99/2014

E er sjálfseignarstofnun og gilda um hana lög nr. 19/1988 um sjóði og stofnanir sem starfa samkvæmt staðfestri skipulagsskrá. Markmið E er meðal annars að veita umönnun, hjúkrun og aðra skylda þjónustu, meðal annars með því að reisa og reka hjúkrunarheimili, dagdeildir og öryggisíbúðir. Á þeim grundvelli gerir E samninga við þá sem þjónustu hennar njóta um ótímabundin afnot öryggisíbúða og greiða búseturétthafarnir fyrir það ákveðið gjald í upphafi. GT hafði gert slíkan samning við E og GJ hafði tekið slíkan rétt í arf. E tók á árunum 2007, 2009 og 2010 lán til framkvæmda hjá Í og var 126 skuldbréfum vegna þeirra þinglýst á 110 öryggisíbúðir í eigu E. Samkvæmt 5. gr. laga nr. 19/1988 er óheimilt að selja eða veðsetja fasteignir sem eru eign sjóðs eða stofnunar sem fellur undir ákvæði laganna nema að fengnu samþykki sýslumanns og áður en afstaða er tekin til umsóknar um sölu eða veðsetningu skal afla samþykkis Ríkisendurskoðunar. Fyrir lá að slíks samþykkis hafði ekki verið aflað við veðsetningu umræddra 110 öryggisíbúða en veðskuldabréfunum 126 var þinglýst eigi að síður. GT og GJ töldu að þinglýsing umræddra 126 veðskuldabréfa hefði verið óheimil og kröfðust þess með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 að sýslumaðurinn í Reykjavík afmáði þinglýsingu bréfanna. Sýslumaður hafnaði þeirri kröfu og var það staðfest í hinum kærða úrskurði. Hæstiréttur taldi að við úrlausn málsins skipti þrennt máli. Í fyrsta lagi hvort færsla umræddra bréfa í fasteignabók hefði verið röng eða mistök orðið ella um þinglýsingu þeirra. Yrði sú talin raunin skipti í öðru lagi máli hvort GT og GJ hefðu slíkra hagsmuna að gæta og þau gætu krafist leiðréttingar fasteignabókar samkvæmt 27. gr. þinglýsingalaga. Ef það yrði talin reyndin þyrfti í þriðja lagi að leysa úr því hvort mistökin yrðu leiðrétt með því að afmá færslu bréfanna úr fasteignabók eða hvort leiðrétting skyldi fara fram með öðrum hætti. Hvað fyrsta atriðið varðar taldi Hæstiréttur í ljósi orðalags 5. gr. laga nr. 19/1988 og tilgangs ákvæðisins í ljósi lögskýringargagna að mistök hefðu orðið í skilningi 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga þegar veðskuldabréfum var þinglýst án þess að fyrir hafi legið lögskipað samþykki. Um annað atriðið vísaði Hæstiréttur til þess að með búseturéttarsamningi hafi rétthafarnir öðlast hlutbundinn rétt yfir þeim íbúðum sem samningar þeirra og E næði til og í ljósi inntaks þess réttar hefðu þeir lögvarða hagsmuni af því að geta krafist leiðréttingar mistaka sem yrðu við þinglýsingu réttinda á þær íbúðir sem þeir hefðu öðlast réttindi yfir. Stæði svo meðan búseturéttinum hefði ekki verið sagt upp en við uppsögn félli hinn hlutbundni réttur niður og í stað hans stofnaðist kröfuréttur til endurgreiðslu þess gjalds sem fyrir réttinn var goldið í upphafi. Þessu næst vísaði Hæstiréttur til þess að sú íbúð sem GJ hefði öðlast réttindi yfir hefði ekki verið veðsett af E. Samkvæmt því og þar sem hann hefði ekki lögvarða hagsmuni af því að krefjast leiðréttingar mistaka sem urðu við þinglýsingu réttinda á íbúðir sem aðrir hefðu öðlast búseturétt yfir var niðurstaða hins kærða úrskurðar staðfest hvað hann varðar. Hvað GT varðar þá hefði hún neytt samningsbundins réttar til að segja búseturétti sínum upp. Við uppsögnina hefði hlutbundinn réttur hennar breyst í kröfurétt til endurgreiðslu búseturéttargjaldsins. Teldist hún því ekki lengur hafa lögvarða hagsmuni af því að krefjast leiðréttingar mistaka sem urðu við þinglýsingu veðskuldabréfs Í á þá íbúð sem hún hafði notið búseturéttar yfir. Þá var talið að hinu sama gegndi um hana og GJ að hún gæti ekki krafist leiðréttingar mistaka sem urðu við þinglýsingu réttinda á íbúðir sem aðrir hefðu öðlast búseturétt yfir og var niðurstaða hins kærða úrskurðar því einnig staðfest hvað hana varðar. Af þessari niðurstöðu leiddi að ekki væru efni til að taka afstöðu til þess hvort mistök þau sem urðu við þinglýsingu umræddra 126 veðskuldabréfa yrðu leiðrétt með því að afmá bréfin úr fasteignabók eða með því að leiðrétta mistökin með öðrum hætti. Var niðurstaða hins kærða úrskurðar því staðfest.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf, B-kk-nf B-kk-nf, H-kk-nf I. J-kk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 31. janúar 2014 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 10. febrúar sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 20. janúar 2014 þar sem staðfest var ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík um að hafna kröfu sóknaraðila um að afmá úr þinglýsingabók 126 veðskuldabréf af fasteignunum að Hlaðhömrum 2 í Mosfellsbæ og Fróðengi 1, 3 og 5 í Reykjavík. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðilar krefjast þess að fyrrgreind krafa þeirra verði tekin til greina. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilinn Íbúðalánasjóður krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilinn Eir, hjúkrunarheimili, tilkynnti með bréfi til Hæstaréttar 3. febrúar 2014 að hann léti málið ekki til sín taka.

