21/2018

Kærður var úrskurður Landsréttar í máli E ehf. og H ehf. gegn Í hf., sem risið hafði við úthlutun á söluverði fasteignar við nauðungarsölu. Laut ágreiningur aðila að kröfu sem Í hf. hafði lýst við nauðungarsöluna og var að rekja til láns sem tiltekinn sparisjóður hafði veitt H ehf. á grundvelli fjármögnunarsamnings, gegn veðrétti í fasteigninni á grundvelli 36 tryggingarbréfa. Samningnum hafði sparisjóðurinn síðar rift og hafði H ehf. fengið skaðabótaskyldu hans vegna riftunarinnar viðurkennda með dómi. Taldi H ehf. sig því eiga kröfu til skuldajafnaðar við kröfu Í hf., sem tekið hafði við réttindum sparisjóðsins vegna lánsins. Á milli Í hf. og H ehf. var rekið annað mál þar sem Í hf. krafði H ehf. um greiðslu samkvæmt lánssamningnum, en því máli hafði verið frestað þar til niðurstaða í þriðja málinu, um skaðabótakröfu H ehf. við slit sparisjóðsins, lægi fyrir. E ehf. og H ehf. kröfðust þess annars vegar að sýslumanni yrði gert að fresta ákvörðun um úthlutun af söluverði fasteignarinnar til Í hf. þar til niðurstaða í ágreiningsmálinu lægi fyrir og hins vegar að frumvarpi sýslumanns yrði breytt þannig að hafnað yrði tilteknum hlutum af kröfu Í hf. Hæstiréttur hafnaði kröfum E ehf. og H ehf. um frestun á ákvörðun um úthlutun og taldi að leysa bæri úr því hvaða fjárhæð Í hf. ætti að fá úthlutað af söluverði fasteignarinnar ef niðurstaða dómsmáls H ehf. gegn sparisjóðinum yrði sú að krafa Í hf. væri að engu leyti fallin niður fyrir skuldajöfnuð. Annars vegar væri óumdeilt að þar væri um að ræða höfuðstól kröfunnar en hins vegar væri deilt um hvort kröfur Í hf. um vexti og dráttarvexti nytu veðréttar með höfuðstólnum. Rakti Hæstiréttur í kjölfarið ákvæði 4. og 5. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð og þau lögskýringargögn sem stóðu þeim að baki. Taldi rétturinn að samkvæmt þeim yrði að leggja til grundvallar að í lögum nr. 75/1997 væri gengið út frá þeirri meginreglu að tilgreind hámarksfjárhæð í tryggingarbréfi skírskotaði til höfuðstóls veðtryggðar kröfu. Ef sú krafa bæri vexti samkvæmt samningi eða lögum fram til gjalddaga höfuðstólsins, næði veðtryggingin einnig til vaxtanna þótt þess væri ekki getið í bréfinu og samanlögð fjárhæð þeirra og höfuðstólsins færi fram úr hámarksfjárhæðinni. Sama máli gegndi um dráttarvexti af heildarskuldinni eftir gjalddaga hennar, en um bæði vexti og dráttarvexti gilti þó sú takmörkun samkvæmt b. lið 5. gr. laganna að þeir nytu aðeins veðtryggingar með höfuðstól kröfunnar að því leyti, sem þeir hefðu fallið í gjalddaga á síðasta árinu áður en krafa um nauðungarsölu á veðinu væri sett fram. Þó girtu ákvæði laga nr. 75/1997 ekki fyrir að ákveða mætti í tryggingarbréfi að hámarksfjárhæð, sem þar væri tilgreind, sneri að heildarfjárhæðinni sem ætlast væri til að veðtrygging tæki til að meðtöldum vöxtum og kostnaði, og þá eftir atvikum án tillits til takmarkana b. liðar 5. gr. laganna. Með því að vikið yrði í slíku tilviki frá meginreglu laganna yrði á hinn bóginn að áskilja að ákvörðun um þetta kæmi skýrlega fram í texta tryggingarbréfs eða yrði ótvírætt leidd af skýringu þess. Að þessu virtu og með vísan til orðalags tryggingarbréfanna, taldi Hæstiréttur að skýra yrði ákvæði þeirra svo að hámarksfjárhæð þeirra hefði einungis lotið að höfuðstól þeirra skulda sem veðréttindi ættu að ná til, svo og til samningsbundinna vaxta, dráttarvaxta og innheimtukostnaðar sem aukakrafna samkvæmt b. lið 5. gr. laga nr. 75/1997. Gæti krafa Í hf. um vexti því ekki talist hluti af aðalkröfu hans samhliða höfuðstól skuldar H ehf. enda yrði að miða við að krafa um nauðungarsölu á eigninni hefði komið fram meira en ári eftir gjalddaga vaxtanna og gætu þeir því ekki notið veðtryggingar með höfuðstólnum. Ætti það sama við um dráttarvexti af vöxtunum. Hins vegar yrði að miða við að dráttarvextir af höfuðstólnum nytu veðtryggingar að því leyti sem þeir hefðu fallið til á tilteknu tímabili sem Í hf. hafði miðað kröfugerð sína við. Var fjárhæð úthlutunar til Í hf. lækkuð í samræmi við þetta og kveðið á um varðveislu hennar á sérgreindum reikningi þar til ákveðið yrði í öðru dómsmáli hvort krafa Í hf. til hennar væri að hluta eða öllu leyti fallin niður.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir H-kk-nf I. J-kk-nf, G-kvk-nf B-kvk-nf, M-kk-nf S-kk-nf, Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 7. september 2018 og bárust réttinum kærumálsgögn 14. sama mánaðar, en sóknaraðilum var veitt kæruleyfi 4. október 2018. Kærður er úrskurður Landsréttar 27. ágúst 2018, þar sem felld var úr gildi ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 22. desember 2016 um að 3. töluliður frumvarps frá 8. júlí sama ár til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar Vesturgötu 64 í Reykjavík við nauðungarsölu skyldi standa óbreyttur um greiðslu til varnaraðila á 1.095.798.562 krónum og kveðið þess í stað á um að hann fengi úthlutað 1.046.769.062 krónum, sem leggja bæri inn á sérgreindan reikning við banka eða sparisjóð til varðveislu þar til ráðið yrði um tilkall til fjárins. Kæruheimild er í 2. mgr. 79. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, sbr. 2. mgr. 167. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðilar krefjast þess aðallega að frumvarpinu verði breytt þannig að úthlutun til varnaraðila verði lækkuð um 328.055.319 krónur, svo og að kröfu hans um dráttarvexti „verði hafnað að því marki sem hún er yfir árs dráttarvöxtum af samþykktum höfuðstól“. Jafnframt verði sýslumanni gert að „fresta endanlegri ákvörðun um úthlutun höfuðstóls aðalkröfu varnaraðila auk árs dráttarvaxta þar til endanleg niðurstaða dómsmáls þess sem rekið er fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur sem mál nr. X-90/2012 eða eftir atvikum æðra dóms liggur fyrir varðandi ágreining um það hvort krafa varnaraðila hafi verið greidd með skuldajöfnuði.“ Verði frumvarp sýslumanns látið standa óbreytt krefjast sóknaraðilar þess til vara að lagt verði fyrir sýslumann að „fresta endanlegri ákvörðun um úthlutun á kröfu til varnaraðila“ þar til fyrir liggi endanleg niðurstaða í áðurnefndu dómsmáli. Í öllum tilvikum krefjast sóknaraðilar málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti auk kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Samkvæmt ákvörðun Hæstaréttar var málið munnlega flutt 16. janúar 2019.

