243/2017

B, sem var eigandi jarðarinnar Litla-Saurbæjar II, krafðist viðurkenningar á eignarétti sínum að tiltekinni spildu úr landi Litla-Saurbæjar I í Ölfusi. Um var að ræða langa og mjóa spildu, að mestu vestan Suðurlandsvegar þar sem hann liggur niður Kamba. Var norðurendi hennar afmarkaður af útsýnisplani neðan við Kambabrún en suðurendi af þjóðvegi þeim sem liggur frá hringtorgi við Hveragerði áleiðis í Selvog. L hf., sem leiddi rétt sinn frá K sem keypt hafði hluta jarðarinnar á árinu 1986 með afsali frá níu systkinum sem höfðu eignast jörðina með afsali frá föður sínum á árinu 1975, krafðist sýknu m.a. á grundvelli aðildarskorts B. Hæstiréttur hafnaði þeirri málsástæðu með vísan til þess að fyrirvari í afsali til B frá árinu 2004 snéri fyrst og fremst að afhendingu tiltekins hluta hins afsalaða lands, en eignarrétturinn að því hefði samkvæmt afsalinu ekki verið háður skilyrðum, sbr. 21. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978. Þá rakti Hæstiréttur að í afsali systkinanna níu til K frá árinu 1986 væri það skýrlega orðað að einungis væri afsalað þeim hluta jarðarinnar sem væri neðan við veginn sem lægi niður í bæjarþorpið og jafnframt skilmerkilega tekið fram að landið ofan vegarins fylgdi ekki með í kaupunum. K hefði því engin eignarréttindi öðlast til lands ofan við veginn. Þar sem hann hefði ekki getað ráðstafað víðtækari rétti en hann hefði sjálfur átt hefði hann ekki getað framselt eða afsalað neinum réttindum ofan vegar. Af orðalagi afsals K til A og G frá árinu 1987 væri nærtækt að álykta að land ofan vegar, annað en það sem þar var sérstaklega tilgreint, hefði átt að fylgja með í kaupunum. K hefði ekki verið bær til að ráðstafa því landi og hefðu því engin eignaréttindi skapast yfir því til handa A og G. Hið sama gilti um þá sem leiddu rétt sinn frá þeim. Samkvæmt því stóðu eignarréttindi L hf. yfir Litla-Saurbæ I því ekki í vegi að fallist yrði á kröfu B. Hins vegar vísaði Hæstiréttur til þess að með afsali systkinanna níu til K á árinu 1986 hefði landi jarðarinnar Litla-Saurbæjar I verið skipt. Af afsalinu mátti sjá að Jarðanefnd Árnessýslu hafði samþykkt söluna og sveitarfélagið fallið frá forkaupsrétti en að öðru leyti yrði ekki séð að gætt hefði verið ákvæða jarðalaga við landskiptin. Yrði fallist á kröfu B um viðurkenningu á eignarétti hans á spildunni fælist í því fyrirvaralaus viðurkenning á skiptingu jarðarinnar og stofnun sérstakrar fasteignar í eigu B án þess að gætt væri fyrirmæla jarðalaga um slík skipti. Stæði 2. gr. stjórnarskrárinnar því í vegi að unnt væri að fella efnisdóm á kröfuna í þessu horfi. Taldi Hæstiréttur því ekki hjá því komist að vísa málinu frá héraðsdómi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma Þ-kk-nf Ö-kk-nf hæstaréttardómari, Á-kk-nf K-kk-nf fyrrverandi hæstaréttardómari og G-kk-nf S-kk-nf prófessor.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 18. apríl 2017. Hann krefst þess að viðurkenndur verði með dómi eignaréttur hans að spildu úr landi Litla-Saurbæjar I í Ölfusi sem auðkennd er á hnitasettum uppdrætti Landforms 19. nóvember 2015 þannig: „Frá punkti nr. 1 (x-hnit 392120.34, y-hnit 389083.28) að punkti nr. 2 (x-hnit 391968.05, y-hnit 388953.48), frá þeim punkti að punkti nr. 3 (x-hnit 391677.89, y-hnit 389552.60), frá þeim punkti að punkti nr. 4 (x-hnit 391547.03, y-hnit 389489.23), frá þeim punkti að punkti nr. 5 (x-hnit 390968.72, y-hnit 390683.42), frá þeim punkti að punkti nr. 6 (x-hnit 390620.43, y-hnit 391403.35), frá þeim punkti að punkti nr. 7 (x‑hnit 390747.01, y-hnit 391629.24), frá þeim punkti að punkti nr. 8 (x-hnit 390703.30, y-hnit 391958.00), frá þeim punkti að punkti nr. 9 (x-hnit 391190.65, y-hnit 390837.75), frá þeim punkti að punkti nr. 1 (x-hnit 392120.34, y-hnit 389083.28).“ Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Með afsali 29. maí 1936 eignaðist J-kk-nf H-kk-nf, afi áfrýjandans B-kk-ef, jörðina Litla-Saurbæ með öllu sem jörðinni fylgdi. J-kk-nf afsalaði 26. ágúst 1953 til S-kk-ef sonar síns 17,4 hekturum úr jörðinni, annars vegar 7,4 hektara spildu „neðan bæjar“ en hins vegar 10 hekturum „í heiðinni ofan bæjar“. Þeirri spildu hafði ekki verið skipt út en það yrði gert síðar með samkomulagi. S-kk-nf fékk einnig afnot af beitilandi jarðarinnar eftir þörfum. Þá afsalaði J-kk-nf til S-kk-ef 14. september 1953 tveimur 10 hektara spildum úr landi jarðarinnar. Var önnur þeirra nánar afmörkuð „sunnan og vestan bæjar“ en hin var „úr heiðinni ofan bæjar“. Hafði þeirri spildu ekki verið skipt út en það yrði gert síðar ásamt fyrrgreindri 10 hektara spildu. S-kk-nf mun hafa stofnað nýbýli í landi Litla-Saurbæjar. Um það nýtur ekki annarra gagna í málinu en leyfisbréfs menntamálaráðuneytis 3. desember 1953 þar sem S-kk-þgf var með skírskotun til laga nr. 35/1953 um bæjanöfn o.fl. heimilað að taka upp nafnið Litli-Saurbær II á nýbýlið. Enn afsalaði J-kk-nf til S-kk-ef 24. október 1957 úr jörðinni nánar tilgreindri spildu af ræktanlegu landi. Auk hins útskipta lands öðlaðist S-kk-nf samkvæmt afsalinu beitarréttindi að einum þriðja í óskiptu beitilandi jarðarinnar sem og „auðsréttindi“ að einum þriðja. Afsali þessu var ekki þinglýst. Áfrýjandi heldur því fram að J-kk-nf hafi árið 1965 afhent S-kk-þgf til fullrar eignar og afnota heiðarland það sem sem hann hafi ekki áður fengið afsalað. Hafi verið um óformlegan gerning að ræða. Um þetta nýtur ekki skriflegra samtímagagna í málinu.

