Húsnæðissamvinnufélög Greinargerð/athugasemdir úr lagafrumvarpi, mál nr. 396

Frumvarp til laga um húsnæðissamvinnufélög.

(Lagt fyrir Alþingi á 128. löggjafarþingi 2002–2003.)

I. KAFLI

Gildissvið og orðskýringar.

1. gr.

Gildissvið.

Lög þessi taka til félaga sem rekin eru að hætti samvinnufélaga og hafa að markmiði að byggja, kaupa, eiga og hafa yfirumsjón með rekstri íbúðarhúsnæðis sem félagsmönnum þeirra er látið í té sem íbúðir með búseturétti sem tryggir þeim ótímabundin afnot af þeim gegn greiðslu búseturéttargjalds og búsetugjalds. Með sama hætti er félögum þessum heimilt að byggja, kaupa, eiga og reka húsnæði sem tengist starfsemi félagsins, svo sem þjónustu- og dvalarhúsnæði.

Félögum skv. 1. mgr. er jafnframt heimilt að stofna félag og eiga aðild að félögum með takmarkaðri ábyrgð, svo sem samvinnusamböndum samkvæmt lögunum um samvinnufélög, og hlutafélögum, þar með töldum einkahlutafélögum, enda standi slík félög að verkefnum sem teljast mikilvæg fyrir starfsemi húsnæðissamvinnufélaga.

Félag sem ákvæði þessara laga taka til skal hafa orðið húsnæðissamvinnufélag sem skammstafa má hsf. í nafni sínu. Jafnframt er öðrum óheimilt að bera slíkt heiti.

2. gr.

Orðskýringar.

Merking orða í lögum þessum er sem hér segir:

1.

Búsetuíbúð er íbúð í eigu húsnæðissamvinnufélags.

2.

Búseturéttur er ótímabundinn afnotaréttur félagsmanns í húsnæðissamvinnufélagi af búsetuíbúð.

3.

Búseturéttarhafi er félagsmaður í húsnæðissamvinnufélagi sem keypt hefur búseturétt.

4.

Búsetusamningur er samningur félagsmanns í húsnæðissamvinnufélagi við félagið um búseturétt.

5.

Búseturéttargjald er það gjald sem félagsmaður í húsnæðissamvinnufélagi greiðir til þess að kaupa búseturétt.

6.

Búsetugjald er það gjald sem búseturéttarhafi greiðir mánaðarlega til húsnæðissamvinnufélags vegna rekstrar-, viðhalds- og fjármagnskostnaðar af búsetuíbúð.

7.

Búsetufélag er félag búseturéttarhafa í tilteknu húsi í eigu húsnæðissamvinnufélags og starfar sem deild innan húsnæðissamvinnufélagsins.

8.

Húsnæðissamvinnufélag er samvinnufélag sem á og hefur yfirumsjón með rekstri íbúða sem það hefur byggt eða keypt til þess að veita félagsmönnum sínum búseturétt gegn greiðslu búseturéttargjalds.

II. KAFLI

Húsnæðissamvinnufélög.

3. gr.

Félagsstofnun, skráning og slit.

Við stofnun húsnæðissamvinnufélags skal boða til stofnfundar. Stofnfund skal boða með opinberri auglýsingu og með þeim hætti að ætla megi að berist til allra þeirra sem hag geta haft af þátttöku í starfsemi félagsins. Á stofnfundi skal bera stofnun húsnæðissamvinnufélagsins upp til umræðu og atkvæða. Ef 15 aðilar eða fleiri koma sér saman um félagsstofnun, bindast samtökum og gerast félagsmenn setja þeir félaginu samþykktir í samræmi við lög þessi og kjósa því stjórn og endurskoðendur eða skoðunarmenn. Er þá félagið löglega stofnað.

Um félagsstofnun, skráningu, endurskoðun og félagsslit húsnæðissamvinnufélags, sem lög þessi kveða ekki sérstaklega á um, skal eftir því sem við getur átt farið eftir ákvæðum laga um samvinnufélög á hverjum tíma.

4. gr.

Samþykktir.

Áður en skráning húsnæðissamvinnufélags fer fram skulu samþykktir þess staðfestar af félagsmálaráðuneytinu.

Í samþykktum húsnæðissamvinnufélags skal meðal annars fjallað um eftirfarandi atriði:

1. Heiti félagsins, heimilisfang og varnarþing.

2. Markmið og starfsemi félagsins.

3. Almenn skilyrði um aðild að félaginu og um brottfall aðildar.

4. Aðild lögaðila að félaginu ef um það er að ræða.

5. Fjármál félagsins, eigið fé og fjárhagslega ábyrgð.

6. Inntökugjald, félagsgjald og búseturéttargjald.

7. Reikningsár og endurskoðun.

8. Fjölda stjórnarmanna, varastjórnarmanna, skoðunarmanna, endurskoðenda, svo og hvernig kjöri þeirra skuli háttað.

9. Viðhaldsráð félagsins, kosningu og verksvið.

10. Deildaskipun félagsins, ef gert er ráð fyrir því fyrirkomulagi, og kosningu fulltrúa deilda á aðalfund.

11. Ráðningu framkvæmdastjóra og starfssvið hans.

12. Hver geti skuldbundið félagið.

13. Hlutverk, valdsvið og verkefni félagsfunda (deildarfunda) og stjórnarfunda.

14. Hvenær aðalfund skal halda ár hvert og dagskrá aðalfundar.

15. Rétt til fundarsetu, fundarboðun, fundarstjórn, atkvæðagreiðslur og vægi atkvæða á félagsfundum (deildarfundum), stjórnarfundum og aðalfundum.

16. Réttindi og skyldur búseturéttarhafa og búsetufélaga.

17. Stofnun búseturéttar.

18. Búsetugjald og greiðslutilhögun.

19. Kaupverð búseturéttar og greiðsluform þess.

20. Endurgreiðslu búseturéttar.

21. Mat og úttekt á búsetuíbúð.

22. Tilhögun framkvæmda, viðhald og rekstur fasteigna.

23. Ráðstöfun eigna félagsins ef því er slitið án gjaldþrotaskipta.

Félagsmálaráðuneytið skal gera fyrirmynd að samþykktum skv. 2. mgr.

Félagsmálaráðuneytið heldur skrá yfir húsnæðissamvinnufélög sem hlotið hafa staðfestingu ráðherra.

Allar breytingar á samþykktum húsnæðissamvinnufélags skulu tilkynntar félagsmálaráðuneytinu þegar í stað.

Samþykktir sem félagsmálaráðuneytið hefur þegar staðfest vegna húsnæðissamvinnufélaga halda gildi sínu.

5. gr.

Fjáröflun.

Húsnæðissamvinnufélagi skal aflað fjár sem hér segir:

a. Með inntökugjöldum félagsmanna sem leggjast í stofnsjóð félagsins.

b. Með árlegu félagsgjaldi í rekstrarsjóð félagsins sem ákveðið er á aðalfundi samkvæmt samþykktum þess.

c. Með gjöldum fyrir veitta þjónustu við félagsmenn og aðra sem renna í rekstrarsjóð félagsins.

d. Með lánum úr Íbúðalánasjóði samkvæmt lögum um húsnæðismál og með öðrum lánum á almennum markaði.

e. Með framlagi í varasjóð sem nema skal 1% af byggingarkostnaði eða kaupverði hverrar íbúðar. Í varasjóð rennur enn fremur árlegt framlag af óskiptum tekjum félagsins samkvæmt ákvörðun aðalfundar.

6. gr.

Lánveitingar.

