Fasteignakaup Greinargerð/athugasemdir úr lagafrumvarpi, mál nr. 253

Frumvarp til laga um fasteignakaup.

(Lagt fyrir Alþingi á 127. löggjafarþingi 2001–2002.)

I. KAFLI

Almenn ákvæði.

1. gr.

Gildissvið.

Lög þessi gilda um kaup á fasteignum að því leyti sem ekki er á annan veg mælt í lögum. Lögin gilda einnig um makaskipti og um kaup og skipti á hlutum í fasteign eftir því sem við getur átt. Enn fremur gilda þau um kaup á fasteign þegar seljandi á að annast smíði hennar í heild eða að hluta og kaupandi leggur ekki til verulegan hluta efnis til smíðinnar.

2. gr.

Hugtakið fasteign.

Fasteign samkvæmt lögum þessum telst vera afmarkaður hluti lands, ásamt eðlilegum hlutum þess, lífrænum og ólífrænum, og mannvirki, sem varanlega eru við landið skeytt. Með fasteign er einnig átt við eignarhluta í húsi eða öðru mannvirki, sem skiptist í fleiri en einn slíkan.

3. gr.

Makaskipti.

Við makaskipti telst hvor samningsaðila seljandi þeirrar fasteignar sem hann afhendir og kaupandi þeirrar sem hann tekur við.

4. gr.

Gjafagerningar.

Ef eigendaskipti að fasteign verða með gjafagerningi gilda ákvæði 7. gr., 11. gr., 3. mgr. 12. gr., 13. gr. og 2., 4. og 5. mgr. 51. gr. Um gefanda gilda þá reglur um seljanda og um gjafþega reglur um kaupanda.

5. gr.

Samningar.

Heimilt er að víkja frá lögum þessum með samningi, enda sé ekki annað ákveðið í þeim eða leiði með vissu af ákvæðum þeirra.

Ekki er þó heimilt að víkja frá lögunum með samningi í neytendakaupum ef það yrði óhagstæðara fyrir kaupanda.

Ákvæði VIII. kafla, ef þau gilda í viðskiptum aðila, eru ófrávíkjanleg.

6. gr.

Neytendakaup.

Með neytendakaupum er í lögum þessum átt við kaup á fasteign af seljanda, þegar salan er liður í atvinnustarfsemi hans, og eignin er aðallega ætluð til persónulegra afnota fyrir kaupanda, fjölskyldu hans, heimilisfólk og þá sem hann umgengst. Kaup teljast þó ekki neytendakaup ef seljandi hvorki vissi né mátti vita við samningsgerð að fasteign var keypt í þessu skyni.

7. gr.

Form samninga.

Samningur um kaup á fasteign er bindandi þegar skriflegt tilboð hefur verið samþykkt af móttakanda þess með undirskrift, enda felist í því skuldbinding um greiðslu tilgreinds kaupverðs og afhendingu fasteignar.

Ef umboðsmaður kemur fram fyrir hönd kaupanda eða seljanda skal umboð hans vera skriflegt.

Til skriflegs forms og undirskrifta samkvæmt lögum þessum telst rafrænt form og undirskriftir sem hafa sama gildi samkvæmt fyrirmælum í lögum.

8. gr.

Fyrirvari.

Nú er skuldbindingargildi kaupsamnings um fasteign bundið fyrirvara um atvik sem ekki hefur gengið eftir og skal þá kaupsamningurinn falla niður að liðnum tveimur mánuðum frá því að hann komst á.

9. gr.

Forkaupsréttur.

Nú á maður forkaupsrétt að fasteign sem kaupsamningur hefur verið gerður um og skal þá seljandi þegar bjóða honum skriflega að neyta þess réttar. Söluverð og aðrir skilmálar skulu jafnframt tilgreindir á tæmandi hátt. Sé um að ræða makaskipti skal seljandi tilgreina hversu hátt hin framboðna fasteign er metin til peningaverðs. Hefur þá rétthafi heimild til að kaupa fasteignina því verði eða matsverði. Mat skal framkvæmt af dómkvöddum mönnum samkvæmt reglum 34. gr. jarðalaga, nr. 65/1976, með síðari breytingum.

Forkaupsréttarhafi skal svara skriflega og afdráttarlaust tilboði seljanda innan 15 daga frá því að honum barst það, ella glatar hann í það sinn rétti sínum til að kaupa.

II. KAFLI

Um afhendingu o.fl.

10. gr.

Undirbúningur afhendingar.

Við afhendingu skal seljandi hafa rýmt fasteign og ræst.

11. gr.

Afhending og afsal.

Nú er ekki samið um afhendingartíma fasteignar og er þá seljanda ekki skylt að afhenda hana nema kaupverðið sé greitt samtímis. Sé samið um að afhending geti farið fram á tilgreindu tímabili má seljandi velja hvenær innan þess afhending fer fram.

Þegar kaupandi hefur efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi á hann rétt á afsali úr hendi seljanda.

12. gr.

Áhættan af seldri fasteign.

Áhættan af seldri fasteign flyst til kaupanda við afhendingu. Þegar áhætta af seldri fasteign hefur flust til kaupanda helst skylda hans til að greiða kaupverðið þótt eignin rýrni, skemmist eða farist af ástæðum sem seljanda er ekki um að kenna.

Ef seljandi getur ekki afhent fasteign á réttum tíma af ástæðum sem kaupanda er um að kenna ber kaupandi áhættu af fasteigninni frá þeim tíma sem hann gat fengið hana afhenta.

Nú hefur seljandi vátryggt fasteign gegn rýrnun, skemmdum eða eyðileggingu, sem um getur í 1. mgr., og öðlast kaupandi þá rétt samkvæmt vátryggingarsamningi ef fasteignin rýrnar, skemmist eða ferst eftir að kaupsamningur um hana varð bindandi, nema seljandi geti losnað undan samningnum. Seljanda er skylt að framselja réttindi sín samkvæmt vátryggingarsamningi þegar kaupandi krefst þess, enda hafi hann efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningnum.

13. gr.

Arður og kostnaður.

Seljandi á rétt á arði af fasteign fram að afhendingu og ábyrgist kostnað af henni til sama tíma. Sé fasteign ekki afhent á réttum tíma, af ástæðum sem kaupanda er um að kenna, ábyrgist kaupandi kostnað af eigninni frá þeim tíma.

14. gr.

Kostnaður við sölu.

Seljandi skal bera allan kostnað vegna undirbúnings sölu fasteignar. Þó skal kaupandi greiða stimpilgjöld og annan kostnað vegna þinglýsingar eða skráningar eignarheimildar sinnar yfir fasteign og annarra eignarréttinda sem hann stofnar til vegna kaupanna.

Fari kaup fram fyrir milligöngu miðlara skal kostnaður við það greiðast af þeim sem veitt hefur miðlara umboð til verksins. Feli viðsemjandi hans miðlara að annast sérstök verkefni í sína þágu er það honum óviðkomandi. Leiti aðili samnings aðstoðar annarra sérfræðinga við kaupin skal hann greiða kostnað af því.

15. gr.

Umsjón með fasteign.

Nú er fasteign ekki afhent á umsömdum tíma og er seljandi þá skyldur til að hafa hæfilega umsjón með henni.

Vilji kaupandi losna undan samningsskyldum sínum, eftir afhendingu fasteignar, skal hann hafa hæfilega umsjón með henni.

Sá sem hefur umsjón með fasteign skv. 1. eða 2. mgr. getur krafist greiðslu á réttmætum kostnaði við umsjónina.

16. gr.

Tilkynningar.

Nú sendir kaupandi eða seljandi, með sannanlegum hætti, tilkynningu samkvæmt lögum þessum, sem gilt þykir að nota miðað við aðstæður, og getur þá sendandi, komi ekki annað í ljós, byggt á því að tilkynningin hafi verið send réttilega og nægilega snemma þótt henni seinki, mistök verði við hana eða hún komist ekki til viðtakanda.

17. gr.

Veðréttindi.

Þegar kaupandi hefur greitt kaupverðið eða hluta þess öðlast hann veðrétt í fasteign til tryggingar kröfu um endurgreiðslu þess sem hann hefur innt af hendi. Um réttarvernd og þinglýsingu fer samkvæmt lögum um samningsveð og þinglýsingalögum.

III. KAFLI

Eiginleikar fasteignar, gallar, fylgifé o.fl.

18. gr.

Um galla á fasteign.

Fasteign telst gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum þessum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

19. gr.

Nánar um galla á fasteign.

Fasteign telst gölluð ef hún:

a. hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar til, eða

b. hentar ekki til þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem seljanda var eða mátti vera kunnugt um þegar kaupsamningur var gerður. Þetta gildir þó eigi, ef kaupandi byggði ekki á þekkingu eða mati seljanda á eiginleikum eignarinnar eða skorti réttmæta ástæðu til þess.

Í neytendakaupum skal ástand og búnaður fasteignar eða hluta hennar vera í samræmi við þær kröfur sem gerðar eru í lögum, stjórnvaldsreglum eða fyrirmælum reistum á þeim er voru í gildi þegar fasteign eða hlutar hennar voru byggðir eða endurbyggðir. Þetta gildir þó ekki ef kaupandi byggði ekki á þekkingu eða mati seljanda á eiginleikum eignarinnar eða skorti réttmæta ástæðu til þess.

20. gr.

Tímamark við mat á galla.

Við mat á því hvort fasteign telst gölluð skal miða við það tímamark er hún flyst yfir í áhættu kaupanda skv. 12. gr. eða samkvæmt samningi. Um galla getur þó verið að ræða þótt hann eða afleiðingar hans komi í ljós síðar.

Seljandi ber ábyrgð á galla, sem fram kemur síðar, ef orsakir gallans eru vanefndir af hans hálfu. Sama á við ef seljandi hefur með ábyrgðaryfirlýsingu eða öðrum hætti tekist á hendur ábyrgð á eiginleikum eða öðrum kostum fasteignar í tiltekinn tíma.

21. gr.

Stærðarfrávik.

Þótt flatarmál fasteignar sé minna en kaupandi gerði ráð fyrir telst það ekki galli, nema það sé verulega minna en seljandi upplýsti fyrir kaup eða háttsemi hans teljist stórfellt gáleysi.

22. gr.

Fylgifé fasteignar.

Leiði annað ekki af kaupsamningi telst fasteign gölluð, ef hún hefur ekki þann búnað eða réttindi sem segir í 23.−25. gr., enda hafi búnaðurinn eða réttindin verið fyrir hendi við skoðun, eða átt að fylgja samkvæmt lögum, kaupsamningi, öðrum gögnum eða venju. Leiki vafi á, hvort búnaður eða réttindi telst fylgifé fasteignar skal einkum litið til þess, hvort viðurhlutamikið væri að skilja búnaðinn eða réttindin frá fasteign, hvort verðmæti búnaðar eða réttinda sé í einhverju mæli háð tengslum við eignina, þau séu nauðsynleg fyrir eðlileg afnot hennar eða geta best nýst þar.

Seljanda er skylt að afhenda fylgifé fasteignar með henni án sérstaks endurgjalds, nema um annað sé samið.

23. gr.

Nánar um fylgifé fasteignar.

Til fylgifjár fasteignar telst:

a. Hlutir sem tengjast fasteign og eiga að gera það samkvæmt lögum, stjórnvaldsreglum eða yfirvaldsákvörðunum teknum á grundvelli þeirra.

b. Hlutir eða búnaður sem keyptur er með opinberri aðstoð eða fyrir fjármuni sem hið opinbera mælir fyrir um að skuli renna til hluta til afnota á fasteigninni.

c. Hlutur í sameign, afnotaréttindi og önnur óbein eignarréttindi er fylgja fasteign og hlutur sem heyrir til rekstri fasteignar.

d. Ógjaldfallin leiga og aðrar ógjaldfallnar kröfur sem tilheyra fasteigninni.

e. Inneign í hússjóði eða framkvæmdasjóði fjöleignarhúss eða öðrum sambærilegum sjóðum.

24. gr.

Sérstakt fylgifé íbúðarhúsnæðis o.fl.

Til fylgifjár íbúðarhúsnæðis, gistihúsa, veitingahúsa, skrifstofuhúsnæðis og annars húsnæðis sem ætlað er til rekstrar teljast varanlegar innréttingar og búnaður, sem annaðhvort er skeytt varanlega við fasteignina eða er sérstaklega sniðinn að henni. Þetta á meðal annars við um fastan búnað og lagnir til hitunar og vatnsmiðlunar, rafmagnsvirki og leiðslur, loftnet og annan móttökubúnað í eigu seljanda, sem fest eru á fasteign, föst gólfteppi og önnur gólfefni sérstaklega tilsniðin, gluggabúnað, bað- og eldhúsinnréttingar og tæki og vélar sem eru sérstaklega felld inn í innréttingarnar og verða hluti af þeim og aðra innbyggða hluta.

25. gr.

Sérstakt fylgifé fasteigna sem ætlaðar eru til landbúnaðar.

Til fylgifjár fasteignar sem ætluð er til landbúnaðar teljast tæki og búnaður, sem annað tveggja er varanlega festur við hana eða er sérstaklega að henni sniðinn. Ökutæki ásamt búnaði þeirra teljast ekki til fylgifjár slíkra fasteigna.

Greiðslumark bújarðar telst ekki til fylgifjár hennar.

26. gr.

Skortur á upplýsingum.

Fasteign telst gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar.

27. gr.

Rangar upplýsingar.

Fasteign telst gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana.

Ákvæði 1. mgr. á þó aðeins við ef upplýsingar hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og þær eru ekki skýrlega leiðréttar í tæka tíð.

28. gr.

Fasteign seld ,,í því ástandi sem hún er“.

Þótt fasteignakaup séu gerð með þeim skilmálum að eign sé seld ,,í því ástandi sem hún er og kaupandi hefur kynnt sér“ eða með sambærilegum almennum fyrirvara telst hún samt gölluð, ef ákvæði 26. og 27. gr. eiga við. Fasteignin telst einnig gölluð, þótt hún sé seld með framangreindum skilmálum, ef ástand hennar er til muna lakara en kaupandi hafði ástæðu til að ætla miðað við kaupverð hennar eða atvik að öðru leyti.

29. gr.

Skoðun og önnur rannsókn á fasteign.

Kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla á fasteign, sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður.

Hafi kaupandi skoðað fasteign, áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana, þótt seljandi skoraði á hann um það, getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun. Þetta á þó ekki við ef seljandi sýndi af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.

Ákvæði 1. og 2. mgr. víkja fyrir efni 26. gr. um skort á upplýsingum um fasteign.

IV. KAFLI

Vanefndaúrræði kaupanda.

Afhendingardráttur.

30. gr.

Almenn ákvæði.

Nú afhendir seljandi ekki fasteign eða gefur út afsal á réttum tíma, án þess að því valdi atvik sem kaupanda er um að kenna eða hann ber ábyrgð á, og getur þá kaupandi beitt eftirtöldum vanefndaúrræðum, séu skilyrði laga þessara fyrir hendi:

a. krafist efnda skv. 31. gr.,

b. rift skv. 32. gr.,

c. krafist skaðabóta skv. 34. gr.,

d. haldið eftir af greiðslu kaupverðs skv. 35. gr.

Nú efnir seljandi ekki á réttum tíma aðrar skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi en greinir í 1. mgr. og eiga þá við ákvæði laga þessara um afhendingardrátt, með þeim undantekningum sem greinir í 2. mgr. 32. gr.

31. gr.

Krafa um efndir.

Kaupandi getur haldið fast við kaup og krafist efnda ef það er á valdi seljanda að bæta úr og efndir mundu ekki leiða til slíks óhagræðis eða kostnaðar fyrir hann að það væri í verulegu ósamræmi við hagsmuni kaupanda af því að fá réttar efndir.

Kaupandi glatar rétti til að krefjast efnda ef óeðlilega dregst af hans hálfu að setja fram kröfuna.

32. gr.

Riftun.

Kaupandi getur rift samningi ef afhendingardráttur telst veruleg vanefnd.

Kaupandi getur einnig rift ef seljandi afhendir ekki fasteign innan hæfilegs viðbótarfrests, sem kaupandi hefur sett honum. Áður en viðbótarfresturinn rennur út getur kaupandi ekki rift, nema seljandi lýsi því yfir að eignin muni ekki afhent innan frestsins, eða það er ljóst af öðrum ástæðum.

Það er skilyrði riftunar samkvæmt þessari grein að fasteignin hafi ekki rýrnað, skemmst eða farist meðan kaupandi bar áhættu af henni. Riftun getur þó farið fram, ef orsakir þess að fasteign rýrnar, skemmist eða ferst eru tilviljunarkenndir atburðir eða aðrar ástæður, sem kaupandi ber ekki ábyrgð á, eða atvik sem urðu áður en kaupandi varð eða mátti verða var við þær aðstæður sem riftun er reist á. Kaupandi glatar ekki heldur rétti til riftunar, ef hann greiðir seljanda bætur vegna verðrýrnunar.

33. gr.

Réttaráhrif riftunar.

Nú er kaupsamningi rift og falla þá brott skyldur samningsaðila til efnda.

Nú hefur samningur verið efndur í heild eða að hluta, þegar honum er rift, og á þá hvor um sig rétt á að fá til baka þá greiðslu sem hann hefur innt af hendi. Rétt er þeim er tekið hefur við greiðslu að halda henni þar til viðsemjandi hans afhendir þá greiðslu sem hann fékk. Sama á við þegar gerð er réttmæt krafa um skaðabætur eða vexti og ekki hefur verið sett fullnægjandi trygging fyrir þeirri kröfu.

34. gr.

Skaðabætur.

Kaupandi getur krafist skaðabóta vegna afhendingardráttar fyrir annað tjón en óbeint tjón skv. 59. gr., þótt seljandi hafi ekki sýnt af sér sök. Seljandi firrir sig bótaábyrgð ef hann sannar að drátturinn stafi af hindrun sem hann fékk ekki við ráðið og ekki er sanngjarnt að ætla að hann hafi reiknað með við kaupsamningsgerð eða að hann hefði getað bægt hindruninni frá eða forðast afleiðingar hennar.

Nú verður afhendingardráttur af ástæðum sem varða þriðja mann, er seljandi hefur falið að efna samning í heild eða að hluta, og er seljandi þá aðeins laus úr ábyrgð ef þriðji maður yrði það skv. 1. mgr.

Seljandi er laus úr ábyrgð þann tíma sem hindrun stendur. Falli hún brott er unnt að koma fram ábyrgð, enda sé seljanda þá skylt að efna en láti það hjá líða.

Verði afhendingardráttur eða tjón vegna saknæmrar háttsemi seljanda getur kaupandi krafist skaðabóta bæði fyrir beint og óbeint tjón.

35. gr.

Stöðvunarréttur.

Hafi kaupandi uppi réttmæta kröfu vegna afhendingardráttar getur hann á eigin áhættu haldið eftir svo miklu af kaupverði sem nægir til að tryggja greiðslu hennar.

36. gr.

Upplýsingar um hindrun.

Komi hindrun í veg fyrir að seljandi geti efnt kaupsamning á réttum tíma skal hann upplýsa kaupanda um hana og hvaða afleiðingar hún hefur á möguleika hans til réttra efnda. Ef seljandi sinnir ekki þessari skyldu innan hæfilegs tíma eftir að hann vissi eða mátti vita um hindrunina getur kaupandi krafist skaðabóta fyrir það tjón sem afstýra mátti ef tilkynning hefði verið send á réttum tíma.

Gallar.

37. gr.

Almenn ákvæði.

Nú er fasteign gölluð, án þess að því valdi atvik sem kaupanda er um að kenna eða hann af öðrum ástæðum ber ábyrgð, á og getur hann þá beitt eftirtöldum vanefndaúrræðum, séu skilyrði þeirra fyrir hendi:

a. krafist úrbóta skv. 39. gr.,

b. krafist afsláttar skv. 41. gr.,

c. rift skv. 42. gr.,

d. krafist skaðabóta skv. 43. gr.,

e. haldið eftir greiðslu skv. 44. gr.

Reglum um galla skal beitt, eftir því sem við getur átt, um aðrar vanefndir seljanda.

38. gr.

Skoðun kaupanda eftir afhendingu.

Þegar seljandi hefur afhent fasteign skal kaupandi, svo fljótt sem verða má, skoða eignina á þann hátt sem góð venja er.

39. gr.

Úrbætur.

Nú er fasteign gölluð, en seljandi býðst til að bæta úr galla á eigin reikning og er þá kaupanda skylt að una því ef úrbæturnar hafa ekki í för með sér slík óþægindi fyrir hann að ósanngjarnt má telja og hann hefur ekki sérstakar ástæður til að leggjast gegn þeim.

Hafi seljandi byggt fasteign eða smíðað innréttingar í hana getur kaupandi krafist þess að hann bæti á eigin reikning úr galla, enda verði það gert án þess að það valdi honum ósanngjörnum kostnaði eða óhagræði.

Hafi kaupandi krafist úrbóta á galla skulu þær fara fram innan hæfilegs tíma.

Bæti seljandi ekki úr galla getur kaupandi krafist afsláttar skv. 41. gr. eða rift skv. 42. gr. Þetta á þó ekki við ef kaupandi kemur í veg fyrir að seljandi bæti úr galla skv. 1. mgr. Ef seljanda er skylt að bæta úr gallanum, en gerir það ekki, getur kaupandi krafist skaðabóta vegna þess kostnaðar sem hann hefur af úrbótunum.

40. gr.

Krafa um úrbætur.

Kaupandi glatar rétti til að krefjast úrbóta ef hann tilkynnir ekki seljanda um þá kröfu samtímis kröfu skv. 50. gr., eða innan sanngjarns frests eftir það. Kröfu má þó hafa uppi síðar ef seljandi hefur sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.

41. gr.

Afsláttur.

Ef fasteign er gölluð getur kaupandi krafist afsláttar.

Ákveða skal afslátt að tiltölu eða í samræmi við kostnað af því að bæta úr galla.

42. gr.

Riftun.

Kaupandi getur rift kaupsamningi ef galli telst veruleg vanefnd.

Nú tilkynnir kaupandi seljanda ekki um riftun innan sanngjarns frests frá því að hann vissi eða mátti vita um galla eða eftir að frestur í tilkynningu skv. 39. eða 40. gr. er liðinn og glatar hann þá rétti til riftunar. Þetta gildir þó ekki ef seljandi hefur sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.

Ákvæði 3. mgr. 32. gr. og 33. gr. gilda, eftir því sem við getur átt, um riftun samkvæmt þessari grein.

43. gr.

Skaðabætur.

Nú er fasteign gölluð og getur þá kaupandi krafist skaðabóta vegna annars tjóns en óbeins tjóns skv. 59. gr., þótt seljandi hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi. Þetta á þó ekki við ef seljandi sannar að galla megi rekja til hindrunar þeirrar sem nefnd er í 1. mgr. 34. gr. Ákvæði 34. gr. verður beitt um galla eftir því sem við getur átt.

Ef galla eða tjón má rekja til saknæmrar háttsemi seljanda getur kaupandi krafist skaðabóta bæði fyrir beint og óbeint tjón. Sama gildir ef fasteign var við kaupsamningsgerð ekki í samræmi við ábyrgðaryfirlýsingu seljanda.

44. gr.

Stöðvunarréttur.

Nú hefur kaupandi uppi réttmæta kröfu vegna galla og getur hann þá á eigin áhættu haldið eftir svo miklum hluta kaupverðs sem nægir til að tryggja greiðslu hennar.

45. gr.

Krafa á hendur fyrri eigendum eða öðrum (sprangkrafa).

Kaupandi getur beint kröfu vegna galla að fyrri eiganda eða öðrum fyrri samningsaðila í sama mæli og seljandi gæti haft uppi slíka kröfu.

Kaupandi verður að tilkynna fyrri eiganda eða öðrum fyrri samningsaðila um kröfuna innan þess frests sem gildir um sömu kröfu á hendur seljanda og í síðasta lagi innan þess frests sem gildir í réttarsambandi seljanda og fyrri samningsaðila.

Vanheimild o.fl.

46. gr.

Vanheimild o.fl.

Nú á þriðji maður beinan eignarrétt, veðrétt eða annars konar rétt til fasteignar og gilda þá ákvæði um galla eftir því sem við getur átt, enda leiði ekki af kaupsamningi að kaupandi hafi átt að yfirtaka fasteignina með þeim takmörkunum sem leiðir af rétti þriðja manns. Kaupandi getur þó ekki krafist úrbóta skv. 39. gr.

Grandlaus kaupandi getur þó alltaf krafist skaðabóta vegna tjóns sem leiðir af því að fasteign var eign annars manns en seljanda þegar samningur var gerður.

Ef þriðji maður gerir tilkall til réttar yfir fasteign og seljandi andmælir gilda ákvæði 1. og 2. mgr., nema augljóst sé að krafan eigi ekki við nein rök að styðjast.

47. gr.

Kvaðir eða höft opinbersréttarlegs eðlis.

Ef kvaðir eða höft opinbersréttarlegs eðlis hvíla á fasteign gilda ákvæði laganna um galla, eftir því sem við getur átt.

Tilkynningar, tómlæti, fyrning.

48. gr.

Tilkynningar o.fl.

Kaupandi glatar rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynnir seljanda ekki innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig.

Réttur til að senda tilkynningu fellur niður að liðnum fimm árum frá afhendingu fasteignar, nema seljandi hafi ábyrgst hana í lengri tíma.

Seljandi getur þó ekki borið fyrir sig að tilkynning hafi verið send of seint ef hann hefur sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.

Kröfur samkvæmt lögum þessum fyrnast eftir reglum laga um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda.

V. KAFLI

Vanefndaúrræði seljanda.

49. gr.

Almenn ákvæði.

Nú greiðir kaupandi ekki kaupverðið á réttum tíma eða vanefnir aðrar skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi, án þess að seljanda sé um að kenna eða atvikum sem hann ber ábyrgð á, og getur þá seljandi beitt eftirtöldum vanefndaúrræðum, séu skilyrði laga þessara fyrir hendi:

a. krafist réttra efnda skv. 50. gr.,

b. rift skv. 51. gr.,

c. krafist skaðabóta skv. 52. gr.,

d. haldið eftir greiðslu skv. 53. gr.,

e. krafist vaxta skv. 61. gr.

Hafi afhending ekki farið fram samkvæmt kaupsamningi, án þess að seljanda sé um að kenna, eða atvikum sem hann ber ábyrgð á, gilda ákvæði 2., 3. og 4. mgr. 51. gr. og 2. mgr. 52. gr.

50. gr.

Krafa um réttar efndir.

Seljandi getur krafist þess að kaupsamningur verði efndur samkvæmt efni sínu og kaupandi greiði kaupverðið. Þetta á þó ekki við ef greiðsla kaupanda fer ekki fram vegna þess að stöðvun hefur orðið í greiðslumiðlun banka eða lánastofnana eða af öðrum ástæðum sem kaupandi fær alls ekki við ráðið. Hafi seljandi ekki afhent fasteign eða gefið út afsal glatar hann rétti til að krefjast efnda láti hann hjá líða í óhæfilega langan tíma að setja slíka kröfu fram.

Um rétt seljanda til að krefja kaupanda um efndir á öðrum skyldum en greiðslu kaupverðsins gilda ákvæði 31. gr., eftir því sem við getur átt.

51. gr.

Riftun.

Seljandi getur rift kaupsamningi ef greiðsludráttur af hálfu kaupanda telst veruleg vanefnd.

Seljandi getur einnig rift kaupsamningi þegar kaupandi efnir ekki aðrar skyldur en greiðslu kaupverðsins og vanefndin telst veruleg. Seljandi getur með sömu skilyrðum rift vegna viðtökudráttar ef hann hefur ríka hagsmuni af því að geta afhent fasteignina.

Seljandi getur enn fremur rift ef kaupandi greiðir ekki innan sanngjarns viðbótarfrests sem seljandi hefur veitt fyrir greiðslu eða tekur ekki við fasteigninni innan þess frests sem seljandi hefur sett og hann hefur sérstaka hagsmuni af því að geta afhent eignina. Áður en viðbótarfresturinn er liðinn getur seljandi ekki rift, nema því aðeins að kaupandi hafi sagt að hann muni ekki efna skyldur sínar innan frestsins.

Seljandi getur ekki rift eftir að afsal hefur verið gefið út til kaupanda, nema hann hafi sérstaklega áskilið sér það.

Um réttaráhrif riftunar gilda ákvæði 33. gr., eftir því sem við getur átt.

52. gr.

Skaðabætur.

Seljandi getur krafist skaðabóta fyrir tjón vegna greiðsludráttar. Þetta gildir þó ekki ef greiðsla kaupanda fer ekki fram vegna þess að stöðvun hefur orðið í greiðslumiðlun banka eða lánastofnana eða af öðrum ástæðum sem kaupandi fær alls ekki við ráðið og ekki er sanngjarnt að ætla að hann hafi reiknað með hindruninni þegar kaupsamningur var gerður, eða gæti hafa bægt henni frá eða forðast afleiðingar hennar. Reglur 2. og 3. mgr. 34. gr. gilda, eftir því sem við getur átt.

Seljandi getur krafist skaðabóta skv. 34. gr. fyrir það tjón sem hann varð fyrir vegna þess að:

a. kaupandi efnir ekki aðrar skyldur en greiðslu kaupverðsins, eða

b. kaupandi tekur ekki við fasteign á réttum tíma þegar seljandi hefur ríka hagsmuni af því að afhenda hana.

53. gr.

Stöðvunarréttur.

Hafi seljandi ekki veitt kaupanda greiðslufrest eða frest á efndum annarra skyldna er hann hvorki skyldur til að afhenda fasteign né gefa út afsal nema kaupandi efni skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi.

54. gr.

Upplýsingar um efndahindrun.

Komi hindrun í veg fyrir að kaupandi geti efnt kaupsamning réttilega skal hann upplýsa seljanda um hana og hvaða afleiðingar hún hefur á möguleika hans til réttra efnda. Ef kaupandi sinnir ekki þessari skyldu innan hæfilegs tíma eftir að hann vissi eða mátti vita um hindrunina getur seljandi krafist skaðabóta fyrir það tjón sem afstýra mátti ef tilkynning hefði verið send á réttum tíma.

55. gr.

Frestur til að krefjast skaðabóta.

Nú er kaupverðið greitt og getur þá seljandi ekki rift kaupsamningi nema hann tilkynni kaupanda það:

a. við greiðsludrátt, áður en hann fékk að vita um greiðslu af hálfu kaupanda, eða

b. við aðrar vanefndir, innan hæfilegs frests eftir að honum var eða mátti vera kunnugt um vanefndina, eða eftir að liðinn er hæfilegur viðbótarfrestur skv. 3. mgr. 51. gr.

Nú hyggst seljandi krefja kaupanda um skaðabætur og skal hann þá tilkynna það innan hæfilegs frests ella glatar hann rétti sínum til bóta.

VI. KAFLI

Sameiginleg ákvæði um fyrirsjáanlegar vanefndir o.fl.

56. gr.

Stöðvun efnda.

Samningsaðili getur stöðvað efndir og haldið eftir greiðslu, ef háttsemi viðsemjanda hans gefur sérstakt tilefni til þess, eða greiðslugeta hans, vilji eða möguleikar til að efna að öðru leyti hafa beðið alvarlega hnekki, þannig að hann muni fyrirsjáanlega ekki efna verulegan hluta skyldna sinna.

Samningsaðili, sem stöðvar efndir, skal strax tilkynna það viðsemjanda sínum. Ef slík tilkynning er ekki send getur viðsemjandinn krafist skaðabóta fyrir tjón sem forðast hefði mátt ef tilkynning hefði verið réttilega send.

Samningsaðili, sem stöðvað hefur efndir, er skyldur til að efna ef viðsemjandi hans setur fullnægjandi tryggingar fyrir efndum af sinni hálfu.

57. gr.

Riftun.

Nú er gjalddagi á greiðslu ekki kominn, en þó víst að vanefndir verða af hálfu annars samningsaðilans, sem veita munu hinum rétt til að rifta, og getur hann þá rift kaupsamningnum þótt gjalddagi sé ekki kominn. Veiti viðsemjandinn fullnægjandi tryggingu fyrir réttum efndum getur riftun þó ekki farið fram.

58. gr.

Gjaldþrotaskipti.

Ef bú annars samningsaðila verður tekið til gjaldþrotaskipta gilda ákvæði XV. kafla laga um gjaldþrotaskipti o.fl.

VII. KAFLI

Sameiginleg ákvæði um skaðabætur. Vextir.

59. gr.

Fjárhæð skaðabóta, óbeint tjón.

Nú getur annar samningsaðila krafist skaðabóta vegna vanefnda og skulu þá bæturnar svara til þess fjárhagslega tjóns sem hann hefur orðið fyrir vegna þeirra. Þetta á þó aðeins við um tjón sem sá, er ábyrgð ber, gat með sanngirni séð fyrir sem sennilegar afleiðingar vanefnda.

Þegar lög þessi gera greinarmun á beinu og óbeinu tjóni telst óbeint tjón vera:

a. tjón sem rekja má til samdráttar eða stöðvunar í framleiðslu eða viðskiptum,

b. tjón sem rekja má til þess að fasteign kemur ekki að þeim notum sem með réttu var stefnt að,

c. tjón sem rekja má til missis hagnaðar, þegar samningur við þriðja mann fellur brott eða verður ekki réttilega efndur,

d. tjón sem rekja má til skemmda á öðru en fasteigninni sjálfri, svo og hlutum sem notaðir eru í beinu sambandi við hana eða fyrirhuguð afnot hennar.

Ákvæði 2. mgr., um hvað telja skuli óbeint tjón, eiga ekki við um kostnað vegna:

a. venjulegra ráðstafana sem bæta eiga úr því að fasteign er gölluð eða afhendingardráttur verður, eða

b. ráðstafana sem takmarka annað tjón en það sem nefnt er í 2. mgr.

Um kostnað sem fellur undir 3. mgr. skulu gilda reglur um beint tjón.

60. gr.

Takmörkun tjóns. Lækkun bóta.

Nú vanrækir samningsaðili skyldu sína til að takmarka tjón með hæfilegum aðgerðum og verður hann þá sjálfur að bera þann hluta tjóns síns.

Lækka má skaðabætur ef þær teljast ósanngjarnar í garð hins bótaskylda þegar litið er til umfangs tjóns samanborið við það tjón, sem venjulega verður í sambærilegum tilvikum, og atvika að öðru leyti.

61. gr.

Vextir, dráttarvextir.

Um vexti og dráttarvexti samkvæmt lögum þessum gilda ákvæði laga um vexti og verðtryggingu.

VIII. KAFLI

Ástandsskýrsla o.fl.

62. gr.

Ástandsskýrsla.

Ástandsskýrsla samkvæmt lögum þessum er skýrsla þess er fengið hefur opinbert leyfi til að gera slíka skýrslu, í því formi sem nánar er mælt fyrir um í lögum þessum og reglugerð.

