470/2008

F höfðaði mál á hendur B, V og A með kröfu um viðurkenningu á forkaupsrétti sínum að eignarhluta í húseign nokkurri í tilefni af sölu mun fleiri hluta hennar en forkaupsréttur hans tók til. Einnig gerði hann kröfu um að B yrði gert að gefa út afsal fyrir eignarhlutanum gegn greiðslu tilgreindrar fjárhæðar. B, V og A gerðu aðallega kröfu um að verða sýknaðir af kröfum F en orðalag á varakröfum þeirra gerði hins vegar ráð fyrir að kveðið væri á um skyldu F til að kaupa á hærra verði en fram kom í stefnukröfum hans í héraði. Þar sem B, V og A gagnstefndu ekki var talið að þeir hefðu ekki getað gert annað og meira með dómkröfum sínum en að taka afstöðu til krafna F, eins og þær voru lagðar fyrir héraðsdóm í stefnu. Voru varakröfur B, V og A því skýrðar svo að með þeim krefðust þeir þess að yrði fallist á kröfu F um viðurkenningu forkaupsréttar og afsal fyrir eignarhlutanum, yrði kaupverðið, sem F bæri að greiða B, V og A til þess að fá notið slíks réttar, ákveðið hærra en F krefðist sjálfur. Fallist var á með F að sú málsástæða, að kauptilboð V hefði ekki leitt til bindandi kaupsamnings um eignina, þar sem tilboðið hefði ekki verið réttilega undirritað af hálfu B, væri of seint fram komin og kæmi því ekki til úrlausnar í málinu. B, eigandi eignarinnar, samþykkti kauptilboð V 3. nóvember 2004 og var gert ráð fyrir óskiptu kaupverði fyrir alla eignarhlutana. Lagt var til grundvallar í málinu að F hefði ekki fengið upplýsingar um sundurgreint kaupverð á einstaka eignarhluta þegar honum gafst kostur á að taka afstöðu til þess hvort hann neytti forkaupsréttar síns. F tilkynnti 3. desember 2004 að hann hygðist neyta forkaupsréttar í samræmi við kauptilboðið 3. nóvember 2004. Var því mótmælt á þeim grundvelli að F hefði ekki rétt til að neyta forkaupsréttar þar sem selja hefði átt eignina í heild en ekki aðeins þann hluta hennar sem F ætti forkaupsrétt að. Ekki komu fram sjónarmið um verð sem F bæri að greiða fyrir hlutann fyrr en við málsóknina í héraði. Var fallist á það með héraðsdómi að F hefði vísað til hins samþykkta kauptilboðs er hann tilkynnti um ákvörðun sína að neyta forkaupsréttarins og slík tilkynning hefði verið fullnægjandi. Var krafa F um viðurkenningu á forkaupsrétti hans tekin til greina. F miðaði fram boðið kaupverð við hlutfall af heildarverði kauptilboðsins á grundvelli hlutfallstölu eignarhlutanna í allri fasteigninni. B, V og A mótmæltu þessu og töldu að þessi tiltekni eignarhluti hefði verið hlutfallslega verðmætari en aðrir hlutar þess sem kauptilboðið tók til. Þeir höfðu ekki með matsgerð eða á annan hátt sannað að svo væri og því var þessum mótmælum þeirra hafnað. Staðfest var niðurstaða hins áfrýjaða dóms um skyldu B til að gefa út afsal fyrir eignarhlutanum gegn því endurgjaldi sem þar greindi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf C-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu upphaflega til Hæstaréttar 25. júní 2008, en ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 6. ágúst sama ár. Með heimild í 4. mgr. 153. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála áfrýjuðu þeir héraðsdómi öðru sinni 29. ágúst 2008. Þeir krefjast aðallega sýknu af öllum kröfum stefnda. Til vara, telji dómurinn að forkaupsréttur hafi orðið virkur á grundvelli kauptilboðs 3. nóvember 2004, krefjast þeir þess að stefnda verði gert að kaupa eignarhluta 01-0201 í húseigninni að Bæjarlind 12, Kópavogi, fastanúmer 224-6285, ásamt tveimur bílastæðum sem fylgja, á 54.000.000 krónur. Þess er krafist að leigugreiðslur stefnda komi ekki til frádráttar kaupverði. Að því frágengnu krefjast áfrýjendur, telji dómurinn að fyrrgreindur forkaupsréttur hafi orðið virkur, að stefnda verði gert að greiða 38.000.000 krónur fyrir fasteignarhlutann með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 30.400.000 krónum frá 16. desember 2004 til 25. apríl 2005, af 34.200.000 krónum frá 26. apríl 2005 til 25. ágúst sama ár og af 38.000.000 krónum frá 26. ágúst 2005 til greiðsludags. Þess er einnig krafist í þessu tilviki að leigugreiðslur stefnda komi ekki til frádráttar kaupverði. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Málavöxtum er lýst í hinum áfrýjaða dómi. Stefndi höfðaði málið á hendur áfrýjendum með kröfu um viðurkenningu á forkaupsrétti sínum að eignarhluta í húseigninni að Bæjarlind 12 í Kópavogi og kröfu um að áfrýjandanum Bergafli sf. yrði gert að gefa út afsal fyrir eignarhlutanum gegn greiðslu tilgreindrar fjárhæðar. Áfrýjendur gerðu aðallega kröfu um að verða sýknaðir af kröfum stefnda. Til vara kröfðust þeir þess, ef dómurinn féllist á að forkaupsréttur stefnda hefði orðið virkur, að honum yrði gert að kaupa eignarhlutann á hærra verði en hann miðaði við í kröfum sínum. Orðalag á varakröfum áfrýjenda gerði þannig ráð fyrir að kveðið væri á um skyldu stefnda til kaupa á hærra verði en fram kom í stefnukröfum hans í héraði. Áfrýjendur gagnstefndu ekki. Þeir gátu því ekki gert annað og meira með dómkröfum sínum en að taka afstöðu til krafna stefnda, eins og þær voru lagðar fyrir héraðsdóm í stefnu. Í þessu ljósi verða varakröfur áfrýjenda skýrðar svo að með þeim krefjist þeir þess að verði fallist á kröfu stefnda um viðurkenningu forkaupsréttar og afsal fyrir eignarhlutanum, verði kaupverðið, sem stefnda beri að greiða áfrýjendum til þess að fá notið slíks réttar, ákveðið hærra en stefndi krefst sjálfur. Verður talið að áfrýjendur geti gert slíka kröfu í málinu án þess að hafa höfðað gagnsök í héraði.