J-kk-nf H-kk-nf afsalaði 30. júní 1975 til níu barna sinna, þeirra á meðal S-kk-ef, jörðinni Litla-Saurbæ I „með öllu því, sem þeirri eign fylgir og fylgja ber.“ Í því afsali var ekki getið sérstaklega um framangreinda afsalsgerninga til S-kk-ef. K-kk-nf S-kk-nf gerði systkinunum níu 21. ágúst 1985 kauptilboð í jörðina Litla-Saurbæ I. Tók tilboðið til þess „hluta jarðarinnar sem er neðan við veginn sem liggur niður í bæjarþorpið, ásamt öllum byggingum á því landi, ræktun, girðingum svo og öllum gögnum og gæðum er þeim hluta jarðarinnar fylgir og fylgja ber. (Landið ofan við áðurnefndan veg ásamt fjárhúsi og hlöðu, í því landi, fylgi ekki með í kaupunum).“ Þann 27. september 1986 afsöluðu systkinin K-kk-þgf hluta jarðarinnar Litla-Saurbæjar I. Var því nánar lýst að afsalað væri „þeim hluta jarðarinnar sem er neðan við veginn sem liggur niður í bæjarþorpið, ásamt öllum byggingum á því landi, ræktun, girðingum, svo og öllum gögnum og gæðum er lögbýlinu Litla-Saurbæ I fylgja og fylgja ber (landið ofan við áðurnefndan veg, ásamt fjárhúsi og hlöðu í því landi fylgja ekki með í kaupunum).“ Í afsalinu var tekið fram að 17,44 hektarar hins selda tilheyri Litla-Saurbæ II en fylgi með í kaupunum og væri afsalað af S-kk-þgf J-kk-þgf. Í afsalinu var tekið fram að Jarðanefnd Árnessýslu hafi samþykkt söluna. Þá hafi hreppsnefnd Ölfushrepps hafnað forkaupsrétti sínum. Með yfirlýsingu 27. október 1986 lýstu systkini S-kk-ef J-kk-ef því yfir að þau skuldbindu sig til að afhenda honum til fullrar eignar 17,4 hektara úr sameiginlegu landi þeirra úr jörðinni Litla-Saurbæ I er lægi ofan vegar þess sem liggi niður í bæjarþorpið og var þess getið að það væri endurgjald vegna þeirra 17,4 hektara er tilheyrt hafi Litla -Saurbæ II en fylgt með í kaupunum til K-kk-ef.

