379/2008

A og Þ keyptu fasteign af S í fjöleignarhúsi. Töldu þau að fram hefðu komið gallar á séreignarhluta fasteignarinnar og kröfðust skaðabóta eða afsláttar fyrir héraðsdómi. Kröfu sína reistu þau á matsgerð dómkvaddra matsmanna og framhaldsmatsgerð þeirra. Við rekstur málsins aflaði S yfirmatsgerðar. Niðurstaða héraðsdóms var reist á matsgerðum þessum, sem voru að mestu efnislega samhljóða. Krafa A og Þ fyrir Hæstarétti greindist í fimm liði. Fjórir þeirra voru reistir á niðurstöðum í undirmatsgerð um kostnað við endurbætur á tilgreindum annmörkum á fasteigninni. Fimmti liður kröfunnar var einnig reistur á undirmatsgerð og laut að tjóni sem A og Þ töldu felast í vinnutapi þeirra og kostnaði við leigu á húsnæði á meðan viðgerðir stæðu. S var sýknaður af kröfu A og Þ um skaðabætur vegna skemmda á parketi, þar sem ekki var talið sýnt fram á að orsakir þess að parketið hefði losnað af gólfum í nánast öllum rýmum íbúðarinnar væru á ábyrgð S. Fallist var á forsendur og niðurstöðu hins áfrýjaða dóms um að skemmdir á gleri í gluggum íbúðarinnar væru galli sem S bæri ábyrgð á. Þá var jafnframt fallist á forsendur og niðurstöðu héraðsdóms um að galli á hljóðeinangrun íbúðarinnar teldist galli á ábyrgð S. Var S einnig dæmdur til að greiða bætur vegna kostnaðar við að koma í kring úrbótum á ófullnægjandi hljóðeinangrun. Loks var fallist á niðurstöðu héraðsdóms að nauðsynlegt væri að mála flest rými íbúðarinnar eftir að endurbætur á hljóðeinangrun hefðu farið fram. Var talið hæfilegt að S bætti A og Þ það tjón þó þannig að einungis yrði miðað við að máluð yrði ein umferð. A og Þ voru hins vegar ekki talin hafa fært sönnur að því að hvaða marki þau töpuðu launatekjum vegna umsjónar með þeim endurbótum sem um ræddi. Var ekki vikið frá þeirri meginreglu að tjónþoli þurfi að sanna tjón sitt svo hann geti krafið þann sem hann telur bera ábyrgð á því um skaðabætur. Var þeim kröfulið því hafnað. Tjón A og Þ vegna leigu á öðru húsnæði á meðan endurbætur á göllum ættu sér stað var talið óbeint tjón, sbr. b. lið 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Samkvæmt 1. og 2. mgr. 43. gr. laganna er saknæm háttsemi seljanda skilyrði þess að slíkt tjón verði bætt. Ekki var talið að rennt hefði verið stoðum undir að því skilyrði væri fullnægt og kröfuliður þessi var ekki reistur á öðrum ákvæðum sem leiða kynnu til skaðabótaréttar hans vegna þessa tjóns. S var því sýknaður af kröfum um kostnað vegna leigu á öðru húsnæði.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf settur hæstaréttardómari.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 11. júlí 2008. Þau krefjast þess að gagnáfrýjandi verði dæmdur til að greiða 12.486.400 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 11. mars 2006 til greiðsludags. Til vara krefjast þau dráttarvaxta af 12.012.400 krónum frá 21. september 2006 til 14. október 2006, en af 12.486.400 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefjast aðaláfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði fyrir sitt leyti 23. september 2008. Hann krefst sýknu af kröfu aðaláfrýjenda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I

Málsatvikum er lýst í hinum áfrýjaða dómi. Eins og þar greinir telja aðaláfrýjendur að fram hafi komið gallar á séreignarhluta fasteignar þeirrar, sem þau keyptu af gagnáfrýjanda 4. janúar 2005 á 9. og 10. hæð í fjöleignarhúsinu nr. 33 við Lindargötu í Reykjavík. Meintir gallar á sameign hússins eru ekki til umfjöllunar í máli þessu. Kröfu sína fyrir héraðsdómi um skaðabætur eða afslátt reistu aðaláfrýjendur á matsgerð dómkvaddra manna 12. júlí 2006 og framhaldsmatsgerð þeirra. Við rekstur málsins þar fyrir dómi aflaði gagnáfrýjandi yfirmatsgerðar. Héraðsdómur var auk embættisdómara skipaður tveimur sérfróðum meðdómsmönnum. Niðurstaða dómsins er reist á matsgerðum þessum, sem eru að mestu efnislega samhljóða. Þegar á milli skilur styðst héraðsdómur við niðurstöður í yfirmatsgerð.

