Húsaleigulög Greinargerð/athugasemdir úr lagafrumvarpi, mál nr. 696

Frumvarp til laga um breytingu á húsaleigulögum, nr. 36/1994, með síðari breytingum

(réttarstaða leigjanda og leigusala).

(Lagt fyrir Alþingi á 144. löggjafarþingi 2014–2015.)

1. gr.

1. gr. laganna orðast svo:

Lög þessi gilda um leigusamninga um afnot af húsnæði eða hluta af húsnæði gegn endurgjaldi, þar á meðal leigusamninga um framleigu húsnæðis, enda þótt endurgjaldið skuli að öllu leyti eða að hluta greiðast með öðru en peningum, svo sem vinnuframlagi.

Leigusamningar skv. 1. mgr. geta átt við leigu á íbúðarhúsnæði, atvinnuhúsnæði og öðru húsnæði. Sé húsnæði bæði leigt til íbúðar og til annarra nota skulu ákvæði laga þessara um íbúðarhúsnæði gilda um slíka leigusamninga. Þá skulu ákvæði laga þessara sem fjalla samkvæmt orðanna hljóðan um íbúðarhúsnæði gilda um atvinnuhúsnæði eftir því sem við getur átt og að því leyti sem lögin hafa ekki að geyma sérreglur um atvinnuhúsnæði.

Lög þessi gilda enn fremur um afnot húsnæðis samkvæmt vinnusamningi eða viðauka við slíkan samning.

Lög þessi gilda einnig um leigusamninga sem ásamt öðru fjalla um afnot húsnæðis gegn endurgjaldi að því tilskildu að sá þáttur sé meginatriði þeirra.

Fjalli leigusamningur um land sem nýta á í tengslum við afnot af húsnæði skal fara um slíkan samning samkvæmt lögum þessum nema um landbúnaðarafnot sé að ræða.

Lög þessi gilda ekki um samninga um afnot húsnæðis samkvæmt lögum nr. 85/2007, um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald. Þá gilda lögin ekki um leigu á íþróttasölum og geymsluhúsnæði þegar leigutími er skemmri en ein vika.

Lög þessi gilda ekki um samninga um afnot húsnæðis sem sérstakar reglur gilda um samkvæmt öðrum lögum.

2. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 2. gr. laganna:

a. Við 2. mgr. bætist nýr málsliður, svohljóðandi: Hið sama á við um annað húsnæði sem hvorki telst íbúðar- né atvinnuhúsnæði.

b. 3. mgr. fellur brott.

3. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 4. gr. laganna:

a. Í stað orðsins „Íbúðalánasjóður“ í 2. mgr. kemur: Ráðuneytið.

b. 2. málsl. 2. mgr. orðast svo: Eyðublöðin skulu aðgengileg almenningi á rafrænu formi.

c. 3. mgr. fellur brott.

4. gr.

5. gr. laganna fellur brott.

5. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 6. gr. laganna:

a. Á eftir orðinu „samningsaðila“ í 1. tölul. kemur: ásamt símanúmerum og netföngum þeirra ef við á.

b. Í stað orðsins „fjölbýlishúss“ í 3. tölul. og sama orðs hvarvetna annars staðar í lögunum kemur, í viðeigandi beygingarfalli: fjöleignarhús.

c. Á eftir 3. tölul. kemur nýr töluliður, svohljóðandi: Staða rafmagns- og heitavatnsmæla við upphaf leigutíma og dagsetning álesturs.

d. Á eftir 7. tölul. kemur nýr töluliður, svohljóðandi: Með hvaða hætti skriflegar orðsendingar skuli sendar milli leigjanda og leigusala í þeim tilvikum þegar ekki er sérstaklega kveðið á um að þær skuli sendar með sannanlegum hætti milli aðila, sbr. 13. gr.

6. gr.

Á eftir orðunum „koma fram í leigusamningi“ í 2. málsl. 7. gr. laganna kemur: ásamt símanúmeri og netfangi hans ef við á.

7. gr.

Í stað orðsins „húsaleigusamningi“ í 11. gr. laganna kemur: leigusamningi.

8. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 13. gr. laganna:

a. Orðin „með sannanlegum og tryggilegum hætti og“ í 1. málsl. falla brott.

b. Á eftir 1. málsl. koma tveir nýir málsliðir, svohljóðandi: Hafi aðilar leigusamnings komið sér saman um að skriflegar orðsendingar, hverju nafni sem þær nefnast, séu sendar rafrænt milli aðila telst það nægilegt nema lög þessi kveði sérstaklega á um að þær skuli sendar með sannanlegum hætti. Skrifleg orðsending telst hafa borist með sannanlegum hætti er hún hefur verið send með ábyrgðarpósti eða annarri sambærilegri aðferð.

9. gr.

Við 2. mgr. 14. gr. laganna bætist nýr málsliður, svohljóðandi: Þá skal leiguhúsnæði fullnægja kröfum um brunavarnir sem fram eru settar í lögum og reglugerðum og skulu brunavarnir taka mið af þeirri starfsemi sem fer fram í leiguhúsnæðinu eða á lóð þess á hverjum tíma, sbr. 23. gr. laga nr. 75/2000, um brunavarnir.

10. gr.

Í stað orðanna „segja til um galla“ í 2. mgr. 16. gr. laganna kemur: gera leigusala skriflega grein fyrir göllum.

11. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 17. gr. laganna:

a. 1. mgr. orðast svo:

Geri leigusali ekki ráðstafanir til að bæta úr annmörkum á húsnæðinu innan eins mánaðar frá því að honum barst skrifleg tilkynning skv. 1. eða 2. mgr. 16. gr. er leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af hlýst, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis úttektaraðila, sbr. XIV. kafla.

b. 4. mgr. orðast svo:

Úttektaraðili skv. 1. mgr. metur lækkun leigunnar óski leigjandi eða leigusali eftir því en rétt er þó aðilum að bera álit hans undir kærunefnd húsamála, sbr. 85. gr.

12. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 18. gr. laganna:

a. 3. málsl. 2. mgr. orðast svo: Áður skal þó leigusali gera leigjanda skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta er krafist og veita leigjanda frest í einn mánuð frá því að honum bárust athugasemdir leigusala til þess að ljúka viðgerðinni.

b. Í stað orðsins „byggingarfulltrúa“ í 4. málsl. 2. mgr. kemur: úttektaraðila, sbr. XIV. kafla.

13. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 19. gr. laganna:

a. Í stað orðsins „raftækjum“ í 2. mgr. kemur: heimilistækjum sem teljast fylgifé húsnæðis.

b. Við 2. mgr. bætist nýr málsliður, svohljóðandi: Hið sama á við um viðhald brunavarna þannig að þær fullnægi kröfum um brunavarnir sem fram eru settar í lögum og reglugerðum og skulu brunavarnir taka mið af þeirri starfsemi sem fer fram í leiguhúsnæðinu eða á lóð þess á hverjum tíma, sbr. 23. gr. laga nr. 75/2000, um brunavarnir.

c. Í stað orðsins „raftenglum“ í 3. mgr. kemur: rafmagnstenglum.

14. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 20. gr. laganna:

a. 1. mgr. orðast svo:

Telji leigjandi viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant skal hann gera leigusala skriflega grein fyrir því sem hann telur að úrbóta þarfnist og skora á hann að bæta úr því.

b. Í stað orðanna „tveggja mánaða“ í 2. mgr. kemur: eins mánaðar.

c. Í stað orðsins „byggingarfulltrúa“ í 2. mgr. kemur: úttektaraðila, sbr. XIV. kafla.

d. Við bætast þrjár nýjar málsgreinar sem orðast svo:

Hafi leigusali ekki sinnt réttmætri kröfu leigjanda um úrbætur innan tveggja mánaða frá því hún barst honum og leigjandi ekki neytt réttar síns skv. 2. mgr. er leigjanda heimilt að rifta leigusamningnum, enda sé um verulega annmarka að ræða miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu.

Leigjandi á kröfu til hlutfallslegar lækkunar á leigu meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði.

Úttektaraðili skv. 2. mgr. metur lækkun leigunnar óski leigjandi eða leigusali eftir því en rétt er þó aðilum að bera álit hans undir kærunefnd húsamála, sbr. 85. gr.

15. gr.

Í stað orðsins „byggingarfulltrúa“ tvívegis í 2. mgr. 21. gr. laganna kemur: úttektaraðila, sbr. XIV. kafla.

16. gr.

Við 1. mgr. 23. gr. laganna bætist nýr málsliður, svohljóðandi: Leigjandi skal tilkynna viðeigandi veitustofnunum að hann sé nýr notandi.

17. gr.

Á eftir orðunum „tilkynna leigusala“ í 2. mgr. 29. gr. laganna kemur: skriflega.

18. gr.

34. gr. laganna orðast svo:

Óheimilt er að krefja leigjanda um fyrirframgreiðslu leigu.

19. gr.

35. gr. laganna fellur brott.

20. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 36. gr. laganna:

a. Í stað 1. mgr. koma tvær nýjar málsgreinar, svohljóðandi:

Þegar leigjandi á rétt til frádráttar frá leigugreiðslu vegna útlagðs kostnaðar, svo sem vegna ófullnægjandi ástands húsnæðis í upphafi leigutíma skv. 1. mgr. 17. gr. eða vanrækslu viðhalds skv. 2. mgr. 20. gr., skal hann framvísa reikningi ásamt fylgigögnum og með árituðu samþykki úttektaraðila, sbr. XIV. kafla, við leigusala eigi síðar en á næsta gjalddaga leigugreiðslu.

Þegar leigjandi á rétt til lækkunar leigu, svo sem vegna ófullnægjandi ástands húsnæðis í upphafi leigutíma skv. 3. mgr. 17. gr., vanrækslu viðhalds skv. 4. mgr. 20. gr. eða vegna skerðingar á afnotarétti skv. 2. mgr. 21. gr., skal fjárhæð leigu lækka í samræmi við það sem aðilar hafa samið um eða í samræmi við mat úttektaraðila, sbr. XIV. kafla, á næsta gjalddaga leigugreiðslu.

b. Í stað orðanna „ákvörðun byggingarfulltrúa hefur verið borin“ í 3. mgr., sem verður 4. mgr., kemur: álit úttektaraðila, sbr. XIV. kafla, hefur verið borið.

21. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 40. gr. laganna:

a. 2. tölul. 1. mgr. fellur brott.

b. 4. málsl. 4. tölul. 1. mgr. orðast svo: Tryggingarfé í vörslu leigusala skal bera vexti skv. 1. málsl. 4. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, til greiðsludags.

c. Í stað orðanna „segja til þess svo fljótt sem verða má“ í 5. málsl. 4. tölul. 1. mgr. kemur: svo fljótt sem verða má gera leigjanda skriflega grein fyrir því.

d. Í stað orðsins „verðbótum“ í 6. málsl. 4. tölul. 1. mgr. kemur: vöxtum.

e. Í stað orðanna „í tvo mánuði“ í 7. málsl. 4. tölul. 1. mgr. kemur: einn mánuð.

f. Við 4. tölul. 1. mgr. bætist nýr málsliður, svohljóðandi: Geri leigusali kröfu til tryggingarfjárins innan eins mánaðar frá skilum húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 64. gr., og leigjandi hafnar kröfunni ber honum þó ekki að skila tryggingarfénu fyrr en að gengnum dómi um bótaskyldu leigjanda. Leigjandi skal tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfu leigusala.

g. Í stað orðanna „1.–4. tölul.“ í 5. tölul. 1. mgr. kemur: 1., 3. og 4. tölul.

h. Í stað orðanna „1.–3. tölul. og 5. tölul.“ í 2. mgr. kemur: 1., 3. og 5. tölul.

i. Í stað orðsins „þriggja“ í 2. mgr. kemur: fjögurra.

j. Á eftir 3. mgr. kemur ný málsgrein, svohljóðandi:

Tryggingarfé skv. 4. tölul. 1. mgr. skal vera sérgreint í vörslu leigusala á innlánsreikningi í viðurkenndu fjármálafyrirtæki og er óheimilt að gera fjárnám í tryggingarfénu á meðan það er í vörslu leigusala og því er ætlað að standa til tryggingar fyrir réttum efndum á leigusamningi samkvæmt lögum þessum.

k. Í stað orðanna „1.–3. tölul. og 5. tölul.“ í 4. og 5. mgr. kemur: 1., 3. og 5. tölul.

22. gr.

Í stað orðsins „byggingarfulltrúa“ í 7. tölul. 2. mgr. 51. gr. laganna kemur: úttektaraðila, sbr. XIV. kafla.

23. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 56. gr. laganna:

a. Í stað orðanna „einn mánuður“ í 1. tölul. kemur: þrír mánuðir.

b. 2. málsl. 2. tölul. orðast svo: Hafi leigjandi haft íbúð á leigu lengur en tólf mánuði skal uppsagnarfrestur af hálfu leigusala vera tólf mánuðir sé um að ræða félag sem leigir út viðkomandi íbúðarhúsnæði í atvinnuskyni.

24. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 58. gr. laganna:

a. Við 2. málsl. 2. mgr. bætist: og skal gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera a.m.k. þrír mánuðir.

b. 3. málsl. 2. mgr. orðast svo: Skal slík uppsögn vera skrifleg þar sem rökstuðningur fyrir henni kemur fram og send með sannanlegum hætti.

25. gr.

59. gr. laganna orðast svo:

Líði tveir mánuðir frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn eða ákvæðum tímabundins leigusamnings en leigjandi heldur áfram að hagnýta hið leigða húsnæði framlengist leigusamningurinn ótímabundið enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið.

26. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 60. gr. laganna:

a. 4. tölul. 1. mgr. orðast svo: Ef leigusali sinnir ekki kröfu leigjanda um úrbætur skv. 20. gr.

b. Á eftir orðunum „þrátt fyrir“ í 1. málsl. 6. tölul. 1. mgr. kemur: skriflegar.

c. Í stað orðanna „31. gr.“ í 1. málsl. 6. tölul. 1. mgr. kemur: 30. gr.

d. Á eftir 1. mgr. kemur ný málsgrein, svohljóðandi:

Tilkynning um riftun skv. 1.–8. tölul. 1. mgr. skal vera skrifleg og send með sannanlegum hætti.

27. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 61. gr. laganna:

a. Á eftir orðunum „án tafar“ í 7. tölul. 1. mgr. kemur: skriflegri.

b. Á eftir orðunum „þrátt fyrir“ í 8. og 9. tölul. 1. mgr. kemur: skriflegar.

c. Á eftir 1. mgr. kemur ný málsgrein, svohljóðandi:

Tilkynning um riftun skv. 1.–10. tölul. 1. mgr. skal vera skrifleg og send með sannanlegum hætti.

28. gr.

Í stað orðanna „tveggja mánaða“ í 1. og 2. mgr. 64. gr. laganna kemur: eins mánaðar.

29. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 65. gr. laganna:

a. Í stað orðsins „byggingarfulltrúi“ í 1. málsl. kemur: úttektaraðili, sbr. XIV. kafla.

b. Í stað orðsins „byggingarfulltrúa“ í 2. málsl. kemur: úttektaraðilans.

30. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 69. gr. laganna:

a. Í stað 1. mgr. koma þrjár nýjar málsgreinar, svohljóðandi:

Leigjandi og leigusali geta óskað eftir að gerð verði úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram eða við lok leigutíma. Skylt er aðilum að láta fara fram úttekt óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaðurinn við úttektina að jöfnu milli þeirra.

Sé óskað úttektar á ástandi hins leigða húsnæðis í öðrum tilvikum en kveðið er á um í 1. mgr. skal sá aðili sem óskar hennar greiða kostnaðinn vegna úttektarinnar. Leigjanda og leigusala er þó ávallt heimilt að semja um aðra kostnaðarskiptingu vegna úttektarinnar.

Leigjandi og leigusali skulu koma sér saman um úttektaraðila sem hefur nauðsynlega fagþekkingu á sviði verkfræði, tæknisviði eða öðru sérsviði þannig að hann sé fær um að annast úttektir á því húsnæði sem um ræðir hverju sinni. Komi aðilar leigusamnings sér ekki saman um úttektaraðila getur annar þeirra eða báðir óskað eftir að byggingarfulltrúi þess sveitarfélags þar sem hið leigða húsnæði er framkvæmi hana.

b. 3. mgr. orðast svo:

Sveitarstjórn er heimilt að taka gjald fyrir úttektir og eftir atvikum vottorð sem byggingarfulltrúi lætur í té samkvæmt ákvæðum laga þessara.

c. Við bætist ný málsgrein, svohljóðandi:

Ákvæði 2.–5. mgr. gilda einnig um önnur þau verkefni sem gert er ráð fyrir að úttektaraðilar sinni samkvæmt lögum þessum.

