9/2019

Í málinu krafðist D þess að viðurkennt yrði að starfsábyrgðartrygging sem hann hafði aflað sér hjá V hf. vegna starfa sinna sem fasteignasali tæki til tjóns sem hann var gerður ábyrgur fyrir með dómi Hæstaréttar 6. október 2016 í máli nr. 64/2016. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þess að í dómi sínum frá 2016 hefði rétturinn skýrlega byggt á því að samningur sá, sem legið hefði til grundvallar skaðabótaábyrgð D í því máli, hefði í eðli sínu átt að vera verksamningur og hefði ekki verið um kaup eða sölu fasteignar að ræða. Talið var að D hefði ekki í máli þessu sýnt á nokkurn hátt fram á að atvik hefðu að þessu leyti í reynd verið önnur en að framan greinir. Hefði dómur Hæstaréttar frá 6. október 2016 því fullt sönnunargildi um þau málsatvik, sbr. 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Var því lagt til grundvallar við úrlausn málsins að þjónustan, sem D hefði tekið að sér að veita vegna umræddra viðskipta í máli nr. 64/2016, hefði átt að snúast um gerð verksamnings um smíði húss, sem ekki hefði komist á. Við úrlausn um það hvort starfsábyrgðartrygging D hjá V hf. hefði verið bundin við störf hans í tengslum við fasteignakaup eða hvort hún gæti einnig hafa náð til þjónustu hans við gerð verksamnings, var litið til þess að ákvæði í lögum, sem gilt hefðu fyrr og síðar um störf fasteignasala, réttindi þeirra og skyldur, hefðu í öllum meginatriðum snúið eingöngu að viðskiptum með fasteignir. Talið var að fasteignasali, sem hlotið hefði löggildingu til starfa meðal annars á grundvelli menntunar sinnar, gæti skoðast sem sérfræðingur um kaup, sölu og skipti á fasteignum, þar á meðal um gerð samninga um slíkar ráðstafanir, en á þeim grunni einum gæti hann á hinn bóginn ekki talist sérfræðingur um viðskipti eða skjalagerð á óskyldum sviðum. Í því ljósi var lagður sá skilningur í 5. gr. þágildandi laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, sem skilmálar V hf. fyrir starfsábyrgðartryggingu D vísuðu til, að starfsábyrgðartrygging eftir því ákvæði hafi átt að ná til starfa fasteignasala á sérfræðisviði sínu, en ekki til annarra verka, sem hann kynni að taka að sér og lytu að efni til öðrum réttarreglum en gilda um kaup eða skipti á fasteignum. Þar sem umræddur verksamningur um smíði húss hefði þannig verið óviðkomandi ákvæðum laga nr. 99/2004 og réttarreglum um fasteignakaup var V hf. sýknað af kröfu D.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þ-kk-nf Ö-kk-nf, G-kvk-nf B-kvk-nf, M-kk-nf S-kk-nf, Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 31. janúar 2019 að fengnu áfrýjunarleyfi. Hann krefst þess að viðurkennt verði að „starfsábyrgðartrygging hans hjá stefnda taki til þess tjóns sem hann var gerður ábyrgur fyrir með dómi Hæstaréttar 6. október 2016 í málinu nr. 64/2016 að fjárhæð kr. 4.410.000,- auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 6. febrúar 2014 til greiðsludags.“ Þá krefst hann málskostnaðar á öllum dómstigum.

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

1

Samkvæmt gögnum málsins hóf áfrýjandi störf sem fasteignasali á árinu 2002 og aflaði sér löggildingar til þess, en starfsemi þessa rak hann á Akureyri í félagi sínu, Holti eignamiðlun ehf. Í samræmi við 1. mgr. 5. gr. áðurgildandi laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, sbr. reglugerð nr. 940/2004 um tryggingar fasteigna-, fyrirtækja- og skipasala, tók áfrýjandi hjá stefnda ábyrgðartryggingu vegna þessa starfs síns og liggur fyrir í málinu að hún hafi verið í gildi meðal annars á tímabilinu frá 1. maí 2012 til 30. apríl 2013.

