150/2008

E krafðist þess að kaupsamningi hans við B og R um jörð yrði breytt þannig að kaupverð hennar yrði ákveðið annað og hærra, sbr. 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Ekki var talið að slíkur munur hafi verið á stöðu hans og B og R við samningsgerðina að máli gæti skipt samkvæmt því lagaákvæði. Þrátt fyrir að íbúðarhúss á jörðinni hafi ekki verið getið í kauptilboði, heldur einungis kaupsamningi, var húsið hluti af fasteigninni og hvergi hafi verið mælt fyrir um að það væri þar undanskilið. Hafi íbúðarhúsið því fylgt með í kaupunum á jörðinni og hafi því í reynd ekki verið ósamræmi á milli tilboðs og kaupsamnings að þessu leyti. Misræmi vegna greiðslu á síðasta hluta kaupverðs var talið hafa engin áhrif haft í reynd og var því hafnað að það gæti skipt máli við úrlausn um kröfu E. Talið var að sýnt hafi verið fram á með matsgerð að markaðsverð jarðarinnar hafi verið talsvert hærra en kaupverðið þegar kaupsamningur var gerður. Hins vegar var litið svo á að fleiri atriði en hugmyndir um markaðsverð jarðarinnar hafi, að því er E varðaði, orkað á ákvörðun um kaupverð í samningsgerð við B og R. Eftir gerð samningsins hafi atvik þróast á þann veg að ýmsar forsendur sem E hafi gefið sér um ófjárhagsleg atriði hafi brugðist. Svo sem ráðið yrði af matsgerðum sem aflað hafi verið undir rekstri málsins hafi sú breyting orðið að markaðsverð jarðarinnar hafi lækkað verulega. Talið var að samkvæmt niðurlagsorðum 2. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936 yrði ekki horft framhjá þessari lækkun á markaðsverði hins selda. Var talið óvíst að kaupverðið yrði annað en það sem upphaflega var ákveðið ef við núverandi markaðsaðstæður yrði samið á sömu forsendum og áður um kaupin með fullri vitneskju um verðmæti þess sem þau tækju til. Að þessu virtu var talið að ekki yrði brugðist við forsendubresti gagnvart E með því að neyta heimildar samkvæmt 1. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936 til að breyta ákvæði kaupsamnings hans við B og R um fjárhæð kaupverðs. Voru B og R því sýknuð af kröfu E.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, G-kk-nf G-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf, I-kvk-nf B-kvk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 18. mars 2008. Hann krefst þess að kaupsamningi, sem gerður var 21. nóvember 2006 um jörðina Bergþórshvol 2 í Rangárþingi eystra, verði breytt þannig að kaupverð hennar verði ákveðið 101.400.000 krónur eða önnur lægri fjárhæð að mati dómsins og beri mismunur á þeirri fjárhæð og kaupverði samkvæmt kaupsamningnum, 54.000.000 krónum, vexti samkvæmt 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 12. júní 2007 til greiðsludags. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Samkvæmt gögnum málsins hóf áfrýjandi, sem er fæddur 1933, búskap á Bergþórshvoli á árinu 1955 í félagi við föður sinn, en hann mun þá hafa haft umráð yfir jörðinni, sem var prestssetur. Skipulagsnefnd prestssetra mun 20. mars 1958 hafa samþykkt tillögu til dóms- og kirkjumálaráðuneytisins um að látnir yrðu af hendi um 150 hektarar lands úr jörðinni til að stofna nýbýli. Af því virðist þó ekki endanlega hafa orðið fyrr en í tengslum við gerð byggingarbréfs ráðuneytisins til áfrýjanda 12. ágúst 1965, þar sem hann fékk að erfðaábúð jörðina Bergþórshvol 2 frá fardögum 1960. Í byggingarbréfinu var landamerkjum nýbýlisins lýst og tekið fram að landið væri um 150 hektarar að flatarmáli. Samkvæmt bréfi 14. júlí 1971 féllst ráðuneytið á beiðni áfrýjanda frá 22. júní sama ár um að honum yrðu til viðbótar fengnir um 2 hektarar lands úr Bergþórshvoli 1 undir íbúðar- og útihús fyrir ábúðarjörð sína.

