520/2016

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem staðfest var aðfarargerð sýslumanns sem lauk með árangurslausu fjárnámi hjá G. G, maki hans og þriðji maður gengust í ábyrgð fyrir skuld samkvæmt veðskuldabréfi sem tryggt hafði verið með veði í fasteign. Við vanskil bréfsins var fasteignin seld nauðungarsölu og var kaupandinn Í hf. sem fékk þá úthlutað að hluta upp í kröfu sína. Í hf. lét fasteignasöluna H verðmeta fasteignina og lagði það verðmat til grundvallar uppgjöri við G í samræmi við 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Krafðist Í hf. síðan fjárnáms hjá G fyrir eftirstöðvum skuldarinnar sem lauk án árangurs þrátt fyrri andmæli G og framlagningu verðmats frá fasteignasölunni F en samkvæmt því mati var verðmæti fasteignarinnar metið mun hærra. Undir rekstri þess máls óskaði G eftir matsgerð dómkvadds manns um markaðsvirði eignarinnar en sú matsgerð var ekki lögð fram í málinu. Í hf. krafðist á ný fjárnáms hjá G á grundvelli sama skuldabréfs, þar sem frestur samkvæmt 65. gr. laga nr. 21/1991 til að krefjast gjaldþrotaskipta á búi G á grundvelli eldra fjárnámsins var liðinn. Við meðferð málsins fyrir Hæstarétti lagði Í hf. fram áðurgreinda matsgerð en hún hafði jafnframt verið lögð fram í hæstaréttarmálinu nr. 356/2016 sem rekið hafði verið gegn maka G. Í dómi Hæstaréttar kom fram að Í hf. hefði ekki lagt matsgerðina fram í héraði áður en málið hefði verið tekið til úrskurðar, þrátt fyrir að hún hefði þá legið fyrir og Í hf. fengið hana afhenta. Með framlagningu skjalsins nú fyrir Hæstarétti væri Í hf. í raun að bera fyrir sig nýja málsástæðu sem honum væri ekki heimilt á grundvelli svonefndrar útilokunarreglu. Gat matsgerðin því ekki komið til álita þegar leyst yrði úr málinu. Báðir aðilar hefðu einhliða aflað álits löggiltra fasteignasala um markaðsverð fasteignarinnar á uppboðsdegi þar sem mikill munur væri á niðurstöðu hvors álits um sig, sem ekki hefði fengist skýring á undir rekstri málsins. Samkvæmt 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991 hvíldi sú skylda á Í hf. að færa viðhlítandi sönnur á hvert hefði verið raunverulegt markaðsverð eignarinnar við sölu hennar. Með vísan til þessa og að teknu tilliti til þess að Í hf. væri fjármálafyrirtæki var ekki talið að Í hf. hefði axlað þá sönnunarbyrði. Þegar af þeirri ástæðu var aðfarargerðin felld úr gildi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir E-kk-nf T-kk-nf, B-kk-nf B-kk-nf og K-kk-nf A-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með ódagsettri kæru, sem barst héraðsdómi 14. júlí 2016, en kærumálsgögn bárust Hæstarétti 28. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 30. júní 2016 þar sem staðfest var aðfarargerð sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu sem lauk 14. október 2015 með árangurslausu fjárnámi hjá sóknaraðila. Kæruheimild er í 3. mgr. 95. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að fyrrnefnd aðfarargerð verði felld úr gildi. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Eins og greinir í hinum kærða úrskurði gaf einkahlutafélagið Hald út veðskuldabréf 8. júní 2008 til Byrs sparisjóðs, síðar Byrs hf., en við samruna þess félags við varnaraðila tók sá síðastnefndi við réttindum þess, þar á meðal kröfum samkvæmt skuldabréfinu. Bréfið var tryggt með veði í fasteign Halds ehf., sem er byggingarlóð að Miðskógum 8 á Álftanesi, nú Garðabæ. Gengust sóknaraðili og maki hans auk þriðja manns í sjálfskuldarábyrgð fyrir greiðslu skuldarinnar.

