85/2011

A  kærði úrskurð héraðsdóms þar sem hafnað var aðalkröfu hans um að sýslumanninum í R yrði gert skylt að gefa út afsal fyrir tiltekinni fasteign H gegn tiltekinni greiðslu og skuldajöfnuði og varakröfu hans um að afsalið yrði gefið út gegn tiltekinni greiðslu þar sem hluti hennar yrði greiddur með fyrirvara. Með dómi Hæstaréttar 10. desember 2009 í málinu nr. 195/2009 hafði forkaupsréttur A að eigninni verið viðurkenndur. Var H dæmt skylt að afsala til A umræddri eign. Í kjölfar dómsins sendi A áskorun til H um efndir á dóminum en H varð ekki við henni. A sendi þá beiðni til sýslumanns um aðför samkvæmt 74. gr. laga nr. 90/1989 um aðför til að fullnægja dómi Hæstaréttar í fyrrgreindu máli en þeirri beiðni var hafnað og var henni einnig hafnað í héraðsdómi. Í dómi Hæstarétti var talið að tilkynning sem A sendi til H 7. ágúst 2007 þess efnis að hann hygðist neita forkaupsréttar síns hefði verið ákvöð og með henni hefði A gengið inn í þann samning sem H hafði gert við K og M. Við móttöku ákvaðarinnar hefði stofnast samningur milli A og H þess efnis sem í afsalinu greindi. Ekki hefði verið haldið fram að tilkynningin hefði verið utan þeirra fresta sem greindi í 2. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og samningurinn væri ekki úr gildi fallinn. Samkvæmt honum skyldi H hirða arð af eigninni fram til afhendingardags og greiða af henni skatta og skyldur til sama dags en A frá þeim tíma. Afhending eignarinnar hefði ekki fram á tilsettum tíma af ástæðum sem H bæri ábyrgð á. Bæri hann því ábyrgð á eignarhlutanum og var skylt að greiða af honum skatta og skyldur þar með talin fasteigngjöld, gjöld í hússjóð og til sameiginlegra framkvæmda. Þar sem H gerði það ekki vanefndi hann skyldur sínar samkvæmt skilmálum afsalsins. A hefði verið því verið heimilt að halda eftir af kaupverði svo miklu sem nægði til þess að tryggja greiðslu þessara krafna. A hefði einnig verið heimilt að greiða kröfurnar, svo sem hann og gerði, enda yrði fallist á að þannig hefði hann takmarkað það tjón sem af frekari vanskilum hefði leitt. Samkvæmt þessu hefði hann haft rétt til þess að draga umræddar greiðslur frá kaupverðinu. Var hinn kærði úrskurður því felldur úr gildi og lagt fyrir sýslumann að gefa út afsal til A fyrir fasteign H gegn tiltekinni greiðslu með bankatékka og með sönnun fyrir greiðslu á lögveðsskuldum og aðfarargjaldi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf C-kk-nf, Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 2. febrúar 2011, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 10. sama mánaðar. Frekari gögn bárust réttinum síðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 21. janúar 2011, þar sem hafnað var bæði aðalkröfu sóknaraðila um að sýslumanninum í Reykjavík yrði gert skylt að gefa út afsal fyrir eign varnaraðila í fasteigninni Aðalstræti 9, Reykjavík, merktri 02-05, með fastanúmeri 229-6400, aðallega gegn greiðslu á 5.686.947 krónum með bankatékka og með skuldajöfnuði við kröfu sóknaraðila að fjárhæð 1.313.053 krónur, vegna greiðslu hans á lögveðskröfum og aðfarargjaldi og varakröfu hans um að afsalið yrði gefið út gegn greiðslu á samtals 7.000.000 krónum, þar sem 1.313.053 krónur yrðu greiddar með fyrirvara. Kæruheimild er í 4. mgr. 91. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að ákvarðanir sýslumannsins í Reykjavík við aðfarargerð nr. B-33/2010, 17. ágúst 2010, verði felldar úr gildi og sýslumanni gert að halda áfram og ljúka aðfarargerð með útgáfu afsals til sóknaraðila á framangreindri eign, aðallega gegn greiðslu á 5.686.947 krónum með bankatékka og með skuldajöfnuði við kröfu sóknaraðila vegna greiðslu hans á lögveðskröfum og aðfarargjaldi að fjárhæð 1.313.053 krónur, en til vara gegn greiðslu á 7.000.000 krónum, þar sem 1.313.053 krónur yrðu greiddar með fyrirvara af hálfu sóknaraðila um endurkröfu. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Varnaraðili afsalaði 29. maí 2007 til K-kk-ef S-kk-ef og M-kk-ef B-kk-ef B-kk-ef 55 fermetra skrifstofu- og verslunarhúsnæði á 2. hæð í húsinu númer 9 við Aðalstræti í Reykjavík. Númer eignarhlutans er 02-05 en fastanúmer 229-6400. Í afsalinu kemur fram að kaupverðið sé 7.000.000 krónur og að það sé að fullu greitt. Jafnframt segir að engar veðskuldir hvíli á eigninni. Afhendingardagur er sagður 29. maí 2007. Þá segir einnig svo: ,,Kaupendur hirða arð eignarinnar frá afhendingardegi og greiða jafnframt af henni skatta og skyldur frá sama tíma.“ Afsalinu var þinglýst 30. maí sama ár. Varnaraðili bauð sóknaraðila ekki að neyta forkaupsréttar að eigninni, en sóknaraðili tilkynnti honum í símskeyti 7. ágúst 2007 að hann hygðist neyta forkaupsréttar síns og krefjast afsals gegn greiðslu á umsömdu kaupverði. Ekki liggur fyrir hvort varnaraðili svaraði þessari tilkynningu.

