560/2012

H krafði M um greiðslu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi þeirra á milli um íbúðarhúsnæði. M taldi sig eiga gagnkröfu á hendur H þar sem tvö bílastæði sem fylgdu hinni seldu eign samkvæmt kaupsamningi tilheyrðu henni ekki í raun. Deildu aðilar um það hvaða fjárhæð M hefði verið rétt að halda eftir af greiðslu sinni til tryggingar kröfunni. Hæstiréttur komst að þeirri niðurstöðu að M hefði verið heimilt að halda eftir greiðslu sem nam fjárhæð þess tjóns sem hún varð fyrir samkvæmt matsgerð auk matskostnaðar og nánar tiltekins lögmannskostnaðar. Þar sem M hefði hins vegar haldið eftir hærri fjárhæð hefði hún farið umfram þær heimildir, sem 44. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup veitti henni. Var M gert að greiða H eftirstöðvar kaupverðsins að frádreginni fjárhæð þeirra skaðabóta sem hún átti rétt til samkvæmt matsgerð.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf, B-kk-nf B-kk-nf og H-kk-nf I. J-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 23. ágúst 2012. Hún krefst sýknu af kröfu stefndu og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms, en að teknu tilliti til innborgunar áfrýjanda 17. september 2012 að fjárhæð 527.946 krónur. Þá krefst hún málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Málsatvikum er skilmerkilega lýst í hinum áfrýjaða dómi sem og málatilbúnaði aðila. Þar er einnig gerð grein fyrir ágreiningsefnum málsins. Svo sem þar kemur fram er óumdeilt með aðilum að hin selda fasteign hafi ekki staðist þær kröfur sem leiða má af lýsingu á henni í söluyfirliti og áskilnaði áfrýjanda í kaupsamningi, sbr. fyrri málslið 18. gr. og 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Af þessu leiðir að áfrýjandi á rétt til skaðabóta úr hendi stefndu vegna tjóns sem hún varð fyrir við vanefndirnar og er ábyrgð stefndu hlutlæg samkvæmt hinu síðar tilvitnaða lagaákvæði. Skiptir huglæg afstaða stefndu því ekki máli. Réttur til skaðabóta er reistur á 2. mgr. 43. gr. nefndra laga og felur í sér bætur fyrir bæði beint og óbeint tjón.

Áfrýjandi fékk dómkvaddan mann til að meta: ,,Hvert er verðmæti tveggja bílastæða og réttinda þeim tengdum í porti fasteignarinnar að Bankastræti 14, Reykjavík. Verðlag skal miðað við 12. júlí 2007.“ Í matsgerð S-kk-ef K-kk-ef, löggilts fasteignasala, frá september 2009 er spurningunni svarað svo: ,,Matsmaður telur verðmæti tveggja bílastæða og réttindi þeim tengdum í porti fasteignarinnar að Bankastræti 14, Reykjavík, miðað við verðlag 12. júlí 2007: kr. 3.900.000“.

Í matsgerðinni kemur fram að matsmaður hafi farið á vettvang í tvígang og í fyrra skiptið með lögmönnum aðila og að áfrýjandi hafi þá verið þar. Var baklóðin þá skoðuð og segir að aðilar hafi verið sammála um að bílastæðin ættu að vera þar.

Stefnda fékk, undir rekstri málsins í héraði, dómkvaddan mann til þess að svara tveimur spurningum. Í fyrsta lagi átti hann að leggja ,,mat á hver áhrif það hefði haft í kaupverði fasteignarinnar ... þ.e. hvað telja megi að það hefði verið tölulega lægra en umsamið kaupverð, ef fyrir hefði legið við söluna ... að ekki fylgdi með hinni seldu íbúð ... einkaréttur á að geyma bifreið/bifreiðar á baklóð fasteignarinnar“. Í öðru lagi skyldi matsmaður meta ,,til peningaverðs hvert væri verðmæti bílastæðaréttar sbr. matsspurningu nr. 1, þ.e. einkaréttar á að geyma bifreið/bifreiðar á baklóð“ fasteignarinnar miðað við verðlag 12. júlí 2007. ,,Miðað skal við lóðina eins og hún var við söluna/er í dag“.

