163/2004

H og Ó keyptu um 50 ára gamalt timburhús af E og Í. Skömmu áður en H og Ó bar að inna af hendi lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi um eignina tilkynntu þau E og Í um nokkur atriði sem þau töldu til annmarka á húsinu. Fór svo að þau H og Ó héldu eftir greiðslunni, 4.900.000 kr., en umsamið kaupverð var 16.500.000 kr. Talið var að umkvartanir H og Ó vegna gólfhalla hafi ekki falið í sér leyndan galla. Þá hafi H og Ó mátt gera sér grein fyrir ástandi málningar utanhúss við skoðun. Ástand glugga var talið í samræmi við aldur hússins og fullyrðingar um leka ósannaðar. Var sérstaklega tekið fram að um væri að ræða um 50 ára gamalt timburhús og að gera yrði ríkar kröfur til þess að kaupendur slíkra húsa kynntu sér ástand þeirra vandlega. Þá var ekki talið að munur sem var á flatarmáli eignarinnar samkvæmt söluyfirliti, 129,7 m2 og birtu flatarmáli hennar, 110,3m2 fæli í sér galla á fasteigninni. Var fallist á að með því að inna ekki af höndum lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningnum hafi H og Ó vanefnt skuldbindingar sínar þannig að riftun varðaði. Var því fallist á kröfu E og Í um að staðfest yrði riftun á samningnum gegn endurgreiðslu á þeirri fjárhæð, sem H og Ó höfðu þegar greitt til þeirra, og yfirtöku á áhvílandi veðskuldum eins og þær voru þann dag er eignin var afhent. Þá var fallist á kröfu E og Í um leigu fyrir þann tíma sem H og Ó höfðu haft húsnæðið í umráðum sínum, en fjárhæð leigunnar var ekki mótmælt fyrir Hæstarétti.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, I-kvk-nf B-kvk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 28. apríl 2004. Þau krefjast sýknu af kröfu stefndu um að staðfest verði riftun kaupa þeirra á fasteigninni Bröttukinn 9 í Hafnarfirði. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Meginágreiningsefni málsaðila lýtur að því, hvort hin selda fasteign að Bröttukinn 9 í Hafnarfirði hafi verið haldin göllum í skilningi fasteignakauparéttar þegar áfrýjendur keyptu hana af stefndu með kaupsamningnum 31. janúar 2002 og fengu hana afhenta 1. mars sama árs. Svo sem greinir í hinum áfrýjaða dómi var byggingaverkfræðingur dómkvaddur 21. febrúar 2003 til að meta ætlaða galla á fasteigninni. Lauk hann matsgerð sinni í júlímánuði 2003. Í henni er fjallað um þau sex atriði, sem áfrýjendur töldu til annmarka á fasteigninni. Efni matsgerðarinnar og helstu niðurstöðum matsmannsins er lýst í hinum áfrýjaða dómi. Við fyrirtöku málsins í héraði 18. ágúst 2003 var bókað af hálfu áfrýjenda, að þeir sættu sig við matsgerðina. Þeir matsliðir, sem snertu annars vegar ástand útveggja með sérstöku tilliti til einangrunar, rakavarnar og vindþéttingar og hins vegar fúkkalykt, voru þar með úr sögunni, þar sem matsmaðurinn hafði komist að þeirri niðurstöðu að einangrun hússins væri í lagi miðað við aldur þess og engin fúkkalykt hefði verið staðreynd við matið.

Í hinum áfrýjaða dómi er fjallað um þá fjóra matsliði sem eftir stóðu. Er þar hafnað sjónarmiðum og málflutningi áfrýjenda að því er snertir gólfhalla, ástand málningar utanhúss og ástand glugga. Hins vegar er talið að áfrýjendur hafi átt rétt á afslætti vegna þess, að heildarflatarmál hússins hafi reynst minna en fram hafi komið á söluyfirliti fasteignasölunnar sem annaðist milligöngu við gerð kaupsamnings málsaðilanna. Að því er þrjá fyrrnefndu liðina varðar, þykir mega staðfesta niðurstöður hins áfrýjaða dóms með vísan til forsenda. Er þá haft í huga að hin selda fasteign var um 50 ára gamalt timburhús og verður við sölu slíkra húsa að gera ríkar kröfur til þess að kaupendur kynni sér ástand þeirra vandlega. Varðandi gólfhalla, er þó ofmælt í héraðsdómi að matsmaður hafi greint frá því fyrir dóminum, að gólfhallinn hafi verið bersýnilegur og blasað við öllum, en þar kvaðst matsmaðurinn ekki geta sagt, að hann hafi tekið eftir gólfhallanum strax eftir að hann kom inn í anddyri hússins. Hann hafi hins vegar strax tekið eftir að gólf væru hallandi uppi, þegar þangað kom.

