350/2007

T keypti fasteign af Kaldabergi og greiddi fyrir hana m.a. með yfirtöku lána. Kaldaberg var í fjárhagserfiðleikum á þessum tíma og uppboð á fasteigninni vofði yfir. L átti tryggingarbréf útgefið 17. maí 2002 sem var veðsett á 6. veðrétti umræddar fasteignar. T tók nýtt lán hjá K sem samkvæmt upphaflegri gerð skuldabréfsins var tryggt með 6. veðrétti í hinni umræddu eign. Eftir á hafði 6. veðrétti verið breytt í 8. veðrétt á skuldabréfinu en T ekki sett stafi sína við þá breytingu. Deila aðila laut að því hvort K hefði jafnhliða því að veita framangreint lán skuldbundið sig til að aflýsa af 6. veðrétti áðurnefndrar fasteignar fyrrnefnt tryggingarbréf. Í niðurstöðu Hæstaréttar sagði að skynsemisrök styddu þá fullyrðingu T og vitnisins Ó að ætlunin hefði verið að veðskuldabréfið með sjálfskuldarábyrgð eiganda T ætti að koma í stað tryggingarbréfsins. K væri fjármálastofnun og yrði því að gera kröfu til hennar að hægt væri að gefa skýrar upplýsingar um samninga, þar sem lánsfjárhæð væri ráðstafað í þágu þriðja aðila, sem orðinn væri ógjaldfær. K hefði ekki orðið við áskorun um það. Upphafleg gerð veðskuldabréfsins um tilgreiningu þess að veðbréfinu ætti að þinglýsa á 6. veðrétt, þann sama og tryggingarbréfið stóð á, styddi það að aflýsa hefði átt tryggingarbréfinu. Engir starfsmenn K komu fyrir dóminn sem gátu vitnað um framangreindu breytingu á skuldabréfinu eða hvernig um lántökuna var samið. Á grundvelli framansagðs var K gert skylt að aflýsa tryggingarbréfinu tryggðu með 6. veðrétti í títtnefndri fasteign.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og P-kk-nf H-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 3. júlí 2007. Hann krefst sýknu af kröfu stefnda um að honum verði gert að aflýsa tryggingarbréfi útgefnu 17. maí 2002 af Kaldabergi ehf., að höfuðstól 4.000.000 króna og tryggðu með 6. veðrétti í fasteigninni Staðarbergi 2 í Hafnarfirði. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Ekki er áfrýjað niðurstöðu héraðsdóms um skyldu áfrýjanda til að láta aflýsa fjárnámi af fasteigninni Staðarbergi 2 í Hafnarfirði, sem gert var 26. apríl 2005 til tryggingar skuldum Kaldabergs ehf. við áfrýjanda að fjárhæð 2.831.369 krónum, en til vara greiðslu sömu fjárhæðar með dráttarvöxtum frá 27. október 2003 til greiðsludags.

I.

Forsaga máls þessa er sú að árið 1998 var einkahlutafélagið Kaldaberg stofnað um rekstur tannlæknastofu og keypti félagið húsnæði að Staðarbergi 2 í Hafnarfirði og tæki. Reksturinn gekk illa og árið 2002 slitnaði upp úr sambúð eigenda félagsins. Ósætti kom upp um fjárskipti þeirra. Voru foreldrar beggja í ábyrgðum fyrir ýmsum skuldbindingum þeirra og einkahlutafélagsins. Stefndi, sem stofnað var af föður mannsins 23. september 2003, keypti af Kaldabergi ehf. haustið 2003 húseignina að Staðarbergi 2 í Hafnarfirði ásamt tækjabúnaði. Ekki var krafist riftunar þessarar sölu þegar Kaldaberg ehf. var tekið til gjaldþrotaskipta 25. mars 2004.

