251/1999

Þegar B hóf búskap á jörðinni Y gerði hann samning til fimmtán ára við foreldra sína BP og Ó, sem voru eigendur jarðarinnar, um að hann tæki hálfa jörðina til ábúðar. Í samningnum var kveðið á um forkaupsrétt B að hálfri jörðinni og jarðarpörtum, sem nýttir höfðu verið frá henni, kæmi hún til erfðaskipta eða yrði seld á leigutímanum. Ekki var talið að sá samningur hefði falið í sér rétt til lífstíðarábúðar. Með því að ekki var gerður skriflegur leigusamningur í samræmi við fyrirmæli 3. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976 þegar ábúðarréttur B rýmkast verulega, með samþykki leigusala, þremur árum síðar, hafi jörðin hins vegar frá þeim tíma verið byggð B til lífstíðar, sbr. 6. gr. ábúðarlaga. Eftir lát BP fékk Ó leyfi til setu í óskiptu búi og skipti Y í tvær sjálfstæðar eignir og seldi aðra þeirra. Kröfðust B og O, eiginkona hans, að fá að neyta forkaupsréttar að öllu hinu selda. Talið var að B og O nytu forkaupsréttar samkvæmt 2. mgr. 30. gr. jarðalaga nr. 65/1976 að því marki, sem ábúðarréttur þeirra tók til hinna seldu fasteigna. Ekki lá ljóst fyrir í málinu til hvaða hluta hins selda ábúðarréttur B og O næði. Voru dómkröfur þeirra taldar vanreifaðar að þessu leiti og málinu í heild vísað frá héraðsdómi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, A-kk-nf B-kk-nf og G-kk-nf C-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 23. júní 1999. Þau krefjast þess að stefndu verði „gert að viðurkenna ógildingu kaupsamnings og afsals um hluta úr Ytri-Löngumýri, Vesturhlíð og Sellandi“, sem dagsett er 27. október 1997, og að stefnda Ó-kvk-nf verði dæmd til að gefa út afsal til áfrýjenda fyrir sömu eignum gegn greiðslu á 4.800.000 krónum. Þau krefjast jafnframt málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Áfrýjandinn B-kk-nf hóf búskap á jörðinni Ytri-Löngumýri árið 1982. Var í júní það ár gerður samningur milli hans og eigenda jarðarinnar, B-kk-ef P-kk-ef og stefndu Ó-kvk-ef, foreldra áfrýjandans, og bar samningurinn fyrirsögnina sölu- og leigusamningur. Tók áfrýjandinn með honum hálfa jörðina á leigu til ábúðar og skyldi hann gilda til 10. júlí 1997. Fylgdi ábúðinni ennfremur helmingur túna og útihúsa jarðarinnar og hið eldra af tveim íbúðarhúsum, er þar standa. Þá var í samningnum kveðið á um forkaupsrétt áfrýjandans að hálfri jörðinni, kæmi hún til erfðaskipta eða yrði hún seld á leigutímanum. Er efni hans nánar rakið í héraðsdómi. Í kjölfar samningsgerðarinnar fluttu foreldrar áfrýjandans frá Ytri-Löngumýri.

Er samningurinn var gerður bjó á jörðinni bróðir áfrýjandans, stefndi Þ-kk-nf, í skjóli samnings við foreldra sína um ábúð á helmingi hennar. Bjó hann með fjölskyldu sinni í nýrra íbúðarhúsinu. Er fram komið að þeir bræður hafi rekið félagsbú á jörðinni til ársins 1985 er Þ-kk-nf brá búi og fluttist brott. Hafði framleiðsluréttur á jörðinni þá verið skertur verulega, en fyrir dómi kom fram sú skýring hjá Þ-kk-þgf að erfitt hafi verið að framfleyta tveim fjölskyldum með búskap á henni.

Í samningnum frá júní 1982 er ekki kveðið á um það berum orðum að ábúðarréttur áfrýjandans nái til Vesturhlíðar og Sellands. Er þar einungis vikið að þessum jörðum í tengslum við forkaupsrétt ábúandans með þeim hætti að sá réttur hans nái „einnig til þeirra jarða eða jarðarparta sem hafa verið nýttir frá Ytri-Löngumýri”. Stefndi Þ-kk-nf skýrði hins vegar svo frá fyrir dómi, að á árunum 1982 til 1985 hafi þeir bræður nýtt þessar jarðir í búrekstri sínum með sama hætti og áður hafði verið gert. Hefur áfrýjandinn B-kk-nf borið á sama veg um þetta. Verður að þessu virtu ráðið að ábúðarréttur hans hafi frá upphafi tekið í reynd til helmings þessara jarða.