Sóknaraðili krafðist þess að sýslumaðurinn í Reykjavík afmáði framangreint afsal úr þinglýsingarbók vegna þess að hann ætti forkaupsrétt að eigninni, sem hann hefði þegar tilkynnt um að hann ætlaði að nýta sér. Þeirri kröfu var hafnað og bar sóknaraðili þá synjun undir héraðsdóm og síðan Hæstarétt, sem í dómi 13. nóvember 2007 í máli nr. 586/2007 felldi úr gildi ákvörðun sýslumanns og lagði fyrir hann að afmá afsalið úr þinglýsingarbók. Í dómi Hæstaréttar segir að í eignaskiptasamningi, sem þinglýst var á eignina 22. desember 1972, hafi verið ákvæði um forkaupsrétt, sem hafi staðið óbreytt þrátt fyrir breytingar sem gerðar voru með síðari samningi, og ekki hefði verið sýnt fram á að ákvæðið um forkaupsréttinn hefði fallið úr gildi af öðrum ástæðum.

Sóknaraðili höfðaði mál 20. nóvember 2007 gegn varnaraðila og K-kk-þgf S-kk-þgf og M-kk-þgf B-kk-þgf B-kk-þgf og gerði þá kröfu, að ,,viðurkenndur verði forkaupsréttur sinn“ að áðurnefndri eign ,,með sömu kjörum og skilmálum og í afsali [varnaraðila] til meðstefndu K-kk-ef S-kk-ef og M-kk-ef B-kk-ef B-kk-ef ...“ Þá krafðist sóknaraðili þess einnig að varnaraðila ,,verði gert skylt að selja og afsala [sóknaraðila] umræddri fasteign gegn greiðslu með sömu kjörum og skilmálum og greinir í framangreindu afsali.“ Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 28. maí 2008 var fallist á kröfu sóknaraðila. Sá dómur var ómerktur með dómi Hæstaréttar 12. febrúar 2009 í máli nr. 465/2008 þar sem í héraðsdómi hefði ekki verið tekin afstaða til allra málsástæðna sem stefndu í málinu höfðu teflt fram. Málið var dæmt í héraðsdómi á nýjan leik og þeim dómi áfrýjað til Hæstaréttar sem í dómi 10. desember 2009 í málinu nr. 195/2009 viðurkenndi forkaupsrétt sóknaraðila að eigninni með tilheyrandi sameign og lóðarréttindum og öðru sem fylgir og fylgja ber með sömu kjörum og greindi í afsali til K-kk-ef og M-kk-ef B-kk-ef 29. maí 2007. Var varnaraðila einnig dæmt skylt að afsala til sóknaraðila umræddri eign gegn greiðslu með sömu kjörum og skilmálum og í afsalinu greindi. Í þessum dómi Hæstaréttar kemur fram að niðurstaðan leiði af þeirri forsendu að í málinu nr. 586/2007 hafi dómstólar tekið ,,efnislega afstöðu til þess hvort forkaupsréttur [sóknaraðila] væri fyrir hendi í lögskiptum aðila vegna afsalsins 29. maí 2007.“