Vanskil urðu á veðskuldabréfinu og fór svo að fasteignin var seld nauðungarsölu 14. mars 2012. Kaupandi var varnaraðili og lét hann fasteignasöluna Hraunhamar meta verð eignarinnar. Í skjali, sem bar yfirskriftina „Verðmat“, taldi fasteignasalan að söluverð hennar, miðað við forsendur á fasteignamarkaði í mars árið 2012, hefði verið 12.000.000 krónur. Varnaraðili lagði verðmatið til grundvallar uppgjöri við sóknaraðila samkvæmt 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, eins og henni var breytt með 4. gr. laga nr. 60/2010. Á þeim grundvelli krafðist varnaraðili fjárnáms hjá sóknaraðila sem sjálfskuldarábyrgðarmanns fyrir skuld að fjárhæð 17.841.492 krónur. Lauk því 4. apríl 2014 án árangurs þrátt fyrir andmæli sóknaraðila, en hann hélt því meðal annars fram að fasteignin væri of lágt metin og vísaði því til stuðnings til verðmats sem hann hafði aflað hjá fasteignasölunni Fasteignamarkaðnum ehf. 12. mars 2013. Samkvæmt því var eignin metin á 45.000.000 krónur miðað við þann dag.

Sóknaraðili skaut málinu til héraðsdóms og gerði þá kröfu að felld yrði úr gildi sú ákvörðun sýslumanns að ljúka fjárnámsgerðinni 4. apríl 2014 sem árangurslausri. Með úrskurði héraðsdóms 21. apríl 2015 var þeirri kröfu hans hafnað og gerðin staðfest. Í þeim úrskurði var fjallað um þá málsástæðu sóknaraðila að hann hefði með áðurnefndu verðmati hnekkt verðmati fasteignasölunnar Hraunhamars. Var það niðurstaðan að þetta hefði sóknaraðila ekki tekist, meðal annars sökum ágalla á verðmati Fasteignamarkaðarins ehf., sem ekki tæki mið af markaðsvirði eignarinnar eins og það hefði verið þegar hún var seld nauðungarsölu, auk þess sem þar væri ranglega gengið út frá því að gatnagerðargjöld og byggingarleyfisgjald af henni hefðu verið greidd. Áður en hið árangurlausa fjárnám var gert hjá sóknaraðila hafði hann farið fram á að dómkvaddur yrði sérfróður maður til að meta hvert væri markaðsverð umræddrar eignar. Var löggiltur fasteignasali dómkvaddur til starfans og lá matsgerð hans fyrir 11. júlí 2013 án þess að hún væri lögð fyrir héraðsdóm.

Hinn 1. október 2015 var gert árangurslaust fjárnám hjá maka sóknaraðila að kröfu varnaraðila á grundvelli veðskuldabréfsins frá 8. júní 2008. Með úrskurði héraðsdóms 18. apríl 2016 var sú ákvörðun sýslumanns felld úr gildi, en varnaraðili kærði þann úrskurð til Hæstaréttar og lagði við meðferð kærumálsins fram fyrrgreinda matsgerð frá 11. júlí 2013. Í dómi réttarins í því máli, nr. 356/2016, er vísað til þess að mat hins dómkvadda manns á hæfilegu söluverði fasteignarinnar miðað við þann tíma fái samrýmst áðurnefndu verðmati fasteignasölunnar Hraunhamars. Með vísan til 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, þar sem segir að dómur hafi fullt sönnunargildi um málsatvik sem í honum greinir þar til hið gagnstæða sé sannað, komst Hæstiréttur að þeirri niðurstöðu að samkvæmt úrskurði héraðsdóms 21. apríl 2015 í ágreiningsmáli sóknaraðila og varnaraðila, sem fjallað er um að framan, yrði að miða við að verðmæti eignarinnar hafi verið 12.000.000 krónur á uppboðsdegi. Meðal annars af þeirri ástæðu var hinn kærði úrskurður felldur úr gildi.

