18/2019

Í málinu krafðist Í hf. viðurkenningar á rétti sínum til skaðabóta úr hendi R ehf. á þeim grundvelli að sá síðarnefndi hafi ekki virt rétt þess fyrrnefnda til verktöku við byggingu bílakjallara á byggingarreitum 1 og 2 á lóðinni að Austurbakka 2 í Reykjavík. Í hf. reisti kröfu sína aðallega á því að með rammasamningi 9. mars 2006 hefði stofnast til kvaðar á lóðarréttindum í formi réttar til verktöku sem síðari framsalshafa lóðarréttindanna hafi verið skylt að virða. Til vara byggði Í hf. á að með samningum R ehf. um kaup á lóðarréttindunum hafi R ehf., vitandi um rétt Í hf. til verktöku við væntanlegar framkvæmdir á lóðinni, samþykkt að taka umrædda skuldbindingu yfir. Í dómi Hæstaréttar kom fram að úrlausn málsins réðist í fyrsta lagi af því hvort réttindin sem rammasamningurinn kvað á um gætu í eðli sínu talist hlutbundin réttindi. Væri sú reyndin skipti í öðru lagi máli hvort ætlun samningsaðilanna hefði verið að stofna til slíkra hlutbundinna réttinda. Var vísað til þess að í rammasamningnum hefði ekki verið tilgreint sérstaklega að samningsaðilar teldu að um væri að ræða eignarréttarlega kvöð. Þá hafi viðaukasamningar frekar borið þess merki að um kröfuréttindi hefði verið að ræða meðal annars þar sem vísað var til þess að „kröfur“ Í hf. féllu niður á hendur gagnaðilum hans með tilgreindum hætti og gert ráð fyrir að skuldbinding til að veita Í hf. með samningum rétt til stýriverktöku skyldi yfirtekin af þeim sem öðlast myndi rétt yfir eigninni fyrir framsal, en ákvæði þess efnis væru óþörf ef um kvöð átti að vera að ræða. Taldi Hæstiréttur að réttindin sem rammasamningurinn kvað á um fullnægðu ekki því skilyrði að geta í eðli sínu talist hlutbundinn réttur yfir fasteign heldur fælist í réttinum kröfuréttindi í gagnkvæmu skuldarsambandi. Loks var vísað til þess að við kaup R ehf. á byggingarreitunum hafi hann ekki samþykkt að taka á sig þá skuldbindingu að virða rétt Í hf. til verktökunnar. Varð því ekki af skuldskeytingu og skipti í því sambandi ekki máli þótt R ehf. hafi við kaup sín vitað eða mátt vita um rétt Í hf. til verktökunnar samkvæmt rammasamningnum. Var hinn áfrýjaði dómur því staðfestur um sýknu R ehf.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þ-kk-nf Ö-kk-nf, B-kk-nf B-kk-nf, G-kvk-nf B-kvk-nf, H-kk-nf I. J-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 11. apríl 2019 að fengnu áfrýjunarleyfi. Hann krefst viðurkenningar á rétti sínum til skaðabóta úr hendi gagnáfrýjanda vegna tjóns sem aðaláfrýjandi kveðst hafa orðið fyrir sökum þess að ekki hafi verið virtur réttur hans til stýriverktöku samkvæmt rammasamningi hans við Nýsi hf., Landsafl. hf. og Eignarhaldsfélagið Portus ehf. 9. mars 2006 um nánar tilgreindar framkvæmdir gagnáfrýjanda að Austurbakka 2 í Reykjavík. Þá krefst hann málskostnaðar á öllum dómstigum.

Gagnáfrýjandi krefst þess að dómur Landsréttar verði staðfestur um annað en málskostnað og að aðaláfrýjandi greiði sér málskostnað á öllum dómstigum.

Réttargæslustefndu Harpa tónlistar- og ráðstefnuhús ohf., Landey ehf. og Situs ehf. gera kröfu um að aðaláfrýjanda verði gert að greiða sér málskostnað fyrir Hæstarétti.

I

Í málinu krefst aðaláfrýjandi viðurkenningar á rétti sínum til skaðabóta úr hendi gagnáfrýjanda þar sem félagið hafi ekki virt rétt hans til verktöku við byggingu bílakjallara sem tilheyrir matshluta 08 á byggingarreitum 1 og 2 á lóðinni Austurbakka 2 í Reykjavík. Samkvæmt gildandi eignaskiptayfirlýsingu 22. apríl 2016 er bílakjallarinn tilgreindur sem einkaeign gagnáfrýjanda og mun hann vera sjálfstætt hús í skilningi 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Aðaláfrýjandi reisir kröfu sína aðallega á því að með tilteknum rammasamningi um rétt til verktöku hafi stofnast kvöð á lóðarréttindunum sem síðari eigendur þeirra hafi verið bundnir af og fyrirsvarsmenn gagnáfrýjanda haft vitneskju um kvöðina þegar félagið keypti lóðirnar og breyti þar engu þótt henni hafi ekki verið þinglýst. Til vara byggir aðaláfrýjandi á því að með samningum um kaup á lóðarréttindunum hafi gagnáfrýjandi samþykkt að taka yfir þær skuldbindingar sem fyrri eigendur réttindanna höfðu undirgengist með samningi við aðaláfrýjanda.