Fyrir liggur að landbúnaðarráðuneytið tók 31. desember 1993 yfir forræði jarðarinnar Bergþórshvols 2 úr höndum dóms- og kirkjumálaráðuneytisins. Á árinu 2000 mun áfrýjandi hafa óskað eftir því við landbúnaðarráðuneytið að hann fengi jörðina keypta og fól ráðuneytið Ríkiskaupum að meta söluverð hennar. Í tengslum við það beindu Ríkiskaup fyrirspurn 4. október 2000 til Landgræðslu ríkisins sökum þess að sandgræðslugirðing lægi þvert yfir land jarðarinnar, en af því tilefni var meðal annars spurst fyrir um hver réttur landgræðslunnar væri gagnvart íslenska ríkinu sem eiganda jarðarinnar. Í svari Landgræðslu ríkisins 9. sama mánaðar kom fram að hún væri eigandi lands sunnan við girðinguna. Um þetta var vísað til yfirlýsingar, sem gerð var í nóvember 1954 og þinglýst 15. desember 1956, frá eigendum eða umráðamönnum fjórtán jarða, þar á meðal föður áfrýjanda vegna Bergþórshvols, um að Sandgræðslu Íslands væri með áskilnaði um forkaupsrétt afhent endurgjaldslaust til friðunar og uppgræðslu sandfokssvæði „sunnan byggðar í Vestur-Landeyjarhreppi frá Affalls farvegi að austan og Hólsár að vestan“. Í orðsendingu Ríkiskaupa til Landgræðslu ríkisins 10. október 2000 var meðal annars vísað til þess að landgræðslan væri eigandi 71 hektara lands sunnan landgræðslugirðingar og gæti „landbúnaðarráðuneytið ... því selt 79 ha af landinu.“ Í skoðunar- og matsskýrslu Ríkiskaupa um Bergþórshvol 2, sem gerð var 11. sama mánaðar, var jörðinni lýst á þann hátt að þar væri 1,79 hektara lóð undir íbúðarhús, sem afhent hafi verið áfrýjanda á árinu 1971 úr landi Bergþórshvols 1, um 29 hektarar lands, sem hann hafi ræktað og girt af, um 50 hektarar grasgefins beitarlands og um 71 hektari uppgræðslulands, sem Landgræðsla ríkisins teldi sig eiga. Söluverð var metið samtals 2.080.000 krónur, þar af 580.000 krónur vegna 29 hektara lands undir ræktun og 1.500.000 krónur vegna 50 hektara beitarlands. Ekki varð af sölu jarðarinnar að sinni, en 19. febrúar 2004 framreiknuðu Ríkiskaup fyrrgreint matsverð, sem þá reyndist vera 2.496.000 krónur. Í framhaldi af því gaf landbúnaðarráðherra út afsal 17. mars 2004 til áfrýjanda fyrir jörðinni gegn því kaupverði og með áskilnaði um forkaupsrétt ríkisins að henni. Í afsalinu sagði að það væri gefið út með heimild í 38. gr. þágildandi jarðalaga nr. 65/1976 og tæki til „eignarhluta ríkisins í jörðinni Bergþórshvoli 2 ... ásamt öllum þeim gögnum og gæðum sem eignarhlutanum fylgja og fylgja ber samkvæmt fyrrgreindum lögum og nánar greinir í afsali þessu. Hinn seldi eignarhluti er jörð, matshluti 219-2942.“ Afsalinu var þinglýst 19. mars 2004. Þar var einskis getið um stærð landsins eða merki og í engu vikið að því svæði, sem Landgræðsla ríkisins hafði talið til réttinda yfir samkvæmt áðursögðu.

II

Stefnda B-kvk-nf H-kvk-nf, sem eftir gögnum málsins er bróðurdóttir áfrýjanda, og eiginmaður hennar, stefndi R-kk-nf M-kk-nf, gerðu áfrýjanda tilboð 23. september 2006 um kaup jarðarinnar Bergþórshvols 2 „ásamt öllum mannvirkjum og girðingum og gögnum öllum og gæðum, öllum vélum og tækjum svo og öllum bústofni m.a. sauðfé, rúmlega 50 talsins og um 30 hross.“ Í framhaldi af þessum orðum í tilboðinu var greint frá fastanúmerum í landskrá fasteigna fyrir jörðina, ræktað land, fjárhús, tvær hlöður og véla- og verkfærageymslu, en íbúðarhúss var ekki getið í þeirri talningu. Samkvæmt tilboðinu átti kaupverð að nema alls 54.000.000 krónum og var það greint í sex liði þannig að 8.000.000 krónur yrðu greiddar við undirritun kaupsamnings 15. nóvember 2006, samtals 26.339.068 krónur með því að stefndu tækju að sér tvær tilteknar veðskuldir, sem hvíldu á eigninni, með peningum átti að greiða 3.660.932 krónur 15. febrúar 2007 og 6.000.000 krónur 15. maí sama ár, en loks 10.000.000 krónur „að ósk seljanda, þó ekki fyrr en 15.5.2007“. Um síðastnefndu greiðsluna var tekið fram að hún skyldi „verðbætt með neysluvöruvísitölu miðað við gildi hennar í maí 2007. Meðan seljandi óskar ekki eftir því að greiðsla þessi fari fram telst hann eigandi hluta fasteignarinnar í samræmi við grl. 6. Kaupandi getur krafist þess að greiða þennan hlut hvenær sem er eftir 15.11.2007 og þá með verðbótum skv. framansögðu. Seljanda er óheimilt að selja öðrum en R-kk-þgf M-kk-þgf og B-kvk-þgf H-kvk-þgf eignarhluta sinn í eigninni. Þegar greiðsla þessi hefur verið innt af hendi þá fellur niður allur eignarhluti seljanda og eignin verður að fullu eign kaupanda.“ Í tilboðinu var kveðið á um að eignin skyldi afhent stefndu við undirritun kaupsamnings, en þau myndu þó strax við samþykki tilboðsins fá „aðgang að íbúðarhúsinu til að hefjast handa við frágang þess.“ Þá skuldbundu stefndu sig til að „ljúka við íbúðarhúsið á jörðinni“, en tekið var fram að áfrýjandi mætti „búa í húsinu endurgjaldslaust eins lengi og hann óskar.“ Áfrýjandi áritaði tilboðið um samþykki, en ekki kemur þar fram hvenær það var gert.

Stefndi R-kk-nf undirritaði fyrir hönd áfrýjanda bréf 14. nóvember 2006 til landbúnaðarráðherra, þar sem óskað var eftir því að fallið yrði frá forkaupsrétti ríkisins við sölu Bergþórshvols 2 til stefndu. Í bréfinu var tekið fram að áfrýjandi teldi sig knúinn til að „selja hluta eigna minna af fjárhagsástæðum einum saman“, sem nánar voru skýrðar. Greint var frá tengslum áfrýjanda við stefndu, sem hygðust taka við búskap á jörðinni og byggja hann upp á ný, en „samkvæmt áformum okkar munu þau yfirtaka húsakost á jörðinni, ræktað land, vélar og tæki ásamt bústofni auk jarðarinnar ... Ég mun búa hér áfram, eiga tiltekinn hlut í búinu og taka þátt í bústörfum eins og heilsan leyfir en er frá líður munu þau eignast eigur mínar hér.“ Með bréfi 24. sama mánaðar féllst landbúnaðarráðherra á þessa ósk.

