Tímabundið úrræði einstaklinga sem eiga tvær fasteignir til heimilisnota Greinargerð/athugasemdir úr lagafrumvarpi, mál nr. 672

Frumvarp til laga um tímabundið úrræði einstaklinga sem eiga tvær fasteignir til heimilisnota.

Frá félags- og tryggingamálanefnd.

1. gr.

Samkvæmt því sem nánar er mælt fyrir um í lögum þessum getur einstaklingur sem greiðir fasteignaveðkröfur af tveimur fasteignum vegna kaupa á fasteign sem ætluð var til að halda heimili í óskað eftir því að ráðstafa annarri eigninni til veðhafa. Nema annað komi fram vísar orðið eignaráðstöfun í lögum þessum til þessa úrræðis og þeir sem hennar óska eru sameiginlega nefndir skuldari.

2. gr.

Einstaklingur sem á tímabilinu 1. janúar 2007 til 1. nóvember 2008 festi kaup á fasteign, óháð byggingarstigi hennar, og átti á sama tíma fasteign sem hann hafði ekki selt getur lagt inn skriflega umsókn til umboðsmanns skuldara um eignaráðstöfun á báðum þessum fasteignum, enda hafi þær báðar verið óslitið í hans eigu frá tilgreindu tímamarki. Eignaráðstöfun tekur til krafna sem tryggðar eru með veði í fasteigninni svo sem hér segir:

1. Krafna sem tryggðar eru með lögveði að því leyti sem þær eru fallnar í gjalddaga áður en skuldari leggur fram beiðni um eignaráðstöfun.

2. Krafna sem tryggðar eru með samningsveði, enda sé krafan þegar orðin til og greiðsluskuldbindingin hvílir á skuldaranum sjálfum eða einhverjum eigenda séu þeir fleiri en einn.

3. Krafna sem tryggðar eru með aðfararveði í fasteigninni.

Enn fremur verður sá sem óskar eignaráðstöfunar að vera þinglýstur eigandi beggja fasteigna og hafa forræði á fé sínu. Eigi tveir eða fleiri einstaklingar fasteignina í óskiptri sameign verða þeir í sameiningu að ganga til eignaráðstöfunarinnar.

Skuldari skal hafa skráð lögheimili í annarri fasteigninni og halda heimili sitt þar enda sé hún ætluð til búsetu samkvæmt ákvörðun skipulags- og byggingaryfirvalda. Sé fasteignin í sameign er nægilegt í þessu skyni að einn eigenda eigi þar heimili samkvæmt því sem að framan segir. Sú fasteign sem ekki uppfyllir þau skilyrði verður annaðhvort að hafa áður verið heimili skuldara og hann haft þar skráð lögheimili eða skuldari hefur fest kaup á henni með það í huga að halda heimili sitt þar. Hafi skuldari átt eign sem uppfyllti skilyrðin en sett hana í skiptum fyrir aðra fasteign skal sú fasteign teljast uppfylla skilyrði laganna. Sé samanlögð fjárhæð uppreiknaðra eftirstöðva veðskulda sem hvíla á fasteignunum lægri en 75% af samanlögðu áætluðu markaðsverði fasteignanna á almennum markaði skal umsókn skuldara vísað frá.

Í skriflegri umsókn til embættis umboðsmanns skuldara skal einkum greint frá eftirtöldu:

1. Nafni skuldara, kennitölu og lögheimili.

2. Hvaða fasteignir beiðnin varðar, hver stærð þeirra er og eftir atvikum nánari lýsing þeirra, hverjir þinglýstir eigendur þeirra eru og hverjir eiga þar lögheimili.

3. Hvaða skuldir hvíla á fasteignunum, en í greinargerð um skuldirnar skal lýst nákvæmlega m.a. tegund þeirra, tilurð, fjárhæð þeirra í upphafi og eftirstöðvum, greiðsluskilmálum, ákvæðum um vexti og verðtryggingu ef við á, að hvaða marki þær séu þegar í vanskilum, hvaða fjárhæð greiða þurfi af þeim með afborgun, við hverja skuldirnar eru og hvar þær eru til innheimtu.

4. Hvort önnur greiðsluerfiðleikaúrræði hafi verið nýtt eða eftir þeim leitað.

Með beiðni skulu fylgja gögn til staðfestingar upplýsingum sem í 1.–4. mgr. greinir, en auk þess þrjú síðustu skattframtöl skuldarans. Með umsókn skal fylgja verðmat tveggja löggiltra fasteignasala á báðum fasteignum.

Um öflun gagna og aðstoð umboðsmanns skuldara við gagnaöflun og gerð umsóknar fer eftir 4. og 5. mgr. 4. gr. laga um greiðsluaðlögun einstaklinga.

3. gr.

Umboðsmaður skuldara skal taka afstöðu til umsóknar skv. 2. gr. á grundvelli ákvæða um rannsóknarskyldu hans í lögum um greiðsluaðlögun einstaklinga og er honum m.a. heimilt að krefjast frekari gagna og upplýsinga með umsókn.

