2/2015

K höfðaði mál gegn M og krafðist þess aðallega að viðurkennt yrði að skuldbindandi samningur um kaup K á eignarhlut M í fasteign hefði ekki komist á, til vara að kaupsamningur og afsal fyrir eignarhlutnum yrði ógilt en að því frágengnu að M yrði gert að greiða henni tilgreinda fjárhæð. Í dómi Hæstaréttar kom fram að dómur sem fæli í sér að umræddur kaupsamningur væri ekki skuldbindandi gæti ekki haggað þeim réttindum og skyldum sem aðilar hefðu tekið á sig samkvæmt afsali og höfðu þegar verið efndar. Þannig fæli dómur þar sem aðalkrafa K yrði tekin til greina ekki í sér endanlega niðurstöðu um ágreining aðila. Það sama ætti við um varakröfu hennar því yrði sú krafa tekin til greina stæði óhaggað fyrra afsal þar sem báðir aðilar urðu eigendur fasteignarinnar að jöfnu. Var því ekki talið að K hefði lögvarða hagsmuni af því að fá úrlausn um aðalkröfu og varakröfu sína eins og þær væru úr garði gerðar. Var þeim því vísað sjálfkrafa frá héraðsdómi. Þá var ekki talið að K hefði fært haldbær rök fyrir því að samningurinn hefði verið ósanngjarn eða að andstætt væri góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig, sbr. 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Þar að auki hefði K ekki sýnt fram á að M hefði við samningsgerðina bakað henni tjón með saknæmri og ólögmætri háttsemi. Var M því sýknaður af fjárkröfu K.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kvk-nf B-kvk-nf og H-kk-nf I. J-kk-nf og I-kvk-nf E-kvk-nf settur hæstaréttardómari.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 5. janúar 2015. Hann krefst aðallega sýknu af kröfum gagnáfrýjanda en til vara að fjárkrafa hennar verði lækkuð. Þá krefst hann í báðum tilvikum málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi fyrir sitt leyti 5. mars 2015. Hann krefst þess aðallega að héraðsdómur verði staðfestur, til vara að óundirritaður kaupsamningur aðila 5. mars 2008 og afsal sama dag verði hvort tveggja ógilt en að því frágengnu að aðaláfrýjandi greiði sér 4.200.000 krónur með vöxtum samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 5. mars 2008 til 3. apríl 2012 en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Í öllum tilvikum krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I

Málavextir eru raktir í hinum áfrýjaða dómi. Eins og þar kemur fram kynntust aðilar málsins í lok árs 2003 og hófu sambúð nokkru síðar. Með kaupsamningi 25. nóvember 2005 keyptu þau saman fasteignina að [...] í [...]. Í kjölfar sambúðarslita á árinu 2006 afsalaði gagnáfrýjandi sínum hlut samkvæmt kaupsamningi til aðaláfrýjanda 14. mars það ár og var afsal gefið út á hann einan 31. sama mánaðar. Aðilar tóku upp sambúð að nýju í lok apríl 2006 og með afsali 16. september sama ár afsalaði aðaláfrýjandi 50% eignarinnar til gagnáfrýjanda og urðu þau þannig eigendur fasteignarinnar að jöfnu.

Í kjölfar sambúðarslita aðila í febrúar 2008 seldi aðaláfrýjandi gagnáfrýjanda sinn hlut í fasteigninni samkvæmt óundirrituðum kaupsamningi 5. mars sama ár. Kaupverðið var 29.473.685 krónur sem greiðast skyldi með yfirtöku áhvílandi skulda að fjárhæð 14.973.685 krónur og með greiðslu 14.500.000 króna við undirritun kaupsamnings og útgáfu afsals. Sama dag undirrituðu aðilar afsal þar sem vísað var til kaupsamnings þann dag og kom fram í afsalinu að umsamið kaupverð væri að fullu greitt. Er óumdeilt að kaupverðið var greitt með yfirtöku áhvílandi skulda og greiðslu á 14.700.000 krónum í peningum. Kveður aðaláfrýjandi að mismunurinn 200.000 krónur hafi verið vegna kaupa gagnáfrýjanda á innbúi.

II

Samkvæmt 1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verða dómstólar ekki krafðir álits um lögfræðileg efni eða hvort tiltekið atvik hafi gerst nema að því leyti sem er nauðsynlegt til úrlausnar um ákveðna kröfu í dómsmáli.

