489/2007

V og E keyptu endaraðhús af BÖ ehf. sem afhent skyldi tilbúið til innréttinga og frágengið að utan í apríl 1999. Töldu V og E galla hafa komið fram á húsinu, en þar væri um að ræða leka með þaki á útbyggðum glugga, í útidyrahurð og glugga við hana og í lofti í bílskúr, auk þess sem gólfflísar í þvottahúsi höfðu losnað. Var dómkvaddur matsmaður fenginn til að meta gallana og kostnað af úrbótum. V og E sættu sig ekki við niðurstöðu hans og fengu dómkvadda yfirmatsmenn. Kröfðu þau BÖ ehf. um greiðslu samkvæmt yfirmatsgerð. Talið var sannað að leyndir gallar hafi verið á fasteigninni sem BÖ ehf. bæri ábyrgð á. Ekki var talið að V og E hafi sýnt af sér tómlæti við að halda fram kröfum sínum, enda hafi komið fram í bréfi þeirra til BÖ ehf. í nóvember 2002 að þessi mál hafi ítrekað verið rædd og úrbótum lofað án árangurs. Þá hafi ekki orðið óeðlilegur dráttur á að leitað væri matsgerðar. Voru V og E því talin eiga rétt til afsláttar af kaupverði samkvæmt lögjöfnun frá 1. mgr. 42. gr. þágildandi laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup. Við ákvörðun fjárhæðar var byggt á niðurstöðu yfirmatsgerðar, enda hafði áliti yfirmatsmanna ekki verið hnekkt.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 28. september 2007 og krefst aðallega sýknu af kröfu stefndu og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, en til vara að hún verði lækkuð og málskostnaður felldur niður.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Svo sem nánar greinir í héraðsdómi keyptu stefndu 30. október 1998 endaraðhús að Haukalind 2 í Kópavogi af áfrýjanda, sem reisti húsið, og skyldi því skilað tilbúnu til innréttinga og frágengnu en ómáluðu að utan 15. apríl 1999. Kaupverð var 11.000.000 krónur. Ekki liggur fyrir hvenær stefndu tóku við húsinu eða hvenær þau fluttu inn. Stefndu fengu álitsgerð verkfræðings 5. júlí 2002 um orsakir leka með þaki á útbyggðum glugga á austurgafli hússins, en þar var talið að um væri að ræða þéttingu með kuldabrú og var bent á leiðir til úrbóta. Í framhaldi af því rituðu stefndu áfrýjanda bréf 25. nóvember 2002 og röktu þar í þremur liðum galla, sem þau kváðu hafa komið fram á húsinu. Nánar tiltekið var rætt þar um fyrrnefndan leka með þaki á útbyggðum glugga, leka í útidyrahurð og glugga við hana og leka í lofti í bílskúr. Í bréfinu var jafnframt vísað til þess að ítrekað hafi verið rætt um þessi mál og áfrýjandi lofað úrbótum en án nokkurs árangurs. Stefndu ítrekuðu þetta með bréfi 21. febrúar 2003, þar sem því var enn fremur lýst að gólfflísar í þvottahúsi hafi losnað upp við vegg milli hússins og þess næsta í raðhúsalengju. Með beiðni 18. ágúst 2003 leituðu stefndu dómkvaðningar manns til að meta framangreinda galla á húsinu og kostnað af úrbótum. Matsgerð var lokið 22. október 2003 og kostnaður af úrbótum metinn þar 420.855 krónur. Stefndu sættu sig ekki við þá niðurstöðu og fengu dómkvadda yfirmatsmenn 26. maí 2004. Í yfirmatsgerð 20. maí 2005 var kostnaður af því að bæta úr fyrrnefndum göllum metinn 984.000 krónur. Stefndu höfðuðu mál þetta með stefnu 13. október 2006 og kröfðust síðastnefndrar fjárhæðar úr hendi áfrýjanda.

II.

Í yfirmatsgerð kemur fram að þess hafi verið farið á leit að matsmenn skoðuðu og mætu öll hin sömu atriði og undirmatið tók til. Í héraðsdómi er rakið og sundurliðað hverjar niðurstöður voru um hvern fjögurra matsliða í yfirmatsgerð. Héraðsdómur, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmönnum, komst að þeirri niðurstöðu að yfirmatsmenn hafi lagt rétt mat á galla á húsinu og að áætlun kostnaðar af viðgerðum og úrbótum væri eðlilegur. Áfrýjandi hafi ekki lagt fram gögn, sem hnekkt gætu yfirmatinu. Með því hafi verið hrundið undirmatsgerð og var yfirmatið lagt til grundvallar. Þótt héraðsdómur hafi ekki í niðurstöðu sinni tekið fyrir hvern hinna umdeildu matsliða og rökstutt afstöðu til hvers þeirra fyrir sig var þar fallist á yfirmatsgerð í heild. Áfrýjandi hefur í málflutningi fyrir Hæstarétti leitast við að hrekja niðurstöður yfirmatsgerðarinnar í einstökum liðum.

Um orsakir leka með þaki á útbyggðum glugga á austurgafli hússins bendir áfrýjandi á að niðurstaða yfirmats sé andstæð tveimur álitsgerðum, sem stefndu hafi aflað, auk undirmatsgerðar, en í öllum þeim tilvikum var talið að orsök leka væri kuldabrú frá útvegg og þétting raka vegna hennar. Um þetta er þess að gæta að meðal þessara gagna vegur yfirmatsgerð þyngst, en á niðurstöðu hennar hefur héraðsdómur fallist. Verður því staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um þennan lið í kröfu stefndu.