Umboðsmaður skuldara hafnar umsókninni ef svo stendur á sem hér greinir:

1. Ef skilyrðum 2. gr. er ekki fullnægt, beiðni er ekki gerð á fullnægjandi hátt eða nauðsynleg gögn fylgja henni ekki.

2. Ef veruleg ástæða er til að ætla að upplýsingar í beiðni séu ekki réttar.

3. Skuldari hafi hagað fjármálum sínum á verulega ámælisverðan hátt eða tekið fjárhagslega áhættu sem ekki var í samræmi við fjárhagsstöðu hans á þeim tíma þegar til fjárhagsskuldbindingarinnar var stofnað.

4. Stofnað hafi verið til skulda á þeim tíma er skuldari var greinilega ófær um að standa við fjárhagsskuldbindingar sínar.

5. Skuldari hafi bakað sér skuldbindingu sem einhverju nemur miðað við fjárhag hans með háttsemi sem varðar refsingu eða skaðabótaskyldu.

6. Skuldari hafi svo að máli skipti látið hjá líða að standa í skilum við veðkröfuhafa þótt honum hefði verið það kleift að einhverju leyti eða öllu.

Umboðsmaður skuldara skal taka ákvörðun um afgreiðslu á umsókn skuldara innan tveggja vikna frá því að fullbúin umsókn liggur fyrir. Ef umboðsmaður skuldara synjar skuldara um heimild til að leita eignaráðstöfunar getur skuldari kært þá ákvörðun til kærunefndar greiðsluaðlögunarmála innan viku frá því að umsækjanda berst tilkynning um ákvörðun umboðsmanns skuldara. Ekki er unnt að kæra til nefndarinnar ákvörðun umboðsmanns skuldara um samþykki á umsókn.

Meðan á ferli vegna eignaráðstöfunar stendur verður ekki stofnað til samningsveðs í þeim fasteignum sem hún nær til. Á þessu tímabili verður ekki krafist nauðungarsölu á fasteignunum.

4. gr.

Hafi umboðsmaður skuldara samþykkt umsókn skuldara um eignaráðstöfun skal hann þegar í stað skipa umsjónarmann með eignaráðstöfuninni er uppfyllir þær hæfiskröfur sem gerðar eru til umsjónarmanna skv. 9. gr. laga um greiðsluaðlögun einstaklinga.

Þegar umsjónarmaður hefur verið skipaður skal hann tafarlaust kveðja skuldara á sinn fund og leita eftir þörfum frekari upplýsinga til undirbúnings á eignaráðstöfun. Umsjónarmaður skal óska eftir því að athugasemd um samþykki umboðsmanns skuldara á umsókn skuldara um eignaráðstöfun verði þinglýst á þær fasteignir sem eignaráðstöfun nær til.

Umsjónarmaður skal í samráði við skuldara gera frumvarp til eignaráðstöfunar þar sem greint er frá eftirtöldu:

1. Hverjar skuldirnar eru sem eignaráðstöfun er ætlað að taka til, við hverja þær eru og við hvaða heimild þær styðjast, hver staða þeirra er í veðröð, hver núverandi fjárhæð þeirra er, sundurliðuð annars vegar í vanskil og hins vegar ógjaldfallinn þátt þeirra, svo og hvenær og hvað skuldari verður að greiða í afborganir og vexti af því sem ógjaldfallið er ef ekki kemur til eignaráðstöfunar.

2. Tillögu um að skuldari haldi eftir þeirri fasteign sem hann velur í samráði við umsjónarmann en hinni verði ráðstafað til veðhafa þannig að veðréttindi sem standa til tryggingar uppreiknuðum eftirstöðvum veðskulda auk vanskila á þeirri fasteign sem ráðstafað er til veðhafa nemi sem svarar 100% af verðmati þeirrar fasteignar en að aðrar veðskuldir hvíli á þeirri fasteign sem skuldari heldur eftir.

Nú hefur veðhafi tryggingarbréf með veði í annarri hvorri fasteign skuldara eða báðum til tryggingar kröfum sínum og bréfið tiltekur ekki hvaða einstöku fjárskuldbindingum veðinu er ætlað að tryggja. Skal veðhafi þá gefa út yfirlýsingu til umsjónarmanns um hvaða tilteknu fjárskuldbindingar veðið tryggir.

5. gr.

Veðkröfur á hvorri fasteign fyrir sig skulu almennt halda gildi sínu og skulu þær ekki færðar á milli þeirra nema til að ná fram viðmiði því sem fram kemur í 2. tölul. 3. mgr. 4. gr.

Umsjónarmaður gerir tillögu um hvaða veðréttindi skuli standa til tryggingar uppreiknuðum eftirstöðvum veðskulda á þeirri fasteign sem gengur til veðhafa þannig að þær veðskuldir nemi sem svarar 100% verðmats fasteignarinnar. Kröfur á hendur skuldara sem standa að baki veðréttindum sem fylgja fasteign þegar henni er ráðstafað til veðhafa, sbr. 6. og 7. gr., falla niður þar sem ráðstöfunin telst fullnaðargreiðsla af hálfu skuldara.

