10/1999

Deilur risu á milli Þ og Ó, sem áttu hvort sína íbúð í sama húsi. Krafðist Þ viðurkenningar á eignarrétti sínum á ákveðnu herbergi í húsinu og að Ó fjarlægði vegg og smíðaði annan í staðinn, en Ó hafði flutt vegginn og þannig tálmað aðgang að herberginu úr íbúð Þ. Talið var að slíkur skortur hefði verið á reifun málsins og á nákvæmni í kröfugerð að vísa bæri þessum kröfum Þ sjálfkrafa frá héraðsdómi, en í málinu lágu hvorki fyrir uppdrættir eða ljósmyndir af húsinu, né var aflað nauðsynlegra gagna um eignarrétt að umræddu herbergi. Þ krafði Ó einnig um skaðabætur vegna skemmda á íbúð sinni, en Ó hafði aftengt vatnsleiðslur að íbúð Þ. Var talið að Ó hefði lokað fyrir hita á íbúð Þ án þess að hafa til þess lögmætar ástæður og var hann dæmdur til að greiða Þ skaðabætur vegna tjóns sem hlaust af gerðum hans. Var fjárhæð skaðabótanna byggð á niðurstöðum matsgerðar vegna skemmda á íbúðinni. Ekki voru teknar til greina kröfur Þ um skaðabætur vegna missis leigutekna eftir að vatnsleiðslur voru aftengdar, þar sem hún þótti ekki hafa sýnt nægilega fram á slíkt tjón vegna gerða Ó.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 7. janúar 1999. Hún krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða sér 1.356.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 1. október 1996 til greiðsludags. Einnig krefst hún þess að viðurkennt verði með dómi að herbergi á 2. hæð íbúðarhússins að Eyrarvík í Glæsibæjarhreppi, nánar tiltekið um mitt húsið að austanverðu en sunnan við stigauppgang, sé eign hennar og stefnda verði gert að viðlögðum 1.000 króna dagsektum að fjarlægja vegg, svo og að setja upp á sama stað og áður nýjan vegg, sem skilji að íbúðir málsaðila á annarri hæð hússins. Þá krefst hún þess að stefndi verði dæmdur til að greiða málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti án tillits til gjafsóknar, sem henni hefur verið veitt á báðum dómstigum.

Stefndi krefst þess að héraðsdómur verði staðfestur að því er varðar sýknu hans af kröfum áfrýjanda um viðurkenningu eignarréttar, skaðabætur og dagsektir, en að hrundið verði ákvæði í hinum áfrýjaða dómi um að eignarréttur stefnda að rými sunnan stigagangs á 2. hæð fyrrnefnds húss sé háður þeim takmörkunum að áfrýjandi hafi aðgang að „rafmagnsslökkvara“, sem varði eignarhluta hennar. Stefndi kveðst enn fremur gera „sömu kröfu til skuldajöfnunar og fram kemur í greinargerð fyrir héraðsdómi.“ Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandi hefur stefnt G-kk-þgf E-kk-þgf til að gæta réttar síns fyrir Hæstarétti. Hann hefur ekki látið málið til sín taka.

I.

Stefndi hefur ekki gagnáfrýjað héraðsdómi. Geta því ekki komið frekar til álita fyrrnefndar kröfur hans um að breytt verði ákvæðum hins áfrýjaða dóms varðandi aðgang áfrýjanda að ljósarofa og um málskostnað. Með héraðsdómi var gagnkröfu, sem stefndi gerði til skuldajafnaðar við skaðabótakröfu áfrýjanda, jafnframt vísað frá dómi. Þar sem stefndi hefur ekki fyrir sitt leyti skotið þeirri niðurstöðu um gagnkröfuna til Hæstaréttar getur hún heldur ekki komið til álita hér fyrir dómi.

II.

Samkvæmt gögnum málsins fékk stefndi ásamt föður sínum, G-kk-þgf E-kk-þgf, og bróður, J-kk-þgf G-kk-þgf, afsal 29. júní 1982 fyrir fasteigninni Dagverðarvík í Glæsibæjarhreppi. Þau kaup munu meðal annars hafa tekið til íbúðarhúss að Eyrarvík, sem samkvæmt fyrirliggjandi gögnum um fasteignamat hefur alls verið talið að flatarmáli 608,1 m2. Húsið mun upphaflega hafa verið byggt 1944, en viðbygging reist við 1. hæð norðurenda þess á árinu 1953.

Með samningi 15. maí 1986 keypti áfrýjandi eignarhluta J-kk-ef G-kk-ef í íbúðarhúsinu, sem þar var lýst sem „norður enda íbúðarhúss á Eyrarvík ásamt sérgeymslu í kjallara og tilheyrandi hlutdeild í sameign ásamt 1200 m2 eignarlóð.“ Af gögnum málsins verður ráðið að þá hafi verið búið að gera þrjár íbúðir í húsinu. Íbúðin, sem áfrýjandi keypti, sé í norðanverðu húsinu og heyri til hennar jafn stór hluti af 1. hæð og 2. hæð þess, auk allrar viðbyggingarinnar við 1. hæðina. Að öðru leyti hafi 1. hæð hússins verið lögð undir íbúð, sem G-kk-nf E-kk-nf eigi, að frátöldu rými, sem sé nýtt fyrir stigagang, en 2. hæðin undir íbúð í eigu stefnda. Áfrýjandi fékk afsal 21. júlí 1992 fyrir umræddum eignarhluta, sem var ekki lýst þar nánar en í kaupsamningi. Ekki hefur verið gerður eignaskiptasamningur um íbúðarhúsið.

