141/2007

V ehf. keypti af S rekstur matsölustaðar og gistiheimilis á Selfossi með kaupsamningi 24. júlí 1999. F sf. annaðist söluna en félagið var í eigu F og J. Síðar mun F ehf. hafa tekið yfir skuldbindingar F sf.  S átti áfram fasteignina sem reksturinn var í og tók V ehf. húsnæðið á leigu á sama tíma og kaupin voru gerð. Meðal þess sem V ehf. keypti af S voru þau rekstrartæki sem voru í fasteigninni. Við kaupin lá ekki fyrir að S hefði með tryggingarbréfi 19. ágúst 1998 veðsett bankanum K hf. rekstrartækin með fasteigninni. Bankinn keypti fasteignina á nauðungarsölu 2001. Ári síðar gerði hann kröfu um að V ehf. greiddi skuld S við bankann sem tryggð hafði verið með tryggingarbréfinu. V ehf. taldi sig hafa gert upp þessa skuld þegar félagið keypti fasteignina af bankanum með kaupsamningi og afsali 15. desember 2004. Krafði það F sf. ásamt F, J og F ehf. um skaðabætur fyrir það tjón sem hafði hlotist af þessu. Með vísan til 10. gr. og 12. gr. laga nr. 54/1997 var talið að það væri meðal starfsskyldna þess sem annaðist sölu af þessu tagi að kanna veðskjöl sem hvíldu á viðkomandi fasteign til að ganga úr skugga um hvort veðin hvíldu einnig á tækjum sem væru notuð til reksturs er þar færi fram. Hins vegar var ekki talið að V ehf. hefði sýnt fram á að félagið hefði orðið fyrir tjóni vegna vanrækslu á þessari verkskyldu við söluna. Kröfum V ehf. var því hafnað.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf C-kk-nf, J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 13. mars 2007. Þeir krefjast aðallega sýknu auk málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Til vara krefjast þeir lækkunar á kröfu stefnda og að málskostnaður falli niður á báðum dómstigum.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Eins og rakið er í héraðsdómi keypti stefndi 24. júlí 1999 rekstur matsölustaðarins og gistiheimilisins „Menam“ við Eyraveg 8, Selfossi af S-kk-þgf B. G-kk-þgf. Fannberg sf. annaðist söluna, en það var sameignarfélag í eigu áfrýjendanna F-kk-ef J-kk-ef og J-kk-ef B-kk-ef H-kk-ef. Áfrýjandinn Fannberg viðskiptafræðingar ehf. mun síðar hafa tekið yfir skuldbindingar Fannbergs sf. Áfrýjendur hafa allir samþykkt aðild sína að málinu.

