292/2005

H gerði 3. apríl 2003 kauptilboð í lóð í Reykjavík og samþykkti Ú, eigandi lóðarinnar, tilboðið. H fékk frest til að leggja fram staðfestingu banka um greiðslugetu sína til klukkan 16 þann 8. desember 2003. Þann dag framseldi hann hið samþykkta kauptilboð til M og ritaði Ú einnig undir framsalið. Meðal gagna málsins var samþykkt gagntilboð 6. desember 2003 um sömu lóðina, sem Ú mun hafa gert L, með fyrirvara um að hið fyrrnefnda kauptilboð yrði ekki uppfyllt. Ú og M gerðu síðan með sér kaupsamning og afsal um lóðirnar 19. desember 2003 og var allt kaupverðið greitt við undirritun samningsins. M og L töldu sig báðir hafa öðlast eignarrétt að umræddum lóðum með framangreindum samningum. Þegar litið var til samkomulags Ú og M og yfirlýsingar banka um fyrirhugaða greiðslu M á kaupverðinu, var talið að hagsmunir Ú af því að fá greiðslu umsamins kaupverðs gegn afhendingu umræddra lóða, ef krafa M þar að lútandi yrði tekin til greina, væru nægilega tryggðir. Var því, eins og á stóð, ekki fallist á það með Ú að hafna bæri kröfu M þar sem gagngreiðslu væri ekki getið í kröfugerð hans. Ljóst þótti að samningur Ú við H var í gildi þegar H framseldi rétt sinn samkvæmt honum til M, auk þess sem staðfesting banka um greiðslugetu hafi legið fyrir innan gefins frests. Samkvæmt þessu var talið að M leiddi rétt sinn til lóðanna af eldri kaupsamningi en L. Var ekki talið að L hafi hrundið þessum eldri rétti M með því að afhenda sína eignarheimild til þinglýsingar á undan H, enda hafi hann ekki verið grandlaus um rétt M í skilningi þinglýsingarlaga. Þá var réttur M ekki talinn fallinn niður fyrir tómlæti. Var Ú því gert að efna samning sinn við M að viðlögðum dagsektum.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, I-kvk-nf B-kvk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 30. júní 2005. Þeir krefjast sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

H-kk-nf R-kk-nf gerði 3. apríl 2003 fyrir hönd óstofnaðs hlutafélags kauptilboð í hluta lóðar að Sóleyjarima 1 í Reykjavík. Eigandi lóðarinnar Úthlíð ehf., annar áfrýjanda, samþykkti tilboðið samdægurs og komst þar með á samningur um sölu lóðarhlutans, sem síðar urðu fjöleignarhúsalóðirnar númer 19, 21 og 23 við götuna. Milligöngu um söluna hafði Húsið fasteignasala. Í samningnum var kveðið á um að greiðsla kaupverðs skyldi miðast við að svonefnd lóðarblöð fyrir hverja fjöleignarhúsalóð væru frágengin þannig að þinglýsa mætti eignarheimild kaupanda. Samkvæmt gögnum málsins var stofnskjal vegna lóðanna númer 1 til 23 við Sóleyjarima gefið út 21. nóvember 2003 og móttekið til þinglýsingar 25. sama mánaðar. Í hinu samþykkta tilboði var einnig ákvæði um að kaupandi skyldi eigi síðar en 10. apríl 2003 leggja fram staðfestingu banka um greiðslugetu sína. Dráttur varð á því að kaupandi gerði það og með ódagsettu bréfi gaf seljandi honum til þess frest til klukkan 16 þann 8. desember 2003 en að öðrum kosti skyldi kauptilboðið skoðast ógilt og skyldu „seljandi og kaupandi ekki lengur skuldbundnir til að standa við samning um ofangreind kaup.“ Kaupandi staðfesti móttöku þessa bréfs með undirritun sinni. Ekki er ágreiningur með aðilum um að bréf þetta muni hafa borist kaupanda snemma í desember 2003, fyrir 6. dag þess mánaðar. Þann 8. desember 2003 var hið samþykkta kauptilboð framselt með svofelldri áritun: „Kauptilboð þetta er framselt með öllum réttindum og skyldum til Mótás hf. 580489-1259 og með samþykki samningsaðila.“ Undir þetta framsal var ritað af hálfu framseljanda, framsalshafans, stefnda Mótáss hf., og áfrýjandans Úthlíðar ehf. Á grundvelli málflutningsyfirlýsingar í greinargerð áfrýjandans Lindarvatns ehf. til Hæstaréttar verður við það miðað að þetta framsal hafi farið fram fyrir klukkan 16 umræddan dag. Þá er meðal gagna málsins bréf Íslandsbanka hf. 8. desember 2003 til Hússins fasteignasölu þar sem staðfest er að næg innistæða sé á reikningum stefnda til að greiða kaupverðið og staðfesting fasteignasölunnar sama dag um að hún hafi móttekið þetta bréf fyrir klukkan 16 þá um daginn.

