246/2008

Sveitarfélagið K tók eignarnámi lóðaréttindi í eigu J og R, að því marki sem nauðsynlegt þótti til samræmis við nýtt deiliskipulag sem breytti svæðinu í íbúðarhúsabyggð. Matsnefnd eignarnámsbóta mat bætur til J og R vegna skerðingarinnar. K neitaði að greiða samkvæmt úrskurði nefndarinnar en J og R kröfðust bóta samkvæmt honum. Þá kröfðust þau einnig bóta vegna lögmannskostnaðar sem þau höfðu innt af hendi vegna tafa á afgreiðslu umsóknar þeirra á endurnýjun á byggingarleyfi í tilefni af stækkun bílskúrs sem þau höfðu reist á lóðinni. Talið var að í uppdráttum sem fylgdu yfirlýsingu K, til að fá þinglýst breyttum mörkum lóðarinnar, hafi komið skýrlega fram aukin stærð lóðarinnar og hafi K með þessu bundið hendur sínar gagnvart J og R. Þau hafi því ekki getað borið fyrir sig að K hafi ekki gert við sig nýjan lóðaleigusamning, enda hafi K ítrekað lýst því yfir að hann væri reiðubúinn til þess og hafi ekkert komið fram um haldbæra ástæðu til að hafna að verða við skyldu sinni til að takmarka tjón sitt með því að ganga að því boði. Því hafi ekki verið haldið fram að verð hvers fermetra lands sem hafi verið bætt við lóðina hafi verið lægra en þess sem tekið var. Var kröfum J og R um greiðslu eignarnámsbóta því hafnað. Þá var krafa um greiðslu kostnaðar vegna lögmannsaðstoðar ekki talin í tengslum við eignarnámið og ekki eiga sér stoð í lögum. Var K því sýknað af kröfum J og R.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, G-kk-nf G-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf, I-kvk-nf B-kvk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 2. maí 2008. Hann krefst aðallega sýknu af kröfu stefndu, en til vara að krafan verði lækkuð. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Samkvæmt gögnum málsins gerði þáverandi eigandi Vatnsenda í Kópavogi samning 16. febrúar 1987 við L-kk-þf H-kk-þf Ó-kk-þf um leigu á 3.000 m² spildu úr landi jarðarinnar, en tekið var fram í samningnum að hann kæmi í stað annars eldri samnings um sömu spildu. Spildan, sem nefnd var Vatnsendablettur 102, var leigð til 99 ára. Landeiganda var þó heimilt að segja samningnum upp með eins árs fyrirvara og bar honum þá að kaupa hús og önnur mannvirki fyrir verð, sem óvilhallir menn skyldu meta. Stefndu munu hafa eignast leiguréttindi yfir þessari lóð og mannvirki á henni með afsali 29. mars 2004. Fyrir liggur að á grundvelli sáttar fyrir matsnefnd eignarnámsbóta varð áfrýjandi 18. maí 1999 eigandi að 54,18 hekturum lands úr jörðinni Vatnsenda og er óumdeilt að spildan að Vatnsendabletti 102 var í því landi. Áfrýjandi gerði síðan deiliskipulag, sem náði yfir þetta land á svokölluðu norðursvæði við Vatnsenda í Kópavogi, og tók það gildi 12. september 2002. Samkvæmt deiliskipulaginu skyldi þetta svæði að mestu nýtt undir íbúðarbyggð. Lögun spildunnar að Vatnsendabletti 102 var þar breytt með því að sneitt var af útjaðri hennar á þremur stöðum samtals 642,9 m², en við hana á hinn bóginn bætt landi þannig að heildarstærð hennar eftir þessar breytingar varð 3.814 m² í stað 3.000 m² sem kveðið var á um í leigusamningnum um hana frá 16. febrúar 1987. Með þessu átti spildan að breytast í lóðina Ennishvarf 13 og var gert ráð fyrir heimild til að reisa þar einbýlishús í stað sumarbústaðar, sem fyrir var, auk þess sem bílskúr, sem þegar hafði verið byggður, var tekinn inn á skipulagið.

