436/2012

Fallist var á kröfu Í hf. um að B ehf. yrði með beinni aðfarargerð borið út úr fasteign í eigu þess fyrrnefnda. Ekki var ekki talið að B ehf. gæti borið fyrir sig að stofnast hefði nýr ótímabundinn leigumáli um húsnæðið eftir 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma M-kk-nf S-kk-nf hæstaréttardómari og B-kk-nf B-kk-nf og H-kk-nf I. J-kk-nf settir hæstaréttardómarar.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 11. júní 2012, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 19. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 6. júní 2012, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að honum yrði heimilað að fá varnaraðila borinn með beinni aðfarargerð út úr fasteigninni að Flugumýri 30 í Mosfellsbæ. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að sér verði veitt heimild til framangreindrar aðfarargerðar og varnaraðila gert að greiða málskostnað í héraði ásamt kærumálskostnaði.

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

I

Samkvæmt gögnum málsins fékk sóknaraðili afsal frá sýslumanninum í Reykjavík 1. nóvember 2010 fyrir fasteigninni að Flugumýri 30, en boð þess fyrrnefnda í hana við nauðungarsölu var samþykkt 24. september sama ár. Varnaraðili mun þá hafa haft hluta af fasteigninni til afnota og krafðist sóknaraðili þess með bréfum 22. október 2010 og 9. mars 2011 að hann rýmdi hana. Í málinu liggur ekkert fyrir um svör varnaraðila við þessu. Með bréfi til hans 4. maí 2011, þar sem sóknaraðili kvað sig vera „leigusala skv. leigusamningi sem ætla má að hafi stofnast til um hluta af rými atvinnuhúsnæðisins Flugumýri 30, Mosfellsbæ og nýtt hefur verið m.a. til geymslu“, sagði sá síðarnefndi upp „leigusamningnum“ með eins mánaðar uppsagnarfresti. Um heimild til þessa vísaði sóknaraðili til 1. töluliðar 56. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og skyldi uppsagnarfrestur teljast frá 1. júní 2011, þannig að rýma bæri húsnæðið í síðasta lagi 1. júlí sama ár. Þessu svaraði varnaraðili með bréfi 23. maí 2011, þar sem hann kvaðst líta svo á að hann ætti rétt á sex mánaða uppsagnarfresti, svo og að húsaleigusamningnum hafi í bréfi sóknaraðila 4. sama mánaðar verið sagt upp með þeim fresti. Sóknaraðili ítrekaði með bréfi til varnaraðila 14. júní sama ár að hann teldi uppsagnarfrestinn einn mánuð, en það rökstuddi hann með því að fyrrgreint ákvæði húsaleigulaga tæki til uppsagnarfrests vegna ótímabundins leigumála um einstök herbergi, geymsluskúra og þess háttar húsnæði. Húsnæðið að Flugumýri 30 væri 291,6 m2 að stærð og teldi sóknaraðili að varnaraðili nýtti „aðeins hluta þess rýmis m.a. til geymslu.“ Í svari við þessu 23. júní 2011 kvað varnaraðili húsaleigusamning sinn um eignina ekki vera um geymsluhúsnæði, heldur um húsnæði til viðgerða á bifreiðum, og væru þar tæki og búnaður fyrir þá starfsemi. Hann ítrekaði að öðru leyti þá afstöðu til uppsagnarinnar, sem hann lýsti í bréfinu 23. maí sama ár.

Sóknaraðili beindi 12. júlí 2011 til Héraðsdóms Reykjavíkur kröfu um að varnaraðili yrði borinn út úr húsnæðinu að Flugumýri 30. Í úrskurði dómsins 18. nóvember sama ár var komist að þeirri niðurstöðu að hér væri um að ræða atvinnuhúsnæði, sem ákvæði 3. töluliðar 56. gr. húsaleigulaga tæki til, og skyldi uppsagnarfrestur á ótímabundnum leigumála varnaraðila því vera sex mánuðir. Sá frestur hafi byrjað að líða 1. júlí 2011 og nyti varnaraðili því heimildar til nota af húsnæðinu til 31. desember sama ár, en af þeim sökum var kröfu sóknaraðila hafnað.

