351/2006

Staðfest var ákvörðun sýslumanns um að hafna kröfu BH ehf. um að afmá úr fasteignabók kaupsamning, sem félagið hafði gert við B svf., enda ekki ástæða til annars en að líta svo á að undirritun eins stjórnarmanns af tveimur hefði skuldbundið BH ehf. í skjóli umboðs, sem annar þeirra hafði veitt hinum, auk þess sem ekki var talið að 4. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hefði átt að standa þinglýsingu kaupsamningsins í vegi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 25. júní 2006, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 4. júlí sl. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Norðurlands eystra 14. júní 2006, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að sýslumanninum á Akureyri yrði gert að afmá úr fasteignabók kaupsamning varnaraðila við sóknaraðila 1. nóvember 2004 um fasteignina Vaðlatún 2-10 á Akureyri. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. 1. gr. laga nr. 6/1992. Sóknaraðili krefst þess staðfest verði ákvörðun sýslumanns 4. nóvember 2005 um að hafna kröfu varnaraðila um að afmá kaupsamninginn úr fasteignabók. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og sér dæmdur kærumálskostnaður.

Samkvæmt gögnum málsins gerði Akureyrarbær lóðarleigusamning 6. júní 2005 við Hagleiksmenn ehf. um byggingarlóð að Vaðlatúni 2-10. Leigutakinn hafði þá áður gefið út afsal fyrir eigninni til varnaraðila 13. maí 2005 og var því þinglýst ásamt lóðarleigusamningnum 4. júlí sama ár. Enn fyrr eða 1. nóvember 2004 hafði varnaraðili gert samning við sóknaraðila, sem samkvæmt fyrirsögn sinni var kaupsamningur um Vaðlatún 2-10. Með samningnum tók varnaraðili meðal annars að sér að smíða fimm raðhúsaíbúðir á lóðinni ásamt bílgeymslum og bar honum að afhenda þessi mannvirki fullgerð fyrir 30. nóvember 2005. Samningi þessum var þinglýst 20. október 2005. Í bréfi til sýslumanns 28. sama mánaðar krafðist varnaraðili þess að kaupsamningurinn yrði afmáður úr fasteignabók. Sú krafa var þar studd þeim rökum að samningurinn hafi aðeins verið undirritaður af öðrum af tveimur stjórnarmönnum varnaraðila, en samkvæmt samþykktum fyrir hann þyrfti undirritun beggja stjórnarmanna til að skuldbinda hann. Sýslumaður hafnaði þessari kröfu 4. nóvember 2005 og bar varnaraðili þá ákvörðun undir héraðsdóm með bréfi 27. sama mánaðar. Mál þetta var þingfest af því tilefni 16. mars 2006.

Samkvæmt 16. gr. samþykkta fyrir varnaraðila frá 13. nóvember 1995, sem hann hefur lagt fyrir Hæstarétt, skal stjórn hans skipuð tveimur mönnum og þarf undirskrift þeirra beggja til að skuldbinda félagið. Fyrir liggur að samkvæmt hlutafélagaskrá er H-kk-nf S-kk-nf formaður stjórnar varnaraðila, en Ö-kk-nf J-kk-nf meðstjórnandi og framkvæmdastjóri félagsins. Fara þeir báðir með prókúruumboð fyrir varnaraðila. Kaupsamningurinn, sem málið varðar, var undirritaður af E-kk-þgf einum fyrir hönd varnaraðila. Í málinu hefur verið lagt fram skjal frá 10. júlí 1998, þar sem H-kk-nf veitti E-kk-þgf „fullt og ótakmarkað umboð til þess að undirrita fyrir mína hönd vegna Hyrnu ehf. ... hvers konar skjöl er varða sölu á fasteignum félagsins, þ.m.t. kauptilboð, kaupsamninga, afsalsbréf, fasteignaveðbréf. Umboðið nær jafnframt til þess að framselja fasteignaveðbréf og skipta þeim fyrir húsbréf. Allt sem framangreindur umboðsmaður minn gerir samkvæmt umboði þessu skal jafngilda því að ég hefði gert það sjálfur.“ Skjali þessu var þinglýst 16. júlí 1998. Varnaraðili hefur ekki borið því við í málinu að umboð þetta hafi verið afturkallað. Í héraði og fyrir Hæstarétti hefur sóknaraðili lagt fram samtals tíu kaupsamninga og afsöl, sem gerð voru á tímabilinu frá 31. ágúst 1999 til 18. nóvember 2004, þar sem varnaraðili hefur ráðstafað fasteignum ýmist til sóknaraðila eða annarra, en í öllum þeim tilvikum voru skjöl undirrituð af E-kk-þgf einum fyrir hönd varnaraðila. Gegnir sama máli um fyrrnefnt afsal Hagleiksmanna ehf. til varnaraðila 13. maí 2005. Varnaraðili hefur ekkert lagt fram í málinu um að Ö-kk-þf hafi skort heimild stjórnar félagsins til að gera kaupsamninginn við sóknaraðila 1. nóvember 2004. Að þessu öllu virtu er ekki ástæða til annars en að líta svo á að undirritun hans undir þann samning hafi skuldbundið varnaraðila í skjóli umboðsins frá 10. júlí 1998 og getur þar engu breytt að ekki hafi í þessu tilviki fremur en í öðrum kaupsamningum og afsölum, sem liggja fyrir í málinu og áður er getið, verið vísað sérstaklega til umboðsins um heimild í þessum efnum.

Samkvæmt framansögðu og með því að ekki verður litið svo á að ákvæði 4. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús geti eins og atvikum var hér háttað hafa átt að standa þinglýsingu kaupsamnings aðilanna í vegi, svo sem varnaraðili hefur einnig borið við í málinu, verður fallist á kröfu sóknaraðila um að staðfest verði ákvörðun sýslumannsins á Akureyri 4. nóvember 2005 um að hafna því að afmá kaupsamninginn úr fasteignabók. Varnaraðila verður gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn er í einu lagi eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Staðfest er ákvörðun sýslumannsins á Akureyri 4. nóvember 2005 um að hafna kröfu varnaraðila, Byggingarfélagsins Hyrnu ehf., um að afmá úr fasteignabók kaupsamning hans við sóknaraðila, Búseta svf., húsnæðissamvinnufélag, frá 1. nóvember 2004 um fasteignina Vaðlatún 2-10 á Akureyri.

Varnaraðili greiði sóknaraðila samtals 300.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.