I

Eftir gögnum málsins fékk sóknaraðilinn Héðinsreitur ehf. afsal í nóvember 2007 fyrir lóðum í Reykjavík, sem munu síðar hafa verið sameinaðar öðrum lóðum sem hann réði yfir þannig að úr hafi orðið fasteignin Vesturgata 64. Áður mun sóknaraðilinn hafa gert verksamning 21. ágúst 2007 um byggingu húss á lóðunum með 192 íbúðum og hafi verklaun átt að nema samtals 4.712.000.000 krónum, en verkinu skyldi ljúka fyrir 20. maí 2009. Í tengslum við þann verksamning gerði sóknaraðilinn samning 9. október 2007 við Byr sparisjóð um fulla fjármögnun framkvæmdanna. Skuldbatt sparisjóðurinn sig til að veita sóknaraðilanum lán í áföngum fyrir öllum framkvæmdarkostnaði gegn því að fá veð í fasteigninni, en yrði um að ræða „veðtryggingarbréf“ skyldi „heildarfjárhæð þeirra nema a.m.k. 20% hærri fjárhæð en sem nemur áætluðum byggingarkostnaði“ og yrðu þau að hvíla á fyrsta eða öðrum veðrétti. Miðað var við að lánið yrði að helmingi í krónum og bæri sá hluti þess REIBOR vexti með 3,5% álagi, en að helmingi í tilteknum hlutföllum í evrum, svissneskum frönkum og japönskum jenum með LIBOR vöxtum auk 3,9% álags. Um endurgreiðslu lánsins var mælt svo fyrir að fé, sem fengist við sölu íbúða í húsinu, skyldi með ákveðnum undantekningum renna til sparisjóðsins og bæri að ljúka endurgreiðslu ekki síðar en átján mánuðum eftir verklok.

Í skjóli samningsins frá 9. október 2007 gerði sóknaraðilinn Héðinsreitur ehf. samning um lánsheimild við Byr sparisjóð 27. nóvember sama ár. Átti heimild þessi að ná til láns að andvirði 600.000.000 krónur í þeim gjaldmiðlum, sem mælt var fyrir um í samningnum frá 9. október 2007, og mátti sóknaraðilinn nýta sér hana með úttektum af reikningum hjá sparisjóðnum. Vextir af skuldinni yrðu þeir sömu og áður var getið og yrði „lokagjalddagi lánsins“ að meðtöldum vöxtunum 5. janúar 2012. Til tryggingar skuldinni skyldi sóknaraðilinn gefa út 36 samhljóða tryggingarbréf, sem yrðu samtals að fjárhæð 720.000.000 krónur og með 1. veðrétti í fyrrnefndri fasteign. Sóknaraðilinn gaf þessi tryggingarbréf út 27. nóvember 2007 og var fjárhæð hvers þeirra, 20.000.000 krónur, bundin vísitölu neysluverðs með grunntölunni 278,1 stig. Í bréfunum, sem voru rituð á stöðluðum eyðublöðum frá sparisjóðnum og var þinglýst 12. desember sama ár, sagði meðal annars að fasteignin væri sett að veði til tryggingar greiðslu á skuldum, sem sóknaraðilinn stæði eða kynni að standa í við sparisjóðinn eða þann sem fengi bréfin framseld, hvort sem þær væru „víxilskuldir ... yfirdráttur á tékkareikningi, skuldabréfalán, erlend endurlán eða hvers konar aðrar skuldir við sparisjóðinn ... að samtalinni fjárhæð allt að kr. 20.000.000 ... auk vísitöluálags, dráttarvaxta og alls kostnaðar sem af vanskilum kann að leiða og skuldara ber að greiða að skaðlausu“. Með tilkynningu til sparisjóðsins 27. nóvember 2007 óskaði sóknaraðilinn eftir að fá lánið greitt út 13. desember sama ár með því að 600.000.000 krónur yrðu lagðar inn á tiltekinn reikning hans og verður ekki annað séð af gögnum málsins en að það hafi gengið eftir.

