418/2009

Árið 2008 keyptu B og S, f.h. óstofnaðs hlutafélags, allt hlutafé I ehf. Ágreiningur var milli aðila um uppgjör og héldu B og S eftir tilgreindri fjárhæð af kaupverðinu. H o.fl. töldu þá fjárhæð hærri en heimilað hefði verið í kaupsamningi og kröfðust þess að B og S greiddu mismuninn, 14.861.201 krónu. Var meðal annars deilt um endurgreiðslukröfu SA hf. á hendur hinu selda félagi að fjárhæð 4.326.944 krónur og kröfðust B og S lækkunar á dómkröfum H o.fl. sem nam þeirri fjárhæð. Talið var að B og S hefðu gert einhliða samkomulag við SA hf. um endurgreiðslu kröfunnar og án aðildar H o.fl., eins og áskilið hefði verið í kaupsamningi aðila. H o.fl. væru því ekki bundnir af því samkomulagi og því ekki fallist á að lækka kröfur H o.fl. sem nam þeirri fjárhæð. Þá var í kaupsamningi aðila gert ráð fyrir að kaupendur mættu halda eftir 2.500.000 krónum vegna viðgerða sem eftir ætti að framkvæma á aðaleign félagsins, sem var hótelbygging. B og S töldu hins vegar að verulegur viðbótarkostnaður hefði fallið til við að koma fasteigninni í umsamið ástand og lögðu fram af þessu tilefni fjölda reikninga. Í dómi Hæstaréttar kemur fram að jafnvel þótt ekki hefði farið fram mat á fasteigninni mætti slá því föstu að hún hafi ekki uppfyllt þær væntingar sem B og S hefðu mátt hafa samkvæmt sölulýsingu. Hins vegar væri ekki unnt að átta sig á því að hvaða verkþáttum reikningarnir lutu að og þar af leiðandi ósannað að sá kostnaður sem H o.fl. væru ábyrgir fyrir næmu hærri fjárhæð en þeim 2.500.000 sem um var samið. Var krafa H o.fl. tekin til greina og B og S gert að greiða þeim umkrafða fjárhæð.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma H-kvk-nf H-kvk-nf hæstaréttardómari, V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf settur hæstaréttardómari og B-kk-nf B-kk-nf dómstjóri.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 23. júlí 2009. Þeir krefjast í aðalsök sýknu að svo stöddu, en í gagnsök sýknu. Þá krefjast þeir málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti óskipt úr hendi gagnáfrýjenda.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu fyrir sitt leyti 7. október 2009 og krefjast þess að aðaláfrýjendur verði dæmdir til að greiða þeim 14.861.201 krónu ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 4.861.201 krónu frá 20. febrúar 2008 til 24. mars sama ár, en af 14.861.201 krónu frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefjast þeir málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Málavöxtum er lýst í hinum áfrýjaða dómi, en aðaláfrýjendur keyptu einkahlutafélagið Islandia Hotel af gagnáfrýjendum 6. febrúar 2008 og deila um greiðslur vegna þeirra viðskipta.

Kröfu sína í aðalsök um sýknu að svo stöddu byggja aðaláfrýjendur á því að uppgjör hafi ekki farið fram samkvæmt ákvæðum kaupsamnings. Frá því að kaupsamningur var gerður hafi aðaláfrýjendur greitt ýmsa reikninga samtals að fjárhæð 27.323.219 krónur. Þeim hafi verið heimilt að halda eftir samtals 25.000.000 krónum til að mæta slíkum útgjöldum og skuldi gagnáfrýjendum ekkert. Þar sem endanlegt uppgjör hafi hins vegar ekki farið fram sé ekki unnt að ljúka málinu með endanlegum dómi. Komið hafi í ljós að upplýsingar um skammtímaskuldir sem kaupverð hafi verið miðað við hafi verið rangar, síðast í mars á þessu ári hafi komið fram eldri viðskiptakröfur á félagið. Þá hafi verulega skort á að hótelið, sem var aðaleign félagsins og lýst hafi verið við kaupin sem nýju og fullbúnu þriggja stjörnu hóteli, stæðist væntingar og hefði kostað verulega fjármuni að koma því í umsamið ástand. Af hálfu aðaláfrýjenda kom fram við munnlegan málflutning fyrir Hæstarétti að uppgjör gæti farið fram því allir reikningar vegna skammtímaskulda og lagfæringa á hótelbyggingunni lægju nú fyrir ásamt opinberum gjöldum, og hefði þetta verið greitt af félaginu. Telja þeir sig hafa greitt hærri fjárhæð en nam umsömdu kaupverði.

