540/2014

B og K höfðuðu mál gegn H og kröfðust viðurkenningar á rétti þeirra til afsláttar af kaupverði tiltekinnar fasteignar sem og til að skuldajafna ógreiddum eftirstöðvum kaupverðsins við afsláttarkröfuna, sem var sömu fjárhæðar. Þá kröfðust þau þess að H gæfi út afsal til þeirra fyrir fasteigninni að viðlögðum dagsektum auk þess sem þau kröfðust málskostnaðar. Við þingfestingu málsins í héraði lögðu B og K fram bókun þar sem þau lýstu yfir að þar sem H hefði orðið við kröfum þeirra um afslátt, skuldajöfnuð og útgáfu afsals féllu þau frá þeim kröfum en hins vegar héldu þau kröfu sinni um málskostnað til streitu. Laut deila aðila að því hvort B og K hefðu fengið afsalið undirritað af H áður en henni var birt stefna í málinu. Héraðsdómur taldi B og K ekki hafa lögvarða hagsmuni af því að fá úrlausn um málskostnaðarkröfu sína og vísaði málinu frá héraðsdómi. Í niðurstöðu Hæstaréttar var rakið að B og K hefðu lagt fram gögn um að umslag með afsalinu hefði verið póstlagt degi eftir að H hefði verið birt stefna í málinu og kváðust þau hafa fengið það afhent degi síðar. Hefði H ekki lagt fram gögn um með hvaða hætti hún hefði sent afsalið til B og K, en samkvæmt 16. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup bæri hún sönnunarbyrði fyrir því að hún hefði sent það með sannlegum hætti sem gilt þætti að nota. Þá sönnunarbyrði hefði hún ekki axlað. Var því lagt til grundvallar að B og K hefðu ekki fengið afsalið í hendur fyrr en tveimur dögum eftir að málið var höfðað. Hefði þeim að lögum verið rétt að halda málskostnaðarkröfu sinni til streitu þótt þau hefðu við þingfestingu málsins fallið frá öðrum kröfum sínum. Var hinn kærði úrskurður því felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til löglegrar meðferðar.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf, B-kk-nf B-kk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 29. júlí 2014 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 14. ágúst sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 16. júlí 2014 þar sem vísað var frá dómi máli sóknaraðila á hendur varnaraðila. Kæruheimild er í j. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðilar krefjast þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til efnismeðferðar. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá Hæstarétti, en til vara að hinn kærði úrskurður verði staðfestur. Í báðum tilvikum krefst hún kærumálskostnaðar.

