431/2004

Talið var að réttur KB hf. til að rifta leigusamningi þess og V ehf. vegna vanskila þess síðarnefnda á húsaleigu hafi verið það skýr að fullnægt væri skilyrðum aðfararlaga til að KB hf. yrði heimilað með beinni aðfarargerð að fá V ehf. borið út úr tiltekinni fasteign.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir I-kvk-nf B-kvk-nf, J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 19. október 2004, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 28. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 7. október 2004, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um heimild til að fá varnaraðila borinn út úr fasteigninni Eyrarvegi 8 á Selfossi með beinni aðfarargerð. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að framangreind krafa hans verði tekin til greina. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði staðfestur og sér dæmdur kærumálskostnaður.

I.

Eins og nánar greinir í hinum kærða úrskurði gerðu málsaðilar með sér samning 30. maí 2002 um leigu fasteignarinnar Eyrarvegur 8 á Selfossi, sem er atvinnuhúsnæði. Var um að ræða tímabundinn leigusamning þar sem leigutími var frá 1. janúar 2002 til 31. desember 2007. Skyldi umsamin leigufjárhæð úr hendi varnaraðila, 200.000 krónur á mánuði, fylgja lánskjaravísitölu og greiðast fyrsta dag hvers mánaðar samkvæmt útsendum greiðsluseðlum. Sóknaraðili sendi varnaraðila símskeyti með greiðsluáskorun 31. október 2003. Þar var tekið fram að veruleg vanskil væru á greiðslu húsaleigu og að samningnum yrði rift samkvæmt 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 ef ekki yrði ráðin bót á vanskilunum fyrir 10. nóvember 2003. Með símskeyti 16. mars 2004 til varnaraðila tilkynnti sóknaraðili að leigusamningnum væri rift og krafðist þess að húsnæðið yrði tafarlaust rýmt. Vísað var til fyrra símskeytis og sagt að heildarvanskil varnaraðila næmu nú 1.615.933 krónum. Varnaraðili sinnti ekki áskorun þessari og leitaði sóknaraðili eftir heimild til útburðar með beiðni til héraðsdóms 16. júní 2004. Í henni segir að vanskil varnaraðila á leigugreiðslum nemi nú 1.814.522 krónum. Áður hafði sams konar beiðni sóknaraðila á hendur varnaraðila verið felld niður í héraðsdómi vegna útivistar sóknaraðila 26. maí 2004. Með hinum kærða úrskurði var kröfu sóknaraðila hafnað.

II.

Eins og fram kemur í úrskurði héraðsdóms er hvorki ágreiningur um fjárhæð húsaleigu né að varnaraðili hafi ekki innt af hendi mánaðarlega leigugreiðslu um tiltekinn tíma. Varnaraðili heldur því hins vegar fram að kröfu hans um kostnað, sem hann hafi orðið fyrir við endurbætur og lagfæringar á húsnæðinu á leigutímanum, auk tekjutaps í tengslum við lagfæringar sóknaraðila á gólfefni í janúar 2004, eigi að skuldajafna að fullu við leiguskuld hans. Auk þessa telur varnaraðili að skilyrði til riftunar á grundvelli 1. töluliðs 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga hafi ekki verið fyrir hendi og því sé ekki grundvöllur fyrir útburðarkröfu. Heimild til riftunar hafi verið fallin niður þegar henni var lýst yfir. Athafnaleysi sóknaraðila auk þeirrar ákvörðunar að lagfæra gólf fasteignarinnar hafi gefið varnaraðila fullt tilefni til að ætla að sóknaraðili hafi fallið frá fyrirætlan sinni um að rifta leigusamningnum. Sóknaraðili heldur því hins vegar fram að varnaraðili hafi ekki farið að 20. gr. húsaleigulaga varðandi viðhald á eigninni auk þess sem engin gögn liggi fyrir um viðhaldið eða kostnaðinn af því. Þá uppfylli riftunin þær kröfur sem felast í 13. gr. og 1. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga.

III.

Samkvæmt 20. gr. húsaleigulaga skal leigjandi, telji hann viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant, skora á leigusala að bæta úr og gera grein fyrir því sem hann telur að þarfnist úrbóta. Sinni leigusali ekki kröfum leigjanda um úrbætur innan tveggja mánaða er leigjanda heimilt að láta framkvæma viðgerðina á kostnað leigusala og draga kostnaðinn frá leigugreiðslum eða krefja leigusala um kostnaðinn sérstaklega. Leigjanda beri þó, áður en vinna hefst, að leita álits byggingarfulltrúa á nauðsyn hennar og samþykkis hans fyrir kostnaðinum að verki loknu. Þá er einnig í 2. mgr. 21. gr. laganna gert ráð fyrir að byggingarfulltrúi meti hvort viðgerðar- eða viðhaldsvinna á vegum leigusala leiði til verulega skertra afnota eða afnotamissis. Í málinu liggur ekkert fyrir um að ætlaðar viðhaldsframkvæmdir varnaraðila, sem hann heldur fram að hann hafi þurft að bera kostnaðinn af og eru grundvöllur kröfu hans í málinu, hafi verið bornar undir byggingarfulltrúa. Þá verður ekki séð að byggingarfulltrúi hafi lagt mat á hvort viðgerðir á gólfi hafi leitt til verulega skertra afnota eða afnotamissis fyrir varnaraðila. Ekki liggja heldur fyrir í málinu fullnægjandi gögn um kostnað varnaraðila af þessum framkvæmdum. Í þessu efni nægir ekki að vísa til hreyfingarlista úr bókhaldi varnaraðila. Varnaraðili hefur þannig ekki sannað þá staðhæfingu sína að hann hafi efnt skyldu til greiðslu húsaleigu með því að bera kostnað af viðhaldi fasteignarinnar. Þá verður ekki fallist á að sóknaraðili hafi glatað rétti til riftunar samkvæmt 1. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga fyrir tómlæti þó að rúmir fjórir mánuðir hafi liðið milli greiðsluáskorunar og tilkynningar hans um riftun. Benda gögn málsins til þess að vanskil hafi haldið áfram að vaxa á þessu tímabili. Að þessu gættu er réttur sóknaraðila til að rifta leigusamningi aðilanna það skýr að fullnægt er skilyrðum 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989, sbr. 83. gr. sömu laga, fyrir beinni aðfarargerð. Verður því fallist á kröfu sóknaraðila um heimild til útburðar.

Varnaraðili verður dæmdur til að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Sóknaraðila, Kaupþingi Búnaðarbanka hf., er heimilt að fá varnaraðila, Veitingastaðinn Fljótið ehf., borinn út úr fasteigninni Eyrarvegi 8 á Selfossi.

Varnaraðili greiði sóknaraðila samtals 250.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.