197/2000

Á keypti fasteign af G fyrir milligöngu R, sem er lögfræðingur og löggiltur fasteignasali. Þegar líða tók að lokagreiðslu útborgunar kaupverðsins til G fékk Á upplýsingar frá þeim aðila er seldi G fasteignina, ÁO, þess efnis að G stæði í vanskilum og hefði af þeim sökum ekki öðlast beina eignarheimild yfir umræddri fasteign. Á krafði R um skaðabætur vegna vanheimildar G og héraðdsómur féllst á þá kröfu með þeim rökum að tjón Á væri bein afleiðing af störfum R, sem hefði vanvirt skyldur, sem á honum hvíldu samkvæmt ákvæðum laga nr. 34/1986, um fasteigna- og skipasölu. Hæstiréttur staðfesti héraðsdóm varðandi skaðabótaskyldu R og vísaði meðal annars til þess að þar sem ráða mætti af framburði R að honum hafi verið kunnugt um vanheimild G þegar Á gerði kauptilboð í fasteignina hafi verið full ástæða fyrir hann að vara Á sérstaklega við áhættu af viðskiptunum og útskýra fyrir honum réttarstöðu G gagnvart ÁO. Þar sem sýnt þótti að Á hefði ekki orðið kunnugt um vanheimildina fyrr en síðari hluta árs 1988 taldist skaðabótakrafa hans ekki fyrnd.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 16. maí 2000. Hann krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá héraðsdómi, til vara að hann verði sýknaður af kröfu stefnda eða sýknaður að svo stöddu, en til þrautavara að sér verði gert að greiða stefnda lægri fjárhæð en mælt var fyrir um í héraðsdómi gegn afsali frá honum á endurkröfu á hendur K-kvk-þgf Ó-kvk-þgf og M-kk-þgf S-kk-þgf. Í öllum tilvikum krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Málið á rætur að rekja til þess að með samningi 24. júní 1987 keypti G-kk-nf J-kk-nf H-kk-nf af Á-kk-þgf O-kk-þgf „byggingarlóðina nr. 9 við Dragaveg í Reykjavík, ásamt einbýlishúsi sem stendur á lóðinni (í veðmálabókum skráð sem Laugarásblettur 19).” Samkvæmt samningnum, sem var þinglýst 15. júlí 1987, átti G-kk-nf að greiða fyrir eignina samtals 2.800.000 krónur. Af þeirri fjárhæð átti að greiða með peningum 200.000 krónur við undirritun kaupsamnings, en síðan alls 1.300.000 krónur í fimm áföngum á tímabilinu frá 19. ágúst 1987 til 19. maí 1988. Síðastnefndan dag átti Á-kk-nf að gefa út afsal fyrir eigninni, en G-kk-nf að gefa út skuldabréf til tveggja ára fyrir eftirstöðvum kaupverðsins. Skyldi skuldabréfið vera tryggt með veði í „væntanl. 2ja íbúða húsi á lóðinni”, eins og sagði í kaupsamningnum. Þegar kaupsamningurinn hafði verið gerður hóf G-kk-nf byggingu parhúss á lóðinni.

Hinn 31. ágúst 1987 gerði G-kk-nf makaskiptasamning við K-kvk-þf Ó-kvk-þf og M-kk-þf S-kk-þf, þar sem G-kk-nf seldi þeim K-kvk-þgf og M-kk-þgf parhús að Dragavegi 9A, en þau seldu G-kk-þgf íbúð að Rauðalæk 28 í Reykjavík. Átti milligjöf úr hendi K-kvk-ef og M-kk-ef vegna þessara kaupa að vera 1.400.000 krónur, sem þau annars vegar töldust greiða með því að taka yfir nánar tilgreinda veðskuld, sem hvíla átti á Dragavegi 9A, að fjárhæð 250.000 krónur, en hins vegar bar þeim að greiða með peningum samtals 1.150.000 krónur. Af síðastnefndri fjárhæð áttu 600.000 krónur að greiðast við undirritun kaupsamnings, en afgangurinn í tvennu lagi þegar tilteknum áföngum yrði náð í smíði hússins. Samning þennan, sem gerður var fyrir milligöngu fasteignasölunnar Gimli, áritaði Á-kk-nf um samþykki sem þinglýstur eigandi. Samningnum var þinglýst 2. september 1987.