Í ástandsskýrslu skulu meðal annars eftirfarandi atriði koma fram:

a. Lýsing á byggingartíma fasteignar og byggingarefni hvers hluta hennar,

b. stærð, bæði flatarmál og rúmmál, eignarinnar í heild og flatarmál hvers rýmis fyrir sig,

c. skipan herbergja og allra annarra rýma í fasteign og skal sérstaklega tekið fram ef fasteign er ekki í samræmi við samþykktar teikningar byggingaryfirvalda,

d. að hvaða leyti einstakir hlutar eða búnaður fasteignar hefur verið endurnýjaður frá því að fasteign var byggð,

e. ástand fasteignar og einstakra hluta hennar með hliðsjón af aldri hennar, byggingarefni og gerð,

f. hvort á eign séu raka- eða lekaskemmdir eða hvort líklegt sé að í fasteign sé raki eða leki,

g. hvort einhverjir gallar séu á fasteign, einkum hvort hún og búnaður hennar sé ekki í samræmi við fyrirmæli í reglum sem giltu um þau atriði er fasteign var byggð, hvort á henni séu skemmdir sem séu meiri en telja megi til venjulegs slits miðað við aldur hennar eða endurbætur, sem á henni hafa verið gerðar, hvort hönnunargallar séu á fasteign eða búnaði hennar eða aðrir gallar.

63. gr.

Leyfi til að gera ástandsskýrslu.

Dómsmálaráðherra veitir leyfi til að gera ástandsskýrslu samkvæmt lögum þessum.

Það er skilyrði leyfisveitingar til að gera ástandsskýrslur að umsækjandi um það leggi fram staðfestingu um að hann hafi keypt ábyrgðartryggingu vegna þess starfa síns. Um menntun og skilyrði að öðru leyti til þess að öðlast slíkt leyfi skal mælt fyrir í reglugerð.

Dómsmálaráðherra getur efnt til námskeiðs áður en hann veitir leyfi til að gera ástandsskýrslur og gert að skilyrði að umsækjandi hafi setið slík námskeið. Kostnaður við námskeiðið skal greiðast af þátttakendum.

64. gr.

Þýðing ástandsskýrslu.

Nú leggur seljandi, áður en kauptilboð er gert, fram skýrslu um ástand fasteignar, er gerð hefur verið á síðustu sex mánuðum og unnin er af þeim er fengið hefur leyfi dómsmálaráðherra til að gera slíkar skýrslur, og getur þá kaupandi ekki borið fyrir sig galla gagnvart seljanda sem tilgreina hefði átt í henni.

65. gr.

Ábyrgð þess er gert hefur ástandsskýrslu.

Nú reynist galli á fasteign, sem þó er ekki tilgreindur í ástandsskýrslu, eða fasteign er að öðru leyti ekki í samræmi við skýrsluna og getur þá kaupandi krafið höfund hennar um bætur vegna beins og óbeins tjóns sem hann hefur orðið fyrir af þessum ástæðum. Bótaábyrgð þess, sem ástandsskýrslu hefur gert er óháð því hvort hann hefur sýnt af sér saknæma háttsemi við skoðun fasteignar eða gerð skýrslunnar.

66. gr.

Kostnaður við gerð ástandsskýrslu.

Seljandi skal bera kostnað af gerð ástandsskýrslu.

67. gr.

Svipting leyfis til að gera ástandsskýrslu.

Nú missir sá sem fengið hefur leyfi til að gera ástandsskýrslu eitthvert þeirra hæfisskilyrða sem sett eru til að öðlast slíkt leyfi, eða ábyrgðartrygging hans fellur úr gildi, og skal þá dómsmálaráðherra svipta hann leyfi til að gera slíkar skýrslur. Hið sama á við ef hann gerist ítrekað sekur um vanrækslu í þessu starfi sínu.

68. gr.

Reglugerðarheimild.

Dómsmálaráðherra setur reglugerð um form og nánara efni ástandsskýrslu, um menntun og önnur hæfisskilyrði þeirra sem fá leyfi til að gera slíkar skýrslur, um ábyrgðartryggingu þeirra vegna starfans, þar með talið lágmarksvátryggingarfjárhæð og vátryggingarskilmála hennar, um leyfissviptingu og önnur atriði samkvæmt þessum kafla.

IX. KAFLI

Gildistaka, breytingar á öðrum lögum.

69. gr.

Gildistaka.

Lög þessi öðlast gildi 1. júní 2002 að frátöldum ákvæðum VIII. kafla og 70. gr., sem skulu öðlast gildi 1. júní 2003.

70. gr.

Breyting á lögum nr. 54/1997, um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu.

Við 10. gr. laganna bætist ný málsgrein, sem verður 2. mgr., og hljóðar svo:

Þegar fasteignasali fær eign til sölumeðferðar skal hann gera eiganda hennar grein fyrir réttarstöðu hans samkvæmt lögum þessum. Hann skal með sannanlegum hætti gera honum grein fyrir því hagræði sem hann hefur af því að láta gera ástandsskýrslu um fasteignina, hvaða kostnaður fylgi því og hver réttaráhrif þess eru að slík skýrsla liggur fyrir áður en tilboð er gert í fasteign. Fasteignasali skal einnig með sannanlegum hætti gera þeim sem hyggst gera tilboð í fasteign grein fyrir því hvort ástandsskýrsla liggur fyrir um hana og hver réttaráhrif það hefði fyrir hann ef svo væri og hvaða takmarkanir séu á þeirri rannsókn á fasteign sem liggur til grundvallar ástandsskýrslu.

Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.

1. Aðdragandi að samningu frumvarps til laga um fasteignakaup.

Hinn 6. september 1999 fól dóms- og kirkjumálaráðherra Viðari Má Matthíassyni, prófessor við lagadeild Háskóla Íslands, að semja frumvarp til laga um fasteignaviðskipti. Í skipunarbréfi var tekið fram að hann skyldi við frumvarpsgerðina hafa samráð við ráðuneytið eftir því sem verkinu yndi fram. Einnig lá fyrir að nauðsynlegt væri að hafa samráð við helstu hagsmunaaðila á þessu réttarsviði á meðan frumvarpið væri í smíðum.

Af hálfu ráðuneytisins hafði málefnið verið til athugunar um nokkra hríð. Laganemarnir, nú lögfræðingarnir, Ásmundur Tryggvason og Páll Eiríksson, fengu árið 1997 styrk frá Nýsköpunarsjóði námsmanna sem nýttur var til þess að kanna framkvæmd fasteignakaupa á Íslandi, hvernig skjöl væru úr garði gerð og hvernig þau væru notuð. Könnun þessi var unnin undir handleiðslu Stefáns Eiríkssonar, deildarstjóra í dóms- og kirkjumálaráðuneyti, og var framkvæmd þannig að sendir voru út listar með spurningum til 110 löggiltra fasteignasala samkvæmt skrá ráðuneytisins. Listarnir voru sendir í júní 1998 og bárust svör frá 19 móttakendum ásamt sýnishornum ýmissa skjala sem þeir notuðu í fasteignaviðskiptum, er fram fóru fyrir milligöngu þeirra. Laganemarnir gáfu út skýrslu um niðurstöður athugana sinna og hefur hún meðal annars verið höfð til hliðsjónar við samningu frumvarpsins.

2. Þýðing fasteignakaupa á Íslandi og gildandi reglur um þau.

2.1. Þýðing fasteignakaupa á Íslandi.

Eitt af sérkennum íslensks þjóðfélags samanborið við önnur Norðurlönd er eignarhald á fasteignum, einkum fasteignum sem ætlaðar eru til íbúðar. Flestir Íslendingar hafa beinan eignarrétt að þeim fasteignum sem þeir búa í, þ.e. eiga þær í almennum skilningi þess orðs. Fjöldi þeirra sem býr, a.m.k. til langframa, í leiguhúsnæði er takmarkaður og þeir sem hafa yfirráð yfir fasteignum á grundvelli annars konar réttinda en beins eignarréttar (t.d. búseturéttar) eru fremur fáir. Flestir kaupa fasteign og selja a.m.k. einu sinni á ævinni. Slík viðskipti hafa mikla þýðingu fyrir þá sem í hlut eiga. Kaupandi er ekki aðeins að ráðstafa mestum hluta þeirra fjármuna sem hann á, heldur er hann oftast líka að stofna til viðamikilla skuldbindinga við lánastofnanir til að fjármagna kaupin og þannig að binda aflahæfi sitt að miklum hluta um ókomna framtíð. Það er því þýðingarmikið að vel takist til og löggjöf um viðskipti með fasteignir sé traust. Réttaróvissa á þessu sviði er bagaleg vegna þeirra miklu hagsmuna sem í húfi eru.

Velta á fasteignamarkaði er afar mikil á Íslandi. Samkvæmt upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins var velta á fasteignamarkaði, þ.e. heildarkaupverð íbúðarhúsnæðis annars vegar og atvinnuhúsnæðis hins vegar frá 1990 til 2000, sem hér segir. Upplýsingarnar miðast við skrá Fasteignamats ríkisins 7. september 2001:

Þær tölur sem að framan greinir verður að meta í því ljósi að viðskipti með íbúðarhúsnæði eru að verulegu leyti milli einstaklinga, eða a.m.k. eru einstaklingar annar aðili kaupsamnings, oftast kaupendur. Það getur því vart farið á milli mála hve mikilvæg þessi viðskipti eru og hve mikilvægt er að vandað sé til þeirra.

2.2. Gildandi reglur um fasteignakaup.

Á Íslandi eru ekki í gildi sérstök lög um fasteignakaup og hafa aldrei verið. Á hinn bóginn hafa verið í gildi um langt skeið lög um fasteignasölu, en í þeim lögum hafa verið ákvæði sem lúta að réttindum og skyldum þeirra er haft hafa milligöngu um fasteignaviðskipti. Má nefna lög nr. 47/1938, um fasteignasölu, lög nr. 34/1986, um fasteigna- og skipasölu, sem leystu þau af hólmi, og núgildandi lög sem komu í stað þeirra síðastnefndu og eru nr. 54/1997, um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu. Með lögunum frá 1986 voru gerðar veigamiklar breytingar á skyldum þeirra sem hafa milligöngu um fasteignakaup, m.a. mælt fyrir um að þeir skuli leggja fram ítarleg söluyfirlit þar sem fram koma mikilvægar upplýsingar um fasteign er þeir bjóða til sölu. Reglum þessum var haldið við lagabreytinguna 1997, en þær þó flestar fluttar í reglugerð sem sett hefur verið samkvæmt þeim lögum. Þá má nefna að í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, 25. gr., hafa verið mikilvæg ákvæði um upplýsingaskyldu þeirra er selja eignir sem falla undir lögin og þeirra sem hafa um það milligöngu.

Í dómsmálum milli aðila að kaupsamningum um fasteignir, þar sem fjallað hefur verið um ágreining um viðskiptin, hefur málatilbúnaðurinn og niðurstaðan oftast verið reist á lögum um lausafjárkaup, nr. 39/1922, annaðhvort með lögjöfnun eða annars konar tilvísun til þeirra. Á sumum sviðum fasteignakaupa var ekki unnt að beita reglum laganna um lausafjárkaup, t.d. eins og reglum um tómlæti og hinum sérstaka fyrningarfresti 54. gr. þeirra. Á þessum sviðum var beitt almennum reglum kröfuréttar eftir því sem við gat átt. Þessi skipan laga sætti ekki sérstakri gagnrýni lengi vel, en á síðustu árum hefur komið fram gagnrýni á þá réttaróvissu sem margir telja að sé á þessu sviði. Meðal þess sem bent hefur verið á er að ekki séu nægilega skýr úrræði fyrir samningsaðila þegar viðsemjandi hans vanefnir samninginn. Sérstaklega hefur verið á það bent að staða seljanda sé óviss, þegar um afhendingardrátt sé að ræða af hálfu seljanda. Hefur borið mikið á kvörtunum, t.d. til Húseigendafélagsins og Neytendasamtakanna, frá kaupendum sem telja stöðu sína mjög óvissa við slíkar aðstæður, sérstaklega á tímum þar sem eftirspurn eftir fasteignum er meiri en framboð og verð þeirra fer hækkandi. Kemur riftun kaupanda, sem e.t.v. hefur þegar selt þá fasteign sem hann býr í, þá oft að litlu haldi, getur jafnvel fært seljanda hagnað en kaupanda tap og ófyrirsjáanleg vandræði vegna öflunar annars íbúðarhúsnæðis. Kvartanir hafa einkum lotið að kaupum á fasteignum í byggingu. Einnig hefur verið bent á að málafjöldi þar sem deilt er um vanefndir og vanefndaúrræði í fasteignakaupum sé svo mikill að óviðunandi sé. Skipta dómar Hæstaréttar í slíkum dómsmálum hundruðum á síðustu áratugum. Eftir gildistöku nýrra laga hér á landi um lausafjárkaup, nr. 50/2000, 1. júní 2001, er hugsanlegt, eins og síðar verður fjallað nánar um, að réttaróvissan á sviði fasteignakaupa vaxi. A.m.k. er á þessari stundu óljóst hver réttarþróunin verður í fasteignakaupum, þ.e. hvaða réttarreglur verði lagðar til grundvallar dómsúrlausnum á þessu sviði.

Öll framangreind atriði leiða til þess að afar brýnt er orðið að lögfesta reglur um fasteignakaup. Þess er aldrei kostur að koma með öllu í veg fyrir dómsmál um vanefndir í fasteignakaupum, enda ekki æskilegt markmið í sjálfu sér. Á hinn bóginn er mikilsvert að setja reglur sem skýra réttarstöðuna á þessu mikilvæga sviði enda mundi það, a.m.k. til lengdar, fækka dómsmálum verulega. Hafa ýmsir aðilar, einkum þeir sem annast ráðgjöf og hagsmunagæslu um fasteignir og viðskipti með þær, bent ítrekað á nauðsyn þess að sett verði lög um fasteignakaup. Húseigendafélagið hefur um árabil rökstutt þörfina fyrir nýja löggjöf um fasteignakaup. Frumvarp þetta er lagt fram í því skyni að bæta úr réttaróvissu sem uppi hefur verið og blasir einnig við að geti vaxið vegna breytinga á löggjöf um lausafjárkaup, svo og til þess að verða við réttmætum ábendingum um löggjöf um fasteignaviðskipti.

3. Vinnan við frumvarpið.

3.1. Athugun á viðhorfum hjá hagsmunaaðilum.

Áður en tekið var til við samantekt frumvarps til laga um fasteignakaup var leitað eftir hugmyndum nokkurra hagsmunaaðila um ýmis atriði sem óhjákvæmilega yrði fjallað um í slíku frumvarpi. Viðar Már Matthíasson hélt erindi á almennum fundi í Félagi fasteignasala, 28. október 1999, um helstu kosti sem til greina kæmu við lagasetningu um fasteignakaup. Í erindinu var rætt um mörg álitaefni sem taka þyrfti afstöðu til í slíkri löggjöf og var óskað eftir því að félagið eða stjórn þess tjáðu sig síðar um þau. Félagi fasteignasala var sent bréf í framhaldi af fundi þessum með álitaefnum í 14 töluliðum sem óskað var eftir viðhorfi félagsins til. Bréfi þessu var svarað með minnisblaði laganefndar félagsins og hafa viðhorf þess haft þýðingu við mótun ýmissa reglna frumvarpsins.

Hinn 15. nóvember 1999 átti Viðar Már fund með fulltrúa Neytendasamtakanna, Telmu Halldórsdóttur lögfræðingi, til þess að fá upplýsingar um þau atriði sem helst væri kvartað yfir til samtakanna. Benti hún á nokkur atriði sem brýnt væri að mati samtakanna að tekið yrði á í væntanlegum lögum. Bar þar hæst mikil vandamál vegna afhendingardráttar íbúða sem keyptar voru á meðan þær voru í byggingu. Viðhorf samtakanna höfðu einnig þýðingu við samantekt frumvarpsins.

3.2. Réttarreglur um fasteignakaup í nágrannalöndum Íslands.

Sérstök athugun fór fram á gildandi reglum um fasteignakaup í Danmörku, Noregi og í Svíþjóð, en þær eru mismunandi. Verður nú gerð stuttlega grein fyrir gildandi rétti á þessu sviði í þeim löndum.

3.2.1. Danmörk.

Mikil samstaða hefur verið með íslenskum og dönskum réttarreglum um fasteignakaup mestan hluta síðustu aldar. Fram til 1995 höfðu ekki verið sett sérstök lög um fasteignakaup í Danmörku fremur en hér, en beitt reglum laga um lausafjárkaup ýmist á grundvelli lögjöfnunar eða með öðrum óbeinum hætti. Þessi samstaða hefur haldist lengur en sú samstaða sem verið hefur almennt í norrænum rétti um reglur á sviði fasteignakaupa og helgast það m.a. af því að Danir hafa ekki sett sé ný lög um lausafjárkaup, en það gerðu Norðmenn með lögum nr. 27 frá 13. maí 1988 og Svíar með lögum sem tóku gildi 1. janúar 1991. Finnar höfðu orðið fyrstir Norðurlandaþjóða til þess að setja sér kaupalög eftir það norræna lagasamstarf sem fór fram upp úr 1980, en það gerðu þeir með lögum nr. 355/1987 sem tóku gildi 1. janúar 1988. Finnar höfðu ekki áður haft sérstök lög um lausafjárkaup. Danir hafa enn ekki sett sé ný lög um lausafjárkaup. Gildandi lögum, sem eru nr. 102/1906, hefur reyndar verið breytt nokkrum sinnum, mest með lögum nr. 147/1979, er bætt var nýjum kafla (72.−86. gr.) um neytendakaup í lögin. Var það gert til samræmis við breytingar sem gerðar voru í löggjöf um lausafjárkaup í Noregi og Svíþjóð um svipað leyti. Þessi lagabreyting hefur ekki sérstök áhrif á þær reglur sem beitt var um fasteignakaup.

Aðstaðan á Íslandi var því svipuð og í Danmörku þar til um miðjan síðasta áratug, þ.e. reglum gömlu laganna um lausafjárkaup var beitt um fasteignakaup ýmist fyrir lögjöfnun eða með öðrum hætti. Mikill fjöldi dómsmála um ágreining út af fasteignaviðskiptum hefur verið í Danmörku eins og á Íslandi. Hefur lengi verið rætt með hvaða hætti væri best að haga reglum til þess að koma í veg fyrir þennan mikla málafjölda, a.m.k. í þeim farvegi sem málin hafa verið, þ.e. milli seljanda og kaupanda. Tilraun til að leysa þennan vanda var gerð með setningu laga nr. 391 frá 14. júní 1995 um forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Þessi lög, sem tóku gildi 1. janúar 1996, eru um margt byltingarkennd miðað við fyrri reglur á þessu sviði. Þau gilda ekki í öllum tilvikum, eins og lýst verður síðar, og þegar þau gilda ekki gilda gömlu reglurnar áfram, þ.e. reglur sem byggðar eru á dönsku kaupalögunum sem upphaflega eru frá 1906.

Lögin um neytendavernd við fasteignakaup, eins og þau verða nefnd hér, geta eingöngu gilt um fasteignir sem aðallega eru notaðar til íbúðar fyrir kaupanda eða seljanda. Þau gilda líka eingöngu þegar seljandi leggur fram svonefnda ástandsskýrslu (tilstandsrapport) um fasteignina og upplýsingar um á hvaða kjörum sé hægt að fá svonefnda eigendaskiptatryggingu fyrir eignina. Leggi seljandi fram þessi gögn er mælt fyrir um það í 2. gr. laganna að kaupandi geti ekki byggt á því gagnvart seljanda að fasteignin sé gölluð. Hann getur ekki heldur borið það fyrir sig gagnvart seljanda að á fasteigninni sé galli sem hefði átt að koma fram í ástandsskýrslunni. Upphaflega var við það miðað að seljandi kostaði gerð ástandsskýrslu, en kaupandi greiddi iðgjald eigendaskiptatryggingar, ef hann þá kaus að taka hana, en það var á hans valdi. Skylda seljanda stóð eingöngu til þess að upplýsa kaupanda um það fyrir kaup á hvaða kjörum vátryggingafélag mundi veita eigendaskiptatryggingu vegna eignarinnar.

Í lögunum eru ákvæði um ástandsskýrslur. Segir að það séu skýrslur sem gerðar séu af byggingarfróðum aðila, sem hafi leyfi ráðherra til að annast gerð slíkra skýrslna, og þær séu unnar á eyðublöð sem staðfest séu af ráðherra. Ástandsskýrslan skuli gerð, eða endurunnin, innan sex mánaða frá því að kaupandi fær hana í hendur. Með því að kosta gerð slíkrar skýrslu og leggja fram upplýsingar um eigendaskiptatryggingu var hugmyndin að seljandi keypti sig frá hugsanlegum gallakröfum af hálfu kaupanda. Réttarstaða kaupanda átti að vera trygg, því honum stóð til boða eigendaskiptatrygging á kjörum sem honum höfðu verið kynnt. Auk þessa var sérstakt ákvæði í 3. gr. laganna um að kaupandinn gæti krafist bóta úr hendi þess sem gert hefði ástandsskýrslu ef fasteignin reyndist verið haldin göllum sem fram hefðu átt að koma í skýrslunni. Kaupanda var einnig veittur skilaréttur á fasteign skv. II. kafla laganna. Hann átti rétt á því að skila eign innan sex daga eftir gerð kaupsamnings en varð að greiða fyrir í lögákveðnar bætur til seljanda fjárhæð sem svaraði til 1% af kaupverði eignarinnar. Markmið laganna var því ekki að styrkja réttarstöðu seljanda á kostnað kaupanda, heldur var ætlunin að réttarstaða kaupanda yrði áfram trygg með þeim ráðstöfunum sem að framan er lýst.

Framkvæmd laganna varð ekki í samræmi við það sem stefnt var að, þótt flest fasteignakaup, sem undir lögin gátu fallið samkvæmt efni þeirra, hafi gert það. Þau hafa sætt gagnrýni, en aðrir hafa mælt þeim bót. Um hófstillta gagnrýni má t.d. vísa til greinar Claus Tønnesen, Forbrugerbeskyttelseslov og ejerskifteforsikring, í Forsikrings- og erstatningsretlige Skrifter, I 2000, bls. 275−285. Menn virðast sammála um að það sem úrskeiðis fór hafi verið, að þótt seljandi legði fram ástandsskýrslu og upplýsingar um eigendaskiptatryggingu þá tóku kaupendur ekki slíkar tryggingar. Iðgjald eigendaskiptatrygginga hefur verið hátt eða um DKK 10.000 fyrir meðalstórt einbýlishús. Kaupendur sýnast hafa treyst því að vernd þeirra sem fælist í ástandsskýrslunni væri nægileg og þeir gætu beint kröfum um bætur vegna hugsanlegra galla gegn þeim sem gerðu slíkar skýrslur eða vátryggingafélagi þeirra. Það gekk ekki eftir. Mikill fjöldi dóma gekk í Danmörku í málum sem höfðuð voru af kaupendum gegn þeim sem unnu ástandsskýrslur viðkomandi húsa, þar sem þeir kröfðust skaðabóta vegna galla er þeir töldu vera á húsunum, en komu ekki fram í ástandsskýrslunum. Niðurstaðan í langflestum þessara mála var á þann veg að skýrsluhöfundar voru sýknaðir. Virðist svo sem afstaða dómstóla væri sú að ekki væru forsendur til að gera svo miklar kröfur til slíkra skýrslna sem kaupendur töldu rétt. Af þessu leiddi að það öryggi og sú bætta réttarstaða sem seljandi öðlaðist með lögunum var öll á kostnað kaupanda, en réttarstaða hans varð mun lakari en verið hafði í tíð eldri reglna.

Sú staða sem lýst er var talin óviðunandi. Til þess að reyna að ráða bóta á henni var lögunum breytt með lögum nr. 437/2000, sem tóku gildi 1. júlí 2000. Með þeim lögum voru lagðar ríkari skyldur á þá sem hafa milligöngu um fasteignasölu til að skýra réttarstöðuna fyrir báðum aðilum og þýðingu þess að ástandsskýrsla liggi fyrir og að eigendaskiptatrygging sé tekin. Jafnframt er gerð sú breyting á 2. gr. laganna að þeim verði aðeins beitt ef seljandi leggur fram ástandsskýrslu og upplýsingar um eigendaskiptatryggingu, svo og skuldbindandi yfirlýsingu af sinni hálfu um að hann taki að sér að greiða helming iðgjalds eigendaskiptatryggingarinnar, ef kaupandi kýs að taka hana.

Engin reynsla er komin á framkvæmd laganna eftir þessar breytingar á þeim.

Það verður að ítreka að í þeim tilvikum þar sem framangreind lög eiga ekki við gilda eldri ólögfestar reglur. Þannig gildir í Danmörku tvenns konar reglukerfi í fasteignakaupum.

3.2.2. Noregur.

Eins og fyrr segir voru sett ný heildarlög um lausafjárkaup í Noregi á árinu 1988. Byggðust þessi lög mjög á drögum að lögum um lausafjárkaup sem samin voru af vinnuhóp í samvinnu Norðurlanda, án Íslands, og gefin út í sérstöku riti Nordiska köplagar, NU 1984:5.

Norðmenn settu sér einnig ný lög um fasteignakaup, avhendingslova nr. 93 frá 3. júlí 1992 (Lov om avhending av fast eiendom), sem tóku gildi 1. janúar 1993. Reglur laganna eru mjög í samræmi við lögin um lausafjárkaup frá 1988 og var leitast við að samræma hugtakanotkun og önnur atriði eftir því sem unnt var. Ekki er annað að sjá en ánægja sé með lögin í framkvæmd og á það einnig við um lögin um lausafjárkaup. Engar meiri háttar breytingar hafa verið gerðar á lögunum, en ýmsar minni háttar lagfæringar.

3.2.3. Svíþjóð.

Áður er frá því greint að Svíar hafi sett sér ný lög um lausafjárkaup, sem tóku gildi 1. janúar 1991. Eru þau í samræmi við þau norrænu drög sem áður er getið og norsku lögin um lausafjárkaup frá 1988.

Í Svíþjóð hafa lengi verið í gildi skráðar réttarreglur um sum svið fasteignakaupa í Jordabalken frá 1972, þ.e. í IV. kafla hans. Reglum þessum hefur verið breytt, m.a. á árinu 1990, en markmið þeirra breytinga var að samræma reglurnar reglum laga um lausafjárkaup, sem þá voru nýsett og skyldu taka gildi fljótlega.

3.3. Valkostir um íslensk lög um fasteignakaup.

Ný lög um lausafjárkaup, nr. 50/2000, tóku gildi á Íslandi 1. júní 2001. Lögin eru mjög til samræmis við áðurnefnd norræn drög og þau lög sem sett voru um þetta efni í Noregi 1988.

Þegar metið var hvaða kostir væru við samningu frumvarps til laga um fasteignakaup var athugað hvort leita ætti fyrirmynda í dönskum rétti, þ.e. lögum þeim um neytendavernd við fasteignakaup sem gildi tóku 1. janúar 1996, eða hvort aðrir kostir væru skynsamlegri. Reynsla af þeim lögum, a.m.k. fram til þeirra breytinga sem gildi tóku 1. júlí 2000, var ekki þannig að þau gætu verið æskileg fyrirmynd. Auk þess mundi það ekki leysa þau vandamál sem fylgja því að um önnur fasteignakaup en þau sem lögin tækju til yrði réttaróvissa, a.m.k. um hríð. Um þau mundu annaðhvort gilda þær reglur sem myndast hafa með áratuga dómaframkvæmd, sem reist var á lögum um lausafjárkaup, nr. 39/1922, eða byggt yrði á reglum sem fengnar yrðu með lögjöfnun eða annars konar beitingu reglna nýrra laga um lausafjárkaup, nr. 50/2000. Þótt líkur séu til þess að síðarnefndi kosturinn verði ofan á, er það ekki sjálfgefið. Að öllu virtu er það niðurstaðan að það yrði vart fullnægjandi lausn ef efni laga um fasteignakaup yrði skipað með sama hætti og í Danmörku. Á hinn bóginn má fullyrða að sú hugmynd, sem býr að baki reglunum um ástandsskýrslur og það hlutverk sem þeim er ætlað, sé allrar athygli verð.

Þau lög sem Norðmenn settu um fasteignakaup eru heildarlög um slík viðskipti. Þau gilda samkvæmt efni sínu um öll fasteignakaup, en eru þó frávíkjanleg að hluta og gilda auk þess ekki ef sérlögum er til að dreifa, sbr. t.d. lov nr. 43 frá 13. júní 1997 om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova). Þau lög gilda að meginstefnu um samninga milli neytanda og þess sem atvinnu hefur af byggingu húsa um kaup á íbúðarhúsnæði í byggingu. Í norsku lögunum um fasteignakaup (avhendingslova) eru reglur um flesta þætti réttarsambands kaupanda og seljanda fasteignar. Eins og áður greinir hafa lögin mikla samstöðu með nýjum norskum lögum um lausafjárkaup frá 1988. Lög um lausafjárkaup, nr. 50/2000, byggjast í meginatriðum á þeim drögum sem norræni vinnuhópurinn setti fram á árinu 1984 í ritinu Nordiska köplagar, NU 1984:5. Í ýmsum greinum var þó leitast við að taka mið af séríslenskum aðstæðum. Svipar íslensku lögunum mjög til hinna norsku.

Lausafjárkaup og fasteignakaup mynda kauparétt, sem eru grundvallargreinar í kröfurétti, einni helstu grein fjármunaréttar. Eins og lýst er að framan hafa reglur laga um lausafjárkaup verið notaðar með lögjöfnun eða öðrum hætti við úrlausn mála um fasteignakaup í þeim mæli sem unnt er. Það hefur því, eftir því sem við getur átt, verið samræmi milli þeirra reglna sem gilt hafa um lausafjárkaup og þeirra sem beitt hefur verið í fasteignakaupum oft með ýmsum afbrigðum. Á sumum sviðum verður reglum laga um lausafjárkaup þó alls ekki beitt um fasteignakaup eins og áður er getið. Það er ótvíræður ávinningur af því að sem mest samræmi sé milli reglna um lausafjárkaup og um fasteignakaup eftir því sem kostur er. Slíkt dregur úr óvissu á réttarsviðum sem varða bæði þjóðarbúið og allan almenning mjög miklu og eru að auki mikilvægur hluti lögfræðinnar. Þess vegna er eðlilegt að gerð yrði tillaga um að ný lög um fasteignakaup verði sniðin að nýjum lögum um lausafjárkaup og þannig valin sú leið sem Norðmenn fóru.

Eins og áður greinir er sú hugmynd sem býr að baki reglum um ástandsskýrslur athyglisverð og slíkur valkostur er mikilvægur fyrir þá sem vilja. Ætla má að margir seljendur, einkum seljendur stærri eigna, vilji kosta nokkru til vandaðrar ástandsskýrslu um eignir sínar. Með því mundu þeir öðlast mikið öryggi um að þurfa ekki að eiga yfir höfði sér kröfur um bætur, afslátt eða riftun vegna galla. Sömuleiðis má ætla að ástandsskýrsla um fasteign veiti kaupanda það öryggi að hann sé tilbúinn til þess að greiða meira fyrir eignina en ella. Á hinn bóginn er það ekki viðunandi að flytja áhættu af göllum frá seljanda til kaupanda, svo sem raunin sýnist hafa orðið í framkvæmd í Danmörku, a.m.k. þar til lögunum þar var breytt um mitt síðasta ár. Telja verður að því megi forða, með ríkari kröfum til ástandsskýrslna og hlutlægri ábyrgð skoðunarmanna, þ.e. skýrsluhöfunda, vegna tjóns er leiðir af göllum sem fram hefðu átt að koma í ástandsskýrslu. Að sönnu mundu iðgjöld ábyrgðartryggingar sem þeim, er heimild hefðu til að gera ástandsskýrslur, yrði gert að taka, verða nokkuð hærri vegna hinnar hlutlægu ábyrgðar, en slík ábyrgð er þó nauðsynleg til þess að tryggja réttarstöðu kaupandans. Gangi þetta eftir ætti ekki að verða þörf á eigendaskiptatryggingum.

Valkostir og tillögur um hvaða leiðir skyldu farnar við gerð frumvarps til laga um fasteignakaup voru lagðir fyrir dóms- og kirkjumálaráðuneytið í bréfi Viðars Más Matthíassonar, dags. 22. júní 2000. Ráðuneytið tilkynnti um afstöðu sína í svarbréfi, dags. 5. júlí sama árs, en þar segir m.a.:

,,Ráðuneytið vísar til bréfs yðar, dags. 22. júní 2000, varðandi vinnu yðar á vegum ráðuneytisins við samningu frumvarps til laga um fasteignaviðskipti. Í bréfinu gerið þér grein fyrir framvindu verksins og fjallið um réttarstöðuna annars staðar á Norðurlöndum. Að virtri reynslu af löggjöf annarra Norðurlanda teljið þér heppilegast að norsk lög á þessu sviði verði höfð til hliðsjónar við samningu frumvarpsins. Þetta horfi jafnframt til samræmis við ný lög um lausafjárkaup er einnig voru sett að norskri fyrirmynd.

Ráðuneytið tekur undir álit yðar og felur yður að semja frumvarpið með þetta að leiðarljósi. Einnig felst ráðuneytið á að í drögum að frumvarpinu verði sérstakur kafli með reglum um ástandslýsingu fasteigna og eigendaskiptatryggingu að danskri fyrirmynd, en síðar verði metið hvort þær reglur verði hluti af frumvarpinu.“

Við gerð frumvarpsins hafa framangreind fyrirmæli verið höfð að leiðarljósi, að því frátöldu að ekki var gert ráð fyrir eigendaskiptatryggingu í reglum um ástandsskýrslur, heldur leitast við að haga reglum þannig að auknar kröfur yrðu gerðar til skýrslnanna og ábyrgð skoðunarmanna vegna tjóns, er leiddi af göllum sem hefðu átt að koma fram í skýrslunum, yrði hlutlæg. Rökin fyrir þessari afstöðu eru reifuð að framan.

4. Frumvarpsdrög og kynning þeirra.

Fyrstu drög að frumvarpi til laga um fasteignakaup (þ.e. drög að tillögum að lagareglunum sjálfum) voru tilbúin í lok apríl 2001 og send dóms- og kirkjumálaráðuneyti með ítarlegu bréfi, dags. 25. þess mánaðar. Ákveðið var að senda frumvarpsdrögin út og óska umsagnar frá eftirtöldum:

Arkitektafélagi Íslands,

Dómarafélagi Íslands,

Fasteignamati ríkisins,

Félagi byggingafulltrúa,

Félagi fasteignasala,

Húseigendafélaginu,

Lögmannafélagi Íslands,

Meistarafélagi húsasmiða,

Neytendasamtökunum,

Sambandi íslenskra tryggingafélaga,

Samtökum iðnaðarins,

Sýslumannafélaginu og

Verkfræðingafélagi Íslands.

Haldinn var almennur fundur í Félagi fasteignasala 30. maí 2001 til kynningar á frumvarpsdrögunum. Viðar Már Matthíasson mætti einnig á fund laganefndar Lögmannafélags Íslands til þess að kynna frumvarpsdrögin og svara spurningum um efni þeirra svo og með fulltrúum Neytendasamtakanna. Þá voru síðar haldnir fundir með formanni og varaformanni Meistarafélags húsasmiða og laganefnd og stjórnarmönnum Arkitektafélags Íslands.

Umsagnir bárust frá Arkitektafélagi Íslands, Dómarafélagi Íslands, Félagi fasteignasala (laganefnd), Húseigendafélaginu, Lögmannafélagi Íslands (laganefnd), Meistarafélagi húsasmiða, Neytendasamtökunum og Sambandi íslenskra tryggingafélaga.

