709/2009

Með eignaskiptayfirlýsingu í desember 2006 var eigninni R, sem áður hafði verið skipt í sjö eignarhluta, nú  skipt í átta eignarhluta. Sex þeirra voru auðkenndir með sömu fastanúmerum og í fyrri eignaskiptayfirlýsingu, en þar af höfðu tveir eignarhlutar verið sameinaðir í einn. Þá urðu til tveir nýir eignarhlutar sem fengu ný fastanúmer. Þegar hinni nýju eignaskiptayfirlýsingu var þinglýst voru veðréttindi fyrir skuldarbréfum í eigu V hf., sem áður höfðu hvílt á eldri eignarhlutum, ekki færð yfir á nýju eignarhlutina. Að kröfu V hf. voru þessi mistök síðar leiðrétt og bréfunum einungis þinglýst á nýju eignarhlutina. Á höfðaði  mál gegn V hf. og krafðist þess að staðfest yrði með dómi að veðskuldabréfin tækju ekki til hinna nýju eignarhluta og að afmá skyldi þau úr þinglýsingarbókum. Í dómi Hæstaréttar er meðal annars vísað til þess að samkvæmt þeim veðskuldabréfum sem krafa Á ehf. laut að þá hefði verið samið um að trygging V hf., myndi aukast ef veðandlagið yrði endurbætt eða við það aukið. V hf. hefði því haft réttmæta ástæðu til að ætla að hinir nýju eignarhlutar yrðu hluti veðandlagsins, sbr., b. lið 1. mgr. 16. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð. Var V hf. því sýknað af kröfum Á ehf. í málinu

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og H-kvk-nf H-kvk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 10. desember 2009. Hann krefst þess að „staðfest verði með aðfararhæfum dómi að veðandlag 14 skuldabréfa, að fjárhæð kr. 3.000.000 hvert, taki ekki til eignarhluta með fastanúmer 229-8067 og 229-8153 í fasteigninni Rafstöðvarvegur 1a og að stefnda, sem eiganda skuldabréfanna, verði gert að fá þau afmáð úr þinglýsingabók.“ Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti. Samkvæmt 3. mgr. 158. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála ber að líta svo á að hann krefjist staðfestingar héraðsdóms. Áfrýjanda var með bréfi Hæstaréttar 25. febrúar 2010 veittur frestur til að ljúka gagnaöflun í málinu. Með vísan til sama lagaákvæðis er kveðinn upp dómur í málinu án munnlegs flutnings.

I

Í gögnum málsins kemur fram að eignaskiptayfirlýsing var gerð fyrir fasteignina Rafstöðvarveg 1a í Reykjavík 20. ágúst 2002. Í henni kemur fram að landnúmerið er 110748 og að um sé að ræða einn matshluta, 01, sem skipt sé í sjö eignarhluta og fékk hver þeirra sitt fastanúmer í landskrá fasteigna. Í upplýsingum um hvern eignarhluta er meðal annars tilgreind stærð séreignar í matshlutanum og skipting hans þar sem við á og hlutfallstala í matshlutanum og í lóð, en heildarstærð lóðar er tilgreind 4.303 fm.

Stefndi og Hönnunar og listamiðstöðin Ártúnsbrekku ehf. gerðu með sér samning 1. september 2004 um ,,fjármögnun á breytingu á geymslu- og lagerhúsnæði að Rafstöðvarvegi 1a“ sem þá var í eigu þessa viðsemjanda stefnda. Í 1. gr. samningsins kemur fram að fyrirhugað sé að fasteignareigandinn ,,endurbyggi og leigi síðan út 7 byggingar auk nýbygging[ar] sem verður undir bílastæðinu.“ Heildarstærð húsnæðisins er sögð verða 1.596,7 fm og nýbyggingar ,,u.þ.b. 800 fermetrar.“ Hin umsamda fjármögnun skyldi felast í kaupum stefnda á veðskuldabréfum tryggðum með 1. veðrétti í fasteigninni samtals að fjárhæð 160.000.000 krónur. Viðauki var gerður við fjármögnunarsamninginn 13. október 2005 en þar skuldbatt stefndi sig til þess að kaupa allt að átta af tíu veðskuldabréfum, sem hvert skyldi vera að fjárhæð 5.000.000 krónur, og áttu að hvíla á 2. veðrétti á fasteigninni. Í málinu liggja ekki fyrir gögn um að gerður hafi verið annar viðauki við fjármögnunarsamninginn. Ljóst er að Hönnunar og listamiðstöðin Ártúnsbrekku ehf. gaf út til handhafa 30. júní 2006 fjórtán veðskuldabréf, hvert að fjárhæð 3.000.000 krónur, sem tryggð voru með 3. veðrétti í fasteigninni með sama hætti og þau veðskuldabréf, sem áður er lýst. Í öllum tilvikum er hið veðsetta tilgreint svo: ,,Rafstöðvarvegur 1a 112 Reykjavík. Matshluti 01. Landnúmer 110748. Fastanúmer: 204-3313, 2258-524, 2258-525, 2258-526, 2258-527, 228-528 og 225-8529“. Virðast tvö síðustu fastanúmerin hafa misritast og eiga að vera 2258-528 og 2258-529, eins og þau eru tilgreind í framangreindri eignaskiptayfirlýsingu. Er ekki um þessi fastanúmer deilt.

