471/2003

B og K, sem keypt höfðu rúmlega 80 ára gamalt hús af Ó, héldu hluta kaupverðsins eftir vegna ætlaðra galla á eigninni. Ó höfðaði þá mál til heimtu eftirstöðvanna. Talið var að aldur hússins og ástand þess við skoðun hafi gefið B og K sérstakt tilefni til rækilegrar athugunar á því. Í því sambandi var sérstaklega til þess litið að K var sérfróð um húsbyggingar. Þóttu B og K hafa vanrækt svo aðgæsluskyldu sína að þær ættu ekki kröfu á hendur Ó um afslátt, svo sem þær héldu fram. Samkvæmt þessu voru kröfur Ó teknar til greina.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og G-kk-nf G-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 12. desember 2003. Þær krefjast sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Ágreiningur aðila á rætur að rekja til þess að áfrýjendur keyptu húseign að Baldursgötu 26 í Reykjavík af stefnda með kaupsamningi 14. ágúst 2001. Um var að ræða lítið einlyft einbýlishús á baklóð með aðkomu frá Válastíg. Húsið mun hafa verið reist 1920 úr blönduðu byggingarefni. Fyrir kaupin kvaðst áfrýjandinn B-kvk-nf hafa skoðað húsið tvisvar eða þrisvar sinnum og fyrir liggur að áfrýjandinn K-kvk-nf skoðaði það einu sinni. Kaupverð hússins var 6.500.000 krónur og skyldu 3.264.782 krónur af því greiðast með peningum eins og nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi, en kaupverðið var að öðru leyti greitt með yfirtöku áhvílandi veðskulda. Húsið var afhent áfrýjendum sama dag og kaupsamningur var undirritaður. Taldi áfrýjandinn B-kvk-nf sig fljótlega verða vara við raka og fúa í gólfi hússins. Áfrýjendur fengu áætlun tveggja nafngreindra manna um kostnað við lagfæringar á gólfinu og gerð jarðvatnslagnar umhverfis húsið. Nam áætlaður kostnaður samtals 710.000 krónum. Héldu áfrýjendur jafnhárri fjárhæð eftir af kaupverði eignarinnar. Höfðaði stefndi málið fyrir héraðsdómi með stefnu 15. apríl 2002 til heimtu þeirra ógreiddu eftirstöðva. Áfrýjendur tóku til varna. Töldu þær eignina hafa verið gallaða og ættu þær rétt á afslætti jafnháum framangreindri áætlun um kostnað við úrbætur.

Eins og nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi var að beiðni áfrýjenda dómkvaddur matsmaður 9. október 2002 til þess meðal annars að meta hver væri hæfilegur afsláttur af kaupverði hússins vegna galla á undirstöðum og gólfi þess. Var niðurstaða hans að rakavörn í undirstöðum hússins og útloftun í sökklum þess væri verulega ábótavant og hefði þágildandi byggingarreglugerð verið þverbrotin við byggingu þess á sínum tíma. Taldi hann að hæfilegur afsláttur af þessum sökum væri 500.000 krónur. Við aðalmeðferð málsins í héraði 4. september 2003 lýsti lögmaður áfrýjenda því yfir að afsláttarkrafa þeirra að fjárhæð 500.000 krónur væri reist á niðurstöðu matsmanns auk þess sem krafist væri að stefnda yrði gert að greiða áfrýjendum 210.000 krónur vegna verulegs óhagræðis er leitt hefði af gallanum.

II.

Skilja verður málatilbúnað áfrýjenda fyrir Hæstarétti þannig að krafa þeirra um 210.000 krónur vegna óhagræðis sé krafa um skaðabætur en að öðru leyti sé krafa þeirra á því reist að þær eigi rétt á afslætti af kaupverði eignarinnar.

Bakhúsið að Baldursgötu 26 var eins og að framan er rakið reist árið 1920 og því orðið meira en 80 ára gamalt þegar þau kaup gerðust, sem eru tilefni þessa máls. Var það mat héraðsdóms eftir vettvangsgöngu, en dómurinn var skipaður sérfróðum meðdómsmönnum, að húsið hafi að utan jafnt sem innanverðu borið vott um óvandaða byggingu og skort á viðhaldi. Gaf það ásamt aldri hússins áfrýjendum sérstakt tilefni til rækilegrar athugunar á því. Þá taldi héraðsdómur að hæðarmunur gólfs og jarðvegs, einkum við bakhlið hússins, hefði gefið tilefni til að kanna ítarlega ástand gólfs og útloftun, en engar útloftunartúður hafi verið sjáanlegar. Í þessu sambandi verður sérstaklega að líta til þess að áfrýjandinn K-kvk-nf R-kk-ef mun vera arkitekt að mennt og því sérfróð um húsbyggingar. Verður að telja að áfrýjendur hafi vanrækt svo aðgæsluskyldu sína að þær eigi ekki kröfu á hendur stefnda um afslátt vegna annmarka í undirstöðum og gólfi hússins. Samkvæmt þessu verður niðurstaða héraðsdóms staðfest.

Áfrýjendum verður gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar er kveðið á um í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, B-kvk-nf K-kvk-nf og K-kvk-nf R-kk-ef, greiði stefnda, Ó-kk-þgf H-kk-þgf, 250.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.