Af ástæðum, sem varða ekki mál þetta, var ekki hafist handa við byggingu húss á vegum sóknaraðilans Héðinsreits ehf. á áðurnefndri lóð. Vegna þessa mun Byr sparisjóður hafa tilkynnt sóknaraðilanum með bréfi 12. júní 2008 að sparisjóðurinn teldi forsendur samnings þeirra frá 9. október 2007 brostnar og liti hann svo á að samningurinn væri fallinn niður. Sóknaraðilinn kveðst hafa mótmælt þessu bréflega og skorað jafnframt á sparisjóðinn í júní og september 2008 að efna samninginn, en því hafi verið hafnað. Höfðaði sóknaraðilinn því mál á hendur sparisjóðnum í febrúar 2009 og krafðist þess að viðurkennt yrði að samningur þeirra væri „í fullu gildi“, svo og að sparisjóðurinn bæri gagnvart sér skaðabótaskyldu vegna tjóns, sem leitt hafi af því að hann hafi neitað að efna samninginn. Með dómi Hæstaréttar 17. nóvember 2011 í máli nr. 87/2011 var viðurkennd skaðabótaskylda sparisjóðsins við sóknaraðilann.

Á því tímabili, sem síðastnefnt mál var rekið fyrir dómstólum, setti Fjármálaeftirlitið 22. apríl 2010 bráðabirgðastjórn yfir Byr sparisjóð á grundvelli 100. gr. a. laga nr. 161/2002 um fjármálafyrirtæki, sbr. 4. gr. laga nr. 44/2009, og var hann í framhaldi af því tekinn til slita 2. júlí 2010. Fjármálaeftirlitið ráðstafaði jafnframt tilteknum eignum og skuldbindingum sparisjóðsins til Byrs hf., en það félag mun síðan hafa verið sameinað varnaraðila á árinu 2011. Er óumdeilt í málinu að varnaraðili hafi á þessum grunni tekið yfir kröfu sparisjóðsins vegna láns samkvæmt áðurnefndum samningi hans við sóknaraðilann Héðinsreit ehf. frá 27. nóvember 2007 og réttindi samkvæmt tryggingarbréfunum, sem sóknaraðilinn gaf út til sparisjóðsins sama dag, svo og að kröfuréttindi varnaraðila vegna lánsins séu háð þeim skilmála samkvæmt ákvörðun Fjármálaeftirlitsins frá 22. apríl 2010 að honum beri að hlíta skuldajöfnuði, sem gagnaðili sparisjóðsins kann að hafa notið réttar til áður en þau voru framseld.

Sóknaraðilinn Héðinsreitur ehf. lýsti 13. október 2010 kröfu á hendur Byr sparisjóði við slitameðferð hans að höfuðstól 3.000.000.000 krónur auk vaxta og málskostnaðar. Krafa þessi var reist á því að sparisjóðurinn hafi valdið sóknaraðilanum tjóni þegar sá fyrrnefndi hafi „vanefnt fjármögnunarsamning aðila, dags. 9. október 2007 með því að lýsa yfir þann 12. júní 2008 að samningurinn væri fallinn niður“ og nyti sóknaraðilinn því réttar til skaðabóta sem þessu næmi. Krafðist hann þess einnig að krafan kæmi til skuldajafnaðar við kröfu vegna láns sparisjóðsins til sín á grundvelli samningsins frá 27. nóvember 2007. Slitastjórn sparisjóðsins mun hafa hafnað 2. desember 2010 að viðurkenna kröfu sóknaraðilans við slitin, en að gengnum áðurnefndum dómi Hæstaréttar 17. nóvember 2011 mun á hinn bóginn hafa verið leitað samkomulags um kröfuna, sem ekki hafi tekist. Ágreiningi um kröfuna var því vísað til héraðsdóms og mál þingfest þar 22. júní 2012 af því tilefni, en úr því máli hefur ekki enn verið leyst í héraði.

Varnaraðili höfðaði mál á hendur sóknaraðilanum Héðinsreit ehf. 10. maí 2012 og krafðist þess að félaginu yrði gert að greiða sér 928.055.319 krónur með dráttarvöxtum frá 5. janúar sama ár til greiðsludags, svo og að staðfestur yrði veðréttur sinn fyrir þeirri kröfu í fasteigninni Vesturgötu 64 samkvæmt fyrrnefndum 36 tryggingarbréfum. Í stefnu í því máli kom fram að krafa þessi væri um endurgreiðslu á láninu, sem Byr sparisjóður hafði veitt sóknaraðilanum samkvæmt samningi þeirra frá 27. nóvember 2007, en tekið var fram að vegna óvissu um lögmæti ákvæða samningsins um tengingu fjárhæðar lánsins við gengi erlendra gjaldmiðla hafi krafan „verið reiknuð í íslenskum krónum allt frá stofndegi lánssamningsins“ og miðað við að hún bæri „almenna vexti Seðlabanka Íslands af óverðtryggðum lánum frá 1. mars 2010“. Höfuðstóll kröfunnar væri samkvæmt þessu 600.000.000 krónur, en áfallnir vextir frá síðastnefndum degi til gjalddaga lánsins 5. janúar 2012 næmu því til viðbótar 328.055.319 krónum og svöruðu þær fjárhæðir samanlagðar til dómkröfu varnaraðila. Sóknaraðilinn krafðist aðallega sýknu af kröfunni en til vara að fjárhæð hennar yrði lækkuð. Voru varnir sóknaraðilans einkum reistar á því að krafa varnaraðila væri fallin niður í heild eða að hluta vegna skuldajafnaðar við fyrrgreinda skaðabótakröfu sóknaraðilans. Með úrskurði 7. maí 2013 varð héraðsdómur við kröfu sóknaraðilans um að málinu yrði frestað um ótiltekinn tíma þar til endanleg niðurstaða hefði fengist í ágreiningsmálinu um viðurkenningu kröfu hans á hendur Byr sparisjóði og var sá úrskurður staðfestur með dómi Hæstaréttar 7. júní sama ár í máli nr. 365/2013. Mun ekki hafa verið hreyft frekar við því máli frá þeim tíma.

Sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu tók fyrir 15. janúar 2015 kröfu Reykjavíkurborgar um nauðungarsölu fasteignarinnar Vesturgötu 64, en sú krafa virðist hafa verið reist á lögveðrétti fyrir ógreiddum fasteignagjöldum og var sóknaraðilinn Héðinsreitur ehf. gerðarþoli við nauðungarsöluna. Ákveðið var að koma eigninni í verð á uppboði, sem byrjaði þó ekki fyrr en 11. janúar 2016. Við framhald uppboðsins 1. febrúar sama ár lagði varnaraðili fram tvær kröfulýsingar í söluverð eignarinnar. Tók önnur þeirra eingöngu til veðréttinda á grundvelli tryggingarbréfanna, sem sóknaraðilinn hafði gefið út til Byrs sparisjóðs 27. nóvember 2007 og hvíldu á 1. veðrétti í fasteigninni, og taldi varnaraðili þau eiga að tryggja sér fullnustu á alls 1.290.871.247 krónum. Þá fjárhæð sundurliðaði hann í höfuðstól, sem hafi upphaflega numið samtals 720.000.000 krónum en hækkað í 1.093.333.278 krónur vegna ákvæðis í tryggingarbréfunum um verðtryggingu, dráttarvexti frá ótilgreindum degi til 1. febrúar 2016 að fjárhæð 139.855.651 króna og málskostnað ásamt öðrum kostnaði, sem nánar var tilgreindur, samtals 57.682.318 krónur. Í hinni kröfulýsingunni hafði varnaraðili á hinn bóginn uppi kröfu vegna láns sparisjóðsins til sóknaraðilans samkvæmt samningi þeirra 27. nóvember 2007, sem varnaraðili taldi alls að fjárhæð 1.572.935.386 krónur, og verður að skilja þá kröfulýsingu svo að hann hafi þar krafist greiðslu upp í þá skuld á grundvelli veðréttinda samkvæmt fyrrnefndu kröfulýsingunni. Fjárhæð kröfunnar vegna lánsins var sundurliðuð þannig að höfuðstóll væri 600.000.000 krónur, vextir til gjalddaga þess 5. janúar 2012 væru 328.055.319 krónur og dráttarvextir til 1. febrúar 2016 587.197.749 krónur, en málskostnaður og annar kostnaður, sem tilgreindur var á sama hátt og í fyrrnefndu kröfulýsingunni, væri samtals 57.682.318 krónur. Við uppboðið varð Hróður ehf. hæstbjóðandi með boð að fjárhæð 1.297.000.000 krónur og mun það hafa verið samþykkt með viðtöku sýslumanns á greiðslu frá félaginu 29. febrúar 2016.

Sýslumaður gerði 8. júlí 2016 frumvarp til úthlutunar á framangreindu söluverði fasteignarinnar. Af því átti fyrst að greiða sölulaun í ríkissjóð, 12.970.000 krónur, og því næst lögveðkröfu Reykjavíkurborgar vegna fasteignagjalda, 1.932.565 krónur, en varnaraðili átti síðan samkvæmt 3. tölulið frumvarpsins að fá greiddar 1.095.798.562 krónur í skjóli 36 tryggingarbréfa sinna á 1. veðrétti í eigninni. Eftirstöðvar söluverðsins, 186.298.873 krónur, áttu svo á grundvelli tryggingarbréfs á 2. veðrétti að renna til sóknaraðilans Erils ehf. upp í kröfu, sem hann hafði lýst við nauðungarsöluna og kvað nema samtals 3.494.484.463 krónum. Af gögnum málsins virðist mega ráða að fjárhæðin, sem sýslumaður taldi varnaraðila eiga að fá úthlutað af söluverðinu, hafi verið sundurliðuð þannig að höfuðstóll kröfu hans væri 600.000.000 krónur, vextir af höfuðstólnum til gjalddaga 5. janúar 2012 næmu 328.055.319 krónum, dráttarvextir af þeim fjárhæðum samanlögðum frá 1. febrúar 2015 til 1. febrúar 2016 væru 118.713.743 krónur og málskostnaður ásamt öðrum kostnaði varnaraðila næmi alls 49.029.500 krónum.

Sóknaraðilar mótmæltu frumvarpinu hvor fyrir sitt leyti með bréfum til sýslumanns 28. júlí 2016 og kröfðust þess að því yrði breytt á þann veg að varnaraðili fengi aðallega engu úthlutað af söluverðinu, en til vara lægri fjárhæð en ráðgerð væri í frumvarpinu. Yrði þá úthlutun til sóknaraðilans Erils ehf. hækkuð sem því næmi. Í bréfum beggja sóknaraðila var jafnframt vísað til þess að fyrir héraðsdómi væri rekið fyrrnefnt mál vegna ágreinings um viðurkenningu kröfu sóknaraðilans Héðinsreits ehf. við slit Byrs sparisjóðs og myndi ráðast af niðurstöðu þess máls hvort krafan, sem varnaraðili hafði lýst í söluverð fasteignarinnar, teldist að fullu greidd með skuldajöfnuði eða eftir atvikum að hluta. Væri sýslumanni því rétt að fresta að taka ákvörðun um hvort frumvarpinu yrði breytt þar til endanleg niðurstaða lægi fyrir í því máli. Sýslumaður tók nauðungarsöluna fyrir 1. nóvember 2016 til að fjalla um þessi mótmæli, en tók loks afstöðu til þeirra við fyrirtöku 22. desember sama ár með þeirri ákvörðun að frumvarpið skyldi standa óbreytt, svo og að kröfum sóknaraðila um frestun væri hafnað. Sóknaraðilar lýstu því þegar yfir að þeir leituðu úrlausnar héraðsdóms um þessa ákvörðun.