I

Sóknaraðilar keyptu 27. mars 2013 fasteignina Frjóakur 4 í Garðabæ af varnaraðila. Umsamið kaupverð var 99.500.000 krónur og skyldi það greiðast með þremur greiðslum, þeirri fyrstu 66.500.000 krónur við undirritun kaupsamnings, næstu við afhendingu 10. maí 2013, 32.000.000 krónur og loks við útgáfu afsals 10. júní 2013, 1.000.000 krónur. Ekki liggur annað fyrir en að sóknaraðilar hafi greitt fyrstu tvær greiðslurnar á gjalddögum þeirra, en þá þriðju greiddu þeir ekki á gjalddaga. Sóknaraðilar halda því fram að fjölmargir gallar hafi komið fram á fasteigninni sem varnaraðili eigi að bera ábyrgð á. Þeir telja að kostnaður við að bæta úr ætluðum göllum sé nálægt 1.500.000 krónur og ákváðu að halda eftir síðustu greiðslunni til tryggingar því að úr ætluðum göllum yrði bætt. Ekki mun hafa náðst samkomulag um þetta. Sóknaraðilar rituðu varnaraðila bréf 4. febrúar 2014 þar sem rakið var að þeir teldu ýmsa galla hafa komið fram á fasteigninni og að kostnaður þeirra vegna úrbóta væri 1.519.939 krónur. Til þess að ljúka málinu væru þeir reiðubúnir til að lýsa því yfir að þeir féllu frá skaðabótakröfu sinni gegn útgáfu afsals af hálfu varnaraðila. Yrði þá ætluð krafa þeirra greidd með skuldajöfnuði við þær 1.000.000 krónur, sem þeir hefðu haldið eftir af kaupverðinu. Með bréfinu sendu sóknaraðilar afsal, sem undirritað var af þeirra hálfu 3. febrúar 2014 og var rétt undirskrift þeirra og dagsetning vottuð af tveimur vitundarvottum. Í bréfinu var þess óskað að varnaraðili undirritaði afsalið af sinni hálfu og sendi það til baka innan tíu daga. Sóknaraðilar hafa lagt fram gögn sem þeir segja að sýni að varnaraðili hafi sótt bréfið á pósthús 11. febrúar 2014. Sóknaraðilar kveðast ekki hafa fengið afsalið til baka undirritað af varnaraðila innan þess tíu daga frests er áður greinir. Þeir höfðuðu mál fyrir héraðsdómi með birtingu stefnu 4. mars 2014. Þar var krafist viðurkenningar á rétti þeirra til afsláttar af kaupverði fasteignarinnar að fjárhæð 1.000.000 krónur og jafnframt að viðurkenndur yrði réttur þeirra til að skuldajafna ógreiddum eftirstöðvum kaupverðs að sömu fjárhæð við afsláttarkröfuna. Þá kröfðust þeir jafnframt að varnaraðili gæfi út afsal til þeirra fyrir fasteigninni að viðlögðum dagsektum auk þess sem þeir kröfðust málskostnaðar. Varnaraðili sendi sóknaraðilum afsalið undirritað af sinni hálfu en ágreiningur er með aðilum um hvenær það var sent og móttekið af sóknaraðilum. Þeir hafa lagt fram gögn um að umslagið með afsalinu hafi verið póstlagt 5. mars 2014, einum degi eftir að varnaraðila var birt stefna í málinu. Þeir kveðast hafa fengið það afhent 6. sama mánaðar. Varnaraðili mótmælir þessu, en hefur ekki lagt fram gögn eða fært með öðrum hætti sönnur að því hvenær hún sendi umslagið með afsalinu eða hvenær það var afhent sóknaraðilum.

Málið var þingfest í héraði 12. mars 2014 og var þá meðal annars lögð fram bókun af hálfu sóknaraðila þar sem lýst var yfir að þar sem varnaraðili hefði orðið við kröfum þeirra um afslátt, skuldajöfnuð og útgáfu afsals féllu þeir frá þeim kröfum en héldu málskostnaðarkröfunni til streitu. Varnaraðili krafðist frávísunar málsins og féllst héraðsdómur á þá kröfu.

II

Kröfu sínar um frávísun málsins frá Hæstarétti reisir varnaraðili á því að krafa sóknaraðila sé um að þeir fá greiddan málskostnað að fjárhæð 682.414 krónur. Samkvæmt 4. mgr. 150. gr. laga nr. 91/1991 verði reglum þeirra laga um áfrýjunarmál beitt um kærumál eftir því sem við geti átt, enda séu ekki sérreglur um þau mál. Þar sem ekki sé sérstaklega fjallað um málskotsfjárhæð í XXIV. kafla laga 91/1991 gildi ákvæði 1. mgr. 152. gr. laganna um áfrýjunarfjárhæð. Samkvæmt því og auglýsingu innanríkisráðherra 5. desember 2013 sé áfrýjunarfjárhæð 761.423 krónur frá 1. janúar 2014 og gildi hún út það ár. Þar sem fjárhæð kröfu sóknaraðila nái ekki áfrýjunarfjárhæð bresti skilyrði til kæru í málinu og sé óhjákvæmilegt að vísa því frá Hæstarétti.

Eins og ítrekað hefur verið í dómaframkvæmd Hæstaréttar hefur skilyrði 1. og 2. mgr. 152. gr. laga nr. 91/1991 verið beitt um kæru til Hæstaréttar, sbr. 4. mgr. 150. gr. laganna. Má um þetta í dæmaskyni vísa til dóma réttarins 19. maí 1994 í máli nr. 176/1994, sem birtur er á síðu 1101 í dómasafni réttarins það ár og 7. maí 2013 í máli nr. 290/2013. Þessi regla á þó ekki við í þeim tilvikum sem máli er vísað frá héraðsdómi. Í þeim tilvikum verður ekki gerð krafa um að hagsmunir nái áfrýjunarfjárhæð, sbr. til dæmis dóm Hæstaréttar 9. september 2014 í máli nr. 573/2014. Samkvæmt framansögðu verður kröfu varnaraðila um frávísun málsins frá Hæstarétti hafnað.

