326/2005

H krafðist ógildingar á byggingarleyfi fyrir nýjum sumarbústað í eigu M og S þar sem ekki hafði verið leitað samþykkis hans fyrir því að hann risi í sameignarlandi aðila. Með hliðsjón af dómaframkvæmd var ekki talið að krafa yrði gerð til þess að sveitarfélagið, sem gaf út byggingarleyfið, ætti aðild að málinu. Samkvæmt 4. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 bar að leita samþykkis H áður en byggingarleyfið var veitt og þar sem það lá ekki fyrir var talið að óheimilt hefði verið að gefa það út. Gögn málsins báru með sér að M og S hefðu fljótlega orðið kunnugt um andstöðu H við byggingu sumarhússins. Þrátt fyrir það hefðu þær hafist handa um framkvæmdir án þess að samþykki H lægi fyrir. Þó að framkvæmdir hefðu ekki hafist fyrr en eftir að kærufrestur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála var liðinn, mátti M og S vera ljóst að annmarki væri á útgáfu leyfisins og óvissa ríkti um framtíðargildi þess. Var því ekki talið að þær hefðu verið í góðri trú og gætu byggt á því að H hefði sýnt af sér tómlæti. Að svo komnu máli var ekki talið að sjónarmið M og S um að verðmæti færu forgörðum ef leyfið yrði ógilt hefðu þýðingu við úrlausn málsins. Var niðurstaða héraðsdóms um ógildingu byggingarleyfisins því staðfest.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kvk-nf E-kvk-nf og G-kk-nf G-kk-nf og H-kk-nf H-kk-nf fyrrverandi hæstaréttardómari.

Áfrýjendur skutu máli þessu til Hæstaréttar 19. júlí 2005. Þær krefjast sýknu af kröfum stefnda og málskostnaðar úr hans hendi í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Eins og fram kemur í héraðsdómi snýst ágreiningur máls þessa um útgáfu byggingarleyfis til handa áfrýjendum til byggingar sumarbústaðar á sameiginlegu landi málsaðila í Grímsnes- og Grafningshreppi, en leyfið var gefið út í apríl 2003. Stefndi krefst þess, að byggingarleyfið verði ógilt þar sem samþykki hans sem sameiganda hafi ekki legið fyrir, eins og skylt sé samkvæmt 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Þá telur hann að málsmeðferð byggingarnefndar og sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps hafi verið haldin svo miklum annmörkum að óhjákvæmilegt sé að fella ákvarðanir þeirra úr gildi og ógilda byggingarleyfið.

Eins og fram kemur í héraðsdómi sóttu áfrýjendur um byggingarleyfi fyrir nýju sumarhúsi, sem kæmi í stað eldra húss, 19. mars 2003. Umsóknin var samþykkt á fundi byggingarnefndar 25. sama mánaðar og staðfest af sveitarstjórn 2. apríl. Með bréfi byggingarfulltrúa 27. mars 2003 var stefnda send teikning af húsinu „til fróðleiks”. Stefndi mótmælti fyrirhuguðum framkvæmdum með bréfum til byggingarfulltrúa 1. og 2. apríl og sendi afrit af þeim bréfum til áfrýjenda. Með bréfi byggingarfulltrúa 22. apríl var stefnda tilkynnt um afgreiðslu sveitarstjórnar og tekið fram, að ekki væri búið að gefa leyfið út. Einnig kom þar fram, að unnt væri að kæra til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, en ekki var tekið fram hve langur kærufrestur væri. Ekki liggur fyrir í málinu hvenær byggingarleyfið var gefið út, en áfrýjendur fullyrða að það hafi verið í byrjun apríl. Áfrýjendur hófu síðan framkvæmdir um miðjan september 2003 og krafðist stefndi þess, að þeim yrði hætt þegar í stað. Hinn 23. október 2003 kærði stefndi síðan málsmeðferð og ákvarðanir byggingarnefndar, sveitarstjórnar og byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndar um skipulags- og byggingarmál, sem vísaði málinu frá með úrskurði 22. desember 2003 þar sem kærufrestur hefði verið liðinn, er kæra barst nefndinni. Stefndi höfðaði síðan mál þetta 30. janúar 2004.