II

Mál þetta var þingfest í héraði 15. febrúar 2017 og gerðu sóknaraðilar þar efnislega sömu kröfur og þeir hafa uppi fyrir Hæstarétti samkvæmt áðursögðu, en varnaraðili krafðist þess á hinn bóginn að frumvarp sýslumanns frá 8. júlí 2016 til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar Vesturgötu 64 yrði látið standa óbreytt og mælt svo fyrir að úthlutun samkvæmt því skyldi þegar fara fram. Í úrskurði héraðsdóms í málinu 10. janúar 2018 var kveðið á um það eitt að sýslumanni væri gert að fresta ákvörðun um úthlutun til varnaraðila af söluverðinu þar til fengin yrði endanleg niðurstaða í áðurnefndu dómsmáli um hvort krafa hans hafi verið greidd með skuldajöfnuði sóknaraðilans Héðinsreits ehf. við skaðabótakröfu sína á hendur Byr sparisjóði.

Sóknaraðilar kærðu úrskurð héraðsdóms til Landsréttar 19. janúar 2018 og varnaraðili jafnframt fyrir sitt leyti 22. sama mánaðar. Höfðu þeir allir uppi sömu kröfur og þeir gerðu í héraði samkvæmt framansögðu. Í úrskurði Landsréttar í málinu 15. mars 2018 var ómerkt ákvörðun sýslumanns 22. desember 2016 um að 3. töluliður frumvarpsins skyldi standa óbreyttur, en ákvæði í úrskurði héraðsdóms um að fresta skyldi ákvörðun um úthlutun til varnaraðila var staðfest. Að öðru leyti var málinu vísað frá héraðsdómi að því er varðaði kröfur sóknaraðila um breytingar á frumvarpinu. Sóknaraðilar kærðu þennan úrskurð til Hæstaréttar, sem með dómi 7. júní 2018 í máli nr. 7/2018 felldi úr gildi ákvæði úrskurðarins um frávísun málsins að hluta frá héraðsdómi.

Hinn kærði úrskurður Landsréttar gekk síðan 27. ágúst 2018. Þar var á nýjan leik kveðið á um að ómerkt væri ákvörðun sýslumanns um að 3. töluliður frumvarpsins skyldi vera óbreyttur, en auk þess var gerð sú breyting á þeim lið að úthlutun til varnaraðila var lækkuð í 1.046.769.062 krónur og mælt svo fyrir að leggja bæri þá fjárhæð á reikning við banka eða sparisjóð þar til ráðið yrði um tilkall til hennar.

III

Eins og áður var getið hefur nú á sjöunda ár verið til meðferðar fyrir héraðsdómi dómsmál, þar sem uppi er ágreiningur um viðurkenningu kröfu sóknaraðilans Héðinsreits ehf. á hendur Byr sparisjóði um skaðabætur vegna ólögmætrar riftunar sparisjóðsins á samningi þeirra frá 9. október 2007 um fjármögnun framkvæmda við byggingu húss að Vesturgötu 64. Í því máli er jafnframt til úrlausnar hvort og eftir atvikum að hvaða marki sóknaraðilanum sé heimilt að skuldajafna þeirri kröfu við kröfu á grundvelli samnings síns og sparisjóðsins frá 27. nóvember 2007 um lán að fjárhæð 600.000.000 krónur. Sem fyrr segir tilheyrir fjárkrafan samkvæmt þeim samningi nú varnaraðila, en á henni leitar hann fullnustu í skjóli veðréttinda sinna við nauðungarsölu á fasteigninni Vesturgötu 64, sem mál þetta varðar. Vegna þeirrar meginreglu, sem fram kemur í 4. mgr. 94. gr. laga nr. 91/1991, getur ekki komið hér til úrlausnar hvort fjárkrafa varnaraðila vegna lánsins sé með öllu eða að hluta fallin niður fyrir skuldajöfnuð. Eins og byggt var á í áðurnefndum dómi Hæstaréttar 8. júní 2018 er við úthlutun söluverðs fasteignarinnar á hinn bóginn óhjákvæmilegt vegna veðréttinda varnaraðila að taka afstöðu til þess hverri fjárhæð þessi umdeilda krafa hans gæti numið ef hún reynist ekki vera fallin niður, svo sem leiðir af 7. mgr. 50. gr. laga nr. 90/1991, og varðveita þá fjárhæð samkvæmt 2. mgr. 54. gr. sömu laga þar til niðurstaða verður fengin um tilvist kröfunnar í öðru dómsmáli. Að loknu því máli verður í samræmi við 3. mgr. síðastnefndrar lagagreinar annaðhvort að greiða varnaraðila fjárhæðina ef krafa hans telst enn fyrir hendi í heild eða taka að öðrum kosti upp úthlutunina og láta fjárhæðina að hluta eða með öllu renna til annarra rétthafa. Tekur þessi skipan eftir ákvæðum laga nr. 90/1991 mið af því að ófært sé við úthlutun söluverðs eignar við nauðungarsölu að láta deilu um tilkall til afmarkaðs hluta þess valda ófyrirséðum töfum á því að rétthafar, sem hún varðar ekki, fái til sín greiðslu af söluverðinu. Að þessu virtu eiga kröfur sóknaraðila um að lagt verði fyrir sýslumann að fresta ákvörðunartöku um úthlutun til varnaraðila sér enga stoð í lögum nr. 90/1991 og eru þær ósamrýmanlegar því verklagi, sem sýslumanni ber að fylgja eftir ákvæðum VIII. kafla þeirra laga. Þegar af þeim ástæðum verður kröfum sóknaraðila að þessu leyti hafnað.

