721/2010

R sf. festi kaup á helmingshlut í iðnaðarhúsnæði með kaupsamningi 20. október 2008 en samkvæmt honum var K ehf. seljandi eignarhlutans. Í kaupsamningnum kom fram áletrun þess efnis að lögmaðurinn J hefði samið skjalið. Í málinu krafði R sf. J um skaðabætur fyrir ætlað tjón vegna meintra mistaka þess síðarnefnda við gerð kaupsamningsins sem leitt hefðu til þess að hann hefði ekkert fengið í sinn hlut af uppboðsandvirði eignarinnar sem seld var nauðungarsölu á uppboði vegna vanskila þinglýsts eiganda sem þá var B. Af hálfu J var því alfarið hafnað að hann hefði haft milligöngu um framangreind fasteignakaup eins og R sf. hélt fram. Hann hefði einungis fært á blað í formlegan búning þá skilmála kaupa sem R sf. og K ehf. hefðu áður komið sér saman um. Í dómi Hæstaréttar var lagt til grundvallar að J hefði aflað þinglýsingarvottorðs í tengslum við skjalagerðina og útskýrt þýðingu þess að seljandinn væri ekki þinglýstur eigandi. Þá var talið í ljós leitt að kaupsamningurinn hefði ekki verið undirritaður á skrifstofu J, engar greiðslur hefðu farið þar fram og forsvarsmaður R sf. hefði sjálfur farið með kaupsamninginn til þinglýsingar og móttekið hann skömmu síðar með áritun um frávísun þar sem þinglýstur eigandi hefði ekki undirritað skjalið. Taldi Hæstiréttur að J hefði sýnt fram á að hlutverk hans í tengslum við fasteignakaupin hefði verið afmarkað og meint tjón R sf. yrði ekki rakið til vanrækslu J á lögbundnum skyldum hans í samræmi við það hlutverk sem kaupsamningsaðilar fólu honum. Var niðurstaða hins áfrýjaða dóms um sýknu J því staðfest.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf, G-kvk-nf B-kvk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 23. desember 2010. Hann krefst þess að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og stefndi dæmdur til að greiða honum 15.500.000 krónur ásamt dráttarvöxtum af 14.500.000 krónum frá 24. júní 2005 til 24. júní 2009 en af 15.500.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandi hefur stefnt Sjóvá-Almennum tryggingum hf. til réttargæslu fyrir Hæstarétti.

I

Að framan er því lýst hvernig áfrýjandi hagar dráttarvaxtakröfu sinni fyrir Hæstarétti, en það er með sama hætti og hann hagaði þeirri kröfu í héraði. Þar sem dráttarvaxtakrafa hans er hvorki mörkuð með því að tilgreina ákveðinn vaxtafót né með vísun til 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu verður ekki hjá því komist að vísa henni frá héraðsdómi.

II

Með kaupsamningi dagsettum 20. október 2000 festi áfrýjandi kaup á helmingshlut í iðnaðarhúsnæði við Lyngás 14 í Garðabæ, en samkvæmt kaupsamningnum var Kaffi-fjörður ehf. seljandi eignarhlutans. Í kaupsamningnum kemur fram áletrun þess efnis að stefndi, sem á þeim tíma er atvik málsins gerðust var starfandi héraðsdómslögmaður í Hafnarfirði, hafi samið skjalið. Í máli þessu krefur áfrýjandi stefnda um skaðabætur fyrir ætlað tjón vegna meintra mistaka þess síðarnefnda við gerð kaupsamningsins. Eignarhluti sá er stefndi festi kaup á var 27. febrúar 2004 seldur nauðungarsölu á uppboði vegna vanskila þinglýsts eiganda sem þá var B-kk-nf Þ. K-kk-nf. Heldur áfrýjandi því fram að stefndi, sem hafi haft milligöngu um kaupin, hafi ekki sýnt af sér þá aðgæslu við framangreinda samningsgerð sem af honum hafi mátt krefjast í samræmi við starfssvið hans og sérfræðiþekkingu. Hann hafi ekki upplýst áfrýjanda um að seljandi eignarinnar, Kaffi-fjörður ehf., væri ekki þinglýstur eigandi hennar og ekki getið um þinglýstan eiganda í kaupsamningnum sjálfum. Þessi vanræksla stefnda hafi leitt til þess að áfrýjandi hafi ekkert fengið í sinn hlut af uppboðsandvirði eignarinnar, og með þessu hafi stefndi bakað áfrýjanda tjón sem stefndi beri ábyrgð á.

