410/2015

Með samningi í mars 2007 keypti F ehf. af Skipulagssjóði R nánar tilgreindar húseignir við Hverfisgötu og Laugaveg í Reykjavík. Markmið F ehf. með kaupunum var að reisa nýjar byggingar á svonefndum Hljómalindarreit en samkvæmt samningnum var miðað við að nýtingarhlutfall reitsins yrði 3,5. Síðar kom í ljós að R væri ekki reiðubúinn til að samþykkja svo hátt nýtingarhlutfall á reitnum. Með samningi í nóvember 2011 keypti L ehf. af F ehf. nánar greindar eignir félagsins á byggingarreitnum og samkvæmt 6. gr. samningsins tók L ehf. yfir „öll réttindi og allar skyldur seljanda“ samkvæmt kaupsamningnum frá mars 2007. Í mars 2012 framseldi F ehf. H ehf. skaðabótakröfur sínar á hendur R vegna vanefnda á þeim samningi. Á grundvelli framsalsins höfðaði H ehf. mál til viðurkenningar á skaðabótaskyldu R sökum þess að F ehf. hefði ekki fengið að byggja miðað við nýtingarhlutfallið 3,5. Í dómi Hæstaréttar kom fram að 6. gr. samningsins frá nóvember 2011 hefði verið ofaukið ef samningurinn hefði einungis átt að leiða til yfirfærslu eignarréttinda að fasteignum. Yrði því að líta svo á að með ákvæðinu hefðu jafnframt orðið aðilaskipti að sérhverjum öðrum réttindum og skyldum F ehf. samkvæmt kaupsamningnum frá mars 2007, þar á meðal réttindum félagsins á grundvelli skuldbindingar R til að veita því byggingarrétt á reitnum með tilteknu nýtingarhlutfalli og skyldu þess til að greiða eftirstöðvar kaupverðs. Réttur til að leita skaðabóta sem úrræði vegna vanefndar á samningi væri þáttur í réttindum samkvæmt honum. Vegna vanheimildar F ehf. til framsalsins í mars 2012 væri H ehf. ekki réttur aðili til að hafa uppi þá dómkröfu sem hann hafði gert í málinu. Var R því sýknaður af henni, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 19. júní 2015. Hann krefst sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Samkvæmt gögnum málsins gerði Festar ehf. samning 15. mars 2007 við Skipulagssjóð Reykjavíkurborgar um kaup á átta fasteignum við Laugaveg og Hverfisgötu í Reykjavík, sem allar eru á reit á milli Laugavegar, Smiðjustígs, Hverfisgötu og Klapparstígs, en áður hafði félagið eignast nokkrar aðrar fasteignir á reitnum. Í kaupsamningnum sagði meðal annars: „Eru viðskipti þessi tilkomin vegna óska og hvatningar kaupanda um að sameina lóðir á þessum byggingarreit og vísast til allra gagna um samskipti seljanda og kaupanda við undirbúning viðskiptanna því til skýringar. Er allt það, sem gert hefur verið með viðskiptum þessum til að tryggja kaupanda nýtingu eignanna í samræmi við ásættanlegar óskir hans um breytta nýtingu eignanna.“ Kaupverð var ákveðið 400.000.000 krónur, en þar af átti Festar ehf. að greiða 100.000.000 krónur við undirritun samningsins, 150.000.000 krónur þegar „nýtt deiliskipulag byggingarreitsins hefur verið staðfest“ og aftur sömu fjárhæð þegar „byggingarnefndarteikningar hljóta samþykki“. Um kaupverðið sagði að öðru leyti eftirfarandi: „Kaupverð er miðað við að á framangreindum lóðum sem og þeim lóðum sem kaupandi mun taka til uppbyggingar í heild verði nýtingarhlutfall 3,5. Aukist byggingarmagn skal kaupandi greiða kr. 40.000,- fyrir hvern fermetra umfram framangreinda viðmiðun. Uppgjör vegna þessa ákvæðis verður innt af hendi um leið og byggingarnefndarteikningar liggja fyrir og þær samþykktar af skipulags- og byggingaryfirvöldum.“ Óumdeilt er að félagið hafi staðið skil á fyrstu greiðslunni, sem samið var um, en ekki hinum tveimur.

