49/2017

Ö, R og V höfðuðu mál á hendur E og kröfðust aðallega riftunar á kaupsamningi þeirra um tiltekna fasteign, en til vara skaðabóta að tilgreindri fjárhæð vegna galla á eigninni. Í héraði var sakarefni málsins skipt og fyrst dæmt um riftunarkröfu Ö, R og V og viðurkenningu á skaðabótaskyldu E án fjárkröfu. Héraðsdómur taldi að skilyrði riftunar væru ekki uppfyllt og að Ö, R og V hefðu sakir tómlætis glatað rétti til að bera fyrir sig galla á eigninni. Var E því sýknaður af kröfum þeirra. Fyrir Hæstarétti féllu Ö, R og V frá riftunarkröfu sinni en kröfðust viðurkenningar á bótaskyldu E vegna „leyndra galla“ á eigninni. Hæstiréttur tók fram að leggja yrði þann skilning í kröfugerð Ö, R og V að hún væri í raun sú sama og þau hefðu haft uppi í héraði og lyti að viðurkenningu á skaðabótaskyldu E vegna galla á fasteigninni, sem rekja mætti til skemmda á þaki og sigs á gólfplötu. Samkvæmt matsgerð þeirri sem Ö, R og V höfðu stutt varakröfu sína um skaðabætur við, hefði fjárhæð hennar hins vegar aðeins tekið til kostnaðar af því að bæta úr galla vegna sigs hússins. Hefði því aldrei verið gerð krafa um skaðabætur vegna galla á þaki þess. Gætu Ö, R og V þegar af þeirri ástæðu ekki komið slíkri kröfu að í málinu þótt hún tæki aðeins til viðurkenningar á skaðabótaskyldu E en ekki greiðslu tiltekinnar fjárhæðar í bætur. Að því gættu en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms var hann staðfestur.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf og G-kvk-nf B-kvk-nf og V-kk-nf S-kk-nf fyrrverandi ríkissaksóknari.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 25. janúar 2017. Þau krefjast „viðurkenningar á bótaskyldu seljanda sbr. kaupsamningur dags. 24. október, 2011 vegna leyndra galla á fasteigninni Goðatún 32 í Garðabæ“. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Eins og fram kemur í hinum áfrýjaða dómi gerðu áfrýjendur aðallega þá kröfu í héraðsdómsstefnu að rift yrði kaupsamningi þeirra við stefnda frá 24. október 2011 um fasteignina Goðatún 32 í Garðabæ og hann dæmdur til að endurgreiða þeim kaupverð hennar, 37.000.000 krónur, með nánar tilgreindum vöxtum frá 20. apríl 2015 til greiðsludags. Til vara kröfðust áfrýjendur þess að stefnda yrði gert að greiða þeim 25.715.400 krónur með vöxtum eins og að framan greinir. Sú krafa, sem var studd við matsgerð dómkvaddra manna frá 20. apríl 2015, var um skaðabætur vegna ætlaðra galla á fasteigninni. Í þinghaldi í héraði 11. maí 2016 var fært í þingbók að dómari hafi ákveðið samkvæmt beiðni stefnda að skipta sakarefni í málinu þannig að fyrst yrði „fjallað um ætlaðan rétt stefnenda til riftunar á kaupsamningi 24. október 2011 um eignina Goðatún 32 og endurgreiðslu kaupverðs, eða skaðabótaskyldu stefnda á tjóni af völdum galla á þaki og sigs á gólfplötu.“ Í hinum áfrýjaða dómi var leyst úr kröfum áfrýjenda þessu til samræmis og stefndi sýknaður.

Fyrir Hæstarétti hafa áfrýjendur fallið frá aðalkröfu sinni um riftun kaupa og endurgreiðslu og stendur því eftir varakrafa þeirra að teknu tilliti til skiptingar sakarefnisins. Dómkrafa áfrýjenda fyrir Hæstarétti er víðtækari en varakrafa þeirra var í héraði, en að auki er krafa um viðurkenningu á skaðabótaskyldu „vegna leyndra galla“ án nánari tilgreiningar svo óákveðin að dómur yrði ekki felldur á hana. Verður að þessu virtu að leggja þann skilning í kröfu áfrýjenda hér fyrir dómi að hún sé í raun sú sama og höfð var uppi í héraði og lúti að því að viðurkennd verði skaðabótaskylda stefnda vegna galla á húsinu að Goðatúni 32, sem raktir verði annars vegar til skemmda á þaki og hins vegar til sigs á gólfplötu.

