72/1999

V keypti einbýlishús af H. Eftir að húsið hafði verið afhent taldi V að ýmsir gallar hefðu komið fram í því. V gerði kröfu, aðallega um skaðabætur, en til vara um afslátt af kaupverði. Ekki var talið að skilyrði til greiðslu skaðabóta væru fyrir hendi. Á hinn bóginn var talið að ýmsir liðir í kröfu V ættu við rök að styðjast og var H dæmd til greiðslu afsláttar, sem tók mið af áætluðum viðgerðarkostnaði.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf og A-kk-nf B-kk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf prófessor.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 24. febrúar 1999. Þeir krefjast þess aðallega að þeim verði aðeins gert að greiða gagnáfrýjendum 63.699 krónur, þeim verði dæmdur málskostnaðar fyrir Hæstarétti, en málskostnaður í héraði verði felldur niður. Til vara krefjast aðaláfrýjendur að tildæmd fjárhæð verði lækkuð og málskostnaður fyrir báðum dómstigum falli niður.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu héraðsdómi 26. apríl 1999. Þeir krefjast þess aðallega að aðaláfrýjendur verði dæmdir óskipt til að greiða sér 3.800.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 16. júlí 1996 til greiðsludags, en til vara 2.098.962 krónur með sömu vöxtum frá 23. janúar 1997 til greiðsludags. Þeir krefjast einnig málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I.

Eins og nánar greinir í héraðsdómi keyptu gagnáfrýjendur einbýlishús að Kastalagerði 9 í Kópavogi af aðaláfrýjendum með samningi 5. júlí 1995. Gagnáfrýjendur telja ýmsa galla hafa komið fram á eigninni. Í málinu krefja þeir aðaláfrýjendur aðallega um greiðslu afsláttar af kaupverði, en til vara skaðabóta.

Fallist er á með héraðsdómi, að skilyrði séu ekki til að dæma aðaláfrýjendur skaðabótaskylda gagnvart gagnáfrýjendum.

II.

Í matsgerð dómkvaddra manna 15. janúar 1997 kom fram að hitalagnir í húsinu að Kastalagerði 9 væru úr eir og rör lægju að ofnum óeinangruð í um 5 cm þykku lagi af bruna- eða vikursteypu, sem væri undir 3 cm þykkri múrílögn á gólfum. Neysluvatnsrör væru galvaniseruð og einnig óeinangruð í bruna- eða vikursteypunni. Á öllum gólfum í húsinu væri eikarparket, nema í forstofu, þvottahúsi og kyndiklefa. Við skoðun matsmanna kom í ljós að parketið hafði víða tekið í sig raka. Mælingar á raka á nokkrum stöðum í húsinu bentu að áliti matsmanna til þess að mikill raki væri í gólfum undir parketinu.

Samkvæmt matsgerðinni voru þeir hlutar hitalagnar, sem matsmenn skoðuðu, tærðir og báru þess merki að hafa legið lengi í raka. Matsmenn álitu að ástand hitalagnar væri svo slæmt, að ekki væri hættandi á að þrýstiprófa hana, þar sem aukinn þrýstingur gæti valdið leka í huldum hlutum lagnarinnar. Neysluvatnslagnir í húsinu voru farnar að ryðga og tærast. Þær reyndust þó þéttar, en að dómi matsmanna var ástand þeirra orðið þannig eftir legu í rakri gólflögn að hætta var á að þær gætu gefið sig.

Matsmenn komust að þeirri niðurstöðu að orsök raka í gólfum hefði verið leki frá útveggjum, svölum og gluggum hússins og líklega einhver smáleki frá hitalögn. Töldu matsmennirnir að rakinn hefði valdið tæringunni á neysluvatnslögnum hússins. Af matsgerðinni verður ráðið að utanaðkomandi leki hafi einnig valdið skemmdum á hitalögnunum. Niðurstaða matsmanna var sú, að nauðsynlegt væri að leggja nýjar lagnir í stað þeirra, sem voru í gólfum hússins. Mati þessu hefur ekki verið hnekkt og leituðu aðaláfrýjendur ekki eftir yfirmati vegna þessara atriða.

