43/2005

Slíkir annmarkar töldust vera á hinum áfrýjaða dómi að óhjákvæmilegt þótti að ómerkja hann og vísa málinu heim í hérað til málflutnings og dómsálagningar að nýju.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 1. febrúar 2005. Hann krefst þess aðallega að stefndu verði gert óskipt að greiða sér 4.705.755 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af nánar tilgreindum fjárhæðum frá 15. maí 2003 til greiðsludags, en til vara að hinn áfrýjaði dómur verði ómerktur og málinu vísað heim í hérað til dómsálagningar á ný. Í báðum tilvikum krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Samkvæmt gögnum málsins gerðu aðilarnir kaupsamning 28. janúar 2003, þar sem stefndu keyptu af áfrýjanda fasteignina að Blikastíg 9 í Bessastaðahreppi fyrir 17.700.000 krónur. Af kaupverðinu áttu stefndu að greiða áfrýjanda samtals 6.705.755 krónur með peningum, þar af 2.000.000 krónur við undirritun kaupsamningsins, sömu fjárhæð 15. maí 2003 og aftur 15. júlí sama ár, en loks 705.755 krónur 15. október 2003 þegar afsal skyldi gefið út. Að öðru leyti átti kaupverðið að greiðast með því að stefndu tækju að sér nánar tilgreindar veðskuldir og gæfu út fasteignaveðbréf til áfrýjanda. Óumdeilt er að stefndu stóðu skil á greiðslunni, sem þeim bar að inna af hendi við undirritun kaupsamnings, og fengu þau eignina þá afhenta. Eftir það töldu stefndu sig verða vör við ýmsa galla á eigninni og öfluðu sér svokallaðrar ástandslýsingar á henni, þar sem áætlað var að kostnaður af úrbótum gæti numið alls 6.809.655 krónum. Þetta kynntu þau áfrýjanda með bréfi 15. maí 2003, þar sem því var jafnframt lýst yfir að haldið yrði eftir frekari greiðslum á kaupverði af þessum sökum. Samkomulag náðist ekki milli aðilanna um lausn ágreinings um þetta og leituðu stefndu dómkvaðningar matsmanns 14. ágúst 2003. Í matsgerð 28. október sama ár var komist að þeirri niðurstöðu að kostnaður af úrbótum á ætluðum göllum myndi alls nema 5.800.420 krónum. Var þar í meginatriðum ráðgert að fjarlægja þyrfti timburklæðningu utan af húsinu og bílskúr, einangra útveggi, klæða þá og mála á nýjan leik, bæta úr tilteknum annmörkum á þakskeggi, hreinsa málningu af þaki og mála það á ný og vinna tilteknar lagfæringar á einangrun og klæðningu innanhúss. Áfrýjandi höfðaði mál þetta með stefnu 11. febrúar 2004 til heimtu þeirra 4.705.755 króna, sem stefndu höfðu ekki greitt af kaupverði fasteignarinnar. Stefndu kröfðust sýknu með því að þau ættu gagnkröfu á hendur áfrýjanda, sem næmi hærri fjárhæð, vegna galla á eigninni. Á það var fallist með hinum áfrýjaða dómi.

Með kröfugerð sinni í málinu hefur áfrýjandi hafnað með öllu að stefndu eigi tilkall til skaðabóta eða afsláttar af kaupverði fasteignarinnar vegna ætlaðra annmarka á henni. Auk þessa vefengir hann í einstökum atriðum að gallar hafi verið á eigninni og ber jafnframt fyrir sig að um tiltekna þætti hafi beinlínis verið rætt í kaupsamningi, en ýmislegt annað hefði ekki mátt dyljast við skoðun á henni fyrir kaupin. Þá sé ekki í kröfugerð stefndu tekið tillit til þess að með endurbótum í samræmi við matsgerð komi nýtt í stað gamals og auki þar með verðmæti eignarinnar. Í stað þess að taka rökstudda afstöðu til þessara andmæla og leysa úr því hvaða gallar geti nánar talist hafa verið á fasteigninni hefur héraðsdómur slegið því föstu, einkum á grundvelli matsgerðar, að verulegir annmarkar hafi verið á eigninni, án þess þó að afmarka þá að neinu leyti frekar. Þá hefur héraðsdómur ekki tekið rökstudda afstöðu til þess hvort einhverjir þeir annmarkar, sem stefndu bera fyrir sig, hafi mátt vera þeim kunnir þegar kaupin voru gerð. Að fenginni þeirri niðurstöðu að eignin hafi verið gölluð í öllum atriðum, sem stefndu halda fram, og að þau geti borið að fullu við vanefndaúrræðum af þeim sökum, hefur héraðsdómur að auki reist lyktir málsins á þeirri forsendu einni að ekki sé óvarlegt að ætla að kostnaður af endurbótum á eigninni nemi hærri fjárhæð en eftirstöðvum kaupverðsins. Með þessu var engin afstaða tekin til atriða, sem vörðuðu fjárhæð einstakra kröfuliða, að því leyti, sem þess hefði verið þörf til að staðreyna að gagnkrafa stefndu væri hærri en eftirstöðvar kaupverðsins, meðal annars að teknu tilliti til fyrrnefndrar mótbáru áfrýjanda um aukið verðmæti eignarinnar. Var heldur ekki kveðið á um það hvort fallist væri á gagnkröfu stefndu sem skaðabætur eða afslátt.

Vegna alls þess, sem að framan greinir, eru slíkir annmarkar á hinum áfrýjaða dómi að óhjákvæmilegt er að ómerkja hann og vísa málinu heim í hérað til málflutnings og dómsálagningar á ný. Rétt er að aðilarnir beri hver sinn kostnað af málinu fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur er ómerktur og málinu vísað heim í hérað til málflutnings og dómsálagningar á ný.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.