K-kk-nf S-kk-nf afsalaði A-kk-þgf K-kk-þgf og G-kk-þgf B-kk-þgf 20. nóvember 1987 jörðinni Litla-Saurbæ I. Var hinu afsalaða lýst svo að það væri „eignarjörð seljanda, ásamt öllum byggingum í landi jarðarinnar, ræktun, girðingum, svo og öllum gögnum og gæðum, er lögbýlinu Litla-Saurbæ I fylgja og fylgja ber. Með jörðinni teljast um 17,44 ha. lands, neðan við veginn, sem liggur niður í bæjarþorpið, er tilheyrðu Litla-Saurbæ II, áður en seljandi eignaðist hana. Land Litla-Saurbæjar II ofan við nefndan veg, um 20 ha., ásamt fjárhúsi og hlöðu í því landi fylgir ekki með í kaupunum.“ Þ-kk-nf J-kk-nf hæstaréttarlögmaður, sem mun hafa annast skjalagerð við sölu systkinanna á hluta jarðarinnar Litla-Saurbæjar I til K-kk-ef S-kk-ef, ritaði sýsluskrifstofunni á Selfossi bréf 19. janúar 1989. Vakti hann athygli á því að lýsingin í framangreindu afsali K-kk-ef S-kk-ef til þeirra A-kk-ef K-kk-ef og G-kk-ef B-kk-ef væri nokkuð villandi þar sem þar væri ekki tekið fram að K-kk-nf ætti alls ekki allt það land sem tilheyrði Litla-Saurbæ I, en hann hefði ekki keypt það land Litla-Saurbæjar I sem lægi ofan vegar þess sem liggur niður í bæjarþorpið. A-kk-nf K-kk-nf mun hafa afsalað sínum eignarhluta til S-kvk-ef T-kvk-ef eiginkonu sinnar.

Með afsali 15. desember 1988 gaf S-kk-nf J-kk-nf K-kk-þgf J-kk-þgf, bróður sínum og föður áfrýjanda, helming jarðarinnar Litla-Saurbæjar II. Var tekið fram í afsalinu að K-kk-þgf væri vel kunnugt allt um stærð landsins og ástand þess og mannvirkja á því. Með viðauka við afsal þetta dagsettum 17. mars 1999 tók S-kk-nf fram að láðst hafi að geta þess í afsalinu að jafnframt því að afsala K-kk-þgf helmingi í Litla-Saurbæ II afsalaði hann á sama hátt helmingi af eignarhluta sínum í Litla-Saurbæ I en um væri að ræða land sem til stæði að sameina landi Litla-Saurbæjar II.

Með yfirlýsingu 3. nóvember 1998 lýstu systkini S-kk-ef J-kk-ef því yfir að við sölu á jörðinni Litla-Saurbæ I til K-kk-ef S-kk-ef, þar sem K-kk-þgf hafi verið selt land jarðarinnar sem liggur neðan við veginn niður í bæjarþorpið, hafi heiðarland jarðarinnar ekki fylgt með enda hafi S-kk-nf bróðir þeirra átt þegar þriðjung beitar og auðsréttar í því landi og nýtt allt heiðarlandið sem beitiland árum saman. Þar sem S-kk-nf hafi fyrir löngu fengið land þetta til eignar en farist hafi fyrir að afsala því til hans með formlegum hætti lýsi þau því yfir að land þetta sé ásamt öllum gögnum og gæðum eign S-kk-ef sem borið hafi af því skatta og skyldur frá því að hann tók við því árið 1965.

