448/2005

Í málinu deildu aðilar um heimild Á, K og B til að þinglýsa kaupsamningi sín á milli um bílskúr sem stóð á lóð fjöleignarhúss, en kaupsamningnum hafði verið þinglýst með athugsemd um mótmæli H og E, en þau voru eigendur eignarhluta í fjöleignarhúsinu. Óumdeilt var í málinu að um var að ræða eigendaskipti á bílskúr milli utanaðkomandi manna í skilningi 22. gr. a. laga nr. 26/1994. Talið var að ekkert lægi fyrir í málinu um að Á hefði boðið eigendum og húsfélagi fjöleignarhússins bílskúrinn til kaups í samræmi við reglur nefnds lagaákvæðis. Þinglýsing kaupsamningsins, þótt með athugasemd væri, var því talin andstæð skýrum fyrirmælum 7. mgr. ákvæðisins, þar sem gögn sem fyrir sýslumanni lágu hafi ekki sýnt svo óyggjandi væri að gætt hefði verið þeirra formreglna sem kveðið væri á um í 1., 2., 5. og 6. mgr sama lagaákvæðis. Var krafa H og E því tekin til greina og lagt fyrir þinglýsingarstjóra að afmá kaupsamninginn úr þinglýsingabók.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, G-kk-nf G-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 5. október 2005, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 19. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 30. september 2005, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að lagt yrði fyrir sýslumanninn í Reykjavík að afmá kaupsamning milli varnaraðila 7. júní 2005 um bílskúr að Mávahlíð 43 í Reykjavík, sem afhentur var til þinglýsingar sama dag og innfærður í fasteignabók 16. sama mánaðar. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. 1. gr. laga nr. 6/1992. Sóknaraðilar krefjast þess að framangreind krafa þeirra verði tekin til greina og varnaraðilum gert að greiða málskostnað í héraði ásamt kærumálskostnaði.

Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I.

Samkvæmt gögnum málsins var varnaraðilinn Á-kk-nf H-kk-nf þinglýstur eigandi bílskúrs að Mávahlíð 43 í Reykjavík og jafnframt eigandi íbúðar í húsi nr. 41 við sömu götu. Sóknaraðilar eru eigendur íbúðar að Mávahlíð 43. Í málinu virðist óumdeilt að eigendur að einstökum eignarhlutum að Mávahlíð 43 njóti forkaupsréttar gagnvart sameigendum sínum samkvæmt þinglýstum sameignarsamningi frá árinu 1950.

Með bréfi 11. desember 2004 tilkynnti varnaraðilinn Á-kk-nf eigendum íbúða að Mávahlíð 43 að hann hefði í hyggju að selja bílskúr sinn á lóðinni þar ásamt íbúð sinni að Mávahlíð 41 á árinu 2005. Til þess að einfalda sölu þessara eigna óskaði hann eftir því að viðtakendur bréfsins myndu „hafna formlega forkaupsrétti á bílskúrnum að þessu sinni.“ Eigendur íbúða að Mávahlíð 43 urðu við þessari ósk varnaraðilans að sóknaraðilum frátöldum. Af gögnum málsins verður ráðið að sóknaraðilar og varnaraðilinn Á-kk-nf hafi í framhaldi af þessu árangurslaust leitað samninga um kaup þeirra fyrrnefndu á bílskúrnum. Varnaraðilinn afhenti 24. apríl 2005 sóknaraðilanum H-kk-þgf J. I-kk-þgf eintak af gagntilboði, sem hann hafði gert varnaraðilanum K-kvk-þgf G-kvk-þgf um kaup þeirrar síðarnefndu á íbúðinni að Mávahlíð 41 og bílskúrnum að Mávahlíð 43, en samkvæmt því átti að greiða 5.200.000 krónur fyrir bílskúrinn. Í bréfi 4. maí 2005 til varnaraðilans Á-kk-ef staðfestu sóknaraðilar að þau hefðu fengið gagntilboð þetta í hendur og tilkynntu að þau hygðust neyta réttar síns til að kaupa bílskúrinn samkvæmt 22. gr. a. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. 5. gr. laga nr. 136/1995. Kom fram í bréfinu að sóknaraðilar teldu sanngjarnt kaupverð fyrir bílskúrinn vera 3.800.000 krónur, en ef ekki yrði á það fallist myndu þau óska eftir dómkvaðningu manns til að meta bílskúrinn til verðs. Var varnaraðilanum Á-kk-þgf gefinn fjórtán daga frestur til að taka afstöðu til þessa kaupverðs. Með bréfi 17. maí 2005 hafnaði varnaraðilinn málaleitan sóknaraðila og óskuðu þau eftir dómkvaðningu manns 24. sama mánaðar til þess að meta bílskúrinn til verðs. Áður en af dómkvaðningunni varð seldi varnaraðilinn Á-kk-nf með kaupsamningi 7. júní 2005 hinum varnaraðilunum bílskúrinn fyrir sama verð og tilgreint hafði verið í fyrrnefndu gagntilboði hans. Kaupsamningur þessi var móttekinn til þinglýsingar sama dag. Í málinu deila aðilarnir um heimild til að þinglýsa honum, en hann var færður inn í fasteignabók 16. júní 2005 með eftirfarandi athugasemd: „Þinglýst með fyrirvara um réttmæti ráðstöfunarinnar sbr. mótmæli H-kk-ef M-kk-ef hrl. d. 09.06.2005 og afrit matsbeiðni til Héraðsdóms Reykjavíkur vegna kaupanna er borist hafa þinglýsingastjóra“.