Varnaraðili og K-kk-nf S-kk-nf og M-kk-nf B-kk-nf B-kk-nf freistuðu þess 14. júní 2010 að fá afsalinu frá 29. maí 2007 þinglýst á ný. Var sú krafa rökstudd svo að sóknaraðili hefði ekki nýtt sér forkaupsrétt sinn innan lögboðins frests, sbr. 2. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og væri hann því niður fallinn. Sýslumaður ákvað 27. júlí sama ár að vísa afsalinu frá þinglýsingu. Var þeirri ákvörðun skotið til héraðsdóms, sem staðfesti hana með úrskurði 12. nóvember 2010. Varnaraðili og þeir K-kk-nf og M-kk-nf B-kk-nf kærðu þann úrskurð til Hæstaréttar sem með dómi 7. desember 2010 í máli nr. 656/2010 vísaði málinu frá Hæstarétti að því er varðaði kæru þeirra, þar sem kæran hefði verið haldin verulegum annmörkum. Sóknaraðili kærði einnig síðastgreindan úrskurð héraðsdóms og féllst Hæstiréttur á varakröfu hans um staðfestingu úrskurðarins.

II

Að gengnum dómi Hæstaréttar 10. desember 2009 í máli nr. 195/2009 sendi sóknaraðili 14. janúar 2010 áskorun til varnaraðila um efndir á dóminum. Lýsti sóknaraðili þar yfir því að hann væri reiðubúinn að standa við skyldur sínar samkvæmt dóminum. Varnaraðili varð ekki við þessari áskorun. Aðilar höfðu ýmis samskipti vegna málsins, meðal annars greiddi varnaraðili og K-kk-nf S-kk-nf og M-kk-nf B-kk-nf B-kk-nf málskostnað sem þeir höfðu verið dæmdir til að greiða sóknaraðila. Í bréfi sóknaraðila 9. ágúst 2010 sendi hann varnaraðila skilagrein um kröfur sem hann kvaðst hafa greitt og væru tryggðar með lögveði í eignarhluta þeim sem forkaupsréttur hans tæki til. Í bréfinu segir einnig að gjalddagi allra krafnanna hafi verið kominn og nauðsynlegt hafi verið að greiða þær til að komast hjá frekari kostnaði. Kröfurnar kvaðst sóknaraðili hafa greitt á tímabilinu 20. apríl 2010 til 9. júní sama ár. Um hafi verið að ræða kröfur vegna fasteignagjalda 1. apríl til 1. ágúst 2008, 152.142 krónur, og febrúar til apríl 2009, 55.047 krónur, og greiðslu samkvæmt áritaðri stefnu, 1.096.364 krónur, auk aðfarargjalds í ríkissjóðs 9.500 krónur. Í bréfinu lýsti sóknaraðili yfir skuldajöfnuði við hluta kaupverðs eignarinnar vegna greiðslu á kröfum þessum samtals að fjárhæð 1.313.053 krónur.

