486/2013

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem fallist var á kröfu Ú ehf. og G ehf. um að A yrði með beinni aðfarargerð borinn út úr verslunarhúsnæði í eigu félaganna. A hélt því fram að þar sem frestur til greiðslu vangoldinnar leigu hefði í greiðsluáskorun verið tilgreindur of skammur væru skilyrði til riftunar á leigusamningi milli aðila ekki uppfyllt. Hæstiréttur vísaði m.a. til þess að skilyrði riftunar af hálfu leigusala vegna vanskila leigutaka á greiðslu leigu væri að leigusali hefði sent leigutaka skriflega áskorun um greiðslu leigunnar eftir gjalddaga hennar. Þar yrði jafnframt að taka fram að beitt yrði heimild til riftunar, en heimildinni gæti leigusali fyrst beitt að liðnum sjö sólarhringum frá því að greiðsluáskorun hefði sannanlega verið send leigutaka. Það yrði hvorki leitt af orðalagi 1. töluliðar 1. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994 um húsaleigu né styddist það við eðlisrök að í áskorun leigusala yrði að koma fram að frestur til greiðslu vangoldinnar leigu væri sjö sólarhringar. Greiðsluáskorun Ú ehf. og G ehf. hefði uppfyllt skilyrði fyrrgreinds lagaákvæðis, en sá skammi frestur sem þar hafi verið tilgreindur hafi ekki verið skuldbindandi fyrir A. Hæstiréttur taldi að Ú ehf. og G ehf. hefði verið heimil riftun leigusamningsins enda hefðu þá verið liðnir fjórtán sólarhringar frá því greiðsluáskorun var sannanlega send A. Var niðurstaða hins kærða úrskurðar því staðfest.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf, E-kk-nf T-kk-nf og G-kvk-nf B-kvk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 8. júlí 2013 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 17. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 25. júní 2013, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að sóknaraðili yrði borinn út úr húsnæði varnaraðila að Laugavegi 100 í Reykjavík með beinni aðfarargerð. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að hafnað verði kröfu varnaraðila um útburð, auk þess sem þeim verði gert að greiða sér málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Með leigusamningi 31. desember 2011 tók sóknaraðili á leigu af varnaraðilum húsnæði fyrir verslunarrekstur að Laugavegi 100 í Reykjavík. Samið var um tiltekna leigu fyrir húsnæðið og skyldi hún innt af hendi fyrir einn mánuð í senn, fyrirfram fyrsta dag hvers mánaðar. Í leigusamningnum var tekið fram að öll almenn ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994 skyldu gilda, að öðru leyti en því sem sérstaklega væri um samið. Ekki var að finna í samningnum sérstakt ákvæði um heimild varnaraðila til að rifta honum.

Eins og fram kemur í hinum kærða úrskurði er ágreiningslaust með aðilum að sóknaraðili greiddi ekki umsamda leigu fyrir október og nóvember á réttum gjalddögum. Af því tilefni sendu varnaraðilar sóknaraðila svohljóðandi greiðsluáskorun sem dagsett er 27. nóvember 2012: „Þar sem þú hefur ekki staðið í skilum með greiðslu á húsaleigu af húsnæðinu að Laugavegi 100 samkv. undirrituðum húsaleigusamningi dags. 31. desember 2011. Skorum við á þig að greiða húsaleigu fyrir október 2012 kr. 167.000,- og fyrir nóvember 167.000,- eigi síðar en 4. desember n.k. Sbr. lög nr. 36/1994. Verði húsaleiga ekki greidd að fullu fyrir 4. desember 2012, mun húsaleigusamningi verða rift skv. 61 gr. og 62 gr. laga nr. 36/1994.“ Tilkynning um ábyrgðarbréf með greiðsluáskoruninni mun hafa verið skilin eftir á heimili sóknaraðila að Suðurmýri 6 á Seltjarnarnesi 29. nóvember 2012 þar sem ekki reyndist unnt að koma sendingunni til skila.

Með bréfi 14. desember 2012 tilkynntu varnaraðilar sóknaraðila að leigusamningnum frá 31. desember 2011 hafi verið rift vegna vanefnda á greiðslu umsaminnar leigu vegna október og nóvember 2012. Í bréfinu var vísað til áðurgreinds ábyrgðarbréfs og tekið fram að sóknaraðili hafi í engu sinnt þeirri áskorun sem þar kæmi fram. Var þess vænst að hann rýmdi húsnæðið eigi síðar en 15. janúar 2013. Þegar sóknaraðili varð ekki við þeirri kröfu fóru varnaraðilar fram á, með aðfararbeiðni 18. sama mánaðar, að hann yrði með beinni aðfarargerð borinn út úr húsnæðinu.

