Húsnæðisstofnun ríkisins Greinargerð/athugasemdir úr lagafrumvarpi, mál nr. 338

535. Frumvarp til laga um breyting á lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins, nr. 97/1993, sbr. lög nr. 12/1994.

(Lagt fyrir Alþingi á 118. löggjafarþingi 1994.)

1. gr.

7. mgr. 36. gr. laganna hljóðar svo:

Almennar kaupleiguíbúðir eru byggðar eða keyptar á vegum sveitarfélaga, viðurkenndra fé lagasamtaka eða fyrirtækja, fjármagnaðar með lánum úr Byggingarsjóði verkamanna fyrir allt að 90% af samþykktum byggingarkostnaði, sbr. 50. og 52. gr., og a.m.k. 10% framlagi af hálfu framkvæmdaraðila.

2. gr.

5. mgr. 37. gr. laganna hljóðar svo:

Félagasamtök og fyrirtæki skulu hafa hlotið staðfestingu félagsmálaráðherra til þess að telj ast fullgildir framkvæmdaraðilar samkvæmt lögum þessum. Að fenginni staðfestingu ráðherra skulu hlutaðeigandi aðilar tilkynna viðkomandi sveitarstjórn um fyrirhugaða byggingu eða kaup á íbúðum áður en sótt er formlega um lán, sbr. 2. mgr. 42. gr. Jafnframt skulu þeir með sama hætti tilkynna húsnæðisnefnd um byggingu og kaup á íbúðum.

3. gr.

Í stað 38. og 39. gr. laganna kemur 38. gr. er hljóðar svo:

Um yfirstjórn félagslegra húsnæðismála af hálfu ríkisins vísast til II. kafla laga þessara.

Sveitarstjórn ber ábyrgð á félagslegu húsnæði á vegum þess.

4. gr.

Í stað 40. gr. laganna kemur 39. gr. er hljóðar svo:

Í sveitarfélögum með 400 íbúa eða fleiri skal sveitarstjórn kjósa fulltrúa í húsnæðisnefnd að afloknum hverjum sveitarstjórnarkosningum. Nefndarmenn skulu vera þrír hið fæsta og jafn margir til vara.

Nefndin fer með stjórn og samræmingu félagslegs húsnæðis á vegum sveitarfélagsins í um boði sveitarstjórnar og veitir almennar upplýsingar og ráðgjöf varðandi húsnæðismál.

Nefndin skiptir sjálf með sér verkum.

5. gr.

Í stað 41. gr. laganna kemur 40. gr. er hljóðar svo:

Sveitarstjórn mótar stefnu um það með hverjum hætti skuli staðið að byggingu félagslegra íbúða í sveitarfélaginu á þess vegum.

Sveitarstjórn skal hafa frumkvæði að því að leysa húsnæðisþörf þess fólks í sveitarfélaginu sem þarfnast aðstoðar við húsnæðisöflun. Í því skyni skal sveitarstjórn kanna þörf á félagslegu húsnæði í sveitarfélaginu. Á grundvelli þeirrar könnunar skal unnin fjögurra ára áætlun um byggingu eða kaup félagslegra íbúða. Áætlunin skal endurskoðuð árlega. Áætlanir um byggingu eða kaup félagslegra íbúða eiga að byggjast á mati á þörf fyrir nýjar íbúðir, upplýsingum um stöðu húsnæðismála í sveitarfélaginu, horfum í atvinnu lífinu og mannfjöldaþróun. Einnig komi fram í áætluninni fjöldi þeirra íbúða, sem nauð synlegt er að byggja eða kaupa, æskilegar stærðir, húsgerð og áætlaður byggingartími. Jafnframt skal gerð grein fyrir æskilegri skiptingu íbúða milli eignaríbúða og leiguíbúða.

Ákvörðun sveitarstjórnar um byggingu eða kaup á félagslegum íbúðum í samræmi við áætlun skv. 1. mgr. er á ábyrgð sveitarstjórnar. Sveitarstjórn ber fjárhagslega ábyrgð á framkvæmdum svo og á íbúðunum í heild sinni að því marki sem sú ábyrgð hvílir ekki á öðrum aðilum samkvæmt lögum þessum.

6. gr.

Ný 41. gr. laganna hljóðar svo:

Ábyrgð á úthlutun félagslegra íbúða á vegum sveitarfélags til einstaklinga er innan sveitarfélagsins (húsnæðisnefndar), sbr. 3. tölul. 45. gr.

Leiði athugun Húsnæðisstofnunar á úthlutunum sveitarfélaga á íbúðum í ljós að hús næðisnefnd hafi ekki gætt lagaskilyrða um eigna- og/eða tekjumörk eða greiðslugetu, sbr. 64. gr., eða eignamörk og greiðslugetu, sbr. 66. gr., eða eignamörk, sbr. 76. gr., er hús næðismálastjórn heimilt að ákvarða að húsnæðisnefnd sendi öll gögn um úthlutanir til staðfestingar Húsnæðisstofnunar í eitt ár. Þær íbúðir sem undir ákvæði þetta falla eru íbúðir til eignar, leigu með eignarhlut eða leigu með kauprétti.

7. gr.

42. gr. laganna breytist svo:

1. málsl. 1. mgr. hljóðar svo: Sveitarfélag skal lána 10% af kostnaðarverði hverrar íbúðar við byggingu eða kaup á eignaríbúð, þó ekki á lögbýlum, sbr. 58. gr. a.

b.

2. mgr. hljóðar svo:

Sveitarfélag skal auk þess leggja fram, sem sérstakt óafturkræft framlag, 3,5% af kostnaðarverði hverrar félagslegrar íbúðar í sveitarfélaginu á vegum þess. Þegar um aðra framkvæmdaraðila en sveitarfélög er að ræða er greiðsla framlagsins háð sam þykki sveitarstjórnar.

8. gr.

45. gr. laganna hljóðar svo:

Verkefni húsnæðisnefndar eru:

1.

Að gera áætlanir fyrir sveitarfélagið um þörf á félagslegu húsnæði.

2.

Að hafa yfirlit yfir félagslegar íbúðir á vegum sveitarfélagsins og annarra fram kvæmdaraðila, svo og að vinna með öðrum framkvæmdaraðilum og einstaklingum að húsnæðismálum í sveitarfélaginu.

3.

Að hafa á sinni hendi úthlutun félagslegra íbúða á vegum sveitarfélagsins til ein staklinga. Ákvörðunin er fullnaðarákvörðun og ber húsnæðisnefnd ábyrgð á því að við úthlutunina sé gætt ákvæða laga um eignir, tekjur og greiðslugetu, sbr. 64. gr., eða eignir og greiðslugetu, sbr. 66. gr., eða eignir, sbr. 76. gr. Þó skulu óskir um undanþágu frá eigna- og/eða tekjumörkum eða greiðslugetu, sbr. 64. gr., eða greiðslu getu skv. 66. gr. sendar Húsnæðisstofnun til ákvörðunar.

Húsnæðisnefnd skal senda Húsnæðisstofnun yfirlit yfir úthlutanir um leið og þær hafa farið fram á sérstökum eyðublöðum Húsnæðisstofnunar. Einnig öll nauðsyn leg gögn varðandi úthlutun í einstökum málum fari Húsnæðisstofnun fram á það vegna úrtakskönnunar.

4.

Að sjá um endursölu félagslegra íbúða. Húsnæðisstofnun staðfestir útreikninga hús næðisnefnda við endursölu íbúða.

5.

Að veita íbúum sveitarfélagsins upplýsingar og aðra nauðsynlega þjónustu varðandi félagslegt húsnæði og húsaleigusamninga.

Jafnframt sér húsnæðisnefnd um önnur þau verkefni sem sveitarstjórn felur henni.

Heimilt er sveitarstjórn að fela félagsmálanefnd umsjón með útleigu leiguhúsnæðis í eigu sveitarfélags.

9. gr.

50. gr. laganna hljóðar svo:

Lánaflokkar Byggingarsjóðs verkamanna eru:

1. lán til félagslegra kaupleiguíbúða,

2. lán til félagslegra eignaríbúða,

3. lán til félagslegra leiguíbúða,

4. lán til almennra kaupleiguíbúða,

5. lán til sveitarfélaga til byggingar félagslegra eignaríbúða á lögbýlum.

Lánin nema allt að 90% af kostnaðarverði íbúðar.

Heimilt er húsnæðismálastjórn að færa lán milli lánaflokka, sbr. 1.–4. tölul., enda sýni framkvæmdaraðili fram á nauðsyn þess vegna breyttra aðstæðna.

10. gr.

51. gr. laganna hljóðar svo:

Auk lána til íbúða skv. 50. gr. er heimilt að veita lán í neðangreindan byggingar kostnað, enda fari samanlagður kostnaður við hann og íbúðina ekki fram úr þeim kostn aðargrundvelli um hámarksverð á íbúðum sem húsnæðismálastjórn hefur ákveðið.

1.

Til bílskýla í nýbyggingum.

Skilyrði er að nauðsynlegt sé að bílskýli fylgi íbúð af skipulagsástæðum og að skýl ið sé hluti húss en ekki sjálfstæð bygging.

2.

Til bílskýla eða bílskúra í notuðu íbúðarhúsnæði í sérstökum undantekningartilfell um.

Skilyrði er að sveitarstjórn sýni fram á að annað húsnæði sé ekki fyrir hendi eða það sé sannanlega ódýrara að kaupa notað húsnæði, með bílskúr/bílskýli, en að byggja nýtt hús.

3.

Til upphitunar á gangstétt.

Auk lánveitinga skv. 1.–3. tölul. er heimilt að veita sérstakt viðbótarlán til eigenda fé lagslegra íbúða í fjölbýlishúsi vegna meiri háttar utanhússviðhalds. Skilyrði er að lánið sé nauðsynlegt til að afstýra því að hús liggi undir skemmdum. Með endurbótum er átt við endurbyggingu eða viðamikla viðgerð á þaki, gluggum og útveggjum. Skilyrði er að kostnaður við endurbætur verði ekki greiddur úr tryggingarsjóði, sbr. 81. gr. Umsóknir skulu berast Húsnæðisstofnun áður en framkvæmdir hefjast. Lánsfjárhæð nemur aldrei hærri fjárhæð en þeim kostnaði sem Húsnæðisstofnun hefur áður samþykkt. Lánið kem ur til greiðslu þegar Húsnæðisstofnun hefur staðfest með úttekt sinni að verkið hafi ver ið unnið á þann veg sem fram kemur í verklýsingu. Lánið endurgreiðist að fullu með jöfnum greiðslum vaxta og afborgana að viðbættum verðbótum samkvæmt lánskjaravísi tölu, sbr. 11. mgr. 52. gr. Lánstími er sá tími sem eftir er af lánstíma af láni til hvers og eins íbúðareiganda. Vextir þeir sömu og gilda um lán til félagslegra eignaríbúða á hverj um tíma.

Nánar skal kveðið á um efni þessarar greinar í reglugerð.

11. gr.

52. gr. laganna breytist svo:

a.

3. mgr. hljóðar svo:

Lán til félagslegra eignaríbúða og til kaupa á kaupleiguíbúðum eru til allt að 43 ára.

b.

4. mgr. hljóðar svo:

Lán til félagslegra leiguíbúða og til kaupleiguíbúða sem eru í leigu eru til allt að 50 ára.

c.

5. mgr. hljóðar svo:

Lán til almennra kaupleiguíbúða (allt að 90%) vegna kaupa á íbúð eru til allt að 43 ára. Lán til almennra kaupleiguíbúða vegna leigu á íbúð (allt að 90%) eru til allt að 50 ára.

d.

9. mgr. hljóðar svo:

Vextir af lánum Byggingarsjóðs verkamanna, frá og með 1. júlí 1984, skulu vera breytilegir. Húsnæðismálastjórn skal við gerð fjárhagsáætlunar hvert ár gera tillög ur til félagsmálaráðuneytis um vexti af lánum Byggingarsjóðs verkamanna. Ríkis stjórnin tekur ákvörðun um vexti af lánum (lánaflokkum) Byggingarsjóðs verka manna að fenginni umsögn Seðlabankans.

e.

10. mgr. hljóðar svo:

Lánin eru afborgunarlaus fyrsta árið þegar um er að ræða íbúðir sem seldar eru einstaklingum.

12. gr.

57. gr. laganna breytist svo:

a.

1. mgr. hljóðar svo:

Framkvæmdaraðilar, sem fá allt að 90% lán úr Byggingarsjóði verkamanna til al mennra eða félagslegra kaupleiguíbúða, skulu sjá um að afla a.m.k. 10% af kostn aðarverði eða kaupverði íbúðar.

b.

3. mgr. hljóðar svo:

Þegar um almennar kaupleiguíbúðir er að ræða er heimilt að selja einstaklingum eignarhlut, 10% eða 30%, sbr. 76. gr.

13. gr.

58. gr. laganna breytist svo:

a.

2. mgr. hljóðar svo:

Heimilt er að greiða allt að 95% af láninu á framkvæmdatímanum. Lánið kem ur til greiðslu í samræmi við ákvæði samnings við framkvæmdaraðila, þó aldrei um fram framkvæmdahraða né samningsbundnar greiðslur við kaup á notuðu húsnæði. Í sérstökum undantekningartilvikum er heimilt að greiða allt að 5% umfram verk stöðu framkvæmda. Framkvæmdirnar sjálfar standa til tryggingar veittu fram kvæmdaláni á hverjum tíma. Þó er heimilt við kaup á notuðum íbúðum að taka gilda ábyrgð sveitarfélags til tryggingar á láninu. Húsnæðismálastjórn setur nánari regl ur um tryggingar sem framkvæmdaraðili verður að leggja fram við veitingu fram kvæmdaláns. Framkvæmdalán skulu verðtryggð með lánskjaravísitölu. Vextir skulu vera þeir sömu og af lánum til kaupa á almennum kaupleiguíbúðum. Verðbætur og vextir teljast til byggingarkostnaðar.

b.

Á eftir 2. mgr. kemur ný málsgrein, 3. mgr., svohljóðandi:

Heimilt er húsnæðismálastjórn að telja vexti og verðbætur lána frá öðrum aðil um en Byggingarsjóði verkamanna til byggingarkostnaðar, enda hafi lán frá þeim að ilum verið tekin eftir að húsnæðismálastjórn heimilaði framkvæmdaraðila að hefja framkvæmdir. Ákvæði þetta tekur einungis til þess fjármagnskostnaðar sem er lægri eða sá sami og kostnaður af láni Byggingarsjóðs verkamanna.

14. gr.

63. gr. laganna hljóðar svo:

Félagslegar íbúðir skulu miðast við fjölskyldustærð, en þó aldrei vera stærri en 130 fermetrar brúttó. Húsnæðismálastjórn er þó heimilt að veita lán til stærri íbúða ef sýnt er fram á að notað húsnæði sé sannanlega ódýrari kostur en nýtt húsnæði eða aðstæður eru með þeim hætti í sveitarfélaginu að annað húsnæði er ekki fyrir hendi.

15. gr.

64. gr. laganna hljóðar svo:

Réttur til að festa kaup á félagslegri eignaríbúð eða félagslegri kaupleiguíbúð er bund inn við þá sem uppfylla eftirfarandi skilyrði:

a.

Eiga ekki nettó eign yfir ákveðnu marki sem ákvarðað skal í reglugerð.

b.

Hafa haft meðaltekjur síðustu þrjú árin áður en úthlutun fer fram sem fari ekki yfir ákveðna fjárhæð sem ákveðin skal í reglugerð. Með meðaltekjum er átt við heild artekjur umsækjanda, maka hans og barna 20 ára og eldri. Tekjumörk skulu ákvörð uð árlega með reglugerð að fengnum upplýsingum frá Þjóðhagsstofnun um breyt ingar á atvinnutekjum milli ára.

c.

Sýna fram á greiðslugetu sem metin er hjá húsnæðisnefnd eða öðrum aðila sem hún vísar til. Komi upp ágreiningur má vísa honum til húsnæðismálastjórnar. Nánar skal kveðið á um mat á greiðslugetu í reglugerð.

Auk áðurgreindra skilyrða er sveitarstjórn heimilt að gera kröfu til þess að umsækj andi eigi lögheimili í sveitarfélaginu þegar íbúðir á vegum hennar eru auglýstar.

