105/2009

S og A kröfðust þess að þeim yrði heimilað að fá nánar tilgreint afsal tekið úr vörslum fasteignasalans Æ og fengið sér með beinni aðfarargerð. Í málinu var upplýst að Æ var vörsluhafi skjalsins og vegna ágreinings, um skyldu S og A til að greiða seljandanum Þ dráttarvexti, hafði skjalið hvorki verið afhent S og A eftir að það var undirritað né fært af fasteignasölunni til þinglýsingar. Hæstiréttur taldi ekki efni til að fallast á með S og A að stofnast hefði til eignarréttar þeirra yfir afsalinu við undirritun þess án tillits til þess hvort þau hefðu uppfyllt skyldur sínar við seljandann. Um ætlaðar vanefndir S og A væri samkvæmt fyrirliggjandi gögnum ágreiningur, sem ekki yrði leyst úr í málinu, sem rekið væri eftir ákvæðum 13. kafla laga nr. 90/1989, sbr. 3. mgr. 83. gr. laganna. Var kröfu S og A um að fá umrætt afsal afhent sér með beinni aðfarargerð því hafnað.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 19. febrúar 2009, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 4. mars sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 6. febrúar 2009, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að þeim yrði heimilað að fá nánar tilgreint afsal tekið úr vörslum sóknaraðila og fengið þeim með beinni aðfarargerð. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að hann verði „sýknaður af dómkröfum varnaraðila.“ Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Samkvæmt gögnum málsins gerðu varnaraðilar samning 10. október 2007 við ÞG-Verktaka ehf. um kaup á tilgreindri íbúð í fjöleignarhúsi að Norðurbakka 25 í Hafnarfirði, en milligöngu um þau viðskipti hafði Fasteignasalan Borgir ehf., sem sóknaraðili mun starfa hjá sem löggiltur fasteignasali. Umsamið kaupverð var 34.600.000 krónur, en þar af áttu 9.000.000 krónur að greiðast með fasteignaveðbréfi og samtals 25.600.000 krónur með peningum í fimm tilteknum áföngum. Um gjalddaga einnar af þessum síðastnefndu greiðslum, að fjárhæð 9.000.000 krónur, sagði eftirfarandi í kaupsamningnum: „Gegn skilyrtu veðleyfi vegna veðflutnings af eign kaupanda að Hólmatúni 22A. Greiðslan skal innt af hendi svo fljótt sem unnt er eftir sölu eignarinnar, þó aldrei síðar en 20.12.07. Fasteignasölunni Borgum og seljendum skal sendur kaupsamningur um eignina strax og hann hefur verið undirritaður“. Fyrir liggur í málinu að varnaraðilum mun ekki hafa tekist að selja fasteign sína fyrir þann dag, sem tiltekinn var í ofangreindu ákvæði kaupsamningsins. Varð því að svo stöddu ekki af efndum af hendi þeirra að öðru leyti en því að umsamin fjárhæð fasteignaveðbréfs mun hafa hækkað um 1.103.871 krónu til greiðslu upp í þennan hluta kaupverðsins. Stóðu því eftir 7.896.129 krónur af greiðslunni, sem átti að berast seljanda í síðasta lagi 20. desember 2007, en sú fjárhæð mun svo hafa verið innt af hendi 20. maí 2008. Óumdeilt virðist vera að varnaraðilar hafi staðið réttilega skil á kaupverðinu að öðru leyti.

