214/1999

Í kaupsamningi um fasteign var ákvæði þess efnis að seljandinn E tryggði kaupandanum Þ skaðleysi vegna leigutekna sem töpuðust vegna þess að leigjendur segðu upp samningum, framlengdu þá ekki eða til riftunar kæmi af ástæðum sem ekki yrðu raktar til Þ. Til vanskila kom hjá einum leigjandanum og krafði Þ E um greiðslu á grundvelli ábyrgðarinnar. E greiddi nokkra fjárhæð inn á kröfu Þ en síðar reis ágreiningur um hvort ábyrgðin næði til þessara atvika. Krafði Þ E um eftirstöðvar kröfunnar í dómsmáli en E gagnstefndi Þ til endurgreiðslu þess fjár sem hann hafði greitt. Talið var að ekki mætti túlka ábyrgðaryfirlýsingu E svo rúmt að hann hefði almennt ábyrgst vanskil leigjendanna. Hefði því ábyrgðin ekki náð til annars en þeirra leigutekna sem töpuðust eftir að leigusamningnum hafði verið rift. Á hinn bóginn var Þ sýknaður af endurgreiðslukröfu E.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, A-kk-nf B-kk-nf og G-kk-nf C-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 2. júní 1999. Hann krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða sér 2.217.434 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af nánar tilteknum fjárhæðum frá 31. desember 1996 til greiðsludags, allt að frádregnum samtals 1.100.000 krónum, sem greiddar voru inn á kröfuna 15. apríl og 28. október 1997. Þá krefst hann sýknu af kröfu, sem stefndi gerði í gagnsök í héraði. Áfrýjandi krefst einnig málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst aðallega staðfestingar hins áfrýjaða dóms, en til vara að hann verði sýknaður af fyrrgreindri greiðslukröfu áfrýjanda. Þá krefst stefndi málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Málið á rætur að rekja til kaupa áfrýjanda á skrifstofuhúsnæði á 6. hæð hússins að Suðurlandsbraut 4a í Reykjavík af stefnda og sameiganda hans að húsnæðinu, S-kk-þgf G. G-kk-þgf hæstaréttarlögmanni. Stefndi og sameigandi hans höfðu leigt út húsnæðið í tvennu lagi, annars vegar með samningi við Þingholt hf. 7. febrúar 1990 og hins vegar með samningi við Á-kk-þf B-kk-þf B-kk-þf og Ráðgjafaþjónustuna Tengsl hf. 26. ágúst 1993. Leigutími samkvæmt fyrrnefnda samningnum var til 1. apríl 2000, en leigutíma samkvæmt þeim síðarnefnda mun hafa verið lokið á árinu 1995 eftir hljóðan hans, þótt leigutakar nýttu enn sinn hluta húsnæðisins. Í kaupsamningi áfrýjanda við stefnda og sameiganda hans 17. ágúst 1995 var ráðgert að áfrýjandi yrði bundinn af þessum húsaleigusamningum, en þar var jafnframt svohljóðandi ákvæði: „Seljandi tryggir kaupanda skaðleysi vegna tapaðra leigutekna næstu tvö árin (þ.e. til 01.08.1997) sem yrði vegna þess að núverandi leigjendur segi upp samningum, framlengi þá ekki eða til riftunar komi af ástæðum sem ekki verði rekið til leigusala. Skaðleysi miðast við núverandi samninga ... Kaupandi skal tilkynna seljendum um stöðu mála strax og hann fær vitneskju um lok leigusamninga og skulu aðilar þá sameiginlega afla nýrra leigjenda á sambærilegum kjörum.“

