213/2007

U, móðir S, SÖ og B var lengi eigandi að fjórðungi jarðarinnar Skálabrekku. Allt frá árinu 1944 hafði spilda úr landi U verið seld á leigu til að reisa þar sumarbústað. Árið 1960 var gerður leigusamningur um spilduna við tvo leigutaka sem fengu sama dag afsal fyrir sumarbústaðnum og átti hann að gilda til ársins 1991. Á næstu árum urðu eigendaskipti að sumarbústaðnum og þeim lóðarréttindum sem honum fylgdu, fram að því að þáverandi eigandi gaf út afsal árið 1982 til P fyrir eign sem þar var nefnd sumarbústaður „með tilheyrandi leigulóðarréttindum.“ Bú P var tekið til gjaldþrotaskipta árið 1987 og var fært í þinglýsingarbók yfirlýsing um að sumarbústaður í Skálabrekkulandi í Þingvallasveit teldist meðal eigna þrotabúsins, en lóðarréttinda var þar ekki getið. Fyrir lá í málinu að þrotabúið ráðstafaði ekki þessum réttindum P, en skiptum á því var lokið eftir að leigutími samkvæmt samningum frá 1960 var á enda. Með beiðni til sýslumannsins á Selfossi árið 1993 leitaði L, fyrir hönd þáverandi Þingvallahrepps, nauðungarsölu á lóð, þar sem sumarbústaðurinn stóð, vegna fasteignagjalda 1992 og var P þar tilgreindur sem gerðarþoli. Í málinu lá fyrir þinglýsingarvottorð sem virtist vera ritað í tilefni af þessari beiðni þar sem vottað var að P væri þinglýstur eigandi að lóð úr landi Skálabrekku, sem ekki var þó lýst frekar. P var tilkynnt um uppboð á eigninni en í málinu var haldið fram að U og systir hennar, sem þá var sameigandi U, hefði aldrei verið tilkynnt um uppboðið. Í mars 1994 var lóðinni ráðstafað við uppboð og gerðist L kaupandi. Á grundvelli nauðungarsölunnar gaf sýslumaður í framhaldinu út afsal til L. Börn U báru að henni hefði ekki orðið kunnugt um nauðungarsöluna fyrr en um vorið 2002, en þá hefði komið til viðræðna við L og meðal annars óskað eftir að sumarbústaðurinn yrði fjarlægður af landinu. Því sinnti ekki L, sem gaf nokkru síðar út afsal fyrir lóðinni og sumarbústaðnum til E, sem svo framseldi til G og hann aftur til H. Í öllum þessum afsölum var rætt um eignarlóð og hvergi var getið um ágreining um réttindi yfir landinu. Höfðaði U upphaflega þetta mál en að henni látinni tóku börn hennar við aðildinni undir rekstri þess fyrir héraðsdómi. Í niðurstöðu Hæstaréttar sagði að ljóst væri að eignarréttur að spildunni, sem aðilarnir deildu um, hafi eftir þinglýstum heimildum enn verið á hendi þeirra, sem börn U leiddu rétt sinn frá, að minnsta kosti þegar afsali til P var þinglýst 1982. Í málinu skorti hins vegar mjög á að gerð hefði verið viðhlítandi grein fyrir atriðum, sem hefðu getað varpað ljósi á nánari ástæður þess að eignarréttur að landspildunni hefði eftir yngri þinglýstum heimildum horfið úr höndum forvera barna U. Var þá einkum bent á að ekki lægju fyrir ljósrit af skráningarblöðum fyrir heimildir yfir þessari landspildu sem óhjákvæmilegt væri að haldin hefðu verið í fasteignabók sýslumannsins. Þá hefðu ekki heldur verið lögð fram frekari gögn varðandi undirbúning og framkvæmd nauðungarsölunnar til að upplýsa frekar hvort að hún hefði svo víst sé tekið til eignarréttar að lóð en ekki aðeins lóðarleiguréttinda. Var málinu því vísað af sjálfsdáðum frá héraðsdómi sökum vanreifunar.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 23. apríl 2007. Þau krefjast þess að viðurkennt verði að þau séu eigendur að þeim hluta lands jarðarinnar Skálabrekku í Bláskógabyggð, þar sem standi sumarbústaður í eigu stefnda Húsabyggðar ehf., sem hafi „hlotið númerið 80 í Landskrá fasteigna hjá Fasteignamati ríkisins, fastanr. 220-9362“, svo og að þessum stefnda verði gert að fjarlægja sumarbústaðinn af landinu innan þriggja mánaða frá uppsögu dóms í málinu. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast hver fyrir sitt leyti staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjendur hafa stefnt til réttargæslu Lögmönnum Suðurlandi ehf. Félagið hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

I.