G-kk-nf B-kk-nf og S-kvk-nf T-kvk-nf ásamt eigendum Stóra-Saurbæjar gerðu með sér landskiptagerð 8. janúar 1999, sem árituð var af jarðanefnd Árnessýslu og hreppsnefnd Ölfushrepps. Með landskiptagerðinni var þeim eignarhluta jarðanna „ofanfjalls“ sem var í óskiptri sameign jarðanna skipt út úr landi jarðanna og teldist eftirleiðis sjálfstæður eignarhluti. Orkuveita Reykjavíkur keypti eignarhluta jarðarinnar Litla-Saurbæjar I í þessari sameiginlegu landspildu jarðanna á Hellisheiði með kaupsamningi 8. janúar 1999. Sama dag keypti Orkuveitan eignarhlut jarðarinnar Stóra-Saurbæjar í landspildunni. Afsöl fyrir þessum eignum voru gefin út 21. apríl 1999.

Bræðurnir S-kk-nf J-kk-nf og K-kk-nf J-kk-nf gáfu 7. október 2004 út afsal til B-kk-ef K-kk-ef fyrir jörðinni „Litla-Saurbæ, landnúmer 171770“. Er 2. töluliður afsalsins sem ber fyrirsögnina „Fyrirvari varðandi heiðaland“ svohljóðandi: „Afsalsgjafar telja sig eiga land á Hellisheiði, sem var hluti af Litla-Saurbæ I. Ágreiningur hefur hins vegar verið uppi um eignarétt afsalsgjafa og hafa þeir staðið í málaferlum vegna þessa. Af þessum sökum taka afsalsgjafar fram að þeir munu fylgja eftir viðurkenningu á eignarétti sínum að umræddu landi fyrir dómstólum og bera ábyrgð á kostnaði vegna þess. Fáist eignaréttur þeirra viðurkenndur fyrir dómstólum fylgir heiðalandið með í afsali þessu til afsalshafa, eins og annað land og mannvirki jarðarinnar. Yfirfærsla á eignarétti afsalsgjafa að heiðalandinu til afsalshafa miðast þá við dagsetningu dóms héraðsdóms eða eftir atvikum Hæstaréttar Íslands, þar sem eignaréttur þeirra er viðurkenndur.“ Þá er 5. töluliður afsalsins sem ber fyrirsögnina „Afhending“ svohljóðandi: „Afhending á eigninni með fyrrgreindum fyrirvara varðandi heiðalandið miðast við undirritun afsals þessa.“

G-kk-nf B-kk-nf og S-kvk-nf T-kvk-nf afsöluðu eignarhlutum sínum í jörðinni Litla-Saurbæ I til Landgerðis ehf. með afsölum 3. og 6. apríl 2005. Stefndi Landsbankinn hf. keypti landið á nauðungarsölu og fékk því afsalað 7. nóvember 2014. Með kaupsamningi 11. apríl 2017 seldi stefndi jörðina til Tálkna ehf. Áfrýjandi hefur með vísan til 1. mgr. 23. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála kosið að beina málinu áfram að stefnda Landsbankanum hf.

II

Landspilda sú sem krafa áfrýjanda beinist að er löng og mjó og liggur að mestu vestan Suðurlandsvegar þar sem hann liggur niður Kamba. Norðurendi hennar nær að útsýnisplani neðan við Kambabrún en suðurendi að þjóðvegi þeim sem liggur frá hringtorgi við Hveragerði áleiðis í Selvog. Samkvæmt uppdrætti Landforms er spildan 77,4 hektarar að stærð. Vegur sá sem liggur niður í bæjarþorpið og víða kemur við sögu í skjölum málsins liggur til suðurs skáhallt frá fyrrnefndum þjóðvegi og að bæjarhúsunum.

