638/2015

Í nóvember 2004 gerði húsnæðissamvinnufélagið B hsf. áætlun við R um kaup á búseturétti í parhúsi. Í febrúar 2006 gerðu aðilarnir svo búsetusamning. Samningurinn var óuppsegjanlegur af hálfu B hsf. en R var heimilt að segja honum upp með sex mánaða fyrirvara. Þá var tiltekið í samþykktum B hsf. að félaginu væri skylt að endurgreiða R búseturéttargjaldið við uppsögn samningsins. Aðilar gerðu nýjan búsetusamning í júní 2008 og samkvæmt honum féll niður réttur til að „segja upp búsetusamningi og fá endurgreitt búseturéttargjald.“ Þá var tiltekið að samningurinn væri ótímabundinn og óuppsegjanlegur af hálfu beggja aðila. Samþykktum B hsf. hafði verið breytt í samræmi við framangreint í júní 2006. R sagði upp búsetusamningnum með bréfi til B hsf. í september 2011. Í málinu krafðist R endurgreiðslu á búseturéttargjaldinu og kostnaði vegna hita og rafmagns úr hendi B hsf. Í dómi Hæstaréttar kom fram að ekki yrði talið að með hinum nýja búsetusamningi hefði R sagt upp eldri samningi sínum og ætti á grundvelli hans rétt á endurgreiðslu búseturéttargjaldsins. Þá var tiltekið að með hliðsjón af orðalagi laga nr. 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög yrðu þau skýrð þannig að felld hefði verið niður afdráttarlaus skylda til innlausnar B hsf. á búseturétti sem kveðið hefði verið á um í eldri lögum. Einnig kom fram að R hefði með engu móti leitt í ljós að samningarnir ættu að verða ógiltir samkvæmt 31. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga né að það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju samkvæmt 1. mgr. 36. gr. þeirra laga að bera þá fyrir sig. Loks var talið að þótt fallist hefði verið á með R að henni hefði verið heimilt að segja upp búsetusamningi samkvæmt 1. mgr. 20. gr. laga nr. 66/2003 þá hefði verið tekið fram í samningi aðila að búseturéttarhafi greiddi sjálfur hita- og rafmagnskostnað í búsetuíbúð ef sérmælir fylgdi henni. Var B hsf. sýknað af kröfum R.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir E-kk-nf T-kk-nf og B-kk-nf B-kk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 24. september 2015. Hún krefst þess aðallega að stefnda verði gert að greiða sér 4.051.033 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. janúar 2009 til greiðsludags, en til vara 4.818.164 krónur með dráttarvöxtum frá 1. apríl 2012 til greiðsludags. Í báðum tilvikum krefst áfrýjandi þess einnig að stefnda verði gert að greiða sér 294.085 krónur með dráttarvöxtum af nánar greindum fjárhæðum frá 3. apríl 2012 til greiðsludags. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Stefndi er húsnæðissamvinnufélag sem á og hefur yfirumsjón með rekstri íbúða er það hefur ráðstafað með búseturétti til félagsmanna sinna. Hinn 1. nóvember 2004 gerði stefndi áætlun um kaup áfrýjanda á búseturétti í parhúsi að Stekkjargötu 21 í Reykjanesbæ. Samkvæmt áætluninni nam búseturéttargjaldið 2.945.280 krónum og átti að inna það af hendi með jöfnum afborgunum á tímabilinu frá 5. desember 2004 til 5. október 2005. Afhending eignarinnar var fyrirhuguð 15. október 2005 en áður átti að ganga frá búsetusamningi. Þann samning gerðu aðilar 17. febrúar 2006 og fékk áfrýjandi umráð eignarinnar sama dag. Við undirritun samningsins nam búsetugjald fyrir eignina 89.500 krónum, en það var ákveðið af stjórn stefnda hverju sinni. Í samningnum sagði að hann væri óuppsegjanlegur af hálfu stefnda en áfrýjanda væri heimilt að segja honum upp með sex mánaða fyrirvara. Þá var tekið fram að áfrýjanda væri heimilt að selja búseturéttinn fyrir endursöluverð sem næmi búseturéttargjaldinu með breytingum miðað við vísitölu neysluverðs.

