232/2003

M hf. krafðist þess að S ehf., G og Þ ehf. yrðu borin út úr jarðhæð og 1. hæð nánar tilgreinds húss sem aðilar höfðu gert leigusamning um. Hafði M hf. rift samningnum á grundvelli þess að leigutakar hefðu vanrækt að leggja fram tryggingar fyrir greiðslu húsaleigu. Talið var að sá tveggja mánaða frestur, sem M hf. naut til að bera fyrir sig umrædda vanefnd, hafi verið löngu liðinn þegar félagið lýsti yfir riftun samningsins sbr. 2. mgr. 61. gr. húsaleigulaga, en ekki var fallist á að undantekningarregla þess ákvæðis varðandi leiguvanskil gæti átt við um vanefndina. Var kröfu M hf. því hafnað.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kvk-nf E-kvk-nf, G-kk-nf G-kk-nf og P-kk-nf K-x-x H-kk-nf.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 10. júní 2003, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 16. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 28. maí 2003, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að honum yrði heimilað að fá sóknaraðila borna með beinni aðfarargerð út úr jarðhæð og 1. hæð hússins að Aðalstræti 12 í Reykjavík. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðilar krefjast þess aðallega að málinu verði vísað frá héraðsdómi, en til vara að kröfu varnaraðila verði hafnað. Þá krefjast þeir málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði staðfestur og sér dæmdur kærumálskostnaður.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður staðfest niðurstaða hans um að ekki séu efni til að vísa máli þessu frá dómi. Ber samkvæmt því að hafna aðalkröfu sóknaraðila fyrir Hæstarétti.

Eins og nánar greinir í hinum kærða úrskurði gerði varnaraðili samning við fimm nafngreinda menn 9. maí 2000 um leigu á jarðhæð og 1. hæð hússins að Aðalstræti 12 í Reykjavík. Eftir að vanefndir höfðu orðið á greiðslu húsaleigu var 27. ágúst 2002 gerður viðauki við leigusamninginn, sem leiddi meðal annars til þess að sóknaraðilarnir Sticks'n Sushi á Íslandi ehf. og G-kk-nf S. G-kk-nf bættust í hóp fyrri leigutaka. Meðal annarra nýrra ákvæða um leigumálann voru jafnframt svofelld fyrirmæli í 5. gr. samningsviðaukans: „Leiga er innheimt skv. samningi dags. 9. mars 2000. Í samræmi við það leggur leigutaki fram við undirritun samnings tryggingarvíxil fyrir þriggja mánaða leigu eða 1.581.272.-, hvar allir leigutakar rita á sem samþykkjandi, útgefandi og ábekingar. Tryggingarvíxli þessum er ætlað að standa til skamms tíma eða þriggja mánaða. Eigi síðar en að þeim tíma liðnum skal leigutaki afhenda leigusala bankaábyrgð fyrir þriggja mánaða leigu eða 1.581.272.- miðað við stöðu vísitölu neysluverðs 221.9 stig. Verði ábyrgðaryfirlýsing ekki afhent að þremur mánuðum liðnum getur leigusali rift samningi án undangengins úrskurðar.“ Óumdeilt er í málinu að leigutakar afhentu hvorki tryggingarvíxil né bankaábyrgð í samræmi við þetta samningsákvæði, auk þess sem vanefndir urðu enn á greiðslu húsaleigu. Af þeim sökum tilkynnti varnaraðili leigutökum með símskeyti 21. mars 2003 að húsaleigusamningnum væri rift. Í máli þessu leitar varnaraðili heimildar til að fá sóknaraðila borna út úr leiguhúsnæðinu á grundvelli þessarar riftunar á húsaleigusamningnum, en rétt sinn til hennar reisir varnaraðili nú eingöngu á því að leigutakar hafi vanrækt að leggja fram fyrrnefndar tryggingar fyrir greiðslu húsaleigu, enda munu hafa verið gerð skil á þeirri skuld, sem leigutakar stóðu í við varnaraðila þegar hann lýsti yfir riftun samnings þeirra 21. mars 2003.

Svo sem að framan greinir var ákveðið í samningsviðaukanum frá 27. ágúst 2002 að leigutökum bæri að afhenda þargreindar tryggingar fyrir greiðslu húsaleigu innan þriggja mánaða, eða ekki síðar en 27. nóvember 2002. Þegar varnaraðili lýsti yfir riftun samningsins 21. mars 2003 var löngu liðinn sá tveggja mánaða frestur, sem hann naut til að bera fyrir sig þessa vanefnd leigutaka, sbr. 2. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Með því að ekki verður fallist á með héraðsdómara að undantekningarregla þess ákvæðis varðandi leiguvanskil geti átt við um þessa vanefnd verður að hafna kröfu varnaraðila um heimild til útburðargerðar.

Varnaraðili verður dæmdur til að greiða sóknaraðilum málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn er í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hafnað er kröfu varnaraðila, Minjaverndar hf., um að sér verði heimilað að fá sóknaraðila, Sticks'n Sushi á Íslandi ehf., G-kk-þf S. G-kk-þf og Þrjá parta ehf., borna með beinni aðfarargerð út úr kjallara og 1. hæð hússins að Aðalstræti 12 í Reykjavík.

Varnaraðili greiði sóknaraðilum hverjum fyrir sig 75.000 krónur samtals í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.