136/2002

BM og HH samþykktu kauptilboð JH fyrir hönd K ehf. í fasteign þeirra. Skyldi kaupverðið meðal annars greiðast með fasteigninni G sem var í eigu JH og HG. Var talið að þá hefði komist á samningur um kaupverð G. Ágreiningur varð um kostnað vegna malbikunar og frágangs við bílastæði fjöleignarhúss þess sem G var hluti af, en framkvæmdirnar höfðu verið ákveðnar af húsfélagi áður en kaup tókust en ráðist í þær eftir það. Kröfðu BM og HH K ehf., JH og HG um greiðslu vegna vangoldinna hússjóðsgjalda og framkvæmda á sameign og R, fasteignasala, um bætur vegna vanrækslu á starfsskyldum hans. Tekið var fram að meginregla í fasteignaviðskiptum væri að kostnaður sem yrði til fyrir afhendingardag eignar félli á seljanda. Frá þessu væri hins vegar skýrlega vikið með kaupsamningi aðila en umdeildur kostnaður félli ótvírætt undir ákvæði hans. Bæri að ganga út frá því að BM og HH hefðu við tilboðsgerðina miðað við ástand íbúðarinnar á þeim tíma en fyrir lá að þeir höfðu skoðað hana fyrir undirritun tilboðsins. Gætu þeir því ekki borið fyrir sig að þeir hefðu ekki gert sér ljóst að bílastæði væri ekki malbikað enda væri það nauðsynlegur þáttur í skoðun að ganga úr skugga um slíkt. Það haggaði ekki niðurstöðu um ábyrgð BM og HH á umræddum kostnaði að JH og HG höfðu ekki greint frá stöðu hússjóðs við gerð kaupsamnings. Voru K ehf., JH, HG og R því sýknuð af kröfum BM og HH.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir H-kk-nf H-kk-nf, I-kvk-nf B-kvk-nf og P-kk-nf K-x-x H-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 19. mars 2002. Þeir krefjast þess að stefndu verði in solidum dæmd til að greiða sér 892.813 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 15. janúar 2000 til 1. júlí 2001 en 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Ekki eru gerðar sjálfstæðar kröfur á hendur réttargæslustefnda.

Stefndu Karri ehf., J-kk-nf H-kk-nf og H-kvk-nf G-kvk-nf krefjast þess aðallega að málinu verði vísað frá Hæstarétti, en til vara að héraðsdómur verði staðfestur. Þá krefjast þau málskostnaðar fyrir Hæstarétti óskipt úr hendi áfrýjenda.

Stefndi R-kk-nf krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Frávísunarkrafa stefndu Karra ehf., J-kk-ef H-kk-ef og H-kvk-ef G-kvk-ef er á því reist að áfrýjendur hafi breytt grundvelli málsins, sem í héraði hafi verið rekið sem skaðabótamál, en í áfrýjunarstefnu komi fram að verið sé að krefjast greiðslu á skuld. Þegar litið er til málatilbúnaðar áfrýjenda í heild fyrir Hæstarétti er ekki á þetta fallist og verður frávísunarkröfunni því hafnað.

Málsatvik og málsástæður aðila eru rakin í héraðsdómi. Í forsendum dómsins er verð íbúðar að Gnípuheiði 15, Kópavogi, ranglega sagt hafa verið tilgreint 15.000.000 krónur í samningum aðila, en það var 15.900.000 krónur.

Hinn 8. febrúar 1999 samþykktu áfrýjendur kauptilboð stefnda J-kk-ef H-kk-ef fyrir hönd stefnda Karra ehf. í fasteign þeirra Akralind 9 í Kópavogi að fjárhæð 87.000.000 krónur. Skyldi kaupverðið meðal annars greiðast með íbúð að Gnípuheiði 15, sem var í eigu stefndu J-kk-ef H-kk-ef og H-kvk-ef G-kvk-ef, og var hlutur íbúðarinnar í kaupverðinu talinn nema 15.900.000 krónum, en að frádregnum áhvílandi skuldum 9.800.000 krónum. Kaupverðið skyldi og greiðast meðal annars með annarri íbúð og 4 bifreiðum.

