74/2016

A og H höfðuðu mál á hendur Ó til heimtu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi um fasteign, en Ó hélt uppi gagnkröfu vegna ætlaða galla á hinu selda. Var gagnkrafan í fyrsta lagi vegna ýmissa galla sem hann taldi vera innanhúss, einkum vegna raka eða myglu, í öðru lagi á þaki, í þriðja lagi á fráveitulögnum og í fjórða lagi á baðherbergi. Þá krafðist Ó skaðabóta vegna kostnaðar við leigu á húsnæði þann tíma sem viðgerðum og endurbótum stóð. Talið var að Ó hefði engar sönnur fært að því að A og H hefðu verið kunnugt um þann raka sem fannst innanhúss þannig að varðaði vanrækslu á upplýsingaskyldu seljanda samkvæmt 26. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Á hinn bóginn þótti sannað að A og H hefðu hlotið að vita um ástand þakviða við skorstein fasteignarinnar og að öndunarpípa hefði ekki legið í gegnum þakið, heldur endað í risinu sjálfu. Voru þau því dæmd skaðabótaskyld vegna tjóns sem af þessu mátti leiða. Jafnframt var talið að ástand frárennslislagna hefði ekki verið í samræmi við upplýsingar í söluyfirliti fasteignarinnar. Með vísan til 1. mgr. 27. gr. fasteignakaupalaga voru A og H látin bera ábyrgð á því. Þá var litið svo á að þeir ágallar sem Ó taldi vera á baðherbergi fasteignarinnar væru ekki gallar í skilningi 18. gr. laganna. Loks var ekki fallist á með Ó að þeir gallar, sem hefðu verið á fasteigninni og leiddu til réttar hans til skaðabóta, hefðu verið slíkir að nauðsynlegt hefði verið fyrir hann að flytja úr íbúðinni til lengri tíma vegna úrbóta á þeim. Voru A og H því sýknuð af þeirri kröfu.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf, E-kk-nf T-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 29. janúar 2016. Hann krefst þess að gagnáfrýjendum verði sameiginlega gert að greiða sér 4.658.615 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 9. janúar 2014 til greiðsludags og að þeim verði gert að gefa út afsal til sín fyrir fasteigninni Háteigsvegi 24 í Reykjavík, efri sérhæð, fastanúmer 201-1608, ásamt bílskúr, fastanúmer 201-1609. Þá krefst aðaláfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti óskipt úr hendi gagnáfrýjenda.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu héraðsdómi fyrir sitt leyti 4. febrúar 2016. Þau krefjast staðfestingar héraðsdóms um annað en málskostnað, sem þeim verði dæmdur í héraði og fyrir Hæstarétti.

I

Málsatvik eru rakin í hinum áfrýjaða dómi. Eins og þar greinir á málið rót sína að rekja til þess að aðaláfrýjandi keypti 4. september 2013 íbúð á efri hæð í húsinu nr. 24 við Háteigsveg í Reykjavík af gagnáfrýjendum. Ágreiningslaust er að aðaláfrýjandi skoðaði fasteignina þrívegis fyrir kaupin, einu sinni við svonefnda sölusýningu fasteignasala, einu sinni ásamt móður sinni og öðru sinni í fylgd félaga síns, sem er löglærður eins og aðaláfrýjandi. Í tvö síðari skiptin var annar gagnáfrýjenda viðstödd. Kaupverð fasteignarinnar var samkvæmt kaupsamningi 36.500.000 krónur og skyldi það greiðast þannig, að 3.000.000 krónur átti að inna af hendi við kaupsamningsgerð, 25.000.000 krónur skyldi greiða viku fyrir afhendingu eignarinnar en eftirstöðvarnar, 8.500.000 krónur, átti að inna af hendi í samræmi við greiðslur sem bærust aðaláfrýjanda vegna sölu á tilgreindri íbúð hans, þó í síðasta lagi 3. mars 2014. Aðaláfrýjandi seldi áðurnefnda íbúð sína 20. september 2013. Er ágreiningslaust í málinu að lokagreiðsla hans til gagnáfrýjenda skyldi fara fram 1. nóvember sama ár.