Fyrir milligöngu fasteignasölunnar Kjörbýli, sem áfrýjandi rekur, gerði stefndi kauptilboð 23. október 1987 í hinn hluta parhússins, sem þar var auðkenndur sem Dragavegur 9. G-kk-nf gerði gagntilboð 25. sama mánaðar til hækkunar á kaupverði og samþykkti stefndi það. Í framhaldi af því var gerður sérstakur kaupsamningur 29. október 1987 milli stefnda og G-kk-ef. Samkvæmt samningnum átti stefndi að greiða G-kk-þgf samtals 3.850.000 krónur fyrir eignina, þar af 800.000 krónur með peningum við undirritun samningsins. Eftir nánari ákvæðum hans átti stefndi að greiða með peningum alls 2.300.000 krónur til viðbótar á tímabilinu fram til 29. september 1988, en sú fjárhæð var bundin byggingarvísitölu. Fyrir afgangi kaupverðsins átti stefndi síðan að gefa út skuldabréf, sem yrði tryggt með veði í eigninni og greitt með fimm jöfnum afborgunum á hálfs árs fresti, í fyrsta sinn 15. janúar 1989. Að fullnægðum þessum skyldum stefnda átti G-kk-nf að gefa honum út afsal fyrir eigninni. Í kaupsamningnum var í engu getið um hvernig háttað væri eignarheimildum að hinu selda. Ekki var heldur leitað afstöðu Á-kk-ef til kaupanna. Fyrir liggur í málinu að kaupsamningurinn hafi verið afhentur til þinglýsingar, sem mun ekki hafa fengist vegna annmarka á eignarheimild seljandans.

Af gögnum málsins sést að stefndi stóð réttilega skil á greiðslum samkvæmt kaupsamningi sínum við G-kk-þf. Voru fimm fyrstu greiðslurnar ýmist inntar af hendi beint til G-kk-ef eða fyrir milligöngu áfrýjanda á tímabilinu frá undirritun kaupsamnings fram til 27. maí 1988. Þegar líða tók hins vegar að lokagreiðslu útborgunar kaupverðsins kveðst stefndi hafa fengið upplýsingar frá Á-kk-þgf um að veruleg vanskil væru á greiðslum G-kk-ef, sem kveðið var á um í kaupsamningnum milli þeirra. Fram er komið í málinu að G-kk-nf hafi þá verið búinn að greiða þrjá fyrstu áfanga umsaminnar útborgunar, samtals 800.000 krónur, en í vanskilum hafi verið greiðslur á gjalddaga 19. janúar, 19. mars og 19. maí 1988, samtals 700.000 krónur, auk þess sem áðurnefnt veðskuldabréf að fjárhæð 1.300.000 krónur hafi ekki verið gefið út síðastgreindan dag, eins og um var samið. Vegna þessara vanskila G-kk-ef við Á-kk-þf varð að samkomulagi milli þeirra og stefnda að sá síðastnefndi myndi inna af hendi til Á-kk-ef það, sem þá stóð eftir af greiðslum samkvæmt kaupsamningi stefnda við G-kk-þf. Var það gert 25. október 1988 með því að lögmaður Á-kk-ef fékk í hendur peningagreiðslu frá stefnda að fjárhæð 604.796 krónur og veðskuldabréf fyrir 750.000 krónum. Daginn áður hafði G-kk-nf gefið út afsal til stefnda fyrir fasteigninni. Því skjali, sem áfrýjandi samdi, hefur ekki verið þinglýst.