Af framansögðu leiðir að í máli þessu verður að leysa úr því hvaða fjárhæð varnaraðili myndi með réttu eiga að fá úthlutað af söluverði fasteignarinnar Vesturgötu 64 ef niðurstaða áðurnefnds dómsmáls milli sóknaraðilans Héðinsreits ehf. og Byrs sparisjóðs yrði sú að krafa varnaraðila sé að engu leyti fallin niður fyrir skuldajöfnuð. Í fyrsta lagi er óumdeilt að hann myndi þá eiga að fá greiddan höfuðstól kröfu sinnar, 600.000.000 krónur. Í öðru lagi krefst hann vaxta samkvæmt 1. málslið 4. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af höfuðstólnum, en þó aðeins að því er virðist fyrir tímabilið frá 1. mars 2010 til gjalddaga 5. janúar 2012. Varnaraðili telur þessa vexti nema 328.055.319 krónum. Skilja verður málatilbúnað sóknaraðila fyrir Hæstarétti svo að þeir andmæli hvorki rétti varnaraðila til þessara vaxta né útreikningi hans á þeim, en þeir telji á hinn bóginn að bæði vegna orðalags tryggingarbréfanna, þar sem vaxta af höfuðstól skuldarinnar fram að gjalddaga hans er í engu getið, og vegna ákvæða b. liðar 5. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð njóti vextirnir ekki veðréttar með höfuðstólnum. Í þriðja lagi krefst varnaraðili dráttarvaxta eins og sýslumaður tók kröfu um þá til greina í frumvarpinu til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar og er fjárhæð þeirra 118.713.743 krónur. Í frumvarpinu virðist hafa verið gengið út frá því að samkvæmt b. lið 5. gr. laga nr. 75/1997 gætu dráttarvextir aðeins greiðst samhliða höfuðstól kröfu varnaraðila að því leyti, sem þeir hafi fallið til á síðasta árinu áður en hann lýsti kröfu við framhald uppboðs 1. febrúar 2016, og hafi þeir verið reiknaðir af samanlagðri fjárhæð höfuðstólsins og vaxta, 928.055.319 krónum. Sóknaraðilar hafa ekki andmælt útreikningi á fjárhæð dráttarvaxtanna eftir þessum forsendum, en skilja verður málatilbúnað þeirra svo að þeir telji að krafa varnaraðila um dráttarvexti af gjaldföllnum vöxtum, 328.055.319 krónum, geti ekki komið til greiðslu með höfuðstól kröfu hans af söluverði fasteignarinnar ef vextirnir sem slíkir gera það ekki. Geti varnaraðili því ekki fengið greidda dráttarvexti af öðru en höfuðstólnum einum, sem yrðu þá 76.740.000 krónur vegna tímabilsins frá 1. febrúar 2015 til 1. febrúar 2016. Loks er þess að gæta að í hinum kærða úrskurði var að öllu leyti hafnað kröfu varnaraðila um að fá greiddan málskostnað og annan kostnað af söluverði fasteignarinnar. Með því að varnaraðili unir úrskurði Landsréttar kemur krafa um þann kostnað ekki til álita hér fyrir dómi.

IV

Eftir 1. mgr. 4. gr. laga nr. 75/1997, sbr. síðari málslið 23. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, verður í tryggingarbréfi að tilgreina fjárhæð kröfu, sem veðréttur samkvæmt því tryggir, eða hámark fjárhæðarinnar, en heimilt er að binda hana við ákveðna vísitölu þannig að hún taki sömu breytingum og vísitalan tekur frá nánar tiltekinni grunntölu, sbr. 3. mgr. fyrrnefndu lagagreinarinnar. Í 5. gr. laga nr. 75/1997 eru þessu til viðbótar taldar upp kröfur, sem teljast tryggðar með aðalkröfu nema annað leiði af samningi sem stofnaði til veðréttarins, en samkvæmt a. lið lagagreinarinnar geta þær meðal annars verið kröfur um kostnað, sem veðhafi hefur af innheimtu, og eftir b. lið hennar kröfur um vexti af skuldinni, sem fallið hafa í gjalddaga á síðasta árinu áður en krafa um nauðungarsölu á veðsettu eigninni hefur verið sett fram.

