66/2011

Fasteignin að T var seld nauðungarsölu í marsmánuði 2010. B lýsti kröfu vegna veðskuldabréfs, sem tryggt var með fyrsta veðrétti á eigninni. H lýsti einnig kröfu vegna bílastæðagjalds, sem lögveðskröfu. Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem ákvörðun sýslumannsins í H, um að úthluta af nauðungarsöluandvirði fasteignarinnar upp í lögveðskröfu H, var felld úr gildi. Í héraði var talið að H hefði ekki gætt ákvæða skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þegar byggingarleyfi fyrir fasteignina að T var gefið út og bílastæðagjald lagt á og gæti krafa hans um bílastæðagjald því ekki notið verndar sem lögveðskrafa. Fyrir Hæstarétti mótmælti H því að lögveðréttur hans fyrir bílastæðagjaldi hefði fallið niður við það að byggingarleyfi hefði verið gefið út án þess að gjaldið hefði verið greitt. Byggingarleyfi vegna fasteignarinnar hefði verið gefið út í mars 2007 og þá hefði legið fyrir samningur um greiðslu bílastæðagjaldsins með lóðaleigusamningi frá mars 2006. Hæstiréttur vísaði til þess að lögveðsréttur væri undantekningarréttur og sættu lagaákvæði sem veittu slíkan rétt þrengjandi lögskýringu. Talið yrði að skilyrði 44. gr. laga nr. 73/1997, um að ekki mætti gefa út byggingarleyfi fyrr en tilgreind gjöld hefðu verið greidd eða samið um hefði verið greiðslu þeirra, þyrftu að vera uppfyllt til að lögveðsréttur samkvæmt 3. mgr. 55. gr. sömu laga héldist eftir útgáfu leyfisins, en í 1. mgr. þeirrar greinar væri skilyrðið áréttað. Var úrskurður héraðsdóms því staðfestur um að fella úr gildi ákvörðun sýslumanns.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 25. janúar 2011, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 1. febrúar sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 12. janúar 2011, þar sem leyst var úr ágreiningi aðilanna um ákvörðun sýslumannsins í Hafnarfirði um úthlutun af nauðungarsöluandvirði fasteignarinnar Tjarnarvöllum 11 í Hafnarfirði með fastanúmer 230-4173 til varnaraðila. Kæruheimild er í 1. mgr. 79. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess að úrskurður héraðsdóms verði felldur úr gildi og staðfest verði ákvörðun sýslumannsins í Hafnarfirði um úthlutun 56.603.324 króna af nauðungarsöluandvirði fasteignarinnar upp í kröfu sóknaraðila sem lögveðskröfu. Þá krefst hann „málskostnaðar að skaðlausu að mati dómsins.“

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og „málskostnaðar að skaðlausu.“

Kröfum og málsástæðum aðila er lýst í hinum kærða úrskurði. Sóknaraðili vísar til þess að heimild sveitarstjórnar til að innheimta svonefnt bílastæðagjald, sé ekki unnt að koma fyrir á lóð nýbyggingar nægilegum fjölda bílastæða, sé að finna í 1. mgr. 54. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Í 2. og 3. málsliðum 1. mgr. 54. gr. sé kveðið á um að gjaldið megi nema allt að áætluðum kostnaði við gerð þeirra bílastæða sem á vantar og að sveitarfélagið geti sett sérstaka gjaldskrá um bílastæðagjöld í sveitarfélaginu, sem birt skuli í B-deild Stjórnartíðinda. Með gagnályktun sé því ljóst að ekki sé skylt að setja gjaldskrá miðað við áætlaðan kostnað heldur geti sveitarfélag tekið mið af raunkostnaði við gerð slíkra stæða eins og gert hafi verið á Tjarnarvöllum. Í skipulagsskilmálum, sem samþykktir hafi verið í bæjarstjórn 1. júní 2004, hafi skýrt verið kveðið á um að lóðarhafi skyldi greiða stofnkostnað/bílastæðagjald vegna bílastæða. Með samþykktinni hafi sóknaraðili tekið ákvörðun um að innheimta gjaldið miðað við raunkostnað en ekki áætlaðan kostnað. Þess vegna hafi ekki verið gefinn út reikningur vegna kostnaðar við gerð stæðanna fyrr en eftir að framkvæmdum lauk í nóvember 2007.