Með dómi bæjarþings Reykjavíkur 1. nóvember 1988 var G-kk-þgf gert að greiða Á-kk-þgf skuld sína samkvæmt kaupsamningi þeirra, eins og hún stóð við málshöfðun 31. ágúst sama árs, að viðbættri fyrstu afborgun veðskuldabréfsins, sem greiða átti hluta kaupverðsins með, en hún var þá fallin í gjalddaga ásamt vöxtum. Var skuldin samtals 1.582.340 krónur með nánar tilgreindum dráttarvöxtum frá 19. janúar 1988 að telja. G-kk-nf var og dæmdur til að gefa út veðskuldabréf fyrir eftirstöðvum kaupverðsins, sem að frádreginni fyrstu afborguninni töldust vera 866.666 krónur, til greiðslu í tvennu lagi, 19. janúar og 19. júlí 1989. Óumdeilt er í málinu að Á-kk-nf hafi engar efndir fengið á skyldum G-kk-ef samkvæmt þessum dómi umfram það, sem hann fékk úr hendi stefnda 25. október 1988 og áður greinir. Fyrir liggur að bú G-kk-ef var tekið til gjaldþrotaskipta og er þess í engu getið í málinu að nokkur sá, sem hér hefur komið við sögu, hafi fengið greiðslu við skiptin. Þá er fram komið að samkvæmt kröfu Á-kk-ef gaf sýslumaðurinn í Reykjavík við aðfarargerð á hendur G-kk-þgf 31. janúar 1994 út veðskuldabréf í samræmi við áðurnefndan dóm frá 1. nóvember 1988. Var höfuðstóll skuldabréfsins sá sami og þar var mælt fyrir um, en þess var jafnframt getið í texta þess að umsamdir vextir af skuldinni fram til gjalddaga á árinu 1989 væru samtals 123.447 krónur. Eftir þinglýsingu veðskuldabréfsins leitaði Á-kk-nf nauðungarsölu á eignarhluta K-kvk-ef Ó-kvk-ef og M-kk-ef S-kk-ef í umræddu parhúsi. Þeirri beiðni hafnaði sýslumaðurinn í Reykjavík 2. febrúar 1995 og var sú ákvörðun staðfest með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 20. júlí sama árs. Þessu til viðbótar liggur fyrir að stefndi höfðaði mál á hendur Á-kk-þgf, sem lauk með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 15. júlí 1996. Var Á-kk-nf þar sýknaður af dómkröfum stefnda, sem voru um að Á-kk-þgf yrði gert annars vegar að gefa út afsal fyrir áðurnefndri fasteign til stefnda og hins vegar að létta af henni veðskuldabréfinu, sem sýslumaðurinn í Reykjavík gaf út 31. janúar 1994.

II.

Stefndi höfðaði mál þetta með stefnu 22. október 1997. Eins og nánar greinir í héraðsdómi krefur hann áfrýjanda um skaðabætur fyrir tjón, sem hann telur sig hafa orðið fyrir með því að geta ekki fengið þinglýsta eignarheimild fyrir umræddri fasteign, þótt hann hafi staðið skil á kaupverði hennar til seljanda. Vegna starfshátta áfrýjanda hafi stefndi ekki vitað annað við gerð kaupsamnings en að G-kk-nf J-kk-nf H-kk-nf hefði fullkomna eignarheimild að fasteigninni og gæti afsalað henni. Síðar hafi annað komið í ljós. Liggi fyrir, meðal annars vegna áðurgreinds dómsmáls stefnda á hendur Á-kk-þgf O-kk-þgf, að sá síðarnefndi muni ekki gefa út afsal fyrir eigninni og sé það einnig óskylt nema gegn því að skuld G-kk-ef við hann sé gerð upp að fullu. Nægi ekki í þeim efnum að stefndi hafi þegar greitt Á-kk-þgf meira en sem svari því, sem vantað hafi úr hendi G-kk-ef til að standa full skil á kaupverði þess hlutfalls af lóðinni, sem nú fylgi húseign stefnda. Stefndi kveður skaðabótakröfu sína hljóða á greiðslu þess, sem G-kk-þgf var gert með fyrrnefndum dómi 1. nóvember 1988 að greiða Á-kk-þgf, þar með talda fjárhæð veðskuldabréfs, sem fallin sé í gjalddaga, ásamt vöxtum, en að frádregnu því, sem stefndi greiddi Á-kk-þgf 25. október 1988. Sé þetta sú greiðsla, sem Á-kk-nf þurfi að fá til að krefja megi hann um afsal fyrir eigninni til stefnda.

