Almennar íbúðir Greinargerð/athugasemdir úr lagafrumvarpi, mál nr. 435

Frumvarp til laga um almennar félagsíbúðir.

(Eftir 2. umræðu, 17. maí.)

I. KAFLI

Almenn ákvæði.

1. gr.

Markmið og gildissvið.

Markmið laga þessara er að bæta húsnæðisöryggi fjölskyldna og einstaklinga, sem eru undir tekju- og eignamörkum skv. 10. gr. við upphaf leigu, með því að auka aðgengi að öruggu leiguhúsnæði og stuðla að því að húsnæðiskostnaður sé í samræmi við greiðslugetu leigjenda eða að jafnaði ekki umfram fjórðung tekna. Í því skyni er ríki og sveitarfélögum heimilt að veita stofnframlög til byggingar og kaupa á almennum félagsíbúðum til að stuðla að því að í boði verði leiguíbúðir á viðráðanlegu verði fyrir þá sem þurfa á því að halda, þ.m.t. fyrir námsmenn, ungt fólk, aldraða, fatlað fólk og fólk sem ekki er fært um að sjá sér fyrir húsnæði sökum félagslegra aðstæðna eða verulegs fjárhagsvanda.

2. gr.

Skilgreiningar.

Í lögum þessum er merking orða sem hér segir:

1.

Almenn félagsíbúð: Íbúðarhúsnæði sem hlotið hefur stofnframlag, er í eigu aðila skv. 1. og 2. mgr. 10. gr. og er ætlað til leigu á viðráðanlegu verði til leigjenda sem eru undir tekju- og eignamörkum skv. 10. gr.

2.

Húsnæðissjálfseignarstofnun: Sjálfseignarstofnun sem fengið hefur leyfi ráðherra til að byggja eða kaupa, eiga og hafa umsjón með rekstri og viðhaldi almennra félagsíbúða og er falið að veita þjónustu í almannaþágu samkvæmt lögum þessum.

3.

Íbúðarhúsnæði á vegum sveitarfélaga: Íbúðarhúsnæði sem sveitarfélög úthluta og er ætlað þeim sem sveitarfélögum ber sérstök lagaskylda til að veita úrlausn í húsnæðismálum.

4.

Stofnframlag ríkisins: Beint framlag eða vaxtaniðurgreiðsla sem Íbúðalánasjóður veitir aðilum skv. 1. og 2. mgr. 10. gr., sem jafnframt fá stofnframlag sveitarfélags, til kaupa eða byggingar á almennum félagsíbúðum.

5.

Stofnframlag sveitarfélags: Framlag sem sveitarfélag veitir aðilum skv. 1. og 2. mgr. 10. gr., er jafnframt fá stofnframlag ríkisins, til kaupa eða byggingar á almennum félagsíbúðum.

6.

Stofnvirði almennrar félagsíbúðar: Kostnaðarverð íbúðarhúsnæðis, þ.e. kaupverð og annar kostnaður við kaup ásamt kostnaði við nauðsynlegar endurbætur í upphafi áður en íbúðin fer í útleigu eða byggingarkostnaður að viðbættu verði lóðar og fjármagnskostnaði á byggingartíma.

3. gr.

Stjórnsýsla.

Ráðherra fer með yfirstjórn þeirra mála sem lög þessi taka til. Íbúðalánasjóður og sveitarfélög annast framkvæmd laga þessara.

II. KAFLI

Húsnæðissjálfseignarstofnanir.

4. gr.

Húsnæðissjálfseignarstofnanir.

Húsnæðissjálfseignarstofnun skal starfa samkvæmt lögum um sjálfseignarstofnanir sem stunda atvinnurekstur sé ekki kveðið á um annað í lögum þessum.

Samþykktir eða skipulagsskrá húsnæðissjálfseignarstofnunar skal hafa hlotið staðfestingu ráðherra áður en hún hefur starfsemi sína. Stjórn húsnæðissjálfseignarstofnunar skal tilkynna ráðherra um stofnun hennar eigi síðar en sex mánuðum frá dagsetningu stofnskjals. Að lokinni staðfestingu skal ráðherra framsenda tilkynningu til skráningar hjá sjálfseignarstofnanaskrá. Þá skulu meiri háttar breytingar á samþykktum eða skipulagsskrá háðar staðfestingu ráðherra, þ.m.t. breytingar á tilgangi stofnunarinnar.

Húsnæðissjálfseignarstofnun skal bera orðið húsnæðissjálfseignarstofnun í heiti sínu eða skammstöfunina hses.

5. gr.

Samþykktir.

Í samþykktum eða skipulagsskrá húsnæðissjálfseignarstofnunar skal m.a. fjallað um eftirfarandi atriði:

1. Heiti, heimili og varnarþing.

2. Tilgang.

3. Stofnendur og framlagsfé þeirra.

4. Stofnfé.

5. Hvort stofnunin skal taka við öðrum fjármunum en reiðufé þegar hún er stofnuð.

6. Hvort stofnendur eða aðrir skulu njóta sérstakra réttinda í sjálfseignarstofnuninni.

7. Hlutverk stjórnar, fjölda stjórnarmanna, starfstíma þeirra og hvernig kjör þeirra skal fara fram, svo og hvernig háttað skal vali nýs stjórnarmanns í lausa stöðu.

8. Hlutverk og skipan a.m.k. tólf manna fulltrúaráðs, þar á meðal um val og starfstíma þess.

9. Hvernig val á endurskoðendum skal fara fram.

10. Ráðningu framkvæmdastjóra og starfssvið hans.

11. Hverjir skulu rita firma stofnunarinnar.

12. Samþykkt ársreiknings.

13. Hvert reikningsárið skal vera.

14. Hvernig standa skal að úthlutun almennra félagsíbúða.

15. Hvernig aðkoma íbúa að stjórnun stofnunarinnar skuli vera.

16. Upplýsingaskyldu stofnunarinnar við íbúa.

17. Hvernig skuli staðið að breytingum á samþykktum eða skipulagsskrá, hvernig leggja eigi sjálfseignarstofnun niður eða sameina hana annarri.