Sé húsnæðissamvinnufélagi veitt lán á grundvelli laga um húsnæðismál og reglugerða settra samkvæmt þeim skal félagið uppfylla þau skilyrði sem þar eru sett fram.

7. gr.

Kvaðir.

Húsnæðissamvinnufélögum er óheimilt að selja íbúðir sínar á meðan á þeim hvíla lán Íbúðalánasjóðs eða lán sem sjóðurinn hefur yfirtekið samkvæmt eldri lögum nema að fengnu samþykki Íbúðalánasjóðs.

III. KAFLI

Réttindi og skyldur búseturéttarhafa.

8. gr.

Stofnun búseturéttar.

Félagsmenn öðlast rétt til að fá keyptan búseturétt samkvæmt samþykktum húsnæðissamvinnufélags.

Þegar félagsmaður notfærir sér rétt sinn til kaupa á búseturétti ber honum að inna búseturéttargjald af hendi, sbr. 9. gr.

Búseturétt geta þeir einir eignast eða keypt sem eru orðnir fjárráða.

Hafi húsnæðissamvinnufélagi verið veitt lán vegna viðkomandi íbúðar á grundvelli laga um húsnæðismál og reglugerða settra samkvæmt þeim skal félagsmaður jafnframt uppfylla skilyrði sem þar eru sett.

9. gr.

Búseturéttargjald.

Þegar búsetuíbúð er ráðstafað í fyrsta skipti af húsnæðissamvinnufélagi skal búseturéttargjaldið ákvarðast annars vegar af byggingarkostnaði eða kaupverði íbúðar og hins vegar af lánsfé til lengri tíma og af framlagi í varasjóð.

Við síðari ráðstöfun búsetuíbúðar skal búseturéttargjaldið ákvarðast skv. 3. mgr. 25. gr. Húsnæðissamvinnufélag skal í samþykktum sínum kveða nánar á um ákvörðun búseturéttargjalds við kaup og sölu búseturéttar, þar á meðal hvenær það skuli innt af hendi.

Búseturéttargjald stendur sem trygging fyrir skilvísri greiðslu búsetugjalds, sbr. 12. gr.

10. gr.

Búseturéttur.

Búseturéttur veitir félagsmanni ótímabundinn afnotarétt yfir íbúð enda brjóti félagsmaður ekki gegn ákvæðum laga þessara. Enginn einstaklingur getur átt nema einn búseturétt og enginn getur átt búseturétt nema hann búi jafnframt í því íbúðarhúsnæði sem búseturéttinum fylgir, sbr. þó ákvæði 19. gr. Eigandi búseturéttar er að jafnaði einn nema um hjón sé að ræða eða einstaklinga sem hafa haft sameiginlegt heimilishald í a.m.k. tvö ár.

Húsnæðissamvinnufélagi skal heimilt að ráðstafa búseturétti til ríkis, sveitarfélaga, almannasamtaka eða félaga, óski þessir aðilar eftir því, og skal þess þá gætt að ekki verði með þeim hætti ráðstafað meira en 20% íbúða félagsins.

11. gr.

Búsetusamningur.

Hver sá sem hefur fengið keyptan búseturétt skal gera skriflegan búsetusamning við húsnæðissamvinnufélagið sem hann er félagsmaður í.

Í búsetusamningi skal m.a. koma fram:

1. Nöfn, heimilisföng og kennitölur samningsaðila.

2. Greinargóð lýsing á húsnæðinu og afhendingartími þess.

3. Gildistími búsetusamnings og upphæð búseturéttargjalds.

4. Ráðstöfun búseturéttar.

5. Búsetugjald.

6. Hvar og hvernig skuli greiða búsetugjaldið.

7. Réttindi og skyldur búseturéttarhafa.

8. Réttindi og skyldur búsetufélags.

9. Dagsetning úttektaryfirlýsingar sem er hluti af samningnum.

10. Sérákvæði ef um þau er samið og lög heimila.

Búsetusamningi skal þinglýst sem kvöð á viðkomandi íbúð.

12. gr.

Búsetugjald.

Búsetugjald er gjald fyrir afnot af íbúð. Fjárhæð búsetugjalds er ákveðin af stjórn húsnæðissamvinnufélagsins á grundvelli áætlunar um þá gjaldaliði sem nefndir eru í 2. mgr., sbr. einnig 1. mgr. 28. gr.

Í búsetugjaldi felst eftirfarandi:

1. Rekstrarkostnaður, svo sem hita-, vatns- og rafmagnskostnaður, fasteignagjöld og tryggingariðgjöld.

2. Framlag í hússjóð búsetufélags.

3. Framlag í viðhaldssjóð húsnæðissamvinnufélags.

4. Afborganir af lánum og fjármagnskostnaður.

Í búsetusamningi er heimilt að semja sérstaklega um að búseturéttarhafi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti kostnað skv. 1. tölul. 2. mgr.

Búsetugjald skal greiða fyrsta dag hvers mánaðar fyrir fram fyrir einn mánuð í senn nema um annað sé samið. Ef gjalddaga ber upp á almennan frídag skal hann vera næsti virki dagur þar á eftir.

Nú hefur búseturéttarhafi eigi gert skil á búsetugjaldinu innan 14 sólarhringa frá gjalddaga og er þá húsnæðissamvinnufélagi rétt að krefjast hæstu lögleyfðu dráttarvaxta af því frá gjalddaga til greiðsludags.

13. gr.

Ástand búsetuíbúðar.

Við afhendingu íbúðar skal húsnæðið vera í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess, aldur og sambærilegar íbúðir í sama húsi. Húsnæðið skal við afhendingu vera hreint, rúður heilar, tréverk og gólfefni í góðu ástandi, læsingar og rofar virkir, hreinlætis-, hitunar- og eldhústæki í lagi, sem og vatns-, rafmagns- og frárennslislagnir.

14. gr.

Úttekt á búsetuíbúð.

Við upphaf og lok búsetusamnings skal fara fram úttekt á búsetuíbúð. Á sérstaka úttektaryfirlýsingu sem húsnæðissamvinnufélag leggur til skal skrá sem ítarlegasta lýsingu á búsetuíbúð og ástandi hennar og getur búseturéttarhafi þá strax komið að aðfinnslum sínum og óskað úrbóta. Á úttektaryfirlýsingu skal staðgreina nákvæmlega búsetuíbúð, geta fylgifjár, dagsetningar búsetusamnings og aðila hans.

Úttektaryfirlýsing skal gerð í tvíriti og skulu aðilar búsetusamnings undirrita hana og halda einu eintaki hvor. Úttektaryfirlýsinguna skal leggja til grundvallar ef ágreiningur verður um bótaskyldu búseturéttarhafa við skil húsnæðisins. Úttektaryfirlýsing er hluti af búsetusamningi, sbr. 9. tölul. 11. gr.

15. gr.

Viðhald búsetuíbúðar.

Búseturéttarhafa er skylt að fara vel með húsnæðið og í samræmi við umsamin afnot þess.

Búseturéttarhafa er skylt að annast á sinn kostnað viðhald á íbúð sinni, svo sem á gólf- og veggefnum, tréverki, innréttingum, hurðum, hreinlætistækjum, raftækjum og eldavél og annast kostnað við endurnýjun og viðhald á læsingum, vatnskrönum, raftenglum, rafmagnsinnstungum, blöndunartækjum og öðru smálegu.

Kostnaður við endurnýjun á gólf- og veggefnum, innréttingum, tréverki, hurðum, rúðum, hreinlætistækjum, raftækjum og eldavél skal greiðast úr viðhaldssjóði húsnæðissamvinnufélags samkvæmt nánari reglum sem húsnæðissamvinnufélagið setur sér. Reglur þessar skulu kynntar búseturéttarhafa við gerð búsetusamnings.