Aðilarnir undirrituðu 21. nóvember 2006 kaupsamning, sem tók til jarðarinnar Bergþórshvols 2 „ásamt öllum mannvirkjum á jörðinni, girðingum og gögnum öllum og gæðum, öllum vélum og tækjum skv. meðfylgjandi skrá svo og öllum bústofni m.a. sauðfé með marki seljanda, rúmlega 50 talsins og um 30 hross.“ Greint var frá landnúmeri jarðarinnar og fastanúmerum í landskrá fasteigna fyrir hana og mannvirki á sama hátt og í kauptilboðinu, en að auki var tiltekið fastanúmer íbúðarhúss á jörðinni. Þess var getið að heildarstærð hennar væri talin um 160 hektarar. Kaupverð var það sama og um ræddi í tilboðinu, en í samningnum var það sundurliðað á þann hátt að 38.000.000 krónur væru vegna íbúðarhúss, 4.500.000 krónur fyrir útihús og ræktað land, 8.000.000 krónur fyrir „jörð“, 1.000.000 krónur vegna bústofns og 2.500.000 krónur vegna véla og tækja. Greiðsluskilmálar voru þeir sömu og í tilboðinu að því frágengnu að um lokagreiðslu stefndu sagði það eitt að hún skyldi innt af hendi „á tímabilinu frá 15.5.2007 til 15.11.2007“ og verðbætt með neysluverðsvísitölu frá maí á því ári, en um hlutfallslegan eignarrétt áfrýjanda að jörðinni fram að þessari greiðslu var ekkert sagt í samningnum. Tekið var þar fram að íbúðarhúsið á jörðinni væri ekki fullgert og myndu stefndu ljúka því á sinn kostnað innan tveggja ára, en áfrýjandi mætti „búa í íbúðarhúsinu endurgjaldslaust eins lengi og hann óskar.“ Þá var mælt fyrir um að aðilunum væri „skylt að virða hagsmuni hvors annars og sýna hvor öðrum sanngirni, trúnað og tillitssemi við efndir og framkvæmd samningsins.“ Kaupsamningurinn var undirritaður af aðilunum, svo og tveimur vottum, sem voru annars vegar sambúðarkona áfrýjanda og hins vegar löggiltur fasteigna- og skipasali, sem samdi texta skjalsins samkvæmt því, sem þar var greint. Samningnum var þinglýst 15. desember 2006.

Eins og nánar er lýst í hinum áfrýjaða dómi greinir aðilana í ýmsum atriðum á um aðdraganda þessara viðskipta, hvað farið hafi þeirra á milli um skilmála kaupanna og hvernig staðið hafi verið að samningsgerð. Samkvæmt því, sem fram er komið í málinu, ber aðilunum þó saman um að nokkru áður en viðræður hófust milli þeirra um kaupin hafi áfrýjandi fengið frá öðrum tilboð í jörðina, sem var lægra en tilboðið sem stefndu síðan gerðu, svo og að í byrjun hafi þau rætt um lægra kaupverð en 54.000.000 krónur, en að tillögu áfrýjanda hafi verið komist að niðurstöðu um þá fjárhæð. Jafnframt að stefndu hafi leitað til áðurnefnds fasteignasala, sem hafi ritað tilboðið og kaupsamninginn, en ekki hafi sérstaklega verið fengið mat hans eða annarra á markaðsverði jarðarinnar á þessum tíma. Á hinn bóginn liggur fyrir að áfrýjandi fékk 25. október 2005 verðmat löggilts fasteignasala hjá Fannbergi fasteignasölu ehf. á Hellu, þar sem komist var að þeirri niðurstöðu að markaðsverð jarðarinnar væri 48.000.000 krónur, þar af 22.000.000 krónur vegna íbúðarhúss og bílskúrs. Samkvæmt aðilaskýrslu áfrýjanda fyrir héraðsdómi aflaði hann þessa mats í tengslum við lántöku í banka, en hann hafnaði því að stuðst hafi verið við matið við ákvörðun fjárhæðarinnar, sem stefndu gerðu tilboð um. Gagnstætt þessu bera stefndu því við að áfrýjandi hafi sjálfur ákveðið þessa fjárhæð með tilliti til verðmatsins, sem hafi verið framreiknað vegna verðlagsbreytinga og síðan hækkað nokkuð að ósk hans. Aðilunum ber saman um að ráðgert hafi verið að þau myndu deila með sér íbúðarhúsi á jörðinni, sem mun hafa verið reist á árinu 1973, en þar átti áfrýjandi heimili á neðri hæð, sem mun vera 181 m2 að flatarmáli. Rishæð hússins, 153 m2 að stærð, mun þá hafa verið einangruð en að öðru leyti ófrágengin og þakið þarfnast endurbóta. Í málatilbúnaði áfrýjanda hefur verið vísað til þess að í kauptilboði hafi íbúðarhússins ekki verið getið í talningu mannvirkja á jörðinni, en þó hafi verið ráðgert að stefndu fengju að innrétta þar rishæðina til íbúðar fyrir sig. Stefndu halda því á hinn bóginn fram að aldrei hafi staðið annað til en að íbúðarhúsið fylgdi í kaupum aðilanna, en við það hafi verið miðað að áfrýjandi fengi að halda þar áfram heimili á neðri hæð, sem að hluta yrði þó tekin til annarra afnota, meðal annars fyrir sameiginlegt eldhús og þvottahús. Þá heldur áfrýjandi því fram gegn andmælum stefndu að gengið hafi verið út frá því að hann yrði áfram um ótiltekinn tíma eigandi að fimmtungi jarðarinnar og búrekstrarins, en að því hafi áðurgreint ákvæði í tilboði miðað, þar sem ráðgert var að 10.000.000 krónur af kaupverði úr hendi stefndu yrði ekki greitt fyrr en áfrýjandi kallaði eftir því og hann yrði fram til þess eigandi að samsvarandi hlutfalli eignarinnar. Þess er loks að geta að mjög ber á milli í lýsingum aðilanna á því hvernig staðið hafi verið að gerð og undirritun skjala vegna kaupanna. Áfrýjandi ber því við að stefndu hafi látið gera öll skjöl án samráðs við sig og þau verið lögð fyrir hann til undirritunar með litlum sem engum skýringum, en hann hafi átt við veikindi að etja og ekki gætt að því að leita sér aðstoðar í þessum efnum. Stefndu halda því á hinn bóginn fram að gert hafi verið fleiri en eitt uppkast að kauptilboði, sem borin hafi verið undir áfrýjanda og breytingar gerðar eftir því, sem sammælst hafi verið um. Áður en kaupsamningur var undirritaður hafi áðurnefndur fasteignasali rætt símleiðis við áfrýjanda og farið síðan ásamt stefnda R-kk-þgf vandlega yfir samningstextann með áfrýjanda og skýrt út öll ákvæði hans.

