Húsnæðismál Greinargerð/athugasemdir úr lagafrumvarpi, mál nr. 625

Frumvarp til laga um breytingu á lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum.

Flm.: Einar K. Guðfinnsson, Ásbjörn Óttarsson, Guðlaugur Þór Þórðarson,

Árni Johnsen, Lilja Mósesdóttir.

1. gr.

2. og 3. mgr. ákvæðis til bráðabirgða XIV í lögunum orðast svo:

Heimilt er að færa niður veðkröfur skv. 1. mgr. um allt að 15 millj. kr. hjá einstaklingum og um allt að 30 millj. kr. hjá hjónum, sambýlisfólki og einstæðum foreldrum. Nemi niðurfærslan hærri fjárhæð en 10 millj. kr. hjá einstaklingi og 20 millj. kr. hjá hjónum, sambýlisfólki eða einstæðum foreldrum skal lækka niðurfærslu veðkröfu sem nemur veðrými á aðfararhæfri eign í eigu lántaka eða maka hans, að hluta eða heild, að því marki sem veðrýmið er umfram 1 millj. kr. að viðbættum tvöföldum útborguðum mánaðartekjum viðkomandi einstaklings.

Við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæði þessu skal miða við fasteignamat. Þó er Íbúðalánasjóði heimilt að byggja verðmat á markaðsverði fasteignar gefi fasteignamat 2011 ekki rétta mynd af verðmæti eignar. Sé fasteign ekki fullbyggð miðast verðmat við markaðsverð eignar. Til grundvallar mati á markaðsverði skal liggja verðmat löggilts fasteignasala sem Íbúðalánasjóður aflar á eigin kostnað.

2. gr.

Við lögin bætist nýtt ákvæði til bráðabirgða, svohljóðandi:

Íbúðalánasjóður skal endurgreiða einstaklingum 20% vaxta almennra lána og endurbótalána sem þeir greiddu sjóðnum á tímabilinu frá 31. desember 2008 til 1. janúar 2011.

Endurgreiðsla skv. 1. mgr. fer aðeins fram eigi Íbúðalánasjóður ekki eða hafi átt vangoldna kröfu á hendur lántaka eldri en 90 daga gamla. Hafi lán verið endurútreiknað eða skilmálum þess breytt á tímabilinu frá 31. desember 2008 til 1. janúar 2011 skal aldur vangoldinnar kröfu miðaður við tímabilið frá upphafi greiðsludráttar fram að dagsetningu endurútreiknings eða skilmálabreytingar.

Hver einstaklingur getur að hámarki fengið endurgreidda vexti að fjárhæð 1 millj. kr.

Íbúðalánasjóður skal ráðstafa vaxtaendurgreiðslu skv. 1. mgr. til niðurgreiðslu lána einstaklinga hjá sjóðnum á eigin kostnað. Eigi einstaklingur ekki lengur lán hjá sjóðnum skal vaxtaendurgreiðslan greidd út.

3. gr.

Lög þessi öðlast þegar gildi.

Greinargerð.

Markmið þessa frumvarps er að tryggja að Íbúðalánasjóður geti boðið lántökum upp á sambærileg úrræði og Landsbankinn hf. hefur boðið viðskiptavinum sínum, undir heitinu Skuldalækkun Landsbankans. Markmiðið er útfært í tveimur greinum frumvarpsins sem báðar gera ráð fyrir breytingum á lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum.

Ábending eftirlitsnefndar.

Mat flutningsmanna frumvarpsins er að markmið þess sé í anda þess sem fram kemur í skýrslu eftirlitsnefndar samkvæmt lögum nr. 107/2009, um aðgerðir í þágu einstaklinga, heimila og fyrirtækja vegna banka- og gjaldeyrishrunsins. Í samantektarkafla skýrslunnar kemur eftirfarandi m.a. fram:

„Nefndin telur að 110% úrræðið hafi verið útfært of þröngt í samkomulaginu frá 15. janúar 2010 og hefði mátt vera einfaldara og þar með fljótlegra í framkvæmd. Með því að miða við 110% af fasteignamati í stað markaðsvirðis ódýrari eigna, láta aðrar aðfararhæfar eignir ekki dragast frá niðurfærslu að ákveðnu marki og taka upp fríeignamark með fastri fjárhæð, hefði mátt einfalda og flýta málum að mati nefndarinnar. Aðilar samkomulagsins hefðu átt að standa að sameiginlegri, samræmdri breytingu á samkomulaginu í stað þess að standa hver að sinni útfærslu á úrræðinu þegar í ljós kom hversu erfitt það var í framkvæmd.“ 1

Skref í jafnræðisátt.

