175/2002

Sumarið 2000 samdi R um afnot af tilteknum fasteignum V fram til 31. desember 2000. Var samkomulag um leigu eignanna meðal gagna málsins en skjalið var óundirritað. Skyldi leigugjaldið nema tiltekinni fjárhæð fyrir allt tímabilið. Í lok desember 2000 keypti E umrædd mannvirki V ásamt tilheyrandi leigulóðarréttindum og yfirtók alla formlega og óformlega leigu- og afnotasamninga sem gerðir höfðu verið um fasteignirnar. Hélt R áfram nýtingu eignanna eftir áramótin 2001 en deilt var um hvort náðst hefði samkomulag um fjárhæð leigu eða leigutíma. Talið var hafið yfir allan vafa að komist hafi á leigusamningur milli V og R um leigu á umræddum fasteignum fram til ársloka 2000 og að sá samningur teldist skriflegur í skilningi 4. gr. húsaleigulaga en því hafði verið mótmælt af hálfu E. Varð ekki ráðið af skýrslum forsvarsmanna aðila fyrir héraðsdómi að þær viðræður sem áttu sér stað um gerð nýs leigusamnings milli aðila fram á fyrstu mánuði ársins 2001 hafi leitt til samkomulags um fjárhæð leigu eða leigutíma. Var talið, með vísan til 59. gr. húsaleigulaga, að með kröfu R í bréfi til E í apríl 2001 hafi leigusamningurinn framlengst ótímabundið en ekki var talið sannað að E hafi beint áskorun til R um að rýma húsnæðið. Meðal gagna málsins var útreikningur sem framkvæmdastjóri R sendi E í október 2001, þar sem var að finna ýmsar forsendur fyrir beitingu eldri samningsákvæða við ákvörðun leigugjaldsins fyrir fyrstu tíu mánuði ársins 2001, sem kröfur E lutu að. Á grundvelli þessara forsendna taldi R sig hafa greitt leigugjaldið að fullu. Í málatilbúnaði E þótti hins vegar skorta á að lagðar væru fram forsendur af hans hálfu varðandi álitaefni um ákvörðun leigu fyrir þetta tímabil á grundvelli eldri samnings. Hafði honum því ekki tekist að sýna fram á að í greiðslum R hafi ekki falist full skil á leigunni. Var R sýknað af kröfum E í málinu.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf C-kk-nf og Á-kk-nf K-kk-nf og S-kk-nf M-kk-nf S-kk-nf prófessor.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 15. apríl 2002. Hann krefst þess aðallega að stefndi verði dæmdur til að greiða sér 9.110.539 krónur, en til vara krefst hann greiðslu á 5.584.341 krónu úr hendi stefnda. Í báðum tilvikum er þess krafist að tildæmd fjárhæð beri dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. nóvember 2001 til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst þess aðallega að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur en til vara að kröfur áfrýjanda verði lækkaðar. Þá krefst hann málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Sumarið 2000 samdi stefndi um afnot af húseignum Vélamiðstöðvar Reykjavíkurborgar að Skúlatúni 1 í Reykjavík ásamt hluta lóðarinnar. Er samkomulag um leigu þessara eigna meðal gagna málsins. Er það dagsett 14. júlí 2000 og undir það eru vélrituð nöfn H-kk-ef O-kk-ef forstjóra Vélamiðstöðvarinnar og H-kk-ef G-kk-ef forstjóra stefnda, en skjalið er óundirritað. Segir í samkomulaginu að „á tímabilinu fram til n.k. áramóta, þann 31. des. 2000“ leigi stefndi “húseignir Vélamiðstöðvar að Skúlatúni 1” og nýti „þann hluta lóðarinnar sem tilheyrir Vélamiðstöð og fellur innan portsins.” Hafi stefndi þannig „afnot af öllu verkstæðisrými aðalbyggingar, lagerplássi og skrifstofurými 1. hæðar ásamt snyrtiherbergjum og starfsmannaaðstöðu í kjallara.“ Þá fylgdi í leigunni allur búnaður, sem tilheyrði rekstri bílaverkstæðis. Leigugjaldið skyldi samtals vera 4.000.000 krónur fyrir allt tímabilið og alla þætti leigunnar þar með talin afnot lóðarinnar frá miðjum apríl 2000. Var kveðið á um að það skyldi greitt með þremur nánar tilgreindum bifreiðum.

