477/2015

Í málinu krafðist H ohf. þess að ógiltur yrði úrskurður yfirfasteignamatsnefndar frá maí 2012 þar sem staðfest var ákvörðun Þ frá ágúst 2011 um að fasteignamat tónlistar- og ráðstefnuhússins H fyrir árið 2011 væri 17.014.750.000 krónur og að R yrði gert að þola dóm þess efnis. Reisti H ohf. kröfu sína á því að beita ætti svonefndri tekjumatsaðferð við útreikning á fasteignamatinu, þar sem lagt væri mat á tekjur sem hafa mætti af eigninni, í stað kostnaðaraðferðar sem Þ hafði stuðst við, en sú aðferð grundvallaðist að meginstefnu á byggingarkostnaði fasteignarinnar. Í dómi Hæstaréttar kom fram að ekki hefði verið gerð grein fyrir ástæðu þess að R hefði einnig verið stefnt. Var kröfu H ohf. á hendur R því vísað sjálfkrafa frá héraðsdómi vegna vanreifunar á aðild hans að málinu. Tekið var fram að sú regla að miða skuli matsverð fasteignar við það verð, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölu á markaði, hefur gilt um ákvörðun fasteignamats eftir lögum þess efnis. Samkvæmt 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, sem aðilar voru sammála um að líta bæri til við úrlausn málsins, skal við ákvörðun matsverðs fasteignar líta til sjónarmiðanna, sem þar eru upp talin, eftir því hvert eða hver þeirra gefa gleggsta mynd af raunvirði eignarinnar. Talið var að Þ hefði ekki við ákvörðun fasteignamats horft einungis til tekna af öðrum fasteignum, sem sambærilegar mætti telja, heldur einnig til tekna af eigninni sjálfri. Þótt heimilt væri á grundvelli laganna að setja reglur til viðmiðunar um það hvernig matsverð tiltekinna tegunda eigna skyldi ákveðið yrði að víkja frá þeim reglum ef sýnt væri að beiting þeirra við mat á einstökum eignum gengi þvert gegn hinu lögmælta markmiði sem að framan greinir. Fasteignamat væri meðal annars stofn til álagningar fasteignaskatts samkvæmt 2. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga. Af þeim sökum hvíldi sú skylda á Þ að sjá til þess að allar upplýsingar, sem við ættu og máli skiptu, lægju fyrir áður en ákvörðunin væri tekin, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, svo og að gæta samræmis og jafnræðis í lagalegu tilliti við þá úrlausn, sbr. 11. gr. sömu laga. Samkvæmt matsgerð, sem H ohf. hafði aflað, var talið að líklegt söluverð tónlistar- og ráðstefnuhússins hefði verið 10.000.000.000 krónur á árinu 2014. Talið var að þótt mati hinna dómkvöddu manna yrði ekki jafnað til ákvörðunar um fasteignamat hefði matsgerð þeirra engu að síður sönnunargildi um það hvert gæti hafa verið sennilegt gangverð tónlistar- og ráðstefnuhússins á markaði árið 2011. Með matsgerðinni hefði H ohf. fært nægar líkur fyrir að gangverð hússins hefði verið svo verulega lægra en matsverð þess samkvæmt ákvörðun Þ að ekki hefði verið fylgt því markmiði sem mælt væri fyrir um í 27. gr. laga nr. 6/2001. Ekki yrði framhjá því litið að tónlistar- og ráðstefnuhúsið H væri að stærstum hluta leigt út, auk þess sem gengið væri út frá því af hálfu eigenda þess að tekjur af leigu og aðstöðu í húsinu ætti að standa undir rekstrarkostnaði þess. Að þessu leyti mætti líkja nýtingu hússins við skrifstofu- og verslunarhúsnæði, en fasteignamat af þeim eignum hefði í æ ríkara mæli verið ákveðið af Þ með svonefndri tekjuaðferð. Var því fallist á með H ohf. að með tekjuaðferðinni fengist gleggri mynd af líklegu gangverði tónlistar- og ráðstefnuhússins á markaði en með kostnaðaraðferð. Talið var að þar sem um væri að ræða einstaka byggingu að allri gerð og búnaði væri óhjákvæmilegt að virða hana sérstaklega til fasteignamats þar sem litið yrði eftir föngum til þess, sem húsið ætti sameiginlegt með öðrum eignum og nýtingu þeirra, auk þess sem höfð yrði hliðsjón af rauntekjum af því sjálfu. Þá yrði við mat á tekjumöguleikum hússins að taka tillit til þess að á því hvíldi sú kvöð að þar skyldi ávallt starfrækt tónlistarhús og ráðstefnumiðstöð. Loks var talið að óheimilt væri, með hliðsjón af 11. gr. stjórnsýslulaga, að telja til tekna framlög eigenda til hússins, sem ekki fælu í sér endurgjald fyrir afnot af því. Samkvæmt framansögðu var tekin til greina krafa H ohf. um að úrskurður yfirfasteignamatsnefndar yrði ógiltur.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, E-kk-nf T-kk-nf, G-kvk-nf B-kvk-nf, Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 20. júlí 2015. Hann krefst þess að úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 30. maí 2012 í máli nr. 10/2011 verði ógiltur og að stefnda Reykjavíkurborg verði gert að þola dóm þess efnis. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti óskipt úr hendi stefndu.

Stefndi Þjóðskrá Íslands krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Stefndi Reykjavíkurborg krefst staðfestingar héraðsdóms.

I

Áfrýjandi er eigandi Hörpu, tónlistar- og ráðstefnuhúss að Austurbakka 2 í Reykjavík, og er tilgangur hans meðal annars rekstur fasteignarinnar og sala hvers konar þjónustu. Áfrýjandi er að 54% í eigu íslenska ríkisins og 46% í eigu stefnda Reykjavíkurborgar á sama hátt og Austurhöfn-TR ehf.

Eftir langan aðdraganda að byggingu tónlistar- og ráðstefnuhússins hófust framkvæmdir við það í ársbyrjun 2007, en í október 2008 voru þær hins vegar stöðvaðar vegna erfiðrar fjárhagsstöðu eigenda að Eignarhaldsfélaginu Portus ehf. sem tekið hafði að sér að sjá um hönnun, byggingu og rekstur hússins. Í febrúar 2009 var ákveðið að halda framkvæmdum við bygginguna áfram þannig að Austurhöfn-TR ehf. tæki þær yfir. Á árinu 2012 mun húsið hafa verið nánast fullbyggt þótt starfsemi hafi byrjað þar og það verið formlega opnað árið áður.

