511/2006

Þ krafðist þess að afsal hennar til sonar síns G frá apríl 2003 vegna réttinda samkvæmt leigusamningi um landspildu úr jörðinni V yrði ógilt með dómi. Hún krafðist þess jafnframt að skuldarviðurkenning G til hennar frá janúar 2004 vegna láns yrði ógilt með dómi og hann dæmdur til að greiða henni skuldina. Í málinu lágu fyrir vottorð tveggja lækna um andlegt heilsufar Þ á þeim tíma sem atvik málsins urðu og kom þar meðal annars fram að hún væri haldin elliglöpum af Alzheimer gerð sem hefðu þróast allt frá árinu 2000. Þ byggði á því að G hefði misbeitt aðstöðu sinni til að komast yfir fjármuni og verðmæti fyrir óeðlilega lítið eða ekkert endurgjald með því að nýta sér að hún var ekki andlega hæf til að gera slíkan samning þegar hann var gerður. Fallist var á með Þ að verulegur og augljós munur væri á því verði sem G greiddi fyrir eignina og raunvirði hennar. Þá var ekki talið að það fengi staðist að G hefði ekki verið ljóst og væri ekki enn ljóst hvernig andlegu atgervi Þ hefði hrakað vegna sjúkdómsins allt frá árinu 2000. Að öllu virtu var talið að skert andlegt hæfi Þ hefði sett mark sitt á efni samningsins og að vegna 31. gr. laga nr. 7/1936 gæti G ekki borið fyrir sig samninginn og að hann væri óskuldbindandi fyrir Þ. Af sömu ástæðum var fallist á kröfu Þ um ógildingu á fyrrnefndri skuldarviðurkenningu og G dæmdur til að greiða henni skuldina.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf C-kk-nf, G-kk-nf G-kk-nf og H-kk-nf B-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu upphaflega til Hæstaréttar 2. ágúst 2006. Ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu 13. september 2006 og var áfrýjað öðru sinni 27. þess mánaðar. Hún krefst þess að afsal hennar til stefnda 5. apríl 2003 vegna réttinda samkvæmt leigusamningi um nánar tilgreinda landspildu úr jörðinni Vatnsenda verði ógilt með dómi. Þá krefst hún þess að skuldarviðurkenning stefnda til hennar 19. janúar 2004 vegna láns að fjárhæð 1.000.000 krónur verði ógilt með dómi og hann dæmdur til að greiða henni þá fjárhæð með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 19. janúar 2004 til greiðsludags. Loks krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Áfrýjandi fékk leyfi til setu í óskiptu búi eftir eiginmann sinn, sem lést 1995. Stefndi er sonur þeirra, en systkin hans eru fimm. Áfrýjandi afsalaði stefnda 25.000 fermetra lóð, sem hún hafði á leigu úr landi Vatnsenda í Kópavogi 5. apríl 2003, en afsalið var móttekið til þinglýsingar 22. desember sama ár. Það ber ekki með sér söluverð, en stefndi hefur síðar greint frá því að það hafi verið 1.500.000 krónur. Lóðinni afsalaði hann síðan til Kópavogsbæjar 11. mars 2005 fyrir 19.000.000 krónur. Fjögur börn áfrýjanda hlutuðust til um það 25. ágúst 2004 að hún yrði svipt lögræði og var hún svipt sjálfræði og fjárræði með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 17. september sama ár. Segir meðal annars í úrskurðinum að hún sé að mati læknis haldin elliglöpum af Alzheimer gerð og að hans mati sé hún ófær um að ráða persónulegum högum sínum og fé. Sama dag og krafa um lögræðissviptingu var gerð kröfðust fjögur systkin stefnda þess að bú föður þeirra yrði tekið til opinberra skipta og var fallist á það með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 10. september 2004. Skipaður lögráðamaður áfrýjanda höfðaði síðan málið fyrir hennar hönd og var það þingfest 30. júní 2005. Eru kröfur hennar reistar á III. kafla laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga með áorðnum breytingum, sbr. einkum 30. gr., 31. gr. og 36. gr. Málsatvik og málsástæður aðilanna eru nánar raktar í hinum áfrýjaða dómi.