Í kaupsamningi um reksturinn sagði meðal annars: „Hið selda er: 1. Allur húsbúnaður, borðbúnaður, áhöld, tæki, skreytingar og innréttingar sem til staðar er í húsinu að Eyravegi 8. Með fylgir einnig firmanafnið „Menam“, viðskiptavild og þau réttindi sem rekstrinum fylgir og fylgt geta. Samningsaðilar munu í dag gera lista yfir þau tæki og búnað sem fylgir með í sölu þessari. 2. Allur vörulager, umbúðir og hreinlætisvörur sem í húsinu verður við talningu á afhendingardegi.“ Seljandi rekstursins var eigandi fasteignarinnar og tók stefndi á leigu húsnæðið sem staðurinn var rekinn í samtímis því að kaup voru gerð. Hinn 17. maí 2001 keypti Kaupþing banki hf. fasteignina við nauðungarsölu. Við söluna mun bankinn hafa lagt fram kröfulýsingu vegna skuldar tryggðri með tryggingarbréfi 19. ágúst 1998 á þriðja veðrétti í fasteigninni. Í bréfinu sagði meðal annars: „Fasteignin, sem er varanlega útbúin vegna atvinnurekstrar, er veðsett ásamt öllum þeim rekstrartækjum sem tilheyra rekstrinum á hverjum tíma. Með rekstrartækjum er átt við vélar, tæki, áhöld, innréttingar, innbú og annan útbúnað, sbr. 2. mgr. 24. gr. laga nr. 75/1997. Meðfylgjandi er skrá veðsala um helstu rekstrartæki sem upphaflega voru veðsett við gerð þessa veðsamnings.“ Hinn 30. maí 2002 munu bankinn og stefndi hafa gert með sér samning um leigu fasteignarinnar með leigufjárhæð 200.000 krónur fyrir hvern mánuð. Í kjölfarið urðu deilur milli stefnda og bankans um greiðslu leigu og krafðist bankinn útburðar stefnda úr fasteigninni. Með dómi Hæstaréttar 11. nóvember 2004 í málinu nr. 431/2004 var fallist á þá kröfu. Taldi bankinn vanskil stefnda á leigugreiðslum í júní 2004 nema 1.814.522 krónum. Þá verður ráðið af gögnum málsins að bankinn hafi á árinu 2002 gert kröfu á hendur stefnda um greiðslu rúmlega tveggja milljón króna vegna skuldar S-kk-ef B. G-kk-ef, sem tryggð hafi verið með fyrrgreindu tryggingarbréfi, þótt bankinn hafi ekki leitast við að innheimta skuldina með lögsókn. Hinn 14. janúar 2003 ritaði lögmaður stefnda einum áfrýjenda bréf vegna málsins og taldi fasteignasöluna bera skaðaábyrgð vegna tjóns sem af því hefði leitt fyrir stefnda að tryggingarbréfsins var ekki getið er hann keypti reksturinn. Með kaupsamningi og afsali 15. desember 2004 keypti stefndi fasteignina af bankanum. Tekið var fram í samningum að stefndi væri eigandi rekstrartækja sem í fasteigninni væru. Þá sagði í 8. gr. samningsins um „uppgjör skulda“: „8.1 Með greiðslu kaupverðs skv. kaupsamningi þessum teljast jafnframt að fullu uppgerðar skuldir kaupanda vegna vangreiddrar leigu á fasteigninni frá, með öllum kostnaði og vöxtum. Seljandi skuldbindur sig til að fella niður útburðarmál á hendur kaupanda sem er til meðferðar hjá sýslumanninum á Selfossi. Báðir aðilar lýsa því yfir að með efndum á samningi þessum eigi hvorugur kröfu á hendur hinum vegna lögskipta aðila um kaup fasteignarinnar og uppgjör leiguskuldarinnar.“ Jafnframt sagði í grein 8.2: „Þá eru einnig uppgerðar allar skuldir að baki áhvílandi tryggingarbréfi á 3. vr. eignarinnar, upphaflega að fjárhæð kr. 3.000.000,- útgefið 19. ágúst 1998, sem tryggt er með veði í fasteigninni og rekstrartækjum.“

II

Áfrýjendur benda á að skrá sú sem getið var um í tryggingarbréfinu hafi aldrei verið gerð og þrátt fyrir að bréfið hafi verið skráð í fasteignabók hafi rekstarveðs ekki verið getið í þeirri bók og ekki heldur í lausafjárbók. Því sé óvíst um gildi veðsetningar að því er tekur til rekstrartækja. Áfrýjendur hafi sinnt skyldu sinni um athugun á veðsetningum með því að kanna lausafjárbók. Athugun á fasteignabók hafi verið utan þeirra verkahrings auk þess sem slík könnun hefði engu máli skipt þar sem veðs í rekstrarfjármunum hafi ekki verið getið þar, heldur einungis veðsetningar í fasteigninni.