Í athugasemdum, sem fylgdu frumvarpi sem varð að lögum nr. 75/1997, var í skýringum við 4. gr. þess vikið að mismunandi reglum, sem gengið hafi verið út frá í Danmörku og Noregi, um hvort áskilnaður um tilgreiningu hámarksfjárhæðar veðkröfu, að því er tryggingarbréf varðar, sneri eingöngu að höfuðstól skuldar, sem njóta ætti tryggingar, þannig að við hann gætu bæst ótilgreindir vextir og innheimtukostnaður, eða hvort fjárhæðin ætti að ráða hámarki tryggðrar kröfu að meðtöldum vöxtum og kostnaði. Vísað var til þess að í framkvæmd hér á landi hafi verið venja að byggja á fyrrnefndu reglunni og yrði ekki séð að það hafi leitt til vandræða. Væri miðað við það í frumvarpinu að þessu yrði ekki breytt og bæri því að skilja áskilnað 1. mgr. 4. gr. þess um tilgreiningu hámarksfjárhæðar í tryggingarbréfi á þann hátt að til viðbótar henni stæði veðsett eign til tryggingar kröfu um vexti og kostnað, sbr. a. og b. liði 5. gr. frumvarpsins. Í skýringum við síðastnefnda grein frumvarpsins var síðan ítrekað að það væri meginregla samkvæmt gildandi rétti að veðréttur næði til aukagreiðslna eins og vaxta, en sá réttur hafi þó sætt takmörkunum eftir ákvæðum laga nr. 23/1901 um forgangsrétt veðhafa fyrir vöxtum. Með þeim lögum hafi verið settar þær skorður að væri skuldara veittur gjaldfrestur á vöxtum héldist ekki forgangsréttur veðhafa fyrir þeim gagnvart síðari veðhöfum lengur en í eitt ár frá gjalddaga vaxtanna og færðust þeir eftir það aftar í veðröð. Ákvæði þeirra laga hafi í framkvæmd verið látin taka bæði til samningsvaxta og dráttarvaxta og skipti ekki máli hvort gjaldfrestur hafi verið veittur berum orðum eða með aðgerðaleysi, en forgangsréttur héldist til vaxta, sem féllu í gjalddaga á síðasta árinu fram að því að krafa um nauðungarsölu væri móttekin. Með 48. gr. frumvarpsins væri lagt til að lög nr. 23/1901 féllu úr gildi, en ákvæðum b. liðar 5. gr. þess væri ætlað að koma í þeirra stað. Í lok skýringa við 5. gr. frumvarpsins sagði síðan eftirfarandi: „Í 5. gr. frumvarpsins kemur fram sú skýringarregla, að kröfur þær, sem nefndar eru í ákvæðinu, fylgja aðalkröfu og njóta sama forgangsréttar og hún, svo fremi sem önnur niðurstaða verður ekki leidd af samningi þeim, sem stofnaði til veðréttarins. Er þetta í samræmi við gildandi rétt, a.m.k. hvað varðar þær kröfur, sem greinir í a- og b-liðum. Í því orðalagi frumvarpsgreinarinnar, „... nema annað leiði af samningi ...“ felst, að það þarf ekki að koma fram í veðsamningi berum orðum, að umræddar viðbótarkröfur fylgi ekki aðalkröfu, heldur nægir, að út frá því hafi verið gengið í millum aðila, að veðandlagið standi einvörðungu til fullnustu aðalkröfunni, þótt ekki hafi það verið orðað sérstaklega.“

Framangreint frumvarp sætti ekki í meðförum Alþingis nokkurri breytingu á þeim ákvæðum, sem skýringar þessar lutu að, og eru ekki efni til annars en að taka mið af þeim við úrlausn málsins. Samkvæmt því verður að leggja til grundvallar að í lögum nr. 75/1997 sé gengið út frá þeirri meginreglu að hámarksfjárhæð, sem tilgreind er í tryggingarbréfi, skírskoti til höfuðstóls veðtryggðrar kröfu. Ef sú krafa ber vexti eftir samningi um hana eða lögum fram til gjalddaga höfuðstólsins nái veðtryggingin einnig til vaxtanna þótt þess sé ekki getið í tryggingarbréfi og samanlögð fjárhæð þeirra og höfuðstóls skuldarinnar fari fram úr hámarksfjárhæð, sem þar sé tilgreind. Sama máli gegni um dráttarvexti af heildarskuldinni eftir gjalddaga hennar, en bæði um vexti og dráttarvexti gildi þó sú takmörkun samkvæmt b. lið 5. gr. laganna að þeir njóti aðeins veðtryggingar með höfuðstól kröfunnar að því leyti, sem þeir hafa fallið í gjalddaga á síðasta árinu áður en krafa um nauðungarsölu á veðinu var sett fram. Allt að einu verður jafnframt að leggja til grundvallar að með þessu girði ákvæði laga nr. 75/1997 ekki fyrir að ákveða megi í tryggingarbréfi að hámarksfjárhæð, sem þar er tilgreind, snúi að heildarfjárhæðinni, sem ætlast er til að veðtrygging taki til að meðtöldum vöxtum og kostnaði, og þá eftir atvikum án tillits til takmarkana samkvæmt b. lið 5. gr. laganna. Með því að vikið yrði í slíku tilviki frá meginreglu laganna yrði á hinn bóginn að áskilja að ákvörðun um þetta kæmi skýrlega fram í texta tryggingarbréfs eða sú niðurstaða yrði í ljósi aðstæðna leidd ótvírætt af skýringu þess.