II.

Í málinu liggja fyrir vottorð tveggja lækna um andlegt heilsufar áfrýjanda á þeim tíma, sem atvik málsins urðu. Er annað þeirra minnisblað H-kk-ef G-kk-ef 9. mars 2004 um vitjun til áfrýjanda á heimili hennar, þar sem hún býr með stefnda og öðrum syni sínum. Þar segir meðal annars: „Samræður við Þ-kvk-þf benda sterklega til að hún sé með mikil elliglöp og að dómgreind hennar sé áfátt. Hún þyrfti að fara í frekara mat á öldrunardeild.... Ég tel vafalítið að Þ-kvk-nf sé ekki fær um að sjá um sig sjálf, ... Samtalið bendir til að hún sjái ekki um fjármál sín.“ Í vottorði J-kk-ef S-kk-ef yfirlæknis 16. ágúst 2004 segir meðal annars um áfrýjanda: „Ofangreindri konu var vísað til mín á móttöku fyrir tveimur árum og sá ég hana fyrst 20.08.2002. Rannsóknir sem fóru þá fram í kjölfarið bentu til þess að hún væri haldin elliglöpum af Alzheimer gerð og var hún sett á viðeigandi lyfjameðferð vegna þess. Það varð þó ekki af því að hún tæki lyfið því sonur hennar taldi að það væri henni óheilsusamlegt og afstaða hans leiddi sömuleiðis til þess að í kjölfar seinni komu hennar 01.10. 2002 féll hún út úr eftirliti af hálfu móttökunnar. Fyrir tilstuðlan dóttur kom Þ-kvk-nf að nýju á móttöku 20. apríl á þessu ári og síðan aftur 3. ágúst sl. ... Samkvæmt upplýsingum sem dóttir hennar gaf upphaflega, er það á árinu 2000 sem ættingjar fara að taka eftir gleymsku hjá Þ-kvk-þgf sem síðan færist í vöxt. Í viðtali í ágúst 2002 átti hún í erfiðleikum með að vita hvað tímanum leið og gat ekki lagt einfalda hluti á minnið í stutta stund. Hún kláraði ekki einfalt reikningsdæmi.... Í viðtali í apríl síðastliðinn var vitræn geta orðin greinilega lakari.... Það er því niðurstaða undirritaðs að Þ-kvk-nf G-kvk-nf sé haldin elliglöpum af Alzheimer gerð sem hafi verið að þróast á að minnsta kosti fjórum árum. Einkennin í hennar tilviki eru fyrst og fremst skert nærminni sem nú er orðið verulegt en auk þess skert innsæi og dómgreind á eigin getu. Niðurstaðan er því sú að hún geti ekki ráðið persónulegum högum sínum eða fjármálum.“

Í skýrslu stefnda fyrir dómi kom fram að móðir hans hafi viljað afsala honum spildunni í Vatnsendalandi áður en hún yrði áttræð. Hann hafi einn systkinanna sinnt landinu og haft þar með höndum atvinnurekstur, sem var ræktun og sala blóma fyrir verslunina Blómaval. Söluverðið á lóðinni í skiptum stefnda og áfrýjanda kvað hann hafa verið samkomulagsatriði milli þeirra mæðgina, en hann hafi sjálfur átt þar gróðurhús og fleira. Þá gat hann þess að söluverðið á sama landi til Kópavogsbæjar hafi fyrst og fremst ráðist af því að hann hafi við söluna misst aðstöðu fyrir atvinnurekstur sinn. Þá lýsti hann yfir að honum væri ókunnugt um að áfrýjandi væri haldin Alzheimer sjúkdómi eða hafi verið það þegar atvik málsins urðu. Loks gaf hann upp nokkrar ástæður fyrir því hvers vegna hann leysti ekki út þau lyf, sem læknir ávísaði áfrýjanda vegna Alzheimer sjúkdóms hennar.

III.