II.

Í 22. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram sú meginregla að bílskúrar á lóð fjöleignarhúss skuli jafnan fylgja ákveðnum séreignarhlutum í húsinu og sé sala þeirra eða framsal réttinda yfir þeim til annarra en eigenda í húsinu óheimilt. Í 22. gr. a. sömu laga eru fyrirmæli um undanþágu frá þessari meginreglu, en þar er fjallað um það hvernig hagað verði sölu á bílskúr, sem þegar er í eigu einhvers, sem ekki á séreignarhlut í fjöleignarhúsi. Kemur fram í 1. mgr. síðastnefndrar lagagreinar að slíkur eigandi, sem vill ráðstafa bílskúr sínum til eignar, skuli skriflega gefa eigendum séreignarhluta í fjöleignarhúsinu og húsfélagi kost á að kaupa bílskúrinn. Er áskilið í 2. mgr. ákvæðisins að slíku boði skuli svara skriflega innan fjórtán daga, en ella teljist því hafnað. Í 3. mgr. ákvæðisins er fjallað um heimild til dómkvaðningar matsmanns náist ekki samkomulag um kaupverð og í 4. mgr. um heimild hlutaðeigenda til að koma sér saman um að bera ágreining um kaupverð undir kærunefnd fjöleignarhúsamála og una áliti hennar. Samkvæmt 5. mgr. ákvæðisins má utanaðkomandi eigandi, þrátt fyrir reglur 22. gr. laganna, ráðstafa bílskúrnum til annars utanaðkomandi eiganda, ef fyrir liggur að enginn sameigenda hans eða húsfélag hafi hug á að kaupa bílskúrinn. Í 6. mgr. er kveðið á um að eigandi skuli áður en kaupsamningur er gerður leggja fram gögn um að eigendur og húsfélag vilji ekki kaupa og að honum sé ráðstöfunin heimil. Kaupsamningur gerður í bága við þessi fyrirmæli er sagður ógildur. Þá er loks í 7. mgr. kveðið á um að skjölum um eigendaskipti að þeim bílskúrum, sem hér um ræðir, verði ekki þinglýst nema óyggjandi sé að framangreindum skilyrðum sé fullnægt.

Óumdeilt er í máli þessu að varnaraðilar teljast allir utanaðkomandi aðilar í skilningi 22. gr. a. laga nr. 26/1994. Samkvæmt 1. mgr. þeirrar lagagreinar bar varnaraðilanum Á-kk-þgf, ef hann vildi ráðstafa bílskúr sínum til eignar, að gefa sóknaraðilum ásamt öðrum eigendum íbúða að Mávahlíð 43 og húsfélagi þar skriflega kost á að kaupa bílskúrinn. Ekkert liggur fyrir um að varnaraðilinn Á-kk-nf hafi sinnt þessari skyldu. Áðurnefnt bréf hans 11. desember 2004 breytir hér engu, enda fól það efnislega í sér beiðni um að íbúðareigendur að Mávahlíð 43 féllu fyrirfram frá samningsbundnum forkaupsrétti sínum að bílskúrnum. Er þinglýsing hins umdeilda kaupsamnings, þó með athugasemd sé, því í andstöðu við skýr fyrirmæli 7. mgr. 22. gr. a. laga nr. 26/1994, þar sem gögn þau, sem fyrir sýslumanni lágu, sýndu ekki svo að óyggjandi væri að gætt hefði verið þeirra formreglna, sem kveðið er á um 1., 2., 5. og 6. mgr. ákvæðisins. Af þessum sökum verður krafa sóknaraðila tekin til greina og lagt fyrir sýslumanninn í Reykjavík að afmá kaupsamninginn úr þinglýsingabók.

Samkvæmt þessum málsúrslitum verður varnaraðilanum Á-kk-þgf gert að greiða sóknaraðilum málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn er í einu lagi eins og nánar greinir í dómsorði. Rétt er að málskostnaður falli að öðru leyti niður á báðum dómstigum.

Dómsorð:

Lagt er fyrir sýslumanninn í Reykjavík að afmá úr þinglýsingabók kaupsamning 7. júní 2005 milli varnaraðilanna Á-kk-ef H-kk-ef, K-kvk-ef G-kvk-ef og B-kk-ef V-kk-ef E-kk-ef um bílskúr að Mávahlíð 43, sem móttekinn var til þinglýsingar 7. júní 2005 og innfærður 16. sama mánaðar.

Varnaraðili Á-kk-nf H-kk-nf greiði sóknaraðilum, H-kk-þgf J. I-kk-þgf og E-kvk-þgf S-kvk-þgf, samtals 250.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað. Að öðru leyti fellur málskostnaður niður.