Matsmaðurinn, D-x-x V-kk-nf S. W-kk-nf, héraðsdómslögmaður og löggiltur fasteignasali, skilaði matsgerð 1. mars 2012. Þar svaraði hann fyrri matsspurningunni svo: ,,Matsmaður telur að ofangreint umsamið kaupverð eignarinnar ... þann 12. júlí 2007, hefði numið kr. 39.000.000,- hefði einkaréttur [ekki] verið til staðar til þess að staðsetja bifreið/bifreiðar á baklóð fasteignarinnar.“ Síðari matsspurningunni svaraði matsmaðurinn þannig að hann teldi ,,verðmæti einkaréttar á að geyma bifreið/bifreiðar á baklóð Bankastrætis 14 ... á verðlagi þann 12. júlí 2007 hafi numið kr. 2.800.000.-“

Eins og áður greinir á áfrýjandi rétt til skaðabóta úr hendi stefndu vegna þeirra vanefnda sem um ræðir. Tjón hennar felst í því að tvö bifreiðastæði á baklóð hússins fylgdu ekki með við söluna, svo sem lofað hafði verið. Fyrir dómi sagði stefnda að koma mætti fyrir tveimur bílum á baklóðinni, þremur ef þeir væru ekki stórir. Áfrýjandi sagði í skýrslu sinni fyrir dómi að koma mætti fyrir tveimur bílum á baklóðinni. Um það er því ekki ágreiningur í málinu. Tjón áfrýjanda svarar því til verðmætis tveggja bifreiðastæða á þessum stað. Það tjón var í matsgerð S-kk-ef K-kk-ef metið á 3.900.000 krónur.

Í beiðni stefndu um dómkvaðningu matsmanns var á hinn bóginn í fyrsta lagi spurt um hver áhrif það hefði haft á kaupverð fasteignarinnar að einkaréttur til bílastæða fylgdi ekki með. Þessu svarar matsmaðurinn D-x-x V-kk-nf S. W-kk-nf á þann veg að kaupverðið hefði orðið 39.000.000 krónur ef einkaréttur til bifreiðastæða hefði ekki fylgt með. Í þessu mati felst, í samræmi við matsspurningu, að matsmaðurinn metur verðmæti fasteignarinnar og telur það vera 39.000.000 krónur. Svar hans við síðari spurningunni um að verðmæti einkaréttar á bifreiðastæðunum sé 2.800.000 krónur, er mismunur á kaupverði fasteignarinnar, 41.800.000 krónur, og fyrrgreindu sannvirði hennar að áliti matsmannsins að teknu tilliti til gallans. Í þessu mati felst að verið er að meta sannvirði gallaðrar fasteignar miðað við að umsamið kaupverð hennar sé sannvirði ógallaðrar eignar. Þessi aðferð hefur verið grundvöllur ákvörðunar afsláttar að tiltölu í norrænum rétti um áratuga skeið og af henni leiðir að afsláttur hefði orðið 2.800.000 krónur. Áfrýjandi hefur ekki krafist afsláttar í máli þessu, heldur frá öndverðu haldið fram kröfu um skaðabætur vegna gallans. Í matsgerð S-kk-ef K-kk-ef er fjárhæð tjóns hennar metin 3.900.000 krónur. Þeirri matsgerð hefur ekki verið hnekkt með yfirmati. Í matsgerð, sem stefnda aflaði, er matsmaður í síðari spurningunni beðinn um að svara því sem áður hafði verið svarað í matsgerð S-kk-ef. Í spurningunni er þó vísað til fyrri matsspurningar um forsendur. Verður ekki talið, með vísan til þeirra forsendna sem matsmanni voru gefnar í síðari matsgerðinni, að með henni sé hnekkt niðurstöðu fyrri matsgerðar um fjárhæð tjóns áfrýjanda vegna vanefndanna. Auk þess verður matsgerð ekki hnekkt með því að afla nýs undirmats um sama atriði. Verður fyrrnefnda matsgerðin því lögð til grundvallar um fjárhæð þeirra skaðabóta, sem áfrýjanda verða dæmdar, 3.900.000 krónur.