Verði húsnæðið eða fylgifé þess fyrir tjóni af völdum búseturéttarhafa, heimilismanna eða annarra manna sem hann hefur leyft afnot af húsnæðinu eða umgang um það skal búseturéttarhafi gera ráðstafanir til að bæta úr tjóninu svo fljótt sem verða má. Ef búseturéttarhafi vanrækir þessar skyldur sínar er húsnæðissamvinnufélagi heimilt að láta fara fram viðgerð á kostnað búseturéttarhafa. Áður skal þó húsnæðissamvinnufélag veita búseturéttarhafa frest í einn mánuð til þess að ljúka viðgerðinni.

Húsnæðissamvinnufélag skal kaupa húseigendatryggingu sem skal innifalin í búsetugjaldi.

Í búsetusamningi er heimilt að víkja frá reglum um skiptingu kostnaðar vegna viðhalds og endurnýjunar skv. 2. og 3. mgr., enda séu slík frávik skilmerkilega greind í búsetusamningi.

16. gr.

Viðhaldssjóður húsnæðissamvinnufélags.

Aðalfundur húsnæðissamvinnufélags skal ákveða gjald í viðhaldssjóð húsnæðissamvinnufélags, sbr. 3. tölul. 2. mgr. 12. gr. Úr viðhaldssjóði húsnæðissamvinnufélags skal greiða kostnað vegna viðhalds á ytra byrði hússins, búnaði, kerfum og lögnum. Kostnaður vegna endurnýjana, sbr. 2. mgr. 15. gr., skal greiddur úr viðhaldssjóði húsnæðissamvinnufélags samkvæmt nánari reglum sem húsnæðissamvinnufélagið setur sér.

Aðalfundur húsnæðissamvinnufélags kýs viðhaldsráð sem áætlar viðhald hvers húss, tekur ákvörðun um framkvæmdir að beiðni búsetufélaga eða að eigin frumkvæði og hefur yfirumsjón með þeim. Aðalfundur húsnæðissamvinnufélags ákveður skipan viðhaldsráðs og starfstíma og setur ráðinu starfsreglur.

Stjórn búsetufélags skipar ákveðinn aðila sem skal annast samskipti við viðhaldsráð fyrir hönd búsetufélagsins, sbr. 27. gr.

17. gr.

Breytingar á búsetuíbúð.

Búseturéttarhafa er heimilt að gera breytingar eða endurbætur á húsnæðinu eða búnaði þess hafi húsnæðissamvinnufélagið samþykkt þær og fallist á skiptingu kostnaðar og hvernig með skuli fara við lok búsetusamnings. Að öðrum kosti eignast húsnæðissamvinnufélag endurbæturnar án sérstaks endurgjalds við lok búsetusamnings nema það kjósi á þeim tíma eða áður að krefjast þess að búseturéttarhafi komi húsnæðinu í upphaflegt horf.

18. gr.

Aðgangur að búsetuíbúð.

Húsnæðissamvinnufélagi er heimilt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á búsetuíbúð og er búseturéttarhafa í slíkum tilvikum skylt að veita aðgang að íbúðinni. Búseturéttarhafa er skylt að veita húsnæðissamvinnufélagi aðgang að íbúð sinni til eftirlits ef félagið hefur rökstuddan grun um grófar vanefndir á viðhaldsskyldum eða að húsnæðið sé notað á annan veg en leyfilegt er.

19. gr.

Ráðstöfun og framleiga búseturéttar.

Búseturéttarhafa er óheimilt að framselja búseturétt sinn eða framleigja íbúðina án skriflegs samþykkis húsnæðissamvinnufélags. Óski búseturéttarhafi eftir því að íbúðin verði framleigð öðrum skal stjórn húsnæðissamvinnufélags gefa svar innan 30 daga.

Húsnæðissamvinnufélag getur heimilað að réttur til afnota af íbúð færist yfir til maka eða lögerfingja við andlát félagsmanns, hjónaskilnað, kaupmála milli hjóna eða setu í óskiptu búi. Sá sem þannig eignast búseturétt skal um leið fá aðild að húsnæðissamvinnufélaginu í stað fyrri búseturéttarhafa, enda notfæri hann sér réttinn og búi í íbúð hjá félaginu.

Leigusamningur, sem eigi er áritaður af húsnæðissamvinnufélagi, er ógildur. Nú verður leigjandi fyrir tjóni sökum ógilds leigusamnings og er þá leigusali bótaskyldur.

Húsnæðissamvinnufélag getur rift leigusamningi sem er ógildur samkvæmt ákvæðum 1. mgr. og krafist útburðar leigjanda.

Búseturéttarhafa er óheimilt að veðsetja búseturétt sinn.

20. gr.

Uppsögn búseturéttar.

Búsetusamningur er óuppsegjanlegur af hálfu húsnæðissamvinnufélags. Uppsagnarfrestur af hálfu búseturéttarhafa er sex mánuðir. Uppsögn skal vera skrifleg og send með sannanlegum hætti.

Uppsagnarfrestur telst hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send. Búseturéttarhafi skal hafa lokið rýmingu og frágangi húsnæðisins eigi síðar en kl. 13 næsta dag eftir að uppsagnarfresti lauk eða í samræmi við skriflegt samkomulag við nýjan búseturéttarhafa.

21. gr.

Riftun búsetusamnings.

Búseturéttarhafa er heimilt að rifta búsetusamningi í eftirtöldum tilvikum:

1. Ef verulegur dráttur er á afhendingu húsnæðis.

2. Ef húsnæðið spillist af ástæðum sem ekki verða raktar til búseturéttarhafa eða ef það telst heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda.

3. Ef húsnæðissamvinnufélag vanefnir skyldur sínar samkvæmt búsetusamningi eða lögum þessum.

22. gr.

Riftun búsetusamnings.

Húsnæðissamvinnufélagi er heimilt að rifta búsetusamningi í eftirtöldum tilvikum:

1. Ef búseturéttarhafi greiðir ekki búsetugjaldið á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun húsnæðissamvinnufélags um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og húsnæðissamvinnufélag þar tekið fram að það muni beita riftunarheimild sinni.

2. Ef búseturéttarhafi nýtir húsnæðið á annan hátt en lög þessi eða búsetusamningur mæla fyrir um og landslög leyfa að öðru leyti og lætur ekki af misnotkun þess þrátt fyrir skriflega áminningu húsnæðissamvinnufélags.

3. Ef búseturéttarhafi framselur búseturétt sinn eða misnotar heimild sína til framleigu á húsnæðinu eða ef framleigjandi gerist sekur um einhverja þá háttsemi sem heimilar húsnæðissamvinnufélagi riftun gagnvart búseturéttarhafa.

4. Ef búseturéttarhafi meinar húsnæðissamvinnufélagi eða öðrum, án gildra ástæðna, aðgang að húsnæðinu í bága við ákvæði 18. gr.

5. Ef húsnæðið spillist í umsjá búseturéttarhafa vegna slæmrar umgengni eða hirðuleysis þeirra sem hann ber ábyrgð á og hann sinnir eigi án tafar kröfu húsnæðissamvinnufélags um úrbætur.

6. Ef búseturéttarhafi vanrækir, þrátt fyrir skriflega áminningu húsnæðissamvinnufélags, skyldur sínar til að sjá um að góð regla og umgengni haldist í húsnæðinu eða gerist sekur um persónulega meingerð gagnvart húsnæðissamvinnufélagi, búsetufélagi eða öðrum íbúum viðkomandi húss.

