379/2015

F höfðaði mál gegn FL og krafðist þess að felld yrði úr gildi veðsetning í fasteign hennar sem sett hafði verið til tryggingar skuld samkvæmt veðskuldabréfi útgefnu af Ó. Talið var að FL hefði brotið gegn 9. grein lánareglna sjóðsins með því að heimila lánveitingu gegn veði í fasteign F þar sem hún var ekki skyld lántaka. Af þeim sökum hefði F notið lakari réttarverndar en skyldmenni lántaka, þar sem í þeim tilvikum bar að leggja fram yfirlýsingu þess sem veðsetningu heimilaði um að hann gerði sér grein fyrir skuldbindingum sínum. Þá lægi fyrir að FL hefði ekki óskað eftir greiðslumati á lántaka eins og hann gat áskilið sér samkvæmt 10. gr. lánareglnanna. Meðal annars að virtum atvikum við samningsgerð, þar á meðal því hversu hátt hlutfall lánsfjárhæðin var af söluvirði fasteignar F, og aðstöðumun aðila var talið að F hefði sýnt fram á að ósanngjarnt væri og andstætt góðri viðskiptavenju af hálfu FL að bera fyrir sig samþykki F við að veðsetja fasteign sína, sbr. 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, enda hefði FL brotið í bága við lánareglur sínar við lánveitinguna og ekki skeytt um þær skyldur sem á sjóðnum hefðu hvílt um vönduð vinnubrögð við lánveitingar. Var krafa F því tekin til greina. Jafnframt var fallist á kröfu hennar um að FL yrði gert að aflýsa veðskuldabréfinu af eignarhluta hennar að viðlögðum dagsektum.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma H-kk-nf I. J-kk-nf hæstaréttardómari og G-kvk-nf E-kvk-nf og I-kvk-nf E-kvk-nf settir hæstaréttardómarar.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 4. júní 2015. Hún krefst þess að felld verði úr gildi veðsetning eignarhluta hennar í fasteigninni Sunnubraut 15 í Reykjanesbæ, fastanúmer 209-0840, til tryggingar skuld Ó-kvk-ef H-kvk-ef E-kvk-ef við stefnda samkvæmt veðskuldabréfi útgefnu 3. apríl 2008 að höfuðstól 9.800.000 krónur og að allar skuldbindingar hennar samkvæmt veðskuldabréfinu verði felldar úr gildi. Þá krefst hún þess að stefnda verði gert að aflétta veðskuldabréfinu af eignarhluta hennar í fasteigninni innan 15 daga frá dómsuppsögu að viðlögðum 25.000 króna dagsektum frá þeim tíma þar til aflétting fer fram. Loks krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti án tillits til gjafsóknar sem henni hefur verið veitt.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Í máli þessu krefst áfrýjandi þess að felld verði úr gildi veðsetning í fasteign hennar að Sunnubraut 15 í Reykjanesbæ, sem sett var til tryggingar skuld samkvæmt veðskuldabréfi útgefnu af Ó-kvk-þgf H-kvk-þgf E-kvk-þgf 3. apríl 2008. Um málsástæður og lagarök að baki kröfunni vísar áfrýjandi einkum til 9. greinar lánareglna stefnda og 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga.

Í áðurnefndu ákvæði lánareglna stefnda, sem tóku gildi 1. janúar 2008, sagði að lán væru eingöngu veitt gegn veði í íbúðarhúsnæði sem umsækjandi ætti eða væri að kaupa. Heimilt væri þó að lána gegn veði í íbúðarhúsnæði sem skyldmenni lántaka ætti, enda væri lögð fram skrifleg yfirlýsing þess aðila um að hann gerði sér grein fyrir þeim skuldbindingum sem hann væri að taka á sig. Þá sagði í 10. grein reglnanna að sjóðurinn áskildi sér rétt til að óska eftir skuldayfirliti og greiðslumati lánastofnunar vegna umsóknarinnar. Væri skuldastaða með þeim hætti að vafi væri á greiðsluhæfi lántaka gæti sjóðurinn lækkað umbeðna lánsfjárhæð eða hafnað lánveitingu.

