224/1999

Á árunum 1976 til 1978 reisti Þ hús í Reykjavík á fjórum hæðum með kjallara og var í upphafi einn eigandi þess.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir P-kk-nf K-x-x H-kk-nf, H-kk-nf H-kk-nf og H-kk-nf T-kk-nf.

Áfrýjendur hafa skotið málinu til Hæstaréttar með stefnu 9. júní 1999. Þeir krefjast þess í fyrsta lagi, að viðurkenndur verði forkaupsréttur þeirra að 2. hæð hússins nr. 14 við Skólavörðustíg í Reykjavík, auðkenndri 01-02-01, ásamt tilheyrandi sameignar- og lóðarréttindum, við sölu stefnda á eigninni til Þ-kvk-ef J-kvk-ef, Austurströnd 12, Seltjarnarnesi, samkvæmt samþykktu kauptilboði hennar 30. mars 1998, sem áfrýjendur hafi áritað sem forkaupsréttarhafar, með sömu kjörum og skilmálum og þar greinir. Í öðru lagi krefjast þeir þess, að stefnda verði gert skylt að selja og afsala þeim umrædda eign gegn greiðslu af þeirra hendi með sömu kjörum og skilmálum og í tilboði þessu greinir. Þá krefjast þeir málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar á hinum áfrýjaða dómi og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Fyrir Hæstarétt hefur verið lögð sameiginleg yfirlýsing málsaðila 14. apríl 1999, þar sem þeir falla frá forkaupsrétti að húsnæði í kjallara og á 1. hæð að Skólavörðustíg 14 við sölu á því frá Litum og föndri - Handlist ehf. til Þ-kvk-ef D-kvk-ef vegna Mans-kvenfataverslunar ehf., ásamt kaupsamningi 25. maí 1999 um þetta húsnæði.

Mál þetta varðar forkaupsrétt að 2. hæð og öðrum hlutum fasteignarinnar Skólavörðustígs 14 í Reykjavík, sem til var stofnað við sölu á 3. hæð hússins frá stefnda til Veitingahússins Ármúla 5 hf. með afsali 13. mars 1979, svo sem rakið er í héraðsdómi. Um er að ræða fjögurra hæða húseign með kjallara, sem stefndi mun hafa reist á árunum 1976-1978. Mun skipulagi hússins og notkun frá öndverðu hafa verið háttað þannig, að verslunar- og skrifstofuhúsnæði væri á fyrstu þremur hæðunum, sem eru áþekkar að stærð, en á 4. hæð er íbúðarhúsnæði, þar sem stefndi bjó sjálfur fram á síðustu ár. Auk þess er í húsinu kjallari, sem að mestu hefur verið nýttur með húsnæði 1. hæðar. Stefndi átti húsið einn, meðan það var í byggingu, og var enn eigandi að 4. hæð þess, þegar málið kom hér fyrir dóm.

Orðalag á afsali stefnda til hlutafélagsins um þennan forkaupsrétt gefur ekki sérstaklega til kynna, að hann hafi átt að vera persónulegur og bundinn við fyrstu sölu á hverjum hluta hússins. Bendir það ekki síður til hins, að rétturinn hafi átt að fylgja eignarhlutum aðilanna sem kvöð á þeim. Sú staðreynd, að húsið var aðallega ætlað fyrir atvinnustarfsemi fremur en til íbúðar, mælir ekki á móti þeim skilningi, né heldur hitt, að stefndi var einkaeigandi hússins, þegar viðskiptin fóru fram. Fyrir liggur, að á því var byggt í framkvæmd við kaup áfrýjenda á 3. hæð af hlutafélaginu árið 1982, að hæðin yrði áfram háð forkaupsrétti stefnda í þeirra höndum. Gerði stefndi engan áskilnað um, að þeir myndu ekki njóta gagnkvæmni réttarins, þegar hann féll frá forkaupsrétti sínum að því sinni. Þegar stefndi seldi 1. hæð ásamt kjallara í ársbyrjun 1998 varð framkvæmdin á sama veg, en í það sinn voru það áfrýjendur, sem féllu frá forkaupsrétti.