Í 1. mgr. 5. gr. laga nr. 99/2004 var mælt fyrir um skyldu fasteignasala til að afla sér ábyrgðartryggingar af þessum toga vegna fjártjóns, sem leiddi af gáleysi í störfum hans eða starfsmanna hans. Í skilmálum stefnda fyrir starfsábyrgðartryggingu fasteigna- og skipasala, sem giltu á áðurgreindu tímabili, kom meðal annars fram að vátryggður samkvæmt þeim væri sá löggilti fasteignasali, sem tiltekinn væri í skírteini eða endurnýjunarkvittun. Væri vátryggt „gegn bótaskyldu, er fellur á vátryggðan sem fasteignasala þegar þriðji maður verður fyrir almennu fjártjóni, sem rakið verður til vátryggðs sjálfs eða starfsmanns hans.“ Í skilmálunum voru jafnframt ákvæði um „undanskildar áhættur“, en þar á meðal var tiltekið að vátryggingin næði ekki til ábyrgðar, sem vátryggður tæki á sig og væri „víðtækari en almenn bótaskylda hans sem fasteignasala.“ Þá er þess að geta að mælt var svo fyrir í skilmálunum að jafnskjótt og vátryggður fengi vitneskju eða grun um að skaðabótakrafa yrði gerð á hendur sér bæri honum að tilkynna stefnda um það.

2

Reisum byggingarfélag ehf. mun hafa verið stofnað í ágúst 2009 og var tilgangur félagsins samkvæmt samþykktum þess einkum húsasmíði og önnur byggingarstarfsemi. Fyrirsvarsmaður félagsins, sem hafði heimili á Akureyri, var F-kvk-nf M-kvk-nf S-kvk-nf.

Sumarið 2012 munu B-kk-nf H-kk-nf B-kk-nf og E-kvk-nf N-x-x G-kvk-nf hafa leitað til Reisum byggingarfélags ehf. um smíði á húsi á lóð úr landi jarðarinnar Ytri-Tjarna í Eyjafjarðarsveit, en jörðin var þá í eigu foreldra B-kk-ef. Eftir að þau viðskipti voru bundin fastmælum mun að tilhlutan F-kvk-ef hafa verið leitað til áfrýjanda um að annast skjalagerð vegna þeirra.

Meðal gagna málsins er ódagsett skjal með fyrirsögninni: „Skilalýsing. Samningur um byggingu einbýlishúss á Ytri-Tjörnum“, þar sem greint var í einstökum atriðum frá gerð hússins og frágangi. Ekki liggur fyrir hvort eða að hvaða marki áfrýjandi hafi samið þetta skjal, en hann undirritaði það sem vottur. Þar var meðal annars tekið fram að „kaupandi“ myndi sjá um „allan lóðarkostnað ásamt lóðarvinnslu undir sökkla“ ásamt „fyllingu inn í sökkla“ og annast einnig greiðslu á aðveitugjöldum og skipulagsgjöldum, en svo virðist sem „seljanda“ hafi að öðru leyti verið ætlað að leggja til efni í húsið og vinnu við smíð þess. Fyrir þetta ættu B-kk-nf og E-kvk-nf að greiða samtals 29.400.000 krónur eftir því, sem tilteknum áföngum yrði náð við byggingu hússins, og var eftirfarandi tekið fram í því sambandi: „Verðið er miðað við nýbyggingu sem þýðir að kaupsamningur er reikningsformið. Allar greiðslur og samningar fara í gegnum D-kk-þf G-kk-þf fasteignasala og eiganda Holt/Eignamiðlun sem getur verið innan handar fyrir kaupandann við að ganga frá lánaumsóknum og greiðslumati í gegnum ÍLS ef kaupandi óskar þess.“

Vegna þessara viðskipta fyllti áfrýjandi út eyðublað með fyrirsögninni: „Kauptilboð“, sem eftir stöðluðu efni sínu var greinilega ætlað til afnota við fasteignakaup. Þar kom fram að „Tilboðshafi/Seljandi“ væri Reisum byggingarfélag ehf., en „Tilboðsgjafi/Kaupandi“ væru B-kk-nf og E-x-nf. Í reit, sem ætlaður var fyrir lýsingu á fasteign sem tilboð lyti að, sagði meðal annars: „Ytri-Tjarnir 3 Eyjafjarðarsveit. Hér er um að ræða samning milli kaupanda og seljanda um að seljandi byggi hús fyrir kaupanda og skili samkvæmt skilalýsingu sem er meðfylgjandi og telst órjúfanlegur hluti af samningi þessum og er samþykkt og undirrituð af báðum aðilum. Húsið er byggt á lóð á Ytri-Tjörnum 601, Eyjafjarðarsveit og telst vera Ytri-Tjarnir 3. Þegar fastanúmer er komið á eignina verður gengið til kaupsamnings og honum þinglýst en greiðslur skulu greiðast samkvæmt skilalýsingu eins og þar kemur fram. Húsið er 173 fm timburhús á steyptri einangraðri gólfplötu þar af eru ca 26 fm bílskúr.“ Í framhaldi af þessu var greint frá tilteknum atriðum varðandi gerð og frágang hússins, sem ekki er ástæða til að lýsa hér nánar. Sagði síðan að „kaupverð“ væri 29.400.000 krónur, en þar af yrðu greiddar 2.205.000 krónur við „undirskrift og samþykkt kauptilboðs“ og sama fjárhæð þegar „teikningar hafa verið samþykktar“. Á bakhlið þessa skjals voru hefðbundnir skilmálar fyrir tilboð í fasteignakaupum, en þar var þó einnig að finna nokkur sérákvæði, sem svo voru nefnd, þar á meðal að „tilboðsgjafi (kaupandi)“ ætti rétt á afsali þegar hann hefði efnt skyldur sínar og myndi hann jafnframt greiða skipulagsgjald vegna hússins.