Ef samanlögð fjárhæð veðkrafna á þeirri eign sem ráðstafa skal til veðhafa er lægri en 100% af verðmati hennar skal umsjónarmaður leita samninga við kröfuhafa beggja fasteigna og skuldara um sanngjarna lausn á því hvernig farið skuli með eignarhlut skuldarans í þeirri fasteign sem ráðstafa skal til veðhafa, með það að markmiði að skuldari geti nýtt sér verðmæti eignarhlutarins við eignaráðstöfunina.

Ef aðstæður eru þannig að veðréttindi í þeirri eign sem ráðstafa skal til veðhafa nema hærri fjárhæð en viðmiðið skulu þau veðréttindi sem falla utan markanna færð á þá fasteign sem skuldari heldur eftir.

Geri umsjónarmaður tillögu um að veðréttindi flytjist milli fasteignanna til að nýta veðrými skal fylgt rétthæð þeirra veðréttinda sem þannig flytjast á milli fasteigna, þannig að fremst standi þau veðréttindi sem fremst stóðu í veðröð af þeim veðréttindum sem flutt verða á milli. Veðréttindi sem þannig eru flutt á milli fasteigna eru eftirstæð þeim veðréttindum sem fyrir eru á þeirri fasteign sem þau flytjast á. Standi veðkrafa sem flytja á að hluta innan tilgreindra viðmiða og að hluta utan þeirra skal eftirstöðvum hennar skipt að tiltölu því til samræmis og ákveður þá umsjónarmaður nýjan höfuðstól skuldarinnar sem veðréttindi eru þannig fyrir í hvorri fasteign fyrir sig.

6. gr.

Frumvarp til eignaráðstöfunar skal liggja fyrir innan fjögurra vikna frá skipun umsjónarmanns enda skal hann innan þess tíma boða með sannanlegum hætti til fundar með veðhöfum. Liggi ekki fyrir upplýsingar um hverjir eigi einstakar veðkröfur skal umsjónarmaður beina fundarboði til þeirra sem upplýst hefur verið að annist innheimtu á kröfunum, en sé ekki heldur um þá vitað skulu þessir veðhafar boðaðir til fundarins með auglýsingu í Lögbirtingablaði sem birt er með minnst viku fyrirvara. Sé þörf á slíkri auglýsingu skal heimilt að framlengja frest til að kalla saman veðhafafund um tvær vikur.

Á veðhafafundi kynnir umsjónarmaður fyrirliggjandi gögn og gefur þeim veðhöfum sem fundinn sækja kost á að lýsa afstöðu til þess sem fram er komið af hendi skuldara. Verðmat á fasteignunum sem skuldari hefur aflað skv. 5. mgr. 2. gr. skal lagt til grundvallar nema veðhafi, sem hefur hagsmuna að gæta af niðurstöðu þess, fái því hrundið með matsgerð dómkvaddra manna. Telji umsjónarmaður að veðhafi eigi hagsmuna að gæta skal hann fresta meðferð máls og heimila veðhafa að leita slíkrar matsgerðar en ella synjar hann um frestun meðferðar málsins.

Umsjónarmaður skal á fundinum gefa veðhöfum, sem eiga veðréttindi í þeirri fasteign sem ráðstafa skal til veðhafa en flutt verða samkvæmt frumvarpi að eignaráðstöfun á þá fasteign sem skuldari heldur eftir, kost á að gera þegar í stað tilboð um að leysa til sín þá fasteign sem ráðstafað er til veðhafa með því að taka að sér rétthærri veðkröfur annarra.

Komi fram á veðhafafundi tilboð skv. 3. mgr. í þá fasteign sem ráðstafa skal til veðhafa skal þá þegar leitað afstöðu þeirra veðhafa er framar standa í veðröð en tilboðsgjafi. Hafni þeir boðinu eða komi ekkert tilboð fram skal sá veðhafi sem samkvæmt frumvarpi til eignaráðstöfunar á réttlægstu veðréttindi í þeirri eign sem ráðstafað er til veðhafa eiga rétt á því að leysa til sín eignarréttindi að fasteigninni enda semji hann við þá veðhafa sem framar standa um ráðstöfun krafna þeirra. Veðhafi getur óskað eftir því að nýta sér ekki þennan rétt sinn og skulu veðréttindi hans þá afmáð af fasteigninni. Í því tilviki skal leitað eftir afstöðu þess veðhafa sem næstur er fyrir framan þann sem fellur frá veðrétti og þannig koll af kolli. Sé tilboð samþykkt skal veðhafi standa við það innan tveggja vikna ásamt því að leggja til nauðsynleg skjöl vegna eigendaskipta. Sá veðhafi sem á veðkröfu á fyrsta veðrétti skal leysa til sín fasteign sem ráðstafað er til veðhafa ef ekki næst önnur niðurstaða á veðhafafundinum eða ef aðeins einum veðhafa er til að dreifa.

