að geta fallið inn í núverandi viðskiptavakt og því er jaðarkostnaður þeirra talinn lítill en nauðsynlegt er að sjóðurinn ráðist í útgáfu óverðtryggðra skuldabréfaflokka ef byrjað verður að bjóða sams konar útlán. Þess utan geta slíkir íbúðabréfaflokkar hentað vel við lausafjárstýringu sjóðsins. Útgáfunni mundi hins vegar fylgja kostnaður, m.a. vegna skráningar skuldabréfaflokksins á markað. Þá má telja víst að bráðabirgðaákvæði frumvarpsins, annars vegar um heimild sjóðsins til að lána til atvinnuhúsnæðis og hins vegar að áhvílandi lán séu hærri en hámarkslán sjóðsins og geti numið allt að 100% af fasteignamati eignarinnar, geti haft áhrif á áhættu sjóðsins. Engin greining hefur farið fram og því ekki forsendur hér til að meta breytingu á áhættunni til fjár.

Verði frumvarpið lögfest má því gera ráð fyrir að árleg útgjöld Íbúðalánasjóðs aukist um 16–20 m.kr. Á yfirstandandi ári gætu útgjöldin aukist um 1–2 m.kr. Auk þess fellur til einskiptiskostnaður á bilinu 10–15 m.kr. komi til útgáfu og skráningar nýrra skuldabréfaflokka. Íbúðalánasjóður telst til C-hluta ríkisins og fær engin bein framlög í A-hluta. Sjóðurinn er fjármagnaður með vaxtamun og þjónustugjöldum og því mun hann bera allan kostnað sem leiðir af lögfestingu frumvarpsins.