57/2004

H og L keyptu íbúðarhúsnæði í byggingu af AR í ágúst 2000 en AR hafði gert kaupsamning um eignina í júlí s.á. Var íbúðin ekki afhent þeim á umsömdum tíma, auk þess sem H og L töldu verulegar vanefndir hafa orðið á framkvæmd verksins. Af þeim sökum héldu þau að sér höndum með nánar tilteknar kaupsamningsgreiðslur. Fór svo að AR höfðaði mál gegn þeim H og L til greiðslu eftirstöðva kaupverðsins en framseldi síðar kröfu sína til Á, sem tók við aðild málsins fyrir Hæstarétti. H og L kröfðust aðallega sýknu, til vara sýknu að svo stöddu, en að því frágengnu lækkunar á dómkröfum. Óumdeilt var að H og L höfðu greitt 1.000.000 krónur inn á þá skuld sem málið var höfðað um og kom sú fjárhæð því til frádráttar kröfu Á á hendur þeim. Þá stóð óhögguð niðurstaða héraðsdóms um viðurkenningu skuldajafnaðar tiltekins hluta kröfu þeirra H og L, við kröfu Á, og heimild þeirra til að halda þeirri greiðslu eftir, en héraðsdómi var ekki gagnáfrýjað. Voru H og L að öðru leyti sýknuð að svo stöddu af kröfum Á.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, G-kvk-nf E-kvk-nf og H-kk-nf B-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 2. febrúar 2004. Þau krefjast aðallega sýknu af kröfu stefnda, til vara sýknu að svo stöddu, en að því frágengnu að krafan verði lækkuð. Í öllum tilvikum krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst þess að héraðsdómur verði staðfestur og sér dæmdur málskostnaður fyrir Hæstarétti.

Með yfirlýsingu 28. nóvember 2003 framseldi A-kk-nf P-kk-nf R-kk-nf, sem var stefnandi málsins í héraði, Á-kk-þgf P-kk-þgf kröfu sína á hendur áfrýjendum. Því til samræmis hefur hann tekið við aðild að málinu fyrir Hæstarétti.

I.

Samkvæmt gögnum málsins gáfu ÁF-hús ehf. út kvittun 13. ágúst 1999 til A-kk-ef P-kk-ef R-kk-ef fyrir innborgun að fjárhæð 1.110.000 krónur vegna kaupa á íbúð auðkenndri nr. 0303 í húsinu Boðagranda 2a í Reykjavík. Fram kom í kvittuninni að íbúðinni fylgdi nánar tiltekið stæði í bílageymslu og yrði hún afhent fullbúin án gólfefna og með flísalögðu baðherbergi. Væru framkvæmdir við smíði hússins að hefjast og byggingartími áætlaður 12 mánuðir. Kaupverð íbúðarinnar yrði alls 11.100.000 krónur, en auk fyrrnefndrar greiðslu átti A-kk-nf að láta af hendi fasteignaveðbréf að fjárhæð 4.308.552 krónur og 691.448 krónur í peningum þegar húsið yrði fokhelt í desember 1999, greiða 2.000.000 krónur þremur mánuðum eftir það, gefa út fasteignaveðbréf að fjárhæð 2.091.448 krónur við afhendingu íbúðarinnar og greiða loks 898.552 krónur við fullnaðarskil hennar og útgáfu afsals. A-kk-nf gerði ÁF-húsum ehf. skriflegt kauptilboð í íbúðina 8. maí 2000, þar sem skilmálum um greiðslu kaupverðs var lýst á sama hátt og í kvittuninni. Tekið var fram í tilboðinu að um væri að ræða þriggja herbergja íbúð á þriðju hæð hússins að Boðagranda 2a og henni fylgdi fyrrnefnt stæði í bílageymslu og geymsla í kjallara hússins. Ætti að afhenda íbúðina 15. október 2000. Var í nánar tilteknum atriðum lýst á hvaða byggingarstigi hún yrði þá og hvernig hún yrði búin, en í meginatriðum svaraði sú lýsing til þess, sem áður var getið. ÁF-hús ehf. samþykktu þetta tilboð 10. maí 2000.