B-kk-nf, E-kk-nf og F-kvk-nf munu hafa farið yfir þessi skjöl ásamt áfrýjanda á starfstöð hans 26. október 2012, en ákveðið að fresta undirritun þeirra af ástæðum, sem skipta hér ekki máli. B-kk-nf og E-kvk-nf munu svo hafa komið þangað á ný 31. sama mánaðar og undirritað skjölin að F-kvk-þgf fjarstaddri. Í framhaldi af því mun F-kvk-nf hafa komið á fund áfrýjanda og strikað þá yfir nafn Reisum byggingarfélags ehf. í reit í kauptilboðinu svonefnda, sem ætlað var fyrir tilgreiningu tilboðshafa, og handritað þess í stað heiti félagsins Stefáns Einarssonar ehf. Undirritaði hún að svo búnu skjalið í nafni þess félags til staðfestingar á samþykki tilboðsins. Þessi breyting á efni skjalsins var ekki borin undir B-kk-þf og E-kvk-þf, en fyrir liggur að Reisum byggingarfélag ehf. hafði verið tekið til gjaldþrotaskipta 19. október 2012.

B-kk-nf og E-kvk-nf inntu af hendi greiðslu 2. nóvember 2012 á 2.205.000 krónum og aftur 11. janúar 2013 á sömu fjárhæð með innborgunum á tiltekinn bankareikning í eigu Holts eignamiðlunar ehf. Á tímabilinu, sem leið á milli þessara greiðslna, samþykkti byggingarnefnd Eyjafjarðarsvæðis 14. desember 2012 umsókn B-kk-ef um leyfi til að byggja einbýlishús á áðurgreindri lóð. Áfrýjandi mun hafa greitt þetta fé allt út af reikningi fasteignasölunnar eftir fyrirmælum F-kvk-ef.

Fyrir liggur í málinu að B-kk-nf muni fyrst hafa heyrt af því í febrúar 2013 að Reisum byggingarfélag ehf. hafi verið tekið til gjaldþrotaskipta og komist í framhaldinu að raun um að áðurgreindar breytingar hafi verið gerðar á svonefndu kauptilboði til félagsins. Munu B-kk-nf og E-kvk-nf hafa í kjölfarið lýst þeirri afstöðu að þau teldu sig óbundin af samningi við félagið og krafist í mars sama ár endurgreiðslu fjárins, sem þau höfðu innt af hendi. B-kk-nf bar jafnframt í maí 2013 upp kvörtun á hendur áfrýjanda við eftirlitsnefnd Félags fasteignasala og var honum gerð áminning með ákvörðun nefndarinnar 12. desember sama ár fyrir að hafa brotið gegn ákvæðum 15. gr. og 16. gr. laga nr. 99/2004 með því að hafa heimilað F-kvk-þf að gera á áðurgreindan hátt „einhliða breytingu á undirrituðum kaupsamningi“.