Kröfu sína um að málinu verði vísað frá héraðsdómi styður áfrýjandi þeim rökum að það sé stórlega vanreifað. Málið sé angi af vandræðum, sem hafi leitt af vanefndum G-kk-ef í tengslum við kaup lóðar að Dragavegi 9 og byggingu parhúss á henni. Eins og áður er lýst hafi stefndi keypt annan hluta parhússins fyrir milligöngu áfrýjanda, en K-kvk-nf Ó-kvk-nf og M-kk-nf S-kk-nf hinn hlutann gegnum aðra fasteignasölu. Hafi ekki verið talin þörf á sérstökum tryggingaráðstöfunum þegar þetta var gert. Hafi bú G-kk-ef síðar verið tekið til gjaldþrotaskipta og hann ekki staðið í skilum við Á-kk-þf, sem enn sé þinglýstur eigandi fasteignarinnar og muni ekki gefa út afsal nema hann fái uppgjör á eftirstöðvum söluverðs. Sé réttur hans í þeim efnum umdeilanlegur. Verði ekki séð að stefndi og kaupendur hins hluta parhússins hafi haft neitt samráð um að leita samkomulags við Á-kk-þf um uppgjör og afsal eða innt af hendi greiðslu í því skyni. Margháttuð málaferli, sem hafi gengið á víxl milli hinna einstöku aðila, hafi ekki verið fallin til að fá lausn í þessu efni og sé þar ekki við áfrýjanda að sakast. Þessi atvik hafi ekki verið reifuð í héraðsdómsstefnu. Hafi málið af þeim sökum verið svo vanreifað að því hefði átt að vísa frá héraðsdómi. Áfrýjandi reisir varakröfur sínar á því að óljóst sé hversu háa fjárhæð stefndi kunni að þurfa að reiða fram til að ná afsali frá Á-kk-þgf. Ef ekki náist samkomulag þurfi að höfða mál á hendur honum, sem leiði til úrslita um þessi atriði fyrir alla aðila, en ljóst sé að K-kvk-nf og M-kk-nf eigi að bera stóran hluta þess, sem vanti til uppgjörs við Á-kk-þf. Þá telur áfrýjandi ætlaða kröfu stefnda fyrnda.

III.

Þótt fallast megi á með áfrýjanda að nokkuð hafi skort á að stefndi gerði næga grein fyrir atvikum að baki málinu í héraðsdómsstefnu, verður ekki horft fram hjá því að við þingfestingu þess lagði stefndi fram gögn, sem nægðu til viðbótar stefnu til að gefa viðhlítandi mynd af efni málsins. Undir rekstri þess fyrir héraðsdómi var og bætt frekar úr málsreifun. Kröfur stefnda eru ljósar og orkar ekkert tvímælis um forsendur, sem þær eru reistar á. Eru því ekki efni til að vísa málinu frá héraðsdómi.