Faðir stefnda tók umrædda spildu á leigu 30. nóvember 1958 og skyldi samningurinn gilda í 50 ár. Mátti leigutaki selja eða leigja landið öðrum á leigutímanum. Leigulok hefðu samkvæmt því orðið 30. nóvember 2008. Fram er komið að ekki fór fram mat á verðmæti lóðarréttinda eða mannvirkja á spildunni í tengslum við kaup stefnda á henni af áfrýjanda. Af hálfu stefnda hafa verið lögð fram gögn sem sýna að við kaupin greiddi hann 250.000 krónur í peningum og samþykkti tvo víxla fyrir eftirstöðvunum, samtals 1.250.000 krónur, sem bera með sér að vera ódagsettir og óútgefnir.

Í samkomulagi stefnda við Kópavogsbæ segir að það sé gert „vegna innlausnar á landsspildu ... ásamt mannvirkjum og ræktun.“ Innlausnin sé nauðsynleg vegna framkvæmdar á skipulagi og greiði Kópavogsbær 19.000.000 króna eingreiðslu í skaðabætur. Skyldi bærinn strax fá hluta landsins til umráða, en stefndi halda afnotarétti fyrir starfsemi sína til 15. október 2005. Þá var honum heimilt að fjarlægja gróður og þau mannvirki, sem hann kysi að nýta áfram annars staðar. Ekki er fram komið að hvaða marki stefndi nýtti sér þá heimild, sem síðast var getið.

Áfrýjandi byggir á því að stefndi hafi misbeitt aðstöðu sinni til að komast yfir fjármuni og verðmæti fyrir óeðlilega lítið eða ekkert endurgjald með því að nýta sér að hún var ekki andlega hæf til að gera slíkan samning þegar hann var gerður. Með því hafi hann rýrt eigur óskipta búsins sem nú hafi verið tekið til opinberra skipta. Landið, sem um ræðir, hafi verið stórt og lóðarréttindin verðmæt þótt einungis hafi verið eftir fimm og hálft ár af leigutímanum þegar áfrýjandi afsalaði stefnda landinu. Þá þegar hafi verið fullljóst að vegna nýs skiplags á svæðinu yrði knýjandi þörf fyrir Kópavogsbæ að fá umráð yfir landinu strax og sé haldlaus sú viðbára að bærinn hafi einfaldlega getað látið samninginn renna út án þess að aðhafast neitt það sem eftir var leigutímans. Yrði því að líta svo á að söluverðið hafi aðallega verið bætur fyrir að losa landið undan leigusamningi. Til stuðnings staðhæfingu um verulegt verðmæti leigulóðarréttindanna hefur áfrýjandi lagt fram í málinu úrskurð matsnefndar eignarnámsbóta um verðmæti leiguréttinda yfir annarri og margfalt minni lóð í Vatnsendalandi, sem Kópavogsbær tók eignarnámi, en tæplega sex ár voru eftir af 50 ára leigutíma í því tilviki. Niðurstaðan þar hafi orðið sú að leiguréttindin voru metin á rúmlega 11.000.000 krónur. Þá hafi í sölunni til stefnda fylgt lítill sumarbústaður og geymsluskúr. Mótmælir áfrýjandi að bæturnar hafi komið fyrir missi aðstöðu fyrir rekstur stefnda, en umfang hans telur áfrýjandi hafa verið „nánast ekkert“.

IV.

Fyrir liggur að engin sundurliðun á kaupverði var gerð um einstaka þætti hins selda við kaup Kópavogsbæjar á lóðinni og því sem henni tengdist. Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti kom jafnframt fram að engin gögn, hvorki skattframtöl stefnda né önnur gögn, voru lögð fyrir kaupandann um verðmæti atvinnurekstrar stefnda á landinu í samningsviðræðum þeirra um kaupverð. Hefur verðmæti þessarar aðstöðu eða umfangi starfseminnar hvorki verið lýst með nokkrum hætti í málinu, né það stutt gögnum. Er því ósönnuð sú staðhæfing stefnda að söluverðið hafi einkum legið í þessum þætti og gildir einu þótt tekið hafi verið undir staðhæfingu hans í framburði fulltrúa kaupandans fyrir dómi. Verður stefndi að bera hallann af því. Áfrýjandi hefur hins vegar fært fram gild rök fyrir því að verðmæti hafi legið í leiguréttindunum þótt fá ár hafi verið eftir af leigutímanum þegar stefndi keypti landið. Þá kom fram af hálfu stefnda við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti að Kópavogsbær hafi þegar á árinu 2003 ætlað að hefja umsvif á landinu, sem stefnda hafi tekist að koma í veg fyrir. Að virtu öllu því, sem að framan greinir, verður fallist á með áfrýjanda að verulegur og augljós munur hafi verið á því verði, sem stefndi greiddi áfrýjanda fyrir eignina og raunvirði hennar.