3

B-kk-nf og E-kvk-nf höfðuðu mál með stefnu 29. janúar 2014 á hendur F-kvk-þgf, Stefáni Einarssyni ehf. og áfrýjanda og kröfðust þess að þeim þremur síðastnefndu yrði gert óskipt að greiða sér 4.410.000 krónur með dráttarvöxtum af 2.205.000 krónum frá 2. nóvember 2012 til 11. janúar 2013 og af stefnufjárhæðinni allri frá þeim degi til greiðsludags auk málskostnaðar. Stefndu í því máli tóku öll til varna. Byggði áfrýjandi þar einkum á því fyrir sitt leyti að samningssamband hafi ekki komist á milli sín og stefnenda málsins og gætu þau heldur ekki reist kröfu á hendur sér á ákvæðum laga nr. 99/2004, því samningurinn, sem þau hafi gert við Reisum byggingarfélag ehf., hafi ekki verið um fasteignakaup, enda hafi það félag ekki átt lóðina að Ytri-Tjörnum 3. Í raun hafi verið um að ræða verksamning um smíði húss á þeirri lóð og gæti áfrýjandi því ekki borið ábyrgð á mistökum, sem kynnu að hafa orðið við gerð samningsins, á öðrum grunni en eftir almennum reglum skaðabótaréttar. Hann hafi ekki sýnt af sér sök í tengslum við þessi viðskipti, því hann hafi ekki vitað um gjaldþrotaskipti á Reisum byggingarfélagi ehf. þegar skjöl um viðskiptin voru undirrituð og hafi hann treyst því að F-kvk-nf myndi tilkynna B-kk-þgf og E-kvk-þgf um breytinguna, sem hún hafi gert á skjölunum.

Dómur gekk í málinu í Héraðsdómi Norðurlands eystra 29. október 2015. Í niðurstöðum hans sagði meðal annars eftirfarandi: „Á það verður fallist með stefnda D-kk-þgf að samningur sá sem málið varðar hafi í eðli sínu verið verksamningur, þótt hann væri settur á tilboðseyðublað um kaup og sölu fasteigna. Samt sem áður gat honum ekki dulist að til hans var leitað með samningsgerð og milligöngu um greiðslur vegna sérþekkingar hans sem löggilts fasteignasala. Verður að líta svo á að honum hafi borið að gæta þess, sérstaklega þegar til þess er litið að aðalstefnendur höfðu enga sérþekkingu á slíkri samningsgerð, að skjalagerð og samningsgerð væri vönduð, hagsmunir aðila tryggðir og réttarstaða hvors um sig glögg.... Samkvæmt 27. gr. laga nr. 99/2004, sem þá giltu, bar fasteignasali ábyrgð á tjóni sem hann eða starfsmenn hans ollu í störfum sínum, af ásetningi eða gáleysi. Þótt fallist sé á það með stefnda D-kk-þgf að ekki hafi verið um kaup eða sölu fasteignar að ræða og ákvæðið eigi þar af leiðandi ekki beinlínis við, verður að líta til þess að það verður að teljast nægilega ljóst af stefnu, þrátt fyrir að þar sé mjög vísað til þessa ákvæðis, að aðalstefnendur byggi einnig á almennum reglum um skaðabætur.“ Lagt var til grundvallar að virða yrði áfrýjanda til gáleysis að hafa látið viðgangast að F-kvk-nf breytti efni svonefnds kauptilboðs á áðurgreindan hátt, svo og að sú breyting hafi valdið því að ekki hafi komist á samningur um byggingu hússins að Ytri-Tjörnum 3. Þetta hafi áfrýjanda mátt vera ljóst, en hann hafi allt að einu tekið við greiðslum frá B-kk-þgf og E-kvk-þgf. Voru öll stefndu í málinu talin hafa bakað sér skaðabótaskyldu við stefnendurna og voru áðurnefndar kröfur þeirra síðastnefndu teknar til greina, en þó þannig að áfrýjanda var ekki gert að greiða fyrir sitt leyti dráttarvexti fyrr en frá 6. febrúar 2014 að telja og þá af stefnufjárhæðinni allri. Þá voru áfrýjandi, F-kvk-nf og Stefán Einarsson ehf. dæmd óskipt til að greiða B-kk-þgf og E-kvk-þgf 900.000 krónur í málskostnað.

Áfrýjandi, Fríða og Stefán Einarsson ehf. áfrýjuðu héraðsdóminum til Hæstaréttar 26. og 29. janúar 2016. Í dómi réttarins 6. október sama ár í máli nr. 64/2016 var héraðsdómurinn staðfestur með vísan til forsendna hans og áfrýjendunum gert óskipt að greiða B-kk-þgf og E-kvk-þgf 800.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

Samkvæmt greinargerð stefnda í máli þessu í héraði tilkynnti lögmaður B-kk-ef og E-kvk-ef honum í febrúar 2014 um framangreinda málshöfðun, en slíku erindi mun áfrýjandi ekki hafa beint að honum.