Áfrýjendur krefjast sýknu af kröfu stefnda og reisa þá kröfu aðallega á aðildarskorti þar sem stjórnvaldi því, sem tók hina umdeildu ákvörðun var ekki stefnt í málinu. Þær reisa sýknukröfu sína einnig á því, að þær hafi fengið útgefið löglegt byggingarleyfi og húsið, sem reist var á grundvelli leyfisins, sé þegar risið. Ógilding byggingarleyfisins myndi því leiða til þess að veruleg verðmæti færu forgörðum. Þá telja áfrýjendur, að stefndi hafi með athafnaleysi sínu fyrirgert rétti sínum til þess að krefjast ógildingar byggingarleyfisins.

Áfrýjendur halda því fram, að þeir hafi ekki þurft að fá samþykki stefnda fyrir húsbyggingunni. Samkvæmt sameignarsamningi 15. maí 1954 hafi afnotum landspildu þeirrar, sem málsaðilar eiga í óskiptri sameign, verið skipt milli þeirra og land sumarhúsa þeirra afmarkað. Hafi eignarhlutar þeirra verið sjálfstætt skráðir í fasteignamati og gjöld vegna þeirra innheimt sérstaklega. Það megi því líta svo á, að um sitt hvort landið sé að ræða, sem ekki lúti samþykki sameiganda, heldur eingöngu grenndarkynningu. Þótt sú kynning hafi ekki farið fram valdi það ekki ógildi byggingarleyfis. Þá benda áfrýjendur einnig á, að ekki hafi verið fengið samþykki þeirra, þegar stefndi stækkaði húsnæði sitt á landareigninni árið 1996. Þannig verði að líta svo á að í samskiptum aðila nægi að samþykki sé gefið eftir á eða jafnvel með þögninni einni saman. Þær hafi mátt treysta því, að byggingaryfirvöld gættu þess að lagaskilyrðum og formskilyrðum til útgáfu leyfisins væri fullnægt.

II.

Miðað við dómaframkvæmd verður ekki gerð krafa um það, að sveitarfélag eigi aðild að dómsmáli þar sem fjallað er um gildi byggingarleyfis. Bar því ekki nauðsyn til að stefna sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps í máli þessu.

Samkvæmt gögnum málsins er landspilda sú, sem um ræðir í málinu, í sameign málsaðila. Samkvæmt 4. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 er samþykki meðeiganda, ef um sameign er að ræða, skilyrði fyrir veitingu byggingarleyfis. Óumdeilt er, að samþykki stefnda lá ekki fyrir áður en byggingarleyfi var veitt. Vegna þessa lagaskilyrðis var ekki heimilt að gefa út byggingarleyfi fyrir framkvæmdum á sameigninni.

Gögn málsins bera með sér, eins og að framan greinir, að áfrýjendum hafi fljótlega orðið kunnugt um andstöðu stefnda við byggingu sumarhússins. Þrátt fyrir það hófust þær handa um framkvæmdir án þess að samþykki hans lægi fyrir. Þótt framkvæmdir hafi ekki hafist fyrr en eftir að kærufrestur til úrskurðarnefndar var liðinn, mátti áfrýjendum vera ljóst að annmarki væri á útgáfu leyfisins og óvissa ríkti um framtíðargildi þess. Verður ekki talið, að áfrýjendur hafi verið í góðri trú og geti byggt á því að stefndi hafi sýnt af sér tómlæti við mótmæli sín gegn framkvæmdum áfrýjenda.

Kröfugerð stefnda er um ógildingu byggingarleyfis. Að svo komnu máli verður ekki fjallað um þau sjónarmið áfrýjenda að verðmæti fari forgörðum verði byggingarleyfið ógilt.

Samkvæmt framansögðu verður héraðsdómur staðfestur um annað en málskostnað.

Eftir öllum atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður bæði í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Málskostnaður fellur niður í héraði og fyrir Hæstarétti.