52/2003

Í málinu deildu aðilar um efni skjals sem kvað á um kaup fjögurra íbúða í fjölbýlishúsinu B. Þegar skjalið var samið var bygging hússins ekki hafin og var óupplýst hvort drög að teikningum hafi þá legið fyrir. Var ágreiningur um það hvort líta mætti á skjalið sem samning um kaup fremur en yfirlýsingu um vilja til að ganga til þeirra, hvort K ehf. gæti, ef um kaup hafi verið að ræða, reist á því rétt yfir nánar tilteknum  íbúðum í B og hvort hann hafi efnt skuldbindingar sínar að því leyti, sem efndatími þeirra hafi verið kominn, þannig að BV ehf. hafi ekki verið heimilt að rifta kaupunum. Þóttu slíkir stórfelldir brestir á reifun málsins og gagnaöflun af hendi beggja aðila að ófært væri að fella á það efnisdóm. Var málinu því vísað sjálfkrafa frá héraðsdómi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, G-kk-nf G-kk-nf og P-kk-nf K-x-x H-kk-nf.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 14. febrúar 2003. Hann krefst þess aðallega að viðurkennt verði að gagnáfrýjanda beri að efna kaupsamning þeirra frá 15. september 1999 eftir aðalefni hans með því að gefa út til aðaláfrýjanda afsal fyrir íbúðum nr. 224-8828, 224-8832, 224-8836 og 224-8840 í húsinu að Blásölum 22 í Kópavogi gegn því að aðaláfrýjandi greiði við afhendingu þeirra 12.000.000 krónur „uppreiknaðar miðað við þróun byggingarvísitölu frá september 1999 fram til greiðsludags“, en til vara gegn greiðslu á 12.823.529 krónum með sömu skilmálum. Til þrautavara krefst aðaláfrýjandi þess að staðfest verði sú niðurstaða héraðsdóms að gagnáfrýjanda beri að greiða sér 6.000.000 krónur, en sú fjárhæð beri dráttarvexti frá 15. september 1999 til greiðsludags. Í öllum tilvikum krefst aðaláfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi fyrir sitt leyti 30. apríl 2003. Hann krefst sýknu af framangreindum kröfum aðaláfrýjanda. Jafnframt krefst gagnáfrýjandi þess aðallega að staðfest verði riftun hans á fyrrgreindum kaupsamningi frá 15. september 1999 með yfirlýsingu 8. febrúar 2002. Til vara krefst hann þess að aðaláfrýjanda verði gert að greiða sér 30.000.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 15. september 1999 til 1. júlí 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst gagnáfrýjandi í öllum tilvikum málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Aðilar málsins rituðu 15. september 1999 undir skjal, sem eftir yfirskrift sinni var kaupsamningur, en þar lýsti aðaláfrýjandi sig skuldbundinn til að kaupa og gagnáfrýjandi sig til að selja fjórar íbúðir, sem sagðar voru „ca. 85 ferm. með sameign“, á 3., 4., 5. og 6. hæð hússins að Blásölum 22 í Kópavogi. Átti að afhenda íbúðirnar í ágúst 2001 fullbúnar án gólfefna og skyldi verð hverrar vera 7.500.000 krónur miðað við verðlag í september 1999. Um greiðslu kaupverðsins, sem nam samtals 30.000.000 krónum, voru ákvæði í fjórum stafliðum í 3. gr. skjalsins. Samkvæmt a. lið greinarinnar átti lóð að Heimalind 28 að teljast greiðsla á 6.500.000 krónum, í b. lið kom fram að 5.500.000 krónur yrðu greiddar með lóð að Ísalind 2, samkvæmt c. lið átti „Samningur UBK“ að vera greiðsla á 6.000.000 krónum, en loks var sagt í d. lið að greiðsla á 12.000.000 krónum væri „Íbúðarlánasjóður“. Að öðru leyti sagði eftirfarandi í þessari grein: „Verð lóðanna í lið a og b eru verð sem Kársnes telur sig geta fengið fyrir lóðirnar. Kaupandi telur þetta verð of hátt en ef seljandi getur fundið kaupanda á þessu verði þá verður lóðin seld viðkomandi tilboðsgjafa. Annars verða lóðirnar metnar að nýju. Lægsta viðmiðunarverð er úthlutunarverð lóða hjá Kópavogsbæ. Gerður verður kaupsamningur milli aðila um lið a og b fyrir árið 2000.“ Ekki voru frekari ákvæði í skjalinu um viðskipti aðilanna. Það var undirritað af G-kk-þgf O-kk-þgf og H-kk-þgf H-kk-þgf, sem samkvæmt framlögðu vottorði hlutafélagaskrár voru annars vegar meðstjórnandi og hins vegar framkvæmdastjóri aðaláfrýjanda, og af V-kk-þgf D-kk-þgf fyrir hönd gagnáfrýjanda, en gögn liggja ekki fyrir um stöðu hans hjá því félagi. Jafnframt rituðu tveir vottar undir skjalið.

