191/2016

G krafði K ehf. um greiðslu á hluta þess í sameiginlegum kostnaði vegna framkvæmda við fjöleignarhúsið G 24. Var talið að skilja yrði samþykktir húsfundarins á þann veg að stjórn félagsins hefði verið veitt umboð til þess að ganga til samninga um utanhússviðgerðir annars vegar og framkvæmdir við stigagang hins vegar að því tilskildu að tækist að afla lægri tilboða en legið hefðu fyrir fundinn. Varðandi utanhússviðgerðir lá nægjanlega fyrir að stjórn G hefði tekist að afla hagstæðra tilboðs í það verk en legið hefði fyrir á fundinum og var K ehf. talið skuldbundið af þeirri ákvörðun. Hins vegar hefði stjórninni ekki tekist að afla hagstæðari tilboða varðandi framkvæmdir á stigagang og því talið að hún hefði ekki haft umboð til að semja um þær framkvæmdir. Var K ehf. því sýknað af fjárkröfu G vegna þeirrar framkvæmdar.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kvk-nf B-kvk-nf og K-kk-nf A-kk-nf og I-kvk-nf E-kvk-nf settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 10. mars 2016. Hann krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 2.647.500 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 1.412.000 krónum frá 1. mars 2014 til 9. maí 2014 en af 2.647.500 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann þess að viðurkenndur verði lögveðréttur hans í fasteign stefnda, Grundarstíg 24 í Reykjavík, með fastanúmer 200-6789, fyrir 2.647.500 krónum, tildæmdum dráttarvöxtum og málskostnaði. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Í hinum áfrýjaða dómi er rakinn aðdragandi ákvarðanatöku á aðalfundi áfrýjanda Grundarstígs 24 sem fram fór 5. desember 2013. Á fundinum lágu fyrir upplýsingar um verð frá fimm aðilum vegna utanhússviðgerða sem fólust meðal annars í viðgerðum á múr, málningu og lagfæringu á gluggum. Nam lægsta verð rúmum 13.000.000 króna. Þá var til umræðu á fundinum tilboð í framkvæmdir við stigaganga en þær fólust meðal annars í því að skipt yrði um gluggakerfi og gler. Nam tilboð Álglugga og hurða ehf. í þann verkþátt 11.922.751 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti. Að loknum umræðum á fundinum var bókað með svofelldum hætti undir lið 3 samkvæmt fundargerð: „Fundarstjóri spyr hvort ekki sé rétt að verið sé að óska eftir heimild til að ganga til samninga við hvern þann aðila sem býður betra/lægra en þau tilboð sem liggja fyrir og leita eftir lægsta/hagstæðasta tilboði í verkin. Áður en nokkru tilboði verði tekið verði eigendum tilkynnt um ákvörðun stjórnar. Atkvæðagreiðsla. Samþykkt með öllum greiddum atkvæðum nema M-kvk-ef E-kvk-ef sem greiðir atkvæði gegn tillögunni.“

Undir liðum fjögur og fimm í fundargerðinni var bókað um tillögu um framkvæmdir á stigagöngum. Kom jafnframt til umræðna og skoðanaskipta um það hvort að sú framkvæmd teldist veruleg í skilningi 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 og útheimti þá mögulega samþykki allra eigenda sbr. 6. töluliður A. liðar 1. mgr. 41. gr. laganna. Var stjórn húsfélagsins, með samþykki allra annarra en fulltrúa stefnda, veitt umboð sambærilegs efnis og veitt hafði verið á grundvelli fyrri tillögu um utanhússframkvæmdir.

Þá var á aðalfundinum 5. desember 2013 samþykkt að framkvæma viðgerð á sólstofu tilheyrandi séreignarhluta stefnda. Var ráðist í þær framkvæmdir þegar í janúar 2014 en stefndi telur þær hafa verið óforsvaranlegar.

Á grundvelli samþykkta aðalfundarins mun stjórn áfrýjanda hafa freistað þess að afla frekari og hagstæðari tilboða í utanhússviðgerðir og framkvæmdir á stigahúsum. Niðurstöðu þeirra málaumleitana kynnti ritari stjórnar með tölvubréfi til eigenda 27. janúar 2014. Ekki hafði tekist að afla betra/lægra tilboðs í framkvæmdir við stigaganga en þess sem lá fyrir frá Álgluggum og hurðum ehf. Hins vegar var komið fram tilboð frá Þéttingu ehf. í utanhússviðgerðir að fjárhæð 11.281.737 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti. Í tölvubréfinu sagði meðal annars: „Það er mat stjórnar að neðar verði ekki hægt að koma kostnaði við verkin og viljum við ganga til samninga á grundvelli þessara tilboða. Vinsamlega látið okkur vita innan 10 daga hver afstaða ykkar til þess er.“ Jákvæð viðbrögð bárust frá öðrum eigendum en stefnda. Var ráðist í umræddar framkvæmdir í framhaldinu.

