43/2021

Reifun

Árið 2008 gerðu O og þáverandi eigandi jarðarinnar H með sér samning um leigu á spildu úr landi jarðarinnar sem brunnsvæði fyrir vatnsveitu sem þjónar meðal annars Stykkishólmsbæ. L hf. eignaðist jörðina á nauðungarsölu en seldi hana síðar B ehf. Ágreiningur málsins laut að kröfu B ehf. um viðurkenningu þess að leigusamningurinn væri óskuldbindandi gagnvart sér þar sem réttindi samkvæmt honum hefðu fallið niður við útgáfu afsals til L hf. vegna ákvæða 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Í dómi Hæstaréttar var talið að í samræmi við meginreglu 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 féllu niður við útgáfu afsals þau réttindi sem stofnað hafði verið til á grundvelli samningsins með sama hætti og önnur óbein eignarréttindi sem á því tímamarki hafði verið stofnað til yfir jörðinni H. Var því fallist á dómkröfu B ehf. þess efnis að leigusamningurinn væri óskuldbindandi gagnvart honum sem núverandi eiganda jarðarinnar.

Dómur Hæstaréttar

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir B-kk-nf B-kk-nf, Á-kvk-nf Ó-kvk-nf, B-kvk-nf T-kvk-nf, I-kvk-nf E-kvk-nf og K-kk-nf A-kk-nf.

2. Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 1. október 2021. Hann krefst viðurkenningar á því að leigusamningur frá 14. maí 2008 milli stefnda og fyrri eiganda jarðarinnar Hrísa í Helgafellssveit sé óskuldbindandi gagnvart sér. Til vara krefst hann þess að leigusamningurinn teljist ógildur. Loks krefst hann málskostnaðar á öllum dómstigum.

3. Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Ágreiningsefni

4. Mál þetta lýtur að því hvort samningur stefnda sem leigutaka við fyrrverandi eiganda jarðarinnar Hrísa í Helgafellssveit sem leigusala um afnot lands og vatnstöku 14. maí 2008 er skuldbindandi fyrir áfrýjanda. Landsbankinn hf. eignaðist umrædda jörð við nauðungarsölu, sem fram fór árið 2016, en seldi hana áfrýjanda árið 2018 og er hann núverandi eigandi hennar.

5. Með héraðsdómi var fallist á kröfu áfrýjanda og viðurkennt að umræddur samningur væri óskuldbindandi gagnvart honum þar sem hann hefði fallið niður á grundvelli 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Í hinum áfrýjaða dómi var komist að gagnstæðri niðurstöðu. Ótvírætt væri að samningurinn hefði verið gerður á grunni 1. mgr. 25. gr. og 1. mgr. 26. gr. vatnalaga nr. 15/1923 og líta yrði svo á að kvaðir sem í honum fælust leiddu beinlínis af lögum í skilningi 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 og hefðu því ekki fallið niður við nauðungarsöluna. Einn dómari skilaði sératkvæði og vildi staðfesta héraðsdóm með vísan til forsendna hans.

6. Fyrir Landsrétti byggði áfrýjandi meðal annars á því að framangreind málsástæða, um lögfylgjur tilvitnaðra ákvæða vatnalaga, væri of seint fram komin þar sem ekki hefði verið á henni byggt undir rekstri málsins fyrir héraðsdómi. Í dómi Landsréttar var talið að um væri að ræða lagarök til stuðnings þeirri málsástæðu stefnda „að kvaðirnar hafi ekki fallið niður við nauðungarsöluna“ og bæri réttinum að huga að þeim þótt stefndi hefði ekki nefnt þau sérstaklega í málatilbúnaði sínum. Var því ekki talið að um væri að ræða nýja málsástæðu sem ekki fengi komist að fyrir Landsrétti vegna ákvæðis 2. mgr. 111. gr., sbr. 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Ágreiningur aðila fyrir Hæstarétti lýtur jafnframt að því hvort niðurstaða Landsréttar þar um stenst.

7. Áfrýjunarleyfi var veitt 1. október 2021 á þeim grunni að dómur í málinu kynni að hafa fordæmisgildi.

Málsatvik

8. Í september árið 1975 var undirritaður leigusamningur milli Stykkishólmshrepps sem leigutaka og ábúenda Hrísa og Svelgsár í Helgafellssveit sem leigusala. Samkvæmt honum leigðu þeir síðarnefndu land úr jörðinni Hrísum og vatnstökurétt úr jörðunum Hrísum og Svelgsá til sveitarfélagsins til öflunar neysluvatns. Samningurinn var gerður til 50 ára og var meðal annars samið um nánar tilgreint endurgjald til handa leigusölum.

9. Hinn 22. júlí 2005 var undirritaður kaupsamningur milli Stykkishólmsbæjar og stefnda. Með samningnum seldi og afsalaði Stykkishólmsbær Orkuveitu Stykkishólms til stefnda með réttindum og skyldum samkvæmt lögum nr. 32/2004 um vatnsveitur sveitarfélaga og orkulögum nr. 58/1967. Í 2. grein samningsins kom fram að stefndi myndi yfirtaka öll réttindi seljanda til vatns- og hitaveitureksturs. Þá var tilgreint að í gildi væri leigusamningur milli Orkuveitu Stykkishólms „um vatnstökurétt milli Stykkishólmsbæjar við landeigendur Hrísa og Svelgsár í Helgafellssveit frá september 1975“. 

10. Leigusamningur milli stefnda og H-kk-ef I-kk-ef, þáverandi eiganda jarðarinnar Hrísa, var undirritaður 14. maí 2008. Með samningnum tók stefndi á leigu spildu úr landi Hrísa til 99 ára sem brunnsvæði fyrir vatnsveitu sem þjónaði meðal annars Stykkishólmsbæ. Samkvæmt 1. grein samningsins var hin leigða spilda til vinnslu á köldu vatni úr Svelgsárhrauni en auk þess var þar kveðið á um rétt stefnda til að leita eftir og hagnýta neysluvatn sem kynni að finnast síðar á eða í hinni afmörkuðu spildu. Enn fremur náði leigurétturinn til jarðborana og hvers konar mannvirkjagerðar og athafna sem kynni að þurfa til vatnsöflunar á svæðinu. Í 3. grein samningsins var kveðið á um endurgjald en það skyldi vera annars vegar eingreiðsla að fjárhæð 5.400.000 krónur fyrir afnot af vatninu og landinu fyrir vatnsmagn allt að 20 sekúndulítrum. Hins vegar skyldi greiða 270.000 krónur fyrir hvern sekúndulítra vatns umfram það viðmið. Gjalddagi eingreiðslunnar var 30 dögum eftir undirritun samningsins en gjalddagi umframmagns 31. mars á þeim árum sem það færi „stigvaxandi“. Samkvæmt 4. grein samningsins var hvorum aðila um sig heimilt að óska eftir endurskoðun leigugjaldsins á 10 ára fresti „ef telja má að greiðslan sé orðin bersýnilega ósanngjörn“. Loks var tekið fram í 9. grein að samningnum skyldi þinglýsa en óumdeilt er að það gekk ekki eftir.