31. gr.

70. gr. laganna fellur brott.

32. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 71. gr. laganna:

a. 1. mgr. fellur brott.

b. Í stað orðanna „Úttektina framkvæmir byggingarfulltrúi“ í 1. málsl. 2. mgr. kemur: Úttekt skv. 1. eða 2. mgr. 69. gr. framkvæmir úttektaraðili skv. 3. mgr. 69. gr.

c. Orðin „sem byggingarfulltrúinn leggur til“ í 2. málsl. 2. mgr. falla brott.

d. Á eftir orðinu „leigjandi“ í 2. málsl. 2. mgr. kemur: eða leigusali.

33. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 72. gr. laganna:

a. Í stað orðsins „byggingarfulltrúi“ í 1. mgr. kemur: úttektaraðili skv. 3. mgr. 69. gr.

b. 2. mgr. fellur brott.

34. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 73. gr. laganna:

a. Á eftir 1. mgr. kemur ný málsgrein, svohljóðandi:

Sá einn má nefna sig leigumiðlara sem hefur til þess leyfi skv. 1. mgr. Hið sama á við um starfsheiti sem er lýsandi um þessa starfsemi eða hætta kann að vera á að ruglað sé saman við störf leigumiðlara.

b. Á eftir 2. mgr. kemur ný málsgrein, svohljóðandi:

Ráðherra skal halda skrá yfir þá sem hafa leyfi til að reka miðlun með leiguhúsnæði.

35. gr.

Eftirfarandi breytingar verða á 74. gr. laganna:

a. Á eftir 2. tölul. 1. mgr. kemur nýr töluliður, svohljóðandi: Hefur ekki verið sviptur ótímabundið leyfi til að reka miðlun með leiguhúsnæði á síðustu fimm árum frá umsóknardegi.

b. Í stað orðsins „tryggingu“ í 4. tölul. 1. mgr. kemur: starfsábyrgðartryggingu.

c. Á eftir 1. mgr. kemur ný málsgrein, svohljóðandi:

Þeir sem lokið hafa meistaraprófi í lögfræði eru undanþegnir skilyrði 4. tölul. 1. mgr. Sé umsækjandi um leyfi til að reka miðlun með leiguhúsnæði starfandi lögmaður, löggiltur fasteignasali eða starfsmaður sveitarfélags sem hefur tryggingu sem uppfyllir skilyrði 5. tölul. 1. mgr. skal viðkomandi þegar talinn uppfylla skilyrði þess töluliðar.

d. Við 2. mgr. bætist nýr málsliður, svohljóðandi: Enn fremur er heimilt að synja manni um leyfi ef hann hefur hlotið dóm fyrir brot á ákvæðum XVI., XVII., XX., XXVI. og XXVII. kafla almennra hegningarlaga, nr. 19/1940, verið dæmdur í fangelsi samkvæmt ákvæðum annarra laga eða ítrekað brotið gegn ákvæðum laga þessara og reglugerða settra samkvæmt þeim.

36. gr.

Við 80. gr. laganna bætist ný málsgrein, svohljóðandi:

Leigumiðlari skal fyrir 15. október ár hvert senda ráðherra staðfestingu á að hann hafi í gildi fullnægjandi starfsábyrgðartryggingu.

37. gr.

81. gr. laganna orðast svo:

Ráðherra skal hafa eftirlit með því að leigumiðlarar starfi í samræmi við ákvæði laga þessara og reglugerða settra samkvæmt þeim. Berist ráðherra trúverðug ábending um að misfellur séu í starfsemi leigumiðlara skal hann svo fljótt sem auðið er rannsaka málið.

Fullnægi leigumiðlari ekki lengur lögmæltum skilyrðum til leyfis til að reka miðlun með leiguhúsnæði fellur leyfi hans sjálfkrafa niður og er honum óheimil frekari starfsemi. Sama gildir hætti leigumiðlari störfum. Heimilt er að veita leigumiðlara leyfi að nýju sýni hann fram á að hann fullnægi lagaskilyrðum til þess.

Telji ráðherra að leigumiðlari hafi vanrækt skyldur sínar eða gerst brotlegur við lög í starfsemi sinni skal ráðherra skora á hann að bæta ráð sitt án tafar. Geri hann það ekki eða telji ráðherra að brot sé ekki smávægilegt getur hann veitt leigumiðlara áminningu. Áður en áminning er veitt skal ráðherra gefa leigumiðlaranum kost á að koma að sjónarmiðum sínum.

Láti leigumiðlari ekki skipast við áminningu skv. 3. mgr., vanræki hann alvarlega skyldur sínar að mati ráðherra eða hafi hann ítrekað verið áminntur fyrir brot og starfsemin telst ekki komin í gott horf, getur ráðherra svipt hann leyfi til að reka miðlun með leiguhúsnæði tímabundið eða ótímabundið. Áður en til þess kemur skal ráðherra gefa leigumiðlaranum kost á að koma að sjónarmiðum sínum.

Við sviptingu leyfis skv. 4. mgr. skal leigumiðlari hætta starfsemi.

Telji ráðherra sem svipt hefur leigumiðlara leyfi skv. 4. mgr. að hætta sé á að hann hafi milligöngu um að koma á leigusamningum skal ráðherra með atbeina lögreglu loka starfsstöð hans.

Telji ráðherra að leigumiðlari sem hann hefur svipt leyfi tímabundið skv. 4. mgr. hafi bætt að fullu úr því sem ábótavant var í rekstri hans eða vinnubrögðum og var tilefni sviptingarinnar getur hann afturkallað hana.

Tímabundin svipting leyfis til að reka miðlun með leiguhúsnæði getur ekki varað lengur en tólf vikur.

Telji ráðherra að leigumiðlari eða aðrir hafi við rekstur leigumiðlunar gerst brotlegir við almenn hegningarlög í störfum sínum eða sýnt af sér aðra refsiverða háttsemi skal hann tilkynna það lögreglu með formlegum hætti. Ráðherra skal halda áfram rannsókn sinni og ljúka máli þess leigumiðlara er í hlut á þótt lögreglu sé send tilkynning og hún hefji rannsókn máls.

Hafi ráðherra borist kvörtun eða ábending um misfellur í starfi leigumiðlara eða hafi ráðherra tekið mál til meðferðar að eigin frumkvæði getur hann lokið málinu með beitingu agaviðurlaga eða sviptingu leyfis þótt leigumiðlari hætti störfum áður en eða á meðan málið er til meðferðar hjá ráðherra.

Um meðferð mála er lúta að áminningu og sviptingu starfsleyfis fer samkvæmt ákvæðum stjórnsýslulaga að því leyti sem ekki er kveðið á um annað í lögum þessum.

Heimilt er leigumiðlara að leita úrlausnar dómstóla um ákvörðun ráðherra.

Ráðherra skal birta ákvarðanir sínar eða útdrætti úr þeim opinberlega. Gæta skal nafnleyndar.

Ef ráðherra berast upplýsingar um að maður sem hefur ekki fengið leyfi til að reka miðlun með leiguhúsnæði stundi slíka starfsemi eða að leigumiðlari fullnægi ekki lengur lögmæltum skilyrðum til leyfis til að reka miðlun með leiguhúsnæði en starfi þó áfram sem slíkur er ráðherra heimilt að óska þess við lögreglu að starfsstöð viðkomandi verði lokað þegar í stað.

38. gr.

Í stað orðanna „og ákvæði um gjaldtöku er hafa skal til hliðsjónar við ákvörðun þóknunar til leigumiðlara“ í 82. gr. laganna kemur: auk ákvæða um eftirlit með leigumiðlurum.

39. gr.

Í stað orðsins „Íbúðalánasjóður“ í 1. mgr. 86. gr. laganna kemur: ráðuneytið.

40. gr.

Lög þessi öðlast þegar gildi og gilda um húsaleigusamninga sem gerðir eru eftir gildistöku þeirra. Aðilum eldri leigusamninga er heimilt að semja um að lög þessi gildi um samninga þeirra.

Þeir sem hlotið hafa leyfi til að reka miðlun með leiguhúsnæði fyrir gildistöku laga þessara skulu halda því til loka leyfistímans.

Ákvæði 81. gr. laganna um eftirlit með starfsemi leigumiðlara, eins og þeim er breytt með 37. gr. laga þessara, gilda um alla leigumiðlara óháð því hvort þeir hafa hlotið leyfi til að reka miðlun með leiguhúsnæði fyrir eða eftir gildistöku laga þessara.

Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.

I. Inngangur – tilefni og nauðsyn lagasetningar.

Með þingsályktun nr. 1/142, um aðgerðir vegna skuldavanda heimila á Íslandi, (9. mál á 142. löggjafarþingi) sem samþykkt var á Alþingi 28. júní 2013 var félags- og húsnæðismálaráðherra falið að skipa verkefnisstjórn um framtíðarskipan húsnæðismála. Í greinargerð kom m.a. fram að lagt væri til eftirfarandi: „Verkefnisstjórn verði falið að koma með tillögur að framtíðarstefnu í húsnæðismálum. Þá verði henni falið að koma með tillögur að nýju húsnæðislánakerfi, m.a. með það í huga að tryggja virkan leigumarkað og skilvirk félagsleg úrræði fyrir þá sem slíkt þurfa.“

Í samræmi við þingsályktun þessa skipaði félags- og húsnæðismálaráðherra verkefnisstjórn um framtíðarskipan húsnæðismála 9. september 2013. Enn fremur skipaði ráðherra samvinnuhóp með fulltrúum 32 hagsmunaaðila sem falið var að vera verkefnisstjórninni til ráðgjafar. Verkefnisstjórnin skilaði tillögum með skýrslu 6. maí 2014 en á meðal þess sem hún lagði til var að húsaleigulöggjöfin yrði endurskoðuð með það að markmiði að treysta umgjörð leigumarkaðar og efla úrræði leigusala og leigjenda og að tillögur samvinnuhóps um framtíðarskipan húsnæðismála yrðu hafðar að leiðarljósi.

Í frumvarpi þessu eru lagðar til breytingar á húsaleigulögum nr. 36/1994, með síðari breytingum, en frumvarpið var samið í velferðarráðuneytinu. Meginmarkmið frumvarpsins er að auka réttaröryggi leigjenda og koma á meiri festu í samskiptum leigjenda og leigusala svo að komast megi hjá ágreiningi síðar. Áhersla er lögð á að um frjálsa samninga er að ræða milli leigusala og leigjanda en þeirri samningsgerð settur ákveðinn lagarammi. Sem dæmi má nefna að leitast er við að samræma þau úrræði sem leigjandi getur gripið til þegar leiguhúsnæði er ábótavant hvort sem er í upphafi leigutíma eða síðar á leigutíma í kjölfar vanrækslu leigusala á viðhaldi hins leigða húsnæðis. Enn fremur eru lagðar til breytingar á því hvernig staðið skuli að úttektum á hinu leigða húsnæði þannig að aðilar komi sér saman um úttektaraðila í stað þess að sjálfkrafa sé leitað til byggingarfulltrúa í því sveitarfélagi þar sem húsnæðið er. Einnig er lagt til að kveðið verði skýrar á um hvernig kostnaði vegna slíkra úttekta, sem og annarra starfa sem gert er ráð fyrir að úttektaraðilar sinni, skuli skipt milli aðila. Þá er lagt til að tekin verði upp ítarlegri ákvæði um eftirlit ráðherra með starfsemi leigumiðlara.

II. Meginefni frumvarpsins.

Frumvarpi þessu er m.a. ætlað að auka réttaröryggi leigjenda, enda er mikilvægt að ákveðin festa sé til staðar í sambandi við leiguréttindi yfir íbúðarhúsnæði svo að tryggja megi húsnæðisöryggi fólks eins og frekast er unnt. Fyrst ber að nefna að lagt er til að almenn undanþága frá ákvæðum húsaleigulaga sem kemur fram í 3. mgr. 2. gr. laganna verði felld brott en verður að ætla að þeir hópar sem þar eru nefndir eigi ekki að þurfa að sæta slíkum undanþágum frá annars ófrávíkjanlegum ákvæðum laganna. Enn fremur er leitast við að setja fram skýrari fyrirmæli en áður um hvernig samskiptum leigusala og leigjanda skuli háttað á gildistíma leigusamnings. Lagt er til að lögin heimili að aðilar komi sér saman um að skriflegar orðsendingar verði sendar rafrænt milli aðila enda algengt að fólk nýti sér tölvupóst í samskiptum sín á milli. Er því gert ráð fyrir að aðilar leigusamnings gefi upp netföng sín í leigusamningum ásamt símanúmerum. Hins vegar þykir mikilvægt að orðsendingar sem kunna að hafa verulegar afleiðingar fyrir gagnaðila, svo sem tilkynning um riftun leigusamnings eða tilkynning um sölu hins leigða húsnæðis, verði áfram sendar með sannanlegum hætti þar sem gert er ráð fyrir að móttakandi kvitti fyrir móttöku orðsendingar, svo sem með ábyrgðarpósti. Sendandi fær þá tilkynningu um að móttakandi hafi ekki fengið umrædda orðsendingu í hendur ef sú er raunin og getur þá brugðist við sjái hann sér það fært. Þó er ekki sjálfgefið að það náist í viðtakanda og er því lagt til að áfram sé nægilegt að orðsendingin hafi verið send af stað og sendandi tryggi sér sönnun fyrir því sem leiði til þess að hún hafi þá þýðingu og þau réttaráhrif sem henni er ætlað að hafa.

Svo virðist sem brunavörnum í leigðu húsnæði sé frekar ábótavant en þegar um er að ræða brunavarnir í húsnæði þar sem eigendur halda sjálfir heimili. Er því lagt til að fullnægjandi brunavarnir samkvæmt lögum nr. 75/2000, um brunavarnir, séu eitt þeirra skilyrða sem leiguhúsnæði þarf að uppfylla svo að ástand þess verði talið fullnægjandi við afhendingu í upphafi leigutíma sem og að leigusali þurfi að viðhalda brunavörnum þannig að þær séu í viðunandi ástandi á leigutíma. Þannig eru ekki lagðar frekari kvaðir á leigusala í þessu sambandi heldur ítrekuð sú skylda sem þegar hvílir á honum sem húseiganda og þannig leitast við að sjá til þess að öryggi leigjenda sé tryggt komi upp eldur í húsnæðinu.

Áhersla er lögð á að samræma þau úrræði sem leigjandi getur gripið til gagnvart leigusala þegar ástand leiguhúsnæðis er talið ófullnægjandi miðað við fyrirhuguð not þess í upphafi leigutíma og síðar á leigutímanum í kjölfar þess að leigusali hefur ekki sinnt viðhaldi, enda má ætla að afleiðingar fyrir leigjanda séu þær sömu í báðum tilvikum eða a.m.k. sambærilegar. Leigjandi hefur t.d. ekki getað farið fram á lækkun leigu sinni leigusali ekki viðhaldsskyldum sínum og strangari skilyrði eru fyrir riftun af hálfu leigjanda vegna vanrækslu viðhalds en vegna ófullnægjandi ástands í upphafi leigutíma. Við gerð frumvarpsins var m.a. litið til þess að samkvæmt húsaleigulögum í Danmörku, Finnlandi, Noregi og Svíþjóð gilda sams konar reglur um riftun leigusamnings vegna ófullnægjandi ástands leiguhúsnæðis og vanrækslu viðhalds.