Stefndi var með hinum áfrýjaða dómi sem gekk 10. desember 2015, sýknaður af fjárkröfum áfrýjanda vegna framkvæmdanna. Á aðalfundi áfrýjanda 25. apríl 2016 var samþykkt að staðfesta sérstaklega fyrra umboð til handa stjórn áfrýjanda til að gera umrædda samninga.

II

Fundarboð til aðalfundar áfrýjanda 5. desember 2013 var í samræmi við fyrirmæli 59. gr. laga nr. 26/1994 og þeirra tillagna sem þar komu til umræðu og afgreiðslu nægilega getið svo að samræmst gæti 3. mgr. 59. laganna.

Skilja verður samþykktir fundarins á þann veg að stjórn félagsins hafi verið veitt umboð til þess að ganga til samninga um utanhússviðgerðir annars vegar og framkvæmdir við stigaganga hins vegar að því tilskildu að unnt reyndist að afla „betri/lægri“ tilboða en fyrir lágu og rædd voru á fundinum. Næðist slík niðurstaða í málið sætti umboð stjórnar ekki öðrum takmörkunum en að henni bæri að tilkynna eigendum um ákvörðun sína.

Hvað ákvörðun um utanhússviðgerðir varðar liggur nægjanlega fyrir að stjórn áfrýjanda tókst að afla tilboðs í verkið frá Þéttingu ehf. að fjárhæð 11.281.737 krónur sem var um 1.700.000 krónum lægra en hagstæðasta verð sem kynnt var á aðalfundinum 5. desember 2013, en stefndi hefur ekki sýnt fram á hvers vegna þau verð sem kynnt voru á fundinum eru ekki samanburðarhæf við tilboð Þéttingar ehf.

Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti var upplýst að enginn ágreiningur væri með aðilum um það að til ákvörðunar um þessa framkvæmd hefði ekki þurft samþykki allra eigenda, sbr. 6. töluliður A. liðar 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994. Þá fær það ekki hnekkt lögmæti umræddrar ákvörðunar að ekki var lögð fram rekstrar- og framkvæmdaáætlun á aðalfundinum, sbr. 7. töluliður 1. mgr. 61. gr. sömu laga, enda leiðir brestur á því að lagaboði þar að lútandi sé hlýtt ekki til ógildingar annarra ákvarðana á vettvangi húsfélags, séu þær að öðru leyti í lögmætu horfi. Málsástæður stefnda sem lúta að því að borið hafi að afla byggingarleyfis sem og að framkvæmdir hafi farið gegn 30. gr. laga nr. 80/2012 um menningarminjar eiga eðli málsins samkvæmt ekki við um þann verkþátt, sem samið var um við Þéttingu ehf. Að þessu virtu var stjórn áfrýjanda bær til töku þeirrar ákvörðunar að semja við Þéttingu ehf. um verkið á þeim kjörum sem að framan getur og er stefndi skuldbundinn af þeirri ákvörðun.

Um heimild stjórnar til samninga um framkvæmdir við stigaganga er þess hins vegar að gæta að stjórninni tókst ekki að afla hagstæðari tilboða en kynnt höfðu verið á fundinum 5. desember 2013. Í tilvitnuðum tölvupósti frá 27. janúar 2014 er einungis vísað til tilboðs Álglugga og hurða ehf. sem lá fyrir á fundinum og lagt til að því yrði tekið enda væri það mat stjórnar „að neðar verði ekki hægt að koma kostnaði við verkin“. Umboð stjórnar, samkvæmt fundarsamþykkt 5. desember, náði hins vegar ekki til þess að taka slíka ákvörðun og mátti þvert á móti túlka afstöðu fundarins á þann veg að umræddu tilboði Álglugga og hurða ehf. væri hafnað. Undir þeim kringumstæðum bar stjórn áfrýjanda að bera málið á nýjan leik undir húsfund, sbr. 3. mgr. 70. gr., sbr. 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Lög um fjöleignarhús eru ófrávíkjanleg, sbr. 1. mgr. 2. gr. þeirra, og gátu tölvupóstar eða símtöl eigenda sem fram fóru í kjölfar fyrrnefnds tölvupósts frá 27. janúar 2014 með engu móti komið í stað þeirrar ákvarðanatöku sem fram átti að fara á húsfundi samkvæmt fyrirmælum 39. gr. laganna. Þá er það áfrýjanda haldlaust að vísa til þess að um óverulegan galla hafi verið að ræða á fundarboði eða fundi í skilningi 5. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994. Þvert á móti fór stjórn áfrýjanda út fyrir efnislegt umboð sitt með því að semja við Álglugga og hurðir ehf. án þess að fyrir lægi löglegt samþykki húsfundar. Enn fremur var áfrýjanda ekki unnt, rúmum tveimur árum eftir að hin ólögmæta ákvörðun var tekin og að gengnum héraðsdómi um sakarefnið, að neyta úrræðis 4. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994 og staðfesta eftir á fyrri ákvörðun. Að þessu gættu er fallist á þá niðurstöðu héraðsdóms að ákvörðun áfrýjanda um að ráðast í umræddar framkvæmdir við stigahús hafi ekki verið lögmæt og verður stefndi þegar af þeirri ástæðu sýknaður af fjárkröfu áfrýjanda vegna þeirrar framkvæmdar og því ekki tilefni til þess að taka afstöðu til annarra þeirra málsástæðna sem hann byggir sýknukröfu sína á og varða þessa framkvæmd.