Í umsögnunum komu fram ýmsar ábendingar er lutu að efni og framsetningu frumvarpsins. Var leitast við að taka sem mest tillit til þeirra ef þess var nokkur kostur. Er þess víða getið í skýringum við einstakar greinar að þeim hafi verið breytt í það horf sem þær eru nú til samræmis við ábendingar umsagnaraðila. Um frumvarpsdrögin almennt og þau áform að setja lög um fasteignakaup voru umsagnirnar jákvæðar. Sérstakur áhugi kom fram hjá flestum þeirra sem sendu umsagnir á því að kaflanum um ástandsskýrslur yrði haldið og komu fram þau viðhorf að æskilegt væri að þessi valkostur yrði í væntanlegum lögum. Hefur verið unnið í samræmi við þetta. Við endanlega gerð frumvarpsins var leitað eftir sérfræðiaðstoð Sigurðar Helga Guðjónssonar hrl., framkvæmdastjóra Húseigendafélagsins, en hann hefur víðtæka reynslu af þessu réttarsviði svo og vinnu við lagasmíð á sviði fjöleignarhúsa og húsaleigu. Hjördís Halldórsdóttir, hdl. og stundakennari við lagadeild H.Í., las frumvarpið einnig yfir.

5. Meginefni frumvarpsins.

5.1. Inngangur.

Efni reglnanna í frumvarpi þessu er tvíþætt. Í I.−VII. kafla eru ákvæði sem lúta að réttarsambandi kaupanda og seljanda. Um er að ræða kröfuréttarlegar reglur, sem einkum mæla fyrir um skyldur þeirra og hverju það varði ef þeir efna ekki þessar skyldur sínar. Eru ákvæði þessara kafla svipuð reglum laga um lausafjárkaup, nr. 50/2000, og leitast við að hafa samræmi milli reglna um sömu atriði að því leyti sem það er heppilegt og/eða mögulegt. Í VIII. kafla eru á hinn bóginn reglur um ástandsskýrslur, gerð þeirra og þýðingu, hverjir hafi heimildir til að gera þær og hverjar skyldur þeirra séu. Gert er ráð fyrir því að sett verði reglugerð til að útfæra nánar reglur um efni ástandsskýrslna, skilyrði til þess að öðlast leyfi til að gera þær, ábyrgðartryggingar o.fl. Reglur þessar eru algert nýmæli í íslenskri löggjöf og einsýnt að nokkurn tíma tekur að undirbúa framkvæmd þeirra. Er því eðlilegt að gildistaka ákvæða VIII. kafla verði síðar en annarra reglna frumvarpsins, enda engin ástæða til að draga gildistöku þeirra.

5.2. Nánar um efni frumvarpsins.

Í I. kafla frumvarpsins, 1.−9. gr., eru ákvæði um gildissvið reglna þess og skilgreiningar ýmissa mikilvægra hugtaka á réttarsviðinu. Mælt er fyrir um að lögin séu frávíkjanleg nema í neytendakaupum og ef reglur VIII. kafla eiga við. Það er afar brýnt að styrkja réttarstöðu þeirra sem kaupa fasteignir af þeim sem atvinnu hafa af því að byggja og selja íbúðarhúsnæði. Reglur laganna veita í þeim tilvikum neytendum vernd, sem ekki er heimilt að víkja frá með samningum. Telja verður að tilefni sé til þess að hafa þennan hátt á, enda er oft ekki jafnræði með einstaklingi sem er að kaupa íbúðarhúsnæði til einkaafnota, e.t.v. í fyrsta sinn, og stóru byggingarfyrirtæki sem selur tugi íbúða eða fleiri á ári.

Tekið er af skarið um að það sé gildisskilyrði kaupsamninga um fasteign að þeir séu í skriflegu formi. Er þetta nýmæli í íslenskum rétti og raunar frávik frá þeirri grundvallarreglu fjármunaréttar að munnlegir samningar séu jafngildir skriflegum. Ástæða þess að nauðsynlegt þykir að leggja til að lögbjóða skriflegt form er að nokkrum sinnum hefur komið til kasta dómstóla ágreiningur um hvort kaupsamningur um fasteign hafi stofnast eða ekki. Félag fasteignasala hefur eindregið mælt með því að skriflegt form verði gildisskilyrði samninga um fasteignakaup, auk þess sem niðurstaðan í könnun þeirri á framkvæmd fasteignakaupa, sem áður er getið, leiddi í ljós vilja til hins sama. Í raun verður ekki um breytingu í framkvæmd að ræða, kaupsamningar um fasteignir eru á endanum nánast alltaf skriflegir, enda er það skilyrði þinglýsingar. Áskilnaðurinn um að skriflegt form sé gildisskilyrði hefur því þá þýðingu að skýrari reglur gilda um það hvenær til kaupsamnings stofnast. Þá eru ákvæði um fyrirvara og brottfall kaupsamnings ef atvik, sem fyrirvari skírskotar til, ganga ekki eftir og forkaupsrétt, en markmið þessara ákvæða er að eyða réttaróvissu sem verið hefur um þessi efni, m.a. leitt ítrekað til ágreiningsmála fyrir dómstólum.

Í II. kafla, 10.−17. gr., eru reglur um afhendingu fasteignar. Er mælt fyrir um í hvaða ástandi hún skal afhent, hvenær gefa skal út afsal, hvenær áhætta af seldri eign flyst frá seljanda til kaupanda, hvernig fari með arð af fasteign og kostnað af henni, skyldur seljanda og kaupanda þegar eign er ekki afhent á réttum tíma eða ef kaupanda hyggst skila aftur eign sem hann hefur tekið við. Þá eru ákvæði um tilkynningar og um tryggingarréttindi kaupanda í fasteign sem hann hefur greitt að hluta.

Í III. kafla, 18.−29. gr., eru ákvæði um eiginleika fasteignar, galla á henni og fylgifé. Ákvæðin um hvenær fasteign telst gölluð eru alger nýmæli í íslenskum réttarreglum um fasteignakaup. Er þess vænst að þau skýri réttarstöðuna um þetta efni, en flest dómsmál sem rekin eru milli kaupanda og seljanda fasteignar hafa sprottið vegna ágreinings um hvort fasteign var gölluð eða ekki. Sérstök ástæða er til að vekja athygli á þeirri reglu 18. gr. frumvarpsins, að ef ágalli á notaðri fasteign er svo smávægilegur að hann nær því ekki að rýra verðmæti hennar ,,svo nokkru varði“ þá telst hann ekki galli í skilningi laganna, nema seljandi hafi sýnt af sér sök. Ástæða þessa er sú að allt of mikið hefur verið um að kaupendur hafi uppi kröfur vegna ágalla á fasteign sem eru í raun smávægilegir miðað við þá staðreynd að um notaðar eignir er að ræða, oft eignir sem eru áratugagamlar og eru óhjákvæmilega farnar að láta eitthvað á sjá vegna eðlilegs slits. Hefur borið mikið á óraunhæfum væntingum kaupenda sem óeðlilegt er að seljandi eigi að þurfa að standa undir. Ástæðulaust er þó að láta seljanda losna undan ábyrgð hafi hann sýnt af sér saknæma háttsemi og er því sá fyrirvari gerður. Þeir sem sinna viðskiptum með fasteignir, eru eindregið meðmæltir slíkri reglu og í umsögn Neytendasamtakanna er ekki fyrirvaralaust lagst gegn reglunni. Hefur henni verið breytt nokkuð til að koma til móts við sjónarmið samtakanna, þ.e. gerður er sá fyrirvari að ágallaþröskuldurinn eigi ekki við ef seljandi hefur sýnt af sér saknæma háttsemi.

Einnig eru ítarleg ákvæði um fylgifé fasteignar, en þau geta aldrei orðið tæmandi. Er leitast við að setja fram eins ítarleg ákvæði og kostur er um hvað telja beri fylgifé fasteigna, bæði almennt og ákveðinna tegunda fasteigna. Þá eru ákvæði um upplýsingaskyldu seljanda og réttaráhrif þess að henni er ekki sinnt eða rangar upplýsingar veittar. Sérstakt ákvæði er um réttaráhrif þess að almennur fyrirvari er settur í kaupsamning af hálfu seljanda um ástand fasteignar, þar sem hann undanþiggur sig ábyrgð á göllum. Slíkir fyrirvarar eru að heita má í öllum kaupsamningum sem notaðir eru í fasteignaviðskiptum. Engar skráðar reglur eru til um þýðingu þeirra. Reglum frumvarpsins um slíka fyrirvara er ætlað að skýra réttarstöðuna að þessu leyti. Loks er ákvæði um skoðun kaupanda og rannsókn á eign fyrir kaup, þ.e. um aðgæsluskyldu hans. Ekki þykir fært að mæla fyrir um fyrirvaralausa skoðunarskyldu kaupanda á eign fyrir kaup. Verði það gert er nauðsynlegt að ákvarða réttaráhrif þess að þeirri skyldu er ekki sinnt. Fæli það í sér mikla breytingu frá gildandi rétti og færi einnig á svig við reglur dansks og norsks réttar. Gæti hallað mjög á kaupanda ef slíkar reglur yrðu lögfestar, en mikilvægt er að raska ekki því jafnvægi sem verður að vera á milli reglna sem vernda hagsmuni seljanda annars vegar og kaupanda hins vegar. Er því lagt til að svipaðar reglur verði í gildi um aðgæsluskyldu kaupanda og verið hafa. Á hinn bóginn er í 38. gr. frumvarpsins nýtt ákvæði um skyldu kaupanda til að skoða fasteign svo fljótt sem verða má eftir afhendingu. Ætti það að kalla fram hugsanlegan ágreining þá þegar í stað þess að oft hefur dregist úr hömlu að kaupandi tilkynni um meinta galla og að hann ætli sér að neyta vanefndaúrræða vegna þeirra.

Í IV. kafla, 30.−48. gr., eru ákvæði um úrræði kaupanda vegna vanefnda seljanda. Er skipan reglna þessara þannig, að vanefndaúrræðin eru tilgreind fyrir hverja tegund vanefndar, þ.e. afhendingardrátt, galla, vanheimild, auk þess sem sérstök grein er um tilkynningar, tómlæti og fyrningu. Þess ber einnig að geta, sem nánar verður vikið að síðar, að í VI. kafla eru ákvæði um fyrirsjáanlegar vanefndir, en settar lagareglur um það hefur til skamms tíma algerlega skort í íslenskan rétt. Þessi framsetning reglnanna ætti að auðvelda notkun þeirra og auðvelda þeim sem athuga þurfa réttarstöðu sína að fá yfirsýn yfir þau úrræði sem þeir gætu átt völ á vegna tiltekinnar vanefndar viðsemjanda þeirra.

Í reglum kaflans eru mörg nýmæli. Má nefna að ítarlegar reglur eru um skilyrði riftunar og framkvæmd hennar. Í 35. gr. og 44. gr. eru ákvæði um stöðvunarrétt við afhendingardrátt og galla, þ.e. rétt kaupanda til þess að halda eftir greiðslum sem svara til vanefnda seljanda. Þá eru ákvæði um þýðingu skyndilegrar og óyfirstíganlegrar hindrunar á ábyrgð seljanda. Ákvæði eru um rétt kaupanda til að krefjast þess að seljandi bæti úr galla á fasteign, rétt seljanda til hins sama, en sá réttur verður rýmri en áður hefur verið talið. Loks eru, eins og í lögum um lausafjárkaup, nr. 50/2000, ákvæði um svonefndar sprangkröfur, þ.e. um rétt kaupanda til þess að hafa uppi kröfur á hendur fyrri eigendum eða öðrum. Slíkur réttur er afar mikilvægur, svo sem ef seljandi stendur höllum fæti fjárhagslega eða ef ekki er við hann að sakast, heldur fyrri eiganda.

Í V. kafla, 49.−55. gr., eru ákvæði um vanefndaúrræði seljanda vegna vanefnda kaupanda. Þau ákvæði eru eðli málsins samkvæmt einfaldari en þau sem eru í IV. kafla, enda skyldur kaupanda einfaldari en seljanda, þ.e. lúta nánast eingöngu að greiðslu kaupverðsins í hvaða formi sem það er. Í kaflanum eru m.a. reglur um skaðabótaskyldu kaupanda vegna greiðsludráttar af hans hálfu og er um víðtæka ábyrgð hans að ræða, reglur um stöðvunarrétt seljanda, reglur um ófyrirséða óyfirstíganlega hindrun á efndum og réttaráhrif hennar, svo og skyldu til að tilkynna slíka hindrun.

Í VI. kafla eru, eins og fyrr segir, sameiginleg ákvæði um fyrirsjáanlegar vanefndir. Slík ákvæði hefur skort í íslenskan rétt, en í nýjum lögum um lausafjárkaup, nr. 50/2000, er sérstakur kafli, VIII. kafli, um það efni, þótt reglur hans séu efnislega nokkuð frábrugðnar. Nauðsynlegt er að fyrir hendi séu sem skýrastar reglur um úrræði við þessar aðstæður enda getur samningsaðili haft af því mikla hagsmuni að losna úr samningssambandi við viðsemjanda sinn þegar einsýnt er að hann muni ekki standa við skyldur sínar þótt gjalddagi á þeim sé ekki kominn.

Í VII. kafla, 59.−61. gr., eru sameiginleg ákvæði um skaðabætur og ákvæði um vexti. Sérstök ástæða er til að vekja athygli á reglum 59. gr. um fjárhæð skaðabóta og um óbeint tjón, sem eru nýmæli í reglum um fasteignakaup en í X. kafla laga nr. 50/2000 eru ákvæði um sama efni að því er lausafjárkaup varðar og eru þau einnig nýmæli á því réttarsviði. Verður 59. gr. skýrð ítarlega í sérstaka hluta athugasemda þessara.

Í VIII. kafla, 62.−68. gr., eru svo ákvæði um ástandsskýrslur. Fyrst er skýrt hvað ástandsskýrsla sé og hvert eigi að vera efni hennar í meginatriðum. Þá er ákvæði um hverjir hafi leyfi til þess að gera ástandsskýrslu og hvaða skilyrði þeir verði að uppfylla. Í 64. gr. er ákvæði um réttaráhrif ástandsskýrslu og um ábyrgð þess er hana hefur gert, ef í ljós koma gallar sem hefðu átt að koma fram í skýrslunni. Einnig eru ákvæði um hver bera eigi kostnað af gerð ástandsskýrslu, sviptingu leyfis til að gera þær o.fl. Þá er dóms- og kirkjumálaráðherra heimilt að setja reglugerð í því skyni að útfæra nánar reglur laganna um þessi efni. Er slíkt nauðsynlegt til þess að tryggja hnökralausa framkvæmd á reglunum.

Í IX. kafla, 69.−70. gr., eru ákvæði um gildistöku og lagabreytingar. Lagt er til að ákvæði VIII. kafla (og 70. gr.) öðlist gildi síðar en önnur ákvæði laganna svo undirbúa megi vandlega framkvæmd þeirra. Gerð er tillaga um að 10. gr. laga um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, nr. 54/1997, verði breytt á þann veg að sérstök skylda verði lögð á fasteignasala sem fær eign til sölumeðferðar að gera seljanda grein fyrir réttarstöðu hans samkvæmt lögunum og því hagræði sem hann hefur af því að láta gera ástandsskýrslu um eignina og réttaráhrif þess. Sú skylda er einnig lögð á fasteignasala að hann geri þeim er hyggst, gera tilboð í eign með, sannanlegum hætti grein fyrir því hvort ástandsskýrsla liggi fyrir um eignina, hver réttaráhrif það hefði fyrir hann ef slík skýrsla lægi fyrir og hvaða takmarkanir séu á þeirri rannsókn sem liggur slíkum skýrslum til grundvallar. Ástæður þess að tillagan er gerð er sú reynsla sem Danir hafa af sambærilegum reglum, en þeir telja að ein af ástæðum þess að framkvæmd reglna um ástandsskýrslur og eigendaskiptatryggingu hafa ekki gengið eftir séu að þeir sem hafa milligöngu um fasteignakaup hafi ekki skýrt það nægjanlega út fyrir fólki hvaða þýðingu ástandsskýrslur geti haft fyrir það. Er þess því að vænta, ef þetta ákvæði verður að lögum, að fleiri kjósi að láta ástandsskýrslu um eign liggja fyrir áður en hún er seld.

Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins.

Um I. kafla.

Í þessum kafla er að finna almenn ákvæði sem varða fasteignakaup, svo sem afmörkun á gildissviði lagafrumvarpsins, skilgreiningar og ýmsar reglur, sem henta þykir að setja í almennan kafla í upphafi lagafrumvarpsins.

Um 1. gr.

Í þessari grein er kveðið á um gildissvið reglna frumvarpsins.

Í 1. málsl. er almenn yfirlýsing um gildissviðið, þ.e. lögunum er ætlað að gilda um fasteignakaup, en þó einungis ef annað leiðir ekki af öðrum lögum. Í því felst að þau gilda t.d. ekki um nauðungarsölu á fasteignum, sbr. 2. þátt laga nr. 90/1991, um nauðungarsölu. Hugtakið fasteignakaup hefur nokkuð skýra merkingu samkvæmt almennri málvenju og í lagamáli. Það er notað um gagnkvæman samning þar sem annar aðili, seljandi, lætur af hendi eða lofar að láta af hendi fasteign til hins aðilans, kaupanda, en sá síðarnefndi lofar að greiða seljanda peninga sem endurgjald fyrir eignina. Af skilgreiningu á hugtakinu fasteign í 2. gr. leiðir að til fasteignakaupa teljast einnig kaup á eignarhlutum í fjöleignarhúsum.

Vera kann að fasteignakaup séu einungis hluti af viðameiri viðskiptum samningsaðila. Dæmi um slíkt er sala á atvinnurekstri þar sem hluti hins selda er fasteign, en aðrir hlutar eru viðskiptavild, ýmsir rekstrarmunir sem ekki teljast fylgifé fasteignar, vörulager o.fl. Ákvæði þessara laga mundu í slíkum tilvikum einungis gilda um þann hluta er varðaði fasteignakaupin en ekki um aðra hluta.

Í 2. málsl. eru ákvæði þar sem lagt er til að lögin taki einnig til viðskipta með fasteignir eða hluta þeirra, sem mundu falla utan gildissviðs laganna samkvæmt reglu 1. málsl. Það hefur lengi verið við það miðað í íslenskum rétti að um makaskipti giltu reglur um fasteignakaup eftir því sem við gæti átt, sbr. t.d. Hrd. 1988, bls. 693. Felur ákvæði þessa málsliðar því ekki í sér tillögu að breytingu á gildandi rétti. Um kaup og skipti á hlutum í fasteign má segja hið sama. Eðlilegt er að reglum laga um fasteignakaup sé beitt um slík viðskipti. Slík kaup geta bæði verið með þeim hætti að keyptur er hluti í fasteign, sem er í óskiptri sameign og einnig skilgreindur hluti fasteignar. Í 3. gr. frumvarpsins er ákvæði um hvernig réttarstaða samningsaðila sé mörkuð við makaskipti.

Í 3. málsl. er mælt fyrir um að reglur frumvarpsins eigi einnig að gilda um kaup á fasteign þegar seljandi á að annast smíði hennar í heild eða að hluta og kaupandi leggur ekki til verulegan hluta efnis til smíðinnar. Þetta ákvæði lýtur að mörkum fasteignakaupa og verksamninga, en þau geta verið óljós. Um verksamninga hafa ekki gilt sérstök lög á Íslandi fyrr en við gildistöku laga um þjónustukaup, nr. 42/2000, en hún var 1. júní 2001. Í 2. tölul. 1. mgr. 1. gr. þeirra laga er kveðið á um að þau gildi um hvers kyns samninga um kaup á þjónustu sem veitt sé neytendum í atvinnuskyni gegn endurgjaldi, þar með talið er veitt þjónusta felur í sér vinnu við fasteignir, vinnu vegna byggingarframkvæmda eða aðrar framkvæmdir á landi. Í skýringum í athugasemdum, sem fylgdu frumvarpi því er síðar var að lögum um þjónustukaup, er það var lagt fram á Alþingi, er fjallað nánar um gildissvið laganna (Alþingistíðindi 1998−99, A−deild, bls. 789). Þar er tekið fram að lögum um þjónustukaup sé ekki ætlað að taka til samninga sem færu eftir ákvæðum kaupalaga. Er þar að líkindum vísað til laga nr. 39/1922, sem voru í gildi er frumvarpið var lagt fram, en ákvæði 1. og 2. gr. gildandi laga um lausafjárkaup, nr. 50/2000, afmarka gildissvið þeirra með svipuðum hætti og eldri lög. Það verður því að telja að sú afmörkun, sem gerð er á gildissviði laga um þjónustukaup samrýmist afmörkun á gildissviði reglna þessa frumvarps eins og það er ákvarðað í 1. gr. þess. Í þessu felst að samningar kaupenda við byggingaraðila um að byggja eign og afhenda hana kaupanda, sem almennt teldust verksamningar, eiga að falla undir lög um fasteignakaup, að því tilskildu að kaupandi leggi ekki til verulegan hluta efnis. Gengur þessi afmörkun framar reglum laga um þjónustukaup ef gildissvið þeirra skarast við lög um fasteignakaup, enda er það í samræmi við skýringar í athugasemdum í frumvarpi til fyrrnefndra laga.

Um 2. gr.

Í þessari grein er að finna skilgreiningu á hugtakinu fasteign. Skilgreiningin er tvíþætt. Sá hluti hennar sem er í 1. málsl. er hefðbundin skilgreining á hugtakinu fasteign, eins og hún er sett fram í fræðigreininni eignarétti. Sá hluti sem er í 2. málsl. er viðbót og er reist á ákvæðum laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, (11. gr.) og með hliðsjón af 3. gr. laga nr. 6/2001, um skráningu og mat fasteigna. Í síðastnefnda ákvæðinu er kveðið á um að séreignarhluta í fjöleignarhúsum, samkvæmt lögum um þau, skuli skrá sem sérstakar eindir í Landskrá fasteigna. Sú skilgreining á hugtakinu fasteign sem notuð er í þessari grein er í samræmi við réttarframkvæmd síðustu áratuga.

Um 3. gr.

Eins og getið hefur verið að framan markar ákvæði þessarar greinar hvernig staðan er við makaskipti. Er ákvæði þetta til skýringar og til að taka af tvímæli, en felur ekki í sér breytingar frá gildandi rétti.

Um 4. gr.

Almenna reglan samkvæmt frumvarpinu er að ákvæði þess gildi ekki um gjafagerninga, þ.e. þegar fasteign er andlag slíks gernings. Þetta leiðir af afmörkun á gildissviði frumvarpsins skv. 1. gr. Ýmis ákvæði laganna geta þó samkvæmt efni sínu átt við um gjafagerninga. Nauðsynlegt er að eyða réttaróvissu þar sem þess er kostur. Þess vegna er lagt til að mælt verði fyrir um að tilteknum ákvæðum laganna verði einnig beitt um gjafagerninga um fasteignir, en það getur einungis verið að breyttu breytanda. Þessi ákvæði eru:

Ákvæði 7. gr. um form, að breyttu breytanda, þ.e. þá verður gjafaloforðið að vera skriflegt og þegar samþykki er áskilið, t.d. þegar gefandi á að inna af hendi eða yfirtaka einhverjar skuldbindingar sjálfur, verður það að vera skriflegt.

Ákvæði 11. gr. um afhendingu og afsal, einnig að breyttu breytanda.

Ákvæði 3. mgr. 12. gr. um rétt til vátryggingabóta af fasteign eftir að bindandi kaupsamningur er gerður.

Ákvæði 13. gr. um arð og kostnað af eign.

Ákvæði 2., 4. og 5. mgr. 51. gr., þ.e. í fyrsta lagi hin sérstaka riftunarregla 2. mgr. vegna vanefnda á öðrum skyldum en greiðslu kaupverðsins sem kaupandi hefur undirgengist, svo og ef hann neitar að taka við eigninni og seljandi hefur sérstaka hagsmuni af því að losna við hana. Í öðru lagi ákvæði 4. mgr. um að seljandi geti ekki rift eftir útgáfu afsals, nema hann hafi gert um það sérstakan fyrirvara. Í þriðja lagi 5. mgr. um réttaráhrif riftunar.

Öllum framangreindum reglum hentar að beita um gjafagerninga, en það verður aðeins gert að því leyti sem við á, enda lúta gjafagerningar um margt sérstökum sjónarmiðum. Vera kann að unnt sé að beita öðrum ákvæðum laganna um gjafagerninga. Er það á valdi dómstóla að meta hvort skilyrði séu til þess og með hvaða hætti öðrum ákvæðum laganna yrði beitt um gjafagerninga.

Við beitingu ákvæða laga um fasteignakaup um gjafagerninga yrði að beita reglum um seljanda um gefanda og reglum um kaupanda um gjafþega.

Um 5. gr.

Í 1. mgr. þessarar greinar er lagt til að meginreglan verði sú að lögin verði frávíkjanleg, þ.e. heimilt sé að víkja frá þeim með samningi. Orðalagið í greininni er nokkuð frábrugðið því sem tíðkast hefur í frávíkjanlegum lögum á sviði fjármunaréttar. Má t.d. benda á 1. mgr. 1. gr. laga nr. 39/1922, um lausafjárkaup, og 3. gr. nýrra laga um lausafjárkaup, nr. 50/2000, svo og 1. gr. laga nr. 7/1936, um samningsgerð umboð og ógilda löggerninga. Í hinum tilvitnuðu ákvæðum er reglan orðuð með þeim hætti að lögin (I. kafli hinna síðarnefndu) víkja ekki aðeins fyrir samningum um annað, heldur einnig fyrir verslunartísku og annarri venju. Orðalagi í þessari málsgrein í frumvarpinu er gagngert hagað svo, að lögin séu aðeins frávíkjanleg með samningi, en víki á hinn bóginn ekki fyrir venju eða verslunartísku. Lögin eru ekki frávíkjanleg ef annað leiðir beinlínis af orðalagi þeirra. Er það á valdi dómstóla að meta hvaða ákvæði þeirra séu ekki frávíkjanleg. Hér má þó benda á 17. gr. frumvarpsins sem byggist á því að um réttarvernd og þinglýsingu veðréttar þess er stofnast samkvæmt greininni, fari eftir reglum laga um samningsveð og þinglýsingalögum. Samningar um annað hefðu ekki réttaráhrif, a.m.k. ekki fyrir aðra en samningsaðilana.

Í 2. mgr. er sú undantekning gerð að lögin séu ekki frávíkjanleg í neytendakaupum. Hugtakið neytendakaup er skilgreint í 6. gr. frumvarpsins. Þessi skipan samrýmist ákvæðum nýrra laga um lausafjárkaup, nr. 50/2000, sbr. 4. gr. þeirra. Rök fyrir þessari skipan eru fyrst og fremst þau að einstaklingum, sem kaupa íbúðarhúsnæði fyrir sig og sína af þeim sem selja þau sem hluta af atvinnustarfsemi sinni, sé þörf á þeirri lágmarksvernd sem lögin veita. Bannið gegn því að víkja frá lögunum með samningi tekur einungis til þeirra tilvika er það yrði óhagstæðara fyrir kaupanda.

Í 3. mgr. er tekið af skarið um að ákvæði VIII. kafla um ástandsskýrslur o.fl. séu ófrávíkjanleg. Líklega mundi þetta leiða af orðalagi 1. mgr., en rétt þykir að taka af öll tvímæli í þessu efni.

Um 6. gr.

Í þessari grein er hugtakið neytendakaup skilgreint. Er sú skilgreining í samræmi við skilgreiningu í 2. mgr. 4. gr. laga nr. 50/2000 og samrýmist þeirri skilgreiningu á hugtakinu sem lögð hefur verið til grundvallar í íslenskum rétti a.m.k. síðustu 15 árin, þ.e. frá því að breyting var gerð á lögum nr. 7/1936, samningalögum, með lögum nr. 11/1986.

Þótt skilgreining á neytendakaupum sé þannig viðtekin í íslenskum rétti og vart umdeild geta komið upp álitamál, t.d. um skýringu á því hvað teljast neytendakaup skv. 6. gr. Í ákvæðinu er mælt fyrir um að salan þurfi að vera liður í atvinnustarfsemi seljanda. Alkunna er að bankar og aðrar lánastofnanir eignast oft fasteignir t.d. vegna fullnustu á kröfum þeirra á hendur skuldurum. Þessar fasteignir eru yfirleitt seldar aftur á almennum markaði. Fasteignasala er einungis afar lítill þáttur í atvinnustarfsemi banka og annarra lánastofnana. Telja verður samt að sala þeirra á fasteign til einstaklings, sem hyggst nota hana til íbúðar fyrir sig og sína, félli undir hugtakið neytendakaup samkvæmt lögunum og í þeim mætti því ekki semja á annan veg en lögin mæltu fyrir um. Er einnig víst, og á það hafa t.d. Neytendasamtökin bent, að fólki er brýn þörf á þeirri lágmarksvernd sem lögin veita í þessum tilvikum. Samtökin hafa upplýst að það tíðkist að bankar og aðrar lánastofnanir selji almennt fasteignir með víðtækum undanþágum frá ábyrgð á göllum með þeim rökum að þeim geti eðli málsins samkvæmt ekki verið kunnugt um ástand eignarinnar. Slíkt væri ekki lengur heimilt ef frumvarpið verður að lögum. Má reyndar ætla að bankar og lánastofnanir kysu að leggja fram ástandsskýrslur skv. VIII. kafla frumvarpsins til þess að losa sig undan hugsanlegum kröfum vegna galla.

7. gr.

Í þessari grein er lagt til að samningar um kaup á fasteign þurfi að vera skriflegir til þess að þau teljist komin á. Þetta er að formi til algert nýmæli í kauparétti. Á hinn bóginn hafa kaupsamningar um fasteignir verið skriflegir, þ.e. frá þeim hefur a.m.k. á endanum verið gengið skriflega. Er það og skilyrði fyrir þinglýsingu að gerningur sá er þinglýsa á sé á skjali, þ.e. skriflegur, sbr. 4. og 5. gr. þinglýsingalaga, nr. 39/1978. Til þess að eigandi fasteignar öðlist réttarvernd þarf hann að þinglýsa eignarheimild sinni. Er það vísast helsta ástæða þess að kaupsamningar um fasteignir eru alltaf skriflegir. Fleiri löggerningar tengdir fasteignakaupum eru skriflegir. Tilboð eru það venjulega, svo og gagntilboð. Samþykki á tilboðum eru oftast rituð á þau. Kaupsamningurinn er skriflegur, svo og afsal sem ævinlega er gefið út. Ýmis upplýsingar- og kynningargögn vegna sölu á fasteignum eru einnig skrifleg. Það má því slá föstu að ríkar kröfur séu í framkvæmd gerðar til þess að gerningar um fasteignakaup séu skriflegir. Tillagan um að skriflegt form verði gildisskilyrði mun því litlu breyta í framkvæmd. Þessum breytingum er ætlað að hafa þau áhrif, ef markmið með þeim næst, að ótvírætt verði hvað þarf til, svo telja megi kaupsamning um fasteign hafa stofnast. Tillagan er gerð vegna þess að oft hafa komið upp álitamál og mörg dómsmál verið rekin vegna ágreinings um hvort kaupsamningur um fasteign hafi stofnast. Má nefna sem dæmi Hrd. 1976, bls. 82, og Hrd. 1994, bls. 348.

Í dönskum og norskum rétti er það ekki gildisskilyrði að kaupsamningar um fasteignir séu skriflegir. Sú er á hinn bóginn raunin í sænskum rétti.

Í 1. mgr. er, eins og áður segir, lagt til að skriflegt form verði gildisskilyrði. Nauðsynlegt er einnig að tilgreina hver séu lágmarksskilyrði sem samningur þarf að fullnægja til að hann geti að lögum talist kaupsamningur um fasteign. Óvarlegt er að ganga lengra en þörf er í því efni. Þær kröfur sem gerðar eru um form og efni eru:

Form. Að tilboð sé skriflegt og það sé samþykkt skriflega með undirritun eða áritun tilboðsmóttakanda.

Efni. Undirskilið er að ótvírætt sé hvaða fasteign er um að tefla. Tilboð um kaup verður að fela í sér skuldbindingu um greiðslu tilgreinds kaupverðs og tilboð um sölu að fela í sér skuldbindingu um afhendingu eignar. Ekki er áskilið að tíundað sé hvernig kaupverðið á að greiðast, enda gildir þá reglan um að hönd selji hendi, þ.e. staðgreiðsla. Í samþykki verður að felast skuldbinding um að afhenda eignina, en ekki er áskilið að afhendingartími sé tilgreindur, enda fyllingarreglur um hvenær slíkt beri að gera, þ.e. þegar kaupverðið hefur verið greitt. Í samþykki á sölutilboði verður með sama hætti að koma fram skuldbinding um greiðslu tilgreinds kaupverðs. Ekki er rétt að ganga lengra um efni hins skriflega samnings. Í þessu felst t.d. að ekki er gerð krafa um að ljóst sé hver tilboðsgjafi sé. Vera má að umboðsmaður komi fram fyrir hans hönd og gilda þá reglur II. kafla laga nr. 7/1936 um það hver ábyrgð umboðsmannsins sjálfs sé og hvenær umbjóðandi hans er bundinn af ráðstöfunum umboðsmannsins. Ríkir hagsmunir geta falist í því að unnt sé að gera tilboð í eign fyrir milligöngu umboðsmanns án þess að umbjóðandi sé nafngreindur. Það er svo á valdi tilboðsmóttakanda hvort hann ansar slíkum tilboðum, eða gerir það að skilyrði að fá fyrst vitneskju um hver sé tilboðsgjafi, þ.e. umbjóðandinn.

Í 2. mgr. eru ákvæði um tilvik þar sem umboðsmaður kemur fram fyrir hönd seljanda eða kaupanda. Er þá kveðið á um að umboð hans þurfi að vera skriflegt. Að öðru leyti gilda reglur II. kafla laga nr. 7/1936 um slík tilvik.

Loks segir í 3. mgr. að leggja beri að jöfnu við skriflegt form rafrænt form og undirskriftir, sem hafa sama gildi samkvæmt lögum. Hér er átt við lög nr. 28/2001, um rafrænar undirskriftir, sbr. einkum 4. gr.

8. gr.

Í þessari grein er lagt til að lögfest verði regla sem bindur sjálfkrafa enda á kaupsamninga um fasteignir, sem gerðir eru með ótímabundnum fyrirvara. Slíkir fyrirvarar voru lengst af óþekktir í framkvæmd, en á þeim hefur mikið borið á undanförnum árum. Má rekja það, að því er íbúðarhúsnæði varðar, til þeirra breytinga sem gerðar voru á lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins, nr. 86/1988, sbr. lög nr. 109/1988, með lögum nr. 76/1989. Þá voru lögfestar reglur um húsbréf og húsbréfaviðskipti sem voru nánar útfærðar í reglugerð nr. 520/1989. Lögum þessum og reglugerð hefur verið breytt oft síðan. Samkvæmt þeim reglum sem settar voru var það nauðsynlegt, þegar kaupandi hugðist fjármagna kaup á íbúðarhúsnæði með húsbréfum, að gera kauptilboð með fyrirvara um að hann stæðist greiðslumat og fengi samþykki Íbúðalánasjóðs (eða forvera hans) á viðtöku fasteignaveðbréfa í skiptum fyrir húsbréf. Því hafa frá upphafi verið fyrirmæli um það í reglugerðum um húsbréf og húsbréfaviðskipti að afhenda þurfi Íbúðalánasjóði (eða forvera hans) samþykkt kauptilboð, sem í sé fyrirvari um skipti á fasteignaveðbréfum og húsbréfum, sbr. t.d. 21. gr. reglugerðar nr. 520/1989. Fyrirvarar þessir hafa í framkvæmd yfirleitt verið ótímabundnir og hafa af þeim sprottið ýmis vandamál og óvissa, einkum fyrir seljendur, sem hafa verið bundnir í ótilgreindan tíma. Ágreiningur um slíka fyrirvara hefur farið til dómstóla. Fyrirvarar, þar með talið ótímabundnir fyrirvarar, hafa einnig tíðkast nokkuð við sölu á atvinnuhúsnæði. Hefur kaupandi t.d. oft gert fyrirvara um að honum takist að fjármagna kaupin af sinni hálfu. Hefur þá seljandi verið bundinn á meðan kaupandi leitar eftir hagstæðri fjármögnun á kaupunum. Slíkir ótímabundnir fyrirvarar skapa óvissu sem ekki verður unað við til lengdar. Er því lagt til að sett verði regla sem tekur af skarið um það að samningar sem eru gerðir með ótímabundnum fyrirvara falli niður er liðnir eru tveir mánuðir frá því að samningurinn komst á, þ.e. frá því að tilboð var samþykkt. Tíminn, tveir mánuðir, er nægilega langur, hvort heldur er til þess að ljúka fjármögnun með atbeina Íbúðalánasjóðs eða öðrum hætti, þ.e. þegar vilji er fyrir hendi til þess að ljúka málum.