7. Ef búseturéttarhafi vanrækir að öðru leyti en hér að framan greinir skyldur sínar samkvæmt búsetusamningi eða lögum þessum á svo stórfelldan hátt að rýming hans úr húsnæðinu telst eðlileg eða nauðsynleg.

Nú neytir húsnæðissamvinnufélag ekki réttar síns til riftunar skv. 1. mgr. innan tveggja mánaða frá því að félaginu varð kunnugt um vanefndir búseturéttarhafa eða búseturéttarhafi hefur að fullu bætt úr því er aflaga fór og fellur réttur húsnæðissamvinnufélags til riftunar þá niður. Þetta gildir þó ekki þegar búseturéttarhafi hefur vanefnt skyldur sínar með sviksamlegum hætti eða þegar riftunarástæðan er vanskil á búsetugjaldi, sbr. 1. tölul. 1. mgr.

23. gr.

Bótakrafa vegna riftunar.

Nú er búsetusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin er í 22. gr. og skal búseturéttarhafi þá bæta húsnæðissamvinnufélagi það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Auk þess skal búseturéttarhafi greiða bætur sem jafngilda búsetugjaldi í allt að sex mánuði eftir rýmingu íbúðar.

Húsnæðissamvinnufélag skal gera nauðsynlegar ráðstafanir til að ráðstafa húsnæðinu hið allra fyrsta til annars búseturéttarhafa og skal búsetugjald sem húsnæðissamvinnufélagið fær frá nýjum búseturéttarhafa koma til frádráttar búsetugjaldi skv. 1. mgr. Um endurgreiðslu andvirðis búseturéttar fer samkvæmt ákvæðum 25. gr.

24. gr.

Skil búsetuíbúðar.

Búseturéttarhafi skal skila búsetuíbúð ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við henni. Ber búseturéttarhafi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru búseturéttarhafa sannanlega óviðkomandi.

25. gr.

Endurgreiðsla andvirðis búseturéttar.

Búseturéttarhafi skal segja upp afnotum af íbúð með að minnsta kosti sex mánaða fyrirvara.

Búseturéttarhafi ber ábyrgð á greiðslu búsetugjalds á uppsagnartímanum. Takist húsnæðissamvinnufélagi ekki að selja búseturéttinn á uppsagnartímanum ber það ábyrgð á búsetugjaldi eftir að uppsagnartíma lýkur og hefur þá umráðarétt yfir íbúðinni og er heimilt að leigja hana þar til nýr kaupandi finnst. Fyrri íbúi skal hafa forleigurétt óski hann þess.

Um kaupverð búseturéttar, greiðsluform þess og endurgreiðslu búseturéttar fer samkvæmt samþykktum húsnæðissamvinnufélags, sbr. 19. og 20. tölul. 2. mgr. 4. gr.

Húsnæðissamvinnufélagi er heimilt að kaupa búseturétt. Verð á búseturétti til húsnæðissamvinnufélags miðast við samkomulag við seljanda.

Í samþykktum húsnæðissamvinnufélags skal kveðið á um hvernig hagað skuli mati og úttektum á búsetuíbúðum, þar á meðal vegna endurbóta og vanrækts viðhalds. Nái aðilar búsetusamnings ekki samkomulagi á grundvelli þeirra reglna skal fara eftir ákvæðum húsaleigulaga um úttektir og mat á leiguhúsnæði, eftir því sem við getur átt.

IV. KAFLI

Búsetufélög.

26. gr.

Stofnun búsetufélags.

Búseturéttarhafar í tilteknu húsi skulu stofna með sér búsetufélag og kjósa því stjórn. Búsetufélagið starfar sem sérstök deild innan húsnæðissamvinnufélagsins og ber ábyrgð á þeim verkefnum sem því er ætlað að sinna.

Búsetufélagi er heimilt að gera þjónustusamning við húsnæðissamvinnufélagið um að það annist þau verkefni að hluta eða öllu leyti sem búsetufélagið skal annast samkvæmt lögum þessum.

Um atriði sem hvorki er getið í samþykktum búsetufélags né sérstaklega kveðið á um í þessum lögum skal eftir því sem við getur átt fara eftir ákvæðum laga um fjöleignarhús.

Búsetufélag skal skila staðfestum og samþykktum ársreikningum til húsnæðissamvinnufélags fyrir 15. apríl ár hvert.

27. gr.

Hlutverk búsetufélags.

Hlutverk búsetufélags er að hafa umsjón með að hagnýting hússins sé ávallt með eðlilegum hætti svo að verðgildi þess haldist.

Í húsi þar sem eingöngu eru íbúðir í eigu húsnæðissamvinnufélags skal búsetufélagið setja sér húsreglur um hagnýtingu eignarinnar þar sem fram koma ákvæði um sambýlishætti, umgengni og afnot sameiginlegra rýma og skiptingu afnota ef slíkt er ákveðið.

Stjórn búsetufélags tilnefnir sérstakan aðila til að annast samskipti við viðhaldsráð, sbr. 16. gr.

28. gr.

Hússjóður búsetufélags.

Aðalfundur búsetufélags skal ákveða gjald í hússjóð búsetufélags, sbr. 2. tölul. 2. mgr. 12. gr., sem innheimt er með búsetugjaldi og búsetufélag ráðstafar. Aðalfundur húsnæðissamvinnufélags getur ákveðið lágmarksgjald í hússjóð búsetufélags.

Úr hússjóði búsetufélags skal greiddur kostnaður vegna viðhalds bílastæða, lóðar og innra byrðis hússins ásamt öðru er tengist sameiginlegum rekstri og umhirðu. Til innra byrðis hússins telst allt húsrými innan húss, þó ekki íbúðirnar, sem allir búseturéttarhafarnir eða sumir í tilteknu húsi hafa aðgang að eða afnot af.

Stjórn búsetufélags skal kosin á aðalfundi búsetufélags og fer stjórnin með málefni félagsins milli aðalfunda sem haldnir skulu árlega fyrir marslok.

V. KAFLI

Ýmis ákvæði.

29. gr.

Setning reglugerðar.

Félagsmálaráðherra setur með reglugerð nánari ákvæði um framkvæmd laga þessara.

30. gr.

Viðurlög.

Brot gegn lögum þessum og reglugerðum settum samkvæmt þeim varða sektum.

31. gr.

Gildistaka og lagaskil.

Lög þessi öðlast gildi 1. júlí 2003. Jafnframt falla úr gildi lög um húsnæðissamvinnufélög, nr. 161/1998.

Samþykktir sem félagsmálaráðuneytið hefur staðfest fyrir húsnæðissamvinnufélög og einstök búsetufélög í tíð eldri laga halda gildi sínu.

Búsetusamningar sem gerðir hafa verið á grundvelli eldri laga halda gildi sínu. Óski aðilar samþykkta og búsetusamninga í tíð eldri laga eftir því að með málefni þeirra sé farið samkvæmt ákvæðum laga þessara og samþykktum samkvæmt þeim er stjórn húsnæðissamvinnufélags skylt að verða við slíkum óskum.

Viðhaldssjóðir, sem nú eru í vörslu búsetufélaga, skulu við gildistöku laga þessara renna í sameiginlegan viðhaldssjóð húsnæðissamvinnufélagsins.

Ákvæði til bráðabirgða.

I.

Við gildistöku laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, yfirtók Íbúðalánasjóður öll eldri lán sem Byggingarsjóður verkamanna og eftir atvikum Byggingarsjóður ríkisins hafa veitt til húsnæðissamvinnufélaga vegna búsetuíbúða, ásamt þeim réttindum og skyldum sem slíkum lánum fylgja.

II.