Aðaláfrýjandi fékk íbúðina að Háteigsvegi 24 afhenta 27. september 2013 og taldi í framhaldi af því að á henni væru ágallar, sem hann þyrfti ekki að una við. Tilkynnti hann það í tölvubréfi til annars gagnáfrýjenda 7. október sama ár og fékk þegar svar degi síðar þar sem öllum kröfum vegna ætlaðra galla var hafnað. Vegna þeirra neytti aðaláfrýjandi réttar sem hann taldi sig eiga og hélt eftir lokagreiðslu kaupverðsins, 8.500.000 krónum. Gagnáfrýjendur höfðuðu málið 15. nóvember 2013 til heimtu eftirstöðva kaupverðsins, eins og þau töldu að það ætti að vera, en hér fyrir dómi krefjast þau staðfestingar héraðsdóms, sem miðaði við eftirstöðvar kaupverðs samkvæmt kaupsamningi.

Að fenginni matsgerð greiddi aðaláfrýjandi 19. júní 2014 5.000.000 krónur af þeirri fjárhæð, sem hann hafði haldið eftir, en áskildi sér við það tilefni rétt til að hækka ætlaða kröfu sína ef yfirmatsgerð, sem hann hugðist þá afla, gæfi tilefni til þess.

II

Með lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup var gallahugtakið í fasteignakaupum þrengt frá því sem áður hafði tíðkast. Fólst það einkum í því að kveðið var á um það í 18. gr. laganna að fasteign teldist gölluð ef hún stæðist ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiddi af lögunum og kaupsamningi, en þegar um væri að ræða notaðar fasteignir teldist eignin þó ekki gölluð ef ágallar sem á henni væru rýrðu ekki verðmæti hennar svo nokkru næmi. Með þessu var tekið af skarið um að minni háttar ágallar á notaðri eign, sem ekki væru umfram það sem við mætti búast miðað við aldur og almennt ástand hennar, teljist ekki gallar í skilningi laganna og veiti því kaupanda ekki rétt til að hafa uppi vanefndaúrræði. Þeir ágallar, sem væru umfram það sem kaupandi mætti gera ráð fyrir samkvæmt framansögðu, veita honum rétt til að hafa uppi vanefndaúrræði, meðal annars kröfu um skaðabætur vegna beins tjóns, sbr. 59. gr. laga nr. 40/2002, eða afslátt. Réttur hans til framangreindra skaðabóta byggist á reglunni um svonefnda stjórnunarábyrgð, sem er reist á hlutlægum grundvelli, sbr. 1. mgr. 43. laganna, en kann að sæta takmörkunum ef seljandi getur ekki efnt skyldu sína vegna hindrunar, sem uppfyllir skilyrði 1. mgr. 34. gr. laganna. Samkvæmt lögum nr. 40/2002 getur kaupandi öðlast rétt til skaðabóta á grundvelli annarra reglna en þeirrar sem áður er nefnd. Þannig getur hann öðlast rétt til skaðabóta ef seljandi með saknæmum hætti vanrækir upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. sömu laga og á hreinum hlutlægum grundvelli ef seljandi veitir rangar upplýsingar, sbr. 27. gr. þeirra, eða gefur yfirlýsingu sem talin er fela í sér ábyrgð á tilteknum eiginleikum fasteignar. Þegar réttur kaupanda til skaðabóta er reistur á sakarreglunni eða reglu 27. gr. um hlutlæga ábyrgð, á hvorki við sú regla 2. málsliðar 18. gr. laganna að ágalli þurfi að rýra verðmæti fasteignar, svo nokkru varði, né að réttur kaupanda til skaðabóta sé takmarkaður við beint tjón, sbr. 2. mgr. 43. gr. þeirra.

Sú breyting var einnig gerð með lögum nr. 40/2002 að upplýsingaskylda seljanda samkvæmt 26. gr. laganna gengur framar aðgæsluskyldu kaupanda sem mælt er fyrir um í 1. og 2. mgr. 29. gr. þeirra. Upplýsingaskylda seljanda samkvæmt lögunum felur í sér að hann eigi að hafa frumkvæði að því að veita kaupanda þær upplýsingar, sem seljandi hefur, og hann vissi eða mátti vita að kaupandi hefði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Í þessu felst samkvæmt því sem segir í skýringum með 26. gr. í frumvarpi, sem varð að lögum nr. 40/2002, að ekki þarf að upplýsa kaupanda um atriði sem hann veit um og heldur ekki augljós atriði sem fasteignina varða. Seljandi ber einnig ábyrgð á upplýsingagjöf þeirra sem veita upplýsingar á hans vegum við sölu fasteignar, svo sem fasteignasala eða starfsmanna þeirra, en um fasteignasala giltu að auki, á þeim tíma sem hér skiptir máli, sérreglur um upplýsingaskyldu samkvæmt lögum nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Í þeim lögum voru meðal annars reglur um söluyfirlit, sem fasteignasala var skylt að útbúa samkvæmt 1. mgr. 10. gr. þeirra, en þar skyldi tilgreina þau atriði sem skipt gætu máli við sölu eignarinnar. Í söluyfirlitinu áttu samkvæmt c. lið 2. mgr. 11. gr. laganna að koma fram ,,upplýsingar um ástand eignar og einstakra hluta hennar, þar á meðal um galla sem seljanda og/eða fasteignasala“ væri kunnugt um á eigninni.