Meðal gagna málsins er samþykkt gagntilboð 6. desember 2003 um sömu fjöleignarhúsalóðirnar við Sóleyjarima og fyrrgreint tilboð H-kk-ef R-kk-ef varðaði. Af gagntilboðinu verður ekki glögglega ráðið hver er tilboðsgjafi og hver samþykkjandi en áfrýjendur halda því fram að áfrýjandinn Úthlíð ehf. hafi gert áfrýjandanum Lindarvatni ehf. gagntilboðið sem sá síðarnefndi hafi samþykkt. Gagntilboð þetta var undirritað fyrir hönd áfrýjandans Úthlíðar ehf. með svofelldum fyrirvara: „Gagnboð þetta er undirritað af hálfu seljanda með þeim fyrirvara að fyrra kauptilboð um sömu lóð við H-kk-þf R-kk-þf ... og F-kk-þf H-kk-þf G-kk-þf ... f. hönd óstofnaðs hlutafélags verði ekki uppfyllt. Fyrri kaupandi hefur frest til kl. 16.00 þann 08.12.2003 til þess að uppfylla kauptilboðið, en að þeim tíma liðnum öðlast gagnboð þetta gildi hafi hann ekki greitt seljanda andvirði lóðarinnar.“ Þetta samþykkta gagntilboð var móttekið til þinglýsingar hjá sýslumanninum í Reykjavík 9. desember 2003 og fært í þinglýsingabók 23. sama mánaðar.

Áfrýjandinn Úthlíð ehf. og stefndi gerðu með sér kaupsamning og afsal um umræddar lóðir 19. desember 2003. Samkvæmt þeim samningi skyldi allt kaupverðið greitt með peningum við undirritun kaupsamningsins. Kveður stefndi að svo hafi verið gert og er því ekki andmælt af hálfu áfrýjandans Úthlíðar ehf. Samningurinn var móttekinn til þinglýsingar 19. desember 2003 og færður inn í þinglýsingabók 22. sama mánaðar.

Stefndi og áfrýjandinn Lindarvatn ehf. töldu sig báðir hafa öðlast eignarrétt að sömu lóðunum við Sóleyjarima og röktu þeir báðir rétt sinn til samninga áfrýjandans Úthlíðar ehf. um sölu lóðanna. Eru málvextir og samskipti málsaðila eftir að ágreiningur reis með þeim, þar á meðal fyrri dómsúrlausnir vegna þess ágreinings, nánar rakin í hinum áfrýjaða dómi.

II.

Áfrýjandinn Úthlíð ehf. reisir sýknukröfu sína á því að honum verði ekki gert að efna kaupsamning og afsal um framangreindar lóðir og afhenda þær stefnda þegar af þeirri ástæðu að í kröfugerð hans sé ekki boðin fram greiðsla á kaupverði lóðanna. Eins og að framan var rakið greiddi stefndi kaupverð lóðanna að fullu við undirritun kaupsamnings og afsals um þær 19. desember 2003. Þegar ágreiningur um sölu lóðanna varð þess valdandi að áfrýjandinn Úthlíð ehf. gat ekki staðið við skyldur sínar um afhendingu lóðanna og stefndi ekki þinglýst eignarheimild sinni gerðu áfrýjandinn Úthlíð ehf. og stefndi með sér samkomulag 25. mars 2004. Segir þar meðal annars að aðilar séu sammála um að seljandi endurgreiði kaupanda kaupverð lóðanna samhliða undirritun samkomulagsins. Síðan segir í samkomulaginu: „Endurgreiðsla þessi telst á engan hátt vanefnd á skyldum kaupanda og skal hann talinn hafa efnt skyldur sínar skv. framangreindum samningum. Kaupandi skuldbindur sig jafnframt til að greiða kaupverðið til seljanda þegar fyrir liggur þinglýst athugasemdalaus eignarheimild hans að ofangreindum lóðum. Meðfylgjandi er ábyrgðaryfirlýsing frá Íslandsbanka hf. um þá greiðslu.“ Í þeirri yfirlýsingu Íslandsbanka hf. sem til er vísað og dagsett er 25. mars 2004, kemur fram að bankinn muni greiða til Úthlíðar ehf. umsamið kaupverð „þegar fyrir liggur þinglýstur kaupsamningur milli þess félags og Mótáss ehf .... um eignirnar ...“ Þegar litið er til þessara yfirlýsinga verður að telja að hagsmunir áfrýjandans Úthlíðar ehf. af því að fá greiðslu umsamins kaupverðs gegn afhendingu umræddra lóða, ef krafa stefnda þar að lútandi verður tekin til greina, séu nægilega tryggðir. Verður því eins og hér stendur á ekki fallist á það með áfrýjandanum Úthlíð ehf. að hafna beri kröfu stefnda vegna þess að gagngreiðslu sé ekki getið í kröfugerð hans.