Umsjónarmanni er heimilt að fresta veðhafafundi í skamman tíma og eigi lengur en tvær vikur, án auglýsingar, ef hann telur að slík frestun leiði til samkomulags um frumvarp til eignaráðstöfunar. Ef ekki næst samkomulag milli veðhafa og skuldara um eignaráðstöfun ákveður umsjónarmaður hvernig henni skuli háttað og tilkynnir það á veðhafafundinum.

7. gr.

Í samræmi við niðurstöðu veðhafafundar, sbr. 6. gr., skal umsjónarmaður gera nauðsynlegar breytingar á veðréttindum, svo sem tilflutning þeirra milli fasteigna eða afmáningu í því tilviki að veðhafi kýs að nýta ekki rétt sinn til að fá eign útlagða sér. Umsjónarmaður gerir yfirlýsingu um ráðstafanir sínar samkvæmt þessum kafla sem þinglýst skal á fasteignirnar en fyrir hana greiðist ekkert gjald. Kröfur á hendur skuldara, er standa að baki þeim veðréttindum sem afmáð kunna að verða af þeirri fasteign sem ráðstafað er til veðhafa sökum þess að veðhafi kýs ekki að nýta sér rétt sinn til að fá eign útlagða sér, falla niður, sbr. 2. mgr. 5. gr. Veðréttindi sem flutt kunna að vera á þá eign sem skuldari heldur eftir halda gildi sínu.

Sá hluti skulda sem greiddur er samkvæmt eignaráðstöfun skerðir ekki rétt skuldara til hvers konar greiðslna eða aðstoðar frá ríki eða sveitarfélögum.

Rísi ágreiningur um niðurstöðu veðhafafundar geta þeir sem eiga hlut að máli innan tveggja vikna leitað úrlausnar um hana fyrir dómstólum í samræmi við þær reglur sem kveðið er á um í 6. og 7. mgr. 8. gr. laga um greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna á íbúðarhúsnæði, nr. 50/2009, eftir því sem við á.

Ákvæði laganna girða ekki fyrir að skuldari sækist síðar eftir samningi um greiðsluaðlögun í samræmi við lög um greiðsluaðlögun einstaklinga eða jafnhliða eða síðar um greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna á íbúðarhúsnæði samkvæmt lögum nr. 50/2009 vegna þeirrar fasteignar sem hann heldur eftir.

8. gr.

Heimilt er að beita ákvæðum laga um greiðsluaðlögun einstaklinga um eignaráðstöfun samkvæmt lögum þessum eftir því sem við á, m.a. um greiðslu málskostnaðar.

9. gr.

Lög þessi öðlast gildi 1. ágúst 2010 og falla úr gildi 31. desember 2011. Ljúka skal afgreiðslu umsókna um eignaráðstöfun sem berast fyrir þann tíma eftir ákvæðum laganna.

Greinargerð.

Frumvarp þetta byggist á a–f-lið 9. gr. frumvarps félags- og tryggingamálaráðherra um breytingu á lögum nr. 50/2009, um tímabundna greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna á íbúðarhúsnæði (þskj. 951, 561. mál). Í því var lagt til að við lögin bættist nýr kafli um tímabundin úrræði einstaklinga er greiða fasteignaveðkröfur af tveimur fasteignum til heimilisnota með sex nýjum greinum. Var frumvarpið flutt samhliða frumvörpum um greiðsluaðlögun einstaklinga og umboðsmann skuldara sem félags- og tryggingamálanefnd hefur haft til umfjöllunar. Nefndin hefur fjallað samhliða um málin og leggur fram samhliða frumvarpi þessu nýtt frumvarp til heildarlaga um greiðsluaðlögun einstaklinga sem byggist á frumvarpi félags- og tryggingamálaráðherra. Þá leggur nefndin til talsverðar breytingar á frumvarpi um umboðsmann skuldara, sem og nýtt frumvarp til breytinga á lögum nr. 50/2009 sem m.a. er ætlað að festa í sessi greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna á íbúðarhúsnæði. Taldi nefndin því rétt að færa tímabundið úrræði einstaklinga er greiða fasteignaveðkröfur af tveimur fasteignum til heimilisnota í sérlög enda úrræðið tímabundið og annars eðlis en greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna. Úrræði því sem kveðið er á um í frumvarpinu er fyrst og fremst ætlað að vera söluúrræði til að gera einstaklingum sem keypt höfðu fasteign til heimilisnota, en ekki selt fyrri eign þegar efnahagshrunið varð, kleift að losa sig við aðra eignina með því að ráðstafa henni til veðhafa á ætluðu markaðsvirði fasteignarinnar og telst slík ráðstöfun fullnaðargreiðsla af hálfu skuldara til þeirra veðhafa sem eigninni er ráðstafað til.