III

Krafa aðaláfrýjanda vegna þeirra galla, sem hann telur vera á fasteigninni, er í fjórum liðum og einkum reist á yfirmatsgerð frá september 2014 og viðbótaryfirmatsgerð frá mars 2015. Krafan er í fyrsta lagi vegna ýmissa galla sem hann telur vera innanhúss, í öðru lagi á þaki, í þriðja lagi á fráveitulögnum og í fjórða lagi vegna ætlaðra galla á baðherbergi. Að teknu tilliti til yfirmatsgerðar nam kostnaður við úrbætur á þessum ágöllum samtals 5.036.282 krónum. Þá gerir aðaláfrýjandi kröfu um skaðabætur vegna kostnaðar við leigu á húsnæði, sambærilegu því sem hann keypti, frá 28. október 2013 til 9. maí 2015 og nemur sú krafa 170.000 krónum á mánuði eða samtals 3.122.333 krónum.

Fyrsti liður í kröfu aðaláfrýjanda er sem fyrr greinir vegna þess að bæta hafi þurft úr ýmsum göllum innanhúss, að frátöldu baðherbergi, sem hann gerir sérstaklega kröfu um. Aðaláfrýjandi kveður tjón sitt vegna fyrrgreindu gallanna nema samtals 2.013.839 krónum, en þá eigi eftir að taka tillit til þess að 60% af virðisaukaskatti á vinnu á byggingarstað verði endurgreidd. Þeir gallar, sem aðaláfrýjandi telur að hér sé um að ræða, fólust einkum í raka eða myglu innanvert á austurvegg eldhúss, sem var undir viðarklæðningu og þunnri einangrun. Jafnframt hafi verið um að ræða myglu á norðurvegg í herbergi í norðausturhluta íbúðarinnar við hlið baðherbergis, en þar hafi skápur staðið þétt að veggnum. Staðfest verður sú niðurstaða héraðsdóms að engar sönnur hafi verið færðar að því að gagnáfrýjendum hafi verið kunnugt um þennan raka eða umfang hans og það sé því ekki vegna saknæmrar vanrækslu þeirra á að sinna upplýsingaskyldu sinni að aðaláfrýjandi fékk ekki að vita um þessa annmarka. Til þessa kröfuliðar heyrir einnig tjón sem aðaláfrýjandi telur sig hafa orðið fyrir vegna þess að mygla hafi verið undir parketi í forstofu, í herbergi í norðausturhorni og á suðurhluta stofugólfs. Upplýst er, meðal annars með ljósmyndum, sem teknar voru 27. september 2013, að rakaskemmdir hafi verið vel sjáanlegar á parketi í forstofu við vegg að baðherbergi. Ekki liggur fyrir að merki um raka eða myglu sem kom í ljós þegar gólfefni voru tekin af íbúðinni hafi áður verið sýnileg á gólfum. Aðaláfrýjandi skýrði frá því í skýrslu fyrir héraðsdómi að hann hefði við skoðun veitt athygli ummerkjum á parketi fyrir framan baðherbergi og spurt fasteignasala þann, er annaðist milligöngu um kaupin, hverju það sætti. Hann kveðst hafa fengið þau svör að fyrir mörgum árum ,,hafi eitthvað komið fyrir“ og þessi ummerki væru leifar af því. Gagnáfrýjandinn A-kvk-nf S-kvk-nf kvað aðaláfrýjanda aldrei hafa spurt sig um þessi ummerki. Ekki hafa verið leiddar líkur að því að gagnáfrýjendum hafi verið kunnugt um aðra annmarka á gólfi en þá sem aðaláfrýjandi sá og spurðist fyrir um. Samkvæmt því verður krafa vegna þessa ekki reist á því að gagnáfrýjendur hafi með saknæmum hætti vanrækt upplýsingaskyldu sína. Verður því einnig staðfest niðurstaða héraðsdóms um þennan kröfulið.