Áfrýjendur gerðu A-kk-þgf kauptilboð 5. júní 2000 í framangreinda íbúð. Fram kom í tilboðinu að íbúðin væri í smíðum og yrði afhent fullbúin, en þó án gólfefna annars staðar en í baðherbergi. Þá var þess einnig getið að A-kk-nf væri ekki þinglýstur eigandi íbúðarinnar, en áskilið væri að þinglýsti eigandinn samþykkti kaupin fyrir sitt leyti og að fasteignasalan Kjöreign ehf., sem hafði íbúðina til sölu á vegum A-kk-ef, tæki við greiðslum úr hendi áfrýjenda og ráðstafaði þeim til þinglýsta eigandans meðan kaupverð úr hendi A-kk-ef hefði ekki verið að fullu greitt og hann ekki fengið þinglýsta eignarheimild. Fyrir íbúðina, sem afhent yrði 1. nóvember 2000, buðust áfrýjendur til að greiða samtals 14.800.000 krónur. Af þeirri fjárhæð átti að greiða 4.000.000 krónur við undirritun kaupsamnings, 2.000.000 krónur 1. ágúst 2000, 1.000.000 krónur 1. nóvember sama ár og 1.400.000 krónur 1. febrúar 2001, en að auki 4.308.552 krónur með því að áfrýjendur tækju að sér áhvílandi veðskuld og 2.091.448 krónur með útgáfu fasteignaveðbréfs. A-kk-nf áritaði þetta tilboð um samþykki 6. júní 2000.

A-kk-nf gerði skriflegan kaupsamning við ÁF-hús ehf. um íbúðina 21. júlí 2000. Ákvæði samningsins um kaupverð voru á sama veg og í fyrrgreindu tilboði A-kk-ef, en þó þannig að greiðslu að fjárhæð 691.448 krónur átti að inna af hendi við undirritun kaupsamningsins, 2.000.000 krónur skyldu greiðast 18. október 2000 og 898.552 krónur við lokafrágang húss og lóðar. Átti að afhenda íbúðina 15. nóvember 2000, en afsal fyrir henni skyldi gefið út „við fullnaðarskil“. Sérstök ákvæði voru í samningnum um hvernig íbúðin skyldi vera við afhendingu, svo og hvernig háttað yrði frágangi sameignar í húsinu og lóðar. Var tekið fram að ljúka bæri þeim frágangi utanhúss til fullnaðar í síðasta lagi í júní 2001. Kaupsamningi þessum var þinglýst 24. júlí 2000.

Áfrýjendur gerðu skriflegan kaupsamning um íbúðina við A-kk-þf 23. ágúst 2000. Um kaupverð voru skilmálar á sama veg og í fyrrgreindu tilboði áfrýjenda til A-kk-ef, en þó með þeirri breytingu að mælt var fyrir um að tvær fyrstu greiðslurnar samkvæmt tilboðinu, samtals 6.000.000 krónur, skyldu inntar af hendi við undirritun samningsins, svo og að lokagreiðsla áfrýjenda yrði að fjárhæð 1.367.719 krónur. Samkvæmt kaupsamningnum átti að afhenda íbúðina 1. nóvember 2000, en afsal skyldi gefið út 1. febrúar 2001. Var þar einskis getið um að frágangi hússins eða lóðar yrði lokið á síðari stigum en við afhendingu íbúðarinnar. Af gögnum málsins verður ráðið að kaupsamningi þessum, sem var áritaður um samþykki af ÁF-húsum ehf., hafi verið þinglýst, en ekki verður séð hvenær það var gert.

