437/2013

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu K ehf. um að viðurkenndur yrði forkaupsréttur félagsins að fasteign í eigu þrotabús R ehf. sem K ehf. hafði haft á leigu um nokkurra ára skeið. Í kjölfar þess að samningur komst á milli þrotabúsins og H hf. um kaup þess síðarnefnda á fasteigninni var K ehf. boðið að nýta sér forkaupsrétt samkvæmt leigusamningi félagsins við R ehf. innan tíu daga. Í málinu var m.a. ágreiningur með aðilum um hvort réttilega hafi verið staðið að því þegar K ehf. var gefinn kostur á að nýta sér forkaupsréttinn og með hvaða skilmálum og hvenær endanlegur samningur hafi í raun komist á með þrotabúinu og H hf. um kaup á húsnæðinu þar sem samþykkt gagntilboð aðila hafði verið bundið tilteknum fyrirvörum. Í dómi Hæstaréttar kom m.a. fram að kaupsamningur hafi komist á milli þrotabúsins og H hf. 5. október 2012 með samþykki gagntilboðs. Sá galli hafi verið á tilkynningu til K ehf. um að forkaupsréttur hans væri virkur að félaginu hafi ekki verið gefinn sá 15 daga frestur sem kveðið væri á um í 2. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002. K ehf. hafi á hinn bóginn lýst því yfir við lok þess frests sem félaginu var veittur að það myndi nýta sér forkaupsréttinn. Yfirlýsingin hafi haft þá þýðingu að félagið myndi ganga inn í kaupsamninginn með þeim skilmálum sem þar greindi þar á meðal um greiðslu kaupverðs við afhendingu eignarinnar en hún var þá þegar í leiguumráðum K ehf. og því tilbúin til afhendingar félaginu. K ehf. hafi á hinn bóginn ekki innt af hendi kaupverð fasteignarinnar í samræmi við samninginn eða innan þess viðbótarfrests sem félaginu var gefinn í því skyni. Var niðurstaða hins kærða  úrskurður því staðfest.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf, B-kk-nf B-kk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 18. júní 2013 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 27. sama mánaðar og 30. ágúst 2013. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 4. júní 2013, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að viðurkenndur yrði forkaupsréttur hans að fasteigninni Skútuvogi 5 í Reykjavík. Kæruheimild er í 1. mgr. 179. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. Sóknaraðili krefst þess aðallega að viðurkenndur verði forkaupsréttur hans að fasteigninni Skútuvogi 5 í Reykjavík, fastanúmer 223-3590, með tilheyrandi lóðarréttindum og öðru sem eigninni fylgir og fylgja ber, með sömu kjörum og skilmálum og greinir í kaupsamningi á milli varnaraðila 25. október 2012. Þá er þess krafist að varnaraðilanum þrotabúi Rann ehf. verði gegn greiðslu gert skylt að selja og afsala sóknaraðila umræddri fasteign með sömu kjörum og skilmálum og greinir í framangreindum kaupsamningi. Til vara er þess krafist að viðurkenndur verði forkaupsréttur sóknaraðila að sömu fasteign með sömu kjörum og skilmálum og greinir í gagntilboði á milli varnaraðila 5. október 2012. Þá er þess krafist að varnaraðilanum þrotabúi Rann ehf. verði gegn greiðslu gert skylt að selja og afsala sóknaraðila umræddri fasteign með sömu kjörum og skilmálum og greinir í framangreindu gagntilboði. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilinn þrotabú Rann ehf. krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar. Þá krefst hann kærumálskostnaðar óskipt úr hendi sóknaraðila og umboðsmanns hans auk álags, en til vara einungis úr hendi sóknaraðila. Að auki er krafist „réttarfarssektar sbr. d- og e-liðar 1. mgr. 135. gr. laga nr. 91/1991.“

Varnaraðilinn Hagar hf. krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar auk álags að mati Hæstaréttar.