Reynslan hefur sýnt að ákveðins misskilnings virðist hafa gætt um inntak fyrirframgreiðslu leigu og margir litið á hana sem tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningi. Þannig hafi leigjendur oft greitt leiguna allan samningstímann og þurft síðan að krefja leigusalann um endurgreiðslu fyrirframgreiðslunnar líkt og um tryggingarfé væri að ræða. Í frumvarpi þessu er því leitast við að gera þeim tryggingum betur skil sem leigusali getur gert kröfu um og gera þá breytingu að eingöngu verði heimilt að krefjast trygginga en ekki fyrirframgreiðslu leigu. Enn fremur er lagt til að ákveðins meðalhófs verði gætt í því sambandi þannig að leigusali geti að hámarki óskað eftir tryggingarfé, þ.e. tryggingu í reiðufé, sem nemur fjögurra mánaða leigugreiðslum. Þar vegast á ólík sjónarmið leigusala og leigjenda en hæfilegt þykir að leigusalar geti takmarkað tjón sitt sem nemur fjögurra mánaða leigugreiðslum að teknu tilliti til þess að oft getur verið um að ræða háar fjárhæðir þegar litið er almennt til fjárhagslegra aðstæðna launafólks hér á landi. Hins vegar þykir jafnframt brýnt að skoða hvaða leiðir eru færar til að flýta fyrir aðfarargerð þegar þær aðstæður eru uppi að leigjandi stendur ekki við leigusamning og neitar að yfirgefa hið leigða húsnæði í kjölfar riftunar. Enn fremur er lagt til að ætli leigusali sér ekki að gera kröfu í tryggingarfé beri honum að skila því til leigjanda innan mánaðar frá lokum leigutíma í stað tveggja mánaða. Ástæða þessa er að ætla verður að mánuður sé nægilegur tími fyrir leigusala til að meta ástand hins leigða húsnæðis en gera verður ráð fyrir að leigjandi hafi not fyrir þá fjármuni sem felast í tryggingunni, jafnvel til að greiða tryggingu fyrir efndum á öðrum leigusamningi, til kaupa á búseturétti eða sem innborgun við kaup á íbúðarhúsnæði.

Jafnframt er lagt til að fallið verði frá skilyrði um að tryggingarfé í vörslum leigusala skuli vera verðtryggt. Í stað verðtryggingar á tryggingarfé er lagt til að tryggingarfé í vörslu leigusala skuli bera vexti skv. 1. málsl. 4. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, til greiðsludags. Í ljósi þess að leigusali krefur leigjanda um tryggingarfé þykir eðlilegt og sanngjarnt að honum beri skylda til að tryggja ávöxtun á fénu og greiða eitthvað fyrir að fá tryggingu í formi reiðufjár í stað t.d. bankaábyrgðar. Þá er áhersla lögð á að tryggingarfé skuli vera sérgreint í vörslu leigusala á innlánsreikningi í viðurkenndu fjármálafyrirtæki og lagt er til að fram komi að óheimilt sé að gera fjárnám í tryggingarfénu á leigutímanum enda er það ekki í eigu leigusala heldur er því ætlað að standa til tryggingar verði vanefndir af hálfu leigjanda á samningstímanum.

Einnig er lagt til að gerður verður greinarmunur á lengd uppsagnarfrests þegar leigusali er annars vegar einstaklingur og hins vegar þegar um er að ræða leigufélag sem í atvinnuskyni leigir út íbúðarhúsnæði. Markmiðið er að stuðla að því að gerðir séu ótímabundnir leigusamningar í því skyni að stuðla að langtímaleigu. Áfram er gert ráð fyrir sex mánaða uppsagnarfresti af hálfu leigusala þegar um er að ræða einstakling sem leigir út íbúð. Lagt er til að horfið verði frá þeirri reglu sem nú er að finna í húsaleigulögum um að uppsagnarfrestur af hálfu leigusala skuli vera eitt ár hafi leigjandi haft íbúð á leigu lengur en fimm ár. Kann það að þykja íþyngjandi fyrir einstakling sem vill leigja út íbúð sína til lengri tíma að þurfa að sæta árs uppsagnarfresti þegar sami leigjandi hefur verið í íbúðinni í fimm ár þar sem hann getur í raun komist hjá því með því að gera nokkra skammtímaleigusamninga. Öðru máli þykir gegna með félög sem leigja út íbúðarhúsnæði í atvinnuskyni og hafa það þá væntanlega að markmiði að tryggja fólki öryggi í húsnæðismálum efni það leigusamninginn. Lagt er til að uppsagnarfrestur af hálfu slíkra félaga verði tólf mánuðir hafi leigjandi haft íbúð á leigu lengur en eitt ár. Með þessari breytingu er leitast við að stuðla að aukinni festu á leigumarkaði og ekki síst auknu öryggi leigjenda sem leigja af aðilum er leigja út íbúðarhúsnæði í atvinnuskyni.

Hlutverk byggingarfulltrúa sveitarfélaga samkvæmt húsaleigulögum er endurskoðað en þeir hafa gegnt talsverðu hlutverki við framkvæmd úttekta og mat á lækkun leigu ásamt mati á nauðsyn viðgerða og kostnaði við þær. Lagt er til að aðilar leigusamnings komi sér saman um úttektaraðila sem hafi nauðsynlega fagþekkingu á sviði verkfræði, tæknisviði eða öðru sérsviði til að annast úttektir á húsnæði og meta lækkun leigu og nauðsyn viðgerða. Komi hins vegar til þess að aðilar séu ósammála um val á úttektaraðila er gert ráð fyrir að annar þeirra eða báðir geti leitað til byggingarfulltrúa sem taki verkið þá að sér. Enn fremur er lagt til að skýrar verði kveðið á um kostnaðarskiptingu vegna starfa úttektaraðila og þannig komist hjá því að setja byggingarfulltrúa í eins konar dómarasæti við mat á því hvor aðilanna eigi að bera kostnaðinn eftir því hvor ber meiri sök á þeim atvikum er leiddu til úttektarinnar.

Þá eru lagðar til breytingar á eftirliti með starfsemi leigumiðlara en í gildandi lögum er gert ráð fyrir að ráðherra veiti leyfi til miðlunar með leiguhúsnæði og að ráðherra geti svipt leigumiðlara slíku leyfi gerist leigumiðlari sekur í starfi sínu um vanrækslu eða brot gegn ákvæðum húsaleigulaga eða ef hann fullnægir ekki lengur einhverju þeirra skilyrða sem sett eru fyrir leyfisveitingu. Ekki er að finna frekari ákvæði um eftirlit ráðherra með starfsemi leigumiðlara og þykja heimildir til eftirlits nokkuð takmarkaðar. Hins vegar þykir mikilvægt að virkt eftirlit sé haft með störfum leigumiðlara enda starfa þeir á grundvelli opinbers leyfis og er því lagt til að tekin verði upp ítarlegri ákvæði um eftirlit með starfsemi leigumiðlara. Er það jafnframt til þess fallið að auka traust almennings á þjónustu leigumiðlara og auka þannig líkurnar á að leitað verði til leigumiðlara um aðstoð við miðlun leiguhúsnæðis og gerð leigusamninga. Vandasamt er að gera leigusamning og því getur verið þýðingarmikið að geta leitað til fagaðila á þessu sviði. Við samningu ákvæða frumvarpsins um eftirlit ráðherra með leigumiðlurum var m.a. litið til laga nr. 99/2004, um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, auk frumvarps til laga um sölu fasteigna og skipa sem lagt hefur verið fram á þessu löggjafarþingi (208. mál) enda þótt ekki hafi verið ákveðið að setja sérstaka eftirlitsnefnd á fót til að hafa eftirlit með starfsemi leigumiðlara eins og gildir um eftirlit með fasteignasölum. Starfsemi leigumiðlara er um margt lík störfum fasteignasala. Í húsaleigulögum er þannig gert ráð fyrir að leigumiðlarar sýsli með fjármuni aðila að leigusamningi, svo sem með því að annast innheimtu og móttöku húsaleigu sem og vörslu tryggingarfjár, til viðbótar því hlutverki að koma á samningi milli aðila um leigu á húsnæði. Hins vegar eru færri leigumiðlarar að störfum og þótti því nægjanlegt að fela ráðherra heimildir til eftirlits. Þannig er gert ráð fyrir að ráðherra geti veitt leigumiðlara áminningu og svipt hann leyfi til að reka miðlun með leiguhúsnæði tímabundið eða ótímabundið að tilteknum skilyrðum uppfylltum.

III. Samráð.

Við samningu frumvarpsins var tekið mið af athugasemdum við húsaleigulög sem komu fram í tengslum við vinnu á vegum ráðuneytisins um framtíðarskipan húsnæðismála og húsnæðisstefnu. Var þannig litið til athugasemda verkefnisstjórnar og samvinnuhóps um framtíðarskipan húsnæðismála. Auk þess var litið til athugasemda frá Alþýðusambandi Íslands, Búseta hsf., Félagi löggiltra leigumiðlara, Neytendasamtökunum og Sambandi íslenskra sveitarfélaga sem fram komu í tengslum við vinnu samráðshóps um húsnæðisstefnu veturinn 2010–2011 en hópurinn skilaði skýrslu til velferðarráðherra í apríl 2012. Enn fremur var höfð hliðsjón af athugasemdum sem bárust frá Eldvarnabandalaginu en svo virðist sem brunavörnum sé frekar ábótavant í leiguhúsnæði en í húsnæði þar sem eigandi býr sjálfur. Drög að frumvarpinu voru send Félagi byggingarfulltrúa, Félagi löggiltra leigumiðlara, Neytendasamtökunum og Samtökum leigjenda á Íslandi til umsagnar. Farið var vandlega yfir umsagnirnar og tekið tillit til þeirra athugasemda sem bárust eins og frekast var unnt en ljóst er að ekki var unnt að verða við þeim öllum.

IV. Mat á áhrifum.

Gert er ráð fyrir að verði frumvarpið að lögum aukist réttaröryggi leigjenda, ekki síst vegna skýrari ákvæða um úrræði vegna ófullnægjandi ástands leiguhúsnæðis og vanrækslu viðhalds auk breytinga á ákvæðum um uppsagnarfrest af hálfu leigusala þegar um er að ræða félög sem leigja út íbúðarhúsnæði í atvinnuskyni. Sömuleiðis er réttarstaða leigusala styrkt, m.a. með því að gera ákvæði um samskipti aðila leigusamninga skýrari og einnig er leigusölum gefinn kostur á að koma með aðfinnslur þegar við úttekt á hinu leigða húsnæði en lögin kveða eingöngu á um þann rétt til handa leigjendum. Auk þess er lagt til að uppsagnarfrestur af hálfu leigusala sem er einstaklingur verði ávallt sex mánuðir óháð lengd leigusamnings. Sú breyting getur jafnframt leitt til þess að leigusalar verði frekar reiðubúnir að gera ótímabundna samninga. Þar að auki má ætla að ákvæði frumvarpsins leiði til þess að meiri festa komist á samskipti leigjenda og leigusala sem ætti að minnka líkur á ágreiningi milli aðila. Enn fremur er gert ráð fyrir að aðilar leigusamnings muni í auknum mæli láta fara fram úttekt á leiguhúsnæði í upphafi og við lok leigutíma en slíkt er til þess fallið að koma í veg fyrir ágreining við lok leigutíma. Einnig má ætla að með auknu eftirliti með starfsemi leigumiðlara aukist traust á þjónustu þeirra og sömuleiðis muni fleiri nýta sér hana. Auk þess má þess vænta að skylda leigusala til að tryggja fullnægjandi brunavarnir í leiguhúsnæði og viðhalda þeim auki öryggi leigjenda.

Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins.

Um 1. gr.

Lagt er til að gerðar verði tilteknar orðalagsbreytingar á 1. gr. húsaleigulaga sem fjallar um gildissvið laganna í þeim tilgangi að gera greinina skýrari. Í 1. mgr. 1. gr. laganna kemur fram að lögin gildi um samninga sem fjalla um afnot af húsi eða hluta af húsi gegn endurgjaldi, þar á meðal um framleigu húsnæðis. Í ákvæðinu eru þannig notuð tvenns konar hugtök, þ.e. hús og húsnæði, en af athugasemdum við 1. gr. frumvarps þess er varð að lögunum er ljóst að ekki er merkingarfræðilegur munur á þessum orðum í skilningi ákvæðisins heldur átt við andlag leigusamningsins. Þegar fjallað er um hið leigða í öðrum ákvæðum laganna er orðið „húsnæði“ almennt notað, þ.e. „hið leigða húsnæði“, „leiguhúsnæði“ eða einfaldlega „húsnæði“. Orðið „hús“ er notað í nokkrum ákvæðum laganna og er þar átt við hús það sem hið leigða húsnæði er í. Tilvísun 1. mgr. til orðsins húss gæti valdið misskilningi og er því lagt til að orðið húsnæði verði notað enda átt við hið leigða húsnæði. Enn fremur er lagt til að strax í 1. mgr. komi fram að lögin gildi um leigusamninga hvort sem endurgjaldið greiðist með peningum eða greiðist að öllu leyti eða hluta með öðru en peningum. Umrætt ákvæði er efnislega samhljóða 4. mgr. 1. gr. laganna.

Lagt er til að í 2. mgr. 1. gr. laganna komi fram að auk leigusamninga um íbúðar- og atvinnuhúsnæði gildi lögin um leigusamninga um annað húsnæði. Í athugasemdum við 1. gr. frumvarps þess er varð að húsaleigulögum kom fram að í ákvæðinu væri tekið skýrt fram að frumvarpið gilti bæði um íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði en í þágildandi lögum væri ekki kveðið á um það berum orðum. Einnig var þar tekið fram að frumvarpið gilti einnig um leigusamninga um húsnæði sem hvorki teldist íbúðar- né atvinnuhúsnæði. Af athugasemdunum er ljóst að gert var ráð fyrir að lögin næðu til annars húsnæðis sem hvorki teldist íbúðar- né atvinnuhúsnæði og því er lagt til að það verði tekið fram í lögunum.

Í 7. mgr. 1. gr. húsaleigulaga kemur fram að lögin gildi ekki um samninga hótela, gistihúsa og sambærilegra aðila við gesti sína. Þá gildi ákvæði laganna ekki um skammtímaleigu á húsnæði, svo sem orlofsheimilum, sumarhúsum, samkomuhúsum, íþróttasölum, herbergjum eða geymsluhúsnæði, þegar leigugjald er miðað við viku, sólarhring eða skemmri tíma. Í ljósi þess að í gildi eru lög nr. 85/2007, um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, sem taka til samninga hótela, gistihúsa og sambærilegra aðila auk skammtímaleigu á húsnæði, þar á meðal orlofsheimilum, sumarhúsum og samkomuhúsum, þykir eðlilegt að í húsaleigulögum sé vísað til þeirra laga. Er það gert til að ákvæðið sé skýrara og það valdi ekki misskilningi á þann veg að fólk standi í þeirri trú að sé um að ræða tilvik sem falli undir ákvæðið gildi engar sérstakar reglur um samninga um afnot af því húsnæði sem um ræðir þar sem húsaleigulög gildi ekki um þá.

Um 2. gr.

Í samræmi við þá breytingu sem lögð er til í 1. gr. frumvarpsins er lagt til að í 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga komi fram að ákvæði þeirra séu frávíkjanleg þegar um er að ræða annað húsnæði en íbúðar- og atvinnuhúsnæði líkt og á við um atvinnuhúsnæði.

Lagt er til að 3. mgr. 2. gr. laganna verði fellt brott þar sem ekki þykir eðlilegt að ákvæði um heimild til að víkja frá annars ófrávíkjanlegum ákvæðum húsaleigulaga sé jafn opið og raunin er. Í ákvæðinu kemur fram að heimilt sé að víkja frá einstökum ákvæðum laganna með samningi vegna sérstaks eðlis eða tilgangs starfseminnar þegar um er að ræða ákveðna hópa fólks og nefnd dæmi um slíka hópa, þ.e. námsmenn, aldraða og öryrkja, án þess að um tæmandi talningu sé að ræða. Við mat á nauðsyn slíkrar undanþágu verður að líta til þess að ákvæðinu er ætlað að taka til tilvika þar sem í gildi eru leigusamningar milli lögaðila í atvinnurekstri annars vegar og einstaklinga hins vegar. Eitt af mikilvægustu markmiðum húsaleigulaga er hins vegar að tryggja rétt neytenda gagnvart aðilum í atvinnurekstri og þá ekki síst rétt þeirra hópa sem kunna að standa höllum fæti við samningagerð af því tagi sem lögin fjalla um. Þá verður að líta til þess að tiltekin ákvæði húsaleigulaga eru þegar frávíkjanleg, svo sem ákvæði um rekstrarkostnað og viðhaldsskyldur aðila leigusamnings, og verður ekki séð að nauðsynlegt sé að önnur ákvæði húsleigulaga séu frávíkjanleg þegar um leigu til ákveðinna hópa er að ræða. Er því lagt til að umrædd heimild verði felld brott úr lögunum.

Um 3. gr.