Af hálfu áfrýjenda er því nú borið við að jarðanefnd Húnavatnssýslu hafi ekki verið sent afrit samningsins frá 1982 og að landamerkjum Ytri-Löngumýrar sé þar ekki lýst, en hvort tveggja hafi leigusala verið skylt að gera, sbr. 3. gr. og 4. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976. Af þeim sökum beri að líta svo á að réttur til lífstíðarábúðar á jörðinni hafi stofnast þegar í upphafi, en meginregla ábúðarlaga sé sú að jarðir skuli byggðar ábúendum til lífstíðar.

Ekki verður á það fallist með áfrýjendum að þeir hnökrar hafi verið á samningsgerðinni, sem leitt geti til þeirrar niðurstöðu, er þau halda fram. Verður samkvæmt því talið að áfrýjandinn B-kk-nf hafi með samningnum öðlast ábúðarrétt til fimmtán ára í samræmi við hljóðan hans, sbr. 1. málslið 1. mgr. 5. gr. ábúðarlaga.

II.

Við brotthvarf stefnda Þ-kk-ef frá Ytri-Löngumýri árið 1985 fluttust B-kk-nf P-kk-nf og stefnda Ó-kvk-nf að nýju á jörðina. Settust þau að í því íbúðarhúsi, sem Þ-kk-nf bjó í áður. Tók B-kk-nf upp fjárbúskap auk þess sem hann hélt nokkur hross og var hvort tveggja að mestu eða öllu haft í Vesturhlíð. Fjárstofn hans var skorinn 1988 eftir að riðuveiki fannst í fénu. Tók hann ekki upp sauðfjárbúskap eftir það.

Áfrýjandinn B-kk-nf heldur fram að frá 1985 til 1988 hafi hann einn haft allar nytjar Ytri-Löngumýrar og Sellands. Hafi hann jafnframt átt hross í Vesturhlíð, sem þar hafi gengið með hrossum B-kk-ef P-kk-ef. Í skýrslu stefnda Þ-kk-ef fyrir dómi kemur fram, að B-kk-nf P-kk-nf hafi engin útihús nýtt önnur en þau, sem eru í Vesturhlíð. Er ekkert fram komið í málinu um að hann hafi að frátöldu íbúðarhúsi á Ytri-Löngumýri nýtt þá jörð eða Selland í búrekstri sínum. Hefur ekki verið hnekkt staðhæfingum áfrýjandans B-kk-ef um að hann hafi við brottför stefnda Þ-kk-ef í reynd tekið til sín þær nytjar Ytri-Löngumýrar og Sellands, sem ábúðarréttur Þ-kk-ef náði áður til, að íbúðarhúsinu undanskildu.

Samkvæmt framanröktu rýmkaðist ábúðarréttur áfrýjandans B-kk-ef á Ytri-Löngumýri og Sellandi verulega árið 1985. Er ekkert annað fram komið en að það hafi orðið með fullu samþykki leigusala. Jafnframt þrengdist fyrri réttur áfrýjandans til að nýta Vesturhlíð vegna búrekstrar B-kk-ef P-kk-ef þar. Með þessu var stofnað til nýs réttarsambands milli samningsaðilanna, sem breytti verulega fyrri réttindum og skyldum þeirra. Var skylt að gera um það skriflegan samning, sbr. 3. gr. ábúðarlaga, sem ekki var gert. Verður samkvæmt því lagt til grundvallar að jörðin hafi frá þeim tíma, er stefndi Þ-kk-nf hvarf af henni, verið byggð áfrýjandanum B-kk-þgf til lífstíðar, sbr. 6. gr. ábúðarlaga.

III.

B-kk-nf P-kk-nf lést á árinu 1996 og fékk stefnda Ó-kvk-nf leyfi til setu í óskiptu búi. Með yfirlýsingu hennar 10. september 1997 skipti hún jörðinni Ytri-Löngumýri í tvær sjálfstæðar eignir. Annars vegar skyldi vera nýrra íbúðarhúsið og 6,16 hektara spilda umhverfis það, en hins vegar öll jörðin og mannvirki á henni að öðru leyti. Voru lagðar kvaðir á jörðina varðandi vatnsöflun, frárennsli og umferð í þágu hins útskipta hluta hennar.

Með samningi 27. október 1997 seldi stefnda Ó-kvk-nf öðrum stefndu nýrra íbúðarhúsið á Ytri-Löngumýri og áðurnefnda 6,16 hektara spildu og að auki jarðirnar Vesturhlíð og Selland. Er kaupverð hvers hinna seldu eignarhluta tilgreint í samningnum. Í kjölfar samningsgerðarinnar kröfðust áfrýjendur þess að fá að neyta forkaupsréttar að öllu hinu selda. Höfnuðu stefndu því að sá réttur væri fyrir hendi. Ágreiningur málsaðila á rætur að rekja til þessa samnings, en sjónarmið þeirra og málsástæður eru raktar í héraðsdómi.

IV.

