256/2010

H keypti risíbúð í fasteign af HH og HK. Í málinu krafði H seljendur um skaðabætur vegna meints galla á fasteigninni sem fólst í leka frá þaki. Héraðsdómur hafnaði kröfu H meðal annars með vísan til þess að hann hefði haft næga vitneskju um ástand þaksins er kaupin voru gerð, hann hefði ekki getað vænst þess að einangrun íbúðarinnar uppfyllti kröfur byggingarreglugerðar frá 1979, þó að endurbætur hafi verið gerðar eftir gildistöku hennar. Hæstiréttur taldi að HH hefði borið skylda til að skýra H frá vitneskju sinni um lekann í húsinu, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Með því að ósannað var að HH hefði sinnt skyldu sinni til að veita H þessar upplýsingar yrði talið að hin selda fasteign hefði talist gölluð við kaupin, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Var krafa H því tekin til greina.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og P-kk-nf H-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 20. apríl 2010. Hann krefst þess að stefndu verði gert að greiða sér óskipt 2.349.748 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 30. ágúst 2007 til 1. nóvember 2008, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum 1.000.000 krónum miðað við 15. mars 2008. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti án tillits til gjafsóknar, sem þeim hefur verið veitt á báðum dómstigum.

I

Í aðilaskýrslu fyrir héraðsdómi var stefnda H-kvk-nf spurð hvort eigendur hússins að Laugateigi 6 hafi „verið búnir að ræða um viðgerðir á þakinu, að þakið væri orðið lélegt.“ Svaraði hún þeirri spurningu játandi og nefndi að „einhverjum árum áður, þá hafði lekið þarna í íbúðinni fyrir neðan“ og hefði þetta komið af stað umræðunum um þakið. Þá kannaðist stefnda við að áfrýjandi hafi spurt „sérstaklega mikið um þakið þegar hann skoðaði eignina ...“. Hún var spurð hvort áfrýjandi hafi spurt beint um leka og svaraði hún því játandi. Kvað hún sig minna sterklega að hún hafi sagt áfrýjanda frá þessu. Því hefur áfrýjandi neitað og kannast ekki við að hafa fengið upplýsingar um leka frá þaki fyrir gerð kaupsamnings um eignina.

Talið verður að stefndu H-kvk-þgf hafi borið skylda samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup til að skýra áfrýjanda frá framangreindri vitneskju sinni um leka í húsinu. Miða verður við að áfrýjandi hefði fengið tilefni til að láta skoða þakið sérstaklega fyrir kaupin, eða láta annars kanna orsakir leka, ef hann hefði fengið þessar upplýsingar frá stefndu. Upplýsingar um þetta komu ekki fram í skriflegum gögnum og stefnda hefur ekki sannað að hún hafi á annan hátt veitt áfrýjanda þær. Hún hefur vísað til þess að faðir áfrýjanda hafi vitað um bágborið ástand þaksins, þar sem hann hafi átt íbúð í húsinu fram til 2005 eða 2006 og sannanlega setið fund í húsfélaginu á árinu 2003, þar sem um þetta hafi verið fjallað. Ekki hefur verið sýnt fram á að faðir áfrýjanda hafi veitt honum sérstaka aðstoð í aðdraganda kaupanna. Þar fyrir utan er ekki unnt að fallast á með stefndu að ætluð vitneskja föðurins verði talin jafngilda því að áfrýjandi hafi sjálfur vitað. Verður málflutningi stefndu sem þetta varðar því hafnað. Með því að stefnda sinnti ekki skyldu sinni til að veita áfrýjanda fyrrgreindar upplýsingar verður talið að hin selda fasteign hafi talist gölluð við kaupin, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002, og að stefndu beri skaðabótaábyrgð á því tjóni áfrýjanda sem af þessu leiddi.

II

Sundurliðun á dómkröfu áfrýjanda kemur fram í hinum áfrýjaða dómi. Fjárhæð einstakra kröfuliða er byggð á niðurstöðum í undirmatsgerð. Þar er í fyrsta lagi krafist bóta vegna viðgerða á sameign að frádregnum 60% af virðisaukaskatti af vinnulið, en það hlutfall frádráttar gilti á þeim tíma er málið var höfðað. Nemur krafan 508.666 krónum (það er 551.750 krónum að frádregnum 43.084 krónum) sem er 15,51% af metnum kostnaði en það samsvarar eignarhlutfalli hins selda eignarhluta í húsinu öllu. Yfirmatsmenn staðfestu niðurstöður undirmatsmannsins um þennan lið, bæði um nauðsyn þeirra úrbóta sem getur í undirmatinu og kostnað við þær. Töldu þeir reyndar að við þyrfti að bæta kostnaði við endurbætur á útloftun þaksins en sá kostnaður er ekki í kröfu áfrýjanda. Sérstök andmæli stefndu við fjárhæðum sem hér um ræðir lúta að því að draga beri frá kröfufjárhæðinni inneign íbúðarinnar í hússjóði sem sé til þess fallin að draga úr kostnaði áfrýjanda við þetta. Á þetta er ekki unnt að fallast. Við gerð kaupsamnings um íbúðina var aflað sérstakra upplýsinga um inneign í hússjóði. Telst sú inneign hafa fylgt við kaupin og þarf áfrýjandi ekki að sæta því að skaðabótakrafa hans vegna galla á eigninni lækki vegna inneignarinnar. Þá hafa stefndu talið að áfrýjandi myndi njóta ávinnings af „þeim úrbótum sem kunna að vera gerðar á eigninni.“ Stefndu hafa ekki fært fram haldbær rök fyrir þessu sjónarmiði. Við úrbætur á galla sem seld eign er haldin við kaup er eigninni komið í það horf sem kaupandi telst hafa átt kröfu til.