11. Í forsendum hins áfrýjaða dóms kemur fram að ótvírætt sé að umræddur samningur frá 2008 hafi verið gerður á grundvelli 25. og 26. gr. vatnalaga en ekki hafi reynt á eignarnámsheimild 1. mgr. 27. gr. laganna þar sem samkomulag hafi náðst við þáverandi landeiganda um afnotin og endurgjald fyrir þau. Mjög takmarkaðar upplýsingar liggja hins vegar fyrir í málinu um aðdraganda þess að stofnað var til umræddra samninga. Þannig liggur ekkert fyrir um hvort unnt var að stofna til sambærilegrar vatnstöku fyrir vatnsveitu víðar í sveitarfélaginu, hvorki þegar upphaflegi samningurinn um vatnstöku var gerður árið 1975 né samningurinn 14. maí 2008. Í þeim síðarnefnda er ekki vísað til ákvæða 25. til 27. gr. vatnalaga eins og þau hljóðuðu þá um heimild sveitarfélaga til öflunar vatns í þágu vatnsveitna, sbr. nú sömu lagagreinar með breytingum sem gerðar voru á þeim með 22. til 24. gr. laga nr. 132/2011.

12. Í aðalskipulagi Helgafellssveitar 2012–2024, sem samþykkt var 12. maí 2015, er það landsvæði úr jörðinni Hrísum sem samningurinn 14. maí 2008 tekur til afmarkað á skipulagsuppdrætti sem annars vegar brunnsvæði og hins vegar grannsvæði háð vatnsvernd. Þá kemur fram í grein 2.7.1 að ein kaldavatnsveita sé í sveitarfélaginu. Vatnsbólið sé í landi Hrísa en vatnsból og vatnsveita í eigu stefnda. Vatnsmagn á virkjaðri lind sé áætlað yfir 50 sekúndulítrar.

13. Jörðin Hrísar var seld nauðungarsölu 25. október 2016 til Landsbankans hf. Afsal var gefið út til bankans 4. janúar 2017 og því þinglýst 9. sama mánaðar. Samkvæmt IV. grein þess skyldi með vísan til 6. og 56. gr. laga nr. 90/1991 afmá öll veðbönd og önnur óbein eignarréttindi við þinglýsingu afsalsins. Lögbundnar kvaðir og lögbundinn forkaupsréttur yrðu þó ekki afmáð ef um slíkt væri að ræða.

14. Fyrir Hæstarétt var lagt fram undirritað eintak kaupsamnings Landsbankans hf. og áfrýjanda um jörðina Hrísa 24. janúar 2018. Í söluyfirliti um jörðina sem liggur fyrir í gögnum málsins kemur fram að seljandi þekki ekki eignina umfram það sem kemur fram í opinberum gögnum. Þá er kaupanda bent þar á að kynna sér leigusamning „er fyrri eigendur gerðu ... við Orkuveitu Reykjavíkur um land og vatnstöku til 99 ára frá maí 2008 úr landi Hrísa.“ Í 2. grein fyrrgreinds kaupsamnings kemur fram að við gerð hans hafi meðal annars legið fyrir fyrrgreint afsal til Landsbankans hf. og söluyfirlit. Er tekið fram í niðurlagi greinarinnar að skjöl þau sem vísað sé til í henni og innihald þeirra skoðist sem hluti kaupsamnings eftir því sem við eigi. Afsal var undirritað 23. mars 2018 og því þinglýst 15. apríl sama ár.

15. Með bréfi lögmanns áfrýjanda 10. september 2018 til stefnda var því lýst yfir að fyrrgreindur leigusamningur 14. maí 2008 væri ekki skuldbindandi vegna ákvæðis 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991. Þá var óskað eftir viðræðum við stefnda um afnot landsins og vatnstöku. Í svarbréfi stefnda 18. september 2018 var því lýst yfir að stefndi hefði á grundvelli samningsins fullan rétt til vatnstöku. Þá var ítrekað að þegar hefði verið greitt fyrir þau réttindi. 

Málsástæður og lagarök aðila

16. Áfrýjandi bendir á að niðurstaða hins áfrýjaða dóms byggist á þeirri málsástæðu stefnda að með leigusamningi 14. maí 2008 hafi verið stofnað til kvaða sem leiði beinlínis af lögum og hafi þær ekki fallið niður við nauðungarsölu jarðarinnar, sbr. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991. Þessi málsástæða hafi komið of seint fram enda ekki verið á henni byggt í héraði, sbr. 5. mgr. 101. gr. og 2. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991. Hvorki væru skilyrði til að byggja á henni fyrir Landsrétti, sbr. 2. mgr. 163. gr., né Hæstarétti, sbr. 2. mgr. 187. gr. laganna. Verði talið að málsástæðan komist að telur áfrýjandi að áskilnaði framangreindrar undantekningarreglu 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 sé ekki fullnægt enda leiði umræddar kvaðir ekki beinlínis af lögum. Þá mótmælir hann því að Landsbankinn hf. hafi tekið að sér réttindi eða kvaðir samkvæmt leigusamningnum í skilningi 2. mgr. 56. gr. laganna. Einnig byggir áfrýjandi á því að réttindi stefnda samkvæmt samningnum hafi verið háð þinglýsingu, sbr. 1. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Vanræksla stefnda á að þinglýsa samningnum hafi þau réttaráhrif að hann sé óskuldbindandi gagnvart áfrýjanda sem síðari eiganda jarðarinnar. Jafnframt hafnar áfrýjandi því að meint grandsemi hans um tilvist leigusamningsins við kaup hans á jörðinni hafi áhrif á gildi hans gagnvart sér. Loks gerir hann varakröfu um að leigusamningurinn teljist ógildur á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. 

17. Stefndi tekur undir niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að málatilbúnaður, þess efnis að kvaðir samkvæmt leigusamningnum leiði beinlínis af lögum, hafi ekki falið í sér nýja málsástæðu sem ekki hefði átt að komast að fyrir Landsrétti. Hann byggir sýknukröfu sína á því að í málinu sé fullnægt tveimur skilyrðum 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 fyrir því að réttindi stefnda hafi ekki fallið niður við nauðungarsölu jarðarinnar. Í fyrsta lagi telur hann að samningurinn hafi verið gerður á grunni 25. og 26. gr. vatnalaga og þar af leiði að kvaðir um vatnstöku sem þær lagagreinar ráðgeri og leigusamningurinn sé reistur á leiði beinlínis af lögum í skilningi 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991. Í öðru lagi hafi Landsbankinn hf. við kaup jarðarinnar 25. október 2016 tekið réttindi samkvæmt leigusamningnum að sér í skilningi sömu greinar. Því til stuðnings vísar hann meðal annars til fyrrgreinds ákvæðis í söluyfirliti jarðarinnar þegar hún var seld áfrýjanda. Þá byggir stefndi á því að fyrirsvarsmönnum áfrýjanda hafi verið kunnugt um leigusamninginn við kaup jarðarinnar. Áfrýjandi hafi því verið grandsamur í skilningi 19. gr. þinglýsingalaga og af því leiði að mótbárur hans nú um að nauðsyn hafi verið að þinglýsa samningnum hafi enga þýðingu fyrir úrslit málsins. Loks hafnar stefndi varakröfu áfrýjanda á þeim grunni að engin rök eða gögn hafi verið lögð fram í málinu til stuðnings þeirri kröfu. 