Áfrýjandi fór þess á leit 29. maí 2008 með skjali sem bar yfirskriftina „beiðni um nýjan búsetusamning án kaupskyldu félagsins“ að gildandi búsetusamningur félli niður og gerður yrði nýr samningur eftir samþykktum stefnda sem tekið höfðu gildi 1. janúar 2007 og höfðu að geyma breytt fyrirkomulag búseturéttar, eins og nánar verður rakið hér á eftir. Í beiðninni kom meðal annars fram að áfrýjanda væri kunnugt um að með nýjum búsetusamningi félli niður réttur til að „segja upp búsetusamningi (búseturétti) og fá endurgreitt búseturéttargjald.“ Einnig var tekið fram að ekki væri unnt að fella nýjan samning úr gildi og taka aftur upp fyrri samning. Skjalið er áritað um móttöku stefnda 1. júní 2008 en þann dag undirrituðu aðilar beiðni um sölu búseturéttar. Í henni kom fram að lágmarksverð þess réttar væri 6.000.000 krónur og var áfrýjandi skuldbundin til að ráðstafa réttinum ef tilboð kæmi sem næmi því eða hærra verði. Í samræmi við þetta gerðu aðilar nýjan búsetusamning 17. júní 2008. Þar kom fram að samningurinn væri ótímabundinn og óuppsegjanlegur af hálfu beggja aðila.

Um mitt ár og fram eftir hausti 2008 mun stefndi hafa auglýst búseturétt áfrýjanda til sölu án árangurs. Jafnframt fékk áfrýjandi heimild stefnda 30. október það ár til að leigja eignina með tilteknum skilmálum en þá heimild nýtti hún ekki. Þá áréttaði áfrýjandi beiðni sína um sölu búseturéttar með ódagsettri yfirlýsingu sem miðaði við afhendingu eignarinnar 1. mars 2010 eða fyrr eftir nánara samkomulagi.

Með bréfi 12. september 2011 sagði áfrýjandi upp búsetusamningi sínum við stefnda miðað við næstu mánaðamót. Stefndi svaraði uppsögninni með bréfi 28. sama mánaðar þar sem fram kom að félagið liti svo á að samningurinn væri óuppsegjanlegur. Einnig tók stefndi fram að jafnvel þótt talið yrði að þeim sem keyptu búseturétt án kaupskyldu væri heimilt að segja upp þeim rétti hefði uppsögnin þau áhrif að rétturinn félli niður við lok uppsagnarfrests án greiðslu af hálfu félagsins samhliða því sem skyldur rétthafans gagnvart því féllu niður.

Áfrýjandi mun hafa flutt úr eigninni í febrúar 2012 og hefur hún ekki greitt búsetugjaldið frá þeim tíma. Hún hefur hins vegar greitt rafmagn og hita af eigninni. Stefndi hefur ítrekað krafið áfrýjanda um ógreidd búsetugjöld með vöxtum og kostnaði og með bréfi 11. júlí 2014 rifti félagið búsetusamningnum. Jafnframt krafðist stefndi þess að fá umráð eignarinnar með beinni aðfarargerð en það mál var fellt niður með úrskurði 22. desember það ár.

II

Þegar aðilar gerðu búsetusamninginn 17. febrúar 2006 voru í gildi samþykktir fyrir stefnda 13. apríl 2005 sem settar höfðu verið á grundvelli 4. gr. laga nr. 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög. Samkvæmt samþykktunum var búseturéttarhafa heimilt að segja upp búsetusamningi með sex mánaða fyrirvara. Þar sagði einnig að stefnda væri skylt að endurgreiða rétthafa búseturéttargjaldið með verðbótum miðað við vísitölu neysluverðs frá því það var innt af hendi. Bar stefnda að greiða gjaldið við afhendingu íbúðar til nýs búseturéttarhafa, þó eigi síðar en tólf mánuðum eftir að uppsögn hafði tekið gildi.