Samkvæmt verðmati fasteignasölunnar Áss 2. maí 2003 var söluverð fasteignarinnar áætlað 17.500.000 krónur og samkvæmt verðmati Lögmanna Thorsplani voru tæki metin á tæpar fimm milljónir króna sama ár. Í eldra verðmati Fasteignamiðstöðvarinnar 6. nóvember 2001 er eignin metin á 25.200.000 krónur. Í lýsingu á eigninni er tekið fram að hið metna sé „innréttað sem tannlæknastofur og skrifstofur með tilheyrandi aðstöðu og búnaði.” Má af þessari lýsingu ætla að verðmæti tækja sé þar meðtalið. Ó-kk-þgf H-kk-þgf, viðskiptafræðingi, var falið af hálfu stefnda að semja við lánardrottna og koma á kaupum um eignina. Bar Ó-kk-nf fyrir dómi að heildarskuldir Kaldabergs ehf. hefðu þá numið um 43-45 milljónum króna og að Frjálsi fjárfestingabankinn hefði verið í þann mund að krefjast uppboðs á eigninni. Á 6. veðrétti hvíldi umdeilt 4.000.000 króna tryggingarbréf. Fyrir liggur að Kaldaberg ehf. skuldaði áfrýjanda hærri fjárhæð en tryggingarbréfið stóð fyrir.

Samkomulag náðist milli stefnda og Kaldabergs ehf. um kaup þess fyrrnefnda á fasteigninni fyrir 24.000.000 króna. Greiðsla þessi samanstóð nær eingöngu af yfirtöku á veðskuldum og uppgreiðslu lána utan 53.258 krónur sem greiða átti með peningum. Meðal annars var tekið nýtt lán hjá áfrýjanda og er því þannig lýst í kaupsamningi, sem dagsettur er 30. september 2003: „Kaupþing/Búnaðarbanki Hafnarfirði, nýtt lán nr. 004653, uppgreiðsluverðmæti dags. 03.11.2003 kr. 4.108.000-, tryggðu með 6. veðrétti í hinni seldu eign. Notað til uppgreiðslu á skuldum Kaldabergs við Kaupþing/Búnaðarbanka í Hafnarfirði.“ Á þessum tíma hvíldi umdeilt tryggingarbréf á 6. veðrétti eignarinnar. Ekkert veðleyfi var gefið út.

Í málskjölum er að finna tvær útgáfur af því veðskuldabréfi sem hér er lýst að höfuðstól 4.108.000 krónur. Bæði bréfin eru dagsett 27. október 2003, en undirritun útgefanda og þinglýsts eiganda eru ekki með sama hætti á báðum, þá ritar sjálfskuldarábyrgðaraðili aðeins á annað eintakið. Síðargreint eintak er þinglesið og stimplað 30. október 2003 og ber lánsnúmer 004653. Skuldabréfi er jafnan gefið númer þegar lán er afgreitt. Kaupnóta skuldabréfsins er dagsett 3. nóvember 2003. Í kaupsamningi er uppgreiðslufjárhæð miðuð við sama dag. Af framangreindu verður að telja að útgáfudagsetning kaupsamningsins hafi misritast eða gleymst hafi að leiðrétta uppkast. Þykir þetta ekki hafa þýðingu fyrir málið enda um augljósa villu að ræða. Upplýst er að þreifingar um kaup fasteignarinnar höfðu staðið í einhvern tíma og að minnsta kosti verið hafnar í september 2003.

II.

Ágreiningur málsaðila lýtur að því hvort áfrýjandi hafi jafnhliða því að veita framangreint lán og ráðstafað því til greiðslu skulda Kaldabergs ehf. skuldbundið sig til þess að aflýsa af 6. veðrétti eignarinnar Staðarbergi 2 í Hafnarfirði tryggingarbréfi útgefnu 17. maí 2002 af Kaldabergi ehf. að höfuðstól 4.000.000 króna. Er málsástæðum þeirra lýst í hinum áfrýjaða dómi.