I

Varnaraðilinn Eir, hjúkrunarheimili, hér eftir nefndur Eir, er sjálfseignarstofnun sem starfaði fram til ársins 2011 eftir skipulagsskrá nr. 541/1990 sem samþykkt var á stofnfundi 31. ágúst 1990 og staðfest af ráðherra 13. desember sama ár. Stofnendur voru Reykjavíkurborg, Seltjarnarnesbær, Samtök blindra og blindravina, Sjómannadagurinn í Reykjavík og Hafnarfirði, Sjálfseignarstofnunin Skjól, Verslunarmannafélag Reykjavíkur og Félag aðstandenda alzheimersjúklinga. Gerð var ný skipulagsskrá fyrir stofnunina árið 2011 sem staðfest var af sýslumanninum á Sauðárkróki 5. maí það ár og varð nr. 510/2011, og féll þá sú eldri úr gildi. Á árinu 2013 var enn gerð ný skipulagsskrá fyrir stofnunina, nr. 800/2013, og við staðfestingu sýslumannsins á Sauðárkróki á henni 20. ágúst 2013 féll skipulagsskráin frá 2011 úr gildi. Í fyrstnefndu skipulagsskránni kom fram að hún væri staðfest samkvæmt heimild í lögum nr. 19/1988 um sjóði og stofnanir sem starfa samkvæmt staðfestri skipulagsskrá. Í báðum yngri skipulagsskránum sagði að stofnunin heyrði undir sömu lög.

Í framangreindum þremur skipulagsskrám var markmiði og hlutverki Eirar lýst á áþekkan veg. Í 2. gr. skipulagsskrárinnar frá 1990 sagði að markmið og hlutverk stofnunarinnar væri að reisa og reka hjúkrunarheimili er veitti öldruðum umönnun og hjúkrun. Því markmiði hygðist stofnunin ná með því að afla fjár meðal einstaklinga, fyrirtækja, samtaka og stofnana, leita eftir framlagi úr hendi stjórnvalda og leita eftir samstarfssamningum. Í 7. gr. kom fram að óskaði einhver eftir samstarfi í þá veru að tryggja vistrými fyrir aldraða með því að greiða stofnkostnað slíks rýmis skyldi stjórn stofnunarinnar gera um það sérsamning við hlutaðeigandi. Í 8. gr. sagði að stjórnin ákvæði hvernig vistun skyldi háttað og setti reglur þar um og skyldu þeir einir vistaðir sem uppfylltu skilyrði laga og reglugerða.