Um 9. gr.

Ákvæði þessarar greinar er sett í frumvarpið eftir ábendingum frá Félagi fasteignasala, vegna þeirrar óvissu sem oft hefur komið upp þegar forkaupsréttur er á fasteign, en ekki ákveðið í skilmálum í lögum eða samningi um hann hvenær svara beri tilboði um að neyta forkaupsréttar. Nauðsynlegt er að útrýma slíkri óvissu. Efnislega sækir ákvæðið fyrirmynd til reglna í jarðalögum, nr. 65/1976, með síðari breytingum, en frestur forkaupsréttarhafa er þó hafður skemmri en í þeim lögum.

Ákvæði 1. mgr. leggur í fyrsta lagi þá skyldu á seljanda fasteignar, sem er háð forkaupsrétti, að hann bjóði forkaupsréttarhafa strax að neyta þess réttar. Er tilgreint hvers efnis slíkt tilboð á að vera, svo og hvernig með skal fara þegar um makaskipti er að ræða.

Samkvæmt 2. mgr. ber forkaupsréttarhafa að svara tilboðinu innan 15 daga frá því að honum barst það. Sérstaklega er áréttað að tilboðinu verður að svara skriflega og það verður að greina með ótvíræðum hætti hvort hann ætlar að neyta réttar síns. Ella glatar hann réttinum. Er nauðsynlegt að forkaupsréttarhafi taki af skarið um vilja sinn, enda eru miklir hagsmunir í húfi fyrir kaupanda að fá úr því skorið sem fyrst hvort samningur sá er hann hefur gert gengur eftir eða ekki. Fresturinn, 15 dagar, ætti að vera nægur fyrir forkaupsréttarhafann en vart er hægt að hafa hann lengri þegar litið er til hagsmuna kaupanda. Það eru einnig hagsmunir seljanda að fá sem fyrst úr þessu skorið og hagsmunir samfélagsins af því að viðskiptin gangi sem hindrunarlausast.

Um II. kafla.

Í þessum kafla frumvarpsins eru ýmis ákvæði sem lúta að afhendingu fasteignar og skiptingu áhættu af seldri fasteign. Jafnframt eru ákvæði um afsal, um kostnað af sölu o.fl. Rétt þykir að skipa reglum um skyldur aðila sem tengjast afhendingu, kostnað af sölu o.fl. saman í einn kafla. Þá er í 16. gr. almennt ákvæði um tilkynningar, sem rétt þykir að hafa í því samhengi sem það er, þ.e. áður en fjallað verður um vanefndir og afleiðingar þeirra.

Ef ákvæði þessa kafla yrðu að lögum fæli það í meginatriðum aðeins í sér lögfestingu á reglum sem hafa verið taldar gilda í fasteignakaupum. Ákvæði 16. gr. er þó nýmæli.

Um 10. gr.

Hér er lagt til að lögfest verði regla um viðskilnað seljanda við fasteign. Slík regla hefur yfirleitt verið í þeim stöðluðu formum kaupsamninga sem notuð hafa verið í fasteignaviðskiptum síðustu áratuga. Þess vegna yrði ekki um efnisbreytingu á gildandi reglum að ræða.

Ákvæðið tekur til allra fasteigna, þar með talið lóða, landspildna og jarða. Það leggur skyldur á seljanda að hreinsa og fjarlægja það sem kaupandi á ekki að fá afhent samkvæmt samningi eða lögum þessum. Þessar skyldur geta verið viðamiklar, t.d. þegar um bújarðir er að ræða, eða fasteignir sem nýttar hafa verið til iðnaðarstarfsemi. Í ákvæðinu felst að seljanda ber að skila byggingum og öðrum mannvirkjum hreinum og án lausafjár sem ekki fylgir með í kaupum, en einnig landi og jarðvegi. Hafi starfsemi mengað jarðveg leiðir af ákvæðinu að seljandi á að skila honum hreinum. Skylda til þess getur verið viðamikil og því þykir rétt að hafa um þetta sérstakt ákvæði í lögum. Vanefnd seljanda á skyldum sínum samkvæmt þessu ákvæði getur, eins og aðrar vanefndir, leitt til vanefndaúrræða af hálfu kaupanda.

Um 11. gr.

Í þessari grein eru reglur um tvö mikilvæg atriði tengd fasteignakaupum. Annars vegar um afhendingu, þ.e. hvenær hún skuli fara fram, og hins vegar um afsal og hvenær það skuli gefið út. Ekki eru gerðar tillögur um breytingar á þeim efnisreglum sem hingað til hafa gilt um þessi atriði.

Í 1. mgr. er fyllingarregla um afhendingartíma fasteignar. Í fasteignakaupum er almennt samið um afhendingartíma þannig að tilgreindur sé ákveðinn afhendingardagur. Má því vænta að sjaldan reyni á þetta ákvæði.

Ef ekki er samið um afhendingartíma er lögð til reglan um að ,,hönd selji hendi“. Það er sama regla og gilt hefur, sbr. 14. gr. laga nr. 39/1922 og Hrd. 1965, bls. 63. Miðað er við að aðilarnir inni af hendi greiðslur sínar samtímis. Ljóst er þó samkvæmt almennum reglum kröfuréttar, sem m.a. er byggt á í hinum tilvitnaða dómi, að það er kaupandi sem á að hafa frumkvæði að því að bjóða fram greiðslu af sinni hálfu. Geri hann löglegt greiðslutilboð ber seljanda skylda til að afhenda samtímis því að hann fær greiðsluna.

Í síðari málslið þessarar málsgreinar er tekið af skarið um að það sé á valdi seljanda að ákveða hvenær afhending fari fram, ef samið er um að það eigi að gera á tilgreindu tímabili. Þetta er sambærileg regla og var í 13. gr. laga nr. 39/1922 og lögfest er í nýjum lögum um lausafjárkaup, þ.e. 2. mgr. 9. gr. þeirra. Slík ákvæði í kaupsamningum eru þekkt í framkvæmd fasteignakaupa, einkum í því formi að afhending skuli fara fram fyrir tilgreindan dag.

Í 2. mgr. er ákvæði sem mælir fyrir um það hvenær kaupandi á rétt á afsali. Í samræmi við gildandi óskráðar réttarreglur í fasteignakaupum er lagt til að það sé þegar kaupandi hefur innt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi af hendi. Kaupandi á rétt á afsali strax og hann innir af hendi lokagreiðslu eða efnir aðra lokaskyldu.

Afsal hefur víðtæk réttaráhrif í fasteignakaupum og eru reglur um ýmis þeirra í frumvarpinu. Útgáfa og afhending afsals felur í sér efndir á þeirri skyldu seljanda að yfirfæra endanlega, þ.e. óskilyrt, beinan eignarrétt að fasteign til kaupanda, sem hann hefur áður fengið með fyrirvara í kaupsamningi. Kaupandi sem þinglýst hefur kaupsamningi hefur hina formlegu eignarheimild að viðkomandi fasteign í skilningi 1. mgr. 25. gr. þinglýsingalaga, nr. 39/1978. Hann getur þó ekki stofnað til víðtækari réttinda yfir fasteign en hann hefur öðlast með kaupsamningi. Eftir að hann hefur fengið afsal úr hendi seljanda fer hann með allar heimildir yfir eigninni sem ekki víkja fyrir betri rétti annarra, t.d. veðhafa. Eignarréttur seljanda fellur þá endanlega niður. Afsalið er að jafnaði einhliða yfirlýsing seljanda um að kaupandi hafi staðið að fullu við skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi og sé því hinn rétti eigandi eignarinnar. Afsalið er því í eðli sínu lokakvittun frá seljanda. Enga nauðsyn ber til að kaupandi undirriti afsal nema hann axli einhverjar skuldbindingar með því, t.d. yfirtaki veðskuldir. Afhending á afsali og sú yfirlýsing sem í því felst hefur einnig þau mikilvægu réttaráhrif að seljandi getur eftir það ekki rift kaupum, nema hann áskilji sér það sérstaklega, sbr. 4. mgr. 51. gr. frumvarpsins.

Um 12. gr.

Í þessari grein eru reglur um áhættu af seldri fasteign. Eru ekki gerðar tillögur til breytinga á þeim reglum sem gilt hafa í réttarframkvæmd. Verði hún að lögum er því aðeins um að ræða lögfestingu á gildandi reglum. Miðað er við að afhending ráði almennt flutningi áhættu af eign. Afhending hefur verið skilgreind sem sú athöfn (athafnaleysi) seljanda sem veitir kaupanda kost á að yfirtaka umráð og vörslur fasteignar. Í 3. mgr. er sérstök regla um rétt til vátryggingarbóta ef skaði verður á fasteign.

Í 1. mgr. eru tvær reglur. Annars vegar sú meginregla að áhætta af seldri fasteign flytjist til kaupanda við afhendingu og hins vegar um réttaráhrif þess að áhætta flytjist til kaupanda.

Meginreglan um að flutningur áhættu sé við afhendingu er eitt af mörgum ákvæðum frumvarpsins sem tengja tilgreind réttaráhrif við afhendingu. Sem dæmi um önnur má nefna að skipting arðs og kostnaðar af eign skv. 13. gr. miðast við afhendingu, svo og mat á galla skv. 20. gr. sem miðar við áhættuskiptinguna, þ.e. afhendingu að meginstefnu til.

Ekki er skilgreint hvað í áhættu í fasteignakaupum felist. Af 2. málsl. 1. mgr. má þó ráða að helstu áhrif þess að áhætta færist yfir á kaupanda sé sú að skylda til greiðslu kaupverðs helst þótt eignin rýrni, skemmist eða farist. Reglan gerir ráð fyrir því að áhættan færist alltaf yfir á kaupanda, nema þegar rýrnun, skemmd eða eyðilegging fasteignar er seljanda um að kenna. Af þessu leiðir að kaupandinn verður að greiða kaupverðið þegar framangreind örlög fasteignar eru honum að kenna og þegar þau verða af völdum tilviljunar. Sérstök álitamál geta komið upp þegar tjón á fasteign verður vegna tilviljunarkenndrar afleiðingar saknæmrar háttsemi seljanda, þ.e. þegar reglan um casus mixtus cum culpa á við. Almennt yrði slíkt tjón á ábyrgð seljanda, að því tilskildu að orsakatengsl væru á milli hinnar saknæmu háttsemi og tjóns. Takmarkatilvik geta verið mörg.

Í 2. mgr. er mælt fyrir um að þótt viðtökudráttur verði af hálfu kaupanda færist áhættan af fasteign til hans. Það gerist þegar eignin var tilbúin til afhendingar af hálfu seljanda, þ.e. boðin fram í því horfi sem 10. gr. mælir fyrir um og að öðru leyti í því horfi sem skylt er.

Ákvæði 3. mgr. tekur til þess er seljandi hefur vátryggt fasteign gegn þeim skaða sem greinir í 1. mgr. Ef skaðinn verður eftir að kaupsamningur komst á öðlast kaupandinn rétt til vátryggingarbóta, að því tilskildu að hann efni sínar skyldur. Miðað er við að rétturinn stofnist þegar við gerð kaupsamnings, enda lýtur reglan að skyldu til að efna samninginn. Kaupandi getur haft ríka hagsmuni af því að fá að efna samninginn af sinni hálfu og öðlast rétt til vátryggingarbóta. Má sem dæmi nefna að hann getur haft hagsmuni af því að halda þeim lóðarréttindum sem samið var um, enda ekki sjálfgefið að það sé byggingin ein sem hann hefur hagsmuni af að eignast. Er ákvæði 2. málsl. þannig að kaupandi öðlist ekki rétt til framsals á rétti seljanda til vátryggingarbóta, nema hann hafi innt skyldur sínar af hendi. Regla þessi samrýmist reglum vátryggingaréttar.

Um 13. gr.

Í þessari grein er mælt fyrir um skyldu til að bera kostnað af fasteign og rétt til arðs af henni. Er miðað við að afhending ráði því að skyldan og rétturinn færist til kaupanda. Með arði af fasteign er átt við hvers konar arð, þ.e. bæði náttúrulegan og borgaralegan. Um náttúrulegan arð gildir sú regla að hann er talinn falla til þegar t.d. korn er skorið, gras slegið o.fl. Ekki er því nægjanlegt að tún séu fullsprottin til þess að seljandi teljist við afhendingu réttur eigandi þess heys sem afla má af túnunum. Hann verður að hafa slegið við afhendingu til þess að geta tekið heyið með sér. Um þetta yrði væntanlega oftast samið þegar það skiptir máli. Um borgaralegan arð gildir sú regla að hann verður að hafa fallið til við afhendingu. Orðin ,,falla til“ þýða ekki hið sama og falla í gjalddaga. Leigutekjur af fasteign sem hafa gjalddaga 1. hvers mánaðar fyrir fram mundu greiðast seljanda sem afhendir eign 5. dag mánaðarins, en hann yrði að endurgreiða kaupanda leigu frá afhendingardegi og til loka mánaðar. Greiðist leiga síðasta dag mánaðarins eftir á yrði að framkvæma sams konar uppgjör. Sömu reglur eiga að gilda um kostnað af eign, svo sem skatta, önnur opinber gjöld, vátryggingargjöld og greiðslur afborgana og vaxta af áhvílandi veðskuldum sem kaupandi yfirtekur.

Þess ber að geta að meginreglan um inneignir í hússjóðum eða framkvæmdasjóðum húsfélaga í fjöleignarhúsum er sú að þær fylgi með við sölu.

Þær reglur sem hér er gerð tillaga um eru einfaldar og eiga best við um flest tilvik. Þær eru líka í samræmi við meginreglur sem í kauparétti hafa gilt um réttaráhrif afhendingar. Ekki er útilokað að þær geti í einstökum tilvikum leitt til ósanngjarnrar niðurstöðu. Rétt er í slíkum tilvikum að semja um skiptingu á þeim kostnaði til að forðast ósanngjarnar niðurstöður.

Í 2. málsl. er kveðið á um að ef viðtökudráttur er af hálfu kaupanda, þá ábyrgist hann samt kostnað af eigninni frá því tímamarki sem afhending átti að fara fram og var tilbúin til afhendingar. Notað er orðalagið ,,ábyrgist kostnað“ og er það gert af þeirri ástæðu að oft kann seljandi að þurfa að greiða kostnaðinn, t.d. ef eignin er í vörslum hans og oft mundi honum vera það skylt, sbr. 15. gr. frumvarpsins sem mælir fyrir um skyldu hans til að hafa hæfilega umsjón með eign sem ekki verður afhent á umsömdum tíma. Samkvæmt reglu þessa málsliðar ber kaupandi þó ábyrgð á kostnaðinum, sem felur það í sér að seljandi getur krafist endurgreiðslu hans.

Ekki segir í 2. málsl. hvort réttur til arðs færist þá líka til kaupanda. Telja verður að frá því eigi að gagnálykta svo, að seljandi njóti þá áfram tekna af eign. Ekki er þó víst að slík niðurstaða verði alltaf eðlileg og ekki er rétt að seljandi hagnist þótt kaupandi vanefni.

Um 14. gr.

Í þessari grein eru reglur um kostnað við sölu eignar. Reglurnar eru í samræmi við þær reglur sem gilda í framkvæmd og fela því ekki í sér efnisbreytingar.

Því er fyrst slegið föstu að seljandi skuli bera allan kostnað vegna undirbúnings sölu fasteignar. Um margvíslegan kostnað getur verið að ræða, t.d. kostnað af skoðun á eign, ástandsskýrslu, sbr. einnig 66. gr. frumvarpsins, öflun opinberra vottorða eða yfirlýsinga, t.d. um áhvílandi veðskuldir o.fl., sem eðlilegt er að liggi fyrir við sölu. Í 2. málsl. 1. mgr. er mælt fyrir um að þrátt fyrir meginregluna beri kaupanda að greiða tilgreindan kostnað sem tengist eigendaskiptunum. Sá kostnaður sem hér um ræðir fellur almennt til vegna ráðstafana til að tryggja hagsmuni kaupanda. Einkum er um að ræða kostnað vegna stimpilgjalda og þinglýsingar á eignarheimild kaupanda, af því hefur hann fyrst og fremst hagsmuni, svo og vegna þinglýsingar á veðskuldum sem kaupandi tekur vegna kaupanna. Er fyrst og fremst átt við það með orðunum ,,annarra eignarréttinda“.

Í 2. mgr. er kveðið á um skyldu til að greiða ýmiss konar sérfræðikostnað tengdan kaupum. Í fyrsta lagi er mælt fyrir um að sá sem leitar aðstoðar miðlara er hefur milligöngu um kaupin skuli greiða kostnað hans. Með kostnaði er hér átt við söluþóknun og annan kostnað sem fylgir kaupum og greitt er fyrir sérstaklega, t.d. auglýsingakostnað, sbr. og 14. gr. laga nr. 54/1997, um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu. Ef viðsemjandinn felur miðlara sérstök verkefni í sína þágu er það gagnaðila óviðkomandi. Tíðkast hefur að fasteignasalar, sem fengið hafa eign til sölumeðferðar frá seljanda, geri kaupanda reikning fyrir þeim viðvikum sem hann óskar sérstaklega eftir að þeir sinni fyrir hann. Frumvarpið gerir ekki tillögur til breytinga á þessari skipan, enda eðlilegra að það verði gert með breytingum á lögum nr. 54/1997, ef ástæða þykir til. Hér er einungis slegið föstu að greiðsla fyrir slík viðvik sé gagnaðilanum óviðkomandi.

Í 3. málsl. 2. mgr. er svo hnykkt á því að hvor samningsaðila um sig beri ábyrgð á þeim sérfræðikostnaði sem hann stofnar til í tengslum við kaupin. Kaupandi sem hefur fengið sérfróða menn með sér til að skoða eign verður að bera ábyrgð á kostnaði við það. Sama á við um seljanda sem leggur í kostnað við gerð kynningarefnis um fasteign áður en hann býður hana til sölu.

Um 15. gr.

Í þessari grein eru reglur um skyldu til að hafa umsjón með fasteign í nánar tilteknum tilvikum og um greiðslu kostnaðar af umsjóninni. Þær reglur sem gerðar eru tillögur um fela ekki í sér breytingar á þeim reglum sem farið hefur verið eftir í framkvæmd, en brýn þörf er þó á skýrum lagareglum um þessi atriði. Þess ber að geta að reglur greinarinnar breyta engu um áhættuskiptingu af fasteign og þær lúta ekki að rétti til vanefndaúrræða, svo sem riftun. Um það gilda aðrar greinar.

Í 1. mgr. er kveðið á um skyldu seljanda til þess að hafa umsjón með fasteign þegar hún er ekki afhent á réttum tíma. Gildir þessi regla óháð því hvaða ástæður búa því að baki að afhending hefur ekki farið fram, svo fremi þessar ástæður séu kaupanda að kenna. Þær eiga því við hvort sem seljandi afhendir ekki vegna þess að kaupandi hefur ekki efnt skyldur sínar um greiðslu réttilega eða um sé að ræða eiginlegan viðtökudrátt af hálfu kaupanda.

Helstu álitaefnin sem rísa við slíkar aðstæður eru hve víðtæk umsjónarskylda seljandans er. Í frumvarpsgreininni er notað orðalagið ,,hæfilega umsjón“, en með því er gefið til kynna að nokkur takmörk séu á skyldum seljanda að þessu leyti. Seljanda bæri t.d. að hafa nauðsynlegt eftirlit með fasteigninni og sjá til þess að óviðkomandi fólk eigi ekki aðgang að henni, að búfé, t.d. þegar jörð er seld með áhöfn, sé fóðrað og hirt svo viðunandi sé og fasteignin eða hlutar hennar liggi ekki undir skemmdum. Litið hefur verið svo á að í umsjónarskyldum seljanda felist ekki að hann taki eða viðhaldi vátryggingu á eign, þ.e. þeim sem ekki eru lögboðnar. Geri hann það á hann þó rétt á að fá kostnað við það endurgreiddan. Seljandi þarf að leggja út kostnað við umsjónina, en getur endurkrafið kaupanda um hann, sbr. 3. mgr. Ekki verður þó talið að seljanda sé almennt skylt að greiða reikninga fyrir kaupanda vegna eignarinnar, t.d. opinber gjöld af eign. Þó kann að vera að nauðsynlegt sé að greiða reikninga, t.d. vegna kyndingar á eign til þess að forða skemmdum á henni. Nægilegt væri að hann sendi kaupanda reikningana. Það yrði svo að vera á ábyrgð kaupanda hvort hann greiðir þá.

Í 2. mgr. er kveðið á um skyldu kaupanda til þess að hafa hæfilega umsjón með fasteign sem hann hefur fengið afhenta, en hyggst skila. Um inntak umsjónarskyldna hans má vísa til þess sem segir að framan um 1. mgr.

Í 3. mgr. segir að sá sem hafi umsjón skv. 1. eða 2. mgr. geti krafist réttmæts kostnaðar við umsjónina. Ákvæði þetta verður að skýra til samræmis við hinar tilvitnuðu málsgreinar. Þannig ætti umsjónarmaðurinn væntanlega alltaf kröfu á greiðslu þess kostnaðar sem leiðir af ,,hæfilegri umsjón“ svo fremi sem hann hafi ekki greitt meira en eðlilegt getur talist. Hann hefur trúnaðarskyldur við gagnaðila sinn og verður að sýna honum tillitssemi þannig að umsjónin verði honum ekki of þungbær fjárhagslega.

Um 16. gr.

Í þessari grein eru ákvæði um tilkynningar samkvæmt lögunum. Af almennum reglum samningaréttar leiðir að sá sem koma vill tilkynningu til gagnaðila síns verði að sanna að tilkynning hafi verið send og að hún hafi komið til viðtakandans. Slík sönnun hefur oft reynst þeim erfið sem tilkynningu sendir. Hafa kröfur af hálfu dómstóla til sönnunar í slíkum málum oft verið svo ríkar að vandséð er hvernig unnt ætti að verða við þeim, sbr. t.d. Hrd. 1953, bls. 526. Á síðustu árum hefur stundum verið leitast við að mæla fyrir um aðrar reglur, sem telja má eðlilegri. Má sem dæmi nefna 13. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, og 82. gr. laga nr. 50/2000, um lausafjárkaup. Í fyrrnefnda ákvæðinu segir svo:

,,Þurfi aðili leigusamnings vegna fyrirmæla laga þessara að koma á framfæri við gagnaðila skriflegri orðsendingu, hverju nafni sem hún nefnist, þá skal hún send af stað með sannanlegum og tryggilegum hætti og innan þeirra tímamarka eða fresta sem mælt er fyrir um ef því er að skipta. Sé þess gætt þá hefur orðsendingin þá þýðingu og þau réttaráhrif sem henni er ætlað að hafa, jafnvel þótt hún komi afbökuð, of seint eða alls ekki til viðtakanda.“

Í athugasemdum í greinargerð sem fylgdi frumvarpi því er síðar varð að húsaleigulögum, er það var lagt fram á Alþingi, eru ítarlegar skýringar með þessu ákvæði. Sýnast þær lúta eindregið að því að breyta því réttarástandi sem birtist í dóminum í Hrd. 1953, bls. 526, og gera einungis venjulegar kröfur til sönnunar af hálfu sendanda um að hann hafi sent tilkynningu með tryggilegum hætti og innan frests. Er sérstaklega tekið fram í athugasemdunum að tilkynning send um bréfasíma (fax) fullnægi þeim kröfum sem gerðar eru í greininni. Þrátt fyrir framangreint ákvæði sýnast dómstólar enn gera til muna of ríkar kröfur til sönnunar af hálfu sendanda. Í Hrd. 1994, bls. 2350 er því slegið föstu að sending um bréfasíma (fax) sé ekki fullnægjandi sönnun í þessu sambandi og bent á að tæknilegur möguleiki sé á að sendandi falsi skýrslu tækisins, þ.e. kvittun þess um að tilkynning hafi verið send á tilteknum tíma. Í Hrd. 1996, bls. 2659, er enn tekist á um hvort tilkynning sem send var skv. 13. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, um bréfasíma hafi verið send með sannanlegum hætti. Hæstiréttur sló því enn föstu að vegna möguleikans á að falsa sendingarkvittun bréfasíma: ,,Verður almennt ekki talið sannað að skjal hafi verið sent á tilgreindum tíma úr símbréfstæki eða móttekið af þeim sem það er ætlað.“

Þær kröfur um sönnun sem gerðar eru í framangreindum dómum og byggjast á að sendandi geti ekki fullnægt kröfum um sönnun með því að framvísa kvittun úr bréfasíma um sendingartíma og viðtökunúmer, af því að tæknilegur möguleiki sé á að falsa þær, þótt fjarlægur sé, eru of miklar, a.m.k. um tilkynningar tengdar fasteignakaupum. Er orðalag frumvarpsgreinarinnar sérstaklega samið eins og raun ber vitni til þess að taka af skarið um að sendingarháttur ,,sem gilt þykir að nota miðað við aðstæður“ sé fullnægjandi samkvæmt því. Ekki er unnt, enda fer lagatæknilega illa á því, að tilgreina einstaka sendingarhætti sem fullnægjandi eru. Þetta er líka breytilegt, enda ný tækni sífellt að koma til.

Ákvæðið gerir ráð fyrir að sendandi hafi sönnunarbyrði fyrir því að hann hafi sent tilkynningu með þeim hætti sem gilt þykir að nota miðað við aðstæður. Telja verður að símbréf og tölvubréf teljist almennt sendingarhættir sem gilt er að nota, rétt eins og sendingar í ábyrgðarpósti og símskeyti. Tilvísunin til sendingarháttar sem gilt þykir að nota miðað við aðstæður á að leiða til þess að dómstólar geri einungis þær kröfur að tilkynning sé send með hefðbundnum og sannanlegum hætti. Fráleitt verður að telja að fjarlægur tæknilegur möguleiki á að breyta efni kvittunar bréfasíma eigi að leiða til þess að slíkur sendingarháttur, sem er líklega einn sá öruggasti sem notaður verður, verði sleginn af í eitt skipti fyrir öll. Svo ríkar kröfur ýta mönnum út í að nota fjarlægari og viðameiri sendingarhætti, sem auk þess eru mun dýrari. Verður að telja að rangt sé að stuðla að slíkum vinnubrögðum þegar þess er engin sérstök þörf. Það er vart í þágu hagsmuna samningsaðila að annar þeirra eigi þess kost að skjóta sér hjá skyldum sínum með því að halda uppi málþófi um að venjulegur og almennt öruggur sendingarháttur tilkynninga sé ófullnægjandi.

Af ákvæðinu leiðir að þegar sendandi hefur sannað að hann hafi sent tilkynningu svo sem það gerir ráð fyrir sé skyldum hans fullnægt. Móttakandinn verði því að bera hallann af því ef tilkynningin kemur þrátt fyrir það ekki réttilega fram.

Um 17. gr.

Í þessari grein er lagt til að lögfest verði regla um tryggingarrétt kaupanda í fasteign. Í frumvarpsgreininni felst ekki tillaga að breytingum á gildandi rétti heldur einungis að sett yrði skráð réttarregla um þetta efni, sem nokkur óvissa hefur ríkt um. Ýmsir dómar Hæstaréttar hafa þó orðið til að draga úr þeirri réttaróvissu, sbr. t.d. Hrd. 1988, bls. 1475. Nauðsyn ber þó til að taka af öll tvímæli um þann rétt kaupanda sem ákvæðið tekur til. Þess ber að geta að ákvæði greinarinnar verður að skýra í ljósi þess að það er kaupandi, sem þinglýst hefur kaupsamningi, sem fer með hina formlegu eignarheimild að fasteign skv. 25. gr. þinglýsingalaga, nr. 39/1978, en því var m.a. slegið föstu í framangreindum dómi.

Í 1. málsl. er mælt fyrir um að kaupandi öðlist veðrétt í fasteign til tryggingar kröfu um endurgreiðslu þess sem hann hefur innt af hendi. Í greininni er notað orðið ,,veðréttur“. Hér er þó ekki um lögveð að ræða, heldur tryggingarréttindi sem leggja verður að jöfnu við samningsveð. Er því ekki talið varhugavert að notað framangreint orð um þennan rétt. Miðað er við að tryggingarrétturinn nái til kröfu kaupanda um endurgreiðslu ,,þess sem hann hefur innt af hendi“. Í þessu felst að hann nýtur ekki slíkrar tryggingar um aðrar kröfur sem hann kann að eiga á seljanda, t.d. kröfur um skaðabætur eða kröfur um afslátt. Vextir af endurgreiðslukröfunni féllu þó innan veðréttarins og kostnaður við heimtu hennar.

Í 2. málsl. er það skilyrði réttarverndar að kaupandi þinglýsi réttindum þeim sem hér um ræðir. Kaupandi þarf því að þinglýsa kaupsamningi til þess að njóta þeirrar verndar sem veðrétturinn skv. 1. málsl. veitir honum. Þinglýsing kaupsamnings er því mikið hagsmunamál fyrir kaupanda og verður sjaldan nægilega brýnt fyrir fólki að gera það svo fljótt sem verða má eftir að hann er gerður.

Um III. kafla.

Í þessum kafla eru ákvæði um eiginleika fasteignar, en þó einkum um það hvenær hún teljist gölluð, þ.e. hefur ekki þá eiginleika sem um var samið eða leiðir af lögum þessum. Jafnframt eru ákvæði um upplýsingaskyldu seljanda og tengsl hennar við gallahugtak frumvarpsins, um aðgæsluskyldu kaupanda o.fl. Í lögum um lausafjárkaup, nr. 39/1922, sem giltu til 1. júlí 2001, voru ekki ákvæði um galla, sem að sérstöku gagni komu við skýringu á gallahugtakinu. Inntak gallahugtaksins var því ákvarðað af dómstólum og mótaðist í áratuga dómaframkvæmd. Gallahugtak í fasteignakaupum hefur lengi verið óljóst. Í lögum nr. 50/2000, um lausafjárkaup, er í IV. kafla skilgreint hvenær lausafé sé gallað. Sú skilgreining lýtur bæði að eiginleikum söluhlutar og notagildi hans, almennu og sérstöku. Hún er ekki tæmandi, en án efa til mikilla bóta miðað við eldri lög. Í III. kafla frumvarpsins er gallahugtakið skilgreint með svipuðum hætti og í lögum um lausafjárkaup, en til viðbótar eru ákvæði um fylgifé fasteignar, en reglur um það hafa verið mjög óljósar. Verður þeim seint gerð fullnægjandi skil í skráðum reglum þótt leitast sé við að gera það á nokkrum stöðum, sbr. t.d. 2. mgr. 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978, um fasteignaskráningu og fasteignamat og 4. gr. reglugerðar nr. 809/2000, um lögboðna brunatryggingu húseigna. Eru reglur frumvarpsins eins ítarlegar og kostur er, en þeim er þó ekki ætlað að fela í sér sérstakar efnisbreytingar á því sem tíðkast hefur í fasteignaviðskiptum, t.d. tilgreiningum á fylgifé í kaupsamningsformum, sem reyndar eru misgóð að þessu leyti.

Um 18. gr.

Í þessari grein er almenn lýsing á því hvenær fasteign telst gölluð. Segja má, að í gr. 19.−28 sé að finna nánari útlistanir á hinni almennu lýsingu.

Almenna lýsingin er í 1. málsl. greinarinnar. Er þessi lýsing í samræmi við viðtekin viðhorf í fasteignakaupum. Tilvísun til gæða lýtur að ástandi fasteignar og notagildi, en tilvísun til búnaðar vísar fremur til fylgifjár fasteignar. Með orðinu ,,annað“ er skýrlega gefið til kynna að skyldur seljanda að því er varðar fasteign geta verið margvíslegar og að engan veginn sé unnt að tilgreina þær eða eðli þeirra tæmandi í lagagrein.

Sú almenna lýsing sem hér um ræðir er ekki frábrugðin því sem viðgengist hefur í fasteignakauparétti um langan tíma. Þannig vísar orðalagið ,,annað sem leiðir af lögum þessum og kaupsamningi“ eins og fyrr greinir til ótilgreindra atriða sem beinlínis eru tilgreind í samningi eða leiða af túlkun hans, eða af lögunum. Ekki er þörf á að seljandi hafi gefið loforð um tilgreinda eða ótilgreinda eiginleika og ekki þarf að vera um saknæma háttsemi hans að ræða. Kaupandi má ganga út frá því að eign hafi bæði þá sérstöku eiginleika eða notagildi sem um hefur verið samið auk þess sem hún á að hafa þá almennu eiginleika og notagildi sem fasteignir af þeirri gerð og aldri sem um ræðir hafa. Þótt þessi atriði séu ekki tilgreind í samningi hefur það ekki þau réttaráhrif að kaupandi geti ekki byggt á að þau séu til staðar, ef forsendur til þess eru taldar vera fyrir hendi. Litið er til ýmissa atriða við mat á því, einkum þess sem farið hefur á milli samningsaðila, sem er í kynningargögnum um fasteignina, kaupverðsins o.fl. Ekki er skilyrði að seljandi hafi vitað um galla, þótt réttaráhrif kunni að vera önnur ef hann hefur gert það, svo sem síðar greinir. Aðgæsluskylda kaupanda hefur hér einnig þýðingu. Hann verður að sinna þeirri skyldu sinni, m.a. skoða ef tilefni er til og sjá ágalla við skoðun sem menn almennt eiga að sjá. Í sumum tilvikum má gera kröfur til hans um að hann gangi eftir því að tilteknir eiginleikar séu fyrir hendi. Svo sem síðar verður vikið að er tímamark við mat á galla þegar áhættan flyst til kaupanda, þ.e. almennt við afhendingu. Um getur verið að ræða galla, þótt hann komi ekki í ljós fyrr en síðar, t.d. raki brýst fram í leka, sem var ekki sjáanlegur við skoðun og afhendingu. Það er einnig hugsanlegt að seljandi hafi gefið beina eða óbeina ábyrgðaryfirlýsingu þar sem hann ábyrgist tiltekna eiginleika eða notagildi, sem hann annars hefði ekki borið ábyrgð á eða hann gerir það í lengri tíma en ella. Mat á þessum atriðum er afar vandasamt og ræðst alltaf mjög af atvikum. Reglum frumvarpsins um galla er ætlað að auðvelda þetta mat með ýmsum meginreglum.

