300/1999

M keypti rekstur saumastofu og tók yfir leigusamning um húsnæði hennar. Þegar saumastofan flutti úr húsinu reis ágreiningur á milli hennar og leigusalans E um hver væri uppsagnarfrestur samkvæmt samningnum, en samningurinn var ritaður á eyðublað fyrir samninga um íbúðarhúsnæði og innihélt stöðluð ákvæði samkvæmt því. Talið var að E hefði verið í lófa lagið að kveða skýrt á um uppsagnarfrest og yrði hann að bera hallann af vafa um skýringu samningsins. Var kröfum hans um húsaleigu í uppsagnarfresti umfram þrjá mánuði því hafnað.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 3. ágúst 1999. Hann krefst þess að stefndu verði dæmdar til að greiða sér óskipt 679.767 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af nánar tilgreindum fjárhæðum frá 1. nóvember 1997 til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast aðallega staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti, en til vara að krafa áfrýjanda verði lækkuð og málskostnaður látinn falla niður.

Með vísan til forsendna héraðsdóms verður fallist á að stefndu hafi með samþykki áfrýjanda gengið inn í kjör samkvæmt húsaleigusamningi 31. janúar 1987, sem mál þetta fjallar um.

Svo sem greinir í héraðsdómi tók Saumnálin sf. á leigu húsnæði af áfrýjanda að Grettisgötu 46 í Reykjavík með fyrrgreindum samningi. Í honum er húsnæðinu lýst svo að það sé „atvinnuhúsnæði á götuhæð við Grettisgötu, tvö herb. sem snúa út að götu og herbergi á bakvið“. Samningurinn var ritaður á eyðublað, sem auðkennt var með fyrirsögninni húsaleigusamningur um íbúðarhúsnæði, en strikað var yfir orðhlutann „íbúðar” og í hans stað ritað þar fyrir ofan „atvinnu“. Af útfyllingu samningseyðublaðsins er ljóst að samið var um ótímabundna leigu frá 1. febrúar 1987. Um uppsögn voru prentuð ákvæði í samningnum þess efnis að honum skyldi sagt upp skriflega. Uppsagnarfrestur væri einn mánuður á einstökum herbergjum, en uppsagnarfrestur íbúða af hálfu leigutaka ætíð þrír mánuðir. Á öftustu síðu samningsins var undir fyrirsögninni sérákvæði svohljóðandi handskrifaður texti: „Hér er un atvinnuhúsnæði að ræða og fer um leigusamninginn eftir lögum og venjum sem gilda um leigu á atvinnuhúsnæði. Húsnæðið leigist í því ástandi sem það er og leigutaki hefur kynnt sér.“ Áfrýjandi hefur skýrt svo frá, að þetta eyðublað hafi verið notað þar sem ekki hafi verið tiltæk eyðublöð til nota fyrir leigu á atvinnuhúsnæði.

Í 87. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, sem tóku gildi 1. janúar 1995, er kveðið á um að samningar, sem gerðir voru fyrir þann tíma, skyldu endurskoðaðir til samræmis við ákvæði laganna fyrir 1. mars 1995. Samningurinn, sem mál þetta fjallar um, var ekki endurskoðaður. Samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laganna eru ákvæði þeirra um atvinnuhúsnæði frávíkjanleg og gilda þau því aðeins um slíkt húsnæði að ekki sé á annan veg samið. Þegar stefndu gengu inn í samninginn með samþykki áfrýjanda var ekkert rætt þeirra í milli um efni hans. Einu ákvæði samningsins um uppsagnarfrest voru í hinu prentaða formi hans, en eftir orðum sínum áttu þau við um íbúðarhúsnæði. Áfrýjanda var í lófa lagið að kveða skýrt á um þetta og strika út ákvæði eða breyta ef það átti ekki að gilda í samningnum, eins og gert var við ýmis önnur ákvæði hans. Það gerði hann ekki. Verður hann að bera hallann af vafa um þennan efnisþátt samningsins. Verður héraðsdómur því staðfestur.

Áfrýjandi greiði stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, E-kk-nf G-kk-nf, greiði stefndu, E-kvk-þgf J. Þ-kvk-þgf og M-kvk-þgf S. E-kvk-þgf, hvorri um sig 75.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.