Sóknaraðili heldur því fram að skilyrði riftunar á leigusamningnum frá 31. desember 2011 séu ekki uppfyllt og af þeirri ástæðu beri að hafna kröfu varnaraðila um að hann verði borinn út úr húsnæðinu. Í fyrrgreindri greiðsluáskorun, dagsettri 27. nóvember 2012, hafi verið tekið svo til orða að hafi sóknaraðili ekki greitt hina vangoldnu húsaleigu að fullu „fyrir 4. desember 2012“ muni leigusamningnum verða rift. Samkvæmt því hafi greiðslufrestur í áskoruninni verið tilgreindur of skammur eða sex sólarhringar í stað sjö eins og áskilið sé í lögum. Þá verði ekki annað ráðið af gögnum málsins en að greiðsluáskorunin hafi fyrst verið send sóknaraðila 29. nóvember 2012 þótt hún hafi verið dagsett 27. þess mánaðar. Af þeim sökum hafi greindur frestur í áskoruninni verið enn styttri. Hafi áskorunin því ekki verið lögmætur undanfari riftunar á leigusamningnum og hún því verið marklaus.

II

Samkvæmt 1. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga er leigusala rétt að rifta leigusamningi ef leigjandi greiðir ekki leiguna á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni. Eftir orðanna hljóðan er hér kveðið á um að skilyrði riftunar af hálfu leigusala vegna vanskila leigutaka á greiðslu leigu sé að leigusalinn hafi sent leigutakanum skriflega áskorun um greiðslu leigunnar eftir gjalddaga hennar. Þar verður leigusalinn jafnframt að taka fram að hann muni beita heimild sinni til riftunar, en það getur hann fyrst gert að liðnum sjö sólarhringum frá því að greiðsluáskorunin var sannanlega send leigutakanum, sbr. 13. gr. laganna. Sá skýringarkostur að í áskorun leigusala um greiðslu verði að koma fram að frestur til greiðslu vangoldinnar leigu sé sjö sólarhringar verður ekki leiddur af orðalagi 1. töluliðar 1. mgr. 61. gr. og hann styðst heldur ekki við eðlisrök þar sem líta verður svo á að ekkert sé því til fyrirstöðu að leigusali gefi leigutaka lengri tíma til að greiða leiguna áður en til riftunar getur komið. Á hinn bóginn verður sjö sólarhringa fresturinn ekki styttur einhliða af leigusala og er því um lágmarksfrest að ræða fyrir leigutaka til að greiða hina vangoldnu leigu frá því að greiðsluáskorun var sannanlega send honum.

Í ábyrgðarbréfi því, sem varnaraðilar sendu sóknaraðila sannanlega ekki síðar en 29. nóvember 2012, skoruðu þeir á hann að greiða vangoldna húsaleigu fyrir október og nóvember 2012, sem fallið hafði í gjalddaga 1. hvors mánaðar, en ella yrði leigusamningi aðila rift samkvæmt 61. gr. og 62. gr. húsaleigulaga. Með skírskotun til þess, sem að framan segir, uppfyllti þessi greiðsluáskorun þau skilyrði sem gerð eru til slíkrar áskorunar í 1. tölulið 1. mgr. 61. gr. laganna, en sá skammi frestur, sem sóknaraðila var þar gefinn til að standa skil á leigunni, var sem fyrr greinir ekki skuldbindandi fyrir hann. Þegar varnaraðilar tilkynntu sóknaraðila 14. desember 2012 að samningnum hafi verið rift voru liðnir meira en fjórtán sólarhringar frá því að þeir höfðu skorað á hann að greiða leiguna og var þeim þar af leiðandi heimilt samkvæmt áðurnefndu lagaákvæði að grípa til þessa úrræðis án frekari fyrirvara.

Samkvæmt því er fallist á með héraðsdómi að fullnægt sé skilyrðum 78. gr., sbr. 72. gr., laga nr. 90/1989 um að sóknaraðili verði borinn út úr húsnæði varnaraðila með beinni aðfarargerð. Af þeim sökum verður hinn kærði úrskurður staðfestur.

Sóknaraðili greiði varnaraðilum, hvorum um sig, kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, A-x-x N-x-x, greiði varnaraðilum, ÚG100 ehf. og GG100 ehf., hvorum um sig, 100.000 krónur í kærumálskostnað.