26/2023

Reifun

Kærður var úrskurður Landsréttar þar sem hafnað var kröfu B um ógildingu á nauðungarsölu á hesthúsi sem farið hafði fram að beiðni H til slita á sameign. Í dómi Hæstaréttar voru skilyrði 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu rakin. Fram kom að óumdeilt væri að H reisti beiðni sína á þinglýstum kaupsamningi fyrir helmingi fasteignarinnar og hafði sá samningur verið að fullu efndur. Gæti hún því krafist nauðungarsölu í skjóli 2. mgr. 8. gr. laganna sem eigandi helmings fasteignarinnar í skilningi ákvæðisins og sameigandi B þrátt fyrir að afsal hefði ekki verið gefið út. Þá væri fasteignin í sérstakri sameign aðila. Aftur á móti lægi ekkert fyrir um kostnað eða tjón af skiptingu hússins annað en yfirlýsingar aðila. Af þeim sökum hefði sönnunarkröfum 2. mgr. 8. gr. í ljósi aðstæðna ekki verið mætt. Því taldi Hæstiréttur að á skorti að skilyrði 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 hefðu verið uppfyllt af hálfu H fyrir nauðungarsölu til slita sameignar. Var því fallist á kröfu B og nauðungarsalan felld úr gildi.

Dómur Hæstaréttar

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir B-kk-nf B-kk-nf, Á-kvk-nf Ó-kvk-nf, I-kvk-nf E-kvk-nf, K-kk-nf A-kk-nf og S-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf.

2. Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 28. mars 2023 en kærumálsgögn bárust réttinum 5. apríl sama ár. Kærður er úrskurður Landsréttar 14. mars 2023 í máli nr. 30/2023 þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að felld yrði úr gildi nauðungarsala á eigninni […] í Húnaþingi vestra. 

3. Sóknaraðili krefst þess að felld verði úr gildi nauðungarsala sýslumannsins á Norðurlandi vestra sem fram fór 8. september 2022 á eigninni […]. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar fyrir Landsrétti og Hæstarétti án tillits til gjafsóknar sem henni hefur verið veitt fyrir Hæstarétti.

4. Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar. 

5. Samkvæmt ákvörðun réttarins var málið flutt munnlega 19. júní 2023.

Ágreiningsefni

6. Mál þetta lýtur að því hvort skilyrði eru fyrir nauðungarsölu á hesthúsi við […] til slita á sameign eftir 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu.

7. Með úrskurði héraðsdóms 27. desember 2022 var hafnað kröfu sóknaraðila um að fella úr gildi nauðungarsölu á fasteigninni og var sú niðurstaða staðfest með hinum kærða úrskurði. 

8. Leyfi til að kæra úrskurð Landsréttar til Hæstaréttar var veitt 23. maí 2023, með ákvörðun réttarins nr. 2023-48, á þeim grunni að dómur í málinu gæti haft fordæmisgildi.

Málsatvik

9. Tildrög málsins eru þau að aðilar gerðu með sér samning 24. desember 2016 sem ber yfirskriftina kaupsamningur. Með honum seldi sóknaraðili varnaraðila 50% eignarhluta í hesthúsi að […] í Húnaþingi vestra. Kaupverðið var 4.000.000 króna og það sagt að fullu greitt. Í samningum var tekið fram að húsið rúmaði tólf hesta, þrjár tveggja hesta stíur og sex eins hests stíur. Síðan segir eftirfarandi: ,,Eignarhluti á þessum stíum á milli kaupanda og seljanda verða svohljóðandi; Í eigu kaupanda verða þrjár tveggja hesta stíur. Í eigu seljanda verða sex eins hests stíur.“ Þá skyldi varnaraðili greiða helming alls rekstrarkostnaðar hesthússins frá undirritun samnings, meðal annars fasteignagjöld, rafmagn og annan almennan viðhaldskostnað. Óumdeilt er að allur kostnaður var uppgerður við gerð samningsins en síðar reis ágreiningur milli aðila um skiptingu sameiginlegs kostnaðar sem féll til eftir undirritun hans. Í kjölfar þess var samningurinn afhentur til þinglýsingar 26. maí 2021. 

10. Með bréfi lögmanns varnaraðila 1. júlí 2021 var þess farið á leit við sóknaraðila að hún gæfi út afsal fyrir eignarhluta varnaraðila. Í bréfinu bauðst varnaraðili jafnframt til að kaupa eignarhluta sóknaraðila á 5.000.000 króna. Sagði þar að samstarf aðila hefði ekki verið með þeim hætti sem æskilegt væri en varnaraðili hefði ávallt verið reiðubúin til greiðslu sameiginlegs kostnaðar enda væri um eðlilegan kostnað að ræða sem gerð hefði verið grein fyrir með fullnægjandi hætti svo sem með framvísun reikninga. Taldi hún sig hafa greitt allan slíkan kostnað. Sóknaraðili synjaði um útgáfu afsals meðal annars vegna vanskila varnaraðila á greiðslu sameiginlegs kostnaðar auk þess sem varnaraðili hefði þinglýst samningnum í andstöðu við það sem um hefði samist milli þeirra.

11. Í tölvubréfi lögmanns sóknaraðila 10. september 2021 sagði að sóknaraðili væri ekki tilbúin til að selja eignarhluta sinn en hún byðist til að kaupa hlut varnaraðila á því verði sem hún hafði boðið í hlut sóknaraðila. Því var hafnað í tölvubréfi lögmanns varnaraðila 16. sama mánaðar en þar var kauptilboð varnaraðila ítrekað og fyrra boð hækkað í 6.000.000 króna. Þar var einnig varpað fram þeirri hugmynd hvort hægt væri að skipta hesthúsinu í tvo aðskilda hluta. Síðar hækkaði varnaraðili fyrrgreint boð sitt í 6.500.000 krónur. Í tölvubréfi lögmanns varnaraðila 2. nóvember sama ár var ítrekað boð um kaup á hluta sóknaraðila í húsinu. Ef það gengi ekki eftir væri þess óskað að eigninni yrði skipt enda væri það mat varnaraðila að auðvelt væri að skipta húsinu í tvær eignir. Í tölvubréfi lögmanns sóknaraðila 10. sama mánaðar sagði að hún teldi ,,ógjörlegt“ að skipta húsinu í tvær eignir enda væri einungis ein kaffistofa, hnakkageymsla og hlaða í húsinu. Því var svarað af hálfu varnaraðila 12. nóvember þar sem fram kom að fyrrgreind atriði ættu ekki að vera því til fyrirstöðu að húsinu yrði skipt. Með tölvubréfi lögmanns sóknaraðila 25. nóvember 2021 var því hafnað að skipta húsinu. 

