304/2013

Með héraðsdómi var Y gert að greiða L lokagreiðslu kaupverðs íbúðar sem Y hafði haldið eftir með skírskotun til þess að L hefði ekki sinnt upplýsingaskyldu sinni við kaupin, en L hafði ekki upplýst um fyrirhugaða breytingu á deiliskipulagi um flutning spennistöðvar nær fasteigninni. Eftir að héraðsdómur var kveðinn upp voru gerðar breytingar á deiliskipulaginu og fallið frá fyrrgreindum áformum um flutning spennistöðvarinnar. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þeirrar upplýsingaskyldu sem hvílt hefði á L við sölu fasteignarinnar samkvæmt fyrirmælum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og rakið að L hefði samkvæmt gögnum málsins verið kunnugt um skipulagsbreytinguna og talið hana mögulega hafa áhrif á kaupverð fasteignarinnar. Sló rétturinn því föstu að íbúðin hefði verið haldin galla við söluna þar sem L hefði ekki upplýst Y um þetta. Var Y talið hafa verið rétt að halda lokagreiðslu sinni eftir eins og atvikum málsins var háttað. Þrátt fyrir það var Y gert að inna greiðsluna af hendi til L gegn útgáfu afsals þar sem ljóst væri að ekki yrði af því að spennistöðin yrði færð í námunda við íbúðina. Þar sem þetta varð fyrst ljóst undir rekstri málsins fyrir Hæstarétti var Y einungis gert að greiða dráttarvexti af fjárhæðinni frá uppkvaðningu dómsins.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir E-kk-nf T-kk-nf og H-kk-nf I. J-kk-nf og I-kvk-nf E-kvk-nf settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 3. maí 2013. Hún krefst aðallega sýknu af kröfu stefndu og að hún verði dæmd til að greiða sér 1.290.000 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 24. júní 2010 til 27. október 2011, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags, að frádreginni innborgun 10. maí 2012 að fjárhæð 800.000 krónur. Jafnframt gerir áfrýjandi þá kröfu að stefndu verði gert að gefa út afsal, kvaða- og veðbandalaust, til sín vegna fasteignarinnar Nýlendugötu 24B í Reykjavík, fastanúmer 200-0365, eignarhluta 01-0101. Til vara krefst áfrýjandi þess, verði sér gert að greiða kröfu stefndu, að dráttarvextir af kröfunni verði reiknaðir frá uppsögu dóms Hæstaréttar í málinu. Loks krefst áfrýjandi málskostnaðar á báðum dómstigum.

Stefnda krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms með þeirri breytingu að um dráttarvexti verði vísað til 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001. Þá krefst hún málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Með kaupsamningi 10. júní 2010 keypti áfrýjandi af stefndu íbúð í húseigninni nr. 24B við Nýlendugötu í Reykjavík. Umsamið kaupverð var 12.900.000 krónur og skyldi áfrýjandi inna lokagreiðslu þess, 800.000 krónur, af hendi við útgáfu afsals 1. desember 2010. Íbúðin átti að vera laus til afnota fyrir áfrýjanda 1. júlí 2010, en hún mun hafa tekið við henni nokkrum dögum fyrr.

Hinn 8. nóvember 2007 samþykkti borgarráð Reykjavíkur nýtt deiliskipulag fyrir svonefndan Nýlendureit sem markast af Vesturgötu, Ægisgötu, Mýrargötu og Seljavegi. Samkvæmt því skipulagi skyldi spennistöð Orkuveitu Reykjavíkur, sem nú stendur við Mýrargötu, flutt á nýja lóð, nr. 24C við Nýlendugötu, sem liggur að lóðinni nr. 24B við sömu götu. Sumarið 2008 var efnt til grenndarkynningar vegna tillögu að breytingu á áðurnefndu deiliskipulagi fyrir Nýlendureit vegna lóðarinnar nr. 24C og fól tillagan meðal annars í sér að spennistöðin skyldi flutt til á lóðinni, nær húseigninni nr. 24B. Að lokinni grenndarkynningu sendu eigendur þeirrar húseignar, þar á meðal stefnda, bréf til skipulags- og byggingarsviðs borgarinnar 31. júlí 2008 þar sem þeir mótmæltu „þeirri tilfærslu á byggingarreit spennistöðvarinnar, sem skipulagstillagan gerir ráð fyrir“. Í bréfinu tóku eigendurnir fram að þeir hafi aflað sér álits löggilts fasteignasala á því „hvaða áhrif breytt deiliskipulag að Nýlendugötu 24C og bygging spennistöðvar á þeim stað hefði á sölumöguleika á húsi okkar að Nýlendugötu 24B og söluverð.“ Í álitsgerðinni, sem fylgdi bréfinu, segði meðal annars „að nálægð spennistöðvar og áhyggjur af rafsegulbylgjum mundi fæla stóran hóp fólks frá kaupum.“ Teldi „fasteignasalinn að skipulagsbreytingin mundi rýra verðgildi eignarinnar um 15-20%.“ Þrátt fyrir þessi mótmæli samþykkti skipulagsráð borgarinnar 24. september 2008 umrædda breytingu á skipulaginu með lítils háttar frávikum frá upphaflegri tillögu. Eigendurnir kærðu þá samþykkt skipulagsráðs til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála 4. nóvember sama ár. Héldu þeir því meðal annars fram fyrir nefndinni að rafsegulsvið frá væntanlegri spennistöð myndi hafa skaðleg áhrif á heilsufar íbúa nærri henni og mætti „búast við því að hin kærða skipulagsbreyting muni fæla stóran hóp frá kaupum á fasteign þeirra og rýra verðgildi hennar.“ Úrskurðarnefndin kvað upp úrskurð 4. nóvember 2010 þar sem hafnað var kröfu eigendanna um ógildingu samþykktar skipulagsráðs.