Um kröfu stefndu vegna leka á útidyrahurð og gluggum við hana ber áfrýjandi fyrir sig að stefndu hafi skilið húsið eftir nýmúrað, lokað og óloftræst þegar þau fóru burtu í mánaðartíma skömmu eftir að það var afhent þeim. Hurðin hafi eyðilagst vegna mikils raka í húsinu og um þessa vangá verði áfrýjanda ekki kennt. Ekkert er komið fram í málinu um að áfrýjandi hafi varað stefndu við hættunni af þessum skemmdum, en hann mun hafa sett hurðina í á þessu byggingarstigi hússins. Verður því ekki fallist á að stefndu beri sjálf ábyrgð á þessum annmarka á húsinu og verður niðurstaða héraðsdóms um þennan lið í kröfu þeirra staðfest.

Áfrýjandi andmælir niðurstöðu yfirmatsmanna varðandi leka í lofti í bílskúr með því meðal annars að benda á að þeir geri ráð fyrir að þakið verði byggt upp á nýtt á annan hátt en lagt sé til grundvallar í uppdráttum af húsinu. Yrði þetta gert þyrfti að breyta öðrum húsum í raðhúsalengjunni til samræmis án nokkurs annars tilefnis. Um þetta er til þess að líta að engin gögn hafa verið lögð fram til stuðnings því að úrbætur, sem ráðgerðar eru í yfirmatsgerð, myndu hafa þessar afleiðingar. Með þessari athugasemd verður niðurstaða héraðsdóms um þennan lið í kröfu stefndu staðfest.

Áfrýjandi andmælir kröfulið stefndu vegna lausra flísa á gólfi þvottahúss með því að benda á að þau hafi sjálf komið því upp í óráðstöfuðu rými undir bílskúr, sem hann hafi ekki selt sem hluta af íbúðarrými hússins. Að auki sé nærtækast að ætla að raki, sem valdið hafi losi á gólfflísunum, berist inn í þetta rými vegna breytinga, sem stefndu hafi gert á húsinu, eða skemmda á lögnum, sem stafi af framkvæmdum þeirra við frágang lóðar. Í yfirmatsgerð var komist að þeirri niðurstöðu að raki eigi leið inn í þennan hluta hússins um holrými á milli lagna, þar sem þær liggi gegnum útvegg, en til að bæta úr þessu þurfi að þétta milli lagnanna og gera síðan við einangrun og múrhúð. Áfrýjandi hefur ekki hrundið þessu áliti yfirmatsmanna og er því ekki annað leitt í ljós en að frágangi hans á húsinu verði um þetta kennt. Engin efni eru til að fallast á að minni kröfur verði gerðar til þéttleika útveggja í þessum hluta hússins en á íbúðarhæð þess. Verður niðurstaða héraðsdóms um þennan kröfulið því jafnframt staðfest.

Áfrýjandi hefur borið fyrir sig að krafa stefndu sé fallin niður fyrir tómlæti. Í fyrrnefndu bréfi þeirra 25. nóvember 2002 um annmarka, sem þau kváðu fram komna á húsinu og fyrstu þrír liðirnir í dómkröfu þeirra snúa nú að, kom fram að þau hafi ítrekað rætt þessi mál og lofað hafi verið úrbótum en án nokkurs árangurs. Þetta var áréttað í bréfi 21. febrúar 2003, auk þess sem þar var greint frá því að gólfflísar í þvottahúsi hafi losnað. Í gögnum málsins er ekki að sjá að áfrýjandi hafi andmælt staðhæfingu stefndu um að rætt hafi verið ítrekað um tiltekna annmarka á húsinu áður en fyrra bréfið var ritað. Eftir það varð ekki óeðlilegur dráttur á að stefndu leituðu matsgerðar til stuðnings kröfu af þessu tilefni, en að henni fenginni tilkynntu þau áfrýjanda að þau hygðust afla yfirmatsgerðar, svo sem raun varð á. Tafir í tengslum við öflun þessara matsgerða og málshöfðun stefndu gáfu áfrýjanda ekki réttmætt tilefni til að ætla að þau hefðu fallið frá kröfu á hendur honum. Með þessum athugasemdum verður staðfest niðurstaða héraðsdóms um þessa málsástæðu áfrýjanda.

Samkvæmt framansögðu verður fallist á með héraðsdómi að sannaðir séu leyndir gallar á fasteigninni, sem stefndu keyptu af áfrýjanda. Þau eiga af þeim sökum rétt á afslætti af kaupverði samkvæmt lögjöfnun frá 1. mgr. 42. gr. þágildandi laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, enda skilyrðum skaðabóta samkvæmt 2. mgr. sömu lagagreinar ekki fullnægt. Við ákvörðun fjárhæðar afsláttarins verður að leggja til grundvallar niðurstöðu yfirmatsgerðar um kostnað af því að bæta úr þessum göllum. Í hinum áfrýjaða dómi sætti krafa stefndu, sem tók mið af yfirmatsgerðinni, lækkun með tilliti til þess að þau ættu rétt á endurgreiðslu hluta virðisaukaskatts, sem félli til vegna vinnu við úrbætur á húsinu, auk þess sem vextir voru ekki dæmdir samkvæmt því, sem þau kröfðust, en ekki verður þó séð að áfrýjandi hafi borið fram mótmæli, sem að þessu snúi. Stefndu hafa ekki áfrýjað héraðsdómi fyrir sitt leyti og verður niðurstaða hans því staðfest á þann hátt, sem í dómsorði greinir.

Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði segir.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Byggingafélagið Ögur ehf., greiði stefndu, V-kk-þgf J-kk-þgf og E-kvk-þgf B-kvk-þgf, 894.856 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 21. febrúar 2003 til 23. september 2005, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skal vera óraskað.

Áfrýjandi greiði stefndu 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.