Svo sem áður er getið telst áfrýjandinn B-kk-nf hafa haft Ytri-Löngumýri til lífstíðarábúðar frá 1985. Voru liðin tólf ár frá því til þess réttarsambands var stofnað þegar stefndu gerðu sín á milli samning þann um sölu fasteigna, sem málið er sprottið af. Áfrýjendur njóta samkvæmt því forkaupsréttar samkvæmt 2. mgr. 30. gr. jarðalaga nr. 65/1976 að því marki, sem ábúðarréttur þeirra tók til hinna seldu fasteigna.

Eins og málið liggur fyrir telst nægjanlega í ljós leitt að ábúðarrétturinn náði til alls Sellands. Eiga áfrýjendur því forkaupsrétt að þeirri jörð. Sá réttur er hins vegar ekki fyrir hendi að því er varðar nýrra íbúðarhúsið á Ytri-Löngumýri, sem áfrýjendur hafa ekki haft umráð yfir.

Fram er komið að búrekstur B-kk-ef P-kk-ef takmarkaði ábúðarrétt áfrýjandans B-kk-ef á Vesturhlíð. Hefur áfrýjandinn ekki gert grein fyrir því með fullnægjandi hætti hvaða not hann hafði af þeirri jörð á árunum 1985 til 1988 og síðar. Að því er varðar 6,16 hektara spildu við nýrra íbúðarhúsið á Ytri-Löngumýri kom fram í skýrslu áfrýjandans að hann aðstoðaði foreldra sína við að girða af lítinn garð við húsið. Þótt líkur hafi verið að því leiddar að ábúðarréttur áfrýjandans nái til stærsta hluta hinnar útskiptu spildu er jafnframt víst að hann tók ekki til garðsins við húsið eða bílastæða utan hans. Stærð þessa lands liggur ekki fyrir í málinu

Samkvæmt framanröktu eru dómkröfur áfrýjenda vanreifaðar að því er varðar hluta þeirra fasteigna, sem samningur stefndu tók til. Er málið því ekki lagt fyrir með þeim hætti að dómur verði lagður á kröfurnar og verður ekki hjá því komist að vísa málinu í heild frá héraðsdómi. Rétt þykir að hver aðila beri sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Málinu er vísað frá héraðsdómi.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

Með skírskotun til röksemda í I. kafla atkvæðis meiri hluta dómara er ég sammála þeirri niðurstöðu, að áfrýjandinn B-kk-nf hafi ekki öðlast rétt til lífstíðarábúðar með „sölu- og leigusamningnum“ í júní 1982. Jafnframt er tekið undir þá niðurstöðu meiri hlutans að ábúðarréttur áfrýjandans B-kk-ef hafi frá upphafi náð til helmings jarðanna Vesturhlíðar og Sellands auk Ytri-Löngumýrar. Loks er ég sammála því að skýra beri samninginn eftir orðanna hljóðan þannig, að áfrýjandinn B-kk-nf hafi með samningnum ekki öðlast ábúðarrétt lengur en til 10. júlí 1997. Hér á eftir verður fjallað um jarðirnar þrjár sem eina jörð.

Í bréfi landbúnaðarráðuneytisins 28. nóvember 1997 til lögmanns áfrýjenda staðfestir ráðuneytið, að samkvæmt jarðaskrá ríkisins hafi ábúendur á lögbýlinu Ytri-Löngumýri fardagaárin 1980 til 1994 verið sem hér segir: B-kk-nf P-kk-nf árin 1980 til 1982, Þ-kk-nf og B-kk-nf B-kk-nf árin 1982 til 1983, en B-kk-nf P-kk-nf og B-kk-nf B-kk-nf árin 1985 til 1994. Fram kemur í bréfinu að upplýsingar vanti um árin 1983 til 1985. Verður samkvæmt því að leggja til grundvallar, að B-kk-nf P-kk-nf hafi haldið áfram ábúð til ársins 1994. Sat áfrýjandinn B-kk-nf því jörðina ekki einn á því tímabili, sem hér um ræðir. Þótt þessi áfrýjandi hafi átölulaust nýtt einhvern hluta þess jarðarhelmings, sem leigusamningurinn frá júní 1982 tók ekki til, verður ekki talið að með þeim afnotum hafi verið stofnað til ábúðarsamnings um jarðarhelminginn.

Samningurinn frá júní 1982 um hinn jarðarhelminginn var svo sem fyrr segir fallinn úr gildi þegar kaupsamningur sá, sem stefnda Ó-kvk-nf gerði við aðra stefndu 27. október 1997, og áfrýjendur styðja kröfu sína til forkaupsréttar við.

Samkvæmt framansögðu verður að telja að skilyrðum jarðalaga nr. 65/1976 fyrir forkaupsrétti til handa áfrýjendum sé ekki fullnægt.

Með þessum athugasemdum tel ég að staðfesta beri niðurstöðu héraðsdóms um að sýkna stefndu af kröfum áfrýjenda.