Þótt ekki hafi verið gerður viðbótarsamningur um kaup á veðskuldabréfum á 3. veðrétti er ljóst af gögnum málsins að útgáfa skuldabréfanna og sala þeirra til stefnda er fjármögnun á kostnaði við þá endurbyggingu og nýsmíði, sem upphaflegur fjármögnunarsamningur tók til. Í tölvupósti fyrirsvarsmanns Hönnunar og listamiðstöðvarinnar Ártúnsbrekku ehf. 24. mars 2006, en hann er einnig fyrirsvarsmaður áfrýjanda, til stefnda segir að öll útgefin veðskuldabréf sem viðbótarfjármögnunin tók til hafi nú verið seld og tryggja þurfi aukið fjármagn til þess að ljúka við verkefnið. Telur hann í bréfinu að nauðsynlegt sé að tryggja 30.000.000 krónur til viðbótar. Um stöðu verkefnisins segir hann meðal annars: ,,Ef tekið er tillit til ófyrirséðra framkvæmda og viðbótarverkefna sem hafa stækkað og aukið verðmæti hússins, þá hefur kostnaðaráætlun varðandi framkvæmdina sjálfa nokkurn veginn staðist. Skv. stöðumati frá 15. þessa mánaðar þá var verkstaðan 88%. Síðan þá hefur þakið verið sett á lagerrýmið (800 fermetrar), veggir einangraðir og mokað að húsinu á tvo vegu. Kostnaður við þessa verkþætti er u.þ.b. 6.000.000 kr. eða nálægt 2% af heildarkostnaði. Það lætur því nærri að verkstaðan sé um 90% og verklok geti verið innan þriggja mánaða.“ Í tölvupósti 19. maí 2006 sem sami fyrirsvarsmaður sendi til eftirlitsmanns stefnda með verkinu og afrit af til stefnda er gerð grein fyrir framvindu verksins og tiltekið að lokið hafi verið við ,,uppslátt síðasta hluta veggja í bakhúsi ... byrjað að slá upp fyrir efri plötunni, þ.e. þakinu í bakhúsið ... Það verður svo járnabundið í næstu viku og steypt öðru hvoru megin við næstu helgi.“

Óumdeilt er að stefndi keypti af Hönnunar og listamiðstöðinni Ártúnsbrekku ehf. 14 skuldabréf, hvert að fjárhæð 3.000.000 krónur, sem tryggð voru með þriðja veðrétti í fasteigninni og voru útgefin 30. júní 2006. Veðskuldabréfunum var þinglýst í byrjun júlí sama ár. Samkvæmt framansögðu voru skuldabréfin keypt til þess að fjármagna síðasta hluta framkvæmda Hönnunar og listamiðstöðvarinnar Ártúnsbrekku ehf. á lóðinni Rafstöðvarvegi 1a.

II

Ný eignaskiptayfirlýsing var gerð um Rafstöðvarveg 1a 22. desember 2006. Á forsíðu hennar kemur fram að hún taki til matshluta 01 og 02. Með þessari eignaskiptayfirlýsingu er Rafstöðvarvegi 1a skipt í átta eignarhluta. Sex þeirra voru auðkenndir með sömu fastanúmerum og tiltekin höfðu verið í fyrri eignaskiptayfirlýsingunni, en einn af eldri eignarhlutunum leið undir lok og urðu til tveir nýir, sem fengu fastanúmerin 229-8067 og 229-8153. Þegar þessari síðari eignaskiptayfirlýsingu var þinglýst síðast greindan dag voru veðréttindi fyrir áðurnefndum skuldabréfum ekki færð á nýju eignarhlutana. Miðstöðin ehf., eignarhaldsfélag, sem stóð að þessari yfirlýsingu sem eigandi allrar fasteignarinnar, gaf út afsal 10. mars 2007 til áfrýjanda fyrir hinum nýju eignarhlutum og var því þinglýst 17. apríl sama ár. Stefndi krafðist þess 20. apríl 2007 að sýslumaðurinn í Reykjavík leiðrétti mistök, sem gerð hefðu verið við þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingarinnar frá 22. desember 2006 með því að veðbönd samkvæmt skuldabréfunum hafi ekki verið færð á nýju eignarhlutana tvo. Sýslumaður varð við þessari kröfu varnaraðila 24. apríl 2007. Sóknaraðili tilkynnti sýslumanni 22. janúar 2008 að hann bæri ákvörðunina undir héraðsdóm og krefðist þess að veðréttindi samkvæmt skuldabréfunum yrðu afmáð af hinum nýjum eignarhlutum nr. 229-8067 og 229-8153 í Rafstöðvarvegi 1a. Kröfu þessari var hafnað í héraðsdómi og með dómi Hæstaréttar í málinu nr. 238/2008 sökum þess að ekki hafi verið leitað úrlausnar dómstóla innan þess frests, sem mælt er fyrir um í 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Áfrýjandi höfðaði í framhaldi af þessu mál þetta og kveður hann veðskuldabréfum, sem þinglýst hafi verið á 1. og 2. veðrétt, hafa verið aflýst, en ágreiningur málsaðila snúist eingöngu um veðskuldabréfin, sem þinglýst var upphaflega á 3. veðrétt.