Stefndu kveðast hafa fært lögheimili sitt að Bergþórshvoli 2 um miðjan nóvember 2006 og dvalið um þær mundir um helgar í herbergjum á neðri hæð íbúðarhússins, meðal annars til að hefja endurbætur á því áður en þau flyttu á jörðina. Óumdeilt er að undir lok ársins hafi komið upp verulegur ágreiningur milli áfrýjanda og stefndu og hafi þetta allar götur síðan staðið í vegi samkomulagi um jörðina, þar á meðal um notkun og breytingar á íbúðarhúsinu. Svo fór að áfrýjandi ritaði stefndu bréf 21. apríl 2007, þar sem hann lýsti yfir riftun á kaupum þeirra. Samkvæmt bréfinu var þetta í fyrsta lagi reist á því að jörðin hafi verið metin verulega of lágt til verðs í kaupunum, en áfrýjandi hafi síðar aflað sér mats á henni, þar sem verðmæti hennar væri talið nema nærri tvöföldu umsömdu kaupverði. Í öðru lagi væri ósamræmi milli samþykkts kauptilboðs og kaupsamnings að því er varðar hlut, sem áfrýjandi hafi átt að eiga áfram í jörðinni, og um íbúðarhús, sem ekki hafi átt að falla undir kaupin samkvæmt tilboðinu, en með því að þessu tvennu hafi verið breytt í kaupsamningi hafi að engu orðið kostur áfrýjanda á að neyta forkaupsréttar að jörðinni Bergþórshvoli 1. Í þriðja lagi var vísað til þess að áfrýjandi ætti samkvæmt kaupsamningnum „óskoraðan rétt til íveru í öllu íbúðarhúsinu“, en hann hafi fallist munnlega á að veita stefndu aðgang að hluta þess. Þau hafi á hinn bóginn sýnt honum slíkan yfirgang að hann teldi eina „þýðingarmestu forsendu samningsins frá minni hendi brostna.“ Stefndu mótmæltu riftun samningsins með bréfi 3. maí 2007. Fyrir liggur að þau hafi staðið í skilum á kaupverði jarðarinnar til áfrýjanda, þar á meðal með greiðslu á hluta þess 15. maí 2007, sem hann mun hafa tekið við án athugasemda, svo og með því að greiða upp veðskuldir, sem þau tóku að sér með kaupunum, en áfrýjandi mun á hinn bóginn hafa neitað að taka við lokagreiðslu kaupverðs samkvæmt samningnum.

Að tilhlutan áfrýjanda gerði O-kk-nf G. H-kk-nf byggingartæknifræðingur verðmat 3. júní 2007 fyrir jörðina Bergþórshvol 2, þar sem komist var að þeirri niðurstöðu að markaðsverð hennar að meðtöldum mannvirkjum væri samtals 101.400.000 krónur. Að fengnu þessu mati höfðaði áfrýjandi mál þetta 8. júní 2007 og krafðist þess aðallega að kaupsamningur aðilanna yrði ógiltur gegn því að hann endurgreiddi stefndu nánar tiltekna fjárhæð, sem þau hefðu innt af hendi, og leysti til sín samkvæmt mati endurbætur, sem gerðar hafi verið á þeirra vegum á íbúðarhúsi á jörðinni. Til vara krafðist áfrýjandi að kaupsamningi aðilanna yrði breytt á þann veg að kaupverð yrði ákveðið 101.400.000 krónur og bæri mismunur á þeirri fjárhæð og umsömdu kaupverði nánar tiltekna vexti frá þingfestingardegi málsins. Að þessu frágengnu krafðist áfrýjandi þess að kaupsamningnum yrði breytt þannig að lokagreiðsla samkvæmt honum yrði felld niður og tæki hann aðeins til kaupa stefndu á 81,48% af jörðinni með forkaupsrétti að 18,52% eignarhluta áfrýjanda. Eftir þingfestingu málsins fékk áfrýjandi 18. júní 2007 lagt lögbann sýslumannsins á Hvolsvelli við því að stefndu „efni til, eða standi fyrir verklegum framkvæmdum á neðri hæð íbúðarhússins að Bergþórshvoli 2“. Mál til staðfestingar á lögbanninu var þingfest 28. júní 2007 og var það sameinað máli þessu í þinghaldi 9. október sama ár. Með hinum áfrýjaða dómi voru stefndu sýknuð af kröfum áfrýjanda.