Sóknaraðili mótmælir því að lögveðsréttur hans fyrir bílastæðagjaldi hafi fallið niður við það að byggingarleyfi hafi verið gefið út án þess að bílastæðagjaldið hafi verið greitt. Í 44. gr. laga nr. 73/1997 segi að ekki megi gefa út byggingarleyfi fyrr en byggingarleyfis-, gatnagerðar- og bílastæðagjöld hafi verið greidd samkvæmt settum reglum eða samið um greiðslu þeirra. Byggingarleyfi vegna Tjarnarvalla 11 hafi verið gefið út 14. mars 2007 og þá hafi legið fyrir samningur um greiðslu bílastæðagjaldsins, þar sem í lóðarleigusamningi frá 22. mars 2006 hafi lóðarhafi skuldbundið sig til að hlíta ákvæðum skipulagsskilmála um bílastæði. Í þeim hafi verið kveðið á um að lóðarhafi greiddi stofnkostnað vegna bílastæða við lóð sína. Sóknaraðili bendir jafnframt á að sú niðurstaða hins kærða úrskurðar að lögveðsréttur kröfu falli niður við útgáfu byggingarleyfis eigi sér ekki stoð í lögum, og telur hann að lögveðsréttur yrði gagnslaus ef á þetta yrði fallist.

Varnaraðili mótmælir fram kominni málsástæðu sóknaraðila, um samning milli sóknaraðila og lóðarhafa um greiðslu bílastæðagjalds, sem of seint fram kominni, enda hafi ekki verið byggt á henni í héraði. Í greinargerð sinni í héraði mótmælti sóknaraðili málsástæðu varnaraðila um að lögveðsréttur hafi fallið niður, með því að vísa í lóðarleigusamning sinn við lóðarhafa þar sem vísað væri til skipulagsskilmála en í þeim kæmi fram að lóðarhafi skyldi greiða stofnkostnað/bílastæðagjald vegna bílastæða við lóð hans. Heildarkostnaður verksins hafi ekki legið fyrir við útgáfu byggingarleyfis og því ekki unnt að innheimta gjaldið á þeim tíma. Með vísan til þessa verður ekki fallist á að þessi málsástæða sóknaraðila sé of seint fram komin.

Lögveðsréttur er undantekningarréttur og sæta lagaákvæði sem veita slíkan rétt þrengjandi lögskýringu. Talið verður að fyrrgreind skilyrði 44. gr. laga nr. 73/1997 um að ekki megi gefa út byggingarleyfi fyrr en tilgreind gjöld hafi verið greidd eða samið um greiðslu þeirra, þurfi að vera uppfyllt til að lögveðsréttur samkvæmt 3. mgr. 55. gr. laganna haldist eftir útgáfu leyfisins, en í 1. mgr. þeirrar greinar er skilyrðið áréttað. Verður ekki fallist á með sóknaraðila að almenn vísun til lóðarleigusamnings, sem aftur vísi til skipulagsskilmála, um að lóðarhafa sé skylt að greiða bílastæðagjöld, nægi til þess að talið verði að samið hafi verið um greiðslu gjaldanna á þann veg sem fyrrgreind ákvæði laganna tilskilja. Byggingarleyfið telst því hafa verið gefið út án þess að gætt væri að nefndu skilyrði. Þegar af þessari ástæðu verður hinn kærði úrskurður staðfestur.

Með vísan til 3. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr., laga nr. 91/1991, sem hér eiga við samkvæmt 2. mgr. 79. gr. laga nr. 90/1991, er rétt að hvor aðila beri sinn málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Kærumálskostnaður fellur niður.