199/2008

K hf. leigði verslunarhúsnæði af S ehf. frá árinu 1999 til ársloka 2006. Samkvæmt húsaleigusamningi aðila var leigan 2,5% af heildarveltu verslunar K hf. að frádregnum virðisaukaskatti og greiddi K hf. leigu mánaðarlega. Í samningnum var jafnframt kveðið á um að leigugjald skyldi aldrei vera lægra en 12.657.912 krónur á ári og skyldi fjárhæðin taka breytingum miðað við vísitölu neysluverðs frá vísitölu maímánaðar 1999. Í ákvæðinu fólst að gera skyldi upp leigu ársins eftirá og K hf. greiða viðbót ef samanlagðar fjárhæðir mánaðarlegrar leigu yfir árið næðu ekki lágmarksfjárhæðinni. K hf. sendi S ehf. mánaðarlega yfirlit yfir veltu mánaðarins á undan og á grundvelli þess útbjó S ehf. reikning sem hann sendi K hf. Í ársbyrjun 2007 uppgötvaði S ehf. að leigan á tímabilinu hafði ekki verið gerð upp í samræmi við ákvæði um lágmarksleigu í lok hvers árs og krafði hann K hf. um greiðslu mismunar á þegar greiddri veltutengdri leigu og samningsbundinni lágmarksgreiðslu fyrir árin 2001 til 2006. Talið var að það hefði staðið S ehf. nær að hafa frumkvæði að því, að hverju leiguári loknu, að leigan yrði gerð upp í samræmi við ákvæði leigusamningsins um lágmarksleigu. Því hefði S ehf., þegar mistökin uppgötvuðust, verið vegna tómlætis búinn að glata eftirkröfu sinni um viðbót við greidda húsaleigu fyrir leigutímann fram til ársloka 2005. Fyrir lá að S ehf. hafði gert kröfu um greiðslu viðbótar húsaleigu fyrir árið 2006 fljótlega eftir lok þess árs. Var K hf. því dæmdur til að greiða S ehf. 12.226.585 krónur vegna ársins 2006.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og H-kvk-nf H-kvk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf settur hæstaréttardómari.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 11. apríl 2008. Hann krefst þess að gagnáfrýjandi verði dæmdur til að greiða sér 38.896.767 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 1.396.871 krónu frá 1. febrúar 2002 til 1. febrúar 2003, af 4.578.924 krónum frá þeim degi til 1. febrúar 2004, af 8.437.088 krónum frá þeim degi til 1. febrúar 2005, af 16.635.696 krónum frá þeim degi til 1. febrúar 2006, af 26.670.182 krónum frá þeim degi til 1. febrúar 2007, en af 38.896.767 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi fyrir sitt leyti 13. júní 2008. Hann krefst þess aðallega að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur um annað en málskostnað. Til vara krefst hann lækkunar á kröfu aðaláfrýjanda. Í báðum tilvikum krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Málsatvikum og málsástæðum aðila er lýst í hinum áfrýjaða dómi. Eins og þar kemur fram var í húsaleigusamningnum um verslunarhúsnæðið að Þverholti 6 í Mosfellsbæ frá 9. júlí 1999 skýrt kveðið á um að leigugjald skyldi aldrei vera lægra en 12.657.912 krónur á ári og skyldi þessi fjárhæð taka breytingum miðað við vísitölu neysluverðs frá vísitölu maímánaðar 1999. Í þessu ákvæði samningsins fólst að gera skyldi upp leigu ársins eftirá og gagnáfrýjandi greiða viðbót ef samanlagðar fjárhæðir mánaðarlegrar leigu yfir árið, sem miðaðist við 2,5% af heildarveltu viðkomandi mánaðar að frádregnum virðisaukaskatti, næðu ekki lágmarksfjárhæðinni. Ekki leikur vafi á merkingu samningstextans að þessu leyti. Er því ekki unnt að fallast á málsástæðu gagnáfrýjanda um að efni samningsins hafi breyst við að samningsaðilum láðist að gera húsaleiguna upp eftir ákvæðinu allt frá upphafi leigutímans árið 1999 þar til mistökin uppgötvuðust í byrjun árs 2007 en leiguafnotum gagnáfrýjanda af húsnæðinu mun hafa lokið í árslok 2006 fyrir uppsögn af hans hálfu.

