249/2008

E seldi og afsalaði G og S sumarbústað sínum og gróna eignarlóð í byrjun árs 2007. E var þá á 87. aldursári, andlega ern en líkamleg heilsa bág. Hún bjó í eigin húsnæði en var háð umönnun annarra. H, sambýlismaður dóttur E, hafði borið upp það erindi við E hvort hún vildi selja bústaðinn, þar sem S, dóttir hans, og G, tengdasonur hans, höfðu mikinn áhuga á að kaupa hann. Óumdeilt var að E nefndi kaupverðið 7 milljónir króna en eiginmaður hennar, sem lést 1999, hafði fengið það mat á eignina á sínum tíma. E bar verðið ekki undir aðra og virtist í þeirri trú að fasteignaverð hefði ekki breyst. Skömmu eftir söluna mat fasteignasali eignina á 21 milljón króna og þá var meðal gagna málsins bindandi kauptilboð í eignina að fjárhæð 24 milljónir króna. E höfðaði mál til ógildingar á kaupsamningi og afsali málsaðila. Þegar virt var heilsufar E til margra ára, einkum blinda og slæm heyrn, og aldur hennar, þótti ljóst að hún hefði ekki haft möguleika á því að fylgjast með eða kynna sér sjálf markaðsverð sumarbústaða. Hún hefði verið háð umönnun annarra. H yrði að teljast til nærfjölskyldu E og því ekki óeðlilegt að hún hefði treyst honum og ekki leitað sér frekari ráðgjafar. H hefði mátt vera þetta ljóst þegar hann hafði milligöngu um söluna fyrir hönd G og S. Var talið að ekki hefði verið jafnræði með málsaðilum þegar kaupin áttu sér stað. G og S hefðu notfært sér bága stöðu E og fákunnáttu um eðlilegt verð. Var því staðfest niðurstaða héraðsdóms um að ógilda bæri kaupsamning og afsal aðila á grundvelli 31. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og H-kvk-nf H-kvk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf settur hæstaréttardómari.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 2. maí 2008. Þau krefjast sýknu af kröfu stefndu og greiðslu málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Af hálfu stefndu voru lögð fram í Hæstarétti fyrir lok gagnaöflunarfrests gögn um samskipti áfrýjenda í mars 2007 við skipulagsfulltrúa uppsveita Árnessýslu vegna skiptingar landsins í fjórar lóðir, auglýsing sem birtist í Morgunblaðinu 4. apríl 2007 um 0,5 ha sumarbústaðalóð á besta stað í Grímsnesi og kemur fram í auglýsingunni að eigandi verði á staðnum um páskana, og yfirlýsing J-kvk-ef S-kvk-ef, sem skoðaði eignina á þeim tíma.

Með bréfi 12. nóvember 2008 sendi lögmaður áfrýjenda Hæstarétti matsgerð dómkvaddra manna 9. september 2008 og endurrit úr þinghaldi 3. nóvember sama ár með skýrslum matsmanna og óskaði eftir að gögn þessi yrðu lögð fram í málinu. Um er að ræða matsgerð sem áfrýjendur öfluðu í tilefni af niðurstöðu hins áfrýjaða dóms sem kveðinn var upp 14. febrúar 2008, þar sem markaðsverðmæti eignarinnar var metið 21.500.000 krónur á verðlagi 19. febrúar 2007. Frestur til að skila inn gögnum til Hæstaréttar var tvívegis framlengdur fyrst frá 6. til 27. ágúst 2008 og síðan til 10. september sama ár. Áfrýjendur óskuðu eftir frekari fresti til framlagningar framangreindrar matsgerðar og dómskýrslu matsmanna. Þeirri beiðni synjaði Hæstiréttur 10. september 2008. Sama dag var synjað beiðni stefndu frá 5. september 2008 um framlengingu gagnaöflunarfrests til að leggja fram endurrit af skýrslu áðurnefndrar J-kvk-ef fyrir héraðsdómi. Við upphaf flutnings málsins fyrir Hæstarétti vildu áfrýjendur enn leggja fram gögn, nú um stöðu gengistryggðs láns áfrýjenda sem tekið var vegna kaupanna. Öll þessi gögn eru of seint fram komin samkvæmt 1. mgr. 160. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og verður ekki horft til þeirra við úrlausn málsins.

II

Stefnda afsalaði áfrýjendum sumarbústað sínum í Grímsnesi og gróna eignarlóð 13. mars 2007. Hún var þá á 87. aldursári, andlega ern en líkamleg heilsa bág, heyrði illa, var nánast blind, jafnvægi truflað og átti erfitt með allar hreyfingar. Einnig hafði hún átt við þunglyndi að stríða eftir lát eiginmanns síns 1999 og síðar dóttur 2006. Hún bjó í eigin húsnæði en var háð umönnun annarra. Ein dætra hennar sem bjó í sama húsi sinnti henni. Sambýlismaður dótturinnar er H-kk-nf K-kk-nf. Hann er faðir og tengdafaðir áfrýjenda.