Í framangreindum ákvæðum tryggingarbréfsins er þess skýrlega getið að veðsamningurinn taki ekki einungis til fasteignarinnar heldur einnig rekstrartækja. Þá er þar vísað til ákvæða 24. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð, auk þess sem tekið er upp í bréfið ákvæði 2. mgr. greinarinnar um að með rekstrartækjum sé átt við vélar, tæki, áhöld, innréttingar, innbú og annan útbúnað. Í 5. mgr. 24. gr. laganna segir að veðréttur í rekstrartækjum nái til tækjanna í heild eins og þau eru á hverjum tíma. Samkvæmt því þurfti ekki að sérgreina rekstrartækin nákvæmlega í tryggingarbréfinu, heldur nægði eins og gert var að taka fram, að hin tiltekna fasteign væri veðsett ásamt rekstrartækjum eins og þau væru á hverjum tíma. Samkvæmt 26. gr. sömu laga öðlast veð í rekstrartækjum réttarvernd þegar réttinum er þinglýst ásamt veðrétti í viðkomandi fasteign. Ekki þarf jafnframt að geta veðréttinda í lausafjárbók. Sá sem seldi stefnda umræddan rekstur átti einnig fasteignina sem reksturinn var í og var hún sérstaklega útbúin til veitingareksturs. Þá var stefndi á þeim tíma grandlaus um rekstrarveðið. Þegar litið er til framanritaðs og ákvæða 10. gr. og 12. gr. þágildandi laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu verður að telja það heyra til starfsskyldna þess sem annast slík viðskipti sem hér um ræðir að kanna þau veðskjöl sem á viðkomandi fasteign hvíldu með tilliti til þess hvort veð hvíldi á tækjum sem notuð voru til reksturs sem þar fór fram. Bera áfrýjendur skaðabótaábyrgð sem af því leiðir að þessari verkskyldu var ekki sinnt enda séu færðar sönnur á að tjón hafi orðið.

III

Málsaðilar deila ekki um að skuld S-kk-ef B. G-kk-ef að baki tryggingarbréfinu hafi verið sú sem stefndi miðar útreikning kröfu sinnar við og að S-kk-nf hafi ekki greitt hana. Eigi að síður deila þeir um hvort stefndi hafi orðið fyrir tjóni af fyrrgreindum sökum. Stefndi kveðst hafa þurft að gera upp þessa skuld, en áfrýjendur telja hins vegar að lánardrottinn S-kk-ef, Kaupþing banki hf., hafi afskrifað skuldina án þess að til greiðslu hennar hafi komið.

Eins og að framan er rakið gerðu stefndi og Kaupþing banki hf. kaupsamning 15. desember 2004 um umrædda fasteign. Kaupverðið var 20.000.000 krónur en tekið fram að með greiðslu þess teldust jafnframt að fullu uppgerðar skuldir stefnda vegna vangreiddrar húsaleigu. Þá var í sérstöku ákvæði samningsins sagt að gerðar hefðu verið upp áhvílandi skuldir að baki tryggingarbréfinu. Þess var hins vegar í engu getið með hvaða fjárhæð þessi ætlaða skuld væri greidd. Að virtum gögnum málsins verður ekki með öruggum hætti ráðið að söluverð fasteignarinnar hafi orðið hærra en ella vegna þessarar skuldar. Ekki verður annað séð en að stefnda, sem er fyrirtæki í rekstri, hafi verið í lófa lagið að tryggja sér sönnun um þetta, hafi sú verið raunin. Af þeim sökum er ekki fallist á með stefnda að víkja skuli frá hinni almennu reglu um skyldu tjónþola til að sanna tjón sitt. Þar sem stefndi hefur samkvæmt framanrituðu ekki sannað að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna vanrækslu áfrýjenda við sölu á rekstri matsölu- og veitingastaðarins Menam 24. júlí 1999 verða áfrýjendur sýknaðir af kröfu hans.

Eftir atvikum þykir rétt að hver aðili um sig beri sinn kostnað af rekstri málsins í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Áfrýjendur, Fannberg sf., F-kk-nf J-kk-nf, J-kk-nf B-kk-nf H-kk-nf og Fannberg viðskiptafræðingar ehf., eru sýknir af kröfu stefnda, veitingastaðarins Fljótsins ehf.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.