Heimilt er Húsnæðisstofnun að víkja frá ákvæðum a-liðar um eignir þegar um er að ræða umsækjendur sem búa við ófullnægjandi húsnæðisaðstöðu. Enn fremur er Húsnæð isstofnun heimilt að víkja frá a- og b-liðum, um eignir og tekjur, þegar umsækjendur hafa orðið fyrir meiri háttar röskun á högum og hafa vegna atvinnuleysis, veikinda, fráfalls maka eða af öðrum ástæðum lækkað svo í tekjum að þeir geta ekki haldið íbúðum sín um. Umsóknum um lán samkvæmt þessari málsgrein skal fylgja umsögn félagsmála nefndar í hverju sveitarfélagi.

Heimilt er Húsnæðisstofnun að víkja frá ákvæði c-liðar um greiðslugetu enda komi um það rökstudd beiðni frá framkvæmdaraðila.

Hafi úthlutun á íbúð átt sér stað til einstaklinga sem ekki uppfylltu skilyrði um eign ir eða tekjur, sbr. a- eða b-lið, og ekki hafi verið veittar undanþágur samkvæmt þessari grein, skal húsnæðismálastjórn breyta vöxtum af lánum viðkomandi einstaklinga þannig að þeir verði hinir sömu og af lánum til kaupa á almennum kaupleiguíbúðum.

16. gr.

65. gr. laganna hljóðar svo:

Rétt til félagslegra leiguíbúða á vegum sveitarfélaga eða félagasamtaka eiga þeir sem búa við erfiðar aðstæður, enda séu eignir og tekjur innan eigna- og tekjumarka, sbr. a- og b-liði 1. mgr. 64. gr.

Sömu skilyrði gilda um leigu í félagslegri kaupleiguíbúð.

17. gr.

66. gr. laganna hljóðar svo:

Kaup á almennri kaupleiguíbúð með 90% láni eru bundin skilyrði um eignamörk sem ákveðin skulu í reglugerð.

Kaupandi skal sýna fram á greiðslugetu sem nánar skal kveðið á um í reglugerð. Heimilt er Húsnæðisstofnun að víkja frá reglum um greiðslugetu, enda komi um það rök studd beiðni frá framkvæmdaraðila.

Séu eignir kaupanda yfir gildandi eignamörkum á hann rétt á allt að 70% láni.

Að öðru leyti setur framkvæmdaraðili sérstakar úthlutunarreglur. Í reglunum komi fram að tekið sé tillit til húsnæðisaðstæðna og fjölskyldustærðar umsækjanda. Reglurn ar skulu birtar á opinberum vettvangi.

Úthluti húsnæðisnefnd íbúð með 90% láni til einstaklinga sem áttu eignir yfir eigna mörkum, sbr. 1. mgr., skal húsnæðismálastjórn lækka lánshlutfallið úr 90% í 70%.

18. gr.

67. gr. laganna hljóðar svo:

Félagasamtök og fyrirtæki úthluta íbúðum á sínum vegum. Úthlutun skal staðfest af Húsnæðisstofnun ríkisins, þó ekki þegar félagslegar leiguíbúðir á vegum félagasamtaka eiga í hlut.

Um úthlutun húsnæðisnefndar á íbúðum vísast til 3. tölul. 45. gr.

19. gr.

70. gr. laganna breytist svo:

a.

Í stað orðanna „til almennra kaupleiguíbúða“ í 3. mgr. kemur: lán til kaupa á al mennum kaupleiguíbúðum.

b.

Á eftir 3. mgr. kemur ný málsgrein, 4. mgr., svohljóðandi:

Réttur kaupanda sem stofnast við kaupsamning á félagslegri eignaríbúð er per sónulegur réttur. Hann er ekki framseljanlegur og erfist ekki. Þó getur framkvæmd araðili heimilað nafnaskipti á íbúð í sérstökum tilfellum, svo sem við hjónaskilnað eða kaupmála milli hjóna.

c.

Í stað „1.–3. mgr.“ í 4. mgr. (verður 5. mgr.) kemur: 1.–4. mgr.

20. gr.

6. mgr. 73. gr. laganna hljóðar svo:

Að öðru leyti gilda lög um húsaleigusamninga eftir því sem við á, m.a. um heimild framkvæmdaraðila til að rifta samningi ef íbúð er framleigð án heimildar.

21. gr.

74. gr. laganna hljóðar svo:

Ákveði umsækjandi að kaupa kaupleiguíbúð eða leigutaki að neyta kaupréttar síns inn an tilskilins frests, sbr. 73. gr., skal gerður kaupsamningur milli aðila.

Sé íbúð keypt í upphafi er kaupverð íbúðar kostnaðarverð hennar sem Húsnæðisstofn un hefur staðfest með úttekt sinni. Ef leigutaki neytir kaupréttar er kaupverð íbúðar sölu verð hennar skv. 3. mgr. 88. gr.

Sé framlag kaupanda 10%, og framkvæmdaraðili veitir honum lán til allt að 15 ára, er heimilt, þrátt fyrir ákvæði 71. gr., að setja íbúðina til tryggingar því láni með veð rétti næst á eftir láni Byggingarsjóðs verkamanna.

22. gr.

75. gr. laganna hljóðar svo:

Þegar kaupandi hefur undirritað veðskuldabréf til Byggingarsjóðs verkamanna og stað ið í skilum með útborgun og aðrar greiðslur sem honum ber að inna af hendi skal hann fá afsal í hendur. Í afsali skal tekið fram að íbúðin sé háð ákvæðum laga þessara eins og þau verða á hverjum tíma.

Um réttarstöðu kaupanda gilda að öðru leyti ákvæði 68.–71. gr. laga þessara eftir því sem við á.

23. gr.

76. gr. laganna breytist svo:

a.

2. mgr. hljóðar svo:

Heimilt er að selja eignarhlut, 10% eða 30% af kostnaðarverði almennra kaup leiguíbúða. Skilyrði fyrir kaupum á 10% eignarhlut er að nettóeign sé innan ákveð inna marka sem ákveðin skulu með reglugerð. Hafi húsnæðisnefnd úthlutað íbúð með 10% eignarhlut, án þess að skilyrða um eignamörk hafi verið gætt, skal húsnæðis málastjórn lækka lánshlutfallið úr 90% í 70% (30% eignarhlutur).

b.

Í stað 5.–7. mgr. koma 5.–9. mgr., svohljóðandi:

Réttur leigutaka til íbúðar samkvæmt þessari grein er persónulegur, þ.e. er ekki framseljanlegur og erfist ekki. Framkvæmdaraðili getur þó heimilað að réttur til af nota af íbúð með eignarhlut færist yfir til maka við andlát leigutaka, hjónaskilnað, kaupmála milli hjóna eða setu í óskiptu búi.

Hætti leigutaki afnotum af íbúð skal eignarhluturinn endurgreiddur með fullum verðbótum samkvæmt lánskjaravísitölu, án vaxta.

Þegar í hlut eiga íbúðir, sem byggðar voru fyrir gildistöku laga nr. 70/1990, er húsnæðismálastjórn heimilt við endurúthlutun að verða við rökstuddri ósk fram kvæmdaraðila um hækkun á upphaflegu láni í 90% lán, framreiknað með lánskjara vísitölu, miðað við samþykktan byggingarkostnað. Lánskjör eru þau sömu og á áhvílandi láni að teknu tilliti til þess lánstíma sem liðinn er. Sama gildir sé um að ræða íbúðir sem látnar hafa verið í té með 30% eignarhlut. Heimild til hækkunar á láni samkvæmt þessu ákvæði á einungis við ef framkvæmdaraðili sýnir fram á að íbúð verði ekki endurúthlutað með upphaflegu láni þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir.

Um leigufjárhæð gildir ákvæði 73. gr.

Um heimild framkvæmdaraðila til að rifta leigusamningi, ef íbúð er framleigð í heimildarleysi, gilda ákvæði laga um húsaleigusamninga.

24. gr.

Á eftir 3. mgr. 78. gr. laganna kemur ný málsgrein, 4. mgr., svohljóðandi:

Eigi skal greiða stimpilgjald af afsali vegna kaupa framkvæmdaraðila á íbúð á al mennum markaði, enda sé íbúð keypt í því skyni að verða félagsleg íbúð, sbr. 1. mgr. 54. gr., og kaupsamningi fylgi staðfesting Húsnæðisstofnunar þess efnis.

25. gr.

79. gr. laganna hljóðar svo:

Byggingarsjóður verkamanna skal að liðnum sex árum frá undirritun kaupsamnings um félagslega íbúð kanna hvort kaupandi uppfylli þá enn skilyrði b-liðar 1. mgr. 64. gr. um tekjur. Upp frá því skal slík könnun gerð á þriggja ára fresti. Uppfylli kaupandi ekki lengur þessi skilyrði skal breyta vöxtum af láni hans þannig að þeir verði hinir sömu og af lánum til kaupa á almennum kaupleiguíbúðum.

Sýni íbúðareigandi fram á að tekjur hans hafi lækkað svo að þær falli á ný undir tekju mörk, sbr. b-lið 1. mgr. 64. gr., getur hann sótt um breytingu á vöxtum. Verði af breyt ingu á vöxtum skal taka slíkt mál til nýrrar athugunar að þremur árum liðnum, sbr. 1. mgr.

Ákvæði þetta á við um allt félagslegt húsnæði þar sem lánveitingar Byggingarsjóðs verkamanna voru ekki ákveðnar með föstum vöxtum.

Skattstjórum er skylt að láta Húsnæðisstofnun í té upplýsingar sem nauðsynlegar eru við framkvæmd vaxtabreytingar samkvæmt þessari grein.

26. gr.

Í stað 82.–92. gr. laganna (og í stað VI. kafla) koma tveir nýir undirkaflar með 12 nýjum greinum. Fyrirsögn undirkaflanna verður: Kaupskylda og forkaupsréttur (82.– 86. gr.) og Endursala (87.–93. gr.). Töluröð annarra kafla og annarra greina laganna breytist samkvæmt því.

Kaupskylda og forkaupsréttur.

a. (82. gr.) Almenn ákvæði.

Þegar íbúðir, sem forkaupsréttur er á, eru til sölu skal eigandi senda tilkynningu þess efnis til viðkomandi aðila. Sveitarstjórn, eða annar framkvæmdaraðili, skal tilkynna eig anda afstöðu sína skriflega innan 30 daga. Berist tilkynning ekki innan þess tíma telst for kaupsrétti hafnað.

Hafni framkvæmdaraðili forkaupsrétti á félagslegri eignaríbúð eða kaupleiguíbúð, eða hafi íbúð verið í eigu sama eiganda í 30 ár frá útgáfu afsals, er eiganda heimilt að selja íbúðina á almennum markaði, enda greiði hann upp skuld við framkvæmdaraðila og Byggingarsjóð verkamanna. Framkvæmdaraðili skal þá gefa út yfirlýsingu um að niður séu fallnar kvaðir sem verið hafa á íbúðinni um forkaupsrétt og takmarkanir á ráðstöf unarrétti. Skal yfirlýsingunni þinglýst. Ákvæði þetta á þó ekki við um íbúðir sem byggð ar voru til útrýmingar á heilsuspillandi húsnæði fyrir gildistöku laga nr. 51/1980, en sveit arstjórn getur samþykkt að gefa út kvaðalaust afsal fyrir þeim íbúðum áður en 30 ára eignarhaldstími er liðinn.

Um bílskúra og bílgeymslur skal fara sem um hluta úr íbúð hvað varðar forkaupsrétt og kaupskyldu.

Þegar íbúð, sem byggð var fyrir gildistöku laga nr. 70/1990, hefur verið endurseld og úthlutað á nýjan leik eftir gildistöku laga nr. 70/1990 gildir ákvæði 83. gr. um kaup skyldu framkvæmdaraðila.

b. (83. gr.)

Íbúðir byggðar frá og með gildistöku laga nr. 70/1990.

Framkvæmdaraðili hefur kaupskyldu á öllum félagslegum eignaríbúðum og félags legum kaupleiguíbúðum fyrstu 10 árin frá afhendingu íbúðar en fimm ár á almennum kaupleiguíbúðum. Eftir þann tíma hefur framkvæmdaraðili forkaupsrétt á eignaríbúðum og kaupleiguíbúðum sem boðnar eru til sölu.

Ákvæði þessarar greinar um kaupskyldu eiga ekki við um lögbýli, sbr. 58. gr. a.

c. (84. gr.)

Íbúðir byggðar samkvæmt lögum nr. 51/1980 til gildistöku laga nr. 70/1990.

Sveitarstjórn hefur kaupskyldu fyrstu 15 árin frá afhendingu íbúðar en fimm ár á al mennum kaupleiguíbúðum. Eftir þann tíma á sveitarstjórn forkaupsrétt á þeim íbúðum sem boðnar hafa verið til sölu.

d. (85. gr.)

Íbúðir byggðar fyrir gildistöku laga nr. 51/1980.

Sveitarstjórn hefur forkaupsrétt á íbúðum sem byggðar voru fyrir gildistöku laga nr. 51/1980.

Þær íbúðir sem undir grein þessa falla eru:

1.

Íbúðir í verkamannabústöðum byggðar í tíð laga fyrir gildistöku laga nr. 51/1980.

2.

Íbúðir byggðar af framkvæmdanefnd byggingaráætlunar samkvæmt lögum nr. 97/1965.

3.

Leigu- og söluíbúðir samkvæmt lögum nr. 58/1973 og lögum nr. 38/1976.

4.

Íbúðir sem byggðar voru til útrýmingar á heilsuspillandi húsnæði fyrir gildistöku laga nr. 51/1980, enda hafi ríki og sveitarfélög lánað til kaupa þeirra íbúða og þau lán verið til 40 ára eða lengri tíma.

e. (86. gr.)

Nauðungaruppboð.

Nú er félagsleg eignaríbúð, félagsleg eða almenn kaupleiguíbúð, sbr. 36. gr., sem sveitarstjórn hefur ráðstafað til einstaklings, íbúð byggð af framkvæmdanefnd bygging aráætlunar samkvæmt lögum nr. 97/1965, leigu- og söluíbúð samkvæmt lögum nr. 58/1973 eða lögum nr. 38/1976, seld á nauðungarsölu og hefur sveitarstjórn þá kaup skyldu á íbúðinni. Sama gildir um íbúð samkvæmt eldri lögum um verkamannabústaði sem ráðstafað var til einstaklings. Undanþegnar ákvæðum þessarar greinar eru félags legar eignaríbúðir á lögbýlum, sbr. 58. gr. a.

Kaupverð skal vera söluverð íbúðar skv. 88. gr. þegar í hlut á íbúð, byggð eða keypt eftir gildistöku laga nr. 51/1980. Ef um er að ræða íbúð sem byggð var eða keypt fyrir gildistöku laga nr. 51/1980 verður kaupverð eignarhlutur seljanda skv. 89. gr. að við bættum uppfærðum eftirstöðvum áhvílandi lána Byggingarsjóðs ríkisins og verkamanna sem veitt voru til kaupa á viðkomandi eign.

Endursala.

f. (87. gr.)

Almenn ákvæði.

Sveitarfélag, eða annar framkvæmdaraðili, skal annast útreikning á söluverði félags legra íbúða þar sem kaupskyldu eða forkaupsréttar er neytt. Húsnæðisstofnun ríkisins skal staðfesta útreikninginn.

Eigandi félagslegrar íbúðar, sem hyggst selja íbúð sína, skal tilkynna það húsnæðis nefnd (sveitarstjórn) eða öðrum framkvæmdaraðila. Framkvæmdaraðili kaupir inn íbúð ina og selur að nýju samkvæmt ákvæðum þessara laga.

Húsnæðisnefnd skal í umboði sveitarstjórnar annast kaup og endursölu félagslegra íbúða á vegum sveitarfélaga sem eru í eigu einstaklinga ef sveitarstjórn neytir forkaups réttar eða hefur kaupskyldu á hlutaðeigandi íbúð. Aðrir framkvæmdaraðilar sjá með sama hætti um að leysa inn og endurselja íbúðir á sínum vegum.

Í sérstökum tilvikum geta húsnæðisnefndir óskað eftir því við húsnæðismálastjórn að fá heimild til að samræma söluverð sambærilegra íbúða þegar verð þeirra er mishátt, svo sem vegna vísitölubreytinga á byggingartíma, mismunandi lánskjara og kostnaðar við við gerðir og endurbætur.