Í kjölfar þess að héraðsdómur staðfesti ákvörðun sýslumanns um árangurslaust fjárnám hjá sóknaraðila með úrskurðinum 21. apríl 2015 krafðist varnaraðili að gert yrði fjárnám hjá honum að nýju á grundvelli veðskuldabréfsins frá 8. júní 2008, að þessu sinni fyrir kröfu að fjárhæð 23.812.401 króna, þar sem liðinn væri sá þriggja mánaða frestur sem áskilinn er í 1. tölulið 2. mgr. 65. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. til að krefjast þess að bú hans yrði tekið til gjaldþrotaskipta. Lauk aðfarargerðinni sem fyrr segir með því að sýslumaður gerði árangurlaust fjárnám hjá sóknaraðila 14. október 2015. Sóknaraðili skaut þeirri ákvörðun til héraðsdóms og er deilt um gildi hennar í máli þessu.

II

Sóknaraðili reisir kröfu sína um ógildingu aðfarargerðarinnar meðal annars á því að ósannað sé að markaðsverð fasteignarinnar að Miðskógum 8 hafi ekki nægt til að fullnusta kröfu varnaraðila samkvæmt veðskuldabréfinu frá 8. júní 2008 þegar eignin var seld nauðungarsölu 14. mars 2012. Því til stuðnings vísar hann til endurnýjaðs verðmats Fasteignamarkaðarins ehf. 12. mars 2013, sem lagt var fram í héraði, þar sem söluverð eignarinnar í mars 2012 var áætlað 40.000.000 krónur. Séu gatnagerðargjöld og byggingarleyfisgjald af henni, sem samkvæmt upplýsingum frá skipulags- og byggingarfulltrúa sveitarfélagsins Álftaness hafi numið rúmum 7.800.000 krónum í nóvember 2009, dregin frá áætluðu söluverði standi eftir liðlega 32.000.000 krónur. Sá mikli munur, sem sé á því verðmati og mati fasteignasölunnar Hraunhamars, hafi ekki verið skýrður.

Að því er varðar markaðsverð fasteignarinnar þegar hún var seld 14. mars 2012 skírskotar varnaraðili fyrst og fremst til verðmats síðargreindu fasteignasölunnar og niðurstöðu Hæstaréttar í máli nr. 356/2016 sem áður er gerð grein fyrir. Mótmælir hann þeirri staðhæfingu varnaraðila að verðmöt fasteignasalanna tveggja séu á einhvern hátt sambærileg, svo sem vegna þeirra ágalla sem mat Fasteignamarkaðarins ehf. sé haldið þar sem gatnagerðargjöld og byggingarleyfisgjald af eigninni hafi ekki verið greidd. Einnig liggi fyrir að hún hafi verið auglýst til sölu af þriðju fasteignasölunni á 15.000.000 krónur í janúar 2013. Þá hefur varnaraðili, til frekari stuðnings því að markaðsverð eignarinnar hafi numið 12.000.000 krónum í mars 2012, lagt fram sem nýtt málsskjal hér fyrir dómi matsgerð hins dómkvadda manns frá 11. júlí 2013.

III

Samkvæmt 3. mgr. 95. gr. laga nr. 90/1989 gilda um meðferð kæru fyrir Hæstarétti í þessu máli sömu reglur og í almennu einkamáli. Sá sem kærir dómsathöfn má styðja kæruna við ný sönnunargögn, sbr. 2. mgr. 145. gr. og 5. mgr. 147. gr. laga nr. 91/1991. Með vísan til meginreglunnar um jafnræði aðila fyrir dómi á það sama við um gagnaðila hans þótt ekki sé kveðið á um það berum orðum í 148. gr. laganna. Vegna þeirrar reglu einkamálaréttarfars, sem nefnd hefur verið útilokunarregla og felur meðal annars í sér að aðila ber að leggja fram sönnunargögn af sinni hálfu svo fljótt sem verða má og í síðasta lagi áður en fresti til gagnaöflunar lýkur ellegar mál er tekið til dóms eða úrskurðar, sbr. 5. mgr. 101. gr. og 104. gr. laga nr. 91/1991, er réttur hvors aðila kærumáls til að leggja fram ný skjöl hér fyrir dómi þó takmarkaður. Þannig er aðila að jafnaði óheimilt að leggja fram skjal, sem ekki hefur verið lagt fyrir dóm við meðferð máls í héraði, nema skjalið hafi þá ekki verið orðið til eða aðilinn ekki haft það undir höndum. Sérstaklega á þetta við ef aðilinn leitast við með þessu móti að bera í raun fyrir sig nýja málsástæðu fyrir Hæstarétti, sbr. 2. mgr. 163. gr. og 4. mgr. 150. gr. laga nr. 91/1991, sbr. til hliðsjónar dóm réttarins 25. febrúar 2014 í máli nr. 117/2014.

