304/2003

G, seljandi fasteignar, krafði kaupendurna S og H um greiðslu eftirstöðvar kaupverðs. S og H settu fram gagnkröfu, byggða á því að húsið hafi verið haldið leyndum göllum við sölu þess. Talið var að aðstaða aðila til að gera sér grein fyrir ástandi hússins hafi verið sambærileg og því ekki taldar neinar forsendur til að gera G að greiða skaðabætur vegna galla. Eins og á stóð þótti G hafa getað veitt takmarkaðar upplýsingar um ástand hússins. Um þetta var kaupendum kunnugt, auk þess sem sannað þótti að ástand hússins hafi gefið þeim sérstakt tilefni til að sýna aðgæslu. Það höfðu þau ekki gert og áttu þ.a.l. ekki rétt til afsláttar. Samkvæmt þessu var staðfest niðurstaða héraðsdóms um skyldu S og H til greiðslu eftirstöðva kaupverðs og um sýknu G af gagnkröfum þeirra.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir H-kk-nf B-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 6. ágúst 2003. Þau krefjast þess að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim 750.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 19. mars 2002 til greiðsludags. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst þess að héraðsdómur verði staðfestur og sér dæmdur málskostnaður fyrir Hæstarétti.

Eftir uppsögu héraðsdóms inntu áfrýjendur af hendi til stefnda greiðslu samkvæmt dómsorði hans. Er ekki lengur ágreiningur um greiðslu kaupverðs vegna kaupa áfrýjenda á fasteigninni að Kolgerði 1 Akureyri. Snýst ágreiningur aðila fyrir Hæstarétti eingöngu um hvort húsið hafi verið haldið leyndum göllum við sölu þess og hvort áfrýjendur eigi af þeim sökum rétt til skaðabóta eða afsláttar úr hendi stefnda.

Umrædd fasteign er tvílyft steinsteypt einbýlishús byggt árið 1976. Stefndi og eiginkona hans munu hafa átt húsið frá 1986 en selt það S-kk-þgf E-kk-þgf 1994. S-kk-nf mun hafa sett það á sölu í ágúst 1999 og var ásett verð 17.500.000 krónur. Húsið mun hafa verið selt á nauðungaruppboði í desember 1999 og stefndi leyst það til sín, en hann mun ásamt eiginkonu sinni hafa átt veðkröfu á síðasta veðrétti í húsinu. Stefndi mun hafa fengið húsið afhent 31. janúar 2000. Þann dag gerðu áfrýjendur stefnda tilboð um að kaupa húsið á 13.500.000 krónur, sem stefndi samþykkti samdægurs. Var húsið afhent áfrýjendum 1. febrúar sama árs. Kaupsamning um húsið undirrituðu aðilar 15. mars 2000 og var hann efnislega í samræmi við áður samþykkt tilboð.

Í hinum áfrýjaða dómi eru raktar skýrslur, sem gefnar voru við aðalmeðferð málsins 15. apríl 2003. Þar á meðal er skýrsla B-kk-ef S-kk-ef, en hann var bæði kunningi stefnda og áfrýjandans S-kk-ef og benti þeim síðarnefnda á að stefndi myndi vilja selja húsið strax aftur eftir að hafa leyst það til sín á uppboðinu. Að beiðni áfrýjenda var aftur tekin skýrsla af B-kk-þgf fyrir Héraðsdómi Norðurlands eystra 16. september 2003. Bar hann þá á annan veg um margt en hann hafði gert við aðalmeðferð málsins í héraði. Hann taldi það hafa verið misminni hjá sér að hann, stefndi og áfrýjandinn S-kk-nf hafi skoðað húsið sameiginlega. Hann hafi hins vegar tvisvar komið í húsið með stefnda um það leyti sem það var boðið upp. Hann kvaðst hafa séð steypuskemmdir á húsinu norðanverðu. Hann hafi hins vegar aldrei farið suður fyrir húsið eða skoðað það þannig að hann gæti fullyrt um sýnilegar skemmdir á því eins og gerði þó í fyrri skýrslu sinni fyrir dómi. Hann kvaðst ekki hafa sagt áfrýjandanum S-kk-þgf neitt um ástand hússins. S-kk-nf hafi hins vegar tjáð sér að honum fyndist 17.500.000 krónur, sem þáverandi eigandi þess S-kk-nf E-kk-nf setti upp, of hátt verð fyrir húsið því það hafi litið illa út bæði innan og utan. Taldi B-kk-nf að af því sem hann hafi séð mætti ráða að viðhald hússins hafi verið slæmt bæði að innan- og utanverðu.

Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi skilaði dómkvaddur maður matsgerð um galla á steyptum hlutum hússins. Fór matsskoðun sú sem lá til grundvallar matinu fram í byrjun október 2001 eða rúmu hálfu öðru ári eftir að kaup tókust með aðilum þessa máls. Sagði í matsgerðinni að verulegar steypuskemmdir væru sjáanlegar á húsinu. Steypt handrið við útitröppur að norðan og á svölum væru mjög illa farin af frostskemmdum. Ryðguð járn hafi valdið skemmdum neðan á svalagólfi. Múrhúð á hraunuðum hluta veggja hússins væri verulega skemmd og múrhúðin dottin af á tveimur stöðum við svalir. Á þremur stöðum á suðurhlið hússins væri hægt að sjá að múrhúðin væri laus frá veggnum þótt hún væri óskemmd að sjá. Þá sæjust tvær gamlar viðgerðir á hraunhúðinni við svalir hússins. Í skýrslu fyrir héraðsdómi tók matsmaður fram að þessar skemmdir væru ekki meiri en hann hefði séð á sambærilegum húsum og þyrfti ekki annað en að fara yfir götuna til að sjá hús sem byggt væri og múrhúðað á sambærilegan hátt, sem búið væri „að taka tvær viðgerðartarnir á“.

Eins og að framan er rakið voru meira en fimm ár liðin frá því að stefndi seldi S-kk-þgf E-kk-þgf húsið þangað til að hann eignaðist það aftur á uppboði og seldi það í beinu framhaldi áfrýjendum í ársbyrjun 2000. Aðstaða aðila til að gera sér grein fyrir ástandi hússins var því sambærileg. Ekki verður því séð að neinar forsendur séu til að gera stefnda að greiða áfrýjendum skaðabætur vegna galla á umræddri húseign. Þá gáfu þau fyrir eignina mun lægra verð en á hana hafði verið sett af fyrri eiganda. Þar sem stefndi gat eins og hér stóð á veitt takmarkaðar upplýsingar um ástand hússins og áfrýjendum var það ljóst var skylda þeirra til að sýna aðgæslu og skoða húsið rækilega ríkari en ella. Áfrýjandinn S-kk-nf lýsti því fyrir héraðsdómi að ástand hússins að innanverðu hafi verið „virkilega átakanlegt“ þegar hann skoðaði það eftir að S-kk-nf E-kk-nf setti það á sölu haustið 1999. Gaf þetta lélega ástand innviða hússins áfrýjendum einnig sérstakt tilefni til aðgæslu. S-kk-nf bar fyrir héraðsdómi að hann hafi látið gera við múrskemmdir á suðurhlið hússins og á svalahandriði en hann minnti að síðarnefndu sprungurnar hafi verið komnar aftur. Af myndum, sem fylgdu framangreindri matsgerð, sést að umræddar múrviðgerðir á suðurhlið hússins eru mjög áberandi og blasir önnur þeirra við ef litið er til hússins af jörðu niðri. Hefðu þær ásamt sprungum í svalahandriði átt að gefa áfrýjendum tilefni til að kann ástand múrhúðar á húsinu nánar. Það gerðu þau ekki og eiga því ekki rétt á afslætti vegna galla á múrhúð hússins. Áfrýjendur hafa í þessu sambandi bent á að ekki hafi, þegar kaupin komust á, verið unnt að komast út á svalir hússins vegna klaka og sum framangreindra ummerkja um múrskemmdir því síður sýnileg en ella. Breytir þetta engu um framangreinda niðurstöðu, enda gerðu áfrýjendur engar athugasemdir varðandi þetta atriði þegar gengið var frá formlegum kaupsamningi 15. mars 2000 einum og hálfum mánuði eftir að þau fengu eignina afhenta. Samkvæmt framansögðu og að öðru leyti með vísan til forsendna héraðsdóms verður stefndi sýknaður af kröfu áfrýjenda í máli þessu.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað verður staðfest.

Áfrýjendur verða óskipt dæmd til að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Stefndi er sýkn af kröfu áfrýjenda í máli þessu.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skal vera óraskað.

Áfrýjendur, S-kk-nf Þ-kk-nf og H-kvk-nf B-kvk-nf J-kvk-nf, greiði óskipt stefnda, G-kk-þgf R-kk-þgf E-kk-þgf, 250.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.