Gagnáfrýjandi byggir sýknukröfu sína einkum á því að ætluð réttindi aðaláfrýjanda hafi aldrei stofnast, hvorki sem kvöð né kröfuréttarleg skylda. Verði hins vegar talið að einhver krafa hafi stofnast í upphafi hafi gagnáfrýjandi ekki tekið hana yfir.

Mál þetta var höfðað 9. febrúar 2017. Gagnáfrýjandi var sýknaður af kröfum aðaláfrýjanda í héraði og var sú niðurstaða staðfest með hinum áfrýjaða dómi.

II

1

Íslenska ríkið og Reykjavíkurborg stofnuðu félagið Austurhöfn-TR ehf. í apríl 2003 í þeim tilgangi að vinna að undirbúningi byggingar tónlistarhúss og ráðstefnumiðstöðvar á lóðinni Austurbakka 2 í Reykjavík, sem síðar fékk heitið „Harpa“. Var gert ráð fyrir því að hönnun, bygging og rekstur hússins yrði boðin út sem einkaframkvæmd og að framkvæmdaaðilinn öðlaðist jafnframt byggingarrétt á öðrum hlutum lóðarinnar þar sem gert var ráð fyrir hóteli, verslunar- og skrifstofuhúsnæði, auk sameiginlegs bílakjallara.

Af framangreindu tilefni gerðu aðaláfrýjandi, Nýsir hf. og Landsafl hf. með sér samstarfssamning 9. júní 2004 og var ákveðið að stofna hlutafélag ef svo færi að félögin yrðu hlutskörpust í útboðinu. Samstarfssamningurinn mælti fyrir um skipulag verkefnisins og hvernig undirbúningi að tilboðsgerð skyldi háttað. Jafnframt var skilgreint stofnframlag í verkefnið og hver og einn samstarfsaðilanna reiddi fram fjármuni í samræmi við hlutdeild sína í því. Gekk tillaga félaganna um uppbyggingu svæðisins undir nafninu Portus Group. Útboðið fór fram síðar sama ár og var tilboð fyrrnefndra félaga valið sem grundvöllur frekari viðræðna og að lokum samningsgerðar við Austurhöfn-TR ehf.

Samkvæmt gögnum málsins gerðu aðaláfrýjandi, Nýsir hf. og Landsafl hf. 9. mars 2006 með sér það sem nefnt var „Rammasamningur um samstarf“ en hann var einnig undirritaður af hálfu Eignarhaldsfélagsins Portusar ehf. sem þá hafði verið stofnað um samstarf félaganna. Vísað var til þess að samningsaðilarnir hefðu stofnað „önnur félög tengd Austurhafnarverkefninu“ og var eitt þeirra réttargæslustefndi Situs ehf. Í rammasamningnum kom fram að með því að aðaláfrýjandi drægi sig út úr samstarfinu gæfist aukið svigrúm til samninga milli aðilanna um framkvæmdir við Austurhafnarverkefnið og myndi aðaláfrýjandi verða verktaki þess. Með rammasamningnum var samstarfssamningur aðila 9. júní 2004 felldur úr gildi. Vísað var til þess að aðilar hefðu átt jafnan rétt yfir byggingarreitum 1, 3, 4, 6, 7, 8 og 10 á lóðinni Austurbakka 2 en með rammasamningnum seldi aðaláfrýjandi sinn hlut í þeim. Endurgjald fyrir hlut aðaláfrýjanda var ákveðið 600.000.000 krónur og skyldi það bundið verðtryggingu og bera 3% ársvexti frá undirskrift samningsins til greiðsludags.