Ljóst er af málsgögnum að bruna- eða vikursteypan, sem vatnsrörin voru lögð í, átti ríkan þátt í að rörin tærðust eins og raun ber vitni. Annar matsmannanna bar fyrir dómi, að frágangur lagnanna hefði verið frábrugðinn því, sem almennt tíðkaðist á þeim tíma, sem húsið var reist. Þegar gagnáfrýjendur skoðuðu húsið áður en málsaðilar gerðu kaupsamninginn 5. júlí 1995 var það nýlega málað að innan og utan, en gömul málning var þó á þaki. Parket á stofugólfi var slípað af aðaláfrýjendum og síðan lakkað þrisvar, að sögn annars þeirra. Er ekki deilt um að málað hafi verið sumarið 1994 eða eftir að aðaláfrýjendur eignuðust húsið. Af framangreindum ástæðum máttu gagnáfrýjendur, þrátt fyrir aldur hússins, gera ráð fyrir að það væri ekki haldið þeim göllum, sem áður var lýst. Fallist er á með héraðsdómi, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmönnum, að gallar þessir hafi verið fyrir hendi þegar kaupin voru gerð. Breytir skýrsla Rannsóknastofnunar byggingariðnaðarins, sem aflað var eftir uppkvaðningu héraðsdóms, ekki þeirri niðurstöðu.

Samkvæmt framansögðu eiga gagnáfrýjendur rétt til afsláttar vegna þessara galla samkvæmt meginreglu 1. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup. Af ástæðum, sem síðar greinir, er ekki unnt að fallast á að gagnáfrýjendur geti krafist afsláttar samkvæmt niðurstöðu í matsgerð V-kk-ef K-kk-ef hæstaréttarlögmanns 23. maí 1997. Við ákvörðun á fjárhæð afsláttar verður því að taka mið af kostnaði við að bæta úr þeim annmörkum á hinni seldu húseign, sem telja má til galla í merkingu kauparéttar.

Í matsgerð 15. janúar 1997 var talið að í tengslum við viðgerð á hita- og neysluvatnslögnum yrði að mála alla innveggi. Matsmenn töldu að allt parket á gólfum væri stórskemmt af raka og yrði því að leggja nýtt. Var viðgerðarkostnaður vegna þessa metinn sem hér segir á verðlagi í janúar 1997: Hitalögn 212.000 krónur, neysluvatnslögn 137.000 krónur, málun 200.000 krónur og nýtt parket 525.000 krónur. Samtals er þessi kostnaður 1.074.000 krónur og er þar miðað við að nýtt efni sé notað til viðgerðarinnar. Vegna aldurs hússins verður að færa kostnaðarliði þessa að undanteknum málningarliðnum verulega niður, einkum kostnað við vatnlagnirnar, en til hækkunar kemur að í kostnaðaráætluninni er gert ráð fyrir að annars konar og ódýrara parket komi í stað þess, sem fyrir var. Óumdeilt er að vátryggingarbætur að fjárhæð 248.611 krónur, sem voru greiddar gagnáfrýjendum vegna viðgerðar á hluta parketgólfsins, komi til lækkunar á kröfum þeirra. Að öðru leyti eru andmæli aðaláfrýjenda varðandi kostnaðarliði vegna parkets og málningar ekki studd viðhlítandi rökum og koma því ekki til álita.

Í matsgerð 15. janúar 1997 og yfirmatsgerð, sem síðar verður vikið að, er virðisaukaskattur innifalinn í viðgerðarkostnaði. Málsaðila greinir ekki á um að við úrlausn málsins beri að líta til þess að 6/10 hlutar virðisaukaskatts af vinnu á byggingarstað fáist endurgreiddir úr ríkissjóði samkvæmt ákvæðum laga og reglugerðar, sem getið er í héraðsdómi.

Að gættu því, sem að framan greinir, er hæfilegt að taka tillit til kostnaðar af viðgerð framangreindra galla að fjárhæð 550.000 krónur við ákvörðun afsláttar handa gagnáfrýjendum.

III.

Samkvæmt matsgerð 15. janúar 1997 reyndist mikill fúi vera í undirstykkjum stofuglugga á vesturhlið hússins og glugga í barnaherbergi. Einnig var frágangi þröskuldar undir svalahurð áfátt. Tóku matsmennirnir fram, að mikil bleyta frá svölum hafi verið í plasteinangrun á útveggjum við gólfkverkar. Í matsgerðinni, sem sérfróðir meðdómsmenn í héraði lýstu sig sammála að þessu leyti, var leki á þessum stöðum talinn hafa valdið fyrrgreindum skemmdum á vatnslögnum í gólfum, svo og á parketi. Telja verður að umræddur fúi í undirstykkjum glugganna sé meiri en gagnáfrýjendur máttu vænta eftir að þeir skoðuðu húsið, en gluggar voru meðal þess, sem málað var árið áður en kaupin voru gerð. Sama á við um galla á þröskuldi svaladyra. Eiga gagnáfrýjendur því kröfu á afslætti vegna þessa.