12. Varnaraðili sendi sóknaraðila áskorun 1. desember 2021, í samræmi við 10. gr. laga nr. 90/1991, um að ganga til samninga um slit á sameign þeirra. Áskoruninni mun ekki hafa verið svarað af hálfu sóknaraðila. 

13. Beiðni um nauðungarsölu til slita sameignar á grundvelli 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 var send sýslumanni 12. janúar 2022. Fyrsta fyrirtaka hennar fór fram 6. apríl sama ár. Þar var mætt af hálfu aðila og bókað að lögmenn ynnu að sáttum. Einnig var bókað að sóknaraðili teldi skorta skilyrði til nauðungarsölu til slita á sameign þar sem eignin væri skiptanleg. Við fyrirtökuna var ákveðið að uppboð á eigninni myndi hefjast 13. júlí sama ár. 

14. Í apríl 2022 sendi lögmaður varnaraðila tillögu að skiptingu hússins þar sem meðal annars var lagt til að dregin yrði lína frá ,,eystri enda stóru hurðarinnar í beina línu þvert yfir húsið sbr. meðfylgjandi mynd [...]. Innkeyrslu og aðkomu yrði að haga þannig að sá sem fær eystri hlutann hafi beinan akveg að sínum hluta frá götu. Lóð yrði einnig skipt þannig að ekkert væri í sameign. Þá yrði allur verðmunur jafnaður þ.m.t. vegna nauðsynlegra breytinga og aðgangur að öllum nauðsynlegum lögnum tryggður fyrir báða hlutana. Gerði yrði fjarlægt að því leyti sem það væri fyrir þeim hluta sem [varnaraðili] fengi [...]. [Sóknaraðili] má velja hvorn hlutann hún tekur.“ 

15. Við fyrirtöku sýslumanns 13. júlí 2022 var ákveðið að fresta byrjun uppboðs til 17. ágúst sama ár. Við það tilefni bókaði lögmaður sóknaraðila að hann áskildi sér rétt til að leita til héraðsdóms um gildi nauðungarsölunnar þar sem hann drægi í efa lögmæti þess að selja eignina nauðungarsölu á grundvelli 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991. Ekki hefði verið sýnt fram á að ekki væri unnt að skipta eigninni án verulegs kostnaðar, afsal hefði ekki verið gefið út fyrir eignarhluta varnaraðila og ákvæði kaupsamnings þar sem kveðið væri á um séreign aðila hvors um sig á ákveðunum stíum kynnu að koma í veg fyrir rétt varnaraðila til að leita nauðungarsölu til slita sameignar. Þá hefði sóknaraðili sett upp gerði við húsið og framkvæmt þar ýmislegt án kostnaðarþátttöku varnaraðila en þær viðbætur hlytu að vera séreign sóknaraðila. Sýslumaður féllst ekki á mótmæli sóknaraðila. Eftir að boð kom í eignina var ákveðið að halda nauðungarsölunni áfram á eigninni sjálfri 8. september 2022. Það gekk eftir nefndan dag og átti varnaraðili hæsta boð í eignina 21.000.000 króna sem sýslumaður samþykkti með þeim fyrirvara að greiðsla bærist 29. september sama ár. Helstu málsástæður aðila

16. Sóknaraðili telur ekki vera skilyrði til nauðungarsölu samkvæmt 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991. Það sé ófrávíkjanlegt skilyrði að sýnt sé að eign verði ekki skipt án verulegs tjóns eða kostnaðar. Sönnunarbyrði um það hvíli á þeim sem krefjist nauðungarsölu. Ekkert liggi fyrir í málinu um hvort svo hátti til að frátöldum yfirlýsingum varnaraðila um að auðvelt sé að skipta húsinu í tvær eignir og að ekkert sé slíkri skiptingu til fyrirstöðu. Sönnunarbyrði um það verði ekki snúið og felld á sóknaraðila. Yfirlýsingu sóknaraðila í aðdraganda nauðungarsölunnar og framburð hennar fyrir dómi um að hún teldi mikinn kostnað fólginn í að skipta eigninni yrði að skoða í því ljósi að hún hefði enga sérþekkingu á sviði bygginga og engar forsendur til að leggja mat á mögulegan kostnað við skiptingu.

17. Þá hafi samningi 24. desember 2016 verið ætlað að vera á milli aðila málsins og honum því ekki verið þinglýst í upphafi. Eftir að ágreiningur kom upp milli aðila um skiptingu kostnaðar hefði varnaraðili þinglýst honum í andstöðu við forsendur aðila. Við þinglýsinguna hefðu vanefndir varnaraðila á greiðslu hluta hennar í rekstrarkostnaði verið verulegar en í janúar 2021 hefði skuldin numið 695.664 krónum. Þá byggir sóknaraðili á að þar sem varnaraðili sé ekki afsalshafi eignarhlutans geti hún aldrei talist annað en skilyrtur eigandi. Hún geti því ekki ráðstafað eignarhlutanum, svo sem með sölu á honum, án tillits til réttinda sóknaraðila auk þess sem skjalið uppfylli ekki kröfur 22. gr. þinglýsingalaga nr. 38/1978.

18. Sóknaraðili byggir enn fremur á því að ekki sé uppfyllt það skilyrði 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 að eign sé í óskiptri sameign. Í þeirri réttarstöðu felist að hver sameigandi sé meðeigandi að allri sameign og enginn einn eigi út af fyrir sig afmarkaðan hluta hennar. Ef fallist verði á að samningur aðila 24. desember 2016 sé bindandi kaupsamningur þá kveði hann á um skiptingu eignarinnar milli aðila. Í samningnum sé nánar tilteknum stíum ráðstafað milli þeirra og því sé varnaraðili eigandi tiltekinna eignarhluta í eigninni og sóknaraðili annarra.

19. Af hálfu varnaraðila er á því byggt að samningur aðila frá 24. desember 2016 sé að fullu efndur og engin skilyrði eða réttindi sóknaraðili standi því í vegi að varnaraðili fari með eignarráð helmings eignarinnar. Um sé að ræða fullgildan samning sem hafi að geyma yfirlýsingu sóknaraðila um að kaupverð sé að fullu greitt og engin önnur skilyrði sé að finna í honum um efndir. Varnaraðili hafi ávallt greitt þann kostnað sem hún hafi verið krafin um, réttilega hafi verið til stofnað, gerð hafi verið grein fyrir og henni borið að greiða. Eignarréttur hafi því yfirfærst til hennar við undirritun samningsins og skipti þinglýsingarreglur engu máli í því samhengi. 

