Húsnæðisstofnun ríkisins Greinargerð/athugasemdir úr lagafrumvarpi, mál nr. 415

724. Frumvarp til laga um breyting á lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins, nr. 86/1988, sbr. lög nr. 109/1988 og 76/1989.

(Lagt fyrir Alþingi á 112. löggjafarþingi 1989–90.)

1. gr.

2. málsl. 1. gr. laganna orðist svo:

- að stuðla að jafnrétti í húsnæðismálum þannig að fjármunum verði sérstaklega varið til þess að auka möguleika til að eignast eða leigja húsnæði á viðráðanlegum kjörum.

2. gr.

5. og 10. tölul. 11. gr. laganna falli brott.

3. gr.

Á eftir IV. kafla laganna, Húsbréfaviðskipti (sbr. lög nr. 76/1989), og í stað 30.–47. gr. (Lán til almennra kaupleiguíbúða), V. kafla, Byggingarsjóður verkamanna og félagslegar íbúðarbyggingar, 69.–97. gr., og VII. kafla, Félagslegar kaupleiguíbúðir, 104.–122. gr., kemur nýr V. kafli með 52 nýjum greinum, 51.–102. gr. Fyrirsögn kaflans er: Félagslegar íbúðir. Töluröð annarra greina breytist samkvæmt því. Hinn nýi V. kafli orðast svo:

a. (51. gr.)

Markmið.

Markmið með lánveitingum til félagslegra íbúða samkvæmt lögum þessum er að jafna kjör og aðstöðu fólks í landinu og skapa fólki öryggi að því er húsnæðismál varðar.

Skal það gert með því

a. að gera sveitarfélögum, félagasamtökum eða fyrirtækjum kleift, með hagstæðum lánum, að koma upp húsnæði ætlað sem eignaríbúðir, leiguíbúðir, leiguíbúðir með hlutareign eða leiguíbúðir með kauprétti,

b. að gefa fólki kost á því að eignast húsnæði á félagslegum kjörum,

c. að gefa fólki færi á að leigja húsnæði, eða leigja með hlutareign eða kauprétti á félagslegum kjörum.

Við framkvæmd félagslegrar aðstoðar samkvæmt grein þessari skal við það miðað

a. að fólk eigi val um þá kosti sem fram koma í grein þessari,

b. að aðstoð til húsnæðismála gangi bæði til eignar- og leiguíbúða,

c. að húsnæðiskostnaður einstaklinga eða fjölskyldna á hverjum tíma fari ekki fram úr þriðjungi af heildartekjum fjölskyldu,

d. að binda opinberar aðgerðir til jöfnunar á húsnæðiskostnaði við aðstæður einstaklinga eða fjölskyldna eins og þær eru á hverjum tíma,

e. að þess sé gætt að félagslegar íbúðir séu ávallt vandaðar að allri gerð og blandist annarri íbúðabyggð með eðlilegum hætti.

b. (52. gr.)

Félagslegar íbúðir. Skilgreiningar.

Félagslegar íbúðir samkvæmt lögum þessum eru:

1. Kaupleiguíbúðir.

2. Félagslegar eignaríbúðir.

3. Félagslegar leiguíbúðir.

4. Íbúðir í verkamannabústöðum, leiguíbúðir sveitarfélaga og félagasamtaka sem byggðar voru í tíð eldri laga, svo og íbúðir sem byggðar voru á vegum framkvæmdanefndar byggingaráætlunar og íbúðir sem byggðar voru samkvæmt lögum nr. 58/1973 og 38/1976.

Framkvæmdaraðili hefur val um þá kosti sem fram koma í 1.–3. tölul. og skal við lánsumsókn kveðið á um hvers konar íbúð er um að ræða.

Með félagslegum eignaríbúðum er átt við íbúðir sem kaupandi festir kaup á þegar í upphafi, sbr. ákvæði eldri laga um verkamannabústaði.

Með félagslegum leiguíbúðum er átt við íbúðir sem eingöngu eru til leigu.

Kaupleiguíbúðir eru tvenns konar: félagslegar kaupleiguíbúðir og almennar kaupleiguíbúðir. Í kaupleiguíbúðum er um þrjá kosti að velja.

a. Kaupréttur nýttur strax í upphafi.

b. Leigu með kauprétti.

c. Leigu með hlutareign.

Félagslegar kaupleiguíbúðir eru byggðar eða keyptar á vegum sveitarfélaga eða viðurkenndra félagasamtaka, fjármagnaðar með láni úr Byggingarsjóði verkamanna fyrir allt að 90% af samþykktum byggingarkostnaði og 10% framlagi af hálfu framkvæmdaraðila.

Almennar kaupleiguíbúðir eru byggðar eða keyptar á vegum sveitarfélaga, viðurkenndra félagasamtaka eða fyrirtækja, fjármagnaðar með lánum úr Byggingarsjóði verkamanna fyrir allt að 70% og 20% af samþykktum byggingarkostnaði, sbr. 66. og 68. gr., og 10% framlagi af hálfu framkvæmdaraðila eða fyrir allt að 70% af samþykktum byggingarkostnaði og 30% framlagi af hálfu framkvæmdaraðila.

c. (53. gr.)

Framkvæmdaraðilar. Skilgreiningar.

Framkvæmdaraðilar koma á fót og reka félagslegar íbúðir. Þeir eru sveitarfélög, viðurkennd félagasamtök eða fyrirtæki með þeim hætti sem hér segir:

a. Félagslegar kaupleiguíbúðir: Sveitarfélög eða félagasamtök.

b. Félagslegar eignaríbúðir: Sveitarfélög.

c. Félagslegar leiguíbúðir: Sveitarfélög eða félagasamtök.

d. Almennar kaupleiguíbúðir: Sveitarfélög, félagasamtök eða fyrirtæki.

Framkvæmdaraðilar geta einnig staðið að verkefni í sameiningu.

Með félagasamtökum er átt við almannasamtök sem starfa að húsnæðismálum með það langtímamarkmið að koma á fót húsnæði og sjá um rekstur þess í þágu félagsmanna sinna. Félagsmálaráðherra skal með reglugerð setja skilyrði um fjárhagslega ábyrgð félagasamtaka.

Fyrirtæki, sem hér er átt við, geta verið einstaklingar, félög og aðrir sem reka sjálfstæða starfsemi og þurfa af brýnni nauðsyn að koma upp íbúðarhúsnæði vegna starfsemi sinnar. Félagsmálaráðherra setur með reglugerð nánari ákvæði um skilyrði fyrir lánum til fyrirtækja.

Félagasamtök og fyrirtæki skulu hafa hlotið staðfestingu félagsmálaráðherra til þess að teljast fullgildir framkvæmdaraðilar samkvæmt lögum þessum.

d. (54. gr.)

Skipulag og stjórn.

Yfirstjórn.

Um yfirstjórn félagslegra húsnæðismála af hálfu ríkisins vísast til II. kafla laga þessara.

e. (55. gr.)

Sveitarstjórnir og húsnæðisnefndir.

Sveitarfélag ber ábyrgð á félagslegu húsnæði á vegum þess.

f. (56. gr.)

Í sveitarfélögum með 400 íbúa eða fleiri skal sveitarstjórn skipa fimm manna húsnæðisnefnd og jafnmarga til vara að afloknum hverjum sveitarstjórnarkosningum, þrjá kosna af sveitarstjórn og tvo fulltrúa tilnefnda af stærstu samtökum launafólks í sveitarfélaginu. Nefndin fer með stjórn og samræmingu félagslegs húsnæðis í sveitarfélaginu í umboði sveitarstjórnar og almennar upplýsingar og ráðgjöf varðandi húsnæðismál.

Nefndin skiptir sjálf með sér verkum.

Í sveitarfélögum með færri íbúa en 400 er heimilt að skipa sérstakan húsnæðisfulltrúa í stað húsnæðisnefndar.

g. (57. gr.)

Skyldur, ábyrgð og verksvið sveitarfélaga.

Sveitarstjórn ber fjárhagslega ábyrgð á félagslegum íbúðum á vegum hennar og enn fremur ábyrgð á framkvæmdum.

Skylt er sveitarstjórn að hafa frumkvæði að því að leysa húsnæðisþörf þess fólks í sveitarfélaginu sem þarfnast aðstoðar við húsnæðisöflun.

Sveitarstjórn ber að kanna heildarþörf á félagslegu húsnæði í sveitarfélaginu og á grundvelli hennar skal unnin fjögurra ára áætlun um byggingu eða kaup á félagslegum íbúðum sem endurskoðuð skal árlega.

Áætlanir um byggingu eða kaup félagslegra íbúða eiga að byggjast á mati á þörf fyrir nýjar íbúðir, upplýsingum um stöðu húsnæðismála í sveitarfélaginu, horfum í atvinnulífinu og mannfjöldaþróun. Einnig komi fram í áætluninni fjöldi þeirra íbúða sem nauðsynlegt er að byggja eða kaupa, æskilegar stærðir, húsgerð og áætlaður byggingartími. Jafnframt skal gerð grein fyrir æskilegri skiptingu íbúða milli eignaríbúða og leiguíbúða.

h. (58. gr.)

Sveitarfélag skal lána 10% kostnaðarverðs hverrar íbúðar við byggingu eða kaup á eignaríbúð. Skal það gert með því að kaupa skuldabréf af Húsnæðisstofnun ríkisins. Húsnæðisstofnun endurgreiðir sveitarfélaginu lánið á 15 árum, sbr. 2. mgr. 70. gr.

i. (59. gr.)

Verði byggingarkostnaður meiri eða kaupverð íbúðar hærra en sá kostnaðargrundvöllur sem húsnæðismálastjórn hefur samþykkt að lánveitingu fjármagnar viðkomandi sveitarstjórn þann kostnað sem umfram er.

Sveitarstjórn er ábyrg fyrir framkvæmdum, á framlagi hennar sem framkvæmdaraðila, á nýtingu fjármagns, uppgjöri og ráðstöfun þeirra íbúða sem eru á vegum sveitarfélagsins.

j. (60. gr.)

Sveitarfélag ber fjárhagslega ábyrgð á þeim umsýslukostnaði sem endursala íbúða hefur í för með sér. Er sveitarfélagi heimilt að áskilja sér allt að 1% álag vegna eigendaskipta sem skiptist jafnt milli seljanda og kaupanda.

Sveitarfélag ber þann kostnað sem kann að verða ef íbúð stendur auð við innlausn og endursölu.

Nú selst eignaríbúð ekki og er sveitarfélagi þá heimilt að leigja hana tímabundið þar til kaupandi fæst. Um leigufjárhæð gildir viðmiðunarregla 89. gr. Í reglugerð skal nánar kveðið á um leigu samkvæmt grein þessari.

k. (61. gr.)

Skyldur og verksvið húsnæðisnefnda.

Verkefni húsnæðisnefndar eru m.a.:

1. að gera áætlanir fyrir sveitarfélagið um þörf á félagslegu húsnæði,

2. að hafa eftirlit með framgangi félagslegra íbúðarbygginga í sveitarfélaginu,

3. að hafa eftirlit með því að ákvæðum laga um félagslegt húsnæði sé framfylgt í sveitarfélaginu,

4. að meta greiðslugetu umsækjenda þegar sótt er um eignaríbúðir, sbr. 80. gr.,

5. að úthluta félagslegum íbúðum á vegum sveitarfélagsins til einstaklinga í umboði sveitarstjórnar,

6. að sjá um endursölu félagslegra eignaríbúða,

7. að veita íbúum sveitarfélagsins upplýsingar og aðra nauðsynlega þjónustu varðandi félagslegt húsnæði og húsaleigusamninga,

8. að annast skráningu félagslegra íbúða í sveitarfélaginu,

9. að vinna með félögum, félagasamtökum og einstaklingum að húsnæðismálum í sveitarfélaginu.

l. (62. gr.)

Skyldur, ábyrgð og verksvið félagasamtaka sem standa að félagslegum íbúðum.

Félagasamtök, sem fengið hafa staðfestingu félagsmálaráðherra um heimild til þess að koma á fót og reka félagslegar íbúðir, bera fulla ábyrgð á byggingu eða kaupum, á rekstri og ráðstöfun félagslegra íbúða á þeirra vegum.

Verði byggingarkostnaður meiri eða kaupverð íbúðar á vegum félagasamtaka hærra en sá kostnaðargrundvöllur sem húsnæðismálastjórn hefur samþykkt að lánveitingu fjármagnar viðkomandi framkvæmdaraðili þann kostnað sem umfram er. Sama gildir ef fyrirtæki fær staðfestingu félagsmálaráðherra til að koma á fót og reka almennar kaupleiguíbúðir.

m. (63. gr.)

Byggingarsjóður verkamanna.

Hlutverk Byggingarsjóðs verkamanna er að annast lánveitingar til félagslegra íbúða með það að markmiði að bæta úr húsnæðisþörf þess fólks sem þarfnast til þess sérstakrar fyrirgreiðslu.

n. (64. gr.)

Byggingarsjóður verkamanna er í vörslu Seðlabanka Íslands. Fjár til hans skal aflað sem hér segir:

a. með tekjum af eigin fé sjóðsins, þ.e. afborgunum vöxtum og verðtryggingu af veittum lánum,

b. með árlegum framlögum úr ríkissjóði eins og kveðið er á um í fjárlögum hverju sinni,

c. með láni sveitarfélags til Húsnæðisstofnunar ríkisins, sbr. 58. gr.,

d. með sölu skuldabréfa til lífeyrissjóða samkvæmt samningum Húsnæðisstofnunar ríkisins við lífeyrissjóði,

e. með sérstökum lántökum sem ákveðnar verða í fjárfestingar- og lánsfjáráætlun hverju sinni þegar ráðstöfunarfé samkvæmt a–d-liðum nægir ekki til áformaðra framkvæmda.

Stefna skal að því að byggja félagslegt húsnæði sem nemur a.m.k. einum þriðja af árlegri íbúðaþörf landsmanna og skal fjáröflun til sjóðsins hagað samkvæmt því.

Afgreiðsla lána úr sjóðnum og innheimta þeirra fara fram í almennum lánastofnunum sem Húsnæðisstofnun semur við um þá þjónustu.

o. (65. gr.)

Framlög ríkissjóðs skv. 64. gr. skulu greidd Byggingarsjóði verkamanna í samræmi við greiðslubyrði hans á hverjum tíma.

p. (66. gr.)

Lánaflokkar.

Lánaflokkar Byggingarsjóðs verkamanna eru:

1. Lán til félagslegra kaupleiguíbúða (90% lán).

2. Lán til félagslegra eignaríbúða (90% lán).

3. Lán til félagslegra leiguíbúða (90% lán).

4. Lán til almennra kaupleiguíbúða (70% og 20% lán).

r. (67. gr.)

Auk lána til íbúða er heimilt að lána til bílskýla ef nauðsynlegt er að bílskýli fylgi íbúð af skipulagsástæðum.

Einnig er heimilt að veita lán til upphitunar á gangstétt.

Því aðeins er heimilt að lána til bílskýla og upphitunar á gangstétt að samanlagður kostnaður við það og íbúðina fari ekki fram úr þeim kostnaðargrundvelli um hámarksverð á íbúð sem húsnæðismálastjórn setur.

Við endursölu á eignaríbúðum skal bílskýli fylgja íbúð.

Nánar skal kveðið á um efni greinar þessarar í reglugerð.

s. (68. gr.)

Lán. Lánskjör.

Lán til félagslegra íbúða veitir húsnæðismálastjórn úr Byggingarsjóði verkamanna. Lánshlutfall má nema allt að 90% af byggingarkostnaði eða kaupverði, þó aldrei hærra en 90% af þeim kostnaðargrundvelli að lánveitingu sem húsnæðismálastjórn hefur samþykkt.

Sé um sambýli eða íbúðir fatlaðra eða aldraðra að ræða skal heimilt að taka tillit til umframkostnaðar á fermetra.

Lán til félagslegra eignaríbúða og til kaupa á kaupleiguíbúðum eru til 43 ára.

Lán til félagslegra leiguíbúða og til kaupleiguíbúða, sem eru í leigu, eru til 50 ára.

Sérstök lán til framkvæmdaraðila vegna almennra kaupleiguíbúða (20% lán) eru til 25 ára.

Sé um lán til kaupa á notuðum íbúðum að ræða má lánið nema sama hlutfalli af kaupverði og lánað er til nýbygginga.

Lán Byggingarsjóðs verkamanna skulu vera að fullu verðtryggð og skal höfuðstóll lánsins miðast við lánskjaravísitölu eins og hún er á hverjum tíma.

Hvert lán skal tryggt með 1. veðrétti í hlutaðeigandi íbúð.

Húsnæðismálastjórn skal við gerð fjárhagsáætlunar hvert ár gera tillögur til félagsmálaráðuneytis um vexti af lánum Byggingarsjóðs verkamanna. Ríkisstjórnin tekur ákvörðun um vexti af lánum (lánaflokkum) Byggingarsjóðs verkamanna að fenginni umsögn Seðlabankans. Húsnæðismálastjórn ákveður lántökugjald og aðra þóknun af lánum sjóðsins.

Lánin eru afborgunarlaus fyrsta árið, þó ekki þegar um er að ræða íbúðir sem eingöngu eru í leigu (án hlutareignar).

Lánin endurgreiðast að fullu með jöfnum greiðslum vaxta og afborgana (annuitet) að viðbættum verðbótum samkvæmt lánskjaravísitölu Seðlabanka Íslands á eftirstöðvum lánstímans.

Gjalddagar lána skulu eigi vera færri en fjórir á ári.

Húsnæðisstofnun ríkisins er heimilt að fjölga gjalddögum ef það er talið æskilegt.

Byggingarsjóður verkamanna veitir samsvarandi fyrirgreiðslu með sömu kjörum vegna íbúða í endursölu sem framkvæmdaraðili leysir til sín samkvæmt ákvæðum þessara laga um forkaupsrétt.

t. (69. gr.)

