466/2005

G átti hluta af jörðinni Garði í Aðaldælahreppi og stundaði þar búrekstur en hann hafði keypt eignarhlutann af móður sinni árið 2003. Krafðist hann ógildingar á kaupsamningi og afsali vegna kaupa SH á eignarhluta SB í jörðinni og að SB yrði gert að gefa út afsal til sín gegn ákveðinni greiðslu. Reisti G kröfur sínar á því að hann ætti forkaupsrétt að eignarhlutanum samkvæmt 2. mgr. 30. gr. þágildandi jarðalaga, enda hefði ábúð hans á jörðinni staðið lengur en í tíu ár þegar samningur um kaupin var gerður. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þess að móðir G hefði í skjóli eignarhluta síns og með samkomulagi við sameigendur sína orðið ábúandi jarðarinnar allrar til lífstíðar samkvæmt ákvæðum þágildandi ábúðarlaga. G lagði fram ýmis gögn til stuðnings því að hann hefði orðið ábúandi jarðarinnar fyrir áskilið tímamark. Af þeim þótti mega ráða að G hefði um árabil átt hlut að rekstri búsins á Garði en lengst af hefði hann þó staðið í því í félagi við móður sína. Ekkert lá fyrir um að ætluð ábúð hans gæti stuðst við samning eða ígildi samnings við sameigendur móður hans að jörðinni eins og áskilja þyrfti til að réttur stofnaðist til ábúðar fyrir lífstíð samkvæmt 6. gr. ábúðarlaga. Yrði því að líta svo á að búrekstur hans hefði fram að kaupum hans á eignarhluta í jörðinni eingöngu helgast af ábúð móður hans, sem henni hefði verið ófært að flytja upp á sitt eindæmi í hendur sonar síns svo bindandi væri fyrir aðra eigendur. Voru SH og SB því sýknaðir af kröfum G.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, M-kk-nf S-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 4. nóvember 2005. Þeir krefjast sýknu af kröfum gagnáfrýjanda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi 18. janúar 2006. Hann krefst þess að staðfest verði ákvæði héraðsdóms um ógildingu kaupsamnings og afsals vegna kaupa aðaláfrýjandans S-kk-ef H-kk-ef á eignarhluta aðaláfrýjandans S-kk-ef B-kk-ef í jörðinni Garði í Aðaldælahreppi. Gagnáfrýjandi krefst þess einnig að aðaláfrýjandanum S-kk-þgf verði gert að gefa út afsal til sín fyrir eignarhlutanum gegn greiðslu á aðallega 4.276.000 krónum, til vara 6.524.000 krónum, en til þrautavara 10.000.000 krónum. Þá krefst gagnáfrýjandi málskostnaðar óskipt úr hendi aðaláfrýjenda í héraði og fyrir Hæstarétti án tillits til gjafsóknar, sem honum hefur verið veitt á báðum dómstigum.

I.

Samkvæmt því, sem fram er komið í málinu, mun jörðin Garður hafa á fyrri hluta 20. aldar verið sameign bræðranna B-kk-ef og S-kk-ef Baldvinssona. Átti B-kk-nf ¾ hluta jarðarinnar, en S-kk-nf fjórðung. B-kk-nf S-kk-nf mun hafa eignast þennan fjórðungshlut föður síns 1939 og stofnað þar nýbýlið Hjarðarból á árinu 1955. Við því munu hafa tekið dóttir B-kk-ef S-kk-ef, B-kvk-nf, og eiginmaður hennar H-kk-nf B-kk-nf, en síðan aðaláfrýjandinn S-kk-nf H-kk-nf, sem samkvæmt gögnum málsins hefur nú með hendi búskap á þeirri jörð. Við stofnun nýbýlisins mun ræktunarlandi og engjum hafa verið skipt út úr Garði og síðan beitilandi á árinu 1964, en annað land mun enn vera óskipt sameign jarðanna. B-kk-nf B-kk-nf mun hafa rekið bú á Garði fram yfir 1960. Dóttir hans, G-kvk-nf, mun á árinu 1949 hafa fengið til eignar þriðjung þeirrar jarðar til búrekstrar ásamt eiginmanni sínum, S-kk-þgf G-kk-þgf, en sonur B-kk-ef, aðaláfrýjandinn S-kk-nf, keypti annan þriðjung jarðarinnar 1960. Að B-kk-þgf látnum kom sá þriðjungur, sem hann átti eftir í Garði, til jafnra skipta á árinu 1975 milli G-kvk-ef, aðaláfrýjandans S-kk-ef og systur þeirra, H-kvk-ef B-kvk-ef, sem átti aðild að máli þessu fyrir héraðsdómi, en lét það ekki til sín taka. Eftir þetta áttu G-kvk-nf og aðaláfrýjandinn hvort fyrir sig 4/9 hluta jarðarinnar, en H-kvk-nf 1/9. S-kk-nf G-kk-nf mun hafa orðið óvinnufær vegna heilsubrests 1961 og G-kvk-nf haldið áfram búskap þeirra, en til hans virðist hún hafa haft not af eignarhlutum annarra í jörðinni að mestu eða öllu leyti. Gagnáfrýjandi, sem er sonur þeirra G-kvk-ef og S-kk-ef, mun frá því á áttunda áratug síðustu aldar hafa starfað við þennan búrekstur, en hann keypti síðan eignarhluta G-kvk-ef í jörðinni 20. júní 2003.