Við endurgreiðslu búseturéttargjalds til þeirra er gert hafa búsetusamning fyrir gildistöku laga þessara, sbr. 9. og 25. gr., skal enn fremur gæta ákvæða 6. mgr. 76. gr. laga um Húsnæðisstofnun ríkisins, nr. 97/1993.

Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.

Frumvarp þetta er samið af nefnd sem félagsmálaráðherra skipaði 3. maí 2001. Verkefni nefndarinnar samkvæmt skipunarbréfi var að vinna að heildarendurskoðun laga um húsnæðissamvinnufélög, nr. 161/1998. Í nefndina voru skipaðir Einar Jónsson lögfræðingur, Gunnar Jónatansson framkvæmdastjóri, Sævar Sigurgeirsson endurskoðandi, Guðfinna Jóhanna Guðmundsdóttir lögfræðingur og Ingi Valur Jóhannsson deildarstjóri, sem jafnframt var formaður nefndarinnar.

Fyrstu lög um húsnæðissamvinnufélög hér landi voru lög nr. 24/1991 en þá var lagarammi um starfsemi húsnæðissamvinnufélaga í VII. kafla laga um Húsnæðisstofnun ríkisins undir heitinu „Húsnæðissamvinnufélög og búseturéttur“. Þegar Húsnæðisstofnun ríkisins var lögð niður og Íbúðalánasjóður settur á laggirnar með lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998, voru lög um húsnæðissamvinnufélög aðskilin frá heildarlöggjöf um húsnæðismál og fundinn staður í sérstökum lögum um húsnæðissamvinnufélög, nr. 161/1998. Mjög litlar breytingar urðu á þeim tíma á lögunum en þó var t.d. tekið út ákvæði um verðtryggingu á endurgreiðslu búseturéttar.

Núna eru nokkur húsnæðissamvinnufélög á landinu. Tvö þeirra eru langstærst, Búseti hsf. Reykjavík og Búmenn. Búseti hsf. Reykjavík var stofnað 15. október árið 1983 og voru fyrstu búsetuíbúðirnar teknar í notkun árið 1988. Í dag eru um 550 búsetuíbúðir í eigu og rekstri á vegum búsetafélaga, flestar á höfuðborgarsvæðinu, um 450. Á Akureyri eru yfir 60 íbúðir en síðan eru 5–15 íbúðir á Akranesi, á Húsavík, í Neskaupstað og á Egilsstöðum. Félagsmenn þessara félaga eru samtals um 2.800. Í lok síðasta árs stofnaði Búseti hsf. á höfuðborgarsvæðinu sérstakt félag til að annast rekstur leiguíbúða fyrir almennan markað. Það félag hefur nú hafið byggingu á fyrstu leiguíbúðunum sem byggðar eru samkvæmt sérstöku átaki til að fjölga leiguíbúðum.

Húsnæðissamvinnufélagið Búmenn var stofnað 8. nóvember 1998. Félagssvæðið er allt landið og hafa verið stofnaðar átta félagsdeildir innan þess. Búmenn voru í upphafi deild innan Búseta í Reykjavík sem síðan þróaðist í sjálfstætt landsfélag. Meginmunur milli Búseta og Búmanna er aldursskilyrði síðarnefndu en félagsmenn þurfa að hafa náð 50 ára aldri til að hafa rétt til búseturéttarkaupa. Íbúðir Búmanna eru með góðu aðgengi og m.a. þannig lögð áhersla á að íbúarnir geti búið í þeim eins lengi og kostur er. Búmenn hafa tekið 134 íbúðir í notkun í átta sveitarfélögum og hafa gefið út 2.600 félagsnúmer. Sveitarfélög sem hér um ræðir eru Akureyri, Bessastaðahreppur, Garður, Grindavík, Höfn, Kópavogur, Reykjavík og Sandgerði.

Húsnæðissamvinnufélagsformið er víða þekkt og þá sérstaklega á Norðurlöndum. Það sameinar að mörgu leyti eignar- og leigurétt. Félagsmenn kaupa sér svokallaðan búseturétt fyrir ákveðna upphæð sem í upphafi er mismunur á áhvílandi langtímaláni og byggingarkostnaði, 10 eða 15% af andvirði íbúðarinnar og 10 eða 30%, en síðarnefndu prósentutölurnar eiga við Búmenn. Síðan er greiddur mánaðarlegur kostnaður er kallast búsetugjald.

Reynsla undanfarinna ára hefur verið leiðarljós frumvarpsvinnunnar. Markmiðin með frumvarpinu eru að gera lögin skýrari í framsetningu og setja traustari grunn undir ábyrgðarskiptingu milli húsnæðissamvinnufélaga og félagsmanna. Reglur um réttindi og skyldur félagsmanna eru gerðar skýrari jafnframt því að tryggja öruggari forsendur fyrir nauðsynlegu viðhaldi og rekstri þegar horft er til framtíðar. Einnig er verið að rýmka lögin og færa ákvörðunarvald um starfshætti í meira mæli til húsnæðissamvinnufélaganna.

Núgildandi lög um húsnæðissamvinnufélög hafa að ýmsu leyti verið erfið í framkvæmd. Í þeim er gerð krafa til íbúa/félagsmanna að axla meiri ábyrgð en gert er á almennum fasteignamarkaði. Þeim er gert að gera áætlanir um framtíðarviðhald húseignanna áratugi fram í tímann og tryggja að á hverjum tíma sé nægt fé til framkvæmda. Markmið um viðhaldsábyrgð og áætlunargerð til lengri tíma voru göfug en hafa reynst óraunhæf. Löggjafinn fól eigandanum, húsnæðissamvinnufélaginu, einungis yfirumsjón með rekstri búsetufélaganna (húsfélaganna). Búsetufélögin áttu síðan að sinna öllum rekstri húsanna og ákveða búsetugjaldið (mánaðarleigu) með tilliti til viðhalds- og rekstrarkostnaðar í nútíð og framtíð. Það er ekki nein hefð fyrir því að safna fyrir framtíðarviðhaldi í byggingum hérlendis og því eiga íbúar oft erfitt með að leggja gjald á sjálfa sig með tilliti til þarfa fyrir endurnýjun að 15, 20 eða 30 árum liðnum. Í upphafi var einnig gert ráð fyrir að félagið mundi ábyrgjast endurgreiðslu á búseturétti viðkomandi með verðbótum þegar íbúi óskaði eftir því að flytja úr íbúðinni.

Í nefndarstarfinu hefur verið leitast við að hafa samráð við forsvarsmenn húsnæðissamvinnufélaga. Framkvæmdastjóri Búseta sem og löggiltur endurskoðandi Búmanna hafa setið í nefndinni. Þegar drög að frumvarpstexta lágu fyrir á sumarmánuðum 2002 voru drögin send til umsagnar hjá Landssambandi húsnæðissamvinnufélaga og til Búmanna. Stjórn Búseta á Akureyri og í Reykjavík gerðu engar athugasemdir við drögin en stjórn Búmanna kom með ýmsar athugasemdir sem hafðar voru til hliðsjónar við lokafrágang frumvarpsins.

Helstu nýmæli frumvarpsins eru þau að innlausnarskylda húsnæðissamvinnufélaga á búseturétti er afnumin, endursala búseturéttar er gefin frjáls, ákvæði um númeraröð færð í samþykktir félaganna og tillaga er gerð um að viðhaldssjóður verði einn sameiginlegur sjóður.