Hafi framkvæmdaraðili áður hafnað forkaupsrétti að félagslegri íbúð skal ekki veitt lán úr Byggingarsjóði verkamanna næstu þrjú ár frá því forkaupsrétti var hafnað.

u. (70. gr.)

Bygging eða kaup á félagslegum íbúðum.

Þegar sveitarstjórn eða annar viðurkenndur framkvæmdaraðili hefur tekið ákvörðun um byggingu eða kaup á félagslegum íbúðum skal hann tilkynna Húsnæðisstofnun ríkisins ákvörðun sína og jafnframt sækja formlega um lán úr Byggingarsjóði verkamanna. Í umsókn komi fram hvaða tegund félagslegra íbúða um er að ræða, fjöldi þeirra, stærð og gerð, framkvæmdatími, áætlaður byggingarkostnaður eða kaupverð og annað það sem nauðsynlegt er til þess að Húsnæðisstofnun geti tekið afstöðu til lánveitinga til framkvæmdanna eða kaupanna. Með umsókn fylgi jafnframt greinargerð um stöðu og horfur byggingarframkvæmda á vegum framkvæmdaraðila. Í greinargerð skal liggja fyrir áætluð byggingarþörf næstu fjögur árin og helstu forsendur fyrir þeirri þörf sem áætluð er.

Með umsókn sinni um lán til félagslegra eignaríbúða skuldbinda sveitarfélög sig til að leggja fram 10% kostnaðar við félagslegar eignaríbúðir með því að kaupa skuldabréf af Húsnæðisstofnun ríkisins. Húsnæðisstofnun endurgreiðir sveitarfélögum bréfin með árlegum greiðslum á 15 árum. Vextir af skuldabréfum þessum skulu vera þeir sömu og gilda um útlán sjóðsins hverju sinni til félagslegra eignaríbúða.

Umsókn sveitarfélags eða annars framkvæmdaraðila skal berast Húsnæðisstofnun ríkisins fyrir 1. október ár hvert.

Framkvæmdaraðilar skulu eiga kost á ráðgjöf um fjárhagsleg og tæknileg atriði framkvæmda gegn gjaldi sem Húsnæðisstofnun ákveður.

v. (71. gr.)

Eigi skal hefja framkvæmdir né ganga frá kaupum á félagslegum íbúðum fyrr en borist hefur staðfesting húsnæðismálastjórnar um byggingarkostnað, húsgerð, gæði, íbúðarstærð og framkvæmdarhraða.

x. (72. gr.)

Þegar húsnæðismálastjórn hefur samþykkt lánveitingar til byggingaráfanga og framkvæmdir eru hafnar skal húsnæðisnefnd í umboði sveitarstjórnar, eða annar framkvæmdaraðili, auglýsa íbúðirnar til sölu eða leigu. Í auglýsingu skal koma fram hverjir eigi rétt á íbúð, áætlaður afhendingartími og greiðsluskilmálar. Umsóknarfrestur má ekki vera skemmri en fjórar vikur frá birtingu auglýsingar.

Sveitarstjórn, húsnæðisnefnd í umboði sveitarstjórnar eða annar framkvæmdaraðili ákveður skiptingu heildarbyggingarkostnaðar á einstakar íbúðir samkvæmt ákvæðum reglugerðar um ákvörðun eignarhluta í fjölbýlishúsum og með hliðsjón af öðrum sérstökum ástæðum, svo sem staðsetningu og sérbúnaði íbúðar. Hið sama á við um kaup á notuðum íbúðum eftir því sem við á.

y. (73. gr.)

Framkvæmdaraðilar, sem fá lán úr Byggingarsjóði verkamanna, þ.e. 70% og 20% lán til almennra kaupleiguíbúða eða 90% lán til félagslegra kaupleiguíbúða, skulu sjá um að afla 10% af kostnaðarverði eða kaupverði íbúðar.

Heimilt er framkvæmdaraðila að selja einstaklingum 10% hlutareign í íbúð sem með því vilja tryggja sér búseturétt, sbr. 92. gr.

Þegar um almennar kaupleiguíbúðir er að ræða er heimilt að selja einstaklingum hlutareign frá 10% og allt að 30%, sbr. 92. gr.

z. (74. gr.)

Framkvæmdalán.

Telji Húsnæðisstofnun að skilyrðum laga þessara sé fullnægt til að hefjast handa við byggingarframkvæmdir veitir hún hlutaðeigandi sveitarfélagi eða öðrum framkvæmdaraðila framkvæmdaheimild og jafnframt framkvæmdalán.

Heimilt er að greiða allt að 95% af láninu á framkvæmdatímanum. Lánið kemur til greiðslu í samræmi við ákvæði samnings við framkvæmdaraðila, þó aldrei umfram framkvæmdarhraða né samningsbundnar greiðslur við kaup á notuðu húsnæði. Í sérstökum undantekningartilvikum er heimilt að greiða allt að 5% umfram verkstöðu framkvæmda. Framkvæmdirnar sjálfar standa til tryggingar veittu framkvæmdaláni á hverjum tíma. Húsnæðismálastjórn setur nánari reglur um tryggingar sem framkvæmdaraðili verður að leggja fram við veitingu framkvæmdaláns. Framkvæmdalán skulu verðtryggð með lánskjaravísitölu. Vextir skulu vera þeir sömu og gilda um framkvæmdalán úr Byggingarsjóði ríkisins. Verðbætur og vextir teljast til byggingarkostnaðar.

Verði framkvæmdalán ekki gerð upp innan tveggja mánaða frá lok samnings eða lokaúttektar skal framkvæmdaraðili greiða vexti frá sama tíma að telja og teljast þeir ekki til byggingarkostnaðar. Heimilt er þó húsnæðismálastjórn að fella niður vaxtagreiðslu framkvæmdaraðila við sérstakar aðstæður.

þ. (75. gr.)

Byggingarkostnaður. Hagkvæmir byggingarhættir.

Sveitarstjórn eða annar framkvæmdaraðili skal kosta kapps um að íbúðir séu svo ódýrar í byggingu eða kaupum sem kostur er.

Val á lóð fyrir félagslegt húsnæði sé með þeim hætti að unnt sé að byggja það á hagkvæman hátt og þess gætt að um lóð gildi ekki dýrir skipulagskilmálar, svo sem kvöð um bílskúr.

Sett sé hámarkskostnaðarviðmiðun áður en hönnun hefst.

Byggingarefni og byggingaraðferð sé með þeim hætti að viðhaldskostnaður verði hóflegur.

Framkvæmdaraðili, sem hyggst byggja eða kaupa félagslega íbúð, skal gera það með útboði eða öðrum hætti sem tryggir hagkvæman byggingarkostnað.

Kostnaðareftirlit er í höndum Húsnæðisstofnunar ríkisins. Skal hún árlega birta opinberlega upplýsingar um byggingarkostnað íbúða sem lokið hefur verið við.

Kostnaðargrundvöll húsnæðismálastjórnar að lánveitingu úr Byggingarsjóði verkamanna skal miða við raunverð á fermetra sem uppgjör á félagslegum íbúðum leiðir í ljós.

æ. (76. gr.)

Telji húsnæðismálastjórn að ekki sé gætt ákvæða 75. gr. eða að íbúðir séu óhóflegar að stærð og gerð eða ef byggingarkostnaður fer yfir samþykktan kostnaðargrundvöll húsnæðismálastjórnar synjar hún um lán til slíkra framkvæmda.

ö. (77. gr.)

Þegar íbúð er fullgerð skal Húsnæðisstofnun ríkisins undantekningarlaust staðfesta lok framkvæmda og byggingarkostnað með úttekt sinni.

Sveitarstjórn (húsnæðisnefnd) eða annar framkvæmdaraðili skal skila lokauppgjöri á byggingarkostnaði innan mánaðar frá því er framkvæmdalánssamningur rann út eða lokaúttekt fór fram og innan tveggja mánaða þinglýstum skuldabréfum til breytinga á framkvæmdaláni í endanlegt lán.

Að uppfylltu ákvæði 2. mgr. skulu eftirstöðvar framkvæmdaláns greiddar.

aa. (78. gr.)

Kaupverð.

Ef talið er hagkvæmt að kaupa félagslegt húsnæði skal húsnæðið fullnægja þeim almennu kröfum sem gerðar eru um félagslegt íbúðarhúsnæði og kaupverð sé eigi hærra en kostnaðargrundvöllur húsnæðismálastjórnar að teknu tilliti til aldurs íbúðar.

bb. (79. gr.)

Stærðir íbúða.

Félagslegar íbúðir skulu miðast við fjölskyldustærð en þó aldrei vera stærri en 130 fermetrar brúttó.

cc. (80. gr.)

Réttur einstaklinga til félagslegra íbúða.

Félagslegar eignaríbúðir.

Kaup á félagslegum kaupleiguíbúðum.

Réttur til að festa kaup á félagslegri eignaríbúð eða félagslegri kaupleiguíbúð er bundinn við þá sem uppfylla eftirtalin skilyrði:

a. Eiga ekki íbúð fyrir eða samsvarandi eign í öðru formi.

b. Hafa haft meðaltekjur síðustu þrjú árin áður en úthlutun fer fram sem svarar eigi hærri fjárhæð en 974.667 kr. fyrir einstakling og 88.900 kr. fyrir hvert barn. Viðmiðunartekjur hjóna skulu vera 25% hærri en hjá einstaklingi. Með meðaltekjum er átt við heildartekjur umsækjanda, maka hans og barna. Fyrrgreindar fjárhæðir eru miðaðar við meðaltekjur áranna 1986, 1987 og 1988. Tekjumörk þessi skulu ákvörðuð af húsnæðismálastjórn í upphafi hvers árs að fengnum upplýsingum hjá Þjóðhagsstofnun um breytingar á atvinnutekjum milli ára.

c. Sýna fram á greiðslugetu sem metin er hjá húsnæðisnefnd sveitarfélaga eða öðrum aðilum sem hún vísar til. Við það mat skal miðað við að greiðslubyrði lána fari ekki yfir þriðjung af tekjum. Komi upp ágreiningur má vísa honum til húsnæðismálastjórnar.

Auk áðurgreindra skilyrða er sveitarstjórn heimilt að gera kröfu til þess að umsækjandi eigi lögheimili í sveitarfélaginu þegar íbúðir á vegum hennar eru auglýstar.

Heimilt er að víkja frá ákvæði a-liðar þegar um er að ræða umsækjendur sem búa við ófullnægjandi húsnæðisaðstöðu.

Enn fremur er heimilt að víkja frá a- og b-liðum þegar umsækjendur hafa orðið fyrir meiri háttar röskun á högum og hafa vegna fráfalls maka eða af öðrum ástæðum lækkað svo í tekjum að þeir geta ekki haldið íbúðum sínum. Umsóknum um lán samkvæmt þessari málsgrein skal fylgja umsögn félagsmálaráðs í hverju sveitarfélagi eða viðkomandi sveitarstjórnar.

dd. (81. gr.)

Félagslegar leiguíbúðir og félagslegar kaupleiguíbúðir.

Rétt til leiguíbúða á vegum sveitarfélaga eða félagasamtaka eiga þeir sem búa við erfiðar aðstæður, eiga ekki íbúð eða aðra samsvarandi eign og hafa haft tekjur sem eru undir þeim tekjumörkum sem fram koma í b-lið 1. mgr. 80.

gr.

Sömu skilyrði gilda um leigu á félagslegri kaupleiguíbúð.

ee. (82. gr.)

Almennar kaupleiguíbúðir.

Framkvæmdaraðili skal setja sérstakar úthlutunarreglur. Í reglunum komi fram að tekið sé tillit til húsnæðisaðstæðna og fjölskyldustærðar umsækjanda. Reglurnar skulu birtar á opinberum vettvangi.

ff. (83. gr.)

Ráðstöfun íbúða.

Húsnæðisnefnd úthlutar í umboði sveitarstjórnar öllum félagslegum íbúðum á vegum sveitarfélaga í samræmi við ákvæði laga þessara.

Sé íbúð á vegum annars framkvæmdaraðila en sveitarfélags er úthlutunin í höndum hans.

gg. (84. gr.)

Réttarstaða eigenda eða leigjenda félagslegra íbúða.

Eignarhald á félagslegri eignaríbúð.

Kaupandi skal greiða 10% áætlaðs kostnaðarverðs eða kaupverðs þegar kaupsamningur er undirritaður, sbr. 2. mgr.

Kaupandi skal inna af hendi fyrstu greiðslu sína upp í áætlað kostnaðarverð innan þriggja mánaða frá því að úthlutun fer fram. Sveitarstjórn, eða húsnæðisnefnd í umboði hennar, ákveður gjalddaga á framlagi kaupanda og skiptingu fjárhæðarinnar milli gjalddaga en miða skal við að framlag kaupanda greiðist á byggingartíma íbúðanna. Standi kaupandi að íbúð ekki í skilum með framlag sitt á réttum gjalddögum samkvæmt ákvörðun sveitstjórnar fellur réttur hans til íbúðarinnar niður og fær hann þá endurgreitt það sem hann hafði þegar greitt, eigi síðar en við lok uppgjörs, auk verðbóta samkvæmt lánskjaravísitölu en án vaxta.

hh. (85. gr.)

Þegar sveitarstjórn hefur gert upp byggingarkostnað og Húsnæðisstofnun staðfest hann með úttekt sinni, sbr. 77. gr., skal sveitarstjórn sjá um að kaupandi fái í hendur skriflegt afsal fyrir íbúðinni, enda hafi kaupandi undirritað veðskuldabréf til Byggingarsjóðs verkamanna og staðið í skilum með útborgun og aðrar greiðslur sem honum ber að inna af hendi.

Í afsali skal tekið fram að íbúðin sé háð ákvæðum laga þessara eins og þau verða á hverjum tíma. Enn fremur skal í afsali kveðið á um skyldu íbúðareiganda til þátttöku með öðrum íbúðareigendum í sambýlishúsinu í húsfélagi sem annist sameiginleg verkefni.

ii. (86. gr.)

Íbúðareigendum er óheimilt að leigja út íbúð sína nema að fengnu leyfi sveitarstjórnar eða húsnæðisnefndar í umboði hennar sem hafi milligöngu um útleigu íbúðarinnar.

Verði íbúð leigð út í óleyfi í lengri tíma en þrjá mánuði er framkvæmdaraðila heimilt að rifta samningi við kaupanda og afturkalla úthlutun á íbúðinni. Einnig er honum heimilt að fella niður verðbætur til íbúðareiganda þegar til endursölu kemur.

Ákvæði þetta á við um allt félagslegt húsnæði, einnig það sem byggt var samkvæmt eldri lögum.

jj. (87. gr.)

Eigendum er óheimilt að veðsetja íbúðir sínar fyrr en áhvílandi lán úr Byggingarsjóði verkamanna eru lægri en 75% af uppfærðu kostnaðarverði íbúða.

kk. (88. gr.)

Leiga á kaupleiguíbúð.

Kaupréttur.

Í almennum og félagslegum kaupleiguíbúðum getur umsækjandi valið um þrjá kosti: kaup, leigu með kauprétti eða leigu með hlutareign.

Ef félagsskapur er byggður um eitt ákveðið form kaupleiguíbúða, og það komi skýrt fram í samþykktum félagsins sem staðfestar hafa verið af félagsmálaráðherra, er heimilt að víkja frá ákvæði 1. mgr.

ll. (89. gr.)

Í samningi um leigu með kauprétti felst að leigutaki á rétt á því að festa kaup á íbúðinni innan ákveðins tíma. Framkvæmdaraðili ákveður frest þann sem leigutaki hefur til að neyta kaupréttar og skal sá frestur kynntur leigjanda. Frestur sá skal þó eigi vera skemmri en fimm ár.

Með leigusamningi með kauprétti stofnast persónulegur réttur leigutaka til afnota af íbúð og til kaupa á henni. Í samningum skal koma skýrt fram hvaða kjör eru í boði verði kaupréttarins neytt. Réttur þessi er ekki framseljanlegur og erfist ekki. Þó getur framkvæmdaraðili heimilað að maki yfirtaki íbúðina við andlát leigutaka, hjónaskilnað, kaupmála milli hjóna eða setu í óskiptu búi.

Meðan leigutaki, sem á kauprétt á íbúð, stendur í skilum að sínu leyti eiga uppsagnarákvæði laga um húsaleigusamninga ekki við. Verði hins vegar vanefndir af hans hálfu má rifta leigusamningi í samræmi við ákvæði laga um húsaleigusamninga.

Framkæmdaraðili skal senda tilkynningu til leigutaka um lokafrest hans til að neyta kaupréttar þremur mánuðum áður en sá frestur rennur út. Neyti leigutaki ekki kaupréttar eiga ákvæði laga um húsaleigusamninga um uppsögn á leiguhúsnæði við frá þeim tíma er fyrrnefndur frestur rann út.

Leigugjald miðast við afborganir og vexti af láni Byggingarsjóðs verkamanna og vaxtakostnað af framlagi framkvæmdaraðila, auk almenns rekstrarkostnaðar. Leiga greiðist með jöfnum mánaðarlegum afborgunum. Um ákvörðun húsaleigu skal kveðið nánar í reglugerð.

Að öðru leyti gilda lög nr. 44/1979, um húsaleigusamninga, eftir því sem við á, m.a. um heimild framkvæmdaraðila til að rifta samningi ef íbúð er framleigð án heimildar.

mm. (90. gr.)

Kaup á kaupleiguíbúð.

Tilkynni leigutaki innan tilskilins frests, sbr. 89. gr., að hann hyggist neyta kaupréttar síns skal gerður skriflegur kaupsamningur milli aðila, enda sé áður staðfest af hálfu Húsnæðisstofnunar ríkisins að leigutaki eigi lánsrétt skv. 12. gr. laga þessara.

Kaupverð íbúðar er upphaflegt kostnaðarverð hennar eða síðasta söluverð, framreiknað samkvæmt vísitölu lánskjara. Frá því verði skal draga 1,5% fyrningu fyrir hvert ár sem liðið er frá þeim tíma er upphaflegt kostnaðarverð eða síðasta söluverð var ákveðið. Við framreiknað verð íbúðarinnar má bæta kostnaðarverði endurbóta sem á henni hafa verið gerðar.

