519/2010

Kærður var úrskurður héraðsdóms, þar sem ákvörðun sýslumanns um úthlutun á söluverði fasteignarinnar S við nauðungarsölu var breytt. Mál þetta átti rót að rekja til kostnaðar og vinnu sem M og H, eigendur að öðrum af tveimur eignarhlutum í fasteigninni, kváðust hafa innt af hendi við endurbætur á fjöleignarhúsinu. Eignarhluti hins eigandans, þrotabús B, var seldur nauðungarsölu við framhald uppboðs 3. nóvember 2008 og lýstu M og H sama dag kröfu í söluverð þess eignarhluta til sýslumanns um greiðslu vegna þessa á samtals 5.541.292 krónum í skjóli lögveðsréttar. Staðfest var sú niðurstaða héraðsdóms að skilyrði hefði verið til að ráðast í nauðsynlegar viðgerðir á húsinu á grundvelli 38. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Á hinn bóginn var talið að sameigandi M og H hefði ekki þurft að sæta því að H tæki sjálfur að sér viðgerð á sameign hússins án þess að hafa til þess viðeigandi iðnréttindi, sbr. 1. mgr. 8. gr. iðnaðarlaga nr. 42/1978. Voru því ekki skilyrði til þess að H og M fengju notið lögveðréttar af söluverðinu til SR sem samningsveðhafa í þeim eignarhluta. Öðru máli gegndi um viðgerðir á séreign H og M, sbr. 3. mgr. 8. gr. sömu laga, sem sameiganda þeirra bar að taka þátt í greiðslu kostnaðar af. Kröfur H og M fyrir efniskostnaði og verklaunum af viðgerðum á séreign þeirra voru hins vegar eldri en eins árs þegar þeim var lýst við nauðungarsöluna og var lögveðrétturinn því niður fallinn, sbr. 4. mgr. 48. gr. laga nr. 42/1994. Þar sem SR krafðist þess ekki að úthlutun til H og M af söluverðinu yrði með öllu felld niður fengu H og M greiddar 236.038 krónur ásamt dráttarvöxtum.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og P-kk-nf H-kk-nf.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 23. ágúst 2010, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 1. september sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 9. ágúst 2010, þar sem ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík 15. september 2009 um úthlutun á söluverði fasteignarinnar Strýtusels 15 í Reykjavík við nauðungarsölu var breytt á þann veg að í hlut sóknaraðila kæmu 236.038 krónur með dráttarvöxtum af 35.262 krónum frá 8. maí 2008 til 3. nóvember sama ár og 402.598 krónur í kostnað í stað samtals 5.361.919 króna og úthlutun til varnaraðila hækkuð því til samræmis. Kæruheimild er í 1. mgr. 79. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðilar krefjast þess að staðfest verði áðurnefnd ákvörðun sýslumanns 15. september 2009. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili kærði úrskurð héraðsdóms fyrir sitt leyti 30. ágúst 2010. Hann krefst þess að staðfestur verði úrskurður héraðsdóms um annað en málskostnað og úthlutun til sóknaraðila á 402.598 krónum í kostnað. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Mál þetta á rót sína að rekja til kostnaðar og vinnu sem sóknaraðilar kveðast hafa innt af hendi við endurbætur á fjöleignarhúsinu að Strýtuseli 15 í Reykjavík, en samkvæmt gögnum málsins voru þau eigendur að öðrum af tveimur eignarhlutum í því. Eignarhluti hins eigandans, þrotabús Byggingarverktakans Þórshamars ehf., var seldur nauðungarsölu við framhald uppboðs 3. nóvember 2008. Sóknaraðilar lýstu sama dag kröfu í söluverð þess eignarhluta til sýslumanns um greiðslu vegna þessa á samtals 5.541.292 krónum í skjóli lögveðréttar.