I

Í 2. grein kaupsamnings aðila er gerð grein fyrir kaupverði og greiðslu þess. Þar er meðal annars tekið fram að kaupendum sé heimilt að halda eftir 15.000.000 krónum, þar af 12.500.000 krónum vegna áætlaðra skammtímaskulda en 2.500.000 krónum vegna viðgerða sem eigi eftir að framkvæma á fasteign félagsins. Þá var þeim heimilt að halda eftir 10.000.000 krónum þar til yfirlýsing leigusala tiltekinnar lóðar lægi fyrir.

Í fyrri málsgrein 3. greinar samningsins segir að greiðsla eftirstöðva kaupverðsins, 31.200.000 krónur á gjalddaga 14 dögum eftir undirritum samningsins sé háð því „að fyrir liggi athugasemdalausar niðurstöður áreiðanleikakönnunar.“ Skuli kaupendur hafa lokið henni „innan 7 daga frá undirritun kaupsamnings og lýsa því yfir með undirritun sinni á samning þennan að þeir hafi fengið í hendur öll þau gögn sem þeir hafa óskað eftir.“ Innan 8 daga frá undirritun skyldu athugasemdir berast seljendum og Saga Capital fjárfestingarbanka hf., sem fór með umboð þeirra við söluna. Komi athugasemdir fram og tækist ekki samkomulag um þær innan 10 daga frá undirritun, þá skyldu „aðilar tilnefna hvor sinn aðila sem skulu koma með tillögu að uppgjöri.“ Næðist enn ekki samkomulag, þá skyldi Saga Capital fjárfestingarbanka hf. tilnefna oddamann „sem sker úr ágreiningi innan 14 daga frá undirritun kaupsamnings og skuldbinda báðir aðilar sig til þess að hlíta niðurstöðu hans.“

Í samræmi við kaupsamninginn létu aðaláfrýjendur gera áreiðanleikakönnun á félaginu. Er þar gerð athugasemd við kröfu á hendur Sjóvá-Almennum tryggingum hf. og einnig um það að staða gagnvart lánardrottnum sé ekki nægilega glögg „sem ætti ekki að koma að sök ef uppgjör á skuldum fer fram samkvæmt tilboði.“ Taldi endurskoðandi sá, sem könnunina gerði, að leggja þyrfti fram gleggri og uppfærðan lista um skammtímaskuldir. Niðurstaða könnunarinnar er að ekki séu neinir alvarlegir „ágallar á uppgjöri Islandia Hotels ehf. fyrir árið 2007 sem leiða ættu til breytinga á uppgjöri“, þó þurfi að leita skýringa og staðfestingar á kröfunni á hendur Sjóvá-Almennum tryggingum hf. Kaupsamningurinn var eins og áður segir undirritaður 6. febrúar 2008. Áreiðanleikakönnunin er ódagsett en ekki er ágreiningur um að hún hafi komið fram innan tímamarka samningsins. Ekki verður byggt á síðari skýringum aðaláfrýjenda og endurskoðandans um að áreiðanleikakönnunin sé ófullkomin vegna þess að bókhald félagsins hafi ekki verið frágengið þegar hún var gerð. Áreiðanleikakönnunin var þannig fyrirvaralaus hvað þetta varðar og verða aðaláfrýjendur að bera hallann af því.

