380/2008

Með kaupsamningi 27. janúar 2006 keyptu ÓB og M fasteign af Ó fyrir 38.500.000 krónur. ÓB og M héldu því fram að gallar hefðu verið á fasteigninni og að þeir hefði komið í ljós fljótlega eftir afhendingu. Vegna þessa galla héldu ÓB og M eftir 2.900.000 krónum af þeirri fjárhæð sem þau áttu eftir að greiða samkvæmt kaupsamningi. Ó höfðaði mál þetta til heimtu eftirstöðva kaupverðsins. Rökstuddi hann kröfu sína meðal annars með því að athugasemdir ÓB og M hefðu komið án haldbærra gagna, sem honum hefði ekki gefist kostur á að líta á og eftir atvikum lagfæra. Þá gerði hann kröfu um réttar efndir kaupverðsins og vísaði til 49. gr. og 50. gr. laga nr. 40/2002. ÓB og M höfðu uppi gagnkrafa til skuldajafnaðar og töldu sig eiga rétt á skaðabótum eða afslætti samkvæmt tilgreindum ákvæðum laga nr. 40/2002. Því til stuðnings lögðu þau fram matsgerð dómkvaddra manna. Matsgerðin tók til fjölmargra atriða, sem óskað hafði verið mats á vegna þess að um meinta galla væri að ræða og tekin afstaða til þess hvað kosta myndi að bæta úr þeim. Við munnlegan málflutning fyrir Hæstarétti kvaðst Ó hafa í málflutningi í héraði haft uppi efnisvarnir gegn kröfuliðum í matsgerðinni og einkum hefði hann byggt á reglu 2. ml. 18. gr. laga nr. 40/2002 um gallaþröskuld, svonefndrar skoðunarskyldu kaupanda, rétt seljanda til úrbóta á galla, tilkynningarskyldu kaupanda vegna galla og tómlæti vegna vanrækslu á henni svo og um skyldu kaupanda til að takmarka tjón sitt og um lækkun skaðabóta. Engin grein var gerð fyrir þessum andmælum Ó í héraðsdómi. Þá var heldur ekki getið um þá málsástæðu ÓB og M að um neytendakaup væri að ræða. Þetta var talið fara í bága við e. lið 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991. Ekki var heldur á hana fallist í heild né einstakra töluliða, heldur var hún tekin upp í heild sinni án sérstaks rökstuðnings. Ekki var tekin afstaða til þess hvers vegna skilyrði væru til að taka kröfur ÓB og M til greina, annars vegar um skaðabætur eða afslátt, sem þau reistu að mestu á matsgerðinni eða um skaðabætur fyrir óbeint tjón, en sömu skilyrði um rétt til greiðslna eiga ekki við samkvæmt þessum lagaákvæðum. Ennfremur var ekki fjallað um í héraðsdómi hvort skilyrði væru til að líta framhjá reglu um gallaþröskuld í 2. ml. 18. gr. laga nr. 40/2002, og ekki með fullnægjandi hætti tekin afstaða til þeirrar málsástæðu Ó, að hann hefði ekki átt þess kost að bæta úr göllum, sbr. 39. gr. laganna. Þetta var allt talið fara í bága við f. lið 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991. Vegna þessara annmarka á hinum áfrýjaða dómi var óhjákvæmilegt að ómerkja hann og vísa málinu heim í hérað til löglegrar meðferðar.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og H-kvk-nf H-kvk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf settur hæstaréttardómari.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 11. júlí 2008. Hann krefst þess að gagnáfrýjendur verði dæmd óskipt til þess að greiða honum 2.900.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 6.100.000 krónum frá 20. apríl 2006 til 12. maí sama ár, af 1.100.000 krónum frá þeim degi til 20. júlí sama ár en af 2.900.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu fyrir sitt leyti 16. september 2008. Þau krefjast þess aðallega að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur um annað en málskostnað, en til vara að kröfur aðaláfrýjanda verði lækkaðar. Í báðum tilvikum krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I

Aðaláfrýjandi höfðaði mál þetta til heimtu eftirstöðva kaupverðs íbúðar á fyrstu hæð ásamt bílskúr og hlutdeild í sameign í húsinu nr. 31 við Safamýri í Reykjavík. Gagnáfrýjendur höfðu keypt fasteignina af honum með kaupsamningi 27. janúar 2006 fyrir 38.500.000 krónur, sem greiðast skyldu með nánar umsömdum hætti, meðal annars skyldi greiða 6.100.000 krónur 20. apríl 2006 og 1.800.000 krónur 20. júlí sama ár. Á söluyfirliti sem notað var til kynningar á fasteigninni kemur meðal annars fram að húsið væri allt nýstandsett að utan og málað. Að innan væri íbúðin einnig öll nýstandsett, þar með talið rafmagn og rafmagnslagnir, ofnar og ofnalagnir, allar innréttingar og hurðir, gólfefni og öll tæki í eldhúsi og baði væru ný. Samkvæmt kaupsamningi skyldi fasteignin afhent við undirritun hans. Gagnáfrýjendur rituðu aðaláfrýjanda bréf 6. apríl 2006 og tilkynntu að þau gerðu fjölda athugasemda vegna galla og vísuðu um það til fylgiblaðs með bréfinu. Á fylgiblaðinu voru meintir gallar tilgreindir í átta töluliðum, auk undirliða. Lýstu þau þeirri skoðun að meta bæri rétt þeirra vegna galla í því ljósi að fasteignin hefði verið seld sem algerlega endurnýjuð að utan sem innan. Þau gerðu kröfu um afslátt eða skaðabætur að fjárhæð 3.000.000 krónur vegna kostnaðar við að bæta úr hinum meintu göllum og væri sú fjárhæð reist á áliti fagmanns, sem skoðað hefði húsið. Gagnáfrýjendur héldu eftir 1.100.000 krónum af greiðslunni, sem inna átti af hendi 20. apríl 2006 og allri greiðslunni, sem inna átti af hendi 20. júlí, samtals 2.900.000 krónum.