Eins og fram kemur í hinum áfrýjaða dómi nam kostnaður við byggingu hússins ásamt búnaði, sem tengdist hlutverki þess, samtals 28.639.053.335 krónum í árslok 2011 samkvæmt samstæðureikningi Austurhafnar-TR ehf. fyrir það ár. Samt sem áður var bókfært verð hússins ásamt búnaði 18.824.895.658 krónur og var þessi lækkun skýrð svo í reikningnum að á árinu 2009 hafi átt „sér stað breytingar á fjárhagslegri skipan samstæðunnar sem leiddi til þess að endurheimtanlegt verð lækkaði og var bókfært verð byggingarkostnaðar lækkað sem því nam.“ Samsvarandi lækkun var gerð á skuldum samstæðunnar. Sú breyting á fjárhagslegri skipan, sem vísað var til í ársreikningnum, var fólgin í því að Landsbanki Íslands hf., sem hafði eignast allt hlutafé í Eignarhaldsfélaginu Portus ehf., seldi Austurhöfn-TR ehf. hlutaféð með samningi 4. ágúst 2009 fyrir eina krónu. Jafnframt mun Eignarhaldsfélagið Portus ehf. hafa keypt kröfur af Landsbanka Íslands hf. „að fjárhæð ríflega 10 milljarða“ og goldið „fyrir það 1,6 milljarð króna“. Í frétt á vefmiðli 1. júlí 2010 þar sem fjallað var um byggingarkostnað hússins var haft eftir þáverandi stjórnarformanni eignarhaldsfélagsins að það hafi kostað „um 17,7 milljarða að klára Hörpu frá því byrjað var á verkinu aftur ... Það var áður búið að setja í bygginguna 10 milljarða, framreiknað, sem voru afskrifaðir að mestu“. Heildarbyggingarkostnaður næmi því „um 28 milljörðum en ekki 17,7 milljörðum.“ Í minnisblaði áfrýjanda 30. nóvember 2012 var tekið fram að heildarkostnaður við byggingu hússins væri „28,1 milljarður króna“, en bókfært verð „eftir yfirtöku er 17,2 milljarðar króna“. Af byggingarkostnaðinum mun glerhjúpur utan um húsið hafa kostað um 3.300.000.000 krónur.

Í skjali, undirrituðu 9. janúar 2010, sem þinglýst hefur verið sem kvöð á fasteignina að Austurbakka 2, er tekið fram að þar skuli „ávallt starfrækt tónlistarhús og ráðstefnumiðstöð.“ Eigendaskipti að eigninni séu háð samþykki Austurhafnar-TR ehf. og hafi félagið bæði forkaupsrétt og kauprétt að henni. Einnig sé félaginu heimilt að leysa eignina til sín komi til riftunar á samningi um hönnun, byggingu og rekstur tónlistar- og ráðstefnuhússins vegna meiri háttar vanefnda á skuldbindingum samkvæmt honum. Sá kaupréttur, sem vísað er til, verður virkur á tímabilinu frá 2031 til 2046. Samhliða umræddum samningi var samið um hvernig reikna skyldi verð eignarinnar kysi Austurhöfn-TR ehf. að nýta sér kaupréttinn eða leysa eignina til sín í kjölfar riftunar. Í báðum tilvikum skyldi verðið aldrei vera lægra en stofnkostnaður, 12.500.000.000 krónur miðað við verðlag í október 2004 og skyldi hann breytast í samræmi við breytingar á vísitölu neysluverðs frá þeim tíma. Við stofnkostnaðinn skyldi bætast annar eignfærður kostnaður en frá honum dragast óafturkræft framlag að fjárhæð 1.200.000.000 krónur sem skyldi verðbætt á sama hátt og umsaminn stofnkostnaður. Áfrýjandi heldur því fram að hið umsamda verð, sem hér um ræðir, hefði numið um 17.500.000.000 krónum miðað við verðlag í febrúar 2011, en stefndi Þjóðskrá Íslands að það hefði verið um 19.360.000.000 krónur.

Í kjölfar þess að íslenska ríkið og stefndi Reykjavíkurborg höfðu eignast tónlistar- og ráðstefnuhúsið með kaupum Austurhafnar-TR ehf. á Eignarhaldsfélaginu Portus ehf. var samningnum um hönnun, byggingu og rekstur hússins breytt 19. janúar 2010 og meðal annars svo um samið að fyrrgreinda félagið skyldi inna af hendi mánaðarlegt fjárframlag til hússins í 35 ár frá og með mars 2011. Fjárhæð framlagsins skyldi vera 67.315.536 krónur eða alls 807.786.432 krónur á ári miðað við verðlag í október 2008 og breytast í samræmi við breytingar á vísitölu neysluverðs frá þeim tíma. Með samkomulagi 6. mars 2013 milli íslenska ríkisins og stefnda Reykjavíkurborgar annars vegar og áfrýjanda hins vegar skuldbundu ríki og borg sig til að „leggja H-kvk-þgf til sérstök árleg framlög að fjárhæð kr. 160.000.000 í allt að 4 ár eða fyrir árin 2013-2016.“ Fjárhæð framlaganna skyldi breytast í samræmi við breytingar á vísitölu neysluverðs frá desember 2012 og þau skiptast milli þeirra tveggja í hlutfalli við eignarhlut þeirra í áfrýjanda. Auk hlutafjárframlaga hafa ríki og borg í samræmi við framangreint innt af hendi til áfrýjanda, ýmist beint eða óbeint gegnum Austurhöfn-TR ehf., samtals 823.428.396 krónur árið 2011, 992.506.250 krónur árið 2012 og 1.189.353.174 krónur árið 2013. Í skýrslu fyrirsvarsmanns áfrýjanda fyrir héraðsdómi kom fram að árlegum fjárframlögum ríkis og borgar, sem samið var um árið 2010, væri ætlað að standa undir afborgunum af skuldabréfi vegna fjármögnunar á byggingu hússins, en viðbótarframlögin samkvæmt samkomulaginu frá 2013 rynnu til rekstrar þess. Aðspurður kvað hann markmið eigendanna vera að leigutekjur af húsinu stæðu undir rekstrinum.

Meðal gagna málsins er húsaleigusamningur sem gerður var 16. nóvember 2011 milli Totus ehf. og Rekstrarfélagsins Ago ehf. Þau félög voru á þeim tíma í eigu Eignarhaldsfélagsins Portus ehf., en hafa nú verið sameinuð áfrýjanda. Með samningnum, sem þinglýst hefur verið, tók Rekstrarfélagið Ago ehf. tónlistar- og ráðstefnuhúsið á leigu af Totus ehf. og var þar tekið fram að um væri að ræða leigu til skamms tíma. Leigugjaldið var ákveðið 97.554.857 krónur á mánuði og skyldi sú fjárhæð miðuð við grunnvísitölu í september 2010 og breytast til samræmis við breytingar á vísitölu neysluverðs í hverjum mánuði.