Í núgildandi lögum um húsnæðissamvinnufélög, nr. 161/1998, skal húsnæðissamvinnufélagið annast innlausn og endursölu búseturéttar. Samkvæmt frumvarpinu er gert ráð fyrir því að húsnæðissamvinnufélagið ákveði á aðalfundi og setji í samþykktir sínar með hvaða hætti endursala fari fram. Meðal annars er fallið frá kaupskyldu húsnæðissamvinnufélaga en áfram ber félagsmaður aðeins ábyrgð á greiðslu búsetugjalds á meðan hann býr í íbúðinni, þar með talið út uppsagnarfrestinn. Eftir þann tíma er húsnæðissamvinnufélagi heimilt að leigja íbúðina hafi ekki tekist að selja búseturéttinn.

Í núgildandi lögum er heimild, en ekki skylda eins og áður, til að binda endursöluverð við vísitölu neysluverðs en því var breytt með lögum nr. 161/1998 eins og áður var vikið að. Í kjölfarið setti Búseti hsf. Reykjavík í samþykktir sínar reglur til að ákvarða endursöluverð búseturéttar með tvennum hætti. Annars vegar er lágmarksverð sem nemur upphaflegu verði búseturéttarins og kemur til greiðslu 12 mánuðum eftir uppsögn ef ekki tekst að selja búseturéttinn. Hins vegar er hámarksverð sem miðast við framreiknað upphaflegt verð búseturéttarins samkvæmt vísitölu neysluverðs. Endursöluverð getur því verið hvaða verð þar á milli og fer eftir framboði og eftirspurn hverju sinni.

Frumvarpið gerir ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélögin ákveði sjálf hvernig endursöluverð skuli ákveðið. Með því er endursala og verðlagning gefin frjáls ef félögin ákveða svo. Í þessu samhengi má vísa til nýsamþykktra laga um heimild til að víkja frá kaupskylduákvæðum vegna félagslegra eignaríbúða. Þróun á Norðurlöndum hefur verið á þann veg að verð búseturéttar ákvarðast af markaðsverði fremur en fyrir fram gefnum forsendum.

Í lögum um húsnæðissamvinnufélög, nr. 161/1998, er kveðið á um að félagsmenn öðlist rétt til að fá keyptan búseturétt í þeirri röð sem þeir ganga í félagið. Í frumvarpinu er gert ráð fyrir að aðalfundur félagsins taki ákvörðun og setji um það reglur.

Í frumvarpinu er ákvæði um viðhaldssjóð þannig að hann er einn sjóður og alfarið á hendi húsnæðissamvinnufélagsins sem varðveitir viðhaldssjóðinn og ráðstafar fé úr honum í samráði við viðhaldsráð. Lagt er til að aðalfundur húsnæðissamvinnufélags setji nánari reglur um viðhaldssjóðinn, svo og reglur um viðhaldsráð. Framlag í viðhaldssjóð er hluti búsetugjalds. Með einum öflugum viðhaldssjóði húsnæðissamvinnufélags er ætlunin að ná betri ávöxtun, betri nýtingu fjármagns, aukinni samræmingu og ekki síst að tryggt verði enn frekar en áður að allar fasteignir húsnæðissamvinnufélagsins fái eðlilegt viðhald. Viðhaldsráð gegnir þarna veigamiklu hlutverki en gert er ráð fyrir kosningu viðhaldsráðs á aðalfundum félaganna en það skal starfa eftir reglum sem húsnæðissamvinnufélagið setur. Gerður er skýrari greinarmunur en áður á hvað er viðhald og hvað er endurnýjun sem og hvað viðhaldssjóðir eiga að greiða og hvaða viðhaldi íbúar sinna beint á sinn kostnað.

Sú breyting sem mesta umræðu hefur fengið er meðhöndlun viðhaldssjóða sem þegar eru til. Minna hefur farið fyrir umræðu um hvað beri að gera við viðhaldssjóði sem eru í skuld. Lagt er til að sjóðir sem nú eru í vörslu búsetufélaganna renni þegar í sameiginlegan viðhaldssjóð húsnæðissamvinnufélaganna enda er um að ræða fjármagn sem er sannanlega í eigu búsetufélaganna sem síðan er eign húsnæðissamvinnufélagsins. Félagið ber jafna ábyrgð á öllum fasteignum sínum óháð núverandi ástandi á húseignunum og fjárhagsstöðu einstakra viðhaldssjóða. Því er nauðsynlegt að koma viðhaldsmálum strax í það horf sem nefndin telur heillavænlegast fyrir húsnæðissamvinnufélögin í heild sinni.

Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins.

Um 1. gr.

1. málsl. 1. mgr. er efnislega samhljóða 1. gr. núgildandi laga. Í 2. málsl. 1. mgr. er húsnæðissamvinnufélögum heimilað að byggja, kaupa, eiga og reka húsnæði sem tengist starfsemi félagsins, svo sem þjónustu- og dvalarhúsnæði.

Í 2. mgr. er fellt niður að það sé jafnframt markmið húsnæðissamvinnufélaga að eiga aðild að tilgreindum félögum en lögð til heimild til að stofna félög eða eiga aðild að félögum sem falla að starfsemi húsnæðissamvinnufélaga. Greinin er að öðru leyti efnislega samhljóða 1. gr. núgildandi laga.

Um 2. gr.

Lagðar eru til eftirfarandi breytingar á greininni:

Í 3. tölul. er lagt til að sá teljist búseturéttarhafi sem keypt hefur búseturétt í stað núgildandi ákvæðis um að það sé sá sem hefur öðlast búseturétt. Ákvæðið ber að skýra með hliðsjón af 2. mgr. 19. gr. þar sem húsnæðissamvinnufélagið getur heimilað að maki eða lögerfingi verði búseturéttarhafi.

Í 5. tölul. telst búseturéttargjald gjald til kaupa á búseturétti. Það er nákvæmara orðalag en greiðsla til að öðlast búseturétt.

Tilgreint er sérstaklega í 6. tölul. að búsetugjald skuli greiðast mánaðarlega.

Við orðskýringu á búsetufélagi í 7. tölul. er búsetufélag skilgreint sem félag búseturéttarhafa í tilteknu húsi en ekki í tilteknum byggingaráfanga eða á ákveðnu svæði eins og er í 7. tölul. 2. gr. núgildandi laga. Þá er áréttað að búsetufélag starfi sem deild innan húsnæðissamvinnufélags.

Að öðru leyti er greinin efnislega samhljóða 2. gr. núgildandi laga.

Um 3. gr.

Í greininni er tilgreint nákvæmlegar en í 3. gr. núgildandi laga hvaða skilyrðum þarf að fullnægja til stofnunar húsnæðissamvinnufélags.

Um 4. gr.

Greinin er nýmæli og þar eru talin upp atriði sem verða að koma fram í samþykktum húsnæðissamvinnufélags. Þeim er ætlað að tryggja að ljóst liggi fyrir hvernig starfsemi húsnæðissamvinnufélags skuli háttað í grundvallaratriðum. Eftir sem áður skal félagsmálaráðuneytið gera fyrirmynd að samþykktum og allar breytingar á gildandi samþykktum félaga skal tilkynna ráðuneytinu.

Eldri samþykktir halda gildi sínu þótt þær fullnægi ekki að fullu skilyrðum 2. mgr. 4. gr.

Um 5. gr.

Í greininni er talið upp á hvern hátt húsnæðissamvinnufélag aflar fjár. Greinin byggist á sömu stofnum og 16. gr. núgildandi laga en um meðferð fjárins er nánar kveðið á í öðrum greinum frumvarpsins.

Um 6. gr.

Í greininni er áréttað að húsnæðissamvinnufélag verði að uppfylla skilyrði og skyldur samkvæmt lögum um húsnæðismál og reglugerðum hafi félagið tekið lán á grundvelli þeirra.

Um 7. gr.

Greinin er efnislega samhljóða 17. gr. núgildandi laga.

Um 8. gr.