Aðaláfrýjandi höfðaði mál þetta til heimtu síðast greindrar fjárhæðar. Rökstyður hann kröfu sína meðal annars með því að fram hafi komið athugasemdir af hálfu gagnáfrýjenda ,,án haldbærra gagna, sem stefnanda gafst ekki kostur á að líta á og eftir atvikum lagfæra“. Kveðst hann gera kröfu um réttar efndir kaupverðsins og vísar um það til 49. gr. og 50. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Í héraðsgreinargerð gagnáfrýjenda kemur fram í lýsingu þeirra á málsástæðum og réttarheimildum að þau telji sig hafa keypt algerlega endurnýjaða íbúð og bílskúr. Hafi aðaláfrýjandi ábyrgst að íbúðin væri sem ný. Standist fasteignin ekki þær kröfur sem gera megi til hennar miðað við 18. gr. laga nr. 40/2002. Hún sé gölluð í skilningi 27. gr. sömu laga. Einnig er á því byggt í greinargerðinni að um neytendakaup sé að ræða, sbr. 19. gr. laga nr. 40/2002 og eigi því fasteignin að uppfylla allar þær kröfur sem gerðar hafi verið í lögum, stjórnvaldsreglum eða fyrirmælum reistum á þeim, þegar hún var endurbyggð. Gagnáfrýjendur telja sig eiga rétt á skaðabótum eða afslætti samkvæmt tilgreindum ákvæðum laga nr. 40/2002. Þau krefjast jafnframt sýknu af kröfu aðaláfrýjanda um dráttarvexti þar sem þau hafi haft heimild samkvæmt 44. gr. laga nr. 40/2002 til þess að neyta stöðvunarréttar og þurfi þess vegna ekki að greiða dráttarvexti, sbr. 7. gr. laga nr. 38/2001. Í greinargerð þeirra kemur einnig fram að þau hafi fengið dómkvadda menn til þess að meta umfang afsláttar eða skaðabóta.

Á dómþingi 3. desember 2008 lögðu gagnáfrýjendur fram matsgerð tveggja matsmanna 30. nóvember 2007. Matsgerðin tekur bæði til fasteignar gagnáfrýjenda og íbúðar á efri hæð auk bílskúrs, sem H-kvk-nf B-kvk-nf hafði keypt af aðaláfrýjanda, en hún deilir einnig við hann vegna meintra galla á fasteigninni. Um þann ágreining er fjallað í hæstaréttarmálinu nr. 381/2008. Matsgerðin tekur til fjölmargra atriða, sem óskað hafði verið mats á vegna þess að um meinta galla væri að ræða og er tekin afstaða til þess hvað kosta myndi að bæta úr þeim. Er bæði fjallað um meinta galla á séreign og sameign hússins. Skipta matsliðir tugum og varða ýmist tilvik þar sem frágangi er ekki talið lokið eða að verkinu sé ábótavant. Veigamesti matsliðurinn snertir ýmsa vankanta á bílskúr. Matsmenn telja, miðað við verðlag í apríl 2006, að kostnaður við úrbætur á hinum meintu göllum nemi 2.363.093 krónum með virðisaukaskatti en 1.898.036 krónum án virðisaukaskatts. Gagnáfrýjendur lögðu fram í þinghaldi 28. mars 2008 yfirlit um einstaka liði kröfu sinnar. Samkvæmt því telja þau gagnkröfu sína nema 2.409.182 krónum, sem þau reisa á matsgerð hinna dómkvöddu manna auk þess sem þau eigi kröfu til skaðabóta fyrir óbeint tjón, samkvæmt b. lið 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002, vegna afnotamissis af bílskúr í 17 mánuði, 595.000 krónur. Samtals telja þau sig eiga gagnkröfu að fjárhæð 3.004.182 krónum og krefjast því sýknu í málinu þar sem hún sé hærri en krafa aðaláfrýjanda.

