349/2001

K keypti af B verslunar- og skrifstofuhúsnæði við Ármúla og iðnaðarhúsnæði við Suðurlandsbraut, fyrir 285 milljónir króna. K vildi skipta um gólfefni á götuhæð verslunarhúsnæðisins og fékk verktaka með vélgröfu og öflugan vökvafleyg til þess að fjarlægja slitlagið. Leiddi þetta til þess að gólfplata götuhæðar, sem jafnframt var loftplata í bílkjallara hússins, „fór í sprungið ástand“ og tók að leka. Við undirritun afsals nokkru síðar og greiðslu mikils hluta kaupverðs gerðu aðilar með sér samkomulag um að 3,5 milljónir króna af eftirstöðvum samkvæmt lokauppgjöri skyldu lagðar inn á sérstakan fjárvörslureikning á nafni B vegna athugasemda K varðandi lekann. K fékk nokkrum dögum síðar dómkvaddan matsmann til þess að segja til um orsök lekans og kostnað viðgerðar. Komst matsmaðurinn að þeirri niðurstöðu að þétting á yfirborði plötunnar hefði verið ófullnægjandi og að kostnaður við úrbætur ásamt matskostnaði væri hæfilega metinn um 3,5 milljónir króna. B viðurkenndi ekki gallann og krafðist þess að fá umrædda fjárhæð greidda. Áréttaði hann að í samkomulagi aðila hefði ekki falist viðurkenning á því að eignin hefði við sölu verið haldin leyndum galla. Sérfróðir meðdómsmenn í héraði féllust á álit matsmannsins og töldu þetta leyndan galla sem B bæri ábyrgð á og að kostnaði við úrbætur væri í hóf stillt. Taldi Hæstiréttur ekki efni til annars en að fallast á mat héraðsdóms um galla og kostnað við úrbætur og var dómurinn því staðfestur að niðurstöðu til.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kvk-nf E-kvk-nf, G-kk-nf G-kk-nf og H-kk-nf B-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar með stefnu 11. september 2001 og krefst þess að stefndi greiði sér 3.500.000 krónur með almennum sparisjóðsvöxtum frá 5. nóvember 1999 til 1. september 2000, en með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá þeim degi til 1. júlí 2001 og samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags. Hann krefst þess að gagnkröfu stefnda í héraði verði vísað frá héraðsdómi en til vara að hann verði sýknaður af henni. Hann krefst og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Málavöxtum er lýst í héraðsdómi og eru þeir helstir, að stefndi keypti af áfrýjanda húseignir hans við Ármúla 13 og Suðurlandsbraut 14 hér í borg, verslunar- og skrifstofuhúsnæði fjórar hæðir og bílkjallara við Ármúla og iðnaðarhúsnæði við Suðurlandsbraut, fyrir 285.000.000 króna. Afhending verslunarhúsnæðisins var 15. apríl 1999 og iðnaðarhúsnæðisins 1. maí. Stefndi vildi skipta um gólfefni á götuhæð þess fyrrnefnda og fékk verktaka með vélgröfu og öflugan vökvafleyg til þess að fjarlægja slitlagið. Svo sem nánar er lýst í héraðsdómi leiddi þetta til þess að gólfplata götuhæðar, sem jafnframt er loftplata í bílgeymslu, „fór í sprungið ástand“ og tók að leka.

Við undirritun afsals 5. nóvember 1999 og greiðslu mikils hluta kaupverðs gerðu aðilar með sér samkomulag um að 3.500.000 krónur af eftirstöðvum samkvæmt lokauppgjöri skyldu lagðar inn á sérstakan fjárvörslureikning á nafni seljanda vegna athugasemda kaupanda varðandi lekann. Í yfirlýsingu þeirra segir:

Nú þegar skal leitað hagkvæmustu leiða til að koma í veg fyrir umræddan leka. Komi í ljós að sú viðgerð dugi ekki og áframhaldandi leki verði til staðar skal leita annarra og varanlegri leiða til lausnar á lekanum. Fullt samráð skal haft við seljanda um viðgerð og endurbætur.

Verði raunin sú að einföld viðgerð teljist fullnægjandi þá skal kaupandi endurgreiða seljanda innistæðu á fjárvörslureikningi ásamt vöxtum.

Stefndi fékk nokkrum dögum síðar dómkvaddan matsmann til þess að segja til um orsök lekans og kostnað viðgerðar og er ekki annað leitt í ljós en að þess hafi verið þörf. Matsmaðurinn komst að þeirri niðurstöðu að þétting á yfirborði plötunnar hafi verið ófullnægjandi og að kostnaður við úrbætur væri hæfilega metinn 3.270.000 krónur á verðlagi í mars 2000. Matskostnaður var 224.100 krónur.

II.

Eftir að matsgerð lá fyrir áréttaði áfrýjandi, að í samkomulagi aðila fælist ekki viðurkenning á því að eignin hefði við sölu verið haldin leyndum galla og taldi hann matsgerðina engu breyta þar um. Hann hefur þó ekki leitast við að hnekkja matinu með yfirmati. Sérfróðir meðdómsmenn í héraði féllust á álit matsmannsins og töldu þetta leyndan galla sem áfrýjandi bæri ábyrgð á og að kostnaði við úrbætur væri í hóf stillt.

Með hliðsjón af samkomulagi aðila, sem skoða má sem samkomulag um stöðvunarrétt stefnda á greindum hluta kaupverðs á meðan leitað væri að orsök lekans og hvað kostaði að bæta úr, svo og framlögðu mati á þessum atriðum, var stefnda nóg að krefjast sýknu af kröfu áfrýjanda um greiðslu fjárhæðarinnar og þurfti ekki að höfða gagnsök. Að svo komnu eru ekki efni til annars en að fallast á mat héraðsdóms um galla og kostnað við úrbætur og verður dómurinn því staðfestur að niðurstöðu til.

Áfrýjandi greiði stefnda málskostnað sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Bifreiðar og landbúnaðarvélar hf., greiði stefnda, Kaupþingi banka hf., 200.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.