Fram kemur í gögnum málsins að áfrýjandi leigi út húsnæði í tónlistar- og ráðstefnuhúsinu með tvennum hætti. Annars vegar er um að ræða leigu til langs tíma og hins vegar til skamms tíma, vegna einstakra viðburða. Meðal þeirra sem gert hafa samninga við áfrýjanda til lengri tíma eru Sinfóníuhljómsveit Íslands og Íslenska óperan. Samkvæmt þeim samningum skiptist hið leigða í grófum dráttum í sérrými til einkanota fyrir leigutaka og sameiginlegt rými. Umsamið leigugjald miðast við afnot af þessum rýmum, en þar á meðal eru innfalin í fastri leigu tiltekin not af aðalsal hússins og æfingasal þess. Þá hafa verið lagðir fram samningar, sem gerðir hafa verið við aðra um leigu á húsnæði fyrir verslunar- og veitingarekstur og aðra aðstöðu, svo sem til upptöku fyrir sjónvarp og hljóðvarp, farsímabúnað og aðgang að endurvarpskerfi, svo og samningur um rekstur bílastæða í húsinu.

II

Stefndi Þjóðskrá Íslands tilkynnti 24. maí 2011 um nýtt fasteignamat tónlistar- og ráðstefnuhússins. Var fasteignamatsverðið 17.014.750.000 krónur, en þar af nam fasteignamatsverð lóðar 529.900.000 krónum. Með bréfi 9. júní 2011 mun áfrýjandi hafa mótmælt matinu „sem allt of háu“ og voru frekari rök færð fyrir þeirri afstöðu með bréfi hans 5. júlí sama ár. Þar var auk annars vísað til greiningar PricewaterhouseCoopers ehf. þar sem komist var að þeirri niðurstöðu „að raunhæft fasteignamat Hörpu gæti numið á bilinu 5,4 milljarðar til 7,4 milljarðar.“ Krafðist áfrýjandi „nýs úrskurðar um matið og ... að samanburður við sambærilegar eignir verði lagður til grundvallar“. Í bréfi stefnda Þjóðskrár Íslands 11. ágúst 2011 var fyrri niðurstaða um fasteignamatsverð hússins áréttuð, meðal annars með svofelldum rökstuðningi: „Austurbakki 2 er ein þeirra fasteigna sem hefur ekki þekkt gangverð enda byggingin mjög sérhæfð og eru matsaðferðir því eftirfarandi: Atvinnuhúsnæði er metið með aðferðum sem teknar voru upp við endurmat fasteignamats árið 2011 og byggjast á markaðsleiðréttu kostnaðarmati. Verðmæti mannvirkja er metið á grundvelli byggingarkostnaðar að teknu tilliti til afskrifta og markaðsaðstæðna. Lóðarmat byggist einnig á markaðsleiðréttum kostnaðarforsendum. Fasteignamat atvinnueigna er samtala fasteignamats lóðar og fasteignamats mannvirkja ... Húsmat er ákvarðað annars vegar með endurstofnverði húss að teknu tilliti til afskrifta og hins vegar með markaðs- og staðsetningaráhrifum. Markaðsáhrif eru ákvörðuð með almennum stuðli sem sýnir markaðsverð ákveðinna húsgerða miðað við byggingarkostnað þeirra. Almenni stuðullinn fyrir atvinnuhúsnæði liggur á bilinu 0,69 – 0,75 sem þýðir að almennt er húsmat lægra en áætlaður byggingarkostnaður. Staðsetningaráhrifum er náð með svæðastuðlum sem sýna hlutfallslega lækkun eða hækkun mats á viðkomandi svæði miðað við höfuðborgarsvæðið í heild.“ Samkvæmt því væri húsmat reiknað með því að margfalda afskrifað endurstofnverð, sem væri áætlaður byggingarkostnaður húseignar án opinberra gjalda og kostnaðar vegna lóðarfrágangs en að teknu tilliti afskrifta, með almennum stuðli og svæðastuðli. Síðan sagði um mat fasteignarinnar að Austurbakka 2: „AESTIÐ (afskrifaða endurstofnverðið) verðum við að áætla og er það 27 milljarðar. Almenni stuðullinn fyrir sérhæfðar byggingar er 0,7099 og svæðastuðullinn er 1,0. Þá kemur húsmat kr. 19.168.407.000. Þá tölu lækkuðum við síðan um 14% vegna ástands hússins þ.e. ekki alveg fullgert og út kemur talan 16.484.850. Að viðbættu lóðarmati verður fasteignamat þá kr. 17.014.750. Reiknað er með að kostnaður vegna bílastæða sé inni í áætluðu endurstofnverði.“ Í bréfi stefnda var tekið fram að fasteignamat sem hlutfall af afskrifuðu endurstofnverði væri sambærilegt í tilviki tónlistar- og ráðstefnuhússins og annarra tiltekinna húseigna sem áfrýjandi hafi bent á til samanburðar.

Eignarhaldsfélagið Portus ehf. kærði, fyrir hönd áfrýjanda, ákvörðun stefnda Þjóðskrár Íslands til yfirfasteignamatsnefndar 10. nóvember 2011. Í kærunni voru auk annars færð rök fyrir því að beita bæri svonefndri tekjumatsaðferð við útreikning á fasteignamati tónlistar- og ráðstefnuhússins í stað kostnaðaraðferðar sem stefndi hafi stuðst við. Í því sambandi var vísað til álitsgerða PricewaterhouseCoopers ehf. og Capacent ehf. þar sem fyrrnefnda fyrirtækið taldi að fasteignamat hússins ætti að nema 6.800.000.000 krónum, en það síðarnefnda frá 6.500.000.000 til 6.700.000.000 krónum eftir mismunandi aðferðum. Með bréfum yfirfasteignamatsnefndar 21. nóvember 2011 var óskað eftir „greinargerð“ beggja stefndu vegna kærunnar.