Þingholt hf. stóð áfrýjanda skil á greiðslu húsaleigu til og með september 1996. Í lok þess árs nam ógreidd leiga félagsins 835.228 krónum auk dráttarvaxta að fjárhæð 25.953 krónur. Með bréfi 20. janúar 1997 tilkynnti áfrýjandi stefnda um þessi vanskil og sendi honum yfirlit um greiðslustöðu leigjandans „með tilvísun til skaðleysisábyrgðar samkvæmt kaupsamningi vegna 6. hæðar Suðurlandsbrautar 4a, Reykjavík, dags. 17.8.1995 ...“, eins og sagði í bréfinu. Í kjölfarið tók áðurnefndur hæstaréttarlögmaður að sér að innheimta ógreidda húsaleigu hjá Þingholti hf. og sendi félaginu meðal annars innheimtubréf í nafni áfrýjanda 4. febrúar 1997. Af þessu mun ekki hafa orðið árangur að öðru leyti en því að greiðsla að fjárhæð 100.000 krónur barst inn á bankareikning áfrýjanda 15. apríl 1997. Greiðanda var ekki getið á gögnum um þessa innborgun, en í málinu er ekki deilt um að hún hafi stafað frá Þingholti hf. Um þær mundir tók K-kk-nf G. S-kk-nf héraðsdómslögmaður við innheimtutilraunum og fékk 16. apríl 1997 kyrrsettar eignir til tryggingar skuldinni. Sama dag beindi sá lögmaður greiðsluáskorun til leigjandans, sem bar þá orðið heitið Hestor ehf., og tilkynnti um leið að húsaleigusamningnum yrði rift án frekari fyrirvara ef leiguskuldin yrði ekki greidd innan sjö sólarhringa. Áskorun þessi var birt fyrirsvarsmanni félagsins 18. apríl 1997. Greiðsla fékkst ekki úr hendi félagsins og aflaði þá lögmaðurinn úrskurðar Héraðsdóms Reykjavíkur 20. maí sama árs um heimild til að fá það borið út úr húsnæðinu. Að þessu gerðu mun félagið hafa vikið úr húsnæðinu, en nýr leigjandi tekið við því 1. júní 1997.

Áfrýjandi ritaði stefnda og fyrrum sameiganda hans bréf 10. júní 1997. Þar vísaði áfrýjandi til fyrrnefnds bréfs 20. janúar sama árs og kvaðst á þeim tíma hafa metið málavexti svo að rétt væri að beita heimild til riftunar húsaleigusamnings við Þingholt hf. og hörðum aðgerðum til innheimtu skuldar félagsins. Með tilliti til hagsmuna stefnda og fyrrum sameiganda hans vegna ábyrgðar, reynslu þeirra af viðskiptum við félagið og faglega stöðu þeirra hefði áfrýjandi hins vegar eftir viðtöl við þá ekki talið efni til frekari aðgerða. Um miðjan apríl hafi þeir falið lögmanni sínum, K-kk-þgf G. S-kk-þgf, að annast innheimtu skuldarinnar, riftun leigusamnings og rýmingu húsnæðisins, en af því hafi orðið sá árangur að húsnæðið hafi verið rýmt í lok maí 1997 og fyrir þeirra atbeina tekist að leigja það öðrum frá 1. næsta mánaðar. Sagði síðan í bréfinu: „Ljóst má vera að skaði minn vegna missis leigutekna af húsnæðinu er verulegur en ábyrgð ykkar á leigutekjum var hluti þess sem ég greiddi fyrir við kaup mín á húseigninni þann 17. ágúst 1995. Það er krafa mín að þið semjið við mig um greiðslu þeirra vanskila sem orðið hafa og þið genguð í ábyrgð fyrir án þess að til frekari aðgerða þurfi að koma.“ Með bréfinu fylgdi reikningsyfirlit vegna húsaleigusamningsins við Þingholt hf. Var þar sundurliðuð skuld vegna húsaleigu til loka leigutímans, 1.839.335 krónur, kostnaðar af innheimtuaðgerðum, 4.950 krónur, gjalda í hússjóð í sjö mánuði, 117.691 króna, og kostnaðar af hreingerningu húsnæðisins, 40.462 krónur, eða samtals 2.002.438 krónur, sem að viðbættum áföllnum dráttarvöxtum, 35.486 krónum, gerðu alls 2.037.924 krónur. Hafði þá verið tekið tillit til fyrrnefndrar innborgunar 15. apríl 1997. Ekki verður séð að stefndi eða fyrrum sameigandi hans hafi gert athugasemd við áfrýjanda vegna efnis þessa bréfs.