Samkvæmt mati félags- og tryggingamálaráðuneytisins eru á bilinu 1.000 til 1.500 heimili í þessari stöðu. Meginskilyrði þess að eignaráðstöfun af þessu tagi, en svo er lagt til að úrræði þetta verði nefnt ef frumvarpið verður að lögum, verði veitt er að báðar fasteignirnar hafi verið nýttar eða ætlaðar til nýtingar sem heimili og að sömu aðilar hafi haft óslitið eignarhald þeirra síðan hrunið varð. Þá er það gert að skilyrði að samanlögð uppreiknuð veðstaða beggja fasteignanna verði að nema 75% af samanlögðu markaðsvirði þeirra til þess að umsókn sé tekin gild. Miðað er við 75% enda á úrræðið að nýtast þeim sem sannanlega eru í vandræðum með að greiða af tveimur fasteignum og gæta þarf að því að það leiði hvorki til óréttmætrar auðgunar skuldara né verði of íþyngjandi í garð kröfuhafa, sé litið til úrræða um greiðsluaðlögun skulda. Gert er ráð fyrir að á grundvelli umsóknar þinglýsts eiganda fasteignanna skipi umboðsmaður skuldara umsjónarmann með eignaráðstöfun. Í samstarfi við skuldara gerir umsjónarmaður frumvarp að eignaráðstöfun sem miðar að því að ákveða markaðsverð beggja fasteigna, tiltaka veðkröfur og afborganir þeirra og gera tillögu um að skuldari haldi eftir þeirri fasteign sem hann kýs. Þar skal einnig kveðið á um að hinni fasteigninni verði ráðstafað til veðhafa þannig að veðréttindi sem standa til tryggingar uppreiknuðum eftirstöðvum veðskulda nemi sem svarar 100% af áætluðu söluverði þeirrar fasteignar á almennum markaði en aðrar veðskuldir hvíli á þeirri fasteign sem skuldari heldur eftir.

Þau veðréttindin sem flytjast við eignaráðstöfun á fasteignina, sem er ráðstafað og afsalað til veðhafa, lenda í samræmi við rétthæð veðkrafna aftan við þau réttindi sem fyrir voru í veðröð. Skuldari telst hafa greitt þær kröfur sem tryggðar eru með þeim veðréttindum sem fylgja fasteigninni sem ráðstafað er til veðhafa. Úrræði þessu má að einhverju leyti líkja við nauðungarsölu fasteigna. Öllum veðhöfum sem eiga veðréttindi sem fylgja þeirri fasteign sem ráðstafað er til veðhafa gefst kostur á því að fá fasteignina leysta til sín en sá sem er aftastur í veðröð verður að semja við þá veðhafa sem framar standa. Ákveði hann að nýta ekki þennan rétt sinn falla veðkröfur hans niður. Um leið falla niður kröfur á skuldara sem tryggðar eru með þeim veðréttindum sem eru afmáð af þessum sökum enda telst eignaráðstöfunin fullnaðargreiðsla, sbr. 2. mgr. 5. gr. Miðar úrræðið að því að sem flestir geti losað sig úr þeirri stöðu að sitja uppi með tvær fasteignir vegna ákvarðana sem teknar voru fyrir hrun um kaup á húsnæði til heimilishalds. Dugi úrræðið ekki til að leysa úr greiðsluvanda á skuldari þess kost að leita annarra úrræða uppfylli hann skilyrði þar um, t.d. gæti hann leitað eftir greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna eða greiðsluaðlögun einstaklinga.

Úrræðið nær til þeirra sem keyptu fasteignir á tímabilinu 1. janúar 2007 til 1. nóvember 2008 enda er markmið frumvarpsins að aðstoða einstaklinga sem greiða fasteignaveðkröfur af tveimur fasteignum vegna þess að þeir hafi fyrir efnahagshrunið keypt fasteign en ekki getað losað sig við þá eldri. Með því að festa fyrra tímamarkið við 1. september 2007 er gert ráð fyrir þónokkru svigrúmi fyrir einstaklinga til að selja aðra eignina áður en hrunið varð. Þá telur nefndin rétt að síðara tímamarkið sé 1. nóvember 2008 þrátt fyrir að hrunið hafi orðið í október enda getur bindandi kauptilboð hafa komið fyrir hrun þó að kaupin hafi gengið í gegn einhverju síðar. Lagt er til að þetta úrræði falli úr gildi í árslok 2011 og þeim einstaklingum sem falla undir skilyrði laganna því gefið rúmt ár til að sækja um eignaráðstöfunina.

Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins.

Um 1. gr.

Lagt er til að lögfest verði úrræði til aðstoðar einstaklingum er greiða fasteignaveðkröfur af tveimur fasteignum, enda sé eignarhaldið tilkomið vegna kaupa á fasteign sem ætluð var til að halda heimili án þess að eldri fasteign ætluð til sömu nota hafi verið seld. Úrræðið felst í því að annarri fasteigninni er ráðstafað til veðhafa en hinni heldur skuldari. Nefnist úrræðið eignaráðstöfun og nær til þeirra veðkrafna sem hvíla á fasteignunum. Sá einstaklingur eða einstaklingar sem leita greiðsluaðlögunar samkvæmt þessum kafla eru nefndir saman skuldari, til samræmis við lög um greiðsluaðlögun einstaklinga og greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna.