Kaupverð greiðist með jöfnum mánaðarlegum greiðslum, sbr. þó 8. mgr.

Við kaupin greiðir kaupandi eftirfarandi gjöld:

1. ársvexti, afborganir og verðbætur af áhvílandi lánum úr Byggingarsjóði verkamanna,

2. 10% framlag sem aflað hefur verið af hálfu framkvæmdaraðila; framlagið skal framreiknað skv. 101. gr.; lánstími verði allt að 15 árum,

3. vaxtakostnað af 10% framlagi; heimilt er framkvæmdaraðila að ákveða að kaupandi greiði hærri vexti af framlagi en greiddir voru samkvæmt leigusamningi, allt að þeim vöxtum er framkvæmdaraðili greiðir lánardrottni sínum.

Jafnframt ber kaupandi ábyrgð á öllum gjöldum af íbúðinni svo og ábyrgð á rekstri hennar og viðhaldi samkvæmt almennum reglum.

Réttur kaupanda, sem stofnast við kaupsamning, er persónulegur réttur. Hann er ekki framseljanlegur og erfist ekki. Þó getur framkvæmdaraðili heimilað nafnaskipti á íbúð í sérstökum tilfellum, svo sem við hjónaskilnað eða kaupmála milli hjóna.

Kaupverðið, sbr. 1.–3. tölul. 4. mgr., greiðist með jöfnum mánaðarlegum greiðslum, sbr. þó 8. mgr. Framkvæmdaraðili skal sjá um að greiða afborganir af láni Byggingarsjóðs verkamanna þar til afsal er gefið út.

Þegar um almennar kaupleiguíbúðir er að ræða skal 20% lán úr Byggingarsjóði verkamann gjaldfellt og endurgreiðast framkvæmdaraðila á fimm árum.

Ef kaupandi ætlar að selja íbúðina áður en framlag til framkvæmdaraðila er greitt að fullu skal hann gera full skil við framkvæmdaraðila um greiðslu á framlaginu.

Kaupanda er óheimilt að veðsetja kaupleiguíbúð meðan hann hefur ekki að fullu greitt framlag framkvæmdaraðila nema að fengnu veðleyfi hans.

nn. (91. gr.)

Þegar kaupandi hefur að fullu greitt framlag til framkvæmdaraðila og staðið í skilum með aðrar greiðslur fær hann afsal, innan tveggja mánaða, fyrir íbúðinni og yfirtekur um leið áhvílandi veðskuldir.

Í afsali skal tekið fram að íbúðin sé háð ákvæðum laga þessara eins og þau verða á hverjum tíma.

oo. (92. gr.)

Kaup á eignarhlut í kaupleiguíbúð.

Heimilt er að tryggja leigutaka ótímabundinn afnotarétt af félagslegri kaupleiguíbúð með því að selja honum eignarhlut í henni fyrir 10% kostnaðarverðs eða kaupverðs íbúðarinnar með þeim kvöðum að eignarhlutur hans standi óhreyfður í íbúðinni meðan hann hefur afnot af henni.

Heimilt er að selja eignarhlut fyrir 30% af kostnaðarverði í almennum kaupleiguíbúðum. Einnig er framkvæmdaraðila heimilt að selja 10% eignarhlut að því tilskildu að leigutaki sé innan eignamarka sem húsnæðismálastjórn ákveður. Við ákvörðun eignarmarka skal við það miðað að umsækjandi eigi fullnægjandi íbúð, skuldlausa eða skuldlitla, eða aðra samsvarandi eign. Húsnæðismálastjórn setur nánari reglur um efni þessarar málsgreinar.

Frá og með undirritun samnings um kaup leigutaka á eignarhlut í íbúð, sbr. 1. og 2. mgr., eiga ákvæði húsaleigusamninga um uppsögn leigusala á húsnæði ekki við, enda verði ekki um meiri háttar vanefndir af hálfu leigutaka að ræða.

Eignarhlut leigutaka, sbr. 1. og 2. mgr., skal þinglýst sem kvöð á íbúðinni.

Réttur leigutaka til íbúðar samkvæmt þessari grein er persónulegur, þ.e. er ekki framseljanlegur og erfist ekki. Hætti leigutaki afnotum af íbúð skal eignarhlutinn endurgreiddur með fullum verðbótum samkvæmt lánskjaravísitölu, án vaxta. Framkvæmdaraðili getur þó heimilað að réttur til afnota af íbúð með eignarhlut færist yfir til maka við andlát leigutaka, hjónaskilnað, kaupmála milli hjóna eða setu í óskiptu búi.

Um leigufjárhæð gildir ákvæði 89. gr.

Um heimild framkvæmdaraðila til að rifta leigusamningi, ef íbúð er framleigð í heimildarleysi, gilda ákvæði laga um húsaleigusamninga, nr. 44/1979, með síðari breytingum.

pp. (93. gr.)

Leiga á félagslegri leiguíbúð.

Um samskipti leigutaka og framkvæmdaraðila gilda ákvæði laga um húsaleigusamninga.

Um leigugjald gildir ákvæði 89. gr.

rr. (94. gr.)

Þinglýsing og stimpilgjald.

Eigi skal greiða stimpilgjald af afsölum fyrir félagslegri íbúð en kostnað við þinglýsingu greiðir kaupandi.

Eigi skal greiða stimpilgjald af skuldabréfum félagslegra íbúða. Þó skal greiða stimpilgjald við kaup á almennum kaupleiguíbúðum.

ss. (95. gr.)

Endurskoðun vaxta.

Byggingarsjóður verkamanna skal að átta árum liðnum frá undirritun kaupsamnings um félagslega íbúð kanna fjölskyldutekjur kaupanda og upp frá því á fimm ára fresti. Leiði sú endurskoðun í ljós að tekjur kaupanda eru yfir þeim tekjumörkum sem gilda hverju sinni skv. b-lið 1. mgr. 80. gr. skal breyta vöxtum þannig að þeir verði hinir sömu og gilda um lán til almennra kaupleiguíbúða.

Ákvæði þetta á við um allt félagslegt húsnæði þar sem lánveitingar Byggingarsjóðs verkamanna voru ekki ákveðnar með föstum vöxtum.

tt. (96. gr.)

Endurskoðun greiðslukjara.

Húsnæðismálastjórn getur heimilað frestun á greiðslum hjá einstökum lánþegum ef greiðslubyrði afborgana, vaxta og verðbóta fer yfir tiltekið hlutfall af heildartekjum greiðanda.

uu. (97. gr.)

Varasjóður.

Af öllum félagslegum íbúðarbyggingum skal leggja allt að 1% af byggingarkostnaði hverrar íbúðar í varasjóð er gegni því hlutverki að tryggja gæði og bæta fyrir áföll sem kunna að verða, svo sem byggingargalla, og ekki teljast eðlilegt viðhald.

Varasjóður skal varðveittur í Byggingarsjóði verkamanna.

Nánari ákvæði um varasjóð skulu sett í reglugerð.

vv. (98. gr.)

Kaupskylda. Forkaupsréttur.

Framkvæmdaraðili hefur kaupskyldu á öllum félagslegum eignaríbúðum og félagslegum kaupleiguíbúðum fyrstu 10 árin frá útgáfu afsals en í fimm ár á almennum kaupleiguíbúðum. Eftir þann tíma hefur framkvæmdaraðili forkaupsrétt á eignaríbúðum og kaupleiguíbúðum sem boðnar eru til sölu.

Þegar íbúðir, sem forkaupsréttur er á, eru til sölu skal eigandi senda tilkynningu þess efnis til viðkomandi aðila. Sveitarstjórn eða annar framkvæmdaraðili skal tilkynna eiganda afstöðu sína skriflega innan 30 daga. Berist tilkynning ekki innan þess tíma telst forkaupsrétti hafnað.

Hafni framkvæmdaraðili forkaupsrétti á félagslegri eignaríbúð eða kaupleiguíbúð eða hafi íbúð verið í eigu sama aðila í 30 ár frá útgáfu afsals er eiganda heimilt að selja íbúðina á almennum markaði enda greiði hann upp skuld við framkvæmdaraðila og Byggingarsjóð verkamanna. Framkvæmdaraðili skal þá gefa út yfirlýsingu um að niður séu fallnar allar kvaðir sem verið hafa á íbúðinni um forkaupsrétt og takmarkanir á ráðstöfunarrétti. Skal yfirlýsingunni þinglýst.

xx. (99. gr.)

Sveitarstjórn hefur kaupskyldu á öllum íbúðum í verkamannabústöðum byggðum eftir gildistöku laga nr. 51/1980 til gildistöku laga þessara við verði sem tilgreint er í 102. gr. fyrstu 15 árin frá útgáfu afsals. Eftir þann tíma á sveitarstjórn forkaupsrétt að þeim íbúðum sem boðnar hafa verið til sölu. Hafni sveitarstjórn forkaupsrétti að verkamannabústað eða að félagslegri íbúð samkvæmt lögum þessum eða hafi íbúð í verkamannabústað verið í eigu sama eiganda í 30 ár samfellt er eiganda heimilt að selja íbúðina á frjálsum markaði enda greiði hann upp áhvílandi uppfærðar eftirstöðvar láns Byggingarsjóðs verkamanna. Sveitarstjórn skal þá gefa út yfirlýsingu um að niður séu fallnar allar kvaðir sem verið hafa á íbúðinni um forkaupsrétt og takmarkanir á ráðstöfunarrétti. Skal yfirlýsingunni þinglýst.

yy. (100. gr.)

Nú er íbúð, sem byggð hefur verið samkvæmt þessum lögum eða eldri lögum um verkamannabústaði, seld á nauðungaruppboði og skal sveitarstjórn þá neyta forkaupsréttar síns, sbr. þó 99. gr., og krefjast þess á uppboðsþingi að eignin verði lögð henni út til eignar á því verði sem hæst hefur verið boðið í eignina eða á söluverði skv. 2. mgr. 102. gr. ef það er lægra en hæsta boð. Að fengnu afsali samkvæmt þessu ákvæði skal afmá í veðmálabókum veðbönd og höft á eigninni.

zz. (101. gr.)

Endursala eignaríbúða.

Eigandi félagslegrar íbúðar, sem hyggst selja íbúð sína, skal tilkynna það húsnæðisnefnd (sveitarstjórn) eða öðrum framkvæmdaraðila. Framkvæmdaraðili kaupir íbúðina og selur að nýju samkvæmt ákvæðum þessara laga og reglugerða útgefinna samkvæmt þeim.

Húsnæðisnefnd skal í umboði sveitarstjórnar annast kaup og endursölu félagslegra íbúða á vegum sveitarfélaga sem eru í eigu einstaklinga ef sveitarstjórn neytir forkaupsréttar. Viðkomandi framkvæmdaraðili sér annars um að leysa inn og endurselja íbúðir.

Við kaup íbúðar skal seljandi hennar fá endurgreitt það fjármagn sem hann lagði fram við kaup íbúðarinnar og þær afborganir sem hann hefur greitt af láni Byggingarsjóðs verkamanna frá því kaupsamningur var gerður. Við greiðslur þessar bætast verðbætur samkvæmt vístölu lánskjara frá greiðsludegi til söludags.

Þá skal seljandi íbúðarinnar fá endurgreiddar þær endurbætur sem hann hefur gert á fasteigninni samkvæmt samkomulagi milli aðila eða að mati sérstakra matsmanna.

Frá greiðslu til seljanda skal draga fyrningu, 1,5% fyrstu 20 árin en 0,75% eftir það, af framreiknuðu verði íbúðarinnar fyrir hvert eignarhaldsár.

Vanræksla á viðhaldi íbúðarinnar frá og með gerð kaupsamnings skal einnig koma til frádráttar frá greiðslu seljanda samkvæmt samkomulagi eða að mati sérstakra matsmanna. Sama gildir um lausaskuldir og vangreidd gjöld af íbúðinni.

Kostnað við mat greiðir sá sem óskar eftir því.

þþ. (102. gr.)

Sveitarfélag eða annar framkvæmdaraðili skal annast útreikning á söluverði félagslegra íbúða þar sem kaupskyldu eða forkaupsréttar er neytt, sbr. 98. gr. Húsnæðisstofnun ríkisins skal staðfesta útreikninginn. Ágreiningi milli aðila um verðlagningu íbúðanna skal vísa til húsnæðismálastjórnar sem sker úr um hann með rökstuddri ákvörðun.

Við endursölu íbúðar skal framreikna upphaflegt kostnaðarverð hennar eða síðasta söluverð samkvæmt vísitölu lánskjara frá gerð kaupsamnings til söludags. Frá því verði skal draga 1,5% fyrningu fyrstu 20 árin en 0,75% eftir það fyrir hvert eignarhaldsár. Við framreiknað verð íbúðarinnar má bæta kostnaðarverði endurbóta sem á henni hafa verið gerðar.

Kaupandi íbúðarinnar tekur við eftirstöðvum af láni Byggingarsjóðs verkamanna uppfærðum til söludags. Ef uppfærðar eftirstöðvar lánsins nema lægri fjárhæð en 90% af endursöluverði íbúðarinnar er heimilt að veita lán úr Byggingarsjóði verkamanna þannig að heildarlán sjóðsins nemi því hlutfalli. Heildarlán má þó ekki nema hærri fjárhæð en 90% af kostnaðargrundvelli sem húsnæðismálastjórn hefur samþykkt.

Fyrning á félagslegu húsnæði, byggðu í tíð eldri laga, fer eftir ákvæðum þeirra laga.

4. gr.

VI. kafli laganna (sbr. lög nr. 76/1989), Forkaupsréttur sveitarfélaga á íbúðum byggðum samkvæmt lögum fyrir gildistöku laga nr. 51/1980, breytist svo:

a. 98. gr. laganna (verður 103. gr.) breytist svo:

Í stað orðanna „stjórnar verkamannabústaða“ í fyrri málslið 2. mgr. komi: húsnæðisnefnd, og í stað „Stjórnin“ í síðari málslið sömu málsgreinar komi: Nefndin. Í stað orðanna „Stjórnir verkamannabústaða“ í síðari málslið 3. mgr. komi: Húsnæðisnefndir, og í stað orðanna „stjórn verkamannabústaða“ í 2. málsl. 4. mgr. komi: húsnæðisnefnd.

b. 99. gr. laganna (verður 104. gr.) breytist svo:

Í stað orðanna „Stjórn verkamannabústaða“ í 2. mgr. komi: Húsnæðisnefnd.

3. mgr. falli brott.

c. 1. mgr. 100. gr. laganna (verður 105. gr) orðist svo:

Húsnæðisnefnd skal ákveða söluverð íbúða í verkamannabústöðum þar sem kaupskyldu eða forkaupsréttar er neytt. Við ákvörðun söluverðs skal m.a. taka tillit til byggingarkostnaðar íbúða á þeim tíma sem sala fer fram, áhvílandi lána frá Byggingarsjóði ríkisins eða Byggingarsjóði verkamanna og ástands íbúðar. Húsnæðisnefnd annast sölu íbúða í umboði sveitarstjórnar.

d. 103. gr. laganna (verður 108. gr.) orðist svo:

Húsnæðismálastjórn skal úrskurða um þann ágreining milli seljanda íbúða og húsnæðisnefnda sem til hennar er vísað og varðar útreikning á greiðslu til seljanda skv. 101. gr., svo og ákvarðanir um endursölu íbúða skv. 102. gr.

5. gr.

Lög þessi öðlast þegar gildi.

Þegar lög þessi hafa hlotið staðfestingu skal fella meginmál þeirra inn í lög nr. 86/1988, um Húsnæðisstofnun ríkisins, með síðari breytingum, og gefa þau út svo breytt.

Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.

Hinn 3. júlí 1989 skipaði félagsmálaráðherra Jóhanna Sigurðardóttir nefnd til að gera tillögur um endurskipulagningu og framtíðarskipan félagslega hluta húsnæðiskerfisins. Hlutverk nefndarinnar var samkvæmt skipunarbréfi „að leggja fram tillögur um endurbætur á fyrirkomulagi lánveitinga til félagslegra íbúðarbygginga með það að markmiði að einfalda lánafyrirkomulag og auka skilvirkni félagslega íbúðalánakerfisins. Nefndinni er falið að gera tillögur um breytt fyrirkomulag á stjórnun og úthlutun á félagslegri aðstoð í húsnæðiskerfinu. Jafnframt er nefndinni falið að gera tillögur um framkvæmd ráðstafana og leiða til að auka framboð leiguhúsnæðis og til að jafna húsnæðiskostnað leigjenda til samræmis við húseigendur.“

Í nefndinni sátu eftirtaldir: Percy B. Stefánsson, forstöðumaður Byggingarsjóðs verkamanna, tilnefndur af Húsnæðisstofnun ríkisins, Grétar Þorsteinsson, formaður Trésmiðafélags Reykjavíkur, tilnefndur af ASÍ, Arna A. Antonsdóttir meinatæknir, tilnefnd af BSRB, Jón Karlsson, formaður Verkamannafélagsins Fram, tilnefndur af Verkamannasambandi Íslands, Reynir Ingibjartsson framkvæmdastjóri, tilnefndur af samtökunum „Þak yfir höfuðið“, Dan J. Brynjarsson, hagsýslustjóri Akureyrar, tilnefndur af Sambandi íslenskra sveitarfélaga, Karl Steinar Guðnason alþingismaður, tilnefndur af Alþýðuflokknum, Jón Kristjánsson alþingismaður, tilnefndur af Framsóknarflokknum, Guðni A. Jóhannesson verkfræðingur, tilnefndur af Alþýðubandalaginu.

Félagsmálaráðherra skipaði Inga Val Jóhannsson, félagsfræðing í félagsmálaráðuneytinu, formann nefndarinnar og Kristínu Ástgeirsdóttur sagnfræðing ritara hennar. Þorgerður Benediktsdóttir, lögfræðingur í félagsmálaráðuneytinu, starfaði með nefndinni.