Af gögnum málsins verður ráðið að móðir áfrýjenda, U-kvk-nf S-kvk-nf, hafi ásamt systur sinni, S-kvk-þgf S-kvk-þgf, verið eigandi að fjórðungi Skálabrekku þegar gerður var 13. ágúst 1953 samningur um jörðina, þar sem fjórðungshluta eins sameiganda þeirra var skipt út úr henni. Með samningi 16. maí 1956 voru síðan ákveðin skipti landsins að öðru leyti milli þeirra systra annars vegar og eiganda helmings jarðarinnar, en upp frá því áttu þær fyrrnefndu hlut sinn í óskiptri sameign þar til U-kvk-nf tók eignarhluta systur sinnar að arfi samkvæmt skiptayfirlýsingu 16. maí 2002. U-kvk-nf lést 9. ágúst 2006 og urðu áfrýjendur með einkaskiptum á dánarbúi hennar eigendur að þeim fjórðungi upphaflegs lands Skálabrekku, sem hér um ræðir.

Um hluta af þessu landi úr Skálabrekku mun hafa verið gerður samningur 23. júní 1944, þar sem tveimur nafngreindum mönnum var seld á leigu spilda til að reisa sumarbústað, en þessum samningi, sem liggur ekki fyrir í málinu, virðist ekki hafa verið þinglýst. U-kvk-nf og S-kvk-nf S-kvk-nf gerðu nýjan leigusamning 29. febrúar 1960 um landspilduna, sem þó var afmörkuð með öðrum hætti en upphaflega virðist hafa verið gert, við tvo leigutaka, sem fengu sama dag afsal fyrir sumarbústaðnum. Leigutími samkvæmt þessum nýja samningi var frá 15. júní 1958 til sama dags 1991 og skyldi greiða árlega fyrir spilduna 600 krónur, sem bundið yrði framfærsluvísitölu. Skjölum um þessar ráðstafanir var þinglýst 24. mars 1960. Af gögnum málsins verður ráðið að eigendaskipti hafi síðan orðið að sumarbústaðnum og þeim lóðarréttindum, sem honum fylgdu, fram að því að þáverandi eigandi gaf út afsal 24. nóvember 1982 til P-kk-ef R-kk-ef fyrir eign, sem þar var nefnd „sumarbústaður í landi Skálabrekku í Þingvallahreppi með tilheyrandi leigulóðarréttindum.“ Var í tengslum við þetta vísað í „meðfylgjandi uppdrátt dags. 10/12'59 og leigusamning dags. 29. febr. 1960.“ Bú P-kk-ef var tekið til gjaldþrotaskipta 19. júní 1987. Yfirlýsing um gjaldþrotaskiptin var færð í þinglýsingabók 10. júlí sama ár, þar sem tekið var svo til orða að „sumarbústaður ... í Skálabrekkulandi í Þingvallasveit“ teldist meðal eigna þrotabúsins, en lóðarréttinda var þar ekki getið. Á þessum tíma munu hafa hvílt á eigninni veðréttindi samkvæmt heimildarbréfi frá 20. júní 1984 fyrir skuld að fjárhæð 1.000.000 krónur. Skiptum á þrotabúinu var lokið 17. október 1991 á þeim grunni að engar eignir hafi fundist í því, en fyrir liggur að þrotabúið ráðstafaði ekki þeim réttindum P-kk-ef, sem áður er lýst. Hafa ekki verið lögð fram í málinu gögn um ástæðu þess.

