87/2004

S keypti íbúðarhúsnæði af F ehf., en á eigninni hvíldu tvö tryggingarbréf sem F ehf. hafði gefið út til SH. Í tengslum við gerð kaupsamningsins gaf SH út yfirlýsingu þess efnis að hann myndi láta aflýsa öllum veðum af eigninni gegn því skilyrði, að allar greiðslur samkvæmt kaupsamningnum að frádregnum sölulaunum yrðu lagðar inn á tilgreindan bankareikning og húsbréf yrðu framseld honum. Hæstiréttur féllst á það með S að yfirlýsinguna bæri að túlka svo að SH væri skylt að aflétta veðinu þegar að fullu væri greitt það kaupverð, sem endanlega teldust réttar efndir S á samningnum að teknu tilliti til kröfu S vegna galla á íbúðinni o.fl., sem hafði verið samþykkt af skiptastjóra þrotabús F ehf. Hafi SH, sem væri bankastofnun með mikla reynslu á þessu sviði, borið að orða yfirlýsinguna þannig að hún tæki ótvírætt til fullrar greiðslu kaupverðs án tillits til efnda seljandans á sínum hluta kaupsamningsins hafi SH viljað gefa henni það innihald. Var því fallist á kröfu S um endurgreiðslu þess hluta kaupverðsins sem hún hafði innt af hendi til SH umfram skyldur sínar samkvæmt kaupsamningnum.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, I-kvk-nf B-kvk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 25. febrúar 2004. Hann krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 1.048.039 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 3. mars 2003 til greiðsludags. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Málavextir eru þeir að Friðjón og Viðar ehf. keyptu grunna að þremur fjöleignarhúsum við Lækjarsmára í Kópavogi í apríl 1999. Stefndi mun hafa veitt lán vegna kaupanna og lán vegna framkvæmda kaupenda við að reisa hús á grunnunum. Mun félagið hafa gefið út allmörg tryggingarbréf með veði í umræddum húsum til tryggingar endurgreiðslu lánanna. Eftir því sem verkinu vatt fram mun tryggingarbréfum þessum hafa verið skipt niður á einstakar íbúðir í húsunum.

Áfrýjandi gerði 20. mars 2000 tilboð í íbúð merkta 0303 í einu þessara húsa, númer 21 við Lækjarsmára. Var tilboðið samþykkt af hálfu Friðjóns og Viðars ehf. Kaupverð íbúðarinnar var 11.523.000 krónur og skyldi það annars vegar greitt með fjórum peningagreiðslum samtals að fjárhæð 4.033.050 krónur og hins vegar með fasteignaveðbréfum skiptanlegum fyrir húsbréf að fjárhæð 7.489.950 krónur. Skyldi íbúðinni, sem þá var í smíðum, skilað fullgerðri 1. nóvember 2000. Áður en kaupin tókust höfðu seljendur, Friðjón og Viðar ehf., gefið út tvö tryggingarbréf með veði í umræddri íbúð. Var annað þeirra að fjárhæð 4.500.000 krónur útgefið 30. júní 1999 og móttekið til þinglýsingar 5. júlí sama árs en hitt að fjárhæð 4.000.000 krónur útgefið 4. febrúar 2000 og móttekið til þinglýsingar 28. mars sama árs. Í báðum bréfunum er samhljóða texti þess efnis að bréfin séu til tryggingar skilvísri og skaðlausri greiðslu á skuldum þeim, sem útgefandi þeirra standi nú eða síðar í við Sparisjóð Hafnarfjarðar hvort sem um sé að ræða víxilskuldir, víxilábyrgðir yfirdrátt á hlaupareikningi eða hvers konar aðrar skuldir, þar með taldar ábyrgðir, sem sparisjóðurinn hafi tekist á hendur vegna útgefanda bréfanna „að samtaldri fjárhæð“ hvors bréfsins fyrir sig (4.500.00 krónum og 4.000.000 krónum) auk dráttarvaxta og hvers konar kostnaðar.

