334/2009

H, Þ, S og G, leigjendur að tveimur spildum úr landi jarðarinnar Vatnsenda í Kópavogi, höfðuðu mál gegn K og reistu kröfu sína á því að á árinu 1998 hefði K tekið eignarnámi hluta af landinu á svokölluðu norðursvæði. Í kjölfar þess hefði K með nýju aðal- og deiliskipulagi gert breytingu á landnotkun á svæðinu. Því hefði þannig verið breytt úr frístundabyggð í íbúabyggð og tæki nýtt skipulag meðal annars til leigulóðanna tveggja. Með nýju skipulagi og raski, sem af þessu hlytist, hefði K gert lóðirnar ónothæfar fyrir H, Þ, S og G og bæri bótaábyrgð á þeim gerðum sínum. K mótmælti því að lóðir H, Þ, S og G væru á þessu svæði, en fyrir því bæru þau sjálf sönnunarbyrði. Reisti hann málatilbúnað sinn einkum á því að H, Þ, S og G hefði hvorki tekist að sanna hvar lóðir þeirra væru né að þær væru innan lögsögumarka K. Var fallist á með H, Þ, S og G að nægilega væri sannað að leigulóðir þeirra lægju í norðanverðu Vatnsendahvarfi innan lögsögumarka K. Allt land á því svæði, sem lóðirnar gætu verið innan, væri í eigu K eftir eignarnám sem gert var 1992. Var því fallist á viðurkenningarkröfu H, Þ, S og G um bótaskyldu K vegna skerðingar á lóðarleiguréttindum þeirra.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir I-kvk-nf B-kvk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og G-kk-nf C-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 18. júní 2009. Hann krefst sýknu og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Hinn 8. mars 1960 var gerður leigusamningur um 10.000 fermetra spildu úr landi jarðarinnar Vatnsenda í Kópavogi. Leigutaki var A-kk-nf H-kk-nf, faðir stefndu H-kk-ef, Þ-kk-ef og S-kvk-ef A-kvk-ef, en þessi stefndu eru nú rétthafar samkvæmt samningnum á grundvelli þinglýstrar skiptayfirlýsingar 18. desember 1997. Leigusali var S-kk-nf H-kk-nf, sem í samningnum var nefndur ábúandi og umbjóðandi jarðarinnar Vatnsenda. Samningurinn var til 99 ára og var tekið fram í 1. gr. hans að engar skepnur mætti hafa á landinu og ekki reka þar verslun eða greiðasölu. Í 4. gr. var takmörkuð heimild handa landeiganda til að segja upp leigusamningnum, en ekki hefur reynt á það ákvæði í málinu. Þá segir í samningnum: „Landspildan er nr. 381 sem er norð-austan við Talstöðina upp af svokallaðri Grænugróf.“ Fyrrnefndur leigusali gerði sama dag annan leigusamning við stefndu G-kvk-þf. Sú landspilda er þar sögð vera nr. 382, en að öðru leyti er samningurinn við hana samhljóða hinum samningnum. Samningunum mun báðum hafa verið þinglýst í kjölfar þess að þeir voru gerðir.

Stefndu reisa kröfu sína á því að á árinu 1998 hafi áfrýjandi tekið eignarnámi hluta af landi jarðarinnar Vatnsenda á svokölluðu norðursvæði. Í kjölfar þess hafi hann með nýju aðal- og deiliskipulagi gert breytingu á landnotkun á svæðinu. Því hafi þannig verið breytt úr frístundabyggð í íbúðabyggð og framkvæmdir séu nú þegar langt komnar. Nýtt skipulag taki meðal annars til leigulóðanna tveggja og eftir því sem stefndu komist næst munu framkvæmdir þar vera vegna gatnagerðar og húsbygginga við hluta götunnar Víkurhvarfs. Með nýju skipulagi og raski, sem af þessu hljótist, hafi áfrýjandi gert lóðirnar ónothæfar fyrir stefndu og beri bótaábyrgð á þeim gerðum sínum.