Óumdeilt er að í framhaldi af þessu bréfi ræddi áfrýjandi nokkuð oft við stefnda og gekk þá eftir að fá húsaleiguskuldina greidda vegna ábyrgðar stefnda á henni. Stefndi greiddi áfrýjanda 1.000.000 krónur 28. október 1997. Í texta kvittunar fyrir greiðslunni, sem stefndi ritaði sjálfur, sagði að hann hafi greitt áfrýjanda nefnda fjárhæð „inn á ábyrgð v/húsaleiguskuldar Þingholts ehf. v/húsaleigu 6. hæð vestur Suðurlandsbraut 4a, Reykjavík, veturinn '96-'97.“

Tilraunum til að innheimta húsaleiguskuldina hjá Hestor ehf. var haldið áfram þar til 3. september 1998, þegar gert var árangurslaust fjárnám hjá félaginu fyrir kröfu áfrýjanda, sem ekkert hafði þá fengist greitt inn á umfram það, sem áður er getið.

Áfrýjandi höfðaði þetta mál, sem var þingfest í héraði 25. nóvember 1998, og krafðist að fá greiddar áðurnefndar 2.217.434 krónur, sem mun vera samanlögð fjárhæð skuldarinnar samkvæmt sundurliðuninni í bréfi hans 10. júní 1997 að viðbættum kostnaði af málsókn og árangurslausum innheimtuaðgerðum gegn Hestor ehf. Stefndi höfðaði gagnsök í héraði 15. desember 1998 og krafðist þess að áfrýjanda yrði gert að endurgreiða sér 1.000.000 krónur, eða sem svarar áðurnefndri innborgun 28. október 1997. Með hinum áfrýjaða dómi var stefndi sýknaður af kröfu áfrýjanda í aðalsök, en krafa stefnda í gagnsök tekin til greina.

II.

Eftir uppkvaðningu hins áfrýjaða dóms hlutaðist áfrýjandi til um að skýrsla yrði tekin fyrir dómi 2. júní 1999 af Æ-kk-þgf B-kk-þgf S-kk-þgf, sem hafði milligöngu sem fasteignasali um kaup áfrýjanda á umræddu húsnæði af stefnda og fyrrum sameiganda hans.

Í skýrslunni greindi fasteignasalinn frá því að þegar áfrýjandi gerði fyrst tilboð í húsnæðið hafi vesturhluti þess verið leigður Þingholti hf. til langs tíma, en tveir eða þrír leigutakar hafi staðið saman að leigu austurhluta þess og leigutími samnings þeirra verið útrunninn. Í tilboði áfrýjanda hafi verið gerður fyrirvari vegna leigusamninganna, þar sem áskilið hafi verið að þeir yrðu endurnýjaðir á svokölluðum löglegum eyðublöðum til minnst tveggja ára með óbreyttri leigufjárhæð. Eigendur húsnæðisins hafi gert áfrýjanda gagntilboð, en þar hafi meðal annars komið fram að þeir tækju að sér að endurnýja leigusamninga, svo sem áfrýjandi hafði áskilið. Þetta hefði eigendunum hins vegar ekki tekist. Af því tilefni hafi eigendurnir sent fasteignasalanum bréf 19. júní 1995, sem hann las upp í skýrslu sinni fyrir dómi. Þar mun meðal annars hafa komið fram eftirfarandi: „Gerður er fyrirvari um að leigusamningur til tveggja ára liggi fyrir. a) Um vesturhluta eignarinnar er langtímasamningur við Þingholt hf. sem fram til þessa dags hefur verið efndur og er engin ástæða til að ætla annað en svo verði áfram. Leigutaki hefur aldrei gefið til kynna að breytinga sé að vænta. Í ljósi þess teljum við mjög óeðlilegt að gerð sé krafa um einhverjar breytingar á gildandi húsaleigusamningi. b) Leigutakar í austurhluta 6. hæðar, þ.e. Á-kk-nf B-kk-nf B-kk-nf endurskoðandi og Ráðgjafaþjónustan Tengsl hf. hafa lýst yfir að þau séu reiðubúin að undirrita eins árs leigusamning ... Á-kk-nf B-kk-nf hefur lýst áhuga á lengri leigutíma, en ... eigendur Ráðgjafaþjónustunnar Tengsla hf. vilja ekki binda hendur sínar til lengri tíma en eins árs í senn. Þó teljum við nokkuð víst að til framlengingar komi að eins árs leigutíma loknum. Við erum reiðubúnir að tryggja ... skaðleysi hvað varðar leigutekjur af austurhluta í tvö ár frá undirskriftardegi kaupsamnings, enda verði haft samráð við okkur eigi síðar en þrem mánuðum áður en til rýmingar kemur.... Meðfylgjandi er uppkast að yfirlýsingu okkar ...“. Sagði fasteignasalinn slíkt uppkast jafnframt hafa borist sér og las hann það upp fyrir dómi. Samkvæmt því, sem hann greindi þannig í skýrslu sinni, létu eigendur húsnæðisins í ljós að þeir myndu „tryggja kaupanda skaðleysi í tvö ár hvað varðar húsaleigugreiðslur“, en efni yfirlýsingarinnar var þó bundið við leigu á austurhluta húsnæðisins.