III

Fyrir Hæstarétti hefur áfrýjandi fallið frá öðrum dómkröfum, sem hann gerði í héraði, en þeirri að kaupsamningi hans við stefndu um Bergþórshvol 2 frá 21. nóvember 2006 verði breytt á þann veg að kaupverð verði ákveðið allt að 101.400.000 krónur, svo og að mismunur á því og upphaflega umsömdu kaupverði, 54.000.000 krónum, beri nánar tiltekna vexti frá þingfestingardegi málsins í héraði til greiðsludags. Að auki krefst áfrýjandi málskostnaðar á báðum dómstigum.

Eftir uppkvaðningu héraðsdóms leitaði áfrýjandi 25. janúar 2008 dómkvaðningar tveggja manna til að meta í fyrsta lagi hvert hafi verið verðmæti jarðarinnar Bergþórshvols 2 ásamt íbúðarhúsi og öðrum mannvirkjum við gerð kaupsamnings 21. nóvember 2006 að teknu tilliti til „almennra markaðsforsendna í viðskiptum með jarðir á Suðurlandi á þeim tíma“ og þeirrar lýsingar á jörðinni, sem fram kæmi í kaupsamningnum. Í öðru lagi hvert eðlilegt söluverð hefði verið að virtum skilmála í kaupsamningnum um rétt áfrýjanda til að búa í íbúðarhúsi á jörðinni án endurgjalds svo lengi sem hann vildi, annars vegar miðað við þá forsendu að sá réttur tæki til allrar neðri hæðar hússins að frátöldum stigagangi að efri hæðinni og hins vegar að hann tæki til um 90 m2 rýmis á neðri hæðinni, sem stefndu hafi látið afmarka á uppdrætti frá 31. maí 2007. Í þriðja lagi leitaði áfrýjandi mats á verðmæti bústofns, sem fylgt hafi við kaup á jörðinni. Löggiltu fasteignasalarnir M-kk-nf A-kk-nf og M-kk-nf L-kk-nf voru 22. febrúar 2008 dómkvaddir til matsstarfa. Í matsgerð þeirra 30. apríl sama ár var markaðsverð jarðarinnar 21. nóvember 2006 talið hafa numið 107.000.000 krónum. Með tilliti til réttar áfrýjanda til að búa á allri neðri hæð íbúðarhússins að frátöldum stigagangi var markaðsverð talið vera 98.000.000 krónur, en 102.000.000 krónur tæki sá réttur til um 90 m2 rýmis á hæðinni. Verðmæti bústofns var talið hafa numið 1.300.000 krónum þann dag, sem kaupsamningur var undirritaður.

Með ákvörðun Hæstaréttar 11. desember 2008 var stefndu gefinn kostur á að afla matsgerðar dómkvadds manns um hvað mætti telja markaðsverð jarðarinnar Bergþórshvols 2 á matsdegi miðað við það, sem fylgdi henni samkvæmt kaupsamningi aðilanna 21. nóvember 2006, og þau veðbönd, kvaðir og eignarhöft, sem ýmist hvíldu á henni fyrir eða lögðust á hana með samningnum. Samkvæmt beiðni stefndu var S-kk-nf K-kk-nf löggiltur fasteignasali dómkvaddur 20. febrúar 2009 til matsstarfa. Í matsgerð hans 26. sama mánaðar var meðal annars vísað til staðsetningar jarðarinnar og sögulegrar frægðar, svo og að íbúðarhús á henni sé rúmgott. Kvöð um íbúðarrétt fyrri eiganda geri á hinn bóginn „jörðina miður seljanlega. Sala eins og hér er fjallað um er því óvenjuleg.... Það er því alveg ljóst að væri jörð með slíkri kvöð boðin til sölu á almennum markaði myndi það rýra söluverð hennar verulega. Enda þótt góð eftirspurn hafi verið eftir jörðum á síðustu misserum og verð þeirra orðið hátt hefur orðið mikil breyting í þeim efnum.... Í þeirri fjármálakreppu sem nú ríkir hefur fjárfestum fækkað gífurlega mikið. Verð á jörðum var eflaust í hámarki þegar framboð á lánsfjármagni og peningum var mest. Nú er skortur á fjármagni eins og alkunna er og hefur þetta haft gríðarleg áhrif á fasteignamarkaðinn og ekki síður á viðskipti með hvers kyns lóðir, lendur og jarðir. Verð á jörðum hefur því lækkað. Þess hefur vissulega orðið vart að sá hópur sem hefur enn yfir miklu fjármagni að ráða er reiðubúinn að kaupa eignir á hrakvirði.... Engu að síður telur matsmaður hvorki rétt né sanngjarnt að meta eignir á hrakvirði.“ Í matsgerðinni var því jafnframt lýst að jörðin, sem ekki fylgi framleiðsluréttur, henti ekki til hefðbundins búskapar eins og húsakosti væri háttað, en hún gæti vel nýst sem „eins konar frístundajörð.“ Í matsgerðinni var komist að þeirri niðurstöðu að markaðsverð jarðarinnar, eftir þeim forsendum sem greindi í fyrrnefndri ákvörðun Hæstaréttar, væri á matsdegi 53.500.000 krónur.