Í starfi sínu lagði nefndin til grundvallar skýrslu til félagsmálaráðherra, dags. 20. febrúar 1989, frá vinnuhópi sem skipaður var til að athuga fyrirkomulag og fjármögnun félagslega húsnæðiskerfisins. Í skýrslunni eru upplýsingar um þróun og stöðu félagslega íbúðalánakerfisins.

Nefndin ræddi ítarlega um kosti og galla þess fyrirkomulags sem við nú búum við, kallaði á fund sinn fulltrúa þeirra sem vinna við félagslega húsnæðiskerfið, neytendur, fulltrúa félagasamtaka, embættismenn og aflaði víðtækra gagna um félagslega íbúðalánakerfið. Niðurstaða nefndarstarfsins varð sú að skila af sér sameiginlegum tillögum í fernu lagi:

1. Frumvarpi til laga um breytingar á lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins.

2. Tillögum um breytt skipulag húsnæðismála í landinu.

3. Tillögum um húsaleigubætur og leigumiðlanir.

4. Tillögum um endurskoðun laga um húsaleigusamninga.

Góð samstaða var í nefndinni en ólík sjónarmið og áherslumunur kom fram varðandi skipan í húsnæðisnefndir sveitarfélaga. Niðurstöður nefndarinnar liggja fyrir í ítarlegri skýrslu: Skýrsla nefndar um félagslega húsnæðiskerfið, febrúar 1990.

Þróun félagslega húsnæðiskerfisins.

Lánveitingar hins opinbera til félagslegra íbúðarbygginga hér á landi eiga sér orðið langa sögu, mun lengri en almenna húsnæðislánakerfið. Upphaf félagslegra íbúðarbygginga á Íslandi má rekja til ársins 1919 þegar fulltrúaráð verkalýðsfélaganna í Reykjavík beitti sér fyrir stofnun samvinnufélags um byggingu leiguíbúða er hlaut nafnið Byggingarfélag Reykjavíkur. Á þeim tíma var Reykjavík í örum vexti, skortur á húsnæði til leigu mikill og það sem í boði var oft afar lélegt.

Fyrsta frumvarpið um opinberan stuðning við byggingu verkamannabústaða var flutt á Alþingi árið 1928 og voru fyrstu lögin um verkamannabústaði samþykkt ári síðar. Í samræmi við þau lög starfaði sérstakur byggingarsjóður verkamanna í hverju bæjarfélagi þar sem verkamannabústaðir voru byggðir. Á næstu árum voru stofnuð byggingarfélög í mörgum byggðarlögum.

Árið 1935 var gerð sú skipulagsbreyting að fjármögnun bygginganna var færð til eins sjóðs fyrir landið allt: Byggingarsjóðs verkamanna. Á tímabilinu frá setningu laganna 1929 til setningar fyrstu almennu húsnæðislöggjafarinnar 1946 voru byggðar 300–400 íbúðir í verkamannabústöðum. Eftir setningu laga nr. 44/1946, um opinbera aðstoð við byggingu íbúðarhúsa í kaupstöðum og kauptúnum, jukust félagslegar íbúðarbyggingar verulega. Árið 1970 höfðu samtals verið byggðar 1.748 íbúðir í verkamannabústöðum.

Fyrsti kafli húsnæðislöggjafarinnar frá 1946 fjallar um verkamannabústaði en með þessum lögum var fyrst opnað fyrir möguleika á lánveitingum til byggingar félagslegra íbúða á vegum sveitarfélaga. Í kjölfar samninga aðila vinnumarkaðarins 1965 var gefin út svokölluð „júlíyfirlýsing“ sem var undanfari hinna miklu framkvæmda í Breiðholti í Reykjavík. Gerður var samningur um byggingu 1.250 íbúða á vegum ríkisins og Reykjavíkurborgar í samvinnu við verkalýðsfélögin. Á vegum framkvæmdanefndar byggingaráætlunar, sem hafði umsjón með verkefninu, var byggð samtals 1.251 íbúð á árunum 1968–1980. Þar af voru 248 leiguíbúðir sem komu í hlut Reykjavíkurborgar.

Árið 1973 var lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins breytt með það fyrir augum að sveitarfélög, sem ekki áttu kost á íbúðum framkvæmdanefndar byggingaráætlunar, gætu byggt leiguíbúðir. Gert var ráð fyrir að byggðar yrðu allt að 1.000 íbúðir á fimm árum. Lánað var úr Byggingarsjóði ríkisins fyrir 80% kostnaðar til 33 ára með almennum vaxtakjörum sjóðsins. Þremur árum síðar var lögum um leiguíbúðir sveitarfélaga breytt og var sveitarfélögum heimilað að selja leiguíbúðirnar á almennum markaði. Samtals voru byggðar 849 leiguíbúðir samkvæmt þessum lögum og hefur ríflega helmingur þeirra verið seldur.

Byggingarsjóður ríkisins hefur jafnan tekið virkan þátt í fjármögnun félagslegra íbúða. Árið 1968 veitti Alþingi húsnæðismálastjórn heimild til þess að veita Öryrkjabandalagi Íslands lán til byggingar leiguíbúða. Byggingar Öryrkjabandalagsins og Sjálfsbjargar eru m.a. fjármagnaðar úr Byggingarsjóði ríkisins. Með fyrrnefndri heimild opnuðust einnig möguleikar á lánveitingum til dvalarheimila og íbúða fyrir aldraða. Leiguíbúðir sveitarfélaga, sem nefndar voru hér á undan, íbúðarbyggingar á vegum framkvæmdanefndar byggingaráætlunar, nýbyggingar á vegum sveitarfélaga í stað heilsuspillandi húsnæðis, leiguíbúðir eða heimili fyrir aldraða og dagvistarstofnanir fyrir börn og aldraða eru allt félagsleg verkefni sem Byggingarsjóður ríkisins hefur haft með höndum. Auk þess má nefna lánveitingar til ýmissa líknarfélaga sem helga sig því markmiði að eiga og reka húsnæði í þágu félagsmanna eða skjólstæðinga sinna.

Árið 1980 tóku gildi ný lög um Húsnæðisstofnun ríkisins. Með þeim lögum var verkaskipting opinberu byggingarlánasjóðanna skýrt afmörkuð og Byggingarsjóði verkamanna falið að sjá um félagslegar íbúðarbyggingar í þágu láglaunafólks. Í lögunum var einnig að finna þau nýmæli að kveðið var á um að stefnt skuli að því að Byggingarsjóður verkamanna geti fjármagnað a.m.k. einn þriðja hluta af árlegri íbúðarþörf landsmanna. Fjármögnun félagslegra íbúðarbygginga var efld og sjóðnum tryggðir nýir tekjustofnar, tekjur ríkissjóðs af 1% launaskatti og framlög sveitarfélaga er nema 10% af lánveitingum sjóðsins til verkamannabústaða.

Lánað var allt að 90% byggingarkostnaðar verkamannabústaða (miðað var við svokallaða staðalíbúð) til 43 ára með 0,5% vöxtum, en lánið var afborgunarlaust fyrsta árið. Lán til leiguíbúða sveitarfélaga voru til 16 ára, afborgunarlaus fyrsta árið og báru 2% vexti.

Þann 21. maí 1984 voru samþykkt á Alþingi ný lög um Húsnæðisstofnun ríkisins, lög nr. 60/1984. Með þeim lögum var horfið frá því að fastbinda vexti af lánum byggingarsjóðanna í lögum en ákvörðunarvald fært til ríkisstjórnarinnar. Frá 1. júlí 1984 voru vextir af öllum lánum Byggingarsjóðs verkamanna hækkaðir og ákveðnir 1%. Þá var lánshlutfall félagslegra íbúða lækkað úr 90% byggingarkostnaðar „staðalíbúðar“ í 80%.

Í lögum frá 1984 voru heimildir Byggingarsjóðs verkamanna til leiguíbúðalána auknar verulega. Lánstími leiguíbúða sveitarfélaga var lengdur úr 16 árum í 31 ár. Þá var einnig tekið í lög nýtt ákvæði (c-liður 33. gr.) um lánveitingar til sveitarfélaga, félagasamtaka, stofnana á vegum ríkisins eða sveitarfélaga sem byggja eða kaupa leiguíbúðir ætlaðar til útleigu á hóflegum kjörum fyrir námsmenn, aldraða og öryrkja. Samkvæmt þessu nýja ákvæði var einnig heimilað að selja leigutaka eignarhlut í íbúð að því tilskildu að eignarhluti standi óhreyfður meðan leigutaki hefur afnot af íbúðinni.

Þegar húsnæðislöggjöfinni var breytt 1986 (lög nr. 54/1986) urðu þær breytingar hjá Byggingarsjóði verkamanna að lánshlutfall var hækkað úr 80% í 85% af samþykktu kostnaðarverði íbúðar. Jafnframt var heimilað að hækka lánshlutfallið í 90% ef um sérstaklega erfiðar fjölskyldu- eða fjárhagsaðstæður var að ræða. Þá tók gildi ný heimild til að veita sérstök lán til allt að þriggja ára þeim sem að eiga í verulegum erfiðleikum með útborgun við kaup á íbúðum í verkamannabústöðum.

Árið 1988 voru samþykkt lög um kaupleiguíbúðir (lög nr. 56/1988). Kaupleiguíbúðir eru byggðar eða keyptar á þeim forsendum að íbúar eiga kost á að velja um leigu eða kaup með jöfnum mánaðarlegum greiðslum. Kaupleiguíbúðirnar eru tvenns konar: félagslegar kaupleiguíbúðir og almennar kaupleiguíbúðir. Byggingarsjóður verkamanna annast lánveitingar til sveitarfélaga og félagasamtaka sem kaupa eða byggja félagslegar kaupleiguíbúðir ætlaðar fólki sem af félagslegum ástæðum þarf aðstoð við útvegun húsnæðis. Almennar kaupleiguíbúðir eru byggðar og reknar á félagslegum grundvelli fyrir almennan húsnæðismarkað og fjármagnaðar úr Byggingarsjóði ríkisins. Húsnæðismálastjórn hefur úthlutað lánum til kaupa eða byggingar á samtals 491 kaupleiguíbúð árin 1988 og 1989.

Á árinu 1988 var einnig gerð sú breyting (lög nr. 25/1988) að lánstími leiguíbúðalána til sveitarfélaga og félagasamtaka skv. b- og c-liðum 33. gr. laga um Húsnæðisstofnu ríkisins var lengdur úr 31 ári í 43 ár til samræmis við lán Byggingarsjóðs verkamanna.

Af þeirri sögu, sem hér hefur verið rakin, má sjá að verkefni Byggingarsjóðs verkamanna hafa aukist jafnt og þétt, félagslegar byggingar og íbúðarkaup heyra undir báða byggingarsjóðina, tilhneiging hefur verið til að lengja lánstíma og hækka lánshlutfall á ný og sjá má að þörfin fyrir leiguhúsnæði hefur smátt og smátt verið viðurkennd innan húsnæðiskerfisins.

Kostir og gallar félagslega kerfisins.

Á undanförnum árum hafa verið gerðar ýmsar breytingar á lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins, nú síðast þær sem gerðar voru árið 1989 með setningu laga um húsbréfaviðskipti og þar áður með tilkomu kaupleiguíbúðanna.

Sú mikla breyting, sem fylgja mun húsbréfakerfinu, kallar á að horft sé yfir íbúðalánkerfið í heild, og reynt að skoða þörfina í ljósi nýrra aðstæðna.

Þótt félagslegar íbúðir í landinu séu nærri sjö þúsund talsins og nýir kostir hafi komið til sögu á undanförnum árum er eftirspurnin og þörfin fyrir félagslegar íbúðir langt umfram framboð. Umsóknir um verkamannabústaði og kaupleiguíbúðir eru víðast hvar margfalt fleiri en þær íbúðir sem eru til úthlutunar. Sú staðreynd að lán vegna greiðsluerfiðleika hafa verið viðvarandi í húsnæðislánakerfinu frá árinu 1985 og að einstaklingar hafa jafnvel þurft greiðsluerfiðleikalán í tvígang sýna að á milli félagslega kerfisins og almenna kerfisins er bil sem þarf að brúa. Of margir reyna við kaup á almennum markaði sem ekki ráða við þau. Það fólk þyrfti að eiga aðgang að félagslegum lánum.

Þær kannanir, sem gerðar hafa verið, sýna að veruleg þörf er fyrir leiguhúsnæði bæði fyrir þá hópa, sem leigja tímabundið, og þá sem verða eða kjósa að leigja. Meðal leigjenda eru margir þeirra sem verst eru settir í þjóðfélaginu og þurfa mest á félagslegri aðstoð að halda í húsnæðismálum. Í hópi leigjenda eru námsmenn, einstæðir foreldrar, gamalt fólk og fatlað stærstu hóparnir. Verulegur skortur er á námsmannahúsnæði, aldraðir mynda langa biðröð eftir íbúðum og margt fatlað fólk þarfnast úrlausnar sinna mála. Þessar staðreyndir sýna hve nauðsynlegt er að gera áætlanir um byggingu eða kaup leiguíbúða og að fjármagni sé beint til byggingar eða kaupa á kaupleigu- og leiguíbúðum í því formi sem best hentar á hverjum stað.

Hingað til hefur áherslan í félagslega húsnæðiskerfinu verið á byggingu eignaríbúða í verkamannabústöðum. Eins og áður segir eru umsóknir um félagslegar íbúðir margfalt fleiri en hægt er að sinna og sýna mikla neyð þeirra sem lægst hafa launin. Núverandi kerfi hefur leyst vanda margra en í áranna rás hafa komið í ljós ýmsir gallar sem þarfnast leiðréttingar. Stjórnir verkamannabústaða á landinu reyna að veita þeim úrlausn sem hvað erfiðast eiga, en í stað þess að leysa vanda er skapaður nýr þar sem margir þeirra, sem fá úthlutað, ráða engan veginn við kaup á íbúðum, jafnvel ekki með þeim 100% lánum sem þeim standa til boða. Íbúðir fara á nauðungaruppboð, vanskil eru töluverð, veitt hafa verið greiðsluerfiðleikalán og íbúðir eru afhentar án þess að kaupandi hafa greitt eina krónu. Þótt hér sé aðeins um hluta þeirra að ræða sem kaupa íbúðir í verkamannabústöðum bendir flest til þess að verið sé að úthluta fólki félagslegum íbúðum sem er of neðarlega í tekjustiganum og væri betur sett í leiguíbúðum.

Það hefur verið vandamál stjórna verkamannabústaða (sérstaklega í Reykjavík) hve margar íbúðir eru leigðar út án leyfis, jafnvel árum saman. Það bendir til þess að annaðhvort þurfi eigandinn ekki á íbúðinni að halda eða að hann sé að standa straum af kaupunum með því að leigja hana út.

Tilgangur félagslega húsnæðiskerfisins á að vera sá að hjálpa þeim sem þurfa á aðstoð að halda. Sé það staðreynd að íbúðum sé úthlutað til þeirra sem ekki þurfa á þeim að halda þarf nýjar reglur um úthlutun og leiðir fyrir sveitarfélögin til að ná íbúðunum til sín aftur. Þau lagaákvæði, sem hafa verið í gildi um óleyfilega útleigu, hafa ekki komið að nægilegu gagni og þarfnast endurskoðunar til að tryggja megi sem besta nýtingu þess almannafjár sem úthlutað er úr Byggingarsjóði verkamanna.

Eins og stjórnun félagslega húsnæðiskerfisins er nú háttað fara ábyrgð á framkvæmdum, uppgjör og úthlutun ekki saman auk þess sem framkvæmdir eru í margra höndum. Starfandi eru stjórnir verkamannabústaða, leigunefndir bæja og kaupleiguíbúðirnar eru á vegum sveitarfélaganna. Æskilegast er að ábyrgð á fjármagni og framkvæmdum fari saman og að yfirsýn yfir þörf sveitarfélagsins fyrir félagslegt húsnæði sé á einum stað. Uppgjör byggingaráfanga hafa stundum dregist á langinn öllum til óhagræðis og mannaskipti t.d. í stjórnum verkamannabústaða eru ör þannig að þekking og reynsla glatast. Tillögum frumvarpsins um húsnæðisnefndir er ætlað að bæta úr þessu.

Þá hefur reynslan leitt í ljós ýmsa aðra galla á núverandi fyrirkomulagi, svo sem að fyrning eldri íbúða er of lág og þær því of dýrar í endursölu miðað við aldur, ekki er gerður munur á einstaklingum og hjónum þegar tekjumark er reiknað út o.fl.

Síðast en ekki síst eru sveitarfélög mismunandi viljug til að sinna þeirri lagalegu skyldu sinni að sjá því fólki fyrir húsnæði sem ekki getur gert það sjálft. Lög og reglur þurfa því að veita sveitarfélögum meira aðhald en þau gera nú og gera byggingu eða kaup félagslegs húsnæðis aðgengilegri fyrir sveitarfélögin og þau félagasamtök sem rétt eiga á framkvæmdalánum innan félagslega húsnæðiskerfisins. Þá er það ekki síður mikilvægt að fólk geti valið um ýmsa kosti í húsnæðismálum: leigu, hlutareign eða kaup á eigin íbúð.

Tillögur um breytingar á lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins.

Í frumvarpinu er lagt til að markmið laganna verði, auk þess sem kveðið er á um í núgildandi lögum, að tryggja fólki öryggi í húsnæðismálum, að fólk getið valið milli ólíkra tegunda húsnæðis og að það verði markmið í sjálfu sér að veita fjármagn til byggingar eða kaupa á leiguhúsnæði. Hingað til hefur áherslan verið lögð á það að fólki sé gert kleift að eignast húsnæði þótt það megi ljóst vera að nokkur hluti landsmanna á þess engan kost. Þeir sem ekki ráða við kaup á húsnæði eru þeir sem oftast þurfa mest á félagslegri aðstoð að halda. Það er því réttlætis- og jafnréttismál að lögin taki tillit til þessa hóps og að það sé viðurkennt að leiguhúsnæði er kostur sem á að vera til staðar og hentar mörgum vel.