20. Á því er jafnframt byggt að öll skilyrði 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 fyrir nauðungarsölu séu fyrir hendi. Í ákvæðinu sé rætt um eign og það skilyrði sé uppfyllt með kaupum varnaraðila á helmingi eignarinnar með kaupsamningnum 24. desember 2016 sem sé að fullu efndur. Þótt fjallað hafi verið um tilteknar stíur í samningnum væri þar ekki um að ræða sjálfstæðar eignir sem ráðstafað hafi verið sérstaklega. Þá hafi ekki verið gerður eignaskiptasamningur um eignina. Ákvæði samningsins um að frá undirritun hans greiði aðilar helming alls rekstrarkostnaðar séu hefðbundin ákvæði í fasteignakaupum um skil milli kaupanda og seljanda við afhendingu eignar. Varnaraðili hafi auk þess skorað á sóknaraðila að efna skyldu sína til að gefa út afsal en því hafi verið synjað. Geti sóknaraðili ekki byggt rétt á eigin vanefnd um útgáfu afsals. 

21. Þá byggir varnaraðili á því að eigninni verði ekki skipt án verulegs tjóns eða kostnaðar. Af hálfu sóknaraðila hafi því verið lýst yfir að ógjörlegt væri að skipta húsinu í tvær eignir auk þess sem sóknaraðili hafi jafnframt lýst því yfir fyrir dómi að eigninni yrði ekki skipt nema með verulegum kostnaði. Sýslumaður hafi talið þetta hafa legið svo ljóst fyrir við framkvæmd gerðarinnar að ekki hafi verið þörf á að sanna það sérstaklega. Um hafi verið að ræða augljósa staðreynd sem dómari hafi sjálfur getað lagt mat á samkvæmt ákvæðum laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. 

Niðurstaða

22. Samkvæmt 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 má beita ákvæðum þeirra eftir því sem við getur átt til að ráðstafa eign sem er í óskiptri sameign ef þess er krafist af einum eða fleiri eigendum að henni en þó ekki þeim öllum. Skilyrði þess er að sýnt hafi verið fram á að eigninni verði ekki skipt milli eigenda án verulegs tjóns eða kostnaðar, enda standi hvorki fyrirmæli annarra laga né samnings í vegi fyrir að slík krafa nái fram að ganga. Með óskiptri sameign er hér átt við sérstaka sameign eins og það hugtak er jafnan nefnt í eignarétti. Samkvæmt 2. mgr. 8. gr. laganna fer nauðungarsala fram án undangengins dóms en í 3. mgr. segir að ákvæðum laganna verði beitt eftir því sem við eigi eftir dómi þar sem réttur dómhafans er viðurkenndur til að krefjast slita á óskiptri sameign með nauðungarsölu. Samkvæmt 10. gr. laganna verður gerðarbeiðandi að beina áskorun til gerðarþola með minnst eins mánaðar fyrirvara um að ganga til samninga við sig um slit á sameign áður en nauðungarsölu verður krafist á grundvelli 2. mgr. 8. gr. laganna. Skal tekið fram í áskoruninni að nauðungarsölu verði krafist á eigninni að liðnum þessum fresti ef samningar hafi þá ekki tekist um sameignarslit.

23. Úrræði 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 verður því aðeins beitt að sá sem krefst þess að eign verði ráðstafað sé eigandi hennar. Verður hann að sýna fram á þau réttindi sín þegar hann ber fram við sýslumann beiðni um nauðungarsölu til slita óskiptrar sameignar. Um það er meðal annars að breyttu breytanda horft til þess hver telst eigandi hlutar og þar með gerðarþoli við nauðungarsölu samkvæmt 2. tölulið 2. gr. laganna. Almennum reglum eignaréttar verður beitt til að leysa úr álitaefnum um hver nýtur eignarréttar yfir viðkomandi eign. Ef leitað er nauðungarsölu á fasteign eftir 2. mgr. 8. gr. laganna leiðir af 29. gr. þinglýsingalaga að þinglýstur eigandi eignar verður talinn gerðarþoli. Með þinglýstum eiganda er átt við þann sem nýtur eignarréttar samkvæmt þinglýstum kaupsamningi, afsali eða annarri eignarheimild, sbr. til dæmis dóm Hæstaréttar 6. desember 1988 í máli nr. 384/1987 sem birtur er á bls. 1475 í dómasafni réttarins það ár og dóm réttarins 19. júní 1997 í máli nr. 240/1997 sem birtur er á bls. 2058 í dómasafni réttarins það ár. Við nauðungarsölu á fasteign telst því gerðarþoli vera sá sem hverju sinni er þinglýstur eigandi hennar og má um það vísa til dóms Hæstaréttar 27. mars 1998 í máli nr. 138/1998 sem birtur er á bls. 1331 í dómasafni réttarins það ár.

24. Óumdeilt er að varnaraðili reisir beiðni sína um nauðungarsölu á þinglýstum kaupsamningi um helming fasteignarinnar. Hefur hún greitt umsamið kaupverð, tekið við umráðum hins selda og uppfyllt öll önnur skilyrði samningsins fyrir sitt leyti. Þótt almennt sé réttur kaupanda yfir fasteign á grundvelli kaupsamnings skilyrtur þar til afsal hefur verið gefið út, meðal annars um að kaupverð verði greitt og uppgjör milli kaupanda og seljanda fari fram, verður ekki fram hjá því litið að kaupin voru að fullu efnd við undirritun samningsins. Deila aðila stendur einungis um uppgjör sameiginlegs kostnaðar sem féll til eftir kaupin og tengist á engan hátt uppgjöri þeirra. Hinar efnislegu heimildir eignarréttar hafa því færst til varnaraðila hvað sem líður skorti á hinu formlega eignaskilríki, það er afsalinu, sem hér hefur þá þýðingu eina að staðfesta lok lögskipta aðila. Getur varnaraðili því krafist nauðungarsölu í skjóli 2. mgr. 8. gr. laganna sem eigandi helmings fasteignarinnar í fyrrgreindum skilningi og sameigandi sóknaraðila. Að þeirri niðurstöðu fenginni verður næst fjallað um þann málatilbúnað sóknaraðila að eignin hafi ekki verið í sérstakri sameign.