II.

Í hinum áfrýjaða dómi er, eins og áður sagði, komist að þeirri niðurstöðu, að fasteignin hafi verið haldin galla að því leyti, að flatarmál hennar hafi verið minna en upp hafi verið gefið á söluyfirliti fasteignasölunnar sem annaðist kaupin. Byggist þetta á mælingum matsmanns á svonefndu birtu flatarmáli, en með því mun vera átt við flatarmál gólfflata, þar sem lofthæð er 1,8 metrar eða meiri. Í söluyfirliti fasteignasölunnar segir að húsið sé 129,7 m2 og er ágreiningslaust í málinu að þetta sé í samræmi við upplýsingar Fasteignamats ríkisins. Í söluyfirlitinu er sagt að flatarmálið skiptist þannig að kjallarinn sé 43,9, hæðin 51,7 og risið 34,7 m2. Þessar tölur eru reyndar 130,3 m2 samanlagt. Um risið er tekið fram, að gólfflötur þess sé stærri þar sem töluvert sé undir súð. Í viðbót við þetta sé bílskúr 35 m2 og því heildarflatarmál hins selda 164,7 m2. Í matsgerðinni kemur fram, að brúttóflötur hússins hafi mælst nokkru meiri en söluyfirlitið greini eða 137,6 m2 að viðbættum bílskúr 34,5 m2 eða samtals 172,1 m2. Er þetta sundurliðað þannig að kjallari sé 44,5, 1. hæð 52,1 og ris 41 m2. Miðað við reglur um birt flatarmál minnki kjallarinn í 32,8 og risið í 25,4 m2 og fáist þannig heildarflatarmál hússins fyrir utan bílskúrinn 110,3 m2 í stað 129,7 sem tilgreint hafi verið í söluyfirliti. Telur matsmaður þetta rýra verðgildi hússins um 9% af söluverðinu eða um 1.485.000 krónur.

Í hinum áfrýjaða dómi er komist að þeirri niðurstöðu að þessi stærðarfrávik hafi falið í sér galla á fasteigninni. Hins vegar væri ekki unnt að byggja fjárhæð afsláttar vegna þessa atriðis á niðurstöðu matsmannsins. Metur dómurinn þetta sjálfur og telur miðað við aldur hússins, byggingarlag þess og hvers kaupandi hafi mátt vænta, að afsláttur af þessu tilefni teldist hæfilegur 500.000 krónur ef til afsláttar kæmi.

Á þetta er ekki unnt að fallast. Upplýsingarnar sem gefnar voru í söluyfirliti fasteignarinnar um stærð hennar voru í samræmi við skráðar upplýsingar hjá Fasteignamati ríkisins. Kaupendum mátti vera ljóst, að áhöld gætu verið um þessa skráningu flatarmálsins, þar sem hluti gólfflatar í risi hússins væri undir súð og rými í kjallara að hluta til með minni lofthæð en reglur gera ráð fyrir. Er þá haft í huga að húsið var sagt byggt á árinu 1950 og óvíst að reglur um mælingu flatarmáls hafi þá verið hinar sömu sem síðar varð. Við þessar aðstæður bar kaupendum sjálfum að láta framkvæma mælingar á flatarmáli hússins ef þau töldu frávik frá uppgefnu flatarmáli, miðað við forsendur matsgerðarinnar um birt flatarmál, skipta máli við gerð kaupsamningsins. Einnig er haft í huga við mat á þessu, að stærðarfrávik í svipuðu hlutfalli af heildarstærð og hér um ræðir hafa ekki verið talin svo veruleg að nægileg efni hafi þótt til að dæma afslátt af umsömdu kaupverði fasteignar vegna þeirra, sbr. til dæmis dóm Hæstaréttar 2. apríl 2004 í máli nr. 389/2003.