Velferðarráðuneytið hefur um tíma séð um uppfærslur og gerð þeirra eyðublaða sem mælt er fyrir um í 2. og 3. mgr. 4. gr. húsaleigulaga auk þess sem þau eru aðgengileg á vef ráðuneytisins en ekki Íbúðalánasjóðs. Er því lagt til að ákvæðinu verði breytt til samræmis við þá framkvæmd en rétt þykir að ráðuneytið sjái um gerð eyðublaðanna þar sem ráðuneytið fer með húsaleigumál. Enn fremur þykir eðlilegt að eyðublöð tengd húsaleigu séu á vef ráðuneytisins þar sem aðrar upplýsingar um húsaleigulög er að finna. Þá þykir ekki lengur þörf á að umrædd eyðublöð séu aðgengileg á pappír. Hafi einstaklingar ekki aðgengi að prentara geta þeir komið til ráðuneytisins eða eftir atvikum annarra opinberra aðila og fengið eyðublöðin prentuð út. Loks þykir við hæfi að fella niður heimild til að ákveða hæfilegt endurgjald fyrir dreifingu eyðublaða.

Um 4. gr.

Vilji aðilar notfæra sér staðlað eyðublað fyrir húsaleigusamninga sem velferðarráðuneytið hefur staðfest geta þeir notað eyðublað ráðuneytisins sem er að finna á vef þess og fjallað er um í 4. gr. húsaleigulaga. Ekki þykir þjóna tilgangi laganna að mörg eyðublöð fyrir húsaleigusamninga sem staðfest eru af ráðuneytinu séu í gildi á sama tíma.

Um 5. gr.

Í 6. gr. húsaleigulaga er mælt fyrir um þau atriði sem koma skulu fram í leigusamningi en ekki er um tæmandi talningu að ræða. Í 1. tölul. 6. gr. laganna er mælt fyrir um að í leigusamningi skulu koma fram nöfn, heimilisföng og kennitölur samningsaðila. Í ljósi þess að samskipti milli fólks fara orðið að miklu leyti fram rafrænt, t.d. í gegnum tölvupóst, er lagt til að í leigusamningi skuli einnig koma fram upplýsingar um netföng samningsaðila að því gefnu að aðilar hafi netfang og vilji nota þann samskiptamáta sín á milli. Rétt þykir að gera framangreinda breytingu þrátt fyrir að aðilum leigusamnings sé frjálst að gefa upp netföng sín miðað við gildandi löggjöf þar sem upptalning 6. gr. húsaleigulaga er ekki tæmandi enda þykir ljóst að upplýsingar um netföng aðila teljist til lágmarksupplýsinga sem ættu að koma fram í leigusamningi. Hið sama þykir eiga við um símanúmer aðila leigusamnings.

Enn fremur er lagt til að samningsaðilar geti komið sér saman um hvernig þeir muni senda á milli þær skriflegu orðsendingar sem lögin gera ráð fyrir að fari milli aðila komi upp nánar tiltekin tilvik nema lögin kveði sérstaklega á um að þær skuli birtar gagnaðila með sannanlegum hætti, t.d. greiðsluáskorun skv. 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. laganna og tilkynning um sölu leiguíbúðar skv. 1. mgr. 43. gr. laganna. Enn fremur er lagt til í frumvarpi þessu að hið sama gildi um tilkynningar um riftun skv. 60. og 61. gr. laganna en í 26. og 27. gr. frumvarps þessa er lagt til að slíkar tilkynningar verði skriflegar og sendar með sannanlegum hætti enda er með þeim bundinn endi á mikilsverð réttindi sem leiguréttindi eru. Þannig er lagt til að við gerð húsaleigusamnings komi aðilar komi sér saman um þær samskiptaleiðir sem þeir kjósa að nota sín á milli. Er þá gert ráð fyrir að aðilar ákveði hvort þeir kjósa að senda skriflegar orðsendingar rafrænt eða bréflega. Mikilvægt er að aðilar komi sér saman um samskiptaleiðir í upphafi en þeir geta líka tekið upp breytt fyrirkomulag síðar séu báðir sammála því. Um frekari skýringar er vísað til athugasemda við 8. gr. frumvarpsins.

Einnig er lagt til að í leigusamningi skuli koma fram hver sé staða rafmagns- og heitavatnsmæla við upphaf leigutíma auk dagsetningar álesturs af mælunum. Reynslan hefur sýnt að oft gleymist að lesa af mælum í upphafi leigutíma og tilkynna veitustofnunum um nýjan notanda. Framangreind breyting ætti að vera til þess fallin að ekki gleymist að lesa af mælunum. Er þá gert ráð fyrir að þessum tölum sé bætt inn í leigusamninginn þegar álestur fer fram við afhendingu leiguhúsnæðis í þeim tilvikum þegar einhver tími líður frá því að leigusamningur er gerður og þar til afhending leiguhúsnæðis á sér stað. Í 16. gr. frumvarps þessa er enn fremur lagt til að leigjanda verði gert að tilkynna viðeigandi veitustofnunum að hann sé nýr notandi en skv. 23. gr. laganna greiðir leigjandi kostnað af notkun vatns og rafmagns sem og hitunarkostnað.

Þá er lagt til að í stað orðsins fjölbýlishús í lögunum verði orðið fjöleignarhús notað og er það í samræmi við orðanotkun í lögum nr. 26/1994, um fjöleignarhús, en fjöleignarhús telst skv. 2. mgr. 1. gr. þeirra laga vera hvert það hús sem skiptist í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign sem bæði getur verið allra og sumra.

Um 6. gr.

Í 7. gr. húsaleigulaga kemur fram að sé leigusala ekki mögulegt að sinna skyldum sínum gagnvart leigjanda, svo sem vegna langvarandi fjarvista eða sjúkleika, sé honum skylt að hafa umboðsmann sem leigjandi getur snúið sér til. Í slíkum tilvikum skal nafn, heimilisfang og kennitala umboðsmanns koma fram í leigusamningi. Lagt er til að hafi leigusali umboðsmann skuli símanúmer hans ásamt netfangi koma fram í húsaleigusamningi í samræmi við þá breytingu sem lögð er til í 5. gr. frumvarps þessa að símanúmer og netföng leigjanda og leigusala komi fram í leigusamningi. Um frekari skýringar er vísað til athugasemda við 5. gr. frumvarpsins.

Um 7. gr.

Í 11. gr. húsaleigulaga er orðið húsaleigusamningur notað en í öðrum ákvæðum laganna er orðið leigusamningur ávallt notað og þykir rétt að samræma orðanotkunina þannig að sama orðið sé notað í öllum ákvæðum laganna.

Um 8. gr.

Í 13. gr. húsaleigulaga er mælt fyrir um að þurfi aðili leigusamnings vegna fyrirmæla laganna að koma á framfæri við gagnaðila skriflegri orðsendingu, hverju nafni sem hún nefnist, þá skuli hún send af stað með sannanlegum og tryggilegum hætti og innan þeirra tímamarka eða fresta sem mælt er fyrir um ef því er að skipta. Sé þess gætt hafi orðsendingin þá þýðingu og þau réttaráhrif sem henni er ætlað að hafa, jafnvel þótt hún komi afbökuð, of seint eða alls ekki til viðtakanda. Í athugasemdum við greinina í frumvarpi er varð að húsaleigulögum kemur m.a. fram að sendanda nægi að sýna fram á og tryggja sér sönnur fyrir því að hann hafi sent orðsendingu þess efnis, sem hann heldur fram og vill byggja rétt sinn á, af stað frá sér með þeim hætti, sem almennt er talinn tryggilegur og forsvaranlegur, svo sem í ábyrgðarpósti eða í símskeyti. Sé því tekið af skarið um það að áhættan af sendingunni eftir að hún er forsvaranlega af stað send hvíli á móttakandanum en ekki sendandanum. Enn fremur kemur fram að búast megi við því að þeir sendingarhættir, sem áður voru nefndir, þ.e. símskeyti og ábyrgðarbréf, verði mest notaðir enda ótvírætt forsvaranlegir og tryggilegir. Aðrir kostir komi þó einnig til greina. Þetta sé spurning um sönnun og megi því nota allar þær aðferðir sem unnt er að færa fullnægjandi sönnur fyrir ef á reynir. Af öðrum kostum, sem til greina koma, megi nefna símbréf (fax), boðsendingu, afhendingu í votta viðurvist og birtingu með stefnuvottum.

Af orðalagi 13. gr. laganna virðist gengið út frá því að allar skriflegar orðsendingar séu sendar með sannanlegum og tryggilegum hætti. Sé það gert teljist orðsending hafa þá þýðingu og réttaráhrif sem henni er ætlað að hafa óháð því hvort hún komi afbökuð, of seint eða alls ekki til viðtakanda. Ljóst er að samskiptaleiðir hafa breyst í tímans rás og skriflegar orðsendingar fara rafrænt á milli án þess að þær séu mjög formlegar í eðli sínu. Mikilvægt þykir að stuðla að því að aðilar leigusamnings geti notfært sér tæknina að þessu leyti og jafnframt liðkað fyrir samskiptum sín á milli. Því er lagt til að aðilar leigusamnings geti ákveðið að skriflegar orðsendingar, hverju nafni sem þær nefnast í lögunum, svo sem tilkynningar, áminningar og aðfinnslur, verði sendar rafrænt milli aðila og þá er gengið út frá því að þær verði sendar með tölvupósti. Það kann þó að breytast með aukinni tækni í tímans rás. Í því sambandi er mikilvægt að báðir aðilar séu því samþykkir að nýta sér þennan kost þannig að tekið verði fram í leigusamningi hvort aðilar hafa ákveðið að samskipti þeirra verði rafræn, sbr. einnig d-lið 5. gr. frumvarpsins. Ef ekki er samið um að skriflegar orðsendingar skuli sendar rafrænt milli aðila er gert ráð fyrir að þær séu sendar með pósti. Hafi aðilar ekki ákveðið í leigusamningi að skriflegar orðsendingar skuli sendar rafrænt milli þeirra en annar aðili sendir slíka orðsendingu rafrænt og gagnaðili svarar henni einnig rafrænt má líta svo á að gagnaðili hafi samþykkt að samskiptin verði rafræn og þannig hafi aðilar komið sér saman um að skriflegar orðsendingar verði sendar rafrænt milli aðila í skilningi ákvæðisins.

Hins vegar er ekki gert ráð fyrir að aðilar geti sent skriflegar orðsendingar rafrænt sín á milli þegar gert er að skilyrði í lögunum að orðsendingar skuli sendar með sannanlegum hætti. Ástæðan er sú að orðsendingar sem sendar skulu með sannanlegum hætti á grundvelli laganna fela í sér tilkynningar um aðgerðir sem geta haft alvarlegar afleiðingar fyrir gagnaðila. Því þykir mikilvægt að leitað verði leiða sem eru betur til þess fallnar að koma þeim til vitundar gagnaðila enda þótt það takist hugsanlega ekki í öllum tilvikum. Í þeim tilvikum sem lögin mæla fyrir um að orðsendingar skuli sendar með sannanlegum hætti er því gert ráð fyrir að þær séu sendar með ábyrgðarpósti eða með annarri sambærilegri aðferð sem gerir ráð fyrir að viðtakandi kvitti fyrir móttöku orðsendingarinnar. Munurinn er jafnframt sá að sé orðsending send með framangreindum hætti en kemst ekki til vitundar viðtakanda er þeim sem sendi orðsendingu tilkynnt um það, enda þótt hann geti lítið við því gert í einhverjum tilvikum. Þykir mikilvægt í ljósi þess mikilsverða réttar sem um ræðir, þ.e. leiguréttar, að tilteknar tilkynningar séu sendar með ábyrgðarpósti eða annarri sambærilegri aðferð, svo sem greiðsluáskorun skv. 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. laganna og tilkynning um sölu leiguíbúðar skv. 1. mgr. 43. gr. laganna. Enn fremur er lagt til í frumvarpi þessu að hið sama gildi um tilkynningar um riftun skv. 60. og 61. gr. laganna en í 26. og 27. gr. frumvarps þessa er lagt til að slíkar tilkynningar verði skriflegar og sendar með sannanlegum hætti enda er með þeim bundinn endi á mikilsverð réttindi sem leiguréttindi eru. Hins vegar kunna að koma upp tilvik þar sem ekki næst í viðtakanda og kemur þá til lokamálsliðar 13. gr. laganna. Því er áfram gert ráð fyrir að hafi orðsending verið send af stað innan þeirra tímamarka og fresta sem mælt er fyrir um hafi hún þá þýðingu og þau réttaráhrif sem henni er ætlað að hafa, jafnvel þótt hún komi afbökuð, of seint eða alls ekki til viðtakanda. Þannig þurfi sendandi aðeins að tryggja sér sönnun fyrir því að tilkynningin hafi verið send en hann þurfi ekki að sanna að hún hafi komist til skila.

Til þess að koma í veg fyrir misskilning er lagt til að ekki verði vísað til þess að orðsendingar skuli sendar með sannanlegum og tryggilegum hætti í 1. málsl. 13. gr. laganna þar sem ekki er gert ráð fyrir að allar orðsendingar á grundvelli laganna séu sendar með ábyrgðarpósti eða með annarri sambærilegri aðferð. Þess í stað er lagt til að í þeim ákvæðum þar sem fjallað er um þær orðsendingar sem skulu sendar með ábyrgðarpósti eða annarri sambærilegri aðferð verði sérstaklega tekið fram að orðsending skuli send með sannanlegum hætti.

Um 9. gr.

Í 14. gr. húsaleigulaga er fjallað um þær kröfur sem gerðar eru til ástands leiguhúsnæðis og er m.a. mælt fyrir um að húsnæðið skuli við afhendingu vera hreint, rúður heilar, læsingar og rofar virkir, hreinlætis-, hitunar- og eldhústæki í lagi, sem og vatns- og frárennslislagnir. Lagt er til að jafnframt verði gerðar kröfur um að brunavarnir séu fullnægjandi í leiguhúsnæðinu svo að ástand þess geti almennt talist fullnægjandi til útleigu. Ástæða þess er m.a. sú að í könnun sem unnin var fyrir Eldvarnabandalagið á tímabilinu 25. september til 6. október 2014 kemur m.a. fram að brunavarnir séu almennt lakari í leiguhúsnæði en hjá þeim sem búa í eigin húsnæði. Af 23. gr. laga nr. 75/2000, um brunavarnir, leiðir að eigandi mannvirkis ber ábyrgð á að það fullnægi kröfum um brunavarnir sem fram eru settar í lögum og reglugerðum og að brunavarnir taki mið af þeirri starfsemi sem fer fram í mannvirkinu eða á lóð þess á hverjum tíma. Þannig liggur fyrir að á leigusala sem eiganda mannvirkis hvílir skylda til að tryggja að brunavarnir í leiguhúsnæði séu fullnægjandi. Engu að síður virðast brunavarnir leiguhúsnæðis oft og tíðum vera ófullnægjandi og þykir því mikilvægt að í húsaleigulögum sé ítrekuð sú skylda sem þegar hvílir á leigusala samkvæmt lögum um brunavarnir til að tryggja að fullnægjandi brunavarnir séu til staðar í leiguhúsnæði. Þannig eru ekki lagðar á leigusala frekari kvaðir en þegar hvíla á þeim samkvæmt öðrum lögum að þessu leyti heldur eingöngu undirstrikað mikilvægi þess að farið sé að lögum um brunavarnir þegar um leiguhúsnæði er að ræða enda þýðingarmikil öryggisatriði sem eiga að vera í öllu húsnæði hér á landi til verndar þeim sem þar eru komi upp eldur. Er gert ráð fyrir að í leiguhúsnæði sé að lágmarki reykskynjari og slökkvitæki og er það í samræmi við 6.7.3. gr. byggingarreglugerðar, nr. 112/2012.

Um 10. gr.

Í 16. gr. húsaleigulaga er fjallað um viðbrögð leigjanda komi í ljós að leiguhúsnæði er í ófullnægjandi ástandi við afhendingu. Í 1. mgr. greinarinnar kemur fram að leigjandi skuli gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta sé krafist. Í 2. mgr. er fjallað um galla sem síðar koma fram á húsnæðinu og voru ekki sýnilegir við venjulega athugun en í ákvæðinu kemur fram að leigjandi skuli segja til um slíka galla innan 14 daga frá því að hann varð þeirra var. Ekki kemur fram að slík tilkynning skuli vera skrifleg en slíkt verður að teljast mikilvægt, ekki síst í ljósi þess að þá liggur fyrir hvenær tilkynningin var send leigusala og hvert efni hennar er. Er það til þess fallið að auðvelda leigjanda að grípa til vanefndaúrræða ef þörf reynist á síðar, ásamt því að draga úr líkum á misskilningi milli aðila um það í hverju umræddir gallar eru fólgnir. Má því jafnframt ætla að þá sé auðveldara fyrir leigusala að bregðast við. Því er lagt til að umrædd tilkynning verði skrifleg. Af 8. gr. frumvarpsins leiðir að aðilar leigusamnings geta komið sér saman um að skriflegar orðsendingar, hverju nafni sem þær nefnast, séu sendar rafrænt á milli þeirra, mæli lögin ekki sérstaklega fyrir um að þær skuli sendar með sannanlegum hætti, og verður því ekki séð að þessi breyting geti talist íþyngjandi fyrir aðila leigusamnings.