Í 2. málsl. er ný regla, sem ekki hefur áður verið í íslenskri löggjöf, þótt fullyrða megi að slík sjónarmið hafi þýðingu í réttarframkvæmd án þess að því til staðfestingar liggi samræmd dómaframkvæmd. Í danskri lögfræði hefur verið mikið um það fjallað að ástæða sé til þess að setja fjárhæð afsláttar vegna galla einhver neðri mörk, þ.e. að afsláttur þurfi að svara til einhvers hlutfalls af kaupverði eignar til þess að réttlætanlegt sé að fallast á hann. Þetta er sagt í því ljósi að afsláttur er dæmdur án þess að um sök sé að ræða. Má sjá staðhæfingar í dönskum fræðiritum um fasteignakaup um að afslátt eigi ekki að dæma nema umfang galla sé umtalsvert og um augljóst tilvik sé að ræða, þ.e. ekki leiki vafi á um gallann (A.Vinding Kruse, Ejendomskøb, 6. útg., bls. 132 og H.P. Rosenmeier, Mangler ved fast ejendom, 4. útg. bls. 99 og áfram). Sá síðarnefndi staðhæfir að danskir dómstólar hafi fylgt þessum sjónarmiðum. Hann hefur í fyrri útgáfum rits síns sagt að 10% af kaupverði ætti að vera lágmarksfjárhæð til þess að unnt væri að dæma galla, en hefur sjáanlega efasemdir um að það sé of hátt viðmið. Í íslenskri lögfræði hefur einnig verið bent á að einungis eigi að dæma afslátt þegar tilvik eru af grófara taginu og augljós (Þorgeir Örlygsson, Afsláttur, Tímarit lögfræðinga, 3. hefti 1996, bls. 182). Eins og fyrr segir er ekki unnt að sjá samræmi í þessu efni í íslenskri dómaframkvæmd, en í grein Þorgeirs er vísað til margra dóma þar sem höfundur telur að forsendur þeirra byggist á þessum sjónarmiðum. Undir það má taka.

Þeir sem starfa við milligöngu um fasteignaviðskipti, t.d. fasteignasalar og þeir sem koma að deilumálum um galla á fasteignum, t.d. lögmenn, eru á einu máli um að brýn nauðsyn sé á slíku ákvæði. Ástæður þess eru einkum þær að oft vill brenna við að kaupendur hafi óraunhæfar væntingar um ástand og eiginleika þeirra eigna sem þeir kaupa, en leggja þó lítið upp úr þessu fyrir kaup, t.d. við skoðun. Oft hafa kaupendur á síðustu stigum greiðslna gert kröfur um bætur vegna galla, sem þeir telja vera á eign, og eru í raun smávægilegir og aðeins í samræmi við aldur og almennt ástand fasteignar. Valda slíkar kröfur oft deilum og málaferlum þar sem kostnaður við málatilbúnað er mikill, t.d. sérfræðikostnaður lögmanna og matsmanna, og stundum í engu samræmi við þær kröfur sem hafðar eru uppi. Er víst að koma má í veg fyrir margar þrætur með ákvæði eins og því sem hér er lagt til. Ekki verður talið að hagsmunir kaupanda séu fyrir borð bornir þótt slíkt ákvæði verði lögfest. Í fyrsta lagi mundi það hvetja til nákvæmari skoðunar kaupanda fyrir kaup. Í öðru lagi að hann gangi eftir því að þeir eiginleikar og það notagildi sem hann gerir kröfur um séu fyrir hendi. Í þriðja lagi er réttarstaða kaupanda að mörgu leyti styrkt í frumvarpinu, t.d. með ríkari rétti til skaðabóta, rýmri rétti til að krefjast endurbóta á eign og skráðum reglum um stöðvunarrétt. Í fjórða lagi eru svo, eins og fyrr greinir, rök til að halda því fram að þetta sé nú þegar viðhorf fræðimanna og dómstóla, þannig að ekki sé um neina teljandi breytingu á gildandi rétti að ræða. Eru þessi rök talin fullnægjandi, en benda má einnig á að af þessu mun líklega leiða fækkun dómsmála um minni háttar galla.

Reglan í 2. málsl. kemur aðeins til þegar seljandi hefur ekki sýnt af sér sök. Ef svo er gildir reglan ekki, enda er ekki sérstök ástæða til að takmarka rétt kaupanda í slíkum tilvikum. Ljóst er að orðin ,,rýri verðmæti hennar svo nokkru varði“ verða vandskýrð. Ekki er hægt að segja að þetta þýði að verðmætisrýrnunin verði að vera 10% til þess að galli teljist vera fyrir hendi. Ástæðan er sú að það er háð ýmsum atriðum hvort hægt sé að segja að galli rýri verðmæti eignar svo nokkru varði. Sé um nýlega fasteign að ræða er víst að minna þarf til en þegar um mjög gamlar fasteignir er að ræða. Almennt ástand og útlit fasteignar kann einnig að skipta máli. Kaupandi sem kaupir eign sem lítur mjög vel út og virðist í góðu ástandi þarf ekki að sætta sig við sama lágmark og sá sem kaupir eign sem bersýnilega er í slæmu ástandi. Þannig mætti áfram telja. Það kann að vera að 10% yrði talið hæfilegt lágmark um gamlar eignir, en væri of hátt um yngri eignir. Það er eðlilegt að dómstólar skýri slíkar reglur og móti þær með tíð og tíma í réttarframkvæmd þannig að smám saman verði ljóst hver lágmörkin eru.

Um 19. gr.

Í þessari grein er að finna nánari útfærslu á gallahugtakinu og sérreglu um svonefnd neytendakaup.

Í 1. mgr. er hnykkt á því að fasteign sé gölluð í tveimur tilvikum sem lúta að notagildi hennar. Notagildi hefur á síðustu árum orðið þýðingarmeira í skilgreiningu og útlistun á gallahugtakinu í kauparétti. Má segja að nú sé viðtekið að greina kröfuna um notagildi í tvennt, þ.e. hið almenna notagildi sem kveðið er á um í a-lið og hið sérstaka notagildi sem mælt er fyrir um í b-lið, sbr. 2. mgr. 17. gr. laga nr. 50/2000, um lausafjárkaup. Þetta samrýmist einnig þeirri skiptingu gallahugtaksins í fasteignakauparétti í almennan hluta þess og sérstakan hluta. Íbúðarhúsnæði sem ekki hentar til afnota sem slíkt mundi teljast gallað skv. a-lið. Atvinnuhúsnæði sem keypt væri til verslunarreksturs og kjötvinnslu, en væri óheimilt að nota sem slíkt vegna nálægðar við aðra atvinnustarfsemi, væri gallað skv. b-lið, enda lægi ljóst fyrir að það hafi verið mat seljanda að eignin hentaði til slíkra afnota og kaupandi hafi treyst því mati, sbr. regluna í 2. málsl.

Í 2. mgr. er sérregla um neytendakaup. Hún á einnig í flestum tilvikum við í öðrum kaupum en neytendakaupum, en rétt þykir að hafa slíkt ófrávíkjanlegt ákvæði í frumvarpinu. Liggja einkum til þess tvær ástæður. Annars vegar að við kaup neytenda á íbúðarhúsnæði af þeim sem selur það sem hluta af atvinnustarfsemi sinni, er eðlilegt að hægt sé að gera kröfur um að eignin hafi þá kosti sem hún átti að hafa á þeim tíma sem hún var byggð. Þetta á einnig við um einstaka hluta hennar sem kunna að hafa verið endurbyggðir eða endurnýjaðir frá grunni. Hins vegar að rétt er að létta sönnunarbyrði neytenda í slíkum málum, þannig að almennt megi að ganga út frá því að eignin uppfylli þau skilyrði sem fram koma. Sambærileg undantekningarregla er í 2. málsl. 2. mgr. og er í 2. málsl. b-liðar 1. mgr. og yrði skýrð með sama hætti.

Þess ber að geta vegna 2. mgr. að ef seld er notuð fasteign og kaupin teljast neytendakaup má ætla að seljandi nýti það hagræði sem honum er búið með reglum VIII. kafla.

Um 20. gr.

Í þessari grein eru reglur um tímamark mats á galla. Hefur nokkuð verið vikið að því í umfjöllun um 18. gr. og vísast þangað. Ákvæðinu er ekki ætlað að breyta gildandi rétti, sbr. 44. gr. laga nr. 39/1922, um lausafjárkaup, sem talin hefur verið gilda í fasteignakaupum. Orðalag er með nokkuð öðrum hætti í frumvarpsgreininni. Tímamark mats á því hvort fasteign sé gölluð er við skiptingu áhættu, þ.e. almennt við afhendingu. Í þessu felst að ákvörðun um það hvort fasteign sé gölluð eða ekki skal tekin með hliðsjón af ástandi hennar á því tímamarki þegar áhættan flyst til kaupanda. Þessi regla er styrkt m.a. með því að kaupandi er skyldaður til þess að skoða eign þegar eftir afhendingu eins og góðar venjur standa til, sbr. 38. gr. frumvarpsins. Eins og kveðið er á um í 2. málsl. 1. mgr. ber ekki að skýra þessa reglu bókstaflega svo að galli þurfi að vera kominn fram við afhendingu. Vera má að hann eða afleiðingar hans komi ekki fram fyrr en síðar en orsök hans eða tilvist hafi þó verið staðreynd við áhættuskiptingu. Nefna má hönnunar- eða byggingargalla á fasteign sem dæmi, en hann kann að leiða til leka eða rakamyndunar síðar.

Í 2. mgr. eru reglur um frávik frá 1. mgr., sem eru tvíþætt. Í 1. málsl. 2. mgr. er ákvæði um svonefnda eftirfarandi galla, en um þá gildir sú regla að seljandi ber ekki ábyrgð á þeim, nema um vanefndir hans sé að ræða. Þetta er sama regla og samkvæmt gildandi rétti, sbr. síðari hluta 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922, um lausafjárkaup. Í 21. gr. laga nr. 50/2000 um sama efni er ákvæði sem er samhljóða frumvarpsgreininni. Í 2. málsl. þessarar málsgreinar er undantekning sem lýtur að þeim tilvikum er seljandi hefur beint eða óbeint ábyrgst eiginleika eða notagildi fasteignar í tiltekinn tíma. Dæmi úr framkvæmd má nefna þegar seljandi lýsir því yfir að þak fasteignar muni ekki leka, sbr. t.d. Hrd. 1994, bls. 2398. Verður að skýra yfirlýsingar seljanda hverju sinni til þess að geta sagt til um hvort þær séu ábyrgðaryfirlýsingar, svo og til þess að ákvarða til hvaða þátta ábyrgð hans nær. Hefur hið almenna viðhorf til skýringa á ábyrgðaryfirlýsingum verið að þær eigi að skýra þröngt, eða a.m.k. þannig að ábyrgð hans nái ekki lengra en hann lofaði.

Um 21. gr.

Í þessari grein frumvarpsins er lagt til að lögfest verði regla, sem talin hefur verið gilda í réttarframkvæmd, sem þrengir nokkuð gallahugtakið í ákveðnum tilvikum.

Á undanförnum áratugum hafa oft komið til kasta Hæstaréttar ágreiningsmál þar sem kaupandi fasteignar telur sig eiga rétt á afslætti eða skaðabótum vegna þess að fasteign sé minni en seljandi hafði upplýst fyrir kaup, eða kaupandi fékk með öðrum hætti upplýsingar um. Má sem dæmi nefna Hrd. 1947, bls. 518, Hrd. 1988, bls. 1453, og Hrd. 1996, bls. 554, en í öllum þessum tilvikum er seljandi sýknaður af kröfum kaupanda um afslátt eða skaðabætur af þessum sökum. Þess skal getið að í síðastnefnda dómnum er þó einkum byggt á tómlæti kaupanda við að hafa uppi kröfur. Til eru aðrir dómar, þar sem kaupanda eru dæmdar skaðabætur, sbr. Hrd. 1985, bls. 1284, eða afsláttur, sbr. Hrd. 1990, bls. 506. Í síðastnefnda dómnum var jörð seld sem 50 ha, en reyndist einungis vera 32 ha. Hún var keypt til hrossabeitar og hefur það án efa haft þýðingu. Af forsendum þess dóms má glöggt sjá að sú staðreynd hve mikill stærðarmunurinn er og að stærðin hafi haft áhrif á kaupverðið hafi ráðið því að afsláttur var dæmdur. Í Hrd. 1985, bls. 1284, var talið að seljandi hafi vitað að upplýsingar hans um að ræktað land jarðar væri 70 ha voru rangar, enda hafði hann sjálfur samkvæmt skýrslum stækkað það úr 9 ha í 52. Er því niðurstaða í þeim dómi byggð á sök af hálfu seljanda. Af dómum þessum má ráða að minni háttar stærðarfrávik leiði ekki til þess að kaupandi eigi rétt á bótum eða afslætti. Rökin eru þau að yfirleitt sé fasteign keypt á grundvelli skoðunar og kaupandi hennar meti hvort hún hentar honum að því búnu og hve mikið hann vill greiða fyrir hana. Það er sjaldan sem fermetrastærð (hektarar) skiptir kaupanda meginmáli, nema þar skeiki einhverju verulegu. Stundum skiptir þetta þó máli, þ.e. þegar atvinnuhúsnæði er keypt til útleigu eða land keypt til að nýta afrakstur þess, t.d. ræktað land. Þá getur kaupandi metið tekjur sínar með hliðsjón af stærð. Í þessum tilvikum hafa þó dómstólar einnig verið tregir til að játa kaupanda afslátt eða bætur og bent á að ef afrakstur fasteignar skipti hann svo miklu hafi hann átt að ganga tryggilega úr skugga um þær upplýsingar sem máli skiptu, sbr. Hrd. 1985, bls 368.

Af framangreindum ástæðum þykir það ekki varhugavert og aðeins í samræmi við gildandi rétt að leggja til þá reglu sem fram kemur í frumvarpsgreininni. Í niðurlagi hennar er að finna varnagla sem veldur því að greinin á ekki við ef seljandi hefur veitt rangar upplýsingar með háttsemi sem telja má stórkostlegt gáleysi. Ekki er notað orðið ,,vítavert gáleysi“ þar sem það kynni að benda til að um meðvitað gáleysi þyrfti að vera að ræða, en svo er ekki. Ómeðvitað gáleysi nægir, svo fremi sem það sé stórkostlegt. Ámælisvert hirðuleysi gæti þannig talist stórkostlegt gáleysi í skilningi ákvæðisins.

Um 22.−25. gr.

Í 22.−25. gr. eru ákvæði um fylgifé fasteigna. Ákvæðin eru ekki tæmandi og geta ekki verið það, enda er það breytilegt eftir tæknistigi og tíðaranda hvað telja beri fylgifé fasteignar. Skipan efnis þeirra greina sem um ræðir er á þann veg, að í 22. gr. er almenn lýsing á því hvað telja beri fylgifé fasteignar og til hvers beri helst að líta við mat á því. Í 23. gr. er fjallað nánar um fylgifé fasteigna almennt og þar tiltekið nánar hvaða búnaður eigi að teljast fylgifé fasteignar. Er lýsingin í dæmaskyni. Hún er ekki tæmandi og frá henni má ekki gagnálykta. Í 24. gr. er vikið sérstaklega að fylgifé íbúðarhúsnæðis og í 25. gr. sérstaklega að fylgifé fasteigna sem ætlaðar eru til landbúnaðarafnota.

Við samningu greinanna hefur verið höfð hliðsjón af þeim kaupsamningsformum sem notuð eru í framkvæmd og byggjast að hluta á venjum, þeim reglugerðarákvæðum sem áður er vísað til og því sem telja má viðurkennt í íslenskri lögfræði.

Í 22. gr. er sérstaklega tekið fram við skilgreiningu á því hvað sé fylgifé fasteignar að það þurfi að vera til staðar við skoðun eða átt að fylgja samkvæmt kaupsamningi, öðrum gögnum, t.d. söluyfirliti, eða lögum þessum. Við mat á því hvort hlutir (réttindi) teljast fylgifé má líta til þess hvort það væri viðurhlutamikið að skilja þá frá eign og hvort verðmæti þeirra sé í einhverjum mæli háð tengslum þeirra við hana, þeir séu nauðsynlegir fyrir eðlileg afnot hennar eða geti best nýst þar. Nefna má sem dæmi lyftu sem sett hefur verið upp í húsi, kæligeymslu sem hönnuð hefur verið fyrir tiltekinn hluta húsnæðis o.fl.

Í 2. mgr. þessarar greinar er regla sem er í samræmi við það sem gilt hefur, þ.e. að ekki á að greiða sérstaklega fyrir hluti sem teljast fylgifé fasteignar, nema sérstaklega sé um það samið.

Í 23. gr. eru leiðbeiningarreglur um hvað teljist til fylgifjár fasteignar. Upptalningin er í dæmaskyni og eins og áður greinir ekki tæmandi. Þarfnast upptalningin ekki skýringa, að því frátöldu að nefna má sem dæmi að til tilfæringa eða búnaðar skv. b-lið mundi t.d. teljast búnaður sem komið hefði verið upp með styrk frá Framkvæmdasjóði fatlaðra til að auðvelda aðgengi þeirra eða veru í fasteign, sbr. XVI. kafla laga nr. 59/1992, um málefni fatlaðra.

Ákvæði 24. gr. er einnig upptalning á því sem telja ber til fylgifjár þeirra fasteigna sem ákvæðið tekur til. Reglan þarfnast ekki skýringa, en áréttað skal að upptalningin er ekki tæmandi.

Í 25. gr. eru sérstakar reglur um fylgifé fasteigna sem ætlaðar eru til landbúnaðarafnota. Bent skal á að ákvæði 24. gr. á við um íbúðarhúsnæði, þótt það sé á jörð sem ætluð er til slíkra afnota. Greinina verður að skýra svo að hún feli eingöngu í sér tilgreindar sérreglur, en að öðru leyti gildi aðrar reglur um fylgifé. Greinin er tvíþætt. Í 1. mgr. segir hvaða tæki og búnaður teljist til fylgifjár þeirra eigna sem um ræðir. Í henni felst t.d. að áhöfn og venjulegar vélar, t.d. heyvinnsluvélar, mundu ekki teljast fylgifé þessara eigna. Vakin skal þó athygli á því að það leiðir af 1. málsl. 1. gr. frumvarpsins að regla þessarar greinar mundi víkja fyrir sérstökum reglum, t.d. í ábúðarlögum um fylgifé slíkra fasteigna.

Í 2. mgr. er sérregla um að greiðslumark bújarðar teljist ekki til fylgifjár hennar. Greiðslumark (og heildargreiðslumark) er skilgreint í 2. gr. laga nr. 99/1993, um framleiðslu, verðlagningu og sölu á búvörum. Í 38. og 46. gr. laga nr. 99/1993 er greiðslumark sauðfjárafurða og mjólkur bundið við lögbýli. M.ö.o. er hér um að ræða réttindi sem sérstaklega eru bundin við lögbýli. Miðað við hefðbundnar skýringar á því hvað teljist fylgifé verður að telja að þessi réttindi teldust fylgifé lögbýla við sölu. Lagt er til í þessari málsgrein að mælt verði sérstaklega fyrir um að svo sé ekki. Ástæðan er fyrst og fremst sú að þessi réttindi eru svo verðmæt, einkum ef framleiðslumagnið er mikið, að þau hafa mikil áhrif á verðmæti lögbýla, stundum ráða þau mestu um það. Er því óeðlilegt að líta á þetta sem fylgifé, enda eru réttindin framseljanleg að hluta til og innlausn þeirra einnig möguleg. Þess vegna er ekki sjálfgefið að þau séu til staðar eða fylgi við sölu. Þessi regla á ekki að valda neinum vandræðum. Réttindin eru mikilvæg forsenda þess að landbúnaðarframleiðsla verði stunduð á jörð og þess vegna á það að vera umsamið hvort réttindin eiga að fylgja eða ekki.

Um 26. gr.

Í þessari grein og þeirri næstu eru reglur um upplýsingaskyldu seljanda í fasteignakaupum. Upplýsingaskylda seljanda hefur tvíþætt réttaráhrif í fasteignakaupum, annars vegar að vanræksla á henni getur leitt til þess að fasteign, sem ekki teldist gölluð, telst vera það og hins vegar að seljandi verði skaðabótaskyldur vegna galla, sem annars hefði ekki leitt til bótaskyldu, heldur eingöngu afsláttar eða eftir atvikum riftunar ef gallinn hefði talist verulegur. Það hefur því lengi verið litið svo á að upplýsingaskylda seljanda sé hluti af gallahugtakinu í fasteignakaupum. Talið hefur verið að upplýsingaskylda seljanda fælist bæði í því að veita þær upplýsingar sem honum ber og einnig að veita réttar upplýsingar.

Í þessari grein eru reglur um fyrrnefnda atriðið, þ.e. þegar seljandi hefur ekki veitt þær upplýsingar sem hann á að veita. Í 1. málsl. er kveðið á um inntak upplýsingaskyldunnar, þ.e. hvaða upplýsingar seljandi á að veita. Einungis er hægt að lýsa inntaki þessarar skyldu með almennum orðum svo sem gert er, enda margbreytileiki fasteigna slíkur að það ræðst mjög af atvikum hverju sinni hvernig seljandi fullnægir þessari skyldu sinni. Upplýsingaskylda seljanda stendur til þess að veita kaupanda upplýsingar um fasteign sem seljandi vissi eða mátti vita að kaupandi hefði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Seljanda er því ekki skylt að upplýsa kaupanda um atriði sem kaupandi veit um. Ákvæðið felur það í sér að seljandi á að eigin frumkvæði að veita þær upplýsingar sem hann veit eða má vita um. Í því felst að löglíkur eru fyrir því að seljandi þekki fasteign svo að hann geti upplýst kaupanda um galla á henni, en um það snýst málið fyrst og fremst. Það stendur seljanda nær að upplýsa um þetta, enda auðveldara fyrir hann en fyrir kaupanda að leita galla uppi. Seljandi ber ábyrgð á því að þeir sem koma fram fyrir hans hönd við kaupin sinni upplýsingaskyldu fyrir hann, ef hann gerir það ekki sjálfur. Á kaupanda hvílir aðgæsluskylda. Sú skylda hans takmarkar nokkuð upplýsingaskylduna, t.d. á seljandi ekki að upplýsa kaupanda um augljós atriði eða atriði sem kaupandi gat ekki búist við að fá upplýsingar um. Í 2. málsl. er undantekningarregla sem mælir fyrir um að vanræksla seljanda á upplýsingaskyldu hafi ekki réttaráhrif ef það hefur ekki haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar.

Um 27. gr.

Í þessari grein er ákvæði um rangar upplýsingar. Má að hluta um skýringu á þessari grein vísa til þess sem segir um næstu grein á undan. Vanræksla á upplýsingaskyldu og rangar upplýsingar af hálfu seljanda, sem löglíkur eru á að þekki fasteign til hlítar, er almennt saknæm háttsemi og á því eðlilega að hafa lögfylgjur. Þó ber að undirstrika að ekki er áskilnaður um saknæma háttsemi seljanda. Þess vegna getur komið til þess að rangar upplýsingar teljist hafa verið veittar, þótt seljandi hafi gert það í grandleysi sínu. Með röngum upplýsingum er ekki aðeins átt við upplýsingar sem eru beinlínis rangar, heldur og misvísandi upplýsingar og upplýsingar sem eru aðeins hálfur sannleikur, svo og upplýsingar sem fallnar eru til þess að valda misskilningi. Það er á ábyrgð seljanda að tjá sig skýrt í þessum efnum. Sérstaklega er tekið fram í 1. málsl. að reglan eigi einnig við þegar um er að ræða rangar upplýsingar frá þeim sem koma fram fyrir hönd seljanda.

Í 2. málsl. 1. mgr. er kveðið á um að reglan í 1. málsl. eigi einnig við þegar veittar eru rangar upplýsingar í auglýsingum um eign, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum. Í 12. gr. laga nr. 54/1997, um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, er kveðið á um að fasteignasali skuli þegar hann hefur fengið eign til sölumeðferðar semja rækilegt söluyfirlit. Um efni söluyfirlits eru reglur í téðri 12. gr., svo og í reglugerð nr. 93/1998. Eðlilegt er, og í samræmi við gildandi rétt, sbr. Hrd. bls. 1994, bls. 387, að seljandi beri ábyrgð á slíkum upplýsingum, enda eru þær í flestum tilvikum frá honum komnar eða hann á að tryggja að þær liggi fyrir við sölu. Ákvæðið tekur ekki eingöngu til upplýsinga sem sérstaklega er beint til kaupanda, heldur einnig upplýsinga sem notaðar eru til kynningar á eigninni almennt og sérstaklega, þ.e. gagnvart kaupanda.

Í 2. mgr. greinarinnar eru tvær reglur. Annars vegar sambærileg undantekningarregla og er í 2. málsl. 26. gr. og skýrð hefur verið að framan, og hins vegar regla sem leysir seljanda undan réttaráhrifum rangra upplýsinga ef hann hefur leiðrétt þær í tæka tíð.

Um 28. gr.

Það hefur viðgengist lengi í fasteignakaupum á Íslandi að í kaupsamningum (jafnvel einnig í kauptilboðum) og afsölum hafi verið almennur fyrirvari sem samkvæmt orðanna hljóðan leysir seljanda undan ábyrgð á göllum. Útfærsla fyrirvarans hefur verið með ýmsum hætti, t.d. eftirfarandi: ,,Eignin er seld í núverandi ástandi, sem kaupandi hefur kynnt sér með skoðun, og hann sættir sig við að öllu leyti.“ Slíkir almennir fyrirvarar eru varhugaverðir, einkum þegar þeir eru hluti af stöðluðum ákvæðum skjala og kaupendur vara sig ekki á þeim. Dómstólar hafa oft hafnað því að slíkir almennir fyrirvarar hafi réttaráhrif samkvæmt efni sínu, sbr. Hrd. 1962, bls. 705. Stundum hafa þó dómstólar reist niðurstöður um að hafna kröfum frá kaupanda vegna galla með vísan til slíkra fyrirvara, sbr. Hrd. 1976, bls. 345. Í þeim dómi kemur fram athyglisverð afstaða Hæstaréttar til slíkra fyrirvara, en hún var á þá leið að slík ákvæði væru ekki fullskýr og ekki mætti leggja í þau þann skilning að þau firrtu kaupanda rétti til þess að bera fyrir sig galla, sem ,,komu fram eftir afhendingu íbúðarinnar“. Orð Hæstaréttar eru ekki alveg tvímælalaus, þ.e. þau segja ekki um hvort átt sé við eftirfarandi galla, eða galla sem kaupandi fyrst uppgötvar eftir afhendingu. Nauðsynlegt er að skýra réttarástandið og taka af tvímæli að því er varðar slíka fyrirvara. Markmið ákvæðisins er að slíkir fyrirvarar hafi réttaráhrif almennt séð, en ekki í þeim tilvikum sem greinir í ákvæðinu.

Fyrirmæli 1. málsl. lúta að því að slíkir almennir fyrirvarar víkja ekki til hliðar 26. og 27. gr. um upplýsingaskyldu og rangar upplýsingar seljanda. Þá telst fasteign einnig gölluð þrátt fyrir slíkan almennan fyrirvara, ef ástand hennar er til muna lakara en kaupandi hafði ástæðu til að ætla miðað við þau atriði sem tilgreind eru í greininni.

Tekið skal fram að greinin tekur bara til almennra fyrirvara. Sérstaka fyrirvara yrði almennt að skýra eftir orðanna hljóðan eða túlka eftir almennum reglum. Einnig er nauðsynlegt að taka fram að það skiptir ekki máli um þýðingu eða þýðingarleysi slíkra almennra fyrirvara í sjálfu sér hvort háttsemi seljanda telst saknæm eða ekki. Það er ekki skilyrði fyrir beitingu reglunnar að svo sé.

Um 29. gr.

Í þessari grein eru reglur um aðgæsluskyldu kaupanda og þýðingu þess að henni er ekki sinnt. Við skipan reglna um fasteignakaup þarf að taka afstöðu til þess hvort mæla eigi fyrir um fortakslausa skoðunarskyldu af hálfu kaupanda. Það væri andstætt áratuga réttarframkvæmd og viðhorfi í norskum og dönskum rétti, auk þess sem það samrýmdist ekki reglum laga um lausafjárkaup. Mesti vandinn við að lögfesta slíka reglu er sá að ákvarða hverju það ætti þá að varða kaupanda ef hann sinnti ekki skoðunarskyldu sinni. Hætt er við að jafnvægi milli hagsmuna kaupanda og seljanda yrði raskað ef tekið yrði það skref að mæla án fyrirvara um skoðunarskyldu kaupanda. Það færi ekki heldur saman við ákvæði 12. gr. laga nr. 54/1997, um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, sem miðar við að seljandi eigi að sjá um að afla og veita tilteknar upplýsingar um eignina. Ekki þótti rétt að leggja til reglu um fortakslausa skoðunarskyldu kaupanda. Regla 29. gr. er í samræmi við þær reglur sem farið hefur verið eftir í réttarframkvæmd, en ætti þó að skýra réttarástandið nokkuð, sbr. síðar.

Í 1. mgr. er mælt fyrir um almenna reglu þess efnis að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Með kaupanda í þessu sambandi er ekki aðeins átt við kaupanda sjálfan heldur einnig aðra sem samsamaðir verða með honum, t.d. umboðsmenn hans, aðstoðarmenn og maka. Ástæða er til að taka fram að það er skilyrði að kaupandi hafi þekkt eða átt að þekkja til gallans. Þetta verður að skýra svo að hann hafi vitað um gallann eða átt að vita og að hann hafi skilið hver áhrif hann hafði. Oft verður ekki ætlast til þess af kaupanda að hann átti sig á því hvaða áhrif tilteknir gallar hafa. Þetta gildir einkum um galla sem lúta að hönnunar- eða byggingartæknilegum atriðum. Ekki er líklegt að venjulegur maður sem kaupir fasteign, sem nýlokið er við að byggja, átti sig á því hvaða afleiðingar það geti haft ef honum er bent á að hönnun þaks sé óvenjuleg, eða útfærsla einhverra byggingartæknilegra atriða. Ósanngjarnt væri að kaupandi gæti ekki borið fyrir sig galla sem leiddu af slíkum atriðum.

Í 1. málsl. 2. mgr. er reglan um aðgæsluskyldu kaupanda. Orðalag hennar er sambærilegt við orðalagið í 47. gr. eldri laga um lausafjárkaup, nr. 39/1922, sbr. og 2. mgr. 20. gr. laga nr. 50/2000 um sama efni. Um regluna hefur verið mikið fjallað og er því ekki ástæða til að skýra hana sérstaklega hér. Í 2. málsl. þessarar málsgreinar er kveðið á um að reglan um réttindamissi kaupanda vegna þess að hann hafi ekki sinnt aðgæsluskyldu sinni eigi ekki við ef seljandi hefur sýnt af sér háttsemi sem telja má stórkostlegt gáleysi, eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú. Sjálfstætt gildi reglunnar takmarkast reyndar af ákvæði 3. mgr. Að því leyti sem hún hefur sjálfstætt gildi felur hún í sér að saknæm háttsemi seljanda leiðir til þess að kaupandi heldur rétti sem hann ella mundi glata samkvæmt ákvæði 1. málsl. Ákvæði 2. málsl. nefnir tvenns konar háttsemi seljanda, þ.e. stórkostlegt gáleysi sem er hlutlæg tilgreining og háttsemi sem er andstæð heiðarleika eða góðri trú, sem er huglæg tilgreining, þ.e. vísar til vondrar trúar en gengur ekki svo langt að gera áskilnað um svik. Viðmiðun við heiðarleika er þekkt úr samningarétti, sbr. 33. gr. laga nr. 7/1936, með síðari breytingum, og viðmiðun við góða trú, bona fide, er einnig þekkt úr kröfurétti og skaðabótarétti.

Í 3. mgr. er kveðið á um að reglur 1. og 2. mgr. haggi ekki gildi 26. gr. um skort á upplýsingum. Sérstök ástæða er til að taka þetta fram, enda varðar málefnið einkum hvað kaupandi veit eða má vita. Með 3. mgr. er verið að segja að upplýsingaskylda seljanda stendur óhögguð og takmarkast ekki af aðgæsluskyldu kaupanda.

Um IV. kafla.

Í þessum kafla eru ákvæði um úrræði kaupanda vegna vanefnda seljanda. Er skipan efnis þannig, að fjallað er sérstaklega um hverja tegund vanefndar fyrir sig og hvaða úrræðum kaupandi getur beitt vegna hennar. Þannig er fjallað um vanefndaúrræði vegna afhendingardráttar í 30.−36. gr., vegna galla í 37.−45. gr. og vegna vanheimildar í 46. og 47. gr. Loks eru ákvæði um tilkynningar, tómlæti og fyrningu, þ.e. hvenær kaupandi glatar réttindum sínum vegna tómlætis og fyrningar, sbr. 48. gr.

Efni reglnanna í þessum kafla er um flest í samræmi við gildandi reglur í fasteignakaupum. Þó má fullyrða að lögfesting þeirra eyði réttaróvissu. Auk þess eru reglur um ýmis atriði, sem ekki hafa gilt reglur um til þessa, svo sem um heimild seljanda til að bæta úr galla og um heimild kaupanda til þess að krefjast þess að seljandi endurbæti galla. Þá eru reglur um stöðvunarrétt, um efndahindrun og réttaráhrif hennar, sem er nýjung á þessu sviði.

Um 30. gr.

Í fasteignakauparétti er almennt talað um afhendingardrátt af hálfu seljanda ef hann efnir ekki skyldur sínar sem lúta að afhendingu, þ.e. afhendingu í eiginlegri merkingu, og útgáfu afsals eða afléttingu veðskulda, sem ekki hefur verið samið um að kaupandi yfirtaki. Skipan efnis í 30. gr. er nokkuð önnur og er það meira til hagræðis en af öðrum ástæðum. Það er þannig ekki loku fyrir það skotið að heimilt sé t.d. að rifta ef seljandi afléttir ekki veðskuldum, að því gefnu að vanefnd sé veruleg.

Í 1. mgr. er mælt fyrir um að afhendingardráttur, þ.e. dráttur á því að seljandi hafi fasteign tilbúna og í réttu horfi svo kaupandi geti yfirtekið vörslur hennar eða dráttur á útgáfu afsals, sem ekki er kaupanda að kenna, eða er ella á ábyrgð hans, heimili kaupanda að beita vanefndaúrræðum sem tilgreind eru í stafliðum a−d. Skyldan til afhendingar og skyldan til útgáfu afsals eru þannig aðalskyldur seljanda.

Í 2. mgr. er fjallað um vanefndir á öðrum skyldum seljanda. Eins og skipan reglnanna er ber að telja aðrar skyldur en þær, sem 1. mgr. nefnir, aukaskyldur seljanda. Í þessari málsgrein er því slegið föstu að vanefndir á aukaskyldum leiði til þess að kaupandi geti beitt sömu vanefndaúrræðum og þegar um vanefnd á aðalskyldum er að ræða. Hann getur því beitt þeim úrræðum sem tilgreind eru í stafliðum þeim sem vísað er til að framan, allt að því gefnu að skilyrði þeirra séu fyrir hendi. Í meginatriðum fer mat á skilyrðum vegna vanefnda á aukaskyldum saman við mat á skilyrðum vegna vanefnda á aðalskyldum með þeim fyrirvara að síðarnefndu vanefndirnar eru almennt alvarlegri. Frá þessari reglu um úrræði kaupanda vegna vanefnda á aukaskyldum er ein undantekning. Kaupandi getur ekki beitt því úrræði, sem kveðið er á um í 2. mgr. 32. gr. Rökin fyrir þessu eru þau að vanefnd á aukaskyldum verður að vera veruleg til þess að veita riftunarrétt. Í 2. mgr. 32. gr. er beinlínis kveðið á um að hún eigi aðeins við ef ekki er afhent innan þess frests sem gefinn er. Reglan á, eins og síðar greinir, ekki heldur við um drátt á útgáfu afsals.