Um 2. gr.

Auk þess sem að framan greinir eru skilyrðin fyrir því að eignaráðstöfun verði samþykkt að einstaklingur hafi fest kaup á fasteign, óháð byggingarstigi hennar, á tímabilinu frá 1. janúar 2007 til 1. nóvember 2008 án þess að hafa selt eldri fasteign sína og þær hafi báðar verið óslitið í hans eigu frá þessu tímamarki.

Eignaráðstöfun getur einungis sá einstaklingur nýtt sér sem er þinglýstur eigandi viðkomandi fasteigna og hefur forræði á fé sínu. Eigi tveir eða fleiri einstaklingar fasteignirnar í óskiptri sameign verða þeir í sameiningu að ganga til eignaráðstöfunar. Þá getur eignaráðstöfun aðeins varðað fasteign þar sem einstaklingur heldur heimili og hefur skráð lögheimili, sé fasteignin í sameign er nægilegt í þessu skyni að einn eigenda eigi þar heimili. Að auki er gert að skilyrði að hin fasteignin hafi áður verið heimili eða keypt í þeim tilgangi að halda þar heimili. Alla jafna er þar átt við byggingarlóðir eða ófullgerðar húseignir sem einstaklingurinn hefur gagngert fest kaup á til að byggja framtíðarheimili og sem ætlaðar eru til slíkrar búsetu samkvæmt ákvörðun skipulags- og byggingaryfirvalda. Hafi skuldari átt fasteign þar sem áður hafði verið heimili og hann hafði lögheimili í en sett hana í skiptum fyrir aðra eign telst sú fasteign sem hann fékk í skiptunum uppfylla ákvæði laganna. Með þessu er tryggt að einstaklingur sem ekki náði að selja aðra fasteign sína en reyndi að takmarka tjón sitt með því að láta hana í skiptum fyrir aðra auðseljanlegri eða ódýrari eign geti nýtt sér úrræði uppfylli hann að öðru leyti skilyrði laganna.

Þá er enn fremur skilyrði fyrir því að eignaráðstöfun verði beitt að samanlögð uppreiknuð veðstaða beggja fasteignanna nemi að lágmarki 75% af samanlögðu markaðsvirði þeirra. Við ákvörðun þessa hlutfalls er til þess horft að úrræðið nýtist þeim sem sannanlega eru í vandræðum með að greiða af tveimur fasteignum en geti hvorki leitt til óréttmætrar auðgunar skuldara né orðið of íþyngjandi í garð kröfuhafa, sé litið til úrræða um greiðsluaðlögun skulda. Úrræðið gerir skuldara kleift að losna við eign á áætluðu markaðsverði geti hann ekki selt hana, sem og að losna við veðskuldir upp að sama marki, óháð því hvort hann þurfi á frekari úrræðum að halda. Úrræðið er valkvætt þannig að búast má við að sumir í þessari stöðu velji þann kost að nýta það ekki heldur leiti annarra leiða, svo sem sölu á frjálsum markaði síðar meir.

Kveðið er á um að sá sem óskar eignaráðstöfunar leggi inn skriflega umsókn til embættis umboðsmanns skuldara og eru kröfur um upplýsingar nokkuð sambærilegar þeim sem gerðar eru vegna greiðsluaðlögunar fasteignaveðkrafna, sbr. lög nr. 50/2009. Með umsókn skal einnig fylgja verðmat tveggja löggiltra fasteignasala á báðum fasteignum.

Um 3. gr.

Lagt er til að embætti umboðsmanns skuldara taki afstöðu til umsóknar um eignaráðstöfun á grundvelli almennra ákvæða um rannsóknarskyldu hans sem finna má í lögum um greiðsluaðlögun einstaklinga og nýti heimildir í þeim lögum til að krefjast frekari gagna ef svo ber undir. Lagt er til að ástæður þess að umboðsmaður skuldara geti hafnað umsókn um eignaráðstöfun taki nokkurt mið af ákvæðum laga nr. 50/2009.

Gert er ráð fyrir að tímafrestur umboðsmanns skuldara til að taka ákvörðun um afgreiðslu á umsókn skuldara verði tvær vikur, enda liggi fyrir fullbúin umsókn. Kalli umboðsmaður skuldara eftir frekari gögnum eða upplýsingum eftir að umsókn berst telst hún ekki fullbúin fyrr en slíkum erindum hefur verið svarað með fullnægjandi hætti af hálfu skuldara. Gert er ráð fyrir að skuldari geti kært synjun umboðsmanns skuldara um heimild til að leita eignaráðstöfunar til kærunefndar greiðsluaðlögunarmála innan viku frá því að umsækjanda berst tilkynning um ákvörðun umboðsmanns skuldara en ekki er unnt að kæra ákvörðun umboðsmanns skuldara um samþykki á umsókn. Kveðið er á um kærunefnd greiðsluaðlögunarmála í frumvarpi til laga um greiðsluaðlögun einstaklinga sem félags- og tryggingamálanefnd leggur fram samhliða frumvarpi þessu.

