637/2015

Í febrúar 2008 gerði húsnæðissamvinnufélagið B hsf. áætlun við E um kaup á búseturétti í íbúð. Í ágúst sama ár gerðu aðilarnir svo búsetusamning. Samningurinn var ótímabundinn og óuppsegjanlegur af hálfu aðila. E var hinsvegar heimilt að selja búseturéttinn eftir nánari ákvæðum samningsins. Í samþykktum B hsf. kom fram að ekki hvíldi skylda á félaginu til að kaupa til baka eða innleysa búseturétt sem félagið hefði ráðstafað til félagsmanna. E sagði upp búsetusamningnum með bréfi til B hsf. í desember 2011. Í málinu krafðist E endurgreiðslu á búseturéttargjaldinu. Í dómi Hæstaréttar var tiltekið að með hliðsjón af orðalagi laga nr. 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög yrðu þau skýrð þannig að felld hefði verið niður afdráttarlaus skylda til innlausnar B hsf. á búseturétti sem kveðið hefði verið á um í eldri lögum. Þá kom fram að E hefði með engu móti leitt í ljós að samningarnir ættu að verða ógiltir samkvæmt 31. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga né að það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju samkvæmt 1. mgr. 36. gr. þeirra laga að bera þá fyrir sig. Var B hsf. sýknað af kröfum E.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir E-kk-nf T-kk-nf og B-kk-nf B-kk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 24. september 2015. Hún krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 5.728.666 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. júlí 2012 til greiðsludags, allt að frádregnum nánar greindum innborgunum á tímabilinu 23. september 2009 til 2. júlí 2014, samtals 3.060.000 krónur. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Stefndi er húsnæðissamvinnufélag sem á og hefur yfirumsjón með rekstri íbúða er það hefur ráðstafað með búseturétti til félagsmanna sinna. Hinn 12. febrúar 2008 gerði stefndi áætlun um kaup áfrýjanda á búseturétti íbúðar að Smyrlahrauni 16 í Hveragerði. Samkvæmt áætluninni nam búseturéttargjaldið 4.450.000 krónum og átti að inna það af hendi með jöfnun afborgunum á tímabilinu frá 5. mars til 5. ágúst 2008. Afhending eignarinnar var fyrirhuguð um miðjan ágúst það ár en áður átti að ganga frá búsetusamningi. Þann samning gerðu aðilar 29. ágúst 2008 og fékk áfrýjandi umráð eignarinnar sama dag. Við undirritun samningsins nam búsetugjald fyrir eignina 128.950 krónum, en það var ákveðið af stjórn stefnda hverju sinni. Í samningnum sagði að hann væri ótímabundinn og óuppsegjanlegur af hálfu aðila. Aftur á móti var gert ráð fyrir að áfrýjanda væri heimilt að selja búseturéttinn eftir nánari ákvæðum samningsins. Aðilar gerðu samkomulag 22. september 2010 sem fól í sér lækkun á búseturéttargjaldi um 1.500.000 krónur og var sú fjárhæð endurgreidd áfrýjanda. Sama dag var gerður nýr búsetusamningur, miðað við búseturéttargjald að fjárhæð 2.950.000, en að öðru leyti var samningurinn samhljóða fyrri samningi.

Í búsetusamningum þeim sem áfrýjandi gerði við stefnda sagði að um réttarsamband aðila færi að öðru leyti en greindi í samningunum eftir samþykktum stefnda. Þær samþykktir sem hér áttu við tóku gildi 12. júní 2008 en í þeim var tekið fram að ekki hvíldi skylda á stefnda til að kaupa til baka eða innleysa búseturétt sem félagið hefði ráðstafað til félagsmanns.

Í júní 2010 flutti áfrýjandi úr íbúðinni og leigði hana tímabundið með samþykki stefnda. Hún mun hafa búið í íbúðinni um skamma hríð haustið 2011 en flutt þaðan endanlega 15. nóvember það ár. Með bréf 12. desember 2011 sagði áfrýjandi upp búsetusamningi sínum við stefnda. Stefndi svaraði uppsögninni með bréfi 9. janúar 2012 þar sem fram kom að félagið liti svo á að samningurinn væri óuppsegjanlegur. Einnig tók stefndi fram að jafnvel þótt talið yrði að þeim sem keyptu búseturétt án kaupskyldu væri heimilt að segja upp búseturétti hefði uppsögnin þau áhrif að rétturinn félli niður við lok uppsagnarfrests án greiðslu af hálfu félagsins samhliða því sem skyldur rétthafans gagnvart því féllu niður. Í kjölfarið fóru fram bréfaskipti milli aðila sem ekki eru efni til að rekja nánar.

