579/2012

Talið var að í kjölfar nauðungarsölu á fasteign hefði komist á samningur um leigu hennar sem H bæri ábyrgð á gagnvart A hf. og AB.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, I-kvk-nf B-kvk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 31. ágúst 2012. Hún krefst aðallega sýknu af kröfum stefndu, en til vara lækkunar þeirra. Þá er krafist málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast aðallega staðfestingar héraðsdóms. Til vara krefjast þeir, hvor fyrir sitt leyti, að áfrýjanda verði gert að greiða þeim skaðabætur að álitum með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 30. júní 2011 til greiðsludags. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Heiti stefnda Kaupthing mortages Fund hefur verið breytt í Arion Bank Mortgages Institutional Investor Fund.

Eins og greinir í hinum áfrýjaða dómi var boð stefnda Arion banka hf., áður nýi Kaupþing banki hf., við nauðungarsölu á fasteigninni að Súlunesi 16 samþykkt 2. desember 2009. Fasteignin hafði áður verið í eigu áfrýjanda og eiginmanns hennar, A-kk-ef S-kk-ef J-kk-ef, en seld með kaupsamningi 20. janúar 2008 til einkahlutafélagsins 1899, en A-kk-nf S-kk-nf var eini stjórnarmaður félagsins. Naut stefndi Arion banki hf. réttar til umráða yfir fasteigninni samkvæmt 6. tölulið 1. mgr. og 2. mgr. 28. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, sbr. 8. gr. auglýsingar nr. 41/1992 um almenna skilmála fyrir uppboðssölu á fasteignum o.fl., sbr. nú 8. gr. auglýsingar nr. 572/2010 um sama efni. Hinn 23. júní 2010 afsalaði þessi stefndi fasteigninni til stefnda Arion Bank Mortgages Institutional Investor Fund. Fram er komið að áfrýjandi og fjölskylda hennar dvaldi í húsinu allt til 6. apríl 2011, en þann dag átti að taka fyrir hjá sýslumanni kröfu síðarnefnda stefnda um útburð.

Í máli þessu deila aðilar um hvort áfrýjanda sé skylt að greiða stefndu fyrir afnot af fasteigninni frá 2. desember 2009 til 6. apríl 2011. Í héraðsdómi eru rakin margvísleg samskipti eiginmanns áfrýjanda og T-kk-ef J-kk-ef lögmanns við stefndu um nýtingu eignarinnar. Hófust þau samskipti áður en samþykkisfrestur við nauðungarsöluna rann út og stóðu allt til þess er taka átti fyrir kröfu um útburð af eigninni. Setti lögmaðurinn til að mynda þegar 4. nóvember 2009 fram með tölvubréfi „formlega beiðni“ um að íbúum hússins yrði heimilað að dvelja þar áfram til 8. mars 2010 og fylgdi þeirri ósk eftir með tölvubréfi 30. nóvember 2009 með ádrætti um leigugreiðslu, en í bréfinu sagði meðal annars: „... geta tau ekki verið roleg fram yfir aramot og svo semjid tid um leigu I einhvern tima?“ Ekkert í gögnum málsins bendir til að stefndu hafi samþykkt endurgjaldslaus afnot af fasteigninni heldur bera framangreind og síðari samskipti lögmannsins og eiginmanns áfrýjanda við stefndu sem og áframhaldandi dvöl áfrýjanda og fjölskyldu hennar á eigninni með sér að samkomulag hafi tekist um tímabundinn afnot af eigninni, þótt hvorki hafi samist um leigutíma né leigugjald.

Samkvæmt 69. gr. hjúskaparlaga nr. 31/1993 er hvoru hjóna meðan sambúð varir heimilt gagnvart þriðja manni að gera á ábyrgð beggja samninga sem venjulegir eru vegna sameiginlegs heimilishalds. Er sérstaklega tekið fram að þetta gildi einnig um leigu húsnæðis sem ætlað er til sameiginlegs heimilis hjónanna. Teljast slíkir samningar gerðir á ábyrgð beggja hjóna nema atvik segi öðruvísi til. Eins og að framan greinir bjó áfrýjandi og fjölskylda hennar að Súlunesi 16 þann tíma sem krafa stefndu tekur til á grundvelli samkomulags við stefndu um afnot af fasteigninni. Þegar af þessum ástæðum hefur ekki þýðingu við úrlausn málsins sú viðbára áfrýjanda að hún hafi verið grandlaus um samskipti eiginmanns síns við stefndu og ekki komið að samningum um afnot af fasteigninni.

Eins og greinir í héraðsdómi nema kröfur stefndu lægri fjárhæð en talin er í matsgerð dómkvadds manns vera eðlileg húsaleiga fyrir umrætt tímabil. Verður því ekki fallist á að kröfur stefndu á hendur áfrýjanda um greiðslu húsaleigu fyrir fyrrgreint tímabil séu hærri en sanngjarnt má telja, sbr. meginreglu 45. gr. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup.

Samkvæmt öllu framansögðu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur og áfrýjanda gert að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, H-kvk-nf D-kvk-nf, greiði stefndu, Arion banka hf. og Arion Bank Mortgages Institutional Investor Fund, hvorum um sig, 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.