105/2005

B hafði verið dæmdur til að veita kaupendum fasteignar, sem fasteignasalinn J hafði annast sölu á fyrir hönd L, tiltekinn afslátt vegna fjögurra leyndra galla á eigninni, galla á gluggum, fínpússningu, svalagólfi og útfellinga á útveggjum. B krafði í máli þessu J og L um skaðabætur vegna vanrækslu J, en B kvaðst hafa upplýst J um þá galla sem honum voru kunnir. Var fallist á að J hafi með saknæmum hætti vanrækt starfsskyldur sínar sem fasteignasali með því að gera hvorki söluyfirlit varðandi eignina né skoða hana. Bæru J og L skaðabótaábyrgð á því tjóni sem af þeirri háttsemi kynni að leiða. Vegna þessarar vanrækslu var við það miðað að J og L bæru hallann af sönnunarskorti á því hvaða upplýsingar B hafði veitt J um galla á eigninni. Var við það miðað að við ákvörðun á söluverði eignarinnar hafi verið tekið tillit til galla vegna útfellinga á útveggjum. Með því að B hafði þurft jafnframt að veita kaupendum eignarinnar afslátt vegna þess galla, hafði hann orðið fyrir tjóni sem J og L báru skaðabótaábyrgð á og var þeim gert að greiða honum fjárhæð sem nam þeim afslætti, auk dráttarvaxta af þeirri fjárhæð. Þá var málskostnaður í fyrra málinu að hluta til lagður á J og L.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 11. mars 2005. Þeir krefjast aðallega sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, en til vara að krafan verði lækkuð og málskostnaður á báðum dómstigum látinn falla niður.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Með kaupsamningi 21. mars 1997 keyptu H-kk-nf H-kk-nf og S-kvk-nf V. Ó-kvk-nf efri hæð Smáragötu 4 í Vestmannaeyjum, sem var eign stefnda, en húsið mun hafa verið byggt árið 1975. Kaupverðið var 8.000.000 krónur. Samkvæmt samningnum voru seljendur eignarinnar H-kk-nf G-kk-nf og I-kvk-nf H-kvk-nf, en ástæða þess var sú að kaupin voru liður í þreföldum makaskiptum. Keypti stefndi fasteign H-kk-ef og I-kvk-ef en þau keyptu aftur á móti eign H-kk-ef og S-kvk-ef. Fyrir Hæstarétti er ágreiningslaust að áfrýjandinn J-kk-nf G-kk-nf V-kk-nf, sem er héraðsdómslögmaður, annaðist sölu allra eignanna fyrir hönd áfrýjandans Lögmanna Vestmannaeyjum ehf. Samdi hann meðal annars kauptilboð og kaupsamning um sölu efri hæðar Smáragötu 4. Í kauptilboðum og samningum er lutu að sölu á þeirri eign kemur fram að samningsaðilum sé kunnugt um að þak þarfnist viðgerðar og raki sé í veggjum hússins. Eftir kaupin reis ágreiningur milli stefnda og kaupenda eignarinnar vegna galla á henni. Að ósk þeirra síðargreindu var dómkvaddur maður til að lýsa göllunum og meta hvað myndi kosta að lagfæra þá. Samkvæmt matsgerðum hans 23. nóvember 1998 og 3. ágúst 2000 reyndist eignin haldin göllum, meðal annars vegna raka í tilteknum veggjum og gluggum, lélegrar fínpússningar á nokkrum stöðum, skemmda á svalagólfi og útfellinga á útveggjum. Höfðuðu kaupendurnir mál á hendur stefnda og kröfðust skaðabóta eða afsláttar vegna gallanna. Með dómi héraðsdóms Suðurlands 7. maí 2002, sem staðfestur var um annað en dráttarvexti með dómi Hæstaréttar 13. febrúar 2003 í málinu nr. 352/2002, var meðal annars komist að þeirri niðurstöðu að þrátt fyrir áðurnefndan fyrirvara í kaupsamningum hafi kaupendurnir ekki mátt búast við að raki í veggjum hússins væri svo mikill sem raun bar vitni og gallar í gluggum jafn stórfelldir og raunin varð. Þar sem sönnur hafi hins vegar ekki verið leiddar að því að seljandi hafi vitað um þessa galla á gluggum hússins var talið að kaupendur ættu ekki rétt á skaðabótum, en þeim var dæmdur afsláttur vegna þeirra að fjárhæð 568.500 krónur. Á sömu forsendum var stefndi dæmdur til að greiða 71.000 krónur í afslátt vegna galla á fínpússningu. Þá var hann einnig dæmdur til að greiða 84.000 krónur í afslátt vegna leynds galla á svalagólfi, þar sem honum tókst ekki að sanna að hann hefði upplýst kaupendur um þann galla. Í matsgerð hins dómkvadda manns 3. ágúst 2000 var lagt til að bætt yrði úr galla vegna útfellinga á útveggjum hússins með því að klæða húsið að utan og kostnaður við það metinn 1.315.200 krónur. Stefndi kvaðst hafa sagt kaupendum og fasteignasalanum frá því að þörf væri á að klæða húsið að utan. Ekki tókst honum að færa sönnur á það og var hann, að teknu meðal annars tilliti til þess að úrbæturnar myndu auka gæði hússins, dæmdur til að greiða kaupendunum afslátt er nam helmingi þeirrar fjárhæðar, 657.000 krónur. Með fyrrnefndum dómi Hæstaréttar var stefndi því dæmdur til að greiða kaupendunum samtals 1.380.500 krónur í afslátt vegna áðurnefndra galla með dráttarvöxtum frá 23. febrúar 2001 til greiðsludags auk málskostnaðar í héraði, 500.000 krónur, og fyrir Hæstarétti, 300.000 krónur.