Í skipulagsskránni frá 2011 sagði að markmið og hlutverk Eirar væri að veita umönnun, hjúkrun og aðra skylda þjónustu, meðal annars með því að reisa og reka hjúkrunarheimili. Þeim markmiðum skyldi ná með því að afla fjár meðal einstaklinga, fyrirtækja, samtaka og stofnana, leita eftir framlagi frá stjórnvöldum og leita eftir samstarfssamningum. Í 12. og 13. gr. voru ákvæði sambærileg þeim sem fram komu í 7. og 8. gr. skipulagsskrárinnar frá 1990.

Í skipulagsskránni frá 2013 segir að markmið og hlutverk Eirar sé að veita umönnun, hjúkrun og aðra skylda þjónustu, meðal annars með því að reisa og reka hjúkrunarheimili, dagdeildir og öryggisíbúðir, beint eða í dóttureiningum. Hvernig markmiðunum skuli náð er lýst með sama hætti og í skipulagsskránni frá 2011. Þá segir í 2. gr. að stjórn Eirar sé heimilt „að láta reisa, kaupa, selja eða leigja eignir og rekstrarþætti ef það er mat stjórnar að þannig sé hagsmunum skjólstæðinga hennar best borgið, enda séu uppfyllt ákvæði 5. gr. laga nr. 19/1988.“ Í 12. gr. segir að stjórn Eirar hafi umboð til að gera samninga um þjónustu og samstarf við aðrar stofnanir og aðila enda séu þeir í samræmi við markmið Eirar, lög og aðrar opinberar heimildir. Þá segir í 13. gr. að stjórn Eirar ákveði hvernig tilhögun búsetu og vistunar skuli háttað og setji reglur þar um. Þeir einir skuli verða heimilismenn eða vistaðir sem uppfylli skilyrði laga og reglugerða um búsetu eða vistun.

II

S-kvk-nf S-kvk-nf gerði 29. janúar 2001 samning við Eir sem veitti henni ótímabundinn búseturétt í íbúð nr. 0E303 í Eirarhúsum en fastanúmer þeirrar íbúðar er 230-2792. Fram kom að gjald fyrir búseturéttinn, 11.654.250 krónur, skyldi S-kvk-nf sem búseturétthafi greiða í reiðufé þegar í stað og yrði framlagið fært á viðskiptareikning hennar hjá Eir „sem fyrirframgreidd búseturéttargreiðsla“ en tekið var fram að íbúðin yrði áfram eign Eirar. Ef búseturétthafi óskaði að flytja úr íbúðinni og fá framlag sitt endurgreitt eða félli hann frá skuldbatt Eir sig til að endurgreiða framlagið innan sex mánaða frá rýmingu íbúðarinnar að frádreginni fyrningu sem væri 2% á ári en með álagi vegna hækkunar byggingarvísitölu og yrði endurgreiðslan í reiðufé.

Í samningnum kom fram að auk þessa skyldi búseturétthafinn greiða árlega 0,90% af stofnverði íbúðarinnar, sem væri 11.654.250 krónur, vegna fasteigna- og brunabótagjalda framreiknað með vísitölu neysluverðs. Þá skyldi rétthafi og greiða 0,75% af framreiknuðu stofnverði vegna viðhalds íbúðarinnar og sameignar, og skyldu greiðslur vera mánaðarlegar. Loks var ákvæði þess efnis að þjónustugjald vegna kostnaðar við þrif á sameign, umhirðu lóðar, hita og rafmagns í sameign og fleira því tengt skyldi rétthafi greiða samkvæmt reikningi, þá 7.500 krónur á mánuði, og tæki sú fjárhæð breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs. Hitunarkostnaður íbúðar væri innifalinn í þjónustugjaldi en rafmagnskostnaður greiddur eftir mæli. Fyrir aðra þjónustu yrði greitt sérstaklega samkvæmt reikningi hverju sinni.

Samkvæmt gögnum málsins situr sóknaraðilinn G-kk-nf G-kk-nf J-kk-nf í óskipu búi eftir eiginkonu sína S-kvk-þf B-kvk-þf E-kvk-þf sem lést 10. júní 2012 en hún var einkaerfingi S-kvk-ef sem lést 17. febrúar 2012. Hann sagði búseturéttinum upp og skilaði lyklum fyrrgreindrar íbúðar til Eirar 6. júlí 2012. Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 30. maí 2013 var Eir dæmd til að greiða sóknaraðilanum G-kk-þgf G-kk-þgf 20.833.417 krónur fyrir óuppgerðan búseturétt samkvæmt samningi Sigurborgar og Eirar með dráttarvöxtum frá 17. desember 2012 til greiðsludags auk málskostnaðar.