Þann 30. mars 2000 gaf stefndi svohljóðandi yfirlýsingu, er hann sendi fasteignasölu þeirri er annaðist íbúðarkaup áfrýjanda: „Vegna íbúðar: Lækjarsmári 21, 0303, Kópavogi. Kauptilboð dagsett: 20.03.2000 Seljandi Friðjón og Viðar ehf. ... Kaupandi: S-kvk-nf H-kvk-nf ... . Sparisjóður Hafnarfjarðar ... sér um að fjármagna byggingu ofangreindrar íbúðar. Hefur Sparisjóðurinn látið þinglýsa tryggingarbréfum á eignina vegna framkvæmdalánsins. Stofnaður hefur verið sparisjóðsreikningur á nafni seljanda nr. ... . Sparisjóður Hafnarfjarðar lýsir hér með yfir, að hann mun láta aflýsa öllum veðum af eigninni gegn því skilyrði, að allar greiðslur samkvæmt ofangreindum kaupsamningi að frádregnum sölulaunum verði lagðar inn á ofangreindan reikning og húsbréf verði framseld Sparisjóðnum.“

Friðjón og Viðar ehf. og áfrýjandi gerðu kaupsamning vegna íbúðarkaupanna 27. apríl 2000. Er kaupverð, greiðsluskilmálar, afhendingarstig og afhendingartími í samningnum óbreyttur frá því sem verið hafði í hinu samþykkta tilboði. Í kaupsamningnum er ákvæði um rétt kaupanda til að geyma greiðslur vegna vanefnda seljanda. Þá er í honum ákvæði um að seljandi skuli létta framangreindum veðskuldum af íbúðinni eigi síðar en 1. desember 2000. Í því er einnig tekið upp meginmál framangreindar yfirlýsingar stefnda 30. mars 2000.

Áfrýjandi mun hafa framselt stefnda fasteignaveðbréf samkvæmt kaupsamningnum. Þá voru peningagreiðslur samkvæmt kaupsamningnum greiddar inn á reikning þann, sem tilgreindur var í framangreindri yfirlýsingu stefnda og kaupsamningnum. Gengu þannig til stefnda samtals 11.004.597 krónur af kaupverði íbúðarinnar. Nokkrar tafir urðu á afhendingu hennar og kveður áfrýjandi sig hafa fengið hana afhenta undir lok ársins 2000. Þá taldi áfrýjandi sig einnig verða vara við galla á hinni seldu eign. Hélt áfrýjandi af þessum sökum eftir 518.403 krónum af umsömdu kaupverði íbúðarinnar, en hin síðasta af fjórum peningagreiðslum samkvæmt kaupsamningnum, að fjárhæð 1.033.050 krónur, skyldi innt af hendi mánuð eftir afhendingu eignarinnar gegn útgáfu afsals.

Áfrýjandi og eigendur þriggja annarra íbúða í umræddum fjöleignarhúsum óskuðu 19. mars 2002 eftir dómkvaðningu matsmanns til að meta galla á hinni seldu eign og bætur eða afslátt vegna afhendingardráttar. Í matsbeiðni voru Friðjón og Viðar ehf. og stefndi tilgreindir sem matsþolar. Matsmaður var dómkvaddur 12. apríl 2002. Lögmaður stefnda lýsti yfir á dómþingi að stefndi mótmælti því að hafa stöðu matsþola í málinu. Áréttaði lögmaðurinn þá afstöðu á matsfundi 24. mars 2002 og hafði stefndi ekki frekari afskipti af framkvæmd matsins. Matsgerð var skilað í maí 2002. Er niðurstaða hennar að kostnaður við að bæta úr göllum á íbúð áfrýjanda nemi 402.000 krónum, en kostnaður við að bæta úr göllum á sameign fjöleignarhússins nemi 197.000 krónum. Áfrýjandi telur hlutdeild sína í þeim kostnaði nema 13,35% eða 26.230 krónum í samræmi við eignarhlutdeild hennar í húsinu. Á árinu 2002 var bú Friðjón og Viðars ehf. tekið til gjaldþrotaskipta, en ekki nýtur í málinu gagna um það hvaða dag úrskurður um gjaldþrotaskiptin var kveðinn upp.