Um 31. gr.

Í þessari grein er mælt fyrir um rétt kaupanda til þess að krefjast efnda in natura, þ.e. krefjast efnda á samningi samkvæmt efni hans og hvaða takmörk séu á þessum rétti hans.

Kaupandi getur í fyrsta lagi krafist efnda, ef það er á valdi seljanda að bæta úr. Hér er t.d. átt við aðstæður þar sem einhver hindrun stendur efndum seljanda í vegi, sem hann getur ekki yfirunnið. Dæmi um þetta er þegar fasteign hefur brunnið eða eyðilagst í náttúruhamförum. Ekki þarf að vera um ómöguleika að ræða, heldur nægir að hindrun sé slík að seljandi geti ekki yfirunnið hana án mjög verulegra erfiðleika eða getur það ekki innan eðlilegs tíma.

Í öðru lagi getur kaupandi krafist efnda, ef þær mundu ekki leiða til slíks óhagræðis eða kostnaðar fyrir seljanda að það væri í verulegu ósamræmi við hagsmuni kaupanda af því að fá réttar efndir. Þetta er gamalkunn regla í kröfurétti og hafa gengið nokkrir dómar þar sem reynt hefur á slíkt hagsmunamat, sbr. t.d. Hrd.1972, bls. 904. Við beitingu þessarar reglu þarf að vega saman hagsmuni seljanda og hagsmuni kaupanda. Ef verulegt ósamræmi er í því hve þungbært það yrði seljanda að efna miðað við hagsmuni kaupanda af því að fá efndir yrði slíkri kröfu hafnað.

Í 2. mgr. er svo mælt fyrir um réttindamissi kaupanda vegna tómlætis. Í þeim tilvikum sem hér um ræðir er mikilvægt að seljandi viti svo fljótt sem kostur er ef kaupandi ætlar að krefjast efnda in natura. Reglunni er ætlað að ýta við kaupanda um að láta það ekki dragast óeðlilega að setja slíka kröfu fram.

Þess ber að geta að þótt reglur 1. og 2. mgr. leiði til þess að kaupandi geti ekki krafist efnda in natura, þá getur hann engu að síður átt önnur vanefndaúrræði. Það þarf einungis að meta það hvort skilyrðum þeirra sé fullnægt, t.d. skilyrðum til skaðabóta eða riftunar.

Um 32. gr.

Í þessari grein eru reglur um skilyrði riftunar vegna afhendingardráttar (og annarra vanefnda) o.fl. Ákvæði 1. og 3. mgr. fela ekki í sér tillögur um breytingar á þeim reglum sem gilt hafa í réttarframkvæmd. Á hinn bóginn er úrræði það sem kveðið er á um í 2. mgr. nýlunda. Hliðstæð heimild er í 2. og 3. mgr. 25. gr. laga nr. 50/2000, um lausafjárkaup.

Í 1. mgr. er meginreglan um að vanefnd þurfi að vera veruleg til þess að heimilt sé að rifta kaupsamningi. Riftun er afdrifarík aðgerð og getur haft í för með sér mikla röskun á hagsmunum samningsaðila. Á það sérstaklega við þegar efndir hafa að einhverju leyti farið fram, kaupandi t.d. greitt verulegan hluta kaupverðs. Það verður að meta það eftir atvikum hverju sinni hvort vanefnd sé veruleg eða ekki. Almennt er það ekki skilyrði að afhendingardráttur seljanda sé vegna saknæmrar háttsemi hans, en sé slík háttsemi sýnd af hans hálfu getur matið orðið honum óhagstæðara. Það skiptir máli um riftunarréttinn, þ.e. um matið á því hvort vanefnd sé veruleg eða ekki, hvers konar skyldu er um að tefla. Þannig mundi dráttur á sjálfri afhendingunni fljótt teljast veruleg vanefnd. Á hinn bóginn er ekki víst að dráttur á afsalsútgáfu yrði það jafnfljótt. Vanefnd á aukaskyldum getur einnig leitt til riftunar, að því tilskildu að hún teljist veruleg.

Í 2. mgr. er nýtt úrræði, sem kemur fyrir alvöru í norrænan rétt á áttunda áratug síðustu aldar eftir fyrirmyndum úr þýskum rétti (Nachfrist). Regla 2. mgr. á aðeins við ef dráttur verður á afhendingu fasteignar og heimilar kaupanda að setja seljanda hæfilegan viðbótarfrest til að efna. Er kaupanda heimilt, þótt vanefnd sé ekki veruleg, að setja seljanda hæfilegan viðbótarfrest til að efna. Hvað telja beri hæfilegan viðbótarfrest verður að meta hverju sinni. Verður í því efni einkum að líta til orsaka afhendingardráttarins og hagsmuna kaupanda af því að fá fasteign afhenta. Meðan viðbótarfresturinn stendur getur kaupandi ekki rift og gildir þá einu hvort vanefnd teldist orðin veruleg eða ekki. Frá þessu eru tvær undantekningar, annars vegar ef seljandi beinlínis lýsir því yfir að hann muni ekki efna innan frestsins og hins vegar ef það er ljóst af öðrum ástæðum að hann muni ekki gera það, t.d. vegna ómöguleika eða hindrunar sem hann ekki getur rutt úr vegi. Eins og fyrr segir gildir þessi regla ekki um vanefndir á aukaskyldum og vanefnd á skyldu til að gefa út afsal, en þá gildir skilyrðið um verulega vanefnd.

Í 3. mgr. er kveðið á um viðbótarskilyrði riftunar. Telja verður að þessar reglur hafi verið gildandi í kauparétti. Nauðsynlegt er þó að taka skýrt af skarið um þær takmarkanir sem hér um ræðir. Sambærilegt ákvæði er í 66. gr. laga nr. 50/2000, um lausafjárkaup.

Samkvæmt fyrirmælum þessarar málsgreinar er það skilyrði riftunar að fasteign hafi ekki rýrnað, skemmst eða farist á meðan kaupandi bar áhættu af henni. Frá þessu er vikið í 2. málsl. ef framangreindur skaði á eigninni er vegna tilviljunar, t.d bruna sem kaupandi ber ekki ábyrgð á eða náttúruhamfara. Einnig er frá þessu vikið ef skaðinn er vegna annarra ástæðna sem kaupandi ber ekki ábyrgð á. Þá er og frá þessu vikið, ef skaðinn varð áður en kaupandi varð eða mátti verða var við þær aðstæður sem riftun er reist á. Hér er fyrst og fremst átt við tilvik er kaupandi hefur gert tilfæringar á eign, t.d. vegna skoðunar eftir afhendingu eða vegna þess að hann ætlar að breyta eða bæta eignina, en uppgötvar þá vanefnd sem veitir honum rétt riftunar. Hér ber að hafa hugfast að reglan á einnig við þegar vanefnd felst í galla, sbr. 2. mgr. 42. gr. frumvarpsins. Loks er frá meginreglu 1. málsl. þessarar málsgreinar vikið ef kaupandi bætir seljanda verðrýrnunina. Verður þá seljandi að taka við eigninni ásamt bótum og sjá sjálfur um endurbætur, ef hann kýs að framkvæma þær.

Um 33. gr.

Í þessari grein eru reglur um réttaráhrif riftunar, sem gilt hafa í réttarframkvæmd og gilda í lausafjárkaupum, sbr. 64. gr. laga nr. 50/2000 um það efni.

Í 1. mgr. er sett fram grundvallarreglan um réttaráhrif riftunar, þ.e. að skyldur samningsaðila til að efna, bæði aðalskyldur og aukaskyldur, falla brott.

Í 2. mgr. er kveðið á um uppgjör þegar samningsaðilar hafa innt af hendi greiðslur sínar eða hluta þeirra við riftun. Slík uppgjör geta verið flókin. Meginreglan er að hvor samningsaðila eigi að greiða það til baka sem hann hefur fengið úr hendi hins. Í 2. málsl. er hvorum um sig heimilað að halda eftir því sem hann hefur fengið þar til hinn afhendir. Hér er mælt fyrir um haldsrétt (retentionsret) hvors um sig í eignum sem hinn á til tryggingar greiðslum. Þetta úrræði er ekki hið sama og í 35. gr., þ.e. stöðvunarréttur (detentionsret), sem felur í sér rétt til að halda eigin greiðslu, m.a. til tryggingar því að hinn efni réttilega af sinni hálfu. Haldsrétturinn á einnig við skv. 3. málsl., þ.e. þegar samningsaðili á réttmætar kröfur um skaðabætur eða vexti, sem hann hefur ekki aðrar fullnægjandi tryggingar fyrir. Hvor aðili um sig er skyldur til að bjóða greiðslur af sinni hálfu þegar riftun hefur farið fram. Þeir geta ekki beðið eftir að hinn geri það. Það er almennt sá sem skila á peningagreiðslu, sem frumkvæðið á að hafa, en slíkt kann þó að ráðast af atvikum.

Um 34. gr.

Í þessari grein er kveðið á um skilyrði skaðabóta vegna afhendingardráttar. Greinin felur í sér nokkra nýskipan reglna um skilyrði skaðabóta vegna afhendingardráttar og skiptingu í beint og óbeint tjón. Einnig er það nýmæli að hindrun hafi slík réttaráhrif sem mælt er fyrir í greininni. Ábyrgð seljanda sem hér er mælt fyrir um er sambærileg ákvæði 27. gr. laga nr. 50/2000, um lausafjárkaup, og er hún í athugasemdum sem fylgdu frumvarpi því, sem síðar varð að þeim lögum, er það var lagt fram á Alþingi (Alþingistíðindi 1998−99, A−deild, bls. 1604−1610). Um skilgreiningu á beinu tjóni og óbeinu er vísað til 59. gr. frumvarpsins og skýringa með henni.

Í 1. mgr. segir að kaupandi geti krafist skaðabóta fyrir annað tjón en óbeint tjón, þótt ekki sé um sök seljanda að ræða. Í þessu felst sú meginregla að skilyrði bóta fyrir óbeint tjón er að seljandi hafi sýnt af sér sök, sbr. 4. mgr. Hér ber þó þess að geta, að í 3. mgr. 59. gr. segir að þrátt fyrir skilgreiningu á óbeinu tjóni, þá á það ekki við um tvennt sem ella teldist að líkindum óbeint tjón, þ.e.: Annars vegar tjón vegna venjulegra ráðstafana til að bæta úr galla á fasteign og ráðstafana til að bæta úr afhendingardrætti, t.d. ráðstafana við að afla leiguhúsnæðis og greiða leigu. Hins vegar ráðstafana sem takmarka (beint) tjón. Þetta er mikilvægt því af þessu leiðir að kostnaður, sem kaupandi hefur vegna afhendingardráttar seljanda, og felst í útvegun húsnæðis og leigugreiðslum, telst beint tjón og það ber að bæta án tillits til þess hvort um er að ræða sök seljanda eða ekki.

Í 2. málsl. 1. mgr. er kveðið á um svonefnda stjórnunarábyrgð (kontrollansvar). Seljandi hefur sönnunarbyrði fyrir því að atvik séu með þeim hætti að hann losni undan bótaskyldu á grundvelli stjórnunarábyrgðar. Slík ábyrgð felur í sér að seljandi losnar undan bótaábyrgð ef hann sannar:

– að drátturinn stafi af hindrun sem hann fékk ekki við ráðið,

– og ekki er sanngjarnt að ætla að hann hafi reiknað með er kaupin tókust,

– eða hann hefði ekki getað bægt hindruninni frá eða forðað afleiðingum hennar.

Það er væntanlega ekki oft sem seljandi gæti fært slíka sönnun fram. Þær hindranir sem um ræðir verða að vera þess eðlis að seljandi hefði ekki getað haft þær á valdi sínu. Ekki er skilyrði að um ómöguleika sé að ræða, heldur nægir að það yrði sérstaklega þungbært fyrir seljanda að yfirvinna þær. Nefna má sem dæmi um hindranir: stríð, náttúruhamfarir, meiri háttar bruna eða sprengingu. Peningaskortur seljanda getur aldrei talist hindrun í þessum skilningi. Hafi seljandi fengið aðra menn til að efna samninginn fyrir sína hönd eða aðstoða sig við það ber hann ábyrgð á þeim. Um þetta er ákvæði í 2. mgr. Yfirleitt mundu ófyrirséð verkföll sem kæmu niður á byggingaraðila teljast hindrun í skilningi þessa ákvæðis. Það er líka krafa að ekki sé sanngjarnt að seljandi hefði reiknað með hindruninni þegar kaupin tókust. Hafi hann með sanngirni átt að gera það skiptir ekki máli þótt hún sé utan þess sem hann getur ráðið við. Mat á því hvort seljandi getur bægt hindrun frá eða forðað afleiðingum hennar verður að ráðast af atvikum, en víst er að gera verður ríkar kröfur til hans í þessu efni.

Í 2. mgr. er regla sem er til fyllingar ákvæðum 1. mgr. um stjórnunarábyrgð. Reglan tekur til tilvika þegar seljandi hefur falið þriðja manni að efna fyrir sig samninginn í heild eða að hluta. Seljandinn losnar þá ekki undan ábyrgð þótt hindrun sé utan við það sem hann fær við ráðið. Það er einungis ef hindrun er þannig að þriðji maður sjálfur mundi hafa losnað undan ábyrgð skv. 1. mgr. sem seljandi losnar. Ef seljandi semur við undirverktaka, t.d. rafverktaka, pípulagningamenn eða aðra um að vinna tiltekna verkþætti svo hægt sé að afhenda á réttum tíma, en þeir standa ekki við skyldur sínar, þá losnar seljandi ekki undan bótaábyrgð, þótt hann fái ekki við undirverktakana ráðið. Það er, eins og fyrr greinir, aðeins ef þeir mundu sjálfir losna undan ábyrgð samkvæmt reglum 1. mgr., sem seljandi losnar. Ekki mundi það skipta máli um réttarstöðu seljanda að þessu leyti þótt kaupanda væri kunnugt um að undirverktakar ynnu verkið og þótt hann hefði samþykkt þá.

Í 3. mgr. er því slegið föstu að seljandi losni aðeins undan ábyrgð á meðan hindrun varir. Falli hún brott verður seljandi að viðlagðri ábyrgð að bregðast við, þ.e. að því tilskildu að honum sé enn skylt að efna. Verið getur að kaupandi hafi þá þegar rift og hefur þá brottfall hindrunar ekki þessi réttaráhrif fyrir seljanda.

Í 4. mgr. er kveðið á um að saknæm háttsemi seljanda baki honum ábyrgð bæði á beinu og óbeinu tjóni. Þessi regla leiðir í raun af gagnályktun frá 1. mgr., en rétt þykir að taka af öll tvímæli. Ákvæðið tekur til saknæmrar háttsemi bæði þegar kaup takast og síðar.

Um 35. gr.

Í þessari grein er ákvæði um svonefndan stöðvunarrétt (detentionsret), en það er bráðabirgðaúrræði sem kaupanda er heimilt að grípa til ef seljandi afhendir ekki á réttum tíma. Þessi réttur er hvort tveggja í senn, tryggingarúrræði og þvingunarúrræði. Í honum felst heimild kaupanda til þess að halda eftir svo miklu af kaupverði sem nægir til að tryggja greiðslu á kröfu sem hann kann að eiga vegna afhendingardráttar. Með því á hann þess kost að tryggja kröfu sína, en þvingar einnig seljanda til réttra efnda. Sú fjárhæð, sem kaupanda er heimilt að halda eftir á að svara til kröfu hans. Í því felst að hún á að svara til upphaflegrar kröfu hans, vaxta á hana og þess kostnaðar sem hann hefur haft. Kaupandi verður að hafa nokkurt svigrúm í þessu efni, enda er ljóst af ákvæðum laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, að honum ber að greiða dráttarvexti af því sem umfram er. Ætti það að tryggja hagsmuni seljanda nægilega.

Stöðvunarréttur er úrræði sem auðveldlega getur snúist í höndum þess er beitir honum. Hann stendur andspænis skriflegum samningsskuldbindingum um að greiða kaupverðið með tilteknum hætti. Taki hann ákvörðun um að gera það ekki er það alfarið á hans áhættu. Gangi hann of langt getur það leitt til þess að gagnaðili hans rifti kaupum. Þess vegna er kveðið á um það að kaupandi þurfi að hafa uppi réttmæta kröfu og það er hann sem ber ábyrgð á því að hún reynist réttmæt. Hann þarf því að hafa eitthvert mat á grundvelli og fjárhæð kröfunnar, þótt ekki sé gengið svo langt að krefjast þess að hann hafi mat dómkvaddra manna. Í greininni segir einnig að hann geti ,,á eigin áhættu“ haldið eftir o.s.frv. Með þessum orðum er undirstrikað að það er kaupandinn sem ber hér áhættuna ef hann ákveður að standa ekki við skuldbindingar sínar vegna meintra vanefnda seljanda. Kaupandi verður að fara varlega í að beita þessum rétti sínum.

Um 36. gr.

Í þessari grein er mælt fyrir um upplýsingaskyldu seljanda um hindrun og afleiðingar þess að hann sinnir ekki þessari skyldu sinni. Gerð er bæði krafa til þess að seljandi komi tilteknum upplýsingum til kaupanda og að hann geri það innan hæfilegs tíma. Ella ber honum að bæta það tjón sem hefði mátt koma í veg fyrir ef hann hefði sinnt skyldum sínum og upplýst kaupanda. Þetta er sjálfstæð bótaregla sem mælir fyrir um grundvöll bóta fyrir það tjón sem afstýra mátti með upplýsingum í tíma.

Um 37. gr.

Ákvæði frumvarpsins sem eiga sérstaklega við um vanefndaúrræði kaupanda vegna galla eru í 37.−45. gr. þess.

Þessi grein, sem á sér samsvörun í 30. gr. er tekur til afhendingardráttar, hefur að geyma yfirlit yfir vanefndaúrræði vegna galla á fasteign, en tvö atriði skilur þó á milli. Í fyrsta lagi er blæbrigðamunur á ákvæði a-liðar sem mælir fyrir um rétt til úrbóta þegar um galla er að ræða, en heimilar að krefjast efnda in natura þegar um afhendingardrátt er að ræða. Miða bæði úrræðin við sömu niðurstöðu, þ.e. réttar efndir samningsins. Í öðru lagi á b-liður um heimild til þess að krefjast afsláttar sér ekki samsvörun í 30. gr. Í báðum tilvikum er stöðvunarrétti (rétti til að halda eigin greiðslu) skipað með vanefndaúrræðum. Þetta úrræði hefur oft í norrænum fjármunarétti verið flokkað með öðrum hætti, þ.e. talið til bráðabirgðaúrræða sem hafi tvíþættan tilgang (þ.e. sé þvingunarúrræði og tryggingarúrræði), en ef það ber ekki árangur komi til beitingar hefðbundinna vanefndaúrræða. Ekki er ætlunin að breyta fræðilegri stöðu þessa úrræðis í fjármunarétti og það verður áfram bráðabirgðaúrræði sem leitt getur að lokum til beitingar hefðbundinna vanefndaúrræða. Það er einungis til hagræðis sem það er talið upp í 1. mgr. þessarar greinar með hefðbundnum vanefndaúrræðum.

Ákvæði 2. mgr. um að beita skuli reglum um galla, eftir því sem við getur átt um aðrar vanefndir seljanda, sýnir að upptalning í 1. mgr. þarf ekki að vera tæmandi. Einnig er ljóst, að ýmsum þeirra úrræða sem þar greinir verður beitt saman, ef skilyrði til þess eru fyrir hendi.

Um 38. gr.

Í þessari grein er gerð tillaga að nýrri reglu í íslenskum fasteignakauparétti, þ.e. reglu sem kveður á um að kaupanda sé skylt að skoða fasteign svo fljótt sem verða má eftir afhendingu. Áður er þess getið að ekki hafi þótt fært að leggja til fortakslausa skoðunarskyldu kaupanda fyrir kaup vegna þess að því yrði að fylgja ákvörðun um hverju það ætti að varða fyrir hann, ef sú skylda yrði vanrækt. Gætu afleiðingar þess raskað því jafnvægi sem verður að vera milli hagsmuna kaupanda og seljanda í slíkum samningnum. Sú skylda, sem hér er kveðið á um, hefur ekki bein réttaráhrif. Hún getur haft óbein réttaráhrif, þ.e. leitt til þess að kaupandi verði talinn hafa sett fram fyrirvara um kröfur eða gert kröfur of seint. Slíkt gæti leitt til réttindamissis fyrir hann vegna tómlætis. Tilgangur reglunnar er að hvetja kaupanda til þess að ganga þegar eftir afhendingu úr skugga um það hvort fasteign sé að hans mati í samræmi við það sem hann telur að leiði af kaupsamningi og lögum. Með afhendingu er í þessu sambandi átt við það tímamark þegar seljandi býður eign fram og kaupandi getur tekið yfir vörslur hennar. Ekki skiptir máli þótt kaupandi sem hefur fengið vörslur, t.d. lyklavöld að fasteign, ákveði að nýta hana ekki fyrst um sinn og skoðar hana ekki af þeim ástæðum. Regluna í greininni ber að skýra svo að hann eigi að skoða svo fljótt sem verða má eftir afhendingu í skilningi laganna. Hún ætti að leiða til þess að hugsanlegar kröfur komi sem fyrst fram og þar með að ágreiningi aðila kaupsamnings, komi hann upp, ljúki sem fyrst. Það er mikilvægt markmið í sjálfu sér að ljúka slíkum viðskiptum sem fyrst og efndum á skyldum samningsaðila. Það er óviðunandi fyrir seljanda að geta í langan tíma átt von á gallakröfum frá kaupanda, sem gætu hafa komið strax eftir afhendingu.

Það fer eftir atvikum hvað miklar kröfur verða gerðar til skoðunar þeirrar sem kaupanda ber að framkvæma og hvað hann eigi að sjá við þá skoðun. Í því efni hlýtur að skipta máli hvers konar eign er um að ræða, til hvaða afnota hún á að vera, hvort kaupandi sé byggingarfróður o.fl.

Um 39. gr.

Í þessari grein eru tvö nýmæli í fasteignakauparétti. Í fyrsta lagi ákvæði 1. mgr. um rétt seljanda til þess að bæta úr galla og í öðru lagi ákvæði 2. mgr. um skyldu hans til þess að kröfu kaupanda, en þetta úrræði yrði alveg nýtt ef frumvarpið verður að lögum. Í 3. og 4. gr. séu nauðsynlegar fyllingarreglur við ákvæði 1. og 2. mgr.

Ákvæði 1. mgr. felur í sér að seljandi hefur rétt til þess að bæta úr galla á eigin kostnað séu tilgreind skilyrði fyrir hendi. Í 49. gr. laga um lausafjárkaup, nr. 39/1922, var að finna slíka heimild seljanda. Heimildin var mun þrengri en sú sem hér er gerð tillaga um. Var það skilyrði úrbótaréttar seljanda að augljóst væri að kaupandi hefði engan kostnað eða óhagræði af því. Rök voru talin fyrir því að nokkuð rýmri regla gilti í fasteignakaupum um rétt seljanda til úrbóta, sbr. ummæli héraðsdómara í Hrd. 1969, bls. 1149. Óvissa var þó um þennan rétt hans, enda ekki við skráða lagareglu að styðjast auk þess sem einnig má færa fyrir því rök að hún gangi of skammt. Sú heimild sem mælt er fyrir í málsgreininni er ætlað að bæta úr þessum vanda. Úrbæturnar eiga að fara fram á kostnað seljanda. Verði kaupandi fyrir fjárútlátum í tengslum við úrbæturnar, t.d. vegna kaupa efni, á seljandi að endurgreiða það. Það álitamál kann að koma upp að fasteign verði eftir endurbætur verðmeiri en hún var áður. Endurbætur kunna að fela í sér endurnýjun á gamalli fasteign eða búnaði hennar. Ekki verður talið að kaupanda beri að endurgreiða seljanda þá verðmætisaukningu sem hugsanlega verður. Á hinn bóginn er hugsanleg verðmætisaukning eitt þeirra atriða sem líta verður til þegar metið er hvort úrbætur valda seljanda ósanngjörnum kostnaði.

Ákvæðið setur heimild seljanda þau takmörk að úrbæturnar hafi ekki í för með sér slík óþægindi fyrir kaupanda að ósanngjarnt megi telja og hann hafi ekki sérstakar ástæður til að leggjast gegn þeim. Í báðum tilvikum þarf að meta það í ljósi allra atvika hvort kaupandi getur neitað seljanda um úrbæturnar. Að líkindum yrði það fátítt að kaupandi féllist ekki á að seljandi bætti úr galla, einkum í neytendakaupum. Að því er fyrra atriðið varðar má nefna sem dæmi um óþægindi, sem ósanngjarnt má telja að kaupandi verði að þola, að hann þurfi að bíða óeðlilega lengi eftir að seljandi bæti úr gallanum eða flytja með skyldulið sitt úr fasteigninni á meðan eða geti ekki notað stóra hluta hennar. Hér skiptir einnig máli ef líkur eru til þess að tilraunir seljanda til að bæta úr galla verði árangurslausar, hann hafi t.d. reynt áður án árangurs. Sem dæmi um hið síðarnefnda, þ.e. að kaupandi hafi aðrar sérstakar ástæður til að leggjast gegn tilraunum seljanda til úrbóta, má nefna að seljandi hefur ítrekað svikið loforð um að bæta úr galla, eða samskipti við hann hafi verið á þann veg að ekki sé hægt að ætlast til að kaupandi sæti því að hafa samskipti við hann.

Þótt seljandi bæti úr galla getur kaupandi beitt öðrum vanefndaúrræðum ef skilyrði þeirra eru fyrir hendi. Kæmi einkum til álita að gera einnig kröfu um skaðabætur, en einnig er hugsanlegt að krefjast mætti afsláttar ef ekki yrði bætt úr galla að fullu.

Það er undirskilið í ákvæðinu að endurbætur seljanda fari fram innan eðlilegs tíma eftir að kaupandi hefur lýst því yfir að galli sé á fasteign. Matið á þessu er hluti af mati á því hvort þær hafi í för með sér slík óþægindi fyrir kaupanda að ósanngjarnt megi telja.

Í 2. mgr. er ný regla sem ekki hefur verið talin gilda í fasteignakauparétti til þessa. Hún heimilar kaupanda að krefjast þess að seljandi bæti úr galla. Þessi regla á aðeins við ef seljandi hefur byggt fasteign eða smíðað innréttingar í hana og galli lýtur að þeim. Rétti kaupanda eru þau takmörk sett að úrbætur af hálfu seljanda valdi hinum síðarnefnda ekki ósanngjörnum kostnaði eða óhagræði. Það verður einnig að meta það með hliðsjón af öllum atvikum hvort úrbætur mundu hafa í för með sér slíkan kostnað eða óhagræði fyrir seljanda að ósanngjarnt mætti telja. Telja verður að kaupandi mundi einkum nýta þann rétt, sem hér er mælt fyrir um, í neytendakaupum þegar seljandi hefur atvinnu að því að byggja og selja hús. Þegar ekki eru skilyrði til að kaupandi geti beitt þessum rétti sínum á hann samt önnur vanefndaúrræði að því gefnu að skilyrði þeirra séu uppfyllt.

Í 3. mgr. er sú skylda lögð á seljanda, þegar kaupandi krefst úrbóta, að þær fari fram innan hæfilegs tíma. Þetta er sama regla og er undirskilin í 1. mgr.

Í 4. mgr. eru reglur sem kveða á um það þegar seljandi bætir ekki úr galla. Ef seljandi bætir ekki úr galla af því að honum er það ekki skylt af einhverjum ástæðum á kaupandi önnur vanefndaúrræði sem tilgreind eru í 37. gr. að uppfylltum skilyrðum fyrir beitingu hvers og eins þeirra. Eins og áður segir er hugsanlegt að kaupandi geti, auk þess að krefjast úrbóta, gert skaðabótakröfu og eftir atvikum kröfu um afslátt ef ekki er að fullu bætt úr galla. Ákvæði þessarar málsgreinar eiga við þegar seljandi sinnir ekki kröfum um galla, þótt honum sé það skylt. Kaupandi á þá þau vanefndaúrræði sem tilgreind eru í þessari málsgrein. Sé skylda seljanda til að bæta úr galla fyrir hendi og hann sinnir því ekki þrátt fyrir kröfu kaupanda, er í 3. málsl. þessarar málsgreinar. kveðið á um að kaupandi geti krafist skaðabóta vegna kostnaðar, sem hann hefur haft af úrbótunum. Sú bótaskylda, sem hér um ræðir byggist á hlutlægum grundvelli, þ.e. seljanda ber að bæta kaupanda framangreint tjón og skiptir þá ekki máli hver huglæg afstaða seljanda var.

Um 40. gr.

Í þessari grein er gerð tillaga um sérstaka skyldu kaupanda til þess að tilkynna kröfu um úrbætur. Meginreglan er að hann eigi að tilkynna þetta samtímis kröfu skv. 50. gr., en frá því er þó mögulegt að víkja ef sanngirnisástæður mæla með því, svo sem fram kemur í greininni. Seljandi hefur brýna hagsmuni af því að kaupandi setji slíka kröfu fram svo fljótt sem verða má. Ekki er þó ástæða til að láta þessa hagsmuni seljanda vega of þungt þegar hann hefur sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða háttsemi hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.

Um 41. gr.

Í þessari grein er ákvæði um afslátt og hvernig ákvarða skuli fjárhæð hans. Afsláttur hefur á síðasta áratug líklega verið algengasta úrræði vegna galla í fasteignakaupum. Lengi vel var það hins vegar mjög fátítt að krafist væri afsláttar af hálfu kaupanda og einungis fáeinir eldri dómar til um beitingu þessa úrræðis. Afsláttur hefur lengi verið algengasta úrræði kaupanda vegna galla í dönskum og norskum rétti. Staða afsláttar sem mikilvægs vanefndaúrræðis ræðst einkum af því að sök eða sérstök ábyrgðaryfirlýsing hefur ekki verið skilyrði afsláttar. Hefur skylda seljanda til að greiða afslátt verið á hlutlægum grundvelli. Hin hlutlægu skilyrði hafa einungis verið þau að galli rýri verðmæti fasteignar. Eins og fyrr segir hefur galli þurft að rýra svo nokkru varði verðmæti eldri eða notaðra fasteigna. Í almennum athugasemdum er um þetta fjallað og vísast þangað. Sök, eða yfirlýsing um ábyrgð, hefur á hinn bóginn verið skilyrði skaðabóta í fasteignakaupum.

Ekki er lagt til að nein breyting verði gerð á skilyrðum til að beita afslætti sem vanefndaúrræði að öðru leyti en gerð er grein fyrir í skýringum með 18. gr. Leiðir af 1. mgr. að ekki er krafist neinnar sérstakrar huglægrar afstöðu hjá seljanda til þess að kaupandi eigi rétt til afsláttar. Afsláttur útilokar ekki heldur öll önnur vanefndaúrræði. Má hugsa sér að afsláttur sé dæmdur til viðbótar endurbótum á fasteign, sem ekki hafa verið fullkomnar, eða skaðabætur dæmdar samtímis afslætti, en í því tilviki þarf að gæta þess að ekki sé verið að bæta þá verðmætisrýrnun sem afslátturinn á að taka til.

Í 2. mgr. eru tvær reglur um ákvörðun á fjárhæð afsláttar. Sú regla sem gilt hefur lengst af um ákvörðun á fjárhæð afsláttar, þ.e. 1. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922, um lausafjárkaup, sem mælir fyrir um að kaupandi eigi rétt til afsláttar að tiltölu hefur í útfærslu verið fræðilega óumdeild. Henni hefur þó almennt ekki verið fylgt í réttarframkvæmd, þ.e. afsláttur hefur í raun ekki verið reiknaður að tiltölu, heldur hefur hann miðast við kostnað sem þurft hefur til að bæta úr galla, e.t.v. með einhverjum niðurskurði.

Lagt er til að haldið verði fast við þann kost að afslátt skuli reikna að tiltölu, þ.e. eins og hin skráða lagaregla hefur kveðið á um. Svo er einnig gert í 38. gr. laga nr. 50/2000, um lausafjárkaup. Tímamarkið sem nota á við að meta raunverulegt verðmæti eignarinnar að teknu tilliti til galla á að miðast við afhendingartíma. Á hinn bóginn verður ekki fram hjá því litið að réttarframkvæmd hefur undantekningalítið verið í þeim farvegi að afsláttur hefur verið ákvarðaður til samræmis við kostnað við úrbætur á galla, e.t.v. með einhverri niðurfærslu, sem þó hefur ekki farið eftir skýrum reglum. Er því lagt til hér að dómstólum verði veitt bein lagaheimild til þess að reisa slíkar úrlausnir á. Er þannig ekki lagt til að þeirri réttarframkvæmd sem tíðkast hefur verði breytt, heldur að rennt verði stoðum undir hana. Hefur það einnig tíðkast að taka tillit til þess til lækkunar á afslætti ef úrbætur leiða til verðmætisaukningar fasteignar miðað við jafngamla ógallaða eign. Ekki er lagt til að þessari framkvæmd verði breytt, enda er það í samræmi við eðli afsláttar, þ.e. að vega upp verðmætisrýrnun, að taka tillit til slíkra atriða.

Um 42. gr.

Í þessari grein eru reglur um riftun vegna galla. Eru ekki gerðar tillögur um breytingar á gildandi rétti á þessu sviði, að því þó frátöldu að tilvísun til 2. mgr. 32. gr. felur það í sér að úrræði það sem felst í þeirri lagagrein yrði nýmæli einnig um riftunarkosti vegna galla.

Í 1. mgr. er hnykkt á þeirri meginreglu að skilyrði riftunar sé að vanefnd teljist veruleg. Mat á því hvort vanefnd telst veruleg er reist á sömu meginsjónarmiðum þegar um galla er að ræða og afslátt. Huglæg afstaða seljanda á því ekki að skipta máli, en þó getur matið orðið honum óhagstæðara ef hann hefur sýnt af sér saknæma háttsemi, einkum ef hún er mjög ámælisverð. Ekki þykir þó ástæða til að lögfesta sérstaka reglu um að ef svikum hafi verið beitt af hálfu seljanda teljist sérhver vanefnd veruleg, sbr. reglu þá sem var í 1. mgr. 42. gr. in fine í lögum 39/1922, um lausafjárkaup. Hafði sú regla hverfandi þýðingu í réttarframkvæmd.

Í 2. mgr. er sérstök regla um tilkynningarskyldu kaupanda sem hyggst rifta kaupsamningi vegna þess að fasteign sé gölluð. Er miðað við að hann þurfi að tilkynna innan sanngjarns frests frá því að hann vissi eða mátti vita um gallann, eða þá eftir að aðrir frestir í tilgreindum ákvæðum eru liðnir. Það er mikið hagsmunamál fyrir seljanda að fá að vita um það sem fyrst ef kaupandi hyggst rifta. Var sérstök regla um tilkynningarskyldu kaupanda í 2. mgr. 52. gr. laga nr. 39/1922, um lausafjárkaup. Er í þessari málsgrein einungis lagt til að slík sérstök tilkynningarskylda gildi áfram. Eins og áður hefur verið getið er ekki ástæða til þess að vernda hagsmuni seljanda sérstaklega þegar hann hefur sýnt af sér þá háttsemi sem greinir í 2. málsl. þessarar málsgreinar.