Lagaumhverfi

18. Í 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 segir að hafi nauðungarsölu verið krafist á eign eftir heimild í 6. eða 7. gr. laganna falli niður öll veðbönd, umráðaréttindi, kvaðir, höft og önnur réttindi yfir eigninni við útgáfu afsals nema annað leiði beinlínis af lögum, eignin hafi verið seld með þeim skilmálum að þau standi í tilteknum atriðum óhögguð eða kaupandinn hafi síðar tekið þau að sér. Í afsali skal tekið fram hver réttindi yfir eigninni falli brott. Í athugasemdum við lagagreinina í frumvarpi sem varð að lögum nr. 90/1991 er vakin athygli á því að hún feli meðal annars í sér að öll óbein eignarréttindi falli niður vegna nauðungarsölu án tillits til heitis eða eðlis þeirra eða þess hvort þeim hefur verið þinglýst eða réttarvernd þeirra sé óháð þinglýsingu. Um framangreindar undantekningar frá þeirri meginreglu segir að í fyrsta lagi sé gert ráð fyrir því að hún víki ef annað leiði beinlínis af lögum en það gæti til dæmis átt við um lögbundinn forkaupsrétt eða lögbundnar kvaðir. Í öðru lagi sé gert ráð fyrir að víkja megi frá reglunni um brottfall framangreindra réttinda með uppboðsskilmálum eða skilmálum við sölu á almennum markaði, þannig að kvaðir og höft fylgi eign sem hefðu að öðrum kosti fallið niður og eftir atvikum veitt rétthafa tilkall til greiðslu af söluandvirði eignarinnar samkvæmt 4. mgr. 49. gr. laganna. Loks segir í athugasemdunum að í þriðja lagi sé tekið tillit til þess að kaupandi kunni að semja við einstaka rétthafa um að réttindi þeirra hvíli áfram á eign, sem væri þá oftast liður í uppgjöri kaupandans á söluverði, og um það vísað til 40. gr. laganna.

19. Svo sem fram hefur komið var ákvæðum 25. til 27. gr. vatnalaga, sem fjalla um vatnsveitu sveitarfélaga og vatnstökurétt, breytt með 22. til 24. gr. laga nr. 132/2011. Ekki urðu þó við það neinar þær efnislegu breytingar sem þýðingu hafa fyrir sakarefni máls þessa. Í 1. mgr. 25. gr. vatnalaga er kveðið á um rétt sveitarstjórnar til að taka það vatn sem hún þarf til vatnsveitu úr brunnum, uppsprettum eða vötnum í landareignum annarra manna að uppfylltum ákveðnum skilyrðum. Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laganna er manni skylt að láta af hendi land sitt og landsafnot hvar sem er og hvenær sem er í þarfir vatnsveitu sveitarfélags, svo og mannvirki, og að þola þær eignarkvaðir, óhagræði og takmörkun á afnotarétti sem vatnsveitan kann að hafa í för með sér enda komi fullar bætur fyrir. Náist ekki samningar um framkvæmd og/eða bætur vegna þeirra þarfa sem greinir í 25. og 26. gr. getur ráðherra heimilað eignarnám, sbr. 1. mgr. 27. gr. laganna.

Niðurstaða

20. Þess er fyrst að gæta að ekki er vísað til hugtaksins kvaðar af nákvæmni, hvorki af aðilum málsins né í hinum áfrýjaða dómi. Til kvaða er meðal annars vísað í 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 svo og í afsali 4. janúar 2017 þar sem segir: „Lögbundnar kvaðir og lögbundinn forkaupsréttur er ekki afmáður ef um það er að ræða.“ Kvaðir eiga sér að lögum mismunandi merkingu, sbr. annars vegar einkaréttarlegar kvaðir, svo sem ískyldur sem falla í flokk óbeinna eignarréttinda og hins vegar lögbundnar kvaðir en undir þær falla meðal annars skipulagskvaðir í skilningi 20. töluliðar 2. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 en þær verða lagðar á einstakar lóðir og landsvæði í deiliskipulagi. Vísaði stefndi í greinargerð sinni til Landsréttar fyrst og fremst til þess að þær lögbundnu kvaðir sem ráða eigi úrslitum sakarefnis byggist á fyrirmælum 25. og 26. gr. vatnalaga auk þess sem sem fyrir hendi væri kvöð um vatnsvernd og landsafnot af hinni leigðu landspildu í gildandi aðalskipulagi Helgafellssveitar. Í hinum áfrýjaða dómi er aftur á móti vísað jöfnum höndum til kvaða sem felist í leigusamningnum annars vegar og svo kvaða sem sóttar verði í tilvitnuð ákvæði vatnalaga hins vegar. Því er svo ekki borið við, hvorki af aðilum málsins né í hinum áfrýjaða dómi, að útskýra efnislega hvert er inntak þeirra ætluðu kvaða sem leiddar verði af tilvitnuðum ákvæðum vatnalaga og hvernig þær binda sérstaklega hendur eiganda jarðarinnar Hrísa hverju sinni, óháð þeim skuldbindingum sem stofnað var til með hinum umþrætta samningi.

21. Eins og fyrr greinir var í hinum áfrýjaða dómi ekki fallist á það með áfrýjanda að ný málsástæða stefnda hefði falist í því að leigusamningurinn 14. maí 2008 stæði óhaggaður vegna fyrirmæla 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 þess efnis að „annað leiði beinlínis af lögum“. Um væri að ræða lagarök til stuðnings þeirri málsástæðu stefnda að „kvaðirnar hefðu ekki fallið niður við nauðungarsöluna“. Var þar vísað til ákvæða leigusamningsins 14. maí 2008 og þess að kvaðir hefði beinlínis leitt af ákvæðum vatnalaga og þær ekki fallið niður við nauðungarsöluna.