Áfrýjandi lýsir atvikum svo að í lok síðustu aldar hafi mótast áform um að atvinnusvæði yrði skipulagt í norðanverðu Vatnsendahvarfi í landi Vatnsenda, en stefndu haldi fram að umræddar leigulóðir séu þar. Svæðið sé hrjóstrugt og ekki verið talið henta fyrir íbúðabyggð. Þar hafi hvorki verið fyrir nokkur mannvirki né ræktun, en einungis lítilsháttar sjálfsáinn gróður. Nýtt deiliskipulag hafi verið samþykkt fyrir svæðið á árinu 2001. Áfrýjandi mótmælir því að lóðir stefndu séu á þessu svæði, en fyrir því beri þeir sjálfir sönnunarbyrði. Hér skipti einnig máli að með samningi áfrýjanda við Reykjavíkurborg í október 1994 hafi lögsögumörkum milli sveitarfélaganna á þessum stað verið breytt og nyrsti hluti Vatnsendajarðar, sem liggi norðan núverandi Breiðholtsbrautar vestan Elliðaáa, fallið til Reykjavíkurborgar. Þessa spildu hafi borgin síðan keypt með samningi við landeigandann 19. júlí 1995. Hið sama eigi við um spilduna sem tekin var undir akbrautina og landræmu beggja vegna hennar. Málatilbúnaður áfrýjanda er einkum á því reistur að stefndu hafi hvorki tekist að sanna hvar lóðir þeirra séu né að þær séu innan lögsögumarka áfrýjanda. Málavextir og málsástæður aðilanna eru að öðru leyti nánar raktar í hinum áfrýjaða dómi.

II

Að framan var tekin upp lýsing í leigusamningunum á staðsetningu lóða stefndu. Hún er stutt og ónákvæm og hvorki fylgdu uppdrættir með samningunum, þegar þeim var framvísað til þinglýsingar, né hafa þeir verið gerðir síðar. Óumdeilt er að með orðinu „Talstöðina“ sé átt við loftskeytastöð efst á Vatnsendahvarfi. Stöðin var þá afgirt og töluvert land innan girðingar. Myndir af girðingarleifum norðan við stöðina eru meðal málskjala. Örnefnið Grænagróf, sem kemur fyrir í lýsingu leigusamninganna, er einnig þekkt og liggur innan marka Reykjavíkur upp frá bökkum Elliðaáa í vesturátt. Stefndu halda fram að lóðirnar séu við girðinguna norðan loftskeytastöðvarinnar. Lega þeirra hafi verið ákveðin út frá hornstaur, sem sjá megi á myndum, en síðan 100 metra til vesturs meðfram girðingunni hvor lóð, en eftir það 100 metra þvert út frá girðingunni til norðurs og sé stærð hvorrar lóðar, 10.000 fermetrar, ákveðin með þeim hætti.

Afstaða milli loftskeytastöðvarinnar og Grænugrófar kemur í málskjölum helst fram á svokölluðu grunnkorti frá 1973, en áfrýjandi kveður fjarlægð þar á milli vera nokkuð á annan kílómetra. Samkvæmt lýsingu í leigusamningunum eru lóðirnar „norð-austan við Talstöðina.“ Eftir því eru þær ekki á svæði í beinni línu á milli loftskeytastöðvarinnar og Grænugrófar, heldur nokkuð austan við slíka hugsaða línu. Að þessu gefnu verður ráðið með hliðsjón af nýrri kortum, sem einnig eru meðal málskjala og sýna það land sem til álita kemur að lóðirnar séu staðsettar á, að öllu meiri líkur séu fyrir því að lóðirnar séu á landi milli fyrrnefndrar girðingar og syðri marka veghelgunarsvæðis Breiðholtsbrautar og þar með innan lögsögumarka áfrýjanda, heldur en að þær séu á svæði, sem samkvæmt framanröktu féll til Reykjavíkurborgar 1994 og 1995. Af orðalagi samninganna einu saman verður ekki komist nær niðurstöðu um staðsetningu lóðanna en það.

III

Í áðurnefndum samningi ábúanda Vatnsenda og Reykjavíkurborgar 19. júlí 1995 um kaup borgarinnar á spildu úr landi jarðarinnar sagði meðal annars: „Reykjavíkurborg hefur kynnt sér þær kvaðir sem á landi þessu hvíla og yfirtekur borgin alla leigusamninga, sem kynnu að taka til spildunnar.“ Í málatilbúnaði áfrýjanda er haldið fram að þetta geti átt við um leigusamninga stefndu og að lóðirnar séu þar með utan lögsögumarka hans. Ekkert er fram komið í málinu um að aðilar samningsins frá 1995 hafi talið ákvæðið taka til leigusamninga stefndu.