Í 3. mgr. er að finna tilvísanir til 3. mgr. 32. gr. og 33. gr. og mælt fyrir um að ákvæði þeirra skuli einnig gilda um riftun samkvæmt þessari grein, eftir því sem við getur átt. Hafa þau ákvæði verið skýrð áður.

Um 43. gr.

Í þessari grein er kveðið á um skaðabætur vegna galla, skilyrði þeirra o.fl.

Meginregla 1. mgr. um rétt kaupanda til skaðabóta vegna tjóns er rekja má til galla er sú sama og þegar um afhendingardrátt er að ræða, sbr. 34. gr., þ.e. um er að ræða ábyrgð án sakar á því sem nefnt er beint tjón. Frá reglunni um hlutlæga ábyrgð er gerð undantekning ef hindranir sem greinir í 1. mgr. 34. gr. standa efndum í vegi. Þetta er reglan um svonefnda stjórnunarábyrgð eins og gildir um bótaábyrgð vegna afhendingardráttar. Má vísa til skýringa við 1. mgr. 34. gr. um regluna, en ítrekað skal að seljandi ber ábyrgð á þeim sem samsamaðir verða með honum, svo og vegna galla sem raktir verða til þriðja manns, sem hann hefur falið að efna fyrir sig samninginn eða hluta hans. Getur seljandi ekki borið fyrir sig hindrun er leiðir af slíkum göllum nema þriðji maður hefði sjálfur getað það. Þá ber einnig að ítreka að seljandi losnar einungis undan ábyrgð þann tíma sem hindrun varir.

Í 2. mgr. er ákvæði sem svarar að nokkru til 4. mgr. 34. gr. Er mælt fyrir um bótaábyrgð seljanda, bæði á beinu og óbeinu tjóni, ef hann hefur sýnt af sér saknæma háttsemi. Sama á við ef fyrir liggur ábyrgðaryfirlýsing seljanda og fasteign var við kaupsamningsgerð ekki í samræmi við hana. Þess ber að geta vegna tímamarksins, sem nefnt er, að vera kann að ábyrgðaryfirlýsing seljanda hafi lotið að því að ástand fasteignar eða eiginleikar hennar yrðu með tilteknum hætti við afhendingu og yrði þá að miða við það tímamark, enda nær skuldbinding kaupanda ekki lengra.

Um 44. gr.

Regla þessarar greinar um stöðvunarrétt vegna galla er samhljóða ákvæði 35. gr. um sama úrræði vegna afhendingardráttar, að breyttu breytanda. Má því um skýringar vísa til skýringa við 35. gr. Rétt er þó að geta tveggja atriða. Annars vegar er minnt á að kaupandi verður að hafa uppi réttmæta kröfu vegna galla. Ekki er áskilnaður um að hann þurfi að sanna réttmæti kröfu sinnar með því að leggja fram matsgerð dómkvaddra manna. Slíkur áskilnaður mundi gera að engu þetta mikilvæga úrræði vegna þess tíma sem það tekur að afla slíkrar matsgerðar. Kaupandi verður þó að hafa sannfærandi gögn máli sínu til stuðnings, t.d. mat sérfræðings á orsökum galla og kostnaði við úrbætur. Verði ágreiningur kann að vera að seljandi þurfi síðar að sanna þessi atriði, t.d. til þess að fá viðurkenningu dómstóla á rétti sínum til að skuldajafna við kröfu seljanda um greiðslu kaupverðs, með því að fá dómkvadda matsmenn. Til að beita stöðvunarrétti þarf hann ekki slík gögn. Hann gerir það á sína ábyrgð og áhættu og verður að bera hallann af því ef hann gengur of langt. Telja verður að svigrúm kaupanda sem beitir stöðvunarrétti sé að því er fjárhæðir varðar nokkurt. Hann má gera ráð fyrir sérfræðikostnaði og má taka tillit til þess þegar hann ákveður hvaða fjárhæð hann á að halda eftir. Það er þó eins og um beitingu réttarins sjálfs á hans ábyrgð ef hann gengur of langt. Þegar stöðvunarrétti er beitt verður að gera það þannig að viðsemjandanum sé sýnd eðlileg tillitssemi, þ.e. samningsaðili verður að gæta þeirra almennu trúnaðarskyldna sem hann hefur gagnvart viðsemjanda sínum, svo beiting stöðvunarréttarins komi ekki óþarflega hart niður á viðsemjandanum. Loks ber að benda á að menn rýmka ekki heimildir sínar til þess að beita stöðvunarrétti með því að geymslugreiða það sem þeir hefðu átt að greiða. Geymslugreiðsla er sérstakt úrræði samkvæmt lögum um geymslufé, nr. 9/1978, og verður beitt að uppfylltum skilyrðum þeirra laga, þ.e. þegar greiðslu verður ekki komið til kröfuhafa af ástæðum sem hann varða. M.ö.o. er geymslugreiðsla úrræði sem fyrst og fremst á við þegar um viðtökudrátt er að ræða af hálfu kröfuhafa. Þegar stöðvunarrétti er beitt eru aðstæður almennt aðrar. Annaðhvort er réttur til þess fyrir hendi eða ekki og er áhættan kaupanda. Hann bætir ekki sérstaklega stöðu sína í því efni með því að greiða inn á geymslureikning eða annan bankareikning, sbr. Hrd. 1993, bls. 469.

Um 45. gr.

Í þessari grein er að finna reglu um sprangkröfu, þ.e. um rétt kaupanda á hendur öðrum en seljanda. Sprangkröfur hafa almennt ekki verið viðurkenndar í íslenskum rétti, nema í algerum undantekningartilvikum, sbr. Hrd. 1975, bls. 374, sem raunar varðar lausafjárkaup og er um margt sérstakur. Ekki var ákvæði um sprangkröfur í lögum nr. 39/1922, um lausafjárkaup, en slíkar kröfur hafa verið viðurkenndar á tilteknu sviði, þ.e. þegar um skaðlega eiginleika söluhlutar er að ræða, sbr. lög nr. 25/1991, um skaðsemisábyrgð. Í XIV. kafla laga nr. 50/2000, um lausafjárkaup, er einnig að finna reglur um sprangkröfur í lausafjárkaupum. Sú tillaga sem hér er gerð gengur lengra en ólögfestar reglur í fasteignakaupum hafa heimilað til þessa. Ef ákvæði þessarar greinar verða að lögum mundi réttur kaupanda aukast verulega og réttarstaða hans batna.

Þess ber að geta að ákvæði frumvarpsins gilda um neytendakaup, svo sem önnur fasteignakaup. Skýra verður ákvæði um sprangkröfur svo, að þótt kaupandi sem keypt hefur fasteign af seljanda, sem selt hefur eignina í atvinnurekstri sínum og þau kaup séu neytendakaup, þá kann að vera að í réttarsambandi fyrri samningsaðila sem ekki teldust neytendakaup hafi seljandi réttilega samið sig undan ábyrgð samkvæmt lögum þessum. Sú ábyrgðarundanþága mundi haldast, líka gagnvart síðari kaupanda sem keypti eignina í neytendakaupum.

Þau sjónarmið sem liggja til grundvallar reglum greinarinnar um sprangkröfur felast í því að um sé að ræða lögbundið framsal (subrogation, cessio legis) á kröfunni. Þessi hugsun skýrir þær takmarkanir sem eru gerðar á rétti kaupanda skv. 1. og 2. mgr. Eiginlegt framsal þarf ekki að fara fram, því það byggist á þeim lagafyrirmælum sem er að finna í þessari grein. Framsalshafinn, kaupandinn, getur aldrei öðlast meiri rétt en framseljandi og fyrri seljandi eða annar samningsaðili getur ekki borið ríkari skyldur en hann hefði borið gagnvart viðsemjanda sínum. Kaupandinn getur því í raun ekki sett fram sína eigin kröfu á hendur fyrri eiganda eða öðrum fyrri samningsaðila, því hann þarf að sæta þeim takmörkunum sem ekki er víst að hafi átt við um kröfu hans á hendur seljanda. Þótt þessi skipan reglna sé valin er um að ræða réttarbót fyrir kaupanda, þar eð hann þarf ekki að sæta þeirri meginreglu að eiga einvörðungu kröfu á hendur viðsemjanda sínum. Á hinn bóginn er, eins og fyrr greinir, ekki gengið svo langt að auka við skyldur fyrri eiganda eða annarra fyrri samningsaðila. Réttur til að hafa upp sprangkröfu er einungis fyrir hendi þegar um galla á fasteign er að ræða, en ekki ef vanefnd felst í afhendingardrætti. Leiðir þetta af orðalagi upphafsákvæðis greinarinnar. Telja verður þrátt fyrir orðalagið að rétturinn taki einnig til tilvika sem teljast til vanheimildar, að því leyti sem við getur átt.

Í 1. mgr. er mælt fyrir um að kaupandi geti beint kröfu vegna galla að fyrri eiganda eða öðrum samningsaðila í sama mæli og seljandi gæti haft uppi slíka kröfu. Í þessu sambandi þarf að vekja athygli á að með orðunum ,,fyrri samningsaðila“ er ekki eingöngu átt við fyrri eiganda heldur einnig aðra, t.d. iðnaðarmenn sem hafa á grundvelli verksamninga við fyrri eigendur unnið að framkvæmdum á eigninni, svo og seljanda lausafjár sem notað er sem fylgifé á eigninni eða hefur af öðrum ástæðum fylgt henni, t.d. bárujárn á þak, glugga o.þ.h. Krafa kaupanda á hendur viðsemjendum seljanda er hin sama og seljandi hefði átt, hvorki rýmri né þrengri. Hann þarf því að sæta sömu mótbárum og seljandi, þar með talið mótbárum sem lúta að tómlæti og fyrningu.

Í 2. mgr. er ákvæði um tilkynningarskyldu vegna kröfu kaupanda á hendur fyrri eiganda og öðrum fyrri samningsaðila. Tímafrestir fyrir tilkynningar eru tvenns konar. Annars vegar þarf hann að tilkynna innan þess frests sem gildir um sömu kröfu á hendur seljanda og einnig í síðasta lagi innan þess frests sem gildir í réttarsambandi seljanda og fyrri samningsaðila. Lengd þeirra fresta sem hér eiga við ræðst af þeim tilkynningarreglum sem gilda um viðkomandi vanefnd milli seljanda og fyrri eiganda eða samningsaðila. Þetta leiðir af því að um er að tefla lögbundið framsal, sem ekki á að auka skyldur fyrri seljanda eða annars samningsaðila.

Um 46. gr.

Í 46. og 47. gr. eru reglur um vanefndaúrræði kaupanda vegna vanheimildar seljanda. Í íslenskum rétti hefur yfirleitt ekki verið gerður munur á heimildarskorti seljanda, sem felst í því að hann á ekki þau réttindi yfir hinni seldu eign sem hann kveðst eiga, hvort sem þetta er vegna betri réttar þriðja manns eða af öðrum ástæðum. Ýmis rök standa þó til að gerður sé greinarmunur á slíkum tilvikum.

Í 46. gr. er ákvæði um vanheimild, þ.e. þegar betri réttur þriðja manns stendur því í vegi að seljandi geti afhent eða afsalað þeim rétti sem hann hefur skuldbundið sig til gagnvart kaupanda. Í 1. mgr. segir að í þeim tilvikum gildi ákvæði um galla, eftir því sem við getur átt, þ.e. þegar það leiðir ekki af kaupsamningi að kaupandi hafi átt að yfirtaka fasteignina með þeim takmörkunum sem leiðir af rétti þriðja manns. Gerð er undantekning að því er varðar rétt kaupanda til þess að krefjast úrbóta skv. 39. gr. Bent skal á að kaupandi kann að geta leyst slík réttindi þriðja manns einhliða af eign, t.d. með því að greiða upp veðskuldir sem seljandi átti að aflétta. Í íslenskum rétti hefur verið talið að kaupandi hafi rétt til þess að nota hluta af kaupverðinu ef seljandi hefur vanefnt að aflétta áhvílandi veðskuld, sbr. Hrd. 1991, bls. 1524.

Í 2. mgr. er mælt fyrir um rétt grandlauss kaupanda til skaðabóta þegar um algera og upprunalega vanheimild er að ræða. Er bótaskylda seljanda í þeim tilvikum reist á hlutlægum grundvelli, eins og var í 59. gr. laga nr. 39/1922, um lausafjárkaup. Hin hlutlæga bótaábyrgð seljanda samkvæmt þessari málsgrein tekur bæði til beins og óbeins tjóns.

Í 3. mgr. er ákvæði um þau tilvik er þriðji maður gerir tilkall til réttar yfir eign og seljandi andmælir. Segir að þá gildi ákvæði 1. og 2. mgr., þ.e. ef ekki er augljóst að krafan á ekki við nein rök að styðjast. Er tilgangur reglunnar sá að kaupandi þurfi ekki að blanda sér inn í deilur seljanda og þess þriðja manns sem hefur uppi kröfur. Slík krafa þriðja manns getur leitt til óvissu fyrir seljanda og jafnvel skert heimildir hans til að ráðstafa eigninni. Ákvæðið heimilar þá kaupanda að bera fyrir sig þau úrræði sem greinir í 1. og 2. mgr.

Um 47. gr.

Í þessari grein er því slegið föstu að ef á fasteign eru kvaðir eða höft opinbersréttarlegs eðlis, t.d. almennur umferðarréttur um lóð, þá eigi að fara eftir ákvæðum laganna um galla. Á kaupandi þá rétt til að beita þeim vanefndaúrræðum sem gilda ef fasteign er gölluð. Er þetta í meginatriðum sama regla og gildir um þau vanheimildartilvik sem 46. gr. tekur til, en þó gildir hér ekki reglan um hlutlæga ábyrgð sem gildir skv. 2. mgr. 46. gr.

Um 48. gr.

Í þessari grein eru ákvæði um tilkynningar, tómlæti og fyrningu krafna kaupanda á hendur seljanda. Greinin á við um allar vanefndir seljanda, þ.e. hvort sem vanefndin felst í galla, afhendingardrætti eða öðru. Ákvæðið víkur fyrir sérstökum reglum um tilkynningarskyldu, þegar þær eiga við.

Samkvæmt 1. mgr. verður kaupandi að tilkynna innan sanngjarns frests eftir að hann varð eða mátti verða vanefndar var að hann ætli að bera hana fyrir sig. Það er háð mati á öllum atvikum hvað telja beri sanngjarnan frest. Slík matskennd ákvæði um fresti eru mörg í íslenskum rétti og hafa lengi verið. Hafa þau ekki valdið sérstökum vandamálum í réttarframkvæmd. Er því ekki varhugavert að skipa efni ákvæðisins eins og lagt er til. Þess ber að geta, að ef kaupandi hefur haft sérfræðing, t.d. fasteignamiðlara, til þess að gæta hagsmuna sinni, svo sem að annast skoðun, samninga um kaupverð og annað, er eðlilegt að líta svo á að miða beri frestinn við það þegar sérfræðingurinn varð eða átti að verða vanefndar var, t.d. vanheimildar. Ákvæðið leggur þá skyldu á kaupanda að senda tilkynningu, en einnig eru gerðar kröfur til efnis tilkynningarinnar. Kaupandi verður að upplýsa seljanda um eðli og umfang vanefndar, en það getur hann aðeins að því marki sem hún er þekkt, t.d. lýst raka eða lekastað og sjáanlegu umfangi. Hann þarf einnig að upplýsa seljanda um að hann ætli að bera vanefndina fyrir sig. Ekki er áskilið að hann lýsi því hvaða vanefndaúrræði hann hyggst hafa uppi, enda kann það að ráðast af því hvað síðar verður upplýst, t.d. um orsakir vanefndar.

Í 2. mgr. er mælt fyrir um lokafrest til þess að senda tilkynningu. Er miðað við að réttur til þess falli niður að liðnum fimm árum frá afhendingu fasteignar, nema seljandi hafi ábyrgst hana í lengri tíma. Telja verður að fimm ár séu nægur tími og á það við um nánast alla galla og örugglega þá sem hvað algengast er að ágreiningur sé um í dómsmálum. Í uppkasti að frumvarpi þessu var fresturinn fjögur ár, en því var breytt eftir ábendingu Neytendasamtakanna, sem bentu réttilega á 3. mgr. 32. gr. laga nr. 50/2000, um lausafjárkaup, þar sem segir að frestur til að bera fyrir sig galla á seldu byggingarefni sé fimm ár. Verður fallist á að nauðsynlegt sé að samræmi sé á milli þessarar greinar og tilvitnaðs ákvæðis í lögum um lausafjárkaup.

Í 4. mgr. er undantekning frá réttaráhrifum þess að kaupandi tilkynni of seint. Segir að seljandi sem sýnt hefur af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði sem stríðir gegn heiðarleika og góðri trú geti ekki borið fyrir sig að tilkynning hafi verið send of seint.

Í 4. mgr. er regla um fyrningu. Er þar vísað til laga um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda, en núgildandi lög um það eru nr. 14/1905.

Um V. kafla.

Í þessum kafla eru ákvæði um vanefndaúrræði seljanda. Eins og áður er vikið að eru skyldur kaupanda ekki eins flóknar og seljanda. Skyldur kaupanda felast fyrst og fremst í greiðslu kaupverðsins á umsömdum gjalddögum, en hann kann einnig að þurfa að yfirtaka áhvílandi veðskuldir, sé um það samið, og afla lánsfjár, t.d. með því að fara í greiðslumat, gefa út fasteignaveðbréf og skipta fyrir húsbréf, sem afhent eru seljanda eða seld til að unnt sé að greiða honum andvirði þeirra. Vanefndaúrræði seljanda mótast af skyldum kaupanda og mögulegum vanefndum á þeim.

Um 49. gr.

Í 1. mgr. er tekið fram að seljandi geti, ef kaupverðið er ekki greitt eða kaupandi vanefnir aðrar skyldur sínar, beitt vanefndaúrræðum skv. a−e-liðum. Um skilyrði einstakra úrræða vísast til sérákvæða um þau.

Í 2. mgr. er regla um úrræði kaupanda þegar kaupandi vanefnir og afhending fasteignar hefur ekki farið fram. Með þessu orðalagi er átt við að kaupandi hafi ekki tekið við vörslum eignarinnar eða umráðum, þótt seljandi hafi réttilega boðið eignina til afhendingar. Gilda þá þau ákvæði sem tilgreind eru í málsgreininni. Það vekur athygli að samkvæmt þessu getur seljandi ekki krafist þess að kaupandi taki við eigninni. Reglur frumvarpsins veita seljanda ekki heimildir til þess að þvinga kaupanda til þess að taka við henni. Þetta er í samræmi við það sem talið hefur verið gildandi réttur, en nauðsynlegt er að taka af skarið um þetta. Er það, að því er lausafjárkaup varðar, gert með 51. gr. laga nr. 50/2000 um það efni. Hefur verið litið svo á að hagsmunir seljanda væru nægilega tryggðir með öðrum vanefndaúrræðum. Auk þess getur seljandi krafist bóta vegna kostnaðar sem hann hefur af umönnun eignarinnar.

Þess ber einnig að geta að ekki er útilokað að seljandi geti beitt fleiru en einu vanefndaúrræði samtímis. Verður að meta heimildir hans í því efni hverju sinni.

Um 50. gr.

Í þessari grein er meginreglan um rétt seljanda til þess að krefjast efnda á samningi samkvæmt efni sínu, ef kaupandi hefur ekki greitt kaupverðið réttilega. Frá þessari meginreglu er gerð undantekning. Hún felst í því að ef um hindranir þær er að ræða sem tilteknar eru í 2. málsl., og kaupandi fær alls ekki við ráðið, getur seljandi ekki krafist réttra efnda. Ábyrgð kaupanda er svonefnd stjórnunarábyrgð og samrýmist hún samnefndri ábyrgð seljanda að breyttu breytanda. Í raun er ábyrgð kaupanda ríkari, því honum ber að inna af hendi peningagreiðslu þar sem mat á vanefndum er strangara og færri tilvik sem geta talist ófyrirséðar hindranir og réttlætt geta greiðsludrátt af hans hálfu. Í raun er um að ræða undantekningar sem almennt hljóta að hafa afar takmarkaða hagnýta þýðingu. Auk þess losnar kaupandi aðeins undan ábyrgð í þann tíma sem hindrun varir. Í 3. málsl. 1. mgr. er ákvæði um réttarverkanir tómlætis af hálfu seljanda þegar hann hefur ekki afhent fasteign og ekki gefið út afsal fyrir henni. Í þeim tilvikum er um að ræða greiðslu kaupanda fyrir afhendingu, svo sem algengt er í framkvæmd fasteignakaupa hér á landi. Í þeim tilvikum verður seljandi að bregðast við innan óhæfilega langs tíma, ef hann ætlar að krefjast efnda af hálfu kaupanda. Þegar seljandi hefur afhent eignina glatar hann ekki rétti til þess að krefjast greiðslu kaupverðsins úr hendi kaupanda þótt það dragist af hans hálfu að gera kröfur um það. Um slíkt gilda almennar reglur kröfuréttar.

Í 2. mgr. er mælt fyrir um rétt seljanda til að krefja kaupanda um efndir á öðrum skyldum en greiðslu kaupverðsins. Er kveðið á um að þá gildi reglur 31. gr. eftir því sem við getur átt. Í hinu tilvitnaða ákvæði eru reglur um rétt kaupanda til þess að krefjast réttra efnda við afhendingardrátt af hálfu seljanda. Hafa verður þó í huga að skyldur þær sem kaupandi á að efna eru annars eðlis en seljanda og unnt að gera meiri kröfur til hans. Að öðru leyti má vísa til skýringa með 31. gr.

Um 51. gr.

Í greininni eru reglur um rétt seljanda til riftunar vegna vanefnda kaupanda og skilyrði þess að réttinum verði beitt.

Í 1. mgr. kemur fram meginreglan um að skilyrði riftunar sé að greiðsludráttur kaupanda teljist veruleg vanefnd. Skilyrðið um verulega vanefnd hefur verið meginregla í norrænum rétti. Ákvæðið gildir um greiðsludrátt í venjulegri merkingu, en einnig um aðrar vanefndir, t.d. þegar ekki er greitt í þeim greiðslueyri sem um var samið. Hvenær vanefnd sé veruleg byggist á mati á öllum atvikum hverju sinni. Almenna reglan hefur verið sú að huglæg afstaða skuldara (kaupanda) eigi ekki að skipta máli. Saknæm háttsemi af hans hálfu kann þó að hafa þýðingu og horfa honum til réttarspjalla við slíkt mat. Þess má geta að í 94. gr. laga nr. 50/2000, um lausafjárkaup, en greinin er í XV. kafla sem hefur að geyma sérreglur um alþjóðleg kaup, er skilgreint hvenær vanefndir teljast verulegar. Má án efa hafa þá skilgreiningu a.m.k. til hliðsjónar við mat á því hvað sé veruleg vanefnd samkvæmt þessari grein. Tilvitnuð grein er svohljóðandi:

,,Vanefndir samningsaðila teljast verulegar ef þær leiða til slíks tjóns fyrir gagnaðila að hann telst af þeirra völdum mun verr settur en hann mátti með réttu vænta samkvæmt samningnum, nema því aðeins að sá aðili, sem vanefnir, hafi ekki getað séð það fyrir og ekki heldur skynsamur maður í sömu stöðu og við sömu aðstæður gat með sanngirni séð fyrir.“

Svo sem fram kemur í tilvitnuðum orðum getur huglæg afstaða skipt máli við mat á því hvort vanefnd sé veruleg. Það hefur einnig þýðingu hvort riftun hefur í för með sér mikla röskun hagsmuna fyrir þann sem hana þarf að þola og hvort sá er krefst hennar eigi annarra kosta völ. Þetta skipti t.d. máli í Hrd. 1979, bls. 1294. Í þeim dómi sýnist hegðun seljanda, sem krafðist riftunar, einnig skipta máli honum í óhag.

Í 2. mgr. er ákvæði um heimild seljanda til að rifta þegar kaupandi efnir ekki aðrar skyldur en greiðslu kaupverðsins. Riftunarheimildin er einnig í þessum tilvikum háð því að vanefnd teljist veruleg. Ekki er víst að ákvæðið hafi mikla raunhæfa þýðingu því skyldan til greiðslu kaupverðsins er langmikilvægasta skylda kaupanda. Þyrfti því vafalaust mikið til að hann teldist hafa vanefnt aðrar skyldur svo að vanefndin teldist veruleg. Um matið á því hvenær vanefnd telst veruleg vísast til þess sem sagt er um 1. mgr. Í 2. málsl. er seljanda heimilað að rifta með sömu skilyrðum þegar um viðtökudrátt er að ræða og seljandinn hefur ríka hagsmuni af því að afhenda eignina. Þetta ákvæði mun ekki heldur hafa mikla þýðingu, því hafi kaupandi greitt kaupverðið er nánast víst að hann vilji fá eignina afhenta. Slík tilvik geta þó komið upp, t.d. þegar aðstæður kaupanda breytast frá því að hann greiddi og þar til afhending á að fara fram. Þykir því nauðsynlegt að kveða á um þessa stöðu í sérstakri lagareglu.

Í 3. mgr. er mælt fyrir um heimild seljanda til að setja kaupanda sanngjarnan frest til efnda að viðlagðri riftun. Þetta er sama regla og í 2. mgr. 32. gr. og vísast til skýringa með henni. Árétta ber að seljandi getur sett slíkan frest bæði ef kaupandi hefur ekki greitt kaupverðið réttilega og líka þegar um viðtökudrátt er að ræða af hans hálfu, enda hafi seljandi sérstaka hagsmuni af því að geta afhent eignina.

Í 4. mgr. er mælt fyrir um að með útgáfu afsals firri seljandi sig rétti til að rifta, nema hann hafi gert sérstakan áskilnað um það. Þetta hefur verið talin meginregla í íslenskum rétti og samrýmist því eðli afsalsins að vera lokakvittun seljanda fyrir því að kaupandi hafi efnt skyldur sínar að fullu. Hagsmunir seljanda eru ekki skertir með þessu, enda hefur hann heimild til þess að halda að sér höndum með útgáfu afsals, og afhendingu ef því er að skipta, ef kaupandi efnir ekki skyldur sínar.

Í 5. mgr. er um réttaráhrif riftunar vísað til 33. gr., þ.e. meginreglunnar um hvernig framkvæma skuli riftun. Má vísa til skýringa með þeirri grein.

Um 52. gr.

Í þessari grein eru fyrirmæli um skaðabótarétt seljanda vegna vanefnda af hálfu kaupanda. Er leitast við að gæta samræmis við skaðabótarétt kaupanda vegna vanefnda af hálfu seljanda að því er varðar bótagrundvöll í þeim mæli sem unnt er. Er í greininni vísað til 34. gr. frumvarpsins til hagræðis.

Í 1. mgr. er mælt fyrir um rétt seljanda til skaðabóta vegna greiðsludráttar af hálfu kaupanda. Skaðabótaskylda kaupanda byggist á svonefndri stjórnunarábyrgð, en eins og áður hefur verið rakið þarf mikið til að hún leysi kaupanda undan bótaskyldu, a.m.k. í nokkurn tíma, þótt slíkt kunni að geta verið í fáeina klukkutíma eða dag vegna bilunar í greiðslumiðlun. Má um stjórnunarábyrgðina vísa til fyrri skýringa um hana, en árétta verður að um skyldu til peningagreiðslu er að ræða, sem gerir ríkari kröfur til kaupanda en þegar um annars konar greiðslu er að ræða. Í 3. málsl. 1. mgr. er vísað til 2. og 3. mgr. 34. gr. og mælt fyrir um að þær gildi eftir því sem við getur átt. Í þessari tilvísun felst að kaupandi ber ábyrgð á þeim sem hann felur að efna kaupsamninginn fyrir sig og hann losnar ekki undan ábyrgð nema sá þriðji maður mundi losna sjálfur á grundvelli reglunnar um stjórnunarábyrgð. Þá felst í þessu að hann losnar aðeins undan ábyrgð þann tíma sem hindrunin varir. Vakin er athygli á því, að ekki er vísað til 1. og 4. mgr. 34. gr. Í því felst að við greiðsludrátt er bótaábyrgð kaupanda reist á sama grundvelli, hvort heldur sem um beint eða óbeint tjón seljanda er að ræða. Ábyrgð hans mundi eingöngu takmarkast af almennum reglum.

Í 2. mgr. er kveðið á um bótarétt seljanda vegna annarra vanefnda kaupanda en greiðslu kaupverðs og viðtökudráttar af hans hálfu. Þá gilda reglur 34. gr. um bótagrundvöll og önnur atriði. Í því felst að byggt er á stjórnunarábyrgð og að gerður er greinarmunur á beinu og óbeinu tjóni, þannig að aðeins kemur til bótaréttar vegna óbeins tjóns ef kaupandinn hefur sýnt af sér saknæma háttsemi, en einnig er hugsanlegt að samið hafi verið um ábyrgð hans á óbeinu tjóni einnig í öðrum tilvikum.

Um 53. gr.

Í þessari grein er kveðið á um stöðvunarrétt seljanda vegna vanefnda kaupanda. Seljandi getur einungis beitt stöðvunarrétti ef hann hefur ekki veitt kaupanda frest til að efna. Stöðvunarréttur samrýmist meginreglunni um að hönd selji hendi. Það er því eðlilegt að seljandi hafi rétt til að halda að sér höndum með greiðslu ef kaupandi vanefnir. Beiting stöðvunarréttar af hálfu seljanda er oft einfaldari í framkvæmd en þegar kaupandi beitir slíkum rétti. Seljandi getur í raun aðeins stöðvað afhendingu eða stöðvað útgáfu afsals. Vera má að hann geti einnig neitað að aflétta áhvílandi veðskuldum ef kaupandi efnir ekki. Seljandi á því sjaldnar á hættu að vera sakaður um að halda eftir of miklu. Það er samt nauðsynlegt að árétta að beiting stöðvunarréttar af hans hálfu er á hans áhættu og ábyrgð og gangi hann of langt í því getur hann átt á hættu að kaupandi geti beitt vanefndaúrræðum gegn honum. Ekki skiptir máli fyrir stöðvunarrétt hvort kaupandi hefur vanefnt með saknæmum hætti eða ekki.

Um 54. gr.

Í þessari grein er mælt fyrir um skyldu kaupanda til að upplýsa seljanda um efndahindrun. Ákvæðið er sama efnis og 36. gr. og vísast til skýringa með henni. Áréttað skal að ábyrgð kaupanda á tjóni seljanda, sem verður vegna vanrækslu á skyldu þessari, er hlutlæg. Upplýsingaskyldan tekur til allra hindrana.

Um 55. gr.

Í greininni er mælt fyrir um fresti sem kaupandi hefur til þess að krefjast riftunar og skaðabóta.

Ákvæði 1. mgr. á við ef kaupverðið er greitt. Þá getur seljandi ekki rift, nema hann tilkynni það samkvæmt reglunum í a- og b-lið. Fyrri stafliðurinn tekur samkvæmt orðanna hljóðan til greiðsludráttar, en mundi að líkindum eiga einnig við um annan drátt af hálfu kaupanda, svo sem drátt á viðtöku eignarinnar. Það er sá tími sem seljandinn fékk vitneskju um greiðslu kaupanda sem máli skiptir í þessu tilviki. Hafi seljandi rift í þeirri trú að hann hafi ekki fengið greiðslu, en greiðsla hafi þá borist viðskiptabanka hans, mundi hann ekki þurfa að sæta því að riftunaryfirlýsing hans væri markleysa eða hnekkt af þeirri ástæðu að greiðsla hefði þegar farið fram. Í b-lið er ákvæði um aðrar vanefndir en greiðsludrátt. Þá gildir sú regla að seljandi getur rift ef það er gert innan hæfilegs frests eftir að honum var eða mátti vera kunnugt um vanefndina, eða eftir að hæfilegur viðbótarfrestur, sé hann veittur, er liðinn.

Í 2. mgr. er ákvæði um frest seljanda til að tilkynna kaupanda um skaðabótakröfu. Ber honum að gera það innan hæfilegs frests. Ekki er gerður greinarmunur á fresti eftir því hvort krafan lýtur að bótum fyrir beint eða óbeint tjón.

Um VI. kafla.

Í VI. kafla frumvarpsins eru reglur um fyrirsjáanlegar vanefndir, en þær eru sameiginlegar fyrir báða samningsaðila. Skráðar réttarreglur um þetta réttarúrræði hafa ekki verið til fyrr en með gildistöku laga nr. 50/2000, um lausafjárkaup, en í VIII. kafla þeirra eru slík ákvæði. Í kaflanum er þrjár greinar, í fyrsta lagi um stöðvun efnda vegna fyrirsjáanlegra vanefnda, í öðru lagi um riftun af sömu ástæðum og í þriðja lagi þegar bú annars samningsaðilans er tekið til gjaldþrotaskipta.

Um 56. gr.

Í þessari grein er mælt fyrir um heimild samningsaðila til þess að stöðva efndir af sinni hálfu og halda eftir greiðslu vegna fyrirsjáanlegra vanefnda viðsemjanda hans. Skilyrði fyrir efndastöðvun skv. 1. mgr. eru að einhver atriði, sem ekki eru tæmandi talin í málsgreininni, gefi sérstakt tilefni til að ætla að viðsemjandinn muni ekki efna verulegan hluta skyldna sinna. Eftirfarandi atriði eru tilgreind:

Í fyrsta lagi að háttsemi viðsemjandans gefi sérstakt tilefni til að ætla að hann muni vanefna í þeim mæli sem áður getur. Nauðsynlegt er að árétta orðnotkunina ,,sérstakt tilefni“, en í því felst að ekki nægir grunur eða getgátur. Orðalagið gefur þó ekki tilefni til að ætla að fyrir því þurfi að vera fullkomin vissa að viðsemjandinn vanefni skyldur sínar. Háttsemi sem gæti gefið slíkt sérstakt tilefni er ef viðsemjandinn vanefnir almennt samningsskyldur sínar, t.d. vegna fjárhagsvandræða sem eru kunn, eða gert hefur verið hjá honum árangurslaust fjárnám eða eignir hans seldar nauðungarsölu.

Í öðru lagi getur verið að greiðslugeta viðsemjandans hafi beðið alvarlega hnekki. Slíkt getur verið leitt í ljós með aðfarargerðum og nauðungarsölum, eins og áður greinir.

Í þriðja lagi getur verið að sýnt sé að vilji eða geta hans til að efna sé ekki lengur fyrir hendi. Viðsemjandi getur sýnt það með ýmsum hætti. Vera má að hann geri ekki þær ráðstafanir sem hann er skyldur til eða eru nauðsynlegar til þess að efna réttilega. Nærtækt er að kaupandi fari ekki í greiðslumat, þótt hann hafi skuldbundið sig til þess að fjármagna kaupin með húsbréfum og það sé honum nauðsynlegt til að geta efnt.

Eins og fyrr greinir eru þau atriði ekki tæmandi talin sem veitt geta sérstakt tilefni til að ætla að viðsemjandinn vanefni verulegan hluta skyldna sinna.