III

Að efni til deila aðilar einkum um hvort sóknaraðilar hafi fengið í hendur undirritað afsal frá varnaraðila áður en henni var birt stefna í málinu. Afsal fyrir fasteign er að jafnaði einhliða yfirlýsing seljanda um fyrirvaralausa yfirfærslu eignarréttar að hinni seldu fasteign til kaupanda. Skjalið er eins konar kvittun til kaupanda og af því leiðir að seljandi telur að kaupandi hafi efnt þær skyldur sem á honum hvíldu samkvæmt kaupsamningi. Afsal varnaraðila var því einhliða yfirlýsing hennar um fyrirvaralausa yfirfærslu eignarréttar til sóknaraðila að fasteigninni Frjóakri 4 í Garðabæ. Afsalið fól jafnframt í sér að varnaraðili hygðist una við þá ákvörðun sóknaraðila að þeir héldu eftir hluta kaupverðs, enda segir í afsalinu að kaupverðið sé að fullu greitt. Er þetta í samræmi við ákvæði 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Í bréfi sóknaraðila 4. febrúar 2014 var áskorun til varnaraðila um að samþykkja útgáfu afsals og senda það innan tiltekins frests sem var tilgreindur tíu dagar. Áskorun þessi er í samræmi við 1. mgr. 2. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Fyrir liggur að varnaraðili samþykkti tilboð sóknaraðila og sendi afsalið af sinni hálfu. Hún heldur því fram að ósannað sé að sóknaraðilum hafi ekki verið kunnugt um útgáfu hennar á afsali er þeir höfðuðu málið 4. mars 2014. Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laga nr. 7/1936 er samþykki bindandi þegar það er komið til móttakanda. Í 16. gr. laga nr. 40/2002 eru fyrirmæli um tilkynningar kaupanda og seljanda í fasteignakaupum. Samkvæmt ákvæðum þeirrar greinar skal senda tilkynningar samkvæmt lögunum með sannanlegum hætti, sem gilt þykir að nota við þær aðstæður sem um ræðir. Sé það gert ber sendandi ekki ábyrgð þótt sendingu seinki eða mistök verði við hana svo hún komist ekki til viðtakanda, eða ekki á réttum tíma. Varnaraðili hefur ekki lagt fram gögn um með hvaða hætti hún sendi afsalið til sóknaraðila. Samkvæmt síðastgreindu lagaákvæði ber hún sönnunarbyrði fyrir því að hún hafi sent það með sannlegum hætti, sem gilt þykir að nota. Þá sönnunarbyrði hefur hún ekki axlað. Verður því að leggja til grundvallar staðhæfingar sóknaraðila, sem þeir hafa stutt nokkrum gögnum, um að þeir hafi ekki fengið afsalið í hendur fyrr en 6. mars 2014, tveimur dögum eftir að málið var höfðað. Þeim var að lögum rétt að halda málskostnaðarkröfu sinni til streitu þótt þeir féllu við þingfestingu málsins frá öðrum kröfum sínum. Verður því að hafna forsendum og niðurstöðu héraðsdóms um að þeir hafi ekki haft lögvarða hagsmuni af því að fá úrlausn um málskostnaðarkröfu sína.

Samkvæmt öllu framansögðu verður hinn kærði úrskurður felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til löglegrar meðferðar.

Ákvörðun um málskostnað í héraði bíður efnisdóms.

Varnaraðili greiði sóknaraðila kærumálskostnað eins og í dómorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til löglegrar meðferðar.

Varnaraðili, H-kvk-nf I-kvk-nf G-kvk-nf, greiði sóknaraðilum, B-kvk-þgf J-kvk-þgf Á-kvk-þgf og K-kk-þgf Ó-kk-þgf, 350.000 krónur í kærumálskostnað.