Á aðalfundi stefnda 14. júní 2006 voru gerðar breytingar á samþykktum hans og tóku þær gildi 1. janúar 2007. Í þeim var tekið fram að búsetusamningur væri óuppsegjanlegur af hálfu stefnda og búseturéttarhafa. Einnig sagði að á stefnda hvíldi ekki skylda til að kaupa til baka eða innleysa búseturétt sem félagið hefði ráðstafað til félagsmanns. Þá var tekið fram í samþykktunum að þeir sem væru búseturéttarhafar við gildistöku þeirra ættu rétt á því að gerður yrði nýr búsetusamningur um íbúð, sem rétturinn tæki til, þess efnis að innlausnarskylda stefnda félli niður og rétthafa væri heimilt að selja rétt sinn eftir þeim reglum sem samþykktirnar höfðu að geyma. Félli þá fyrri búsetusamningur úr gildi. Aftur voru gerðar breytingar á samþykktum stefnda og tóku þær gildi 12. júní 2008 án þess að þeim ákvæðum sem hér hafa verið rakin væri breytt.

III

Í beiðni áfrýjanda 29. maí 2008 fór hún þess á leit að gerður yrði nýr búsetusamningur við sig án kaupskyldu stefnda í samræmi við breytingar sem gerðar höfðu verið á samþykktum félagsins. Samhliða því að stefndi tók við þeirri beiðni 1. júní sama ár óskaði áfrýjandi eftir að stefndi hefði milligöngu um sölu búseturéttarins fyrir lágmarksverð að fjárhæð 6.000.000 krónur. Nýr búsetusamningur án kaupskyldu var svo gerður 17. sama mánaðar. Með þessu móti freistaði áfrýjandi þess að fá hærra verð fyrir búseturéttinn en hún átti rétt á eftir eldri samningi sem bundinn var kaupskyldu miðað við upphaflegt búseturéttargjald að fjárhæð 2.945.280 krónur ásamt verðbótum. Þessi lögskipti aðila verða með engu móti skilin þannig að áfrýjandi hafi í verki sagt upp eldri búsetusamningi sínum og eigi á grundvelli hans rétt á endurgreiðslu búseturéttargjaldsins úr hendi stefnda. Verður því ekki fallist á aðalkröfu hennar um endurgreiðslu gjaldsins af þeirri ástæðu.

Í annan stað reisir áfrýjandi aðal- og varakröfu sína um endurgreiðslu búseturéttargjaldsins á lögum nr. 66/2003, eins og þau hljóðuðu á þessum tíma. Í eldri lögum nr. 161/1998 um húsnæðissamvinnufélög, sem fyrrgreindu lögin leystu af hólmi, var í 1. mgr. 13. gr. mælt fyrir um að andvirði búseturéttarins skyldi endurgreitt búseturéttarhafa í samræmi við nánar greind ákvæði laganna ef hann hætti afnotum af íbúð. Í lögum nr. 66/2003 var ekki að finna ákvæði þess efnis. Þvert á móti kom fram í athugasemdum með frumvarpi til laganna að helstu nýmæli þeirra væru að innlausnarskylda húsnæðissamvinnufélaga væri afnumin og endursala búseturéttar gefin frjáls. Einnig var þetta áréttað í skýringum við 25. gr. frumvarpsins en þar sagði að félagi væri ekki skylt að ábyrgjast endurgreiðslu búseturéttargjalds. Að þessu gættu og með hliðsjón af orðalagi laganna verða þau skýrð þannig að felld hafi verið niður afdráttarlaus skylda til innlausnar húsnæðissamvinnufélaga á búseturétti sem kveðið var á um í eldri lögum. Þeirri málsástæðu sem hér um ræðir verður því hafnað. Jafnframt verður ekki fallist á það með áfrýjanda að afnám lögbundinnar innlausnarskyldu húsnæðissamvinnufélaga á búseturétti hafi farið í bága við 72. gr. stjórnarskrárinnar um friðhelgi eignarréttar.