Heimilt er framkvæmdaraðila að krefjast staðfestingargjalds við úthlutun endursölu íbúðar.

Sveitarstjórn og félagasamtök geta sótt um sérstakt lán til Byggingarsjóðs verka manna, til þriggja mánaða, til að kaupa inn íbúðir sem sveitarfélag hefur kaupskyldu eða forkaupsrétt á. Þetta á við í sérstökum tilvikum þegar kaupandi að félagslegri íbúð er ekki til staðar og framkvæmdaraðili hefur ekki bolmagn til að festa kaup á íbúðinni. Heim ilt er í vissum tilvikum að lána til sex mánaða. Hafi íbúð enn ekki selst eftir sex mán uði gilda ákvæði 92. gr. Lánið skal tryggt með vísitölu lánskjara. Vextir þeir sömu og af langtímláni sem hvílir á hlutaðeigandi íbúð.

g. (88. gr.)

Íbúðir byggðar eftir gildistöku laga nr. 51/1980.

Um greiðslu til seljanda fer með eftirfarandi hætti: Við kaup á íbúðinni skal selj andi fá endurgreitt það fjármagn sem hann lagði fram við kaup íbúðarinnar og þær af borganir sem hann hefur greitt af láni Byggingarsjóðs verkamanna frá því kaupsamn ingur var gerður. Við greiðslur þessar bætast verðbætur samkvæmt vísitölu lánskjara frá greiðsludegi til söludags. Einnig skal seljandi íbúðarinnar fá endurgreiddar þær endur bætur sem hann hefur gert á fasteigninni að mati húsnæðisnefndar byggðu á reglum hús næðismálastjórnar um mat á verðgildi endurbóta og viðhalds. Til frádráttar greiðslu til seljanda kemur fyrning, vanræksla á viðhaldi, lausaskuldir og ógreidd gjöld. Fyrning reiknast 1% af framreiknuðu verði íbúða. Vanræksla á viðhaldi er metin af húsnæðis nefnd í samræmi við reglur húsnæðismálastjórnar um mat á verðgildi endurbóta og við halds.

Seljandi íbúðar á rétt á fullnaðargreiðslu samkvæmt grein þessari innan átta vikna frá söludegi íbúðar. Með söludegi er átt við þann dag þegar úttekt á eigninni hefur farið fram og útreikningur á eignarhluta seljanda liggur fyrir. Skal þetta gert innan 30 daga frá því seljandi lagði fram skriflega beiðni um innlausn.

Um útreikning á söluverði fer með eftirfarandi hætti: Framreikna skal upphaflegt kostnaðarverð íbúðarinnar eða síðasta söluverð samkvæmt vísitölu lánskjara frá gerð kaupsamnings til söludags. Við framreiknað verð má bæta kostnaðarverði endurbóta að mati húsnæðisnefndar byggðu á reglum húsnæðismálastjórnar um mat á verðgildi end urbóta og viðhalds. Um fyrningu vísast til 1. mgr.

Kaupanda íbúðarinnar skal veitt nýtt lán sem nemur allt að 90% af endursöluverði íbúðarinnar. Heildarlán má þó ekki nema hærri fjárhæð en 90% af kostnaðargrundvelli sem húsnæðismálastjórn hefur samþykkt.

h. (89. gr.)

Íbúðir byggðar fyrir gildistöku laga nr. 51/1980.

Um greiðslu til seljanda fer með eftirfarandi hætti: Seljandi skal fá endurgreidda þá fjárhæð sem hann greiddi af kaupverði íbúðarinnar þegar hann festi kaup á íbúðinni, með 1% vöxtum og verðbótum. Að auki skal hann fá greiddan eftir því sem við á 1 / 26 , 1 / 33 eða 1 / 42 hluta upphaflegra lána fyrir hvert ár sem hann hefur átt íbúðina, einnig með vöxtum og verðbótum. Verðbætur skal greiða miðað við lánskjaravísitölu, en heimilt er að miða við byggingarvísitölu ef lánskjaravísitala liggur ekki fyrir. Til frádráttar greiðslu til selj anda kemur fyrning, vanræksla á viðhaldi, lausaskuldir og ógreidd gjöld. Fyrning er 0,5% fyrir hvert ár eignarhaldstíma. Vanræksla á viðhaldi er metin af húsnæðisnefnd í sam ræmi við reglur húsnæðismálastjórnar um mat á verðgildi endurbóta og viðhalds. Selj andi skal þó ekki fá lægri greiðslu en hann hefði fengið samkvæmt áðurgildandi regl um um 4% aukaverðbætur fyrir hvert ár eignarhaldstíma ásamt reglum um 1,0% árlega fyrningu. Þessar aukaverðbætur reiknast þó ekki á eignarhaldstímann eftir 1. júlí 1984.

Húsnæðisnefnd skal greiða seljanda andvirði endurbóta á íbúðinni að mati húsnæð isnefndar byggðu á reglum húsnæðismálastjórnar um mat á verðgildi endurbóta og við halds.

Seljandi íbúðar á rétt á fullnaðargreiðslu skv. 2. mgr. 88. gr.

Um útreikning á söluverði fer með eftirtöldum hætti: Framreikna skal upphaflegt kostnaðarverð íbúðar eða síðasta söluverð samkvæmt lánskjaravísitölu, en heimilt er að miða við byggingarvísitölu ef lánskjaravísitala liggur ekki fyrir, frá þeim tíma er kaup samningur var gerður til söludags. Við framreiknað verð má bæta kostnaðarverði end urbóta að mati húsnæðisnefndar byggðu á reglum húsnæðismálastjórnar um mat á verð gildi endurbóta og viðhalds. Draga skal frá 0,5% –1% fyrningu fyrir hvert ár eftir því sem við á, sbr. 1. mgr. um útreikning á greiðslu til seljanda.

Kaupanda íbúðarinnar skal veitt nýtt lán sem nemur allt að 90% af endursöluverði íbúðarinnar. Heildarlán má þó ekki nema hærri fjárhæð en 90% af kostnaðargrundvelli sem húsnæðismálastjórn hefur samþykkt.

Hagnaður, sem verða kann af sölu eldri íbúða í verkamannabústöðum, skal renna til Byggingarsjóðs verkamanna, enda verði sveitarstjórn þá ekki skylt að greiða 10% af við bótarláni til Byggingarsjóðs verkamanna. Heimilt er húsnæðismálastjórn að nota hluta hagnaðar, sem myndast við sölu, til þess að greiða kostnað við eigendaskipti íbúðar eða leggja ákveðinn hundraðshluta á söluverð íbúðar til þess að mæta slíkum kostnaði.

Þegar íbúð hefur verið endurseld samkvæmt þessari grein og nýtt lán veitt kaupanda hennar úr Byggingarsjóði verkamanna gilda ákvæði 88. gr. um verðlagningu hennar ef hún er keypt inn öðru sinni.

Þær íbúðir sem undir grein þessa falla eru:

1.

Íbúðir í verkamannabústöðum byggðar í tíð laga fyrir gildistöku laga nr. 51/1980.

2.

Íbúðir byggðar af framkvæmdanefnd byggingaráætlunar samkvæmt lögum nr. 97/1965.

3.

Leigu- og söluíbúðir samkvæmt lögum nr. 58/1973 og lögum nr. 38/1976.

4.

Íbúðir sem byggðar voru til útrýmingar á heilsuspillandi húsnæði fyrir gildistöku laga nr. 51/1980, enda hafi ríki og sveitarfélög lánað til kaupa þeirra íbúða og þau lán verið til 40 ára eða lengri tíma.

i. (90. gr.)

Íbúðir á vegum Byggingarfélags verkamanna.

Nú innleysir sveitarfélag íbúð sem er þinglýst eign Byggingarfélags verkamanna og skal þá stjórn hlutaðeigandi byggingarfélags eða sveitarstjórn, hafi hún tekið við hlut verki þess, leysa íbúðina úr veðböndum, enda verði eftirstöðvar áhvílandi láns úr Bygg ingarsjóði verkamanna greiddar upp. Við sölu slíkrar íbúðar er heimilt að veita nýtt lán til kaupanda hennar skv. 88. gr. og skulu félagsmenn í hlutaðeigandi byggingarfélagi að öðru jöfnu ganga fyrir um kaup hennar.

Heimilt er félagsmönnum í Byggingarfélagi verkamanna, sem annast sameiginlegt við hald á íbúðum félagsmanna, að stofna húsfélög í samræmi við ákvæði laga um fjölbýl ishús þannig að húsfélögin taki sameiginlegt viðhald í sínar hendur. Félagsmálaráðherra setur með reglugerð nánari ákvæði um framkvæmd þessarar greinar.

j. (91. gr.)

Úrlausn ágreiningsmála við endursölu.

Húsnæðismálastjórn skal úrskurða um þann ágreining milli seljanda íbúðar og fram kvæmdaraðila sem til hennar er vísað og varðar útreikning á greiðslu til seljanda og ákvarðanir um endursölu íbúðar skv. 88. og 89. gr.

Sama á við um ágreining milli kaupanda og framkvæmdaraðila um verðlagningu íbúða við innlausn hennar.

k. (92. gr.)

Sérstök úrræði ef íbúðir, sem koma til endursölu, standa auðar.

Komi í ljós, eftir að framkvæmdaraðili hefur keypt inn íbúð samkvæmt kaupskyldu eða forkaupsrétti, að íbúð er óseljanleg og ekki hefur tekist að leigja hana, sbr. 44. gr., og svo hefur verið ástatt í a.m.k. sex mánuði, er húsnæðismálastjórn heimilt að veita framkvæmdaraðila lán er nemur söluverði íbúða skv. 88. eða 89. gr. Lánskjör eru þau sömu og gilda um lán til leiguíbúða og miðast lánveiting við innlausnardag. Verði íbúð seld eða leigð skal lánið gjaldfellt og veitt nýtt lán skv. 50. gr. eftir því sem við á.

l. (93. gr.)

Komi í ljós í sérstökum tilvikum við endursölu íbúða á vegum sveitarfélags eða fé lagasamtaka að íbúð er óseljanleg sem félagsleg íbúð og hentar ekki sem félagsleg íbúð er húsnæðismálastjórn heimilt að verða við rökstuddri ósk framkvæmdaraðila um að selja íbúðina á almennum markaði. Ákvæði þetta á við um allar félagslegar íbúðir, óháð því á hvaða tíma þær voru byggðar og óháð því hvort um kaupskyldu eða forkaupsrétt hafi verið að ræða. Við sölu skal framkvæmdaraðili greiða upp lán og vanskil Byggingar sjóðs verkamanna eða Byggingarsjóðs ríkisins. Hagnaður, sem kann að verða við sölu, skal renna til Byggingarsjóðs verkamanna.

27. gr.

6. málsl. 1. mgr. 110. gr. (verður 111. gr.) laganna hljóðar svo: Takist hvorugt inn an sex mánaða er húsnæðissamvinnufélaginu heimilt að fresta endurgreiðslu á andvirði búseturéttar (eignarhlutar) í allt að sex mánuði frá lokum uppsagnarfrests og skal fulln aðargreiðsla til seljanda búseturéttar eiga sér stað í síðasta lagi innan tólf mánaða frá upppsögn búsetusamnings. Um endurgreiðslu búseturéttar fer að öðru leyti eftir 76. gr. um endurgreiðslu á eignarhlut leigutaka.

28. gr.

3. mgr. 115. gr. (verður 116. gr.) laganna hljóðar svo:

Húsnæðissamvinnufélög skulu láta Húsnæðisstofnun ríkisins í té bókhaldsgögn, árs skýrslu og upplýsingar um framkvæmdir og húsbyggingar óski Húsnæðisstofnun eftir því.

29. gr.

Við lögin bætist ákvæði til bráðabirgða, VIII, svohljóðandi:

Við gildistöku laga þessara skulu sveitarstjórnir kjósa húsnæðisnefndir, sbr. 39. gr. Kosningum skal lokið innan tveggja mánaða.

30. gr.

Lög þessi öðlast þegar gildi.

Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.

Frumvarp þetta er samið af nefnd er skipuð var af félagsmálaráðherra þann 11. októ ber 1993. Samkvæmt skipunarbréfinu var nefndinni ætlað að undirbúa frumvarp á grund velli skýrslu félagsmálaráðuneytisins frá maí 1993 um félagslegar íbúðir. Í nefndina voru skipuð: Einar K. Guðfinnsson alþingismaður, Jóna Ósk Guðjónsdóttir, forstöðumaður hús næðisnefndar Hafnarfjarðar, Sveinn H. Ragnarsson félagsmálastjóri, Hilmar Þórisson að stoðarframkvæmdastjóri og Ingi Valur Jóhannsson deildarstjóri sem skipaður var for maður nefndarinnar. Með nefndinni störfuðu Gísli Gíslason deildarstjóri og Þorgerður Benediktsdóttir deildarstjóri. Fundarritari var Elín S. Jónsdóttir deildarsérfræðingur.

Þegar lög nr. 70/1990 tóku gildi 1. júní 1990 voru gerðar umtalsverðar breytingar á lagaákvæðum um félagslegar íbúðir. Helstu breytingar voru: Húsnæðisnefndir tóku við af stjórnum verkamannabústaða, en með því var stigið stórt skref í þá átt að færa mála flokkinn nær sveitarstjórnum en áður var. Sett voru skýr markmið um jöfnuð, öryggi og val. Jöfn áhersla var lögð á eignar- og leiguíbúðir og fólki tryggðir valkostir. Aukin áhersla á leiguíbúðir kom m.a. fram í lengri lánstíma en áður var (50 ár). Lánshlutfall hækkað úr 85% í 90%. Lögfest voru þau nýmæli að sú aðstoð, sem felst í félagslegum íbúðum, miðaðist við aðstæður fólks hverju sinni en væri ekki ákveðin í eitt skipti fyr ir öll. Tekið var upp greiðslumat. Lán til almennra kaupleiguíbúða voru felld undir Bygg ingarsjóð verkamanna.

Í febrúar 1992 skipaði félagsmálaráðherra nefnd til að meta reynsluna af framkvæmd laga nr. 70/1990 og koma með tillögur til úrbóta ef nauðsyn krefði. Í þessu skyni hélt sú nefnd fundi með 27 húsnæðisnefndum víðs vegar um landið, auk þess sem hún leitaði eft ir skriflegum upplýsingum hjá öllum sveitarfélögum. Jafnframt leitaði nefndin til félaga samtaka, þar á meðal húsnæðissamvinnufélaga, um reynslu þeirra af lögunum. Afrakst ur þeirrar vinnu birtist í skýrslu nefndarinnar frá maímánuði 1993 sem frumvarp þetta er að miklu leyti byggt á. Niðurstaða skýrslunnar er í grófum dráttum sú að lögin hefðu reynst vel. Engu að síður var bent á mörg atriði sem betur mættu fara í lögum. Þar risu eftirfarandi atriði hæst: Sveitarfélögunum yrði falin meiri ábyrgð. Einfalda mætti lána fyrirkomulagið. Auka þyrfti sveigjanleika „kerfisins“ vegna mismunandi aðstæðna í sveit arfélögum. Létta þyrfti greiðslubyrði af lánum til almennra kaupleiguíbúða. Þau félaga samtök, sem svöruðu málaleitan nefndarinnar, gerðu ekki athugasemdir við lögin að hús næðissamvinnufélögum undanskildum. Þau bentu einkum á að möguleiki þeirra á lán um ætti að vera sá sami og hjá sveitarfélögum. Lögin ættu að endurspegla jafnræði milli sveitarfélaga og húsnæðissamvinnufélaga hvað félagslegt húsnæði varðar. - Skýrslan var send öllum sveitarstjórnum. Einnig var hún send til umsagnar Sambands ísl. sveitarfé laga, BSRB, ASÍ og samtakanna „Þak yfir höfuðið“, en það eru samtök allmargra fé lagasamtaka, þ.e. Búseta, samtaka fatlaðra, aldraðra, námsmanna og leigjenda. Auk þess var skýrslan tekin til umfjöllunar á ráðstefnu Landssambands húsnæðisnefnda í byrjun október 1993. Þegar hafa verið lögfest tvö þeirra atriða sem fram komu í áðurnefndri skýrslu að væri ábótavant, sbr. lög nr. 12/1994. Heimilaður var sérstakur lánaflokkur vegna íbúða á lögbýlum og létt var á greiðslubyrði lána til almennra kaupleiguíbúða.