Áfrýjandi, sem er lögfræðingur og löggiltur fasteignasali, hafði sem áður segir milligöngu um kaup stefnda á fasteign af G-kk-þgf J-kk-þgf H-kk-þgf. Af framburði áfrýjanda fyrir héraðsdómi verður ráðið að hann hafði undir höndum eintak af fyrrnefndum kaupsamningi G-kk-ef og Á-kk-ef O-kk-ef þegar stefndi gerði kauptilboð í fasteignina og kaupsamningur var í kjölfarið gerður milli hans og G-kk-ef. Verður og ráðið af framburðinum að áfrýjandi hafði á því tímamarki undir höndum veðbókarvottorð um eignina. Er alls ósannað að áfrýjandi hafi gert stefnda grein fyrir eignarheimild G-kk-ef og réttarstöðu hans gagnvart Á-kk-þgf, enda heldur áfrýjandi ekki ákveðið fram að hann hafi gert það. Full ástæða var þó til að vara stefnda sérstaklega við áhættu af viðskiptunum og leiðbeina honum nægilega um nauðsyn þess að G-kk-nf efndi kaup sín við Á-kk-þf til að fá eignarheimild, sem síðar mætti framselja stefnda að hluta. Eins og viðskiptunum var hér háttað og til að gæta réttmætra hagsmuna stefnda bar áfrýjanda jafnframt að ganga nægilega úr skugga um að G-kk-nf stæði í skilum við Á-kk-þf, en af gögnum málsins er ljóst að þó nokkur hluti greiðslna stefnda til G-kk-ef fór um hendur áfrýjanda, þar á meðal eftir að verulegar vanefndir höfðu orðið á greiðslum G-kk-ef til Á-kk-ef. Þegar í óefni var síðan komið um þær mundir, sem stefndi átti að ljúka greiðslum til G-kk-ef, átti áfrýjandi eins og áður greinir að vísu hlut að því að eftirstöðvar þeirra gengju til Á-kk-ef. Engar ráðstafanir voru þó gerðar til að tryggja frekar rétt stefnda þegar til þess kom. Að gættu öllu þessu verður að fella á áfrýjanda skaðabótaskyldu vegna tjóns stefnda af vanheimild G-kk-ef í kaupum þeirra. Sú vanheimild varð ekki stefnda sannanlega kunn fyrr en síðari hluta árs 1988 og var skaðabótakrafa hans af þessu tilefni því ekki fyrnd þegar málið var höfðað.

Af því, sem áður greinir, er sýnt að umrædd vanheimild G-kk-ef hefur valdið því að stefndi hefur ekki öðlast þann eignarrétt yfir fasteigninni, sem leiða átti af kaupsamningi þeirra. Eins og atvikum er hér háttað verður ekki bætt úr þeirri vanheimild nema með því að Á-kk-þgf verði greitt það, sem nú skortir á réttar efndir úr hendi G-kk-ef á kaupsamningi þeirra, þannig að skylda falli á Á-kk-þf til að gefa út afsal. Nægir ekki í þeim efnum að greiða Á-kk-þgf það hlutfall kaupverðsins, sem svarar til hluta stefnda í fasteigninni, enda seldi Á-kk-nf eignina í einu lagi. Gögn málsins taka nægilega af tvímæli um að ekki verði vænst að Á-kk-nf gefi í samningi eftir einhvern hluta af kröfu sinni, sem enn verði haldið til laga. Dómkrafa stefnda tekur sem fyrr segir mið af því, sem mælt var fyrir í dómi 1. nóvember 1988 að G-kk-þgf bæri að greiða Á-kk-þgf til efnda á kaupsamningi þeirra, að frádreginni greiðslu stefnda til Á-kk-ef 25. október sama árs. Standa ekki efni til annars en að taka þá kröfu til greina.

Í málinu er ekki til umfjöllunar hvort stefndi kunni að eignast kröfu á hendur K-kvk-þgf Ó-kvk-þgf og M-kk-þgf S-kk-þgf með því að greiða Á-kk-þgf þá fjárhæð, sem honum ber nú til efnda á kaupsamningi sínum við G-kk-þf. Eru því engin efni til að verða við þeirri kröfu áfrýjanda að greiðsluskylda hans við stefnda verði háð sérstöku framsali hugsanlegs réttar á hendur K-kvk-þgf og M-kk-þgf.

Samkvæmt framansögðu verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms staðfest. Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti, eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, R-kk-nf H. S-kk-nf, greiði stefnda, Á-kk-þgf L-kk-þgf, 350.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.