Kaup þessi gengu eftir að undanskildu því að breytingar urðu á greiðslu kaupverðs með bifreiðum og var kaupsamningur gerður hinn 9. september 1999 um íbúðina að Gnípuheiði 15 milli áfrýjenda og stefndu J-kk-ef H-kk-ef og H-kvk-ef G-kvk-ef. Í 9. tl. samningsins sagði að kaupendur íbúðar í fjöleignarhúsum skuli „bera kostnað af framkvæmdum við sameign, sem ráðist er í eftir að kaup takast (samþykki kauptilboðs) og miða að því að auka verð- og/eða notagildi húseignarinnar.“

Þótt kauptilboðið 8. febrúar 1999 varðaði kaup Karra ehf. á Akralind 9 fól það meðal annars í sér áskilnað um að íbúðin að Gnípuheiði 15 yrði tekin upp í kaupverð eignarinnar fyrir tiltekið verð. Í 14. tl. tilboðsins sagði að þegar það hefði verið samþykkt af báðum aðilum væri kominn á bindandi samningur, þótt út frá því væri gengið að síðar yrði gerður kaupsamningur, sem gæti eftir atvikum mælt nánar fyrir um kaupin. Með hliðsjón af þessu verður að telja að við undirritun tilboðsins hafi komist á gagnkvæmur samningur milli aðila, meðal annars um kaupverð íbúðarinnar að Gnípuheiði 15, sem áfrýjendur voru bundnir við. Samningur þessi var efndur af hálfu tilboðsgjafa með kaupsamningnum 9. september 1999 og afsali 15. janúar 2000 og þykir það ekki skipta máli hér um skuldbindingu áfrýjenda samkvæmt tilboðinu að það voru stefndu J-kk-nf H-kk-nf og H-kvk-nf G-kvk-nf, þinglýstir eigendur íbúðarinnar, sem efndu loforð Karra ehf., en hinn fyrrnefndi var einn eigenda og meðstjórnandi í því fyrirtæki.

Eins og fram kemur í héraðsdómi lýtur ágreiningur aðila að kostnaði vegna malbikunar og frágangs við bílastæði fjöleignarhúss þess, sem Gnípuheiði 15 er hluti af. Framkvæmdir þessar höfðu verið ákveðnar af húsfélagi áður en kaup tókust í febrúar 1999 en í þær var ráðist eftir það, eða þá um vorið. Meginregla í fasteignaviðskiptum er að kostnaður, sem verður til fyrir afhendingardag eignar, fellur á seljanda. Frá þessu var skýrlega vikið með ofangreindum 9. tl. kaupsamnings aðila, sem mun vera tíðkanlegt í viðskiptum sem þessum. Kostnaður sá, sem hér er deilt um, fellur ótvírætt undir þetta ákvæði kaupsamningsins, en framkvæmdirnar fóru fram eftir að kaup tókust og skiptir ekki máli þótt þær hafi verið ákveðnar áður. Út frá því ber að ganga að áfrýjendur hafi við tilboðsgerð miðað við ástand íbúðarinnar þá, en fyrir liggur að þeir skoðuðu hana fyrir undirritun tilboðsins. Geta þeir ekki borið fyrir sig að þeir hafi ekki gert sér ljóst að bílastæði var ekki malbikað enda er það nauðsynlegur þáttur í skoðun að ganga úr skugga um slíkt.

Að þessu athuguðu en að öðru leyti með skírskotun til forsendna héraðsdóms verður hann staðfestur. Með sömu rökum og vísað er til við málskostnaðarákvörðun héraðsdóms þykir rétt að málskostnaður fyrir Hæstarétti falli niður.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.