4

Að gengnum fyrrgreindum héraðsdómi bar áfrýjandi upp beiðni við stefnda 4. nóvember 2015 um að hann tæki afstöðu til þess hvort skaðabætur, sem áfrýjanda var þar gert að greiða, féllu innan vátrygginga hans hjá stefnda. Því hafnaði stefndi með bréfi 4. desember sama ár. Áfrýjandi skaut ágreiningi um þetta til úrskurðarnefndar í vátryggingamálum 9. febrúar 2016 og komst hún að þeirri niðurstöðu 15. mars sama ár að starfsábyrgðartrygging áfrýjanda hjá stefnda tæki til þess tjóns, sem sá fyrrnefndi hafi verið gerður ábyrgur fyrir gagnvart B-kk-þgf og E-kvk-þgf. Stefndi tilkynnti nefndinni 30. mars 2016 að hann hafi ákveðið „að hafna niðurstöðu“ hennar.

Að gengnum dómi Hæstaréttar í máli nr. 64/2016 óskaði áfrýjandi eftir því með bréfi 11. nóvember 2016 að stefndi endurskoðaði framangreinda afstöðu sína. Ekki liggur fyrir svar stefnda við þessu erindi, en áfrýjandi höfðaði mál þetta á hendur honum 28. febrúar 2017. Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 20. apríl 2018 var stefndi sýknaður af kröfu áfrýjanda og staðfesti Landsréttur þá niðurstöðu með hinum áfrýjaða dómi.

II

1

Í máli þessu hefur áfrýjandi einkum byggt á því að störf hans vegna fyrirhugaðra viðskipta B-kk-ef H-kk-ef B-kk-ef og E-kvk-ef N-x-x G-kvk-ef við Reisum byggingarfélag ehf. hafi fallið undir þágildandi lög nr. 99/2004, enda hafi viðskiptin snúist um fasteignakaup og hann komið þar fram sem fasteignasali í skjóli löggildingar sinnar. Í máli því, sem B-kk-nf og E-x-x höfðuðu gegn áfrýjanda ásamt öðrum og lauk með dómi Hæstaréttar 6. október 2016, byggði hann á hinn bóginn sem áður segir á því að viðskiptin hafi ekki falið í sér fasteignakaup, heldur hafi þau lotið að verksamningi um smíði húss. Sá málatilbúnaður áfrýjanda fól í sér yfirlýsingu fyrir dómi um ráðstöfun á sakarefni í því máli og batt hann þar eftir reglum um gildi loforða, sbr. 45. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Ráðstöfun þessi er þó aðeins á þennan hátt skuldbindandi gagnvart þeim, sem yfirlýsing áfrýjanda beindist að, en eðli máls samkvæmt geta það aðeins verið þeir, sem áttu að öðru leyti aðild að því dómsmáli. Stefndi var ekki meðal þeirra. Þessi ráðstöfun áfrýjanda á sakarefninu í fyrra málinu girðir því út af fyrir sig ekki fyrir að hann geti nú í þessu máli byggt á málsástæðu, sem felur í sér þversögn við fyrri afstöðu hans.

Til þess verður á hinn bóginn að líta að í áðurgreindum dómi Héraðsdóms Norðurlands eystra frá 29. október 2015, sem Hæstiréttur staðfesti í dómi sínum 6. október 2016, var skýrlega byggt á því að samningur, sem áfrýjanda var ætlað að gera vegna fyrirhugaðra viðskipta B-kk-ef og E-kvk-ef við byggingarfélagið, hafi í eðli sínu átt að vera verksamningur og hafi ekki verið um kaup eða sölu fasteignar að ræða. Um þessi málsatvik, sem þannig voru lögð til grundvallar, hefur sá dómur fullt sönnunargildi þar til það gagnstæða verður sannað, sbr. 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991. Slík áhrif dóms eru ekki bundin við þá, sem aðild áttu að fyrra málinu. Áfrýjandi hefur ekki í máli þessu sýnt á nokkurn hátt fram á að atvik hafi að þessu leyti í reynd verið önnur en að framan greinir. Þegar af þeirri ástæðu verður við úrlausn málsins að miða við að þjónustan, sem áfrýjandi tók að sér að veita vegna umræddra viðskipta, hafi átt að snúast um gerð verksamnings um smíði húss, sem komst þó aldrei á.

Að þessu virtu gerist þess ekki þörf að taka frekar afstöðu til málsástæðna áfrýjanda, sem lúta að því að viðskiptin hafi átt að vera annars eðlis en hér er lagt til grundvallar. Ræðst af þessum sökum niðurstaða málsins af því hvort starfsábyrgðartryggingin, sem áfrýjandi aflaði sér hjá stefnda, hafi verið bundin við störf þess fyrrnefnda í tengslum við fasteignakaup eða hvort hún geti einnig hafa náð til þjónustu hans við gerð verksamnings.