Í ljósi þess að Landsbankinn hf. og Íbúðalánasjóður eru lánastofnanir í eigu íslenska ríkisins telja flutningsmenn að samþykkt frumvarpsins sé eðlileg svo að skref verði stigin í jafnræðisátt hvað skuldara varðar. Þá sjá flutningsmenn frumvarpsins fyrir sér að samþykkt þess kunni að leiða til þess að setja aukinn þrýsting á að aðrar fjármálastofnanir samræmi verklag sitt þegar kemur að úrlausn skuldavanda heimilanna.

Aðgerðir Arion banka.

Hinn 26. janúar sl. tilkynnti Arion banki að skilvísir einstaklingar í viðskiptum við bankann fengju sérstakan afslátt af greiðslum síðasta árs vegna lána þeirra hjá bankanum, eins og segir í tilkynningu. Nam afslátturinn tveimur gjalddögum síðasta árs miðað við að 12 gjalddagar hafi verið greiddir, eða 16,7% af greiddum gjalddögum. Einnig var veittur 30% afsláttur af vaxtagreiðslum síðasta árs vegna yfirdráttarlána. Að meðaltali nemur greiðsla vegna íbúðalána 125 þús. kr. og greiðsla vegna yfirdráttarlána 13 þús. kr. Samtals fengu um 33 þúsund viðskiptavina bankans greitt til baka frá Arion banka föstudaginn 27. janúar.

Kostnaður vegna þessa er áætlaður um 2,5 milljarðar kr. Þar með er kostnaður bankans vegna aðgerða er snúa að einstaklingum og heimilum orðinn rúmir 40 milljarðar kr. sem er rúmum 5 milljörðum kr. umfram það svigrúm bankans sem skapaðist við yfirtöku lánanna.

Af þessu er ljóst að bankar eru nú í vaxandi mæli að koma frekar til móts við viðskiptamenn sína. Eftir stendur þá að Íbúðalánasjóður hefur ekki lagalegar heimildir til þess að bjóða sambærileg úrræði. Þar með skapast ójafnræði skuldara, þar sem helst virðist halla á viðskiptavini Íbúðalánasjóðs. Við svo búið má ekki standa lengur. Eðlilegt er að minnsta kosti að jafnræði verði látið gilda um þá sem eru með íbúðalán í ríkisstofnuninni Íbúðalánasjóði og þá sem tóku sams konar lán í þeim banka, Landsbanka Íslands, sem að langstærstum hluta er í eigu ríkisins.

Kostnaður Íbúðalánasjóð – ávinningur einstaklinga.

Á yfirstandandi þingi lagði fyrsti flutningsmaður frumvarpsins fram fyrirspurn til velferðarráðherra sem tengist þessu máli (þskj. 414 í 338. máli) og var henni dreift á Alþingi 29. nóvember sl. Fyrirspurnin var svohljóðandi:

1. Hver yrði kostnaður Íbúðalánasjóðs og þar með ávinningur skuldara hans ef sjóðurinn færi sömu leið og Landsbankinn við lækkun fasteignaskulda og með endurgreiðslu 20% vaxta sem innheimtir voru frá 31. desember 2008 til aprílloka þessa árs?

2. Hyggst ráðherra beita sér fyrir því að lántakendur hjá Íbúðalánasjóði verði jafnsettir þeim sem tóku lán til fasteignakaupa hjá ríkisbankanum Landsbankanum?