Í 1. mgr. felst breyting frá 1. mgr. 4. gr. núgildandi laga þar sem lagt er til að í samþykktum hvers húsnæðissamvinnufélags sé kveðið á um rétt félagsmanna til að fá keyptan búseturétt sem nú er lögbundinn. Húsnæðissamvinnufélag hefur val í þessum efnum og getur þess vegna ákveðið að miða við röð, númerakerfi eins og kveðið er á um í núgildandi 1. mgr. 4. gr. eða á annan tilgreindan hátt en ákvörðun verður að koma fram í samþykktum húsnæðissamvinnufélagsins, sbr. 3. tölul. 2. mgr. 4. gr.

Önnur ákvæði eru efnislega í samræmi við núgildandi 4. gr.

Um 9. gr.

Í 1. mgr. greinarinnar er fjallað um ákvörðun búseturéttargjalds í upphafi við byggingu eða kaup íbúðar og í 2. mgr. er fjallað um ákvörðun búseturéttargjalds við síðari ráðstöfun íbúðar.

Efnislega er 1. mgr. greinarinnar samhljóða 1. mgr. 5. gr. núgildandi laga að viðbættu ákvæði um framlag í varasjóð sem reiknast með við ákvörðun búseturéttargjalds. Eins og í núgildandi ákvæði er reiknað með að búseturéttargjald í upphafi nemi mismun á byggingarkostnaði/kaupverði og lánsfjármögnun en til viðbótar skal einnig reikna með framlagi í varasjóð við ákvörðun búseturéttargjalds. Framlag í varasjóð telst ekki hluti byggingarkostnaðar/kaupverðs og er þar með ekki lánshæft hjá Íbúðalánasjóði.

2. mgr. er nýmæli þar sem ákvörðun búseturéttargjalds við síðari ráðstöfun íbúðar fer eftir samþykktum húsnæðissamvinnufélags, sbr. 2. mgr. 4. gr., en viðmið er ekki lögbundið eins og nú er.

Um 10. gr.

Efni greinarinnar er að mestu samhljóða 6. gr. núgildandi laga um stofnun búseturéttar en í 19.–22. gr. er fjallað um tilvik þar sem búseturéttarhafi glatar rétti til búsetu eða segir upp búseturétti. Fellt er niður það ákvæði að erindi frá félagsmálaráðuneytinu sé skilyrði ráðstöfunar íbúða samkvæmt beiðni frá ríki, sveitarfélagi eða almannasamtökum. Heimild húsnæðissamvinnufélags til ráðstöfunar íbúða til annarra en félagsmanna er rýmkuð og nær einnig til félaga sem gætu einnig verið fyrirtæki. Félagsmenn ganga fyrir við ráðstöfun íbúða þannig að ætlast er til að þessi heimild verði ekki nýtt nema í þeim tilfellum þegar íbúðir ganga ekki út til félagsmanna.

Um 11. gr.

Í greininni eru talin upp atriði sem m.a. er áskilið að fram komi í búsetusamningi. Athygli er vakin á 9. tölul. þar sem ætlað er að úttektaryfirlýsing sé hluti af búsetusamningi.

Um 12. gr.

Í 2. mgr. er talið upp hvað felst í búsetugjaldi. Annars vegar er um að ræða ákveðinn kostnað og afborganir, sbr. 1. og 4. tölul., og hins vegar framlög sem annars vegar ákveðast af búsetufélaginu í hússjóð skv. 2. tölul. og af húsnæðissamvinnufélaginu í viðhaldssjóð skv. 3. tölul. Búsetugjaldið greiðist til húsnæðissamvinnufélagsins sem skiptir því milli framangreindra þátta.

Um 13. gr.

Ákvæði 13. gr. tengist úttekt skv. 14. gr. og eru talin upp þau atriði sem krafist er að séu í lagi við lok búsetusamnings. Við úttekt í lok búsetusamnings skulu þessi atriði nákvæmlega skráð í úttektaryfirlýsingu sem báðir aðilar, búseturéttarhafi og fulltrúi húsnæðissamvinnufélags, undirrita.

Um 14. gr.

Greinin er nýmæli þar sem áhersla er lögð á úttekt á íbúð í upphafi og við lok búsetusamnings. Úttekt skal færð á eyðublað sérstakrar úttektaryfirlýsingar sem húsnæðissamvinnufélagið leggur til og þar eru m.a. greind atriði sem greinir í 13. gr. Væntanlegur eða fráfarandi búseturéttarhafi skal vera viðstaddur úttekt, svo og fulltrúi frá húsnæðissamvinnufélagi, og hvor um sig samþykkja úttektina með undirritun sinni. Úttektaryfirlýsing sem aðilar hafa undirritað hefur sönnunargildi varðandi skil og ástand íbúðar.

Komi aðilar sér ekki saman um ástand íbúðar, bótafjárhæð eða tjón getur hvor aðili um sig óskað eftir mati byggingarfulltrúa á tjóni og/eða mati dómkvaddra matsmanna. Sá sem biður um mat ber kostnað af því.

Um 15. gr.

Greinin er nýmæli. Í 2. mgr. er fjallað um viðhald sem búseturéttarhafa er skylt að annast á sinn kostnað og þau atriði tilgreind.

Í 3. mgr. er tilgreindur kostnaður vegna endurnýjunar sem greiðist úr viðhaldssjóði húsnæðissamvinnufélags, sbr. 1. mgr. 16. gr. Húsnæðissamvinnufélag setur sér reglur um viðhaldssjóðinn og lögð er áhersla á að búseturéttarhafa séu kynntar reglurnar við gerð búsetusamnings.

Í 4. mgr. er fjallað um tjón af völdum búseturéttarhafa og hvernig úr skuli bætt. Húsnæðissamvinnufélag getur látið framkvæma viðgerð á kostnað búseturéttarhafa og þá eftir atvikum skert búseturéttargjald viðkomandi búseturéttarhafa sem nemur kostnaðinum.

Þrátt fyrir tilgreiningu á viðhalds- og endurnýjunarþáttum í 2. mgr. og 3. mgr. er heimilt að kveða á um aðra skiptingu með fráviki í búsetusamningi.

Um 16. gr.

Í greininni er breytt ákvæði um viðhaldssjóð þannig að viðhaldssjóður er einn sjóður og alfarið á hendi húsnæðissamvinnufélagsins sem varðveitir sjóðinn og ráðstafar fé úr honum í samráði við viðhaldsráð. Samkvæmt núgildandi lögum eru viðhaldssjóðir hjá hverju og einu búsetufélagi.

Aðalfundur húsnæðissamvinnufélags setur nánari reglur um viðhaldssjóðinn svo og reglur um viðhaldsráð. Framlag í viðhaldssjóð er hluti búsetugjalds. Með einum öflugum viðhaldssjóði húsnæðissamvinnufélags er ætlunin að ná betri ávöxtun, betri nýtingu fjármagns, aukinni samræmingu og ekki síst að tryggt verði enn frekar en áður að allar fasteignir húsnæðissamvinnufélagsins fái eðlilegt viðhald. Viðhaldsráð gegnir þarna veigamiklu hlutverki. Stjórn búsetufélags skipar sérstakan aðila sem sér um samskipti við viðhaldsráð fyrir hönd búsetufélagsins og er það til að einfalda samskipti og samvinnu við framkvæmdir.

Um 17. gr.

Í greininni er lögð áhersla á að búseturéttarhafi leiti fyrir fram samþykkis húsnæðissamvinnufélags fyrir breytingum á húsnæði, skiptingu kostnaðar og hvernig með skuli fara við lok búsetusamnings. Einungis þær breytingar eða endurbætur sem húsnæðissamvinnufélagið hefur samþykkt og samkomulag er um standa áfram við lok búsetusamnings. Annars ber búseturéttarhafa að koma íbúð í upphaflegt horf, sbr. ákvæði 24. gr. um skil íbúðar.