2

Í 1. gr. laga nr. 47/1938 um fasteignasölu var mælt svo fyrir að engum væri heimilt að annast kaup eða sölu fasteigna fyrir aðra eða nefna sig fasteignasala nema hann hefði fengið til þess leyfi lögreglustjóra samkvæmt 1. mgr. 9. gr. laganna. Í þeim var að öðru leyti að finna ákvæði um skilyrði til að hljóta leyfi til að annast fasteignasölu, sbr. 2. gr., helstu skyldur fasteignasala, þóknun sem þeir mættu áskilja sér, missi starfsleyfis og refsingar fyrir brot gegn lögunum. Með 1. gr. laga nr. 49/1976 var 15. gr. fyrrnefndu laganna síðan breytt á þann veg að ákvæði þeirra tækju einnig til kaupa og sölu skráningarskyldra skipa.

Lög nr. 47/1938 féllu niður við gildistöku laga nr. 34/1986 um fasteigna- og skipasölu. Í 1. gr. þeirra laga var kveðið á um að engum væri heimilt að annast kaup, sölu eða skipti á fasteignum eða skráningarskyldum skipum fyrir aðra nema hann hefði fengið til þess löggildingu samkvæmt lögunum. Í 2. gr. þeirra voru reglur um skilyrði fyrir þeirri löggildingu, en meðal þeirra voru nýmæli um að sá, sem leitaði eftir henni, yrði að leggja fram „tryggingu fyrir greiðslu kostnaðar og tjóns, sem viðskiptamenn viðkomandi kunna að verða fyrir af hans völdum, sem dómsmálaráðuneytið ákveður“, sbr. 5. tölulið 1. mgr. þeirrar lagagreinar. Í athugasemdum, sem fylgdu frumvarpi til laganna, voru óverulegar skýringar á þessu ákvæði, en þó tekið fram að eðlilegast yrði að lögð væri fram „sérstök vátrygging tryggingafélags“ til að uppfylla þetta skilyrði fyrir löggildingu. Í lögunum var að öðru leyti að finna ítarlegri ákvæði en í eldri lögum um störf fasteignasala, réttindi þeirra og skyldur, en ekki eru hér efni til að rekja þau nánar. Þess er öðru leyti að geta að dóms- og kirkjumálaráðherra setti á grundvelli 5. töluliðar 1. mgr. 2. gr. og 15. gr. laganna reglugerð nr. 520/1987 um löggildingu og tryggingaskyldu fasteigna- og skipasala. Í reglugerðinni voru meðal annars fyrirmæli um form og fjárhæð vátrygginga, en efni hennar varðar ekki ágreiningsatriði í máli þessu.

Lög nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu leystu af hólmi lög nr. 34/1986. Í 1. gr. fyrrnefndu laganna var mælt svo fyrir að engum væri heimilt í atvinnuskyni að annast kaup, sölu eða skipti á fasteignum eða skráningarskyldum skipum fyrir aðra nema hann hefði til þess löggildingu. Gilti það sama um kaup, sölu eða skipti á atvinnufyrirtækjum eða eignarhluta í þeim nema um væri að ræða hlutafélag. Tekið var þó fram í 4. mgr. 1. gr. laganna að þeim, sem hefðu atvinnu af byggingu fasteigna, væri heimilt sjálfum að annast sölu þeirra, en skjöl sem því tengdust skyldu gerð af fasteignasala. Í 2. gr. laganna voru fyrirmæli um skilyrði fyrir löggildingu til framangreindra starfa og voru þau efnislega á sama veg og eldri reglur í 2. gr. laga nr. 34/1986, þar á meðal um tryggingu, sem leggja yrði fram. Á hinn bóginn voru nýmæli í 5. gr. laga nr. 54/1997 um skyldu fasteignasala til að „hafa í gildi ábyrgðartryggingu vegna fjárhagstjóns sem leitt getur af gáleysi í störfum hans eða starfsmanna hans.“ Var tekið fram að þessu mætti fullnægja með því að kaupa vátryggingu hjá vátryggingafélagi eða setja aðra tryggingu jafngilda að mati ráðherra, en kveðið skyldi í reglugerð á um lágmark vátryggingarfjárhæðar vegna einstaks tjónsatburðar og heildarfjárhæð tryggingabóta innan hvers tryggingartímabils. Það gerði dóms- og kirkjumálaráðherra með reglugerð nr. 613/1997 um tryggingar fasteigna-, fyrirtækja- og skipasala. Í lögskýringargögnum voru ekki nánari skýringar á framangreindum ákvæðum 2. gr. og 5. gr. laganna, sem hér geta skipt máli.