Þá telur áfrýjandi að búsetusamningur sinn við stefnda 17. júní 2008 sé ógildur vegna misneytingar sem falist hafi í því að áfrýjanda hafi verið ráðlagt að rita undir beiðni um nýjan búsetusamning þegar hún hafi í raun óskað eftir að segja upp fyrri samningnum. Jafnframt hafi áfrýjandi ekki verið upplýst um réttarstöðu sína og þann rétt sem hún afsalaði sér með síðari samningnum. Samkvæmt 31. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga er samningur ógildur ef honum hefur verið komið á með því að nýta bágindi manns, einfeldni hans, fákunnáttu eða léttúð eða það að hann var öðrum háður til að afla óréttmætra hagsmuna. Áfrýjandi hefur með engu móti leitt í ljós að högum hennar hafi verið þannig komið að búsetusamningurinn verði ógiltur af þessum sökum þannig að hún geti á grundvelli eldri samnings neytt réttar til að krefjast innlausnar á búseturéttinum.

Loks telur áfrýjandi að búsetusamningnum 17. júní 2008 skuli vikið til hliðar þar sem það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig, sbr. 1. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936. Við mat á því skal líta til efnis samningsins, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar komu til, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Að því er varðar efni búsetusamningsins er þess að gæta að með honum nýtti áfrýjandi sér heimild í samþykktum stefnda til að geta ráðstafað búseturétti sínum án þess að vera bundin af því að endurgjaldið næmi upphaflegu búseturéttargjaldi með verðbótum. Átti samningurinn í því horfi sér viðhlítandi stoð í lögum nr. 66/2003 sem afnámu innlausnarskyldu húsnæðissamvinnufélaga, svo sem áður er rakið. Hvað varðar atvik við samningsgerðina er til þess að líta að í beiðni áfrýjanda 29. maí 2008 kom berlega fram að nýr búsetusamningur yrði án kaupskyldu og að með honum félli niður réttur til að fá endurgreitt búseturéttargjald. Um stöðu aðila er þess hins vegar að gæta að áfrýjandi er einstaklingur en stefndi er félag sem hefur í sinni þjónustu starfsmenn með reynslu á því sviði sem hér um ræðir. Um atvik er síðar komu til má benda á að þróun á fasteignamarkaði hamlaði ráðstöfun búseturéttar en þær aðstæður bitnuðu á báðum aðilum. Þegar allt þetta er virt heildstætt eru ekki næg efni til að víkja samningnum til hliðar af þeirri ástæðu að ósanngjarnt sé eða andstætt góðri viðskiptavenju að stefndi beri hann fyrir sig. Verður heldur ekki fallist á það með áfrýjanda að óskráðar reglur samningaréttar um rangar eða brostnar forsendur geti leitt til þeirrar niðurstöðu.

Samkvæmt öllu framansögðu verður stefndi sýknaður af aðal- og varakröfu áfrýjanda um endurgreiðslu búseturéttargjaldsins sem hún innti á sínum tíma af hendi til stefnda.

IV

Svo sem áður er rakið sagði áfrýjandi upp búsetusamningi sínum við stefnda með bréfi 12. september 2011. Í samræmi við það telur áfrýjandi að samningurinn hafi fallið niður í lok mars 2012, að liðnum sex mánaða uppsagnarfresti miðað við næstu mánaðamót eftir uppsögnina. Þrátt fyrir hana hélt áfrýjandi áfram að greiða reikninga fyrir rafmagn og hita og endurkrefur nú stefnda um þann kostnað vegna tímabilsins frá apríl 2012 til ágúst 2014. Stefndi telur aftur á móti að búseturétturinn hafi verið óuppsegjanlegur og því beri áfrýjanda að standa skil á þessum kostnaði. Snýst ágreiningur aðila um hvort heimilt hafi verið að víkja með samningi frá ákvæðum laga nr. 66/2003, eins og þau hljóðuðu á þessum tíma, um heimild búseturéttarhafa til að segja upp búsetusamningi eða hvort lögin væru að því leyti ófrávíkjanleg.