II

Aðilar deila ekki um að áfrýjanda hafi verið heimilt að beita stöðvunarrétti að þeirri fjárhæð sem réttilega ákvörðuðu tjóni hennar nemur og heldur ekki rétti til að beita skuldajöfnuði að fenginni matsgerð um fjárhæð tjóns. Þá greinir á hinn bóginn á um hvaða fjárhæð áfrýjanda var rétt að halda eftir til tryggingar kröfu sinni. Eins og fram er komið er fallist á að fjárhæð skaðabóta, sem stefndu beri að greiða áfrýjanda, sé 3.900.000 krónur. Í 44. gr. laga nr. 40/2002 segir að þegar kaupandi hefur uppi réttmæta kröfu vegna galla sé honum heimilt að halda eftir, á eigin áhættu, svo miklum hluta kaupverðsins sem nægi til að tryggja greiðslu hennar. Þegar kaupandi neytir stöðvunarréttar samkvæmt þessu ákvæði hefur hann nokkurt svigrúm við ákvörðun um fjárhæð þá, sem hann heldur eftir. Þannig má hann, auk þeirra skaðabóta eða afsláttar sem hann hefur haldgóða ástæðu til að ætla að hann eigi rétt til, taka tillits til kostnaðar við matsgerð dómkvadds manns og annars sérfræðikostnaðar. Af gögnum málsins kemur fram að matskostnaður, sem áfrýjandi lagði út, var 124.500 krónur og að áfrýjandi greiddi í lögmannskostnað á árinu 2009 vegna málsins, 349.988 krónur. Verður fallist á að hún hafi mátt halda eftir fjárhæð sem svaraði hið minnsta til metinna skaðabóta og framangreinds kostnaðar, án þess að baka sér með því skyldu til að greiða dráttarvexti. Hún hélt á hinn bóginn eftir 6.574.600 krónum og fór því umfram þær heimildir, sem 44. gr. laga nr. 40/2002 veitti henni, þegar virt eðli þeirrar vanefndar sem um ræðir.

Við gerð kaupsamnings knúði áfrýjandi á um að stefnda færði fram sönnun um að réttur sá til bílastæða, sem í söluyfirliti greindi, væri fyrir hendi. Varð samkomulag um að setja svofellt ákvæði í kaupsamninginn: ,,Seljandi skal leggja fram gögn sem styðja að íbúðin hafi not af bílastæðum á baklóð hússins. Skal þetta liggja frammi eigi síðar en við lokagreiðslu og útgáfu afsals.“ Áfrýjandi telur að skýra beri þetta samningsákvæði svo að skylda hennar til að inna af hendi greiðslu þá, sem fram átti að fara við afhendingu eignarinnar 12. júlí 2007, hafi frestast þar til slík gögn yrðu lögð fram. Á það verður ekki fallist að gjalddagi greiðslunnar hafi breyst þótt stefnda legði slík gögn ekki fram. Á hinn bóginn verður fallist á að sú staða sem upp kom, þegar ljóst varð að stefnda gæti ekki sýnt fram á að réttur til bílastæða hefði verið fyrir hendi, veitti áfrýjanda umþóttunartíma til að meta réttarstöðu sína og til hvaða úrræða bæri að grípa. Með vísan til 1. málsliðar 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu hefur þessi vanræksla stefndu þau réttaráhrif að dráttarvextir reiknast ekki á kröfu hennar fyrr en frá 15. nóvember 2007.

Samkvæmt framansögðu verður áfrýjandi dæmd til að greiða stefndu, að teknu tilliti til þess sem að framan greinir og greiðslna sem áfrýjandi innti af hendi 8. og 14. nóvember 2007, 2.674.600 krónur með dráttarvöxtum eins og í dómsorði greinir og að frádregnum þeim greiðslum sem þar eru tilgreindar. Við ákvörðun á stofni til útreiknings dráttarvaxta er tekið tillit til þess að auk bótafjárhæðar mátti áfrýjandi halda eftir fjárhæð sem nam þeim sérfræðikostnaði, sem áður hefur verið tilgreindur.

Stefnda höfðaði mál þetta fyrir héraðsdómi og tók þá ekki tillit til þess að fyrir lá matsgerð þar sem fram kom álit matsmanns á bótum vegna galla á fasteigninni, sem stefnda hafði þó viðurkennt. Hún tók heldur ekki tillit til þeirrar fjárhæðar, sem hún sjálf taldi að kaupverð fasteignarinnar hefði átt að lækka um vegna gallans. Verður hvor aðila því látinn bera sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Dómsorð:

Áfrýjandi, M-kvk-nf B-kvk-nf S-kvk-nf, greiði stefndu, H-kvk-þgf Z-kvk-þgf S-kvk-þgf, 2.674.600 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 2.200.112 krónum frá 15. nóvember 2007 til greiðsludags, allt að frádreginni 2.174.261 krónu, sem áfrýjandi greiddi 23. mars 2011 og 527.946 krónum, sem áfrýjandi greiddi 17. september 2012.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.