388/2005

S ehf. keypti jörðina Krók af B árið 1992. Ekki kom fram við kaupin að vatnsréttindi í Þjórsá höfðu verið seld frá jörðinni árið 1918. Þessa var heldur ekki getið í fasteignabók jarðarinnar, sem mun hafa verið vélrituð 1977, eða á veðbókarvottorði sem lá frammi við kaupin. Krafðist S ehf. skaðabóta úr hendi B vegna vanheimildar, sbr. 59. gr. þágildandi laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, en til vara skaðabóta eða afsláttar af kaupverðinu, sbr. 42. gr. sömu laga. Fyrir Hæstarétti krafðist B sýknu af kröfum S ehf. og að hnekkt yrði úrskurði héraðsdóms um að heimila S ehf. að leggja fram í málinu nánar tilgreind skjöl. Talið var að B hefði ekki lögvarða hagsmuni af því að fá úrskurðinum hnekkt enda hefði S ehf. neytt heimildar 159. gr. laga nr. 91/1991 til að leggja umrædd skjöl fram í Hæstarétti. Með vísan til 2. mgr. 16. gr. vatnalaga nr. 15/1923 og dómafordæma réttarins var á það fallist að S ehf. hefði mátt gera ráð fyrir því að vatnsréttindi í Þjórsá fylgdu jörðinni og var því um vanefnd af hálfu B að ræða. Í ljósi eðlis þessara vanefnda var hins vegar ekki talið að S ehf. ætti skaðabótakröfu á hendur B samkvæmt meginreglu 59. gr. laga nr. 39/1922. Hins vegar var fallist á að félagið ætti rétt á afslætti af kaupverðinu, sbr. 42. gr. sömu laga, þar sem hinu selda var áfátt að þessu leyti. Var B því dæmt til að greiða S ehf. afslátt af kaupverðinu í samræmi við rökstudda niðurstöðu dómkvaddra matsmanna, sem B hafði ekki hnekkt.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf C-kk-nf, G-kk-nf G-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 30. ágúst 2005 og krefst sýknu af kröfu gagnáfrýjanda. Þá krefst hann þess að hnekkt verði úrskurði Héraðsdóms Suðurlands 11. október 2004, þar sem gagnáfrýjanda var heimilað að leggja fram tíu nánar tilgreind skjöl. Hann krefst og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi 19. október 2005 og krefst þess að aðaláfrýjandi verði dæmdur til að greiða sér aðallega 9.000.000 krónur en til vara 6.750.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 6. febrúar 2003 til greiðsludags. Hann krefst og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I.

Mál þetta var höfðað fyrir Héraðsdómi Suðurlands 2. apríl 2002. Dómi héraðsdóms, sem kveðinn var upp 9. maí 2003, var áfrýjað til Hæstaréttar. Með dómi réttarins 5. febrúar 2004 var héraðsdómur ómerktur og málinu vísað heim í hérað til munnlegs málflutnings og uppsögu dóms að nýju. Boðað var til þinghalds í héraði 5. maí sama árs. Þar var málið tekið fyrir af nýjum dómara, sem bókaði að hann tæki við málinu frá og með þeim degi. Lögmaður gagnáfrýjanda óskaði þá eftir að leggja fram tíu ný skjöl og tók fram að þau hefðu verið send Hæstarétti til framlagningar. Lögmaður aðaláfrýjanda mótmælti framlagningu þessara skjala með vísan til þess að málið hafi ekki fengið efnislega meðferð í Hæstarétti og ekki hafi verið tekin afstaða til greindra skjala. Hann taldi að gagnaöflun ætti ekki að leyfa, heldur ætti að fara fram munnlegur málflutningur í samræmi við dóm Hæstaréttar á grundvelli þeirra gagna sem lágu fyrir við fyrri meðferð málsins. Málið var næst tekið fyrir 23. september 2004 og tekið til úrskurðar um ágreininginn. Í niðurstöðu úrskurðar héraðsdóms 11. október 2004 kom fram að þau gögn sem gagnáfrýjandi gerði kröfu um að leggja fram væru öll tilkomin eftir að dómur var kveðinn upp í héraði og hafi því eðli máls samkvæmt ekki verið unnt að leggja þau fram við aðalmeðferð málsins. Tilefni hinna nýju skjala hafi verið athugasemdir aðaláfrýjanda, sem fram hafi komið eftir að öflun sýnilegra sönnunargagna hafi lokið í héraði. Gagnáfrýjandi hafi verið búinn að kynna gögnin Hæstarétti þegar málinu hafi verið vísað heim í hérað. Dómara í héraði hefði verið heimilt að endurupptaka málið eftir dómtöku og fyrir dómsuppsögu og heimila framlagningu gagna. Þar sem héraðsdómur hafi verið ómerktur í Hæstarétti og málinu vísað heim í hérað til munnlegs málflutnings og dómsuppsögu að nýju væri héraðsdómari ekki bundinn af þeim dómi sem upp hafi verið kveðinn í héraði 9. maí 2003. Ekki væri fallist á það með aðaláfrýjanda að dómur Hæstaréttar fæli það í sér að héraðsdómara bæri einungis að láta fara fram munnlegan málflutning og gæti ekki heimilað framlagningu nýrra gagna. Slík niðurstaða kynni að leiða til þess að staðreyndir sem málið varði kæmu ekki fram. Var gagnáfrýjanda því heimilað með úrskurðinum að leggja fram hin umdeildu skjöl. Aðaláfrýjandi skaut úrskurðinum til Hæstaréttar með kæru 14. október 2004. Með dómi réttarins 8. nóvember sama árs í máli nr. 426/2004 var því vísað frá Hæstarétti þar sem kæruheimild brast.