Í matsgerð undirmatsmanna kemur fram að þeir séu ekki sérfróðir um hljóðvist í íbúðarhúsum. Þeir hafi því leitað til S-kk-ef G-kk-ef, tæknifræðings hjá verkfræðistofunni Hönnun hf., vegna sérfræðiþekkingar hans á því sviði, og falið honum að annast rannsóknir á hljóðvist í íbúð aðaláfrýjenda og semja svör við spurningum í framhaldsmatsbeiðni um ,,hljóðbærni og hljóðeinangrun“. Lýsa matsmenn því að niðurstaða þessa sérfræðings og samstarfsmanna hans sé ,,bæði ítarleg og vönduð og telst hluti matsgerðar þessarar sem matsmenn bera fulla ábyrgð á.“ Hljóðvistarskýrsla sú, sem um ræðir, var unnin af sérfræðingi, sem ekki hafði verið dómkvaddur til starfans. Skýrslan er því ekki matsgerð eða hluti hennar í skilningi IX. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Dómstólar meta sönnunargildi þessa skjals á grundvelli 1. mgr. 44. gr. laga nr. 91/1991. Við það mat skiptir meðal annars máli, að gagnáfrýjandi andmælti ekki ákvörðun matsmanna um að leita til sérfræðings um hljóðvist vegna spurninga í framhaldsbeiðni, er að því lutu, sérfræðingurinn og samstarfsmenn hans mættu á þrjá matsfundi til að sinna mælingum en þar mætti einnig fulltrúi gagnáfrýjanda, sem átti þess kost að gæta hagsmuna hans. Einnig skiptir máli að yfirmatsmenn töldu rétt að leggja skýrsluna til grundvallar afstöðu sinni til spurninga er lutu að hljóðvist og að sérfræðingur sá, sem um getur, gaf skýrslu fyrir héraðsdómi. Með vísan til þessara atriða verður fallist á mat héraðsdóms á sönnunargildi skýrslunnar.

II

Krafa aðaláfrýjenda fyrir Hæstarétti greinist í fimm liði. Fjórir þeirra eru reistir á niðurstöðum í undirmatsgerð um kostnað við endurbætur á tilgreindum annmörkum á fasteigninni. Um er að ræða kröfu vegna skemmda á parketi 5.711.800 krónur, vegna skemmda á rúðugleri 3.723.900 krónur, vegna ófullnægjandi hljóðeinangrunar 1.076.700 krónur og kostnað við að mála íbúðina að endurbótum loknum 474.000 krónur. Fimmti liður kröfu aðaláfrýjenda að fjárhæð 1.500.000 krónur er einnig reistur á undirmatsgerð og lýtur að tjóni sem aðaláfrýjendur telja felast í vinnutekjutapi þeirra og kostnaði við að leigja húsnæði á meðan viðgerðir standa. Samtals nemur krafan 12.486.400 krónum.

Aðaláfrýjendur vísa um rétt sinn til skaðabóta meðal annars til almennu reglunnar í 37. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, en þar er að finna vísun til einstakra ákvæða laganna og viðeigandi vanefndaúrræða vegna galla. Við mat á rétti aðaláfrýjenda til skaðabóta verður litið til þess að fasteignakaup þau, sem um ræðir, teljast vera neytendakaup, sbr. 6. gr. laganna, fasteignin var keypt ný og hún kynnt og seld sem vel hönnuð og vönduð eign. Meginregluna um rétt til skaðabóta vegna galla á fasteign er að finna í 43. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt henni ber gagnáfrýjandi hlutlæga ábyrgð vegna beins tjóns aðaláfrýjenda, að því tilskyldu að þau sanni að um galla í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002 sé að ræða og þeir verði raktir til atvika sem gagnáfrýjandi ber ábyrgð á. Auk þess þurfa önnur almenn og sérstök skilyrði skaðabóta að vera fyrir hendi.

Að því marki, sem krafa aðaláfrýjenda um skaðabætur tekur til óbeins tjóns þurfa þau, samkvæmt 1. og 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002, að sanna að það verði rakið til saknæmrar háttsemi gagnáfrýjanda.