Í öðru lagi krefst aðaláfrýjandi 1.204.904 króna, að frádregnum hluta virðisaukaskatts á vinnulið, vegna ágalla á þaki. Í matsgerð og yfirmatsgerð var komist að þeirri niðurstöðu að þakjárn væri ónýtt, þakpappi sömuleiðis og að skemmdir væru á þakklæðingu og sperrum. Þá töldu yfirmatsmenn að ,,óforsvaranlegt“ væri að láta öndunarpípu frá fallpípum enda uppi í þakrými. Úrbætur sem þeir töldu nauðsynlegar fólust í því að skipt yrði um allt þakjárn og þakpappa og endurnýjað ,,allt timbur í kringum skorstein, bæði skammbita, sperrur og timburklæðningu.“ Þá þyrfti að endurnýja hluta af klæðningarborðum, hefla af sumum sperrum, framlengja öndunarpípu, tryggja öndun inn á þakið og þrífa svo þakloftið með tilteknum hætti. Á söluyfirliti vegna fasteignarinnar kom fram að þak hefði verið málað og er ágreiningslaust að það var rétt. Að öðru leyti var við því að búast að þakið væri eins og aldur hússins sagði til um. Það telst ekki galli á svo gömlu húsi þótt endingartíma þakjárns og þakpappa sé við það að ljúka. Ekki er heldur óeðlilegt að skipta þurfi um einhvern hluta þakklæðningar eftir svo langan tíma. Öðru máli gegnir um raka og myglu í þakviðum kringum skorstein og víðar, svo og öndunarpípu frá fallpípum. Í skýrslu gagnáfrýjandans H-kk-ef Þ-kk-ef fyrir dómi upplýsti hann að ,,það dropaði einhvern tíma með skorsteininum“ og hann hafi sett efni til varnar leka þar. Hann kvaðst telja að við það hafi hætt að leka. Í skýrslu vitnisins S-kk-ef S-kk-ef, sem bjó á neðri hæð hússins, bar hann að gagnáfrýjandinn H-kk-nf Þ-kk-nf hafi nefnt við sig að leki hafi verið með skorsteini sem H-kk-nf hafi gert við. Þá upplýsti þetta vitni að þegar þeir tveir hefðu háþrýstiþvegið og málað þakið hefðu þeir ævinlega farið upp í risið og í gegnum glugga þar út á þakið. Samkvæmt framansögðu er sannað að annar gagnáfrýjenda hið minnsta hlaut að vita um ástand þakviða við skorsteininn og raka og myglu þar. Honum hlaut einnig að vera kunnugt um að öndunarpípan lá ekki í gegnum þakið, heldur endaði í risinu sjálfu. Um þetta bar honum að upplýsa, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002.

Aðaláfrýjandi kvaðst við skoðun hafa litið upp á loftið en þar hefði greinilega verið geymslurými og hann ekki orðið var leka eða annarra annmarka. Í skýrslu gagnáfrýjandans Ö-kvk-ef S-kvk-ef fyrir dómi staðfesti hún að þau hafi notað risið sem geymslu.

Með vísan til 26. gr., sbr. 3. mgr. 29. gr., laga nr. 40/2002 verða gagnáfrýjendur dæmd skaðabótaskyld vegna tjóns sem leiðir af skemmdum þakviðum við skorstein og hvernig útöndun frá fallpípum var háttað. Verða skaðabætur vegna þessa ákveðnar 250.000 krónur og reistar á yfirmatsgerð að teknu tilliti til réttar til endurgreiðslu á hluta virðisaukaskatts á vinnulið og hlutdeildar íbúðarinnar í húsinu að Háteigsvegi 24, sem er talin 40,42%.