Hinn 27. desember 2000 mun að undangengnu útboði hafa verið gerður samningur milli áfrýjanda og Reykjavíkurborgar um kaup þess fyrrnefnda á öllum mannvirkjum á lóðunum nr. 1 við Skúlatún og nr. 2 við Höfðatún í Reykjavík ásamt tilheyrandi leigulóðarréttindum. Er óundirritaður og ódagsettur samningur um þessi kaup meðal gagna málsins, en samkvæmt 5. lið hans skyldi afhending hins selda fara fram í síðasta lagi 29. desember 2000. Þá er meðal gagna málsins óundirritað og ódagsett afsal fyrir þessu eignum, sem áfrýjandi kveður hafa verið gefið út 29. desember 2000, og hafi hann fengið umæddar fasteignir afhentar þann dag. Í afsalinu er kveðið á um að áfrýjandi yfirtaki „formlega og óformlega leigu- og afnotasamninga, sem gerðir hafa verið um einstaka hluta þeirra fasteigna“ sem afsalið tók til.

Í skýrslu P-kk-ef G-kk-ef, framkvæmdastjóra áfrýjanda, fyrir héraðsdómi kom fram að viðræður hafi átt sér stað milli hans og áðurnefnds H-kk-ef G-kk-ef í júnímánuði 2000, áður en gengið var frá kaupum áfrýjanda á umræddum fasteignum. Hafi H-kk-nf lýst áhuga á áætlunum áfrýjanda um framkvæmdir á lóðunum og jafnframt lýst áhuga á að leigja hluta eignanna. Mikið hafi hins vegar borið í milli aðila þar sem áfrýjandi hafi boðið húsnæðið til leigu á 800 krónur á mánuði fyrir hvern fermetra en stefndi talið að samkvæmt leigukönnun væri eðlilegt fermetraverð um 200 krónur. P-kk-nf skýrði svo frá að hann hafi síðan af og til rætt við H-kk-þf um málið, en þar sem þeim hafi gengið illa að tala saman hafi hann verið mikið í sambandi við G-kk-þf S-kk-þf T-kk-þf vegna þess. Hafi þeir meðal annars hist á lóðinni 20. desember 2000 og ákveðið hvað stefndi myndi taka mikinn hluta hússins á leigu, en það hafi verið öll efri hæð þess og starfsmannaaðstaða í kjallara. Hafi hann síðan sagst vera tilbúinn að lækka leiguna í 700 krónur á fermetra, en G-kk-nf hvorki játað því né neitað. Í byrjun janúar hafi hann enn haft samband við G-kk-þf og nú boðið 600 krónur á fermetra. Hafi hann sagt áfrýjanda hafa aðra leigjendur að húsinu og yrði ekki sæst á þetta tilboð yrði stefndi að fara úr húsnæðinu. Hafi G-kk-nf sagst mundu „vera í sambandi.“ Enn hafi hann haft sambandi við annað hvort G-kk-þf eða H-kk-þf í febrúarmánuði, en þá hafi verið „þvergirðingsháttur í þeim.“ Hafi þeir H-kk-nf skipst á skoðunum og sá síðarnefndi sagt að stefndi gæti ekki staðið undir því að leigja húsnæðið á því verði, sem áfrýjandi færi fram á. Ekki hafi stefnda verið sendir reikningar vegna leigu á þessum tíma og væri þar gleymsku um að kenna. Aðspurður kvaðst hann ekki líta svo á að gerður hafi verið samningur um leiguverð milli sín og H-kk-ef. Þá minntist hann þess ekki að hafa beðið stefnda að verða á brott úr húsinu fyrir einhvern tiltekinn dag, en hann hafi beðið stefnda að rýma húsnæðið ef hann teldi sig ekki getað staðið straum af kostnaði vegna leigunnar.