18. Hvernig ráðstafa skuli rekstrarafgangi eða bregðast við ef tap verður á rekstri stofnunarinnar.

19. Hver sé bær til að taka ákvörðun um slit stofnunarinnar.

20. Ráðstöfun eigna stofnunarinnar umfram skuldir ef henni er slitið.

Í reglugerð sem ráðherra setur skal kveða nánar á um efni samþykkta eða skipulagsskrár. Ráðherra lætur gera fyrirmyndir að samþykktum eða skipulagsskrá fyrir húsnæðissjálfseignarstofnun.

6. gr.

Stjórn.

Fulltrúaráð húsnæðissjálfseignarstofnunar kýs stjórn hennar.

Hvort kyn skal eiga fulltrúa í stjórn þegar stjórn er skipuð þremur mönnum og þegar stjórnarmenn eru fleiri en þrír skal tryggt að hlutfall hvors kyns sé ekki lægra en 40%.

Stjórnarmenn geta hvorki gegnt stöðu framkvæmdastjóra né átt sæti í fulltrúaráði.

7. gr.

Fulltrúaráð.

Í húsnæðissjálfseignarstofnun skal vera fulltrúaráð skipað a.m.k. tólf mönnum.

Minnst þriðjungur fulltrúaráðsmanna skal vera úr hópi leigjenda hjá húsnæðissjálfseignarstofnuninni sé þess kostur.

Fulltrúaráðsmaður getur hvorki verið stjórnarmaður né framkvæmdastjóri húsnæðissjálfseignarstofnunarinnar.

8. gr.

Viðhaldssjóður.

Húsnæðissjálfseignarstofnun skal hafa viðhaldssjóð til að standa undir eðlilegu viðhaldi og nauðsynlegum endurbótum á almennum félagsíbúðum og fasteignum sem þær tilheyra.

Greiðslur í viðhaldssjóð skulu duga til að hann standi undir fyrirsjáanlegum kostnaði skv. 1. mgr.

Í sérstökum tilvikum má að fengnu samþykki Íbúðalánasjóðs nota viðhaldssjóð til að greiða fyrir tap sem verður vegna vangoldinna leigugreiðslna, tjón á íbúðum sem ekki fæst bætt með öðrum hætti eða tap á rekstri húsnæðissjálfseignarstofnunar.

Ráðherra setur í reglugerð nánari ákvæði um viðhaldssjóð, þar á meðal um greiðslur í sjóðinn og sérstök tilvik skv. 3. mgr.

9. gr.

Slit stofnunar.

Ef ákveðið er að slíta húsnæðissjálfseignarstofnun skal leita samþykkis ráðherra og gera aðrar þær ráðstafanir sem nauðsynlegar eru vegna slitanna.

Við slit stofnunarinnar skal framselja eignir, sem eftir standa þegar skuldir hafa verið greiddar, til Húsnæðismálasjóðs, sbr. 4. tölul. 4. mgr. 21. gr.

Þegar stofnun hefur verið slitið skal fráfarandi stjórn tilkynna það til ráðherra. Að lokinni staðfestingu á slitum skal ráðherra framsenda tilkynningu um slit til sjálfseignarstofnanaskrár og stofnunin afskráð hjá sjálfseignarstofnanaskrá.

III. KAFLI

Stofnframlög.

10. gr.

Stofnframlög og tekju- og eignamörk.

Íbúðalánasjóði og sveitarfélögum er heimilt að veita stofnframlög vegna byggingar eða kaupa íbúðarhúsnæðis sem ætlað er leigjendum sem eru undir tekju- og eignamörkum skv. 6. og 7. mgr. til:

1. Húsnæðissjálfseignarstofnana.

2. Sveitarfélaga og lögaðila sem eru alfarið í eigu sveitarfélaga.

3. Lögaðila sem voru starfandi við gildistöku laga þessara og uppfylltu skilyrði til að fá lán frá Íbúðalánasjóði skv. 37. gr. laga um húsnæðismál eins og ákvæðið var fyrir gildistöku laga þessara.

Heimilt er með samþykki ráðherra að veita stofnframlög til annarra lögaðila en í 1. mgr. greinir ef þeir eru ekki reknir í hagnaðarskyni og það samræmist tilgangi og markmiðum laga þessara.

Óheimilt er að veita stofnframlag vegna íbúðarhúsnæðis ef bygging þess hefur hafist áður en sótt er um stofnframlag til Íbúðalánasjóðs eða sveitarfélags eða húsnæðið hefur verið keypt meira en fjórum vikum áður en sótt er um stofnframlag til Íbúðalánasjóðs eða sveitarfélags.

Ef andvirði almennrar félagsíbúðar er nýtt til byggingar eða kaupa á íbúð, sbr. 1. mgr. 15. gr., verður aðeins veitt stofnframlag, að fengnu samþykki Íbúðalánasjóðs og sveitarfélags, vegna þess hluta stofnvirðis nýju íbúðarinnar sem er umfram andvirði hinnar seldu almennu félagsíbúðar.

Lán sem tekin eru til kaupa eða byggingar á almennri félagsíbúð skulu ekki vera til lengri tíma en 50 ára. Ekki má lengja lánstíma umfram 50 ár með framlengingum eða endurfjármögnun lána eða öðrum hætti.