II

Svo sem fram kemur í hinum áfrýjaða dómi hafa áfrýjendur haldið því fram að kauptilboð áfrýjandans Valhallar fasteignasölu ehf. 3. nóvember 2004 hafi ekki leitt til bindandi kaupsamnings um eignina, þar sem tilboðið hafi ekki verið réttilega undirritað af hálfu áfrýjandans Bergafls ehf. Þessarar málsástæðu er ekki getið í héraðsgreinargerð áfrýjenda. Stefndi kveður hana hafa fyrst komið fram við munnlegan flutning málsins í héraði og hafi hann þá mótmælt henni sem of seint fram kominni, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991. Af hálfu áfrýjenda var þessu ekki andmælt, þegar málið var flutt fyrir Hæstarétti. Fallist verður á sjónarmið stefnda um þetta og kemur þessi málsástæða því ekki til úrlausnar í málinu.

III

Áfrýjendur bera sönnunarbyrði fyrir þeirri staðhæfingu að þeir hafi strax kynnt stefnda þá skiptingu á kaupverði tilboðsins 3. nóvember 2004, sem greinir á bakhlið þess, og stefndi kveðst ekki hafa séð fyrr en þáverandi lögmaður áfrýjenda sendi honum það 18. febrúar 2005. Óumdeilt er að stefndi fékk 1. desember 2004 sent tölvubréf frá starfsmanni áfrýjandans Valhallar fasteignasölu ehf., þar sem tekið var upp efni framhliðar kauptilboðsins 3. nóvember 2004 en ekki bakhliðarinnar, þar sem áfrýjendur kveða kaupverðið hafa verið sundurgreint á einstaka eignarhluta. Verður því lagt til grundvallar í málinu að stefndi hafi ekki fengið upplýsingar um þann hluta tilboðsins þegar honum gafst kostur á að taka afstöðu til þess hvort hann neytti réttar síns. Með vísan til 9. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup verður talið að stefnda hafi verið boðinn forkaupsréttur á þeim grundvelli sem greint var í tölvubréfinu og að ekki hafi síðar verið unnt að binda réttinn frekari skilmálum en þar greindi.