Framangreind 3. grein kaupsamningsins, og sú aðferð sem þar er samið um að verði viðhöfð til lausnar ágreiningi sem upp kunni að koma við uppgjör, lýtur samkvæmt efni sínu að fjárhagslegri stöðu og rekstrarhorfum hins selda félags. Af hálfu aðaláfrýjenda hefur því ekki verið hreift að þeir hafi gert athugasemdir í kjölfar áreiðanleikakönnunarinnar innan þeirra tímamarka sem sett eru í kaupsamningnum. Auk þess féllu aðaláfrýjendur frá kröfu um frávísun málsins í héraði 9. desember 2008 sem var reist á því að uppgjörið hefði átt að sæta meðferð samkvæmt 3. grein samningsins. Í sama þinghaldi lækkuðu gagnáfrýjendur kröfu sína í ljósi nokkurra reikninga sem þá höfðu komið fram. Frekari kröfur aðaláfrýjenda vegna skammtímaskulda eða breytinga á slíkum kröfum, sem gerðar eru fyrir Hæstarétti, er mótmælt af gagnáfrýjendum og teljast of seint fram komnar. Leiðir þetta til þess að hafnað verður kröfu aðaláfrýjenda um sýknu að svo stöddu á þeirri forsendu að uppgjör hafi ekki farið fram, enda lýtur 3. grein samningsins um uppgjör að þeim efnisþáttum samningsins sem áreiðanleikakönnunin tók til. Samkvæmt þessu eru aðaláfrýjendur bundnir við samninginn að því er skammtímaskuldir varðar eins og þær voru áætlaðar á kaupsamningsdegi, að teknu tilliti til þeirra breytinga sem gerðar voru í héraði, enda leiddi áreiðanleikakönnun sú sem þeir létu gera ekki til annarrar niðurstöðu. Athugasemd var þó gerð vegna uppgjörs við Sjóvá-Almennar tryggingar hf. og verður fjallað um þann þátt sérstaklega.

II

Í lokamálsgrein 2. greinar kaupsamningsins er sérstaklega fjallað um „tvö ágreiningsmál“ sem séu óleyst gagnvart viðskiptamönnum félagsins og lúti annað að Sjóvá-Almennum tryggingum hf. Þar kemur fram að seljendur telji sig eiga kröfu á tryggingafélagið, en það hafi aðeins samþykkt hana að hluta. Því sé óvissa um þá fjárhæð sem koma muni til frádráttar skammtímaskuldum, en fáist meira greitt en þegar hafi verið samþykkt eigi kaupendur að greiða seljendum mismuninn.

Gagnáfrýjandinn V-kk-nf S-kk-nf lýsti því fyrir dómi að tjón hefði orðið á byggingareiningum hótelsins í flutningi frá Noregi. Taldi hann að heildarbætur vegna þessa hefðu numið 35.000.000 til 40.000.000 krónum. Ágreiningur hefði verið við tryggingafélagið um bætur og útborgun þeirra og hafi þeir átt í samningaviðræðum um lokakröfuna sem hafi numið tæpum 15.000.000 krónum. Samkomulag hafi síðan náðst um 9.000.000 króna lokagreiðslu eftir að gagnáfrýjendur hefðu gefið eftir um 6.000.000 krónur vegna útlagðs kostnaðar. Kemur fram í skýrslunni að gagnáfrýjendur höfðu falið lögmannsstofu að annast þetta uppgjör við tryggingafélagið. Samkvæmt skaðabótakvittun Sjóvá-Almennra trygginga hf. 18. febrúar 2008 skyldi greiða 9.000.000 krónur til Islandia Hotel ehf. og er nánari skýring þannig: „Lokauppgjör tjónabóta vegna flutningstjóns á hóteleiningum í mars 2007 skv. samkomulagi“ við nafngreindan lögmann. Þegar viðskiptaskuldir höfðu verið dregnar frá greiddi Sjóvá-Almennar tryggingar hf. félaginu sama dag í samræmi við þetta samkomulag 8.085.847 krónur sem lokagreiðslu.