Þar sem málinu var með dómi Hæstaréttar 5. febrúar 2004 vísað heim í hérað til munnlegs málflutnings og uppsögu dóms að nýju var ekki heimilt að leggja fram ný sönnunargögn fyrir héraðsdómi, sbr. 5. mgr. 102. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, nema í þeim sérstöku tilvikum sem þar eru nefnd. Hins vegar hefur gagnáfrýjandi neytt heimildar í 159. gr. sömu laga, sbr. 13. gr. laga nr. 38/1994, til að leggja þessi gögn nú fram í Hæstarétti. Vegna þessa hefur aðaláfrýjandi ekki lögvarða hagsmuni af því að fá hinum kærða úrskurði hnekkt og verður krafa hans um það því ekki tekin til greina.

II.

Svo sem nánar greinir í héraðsdómi seldi Ó-kk-nf G-kk-nf, þáverandi eigandi jarðarinnar Króks í Ásahreppi í Rangárvallasýslu, öll þau réttindi sem tilheyrðu jörðinni til vatns- og vatnsafls í Þjórsá 26. febrúar 1917 til Orion hf., og var kaupsamningurinn þinglesinn 27. maí 1918. Afsal var gefið út 23. júlí sama árs og þinglesið 2. júní 1919. Það hlutafélag afsalaði hlutafélaginu Titan þessi réttindi 20. mars 1919 ásamt réttindum þriggja annarra jarða og var afsal þinglesið 1. júní 1920. Með samningi 8. júní 1951 seldi Titan hf. íslenska ríkinu öll vatnsréttindi sem félagið átti í Þjórsá, sem upp voru talin í tíu þinglesnum skjölum, þar á meðal vatnsréttindi jarðarinnar Króks samkvæmt afsalinu frá 20. mars 1919. Afsal fyrir þessum eignum var gefið út 16. janúar 1952 og því þinglýst 19. sama mánaðar.

B-kvk-nf Ó-kvk-nf eignaðist jörðina Krók eftir föður sinn í október 1936. Hún seldi og afsalaði I-kk-þgf G-kk-þgf jörðina 7. maí 1956 að undanskildu því landi sem væri fram yfir 280 hektara. Í afsalinu er ekki getið um vatnsréttindin í Þjórsá, en við þinglýsingu þess 5. júlí sama árs var skrifuð á það þessi athugasemd: „Ríkissjóður á vatnsréttindi í hinni seldu eign.“ Jörðinni mun þannig hafa verið skipt upp í tvo nokkuð jafna hluta, u.þ.b. 280 hektara hvor, sem hafa verið nefndir jörðin Krókur og Krókur land.

Samkvæmt fasteignabók eignaðist L-kk-nf V-kk-nf J-kk-nf jörðina Krók í janúar 1977. Heimildarbréfi hans var þinglýst 8. júlí 1977 án athugasemda um vatnsréttindi. Í yngri fasteignabók, sem er vélrituð og mun vera frá 1977, voru ýmsar athugasemdir skráðar, en engin um vatnsréttindi.

Við nauðungaruppboð á jörðinni, sem haldið var 14. febrúar 1991, varð aðaláfrýjandi hæstbjóðandi með boði að fjárhæð 10.600.000 krónur. Sýslumaður Rangárvallasýslu gaf út uppboðsafsal til hans 26. júní sama árs, þar sem honum var lögð út veðbandalaus jörðin til fullrar eignar og umráða með öllum þeim réttindum og skyldum er því fylgdu. Ekkert var þar getið um vatnsréttindi og ekkert var um þau skráð við þinglýsingu afsalsins 7. nóvember sama árs.