Um 11. gr.

Tvær breytingar eru lagðar til á 17. gr. húsaleigulaga sem fjallar um þau úrræði sem leigjandi getur gripið til sé ástand leiguhúsnæðis ófullnægjandi við afhendingu eða þegar gallar koma fram síðar. Annars vegar er lagt til að tekið sé fram við hvaða tímamark frestur leigusala til að gera ráðstafanir miðast áður en leigjandi getur sjálfur ráðið bót á ástandi hins leigða húsnæðis á kostnað leigusala. Þykir eðlilegt að það sé sá dagur er skrifleg tilkynning leigjanda skv. 1. eða 2. mgr. 16. gr. laganna berst honum. Hins vegar er gert ráð fyrir að í stað þess að byggingarfulltrúi sveitarfélags verði fenginn til að samþykkja þær ráðstafanir sem leigjandi hyggst ráðast í áður en til framkvæmda kemur verði það úttektaraðili í samræmi við XIV. kafla laganna eins og lagt er til að honum verði breytt með frumvarpi þessu, sbr. 30.–33. gr. frumvarpsins. Um nánari skýringar er vísað til athugasemda við 30. gr. frumvarpsins. Hið sama á við um þá breytingu sem lögð er til á því hver skuli meta hver lækkun leigunnar skuli vera.

Um 12. gr.

Í 18. gr. húsaleigulaga er fjallað um skyldu leigjanda til að fara vel með leiguhúsnæðið og í samræmi við umsamin afnot þess. Verði hið leigða húsnæði eða fylgifé þess fyrir tjóni af völdum leigjanda, heimilismanna eða annarra manna sem hann hefur leyft afnot af húsnæðinu eða umgang um það skal leigjandi gera ráðstafanir til að bæta úr tjóninu svo fljótt sem verða má. Ákvæðið gerir ráð fyrir að leigusali geti látið fara fram viðgerð á kostnað leigjanda vanræki sá síðarnefndi skyldur sínar án þess þó að gert sé beinlínis ráð fyrir að leigusali hafi áður gert leigjanda grein fyrir aðfinnslum sínum. Er því lagt til að leigusali verði áður en hann grípur til ráðstafana að hafa gert leigjanda skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum þar sem m.a. komi fram hvaða úrbóta sé krafist af hálfu leigusala. Liggur þá fyrir hvenær tilkynningin var send leigjanda og hvert efni hennar er. Þykir jafnframt sanngjarnt að eins mánaðar frestur sem ákvæðið gerir ráð fyrir að leigjandi hafi til að bæta úr ástandi hins leigða húsnæðis byrji að líða er hann fær skriflega tilkynningu frá leigusala í hendur. Þykir hvort tveggja vera til þess fallið að auðvelda leigusala að grípa til vanefndaúrræða ef þörf reynist á síðar, sem og að draga úr líkum á misskilningi milli aðila um hvaða úrbóta leigusali krefst. Þá ætti jafnframt að vera auðveldara fyrir leigjanda að bregðast við aðfinnslum leigusala. Af 8. gr. frumvarpsins leiðir að aðilar leigusamnings geta komið sér saman um að skriflegar orðsendingar, hverju nafni sem þær nefnast, séu sendar rafrænt milli aðila, mæli lögin ekki sérstaklega fyrir að þær skuli sendar með sannanlegum hætti, og verður því ekki séð að slík breyting teljist vera íþyngjandi fyrir aðila leigusamnings.

Á sama hátt og gert er ráð fyrir í 11. gr. frumvarpsins er lagt til að úttektaraðilar skv. XIV. kafla laganna eins og lagt er til að honum verði breytt skv. 30.–33. gr. frumvarpsins annist það að meta þær úrbætur sem leigusali hyggst ráðast í með tilliti til meðalhófs sem og kostnaðinn vegna þeirra. Um nánari skýringar vísast til athugasemda við 30. gr. frumvarpsins.

Um 13. gr.

Í 19. gr. húsaleigulaga er fjallað um viðhaldsskyldur aðila leigusamnings og er þar m.a. kveðið á um að leigusali skuli annast viðgerðir á gluggum, raftækjum, hreinlætistækjum og öðru því er fylgir húsnæðinu ef leigjandi sýnir fram á að bilanir verði ekki raktar til vanrækslu eða yfirsjónar leigjanda eða fólks á hans vegum. Lagt er til að í stað orðsins raftæki, sem vísar til mjög margra tækja á nútímaheimilum, verði vísað til heimilistækja sem teljast fylgifé húsnæðis. Með heimilistækjum er þá átt við þau tæki sem sem teljast fylgifé hins leigða húsnæðis, svo sem eldavél og bakarofn. Í samræmi við 9. gr. frumvarps þessa þar sem lagt er til að fullnægjandi brunavarnir teljist til lágmarkskrafna svo að ástand leiguhúsnæðis teljist almennt vera fullnægjandi er enn fremur lagt til að mælt verði fyrir um að leigusala beri að annast viðhald brunavarna í leiguhúsnæði þannig að þær fullnægi ávallt kröfum um brunavarnir sem fram eru settar í lögum og reglugerðum og að brunavarnir skuli taka mið af þeirri starfsemi sem fer fram í leiguhúsnæðinu eða á lóð þess á hverjum tíma, sbr. 23. gr. laga nr. 75/2000, um brunavarnir. Þykir þetta mikilvægt í ljósi þess að þýðingarmikið er fyrir leigjanda og heimilismenn hans að brunavarnir séu ávallt fullnægjandi en ekki eingöngu er hann tekur við hinu leigða hússnæði í upphafi leigutíma.

Um 14. gr.

Í 20. gr. húsaleigulaga er fjallað um viðbrögð leigjanda telji hann viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant. Gert er ráð fyrir að leigjandi skori á leigusala að bæta úr ásamt því að hann geri leigusalanum grein fyrir því sem hann telur að úrbóta þarfnist án þess þó að fjallað sé nánar um hvernig þeim samskiptum skuli háttað. Í ljósi þess að vanræksla leigusala á viðhaldi getur leitt til þess að gripið er til viðgerða á kostnað hans eða riftunar leigusamnings þykir mikilvægt að tekið sé fram í lögum hvernig slík áskorun skuli vera lögð fram. Er í þessu sambandi m.a. litið til 16. og 18. gr. laganna eins og lagt er til að þeim verði breytt með frumvarpi þessu en þar er fjallað um sambærilegar aðstæður. Því þykir mikilvægt að áskorun skv. 1. mgr. 20. gr. laganna verði ávallt skrifleg, enda liggur þá fyrir hvenær hún var send leigusala og hvaða atriði það eru sem leigjandi telur ábótavant í viðhaldi á hinu leigða húsnæði. Er það til þess fallið að auðvelda leigjanda að grípa til vanefndaúrræða ef þörf reynist á síðar, sem og að draga úr líkum á misskilningi milli aðila um hvaða úrbóta leigjandi krefst. Af 8. gr. frumvarpsins leiðir að aðilar leigusamnings geta komið sér saman um að skriflegar orðsendingar, hverju nafni sem þær nefnast, séu sendar rafrænt milli aðila, mæli lögin ekki sérstaklega fyrir um að þær skuli sendar með sannanlegum hætti, og því ætti slík breyting ekki að vera íþyngjandi fyrir aðila leigusamnings.

Enn fremur er lagt til að þau úrræði sem leigjandi geti gripið til skv. 20. gr. laganna sé viðhaldi leigusala ábótavant verði samræmd þeim úrræðum sem leigjanda standa til boða skv. 17. gr. laganna sé ástand leiguhúsnæðis ófullnægjandi við afhendingu húsnæðisins. Leigjandi getur t.d. ekki farið fram á lækkun leigugjalds sinni leigusali ekki viðhaldsskyldum sínum og strangari skilyrði eru fyrir riftun af hálfu leigjanda vegna vanrækslu viðhalds en vegna ófullnægjandi ástands í upphafi leigutíma. Hins vegar þykir eðlilegt og sanngjarnt að leigjandi geti gripið til sömu úrræða að sömu skilyrðum uppfylltum óháð því hvort um er að ræða óviðunandi ástand leiguhúsnæðis við afhendingu húsnæðis eða að ófullnægjandi viðhald af hálfu leigusala leiðir til óviðunandi ástands leiguhúsnæðis enda má ætla að afleiðingar fyrir leigjanda séu þær sömu eða a.m.k. sambærilegar. Var m.a. litið til þess að samkvæmt húsaleigulögum í Danmörku, Finnlandi, Noregi og Svíþjóð gilda sams konar reglur um riftun leigusamnings vegna ófullnægjandi ástands leiguhúsnæðis og vanrækslu viðhalds.

Enn fremur er í lögunum gert ráð fyrir að þegar viðhaldi er ábótavant líði lengri tími áður en leigjandi getur sjálfur ráðið bót á ástandi hins leigða húsnæðis á kostnað leigusala heldur en þegar ástandi hins leigða húsnæðis er ábótavant við afhendingu húsnæðisins í upphafi leigutíma. Er því lagt til að leigusali hafi í báðum tilvikum einn mánuð til að grípa til nauðsynlegra úrbóta á hinu leigða húsnæði, hvort sem það er vegna þess að ástandi húsnæðisins er ábótavant í upphafi eða leigusali hefur vanrækt viðhald. Þykir einn mánuður í þessu sambandi hæfilegur tími í ljósi þess að séu aðfinnslurnar óverulegar ætti að vera vandalaust fyrir leigusala að grípa til ráðstafana inna fjögurra vikna. Séu aðfinnslurnar hins vegar stórvægilegar og þá jafnvel heilsuspillandi verður ekki talið æskilegt að leigjandi þurfi að þola lengri bið eftir viðbrögðum leigusala. Taka ber þó fram að viðgerðir kunna að standa yfir í lengri tíma en einn mánuð þegar um meiri háttar viðgerðir er að ræða, sbr. einnig 21. gr. laganna.

Þegar um vanrækslu á viðhaldi er að ræða er gerð krafa um að leigusali hafi gerst sekur um ítrekaða, verulega eða sviksamlega vanrækslu á skyldum til að halda húsnæðinu í leiguhæfu ástandi og framkvæma nauðsynlegar viðgerðir og viðhald áður en leigjandi getur gripið til riftunar á leigusamningi, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 60. gr. laganna. Leigjandi þarf jafnframt að hafa skorað á leigusala að bæta úr vanefndum sínum og gefið honum sanngjarnan frest í því skyni. Því eru meiri kröfur gerðar áður en leigjandi getur krafist riftunar vegna vanrækslu á viðhaldi heldur en þegar ástandi hins leigða húsnæðis er verulega ábótavant í upphafi leigutíma. Eðlilegra þykir hins vegar að sambærileg skilyrði séu fyrir hendi til riftunar þegar um verulega annmarka er að ræða miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu, hvort sem annmarkarnir hafa komið fram þegar í upphafi leigutíma eða koma til síðar vegna vanrækslu leigusala á viðhaldi. Því er lagt til að leigjandi geti krafist riftunar leigusamnings hafi leigusali ekki gripið til ráðstafana innan tveggja mánaða frá því að honum barst skrifleg áskorun leigjanda um að sinna viðhaldi á því sem leigjandi telur ábótavant á sama hátt og gildir skv. 2. mgr. 17. gr. laganna þegar verulegir annmarkar voru á húsnæðinu í upphafi leigutíma.

Þá gera lögin ekki ráð fyrir að leigjandi geti krafist hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan leigusali vanrækir viðhaldsskyldur sínar eins og leigjandi getur gert á grundvelli 3. mgr. 17. gr. laganna þegar ástandi hins leigða húsnæðis var ábótavant í upphafi. Til samræmis við úrræði leigjanda þegar ástandi hins leigða húsnæðis er ábótavant í upphafi leigutíma er lagt til að ákvæði sem eru efnislega samhljóða 3. og 4. mgr. 17. gr. laganna eins og þeim er breytt með 11. gr. frumvarps þessa bætist við 20. gr. laganna.

Um 15. gr.

Í samræmi við þær breytingar sem lagðar eru til í 11. og 14. gr. frumvarps þessa er lagt til að í stað þess að byggingarfulltrúi sveitarfélags verði fenginn til að meta skert afnot eða afnotamissi leigjanda af hinu leigða húsnæði leiti leigjandi og leigusali til úttektaraðila í samræmi við XIV. kafla laganna eins og lagt er til að honum verði breytt með frumvarpi þessu, sbr. 30.–33. gr. frumvarpsins. Um nánari skýringar er vísað til athugasemda við 30. gr. frumvarpsins. Lagt er til að hið sama eigi við komi aðilar leigusamnings sér ekki saman um bætur eða afslátt vegna skertra afnota eða afnotamissi leigjanda af hinu leigða húsnæði.

Um 16. gr.

Líkt og fram kemur í athugasemdum við 5. gr. frumvarps þessa hefur reynslan sýnt að oft gleymist að lesa af rafmagns- og heitavatnsmælum við upphaf leigusamnings auk þess að tilkynna viðeigandi veitustofnunum um nýjan notanda. Í ljósi þess að í 1. mgr. 23. gr. laganna er mælt fyrir um að leigjandi skuli greiða kostnað af notkun vatns og rafmagns auk hitunarkostnaðar þykir rétt að jafnframt verði mælt fyrir um að leigjanda beri skylda til að tilkynna um nýjan notanda til viðeigandi veitustofnana. Ætti slík breyting ásamt þeirri breytingu sem lögð er til í 5. gr. frumvarpsins um að í leigusamningi skuli koma fram upplýsingar um stöðu rafmagns- og heitavatnsmæla, að vera til þess fallin að síður gleymist að lesa af mælum og tilkynna um nýjan notanda þar sem ljóst liggur fyrir hver ber ábyrgð á því að þessar upplýsingar berist viðkomandi veitustofnun.

Um 17. gr.

Í 2. mgr. 29. gr. húsaleigulaga kemur fram að leigjandi skuli án tafar tilkynna leigusala um þau atriði utan húss eða innan sem þarfnast lagfæringar eða viðhalds. Ekki er tekið fram að slík tilkynning skuli vera skrifleg en í samræmi við aðrar breytingar sem gert er ráð fyrir í frumvarpi þessu sem varða samskipti leigjanda og leigusala er lagt til að svo verði, enda liggur þá fyrir hvenær athugasemdir eru gerðar og hvert efni þeirra er. Af 8. gr. frumvarpsins leiðir að aðilar leigusamnings geta komið sér saman um að skriflegar orðsendingar, hverju nafni sem þær nefnast, séu sendar rafrænt milli aðila og því ætti slík breyting ekki að vera íþyngjandi fyrir aðila leigusamnings.

Um 18. gr.

Í 34. gr. húsaleigulaga er fjallað um réttindi leigjanda þegar leigusali krefur hann um fyrirframgreiðslu á húsaleigu fyrir lengri tíma en þrjá mánuði sem og þegar samhliða er gerð krafa um tryggingarfé skv. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. laganna. Er þannig mælt fyrir um að semji aðilar um fyrirframgreiðslu á húsaleigu fyrir lengri tíma en þrjá mánuði öðlist leigjandi kröfu um leigurétt í þrefaldan þann tíma sem hann greiddi fyrir. Enn fremur er kveðið á um að hafi leigjandi reitt fram tryggingarfé sé óheimilt að krefja hann jafnframt um húsaleigu fyrir fram fyrir lengri tíma en einn mánuð. Því getur leigusali samtals krafið leigjanda um fjárhæð sem nemur húsaleigu fyrir fjóra mánuði.

Reynslan hefur sýnt að ákveðins misskilnings virðist hafa gætt um inntak fyrirframgreiðslu húsaleigu og margir litið á hana eingöngu sem tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningi. Þannig hafi leigjendur oft greitt leiguna allan samningstímann og síðan þurft að krefja leigusalann um endurgreiðslu fyrirframgreiðslunnar líkt og um tryggingarfé væri að ræða. Er því lagt til að óheimilt verði að krefja leigjanda um fyrirframgreiðslu húsaleigu en áfram verði heimilt að krefja hann um tryggingarfé sem nemur allt að fjögurra mánaða leigu. Slíkar tryggingar eru settar fyrir réttum efndum á leigusamningi, þar á meðal fyrir leigugreiðslum. Verður því ekki annað ráðið en fyrirframgreidd leiga hafi í raun að nokkru leyti átt að gegna sama hlutverki og tryggingar skv. 39. gr. laganna, sbr. einnig 40. gr. Mikilvægt þykir að hafa þetta skýrt til að koma í veg fyrir að lögð sé óhófleg byrði á leigjendur til að reiða fram tryggingar til handa leigusala. Að öðru leyti vísast til athugasemda við 21. gr. frumvarpsins.

