149/2001

Talið var að með þinglýsingu samkomulags G og Ó um sambúðarslit, þar sem meðal annars var kveðið á um skipti eigna þeirra, hafi Ó átt að verða eins settur og ef hann hefði í höndum þinglýstan kaupsamning fyrir þeim helmingi tiltekinnar fasteignar, sem hann hafði ekki áður fengið óskilyrtan eignarrétt yfir með afsali frá G, og þar með formlega eignarheimild í skilningi 1. mgr. 25. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Var því talið að Ó hafi mátt ráðstafa fasteigninni og að E, viðsemjanda Ó, hafi jafnframt verið rétt að fá eignarheimild sinni þinglýst, þótt það yrði gert að gættum hugsanlegum réttindum G. Var því felld úr gildi sú ákvörðun sýslumanns að afmá úr þinglýsingabók afsal til E og lagt fyrir hann að færa heimildir um eignarrétt að fasteigninni í fyrra horf.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 18. apríl 2001, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 30. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 6. apríl 2001, þar sem staðfest var ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík 27. desember 2000 um að afmá úr þinglýsingabók færslu um eignarrétt sóknaraðila að fasteigninni „Söluturn og biðskýli Háaleitisbraut/Hvassaleiti“ á grundvelli afsals til hans frá Ó-kk-þgf H-kk-þgf 10. júlí 2000. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. 1. gr. laga nr. 6/1992. Sóknaraðili krefst þess að lagt verði fyrir sýslumann að færa á ný inn í fasteignabók áðurnefnt afsal til sín, svo og að sér verði dæmdur kærumálskostnaður.

Varnaraðili krefst þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og sóknaraðili dæmdur til að greiða kærumálskostnað.

I.

Svo sem lýst er í úrskurði héraðsdómara fékk varnaraðili afsal 3. mars 1993 fyrir áðurnefndum söluturni og biðskýli, en mannvirki þetta, sem mun vera án lóðarréttinda, er í ýmsum skjölum málsins auðkennt sem fasteignin Háaleitisbraut 66 í Reykjavík. Þessu afsali var þinglýst 4. sama mánaðar. Á þessum tíma mun varnaraðili hafa verið í sambúð með fyrrnefndum Ó-kk-þgf H-kk-þgf. Þau undirrituðu kaupmála 26. júní 1997, þar sem fram kom að þau hygðust ganga í hjúskap, en af því mun ekki hafa orðið. Í skjali þessu var meðal annars mælt fyrir um að umrædd fasteign skyldi vera séreign varnaraðila og hún bæri ein ábyrgð á veðskuld, sem hvíldi á eigninni. Sama dag gaf varnaraðili út afsal til Ó-kk-ef fyrir helmingi eignarinnar, þar sem því var einnig lýst yfir að hann tæki að sér helming áhvílandi veðskuldar. Réttindi varnaraðila á grundvelli kaupmálans virðast hafa verið færð í þinglýsingabók 8. ágúst 1997. Afsali varnaraðila til Ó-kk-ef var þinglýst 15. október 1999.

Varnaraðili og Ó-kk-nf H-kk-nf gerðu samkomulag um sambúðarslit 30. desember 1998. Kom þar fram að húsnæðið að Háaleitisbraut 66 ásamt rekstri söluturns með heitinu Blái turninn skyldi koma í hlut Ó-kk-ef, sem jafnframt tæki að sér skuldir með veðrétti í húsnæðinu, samtals 2.300.000 krónur, og skammtímaskuldir vegna rekstrarins að fjárhæð um 1.300.000 krónur. Þá sagði jafnframt eftirfarandi í samkomulaginu: „Maðurinn áskilur sér rétt til að fá útgefið afsal fyrir fasteigninni að Háaleitisbraut 66 og fyrir eignarhaldi og rekstrinum á „Bláa turninum“ til óstofnaðs hlutafélags sem hann hyggst stofna með fleirum. Útgáfa afsalsins er bundin því að maðurinn hafi þá leyst konuna úr öllum persónulegum ábyrgðum vegna rekstursins.“ Samkomulag þetta var afhent til þinglýsingar 16. desember 1999 sem eignarheimild að húsnæðinu að Háaleitisbraut 66, en réttindi Ó-kk-ef samkvæmt því voru þó ekki færð í þinglýsingabók fyrr en 26. júní 2000. Hinn 10. júlí 2000 gaf Ó-kk-nf sem áður segir út afsal fyrir eigninni til sóknaraðila, sem var afhent til þinglýsingar 19. sama mánaðar og innfært í þinglýsingabók næsta dag. Óumdeilt er að við gerð þessa afsals hafi legið fyrir þinglýsingarvottorð sýslumannsins í Reykjavík 28. júní 2000 fyrir eigninni, þar sem tilgreint var að Ó-kk-nf væri þinglýstur eigandi samkvæmt heimildarbréfum 26. júní 1997 og 30. desember 1998, eigninni fylgdu ekki lóðarréttindi, á henni hvíldu tvær nánar tilgreindar veðskuldir og þinglýst hefði verið húsaleigusamningi um hana við Bláa Turninn og samningi um framleigu við Turna ehf.