22. Við úrlausn þess hvort um nýja málsástæðu er að ræða er þess að gæta að í greinargerð stefnda í héraði var vísað almennt til þeirra einstöku fyrirmæla vatnalaga og laga nr. 90/1991 sem fyrr eru rakin. Á því stigi var málatilbúnaður stefnda að því er varðaði 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 einskorðaður við að þrátt fyrir nauðungarsölu jarðarinnar Hrísa hefði leigusamningurinn 14. maí 2008 haldið gildi sínu vegna afstöðu Landsbankans hf. sem kaupanda við nauðungarsöluna. Þannig hefði bankinn undirgengist skuldbindingar samningsins, miðlað upplýsingum um tilvist hans og efni til fyrirsvarsmanna áfrýjanda við kaup þeirra á jörðinni og þeir því verið grandsamir þar um. Þessi málsástæða er studd þeirri undantekningu 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 að réttindi sem ella féllu niður haldi gildi sínu taki kaupandi þau að sér síðar. Í greinargerð stefnda í héraði er þeirri málsástæðu hins vegar hvergi borið við að fyrir hendi séu kvaðir sem leiði beinlínis af lögum og þær hafi því ekki fallið niður við nauðungarsölu jarðarinnar vegna fyrirmæla 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991. Þá verður ekki séð af endurritum úr þingbók héraðsdóms eða dómi héraðsdóms að stefndi hafi reist málið á þessum grunni þar fyrir dómi.

23. Í greinargerð stefnda til Landsréttar var því reyndar einnig haldið fram að umdeildur leigusamningur félli í raun ekki undir 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991. Samningurinn sjálfur legði hvorki kvöð né höft á eignina. Samningurinn yrði því ekki með „góðu móti“ felldur undir 2. mgr. 56. gr. þannig að réttaráhrif hans hefðu af þeim sökum fallið niður við nauðungarsöluna. Sýnist málatilbúnaður í þessa veru styðjast við það sjónarmið að réttur stefnda til vatnstöku úr jörðinni Hrísum verði leiddur beint af tilvitnuðum ákvæðum vatnalaga og að með samningnum 14. maí 2008 hafi eingöngu verið samið um bætur til handa jarðeiganda vegna þeirrar vatnstöku.

24. Umþrætt málsástæða stefnda byggð á rétti sveitarfélaga til vatnstöku á grundvelli 25. og 26. gr. vatnalaga og þýðing þess réttar fyrir beitingu 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 kom samkvæmt framangreindu fyrst fram í greinargerð hans fyrir Landsrétti. Öndvert við það sem fram kemur í forsendum Landsréttar og rakið hefur verið byggði stefndi ekki á því fyrir héraðsdómi að „kvaðirnar“, eins og það er orðað í dómi Landsréttar, hefðu ekki fallið niður við nauðungarsöluna. Þvert á móti miðaðist málatilbúnaður hans alfarið við að þrátt fyrir nauðungarsölu jarðarinnar Hrísa hefði leigusamningurinn 14. maí 2008 haldið gildi sínu vegna afstöðu Landsbankans hf. Fól framangreindur grundvöllur sýknukröfu stefnda því í sér nýja málsástæðu sem að réttu gat ekki komist að fyrir Landsrétti vegna ákvæðis 5. mgr. 101. gr., sbr. 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991, en ekki voru fyrir hendi skilyrði síðarnefndu greinarinnar fyrir því að málsástæðan kæmist að fyrir Landsrétti.

25. Að framangreindri niðurstöðu gættri stendur eftir að taka afstöðu til þeirrar málsástæðu stefnda að Landsbankinn hf., sem keypti eignina við nauðungarsölu, hafi allt að einu tekið umrædd réttindi að sér í merkingu 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991. Í því sambandi er áréttað það sem fyrr er reifað úr lögskýringargögnum með greininni að slíkt fælist oftast í uppgjöri kaupanda á söluverði við nauðungarsölu.

26. Hvað sem líður rétti sveitarfélaga til vatnsnýtingar í þágu vatnsveitna sinna á grundvelli tilgreindra ákvæða vatnalaga voru réttindi þau sem fyrri eigandi Hrísa samdi um við stefnda á grundvelli leigusamningsins 14. maí 2008 hefðbundinn réttur til afnota af vatni ásamt nauðsynlegri aðstöðu til nýtingarinnar. Með samningnum var stofnað til óbeinna eignarréttinda í formi afnotaréttar þess sem samningurinn kvað á um og hefðbundið er í afnotasamningum af þeim toga, hvort sem þeir varða leigu eða önnur afnot fasteigna, hluta þeirra eða einstök fasteignaréttindi. 

27. Lögvarinn réttur til vatnstöku í þágu starfrækslu vatnsveitu og þau fyrrnefndu úrræði sem vatnalög tryggja í því sambandi standa óhögguð án tillits til nauðungarsölu á jörðinni. Öðru máli gegnir hins vegar um þann einkaréttarlega samning sem deilt er um í málinu. Í samræmi við meginreglu 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 féllu niður við útgáfu afsals þau réttindi sem stofnað hafði verið til á grundvelli samningsins með sama hætti og önnur óbein eignarréttindi sem á því tímamarki hafði verið stofnað til yfir jörðinni Hrísum. Þetta styðst jafnframt við þá staðreynd að hvorki í uppboðsskilmálum, sbr. 28. gr. laga nr. 90/1991, né afsali, sbr. 56. gr. sömu laga, er að umræddum réttindum vikið hvað þá að þau skuli hvað sem nauðungarsölunni líður standa óhögguð og raunar ekki á því byggt í málinu.

28. Af framangreindu leiðir að við nauðungarsöluna féllu niður þau óbeinu eignarréttindi sem til hafði verið stofnað á grundvelli umþrætts samnings 14. maí 2008. Að því virtu verður að túlka þá undantekningu 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 þess efnis að kaupandinn hafi síðar tekið þau að sér í skilningi greinarinnar þannig að hann hafi í kjölfar nauðungarsölu stofnað á ný til þeirra réttinda sem fallið höfðu niður við útgáfu afsals við nauðungarsölu. Í málinu hefur stefndi ekki sýnt fram á að Landsbankinn hf. hafi undirgengist slíka skuldbindingu, hvað þá að hún hafi verið liður í uppgjöri hans á söluverði, sbr. 40. gr. laga nr. 90/1991. Sér því hvorki stað í nauðungarsöluafsali til Landsbankans hf. 4. janúar 2017, kaupsamningi bankans og áfrýjanda 24. janúar 2018 né afsali til áfrýjanda 23. mars sama ár. Tilvísun í söluyfirliti þess efnis að væntanlegum kaupendum jarðarinnar Hrísa væri bent á að kynna sér samning stefnda og fyrri jarðeiganda 14. maí 2008 fól ekki í sér skuldbindingu af framangreindu tagi. Þegar af þeirri ástæðu hefur ætluð grandsemi fyrirsvarsmanna áfrýjanda um tilvist og efni þess samnings, sem á því tímamarki hafði fallið niður, enga þýðingu fyrir úrlausn málsins.

29. Samkvæmt öllu framansögðu verður fallist á dómkröfu áfrýjanda þess efnis að leigusamningur stefnda og fyrri eiganda jarðarinnar Hrísa 14. maí 2008 sé óskuldbindandi gagnvart honum sem núverandi eiganda jarðarinnar.