Staðfest er sú niðurstaða hins kærða úrskurðar að skilyrði hafi verið til að ráðast í nauðsynlegar viðgerðir á húsinu að Strýtuseli 15 á grundvelli 38. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Á hinn bóginn þurfti sameigandi sóknaraðila ekki að sæta því samkvæmt þessu lagaákvæði að sóknaraðilinn H-kk-nf B-x-x tæki sjálfur að sér viðgerð á sameign hússins án þess að hafa til þess viðeigandi iðnréttindi, sbr. 1. mgr. 8. gr. iðnaðarlaga nr. 42/1978 með áorðnum breytingum. Eru því ekki skilyrði til að sóknaraðilar fái notið lögveðréttar í eignarhluta sameiganda síns að þessu leyti og skerði með því úthlutun af söluverðinu til varnaraðila sem samningsveðhafa í þeim eignarhluta. Öðru máli gegnir um viðgerðir á séreign sóknaraðila, sbr. 3. mgr. 8. gr. sömu laga sem sameiganda þeirra bar að taka þátt í greiðslu kostnaðar af samkvæmt 1. tölulið 52. gr. laga nr. 26/1994.

Í 1. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 segir að greiði eigandi ekki hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, þar með talin gjöld í sameiginlegan hússjóð, eignist húsfélagið eða aðrir eigendur lögveð í eignarhluta hans til tryggingar kröfunni. Lögveðið nái einnig til vaxta og innheimtukostnaðar. Þá er svo mælt fyrir í 3. mgr. að lögveðið stofnist þegar húsfélag eða aðrir eigendur inna greiðslu af hendi eða ef um vanskil á húsfélagsgjöldum sé að ræða á gjalddaga þeirra. Loks segir í 4. mgr. að lögveðið falli niður ef því er ekki fylgt eftir með lögsókn eða því lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun þess.

Í samræmi við dóm Hæstaréttar frá 21. maí 2010 í máli nr. 268/2010 hefur varnaraðili haft uppi þá málsástæðu að lögveðréttur fyrir kröfu sóknaraðila sé fallinn niður vegna síðastgreinds lagaákvæðis, þar sem henni hafi ekki verið lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun hennar. Sóknaraðilar byggja á hinn bóginn á því að krafa þeirra hafi ekki orðið gjaldkræf fyrr en við verklok. Lögveðkrafa þeirra hafi því stofnast við útgáfu reiknings 31. mars 2008 og henni verið lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun hennar.

Samkvæmt 3. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 stofnast lögveðréttur þegar greiðsla er innt af hendi fyrir eiganda, sem ekki hefur greitt hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar frá 27. nóvember 2009 í máli nr. 642/2009. Lögveðréttur stofnaðist því fyrir sérhverjum reikningi sem sóknaraðilar greiddu og vörðuðu viðgerðir á séreign þeirra að Strýtuseli 15. Samkvæmt meginreglu kröfuréttar um greiðslu verkkaups var krafa sóknaraðila ekki gjaldkræf fyrr en við verklok, enda verður ekki séð að á annan veg hafi verið samið. Í aðilaskýrslu fyrir dómi bar sóknaraðilinn H-kk-nf að árið 2007 hefðu framkvæmdir staðið fram í október. Þá hefði hann átt eftir múrviðgerðir utanhúss sem hann hefði hafist handa um vorið 2008 en ekki náð að ljúka fyllilega fyrr en vorið 2009. Samkvæmt þessari frásögn lauk viðgerðum á séreign sóknaraðila í október á árinu 2007. Kröfur sóknaraðila fyrir efniskostnaði og verklaunum af þessum viðgerðum voru því eldri en eins árs þegar þeim var lýst 3. nóvember 2008 við nauðungarsölu á eignarhluta sameiganda þeirra í fasteigninni Strýtuseli 15 og var lögveðrétturinn því niður fallinn, sbr. 4. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994. Varnaraðili hefur ekki krafist þess að úthlutun til sóknaraðila af söluverðinu verði með öllu felld niður og verður því að taka til greina kröfu hans á þann hátt, sem nánar greinir í dómsorði.

Sóknaraðilum verður gert að greiða varnaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn er í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Frumvarpi sýslumannsins í Reykjavík um úthlutun söluverðs eignarhluta í fasteigninni að Strýtuseli 15 í Reykjavík með fastanúmer 225-2543 er breytt þannig að sóknaraðilar, M-kvk-nf H-kvk-nf og H-kk-nf B-kk-nf, skulu fá greiddar 236.038 krónur ásamt dráttarvöxtum af 35.262 krónum frá 8. maí 2008 til 3. nóvember sama ár. Úthlutun til varnaraðila, Sparisjóðs Reykjavíkur og nágrennis hf., skal hækka til samræmis við lækkun á úthlutun til sóknaraðila.

Sóknaraðilar greiði óskipt varnaraðila samtals 350.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.