Í tryggingarbréfunum, sem sóknaraðilinn Héðinsreitur ehf. gaf út 27. nóvember 2007 og varnaraðili styðst við um veðréttindi sín í fasteigninni Vesturgötu 64, kom sem fyrr segir fram að hún væri veðsett til tryggingar hvers konar skuldum sem sóknaraðilinn kynni að standa í við eiganda bréfanna allt að tiltekinni hámarksfjárhæð „auk vísitöluálags, dráttarvaxta og alls kostnaðar sem af vanskilum kann að leiða“. Þannig var þess ekki berum orðum getið hvort hámarksfjárhæðin, sem tilgreind var, lyti aðeins að höfuðstól skuldanna. Ekki var þess þó heldur getið hvort vextir, sem kynnu að falla á skuldirnar fram að gjalddaga þeirra, gætu bæst við hámarksfjárhæðina, eins og tiltekið var á hinn bóginn um vísitöluálag og dráttarvexti. Þegar leyst er úr hvernig skýra verði tryggingarbréfin að þessu leyti verður að gæta að því að þau voru 36 talsins og hvert að upphaflegri fjárhæð 20.000.000 krónur. Þau voru gefin út til að uppfylla skilyrði fyrir veitingu Byrs sparisjóðs á láni til sóknaraðilans að andvirði 600.000.000 krónur samkvæmt samningi þeirra um lánsheimild, sem gerður var sama dag, en þar var miðað við að helmingur lánsins yrði í erlendum gjaldmiðlum og þannig háður gengi þeirra. Sá samningur var aftur reistur á samningi sóknaraðilans og sparisjóðsins frá 9. október 2007 um fjármögnun framkvæmda að Vesturgötu 64, en samkvæmt síðastnefnda samningnum skyldu tryggingarbréf, sem kynnu að verða gefin út til tryggingar endurgreiðslu lána í skjóli hans, nema að minnsta kosti 20% hærri fjárhæð en lánin. Samanlögð fjárhæð tryggingarbréfanna var þessu sama hlutfalli hærri en lánið, sem samningurinn frá 27. nóvember 2007 tók til. Eftir þeim samningi átti lánið að bera nánar tiltekna vexti, sem áður var getið, fram til gjalddaga þess rúmum fjórum árum síðar, 5. janúar 2012, og áttu þá höfuðstóll skuldarinnar og allir vextirnir að greiðast í einu lagi. Fyrirsjáanlegt hlýtur að hafa verið þegar við gerð samningsins og útgáfu tryggingarbréfanna 27. nóvember 2007 að heildarfjárhæð umsaminna vaxta, sem kæmu á gjalddaga svo löngu síðar, myndi nema hærri fjárhæð en mismuninum á láninu og samanlagðri hámarksfjárhæð, sem tilgreind var í tryggingarbréfunum. Geta því ekki staðið líkur til að þessum mismun hafi verið ætlað að mynda veðtryggingu fyrir vöxtum af skuldinni, sem myndu falla til á tímabilinu fram að gjalddaga hennar. Þegar þetta er virt í ljósi þess, sem áður var getið, verður að skýra ákvæði tryggingarbréfanna þannig að tilgreind hámarksfjárhæð þeirra hafi eingöngu lotið að höfuðstól skulda, sem veðréttindi áttu að ná til, en ætlast hafi verið til að samningsbundnir vextir ásamt dráttarvöxtum og innheimtukostnaði myndu þess utan einnig njóta veðtryggingar og þá sem aukakröfur eftir b. lið 5. gr. laga nr. 75/1997.

Að þessu gættu getur krafa varnaraðila um vexti að fjárhæð 328.055.319 krónur, sem féll í gjalddaga 5. janúar 2012, ekki talist vera hluti af aðalkröfu hans samhliða höfuðstól skuldar sóknaraðilans Héðinsreits ehf., þó svo að samanlögð fjárhæð tryggingarbréfanna gæti út af fyrir sig náð nú yfir báða þessa þætti vegna ákvæða bréfanna um verðtryggingu. Ekki liggur fyrir í gögnum málsins hvenær krafa kom fyrst fram um nauðungarsöluna á fasteigninni Vesturgötu 64, sem mál þetta varðar, en við það verður að miða að það hljóti að hafa verið meira en ári eftir gjalddaga þessara vaxta. Vegna ákvæða b. liðar 5. gr. laga nr. 75/1997 geta þeir því ekki notið veðtryggingar með höfuðstól skuldarinnar og leiðir af sjálfu að það sama eigi þá við um dráttarvexti af þessum gjaldföllnu vöxtum.

Samkvæmt öllu framangreindu verður í frumvarpi sýslumanns 8. júlí 2016 til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar Vesturgötu 64 að byggja á því að í hlut varnaraðila eftir 3. tölulið frumvarpsins geti komið höfuðstóll kröfu hans á hendur sóknaraðilanum Héðinsreit ehf. vegna láns á grundvelli samnings hans við Byr sparisjóð frá 27. nóvember 2007 að fjárhæð 600.000.000 krónur. Við höfuðstólinn geti einnig lagst dráttarvextir af honum, en í fyrrgreindum kröfulýsingum, sem varnaraðili lagði fram við framhald uppboðs 1. febrúar 2016, gekk hann sjálfur út frá því að veðréttur hans samkvæmt tryggingarbréfunum næði aðeins til dráttarvaxta að því leyti, sem þeir hafi fallið til á eins árs tímabili fram að þeim degi. Verður því að miða við þær tímasetningar við úrlausn málsins. Eftir málatilbúnaði sóknaraðila nema dráttarvextir af höfuðstól kröfu varnaraðila á þessu eins árs tímabili 76.740.000 krónum og hefur þeim útreikningi ekki verið andmælt. Verður frumvarpinu því breytt þannig að í hlut varnaraðila geti komið samtals 676.740.000 krónur í stað 1.095.798.562 króna, en þennan hluta söluverðsins skal sýslumaður varðveita á sérgreindum reikningi við banka eða sparisjóð þar til leyst hefur verið endanlega úr því í öðru dómsmáli hvort krafa varnaraðila á hendur sóknaraðilanum Héðinsreit ehf. sé með öllu eða að hluta fallin niður fyrir skuldajöfnuð. Af þessari breytingu á frumvarpinu leiðir að fjárhæð úthlutunar samkvæmt 4. tölulið þess til sóknaraðilans Erils ehf. verður að taka samsvarandi hækkun, en með því að dómkröfur í málinu hafa ekki tekið til þess atriðis verður ekki mælt hér fyrir um það.

Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 er rétt að aðilarnir beri hver sinn kostnað af málinu á öllum dómstigum.

Dómsorð:

Frumvarpi sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 8. júlí 2016 til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar Vesturgötu 64 í Reykjavík við nauðungarsölu er í 3. tölulið breytt á þann veg að í hlut varnaraðila, Íslandsbanka hf., geti komið 676.740.000 krónur. Skal sú fjárhæð varðveitt á sérgreindum reikningi við banka eða sparisjóð þar til endanlega verður ákveðið í öðru dómsmáli hvort krafa varnaraðila til hennar sé að hluta eða með öllu fallin niður fyrir skuldajöfnuð af hendi sóknaraðila Héðinsreits ehf.

Málskostnaður á öllum dómstigum fellur niður.