Í málinu greinir aðilana aðallega á um það hvort líta megi á þetta skjal sem samning um kaup fremur en yfirlýsingu um vilja til að ganga til þeirra, hvort aðaláfrýjandi geti, ef um kaup var að ræða, reist á því rétt yfir nánar tilteknum íbúðum í húsinu að Blásölum 22 og hvort hann hafi efnt skuldbindingar sínar að því leyti, sem efndatími þeirra er kominn, þannig að gagnáfrýjanda hafi ekki verið heimilt að rifta kaupum með yfirlýsingu sinni 8. febrúar 2002, sem áður er getið.

Þótt ágreiningur standi milli aðilanna um þau atriði, sem að framan er getið, eru litlar sem engar skýringar í málinu á aðdragandanum að gerð skjalsins frá 15. september 1999. Hefur þannig ekkert komið fram um markmið aðaláfrýjanda með þessari ráðstöfun eða hvort hún hafi átt sér hliðstæður í starfsemi hans að öðru leyti. Þá hefur heldur ekki verið reifað hvort ráðstafanir sem þessar hafi tíðkast í starfsemi gagnáfrýjanda, sem virðist á þessum tíma hafa fengist við smíð og sölu íbúðarhúsnæðis. Ekkert liggur fyrir í málinu um hvort stjórn aðaláfrýjanda hafi fjallað um fyrirhuguð kaup við gagnáfrýjanda, hvernig kaupin kunni að hafa verið kynnt þar eða hvaða skilning forráðamenn aðaláfrýjanda kunni almennt að hafa lagt í ráðagerðir félagsins, en aðaláfrýjandi leiddi ekki aðra til skýrslugjafar fyrir dómi við aðalmeðferð málsins í héraði en áðurnefndan meðstjórnanda í stjórn þess. Hefur heldur ekkert komið fram að því er gagnáfrýjanda varðar um þessi atriði að því leyti, sem þau gætu átt við, en fyrrnefndur V-kk-nf D-kk-nf kom einn fyrir dóm til skýrslugjafar að tilhlutan hans. Loks er til þess að líta að aðilarnir deila um það á vegum hvors þeirra texti skjalsins frá 15. september 1999 hafi verið saminn og stóð um þetta orð gegn orði eftir skýrslugjöf fyrrgreindra manna fyrir héraðsdómi. Niðurstaða um þetta getur orkað á skýringu skjalsins, en ekki verður annað séð en að leiða hefði mátt fleiri menn fyrir dóm til upplýsingar um þetta.

Óumdeilt er að ekki hafi verið byrjað að smíða húsið að Blásölum 22 þegar aðilarnir undirrituðu skjalið 15. september 1999. Á þeim tíma virðist gagnáfrýjandi á hinn bóginn hafa verið að hefja framkvæmdir við hús að Blásölum 24, en aðaláfrýjandi heldur því fram að þessi hús séu eins í flestum öðrum atriðum en því að fjöldi hæða í þeim sé ekki sá sami. Engin gögn hafa þó verið lögð fram um þetta í málinu. Þá liggur heldur ekki fyrir hvort teikningar af húsinu að Blásölum 24 hafi verið fullgerðar 15. september 1999 eða hvort drög að teikningum af Blásölum 22 hafi þá verið til. Engar viðhlítandi skýringar hafa komið fram á því hvað aðilarnir hafi, hvor fyrir sitt leyti eða í sameiningu, lagt til grundvallar því að alls myndu vera fjórar íbúðir á 3., 4., 5. og 6. hæð hússins að Blásölum 22 með þeirri stærð, sem getið var um í skjalinu.

