71/2002

P var eigandi alls hússins að Mjölnisholti 4, þegar hann seldi sonum sínum með tveimur kaupsamningum neðri og efri hæð þess árið 1990. Á þeim tíma hvíldi meðal annars á neðri hæð hússins veðskuldabréf frá 1978, en á efri hæðinni veðskuldabréf frá 1985. Náðu veðréttindi bréfanna til viðkomandi hæðar hússins ásamt þeirri helmings hlutdeild í sameign, sem hvorri þeirra fylgdi, þar á meðal í rishæð hússins. Var talið að P hafi ekki getað létt þessum veðböndum af neinum hluta fasteignarinnar með því að undanskilja rishæð hússins og „yfirbyggingarrétt“ þegar hann seldi sonum sínum aðra hluta þess en í málinu krafðist P þess að viðurkenndur yrði eignarréttur hans á rishæð fasteignarinnar og réttur til yfirbyggingar. Veðskuldabréfin tvö voru grundvöllur undir beiðnir um nauðungarsölu á annars vegar efri hæð hússins og hins vegar neðri hæð þess árin 1994 og 1995 og varð ekkert ráðið af gögnum málsins um að nokkuð hafi þar verið undan skilið. Var því litið svo á að beiðnirnar hafi tekið til alls þess sem veðsett var, enda var það í samræmi við skráningu í fasteignabók. Nauðungarsala fór fram á þessum grundvelli og húsið í heild selt nauðungarsölu, þar á meðal ris þess og réttursem eigandi kunni að hafa til að byggja við húsið. Fékk engu um það breytt að í afsölum til Húsbréfadeildar Húsnæðisstofnunar, sem gefin voru út í kjölfar nauðungarsölu, var tekið fram að þeir eignarhlutar, sem seldir voru, hafi verið þinglýst eign sona P, enda voru ekki aðrir eigendur skráðir í fasteignabók. Þótt efni kynnu að hafa verið til að gæta við þessar nauðungarsölur að réttindum sem P hafði geymt sér við gerð kaupsamninganna 1990, var talið að ekki yrði horft fram hjá því að við framkvæmd uppboðs á efri hæð hússins var P talinn annar gerðarþola og var að auki staddur við það. Voru eigendur fasteignarinnar sýknaðir af kröfum P.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf og Á-kk-nf K-kk-nf og A-kk-nf B-kk-nf fyrrverandi hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 7. febrúar 2002. Hann krefst þess að viðurkenndur verði með dómi eignarréttur sinn „á rishæð fasteignarinnar Mjölnisholt 4, Reykjavík og réttur til yfirbyggingar ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber.“ Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Með kaupsamningi og afsali 27. júní 2002 seldu stefndu Æ-kk-þgf L-kk-þgf fasteignina Mjölnisholt 4. Áfrýjandi kaus á grundvelli 1. mgr. 23. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála að halda málinu áfram gegn stefndu. Hinn nýi eigandi hefur látið gæta réttar síns fyrir Hæstarétti og tekið undir kröfu stefndu.

I.

Áfrýjandi eignaðist með afsali 8. mars 1979 þriggja herbergja íbúð á neðri hæð hússins að Mjölnisholti 4 „ásamt tilheyrandi sameign og eignarlóðarhluta.“ Taldist eignarhlutinn 50% af fasteigninni. Þá eignaðist áfrýjandi með afsali 24. október 1985 þriggja herbergja íbúð á efri hæð hússins „með tilheyrandi eignarlóðarhluta og öllu er eignarhlutanum fylgir og fylgja ber“. Taldist eignarhlutinn vera 50% allrar fasteignarinnar. Með þessum kaupum var áfrýjandi orðinn eigandi að allri fasteigninni Mjölnisholti 4.

