102/2003

Vegna vanskila leigutakans L ehf. rifti leigusalinn H samningi þeirra og krafði bankann LÍ um greiðslu leigu á grundvelli ábyrgðaryfirlýsingar. Sér til varnar vísaði LÍ m.a. til samnings þar sem L ehf. seldi M rekstur sinn og kveðið var á um að hluti kaupverðs skyldi greiddur húseiganda, H, ,,vegna leigusamnings (lyklagjald)”. Hélt LÍ því fram að þar kynni að vera um að ræða greiðslu á leiguskuld L ehf. sem þá hafi verið greidd. Að gögnum málsins virtum var ekki talið að LÍ hafi tekist að sanna að í greiðslu M til H samkvæmt tilvitnuðu ákvæði kaupsamningsins hafi falist greiðsla á húsaleiguskuld L ehf. Yfirlýsing LÍ um ábyrgð var takmörkuð við tiltekna fjárhæð en ekki gerðar aðrar takmarkanir á henni. Kröfur H voru samkvæmt þessu teknar til greina.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir H-kk-nf B-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 25. mars 2003. Hann krefst sýknu af kröfum stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Málavextir eru þeir að stefndi seldi Lendum ehf. á leigu hluta af fasteigninni Hafnarstræti 17, Reykjavík, með samningi 31. mars 2000. Leigutíminn skyldi vera frá 1. mars 2000 til 28. febrúar 2010. Leigugjald var 590.000 krónur á mánuði en taka breytingum miðað við vísitölu neysluverðs. Skyldi leigan greidd mánaðarlega fyrirfram. Skyldu leigugreiðslur tryggðar með bankaábyrgð. Með yfirlýsingu 5. apríl 2000 ábyrgðist áfrýjandi gagnvart stefnda greiðslur samkvæmt húsaleigusamningnum allt að 3.540.000 krónum. Rak leigutaki veitingahús í hinu leigða húsnæði. Vanskil urðu á greiðslu leigu vegna september 2001 og greiddi áfrýjandi kröfu stefnda vegna þess 20. sama mánaðar á grundvelli ábyrgðaryfirlýsingarinnar. Aftur urðu vanskil á leigugreiðslu vegna októbermánaðar 2001 og greiddi áfrýjandi stefnda hana 8. þess mánaðar. Þann 1. nóvember 2001 rifti stefndi leigusamningnum vegna vanefnda Lendna ehf. og gerði leigutaka að rýma húsnæðið eigi síðar en 1. janúar 2002. Leigutaki samþykkti riftunina. Stefndi krefur áfrýjanda í máli þessu um greiðslu leigu vegna nóvember og desember 2001 samkvæmt fyrrgreindri ábyrgðaryfirlýsingu.

Í greinargerð sinni til Hæstaréttar kveður áfrýjandi að sér hafi borist kaupsamningur þar sem leigutakinn Lendur ehf. selji veitingarekstur sinn að Hafnarstræti 17. Sé í samningnum kveðið á um að hluti kaupverðs skuli greiddur húseiganda, stefnda í máli þessu. Kunni þar að vera um að ræða greiðslu á leiguskuld Lendna ehf., sem þá hafi verið greidd þegar mál þetta var höfðað. Eftir uppkvaðningu hins áfrýjaða dóms höfðaði áfrýjandi af þessu tilefni sérstakt vitnamál fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur og hefur lagt endurrit af skýrslutökum í því máli fyrir Hæstarétt sem og framangreindan kaupsamning um veitingareksturinn 4. janúar 2002 milli Lendna ehf. og Monicu ehf.

Stefndi mótmælir sem of seint fram kominni þeirri málsástæðu áfrýjanda að þegar sé greidd sú leiga, sem hann er krafinn um greiðslu á samkvæmt ábyrgðaryfirlýsingunni. Verður að leggja til grundvallar þá yfirlýsingu áfrýjanda að honum hafi ekki verið kunnugt um efni framangreinds kaupsamnings um veitingareksturinn að Hafnarstræti 17 fyrr en eftir að héraðsdómur gekk. Að því gættu kemur þessi málsástæða til umfjöllunar við úrlausn málsins hér fyrir dómi, sbr. 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála með áorðnum breytingum.