Fasteignasalinn kvað áfrýjanda ekki hafa sætt sig við síðastnefnda yfirlýsingu og hafi í kjölfarið verið unnið frekar að texta ákvæðis, sem lyti að leigusamningum um húsnæðið. Hafi áfrýjandi að endingu komið með tillögu, sem hafi orðið til með aðstoð ráðgjafa hans. Sú tillaga hafi verið samþykkt og felld inn í kaupsamninginn, en þar er um að ræða fyrrnefnt ákvæði um ábyrgð vegna húsaleigusamninga, sem ágreiningur aðilanna stendur um.

III.

Samkvæmt hljóðan kaupsamnings aðilanna tryggði stefndi ásamt sameiganda sínum að hinu selda húsnæði áfrýjanda skaðleysi vegna leigutekna á tímabilinu allt til 1. ágúst 1997, sem kynnu að tapast í fyrsta lagi vegna uppsagnar þáverandi leigutaka á húsaleigusamningum, í öðru lagi vegna þess að þeir fengjust ekki til að endurnýja leigusamninga eða í þriðja lagi vegna riftunar á samningum af ástæðum, sem ekki yrðu raktar til áfrýjanda. Orðalag samningsins um þessi efni gefur ekki tilefni til svo víðtækrar skýringar að með honum sjálfum hafi seljendur húsnæðisins gengist almennt í ábyrgð fyrir efndum leigutaka. Af því, sem áður var rakið, verður að telja sýnt að samningsákvæði um þetta efni hafi í upphafi komið til umræðu vegna óvissu um framhald leigusamnings um aðra hluta húsnæðisins en Þingholt hf. hafði á leigu. Að gættum þessum rótum ákvæðisins standa líkur gegn því að seljendur hafi ætlað sér að ábyrgjast annað en að áfrýjanda tækist að leigja út húsnæðið um tveggja ára skeið og yrði ekki fyrir missi leigutekna vegna loka leigusamnings, sem honum yrði ekki gefin sök á. Hafi aðilarnir ætlað að semja um annars konar og víðtækari ábyrgð seljendanna hefði þeim verið í lófa lagið að kveða skýrlega á um það í ákvæði skriflega kaupsamningsins. Í þessu ljósi verður að fella á áfrýjanda sönnunarbyrði fyrir þeirri staðhæfingu hans að seljendurnir hafi, hvað sem líður orðalagi skriflegs samnings þeirra, í reynd gengist undir að ábyrgjast að öllu leyti greiðslu leigutekna. Þeirri sönnunarbyrði hefur áfrýjandi ekki fullnægt. Breytir engu í þeim efnum að stefndi hafi með greiðslu sinni 28. október 1997 borið sig að eins og slík ábyrgð hvíldi á honum, enda hefur ekki verið hnekkt þeirri staðhæfingu hans að hann hafi innt greiðsluna af hendi vegna eftirgangsmuna áfrýjanda og án þess að hafa rifjað upp ákvæði kaupsamningsins.

