39/2001

Á stjórnarfundi Félags fasteignasala (FF) 20. október 1999 var FK, löggiltum fasteignasala, vikið úr félaginu, að sögn vegna kvartana er borist höfðu vegna FK. Í kjölfar þessa höfðaði FK mál á hendur FF og krafðist þess að viðurkennt yrði að hann væri þar félagsmaður. Var FF sýknaður af þeirri kröfu. Jafnframt gerði FK kröfu um að hann yrði færður á félagaskrá að viðlögðum sektum. Ekki þótti í ljós leitt að FK hefði fengið tækifæri til að bregðast við áminningu sem FF hafði áður veitt honum og lagfæra vinnubrögð sín. Þá lá ekki fyrir að FK hefði verið gefinn kostur á að tjá sig um fyrirhugaðan brottrekstur fyrir stjórn FF áður en hann var ákveðinn. Þótti af þessum ástæðum ekki hafa verið staðið að brottvísuninni á fullnægjandi hátt og var ákvörðunin því felld úr gildi þótt ávirðingar FK, þegar þær voru metnar í heild, gætu talist alvarlegar. Var því lagt fyrir FF að færa FK í félagaskrá að nýju.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kvk-nf E-kvk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf, H-kk-nf H-kk-nf, H-kk-nf B-kk-nf og P-kk-nf K-x-x H-kk-nf.

Aðaláfrýjandi skaut máli þessu til Hæstaréttar 29. janúar 2001. Hann krefst sýknu af öllum kröfum gagnáfrýjanda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði málinu 25. apríl 2001. Hann krefst þess aðallega að viðurkennt verði að hann sé félagsmaður aðaláfrýjanda. Jafnframt að staðfest verði ákvæði héraðsdóms um að hann verði færður á félagaskrá að viðlögðum sektum, 10.000 krónum á dag, svo og um málskostnað. Til vara krefst hann staðfestingar héraðsdóms. Í báðum tilvikum krefst hann málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Gagnáfrýjandi er löggiltur fasteignasali og rekur Fasteignasöluna Frón ehf. Ágreiningur aðila varðar brottrekstur hans úr aðaláfrýjanda á stjórnarfundi 20. október 1999. Aðaláfrýjandi er almennt félag löggiltra fasteignasala og er félagsaðild frjáls. Munu 71 af 143 löggiltum fasteignasölum eiga aðild að félaginu. Ekki er fram komið hvað þetta er mikill hluti þeirra sem starfandi eru. Auk þess að standa vörð um hagsmuni félagsmanna og koma fram fyrir þeirra hönd, er tilgangur félagsins að stuðla að heilbrigðum viðskiptaháttum við fasteignasölu og auka öryggi í þeim viðskiptum. Samkvæmt félagslögum ber félagsmönnum að hlýða lögum, siðareglum og samþykktum félagsins. Hefur félagið sett sér sérstakar siðareglur. Í lögum félagsins, sem og 4. gr. siðareglnanna, segir að félagsmönnum beri að fara eftir lögum og reglugerðum sem gilda um fasteignasala og skráðum og óskráðum reglum um góða fasteignasöluvenju. Hefur félagið komið á fót sérstakri samskiptanefnd til þess að sinna kvörtunum viðskiptamanna og ágreiningi milli félagsmanna. Hafa nefndinni verið settar sérstakar starfsreglur þar sem mælt er fyrir um hvernig fara skuli með kvartanir þær sem henni berast. Í starfsreglum þessum er mælt fyrir um gagnaöflun, þar á meðal andmælarétt fasteignasala og að álit nefndarinnar skuli vera rökstutt. Niðurstaða nefndarinnar á samkvæmt reglunum að vera endanlegt álit félagsins um þessar kvartanir. Hins vegar geta brot á siðareglunum leitt til þess að félagsmanni verði gert að sæta sektum eftir ákvörðun stjórnar, þó aldrei hærri en 50.000 krónum vegna einstaks brots. Þá hefur stjórnin heimild til að víkja félagsmanni úr aðaláfrýjanda um stundarsakir eða að fullu. Það er þannig stjórn félagsins sem ákveður brottrekstur en hafi samkiptanefndin fjallað um kvörtun er stjórnin bundin af niðurstöðu hennar um hvort hegðun fasteignasala sé ámælisverð í því tiltekna atviki. Samkvæmt 4. gr. félagslaganna skal stjórnin aðeins víkja manni úr félaginu sé til þess rík ástæða og þarf fylgi 4/5 hluta stjórnarmanna til þess að tillaga um brottrekstur verði samþykkt.