Fyrirspurninni var svarað 30. janúar sl. og þar komu fram upplýsingar um áhrif þess að Íbúðalánasjóður færi þá leið sem kölluð hefur verið landsbankaleiðin og mælt er fyrir í þessu frumvarpi. Til þess að varpa ljósi á málið er hér vitnað orðrétt í svar velferðarráðherra:

„Varðandi hvað það mundi kosta að fara landsbankaleiðina þá hafði Íbúðalánasjóður nýlega samþykkt 2.824 umsóknir vegna 110%-leiðarinnar og nema afskriftir sjóðsins þar að lútandi rúmum 7,2 milljörðum kr. Meðalafskrift á hverja samþykkta umsókn er um 2,4 millj. kr. Íbúðalánasjóður hefur þar með afgreitt allar þær umsóknir sem borist hafa sjóðnum og hafði reyndar gert það í lok nóvember sl. fyrir utan þær umsóknir sem ekki er unnt að afgreiða sökum skorts á upplýsingum. Þær umsóknir eru um það bil 140 talsins. Þegar afgreiðslu umsókna lýkur má gera ráð fyrir að heildarkostnaður Íbúðalánasjóðs vegna 110%- leiðarinnar verði um 7,5 milljarðar kr. Ef miðað er við fasteignamat í stað verðmats við úrvinnslu umsókna hækkar heildarkostnaður Íbúðalánasjóðs úr 7,5 milljörðum kr. í tæplega 19 milljarða. Hér er reiknað með upphaflegum umsóknafjölda og óbreyttum forsendum varðandi frádrátt aðfararhæfra eigna en það var líka eitt af því sem var öðruvísi hjá Landsbankanum.

Ef farið yrði í þessa forsendubreytingu tel ég ljóst að líta þyrfti á úrræðið sem nýtt og stæði þá nýtt úrræði öllum lántakendum Íbúðalánasjóðs til boða. Það þyrfti sem sagt að hefja hringrásina að nýju því að margir af þeim sem ekki sóttu um hefðu gert það ef það hefði verið miðað við annað verð. Taka þarf því tillit til þeirra sem ekki sóttu um úrræði undir upphaflegum forsendum en 3.950 heimili sóttu ekki um afskriftir þrátt fyrir að vera gjaldgeng sökum skuldastöðu. Ef reiknað er með að þessi heimili sæki um má gera ráð fyrir niðurfærslu lána upp á 8,8 milljarða kr. Þá er reiknað með að um 70% þessara heimila fái niðurgreiðslur um að meðaltali 3,3 millj. kr.

Afskriftir Íbúðalánasjóðs vegna 110%-leiðar gætu farið úr því að vera 7,5 milljarðar kr. í 27,7 milljarða kr. Menn verða að hafa í huga að það yrði væntanlega að greiðast úr ríkissjóði. Við þessar tölur bætist endurgreiðsla 20% vaxta skilvísra viðskiptavina sjóðsins og gæti sú fjárhæð legið á bilinu 8-9 milljarðar kr. fyrir umræddan tíma. Við útreikninginn var horft til einstaklinga sem ekki hafa farið yfir 90 daga vanskil á tímabilinu líkt og Landsbankinn gerði. Því er ljóst, hæstv. forseti, að heildarkostnaður Íbúðalánasjóðs vegna þessara aðgerða gæti numið rúmum 35 milljörðum kr.

Við þetta svar ráðherrans er því við að bæta að tölurnar fela í sér heildarkostnað Íbúðalánasjóðs. Frá honum þarf því draga frá þá 7,5 milljarða kr. sem þegar hafa verið reiddir fram vegna hinnar svo kölluðu 110% leiðar í þeirri útfærslu sem Íbúðalánasjóður hefur fylgt. Eftir standa þá 27,5 milljarðar kr.

Það er því nettókostnaður sjóðsins og um leið ávinningur viðskiptavina hans. Með öðrum orðum. Ef viðskiptavinir Íbúðalánasjóð hefðu tekið lán sín hjá ríkisbankanum Landsbanka Íslands stæðu þeir betur sem næmi 27,5 milljörðum kr., en með því að hafa verið viðskiptavinir ríkisstofnunarinnar Íbúðalánasjóðs.

Skuldalækkun heimilanna.