Árstekjur leigjenda almennra félagsíbúða við upphaf leigu skulu ekki nema hærri fjárhæð en 4.749.000 kr. fyrir hvern einstakling en 6.649.000 kr. fyrir hjón og sambúðarfólk. Við þá fjárhæð bætast 1.187.000 kr. fyrir hvert barn að 20 ára aldri sem býr á heimilinu. Með tekjum er í lögum þessum átt við allar tekjur skv. II. kafla laga um tekjuskatt samkvæmt skattframtali síðasta árs, staðfestu af ríkisskattstjóra, að teknu tilliti til frádráttar skv. 1., 3., 4. og 5. tölul. A-liðar 1. mgr. og 2. mgr. 30. gr. og frádráttar skv. 31. gr. sömu laga.

Samanlögð heildareign leigjenda almennra félagsíbúða að frádregnum heildarskuldum við upphaf leigu, með vísan til 72.–75. gr. laga um tekjuskatt samkvæmt skattframtali síðasta árs, staðfestu af ríkisskattstjóra, skal ekki nema hærri fjárhæð en 5.126.000 kr.

Fjárhæðir skv. 6. og 7. mgr. koma til endurskoðunar ár hvert með tilliti til þróunar launa, verðlags og efnahagsmála og skulu vera í heilum þúsundum króna. Þegar framangreind skilyrði leiða til þess að fjárhæðir skv. 6. og 7. mgr. hækka skal ráðherra breyta þeim með reglugerð.

11. gr.

Stofnframlög ríkisins.

Stofnframlag ríkisins skal nema 18% af stofnvirði almennrar félagsíbúðar. Sé endanlegt stofnvirði hærra en umsókn gerði ráð fyrir skal þó miða við áætlað stofnvirði samkvæmt umsókn. Stofnframlagið felst annaðhvort í beinu framlagi eða niðurgreiðslu vaxta af láni vegna byggingar eða kaupa á almennri félagsíbúð.

Heimilt er að veita allt að fjögurra prósentustiga viðbótarframlag frá ríkinu vegna íbúðarhúsnæðis á vegum sveitarfélaga og vegna íbúðarhúsnæðis sem ætlað er námsmönnum eða öryrkjum.

Heimilt er að veita allt að sex prósentustiga viðbótarframlag frá ríkinu vegna íbúða á svæðum þar sem skortur er á leiguhúsnæði og bygging íbúða hefur verið í lágmarki eða sérstök vandkvæði eru á því að fá fjármögnun á almennum markaði. Íbúðalánasjóður getur óskað umsagnar Byggðastofnunar við mat á slíkum aðstæðum.

Heildarfjárhæð til veitingar stofnframlaga og skipting hennar milli beinna framlaga og vaxtaniðurgreiðslu skal ákveðin í fjárlögum hvers árs.

Stofnframlag í formi beins framlags skal greitt út í tvennu lagi. Skal greiða helming þess við samþykkt umsóknar og seinni helming þess þegar almenn félagsíbúð hefur verið leigð út.

Þegar stofnframlag er í formi vaxtaniðurgreiðslu skal greiðsla hennar hefjast þegar afborgun af láni hefst og skal hætt þegar vaxtaniðurgreiðslan nemur samtals 18%, að viðbættum viðbótarframlögum skv. 2. og 3. mgr. ef við á, núvirt af stofnvirði almennrar félagsíbúðar.

Forsenda fyrir veitingu stofnframlags ríkisins er að sveitarfélag þar sem almenn félagsíbúð verður staðsett veiti umsækjanda jafnframt stofnframlag sveitarfélags, sbr. 14. gr.

Heimilt er að setja það sem skilyrði fyrir veitingu stofnframlags ríkisins að það verði endurgreitt þegar þau lán sem tekin voru til að standa undir fjármögnun þeirra almennu félagsíbúða sem veitt hefur verið stofnframlag vegna hafa verið greidd upp. Ekki má þó krefjast endurgreiðslu viðbótarframlaga skv. 2. og 3. mgr., sbr. þó 1. og 2. mgr. 15. gr.

Ráðherra setur með reglugerð frekari ákvæði um stofnframlög ríkisins, þar á meðal um viðbótarframlög skv. 2. og 3. mgr., lágmarksfjölda almennra félagsíbúða, gerð almennra félagsíbúða, stærðir þeirra, viðmið um ákvörðun leigufjárhæðar, hagkvæmni, verð og byggingarkostnað, úrræði til þess að tryggja sem lægst leiguverð og þinglýsingu leigusamninga, svo og hvenær krafist verði endurgreiðslu stofnframlags skv. 8. mgr.

12. gr.

Umsóknir um stofnframlög ríkisins.

Íbúðalánasjóður skal auglýsa eftir umsóknum um stofnframlög ríkisins.

Í umsókn um stofnframlag skal koma fram fjöldi, gerð og stærð íbúða sem fyrirhugað er að byggja eða kaupa, framkvæmdatími ef við á, áætlað stofnvirði almennra félagsíbúða, sá hópur sem húsnæðinu er ætlað að þjóna og annað það sem nauðsynlegt er til þess að unnt sé að taka afstöðu til umsóknar. Í umsókn skal jafnframt gerð grein fyrir þörf á leiguhúsnæði fyrir leigjendur sem eru undir tekju- og eignamörkum skv. 10. gr. á viðkomandi svæði og því hvernig áætlanir um fyrirhugaðar byggingar eða kaup á almennum félagsíbúðum taka mið af þeirri þörf. Í umsókn um stofnframlag skal koma fram hvort óskað er stofnframlags í formi beins framlags eða vaxtaniðurgreiðslu.

Umsóknum skal fylgja greinargerð um umsækjanda, fjármögnun verkefnisins og viðskiptaáætlun umsækjanda auk staðfestingar sveitarfélags á að stofnframlag verði veitt skv. 14. gr.

Ráðherra setur með reglugerð nánari ákvæði um umsóknir um stofnframlög og þær upplýsingar sem þar skulu koma fram og málsmeðferð þeirra.

13. gr.

Afgreiðsla umsókna.