Nefnd sú, sem samdi frumvarp þetta, fékk á sinn fund Ríkharð Steinbergsson, fram kvæmdastjóra húsnæðisnefndar Reykjavíkur, ásamt þremur fulltrúum húsnæðisnefndar, Leifi Guðjónssyni, Kristjáni Thorlacius og Hilmari Guðlaugssyni; enn fremur fulltrúa frá samtökunum „Þak yfir höfuðið“, Reyni Ingibjartsson, Kristínu Jónsdóttur og Bjarna Ing ólfsson. Auk þess kom á fund nefndarinnar Birgir Valdimarsson starfsmaður húsnæðis nefndar Ísafjarðar.

Í frumvarpi þessu eru þær mikilvægu ábendingar, sem komu fram á fundum fyrr greindrar nefndar með húsnæðisnefndum og birtust í skýrslu ráðuneytisins frá maí 1993, hafðar að leiðarljósi. Lögð er áhersla á hve sveitarfélög gegna þýðingarmiklu hlutverki, ekki síst á samdráttartímum, að sjá til þess að þeir sem búa við lakast húsnæði fái úr lausn sinna mála. Jafnframt er mikilvægt að ekki verði gerð kollsteypa innan þessa kerf is, enda örar breytingar óheppilegar fyrir þá sem þjónustunnar njóta. Áhersla er lögð á að haldið verði áfram á þeirri braut sem mörkuð var með lögunum nr. 70/1990, en ábyrgð sveitarfélaga aukin og skerpt og kerfið gert sveigjanlegra, auk þess sem leitast er við að sníða helstu agnúa af lögunum sem reynslan hefur leitt í ljós.

Helstu nýmæli frumvarpsins eru:

Aukin ábyrgð sveitarfélaga.

1. Ný skipan húsnæðisnefnda er lögð til í beinum tengslum við aukna ábyrgð sveit arfélaga á félagslegum íbúðum.

Það var með lögum nr. 70/1990 sem þáttaskil áttu sér stað hvað varðar áhrif verka lýðshreyfingarinnar á félagslegar íbúðir þegar stjórnir verkamannabústaða voru lagðar nið ur, en við tóku húsnæðisnefndir sveitarfélaga. Áfram héldu þó fulltrúar verkalýðshreyf ingar setu í nefndinni, en í minni hluta í stað meiri hluta í stjórnum verkamannabústaða.

Óþarft er að rekja hér langa og merka sögu um áhrif verkalýðshreyfingarinnar á upp byggingu verkamannabústaða í landinu. Aðalatriðið hér er að málaflokkurinn hefur nú í seinni tíð verið að færast til sveitarfélaga eins og lög nr. 70/1990 bera gleggst merki. Hér er einungis lagt til að framhald verði þar á í samræmi við það grundvallaratriði þessa frumvarps að ábyrgð sveitarfélaga verði enn aukin.

Með frumvarpi þessu er því lagt til að húsnæðisnefndir verði kjörnar af sveitarstjórn með sama hætti og aðrar nefndir samkvæmt sveitarstjórnarlögum. Segja má að það skref hafi verið stigið til hálfs með lögunum nr. 70/1990 eins og áður var vikið að. Í samræmi við áherslu stjórnvalda undanfarin ár á það að færa aukin verkefni og ábyrgð til sveit arstjórna telur nefnd sú sem samdi frumvarp þetta að nú sé tímabært að stíga skrefið til fulls. Ábyrgðin er hér lykilatriði. Fulltrúar verkalýðshreyfingarinnar í húsnæðisnefnd bera ekki ábyrgð gagnvart sveitarstjórn. Það þykir ekki fara vel saman að auka ábyrgð sveit arstjórna á málaflokknum nema sveitarstjórn sé um leið fært forræði hans með því að kjósa í húsnæðisnefnd með sama hætti og aðrar nefndir samkvæmt sveitarstjórnarlög um. Hér er því einungis verið að fylgja þeirri þróun sem átt hefur sér stað að undan förnu um aukna ábyrgð sveitarstjórna á mörgum sviðum, en engan veginn verið að draga úr gildi þess að í húsnæðisnefnd sitji fulltrúar frá verkalýðsfélögum. Gert er ráð fyrir því að reyndin verði víða sú að við kosningu sveitarstjórna í húsnæðisnefnd verði fulltrúar verkalýðsfélaga meðal annarra fulltrúa sveitarstjórnar, en þá í húsnæðisnefnd sem sveit arstjórn hefur forræði yfir.

2. Húsnæðisnefndum verði falið að taka endanlega ákvörðun um úthlutun íbúða til ein staklinga. Þegar nefnd sú sem gerði úttektina á reynslunni af lögum um félagslegar íbúð ir ferðaðist um landið bentu margir á að miðað við önnur ábyrgðarmikil verkefni sveit arstjórna skyti skökku við að þeim væri ekki treyst til að úthluta félagslegum íbúðum, heldur þyrftu að leita staðfestingar Húsnæðisstofnunar í hverju einstöku máli. Aðrir bentu á að ekki skyldi látið við það sitja að fela sveitarfélögum að úthluta íbúðum, heldur gæti komið til álita að Byggingarsjóður verkamanna láni sveitarstjórnum ákveðið fjármagn gegn ábyrgð sveitarstjórnar. Sveitarstjórnir sæju síðan um lánveitingar til einstaklinga. Kæmi til vanskila bæri sveitarstjórn ábyrgð á þeim. Nefnd sú sem samdi þetta frumvarp telur að síðarnefnd leið sé allrar athugunar verð, en leggur hana þó ekki til í þessu frum varpi enda væri þar um grundvallarbreytingu að ræða sem krefðist mikils undirbúnings. Hins vegar þykir sjálfsagt og eðlilegt að fela húsnæðisnefndum fullnaðarákvörðun um út hlutun íbúða. Segja má að á undanförnum árum hafi verkefni þetta verið að færast æ meir til húsnæðisnefnda, en eftir stendur þó að nefndunum er skylt að senda Húsnæðisstofn un lista yfir allar úthlutanir til staðfestingar. Það er því ekki eingöngu aukin hagræðing sem hér býr að baki, heldur miklu fremur það grundvallaratriði að húsnæðisnefndunum er treyst fyrir þessu veigamikla verkefni. Í stað þess að Húsnæðisstofnun staðfesti út hlutanir, geri hún úrtakskönnun á úthlutunum húsnæðisnefnda og því er lagt til að hús næðisnefndir sendi Húsnæðisstofnun yfirlit yfir úthlutanirnar, auk þess sem stofnunin þarf á slíku yfirliti að halda vegna tölfræðilegrar vinnu. Þannig verði eftirlit Húsnæðisstofn unar almenns eðlis í stað þess að beinast að einstökum málum eins og nú er. Vilji svo ólíklega til að Húsnæðisstofnun komist að raun um að húsnæðisnefnd hafi ekki gætt laga skilyrða við úthlutanir er lagt til að húsnæðismálastjórn verði heimilt að veita húsnæð isnefndunum aðhald með þeim hætti að þeim verði gert að senda Húsnæðisstofnun all ar úthlutanir til staðfestingar í eitt ár. En jafnframt er lagt til að einstaklingar, sem keypt hafa félagslega íbúð á svig við ákvæði laga um eigna- og tekjumörk, sæti viðurlögum, þ.e. vaxtahækkun. Fólki á að vera kunnugt um þessi atriði, sbr. ákvæði laga og reglu gerðar þar að lútandi og þær upplýsingar sem liggja fyrir hjá húsnæðisnefndum. Þannig leiði aukin ábyrgð og aukið sjálfstæði sveitarfélaga í þessum efnum til þess að einstak lingar beri einnig þyngri ábyrgð. Það fyrirkomulag hefur það aftur í för með sér að enn brýnna er en fyrr að húsnæðisnefndir upplýsi umsækjendur rækilega um réttindi þeirra og skyldur.

Ný tilhögun um 3,5% framlag sveitarfélaga til félagasamtaka og fyrirtækja.

Sveitarfélög hafa mörg hver bent á að það sé ágalli á lögunum að sveitarstjórnum sé skylt að greiða félagasamtökum og fyrirtækjum, sem koma upp félagslegum íbúðum í sveitarfélaginu, 3,5% framlag, án þess að hafa gefist kostur á að vera með í ráðum um þær framkvæmdir og þannig gert fært að gera ráð fyrir þeim í fjárhagsáætlunum sínum. Lagafyrirmæli núgildandi laga eru afdráttarlaus. Það firrir sveitarstjórn ekki ábyrgð, enda þótt fyrirætlanir félagasamtaka um félagslegar íbúðir hafi verið sveitarstjórn með öllu ókunnar. Hér eru einkum kaup á notuðum íbúðum höfð í huga, en þar eru dæmi um að krafa félagasamtaka um 3,5% framlagið hafi komið sveitarstjórnum í opna skjöldu. Um byggingarframkvæmdir er sveitarstjórnum að sjálfsögðu kunnugt, en í þeim tilvikum eru þó dæmi þess að sveitarstjórnum væri ókunnugt um þá skyldu sem lög um Húsnæðis stofnun ríkisins legðu þeim á herðar.

Vegna þessara vandkvæða hefur komið fram tillaga frá Sambandi íslenskra sveitar félaga um að 3,5% framlagið verði fellt niður þegar aðrir framkvæmdaraðilar en sveit arfélög eiga í hlut. Ekki náðist samstaða í nefndinni um þá breytingu, m.a. vegna þess að hún hefði í för með sér mismunandi lánskjör hjá einstaklingum í sambærilegum íbúð um. Það skýrist af því að lán Byggingarsjóðs verkamanna nemur 90% af þeirri upphæð sem eftir stendur þegar 3,5% framlag sveitarfélags hefur verið dregið frá kostnaðarverði íbúðar. Í stað þess að verða við áðurgreindri tillögu Sambands íslenskra sveitarfélaga er lögð til sú málamiðlun að 3,5% framlag sveitarfélaga vegna íbúða á vegum félagasam taka eða fyrirtækja verði háð samþykki sveitarstjórnar. Með því móti verði tryggt að sveitarstjórn sé kunnugt um fyrirætlanir hlutaðeigandi framkvæmdaraðila og hægt að gera ráð fyrir framlaginu í fjárhagsáætlun. Nefndin telur ólíklegt að þessi tilhögun valdi því að sveitarstjórnir veiti framkvæmdaraðilum ekki umbeðið samþykki, enda eru þeir að ilar að leysa úr brýnum húsnæðismálum í sveitarfélaginu, t.d. fyrir fatlaða og aldraða.

Vilji hins vegar svo ólíklega til að sveitarstjórn veiti ekki samþykki sitt fyrir greiðslu 3,5% framlagsins verður afleiðingin óhjákvæmilega sú að lánsfjárhæð hækkar, ásamt framlagi kaupanda, sem aftur leiðir til þess að kjör þess fólks sem í slíkri íbúð býr verða lakari en í öðrum sambærilegum félagslegum íbúðum.

Sveigjanlegra fyrirkomulag en samkvæmt gildandi lögum.

Aukið sjálfstæði sveitarfélaga og sveigjanlegra fyrirkomulag eru oft tvær hliðar á sama máli. Hinar mismunandi aðstæður í sveitarfélögum kalla á sveigjanleika eigi kerfi sem þetta að þjóna einstaklingum í ólíkum sveitarfélögum sem best. Hér verða nefnd helstu dæmi um aukinn sveigjanleika sem gert er ráð fyrir í frumvarpinu. Öll miða þau að því að draga úr rígbundnum reglum og hnika megi til í vissum greinum þannig að félags legar íbúðir þjóni sem best ætlunarverki sínu.

1. Lagt er til að húsnæðismálastjórn verði heimilt að færa lán, sem veitt hafa verið til framkvæmdaraðila, milli lánaflokka skv. 1.–4. tölul. 50. gr.

Bent hefur verið á, t.d. í tiltölulega fámennum sveitarfélögum, að breytingar á að stæðum í sveitarfélaginu geta haft það í för með sér að í ljós kemur þörf á annars kon ar íbúðum heldur en var á þeim tíma þegar sveitarstjórn lagði fram umsókn til húsnæð ismálastjórnar. Glöggt dæmi um þetta eru umsóknir um almennar kaupleiguíbúðir, en þær eru ætlaðar fólki óháð tekjum eins og kunnugt er og vextir því hærri en á lánum til ann arra félagslegra íbúða. Þar sem sveiflur í atvinnuháttum og tekjum eru miklar getur sú staða komið upp að ekki reynist þörf fyrir almenna kaupleiguíbúð þegar til afhending ar kemur, en þess í stað sé þörf fyrir félagslega kaupleiguíbúð. Í þessu sambandi má einnig benda á að kaupleigufyrirkomulaginu var frá upphafi ætlað að vera sveigjanlegt og gengur breyting sú sem hér er lögð til í þá sömu átt.

2. Undanþægt greiðslumat er nýjung í átt til aukins sveigjanleika. Í því felst að við kaup á íbúð megi í vissum tilvikum líta fram hjá skilyrðum um hámarksgreiðslubyrði sem kveða á um í reglugerð. Bent hefur verið á að húsnæðisnefndir geti þekkt til aðstæðna fólks og því rökstutt að í ákveðnum tilvikum geti fólk lagt á sig þyngri greiðslubyrði en reglugerð mun mæla fyrir um. Þannig búi fólk með sterk fjölskyldu- og félagsleg tengsl við aðstæður til að takast tímabundið á við mikla greiðslubyrði. Nýta eigi þannig stað bundna þekkingu húsnæðisnefnda á aðstæðum fólks. Auk þess sem bent hefur verið á að mat á greiðslugetu sé af því tagi að það verði ekki fastbundið í reglum í eitt skipti fyr ir öll. Hér er engan veginn verið að draga úr gildi þess að í lögum og reglugerð sé kveð ið á um greiðslumat vegna kaupa á félagslegum íbúðum, heldur lögð áhersla á að mis munandi aðstæður fólks eigi að endurspeglast í reglum um greiðslumat og framkvæmd þess.

3. Gert er ráð fyrir að gengið sé enn lengra en áður í þá átt að vaxtakjör miðist við raunverulegar aðstæður fólks, en séu ekki ákveðin í eitt skipti fyrir öll. Samkvæmt nú gildandi lögum er heimilt að hækka vexti komi í ljós að tekjur hafi hækkað umfram tekju mörk. Hins vegar hafa lögin verið skilin svo að óheimilt sé að lækka vexti á ný versni hagur manna. Á þeim þrengingartímum, sem of margir hafa orðið fyrir barðinu á und anfarin ár, hefur reynslan sýnt að tekjur manna hafa lækkað og aðstæður ýmsar versn að. Er þar atvinnuleysið ekki síst haft í huga. Enda þótt svo virðist sem aftur stefni til betri vegar breytir það ekki því að í lögunum þarf að vera sveigjanleiki eigi vaxtakjör að miðast við raunverulega hagi fólks á hverjum tíma. Rígbundnar reglur geta virkað gegn tilgangi sínum. Því er lögð áhersla á að lagaákvæði um breytingu á vöxtum feli það í sér að vextir geti bæði hækkað og lækkað eftir aðstæðum fólks.

4. Enda þótt ákvæði laganna um hámarksstærð íbúða hafi gefist vel er lagt til að víkja megi frá þeirri reglu þegar keyptar eru notaðar íbúðir, enda verði sýnt fram á að slík kaup séu hagstæðari en að byggja nýjar íbúðir. Um þetta atriði vísast að öðru leyti til athuga semda við 14. gr. frumvarpsins.

Sams konar rök búa að baki þeirri tillögu að rýmka ákvæði laganna um lán til bíl skýla eða bílskúra. Heimilt verði að lán taki til kostnaðar vegna bílskýlis eða bílskúrs í notuðu íbúðarhúsnæði, enda sé samanlagður kostnaður bílskýlis/bílskúrs og íbúðar ávallt lægri en kostnaðargrundvöllur húsnæðismálastjórnar.

5. Enn ein leið til aukins sveigjanleika er að heimila húsnæðismálastjórn að telja fjár magnskostnað annarra aðila en Byggingarsjóðs verkamanna lánshæfan. Framkvæmdar aðili hafi þannig val um það hvort hann taki framkvæmdalán hjá bönkum og sparisjóð um eða Byggingarsjóði verkamanna.

