Húsnæðismál Greinargerð/athugasemdir úr lagafrumvarpi, mál nr. 623

Frumvarp til laga um breytingu á lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998.

(Lagt fyrir Alþingi á 126. löggjafarþingi 2000–2001.)

1. gr.

Orðin „samkvæmt lögum þessum“ í lok 1. mgr. 41. gr. laganna falla brott.

2. gr.

42. gr. laganna orðast svo:

Valdsvið.

Málsaðili getur skotið ákvörðun Íbúðalánasjóðs, húsnæðisnefndar eða þeirrar nefndar á vegum sveitarfélags sem falið hefur verið verkefni húsnæðisnefndar til kærunefndar húsnæðismála. Skal það gert innan fjögurra vikna frá því viðkomandi barst vitneskja um ákvörðun.

Málskot til nefndarinnar frestar ekki framkvæmd kærðrar ákvörðunar nema nefndin ákveði annað.

Úrskurði kærunefndar húsnæðismála verður ekki skotið til félagsmálaráðherra.

Félagsmálaráðherra getur með reglugerð sett nánari ákvæði um störf og starfshætti kærunefndar og skrifstofuhald.

3. gr.

Við 47. gr. laganna bætist ný málsgrein er verður 2. mgr. og orðast svo:

Stjórn Íbúðalánasjóðs er einnig heimilt að afskrifa útistandandi veðkröfur sjóðsins í sérstökum tilvikum, svo sem þegar íbúð sem stóð að veði fyrir viðkomandi kröfu hefur eyðilagst af óviðráðanlegum orsökum og eigandi hennar hefur ekki fengið bætur eða bætur hafa ekki dugað til uppgreiðslu á áhvílandi kröfum. Skilyrði fyrir afskriftum samkvæmt þessari málsgrein eru að fasteignareigandi hafi tekið venjubundnar fasteignatryggingar.

4. gr.

48. gr. laganna orðast svo:

Stjórn Íbúðalánasjóðs er heimilt að veita skuldbreytingarlán til allt að 15 ára í því skyni að leysa úr tímabundnum greiðsluerfiðleikum hjá lánþegum vegna almennra lána, viðbótarlána og lána sem sjóðurinn hefur yfirtekið, sbr. 53. gr. Skilyrði er að greiðsluvandi stafi af óvæntum tímabundnum erfiðleikum vegna veikinda, slysa, minni atvinnu eða atvinnuleysis eða af öðrum ófyrirséðum atvikum.

Stjórn Íbúðalánasjóðs er heimilt, með sömu skilyrðum og um getur í 1. mgr., að fresta greiðslum hjá einstökum lánþegum vegna almennra lána, viðbótarlána og lána sem sjóðurinn hefur yfirtekið, sbr. 53. gr., í allt að þrjú ár og leggja þær greiðslur við höfuðstól skuldarinnar, enda þyki slík aðstoð líkleg til að koma í veg fyrir greiðsluvanda. Upphaflegur lánstími lengist sem nemur frestunartíma.

Skuldbreytingarlán skv. 1. mgr. og frestun á greiðslum skv. 2. mgr. geta farið saman.

Stjórn Íbúðalánasjóðs er heimilt að lengja upphaflegan lánstíma lána sjóðsins hjá hverjum lántaka í allt að 15 ár með sömu skilyrðum og nefnd eru í 1. mgr. Hámarkslánstími hvers láns má ekki vera lengri en 55 ár.

Stjórn varasjóðs viðbótarlána skal samþykkja aðstoð Íbúðalánasjóðs skv. 1.–4. mgr. vegna lána sjóðsins sem eru með veði í íbúð sem viðbótarlán hvílir á.

Stjórn Íbúðalánasjóðs er heimilt að fresta greiðslum hjá lántakendum lána til byggingar eða kaupa á leiguhúsnæði og lánþegum eldri lána sem Íbúðalánasjóður hefur yfirtekið, sbr. 53. gr., vegna tímabundinna greiðsluerfiðleika. Skilyrði er að greiðsluvandi sé tilkominn vegna ófyrirséðra atvika eða endurskipulagningar á fjárhag félaga eða félagasamtaka, enda þyki slík aðstoð líkleg til að koma í veg fyrir greiðsluvanda.

Ráðherra setur nánari reglur um framkvæmd þessa ákvæðis að fengnum tillögum stjórnar Íbúðalánasjóðs.

5. gr.