Um 19. gr.

Í ljósi þess að ekki er gert ráð fyrir að leiga sé greidd fram í tímann heldur verði eingöngu unnt að gera kröfu um tryggingar skv. 39. gr. laganna, sbr. einnig 40. gr., er lagt til að 35. gr. laganna falli brott. Um frekari skýringar er vísað til athugasemda við 18. og 21. gr. frumvarpsins.

Um 20. gr.

Í 1. mgr. 36. gr. húsaleigulaga er mælt fyrir um að eigi leigjandi rétt til frádráttar frá leigugreiðslu, svo sem vegna ófullnægjandi ástands húsnæðis í upphafi leigutíma skv. 17. gr., vegna viðgerðar sem hann hefur framkvæmt á kostnað leigusala skv. 20. gr. eða vegna skerðingar á afnotarétti skv. 21. gr. skuli hann framvísa reikningi sínum ásamt fylgigögnum og með árituðu samþykki byggingarfulltrúa við leigusala á næsta gjalddaga leigugreiðslu.

Lagt er til að orðalagi ákvæðisins verði breytt til að gera það skýrara. Þannig verði annars vegar fjallað í 1. mgr. um framvísun reiknings vegna útlagðs kostnaðar en hins vegar verði fjallað í 2. mgr. um þau tilvik þegar leigjandi á rétt til lækkunar leigu án þess að hann hafi lagt út fyrir sérstökum kostnaði. Í samræmi við þær breytingar sem lagðar eru til í 14. gr. frumvarps þessa er lagt til að hlutfallsleg lækkun á leigu þegar um vanrækslu viðhalds er að ræða bætist við upptalningu á þeim tilvikum þegar leigjandi getur átt rétt til frádráttar frá leigugreiðslu án þess að lagt hafi verið út fyrir kostnaði. Þá er lagt til í samræmi við þær breytingar sem lagðar eru til á 17. og 20. gr. laganna, sbr. 11. og 14. gr. frumvarpsins, sem og XIV. kafla laganna, sbr. 30.–33. gr. frumvarpsins, að vísað verði til álits úttektaraðila í stað ákvörðunar byggingarfulltrúa.

Um 21. gr.

Í 40. gr. húsaleigulaga er fjallað um form trygginga skv. 39. gr. laganna og eru þau tilgreind í 1.–5. tölul. 1. mgr. greinarinnar. Mikilvægt þykir að taka til endurskoðunar hvað geti talist til trygginga fyrir réttum efndum á leigusamningi og þá ekki síst í þeim tilgangi að gæta þess að tryggingar verði leigjendum ekki of íþyngjandi. Lagt er til að horfið verði frá því að telja sjálfskuldarábyrgð þriðja aðila til tryggingarforma samkvæmt lögunum. Í samræmi við markmið laga nr. 32/2009, um ábyrgðarmenn, um að draga úr vægi ábyrgða og stuðla að því að lánveitingar verði miðaðar við greiðslugetu lántaka og hans eigin tryggingar þykir óeðlilegt að í húsaleigulögum sé gert ráð fyrir því að þriðji aðili geti gengist í ábyrgð fyrir réttum efndum á leigusamningum.

Í ljósi þess að leigusali getur krafið leigjanda um tryggingarfé, sem getur numið allt að fjögurra mánaða leigugreiðslu, þykir eðlilegt og sanngjarnt að honum beri skylda til að tryggja ávöxtun á fénu og greiða eitthvað fyrir að fá tryggingu í formi reiðufjár í stað t.d. bankaábyrgðar skv. 1. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þó er lagt til að fallið verði frá skilyrði um að tryggingarfé í vörslum leigusala skuli verðtryggt en þess í stað lagt til að það beri vexti skv. 1. málsl. 4. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu. Er þannig miðað við vexti sem eru jafnháir vöxtum sem Seðlabanki Íslands ákveður með hliðsjón af lægstu vöxtum á nýjum almennum óverðtryggðum útlánum hjá lánastofnunum og birtir. Er í því sambandi gert ráð fyrir að leigusalar ávaxti féð á sérgreindum innlánsreikningi og var m.a. litið til þess að verðtryggðir innlánsreikningar banka verða að vera bundnir þeim skilyrðum að fé sem lagt er inn á þá sé bundið í tiltekinn tíma, yfirleitt 36–60 mánuði, sbr. 15. gr. laga um vexti og verðtryggingu, sbr. einnig reglur nr. 492/2001, um verðtryggingu sparifjár og lánsfjár. Í ljósi þess að heimilt er að gera leigusamninga til styttri tíma en sem nemur binditíma verðtryggðra bankareikninga þykir eðlilegt að fallið sé frá kröfu um verðtryggingu tryggingarfjár enda verður leigusala skylt að afhenda leigjanda tryggingarfé í síðasta lagi einum mánuði eftir að leigusamningi lýkur verði frumvarp þetta að lögum. Í stað þess eru líkur til að leigusalar geti geymt tryggingarfé á venjulegum innlánsreikningum sem ekki hafa binditíma en þó sérgreindir í vörslum þeirra.

Í 7. málsl. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga er mælt fyrir um að leigusala sé aldrei heimilt að halda tryggingarfé í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 64. gr. laganna. Lagt er til að frestur leigusala til að halda tryggingarfé í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það verði styttur úr tveimur mánuðum í einn. Ekki verður séð að þörf sé á að leigusali geti haldið tryggingarfénu í sinni vörslu svo lengi en ætla verður að einn mánuður sé nægilega langur tími til að leigusali geti metið hvort hann sjái ástæðu til að gera kröfu í tryggingarfé, t.d. vegna tjóns sem leigjandi kann að hafa valdið með skaðabótaskyldri háttsemi. Enn fremur verður að líta til þess að tryggingarfé getur numið hárri fjárhæð, sérstaklega ef litið er almennt til fjárhagslegra aðstæðna launafólks hér á landi. Því verður að teljast líklegt að mikilvægt sé fyrir leigjanda að fá féð til baka frá leigusala svo fljótt sem unnt er eftir að leigusamningi lýkur. Í einhverjum tilvikum gæti leigjandi t.d. þurft á fjármununum að halda til að greiða tryggingu fyrir efndum nýs leigusamnings, til kaupa á búseturétti eða sem innborgun við kaup á íbúðarhúsnæði. Samsvarandi breyting er lögð til á 64. gr. laganna, sbr. 28. gr. frumvarps þessa.

Í 1. mgr. 64. gr. laganna kemur fram að bótakröfu á hendur leigjanda verði leigusali að lýsa skriflega innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðisins en ekki er mælt fyrir um hvenær leigusali skuli skila tryggingarfé ef leigjandi hafnar kröfunni. Því er lagt til að í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. laganna verði tekið skýrt fram að geri leigusali kröfu til tryggingarfjárins innan eins mánaðar frá skilum leiguhúsnæðisins, sbr. 1. mgr. 64. gr. laganna, og leigjandi hafnar kröfunni sé leigusala ekki skylt að skila tryggingarfénu fyrr en að gengnum dómi um bótaskyldu leigjanda. Gert er ráð fyrir að leigjandi tilkynni leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfu leigusala.

Samkvæmt gildandi lögum er leigusala heimilt að krefja leigjanda um tryggingarfé sem nemur þriggja mánaða húsaleigu, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna, sem og fyrirframgreidda húsaleigu í einn mánuð, sbr. 2. mgr. 34. gr. laganna. Þannig getur leigusali krafið leigjanda um fjárhæð sem nemur fjögurra mánaða húsaleigu í upphafi leigusamnings. Þar sem lagt er til að felld verði niður heimild til að krefjast fyrirframgreiddrar húsaleigu, sbr. 18. gr. frumvarps þessa, er lagt til að tryggingarfé geti samsvarað allt að fjögurra mánaða húsaleigu í stað þriggja mánaða og þannig verði réttarstaðan óbreytt að því leyti. Áfram er gert ráð fyrir að leigjandi geti hafnað því að reiða fram tryggingarfé, enda bjóði hann þá fram í staðinn annars konar tryggingu sem að mati leigusala er fullnægjandi. Komið hefur fram gagnrýni á framangreinda hámarksfjárhæð tryggingarfjár með vísan til þess að sé leigusamningi rift en leigjandi yfirgefur ekki leiguhúsnæðið og fara þarf í útburðarmál, þá taki slík mál lengri tíma en fjóra mánuði. Þannig dugi fjárhæð tryggingarfjár ekki til þess að standa straum af leigugreiðslum greiði leigjandi ekki leigu meðan á útburðarmáli stendur og þar til útburður fer fram. Í þessu sambandi þykir mikilvægt að kanna hvort unnt sé að flýta ferli útburðarmála ef þess er nokkur kostur í stað þess að heimila hærri hámarksfjárhæð tryggingarfjár en ætla verður að flestir leigjendur standi við gerða samninga. Því þykir rétt að takmarka fjárhæðir tryggingarfjár með framangreindum hætti með það fyrir augum að gæta meðalhófs gagnvart leigjendum og koma í veg fyrir að lögð sé óhófleg byrði á þá með því að heimila að tryggingarfé geti numið hærri fjárhæð en fjögurra mánaða leigugreiðslu, enda ljóst að um verulegar fjárhæðir getur verið að ræða að teknu tilliti til fjárlagslegra aðstæðna launafólks hér á landi.

Þá er lagt til að tekið verði fram að tryggingarfé skv. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. laganna skuli vera sérgreint í vörslu leigusala á innlánsreikningi í viðurkenndu fjármálafyrirtæki og að óheimilt verði að gera fjárnám í því á leigutímanum. Er þá m.a. litið til þess að tryggingarfé er eingöngu í vörslu leigusala en ekki í eigu hans og er ætlað til tryggingar verði vanefndir af hálfu leigjanda á samningstímanum. Þykir þannig eðlilegt að ekki verði unnt að gera fjárnám í tryggingarfénu vegna skulda leigusala enda gera lögin ráð fyrir að hafi leigjandinn efnt samninginn skili leigusali fénu ásamt ávöxtun án ástæðulauss dráttar.

Um 22. gr.

Breytingin er til samræmis við breytingar á XIV. kafla laganna, sbr. 30.–33. gr. frumvarpsins og vísast um nánari skýringar til athugasemda við þau ákvæði.

Um 23. gr.

Í 56. gr. húsaleigulaga er fjallað um uppsagnarfrest ótímabundinna leigusamninga en hann er mismunandi eftir því hvort um er að ræða herbergi, íbúð eða atvinnuhúsnæði. Ekki eru lagðar til breytingar á uppsagnarfresti vegna atvinnuhúsnæðis. Hins vegar er lagt til að uppsagnarfrestur vegna herbergja, geymsluskúra og þess háttar húsnæðis verði þrír mánuðir í stað eins mánaðar. Er m.a. litið til þess að í einhverjum tilvikum halda einstaklingar heimili í herbergjum og þykir ansi viðurhlutamikið að gera ráð fyrir að einstaklingum sé gert að rýma heimili sitt með eins mánaðar fyrirvara. Jafnframt þykir ekkert mæla gegn því að samsvarandi uppsagnarfrestur gildi um geymsluskúra og þess háttar húsnæði. Þannig er lagt til að lágmarksuppsagnarfrestur samkvæmt húsaleigulögum verði þrír mánuðir í stað eins mánaðar.

Þá eru lagðar til breytingar á uppsagnarfresti vegna íbúða. Þannig er lagt til að gerður verði greinarmunur á lengd uppsagnarfrests þegar leigusali er annars vegar einstaklingur og hins vegar þegar um er að ræða leigufélag sem leigir út íbúðarhúsnæði í atvinnuskyni. Áfram er gert ráð fyrir sex mánaða uppsagnarfresti af hálfu leigusala þegar um er að ræða einstakling sem leigir út íbúð. Jafnframt er lagt til að horfið verði frá þeirri reglu sem nú er að finna í 2. málsl. 2. tölul. 1. mgr. 56. gr. laganna þess efnis að uppsagnarfrestur af hálfu leigusala skuli vera eitt ár hafi leigjandi haft íbúð á leigu lengur en fimm ár. Það kann að þykja íþyngjandi fyrir einstakling sem vill leigja út íbúð sína til lengri tíma að þurfa að sæta árs uppsagnarfresti þegar sami leigjandi hefur verið í íbúðinni í fimm ár þar sem hann getur í raun komist hjá því með því að gera nokkra tímabundna leigusamninga. Sem dæmi má nefna að aðstæður leigusala geta breyst hratt þannig að hann þurfi sjálfur að hafa afnot af umræddri íbúð eða þurfi að selja íbúðina en líklega er erfiðara að selja íbúð sem er í útleigu með tólf mánaða uppsagnarfresti að því gefnu að algengast sé að kaupendur íbúðarhúsnæðis ætli sér að nýta fasteignina til heimilishalds fyrir sig og fjölskyldu sína. Því er gert ráð fyrir að þegar leigusali er einstaklingur sé uppsagnarfrestur á ótímabundnum samningum ávallt sex mánuðir án tillits til þess hversu lengi leigjandi hefur leigt viðkomandi íbúð. Ætla má að með því verði fjarlægður einn hvati leigusala til að gera tímabundna leigusamninga fremur en ótímabundna. Öðru máli þykir hins vegar gegna um félög sem leigja út íbúðarhúsnæði í atvinnuskyni og hafa það þá væntanlega að markmiði að tryggja fólki öryggi í húsnæðismálum efni það leigusamninginn. Er því lagt til að uppsagnarfrestur af hálfu slíkra félaga verði tólf mánuðir hafi leigjandi haft íbúð á leigu lengur en eitt ár. Með þessari breytingu er leitast við að stuðla að aukinni festu á leigumarkaði og ekki síst auknu öryggi leigjenda sem leigja af aðilum sem leigja út íbúðarhúsnæði í atvinnuskyni.

Um 24. gr.

Af 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga leiðir að tímabundnum leigusamningi verður ekki sagt upp en slíkum samningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Hins vegar er í 2. mgr. 58. gr. laganna mælt fyrir um undanþágu frá meginreglu 1. mgr. en þar segir að heimilt sé að semja um að segja megi tímabundnum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem þá skulu tilgreind í leigusamningi. Skal slík uppsögn vera skrifleg og rökstudd án þess að tekið sé fram hvernig hún skuli koma til vitundar gagnaðila. Í ljósi þess að með uppsögn er bundinn endi á jafn mikilvæg réttindi og leiguréttindi eru þykir eðlilegt að mælt verði fyrir um að uppsögn tímabundins samnings skuli send með sannanlegum hætti líkt og á við um uppsögn ótímabundinna samninga. Er þá gert ráð fyrir að uppsögn á tímabundnum leigusamningi sé send með ábyrgðarpósti eða annarri sambærilegri aðferð sem felur í sér að viðtakandi kvitti fyrir móttöku orðsendingarinnar.

Um 25. gr.

Í 59. gr. húsaleigulaga er mælt fyrir um að leigusali geti gert kröfu um að leigusamningur framlengist ótímabundið ef tveir mánuðir hafa liðið frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn eða ákvæðum tímabundins leigusamnings, án þess að leigjandi hafi rýmt leiguhúsnæði. Sömu kröfu getur leigjandi einnig gert enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið. Sú breyting er hins vegar lögð til að við slíkar aðstæður framlengist leigusamningur án þess að koma þurfi til kröfu þess efnis af hálfu annars hvors aðila leigusamningsins. Þannig er komist hjá þeirri réttaróvissu sem hefur komið upp þegar leigjandi hefur haldið áfram að hagnýta hið leigða húsnæði án þess að krafa hafi verið höfð uppi um að leigusamningur framlengist ótímabundið.

Því er lagt til að ef tveir mánuðir líða frá því að leigutíma lauk og leigjandi heldur áfram að hagnýta leiguhúsnæðið án þess að leigusali hafi skorað á hann að rýma það framlengist leigusamningurinn ótímabundið. Þannig er lagt til að fallið verði frá því skilyrði að leigusali eða leigjandi þurfi að gera sérstaka kröfu um að leigusamningur framlengist ótímabundið.