Svo sem gerð hefur verið grein fyrir fékk varnaraðili afhenta matsgerð hins dómkvadda manns frá 11. júlí 2013 og lagði hana fyrir Hæstarétt við meðferð máls nr. 356/2016. Af málsgögnum verður ekki annað ráðið en að varnaraðili hafi fyrst fengið matsgerðina afhenta eftir að úrskurður í því máli var kveðinn upp í héraði. Með vísan til þess, sem að framan greinir, var honum þetta heimilt og leit Hæstiréttur eins og áður segir til niðurstöðu hennar við úrlausn málsins.

Af tölvubréfi matsmannsins, sem varnaraðili hefur lagt fyrir Hæstarétt í þessu máli, er ljóst að hann hafi fengið matsgerðina afhenta í lok apríl 2016. Hins vegar lagði varnaraðili hana ekki fram í héraði áður en mál þetta var tekið þar til úrskurðar 22. júní sama ár. Með þessu er hann raunverulega að bera fyrir sig nýja málsástæðu hér fyrir dómi um hvert hafi verið markaðsverð fasteignarinnar að Miðskógum 8 þegar hún var seld nauðungarsölu 14. mars 2012. Samkvæmt framansögðu er honum það óheimilt og kemur efni matsgerðarinnar því ekki til álita þegar leyst er úr þessu máli. Af þeim sökum hefur fyrrgreindur dómur Hæstaréttar í máli nr. 356/2016 ekki sama gildi við úrlausn þessa máls og hann ella kynni að hafa haft.

IV

Eftir þá breytingu, sem gerð var á 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991 með 4. gr. laga nr. 60/2010, hvílir samkvæmt því ákvæði sú skylda á þeim, sem naut veðréttar í fasteign og telur sig ekki hafa fengið þeim rétti fullnægt við nauðungarsölu eignarinnar, að færa sönnur á að sú hafi verið raunin. Af því leiðir að sá hinn sami verður að sýna fram á með fullnægjandi hætti hvert hafi verið markaðsverð eignarinnar á þeim tíma þegar hún var seld þannig að ljóst sé að það hafi verið lægra en krafa hans, til dæmis á hendur ábyrgðarmanni skuldar sem tryggð var með veði í eigninni, að teknu tilliti til þeirra veðkrafna sem gengu framar kröfunni að rétthæð, sbr. dóm Hæstaréttar 23. janúar 2014 í máli nr. 771/2013.

Í máli þessu háttar svo til að báðir aðilar hafa einhliða aflað álits löggiltra fasteignasala á því hvert hafi verið markaðsverð fasteignarinnar að Miðskógum 8 þegar hún var seld nauðungarsölu á sínum tíma. Þrátt fyrir ágalla á áliti því, sem sóknaraðili hefur lagt fram, er mikill munur á niðurstöðu hvors álits um sig og hefur ekki fengist skýring á honum undir rekstri málsins. Samkvæmt 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991 hvílir sú skylda á varnaraðila að færa viðhlítandi sönnur á hvert hafi verið raunverulegt markaðsverð eignarinnar við sölu hennar. Með vísan til alls þess, sem að framan greinir, og að teknu tilliti til þess að hér er um að ræða fjármálafyrirtæki verður ekki talið að hann hafi axlað þá sönnunarbyrði. Þegar af þeirri ástæðu verður því aðfarargerð sú, sem um er deilt í málinu, felld úr gildi.

Varnaraðila verður gert að greiða sóknaraðila, sem er ólöglærður og flutti mál sitt sjálfur, málskostnað í héraði og kærumálskostnað vegna útlagðs kostnaðar við málareksturinn á báðum dómstigum. Verður sá kostnaður ákveðinn í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Aðfarargerð sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu, sem gerð var að kröfu varnaraðila, Íslandsbanka hf., og lauk 14. október 2015 með árangurslausu fjárnámi hjá sóknaraðila, G-kk-þgf Á-kk-þgf, er felld úr gildi.

Varnaraðili greiði sóknaraðila samtals 250.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.