Að beiðni áfrýjanda voru dómkvaddir yfirmatsmenn 3. apríl 2009 til að láta uppi álit um það efni, sem greindi í áðurnefndri ákvörðun Hæstaréttar. Í matsgerð yfirmatsmannanna, Ó-kk-ef S-kk-ef hæstaréttarlögmanns og löggilts fasteignasala og D-kk-ef M-kk-ef K-kk-ef sérfræðings í auðlindahagfræði, frá 13. maí 2009 sagði meðal annars eftirfarandi: „Staðan á fasteignamarkaði í dag er óvenjuleg og engar marktækar sölur til að horfa á til viðmiðunar. Yfirmatsmenn kynntu sér sérstaklega ásett verð á sambærilegum jörðum, sem boðnar eru til sölu í dag sem og landi en ljóst er að það endurspeglar ekki raunverulegt söluverðmæti þess.... Áður en þensla á fasteignamarkaði fór að hafa veruleg áhrif á landverð var algengt verð á landi á Suðurlandi í kringum kr. 400-450.000 pr./ha. og vísa má til kaupsamninga þar að lútandi frá árunum 2006 og 2007.“ Þá var vísað til þess að í nánar tilgreindri rannsókn, sem byggi á greiningu á sölu rúmlega 500 jarða, hafi landverð á Suðurlandi og Vesturlandi hækkað mjög á undanförnum árum. Meðalverð lands hafi orðið hæst á árinu 2007 eða um 280.000 krónur á hektara, en á tveimur árum þar á undan hafi samsvarandi meðalverð verið um 170.000 krónur. Í rannsókninni hafi verið „sett fram líkan af verðmyndun jarða að gefnum eiginleikum þeirra. Sé líkaninu beitt á eiginleika Bergþórshvols 2 og miðað við verð á árunum 2005 til 2007 gefur niðurstaða til kynna að meðalverðið hefði átt að vera um kr. 230.000 á ha.“ Varðandi áhrif ákvæðis í kaupsamningi um rétt áfrýjanda til að búa í íbúðarhúsi á jörðinni var meðal annars vísað til þess að um væri að ræða persónubundinn rétt, sem félli niður að áfrýjanda látnum. Hann hafi verið 73 ára að aldri við gerð samningsins, en meðallífaldur íslenskra karla sé um 79 ár. Um niðurstöðu um þetta atriði sagði síðan eftirfarandi: „Ljóst er að þessi réttur yfirmatsbeiðanda takmarkar eignarráð og hagnýtingu eiganda, a.m.k. um einhverja hríð, og hefur áhrif á verðmæti jarðarinnar af þeim sökum. Væri jörð boðin til sölu í dag með slíkum skilmálum er fyrirséð að það hefði almennt takmarkandi áhrif á sölumöguleika hennar og söluverð. Til að nálgast mat á slíkri skerðingu mætti líta til leigu á íbúðarréttinum og almennar forsendur um lengd hans. Ef miðað er við leigu 100.000,- krónur á mánuði í sex ár myndi leigufjárhæð nema kr. 7.200.000,-. Að núvirði miðað við 5% raunávöxtunarkröfu er þessi upphæð um kr. 6.200.000,-.“ Í matsgerðinni var komist að þeirri niðurstöðu að markaðsverð jarðarinnar væri á matsdegi 74.470.000 krónur. Þessi fjárhæð var sundurliðuð á þann hátt að verðmæti íbúðarhúss væri 24.000.000 krónur, annarra húsa samtals 16.500.000 krónur, 29 hektara ræktaðs lands 12.470.000 krónur, 50 hektara beitarlands 19.000.000 krónur, 71 hektara sandgræðslusvæðis 7.100.000 krónur, hlunninda vegna veiðiréttar í Affallinu 1.000.000 krónur og bústofns 600.000 krónur, en til frádráttar kæmu 6.200.000 krónur vegna íbúðarréttar áfrýjanda.

IV

Málatilbúnaður áfrýjanda er á því reistur að stoð fyrir dómkröfu hans verði fengin í 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga með áorðnum breytingum. Samkvæmt 1. mgr. þeirrar lagagreinar má víkja samningi til hliðar í heild eða að hluta eða breyta honum ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig. Við mat á þessu skal litið til efnis samnings, stöðu aðila, atvika við gerð hans og atvika, sem síðar koma til, sbr. 2. mgr. greinarinnar.

Þegar aðilarnir gerðu kaupsamninginn um Bergþórshvol 2, sem mál þetta varðar, hafði áfrýjandi eins og áður greinir rekið atvinnustarfsemi við búskap í rúmlega hálfa öld. Samkvæmt gögnum málsins var hann um árabil oddviti Vestur-Landeyjahrepps og átti jafnframt í sautján ár sæti á Alþingi. Þótt áfrýjandi hafi ekki fremur en stefndu haft menntun, sem sérstaklega gat komið að haldi í fasteignaviðskiptum, getur hann í ljósi þessara starfa ekki talist hafa almennt verið verr settur en þau til að gæta hagsmuna sinna. Samkvæmt þessu og að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms um atriði, sem varða heilsufar áfrýjanda og þau atvik að fasteignasali, sem stóð að skjalagerð vegna kaupanna, hafi komið að því verki fyrir atbeina stefndu, verður ekki fallist á með áfrýjanda að slíkur munur hafi verið á stöðu hans og stefndu við samningsgerðina að máli geti skipt samkvæmt 36. gr. laga nr. 7/1936.

