525/2010

F ehf. og SÁ gerðu 14. desember 2006 með sér samning um makaskipti á landspildum. F ehf. taldi að SÁ hefði ekki efnt samninginn og krafðist þess fyrir dómi að SÁ greiddi sér fjárhæð sem tók mið af ákvæði samningsins um verðmæti þeirrar spildu sem átti að koma í hlut F ehf. Í dómi Hæstaréttar var bent á að F ehf. hefði ekki afsalað til SÁ þeirri spildu sem því bar að gera samkvæmt samningnum og óumdeilt væri að F ehf. væri enn þinglýstur eigandi hennar. Hvorki var talið að SÁ hefði tekið til sín umráð spildunnar með samþykki deiliskipulags né að sannað væri að SÁ hefði ráðstafað landi úr spildunni til annarra. Loks var talið að þar sem aðilar höfðu síðar sammælst um að fallin væri niður skylda SÁ til að afhenda F ehf. lóðir, svo og að leitast yrði við að semja um kaup SÁ á spildu F. ehf., gæti F ehf. ekki krafist þess að SÁ efndi samkomulagið frá 14. desember 2006 eftir aðalefni þess eða með greiðslu eins og krafist væri í málinu. SÁ var því sýknað af kröfu F ehf.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir I-kvk-nf B-kvk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf, G-kk-nf G-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 7. september 2010. Hann krefst að stefnda verði gert að greiða sér 440.557.432 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 30. júlí 2009 til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Eins og greinir í hinum áfrýjaða dómi gerðu aðilarnir 14. desember 2006 „samkomulag vegna makaskipta á landspildum í Sveitarfélaginu Álftanesi“, þar sem áfrýjandi lofaði að selja stefnda „hluta úr landi Sviðholts sem er þinglýst eign Fagraáss ehf.“ og auðkennd með nánar tilteknu landnúmeri, 58.650 m2 að stærð. Fyrir þessa spildu lofaði stefndi að greiða „með 11.000 m2 af íbúðafermetrum“, sem hver væri „metinn á kr. 30.000 á samningsdegi miðað við byggingavísitölu.“ Nánar tiltekið átti stefndi að afhenda og afsala áfrýjanda til eignar í fyrsta lagi spildu fyrir „að lágmarki 10 lóðir ... til byggingar íbúða fyrir 55 ára og eldri“ ekki síðar en 31. ágúst 2008 og yrðu þetta „íbúðafermetrar að lágmarki 1000fm2“, í öðru lagi spildu „til byggingar að lágmarki 30 almennra íbúða, í klasabyggð, raðhúsum, parhúsum eða fjölbýli“ fyrir 1. júní 2010, þar sem yrðu „íbúðafermetrar ... að lágmarki 7000 m2“, og í þriðja lagi fyrir 1. júní 2013 „spildu til byggingar að lágmarki 10 íbúða í sérbýli ... samtals íbúðafermetrar að lágmarki 3000 fm2.“ Í samkomulaginu var vísað til þess að ráðgert væri að vinna á árinu 2007 að deiliskipulagi fyrir svonefnt miðsvæði sveitarfélagsins og myndi endanleg staðsetning áðurgreindra lóða ekki liggja fyrir fyrr en skipulagið hefði tekið gildi, en þá yrðu gerðir kaupsamningar um þær að teknu tilliti til þess að kaupverð væri „endanlega ákveðið með samkomulagi þessu ... og tekur engum breytingum við gerð endanlegs kaupsamnings eins eða fleiri.“ Þá var tekið fram í samkomulaginu að spildan, sem áfrýjandi seldi stefnda, yrði „afhent og afsalað við undirritun samkomulags þessa“, en stefndi myndi „í framhaldinu afhenda Fagraási ehf. sem tryggingu verðmæti/tryggingu að verðmæti 330 milljóna, sem viðskiptabanki Fagraáss ehf. sættir sig við.“