Áfrýjandi mun hafa staðið skil á búsetugjaldi vegna íbúðarinnar út september 2012 en frá þeim tíma hefur hún ekki greitt gjaldið. Stefndi hefur ítrekað krafið áfrýjanda um ógreidd búsetugjöld með vöxtum og kostnaði og með bréfi 14. júlí 2014 rifti stefndi búsetusamningnum. Jafnframt krafðist stefndi þess að fá umráð eignarinnar með beinni aðfarargerð en það mál var fellt niður með úrskurði 16. desember það ár.

II

Áfrýjandi reisir kröfu sína um endurgreiðslu búseturéttargjaldsins á lögum nr. 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög, eins og þau hljóðuðu á þessum tíma. Í eldri lögum um sama efni, nr. 168/1998 sem fyrrgreindu lögin leystu af hólmi, var í 1. mgr. 13. gr. mælt fyrir um að andvirði búseturéttarins skyldi endurgreitt búseturéttarhafa í samræmi við nánar greind ákvæði laganna ef hann hætti afnotum af íbúð. Í lögum nr. 66/2003 var ekki að finna ákvæði þess efnis. Þvert á móti kom fram í athugasemdum með frumvarpi til laganna að helstu nýmæli þeirra væru að innlausnarskylda húsnæðissamvinnufélaga væri afnumin og endursala búseturéttar gefin frjáls. Einnig var þetta áréttað í skýringum við 25. gr. frumvarpsins en þar sagði að félagi væri ekki skylt að ábyrgjast endurgreiðslu búseturéttargjalds. Að þessu gættu og með hliðsjón af orðalagi laganna verða þau skýrð þannig að felld hafi verið niður afdráttarlaus skylda til innlausnar húsnæðissamvinnufélaga á búseturétti sem kveðið var á um í eldri lögum. Þeirri málsástæðu sem hér um ræðir verður því hafnað. Verður heldur ekki fallist á það með áfrýjanda að afnám lögbundinnar innlausnarskyldu húsnæðissamvinnufélaga á búseturétti hafi farið í bága við 72. gr. stjórnarskrárinnar um friðhelgi eignarréttar. Þá verður ekki byggt á því að stefndi hafi viðurkennt innlausnarskyldu sína með því að endurgreiða búseturéttargjaldið að hluta, en þessari málsástæðu hreyfði áfrýjandi fyrst fyrir Hæstarétti og skortir skilyrði til þess að hún komist að í málinu, sbr. 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Í annan stað telur áfrýjandi að búsetusamningar sínir við stefnda séu ógildir vegna misneytingar sem falist hafi í því að stefndi hafi nýtt sér að henni var ókunnugt um að félagið hefði gert þá breytingu í starfsemi sinni að fella niður skyldu til að endurgreiða búseturéttargjald með verðbótum. Samkvæmt 31. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga er samningur ógildur ef honum hefur verið komið á með því að nýta bágindi manns, einfeldni hans, fákunnáttu eða léttúð eða það að hann var öðrum háður til að afla óréttmætra hagsmuna. Áfrýjandi hefur með engu móti leitt í ljós að högum hennar hafi verið þannig komið að búsetusamningarnir skuli ógiltir af þessum sökum.

Loks telur áfrýjandi að búsetusamningunum skuli vikið til hliðar þar sem það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera þá fyrir sig, sbr. 1. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936. Við mat á því skal líta til efnis samninganna, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerð og atvika sem síðar komu til, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Að því er varðar efni samninganna er þess að gæta að með þeim öðlaðist áfrýjandi búseturétt í samræmi við lög nr. 66/2003, sem höfðu afnumið innlausnarskyldu húsnæðissamvinnufélaga, svo sem áður er rakið. Um atvik við samningsgerð skal nefnt að um var að tefla staðlaða samninga sem gerðu ráð fyrir heimild áfrýjanda sem búseturéttarhafa til að selja þann rétt. Að því er varðar stöðu aðila er þess hins vegar að gæta að áfrýjandi er einstaklingur en stefndi er félag sem hefur í sinni þjónustu starfsmenn með reynslu á því sviði sem hér um ræðir. Um atvik er síðar komu til má benda á að þróun á fasteignamarkaði hamlaði ráðstöfun búseturéttar en þær aðstæður bitnuðu á báðum aðilum. Þegar allt þetta er virt heildstætt eru ekki næg efni til að víkja samningunum til hliðar af þeirri ástæðu að ósanngjarnt sé eða andstætt góðri viðskiptavenju af hálfu stefnda að bera þá fyrir sig. Verður heldur ekki fallist á það með áfrýjanda að óskráðar reglur samningaréttar um rangar eða brostnar forsendur geti leitt til þeirrar niðurstöðu.

Samkvæmt öllu framansögðu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur.

Rétt er að hvor aðili beri sinn kostnað af rekstri málsins fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.