Í matsgerð 15. janúar 1997 var fjallað um úrræði til viðgerðar á gluggum og svölum og kostnaður af þeim viðgerðum metinn samtals 394.000 krónur. Yfirmatsgerð þriggja dómkvaddra manna 6. maí 1998 tekur einnig til þessara atriða. Þar var viðgerðarkostnaður metinn alls 316.100 krónur og þá miðað við að nýtt gler yrði sett í glugga, en 260.350 krónur, ef gamla glerið yrði notað aftur. Í yfirmatsgerðinni sagði meðal annars: „Í Kastalagerði 9 þar sem gluggar eru ísteyptir getur fullnægjandi aðgerð verið að endurnýja pósta og fótstykki glugga. Ekki er fúi í hliðar- og yfirstykki [stofu]gluggans. Með þeirri aðgerð næst fram vinnusparnaður vegna frágangs kringum nýja karma, yrðu þeir endurnýjaðir. Mikið rask og kostnaður verður vegna frágangs á pússningu kringum gluggakarma. Í gluggum er tvöfalt Thermopane gler frá árinu 1962. Ólíklegt er að glerið náist óskemmt úr, enda er aldur glersins kominn fram yfir eðlilegan líftíma þess. Gera má ráð fyrir að einangrunargildi glersins hafi einnig minnkað verulega.“ Einnig kom fram að yfirmatsmenn teldu nauðsynlegt að endurnýja botnstykki glugga í barnaherbergi, þar sem leki hafði komið fram.

Yfirmatsmenn töldu ekki ástæðu til að gera eins umfangsmikla viðgerð á svölum og ráðgerð var í matsgerðinni 15. janúar 1997, en lýsing á henni er tekin upp orðrétt í héraðsdómi. Þá létu yfirmatsmenn einnig uppi álit á því hvernig haga mætti viðgerðum við svaladyr og á svalagólfi í því skyni að bæta að fullu úr göllum, sem ollu leka þar, en frá því er greint í héraðsdómi. Líta verður svo á að yfirmatsgerð hafi í þessum efnum hrundið áliti undirmatsmanna. Verður því að leggja til grundvallar niðurstöðu yfirmatsmanna um hvernig standa skuli að viðgerðum á gluggum og svölum, svo og um kostnað af þeim.

Eins og áður greinir töldu yfirmatsmenn kostnað af viðgerð á gluggum og svölum nema samtals 316.100 krónum. Með vísan til þess, sem fram er komið í málinu um aldur og ástand glers í gluggunum, verður ekki fallist á að við ákvörðun afsláttar geti komið til álita kostnaður af kaupum á nýjum rúðum og ísetningu þeirra. Af sundurliðun yfirmatsmanna verður ráðið að sá kostnaður nemi 141.900 krónum af heildarkostnaðinum. Þá verður og með sama hætti og áður greinir að taka tillit til þess að gagnáfrýjendur geti leitað endurgreiðslu á hluta virðisaukaskatts, sem félli til vegna kostnaðar af viðgerðum. Við ákvörðun afsláttar handa gagnáfrýjendum verður því tekið tillit til viðgerðarkostnaðar að fjárhæð 160.000 krónur vegna þeirra galla, sem að framan greinir.

IV.

Í matsgerð 15. janúar 1997 var svohljóðandi lýsing á steypuskemmdum utanhúss: „Við skoðun á útveggjum kom í ljós að nokkurt sprungunet er í vesturvegg við stofu aðallega neðantil og á sökkli þar fyrir neðan er los í pússningu á sökklinum og talsverðar útfyllingar út frá steypuskilum ... Þá er los í vatnsbretti undir svalaglugga og láréttar sprungur neðar á veggnum ... Á austurhlið eru sprungur neðantil frá þremur gluggum og á norðurgafli er lóðrétt sprunga á miðjum gafli út frá bílskúrshorni.“ Í matsgerðinni var einnig vikið að sprungum á norðurvegg.