Eins og að framan er rakið gerði áfrýjandinn Úthlíð ehf. 3. apríl 2003 samning við H-kk-þf R-kk-þf, fyrir hönd óstofnaðs hlutafélags, um sölu umræddra þriggja lóða undir fjöleignarhús. Enda þótt efndir þess samnings hafi dregist var honum ekki rift og var hann í gildi þegar kaupandi framseldi rétt sinn samkvæmt honum til stefnda. Slíkt framsal var H-kk-þgf R-kk-þgf heimilt og þurfti ekki atbeina seljanda, áfrýjandans Úthlíðar ehf., til þess að stefndi öðlaðist með því rétt samkvæmt samningnum. Verður ekki talið að samþykki áfrýjandans Úthlíðar ehf. á framsalinu hafi breytt eðli þess þannig að gerningurinn verði ekki talinn framsal á eldri rétti H-kk-ef R-kk-ef fyrir hönd óstofnaðs hultafélags heldur nýr samningur um sölu lóðanna. Verður raunar ekki með vissu ráðið að í samþykki áfrýjandans Úthlíðar ehf. á framsalinu hafi falist annað og meira en að hann gerði ekki athugasemdir við að réttindin yrðu framseld. Þá verður að telja sannað, með vísan til framangreinds bréfs Íslandsbanka hf. 8. desember 2003 og framangreindrar staðfestingar Hússins fasteignsölu sama dag, að fyrir hafi legið staðfesting um fjármögnum kaupanna fyrir klukkan 16 umræddan dag. Samkvæmt þessu leiðir stefndi tilkall sitt til umræddra lóða af kauptilboði um þær sem áfrýjandinn Úthlíð ehf. samþykkti 3. apríl 2003. Þar sem áfrýjandinn Lindarvatn ehf. leiðir tilkall sitt til lóðanna af samþykktu gagntilboði 6. desember 2003 byggist tilkall stefnda á eldri samningi.

Áfrýjendur halda því fram að hvað sem þessu líði hafi áfrýjandinn Lindarvatn ehf. hrundið eldri rétti stefnda enda hafi hann fyrr afhent sína eignarheimild til þinglýsingar og verið grandlaus um rétt stefnda samkvæmt 29. gr., sbr 19. gr., þinglýsingalaga nr. 39/1978. Með vísan til forsendna héraðsdóms verður staðfest sú niðurstaða hans að forsvarsmaður stefnda Lindarvatns ehf. hafi ekki verið grandlaus um rétt stefnda, sbr. 19. gr. þinglýsingalaga. Þá verður niðurstaða héraðsdóms um að réttur stefnda sé ekki fallinn niður fyrir tómlæti staðfest með vísan til forsendna hans.

Samkvæmt framansögðu verður niðurstaða héraðsdóms staðfest þó þannig að hæfilegt þykir að viðlagðar dagasektir vegna efnda kaupsamnings um lóðirnar verði 25.000 krónur fyrir hvern dag frá og með 12. janúar 2006.

Áfrýjendur verða dæmdir til að greiða stefnda málskostnað fyrr Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjandanum Úthlíð ehf. ber að efna kaupsamning og afsal um lóðirnar að Sóleyjarima 19, 21 og 23 í Reykjavík með því að afhenda stefnda, Mótási hf., eignirnar kvaða- og veðbandalausar að viðlögðum dagsektum aðfjárhæð 25.000 krónur fyrir hvern dag frá og með 12. janúar 2006.

Viðurkenndur er eignarréttur stefnda gagnvart áfrýjandanum Lindarvatni ehf. að lóðunum Sóleyjarima 19, 21 og 23. Skulu kauptilboð þess áfrýjanda og afsal til hans um eignirnar afmáð úr þinglýsingabók.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað er staðfest.

Áfrýjendur greiði stefnda hvor um sig 200.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.