Loks er þess að geta að áðurnefnd lög nr. 99/2004 felldu úr gildi lög nr. 54/1997. Í 1. gr. laga nr. 99/2004 var mælt fyrir um að þeim einum, sem hefðu til þess löggildingu, væri heimilt að hafa milligöngu um kaup, sölu eða skipti á fasteignum eða skráningarskyldum skipum fyrir aðra og skyldi það sama gilda um kaup, sölu eða skipti á öðrum atvinnufyrirtækjum en hlutafélögum eða eignarhluta í þeim. Í 5. mgr. sömu lagagreinar var þó á sama hátt og í eldri lögunum mælt fyrir um heimildir þeirra, sem hefðu atvinnu af byggingu fasteigna, til að annast sjálfir sölu þeirra. Í 2. gr. laganna voru tilgreind skilyrði fyrir löggildingu, þar á meðal að sá, sem eftir henni leitaði, legði fram tryggingu fyrir greiðslu bóta og kostnaðar vegna tjóns, sem viðskiptamenn hans kynnu að verða fyrir af völdum hans eða manna, sem ráðnir væru til starfa hjá honum. Í 5. gr. laganna, sem bar fyrirsögnina: „Starfsábyrgðartrygging“, var kveðið á um skyldu fasteignasala til að hafa í gildi ábyrgðartryggingu meðal annars vegna fjártjóns, sem leiddi af gáleysi í störfum hans eða þeirra sem ráðnir væru til starfa hjá honum. Að öðru leyti voru þar sams konar fyrirmæli og í eldri lögum um hvar taka mætti slíka tryggingu og heimild ráðherra til að ákveða í reglugerð vátryggingarfjárhæðir, en það gerði dóms- og kirkjumálaráðherra með reglugerð nr. 940/2004 um tryggingar fasteigna-, fyrirtækja- og skipasala. Í lögunum voru ítarlegri reglur en áður giltu um störf fasteignasala, réttindi þeirra og skyldur, svo og um eftirlit með þeim og sviptingu löggildingar. Þá voru nýmæli í 27. gr. um skaðabætur, þar sem kveðið var á um að fasteignasali bæri ábyrgð á tjóni, sem hann eða starfsmenn hans yllu í störfum sínum af ásetningi eða gáleysi, en um sakarmat og sönnun skyldu gilda reglur skaðabótaréttar. Skýringar, sem gefnar voru á 5. gr. í athugasemdum við frumvarp til laganna, sneru ekki sérstaklega að þeim atriðum, sem mál þetta varðar, en í skýringum þar við 27. gr. sagði meðal annars: „Sú regla, sem gerð er tillaga um í þessari grein á ekki að leiða til breytinga á þeim óskráðu reglum, sem gilda um skaðabótaábyrgð fasteignasala. Sakarreglan gildir um bótagrundvöllinn vegna tjóns sem þeir valda í störfum sínum og þeir bera ábyrgð á tjóni sem starfsmenn þeirra valda með saknæmum hætti á grundvelli reglunnar um vinnuveitandaábyrgð. Í greininni er sérstaklega tekið fram að um sakarmat og sönnun gildi „reglur skaðabótaréttar“. Lagt er til að þetta orðalag verði notað, en ekki tilvísun til almennra reglna skaðabótaréttar. Ástæðan er sú, að reglur um skaðabótaábyrgð sjálfstætt starfandi sérfræðinga innan skaðabótaréttar hafa þróast nokkuð á þann veg að sakarmatið hefur verið strangara en leiðir af almennum reglum og sönnunarreglum beitt með þeim hætti sem er tjónþola hagfelldari en almennar reglur mundu leiða til.“

Lög nr. 99/2004 féllu úr gildi 21. júlí 2015 þegar lög nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa komu í þeirra stað.