Af gögnum málsins verður séð að seljandi íbúðarinnar hreyfði því þegar í orðsendingu til starfsmanns á fasteignasölu sóknaraðila 8. janúar 2008 að seljandinn gerði kröfu um dráttarvexti vegna vanskila varnaraðila. Í orðsendingu frá starfsmanni fasteignasölunnar til seljandans 21. maí 2008, þar sem tilkynnt var að varnaraðilar hefðu staðið skil á áðurnefndri greiðslu degi fyrr, kom fram að þau hefðu á hinn bóginn ekki greitt „vextina, kr. 488.463, og biðja um að tekið verði tillit til umkvartana þeirra vegna óþæginda þar í móti.“ Í því sambandi var greint frá fjórum atriðum, sem varnaraðilar teldu að valdið hefðu þeim óþægindum í tengslum við annmarka á íbúðinni. Í bréfi annars varnaraðilans 13. júní 2008 til seljandans var boðin greiðsla á 300.000 krónum til að ljúka ágreiningi um þetta, en í því sambandi var tekið fram að varnaraðilinn minntist þess ekki að rætt hefði verið um vexti þegar samið hafi verið munnlega um frest á greiðslu, sem inna átti af hendi í síðasta lagi 20. desember 2007, auk þess sem varnaraðilunum hefði verið ætlaður of skammur tími til að selja fyrri fasteign sína í tengslum við þessi viðskipti.

Í málinu hefur verið lagt fram ljósrit af afsali seljandans til varnaraðila fyrir íbúðinni að Norðurbakka 25. Það er dagsett 20. maí 2008 og undirritað af seljanda og varnaraðilunum, svo og af tveimur vottum, sem munu vera starfsmenn á fasteignasölu sóknaraðila. Í afsalinu segir meðal annars að umsamið kaupverð sé að fullu greitt. Óumdeilt virðist vera að afsalið hafi legið fyrir á fasteignasölunni, undirritað af seljanda, þegar varnaraðilar komu þangað til að inna af hendi greiðslu þann dag, sem skjalið er dagsett. Vegna ágreinings um skyldu varnaraðila til að greiða seljandanum dráttarvexti mun skjalið hvorki hafa verið afhent þeim fyrrnefndu eftir að það var undirritað né fært af fasteignasölunni til þinglýsingar og liggur fyrir að það er enn í vörslum sóknaraðila. Í málinu leita varnaraðilar eftir heimild til að fá þetta skjal afhent sér með beinni aðfarargerð.

II

Í fyrrnefndum kaupsamningi varnaraðila við ÞG-Verktaka ehf. 10. október 2007 var meðal annars kveðið á um að dráttarvextir skyldu „reiknast við greiðsludrátt“. Þar var einnig tekið fram að þegar „kaupandi hefur efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi á hann rétt á afsali fyrir eigninni úr hendi seljanda.“ Þótt afsal hafi verið undirritað af seljanda og varnaraðilum sem kaupendum 20. maí 2008 verður ekki litið fram hjá því að fasteignasala sóknaraðila lét þetta skjal ekki af hendi til varnaraðila vegna ágreinings, sem upp var kominn milli þeirra og seljandans um hvort varnaraðilar hefðu fullnægt framangreindu skilyrði í kaupsamningnum fyrir afsali. Ekki eru efni til að fallast á með varnaraðilum að stofnast hafi til eignarréttar þeirra yfir þessu skjali við undirritun þess án tillits til þess hvort þau hafi uppfyllt skyldur sínar við seljandann. Um ætlaðar vanefndir varnaraðila er samkvæmt fyrirliggjandi gögnum ágreiningur, sem ekki verður leyst úr í máli, sem rekið er eftir ákvæðum 13. kafla laga nr. 90/1989, sbr. 3. mgr. 83. gr. laganna. Samkvæmt þessu verður hafnað kröfu varnaraðila um heimild til að fá þetta afsal afhent sér úr vörslum sóknaraðila með beinni aðfarargerð.

Varnaraðilum verður gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn er í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hafnað er kröfu varnaraðila, S-kk-ef L-kk-ef K-kk-ef og Ö-kvk-ef G-kvk-ef A-kvk-ef, um að þeim verði heimilað að fá afhent með beinni aðfarargerð úr vörslum sóknaraðila, Æ-kk-ef B-kk-ef S-kk-ef, afsal 20. maí 2008 frá ÞG-Verktökum ehf. til varnaraðila fyrir íbúð auðkenndri nr. 306 í fjöleignarhúsi að Norðurbakka 25 í Hafnarfirði.

Varnaraðilar greiði sóknaraðila samtals 350.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.