145/2002

G keypti fasteign af K við Sólvallagötu í Reykjavík árið 1999. Var kaupverð eignarinnar 52 milljónir króna sem skyldi meðal annars greiðast með yfirtöku G á skuld K við SPRON samkvæmt tryggingarbréfi að fjárhæð 43 milljónir króna. Eftir að gengið hafði verið frá skilmálabreytingum á tryggingarbréfinu stóð bréfið til tryggingar á skuldum G við LÍ og greiddi LÍ upp yfirdráttarskuld K við SPRON, sem staðið hafði að baki tryggingarbréfinu. Laut ágreiningur aðila að greiðslu vaxta af umræddri yfirdráttarskuld fyrir tímabilið frá afhendingu eignarinnar fram til þess tíma er LÍ innti framangreinda greiðslu af hendi. Samkvæmt orðalagi ákvæða í samþykktu kauptilboði og kaupsamningi yfirtók G skuld K við SPRON að fjárhæð 43 milljónir króna. Var enginn annar kostur talinn tækur en að skýra þessi ákvæði eftir hljóðan sinni, þannig að G hafi með þessu tekið að sér greiðslu þeirrar skuldar, sem tryggingarbréfið stóð til tryggingar á, sem var yfirdráttarskuld K. Var þá jafnframt litið til þess að yfirtaka skuldbindingar samkvæmt tryggingarbréfi við fasteignakaup, sem ekki tæki jafnframt til skulda þeirra, er að baki byggju, væri merkingarlaus og gæti ekki verið hluti af greiðslu kaupverðs fasteignarinnar. Samkvæmt skýru ákvæði kaupsamnings aðila skyldi gera vexti og verðbætur af yfirteknum lánum upp miðað við afhendingardag. Var tekin til greina krafa K um greiðslu vaxta frá því tímamarki. Þá var fallist á kröfu G um að viðurkennd yrði til skuldajafnaðar krafa hans vegna brunatryggingariðgjalda fasteignarinnar.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 21. mars 2002. Hann krefst aðallega sýknu af kröfu stefnda, en til vara að hann verði ekki dæmdur til að greiða stefnda hærri fjárhæð en 633.533 krónur. Að því frágengnu krefst áfrýjandi þess að hann verði ekki dæmdur til greiðslu hærri fjárhæðar en 650.638 krónur. Í öllum tilfellum krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Verði fallist á greiðsluskyldu hans krefst hann þess að viðurkennd verði til skuldajafnaðar krafa hans á hendur stefnda að fjárhæð 125.774 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 1. ágúst 2000 til 1. júlí 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndi krefst þess aðallega að héraðsdómur verði staðfestur, en til vara að áfrýjandi verði dæmdur til að greiða sér 832.198 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga frá 26. ágúst 1999 til 1. júlí 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Áfrýjandi gerði stefnda kauptilboð í fasteignina Sólvallagötu 80 í Reykjavík 18. júní 1999. Var kaupverð samkvæmt tilboðinu 52.000.000 krónur og skyldi afhenda eignina við gerð kaupsamnings. Kauptilboðið var gert á staðlað eyðublað frá fasteignasölunni Valhöll. Voru á eyðublaðinu reitir, þar sem í fjórum stafliðum var gert ráð fyrir að tiltekin væri tilhögun greiðslu kaupverðs. Í A-reitnum, sem bar yfirskriftina „greiðslutilhögun útborgunar“, var í fyrsta lagi gert ráð fyrir að við undirritun kaupsamnings yrðu greiddar 9.000.000 krónur, en í öðru lagi að yfirtekin væri „skuld sparisj. RVK og nágg“ að fjárhæð 43.000.000 krónur. Þannig var greiðslutilhögun kaupverðs samkvæmt tilboðinu tiltekin í heild í þessum reit og voru aðrir reitir eyðublaðsins varðandi greiðslutilhögun því ekki útfylltir, þeirra á meðal B-reiturinn, þar sem gert var ráð fyrir sundurliðun áhvílandi veðskulda, sem kaupandi yfirtæki. Þá var í tilboðinu ákvæði þess efnis að veðskuld væri á 1. veðrétti eignarinnar að fjárhæð 43.000.000 krónur, sem kaupandi yfirtæki „með fyrirvara að Sparisjóðurinn samþykki kaupanda sem lántakanda.“ Stefndi samþykkti þetta kauptilboð samdægurs.