30. Eftir þessum úrslitum verður stefnda gert að greiða áfrýjanda málskostnað á öllum dómstigum sem ákveðinn er í einu lagi eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir B-kk-nf B-kk-nf, Á-kvk-nf Ó-kvk-nf, B-kvk-nf T-kvk-nf, I-kvk-nf E-kvk-nf og K-kk-nf A-kk-nf.

2. Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 1. október 2021. Hann krefst viðurkenningar á því að leigusamningur frá 14. maí 2008 milli stefnda og fyrri eiganda jarðarinnar Hrísa í Helgafellssveit sé óskuldbindandi gagnvart sér. Til vara krefst hann þess að leigusamningurinn teljist ógildur. Loks krefst hann málskostnaðar á öllum dómstigum.

3. Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Ágreiningsefni

4. Mál þetta lýtur að því hvort samningur stefnda sem leigutaka við fyrrverandi eiganda jarðarinnar Hrísa í Helgafellssveit sem leigusala um afnot lands og vatnstöku 14. maí 2008 er skuldbindandi fyrir áfrýjanda. Landsbankinn hf. eignaðist umrædda jörð við nauðungarsölu, sem fram fór árið 2016, en seldi hana áfrýjanda árið 2018 og er hann núverandi eigandi hennar.

5. Með héraðsdómi var fallist á kröfu áfrýjanda og viðurkennt að umræddur samningur væri óskuldbindandi gagnvart honum þar sem hann hefði fallið niður á grundvelli 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Í hinum áfrýjaða dómi var komist að gagnstæðri niðurstöðu. Ótvírætt væri að samningurinn hefði verið gerður á grunni 1. mgr. 25. gr. og 1. mgr. 26. gr. vatnalaga nr. 15/1923 og líta yrði svo á að kvaðir sem í honum fælust leiddu beinlínis af lögum í skilningi 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 og hefðu því ekki fallið niður við nauðungarsöluna. Einn dómari skilaði sératkvæði og vildi staðfesta héraðsdóm með vísan til forsendna hans.

6. Fyrir Landsrétti byggði áfrýjandi meðal annars á því að framangreind málsástæða, um lögfylgjur tilvitnaðra ákvæða vatnalaga, væri of seint fram komin þar sem ekki hefði verið á henni byggt undir rekstri málsins fyrir héraðsdómi. Í dómi Landsréttar var talið að um væri að ræða lagarök til stuðnings þeirri málsástæðu stefnda „að kvaðirnar hafi ekki fallið niður við nauðungarsöluna“ og bæri réttinum að huga að þeim þótt stefndi hefði ekki nefnt þau sérstaklega í málatilbúnaði sínum. Var því ekki talið að um væri að ræða nýja málsástæðu sem ekki fengi komist að fyrir Landsrétti vegna ákvæðis 2. mgr. 111. gr., sbr. 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Ágreiningur aðila fyrir Hæstarétti lýtur jafnframt að því hvort niðurstaða Landsréttar þar um stenst.

7. Áfrýjunarleyfi var veitt 1. október 2021 á þeim grunni að dómur í málinu kynni að hafa fordæmisgildi.

Málsatvik

8. Í september árið 1975 var undirritaður leigusamningur milli Stykkishólmshrepps sem leigutaka og ábúenda Hrísa og Svelgsár í Helgafellssveit sem leigusala. Samkvæmt honum leigðu þeir síðarnefndu land úr jörðinni Hrísum og vatnstökurétt úr jörðunum Hrísum og Svelgsá til sveitarfélagsins til öflunar neysluvatns. Samningurinn var gerður til 50 ára og var meðal annars samið um nánar tilgreint endurgjald til handa leigusölum.

9. Hinn 22. júlí 2005 var undirritaður kaupsamningur milli Stykkishólmsbæjar og stefnda. Með samningnum seldi og afsalaði Stykkishólmsbær Orkuveitu Stykkishólms til stefnda með réttindum og skyldum samkvæmt lögum nr. 32/2004 um vatnsveitur sveitarfélaga og orkulögum nr. 58/1967. Í 2. grein samningsins kom fram að stefndi myndi yfirtaka öll réttindi seljanda til vatns- og hitaveitureksturs. Þá var tilgreint að í gildi væri leigusamningur milli Orkuveitu Stykkishólms „um vatnstökurétt milli Stykkishólmsbæjar við landeigendur Hrísa og Svelgsár í Helgafellssveit frá september 1975“. 

10. Leigusamningur milli stefnda og H-kk-ef I-kk-ef, þáverandi eiganda jarðarinnar Hrísa, var undirritaður 14. maí 2008. Með samningnum tók stefndi á leigu spildu úr landi Hrísa til 99 ára sem brunnsvæði fyrir vatnsveitu sem þjónaði meðal annars Stykkishólmsbæ. Samkvæmt 1. grein samningsins var hin leigða spilda til vinnslu á köldu vatni úr Svelgsárhrauni en auk þess var þar kveðið á um rétt stefnda til að leita eftir og hagnýta neysluvatn sem kynni að finnast síðar á eða í hinni afmörkuðu spildu. Enn fremur náði leigurétturinn til jarðborana og hvers konar mannvirkjagerðar og athafna sem kynni að þurfa til vatnsöflunar á svæðinu. Í 3. grein samningsins var kveðið á um endurgjald en það skyldi vera annars vegar eingreiðsla að fjárhæð 5.400.000 krónur fyrir afnot af vatninu og landinu fyrir vatnsmagn allt að 20 sekúndulítrum. Hins vegar skyldi greiða 270.000 krónur fyrir hvern sekúndulítra vatns umfram það viðmið. Gjalddagi eingreiðslunnar var 30 dögum eftir undirritun samningsins en gjalddagi umframmagns 31. mars á þeim árum sem það færi „stigvaxandi“. Samkvæmt 4. grein samningsins var hvorum aðila um sig heimilt að óska eftir endurskoðun leigugjaldsins á 10 ára fresti „ef telja má að greiðslan sé orðin bersýnilega ósanngjörn“. Loks var tekið fram í 9. grein að samningnum skyldi þinglýsa en óumdeilt er að það gekk ekki eftir.

11. Í forsendum hins áfrýjaða dóms kemur fram að ótvírætt sé að umræddur samningur frá 2008 hafi verið gerður á grundvelli 25. og 26. gr. vatnalaga en ekki hafi reynt á eignarnámsheimild 1. mgr. 27. gr. laganna þar sem samkomulag hafi náðst við þáverandi landeiganda um afnotin og endurgjald fyrir þau. Mjög takmarkaðar upplýsingar liggja hins vegar fyrir í málinu um aðdraganda þess að stofnað var til umræddra samninga. Þannig liggur ekkert fyrir um hvort unnt var að stofna til sambærilegrar vatnstöku fyrir vatnsveitu víðar í sveitarfélaginu, hvorki þegar upphaflegi samningurinn um vatnstöku var gerður árið 1975 né samningurinn 14. maí 2008. Í þeim síðarnefnda er ekki vísað til ákvæða 25. til 27. gr. vatnalaga eins og þau hljóðuðu þá um heimild sveitarfélaga til öflunar vatns í þágu vatnsveitna, sbr. nú sömu lagagreinar með breytingum sem gerðar voru á þeim með 22. til 24. gr. laga nr. 132/2011.