Í grein 3.1 rammasamningsins kom fram að „verkefnið“ samanstæði af framkvæmdum á þeim byggingarreitum sem lýst væri í deiliskipulagi meðfylgjandi samningnum, að undanskildum reit 9 sem ætlaður væri fyrir tónlistar- og ráðstefnuhús, en um þær framkvæmdir hefðu aðilar þegar gert sérstakan verksamning. Í grein 3.2 sagði að aðaláfrýjandi myndi „byggja eða hafa umsjón með byggingu þeirra verkefna“ sem samningurinn næði til en óumdeilt er að meðal þeirra var bygging sameiginlegs bílakjallara sem nánar var fjallað um í grein 5.3. Í grein 4 sagði að almennt skyldi stefnt að því að gera „partneringsamning“ eða „marksamning“ um hvert verkefni. Voru þau nánar skilgreind sem sitt hvor tegund samninga um hönnun og framkvæmdir með ýmist 14 eða 17% álagningu verktaka ofan á byggingarkostnað eftir aðkomu aðaláfrýjanda að hverju verki fyrir sig. Næðist ekki samkomulag um kostnaðarmarkmið í slíkri samningsgerð væri aðilum skylt að „ganga til samninga á grundvelli stýriverktöku“ aðaláfrýjanda. Í grein 4.3 sagði að í aðalatriðum væri átt við stýriverktöku þegar „Eignarhaldsfélagið Portus stýrir hönnun verksins og ÍAV framkvæmir verkið samkvæmt fyrirmælum þess.“ Aðaláfrýjandi skyldi þá fá „greiddan allan byggingarkostnað að meðtöldum kostnaði við aðstöðu og stjórnun að viðbættri 11% álagningu.“

Um byggingarreit 2 var ákvæði í grein 5.2 rammasamningsins. Þar var tekið fram að félli Landsbanki Íslands hf. frá rétti til byggingar höfuðstöðva sinna sem áttu að vera á reitnum og Eignarhaldsfélaginu Portusi ehf. eða tengdum félögum yrði boðin reiturinn til kaups skyldi aðaláfrýjandi eiga rétt á þriðjungs hlut í þeim reit með sömu kjörum og aðrir aðilar. Í grein 5.3 var fjallað nánar um byggingu bílastæðakjallara, tilgreiningu áætlaðs fjölda stæða, kostnaðarskiptingu, umhverfismat og fleira en við gerð rammasamningsins var gert ráð fyrir að allur kjallarinn yrði notaður undir bílageymslu.

Landsafl hf. seldi 28. september 2006 Landsbankanum-Fasteignafélagi ehf. eignarhlut sinn í Eignarhaldsfélaginu Portusi ehf. og Situsi ehf., en þau félög fóru með hagsmuni sem tengdust Austurhafnarverkefninu.

2

Samkvæmt málatilbúnaði aðaláfrýjanda hófust framkvæmdir við byggingu ráðstefnu- og tónlistarhúss í ársbyrjun 2007. Þær stöðvuðust haustið 2008 vegna fjárhagsörðugleika Eignarhaldsfélagsins Portusar ehf., Landsbanka Íslands hf. og Nýsis hf. í kjölfar falls íslensku viðskiptabankanna þriggja. Til að tryggja framgang verksins var samið um að Austurhöfn-TR ehf. tæki Eignarhaldsfélagið Portus ehf. yfir og að auki Situs ehf. og dótturfélög þessara félaga.

Í tengslum við framangreinda yfirtöku undirrituðu Landsbanki Íslands hf., aðaláfrýjandi og systurfélag aðaláfrýjanda, Ármannsfell ehf., svonefnt „skilmálablað“ 31. mars 2009 um réttindi tengd rammasamningi aðaláfrýjanda við Nýsi hf. og Landsafl hf. frá 9. mars 2006. Kom þar fram að Landsafl hf., sem áður hafði selt eignarhlut sinn í Eignarhaldsfélaginu Portusi ehf., hefði verið selt öðru félagi en í þeim viðskiptum hefði ekki verið hugað að því að Landsafl hf. og Nýsir hf. væru enn gagnaðilar aðaláfrýjanda samkvæmt fyrrnefndum rammasamningi. Var því lýst að skilmálablaðið fjallaði um með hvaða hætti aðaláfrýjandi hefði fallið frá réttindum sínum samkvæmt rammasamningnum við Landsafl hf. og Nýsi hf. og hvers virði hagsmunir aðaláfrýjanda á grundvelli rammasamningsins væru, en mikil óvissa væri um verkefnið. Í grein 3 skilmálablaðsins sagði að aðaláfrýjandi félli frá öllum réttindum sem hann kynni að eiga á hendur Landsafli hf. og Nýsi hf. á grundvelli rammasamningsins en aðilar væru sammála um að þau væru metin á 868.000.000 krónur. Þá kom fram að endurgjald fyrir þessi réttindi skyldi vera kaupréttur Ármannsfells ehf. á byggingarreit 2 og forkaupsréttur þess félags að tilteknum öðrum fasteignum meðal annars á lóðinni við Austurbakka 2 og Hafnarstræti 20. Enn fremur sagði að þegar Ármannsfell ehf. hefði fengið ofangreind réttindi í hendur skyldi aðaláfrýjandi formlega falla frá réttindum sínum samkvæmt rammasamningnum 9. mars 2006 og jafnframt lýsa því yfir að hann ætti ekki frekari réttindi á hendur aðilum samningsins.