Með þeim dómi sem nýlega var kveðinn upp af Hæstarétti varðandi gengisbundnu lánin er ljóst að um mun frekari afskriftir verður að ræða hjá þeim sem hafa tekið slík lán. Þetta hefur kallað á umræðu um aðrar skuldir fólks. Hér er ekki verið að leggja til að færa þær til annars horfs en þess að samræmi sé við úrlausn skulda fólks hjá Íbúðalánasjóði og Landsbanka Íslands. Vitaskuld væri æskilegt að almennt samræmi væri hjá lánastofnunum, svo sem eftirlitsnefnd er starfar samkvæmt lögum nr. 107/2009, um aðgerðir í þágu einstaklinga, heimila og fyrirtækja vegna banka- og gjaldeyrishrunsins, bendir á og fyrr er vitnað til. En í ljósi þess að þeir lögaðilar eru ekki í eigu ríkisins er ekki tekin afstaða til þess í þessu frumvarpi. Nauðsynlegt er hins vegar að þau mál séu skoðuð sérstaklega og kannað hvort unnt sé, með samkomulagi eða lagasetningu að ná slíku fram.

Athyglisvert er að skoða þær tölur sem reiddar hafa verið fram af Samtökum fjármálafyrirtækja um niðurfærslu lána heimilanna. Samkvæmt þeim upplýsingum hafa skuldir heimilanna verið lækkaðar um 196,5 milljarða kr. Þar af vegna gengistryggðu lánanna um 146,6 milljarða kr. og af því voru 38,5 milljarðar kr. vegna bifreiðaviðskipta. 110%-leiðin leiddi hins vegar „aðeins“ til 43,7 milljarða kr. lækkunar og sértæk skuldaaðlögun lækkaði skuldirnar um 6,2 milljarða kr. Ljóst er að með dómi Hæstaréttar frá 15. febrúar sl. munu gengistryggðu skuldirnar lækka enn hjá heimilunum. Hversu mikið liggur ekki enn fyrir.

Hver á að borga?

Ljóst er að kostnaður við það fyrir Íbúðalánasjóð að fara sömu leið og Landsbankinn yrði verulegur eins og þegar hefur verið rakið. Hér er ekki tekin afstaða til þess hvernig sá kostnaður yrði fjármagnaður. Tvennt kemur a.m.k. til greina, þótt ekki verði tekin afstaða til þess nákvæmlega hvaða leið yrði farin. Í fyrsta lagi væri beint framlag ríkissjóðs, eins og þegar hefur raunar átt sér stað vegna útlánatapa sjóðsins. Einnig væri hægt að hugsa sér að ríkið gæfi út skuldabréf, víkjandi lán sem sjóðurinn gæti talið sem part af áhættugrunni, til dæmis til 40 ára. Bréfið yrði með hóflegum vöxtum og sjóðurinn endurgreiddi þetta með jöfnum árgreiðslum. Þessi leið mundi ekki hafa áhrif á rekstur ríkissjóðs en mundi auka ríkisábyrgðir.

Athugasemdir við 1. gr.

Í 1. gr. frumvarpsins er annars vegar lögð til sú breyting á 2. mgr. ákvæðis til bráðabirgða XIV í lögum um húsnæðismál að í stað þess að aðeins sé heimilt að færa veðkröfur niður um allt að 4 millj. kr. hjá einstaklingum og um allt að 7 millj. kr. hjá hjónum, sambýlisfólki og einstæðum foreldrum verði hámark niðurfærslunnar hið sama og hjá Landsbanka Íslands, þ.e. 15 millj. kr. hjá einstaklingum og allt að 30 millj. kr. hjá hjónum, sambýlisfólki og einstæðum foreldrum. Þá er gert ráð fyrir því að í þeim tilfellum þegar niðurfærsla nær því marki að nema hærri fjárhæð en 10 millj. kr. til einstaklings og 20 millj. kr. til hjóna, sambýlisfólks og einstæðra foreldra skuli Íbúðalánasjóður lækka niðurfærslu veðkröfunnar að fjárhæð sem nemur verðmætis lauss veðrýmis á aðfararhæfri eign í eigu lántaka eða maka hans, að hluta eða heild. Þá er lagt til ákveðið fríeignamark, þ.e. að slík lækkun fari þó aðeins fram að veðrýmið sé umfram 1 millj. kr., að viðbættum tvöföldum útborguðum mánaðartekjum viðkomandi einstaklings. Með útborguðum mánaðartekjum er átt við þann hluta tekna skv. 7. gr. tekjuskattslaga, nr. 90/2003, sem einstaklingur fær greiddar út eftir að frá heildartekjum hans hafa verið dregnir skattar og launatengd gjöld.