Um 18. gr.

Greinin fjallar um skyldu búseturéttarhafa til að veita aðgang að búsetuíbúð ef húsnæðissamvinnufélag telur viðgerð nauðsynlega.

Um 19. gr.

Greinin er efnislega samhljóða 7. gr. um ráðstöfun búseturéttar og 14. gr. um framleigu í núgildandi lögum að öðru leyti en því að 2. mgr. 7. gr. um skyldu félagsmanna til að uppfylla ákvæði laga um húsnæðismál er færð í 8. gr. frumvarpsins. Þá er rýmkuð heimild húsnæðissamvinnufélags til að heimila lögerfingja rétt til afnota af íbúð.

Um 20. gr.

Greinin fjallar um uppsögn búseturéttar og eru ákvæðin efnislega hin sömu og í núgildandi 12. gr. en nánar kveðið á um uppsagnarfrest og rýmingu.

Um 21. gr.

Greinin er nýmæli þar sem kveðið er á um heimild búseturéttarhafa til að rifta búsetusamningi í greindum tilvikum. Um er að ræða tilvik sem búseturéttarhafa verður ekki um kennt og litið svo á að tilvik verði túlkuð þannig að um sé að ræða veruleg frávik frá búsetusamningi eða að spilling húsnæðis sé svo veruleg að húsnæði nýtist ekki búseturéttarhafa.

Um 22. gr.

Í greininni eru tekin saman atriði úr 6., 8. og 12. gr. núgildandi laga um missi réttar til húsnæðis og riftun búsetusamnings.

Í öllum tilvikum þar sem húsnæðissamvinnufélag hyggst beita heimild sinni til riftunar skal búseturéttarhafa tilkynnt áður á tryggilegan hátt að félagið muni neyta réttar síns ef ekki er úr bætt í samræmi við tilkynningu.

Um 23. gr.

Greinin er nýmæli um bætur búseturéttarhafa til húsnæðissamvinnufélags við riftun búsetusamnings. Búseturéttarhafi skal bæta sannanlegt tjón sem leiðir beint af vanefndum hans og er þá átt við beint tjón en ekki óbeint tjón húsnæðissamvinnufélagsins. Að auki skal búseturéttarhafi greiða bætur sem jafngilda búsetugjaldi allt að sex mánuði eftir rýmingu hafi húsnæðissamvinnufélagið ekki ráðstafað íbúð fyrir það tímamark. Húsnæðissamvinnufélagi er heimilt að draga bætur frá búseturéttargjaldi við uppgjör við búseturéttarhafann.

Um 24. gr.

Í greininni er áréttað að búseturéttarhafi beri ábyrgð á allri rýrnun og spjöllum á íbúð umfram eðlilegt slit vegna notkunar. Þannig ber að skilja ákvæði um að íbúð skuli vera í sama ástandi við skil og í upphafi þegar búseturéttarhafi tók við íbúðinni.

Um 25. gr.

Nýmæli er að húsnæðissamvinnufélagi er ekki skylt samkvæmt lögum að ábyrgjast endurgreiðslu búseturéttargjalds. Um kaupverð búseturéttar, greiðsluform þess og endurgreiðslu búseturéttar fer samkvæmt samþykktum húsnæðissamvinnufélags. Þetta gildir um búsetusamninga sem gerðir eru eftir að frumvarp þetta öðlast lagagildi og um eldri búsetusamninga þar sem búseturéttarhafi óskar að farið sé með samkvæmt samþykktunum.

Þá er húsnæðissamvinnufélagi heimilt að kaupa búseturétt ef um semst.

Um 26. gr.

Hér er fjallað um stofnun og hlutverk búsetufélags og þar eru lagðar til breytingar frá núgildandi lögum. Breytingar felast einkum í því að hlutverk búsetufélags er fyrst og fremst að gæta þess að hagnýting húss sé ávallt með eðlilegum hætti, svo og umsjón og ákvörðun með hússjóð búsetufélags sem hefur skilgreindan tilgang. Búsetufélag tekur einvörðungu til húsa þar sem allar íbúðir eru búsetuíbúðir. Lög um fjöleignarhús taka til húsa þar sem íbúðir eru blandaðar og er þá húsnæðissamvinnufélagið aðili vegna eignarráða á íbúðum félagsins.

Greinin gerir ráð fyrir að í öllum tilfellum verði stofnað búsetufélag í tilteknu húsi enda allar íbúðir búsetuíbúðir. Búsetufélagið getur hins vegar falið húsnæðissamvinnufélaginu að annast verkefni búsetufélagsins að hluta eða öllu leyti.

Um 27. gr.

Í greininni er lögð áhersla á breytt hlutverk búsetufélags sem verður í líkingu við venjulegt húsfélag. Til að einfalda samskipti við viðhaldsráð og gera þau skilvirkari skal stjórn búsetufélags tilnefna ákveðinn aðila til að annast samskipti og milligöngu við viðhaldsráð fyrir hönd búsetufélagsins.

Um 28. gr.

Í greininni er fjallað um annað meginhlutverk búsetufélags sem er að ákveða gjald í hússjóð sem búsetufélagið ræður alfarið. Framlag í hússjóð búsetufélags er hluti af búsetugjaldi. Aðalfundur húsnæðissamvinnufélags getur ákveðið lágmarksgjald í hússjóðinn og hvert búsetufélag getur eftir atvikum ákveðið viðbótargjald. Í 2. mgr. er talinn upp kostnaður sem greiddur er úr hússjóði búsetufélags.

Hússjóði búsetufélags er ætlað að standa undir venjulegu viðhaldi bílastæða lóðar og innra byrðis húss en meiri háttar endurbætur eða endurnýjun fellur undir viðhaldssjóð húsnæðissamvinnufélagsins, sbr. 16. gr.

Um 29. og 30. gr.

Greinarnar eru efnislega samhljóða 18. og 19. gr. núgildandi laga.

Um 31. gr.

2. mgr. er efnislega samhljóða 2. mgr. 20. gr. núgildandi laga.

Í 3. mgr. er lagt til að stjórn húsnæðissamvinnufélags sé skylt að verða við óskum aðila eldri búsetusamninga og samþykkta um að með málefni þeirra sé farið samkvæmt ákvæðum laga þessara. Það gæti einkum átt við ef búseturéttarhafi teldi sér það hagkvæmara við sölu á búseturétti sínum.

Í 4. mgr. er lagt til að viðhaldssjóðir, sem nú eru í vörslu búsetufélaganna, renni í sameiginlegan viðhaldssjóð húsnæðissamvinnufélagsins. Talið er nauðsynlegt að koma viðhaldsmálum strax í það horf sem heillavænlegast er talið fyrir húsnæðissamvinnufélögin til lengri tíma litið. Lögð er áhersla á að félögin bera ábyrgð á öllum fasteignum sínum óháð núverandi ástandi húseigna og fjárhagsstöðu einstakra viðhaldssjóða.

Um ákvæði til bráðabirgða.

Ákvæði til bráðabirgða er efnislega samhljóða núgildandi ákvæðum til bráðabirgða I og II.

Fylgiskjal.

Fjármálaráðuneyti, fjárlagaskrifstofa:

Umsögn um frumvarp til laga um húsnæðissamvinnufélög.

Með frumvarpi þessu er lagt til að sett verði ný heildarlög um húsnæðissamvinnufélög. Ekki er ástæða til að ætla að lögfesting frumvarpsins hafi áhrif á útgjöld ríkissjóðs.