Stefndu tefla því loks fram í greinargerð sinni til Hæstaréttar að áfrýjanda hafi að minnsta kosti mátt vera kunnugt um fyrirhugaðar endurbætur á eigninni vegna leka frá þakrennu, þar sem fram hafi komið upplýsingar um þetta í gögnum frá húsfélaginu, sem fyrir hafi legið við samningsgerð. Ekki verður séð að stefndu hafi sérstaklega byggt á því við meðferð málsins í héraði að lækka beri kröfu áfrýjanda sem nemur kostnaði við umrædda viðgerð á þakrennu og raunar er óljóst hver hlutur þeirrar viðgerðar er í kröfu áfrýjanda. Hafa stefndu ekki gert grein fyrir því. Sérstök mótmæli stefndu sem að þessu lúta eru því of seint fram komin og verður því ekki tekið tillit til þeirra.

Samkvæmt öllu framansögðu verður krafa áfrýjanda vegna viðgerðar á sameign hússins tekin til greina.

III

Í öðru lagi krefst áfrýjandi 1.395.906 króna (1.531.500 krónur að frádregnum 135.594 krónum) vegna þess kostnaðar við viðgerð vegna leka sem tilheyri sjálfri íbúðinni. Fjárhæðin er byggð á niðurstöðu undirmatsmanns. Meðal gagna málsins eru teikningar af risíbúðinni frá árinu 1982, sem gerðar voru í tilefni af því að til stóð að útbúa risið til íbúðar. Þó að ekki liggi nákvæmlega fyrir í málinu hvenær endurbætur voru gerðar í samræmi við teikningarnar er allt að einu ljóst að þær voru gerðar eftir að byggingareglugerð nr. 292/1979 tók gildi. Er óumdeilt að nokkuð hafi skort á að farið hafi verið að fyrirmælum reglugerðarinnar við endurbæturnar, einkum að því er snerti raka- og hitaeinangrun yfir íbúðinni. Ráðstafanir sem undirmatsmaður mat kostnað við miðast við að koma íbúðinni í það horf sem reglugerðin krefst. Yfirmatsmenn staðfesta í matsgerð sinni að einangrunin í þakinu hafi ekki uppfyllt lágmarksákvæði byggingarreglugerðarinnar, en telja að við „endurbætur og endurbyggingu eldri húsa hafi það almennt viðgengist að vikið sé frá kröfum reglugerðar ...“. Í samræmi við þetta komust yfirmatsmenn að þeirri niðurstöðu að „aðgerðir eins og þeim er lýst í matsgerð [undirmatsmanns] hvað varðar séreign þ.e. endurgerð raka og hitaeinangrunar ásamt innri klæðningum séu mun umfangsmeiri en efni standa til og í raun óþarfar að mestu.“ Í kaupsamningi málsaðila og gögnum sem honum fylgdu var ekki að finna upplýsingar um hvenær nefndar ráðstafanir hefðu verið gerðar til að gera risið íbúðarhæft. Í skýrslu sinni fyrir dómi kvaðst áfrýjandi hafa vitað að þetta hafi verið gert „áttatíu og eitthvað eða í kringum níutíu.“ Tölulegur ágreiningur aðila um þann þátt kröfu áfrýjanda sem að þessu lýtur snýst eingöngu um hvort áfrýjandi hafi getað miðað kröfu sína um úrbætur við nefnda byggingareglugerð eins og undirmatsmaður gerði eða hvort hann verði að láta sér nægja að miða við mun umfangsminni úrbætur í samræmi við sjónarmið yfirmatsmanna. Þessi ágreiningur snýst efnislega um hvort stefndu hafi sannað í málinu að venja hafi myndast í Reykjavík um að ekki þyrfti að uppfylla kröfur byggingareglugerðar við endurbætur á gömlum húsum. Ekki verður fallist á með stefndu að matsgerð yfirmatsmanna og ummæli í héraðsdómi sem að þessu lúta feli í sér fullnægjandi sönnun á þessu. Stefndu hafa ekki leitast við að sanna þetta með öðrum sönnunargögnum svo sem umsögnum frá byggingaryfirvöldum í Reykjavík. Teljast staðhæfingar stefndu um nefnda venju því ósannaðar.