12. Í aðalskipulagi Helgafellssveitar 2012–2024, sem samþykkt var 12. maí 2015, er það landsvæði úr jörðinni Hrísum sem samningurinn 14. maí 2008 tekur til afmarkað á skipulagsuppdrætti sem annars vegar brunnsvæði og hins vegar grannsvæði háð vatnsvernd. Þá kemur fram í grein 2.7.1 að ein kaldavatnsveita sé í sveitarfélaginu. Vatnsbólið sé í landi Hrísa en vatnsból og vatnsveita í eigu stefnda. Vatnsmagn á virkjaðri lind sé áætlað yfir 50 sekúndulítrar.

13. Jörðin Hrísar var seld nauðungarsölu 25. október 2016 til Landsbankans hf. Afsal var gefið út til bankans 4. janúar 2017 og því þinglýst 9. sama mánaðar. Samkvæmt IV. grein þess skyldi með vísan til 6. og 56. gr. laga nr. 90/1991 afmá öll veðbönd og önnur óbein eignarréttindi við þinglýsingu afsalsins. Lögbundnar kvaðir og lögbundinn forkaupsréttur yrðu þó ekki afmáð ef um slíkt væri að ræða.

14. Fyrir Hæstarétt var lagt fram undirritað eintak kaupsamnings Landsbankans hf. og áfrýjanda um jörðina Hrísa 24. janúar 2018. Í söluyfirliti um jörðina sem liggur fyrir í gögnum málsins kemur fram að seljandi þekki ekki eignina umfram það sem kemur fram í opinberum gögnum. Þá er kaupanda bent þar á að kynna sér leigusamning „er fyrri eigendur gerðu ... við Orkuveitu Reykjavíkur um land og vatnstöku til 99 ára frá maí 2008 úr landi Hrísa.“ Í 2. grein fyrrgreinds kaupsamnings kemur fram að við gerð hans hafi meðal annars legið fyrir fyrrgreint afsal til Landsbankans hf. og söluyfirlit. Er tekið fram í niðurlagi greinarinnar að skjöl þau sem vísað sé til í henni og innihald þeirra skoðist sem hluti kaupsamnings eftir því sem við eigi. Afsal var undirritað 23. mars 2018 og því þinglýst 15. apríl sama ár.

15. Með bréfi lögmanns áfrýjanda 10. september 2018 til stefnda var því lýst yfir að fyrrgreindur leigusamningur 14. maí 2008 væri ekki skuldbindandi vegna ákvæðis 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991. Þá var óskað eftir viðræðum við stefnda um afnot landsins og vatnstöku. Í svarbréfi stefnda 18. september 2018 var því lýst yfir að stefndi hefði á grundvelli samningsins fullan rétt til vatnstöku. Þá var ítrekað að þegar hefði verið greitt fyrir þau réttindi. 

Málsástæður og lagarök aðila

16. Áfrýjandi bendir á að niðurstaða hins áfrýjaða dóms byggist á þeirri málsástæðu stefnda að með leigusamningi 14. maí 2008 hafi verið stofnað til kvaða sem leiði beinlínis af lögum og hafi þær ekki fallið niður við nauðungarsölu jarðarinnar, sbr. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991. Þessi málsástæða hafi komið of seint fram enda ekki verið á henni byggt í héraði, sbr. 5. mgr. 101. gr. og 2. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991. Hvorki væru skilyrði til að byggja á henni fyrir Landsrétti, sbr. 2. mgr. 163. gr., né Hæstarétti, sbr. 2. mgr. 187. gr. laganna. Verði talið að málsástæðan komist að telur áfrýjandi að áskilnaði framangreindrar undantekningarreglu 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 sé ekki fullnægt enda leiði umræddar kvaðir ekki beinlínis af lögum. Þá mótmælir hann því að Landsbankinn hf. hafi tekið að sér réttindi eða kvaðir samkvæmt leigusamningnum í skilningi 2. mgr. 56. gr. laganna. Einnig byggir áfrýjandi á því að réttindi stefnda samkvæmt samningnum hafi verið háð þinglýsingu, sbr. 1. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Vanræksla stefnda á að þinglýsa samningnum hafi þau réttaráhrif að hann sé óskuldbindandi gagnvart áfrýjanda sem síðari eiganda jarðarinnar. Jafnframt hafnar áfrýjandi því að meint grandsemi hans um tilvist leigusamningsins við kaup hans á jörðinni hafi áhrif á gildi hans gagnvart sér. Loks gerir hann varakröfu um að leigusamningurinn teljist ógildur á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. 

17. Stefndi tekur undir niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að málatilbúnaður, þess efnis að kvaðir samkvæmt leigusamningnum leiði beinlínis af lögum, hafi ekki falið í sér nýja málsástæðu sem ekki hefði átt að komast að fyrir Landsrétti. Hann byggir sýknukröfu sína á því að í málinu sé fullnægt tveimur skilyrðum 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 fyrir því að réttindi stefnda hafi ekki fallið niður við nauðungarsölu jarðarinnar. Í fyrsta lagi telur hann að samningurinn hafi verið gerður á grunni 25. og 26. gr. vatnalaga og þar af leiði að kvaðir um vatnstöku sem þær lagagreinar ráðgeri og leigusamningurinn sé reistur á leiði beinlínis af lögum í skilningi 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991. Í öðru lagi hafi Landsbankinn hf. við kaup jarðarinnar 25. október 2016 tekið réttindi samkvæmt leigusamningnum að sér í skilningi sömu greinar. Því til stuðnings vísar hann meðal annars til fyrrgreinds ákvæðis í söluyfirliti jarðarinnar þegar hún var seld áfrýjanda. Þá byggir stefndi á því að fyrirsvarsmönnum áfrýjanda hafi verið kunnugt um leigusamninginn við kaup jarðarinnar. Áfrýjandi hafi því verið grandsamur í skilningi 19. gr. þinglýsingalaga og af því leiði að mótbárur hans nú um að nauðsyn hafi verið að þinglýsa samningnum hafi enga þýðingu fyrir úrslit málsins. Loks hafnar stefndi varakröfu áfrýjanda á þeim grunni að engin rök eða gögn hafi verið lögð fram í málinu til stuðnings þeirri kröfu. 