Sóknaraðili hafði 9. júní 2010 sent beiðni til sýslumanns um aðför samkvæmt 74. gr. laga nr. 90/1989 til að fullnægja dómi Hæstaréttar í máli nr. 195/2009. Krafðist sóknaraðili þess að sýslumaður ,,fullnægi rétti [hans] samkvæmt hæstaréttardómi uppkveðnum 10.12.2009 ... til að fá útgefið og afhent afsal“ í samræmi við dómsorð. Í aðfararbeiðni segir einnig að sóknaraðili muni greiða kaupverð hinnar afsöluðu eignar, 7.000.000 krónur, á þann hátt að með peningum yrðu greiddar 5.686.947 krónur en 1.313.053 krónur með skuldajöfnuði við kröfu hans vegna greiðslu framangreindra krafna. Lagði sóknaraðili fram tékka útgefinn af banka er hann bauð fram greiðslu á fyrrnefndu fjárhæðinni.

Varnaraðili andmælti 16. ágúst 2010 að aðför mætti ná fram að ganga. Rökstuddi hann andmæli sín meðal annars með því að sóknaraðili hefði ekki eignast þær kröfur, sem hann greiddi, ,,svo sem lögveðsskuldir v/fasteignagjalda alls að fjárhæð kr. 207.189 og skuld vegna viðhaldsframkvæmda að fjárhæð kr. 1.096.364.“ Ekkert framsal lægi fyrir vegna greiðslu á fasteignagjöldum og framsal á kröfum vegna viðhaldsframkvæmda væri ekki gilt þar sem lögmaður sá, er það veitti, hefði ekki haft til þess heimild umbjóðanda síns.

Með ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík 17. ágúst 2010 var því hafnað að taka til greina skuldajöfnuð samkvæmt kröfu sóknaraðila og jafnframt hafnað að hann ætti þess kost að greiða með fyrirvara þann hluta kaupverðsins, 1.313.053 krónur, sem hann taldi sig þegar hafa greitt. Taldi sýslumaður því hvorugt greiðslutilboð sóknaraðila löglegt og hafnaði ,,að svo stöddu að fullnægja með aðför skyldu [varnaraðila] til að rita undir afsal“ vegna eignarinnar. Sóknaraðili krafðist úrlausnar héraðsdóms um ákvörðun sýslumanns og er niðurstaða héraðsdóms í því máli hér til endurskoðunar.