H-kk-nf G-kk-nf sagði í skýrslu sinni fyrir héraðsdómi að um sumarið 2000 hafi stefndi átt frumkvæði að viðræðum aðila um Skúlatúnssvæðið. Hafi það fyrst og fremst verið til að ræða þróun byggðar á reitnum, en í leiðinni hafi stefndi rætt um að taka lóðina á leigu. Í viðræðum um leiguverð hafi hann lagt áherslu á að tekið yrði mið af leigukjörum á markaðinum. Engir samningar hafi tekist milli aðila um leiguverð og aldrei hafi komið fram af hálfu áfrýjanda formleg krafa eða óformleg, eins og hann „skynjaði það“, um að stefndi viki úr húsinu. Hann kvað G-kk-þf S-kk-þf T-kk-þf hafa verið ráðgjafa stefnda í byggingamálum og haft það verkefni að kanna kosti félagsins í þeim efnum.

G-kk-nf S-kk-nf T-kk-nf bar vitni fyrir héraðsdómi. Hann kvaðst vera verkfræðilegur ráðunautur stefnda í húsbyggingamálum. Hann hafi komið á fundi með aðilum í desember 2000 þar sem fyrst og fremst hafi verið rætt um uppbyggingu á Skúlatúnsreitnum, en þá hafi leigumál einnig borið á góma. Hann kvað það ekki hafa verið í sínum verkahring að semja um leigu fyrir stefnda enda hafi hann ekki haft umboð til þess. Þó hafi hann rætt þessi mál í síma við P-kk-þf án þess að nokkur afstað væri tekin. Hann kvaðst telja að mikið hafi borið í milli aðila og ekki vera viss um að náðst hafi samkomulag með þeim um leigutíma eða verð.

Áfrýjandi gerði stefnda reikning vegna húsaleigu fyrir fyrstu fjóra mánuði ársins 2001. Er reikningurinn dagsettur 2. apríl 2001, en stefndi kveðst hafa móttekið hann 11. sama mánaðar. Var krafist leigu fyrir 1.730,61 fermetra og nam umkrafin leiga 700 krónum á fermetra, en jafnframt var veittur afsláttur sem samsvaraði 100 krónum á fermetra. Þá var krafist verðbóta og loks virðisaukaskatts af leigufjárhæðinni. Samtals nam leigukrafan 5.352.504 krónum. Með bréfi 20. apríl 2001 andmælti stefndi reikningnum þar sem leigugjaldið væri ekki rétt reiknað enda byggðist það á kröfum, sem stefndi hefði ekki samþykkt. Taldi stefndi að þar sem ekki hafi verið gert samkomulag um nýtt leiguverð giltu ákvæði eldri samnings, enda liti stefndi svo á, með vísan til 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, að milli aðila væri í gildi ótímabundinn leigusamningur. Með bréfinu fylgdi greiðsla leigu fyrir fyrstu fjóra mánuði ársins í samræmi við þennan skilning stefnda að fjárhæð 3.307.168 krónur með virðisaukaskatti. Þá áskildi stefndi sér rétt til endurgreiðslu á hluta leigugjaldsins, enda hafi áfrýjandi einhliða hafið notkun á hluta hins leigða húsnæðis í kjallara verkstæðishússins. Eftir þetta munu aðilar hafa átt fundi um málið án þess að ná samkomulagi. Þá fóru nokkur bréf milli aðila þar sem stefndi kvartaði meðal annars undan því að áfrýjandi hafi lagt undir sig hluta hins leigða. Hinn 28. september 2001 greiddi stefndi 2.000.000 krónur vegna leigunnar. Áfrýjandi höfðaði málið með stefnu 24. október sama árs.