Hins vegar er í 1. gr. lögð til breyting á orðalagi 3. mgr. bráðabirgðaákvæðisins. Samkvæmt 1. mgr. ákvæðisins er Íbúðalánasjóði heimilt að færa niður veðkröfur á hendur einstaklingum hafi uppreiknuð staða þeirra hinn 1. janúar 2011 verið umfram 110% af verðmæti fasteignar. Gildandi 3. mgr. ákvæðisins mælir svo fyrir að verðmat fasteigna skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð fasteignar, hvort sem er hærra. Í Skuldalækkun Landsbankans felst m.a. það úrræði að bankinn lækkar almennt veðskuldir sem hvíla á fasteign í eigu einstaklinga sem eru viðskiptavinir bankans að því leyti sem þær fara umfram 110% af fasteignamati eignarinnar. Í 1. gr. frumvarpsins er kveðið á um að Íbúðalánasjóður skuli við verðmat fasteigna miða aðeins við fasteignamat eins og ráð virðist fyrir gert hjá Landsbankanum. Þó er sjóðnum heimilað að miða verðmat við markaðsverð fasteignar, sem byggt sé á verðmati löggilts fasteignasala, í þeim undantekningartilvikum þegar fasteign er ekki fullbyggð eða fasteignamat 2011 gefur ekki rétta mynd af verðmæti eignar að mati sjóðsins. Er þannig gert ráð fyrir því að lántakar hjá Íbúðalánasjóði og viðskiptavinir Landsbankans verði að meginreglu eins settir hvað það varðar að viðmið vegna niðurfærslu veðskulda verða hin sömu, þ.e. 110% af fasteignamati.

Athugasemdir við 2. gr.

Í 2. gr. frumvarpsins er lagt til að nýju bráðabirgðaákvæði verði bætt við lög um húsnæðismál. Er gert ráð fyrir því að Íbúðalánasjóður endurgreiði þeim einstaklingum sem greiddu af almennum lánum og viðbótarlánum, eins og þau eru skilgreind í lögunum, á tímabilinu frá 31. desember 2008 til 1. janúar 2011. Þeir fái 20% þeirra vaxta sem þeir greiddu af hinum sömu lánum endurgreidd. Vaxtaendurgreiðslan geti þó aldrei orðið hærri en 1 millj. kr. á hvern einstakling. Þar sem ákvæðinu er ætlað að fela í sér ákveðin verðlaun til skilvísra og fyrirhyggjusamra greiðenda er ekki gert ráð fyrir því að þeir fái endurgreiðslu sem hafa vangreitt af húsnæðislánum sínum svo nemi 90 dögum frá gjalddaga talið. Þá er gert ráð fyrir að Íbúðalánasjóður ráðstafi vaxtaendurgreiðslunni til þess að greiða niður þau lán sem viðkomandi einstaklingar hafa tekið hjá Íbúðalánasjóði en hún sé aðeins greidd út að viðkomandi sé ekki í nokkurri skuld við sjóðinn. Rétt er að taka fram að aðeins er gert ráð fyrir því að Íbúðalánasjóður endurgreiði einstaklingum vexti en ekki verðbætur eða annan kostnað sem þeir hafa orðið fyrir í tengslum við greiðslur af lánum, lántökur, skilmálabreytingar eða annað. Neðanmálsgrein: 1 1

Skýrsla eftirlitsnefndar til efnahags- og viðskiptaráðherra, samkvæmt lögum nr. 107/2009, um aðgerðir í þágu einstaklinga, heimila og fyrirtækja vegna banka- og gjaldeyrishrunsins, bls. 8.