Í skýrslu gagnáfrýjandans V-kk-ef kemur einnig fram að eftir lokauppgjörið hafi starfsmaður tryggingafélagsins talið að ofgreiddar hafi verið 4.326.944 krónur um áramótin 2007/2008, en gagnáfrýjendur hafi ekki talið þetta rétt. Taldi hann að aðaláfrýjandinn B-kk-nf Þ-kk-nf og Saga Capital fjárfestingarbanki hf. hefðu verið upplýst um þessa kröfu. Krafan virðist hafa verið sett fram í tölvupósti 28. febrúar 2008 til lögmannsins sem annaðist málið fyrir gagnáfrýjendur gagnvart tryggingafélaginu. Aðaláfrýjendur hafa lagt fram bréf frá tryggingafélaginu dagsett 27. febrúar 2009 þar sem staðfest er að samkomulag hafi „náðst milli Sjóvá-Almennra trygginga hf. og Íslandia Hótel ehf. um endurgreiðslu af ofgreiddum vátryggingarbótum að fjárhæð kr. 4.326.944.“ Á grundvelli þessa krefjast þeir þess að sama fjárhæð verði dregin frá dómkröfunni.

Í nefndum hluta 2. greinar kaupsamnings aðila er sérstakt skilyrði þess efnis, að krafan á hendur Sjóvá-Almennum tryggingum hf. skuli vera á forræði seljenda og á þeirra kostnað. Ekkert í gögnum málsins bendir til þess að gagnáfrýjendur hafi samþykkt framangreinda endurkröfu. Þvert á mót kemur fram í skýrslu gagnáfrýjandans V-kk-ef að þeir hafi ekki verið samþykkir þeirri fullyrðingu vátryggingafélagsins að greitt hafi verið of mikið. Einhliða samkomulag aðaláfrýjenda við Sjóvá-Almennar tryggingar hf. um endurkröfuna án aðildar gagnáfrýjenda var ekki bindandi fyrir þá og verður krafa aðaláfrýjenda þar að lútandi ekki tekin til greina.

III

Loks lýtur ágreiningur aðila að uppgjöri vegna kostnaðar við aðaleign hins selda félags, hótelbyggingu að Núpum í Skaftárhreppi. Við gerð kaupsamningsins var gert ráð fyrir að kaupendur mættu halda eftir 2.500.000 krónum „vegna viðgerða sem eftir á að framkvæma á fasteign félagsins“ eins og segir í 2. grein hans. Svo sem fram er komið var hótelið byggt úr einingum sem fluttar höfðu verið inn frá Noregi og varð tjón á sendingunni í flutningi. Óumdeilt er að styrkja þurfti einingar byggingarinnar. Virðist það hafa verið tilefni þess að aðaláfrýjendum var heimilt að halda eftir 2.500.000 krónum af kaupverði. Eftir kaupsamning kom fram leki, sem talinn var geta stafað af því að ekki hefði verið sett aukalag af pappa á þakið. Samkvæmt skýrslu gagnáfrýjandans V-kk-ef fyrir dómi, samþykktu seljendur að taka á sig kostnað við það.

Aðaláfrýjendur leggja áherslu á að þeir hafi keypt nýtt hótel í rekstri, en að verulegur viðbótarkostnaður hafi fallið til vegna þess að frekari gallar hafi komið fram á eigninni. Auk þess hafi ýmsum framkvæmdum verið ólokið og úttekt á byggingunni ekki farið fram. Þá hafi opinber leyfi og gjöld ekki verið frágengin. Aðaláfrýjendur hafa lagt fram fjölda reikninga, sem þeir segja að sé vegna lokafrágangs, samtals að fjárhæð 9.436.535 krónur, og telja að auki að eftir dómtöku í héraði hafi enn bæst við um 2.500.000 krónur vegna viðbótarvinnu við frágang, launakröfu og skipulagsgjalds.