Um leiðir til úrbóta sögðu matsmenn „að til þess að komast örugglega fyrir leka og áframhaldandi niðurbrot í veggjum við svalir og á vesturhlið þá sé best að klæða veggina með loftræstri plötuklæðningu og ganga frá þéttingum við glugga á viðeigandi hátt. Um er að ræða veggi við svalirnar og allt að aðalinngangi. Í sýnilegar sprungur á austur- og norðurhlið verði borið monosilan.“

Svo sem fram kemur í matsgerðinni og á myndum, sem því fylgdu, voru umræddar steypuskemmdir mismiklar, mestar á vesturhlið, en miklu minni á austur- og norðurhlið. Skemmdir á vesturhlið voru verulegar og verður að telja að gagnáfrýjendur hafi mátt ætla, að slíkir ágallar leyndust ekki á húsi, sem málað var ári áður en kaupin gerðust. Eiga gagnáfrýjendur rétt á nokkrum afslætti vegna þeirra. Hins vegar geta þeir ekki krafist afsláttar vegna skemmda á austur- og norðurhlið hússins, enda voru þær minni háttar og ekki meiri en búast mátti við á steinhúsi, sem nokkuð var komið til ára sinna.

Matsmenn töldu kostnað af viðgerð á steypuskemmdum í heild nema 323.000 krónum þegar miðað væri við áðurgreindar forsendur. Gerðu þeir meðal annars ráð fyrir að plötuklæðning yrði sett á veggi við svalir og á vesturhlið hússins, en kostnaður vegna efnis og vinnu við grind, veggpappa og klæðninguna var alls talinn nema 276.000 krónum. Ekki eru rök til að miða fjárhæð afsláttar við það að veggir verði klæddir með þessum hætti, enda geta gagnáfrýjendur sem kaupendur steinhúss, sem reist var á árinu 1963, ekki krafist greiðslu vegna endurbóta, sem í þessu felast. Þá verður og að líta til þess að gagnáfrýjendur geti leitað endurgreiðslu á hluta virðisaukaskatts. Að öllu þessu gættu verður að taka tillit til viðgerðarkostnaðar á múrskemmdum að fjárhæð 90.000 krónur við ákvörðun afsláttar handa gagnáfrýjendum.

V.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður ekki fallist á að gagnáfrýjendur geti krafist afsláttar vegna galla, sem fram komu á þaki hússins.

Kröfuliðir gagnáfrýjenda, sem lúta að þrifum, frágangi, flutningi, óþægindum og röskun, samtals að fjárhæð 153.000 krónur og húsaleigukostnaði að fjárhæð 90.000 krónur vegna brottflutnings úr húsinu á viðgerðartíma koma hér ekki til álita, enda bera aðaláfrýjendur, sem fyrr segir, ekki skaðabótaábyrgð gagnvart gagnáfrýjendum.

VI.

Ekki verður fallist á að gagnáfrýjendur geti krafist afsláttar samkvæmt niðurstöðu í áðurnefndri matgerð V-kk-ef K-kk-ef hæstaréttarlögmanns, enda er í henni miðað við að þeir njóti réttar til afsláttar í samræmi við niðurstöðu um kostnað af viðgerð allra annmarka á húsinu að Kastalagerði 9 samkvæmt matsgerðinni frá 15. janúar 1997.

Samkvæmt framangreindu er kostnaður af viðgerð þeirra galla, sem gagnáfrýjendur teljast eiga rétt á afslætti fyrir, samtals 800.000 krónur. Hefur þá eftir því, sem við á, verið tekið tillit til áhrifa þess að nýtt komi í stað gamals vegna viðgerða á húsinu. Telst sú fjárhæð hæfilegur afsláttur handa gagnáfrýjendum úr hendi aðaláfrýjenda, sem verða því dæmdir til greiðslu hennar ásamt dráttarvöxtum frá 23. febrúar 1997, en þá var liðinn mánuður frá því að aðaláfrýjendur voru fyrst krafðir um greiðslu afsláttar á grundvelli matsgerðar.

Dæma verður aðaláfrýjendur til að greiða gagnáfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem er ákveðinn í einu lagi eins og greinir í dómsorði, en við þá ákvörðun er meðal annars litið til þess í hvaða mæli niðurstöður í málinu eru reistar á matsgerðum, sem gagnáfrýjendur báru kostnað af.

Dómsorð:

Aðaláfrýjendur, V-kvk-nf P-kvk-nf og H-kk-nf B-kk-nf, greiði gagnáfrýjendum, H-kvk-þgf E-kvk-þgf og A-kk-þgf J-kk-þgf, 800.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 23. febrúar 1997 til greiðsludags.

Aðaláfrýjendur greiði gagnáfrýjendum samtals 800.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.