Ekki er um það deilt að gagnáfrýjandi lét aðaláfrýjanda í té mánaðarlega allan leigutímann upplýsingar um veltutölur liðins mánaðar á þann hátt sem leigusamningurinn kvað á um og að aðaláfrýjandi gerði gagnáfrýjanda mánaðarlega reikninga fyrir húsaleigu á grundvelli þessara upplýsinga eins og samningurinn gerði ráð fyrir. Aðaláfrýjandi mátti vita í lok hvers árs allan leigutímann hvort samanlögð leiga ársins, sem gerð hafði verið upp mánaðarlega, náði umsaminni lágmarksleigu. Hann hafði því undir höndum allar upplýsingar sem þurfti til að geta krafið gagnáfrýjanda um það sem á vantaði. Um var að ræða viðvarandi gagnkvæman samning í atvinnurekstri aðila og liggur fyrir að báðir hafa mikla reynslu af gerð og framkvæmd sambærilegra samninga. Ríkir hagsmunir gagnáfrýjanda tengjast því að geta gert rekstur sinn upp árlega að teknu tilliti til þess kostnaðar við reksturinn sem til hefur fallið á rekstrarári. Gagnáfrýjandi hafði mánaðarlega greitt húsaleigu til aðaláfrýjanda í samræmi við upplýsingar sem gagnáfrýjandi veitti jafnóðum um veltu undanfarandi mánaðar. Í lögskiptum kröfuhafa og skuldara verður að telja að ríkari skylda hvíli á kröfuhafa til að ganga eftir kröfu sinni heldur en skuldara til að bjóða fram greiðslu hennar ef ekki er eftir henni gengið. Það stóð því aðaláfrýjanda nær að hafa frumkvæði að því, að hverju leiguári loknu, að leigan yrði gerð upp í samræmi við ákvæði leigusamningsins um lágmarksleigu. Ekki var neitt við gagnáfrýjanda að sakast um orsakir þess að leiguuppgjör fór ekki fram og skiptir í því efni ekki máli þótt hann hafi í tilviki nokkurra annarra leigusamninga milli aðila tekið saman yfirlit í árslok um það sem á vantaði umsamda lágmarksleigu samkvæmt þeim. Með hliðsjón af öllu þessu verður talið að aðaláfrýjandi hafi, þegar mistökin uppgötvuðust eftir árslok 2006, verið vegna tómlætis búinn að glata eftirkröfu sinni um viðbót við greidda húsaleigu fyrir leigutímann fram til ársloka 2005.

Fyrir liggur í málinu að aðaláfrýjandi gerði kröfu um það sem á vantaði húsaleiguna fyrir árið 2006 fljótlega eftir lok þess árs. Liggur fyrir bréf sem hann ritaði gagnáfrýjanda 8. febrúar 2007 þar sem meðal annars var gerð krafa um greiðslu þessarar skuldar og tekið fram að reikningur hafi þegar verið gefinn út vegna hennar að fjárhæð 12.226.585 krónur. Það er því ljóst að aðaláfrýjandi krafði gagnáfrýjanda um það sem á vantaði vegna nefnds árs strax og tilefni var til, það er að segja strax að því ári loknu, en fyrr var ekki unnt að reikna skuldina út. Verður gagnáfrýjandi dæmdur til að greiða aðaláfrýjanda þennan hluta kröfu hans en ekki er ágreiningur um kröfufjárhæð í málinu. Í samningi aðila er ekki sérstaklega kveðið á um gjalddaga á viðbótarkröfu vegna ákvæðisins um lágmarksleigu undanfarandi árs. Með vísan til 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 verða dráttarvextir dæmdir frá 8. mars 2007.

Í samræmi við framangreinda úrlausn málsins og með vísan til 3. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr., laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður gagnáfrýjandi dæmdur til að greiða aðaláfrýjanda upp í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti. Fjárhæð hans ákveðst í einu lagi eins og í dómsorði greinir og hefur þá verið höfð hliðsjón af því að gagnáfrýjandi lýsti sig strax í febrúar 2007 reiðubúinn til að greiða þann hluta kröfu aðaláfrýjanda sem fallist er á samkvæmt framansögðu.

Dómsorð:

Gagnáfrýjandi, Kaupás hf., greiði aðaláfrýjanda, Saxhóli ehf., 12.226.585 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 8. mars 2007 til greiðsludags og samtals 750.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.