Íbúðalánasjóður skal meta hvort umsókn um stofnframlag samræmist ákvæðum laga og reglugerða. Enn fremur skal stofnunin meta hverja umsókn út frá því hvort það húsnæði sem á að byggja eða kaupa teljist hagkvæmt og uppfylli þarfir íbúa, sbr. 16. gr., hvort þörf er á leiguhúsnæði fyrir leigjendur sem eru undir tekju- og eignamörkum skv. 10. gr. á viðkomandi svæði og hvort fjármögnun hefur verið tryggð með fullnægjandi hætti. Þar á meðal metur Íbúðalánasjóður á hvaða svæði þörf fyrir leiguhúsnæði fyrir leigjendur sem eru undir tekju- og eignamörkum skv. 10. gr. er mest þegar ekki er unnt að veita stofnframlög til allra þeirra svæða sem sótt er um. Að öðru leyti metur Íbúðalánasjóður umsóknir eftir því hversu vel þær samræmast tilgangi og markmiðum laga þessara. Jafnframt er Íbúðalánasjóði heimilt við mat á umsóknum að taka mið af byggðasjónarmiðum, efnahagslegum aðstæðum í samfélaginu og áhrifum byggingarstarfsemi á samfélagið og hagkerfið.

Við afgreiðslu umsókna skal Íbúðalánasjóður miða við að a.m.k. fjórðungur þess fjármagns sem er til úthlutunar hverju sinni renni til byggingar eða kaupa á íbúðarhúsnæði á vegum sveitarfélaga. Þó má víkja frá ákvæðum málsgreinar þessarar ef hlutfall umsókna um slíkar íbúðir er lægra.

Íbúðalánasjóður skal árlega birta skýrslu um fjölda umsókna um stofnframlög, afgreiðslu þeirra og úthlutanir stofnframlaga.

14. gr.

Stofnframlög sveitarfélaga.

Stofnframlag sveitarfélags skal nema 12% af stofnvirði almennrar félagsíbúðar. Sé endanlegt stofnvirði hærra en umsókn gerði ráð fyrir skal þó miða við áætlað stofnvirði samkvæmt umsókn. Stofnframlagið getur falist í beinu framlagi, úthlutun lóðar eða lækkun eða niðurfellingu á gjöldum sem umsækjanda ber að standa skil á til sveitarfélagsins vegna íbúðanna. Forsenda fyrir veitingu stofnframlags sveitarfélags er að umsækjanda verði jafnframt veitt stofnframlag ríkisins, sbr. 11. gr. Ákvörðun sveitarfélags um veitingu stofnframlags skal falla niður hafni Íbúðalánasjóður veitingu stofnframlags ríkisins skv. 13. gr.

Heimilt er að veita allt að fjögurra prósentustiga viðbótarframlag frá sveitarfélagi vegna íbúða á svæðum þar sem skortur er á leiguhúsnæði og bygging íbúða hefur verið í lágmarki eða sérstök vandkvæði eru á því að fá fjármögnun á almennum markaði.

Sveitarfélagi er heimilt að greiða stofnframlag út í tvennu lagi og þá skal greiða helming þess við samþykkt Íbúðalánasjóðs á umsókn um stofnframlag ríkisins og seinni helming þess þegar almenn félagsíbúð hefur verið leigð út.

Við veitingu stofnframlags sveitarfélags getur sveitarfélagið gert kröfu um aðild að stjórn og eftir atvikum fulltrúaráði þess lögaðila sem fær stofnframlagið. Slík réttindi falla niður ef stofnframlag er endurgreitt.

Sveitarfélagi er heimilt að setja það sem skilyrði fyrir veitingu stofnframlags sveitarfélags að það verði endurgreitt þegar þau lán sem tekin voru til að standa undir fjármögnun þeirra almennu félagsíbúða sem sveitarfélagið hefur veitt stofnframlag vegna hafa verið greidd upp.

Sveitarfélag skal meta hvort umsókn um stofnframlag samræmist ákvæðum laga, reglugerða og reglna sveitarfélagsins um veitingu stofnframlaga. Enn fremur skal sveitarfélagið meta hverja umsókn út frá því hvort það húsnæði sem á að byggja eða kaupa telst hagkvæmt og uppfylli þarfir íbúa, sbr. 16. gr., hvort þörf er á leiguhúsnæði fyrir leigjendur sem eru undir tekju- og eignamörkum skv. 10. gr. á viðkomandi svæði og hvort fjármögnun hefur verið tryggð með fullnægjandi hætti. Þar á meðal metur sveitarfélagið umsóknirnar eftir því hversu vel þær samrýmast tilgangi og markmiðum laga þessara. Jafnframt er sveitarfélaginu heimilt við mat á umsóknum að taka mið af efnahagslegum aðstæðum í samfélaginu og áhrifum byggingarstarfsemi á samfélagið og hagkerfið.

Sveitarfélög skulu árlega senda Íbúðalánasjóði upplýsingar um fjölda umsókna um stofnframlög, afgreiðslu þeirra og úthlutanir stofnframlaga.

Ráðherra setur reglugerð um stofnframlög sveitarfélaga í samráði við Samband íslenskra sveitarfélaga, m.a. um viðbótarframlög skv. 2. mgr., umsóknir um stofnframlög og afgreiðslu þeirra og skilyrði fyrir veitingu stofnframlaga. Jafnframt geta sveitarfélög sett nánari reglur um meðferð umsókna um stofnframlög og veitingu framlaganna með stoð í lögum þessum og reglugerð ráðherra.

15. gr.

Endurgreiðsla stofnframlaga, veð og kvaðir.