III

Krafa aðaláfrýjenda um skaðabætur 5.711.800 krónur vegna skemmda á parketi er vegna beins tjóns þeirra sem nemur metnum kostnaði við að bæta úr ágallanum. Ekki er deilt um að parket hafi losnað af gólfum í nánast öllum rýmum íbúðar aðaláfrýjenda þótt mismikið sé. Bæði í undir- og yfirmatsgerðum er lagt til grundvallar að fjarlægja þurfi allt parketið af gólfum íbúðarinnar og alla gólflista, gera við yfirborð gólfílagna og leggja nýtt parket eftir undirbúningsvinnu, sem lýst er í matsgerðunum. Undir- og yfirmatsmenn greinir á um orsakir þess að parketið losnaði frá gólfum íbúðarinnar. Fallist er á með héraðsdómi, sem styðst við niðurstöður yfirmatsmanna, að ekki sé sýnt fram á að orsakir þess að parketið losnaði séu á ábyrgð gagnáfrýjanda. Verður hann því sýknaður af þessum kröfulið.

Aðaláfrýjendur krefjast skaðabóta vegna skemmda á gleri í gluggum íbúðarinnar 3.723.900 krónur. Fallist er á forsendur og niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að um sé að ræða galla sem gagnáfrýjandi beri ábyrgð á. Sýknukrafa hans er á því reist að ekki sé ljóst hve skipta þurfi um margar rúður og að aðaláfrýjendur hafi ekki reifað nægilega og rökstutt að skipta þurfi um þær allar. Í málflutningi gagnáfrýjanda fyrir Hæstarétti var einnig áréttað að hann teldi sig eiga rétt á að bæta úr þessum galla þegar endanlega lægi fyrir hversu margar rúður þyrfti að skipta um. Fallist er á þá niðurstöðu héraðsdóms, sem styðst við matsgerðirnar, að skipta þurfi um allar rúður í íbúð aðaláfrýjenda. Þau kröfðust þess með bréfi 7. október 2005 að gagnáfrýjandi skipti um allar rúður í íbúðinni og lyki því verki innan tveggja vikna. Við þeirri kröfu hefur gagnáfrýjandi ekki orðið. Í 3. mgr. 39. gr. laga nr. 40/2002 er mælt fyrir um að úrbætur á galla sem kaupandi gerir kröfu um skuli fara fram innan hæfilegs tíma. Gagnáfrýjandi hefur ekki bætt úr þeim galla, sem um ræðir, og tilboð hans um úrbætur hafa verið ófullnægjandi og utan þess frests sem áskilinn er í framangreindu ákvæði. Tjón aðaláfrýjenda, sem þau eiga rétt á að fá bætt samkvæmt 1. mgr. 43. gr., sbr. og 4. mgr. 39. gr., laga nr. 40/2002, er beint tjón og er fallist á niðurstöður héraðsdóms um fjárhæð skaðabótanna 3.492.644 krónur.

Þá krefjast aðaláfrýjendur skaðabóta vegna galla á hljóðeinangrun íbúðarinnar. Fallist er á forsendur og niðurstöðu héraðsdóms að um sé að ræða galla, sem gagnáfrýjandi beri ábyrgð á. Kostnaður við úrbætur er beint tjón, sem aðaláfrýjendur eiga rétt á að fá bætt samkvæmt 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Í héraðsdómi, sem að þessu leyti er reistur á matsgerðum, að teknu tilliti til þess að stærð flatarins sem um ræðir er talin vera 163 fermetrar, er fjárhæð skaðabóta miðuð við að parket verði fjarlægt og nýtt límt á þar til gerðan dúk, sem límdur verði á anhydritlögn á gólfunum. Telur héraðsdómur að hæfilega bætur vegna þessa, að teknu tilliti til endurgreiðslu 60% virðisaukaskatts á vinnu sem framkvæmd er á byggingarstað, sé 600.606 krónur. Ekki er við mat á framangreindri fjárhæð tekið tillit til þess að óhjákvæmilegt er að taka upp parketið sem fyrir er til að gera megi þessar úrbætur. Parketið þarf svo að leggja aftur. Áður hefur verið komist að þeirri niðurstöðu að gallar á parketi séu ekki á ábyrgð gagnáfrýjanda og hann verði því hvorki dæmdur til greiðslu skaðabóta vegna kostnaðar við að fjarlægja það og kaupa og leggja nýtt né vegna kostnaðar við aðrar aðgerðir sem af því leiða. Aðaláfrýjendur fá á hinn bóginn beint tjón sitt vegna kostnaðar við úrbætur á gallaðri hljóðeinangrun ekki bætt nema tekið sé tillit til kostnaðar vegna vinnu við að fjarlægja parketið og leggja aftur. Gagnáfrýjandi átti með sanngirni að geta séð fyrir að slíkur kostnaður gæti hlotist af ef galli kæmi fram í hljóðeinangrun íbúða í húsinu, sbr. 1. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002. Verður hann því einnig dæmdur til að greiða bætur sem teljast hæfilegar 1.000.000 krónur vegna kostnaðar við að koma í kring úrbótum á ófullnægjandi hljóðeinangrun. Samtals verða aðaláfrýjendum dæmdar bætur vegna þessa kröfuliðar, 1.600.606 krónur.