Óumdeilt er í málinu að áfrýjendur inntu af hendi áðurnefnda greiðslu við undirritun kaupsamnings 23. ágúst 2000. Þá liggur fyrir að íbúðin var ekki afhent áfrýjendum á þeim tíma, sem þar var um samið, en þau munu hafa tekið við henni úr hendi ÁF-húsa ehf. 22. nóvember 2000. Áfrýjendur höfðu þegar hér var komið sögu selt íbúð, sem þau bjuggu í, og skuldbundið sig til að afhenda hana 1. desember 2000. Þau kveða drátt á afhendingu íbúðarinnar að Boðagranda 2a hafa valdið því að þau hafi orðið að leigja sér húsnæði á svokölluðu íbúðahóteli fyrir samtals 62.100 krónur þar til unnt hafi verið að flytja inn í hana 10. desember 2000. Með bréfi 19. sama mánaðar sendu áfrýjendur Kjöreign ehf. tékka að fjárhæð 937.900 krónur. Kom þar fram að þeim hafi samkvæmt kaupsamningi borið að greiða 1.000.000 krónur á umsömdum afhendingardegi íbúðarinnar 1. nóvember 2000, en þau hefðu haldið eftir greiðslu vegna dráttar á afhendingu og þess að íbúðin hafi ekki verið komin í það ástand, sem kveðið væri á um í kaupsamningi. Þótt enn færi víðs fjarri að íbúðin væri í umsömdu ástandi teldu áfrýjendur ekki ástæðu til að halda lengur eftir greiðslu, sem þau inntu af hendi með tékkanum að frádregnum áðurnefndum 62.100 krónum.

Áfrýjendur tilkynntu A-kk-þgf með bréfi 31. janúar 2001 að þau myndu ekki láta af hendi lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi þeirra að fjárhæð 1.367.719 krónur, sem greiða átti 1. febrúar 2001 gegn útgáfu afsals fyrir íbúðinni. Mikið vantaði enn á að hið selda væri komið í það ástand, sem kveðið hafi verið á um í kaupsamningi, en meðal annars væri ólokið frágangi bílageymslu, lóðar, klæðningar utan húss og sameignar innanhúss. Kváðust áfrýjendur ekki sjá fram á hvaða kostnaður kynni að falla á þau ef húsbyggjandinn lyki ekki verki sínu. Hefðu þau því ákveðið að halda eftir lokagreiðslu sinni og leggja hana á sérstakan bankareikning. Fengi A-kk-nf innistæðu reikningsins ásamt áföllnum vöxtum þegar eignin yrði komin í umsamið ástand, en eftir atvikum að frádregnum kostnaði og afslætti af kaupverði vegna vanefnda hans. Þessu var mómælt af hálfu A-kk-ef með bréfi 15. febrúar 2001. Urðu í framhaldi af því nokkur bréfaskipti milli lögmanna áfrýjenda og A-kk-ef án þess að niðurstaða fengist í þessum efnum. Fór loks svo að lögmaður A-kk-ef ritaði áfrýjendum innheimtubréf 12. ágúst 2002, þar sem krafist var ógreiddra eftirstöðva kaupverðs íbúðarinnar, sem sagðar voru nema samtals 2.256.868 krónum að meðtöldum áföllnum vöxtum og kostnaði. Því var svarað af hálfu áfrýjenda með bréfi 4. september 2002, þar sem A-kk-þgf var tilkynnt að þau hafi þann dag greitt Kjöreign ehf. 1.000.000 krónur sem lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningnum, en krefðust þess jafnframt að fá gefið út afsal fyrir íbúðinni, sem A-kk-þgf hafi fram að því reynst ófært sökum þess að hann hafi ekki þinglýst afsali til sín fyrir henni. Teldu áfrýjendur sér jafnframt óskylt að inna af hendi þær 367.719 krónur, sem vantaði upp á fulla greiðslu samkvæmt kaupsamningnum, þar sem eignin væri ekki enn komin í umsamið ástand.

A-kk-nf höfðaði mál þetta gegn áfrýjendum með stefnu 4. september 2002, sem birt var næsta dag. Í henni krafðist hann greiðslu á 62.100 krónum, sem áfrýjendur héldu eftir af greiðslu samkvæmt kaupsamningi 1. nóvember 2000, og 1.367.719 krónum, sem greiða átti eftir hljóðan hans 1. febrúar 2001, eða samtals 1.429.819 krónum. Að auki krafðist A-kk-nf þess að áfrýjendum yrði gert að greiða dráttarvexti af 1.000.000 krónum frá 1. nóvember 2000 til 19. desember sama ár, af 62.100 krónum frá þeim degi til 1. febrúar 2001, en af stefnufjárhæðinni frá þeim degi til greiðsludags.