Óheimilt er að selja almennar félagsíbúðir nema með samþykki Íbúðalánasjóðs. Við söluna ber þegar að endurgreiða ríkissjóði og viðkomandi sveitarfélagi í einu lagi stofnframlag sem veitt hefur verið vegna íbúðarinnar. Íbúðalánasjóður getur þó heimilað frestun á endurgreiðslu í allt að ár og ber endurgreiðslukrafan á meðan vexti skv. 1. málsl. 4. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001. Ef andvirðið er notað til byggingar eða kaupa á íbúðarhúsnæði sem nota á í sama tilgangi innan þess tíma þarf ekki að endurgreiða stofnframlag eða greiða vexti. Íbúðalánasjóður getur jafnframt heimilað eiganda almennra félagsíbúða að færa sérstakt stofnframlagabókhald. Eigandinn skal þá minnst árlega gera upp stofnframlög gagnvart Íbúðalánasjóði og viðkomandi sveitarfélagi.

Ef notkun almennrar félagsíbúðar er breytt að verulegu leyti eða íbúðin er leigð öðrum en leigjanda sem er undir tekju- og eignamörkum skv. 10. gr. við upphaf leigutíma ber þegar að endurgreiða ríkissjóði og viðkomandi sveitarfélagi í einu lagi stofnframlag sem veitt hefur verið vegna íbúðarinnar, sbr. þó 5. mgr. 18. gr. Einnig geta Íbúðalánasjóður og sveitarfélög þegar krafist endurgreiðslu í einu lagi á stofnframlagi sem veitt hefur verið ef önnur skilyrði fyrir úthlutun almennra félagsíbúða eru ekki uppfyllt, eigandi íbúðar víkur frá viðmiðum um ákvörðun leigu skv. 17. gr. eða verður uppvís að lögbroti í starfsemi sinni.

Hafi verið gerð krafa um endurgreiðslu stofnframlaga af hálfu ríkis eða sveitarfélags skv. 8. mgr. 11. gr. eða 5. mgr. 14. gr. skal endurgreiðslum hagað þannig að greiðslubyrði verði sambærileg og greiðslubyrði af lánum var að jafnaði á lánstíma. Íbúðalánasjóður setur upp endurgreiðsluáætlun í samráði við eiganda íbúðar. Sjóðurinn annast innheimtu endurgreiðslunnar fyrir ríkissjóð og sveitarfélag nema sveitarfélag óski eftir að innheimta sinn hluta sjálft. Krafan ber vexti skv. 1. málsl. 4. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá næstu mánaðamótum eftir að lán er upp greitt.

Endurgreiðsla á stofnframlagi ríkisins skal renna í Húsnæðismálasjóð en endurgreiðsla á stofnframlagi sveitarfélags skal renna til viðkomandi sveitarfélags. Þá fjármuni sem sveitarfélag fær endurgreidda skal nýta til veitingar frekari stofnframlaga sé þörf á fleiri almennum félagsíbúðum í sveitarfélaginu.

Endurgreiðsla á stofnframlagi skal nema sama hlutfalli af verði almennrar félagsíbúðar við endurgreiðslu og stofnframlag nam af stofnvirði almennra félagsíbúða. Við ákvörðun endurgreiðslufjárhæðar skal miða við mat óhlutdrægs fasteignasala á áætluðu söluverði almennrar félagsíbúðar.

Ef skilyrði er sett um endurgreiðslu stofnframlaga við veitingu stofnframlaga ríkis og sveitarfélaga, sbr. 11. og 14. gr., skal endurgreiðslan tryggð með veði í hlutaðeigandi fasteign og koma næst á eftir í veðröð en lán þau sem upphaflega voru tekin til fjármögnunar á kaupum eða byggingar hennar. Sama gildir um endurfjármögnun þeirra lána enda haldist veðhlutfall óbreytt eða lægra.

Við veitingu stofnframlags skal þinglýsa kvöð á viðkomandi fasteign um að einungis sé heimilt að nota fasteignina í samræmi við ákvæði laga og reglna sem um stofnframlög gilda.

Ráðherra setur í reglugerð nánari fyrirmæli um framkvæmd þessarar greinar, þar á meðal um hvenær Íbúðalánasjóður veiti samþykki fyrir sölu almennrar félagsíbúðar, um stofnframlagabókhald og hvernig endurgreiðslu stofnframlaga skuli háttað.

IV. KAFLI

Almennar félagsíbúðir.

16. gr.

Almennar félagsíbúðir.

Almennar félagsíbúðir skulu vera eins hagkvæmar og aðstæður leyfa í því skyni að unnt verði að leigja þær á viðráðanlegum kjörum.

Almennar félagsíbúðir skulu útbúnar og innréttaðar í samræmi við kröfur tímans og tekið skal mið af nýtingarþörfum til framtíðar litið eftir því sem við á.

Að öðru leyti en því sem mælt er fyrir um í lögum þessum skulu húsaleigulög gilda um leigu almennra félagsíbúða.

17. gr.

Ákvörðun leigufjárhæðar.

Leigufjárhæð fyrir almennar félagsíbúðir skal ákveðin þannig að rekstur eiganda íbúðanna sé sjálfbær og hann geti staðið í skilum á greiðslum sem honum ber að inna af hendi á grundvelli laga þessara, þar á meðal greiðslum í viðhaldssjóð og Húsnæðismálasjóð. Ákvæði þetta á ekki við um sveitarfélög og lögaðila með ótakmarkaðri ábyrgð sveitarfélags.

Eigendum almennra félagsíbúða er heimilt að krefjast afrita síðustu þriggja skattframtala leigjenda í því skyni að ákveða leigu þeirra, sbr. 3. mgr.

Ráðherra skal árlega setja í reglugerð viðmið um ákvörðun leigufjárhæðar fyrir almennar félagsíbúðir, þar á meðal um heimild til að reikna álag á leigu ef leigjandi er umfram tekju- eða eignaviðmið skv. 10. gr. í samfellt þrjú ár.

18. gr.

Úthlutun almennra félagsíbúða.

Almennum félagsíbúðum skal einungis úthlutað til leigjenda sem eru undir tekju- og eignamörkum skv. 10. gr.

