563/2012

Kaupendur fasteignar kröfðu seljanda hennar um skaðabætur á grundvelli matsgerðar vegna kostnaðar við framkvæmdir á fasteigninni til að komast fyrir skemmdir af völdum myglusveppa og hindra frekari útbreiðslu þeirra. Talið var ósannað að myglusveppi hefði verið að finna í fasteigninni við tímamark áhættuskipta, en seljandinn bæri á hinn bóginn skaðabótaábyrgð vegna nánar tiltekins annmarka sem fasteignin hefði verið haldin frá öndverðu, enda hefði niðurstöðu dómkvadds matsmanns þess efnis ekki verið hnekkt í málinu. Fallist var á að orsakasamband gæti talist milli fyrrgreinds annmarka og þess að myglusveppir hefðu á einhverju tímamarki tekið að myndast í fasteigninni, en tjón kaupendanna var ekki talið nægilega sennileg afleiðing annmarkans. Þá höfðu kaupendurnir ekki krafist skaðabóta gagngert vegna kostnaðar af að bæta úr annmarkanum. Var seljandinn því sýknaður af kröfu þeirra.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf og I-kvk-nf E-kvk-nf settur hæstaréttardómari.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 23. ágúst 2012. Þau krefjast þess að stefnda verði gert að greiða sér 5.979.236 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 3. janúar 2010 til greiðsludags. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Eins og nánar greinir í héraðsdómi á málið rætur að rekja til þess að áfrýjendur keyptu 19. janúar 2006 af stefnda einbýlishús að Hraunhólum 14 í Garðabæ fyrir 43.000.000 krónur og fengu eignina afhenta 1. mars sama ár, en um var að ræða einlyft timburhús, um 160 m2 að stærð, sem stefndi lét reisa úr forsmíðuðum einingum 1982, ásamt rúmlega 70 m2 bílskúr. Áfrýjendur öfluðu matsgerðar dómkvadds manns 20. október 2009, þar sem slegið var föstu að myglusveppir hafi náð verulegri útbreiðslu bæði í íbúðarhúsinu og bílskúrnum, orsök þeirra væri að rekja til mikils raka í húshlutunum tveimur, en rakinn stafaði af of lítilli loftræsingu í þaki og þakrými, sem hafi aðeins numið um 12% af því, sem áskilið hafi verið í byggingarreglugerð nr. 292/1979 sem gilt hafi þegar mannvirkin voru reist. Í matsgerðinni var komist að þeirri niðurstöðu að fjarlægja yrði hluta af klæðningu, einangrun og tréverki í þaki á báðum húshlutum og skipta þessu út ásamt bárustáli til að komast fyrir skemmdir af völdum myglusveppa og hindra frekari útbreiðslu þeirra, en kostnaður af þessu ásamt hreingerningum var talinn nema 6.844.600 krónum ásamt virðisaukaskatti. Í málinu krefjast áfrýjendur skaðabóta úr hendi stefnda sem svara þessari niðurstöðu matsmanns að teknu tilliti til að virðisaukaskattur fáist að hluta endurgreiddur af þessum framkvæmdum, en fyrir Hæstarétti hafa áfrýjendur fallið frá aðalkröfu sinni fyrir héraðsdómi um endurgreiðslu á kaupverði fasteignarinnar vegna riftunar á kaupunum.

Með vísan til forsendna héraðsdóms verður að leggja til grundvallar að ósannað sé að myglusveppi hafi verið að finna í íbúðarhúsinu eða bílskúrnum að Hraunhólum 14 þegar áhætta af ástandi þessara mannvirkja fluttist til áfrýjenda við afhendingu fasteignarinnar 1. mars 2006, sbr. 1. mgr. 12. gr. og 1. mgr. 20. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Á hinn bóginn hefur ekki verið hnekkt þeirri niðurstöðu dómkvadds matsmanns að frá öndverðu hafi þessi mannvirki verið haldin þeim annmörkum að fjarri hafi farið að loftræsing í þakrými hafi fullnægt þeim kröfum, sem leiddi af gildandi byggingareglugerð á þeim tíma sem þau voru reist, en á þeim galla bar stefndi skaðabótaábyrgð án tillits til þess hvort honum hafi verið kunnugt um þessa missmíð, sbr. 1. mgr. 43. gr. sömu laga. Þótt jafnframt standi óröskuð sú niðurstaða dómkvadda matsmannsins að raki, sem myndast hafi í húsunum, hafi verið orsök þess að myglusveppir hafi náð þar fótfestu og leitt til skemmda á tréverki og einangrun í þeim, verður ekki horft fram hjá því að ekkert hefur komið fram í málinu um að á þeim 24 árum, sem fasteignin tilheyrði stefnda og fjölskylda hans átti þar heimili, hafi gætt raka í húsunum í nokkrum slíkum mæli. Hvorki verður fundið í matsgerð né öðrum gögnum málsins nokkuð til að varpa ljósi á ástæðu þess að ónóg loftræsing í þakrými húsanna hafi ekki valdið vandkvæðum þennan langa tíma, sem fasteignin tilheyrði stefnda, en breyting hafi svo orðið á því eftir kaup áfrýjenda. Þótt líta megi svo á að orsakasamband geti talist vera milli þessa annmarka á fasteigninni og þess að myglusveppir hafi á einhverju tímamarki eftir 1. mars 2006 farið að myndast í húsunum er ekki unnt að telja tjón áfrýjenda af þessum sökum nægilega sennilega afleiðingu þessa annmarka til að skaðabótaskylda vegna þess verði felld á stefnda. Áfrýjendur hafa ekki krafist skaðabóta gagngert vegna kostnaðar af því að bæta úr annmörkum á loftræsingu í þakrými húsanna tveggja. Samkvæmt því verður að staðfesta niðurstöðu hins áfrýjaða dóms um annað en málskostnað, en rétt er að málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti falli niður.

Dómsorð:

Héraðsdómur er óraskaður um annað en málskostnað.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.