6. Meiri háttar utanhússviðhald á félagslegu íbúðarhúsnæði í eigu einstaklinga hefur reynst mörgum erfitt og afleiðing sú að dæmi eru um að hús eru orðin illa farin. Til að bæta úr er lagt til að heimilt verði að veita eigendum félagslegra íbúða í fjölbýlishúsi sér stakt viðbótarlán vegna utanhússviðhalds, sjá nánar í 10. gr. frumvarpsins.

7. Borið hefur á því að erfitt hefur verið að endurúthluta kaupleiguíbúðum með 15% eða 30% eignarhlut. Einungis íbúðir byggðar fyrir gildistöku laga nr. 70/1990 eru með 15% eignarhlut. Það eru fyrst og fremst íbúðir á vegum húsnæðissamvinnufélaga sem hér eiga í hlut. Framkvæmdaraðilum er skylt að endurgreiða leigutaka eignarhlut sinn og eru háðir því að nýr leigutaki sé fyrir hendi sem greiði eignarhlutinn. Sé svo ekki situr mál ið fast. Til að leysa úr slíkum hnút er lagt til að heimilt verði að hækka lán vegna þess ara íbúða í 90% sem þýðir að eignarhlutur leigutaka verði 10%. Heimildinni verði ein ungis beitt í undantekningartilvikum, þ.e. þegar framkvæmdaraðili sýnir fram á að ella standi íbúðir auðar.

8. Að undanförnu hefur borið meira á því en áður að félagslegar íbúðir, sem koma til endursölu, standi auðar. Annars vegar er um að ræða íbúðir sem henta vel sem félags legar íbúðir, en engu að síður er hvorki hægt að selja þær né leigja. Hins vegar íbúðir sem henta illa sem félagslegar íbúðir, einkum vegna stærðar og verðlags. Afleiðingin í báðum tilvikum er sú að íbúðir standa auðar. Lagðar eru til tvær leiðir til úrbóta. Í fyrr greinda tilvikinu, íbúðir standa auðar enda þótt þær henti sem félagslegar íbúðir, verði húsnæðismálastjórn heimilt að veita framkvæmdaraðila lán sem nemi söluverði íbúða. Vandi vegna íbúðanna sem ekki henta sem félagslegar íbúðir verði hins vegar leystur með því að heimilað verði að selja þær á almennum markaði. Hér er um mikla grundvallar breytingu að ræða, enda verið litið svo á að „félagslega kerfið“ væri lokað kerfi. En í því efni, sem mörgu öðru í þessu frumvarpi, er lagt til að hnika megi til jafnvel frá því grund vallaratriði sem hér um ræðir.

Einföldun á lánafyrirkomulagi.

Fram hafa komið ábendingar um að lánakerfi félagslegra íbúða sé of flókið og viða mikið, einfalda mætti það og fækka lánaflokkum án þess að valmöguleikar fólks skerð ist. Bent er á að kaupleigufyrirkomulagið, með sínum valmöguleikum, feli í raun og veru í sér þá þrjá kosti sem nú standa til boða, þ.e. kaup, leigu, eða leigu með eignarhlut. Láta mætti við það sitja að lögin tækju til kaupleiguíbúða. Skiptar skoðanir eru þó um svo rót tæka einföldun á „kerfinu“ og er hún því ekki lögð til hér. Hins vegar er í frumvarpinu gert ráð fyrir að þau tvö lán, sem nú eru veitt til almennra kaupleiguíbúða, 20% lán (til fimm ára samkvæmt lögum nr. 70/1990, en til 25 ára samkvæmt lögum nr. 12/1994) og 70% lán, verði sameinuð í eitt 90% lán (til 43 ára eða 50 ára). Með því móti fæst bæði einföldun og hagkvæmari lánskjör.

Breyting á fyrningarreglum.

Lagt er til að reglur um fyrningar verði samræmdar á íbúðum sem byggðar hafa ver ið frá og með gildistöku laga nr. 51/1980. Þannig verði 1% fyrning á öllum þessum íbúð um, enda eru þær allar með fullverðtryggð lán úr Byggingarsjóði verkamanna. Einnig er gert ráð fyrir að settar verði skýrari reglur um endurbætur og vanrækslu á viðhaldi þeg ar íbúð kemur til innlausnar.

Að öðru leyti vísast til athugasemda við einstakar greinar frumvarpsins.

Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins.

Um 1. gr.

Grein þessi felur í sér þá breytingu að í stað tveggja lána til almennra kaupleigu íbúða, 70% og 20%, verði veitt eitt lán, allt að 90% lán. Um nánari skýringar á þessu atriði vísast til athugasemda við 9. gr. frumvarpsins (50. gr.).

Um 2. gr.

Reynslan sýnir að nokkur brotalöm hefur verið á því að sveitarstjórn og húsnæðis nefnd berist upplýsingar um byggingarframkvæmdir félagasamtaka eða kaup þeirra á íbúðum.

Sveitarstjórn er nauðsynlegt að fá upplýsingar í tíma um byggingu eða kaup á íbúð arhúsnæði á vegum félagasamtaka og fyrirtækja til þess að geta tekið afstöðu til þess hvort hún samþykki greiðslu á 3,5% framlagi, sbr. 7. gr. frumvarpsins.

Húsnæðisnefndum er nauðsynlegt að fá upplýsingar um bæði byggingar og kaup hjá öðrum framkvæmdaraðilum til þess að þær geti haft nauðsynlega yfirsýn yfir öll hús næðismál í sveitarfélaginu og geta áætlanir félagasamtaka skipt miklu máli í því sam bandi.

Um 3. gr.

Efni 38. og 39. gr. laganna er sameinað í eina grein.

Um 4. gr.

Hér er lögð til sú breyting á skipan húsnæðisnefndar að í henni sitji einungis fulltrú ar sveitarfélagsins með sama hætti og í öðrum nefndum sveitarfélaga. Það fyrirkomulag að í nefndinni sitji fulltrúar verkalýðshreyfingarinnar þykir nú hafa runnið sitt skeið og heyra sögunni til. Sú tilhögun var eðlileg á sínum tíma þegar verkalýðshreyfingin setti svip sinn á málaflokkinn. Stjórnir verkamannabústaða, sem störfuðu til gildistöku laga nr. 70/1990, voru einungis í lausum tengslum við sveitarstjórn, en þær voru skipaðar af fé lagsmálaráðherra og tilheyrðu stjórnsýslu ríkisins en ekki sveitarfélaga. Gerð var gagn ger breyting á því fyrirkomulagi með lögunum, nr. 70/1990, þegar húsnæðisnefndir tóku við af stjórnum verkamannabústaða. Ætlunin var að auka ábyrgð sveitarstjórna á félags legum íbúðum og tengja málaflokkinn sveitarfélögum. Segja má að á þeim tíma hefði ver ið eðlilegt að stíga skrefið til fulls, þannig að húsnæðisnefnd væri einungis skipuð full trúum sveitarfélaga. Á það var ekki fallist. Að fenginni reynslu þykir hins vegar rétt að stíga það skref nú, enda álit ýmissa, sem koma nærri félagslegum íbúðum á vegum sveit arfélaga, að hér sé augljós agnúi á lögunum. Einkum sé vandinn áberandi þegar aðstæð ur eru með þeim hætti að meiri hluti í húsnæðisnefnd er annar en í sveitarstjórn. Núver andi fyrirkomulag geti valdið tortryggni sveitarstjórnar í garð húsnæðisnefndar af þess um sökum. Þversagnarkennt sé að lögð sé áhersla á ábyrgð sveitarstjórnar á félagsleg um íbúðum, en jafnframt að húsnæðisnefnd sé að hluta til skipuð utanaðkomandi aðil um. Enn lengra gangi þessi þversögn ef auka eigi ábyrgð sveitarstjórna. Ábyrgð sveit arstjórna er hér lykilatriði. Til þess að sú ábyrgð verði ekki einungis í orði heldur á borði verði sveitarstjórnir að hafa skipan nefndarinnar á sinni ábyrgð eins og eðlilegt og sjálf sagt þykir um aðrar nefndir sveitarfélaga. Eins og áður var bent á getur núverandi fyr irkomulag leitt til þess að samsetning húsnæðisnefnda sé með öðrum hætti en sveitar stjórna og er þá ljóst að grundvallarreglan um ábyrgð sveitarstjórna gengur illa upp. Verkalýðshreyfingin hefur vissulega haft mikið að segja um þennan málaflokk og ýtt hon um áfram um langt árabil. Sú sögulega staðreynd telst hins vegar ekki rök fyrir því að fulltrúar hennar eigi sæti í húsnæðisnefnd úr því það skref hefur verið tekið að nefndin er skipuð af sveitarstjórn. Í þessu sambandi má einnig benda á að með lögum nr. 61/1993 var skipan húsnæðismálastjórnar breytt á þann veg að fulltrúar verkalýðshreyfingarinn ar eiga þar ekki lengur sæti. Við þetta bætist að ekki eru sömu tengsl og áður milli Hús næðisstofnunar og lífeyrissjóðanna, enda ekki lengur gerðir samningar við lífeyrissjóð ina um skuldabréfakaup af Húsnæðisstofnun ríkisins.

Auk þess sem lagt er til að samsetning húsnæðisnefndar breytist er gert ráð fyrir að fjöldi fulltrúa í nefndinni verði ákvörðunaratriði hverrar sveitarstjórnar fyrir sig en ekki ákveðinn með lögum. Sú breyting er í samræmi við stefnu Sambands íslenskra sveitar félaga um aukið sjálfstæði sveitarfélaga.

Óþarft þykir að tekið sé fram í lögum að sveitarfélögum með færri íbúa en 400 er heimilt að skipa húsnæðisnefnd. Einnig þykir óþarft að tekið sé sérstaklega fram að fá mennu sveitarfélögunum er heimilt að skipa húsnæðisfulltrúa og er það atriði því fellt brott. Nægilegt þykir að lögin kveði á um skyldur í þessum efnum.

Um 5. gr.

Grein þessi felur í sér nánari skilgreiningu á ábyrgð sveitarstjórna á félagslegum íbúð um en er að finna í núgildandi lögum. Jafnframt sýnir greinin óbeint fram á hver eru valdmörk gagnvart húsnæðisnefnd, sbr. 41. og 45. gr., en gagnrýnt hefur verið að það atriði hafi ekki verið nægilega skýrt.

Ábyrgð sveitarstjórnar felst í aðalatriðum í því að móta stefnu og ákvarða fjárhags rammann.

Sveitarstjórn ber að kanna hver þörfin sé fyrir félagslegar íbúðir og ber ábyrgð á því að ákvörðun hennar um byggingu eða kaup á íbúðunum sé í beinu samræmi við þær þarf ir.

Fjárhagsleg ábyrgð felst í aðalatriðum í því að ákvarða fjárhagsrammann, að fjöldi íbúða sé í samræmi við þarfir, að framkvæmdir séu sem hagkvæmastar og í umsjón með íbúðum sem eru í leigu. Jafnframt kemur ábyrgð sveitarstjórna fram í kaupskyldu og for kaupsrétti við endursölu þegar um eignaríbúðir er að ræða.

Um 6. gr.

Með því að húsnæðisnefnd verði eingöngu skipuð af sveitarstjórn eykst ábyrgð sveit arstjórnar á félagslegum íbúðum. Sú aukna ábyrgð komi fram með þeim hætti að ábyrgð á úthlutun íbúða verði að öllu leyti innan sveitarfélaga, þ.e. að húsnæðisnefnd hafi á sinni hendi fullnaðarákvörðun um úthlutanir á íbúðum.

Komist Húsnæðisstofnun hins vegar að raun um að húsnæðisnefnd hafi ekki gætt laga skilyrða um eigna- og tekjumörk eða greiðslugetu við úthlutanir á íbúðum þykir nauð synlegt að heimilt sé að veita húsnæðisnefndum aðhald. Það verði gert á þann hátt að hús næðismálastjórn verði heimilt að ákveða að hlutaðeigandi húsnæðisnefnd sendi allar út hlutanir til Húsnæðisstofnunar í eitt ár til staðfestingar.

Um 7. gr.

Breytingin á 1. mgr. er einungis til samræmingar við lög nr. 12/1994, en með þeim lögum var Byggingarsjóði verkamanna heimilað að veita sveitarfélögum framkvæmda lán til byggingar félagslegra eignaríbúða á lögbýlum, en 10% framlag sveitarfélagsins á ekki við um þær íbúðir.

Í 2. mgr. er lögð til sú breyting að gerður verði greinarmunur á íbúðum, á vegum sveitarfélags annars vegar og annarra framkvæmdaraðila hins vegar, hvað viðvíkur greiðslu sveitarfélags á 3,5% framlagi til félagslegra íbúða. Sveitarfélagi beri þannig ekki lengur fortakslaus skylda til að greiða framlag þetta þegar aðrir framkvæmdaraðilar eiga í hlut heldur skuli samþykki þess liggja fyrir. Bent hefur verið á að lagaskylda um greiðslu 3,5% framlags til félagslegra íbúða á vegum einkaaðila í sveitarfélaginu hafi komið sveitarfélögum í opna skjöldu, þeim hafi ekki verið kunnugt um fyrirætlanir þess ara aðila og því ekki gert ráð fyrir greiðslu framlagsins í fjárhagsáætlun sinni. Í 2. gr. frumvarpsins er lögð til tilkynningarskylda félagasamtaka og fyrirtækja til sveitarstjórn ar og húsnæðisnefndar um þessi efni. Sú tilkynningarskylda þykir hins vegar ekki nægi leg ef sveitarfélag er engu að síður skuldbundið þótt tilkynningarskyldunni sé ekki sinnt. Því er, auk tilkynningarskyldunnar, lagt til að samþykki sveitarfélags liggi fyrir. Ólík legt er talið að samþykki fáist ekki í flestum tilvikum, enda eru félagasamtök að leysa úr húsnæðisvanda í sveitarfélaginu. Samþykkið muni því fyrst og fremst tryggja að sveit arstjórn hafi undir höndum nákvæmar upplýsingar um fyrirhugaðar byggingarfram kvæmdir eða íbúðakaup annarra framkvæmdaraðila og geti gert ráð fyrir greiðslu fram lagsins í fjárhagsáætlun sinni. Hvað gildistöku þessarar nýju tilhögunar viðvíkur skal sér staklega tekið fram að hún nær til framkvæmdalánssamninga sem gerðir verða frá og með gildistöku laganna.

Um 8. gr.

Í 2. tölul. er tekið fram að húsnæðisnefnd eigi að hafa yfirlit yfir félagslegar íbúðir á vegum annarra framkvæmdaraðila en sveitarfélaga, þ.e. félagasamtaka og fyrirtækja, en þetta atriði hefur ekki þótt nægilega skýrt. Í því felst ekki að húsnæðisnefnd hafi eftir lit með félagslegum íbúðum á vegum einkaaðila heldur einungis að húsnæðisnefnd hafi upplýsingar um fjölda íbúða á vegum annarra aðila og hvaða tegund íbúða er um að ræða.

Í 3. tölul. felst það mikilsverða nýmæli að húsnæðisnefnd verði falin fullnaðarákvörð un um úthlutun félagslegra íbúða á vegum sveitarfélagsins. Í því felst að húsnæðisnefnd beri ábyrgð á því að lagaskilyrðum um eigna- og tekjumörk og greiðslumat í hverju ein stöku máli sé fullnægt, en þau atriði verði ekki send Húsnæðisstofnun til staðfestingar í hverju máli eins og gert hefur verið hingað til. Engu að síður verði óskir um undanþágu frá eigna- og tekjumörkum, sem heimilaðar eru skv. 64. gr., sendar Húsnæðisstofnun til ákvörðunar. Einnig ef óskað er undanþágu frá greiðslumati en þar er um nýmæli í lög um að ræða einn hlekkur í því að auka sveigjanleikann. Auk þess sér húsnæðisnefnd um að meta félagslega hagi umsækjenda skv. 64. gr. og raða þeim í forgang með sama hætti og verið hefur og nánar er kveðið á um í reglugerð. Það nýmæli að húsnæðisnefndir taki fullnaðarákvörðun um úthlutun íbúða er í beinu samræmi við þá breyttu skipan húsnæð isnefndar sem lögð er til í frumvarpi þessu og þá auknu ábyrgð sem sveitarstjórnum er ætlað að axla. Enda þótt ábyrgðin á úthlutunum íbúða verði þannig endanlega innan sveit arfélagsins (hjá húsnæðisnefnd) er engu að síður nauðsynlegt að Húsnæðisstofnun ber ist upplýsingar um úthlutanirnar. Slíkar upplýsingar eru Húsnæðisstofnun nauðsynlegar vegna tölfræðilegrar vinnu svo og til þess að Húsnæðisstofnun geti gert úrtakskönnun á því að umsækjendur hafi uppfyllt lagaskilyrði. Því er lagt til að húsnæðisnefndir sendi Húsnæðisstofnun yfirlit yfir úthlutanir sínar.