Með umræddu ákvæði kaupsamningsins gekkst stefndi sem áður segir undir að tryggja skaðleysi áfrýjanda af því að fara á mis við leigutekjur vegna riftunar leigusamnings, sem honum yrði ekki gefin sök á. Orðalag kaupsamningsins um þetta er ekki unnt að skýra svo að skuldbinding stefnda hafi náð til annarra leigutekna en þeirra, sem áfrýjandi kynni að tapa eftir að leigusamningi hefði verið rift. Áfrýjandi lét ekki verða af því að rifta leigusamningi við Þingholt hf. fyrr en með áðurnefndri yfirlýsingu 16. apríl 1997, þótt rifta hefði mátt vegna vanefnda félagsins þegar á árinu 1996. Stefndi hafði ekki forræði á því hvort áfrýjandi nýtti sér heimild til að rifta samningnum. Þótt áfrýjandi hafi dregið það á langinn vegna ráðlegginga fyrrum sameiganda stefnda, svo sem hann heldur fram, getur það ekki breytt inntaki ábyrgðar stefnda gagnvart honum. Eru því ekki efni til að láta ábyrgð stefnda ná á þessum grundvelli til leigutekna, sem áfrýjandi fór á mis við eftir að hann öðlaðist heimild til að rifta leigusamningnum við Þingholt hf. en áður en hann lét í reynd verða af því.

Samkvæmt yfirlýsingunni, sem K-kk-nf G. S-kk-nf héraðsdómslögmaður beindi til Þingholts hf. 16. apríl 1997 í þágu áfrýjanda, bar að líta svo á að húsaleigusamningi þeirra væri rift ef greiðsla bærist ekki á vangoldinni leigu innan viku frá því að yfirlýsingin yrði birt fyrirsvarsmanni félagsins. Sú birting fór fram 18. sama mánaðar. Verður því að leggja til grundvallar að leigusamningnum hafi verið rift frá 25. apríl 1997 að telja. Eftir þann tíma féll í gjalddaga húsaleiga fyrir maí að fjárhæð 205.003 krónur. Áfrýjandi mátti réttilega krefja stefnda um þá greiðslu í skjóli fyrrnefnds ákvæðis í kaupsamningi þeirra.

Samkvæmt framangreindu verður staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um sýknu stefnda af kröfunni, sem áfrýjandi gerði á hendur honum í aðalsök í héraði, enda var sú fjárhæð, sem áfrýjandi gat eftir áðursögðu með réttu krafið stefnda um, langt innan þess, sem stefndi greiddi honum 28. október 1997.

IV.

Þegar metið er hvort stefndi eigi rétt á að fá aftur úr hendi áfrýjanda greiðslu sína 28. október 1997 að frádregnum áðurnefndum 205.003 krónum verður að líta til þess að samkvæmt gögnum málsins höfðu báðir aðilarnir mikla reynslu af viðskiptum. Stefndi hafði um árabil staðið með öðrum að rekstri lögmannsstofu, þótt hann sé ekki lögfræðingur að mennt. Hann átti að hafa undir höndum öll gögn varðandi viðskipti sín við áfrýjanda á þeim tíma, sem hér skiptir máli. Hann sýndi því af sér stórfellt gáleysi þegar hann greiddi áfrýjanda verulega fjárhæð án þess að gæta nægilega að efni þeirra gagna, en honum nægir engan veginn til afsökunar að áfrýjandi kunni að hafa gengið eftir greiðslu af festu og ákveðni. Þegar hér var komið sögu hafði áfrýjandi tvívegis krafið stefnda bréflega um greiðslu í skjóli ákvæðis kaupsamnings þeirra um skaðleysi vegna leigusamninga, en ekki verið tjáð sú afstaða viðsemjenda sinna að þeir teldu ábyrgð sína ekki ná svo langt, sem hann héldi fram. Eru því ekki efni til annars en að líta svo á að áfrýjandi hafi tekið við greiðslunni úr hendi stefnda í grandleysi um að ábyrgð hafi ekki réttilega hvílt á honum. Af hálfu stefnda var því fyrst hreyft við áfrýjanda að hann teldi vafa um ábyrgð sína í bréfi 25. nóvember 1998, sama dag og aðalsök í málinu var þingfest í héraði, en þá voru liðnir tæpir þrettán mánuðir frá því að greiðslan var innt af hendi.

Að gættum þessum atvikum verður ekki fallist á að fullnægt sé skilyrðum fyrir því að stefndi fái endurheimt greiðslu úr hendi áfrýjanda. Verður áfrýjandi því sýknaður af þeirri kröfu, sem stefndi gerði í gagnsök í héraði.

Í ljósi úrslita málsins er rétt að aðilarnir beri hvor sinn kostnað af því í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Þ-kk-nf S-kk-nf, og stefndi, E-kk-nf S-kk-nf, eru hvor fyrir sig sýknir af kröfum hins.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.