I

Eins og nánar greinir í hinum kærða úrskurði hefur sóknaraðili allt frá árinu 2000 haft á leigu fasteignina að Skútuvogi 5 í Reykjavík. Bú leigusalans, einkahlutafélagsins Rann ehf., var tekið til gjaldþrotaskipta með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 15. febrúar 2012. Í skriflegum ótímabundnum leigusamningi 1. júlí 2010 var kveðið á um forkaupsrétt sóknaraðila á leigutímanum. Með samþykki gagntilboðs 5. október 2012 komst á samningur milli varnaraðilanna um kaup varnaraðilans Haga hf. á fasteigninni. Kaupverð, 473.000.000 krónur, skyldi greiða með 50.000.000 krónum við undirritun kaupsamnings, en eftirstöðvarnar við afhendingu eignarinnar. Í skjalinu 5. október 2012 kom fram að eignin væri bundin kvöð um forkaupsrétt sóknaraðila samkvæmt leigusamningi „sem var rift af hálfu skiptastjóra þ.b. Rann ehf. með tilkynningu um riftun, dags. 22. júní 2012.“ Þá sagði: „Nýti leigutakinn ekki forkaupsrétt skv. hinum rifta leigusamningi skal hann rýma fasteignina skv. ákvæðum laga og réttarreglna þar um. Afhending fer fram eftir nánara samkomulagi og gæti verið allt að 12 mánuðir, þar sem seljandi gæti þurft að höfða mál til útburðar og riftunar. Kaupanda er kunnugt um stöðu riftunar gagnvart leigusamningi og lýsir sig reiðubúinn til að sýna málavöxtum skilning. ... Kaupandi gerir fyrirvara um skoðun á ástandi fasteignarinnar og hvort hún henti fyrir starfsemi kaupanda. ... Kaupandi gerir fyrirvara um samþykki stjórnar Haga hf. Kaupandi mun leggja samþykkt kauptilboð fyrir stjórn félagsins til samþykktar eða synjunar. Kaupsamning skal gera innan 20 daga frá samþykki tilboðs þessa, ella fellur samþykkt kauptilboð niður. Við kaupsamning skulu allir fyrirvarar vera uppfylltir.“

Þrátt fyrir ágreining milli varnaraðilans þrotabús Rann ehf. og sóknaraðila um leigusamning um eignina og forkaupsrétt þess síðarnefnda, sem lýst er í hinum kærða úrskurði, sendi skiptastjóri varnaraðilans þrotabús Rann ehf. tilkynningu 5. október 2012 til sóknaraðila með fyrirspurn um hvort hann vildi nýta forkaupsrétt sinn. Fylgdi samningurinn með tilkynningunni. Varnaraðilinn Hagar hf. lýsti því yfir 15. október 2012 að framangreindir fyrirvarar um samþykki og skoðun á eigninni væru ekki lengur fyrir hendi. Sóknaraðila var tilkynnt um þetta samdægurs og sendi um hæl tilkynningu um að hann myndi nýta sér forkaupsréttinn. Endanlegur kaupsamningur var gerður milli varnaraðila 25. október 2012 eins og boðað hafði verið í samningnum 5. október 2012. Í hinum kærða úrskurði eru málavextir ítarlega raktir og þar á meðal samskipti málsaðila eftir þennan tíma en eins og þar kemur fram innti sóknaraðili ekki af hendi neinn hluta kaupverðs, hvorki á kaupsamningsdegi né fyrir lok viðbótarfrests er honum var veittur til 30. október 2012.

II

Um lögskipti aðilanna gilda ákvæði laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og er í 1. mgr. 7. gr. þeirra kveðið á um lágmarksskilyrði þess að bindandi kaupsamningur teljist hafa komist á. Til þess að svo sé þarf skriflegt tilboð að vera samþykkt af móttakanda þess með undirskrift, enda felist í því skuldbinding um greiðslu tilgreinds kaupverðs og afhendingu fasteignar. Eigi maður forkaupsrétt að fasteign sem kaupsamningur hefur verið gerður um skal seljandi þá þegar samkvæmt 1. mgr. 9. gr. laganna bjóða honum skriflega að neyta þess réttar. Söluverð og aðrir skilmálar skulu jafnframt tilgreindir á tæmandi hátt. Þá kemur fram í 2. mgr. greinarinnar að forkaupsréttarhafi skal svara skriflega og afdráttarlaust tilboði seljanda innan 15 daga frá því að honum berst það, ella glatar hann í það sinn rétti sínum til að kaupa.

Eins og áður segir komst á kaupsamningur milli varnaraðilanna 5. október 2012 og sama dag fékk sóknaraðili tilkynningu um að forkaupsréttur hans væri virkur. Þó var sá ágalli á tilkynningunni að sóknaraðila var ekki veittur 15 daga lágmarksfrestur eins og kveðið er á um í 2. mgr. 9. gr. laganna. Á hinn bóginn liggur fyrir að 15. október 2012 lýsti sóknaraðili yfir að hann myndi nýta sér forkaupsréttinn. Í þeirri yfirlýsingu fólst að sóknaraðili myndi ganga inn í kaupsamninginn með þeim skilmálum er þar greindi, þar á meðal um greiðslu kaupverðs við afhendingu fasteignarinnar en hún var þegar í leiguumráðum sóknaraðila og því til reiðu fyrir hann. Eins og rakið er í hinum kærða úrskurði innti sóknaraðili á hinn bóginn ekki kaupverð fasteignarinnar af hendi í samræmi við samninginn eða innan þess viðbótarfrests sem honum var veittur í því skyni. Að þessu gættu verður hinn kærði úrskurður staðfestur.

Eftir þessum úrslitum verður sóknaraðili dæmdur til að greiða varnaraðilum kærumálskostnað eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Karl K. Karlsson ehf., greiði varnaraðilunum, þrotabúi Rann ehf. og Högum hf., hvorum um sig 250.000 krónur í kærumálskostnað.