III

Nýr eignarhluti með fastanúmeri 229-8067 tilheyrir matshluta 01 en hinn með fastanúmeri 229-8153 tilheyrir nýjum matshluta 02. Fyrri eignarhlutinn 229,4 fm er rými, skráð sem geymsla, og er meðfram öllum austurgafli hússins, viðfestur það og er gengið ofan á þak hans ef farið er út um austurdyr á svonefndum millipalli eldri eignarhlutanna. Seinni eignarhlutinn 771,6 fm er sjálfstæð nýbygging skráð sem geymsla, niðurgrafin, og er undir bifreiðastæðum fyrir framan eldri eignarhlutana. Fallist er á með áfrýjanda, að þótt eldri eignarhlutum hafi fækkað úr sjö í sex frá því sem tilgreint var í fyrri eignaskiptayfirlýsingu hafi fermetrafjöldi séreignar eldri eignarhlutanna, eins og hann var áður tilgreindur, ekki minnkað heldur hafi fækkunin skýrst af því að tveir þeirra voru sameinaðir í einn. Af gögnum málsins er einnig ljóst að Reykjavíkurborg féllst 26. ágúst 2008 á stækkun lóðarinnar Rafstöðvarvegur 1a úr 4.303 fm í 4.950 fm. Miðað við stærð lóðarinnar er síðari eignaskiptayfirlýsingin var gerð er ljóst að hlutdeild eldri eignarhlutanna í lóðinni minnkar verulega, þ.e. úr 100% eða 4.303 fm í 61,76% eða 2.657,5 fm. Nýju eignarhlutarnir 229-8067 og 229-8153 fá 38,24% eða 1.645,4 fm. Þótt tekið væri tillit til þeirrar stækkunar á lóðinni, sem samþykkt var í ágúst 2008, er ljóst að hlutdeild nýju eignarhlutanna í lóðinni 38,24% verður um 1.893 fm. Hlutdeild eldri eignarhluta í lóðinni rýrnar þrátt fyrir stækkun úr 4.303 fm í um 3.057 fm.

Að framan eru rakin samskipti stefnda og Hönnunar og listamiðstöðvarinnar Ártúnsbrekku ehf. í aðdraganda þess að stefndi keypti skuldabréf þau, sem gefin höfðu verið út og hvíldu á 3. veðrétti á eignarhlutunum. Af þeim samskiptum er ljóst að stefndi mátti gera ráð fyrir því að samkomulagið um fjármögnunina og tryggingar sem settar voru fyrir endurgreiðslu tækju einnig til bakhússins, sem fékk fastanúmerið 229-8067 og geymslurýmisins undir bifreiðastæðunum, sem fékk fastanúmerið 229-8153. Af framvinduskýrslum Verkfræðistofunnar Hafnar ehf. sem í fjármögnunarsamningi var falið að hafa eftirlit fyrir stefnda með verkinu og framvindu þess kemur fram að við mat á verkstöðu og þar með hvort stefndi skyldi hverju sinni kaupa útgefin veðskuldabréf af Hönnunar og listamiðstöðinni Ártúnsbrekku ehf. kemur skýrlega fram að mat á framvindu tók tillit til framkvæmda við hina nýju eignarhluta.

Í veðskuldabréfum þeim sem krafa áfrýjanda lýtur að er svofellt ákvæði: ,,Eignin er veðsett í því ástandi, sem hún nú er í eða síðar kann að verða með öllum endurbótum og viðaukum, svo og lóðarréttindum.“ Veðsali samdi því við veðhafa um að trygging hans myndi aukast ef veðandlagið yrði endurbætt eða við það aukið. Samkvæmt því og með vísan til þess að stefndi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hinir nýju eignarhlutar yrðu hluti veðandlagsins, sbr. og b. lið 1. mgr. 16. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð, verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur.

Málskostnaður dæmist ekki fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.