Af öllu framangreindu leiðir að stefndi verður dæmdur til þess að greiða áfrýjanda hlutdeild eignarhluta síns vegna utanhússviðgerða þeirra sem unnar voru af Þéttingu ehf. Að teknu tilliti til fjárhæðar tilboðs Þéttingar ehf. 11.281.737 krónur annars vegar og tilboðs Álglugga og hurða ehf. að fjárhæð 11.922.751 króna hins vegar verður lagt til grundvallar að kostnaður vegna verkþáttar Þéttingar ehf., sem stefnda ber að taka þátt í að greiða, nemi 48,618% af heildarkostnaðinum, sem að viðbættum kostnaði við möguleg aukaverk var ákveðinn 24.000.000 krónur. Til frádráttar kom inneign í framkvæmdasjóði 9.000.000 krónur en eftirstöðvarnar skyldi greiða á tveimur gjalddögum, hinum fyrri 1. mars 2014 og þeim síðari 9. maí 2014. Stefnda ber því að greiða 48,618% þeirrar fjárhæðar sem hann var upphaflega krafinn um á umræddum gjalddögum eða 686.486 krónur vegna gjalddagans 1. mars og 600.675 krónur vegna gjalddagans 9. maí, samtals 1.287.161 króna.

Í málinu hefur verið upplýst að fjárhæð endurgreidds virðisaukaskatts af heildarframkvæmdum nemi samtals 3.537.532 krónum og rann hún eðli málsins samkvæmt í hússjóð en um ráðstöfun hennar fer samkvæmt ákvörðunum húsfundar.

Stefndi byggir á því að hann eigi gagnkröfu til skuldajafnaðar á hendur áfrýjanda vegna tjóns sem orðið hafi á séreign sinni vegna vanrækslu áfrýjanda á því að standa að fullnægjandi viðgerð á ytra byrði sólstofu þeirrar sem tilheyrir eignarhluta hans. Þá sýnist gagnkrafan jafnframt taka til kostnaðar við að endurbyggja og lagfæra sólstofuna. Í 1. mgr. 38. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að einstökum eiganda í fjöleignarhúsi sé rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef hún eða séreignarhlutar liggja undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni. Samkvæmt 2. mgr. greinarinnar er það þó áskilið að áður en framkvæmdir hefjist skuli viðkomandi eigandi jafnan afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana og öðrum atriðum sem máli geta skipt. Krafa stefnda er hvorki studd mati dómkvadds manns né öðrum sambærilegum sönnunargögnum. Gagnkrafa stefnda er því vanreifuð og henni þegar af þeirri ástæðu hafnað.

Að öllu framangreindu virtu verður stefndi dæmdur til þess að greiða 1.287.161 krónu með dráttarvöxtum frá gjalddaga, svo sem krafist er og nánar greinir í dómsorði, sbr. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Í 1. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 segir að greiði eigandi ekki hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, þar með talin gjöld í sameiginlegan hússjóð, eignist húsfélagið eða aðrir eigendur lögveð í eignarhluta hans til tryggingar kröfunni. Lögveðið nái einnig til vaxta og innheimtukostnaðar. Þá er svo mælt fyrir í 3. mgr. að lögveðið stofnist þegar húsfélag eða aðrir eigendur inna greiðslu af hendi eða ef um vanskil á húsfélagsgjöldum sé að ræða á gjalddaga þeirra. Loks segir í 4. mgr. að lögveðið falli niður ef því er ekki fylgt eftir með lögsókn eða því lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun þess. Samkvæmt 3. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 stofnast lögveðréttur þegar greiðsla er innt af hendi fyrir eiganda, sem ekki hefur greitt hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar frá 27. nóvember 2009 í máli nr. 642/2009. Lögveðréttur stofnaðist því fyrir sérhverjum reikningi sem áfrýjandi greiddi. Þegar mál þetta var höfðað 27. febrúar 2015 var ekki liðið ár frá því að áfrýjandi greiddi fyrsta reikninginn vegna umræddra framkvæmda. Þar sem áfrýjandi fylgdi rétti sínum eftir með lögsókn innan frests samkvæmt 4. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 verður tekin til greina krafa um viðurkenningu á réttinum eins og nánar greinir í dómsorði.

Rétt þykir að hvor málsaðili beri sinn kostnað af rekstri málsins á báðum dómstigum.

Dómsorð:

Stefndi, Kurr ehf., greiði áfrýjanda, Grundarstíg 24, húsfélagi, 1.287.161 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 686.484 krónum frá 1. mars 2014 til 9. maí 2014, en af 1.287.161 krónu frá þeim degi til greiðsludags. Viðurkenndur er lögveðréttur áfrýjanda í fasteign stefnda að Grundarstíg 24 í Reykjavík, með fastanúmer 205-6626, fyrir 1.287.161 krónu og tildæmdum dráttarvöxtum.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.