Samkvæmt aðalkröfu gagnáfrýjanda krefst hún þess að viðurkennt verði að skuldbindandi kaupsamningur um kaup hennar á hlut aðaláfrýjanda í fasteigninni [...] hafi aldrei komist á. Kemur fram í málatilbúnaði hennar að verði krafan tekin til greina muni hún ganga til uppgjörs við aðaláfrýjanda á ný „með öðrum hætti og miðað við réttar forsendur.“ Dómur sem fæli í sér að fyrrgreindur kaupsamningur væri ekki skuldbindandi gæti ekki haggað þeim réttindum og skyldum sem aðilar tóku á sig samkvæmt afsali 5. mars 2008 og þegar hafa verið efndar. Þyrfti þá fleira að koma til svo að gagnáfrýjandi fengi úrlausn um þau réttindi sem málsókn hennar er ætlað að tryggja. Þannig fæli dómur þar sem aðalkrafa gagnáfrýjanda yrði tekin til greina ekki í sér endanlega niðurstöðu um ágreining aðila. Hið sama gildir um varakröfu gagnáfrýjanda um að kaupsamningur og afsal 5. mars 2008 verði hvort tveggja ógilt með dómi. Yrði sú krafa tekin til greina stæði óhaggað afsal 16. september 2006 þar sem báðir aðilar urðu eigendur fasteignarinnar að jöfnu. Með slíkri niðurstöðu fengi gagnáfrýjandi heldur ekki úrlausn um þau réttindi sem ráða má af málatilbúnaði hennar að hagsmunir hennar snúist um. Samkvæmt þessu hefur gagnáfrýjandi ekki lögvarða hagsmuni af því að fá úrlausn um aðalkröfu og varakröfu sína eins og þær eru úr garði gerðar og er því óhjákvæmilegt að vísa þeim sjálfkrafa frá héraðsdómi.

III

Kröfu sína um að aðaláfrýjandi greiði sér 4.200.000 krónur byggir gagnáfrýjandi einkum á því að breyta eigi samningi aðila samkvæmt 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga þannig að í stað þess að gagnáfrýjandi greiddi 14.700.000 krónur hefði hún átt að greiða 10.500.000 krónur og beri aðaláfrýjanda að greiða henni mismuninn.

Samkvæmt 1. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936 má víkja samningi til hliðar í heild eða að hluta, eða breyta, ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig. Þá segir í 2. mgr. ákvæðisins að við mat samkvæmt 1. mgr. skuli líta til efnis samnings, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar komu til.

Í máli þessu liggur fyrir að áður en gengið var til hinna umdeildu viðskipta hittust aðilar á fundi með nokkrum fjölskyldumeðlimum hvors um sig í febrúar 2008 þar sem kaupin voru til umræðu. Ekki verður af framburði þeirra sem á fundinum voru ráðið með vissu um hvað samdist með aðilum. Á hinn bóginn liggur í málinu fyrir afsal sem var undirritað af báðum aðilum. Kom þar fram að kaupverð væri að fullu greitt og að gagnáfrýjandi hafi eignast helmingshlut aðaláfrýjanda í fasteigninni.

Gagnáfrýjandi sem er viðskiptafræðingur að mennt fékk löggiltan fasteignasala til að útbúa hin umdeildu skjöl og kom aðaláfrýjandi þar ekki nærri. Með hliðsjón af því er haldlaus sú málsástæða hennar að hallað hafi á hana við samningsgerðina. Þá er ósannað með öllu að hún hafi verið þvinguð til samningsgerðarinnar með ofbeldi eða svikum eða hún verið blekkt til að greiða meira fyrir eignina en sem nam þeim 50% sem skýrt var tekið fram í afsalinu að væri sá eignarhlutur sem hún keypti. Á þeim tíma sem viðskipti þessi fóru fram höfðu aðilar átt fasteignina að jöfnu frá árinu 2006, búið þar saman og greitt af áhvílandi skuldum auk þess sem þau gerðu ýmsar lagfæringar á eigninni. Hefur gagnáfrýjandi því ekki sýnt fram á að forsendur fyrir samningsgerðinni hafi verið rangar. Þá hefur hún engin haldbær rök fært fyrir því að samningur aðila hafi verið ósanngjarn og að andstætt sé góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig, sbr. 36. gr. laga nr. 7/1936.

Gagnáfrýjandi byggir einnig á því að aðaláfrýjandi hafi með ólögmætum hætti valdið henni skaðabótaskyldu tjóni sem honum beri að bæta fyrir. Þannig hafi aðaláfrýjandi blekkt hana í því augnamiði að fá meira greitt fyrir eignarhlut sinn en hann átti rétt á. Um þetta vísar gagnáfrýjandi til uppgjörs aðila þegar fasteignin var keypt upphaflega. Gagnáfrýjandi hefur hins vegar ekki sýnt fram á það með haldbærum rökum að aðaláfrýjandi hafi við samningsgerðina 5. mars 2008 bakað henni tjón með saknæmri og ólögmætri háttsemi. Þá á tilvísun gagnáfrýjanda til 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup ekki við í málinu. Að öllu þessu virtu verður aðaláfrýjandi sýknaður af fjárkröfu gagnáfrýjanda.

Eftir þessum málsúrslitum verður g-kk-þgf gert að greiða aðaláfrýjanda málskostnað sem ákveðinn verður í einu lagi á báðum dómstigum eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Aðalkröfu og varakröfu gagnáfrýjanda, K, er vísað frá héraðsdómi.

Aðaláfrýjandi, M, er sýknaður af fjárkröfu gagnáfrýjanda.

Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjanda samtals 1.500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.