Sama dag, 31. mars 2009, undirrituðu Austurhöfn-TR ehf. og aðaláfrýjandi samkomulag sem skyldi vera grundvöllur viðaukasamnings við verkssamning milli aðaláfrýjanda og Totusar ehf., dótturfélags Eignarhaldsfélagsins Portusar hf. og Situsar ehf., í tengslum við lúkningu byggingar tónlistar- og ráðstefnumiðstöðvar, sem og verksamnings aðaláfrýjanda við Situs ehf. um bílastæði og fleira. Samkomulagið fékk heitið Viðauki 7 við verksamning aðaláfrýjanda og Totusar ehf. Í grein 22 samkomulagsins kom fram að kröfur sem aðaláfrýjandi kynni að eiga á grundvelli rammasamningsins 9. mars 2006 við fyrri eigendur Portusar ehf. beindust ekki að neinu leyti að Austurhöfn-TR ehf., Portusi ehf. eða Situsi ehf. eftir að Austurhöfn hefði tekið yfir þessi félög. Loks sagði eftirfarandi í niðurlagi greinarinnar: „Sú undantekning er á þessu ákvæði að ÍAV hefur þann sama rétt á verktöku, stýriverktöku eða marksamningi á byggingu bílakjallara á þeim byggingarreitum sem Portus/Situs eða Austurhöfn hafa yfirráð yfir eða veita öðrum yfirráð yfir, og um var samið í nefndum rammasamningi.“ Í málatilbúnaði aðaláfrýjanda kemur fram að með þessu hafi staðið eftir réttur til byggingar bílakjallara, en ekki réttur til framkvæmda ofanjarðar og á þessum tíma hafi allur kjallarinn verið teiknaður sem bílakjallari sem síðar hafi breyst. Um byggingu tónlistar- og ráðstefnuhússins hafi verið fjallað í öðrum greinum samkomulagsins.

Landsbanki Íslands hf. afsalaði 12. febrúar 2010 byggingarreitum 1 og 2 til Situsar ehf. og var félagið einnig tilgreint sem eigandi byggingarreitanna í eignaskiptasamningi 11. október 2010. Var fasteignunum afsalað ásamt tilheyrandi lóðarréttindum og öllu því sem fylgdi og fylgja bæri, meðal annars tilteknum fermetrum í kjallara. Afsalið var gert á grundvelli kaupsamnings aðila sama dag. Í 8. gr. kaupsamningsins var vísað til þess að kaupanda væri kunnugt um fyrrnefnt skilmálablað 31. mars 2009 varðandi réttindi tengd rammasamningnum 9. mars 2006 vegna byggingarreits 2 og lofaði kaupandi að virða kauprétt Ármannsfells ehf. sem þar var kveðið á um. Situs ehf. og Ármannsfell ehf. undirrituðu samning 16. mars 2010 um nefndan kauprétt að byggingarreit 2. Í afsalinu var ekki getið um rétt aðaláfrýjanda til stýriverktöku á byggingarreitnum.

Fyrir Hæstarétt hefur verið lagt fram nýtt þinglýst skjal sem ber heitið „Yfirlýsing og skuldbinding samkvæmt 2. og 3. tl. 2. mgr. 1. gr. reglugerðar nr. 577/1989 vegna byggingar bílastæðahúss á Austurbakka, Reykjavík“ og er undirritað af Eignarhaldsfélaginu Portusi ehf. og Situsi ehf. Þar segir að Situs ehf. hafi 9. október 2008 yfirtekið „allar framkvæmdir og fyrirliggjandi undirbúningsgögn“ vegna fasteignarinnar Austurbakka 2. Hafi fasteignin verið afhent Situsi ehf. til umráða 1. júlí 2008. Liggur þannig fyrir að Situs ehf. hafði eigi síðar en 12. febrúar 2010 þinglýst afsal fyrir byggingarreitum 1 og 2.