Á hinn bóginn liggur fyrir að stefndu hafa bæði fyrir og eftir gerð nefndra samninga 1994 og 1995 greitt fasteignagjöld til áfrýjanda af leigulóðum sínum allt til þessa dags. Hann gerði engan reka að því að breyta skráningu lóðanna hjá Fasteignamati ríkisins eða í landskrá fasteigna, en samningsgerðin við Reykjavíkurborg gaf honum fullt tilefni til að kanna hvar lóðirnar væru. Í raun hefur hann þannig gengið út frá því að þær væru innan lögsögumarka hans og skattlagt stefndu í samræmi við það. Sú afstaða áfrýjanda fær ekki samrýmst því að halda nú fram að þær séu utan lögsögumarka hans.

IV

Áfrýjandi hefur til stuðnings kröfum sínum lagt fram samning ábúanda Vatnsenda við S-kk-þf S-kk-þf 7. júlí 1966 um leigu til 50 ára á 2000 fermetra spildu í landi Vatnsenda. Jafnframt lagði hann fram ódagsetta teikningu, sem sögð er komin frá fyrri ábúanda Vatnsenda og ber nafn hans en er óvottfest. Hún sýnir skiptingu tæplega 22 hektara svæðis í reiti, sem að stærstum hluta eru jafnstórir. Aðilum ber ekki saman um hvaða hluti Vatnsendajarðarinnar það er, sem teikningin eigi að taka til. Áfrýjandi heldur fram að með því að leggja teikninguna að korti af norðanverðu Vatnsendahvarfi, með þeim hætti að fylgt sé þáverandi lögsögumörkum að Reykjavík, megi sjá hvar lóð S-kk-ef hafi verið. Staðsetning hennar falli með þessum hætti saman við það að hafa verið við áðurnefndan hornstaur í girðingu norðan loftskeytastöðvarinnar á þeim stað sem stefndu haldi fram að þeirra lóðir séu. Verði að byggja á því að ábúandi Vatnsenda hafi ekki leigt S-kk-þgf lóð á stað, sem hann hafi áður leigt öðrum. Stefndu mótmæla því að þessi aðferð áfrýjanda til að staðsetja lóð S-kk-ef fái staðist. Áfrýjandi gerði samning við S-kk-þf um innlausn á leiguréttindum hans 4. júní 2004 og telur sig því þegar hafa leyst til sín leiguréttindi á þessum stað.

Í forsendum fyrir niðurstöðu héraðsdóms var hafnað röksemdum áfrýjanda, sem lúta að staðsetningu lóðar S-kk-ef. Með vísan til þeirrar umfjöllunar verður staðfest sú niðurstaða að ekki séu leiddar líkur að því að lóð hans hafi skarast inn á það svæði, sem stefndu halda fram að leigulóðir þeirra taki yfir. Jafnvel þótt svo væri skipti það ekki máli að því virtu að leiguréttur stefndu er eldri en sams konar réttur S-kk-ef og bætur til þess síðarnefnda við innlausn leiguréttar á landi, sem að auki var ekki nema tíundi hluti stærðar leigulands stefndu, gat engu breytt um rétt stefndu í skjóli leigusamninga sinna.

Samkvæmt öllu því, sem að framan er rakið, verður fallist á með stefndu að nægilega sé sannað að leigulóðir þeirra liggi í norðanverðu Vatnsendahvarfi innan lögsögumarka áfrýjanda. Allt land á því svæði, sem lóðirnar geta verið innan, er í eigu áfrýjanda eftir eignarnám sem gert var 1992. Þeirri varnarástæðu hans að sýkna beri af kröfu stefndu vegna þess að nauðsyn hafi verið samaðildar þeirra og landeigandans, bóndans á Vatnsenda, er því þegar af þeirri ástæðu hafnað. Stefndu var heimilt að höfða málið um báðar lóðirnar í senn, sbr. 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Nálægt helmingur leigutímans var enn eftir og getur ekki ráðið úrslitum um bótarétt stefndu þótt þeir hafi fram til þess tíma, er atvik málsins urðu, í raun ekki nýtt lóðirnar. Vegna þeirra aðgerða áfrýjanda sem áður var getið, sbr. einnig 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, verður fallist á viðurkenningarkröfu stefndu um bótaskyldu áfrýjanda vegna skerðingar á lóðarleiguréttindum stefndu. Samkvæmt framansögðu verður héraðsdómur staðfestur um annað en málskostnað.

Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefndu málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem verður ákveðinn í einu lagi, eins og nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Áfrýjandi, Kópavogsbær, greiði stefndu H-kk-þgf Á. A-kk-þgf, Þ-kk-þgf A-kk-þgf og S-kvk-þgf A-kvk-þgf sameiginlega 550.000 krónur og G-kvk-þgf E. H-kvk-þgf 550.000 krónur samtals í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.