Í greinargerð stefnda Þjóðskrár Íslands til yfirfasteignamatsnefndar 12. desember 2011 var gerð ítarleg grein fyrir lagaákvæðum sem gilda um framkvæmd fasteignamats og þeim aðferðum sem stefndi hafi notað til að ákveða það. Þar kom fram að matsaðferðum væri skipt í þrjá meginflokka, markaðsaðferð, tekjuaðferð og kostnaðaraðferð. Síðan sagði: „Misjafnt er eftir tegundum fasteigna hvaða aðferðir hafa þótt skila matsverði sem telja verður sem líklegt raunvirði eignanna. Markaðsaðferð hefur t.d. þótt henta best við fjöldamat íbúðarhúsnæðis þar sem mikið af upplýsingum um kaupverð íbúðarhúsnæðis liggur fyrir. Þegar fyrir liggja upplýsingar um markaðsleiguverð á atvinnuhúsnæði hefur tekjuaðferð verið beitt en sú aðferð byggir á greiningu á sambandi markaðsleiguverðs við eiginleika fasteignarinnar. Kostnaðaraðferðin grundvallast svo að meginstefnu á byggingarkostnaði fasteignarinnar og afskriftum“. Í greinargerðinni var því hafnað að eigandi fasteignar ætti að hafa ákvörðunarvald um það hvaða aðferð væri notuð til útreiknings á fasteignamati. Þess í stað skyldi byggt á sjónarmiðunum sem talin væru upp í 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna „eftir því hvert þeirra gefur gleggsta mynd af raunvirði fasteignar. Það er misjafnt eftir því hvers konar fasteign er um að ræða. Samskonar eignir verða hins vegar metnar með samskonar aðferð en í máli þessu verður ekki talið að fasteign á borð við Austurbakka 2 sé sambærileg verslunar- og skrifstofuhúsnæði því sem metið hefur verið með tekjuaðferð ... Mest allt atvinnuhúsnæði er nú metið með markaðsleiðréttu kostnaðarmati. Undanfarið hefur mat nokkurra eigna verið endurskoðað með tekjuvirðingu og er markmið Þjóðskrár Íslands að tekjuvirðing verði meginaðferð við mat á atvinnuhúsnæði eins fljótt og nægjanlegum gögnum um leiguverð hefur verið safnað og upp sé komið matskerfi sem styður tekjuvirðingu. Þrátt fyrir þetta má gera ráð fyrir að sérhæfðar eignir, svo sem menningarhús, skólar og sjúkrahús, verði áfram metnar með kostnaðaraðferðum. Leigumarkaður með slíkar eignir verður sjaldnast mjög virkur og því endurspegla leigutekjur vegna þeirra sjaldnast raunverulegt virði þeirra.“

Að fengnum greinargerðum frá báðum stefndu óskaði yfirfasteignamatsnefnd 27. desember 2011 eftir frekari upplýsingum frá stefnda Þjóðskrá Íslands „sem varpað gætu nánari sýn á hvaða matsaðferðir eru viðhafðar hverju sinni.“ Óskað var eftir upplýsingum um hvernig staðið hafi verið að fasteignamati á bílastæðahúsum, íþróttamannvirkjum og menningarhúsum og voru nokkrar slíkar eignir taldar upp í dæmaskyni. Ennfremur hvaða hús hafi verið metin með tekjumatsaðferð frekar en kostnaðarmatsaðferð og hvaða forsendur stæðu þar að baki. Í svari stefnda 31. janúar 2012 var tekið fram að það væri markmið hans „að tekjuvirðing verði meginaðferð við mat atvinnuhúsnæðis“ og væri þá „fyrst og fremst haft í huga almennt skrifstofu- og verslunarhúsnæði.“ Síðan sagði: „Stofnunin hefur á undanförnum árum metið eftirfarandi eignir í tekjumati. Hagasmári 1 (Smáralind), Smáratorg 3 (turninn í Kópavogi), Kringlan 1, Kringlan 5, tvær eignir í Kringlunni 7, Laugavegur 178 og Blikastaðavegur 2-8 (Korputorg). Þessi möt voru öll unnin í kjölfar beiðna um endurmat. Forsenda þess að hægt var að beita tekjumati á þessar eignir er að margt sambærilegt húsnæði, á virkum leigumarkaði, er í boði og því hægt að vinna marktækar upplýsingar um almennt leiguverð. Allar þessar eignir eru skrifstofu- eða verslunareignir. Upplýsingar sem Þjóðskrá hefur safnað um leiguverð atvinnuhúsnæðis voru notaðar til þess að meta markaðsverð sambærilegra eigna auk þess sem eigendur gáfu upplýsingar um leigusamninga.“ Í svari stefnda sagði jafnframt að þær eignir, sem óskað hafi verið eftir upplýsingum um í dæmaskyni, hafi allar verið „metnar með markaðsleiðréttu kostnaðarmati.“ Í meðfylgjandi töflum var gerð frekari grein fyrir fasteignamati eignanna árið 2012 og forsendum fyrir útreikningi þess, auk fasteignamats tónlistar- og ráðstefnuhússins, en forsendurnar, sem einnig var að finna í skýrslu stefnda um fasteignamat 2012, eru ítarlega raktar í hinum áfrýjaða dómi. Í skýrslunni var svonefndri tekjuaðferð til útreiknings fasteignamats lýst svo: „Tekjuaðferð byggist á upplýsingum um tekjur, sem afla má af fasteignum og kostnað vegna fasteignanna. Algengast er að slíkar tekjur séu af leigu. Tekjuaðferð gerir ráð fyrir að kaupverð sé jafnt þeim núvirtu hreinu tekjum sem má hafa af fasteigninni að gefinni tiltekinni ávöxtunarkröfu. Tekjuaðferð á best við um atvinnuhúsnæði eða annað það húsnæði sem algengt er að keypt sé til útleigu. Til að beita tekjuaðferð við fjöldamat er gert aðhvarfslíkan sem lýsir sambandi leigutekna og skráðra eiginleika fasteigna. Einnig þarf að meta kostnað og ávöxtunarkröfu. Að gefnum þessum stærðum eru hreinar framtíðartekjur núvirtar.“ Í skýrslunni sagði um þá aðferð að líta til kostnaðar við ákvörðun fasteignamats: „Kostnaðaraðferð byggir á útreikningi á byggingarkostnaði þeirrar fasteignar sem á að meta eða annarrar sambærilegrar sem gæti uppfyllt sömu þarfir að teknu tilliti til afskrifta vegna aldurs og úreldingar. Bæta þarf markaðsverði lóðar við byggingarkostnað. Ef byggingarmarkaður er virkur má gera ráð fyrir að söluverð fasteigna sé jafnt byggingarkostnaði að viðbættu lóðarverði. Þá er miðað við að byggingarkostnaður taki tillit til reiknaðs hagnaðs verktaka.“

