95/2016

Árið 2002 gerði K afnotaréttarsamning við ÍB ehf. um íbúð í fjölbýlishúsi sem reist hafði verið í samræmi við sérstöku átaki Í um fjölgun leiguíbúða. Við afhendingu íbúðarinnar greiddi K ákveðið afnotaréttargjald, auk þess sem ÍB ehf. gaf út veðskuldabréf til Í sem tryggt var með 1. veðrétti í íbúðinni. Samkvæmt samningnum var hann óuppsegjanlegur af hálfu ÍB ehf., nema K gerði sig sekan um grófar vanefndir, en K gat sagt samningnum einhliða upp með 6 mánaða uppsagnarfresti. Þá voru í samningnum ákvæði um endursöluverð afnotaréttargjaldsins, kæmi til uppsagnar hans, og um mánaðarlegar greiðslur sérstaks afnotagjalds. K greiddi afnotagjald af íbúðinni allt fram til ársins 2010 er Í keypti hana á nauðungarsölu. Réttur K samkvæmt afnotaréttarsamningnum var ekki færður til verðs í frumvarpi sýslumanns til úthlutunar söluverðs eignarinnar heldur gerði frumvarpið ráð fyrir að veðskuldabréf Í skyldi greiðast upp en samningurinn yrði ekki afmáður af eigninni. Árið 2013 seldi Í íbúðina til F hf. og var kvaðarinnar hvorki getið í kaupsamningnum né afsali en hún kom fram á þinglýsingarvottorði. Í málinu krafðist K endurgreiðslu afnotaréttargjaldsins uppreiknað samkvæmt ákvæðum samningsins um endursöluverð. Reisti hann kröfu sína á því að Í hefði vanefnt skyldur sínar samkvæmt samningnum og meinað sér aðgang að íbúðinni. Samningurinn væri þó enn í gildi þar sem honum hefði aldrei verið sagt upp og hann hvíldi áfram á eigninni. Í dómi Hæstaréttar kom fram að dómkrafa K tæki mið af því að öll ákvæði afnotaréttarsamningsins giltu gagnvart Í, þar með talin skyldan til að endurgreiða upphaflegt afnotaréttargjald framreiknað miðað við vísitölu neysluverðs. Þrátt fyrir það byggði hann á því að samningnum hefði aldrei verið sagt upp, þótt uppsögn hefði verið forsenda þess að hann gæti fengið afnotaréttargjaldið endurgreitt. Samkvæmt þessu var talið að K sækti með málinu kröfu sem eftir málatilbúnaði væri ekki enn orðin til. Með vísan til 1. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála var málinu vísað frá héraðsdómi án kröfu.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 9. febrúar 2016. Hann krefst sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Íbúðaleigan ehf. mun á árunum 2002 og 2003 hafa reist hús að Drekavogi 4 í Reykjavík og voru íbúðir þar ætlaðar til útleigu. Veitti áfrýjandi Íbúðaleigunni ehf. lán vegna framkvæmdanna sem munu hafa verið unnar í átaki sjóðsins um fjölgun leiguíbúða sem um ræddi í 40. gr. þágildandi reglugerðar nr. 458/1999 um lánaflokka Íbúðalánasjóðs, sbr. 16. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál.

Íbúðaleigan ehf. gerði afnotaréttarsamninga um framangreindar íbúðir sem fólu í sér að viðsemjendur þeirra, afnotaréttarhafar, eignuðust hlutbundin réttindi yfir þeirri íbúð sem hver samningur náði til, sbr. dóm Hæstaréttar 30. apríl 2014 í máli nr. 227/2014. Sá réttur hafði þá samstöðu með beinum eignarrétti að séreign í fjölbýlishúsi að hann var ótímabundinn og framseljanlegur. Á hinn bóginn hafði afnotaréttur sá sem í samningunum fólst þá samstöðu með óbeinum eignarrétti á borð við afnotarétt yfir fasteign að veðsetning réttarins var ekki heimil, framleiga var óheimil og Íbúðaleigan ehf. hafði heimild til að rifta samningnum vegna vanefnda rétthafa á svipuðum grunni og gildir um riftun leigusamninga samkvæmt húsaleigulögum nr. 36/1994. Við stofnun réttarins greiddu afnotaréttarhafar ákveðið afnotaréttargjald. Til viðbótar því skyldu þeir greiða mánaðarlega afnotagjald. Var það gjald bundið vísitölu neysluverðs en með því skyldi greiddur kostnaður af viðhaldi sameignar utan dyra og innan auk þess sem það rynni meðal annars til greiðslu fasteignagjalda, trygginga og afborgana og vaxta af lánum er á íbúð hvíldu. Átti afnotaréttargjaldið að standa sem trygging fyrir skilvísri greiðslu afnotagjalds og eftir atvikum greiðslu á viðgerðarkostnaði eða kostnaði við rýmingu íbúðar. Afnotaréttarsamningarnir voru óuppsegjanlegir af hálfu Íbúðaleigunnar ehf. nema rétthafarnir gerðust sekir um grófar vanefndir en þeir gátu á hinn bóginn sagt samningi upp með sex mánaða fyrirvara. Endursöluverð skyldi vera framreiknað upphaflegt afnotaréttargjald með tilliti til vísitölu neysluverðs og kæmi það til greiðslu sex mánuðum eftir uppsögn ef ekki hefði tekist að selja afnotaréttinn.