Aðilar gerðu með sér kaupsamning um eignina 5. júlí 1999. Var hann ritaður á eyðublað frá sömu fasteignasölu og kauptilboðið. Þar var kveðið á um að afhending færi fram samdægurs, en afsal yrði gefið út 1. ágúst þess árs. Í samræmi við hið samþykkta tilboð var kaupverðið 52.000.000 krónur. Varðandi greiðslutilhögun þess voru á eyðublaðinu sams konar reitir til útfyllingar og á kauptilboðseyðublaðinu, sem að framan var lýst. Var heildarfjárhæð kaupverðs sem fyrr tilgreind í A-reitnum, „greiðslutilhögun útborgunar“, en nú sundurliðuð í þrjá liði. Í fyrsta lagi skyldi greiða í peningum við undirritun kaupsamnings 8.000.000 krónur. Í öðru lagi skyldi greitt „með yfirt. á skuld við SPRON skv. tryggingarbréfi útg. 28.01.99“ sem hvíldi á 1. veðrétti, að fjárhæð 43.000.000 krónur. Var í skýringartexta tekið fram að hin „yfirtekna skuld“ væri miðuð við „verðlag og fjárhæð í dag kr. 43.000.000,-“. Í þriðja lagi skyldi greiða 1.000.000 krónur með peningum þann 1. ágúst 1999. Í kaupsamningnum var sami fyrirvari og í kauptilboðinu varðandi samþykki sparisjóðsins á kaupanda sem lántakanda varðandi þá skuld, sem kaupandi yfirtók. Þá voru bæði í kauptilboði og kaupsamningi ákvæði um að vextir reiknist ekki á útborgunargreiðslur samkvæmt A-lið, sem og ákvæði um að vextir og verðbætur af yfirteknum lánum skyldu gerðar upp miðað við afhendingardag.

Tryggingarbréf það, sem vísað var til í kaupsamningnum, var gefið út 28. janúar 1999 af stefnda til tryggingar á greiðslu hvers konar skulda, sem hann kynni að vera í við Sparisjóð Reykjavíkur og nágrennis, allt að 43.000.000 krónur auk verðbóta, dráttarvaxta og kostnaðar. Kveður stefndi einu skuld sína við sparisjóðinn, sem bréfið stóð til tryggingar á, hafa á þessum tíma verið vegna yfirdráttar á tékkareikningi hans. Hefur það ekki sætt andmælum áfrýjanda. Hins vegar greinir aðila á um hvort við kaupsamningsgerðina hafi verið rætt um hvaða skuldir stæðu að baki tryggingarbréfinu og kveður áfrýjandi sér hafa á þessum tíma verið ókunnugt um hverjar þær væru. Daginn eftir undirritun kaupsamningsins greiddi stefndi inn á tékkareikning sinn, þannig að yfirdráttur á honum stóð í 43.000.000 krónum eftir þá innborgun.

Eins og nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi var með þremur yfirlýsingum 11. ágúst 1999 gengið frá skilmálabreytingum á tryggingarbréfinu, þannig að eftir það stóð bréfið til tryggingar á skuldum áfrýjanda við Landsbanka Íslands hf., sem tók jafnframt að sér að greiða 43.000.000 krónur inn á framangreindan tékkareikning stefnda hjá sparisjóðnum.

Afsal var gefið út 16. ágúst 1999 fyrir hinni seldu eign. Var í því meðal annars tekið fram að uppgjör vegna vaxta af áhvílandi lánum hefði farið fram milli aðila. Hinn 26. sama mánaðar greiddi Landsbankinn 43.000.000 krónur inn á fyrrgreindan tékkareikning stefnda í sparisjóðnum. Lýtur ágreiningur aðila að greiðslu vaxta af yfirdráttarskuld þeirri, er margnefnt tryggingarbréf stóð til tryggingar fyrir, á tímabilinu frá afhendingu eignarinnar 5. júlí 1999 fram til 26. ágúst sama árs, er Landsbankinn innti framangreinda greiðslu af hendi.

II.