Í áðurgreindum töflum, sem fylgdu svari stefnda til yfirfasteignamatsnefndar, komu fram upplýsingar um stærð hverrar eignar í fermetrum, endurstofnverð þeirra og afskrifað endurstofnverð, hús- og lóðarmat, byggingar- og afskriftarár og fleiri atriði á árinu 2012. Á því ári var fasteignamat hússins, sem mál þetta fjallar um og er 28.813,1 fermetrar að stærð, 19.551.800.000 krónur, að undanskildu lóðarmati, eða tæpar 678.600 krónur á hvern fermetra. Til samanburðar var húsmat menningarmiðstöðvarinnar Salarins að Hamraborg 6 í Kópavogi, sem er sögð 1.029,9 fermetrar að stærð og var byggð 1998, 297.450.000 krónur eða liðlega 288.800 krónur á fermetra, húsmat íþróttamiðstöðvarinnar Egilshallar að Fossaleyni 1 í Reykjavík, sem er 24.609,6 fermetrar og var byggð 2003, 2.446.760.000 krónur eða rúmar 99.400 krónur á fermetra og húsmat Háskólans í Reykjavík að Menntavegi 1, sem er 29.600,7 fermetrar og var byggður 2010, 3.815.600.000 krónur eða um 128.900 krónur á fermetra. Ennfremur hafa verið lögð fram gögn um fasteignamat annarra eigna árið 2012. Meðal þeirra eru menningarhúsið Hof að Strandgötu 12 á Akureyri og Flugstöð Leifs Eiríkssonar í sveitarfélaginu Sandgerðisbæ. Húsmat menningarhússins, sem er 7.550,1 fermetrar og var byggt 2009, var 1.400.450.000 krónur eða tæpar 185.500 krónur á fermetra og húsmat flugstöðvarinnar, sem var þá 54.384,4 fermetrar og hafði verið byggð á árunum frá 1986 til 2004, 11.076.650.000 krónur eða tæpar 203.700 krónur á fermetra.

Eftir að yfirfasteignamatsnefnd höfðu borist viðbótarathugsemdir og frekari gögn frá kæranda auk nýrra gagna frá stefnda Þjóðskrá Íslands kvað nefndin upp úrskurð 30. maí 2012. Í úrskurðinum var meðal annars komist svo að orði: „Yfirfasteignamatsnefnd hefur kannað sérstaklega hvaða matsaðferð er beitt við ýmis mannvirki sem notuð eru í opinbera þágu, til lista- og menningarstarfsemi ... Könnun nefndarinnar leiðir í ljós að þessar eignir eru metnar með markaðsleiðréttu kostnaðarmati. Að mati yfirfasteignamatsnefndar liggja ekki fyrir sérstakar málsástæður sem réttlæta að meta beri Austurbakka 2 með annarri aðferð. Fasteignin við Austurbakka 2 er vönduð að allri gerð og mikill metnaður hefur verið lagður í hönnun og byggingu. Þá verður ekki fram hjá því litið að húsið er hið langstærsta sinnar tegundar hér á landi. Þetta hlýtur óhjákvæmilega að koma fram í byggingarkostnaði, söluverði ef til kæmi svo og fasteignamati. Byggingin þjónar vel því hlutverki sem henni er ætlað. Aðrir nýtingarmöguleikar eru fyrir hendi ef svo ólíklega vildi til að á það reyndi.“ Að þessu sögðu var í úrskurðinum fjallað um hver hafi verið byggingarkostnaður hússins í raun og komist að þeirri niðurstöðu að rétt hafi verið að miða fasteignamat þess við 27.000.000.000 krónur eins og stefndi Þjóðskrá Íslands lagði til grundvallar ákvörðun sinni. Jafnframt var fallist á aðrar forsendur stefnda fyrir útreikningi sínum og staðfest sú ákvörðun hans að fasteignamat Austurbakka 2 fyrir árið 2011 væri hæfilega ákveðið 17.014.750.000 krónur, þar af lóðarmat 529.900.000 krónur.

Samkvæmt gögnum málsins var fasteignamat tónlistar- og ráðstefnuhússins eftir ákvörðun stefnda Þjóðskrár Íslands, að meðtöldu lóðarmati, 20.092.300.000 krónur árið 2012 og 21.090.550.000 krónur árið 2013. Þá hafa verið lagðar fram upplýsingar um fasteignarmat hússins árið 2016 og er það 22.912.800.000 krónur, þar af lóðarmat 622.650.000 krónur.

III

Við meðferð málsins í héraði voru samkvæmt beiðni áfrýjanda dómkvaddir tveir menn til að meta „hvert yrði líklegt söluverð Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúss miðað við staðgreiðslu ef kæmi til sölu fasteignarinnar á almennum markaði“. Í matsgerð þeirra 26. júní 2014 sagði meðal annars: „H-kvk-nf er leigð út í mörgum hlutum og á margvíslegan hátt. Leigutakar eru m.a.: Sinfóníuhljómsveit Íslands, Íslenska óperan, Stórsveit Reykjavíkur og Ríkisútvarpið. Enn fremur: Epal, Upplifun bækur og blóm, og 12 Tónar. Auk þess eru nokkrir hlutar Hörpu leigðir út til aðila sem stunda þar umfangsmikinn veitingarekstur og annast auk þess veislur og sjá um veitingar fyrir fundi og ráðstefnur. Enn fremur fær H-kvk-nf veltutengdar tekjur af húsaleigu. Enn má nefna að salir eru leigðir út til tónleika, ráðstefnuhalds, funda og fyrir ýmis konar veislur. Harpa er því tekjuberandi eign – fasteign með stöðugu tekjustreymi. H-kvk-nf ber því sterk einkenni þeirra fasteigna – atvinnuhúsnæðis – sem afla tekna og ganga því kaupum og sölum. Þegar meta á markaðsverð fasteigna skipta tekjur (leigutekjur) og gjöld miklu máli, þ.e. afrakstur af eigninni, en þannig er markaðsverð fundið ... Matsmenn hafa skoðað vandlega það sem meta bar ... Í verðmati þessu er byggt á fjölmörgum atriðum sem varða verðmat fasteigna, m.a. er tekið mið af staðsetningu, stærð, byggingarefni, aldri og ástandi hins metna ... Tekið er mið af markaðsverði (söluverði) eigna á svipuðu svæði og H-kvk-nf stendur á ... Harpa er mjög sérhæft hús og byggingarkostnaður hússins er í takt við þá sérhæfðu starfsemi sem húsinu er ætlað að hýsa. Ekkert annað hús hér á landi er algjörlega sambærilegt en þó eru nokkur sem kalla má áþekk. Hluti byggingarinnar er listaverk, sérhæfður tæknibúnaður er mikill, sérhæfður loftræsti- og loftskiptibúnaður er viðamikill og tekur mikið rými. Töluvert mikið er lagt upp úr glæsileika ... Ljóst er að stór hluti Hörpu eru ýmis rými sem ekki eru leigð út til beinnar notkunar en eru engu að síður nauðsynleg. Það er álit matsmanna að aukakostnaður og sérhæfður búnaður og annað slíkt þurfi ekki að hækka markaðsverð eigna að sama skapi jafnvel þó það sé tekið með í byggingarkostnaði eignarinnar.“ Niðurstaða matsmanna var sú „að líklegt söluverð Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúss miðað við staðgreiðslu á almennum markaði yrði kr. 10.000.000.000“.