Í 4. tölul. er tekið fram að Húsnæðisstofnun staðfesti útreikninga húsnæðisnefnda við endursölu íbúða. Hér er ekki um efnisbreytingu að ræða en rétt þykir að atriði þetta komi fram í lögum.

Að öðru leyti felst í greininni einföldun á texta en ekki efnisbreyting.

Um 9. gr.

Ákvæðið felur í sér þrenns konar breytingar:

Í fyrsta lagi er lögð til sú breyting á 4. tölul að í stað tveggja lána til almennra kaup leiguíbúða - 20% láns, upphaflega til fimm ára, en með lögum nr. 12/1994, til 25 ára, og 70% láns - verði veitt eitt lán, allt að 90% lán, til jafnlangs tíma og í félagslegum kaupleiguíbúðum, þ.e. til allt að 43 ára þegar íbúð er keypt, en allt að 50 ára sé hún leigð. Með þessu fæst þrennt: Í fyrsta lagi sveigjanleiki með þeim hætti að fólk geti valið um lánshlutfall, allt að 90%. Í öðru lagi verði lánakerfið einfaldað ofurlítið með einu láni í stað tveggja og síðast en ekki síst verði létt á greiðslubyrði fólks. Fastbundnar reglur um almennar kaupleiguíbúðir hafa verið gagnrýndar. Bent hefur verið á að fólk þurfi að eiga val um hversu háu láni það sækist eftir, greiðslugeta þeirra sem búa í almennum kaup leiguíbúðum sé misjöfn. Greiðslubyrðin hafi reynst mörgum erfið, einkum þeim sem hafa tekjur sem eru lítið eitt hærri en tekjumörk samkvæmt lögunum. Sérstaklega eigi þetta við um 20% lánið til fimm ára. Á þessu var þó ráðin bót með lögum nr. 12/1994. Þau lög heimila annars vegar að veita kaupanda 20% lán til 25 ára í stað fimm ára og hins veg ar að lengja lánstíma fimm ára lána til 25 ára út árið 1994. Hér er lagt til að gengið verði enn lengra á sömu braut, veitt verði eitt 90% lán til almennra kaupleiguíbúða með sama hætti og til félagslegra eignaríbúða/kaupleiguíbúða/leiguíbúða og til jafnlangs tíma, til 43 ára sé íbúð keypt og 50 ára sé hún leigð. Breyting þessi hefur hins vegar ekki í för með sér breytingu á vaxtakjörum á lánum til almennra kaupleiguíbúða sem eru ekki lagaat riði eins og kunnugt er. Reiknað er með því að óbreytt standi að vextirnir verði hærri en af lánum til annarra félagslegra íbúða. Með því móti helst sérstaða almennra kaupleigu íbúða - valkostur fyrir þá sem hafa tekjur yfir tekjumörkum húsnæðismálastjórnar - án þess að greiðslubyrði verði fólki ofviða.

Í öðru lagi er lögð til sú breyting að öll lán Byggingarsjóðs verkamanna geti numið allt að 90%, en þau séu ekki bundin við hámarkið, 90%, eins og skilja má af orðalagi nú gildandi laga. Rétt þykir að hafa þetta atriði opið í lögunum. Hér er í raun einungis um leiðréttingu að ræða, lögin hafa verið skilin á fyrrnefndan veg, en rétt þykir að sá skiln ingur komi beinlínis fram í lagatexta.

Að lokum er gert ráð fyrir að húsnæðismálastjórn sé heimilað með lögum að færa lán til milli lánaflokka. Óskir um slíkar tilfærslur hafa komið frá mörgum framkvæmdarað ilum, bæði húsnæðisnefndum og félagasamtökum. Erfitt getur verið í upphafi fram kvæmda að sjá fyrir hvort þörf sé fyrir íbúðir til eignar eða leigu, fyrir almennar eða fé lagslegar kaupleiguíbúðir, o.s.frv. Því er slíkur sveigjanleiki talinn nauðsynlegur, ekki síst nú á tímum samdráttar, svo og í fámennum sveitarfélögum. Til að koma til móts við þess ar raddir, og sem einn liður í auknum sveigjanleika á félagsíbúðakerfinu, þykir rétt að slíka heimild sé að finna í lögum.

Um 10. gr.

Hér eru lögð til tvenns konar nýmæli.

Í fyrsta lagi að til staðar sé þröng heimild til þess að lána megi til bílskýla eða bíl skúra í notuðu íbúðarhúsnæði, 2. tölul., en það er rýmkun frá núgildandi lögum. Hér býr sama hugsun að baki og þar sem lagt er til að víkja megi frá stærðarmörkum þegar not að íbúðarhúsnæði á í hlut, þ.e. að strangar reglur virki ekki gegn tilgangi sínum sem er að fá sem hagstæðast húsnæði. Ef aðstæður í sveitarfélagi eru með þeim hætti að fyrir hendi er notað húsnæði á hagstæðu verði með bílskýli eða bílskúr er ófært að kaup hús næðisnefndar á húsnæðinu strandi á því atriði og þess í stað sé byggt dýrara húsnæði, en þess eru dæmi. Þetta á t.d. við í þeim sveitarfélögum þar sem í raun var ekki þörf fyrir nýjar íbúðir, en eldri íbúðir verða enn óseljanlegri en áður og falla meira í verði. Óhagg að stendur að samanlagt verð á íbúð og bílskýli/bílskúr sé undir viðmiðunarmörkum hús næðismálastjórnar.

Í öðru lagi að Byggingarsjóði verkamanna verði heimilað að veita eigendum í félags legum íbúðum sérstakt viðbótarlán til að leysa úr bráðum vanda. Komið hefur í ljós að víða um land þarfnast fjölbýlishús, með félagslegum íbúðum í eigu einstaklinga, gagn gerra endurbóta utanhúss eigi húsin ekki að liggja undir skemmdum sem getur haft í för með sér fjárhagstjón fyrir sjóðinn. Af ýmsum ástæðum hefur viðhaldi ekki verið sinnt jafnóðum, en vandinn hrannast upp þar til kostnaður við endurbætur er orðinn eigend um ofviða án sérstakrar aðstoðar. Vegna þeirra hagsmuna sem sjóðurinn hefur að gæta að viðhalda veðum sínum stendur það honum næst að koma í veg fyrir enn frekara tjón. Ætlunin er að lánin verði einungis veitt til kostnaðarsamra endurbóta utanhúss. Með end urbótum er hér átt við endurbyggingu eða viðamikla viðgerð á þaki, endurnýjun á glugg um, jafnt gluggakörmum sem gleri, svo og viðgerðir eða klæðningu á veggjum utanhúss. Umsóknum um lán skal fylgja kostnaðaráætlun og verklýsing og skal umsókn berast Hús næðisstofnun áður en framkvæmdir hefjast. Fortakslaust skilyrði er að umræddar fram kvæmdir falli ekki undir tryggingarsjóð félagslegra íbúða.

Um 11. gr.

Eins og fram kemur í 9. gr. frumvarpsins er lagt til að veitt verði eitt lán til almennra kaupleiguíbúða, allt að 90% lán, í stað tveggja lána, 70% og 20%. Jafnframt lengist láns tíminn og verði sá sami og af lánum til annarra félagslegra íbúða, þ.e. allt að 43 ár eða allt að 50 ár, í stað fimm ára eða 25 ára lánstíma þegar 20% lánið átti í hlut. Hér er því um augljósa réttarbót að ræða fyrir lántakendur.

Jafnframt er sú breyting gerð að lánstími allra lána verði til allt að 43 ára eða allt að 50 ára, en ekki bundinn við ákveðinn árafjölda, hámarkslánstíma. Rétt þykir að hafa þennan möguleika fyrir hendi þannig að fólk geti fengið lán til styttri tíma sé þess ósk að.

Tekið er fram beinum orðum að vextir af lánum Byggingarsjóðs verkamanna frá og með 1. júlí 1984 séu breytilegir. Hér er einungis um orðalagsatriði að ræða. Rétt þykir að orðalag um vaxtabreytingu sé það sama og í 16. gr. laganna (Byggingarsjóður ríkis ins), en engin merkingarbreyting er hér á ferðinni.

Samkvæmt núgildandi lögum eru lán til söluíbúða og lán til leiguíbúða með eignar hlut afborgunarlaus fyrsta árið. Þegar íbúðir eru seldar er í öllum tilfellum veitt nýtt lán og nýja lánið er afborgunarlaust fyrsta árið. Í eignarhlutaríbúðum er það aðeins fyrsti leigjandinn sem nýtur afborgunarlausa ársins því við leigjendaskipti er ekki veitt nýtt lán. Telja verður eðlilegt að leigjendur sitji við sama borð, óháð því hvort þeir leigja með kauprétti eða eignarhlut eða hvort þeir eru fyrstu leigjendur íbúðar eða ekki.

Um 12. gr.

Breyting sú sem gerð er á 1. mgr. tekur til þess að veitt verði eitt lán, allt að 90%, til almennra kaupleiguíbúða, í stað tveggja lána, 70 og 20%, sbr. breytingu sem lögð er til á 50. gr. laganna.

Í öðru lagi verði því slegið föstu að eignarhlutur í almennri kaupleiguíbúð sé annað hvort 10% eða 30%, en lögin hafa verið framkvæmd á þann veg, sbr. 76. gr. laganna.

Um 13. gr.

Í greininni felast þrjár breytingar:

Sú fyrsta snýr að notuðum íbúðum, 5. málsl. 2. mgr. Þegar gerðir eru samningar um útborgun láns til notaðra íbúða við húsnæðisnefndir er þess nú krafist að samningum sé þinglýst á 1. veðrétti í íbúðinni. Komið hefur í ljós að fortakslaus krafa um 1. veðrétt hef ur í för með sér töluverða erfiðleika fyrir framkvæmdaraðila. Yfirleitt hvíla á íbúðun um lán úr Byggingarsjóði ríkisins og einnig frá öðrum aðilum. Því þarf að greiða upp þau lán eða fá veðleyfi til þess að þinglýsa láni Byggingarsjóðs verkamanna. Reynslan sýn ir að þetta hefur í för með sér fyrirhöfn og tafir sem komast mætti hjá. Þess vegna er lagt til að ábyrgð sveitarfélaga til tryggingar láni verði tekin gild. Þetta eigi aðeins við þann tíma þar til láninu er breytt í langtímalán, en frá þeim tíma verði láninu þinglýst á 1. veð rétti.

Í öðru lagi er leiðrétting hvað varðar viðmiðun vaxta af framkvæmdalánum, 8. málsl. 2. mgr., en viðmiðunin við lán Byggingarsjóðs ríkisins á ekki lengur við. Miða skal þess í stað við lán til kaupa á almennum kaupleiguíbúðum.

Að lokum er sú nýjung, ný 3. mgr., að húsnæðismálastjórn verði heimilað að telja fjár magnskostnað annarra lána en úr Byggingarsjóði verkamanna lánshæfan. Meginröksemd in að baki þessari breytingu er að framkvæmdaraðili hafi val um það hvort hann taki framkvæmdalán hjá Byggingarsjóði verkamanna eða hjá bönkum eða sparisjóðum. Fram kvæmdalánssamningar Byggingarsjóðs verkamanna eru oft til 15 mánaða, en styttri láns tími getur hentað einstökum framkvæmdaraðilum. Því er lagt til að heimild sé fyrir hendi til þess að fjármagnskostnaður lánastofnana verði lánshæfur að vissum skilyrðum full nægðum sem fram koma í greininni.

Um 14. gr.

Lagt er til að víkja megi frá núgildandi stærðarmörkum við kaup á notuðum íbúðum. Reynsla sýnir að núgildandi stærðarmörk eru vel við hæfi þegar íbúðir í byggingu eiga í hlut. Hins vegar hefur komið í ljós að stærðarmörkin hafa staðið í vegi fyrir því að keyptar væru notaðar íbúðir á hagstæðu verði. Eins og kunnugt er hvetur húsnæðismála stjórn sveitarfélög til að kaupa íbúðir fremur en byggja. Það verður að teljast í andstöðu við þá hvatningu að dæmi eru um það að húsnæðisnefndir hafi orðið að hafna kaupum á íbúðum vegna stærðar, þrátt fyrir hagstætt verð, og byggt þess í stað mun dýrari íbúð ir. Vegna þessa þykir rétt að lögin geymi heimild til þess að víkja frá stærðarmörkum þegar um notað húsnæði er að ræða. Ávallt verður þó að fara varlega í sakirnar í þess um efnum og hafa í huga að stærri íbúðir eru dýrari í rekstri, svo og að tryggt sé að í sveitarfélaginu séu fjölskyldur sem þurfi á stórum íbúðum að halda.

Um 15. gr.

Helstu breytingar eru þessar:

Gert er ráð fyrir að eigna- og tekjumörk verði ákveðin með sérstakri reglugerð sem endurskoðuð verði árlega. Núgildandi viðmiðun um eignir, sbr. a-lið 64. gr., þykir óljós. Húsnæðismálastjórn setur nú sérstakar reglur um eignamörk. Óþarft þykir að tilgreina tekjumörk í lögum þar sem þau geta breyst og því talið réttara að kveða á um þau í sér stakri reglugerð.

Tiltekinn er sérstaklega aldur barna hverra tekjur teljast til tekna fjölskyldunnar. Nú gildandi lög tilgreina aldur ekki sérstaklega, en eru framkvæmd svo að miða við sjálf ræðisaldurinn, 16 ár. Með breyttum tímum og lengri skólagöngu ungmenna þykir það ald ursmark of lágt og því talið nær lagi að miða við þann aldur er framhaldsskóla lýkur sem er yfirleitt á tuttugasta aldursári.

Enda þótt húsnæðisnefndum sé með frumvarpi þessu falið endanlegt ákvörðunarvald um úthlutun íbúða á vegum sveitarfélagsins og beri þannig ábyrgð á því að reglum um eigna- og tekjumörk sé framfylgt er engu að síður gert ráð fyrir að beiðnir um undan þágur fari fyrir Húsnæðisstofnun.

Lagt er til að greiðslumat verði reglugerðaratriði með sama hætti og gildir innan hús bréfakerfisins. Nægilegt þykir að lögin kveði á um að greiðslugeta skuldara skuli met in. Auk þess er lagt til að Húsnæðisstofnun verði heimilað að veita undanþágu frá greiðslumati, sbr. 3. tölul. 45. gr. Með því móti verði komið til móts við ábendingar um að greiðslumat þurfi að vera sveigjanlegt. Þannig komi til álita að greiðslubyrði lána verði þyngri en kveðið verði á um í reglugerð. Aðstæður fólks eru með mismunandi hætti. Má sem dæmi nefna þá sem njóta óformlegrar aðstoðar vandamanna meðan verið er að kom ast yfir erfiðasta hjallann í íbúðakaupum. Einnig hefur verið bent á að fólk geti verið und ir það búið að leggja hart að sér í ákveðinn tíma til að eignast eigið húsnæði. Þessi fé lagslegu atriði getur húsnæðisnefnd haft upplýsingar um og því er lagt til að hún sendi Húsnæðisstofnun rökstudda beiðni um undanþágu þar sem það á við.

Komi upp það tilvik að húsnæðisnefnd hafi úthlutað íbúð til einstaklings, sem ekki uppfyllti skilyrði um eignir eða tekjur, sbr. a- eða b-lið, skal húsnæðismálastjórn breyta vöxtum til samræmis við lán til kaupa á almennum kaupleiguíbúðum. Viðkomandi ein staklingur mátti vita að eignir hans eða tekjur hafi verið yfir gildandi mörkum sem fram koma í reglugerð. Ákvæði þessa efnis er í beinum tengslum við það nýja fyrirkomulag sem lagt er til í frumvarpi þessu að húsnæðisnefnd taki endanlega ákvörðun um úthlut un íbúða, sbr. 41. og 45. gr.