Aðaláfrýjendurnir S-kk-nf og S-kk-nf gerðu með sér samning, sem dagsettur var 9. og 12. desember 2003, um kaup þess fyrrnefnda á eignarhluta þess síðarnefnda í Garði fyrir 10.000.000 krónur. Með í kaupunum fylgdi hluti af greiðslumarki jarðarinnar vegna mjólkurframleiðslu, sem samsvara átti eignarhlutfalli seljandans í jörðinni. Óumdeilt virðist vera að g-kk-þgf hafi fyrst orðið kunnugt um þennan kaupsamning með því að oddviti Aðaldælahrepps hafi 18. desember 2003 kynnt honum munnlega að samningurinn hafi borist sveitarstjórn vegna forkaupsréttar hreppsins að eignarhlutanum, en áður hafði gagnáfrýjandi fengið vitneskju um að tilraunir stæðu yfir til að selja hann, svo og að aðaláfrýjandinn S-kk-nf hefði sýnt honum áhuga. Síðastgreindan dag ákvað sveitarstjórnin að falla frá forkaupsrétti og samþykkti jarðanefnd kaupsamninginn 29. janúar 2004. Honum var síðan þinglýst 6. febrúar sama ár. Afsal var gefið út fyrir eignarhlutanum, sem dagsett var 27. febrúar og 1. mars 2004 og þinglýst 8. þess mánaðar. Gagnáfrýjandi kveðst fyrst hafa fengið kaupsamninginn í hendur með því að afla sér eintaks af honum hjá sýslumanni 11. febrúar 2004. Gagnáfrýjandi tilkynnti aðaláfrýjendum 13. sama mánaðar að hann hygðist sem ábúandi jarðarinnar neyta forkaupsréttar að eignarhlutanum og vísaði hann um heimild fyrir því til 2. mgr. 30. gr. þágildandi jarðalaga nr. 65/1976 með áorðnum breytingum. Þessu andmæltu aðaláfrýjendur 23. febrúar 2004 og báru því meðal annars við að lagaákvæði þetta gæti ekki tekið til gagnáfrýjanda, þar sem hann væri ekki ábúandi á jörðinni. Að fengnu samþykki jarðanefndar leitaði gagnáfrýjandi 25. febrúar 2004 dómkvaðningar matsmanna á grundvelli 34. gr. þágildandi jarðalaga til að meta „sanngjarnt og eðlilegt kaupverð og skilmála, miðað við almennar viðskiptavenjur“ fyrir eignarhlutann í jörðinni. Í matsgerð, sem dagsett var 27. og 28. maí 2004, var komist að þeirri niðurstöðu að hæfilegt söluverð eignarhlutans væri 6.524.000 krónur, þar af 2.248.000 krónur vegna hlutdeildar í greiðslumarki jarðarinnar. Gagnáfrýjandi kynnti aðaláfrýjendum matsgerðina 3. júní 2004 og höfðaði í framhaldi af því mál þetta til að fylgja eftir ætluðum forkaupsrétti sínum að eignarhlutanum. Héraðsdómsstefna var birt aðaláfrýjendum 11. og 14. sama mánaðar.

II.