3

Aðaláfrýjandi og Totus ehf. gerðu með sér samning 30. desember 2010 sem bar heitið „Bygging Hörpu, tónlistar- og ráðstefnuhúss. Viðaukasamningur nr. 31“. Þar var vísað til þess að um væri að ræða viðaukasamning við framangreindan samning frá 9. mars 2006. Í grein 1.2 var því lýst að samningurinn væri gerður „í samræmi við samkomulag (VIÐAUKI 7) sem Austurhöfn-TR ehf. ... og verktaki gerðu með sér 31. mars 2009 í tilefni af yfirtöku Austurhafnar á verkkaupa (Eignarhaldsfélaginu Portusi ehf. og Situsi ehf. og dótturfélögum, þar með talið dótturfélaginu Totusi ehf.).“ Þá sagði að þótt viðauki 7 hefði verið gerður milli „Austurhafnar og verktaka“ skyldi hann teljast hluti af verksamningi aðila. Af því sem fram er komið í málinu munu byggingarreitir 1 og 2 í reynd ekki hafa verið í eigu Austurhafnar-TR ehf. á þessum tíma en fyrir héraðsdómi bar lögmaður, sem ráðinn hafði verið af íslenska ríkinu og Reykjavíkurborg til að sjá um útboðið árið 2004, að samkomulag hafi verið gert á milli aðaláfrýjanda og Austurhafnar-TR ehf. þar sem síðarnefnda félagið hafi verið að fara að taka yfir Portus ehf. og Situs ehf. Í samkomulaginu var vísað til þess að í viðauka 6 væri gerð sérstök grein fyrir því með hvaða hætti bílastæði hefðu verið tekin út úr verksamningnum og sett í sérstakan samning. Í grein 3.1.3 samningsins sagði meðal annars eftirfarandi: „Í VIÐAUKA 7 lýsir verktaki því yfir að kröfur sem fyrirtækið kann að eiga á grundvelli rammasamnings frá 9. mars 2006, sjá fylgiskjal 1, við fyrri eigendur Portusar beinist ekki að neinu leyti að Austurhöfn-TR, né heldur að Portusi eða Situsi. Sú undantekning er á þessu ákvæði að verktaki hefur þann sama rétt á verktöku, stýriverktöku, partneringssamningi eða marksamningi á byggingu bílahúss á þeim byggingarreitum sem Portus/Situs eða Austurhöfn hafa yfirráð yfir eða veita öðrum yfirráð yfir eða framselja, og um var samið í nefndum rammasamningi.“ Jafnframt sagði: „Verkkaupi mun beita sér fyrir því að eigendur byggingarréttar á reitum 1, 2, 5 og 6 hafi samráð við verktaka varðandi uppbyggingu á svæðinu og gefi þeim kost á að taka þátt í útboðum á byggingum á þessum reitum. Engar skuldbindingar eru þó á verkkaupa að ná árangri í slíkri umleitan.“ Í málatilbúnaði aðaláfrýjanda kemur fram að „eðli máls samkvæmt“ hefði framangreint ákvæði ekki átt við bílakjallarann heldur þau réttindi sem hann hefði gefið eftir með rammasamningnum 31. mars 2009. Áðurnefndur lögmaður bar á sama veg fyrir héraðsdómi.

4

Rekstrarfélagið Ago ehf., Totus ehf. og Eignarhaldsfélagið Portus ehf. sameinuðust á árinu 2012 undir kennitölu síðastnefnds félags og var nafni þess samhliða breytt í Harpa tónlistar- og ráðstefnuhús ohf., sem er einn réttargæslustefnda. Á árinu 2013 mun Austurhöfn-TR ehf. hafa runnið saman við það félag.

Ármannsfell ehf. sameinaðist öðru félagi 1. maí 2011 og var nafni félagsins síðar breytt í Landey ehf., sem er meðal réttargæslustefndu. Dótturfélag Landeyjar ehf. var Landbakki ehf., sem seinna sameinaðist móðurfélagi sínu. Með kaupsamningi 24. apríl 2013 og afsali sama dag seldi Situs ehf. og afsalaði byggingarreit 2 til Landbakka ehf. Í þeim kaupum var nýttur kaupréttur réttargæslustefnda Landeyjar ehf. samkvæmt samningi við aðaláfrýjanda og Ármannsfell ehf. frá 16. mars 2010. Í samningnum kom fram í grein 1.3: „Eftirfarandi gögn liggja frammi við samningsgerðina og hefur kaupandi kynnt sér efni þeirra ... 1.3.5. Viðaukasamningur nr. 31 við verksamning um byggingu Hörpu, tónlistar og ráðstefnuhúss, dags. 30. desember 2010.“ Í viðaukasamningnum var ákvæði um rétt aðaláfrýjanda til stýriverktöku líkt og fyrr greinir. Í kaupsamningnum var hins vegar ekki sérstakt ákvæði þar sem kveðið var á um að Landbakki ehf. yfirtæki skuldbindingu Situsar ehf. um stýriverktöku við byggingu bílakjallara á hinum selda byggingarreit eða að hún hvíldi sem kvöð á lóðinni. Af gögnum málsins má ráða að áður en samningurinn var undirritaður hafi ákvæði þess efnis verið fellt úr samningsdrögum að kröfu Landbakka ehf.