25. Til þess er að líta að í sérstakri sameign hefur verið talið felast að þær heimildir sem eignarrétti fylgja skiptist á hendur sameigenda með þeim hætti að hver og einn nýtur allra þeirra heimilda sem um er að ræða yfir eigninni í heild en með þeim takmörkum sem gera verður vegna hagsmuna annarra sameigenda. Af því leiðir að ekki er um sérstaka sameign að ræða ef réttur hvers eiganda nær aðeins til afmarkaðs hluta eignar en ekki hennar í heild. Þá er það forsenda þess að um sérstaka sameign sé að ræða að eignarréttur hvers og eins taki til sama eignaforms og má í dæmaskyni nefna að það fellur ekki undir sérstaka sameign ef einn aðili á beinan eignarrétt að fasteign en annar óbein eignarréttindi að sömu eign. Um slíkt réttarsamband gilda aðrar reglur.

26. Ef neyta á heimildar 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 til að slíta óskiptri sameign um fasteign með nauðungarsölu verður að liggja fyrir að hún sé í raun í sérstakri sameign aðila. Má um það vísa til dóms Hæstaréttar 17. desember 1988 í máli nr. 494/1998 sem birtur er á bls. 4524 í dómasafni réttarins það ár þar sem kröfu um nauðungarsölu á tveimur jörðum á grundvelli 2. mgr. 8. gr. laganna var hafnað.

27. Sem fyrr segir gerðu aðilar með sér samning 24. desember 2016 þar sem sóknaraðili seldi varnaraðila helming eignarhluta í hesthúsi. Þótt tekið hefði verið fram í samningnum hvernig stíur í hesthúsinu skyldu skiptast milli aðila verður þegar litið er til efnis samningsins í heild og þess hvernig hann hefur verið framkvæmdur að fallast á með varnaraðila að um hafi verið að ræða kaupsamning um helming alls hins selda. Í ljósi fyrirvaralausrar yfirlýsingar í upphafi samningsins um sölu á helmingi eignarinnar verður sú skipting sem aðilar komu sér saman um í samningnum ekki skilin með öðrum hætti en þeim að hún hafi falið í sér áform þeirra um innbyrðis afnot hins selda og geta þau ekki haft aðra þýðingu að lögum. Eru því skilyrði 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 einnig uppfyllt að þessu leyti. 

28. Skilyrði þess að krefjast megi slita á sameign eftir 2. mgr. 8. gr. laganna eru jafnframt þau að sýnt verði að eigninni verði ekki skipt milli eigenda án verulegs tjóns eða kostnaðar, enda standi hvorki fyrirmæli annarra laga né samnings í vegi fyrir að slík krafa nái fram að ganga. Er þar vísað til þess að nauðungarsölu verður ekki komið fram til slita á sameign nema í tilvikum þar sem annaðhvort er útilokað að skipta viðkomandi eign í smærri einingar þannig að hver eigandi fái sína hlutdeild í henni eða slík skipting eignarinnar myndi hafa í för með sér verulegan kostnað eða verðmætarýrnun. Eðli máls samkvæmt getur það mat verið mismunandi eftir því hvaða verðmæti er krafist nauðungarsölu til slita á. Í einstaka tilvikum kann það að vera augljóst eða leiða af eðli máls. Í öðrum tilvikum kunna aðilar að sammælast um að eign sé óskiptanleg í þessum skilningi. Í vafatilvikum þarf að sýna fram á það með hefðbundinni sönnunarfærslu að skilyrði greinarinnar séu uppfyllt um þetta atriði.

29. Af gögnum málsins má ráða að sóknaraðili féllst ekki á tillögur varnaraðila um skiptingu hesthússins í viðræðum sem stóðu yfir fram eftir árinu 2021. Hafnaði hún í reynd öllum áformum um slíka skiptingu. Þá lýsti lögmaður hennar því sem fyrr segir yfir að ógjörlegt væri að skipta eigninni og var meðal annars vísað til þess í beiðni varnaraðila um nauðungarsölu. Þá verður ekki ráðið af gögnum málsins að sóknaraðili hafi brugðist sérstaklega við áskorun varnaraðila 1. desember 2021 sem send var samkvæmt fyrirmælum 10. gr. laga nr. 90/1991. Við fyrstu fyrirtöku nauðungarsölunnar 6. apríl 2022 var hins vegar bókað af hálfu sóknaraðila að hún teldi ekki skilyrði til nauðungarsölu til slita á sameign þar sem eignin væri skiptanleg. Í kjölfarið fóru fram viðræður um mögulega skiptingu hesthússins. Liggur meðal annars fyrir eins og áður greinir tillaga varnaraðila um skiptingu þess með nánar tilteknum hætti en henni fylgdi engin áætlun um kostnað eða aðrar upplýsingar um hvort sú skipting myndi leiða til verulegs tjóns eða kostnaðar í skilningi 2. mgr. 8. gr. laganna.

30. Fyrir dómi bar sóknaraðili að hún teldi eignina skiptanlega en hins vegar væri ekki kominn fram ,,neinn útreikningur á því hversu mikill kostnaður það er“. Aðspurð af lögmanni varnaraðila hvort í því fælist verulegur kostnaður að skipta fasteigninni í tvennt svaraði hún svo: ,,Ja ég tel að það sé verulegur kostnaður og ég yrði að sjá það áður.“ 

31. Það skal enn áréttað að það hvílir á þeim sem krefst nauðungarsölu til slita sameignar að sýna fram á að eign verði ekki skipt án verulegs kostnaðar eða tjóns. Sem fyrr greinir hafa aðilar samið um nánar tiltekin afnot hússins og virðist sem þeim hafi verið fylgt. Eins og hér háttar til verður ekki talið að með yfirlýsingum af hálfu sóknaraðila hafi hagsmunum hennar verið ráðstafað með bindandi hætti enda voru þær gefnar á því stigi máls að sóknaraðila var ekki unnt að taka afstöðu til kostnaðar eða hugsanlegs tjóns sem leiddi af tillögum varnaraðila um skiptingu eignarinnar. Þá hefur hún frá fyrstu fyrirtöku nauðungarsölunnar 6. apríl 2022 borið því við að húsið væri skiptanlegt en að upplýsingar skorti um kostnað þar að lútandi. Þar sem ekkert liggur fyrir um kostnað eða tjón af skiptingu hússins annað en yfirlýsingar aðila hefur fyrrgreindum sönnunarkröfum 2. mgr. 8. gr. laganna í ljósi aðstæðna ekki verið mætt, sbr. dóm Hæstaréttar 13. mars 2014 í máli nr. 136/2014. 

32. Að öllu framangreindu gættu skortir á að skilyrði 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 hafi verið uppfyllt af hálfu varnaraðila fyrir nauðungarsölu til slita sameignar. Verður af þeim sökum fallist á kröfu sóknaraðila um að fella úr gildi nauðungarsölu sýslumannsins á Norðurlandi vestra sem fram fór 8. september 2022 á eigninni […] í Húnaþingi vestra. 

33. Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 er rétt að aðilar beri hvor sinn kostnað af málinu á öllum dómstigum en um gjafsóknarkostnað sóknaraðila fer eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir B-kk-nf B-kk-nf, Á-kvk-nf Ó-kvk-nf, I-kvk-nf E-kvk-nf, K-kk-nf A-kk-nf og S-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf.

2. Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 28. mars 2023 en kærumálsgögn bárust réttinum 5. apríl sama ár. Kærður er úrskurður Landsréttar 14. mars 2023 í máli nr. 30/2023 þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að felld yrði úr gildi nauðungarsala á eigninni […] í Húnaþingi vestra. 

3. Sóknaraðili krefst þess að felld verði úr gildi nauðungarsala sýslumannsins á Norðurlandi vestra sem fram fór 8. september 2022 á eigninni […]. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar fyrir Landsrétti og Hæstarétti án tillits til gjafsóknar sem henni hefur verið veitt fyrir Hæstarétti.

4. Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar. 

5. Samkvæmt ákvörðun réttarins var málið flutt munnlega 19. júní 2023.

Ágreiningsefni

6. Mál þetta lýtur að því hvort skilyrði eru fyrir nauðungarsölu á hesthúsi við […] til slita á sameign eftir 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu.

7. Með úrskurði héraðsdóms 27. desember 2022 var hafnað kröfu sóknaraðila um að fella úr gildi nauðungarsölu á fasteigninni og var sú niðurstaða staðfest með hinum kærða úrskurði. 

8. Leyfi til að kæra úrskurð Landsréttar til Hæstaréttar var veitt 23. maí 2023, með ákvörðun réttarins nr. 2023-48, á þeim grunni að dómur í málinu gæti haft fordæmisgildi.

Málsatvik

9. Tildrög málsins eru þau að aðilar gerðu með sér samning 24. desember 2016 sem ber yfirskriftina kaupsamningur. Með honum seldi sóknaraðili varnaraðila 50% eignarhluta í hesthúsi að […] í Húnaþingi vestra. Kaupverðið var 4.000.000 króna og það sagt að fullu greitt. Í samningum var tekið fram að húsið rúmaði tólf hesta, þrjár tveggja hesta stíur og sex eins hests stíur. Síðan segir eftirfarandi: ,,Eignarhluti á þessum stíum á milli kaupanda og seljanda verða svohljóðandi; Í eigu kaupanda verða þrjár tveggja hesta stíur. Í eigu seljanda verða sex eins hests stíur.“ Þá skyldi varnaraðili greiða helming alls rekstrarkostnaðar hesthússins frá undirritun samnings, meðal annars fasteignagjöld, rafmagn og annan almennan viðhaldskostnað. Óumdeilt er að allur kostnaður var uppgerður við gerð samningsins en síðar reis ágreiningur milli aðila um skiptingu sameiginlegs kostnaðar sem féll til eftir undirritun hans. Í kjölfar þess var samningurinn afhentur til þinglýsingar 26. maí 2021. 

10. Með bréfi lögmanns varnaraðila 1. júlí 2021 var þess farið á leit við sóknaraðila að hún gæfi út afsal fyrir eignarhluta varnaraðila. Í bréfinu bauðst varnaraðili jafnframt til að kaupa eignarhluta sóknaraðila á 5.000.000 króna. Sagði þar að samstarf aðila hefði ekki verið með þeim hætti sem æskilegt væri en varnaraðili hefði ávallt verið reiðubúin til greiðslu sameiginlegs kostnaðar enda væri um eðlilegan kostnað að ræða sem gerð hefði verið grein fyrir með fullnægjandi hætti svo sem með framvísun reikninga. Taldi hún sig hafa greitt allan slíkan kostnað. Sóknaraðili synjaði um útgáfu afsals meðal annars vegna vanskila varnaraðila á greiðslu sameiginlegs kostnaðar auk þess sem varnaraðili hefði þinglýst samningnum í andstöðu við það sem um hefði samist milli þeirra.

11. Í tölvubréfi lögmanns sóknaraðila 10. september 2021 sagði að sóknaraðili væri ekki tilbúin til að selja eignarhluta sinn en hún byðist til að kaupa hlut varnaraðila á því verði sem hún hafði boðið í hlut sóknaraðila. Því var hafnað í tölvubréfi lögmanns varnaraðila 16. sama mánaðar en þar var kauptilboð varnaraðila ítrekað og fyrra boð hækkað í 6.000.000 króna. Þar var einnig varpað fram þeirri hugmynd hvort hægt væri að skipta hesthúsinu í tvo aðskilda hluta. Síðar hækkaði varnaraðili fyrrgreint boð sitt í 6.500.000 krónur. Í tölvubréfi lögmanns varnaraðila 2. nóvember sama ár var ítrekað boð um kaup á hluta sóknaraðila í húsinu. Ef það gengi ekki eftir væri þess óskað að eigninni yrði skipt enda væri það mat varnaraðila að auðvelt væri að skipta húsinu í tvær eignir. Í tölvubréfi lögmanns sóknaraðila 10. sama mánaðar sagði að hún teldi ,,ógjörlegt“ að skipta húsinu í tvær eignir enda væri einungis ein kaffistofa, hnakkageymsla og hlaða í húsinu. Því var svarað af hálfu varnaraðila 12. nóvember þar sem fram kom að fyrrgreind atriði ættu ekki að vera því til fyrirstöðu að húsinu yrði skipt. Með tölvubréfi lögmanns sóknaraðila 25. nóvember 2021 var því hafnað að skipta húsinu. 

12. Varnaraðili sendi sóknaraðila áskorun 1. desember 2021, í samræmi við 10. gr. laga nr. 90/1991, um að ganga til samninga um slit á sameign þeirra. Áskoruninni mun ekki hafa verið svarað af hálfu sóknaraðila. 

13. Beiðni um nauðungarsölu til slita sameignar á grundvelli 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 var send sýslumanni 12. janúar 2022. Fyrsta fyrirtaka hennar fór fram 6. apríl sama ár. Þar var mætt af hálfu aðila og bókað að lögmenn ynnu að sáttum. Einnig var bókað að sóknaraðili teldi skorta skilyrði til nauðungarsölu til slita á sameign þar sem eignin væri skiptanleg. Við fyrirtökuna var ákveðið að uppboð á eigninni myndi hefjast 13. júlí sama ár. 