Þann 19. október 2002 sendi lögmannsstofa sú, sem gætt hefur hagsmuna stefnda í máli þessu, áfrýjanda innheimtubréf þar sem hún var krafin um greiðslu á 975.773 krónum. Var kröfueigandi sagður Friðjón og Viðar ehf. og krafan talin vera „eftirstöðvar kaupsamnings“. Var krafist greiðslu á höfuðstól auk vaxta og innheimtuþóknunar að frádreginni tiltekinni innborgun. Var tekið fram í bréfinu að til tryggingar kröfunni stæði tryggingarbréf að fjárhæð 4.000.000 krónur og yrði beðið um uppboð á eigninni á grundvelli þess. Af hálfu áfrýjanda er því haldið fram að bú Friðjóns og Viðars ehf. hafi verið tekið til gjaldþrotaskipta áður en þetta bréf var ritað og hefur þeirri fullyrðingu ekki verið mótmælt af hálfu stefnda. Áfrýjandi andmælti kröfum þessum með bréfi 23. sama mánaðar.

Með bréfi 8. nóvember 2002 lýsti áfrýjandi kröfu í þrotabú Friðjóns og Viðars ehf. Var þar krafist afsláttar vegna galla á framangreindri eign að fjárhæð 428.230 krónur í samræmi við niðurstöðu matsgerðarinnar, sem að framan er getið. Þá var krafist 200.000 króna greiðslu vegna afhendingardráttar, sem áfrýjandi taldi einnig að leiða mætti af matinu auk matskostnaðar og lögmannskostnaðar. Nam lýst krafa áfrýjanda í búið samtals 835.855 krónum og var jafnframt krafist „skuldajöfnuðar og/eða viðurkenningar“ á rétti kröfuhafa til að halda eftir ógreiddum eftirstöðvum samkvæmt framangreindum kaupsamningi. Skiptastjóri mun í upphafi hafa hafnað kröfunni, en eftir skýrslutöku af forsvarsmanni F-kk-ef og Viðars ehf. 6. febrúar 2003 endurskoðaði hann afstöðu sína og samþykkti kröfu áfrýjanda í búið með bréfi sama dag. Lýsti stefndi því yfir með bréfi til skiptastjóra 14. febrúar 2003 að hann gerði ekki athugasemd við þessa afstöðu hans.

Meðan á framangreindum samskiptum áfrýjanda við þrotabú Friðjóns og Viðars ehf. stóð hélt lögmaður stefnda áfram innheimtuaðgerðum sínum gegn áfrýjanda. Sendi lögmaðurinn áfrýjanda greiðsluáskorun 16. desember 2002. Var stefndi þar tilgreindur kröfueigandi og heimildarskjal fyrir kröfunni annað framangreindra tryggingabréfa, sem Friðjón og Viðar ehf. gáfu út. Nam kröfufjárhæðin hámarksfjárhæð tryggingarbréfsins 4.000.000 króna að viðbættum vöxtum, innheimtuþóknun og kostnaði, samtals 5.162.059 krónum.

Áfrýjandi greiddi stefnda kröfu hans. Meðal málskjala er kvittun stefnda fyrir þeirri greiðslu dagasett 25. febrúar 2003, en ekki er ágreiningur um að sú dagsetning sé röng og greiðslan hafi verið innt af hendi 3. mars það ár. Nam greiðsla áfrýjanda samkvæmt kvittuninni samtals 1.048.039 krónum, þar af voru dráttarvextir 423.658 krónur. Samhliða greiðslu kröfunnar ritaði áfrýjandi stefnda bréf. Tók hún þar fram að hún hefði afráðið að greiða kröfuna „í því skyni að forða sér frá frekara fjártjóni og hugsanlegri nauðungarsölumeðferð“. Teldi hún sér ekki skylt að inna umrædda greiðslu af hendi þar sem hún hefði þegar fullefnt greiðsluskyldur sínar samkvæmt kaupsamningi með vísan til samþykkis skiptastjóra á afsláttar- og skaðabótakröfu hennar. Væri greiðslan innt af hendi með fyrirvara um endurkröfurétt á hendur stefnda. Höfðaði áfrýjandi mál þetta með stefnu 23. júní 2003 til endurheimtu þessarar greiðslu ásamt dráttarvöxtum frá greiðsludegi.

II.