3

Svo sem ráðið verður af framansögðu áttu fyrirmæli um starfsábyrgðartryggingu fasteignasala í 5. gr. laga nr. 99/2004 rætur að rekja til eldri ákvæða í 5. gr. laga nr. 54/1997 og þar áður 5. tölulið 1. mgr. 2. gr. laga nr. 34/1986. Þótt munur hafi verið á orðalagi þessara reglna, sem í öndverðu vörðuðu aðeins skyldu fasteignasala til að afla sér slíkrar vátryggingar án nánari tilgreiningar en þróuðust síðan á þann veg að einnig var lýst megininntaki hennar, áttu þær það sammerkt að mælt var fyrir um skyldu til að setja tryggingu vegna tjóns sem leiddi af störfum fasteignasala. Á hinn bóginn var í þessu samhengi hvorki tiltekið berum orðum í nefndum lagaákvæðum né lögskýringargögnum um þau við hvaða nánari störf væri átt. Um það verður að líta til þess að allt frá gildistöku fyrrnefndra laga nr. 47/1938 hefur fasteignasölum, sem fengið hafa leyfi eða löggildingu til að bera það starfsheiti, einum verið heimilt að annast eða hafa milligöngu um kaup, sölu eða skipti á fasteignum. Ákvæði í lögum, sem gilt hafa fyrr og síðar samkvæmt áðurgreindu og varðað hafa störf fasteignasala, réttindi þeirra og skyldur, hafa í öllum meginatriðum snúið eingöngu að slíkum viðskiptum með fasteignir. Má líta svo á að þetta hafi einnig á sinn hátt verið áréttað með setningu reglu um skaðabætur í 27. gr. laga nr. 99/2004, sem tók samkvæmt áðurnefndum lögskýringargögnum mið af ólögfestum reglum um skaðabótaábyrgð sjálfstætt starfandi sérfræðinga, en sú regla hlýtur eðli máls samkvæmt að hafa staðið í beinu samhengi við fyrirmæli um starfsábyrgðartryggingu í 5. gr. laganna. Fasteignasali, sem hlotið hefur löggildingu til starfa meðal annars á grundvelli menntunar sinnar, getur skoðast sem sérfræðingur um kaup, sölu og skipti á fasteignum, þar á meðal um gerð samninga um slíkar ráðstafanir, en á þeim grunni einum getur hann á hinn bóginn ekki talist sérfræðingur um viðskipti eða skjalagerð á óskyldum sviðum. Í því ljósi verður að leggja þann skilning í 5. gr. laga nr. 99/2004 að starfsábyrgðartrygging eftir því ákvæði hafi átt að ná til starfa fasteignasala á sérfræðisviði sínu, en ekki til annarra verka, sem hann kynni að taka að sér og lytu að efni til öðrum réttarreglum en gilda um kaup eða skipti á fasteignum.

Í skilmálum stefnda fyrir starfsábyrgðartryggingu fasteigna- og skipasala, sem óumdeilt er að gilt hafi um vátryggingu áfrýjanda, var neðan við fyrirsögn skjalsins vísað til 5. gr. laga nr. 99/2004 og reglugerðar nr. 940/2004. Svið vátryggingarinnar var sem áður segir lýst þar á þann hátt að vátryggt væri gegn bótaskyldu, sem félli á vátryggðan „sem fasteignasala“, þegar þriðji maður yrði fyrir almennu fjártjóni, sem rakið yrði til vátryggðs eða starfsmanns hans. Þótt fyrrnefnt ákvæði í skilmálunum um að til undanskilinnar áhættu teldist ábyrgð, sem vátryggður tæki á sig og væri „víðtækari en almenn bótaskylda hans sem fasteignasala“, geti ekki hafa átt við um þær aðstæður sem málið varðar, enda tók áfrýjandi aldrei á sig nokkra víðtækari ábyrgð í þessum skilningi, má líta svo á að með þeim orðum hafi verið ítrekað að vátryggingin væri bundin við þá almennu bótaskyldu. Vátryggingin getur því ekki talist vegna skilmálanna hafa náð til annars en þess, sem skylda stóð til eftir 5. gr. laga nr. 99/2004.

Verkefnið, sem áfrýjandi tók að sér vegna fyrirhugaðra viðskipta B-kk-ef H-kk-ef B-kk-ef og E-kvk-ef N-kvk-ef G-kvk-ef við Reisum byggingarfélag ehf., var ekki á vettvangi áfrýjanda sem fasteignasala, heldur sneri það að verksamningi, sem var óviðkomandi ákvæðum laga nr. 99/2004 og réttarreglum um fasteignakaup. Tjónið, sem áfrýjandi bakaði B-kk-þgf og E-kvk-þgf með störfum sínum við þetta verkefni, gat því ekki fallið undir starfsábyrgðartryggingu áfrýjanda hjá stefnda. Hinn áfrýjaði dómur verður af þessum sökum staðfestur.

Rétt er að aðilarnir beri hvor sinn kostnað af málinu fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.