135/2009

J gerði tilboð í fasteign að Meistaravöllum í Reykjavík, sem eigendur hennar, S og M samþykktu. Í kauptilboðinu var sá fyrirvari gerður að J skyldi hafa fengið lán frá lánastofnunum innan 6 virkra daga frá undirritun kauptilboðsins. Aðilarnir hittust ekki þegar tilboðið var samþykkt og deildu þeir um það hvenær það var gert en í málinu lágu fyrir tveir ósamhljóða samningar um dagsetningu. Eintak J var dagsett 29. apríl 2008 en í eintaki S og M hafði verið strikað yfir ofangreinda dagsetningu og dagsetningin 30. apríl rituð, auk þess sem fangamark hafði verið sett við breytingu. Þar sem lánsumsókn J hjá Íbúðalánasjóði var samþykkt 9. maí 2008 taldi hún sig af þessum sökum ekki lengur bundna af tilboðinu. Kröfðu S og M, J um bætur sökum þess að þau neyddust til þess að selja fasteignina á lægra verði en umsamið kaupverð hljóðaði á um. Í dómi Hæstaréttar kom fram að af framburði S og M auk vitna yrði ekki ráðið hver hefði breytt dagsetningunni á eintaki þeirra eða ritað framangreint fangamark. Þegar litið var til þess að J hafði í fórum sínum gilt eintak undirritað 29. apríl 2008 án breytinga yrði ekki talið að S og M hefðu sannað þá fullyrðingu sína að samningurinn hefði komist á 30. apríl. Hefði umræddur 6 virkra daga frestur því verið liðinn er samþykki Íbúðalánasjóðs lá fyrir. Samkvæmt fyrirliggjandi bréfi Íbúðalánasjóðs hefði umsókn J um lán ekki borist sjóðnum fyrr en 7. maí 2008. Talið var að ekki væri hægt að leggja þá skyldu á J að athafna sig hvað þetta varðaði innan tímamarkanna. Þvert á móti yrði að líta svo á að með fyrirvaranum hefði J aðeins áskilið sér tímafrest til að kanna hvort forsendur hennar um fjármögnun kaupann gengju eftir þannig að hún vildi endanlega binda sig. Hefði hún haft þann tíma til að ákveða hvort svo yrði. Var J því sýknuð af kröfu S og M.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 18. mars 2009. Hún krefst sýknu af kröfu stefndu og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Eins og rakið er í héraðsdómi fólu stefndu fasteignasölunni Neseignum að selja fasteign sína að Meistaravöllum 35 í Reykjavík. Fyrir milligöngu fasteignasölunnar gerði áfrýjandi stefndu skriflegt tilboð í eignina 23. apríl 2008 að fjárhæð 28.000.000 krónur. Stefndu gengu ekki að þessu tilboði. Áfrýjandi gerði þeim 29. apríl 2008 nýtt tilboð að fjárhæð 29.100.000 krónur sem greiða skyldi með þremur peningagreiðslum samtals 11.100.000 krónur auk þess sem áfrýjandi skyldi taka lán frá Íbúðalánasjóði eða annarri lánastofnun að fjárhæð 18.000.000 krónur. Í tilboðinu var svofelldur fyrirvari: „Fyrirvari er gerður um lán frá lánastofnunum og skal það liggja fyrir innan 6 virkra daga frá undirritun.“ Stefndu féllust á þetta tilboð og komst þannig á samningur milli þeirra.

Aðilar hittust ekki þegar tilboðið var samþykkt og deila þeir um hvenær það var gert. Eins og nánar er rakið í héraðsdómi er eintak áfrýjanda dagsett 29. apríl 2008 en á eintaki stefndu hefur dagsetningu verið breytt, auk þess sem fangamark er við eina breytinguna. Af framburði stefndu og vitna verður hvorki ráðið hver hafi breytt dagsetningu né hvers sé framangreint fangamark. Þegar litið er til þess að áfrýjandi hafði í fórum sínum gilt eintak undirritaðs skjals sem dagsett er 29. apríl 2008 án breytinga verður ekki talið að stefndu hafi sannað þá fullyrðingu sína að samningurinn hafi komist á 30. apríl 2008. Lánsumsókn áfrýjanda var samþykkt af Íbúðalánasjóði 9. maí 2008 og voru þá liðnir þeir sex virku dagar sem kveðið var á um í fyrirvaranum.

Samkvæmt bréfi Íbúðalánasjóðs til áfrýjanda 2. nóvember 2008 barst sjóðnum umsókn hennar ekki fyrr en 7. maí 2008. Stefndu halda því fram að með þeim fyrirvara sem áfrýjandi setti hafi vaknað skylda hennar til athafna í samræmi við hann. Sú staðreynd að umsókn hennar hafi fyrst borist Íbúðalánasjóði svo seint sýni að hún hafi ekki uppfyllt þá skyldu tímanlega. Ekki sé unnt að fallast á að tilboðsgjafi geti ónýtt slíkan fyrirvara með aðgerðarleysi sínu. Því verði að líta svo á að fresturinn hafi fyrst tekið að líða er umsókn barst Íbúðalánasjóði.

Áfrýjandi lagði ekki fram í málinu nefnt bréf Íbúðalánasjóðs til sín. Stefndu öfluðu hins vegar bréfsins og lögðu það fram við upphaf aðalmeðferðar í héraði. Höfðu þau ekki tilefni til að hafa framangreinda málsástæðu uppi fyrr en þá, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Af málflutningi áfrýjanda fyrir Hæstarétti verður ráðið að stefndu hafi haft málsástæðuna uppi við aðalmeðferð í héraði. Hins vegar verður ekki fallist á með stefndu að með fyrirvara sínum hafi áfrýjandi lofað að freista þess að fá lán hjá lánastofnun þegar eftir samningsgerð þannig að tryggt væri að svar gæti borist innan frestsins en greiða ella stefndu bætur sem geri þau eins sett og að samningurinn hafi komið til framkvæmda. Verður þvert á móti litið svo á að með fyrirvaranum hafi áfrýjandi aðeins áskilið sér tímafrest til að kanna hvort forsendur hennar um fjármögnun kaupanna gengju eftir þannig að hún vildi endanlega skuldbinda sig. Hafi hún þennan tíma haft það á valdi sínu hvort svo yrði. Samkvæmt þessu verður áfrýjandi sýknuð af kröfu stefndu í málinu og þau dæmd til að greiða henni málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjandi, J-x-x Z-x-x, er sýkn af kröfu stefndu, S-kvk-ef J-kvk-ef J-kvk-ef og M-kk-ef Á-kk-ef.

Stefndu greiði óskipt áfrýjanda samtals 800.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.