2. tölul. 1. mgr. bráðabirgðaákvæðis III orðast svo: Sveitarstjórn getur ákveðið að leigja íbúðina út. Áður skal sveitarstjórn greiða upp áhvílandi lán sem veitt hafa verið af Byggingarsjóði verkamanna og/eða Byggingarsjóði ríkisins eða leita eftir samþykki Íbúðalánasjóðs á yfirtöku lána úr Byggingarsjóði verkamanna og/eða Byggingarsjóði ríkisins. Sveitarstjórn sem greitt hefur upp áhvílandi lán sem veitt hafa verið af Byggingarsjóði verkamanna og/eða Byggingarsjóði ríkisins skal eiga rétt á nýju láni úr Íbúðalánasjóði skv. VIII. kafla laga þessara. Þá skal sveitarstjórn sem yfirtekur lán úr Byggingarsjóði verkamanna og/eða Byggingarsjóði ríkisins eiga rétt á nýju láni úr Íbúðalánasjóði skv. VIII. kafla laga þessara sem má nema mismun á áhvílandi lánum og allt að 90% af innlausnarverði íbúðar. Heildarlánveiting Íbúðalánasjóðs getur þó aldrei orðið hærri en 90% af innlausnarverði íbúðar.

6. gr.

Lög þessi öðlast þegar gildi.

Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.

Með frumvarpi þessu eru lagðar til breytingar á ákvæðum laga nr. 44/1998, um húsnæðismál. Helstu breytingar sem felast í frumvarpinu varða valdsvið kærunefndar húsnæðismála, heimildir Íbúðalánasjóðs til að afskrifa veðlán, fjölgunar úrræða fólks sem er í vanskilum við Íbúðalánasjóð og heimild sveitarfélaga til að yfirtaka áhvílandi lán á innleystum íbúðum sem breytt er í leiguíbúðir.

Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins.

Um 1. gr.

Lagt er til að verksvið kærunefndar húsnæðismála verði rýmkað, sbr. 1. mgr. 41. gr. laga nr. 44/1998, um húsnæðismál. Sérstök kærunefnd húsnæðismála þykir hafa sannað gildi sitt en hún var eitt af nýmælum laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Líklegt er að málum kunni að fjölga hjá nefndinni eftir að verksvið hennar hefur verið rýmkað. Samkvæmt núgildandi lögum hefur verksvið kærunefndar húsnæðismála verið þröngt og ákveðin réttaróvissa verið um hvert eigi að beina kæru. Lögskýringargögn hafa ekki gert nægilega glöggan greinarmun annars vegar á kæruheimild til kærunefndar og hins vegar á hvaða grundvelli endurskoðun skuli fara fram, en þar hefur einungis verið vísað til að um ákvarðanir sé að ræða á grundvelli laga um húsnæðismál. Við setningu laga nr. 44/1998, um húsnæðismál, var á því byggt að ekki væri heimilt að kæra ákvarðanir Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda samkvæmt lögunum til félagsmálaráðuneytisins, heldur einungis til kærunefndar húsnæðismála. Ef ákvarðanir Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda verða ekki kærðar til kærunefndar húsnæðismála samkvæmt túlkun nefndarinnar er vandséð að þær verði bornar undir önnur stjórnvöld til endurskoðunar. Þegar frumvarp til núgildandi laga um húsnæðismál var í undirbúningi og lagt fram það nýmæli að koma á fót sérstakri kærunefnd húsnæðismála virðist sem ákveðið hafi verið að fara varlega af stað. Því var lagt til að verkefni kærunefndar yrðu afmörkuð við ákvarðanir Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda samkvæmt lögunum. Af framangreindum ástæðum þykir tilefni til að rýmka verksvið kærunefndar húsnæðismála.

Um 2. gr.

Þessi grein er breyting á núgildandi 42. gr. laga um húsnæðismál og er vísað til athugasemda við 1. gr. varðandi hana. Er þessi breyting óhjákvæmileg með tilliti til þess að hlutverk kærunefndar húsnæðismála er rýmkað.

Það skal áréttað hér að með málsaðila er að öllu jöfnu átt við einstakling, t.d. umsækjanda um lán hjá Íbúðalánasjóði eða um viðbótarlán hjá húsnæðisnefnd. Undantekning getur verið fyrir hendi, t.d. þegar um er að ræða framkvæmdaraðila samkvæmt reglugerð um lánveitingar til leiguíbúða, ráðstöfun þeirra og rekstur en þar getur verið um að ræða sveitarfélög eða félög og félagasamtök. Samkvæmt reglugerðinni geta þeir aðilar kært til kærunefndar húsnæðismála. Varnaraðilar eru Íbúðalánasjóður, húsnæðisnefndir og aðrar nefndir innan sveitarfélags, einkum félagsmálanefndir, sem falin hafa verið verkefni húsnæðisnefnda.