14. Í apríl 2022 sendi lögmaður varnaraðila tillögu að skiptingu hússins þar sem meðal annars var lagt til að dregin yrði lína frá ,,eystri enda stóru hurðarinnar í beina línu þvert yfir húsið sbr. meðfylgjandi mynd [...]. Innkeyrslu og aðkomu yrði að haga þannig að sá sem fær eystri hlutann hafi beinan akveg að sínum hluta frá götu. Lóð yrði einnig skipt þannig að ekkert væri í sameign. Þá yrði allur verðmunur jafnaður þ.m.t. vegna nauðsynlegra breytinga og aðgangur að öllum nauðsynlegum lögnum tryggður fyrir báða hlutana. Gerði yrði fjarlægt að því leyti sem það væri fyrir þeim hluta sem [varnaraðili] fengi [...]. [Sóknaraðili] má velja hvorn hlutann hún tekur.“ 

15. Við fyrirtöku sýslumanns 13. júlí 2022 var ákveðið að fresta byrjun uppboðs til 17. ágúst sama ár. Við það tilefni bókaði lögmaður sóknaraðila að hann áskildi sér rétt til að leita til héraðsdóms um gildi nauðungarsölunnar þar sem hann drægi í efa lögmæti þess að selja eignina nauðungarsölu á grundvelli 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991. Ekki hefði verið sýnt fram á að ekki væri unnt að skipta eigninni án verulegs kostnaðar, afsal hefði ekki verið gefið út fyrir eignarhluta varnaraðila og ákvæði kaupsamnings þar sem kveðið væri á um séreign aðila hvors um sig á ákveðunum stíum kynnu að koma í veg fyrir rétt varnaraðila til að leita nauðungarsölu til slita sameignar. Þá hefði sóknaraðili sett upp gerði við húsið og framkvæmt þar ýmislegt án kostnaðarþátttöku varnaraðila en þær viðbætur hlytu að vera séreign sóknaraðila. Sýslumaður féllst ekki á mótmæli sóknaraðila. Eftir að boð kom í eignina var ákveðið að halda nauðungarsölunni áfram á eigninni sjálfri 8. september 2022. Það gekk eftir nefndan dag og átti varnaraðili hæsta boð í eignina 21.000.000 króna sem sýslumaður samþykkti með þeim fyrirvara að greiðsla bærist 29. september sama ár. Helstu málsástæður aðila

16. Sóknaraðili telur ekki vera skilyrði til nauðungarsölu samkvæmt 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991. Það sé ófrávíkjanlegt skilyrði að sýnt sé að eign verði ekki skipt án verulegs tjóns eða kostnaðar. Sönnunarbyrði um það hvíli á þeim sem krefjist nauðungarsölu. Ekkert liggi fyrir í málinu um hvort svo hátti til að frátöldum yfirlýsingum varnaraðila um að auðvelt sé að skipta húsinu í tvær eignir og að ekkert sé slíkri skiptingu til fyrirstöðu. Sönnunarbyrði um það verði ekki snúið og felld á sóknaraðila. Yfirlýsingu sóknaraðila í aðdraganda nauðungarsölunnar og framburð hennar fyrir dómi um að hún teldi mikinn kostnað fólginn í að skipta eigninni yrði að skoða í því ljósi að hún hefði enga sérþekkingu á sviði bygginga og engar forsendur til að leggja mat á mögulegan kostnað við skiptingu.

17. Þá hafi samningi 24. desember 2016 verið ætlað að vera á milli aðila málsins og honum því ekki verið þinglýst í upphafi. Eftir að ágreiningur kom upp milli aðila um skiptingu kostnaðar hefði varnaraðili þinglýst honum í andstöðu við forsendur aðila. Við þinglýsinguna hefðu vanefndir varnaraðila á greiðslu hluta hennar í rekstrarkostnaði verið verulegar en í janúar 2021 hefði skuldin numið 695.664 krónum. Þá byggir sóknaraðili á að þar sem varnaraðili sé ekki afsalshafi eignarhlutans geti hún aldrei talist annað en skilyrtur eigandi. Hún geti því ekki ráðstafað eignarhlutanum, svo sem með sölu á honum, án tillits til réttinda sóknaraðila auk þess sem skjalið uppfylli ekki kröfur 22. gr. þinglýsingalaga nr. 38/1978.

18. Sóknaraðili byggir enn fremur á því að ekki sé uppfyllt það skilyrði 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 að eign sé í óskiptri sameign. Í þeirri réttarstöðu felist að hver sameigandi sé meðeigandi að allri sameign og enginn einn eigi út af fyrir sig afmarkaðan hluta hennar. Ef fallist verði á að samningur aðila 24. desember 2016 sé bindandi kaupsamningur þá kveði hann á um skiptingu eignarinnar milli aðila. Í samningnum sé nánar tilteknum stíum ráðstafað milli þeirra og því sé varnaraðili eigandi tiltekinna eignarhluta í eigninni og sóknaraðili annarra.

19. Af hálfu varnaraðila er á því byggt að samningur aðila frá 24. desember 2016 sé að fullu efndur og engin skilyrði eða réttindi sóknaraðili standi því í vegi að varnaraðili fari með eignarráð helmings eignarinnar. Um sé að ræða fullgildan samning sem hafi að geyma yfirlýsingu sóknaraðila um að kaupverð sé að fullu greitt og engin önnur skilyrði sé að finna í honum um efndir. Varnaraðili hafi ávallt greitt þann kostnað sem hún hafi verið krafin um, réttilega hafi verið til stofnað, gerð hafi verið grein fyrir og henni borið að greiða. Eignarréttur hafi því yfirfærst til hennar við undirritun samningsins og skipti þinglýsingarreglur engu máli í því samhengi. 

20. Á því er jafnframt byggt að öll skilyrði 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 fyrir nauðungarsölu séu fyrir hendi. Í ákvæðinu sé rætt um eign og það skilyrði sé uppfyllt með kaupum varnaraðila á helmingi eignarinnar með kaupsamningnum 24. desember 2016 sem sé að fullu efndur. Þótt fjallað hafi verið um tilteknar stíur í samningnum væri þar ekki um að ræða sjálfstæðar eignir sem ráðstafað hafi verið sérstaklega. Þá hafi ekki verið gerður eignaskiptasamningur um eignina. Ákvæði samningsins um að frá undirritun hans greiði aðilar helming alls rekstrarkostnaðar séu hefðbundin ákvæði í fasteignakaupum um skil milli kaupanda og seljanda við afhendingu eignar. Varnaraðili hafi auk þess skorað á sóknaraðila að efna skyldu sína til að gefa út afsal en því hafi verið synjað. Geti sóknaraðili ekki byggt rétt á eigin vanefnd um útgáfu afsals. 