III

Sóknaraðilinn G-kvk-nf G-kvk-nf T-kvk-nf gerði ásamt S-kk-þgf I-kk-þgf 23. ágúst 2007 búseturéttarsamning við Eir áþekkan þeim sem S-kvk-nf S-kvk-nf gerði 2001 og áður er lýst. Átti G-kvk-nf G-kvk-nf 90% þess búseturéttar og S-kk-nf 10%. Um var að ræða búseturétt í íbúð 212 í Eirhömrum sem samkvæmt samningnum yrði áfram eign Eirar, en íbúðin hefur fastanúmerið 230-2015. Fyrir þetta greiddu búseturétthafar 23.600.000 krónur í reiðufé við undirritun samningsins. Í samningnum kom fram að segðu búseturétthafar honum upp eða féllu frá skyldi Eir endurgreiða búseturéttargjaldið framreiknað að frátöldum 2% afskriftum miðað við hvert ár sem búseturétthafar væru í íbúðinni.

Í samningnum kom fram að búseturétthafar skuldbundu sig til að greiða fasteignagjöld samkvæmt álagningu sveitarfélags á hverjum tíma og brunabótaiðgjald af íbúðinni. Þá skuldbundu þau sig einnig til að greiða mánaðarlega þjónustugjald, sem þá var 15.338 krónur, vegna þrifa á sameign, umhirðu lóðar, hita og rafmagns í sameign og hita í íbúð. Sú fjárhæð skyldi taka breytingum í samræmi við breytingar á vísitölu neysluverðs eða annarri vísitölu sem kæmi í hennar stað. Rétthafarnir skyldu greiða 0,75% af verði íbúðarinnar á hverju ári vegna viðhalds eða viðgerða á henni og sameign. Rétthöfum var samkvæmt samningnum óheimilt að framselja búseturétt sinn eða framleigja íbúðina og jafnframt óheimilt að veðsetja búseturéttinn eða önnur réttindi samkvæmt samningnum. Búseturétthöfum var heimilt að segja samningnum upp með sannanlegum hætti. Skyldu þau eða þeir sem leiddu rétt sinn frá þeim hafa lokið rýmingu íbúðarinnar innan mánaðar frá uppsögn. Samningurinn kvað á um rétt Eirar til riftunar vegna vanefnda rétthafa á skyldum sínum, svo sem vegna greiðsludráttar á samningsbundnum gjöldum, nýtingar sem ekki samrýmdist fyrirmælum samningsins, framsals á búseturéttinum og slæmrar umgengni.

Sóknaraðilinn G-kvk-nf G-kvk-nf og S-kk-nf I-kk-nf sögðu búseturéttinum upp 30. mars 2012 og skiluðu lyklum íbúðarinnar til Eirar sem mun hafa greitt S-kk-þgf fyrir 10% hlutdeild hans 11. júlí sama ár. Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 30. maí 2013 var Eir dæmd til að greiða sóknaraðilanum G-kvk-þgf G-kvk-þgf 28.969.817 krónur fyrir óuppgerða 90% hlutdeild hennar í búseturétti íbúðarinnar með dráttarvöxtum frá 30. september 2012 til greiðsludags auk málskostnaðar.

IV

Samkvæmt gögnum málsins lét Eir reisa 37 öryggisíbúðir fyrir aldraða á lóð sinni að Hlíðarhúsum 3-5 í Reykjavík. Varnaraðilinn Íbúðalánasjóður veitti lánsloforð að fjárhæð 258.400.000 krónur vegna byggingarinnar og skyldi skuldabréf vegna lánsins vera tryggt með 1. veðrétti í umræddri fasteign. Með bréfi 19. febrúar 2001 sótti Eir um heimild dóms- og kirkjumálaráðuneytisins til veðsetningarinnar og var hún með vísan til 5. gr. laga nr. 19/1988 veitt með bréfi 22. febrúar 2001 að fenginni umsögn Ríkisendurskoðunar.

