26/2000

E tók á leigu lóð fyrir sumarhús til 25 ára með samningi við H. E reisti sumarhús á lóðinni, en húsið skemmdist af völdum snjóþunga nokkrum árum síðar. E taldi lóðina gallaða sökum þess að á hana safnaðist snjór í þeim mæli að hún yrði ekki talin hæf til að byggja á henni sumarhús. Eins og málið lá fyrir þótti nægilega leitt í ljós að sá staður á lóð E, sem sumarhús hans var reist á, hefði vegna hættu á snjóalögum verið óhæfur til þeirra nota. Hins vegar þótti E í engu hafa leitast við að sýna fram á að allir kostir um húsastæði á lóðinni væru þessu marki brenndir. Var staðfest niðurstaða héraðsdóms um að sýkna H af kröfum E, en ekki var fallist á kröfur E um að ómerkja ætti héraðsdóms og vísa málinu heim í hérað.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 21. janúar 2000. Hann krefst þess aðallega að hinn áfrýjaði dómur verði ómerktur og málinu vísað heim til löglegrar meðferðar. Að öðrum kosti krefst hann þess að leigusamningur aðila frá 25. nóvember 1990 um sumarbústaðalóð nr. 33 í Eyrarskógi í Svínadal, Hvalfjarðarstrandahreppi, verði felldur úr gildi, en til vara að honum verði rift. Hann krefst þess og að gagnstefnda greiði sér 1.705.000 krónur ásamt dráttarvöxtum og málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði fyrir sitt leyti 19. apríl 2000 og krefst staðfestingar héraðsdóms um annað en málskostnað, sem hún krefst í héraði og fyrir Hæstarétti.

I.

Aðaláfrýjandi rökstyður kröfu sína um að héraðsdómur verði ómerktur með því að þörf hafi verið sérfróðra meðdómsmanna til að leysa úr þeirri málsástæðu gagnáfrýjanda að sumarhús aðaláfrýjanda á fyrrnefndri lóð hafi eyðilagst af náttúruhamförum. Einnig, að héraðsdómari hafi ekki tekið sem skyldi á þeirri málsástæðu aðaláfrýjanda að yfirvöld hefðu metið lóðina óbyggingarhæfa.

Eftir 2. mgr. 2. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála gat héraðsdómari kvatt til meðdómsmenn ef hann taldi þurfa sérkunnáttu í dóminum. Hann hefur ekki talið þessa þörf og eru ekki rök til að hnekkja því áliti. Í forsendum héraðsdóms er tekin afstaða til greindrar málsástæðu aðaláfrýjanda. Verður krafa hans um ómerkingu hins áfrýjaða dóms því ekki tekin til greina.

II.

Svo sem greinir í héraðsdómi deila aðilarnir um hvort lóðin í Eyrarskógi, sem aðaláfrýjandi tók á leigu af gagnáfrýjanda til 25 ára, hafi verið haldin göllum vegna þess að á hana geti safnast snjór í þeim mæli að hún verði ekki talin hæf til að byggja á henni sumarhús.

Fram er komið að gagnáfrýjandi, sem býr á Eyri, hafi á árunum 1985 til 1988 látið afmarka lóðir fyrir sumarhús í Eyrarskógi. Gerði arkitekt tillögu um deiliskipulag svæðisins, þar sem sagði að á því yrði 101 lóð, en samkvæmt framlögðum uppdrætti áttu þær að liggja fyrir norðan þjóðveg 502 milli Laxár og Grjótár. Lóðin, sem um getur í máli þessu, stendur ofarlega í brekku á stað, sem mun hafa verið kallaður Hvítiblettur. Er nafnsins getið í örnefnaskrá jarðarinnar, þar sem segir: „Austur undan Stöpunum og Seldalnum er Hvítiblettur, gróðurbrekka þar sem mikið var um aðalbláber.“ Eyrarskógi er lýst sem kjarri, ekki stórvöxnu.

Aðaláfrýjandi skoðaði lóðina í október 1989 og gerði í framhaldi af því samning við þáverandi rétthafa hennar um að kaupa af honum lóðarréttindin. Var yfirlýsing þeirra um kaupin undirrituð 9. desember 1989. Síðar gerði aðaláfrýjandi lóðarleigusamning við gagnáfrýjanda og var hann undirritaður 25. nóvember 1990. Aðaláfrýjandi reisti á árunum 1990 og 1991 sumarhús, sem skemmdist af völdum snjóþunga í mars 1995. Hann leitaði þá til byggingarnefndar Hvalfjarðarstrandarhrepps og óskaði eftir mati á því hvort lóðin væri byggingarhæf. Í héraðsdómi er greint í heild frá ályktun byggingarnefndar 28. júní 1995, þar sem sagði meðal annars að nefndin mælti ekki með því að lóðin yrði nýtt sem byggingarlóð fyrir sumarhús.

III.

Skipulagsstjórn ríkisins samþykkti 6. júní 1990 skipulag fyrir sumarhúsahverfi í Eyrarskógi, sem hreppsnefnd Hvalfjarðarstrandarhrepps hafði áður samþykkt. Líta verður svo á að með þessu hafi yfirvöld á sviði byggingar- og skipulagsmála látið í ljós þá afstöðu að lóðin, sem deilt er um í málinu, væri hæf til að byggja á henni sumarhús. Óumdeilt er að gagnáfrýjanda gafst ekki kostur á að gæta andmælaréttar áður en byggingarnefnd Hvalfjarðarstrandarhrepps lét frá sér fara fyrrnefnda ályktun 28. júní 1995. Í lögskiptum málsaðilanna getur sú ályktun því ekki haggað þeirri afstöðu, sem yfirvöld höfðu áður markað um byggingarhæfi lóðarinnar.

Eins og málið liggur fyrir má fallast á með aðaláfrýjanda að nægilega sé leitt í ljós að sá staður á lóð hans, sem sumarhús var reist á, hafi vegna hættu á snjóalögum verið óhæfur til þeirra nota. Hins vegar verður ekki litið fram hjá því að fram er komið í málinu að húsi hafði verið valinn staður á lóðinni áður en aðaláfrýjandi keypti réttindi yfir henni. Hann hefur ekkert leitt í ljós um atvik að þeirri ákvörðun eða hvort gagnáfrýjandi hafi nokkuð komið að henni. Samkvæmt framlögðum uppdrætti er lóðin 0,44 hektarar að stærð. Þótt höft séu á því hversu nærri mörkum lóðarinnar megi reisa sumarhús er ljóst að stærð hennar ein og sér nægir til að velja mætti úr mörgum kostum um húsastæði. Aðaláfrýjandi hefur í engu leitast við að sýna fram á að þeir kostir séu allir sama marki brenndir og sá staður, sem hús hans var reist á. Hefur hann því ekki fært sönnur á að lóðin sé í heild óhæf til að byggja á henni sumarhús. Verður því að sýkna gagnáfrýjanda af kröfum aðaláfrýjanda.

Rétt er að aðilarnir beri hvor sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti..

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.