Óumdeilt er að stefnda hafði hug á að selja sumarbústað sinn og hafði áður boðið vinafólki sínu hann til kaups. Einnig er óumdeilt að nefndur H-kk-nf bar upp við stefndu það erindi hvort hún vildi selja bústaðinn. Ástæða þessa var að dóttir hans og tengdasonur höfðu mikinn áhuga á að kaupa hann. Óumdeilt er að stefnda nefndi verðið 7.000.000 krónur. Má leggja til grundvallar frásögn stefndu um það að eiginmaður hennar hafi fengið þetta mat á eignina. Hún kvað tiltekinn fasteignasala síðar hafa metið hana á 4.500.000 krónur. Hún hafði ekki borið verðið undir aðra og virtist í þeirri trú að fasteignaverð hefði ekki breyst. Skömmu eftir söluna var fasteignasalan Ás beðin um verðmat á eigninni. Það fór fram 9. maí 2007 og var niðurstaðan að söluverð væri 21.000.000 krónur. Þá er meðal gagna málsins bindandi kauptilboð í eignina að fjárhæð 24.000.000 krónur, sem stóð til 20. ágúst 2008. Þá er ekki andmælt sem rangri yfirlýsingu J-kvk-ef S-kvk-ef um að áfrýjandi G-kk-nf hafi lýst því fyrir henni að hann hygðist selja þrjár lóðir úr landspildunni fyrir 3.700.000 krónur hverja en halda eftir einni þar sem bústaðurinn væri.

III

Þegar virt er heilsufar stefndu til margra ára, einkum blinda og slæm heyrn, og aldur hennar, er ljóst að hún hafði ekki möguleika á því að fylgjast með eða kynna sér sjálf markaðsverð sumarbústaða. Stefnda var háð umönnun annarra og naut þar einkum aðstoðar dóttur sinnar sem bjó í sama húsi. Sambýlismaður hennar, H-kk-nf K-kk-nf, verður að teljast til nærfjölskyldu stefndu. Er ekki óeðlilegt að hún treysti honum og leitaði sér því ekki frekari ráðgjafar, enda sýna fyrstu viðbrögð hennar að hún bjóst ekki við öðru en að söluverðið væri eðlilegt. Þetta mátti H-kk-þgf vera ljóst þegar hann hafði milligöngu um söluna fyrir hönd áfrýjenda. Bar honum og áfrýjendum því, vegna aðstæðna stefndu, að tryggja það að verð væri kannað og hún upplýst um stöðu markaðarins. Áfrýjendur halda því fram að þau hafi kannað verð á sambærilegum eignum fyrir kaupin og fengið upplýsingar sem verið hafi í samræmi við það verð sem stefnda setti upp. Þau hafa hins vegar ekki lagt fram gögn þessu til staðfestingar. Áfrýjendur hafa haldið því fram að þau hafi ekki þekkt hagi og heilsufar stefndu og einungis hitt hana einu sinni áður en þau undirrituðu skjöl um kaup á eigninni. Þótt þessi frásögn verði ekki dregin í efa er ljóst að líta verður á H-kk-þf K-kk-þf sem umboðsmann þeirra. Verður því réttarstaða þeirra að miðast við þekkingu hans á heilsufari og öðrum högum stefndu.

Þegar allt framangreint er virt og að öðru leyti með vísan til þess sem fram kemur í hinum áfrýjaða dómi liggur fyrir að ekki var jafnræði með aðilum þessa máls þegar kaupin áttu sér stað. Stefnda bjó sökum aldurs og heilsubrests við bágar aðstæður og var vegna þeirra takmarkana sem af því stöfuðu fákunnandi um eiginlegt verð eignar sinnar, um þetta mat skiptir engu þó að hún hafi verið glögg á aðra hluti og andlega heil heilsu. Hún var öðrum háð. Bersýnilegur munur var á verðmæti eignar þeirrar sem hún seldi áfrýjendum og því endurgjaldi sem þau greiddu fyrir eignina, mátti áfrýjendum og H-kk-þgf K-kk-þgf vera um það kunnugt. Engu að síður létu þau útbúa kaupsamning og undirrituðu án þess að tryggja að stefnda hefði óháðan ráðgjafa. Áfrýjendur notfærðu sér þannig bága stöðu stefndu og fákunnáttu um eðlilegt verð. Verður staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að ógilda beri kaupsamning og afsal aðila á grundvelli 31. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, sem og málskostnaðarákvæði hans.

Áfrýjendur skulu greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, G-kk-nf Þ-kk-nf og S-kvk-nf A-kvk-nf H-kvk-nf, greiði stefndu, E-kvk-þgf S-kvk-þgf S-kvk-þgf, 400.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.