674/2014

Aðilar deildu um þá réttarstöðu sem uppi var á milli þeirra, V ehf. sem leigutaka og E hf. sem leigusala, eftir að tímabundnum leigusamningi um atvinnuhúsnæði lauk samkvæmt efni sínu 1. apríl 2011. Óumdeilt var að V ehf. nýtti húsnæðið áfram til loka desember 2012 og greiddi leigu í samræmi við forsendur fyrrnefnds samnings. Í dómi Hæstaréttar kom fram að 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 yrði ekki túlkuð svo að á leigusala, eða eftir atvikum leigutaka, hvíldi skylda til formlegra aðgerða svo sem með sendingu tilkynningar með áskilnaði um framlengt gildi leigusamnings þegar því tímamarki væri náð að tveir mánuðir væru liðnir frá lokum tímabundins leigusamnings en húsnæðið áfram nýtt af leigutaka. Þvert á móti yrði talið að ákvæðið fæli í sér þann efnislega áskilnað sem leigusali eða leigutaki gæti haft uppi eftir að því tímamarki væri náð og án þess að til sérstakra formlegra tilkynninga kæmi af því tilefni. Ætti sá skilningur sér jafnframt stoð í meginreglu 10. gr. laganna. Með hliðsjón af framangreindu, samskiptum aðila á umræddu tímabili og að virtri kröfugerð E hf. var litið svo á að í gildi hefði verið ótímabundinn húsaleigusamningur með sex mánaða uppsagnarfrest, sbr. 3. tölulið 56. gr. laga nr. 36/1994, þegar V ehf. tilkynnti E hf. 31. desember 2012 um lok leigusambandsins af sinni hálfu.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir H-kk-nf I. J-kk-nf og B-kk-nf B-kk-nf og K-kk-nf A-kk-nf settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 16. október 2014. Hann krefst þess aðallega að hann verði sýknaður af kröfu stefnda en til vara að tildæmd fjárhæð verði lækkuð. Þá krefst hann aðallega málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti en til vara að málskostnaður á báðum dómstigum verði felldur niður.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Svo sem rakið er í hinum áfrýjaða dómi deila málsaðilar um þá réttarstöðu sem uppi er á milli þeirra, áfrýjanda sem leigutaka og stefnda sem leigusala, eftir að tímabundnum leigusamningi 28. mars 2006 um húsnæði að Ármúla 21 í Reykjavík lauk samkvæmt efni sínu 1. apríl 2011. Óumdeilt er að áfrýjandi nýtti húsnæðið áfram til loka desember 2012 og greiddi leigu í samræmi við forsendur fyrrnefnds samnings. Ógreiddir eru þó mánuðirnir september og desember 2012. Á umræddu tímabili áttu aðilarnir í nokkrum samskiptum. Þannig tilkynnti áfrýjandi stefnda með tölvupósti 30. desember 2011 að leigu á húsnæðinu væri sagt upp. Með tölvupósti 22. júní 2012 óskaði áfrýjandi eftir að leigusamningurinn framlengdist til 30. september sama ár og varð stefndi við því í tölvupósti sama dag. Samkvæmt gögnum málsins voru þreifingar með aðilum frá því um sumarið 2012 og fram til næstu áramóta um gerð nýs samnings en áfrýjandi hafði af því tilefni uppi kröfur um lækkaða leigu og úrbætur á hinu leigða húsnæði. Með tölvupósti áfrýjanda 31. desember 2012 óskaði hann eftir að skila lyklum að húsnæðinu sem væri stefnda laust til ráðstöfunar. Stefndi svaraði samdægurs með tölvupósti og upplýsti um þá afstöðu sína að um uppsögn á leigusamningnum væri að ræða en í gildi væri ótímabundinn leigusamningur sem væri með sex mánaða uppsagnarfresti og lyki því 1. júlí 2013. Þá liti stefndi svo á að tölvupóst áfrýjanda bæri að túlka sem ósk um að stefndi freistaði þess að leigja nýjum aðila húsnæðið í því skyni að takmarka tjónið. Lögmaður stefnda sendi áfrýjanda bréf 12. febrúar 2013 og innheimtubréf 27. sama mánaðar. Ekki virðist hafa komið til neinna formlegra viðbragða af hálfu áfrýjanda af því tilefni en lögmenn aðila sýnast hafa átt í samskiptum vegna málsins svo sem ráðið verður af tölvupósti lögmanns stefnda frá 7. maí 2013. Stefndi höfðaði mál þetta 14. júní 2013.

