269/2006

S seldi J og K fasteign að Bergstaðarstræti 3, Reykjavík, samkvæmt kaupsamningi 9. nóvember 2004. Umsamið kaupverð var 36.000.000 krónur, sem greiðast skyldi með fjórum greiðslum, sú síðasta að upphæð 2.500.000 krónur 5. apríl 2005. S tók að sér vinnu við ýmsar framkvæmdir í húsinu. J og K greiddu 2.500.000 til S í heimabanka 3. mars 2005. J og K töldu sig með þeirri greiðslu hafa greitt kaupverðið að fullu og eiga rétt á útgáfu afsals. S taldi hins vegar að um hefði verið að ræða inngreiðslu á skuld þeirra við sig vegna framkvæmdanna og taldi J og K því ekki hafa efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningnum. Í niðurstöðu Hæstaréttar segir að eigi kröfuhafi fleiri en eina gjaldfallna kröfu á hendur skuldara geti hann að öllu jöfnu ráðstafað greiðslu á þá skuld sem hann kýs. Mál þetta horfi hins vegar þannig við að J og K hafi mótmælt þeirri fullyrðingu S að þeir hafi, fyrr en með bréfi lögmanns S 10. október 2005, fengið í hendur reikninga vegna framangreindra framkvæmda S við fasteignina en gögn S um ráðstafanir á greiðslum vegna viðskipta málsaðila séu misvísandi. Þá verði framangreint bréfi lögmanns S til lögmanns J og K og meðfylgjandi yfirlit ekki skilin á annan veg en að í þeim felist viðurkenning S á því að J og K stæðu ekki í skuld við sig vegna kaupa á húsinu. J og K voru því sýknuð af kröfu S og honum gert að gefa út afsal fyrir fasteigninni.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 19. maí 2006. Þau krefjast sýknu af kröfu stefnda og að stefnda verði gert að gefa út afsal til þeirra fyrir fasteigninni Bergstaðarstræti 3, Reykjavík. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Samkvæmt málflutningi fyrir Hæstarétti eru Vatnslagnir heiti á einkafirma stefnda. Slíkt firma skortir hæfi til að eiga aðild að dómsmáli, sbr. 1. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Í stefnu til héraðsdóms var S-kk-nf Ó-kk-nf tilgreindur stefnandi málsins og telst hann því réttilega aðili þess.

Fram er komið að stefndi seldi áfrýjendum fasteignina að Bergstaðastræti 3, Reykjavík, samkvæmt kaupsamningi 9. nóvember 2004. Umsamið kaupverð var 36.000.000 krónur, sem greiðast skyldi með fjórum greiðslum: 4.000.000 krónur við undirritun kaupsamnings, 27.500.000 krónur í síðasta lagi 14 dögum síðar með bankaláni, 2.000.000 krónur 5. janúar 2005 og 2.500.000 krónur 5. apríl 2005. Jafnframt komust málsaðilar að samkomulagi um að stefndi skyldi vinna við ýmsar framkvæmdir á húsinu. Áfrýjendur halda því fram að þau hafi greitt kaupverð hússins að fullu. Þau hafi innt síðustu kaupsamningsgreiðsluna af hendi í heimabanka 3. mars 2005, mánuði fyrir gjalddaga hennar. Áfrýjandinn, J-kk-nf T-kk-nf, kvaðst fyrir dómi hafa gert það svo snemma í fljótræði vegna munnlegrar óskar stefnda um greiðslu. Á þeim tíma hafi stefndi hins vegar ekki enn framvísað reikningum vegna framkvæmda við húsið og ekki verið búinn að kalla eftir greiðslu vegna þeirra. Stefndi kvaðst hins vegar fyrir dómi hafa á þessu tímamarki óskað eftir því við áfrýjandann J-kk-þf að hann greiddi skuld vegna framkvæmdanna og hafi umrædd fjárhæð verið innt af hendi „sem sáttaleið“ þannig að framkvæmdir gætu haldið áfram.