Undir rekstri málsins fyrir héraðsdómi þinglýsti A-kk-nf 11. júlí 2003 afsali til sín fyrir íbúðinni frá ÁF-húsum ehf. Afsal þetta var dagsett 7. janúar 2002.

II.

Áfrýjendur hafa bæði fyrir héraðsdómi og Hæstarétti borið fyrir sig að A-kk-nf P-kk-nf R-kk-nf hafi við gerð kaupsamnings þeirra 23. ágúst 2000 verið ljóst vegna kaupsamnings hans við ÁF-hús ehf. að ekki yrði unnt að standa við ákvæði fyrrnefnda samningsins um að íbúðin að Boðagranda 2a yrði afhent 1. nóvember sama ár. Hafi þá legið fyrir að A-kk-nf fengi ekki íbúðina afhenta á þeim tíma, auk þess sem þetta hafi ekki samrýmst því að félagið hafi áskilið í samningi við hann að frágangi hússins að utanverðu yrði ekki lokið fyrr en í júní 2001. Bera áfrýjendur því við að A-kk-nf hafi að þessu leyti beitt svikum í skiptum þeirra. Af málatilbúnaði áfrýjenda verður ekki skýrlega ráðið hvernig þetta eitt út af fyrir sig geti leitt til þess að dómkröfur þeirra verði teknar til greina. Eru því ekki efni til að taka sérstaklega afstöðu til þessa atriðis við úrlausn málsins.

Eins og nánar greinir í hinum áfrýjaða dómi reistu áfrýjendur sýknukröfu sína í héraði á því að þau ættu gagnkröfu á hendur A-kk-þgf vegna vanefnda hans á kaupsamningi þeirra. Næmi hún hærri fjárhæð en stefnukröfu málsins þegar tekið væri tillit til áðurnefndrar greiðslu þeirra 4. september 2002, sem ekki hafi komið þar til frádráttar. Gagnkrafa þessi var í fyrsta lagi um skaðabætur vegna kostnaðar áfrýjenda af leigu húsnæðis á íbúðahóteli, 62.100 krónur, og húsaleigu fyrir nóvembermánuð 2000 vegna afhendingardráttar á hinu selda, 50.000 krónur. Í öðru lagi héldu áfrýjendur fram kröfu um afslátt að fjárhæð 280.000 krónur vegna tafa í 14 mánuði á því að bílageymsla í húsinu að Boðagranda 2a yrði tilbúin til notkunar. Í þriðja lagi kröfðust áfrýjendur afsláttar að fjárhæð 100.000 krónur vegna annmarka, sem komið hafi fram í neysluvatnslögnum hússins. Í fjórða lagi kröfðust þau þess að viðurkenndur yrði réttur þeirra til að halda eftir 300.000 krónum af kaupverði íbúðarinnar vegna kostnaðar, sem kynni að falla á þau vegna úrbóta á lyftu í húsinu, en byggingaryfirvöld hefðu gert kröfu um að nýrri lyftu yrði komið þar upp. Í fimmta lagi töldu áfrýjendur sér rétt að halda eftir af kaupverði 150.000 krónum vegna kostnaðar, sem kynni að falla á þau í tengslum við úrbætur, sem gera yrði á húsinu í samræmi við lokaúttekt byggingaryfirvalda. Loks töldu áfrýjendur sér heimilt að draga 149.400 krónur frá lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi vegna kostnaðar af aðstoð lögmanns, sem þau hafi orðið að afla sér vegna vanefnda A-kk-ef.

Í hinum áfrýjaða dómi var viðurkenndur réttur áfrýjenda til að skuldajafna 62.100 krónum við greiðslu, sem þeim bar samkvæmt kaupsamningi að inna af hendi til A-kk-ef 1. nóvember 2000, svo og heimild áfrýjenda til að halda þeirri greiðslu eftir í heild til 19. desember sama ár. Héraðsdómi hefur ekki verið gagnáfrýjað og stendur niðurstaða hans um þessi atriði því óröskuð.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður staðfest niðurstaða hans um að hafna áðurgreindri gagnkröfu áfrýjenda vegna húsaleigu að fjárhæð 50.000 krónur.