Húsnæðisnefndir sveitarfélaga.

Ein veigamesta breytingin sem lögð er til í frumvarpinu er sú að stjórnir verkamannabústaða verði lagðar niður og húsnæðismál sveitarfélagsins sett undir sérstakar húsnæðisnefndir sveitarfélaga. Lagt er til að sveitarstjórnir skipi fimm manna húsnæðisnefndir að afloknum sveitarstjórnarkosningum og skulu þær sitja út kjörtímabilið eða fjögur ár. Í húsnæðisnefnd eigi sæti þrír fulltrúar sveitarfélagsins, kjörnir af sveitarstjórn, og tveir fulltrúar tilnefndir af stærstu samtökum launafólks í sveitarfélaginu, auk varamanna. Húsnæðisnefndin starfi á ábyrgð sveitarfélagsins sem ber ótvíræða ábyrgð á framkvæmdum, uppgjöri og fjármagni því sem fer til félagslegra íbúða. Með þessu fyrirkomulagi næst nokkur hagræðing. Allt félagslegt húsnæði sveitarfélagins verður undir einni stjórn, málefnum leigjenda verður sinnt og umsjón með framkvæmdum verður á einni hendi. Þar með ætti betri þjónusta að vera tryggð og virkni félagslega húsnæðiskerfisins að aukast, en það er eitt af þeim markmiðum sem stefna ber að.

Um verkefni húsnæðisnefndanna vísast til k-liðar 3. gr. (ný 61. gr.) en þeim er m.a. ætlað að annast áætlanir fyrir sveitarfélagið. Leggja ber áherslu á að horft sé til framtíðar hvað varðar félagslegt húsnæði, áætlanir gerðar og séð til þess að lóðaframboð sé í samræmi við þörf.

Eitt af hlutverkum stjórnar verkamannabústaða hefur verið úthlutun íbúða. Mikilvægt er að faglega sé staðið að úthlutun og vel kannað að þeir sem fá íbúðir þurfi þeirra með. Æskilegt er að góð samvinna sé með félagsmálaráðum sveitarfélaganna og húsnæðisnefndunum og að upplýsingar gangi þar greiðlega á milli svo að húsnæði og fjármagn nýtist sem best.

Breytt lánafyrirkomulag.

Eins og nú háttar í húsnæðiskerfinu eru lánaflokkar í Byggingarsjóði ríkisins sem ótvírætt lána til félagslegra íbúða. Þar er um að ræða lán til útrýmingar á heilsuspillandi húsnæði og lán til almennra kaupleiguíbúða. Frumvarpið gerir ráð fyrir að sá lánaflokkur, sem þjónar því hlutverki að útrýma heilsuspillandi húsnæði, verði lagður niður. Umsóknir um slík lán hafa verið afar fáar og Byggingarsjóður verkamanna sér nú einnig um þennan þátt. Lánaflokkurinn er því óþarfur. Í frumvarpinu er gengið út frá því að öll félagsleg húsnæðislán verði sameinuð í Byggingarsjóði verkamanna og því skuli lánaflokkurinn til almennra kaupleiguíbúða færður milli sjóða yfir í Byggingarsjóð verkamanna. Þarna er um hagræðingu að ræða og leiðir til þess að nú verður yfirsýn yfir allt félagslega húsnæðiskerfið á einum stað. Einnig er gert ráð fyrir að þau stærðarmörk og ákvæði um endurskoðun vaxta, sem gilt hafa um félagslegar kaupleiguíbúðir, verði samræmd og gildi jafnt um allar félagslegar íbúðir.

Frumvarpið gerir ráð fyrir að lánaflokkar í Byggingarsjóði verkamanna verði fjórir:

1. Lán til félagslegra kaupleiguíbúða. Lánshlutfall verði 90% og lánstími 50 ár. Rétt til að byggja eða kaupa félagslegar kaupleiguíbúðir hafa sveitafélög og viðurkennd félagasamtök.

2. Lán til félagslegra eignaríbúða (verkamannabústaðir). Lánshlutfall verði 90% og lánstími 43 ár. Rétt til að byggja eða kaupa eignaríbúðir hafa sveitarfélög.

3. Lán til félagslegra leiguíbúða. Lánshlutfall verði 90% og lánstími 50 ár. Rétt til byggingar eða kaupa á félagslegum leiguíbúðum hafa sveitarfélög og félagasamtök.

4. Lán til almennra kaupleiguíbúða. Lánshlutfall verði 70% og 20%, en lánstími 43 ár. Rétt til að byggja eða kaupa almennar kaupleiguíbúðir hafa sveitarfélög, félagasamtök eða fyrirtæki.

Þessum breytingum, sem felast í hækkun lánshlutfalls og lengri lánstíma í sumum tilfellum, er ætlað að samræma lánaflokkana, auk þess sem lán til byggingar eða kaupa á leiguíbúðum verði mun aðgengilegri en áður. Með þessu er ætlunin að hvetja til aukins framboðs á leiguhúsnæði.

Þá er sú breyting lögð til að sveitarfélögin þurfi ekki lengur að leggja fram 10% óafturkræft framlag til félagslegra eignaríbúða. Þess í stað gerir frumvarpið ráð fyrir að sveitarfélögin láni Byggingarsjóði verkamanna 10% byggingarkostnaðar, lán sem þau fá síðan endurgreitt á 15 árum með sömu vöxtum og gilda um lán sjóðsins til félagslegra eignaríbúða. Með þessu er þátttaka sveitarfélaga í uppbyggingu félagslegs eignarhúsnæðis gerð aðgengilegri.

Í frumvarpinu er lagt til að kaupendur íbúða greiði 10% íbúðarverðs við afhendingu og að hætt verði að lána allt að 100% íbúðarverðsins. Þar með er sú krafa gerð að kaupendur eigi yfir að ráða sparifé og geti staðið undir slíkum skuldbindingum.

Það er nýjung í framvarpinu að ekki er greint á milli þeirra hópa sem eiga rétt á fyrirgreiðslu um félagsleg húsnæðislán. Lögð er áhersla á blöndun hópa á húsnæðismarkaðnum. Hugtakið „verkamannabústaðir“ er ekki notað, enda fólk úr ýmsum öðrum stéttum sem nú leitar inn í félagslega húsnæðiskerfið. Gengið er út frá því að það séu fjárhagur og félagslegar aðstæður sem ráða því hverjum er úthlutað íbúð. Frumvarpið gerir ráð fyrir að þeim skilyrðum, sem nú þarf að uppfylla til að eiga kost á félagslegum íbúðum, verði breytt nokkuð. Sú breyting er gerð að sveitarstjórnum er í sjálfsvald sett hvort þær gera skilyrðislausar kröfur um að umsækjendur eigi lögheimili í sveitarfélaginu þegar umsókn er lögð fram. Samkvæmt núgildandi lögum er þeim, sem hafa rétt til félagslegra íbúða, ekki heimilt að eiga húsnæði fyrir og verða að vera undir ákveðnum tekjumörkum. Sú breyting er gerð í frumvarpinu að greint er á milli tekna hjóna og einhleypinga. Fjölskylduaðstæður hafa breyst verulega á síðastliðnum árum. Allur meginþorri kvenna vinnur utan heimilis og aflar tekna þannig að eðlilegt er að taka tillit til þess að hjón hafi hærri tekjur samanlagt en einhleypingar. Lagt er til að núgildandi tekjumörk fyrir hjón verði hækkuð um 25%.

Þá er það nýjung varðandi þau skilyrði sem sett eru að gert er ráð fyrir tekjulágmarki, þ.e. að kaupandi eignaríbúðar verði að sýna fram á að hann eða hún geti staðið undir kaupunum og að greiðslugetan verði metin. Reglan, sem hér er sett, er sú að húsnæðiskostnaður megi ekki fara yfir þriðjung tekna. Með þessum breytingum er verið að tryggja að íbúðum sé ekki úthlutað til þeirra sem ekki ráða við kaup og þar með reynt að koma í veg fyrir mikil vandræði. Fólk sem lendir undir lágmarkinu verður að eiga kost á leiguhúsnæði, enda sýni tekjur að viðkomandi ræður ekki við annað en lága húsaleigu.

Samkvæmt könnun, sem gerð hefur verið á kjörum þeirra sem búa í verkamannabústöðum, batna kjör margra er fram líða stundir og er allstór hluti íbúa verkamannabústaða yfir þeim tekjumörkum sem gengið er út frá við úthlutun íbúða. Því má álykta sem svo að þeir þurfi ekki jafnmikla félagslega húsnæðisaðstoð og þegar þeir sóttu um. Í frumvarpinu er því gert ráð fyrir að tekjur eigenda félagslegra íbúða verði kannaðar eftir átta ár eins og nú gildir um félagslegar kaupleiguíbúðir og að heimilt verði að endurskoða vaxtakjör til samræmis við þá vexti sem gilda um almennar kaupleiguíbúðir komi í ljós að kjör hafi batnað. Þar með verði dregið úr félagslegri aðstoð og lán greiðast hraðar niður. Tekjur verði síðan athugaðar á fimm ára fresti. Komi hins vegar í ljós að kjör hafi versnað verulega er heimilt að fresta greiðslum.

Í frumvarpinu er opnað fyrir heimild til að lána til bílskýla og upphitunar gangstétta, þó með þeim skilyrðum að heildarkostnaður sé innan þeirra marka sem Húsnæðisstofnun setur. Reynslan hefur leitt í ljós að víða setja skipulagsyfirvöld skilyrði um bílskúra eða bílskýli sem veitast kaupendum íbúða þungur baggi, enda hefur ekki verið lánað til þeirra hingað til nema í undantekningartilfellum. Sama á við um upphitun gangstétta, t.d. þar sem byggt hefur verið fyrir gamalt fólk. Þar hefur verið deilt um hver eigi að bera kostnaðinn. Rétt þykir því að slík heimild sé í lögunum, en að reynt verði að sjá til þess að bílskýli verði aðeins í undantekningartilfellum því að mikilvægara er að nýta fjármagnið til íbúðarkaupa.

Framkvæmdalán hafa hingað til verið á mismunandi kjörum eftir því hvor byggingarsjóðurinn á í hlut. Frumvarpið gerir ráð fyrir að vextir framkvæmdalána til byggingar félagslegra íbúða verði samræmdir því sem gerist í Byggingarsjóði ríkisins þannig að byggingarkostnaður sé sambærilegur. Þessi tillaga er einnig liður í því að koma í veg fyrir að uppgjör byggingarkostnaðar dragist úr hömlu eins og margoft hefur gerst á undanförnum árum. Tafir á uppgjöri hafa dregið úr lánamöguleikum byggingarsjóðsins. Það er stefna frumvarpsins að niðurgreiðsla vegna félagslegra íbúða verði tekjutengdari en verið hefur og færist í ríkara mæli yfir í skattkerfið rétt eins og gert er í almenna húsnæðiskerfinu en verði ekki í formi vaxtaniðurgreiðslu framkvæmdalána.

Lán Byggingarsjóðs verkamanna eru nú til 43 ára með 1% vöxtum. Meginhluti þess fjármagns, sem sjóðurinn lánar út, er fenginn að láni hjá lífeyrissjóðunum. Á árinu 1987 báru skuldabréf, sem lífeyrissjóðirnir kaupa af byggingarsjóðnum, 6,25% raunvexti og árið 1988 voru vextirnir 7% og lánstími 15 ár. Vaxtamunur á teknum lánum og útlánum er því verulegur. Samkvæmt útreikningum, sem gerðir voru fyrir nefndina, er vaxtaniðurgreiðsla á 4,2 m. kr. láni úr Byggingarsjóði verkamanna u.þ.b. 7,4 m. kr. Þá er miðað við að vextir sjóðsins séu 1% og vextir á teknum lánum 7% allan lánstímann. Nefndin leggur til að vextir af lánum Byggingarsjóðs verkamanna verði hækkaðir um 0,5%–1,0% til að auka tekjur sjóðsins og minnka þann vaxtamun sem nú er á inn- og útlánum sjóðsins. Hækkunin verði þó þannig að hún auki ekki greiðslubyrði hinna lægst launuðu að teknu tilliti til vaxtabóta.

Í frumvarpinu er gert ráð fyrir að framkvæmdaraðili geti í upphafi valið hvers konar íbúðir hann hyggst byggja eða kaupa. Umsækjendur um félagslegar íbúðir geta þá valið um það sem í boði er hverju sinni.

Í frumvarpinu er lagt til að stærðarmörk félagslegra íbúða verði hin sömu og nú gilda um kaupleiguíbúðir, eða 130 fermetrar, sama hvers konar íbúð á í hlut. Fjölskyldustærð hefur farið minnkandi hér á landi og ætti að vera óþarft að lána á félagslegum forsendum til íbúða sem eru stærri en 130 fermetrar.

Í frumvarpinu er gert ráð fyrir stofnun varasjóðs félagslegra íbúða til að mæta hugsanlegum skakkaföllum eða göllum sem upp kunna að koma. Lagt er til að 1% íbúðarverðs renni til varasjóðsins. Þessi tillaga er byggð á fenginni reynslu þar sem nokkrum sinnum hafa komið í ljós gallar sem enginn sá fyrir og því rétt að gera ráð fyrir slíku.

Samkvæmt núgildandi lögum hvílir kaupskylda á sveitarfélögum varðandi félagslegar íbúðir. Rétt þykir að stytta kaupskyldutímann í 10 ár. Eftir þann tíma hefur sveitarfélagið forkaupsrétt. Nýti sveitarfélagið ekki forkaupsréttinn verði ekki veitt lán til nýrra framkvæmda næstu þrjú árin, enda má draga þá ályktun að ekki sé þörf fyrir félagslegar íbúðir á staðnum.

Í ljós hefur komið að núgildandi fyrningarákvæði leiða af sér of hátt verð á eldri íbúðum. Því er lagt til að fyrning hækki í 1,5% fyrstu 20 árin en verði síðan 0,75% eftir það. Með þessu ætti fyrning að verða nokkuð eðlileg.

Í frumvarpinu er lagt til að stimpilgjöld af skuldabréfum verði felld niður þegar félagslegar íbúðir eiga í hlut. Þar með er hægt að gefa út nýtt skuldabréf fyrir íbúðinni í stað þess að gefa út bréf fyrir þeim mismun sem nýr kaupandi greiðir eins og nú er gert kostnaðarins vegna. Það leiðir af sér að nýr kaupandi nýtur ekki afborgunarlausa ársins. Þarna er um óverulegt tekjutap að ræða fyrir ríkissjóð, en upphæðir sem einstaklingana munar verulega um. Það er því réttlætismál að þessi gjöld verði felld niður hjá þeim sem þurfa á félagslegri húsnæðisaðstoð að halda. Þetta ákvæði á ekki við um almennar kaupleiguíbúðir.

Hér hefur verið greint frá helstu breytingum sem frumvarpið felur í sér. Megintilgangurinn með þeim tillögum, sem hér koma fram, er sá að gera félagsleg húsnæðismál einfaldari í framkvæmd, gera ábyrgð framkvæmdaraðila skýrari, koma í veg fyrir að fólk reisi sér hurðarás um öxl og að bæta núverandi kerfi eftir því sem kostur er.

Í frumvarpinu er lögð megináhersla á að félagslega húsnæðiskerfið bjóði upp á val og að framboð á leiguhúsnæði verði aukið. Það er sannfæring þeirra sem unnu að gerð frumvarpsins að með fleiri leiguíbúðum megi leysa margan vanda og auka réttlæti og jöfnuð í þjóðfélaginu. Hlutverk félagslegrar aðstoðar er að bæta kjör þeirra sem verst standa að vígi.

Kostnaður.

Tillögurnar ganga bæði í þá átt að auka útgjöld Byggingarsjóðs verkamanna og að auka tekjur hans. Hækkun vaxta á framkvæmdalánum og öðrum lánum sjóðsins auka tekjur hans. Lenging lánstíma leiðir einnig til þess að endurgreiðslur lána til sjóðsins aukast þegar til lengri tíma er litið. Gert er ráð fyrir að það fé, sem ætlað hefur verið til almennra kaupleiguíbúða, færist yfir í Byggingarsjóð verkamanna, sjóðurinn fái auknar vaxtatekjur og að þeir, sem búa nú við betri hag, greiði meira af félagslegum íbúðalánum sínum. Þá er gert ráð fyrir að tilkoma húsbréfakerfisins muni smám saman létta á Byggingarsjóði ríkisins og að hluti þess fjár verði látinn renna til Byggingarsjóðs verkamanna, þangað sem þörfin er mest.

Erfitt er að meta kostnaðaráhrif af frumvarpinu. Tillögurnar leiða þó ekki af sér aukin útgjöld fyrir ríkissjóð. Hér er fyrst og fremst um að ræða að nýta það fjármagn, sem fyrir hendi er í Byggingarsjóði verkamanna, með öðrum og hagkvæmari hætti en áður. Hækkun vaxta, lenging lánstíma, afnám 100% lánveitinga og heimild til að endurskoða vaxtakjör lántakenda hefur í för með sér að staða Byggingarsjóðs verkamanna styrkist.

Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins.

Um 1. gr.

Nýmæli í þessari grein felst eingöngu í því að í markmiðsgrein laganna komi ákvæði um leiguhúsnæði, en núverandi markmiðsgrein má skilja svo að hún sé bundin við eignarhúsnæði.

Hér á landi hafa húsnæðismál einkum snúist um aðstoð við fólk til að eignast húsnæði. Leigjendum hefur lítið verið sinnt þrátt fyrir að í þeirra hópi séu margir þeirra sem verst eru settir í þjóðfélaginu. Úr þessu er ætlunin að bæta með frumvarpi þessu með því að leggja jöfnum höndum áherslu á að fólk eignist eða leigi íbúðir eftir aðstæðum hvers og eins.

Því er nauðsynlegt að breyta markmiðsgrein laganna að þessu leyti til þess að hún sé í samræmi við þau markmið sem lagt er til að lögfest verði í hinum nýja V. kafla um félagslegar íbúðir.