Með bréfi 21. apríl 2010 sótti Eir um heimild samkvæmt 5. gr. laga nr. 19/1988 til að veðsetja fasteignina Hlíðarhús 7 í Reykjavík fyrir láni að fjárhæð allt að 1.100.000.000 krónur en fram kom í bréfinu að Virðing hf., löggilt verðbréfafyrirtæki, myndi hafa milligöngu um útvegun lánsfjár frá lífeyrissjóðum. Beiðni þessari beindi E-kvk-nf til sýslumannsins á Sauðárkróki sem á grundvelli 2. gr. laga nr. 143/2006 hafði fengið það hlutverk að veita slík leyfi í stað dóms- og kirkjumálaráðuneytisins. Leyfi til veðsetningarinnar veitti sýslumaður 5. maí 2010 samkvæmt 5. gr. laga nr. 19/1988 að fenginn umsögn Ríkisendurskoðunar. Eir óskaði aftur með bréfi 16. júní 2010 eftir heimild sýslumanns til að veðsetja fasteignina Fróðengi 1-11 í Reykjavík fyrir láni að fjárhæð allt að 1.200.000.000 krónur en um væri að ræða lán sem Virðing hf. myndi hafa milligöngu um að afla frá lífeyrissjóðum. Með bréfi 25. júní 2010 var umbeðin heimild veitt samkvæmt sömu lagaheimild að fenginni umsögn Ríkisendurskoðunar. Enn sótti Eir um heimild sýslumanns til veðsetningar með bréfi 14. september 2010 og nú til að veðsetja með 2. veðrétti fasteignina Hlíðarhús 7 í Reykjavík til tryggingar láni að fjárhæð allt að 350.000.000 krónur og var sem fyrr um að ræða lán sem Virðing hf. myndi hafa milligöngu um að útvega frá lífeyrissjóðum. Sýslumaður veitti umbeðna heimild með vísan til 5. gr. laga nr. 19/1988 með bréfi 27. september 2010 að fenginni umsögn Ríkisendurskoðunar.

Eir sótti með bréfi 3. október 2012 um heimild sýslumanns til að veðsetja tvær íbúðir að Fróðengi 3 í Reykjavík til tryggingar skuld að fjárhæð 60.000.000 krónur við Arion banka hf. og var heimildin veitt samkvæmt 5. gr. laga nr. 19/1988 með bréfi sýslumanns 5. sama mánaðar að fenginn umsögn Ríkisendurskoðunar. Loks sótti Eir með bréfi 6. nóvember 2012 eftir heimild til að veðsetja Íbúðalánasjóði fasteignina Hlíðarhús 3-5 í Reykjavík en um var að ræða ný lán vegna veðflutnings á eldri lánum að uppgreiðsluvirði 58.529.939 krónur. Þessi heimild var veitt 13. sama mánaðar eftir sömu lagaheimild að fenginni umsögn Ríkisendurskoðunar.

V

Samkvæmt gögnum málsins voru Íbúðalánasjóði veðsettar á árunum 2007, 2009 og 2010 nánar tilgreindar 103 íbúðir í fjöleignarhúsum Eirar að Hlaðhömrum 2 í Mosfellsbæ og Fróðengi 1, 3 og 5 í Reykjavík. Á Fróðengi 1 hvíla 23 veðskuldabréf á 15 íbúðum og voru þau öll gefin út á árinu 2010. Á Fróðengi 3 hvíla 22 veðskuldabréf á 16 íbúðum öll útgefin á árinu 2010. Á Fróðengi 5 hvíla 29 veðskuldabréf á 20 íbúðum öll útgefin á árinu 2010. Þá hvíla 52 veðskuldabréf sem ýmist voru gefin út á árinu 2007 eða 2009 á jafnmörgum íbúðum í Hlaðhömrum 2 í Mosfellsbæ, meðal annars þeirri sem sóknaraðilinn G-kvk-nf G-kvk-nf gerði samning um 23. ágúst 2007 með fastanúmerið 230-2015 og áður er lýst. Það veðskuldabréf var gefið út af Eir 21. september sama ár og var upphaflega að fjárhæð 19.705.000 krónur. Af gögnum málsins verður ekki séð að aflað hafi verið heimildar sýslumanns fyrir framangreindum veðsetningum í samræmi við ákvæði 5. gr. laga nr. 19/1988. Þá bera gögn málsins það ekki með sér að íbúð sú með fastanúmerinu 230-2792, sem S-kvk-nf S-kvk-nf gerði samning um 29. janúar 2001 og sóknaraðilinn G-kk-nf G-kk-nf fékk síðar forræði yfir með búsetuleyfi 22. júní 2012, hafi verið veðsett.

