336/2000

Með kaupsamningi 27. febrúar 1996 keypti S eignina Skeifuna 7 af J. Fljótlega eftir kaupin reis ágreiningur vegna efnda á samningnum. Samkomulag náðist um fjárhagslegt uppgjör, afsalsgerð og skaðabætur vegna meintra leyndra galla o.fl., en ekki var leyst úr ágreiningi varðandi umferðarrétt um næstu lóð. S höfðaði mál á hendur J og krafðist skaðabóta eða afsláttar, en héraðsdómur sýknaði hann. Hæstiréttur féllst á það með héraðsdómi að J ætti að vera sýkn af bótakröfu S vegna frekari lóðarréttinda, sem fylgja hafi átt húsinu, jarðvegsskipta, verðmætisrýrnunar á fasteigninni sem rekstrareiningu, kostnaðar og taps húsnæðis við aðgengisöflun að rampi og húsnæði í kjallara auk kostnaðar við lagfæringar og frágang pípulagna í húsinu. Bótakröfu vegna ágalla á brunavörnum samkvæmt athugasemdum eldvarnaeftirlits tveimur árum eftir kaupin var einnig hafnað, enda hefði vottorð þess um ágætt ástand eldvarna í húsinu legið fyrir þegar afsal var gefið út. Talið var, að síðari aðfinnsluefni eldvarnaeftirlitsins hefðu verið á þann veg að ríkari kröfur hefðu verið gerðar þá en tveimur árum fyrr. Við þær aðstæður og með sérstöku tilliti til þess að málsaðilar höfðu gagngert samið um að óska úttektar opinberra eftirlitsaðila um eldvarnir, áður en gengið yrði frá afsali, voru þessar aðfinnslur ekki taldar vera þess eðlis að um leynda galla hefði verið að ræða.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kvk-nf E-kvk-nf, H-kk-nf H-kk-nf og P-kk-nf K-x-x H-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 31. ágúst 2000. Hann krefst þess aðallega, að stefndi verði dæmdur til að greiða sér skaðabætur að fjárhæð 28.753.163 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 16.288.238 krónum frá 21. janúar 1999 en af 28.753.163 krónum frá 16. desember 2000 til greiðsludags. Til vara krefst áfrýjandi afsláttar að sömu fjárhæð og með sömu vöxtum. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandi hefur lagt nokkur ný gögn fyrir Hæstarétt og varða þau gatnagerðargjöld, jarðavegsskipti og flatarmál lóðar nr. 7 við Skeifuna í Reykjavík auk eldvarna. Þá hefur áfrýjandi lækkað fjárkröfu sína fyrir Hæstarétti um 76.800 krónur vegna breytingar á bótakröfu vegna jarðvegsskipta.

I.

Atvikum málsins og málsástæðum aðila er lýst í héraðsdómi. Með skírskotun til forsendna dómsins er staðfest úrlausn hans um það, að fyrirsvarsmenn áfrýjanda geti ekki borið fyrir sig galla á fasteigninni, sem þeir hefðu mátt sjá við skoðun ásamt sérfróðum ráðgjafa sínum. Þá er og fallist á þá túlkun héraðsdóms á samkomulagi málsaðila 1. nóvember 1996 um uppgjör, afsalsgerð og skaðabætur vegna meintra leyndra galla o.fl. vegna Skeifunnar 7 í Reykjavík, að það hafi ekki falið í sér endanlegar lyktir á þann veg, að áfrýjandi mætti ekki eftir það hafa uppi kröfur vegna galla, sem síðar kynnu að koma fram og ekki mátti sjá fyrir. Með sama hætti er fallist á það með héraðsdómi, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum, að stefndi eigi að vera sýkn af bótakröfu áfrýjanda vegna lóðarréttinda, sem fylgja hafi átt húsinu, jarðvegsskipta á norðurhluta lóðar, verðmætisrýrnunar á fasteigninni sem rekstrareiningu, kostnaðar og taps húsnæðis við aðgengisöflun að rampi og húsnæði í kjallara auk kostnaðar við lagfæringar og frágang pípulagna í húsinu.

