658/2006

FH ehf. leigði FJ ehf. húsnæði við Sætún í Reykjavík. Ágreiningur reis með aðilum um leigugreiðslur vegna síðasta mánaðar leigutímans, janúar 2004, en FJ ehf. hafði haft húsnæðið á leigu frá febrúar 2002. Taldi FJ ehf. sig hafa frá upphafi ofgreitt húsaleigu þar sem húsnæðið hefði verið minna í fermetrum talið en tilgreint var í leigusamningi og ætti af þeim sökum gagnkröfu á hendur FH ehf. sem dygði til greiðslu leigu vegna janúar 2004. Í dómi Hæstaréttar var tekið fram að FJ ehf. hefði greitt umsamda leigu athugasemdalaust frá febrúar 2002 til og með desember 2003 og fyrst gert athugasemdir um stærð hins leigða við lok leigutímans, tæpum tveimur árum eftir að félagið fékk umráð þess. Yrði því að líta svo á að félagið teldist hafa unað stærð leiguhúsnæðisins, sbr. 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og gæti ekki haft uppi gagnkröfu á hendur FH ehf. vegna ofgreiðslu húsaleigu. Var krafa FH ehf. um greiðslu vangoldinnar leigu vegna janúar 2004 því tekin til greina.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir I-kvk-nf B-kvk-nf, J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 21. desember 2006. Hann krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 875.967 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. janúar 2004 til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandi hefur stefnt Esjubergi hf. fyrir Hæstarétt til réttargæslu.

Málsatvikum er lýst í hinum áfrýjaða dómi. Stefndi gerði 3. maí 2002 húsaleigusamning við réttargæslustefnda um nánar tilgreindan eignarhluta að Sætúni 8 í Reykjavík, en stefndi hafði tekið við leiguafnotum af húsnæðinu 1. febrúar það ár. Fram kom í samningnum að stærð hins leigða væri 537,6 fermetrar, grunnverð á fermetra væri 1.150 krónur og leigufjárhæð á mánuði 618.240 krónur. Húsaleiga skyldi samkvæmt samningnum breytast mánaðarlega í samræmi við vísitölu neysluverðs. Þá kom fram í samningnum að stefndi hefði kynnt sé ástand hins leigða og tæki við húsnæðinu í því ástandi sem það var í við upphaf leigutíma. Nokkrar breytingar voru gerðar á leigusamningnum með samkomulagi stefnda og Esjubergs hf. 26. ágúst 2002 og lutu þær meðal annars að tímabundinni lækkun á leigufjárhæð. Réttargæslustefndi framseldi aðild sína að leigusamningnum til Fasteignafélagsins Sætúns 8 ehf. hinn 7. mars 2003, en það félag framseldi áfrýjanda hana 19. desember sama ár. Stefndi samþykkti bæði þessi framsöl fyrir sitt leyti.

Stefndi sagði leigusamningnum upp með 6 mánaða uppsagnarfresti 28. júlí 2003 miðað við lok leigutíma 1. febrúar 2004. Í tölvupósti til áfrýjanda 7. janúar 2004 greindi stefndi frá því að hvarflað hefði að sér að „skekkja“ væri milli þeirrar fermetratölu sem hann hefði greitt húsaleigu fyrir og stærðar hins leigða rýmis. Í bréfi til áfrýjanda 24. mars 2004 skýrði stefndi frá því að hann hefði látið nafngreinda verkfræðistofu mæla stærð hins leigða húsnæðis og staðfesti hún grun stefnda. Taldi hann sig af þessum sökum hafa ofgreitt húsaleigu um fjárhæð sem var lítillega hærri en krafa áfrýjanda um leigugjald fyrir janúar 2004, sem var ógreitt og lagði til skuldajöfnuð á þessum kröfum þannig að hvorugur ætti kröfu á hinn. Með bréfi lögmanns áfrýjanda 27. maí 2004 var sjónarmiðum stefnda hafnað og krafist greiðslu á húsaleigunni fyrir janúar 2004 auk dráttarvaxta frá gjalddaga hennar 1. janúar það ár og innheimtukostnaðar. Ágreiningur málsaðila stendur um hvort stefndi eigi gagnkröfu á hendur áfrýjanda vegna ofgreiddrar húsaleigu sem hann getur nýtt til greiðslu húsaleigu fyrir janúar 2004 með skuldajöfnuði. Málsástæðum aðila er lýst í hinum áfrýjaða dómi.

Áður er fram komið að stærð hins leigða var tilgreind 537,6 fermetrar í leigusamningi. Í málinu liggur fyrir matsgerð dómkvadds manns sem stefndi aflaði undir rekstri málsins í héraði. Taldi matsmaður stærð hins leigða eignarhluta á 5. hæð, fyrir utan hlutdeild í sameign, vera 470,3 fermetra. Hlutdeild eignarhlutans í sameign reiknaðist 71,6 fermetrar, þar af væri 10,91% hlutdeild í geymslurými í kjallara.

Samkvæmt því sem upplýst er í málinu virðist stefndi hafa staðið í þeirri trú við gerð leigusamningsins að uppgefin fermetratala svaraði aðeins til 5. hæðar hússins og hlutdeildar í sameign, sem væri einkum anddyri og stigahús, en ekki geymsla. Stefndi greiddi hins vegar athugasemdalaust umsamda leigu frá febrúar 2002 til og með desember 2003. Hann gerði fyrst athugasemdir um stærð hins leigða við lok leigutímans, 7. janúar 2004, tæpum tveimur árum eftir að hann fékk umráð þess. Verður því að líta svo á að hann teljist hafa unað stærð leiguhúsnæðisins, sbr. 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og geti ekki haft uppi gagnkröfu á hendur áfrýjanda vegna ofgreiðslu á húsaleigu. Verður krafa áfrýjanda um greiðslu vangoldinnar leigu vegna janúar 2004 því tekin til greina, en ekki er deilt um fjárhæð hennar. Krafa áfrýjanda ber dráttarvexti frá samningsbundnum gjalddaga hennar, 1. janúar 2004, sbr. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001.

Samkvæmt þessum málsúrslitum verður stefndi dæmdur til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Stefndi, Fjárstoð ehf., greiði áfrýjanda, Fasteignafélaginu Höfða ehf., 875.967 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. janúar 2004 til greiðsludags.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 700.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.