VI

Með bréfi 3. apríl 2013 fóru sóknaraðilar þess á leit við sýslumanninn í Reykjavík að öll framangreind 126 veðskuldabréf yrðu afmáð úr fasteignabók. Því til stuðnings vísuðu sóknaraðilar til þess að samkvæmt 5. gr. laga nr. 19/1988 hefði þurft að afla samþykkis sýslumannsins á Sauðárkróki til umræddra veðsetninga og þar sem það hefði ekki verið gert bæri með vísan til 27. gr. þinglýsingalaga að afmá færslu bréfanna úr fasteignabók. Segir í málatilbúnaði sóknaraðila að veðrétturinn „hafi því ekki orðið til og er óskuldbindandi fyrir Eir hjúkrunarheimili.“ Sýslumaðurinn í Reykjavík hafnaði kröfu sóknaraðila með bréfi 10. júní 2013. Í úrlausn hans segir að ekki hafi verið aflað samþykkis sýslumannsins á Sauðárkróki fyrir umræddum veðsetningum en það valdi því ekki að færslan sé röng eða mistök hafi orðið um þinglýsinguna ella í skilningi 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Þá segir að sýslumaður taki „ekki efnislega afstöðu til skjala sem koma inn til þinglýsingar. Viðkomandi skjöl voru undirrituð af þinglýstum eiganda og uppfylltu formskilyrði þinglýsingalaga.“ Hins vegar færði sýslumaður kröfuna í dagbók, sbr. 2. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga, og gaf sóknaraðilum frest til að færa frekari sönnur að staðhæfingu sinni en að öðrum kosti yrði athugasemdin strikuð út. Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en að það hafi verið gert.

Með bréfi 4. júlí 2013 báru sóknaraðilar úrlausn sýslumanns undir Héraðsdóm Reykjavíkur með vísan til 3. gr. þinglýsingalaga. Kröfðust þau þess að ákvörðun sýslumannsins 10. júní 2013 um að synja þeim um leiðréttingu á þinglýsingabókum yrði felld úr gildi og honum gert að afmá umrædd 126 veðskuldabréf af þeim nánar tilgreindum fasteignum sem bréfin hvíldu á. Með hinum kærða úrskurði var kröfum sóknaraðila hafnað.

VII

Varnaraðilanum Eir var veitt heimild til greiðslustöðvunar 28. maí 2013. Sú heimild var tvívegis framlengd, fyrst 18. júní 2013 og aftur 9. september sama ár. Eir var veitt heimild til að leita nauðasamnings 21. nóvember 2013. Samkvæmt yfirlýsingu umsjónarmanns með greiðslustöðvun Eirar 19. ágúst 2013 eru heildarskuldir stofnunarinnar um 8.000.000.000 krónur. Þar af eru skuldir við veðhafa, Íbúðalánasjóð og lífeyrissjóði um 6.000.000.000 krónur en óveðtryggðar kröfur búseturétthafa um 2.000.000.000 krónur. Þá segir í yfirlýsingunni: „Fyrir liggur að vandi Eirar verður einungis leystur ef nauðasamningur næst við samningskröfuhafa, þ.e. íbúðarrétthafana. Sá samningur myndi ganga út á að uppgjörsákvæðum samninga við íbúðarrétthafa myndi verða breytt þannig að í stað þess að Eir greiði íbúðarrétthöfum út íbúðarréttargreiðslu þeirra innan 6 mánaða frá því íbúð er skilað, verði gefið út skuldabréf til a.m.k. 25 ára til uppgjörs á íbúðarréttinum. Þau skuldabréf yrðu tryggð með 2. veðrétti í eignum Eirar. Augljóslega varðar það íbúðarrétthafa miklu að þessi áform nái fram að ganga, en fullvíst má telja að fasteignir Eirar standi undir veðskuldunum, a.m.k. að verulegu leyti, en náist ekki að koma á nauðasamningi blasir einungis gjaldþrot við Eir.“