Með skuldabréfi 2. október 1978 fékk áfrýjandi lán frá Byggingasjóði ríkisins að fjárhæð 1.000.000 gamlar krónur. Til tryggingar greiðslu lánsins var veðsett með þriðja veðrétti „3ja herbergja íbúð á neðri hæð í húseigninni nr. 4 við Mjölnisholt í Reykjavík, ásamt lóðarréttindum og tilheyrandi hlutdeild í sameign.“ Skuldabréfi þessu var þinglýst 11. október 1978. Þessi veðsetning náði sýnilega til alls þess eignarhluta í húseigninni, sem áfrýjandi eignaðist með framangreindu afsali 8. mars 1979.

Þá var „Mjölnisholt 4, efri hæð m.m.“ veðsett með 1. veðrétti til tryggingar láni frá Byggingarsjóði ríkisins að fjárhæð 260.000 krónur með skuldabréfi 7. nóvember 1985. Bréfi þessu var þinglýst 15. nóvember sama mánaðar. Er ljóst að veðsetning samkvæmt þessu bréfi náði til alls þess eignarhluta, sem áfrýjandi eignaðist með áðurnefndu afsali 24. október 1985.

Með tveim kaupsamningum 30. júlí 1990 seldi áfrýjandi annars vegar syni sínum I-kk-þgf neðri hæð Mjölnisholts 4 og hins vegar syni sínum A-kk-þgf efri hæð hússins. Skyldi fylgja hvorri hæð hlutfallsleg eignarlóðarréttindi og réttindi í sameign. Í báðum kaupsamningunum voru „ris eignarinnar og yfirbyggingarréttur“ undanskilinn og skyldu vera „áfram óskoruð eign seljanda.“ Kaupsamningum þessum var þinglýst án athugasemda 19. september 1990. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að þess hafi verið sérstaklega getið í fasteignabók að ris og „yfirbyggingarréttur“ hafi ekki fylgt með í kaupunum.

Efri hæð Mjölnisholts 4 var seld nauðungarsölu á uppboði 10. maí 1994. Í endurriti úr gerðabók sýslumannsins í Reykjavík var eignin auðkennd sem Mjölnisholt 4, „efri hæð og ½ bílskúr.“ Var getið þar um fimm gerðarbeiðendur, en meðal þeirra voru Byggingarsjóður ríkisins og „Byggingarsjóður ríkisins húsbréfadeild“. Gerðarþolar voru sagðir vera „A-kk-nf P-kk-nf þinglýstur kaupsamningshafi og P-kk-nf H-kk-nf þinglýstur eigandi.“ Hæstbjóðandi við uppboðið var „húsbréfadeild húsnæðisstofnunar ríkisins“, sem fékk gefið út afsal sýslumanns fyrir eigninni 31. október 1994. Í afsalinu var tekið fram að „fasteignin Mjölnisholt 4, efri hæð og ½ skúr, þingl. eign A-kk-ef P-kk-ef“ hafi verið seld á „nauðungaruppboði“ fyrrgreindan dag. Væri eigninni afsalað fyrrnefndum hæstbjóðanda „með öllum sama rétti og fyrri eigandi átti.“

Neðri hæð hússins við Mjölnisholt 4 var seld nauðungarsölu við uppboð 14. nóvember 1995. Í málinu liggur fyrir að meðal gerðarbeiðanda þar hafi verið Veðdeild Landsbanka Íslands, sem krafðist nauðungarsölu með beiðni 1. maí 1995 á grundvelli fyrrgreinds veðskuldabréfs, sem áfrýjandi gaf út til Byggingarsjóðs ríkisins 2. október 1978. Eignarhlutinn, sem þessi beiðni um nauðungarsölu tók til, er auðkenndur í framlögðu veðbandayfirliti sem „3ja herbergja íbúð á neðri hæð m.m. og ½ skúr“ og talinn vera 50% af húsinu. Hæstbjóðandi við þetta uppboð varð „Húsbréfadeild Húsnæðisstofnunar“, sem fékk útgefið afsal sýslumanns fyrir eigninni 19. desember 1995. Í afsalinu var tekið fram að þessi fasteign hafi verið þinglýst eign I-kk-ef K. P-kk-ef. Sagði þar að sýslumaður afsali eigninni „með öllum sama rétti og fyrri eigandi átti.“

Eins og nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi gaf Húsnæðisstofnun ríkisins út afsal 28. apríl 1998 til stefndu fyrir „allri húseigninni nr. 4 við Mjölnisholt í Reykjavík (að undanskildum byggingarrétti) ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber að engu undanskildu, þ.m.t. tilheyrandi lóðarréttindum.“

II.