Í greininni er kveðið á um fjögurra vikna kærufrest. Í núgildandi lögum er almennur kærufrestur í samræmi við stjórnsýslulög, nr. 37/1993, það er þrír mánuðir. Eðlilegt þykir að gæta samræmis varðandi kærunefndir í stjórnsýslunni en almennt er kærufrestur fjórar vikur. Sem dæmi má nefna úrskurðarnefnd félagsþjónustu, sbr. 63. gr. laga nr. 40/1991, um félagsþjónustu sveitarfélaga.

Með ákvörðun Íbúðalánasjóðs eða húsnæðisnefnda og félagsmálanefnda, sem falin hafa verið verkefni húsnæðisnefnda, er átt við stjórnvaldsákvörðun í skilningi stjórnsýslulaga. Ástæða þykir til að taka fram að málskot til kærunefndar fresti ekki framkvæmd ákvörðunar nema nefndin ákveði annað en það er ekki tekið fram í núgildandi lögum.

Telja verður að valdsvið kærunefndar húsnæðismála taki til mikilvægra hagsmuna, þ.e. réttar til að fá endurskoðun innan stjórnsýslunnar á ákvörðunum Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, og þykir nú óþarft að tilgreina, og þar með takmarka, valdsvið kærunefndar húsnæðismála sérstaklega. Til þess að auka aðhald í stjórnsýslunni og auka réttaröryggi borgaranna er mikilvægt að valdsvið slíkrar kærunefndar sé ekki takmarkað með þessum hætti. Þessi breyting, að ekki verði tilgreint sérstaklega hvaða ákvarðanir falli undir kærunefnd húsnæðismála, þýðir að nefndin úrskurðar um lögmæti ákvarðana, þ.e. að við ákvörðun hafi verið farið eftir lögum, reglugerðum og reglum sveitarfélagsins, þar sem þeim er til að dreifa, og að staðið hafi verið rétt að ákvörðun, þ.e. með lögmætum og málefnalegum hætti. Eftir sem áður markar kærunefnd húsnæðismála valdsvið sitt en með þessari breytingu er valdsviðið rýmkað til muna frá því sem áður var.

Um 3. gr.

Lagt er til að heimildir Íbúðalánasjóðs til að afskrifa veðlán verði rýmkaðar. Þau tilvik hafa komið upp að íbúðir hafa eyðilagst af óviðráðanlegum orsökum, svo sem af völdum veggjatítlna og jarðhræringa. Í slíkum tilvikum hafa eigendur slíkra húsa fengið takmarkaðar bætur en setið uppi með veðkröfur vegna hússins. Að óbreyttum lögum hefur Íbúðalánasjóður ekki haft tök á að verða við beiðnum um að afskrifa veðlán í slíkum tilvikum.

Um 4. gr.

Í 1. mgr. er lagt til að lán vegna greiðsluerfiðleika verði nefnd skuldbreytingarlán enda er lánsfjárhæð takmörkuð við fjárhæð vanskila við Íbúðalánasjóð. Í 2. mgr. er lagt til að við frestun greiðslna lengist upphaflegur lánstími sem svarar til frestunartíma. Í 4. mgr. er brugðist við því að talið er nauðsynlegt að lögfesta heimild til að lengja lánstímann til að koma til móts við fólk í greiðsluvanda, m.a. við lántaka sem sjá fram á erfiðleika en eru ekki komnir í vanskil. Lagt er til að hámark lánstíma verði 55 ár. Í 5. mgr. er lagt til að samþykki stjórnar varasjóðs viðbótarlána þurfi vegna aðstoðar við lántakendur sem fengið hafa viðbótarlán. Þetta er talið nauðsynlegt vegna þeirrar ábyrgðar sem varasjóður ber á viðbótarlánum skv. 44. gr. laga um húsnæðismál. Efni 3., 6. og 7. mgr. 4. gr. frumvarpsins er efnislega samhljóða 3., 4. og 5. mgr. 48. gr. laganna.

Um 5. gr.