Þriðji kröfuliður aðaláfrýjanda að fjárhæð 611.993 krónur, áður en tekið er tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts á vinnulið, lýtur að fráveitulögnum. Í undirmatsgerð sem yfirmatsmenn lýstu sig samþykka að þessu leyti, sagði meðal annars um frárennslislagnir að þær væru upprunalegar en að gerðar hafi verið endurbætur á þeim þar sem þær hafi bilað undir húsinu og þær verið tengdar. Að hluta væru lagfæringar á frárennslislögnum ófullnægjandi og það ætti við um tilvik þegar plastlögn væri rekin inn í sigið steinrör, sem ylli því að plaströrið tæmdist ekki. Þá væri tenging frá eldhúsum ófullnægjandi þar sem enda á plastpípu væri stungið ofan í steinrör en ekki tengt með hefðbundnum tengistykkjum. Þá sagði í undirmatsgerð: ,,Ófaglegt og ófullnægjandi er að pípur þrengist í rennslisátt og andstætt öllum venjum um frágang frárennslislagna.“ Í niðurstöðu undirmatsmanns um þennan þátt sagði: ,,Frárennslispípur undir húsinu eru gamlar og hafa runnið sitt skeið. Á köflum eru pípur lekar og ónýtar og sjá má skemmdir á neðstu hæð hússins sem líklegt er að stafi af því.“ Yfirmatsmenn tóku undir þetta og töldu að það ,,þurfi að endurnýja frárennslislagnir undir húsinu og út úr lóð.“

Í söluyfirliti sagði um raf-, vatns- og frárennslislagnir: ,,Sagt í lagi“. Samkvæmt því sem fram er komið stóðst ekki að frárennslislagnir væru í lagi og bera gagnáfrýjendur ábyrgð á því. Verða þau samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 dæmd til að greiða skaðabætur vegna tjóns aðaláfrýjanda er leiðir af göllum á lögnunum.

Yfirmatsmenn mátu kostnað við að brjóta upp gólf í kjallara og aftengja frárennslislagnir og fjarlægja svo og að grafa upp frárennslislagnir á lóð og fjarlægja þær, endurnýja svo lagnir úr kjallaraíbúð og ganga frá með tilteknum hætti. Þegar tekið hefur verið tillit til endurgreiðslu á hluta virðisaukaskatts á vinnu, sem unnin er á verkstað, og hlutdeildar íbúðarinnar í húsinu, 40,42%, svo og til þess að frárennslislagnir verða þá nýjar, verða skaðabætur vegna þessa kröfuliðar ákveðnar 400.000 krónur.

Í fjórða lagi krefst aðaláfrýjandi 1.621.200 króna vegna galla sem hann telur hafa verið á baðherbergi og búnaði þess, þar af sé efniskostnaður 328.000 krónur en kostnaður við vinnu 1.293.200 krónur áður en búið er að taka tillit til endurgreiðslu á virðisaukaskatti. Þessi kröfuliður er reistur á endurskoðaðri undirmatsgerð frá janúar 2015 og endurskoðaðri yfirmatsgerð frá mars sama ár. Endurskoðun matsgerðanna fór í báðum tilvikum fram eftir að búið var að rífa burt timburvegg milli baðherbergis og svefnherbergis, búið var að taka baðker frá vegg og flísar af gólfi og veggjum. Þótt ekki verði dregið í efa álit matsmanna um að raka og myglu hafi verið að finna í baðherbergi eins og álykta mátti þegar búið var að gera framangreindar ráðstafanir er til þess að líta að mygla og rakaskemmdir voru vart sjáanlegar áður. Í undirmatsgerð frá apríl 2014, sem vísað var sérstaklega til í endurskoðaðri matsgerð, var lýst aðstæðum við skoðun matsmannsins við gerð upphaflegu matsgerðarinnar, áður en ráðist var í að fjarlægja vegg og taka flísar af gólfi og veggjum. Í matsgerðinni sagði meðal annars: ,,Matsbeiðandi hefur að mestu fjarlægt öll gólfefni af íbúðinni nema af baðherbergi ... Matsbeiðandi lét gera tvö göt á timburvegg sem er á milli herbergis í norðaustur horni og baðherbergis þannig að hægt var að skoða undir baðker. Engin merki sáust um raka eða sveppagróður undir baðkerinu. Timburveggurinn er gerður úr tréstoðum og klæddur á báðum hliðum með rakaþolnum spónaplötum. Steinull er í veggnum milli stoða. Engin merki voru um raka eða sveppagróður á plötunum eða í veggnum utan að á stoð/reim sem fest er á útvegg er sýnilegur sveppagróður. Þetta er á sama vegg og myglugróður var við hlið skáps í herberginu og áður er lýst. Matsþoli upplýsti að baðker og flísalögn kringum það sé frá því haustið 2009. Ófrágenginn skápur er við enda baðkersins. Þar eru ekki sýnileg merki um myglu.“

Á söluyfirliti kom fram að seljendur hefðu ,,2010 skipt um lagnir á baðherbergi, gömlu brotnar burt og nýjar settar.“

Ekki eru leiddar líkur að því að gagnáfrýjendum hafi verið kunnugt um rakaskemmdir og myglu á gólfi eða annars staðar í baðherbergi. Verður því ekki talið að þau hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína með saknæmum hætti og bakað sér skaðabótaábyrgð á sakargrundvelli. Samkvæmt því verður staðfest sú niðurstaða héraðsdóms að ágallar sem aðaláfrýjandi telur vera á baðherbergi hinnar seldu fasteignar séu ekki gallar í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002.