Hér fyrir dómi hefur meðal annars verið lagður fram útdráttur úr skýrslu stefnda Þjóðskrár Íslands um fasteignamat 2015 þar sem fjallað var um tekjuaðferð og markaðsleiðrétt kostnaðarmat við útreikning fasteignamats. Í skýrslunni kom fram að á því ári hafi „stór hluti skrifstofu- og verslunarhúsnæðis ásamt húsnæði fyrir léttan iðnað“ verið metinn með tekjuaðferð. Útbúin voru þrjú „líkön sem lýsa fermetraleiguverði ásamt ávöxtunarkröfu ... eitt fyrir skrifstofueignir, eitt fyrir verslunareignir og eitt fyrir eignir fyrir léttan iðnað.“ Síðar í skýrslunni sagði: „Fasteignamat á grundvelli tekjumats miðar eins og fasteignamat á grundvelli markaðsaðferðar eða markaðsleiðrétts kostnaðarmats að því að finna gangverð í febrúarmánuði næst á undan matsgerðinni. Til þess að nálgast gangverðið eru tekin tvö skref. Fyrsta skrefið er að meta tekjur sem hafa má af eigninni. Með tekjum sem hafa má af eigninni er átt við tekjur leigusala. Þessar tekjur geta verið margvíslegar, beinar leigutekjur fyrir afnotarétt af rýmum, hlutfall af veltu leigutaka, leigutekjur vegna afnota af útveggjum til auglýsinga, tekjur vegna uppsetningar farsímamastra og svo framvegis. Í tekjulíkönunum sem kynnt eru hér á eftir er horft á beinar leigutekjur vegna afnotaréttar af rýmum. Það er þó ekki ómögulegt að aðrar tekjur af eignum verði teknar með í framtíðinni ... Tekjur eru reiknaðar niður á rými ... Rými eru misverðmæt og sum þeirra bera ekki mat. Þau rými sem eru án mats eru rými sem eru nauðsynleg fyrir bygginguna en nýtast ekki leigutaka beint. Dæmi um slík rými eru tæknirými og rými með mjög litla lofthæð ... Þegar búið er að flokka rými er hægt að beita matsformúlum. Þrjár leiguformúlur voru þróaðar: Skrifstofu-, verslunar- og iðnaðarformúla. Hvaða formúla er notuð ræðst af flokkun rýmisins.“ Í töflu, sem birt var í skýrslunni, voru rými flokkuð eftir mismunandi tegundum, þar á meðal kom þar fram að veitingarekstur væri metinn eins og verslun og salur væri ein tegund rýmis sem hefði áhrif á mat. Í skýrslunni var tekið fram að allar formúlurnar reiknuðu fermetraverð. Þegar búið væri að meta leigutekjur þyrfti „að áætla hversu mikið eigandi er tilbúinn að greiða fyrir þær eða með öðrum orðum hversu stóran hluta af sinni fjárfestingu eigandinn vill fá til baka árlega. Ávöxtunarkrafan sem miðað er við er brúttóávöxtun og þarf að standa straum af verðbólgu, fasteignagjöldum, viðhaldi, áhættu og ávöxtun fjárfestis ... Niðurstaðan var hærri ávöxtunarkrafa fyrir verslunar- og skrifstofueignir en fyrir iðnaðareignir.“ Í meðfylgjandi töflu var ávöxtunarkrafa fyrir fyrrnefndu eignirnar 12,241%.

Í skýrslunni var greint frá því að frá byrjun árs 2012 og „fram að endurmati 2014 var unnið að því að skoða allar eignir að utan sem fara áttu í endurmat með tekjuaðferð ... Innri skoðun fór ekki fram fyrir endurmatið og því getur munað talsvert á raunástandi og meðalástandi og á raungæðum og meðalgæðum. Gert er ráð fyrir að allar eignir séu í meðalástandi og meðalgæðum að innan þar til annað hefur komið í ljós.“ Af þessum ummælum og ýmsum gögnum málsins verður ráðið að stefndi Þjóðskrá Íslands hafi, að gefnu tilefni svo sem vegna beiðni um endurmat, ákveðið fasteignamat á grundvelli skoðunar og virðingar á einstökum eignum. Í málinu liggja einnig fyrir tveir úrskurðir yfirfasteignamatsnefndar frá 30. desember 2003 og 15. júní 2006 þar sem fyrra fasteignamati á eignum Íslenska járnblendifélagsins hf. á Grundartanga annars vegar og Alcan á Íslandi hf. í Straumsvík hins vegar var breytt eftir að nefndarmenn höfðu gengið á vettvang og skoðað eignirnar, í síðara skiptið alls tíu sinnum. Þá var í úrskurði yfirfasteignamatsnefndar, sem fjallað er um í þessu máli, vísað til þriggja úrskurða nefndarinnar þar sem fasteignamati eigna á Sauðárkróki og á Akranesi var breytt, að því er virðist á grundvelli svonefndrar tekjuaðferðar, en þeir úrskurðir hafa ekki verið lagðir fram.

Í bréfi fjármálaráðuneytis til Eftirlitsstofnunar EFTA 28. maí 2013, sem áfrýjandi hefur lagt fram, var að finna upplýsingar um rekstur tónlistar- og ráðstefnuhússins þar sem fram kom að tekjur af rekstri þess hafi numið samtals 641.000.000 krónum á árinu 2012. Einnig var þar áætlað að tekjurnar hækkuðu ár frá ári og yrðu 911.000.000 krónur árið 2016. Rekstrargjöldin voru alls 1.140.000.000 krónur árið 2012, en reiknað var með að þau stæðu nánast í stað næstu fjögur árin.