Vitnið Ó-kk-nf H-kk-nf bar fyrir dómi að vofað hefði yfir að eignin færi á uppboð að kröfu Frjálsa fjárfestingarbankans og hefði hann gengið í að semja við lánardrottna. Kvað hann viðræður hafa farið fram við áfrýjanda um að útbúið yrði skuldabréf á stefnda til lúkningar tryggingarbréfinu. Hafi áfrýjanda verið gerð grein fyrir væntanlegri sölu eignarinnar og stöðu Kaldabergs ehf. og hefði verið fullljóst að þar var allt komið í óefni. Hafi fjárhæð skuldabréfsins tekið mið af höfuðstól tryggingarbréfsins að viðbættu lántökugjaldi. Talan 4.108.000 krónur hafi komið frá áfrýjanda og það hefði verið verðið sem áfrýjandi setti upp fyrir tryggingarbréfið. Þar sem eignin dugði ekki til tryggingar fyrir öllum skuldbindingum hafi jafnframt verið farið fram á sjálfskuldarábyrgð. Kvað hann samninginn við áfrýjanda hafa verið skýran um það að jafnhliða lántökunni félli tryggingarbréfið niður og það ætti að aflýsa því.

Á hinu þinglýsta eintaki veðskuldabréfsins segir í upphaflegum texta að lánið skuli hvíla á 6. veðrétti, en þar hvíldi tryggingabréfið. Á hinu þinglýsta eintaki veðskuldabréfsins hafa verið gerðar nokkrar breytingar, þar er 6. veðrétti breytt í 8. veðrétt, og í reit á bakhlið er skráð athugasemd um að lánið sé með uppfærslurétti á eftir 4.000.000 króna á 6. veðrétti, kröfuhafi Búnaðarbanki Íslands hf. og kröfu sýslumannsins í Hafnarfirði á 7. veðrétti að fjárhæð 879.885 krónur. Ljóst er að báðar þessar breytingar eru færðar inn á bréfið eftir útgáfu þess, þar sem þær eru með annarri leturgerð. Þá hefur útgefandi ekki sett stafi sína við þær. Vitnið Ó-kk-nf kvað þessar breytingar ekki hafa verið bornar undir sig og að hann myndi ekki hafa samþykkt þær. Fram kom hins vegar að hann hafði um þetta leyti hætt að sinna málinu af persónulegum ástæðum og ekki fylgt því til enda. Hann kvað eignina með þessu myndu hafa orðið yfirveðsetta. Frekar en að fallast á þessa skilmála hefði eigin verið látin fara á uppboð með tapi fyrir aðila. Ó-kk-nf kvaðst hafa gert skýran samning um uppgreiðslu tryggingarbréfsins við útibússtjóra og skrifstofustjóra, eða yfirmann fyrirtækjasviðs áfrýjanda. Hafi það verið munnlegur samningur. Það hafi ekki verið fjallað sérstaklega um skuldirnar sem voru að baki tryggingarbréfinu, en áfrýjandi hafi ráðstafað andvirði skuldabréfsins upp í skuldir Kaldabergs ehf. að eigin vild. Áfrýjandi hafi séð um að þinglýsa skuldabréfinu.

Vitnið H-kvk-nf J-kvk-nf var skrifstofustjóri í útibúi áfrýjanda í Hafnarfirði á þeim tíma sem hér um ræðir. Hún mundi eftir að félagið Kaldaberg og tannlæknastofan í Staðarbergi hefðu verið komin í greiðsluvandræði, en gat hvorki vitnað um hvernig úr því hefði verið leyst né um útgáfu skuldabréfsins. Hún var þá spurð almennt um starfshætti áfrýjanda. Staðfesti hún að það þekktist að tryggingarbréfi væri að hluta breytt í skuldabréf og það væri samningsatriði hvort tryggingarbréfi væri þá aflýst. Aðspurð kvað hún að ætla mætti að atriði eins og þau, að fella ætti niður tryggingarbréf og hvernig ráðstafa ætti andvirðinu, kæmu fram í skriflegum gögnum tengdum láninu til dæmis í lánsbeiðni. Þetta væri hins vegar ekki alltaf gert skriflega „menn treystu hvor öðrum“. Hún kvað bankastarfsmann hafa veðbókarvottorð þegar veðskuldabréf væri útbúið og vera kunnugt um hvaða veð hvíldu á viðkomandi eign. Áðurgreindar breytingar á veðskuldabréfinu voru bornar undir vitnið, taldi hún þær hafa verið gerðar handvirkt eftirá.

