15/2007

T hf. keypti húseignina að Borgartúni 6 í Reykjavík af Í með kaupsamningi 20. ágúst 2004. Í kaupsamningnum og afsali var uppgefin stærð húseignarinnar talin 5.210,9 m² samkvæmt skrám Fasteignamats ríkisins. Við mælingu, sem T hf. lét gera á eigninni eftir kaupin, kom í ljós að hún var 4.735,2 m² eða 9,13% minni en uppgefið var við kaupin. Krafðist hann aðallega skaðabóta en til vara afsláttar vegna þessa mismunar. Var aðalkrafan m.a. reist á því T hf. ætti rétt á bótum vegna nánar tilgreindra opinberra gjalda, sem félagið hefði þurft að greiða vegna breytinga er leiddu til stækkunar húsnæðisins. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þess að aðalkrafan væri ekki reist á sök starfsmanna Í. Var því talið að T hf. gæti ekki krafist skaðabóta vegna óbeins tjóns og var þessum lið aðalkröfunnar því hafnað. Þá var talið að leggja þyrfti til grundvallar þá skýringu Í á stærðarmismuninum að hann mætti rekja til breyttra reglna um útreikning á stærð húseigna. Ennfremur var vísað til þess að T hf. væri byggingarfyrirtæki og fyrirsvarsmaður þess, S, sem skoðað hafði húseignina, væri byggingarfróður. Þar sem eignaskiptayfirlýsing hefði ekki legið fyrir og húseignin hefði lengi verið í eigu sama aðila var talið að hann hefði mátt gera sér grein fyrir að athuga þyrfti upplýsingar um stærð eignarinnar. Þá hefðu málsettar teikningar legið fyrir við kaupin og hefði hann því átt að geta gert sér grein fyrir hvaða flatarmál það var sem miðað var við. T hf. var með vísan til alls þessa ekki talið hafa sýnt fram á, að eignin hefði í þessum viðskiptum verið haldin galla sem gæfi félaginu rétt til skaðabóta eða afsláttar. Var Í því sýknað af kröfu T hf.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og H-kvk-nf H-kvk-nf og H-kk-nf B-kk-nf fyrrverandi hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut máli þessu til Hæstaréttar 9. janúar 2007. Hann krefst þess aðallega að stefndi greiði sér 37.169.364 krónur með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 25.564.000 krónum frá 20. ágúst 2004 til 22. maí 2005, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til 15. desember sama ár en af 37.169.364 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Til vara krefst hann þess að stefndi greiði 25.564.000 krónur með vöxtum samkvæmt 3. gr. sömu laga frá sama degi og til sama dags og greinir í aðalkröfu og dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá 22. maí 2005 til greiðsludags. Til þrautavara krefst hann hæfilegra skaðabóta eða afsláttar að mati dómsins með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þingfestingardegi málsins 15. desember 2005 til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst aðallega staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti, en til vara að stefnukrafa verði lækkuð og málkostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti verði látinn falla niður.

I.

Málsatvik eru þau að áfrýjandi keypti 20. ágúst 2004 húseignina að Borgartúni 6 í Reykjavík af stefnda. Í kaupsamningi og afsali er uppgefin stærð húsnæðisins talin vera 5.210,9 m² „skv. uppfl. skrám FMR”. Áfrýjandi heldur því fram að við nánari skoðun hans eftir kaupin hafi vaknað hjá honum efasemdir um að uppgefin stærð væri rétt og því látið mæla upp húsnæðið. Mælingin sem staðfest hafi verið af byggingaryfirvöldum í Reykjavík hafi sýnt eignina vera aðeins 4.735,2 m² eða 475,7 m² minni en uppgefið var við kaupin. Í héraði krafðist áfrýjandi aðallega skaðabóta en til vara afsláttar vegna þess að stærðin hafi verið ranglega tilgreind í söluyfirliti, kaupsamningi og afsali. Dómkröfur eru reistar á mælingu þeirri sem hann lét gera og miðaðar við mismuninn á henni og uppgefnum fermetrum við söluna. Miðar áfrýjandi við að húsnæðið sé 9,13% minna en upphaflega var upp gefið af hálfu stefnda og leggur það til grundvallar útreikningi sínum á kröfufjárhæð. Þegar salan fór fram lá ekki fyrir eignaskiptayfirlýsing fyrir húsnæðið enda mun það allt hafa verið í eigu ríkisins að minnsta kosti frá árinu 1979 en uppgefnir fermetrar voru samkvæmt mælingu á þeim tíma. Auk fjárhæðar vegna mismunar á uppgefinni og síðar mældri stærð húsnæðisins krefst áfrýjandi skaðabóta vegna byggingarleyfis, viðbótargatnagerðargjalds, úttekta og bílastæðagjalds, sem hann telur sig hafa orðið að greiða vegna þess að fermetrafjöldinn hafi reynst minni en upp var gefið. Hann hefur hins vegar fyrir Hæstarétti fallið frá þeim hluta aðalkröfu sinnar sem uppi var hafður í héraði og reistur var á töpuðum húsaleigutekjum.

Áfrýjandi reisir aðalkröfu sína um skaðabætur á því að þar sem eignin sé minni en upp var gefið hefði kaupverðið orðið lægra sem nemi stærðarmismuninum því verðið hafi verið miðað við fermetrafjöldann. Hins vegar verður ekki séð að krafan sé reist á því að starfsmenn stefnda hafi sýnt af sér saknæma háttsemi með því að gefa upp ranga stærð hins selda eða að starfsmönnum Fasteignamats ríkisins sé gefin þessi ætlaða ranga skráning að sök en það er skilyrði þess að krafist verði skaðabóta vegna óbeins tjóns samkvæmt 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Verður því þegar af þeirri ástæðu að hafna aðalkröfu áfrýjanda vegna byggingarleyfis, viðbótargatnagerðargjalds, úttekta og bílastæðagjalds.