Lagaumhverfi

18. Í 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 segir að hafi nauðungarsölu verið krafist á eign eftir heimild í 6. eða 7. gr. laganna falli niður öll veðbönd, umráðaréttindi, kvaðir, höft og önnur réttindi yfir eigninni við útgáfu afsals nema annað leiði beinlínis af lögum, eignin hafi verið seld með þeim skilmálum að þau standi í tilteknum atriðum óhögguð eða kaupandinn hafi síðar tekið þau að sér. Í afsali skal tekið fram hver réttindi yfir eigninni falli brott. Í athugasemdum við lagagreinina í frumvarpi sem varð að lögum nr. 90/1991 er vakin athygli á því að hún feli meðal annars í sér að öll óbein eignarréttindi falli niður vegna nauðungarsölu án tillits til heitis eða eðlis þeirra eða þess hvort þeim hefur verið þinglýst eða réttarvernd þeirra sé óháð þinglýsingu. Um framangreindar undantekningar frá þeirri meginreglu segir að í fyrsta lagi sé gert ráð fyrir því að hún víki ef annað leiði beinlínis af lögum en það gæti til dæmis átt við um lögbundinn forkaupsrétt eða lögbundnar kvaðir. Í öðru lagi sé gert ráð fyrir að víkja megi frá reglunni um brottfall framangreindra réttinda með uppboðsskilmálum eða skilmálum við sölu á almennum markaði, þannig að kvaðir og höft fylgi eign sem hefðu að öðrum kosti fallið niður og eftir atvikum veitt rétthafa tilkall til greiðslu af söluandvirði eignarinnar samkvæmt 4. mgr. 49. gr. laganna. Loks segir í athugasemdunum að í þriðja lagi sé tekið tillit til þess að kaupandi kunni að semja við einstaka rétthafa um að réttindi þeirra hvíli áfram á eign, sem væri þá oftast liður í uppgjöri kaupandans á söluverði, og um það vísað til 40. gr. laganna.

19. Svo sem fram hefur komið var ákvæðum 25. til 27. gr. vatnalaga, sem fjalla um vatnsveitu sveitarfélaga og vatnstökurétt, breytt með 22. til 24. gr. laga nr. 132/2011. Ekki urðu þó við það neinar þær efnislegu breytingar sem þýðingu hafa fyrir sakarefni máls þessa. Í 1. mgr. 25. gr. vatnalaga er kveðið á um rétt sveitarstjórnar til að taka það vatn sem hún þarf til vatnsveitu úr brunnum, uppsprettum eða vötnum í landareignum annarra manna að uppfylltum ákveðnum skilyrðum. Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laganna er manni skylt að láta af hendi land sitt og landsafnot hvar sem er og hvenær sem er í þarfir vatnsveitu sveitarfélags, svo og mannvirki, og að þola þær eignarkvaðir, óhagræði og takmörkun á afnotarétti sem vatnsveitan kann að hafa í för með sér enda komi fullar bætur fyrir. Náist ekki samningar um framkvæmd og/eða bætur vegna þeirra þarfa sem greinir í 25. og 26. gr. getur ráðherra heimilað eignarnám, sbr. 1. mgr. 27. gr. laganna.

Niðurstaða

20. Þess er fyrst að gæta að ekki er vísað til hugtaksins kvaðar af nákvæmni, hvorki af aðilum málsins né í hinum áfrýjaða dómi. Til kvaða er meðal annars vísað í 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 svo og í afsali 4. janúar 2017 þar sem segir: „Lögbundnar kvaðir og lögbundinn forkaupsréttur er ekki afmáður ef um það er að ræða.“ Kvaðir eiga sér að lögum mismunandi merkingu, sbr. annars vegar einkaréttarlegar kvaðir, svo sem ískyldur sem falla í flokk óbeinna eignarréttinda og hins vegar lögbundnar kvaðir en undir þær falla meðal annars skipulagskvaðir í skilningi 20. töluliðar 2. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 en þær verða lagðar á einstakar lóðir og landsvæði í deiliskipulagi. Vísaði stefndi í greinargerð sinni til Landsréttar fyrst og fremst til þess að þær lögbundnu kvaðir sem ráða eigi úrslitum sakarefnis byggist á fyrirmælum 25. og 26. gr. vatnalaga auk þess sem sem fyrir hendi væri kvöð um vatnsvernd og landsafnot af hinni leigðu landspildu í gildandi aðalskipulagi Helgafellssveitar. Í hinum áfrýjaða dómi er aftur á móti vísað jöfnum höndum til kvaða sem felist í leigusamningnum annars vegar og svo kvaða sem sóttar verði í tilvitnuð ákvæði vatnalaga hins vegar. Því er svo ekki borið við, hvorki af aðilum málsins né í hinum áfrýjaða dómi, að útskýra efnislega hvert er inntak þeirra ætluðu kvaða sem leiddar verði af tilvitnuðum ákvæðum vatnalaga og hvernig þær binda sérstaklega hendur eiganda jarðarinnar Hrísa hverju sinni, óháð þeim skuldbindingum sem stofnað var til með hinum umþrætta samningi.

21. Eins og fyrr greinir var í hinum áfrýjaða dómi ekki fallist á það með áfrýjanda að ný málsástæða stefnda hefði falist í því að leigusamningurinn 14. maí 2008 stæði óhaggaður vegna fyrirmæla 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 þess efnis að „annað leiði beinlínis af lögum“. Um væri að ræða lagarök til stuðnings þeirri málsástæðu stefnda að „kvaðirnar hefðu ekki fallið niður við nauðungarsöluna“. Var þar vísað til ákvæða leigusamningsins 14. maí 2008 og þess að kvaðir hefði beinlínis leitt af ákvæðum vatnalaga og þær ekki fallið niður við nauðungarsöluna.

22. Við úrlausn þess hvort um nýja málsástæðu er að ræða er þess að gæta að í greinargerð stefnda í héraði var vísað almennt til þeirra einstöku fyrirmæla vatnalaga og laga nr. 90/1991 sem fyrr eru rakin. Á því stigi var málatilbúnaður stefnda að því er varðaði 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 einskorðaður við að þrátt fyrir nauðungarsölu jarðarinnar Hrísa hefði leigusamningurinn 14. maí 2008 haldið gildi sínu vegna afstöðu Landsbankans hf. sem kaupanda við nauðungarsöluna. Þannig hefði bankinn undirgengist skuldbindingar samningsins, miðlað upplýsingum um tilvist hans og efni til fyrirsvarsmanna áfrýjanda við kaup þeirra á jörðinni og þeir því verið grandsamir þar um. Þessi málsástæða er studd þeirri undantekningu 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 að réttindi sem ella féllu niður haldi gildi sínu taki kaupandi þau að sér síðar. Í greinargerð stefnda í héraði er þeirri málsástæðu hins vegar hvergi borið við að fyrir hendi séu kvaðir sem leiði beinlínis af lögum og þær hafi því ekki fallið niður við nauðungarsölu jarðarinnar vegna fyrirmæla 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991. Þá verður ekki séð af endurritum úr þingbók héraðsdóms eða dómi héraðsdóms að stefndi hafi reist málið á þessum grunni þar fyrir dómi.