II.

Í greinargerð til Hæstaréttar hélt áfrýjandi því fram að ekkert lægi fyrir um efni þess leigusamnings, sem stefndi teldi sig hafa gert við Reykjavíkurborg, enda lægi ekki annað fyrir um slíkan samning en óundirritað skjal, sem áfrýjandi hafði reyndar sjálfur lagt fram í héraðsdómi. Mótmælti hann því að umrætt skjal fæli í sér leigusamning í skilningi húsaleigulaga svo og öllum fullyrðingum stefnda um efni þess. Skoraði hann á stefnda með bréfi 1. október 2002 að leggja fram undirritað frumrit samningsins eða staðfest afrit hans. Af því tilefni lagði stefndi 3. sama mánaðar fyrir Hæstarétt 14 ný skjöl. Meðal þeirra er bréf Vélamiðstöðvar Reykjavíkurborgar 13. júlí 2000 til Innkaupastofnunar borgarinnar þar sem tekið var fram að fyrir lægju drög að samkomulagi þar sem Vélamiðstöðin leigi stefnda húseignir sínar að Skúlatúni 1 og kaupi á móti þrjár nánar tilgreindar bifreiðir. Var óskað eftir samþykki Innkaupastofnunar á bifreiðkaupunum. Bréfi þessu fylgdu samningsdrög samhljóða því samkomulagi um leigu, sem fram var lagt í héraðsdómi, og að framan er lýst. Þá lagði stefndi fram bókun frá fundi stjórnar Innkaupastofnunar 17. júlí 2000 þar sem fram kom að framangreint bréf hafi verið lagt fram og einnig leigusamningsdrögin til kynningar. Var erindið samþykkt. Þá lagði hann fram símbréf H-kk-ef O-kk-ef, forstjóra Vélamiðstöðvarinnar, til framkvæmdastjóra stefnda 18. sama mánaðar þar sem H-kk-nf bað þann síðarnefnda að staðfesta af hálfu stefnda samninginn, sem tölvupóstinum fylgdi, sem og símbréf H-kk-ef dagsett daginn eftir þar sem hann ítrekaði beiðni sína um staðfestingu á samningnum. Þá lagði hann fram símbréf framkvæmdastjóra stefnda dagsett þann sama dag þar sem hann staðfesti samninginn fyrir sitt leyti og enn fylgdi samningstextinn bréfinu. Er hafið yfir allan vafa að komist hafi á leigusamningur milli Vélamiðstöðvarinnar og stefnda þess efnis, sem að framan er rakið, og að sá samningur teljist skriflegur í skilningi 4. gr. húsaleigulaga. Þá er ljóst að samkvæmt almennum reglum kröfuréttar og beinu ákvæði í afsali Reykjavíkurborgar til stefnda 29. desember 2000, sem að framan er rakið, tók áfrýjandi við réttindum og skyldum leigusala gagnvart stefnda sem leigutaka við kaupin.

Eins og að framan er rakið áttu sér stað viðræður milli aðila um gerð nýs leigusamnings frá sumri 2000 og fram á fyrstu mánuði ársins 2001. Verður ekki ráðið af skýrslum forsvarsmanna aðila fyrir héraðsdómi að þær hafi leitt til samkomulags um fjárhæð leigu eða leigutíma. Þá verður heldur ekki fallist á það með áfrýjanda að hann hafi mátt telja að samþykki stefnda á því tilboði, sem hann telur sig síðast hafa gert, hafa falist í því að stefndi nýtti eignina áfram eftir að það kom fram.