Tvö önnur dómsmál munu hafa verið rekin milli málsaðila um uppgjör vegna framkvæmda við umrædda fasteign og niðurstöður fengist í þeim í héraði 4. júlí 2005 og 14. nóvember 2006. Hinn 20. maí 2005 sendi lögmaður stefnda áfrýjendum innheimtubréf vegna þeirrar kröfu sem um ræðir í þessu máli þar sem skorað var á þau að greiða innan sjö daga, ella kæmi til málsóknar. Stefna í málinu var gefin út sex dögum síðar. Eftir að málið var höfðað munu hafa farið fram viðræður milli málsaðila um uppgjör þeirra í milli, bæði vegna kaupsamningsins og framkvæmdanna. Í símbréfi lögmanns stefnda til lögmanns áfrýjenda 10. október 2005 segir um þetta: „Samkvæmt umtali. Meint skuld er kr. 4.372.160,- samkvæmt meðfylgjandi gögnum. Kaupsamningur á núlli.“ Gögn þau sem fylgdu bréfinu voru ýmis konar viðskiptayfirlit frá stefnda og níu reikningar hans vegna framkvæmda við fasteignina, allir dagsettir 1. febrúar 2005. Þau yfirlit veita ekki glögga yfirsýn um málefnið. Tvö yfirlitanna eru einvörðungu um greiðslur vegna kaupsamningsins og kemur fram í öðru þeirra að áfrýjendur hafi greitt kaupverð hússins að fullu. Samkvæmt því yfirliti hafi áfrýjendur greitt 5.500.000 krónur 9. nóvember 2004, 27.000.000 krónur samkvæmt skuldabréfi, 1.000.000 krónur í peningum 15. sama mánaðar, 500.000 krónur 3. desember 2004 og 2.000.000 krónur 6. janúar 2005. Í hinu yfirlitinu eru hins vegar tilgreindar greiðslur með öðrum hætti og lagfæringar gerðar sem virðast eiga að sýna að áfrýjendur standi ekki í skuld við stefnda vegna kaupanna. Þá eru í gögnum málsins önnur yfirlit frá stefnda um greiðslur áfrýjanda til hans þar sem meðal annars kemur fram að greiðslur vegna kaupsamningsins hafi farið fram með enn öðrum hætti en yfirlitin sem fylgdu bréfinu 10. október 2005 sýndu.

Eigi kröfuhafi fleiri en eina gjaldfallna kröfu á hendur skuldara getur hann að öllu jöfnu ráðstafað greiðslu á þá skuld sem hann kýs, hafi skuldari ekki tilgreint hvaða kröfu hann sé að greiða eða það sé ekki ljóst af öðrum atvikum. Mál þetta horfir hins vegar þannig við að áfrýjendur hafa mótmælt þeirri fullyrðingu stefnda að þeir hafi, fyrr en með framangreindu bréfi lögmanns stefnda 10. október 2005, fengið í hendur reikninga vegna framkvæmda hans við fasteignina og eru gögn stefnda misvísandi um ráðstafanir á greiðslum áfrýjanda vegna viðskipta málsaðila. Þá verður bréfið og meðfylgjandi yfirlit ekki skilin á annan hátt en að stefndi hafi viðurkennt að áfrýjendur stæðu ekki í skuld við sig vegna kaupa á húsinu. Samkvæmt þessu verða áfrýjendur sýknaðir af kröfu stefnda og honum gert að gefa út afsal til þeirra fyrir fasteigninni.

Eftir þessum úrslitum verður stefndi dæmdur til að greiða áfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjendur, J-kk-nf T-kk-nf og K-x-x C-x-x, eru sýkn af kröfu stefnda, S-kk-ef Ó-kk-ef.

Stefndi skal gefa út afsal til áfrýjenda fyrir fasteigninni Bergstaðastræti 3, Reykjavík.

Stefndi greiði áfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, samtals 800.000 krónur.