II.

Að framan er það rakið að áfrýjandi reisi kröfur sínar á því að hin selda eign sé 9,13% minni en upp var gefið við kaupin og dragi fjárhæð sem samsvarar því stærðarhlutfalli frá söluverðinu 280.000.000 krónum. Í 27. gr. laga nr. 40/2002 segir að fasteign teljist gölluð sé hún ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama eigi við ef fasteign er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirlitum eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana. Í 21. gr. sömu laga segir hins vegar um stærðarfrávik að þótt flatarmál fasteignar sé minna en kaupandi gerði ráð fyrir teljist það ekki galli, nema það sé verulega minna en seljandi upplýsti fyrir kaup.

Við kaupin lágu fyrir upplýsingar úr landskrá fasteigna um að flatarmál byggingarinnar væri 5.210,9 m². Samkvæmt gögnum málins var sú skráning reist á upplýsingum frá Reykjavíkurborg til Fasteignamats ríkisins frá 29. ágúst 1979. Í skýringum á því blaði kemur fram að þar sé flatarmálið miðað við stærð þess flatar, sem takmarkast af útlínum umlykjandi útveggja og miðlínum umlykjandi innveggja. Þá lágu fyrir við kaupin málsettar teikningar og lóðaruppdráttur. Fyrirsvarsmaður áfrýjanda er sérfróður um byggingarstarfsemi. Heldur stefndi því fram að áfrýjandi hafi sjálfur getað rannsakað nánar stærð fasteignar fyrir tilboðsgerð og hafi honum á mátt vera fullkomlega ljóst hvernig uppgefið flatarmál hafi verið reiknað. Er því haldið fram af hálfu stefnda að áfrýjandi hafi ekki gert grein fyrir því í hverju munur samkvæmt nýjum stærðarútreikningi, sem hann byggi kröfur sínar á, sé fólginn. Hafi af hans hálfu hvorki verið lagður fram útreikningur né mæliblöð sem útreikningurinn sé byggður á. Í greinargerð stefnda í héraði var því skorað á áfrýjanda að leggja fram umrædd gögn en áfrýjandi hafi ekki orðið við þeirri áskorun.

Því er haldið fram af stefnda að uppgefið flatarmál húsnæðisins hafi verið í samræmi við reglugerð nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat er í gildi var þegar mælingin var gerð 1979 og send Fasteignamati ríkisins. Sú aðferð sem þar er mælt fyrir um hafi verið í samræmi við reglur um flatarmálsútreikninga í byggingarreglugerð nr. 292/1979 og við byggingarsamþykkt Reykjavíkur nr. 39/1965. Síðan hafi þessum reglum verið breytt með reglugerð nr. 458/1998 er hafi verið í gildi þegar sala eignarinnar fór fram. Breytingarreglugerðinni hafi fylgt reglur og leiðbeiningar Fasteignamats ríkisins og byggingarfulltrúa um skráningu mannvirkja, en í 3. gr. reglugerðarinnar verið vísað til þeirra um stærðarútreikninga mannvirkja. Af fyrirliggjandi gögnum málsins megi helst ráða að mismunurinn sem hér er deilt um komi fram á 1. hæð, risi og turni hússins. Heldur stefndi því fram að sá munur geti að mestu legið í mismunandi skráningarreglum um útreikning gólf/botnflata sem gilt hafi annars vegar á árinu 1979 og hins vegar samkvæmt nýjum skráningarreglum. Af gögnum málsins má ráða að á 1. hæð hafi verið aukarými, sem deila hafi mátt um hvort taka ætti með í útreikninginn, og að risið hafi verið að hluta verulega undir súð þannig að nýtanlegur gólfflötur hafi verið takmarkaður. Þar sem áfrýjandi hefur ekki orðið við áskorunum stefnda um að leggja fram nægilega skýr gögn um í hverju þessi mismunur á mælingum er fólginn verður að leggja framangreindar skýringar stefnda til grundvallar lausn málsins.

Samkvæmt skýrslum fasteignasala og starfsmanna stefnda fyrir dómi mátti við skoðun vel gera sér grein fyrir fyrirkomulagi 3ju hæðar, riss og turns enda þótt erfitt væri að skoða 1. og 2. hæð vegna starfssemi þeirrar sem þar fór fram þegar áfrýjandi skoðaði húsnæðið. Áfrýjandi er byggingarfyrirtæki og fyrirsvarsmaður hans byggingarfróður og hefði hann því átt að geta gert sér góða grein fyrir því húsnæði sem hann var að skoða. Þar sem engin eignaskiptayfirlýsing lá fyrir og húsnæðið hafði lengi verið í eigu sama aðila mátti hann gera sér grein fyrir að athuga þyrfti upplýsingar um stærð eignarinnar og vegna þess að málsettar teikningar lágu fyrir hefði hann átt að geta gert sér grein fyrir hvaða flatarmál það var sem miðað var við hjá fasteignamatinu. Af öllu framangreindu leiðir að áfrýjandi verður ekki talinn hafa sýnt fram á, að eignin hafi í þessum viðskiptum aðila verið haldin galla sem gefi honum rétt til skaðabóta eða afsláttar af kaupverði hennar. Verður niðurstaða héraðsdóms um sýknu stefnda af kröfum áfrýjanda því staðfest.

Samkvæmt niðurstöðu málsins verður áfrýjandi dæmdur til að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti, svo sem greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Trésmiðja Snorra Hjaltasonar hf., skal greiða stefnda, íslenska ríkinu, 500.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.