II

Stefndi reisir málatilbúnað sinn á því að eftir gildistíma hins tímabundna leigusamnings hafi komist á ótímabundinn samningur með sex mánaða uppsagnafresti, sbr. 10. gr. og 3. tölulið 56. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Áfrýjandi telur aftur á móti að stefndi hafi ekki nýtt sér heimild 59. gr. sömu laga með því að krefjast þess formlega að stofnast hefði til ótímabundins samnings með aðilum eftir að sá fyrri rann út og þar með glatað rétti til uppsagnarfrests.

Ekki verður fallist á þann skilning að 59. gr. laga nr. 36/1994 verði túlkuð svo að á leigusala, eða eftir atvikum leigutaka, hvíli skylda til formlegra aðgerða svo sem með sendingu tilkynningar með áskilnaði um framlengt gildi leigusamnings þegar því tímamarki er náð að tveir mánuðir eru liðnir frá lokum tímabundins leigusamnings en húsnæðið áfram nýtt af leigutaka. Orðalagið „krafist þess að leigusamningurinn framlengist ótímabundið“ verður þvert á móti talið fela í sér þann efnislega áskilnað sem leigusali eða leigutaki geta haft uppi eftir að því tímamarki er náð og án þess að til sérstakra formlegra tilkynninga komi af því tilefni. Sá skilningur á sér jafnframt stoð í meginreglu 10. gr. laga nr. 36/1994 þar sem fjallað er um þá réttarstöðu þegar ekki hefur verið gerður skriflegur leigusamningur svo sem lögskylt er samkvæmt 1. mgr. 4. gr. laganna.

Í málinu háttar svo til að áfrýjandi nýtti húsnæðið áfram í 21 mánuð og greiddi sem fyrr segir leigu samkvæmt forsendum upphaflegs leigusamnings. Með hliðsjón af því verður talið að þegar eftir maí 2011 hafi stefndi mátt líta svo á að samningur aðila frá 2006 hefði framlengst ótímabundið. Engu máli skiptir í því samhengi þótt litið yrði svo á að áfrýjandi hefði sagt þeim samningi upp, sbr. tölvupóst 30. desember 2011, enda nýtti hann húsnæðið áfram eftir lok júní 2012 og byggir á því að komist hafi á nýr tímabundinn leigusamningur til þriggja mánaða í júnílok 2012, sbr. tölvupóstsamskipti aðila 22. sama mánaðar. Óumdeilt er að eftir að því tímamarki var náð nýtti áfrýjandi húsnæðið áfram og fór með umráð þess til ársloka og greiddi meðal annars leigu vegna mánaðanna október og nóvember. Ekki verður heldur fallist á með áfrýjanda að framangreind samskipti aðila 22. júní 2012 verði skilin þannig að komist hafi á tímabundinn samningur sem framlengst hafi til þriggja mánaða í senn og því hafi í raun verið fyrir hendi tímabundinn leigusamningur út desember það ár. Gat stefndi þvert á móti byggt á því á grundvelli 59. gr. laga nr. 36/1994, sbr. 10. gr. laganna, að samningssamband aðila hefði eftir 1. desember 2012 framlengst áfram ótímabundið og þann skilning áréttaði hann þegar í tölvupósti 31. sama mánaðar eftir að áfrýjandi hafði tilkynnt honum um lok leigusambandsins af sinni hálfu.

Ekki verður fallist á með áfrýjanda að á umræddum tíma hafi tekist samkomulag með aðilum um lækkun leigugreiðslna og þá liggur fyrir að áfrýjandi neytti hvorki heimildar 20. gr. laga nr. 36/1994 né annarra úrræða laganna vegna ætlaðs skorts á viðhaldi eignarinnar. Þá liggja engin haldbær gögn fyrir í málinu sem staðfest geta vanrækslu stefnda á viðhaldi hins leigða og að sú vanræksla hafi verið með þeim hætti að áfrýjandi geti átt rétt á afslætti vegna ógreiddrar leigu. Að þessu virtu verður staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms en ekki er tölulegur ágreiningur í málinu. Hefur stefndi hagað kröfugerð sinni þannig að miðað er við að um sex mánaða uppsagnarfrest hafi verið að ræða, sbr. 3. tölulið 56. gr. laga nr. 36/1994.

Áfrýjanda verður gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Viðskiptastofan Ármúla ehf., greiði stefnda, Eik fasteignafélagi hf., 600.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.