Með kaupsamningnum 4. janúar 2002 seldu Lendur ehf. Monicu ehf. rekstur sinn að Hafnarstræti 17 undir nafninu Café Thomsen. Var samningurinn gerður með fyrirvara um að kaupandi fengi nýjan leigusamning um húsnæðið. Kaupverð var 9.300.000 krónur og var kveðið á um greiðslu þess í fimm töluliðum í 2. gr. samningsins. Samkvæmt 2. tölulið greinarinnar skyldu 2.363.572 krónur af kaupverðinu inntar af hendi „með greiðslu til húseiganda vegna leigusamnings (lyklagjald)“. Í skýrslu fyrir héraðsdómi taldi A-kk-nf T-kk-nf L-kk-nf, sem var stjórnarformaður Lendna ehf., að með greiðslu samkvæmt 2. tölulið 2. gr. samningsins hafi stefnda verið greidd áður vangreidd leiga fyrir nóvember og desember 2001 og að auki ein milljón króna í „óljósar“ skaðabætur fyrir gólf. S-kk-nf Ö-kk-nf S-kk-nf, forsvarsmaður stefnda, sagði að greiðslan til húseiganda samkvæmt kaupsamningnum hafi verið vegna skemmda, sem orðið hefðu á húsnæðinu á leigutíma Lendna ehf., en gólfið hafi verið ónýtt auk þess, sem margvíslegar aðrar skemmdir hefðu verið unnar á húsnæðinu. Hafi fjárhæðin tekið mið af áætluðum viðgerðarkostnaði, en stefndi hafi lagfært húsnæðið áður en það var afhent nýjum leigutaka. S-kvk-nf B. B-kvk-nf, forsvarsmaður Monicu ehf., kvað G-kk-þf G-kk-þf, héraðsdómslögmann og löggiltan fasteignasala, hafa haft milligöngu við samningsgerð. Kvaðst hún um síðir hafa fallist á kaupverðið fyrir reksturinn enda yrðu gerðar lagfæringar á húsnæðinu, en ástand þess hafi verið mjög slæmt, gólf ónýt, rafmagn í ólagi, hurðir brotnar o.fl. G-kk-nf G-kk-nf kvaðst hafa samið kaupsamningsskjalið, en aðilar þess hafi verið búnir að semja efnislega sín á milli áður en hann kom að málinu. Hann kvað það algengt að greitt væri svonefnt lyklagjald til húseiganda þegar rekstur í leiguhúsnæði væri seldur. Hann kvað stefnda hafa talið sig hafa orðið fyrir tjóni vegna skemmda af völdum fyrri leigjanda og að einhverjar skemmdir hafi þurft að lagfæra. Hann taldi að leiguskuld seljanda hafi ekki blandast beint inn í endurgjaldið til leigusala. Í skýrslu K-kk-ef R-kk-ef K-kk-ef, sölumanns fasteignasölunnar, kemur fram að hann hafi haft milligöngu um að finna kaupendur að rekstri Lendna ehf. Hann kvað svonefnt lyklagjald tíðkast í viðskiptum af þessu tagi. Hann minnti að lyklagjaldið í þeim samningi, sem hér er til umfjöllunar, hafi verið hugsað til að ganga upp í einhverjar viðgerðir, en gólf og fleira hafi verið illa farið.

Þegar allt framangreint er virt verður að telja að áfrýjanda hafi, gegn mótmælum stefnda, ekki tekist að sanna að húsaleiguskuld Lendna ehf. vegna nóvember og desember 2001 hafi verið greidd með greiðslu Monicu ehf. til stefnda samkvæmt 2. tölulið 2. gr. margnefnds kaupsamnings 4. janúar 2002. Í yfirlýsingu áfrýjanda 5. apríl 2000 er ábyrgð hans takmörkuð við 3.540.000 krónur. Eru ekki í yfirlýsingunni aðrar takmarkanir gerðar á ábyrgðinni. Með þessum athugasemdum, en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms, verður hann staðfestur.

Áfrýjandi greiði stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti, eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Landsbanki Íslands hf., greiði stefnda, Hafnarstræti 17 ehf., 200.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.