21. Þá byggir varnaraðili á því að eigninni verði ekki skipt án verulegs tjóns eða kostnaðar. Af hálfu sóknaraðila hafi því verið lýst yfir að ógjörlegt væri að skipta húsinu í tvær eignir auk þess sem sóknaraðili hafi jafnframt lýst því yfir fyrir dómi að eigninni yrði ekki skipt nema með verulegum kostnaði. Sýslumaður hafi talið þetta hafa legið svo ljóst fyrir við framkvæmd gerðarinnar að ekki hafi verið þörf á að sanna það sérstaklega. Um hafi verið að ræða augljósa staðreynd sem dómari hafi sjálfur getað lagt mat á samkvæmt ákvæðum laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. 

Niðurstaða

22. Samkvæmt 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 má beita ákvæðum þeirra eftir því sem við getur átt til að ráðstafa eign sem er í óskiptri sameign ef þess er krafist af einum eða fleiri eigendum að henni en þó ekki þeim öllum. Skilyrði þess er að sýnt hafi verið fram á að eigninni verði ekki skipt milli eigenda án verulegs tjóns eða kostnaðar, enda standi hvorki fyrirmæli annarra laga né samnings í vegi fyrir að slík krafa nái fram að ganga. Með óskiptri sameign er hér átt við sérstaka sameign eins og það hugtak er jafnan nefnt í eignarétti. Samkvæmt 2. mgr. 8. gr. laganna fer nauðungarsala fram án undangengins dóms en í 3. mgr. segir að ákvæðum laganna verði beitt eftir því sem við eigi eftir dómi þar sem réttur dómhafans er viðurkenndur til að krefjast slita á óskiptri sameign með nauðungarsölu. Samkvæmt 10. gr. laganna verður gerðarbeiðandi að beina áskorun til gerðarþola með minnst eins mánaðar fyrirvara um að ganga til samninga við sig um slit á sameign áður en nauðungarsölu verður krafist á grundvelli 2. mgr. 8. gr. laganna. Skal tekið fram í áskoruninni að nauðungarsölu verði krafist á eigninni að liðnum þessum fresti ef samningar hafi þá ekki tekist um sameignarslit.

23. Úrræði 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 verður því aðeins beitt að sá sem krefst þess að eign verði ráðstafað sé eigandi hennar. Verður hann að sýna fram á þau réttindi sín þegar hann ber fram við sýslumann beiðni um nauðungarsölu til slita óskiptrar sameignar. Um það er meðal annars að breyttu breytanda horft til þess hver telst eigandi hlutar og þar með gerðarþoli við nauðungarsölu samkvæmt 2. tölulið 2. gr. laganna. Almennum reglum eignaréttar verður beitt til að leysa úr álitaefnum um hver nýtur eignarréttar yfir viðkomandi eign. Ef leitað er nauðungarsölu á fasteign eftir 2. mgr. 8. gr. laganna leiðir af 29. gr. þinglýsingalaga að þinglýstur eigandi eignar verður talinn gerðarþoli. Með þinglýstum eiganda er átt við þann sem nýtur eignarréttar samkvæmt þinglýstum kaupsamningi, afsali eða annarri eignarheimild, sbr. til dæmis dóm Hæstaréttar 6. desember 1988 í máli nr. 384/1987 sem birtur er á bls. 1475 í dómasafni réttarins það ár og dóm réttarins 19. júní 1997 í máli nr. 240/1997 sem birtur er á bls. 2058 í dómasafni réttarins það ár. Við nauðungarsölu á fasteign telst því gerðarþoli vera sá sem hverju sinni er þinglýstur eigandi hennar og má um það vísa til dóms Hæstaréttar 27. mars 1998 í máli nr. 138/1998 sem birtur er á bls. 1331 í dómasafni réttarins það ár.

24. Óumdeilt er að varnaraðili reisir beiðni sína um nauðungarsölu á þinglýstum kaupsamningi um helming fasteignarinnar. Hefur hún greitt umsamið kaupverð, tekið við umráðum hins selda og uppfyllt öll önnur skilyrði samningsins fyrir sitt leyti. Þótt almennt sé réttur kaupanda yfir fasteign á grundvelli kaupsamnings skilyrtur þar til afsal hefur verið gefið út, meðal annars um að kaupverð verði greitt og uppgjör milli kaupanda og seljanda fari fram, verður ekki fram hjá því litið að kaupin voru að fullu efnd við undirritun samningsins. Deila aðila stendur einungis um uppgjör sameiginlegs kostnaðar sem féll til eftir kaupin og tengist á engan hátt uppgjöri þeirra. Hinar efnislegu heimildir eignarréttar hafa því færst til varnaraðila hvað sem líður skorti á hinu formlega eignaskilríki, það er afsalinu, sem hér hefur þá þýðingu eina að staðfesta lok lögskipta aðila. Getur varnaraðili því krafist nauðungarsölu í skjóli 2. mgr. 8. gr. laganna sem eigandi helmings fasteignarinnar í fyrrgreindum skilningi og sameigandi sóknaraðila. Að þeirri niðurstöðu fenginni verður næst fjallað um þann málatilbúnað sóknaraðila að eignin hafi ekki verið í sérstakri sameign.

25. Til þess er að líta að í sérstakri sameign hefur verið talið felast að þær heimildir sem eignarrétti fylgja skiptist á hendur sameigenda með þeim hætti að hver og einn nýtur allra þeirra heimilda sem um er að ræða yfir eigninni í heild en með þeim takmörkum sem gera verður vegna hagsmuna annarra sameigenda. Af því leiðir að ekki er um sérstaka sameign að ræða ef réttur hvers eiganda nær aðeins til afmarkaðs hluta eignar en ekki hennar í heild. Þá er það forsenda þess að um sérstaka sameign sé að ræða að eignarréttur hvers og eins taki til sama eignaforms og má í dæmaskyni nefna að það fellur ekki undir sérstaka sameign ef einn aðili á beinan eignarrétt að fasteign en annar óbein eignarréttindi að sömu eign. Um slíkt réttarsamband gilda aðrar reglur.

26. Ef neyta á heimildar 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 til að slíta óskiptri sameign um fasteign með nauðungarsölu verður að liggja fyrir að hún sé í raun í sérstakri sameign aðila. Má um það vísa til dóms Hæstaréttar 17. desember 1988 í máli nr. 494/1998 sem birtur er á bls. 4524 í dómasafni réttarins það ár þar sem kröfu um nauðungarsölu á tveimur jörðum á grundvelli 2. mgr. 8. gr. laganna var hafnað.