Í 1. mgr. 20. gr. laga nr. 66/2003 sagði að búsetusamningur væri óuppsegjanlegur af hálfu húsnæðissamvinnufélags, en uppsagnarfrestur af hálfu búseturéttarhafa væri sex mánuðir. Með 1. mgr. 25. gr. laganna var sá frestur áréttaður en í 2. mgr. þeirrar greinar voru ákvæði um ábyrgð á búsetugjaldi í kjölfar uppsagnar. Samkvæmt þeim bar búseturéttarhafi ábyrgð á greiðslu þess á uppsagnartímanum en húsnæðissamvinnufélagið eftir að honum lauk. Frá þeim tíma hafði félagið umráðarétt yfir íbúðinni og var heimilt að leigja hana þar til nýr kaupandi fyndist. Þegar litið er til þess að lögin miðuðu að því að skapa öryggi á húsnæðismarkaði fyrir íbúa verður talið að ákvæðið um bann við uppsögn húsnæðissamvinnufélags hafi falið í sér lágmarksvernd búseturéttarhafa þannig að ekki yrði vikið frá því með samþykktum húsnæðissamvinnufélags eða í búsetusamningi. Að sama skapi verður litið svo á að búseturéttarhafi yrði ekki um ókomna tíð bundinn af búsetusamningi þótt búseturéttinum yrði ekki ráðstafað. Samkvæmt framansögðu féll sá réttur niður við uppsögnina án endurgjalds til búseturéttarhafa væri um slík samið þannig að félagið héldi búseturéttinum og gæti varið hagsmuni sína með því að ráðstafa eigninni sem rétturinn tæki til.

Þótt fallist verði á það með áfrýjanda að henni hafi samkvæmt því sem að framan greinir verið heimilt að segja upp búsetusamningnum er þess að gæta að í honum var tekið fram að búseturéttarhafi greiddi sjálfur hita- og rafmagnskostnað í búsetuíbúð ef sérmælir fylgdi henni. Í málinu liggur fyrir að áfrýjandi greiddi þennan kostnað eftir mæli en sú eign sem búseturéttur hennar tók til var parhús, eins og áður segir. Hvað sem leið heimild hennar til að segja upp búsetusamningnum bar henni að slíta viðskiptum sínum við orkusala, sem hún sjálf bar ábyrgð á, og gat ekki greitt þann kostnað í trausti þess að geta endurkrafið stefnda án þess að gera honum með nokkru móti aðvart um þetta. Verður sú krafa því ekki tekin til greina og niðurstaða héraðsdóms um sýknu stefnda staðfest.

Rétt er að málskostnaður á báðum dómstigum falli niður. Einnig verða staðfest ákvæði héraðsdóms um að gjafsóknarkostnaður áfrýjanda greiðist úr ríkissjóði, þar með talin sú þóknun sem ákveðin var til lögmanns hennar í héraði, en ekki átti við að dómari tæki afstöðu til þess hvaða útlagður kostnaður félli undir gjafsóknina, sbr. 2. mgr. 127. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Dómsorð:

Stefndi, Búmenn hsf., er sýkn af kröfum áfrýjanda, R-kvk-ef S-kvk-ef.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

Óröskuð eru ákvæði héraðsdóms um að gjafsóknarkostnaður áfrýjanda greiðist úr ríkissjóði, þar með talin þóknun til lögmanns hennar með þeirri fjárhæð sem greinir í dóminum.