II.

Í niðurstöðu héraðsdóms er rakið að ákvörðun um brottrekstur gagnáfrýjanda hafi verið tekin á löglega boðuðum stjórnarfundi aðaláfrýjanda 20. október 1999 og með tilskildum meirihluta. Fundargerð er hins vegar ekki svo skýr sem skyldi um þátttöku í atkvæðagreiðslu um veru gagnáfrýjanda í félaginu. Þrátt fyrir það ber með skírskotun til raka héraðsdóms að staðfesta hann um sýknu aðaláfrýjanda af aðalkröfu gagnáfrýjanda. Þá þykir með skírskotun til dómsins eiga á það að fallast að það eigi ekki að spilla rétti gagnáfrýjanda þótt nokkur dráttur hafi orðið á því að hann héldi fram kröfum sínum.

Í fundargerð stjórnar aðaláfrýjanda 20. október 1999 kemur fram að ákvörðun um að vísa gagnáfrýjanda úr félaginu hafi verið á því reist að fram hafi komið frekari kvartanir vegna starfa hans og vegna óviðurkvæmilegrar framkomu hans við viðkiptamenn þrátt fyrir skriflega áminningu stjórnar aðaláfrýjanda til hans 13. janúar 1999. Áminninguna hafði stjórnin veitt g-kk-þgf þar sem hún taldi hann hafa brotið gegn 8. gr. laga nr. 34/1986 um fasteigna- og skipasölu, nú 10. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, svo og 4. gr. siðareglna aðaláfrýjanda, en efni reglunnar er áður rakið. Gagnáfrýjandi viðurkennir að hafa fengið umrædda áminningu stjórnar aðaláfrýjanda, en þar var athygli hans á því vakin að brot á reglum félagsins geti leitt til brottreksturs um stundarsakir eða að fullu og öllu. Hins vegar heldur hann því fram að honum hafi verið rétt að líta svo á að ekki kæmi til brottvísunar úr félaginu nema vegna nýrra ávirðinga hans, en ekki vegna þeirra sem þegar höfðu verið afgreiddar. Engin slík mál hafi komið upp. Tekur hann fram í því sambandi að álit samskiptanefndar í júní 1999 geti ekki haft áhrif í þessu sambandi, enda hafi nefndin ekki talið tilefni til sérstakrar ályktunar í þeim tilvikum.

Í júní 1999 fjallaði samskiptanefnd tvívegis um kvartanir vegna starfa gagnáfrýjanda. Í fyrra álitinu er sagt frá kvörtun viðskiptavinar Fasteignasölunnar Fróns um að honum hafi ekki verið sagt frá samþykki gagntilboðs annars í eign sem hann hugðist kaupa. Varð þetta til þess að kvartandi taldi sig hafa í höndum samþykkt tilboð í eignina og seldi því sína eign. Niðurstaða samskiptanefndarinnar varð sú, eftir að nefndin hafði gefið gagnáfrýjanda kost á að tjá sig um málið, að þar sem staðhæfing stæði gegn staðhæfingu um atvik málsins gæti hún ekki ályktað um það. Atvik þessa máls urðu í febrúar 1999. Síðara álitið varðar kvörtun um að gagnáfrýjandi hefði við kaup húsnæðis í október til nóvember 1998 ekki getið um fyrirhugaðar framkvæmdir, sem áætlað var að kosta kynnu 650.000 krónur. Gagnáfrýjandi tjáði sig um sína hlið málsins. Í ályktun samskiptanefndar segir að líkindi séu fyrir því að yfirlýsing húsfélags þar að lútandi hafi ekki verið sýnd kaupandanum fyrr en við undirritun afsals. Sé þetta ekki í samræmi við 8. tl. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 93/1998 um samninga um söluþjónustu fasteignasala og söluyfirlit. Nefndin vekur athygli á því að í söluyfirliti skuli vísa til yfirlýsingar húsfélags og samkvæmt 5. mgr. 2. gr. reglugerðarinnar varði það sektum að semja ekki söluyfirlit, eða gera það með ófullnægjandi hætti. Ekki liggur fyrir að gagnáfrýjandi hafi fengið tækifæri til að tjá sig um aðrar kvartanir, sem aðaláfrýjanda bárust, eftir að honum hafði verið send áðurgreind áminning.