Af gögnum málsins verður ráðið að aðilarnir hafi áður en fyrrgreint deiliskipulag tók gildi leitað samkomulags um breytingar á lóðarréttindum stefndu, en í tengslum við það kom upp ágreiningur meðal annars um hvort þau hafi öðlast rétt yfir stærra landsvæði en kveðið var á um í leigusamningnum frá 16. febrúar 1987. Með því að samkomulag tókst ekki var samþykkt á fundi bæjarstjórnar áfrýjanda 25. nóvember 2003 að taka lóðarréttindi stefndu eignarnámi að því marki sem nauðsynlegt yrði í samræmi við deiliskipulagið. Í framhaldi af þessari samþykkt fór áfrýjandi þess á leit 26. sama mánaðar að matsnefnd eignarnámsbóta mæti bætur til stefndu vegna þeirrar skerðingar á eignum og réttindum sem eignarnámið tæki til, þar á meðal á gróðri og girðingum. Við meðferð málsins fyrir matsnefndinni var enn uppi fyrrnefndur ágreiningur um stærð landsins að Vatnsendabletti 102, sem stefndu ættu réttindi yfir, og var málinu frestað þar af þeim sökum til þess að leitað yrði úrlausnar dómstóla um deiluefnið. Með dómi Hæstaréttar 6. október 2005 í máli nr. 101/2005 var komist að þeirri niðurstöðu að stefndu hafi ekki átt réttindi yfir meira landi en kveðið var á um í leigusamningnum frá 16. febrúar 1987. Áður en sá dómur gekk tók þó matsnefndin málið fyrir 6. maí 2005 vegna kröfu áfrýjanda um að honum yrði heimilað að taka umráð á þeim hluta landsins, sem skert yrði með deiliskipulaginu, og andmæltu stefndu ekki þeirri kröfu.

Matsnefnd eignarnámsbóta felldi úrskurð á málið 14. mars 2006. Fyrir henni höfðu stefndu krafist bóta vegna skerðingar leigulóðarréttinda, sem að lágmarki myndu nema 13.000.000 krónum, bóta fyrir gróður, girðingar og heimtröð á landinu og loks bóta vegna kostnaðar að fjárhæð samtals 2.886.426 krónur. Var þar um að ræða í fyrsta lagi kostnað af þjónustu lögmanns vegna ágreinings við áfrýjanda um byggingarleyfi fyrir bílskúr á lóðinni að Vatnsendabletti 102, 350.344 krónur, í öðru lagi kostnað af rekstri máls, sem lauk með fyrrnefndum dómi Hæstaréttar 6. október 2005, 1.234.987 krónur, og í þriðja lagi kostnað af matsmálinu, 1.301.095 krónur. Í úrskurði matsnefndarinnar var lagt til grundvallar að áfrýjandi hafi skert lóð stefndu um samtals 642,9 m² og væru hæfilegar bætur vegna þessa 4.000 krónur fyrir hvern fermetra eða samtals 2.571.600 krónur. Fyrir nefndinni tókst samkomulag milli aðilanna um að bætur vegna gróðurs, girðingar og heimtraðar skyldu nema 1.220.000 krónum og var það lagt til grundvallar í úrskurðinum. Að auki tók matsnefndin að fullu til greina kröfu stefndu um 1.301.095 krónur vegna kostnaðar af rekstri málsins fyrir henni, en við þá kröfu hafði áfrýjandi ekki gert athugasemd. Að öðru leyti taldi nefndin að fyrrnefndir kröfuliðir stefndu vegna kostnaðar féllu utan valdsviðs hennar og var þeim vísað frá. Samanlagt var því í úrskurðinum kveðið á um að áfrýjanda bæri að greiða stefndu 5.092.695 krónur.