Í II. kafla að framan var greint frá andlegu heilsufari áfrýjanda á þeim tíma, sem hér skiptir máli. Stefndi var með í för 20. ágúst 2002 þegar áfrýjandi leitaði læknis, sem gaf út síðara vottorðið, sem að framan var rakið. Var honum jafnframt ætlað að leysa út lyf fyrir áfrýjanda vegna sjúkdóms hennar. Fær sú staðhæfing stefnda með engu móti staðist að honum hafi þá ekki verið ljóst og sé ekki enn ljóst hvernig andlegu atgervi hennar hefur hrakað vegna sjúkdómsins allt frá árinu 2000. Verður að öllu virtu að líta svo á að skert andlegt hæfi áfrýjanda hafi sett mark sitt á efni samningsins. Þá héldu málsaðilar saman heimili þegar afsalið var gert 5. apríl 2003. Er fallist á með áfrýjanda að sú aðstaða sé hér fyrir hendi að vegna ákvæða 31. gr. laga nr. 7/1936 geti stefndi ekki borið fyrir sig samninginn og að hann sé óskuldbindandi fyrir áfrýjanda. Verður samkvæmt því tekin til greina krafa hennar um að afsal hennar til stefnda 5. apríl 2003 verði ógilt.

V.

Áfrýjandi krefst þess jafnframt að skuldarviðurkenning stefnda til hennar 19. janúar 2004 vegna lánveitingar að fjárhæð 1.000.000 krónur verði ógilt og hann dæmdur til að greiða þá fjárhæð með vöxtum. Er byggt á sömu ástæðum og eiga við um kröfu, sem áður var fjallað um, og lýtur að ógildingu á afsali. Samkvæmt skuldarviðurkenningu stefnda ber skuldin ekki vexti og skal endurgreidd með fimm jöfnum árlegum afborgunum, í fyrsta sinn 19. janúar 2007. Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti var af hálfu stefnda lögð fram bankakvittun, sem hann kveður sýna að framangreindan dag hafi hann greitt áfrýjanda 200.000 krónur inn á skuldina. Hefur þessu ekki verið mótmælt af hálfu áfrýjanda sérstaklega. Þegar skuldarviðurkenningin er virt er ljóst að lánið var veitt með kjörum sem voru stefnda afar hagfelld og áfrýjanda að sama skapi óhagstæð. Áður er fram komið hvernig heilsu áfrýjanda var farið og hverjar aðstæður hennar að öðru leyti voru. Af sömu ástæðum og greinir í IV. kafla að framan verður fallist á þennan kröfulið áfrýjanda og stefndi dæmdur til að greiða skuldina með dráttarvöxtum frá þeim degi er málið var höfðað. Sú málsvörn stefnda að tvö systkin hans hafi einnig fengið lán frá áfrýjanda skiptir ekki máli, en umrædd lán voru veitt meðan áfrýjandi var enn heil heilsu og að hluta meðan eiginmaður hennar lifði.

Stefndi verður dæmdur til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem verður ákveðinn í einu lagi eins og nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

Afsal áfrýjanda, Þ-kvk-ef G-kvk-ef, til stefnda, G-kk-ef Þ-kk-ef G-kk-ef, á réttindum samkvæmt leigusamningi 30. nóvember 1958 um 25.000 fermetra landspildu úr jörðinni Vatnsenda í Kópavogi er ógilt.

Skuldarviðurkenning stefnda til áfrýjanda vegna láns 19. janúar 2004 er ógilt. Stefndi greiði áfrýjanda 1.000.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 30. júní 2005 til greiðsludags, allt að frádregnum 200.000 krónum miðað við 19. janúar 2007.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 800.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.