Aðaláfrýjendur gera einnig kröfu um skaðabætur vegna tjóns er felst í kostnaði þeirra við að mála íbúðina eftir þær endurbætur sem fram þurfa að fara. Fallist er á þá niðurstöðu héraðsdóms, að nauðsynlegt sé að mála flest rými íbúðar aðaláfrýjenda eftir að endurbætur á hljóðeinangrun hennar hafa farið fram. Kostnaður aðaláfrýjenda við þetta er beint tjón, sem gagnáfrýjandi gat með sanngirni séð fyrir, sbr. 1. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002. Er hæfilegt að gagnáfrýjandi bæti þeim þetta tjón þó þannig að einungis verður miðað við að máluð verði ein umferð, eins og yfirmatsmenn telja nægilegt. Í yfirmatsgerð er gert ráð fyrir að kostnaður við efni og vinnu við málun íbúðarinnar sé 237.000 krónur og þar af sé vinna 169.850 krónur. Þegar tekið er tillit til réttar til endurgreiðslu á 60% virðisaukaskatts vegna vinnu á byggingarstað, 20.556 krónum, teljast skaðabætur vegna þessa liðar nema 216.444 krónum.

Þá krefjast aðaláfrýjendur skaðabóta vegna tapaðra vinnutekna, 900.000 krónur, og vegna kostnaðar við leigu á húsnæði í tvo mánuði á meðan endurbætur vegna galla fara fram, 600.000 krónur, eða samtals 1.500.000 krónur. Aðaláfrýjendur hafa ekki fært sönnur að því, að hvaða marki þau tapi launatekjum vegna umsjónar með þeim endurbótum sem um ræðir. Verður ekki vikið frá þeirri meginreglu að tjónþoli þurfi að sanna tjón sitt, svo hann geti krafið þann sem hann telur bera ábyrgð á því um skaðabætur. Þessum kröfulið verður því hafnað. Tjón aðaláfrýjenda vegna leigu á öðru húsnæði á meðan endurbætur á göllum eiga sér stað er óbeint tjón, sbr. b. lið 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt 1. og 2. mgr. 43. gr. laganna er saknæm háttsemi seljanda skilyrði þess að slíkt tjón verði bætt. Ekki hefur verið rennt stoðum undir að því skilyrði sé fullnægt og kröfuliður þessi er ekki reistur á öðrum ákvæðum, sem leiða kynnu til skaðabótaréttar hans vegna þessa tjóns. Gagnáfrýjandi verður því sýknaður af þessum kröfulið.

Samkvæmt framansögðu verður gagnáfrýjandi dæmdur til að greiða aðaláfrýjendum skaðabætur að fjárhæð 5.309.694 krónur (3.492.644 + 1.600.606 + 216.444). Aðaláfrýjendur öfluðu matsgerðar og framhaldsmatsgerðar sem þeir hafa reist kröfu sína á og sendu gagnáfrýjanda 21. ágúst og 14. september 2006. Þessi skjöl höfðu að geyma nægar upplýsingar fyrir gagnáfrýjanda til þess að meta tjónsatvik og fjárhæð bóta. Verður hann samkvæmt 9. gr. laga nr. nr. 38/2001 dæmdur til að greiða aðaláfrýjendum dráttarvexti frá 14. október 2006 til greiðsludags.

Gagnáfrýjandi verður samkvæmt 1. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr., laga nr. 91/1991 dæmdur til að greiða aðaláfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem verður ákveðinn í einu lagi, eins og í dómsorði greinir. Við ákvörðun á fjárhæð málskostnaðar er meðal annars tekið tillit til þess að aðaláfrýjendur lögðu á árinu 2006 út matskostnað og kostnað vegna hljóðvistarmælinga og skýrslugerðar þar um, samtals 2.846.318 krónur, sem gagnáfrýjanda ber að greiða að hluta.

Dómsorð:

Gagnáfrýjandi, 101 Skuggahverfi hf., greiði aðaláfrýjendum Ö-kvk-þgf K-kvk-þgf B-kvk-þgf og Þ-kk-þgf G-kk-þgf 5.309.694 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 14. október 2006 til greiðsludags.

Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjendum samtals 4.000.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.