Með beiðni til sýslumannsins á Selfossi 18. október 1993 leitaði réttargæslustefndi fyrir hönd þáverandi Þingvallahrepps nauðungarsölu á „lóð nr. 4500-0080, í landi Skálabrekku“ til fullnustu skuldar að fjárhæð samtals 22.854 krónur, sem sögð var stafa af álagningu fasteignagjalda 1992, og var P-kk-nf R-kk-nf tilgreindur þar sem gerðarþoli. Leitað var nauðungarsölunnar á grundvelli lögveðréttar að undangenginni greiðsluáskorun, sem birt var P-kk-þgf 30. júlí 1993. Í málinu liggur fyrir þinglýsingarvottorð 5. nóvember 1993, sem virðist hafa verið ritað í tilefni af þessari beiðni, en þar var vottað að P-kk-nf R-kk-nf væri samkvæmt heimildarbréfi 24. nóvember 1982 þinglýstur eigandi að „lóð úr landi Skálabrekku“, sem ekki var lýst frekar. Sama dag og vottorð þetta var gert tilkynnti sýslumaður P-kk-þgf að borist hefði beiðni um nauðungarsölu á „eigninni Lóð nr. 80 í landi Skálabrekku, Þingvallahr., þinglýstri eign yðar“. Í málinu hefur einnig verið lögð fram tilkynning sýslumanns til P-kk-ef 9. febrúar 1994, þar sem greint var frá því að ákveðið hefði verið að uppboð á eigninni myndi byrja 1. mars sama ár, svo og önnur tilkynning til hans frá síðastgreindum degi, þar sem upplýst var að uppboði yrði fram haldið á eigninni sjálfri 24. mars 1994. Þá liggur fyrir að sýslumaður tilkynnti samningsveðhafa og tveimur lögveðhöfum 4. mars 1994 um fyrirhugaða ráðstöfun eignarinnar. Áfrýjendur halda því fram að U-kvk-þgf og S-kvk-þgf S-kvk-þgf hafi á hinn bóginn aldrei verið tilkynnt um þetta og hafa stefndu ekki andmælt því. Samkvæmt frumvarpi sýslumanns 7. apríl 1994 til úthlutunar á söluverði eignarinnar „lóð nr. 80 í landi Skálabrekku, Þingvallahreppi“ var henni ráðstafað við uppboð 24. mars sama ár, þar sem réttargæslustefndi gerðist kaupandi með boði að fjárhæð 100.000 krónur. Samkvæmt frumvarpinu var þrotabú P-kk-ef R-kk-ef gerðarþoli og skyldi söluverðið renna til Þingvallahrepps og Vátryggingafélags Íslands hf. í skjóli lögveðréttinda fyrir tilteknum skuldum. Á grundvelli nauðungarsölunnar gaf sýslumaður út afsal 29. apríl 1994 til réttargæslustefnda fyrir því, sem þar var nefnt „lóð og sumarbústaður nr. 80 í landi Skálabrekku, Þingvallahr., þingl. eig. þ-x-x. P-kk-ef R-kk-ef“, og var afsalinu þinglýst 2. maí sama ár.

Áfrýjendur kveða U-kvk-þf S-kvk-þf ekki hafa orðið kunnugt um framangreinda nauðungarsölu fyrr en um vorið 2002, en í framhaldi af því hafi komið til viðræðna við réttargæslustefnda og honum verið ritað bréf af hennar hálfu 14. nóvember 2002. Í því var meðal annars tekið fram að hún teldi nauðungarsöluna engu breyta um eignarrétt sinn að landspildunni, sem sumarbústaðurinn stæði á, og væri leigutími samkvæmt samningi um hana frá 29. febrúar 1960 runninn út. Jafnframt var hafnað ósk réttargæslustefnda um gerð nýs lóðarleigusamnings og þess krafist að sumarbústaðurinn yrði fjarlægður af landinu. Réttargæslustefndi gaf út afsal 11. febrúar 2003 til stefnda Eyvindartungu ehf. fyrir fasteigninni „lóð og sumarbústaður nr. 80 í landi Skálabrekku, Bláskógabyggð, nr. 170773 ásamt meðfylgjandi eignarlóð“. Það félag gaf síðan út afsal 9. mars 2006 til stefnda G-kk-ef A-kk-ef G-kk-ef fyrir „fasteign nr. 170773 sem er sumarbústaður ásamt 10.000 fermetra eignarlóð úr Skálabrekku Bláskógabyggð“ og loks gaf sá stefndi út afsal 30. mars 2006 til stefnda Húsabyggðar ehf. fyrir eign, sem lýst var á sambærilegan hátt. Í þessum afsölum, sem öllum var þinglýst, var ekki getið um ágreining um réttindi yfir landinu, sem þau tóku til. U-kvk-nf S-kvk-nf höfðaði mál þetta með stefnu 9. maí 2006, en að henni látinni tóku áfrýjendur við aðild að því undir rekstri þess fyrir héraðsdómi.

II.