Samkvæmt orðalagi fyrrgreindra ákvæða í samþykktu kauptilboði og kaupsamningi yfirtók áfrýjandi skuld stefnda við Sparisjóð Reykjavíkur og nágrennis að fjárhæð 43.000.000 krónur. Er enginn annar kostur tækur en að skýra þessi ákvæði eftir hljóðan sinni, enda fól tryggingarbréfið sem slíkt ekki í sér annað en veðtryggingu fyrir öllum skuldum, sem stefndi kynni að vera í við sparisjóðinn, innan þar greinds hámarks. Verður samkvæmt því að líta svo á að áfrýjandi hafi með þessu tekið að sér greiðslu þeirrar skuldar, sem áðurgreint tryggingarbréf stóð til tryggingar á, en það var samkvæmt framanskráðu yfirdráttarskuld á tékkareikningi stefnda. Er þá jafnframt litið til þess að yfirtaka skuldbindingar samkvæmt tryggingarbréfi við fasteignakaup, sem ekki tæki jafnframt til skulda þeirra, er að baki byggju, væri merkingarlaus og gæti ekki verið hluti af greiðslu kaupverðs fasteignarinnar. Getur engu breytt um þessa niðurstöðu að greiðsla með skuldayfirtöku samkvæmt tryggingarbréfinu var færð undir A-reit á eyðublaði kauptilboðs og kaupsamnings sem hluti útborgunar, en ekki undir B-reitinn, sem ætlaður var fyrir áhvílandi veðskuldir sem kaupandi yfirtæki. Það gerir heldur ekki sú ráðagerð kaupanda að greiða skuldina upp með nýju láni frá sparisjóðnum, sem kann að hafa búið að baki fyrrgreindum fyrirvara í kauptilboði og kaupsamningi varðandi yfirtökuna, en hann laut sem áður segir að því að sparisjóðurinn samþykkti áfrýjanda sem lántakanda.

Samkvæmt skýru ákvæði kaupsamnings aðila skyldi gera vexti og verðbætur af yfirteknum lánum upp miðað við afhendingardag. Er það í samræmi við ríkjandi venju í fasteignaviðskiptum. Óumdeilt er að yfirdráttarskuld á tékkareikningi stefnda, sem áfrýjandi tók að sér samkvæmt framansögðu, bar á því tímabili, er hér um ræðir, 16,4% ársvexti. Þar sem vaxtaútreikningur stefnda hefur ekki sætt tölulegum andmælum verður staðfest sú niðurstaða héraðsdóms að taka til greina kröfu hans um greiðslu 985.348 króna ásamt dráttarvöxtum, eins og nánar greinir í dómsorði.

Áfrýjandi krefst þess að viðurkennd verði til skuldajafnaðar krafa sín að fjárhæð 125.774 krónur. Um er að ræða brunatryggingariðgjöld vegna hinnar seldu eignar fyrir tímabilið 3. mars 1999 til 5. júlí sama árs ásamt áföllnum dráttarvöxtum og kostnaði, sem áfrýjandi greiddi samkvæmt gögnum málsins 14. júlí 2000. Fallast verður á að stefnda hafi borið að standa straum af iðgjöldum vegna brunatryggingar hinnar seldu eignar fram að afhendingu hennar, sem og vöxtum og kostnaði, sem leiddi af því að þau voru ekki greidd í tíma, en upphaf tryggingartímabilsins var samkvæmt gögnum málsins 3. mars 1999, sem jafnframt var gjalddagi iðgjaldsins samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 20/1954 um vátryggingarsamninga. Áfrýjandi krefst fyrir Hæstarétti dráttarvaxta af skuldajafnaðarkröfu sinni frá 1. ágúst 2000 til greiðsludags. Við munnlegan málflutning fyrir Hæstarétti var því lýst yfir af áfrýjanda að sú vaxtakrafa tæki til allrar skuldajafnaðarkröfunnar þótt í héraðsdómi, sem ekki var gagnáfrýjað, hafi verið fallist á hluta kröfunnar og hann dreginn frá aðalkröfu, sem bar dráttarvexti frá 26. ágúst 1999. Verður samkvæmt framanskráðu viðurkennd heimild áfrýjanda til að skuldajafna 125.774 krónum, sem komi til frádráttar kröfu stefnda eins og nánar greinir í dómsorði.

Áfrýjandi skal greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti, eins og nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Gissur og Pálmi ehf., greiði stefnda, K-kk-þgf S-kk-þgf, 859.574 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 985.348 krónum frá 26. ágúst 1999 til 1. ágúst 2000 og af 859.574 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skal vera óraskað.

Áfrýjandi greiði stefnda 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.