Í lokamálsgrein er fjallað um réttaráhrif eignaráðstöfunar varðandi stofnun samningsveða og nauðungarsölur á fasteignum.

Um 4. gr.

Verði fallist á eignaráðstöfun er gert er ráð fyrir að umboðsmaður skuldara skipi umsjónarmann með henni sem uppfylli þær hæfiskröfur sem gerðar eru til umsjónarmanna samkvæmt lögum um greiðsluaðlögun einstaklinga. Um þóknun hans fer einnig eftir þeim lögum, sbr. 8. gr. Hann skal í samráði við skuldara gera frumvarp til eignaráðstöfunar og stýra eignaráðstöfunarferlinu. Í eignaráðstöfunarfrumvarpi gerir umsjónarmaður tillögu um ráðstöfun annarrar fasteignarinnar til veðhafa og að skuldari haldi eftir þeirri fasteign sem hann velur í samráði við umsjónarmann.

Kveðið er á um það í 4. mgr. að hafi lánardrottinn tryggingabréf með veði í eign skuldara til tryggingar kröfum sínum en bréfið tiltaki ekki hvaða einstaka fjárskuldbindingum veðinu er ætlað að tryggja skuli lánardrottinn gefa út yfirlýsingu til umsjónarmanns um hvaða tilteknu fjárskuldbindingar veðið tryggir. Er ákvæðinu ætlað að tryggja að ljóst sé hvaða fjárskuldbindingar falla undir veðtryggingu tryggingarbréfs með allsherjarveði enda er mikilvægt að það sé óyggjandi hvaða skuldir standi að baki veðkröfum sem ráðstafað er til veðhafa.

Um 5. gr.

Í 5. gr. er kveðið á um að veðkröfur á hvorri fasteign fyrir sig skuli almennt halda gildi sínu og skulu þær ekki færðar á milli fasteigna nema til að ná því fram að uppreiknaðar skuldir sem fylgja þeirri fasteign sem veðhafar taka yfir séu sem næst áætluðu söluverðmæti fasteignarinnar. Umsjónarmaður gerir því tillögu um hvaða veðréttindi skuli standa til tryggingar uppreiknuðum eftirstöðvum veðskulda á þeirri fasteign sem gengur til veðhafa þannig að þessar veðskuldir nemi sem svarar 100% söluverðs fasteignarinnar á almennum markaði. Ef samanlögð fjárhæð veðkrafna á þeirri eign sem ráðstafa skal til veðhafa er lægri en 100% af verðmati hennar skal umsjónarmaður leita samninga við kröfuhafa beggja fasteigna og skuldara um sanngjarna lausn á því hvernig farið skuli með eignarhlut skuldarans í þeirri fasteign sem ráðstafa skal til veðhafa. Markmið þess er að skuldari geti nýtt sér verðmæti eignarhlutarins við eignaráðstöfunina, þ.e. að eigið fé hans í fasteign þeirri sem ráðstafað er til veðhafa nýtist til að greiða veðskuldir en falli ekki í hag þeirra veðhafa sem fá ráðstafað til sín fasteign sem ekki er 100% veðsett. Kveðið er á um það í greininni hvernig farið skuli með ef skipta þarf upp veðrétti. Þegar eigninni hefur verið ráðstafað til veðhafa falla niður kröfur á hendur skuldara sem standa að baki veðréttindum í fasteigninni þar sem ráðstöfunin telst fullnaðargreiðsla af hálfu skuldara.

Um 6. gr.

Í þessu ákvæði er að finna málsmeðferðarreglur við eignaráðstöfun sem umsjónarmanni ber að fylgja og var höfð hliðsjón af málsmeðferðarreglum við greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna. Kveðið er á um að frumvarp til eignaráðstöfunar skuli liggja fyrir innan fjögurra vikna frá skipun umsjónarmanns. Umsjónarmaður kallar saman veðhafafund innan þessara tímamarka, kynnir þar fyrirliggjandi gögn og gefur veðhöfum kost á að lýsa afstöðu til þess sem fram er komið af hendi skuldara. Þótt veðhafar mæti ekki á fundinn, þrátt fyrir boðun eða auglýsingu í Lögbirtingablaði, skal umsjónarmaður eigi að síður halda fundinn og taka þær ákvarðanir sem honum ber. Verðmat á fasteignunum sem skuldari hefur aflað skal lagt til grundvallar nema veðhafi, sem hefur hagsmuna að gæta af niðurstöðu þess, fái því hrundið með matsgerð dómkvaddra manna. Mat umsjónarmanns ræður því hvort veðhafi eigi hagsmuna að gæta og sé svo skal hann fresta meðferð máls og heimila veðhafa að leita slíkrar matsgerðar en ella synjar hann frestun meðferðar málsins.

Í ákvæðinu er lýst málsmeðferð varðandi tilboð og ráðstöfun til veðhafa en ef ekki fæst önnur niðurstaða skal sá veðhafi sem á veðkröfu á fyrsta veðrétti leysa til sín fasteign sem ráðstafað er til veðhafa. Sama gildir ef aðeins einum veðhafa er til að dreifa.

