400/2002

Dánarbú V krafðist þess að 17. gr. samþykkta B um ótímabundna takmörkun á ákvörðun söluverðs íbúðar í húsi sem B hafði reist væri ekki skuldbindandi fyrir búið. Tekið var fram að af gögnum málsins yrði ráðið að V hefði litið á sig sem félagsmann í B en engra gagna nyti um inngöngu hennar í félagið á þann hátt sem 3. gr. samþykkta þess mælti fyrir um. Þegar V keypti íbúðina var þinglýst sem kvöð á hana yfirlýsingu frá B varðandi sölu hennar og forkaupsrétt í samræmi við áskilnað 17. gr. samþykktanna en í engu var þar vikið að fyrrnefndum áskilnaði um ákvörðun söluverðs. Tekið var fram að sú regla fæli í sér víðtækari skerðingu á eignarrétti en boðin væri í 6. gr. laga nr. 153/1998 um byggingarsamvinnufélög, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar. Var talið að áskilnaður 17. gr. um ákvörðun söluverðs yrði ekki að liðnum fimm árum frá lóðarúthlutun beitt gagnvart öðrum en þeim, sem skýrlega hefðu gengist undir þá skuldbindingu, sem í henni fælist en henni hafði ekki verið þinglýst á íbúðina. Yrði B að bera halla af því að hafa ekki farið eftir eigin samþykktum um inngöngu í félagið gagnvart V en ekki nægði að hún hefði litið á sig sem félagsmann eða verið kunnugt um það skilyrði í samþykktum B að eigendur húsnæðis á vegum þess yrðu að vera félagsmenn og því borið að kynna sér samþykktirnar. Hafði B ekki tekist að sanna að V hefði verið kunnugt um efni ákvæðisins umfram það sem fram kom í hinni þinglýstu yfirlýsingu og gat hún því ekki verið bundin af kvöðinni, sbr. og 3. gr. Var erfingjum V því óskylt að hlíta þeirri takmörkun á ákvörðun söluverðs sem fælist í 17. gr. samþykkta B.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kvk-nf E-kvk-nf, G-kk-nf G-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf, H-kk-nf H-kk-nf og P-kk-nf K-x-x H-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 27. ágúst 2002. Hann krefst þess, að viðurkenningarkröfu um ákvörðun söluverðs tiltekinnar íbúðar í eigu stefnda verði hrundið og sér dæmdur málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Atvikum málsins og málsástæðum aðila er lýst í héraðsdómi. Eins og þar kemur fram festi V-kvk-nf heitin J-kvk-nf kaup á íbúð í fjöleignarhúsi að Aflagranda 40 í Reykjavík á árinu 1991. Húsið hafði verið reist af áfrýjanda um þremur árum fyrr og keypti V-kvk-nf íbúðina af dánarbúi V-kvk-ef G-kvk-ef. Við þá sölu féll áfrýjandi frá forkaupsrétti sínum samkvæmt 17. gr. samþykkta félagsins, sem staðfestar höfðu verið af félagsmálaráðuneytinu 10. júní 1981, en yngri samþykktir þess frá október 1991 með breytingum í apríl 2000 hafa ekki hlotið lögboðna staðfestingu ráðuneytisins.

Í 17. gr. fyrrnefndu samþykktanna segir um söluverð íbúða, sem byggðar hafa verið á vegum áfrýjanda og eru í eigu félagsmanna hans, að það megi aldrei, hversu oft sem eigendaskipti kunni að verða, vera hærra en kostnaðarverð hennar að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar en að frádreginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mati dómkvaddra manna. Er þetta ákvæði í samræmi við 1. mgr. 6. gr. laga nr. 153/1998 um byggingarsamvinnufélög, sbr. áður lög nr. 86/1988 um Húsnæðisstofnun ríkisins, að öðru leyti en því að í lögunum er þessu skilyrði markaður fimm ára gildistími frá lóðarúthlutun til byggingarsamvinnufélags.

