204/1999

A keypti einbýlishús af G. Vorið eftir að hún flutti inn í húsið varð hún vör við nokkrar steypuskemmdir á því. Hélt hún eftir greiðslu samkvæmt kaupsamningi vegna þessa og stefndi G til greiðslu skaðabóta eða afsláttar vegna gallans en G gagnstefndi og krafði um eftirstöðvar kaupverðsins. Aflað var matsgerðar dómkvaddra manna. Talið var að skemmdirnar hefðu verið ljósar við skoðun á húsinu í þeim mæli að sérstök ástæða hefði verið til að rækilegrar athugunar og yrði A að bera hallann af því að hafa ekki kannað þær betur. Var A því dæmd til að greiða eftirstöðvar kaupverðsins.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 21. maí 1999. Þau krefjast þess að gagnáfrýjandi verði dæmd til að greiða sér 1.831.176 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 15. október 1998 til greiðsludags, allt að frádregnum 466.026 krónum, sem greiddust inn á kröfuna 6. apríl 1999. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi 13. ágúst 1999. Hún krefst að aðaláfrýjendur verði dæmd til að greiða sér aðallega 2.170.000 krónur, en til vara 1.550.000 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga frá 25. september 1998 til greiðsludags. Til þrautavara krefst hún þess að héraðsdómur verði staðfestur. Í öllum tilvikum krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I.

Samkvæmt gögnum málsins létu aðaláfrýjendur á árinu 1970 reisa steinsteypt einbýlishús að Austurgerði 10 í Reykjavík. Húsið mun vera á tveimur hæðum með innbyggðum bílskúr og alls 356,6 m2 að stærð. Aðaláfrýjendur fólu fasteignasölunni Borgum ehf. að leita kaupanda að húsinu í október 1996 og var þá ráðgert að söluverð þess yrði 18.200.000 krónur. Fyrir milligöngu fasteignasölunnar skoðaði gagnáfrýjandi húsið í júní 1997 ásamt eiginmanni sínum, K-kk-þgf B. R-kk-þgf. Gerði gagnáfrýjandi í kjölfarið tilboð í fasteignina að fjárhæð 16.449.536 krónur, sem aðaláfrýjendur höfnuðu. Með atbeina fasteignasölunnar Gimli gerði gagnáfrýjandi aftur tilboð í eignina ásamt eiginmanni sínum 30. september 1997 eftir að hafa skoðað hana á ný. Tilboð þetta hljóðaði á 17.000.000 krónur og samþykktu aðaláfrýjendur það samdægurs. Skriflegur kaupsamningur var gerður um eignina 28. október 1997, sem gagnáfrýjandi stóð ein að sem kaupandi. Samkvæmt honum átti að afhenda eignina 10. janúar 1998.

Gagnáfrýjandi kveður eiginmann sinn hafa skoðað húsið að utanverðu fyrir kaupin með aðaláfrýjandanum G-kk-þgf. Hafi hann talið húsið líta mjög vel út miðað við aldur og ekki merkt að það væri illa farið eða því hefði ekki verið haldið við. Aðaláfrýjandinn hafi ekkert tjáð sig um ástand veggja eða múrs á ytra byrði hússins eða hvað hafi verið gert til að halda múrnum við, en látið þess getið að tröppur við aðalinngang hafi verið málaðar, því slettur hefðu eitt sinn komið á þær þegar þak hússins var málað. Aðaláfrýjandinn hafi og látið þess getið að nokkrum árum eftir að húsið var smíðað hafi rannsóknastofa byggingariðnaðarins athugað það með tilliti til alkalískemmda, en ekkert slíkt komið í ljós. Gagnáfrýjandi kveðst fyrst eftir afhendingu fasteignarinnar hafa látið gera verulegar breytingar á húsinu innanverðu og flutt síðan í það undir lok mars 1998. Um atvik í kjölfarið segir gagnáfrýjandi eftirfarandi í héraðsdómsstefnu: „Þegar fór að vora sem var óvenju snemma, með tilheyrandi hlýindum og rigningu fór málning á tröppunum að losna frá steypunni. Sama átti sér stað á suðurhlið hússins jafnframt því sem sprungunet myndaðist á suður og vesturhlið hússins.“ Hafi gagnáfrýjandi leitað af þessum sökum eftir umsögn verkfræðistofu um steypuskemmdir á húsinu.