II.

Í máli þessu krefur stefndi áfrýjendur um skaðabætur vegna tjóns, sem hann kveðst hafa orðið fyrir vegna vanrækslu og mistaka áfrýjandans J-kk-ef G-kk-ef við áðurnefnda sölu efri hæðar Smáragötu 4 í Vestmannaeyjum. Hafi J-kk-nf G-kk-nf annast söluna fyrir hönd og á ábyrgð áfrýjandans, Lögmanna Vestmannaeyjum ehf. Hann hafi hvorki gert söluyfirlit varðandi eignina né skoðað hana, eins og honum hafi borið að gera. Fyrirvarinn í kaupsamningnum um að raki væri í veggjum hafi verið settur þar að frumkvæði stefnda, en áfrýjandi hafi hins vegar ekkert frekar gert til að tryggja að réttar upplýsingar um gallana lægju fyrir við kaupin, t.d. með því að lýsa þeim nánar í söluyfirliti eða skoða eignina. Stefndi hafi upplýst hann um þá galla á eigninni sem honum voru kunnir. Vegna þessarar vanrækslu fasteignasalans hafi stefndi með áðurnefndum dómi Hæstaréttar verið dæmdur til að inna af hendi til kaupendanna afslátt samtals að fjárhæð 1.380.500 krónur vegna leyndra galla á eigninni. Einnig hafi hann þurft að greiða þeim dráttarvexti af þeirri fjárhæð, 677.792 krónur, málskostnað fyrir héraðsdómi, 500.000 krónur, dráttarvexti af þeim málskostnaði, 76.833 krónur, málskostnað fyrir Hæstarétti, 300.000 krónur og þóknun lögmanns síns, 644.073 krónur. Heildartjón hans nemi því samtals 3.579.198 krónum, sem sé stefnufjárhæðin í málinu. Áfrýjendur hafa mótmælt því að áfrýjandinn J-kk-nf G-kk-nf hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu eignarinnar. Þá hafna þeir því að tjón stefnda verði rakið til háttsemi áfrýjandans J-kk-ef G-kk-ef og telja að stefndi beri sönnunarbyrðina fyrir þeirri fullyrðingu sinni. Málsástæður aðila eru nánar raktar í héraðsdómi

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er fallist á að áfrýjandinn J-kk-nf G-kk-nf hafi með saknæmum hætti vanrækt starfsskyldur sínar sem fasteignasali með því að láta undir höfuð leggjast að semja söluyfirlit yfir eignina og skoða hana. Bera áfrýjendur skaðabótaábyrgð á því tjóni sem af þeirri háttsemi kann að leiða.

Eins og fyrr segir var stefndi dæmdur til að veita kaupendum eignarinnar tiltekinn afslátt vegna fjögurra leyndra galla á henni. Í fyrsta lagi vegna galla á gluggum, í öðru lagi á fínpússningu, í þriðja lagi á svalagólfi og í fjórða lagi vegna útfellinga á útveggjum. Heldur hann því fram að þar sem fasteignasalinn hafi vanrækt að tryggja að fyrir lægju ítarlegar upplýsingar um ástand eignarinnar við kaupin hafi stefndi orðið fyrir áðurgreindu tjóni. Stefndi hafi upplýst kaupendurna um þörf á að klæða húsið að utan, en honum hafi ekki tekist að sanna það í áðurnefndu dómsmáli, þar sem hvorki hafi legið fyrir söluyfirlit né lýsingar fasteignasalans á ástandi eignarinnar.