Með vísan til þessa og annars til forsendna héraðsdóms verður á það fallist með dómara málsins í héraði, að áfrýjendur hafi átt forkaupsrétt að 2. hæð hússins, þegar stefndi samdi við Þ-kvk-þf J-kvk-þf um kaup hennar á þeim eignarhluta.

Þ-kvk-nf var leigutaki að hæðinni, þegar hún gerði tilboð sitt. Það var kynnt áfrýjendum síðdegis 31. mars 1998, eftir að stefndi hafði veitt því samþykki. Var það sent þeim frá fasteignasölunni Gimli, sem annaðist frágang tilboðsins. Það var ritað á eyðublað fyrir kauptilboð um fasteignir og orðað með algengum og venjubundnum hætti. Var svo einnig um þau ákvæði þess, er lutu að kostnaði, sem kaupandi þyrfti að bera umfram kaupverð eignarinnar. Gaf skjalið ekki til kynna, að sölulaun eða kostnaður vegna atbeina fasteignasölunnar væri þar á meðal.

Áfrýjendur fóru á fasteignasöluna hinn 3. apríl og staðfestu með áritun sinni á tilboðið, að þeir óskuðu að ganga inn í það samkvæmt forkaupsrétti sínum að eigninni. Þeim var tjáð síðar sama dag, að Þ-kvk-nf J-kvk-nf hefði lofað að bera kostnað, sem greiða þyrfti fasteignasölunni vegna kaupanna. Samkvæmt frásögn hennar var þar ekki um að ræða almenn sölulaun, heldur þóknun fyrir aðstoð við að ganga frá viðskiptunum. Hin tilgreinda fjárhæð kostnaðarins virðist reiknuð sem þóknun, er nemi 1% af tilboðsverðinu, að viðbættu gjaldi fyrir veðbókarvottorð. Frásögn Þ-kvk-ef og stefnda af þessu loforði er ekki í ósamræmi við aðdraganda tilboðsgerðarinnar. Hins vegar er ósannað, að áfrýjendur hafi vitað eða mátt gera sér grein fyrir, að í viðskiptunum væri um að ræða kostnað af þessu tagi, sem ekki væri innifalinn í verði eignarinnar með venjulegum hætti. Verður að líta svo á, að réttur þeirra standi til þess að ganga inn í kaupin með þeim kjörum, sem tilboðið sjálft bar með sér.

Krafa áfrýjenda um viðurkenningu forkaupsréttar verður því tekin til greina. Í umræddu tilboði var kaupverð eignarinnar ákveðið 8.500.000 krónur, og skyldi greiða 7.700.000 krónur við undirritun kaupsamnings, en 800.000 krónur þegar eftir aflýsingu áhvílandi veðskuldar við Lífeyrissjóð verslunarmanna. Málsaðilar hafa ekki greint frá því, hvort sú aflýsing hafi átt sér stað, og þeir hafa ekki sérstaklega fjallað um greiðsluhátt á kaupverðinu. Áfrýjendur hafa lýst sig reiðubúna til greiðslu á því, og verður krafa þeirra um viðurkenningu á skyldu stefnda til að afsala þeim eigninni tekin til greina, svo sem nánar er á kveðið í dómsorði.

Rétt þykir, að hvor aðila beri kostnað sinn af málinu í héraði, en stefndi greiði áfrýjendum málskostnað fyrir Hæstarétti, svo sem tiltekið er í dómsorði.

Dómsorð:

Viðurkenndur er forkaupsréttur áfrýjenda, J-kk-ef V-kk-ef A-kk-ef og S-kk-ef A-kk-ef, að 2. hæð húseignarinnar nr. 14 við Skólavörðustíg í Reykjavík, auðkenndri 01-02-01, ásamt tilheyrandi sameignar- og lóðarréttindum, við sölu á þessum eignarhluta til Þ-kvk-ef J-kvk-ef, Austurströnd 12, Seltjarnarnesi, samkvæmt samþykktu kauptilboði hennar 30. mars 1998 til stefnda, Þ-kk-ef K-kk-ef, með sömu kjörum og skilmálum og í tilboði þessu greinir. Er stefnda skylt að selja þeim eignina og gefa út afsal að henni gegn greiðslu á grundvelli þeirra skilmála, sem um er mælt í tilboðinu.

Málskostnaður fyrir héraðsdómi fellur niður.

Stefndi greiði áfrýjendum sameiginlega 150.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.