Samkvæmt 59. gr. húsaleigulaga getur leigjandi krafist þess að leigusamningur framlengist ótímabundið ef tveir mánuðir líða frá því að leigutíma lauk, meðal annars vegna ákvæða tímabundins leigusamnings, ef leigjandi heldur áfram að hagnýta húsnæðið, enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma það eftir að leigutíma lauk. Í máli þessu er ekki umdeilt að stefndi hélt áfram nýtingu að minnsta kosti verulegs hluta hins leigða eftir að leigusamningurinn rann út hinn 31. desember 2000. Gera verður ríkar kröfur til þess að áskorun leigusala um að leigutaki rými húsæði sé skýr og ótvíræð. Ekki nýtur í máli þessu neinna skriflegra gagna frá fyrstu mánuðum ársins 2001, er lúta að kröfum áfrýjanda um að stefndi rýmdi leiguhúsnæðið. Þá verður heldur ekki talið sannað af framangreindum skýrslum fyrir héraðsdómi að áfrýjandi hafi munnlega beint áskorun þess efnis til stefnda. Verður áfrýjandi að bera hallann af þeim sönnunarskorti. Verður því að telja að með kröfu stefnda í fyrrgreindu bréfi 20. apríl 2001 hafi leigusamningurinn framlengst ótímabundið enda verður ekki fallist á þau rök áfrýjanda að það sé skilyrði fyrir slíkri framlengingu að krafan um hana komi fram á næstu tveim mánuðum eftir að samningurinn rann út. Þá verður heldur ekki fallist á að réttur stefnda sé fallin niður fyrir tómlæti enda brást hann við í beinu framhaldi af því að honum barst fyrsti leigureikningur áfrýjanda. Áfrýjandi hefur í málatilbúnaði sínum reist aðalkröfu sína á því að hann geti sem eigandi einhliða ákveðið endurgjald fyrir leigu á eign sinni enda sé það ekki ósanngjarnt en varakröfu á því að komist hafi á nýr samningur um leigugjaldið. Verður á grundvelli þess, sem að framan er rakið, að hafna aðal- og varakröfu hans.

III.

Samkvæmt framansögðu framlengdust ótímabundið ákvæði samnings Vélamiðstöðvar Reykjavíkur og stefnda eftir að hann rann út samkvæmt efni sínu 31. desember 2000 og giltu því ákvæði hans eins og við gat átt um greiðslu leigu fyrir fyrstu tíu mánuði ársins 2001, en kröfur áfrýjanda í máli þessu varða það tímabil. Samningurinn tók eins og að framan er rakið til leigu á nánar tilgreindri húseign og lóð að Skúlatúni 1 sem og tiltekins búnaðar í húsnæðinu. Meðal gagna málsins er útreikningur, sem framkvæmdastjóri stefnda sendi áfrýjanda 5. október 2001, þar sem hann gaf sér ýmsar forsendur fyrir beitingu eldri samningsákvæða við ákvörðun leigugjaldsins fyrir þetta tímabil. Þar á meðal eru forsendur varðandi stærð hins leigða húsnæðis og lóðar og hvernig hann taldi að áfrýjandi hafi skert afnot stefnda af hinu leigða á því tímabili sem hér um ræðir, sem og hvaða áhrif það ætti að hafa á leigufjárhæðina að tækin sem upphaflega fylgdu hinu leigða gerðu það ekki lengur. Á grundvelli þessara forsendna telur stefndi sig hafa greitt að fullu leigu samkvæmt ákvæðum eldri samnings fyrir tímabilið sem um ræðir með greiðslu framangreindra 5.307.168 króna. Í málatilbúnaði áfrýjanda skortir hins vegar á að gerðar hafi verið skýrar kröfur varðandi leigugjaldið fyrir þetta tímabil á grundvelli eldri samnings. Því verður að leggja til grundvallar að í framangreindum greiðslum stefnda hafi falist full skil á leigunni. Verður stefndi því sýknaður af kröfum áfrýjanda og hinn áfrýjaði dómur staðfestur um annað en málskostnað.

Áfrýjandi skal greiða stefnda málskostnað sem verður ákveðinn í einu lagi í héraði og fyrir Hæstarétti, eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Áfrýjandi, Eykt ehf., greiði stefnda, Ræsi hf., samtals 650.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.