Samkvæmt framansögðu verða gagnáfrýjendur dæmd óskipt til að greiða aðaláfrýjanda skaðabætur að fjárhæð 650.000 krónur vegna tjóns hans við að bæta úr göllum á hluta þakviða í húsinu og frárennslislögnum eins og að framan er rakið, auk vaxta eins og í dómsorði greinir.

Aðaláfrýjandi krefst skaðabóta vegna húsaleigugreiðslna, sem hann innti af hendi frá 28. október 2013 til 9. maí 2015, samtals 3.122.333 krónur, en hann kveðst ekki hafa getað búið í íbúðinni á meðan á viðgerðum og endurbótum stóð. Eins og í héraðsdómi greinir eru skaðabætur vegna tjóns, sem felst í greiðslu húsaleigu þegar kaupandi þarf að flytja af fasteign vegna ætlaðra galla, bætur fyrir óbeint tjón, sbr. b. lið 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002. Réttur til skaðabóta fyrir slíkt tjón stofnast ekki þegar bótagrundvöllurinn er stjórnunarábyrgð, sbr. 1. málslið 1. mgr. 43. gr. sömu laga. Þeir gallar, sem voru á fasteigninni og leiða til réttar áfrýjanda til skaðabóta á sakargrundvelli eða á grundvelli hreinnar hlutlægrar ábyrgðar eru ekki slíkir að nauðsynlegt hafi verið fyrir hann að flytja úr íbúðinni til lengri tíma vegna úrbóta á þeim. Samkvæmt framangreindu verða gagnáfrýjendur sýknuð af þessari kröfu aðaláfrýjanda.

Aðaláfrýjandi hélt upphaflega eftir af kaupverðinu 8.500.000 krónum, sem voru á gjalddaga 1. nóvember 2013. Að fenginni matsgerð greiddi hann 19. júní 2014 5.000.000 krónur. Í 44. gr. laga nr. 40/2002 er kaupanda, sem hefur uppi réttmæta kröfu vegna galla á fasteign, heimilað á eigin áhættu að halda eftir svo miklum hluta kaupverðs sem nægir til að tryggja greiðslu kröfunnar. Samkvæmt þessu var það á áhættu aðaláfrýjanda að hann hélt eftir svo miklu hærri upphæð en 44. gr. heimilaði og gerir enn þótt hann hafi, eins og áður segir, greitt hluta hennar. Gagnáfrýjendum var því rétt að höfða málið þegar eftir gjalddaga til heimtu vangoldins hluta kaupverðsins. Verður aðaláfrýjandi því dæmdur til að greiða málskostnað í héraði, en rétt er að málskostnaður fyrir Hæstarétti falli niður.

Dómsorð:

Aðaláfrýjandi, Ó-kk-nf R-kk-nf G-kk-nf, greiði gagnáfrýjendum, Ö-kvk-þgf S-kvk-þgf Þ-kvk-þgf og H-kk-þgf Þ-kk-þgf H-kk-þgf, sameiginlega 8.500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. nóvember 2013 til greiðsludags, að frádreginni innborgun, 5.000.000 krónur, sem innt var af hendi 19. júní 2014. Til frádráttar komi að auki gagnkrafa aðaláfrýjanda, 650.000 krónur, með sömu dráttarvöxtum frá 1. maí 2014 til greiðsludags. Greiðsla aðaláfrýjanda fari fram gegn afhendingu afsals frá gagnáfrýjendum til hans fyrir íbúð á efri hæð hússins nr. 24 við Háteigsveg í Reykjavík með fastanúmeri 201-1608, ásamt bílskúr með fastanúmeri 201-1609.

Aðaláfrýjandi greiði gagnáfrýjendum sameiginlega 1.000.000 krónur í málskostnað í héraði.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.