Eins og málið liggur fyrir verður að miða við það að móðir gagnáfrýjanda, G-kvk-nf B-kvk-nf, hafi í meginatriðum verið orðin ein um að nýta jörðina Garð til búskapar fyrir árið 1970, svo og að hún hafi gert það í skjóli síns eigin eignarhlutar í jörðinni og með samkomulagi við sameigendur sína. Þótt byggingarbréf hafi ekki verið gert af hendi sameigendanna eru engin efni til annars en að líta svo á að G-kvk-nf hafi á þessum tíma orðið ábúandi til lífstíðar á allri jörðinni, sbr. 1. mgr. 9. gr. þágildandi ábúðarlaga nr. 36/1961, og breytir þar engu að ekkert eftirgjald virðist hafa komið fyrir not hennar af eignarhlutum annarra.

Samkvæmt málatilbúnaði gagnáfrýjanda fyrir Hæstarétti reisir hann kröfur sínar á því að hann hafi „einn nytjað jörðina Garð í Aðaldal síðastliðin 30 ár“ án athugasemda af hendi þeirra, sem áttu hana í sameign með móður hans og síðar honum sjálfum. Hafi verið vanrækt að gera byggingarbréf og hann því orðið ábúandi á jörðinni til lífstíðar, sbr. 6. gr. þágildandi ábúðarlaga nr. 64/1976. Með þessu hafi hann öðlast forkaupsrétt að eignarhlutum annarra í jörðinni samkvæmt 2. mgr. 30. gr. þágildandi jarðalaga, enda hafi ábúð hans verið búin að standa lengur en þau tíu ár, sem þar voru áskilin, þegar kaupsamningur aðaláfrýjenda var gerður í desember 2003.

Til sönnunar um þau afnot jarðarinnar, sem að framan er getið, hefur gagnáfrýjandi einkum vísað til þess að staðfest sé í málinu með gögnum frá Bændasamtökum Íslands að hann einn hafi lagt inn mjólk frá lögbýlinu Garði frá 1. september 1990 og tekið við beingreiðslum vegna þeirrar framleiðslu frá því að þær komu til skjalanna 1. september 1992. Einnig liggi fyrir að hann hafi um lengri tíma verið félagsmaður í Búnaðarfélagi Aðaldæla og gegnt trúnaðarstörfum fyrir það allt frá árinu 1988, svo og að hann hafi verið skráður ásamt móður sinni sem ábúandi á Garði samkvæmt gögnum úr lögbýlaskrá, sem nái aftur til ársins 1993. Að auki vísar hann til framlagðra skattframtala sinna frá 1991 til 2003 ásamt gögnum, sem fylgdu þeim vegna atvinnustarfsemi við landbúnað, en til ársins 1999 voru reikningsskil vegna hennar gerð í félagi fyrir gagnáfrýjanda og móður hans og eftir það í nafni hans eins.

Gögnin, sem hér um ræðir, bera öll með sér að gagnáfrýjandi hafi um árabil átt hlut að rekstri búsins á Garði. Til þess verður þó jafnframt að líta að þau sýna mörg hver ótvírætt að lengst af hafi hann gert þetta í félagi við móður sína, sem samkvæmt framansögðu verður að teljast hafa orðið ábúandi á jörðinni fyrir árið 1970. Þótt ákvæði 6. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976, sem gagnáfrýjandi vísar til, hafi skýrlega falið þá reglu í sér að réttur leiguliða til ábúðar væri ekki háður því að gert hafi verið skriflegt byggingarbréf, fær það því ekki breytt að óhjákvæmilegt var að sá réttur væri allt að einu reistur á samningi við landeiganda eða ígildi slíks samnings. Ekkert liggur fyrir um að ætluð ábúð gagnáfrýjanda geti stuðst við þess háttar heimild frá hendi þeirra, sem á einhverjum tíma voru sameigendur móður hans að jörðinni. Er því ekki annað fært en að líta svo á að búrekstur gagnáfrýjanda hafi fram að kaupum hans á eignarhluta í jörðinni eingöngu helgast af ábúð móður hans, sem henni var ófært að flytja upp á sitt eindæmi í hendur hans svo að bindandi væri fyrir aðra eigendur.

Samkvæmt framansögðu verður að sýkna aðaláfrýjendur af kröfum gagnáfrýjanda. Rétt er að málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti falli niður, en um gjafsóknarkostnað gagnáfrýjanda á báðum dómstigum fer samkvæmt því, sem nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Aðaláfrýjendur, S-kk-nf H-kk-nf og S-kk-nf B-kk-nf, eru sýknir af kröfum gagnáfrýjanda, G-kk-ef S-kk-ef.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

Allur gjafsóknarkostnaður gagnáfrýjanda í héraði og fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hans fyrir héraðsdómi, 500.000 krónur, og fyrir Hæstarétti, 350.000 krónur.