II

Í hinum áfrýjaða dómi er málsatvikum lýst í stuttu máli og í þá lýsingu eru teknir orðrétt kaflar úr bréfi gagnáfrýjenda 6. apríl 2006. Gerð er grein fyrir dómkvaðningu matsmanna sem áður er nefnd. Því næst er tekið orðrétt upp úr matsgerð á 13 blaðsíðum í dóminum, það sem lýtur að fasteign gagnáfrýjenda, án nokkurrar úrvinnslu. Þá er í stuttu máli gerð grein fyrir helstu málsástæðum aðila og tilgreindir þeir, sem gáfu skýrslur við aðalmeðferð málsins og hvað hafi helst komið fram í skýrslunum. Í kafla í dóminum sem nefndur er ,,ályktunarorð“ er í stuttu máli gerð grein fyrir lýsingu á fasteigninni í söluyfirliti og kauptilboði og að því búnu vikið að dómkvaðningu matsmanna og niðurstöðu þeirra í viðbótarmatsgerð. Þá er sagt vera óumdeilt að ógreitt sé af kaupverði 2.900.000 krónur. Um vanefnd sé þó einnig að ræða af hálfu aðaláfrýjanda þar sem hann hafi ekki afhent eignina fullkláraða eins og um hafi verið samið og ekki sýnt fram á með rökstuddum og trúverðugum hætti að gagnáfrýjendur hafi komið í veg fyrir að hann lyki verkinu. Þá segir: ,,Telja verður því að stefndu eigi rétt á afslætti, sbr. ákvæði 41. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Að áliti dómsins, sem skipaður er sérfróðum meðdómsmönnum, og með vísun til matsgerðar dómkvaddra matsmanna og jafnframt með hliðsjón af öðrum gögnum málsins þykir mega jafna kröfufjárhæð stefnanda við ætlaðan kostnað stefndu við að ljúka endurbótum og endurnýjun á eigninni til samræmis við lýsingu eignarinnar í umræddu söluyfirliti. Samkvæmt framansögðu verða stefndu sýknuð af kröfum stefnanda.“

III

Eins og fram er komið er krafa aðaláfrýjanda óumdeild en gagnáfrýjendur hafa uppi gagnkröfu til skuldajafnaðar sem hann hefur mótmælt. Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti kvaðst aðaláfrýjandi hafa í málflutningi í héraði haft uppi efnisvarnir gegn kröfuliðum í matsgerðinni. Einkum hefði verið byggt á reglu 2. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 um gallaþröskuld, á því sem hann nefndi skoðunarskyldu kaupanda, rétt seljanda til úrbóta á galla, tilkynningarskyldu kaupanda vegna galla og tómlæti vegna vanrækslu á henni svo og um skyldu kaupanda til að takmarka tjón og um lækkun skaðabóta. Engin grein er í héraðsdómi gerð fyrir þessum andmælum aðaláfrýjanda. Ekki er heldur að neinu marki fjallað um þær málsástæður sem hann annars teflir fram gegn kröfu gagnáfrýjenda. Þá er heldur ekki getið um þá málsástæðu gagnáfrýjenda að um neytendakaup sé að ræða. Fer þetta í bága við e. lið 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þá er í héraðsdómi ekki tekin afstaða til einstakra þátta sem um er fjallað í matsgerð heldur virðist dómurinn fallast á matsgerðina í heild án sérstaks rökstuðnings. Ekki er heldur tekin afstaða til einstakra töluliða í matsgerðinni og ekkert að því vikið hvort heildarfjárhæð matsgerðar 2.363.093 krónur, að meðtöldum virðisaukaskatti, skuli lækka vegna réttar til endurgreiðslu á 60% greidds virðisaukaskatts vegna vinnu á byggingarstað, sbr. 1. mgr. 42. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Í matsgerðinni er að finna ábendingu sem að þessu lýtur. Fyrir liggur að krafa gagnáfrýjenda er tvíþætt. Annars vegar um skaðabætur eða afslátt, sem þau reisa á matsgerðinni, sbr. 1. og 2. mgr. 43. gr. og 41. gr. laga nr. 40/2002, og hins vegar um skaðabætur fyrir óbeint tjón samkvæmt b. lið 2. mgr. 59. gr. laganna. Ekki eiga við sömu skilyrði um rétt til greiðslna samkvæmt þessum lagaákvæðum. Engin afstaða er tekin til þess hvers vegna skilyrði séu til að taka kröfu reista á þessum reglum til greina. Ekkert er í héraðsdómi vikið að þeim kröfulið gagnáfrýjenda sem lýtur að óbeinu tjóni þótt svo virðist sem á hann sé fallist að fullu. Þá er ekki fjallað um hvort skilyrði séu til að líta framhjá reglu um gallaþröskuld í 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 og ekki með fullnægjandi hætti tekin afstaða til þeirrar málsástæðu aðaláfrýjanda, sem fram kemur í héraðsstefnu, að hann hafi ekki átt þess kost að bæta úr göllum, sbr. 39. laganna. Fer þetta allt í bága við f. lið 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991.

Vegna þessara annmarka á hinum áfrýjaða dómi er óhjákvæmilegt að ómerkja hann og vísa málinu heim í hérað til löglegrar meðferðar.

Rétt er að aðilar beri hvor sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur er ómerktur og málinu vísað heim í hérað til löglegrar meðferðar.

Málskostnaður í héraði og fyrir hæstarétti fellur niður.