Stefndi hafnar því alfarið að hann hafi haft milligöngu um umrædd fasteignakaup eins og áfrýjandi heldur fram. Hann segir áfrýjanda og fyrirsvarsmann Kaffi-fjarðar ehf. fyrirvaralítið hafa birst á skrifstofu sinni rétt fyrir lok vinnudags í október 2000 og beðið sig að færa á blað í formlegri búning þá skilmála kaupa sem þeir hefðu áður verið búnir að koma sér saman um. Það kveðst hann hafa gert, aflað þinglýsingarvottorðs um eignarhlutann, upplýst áfrýjanda um að þinglýstur eigandi eignarinnar væri annar en seljandi, og við svo búið hafi áfrýjandi og fyrirsvarsmaður Kaffi-fjarðar ehf. horfið á braut með kaupsamninginn óundirritaðan og óvottfestan. Önnur afskipti en þessi kveðst stefndi ekki hafa haft af umræddum kaupum, hvorki fyrir né eftir að áfrýjandi og fyrirsvarsmaður Kaffi-fjarðar ehf. birtust á skrifstofu hans í framangreindum tilgangi. Því hafi hann að öllu leyti staðið rétt að frágangi skjalsins, og upplýsingaöflun hans og upplýsingagjöf í tengslum við kaupin hafi verið í samræmi við það takmarkaða hlutverk sem kaupsamningsaðilar fólu honum.

III

Á þeim tíma er atvik málsins gerðust var stefndi starfandi héraðsdómslögmaður og hafði sem slíkur að lögum leyfi til að annast sölu fasteigna og skjalagerð í því sambandi. Bar hann í samræmi við þær starfsheimildir skyldu til að viðhafa vönduð vinnubrögð og sýna sérstaka aðgæslu á grundvelli reynslu sinnar og sérþekkingar, sbr. einkum lög nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu sem þá giltu. Eins og fram kemur hér að framan greinir áfrýjanda og stefnda mjög á um hvert hlutverk stefnda var í tengslum við fasteignakaup þau sem mál þetta er sprottið af. Samkvæmt framburði stefnda sem studdur er framburði fyrirsvarsmanns Kaffi-fjarðar ehf., og atvikum málsins að öðru leyti svo sem þeim er lýst í hinum áfrýjaða dómi, þykir mega leggja til grundvallar að stefndi hafi ekki haft milligöngu um umrædd fasteignakaup, heldur haft það hlutverk eitt samkvæmt ósk kaupsamningsaðila að færa á blað þá skilmála kaupa sem þeir höfðu áður komið sér saman um. Þá fær sú staðhæfing stefnda og stoð í framburði fyrirsvarsmanns Kaffi-fjarðar ehf., að stefndi hafi aflað þinglýsingarvottorðs í tengslum við skjalagerðina svo sem kemur fram í kaupsamningnum sjálfum og að stefndi útskýrði fyrir áfrýjanda, kaupanda eignarhlutans, þýðingu þess að seljandinn var ekki þinglýstur eigandi. Ennfremur er í ljós leitt, að kaupsamningurinn var ekki undirritaður á skrifstofu stefnda, engar greiðslur fóru þar fram og það var áfrýjandi sjálfur sem fór með kaupsamninginn til þinglýsingar 10. nóvember 2000 og móttók hann síðar með áritun dagsettri 30. nóvember sama ár um frávísun þar sem þinglýstur eigandi hefði ekki undirritað skjalið.

Með vísan til þess sem hér var rakið þykir stefndi hafi sýnt fram á, að hlutverk hans í tengslum við umrædd fasteignakaup hafi verið afmarkað og að meint tjón áfrýjanda verði ekki rakið til vanrækslu stefnda á lögbundnum skyldum sínum í samræmi við það hlutverk sem kaupsamningsaðilar fólu honum. Að þessari niðurstöðu fenginni eru hvorki efni til umfjöllunar um hvert meint fjártjón áfrýjanda kann að vera né hvort hugsanleg bótakrafa hans á hendur stefnda sé fallin niður fyrir tómlæti áfrýjanda.Verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms því staðfest.

Áfrýjandi greiði stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Kröfum áfrýjanda, Rafvals sf., um dráttarvexti er vísað frá héraðsdómi.

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Rafval sf., greiði stefnda, J-kk-þgf A-kk-þgf J-kk-þgf, málskostnað fyrir Hæstarétti 400.000 krónur.