Í héraðsdómi koma fram þær málsástæður, sem aðilar byggja á. Eins og rakið hefur verið stofnaðist veðréttur samkvæmt framangreindum tveimur tryggingarbréfum í íbúð þeirri, er áfrýjandi keypti síðar, með samningi milli stefnda annars vegar og Friðjóns og Viðars ehf. hins vegar. Tryggingarbréf þessi veittu stefnda heimild til að leita fullnustu í veðinu og verður ekki séð að samningar áfrýjanda og veðsalans Friðjóns og Viðars ehf. um kaup þeirrar fyrrnefndu á íbúðinni takmarki einir sér þann rétt stefnda. Sá réttur takmarkast hins vegar af efni tryggingarbréfanna og áðurnefndrar yfirlýsingar, sem stefndi gaf 30. mars 2000 og beindi til áfrýjanda í tilefni af kaupum hennar á umræddri íbúð. Þar lýsti stefndi því yfir að hann myndi láta aflýsa „öllum veðum af eigninni gegn því skilyrði, að allar greiðslur samkvæmt ofangreindum kaupsamningi að fádregnum sölulaunum verði lagðar inn á” tilgreindan reikning „og húsbréf verði framseld Sparisjóðnum.“ Greinir aðila á um hvernig túlka beri þessa yfirlýsingu. Vill stefndi túlka hana svo að honum hafi ekki verið skylt að aflétta veðunum nema þær greiðslur, sem tilgreindar voru í kaupsamningnum, hafi verið greiddar að fullu og skipti í þeim efnum engu þótt greiðsluskylda áfrýjanda samkvæmt þeim samningi hafi tekið breytingum vegna síðari atvika. Áfrýjandi bendir hins vegar á að í yfirlýsingu stefnda sé vitnað til greiðsluskyldu annars aðilans samkvæmt gagnkvæmum samningi. Í slíkum samningi taki endanleg greiðsluskylda kaupandans mið af efndum gagnaðilans á sínum skyldum samkvæmt samningnum. Hljóti að verða að túlka yfirlýsingu stefnda svo að honum sé skylt að aflétta veðinu þegar að fullu sé greitt það kaupverð, sem endanlega teljist réttar efndir áfrýjanda á samningnum að teknu tilliti til galla á íbúðinni, afhendingartíma hennar og annars þess sem máli skipti.

Áfrýjandi er einstaklingur, sem var að festa kaup á íbúð í fjöleignarhúsi. Hlaut stefnda að vera ljóst að hana skipti miklu máli að tryggt væri að veðbönd þau, sem stefndi átti í íbúðinni og hann lofaði með margnefndri yfirlýsingu að aflétta, yrðu ekki til þess að hún yrði knúin til greiðslu umfram réttar efndir á kaupsamningnum. Bar stefnda því, sem er bankastofnum með mikla reynslu á þessu sviði, að orða yfirlýsingu þá sem hann samdi þannig að hún tæki ótvírætt til fullrar greiðslu kaupverðs án tillits til efnda seljandans á sínum hluta hins gagnkvæma samnings ef hann vildi gefa henni það innihald. Það gerði stefndi ekki og verður því að fallast á það með áfrýjanda að stefnda hafi verið skylt að aflétta veðinu þegar áfrýjandi hafði að fullu efnt kaupsamninginn af sinni hálfu. Skiptastjóri, sem til þess var bær af hálfu þrotabús Friðjóns og Viðars ehf., féllst á kröfu stefnda í búið. Sú afstaða hans sætti ekki á þeim tíma andmælum stefnda. Verður því talið að áfrýjandi hafi efnt kaupsamninginn að fullu af sinni hálfu áður en hún taldi sig knúna til að greiða kröfu stefnda 3. mars 2003. Samkvæmt þessu verður krafa áfrýjanda tekin til greina og stefndi dæmdur til að greiða henni 1.048.039 krónur ásamt dráttarvöxtum eins og í dómsorði greinir.

Stefndi verður dæmdur til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Það er aðfinnsluvert að héraðsdómari lýsti ekki á sjálfstæðan hátt atvikum að baki máls og helstu málsástæðum aðila, sbr. d. og e. lið 1. mgr. og 3. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Dómsorð:

Stefndi, Sparisjóður Hafnarfjarðar, greiði áfrýjanda, S-kvk-þgf H-kvk-þgf, 1.048.039 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 3. mars 2003 til greiðsludags.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 700.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.