II

Í skýrslu sinni fyrir héraðsdómi skýrði fyrrnefnd Ó-kvk-nf H-kvk-nf E-kvk-nf svo frá um aðdraganda þess að stefndi veitti henni lán samkvæmt veðskuldabréfinu að hún hafi ásamt manni sínum ákveðið að kaupa sér stærri fasteign vegna fjölgunar í fjölskyldunni. Hafi þau bæði verið með mjög góða vinnu og séð fram á að þau gætu látið af þessu verða. Þau hafi því gert tilboð í tilgreinda fasteign og leitað til stefnda í því skyni að fá „auka fjármögnun“. Þar sem fasteignin ,,dygði ekki fyrir veðunum“ hafi verið gerð sú krafa af hálfu stefnda að lánið yrði tryggt með veði þriðja manns. Í framhaldinu hafi faðir sinn rætt þetta við áfrýjanda og tjáð henni að ekki gæti orðið af umræddum fasteignakaupum og hafi áfrýjandi þá boðist til að lána ,,húsið sitt til veðsetningar.“ Sér vitandi hafi stefndi ekki gert neina könnun á greiðslugetu vitnisins og hafi hún ekki ritað undir greiðslumat. Vitnið kvaðst vita til þess að stefndi hafi ekki upplýst áfrýjanda um þá áhættu sem fólst í lánveitingunni og hafi áfrýjandi ritað undir veðskuldabréfið á heimili systur vitnisins. Vitnið kvaðst aldrei hafa rætt við áfrýjanda um ábyrgðina sem hún tók á sig. Hún hafi þó sagt við áfrýjanda, þegar hún skrifaði undir skuldabréfið, að þau myndu ekki ,,bregðast“ henni. Þau hafi ekki haft neina getu eða þekkingu til þess að útskýra fyrir áfrýjanda hvað myndi gerast ef þau gætu ekki greitt af láninu. Áfrýjandi hafi heimilað veðsetninguna af ,,góðmennsku“. Hún kvað áfrýjanda hafa verið nágranna sinn og fjölskyldu sinnar. Mikill samgangur hafi verið þeirra í milli og þótt vitnið væri ekki blóðskyld áfrýjanda hafi vitnið litið á hana sem einn af sínum nánustu ættingjum. Áfrýjandi væri algjör einstæðingur, hún hefði ,,rétt nóg fyrir sjálfa sig að versla í matinn“. Vitnið kvaðst hafa misst vinnuna í kjölfar bankahrunsins og hafi hún flust til Noregs ásamt fjölskyldu sinni í lok október 2011. Hún hafi ásamt manni sínum sótt um greiðsluaðlögun til Umboðsmanns skuldara árið 2010.

III

Svo sem rakið hefur verið var kveðið á um það í 9. grein lánareglna stefnda að lán væru eingöngu veitt gegn veði í íbúðarhúsnæði sem umsækjandi ætti eða væri að kaupa, en heimilt væri þó að lána gegn veði í íbúðarhúsnæði sem skyldmenni lántaka ætti, enda væri lögð fram skrifleg yfirlýsing þess aðila um að hann gerði sér grein fyrir þeim skuldbindingum sem hann væri að taka á sig. Fyrir liggur í málinu að stefndi gekk ekki úr skugga um hvort áfrýjandi væri skyldmenni lántaka og að sjóðnum væri því heimilt að lána gegn veði í húsnæði hennar. Braut stefndi því gegn fyrrnefndri lánareglu sinni með því að heimila lánveitingu gegn veði í fasteign áfrýjanda, sem ekki er skyld lántaka. Af þeim sökum naut hún lakari réttarverndar en skyldmenni lántaka, þar sem í þeim tilvikum bar að leggja fram yfirlýsingu þess sem veðsetningu heimilaði um að hann gerði sér grein fyrir skuldbindingum sínum. Að auki er ágreiningslaust að stefndi óskaði ekki eftir greiðslumati lánastofnunar á lántaka, eins og hann gat áskilið sér samkvæmt 10. grein reglnanna, og þá eftir atvikum lækkað umbeðna lánsfjárhæð eða hafnað lánveitingu. Framangreint leiðir þó ekki sjálfkrafa til ógildingar á loforði áfrýjanda um veðsetningu fasteignar sinnar til tryggingar láninu, heldur verður að sýna fram á að ósanngjarnt sé eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera loforðið fyrir sig og skal við mat á því líta til efnis samnings, atvika við samningsgerð, stöðu aðila við hana og atvika sem síðar komu til, sbr. 2. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936.

IV

Í fyrsta lagi ber að líta til efnis samnings, en í máli því sem hér er til úrlausnar var um að ræða samþykki áfrýjanda fyrir því að tryggja mætti skuldabréf sem lántaki hafði gefið út til stefnda með veði í fasteign áfrýjanda. Af skýrslu lántaka fyrir héraðsdómi verður ráðið að áfrýjandi hafði engin samskipti við stefnda í tengslum við veðsetningu eignar sinnar og hafði hún því enga aðkomu að efni samningsins, en skuldabréfið undirritaði hún að sögn lántaka á heimili systur lántaka.