27. Sem fyrr segir gerðu aðilar með sér samning 24. desember 2016 þar sem sóknaraðili seldi varnaraðila helming eignarhluta í hesthúsi. Þótt tekið hefði verið fram í samningnum hvernig stíur í hesthúsinu skyldu skiptast milli aðila verður þegar litið er til efnis samningsins í heild og þess hvernig hann hefur verið framkvæmdur að fallast á með varnaraðila að um hafi verið að ræða kaupsamning um helming alls hins selda. Í ljósi fyrirvaralausrar yfirlýsingar í upphafi samningsins um sölu á helmingi eignarinnar verður sú skipting sem aðilar komu sér saman um í samningnum ekki skilin með öðrum hætti en þeim að hún hafi falið í sér áform þeirra um innbyrðis afnot hins selda og geta þau ekki haft aðra þýðingu að lögum. Eru því skilyrði 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 einnig uppfyllt að þessu leyti. 

28. Skilyrði þess að krefjast megi slita á sameign eftir 2. mgr. 8. gr. laganna eru jafnframt þau að sýnt verði að eigninni verði ekki skipt milli eigenda án verulegs tjóns eða kostnaðar, enda standi hvorki fyrirmæli annarra laga né samnings í vegi fyrir að slík krafa nái fram að ganga. Er þar vísað til þess að nauðungarsölu verður ekki komið fram til slita á sameign nema í tilvikum þar sem annaðhvort er útilokað að skipta viðkomandi eign í smærri einingar þannig að hver eigandi fái sína hlutdeild í henni eða slík skipting eignarinnar myndi hafa í för með sér verulegan kostnað eða verðmætarýrnun. Eðli máls samkvæmt getur það mat verið mismunandi eftir því hvaða verðmæti er krafist nauðungarsölu til slita á. Í einstaka tilvikum kann það að vera augljóst eða leiða af eðli máls. Í öðrum tilvikum kunna aðilar að sammælast um að eign sé óskiptanleg í þessum skilningi. Í vafatilvikum þarf að sýna fram á það með hefðbundinni sönnunarfærslu að skilyrði greinarinnar séu uppfyllt um þetta atriði.

29. Af gögnum málsins má ráða að sóknaraðili féllst ekki á tillögur varnaraðila um skiptingu hesthússins í viðræðum sem stóðu yfir fram eftir árinu 2021. Hafnaði hún í reynd öllum áformum um slíka skiptingu. Þá lýsti lögmaður hennar því sem fyrr segir yfir að ógjörlegt væri að skipta eigninni og var meðal annars vísað til þess í beiðni varnaraðila um nauðungarsölu. Þá verður ekki ráðið af gögnum málsins að sóknaraðili hafi brugðist sérstaklega við áskorun varnaraðila 1. desember 2021 sem send var samkvæmt fyrirmælum 10. gr. laga nr. 90/1991. Við fyrstu fyrirtöku nauðungarsölunnar 6. apríl 2022 var hins vegar bókað af hálfu sóknaraðila að hún teldi ekki skilyrði til nauðungarsölu til slita á sameign þar sem eignin væri skiptanleg. Í kjölfarið fóru fram viðræður um mögulega skiptingu hesthússins. Liggur meðal annars fyrir eins og áður greinir tillaga varnaraðila um skiptingu þess með nánar tilteknum hætti en henni fylgdi engin áætlun um kostnað eða aðrar upplýsingar um hvort sú skipting myndi leiða til verulegs tjóns eða kostnaðar í skilningi 2. mgr. 8. gr. laganna.

30. Fyrir dómi bar sóknaraðili að hún teldi eignina skiptanlega en hins vegar væri ekki kominn fram ,,neinn útreikningur á því hversu mikill kostnaður það er“. Aðspurð af lögmanni varnaraðila hvort í því fælist verulegur kostnaður að skipta fasteigninni í tvennt svaraði hún svo: ,,Ja ég tel að það sé verulegur kostnaður og ég yrði að sjá það áður.“ 

31. Það skal enn áréttað að það hvílir á þeim sem krefst nauðungarsölu til slita sameignar að sýna fram á að eign verði ekki skipt án verulegs kostnaðar eða tjóns. Sem fyrr greinir hafa aðilar samið um nánar tiltekin afnot hússins og virðist sem þeim hafi verið fylgt. Eins og hér háttar til verður ekki talið að með yfirlýsingum af hálfu sóknaraðila hafi hagsmunum hennar verið ráðstafað með bindandi hætti enda voru þær gefnar á því stigi máls að sóknaraðila var ekki unnt að taka afstöðu til kostnaðar eða hugsanlegs tjóns sem leiddi af tillögum varnaraðila um skiptingu eignarinnar. Þá hefur hún frá fyrstu fyrirtöku nauðungarsölunnar 6. apríl 2022 borið því við að húsið væri skiptanlegt en að upplýsingar skorti um kostnað þar að lútandi. Þar sem ekkert liggur fyrir um kostnað eða tjón af skiptingu hússins annað en yfirlýsingar aðila hefur fyrrgreindum sönnunarkröfum 2. mgr. 8. gr. laganna í ljósi aðstæðna ekki verið mætt, sbr. dóm Hæstaréttar 13. mars 2014 í máli nr. 136/2014. 

32. Að öllu framangreindu gættu skortir á að skilyrði 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 hafi verið uppfyllt af hálfu varnaraðila fyrir nauðungarsölu til slita sameignar. Verður af þeim sökum fallist á kröfu sóknaraðila um að fella úr gildi nauðungarsölu sýslumannsins á Norðurlandi vestra sem fram fór 8. september 2022 á eigninni […] í Húnaþingi vestra. 

33. Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 er rétt að aðilar beri hvor sinn kostnað af málinu á öllum dómstigum en um gjafsóknarkostnað sóknaraðila fer eins og í dómsorði greinir.Dómsorð:

Felld er úr gildi nauðungarsala sýslumannsins á Norðurlandi vestra sem fram fór 8. september 2022 á eigninni […] í Húnaþingi vestra, fastanúmer […].

Málskostnaður fyrir héraðsdómi og kærumálskostnaður fyrir Landsrétti og Hæstarétti fellur niður.

Allur gjafsóknarkostnaður sóknaraðila, B-kvk-ef G-kvk-ef, fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin þóknun lögmanns hennar, J-kk-ef K-kk-ef S-kk-ef, 900.000 krónur. https://landsrettur.is/domar-og-urskurdir/domur-urskurdur/?id=6ce36c80-9f04-477a-bf73-e52aded607af&verdictid=d050f82f-45cf-4867-8c95-e01a45a21a9c