Óumdeilt er að áfrýjandi greiddi stefndu að gengnum framangreindum úrskurði samtals 2.521.095 krónur vegna bóta fyrir gróður, girðingar og heimtröð og málskostnaðar fyrir matsnefndinni. Hann sætti sig á hinn bóginn ekki við niðurstöðu nefndarinnar um bætur vegna skerðingar á lóðarréttindum stefndu og leitaði því 4. apríl 2006 dómkvaðningar tveggja manna til að meta bætur vegna þessa. Matsgerð þeirra frá 21. nóvember 2006 er lýst í hinum áfrýjaða dómi, en á niðurstöðum hennar hafa aðilarnir ekkert byggt í málinu.

Stefndu höfðuðu mál þetta 30. ágúst 2006 og kröfðust alls 4.176.931 krónu úr hendi áfrýjanda. Krafa þessi var sundurliðuð þannig að í fyrsta lagi var um að ræða bætur vegna skerðingar lóðarréttinda samkvæmt úrskurði matsnefndar eignarnámsbóta, 2.571.600 krónur, í öðru lagi lögmannskostnað vegna ágreinings við áfrýjanda um byggingarleyfi fyrir bílskúr, 350.344 krónur, í þriðja lagi kostnað af rekstri fyrra dómsmáls aðilanna í héraði og fyrir Hæstarétti, 1.234.987 krónur, og í fjórða lagi kostnað af sérstöku mati á einu tré, sem áfrýjandi hafi greitt bætur fyrir í samræmi við úrskurð matsnefndarinnar, 20.000 krónur. Undir rekstri málsins í héraði fékk áfrýjandi dómkvadda yfirmatsmenn til að meta bætur handa stefndu vegna skerðingar lóðarréttinda þeirra. Í yfirmatsgerð 30. ágúst 2007 var lagt til grundvallar að lóð stefndu hefði verið skert um 642,9 m² og voru hæfilegar bætur taldar vera þær sömu og matsnefnd eignarnámsbóta hafði ákveðið. Með hinum áfrýjaða dómi var krafa stefndu um þær bætur tekin til greina og jafnframt var þeim dæmdur helmingur áðurnefnds lögmannskostnaðar vegna ágreinings um byggingarleyfi, en samtals var áfrýjanda þannig gert að greiða þeim 2.746.772 krónur. Kröfulið stefndu vegna kostnaðar af rekstri fyrra dómsmáls var á hinn bóginn vísað frá dómi, auk þess sem hafnað var kröfu vegna kostnaðar af mati á tré. Stefndu kærðu ekki ákvæði héraðsdóms um frávísun málsins að hluta og hafa heldur ekki gagnáfrýjað dóminum. Fyrir Hæstarétti snýr málið því eingöngu að þeim liðum í dómkröfu stefndu, sem teknir voru til greina í héraði.

II

Þegar áfrýjandi lagði fyrrgreint mál fyrir matsnefnd eignarnámsbóta var sem fyrr segir óleystur ágreiningur milli hans og stefndu um stærð landspildunnar að Vatnsendabletti 102, sem þau síðarnefndu töldu til réttar yfir. Áfrýjandi byggði á því að spildan hafi verið 3.000 m² að stærð, en með deiliskipulaginu, sem tók gildi 12. september 2002, hafi annars vegar 642,9 m² verið teknir af henni og hins vegar 1.456,9 m² bætt við hana, þannig að endanlega yrði einbýlishúsalóðin að Ennishvarfi 13 stærri en upphaflega spildan sem svaraði 814 m². Stefndu virðast á hinn bóginn hafa haldið fram að spildan hafi verið 5.078 m² að stærð og hún þannig skerst með því að lóð samkvæmt deiliskipulaginu hafi orðið 3.814 m². Með dómi Hæstaréttar 6. október 2005 var eins og áður greinir slegið föstu að stærð landspildu stefndu hafi verið 3.000 m². Í úrskurði matsnefndarinnar 14. mars 2006 voru ákveðnar bætur handa stefndu, sem þau gera nú kröfu um í málinu, vegna skerðingar á upphaflegri landspildu þeirra um 642,9 m². Ekki eru þó efni til að líta svo á að áfrýjandi hafi með málatilbúnaði sínum fyrir nefndinni ráðstafað hagsmunum sínum á þann hátt að honum bæri að bæta fyrir þessa skerðingu án tillits til þeirrar viðbótar, sem deiliskipulagið gerði ráð fyrir að bætt væri við landspilduna sem áður var Vatnsendablettur 102.