Samkvæmt gögnum málsins leitaði Festar ehf. í framhaldi af kaupunum eftir tillögum frá þremur arkitektastofum um uppbyggingu á reitnum, þar á meðal um nýtt deiliskipulag til að koma í stað gildandi skipulags frá 13. apríl 2004, en jafnframt þessu mun félagið hafa keypt fleiri fasteignir á reitnum. Tillögur um þessa uppbyggingu munu fyrst hafa verið kynntar áfrýjanda 26. nóvember 2007, en Festar ehf. ákveðið í febrúar 2008 að velja eina þeirra til frekari þróunar. Eins og ítarlega er rakið í hinum áfrýjaða dómi felldi áfrýjandi sig ekki við tillögurnar, sem félagið hafði kynnt, meðal annars vegna umfangs nýrra bygginga sem þar var gert ráð fyrir, en af gögnum málsins verður séð að skiptar skoðanir hafi einnig verið um hvernig reikna ætti út nýtingarhlutfall lóða á reitnum. Þegar á leið virðist áfrýjandi jafnframt hafa tekið til frekari athugunar hversu hátt nýtingarhlutfall lóðanna ætti að verða, en í umsögn skipulags- og byggingarsviðs hans 27. október 2010 sagði meðal annars: „Forsenda fyrir tillögu Festa ehf. er samningur sem gerður var á milli Festa ehf. og Skipulagssjóðs Reykjavíkur ... um kaup á húseignum á reitnum. Í samningnum var skrifað undir og bundin föst nýtingarhlutfallstalan 3,5, sem síðan stýrir mjög gerð tillögunnar. Umrætt nýtingarhlutfall orsakar mjög breytta og mikla samfellda byggð sem er í stærri mælikvarða en almennt er að finna í miðborginni. Þessi þáttur og breytt viðhorf til skipulags í miðbænum hefur orðið til þess að umfjöllun um málið hefur tekið langan tíma ... Lagt er til að draga úr byggingarmagni til að fella fyrirhugaða byggð að ríkjandi mælikvarða miðborgarinnar ... Við þessa breytingu fækkar heildarfermetrum u.þ.b. um 2370 m2 og nýtingarhlutfall fer úr 3,5 í 2,9. Nýtingarhlutfall í gildandi deiliskipulagi er um 2,6.“

Ekki náðist samkomulag um uppbyggingu á reitnum og fór svo að Landsbankinn hf. krafðist fullnustu á lánum sem veitt höfðu verið Festum ehf. vegna þessa verkefnis. Af þeim sökum gerði Festar ehf. kaupsamning 28. nóvember 2011 við Laugavegsreiti ehf., sem mun hafa verið í eigu Regins ehf., dótturfélags Landsbankans hf., um allar fasteignir Festa ehf. á reitnum, 24 talsins. Keypti Laugavegsreitir ehf. þessar fasteignir fyrir 657.700.000 krónur og átti að verja kaupverðinu að hluta til greiðslu krafna, sem nutu lögveðréttar í fasteignunum, en að öðru leyti til greiðslu inn á skuldir Festa ehf. við bankann. Í 6. grein samningsins, sem bar fyrirsögnina: „Kaupsamningur seljanda við Skipulagssjóð Reykjavíkur“, sagði meðal annars: „Kaupandi yfirtekur öll réttindi og allar skyldur seljanda samkvæmt kaupsamningi, dagsettum 15. mars 2007, við Skipulagssjóð Reykjavíkur ... um fasteignirnar nr. 30, 32, 32A, 32B og 34 við Hverfisgötu og nr. 19 og 19B við Laugaveg í Reykjavík, ásamt hlutdeild í lóð og lóðarréttindum sem fylgja bakhúsinu að Laugavegi 17.“ Í framhaldi af þessum kaupum var borin upp tillaga 8. desember 2011 í borgarráði áfrýjanda, sem virðist síðan hafa verið lögð til grundvallar samkomulagi milli hans og Laugavegsreita ehf. 18. janúar 2012, en þar sagði meðal annars: „Forsenda fyrir gerð samkomulags þessa er að Reykjavíkurborg fellur við undirritun samkomulagsins frá eftirstöðvum kaupverðs að fjárhæð 300 mkr. skv. kaupsamningi dags. 15. mars 2007 ... enda falla Laugavegsreitir ehf. ... á móti frá kröfu um að heimilt nýtingarhlutfall á reitnum verði 3,5, sbr. ákvæði þar að lútandi í sama kaupsamningi, sem og hverri þeirri fjárkröfu sem Festar ehf., sem Laugavegsreitir ehf. leiða rétt sinn af, kunna að hafa eignast á hendur Reykjavíkurborg vegna skipulagsreitsins.“ Samkvæmt framburði fyrirsvarsmanns Laugavegsreita ehf. fyrir héraðsdómi hafði félagið bundið þetta fastmælum við áfrýjanda áður en kaupsamningurinn var gerður 28. nóvember 2011.