Í bréfi til sýslumannsins í Reykjavík 20. september 2000 vísaði varnaraðili til þess að þinglýst hefði verið samkomulagi hennar og Ó-kk-ef H-kk-ef um sambúðarslit frá 30. desember 1998, en meðal eigna, sem sá samningur tæki til, væri Háaleitisbraut 66. Kæmi þar skýrt fram að varnaraðili væri afsalshafi að fasteigninni og að Ó-kk-nf fengi aðeins afsal fyrir henni að fullnægðum tilteknum skilyrðum. Þau væru ekki uppfyllt. Sýslumanni hafi því verið óheimilt að þinglýsa skjölum á eignina án samþykkis varnaraðila. Hún hafi fengið af því spurnir að afsali fyrir eigninni frá Ó-kk-þgf til þriðja manns hefði verið þinglýst í andstöðu við framangreint. Væri þess krafist með vísan til 27. gr. þinglýsingalaga að „framangreind þinglýsing“ yrði afmáð með því að „samþykki þinglýsts eiganda skorti“. Sýslumaður varð við þessari kröfu með fyrrnefndri ákvörðun 27. desember 2000 þannig að afmáð var úr þinglýsingabók færsla á eignarrétti Ó-kk-ef á grundvelli samkomulags hans og varnaraðila um sambúðarslit ásamt afsali hans til sóknaraðila.

II.

Eins og áður greinir lá fyrir við kaup sóknaraðila á fasteigninni að Háaleitisbraut 66 þinglýsingarvottorð sýslumannsins í Reykjavík 28. júní 2000, þar sem Ó-kk-nf H-kk-nf var einn tilgreindur sem þinglýstur eigandi á grundvelli fyrrnefnds afsals frá varnaraðila 26. júní 1997 og samkomulags þeirra um sambúðarslit 30. desember 1998. Í vottorðinu var greint frá tveimur áhvílandi veðskuldum, en engra kvaða eða annarra eignarbanda var þar getið nema áðurnefndra tveggja leigusamninga. Sóknaraðili mátti samkvæmt þessu vera í góðri trú um að viðsemjandi hans væri réttur eigandi eignarinnar, enda var ekkert að finna í vottorðinu, sem gat gefið sóknaraðila tilefni til að gæta betur að réttindum viðsemjanda síns áður en þeir gengu til kaupa.

Í samkomulagi varnaraðila við Ó-kk-þf H-kk-þf um sambúðarslit var mælt fyrir um ákveðin skilyrði, sem honum bar að fullnægja áður en hann gæti krafist afsals úr hendi hennar fyrir fasteigninni. Þessi skilyrði gengu lengra en um ræðir í 21. gr. þinglýsingalaga og stóðu þannig í vegi því að þinglýsa mætti samkomulaginu eins og það fæli í sér afsal til Ó-kk-ef, svo sem sýslumaður virðist í öndverðu ranglega hafa gert. Var því áðurnefnt þinglýsingarvottorð sýslumanns frá 28. júní 2000 að þessu leyti rangt að efni til. Þetta fær því á hinn bóginn ekki breytt að með réttu mátti færa í þinglýsingabók réttindi Ó-kk-ef yfir fasteigninni samkvæmt samkomulagi hans við varnaraðila frá 30. desember 1998 eins og um væri að ræða ígildi kaupsamnings, svo sem efni samkomulagsins stóð til. Með þinglýsingu samkomulagsins átti Ó-kk-nf því að verða eins settur og ef hann hefði í höndum þinglýstan kaupsamning fyrir þeim helmingi fasteignarinnar, sem hann hafði ekki áður fengið óskilyrtan eignarrétt yfir með afsali frá varnaraðila, og þar með formlega eignarheimild í skilningi 1. mgr. 25. gr. þinglýsingalaga. Af þessum sökum mátti Ó-kk-nf ráðstafa fasteigninni á þann hátt, sem hann gerði, og var sóknaraðila jafnframt rétt að fá eignarheimild sinni að henni þinglýst, þótt það yrði gert að gættum hugsanlegum réttindum varnaraðila. Verður samkvæmt þessu að fella úr gildi ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík, sem um ræðir í málinu, og leggja fyrir hann að færa heimildir um eignarrétt að fasteigninni Háaleitisbraut 66 í fyrra horf.

Eftir þessum úrslitum verður varnaraðili dæmd til að greiða sóknaraðila kærumálskostnað eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Lagt er fyrir sýslumanninn í Reykjavík að færa að nýju inn í fasteignabók afsal 10. júlí 2000 til sóknaraðila, Eignarhaldsfélagsins Háaleitis ehf., frá Ó-kk-þgf H-kk-þgf fyrir fasteigninni „Söluturn og biðskýli Háaleitisbraut/Hvassaleiti“.

Varnaraðili, G-kvk-nf G-kvk-nf, greiði sóknaraðila 40.000 krónur í kærumálskostnað.