157/2007

P ehf. átti hæsta boð við nauðungarsölu á fasteign að Hvaleyrarbraut 22 í Hafnarfirði. Hann stóð ekki við boðið og var eignin seld þeim sem átti næsthæsta boð. S krafði P ehf. um bætur er námu mismuni á boði félagsins og því sem fékkst fyrir eignina. P ehf. hafnaði bótaskyldu og vísaði m.a. til þess að S hefði ekki gætt leiðbeiningarskyldu sinnar við uppboðið og því hefði fyrirsvarsmaður félagsins ekki gert sér grein fyrir að það yrði bundið við boð sitt og að mögulegt væri að krefja það bóta ef það stæði ekki við það. Ekki var talið sannað að kynning fyrir viðstöddum á almennum uppboðsskilmálum hefði farið fram eins og kveðið væri á um í 1. tölul. 2. mgr. 31. gr. laga nr. 90/1991. Þar sem þær reglur, sem P ehf. tilgreindi sérstaklega, komu jafnframt fram í lögum, sbr. 2. og 5. tölul. 1. mgr. 28. gr. og 4. mgr. 39. gr. laga nr. 90/1991, og að teknu tilliti til þess að um almennt þekktar meginreglur fjármunaréttar væri að ræða, var talið að P ehf. gæti ekki borið fyrir sig vanþekkingu á þeim. Þá var ekki fallist á að sú skylda hefði hvílt á S að leiðbeina P ehf. um að sýna aðgæslu þegar boð þess í eignina voru komin yfir 20 milljónir. Aðrar málsástæður P ehf. fyrir Hæstarétti þóttu of seint fram komnar og komu því ekki til álita. Með vísan til fyrrgreindra ákvæða laga nr. 90/1991 var fallist á kröfu S.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf, J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og P-kk-nf H-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 16. mars 2007. Hann krefst sýknu af kröfu stefnda auk málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Endanleg krafa stefnda er að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur, þó þannig að dæmdir verði dráttarvextir samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 250.000 krónum frá 14. mars til 22. mars 2006, af 500.000 krónum frá þeim degi til 22. maí 2006 en af 1.000.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst stefndi málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Við nauðungarsölu 1. febrúar 2006 á fasteigninni Hvaleyrarbraut 22, eignarhluta 0102, í Hafnarfirði, var áfrýjandi hæstbjóðandi. Þar sem hann stóð ekki við boð sitt var eignin seld þeim er átti næsthæsta boð. Í máli þessu er áfrýjandi krafinn bóta er nemur mismuni á boði hans og því sem fékkst endanlega fyrir eignina.

Nauðungarsölu fasteignarinnar hefur ekki verið hnekkt með úrlausn á grundvelli XIV. kafla laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Verður því lagt til grundvallar að nauðungarsalan sé gild. Áfrýjanda er eftir sem áður unnt að bera fyrir sig málsástæður er lúta að framkvæmd nauðungarsölunnar til stuðnings því að hann sé óbundinn af boði sínu og beri af þeim sökum ekki að greiða umkrafðar bætur fyrir að hafa ekki staðið við það.

Í fyrsta lagi telur áfrýjandi sig óbundinn af boði sínu þar sem uppboðsskilmálar hafi ekki verið kynntir á uppboðinu. Af þeim sökum hafi hann ekki gert sér grein fyrir því að hann yrði bundinn við boð sitt og að mögulegt væri að krefja hann bóta er næmu mismuni á boði hans og því sem fékkst endanlega fyrir eignina samkvæmt 5. mgr. 4. gr. auglýsingar nr. 41/1992 um almenna skilmála fyrir uppboðssölu á fasteignum o.fl.

Áður en boða er leitað í eign á uppboði skal eintak almennra skilmála að jafnaði liggja fyrir og meginefni þeirra kynnt viðstöddum ef þeim má ekki vera það kunnugt að fyrra bragði, sbr. 1. tölul. 2. mgr. 31. gr. laga nr. 90/1991. Skal þessa einnig gætt við framhaldsuppboð eftir því sem við á, sbr. 1. mgr. 36. gr. sömu laga, en hér var um slíkt uppboð að ræða. Í málinu er ekki sannað að þess háttar kynning hafi farið fram á hinum almennu skilmálum áður en boða var leitað.

Samkvæmt 28. gr. laga nr. 90/1991 setur dómsmálaráðherra almenna skilmála fyrir uppboðssölu á fasteignum. Samkvæmt 2. og 5. tölul. 1. mgr. 28. gr. skal í þeim meðal annars kveðið á um að þeir sem geri boð í eign séu bundnir við þau um tiltekinn tíma frá því uppboði lýkur og að verði vanefndir af hendi kaupanda geti sýslumaður haldið kaupunum upp á hann eða rift þeim og skuli kaupandi ábyrgjast allt tjón sem hlýst af vanefndum. Í 4. mgr. 39. gr. laganna er þessi regla áréttuð en þar er mælt svo fyrir að krefja megi þann sem vanefnir boð sitt um mismuninn á boðinu og því sem fæst endanlega fyrir eignina. Almennir skilmálar fyrir uppboðssölu á fasteignum o.fl. voru birtir í B-deild Stjórnartíðinda með auglýsingu nr. 41/1992 sem fyrr var nefnd.