Eigandi almennra félagsíbúða annast úthlutun þeirra. Honum er þó heimilt að semja við það sveitarfélag sem íbúðirnar eru í um að annast úthlutunina.

Við úthlutun almennra félagsíbúða skal að jafnaði farið eftir því hversu lengi umsækjandi hefur verið á biðlista hjá viðkomandi aðila eftir íbúð. Þó er eiganda almennra félagsíbúða heimilt að setja reglur um forgangsrétt til leigu almennra félagsíbúða, svo sem vegna fjölskyldustærðar, fjárhagsstöðu eða félagslegra aðstæðna umsækjenda. Leigjendur sem hafa fengið íbúð úthlutað en vegna breyttra aðstæðna hafa þörf fyrir annars konar íbúð skulu að jafnaði eiga forgang við úthlutun slíkrar íbúðar hjá sama eiganda almennra félagsíbúða. Við úthlutun almennra félagsíbúða skal stuðla að fjölbreyttri samsetningu íbúa og félagslegri blöndun.

Eigandi almennra félagsíbúða getur krafist skráningargjalds vegna kostnaðar við skráningu umsækjenda um almennar félagsíbúðir.

Ef ekki tekst að leigja íbúð til leigjanda sem er undir tekju- og eignamörkum skv. 10. gr. er eiganda almennrar félagsíbúðar heimilt að leigja almennar félagsíbúðir til leigjenda sem eru yfir tekju- og eignamörkum skv. 10. gr. Heimilt er að krefjast markaðsleigu. Slíkir leigusamningar skulu þó ekki vera til lengri tíma en til eins árs.

Leigjanda er óheimilt að framleigja almenna félagsíbúð eða hluta hennar nema með samþykki eiganda íbúðarinnar. Óski leigjandi eftir því að íbúðin verði tímabundið framleigð öðrum skal eigandi íbúðar gefa svar innan 30 daga. Hafni eigandi ósk leigjanda skal hann færa fyrir því málefnaleg rök. Leigjandi ber áfram réttindi og skyldur samkvæmt lögum þessum og húsaleigulögum. Framleiga samkvæmt ákvæði þessu skapar framleigjanda ekki réttindi samkvæmt lögum þessum.

Ráðherra setur með reglugerð frekari ákvæði um úthlutun almennra félagsíbúða.

19. gr.

Viðhald almennra félagsíbúða.

Eigendur almennra félagsíbúða skulu sjá til þess að þær fái eðlilegt viðhald og að nauðsynlegar endurbætur séu gerðar á þeim sem og fasteignum sem þær tilheyra.

V. KAFLI

Íbúðarhúsnæði á vegum sveitarfélaga.

20. gr.

Íbúðarhúsnæði á vegum sveitarfélaga.

Ákvæði 17. gr. um ákvörðun leigufjárhæðar og 18. gr. um úthlutun almennra félagsíbúða eiga ekki við um almennar félagsíbúðir sem nýttar eru sem íbúðarhúsnæði á vegum sveitarfélaga, sbr. 3. tölul. 2. gr.

Ráðherra gefur út leiðbeiningar til sveitarstjórna, í samráði við Samband íslenskra sveitarfélaga, um það hvernig leigufjárhæð skuli ákvörðuð í almennum félagsíbúðum sem nýttar eru sem íbúðarhúsnæði á vegum sveitarfélaga, sbr. 3. tölul. 2. gr. Sveitarstjórnir setja reglur um leigufjárhæð á grundvelli laga þessara og leiðbeinandi reglna ráðherra.

VI. KAFLI

Húsnæðismálasjóður.

21. gr.

Húsnæðismálasjóður.

Starfræktur skal sérstakur Húsnæðismálasjóður sem hefur það að markmiði að stuðla að sjálfbærni almenna félagsíbúðakerfisins. Húsnæðismálasjóður starfar samkvæmt lögum um sjóði og stofnanir sem starfa samkvæmt staðfestri skipulagsskrá. Ráðherra hefur yfirumsjón með starfsemi sjóðsins.

Ráðherra skipar fjóra menn í stjórn sjóðsins til tveggja ára í senn. Heildarsamtök atvinnurekenda tilnefna einn stjórnarmann, heildarsamtök launafólks tilnefna sameiginlega einn stjórnarmann, Samband íslenskra sveitarfélaga tilnefnir einn stjórnarmann og ráðherra skipar einn stjórnarmann án tilnefningar. Ráðherra skipar formann stjórnar og skal atkvæði hans ráða úrslitum ef atkvæði falla jöfn. Varamenn skulu tilnefndir og skipaðir á sama hátt.

Stjórnarmenn og varamenn skulu vera lögráða og mega aldrei hafa verið sviptir forræði á búi sínu. Þeir skulu hafa óflekkað mannorð og mega ekki hafa hlotið dóm fyrir refsiverðan verknað í tengslum við atvinnurekstur samkvæmt almennum hegningarlögum eða lögum um hlutafélög, einkahlutafélög, bókhald, ársreikninga, gjaldþrotaskipti o.fl. eða staðgreiðslu opinberra gjalda.

Eigendur almennra félagsíbúða skulu greiða sjóðnum:

1. Endurgreiðslur á stofnframlögum ríkisins, ef við á, sbr. 4. mgr. 15. gr.

2. 40% af leigugreiðslum af almennum félagsíbúðum, eftir að dreginn hefur verið frá kostnaður vegna reksturs þeirra, þegar lán sem upphaflega voru tekin til fjármögnunar á kaupum eða byggingu þeirra hafa verið greidd upp og stofnframlög endurgreidd, ef við á. Þrátt fyrir 1. málsl. skal ekki greiða í sjóðinn þegar lán skv. 1. málsl. eru endurfjármögnuð enda haldist veðhlutfall íbúðarinnar óbreytt eða lægra.

