26/2005

A og E höfðuðu mál á hendur N ehf. til heimtu eftirstöðva kaupverðs fasteignar. Í héraðsdómi var fallist á afslátt til handa N ehf. sökum galla á eigninni en honum gert að greiða A og E tiltekna fjárhæð sem hann gerði. A og E áfrýjuðu dóminum til Hæstaréttar og gagnáfrýjaði N ehf. honum. Í dómi Hæstaréttar var með vísan til þess að N ehf. hafði ekki höfðað gagnsök í héraði tekið fram að gagnáfrýjun N ehf. hefði ekki þýðingu um annað en kröfu um málskostnað í héraði. Ekki yrði annað ráðið af gögnum málsins en að N ehf. hefði gert upp skuld sína samkvæmt dómsorði héraðsdóms án fyrirvara um gagnáfrýjun. Taldist félagið með þessu hafa sætt sig við niðurstöðu héraðsdóms fyrir sitt leyti og var gagnsökinni því vísað frá Hæstarétti. Jafnframt taldist N ehf. hafa sætt sig við úrlausn héraðsdóms um þá þætti afsláttarkröfunnar sem þar var hafnað. Varðandi þá kröfu sem héraðsdómur tók til greina var fjárhæð hennar ekki talin rýra verðgildi fasteignarinnar svo nokkru varðaði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá var ekki heldur ráðið af gögnum málsins að A og E hefðu gefið N ehf. sérstaka ábyrgðaryfirlýsingu um ástand fasteignarinnar eða sýnt af sér saknæma háttsemi í viðskiptum sínum við N ehf. Var því fallist á kröfu A og E.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 18. janúar 2005. Þau krefjast þess að gagnáfrýjanda verði gert að greiða þeim 1.245.000 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 10. nóvember 2003 til greiðsludags. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi fyrir sitt leyti 30. mars 2005. Hann krefst þess aðallega að krafa hans fyrir héraðsdómi verði tekin til greina, en til vara að tildæmd krafa verði lækkuð. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Eins og fram kemur í hinum áfrýjaða dómi seldu aðaláfrýjendur gagnáfrýjanda fasteignina Njálsgötu 74, Reykjavík með kaupsamningi 15. apríl 2003 fyrir samtals 41.000.000 krónur. Umrætt hús var reist 1931 og segir í kaupsamningi að húseignin sé „innréttuð sem gistiheimili og fylgja með í kaupunum allar innréttingar, tæki og búnaður sem kaupanda var sýndur.“ Þá var svofellt ákvæði í kaupsamningnum: „Kaupanda er kunnugt um að seljandi hefur bráðabirgðaleyfi til reksturs gistiheimilis í húsnæðinu, en hann hefur frest til að uppfylla kröfur Brunaeftirlitsins vegna eldtraustra innihurða.“ Gagnáfrýjandi mun hafa rekið gistiheimili annars staðar og ætlað að nýta umrætt hús undir slíkan rekstur. Eins og rakið er í héraðsdómi taldi gagnáfrýjandi hið selda hafa verið gallað og hélt eftir hluta af kaupverði, en aðaláfrýjendur höfðuðu mál þetta til heimtu eftirstöðva þess að fjárhæð 3.836.202 krónur. Í hinum áfrýjaða dómi var gagnáfrýjandi dæmdur til greiðslu 2.591.202 króna ásamt tilgreindum dráttarvöxtum þar sem fallist var á að sökum galla á húsinu ætti gagnáfrýjandi rétt á afslætti að fjárhæð 1.245.000 krónur vegna nánar tilgreindra kröfuliða byggðum á matsgerð dómkvadds manns, en öðrum liðum var hafnað. Að gengnum dómi héraðsdóms greiddi gagnáfrýjandi tildæmda fjárhæð. Aðaláfrýjendur vildu hins vegar ekki una dómi og áfrýjuðu honum til Hæstaréttar svo sem fyrr var greint.

Gagnáfrýjandi höfðaði ekki gagnsök í héraði en krafðist sýknu á þeim grundvelli að jafna ætti kröfu hans um afslátt á móti kröfu aðaláfrýjenda um eftirstöðvar kaupverðs. Gagnáfrýjun dómsins hefur því ekki þýðingu um annað en kröfu gagnáfrýjanda um málskostnað í héraði, en sá kostnaður var felldur niður í héraðsdóminum. Ekki verður annað ráðið af gögnum málsins en að gagnáfrýjandi hafi gert upp skuld sína samkvæmt dómsorði héraðsdóms án fyrirvara um gagnáfrýjun, kæmi til áfrýjunar af hálfu aðaláfrýjenda. Með þessu telst hann hafa sætt sig við niðurstöðu héraðsdóms fyrir sitt leyti og fær gagnáfrýjun hans ekki samrýmst því. Gagnsök verður því vísað frá Hæstarétti.