Um 16. gr.

Breytingin er eingöngu til samræmis við breytingu á 64. gr. laganna.

Um 17. gr.

Tekið er fram, til að taka af allan vafa að þegar almenn kaupleiguíbúð með 90% láni er keypt gilda sömu eignamörk og þegar keyptur er 10% eignarhlutur í almennri kaup leiguíbúð, sbr. 2. mgr. 76. gr. Reiknað er með að þau eignamörk verði hærri en þegar fé lagslegar íbúðir í skilningi 64. gr. laganna eiga í hlut, enda höfða almennar kaupleigu íbúðir til þeirra sem eru betur stæðir en þeir sem falla undir 64. gr. laganna. Eignamörk in verða ákveðin með reglugerð.

Eigi kaupandi eigur, sem eru hærri en gildandi eignamörk, verður lánveiting lækkuð í 70%. Hér er ekki um efnisbreytingu að ræða þar sem í gildandi lögum er gert ráð fyr ir 70% láni við slíkar aðstæður, en lán til almennra kaupleiguíbúða eru tvískipt sam kvæmt gildandi lögum, 70% og 20% lán eins og áður hefur komið fram.

Við kaup á almennum kaupleiguíbúðum hefur verið gerð krafa um mat á greiðslu getu. Í reglugerð er þetta skýrt frekar og þar kemur fram að þetta skuli gert. Til að taka af öll tvímæli er lagt til að tiltaka í lögunum að greiðslugeta skuli metin við kaup á al mennum kaupleiguíbúðum með sama hætti og við kaup á öðrum félagslegum íbúðum. Kveðið verði á um greiðslumatið í reglugerð. Greiðslumatið verði undanþægt með sama hætti og þegar kaup á félagslegum íbúðum skv. 64. gr. laganna eiga í hlut.

Komi til þess að húsnæðisnefnd úthluti almennri kaupleiguíbúð með 90% láni, þrátt fyrir að viðkomandi einstaklingur átti eignir yfir gildandi eignamörkum, skal húsnæðis málastjórn lækka lánshlutfall í 70% lán. Viðkomandi einstaklingur mátti vita að eignir hans voru yfir eignamörkum, sbr. lög og reglugerð. Ákvæði þessa efnis er í beinum tengslum við það nýja fyrirkomulag, sem lagt er til í frumvarpi þessu að húsnæðisnefnd taki endanlega ákvörðun um úthlutun íbúða, sbr. 41. og 45. gr., í stað þess að Húsnæð isstofnun staðfesti hvert einstakt mál eins og verið hefur.

Um 18. gr.

Ákvæðið er til samræmingar við breytingu á 45. gr. laganna sem lögð er til í 8. gr. þessa frumvarps, þar sem húsnæðisnefndum er falin fullnaðarákvörðun um úthlutun íbúða. Sú breyting snýr einvörðungu að húsnæðisnefndum. Óbreytt stendur að úthlutun íbúða á vegum annarra framkvæmdaraðila fari til staðfestingar Húsnæðisstofnunar. Eðli máls sam kvæmt á það þó ekki við um félagslegar leiguíbúðir í eigu framkvæmdaraðila.

Um 19. gr.

Í 3. mgr. er einungis um orðalagsbreytingu að ræða til skýringarauka þannig að ljóst sé að vaxtaviðmiðunin á við um vexti af lánum vegna kaupa á almennum kaupleigu íbúðum, en ekki leigu á þeim íbúðum.

Um allar félagslegar íbúðir gilda sömu reglur hvað erfðir varðar, þ.e. sú meginregla að réttur til íbúða erfist ekki. Ákvæði þessa efnis er nú í 74. gr. laganna um kaupleigu íbúðir, en láðst hefur að setja ákvæði sama efnis um eignaríbúðir. Lagt er til að hér verði úr bætt.

Um 20. gr.

Felld er brott vísun í lög um húsaleigusamninga, nr. 44/1979, en 1. janúar 1995 ganga í gildi ný húsaleigulög, nr. 36/1994.

Um 21. gr.

Hér er lagt til að við kaup á kaupleiguíbúðum gildi sömu reglur og við kaup á fé lagslegum eignaríbúðum, þannig að kaupanda verði veitt nýtt lán og framlag hans verði a.m.k. 10%. Framkvæmdin hefur í raun verið sú sem nú er lagt til að verði lögfest, enda hafa núgildandi reglur þótt nokkuð óljósar um kaupverð íbúðanna. Jafnframt hefur þótt óeðlilegt að kaupandi fái ekki afsal í hendur fyrr en eftir nokkur ár. Þó er framkvæmd araðila nú heimilt að taka veð í viðkomandi íbúð veiti hann kaupanda lán þegar um 10% kaup er að ræða. Auk þess hefur húsnæðismálastjórn nú ákveðið að gjalddagar af lán um Byggingarsjóðs verkamanna verði 12 á ári, en ekki fjórir eins og verið hefur, og af þeim sökum ekki talið nauðsynlegt að kveða í lögum sérstaklega á um að kaupverð kaup leiguíbúða greiðist með jöfnum mánaðarlegum afborgunum.

Um 22. gr.

Þar sem nú er gert ráð fyrir að farið verði á sama veg með kaup á kaupleiguíbúðum og félagslegum eignaríbúðum er í greininni vísað til 68.–71. gr. laganna sem taka til rétt arstöðu eigenda.

Að öðru leyti skýrir greinin sig sjálf.

Um 23. gr.

Hér er lagt til að eignamörk við kaup á 10% eignarhlut í almennri kaupleiguíbúð verði tilgreind í reglugerð.

Komi til þess að húsnæðisnefnd úthluti almennri kaupleiguíbúð með 90% láni, þ.e. 10% eignarhlut, þrátt fyrir að viðkomandi einstaklingur átti eignir yfir gildandi eigna mörkum, skal húsnæðismálastjórn lækka lánshlutfall niður í 70% (eignarhlutur verði 30% í stað 10%). Um þetta atriði vísast að öðru leyti til athugasemda við 17. gr. frumvarps ins (66. gr. laganna).

Lögð eru til þau nýmæli að heimilað verði að hækka upphafleg lán hjá þeim fram kvæmdaraðilum sem byggt hafa íbúðir með eignarhlut, annaðhvort íbúðir með 15% eign arhlut og 85% láni, sem var hámarkslán samkvæmt lögum fyrir gildistöku laga nr. 70/1990, eða með 30% eignarhlut og 70% láni. Ástæður fyrir þessari breytingu eru þær að hjá húsnæðissamvinnufélögum hefur komið í ljós að erfiðleikum er bundið að end urúthluta íbúðum sem byggðar voru fyrir gildistöku laga nr. 70/1990 með 15% eignar hlut og sama á við um íbúðir með 30% eignarhlut. Framkvæmdaraðilum er skylt að end urgreiða leigutaka andvirði eignarhluta síns. Ef nýr leigutaki er ekki fyrir hendi, sem kaupa vill 15% eða 30% eignarhlut, situr framkvæmdaraðili uppi með þann kostnað án þess að ráð sé fyrir því gert, t.d. með varasjóði hjá húsnæðissamvinnufélögum eða öðr um leiðum. Íbúðir byggðar fyrir 1990 eru vegna þessa ekki eins eftirsóttar og yngri íbúð ir og afleiðing þess er sú að dæmi eru um að íbúðir á vegum húsnæðissamvinnufélaga standi auðar. (Í þessu sambandi skal bent á að vegna framkvæmda, sem hófust fyrir gild istöku laga nr. 70/1990 en komu til uppgjörs eftir þann tíma, voru veitt lán á bilinu 86–89%. Í þeim tilvikum munu upphafleg lán því lítið hækka.) Til að liðka hér til er sú leið lögð til sem fram kemur í greininni. Verði tilhögun þessi að lögum er a.m.k. dreg ið úr þeirri hættu að eignarhlutaíbúðir standi auðar vegna rígskorðaðra lánskjara. Hér er því á ferðinni enn eitt dæmi í frumvarpi þessu um aukinn sveigjanleika innan félagslega íbúðakerfisins.

Að lokum er felld brott vísun í húsaleigulög, nr. 44/1979, en ný húsaleigulög, nr. 36/1994, öðlast gildi 1. janúar 1995.

Að öðru leyti er ekki um efnisbreytingar á greininni að ræða.

Um 24. gr.

Komið hefur í ljós að fjármálaráðuneytið telur sýslumönnum skylt að taka stimpil gjald af afsölum vegna íbúða sem framkvæmdaraðilar kaupa á almennum markaði, enda þótt íbúðunum sé ætlað að verða félagslegar íbúðir skv. 1. mgr. 54. gr. laganna. Bent er á að ákvæði 78. gr. laganna um undanþágu frá stimpilgjaldi beri að skýra þröngt. Við kaup framkvæmdaraðila á íbúð á almennum markaði flokkist íbúð þannig ekki sem fé lagsleg íbúð, enda þótt henni sé ætlað það hlutverk og keypt í því skyni. Þar sem ekki sé tekið sérstaklega á þessu atriði í 78. gr. laganna sé sýslumönnum skylt að taka stimpil gjald af afsölum við kaup framkvæmdaraðila á íbúðunum.

Til að bregðast við þessu er nauðsynlegt að tiltaka sérstaklega í lögunum að afsöl vegna íbúða, sem framkvæmdaraðilar kaupa skv. 54. gr. laganna, verði undanþegin stimp ilgjaldi. Á kaupsamningi skal koma fram áritun Húsnæðisstofnunar ríkisins um tilgang kaupanna.

Um 25. gr.

Hér eru lagðar til þrenns konar breytingar. Í fyrsta lagi sú að einungis tekjur geti leitt til hækkunar vaxta, en eignir skipti ekki máli í því sambandi. Eignaaukning sem slík bæt ir ekki afkomu fólks. Það hefur sýnt sig að hækkun vaxta vegna aukinna eigna getur kom ið hart niður á fólki, t.d. ellilífeyrisþegum sem hafa úr litlu að moða, enda þótt þeir eigi t.d. verðmætar íbúðir. Það er því sanngirnismál að eignum fólks sé haldið utan við þeg ar breyting á vöxtum á í hlut.

Í öðru lagi er gert ráð fyrir að lækka megi vexti, sem áður hafa verið hækkaðir, sýni eigandi fram á að tekjur hans hafi lækkað og séu undir tekjumarki laganna. Sveiflur á tekjum fólks undanfarin ár, svo sem vegna atvinnuleysis, tekjulækkunar, aldurs, veik inda og annarra breytinga á högum, sýna fram á þörf þess að viðmiðanir um endurskoð un vaxta séu sveigjanlegar og í samræmi við raunverulega hagi fólks. Því þykir það vera sjálfsagt réttlætismál að vexti megi lækka vegna versnandi kjara, auk þess sem það er í beinu samræmi við markmiðsákvæði laganna, 35. gr., um að opinber aðstoð í húsnæð ismálum taki mið af aðstæðum fólks hverju sinni.

Að lokum er kveðið á um að skattstjórum sé skylt að afhenda Húsnæðisstofnun skatt framtöl einstaklinga, en skattframtöl eru undirstaða þess að vaxtabreytingar samkvæmt ákvæði þessu verði framkvæmanlegar. Komið hefur í ljós að vafi hefur þótt leika á því að skattstjórum sé heimilt án lagaheimildar að afhenda skattframtöl einstaklinga. Nauð synlegt er að lagastoð í þessu efni sé ótvíræð. Hér er höfð hliðsjón af sams konar ákvæði í lögum um Lánasjóð íslenskra námsmanna.

Um 26. gr.

a. (82. gr.)

Ákvæðin eru efnislega óbreytt.

b. (83. gr.)

Gert er ráð fyrir þeirri breytingu einni að kaupskylda framkvæmdaraðila stofnist þeg ar við afhendingu íbúðar en ekki við afsal eins og nú er. Ástæðan er sú að afsal getur dregist nokkurn tíma eftir að afhending á sér stað. Því er talið sanngjarnt að þessi mik ilvæga tímasetning miðist við afhendinguna, þ.e. þann tíma þegar íbúðin er afhent kaup anda til umráða, í stað þess að miða við það formsatriði sem í afsalinu felst. Benda má á í þessu sambandi að ýmis önnur réttaráhrif miðast nú þegar við afhendingardag, svo sem fyrning, fyrsti vaxtadagur og útreikningur á eignarhlut. Hér er því, auk framan greindra sanngirnisraka, um samræmingaratriði að ræða.

c. (84. gr.)

Vísað er til athugasemda við b-lið 83. gr. um að miða við afhendingardag í stað af sals.

d. (85. gr.)

Greinin felur ekki í sér efnisbreytingu, einvörðungu ný efnistök.

e. (86. gr.)

Ákvæði gildandi laga hafa reynst erfið í framkvæmd þar sem þau þykja ekki nægi lega skýr og tilvitnanir í lagagreinar hafa valdið vafa. Í breytingartillögunni er nákvæm lega tilgreint til hverra félagslegra íbúða kaupskylda sveitarstjórna á nauðungarsölu nær og að auki tekinn af allur vafi um hvert sé kaupverð í þeim tilvikum.

Tilvísunin í 83. gr., sbr. núgildandi lög, er felld brott, en hún tók til íbúða sem ekki voru lengur félagslegar íbúðir þar sem þær höfðu verið í eigu sama eiganda í 30 ár sam fellt. Sú tilvísun var því óþörf.

f. (87. gr.)

Þess eru nokkur dæmi að þegar húsnæðisnefnd hefur keypt inn íbúð og reiknað út söluverð hennar hafi komið í ljós að hið útreiknaða söluverð sé annað verð en á sam bærilegum íbúðum, jafnvel þótt um sé að ræða íbúðir sem tilheyri sama stigagangi eða sama byggingaráfanga. Fyrir þessu eru ýmsar ástæður, en aðallega er hér um að ræða vísitölubreytingar á byggingartíma, mismunandi lánskjör svo og viðgerðir og endurbæt ur sem gerðar hafa verið og haft hafa áhrif á söluverð íbúða. Sem dæmi má nefna íbúð ir í sama byggingaráfanga er seldar voru á föstu verði, en afhentar kaupendum á mis munandi tímum sem síðan leiðir til þess að kaupverð miðast ekki við sömu vísitölu. Við framreikning, frá kaupdegi til söludags, verður því oft um óeðlilegan verðmun á sam bærilegum íbúðum að ræða. Á þetta einkum við um íbúðir byggðar fyrir gildistöku laga nr. 51/1980, en litið hefur verið svo á að gildandi lög heimili samræmingu á verði þeirra íbúða því húsnæðisnefnd sé ekki rígbundin við ákveðnar útreikningsreglur við ákvörð un á söluverði. Þar sem nú er lagt til að við ákvörðun á söluverði íbúða, byggðum fyr ir gildistöku laga nr. 51/1980, verði farið líkt og með aðrar íbúðir, er talið nauðsynlegt að heimila að samræma megi íbúðaverð í sérstökum tilfellum, til hækkunar eða lækk unar, eftir atvikum. Jafnframt nái heimildin til íbúða sem byggðar eru eftir gildistöku laga nr. 51/1980 þar sem einnig hafa komið upp vandamál þessa efnis þó í miklu minna mæli sé.

Heimild til að taka staðfestingargjald af kaupanda er sett til þess að útiloka að gerð ar séu kröfur til þess að kaupandi borgi inn á íbúðina en slíkar innborganir hafa tíðkast. Þær verða að teljast óeðlilegar þegar endursala á í hlut. Framkvæmdaraðili hefur engan kostnað af íbúðinni og engin tengsl þurfa að vera á milli þess að hann úthluti íbúð til nýs kaupanda og hvenær hann innleysi hana. Í stað slíkra innborgana verði heimilað að fara fram á staðfestingargjald og látið þar við sitja.