3. Hagnað af sölu almennra félagsíbúða nema í þeim tilvikum þegar andvirði almennrar félagsíbúðar sem er seld er notað til kaupa á íbúðarhúsnæði sem nota á í sama tilgangi, sbr. 1. mgr. 15. gr.

4. Andvirði eigna sem eftir standa þegar skuldir hafa verið greiddar við slit eigandans.

Fjármunir sjóðsins skulu nýttir til að standa undir stofnframlögum ríkisins.

Aðilar skv. 1. og 2. mgr. 10. gr. geta sótt um styrki til Húsnæðismálasjóðs til:

1. Endurbóta og endurbyggingar almennra íbúða, annarra en þeirra sem teljast til almenns viðhalds. Styrkur til hvers verkefnis má í mesta lagi nema 60% af kostnaði við verkefnið sem sótt er um styrk til.

2. Rekstraraðstoðar, ef eigandi almennra félagsíbúða er í fjárhagsvanda og fyrirsjáanlegt er að hann getur ekki staðið í skilum án styrkjanna.

Eigendur almennra félagsíbúða eiga forgangsrétt til styrkja skv. 6. mgr. sem nema 60% af þeim fjármunum sem viðkomandi aðili hefur greitt til sjóðsins skv. 2. og 3. tölul. 4. mgr.

Ráðherra setur með reglugerð frekari ákvæði um starfsemi Húsnæðismálasjóðs, þar á meðal greiðslur í sjóðinn, og úthlutun styrkja að fenginni umsögn stjórnar sjóðsins.

VII. KAFLI

Eftirlit.

22. gr.

Eftirlit og upplýsingaskylda eigenda almennra félagsíbúða.

Íbúðalánasjóður hefur eftirlit með húsnæðissjálfseignarstofnunum, almennum félagsíbúðum í eigu sveitarfélaga og almennum félagsíbúðum í eigu annarra lögaðila samkvæmt ákvæðum laga þessara.

Eigendur almennra félagsíbúða skulu árlega senda Íbúðalánasjóði og því sveitarfélagi sem veitt hefur stofnframlög vegna íbúðanna, hafi þau ekki verið endurgreidd, ársreikning sinn, ásamt skýrslu stjórnar, áritun endurskoðenda og upplýsingum um hvenær ársreikningurinn var samþykktur, auk skýrslu um rekstur íbúðanna þar sem skal m.a. fjalla um kaup og byggingu almennra félagsíbúða, úthlutun almennra félagsíbúða og ákvörðun leigufjárhæðar. Í kjölfar skilanna skal Íbúðalánasjóður eiga árlegan fund með hverjum eiganda almennrar félagsíbúðar þar sem fjallað skal um málefni er varða íbúðir í eigu aðilans. Birta skal fundargerð fundarins á vef Íbúðalánasjóðs.

Íbúðalánasjóður getur krafið húsnæðissjálfseignarstofnanir, sveitarfélög og lögaðila sem fengið hafa stofnframlög um ítarlegri upplýsingar um rekstur viðkomandi íbúða, þ.m.t. bókhaldsgögn. Sveitarfélag getur krafist sömu upplýsinga af húsnæðissjálfseignarstofnunum og leigufélögum sem það hefur veitt stofnframlag.

Ef Íbúðalánasjóður telur að rekstur almennra félagsíbúða sé ekki í samræmi við ákvæði laga þessara getur sjóðurinn beint tilmælum um úrbætur til eiganda íbúðanna. Er eiganda almennu félagsíbúðanna skylt að hlíta tilmælum Íbúðalánasjóðs.

Ef ekki er farið að fyrirmælum Íbúðalánasjóðs er sjóðnum heimilt að tilnefna tímabundinn eftirlitsmann með íbúðunum og skal hann fylgjast með rekstri þeirra og veita leiðbeiningar um það sem betur má fara. Fari eigandi íbúðanna ekki að tilmælum eftirlitsmanns og hann telur fullreynt að koma rekstri eigandans í viðunandi horf skal Íbúðalánasjóður krefjast skipta á búi eigandans. Ráðherra setur nánari fyrirmæli um meðferð slíkra mála í reglugerð. Ákvæði þetta á ekki við um sveitarfélög.

Eftirlit með almennum félagsíbúðum á framkvæmda- og byggingarstigi skal vera í höndum sveitarfélags. Sá eftirlitsaðili sem tilnefndur er af hálfu viðkomandi sveitarfélags skal hafa ótakmarkaðan aðgang að verkbókhaldi vegna almennra félagsíbúða á framkvæmda- og byggingarstigi og rétt til þess að sitja verkfundi þar sem fjallað er um framvindu byggingarinnar. Eftirlitsaðili getur einnig kallað eftir sérgreindum úttektum á framkvæmdatíma og skal fara um þær úttektir eins og áfangaúttektir samkvæmt mannvirkjalögum. Eftirlitsaðili er bundinn þagnarskyldu um upplýsingar sem auðkenndar eru sem trúnaðarmál á grundvelli laga eða annarra reglna eða þegar að öðru leyti er nauðsynlegt að halda þeim leyndum til að vernda verulega almanna- eða einkahagsmuni.

VIII. KAFLI

Ýmis ákvæði.

23. gr.

Kæruheimild.

Málsaðili getur skotið ákvörðunum Íbúðalánasjóðs og sveitarfélaga sem teknar eru á grundvelli laga þessara til úrskurðarnefndar velferðarmála, sbr. lög um úrskurðarnefnd velferðarmála.

24. gr.

Viðurlög.

Brot gegn lögum þessum og reglugerðum settum samkvæmt þeim geta varðað sektum nema þyngri refsing liggi við samkvæmt öðrum lögum.

Sektir renna í ríkissjóð.

Með mál er varða brot á lögum þessum eða reglugerðum settum samkvæmt þeim fer að hætti laga um meðferð sakamála.