Gerð var eignaskiptayfirlýsing um Drekavog 4 hinn 25. nóvember 2002 og hún móttekin til þinglýsingar 2. desember það ár. Stefndi og eiginkona hans gerðu afnotaréttarsamning við Íbúðaleiguna ehf. 20. desember sama ár um þriggja herbergja íbúð að Drekavogi 4 er móttekin var til þinglýsingar 5. maí 2003. Íbúðaleigan ehf. gaf jafnframt út veðskuldabréf til áfrýjanda, sem þinglýst var 10. janúar 2003 og virðist hafa verið að fjárhæð um 17.000.000 krónur, og var það tryggt með 1. veðrétti í íbúðinni. Í veðskuldabréfinu mun hafa verið tekið fram að áfrýjanda væru kunnar kvaðir er á íbúðinni hvíldu.

Eiginkona stefnda lést 9. apríl 2010 og fékk hann leyfi til setu í óskiptu búi 13. sama mánaðar. Stefndi mun hafa flutt úr íbúðinni, tímabundið að sögn, en heimilað barnabarni sínu og sambúðarmanni hennar að dvelja þar. Stefndi mun hafa greitt áfram afnotagjald af íbúðinni allt fram að því er áfrýjandi keypti hana á nauðungarsölu 22. október 2010. Áfrýjandi mun í kjölfarið hafa boðið barnabarni stefnda og sambúðarmanni hennar að taka íbúðina á leigu sem þau gerðu til loka árs 2012.

Eins og nánar greinir í héraðsdómi var réttur stefnda samkvæmt afnotaréttarsamningnum ekki færður til verðs í frumvarpi sýslumannsins í Reykjavík 4. janúar 2011 til úthlutunar söluverðs eignarinnar heldur gerði frumvarpið ráð fyrir að veðskuldabréf áfrýjanda skyldi greiðast upp en samningurinn yrði ekki afmáður af eigninni við útgáfu afsals. Þessu andmælti áfrýjandi en sýslumaður ákvað 15. febrúar 2013 að sú afstaða skyldi standa óbreytt. Þeirri ákvörðun var ekki skotið til héraðsdóms og var afsal gefið út til áfrýjanda með þessari kvöð 24. maí 2013. Á hinn bóginn var skotið til dómstóla ágreiningi um þinglýstan afnotaréttarsamning vegna annarrar íbúðar að Drekavogi 4 sem áfrýjandi keypti einnig við nauðungarsölu 22. október 2010. Með fyrrnefndum dómi Hæstaréttar 30. apríl 2014 var skýrð tilurð, eðli og umfang afnotaréttarsamnings sem var í öllum meginatriðum sama efnis og hér er til umfjöllunar. Var þar vísað til þess að áfrýjandi hefði verið grandsamur um tilvist afnotaréttarsamnings og fallist á kröfu afnotaréttarhafa um að samningurinn skyldi áfram hvíla á eigninni eftir nauðungarsölu hennar.

Í hinum áfrýjaða dómi er lýst bréfaskiptum í kjölfar framangreindrar nauðungarsölu og því að áfrýjandi seldi íbúðina Félagsbústöðum hf. með kaupsamningi 19. desember 2013. Var kvaðarinnar hvorki getið í kaupsamningnum né afsali 20. janúar 2014 en hún kom fram á þinglýsingarvottorði.

Við flutning málsins fyrir Hæstarétti kom fram að áfrýjandi byggir ekki á því að stefndi hafi vanefnt umræddan afnotaréttarsamning þannig að rifta hafi mátt samningnum, heldur beri að miða við að stefndi hafi í raun sagt upp samningnum sem sjá megi á því að hann hafi gert kröfu í söluverð íbúðarinnar um greiðslu endursöluverðs og hætt að greiða afnotagjald við nauðungarsöluna. Eins og rakið sé í hinum áfrýjaða dómi eigi stefndi þó af ýmsum sökum ekki rétt til greiðslu þrátt fyrir uppsögn. Stefndi kveður á hinn bóginn áfrýjanda hafa vanefnt skyldur sínar samkvæmt samningnum og meinað sér aðgang að íbúðinni. Samningurinn sé þó enn í gildi þar sem honum hafi aldrei verið sagt upp og hann hvíli áfram á eigninni. Sökum þess eigi stefndi rétt til greiðslu afnotaréttargjaldsins uppreiknaðs samkvæmt ákvæðum samningsins um endursöluverð. Vísar stefndi um þetta til meginreglna samninga- og kröfuréttar.

II

Eins og að framan greinir voru að finna í afnotaréttarsamningi stefnda sérstök ákvæði um uppsögn hans. Var annars vegar tiltekið að samningurinn væri óuppsegjanlegur af hálfu Íbúðaleigunnar ehf., nema rétthafi myndi gera sig sekan um grófar vanefndir. Hins vegar var mælt fyrir um að rétthafi gæti sagt samningnum einhliða upp með 6 mánaða uppsagnarfresti og kæmi til uppsagnar voru í honum ákvæði um endursöluverð afnotaréttarins. Tekur dómkrafa stefnda mið af því að öll ákvæði afnotaréttarsamningsins gildi gagnvart áfrýjanda, þar með talin skyldan til að endurgreiða það gjald sem innt var af hendi við afhendingu íbúðarinnar, framreiknað miðað við vísitölu neysluverðs. Samkvæmt málflutningi stefnda fyrir Hæstarétti reisir hann dómkröfuna á þessum grunni einum. Þrátt fyrir það byggir hann á því að samningnum hafi aldrei verið sagt upp, þótt uppsögn hafi verið forsenda þess að hann gæti fengið afnotaréttargjaldið endurgreitt. Samkvæmt þessu sækir stefndi með málinu kröfu sem eftir málatilbúnaði hans er ekki enn orðin til. Með vísan til 1. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður því að vísa málinu frá héraðsdómi án kröfu.

Rétt er að hvor aðila beri sinn kostnað af málinu á báðum dómstigum.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi.

Málskostnaður fellur niður í héraði og fyrir Hæstarétti.