Réttur til að stöðva efndir stendur aðeins á meðan þær aðstæður eru fyrir hendi sem gefa sérstakt tilefni til að ætla að vanefndir verði. Ef viðsemjandinn bætir úr og sýnist ætla að efna réttilega þrátt fyrir allt fellur niður heimild samningsaðila til að stöðvar efndir, enda forsendur fyrir því væntanlega brostnar.

Stöðvun efnda, sé því úrræði réttilega beitt, heimilar viðsemjandanum ekki að beita vanefndaúrræðum fyrir sitt leyti. Ef stöðvun efnda er ekki lögmæt getur viðsemjandinn á hinn bóginn beitt vanefndaúrræðum að því tilskildu að skilyrði þeirra séu að öðru leyti fyrir hendi. Stöðvun efnda er þannig á ábyrgð og áhættu þess sem beitir því úrræði. Nauðsynlegt er að gera það af varfærni.

Í 2. mgr. er mælt fyrir um skyldu þess er neytir réttar síns skv. 1. mgr. að tilkynna það strax til viðsemjanda síns. Tilkynning þarf ekki að vera formleg, en hann hefur sönnunarbyrði fyrir því að hún hafi verið send. Ef tilkynning er ekki gefin getur viðsemjandinn krafist skaðabóta fyrir það tjón sem forðast hefði mátt ef tilkynning hefði verið send. Af þessu leiðir að tilkynningarskortur hefur í sjálfu sér ekki áhrif á rétt til að stöðva greiðslur, en sá sem beitir honum ber hlutlæga ábyrgð á því tjóni sem verður ef hann lætur undir höfuð leggjast að tilkynna það eða gerir það of seint. Viðsemjandinn hefur mikla hagsmuni af því að tilkynning sé send strax. Hann á þess kost skv. 3. mgr. að setja tryggingu fyrir efndum. Það verður að ætla að það geti tekið hann einhvern tíma að afla tryggingar. Þess vegna er mikilvægt fyrir hann að fá tilkynningu sem fyrst.

Í 3. mgr. er ákvæði um skyldu til að efna ef viðsemjandinn setur fullnægjandi tryggingar af sinni hálfu. Ef um fyrirsjáanlega vanefnd er að ræða verður að gera þá kröfu til tryggingar að hún sé fullnægjandi. Eðlilegast er að gera kröfu um bankaábyrgð eða sambærilega tryggingu, þ.e. sem ekki er sérstakur vafi á að verði efnd. Þetta á við þegar um fyrirsjáanlega vanefnd kaupanda er að ræða, eða ef sú skylda seljanda sem fyrirsjáanlegt er að hann vanefni er þess eðlis að henni verður forðað með peningatryggingu, eins og mundi vera ef skyldan fælist í því að aflétta áhvílandi veðskuldum. Málið verður hins vegar flóknara þegar skylda seljanda, sem fyrirsjáanlegt er að hann vanefni, felst t.d. í afhendingu fasteignarinnar. Seljandi yrði að setja annars konar tryggingu fyrir því að hann efndi slíka skyldu en t.d. bankaábyrgð. Meta verður hverju sinni hvers konar trygging mundi teljast fullnægjandi í slíkum tilvikum.

Um 57. gr.

Í þessari grein eru reglur um rétt samningsaðila til þess að rifta samningi vegna fyrirsjáanlegra vanefnda viðsemjandans. Þessi grein tekur, með sama hætti og hin fyrri, bæði til kaupanda og seljanda. Í þessu tilviki er gerð krafa um að víst sé að vanefndir muni verða að hálfu viðsemjanda sem veita munu rétt til riftunar. Í því felst að víst þarf að vera að vanefnd verði veruleg og að öðrum skilyrðum riftunar, þegar þau eiga við, sé líka fullnægt. Það eru því gerðar ríkari kröfur til fyrirsjáanleika vanefndar en í 56. gr. Í greininni er ekki gerður greinarmunur á hvaða ástæður liggi að baki fyrirsjáanlegri vanefnd eða í hverju hún felist. Byggist mat á því hvort vanefnd hefði leitt til riftunar því á öðrum ákvæðum frumvarpsins. Í 2. málsl. er ákvæði sem heimilar viðsemjandanum að forða riftun með því að setja fullnægjandi tryggingu. Um það hvers konar trygging yrði talin fullnægjandi verður að vísa til skýringa með 56. gr.

Í þessari grein er ekki lögð sú skylda á samningsaðila, sem hyggst rifta vegna þess að hann telur víst að fyrirsjáanleg sé vanefnd sem mundi heimila honum riftun, að tilkynna viðsemjanda sínum það fyrir fram. Slík tilkynning getur verið mikilvæg, einkum í ljósi þess að gert er ráð fyrir að viðsemjandinn geti forðað riftun með því að setja tryggingu, sem oft getur tekið tíma að afla. Í 3. mgr. 62. gr. laga um lausafjárkaup, nr. 50/2000, er ákvæði sem mælir fyrir um að sá sem hyggst rifta við aðstæður eins og eiga við samkvæmt þessari grein skuli vara viðsemjanda sinn við, ef tími vinnst til. Er þetta gert í því skyni að gefa viðsemjandanum færi á því að varna riftun með tryggingu. Ástæða þess að ekki er gerð slík tillaga hér er sú að í fasteignakaupum er jafnan slíkt samband milli samningsaðila að fullvíst má telja að viðsemjandinn mundi vita um yfirvofandi riftun vegna fyrirsjáanlegra vanefnda. Var því ekki talin ástæða til að hafa sérstaka reglu um þetta. Telja verður samt að reglur um trúnaðarskyldur í samningssamböndum leiði til þess að oftast megi gera þá kröfu til samningsaðila að hann vari viðsemjanda sinn við ef hann ætlar að beita svo afdrifaríku úrræði sem riftun vegna fyrirsjáanlegra vanefnda. Verður því að telja að ekki verði munur að þessu leyti á réttarframkvæmd í lausafjárkaupum og í fasteignakaupum.

Um 58. gr.

Í þessari grein er um réttaráhrif þess að bú annars samningsaðila er tekið til gjaldþrotaskipta vísað til ákvæða XV. kafla laga nr. 21/1991, um gjaldþrotaskipti o.fl. Í þeim kafla eru ákvæði um gagnkvæma samninga og afdrif þeirra þegar bú annars samningsaðilans er tekið til gjaldþrotaskipta. Verður að telja að hagsmunir viðsemjanda séu nægilega varðir með þeim ákvæðum. Í 89. gr. téðra laga segir og að ákvæðum þeirra skuli ekki beitt ef annað leiðir m.a. af eðli réttarsambandsins. Í því felst að mögulegt er að taka tillit til þeirra sérstöku aðstæðna sem oft eru í fasteignakaupum.

Um VII. kafla.

Í þessum kafla eru ákvæði um skaðabætur og vexti. Ákvæðin um skaðabætur eru tvíþætt, annars vegar eru í 59. gr. reglur um ákvörðun á fjárhæð skaðabóta og um skiptingu tjóns í beint og óbeint tjón og hins vegar eru sérstakar reglur í 60. gr. um skyldu til að takmarka tjón og um lækkun skaðabóta að tilteknum skilyrðum uppfylltum. Loks eru í 61. gr. reglur um vexti og dráttarvexti. Í kaflanum eru ýmis nýmæli í íslenskum fasteignakauparétti um skaðabætur, en hliðstæðar reglur voru lögfestar um lausafjárkaup í 67. og 70. gr. laga nr. 50/2000 um það efni. Er brýnt að samræmi sé í reglum á þessu sviði innan kauparéttar.

Um 59. gr.

Í þessari grein eru ákvæði um fjárhæð skaðabóta og um skiptingu tjóns í beint tjón og óbeint tjón. Um skilyrði til skaðabóta eru reglur í öðrum ákvæðum frumvarpsins, en í þessari grein er mælt fyrir um hvernig ákvarða skuli fjárhæð þeirra.

Í 1. mgr. er mælt fyrir um það að bætur skuli svara til þess fjárhagslega tjóns sem viðsemjandinn verður fyrir. Frá þessu verður gagnályktað á þann veg að ekki eigi að bæta ófjárhagslegt tjón. Er það í samræmi við viðurkenndar meginreglur á þessu sviði. Verður að telja að skýra beri 1. mgr. 67. gr. laga um lausafjárkaup, nr. 50/2000, með sama hætti þótt ekki sé tekið fram í henni að aðeins fjártjón sé bætt (sbr. skýringar í athugasemdum með tilvitnaðri grein í Alþingistíðindum, 1998−99, A-deild, bls. 1664−1671). Meginreglan er sú að allt fjártjón, sem leiðir af vanefndinni, skuli bæta. Frá þessu kunna að vera gerðar undantekningar því skv. 2. málsl. getur komið til takmörkunar á bótum ef tjón getur ekki með sanngirni talist sennileg afleiðing vanefndar. Það verður að líkindum mjög fátítt að til takmörkunar á ábyrgð komi vegna þessa ákvæðis, enda oftast fyrirséð hvaða tjón getur hlotist af vanefndum í fasteignakaupum og reglur um sennilegar afleiðingar tjóns hafa verið skýrðar svo að gera megi ríkar kröfur til hins bótaskylda í þessum efnum.

Í ýmsum ákvæðum frumvarpsins er gerður greinarmunur á beinu tjóni og óbeinu. Má sem dæmi nefna 34. og 43. gr., svo og 2. mgr. 52. gr. Greiningin í beint tjón og óbeint tjón hefur mikla þýðingu þegar um bótaábyrgð seljanda er að ræða, en takmarkaða þýðingu um bótaábyrgð kaupanda. Það er því nauðsynlegt að skilgreina a.m.k. annaðhvort beint tjón eða óbeint. Það er gert í 2. mgr. greinarinnar. Samkvæmt því er óbeint tjón það tjón sem tilgreint er í stafliðum a−d, en annað tjón er þá beint tjón. Af því leiðir að beint tjón teldist t.d. tjón sem verður við að bæta úr galla, svo og verðmætisrýrnun á fasteign vegna galla. Þá mundu útgjöld sem tjónþoli hefði t.d. af því að staðreyna galla, svo sem kostnaður við matsgerð eða annar sérfræðikostnaður, teljast beint tjón. Þess ber þó að geta vegna matskostnaðar að í dómsmálum er hann almennt hluti af málskostnaðarkröfu, en það breytir ekki stöðu hans í þessu sambandi. Í þeim tilvikum sem kaupum yrði rift teldust t.d. stimpilgjöld og þinglýsingargjöld sem sá er riftir hefði greitt beint tjón hans.

Óbeint tjón samkvæmt áðurnefndum stafliðum er:

a. Tjón sem rakið verður til samdráttar eða stöðvunar í framleiðslu eða viðskiptum. Slíkt tjón getur orðið ef atvinnuhúsnæði er ekki afhent á réttum tíma, eða er gallað. Samningsaðili getur hafa þurft að leigja t.d. lagerhúsnæði í stað þess sem ekki var afhent eða afhent of seint. Teldist sá kostnaður óbeint tjón.

b. Tjón sem rekja má til þess að fasteign kemur ekki að þeim notum sem að var stefnt. Hér er fyrst og fremst um tjón vegna afnotamissis að ræða, en einnig getur komið til þess að tjón felist í því að rekstrartekjur minnki. Gæti þá a-liður einnig átt við.

c. Tjón sem rakið verður til missis hagnaðar þegar samningur við þriðja mann fellur brott eða verður ekki réttilega efndur. Hið dæmigerða tilvik, sem félli hér undir, væri samningsaðili sem gert hefur leigusamning við þriðja mann en fær ekki eignina afhenta eða fær hana afhenta í því horfi að leigutakinn sættir sig ekki við ástand hennar. Ef leigusamningnum yrði slitið eða leigutími hæfist síðar en um var samið væri tjón samningsaðilans óbeint tjón samkvæmt þessu ákvæði.

d. Tjón sem rekja má til skemmda á öðru en fasteigninni sjálfri, svo og hlutum sem notaðir eru í beinu sambandi við hana eða fyrirhuguð afnot hennar. Til óbeins tjóns samkvæmt þessum lið teldist tjón sem yrði á fasteign nágranna, t.d. vegna galla eða annars. Ekki er víst að þessi liður muni hafa mikla þýðingu í réttarframkvæmd. Áréttað skal að tjón á eigninni sjálfri og fylgifé hennar, svo og eignum sem eru hluti af henni eða nauðsynlegir fyrir notkun hennar, mundi teljast beint tjón.

Í 3. mgr. er að finna undantekningar frá 2. mgr. Mælt er fyrir um að tilteknir bótaliðir, sem ella mundu teljast óbeint tjón, eigi að flokkast sem beint tjón. Rökin fyrir þessum undantekningum eru fyrst og fremst þau að nauðsynlegt er að tryggja hagsmuni kaupanda betur þegar um er að ræða galla, en einkum þó afhendingardrátt. Réttarstaða hans er styrkt með því að bótaliðir þeir sem upp er taldir í þessari málsgrein eru flokkaðir sem beint tjón og þess vegna þarf hann ekki að sanna sök seljanda til að eiga rétt á bótum samkvæmt þeim, heldur gildir hér svonefnd stjórnunarábyrgð seljanda. Sem dæmi um hagnýta þýðingu þessa undantekningarákvæðis má nefna að kaupandi sem verður fyrir því að seljandi afhendir ekki á réttum tíma á rétt á bótum fyrir tjón vegna leigu á öðru húsnæði á meðan á drættinum stóð. Hann þarf ekki að sanna sök hjá seljanda til að eiga rétt á slíkum bótum, en þess mundi hann þurfa ef undantekningarákvæðið yrði ekki að lögum.

Þeir tveir liðir sem um ræðir eru í fyrsta lagi tjón vegna venjulegra ráðstafana sem eiga að bæta úr því að fasteign er gölluð eða afhendingardráttur verður. Ýmis dæmi má nefna um slík tilvik, t.d. húsleigukostnaður vegna annars húsnæðis á meðan bætt er úr galla, eða á meðan afhendingardráttur stendur. Í öðru lagi tjón vegna ráðstafana sem takmarka annað tjón en það sem nefnt er í 2. mgr., t.d. ef kaupandi húsnæðis, sem ekki er afhent á réttum tíma eða er gallað, riftir ekki heldur dregur úr framleiðslu sinni til þess að unnt sé að bæta úr galla eða þar til afhending fer fram. Tjón vegna samdráttar í framleiðslu gæti hann fengið bætt sem beint tjón.

Ákvæði 4. mgr. er eingöngu til að taka af tvímæli um að bótaliðir þeir sem tilteknir eru í 3. mgr. eigi að teljast beint tjón. Mundi þetta að líkindum leiða af skýringu af fyrstu þremur málsgreinum greinarinnar.

Um 60. gr.

Í þessari grein er fjallað um takmörkun tjóns og lækkun bóta.

Í 1. mgr. er kveðið á um afleiðingar þess að samningsaðili takmarkar ekki tjón sitt svo sem honum ber. Reglan er í samræmi við meginreglur kröfuréttar og skaðabótaréttar. Ákvæðið á jafnt við um kaupanda sem seljanda. Það verður að meta nokkuð eftir atvikum hve ríkar kröfur hvíla á samningsaðila að takmarka tjón sitt, þ.e. hvað teljast sanngjarnar eða hæfilegar aðgerðir af hans hálfu. Taka verður einnig tillit til þess að í samningssamböndum hvílir gagnkvæm trúnaðarskylda á aðilum, þannig að líklega er reglan um skyldu til að takmarka tjón nokkuð strangari innan samninga en í skaðabótarétti.

Í 2. mgr. er mælt fyrir um heimild dómstóla til að lækka skaðabætur ef tilgreind skilyrði eru fyrir hendi. Reglan er hliðstæð hinni almennu lækkunarreglu 24. gr. skaðabótalaga, nr. 50/1993, sem einnig á við innan samninga og gildir því í fasteignakaupum. Eðlilegt þykir þó að leggja til sérstaka lækkunarreglu í frumvarpi þessu, einkum vegna þess að afleiðingar vanefnda eru oft fyrirséðar og því mjög sjaldan sem umfang þeirra verður slíkt að óvenjulegt sé. Mundi því að líkindum fátítt að þessari reglu yrði beitt, enda er hún nokkru þrengri en tilvitnað ákvæði skaðabótalaga.

Um 61. gr.

Í þessari grein er mælt fyrir um vexti og dráttarvexti. Gilda um þau efni ákvæði laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001.

Um VIII. kafla.

Í þessum kafla eru ákvæði um ástandsskýrslu og fleira. Í almennum hluta athugasemda þessara er ítarlega gerð grein fyrir ástæðum þess að lagt er til að slíkar reglur verði lögfestar. Vísast til þeirrar umfjöllunar. Ákvæði kaflans mótast verulega af því, að gert er ráð fyrir að sett verði reglugerð til fyllingar þeim, einkum um efni ástandsskýrslu, um skilyrði sem fullnægja þarf til þess að fá leyfi til að gera slíkar skýrslur, um ábyrgðartryggingar og ýmis fleiri atriði. Er nauðsynlegt að setja ítarlegar reglur um framkvæmd kaflans, til viðbótar þeim meginreglum sem koma fram í ákvæðum hans.

Um 62. gr.

Í þessari grein eru ákvæði um ástandsskýrslu, hvert vera eigi efni hennar o.fl.

Í 1. mgr. er skilgreining á ástandsskýrslu. Er um að ræða skýrslu þess sem fengið hefur opinbert leyfi til að gera hana í því formi sem nánar er fyrir mælt í lögunum og í reglugerð. Gert er ráð fyrir að form og efni ástandsskýrslu verði að nokkru staðlað, en þó er nauðsynlegt að taka tillit til þess að fasteignir eru margbreytilegar og lýsing á þeim og ástandi þeirra verður aldrei að öllu leyti stöðluð. Ástandsskýrsla verður samin að undangenginni nákvæmri skoðun þess sem hana gerir. Eingöngu byggingarfróðir menn munu semja ástandsskýrslu, en dómsmálaráðherra er falið að ákveða nánar hvaða skilyrðum um menntun o.fl. þeir munu þurfa að uppfylla.

Í 2. mgr. eru ákvæði um hvert vera skuli efni ástandsskýrslu. Markmiðið með reglum þessarar greinar er að ástandsskýrsla verði vönduð og því sem næst tæmandi greinargerð um eiginleika og ástand fasteignar, a.m.k. að því leyti sem þarf til svo ekki komi fram gallar sem sjást hefðu átt við skoðun þess er gerði skýrsluna. Ábyrgð hans er rík svo sem síðar greinir. Skoðun hans og rannsóknir á eign þurfa að vera nákvæmar og verður að gera miklu ríkari kröfur til hans en gerðar eru til venjulegra kaupenda fasteigna, jafnvel sérfróðra kaupenda. Aldrei verður þó hægt að leggja svo ríkar skyldur á skoðunarmann þann er semur ástandsskýrslu að hann eigi að uppgötva alla hugsanlega galla á eigninni. Ekki er t.d. unnt að gera kröfur til þess að hann finni út að járnalögn í fasteign sé ekki í samræmi við þær reglur sem giltu á byggingartíma hennar eða hönnunargögn um hana gefa til kynna. Ekki er heldur unnt að gera kröfur um að hann finni út að burðarþol hennar sé ekki eins og það á að vera, né heldur að steypa í henni sé gölluð í þeim skilningi að hún sé ekki með þá eiginleika sem steypa venjulega hefur. Gera má þó kröfur til að framangreind atriði uppgötvist ef sjá hefði mátt við nákvæma skoðun merki um að þessir gallar gætu verið á eigninni. Skoðunarmaður getur ekki treyst á upplýsingar seljanda, nema e.t.v. til að staðreyna atriði sem hann sjálfur sér við skoðun. Hann getur ekki borið fyrir sig gagnvart kaupanda síðar að seljandi hafi sagt sér rangt til um einhver atriði, eða seljandi hafi beitt svikum. Kaupandi þarf ekki að sæta slíkum mótbárum. Á hinn bóginn kunna slík svik seljanda að leiða til þess að skoðunarmaður eða ábyrgðartryggjandi hans geti endurkrafið seljanda um þær greiðslur sem kaupandi kann að hafa fengið auk kostnaðar. Um slíkan endurkröfurétt fer eftir almennum reglum, sbr. og II. kafla skaðabótalaga, nr. 50/1993.

Margar þeirra upplýsinga sem eiga að koma fram í ástandsskýrslu verða fundnar í opinberum gögnum. Má búast við að auðveldara verði og öruggara að afla þeirra og tilgreina þær eftir að Landskrá fasteigna verður komin í notkun, sbr. III. kafla laga nr. 6/2001, um skráningu og mat fasteigna.

Þau atriði sem eiga að vera í ástandsskýrslu eru:

a. Í fyrsta lagi lýsing á byggingartíma fasteignar og byggingarefni hvers hluta hennar. Ef fasteign er byggð í hlutum er nauðsynlegt að tilgreina hvenær einstakir hlutar hennar voru byggðir, enda skiptir slíkt máli um hverjir eiginleikar hennar eru þar sem kröfur hafa aukist ýmsan búnað fasteigna, t.d. einangrun, gler o.fl. Nauðsynlegt er einnig að tilgreina byggingarefni hvers hluta fasteignar svo nákvæmlega að ljóst sé t.d. hvort eign er steypt eða hlaðin, en dæmi eru um að eignir hafi verið seldar sem steyptar þótt í raun hafi þær verið hlaðnar, sbr. t.d. Hrd. 1993, bls. 839.

b. Í öðru lagi skal í ástandsskýrslu koma fram stærð fasteignar, bæði flatarmál og rúmmál, bæði í heild og einstakra hluta hennar. Slík stærðartilgreining yrði að byggjast á skoðun á teikningum á eign og samanburði við opinberar tölur. Ef fleiri en einn kostur er um útreikning stærðar ber að tilgreina þá. Hefur komið fram í dómsmálum þar sem deilt hefur verið um stærðarfrávik að ekki hafi verið samræmi í útreikningi á stærð fasteigna, sbr. Hrd. 1988, bls. 1453. Verður að gera grein fyrir slíkri óvissu í ástandsskýrslu.

c. Þá skal gera grein fyrir skipan herbergja og allra annarra rýma í fasteign og sérstaklega gera grein fyrir því ef þessi atriði eru ekki í samræmi við teikningar. Hefur oft risið ágreiningur um stærð, skipan og notkun herbergja og annarra rýma, þar sem byggjendur eða eigendur hafa breytt frá samþykktum teikningum.

d. Þá bera að gera grein fyrir því hvort og að hvaða leyti einstakir hlutar eða búnaður fasteignar hefur verið endurnýjaður frá því að fasteign var byggð. Þessar upplýsingar eru mikilvægar. Sjá má í dómum að fasteignir hafa verið seldar með þeim skilmálum að skipt hafi verið um glugga, þótt í raun hafi einungis verið skipt um gler og e.t.v. gluggalista. Einnig má sjá dæmi um ágreining sem risið hefur vegna yfirlýsinga seljanda um að þak hafi verið endurnýjað, þótt það hafi aðeins verið gert að hluta og e.t.v. aðeins um þakplötur að hluta, sjá t.d. Hrd. 1994, bls. 387. Í ástandsskýrslu verður að koma fram í hverju endurnýjun hefur verið fólgin og hvenær hún var framkvæmd. Verður skoðunarmaður að ganga sjálfur úr skugga um þessi atriði, en ef hann treystir á orð seljanda í þessum efnum gerir hann það á eigin ábyrgð og áhættu.

e. Þá ber að gera grein fyrir ástandi fasteignar og einstakra hluta hennar með hliðsjón af aldri hennar, byggingarefni og gerð. Þessi lýsing á að vera hlutlæg og byggjast á vandaðri skoðun hans á eign og þekkingu á ástandi sambærilegra eigna. Með einstökum hlutum fasteignar í þessum skilningi er ekki aðeins átt við einstök rými hennar, heldur einnig lagnir og lóð. Þannig verður skoðunarmaður að kanna ástand lagna eftir því sem nokkur kostur er. Verður að gera kröfu til skoðnarmanna að þeir hafi yfir að ráða tækjabúnaði til að skoða skolplagnir til að segja til um hvort þær eru bilaðar, tæki til að mæla þrýsting á vatni, rafmagn og annað sem mælanlegt er. Ekki verða þó gerðar kröfur til að veggir séu brotnir til að kanna ástand raflagna eða vatnslagna, einkum ef engin ástæða er til að ætla að þær séu ekki í svipuðu ástandi og aldur hússins gefur til kynna.

f. Sérstaklega skal taka fram hvort raka- eða lekaskemmdir séu á eign, eða hvort líklegt sé að í fasteign sé raki eða leki. Rökin fyrir því að þetta ber að tilgreina sérstaklega eru að þessir vankantar eru algengustu gallar sem kaupendur telja vera á eign og þeim má oft leyna með aðgerðum, svo sem eins og málningu eða með öðrum hætti. Skoðunarmaður verður að ganga rækilega úr skugga um þessi atriði. Hann verður þess vegna að athuga hvort þerrilögn er við eign og hvort hún sé í lagi eða ekki. Oftast má um nýrri hús ganga út frá að þetta sé í lagi, en slíku er ekki að heilsa um eldri hús.

g. Loks skal greina frá því hvort einhverjir gallar séu á fasteign. Í þessu efni eru talin nokkur atriði í dæmaskyni, en þau eru ekki tæmandi. Sérstaklega skal geta þess ef fasteignin eða búnaður hennar er ekki í samræmi við fyrirmæli í reglum sem giltu um það atriði er eignin eða hluti hennar var byggður. Þetta getur t.d. átt við um einangrun, sverleika þaksperra, gler og ýmis önnur atriði, sem sérstakar reglur eru um. Mörg dómsmál hafa verið rekin þar sem krafist er bóta eða afsláttar vegna meints galla, sem talinn er felast í því að eignin sé ekki eins og mælt var fyrir um í reglum á byggingartíma hennar. Verður skoðunarmaður að staðreyna þessi atriði og framkvæma þær tilfæringar sem þarf til þess að ganga úr skugga um þetta. Hann á líka að lýsa því hvort einhverjar skemmdir séu á eign, sem séu meiri en telja má til venjulegs slits miðað við aldur hennar og endurbætur sem á henni hafa verið gerðar. Þetta á ekki aðeins við eignina að utan, heldur einnig innréttingar og búnað innan húss. Þá á skoðunarmaður að geta þess hvort hönnunargallar séu á eign eða búnaði hennar. Slíkt er ekki á færi nema byggingarfróðra manna að meta. Má ljóst vera að til skoðunarmanns eru gerðar ríkar kröfur um þekkingu og reynslu. Loks ber honum að tilgreina aðra galla sem vera kunna á eign eða hann telur að séu á henni.

Séu öll framangreind atriði skoðuðu og tíunduð vandlega í ástandsskýrslu má búast við að hún teljist nokkuð tæmandi lýsing á fasteign og greinargerð um ástand hennar. Það á hún að vera, enda er hún grundvöllur þess að seljandi losni undan hugsanlegum kröfum kaupanda vegna galla. Skoðunarmaðurinn verður að vanda verk sitt, ella er líklegt að hann beri skaðabótaábyrgð á því tjóni sem kaupandi kann að verða fyrir ef galli kemur fram sem tiltaka átti í ástandsskýrslu.

Um 63. gr.

Í þessari grein eru ákvæði um leyfi til að gera ástandsskýrslu og fleiri atriði.

Í 1. mgr. er mælt fyrir um að dómsmálaráðherra veiti leyfi til að gera ástandsskýrslu samkvæmt lögunum. Í 2. mgr. er lögbundið það skilyrði að umsækjandi leggi fram staðfestingu um að hann hafi ábyrgðartryggingu vegna þess starfa síns. Um trygginguna er fjallað nokkru nánar í 68. gr. Um önnur skilyrði, þar með talið menntun, er dómsmálaráðherra falið að taka ákvörðun og setja um reglur. Hann getur einnig ákveðið að haldið skuli námskeið fyrir þá sem sækjast eftir leyfi til að gera ástandsskýrslur. Ákveða má að seta á slíku námskeiði sé skilyrði þess að fá leyfi til að gera slíkar skýrslur. Miðað er við að þátttakendur á námskeiðinu greiði námskeiðsgjöld sem stæðu undir kostnaði við þau. Þetta er sama regla og gildir um löggilta fasteignasala, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 54/1997, um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu. Er eðlilegt að ríkissjóður hafi ekki beinan kostnað af slíkum námskeiðum, sem ætlað er að veita mönnum einkarétt til þess að sinna ákveðnum störfum í atvinnuskyni eða sem hluta af atvinnu sinni.

Um 64. gr.

Í þessari grein eru ákvæði um þýðingu ástandsskýrslna. Mælt er fyrir um að ástandsskýrsla þurfi að hafa verið gerð á síðustu sex mánuðum áður en kauptilboð er gert til þess að hafa þau réttaráhrif sem mælt er fyrir um í lögunum. Ekki þykir fært að hafa tímann lengri miðað við hina miklu þýðingu sem skýrslan hefur, því ýmislegt getur farið aflaga á sex mánuðum, að ekki sé talað um lengri tíma. Hafi ástandsskýrsla verið lögð fram og hún unnin innan þess tíma sem að framan greinir og tilboð er gert í fasteign, sem samþykkt er, getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla gagnvart seljanda. Hann verður að beina kröfum að þeim sem gerði ástandsskýrslu, þ.e. ef gallar hefðu átt að koma fram í henni. Ef þeir hefðu ekki átt að koma fram í henni getur hann beint kröfum að seljandanum. Telja verður að slíkt yrði mjög fátítt.

Um 65. gr.

Í þessari grein er kveðið á um ábyrgð þess er gert hefur ástandsskýrslu. Mælt er fyrir um hlutlæga ábyrgð hans, þ.e. á tjóni sem verður vegna galla er fram hefðu átt að koma í henni eða vegna þess að eignin svarar ekki til þess sem segir í skýrslunni, án þess að unnt sé að segja berum orðum að hún sé gölluð. Ekki þykir fært að leggja annað til en hlutlæga ábyrgð, ella er hætta á að ábyrgð sé í raun velt af seljanda og yfir á kaupanda. Gera verður þó sömu kröfur og almennt eru gerðar um skilyrði til skaðabóta, þ.e. að fjártjón hafi í raun og veru orðið og að orsakasamband sé milli þess og atvika sem varða skoðunarmann þann sem skýrsluna gerði. Þær tillögur sem gerðar eru í frumvarpi þessu um efni ástandsskýrslu og ábyrgð þess er hana gerir mótast af því að ekki er gert ráð fyrir að keypt sé eigendaskiptatrygging, heldur að skýrslan sjálf og ábyrgð höfundar hennar tryggi að kaupandi muni ekki þurfa að axla neitt af þeirri ábyrgð sem af seljanda er létt með ástandsskýrslu.

Um 66. gr.

Greinin þarfnast ekki skýringa. Rökin fyrir reglunni eru þau að það sé seljandi sem fyrst og fremst nýtur hagsbóta af skýrslunni bæði að því leyti að hann losnar að fullu undan ábyrgð á göllum sem koma eiga fram í skýrslunni og einnig vegna þess að ætla má að hún geti leitt til hækkunar á verði fasteignarinnar.

Um 67. gr.

Í þessari grein eru reglur um sviptingu leyfis til að gera ástandsskýrslu. Kveðið er á um að ef sá sem leyfi hefur fengið missir eitthvert hæfisskilyrða sinna, ábyrgðartrygging hans er felld úr gildi eða hann gerist ítrekað sekur um vanrækslu í starfi sínu, skuli svipta hann leyfi til að gera slíka skýrslu. Er ekki um val að ræða í þessu efni, enda afar brýnt að aðeins þeir sem fullnægja öllum skilyrðum til að gera ástandsskýrslu og hafa ekki orðið berir að ítrekaðri vanrækslu sinni þessum verkefnum.

Um 68. gr.

Í þessari grein er mælt fyrir um heimild dómsmálaráðherra til þess að setja ítarlegri reglur um ástandsskýrslu. Meðal þess sem setja þarf reglur um eru atriði er lúta að ábyrgðartryggingu leyfishafa, m.a. lágmarksfjárhæð og meginatriði vátryggingarskilmála.

Um IX. kafla.

Í þessum kafla eru ákvæði um gildistöku og breytingar á öðrum lögum.

Um 69. gr.

Nauðsynlegt er, ef frumvarpið verður að lögum, að gildistaka I.−VII. kafla þeirra verði sem fyrst. Ástæða þess er sú að gera má ráð fyrir réttaróvissu um hvaða reglum verði beitt um fasteignakaup eftir gildistöku laga nr. 50/2000, um lausafjárkaup, sem var 1. júní 2001. Er ekki útilokað að dómstólar byggi að einhverju leyti á fordæmum sem byggðust á eldri lögum um lausafjárkaup, nr. 39/1922. Á hinn bóginn er nauðsynlegt að undirbúa vel gildistöku reglna VIII. kafla, en semja þarf ítarlegar reglur um framkvæmd hans og gefa út reglugerð. Miðað við umfang þeirra reglna og æskilegs undirbúnings annarra, t.d. vátryggingafélaga, sem ábyrgðartryggja munu leyfishafa, er nauðsynlegt að bíða með gildistöku reglna þessa kafla í eitt ár frá gildistöku að öðru leyti.

Um 70. gr.

Gerð er tillaga um breytingu á 10. gr. laga nr. 54/1997, um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, þannig að bætt sé við 2. mgr. Ástæða þessarar breytingartillögu er sú staðreynd að eitt af því sem talið hefur verið að farið hafi úrskeiðis í Danmörku við framkvæmd reglna um ástandsskýrslur er að þær hafi ekki verið kynntar nægilega fyrir aðilum fasteignakaupa og þeim ekki gerð grein fyrir þýðingu þeirra, þar með talið því hagræði sem af þeim má hafa, einkum fyrir seljanda, og þeirri takmörkun sem á þeim er gagnvart kaupanda. Þær takmarkanir eiga reyndar ekki að vera samkvæmt reglum þessa frumvarps, en það breytir ekki því að jafnmikilvægt er að kynna reglur þessar. Má ætla að slík kynning leiði til meiri notkunar ástandsskýrslna og meira öryggis í fasteignaviðskiptum.

Gera verður þá kröfu til fasteignasala sem annast milligöngu um fasteignaviðskipti að þeir sinni þessari skyldu sinni og hafi tiltækar sannanir fyrir því.

Fylgiskjal.

Fjármálaráðuneyti, fjárlagaskrifstofa:

Umsögn um frumvarp til laga um fasteignakaup.

Með frumvarpi þessu er fyrirhugað að koma á heildstæðri löggjöf um fasteignaviðskipti. Meginefni frumvarpsins snýr að réttarsambandi kaupanda og seljanda, skyldum þeirra og viðurlögum við vanefndum. Þau ákvæði hafa ekki áhrif á útgjöld ríkissjóðs að því er séð verður. Í frumvarpinu eru einnig ákvæði sem heimila gerð skýrslna um ástand fasteigna og kveða á um efni þeirra, skilyrði fyrir leyfi til að gera slíkar skýrslur og ábyrgð leyfishafa. Gert er ráð fyrir að eitt af skilyrðum fyrir veitingu leyfis til að gera ástandsskýrslur verði að umsækjendur sæki sérstök námskeið og greiði allan kostnað við það. Ekki er gert ráð fyrir að námskeiðsgjöldin verði færð sem tekjur ríkissjóðs og útgjöld við þau til gjalda, enda yrðu slík námskeið væntanlega ekki haldin á vegum ríkissjóðs. Því verður ekki séð að frumvarpið hafi áhrif á útgjöld ríkissjóð verði það óbreytt að lögum.