Lagt er til að umsjónarmanni verði heimilt að fresta veðhafafundi í allt að tvær vikur ef hann telur að slík frestun leiði til samkomulags um frumvarp til eignaráðstöfunar. Ekki er gert ráð fyrir að slík frestun sé auglýst öðruvísi en með tilkynningu þar um á veðhafafundi. Samkvæmt ákvæðinu er stefnt að því að samkomulag náist milli veðhafa og skuldara um eignaráðstöfun en að öðrum kosti ákveður umsjónarmaður hvernig henni skuli háttað og tilkynnir það á veðhafafundinum.

Um 7. gr.

Í 7. gr. er kveðið á um að umsjónarmaður geri í samræmi við niðurstöðu veðhafafundar, sbr. 6. gr., nauðsynlegar breytingar á veðréttindum, svo sem flutning þeirra milli fasteigna eða afmáningu, hafi veðhafi kosið að nýta ekki rétt sinn til að taka eign yfir. Umsjónarmaður geri yfirlýsingu sem þinglýst skal á fasteignirnar en fyrir hana greiðist ekkert gjald. Er hér höfð hliðsjón af ákvæðum laga nr. 50/2009. Til viðbótar er hér lagt til að kröfur að baki þeim veðréttindum á hendur skuldara falli niður við afmáningu þessara veðréttinda af fasteigninni, sbr. 2. mgr. 5. gr. um að ráðstöfun fasteignar feli í sér fullnaðargreiðslu skuldara til þeirra veðhafa sem fá eigninni ráðstafað til sín. Með þessu er tryggt að eignaráðstöfunin nái því markmiði að fasteignareigandinn greiði einvörðungu af einni fasteign sem ætluð er til að halda heimili. Af eignaráðstöfun kann að leiða að sú fasteign sem skuldari heldur eftir verði yfirveðsett. Ef sú skuldabyrði sem hann ber að lokinni eignaráðstöfun er honum ofviða á hann þess kost að leita eftir greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna eða sækja um greiðsluaðlögun einstaklinga. Til samræmis við þær reglur sem gilda um skattlagningu eftirgjafar skuldar á einstaklinga eru lagðar til breytingar í frumvarpi til laga um greiðsluaðlögun sem tryggja á að þær skuldir sem felldar eru niður samkvæmt eignaráðstöfun myndi ekki skattstofn en hér er þó sá meginmunur á að um greiðslu er að ræða en ekki niðurfellingu skulda. Eigi að síður þykir rétt að lögin tiltaki þetta atriði til að taka af vafa. Þá er kveðið á um að niðurfellingin skerði ekki rétt skuldara til hvers konar greiðslna eða aðstoðar frá ríki eða sveitarfélögum.

Líkt og í 6. og 7. mgr. 8. gr. laga nr. 50/2009 er gert ráð fyrir því að rísi ágreiningur um niðurstöðu veðhafafundar geti þeir sem eiga hlut að máli leitað úrlausnar um hana fyrir dómstólum innan tveggja vikna frá þeim fundi þar sem niðurstaða er kunngjörð en ekki er gert ráð fyrir að ákvörðun umsjónarmanns verði áður skotið til æðra stjórnvalds.

Í lokamálslið greinarinnar er tekin af allur vafi um það að skuldari geti samhliða eða síðar sótt um greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna samkvæmt lögum 50/2009 vegna þeirrar fasteignar sem hann heldur eftir.

Um 8. gr.

Í ljósi þess að samhliða þessu frumvarpi eru lögð fram frumvörp um greiðsluaðlögun einstaklinga, um breytingar á lögum nr. 50/2009, þar sem kveðið er á um greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna, og um stofnun embættis umboðsmanns skuldara þykir eðlilegt og að það stuðli að samræmi í réttarframkvæmd að gera tillögu um að við lausn þeirra úrlausnarefna sem umboðsmanni skuldara eða umsjónarmönnum með greiðsluaðlögun er ætlað að leysa sé unnt að beita sambærilegum eða viðeigandi ákvæðum laga um greiðsluaðlögun einstaklinga ef ekki er fjallað um álitaefnið með beinum hætti í þessum lögum. Þetta gildir m.a. og eftir atvikum um málskostnað vegna starfa umboðsmanns skuldara, umsjónarmanns með greiðsluaðlögun og þann kostnað sem kröfuhafar bera.

Um 9. gr.

Gert er ráð fyrir að lögin öðlist gildi 1. ágúst 2010. Gildistakan ræðst eðlilega af gildistökuákvæði frumvarps um umboðsmann skuldara enda er honum falið hlutverk í frumvarpinu, sem og umsjónarmanni. Þá er lagt til að lögin falli úr gildi í árslok 2011 enda um tímabundið úrræði að ræða. Lokið verður við afgreiðslu þeirra umsókna sem berast fyrir þann tíma eftir ákvæðum laganna.