Í umsögn verkfræðistofunnar kemur fram að á suður- og austurhlið hússins að Austurgerði 10 séu áberandi sprungur og sprungunet. Sé málning farin að flagna af veggjunum. Það sama eigi við um aðrar hliðar hússins, en þó í minna mæli. Við flesta glugga séu lausir múrkantar og vatnsbretti. Múrhúð hafi einnig losnað af veggjum á nokkrum stöðum. Mikið sé um sprungur og lausa múrhúð á tröppum við aðalinngang, en undir þeim hafi málning flagnað og séu þar útfellingar. Megi gera ráð fyrir að steypa í tröppunum sé ónýt vegna frosts og alkalívirkni. Steypt súla og biti við suðvesturhorn hússins séu einnig mjög sprungin og skemmd af sömu völdum. Eigi það sama einnig við um stoðvegg við inngang á neðri hæð hússins. Alla þessa byggingarhluta verði að brjóta niður og steypa upp að nýju. Að öðru leyti var bent á tvær leiðir til viðgerðar á múrskemmdum og heildarkostnaður metinn eftir því hvor yrði valin, annars vegar að fjárhæð 1.940.000 krónur og hins vegar 2.410.500 krónur. Gagnáfrýjandi og eiginmaður hennar sendu aðaláfrýjendum þessa umsögn með bréfi 25. mars 1998 og óskuðu eftir fundi með þeim til að kanna hvort sættir gætu tekist um að skipta kostnaði af viðgerð. Aðaláfrýjendur höfnuðu þeirri málaleitan.

Gagnáfrýjandi fékk dómkvadda menn 26. júní 1998 til að leggja mat á hverra viðgerða væri þörf á húsinu vegna steypuskemmda og hver kostnaður yrði af þeim. Í matsgerð 17. ágúst 1998 kom meðal annars fram að af vettvangskönnun hafi mátt ráða að viðhaldi hússins hafi verið ábótavant um nokkurn tíma. Hljóti skemmdir á tröppum, bita, súlu og stoðvegg að hafa verið sýnilegar fyrir nokkrum árum, en viðgerðir með málningu og kítti dugað skammt. Frekar þykkt málningarlag hafi verið á húsinu, sem bendi til að það hafi verið málað reglulega án þess að eldri málning væri fjarlægð, en þetta geti hafa lokað raka inni í steypu og leitt til skemmda á henni í frosti. Laus múr við gluggakanta og víða ætti líklega rætur að rekja til þess að steypustyrktarjárn hafi legið of nærri yfirborði og náð að ryðga. Til úrbóta yrði að brjóta allan lausan múr af veggjum og múrhúða þá á ný. Hreinsa yrði málningu af öllum veggjum og bera á þá vatnsfæliefni. Að auki yrði að fylla sprungunet austan og sunnan á húsinu með sérstökum viðgerðarmúr. Tröppur, bita, súlu og stoðvegg yrði að brjóta niður, steypa á ný og múrhúða. Matsmennirnir tóku sérstaklega fram að þeim virtist sem óverulega hafi verið gert við húsið annað en að mála það, en þó hafi verið reynt að kítta í sumar sprungur og mála yfir. Ekki gætu þeir lagt mat á hvenær húsið eða tröppur við það hafi síðast verið málaðar, en ætla mætti að það hafi verið gert fyrir 12 til 24 mánuðum, að minnsta kosti að hluta. Í sundurliðuðu kostnaðarmati gerðu þeir ráð fyrir að verja yrði 125.000 krónum til að koma upp aðstöðu til viðgerða, 685.000 krónum til að gera við skemmdir á veggjum, 240.000 krónum til að bera vatnsfæliefni á veggina og mála, 600.000 krónum til að fjarlægja tröppur, steypa upp nýjar og múrhúða, 120.000 krónum í sama skyni vegna súlu og bita og 400.000 krónum til að gera það sama við stoðvegg. Var kostnaður því alls metinn 2.170.000 krónur.