Gagnkröfu áfrýjenda að fjárhæð 280.000 krónur vegna tafa á frágangi bílageymslu var vísað frá héraðsdómi með hinum áfrýjaða dómi og verður henni því ekki haldið fram til efnisdóms fyrir Hæstarétti. Þá hafa áfrýjendur fallið hér fyrir dómi frá kröfu um afslátt að fjárhæð 100.000 krónur vegna galla á neysluvatnslögn.

Samkvæmt fyrrgreindum málatilbúnaði áfrýjenda krefjast þau þess að viðurkenndur verði réttur þeirra til að halda eftir samtals 450.000 krónum af greiðslu samkvæmt kaupsamningi vegna úrbóta, sem kann að þurfa að gera á lyftu og í tilefni af athugasemdum í lokaúttekt byggingaryfirvalda á húsinu að Boðagranda 2a. Kröfuliðir þessir geta ekki að réttu lagi komið til álita í tengslum við kröfu áfrýjenda um sýknu af kröfu stefnda, heldur varða þær varakröfu þeirra um sýknu að svo stöddu.

Kröfuliður áfrýjenda að fjárhæð 149.400 krónur vegna kostnaðar af þjónustu lögmanns verður að teljast til málskostnaðar. Hann getur því ekki komið sjálfstætt til skuldajafnaðar við kröfu, sem reist er á rétti seljanda samkvæmt kaupsamningnum frá 23. ágúst 2000.

Óumdeilt er að áfrýjendur greiddu 1.000.000 krónur 4. september 2002 inn á þá skuld, sem málið var höfðað um. Eiga því samtals 1.062.100 krónur að koma til frádráttar kröfu stefnda á hendur þeim. Eins og áður greinir þinglýsti A-kk-nf ekki afsali til sín frá ÁF-húsum ehf. fyrir íbúðinni að Boðagranda 2a fyrr en 11. júlí 2003. Fram að því var honum ófært vegna vanheimildar að verða við skyldu sinni til að veita áfrýjendum fullnægjandi eignarheimild fyrir íbúðinni, svo sem honum bar að gera gegn lokagreiðslu kaupverðs samkvæmt kaupsamningi þeirra. Áfrýjendum var því heimilt að halda þeirri greiðslu eftir meðan svo var ástatt. Stefndi getur ekki krafið áfrýjendur um dráttarvexti af þessum hluta skuldar þeirra fram til þess tíma, sem þau stóðu skil á henni, svo sem leitt verður af þeirri meginreglu, sem nú kemur fram í síðari málslið 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Eiga því innborganir áfrýjenda að koma að fullu til frádráttar höfuðstól skuldar þeirra samkvæmt kaupsamningnum og nema eftirstöðvar hans samkvæmt framansögðu 367.719 krónum.

Í héraðsdómi voru áfrýjendur sýknuð að svo stöddu af kröfu um greiðslu síðastnefndrar fjárhæðar. Með því að dóminum hefur ekki verið gagnáfrýjað verður ekki hreyft við þeirri niðurstöðu, sem er í samræmi við varakröfu áfrýjenda fyrir Hæstarétti. Samkvæmt 2. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála geta lyktir aðeins orðið á þennan veg um kröfu ef sá tími er ókominn, sem skuldari verður krafinn um efndir hennar. Við þær aðstæður getur krafa ekki borið dráttarvexti, sbr. 9. gr. áðurgildandi vaxtalaga nr. 25/1987, nú 5. gr. laga nr. 38/2001. Verða áfrýjendur því sýknuð af kröfu stefnda um dráttarvexti af þessum hluta kröfu hans.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skal vera óraskað. Stefndi verður dæmdur til að greiða áfrýjendum málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Áfrýjendur, H-kk-nf G-kk-nf og L-kvk-nf V-kvk-nf Å-x-x, eru sýkn að svo stöddu af kröfu stefnda, Á-kk-ef P-kk-ef, um greiðslu á 367.719 krónum. Að öðru leyti eru áfrýjendur sýkn af kröfu stefnda.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skulu vera óröskuð.

Stefndi greiði áfrýjendum samtals 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.