Í framburði þáverandi fyrirsvarsmanns Landbakka ehf. fyrir héraðsdómi kom fram að viðaukasamningurinn hafi ekki verið „kvöð á lóðinni“ og að engin skylda hafi verið „til yfirtöku kaupanda á þessum samningi eða skyldum seljanda samkvæmt samningi aðila um kauprétt.“ Fyrir héraðsdómi bar lögmaður sá sem aðstoðaði réttargæslustefnda Situs ehf. við samningsgerðina að af hálfu réttargæslustefnda hafi verið talið að umrædd tilvísun til fyrrnefnds viðaukasamnings nr. 31 vísaði nægilega vel til skyldu Landbakka ehf. til að virða réttindi aðaláfrýjanda. Þá staðfesti sá lögmaður, sem sinnti ráðgjöf vegna sölu byggingarreitanna, í skýrslu sinni fyrir dómi að öllum þeim sem sýnt hefðu áhuga á kaupum á byggingarrétti á reitum 1 og 2 hefði verið sagt frá réttindum aðaláfrýjanda.

Með bréfi aðaláfrýjanda til Landeyjar ehf. 29. maí 2013 var vísað til réttinda aðaláfrýjanda vegna framkvæmda á lóðinni. Með svarbréfi 5. júní 2013 var kröfum aðaláfrýjanda alfarið hafnað með vísan til þess að félagið hefði ekki yfirtekið neinar kvaðir eða skuldbindingar í þessa veru gagnvart aðaláfrýjanda. Gagnáfrýjandi, sem þá hét Landstólpar þróunarfélag ehf., fékk byggingarreit 2 afsalað frá Landbakka ehf. 18. júlí 2014. Í afsalinu var ekki getið um réttindi aðaláfrýjanda til stýriverktöku.

Með kaupsamningi 22. ágúst 2013 seldi Situs ehf. Stólpum III ehf. byggingarreit 1. Í grein 2.4.6 samningsins var getið um þau gögn sem kaupandi hefði kynnt sér við samningsgerð, þar á meðal „samantekt ákvæða samninga er varða rétt ÍAV til verktöku og annars vegna bílakjallara“. Þá var í 7. gr. samningsins svohljóðandi ákvæði: „Kaupandi lýsir því yfir að með kaupum á lóðinni skuldbindi hann sig til yfirtöku á þeim ákvæðum samninga við ÍAV sem kveða á um rétt ÍAV til verktöku, stýriverktöku, partneringssamningi eða marksamningi á byggingu bílastæðakjallara á lóðinni. Sjá nánar skjal sem vísað er til í lið 2.4.6 og er í viðauka 1 við þennan kaupsamning.“ Gagnáfrýjandi, sem þá hét Landstólpar þróunarfélag ehf., keypti byggingarreit 1 af Stólpum III ehf. með samningi 15. apríl 2014 og byggingarreit 2 af Landbakka ehf. með samningi 18. júlí sama ár. Í samningunum var ekki getið um rétt aðaláfrýjanda til stýriverktöku.

III

1

Í málinu krefst aðaláfrýjandi viðurkenningar á rétti sínum til skaðabóta úr hendi gagnáfrýjanda á þeim grundvelli að sá síðarnefndi hafi ekki virt rétt þess fyrrnefnda til verktöku við byggingu bílakjallara á byggingarreitum 1 og 2 á lóðinni að Austurbakka 2 í Reykjavík sem nú er eign gagnáfrýjanda. Krafa aðaláfrýjanda er aðallega reist á því að með ákvæðum rammasamningsins 9. mars 2006, sem áður er lýst, hafi stofnast til kvaðar á lóðarréttindunum í formi réttar aðaláfrýjanda til verktöku er gagnáfrýjanda sem síðari framsalshafa lóðarréttindanna hafi verið skylt að virða en hann ekki gert. Telur aðaláfrýjandi engu breyta varðandi rétt sinn þótt kvöðinni hafi ekki verið þinglýst þar sem gagnáfrýjanda hafi verið kunnugt um hana þegar hann öðlaðist réttindi sín.

Af hálfu aðaláfrýjanda er á því byggt að rammasamningurinn 9. mars 2006 sé frumheimild um stofnun kvaðar honum til handa yfir byggingarreitum 1 og 2 á lóðinni að Austurbakka 2. Ágreiningslaust er að þeir sem komu að gerð rammasamningsins voru á þeim tíma bærir til að ráðstafa lóðarréttindunum og aðila greinir heldur ekki á um að svo hafi einnig verið við gerð annarra þeirra samninga sem rammasamningnum tengdust. Með rammasamningnum seldi aðaláfrýjandi viðsemjendum sínum hlut sinn í byggingarreitunum að Austurbakka 2 gegn endurgjaldi sem ákveðið var í peningum auk þess sem í samningnum fólst loforð lóðar- og byggingarleyfishafa um að virða rétt aðaláfrýjanda til verktöku þegar til framkvæmda á lóðinni kæmi.