Af gögnum málsins verður ráðið, að V-kvk-nf heitin J-kvk-nf hafi litið á sig sem félagsmann í áfrýjanda, að minnsta kosti í kjölfar kaupa sinna á íbúðinni, en hún greiddi félaginu þá árgjöld. Engra gagna nýtur hins vegar um inngöngu hennar í félagið, en samkvæmt 3. gr. samþykkta þess skal hver félagsmaður þá skrifa undir skuldbindingu um, að hann sé háður samþykktum félagsins, eins og þær séu eða verði á hverjum tíma. Í samræmi við þetta er í 17. gr. samþykktanna áréttað, að kaupandi íbúðar verði að fullnægja skilyrðum til að vera í félaginu og gerast félagi í því og skuldbinda sig til að hlíta samþykktum þess. Þegar V-kvk-nf heitin keypti íbúðina var þinglýst sem kvöð á hana yfirlýsingu frá áfrýjanda 5. febrúar 1990 þess efnis, að íbúðin yrði ekki seld né afhent til afnota öðrum en þeim, sem orðnir væru 63 ára að aldri og væru félagar í Samtökum aldraðra. Þá var fjallað um forkaupsrétt samtakanna að íbúðinni og hvernig með skyldi fara, ef þau nýttu sér hann ekki, en í engu var þar vikið að fyrrnefndum áskilnaði 17. gr. um ákvörðun söluverðs. Skyldi íbúðin þá boðin Reykjavíkurborg til kaups, ef eigandi gæti ekki selt hana á „eðlilegu verði“ kaupanda, sem uppfyllti skilyrði samþykktanna, og skyldi við sölu til borgarinnar miða við „eðlilegt gangverð og greiðsluskilmála eins og tíðkast á fasteignamarkaði á viðkomandi tíma.“

Regla 17. gr. samþykkta áfrýjanda um ótímabundna takmörkun á ákvörðun söluverðs felur í sér víðtækari skerðingu á eignarrétti en boðin er í 6. gr. laga nr. 153/1998, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar, eins og henni var breytt með stjórnskipunarlögum nr. 97/1995. Engin viðhlítandi rök hafa verið færð fyrir því, að í lagaákvæðinu felist einungis lágmarksviðmiðun, og fær sú staðhæfing áfrýjanda enga stoð í lögskýringargögnum. Telja verður, að áskilnaði 17. gr. samþykktanna verði ekki að liðnum fimm árum frá lóðarúthlutun beitt gagnvart öðrum en þeim, sem skýrlega hafa gengist undir þá skuldbindingu, sem í henni felst. Þessari kvöð var ekki þinglýst á íbúðina og fram er komið, að V-kvk-nf heitin gekk ekki í Samtök aldraðra á þann hátt, sem 3. gr. samþykktanna mælti fyrir um, og gekkst hún því ekki skriflega undir skuldbindingu um að hlíta kvöðinni. Áfrýjandi verður að bera halla af því að hafa ekki farið eftir eigin samþykktum gagnvart V-kvk-þgf og nægir ekki, að hún hafi litið á sig sem félagsmann eða verið kunnugt um það skilyrði í samþykktum áfrýjanda, að eigendur húsnæðis á vegum hans yrðu að vera félagsmenn, og því hafi henni borið að kynna sér samþykktirnar. Áfrýjanda hefur ekki tekist að sanna, að V-kvk-þgf hafi verið kunnugt um efni 17. gr. um ákvörðun söluverðs íbúðarinnar umfram það, sem fram kom í hinni þinglýstu yfirlýsingu, sem áður var nefnd, og því gat hún ekki verið bundin af kvöðinni, sbr. og 3. gr. Af því leiðir, að erfingjum hennar er við sölu íbúðarinnar óskylt að hlíta þeirri takmörkun á ákvörðun söluverðs, sem felst í 17. gr. samþykkta áfrýjanda.

Samkvæmt framansögðu verður niðurstaða héraðsdóms staðfest.

Áfrýjandi skal greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti, eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Byggingarsamvinnufélagið Samtök aldraðra, greiði stefnda, dánarbúi V-kvk-ef J-kvk-ef, 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.