Eins og að framan er rakið var áfrýjandi eigandi alls hússins að Mjölnisholti 4 þegar hann seldi sonum sínum með kaupsamningum 30. júlí 1990 neðri hæð og efri hæð þess. Á þeim tíma hvíldi meðal annars á neðri hæð hússins framangreint veðskuldabréf frá 2. október 1978, en á efri hæðinni áðurnefnt veðskuldabréf frá 7. nóvember 1985. Er ljóst að veðréttindi samkvæmt þessum skuldabréfum náðu til viðkomandi hæðar hússins ásamt þeirri helmings hlutdeild í sameign, sem hvorri þeirra fylgdi, þar á meðal í rishæð hússins. Áfrýjandi gat ekki létt þessum veðböndum af neinum hluta fasteignarinnar með því að undanskilja rishæð hússins og „yfirbyggingarrétt“ þegar hann seldi sonum sínum aðra hluta þess. Þessi veðskuldabréf voru eins og að framan er rakið grundvöllur undir beiðnir um nauðungarsölu á annars vegar efri hæð hússins og hins vegar neðri hæð þess. Ekkert verður ráðið af gögnum málsins um að í beiðnum þessum hafi nokkuð verið undan skilið. Verður þannig að líta svo á að þær hafi tekið til alls þess, sem veðsett var, enda var það jafnframt í samræmi við skráningu réttinda yfir eigninni í fasteignabók. Fór sala á hvorum eignarhlutanum um sig fram á þessum grundvelli og var því húsið í heild selt nauðungarsölu á uppboðunum 10. maí 1994 og 14. nóvember 1995, þar á meðal ris þess og réttur, sem eigandi kann að njóta til að byggja við húsið. Fær engu um það breytt að í fyrrnefndum afsölum 31. október 1994 og 19. desember 1995 var tekið fram að þeir eignarhlutar, sem seldir voru, hafi verið þinglýst eign A-kk-ef P-kk-ef annars vegar og I-kk-ef K. P-kk-ef hins vegar. Verður í því sambandi að líta til þess að samkvæmt því, sem ráðið varð af fasteignabók, voru ekki aðrir eigendur að Mjölnisholti 4 en þeir, sem áttu þinglýstar eignarheimildir að efri hæð hússins annars vegar og þeirri neðri hins vegar. Þótt efni kynnu að hafa verið til að gæta við þessar nauðungarsölur að réttindum, sem áfrýjandi geymdi sér við gerð kaupsamninganna 30. júlí 1990, verður ekki horft fram hjá því að við framkvæmd uppboðs á efri hæð hússins 10. maí 1994 var áfrýjandi talinn annar gerðarþola og var hann að auki staddur við það. Jafnvel þótt sýslumanni hefðu að öðru leyti orðið á mistök við ákvörðun um hver teldist gerðarþoli við framangreindar nauðungarsölur og vanrækt að gefa áfrýjanda kost á að eiga að þeim þá aðild, sem honum kann að hafa borið, getur það ekki orðið til þess að hróflað verði í þessu máli við því, sem þar var gert.

Samkvæmt framansögðu verða stefndu sýknaðir af kröfum áfrýjanda.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað verður staðfest. Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Stefndu, H-kk-nf B-kk-nf H-kk-nf, J-kk-nf E-kk-nf og G-kk-nf Þ-kk-nf, eru sýknir af kröfum áfrýjanda, P-kk-ef H-kk-ef.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skal vera óraskað.

Áfrýjandi greiði stefndu samtals 200.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.