VIII

Eins og fram er komið er um það ágreiningur í máli þessu hvort fullnægt sé skilyrðum 27. gr. þinglýsingalaga til að verða við kröfu sóknaraðila um að afmá úr fasteignabók þau 126 veðskuldabréf sem áður er lýst og þinglýst hefur verið á íbúðir í fjöleignarhúsum Eirar. Eins og atvikum háttar skiptir í fyrsta lagi máli hvort færsla veðskuldabréfanna í fasteignabók sé röng eða mistök hafi orðið ella um þinglýsingu þeirra. Verði sú niðurstaðan skiptir í öðru lagi máli hvort sóknaraðilar eigi slíkra hagsmuna að gæta að þau geti krafist leiðréttingar fasteignabókar samkvæmt 27. gr. þinglýsingalaga. Verði sú talin reyndin þarf í þriðja lagi að leysa úr því hvort umrædd þinglýsingarmistök verði leiðrétt með því að afmá færslu bréfanna úr fasteignabók eða hvort leiðrétting eigi að fara fram með öðrum hætti.

Hvað fyrsta álitaefnið varðar er þess að geta að starfsemi Eirar hefur frá öndverðu heyrt undir ákvæði laga nr. 19/1988. Í 5. gr. þeirra, sbr. 2. gr. laga nr. 143/2006, segir að ekki megi selja eða veðsetja fasteignir sem eru eign sjóðs eða stofnunar nema að fengnu samþykki sýslumanns. Áður en sýslumaður tekur afstöðu til umsóknar um veðsetningu eða sölu slíkrar fasteignar skal samkvæmt sömu lagagrein leita umsagnar Ríkisendurskoðunar. Í athugasemdum með frumvarpi því er varð að lögum nr. 19/1988 sagði um 5. gr. að sala „eða veðsetning fasteignar sjóðs eða stofnunar eru það afdrifaríkar ráðstafanir um fjármuni sjóðs eða stofnunar að rétt þykir að áskilja að eftirlitsaðilar fjalli um þær.“ Þá er til þess að líta að þegar samþykki stjórnvalds er lögum samkvæmt áskilið fyrir tilteknum ráðstöfunum fasteignar með löggerningi er það meginregla samkvæmt íslenskum rétti að þinglýsing skjals, þar sem slíkum réttindum er ráðstafað, skuli því aðeins ná fram að ganga að samþykki liggi fyrir. Er það hlutverk sýslumanns að gæta þess við þinglýsinguna að samþykki sé fyrir hendi og skal hann synja um hana ella en fari þinglýsing fram án þess að samþykki liggi fyrir verður það talið til þinglýsingarmistaka í skilningi 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga.

Þegar framangreint er virt í ljósi orðalags 5. gr. laga nr. 19/1988 og tilgangs ákvæðisins, eins og hann birtist í lögskýringargögnum, verður það ótvírætt talið til mistaka í skilningi 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga ef þinglýst er á fasteign sjóðs eða stofnunar, sem lög nr. 19/1988 taka til, skuldabréfi er veitir veð í fasteigninni án þess að samþykkis hafi verið aflað fyrir veðsetningunni samkvæmt fyrrnefnda lagaákvæðinu. Verður samkvæmt þessu að leggja til grundvallar að þegar þeim 126 skuldabréfum sem um ræðir í málinu var þinglýst á fasteignir Eirar án þess að legið hafi fyrir samþykki sýslumannsins á Sauðárkróki hafi orðið mistök við þinglýsinguna í skilningi 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga.

Þessu næst kemur til úrlausnar hvort sóknaraðilar eigi slíkra hagsmuna að gæta að þau geti krafist leiðréttingar þessara mistaka með vísan til 27. gr. þinglýsingalaga. Um réttarstöðu búseturétthafa í Eir gilda ekki ákvæði settra laga og ræðst hún því af samningum um búseturéttinn og almennum reglum fjármunaréttar. Á grundvelli fyrrgreindra samninga eignuðust rétthafarnir hlutbundin réttindi yfir þeim íbúðum sem samningar náðu til hverju sinni og voru í eigu Eirar. Sá hlutbundni réttur hefur þá samstöðu með beinum eignarrétti að séreign í fjöleignarhúsi að hann er ótímabundinn, búseturétthafinn greiðir við stofnun réttindanna endurgjald og hann greiðir fasteignagjöld og brunabótaiðgjöld af viðkomandi íbúð. Þá greiðir rétthafinn og mánaðarlegt gjald fyrir rekstur sameignar og ákveðið verð sem rennur til viðhalds og viðgerða á viðkomandi íbúð og sameign. Búseturétthafinn nýtur einhliða réttar til uppsagnar og við uppsögn eða andlát rétthafa greiðir Eir framreiknað stofnverð til baka, með þeirri takmörkun þó að frá dragast 2% afskriftir miðað við hvert ár sem rétthafinn hefur búið í íbúðinni. Á hinn bóginn hefur búseturéttur hjá Eir þá samstöðu með óbeinum eignarrétti á borð við afnotarétt yfir fasteign að framsal og veðsetning réttarins er ekki heimil, rétthafanum er óheimilt að breyta íbúð nema með samþykki Eirar og verði íbúðin eða fylgifé hennar fyrir skemmdum skal rétthafinn bæta það tjón sem af hlýst. Þá hefur Eir heimild til að rifta búseturéttarsamningi vegna vanefnda gagnaðila á svipuðum grunni og gildir um riftun leigusamninga samkvæmt húsaleigulögum nr. 36/1994.