Í greinargerð áfrýjanda í héraði var á því byggt að stefndu ættu ekki rétt til bóta vegna þeirra 642,9 m², sem teknir voru af fyrri landspildu þeirra, enda hafi þau ekki orðið fyrir tjóni vegna afleiðinga fyrrnefnds deiliskipulags. Í því sambandi vísaði áfrýjandi til þess að leigulóð sem stefndu haldi eftir samkvæmt skipulaginu sé verulega verðmætari en landspildan að Vatnsendabletti 102, meðal annars sökum þess að lóðin sé 814 m² stærri en spildan hafði verið. Um þessa málsástæðu áfrýjanda er til þess að líta að fyrir liggur í málinu að áfrýjandi gerði yfirlýsingu 4. nóvember 2005 til að fá þinglýst breyttum mörkum landspildunnar vegna samtals 642,9 m², sem matsnefnd eignarnámsbóta hafði heimilað honum 6. maí 2005 að taka umráð yfir. Í yfirlýsingunni sagði jafnframt að við gildistöku deiliskipulags hafi heiti lóðarinnar að Vatnsendabletti 102 breyst í Ennishvarf 13, auk þess sem þar var vísað til uppdrátta, sem fylgdu yfirlýsingunni til þinglýsingar. Í þeim uppdráttum kemur skýrlega fram að lóðin að Ennishvarfi 13 sé 3.814 m² að stærð. Að þessu virtu stoðar stefndu ekki að bera því við gegn framangreindri málsástæðu áfrýjanda að þau hafi ekki gert við hann nýjan leigusamning um lóð af þessari stærð, enda hefur hann með þessu bundið hendur sínar gagnvart þeim. Þess verður jafnframt að gæta að áfrýjandi hefur ítrekað lýst yfir í málinu að hann sé reiðubúinn til að gera slíkan samning og er ekkert fram komið um að stefndu hafi haldbæra ástæðu til að hafna að verða við skyldu sinni til að takmarka tjón sitt með því að ganga að því boði. Verður því að leggja til grundvallar að stefndu séu af þessum sökum í reynd eins sett í málinu og ef áfrýjandi hefði þegar gert við þau samning með þeim skilmálum, sem venjur standa til, um 3.814 m² leigulóð. Stefndu hafa ekki haldið því fram að verð hvers fermetra lands, sem bætt var með deiliskipulaginu við fyrri landspildu þeirra, sé lægra en þess lands sem af henni var tekið, en áfrýjandi hefur þegar greitt bætur, sem samkomulag tókst um, fyrir spjöll á gróðri og mannvirkjum sem aðgerðir hans leiddu til. Þegar af þessum ástæðum verður hafnað kröfu stefndu um greiðslu eignarnámsbóta fyrir 642,9 m² úr landspildunni að Vatnsendabletti 102.

Með hinum áfrýjaða dómi var áfrýjanda sem áður segir gert að greiða stefndu að hálfu kostnað þeirra af aðstoð lögmanns vegna ágreinings aðilanna um byggingarleyfi fyrir bílskúr á landspildu stefndu eða 175.172 krónur. Eftir gögnum málsins stofnuðu stefndu til þessa kostnaðar á árunum 1999 til 2001 og stóð ágreiningsefnið, sem þá var uppi, í engum tengslum við eignarnám á hluta landspildu þeirra. Kostnaður þessi getur heldur ekki talist til tjóns, sem fallið getur undir ákvæði 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Með því að ekki hafa að öðru leyti verið færð fram haldbær rök fyrir þessum lið í dómkröfu stefndu verður honum hafnað.

Samkvæmt öllu framansögðu verður áfrýjandi sýknaður af kröfu stefndu. Rétt er að aðilarnir beri hvert sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Kópavogsbær, er sýkn af kröfu stefndu, J-kk-ef B-kk-ef og R-kvk-ef K-kvk-ef.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.