Stefndi tilkynnti áfrýjendum ákvörðun sína um að neyta forkaupsréttar með símskeytum 3. desember 2004. Þar vísaði hann til hins samþykkta kauptilboðs 3. nóvember 2004 og óskaði eftir að gengið yrði frá kaupsamningi í samræmi við það. Þau tilmæli voru ítrekuð í frekari bréfaskiptum sem fylgdu í kjölfarið. Af hálfu áfrýjenda var forkaupsrétti stefnda mótmælt, meðal annars í bréfi 4. janúar 2005. Mótmælin byggðust á því að stefndi hefði ekki rétt til að neyta forkaupsréttar þar sem selja hefði átt eignina í heild en ekki aðeins þann hluta hennar sem stefndi átti forkaupsrétt að. Auk þess var nefnt að skilyrði væru í tilboðinu, sem stefndi hefði ekki uppfyllt. Af hálfu málsaðila komu ekki á þessu stigi fram sjónarmið um verð sem stefnda bæri að greiða fyrir eignarhlutann. Samkvæmt gögnum málsins var það fyrst við málssóknina að stefndi tilgreindi það verð sem hann taldi sig eiga að greiða og skýrði hvernig það væri fundið. Á sama hátt verður ekki séð að sjónarmið áfrýjenda sem að þessu lúta hafi komið fram fyrr en í greinargerð þeirra í héraði. Svo sem fyrr greinir vísaði stefndi til hins samþykkta kauptilboðs þegar hann tilkynnti áfrýjendum um ákvörðun sína að neyta réttarins. Fallist verður á með héraðsdómi að tilkynning stefnda miðað við þessa forsendu hafi verið fullnægjandi.

Með framangreindum athugasemdum en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er fallist á niðurstöðu hans um viðurkenningu á forkaupsrétti stefnda.

IV

Í kröfu stefnda um afsal fyrir eignarhlutanum er boðin fram greiðsla á kaupverði að fjárhæð 29.300.000 krónur að frádregnum leigugreiðslum fyrir eignarhlutann úr hans hendi til áfrýjandans Bergafls sf. tímabilið 1. desember 2004 til 30. nóvember 2007, sem ekki er deilt um að hafi numið 11.427.824 krónum. Fram hefur komið í málinu að áfrýjandinn Bergafl sf. muni hafa sagt leiguafnotum stefnda upp á árinu 2007, þannig að þeim hafi lokið í nóvember það ár.

Svo sem fyrr greinir miðar stefndi fram boðið kaupverð við hlutfall af heildarverði kauptilboðsins á grundvelli hlutfallstölu eignarhlutanna í allri fasteigninni. Áfrýjendur hafa mótmælt þessu og telja að þessi tiltekni eignarhluti hafi verið hlutfallslega verðmætari en aðrir hlutar þess sem kauptilboðið tók til. Þeir hafa ekki með matsgerð eða á annan hátt sannað að svo sé. Þannig óskuðu þeir ekki eftir að matmaðurinn, sem dómkvaddur var að þeirra beiðni og greint er frá í héraðsdómi, mæti þetta. Staðhæfingar áfrýjanda um þetta eru því ósannaðar og verður þessum mótmælum þeirra hafnað þegar af þessari ástæðu.

Í hinu samþykkta kauptilboði um eignina 3. nóvember 2004 er tekið fram að afhending hennar miðist við 1. desember 2004. Hið sama kom fram í tölvupósti starfsmanns áfrýjandans Valhallar fasteignasölu ehf. til stefnda 3. desember 2004. Í dómkröfu stefnda um viðurkenningu á forkaupsrétti hans felst að hann taki við eigninni frá því tímamarki sem í kauptilboðinu greinir. Þar með ber honum frá sama tíma réttur til arðs og þar með talið leigugreiðslna fyrir eignina, sbr. meðal annars til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 26. febrúar 2009 í máli nr. 402/2008, og verður því tekin til greina krafa hans um frádrátt þeirra.

Í greinargerð áfrýjenda fyrir Hæstarétti hafa þeir teflt fram því sjónarmiði að lækka eigi frádregnar leigugreiðslur um fjárhæð sem nemi kostnaði þeirra af hinum umdeilda eignarhluta eftir 1. desember 2004. Þessi andmæli hafa ekki komið fyrr fram af þeirra hálfu við rekstur málsins og verður því ekki um þau dæmt í þessu máli, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið verður staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um skyldu áfrýjandans Bergafls sf. til að gefa út afsal fyrir eignarhlutanum gegn því endurgjaldi sem þar greinir.

V

Fallist er á með héraðsdómi að eigendum áfrýjanda, Bergafls sf., áfrýjendunum Valhöll fasteignasölu ehf. og Arnarhóli ehf. verði gert að þola dóm um kröfur stefnda sem teknar eru til greina í málinu.

Ákvæði hins áfrýjaða dóms um málskostnað verður staðfest.

Áfrýjendum verður gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, Bergafl sf., Valhöll fasteignasala ehf. og Arnarhóll ehf., greiði óskipt stefnda, Feminin Fashion ehf., 500.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.