II.

Með framhaldsstefnu í héraði voru settar fram nýjar kröfur á hendur stefnda og lutu þær eingöngu að eldvarnarþáttum fasteignarinnar Skeifunnar 7. Er í héraðsdóminum gerð nánari grein fyrir þessum atriðum og matsgerð dómkvaddra matsmanna, sem áfrýjandi hlutaðist til um að fá í því skyni að skoða og meta ófullnægjandi tilhögun eldvarna í húsinu í kjölfar athugasemda eldvarnaeftirlits Reykjavíkurborgar 13. október 1998, tveimur árum eftir að viðskiptum málsaðila um húseignina lauk.

Í 4. gr. kaupsamnings um Skeifuna 7 frá 29. febrúar 1996 sagði svo: „Hið selda afhendist í því ástandi sem brunamálaeftirlit gerir kröfur um vegna þeirrar starfsemi sem fram fer í húsnæðinu. Seljandi mun fá úttekt brunamálaeftirlits um athugasemdir á húsið og mun framkvæma lagfæringar samkvæmt kröfum yfirvalda á sinn kostnað fyrir 1/6 1996.” Að beiðni stefnda skoðaði Ó-kk-nf R. M-kk-nf eldvarnaeftirlitsmaður hluta eignarinnar, þ.e. kjallara og fyrstu hæð, og gerði 10. maí 1996 athugasemdir í átta liðum. Lutu fjórar þeirra að efni hurða og veggja að stigahúsi, rafmagnstöfluherbergi og flóttaleiðum og skyldu hurðir vera sjálflokandi. Ein athugasemd sneri að þéttingu allra leiðslu- og lagnagata milli brunahólfa og þrjár voru um handslökkvitæki, aðgengi á flóttaleiðum og neyðarlýsingu og ljósmerki í kjallara.

Í kjölfar þessara athugasemda eldvarnaeftirlitsins fékk stefndi Sökkul sf. til að vinna að umkröfðum úrbótum. Hinn 22. október 1996 fór fram lokaskoðun eldvarnaeftirlitsins á húsinu og í bréfi H-kk-ef G-kk-ef yfireldvarnaeftirlitsmanns til stefnda sama dag sagði eftirfarandi: „Við lokaskoðun á húseigninni Skeifan 7 þann 22.10.96 kom í ljós að búið er að uppfylla þær kröfur sem gerðar voru. Með tilliti til eldvarna er ástand húseignarinnar ÁGÆTT. Fyrir það þakkar Eldvarnaeftirlit Reykjavíkurborgar. Það er eindregin von okkar, að yður takist að halda því ástandi framvegis.”

Eins og áður greinir setti eldvarnaeftirlit Reykjavíkurborgar fram athugasemdir við áfrýjanda 13. október 1998 um ágalla á eldvörnum í Skeifunni 7 og voru þær í nítján liðum. Sjö athugasemdanna lutu að sömu atriðum og fram komu í athugasemdinni 10. maí 1996 og snertu klæðningu í stigahúsi, þéttingu leiðslu- og lagnagata, aðgengi á flóttaleiðum og opnun hurða á þeim og loks neyðarlýsingu og ljósmerki í kjallara. Sex athugaemdir voru um vöntun og fjölgun handslökkvitækja, óvirka hurðarpumpu, merkingar við brunaslöngur og slökkvitæki, aftengt brunaviðvörunarkerfi og þjálfun starfsfólks í meðferð slökkvibúnaðar o.fl. Segja má, að eftirfarandi sex athugasemdir hafi falið í sér nýjar eða auknar kröfur eldvarnaeftirlitsins:

1. Merkja skal björgunarop út á þak frá annarri hæð.

2. Hólfanir milli fyrirtækja skulu vera úr að minnsta kosti El-60 byggingarhlutum, þar með talið þak.

3. Við breytingar og endurbætur skulu allar klæðningar veggja vera í flokki 1.

4. Allar klæðningar í lofti og veggjum bakhúss austurhluta kjallara skulu vera í flokki 1.

5. Húsnæði í lið 4 er ekki í samræmi við samþykktar teikningar.

6. Þak bakbyggingar skal vera „a.m.k. El-60 byggingahlutar 6 metra út frá hærra húsi.”