Um 2. gr.

Lagt er til að lánaflokkur sá, sem felur í sér lán til útrýmingar á heilsuspillandi húsnæði, verði felldur niður (5. tölul. 11. gr.), enda leysa lánaflokkar Byggingarsjóðs verkamanna í raun slík mál og því óþarft að viðhalda hér sérstökum lánaflokki.

Jafnframt er lagt til að lánaflokkurinn „lán til almennra kaupleiguíbúða“ (10. tölul. 11. gr.) teljist til félagslegra húsnæðislána þannig að til almennra kaupleiguíbúða verði framvegis lánað úr Byggingarsjóði verkamanna. Rök fyrir þessu eru þau að almennar kaupleiguíbúðir eru byggðar á félagslegum forsendum, eignarhald er félagslegt og rekstur. Jafnframt eru miklar takmarkanir á endursölu almennra kaupleiguíbúða sem bera svipmót af þeim hömlum sem gilda um félagslegt húsnæði. Má þar nefna að framkvæmdaraðili hefur samkvæmt gildandi lögum kaupskyldu fyrstu fimm árin og síðan forkaupsrétt.

Með framangreint í huga þykja almennar kaupleiguíbúðir eiga meiri samleið með félagslegum íbúðum en með íbúðum í almenna húsnæðiskerfinu.

Auk þessa er hér um að ræða einn þátt í þeirri einföldun á félagslegum húsnæðismálum sem stefnt er að með frumvarpi þessu.

Um 3. gr.

Gert er ráð fyrir að á eftir IV. kafla laganna, Húsbréfaviðskipti, sem bætt var við lögin í fyrra (lög nr. 76/1989), komi nýr V. kafli með 52 nýjum greinum, 51.–102. gr. Kafli þessi komi í stað ákvæða um almennar kaupleiguíbúðir, kafla um Byggingarsjóð verkamanna og félagslegar íbúðir og kafla um félagslegar kaupleiguíbúðir. Verður nú gerð grein fyrir einstökum greinum í þessum kafla.

Um a. (51. gr.)

Hér er lögð til sú nýjung að lögfest verði sérstakt markmið sem að er stefnt með félagslegum íbúðum. Af sjálfu leiðir að það markmið rúmist innan heildarmarkmiðs laga um Húsnæðisstofnun ríkisins, 1. gr. laganna. Vegna þeirrar áherslu, sem lögð er á leiguhúsnæði í frumvarpi þessu, er jafnframt lagt til að heildarmarkmið laganna verði breytt í þá veru. Vísast um þetta atriði til athugasemda við 1. gr. frumvarpsins.

Nýmæli þau sem markmiðsgrein þessi felur í sér eru:

1. Aukin áhersla er lögð á leiguíbúðir.

2. Aðstoð hins opinbera til félagslegra íbúða verði bundin við aðstæður einstaklinga og fjölskyldna eins og þær eru á hverjum tíma en miðist ekki eingöngu við eina tímasetningu eins og nú er.

3. Fólk eigi val um þá kosti sem í boði eru.

4. Húsnæðiskostnaður fólks fari ekki fram úr þriðjungi af heildartekjum.

5. Félagslegar íbúðir blandist öðrum íbúðum með eðlilegum hætti.

Önnur atriði greinarinnar eru óbreytt frá gildandi lögum.

Lykilatriði í markmiðsgreininni eru jöfnuður, öryggi og val. Lögð er áhersla á að miða félagslega aðstoð í húsnæðismálum við aðstæður einstaklinga hverju sinni en ekki ákvarða hana í eitt skipti fyrir öll. Þá er mörkuð sú stefna að opinberar aðgerðir miði að því að fólk þurfi ekki að verja meira en þriðjungi af tekjum sínum í húsnæðiskostnað. Einnig er lögð áhersla á nauðsyn þess að dreifa og blanda félagslegum íbúðum fremur en að einangra þær margar saman á sérstökum svæðum.

Um b. (52. gr.)

Nýmæli greinarinnar eru í fyrsta lagi fólgin í nýrri orðnotkun. Í stað orðsins „verkamannabústaða“ verði notuð orðin „félagslegar eignaríbúðir“ og í stað orðanna „leiguíbúða á vegum sveitarfélaga eða félagasamtaka“ komi „félagslegar leiguíbúðir“.

Rök fyrir því að nota fremur „félagslegar eignaríbúðir“ en „verkamannabústaðir“ eru þau að hið síðarnefnda þykir of þröngt þegar hafður er í huga sá þjóðfélagshópur sem á rétt á þessum íbúðum. Eins og síðar kemur fram eru félagslegar eignaríbúðir ætlaðar fólki innan ákveðins tekjuramma, þar sem bæði lágmarkstekjur og hámarkstekjur setja fólki skorður, en hið fyrrnefnda er nýjung. Þjálla þykir að nota „félagslegar leiguíbúðir“ í stað „leiguíbúðir á vegum sveitarfélaga og félagasamtaka“ en efnisbreyting er hér engin.

Í öðru lagi felst nýmæli greinarinnar í þeirri efnisbreytingu að allar kaupleiguíbúðir, almennar sem félagslegar, teljist til félagslegra íbúða og vísast um það atriði til athugasemda við 2. gr. frumvarpsins.

Í þriðja lagi er í greininni að finna breytingu á fjármögnun félagslegra kaupleiguíbúða, þ.e. 90% lán frá Byggingarsjóði verkamanna í stað 85% nú. Um þetta atriði vísast til almennra athugasemda með frumvarpinu, kaflans „Breytt lánafyrirkomulag.“

Að öðru leyti eru ákvæði greinarinnar í samræmi við gildandi lög og þarfnast því ekki skýringa.

Um c. (53. gr.)

Efni greinar þessarar er óbreytt frá gildandi lögum og þarfnast því ekki skýringa.

Um d. (54. gr.)

Greinin þarfnast ekki skýringa.

Um e.(55. gr.)

Lögð er rík áhersla á það í frumvarpinu að skýrt komi fram hver beri ábyrgð á félagslegu húsnæði og að hvert og eitt sveitarfélag beri ábyrgð á félagslegu húsnæði á vegum þess.

Greinin felur ekki í sér nýjung heldur þótti nauðsynlegt að taka þetta skýrt fram til að taka af allan vafa.

Um f. (56. gr.)

Hér er lagt til að sérstök nefnd, húsnæðisnefnd, sem skipuð verði af hverju sveitarfélagi, sjái um húsnæðismál þess. Í nefndinni sitji fimm fulltrúar, þrír kjörnir af sveitarstjórn og tveir tilnefndir af samtökum launafólks í sveitarfélaginu og jafnmargir til vara. Húsnæðisnefnd verði skipuð til fjögurra ára í senn. Nefndin komi í stað stjórna verkamannabústaða og húsaleigunefnda (í bæjum). Talið er að með þessu vinnist

- að ábyrgð sveitarfélagsins verði skýr,

- að tengsl sveitarfélags og húsnæðisnefndar verði ljós,

- að öll húsnæðismál sveitarfélagsins verði undir einum hatti.

Stjórnir verkamannabústaða eru nú skipaðar af félagsmálaráðherra og tilheyra því stjórnsýslu ríkis en ekki sveitarfélags. Tengsl milli stjórnar verkamannabústaða og sveitarfélaga eru afar misjöfn, í sumum sveitarfélögum lítil sem engin. Stjórnunum eru falin veigamikil verkefni án þess að ábyrgð þeirra sé skýr. Bent hefur verið á hve óheppilegar þær tíðu mannabreytingar eru sem átt hafa sér stað í stjórnum verkamannabústaða, mikil þekking fari forgörðum sem kemur sér mjög illa þar sem stjórnunum eru falin vandasöm verkefni, svo sem uppgjör á byggingaráföngum, umsjón með endursölu íbúða o.fl. Sums staðar hefur vandinn verið leystur með því að fela sérstökum starfsmönnum bæjarfélaganna að annast félagslegt húsnæði, en annars staðar er hann óleystur. Þetta beinir sjónum að því hve nauðsynlegt er að húsnæðisnefndir séu í nánum tengslum við sveitarstjórnir og að reynt sé að miðla reynslu og viðhalda þekkingu innan sveitarfélagsins.

Eins og nú háttar heyra félagslegar eignaríbúðir undir stjórnir verkamannabústaða en félagslegar kaupleiguíbúðir, leiguíbúðir og íbúðir aldraðra undir sveitarstjórn.

Til þess að samræma betur en nú stjórnun, ábyrgð og ráðstöfun félagslegra íbúða sveitarfélaga er nauðsynlegt að saman fari fjárhagsleg ábyrgð á öllum þeim þáttum. Litið er svo á að þau tengsl verði best tryggð með því að fela húsnæðismál sveitarfélagins nefnd á vegum þess, enda liggi þá skýrt fyrir hver eru tengsl slíkra nefnda við sveitarstjórn og komið verði í veg fyrir það „sambandsleysi“ sem getið er um hér að framan.

Rétt þykir að viðhalda því fyrirkomulagi að samtök launafólks eigi hlut í stjórn húsnæðismála í sveitarfélögum. Því er lagt til að í húsnæðisnefnd sitji tveir fulltrúar stærstu launþegasamtaka í sveitarfélaginu og tveir til vara þannig að tryggt sé að meiri hluti launafólks í sveitarfélaginu eigi fulltrúa í nefndinni. Hvernig þessu verður nánar hagað getur að sjálfsögðu verið mismunandi eftir byggðarlögum.

Rétt þykir að takmarka skyldu sveitarstjórna til að kjósa húsnæðisnefnd við 400 íbúa. Er hér höfð hliðsjón af þeim íbúafjölda sem nú er að finna í nýjum hugmyndum sem eru til athugunar um lágmarksíbúafjölda er verði forsenda fyrir sameiningu sveitarfélaga.

Tekið skal fram að hafi stjórnir verkamannabústaða átt eignir færast þær til húsnæðisnefnda.

Um g. (57. gr.)

Í greininni eru raktar skyldur sveitarfélaga til

- að hafa frumkvæði að því að leysa húsnæðisþörf fólks sem til þess þarfnast aðstoðar,

- að láta fara fram könnun á heildarþörf á félagslegu húsnæði,

- að láta vinna áætlanir til fjögurra ára sem byggist á mati á þörf.

Skylda sveitarfélaga til frumkvæðis við lausn húsnæðismála í sveitarfélaginu er ekki beinlínis orðuð í lögum, en er í raun ekki ný af nálinni heldur hefur 1. gr. framfærslulaga verið skýrð með þeim hætti.

Nauðsyn á könnunum og áætlunum þarfnast tæplega rökstuðnings. Það liggur í augum uppi að þær upplýsingar, sem þar koma fram, eru nauðsynlegur undanfari þess að fjármunum Byggingarsjóðs verkamanna verði varið á hnitmiðaðan hátt í hverju sveitarfélags.

Um h. (58. gr.)

Í frumvarpinu er lagt til að skylda sveitarfélags til að leggja fram framlag til Byggingarsjóðs verkamanna, 10% af láni sjóðsins, sbr. c-lið 51. gr. laga nr. 86/1988, verði felld niður. Þess í stað er lagt til að sveitarfélög láni sjóðnum 10% af kostnaðarverði hverrar eignaríbúðar.

Tillagan um að fella niður óafturkræft framlag sveitarfélaga er sett fram til samræmingar við kaupleiguíbúðir, en þar er ekki um að ræða óafturkræft framlag sveitarfélaga.

Rökin fyrir láni sveitarfélaga til félagslegra eignaríbúða eru þau að með því móti megi tryggja ábyrgð þeirra á byggingu félagslegra eignaríbúða. Með því að hverfa frá óafturkræfu framlagi yfir í lán af hálfu sveitarfélaga megi jafnframt auðvelda sveitarfélögum að taka þátt í því að koma upp félagslegum íbúðum.

Um i. (59. gr.)

Ákvæði 1. mgr. er óbreytt frá gildandi lögum. Einn liður í ábyrgð sveitarfélags er sá að fjármagna umframkostnað sem kann að verða við byggingu eða kaup á íbúð og er lagt til að það haldist óbreytt. Með umframkostnaði er átt við þann kostnað sem kann að fara fram úr þeim kostnaðargrundvelli sem húsnæðismálastjórn hefur ákveðið um félagslegar íbúðir.

Í 2. mgr. er verið að leggja áherslu á og taka af öll tvímæli um ábyrgð sveitarfélaga á félagslegum íbúðum á þeirra vegum.

Um j. (60. gr.)

Hér er nýmæli á ferðinni. Framkvæmd þessara mála er nú með þeim hætti að sá kostnaður, sem hlýst af endursölu íbúða, hefur verið greiddur af Byggingarsjóði verkamanna, enda ekki fyrir hendi skýr lagafyrirmæli um skyldur sveitarafélaga til að greiða þann kostnað. Úr þeim annmarka er greininni ætlað að bæta með því að tiltaka beinlínis að sá kostnaður, sem endursala íbúða hefur í för með sér, verði á herðum sveitarfélaga. Er það í samræmi við þá ábyrgð sveitarfélaga sem lögð er áhersla á í frumvarpinu.

Til að koma til móts við sveitarfélögin í þessu tilliti er lagt til að þeim verði heimilt að áskilja sér allt að 1% álag vegna kostnaðar við eigendaskiptin.

Tekið skal fram að samkvæmt reglugerð um Byggingarsjóð verkamanna er stjórn verkamannabústaða heimilt að taka 1% af endursöluverði íbúðar vegna kostnaðar við að annast endursöluna. Hér er því lagt til að heimild til gjaldtöku verði lögfest, en jafnframt skýrt kveðið á um ábyrgð framkvæmdaraðila varðandi umsýslukostnað við endursölu.

Einnig felur greinin í sér heimildarákvæði um tímabundna leigu á eignaríbúð vegna millibilsástands við endursölu. Slíka heimild er ekki að finna í núgildandi lögum en hins vegar í reglugerð um Byggingarsjóð verkamanna. Rétt þykir að sú heimild verði lögfest en hafa ber í huga að hér er einungis um þrönga sérreglu að ræða sem aldrei má koma í veg fyrir að eignaríbúð verði seld þegar kaupandi fæst, þ.e. eins fljótt og verða má samkvæmt ákvæðum laga um húsaleiguleigusamninga. - Um leigugjald gildir viðmiðunarregla 89. gr.

Um k. (61. gr.)

Hér eru rakin helstu verkefni húsnæðisnefndar. Verkefni hennar eru hér ekki tæmandi talin heldur er það á valdi hvers sveitarfélags að ákveða hvort nefndinni verði falin fleiri verkefni.

Ljóst er að í fámennum sveitarfélaögum, þar sem ekki er húsnæðisnefnd, sér sveitarstjórnin sjálf um þessi verkefni eða felur þau húsnæðisfulltrúa.

Hér á eftir verður fjallað um einstaka töluliði varðandi verkefni húsnæðisnefnda.

1. Lögð er áhersla á að til grundvallar umsóknum og ákvörðunum um byggingu eða kaup félagslegra íbúða liggi upplýsingar um stöðu og horfur í húsnæðis- og atvinnumálum byggðarlagsins. Hér er lagt til að húsnæðisnefnd hafi yfirumsjón með því að sveitarfélagið geri áætlanir um byggingu félagslegra íbúða.

2. Rétt þykir að húsnæðisnefnd hafi á hendi eftirlit með félagslegum íbúðarbyggingum í sveitarfélaginu. Í því felst að húsnæðisnefnd hafi umsjón með framkvæmdum, uppgjöri byggingarkostnaðar og rekstri félagslegs húsnæðis á vegum sveitarfélaga.

3. Húsnæðisnefndinni er falið það hlutverk að hafa eftirlit með því að lögum og reglum sem gilda um félagslegar íbúðir sé fylgt.

4. Lagt er til að mat á greiðslugetu umsækjenda vegna lánsumsókna um eignaríbúðir verði á vegum húsnæðisnefnda, þó þannig að vísa megi ágreiningi til Húsnæðisstofnunar. Nánar um þetta atriði vísast til athugasemda við cc. (80. gr.)

5. Samkvæmt núgildandi lögum er úthlutun íbúða í verkamannabústöðum á vegum stjórna verkamannabústaða en úthlutun leiguíbúða og kaupleiguíbúða á vegum sveitarfélaga. Þar sem lagt er til í frumvarpinu að húsnæðisnefnd komi í stað stjórnar verkamannabústaða leiðir af sjálfu sér að sú nefnd sjái um úthlutun eignaríbúða, enda er hér um veigamikið verkefni stjórna verkamannabústaða að ræða. Einnig úthluti nefndin öðrum félagslegum íbúðum, leiguíbúðum og kaupleiguíbúðum á vegum sveitarfélaga. Í fámennum sveitarfélögum, sem ekki hafa húsnæðisnefnd, fellur það í hlut sveitarstjórnarinnar sjálfrar. Talið er líklegt að við ráðstöfun félagslegra íbúða hafi húsnæðisnefnd nokkurt samráð eða samvinnu við félagsmálaráð eða félagsmálafulltrúa í viðkomandi sveitarfélagi. Yfirsýn yfir félagslega hagi fólks er að finna á þeim vettvangi, enda er aðstoð við að útvega húsnæði oft einn hlekkur í víðtækari félagslegri aðstoð. Má geta þess hér að víða hefur tekist samvinna milli félagsmálaráðs og stjórnar verkamannabústaða um þessi mál.

6. Eitt af þeim umfangsmiklu verkefnum, sem nú eru á vegum stjórnar verkamannabústaða, er umsjón með endursölu íbúða og útreikningur á eignarhluta seljanda. Lagt er til að verkefni þetta verði á vegum húsnæðisnefndar. Tíð mannaskipti í stjórnum verkamannabústaða og oft takmarkaðir möguleikar á að launa þau störf, sem þeim eru falin, hafa leitt til þess að endursölumálin hafa verið mörgum stjórnum erfið viðfangs. Með þeirri hagræðingu, sem felst í því að færa allt félagslegt húsnæði sveitarfélaga undir húsnæðisnefndina, er tryggt að sú þekking, sem nauðsynleg er í þessu sambandi, fær meiri festu hjá starfsfólki sveitarfélagsins.

