Fjöleignarhús Greinargerð/athugasemdir úr lagafrumvarpi, mál nr. 143

791. Frumvarp til laga um fjöleignarhús.

(Eftir 2. umr., 21. mars.)

Samhljóða þskj. 159 með þessum breytingum:

2. gr. hljóðar svo:

Ófrávíkjanlegar reglur. Heimild til frávika.

Ákvæði laga þessara eru ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Er eigendum því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum sínum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir um í lögunum.

Hýsi fjöleignarhús eingöngu atvinnustarfsemi er eigendum þó heimilt að víkja frá fyrirmælum laganna með samningum sín á milli. Gilda ákvæði laganna þá um öll þau atriði sem ekki er ótvírætt samið um á annan veg. Jafnframt gilda ákvæði laganna til fyllingar slíkum samningsákvæðum. Liggi engir samningar fyrir um aðra skipan eða náist ekki full samstaða með eigendum um frávik gilda ákvæði laganna óskorað um slíkt húsnæði.

41. gr. hljóðar svo:

Við ákvarðanatöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsum, sbr. 39. gr., gilda þessar reglur:

A. Til ákvarðana um eftirfarandi þarf samþykki allra eigenda:

Breytingar á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölum, sbr. 18. gr.

Ráðstöfun á verulegum hlutum sameignar, sbr. 1. mgr. 19. gr.

Sala á séreignarhlutum til utanaðkomandi, sbr. 2. mgr. 21. gr.

Varanleg skipting séreignar í fleiri einingar, sbr 3. mgr. 21. gr.

Verulegar breytingar á hagnýtingu séreignar, sbr. 1. mgr. 27. gr.

Bygging, framkvæmdir og endurbætur sem hafa í för með sér verulegar breytingar á sameign, sbr. 2. mgr. 28. gr. og 1. mgr. 30. gr.

Verulegar breytingar á hagnýtingu og afnotum sameignar, sbr. 31. gr.

Skipting bílastæða, sbr. 33. gr.

Um sérstakan aukinn rétt einstakra eigenda til afnota af sameign, sbr. 4. mgr. 35. gr.

Um meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og hagnýtingarrétti eiganda yfir séreign en leiðir af ákvæðum laga þessara eða eðli máls, sbr. 3. mgr. 57. gr.

Um mjög óvenjulegan og dýran búnað og annað sem almennt tíðkast ekki í sambærilegum húsum.

Til ráðstafana og ákvarðana sem ekki varða sameignina og sameiginleg málefni, en eigendur telja æskilegt að þeir standi saman að og ráði í félagi.

Um að halda megi hunda og/eða ketti í húsinu. Þegar hús skiptist í aðgreinda hluta nægir samþykki þeirra eigenda sem hafa sameiginlegan inngang, stigagang eða annað sameiginlegt húsrými.

B. Til neðangreindra ákvarðana þarf samþykki 2 / 3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta:

Sala eða leiga á óverulegum hlutum sameignar, sbr. 2. mgr. 19. gr.

Viðbygging í samræmi við samþykkta teikningu, sbr. 2. mgr. 29. gr.

Bygging og endurbætur, sem ekki breyta sameign verulega, sbr. 2. mgr. 30. gr.

Óveruleg breyting á hagnýtingu sameignar, sbr. 2. mgr. 30. gr. og 31. gr.

Að ráðast í viðgerðir á séreign vegna vanrækslu eiganda, sbr. 4. mgr. 26. gr.

Að brotlegum eiganda eða afnotahafa verði bönnuð búseta eða hagnýting séreignar og gert að flytja og selja eign sína, sbr. 55. gr.

Setning sérstakra húsfélagssamþykkta, sbr. 75. gr., nema um sé að ræða atriði sem samþykki allra þarf til.

Frávik frá reglum um skiptingu sameiginlegs kostnaðar, sbr. 46. gr.

Endurbætur, breytingar og nýjungar, sem ganga verulega lengra og eru verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald.

C. Til ákvarðana um neðangreind málefni þarf samþykki einfalds meiri hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi:

Samþykkt og setning húsreglna, sbr. 74. gr.

Eignatilfærslur milli eigenda á hluta séreignar, sbr. 1. mgr. 23. gr.

Breytt hagnýting séreignar sem ekki er veruleg, sbr. 3. mgr. 27. gr.

Um framkvæmdir sem greiðast að jöfnu og rekstrar- og stjórnunarmálefni, sbr. B-lið 45. gr.

Við kosningu stjórnar húsfélags og til annarra trúnaðarstarfa á vegum þess.

D. Til allra annarra ákvarðana en greinir í liðum A–C hér að ofan nægir samþykki einfalds meiri hluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi.

E. Minni hluti eigenda, sem þó er a.m.k. 1 / 4 hluti annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta, getur krafist þess:

Að stofnaður verði hússjóður til að standa straum af sameiginlegum útgjöldum, sbr. 49. gr.

Að endurskoðandi húsfélags skuli vera löggiltur endurskoðandi, sbr. 73. gr.

Að haldinn verði húsfundur um tiltekin málefni, sbr. 2. lið 1. mgr. 60. gr.

Komi fram kröfur um ofangreint frá tilskildum fjölda eigenda þá er húsfélaginu, öðrum eigendum og stjórn þess skylt að verða við þeim og framfylgja þeim.