Við aðalmeðferð málsins í héraði greindu áðurnefndir menn, sem þar gáfu skýrslur, frá því að greiðsla, sem um ræddi í c. lið 3. gr. skjalsins frá 15. september 1999, hafi átt að vera fólgin í því að aðaláfrýjandi tæki að sér að efna fyrirheit gagnáfrýjanda um greiðslu á 6.000.000 krónum til Ungmennafélagsins Breiðabliks í Kópavogi, en fjárhæð þessa hafi sá síðarnefndi átt að inna af hendi á þremur árum. Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti var þess getið af hálfu gagnáfrýjanda að gegn þessari fjárhæð hafi hann átt að fá birtar auglýsingar í tengslum við starfsemi ungmennafélagsins. Um þessa skuldbindingu gagnáfrýjanda hafa engin gögn verið lögð fram í málinu. Er því alls óljóst hvort honum hafi á einhvern hátt borið endurgjald fyrir greiðslu sína og hvort það hafi þá verið innt af hendi. Gegn mótmælum gagnáfrýjanda hefur aðaláfrýjandi haldið því fram að hann hafi þegar efnt skuldbindingu þess fyrrnefnda við ungmennafélagið, en fyrir þessu hafi hann handbær gögn. Þau gögn hafa ekki verið lögð fram í málinu. Hvað sem því líður liggur heldur ekki fyrir að aðaláfrýjandi hafi á einhverju stigi tekið skuldbindinguna að sér með þeim áhrifum að ungmennafélagið hafi leyst gagnáfrýjanda undan skyldu sinni.

Eins og áður greinir var í a. og b. lið 3. gr. skjalsins frá 15. september 1999 mælt fyrir um að aðaláfrýjandi myndi greiða gagnáfrýjanda samtals 12.000.000 krónur með því að afhenda honum tvær nánar tilgreindar byggingarlóðir. Óumdeilt er að þetta hafi ekki verið gert. Aðaláfrýjandi heldur því fram að samkomulag hafi síðar tekist milli aðilanna um að hann skyldi greiða sömu fjárhæð með peningum. Gagnáfrýjandi heldur því á hinn bóginn fram að aðaláfrýjandi hafi selt lóðirnar án samráðs við sig og aldrei boðið fram efndir á annan hátt. Varðandi þetta ágreiningsefni er til þess að líta að í 3. gr. skjalsins voru frekari ákvæði, sem greinir hér að framan, um þessa liði í greiðslu aðaláfrýjanda. Í þessum ákvæðum, þar sem sýnilega hafa víxlast orðin kaupandi og seljandi, virðist hafa verið ráðgert að aðaláfrýjandi mætti leita annarra kaupenda að lóðum þessum, því að gagnáfrýjandi hafi ekki fallist á það verð, sem talið yrði greitt með þeim. Kom þar einnig fram að ef kaupandi fyndist yrði lóðin seld honum. Þetta ákvæði er óskýrt um það hvor aðilanna hafi átt að selja lóðirnar ef kaupendur fengjust að þeim og hefur ekkert verið leitast við að varpa ljósi á það í málinu. Ekkert hefur komið fram af hálfu aðaláfrýjanda um hvort hann hafi selt lóðirnar, svo sem gagnáfrýjandi heldur fram, á hvaða tíma eða gegn hvaða verði og heldur ekki hvort slíkar ráðstafanir hafi átt að helgast af því ákvæði, sem hér um ræðir. Þá hefur aðaláfrýjandi ekki skýrt frekar hvenær samkomulag eigi að hafa tekist um að nýta ekki lóðirnar sem greiðslu eða hvaða menn hafi gert það af hendi aðilanna.

Að virtu öllu því, sem að framan greinir, eru slíkir stórfelldir brestir á reifun málsins og gagnaöflun af hendi beggja aðila að ófært er að fella á það efnisdóm. Verður af þessum ástæðum að vísa því sjálfkrafa frá héraðsdómi.

Rétt er að aðilarnir beri hvor sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.