Skömmu eftir að úrskurðurinn var kveðinn upp, en áður en áfrýjandi átti að inna af hendi lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningnum við stefndu, kvaðst hún hafa fengið vitneskju um að fyrirhugað væri að færa spennistöðina nær húseigninni nr. 24B við Nýlendugötu í samræmi við áðurgreinda skipulagsbreytingu. Af því tilefni ákvað hún að halda eftir greiðslunni og fór í framhaldi af því fram á að dómkvaddur yrði sérfróður maður til að láta í té álit á eftirgreindu: „Hvort og þá hversu mikil áhrif samþykkt skipulagsbreyting á deiliskipulagi Nýlendugötu 24C ... hefði haft á kaupverð eignarinnar, Nýlendugötu 24B, á þeim tíma þegar eignin var seld ... ef upplýst hefði verið um framangreinda skipulagsbreytingu við söluna.“ Mat hins dómkvadda manns var að „skipulagsbreyting sú að flytja spennistöðina inn á lóðina nr. 24C við Nýlendugötu ... hafi varanleg áhrif á söluverð umræddrar íbúðar til lækkunar, sem nemi allt að 10% af söluverði hennar“.

Eftir að hinn áfrýjaði dómur var kveðinn upp var lögð fram tillaga umhverfis- og skipulagssviðs um frekari breytingar á deiluskipulagi Nýlendureits. Samkvæmt tillögunni var fallið frá áformum um spennistöð á lóðinni nr. 24C við Nýlendugötu, auk þess sem lóðin yrði sameinuð lóðinni nr. 24B við sömu götu. Var tillagan samþykkt í umhverfis- og skipulagsráði 20. nóvember 2013 og borgarráði 28. sama mánaðar. Það þýðir að ekkert verður af flutningi spennistöðvarinnar frá þeim stað þar sem hún stendur nú og er fjarri íbúð þeirri sem áfrýjandi keypti af stefndu.

II

Samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Í 29. gr. sömu laga er kveðið á um skoðun og aðra rannsókn á fasteign af hálfu kaupanda áður en kaup eru gerð. Af 3. mgr. hennar leiðir að upplýsingaskylda seljanda samkvæmt 26. gr. takmarkast ekki af þeirri aðgæsluskyldu kaupanda.

Í samræmi við 26. gr. laga nr. 40/2002 hvíldi ekki aðeins sú skylda á stefndu við sölu íbúðarinnar að Nýlendugötu 24B að upplýsa áfrýjanda um atriði sem vörðuðu íbúðina sjálfa og lóðina umhverfis húseignina, heldur einnig um annað sem stefnda vissi eða mátti vita um að kynni að hafa áhrif á sölu íbúðarinnar og söluverð hennar. Vegna þess að stefnda hafði ásamt öðrum eigendum húseignarinnar mótmælt fyrirhugaðri breytingu á deiliskipulagi, þar sem gert var ráð fyrir því að framangreind spennistöð yrði flutt enn nær húseigninni en áður var ráðgert, meðal annars með þeim rökum að búast mætti við að sú breyting leiddi til verðrýrnunar á eigninni, bar henni skylda til að upplýsa áfrýjanda um skipulagsbreytinguna. Úr því að hún gerði það ekki var um að ræða galla á hinni seldu fasteign í merkingu 18. gr. laga nr. 40/2002, sbr. 26. gr. þeirra.

Þegar eigendur húseignarinnar, þar á meðal stefnda, mótmæltu fyrirhugaðri skipulagsbreytingu héldu þau því fram á grundvelli álits löggilts fasteignasala, sem þau höfðu aflað, að breytingin myndi rýra verðgildi eignarinnar um 15 til 20%. Af þeirri ástæðu verður að telja sannað, hvað sem líður fyrirliggjandi matsgerð sem stefnda hefur borið brigður á, að vitneskja tilvonandi kaupanda um hina ráðgerðu tilfærslu á spennistöðinni hefði lækkað kaupverð íbúðarinnar um fjárhæð sem var að minnsta kosti jafn há lokagreiðslunni sem áfrýjandi átti að inna af hendi samkvæmt kaupsamningi aðila. Þar af leiðandi hafði hún rétt til að halda greiðslunni eftir á grundvelli 35. gr., sbr. 2. mgr. 30. gr. laga nr. 40/2002.

Eins og áður greinir liggur nú fyrir að ekkert verður af því að spennistöðin verði færð þaðan sem hún stendur og í námunda við hina seldu fasteign. Af þeim sökum er ekki lengur fyrir hendi sá galli sem áður greinir og ber áfrýjanda því að inna lokagreiðslu kaupverðsins af hendi til stefndu gegn útgáfu veðbanda- og kvaðalauss afsals fyrir eigninni. Þar sem þetta varð fyrst ljóst undir rekstri málsins fyrir Hæstarétti verður áfrýjandi ekki dæmd til að greiða dráttarvexti af fjárhæðinni fyrr en frá uppkvaðningu dóms þessa.

Eftir þessum málsúrslitum er rétt að aðilar beri hvor um sig kostnað af rekstri málsins í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Y-kvk-nf Ý-kvk-nf S-kvk-nf, greiði stefndu, L-kvk-þgf H-kvk-þgf K-kvk-þgf, 800.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá uppsögu dóms þessa til greiðsludags gegn því að stefnda gefi út afsal til áfrýjanda fyrir fasteigninni Nýlendugötu 24B í Reykjavík, fastanúmer 200-0365, eignarhluta 01-0101.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.