Í útreikningi frá stefnda Þjóðskrá Íslands, sem lagður hefur verið fram, sagði: „Ef það ætti að beita tekjuvirðingu fyrir H-kvk-þf þá þarf að ákvarða tekjuöflunarhæfni og síðan að meta ávöxtunarkröfu. Tekjuöflunarhæfni fasteignarinnar Hörpu samanstóð árið 2011 af tvennu 1. Leigutekjur skv. samningi milli Ago og Totus þinglýst 16. nóvember 2011. 97.554.857 kr. á mánuði = 1.170.655.044 kr. á ári 2. Framlag Ríkis og Reykjavíkurborgar um það bil 960.000.000 kr. á ári. Samtals gerir þetta árstekjur uppá 2.130.655.044 kr. ... Ávöxtunarkrafan er öllu erfiðara að áætla þar sem engar sölur eru til um sérhæfð tónlistar og ráðstefnuhús. En til þess að fá einhverja hugmynd getum við miðað við meðal ávöxtunarkröfu fyrir verslunar- og skrifstofuhúsnæði árið 2015 sem var 12,2%. Það má segja að þessi ávöxtunarkrafa er heldur há þar sem Ríki og Reykjavíkurborg tryggja Hörpu tekjur í 35 ár ásamt því að staðsetning Hörpu er ein sú besta sem til er á Íslandi.“ Síðan var sýndur útreikningur á tekjuvirðingu tónlistar- og ráðstefnuhússins með 12,2% ávöxtunarkröfu annars vegar og 11% hins vegar. Með því að leggja fyrrgreindar árstekjur til grundvallar var útkoman sú að með hærri ávöxtunarkröfunni væri tekjuvirðingin 17.464.385.607 krónur og þeirri lægri 19.369.591.309 krónur. Síðan sagði: „Ástæðurnar fyrir því að tekjuvirðing er ekki tæk til þess að finna gangverð fyrir fasteign eins og Hörpu eru margar eins og fram hefur komið í málinu. Til að mynda ganga sambærilegar fasteignir við Hörpu ekki kaupum og sölum og því erfitt að áætla ávöxtunarkröfu. Eins eru leigutekjur Hörpu frá skyldum aðilum. Þetta á bæði við um leigusamning milli rekstrarfélags og móðurfélags svo og greiðslu frá eigendum. Þegar meta skal gangverð á markaði þarf að horfa til samninga milli óskyldra aðila.“

IV

1

Í máli þessu krefst áfrýjandi ógildingar á úrskurði yfirfasteignamatsnefndar 30. maí 2012 þar sem ákvörðun stefnda Þjóðskrár Íslands um hvert skyldi vera fasteignamat tónlistar- og ráðstefnuhússins árið 2011 var staðfest. Af þeim sökum var þessum stefnda réttilega stefnt til varnar í málinu. Í héraðsdómsstefnu var ekki gerð grein fyrir ástæðu þess að stefnda Reykjavíkurborg var jafnframt stefnt til „að þola dóm um ógildi“ úrskurðarins eins og komist var að orði. Þar sem ekki hafa komið fram viðhlítandi skýringar á því við málflutning hér fyrir dómi verður kröfu áfrýjanda á hendur þessum stefnda vísað sjálfkrafa frá héraðsdómi vegna vanreifunar á aðild hans að málinu.

2

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst eða þar næst á undan matsgerð eftir því hvenær hún tekur gildi. Í 2. mgr. greinarinnar segir að sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Í 1. mgr. 28. gr. sömu laga er kveðið á um að við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. skuli eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað og svo framvegis, og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga. Þá er svo fyrir mælt í 2. mgr. greinarinnar að huglægu, órökstuddu mati skuli ekki beitt nema engra annarra kosta sé völ um ákvörðun matsverðs.

Sú regla að miða skuli matsverð fasteignar við það verð, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölu á markaði, hefur gilt um ákvörðun fasteignamats allt frá því að lög nr. 22/1915 um fasteignamat tóku gildi, en þar sagði í 2. gr. að hverja fasteign skyldi meta eins og hún myndi sanngjarnlega seld eftir gæðum hennar og til hliðsjónar við matið skyldi meðal annars hafa tekjur þær er fengjust af fasteigninni. Þegar lög nr. 94/1976 um skráningu og mat fasteigna voru endurútgefin sem lög nr. 6/2001 var 2. mgr. 27. gr. þeirra efnislega eins og hún er nú, að öðru leyti en því að ekki var sagt að auk annars skyldi höfð hliðsjón af tekjum af sambærilegum fasteignum við ákvörðun matsverðs væri gangverð eignar ekki þekkt. Sú breyting var gerð með 15. gr. laga nr. 83/2008 og var hún skýrð svo í athugasemdum með frumvarpi til þeirra laga að þetta væri í samræmi við viðurkenndar alþjóðlegar aðferðir við ákvörðun mats á verðmæti fasteigna.

Samkvæmt 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sem málsaðilar eru sammála um að líta beri til við úrlausn þessa máls, skal matsverð fasteignar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra eigna. Síðan eru talin upp nokkur atriði, sem hafa ber hliðsjón af við þá ákvörðun og eru meðal þeirra tekjur af slíkum eignum og kostnaður við gerð mannvirkja. Sú upptalning er þó ekki tæmandi þar sem í lok málsgreinarinnar er vísað til annarra atriða sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Í samræmi við þetta virðist stefndi Þjóðskrá Íslands ekki einungis hafa horft til tekna af öðrum fasteignum en þeirri, sem metin er hverju sinni, og sambærilegar má telja, heldur einnig til tekna af eigninni sjálfri eins og ráðið verður af svari stefnda til yfirfasteignamatsnefndar 31. janúar 2012. Eins og tekið var fram í greinargerð stefnda til nefndarinnar 12. desember 2011 leiðir jafnframt af 2. mgr. 27. gr. að við ákvörðun matsverðs fasteignar á að líta til sjónarmiðanna, sem þar eru upp talin, eftir því hvert eða hver þeirra gefa gleggsta mynd af raunvirði eignarinnar.

Með hliðsjón af lögskýringargögnum verður 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 skýrð svo að tölfræðilegir útreikningar og ályktanir á grundvelli þeirra skuli eftir föngum vera ráðandi við mat fasteigna. Sé ekki unnt að komast nærri gangverði fasteignar með því móti verður á hinn bóginn að gera það á annan hátt, eftir atvikum með sérstakri skoðun og virðingu á eigninni, þótt forðast beri að beita huglægu, órökstuddu mati við ákvörðun matsverðs, sbr. 2. mgr. greinarinnar.

Svo sem áður greinir er mælt svo fyrir í 27. gr. laga nr. 6/2001 að miða skuli fasteignamat við það verð, sem ætla má að eignin hafi í kaupum og sölu á markaði, en ekki er í því efni gerður greinarmunur á fasteignum eftir því hvaða starfsemi fer þar fram. Þótt heimilt sé á grundvelli laganna að setja reglur til viðmiðunar um það hvernig matsverð tiltekinna tegunda eigna skuli ákveðið verður samkvæmt framansögðu að víkja frá þeim reglum ef sýnt er að beiting þeirra við mat á einstökum eignum gangi þvert gegn hinu lögmælta markmiði.