Með fyrirvaralausri greiðslu telst gagnáfrýjandi jafnframt hafa sætt sig við úrlausn héraðsdóms um þá þætti afsláttarkröfunnar sem þar var hafnað enda fær það ekki samrýmst að greiða kröfuna að þessu marki án fyrirvara og halda síðan enn fram mótkröfu sinni gegn henni. Hann telst því einnig hafa glatað rétti til að verjast kröfu aðaláfrýjenda með þessum þætti afsláttarkröfunnar.

Samkvæmt framansögðu liggur aðeins fyrir Hæstarétti að fjalla um réttmæti þess hluta kröfu gagnáfrýjanda um afslátt af kaupverði hinnar seldu fasteignar sem héraðsdómur tók til greina. Aðaláfrýjendur hafa meðal annars vísað til 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup til stuðnings málflutningi um að hafna beri afslættinum. Gagnáfrýjandi telur málsástæðu um þetta of seint fram komna auk þess sem hann mótmælir henni efnislega. Í stefnu til héraðsdóms byggðu aðaláfrýjendur á því að eignin hefði verið seld án galla og vísuðu jafnframt til laga nr. 40/2002. Verður því talið að málsástæða hér að lútandi hafi verið höfð uppi í málinu frá upphafi. Fjárhæð þessarar afsláttarkröfu gagnáfrýjanda telst ekki rýra verðgildi fasteignarinnar svo nokkru varði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Verður heldur ekki ráðið af gögnum málsins að aðaláfrýjendur hafi gefið gagnáfrýjanda sérstaka ábyrgðaryfirlýsingu um ástand fasteignarinnar með tilliti til frekari reksturs gistiheimilis eða sýnt af sér saknæma háttsemi í viðskiptum sínum við hann. Verður kröfu gagnáfrýjanda þegar af þessari ástæðu hafnað.

Samkvæmt öllu framanrituðu verður gagnáfrýjandi dæmdur til að greiða aðaláfrýjendum stefnukröfu fyrir Hæstarétti og jafnframt málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti svo sem í dómsorði greinir.

Gagnáfrýjandi leitaði matsgerðar til Héraðsdóms Reykjavíkur eftir að málið hafði verið höfðað. Geta þá þau atvik sem getið er um í 3. mgr. 46. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála eða verða leidd af 1. mgr. 61. gr., sbr. 2. og 3. mgr. 60. gr. laganna staðið því í vegi að matsmaður verði dómkvaddur eftir kröfu málsaðila. Koma verður í hlut dómarans sem fer með mál aðilanna að leysa úr hvort slík atvik eru fyrir hendi, svo sem leiða má af meginreglu 1. mgr. 47. gr. laga nr. 91/1991. Gögn málsins bera það hins vegar með sér að farið var með beiðni gagnáfrýjanda um dómkvaðningu matsmanns eins og ef dómsmál væri ekki rekið milli aðilanna, en um öflun sönnunargagna við þær aðstæður gilda ákvæði XII. kafla laganna. Ljóst er af 1. mgr. 77. gr. laganna, að þar greindum aðferðum til gagnaöflunar verður því aðeins beitt að krafa vegna matsatriðis sé ekki þegar höfð uppi í dómsmáli. Fyrir öflun matsgerðar af þessum toga gilda önnur skilyrði en ef hennar er leitað undir rekstri dómsmáls. Það athugast því að samkvæmt framanrituðu hefur matsbeiðni gagnáfrýjanda ekki hlotið þá meðferð fyrir héraðsdómi sem boðin er í lögum, sbr. einnig dóm Hæstaréttar í dómasafni 1995, bls. 2489.

Dómsorð:

Gagnsök er vísað frá Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi, Neró ehf., greiði aðaláfrýjendum, A-kk-þgf I-kk-þgf A-kk-þgf og E-kvk-þgf P-kvk-þgf, 1.245.000 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 10. nóvember 2003 til greiðsludags.

Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjendum samtals 400.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.