III.

Skilja verður málflutning lögmanna málsaðila fyrir Hæstarétti svo, að við sölu Skeifunnar 7 hafi einhver starfsemi farið fram nánast í öllu húsinu, en önnur og þriðja hæð þess hafi verið í útleigu. Ekki liggur ljóst fyrir, hvers vegna úttekt eldvarnaeftirlitsins í maí 1996 tók eingöngu til fyrstu hæðar og kjallara hússins en ekki allrar fasteignarinnar. Í framburði B-kk-ef K-kk-ef sviðsstjóra forvarnarsviðs slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins fyrir héraðsdómi kom fram, að byggingin hefði öll verið skoðuð á árinu 1991 og sömu kröfur hefðu þá verið gerðar og síðar. Af hálfu stefnda er jafnframt á það bent, að álitamál um eldvarnir, sem um er fjallað í þessu máli, varði öll fyrstu hæðina og kjallara hússins en ekki aðrar hæðir. Lögmaður áfrýjanda tók að nokkru undir það við málflutning fyrir Hæstarétti en taldi þó, að aðfinnslur eldvarnaeftirlitsins 1998 um stigahús og hurðir tækju til allra hæða.

Þegar stefndi gaf út afsal fyrir húseigninni 1. nóvember 1996 lá fyrir framangreint vottorð um ágætt ástand eldvarna í húsinu. Ekki er annað fram komið en að áfrýjanda hafi sem kaupanda þess verið eða mátt vera kunnugt um, í hverju ábendingar eldvarnaeftirlitsins 10. maí 1996 höfðu falist og hvernig stefndi hafði brugðist við þeim í samræmi við skuldbindingar í kaupsamningi. Því var eðlilegt, að samningsaðilar litu svo á, að ákvæði kaupsamningsins um eldvarnir hefði verið fullnægt, en samkomulag þeirra á afsalsdegi um uppgjör og skaðabætur vegna meintra leyndra galla, sem áður er nefnt, tók ekki til krafna um brunavarnir.

Aðfinnsluefni eldvarnaeftirlitsins 13. október 1998 voru á þann veg, að þau gat eftirlitið haft uppi við fyrri skoðun, ef þá hefði verið talin ástæða til, en ekki er í ljós leitt, að sérstakar breytingar áfrýjanda á húsnæðinu fyrir úttektina hafi kallað á aðfinnslur af því tagi, sem þar komu fram. Verður því að leggja til grundvallar dómi, að ríkari kröfur hafi verið gerðar af hálfu eldvarnaeftirlitsins í október 1998 en tveimur árum fyrr. Við þær aðstæður og með sérstöku tilliti til þess, að málsaðilar sömdu gagngert um það að óska úttektar opinberra eftirlitsaðila um eldvarnir, áður en gengið yrði frá afsali fasteignarinnar, verða þessar aðfinnslur ekki taldar vera þess eðlis, að um leynda galla hennar verði talið að ræða.

Samkvæmt framansögðu verður stefndi sýknaður af öllum kröfum áfrýjanda.

Rétt þykir, að áfrýjandi greiði stefnda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn verður í einu lagi, eins og nánar greinir í dómsorði.

D ó m s o r ð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Áfrýjandi, Skeifan ehf., greiði stefnda, Jóni Péturssyni ehf., 800.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.