Í öðru lagi ber að líta til atvika við samningsgerð. Á þeim tíma sem samningurinn var gerður var áfrýjandi nágrannakona lántaka, rúmlega sjötug að aldri. Samkvæmt vætti lántaka var áfrýjandi algjör einstæðingur sem bjó við kröpp kjör. Í skýrslugjöf fyrir héraðsdómi kvað lántaki að frumkvæði að veðsetningu fasteignarinnar hafi komið frá áfrýjanda sjálfri. Áfrýjandi, sem nú er haldin Alzheimer sjúkdómi, kom ekki fyrir héraðsdóm til að gefa skýrslu, en framangreindri staðhæfingu hefur verið mótmælt af hennar hálfu. Liggur því ekki ótvírætt fyrir hver aðdragandi veðsetningarinnar var. Höfuðstóll veðskuldabréfsins sem tryggt var með veði í fasteign áfrýjanda nam 9.800.000 krónum, en á þeim tíma er lánið var veitt í apríl 2008 var fasteignamat eignarinnar 15.912.000 krónur og sölumat 15.400.000 krónur. Fjárhæð lánsins nam því 63.6% af söluverði fasteignarinnar og 61.6% af fasteignamati hennar. Ágreiningslaust er að áfrýjandi naut einskis af láninu, heldur var því varið til að greiða kaupverð fasteignar sem lántaki og maður hennar voru að festa kaup á. Þá er fram komið að áfrýjandi var ekki upplýst fyrirfram um hvaða skuldbindingu hún tæki á sig með því að heimila veðsetningu fasteignar sinnar og að veiting lánsins gegn veði í fasteigninni færi í bága við lánareglur stefnda. Jafnframt er ágreiningslaust að ekki lá fyrir greiðslumat á lántaka við lánveitinguna.

Í þriðja lagi ber að líta til stöðu samningsaðila. Áfrýjandi er einstaklingur og hefur ekkert komið fram í málinu um að hún hafi búið yfir sérstakri þekkingu á þessu sviði. Stefndi er á hinn bóginn lífeyrissjóður sem hefur, eins og lánareglur hans bera vitni um, yfir að ráða starfsmönnum með þekkingu á lánastarfsemi. Á sjóðnum hvíldu því ótvírætt skyldur til að viðhafa vönduð vinnubrögð í lögskiptum sínum, þar á meðal að ganga úr skugga um að lánveitingin samrýmdist reglum þeim sem sjóðurinn hafði sett sér um veðsetningu fasteigna í eigu annarra en lántaka, ekki síst í ljósi þess að lánsfjárhæðin nam rúmlega 60% af söluverðmæti fasteignarinnar.

Í fjórða lagi ber að líta til atvika sem síðar komu til. Þótt ekki liggi fyrir í málinu upplýsingar um núvirði fasteignar áfrýjanda er fram komið að uppreiknuð fjárhæð lánsins, miðað við 5. maí 2014, nam 16.691.775 krónum. Þá liggur fyrir að áfrýjandi, sem er á áttugasta aldursári, glímir nú við alvarlega heilabilun.

Þegar allt framangreint er virt heildstætt hefur áfrýjandi sýnt fram á að ósanngjarnt sé og andstætt góðri viðskiptavenju af hálfu stefnda að bera fyrir sig samþykki áfrýjanda við að veðsetja fasteign sína til tryggingar skuldum Ó-kvk-ef H-kvk-ef E-kvk-ef, enda braut stefndi í bága við lánareglur sínar við lánveitinguna og skeytti ekki um þær skyldur sem á sjóðnum hvíldu um vönduð vinnubrögð við lánveitingar. Að öllu þessu virtu verða kröfur áfrýjanda teknar til greina eins og nánar segir í dómsorði.

Eftir þessum málsúrslitum verður stefnda gert að greiða áfrýjanda 600.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti sem renni í ríkissjóð. Ákvæði héraðsdóms um málskostnað og gjafsóknarkostnað áfrýjanda verða staðfest, en um gjafsóknarkostnað hennar fyrir Hæstarétti fer samkvæmt því sem segir í dómsorði.

Dómsorð:

Veðsetning eignarhluta áfrýjanda, F-kvk-ef G-kvk-ef, í fasteigninni Sunnubraut 15 í Reykjanesbæ, fastanúmer 209-0840, til tryggingar skuld Ó-kvk-ef H-kvk-ef E-kvk-ef við stefnda, Festu lífeyrissjóð, samkvæmt veðskuldabréfi útgefnu 3. apríl 2008 að höfuðstól 9.800.000 krónur, er ógilt. Stefnda er gert að aflétta veðskuldabréfinu af eignarhluta áfrýjanda að viðlögðum dagsektum að fjárhæð 25.000 krónur sem falli á frá 4. mars 2016 hafi skyldunni ekki verið fullnægt fyrir þann tíma.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað og gjafsóknarkostnað áfrýjanda skulu vera óröskuð.

Stefndi greiði 600.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti sem renni í ríkissjóð.

Allur gjafsóknarkostnaður áfrýjanda fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hennar, 600.000 krónur.