Fyrir liggur að deiliskipulag, sem vísað var til í áðurgreindu samkomulagi, hafi tekið gildi 2. júlí 2008. Áður en til þess kom höfðu fyrirsvarsmenn aðilanna komið saman 30. apríl 2008 og ritaði lögmaður stefnda í framhaldi af því „minnisgreinar um fund“. Þær munu hafa verið sendar lögmanni áfrýjanda, sem staðfesti í orðsendingu 5. maí sama ár að hann og fyrirsvarsmaður áfrýjanda „munum fundinn svona.“ Í þessum svokölluðu minnisgreinum kom meðal annars fram að stefndi liti svo á að hann hefði efnt skyldu sína samkvæmt samkomulaginu frá 14. desember 2006 „með því að bjóða fram umsamdar lóðir á réttum stað á réttum tíma“, en áfrýjandi teldi sér á hinn bóginn „ekki skylt að veita þeim lóðum viðtöku þar sem hann sættir sig ekki við skipulagsskilmála.“ Þar sagði einnig eftirfarandi: „Aðilar urðu sammála um að skyldur sveitarfélagsins til að afhenda Fagraási ehf. lóðirnar samkvæmt fyrrgreindum samningi væru niður fallnar. Jafnframt var ákveðið að í stað þess að efna samninginn samkvæmt aðalefni hans skyldu aðilar leitast við að komast að samkomulagi um að sveitarfélagið keypti umrætt land sem fyrrgreindur samningur fjallar um af Fagraási ehf.“

Fjárhæðin, sem áfrýjandi krefst í málinu, tekur mið af áðurgreindu ákvæði í samkomulaginu frá 14. desember 2006 um að stefnda bæri að greiða áfrýjanda fyrir landspilduna með 11.000 „íbúðafermetrum“, en hver slíkur fermetri væri metinn á 30.000 krónur, sem bundnar væru byggingarvísitölu. Ekki er deilt um að fjárhæðin sé rétt reiknuð eftir þessum forsendum með breytingum á byggingarvísitölu frá desember 2006 til maí 2009, en áfrýjandi krefst hennar á grundvelli samkomulagsins, sem hann telur stefnda skylt að efna á þennan hátt. Um þetta verður að líta til þess að samkvæmt gögnum málsins mun áfrýjandi hafa eignast landspilduna, sem um ræðir, með kaupsamningi 28. apríl 2006, en fengið afsal fyrir henni 28. nóvember 2007, sem þinglýst var 21. desember sama ár. Samkomulag aðilanna frá 14. desember 2006 fól ekki í sér afsal fyrir spildunni frá áfrýjanda til stefnda, enda var þar mælt fyrir um að „formlegt afsal“ yrði gefið út samhliða því að stefndi léti af hendi tryggingu, sem þar var getið. Slíkt afsal hefur eftir gögnum málsins aldrei verið gefið út og er ekki deilt um að áfrýjandi sé enn þinglýstur eigandi spildunnar. Engin efni eru til að líta svo á að stefndi hafi tekið umráð hennar með samþykki deiliskipulags, enda gat það eftir ákvæðum þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 náð til lands, sem ekki var í eigu hlutaðeigandi sveitarfélags. Áfrýjandi hefur ekki hrundið þeirri staðhæfingu stefnda að hann hafi engu landi ráðstafað úr þessari spildu til annarra. Leggja verður til grundvallar að sannað sé í málinu að á fyrrnefndum fundi 30. apríl 2008 hafi verið lýst yfir sammæli aðilanna um að fallin væri niður skylda stefnda til að afhenda áfrýjanda lóðir eftir ákvæðum samkomulags þeirra, svo og um að „leitast við“ þess í stað að semja um kaup stefnda á spildunni, sem ekki gengu eftir. Að þessu öllu virtu getur áfrýjandi ekki krafist þess að stefndi efni samkomulag þeirra frá 14. desember 2006 eftir aðalefni þess, hvorki með afhendingu lóða né greiðslu eins og áfrýjandi gerir kröfu um, enda verður að líta svo á að hann sé jafnframt óbundinn af samkomulaginu. Í málinu krefst áfrýjandi hvorki bóta vegna ætlaðra vanefnda stefnda á samkomulaginu né leitar hann skaðabóta vegna rýrnunar á verðmæti spildunnar, sem kunni að hafa leitt af deiliskipulagi, sbr. 33. gr. laga nr. 73/1997. Niðurstaða hins áfrýjaða dóms verður því staðfest.

Áfrýjanda verður gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Fagriás ehf., greiði stefnda, Sveitarfélaginu Álftanesi, 500.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.