7. Áhersla er lögð á upplýsingar um þá kosti sem fyrir hendi eru og jafnframt að við úthlutun félagslegra eignaríbúða verði greiðslugeta umsækjanda metin og þeim, sem ekki er ráðlagt að festa kaup á íbúð, bent á leiguhúsnæði. Eðlilegt er að húsnæðisnefnd hafi umsjón með þessu verkefni þar sem eftirlit með félagslegu húsnæði á vegum sveitarfélagins í heild sinni er á hennar vegum. Markmið tillagna nefndarinnar er einföldun og samræming félagslegrar aðstoðar í húsnæðismálum og því lagt til að húsaleigunefndir verði lagðar niður og verkefni þeirra færð til húsnæðisnefnda.

8. Nýmæli er að skráning á félagslegum íbúðum verði lögbundin, en þörf þykir á því þar sem rík áhersla er lögð á áætlanagerð og upplýsingar um stöðu og horfur í félagslegum íbúðarbyggingum.

9. Hér er lögð áhersla á að húsnæðisnefnd vinni með félögum og félagasamtökum sem hafa húsnæðismál á sinni hendi, svo sem byggingasamvinnufélög, húsnæðissamvinnufélög, félög fatlaðra, aldraðra o.fl. Þessi samvinna er ekki síst brýn nú á dögum þar sem félagasamtök hafa á undanförnum árum tekið æ ríkari þátt í byggingu og rekstri félagslegra íbúða, bæði leiguíbúða og íbúða fyrir aldraða.

Um l. (62. gr.)

Hér er lagt til að lögfestar verði meginreglur um skyldur og ábyrgð félagasamtaka sem takast á hendur að reisa og reka félagslegar íbúðir.

Ekki er lagt til að skyldur félagasamtaka verði lögfestar í smáatriðum. Rétt þykir þó að tilgreina sérstaklega þann þátt fjárhagslegrar ábyrgðar sem felst í því að bera umframkostnað sem kann að verða vegna bygginga eða kaupa á félagslegum íbúðum.

Það sem hér segir um félagasamtök á einnig við um fyrirtæki.

Um m. (63. gr.)

Greinin felur í sér meginreglu um hlutverk Byggingarsjóðs verkamanna og þarfnast ekki nánari skýringa.

Um n. (64. gr.)

Breytingar á fjármögnun Byggingarjóðs verakamann frá gildandi lögum koma fram í b-, c- og d-liðum greinarinnar. Önnur atriði óbreytt.

Um b-lið.

Fellt er niður ákvæði gildandi laga þess efnis að árleg framlög úr ríkissjóði nemi tekjum hans af 1% launaskatti. Í ljós hefur komið að ákvæði þetta hefur verið óvirkt um árabil. Þess í stað er tekið fram að árleg framlög úr ríkissjóði verði þau sem kveðið er á um í fjárlögum hverju sinni, en það er í samræmi við núverandi tilhögun.

Um c-lið.

Í frumvarpinu er lagt til að bein og óafturkræf framlög sveitarfélaga til byggingar félagslegs eignarhúsnæðis verði felld niður. Þess í stað láni sveitarfélög 10% af kostnaðarverði hverrar eignaríbúðar með því að kaupa skuldabréf af Húsnæðisstofnun ríksisins og vísast um það atriði til athugasemda við h-lið (58. gr.).

Um d-lið.

Lagt er til að tekið verði sérstaklega fram í lögum að sala skuldabréfa til lífeyrissjóða sé einn þáttur í fjármögnun Byggingarsjóðs verkamanna. Núgildandi lög hafa verið skilin á þann veg en rétt þykir að þetta verið tilgreint sérstaklega í lögum.

Um o. (65. gr.)

Óbreytt frá gildandi lögum. Greinin þarfnast ekki skýringa.

Um p. (66. gr.)

Með hliðsjón af þeim nýju hugtökum, sem lögð eru til grundvallar í frumvarpi þessu og einnig því að lagt er til að almennar kaupleiguíbúðir heyri til félagslegra íbúða, breytast heiti lánaflokkanna frá því sem nú er.

Að öðru leyti er breyting frá gildandi lögum sú að lagt er til að felld verði niður heimild til þess að lán nemi 100% byggingarkostnaðar, sbr. heimild í 66. gr. laga nr. 86/1988 um 10% viðbótarlán ef um er að ræða sérstaklega erfiðar fjölskyldu- og fjárhagsaðstæður. Eðlilegt hlýtur að teljast að þeir sem kaupa íbúð leggi fram hluta kaupverðs. Reynslan hefur sýnt að þeir sem fengið hafa slíkt viðbótarlán geta oft ekki staðið í skilum og getur því slík „aðstoð“ snúist upp í andhverfu sína. Því er hér lagt til að umsækjendum, sem eru það illa staddir að þeir sjái ekki fram á að kaupa eignaríbúð með öðrum hætti en 100% láni, sé vísað á félagslegt leiguhúsnæði. Vitaskuld felst í tillögu þessari að framboð af félagslegu leighúsnæði aukist.

Þegar almennar kaupeiguíbúðir eiga í hlut er gert ráð fyrir tvískiptum lánum, þ.e. 70% láni til 50 ára og 20% láni til 25 ára. Ástæðan er sú að aðgangur að almennum kaupleiguíbúðum er jafntakmarkaður og þegar um félagslegar kaupleiguíbúðir er að ræða og einnig þeir mismunandi kostir sem standa til boða í almennum kaupleiguíbúðum, þ.e. leiga, leiga með 10–30% hlutareign eða kaup á íbúðinni. Þannig er gert ráð fyrir því að ef almenn kaupleiguíbúð er leigð fáist 70% og 20% lán eða samtals 90%. Sama gildir ef um leiguíbúð með 10% hlutareign er að ræða. Ef hins vegar íbúð verður seld er gert ráð fyrir 70% láni til 43 ára og jafnframt að 20% lánið verði gjaldfellt og endurgreitt á fimm árum.

Um r. (67. gr.)

Hér er um nýjung að ræða. Samkvæmt núgildandi lögum takmarkast lán til Byggingarsjóðs verkamanna við íbúðirnar sjálfar, en óheimilt er að lána til bílskúra eða bílskýla. Þetta gildir enda þótt staðreyndin sé sú að í mörgum tilfellum er skylt af skipulagsástæðum að byggja bílskúr eða bílskýli með íbúðum.

Núverandi fyrirkomulag hefur valdið íbúðareigendum í verkamannabústöðum miklum vandkvæðum. Bæði kemur þar til að bílskúr og bílskýli eru mjög dýr og því verið þungur baggi á kaupendum, án tillits til þess hvort þeir hafi not fyrir þau. Auk þessa skapast ýmis vandamál við endursölu íbúðarinnar.

Til að leysa úr þessum hnút er lagt til að farinn verði millivegur. Ekki þykir rétt að leggja til að takmarkaðir fjármunir Byggingarsjóðs verkamanna verði veittir til bílskúra, enda eru þeir dýrir svo sem kunnugt er. Þess í stað er lagt til að lánað verði til bílskýla sem nú eru algeng.

Auk bílskýla er lagt til að heimilt verði að lána til upphitunar á gangstétt. Nú á dögum er talið eðlilegt að nýta afrennslisvatn til hitunar gangstétta. Gert er ráð fyrir að hitalagnir séu lagðar í gangstétt stystu eðlilega leið frá götu að inngangi.

Lögð er áhersla á að lán til bílskýla og upphitunar á gangstétt verða þó bundin því skilyrði að heildarkostnaður íbúðar, að viðbættum kostnaði við bílskýli og snjóbræðslu, rúmist innan þess kostnaðargrundvallar sem húsnæðismálastjórn setur um félagslegar íbúðir.

Með bílskýli er í lögum þessum átt við sameiginleg óskipt skýli, óupphituð, sem byggð eru á hagkvæman hátt.

Um s. (68. gr.)

Breytingar frá gildandi lögum eru þessar.

1. Lánshlutfall hækki úr 85% í 90% af kostnaðarverði íbúðar. Rökin fyrir hækkun á lánshlutfalli upp í 90% eru að kaup eða leiga á félagslegum íbúðum verði fólki viðráðanlegri en nú og vísast um þetta atriði til almennra athugasemda með frumvarpinu.

2. Lánstími til leiguíbúða verði lengdur í 50 ár. Lenging lánstíma á leiguíbúðum er lögð til með það í huga að auka vægi leiguíbúða. Um nánari skýringar vísast til almennra athugasemda við frumvarpið.

3. Heimilt verði að taka sérstakt tillit til umframkostnaðar á fermetra í íbúðum aldraðra og fatlaðra. Hér er gerð tillaga um sérákvæði um aldraða og fatlaða af brýnni nauðsyn, en að öðru leyti er lögð áhersla á það í frumvarpinu að ekki séu sett sérákvæði um sérstaka hópa heldur falli þeir undir almenn ákvæði frumvarpsins. Er það í samræmi við þá stefnumörkun að blöndun ólíkra hópa á húsnæðismarkaðnum sé æskileg.

4. Reglan um að lán séu afborgunarlaus fyrsta árið eigi ekki við þegar um er að ræða íbúðir sem eru eingöngu í leigu (án hlutareignar). Nú eru lán af öllum íbúðum afborgunarlaus fyrsta árið. Óþarft þykir að viðhalda því fyrirkomulagi um íbúðir sem eru eingöngu í leigu. Öðru máli gegnir um kaup á íbúð eða kaup á hlutareign.

Um t. (69. gr.)

Hér er nýmæli á ferðinni. Í því skyni að koma í veg fyrir að sveitarfélög, sem hafna forkaupsrétti að félagslegri íbúð, ráðist á sama tíma í framkvæmdir við félagslegar íbúðir er lagt til að höfnun á forkaupsrétti standi í vegi fyrir láni til þess sveitarfélags næstu þrjú árin frá því forkaupsrétti var synjað. Með því móti má afstýra því að sveitarfélög takist á hendur ónauðsynlegar framkvæmdir við félagslegar íbúðir.

Um u. (70. gr.)

Greinin felur í sér þrenns konar breytingar frá gildandi lögum.

Í fyrsta lagi að með umsókn sveitarfélaga fylgi staðfesting þess að það muni leggja fram 10% af kostnaðarverði íbúðar, þegar eignaríbúðir eiga í hlut, með skuldabréfakaupum af Húsnæðisstofnun ríksins. Húsnæðisstofnun endurgreiðir sveitarfélagi síðan lánið á 15 árum. Vextir verði þeir sömu og gilda um útlán sjóðsins hverju sinni. - Framlag þetta kemur í stað þess óafturkræfa framlags sem sveitarfélögum er nú skylt að leggja fram til verkamannabústaða. Nánar um þetta atriði vísast til athugasemda við h-lið (58. gr.).

Í öðru lagi er sú breyting lögð til að eindagi umsókna um framkvæmdir næsta árs verði færður frá 1. ágúst til 1. október ár hvert til hagræðis fyrir umsækjendur vegna sumarleyfa.

Í þriðja lagi er gert ráð fyrir að Húsnæðisstofnun veiti ráðgjöf um fjárhagsleg og tæknileg atriði og að henni sé heimilt að taka gjald fyrir þá þjónustu. Framkvæmdin er nú með þeim hætti og er hér lagt til að hún verði lögfest.

Um v. (71. gr.)

Efnislega er greinin óbreytt frá gildandi lögum. Þarfnast ekki skýringa.

Um x. (72. gr.)

Grein þessi er efnislega óbreytt frá gildandi lögum að öðru leyti en því að „húsnæðisnefnd“ kemur í stað „stjórnar verkamannabústaða“ og umsóknarfrestur er lengdur úr þremur vikum í fjórar.

Um y. (73. gr.)

Eins og áður hefur komið fram er í frumvarpi þessu lagt til að lánshlutfall hækki úr 85% í 90% og vísast um það atriði til athugasemda við s-lið (68. gr.). Ábyrgð framkvæmdaraðila takmarkast því við 10% framlag í stað 15% nú.

Gert er þó ráð fyrir að hlutareign geti farið upp í 30% þegar almennum kaupleiguíbúðum er til að dreifa og er það fyrirkomulag óbreytt frá gildandi lögum. 30% hlutareign er t.d. talin henta vel fyrir íbúðir aldraðra. 10% hlutareign í almennum kaupleiguíbúðum er hins vegar einungis ætluð þeim sem eru innan þeirra eignarmarka er húsnæðismálastjórn ákveður, sbr. 92. gr.

Um z. (74. gr.)

Helstu breytingar frá gildandi lögum eru:

1. Kveðið er á um að í sérstökum undantekningartilvikum sé heimilt að greiða allt að 5% umfram verkstöðu framkvæmda.

2. Vextir verði þeir sömu og gilda um framkvæmdalán úr Byggingarsjóði ríkisins en þar eru vextir breytilegir, 1,25 prósentustigum lægri en meðalvextir Seðlabanka Íslands eru hverju sinni á verðtryggðum almennum skuldabréfum. Framkvæmdalán Byggingarsjóðs verkamanna bera nú 1% vexti.

3. Kveðið er sérstaklega á um hvernig við skuli brugðist verði framkvæmdalán ekki gerð upp innan tveggja mánaða frá lok samnings.

Um 1.

Hér er gert ráð fyrir heimild til þess að greiða framkvæmdaraðila allt að 5% af framkvæmdaláni í fyrirframgreiðslu, þó með því skilyrði að teknir verði út verkþættir sem svari til þessarar fjárhæðar eftir því sem unnt er. Hér er lagt til að núverandi framkvæmd í þessum efnum verði lögfest.

Um 2.

Lagt er til að vextir af öllum framkvæmdalánum verði þeir sömu. Talið er rétt að framkvæmdaraðilar sitji hér við sama borð hvort sem þeir byggja félagslegt húsnæði eða húsnæði innan almenna húsnæðiskerfisins. Sama gildir að sínu leyti um íbúðarkaupendur, þ.e. ekki þykir rétt að niðurgreiðsla vaxta eigi sér stað á byggingartíma innan félagslega kerfisins þannig að þeir sem þar byggja búi við betri kjör á byggingartímanum en íbúðarbyggjendur innan almenna húsnæðislánakerfisisins.

Með þessum breytingum er einnig verið að stuðla að því að framkvæmdalán verði gerð upp á réttum tíma.

Um 3.

Þar sem uppgjör á framkvæmdalánum og byggingarkostnaði verkamannabústaða hefur oft dregist úr hömlu og leitt til vandræða fyrir íbúa og byggingarsjóðinn er lagt til að komi til þess að framkvæmdalán verði ekki gerð upp á tilsettum tíma falli vaxtakostnaður á framkvæmdaraðila og að óheimilt sé að telja hann til byggingarkostnaðar. Með þessu móti er þess vænst að framkvæmdaraðilum sé veitt hæfilegt aðhald. Meginregla þessi gildi við eðlilegar aðstæður, þ.e. tilskilið er að engar tafir hafi orðið á afgreiðslu hjá Húsnæðisstofnun. Hafi svo verið er heimilt að fella niður vaxtagreiðslur framkvæmdaraðila.

Um þ. (75. gr.)

Breyting frá gildandi lögum er sú að tekið er fram að við val á lóð sé þess gætt að ekki gildi dýrir skipulagsskilmálar, svo sem kvöð um bílskúr. Áður er rakið hver vandkvæði hafa hlotist af byggingu bílskúra í verkamannabústöðum. Í frumvarpinu er lagt til að lánað verði til bílskýla en ekki til bílskúra. Það er því eftir sem áður brýnt að forðast það að byggja félagslegar íbúðir á lóðum með kvöð um bílskúr. Að öðru leyti er leitast við að kveða skýrar á um hagkvæma byggingarhætti en nú er gert.

Í greininni er rík áhersla lögð á kostnaðareftirlit Húsnæðisstofnunar með byggingu félagslegra íbúða. Þar er lögð til sú nýjung að Húsnæðisstofnun birti opinberlega á hverju ári upplýsingar um byggingarkostnað þeirra íbúða sem lokið hefur verið við.

Um æ. (76. gr.)

Efni greinarinnar er óbreytt frá gildandi lögum og þarfnast ekki skýringa.

Um ö. (77. gr.)

Lagt er til að settar verði fastar reglur um uppgjör á byggingarkostnaði. Þar er haft í huga hagræði fyrir byggingarsjóðinn og framkvæmdaraðila en ekki síst fyrir væntanlega íbúa. Mikil vandræði hafa hlotist af seinkunum á lokauppgjöri á framkvæmdum.

Um aa. (78. gr.)

Efni greinarinnar er óbreytt frá gildandi lögum og þarfnast ekki skýringa.

Um bb. (79. gr.)

Lagt er til að stærðarmörk félagslegra íbúða verði samræmd, hámarksstærð verði 130 fermetrar, en það er sú regla sem nú gildir um kaupleiguíbúðir. Gildandi hámarksstærð íbúða í verkamannabústöðum er nú 170 fermetrar sem þykir nokkuð rúmt. Þar sem mikilvægt er að halda húsnæðiskostnaði niðri er lagt til að efri stærðarmörk verði 130 fermetrar. Ólíklegt má telja að fólk hafi þörf á stærri íbúðum, enda hefur fjölskyldustærð hér á landi minnkað á undanförnum árum.

Um cc. (80. gr.)

Hér eru lagðar til ýmsar breytingar frá gildandi lögum.

Í fyrsta lagi er gerð sú mikilvæga breytingartillaga að viðmiðunartekjur hjóna verði 25% hærri en hjá einstaklingum. Eins og kunnugt er gildir nú sama tekjuviðmiðun hjá einstaklingum og hjónum sem aftur hefur leitt til þess að hjón hafa trauðla átt rétt til félagslegra íbúða. Úr þessum annmarka er ætlunin að bæta.