Þær reglur skilmálanna, sem áfrýjandi tilgreinir sérstaklega að hann hafi ekki þekkt, koma jafnframt fram í lögum nr. 90/1991. Að þessu athuguðu og með vísan til þess að um almennt þekktar meginreglur fjármunaréttar er að ræða getur áfrýjandi ekki borið fyrir sig vanþekkingu á þeim, sbr. 2. mgr. 8. gr. laga nr. 15/2005 um Stjórnartíðindi og Lögbirtingarblað. Verður því ekki fallist á málsástæðu áfrýjanda sem að þessu lýtur.

Í öðru lagi telur áfrýjandi sig óbundinn af boði sínu þar sem löglærður fulltrúi sýslumanns, sem fór með framkvæmd uppboðsins, hafi ekki að eigin frumkvæði veitt honum leiðbeiningar í samræmi við almennar reglur réttarfars og vísar hann í því efni til 4. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Hafi fulltrúanum þannig borið að leiðbeina áfrýjanda um að sýna aðgæslu þegar boð hans í eignina voru komin yfir 20 milljón krónur.

Óumdeilt er í málinu að fyrirsvarsmaður áfrýjanda á uppboðinu leitaði ekki sérstaklega eftir leiðbeiningum hjá þeim fulltrúa sýslumanns, sem fór með framkvæmd nauðungarsölunnar, um reglur þær er gilda um hana. Verður skylda til leiðbeininga um framangreind atriði því ekki reist á 2. mgr. 14. gr. laga nr. 70/1996 um réttindi og skyldur starfsmanna ríkisins.

Almennar reglur rétttarfars gilda ekki um framkvæmd nauðungarsölu nema sérstaklega sé til þeirra vísað í lögum. Mælt er fyrir um leiðbeiningarskyldu sýslumanns við nauðungarsölu í 2. mgr. 21. gr. laga nr. 90/1991. Þar kemur fram að sýslumaður skuli, þegar hann tekur fyrir beiðni um nauðungarsölu, veita gerðaþola eða þeim sem mætir fyrir hans hönd, nauðsynlegar leiðbeiningar um réttarstöðu hans og kröfu gerðarbeiðanda á sama hátt og dómara í einkamáli ber að leiðbeina ólöglærðum málsaðila. Þar sem í lögunum er á hinn bóginn ekki mælt fyrir um samsvarandi leiðbeiningarskyldu gagnvart ólöglærðum bjóðendum eða öðrum þeim, sem viðstaddir eru uppboð, verður hún ekki talin vera fyrir hendi. Ekki verður því heldur fallist á þessa málsástæðu áfrýjanda.

Ekki verður séð að áfrýjandi hafi borið fyrir sig í héraði að hann væri óbundinn af boði sínu í eignina þar sem skilyrði fyrir samþykki sýslumanns á boðinu, um að greiðsla bærist fyrir tiltekinn tíma, hafi ekki verið fullnægt af hálfu áfrýjanda. Þá var þar ekki hreyft þeirri málsástæðu að sýslumaður hefði látið hjá liða að fara að fyrirmælum 2. mgr. 47. gr. laga nr. 90/1991 um að boða áfrýjanda til fyrirtöku þar sem ákveða átti hvort kaupunum yrði rift. Loks verður ekki séð að áfrýjandi hafi borið fyrir sig í héraði að ákvörðun um að krefja hann um bætur fyrir að standa ekki við boð sitt hafi ekki verið löglega tekin. Teljast þessar málsástæður of seint fram komnar, sbr. 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991, og koma því ekki til álita fyrir Hæstarétti.

Samkvæmt framansögðu verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms staðfest að öðru leyti en um vexti sem dæmdir verða í samræmi við breytta kröfu stefnda.

Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Áfrýjandi lagði fram greinargerð sína í héraði 5. júlí 2006. Þegar málið var tekið fyrir 27. september 2006 lagði stefndi fram bréf sitt til lögmanns síns sem hafði inni að halda „umsögn sýslumannsins í Hafnarfirði vegna máls E-942/2006“ eins og það var nefnt í bréfinu sjálfu. Bréf þetta hafði að geyma skrifleg andsvör við greinargerð áfrýjanda. Lög nr. 91/1991 leyfa ekki að lögð séu fram í einkamálum málflutningsskjöl af þessum toga, nema þingsókn stefnda hafi fallið niður, sbr. 3. mgr. 96. gr. laganna. Var framlagning skjalsins aðfinnsluverð.

Dómsorð:

Áfrýjandi, P. Jónsson ehf., greiði stefnda, sýslumanninum í Hafnarfirði, 1.000.000 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 250.000 krónum frá 14. mars til 22. mars 2006, af 500.000 krónum frá þeim degi til 22. maí 2006 en af 1.000.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað er óraskað.

Áfrýjandi greiði stefnda 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.