25. gr.

Undanþága frá skattskyldu.

Húsnæðissjálfseignarstofnanir skulu undanþegnar tekjuskatti samkvæmt lögum um tekjuskatt.

26. gr.

Reglugerðarheimild.

Ráðherra setur reglugerðir um nánari framkvæmd laga þessara, þar á meðal um:

1. efni samþykkta eða skipulagsskrár húsnæðissjálfseignarstofnunar skv. 5. gr.,

2. viðhaldssjóð skv. 8. gr.,

3. stofnframlag í formi vaxtaniðurgreiðslu og skilyrði fyrir veitingu stofnframlaga ríkisins skv. 11. gr.,

4. umsóknir um stofnframlög og upplýsingar sem þar þurfa að koma fram skv. 12. gr.,

5. stofnframlög sveitarfélaga, í samráði við Samband íslenskra sveitarfélaga, skv. 14. gr.,

6. hvenær Íbúðalánasjóður veiti samþykki fyrir sölu almennrar félagsíbúðar og hvernig endurgreiðslu stofnframlaga skuli háttað skv. 15. gr.,

7. viðmið um ákvörðun leigufjárhæðar skv. 17. gr.,

8. úthlutun almennra félagsíbúða skv. 18. gr.,

9. starfsemi Húsnæðismálasjóðs skv. 21. gr.,

10. eftirlit skv. 22. gr.

Þá er ráðherra heimilt að setja í reglugerð nánari ákvæði um tekju- og eignamörk skv. 10. gr.

IX. KAFLI

Gildistaka.

27. gr.

Gildistaka.

Lög þessi öðlast þegar gildi.

Ákvæði laga þessara skal endurskoða eigi síðar en 10 árum frá gildistöku.

28. gr.

Breytingar á öðrum lögum.

Við gildistöku laga þessara verða eftirfarandi breytingar á lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum:

a. 3. tölul. 9. gr. laganna orðast svo: Að annast veitingu stofnframlaga ríkisins samkvæmt lögum um almennar félagsíbúðir og hafa eftirlit með framkvæmd laganna.

b. 2. tölul. 1. mgr. 14. gr. laganna orðast svo: Að hafa milligöngu fyrir hönd sveitarfélags um stofnframlög, sbr. lög um almennar félagsíbúðir, að höfðu samráði við samtök launafólks.

c. Eftirfarandi breytingar verða á 37. gr. laganna:

1. 1. mgr. orðast svo:

Ákvæði 10. gr. laga um almennar félagsíbúðir um tekju- og eignamörk skulu gilda um tekju- og eignamörk leigjenda íbúða sem veitt hefur verið lán til og eingöngu eru ætlaðar tilgreindum hópi leigjenda sem eru undir ákveðnum tekju- og eignamörkum.

2. Við bætist ný málsgrein, svohljóðandi:

Þrátt fyrir ákvæði 4. mgr. er sveitarfélögum og leigufélögum í eigu þeirra heimilt að framselja íbúð á markaðsvirði, sem veitt hefur verið lán til skv. 1. mgr., til aðila skv. 1. og 2. mgr. 10. gr. laga um almennar félagsíbúðir án þess að lánið sé greitt upp eða stjórn Íbúðalánasjóðs hafi veitt samþykki sitt fyrir framsalinu, enda uppfylli aðilinn þau skilyrði sem sett eru samkvæmt þessum kafla. Sé áhvílandi lán umfram 90% af fasteignamati íbúðar helst ábyrgð sveitarfélags óbreytt á þeim hluta skuldar sem er umfram 90% af fasteignamati.

d. 38. gr. laganna orðast svo, ásamt fyrirsögn:

Þátttaka sveitarfélaga í leigufélögum og húsnæðissjálfseignarstofnunum.

Sveitarfélagi er heimilt að stofna eða taka þátt í stofnun leigufélaga og húsnæðissjálfseignarstofnana og standa að rekstri slíkra lögaðila hvort sem sveitarfélagið stendur eitt að rekstrinum eða rekur lögaðilann í samvinnu við aðra.

Lögaðili sem sveitarfélag er aðili að skv. 1. mgr. má ekki vera rekinn í hagnaðarskyni. Lögaðilinn skal enn fremur hafa það langtímamarkmið að byggja, kaupa, eiga og hafa umsjón með rekstri íbúða sem leigðar eru út í samvinnu við hlutaðeigandi sveitarfélag og starfa samkvæmt húsaleigulögum.

Sveitarstjórn er heimilt að leggja leigufélagi eða húsnæðissjálfseignarstofnun til íbúðir í eigu sveitarfélags, ásamt þeim skuldbindingum sem þeim fylgja.

Ákvæði til bráðabirgða.

I.

Óheimilt er að veita þeim sem áður hafa fengið lán frá Íbúðalánasjóði á grundvelli 37. gr. laga um húsnæðismál stofnframlög vegna sömu íbúða.

II.

Þrátt fyrir ákvæði 2. mgr. 10. gr. er heimilt að veita stofnframlög vegna byggingar íbúða sem er hafin fyrir gildistöku laga þessara, hafi viðkomandi ekki fengið lán samkvæmt 37. gr. laga um húsnæðismál. Hafi sveitarfélag úthlutað byggingaraðila lóð er heimilt að líta á andvirði hennar sem stofnframlag sveitarfélags, þrátt fyrir að úthlutun hafi farið fram fyrir gildistöku laga þessara.

III.

Þrátt fyrir ákvæði 28. gr. er Íbúðalánasjóði heimilt að samþykkja umsóknir um lán skv. 37. gr. laga um húsnæðismál, eins og ákvæðið var fyrir gildistöku laga þessara, fram til 1. janúar 2018. Sjóðnum er heimilt að greiða út lán eftir það tímamark hafi umsókn verið samþykkt fyrir 1. janúar 2018.