Aðaláfrýjendur byggja á því að ágreiningur þeirra og gangáfrýjenda varði uppgjör vegna kaupa á einkahlutafélagi. Hluti af því uppgjöri séu reikningar fyrir viðgerðarkostnaði vegna galla og ólokinna verka við fasteignina, sem hafi átt að vera fullbúin. Við söluna var aðaleign hins selda félags kynnt sem þriggja stjörnu hótel sem lokið var byggingu á í júní 2007 og hafi það veri/*ð fyrsta rekstrarár þess. Umrædd fasteign var hluti af viðskiptum aðilanna. Að því marki sem ágreiningur þeirra snýst um það hvort fasteignin hafi verið í samræmi við þær væntingar sem kaupendur höfðu um hana eiga við reglur um fasteignakaup, sbr. lög nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Í 5. grein kaupsamningsins segir að kaupandi hafi „kynnt sér ástand hins selda og sættir sig við það að öllu leyti.“ Í 28. gr. laga nr. 40/2002 segir að þó að kaup um fasteign séu gerð með þeim skilmálum að eign sé seld „í því ástandi sem hún er og kaupandi hefur kynnt sér“ eða sambærilegum almennum fyrirvara, teljist hún engu að síður gölluð ef seljandi hefur ekki veitt réttar eða fullnægjandi upplýsingar um eignina eða þær upplýsingar sem hafa verið veittar um hana eru rangar, sbr. 26. og 27. gr. laganna. Einnig teljist fasteign gölluð þrátt fyrir að fyrirvari hafi verið gerður um skoðun kaupanda, ef ástand hennar reynist vera til muna lakara en kaupandi hafði ástæðu til að ætla miðað við kaupverð hennar eða atvik að öðru leyti.

Eins og áður greinir var umrædd fasteign aðaleign hins selda félags með þeim hótelrekstri sem þar fór fram. Jafnvel þótt ekki hafi farið fram mat á fasteigninni má slá því föstu að hún hafi ekki uppfyllt þær væntingar sem kaupendur máttu hafa samkvæmt sölulýsingu. Sönnunarbyrði fyrir því að þær framkvæmdir sem unnar hafa verið við eignina varði það að koma henni í það ástand sem ætla mátti að hún væri í við kaupin hvílir á aðaláfrýjendum. Eins og að framan greinir hafa þeir lagt fram ýmsa reikninga vegna byggingarframkvæmda. Ekki er unnt að átta sig á því að hvaða verkþáttum hinir ýmsu reikningar lúta og þar af leiðandi er ósannað að sá kostnaður sem gagnáfrýjendur teljist ábyrgir fyrir nemi hærri fjárhæð en þeim 2.500.000 krónum sem um var samið.

Af öllu framangreindu leiðir að tekin verður til greina krafa gagnáfrýjenda eins og hún er fram sett. Staðfest verður ákvörðun héraðsdóms um málskostnað og aðaláfrýjendum gert að greiða málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Aðaláfrýjendur, B-kk-nf Þ-kk-nf og S-kk-nf H-kk-nf, greiði gagnáfrýjendum, H-kk-þgf Þ-kk-þgf P-kk-þgf, V-kk-þgf S-kk-þgf, F&S ehf. og Helgavatni ehf. 14.861.201 krónu ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 4.861.201 krónu frá 20. febrúar 2008 til 24. mars sama ár, en af 14.861.201 krónu frá þeim degi til greiðsludags.

Málskostnaðarákvörðun héraðsdóms er óröskuð.

Aðaláfrýjendur greiði gagnáfrýjendum 400.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.