512/2002

Ábúendur jarðarinnar K áttu rétt til að ganga inn í hæsta boð þegar jörðin var seld nauðungarsölu til slita á sameign, sbr. 31. gr. jarðalaga nr. 65/1976. Voru ábúendur á hinn bóginn bundnir við boðið og gátu ekki fengið mat dómkvaddra manna á eigninni samkvæmt 34. gr. laganna.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 4. nóvember 2002, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 15. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Norðurlands vestra 31. október 2002, þar sem leyst var úr ágreiningi aðilanna um þá ákvörðun sýslumannsins á Sauðárkróki 10. júlí 2002 að láta standa óbreytt frumvarp 10. júní sama árs til úthlutunar á söluverði jarðarinnar Keflavíkur í Sveitarfélaginu Skagafirði. Kæruheimild er í 79. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðilar krefjast þess að hinn kærði úrskurður verði staðfestur að öðru leyti en því að hrundið verði ákvæði hans um að varnaraðilar eigi forkaupsrétt að jörðinni gegn því að ganga inn í boð sóknaraðilans M-kk-ef B-kk-ef P-kk-ef í hana. Þá krefjast sóknaraðilar málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar kærðu úrskurð héraðsdómara fyrir sitt leyti 11. nóvember 2002. Þau krefjast þess aðallega að fyrrnefnd ákvörðun sýslumannsins á Sauðárkróki 10. júlí 2002 verði staðfest, til vara að frumvarpi hans verði breytt þannig að þau njóti forkaupsréttar að jörðinni Keflavík fyrir 8.000.000 krónur, en að því frágengnu verði hinn kærði úrskurður staðfestur. Varnaraðilar krefjast einnig málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Eins og nánar greinir í úrskurði héraðsdómara eru sóknaraðilar eigendur að jörðinni Keflavík ásamt Ö-kvk-þgf J-kvk-þgf, P-kk-þgf Á-kk-þgf J-kk-þgf og Þ-kvk-þgf G-kvk-þgf J-kvk-þgf. Varnaraðilar eru ábúendur á jörðinni samkvæmt byggingarbréfi 4. september 1978. Með beiðni 30. október 2001 til sýslumannsins á Sauðárkróki leituðu áðurnefnd A-kvk-nf og P-kk-nf Á-kk-nf nauðungarsölu á jörðinni til slita á sameign. Var eigninni komið í verð með uppboði. Við framhald þess 11. apríl 2002 varð sóknaraðilinn M-kk-nf B-kk-nf hæstbjóðandi, en þar bauð hann 10.500.000 krónur fyrir sína hönd og sóknaraðilans G-kk-ef P-kk-ef. Varnaraðilar lýstu því yfir við framhald uppboðsins að þau myndu neyta forkaupsréttar að jörðinni, auk þess sem þau hygðust leita mats um verðmæti hennar. Í samræmi við það fengu varnaraðilar 23. apríl 2002 dómkvadda menn, sem luku matsgerð 21. maí sama árs. Samkvæmt henni var andvirði jarðarinnar að frátalinni verðmætisaukningu, sem varnaraðilar hefðu stuðlað að, talið nema 5.000.000 krónum, en jafnframt var greiðslumark jarðarinnar metið til verðs og andvirði þess talið 3.000.000 krónur. Með áðurnefndu frumvarpi til úthlutunar á söluverði jarðarinnar féllst sýslumaður á kröfu varnaraðila um að þau fengju notið forkaupsréttar, svo og að söluverð hennar skyldi ákveðið 5.000.000 krónur í samræmi við niðurstöðu matsmanna, sbr. 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976, eins og þeim var breytt með 11. gr. laga nr. 90/1984. Sóknaraðilar báru fram mótmæli gegn þessum ákvæðum frumvarpsins með bréfi 18. júní 2002 og ítrekuðu þau við fyrirtöku sýslumanns 10. næsta mánaðar. Ákvað sýslumaður þar að láta frumvarpið standa óbreytt og lýstu sóknaraðilar yfir að þau myndu leita úrlausnar héraðsdóms um þá ákvörðun. Létu sóknaraðilar af því verða 16. júlí 2002 og var mál þetta þingfest af því tilefni 3. september sama árs.

Samkvæmt 31. gr. jarðalaga, sbr. 91. gr. laga nr. 90/1991, á leiguliði, sem fullnægir skilyrðum 2. mgr. 30. gr. jarðalaga, rétt á að ganga inn í hæsta boð ef fasteignaréttindi, sem um ræðir í 3. gr. þeirra, eru seld við nauðungarsölu, enda tilkynni hann það áður en lokið er að leita boða í eignina við uppboð. Ekki verður fundin lagastoð fyrir því, sem sóknaraðilar halda fram fyrir Hæstarétti, að framangreindri reglu verði ekki beitt ef nauðungarsala fer fram til slita á sameign. Er þá litið til þess að hvorki er í jarðalögum né lögum nr. 90/1991 gerður slíkur greinarmunur á áhrifum nauðungarsölu að þessu leyti eftir því hvaða heimild hefur verið beitt til að koma henni fram og verður hann heldur ekki leiddur af eðli máls. Ótvírætt er af endurriti úr gerðabók sýslumanns að varnaraðilar lýstu yfir að þau myndu neyta forkaupsréttar í beinu framhaldi af því að sóknaraðilinn M-kk-nf B-kk-nf gerði boð sitt í jörðina, en áður en lokið var að leita boða í hana. Að auki var við upphaf uppboðsins lögð fram yfirlýsing varnaraðila 11. apríl 2002, þar sem fram kom að þau hygðust neyta þar forkaupsréttar. Er því ekkert hald í þeirri málsástæðu sóknaraðila að varnaraðilar hafi ekki haldið fram forkaupsrétti sínum í tæka tíð.

Samkvæmt framangreindu og að öðru leyti með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Rétt er að aðilarnir beri hvert sinn kostnað af kærumáli þessu.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Kærumálskostnaður fellur niður.