Í bréfi til varnaraðila 19. desember 2011 vísaði sóknaraðili til þessarar niðurstöðu í úrskurðinum og kvaðst ítreka uppsögn leigusamningsins, þannig að varnaraðila bæri að rýma húsnæðið 31. sama mánaðar. Í bréfi fyrirsvarsmanns varnaraðila 6. febrúar 2012 til nafngreinds starfsmanns sóknaraðila sagði sá fyrrnefndi að sér hafi „í dag borist bréf þitt dagssett hinn 19. desember 2011 er varðar rýmingu eignarinnar Flugumýri 30, Mosfellsbæ.“ Í bréfinu var lýst þeirri afstöðu varnaraðila að úrskurður héraðsdóms 18. nóvember 2011 hafi staðfest að hann nyti sex mánaða uppsagnarfrests vegna leigumála aðilanna. Af þeim sökum hafi uppsögnin 4. maí sama ár verið ólögmæt, enda hafi fresturinn samkvæmt henni aðeins verið einn mánuður. Sóknaraðili leitaði á ný til héraðsdóms 8. febrúar 2012 með kröfu um að sér yrði heimilað að fá varnaraðila borinn út úr húsnæðinu og var mál þetta þingfest af því tilefni 13. apríl sama ár.

II

Samkvæmt 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga skal uppsögn ótímabundins leigusamnings vera skrifleg og send með sannanlegum hætti. Ekki er þar áskilið að uppsagnarfrestur sé tilgreindur í tilkynningu um uppsögn. Bréf sóknaraðila til varnaraðila 4. maí 2011, þar sem leigusamningi þeirra var sagt upp, var birt fyrir þeim síðarnefnda af stefnuvotti 16. sama mánaðar. Uppsagnarfrestur í þessu tilviki réðist af lögum og var hann með réttu sex mánuðir samkvæmt 3. tölulið 56. gr. húsaleigulaga, svo sem slegið var föstu í áðurnefndum úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 18. nóvember 2011. Engu getur breytt um gildi uppsagnarinnar þótt sóknaraðili hafi í bréfi sínu ranglega gengið út frá því að uppsagnarfresturinn væri einn mánuður, en réttur uppsagnarfrestur var liðinn þegar sóknaraðili lagði fyrir héraðsdóm kröfu sína um heimild til útburðargerðar 8. febrúar 2012.

Samkvæmt 59. gr. húsaleigulaga getur leigjandi krafist þess að leigumáli framlengist ótímabundið ef tveir mánuðir líða frá því að leigutíma lýkur samkvæmt uppsögn án þess að leigusali hafi skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið. Þótt krafa sóknaraðila um heimild til útburðargerðar hafi borist héraðsdómi 9. febrúar 2012 var varnaraðila samkvæmt gögnum málsins ekki tilkynnt um kröfuna fyrr en með boðun til þinghalds um hana 3. apríl sama ár og var því frestur sóknaraðila samkvæmt 59. gr. húsaleigulaga til að skora á varnaraðila að rýma húsnæðið liðinn þegar það var gert. Fram hjá því verður á hinn bóginn ekki horft að sóknaraðili skoraði á varnaraðila að rýma húsnæðið ekki síðar en 31. desember 2011 með bréfi 19. sama mánaðar. Þótt leigutíma hafi ekki verið lokið á þeim degi, sem bréfið var dagsett, var því sem áður segir lýst yfir í bréfi varnaraðila til sóknaraðila 6. febrúar 2012 að þann dag hafi þeim fyrrnefnda borist bréf þess síðarnefnda frá 19. desember 2011. Vegna þessa verður að líta svo á að varnaraðili geti ekki borið fyrir sig að stofnast hafi nýr ótímabundinn leigumáli um húsnæðið eftir 59. gr. húsaleigulaga. Að þessu virtu verður krafa sóknaraðila tekin til greina eins og nánar segir í dómsorði.

Eftir þessum úrslitum málsins verður varnaraðila gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn er í einu lagi svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Sóknaraðila, Íslandsbanka hf., er heimilt að fá varnaraðila, Bílinn ehf., borinn með beinni aðfarargerð út úr fasteigninni að Flugumýri 30 í Mosfellsbæ.

Varnaraðili greiði sóknaraðila samtals 300.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.