Í öðru lagi er lagt til að umsækjendur sýni fram á ákveðna greiðslugetu, þ.e. leggi fram gögn um vissar lágmarkstekjur sem geri þeim kleift að standa straum af kostnaði við kaup á félagslegri eignaríbúð. Hér er höfð í huga reynsla undanfarinna ára sem hefur sýnt að ákveðinn hópur, sem ræðst í kaup á íbúð í verkamannabústað, stendur ekki undir greiðslubyrðinni. Lagt er því til að greiðslugeta umsækjenda verði metin fyrir fram og er hér höfð hliðsjón af þeim reglum sem um þetta gilda í almenna húsnæðislánakerfinu. Við mat á greiðslugetu verði við það miðað að greiðslubyrði lána fari ekki fram úr þriðjungi tekna. Umsækjendum verði því boðið upp á mat á greiðslugetu hjá húsnæðisnefnd eða öðrum aðila sem hún vísar til, t.d. hjá lánastofnunum. Komi upp ágreiningur annaðhvort milli umsækjanda og húsnæðisnefndar annars vegar eða í húsnæðisnefnd innbyrðis hins vegar megi vísa honum til Húsnæðisstofnunar. Komi í ljós við mat á greiðslugetu að umsækjandi ráði ekki við væntanleg kaup verði honum bent á það og jafnframt boðið upp á leiguhúsnæði.

Í þriðja lagi er lagt til að niður verði fellt skilyrði um að umsækjandi skuli eiga lögheimili í sveitarfélaginu þegar íbúðir eru auglýstar. Regla þessi þykir óþarflega ósveigjanleg, það hefur sýnt sig að ósanngjarnt er að útiloka fólk af þessari orsök einni saman, t.d. við flutning ungs fólks frá útlöndum o.fl. Rétt þykir því að sveitarfélög (húsnæðisnefndir) ákveði sjálf hvaða skilyrði þau setja um lögheimili umsækjenda.

Í fjórða lagi felst í greininni að skilyrði um ákveðinn vinnustundafjölda umsækjenda áður en umsókn er lögð fram verði fellt niður. Ástæða þess er sú að ekki hefur verið farið eftir þessum reglum undanfarin ár enda efni þeirra talið úrelt.

Um dd. (81. gr.)

Efni greinarinnar er óbreytt frá gildandi lögum og þarfnast ekki skýringa.

Um ee. (82. gr. )

Hér er sú breytingartillaga gerð að lögfestar verði þær reglur um úthlutun almennra kaupleiguíbúða sem nú gilda í reglugerð um kaupleiguíbúðir nr. 86/1989. Þar kemur fram að við úthlutun á almennum kaupleiguíbúðum skuli m.a. taka tillit til húsnæðisaðstæðna og fjölskyldustærðar umsækjanda. Hins vegar þykir ekki rétt að fastsetja ákveðin skilyrði heldur verði þetta að öðru leyti á valdi framkvæmdaraðila.

Um ff. (83. gr.)

Efni greinar þessarar er óbreytt frá gildandi lögum að öðru leyti en því að „húsnæðisnefnd“ kemur í stað „stjórnar verkamannabústaða“.

Um gg. (84. gr.)

Óbreytt frá gildandi lögum að öðru leyti en því að kaupandi greiði 10% af kostnaðarverði í stað 15% nú.

Um hh. (85. gr.)

Óbreytt frá gildandi lögum.

Um ii. (86. gr.)

Hér er gerð tillaga um að herða viðurlög við því að íbúðareigandi leigi út íbúð sína án heimildar sveitarstjórnar eða húsnæðisnefndar.

Í ljós hefur komið að nokkur brögð eru að því að íbúðir í verkamannabústöðum hafa verið leigðar út án heimildar stjórnar verkamannabústaða. Viðurlög núgildandi laga við slíkri óleyfilegri leigu þykja ekki hafa reynst nægilega vel en þau eru að heimilt er að gjaldfella lán og fella niður verðbætur til íbúðareiganda við sölu þann tíma sem íbúð er leigð án heimildar. Hin hertu viðurlög samkvæmt frumvarpinu fela í sér að annars vegar er heimilt að afturkalla úthlutun á íbúð og hins vegar að fella niður verðbætur til íbúðareiganda við endursölu, þ.e. allar verðbætur, en ekki einungis fyrir þann tíma sem íbúð er í óleyfilegri leigu. Rök fyrir hinum hertu viðurlögum eru þau að félagslegar íbúðir skuli einungis nýttar af því fólki sem hefur þörf fyrir þær. Hætt er við því að nokkur brotalöm verði á framkvæmd þeirrar meginreglu ef íbúðareigendur ráðstafa sjálfir íbúðum sínum til leigu. Hins vegar geta hér komið upp tilvik sem gera það sjálfsagt og eðlilegt að veita íbúðareigendum heimild til að leigja íbúð sína tímabundið.

Lagt er til að þetta ákvæði gildi um allar félagslegar íbúðir burtséð frá því á hvaða tíma fest voru kaup á íbúð innan félagslega húsnæðiskerfisins.

Um jj. (87. gr.)

Þegar lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins var breytt árið 1980 og lán til félagslegra íbúða hækkuð upp í 90% af kostnaðarverði giltu ákvæði um að íbúðareigendum í verkamannabústöðum væri óheimilt að veðsetja íbúðir sínar fyrir öðrum lánum en lánum Byggingarsjóðs verkamanna fyrstu 15 árin frá útgáfu afsals. Með lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins, nr. 60/1984, var sú breyting á gerð um þetta atriði að íbúðareigendum var heimilað að veðsetja íbúðir sínar fyrir öðrum lánum.

Athuganir á greiðsluerfiðleikum og nauðungarsölu sýna að óheppilegt sé að hafa slíka heimild til veðsetningar félagslegra eignaíbúða án takmörkunar þegar um er að ræða hátt lánshlutfall. Því er hér lagt til að heimild til veðsetningar verði bundin því að eigandi hafi greitt af láninu og að óheimilt verði að veðsetja íbúðina fyrir öðrum lánum fyrr en greitt hefur verið af láni Byggingarsjóðs verkamanna sem nemi því að fjárhæð lánsins sé lægri en 75% af uppfærðu kostnaðarverði íbúðarinnar.

Um kk. (88. gr.)

Efni 1. mgr. er óbreytt frá gildandi lögum.

Í 2. mgr. er kveðið á um heimild til þess að víkja frá þeirri meginreglur 1. mgr. að umsækjandi um kaupleiguíbúð geti valið um þrjá kosti. Undantekning frá því á við ef félagasamtök, sem byggja kaupleiguíbúðir, hafa um það ákvæði í samþykktum sínum að aðeins einn kostur standi til boða, t.d. einungis hlutareign, sbr. húsnæðissamvinnufélög. Nauðsynlegt er að þær samþykktir félagasamtakanna hafi áður verið staðfestar af félagsmálaráðuneyti.

Um ll. (89. gr.)

Efni greinarinnar er óbreytt frá gildandi lögum.

Um mm. (90. gr.)

Breytingar þær sem hér eru gerðar frá gildandi lögum eru fyrst og fremst til samræmingar við aðrar breytingar frumvarpsins, þ.e. 10% framlag framkvæmdaraðila í stað 15% nú og hækkun fyrningar, sbr. 101. gr.

Einnig er hér lagt til að í stað 30 ára lánstíma á 10% framlagi framkvæmdaraðila verði lánstíminn styttur í 15 ár. Er það gert til samræmingar við ákvæði 58. gr.

Um nn. (91. gr.)

Hér er lögð til sú breyting að ákveða frest sem framkvæmdaraðili hafi til að láta kaupanda í té afsal fyrir íbúðinni, enda hafi kaupandi þá staðið í skilum að fullu. Hæfilegt þykir að veita framkvæmdaraðila hér tveggja mánaða frest. Reynslan hefur sýnt að nauðsynlegt er að veita framkvæmdaraðila hér ákveðið aðhald svo að óeðlilegur dráttur verði ekki á afsali til kaupanda.

Um oo. (92. gr.)

Heimild til kaupa á eignarhlut í félagslegri kaupleiguíbúð er óbreytt frá gildandi lögum að öðru leyti en því að lagt er til að lánshlutfall verði hækkað og eignarhlutur því lækkaður úr 15% í 10%.

Þegar um almennar kaupleiguíbúðir er að ræða er einnig lagt til að lánshlutfall hækki og minnsti eignarhlutur verði 10%. Í gildandi lögum er almenna reglan um hlutareign í almennum kaupleigluíbúðum sú að eignarhlutur nemi 30%, en lægri hlutareign (15%) takmörkuð við aldraða, öryrkja og námsmenn. Í frumvarpinu er mörkuð sú stefna að í húsnæðislánakerfinu verði félagsleg aðstoð miðuð við tekjur, eignir og félagslegar aðstæður hverju sinni en ekki bundin við sérhópa á húsnæðismarkaðnum. Lagt er því til að heimild til kaupa á 10% hlutareign verði ekki eingöngu bundin við aldraða, öryrkja og námsmenn heldur takmörkuð við ákveðin eignarmörk sem lagt er til að húsnæðismálastjórn setji.

Um pp. (93. gr.)

Efni greinarinnar er óbreytt frá gildandi lögum.

Um rr. (94. gr.)

Samkvæmt núgildandi lögum skal ekki greiða stimpilgjald af afsölum fyrir íbúðum í verkamannbústöðum. Hins vegar eru stimipilgjöld af skuldabréfum ekki undanskilin. Í ljós hefur komið að kaupendur hafa átt í erfiðleikum með að greiða þau gjöld. Einnig kemur hér til að við skipti á íbúðum er mjög kostnaðarsamt að útbúa ný skuldabréf og er nú farin sú leið að gefin eru út skuldabréf fyrir mismuninum á eldra verði og kaupverði í stað þess að gefa út nýtt skuldabréf fyrir íbúðinni.

Með framangreint í huga er það því til hagsbóta bæði fyrir Byggingarsjóð verkamanna og kaupanda að fella niður stimpilgjald af skuldabréfum. Þó er lagt til að áfram verði greitt stimpilgjald af skuldabréfum vegna sölu almennra kaupleiguíbúða. Rökin eru þau að enda þótt almennar kaupleiguíbúðir teljist samkvæmt frumvarpinu til félagslegra íbúða er þó enn sem fyrr gert ráð fyrir nokkrum mun á þeim kjörum sem gilda um almennar kaupleiguíbúðir annars vegar og aðrar félagslegar íbúðir hins vegar, svo sem styttri kaupskyldutíma og hærri vöxtum.

Um ss. (95. gr.)

Hér er lagt til að sú regla, sem nú gildir um almennar og félagslegar kaupleiguíbúðir, að vaxtakjör á lánum skulu endurskoðuð með ákveðnu millibili, gildi um allar félagslegar íbúðir.

Hér er um eitt af grundvallaratriðum þessa frumvarps að ræða og kemur fram í markmiðsgrein (51. gr.), þ.e. að opinberar aðgerðir til jöfnunar á húsnæðiskostnaði miðist við aðstæður fólks á hverjum tíma en séu ekki bundnar við eina tímasetningu. Með þessu er leitast við að tryggja að félagslegar íbúðir þjóni markmiðum sínum og að sú aðstoð, sem veitt er með niðurgreiddum vöxtum, sé háð tekjum.

Í samræmi við núgildandi fyrirkomulag kaupleiguíbúða er því lagt til að á vegum Byggingarsjóðs verkamanna verði tekjur kaupenda kannaðar að átta árum liðnum frá kaupum á íbúðinni og á fimm ára fresti upp frá því. Reynist tekjur hafa hækkað svo að þær fari yfir þau tekjumörk sem gilda hverju sinni skv. b-lið 80. gr. skulu vextir hækkaðir þannig að þeir verði þeir sömu og gilda á lánum til almennra kaupleiguíbúða, þ.e. sömu vextir og gilda um lán Byggingarsjóðs ríksins.

Lagt er til að þeir, sem keyptu félagslegt húsnæði fyrir gildistöku laga þessara, sæti einnig endurskoðun vaxta enda ekki síður ástæða til að ætla að í þeim hópi, sem festi kaup á íbúð innan kerfisins fyrir allmörgum árum, hafi hagur fólks vænkast svo að skilyrðum um tekjumörk sé ekki lengur fullnægt. Rétt þykir því að endurskoðun vaxta taki til þeirra sem fengið hafa lán Byggingarsjóðs verkamanna frá og með að lög nr. 60/1984 gengu í gildi þann 1. júlí það ár.

Um tt. (96. gr.)

Ákvæði þetta er óbreytt frá gildandi lögum enda þykir sjálfsagt að viðhalda þeirri reglu að hafi tekjur fólks lækkað svo að stefni í vanskil sé húsnæðismálastjórn heimilt að fresta greiðslum um tiltekinn tíma.

Um uu. (97. gr.)

Hér er nýmæli á ferðinni. Núgildandi lög hafa að vísu verið skilin svo að heimilt sé, eðli máls samkvæmt, að stofna varasjóð Byggingarsjóðs verkamanna til að koma til móts við áföll, svo sem byggingargalla. Ekki hefur þó orðið af stofnun varasjóðs og því þykir nauðsynlegt að hann verði lögleiddur. Dæmi eru um vandamál vegna byggingargalla á félagslegum íbúðum sem brýn nauðsyn er að bregðast skjótt við.

Sjóðnum verði ætlað að vera „gæðatrygging“ og að bæta galla sem upp kunna að koma og ekki eru á ábyrgð verktaka sem varir í eitt ár. Hæfilegt þykir að í varsjóð renni 1% af samþykktum byggingarkostnaði hverrar íbúðar.

Um vv. (98. gr.)

Hér er lagt til að ákvæðum um kaupskyldu verði breytt. Samkvæmt núgildandi lögum er kaupskylda framkvæmdaraðila fyrstu 15 árin þegar um félagslegar kaupleiguíbúðir og verkamannabústaði er að ræða en fyrstu fimm árin þegar almennar kaupleiguíbúðir eiga í hlut.

Lagt er til að kaupskylda sveitarfélaga verði færð niður í 10 ár en haldist óbreytt, fimm ár, í almennu kaupleiguíbúðunum. Rökin fyrir því að færa kaupskylduna niður í 10 ár eru m.a. þau að nú þykir óeðlilega mikill munur á aðstæðum þeirra sem búa í félagslegu húsnæði og hinna sem eru á almennum markaði þegar fólki er tryggð sala í 15 ár eins og nú er.

Þegar kaupskyldutímabili lýkur á framkvæmdaraðili forkaupsrétt. Hafni hann forkaupsrétti, en hyggst engu að síður koma á fót nýjum íbúðum, á sérregla 69. gr. við.

Um xx. (99. gr.)

Greinin fjallar um kaupskyldu og forkaupsrétt íbúða sem byggðar er á tímabilinu 1980 til gildistöku þessa frumvarps og er ekki lagt til að þar á verði gerð nein breyting, sbr. 67. gr. laga nr. 86/1988.

Um yy. (100. gr.)

Greinin nær til þess er félagsleg íbúð er seld á uppboði og er samhljóða núgildandi lagaákvæði um það efni, sbr. 70. gr. laga nr. 86/1988.

Um zz. (101. gr.)

Greinin fjallar um endursölu íbúða og um útreikning á eignarhlut seljanda við endursölu. Hér er lagt til að við útreikning á eignarhluta seljanda sé fyrning hækkuð upp í 1,5% fyrstu 20 árin og verði 0,75% eftir það, en er nú 1% fyrstu 20 árin og 0,5% eftir það. Breyting þessi er nauðsynleg þar sem í ljós hefur komið að núgildandi fyrningarákvæði hafa í för með sér of hátt verð á eldri íbúðum.

Um þþ. (102. gr.)

Efni greinarinnar er óbreytt frá gildandi lögum að undanskildum breytingum á fyrningu og vísast um það til athugasemda við zz.-lið (101. gr.).

Um 4. gr.

Breytingar þær, sem hér eru lagðar til að gerðar verði á VI. kafla laganna, (Forkaupsréttur sveitarfélaga á íbúðum byggðum samkvæmt lögum fyrir gildistöku laga nr. 51/1980), eru að húsnæðisnefnd komi í stað stjórna verkamannabústaða, fallið verði frá viðmiðun við markaðsverð og að matsnefnd félagslegra íbúða verði felld niður.

Um a. (103. gr.)

Húsnæðisnefndir komi í stað „stjórna verkamannabústaða“.

Um b. (104. gr.)

Húsnæðisnefndir komi í stað „stjórna verkamannabústaða“.

Viðmiðun við markaðsverð verði felld niður, enda hefur því ákvæði ekki verið beitt.

Um c. (105. gr.)

Í stað „stjórna verkamannabústaða“ komi húsnæðisnefnd.

Viðmiðun við markaðsverð verði felld niður.

Um d. (108. gr.)

Matsnefnd félagslegra íbúða verði lögð niður. Samkvæmt gildandi lögum hefur matsnefnd félagslegra íbúða tvíþætt verksvið. Annars vegar á hún að vera sveitarstjórnum og stjórnum verkamannabústaða til ráðuneytis um málefni endursöluíbúða. Hins vegar skal hún úrskurða ágreining milli seljanda íbúðar og stjórnar verkamannabústaða.

Reynslan hefur sýnt að ekki er þörf fyrir sérstaka nefnd til að sjá um þetta verksvið. Óheppilegt var að ætla nefndinni að vera bæði til ráðuneytis og jafnframt vera úrskurðarnefnd, en það fer að sjálfsögðu illa saman. Eðlilegra er því að húsnæðismálastjórn taki á þeim vandamálum sem upp koma innan kerfisins. Því er lagt til að matsnefnd félagslegra íbúða verði lögð niður. Í stað nefndar þessarar verði deilumálum, sem undir nefndina falla, vísað til húsnæðismálastjórnar, en ráðgjafarverkefnin verði á vegum Húsnæðisstofnunar án þess að til þurfi að koma sérstök nefnd.

Um 5. gr.

Greinin þarfnast ekki skýringa.