Festar ehf. gaf út yfirlýsingu 23. mars 2012 um framsal til stefnda, sem þá bar heitið HGS ráðgjöf ehf., á skaðabótakröfum „á hendur Reykjavíkurborg og/eða Skipulagssjóði Reykjavíkurborgar vegna vanefnda á kaupsamningi frá 15. mars 2007 milli Festa ehf. og Skipulagssjóðs Reykjavíkurborgar um kaup Festa ehf. á nánar tilgreindum fasteignum við Hverfisgötu og Laugaveg í Reykjavík og vegna skipulagsákvarðana varðandi svonefndan Hljómalindarreit í Reykjavík.“ Eins og nánar er lýst í hinum áfrýjaða dómi kom síðan upp ágreiningur um hver ætti hugsanlega kröfu af þessu tilefni við gerð afsala áfrýjanda til Festa ehf. og þess félags til Laugavegsreita ehf. 16. apríl 2012, en þar gerði Festar ehf. áskilnað um að ekkert afsal fælist í þeim ráðstöfunum á kröfum eða réttindum, sem félagið kynni „að eiga á hendur Reykjavíkurborg vegna fyrri samskipta, svo sem í tengslum við Hljómalindarreit í miðbæ Reykjavíkur og skipulagsákvarðanir tengdar honum.“

Bú Festa ehf. var tekið til gjaldþrotaskipta 14. september 2012. Við skiptin ákvað þrotabúið að leita hvorki riftunar á fyrrgreindu framsali félagsins 23. mars 2012 né greiðslu skaðabóta úr hendi áfrýjanda og mun skiptunum hafa verið lokið á árinu 2013 án þess að greiðsla fengist upp í kröfu Landsbankans hf., sem mun einn hafa lýst kröfu við þau. Stefndi höfðaði síðan mál þetta á hendur áfrýjanda 14. janúar 2014.

II

Í hinum áfrýjaða dómi var tekin til greina dómkrafa stefnda um að viðurkennd yrði skaðabótaskylda áfrýjanda gagnvart sér „vegna þess að Festar ehf. fékk ekki að byggja miðað við nýtingarhlutfallið 3,5 eins og umsamið var í kaupsamningi, dags. 15. mars 2007, milli skipulagssjóðs Reykjavíkurborgar ... og Festa ehf.“

Þegar afstaða er tekin til þessarar kröfu verður að gæta að því að svo sem vísað var til í henni tók samningurinn 15. mars 2007 ekki aðeins til kaupa á átta tilgreindum fasteignum, heldur fólst jafnframt í honum skuldbinding áfrýjanda til að heimila Festum ehf. gegn greiðslu umsamins kaupverðs að reisa mannvirki á öllum þeim lóðum á byggingarreitnum, sem félagið tæki „til uppbyggingar í heild“, með nánar tilteknu nýtingarhlutfalli. Í kaupsamningi Festa ehf. við Laugavegsreiti ehf. 28. nóvember 2011 voru 24 fasteignir eða eignarhlutar í fasteignum, sem kaupin tóku til, taldir upp og þeim nánar lýst, en meðal þeirra voru fasteignirnar átta, sem Festar ehf. hafði keypt af skipulagssjóði áfrýjanda 15. mars 2007. Að auki var í fyrrnefndri 6. grein samningsins frá 28. nóvember 2011 að finna sérstakt ákvæði um að Laugavegsreitir ehf. yfirtæki „öll réttindi og allar skyldur“ Festa ehf. samkvæmt samningnum frá 15. mars 2007. Þessu ákvæði hefði verið ofaukið ef samningurinn 28. nóvember 2011 hefði eingöngu átt að leiða til yfirfærslu eignarréttinda að fasteignum. Verður því að líta svo á að með ákvæðinu hafi jafnframt orðið aðilaskipti að sérhverjum öðrum réttindum og skyldum Festa ehf. samkvæmt samningi félagsins við áfrýjanda frá 15. mars 2007, þar á meðal réttindum félagsins á grundvelli skuldbindingar áfrýjanda til að veita því byggingarrétt á reitnum með tilteknu nýtingarhlutfalli og skyldu þess til að greiða eftirstöðvar kaupverðs.

Eftir hljóðan framangreindrar dómkröfu stefnda er hún reist á því að áfrýjandi hafi, svo að skaðabótaskyldu varði, vanefnt skuldbindingu sína samkvæmt samningnum 15. mars 2007 til að veita Festum ehf. byggingarrétt á lóðum á reitnum þannig að næmi nýtingarhlutfallinu 3,5. Réttur til að leita skaðabóta sem úrræði vegna vanefndar á samningi er þáttur í réttindum samkvæmt honum. Festar ehf. hafði samkvæmt áðursögðu framselt Laugavegsreitum ehf. öll réttindi sín á grundvelli samningsins frá 15. mars 2007 áður en fyrrnefnda félagið gaf út yfirlýsinguna 23. mars 2012 um framsal til stefnda á skaðabótakröfu á hendur áfrýjanda vegna vanefnda á sama samningi. Vegna vanheimildar Festa ehf. til þessa síðarnefnda framsals er stefndi ekki réttur aðili til að hafa uppi þá dómkröfu sem hann gerir í málinu. Verður áfrýjandi því sýknaður af henni, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Eftir þessum úrslitum málsins verður stefndi dæmdur til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn er í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Reykjavíkurborg, er sýkn af kröfu stefnda, Hamarr fjárfestinga ehf.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 1.500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.