Um 26. gr.

Í 4. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga er fjallað um riftunarheimild leigjanda þegar leigusali hefur vanrækt viðhald á hinu leigða húsnæði. Eins og fram kemur í athugasemdum við 14. gr. frumvarps þessa hafa verið gerðar strangari kröfur til riftunar af hálfu leigjanda vegna vanrækslu leigusala á viðhaldi en þegar ástandi hins leigða er ábótavant í upphafi leigutíma. Hins vegar þykir mikilvægt að samræma þau skilyrði sem þurfa að vera fyrir hendi til riftunar leigusamnings þegar fyrir hendi eru verulegir annmarkar miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu, enda má ætla að afleiðingar fyrir leigjanda séu sambærilegar án tillits til þess hvers vegna umræddir annmarkar eru tilkomnir eða hvenær þeir hafa komið fram á leigutímanum. Er því lagt til að skilyrðin verði þau sömu og að fjallað verði um þessa riftunarástæðu í 20. gr. laganna eins og lagt er til að henni verði breytt með 14. gr. frumvarpsins. Vegna þessa er lagt til hér að einungis verði vísað til 20. gr. í 4. tölul. 1. mgr. 60. gr. laganna. Um nánari skýringar vísast til athugasemda við 14. gr. frumvarpsins.

Í samræmi við aðrar breytingar sem lagðar eru til í frumvarpi þessu og varða samskipti aðila að leigusamningi er lagt til að kveðið verði sérstaklega á um að tilkynning um riftun leigusamnings af hálfu leigjanda skv. 1.–8. tölul. 1. mgr. 60. gr. laganna skuli vera skrifleg og send leigusala með sannanlegum hætti. Er þannig leitast við að tryggt sé að slík tilkynning komist til vitundar leigusala eða einhvers annars sem kemur fram fyrir hönd hans og þá jafnframt að unnt sé að sannreyna hvenær hún var send og hvert efni hennar er. Á sama hátt þykir mikilvægt að þær áskoranir sem leigjandi sendir leigusala vegna vanrækslu hans um að hlutast til um að aðrir þeir sem afnot hafa af húsi því sem hið leigða húsnæði er í fari að settum umgengnisreglum, enda hafi verið um að ræða veruleg eða ítrekuð brot, sbr. 4. mgr. 30. gr. laganna, séu skriflegar áður en hann getur krafist riftunar á grundvelli 6. tölul. 1. mgr. 60. gr. laganna. Telja verður sanngjarnt að unnt sé að sýna fram á að leigjandi hafi upplýst leigusala um ætlað ónæði áður en hann grípur til svo íþyngjandi úrræðis sem riftun er, enda alls ekki sjálfgefið að leigusali búi í sama húsi.

Um 27. gr.

Þær breytingar sem lagðar eru til á 61. gr. laganna hafa allar það markmið að tryggja að áður en leigusamningi er rift hafi leigusali sannanlega skorað formlega á leigjanda að bæta úr þeim annmörkum sem leigusali telur að séu fyrir hendi. Þegar kemur upp ósætti milli leigusala og leigjanda er mikilvægt að ákveðin formfesta sé á samskiptum þeirra og ekki nægjanlegt að aðfinnslur hafi komið fram í óformlegum samræðum milli aðila. Ætla má að ef samskiptaleiðir eru formlegar megi leigjanda frekar vera það ljóst að leigusala sé alvara með þeim aðfinnslum sem hann hefur uppi og hann kunni síðar að grípa til vanefndaúrræða, bæti leigjandi ekki ráð sitt. Þannig er dregið úr líkum á því að misskilningur verði milli aðila hvað varðar atriði sem talin eru upp í 7.–9. tölul. 1. mgr. 61. gr., enda jafnframt mikilvægt að leigjandi hafi fengið svigrúm til að bæta ráð sitt áður en til eiginlegrar riftunar kemur. Í samræmi við 8. gr. frumvarps þessa er þó talið nægjanlegt að aðilar geti sent slíkar áskoranir rafrænt sín á milli.

Lagt til að tilkynning um riftun skv. 1.–10. gr. 1. mgr. 61. gr. af hálfu leigusala skuli vera skrifleg og send með sannanlegum hætti til leigjanda, enda oftar en ekki um mjög þýðingarmikil réttindi að ræða fyrir leigjanda sem bundinn er endi á. Að öðru leyti vísast til athugasemda við 26. gr. frumvarps þessa þar sem gerð er grein fyrir sams konar breytingu á ákvæði um riftun að kröfu leigjanda en taka ber fram að ekki er gert ráð fyrir að aðilar geti sent slíka orðsendingu rafrænt sín á milli heldur verði þær sendar með ábyrgðarpósti eða annarri sambærilegri aðferð.

Um 28. gr.

Lagt er til að frestur leigusala til að lýsa bótakröfu á hendur leigjanda verði styttur úr tveimur mánuðum í einn. Ætla verður að einn mánuður sé nægilega langur tími til að leigusali geti metið hvort hann sjái ástæðu til að gera kröfu í tryggingarfé vegna tjóns sem leigjandi kann að hafa valdið með skaðabótaskyldri háttsemi. Enn fremur verður að líta til þess að tryggingarfé getur numið hárri fjárhæð og þá sérstaklega ef litið er almennt til fjárhagslegra aðstæðna launafólks hér á landi. Því verður að teljast líklegt að mikilvægt sé fyrir leigjanda að fá féð til baka frá leigusala svo fljótt sem unnt er eftir að leigusamningi lýkur. Samsvarandi breyting er lögð til hvað varðar þann tíma sem leigusala er heimilt að halda tryggingarfé í sinni vörslu, sbr. 21. gr. frumvarpsins.

Um 29. gr.

Breytingin er til samræmis við breytingar á XIV. kafla laganna, sbr. 30.–33. gr. frumvarpsins og vísast um nánari skýringar til athugasemda við þau ákvæði.

Um 30. gr.

Lagðar eru til ákveðnar breytingar á því hvernig fara skuli með úttektir á leiguhúsnæði skv. XIV. kafla laganna. Áfram er gert ráð fyrir að bæði leigjandi og leigusali geti farið fram á að gerð verði úttekt á hinu leigða húsnæði við upphaf og lok leigutíma. Það er því ekki skylt að gera slíka úttekt óski hvorugur aðila eftir því en óski hins vegar annar aðilanna eftir því skal úttektin fara fram. Lagt er til að fjallað verði um þessa úttekt í 1. mgr. 69. gr. í stað 1. mgr. 70. gr. laganna þannig að fjallað verði um tilurð úttekta í sömu greininni. Enn fremur er gert ráð fyrir að báðir aðilar greiði áfram að jöfnu kostnað við slíka úttekt sem á sér stað fyrir afhendingu hins leigða húsnæðis eða við lok leigutíma. Hins vegar er lagt til að skýrari reglur en hafa verið í lögum gildi um greiðslu kostnaðar þegar úttektar er óskað í öðrum tilvikum. Lagt er til að meginreglan verði sú að sá sem óskar eftir því að úttekt fari fram í öðrum tilvikum en koma fram í 1. mgr. greiði kostnaðinn vegna hennar. Er því fallið frá þeirri tilhögun 2. mgr. 70. gr. laganna að það sé hlutverk byggingarfulltrúa að skera úr um hvor aðilanna skuli greiða þann kostnað sem leiðir af umræddri úttekt. Óeðlilegt þykir að gera þá kröfu til byggingarfulltrúa að ákveða hvor aðilinn skuli greiða kostnað við úttekt þegar ágreiningur er uppi þannig að byggingarfulltrúi fái hlutverk dómara og skuli meta hvor hafi verið valdur að ágreiningsefninu eða hvort báðir eigi sök í málinu. Eðlilegra þykir að sá sem telur þörf á úttekt greiði fyrir hana enda er hann væntanlega að gæta hagsmuna sinna við þá aðgerð. Þó er gert ráð fyrir að aðilar geti ávallt komið sér saman um aðra kostnaðarskiptingu vegna úttektarinnar.

Gert er ráð fyrir að aðilar geti komið sér saman um hver skuli annast úttektina en kröfur eru gerðar um að viðkomandi hafi nauðsynlega fagþekkingu á sviði verkfræði, tæknisviði eða öðru sérsviði þannig að viðkomandi sé fær til að annast úttekt á þeirri tegund húsnæðis sem um ræðir hverju sinni. Er t.d. átt við verkfræðinga, byggingafræðinga, húsasmíðameistara, pípulagningameistara og rafvirkjameistara. Komi aðilar leigusamnings sér ekki saman um úttektaraðila getur annar þeirra eða báðir óskað eftir því að byggingarfulltrúi þess sveitarfélags þar sem hið leigða húsnæði er staðsett framkvæmi hana. Þá er gert ráð fyrir að sveitarfélögum sé heimilt að taka gjald fyrir þessar úttektir en gert ráð fyrir að úttektaraðilar taki endurgjald fyrir þá vinnu sem fer í að framkvæma úttektirnar.

Þá er gert ráð fyrir að framangreindar reglur um val á úttektaraðila, greiðslu kostnaðar o.s.frv. gildi einnig þegar úttektaraðilar eru fengnir til aðstoðar í öðrum tilvikum en til þess að framkvæma úttekt á leiguhúsnæði, t.d. til að leggja mat á nauðsyn viðgerðar og kostnað þegar ástand leiguhúsnæðis er ófullnægjandi í upphafi leigutíma, sbr. 1. mgr. 17. gr. laganna, leggja mat á nauðsyn viðgerðar og kostnað skv. 2. mgr. 18. gr. laganna, eða leggja mat á lækkun leigu skv. 2. mgr. 17. gr. laganna. Er þannig gert ráð fyrir að aðilar leigusamnings komi sér saman um úttektaraðila en sá sem óskar eftir aðstoð úttektaraðila greiði kostnaðinn semji aðilar ekki um aðra kostnaðarskiptingu.

Um 31. gr.

Lagt er til að 70. gr. laganna falli brott þar sem í 30. gr. frumvarps þessa er lagt til að efni hennar komi fram í 69. gr. laganna, þ.e. hvernig kostnaði skuli skipt milli aðila leigusamnings þegar úttekt leiguhúsnæðis fer fram. Um nánari skýringar er vísað til athugasemda við 30. gr.

Um 32. gr.

Gert er ráð fyrir að fjallað verði um þau tilvik þegar úttekt á leiguhúsnæði getur farið fram í 69. gr. laganna eins og lagt er til að henni verði breytt með 30. gr. frumvarps þessa. Þar er m.a. lagt til að 2. málsl. 1. mgr. 69. gr. laganna verði efnislega samhljóða 1. mgr. 71. gr. laganna og því lagt til að síðarnefnda ákvæðið falli brott. Enn fremur er lagt til í samræmi við 30. gr. frumvarpsins að í stað byggingarfulltrúa komi úttektaraðili sem valin er í samræmi við 69. gr. laganna. Þá þykir eðlilegt að leigusali hafi kost á að koma að aðfinnslum þegar við úttektina á sama hátt og leigjandi þar sem úttekt getur farið fram í því skyni að meta t.d. tjón sem leigjandi er talinn hafa valdið og ber ábyrgð á.

Um 33. gr.

Vísað er til athugasemda við 30.–32. gr. frumvarps þessa.

Um 34. gr.

Líkt og fram kemur í almennum athugasemdum þykir mikilvægt að breyta ákvæðum laganna um leigumiðlun með það að markmiði að setja starfsemi leigumiðlara fastari skorður. Í lögunum er gert ráð fyrir að einungis þeim sem hafa fengið sérstakt leyfi ráðherra sé heimilt að reka miðlun með leiguhúsnæði, sem lögin taka til, í því skyni að koma á leigusamningi eða annast framleigu eða skipti á leiguhúsnæði. Enn fremur er kveðið á um að starfsheiti þess sem rekur leigumiðlun sé leigumiðlari en talið er mikilvægt að einungis þeir sem hafa fengið leyfi ráðherra geti notað það starfsheiti. Auk þess er lagt til að óheimilt verði að nota önnur starfsheiti sem eru lýsandi um starfsemi leigumiðlara eða kann að vera ruglað saman við störf leigumiðlara. Í 37. gr. frumvarps þessa er fjallað um úrræði sem lagt er til að unnt verði að grípa til gagnvart þeim sem reka leigumiðlun án tilskilinna leyfa.

Velferðarráðuneytið heldur skrá yfir þá sem hlotið hafa leyfi til að reka miðlun með leiguhúsnæði og er hana að finna á vef ráðuneytisins. Ekki er mælt fyrir um skyldu ráðuneytisins til að halda slíka skrá í húsaleigulögum en lagt er til að slíkt ákvæði verði tekið upp í lögin. Mikilvægt þykir að upplýsingar um þá sem hafa fengið tilskilin leyfi til að starfa sem leigumiðlarar séu aðgengilegar þeim sem vilja nýta sér þjónustu þeirra.

Um 35. gr.

Í 74. gr. húsaleigulaga er mælt fyrir um þau skilyrði sem þurfa að vera uppfyllt svo að leyfi til leigumiðlunar verði veitt. Ekki eru lagðar til breytingar á þeim skilyrðum sem þegar þarf að uppfylla til að verða leigumiðlari en mikilvægt er að umsækjandi sé lögráða og hafi forræði á búi sínu. Enn fremur er þýðingarmikið að umsækjandi hafi góða þekkingu á húsaleigulöggjöf og annarri löggjöf er máli skiptir sem og nauðsynlega kunnáttu í bókhaldi en í framkvæmd sýna umsækjendur fram á þessa þekkingu með því að standast próf á námskeiði um leigumiðlun. Þá þykir nauðsynlegt að umsækjandi leggi fram starfsábyrgðartryggingu. Í reglugerð nr. 675/1994, um leigumiðlun, eru nánari ákvæði um námskeið um leigumiðlun og starfsábyrgðartryggingu.

Í 1. málsl. 14. gr. reglugerðar um leigumiðlun er mælt fyrir um að lögfræðingar séu undanþegnir skilyrði um að sækja námskeið um leigumiðlun. Eðlilegra þykir að mælt sé fyrir um slíka undanþágu í lögunum sjálfum og er því lagt til að þeir sem lokið hafa meistaraprófi í lögfræði verði undanþegnir framangreindu skilyrði, enda verður að ætla að þeir hafi nægilega þekkingu á þeirri löggjöf sem skiptir máli að því er varðar leigumiðlun. Er þá litið svo á að háskólapróf þeirra í lögum teljist fullnægjandi sönnun þess að þeir hafi þekkingu á húsaleigulöggjöf sem og annarri löggjöf sem máli skiptir.

Í 2. málsl. 14. gr. reglugerðar um leigumiðlun er enn fremur mælt fyrir um að sé leigumiðlari starfandi lögmaður, löggiltur fasteignasali eða starfsmaður sveitarfélags er hefur starfstryggingu er uppfyllir skilyrði II. kafla reglugerðarinnar þá sé viðkomandi undanþeginn ákvæðum þess kafla. Eðlilegt þykir að slík undanþága komi fram í lögunum sjálfum. Svo að koma megi í veg fyrir að umsækjandi um leyfi til leigumiðlunar sem þegar hefur gilda starfsábyrgðartryggingu, þar sem viðkomandi starfar sem lögmaður, löggiltur fasteignasali eða starfsmaður sveitarfélags sem hefur starfsábyrgðartryggingu, þurfi að afla sér annarrar tryggingar er lagt til að litið verði svo á að viðkomandi uppfylli þegar skilyrði 4. tölul. 1. mgr. 74. gr. húsaleigulaga, sem verður að 5. tölul., enda uppfylli umrædd starfsábyrgðartrygging þau skilyrði sem almennt gilda um starfsábyrgðartryggingu leigumiðlara.

Lagt er til að auk þeirra skilyrða sem þegar er mælt fyrir um í 1. mgr. 74. gr. laganna sé gert að skilyrði að umsækjandi hafi ekki verið sviptur ótímabundið leyfi til að reka miðlun með leiguhúsnæði á síðustu fimm árum frá umsóknardegi. Óeðlilegt þykir að leigumiðlari sem hefur verið sviptur varanlega leyfi til leigumiðlunar geti þegar í stað sótt um og fengið leyfi að nýju. Þó þykir ekki rétt að taka með öllu fyrir að viðkomandi geti sótt um leyfi að nýju og þykir hæfilegt að miða við að liðið hafi fimm ár frá sviptingu leyfis þar til viðkomandi er unnt að sækja um leyfi að nýju.