Áfrýjandi ber fyrir sig að atvik við gerð kaupsamningsins 21. nóvember 2006 hafi verið slík að áhrif hafi samkvæmt nefndu lagaákvæði, því í ýmsum atriðum hafi samningurinn hljóðað á annan veg en samþykkt kauptilboð frá 23. september sama ár. Í þessum efnum hefur áfrýjandi einkum vísað annars vegar til þess að íbúðarhúss á jörðinni hafi ekki verið getið í talningu mannvirkja í kauptilboði, gagnstætt því sem gert var í samningnum, og hins vegar að skilmálar í tengslum við lokagreiðslu stefndu á kaupverði hafi mjög verið með ólíku móti. Um bæði þessi atriði verður að gæta að því að samkvæmt vitnaskýrslu fasteignasalans, sem annaðist skjalagerð í kaupum aðilanna, var gert fleira en eitt uppkast að tilboði, sem tekið hafi breytingum eftir fyrirsögn stefnda R-kk-ef eftir samtöl hans við áfrýjanda. Hann bar einnig um það að fallið hafi niður af ástæðum, sem hann gat ekki skýrt frekar, að taka upp fastanúmer íbúðarhússins í tilboðinu, en ekki hafi átt að undanskilja húsið í kaupunum. Þá kvaðst hann hafa rætt vegna þessara viðskipta við áfrýjanda símleiðis í einhver skipti og hafi síðan verið farið yfir kaupsamninginn lið fyrir lið þegar hann og aðilarnir komu saman á heimili áfrýjanda til að undirrita samninginn. Í aðilaskýrslu fyrir héraðsdómi kvaðst áfrýjandi ekki minnast þess hvort hann hafi fengið í hendur fleiri en eitt tilboð frá stefndu, en hann hafi lesið yfir skjöl vegna kaupanna áður en hann undirritaði þau. Eins og áður var getið voru ákvæði í tilboði stefndu um skyldu þeirra til að ljúka við gerð íbúðarhússins á jörðinni og um rétt áfrýjanda til að búa í því. Húsið var hluti af fasteigninni, sem kaup aðilanna tóku til, og var hvergi mælt fyrir um að það væri þar undanskilið. Að þessu gættu og að öðru leyti með vísan til forsendna héraðsdóms verður að líta svo á að ekki hafi verið ætlast til annars en að íbúðarhúsið fylgdi með í kaupum á jörðinni og hafi því ekki í reynd verið ósamræmi milli tilboðs og kaupsamnings að þessu leyti. Af því, sem áður var rakið, liggur fyrir að misræmi milli tilboðs og kaupsamnings um greiðslu stefndu á síðasta hluta kaupverðs, 10.000.000 krónum, felst annars vegar í því að samkvæmt tilboðinu mátti áfrýjandi einhliða kalla eftir þeirri greiðslu frá og með 15. maí 2007 og gátu stefndu jafnframt einhliða ákveðið að inna hana af hendi eftir 15. nóvember sama ár, en í kaupsamningnum sagði á hinn bóginn að greiða ætti fjárhæðina á þessu tímabili án þess að frekar væri tiltekið hver tæki ákvörðun í þeim efnum. Hins vegar voru ákvæði í tilboðinu, sem fólu í sér að áfrýjandi skyldi teljast eigandi að hluta í jörðinni, sem svaraði til hlutfalls þessarar greiðslu af heildarfjárhæð kaupverðsins, fram að því að hún yrði innt af hendi og mætti ekki á því tímabili ráðstafa þeim eignarhluta til annarra en stefndu. Ekkert var um þetta rætt í kaupsamningnum. Um fyrrnefnda atriðið hefur áfrýjandi ekki borið því við að misræmi um gjalddaga eða lausnardag lokagreiðslu kaupverðsins hafi orðið til þess að hann hafi glatað rétti til að krefja stefndu um hana á tímabilinu, sem áður var getið. Um hagsmuni áfrýjanda af síðarnefnda atriðinu hefur ekki komið annað fram í málatilbúnaði hans en að hann hafi talið sig mundu njóta forkaupsréttar að jörðinni Bergþórshvoli 1 með því að eiga áfram hlut í Bergþórshvoli 2. Fyrir slíkum forkaupsrétti er engin stoð í gögnum málsins og liggur heldur ekkert fyrir um að fyrrnefnda jörðin hafi gengið kaupum á tímabilinu eftir 15. maí 2007 þannig að á þann rétt hefði reynt. Að þessu virtu verður að líta svo á að misræmi milli tilboðs og kaupsamnings í þessum efnum hafi í reynd engin áhrif haft og verður þegar af þeirri ástæðu að hafna því að það geti skipt máli við úrlausn um kröfu áfrýjanda.