Þá hafa stefndu einnig mótmælt þessum kröfulið áfrýjanda á þeim grundvelli að um sé að ræða endurbætur eða viðhald á sameignarhlutum hússins og hafa í því efni vísað til 1. mgr. 9. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í 2. tl. 5. gr. þeirra laga er að finna upptalningu á því sem fellur undir séreign í lögunum. Þar segir að til séreignar teljist „allt innra byrði umliggjandi veggja, gólfa og lofta, þar á meðal einangrun.“ Verður því talið að kostnaður sem þessi kröfuliður áfrýjanda byggist á falli undir kostnað sem komi í hlut eignarinnar einnar, svo sem reyndar bæði undirmatsmaður og yfirmatsmenn miða við í matsgerðum sínum. Samkvæmt öllu framansögðu verður krafa áfrýjanda vegna viðgerðar á séreign tekin til greina.

IV

Í þriðja lagi krefst áfrýjandi bóta vegna kostnaðar vegna „pökkunar, tilfærslu, þrifa, leigu o.fl.“ að fjárhæð 333.499 krónur (356.700 krónur að frádregnum 23.201 krónu). Byggir hann þennan kröfulið á undirmatsgerðinni. Ekki var óskað yfirmats á þessum lið. Stefndu hafa mótmælt kröfuliðnum á þeirri forsendu að um sé að ræða óbeint tjón í skilningi 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002 og telja að það geti ekki talist eiga rót sína að rekja til saknæmrar háttsemi þeirra, sbr. 43. gr. laganna. Áður hefur verið komist að þeirri niðurstöðu að stefndu hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína við kaupin, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Telst sú vanræksla þeim saknæm og eru því uppfyllt skilyrði fyrir þessum kröfulið áfrýjanda hvort sem tjónið sem þar greinir telst beint tjón eða óbeint. Verður kröfuliðurinn tekinn til greina.

Loks gerir áfrýjandi kröfu um að stefndu greiði kostnað, 111.677 krónur, sem hann greiddi VGK-Hönnun hf. í mars 2008 fyrir skoðun og gerð stuttrar álitsgerðar um þak hússins að Laugateigi 6. Talið verður að sá sem telst eiga bótakröfu vegna galla í fasteign sem hann hefur fest kaup á geti lagt í hóflegan kostnað, sem nauðsynlegur má teljast, við að láta skoða galla og umfang þeirra í því skyni að geta tekið ákvarðanir um úrræði sín. Telst slíkur kostnaður til tjóns sem hann getur krafist bóta fyrir sé bótaskylda fyrir hendi svo sem hér er raunin. Verður talið að sá kostnaður sem hér er krafist sé innan tilgreindra marka og verður hann því tekinn til greina.

V

Samkvæmt framansögðu verða stefndu dæmd til að greiða kröfu áfrýjanda að öllu leyti. Samkvæmt undirmati eru kröfur áfrýjanda miðaðar við verðlag í ágúst 2008. Áfrýjandi gerir kröfu um vexti samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 30. ágúst 2007 en þá komst á kaupsamningur með samþykki kauptilboðs. Áfrýjandi fékk eignina afhenta 15. október 2007. Krafa hans ber ekki vexti samkvæmt 1. mgr. 8. gr. nefndra laga fyrr en frá afhendingardegi og verða vextir samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 dæmdir frá þeim degi. Hinn 1. október 2008 sendi áfrýjandi undirmatsgerðina til stefndu og gerði ákveðna kröfu með þeirri fjárhæð sem tekin er til greina í þessum dómi. Verður með vísan til þess og 9. gr. laga nr. 38/2001 fallist á kröfu hans um dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá 1. nóvember 2008 til greiðsludags.

Með vísan til 1. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr., laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verða stefndu dæmd óskipt til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir. Hefur þá verið tekið tillit til kostnaðar áfrýjanda af öflun undirmatsgerðar.

Ákvæði hins áfrýjaða dóms um gjafsóknarkostnað stefndu verður staðfest.

Gjafsóknarkostnaður stefndu fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði þar með talin þóknun lögmanns þeirra sem ákveðst eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Stefndu, H-kvk-nf H-kvk-nf og H-kk-nf K-kk-nf, greiði óskipt áfrýjanda, H-kk-þgf B-kk-þgf, 2.349.748 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. október 2007 til 1. nóvember 2008 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum 1.000.000 krónum miðað við 15. mars 2008.

Ákvæði hins áfrýjaða dóms um gjafsóknarkostnað stefndu skal vera óraskað.

Stefndu greiði óskipt málskostnað áfrýjanda í héraði og fyrir Hæstarétti, samtals 1.000.000 krónur.

Gjafsóknarkostnaður stefndu fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin þóknun lögmanns þeirra 400.000 krónur.