Heimilt er að synja umsækjanda um leyfi til leigumiðlunar ef ákvæði 2. mgr. 68. gr. almennra hegningarlaga, nr. 19/1940, á við um hann en þar er mælt fyrir um að sé maður dæmdur sekur um brot megi í dómi í sakamáli á hendur honum svipta hann heimild, er hann hefur öðlast, til að stunda starfsemi, sem opinbert leyfi, löggildingu, skipun eða próf þarf til að gegna, enda gefi brotið til kynna, að veruleg hætta sé á því að sakborningur muni fremja brot í stöðu sinni eða starfsemi. Þegar brot er stórfellt megi einnig svipta mann ofangreindum rétti ef hann telst ekki framar verður til að rækja starfann eða njóta réttindanna. Til viðbótar er hér lagt til að jafnframt verði heimilt að synja manni um leyfi til að reka miðlun með leiguhúsnæði ef viðkomandi hefur hlotið dóm fyrir brot á ákvæðum XVI., XVII., XX., XXVI. og XXVII. kafla almennra hegningarlaga. Um er að ræða brot á ákvæðum almennra hegningarlaga sem lúta að peningafalsi og öðrum brotum sem tengjast gjaldmiðli, skjalafalsi og öðrum brotum sem varða sýnileg sönnunargögn, brotum á reglum um framfærslu og atvinnuháttu, auðgunarbrot og ýmis önnur brot varðandi fjárréttindi. Þá er lagt til að heimilt verði að synja manni um leyfi til leigumiðlunar hafi hann verið dæmdur í fangelsi samkvæmt öðrum lögum og hafi hann ítrekað brotið gegn ákvæðum húsaleigulaga og reglugerða settra samkvæmt þeim. Er þannig leitast við að koma í veg fyrir að leigumiðlarar sem ítrekað hafi brotið gegn lögunum og eftir atvikum ítrekað verið sviptir leyfi til leigumiðlunar geti fengið leyfi að nýju að liðnum fimm árum frá því að leyfissvipting átti sér stað. Lagt er til að ráðherra verði heimilt en ekki skylt að synja umsækjanda um leyfi eigi framangreint við um hann en komið geta fram málefnalegar ástæður fyrir því að rétt sé að veita viðkomandi leyfi þrátt fyrir að eitthvert framangreinda atriða eigi við um hann.

Um 36. gr.

Lagt er til að leigumiðlurum verði gert skylt að senda ráðherra staðfestingu á að þeir hafi í gildi fullnægjandi starfsábyrgðartryggingu. Þykir það eðlileg krafa enda eitt af skilyrðum þess að hljóta og halda leyfi til miðlunar með leiguhúsnæði að leigumiðlari hafi ávallt fullnægjandi starfsábyrgðartryggingu.

Um 37. gr.

Lagt er til að tekin verði upp ítarlegri ákvæði um eftirlit ráðherra með leigumiðlurum. Breytingarnar þykja til þess fallnar að auka traust almennings á þjónustu leigumiðlara og auka þannig líkurnar á að leigusalar og leigjendur leiti til leigumiðlara um aðstoð við miðlun leiguhúsnæðis og gerð leigusamninga. Vandasamt er að gera leigusamninga og mikilvægt að leigjendur og leigusalar geti leitað til fagaðila við gerð slíkra samninga enda er þar samið um þýðingarmikil réttindi.

Lagt er til að ráðherra hafi almennt eftirlit með að leigumiðlarar starfi í samræmi við ákvæði laganna og reglugerða settra samkvæmt þeim. Enn fremur er lagt til að ráðherra taki við ábendingum um hugsanlegar misfellur í starfsemi leigumiðlara og berist ráðherra slík ábending sem að mati hans er trúverðug rannsaki hann málið svo fljótt sem auðið er. Ráðherra verður að leggja mat á tvennt í þessu sambandi, þ.e. annars vegar hvort tilefni ábendingarinnar er málefnalegt og hins vegar hvort efni þeirrar misfellu sem ábendingin lýtur að er þannig að hún muni að líkindum leiða til áminningar eða sviptingar leyfis ef rétt reynist.

Meðal skyldna ráðherra er að fylgjast með því að leigumiðlari fullnægi ávallt skilyrðum laga til að vera leigumiðlari. Skilyrðin eru þess eðlis að sýna má fram á það með ótvíræðum hætti, t.d. vottorðum opinberra aðila, hvort þeim er fullnægt. Ef ráðherra telur að sýna megi fram á að leigumiðlari fullnægi ekki lengur skilyrðum tilkynnir hann honum það og jafnframt að leyfi hans sé sjálfkrafa niður fallið. Í þessum tilvikum þarf ekki sama aðdraganda að sviptingu og um er fjallað í 3.–4. mgr. ákvæðisins. Lögð er til sú eðlilega regla að leigumiðlari eigi þess kost að fá leyfi að nýju ef hann sýnir fram á að hann fullnægi að nýju skilyrðum til leyfis.

Í ákvæðinu er enn fremur fjallað um agaviðurlög og sviptingu leyfis til að reka miðlun með leiguhúsnæði. Gert er ráð fyrir að ráðherra geti veitt leigumiðlurum áminningu og svipt leigumiðlara leyfi til leigumiðlunar tímabundið eða ótímabundið. Sé leigumiðlari sviptur leyfi ótímabundið getur hann sótt aftur um leyfi að fimm árum liðnum frá sviptingu, sbr. a-lið 35. gr. frumvarpsins.

Gert er ráð fyrir að ráðherra skori á leigumiðlara að bæta ráð sitt án tafar telji ráðherra að leigumiðlarinn hafi vanrækt skyldur sínar eða gerst brotlegur við lög í starfsemi sinni. Geri leigumiðlari ekki ráðstafanir til að bæta úr og að því gefnu að brot hans sé ekki smávægilegt er gert ráð fyrir að ráðherra geti veitt leigumiðlara áminningu vegna brotsins. Lagt er til að leigumiðlara verði veittur kostur á að koma á framfæri sjónarmiðum sínum áður en tekin er ákvörðun um áminningu.

Lagt er til að ráðherra geti svipt leigumiðlara leyfi til að reka miðlun með leiguhúsnæði ef leigumiðlari lætur ekki segjast í kjölfar áminningar, vanrækir skyldur sínar alvarlega að mati ráðherra eða hefur ítrekað verið áminntur vegna brota sinna og ekki komið starfsemi sinni í gott horf. Í síðastnefndu tilvikunum getur staðið svo á að leigumiðlari hafi í sjálfu sér leitast við að bæta ráð sitt þegar hann hefur verið áminntur, en hann hafi ítrekað verið áminntur og starfsemi hans sé enn í ófullnægjandi horfi, t.d. vegna þess að aftur hafi sigið á ógæfuhliðina hjá honum, eða svo margar misfellur séu á rekstri hans eða vinnubrögðum að óviðunandi verði að telja þótt hver og ein þeirra sé e.t.v. ekki alvarleg. Áður en ráðherra tekur ákvörðun um að svipta leigumiðlara leyfi til leigumiðlunar er gert ráð fyrir að honum sé veittur andmælaréttur.

Telji ráðherra sem svipt hefur leigumiðlara leyfi tímabundið að hætta sé á að hann hafi milligöngu um að koma á leigusamningum er lagt til að hann skuli með atbeina lögreglu loka starfsstöð hans. Þannig er ekki gert ráð fyrir að ráðherra geti sjálfur lokað starfsstöð leigumiðlara heldur verði hann að óska eftir að lögregla geri það.

Einnig er lagt til að telji ráðherra að leigumiðlari sem hann hefur svipt leyfi tímabundið hafi bætt að fullu úr því sem ábótavant var í rekstri hans eða vinnubrögðum og var tilefni sviptingarinnar geti ráðherra afturkallað hana. Það getur ráðherra gert ef leigumiðlari sýnir fram á að hann hafi bætt að fullu úr því sem ábótavant var í rekstri hans eða vinnubrögðum og var tilefni sviptingarinnar. Slíkt ákvæði er eðlilegt enda markmiðum hinnar tímabundnu sviptingar náð. Leigumiðlari hefur brýna hagsmuni af því að geta hafið störf aftur sem fyrst og ef hann hefur bætt að fullu úr því sem sviptingin var reist á verður að telja þá hagsmuni hans réttmæta. Enn fremur er lagt til að tímabundin svipting leyfis til að reka miðlun með leiguhúsnæði geti ekki varað lengur en tólf vikur. Nauðsynlegt þykir að kveða á um hámarkstíma tímabundinnar sviptingar þar sem ráðherra getur þurft að taka ákvörðun um sviptingu starfsleyfis á stuttum tíma.

Auk þess er lagt til að telji ráðherra að leigumiðlari eða aðrir hafi við rekstur leigumiðlunar gerst brotlegir við almenn hegningarlög í störfum sínum eða sýnt af sér aðra refsiverða háttsemi skuli hann tilkynna það lögreglu með formlegum hætti sem metur hvort tilefni er til að hefja opinbera rannsókn. Þrátt fyrir að ráðherra hafi tilkynnt lögreglu um hugsanlega refsiverða háttsemi leigumiðlara eða annarra sem starfa á vegum hans er gert ráð fyrir að ráðherra haldi áfram rannsókn sinni og ljúka máli þess leigumiðlara er í hlut á þótt lögreglu sé send tilkynning og hún hefji rannsókn máls. Er m.a. litið til þess að rannsókn lögreglu og málum varðandi eftirlit með leigumiðlurum hjá ráðherra lýkur með ólíkum hætti. Rannsókn ráðherra getur lokið með því að hann veitir áminningu eða sviptir leigumiðlara leyfi tímabundið eða ótímabundið og lokar starfsstöð. Einnig getur henni lokið með því að engra aðgerða teljist þörf. Rannsókn lögreglu miðar að því að afla allra gagna og upplýsinga til þess að ákæruvaldi sé unnt að meta hvort sækja beri leigumiðlarann til saka. Þar sem markmið rannsóknar ráðherra og lögreglu er ólíkt er eðlilegt að ráðherra ljúki rannsókn sinni og taki ákvörðun um áminningu eða sviptingu leyfis og eftir atvikum lokun starfsstöðvar á grundvelli rannsóknarinnar óháð því hvort lögregla hefur hafið opinbera rannsókn eða ekki.

Þar að auki er lagt til að ráðherra skuli halda áfram afgreiðslu máls og ákvarða agaviðurlög ef því er að skipta þótt leigumiðlari hætti störfum. Úrskurðarnefnd lögmanna hefur sambærilega heimild samkvæmt lögum nr. 77/1998, um lögmenn.

Auk þess er lagt til að ráðherra skuli birta ákvarðanir sínar eða útdrætti úr þeim opinberlega en mikilvægt þykir að ákvarðanir ráðherra séu aðgengilegar þannig að unnt sé að staðreyna afstöðu hans til álitamála sem upp hafa komið.

Þá er lagt til að um meðferð mála er lúta að áminningu og tímabundinni eða ótímabundinni sviptingu starfsleyfis fari samkvæmt ákvæðum stjórnsýslulaga að því leyti sem ekki er kveðið á um annað.

Loks er lagt til að stundi maður sem hefur ekki fengið leyfi til að reka miðlun með leiguhúsnæði slíka starfsemi eða leigumiðlari fullnægi ekki lengur lögmæltum skilyrðum til leyfis til að reka miðlun með leiguhúsnæði en starfi þó áfram sem slíkur sé ráðherra heimilt að óska þess við lögreglu að starfsstöð viðkomandi verði lokað þegar í stað.

Um 38. gr.

Í 82. gr. húsaleigulaga er mælt fyrir um að ráðherra setji í reglugerð nánari ákvæði um leigumiðlun, þar á meðal um skilyrði fyrir veitingu leyfis til leigumiðlunar og ákvæði um gjaldtöku er hafa skal til hliðsjónar við ákvörðun þóknunar til leigumiðlara. Lagt er til að fallið verði frá því fyrirkomulagi að ráðherra setji í reglugerð ákvæði um gjaldtöku. Aftur á móti er lagt til að ráðherra verði falið að setja í reglugerð nánari ákvæði um eftirlit með leigumiðlurum.

Um 39. gr.

Í 1. mgr. 86. gr. húsaleigulaga er mælt fyrir um að Íbúðalánasjóður skuli annast kynningu laganna og reglugerða settra samkvæmt þeim. Þar sem ráðuneytið fer með húsaleigumál þykir rétt að ráðuneytið sjái um kynningu laganna en á vef ráðuneytisins er þegar að finna upplýsingar um lögin. Er þessi breyting enn fremur í samræmi við 3. gr. frumvarps þessa þar sem lagt er til að ráðuneytið annist gerð eyðublaða sem tengjast húsaleigu.

Um 40. gr.

Gert er ráð fyrir að ákvæði húsaleigulaga eins og lagt er til að þeim verði breytt með frumvarpinu, verði það að lögum, taki til húsaleigusamninga sem gerðir eru eftir gildistöku laganna en að aðilum eldri leigusamninga verði heimilt að semja um að þau gildi einnig um samninga þeirra. Enn fremur er gert ráð fyrir að þeir sem hlotið hafa leyfi til að reka miðlun um leiguhúsnæði fyrir gildistöku laganna skuli halda því út leyfistímann. Þegar leigumiðlari sækir um leyfi að nýju að liðnum fimm árum frá leyfisveitingu er gert ráð fyrir að um umsóknina fari skv. 74. gr. húsaleigulaga eins og henni hefur þá verið breytt. Þá er gert ráð fyrir að ákvæði frumvarpsins um eftirlit með störfum leigumiðlara taki til allra leigumiðlara og þannig fari um eftirlit ráðherra samkvæmt ákvæðum 81. gr. húsaleigulaga, eins og lagt er til að þeim verði breytt með 37. gr. frumvarps þessa, óháð því hvort leigumiðlari hefur hlotið leyfi til að reka miðlun með leiguhúsnæði fyrir eða eftir gildistökuna.

Fylgiskjal.

Fjármála- og efnahagsráðuneyti, skrifstofa opinberra fjármála:

Umsögn um frumvarp til laga um breytingu á húsaleigulögum, nr. 36/1994, með síðari breytingum (réttarstaða leigjanda og leigusala).

Með frumvarpinu eru lagðar til margvíslegar breytingar á gildandi húsaleigulögum með það að markmiði að auka réttaröryggi leigjenda og skapa festu í umgjörð samskipta leigusala og leigutaka á gildistíma leigusamnings. Frumvarpið var samið í framhaldi af tillögum verkefnisstjórnar um framtíðarskipan húsnæðismála, sem skipuð var samkvæmt þingsályktun um aðgerðir vegna skuldavanda heimila og samþykkt var á Alþingi 28. júní 2013.

Meðal breytinga sem frumvarpið felur í sér er að lagt er til að fullnægjandi brunavarnir séu meðal skilyrða sem leigusali þarf að uppfylla til að ástand húsnæðis teljist fullnægjandi við afhendingu, auk þess þurfi leigusali að viðhalda brunavörnum í viðunandi ástandi á leigutíma. Einnig er með frumvarpinu lögð áhersla á að samræma úrræði sem leigjandi getur gripið til þegar ástand leiguhúsnæðis er ófullnægjandi í upphafi leigutíma og síðar á leigutímanum ef leigusali hefur ekki sinnt viðhaldi þar sem afleiðingar fyrir leigjanda séu svipaðar eða þær sömu í báðum tilvikum. Þá er lagt til að gerður verði greinarmunur á lengd uppsagnarfrests eftir því hvort leigusali er einstaklingur eða hvort um er að ræða leigufélag sem leigir út íbúðarhúsnæði í atvinnuskyni. Þá er lagt til að fallið verði frá því, í þeim tilvikum sem leigusali er einstaklingur, að uppsagnarfrestur af hálfu leigusala skuli vera eitt ár ef leigjandi hefur verið í íbúð lengur en fimm ár. Auk þess er lagt til, í þeim tilvikum sem um er að ræða leigufélag, að uppsagnarfrestur verði tólf mánuðir hafi leigjandi haft íbúð á leigu lengur en eitt ár. Loks eru í frumvarpinu ítarlegri ákvæði um eftirlit ráðherra með starfsemi leigumiðlara, svo sem að hann geti veitt leigumiðlara áminningu og svipt hann leyfi til að reka miðlun með leiguhúsnæði annaðhvort tímabundið eða ótímabundið.

Verði frumvarpið óbreytt að lögum verður ekki séð að það muni hafa í för með sér áhrif á útgjöld ríkissjóðs.