46. gr. hljóðar svo:

Ef hagnýting séreignar eða breytt hagnýting eða búnaður í henni hefur í för með sér sérstök eða aukin sameiginleg útgjöld getur húsfundur ákveðið að eigandi hennar skuli greiða sem því nemur stærri hlut í sameiginlegum kostnaði en leiðir af reglum 45. gr.

Þá er einnig heimilt að víkja frá ákvæðum 45. gr. þegar um er að ræða hús sem hafa að einhverju leyti eða öllu að geyma húsnæði til annars en íbúðar, svo sem blandað íbúðar- og atvinnuhúsnæði eða atvinnuhúsnæði eingöngu.

Er heimild til frávika háð því að reglur 45. gr. um skiptingu kostnaðar eigi illa við og séu ósanngjarnar í garð eins eða fleiri eigenda. Er þá heimilt að byggja á öðrum reglum og sjónarmiðum við skiptingu sameiginlegs kostnaðar sem taka t.d. í ríkara mæli mið af mismunandi notum, gagni og hagnýtingu einstakra eigenda.

Ákvarðanir skv. 1. og 2. mgr. skal taka á húsfundi og þarf til þeirra samþykki 2 / 3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Sé hinni nýju kostnaðarskiptingu ætlað almennt gildi og til frambúðar þá skal yfirlýsingu um hana þinglýst.

Ef eigandi sýnir fram á að kostnaðarskipting eftir fyrirmælum 45. gr. sé óeðlileg og ósanngjörn í hans garð og húsfélagsfundur sinnir ekki kröfu hans um leiðréttingu, sbr. 2.–4. mgr., eða ef ákvörðun fundar þar að lútandi leiðir til óviðunandi niðurstöðu getur eigandinn krafist ógildingar á kostnaðarskiptingunni og viðurkenningar á annarri sanngjarnari og eðlilegri á grundvelli þeirra sjónarmiða sem vísað er til í 3. mgr.

Eiganda ber að hafa uppi við húsfélagið mótmæli sín og kröfur skv. 5. mgr. strax og tilefni er til. Frestur til málshöfðunar er þrír mánuðir frá því að húsfélagið réð máli til lykta. Höfði eigandi ekki mál innan frestsins telst hann una ákvörðuninni og er bundinn við hana.

Málshöfðunarfrestur skv. 6. mgr. gildir ekki ef mál er höfðað af húsfélagi á hendur eiganda til heimtu hlutdeildar hans í umræddum kostnaði en í slíku máli getur eigandi komið að öllum sjónarmiðum sínum og kröfum sem lúta að kostnaðarskiptingunni enda þótt fresturinn kunni að vera liðinn.

51. gr. hljóðar svo:

Eigandi séreignar er ábyrgur gagnvart öðrum eigendum hússins og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af:

Vanrækslu á viðhaldi séreignar, búnaði hennar og lögnum.

Mistökum við meðferð hennar og viðhald.

Bilun á búnaði séreignar og lögnum þótt eiganda verði ekki um það kennt.

Nær bótaskylda skv. 1. mgr. einnig til afleidds tjóns, svo sem afnotamissis.

74. gr. hljóðar svo:

Stjórn húsfélags skal semja og leggja fyrir húsfund til samþykktar, sbr. 1. tölul. C-liðar 41. gr., reglur um hagnýtingu sameignar og séreignar að því marki sem lög þessi leyfa.

Skulu reglur þessar, húsreglur, hafa að geyma sem ítarlegust ákvæði um sambýlishætti, umgengni og afnot sameignar og skiptingu afnota ef því er að skipta, allt eftir því sem við á og eðlilegt og haganlegt þykir að reglufesta í viðkomandi húsi.

Í húsreglum fjölbýlishúsa skal m.a. fjalla um neðangreind atriði:

Umgengni um sameign og um afnot hennar og hagnýtingu.

Bann við röskun á svefnfriði í húsinu a.m.k. frá miðnætti til kl. 7 að morgni og undanþágur frá því banni.

Skiptingu afnota sameiginlegs þvottahúss.

Hvernig þrifum sameignar og umhirðu lóðar skuli háttað og hverjar séu skyldur eigenda í því efni.

Reglur um hunda- og/eða kattahald sé það leyft, sbr. 13. tölul. A-liðar 41. gr.

Reglur um afnot sameiginlegra bílastæða.

Reglur um hagnýtingu séreigna að því marki sem unnt er.

77. gr. hljóðar svo:

Ef fyrir liggur þinglýstur samningur, samþykktir eða eignaskiptayfirlýsing, gerð fyrir gildistöku laga þessara sem hafa að geyma ákvæði er fara í bága við ófrávíkjanleg ákvæði laganna þá skulu slík samningsákvæði þoka fyrir ákvæðum laganna. Þetta gildir þó ekki um samninga um fjöleignarhús sem hafa eingöngu að geyma atvinnustarfsemi, sbr. 2. mgr. 2. gr.

82. gr. hljóðar svo:

Lög þessi öðlast gildi 1. janúar 1995 og falla þá jafnframt úr gildi lög nr. 59 31. maí 1976, um fjölbýlishús, og reglugerðir settar samkvæmt þeim.

Skulu húsfélög fyrir ofangreindan gildistökudag breyta þeim atriðum sem ákvæði laga þessara gera nauðsynlegt, svo sem varðandi skiptingu sameiginlegs kostnaðar, hússjóðsgjöld o.fl.