Aðilar eru um það sammála að aðild að félaginu sé talin eftirsóknarverð fyrir löggilta fasteignasala þar sem að því sé stefnt að aðildinni fylgi ákveðinn gæðastimpill um starfsemi félagsmanna. Þá muni gilda sérstök viðskiptakjör hjá Morgunblaðinu varðandi auglýsingaverð fyrir félagsmenn. Engin gögn hafa þó verið lögð fram þessum fullyrðingum til styrktar og liggur ekkert fyrir um það að félagsaðildinni fylgi einhver viðskiptavild. Fram kom þó að félagsmenn auðkenna fasteignaauglýsingar sínar með merki félagsins. Málsókn þessi ber það með sér að gagnáfrýjandi telur sér einhvern akk í því að vera félagsmaður í aðaláfrýjanda. Verður að leggja til grundvallar staðhæfingar beggja aðila um að hagsmunir séu tengdir félagsaðild. Því fylgir þá jafnframt að aðaláfrýjandi getur haft af því hagsmuni að losa sig við félagsmann sem ekki fer að reglum félagsins og getur þannig með hegðan sinni rýrt orðspor þess og félagsmannanna.

Stjórnarmenn aðaláfrýjanda héldu því fram er þeir komu fyrir dóm að mikill hluti kvartana þeirra, sem komu til kasta samskiptanefndar, hafi verið vegna gagnáfrýjanda. Samkvæmt niðurstöðum nefndarinnar voru sumar þeirra alvarlegar og leiddu þær til áminningar gagnáfrýjanda og var honum frá því skýrt að brot á siðareglum gætu varðað brottvísun. Nýjar kvartanir vegna hans vörðuðu aftur á móti annars vegar atvik er átt hafði sér stað áður en hann fékk áminningarbréf stjórnar aðaláfrýjanda og hins vegar atvik er ekki leiddi til ályktunar samskiptanefndar. Er þannig ekki í ljós leitt að hann hafi fengið tækifæri til að bregðast við áminningunni og lagfæra vinnubrögð sín. Þá liggur ekki fyrir að honum hafi verið gefinn kostur á að tjá sig um fyrirhugaðan brottrekstur fyrir stjórninni sjálfri áður en hann var ákveðinn. Þótt ávirðingar gagnáfrýjanda, þegar þær eru metnar í heild, geti talist alvarlegar verður ekki á það fallist að þær hafi verið til þess fallnar að honum yrði vikið úr aðaláfrýjanda í október 1999 án þess að hann fengi komið að andmælum sínum. Þykir stjórn félagsins því ekki hafa staðið að brottvísuninni á fullnægjandi hátt. Niðurstaða héraðsdóms um annað en málskostnað er því staðfest.

Samkvæmt þessari niðurstöðu ber aðaláfrýjanda að greiða gagnáfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn skal vera í einu lagi svo sem nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Aðaláfrýjandi, Félag fasteignasala, skal vera sýkn af aðalkröfu gagnáfrýjanda, F-kk-ef K-kk-ef, um að viðurkennt verði að hann sé félagsmaður aðaláfrýjanda.

Felld er úr gildi ákvörðun stjórnar aðaláfrýjanda 20. október 1999 um að vísa g-kk-þgf úr félaginu. Ber aðaláfrýjanda að færa gagnáfrýjanda á félagaskrá að viðlögðum 10.000 króna sektum fyrir hvern dag er án þess líður frá birtingu dóms þessa.

Aðaláfrýjandi skal greiða gagnáfrýjanda 450.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.