444/2013

Staðfestur var úrskurður héraðsdóms um að P ehf. skyldi með beinni aðfarargerð borið út úr fasteign í umráðum F hf. sem átt hafði hæsta boð í eignina við nauðungarsölu. Ekki var talið að leigusamningur hafi getað komist á um eignina við það eitt að P ehf. legði tvívegis inn á reikning F hf. fjárhæð sem svaraði til tveggja mánaða leigu miðað við leigusamning við fyrri eiganda eignarinnar eða vegna innborgunar sem P ehf. innti af hendi eftir að F hf. hafði tilkynnt félaginu að eignin yrði ekki leigð.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þ-kk-nf Ö-kk-nf, B-kk-nf B-kk-nf og H-kk-nf I. J-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 21. júní 2013 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 2. júlí sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 14. júní 2013, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að sóknaraðili yrði borinn út úr fasteigninni Lækjargötu 6b í Reykjavík með beinni aðfarargerð. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að kröfu varnaraðila um útburð verði hafnað. Verði úrskurðurinn staðfestur krefst sóknaraðili þess að aðfararfrestur verði ákveðinn sex mánuðir. Þá er krafist málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Hinn 11. júní 2012 var fasteignin Lækjargata 6b í Reykjavík seld nauðungarsölu á uppboði, en þinglýstur eigandi var þrotabú Greipt í stein ehf. Hæsta boð í eignina kom frá varnaraðila og var það samþykkt. Hinn 16. október 2012 fékk varnaraðili afsal fyrir eigninni frá sýslumanninum í Reykjavík, en í því kemur fram að öll veðréttindi og önnur óbein eignarréttindi falli niður, sbr. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, og skuli þeim aflýst við þinglýsingu afsalsins.

Fasteignin Lækjargata 6b mun hafa verið leigð Iðnó ehf. sem var með veitinga- og gistihús í eigninni. Á vormánuðum 2012 tók sóknaraðili við rekstrinum og greiddi Iðnó ehf. leigu fyrir tæki og tól. Eftir að eignin hafði verið seld nauðungarsölu fóru fram viðræður milli aðila um leigu á henni. Með tölvubréfi sóknaraðila 17. september 2012 var varnaraðila greint frá því að í ágúst og september hafi verið lagðar inn á reikning hans 600.000 krónur fyrir hvorn mánuð vegna afnota húsnæðisins. Var tekið fram að þetta væri gert til að sýna í verki vilja sóknaraðila til að greiða leigu þótt ekki hafi fengist nein svör um framtíð rekstrar hans í húsnæðinu. Einnig sagði að fjárhæðin væri byggð á leigusamningi við fyrri eiganda hússins. Með tölvupósti varnaraðila 30. október 2012 var sóknaraðila tilkynnt að ekki yrði gerður leigusamningur um eignina heldur yrði hún sett á sölu. Degi síðar lagði sóknaraðili í þriðja sinn 600.000 krónur inn á reikning varnaraðila. Með bréfi 7. nóvember 2012 skoraði varnaraðila á sóknaraðila að rýma eignina og afhenda eiganda hennar umráðin. Sama dag barst héraðsdómi aðfararbeiðni varnaraðila.

II

Samkvæmt því sem áður hefur verið rakið er fasteign sú er mál þetta lýtur að í umráðum sóknaraðila. Var því rétt að beina umráðakröfunni að honum og engin þörf á að hafa hana uppi á hendur Iðnó ehf. þótt í húsnæðinu kynnu að vera tæki og tól í eigu þess félags.

Í kjölfar þess að varnaraðili átti hæsta boð í eignina við nauðungarsölu og það boð var samþykkt var ekki gerður leigusamningur við sóknaraðila um eignina. Gat slíkur samningur ekki komist á við það eitt að sóknaraðili legði tvívegis inn á reikning varnaraðila fjárhæð sem svaraði til leigu í ágúst og september 2012 miðað við leigusamning við fyrri eiganda eignarinnar, en skilja verður það sem kom fram hjá sóknaraðila í kjölfarið þannig að greiðslur þessar hefðu verið inntar af hendi í því skyni að greiða fyrir að leigusamningur yrði gerður. Enn síður skiptir máli innborgun sóknaraðila 31. október 2012 eftir að varnaraðili hafði tilkynnt honum að eignin yrði ekki leigð. Þá breytir engu þótt varnaraðili hafi tekið við þessum innborgunum enda átti hann rétt á greiðslu úr hendi sóknaraðila fyrir afnot hans af eigninni meðan hann hafði umráðin án tillits til þess hvort leigusamningur yrði gerður á milli aðila um eignina. Loks er það ekki skilyrði fyrir kröfu um beina aðför að varnaraðila hafi áður skorað á sóknaraðila að rýma eignina og afhenda hana. Samkvæmt þessu á varnaraðili skýlausan rétt til að fá umráð eignarinnar, sbr. 1. mgr. 55. gr. laga nr. 90/1991 og 78. gr. laga nr. 90/1989. Verður hinn kærði úrskurður því staðfestur.

Sóknaraðili gerði þá kröfu í héraði að aðfararfrestur yrði ákveðinn sex mánuðir ef fallist yrði á kröfu um beina aðför. Þeirri kröfu var hafnað þar sem hún ætti sér ekki lagastoð. Verður sú niðurstaða einnig staðfest.

Eftir þessum úrslitum verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Pisa ehf., greiði varnaraðila, Frjálsa hf., 250.000 krónur í kærumálskostnað.