Af framangreindu leiðir að sá hlutbundni réttur sem felst í búseturétti hjá Eir hefur um sumt samstöðu með séreignarrétti að íbúð í fjöleignarhúsi en um annað samstöðu með varanlegum afnotarétti yfir fasteign. Eru því líkindi með þessum rétti og þeim sem búseturéttarhafar njóta samkvæmt lögum nr. 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög, sbr. og dóm Hæstaréttar 5. mars 2009 í máli nr. 426/2008. Þótt réttarstöðu búseturétthafa hjá Eir verði samkvæmt þessu ekki jafnað til þeirrar sem felst í beinum eignarrétti að fasteign verður eigi að síður í ljósi inntaks réttarins að leggja til grundvallar að rétthafarnir hafi lögvarða hagsmuni af því að geta krafist leiðréttingar mistaka sem verða við þinglýsingu réttinda á þær íbúðir sem þeir hafa öðlast hlutbundin réttindi yfir. Gildir þetta meðan búseturéttinum hefur ekki verið sagt upp af hálfu rétthafanna en við uppsögn fellur hinn hlutbundni réttur niður og í stað hans stofnast kröfuréttur til endurgreiðslu þess gjalds sem fyrir búseturéttinn var greitt.

Eins og áður greinir er ekki fram komið að íbúð sú er sóknaraðilinn G-kk-nf G-kk-nf öðlaðist réttindi yfir hafi verið veðsett af hálfu Eirar. Samkvæmt því og þar sem þessi sóknaraðili hefur ekki lögvarða hagsmuni af því að krefjast leiðréttingar mistaka er urðu við þinglýsingu réttinda á íbúðir sem aðrir hafa öðlast búseturétt yfir verður staðfest niðurstaða hins kærða úrskurðar hvað hann varðar.

Fram er komið að sóknaraðilinn G-kvk-nf G-kvk-nf neytti samningsbundins réttar til að segja búseturétti sínum upp 30. mars 2012 og skilaði í framhaldinu lyklum íbúðarinnar. Við uppsögnina breyttist hlutbundinn réttur hennar yfir íbúðinni í kröfurétt til endurgreiðslu þess gjalds sem fyrir búseturéttinn var greitt í upphafi. Getur hún samkvæmt því ekki lengur talist hafa lögvarða hagsmuni af því að krefjast leiðréttingar þeirra mistaka er urðu við þinglýsingu veðskuldabréfs Íbúðalánasjóðs á íbúð þá er hún naut búseturéttar yfir. Þá gegnir hinu sama um hana og sóknaraðilann G-kk-þf G-kk-þf að hún getur ekki frekar en hann talist hafa lögvarða hagsmuni af því að krefjast leiðréttingar mistaka sem urðu við þinglýsingu réttinda á íbúðir sem aðrir hafa öðlast búseturétt yfir. Verður niðurstaða hins kærða úrskurðar hvað hana varðar því einnig staðfest.

Af framangreindri niðurstöðu leiðir að ekki eru efni til að taka afstöðu til þess hvort mistök þau sem urðu við þinglýsingu þeirra 126 veðskuldabréfa sem um getur í málinu skuli leiðrétt með því að afmá færslu þeirra úr fasteignabók eða hvort leiðrétting skuli fara fram með öðrum hætti.

Eftir framangreindum úrslitum er rétt að hver aðila ber sinn kostnað af rekstri kærumáls þessa.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Kærumálskostnaður fellur niður.