Fasteignamat er stofn til álagningar fasteignaskatts samkvæmt 2. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga sem og fleiri opinberra gjalda. Af þeim sökum hvílir sú skylda á stefnda Þjóðskrá Íslands að sjá til þess að allar upplýsingar, sem við eiga og máli skipta, liggi fyrir áður en ákvörðunin er tekin, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, svo og að gæta samræmis og jafnræðis í lagalegu tilliti við þá úrlausn, sbr. 11. gr. sömu laga.

3

Eins og áður greinir hefur áfrýjandi aflað matsgerðar dómkvaddra manna þar sem komist var að þeirri niðurstöðu að líklegt söluverð tónlistar- og ráðstefnuhússins hafi verið 10.000.000.000 krónur á árinu 2014. Við matið var farið eftir ákvæðum IX. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, þar á meðal sóttu málsaðilar matsfund og tóku þátt í skoðun á húsinu þar sem þeim gafst kostur á að koma að sjónarmiðum sínum, sbr. 2. mgr. 62. gr. laganna. Hefur niðurstöðu hennar ekki verið hnekkt.

Þótt mati hinna dómkvöddu manna verði ekki jafnað til ákvörðunar um fasteignamat hefur matsgerð þeirra engu að síður sönnunargildi um það hvert geti hafa verið sennilegt gangverð tónlistar- og ráðstefnuhússins á markaði árið 2011. Með matsgerðinni hefur áfrýjandi fært nægar líkur fyrir að gangverð hússins hafi verið svo verulega lægra en matsverð þess samkvæmt ákvörðun stefnda Þjóðskrár Íslands, sem staðfest var af yfirfasteignamatsnefnd, að við ákvörðunina hafi ekki verið fylgt því markmiði sem mælt er fyrir um í 27. gr. laga nr. 6/2001 og áður hefur verið gerð grein fyrir.

4

Stefndi Þjóðskrá Íslands heldur því fram að við ákvörðun matsverðs tónlistar- og ráðstefnuhússins beri að styðjast við svonefnt markaðsleiðrétt kostnaðarmat. Sú aðferð er fólgin í því að lagt er til grundvallar endurstofnverð húss að teknu tilliti til afskrifta og að auki horft til staðsetningar þess og „markaðsáhrifa“, en þau áhrif eru ákveðin með almennum stuðli sem lá þegar um atvinnuhúsnæði var að ræða á bilinu frá 0,69 til 0,75 árið 2011 þannig að mat húss var almennt lægra en áætlaður byggingarkostnaður þess. Með þessu móti telur stefndi að komist verði næst gangverði sérhæfðra eigna, sem svo eru nefndar, eins og menningarhúsa. Þótt fallist sé á að með fyrrgreindri aðferð megi oft komast nálægt því hvert sé líklegt gangverð eigna sem þessara á markaði er ekki þar með sagt að það sé unnt í öllum tilvikum. Ef fasteignamatsverð tónlistar- og ráðstefnuhússins árið 2012, sem ákveðið var af stefnda með markaðsleiðréttu kostnaðarmati á sama hátt og árið áður, er deilt niður á fermetra og borið saman við matsverð á fermetra í öðrum sérhæfðum eignum á sama ári sést að fermetraverðið er þar miklum mun hærra vegna meiri byggingarkostnaðar á hvern fermetra. Eins og ráða má af áðurnefndri matsgerð er ósennilegt að svo verulegur kostnaður, umfram það sem venjulegt má telja, myndi skila sér að fullu í hærra markaðsverði hússins.

Við úrlausn þessa máls verður ekki framhjá því horft að tónlistar- og ráðstefnuhúsið er að stærstum hluta leigt út og jafnframt að gengið er út frá því af hálfu eigenda þess, íslenska ríkisins og stefnda Reykjavíkurborgar, að tekjur af leigu og aðstöðu í húsinu eigi að standa undir rekstrarkostnaði þess. Að þessu leyti má líkja nýtingu hússins við skrifstofu- og verslunarhúsnæði, en fasteignamat af þeim eignum mun í æ ríkara mæli hafa verið ákveðið af stefnda Þjóðskrá Íslands með svonefndri tekjuaðferð þar sem lagt er mat á tekjur, sem hafa má af eigninni, svo sem með því að skipta húsnæðinu niður í rými sem talin eru gefa mismunandi mikið af sér fyrir eiganda þess.

Að teknu tilliti til alls þessa er fallist á með áfrýjanda að með síðastnefndri aðferð fáist gleggri mynd af líklegu gangverði tónlistar- og ráðstefnuhússins á markaði en með markaðsleiðréttu kostnaðarmati. Málsaðilar eru sammála um að húsið sé einstök bygging að allri gerð og búnaði. Af þeirri ástæðu er óhjákvæmilegt að virða það sérstaklega til fasteignamats þar sem litið yrði eftir föngum til þess, sem húsið á sameiginlegt með öðrum eignum og nýtingu þeirra, auk þess sem höfð yrði hliðsjón af rauntekjum af því sjálfu. Á húsinu hvílir sú kvöð að þar skuli ávallt starfrækt tónlistarhús og ráðstefnumiðstöð og verður við mat á tekjumöguleikum þess að taka tillit til hennar. Samkvæmt jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga er og skylt að beita eftir því sem kostur er sömu reglum og sjónarmiðum við tekjuvirðingu hússins og annarra eigna þar sem fasteignamat er ákveðið með tekjuaðferð. Þar á meðal má ætla að óheimilt sé að telja til tekna framlög eigenda til hússins, sem ekki fela í sér endurgjald fyrir afnot af því, enda liggur ekkert fyrir um það í gögnum málsins að þau framlög yrðu innt af hendi ef húsið yrði selt öðrum, ótengdum eigendunum.

Með vísan til alls þess, sem að framan er rakið, er tekin til greina krafa áfrýjanda um að úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 30. maí 2012 verði ógiltur.

Eftir þessum málsúrslitum verður stefnda Þjóðskrá Íslands gert að greiða áfrýjanda málskostnað á báðum dómstigum sem ákveðinn er í einu lagi eins og í dómsorði greinir, en málskostnaður fellur að öðru leyti niður.

Dómsorð:

Kröfu áfrýjanda, Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúss ohf., á hendur stefnda Reykjavíkurborg er vísað frá héraðsdómi.

Ógiltur er úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 30. maí 2012 þar sem staðfest var ákvörðun stefnda Þjóðskrár Íslands um fasteignamat Hörpu, tónlistar- og ráðstefnuhúss, árið 2011.

Stefndi Þjóðskrá Íslands greiði áfrýjanda samtals 5.000.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti. Málskostnaður fellur að öðru leyti niður.