Aðaláfrýjandi seldi gagnáfrýjanda jörðina Krók með kaupsamningi 8. apríl 1992. Lýsing hins selda er orðrétt rakin í héraðsdómi. Þar er ekkert getið um vatnsréttindi. Eigninni var afsalað 14. ágúst sama árs og var afsalinu þinglýst 20. sama mánaðar án athugasemda um vatnsréttindi. Fyrir héraðsdómi bar forsvarsmaður gagnáfrýjanda aðspurður að vatnsréttindi hafi ekkert verið í huga þeirra á þeim tíma, þeir hafi bara verið að kaupa jörð með því sem henni fylgdi og fylgja bæri. Meðfylgjandi pappírar hafi sýnt hvað fylgdi jörðinni og hvergi hafi þar staðið að vatnsréttindin væru undanskilin, en þess vegna hafi þetta ekkert komið upp. Forsvarsmaður aðaláfrýjanda bar fyrir héraðsdómi að hann minntist þess ekki að rætt hafi verið, þegar aðaláfrýjandi eignaðist jörðina, hvort vatnsréttindi í Þjórsá væru með eða undanskilin og hann hafi ekki leitt hugann að því. Aðaláfrýjandi hafi síðan bara selt það sem hann keypti.

III.

Með vísan til forsendna hins áfrýjanda dóms verður hafnað málsvörnum aðaláfrýjanda, sem lúta að aðildarskorti.

Svo sem rakið er að framan er í ljós leitt að vatnsréttindi í Þjórsá voru seld frá jörðinni Króki og fleiri jörðum sem liggja að ánni á fyrsta fjórðungi 20. aldar vegna fyrirhugaðra virkjana. Skjölum vegna þessara kaupa var þinglýst á sínum tíma. Einnig er í ljós leitt að þegar jörðin Krókur skipti um eigendur var athugasemd þessa efnis rituð á afsal við þinglýsingu 5. júlí 1956. Í yngri fasteignabók, sem mun hafa verið vélrituð 1977, voru engar athugasemdir skráðar um vatnsréttindi jarðarinnar. Er og ágreiningslaust, að við sölu jarðarinnar til aðaláfrýjanda 14. febrúar 1991 og þinglýsingu afsals til hans 7. nóvember sama árs var ekkert getið um vatnsréttindi í Þjórsá og ekki heldur þegar aðaláfrýjandi seldi gagnáfrýjanda jörðina 8. apríl 1992. Hvorki við gerð kaupsamnings né afsals 14. ágúst sama árs var um þetta rætt, þess var ekki getið í veðbókarvottorði sem lá frammi og ekkert var skráð um vatnsréttindin við þinglýsingu afsals 20. ágúst 1992.

Samkvæmt 1. mgr. 16. gr. vatnalaga nr. 15/1923 er heimilt að láta vatnsréttindi af hendi án þess að eignarréttur að landi sé jafnframt látinn. Í 2. mgr. 16. gr. laganna segir að láti maður af hendi hluta landareignar er liggur að vatni eða á, séu vatnsbotn og vatnsréttindi falin í kaupinu nema öðruvísi semji. Enda þótt almenn vitneskja hafi verið um stórfelld kaup vatnsréttinda frá jörðum við Þjórsá snemma á síðustu öld, eins og fyrr er getið, verður ekki litið svo á að gagnáfrýjandi hafi við kaup sín af aðaláfrýjanda mátt af þeim sökum reikna með að svo hafi verið farið með vatnsréttindi jarðarinnar Króks. Að þessu gættu og með vísan til 2. mgr. 16. gr. vatnalaga, svo og dóma Hæstaréttar í dómasafni 1955, bls. 431 og 1963, bls. 173, verður því að fallast á með héraðsdómi að taka hefði þurft skýrlega fram í samningi aðila að vatnsréttindin fylgdu ekki jörðinni við kaupin. Þess var að engu getið í kaupsamningi að þau væru undanskilin og engin athugasemd um það var í veðbókarvottorði sem lá frammi. Gagnáfrýjandi mátti því gera ráð fyrir því að vatnsréttindin í Þjórsá fylgdu jörðinni. Þar sem þau gerðu það ekki var að ræða um vanefnd af hálfu seljanda, aðaláfrýjanda.

Þegar virt er hvers eðlis vanefnd seljanda var í þessum kaupum er ekki unnt að fallast á að gagnáfrýjandi eigi skaðabótakröfu á hendur aðaláfrýjanda samkvæmt meginreglu 59. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, sem þá giltu. Hins vegar var hinu selda áfátt að þessu leyti og á gagnáfrýjandi því rétt á afslætti af kaupverðinu, sbr. 42. gr. laganna. Í mati hinna dómkvöddu matsmanna, sem aðaláfrýjandi hefur ekki hnekkt, er komist að rökstuddri niðurstöðu um hæfilegan afslátt af kaupverði, sem nemur þeirri fjárhæð sem dæmd var í héraðsdómi. Verður niðurstaða hans því staðfest um annað en málskostnað.

Aðaláfrýjandi greiði gagnáfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn verður í einu lagi, eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Aðaláfrýjandi, Byggðastofnun, greiði gagnáfrýjanda, Suðutækni ehf., samtals 1.300.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.