Úrlausn þess hvort með ákvæðum rammasamningsins um stýriverktöku við framkvæmdir á lóðinni að Austurbakka 2 hafi stofnast kvöð aðaláfrýjanda til handa yfir þeirri fasteign ræðst í fyrsta lagi af því hvort réttindin sem samningurinn kvað á um geti í eðli sínu talist hlutbundin réttindi. Sé sú reyndin skiptir í öðru lagi máli hvort ætlun samningsaðilanna hafi verið að stofna til slíkra hlutbundinna réttinda. Í því sambandi er þess að gæta að hlutbundin réttindi yfir fasteign í formi kvaðar teljast til óbeinna eignarréttinda sem eigendum fasteignarinnar á hverjum tíma ber að virða meðan kvöðin heldur gildi sínu, enda hafi þess verið gætt að afla kvöðinni réttarverndar samkvæmt þinglýsingarreglum eða síðari framsalshöfum verið um hana kunnugt þótt réttarverndar hafi ekki verið aflað. Birtist í þessu sá munur hlutbundinna réttinda annars vegar og kröfuréttinda hins vegar að í fyrrnefndu réttindunum felast óbein eignarréttindi sem veita rétthafanum hlutdeild í eignarheimildum þess sem á hverjum tíma er handhafi hins beina eignarréttar yfir verðmætinu. Skuldarsamband er á hinn bóginn réttarsamband þar sem annar aðilinn, kröfuhafinn, á kröfu eða kröfuréttindi á hendur gagnaðilanum, skuldaranum. Þegar kröfuréttindi stofnast með samningi er greiðsla það verðmæti sem skuldari hefur gengist undir að láta kröfuhafa í té. Með kröfuréttindum stofnast á hinn bóginn ekki hlutbundinn réttur yfir tilteknu verðmæti nema um það sé sérstaklega samið samhliða eða í tengslum við stofnun kröfuréttindanna.

Í rammasamningnum 9. mars 2006 var ekki tilgreint sérstaklega að samningsaðilar teldu að hér væri um að ræða eignarréttarlega kvöð sem falla skyldi á síðari framsalshafa lóðarréttinda. Báru viðaukasamningar 7 og 31 frekar merki þess að um kröfuréttindi hefði verið að ræða, en í þeim báðum var ákvæði um að „kröfur“ aðaláfrýjanda féllu niður á hendur gagnaðilum hans, en sú „undantekning“ gerð að aðaláfrýjandi skyldi halda rétti sínum til verktöku á byggingarreitum sem tilgreind félög „hafa yfirráð yfir eða veita öðrum yfirráð yfir eða framselja, og um var samið í nefndum rammasamningi.“ Þannig var gert ráð fyrir að skuldbinding til að veita aðaláfrýjanda með samningum rétt til stýriverktöku skyldi yfirtekin af þeim sem öðlast myndi rétt yfir eigninni fyrir framsal, en ákvæði þess efnis voru óþörf ef um kvöð átti að vera að ræða. Samkvæmt þessu og öðru því sem í rammasamningnum kom fram er ljóst að með honum var aðaláfrýjanda ekki veittur hlutbundinn réttur í lóðarréttindunum að Austurbakka 2. Þess í stað stofnaðist með samningnum réttur aðaláfrýjanda í gagnkvæmu skuldarsambandi til þess að verða verktaki við nánar tilgreindar framkvæmdir á lóðinni gegn því endurgjaldi úr hendi gagnaðila sem samningurinn kvað nánar á um. Fullnægðu réttindin sem rammasamningurinn kvað á um samkvæmt þessu ekki því skilyrði að geta í eðli sínu talist hlutbundinn réttur yfir fasteign. Þá verður heldur ekki af samningnum ráðið að ætlun aðila hafi verið að stofna til slíkra réttinda. Verður viðurkenningarkrafa aðaláfrýjanda því ekki tekin til greina á þeim grundvelli að með rammasamningnum 9. mars 2006 hafi stofnast til kvaðar aðaláfrýjanda til handa í lóðarréttindum að Austurbakka 2.

2

Aðaláfrýjandi byggir á því til vara að með samningum gagnáfrýjanda 15. apríl og 18. júlí 2014 um kaup á lóðarréttindunum að Austurbakka 2 hafi gagnáfrýjandi, vitandi um rétt aðaláfrýjanda til verktöku við væntanlegar framkvæmdir á lóðinni, samþykkt að taka yfir þær skuldbindingar sem fyrri eigendur réttindanna höfðu undirgengist í samningi við aðaláfrýjanda.