Stefndi reisir sýknukröfu sína í fyrsta lagi á aðildarskorti áfrýjanda. Eins og að framan er rakið eignaðist S-kk-nf J-kk-nf með afsölum frá föður sínum á árunum 1953 og 1957 tiltekin réttindi til eignarhalds og nýtingar á landinu í heiðinni fyrir ofan Litla-Saurbæ. Hvenær hann hefur fengið full eignarráð yfir landinu er ekki með öllu ljóst en það var í síðasta lagi þegar systkini hans lýstu því yfir 3. nóvember 1998 að land þetta væri ásamt öllum gögnum og gæðum eign hans. Með afsali 1988 gaf S-kk-nf J-kk-nf bróður sínum K-kk-þgf helming jarðarinnar Litla-Saurbæjar II og með viðauka við það afsal 17. mars 1999 tók hann fram að láðst hefði að geta þess að með hafi fylgt helmingur af eignarhluta sínum í Litla-Saurbæ I. Áfrýjandi byggir rétt sinn á afsali 7. október 2004 en með því afsöluðu bræðurnir K-kk-nf og S-kk-nf J-kk-nf Litla Saurbæ II til hans, en bræðurnir eru nú báðir látnir. Er efni fyrirvara í 2. tölulið afsalsins varðandi heiðalandið rakið hér að framan sem og efni 5. töluliðar þess varðandi afhendingu. Af orðalagi afsalsins er ljóst að það land sem bræðurnir töldu sig eiga á Hellisheiði skyldi fylgja með í afsalinu og ekki hafi verið ætlunin að gefa þyrfti út sérstakt afsal fyrir heiðalandinu hefðu bræðurnir betur í málaferlum um landið. Fyrirvarinn snýr fyrst og fremst að afhendingu þessa hluta hins afsalaða lands. Eignaréttur að heiðalandinu var því samkvæmt afsalinu ekki háður skilyrðum, sbr. 21. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978. Verður því hafnað þeirri málsástæðu stefnda að sýkna beri hann vegna aðildarskorts áfrýjanda.

Eins og að framan er rakið afsöluðu börn J-kk-ef H-kk-ef hluta af jörðinni Litla-Saurbæ I til K-kk-ef S-kk-ef 27. september 1986. Er það alveg skýrlega orðað í afsalinu að einungis sé afsalað þeim hluta jarðarinnar sem er neðan við veginn sem liggur niður í bæjarþorpið og jafnframt skilmerkilega tekið fram að landið ofan áðurnefnds vegar fylgi ekki með í kaupunum. K-kk-nf öðlaðist því engin eignaréttindi til lands ofan við margnefndan veg. Þar sem hann gat ekki ráðstafað víðtækari rétti en hann átti sjálfur gat hann ekki framselt eða afsalað neinum réttindum ofan vegar.

Í afsali K-kk-ef til A-kk-ef K-kk-ef og G-kk-ef B-kk-ef 20. nóvember 1987 er tekið fram að ekki fylgi með í kaupunum land Litla-Saurbæjar II ofan við nefndan veg, um 20 hektarar. Er nærtækt að draga af þessu orðalagi þá ályktun að annað land ofan vegar hafi átt að fylgja með í kaupunum. K-kk-nf var samkvæmt framansögðu ekki bær til að ráðstafa því landi og þar af leiðir að engin eignaréttindi sköpuðst yfir því til handa A-kk-þgf og G-kk-þgf. Hið sama gildir um þá sem leiða rétt sinn frá þeim. Samkvæmt því standa eignaréttindi stefnda yfir Litla-Saurbæ I ekki í vegi fyrir því að fallist yrði á kröfu áfrýjanda. Í þeim efnum er á hinn bóginn til þess að líta að með afsali systkinanna níu til K-kk-ef S-kk-ef 27. september 1986 var landi jarðarinnar Litla-Saurbæjar I skipt. Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. þágildandi jarðalaga nr. 65/1976 þurfti til að skipta landi jarðar samþykki jarðanefnda og sveitastjórna og staðfestingu landbúnaðarráðuneytisins að fenginni umsögn Búnaðarfélags Íslands, sbr nú ákvæði 13. gr. jarðalaga nr. 81/2004. Af afsalinu sést að Jarðanefnd Árnessýslu hafði samþykkt söluna og sveitarfélagið fallið frá forkaupsrétti en að öðru leyti verður ekki séð að gætt hafi verið fyrrgreindra ákvæða jarðalaga við landskiptin. Yrði fallist á kröfugerð áfrýjanda um að viðurkenndur verði eignaréttur hans á afmarkaðri spildu úr landi Litla-Saurbæjar I fælist í því fyrirvaralaus viðurkenning á skiptingu jarðarinnar og stofnun sérstakrar fasteignar í eigu áfrýjanda án þess að gætt væri framangreindra fyrirmæla jarðalaga. Stendur 2. gr. stjórnarskrárinnar því í vegi að unnt sé að fella efnisdóm á kröfuna í þessu horfi, sbr. einnig 1. mgr. 24. gr. laga nr. 91/1991 og til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 19. maí 2016 í máli nr. 327/2016. Verður því ekki hjá því komist að vísa málinu af sjálfsdáðum frá héraðsdómi. Eftir atvikum er rétt að hvor aðila beri sinn kostnað af málinu á báðum dómstigum.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.