23. Í greinargerð stefnda til Landsréttar var því reyndar einnig haldið fram að umdeildur leigusamningur félli í raun ekki undir 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991. Samningurinn sjálfur legði hvorki kvöð né höft á eignina. Samningurinn yrði því ekki með „góðu móti“ felldur undir 2. mgr. 56. gr. þannig að réttaráhrif hans hefðu af þeim sökum fallið niður við nauðungarsöluna. Sýnist málatilbúnaður í þessa veru styðjast við það sjónarmið að réttur stefnda til vatnstöku úr jörðinni Hrísum verði leiddur beint af tilvitnuðum ákvæðum vatnalaga og að með samningnum 14. maí 2008 hafi eingöngu verið samið um bætur til handa jarðeiganda vegna þeirrar vatnstöku.

24. Umþrætt málsástæða stefnda byggð á rétti sveitarfélaga til vatnstöku á grundvelli 25. og 26. gr. vatnalaga og þýðing þess réttar fyrir beitingu 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 kom samkvæmt framangreindu fyrst fram í greinargerð hans fyrir Landsrétti. Öndvert við það sem fram kemur í forsendum Landsréttar og rakið hefur verið byggði stefndi ekki á því fyrir héraðsdómi að „kvaðirnar“, eins og það er orðað í dómi Landsréttar, hefðu ekki fallið niður við nauðungarsöluna. Þvert á móti miðaðist málatilbúnaður hans alfarið við að þrátt fyrir nauðungarsölu jarðarinnar Hrísa hefði leigusamningurinn 14. maí 2008 haldið gildi sínu vegna afstöðu Landsbankans hf. Fól framangreindur grundvöllur sýknukröfu stefnda því í sér nýja málsástæðu sem að réttu gat ekki komist að fyrir Landsrétti vegna ákvæðis 5. mgr. 101. gr., sbr. 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991, en ekki voru fyrir hendi skilyrði síðarnefndu greinarinnar fyrir því að málsástæðan kæmist að fyrir Landsrétti.

25. Að framangreindri niðurstöðu gættri stendur eftir að taka afstöðu til þeirrar málsástæðu stefnda að Landsbankinn hf., sem keypti eignina við nauðungarsölu, hafi allt að einu tekið umrædd réttindi að sér í merkingu 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991. Í því sambandi er áréttað það sem fyrr er reifað úr lögskýringargögnum með greininni að slíkt fælist oftast í uppgjöri kaupanda á söluverði við nauðungarsölu.

26. Hvað sem líður rétti sveitarfélaga til vatnsnýtingar í þágu vatnsveitna sinna á grundvelli tilgreindra ákvæða vatnalaga voru réttindi þau sem fyrri eigandi Hrísa samdi um við stefnda á grundvelli leigusamningsins 14. maí 2008 hefðbundinn réttur til afnota af vatni ásamt nauðsynlegri aðstöðu til nýtingarinnar. Með samningnum var stofnað til óbeinna eignarréttinda í formi afnotaréttar þess sem samningurinn kvað á um og hefðbundið er í afnotasamningum af þeim toga, hvort sem þeir varða leigu eða önnur afnot fasteigna, hluta þeirra eða einstök fasteignaréttindi. 

27. Lögvarinn réttur til vatnstöku í þágu starfrækslu vatnsveitu og þau fyrrnefndu úrræði sem vatnalög tryggja í því sambandi standa óhögguð án tillits til nauðungarsölu á jörðinni. Öðru máli gegnir hins vegar um þann einkaréttarlega samning sem deilt er um í málinu. Í samræmi við meginreglu 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 féllu niður við útgáfu afsals þau réttindi sem stofnað hafði verið til á grundvelli samningsins með sama hætti og önnur óbein eignarréttindi sem á því tímamarki hafði verið stofnað til yfir jörðinni Hrísum. Þetta styðst jafnframt við þá staðreynd að hvorki í uppboðsskilmálum, sbr. 28. gr. laga nr. 90/1991, né afsali, sbr. 56. gr. sömu laga, er að umræddum réttindum vikið hvað þá að þau skuli hvað sem nauðungarsölunni líður standa óhögguð og raunar ekki á því byggt í málinu.

28. Af framangreindu leiðir að við nauðungarsöluna féllu niður þau óbeinu eignarréttindi sem til hafði verið stofnað á grundvelli umþrætts samnings 14. maí 2008. Að því virtu verður að túlka þá undantekningu 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 þess efnis að kaupandinn hafi síðar tekið þau að sér í skilningi greinarinnar þannig að hann hafi í kjölfar nauðungarsölu stofnað á ný til þeirra réttinda sem fallið höfðu niður við útgáfu afsals við nauðungarsölu. Í málinu hefur stefndi ekki sýnt fram á að Landsbankinn hf. hafi undirgengist slíka skuldbindingu, hvað þá að hún hafi verið liður í uppgjöri hans á söluverði, sbr. 40. gr. laga nr. 90/1991. Sér því hvorki stað í nauðungarsöluafsali til Landsbankans hf. 4. janúar 2017, kaupsamningi bankans og áfrýjanda 24. janúar 2018 né afsali til áfrýjanda 23. mars sama ár. Tilvísun í söluyfirliti þess efnis að væntanlegum kaupendum jarðarinnar Hrísa væri bent á að kynna sér samning stefnda og fyrri jarðeiganda 14. maí 2008 fól ekki í sér skuldbindingu af framangreindu tagi. Þegar af þeirri ástæðu hefur ætluð grandsemi fyrirsvarsmanna áfrýjanda um tilvist og efni þess samnings, sem á því tímamarki hafði fallið niður, enga þýðingu fyrir úrlausn málsins.

29. Samkvæmt öllu framansögðu verður fallist á dómkröfu áfrýjanda þess efnis að leigusamningur stefnda og fyrri eiganda jarðarinnar Hrísa 14. maí 2008 sé óskuldbindandi gagnvart honum sem núverandi eiganda jarðarinnar.

30. Eftir þessum úrslitum verður stefnda gert að greiða áfrýjanda málskostnað á öllum dómstigum sem ákveðinn er í einu lagi eins og nánar greinir í dómsorði.Dómsorð:

Viðurkennt er að leigusamningur 14. maí 2008 milli stefnda, Orkuveitu Reykjavíkur, og fyrri eiganda jarðarinnar Hrísa í Helgafellssveit sé óskuldbindandi gagnvart áfrýjanda, BB & sonum ehf.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 3.000.000 króna í málskostnað á öllum dómstigum. https://landsrettur.is/domar-og-urskurdir/domur-urskurdur/?id=f1e77cf1-38f3-4d8d-b41a-5cbe010a7d0e&verdictid=bd672344-f91d-418d-920b-e257ec4a270a