Aðaláfrýjendur fengu dómkvadda yfirmatsmenn 6. október 1998 til að leggja mat á hvort unnt væri að gera við tröppur, súlu, bita og stoðvegg með öðrum hætti en að brjóta niður og endurbyggja og hvað slík viðgerð myndi kosta. Í yfirmatsgerðinni, sem er ódagsett en var lokið í október 1998, segir að búið hafi verið að brjóta niður súlu og bita þegar matsfundur var haldinn. Var því ekki fjallað þar frekar um þá húshluta. Yfirmatsmenn töldu ekki tímabært að brjóta niður tröppurnar, þar sem lengja mætti endingartíma þeirra með viðgerð, sem var nánar lýst og talin mundu kosta 220.000 krónur. Þá töldu yfirmatsmenn að vísu unnt að gera við stoðvegg fyrir 20.000 krónur, þannig að una mætti við útlit hans í eitt eða tvö ár, en eina raunhæfa úrræðið væri að brjóta hann niður og endursteypa, sem myndi kosta 200.000 krónur.

Gagnáfrýjandi höfðaði málið með héraðsdómsstefnu 21. september 1998 og krafðist þar skaðabóta eða afsláttar úr hendi aðaláfrýjenda að fjárhæð 2.170.000 krónur í samræmi við undirmatsgerð, að frádreginni lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi um fasteignina að Austurgerði 10 að fjárhæð 1.831.176 krónur, svo og að aðaláfrýjendum yrði gert að gefa út afsal fyrir eigninni. Aðaláfrýjendur kröfðust sýknu af þessum kröfum og höfðuðu gagnsök með stefnu 19. október 1998 um skyldu gagnáfrýjanda til að inna af hendi fyrrnefndar 1.831.176 krónur. Með hinum áfrýjaða dómi var fyrstnefnd krafa gagnáfrýjanda í aðalsök tekin til greina með 1.000.000 krónum og henni því gert að greiða aðaláfrýjendum 831.176 krónur í gagnsök. Aðaláfrýjendur voru hins vegar dæmd til að greiða 350.000 krónur í málskostnað, en voru sýknuð að svo stöddu af kröfu um útgáfu afsals. Eftir uppkvaðningu dómsins gáfu aðaláfrýjendur út afsal fyrir fasteigninni til gagnáfrýjanda, sem innti gegn því af hendi 6. apríl 1999 greiðslu samkvæmt dóminum að viðbættum dráttarvöxtum en að frádregnum tildæmdum málskostnaði og niðurstöðufjárhæð úr uppgjöri vegna vaxta af áhvílandi veðskuldum á fasteigninni og gjöldum af henni. Greiðsla þessi var að fjárhæð 466.026 krónur og hafa aðaláfrýjendur eins og áður greinir tekið tillit til hennar í dómkröfu sinni fyrir Hæstarétti. Samkomulag tókst á milli aðilanna um að þessar ráðstafanir hefðu að öðru leyti engin áhrif á rekstur málsins.

Aðaláfrýjendur hafa lagt fram í Hæstarétti matsgerð dómkvaddra manna 21. júlí 1999 um verðmæti fasteignarinnar að Austurgerði 10, annars vegar á matsdegi eins og ástand hennar var þá og hins vegar í október 1997 miðað við að ekki hefði þurft að ráðast í verulegar viðgerðir á húsinu. Matsmenn töldu verðmætið eftir fyrrnefndri viðmiðun 28.000.000 krónur, en eftir þeirri síðarnefndu 18.500.000 krónur.

II.