Samkvæmt framansögðu hafa áfrýjendur ekki sýnt fram á að stefndu hafi að neinu leyti vanefnt kaupsamning málsaðilanna um fasteignina að Bröttukinn 9 í Hafnarfirði. Með því að inna ekki af höndum greiðslu á 4.900.000 krónum, sem áfrýjendum bar að greiða 25. nóvember 2002, vanefndu þau skuldbindingar sínar samkvæmt kaupsamningi aðilanna, þannig að riftun varðar. Verður því staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um heimild stefndu til að mega rifta kaupsamningnum svo sem þau gerðu með tilkynningu til áfrýjenda 24. janúar 2003.

III.

Við kröfugerð í héraði tilgreindu stefndu þá skilmála með riftunarkröfu sinni að þau myndu endurgreiða áfrýjendum 5.100.000 krónur sem þeir hefðu greitt inn á kaupin. Jafnframt myndu þau yfirtaka áhvílandi veðskuldir á hinni seldu fasteign eins og þær hafi verið 1. mars 2002, þegar stefndu fengu fasteignina afhenta. Í dómsorði hins áfrýjaða dóms er þessara skilmála ekki getið, þó að ljóst megi vera, að krafan sem þar var tekin til greina væri þessum skilmálum bundin. Með því að krefjast staðfestingar héraðsdómsins teljast áfrýjendur því hafa viðhaldið skilmálum kröfunnar. Verður hún dæmd með skilmálunum á þann hátt sem í dómsorði greinir.

IV.

Auk kröfu sinnar um staðfestingu á riftun kaupsamningsins gerðu stefndu kröfu í héraði um að áfrýjendur yrðu dæmdir til að greiða þeim „leigu fyrir fasteignina þann tíma sem þau hafa haft hana í umráðum sínum eða frá 1. mars 2002, kr. 110.000 pr. mánuð.“ Þessi krafa verður ekki skilin á annan veg en þann að hún sé aðfararkrafa um húsaleigu fram til þess tíma, er stefndu fái fasteignina á ný í sínar hendur.

Ekki hafa verið lögð fram í málinu nein gögn til að styðja þá fjárhæð mánaðarlegrar húsaleigu sem í kröfunni greinir. Ekki verður heldur séð, að áfrýjendur hafi haft uppi sérstök andmæli gegn þessari kröfu, hvorki formi hennar, upphafstíma né fjárhæð. Héraðsdómur tók kröfuna til greina á þann hátt sem greinir í dómsorði hins áfrýjaða dóms en lækkaði fjárhæð hinnar mánaðarlegu húsaleigu í 80.000 krónur. Við áfrýjun málsins hafa áfrýjendur ekki gert sérstakar athugasemdir við fjárhæðina, sem héraðsdómur ákvað. Verður við það að miða að hún sé óumdeild fyrir Hæstarétti.

Það er andstætt 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála að kveða á um áfallandi húsaleigu til framtíðar á þann hátt sem gert er í dómsorði hins áfrýjaða dóms. Við endanlega dómtöku málsins í héraði 28. janúar 2004 voru liðnir fullir 22 mánuðir frá afhendingu hússins 1. mars 2002. Bar héraðsdómi, miðað við niðurstöðu sína um efnislegt réttmæti kröfunnar, að taka hana til greina fyrir þá mánuði sem þá voru fallnir til að öllu leyti, það er að segja mánuðina mars 2002 til desember 2003, með 1.760.000 krónum. Verður hún dæmd á þann veg. Vaxta er ekki krafist.

Málskostnaðarákvörðun hins áfrýjaða dóms verður staðfest.

Áfrýjendur verða dæmd til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Staðfest er riftun stefndu, E-kk-ef H-kk-ef og Í-kvk-ef B. A-kvk-ef, 24. janúar 2002, á kaupsamningi þeirra og áfrýjenda, H-kvk-ef K-kvk-ef S-kvk-ef og Ó-kk-ef A-kk-ef, dagsettum 31. janúar 2002 um fasteignina Bröttukinn 9 í Hafnarfirði gegn endurgreiðslu stefndu á 5.100.000 krónum og yfirtöku þeirra á áhvílandi veðskuldum á fasteigninni eins og þær voru 1. mars 2002.

Áfrýjendur greiði stefndu 1.760.000 krónur.

Málskostnaðarákvæði hins áfrýjaða dóms er óraskað.

Áfrýjendur greiði stefndu 400.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.