Lagt er til að sveitarstjórn sem ákveður að leigja út íbúð sem hún hefur leyst til sín samkvæmt ákvæðum eldri laga geti yfirtekið lán sem veitt hafa verið af Byggingarsjóði verkamanna og/eða Byggingarsjóði ríkisins og fengið nýtt lán sem nemur mismun á áhvílandi lánum og allt að 90% af innlausnarverði íbúðar. Heildarlánveiting Íbúðalánasjóðs (nýtt lán skv. VIII. kafla laganna og yfirtekin lán úr Byggingarsjóði verkamanna og/eða Byggingarsjóði ríkisins) getur þó aldrei orðið hærri en 90% af innlausnarverði íbúðar. Ástæða þess er sú að samkvæmt lögum um húsnæðismál skal sveitarstjórn áður en hún ákveður að leigja út íbúð sem hún hefur leyst til sín greiða upp áhvílandi lán sem veitt hafa verið af Byggingarsjóði verkamanna. Ekkert er kveðið á um hvernig fara skuli með áhvílandi lán úr Byggingarsjóði ríkisins og hefur ákvæðið verið túlkað svo að sveitarstjórn geti leitað eftir samþykki Íbúðalánasjóðs um yfirtöku lána úr Byggingarsjóði ríkisins. Með breytingartillögunni er ætlunin að sveitarstjórn sem ákveður að leigja út íbúð sem hún hefur leyst til sín samkvæmt ákvæðum eldri laga geti yfirtekið áhvílandi lán sem veitt hafa verið af Byggingarsjóði verkamanna og kveða skýrar á um það að heimildin nái einnig til áhvílandi lána úr Byggingarsjóði ríkisins. Sveitarfélag sem fengið hefur nýtt lán úr Íbúðalánasjóði og yfirtekið lán úr Byggingarsjóði verkamanna og/eða Byggingarsjóði ríkisins getur ákveðið að stofna félag skv. 38. gr. húsnæðislaga er annist útleigu íbúða í eigu sveitarfélagsins sem það hefur leyst til sín. Slíkt félag yfirtekur áhvílandi lán sveitarfélagsins á innleystum íbúðum.

Um 6. gr.

Greinin þarfnast ekki skýringa.

Fylgiskjal.

Fjármálaráðuneyti, fjárlagaskrifstofa:

Umsögn um frumvarp til laga um breytingu á lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998.

Í frumvarpinu er gert ráð fyrir að verksvið kærunefndar húsnæðismála verði rýmkað og að þeir sem telja á sig hallað af hálfu Íbúðalánasjóðs, húsnæðisnefndar eða sveitarstjórnar, þar sem húsnæðisnefnd er ekki starfandi, geti skotið viðkomandi ákvörðun til nefndar.

Frumvarpið gerir enn fremur ráð fyrir að rýmka heimildir Íbúðalánasjóðs til skuldbreytinga og lengingar lána enda þyki slík aðstoð líkleg til að koma í veg fyrir greiðsluvanda. Þá er lagt til að stjórn Íbúðalánasjóðs fái heimild til að afskrifa útistandandi veðkröfur hafi íbúð sem stóð að veði viðkomandi kröfu eyðilagst af óviðráðanlegum ástæðum og eigandi hennar ekki fengið bætur sem duga til uppgreiðslu á áhvílandi kröfum. Í greinargerð kemur fram að Íbúðalánasjóður hefur ekki tök á að óbreyttum lögum að afskrifa veðlán þegar íbúðir hafa eyðilagst af óviðráðanlegum orsökum, svo sem af völdum veggjatítlna og jarðhitahræringa. Af greinargerð má ráða að stjórn Íbúðalánasjóðs er ætlað að beita þessari heimild mjög þröngt. Ekki er talið að framangreind ákvæði hafi teljandi áhrif á afkomu sjóðsins.

Loks er lagt til að sveitarstjórn sem ákveður að leigja út íbúð sem hún hefur leyst til sín samkvæmt ákvæðum eldri laga geti yfirtekið lán sem veitt hafa verið af Byggingarsjóði verkamanna og/eða Byggingarsjóði ríkisins og fengið nýtt lán sem nemur mismun á áhvílandi lánum og allt að 90% af innlausnarverði íbúðar. Að óbreyttum lögum þarf sveitarfélag að greiða upp eldri lán ákveði hún að leigja íbúðina út. Með heimild sveitarfélaga til að yfirtaka eldra lán á óbreyttum vöxtum í stað þess að greiða þau upp verður Íbúðalánasjóður af þeim vaxtamun sem er á eldri og nýrri lánum og lengri tími mun líða þar til lán úr eldra kerfi verði greidd upp. Þá má gera ráð fyrir að þessi ráðstöfun hvetji sveitarfélög enn frekar til að leigja út íbúðir sem annars yrðu innleystar í Varasjóð viðbótarlána með söluhagnaði. Það kæmi til með að draga eitthvað úr tekjum sjóðsins. Varasjóður er í eign og á ábyrgð sveitarfélaga en óvíst er hvort og þá að hve miklu leyti fjárþörf sjóðsins eykst af þessum sökum. Komi til aukinna útgjalda Varasjóðs þarf að auka hlut viðkomandi sveitarfélaga í hámarki niðurgreiðslu áhvílandi lána Byggingarsjóðs verkamanna.