Í málinu er skjal sem ber yfirskriftina lánsbeiðni. Þar er tiltekin fjárhæð veðskuldabréfsins 4.108.000 krónur og veðréttur 6, sem breytt er handskrifað í 8. Í skýringarreit stendur „Greiðir inn á lán hjá Kaldaberg“. Skjal þetta er undirritað af tveimur bankastarfsmönnum, en ekki af lántakanda. Önnur gögn er lúta að ráðstöfun lánsfjárhæðarinnar og að tryggingarbréfinu eru ekki meðal málsgagna.

III.

Þegar málið er metið heildstætt þá liggur eftirfarandi fyrir. Í nóvember 2003 stefndi einkahlutafélagið Kaldaberg í gjaldþrot og skuldir þess voru mun meiri en verðmæti eigna. Sala fasteignar félagsins hlaut því að tengjast samningum um skuldbreytingu og eftir atvikum yfirtöku lána. Félagið var tekið til gjaldþrotaskipta um fimm mánuðum síðar, ekki var krafist riftunar kaupanna. Í ljósi fjárhagsstöðu félagsins og verðmætis hinnar seldu eignar styðja skynsemisrök þá fullyrðingu stefnda og vitnisins Ó-kk-ef H-kk-ef, að ætlunin hafi verið að veðskuldabréfið með sjálfskuldarábyrgð eiganda stefnda ætti að koma í stað tryggingarbréfsins. Áfrýjandi er fjármálastofnun. Verður að gera þá kröfu til hennar að hægt sé að gefa skýrar upplýsingar um samninga, þar sem lánsfjárhæð er ráðstafað í þágu þriðja aðila, sem orðinn er ógjaldfær. Lántökubeiðni sem liggur frammi í málinu gefur ekki fullnægjandi upplýsingar, en hún stafar ekki frá lánsbeiðanda heldur einhliða frá áfrýjanda sjálfum. Upphafleg gerð veðskuldabréfsins með fyrirmælum um að veðbréfinu ætti að þinglýsa á 6. veðrétt, þann sama og tryggingarbréfið stóð á, styður það að aflýsa hafi átt tryggingarbréfinu. Lántakandi hefur ekki staðfest þá breytingu sem síðar var gerð á bréfinu. Engir starfsmenn áfrýjanda hafa komið fyrir dóminn sem geta vitnað um þessa breytingu eða hvernig um lántökuna var samið. Sá starfsmaður áfrýjanda sem kom fyrir dóminn staðfesti að bréfið bæri með sér að því hefði verið breytt eftir á, að við gerð þess hefði veðstaða verið ljós og að í vissum tilvikum væru samningar um ráðstöfun lánsfjár munnlegir. Að öllu því virtu sem hér hefur verið rakið er sannað að veðréttinum var breytt eftir á til hagsbóta fyrir áfrýjanda, og ekki er sannað að lántakandi hafi samþykkt það. Ekkert er um það í málinu að samið hafi verið um að tryggingabréfið stæði áfram á eigninni, þvert á móti benda framangreind gögn til annars. Að öðru leyti er með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms staðfest niðurstaða hans um þann þátt málsins er var áfrýjað og um málskostnað.

Áfrýjandi greiði stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Áfrýjanda, Kaupþingi banka hf., er skylt að láta aflýsa tryggingarbréfi tryggðu með 6. veðrétti í fasteigninni Staðarbergi 2, 0202, Hafnarfirði, útgefnu 17. maí 2002 af Kaldabergi ehf., að höfuðstól 4.000.000 krónur.

Málskostnaðarákvæði héraðsdóms er óraskað.

Áfrýjandi greiði stefnda, Turnhamri ehf., 500.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.