Kveðið verði á um svonefnd bráðabirgðalán. Slík skammtímalán til þriggja mánaða hafa verið veitt úr Byggingarsjóði verkamanna til sveitarfélaga og félagasamtaka til að greiða fyrir innlausn á félagslegum íbúðum. Bein lagaheimild hefur ekki verið fyrir lán um þessum, en ákvæði laganna um endursölu verið túlkuð á þennan veg. Rétt þykir að veiting slíkra lána komi beinlínis fram í lögum. Jafnframt verði lánum þessum sniðinn þröngur stakkur. Lánin verði einungis veitt að ljóst sé að kaupandi sé ekki fyrir hendi og sveitarstjórn hafi ekki bolmagn til að festa kaup á íbúðinni. Enda þótt gert sé ráð fyrir að bráðabirgðalán verði sem fyrr til þriggja mánaða er talið rétt að heimilt sé að framlengja það um þrjá mánuði til viðbótar hafi kaupandi ekki fundist. Hafi íbúð enn ekki selst eft ir 6 mánuði gilda ákvæði 92. gr.

Að öðru leyti eru efnisatriði (1.–3. mgr.) óbreytt.

g. (88. gr.)

Lagt er til að 1% fyrning verði á öllum íbúðum óháð eignarhaldstíma. Þetta gildi um íbúðir sem keyptar hafa verið eftir gildistöku laga nr. 51/1980 með fullverðtryggðum lán um úr Byggingarsjóði verkamanna. Samkvæmt gildandi lögum eru íbúðir, sem byggðar voru samkvæmt lögum nr. 51/1980, með 1% fyrningu fyrstu 20 ár eignarhaldstímans, en 0,5% eftir það. Hins vegar eru íbúðir, sem byggðar eru samkvæmt lögum nr. 70/1990 með 1,5% fyrningu fyrstu 20 árin, en 0,75% eftir það. Það má því segja að verið sé að lækka fyrninguna á íbúðum sem koma nú til innlausnar því ákvæði um 0,5% fyrningu á íbúð um sem byggðar voru samkvæmt lögum nr. 51/1980 hefur ekki komið til framkvæmda eðli máls samkvæmt.

Jafnframt þessari breytingu er gert ráð fyrir nýju fyrirkomulagi við mat á verðgildi endurbóta á íbúð. Þegar íbúð kemur til innlausnar skal leggja mat á þær endurbætur (og endurnýjun) sem seljandi kann að hafa kostað til og hefur aukið verðgildi eignarinnar. Einnig skal meta vanrækslu á viðhaldi íbúðarinnar og draga þann kostnað frá eignarhlut seljanda. Lagt er til að húsnæðismálastjórn setji skýrar reglur hér um enda oft um vand meðfarin mál að ræða. Þannig kveði reglurnar á um verðgildi og endingartíma þeirra byggingarþátta sem í hlut eiga, hvaða þættir skuli teljast til viðhalds og á ábyrgð eig enda og hvaða þættir teljast til endurnýjunar og endurbóta. Eigendum félagslegs hús næðis verður því vel ljóst hvaða kröfur eru gerðar við innlausn íbúða og þá jafnframt að vanræksla á eðlilegu viðhaldi verður dregin frá eignarhluta við sölu samkvæmt reglun um. Þá má gera ráð fyrir að þetta fyrirkomulag hvetji íbúðareigendur til að halda eign um sínum betur við en áður þar sem hlutur þeirra við innlausn ræðst meir en áður af ástandi eignanna.

Gert er ráð fyrir að kaupanda verði veitt nýtt lán í stað yfirtöku á eftirstöðvum af láni. Framkvæmdin er þessi í dag, enda einfalt í framkvæmd og komist hjá því að mörg lán séu í gangi í einu. Aðferð þessi getur aldrei verið óhagstæðari fyrir kaupandann.

Tekin eru af öll tvímæli um það hvenær seljandi eigi rétt á fullnaðargreiðslu við sölu íbúðar og við hvaða dag skuli miðað. Einnig er framkvæmdaraðila gefinn ákveðinn frest ur til að ganga frá kaupum á íbúðinni.

h. (89. gr.)

Greinin felur í sér eftirtaldar breytingar:

Kveðið verði á um 4% aukaverðbætur sem reiknaðar hafa verið sem einn liður í sölu verði íbúða byggðra fyrir gildistöku laga nr. 51/1980. Lagagrundvöllur fyrir þeim út reikningi er ekki nægilega skýr. Aðdragandi þess er í stórum dráttum sá að við fram kvæmd laga nr. 51/1980 kom í ljós óviðunandi niðurstaða fyrir eigendur við verðlagn ingu á íbúðum sem byggðar voru fyrir gildistöku laganna. Til að rétta hlut manna voru sett bráðabirgðalög nr. 50/1983 um greiðslu 4% aukaverðbóta vegna verðlagningar á hlut aðeigandi íbúðum. Þau bráðabirgðalög voru hins vegar ekki staðfest en kveðið á um auka verðbæturnar í reglugerð. Nauðsynlegt er að lagastoðin sé hér skýr og er því lagt til að úr verði bætt. Jafnframt er sú breyting gerð á útreikningum að í stað 0,5%–1% árlegrar fyrningar verði fyrningin 1%. Ástæða þess er sú að framkvæmdin hefur verið með þeim hætti að draga frá 1% fyrningu fyrir hvert ár þegar greiðsla til seljanda er reiknuð sam kvæmt þessum útreikningi og er því lagt til að sú tilhögun verði lögfest.

Ákvæði gildandi laga um söluverð íbúða, sem byggðar voru fyrir gildistöku laga nr. 51/1980, þykja ekki nægilega skýr. Lagt er til að tekin verði af öll tvímæli um það hvert söluverð þessara íbúða skuli vera. Gert er ráð fyrir að í grundvallaratriðum verði verð þeirra ákvarðað á sama hátt og á íbúðum byggðum eftir gildistöku laga nr. 51/1980 og er það í samræmi við það sem gert hefur verið til þessa.

Um nýtt fyrirkomulag um mat á verðgildi endurbóta vísast til athugasemda við g-lið (88. gr.).

Gert er ráð fyrir að veitt skuli nýtt lán við kaup á eldri íbúð í verkamannabústað, en það sé ekki einungis heimilt eins og nú er. Um þetta atriði vísast að öðru leyti til at hugasemda við g-lið (88. gr.)

Lagt er til að við útreikning á eignarhlut seljenda vegna íbúða, sem byggðar voru til útrýmingar á heilsuspillandi húsnæði fyrir gildistöku laga nr. 51/1980, verði farið eftir sömu reglum og þegar aðrar félagslegar íbúðir frá þeim tíma eiga í hlut. Núgildandi ákvæði er að finna í 4. mgr. 87. gr. laganna. Þar er kveðið á um að tveggja manna mats nefnd eigi að meta verð til seljenda þessara íbúða og skuli við það mat tekið fullt tillit til þeirra matsreglna sem gilt hafa við kaup íbúðanna. Framkvæmdin sýnir að óljóst er hvað þessi regla þýðir, hvers konar mat hér eigi að fara fram. Vegna þessarar óvissu hafa hlutaðeigandi matsnefndir beitt sömu reglum við útreikning á eignarhlut seljanda og þeg ar um aðrar félagslegar íbúðir frá þessum tíma er að ræða, þ.e. 88. gr. núgildandi laga og ákvæði 99. gr. reglugerðar um félagslegar íbúðir nr. 46/1991 um 4% aukaverðbætur. Eðli legt er talið að um allar félagslegar íbúðir, sem byggðar voru fyrir gildistöku laga nr. 51/1980, gildi sömu reglur um endursölu, en svo var fram til gildistöku laga nr. 60/1984. Óljóst er hvers vegna leiðir skildu samkvæmt þeim lögum. Til að koma hér á samræmi í endursölu félagslegra íbúða frá þessum tíma var flutt þingmannafrumvarp um þetta efni á 107. löggjafarþingi 1984–85, frumvarp til laga um breytingu á lögum um Húsnæðis stofnun ríkisins, nr. 60 1. júní 1984, þskj. 532. Það frumvarp varð ekki að lögum, en þess í stað lögfest með lögum nr. 77/1985 sú sérregla sem enn gildir sem 4. mgr. 87. gr. lag anna. Vísað er til röksemda að baki fyrrnefndu frumvarpi nú þegar hreyft er við mál efni þessu á nýjan leik.

Að öðru leyti felst í greininni leiðrétting, þ.e. að í stað 85% láns, sem aflagt var með lögum nr. 70/1990, komi 90% lán.

i. (90. gr.)

90. og 91. gr. laganna sameinaðar í eina grein með óbreyttu efni.

j. (91. gr.)

Grein þessi kemur í stað 92. gr. núgildandi laga.

Með lögum nr. 70/1990 var matsnefnd félagslegra íbúða aflögð, en hún hafði starf að frá gildistöku laga nr. 60/1984. Matsnefnd félagslegra íbúða úrskurðaði í málum er snertu útreikning á greiðslu til seljanda og ákvarðanir um endursölu. Féllu allar félags legar íbúðir undir verksvið matsnefndar, jafnt nýjar sem gamlar.

Þegar matsnefnd félagslegra íbúða var lögð niður með lögum nr. 70/1990 og verk svið hennar fært til húsnæðismálastjórnar var verksviðið þrengt frá því sem áður var þannig að það tók einungis til íbúða sem byggðar voru eftir gildistöku laga nr. 51/1980, en ekki eldri íbúða. Komið hefur í ljós að með þessu skapaðist óvissa um hvort íbúðir, byggðar fyrir gildistöku laga nr. 51/1980, féllu undir úrskurðarvald húsnæðismálastjórn ar í endursölumálum. Til að taka hér af öll tvímæli er því nú slegið föstu að ákvæðið eigi við um allar félagslegar íbúðir sem koma til endursölu.

k. (92. gr.)

Um nýmæli er að ræða. Tilgangurinn með ákvæði þessu er að koma til móts við þann vanda sem rís þegar félagslegar íbúðir standa auðar, þ.e. í ljós kemur við endursölu að íbúð verður hvorki seld né leigð. Ástæður fyrir því að íbúðir standa auðar eru margvís legar. Ekki er lagt til að ein ástæða umfram aðra verði gerð að skilyrði fyrir lánveitingu. Ákvæði þetta getur átt við enda þótt íbúð ætti að öðru jöfnu að henta sem félagsleg íbúð, þ.e. hvað stærð og verð snertir. Einnig getur slík lánveiting komið til greina þegar íbúð telst henta illa sem félagsleg íbúð, t.d. vegna þess að íbúð þykir of stór og of dýr, en í slíkum tilvikum getur sala á almennum markaði einnig komið til greina, sbr. ákvæði l.-liðar (93. gr.) þessarar greinar.

Gert er ráð fyrir að framkvæmdin verði með eftirfarandi hætti: Þegar framkvæmdar aðili kaupir inn íbúð greiði hann seljanda útreiknaðan eignarhlut sem hann útvegi sjálf ur eða fái „bráðabirgðalán“ fyrir honum frá Byggingarsjóði verkamanna. Framkvæmd araðili yfirtaki áhvílandi lán og greiði af því. Hafi hvorki tekist að selja né leigja íbúð ina að sex mánuðum liðnum verði heimilt að lána framkvæmdaraðila til endurfjármögn unar. Það verði gert þannig að reiknað er út söluverð skv. 88. gr. eða 89. gr. Veitt verði lán sem nemur söluverðinu og jafnframt verði áhvílandi lán gert upp. Framkvæmdarað ili fær því í sínar hendur mismuninn á nýja láninu og því gamla, nema í þeim tilvikum að hann hafi fengið „bráðabirgðalán“, þá verði það gert upp samtímis. Nýja lánið verði með sömu lánskjörum og lán til félagslegra leiguíbúða, þ.e. til 50 ára og beri sömu vexti. Enda þótt skilyrði fyrir láni sé að íbúð hafi staðið auð í a.m.k. sex mánuði er lagt til að hin hagstæðu lánskjör nái til þess tíma er íbúð stóð auð, þ.e. miðist við innlausnardag íbúðarinnar. Ef íbúðin verður seld eða leigð verði lánið gjaldfellt, nýtt söluverð reikn að og veitt nýtt 90% lán eftir því sem við á skv. 50. gr. Sá sem nú verður eigandi, sveit arfélagið ef íbúðin er leigð eða einstaklingur verði íbúðin keypt, greiðir 10% framlag ið.

l. (93. gr.)

Hér er um nýlundu að ræða. Ákvæðið felur í senn í sér grundvallarbreytingu og þrönga sérreglu. Ákvæðinu er, auk ákvæðis k-liðar þessarar greinar, (92. gr.), ætlað að leysa úr þeim hnút þegar félagslegar íbúðir standa auðar, en tekur einungis til afmarkaðra íbúða, þ.e. þeirra sem henta ekki sem félagslegar íbúðir. Lagt er til að húsnæðismálastjórn verði veitt heimild til að verða við rökstuddri ósk framkvæmdaraðila um að selja félagslega íbúð á almennum markaði. Heimildinni verði eingöngu beitt sýni framkvæmdaraðili fram á að íbúð henti ekki sem félagsleg íbúð þar sem ítrekaðar tilraunir til sölu eða leigu hafi ekki borið árangur þrátt fyrir að næg eftirspurn sé eftir félagslegum íbúðum. Sem dæmi má nefna íbúðir sem byggðar voru eftir ákvæðum eldri laga um stærðarmörk og því dýr ar jafnt í innkaupum sem rekstri. Hugsanlegt er einnig að íbúð sé í lélegu ásigkomulagi og henti af þeirri ástæðu ekki sem félagsleg íbúð, enda þyki endurbætur of kostnaðar samar. Gert er ráð fyrir að ákvæði þetta geti átt við í einstaka tilfellum, en við beitingu þess ber að hafa hugfast að um er að ræða undantekningu frá þeirri meginreglu að fé lagslegar íbúðir verði áfram innan „kerfisins“. Heimildarákvæði af þessum toga er einn liður í því að auka sveigjanleika innan félagslega íbúðakerfisins sem er, eins og marg sinnis hefur komið fram, eitt meginatriði í frumvarpi þessu.

Um 27. gr.

Breytingin miðar einungis að því að taka af öll tvímæli um skyldur húsnæðissam vinnufélaga og réttarstöðu seljanda búseturéttar (eiganda eignarhlutar) þegar búsetusamn ingi er sagt upp, en núgildandi lagaákvæði hefur þótt fallið til misskilnings. Eigandi bú seturéttar (eignarhlutar) á rétt á að fá búseturétt sinn endurgreiddan með sama hætti og eigandi eignarhlutar í kaupleiguíbúð á vegum annarra aðila en húsnæðissamvinnufélaga, sbr. 76. gr. Sá er þó munur á að eigandi búseturéttar á vegum húsnæðissamvinnufélaga getur þurft að una því að endurgreiðsla á búseturétti dragist í allt að 12 mánuði frá því búsetusamningi var sagt upp.

Um 28. gr.

Í núgildandi lögum er kveðið á um að Húsnæðisstofnun skuli hafa eftirlit með fram kvæmdum og húsbyggingum húsnæðissamvinnufélaga og eiga aðgang að bókhaldi þeirra. Reynslan sýnir að ákvæðið er óframkvæmanlegt. Húsnæðisstofnun hefur hvorki aðstöðu né úrræði til þess að hafa jafn viðamikið eftirlit með húsnæðissamvinnufélögum og nú gildandi lög gera ráð fyrir, enda ekki gert ráð fyrir því í innra starfi Húsnæðisstofnun ar. Húsnæðisstofnun verður hins vegar að vera gert kleift að hafa eftirlit með húsnæð issamvinnufélögum telji hún nauðsyn á því. Koma hér bæði til hagsmunir Byggingar sjóðs verkamanna svo og þeirra einstaklinga sem eiga húsnæðisöryggi sitt undir hús næðissamvinnufélögum.

Um 29. gr.

Í 39. gr. kemur fram að húsnæðisnefndir skulu kosnar að afloknum hverjum sveitar stjórnarkosningum. Nauðsynlegt er hins vegar að hin nýja skipan húsnæðisnefnda komi til framkvæmda eins fljótt og unnt er eftir að lögin taka gildi, enda er ný samsetning hús næðisnefndar í beinum tengslum við mikilvæg efnisatriði frumvarpsins um aukna ábyrgð sveitarstjórna á málaflokknum. Hæfilegt þykir að ætla sveitarstjórnum allt að tveggja mánaða frest í þessu sambandi.

Um 30. gr.

Gildistökuákvæði sem þarfnast ekki nánari skýringa.