Að því er varðar efni kaupsamnings aðilanna hefur áfrýjandi borið fyrir sig að kaupverðið, 54.000.000 krónur, sem þar var ákveðið, hafi verið fjarri markaðsverði jarðarinnar á þeim tíma, sem kaupin voru gerð. Fyrir héraðsdómi studdi hann málatilbúnað sinn að þessu leyti við verðmat frá 3. júní 2007, þar sem markaðsverð jarðarinnar með mannvirkjum var talið hafa numið 101.400.000 krónum 21. nóvember 2006. Fyrir Hæstarétti hefur áfrýjandi jafnframt skírskotað til matsgerðar dómkvaddra manna frá 30. apríl 2008, þar sem markaðsverð sömu eigna að viðbættum bústofni, sem fylgdi í kaupunum, en án tillits til réttar hans til að búa áfram í íbúðarhúsi á jörðinni, var talið hafa verið samtals 108.300.000 krónur við gerð kaupsamningsins. Þessari matsgerð hefur ekki verið hnekkt og verður því að leggja hana til grundvallar við úrlausn málsins. Eins og áður greinir liggur fyrir að þegar kaupin voru gerð hafði áfrýjandi undir höndum verðmat fasteignasala frá 25. október 2005, þar sem markaðsverð jarðarinnar með mannvirkjum var talið nema 48.000.000 krónum. Þess var einnig getið áður að áfrýjandi skýrði frá því í aðilaskýrslu fyrir héraðsdómi að hann hafi fengið þetta mat í tengslum við lántöku í banka og neitaði hann ítrekað að við það hafi verið stuðst í kaupum stefndu, en um þetta tók hann fram að „það vita það náttúrulega allir að hlutir hafa gengið svo hratt í mötum og eignaverðmæti jarða að engu lagi er líkt, þannig að þetta náttúrulega - þetta mat er allt of lágt.“ Af þessum orðum áfrýjanda verður ekki annað ráðið en að hann hafi síðari hluta árs 2006 mátt gera sér grein fyrir því að markaðsverð jarðarinnar væri öllu meira en verðmat þetta bar með sér, þótt ekki sé ástæða til að ætla að hann hafi talið það nema slíkri fjárhæð, sem um ræðir í matsgerð dómkvaddra manna. Um hugsanlegar forsendur fyrir ákvörðun kaupverðs jarðarinnar af hálfu áfrýjanda kemur að öðru leyti lítið fram í gögnum málsins. Í greinargerð hans fyrir Hæstarétti er þess þó getið að „kaupverðið hafi verið ákveðið út frá íbúðar- og ábúðarrétti sem áfrýjandi áskildi sér við söluna“, auk þess sem í áðurnefndu bréfi hans 14. nóvember 2006 til landbúnaðarráðherra, þar sem leitað var eftir því að fallið yrði frá forkaupsrétti að jörðinni, var vikið að því að stefndu hygðust flytja að Bergþórshvoli og byggja þar búskap upp á ný, en stefnda B-kvk-nf yrði þar með þriðji ættliðurinn, sem byggi á jörðinni. Af þessu verður að álykta að fleiri atriði en hugmyndir um markaðsverð jarðarinnar hafi að því er áfrýjanda varðar orkað á ákvörðun um kaupverð í samningsgerð við stefndu.

Eftir að kaupsamningur aðilanna var gerður hafa atvik þróast samkvæmt gögnum málsins á þann veg að ekki hafa gengið eftir ráðagerðir, sem ætla verður að uppi hafi verið af hendi þeirra allra, um að sátt yrði um sameiginleg afnot íbúðarhúss og gagnkvæma aðstoð við heimilishald og búskap á jörðinni. Svo sem ráðið verður af áðurnefndum matsgerðum, sem aðilarnir hafa aflað undir rekstri málsins fyrir Hæstarétti, hefur sú breyting þó einnig orðið að markaðsverð þeirra eigna, sem kaupsamningurinn tók til, hefur lækkað verulega eftir að hann var gerður. Sé tekið mið af undirmatsgerð 26. febrúar 2009 telst markaðsverðið nú vera lægra en kaupverðið samkvæmt samningi aðilanna, en eftir matsgerð 13. maí sama ár nærri mitt á milli kaupverðsins og þeirrar fjárhæðar, sem markaðsverð við gerð samningsins er talið hafa verið í matsgerðinni frá 30. apríl 2008. Samkvæmt niðurlagsorðum 2. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936 verður ekki horft fram hjá þessari lækkun á markaðsverði hins selda fremur en öðrum atvikum, sem gerst hafa til þessa tíma frá því að samningur aðilanna var gerður.

Þegar leyst er úr hvort efni séu til að neyta þeirra úrræða, sem kveðið er á um í 1. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936, verður að beita heildstæðu mati með tilliti til þeirra atriða, sem um ræðir í 2. mgr. sömu lagagreinar, og meginreglna fjármunaréttar um skuldbindingargildi samninga. Í þeim efnum verður jafnframt að gefa því gætur að þótt ákvæðið bjóði í senn að víkja megi samningi til hliðar eða breyta honum getur ákvörðun um það síðarnefnda leitt til þess að samningsaðili fái ekki vikist undan skyldu, sem hann hefði ekki viljað baka sér með löggerningi, og er óhjákvæmilegt að til þess sé litið við það sanngirnismat, sem þetta lagaákvæði býður að beitt skuli. Í málinu háttar svo til að í samningi aðilanna 21. nóvember 2006 var kveðið á um kaupverð, sem nú telst sannað að aðeins hafi numið hluta af þáverandi markaðsverði hins selda, en um leið verður samkvæmt áðursögðu að leggja til grundvallar að áfrýjandi hafi mátt gera sér grein fyrir að kaupverðið svaraði ekki til markaðsverðs og því hafi ráðstöfun hans jafnframt markast af öðrum atriðum, sem ekki hafi að öllu leyti verið fjárhagslegs eðlis. Þótt atvik eftir gerð samningsins hafi þróast á þann veg að brugðist hafi ýmsar forsendur, sem ætla verður að áfrýjandi hafi gefið sér um ófjárhagsleg atriði, er nú svo komið að markaðsverð hins selda hefur um leið rýrnað svo mjög að óvíst er hvort kaupverðið yrði annað en það upphaflega var ákveðið ef við núverandi markaðsaðstæður yrði samið á sömu forsendum og áður um kaupin með fullri vitneskju um verðmæti þess, sem þau tækju til. Að þessu virtu verður ekki brugðist við þessum forsendubresti gagnvart áfrýjanda með því að neyta heimildar samkvæmt 1. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936 til að breyta ákvæði kaupsamnings hans við stefndu um fjárhæð kaupverðs. Samkvæmt því verður staðfest niðurstaða héraðsdóms um sýknu stefndu af kröfu áfrýjanda.

Rétt er að aðilarnir beri hvert sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.