III

Með símskeyti sóknaraðila til varnaraðila 7. ágúst 2007 lýsti hann yfir því að hann hygðist nýta sér forkaupsrétt sinn að eigninni og krafðist ,,afsals til sín fyrir umræddri eign gegn greiðslu kaupverðsins kr. 7.000.000 og samkvæmt öðrum skilmálum í samræmi við nefnt afsalsskjal.“ Þessi tilkynning sóknaraðila var ákvöð og með henni gekk hann inn í þann samning sem varnaraðili hafði gert 29. maí 2007 við K-kk-þf S-kk-þf og M-kk-þf B-kk-þf B-kk-þf. Við móttöku ákvaðarinnar stofnaðist því samningur milli sóknaraðila og varnaraðila þess efnis sem í afsalinu greindi. Því er ekki haldið fram að tilkynningin 7. ágúst 2007 hafi verið utan þeirra fresta sem greinir í 2. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002. Samningur þessi hefur ekki fallið úr gildi. Samkvæmt honum skyldi varnaraðili hirða arð af eigninni, ef um hann yrði að ræða, fram til afhendingardags og greiða af henni skatta og skyldur til sama dags, en sóknaraðili frá þeim tíma. Skilmáli þessi er í samræmi við 13. gr. laga nr. 40/2002. Varnaraðili bar ábyrgð og áhættu af eigninni fram að afhendingu, sbr. 1. mgr. 12. gr. sömu laga. Afhending eignarinnar fór ekki fram 29. maí 2007 af ástæðum sem varnaraðili ber ábyrgð á og bar hann því áfram ábyrgð á eignarhlutanum og var skylt að greiða af honum skatta og skyldur, þar með talin fasteignagjöld og gjöld í hússjóð og til sameiginlegra framkvæmda. Fasteignagjöld eru tryggð með lögveði í viðkomandi fasteign samkvæmt 7. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga og er hlutdeild fasteignar í sameiginlegum kostnaði vegna reksturs, viðhalds og endurbóta tryggð með lögveði í fasteigninni, sbr. 48. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Engu breytir þótt fyrirsvarsmaður sóknaraðila hafi verið á húsfundum þar sem ákvarðanir um framkvæmdir við endurbætur og viðhald voru teknar. Varnaraðili greiddi ekki þau gjöld sem hér um ræðir eins og honum var skylt, þar sem afhending fasteignarinnar hafði ekki farið fram. Þessi eftirfarandi vanheimild hans veitti sóknaraðili rétt til þess að beita þeim vanefndaúrræðum, sem samkvæmt lögum nr. 40/2002 gilda um galla á fasteign, sbr. 1. mgr. 46. gr. þeirra. Hann mátti því samkvæmt 44. gr. laganna halda eftir af kaupverði svo miklu sem nægði til að tryggja greiðslu þessara krafna. Honum var einnig heimilt, samkvæmt almennum reglum að greiða kröfurnar, svo sem hann gerði, enda verður fallist á að þannig hafi hann takmarkað það tjón, sem af frekari vanskilum hefði leitt. Sannað er að sóknaraðili greiddi umræddar kröfur. Eins og atvikum er háttað var honum ekki nauðsynlegt að fá þær sérstaklega framseldar til sín, enda hefur hann lagt fram skilríki fyrir greiðslu þeirra. Samkvæmt þessu hefur hann rétt til þess að draga umræddar greiðslur, 1.313.053 krónur, frá kaupverðinu svo sem hann krafðist í beiðni sinni um aðför.

Varnaraðili tefldi einnig fram þeim rökum fyrir héraðsdómi til stuðnings kröfu sinni að verðmæti eignarhlutans hafi aukist vegna endurbóta á gluggum og gleri. Myndi sóknaraðili hagnast á þeirri verðmætisaukningu. Varnaraðili hefur ekki sannað að ástand eignarinnar sé annað en það var er afhending skyldi fara fram 29. maí 2007 og verður þegar af þessari ástæðu að hafna röksemdum hans um óréttmæta auðgun sóknaraðila.

Samkvæmt framangreindu verður hinn kærði úrskurður felldur úr gildi og lagt fyrir sýslumann að framkvæma aðför til að fullnægja dómi Hæstaréttar í máli nr. 195/2009 á þann hátt sem í dómsorði greinir.

Varnaraðili hefur í meira en þrjú ár aftrað sóknaraðila frá því að neyta þess forkaupsréttar sem hann tilkynnti um 7. ágúst 2007 og lá til grundvallar niðurstöðu í dómi Hæstaréttar 13. nóvember það ár í máli nr. 586/2007 og í dómi réttarins 10. desember 2009 í máli nr. 195/2009. Andmæli varnaraðila eru haldlaus með öllu og verður tekið tillit til þess við ákvörðun málskostnaðar sem hann verður dæmdur til að greiða í héraði og fyrir Hæstarétti, sbr. a. lið 1. mgr. 131. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Málskostnaðurinn verður ákveðinn í einu lagi eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi.

Lagt er fyrir sýslumanninn í Reykjavík að ljúka aðfarargerð nr. B-33/2010 með útgáfu afsals til sóknaraðila, Aðaleignar ehf., fyrir fasteign varnaraðila, Herra Garðars ehf., á 2. hæð hússins Aðalstræti 9, Reykjavík, merktri 02-05, með fastanúmeri 229-6400, gegn greiðslu á 5.686.947 krónum með bankatékka og með sönnun fyrir greiðslu á lögveðsskuldum og aðfarargjaldi, samtals 1.313.053 krónum.

Varnaraðili greiði sóknaraðila málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, samtals 800.000 krónur.