Af því, sem hér að framan er getið, er ljóst að eignarréttur að spildunni úr landi Skálabrekku, sem aðilarnir deila um, var á hendi þeirra, sem áfrýjendur leiða rétt sinn frá, þegar elsti fyrirliggjandi leigusamningur var gerður um hana 29. febrúar 1960. Jafnframt verður að ætla að þeim, sem á fyrstu áratugum þar á eftir fengu afsal fyrir sumarhúsi á spildunni, hafi verið kunnugt að því fylgdu aðeins leigulóðarréttindi, svo sem síðast kom beinlínis fram í fyrrnefndu afsali til P-kk-ef R-kk-ef 24. nóvember 1982. Við gjaldþrotaskipti á búi hans, sem lauk í október 1991, virðist í samræmi við þetta hafa verið gengið út frá því að hann hafi ekki notið eignarréttar að spildunni. Í fyrirliggjandi gögnum frá tímabilinu næst þar á eftir, sem varða nauðungarsölu samkvæmt beiðni Þingvallahrepps 18. október 1993, var á hinn bóginn rætt um lóð úr landi Skálabrekku, sem P-kk-nf R-kk-nf væri þinglýstur eigandi að, án þess að getið væri um sumarbústað á henni, allt þar til sýslumaður á lokastigum nauðungarsölunnar gaf út afsal 29. apríl 1994 til réttargæslustefnda fyrir lóð og sumarbústað í landi Skálabrekku. Í gögnum málsins, sem varða þessa fullnustugerð, var hvergi tekið berum orðum fram hvort um væri að ræða eignarlóð fremur en leigulóð. Það var hins vegar fyrst gert í afsali réttargæslustefnda til stefnda Eyvindartungu ehf. 11. febrúar 2003 fyrir sumarbústaðnum „ásamt meðfylgjandi eignarlóð“. Upp frá því hefur eignarréttur að landspildunni samkvæmt þinglýstum heimildum ótvírætt verið á hendi þeirra, sem leiða rétt sinn frá réttargæslustefnda.

Í málinu skortir mjög á að gerð hafi verið viðhlítandi grein fyrir atriðum, sem varpað gætu ljósi á nánari ástæður þess að eignarréttur að landspildunni hafi eftir þinglýstum heimildum horfið á framangreindan hátt úr höndum forvera áfrýjenda. Í því sambandi er þess einkum að gæta að ekki liggja fyrir ljósrit af skráningarblöðum, sem óhjákvæmilegt er að haldin hafi verið í fasteignabók sýslumannsins á Selfossi fyrir heimildir yfir þessari landspildu, einni sér eða ásamt öðrum, en engra þeirra heimilda er getið á framlögðu skráningarblaði fyrir jörðina Skálabrekku, þar sem á hinn bóginn eru færðar grunneignarheimildir þeirra, sem áfrýjendur leiða rétt sinn frá. Án þessa verður meðal annars ekki séð hvernig háttað var færslu í fasteignabók um uppruna og inntak lóðarréttindanna, hvort þeim hafi á einhverju stigi verið breytt með löggerningi og hvenær og hvernig aðilaskipti urðu að þeim, en af þessu gefa fyrirliggjandi gögn ekki nægilega glögga mynd. Af þessum sökum verður ekkert ráðið um það hvort í fasteignabók hafi frá öndverðu gætt mistaka eða óskýrleika um hvort sumarbústaðnum á spildunni hafi fylgt leiguréttindi að henni eða eignarréttindi, hvort upphaflegum upplýsingum um þetta hafi á síðari stigum verið breytt fyrir mistök eða af öðrum sökum, hvort leigutíma samkvæmt samningnum 29. febrúar 1960 hafi verið getið þar eða hvort þinglýsingarvottorð 5. nóvember 1993, sem lá fyrir við nauðungarsölu samkvæmt beiðni Þingvallahrepps frá 18. október sama ár, hafi verið í ósamræmi við færslur í fasteignabók. Þá hafa heldur ekki verið lögð fram önnur gögn en áður greinir varðandi undirbúning og framkvæmd nauðungarsölunnar til að upplýsa frekar hvort hún hafi svo víst sé tekið til eignarréttar að lóð en ekki aðeins lóðarleiguréttinda. Ólíkar reglur hljóta að ráða úrslitum um dómkröfur aðilanna eftir því hvaða ástæður búi að baki því að stefndu hafi fengið þinglýst heimildum fyrir beinum eignarrétti sínum að landspildunni, sem málið varðar, þótt réttur þeirra sé leiddur frá P-kk-þgf R-kk-þgf, sem eftir fyrirliggjandi gögnum virðist aðeins hafa verið leigutaki að spildunni, en niðurstaða málsins getur ekki án tillits til þessa ráðist þegar af ákvæði 1. mgr. 33. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sem stefndu vísa til. Vegna vanreifunar málsins að þessu leyti verður efnisdómur ekki felldur á það og verður af þeim sökum að vísa því af sjálfsdáðum frá héraðsdómi.

Eftir þessum úrslitum málsins verður áfrýjendum gert að greiða stefndu málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn er í einu lagi handa hverjum þeirra fyrir sig eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi.

Áfrýjendur, S-kvk-nf E-kvk-nf, S-kk-nf Ö-kk-nf E-kk-nf og B-kk-nf E-kk-nf, greiði í sameiningu málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti til stefnda Húsabyggðar ehf., samtals 300.000 krónur, og til stefndu Eyvindartungu ehf. og G-kk-ef A-kk-ef G-kk-ef, samtals 150.000 krónur handa hvorum fyrir sig.