Aðilana greinir á um hvað hafi mátt ráða af skoðun hússins að Austurgerði 10 sumarið og haustið 1997 um ástand fyrrnefndra trappa, súlu, bita og stoðveggjar, svo og múrhúðar á ytra byrði. Í málinu liggja fyrir ljósmyndir af húsinu, sem fylgdu undirmatsgerð og munu hafa verið teknar sumarið 1998. Þær bera með sér að margvíslegar múrskemmdir voru þá augljósar. Ósamræmis gætir í framburði aðila og vitna fyrir héraðsdómi um hvort ástand hússins hafi verið með líkum hætti sumarið 1997. Hins vegar segir í undirmatsgerð að skemmdir á tröppum, bita, súlu og stoðvegg hafi verið þess eðlis „að þær hljóta að hafa verið sýnilegar fyrir nokkrum árum“. Einnig verður að gefa því gætur að í áðurnefndri umsögn verkfræðistofu, sem gagnáfrýjandi aflaði, er rætt um að sprungur og sprungunet séu áberandi á veggjum, málning sé víða farin að flagna af þeim, lausir múrkantar og vatnsbretti séu við flesta glugga og múrhúð hafi losnað á nokkrum stöðum. Þar er og lýst miklum skemmdum á tröppum, súlu, bita og stoðvegg. Eins og ástandi hússins er lýst í þessari umsögn og að teknu tilliti til þess að hún er dagsett 12. mars 1998 getur ekki staðist sú skýring gagnáfrýjanda að hlýindi og rigning um vorið á því ári hafi skyndilega leitt í ljós þessar skemmdir, sem hafi verið með öllu duldar sumarið og haustið 1997.

Þótt ekki verði slegið föstu eins og málið liggur fyrir að hversu miklu leyti gagnáfrýjandi hefði mátt verða vör við múrskemmdir við skoðun hússins, er ljóst af framangreindu að það var að minnsta kosti í þeim mæli að sérstök ástæða var til rækilegrar athugunar, eftir atvikum með aðstoð sérfróðs manns. Líta verður og til þess að húsið var byggt 1970 og hafði múr á ytra byrði þess ekki verið haldið við á annan hátt en með málun. Alkunna er að á húsum, sem voru reist á því tímabili, hafa iðulega komið fram steypuskemmdir. Samkvæmt gögnum málsins stóð eiginmaður gagnáfrýjanda, sem eins og áður sagði skoðaði húsið að utanverðu, að rekstri fasteignasölu á árunum 1983 til 1986. Honum og þar með gagnáfrýjanda mátti þannig vera vel kunnugt um skoðunarskyldu kaupanda og áhættu hans, sem henni fylgir. Að öllu þessu gættu verður að líta svo á að gagnáfrýjanda hefði mátt verða kunnugt um skemmdir á húsinu, sem lýst var í fyrrnefndri umsögn verkfræðistofu 12. mars 1998, með viðhlítandi skoðun þess áður en kaup hennar og aðaláfrýjenda voru gerð. Getur hún því hvorki krafið þau um skaðabætur né afslátt af kaupverði fasteignarinnar.

Krafa aðaláfrýjenda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs hefur ekki sætt andmælum á öðrum grunni en þeim, sem um ræðir hér að framan, og verður hún því tekin til greina.

Samkvæmt gögnum málsins hafa aðaláfrýjendur orðið að bera kostnað af tveimur matsgerðum, samtals 475.590 krónur. Málatilbúnaður gagnáfrýjanda gaf aðaláfrýjendum réttmætt tilefni til að afla þessara sönnunargagna, þótt þau hafi ekki ráðið úrslitum málsins. Með tilliti til þess verður gagnáfrýjandi dæmd til að greiða aðaláfrýjendum þá samanlögðu fjárhæð í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Gagnáfrýjandi, A-kvk-nf K-kvk-nf, greiði aðaláfrýjendum, G-kk-þgf J-kk-þgf og I-kvk-þgf S-kvk-þgf, 1.831.176 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 15. október 1998 til greiðsludags, að frádreginni innborgun 6. apríl 1999 að fjárhæð 466.026 krónur.

Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjendum samtals 1.200.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.