334/2013

Ú og Þ kröfðust skaðabóta eða afsláttar af kaupverði jarðar, sem þau höfðu keypt af S og J, vegna þess tjóns sem þau töldu sig hafa orðið fyrir þegar í ljós kom að réttindi til vatns og vatnsafls í Þjórsá hefðu ekki fylgt með í kaupunum. Í dómi Hæstaréttar sagði að samkvæmt þeim reglum sem giltu þegar kaupsamningur komst á gat kaupandi fasteignar með tómlæti sínu glatað rétti til að bera fyrir sig vanefnd gagnvart seljanda. Frá því að Ú og Þ fengu vitneskju um að vatnsréttindin hefðu verið skilin frá jörðinni liðu um þrjú ár þar til þau hreyfðu athugasemdum við S og J. Með þessu hefðu þau sýnt af sér slíkt tómlæti um gæslu réttar síns að þau hefðu glatað þeim rétti sem þau kynnu að hafa átt. Voru S og J því sýknuð af kröfum Ú og Þ.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þ-kk-nf Ö-kk-nf og B-kk-nf B-kk-nf og I-kvk-nf E-kvk-nf settur hæstaréttardómari.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 17. maí 2013. Þau krefst þess aðallega að stefndu verði óskipt gert að greiða sér 8.100.000 krónur með vöxtum samkvæmt 7. gr. vaxtalaga nr. 25/1987 frá 15 mars 2001 til 1. júlí sama ár, en samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til 18. júní 2010, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags. Til vara krefjast áfrýjendur þess að stefndu verði óskipt gert að greiða sér 6.000.000 krónur með vöxtum samkvæmt 5. gr., sbr. 4. gr. vaxtalaga nr. 25/1987 frá 15. mars 2001 til 1. júlí sama ár, en samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til 18. júní 2010, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags. Loks krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti óskipt úr hendi stefndu.

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Með samningi 15. mars 2001 keyptu áfrýjendur af stefndu jörðina Haga II í Skeiða- og Gnúpverjahreppi ásamt öllu því sem eigninni fylgdi og fylgja bar. Með í kaupunum var bústofn, vélar og framleiðsluréttur. Undanskilið við söluna var spilda um 1,1 hektari að stærð og henni fylgdi heimild til að taka kalt vatn úr landi jarðarinnar endurgjaldslaust fyrir eðlileg not spildunnar. Kaupverð jarðarinnar var 41.000.000 krónur og er skipting þess rakin í hinum áfrýjaða dómi.

Land jarðarinnar liggur að Þjórsá en með afsali 7. júlí 1917 hafði þáverandi eigandi Haga, sem jörðin Hagi II er mynduð úr, selt öll vatns- og vatnsaflsréttindi jarðarinnar í ánni E-kk-þgf skáldi B-kk-þgf. E-kk-nf mun síðar hafa ráðstafað þeim réttindum til hlutafélagsins Titan en það félag afsalaði réttindunum til íslenska ríkisins 5. júní 1951.

Áfrýjendur reisa málatilbúnað sinn á því að við sölu jarðarinnar til þeirra hafi vatnsréttindi í Þjórsá hvorki verið undanskilin né með nokkru móti gefið til kynna að þeim hefði verið ráðstafað frá jörðinni. Þau hefðu aftur á móti kynnt sér landskiptagerð 28. október 1999 en af henni megi ráða að vatnsréttindi væru óskipt með jörðunum Haga, Haga II og Melhaga og hlutur Haga II í þeim væri 45,3125%. Í þessu felist vanefnd stefndu sem lýsi sér í vanheimild eða galla þar sem jörðin hafði ekki sömu kosti og sambærilegar eignir.

Með bréfi 18. maí 2010 óskuðu áfrýjendur eftir viðræðum við stefndu um greiðslu skaðabóta eða afsláttar vegna vatnsréttindanna í Þjórsá sem ekki fylgdu með við sölu jarðarinnar til þeirra. Því erindi var ekki svarað. Svo sem nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi höfðuðu áfrýjendur mál á hendur stefndu 21. janúar 2011 auk þess sem þau öfluðu matsgerðar 14. apríl sama ár um verðmæti réttindanna. Með úrskurði héraðsdóms 20. desember 2011 var málinu vísað frá dómi og var úrskurðurinn staðfestur með dómi Hæstaréttar 30. janúar 2012 í máli nr. 27/2012. Mál þetta var svo höfðað 27. apríl 2012.

II

Um lögskipti aðila fer eftir þeim reglum sem voru í gildi fyrir setningu laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, enda eiga lögin einvörðungu við um þá samninga sem gerðir voru eftir gildistöku þeirra 1. júní 2002, sbr. síðari málsliður 62. gr. laganna. Þegar kaupsamningur um jörðina komst á 15. mars 2001 voru reglur um fasteignakaup óskráðar og fór um þau eftir meginreglum fjármunaréttar, auk þess sem lögum um lausafjárkaup var í ýmsu tilliti beitt með lögjöfnun. Samkvæmt þeim reglum gat kaupandi fasteignar með tómlæti sínu glatað rétti til að bera fyrir sig vanefnd gagnvart seljanda.

Í aðilaskýrslu áfrýjandans Ú-kk-ef fyrir dómi kom fram að hann hefði á fundi árið 2007 með fulltrúum Landsvirkjunar fengið vitneskju um að vatnsréttindin fylgdu ekki jörðinni. Einnig kom fram í aðilaskýrslu áfrýjandans Þ-kvk-ef að hana minnti að árið 2007 hefði hún orðið þess áskynja að vatnsréttindin hefðu ekki fylgt með í kaupunum. Frá því að áfrýjendur fengu þessa vitneskju um að vatnsréttindin hefðu verið skilin frá jörðinni liðu því um þrjú ár þar til þau hreyfðu athugasemdum við stefndu og höfðu uppi kröfur af þessu tilefni með fyrrgreindu bréfi 18. maí 2010. Með þessu sýndu þau af sér slíkt tómlæti um gæslu réttar síns að þau hafa glatað þeim rétti sem þau kunna að hafa átt gagnvart stefndu af þessum sökum. Er þá haft í huga að ástæða var til að láta ekki dragast úr hömlu að bregðast við í ljósi þess að sex ár liðu frá kaupunum og þar til áfrýjendum varð ljóst að vatnsréttindin fylgdu ekki jörðinni. Þegar af þeirri ástæðu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur.

Áfrýjendum verður gert að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, Ú-kk-nf S-kk-nf og Þ-kvk-nf Þ-kvk-nf, greiði óskipt stefndu, S-kk-þgf R-kk-þgf A-kk-þgf og J-kvk-þgf H-kvk-þgf, hvoru fyrir sig 300.000 krónur í málskostnað.