Byggingarreitir 1 og 2 komust eigi síðar en 12. febrúar 2010 í eigu réttargæslustefnda Situsar ehf. við sölu Landsbanka Íslands hf. á reitunum. Þá var 30. desember 2010 gerður sérstakur verksamningur milli Totusar ehf., dótturfélags Eignarhaldsfélagsins Portusar ehf. og Situsar hf., sem verkkaupa annars vegar og aðaláfrýjanda sem verksala hins vegar, þar sem réttur aðaláfrýjanda til verktöku á byggingarreitunum var áréttaður. Situs ehf. afsalaði síðan 24. apríl 2013 byggingarreit 2 til Landbakka ehf. og 22. ágúst sama ár byggingarreit 1 til Stólpa III ehf. Við fyrri söluna var að kröfu kaupandans, Landbakka ehf., tekið úr drögum að kaupsamningi ákvæði um að réttur aðaláfrýjanda til verktöku skyldi fylgja með í kaupunum en samningurinn hafði eigi að síður að geyma tilvísun til fylgiskjala og á meðal þeirra var framangreindur viðaukasamningur. Í síðari kaupsamningnum yfirtók kaupandinn, Stólpi III ehf., á hinn bóginn sérstaklega þær skyldur seljandans, Situsar ehf., sem kváðu á um rétt aðaláfrýjanda til verktöku. Gagnáfrýjandi keypti síðan byggingarreit 1 af Stólpum III ehf. 15. apríl 2014 og byggingarreit 2 af Landbakka ehf. 18. júlí það ár. Í hvorugum þessara kaupsamninga var kveðið á um að gagnáfrýjandi væri skuldbundinn til að virða rétt aðaláfrýjanda til verktöku á byggingarreitunum. Mun framkvæmdum á þeim nánast vera lokið án aðkomu aðaláfrýjanda.

Áður var komist að þeirri niðurstöðu að réttur aðaláfrýjanda til verktöku við framkvæmdir að Austurbakka 2 samkvæmt rammasamningnum 9. mars 2006 væri ekki hlutbundinn réttur yfir fasteign heldur fælust í honum kröfuréttindi í gagnkvæmu skuldarsambandi. Það er meginregla í kröfurétti að kröfuhafaskipti geta átt sér stað án samþykkis skuldara og með hverjum þeim hætti sem leitt getur til aðilaskipta að eignarréttindum. Öndverð regla gildir á hinn bóginn um skuldaraskipti því þar er meginreglan sú að skuldari getur ekki sett annan skuldara í sinn stað nema samþykki kröfuhafa komi til. Er þá forsenda skuldskeytingar að kröfuhafi samþykki skuldaraskiptin og nýr skuldari skuldbindi sig með bindandi hætti gagnvart kröfuhafa.

Með rammasamningnum 9. mars 2006 tókust viðsemjendur aðaláfrýjanda á herðar þá skyldu að ganga til samninga við hann um verktöku við fyrirhugaðar framkvæmdir á lóðinni að Austurbakka 2. Í því skuldarsambandi naut aðaláfrýjandi hvað rétt sinn til verktökunnar varðaði stöðu kröfuhafa samkvæmt óefndum gagnkvæmum samningi en viðsemjendurnir í því tilliti stöðu skuldara. Þótt viðsemjendurnir sem handhafar lóðarréttindanna hafi getað framselt þriðja manni þau réttindi sín gátu þeir samkvæmt því sem áður er rakið ekki losnað undan skyldum sínum gagnvart aðaláfrýjanda samkvæmt rammasamningnum með því að setja annan skuldara í sinn stað, nema til kæmi samþykki aðaláfrýjanda, og þá með þeim hætti að nýr skuldari skuldbyndi sig beint gagnvart honum sem kröfuhafa.

Eins og áður er getið komust byggingarreitir 1 og 2 í eigu gagnáfrýjanda fyrir framsöl til hans 24. apríl og 22. ágúst 2013. Seljandi byggingarreits 1 viðurkenndi rétt aðaláfrýjanda til verktökunnar við kaup sín á reitnum, en seljandi byggingarreits 2 gekkst ekki undir þá skyldu þegar hann keypti reitinn. Við kaup gagnáfrýjanda á reitunum samþykkti hann í hvorugu tilvikinu að taka á sig þá skuldbindingu að virða rétt aðaláfrýjanda til verktökunnar og skuldbatt sig ekki gagnvart honum til þess. Varð því ekki af skuldskeytingu og skiptir í því sambandi ekki máli hvort gagnáfrýjandi hafi við kaup sín vitað eða mátt vita um rétt aðaláfrýjanda til verktökunnar samkvæmt rammasamningnum, eða hvort fyrri eigendur byggingarreitanna hafi skuldbundið sig gagnvart aðaláfrýjanda að tryggja skuldbindinguna kæmi síðar til sölu af þeirra hálfu. Verður viðurkenningarkrafa aðaláfrýjanda því heldur ekki tekin til greina á þeim grundvelli að gagnáfrýjandi hafi samþykkt að taka yfir þá skuldbindingu fyrri viðsemjenda aðaláfrýjanda að virða rétt hans til verktökunnar.

Samkvæmt öllu því sem að framan er rakið verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur.

Rétt er að hver aðili beri sinn kostnað af rekstri málsins fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.