Í skýrslu sinni í fyrrgreindu dómsmáli bar stefndi að hann hafi hvorki vitað um galla á gluggum né fínpússningu og því hafi hann ekki getað upplýst kaupendurna um þá. Ljóst má vera af þessum framburði hans að við ákvörðun á söluverði fasteignarinnar hefur ekki verið tekið tillit til þessara galla. Hefur stefndi því ekki orðið fyrir tjóni þó að hann hafi síðar verið dæmdur til að veita afslátt vegna þeirra. Fram er komið að stefndi klæddi svalagólfið með timbri þar sem höggvið var upp úr því. Af framburði hans fyrir dómi í áðurnefndu máli verður ekki með vissu ráðið hvort hann teldi sig hafa upplýst fasteignasalann eða kaupendurna um þennan leynda galla. Þegar af þeirri ástæðu verða áfrýjendur ekki taldir bera ábyrgð á að stefndi hafi ekki getað fært sönnur á að kaupendurnir hafi verið upplýstir um þann galla.

Stefndi fullyrti í fyrrgreindri skýrslu að hann hafi tjáð H-kk-þgf H-kk-þgf, öðrum kaupanda eignarinnar, og fasteignasalanum að fram hafi komið í viðræðum stefnda og seljanda eignarinnar, er hann keypti hana á árinu 1987, að samkvæmt mati nafngreinds byggingartæknifræðings þyrfti að klæða húsið að utan. Samkvæmt 10. gr. þágildandi laga nr. 34/1986 um fasteigna- og skipasölu skyldi fasteignasali sem fengi eign til sölumeðferðar semja fyrir aðila rækilegt yfirlit yfir öll grundvallaratriði, sem máli skipta, til þess að gera sér glögga hugmynd um verð eignarinnar. Yfirlitið skyldi meðal annars geyma upplýsingar um galla sem kunnir væru á eigninni. Þessari skyldu sinnti áfrýjandinn J-kk-nf G-kk-nf ekki eins og að framan er rakið. Áfrýjendur verða því að bera hallann af sönnunarskorti á því hvaða upplýsingar stefndi veitti fasteignasalanum um galla á eigninni. Verður við það að miða að við ákvörðun á söluverði eignarinnar hafi verið tekið tillit til þess að klæða þyrfti húsið að utan, eins og stefndi heldur fram. Með því að stefndi þurfti jafnframt að veita kaupendum eignarinnar 657.000 króna afslátt vegna þessa galla hefur hann orðið fyrir tjóni er nemur þeirri fjárhæð, sem áfrýjendur bera skaðabótaábyrgð á. Að auki bera áfrýjendur ábyrgð á því tjóni stefnda, sem leiddi af því að hann þurfti samkvæmt áðurnefndum dómi Hæstaréttar 13. febrúar 2003 að greiða kaupendum eignarinnar dráttarvexti af þeirri fjárhæð sem nema 322.571 krónum. Fullt tilefni var af hálfu stefnda til að halda uppi vörnum að því er varðaði galla vegna útfellinga á útveggjum hússins í máli því sem kaupendur þess höfðuðu á hendur honum. Verða áfrýjendur því dæmdir til að greiða stefnda hluta málskostnaðarins í héraði og Hæstarétti auk hluta dráttarvaxta í héraði í því máli, sem að álitum verður talinn samtals 430.000 krónur. Krafa stefnda um þóknun lögmanns hans „v/dómsmálanna“ að fjárhæð 644.073 krónur er vanreifuð og verður henni hafnað. Áfrýjendur verða samkvæmt þessari niðurstöðu dæmdir til að greiða stefnda óskipt samtals 1.409.571 krónu með vöxtum eins og í dómsorði greinir.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað verður staðfest.

Rétt þykir að hver aðili beri sinn kostnað af málinu fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Áfrýjendur, J-kk-nf G-kk-nf V-kk-nf og Lögmenn Vestmannaeyjum ehf., greiði stefnda, B-kk-þgf A-kk-þgf, óskipt 1.409.571 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 19. febrúar 2003 til greiðsludags.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skal vera óraskað.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.