II

Áfrýjendur öfluðu fyrrnefndrar matsgerðar áður en mál þetta var höfðað. Í beiðni þeirra 8. október 2014 um dómkvaðningu matsmanna voru matsþolar sagðir vera Garðabær og stefndi, en tilefni hennar var lýst á þann veg að áfrýjendur teldu að „sig á íbúðarhúsnæði þeirra, Goðatúni 32, sé vegna vegaframkvæmda og lagningar holræsis sem fram fóru árið 2008“ og að „Garðabær beri ábyrgð á þeirri framkvæmd og að skemmdir á veggjum og gólfi á íbúðarhúsnæði þeirra sem komið hafa fram vegna sigs á húsi megi rekja beint til þeirra vegaframkvæmda og lagningar holræsis“. Þá sagði að stefnda væri „einnig gert að þola mat“ sökum þess að áfrýjendur teldu „að skemmdir á fasteign vera galla í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.“ Í beiðninni voru tilgreind í átta liðum þau atriði, sem leitað var matsgerðar um, og sneru þau öll að sigi á húsinu, þar á meðal hvort húsið væri ónýtt af þessum sökum og hver kostnaður yrði af framkvæmdum til að bæta úr þessum annmarka á því.

Til þessara atriða var tekin afstaða í matsgerðinni 20. apríl 2015 og meðal annars komist að þeirri niðurstöðu að „húsið í sjálfu sér sé ekki ónýtt, þ.e.a.s. kostnaður við lagfæringar er minni en kostnaður við nýbyggingu“, en heildarkostnaður af úrbótum var talinn nema 25.715.400 krónum. Þess er að geta að í matsgerðinni var lýst staðháttum á vettvangi með tilliti til skoðunar matsmanna 15. janúar 2015 og sagði í því sambandi meðal annars: „Við skoðun á þaki hússins kom í ljós að burðarvirki þess er mikið skemmt af fúa og myglu. Fyrir miðju húsi er burðarvirki þaksins nánast fallið saman og niður vegna fúa.“ Um þetta var ekkert fjallað frekar í matsgerðinni og náði mat á kostnaði af úrbótum á húsinu ekki til þessa atriðis. Þá er þess einnig að geta að skömmu eftir að matsmenn voru dómkvaddir gekk í Hæstarétti dómur 27. nóvember 2014 í máli nr. 93/2014, þar sem Garðabær var sýknaður af kröfu eiganda annarrar fasteignar við Goðatún um skaðabætur vegna skemmda á húsi af völdum sigs, sem haldið var fram að rekja mætti að hluta til þeirra framkvæmda sem greint var frá í matsbeiðni áfrýjenda. Af þessu tilefni var tekið fram í matsgerðinni að á matsfundi 8. janúar 2015 hafi áfrýjendur lýst yfir að nú væri lögð „meiri áhersla á ábyrgð fyrri eiganda“.

Í héraðsdómsstefnu var aðalkrafa áfrýjenda, sem þar kom fram um riftun á kaupunum, reist á því að með matsgerðinni 20. apríl 2015 hafi verið leiddir í ljós verulegir gallar á húsinu að Goðatúni 32, sem einkum tengdust sigi á því en einnig að þak væri „í slæmu ásigkomulagi og burðarvirki þess mikið skemmt af fúa og myglu“. Mætti ætla að stefnda hafi verið kunnugt um ástand þaksins, enda hafi hann klætt þakkant á meðan hann átti fasteignina, en við skoðun hennar fyrir kaupin hafi hann að auki tjáð áfrýjendum að „þakið væri nýuppgert“. Meðal annars með þessu hafi stefndi vanrækt að veita mikilvægar upplýsingar og gefið jafnframt rangar upplýsingar um ástand hússins, sbr. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Í rökstuðningi fyrir varakröfu áfrýjenda um skaðabætur voru þessi sömu atriði ítrekuð, en jafnframt lögð áhersla á galla, sem raktir yrðu til sigs á húsinu.

Þrátt fyrir framangreindan málatilbúnað í héraðsdómsstefnu verður að gæta að því að varakrafa áfrýjenda var um greiðslu skaðabóta að fjárhæð 25.715.400 krónur og var vísað um hana til matsgerðarinnar. Fjárhæð þessi tók samkvæmt matsgerðinni eingöngu til kostnaðar af því að bæta úr galla vegna sigs á húsinu að Goðatúni 32. Í málinu hefur þannig aldrei verið gerð krafa um skaðabætur vegna galla á þaki hússins og getur í því sambandi engu breytt misvísandi orðalag að því er þetta varðar í fyrrgreindri bókun í þingbók 11. maí 2016 um skiptingu sakarefnis. Þegar af þessari ástæðu geta áfrýjendur ekki komið slíkri kröfu að í málinu þótt hún taki aðeins til viðurkenningar á skaðabótaskyldu stefnda en ekki greiðslu tiltekinnar fjárhæðar í bætur. Af þessum sökum getur heldur engu breytt fyrir niðurstöðu málsins matsgerð dómkvadds manns 18. apríl 2017 um kostnað af úrbótum á ætluðum göllum á þaki hússins, sem áfrýjendur lögðu fyrir Hæstarétt 9. maí sama ár, degi áður en frestur til gagnaöflunar hér fyrir dómi var á enda.

Að gættu því, sem að framan segir, verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur með vísan til forsendna hans.

Áfrýjendum verður gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, Ö-kk-nf P-kk-nf V-kk-nf, R-x-x S-kvk-nf V-kvk-nf og V-kk-nf Í-kk-nf Ö-kk-nf, greiði óskipt stefnda, E-kk-þgf A-x-x E-x-x, 1.200.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.