Áður en áfrýjandi eignaðist áðurnefnda íbúð munu tvö herbergi á mörkum hennar og íbúðar stefnda hafa verið tekin til afnota fyrir þáverandi eiganda þeirrar fyrrnefndu, J-kk-þf G-kk-þf. Í málatilbúnaði stefnda er því haldið fram að bæði þessi herbergi hafi átt undir eignarhluta hans í húsinu, en hann hafi veitt J-kk-þgf heimild til að nýta þau á meðan sá síðarnefndi hafi unnið að því að koma sínum eignarhluta í íbúðarhæft ástand. Áfrýjandi heldur því hins vegar fram að hún hafi allar götur frá kaupum sínum litið svo á að annað þessara herbergja fylgdi sínum eignarhluta. Í héraðsdómsstefnu er því herbergi lýst svo að það sé „á 2. hæð fyrir miðju hússins að austanverðu nánar tiltekið sunnan við stigauppgang.“ Af málatilbúnaði áfrýjanda virðist hins vegar mega álykta að hún vefengi ekki að hitt herbergið, sem hér um ræðir, eigi með réttu undir eignarhluta stefnda. Bæði herbergin munu hafa verið nýtt af eigendum íbúðarinnar í norðurhluta hússins allt þar til stefndi girti fyrir þau afnot fyrri hluta árs 1994, en þá mun áfrýjandi hafa verið flutt úr íbúðinni og hún staðið auð. Mun stefndi hafa gert þetta með því að flytja til vegg, sem tálmaði eftir það aðgang að herbergjunum úr íbúð áfrýjanda. Fyrrgreind krafa áfrýjanda um verkskyldu stefnda varðar þann vegg, en krafa hennar um viðurkenningu á eignarrétti lýtur að herberginu, sem hún telur samkvæmt áðursögðu eiga undir sinn eignarhluta í húsinu.

Í málinu liggur fyrir að í mars 1994 tók stefndi í sundur vatnslagnir í kjallara hússins og lokaði fyrir þær. Varð þetta til þess að hvorki rann heitt vatn né kalt til íbúðar áfrýjanda. Ekki var búið þar á þessum tíma og mun áfrýjandi fyrst hafa orðið vör við þetta í maí sama árs. Áfrýjandi kveður stefnda hafa stöðvað vatnsrennsli til íbúðarinnar til þess að knýja sig til að greiða skuld vegna kostnaðar af kyndingu hússins, sem hún hafi þó ekki átt að bera, heldur ýmsir, sem höfðu leigt af henni húsnæði næstu misseri þar á undan. Í málatilbúnaði stefnda er því hins vegar haldið fram að eftir að íbúð áfrýjanda var orðin mannlaus hafi hann orðið var við að miðstöðvarofnar þar lækju og hafi eignarhluta áfrýjanda jafnt sem annarra verið búin hætta á tjóni af þessum sökum. Hann hafi því gripið til þess ráðs að loka fyrir vatnsrennsli til íbúðar áfrýjanda, en honum hafi ekki tekist að ná til hennar svo að tilkynna mætti henni um þessi atvik. Óumdeilt er að stefndi kom lögnum til íbúðar áfrýjanda aftur í fyrra horf í nóvember 1994, en lét þó setja á þær krana, sem ekki var opnað fyrir um sinn. Um þetta mun áfrýjanda fyrst hafa orðið kunnugt í febrúar 1995. Af gögnum málsins virðist íbúð áfrýjanda hafa staðið óupphituð af þessum sökum frá mars 1994, en hita fyrst verið komið aftur á þar í lok ágúst 1996. Áfrýjandi kveður þetta hafa leitt til skemmda á málningu, gólfum, innréttingum og öðru tréverki í íbúðinni. Samkvæmt mati dómkvadds manns 31. júlí 1996 var kostnaður af viðgerð skemmda á íbúðinni, sem yrðu raktar til þessa, talinn alls 420.000 krónur. Áfrýjandi telur þessar gerðir stefnda hafa orðið til þess að ekki hafi verið unnt að leigja út íbúð hennar um tveggja ára skeið. Hún hafi því farið á mis við leigutekjur, 40.000 krónur á mánuði í tvö ár, og krefst bóta úr hendi stefnda af þeim sökum. Í héraðsdómsstefnu er fjárhæð kröfuliðar vegna þessa sögð nema 936.000 krónum. Að viðbættum kostnaði af viðgerð íbúðarinnar samkvæmt áðurnefndri matsgerð er þannig heildarkrafa áfrýjanda um skaðabætur að fjárhæð 1.356.000 krónur, eins og áður greinir.

III.

Í málinu liggja ekki fyrir uppdrættir eða ljósmyndir af íbúðarhúsinu að Eyrarvík til skýringar á staðháttum á 2. hæð hússins, þar sem málsaðilar deila um eignarrétt að herbergi og staðsetningu veggjar. Eins og málið liggur fyrir er því vandséð að hverju dómkröfur áfrýjanda í þessu sambandi lúta. Þá eru kröfurnar ekki gerðar af þeirri nákvæmni, sem þörf er á. Á þetta sérstaklega við um kröfu áfrýjanda um að stefnda verði gert „að fjarlægja og setja upp á sama stað og áður vegg sem skilur að íbúðir stefnda og áfrýjanda á 2. hæð hússins“, eins og komist er að orði í greinargerð áfrýjanda fyrir Hæstarétti. Þá skortir einnig á að aflað hafi verið sem skyldi gagna um eignarrétt að hinu umdeilda herbergi. Þannig hefur meðal annars verið látið hjá líða að afla fyrir dómi framburðar J-kk-ef G-kk-ef, sem áfrýjandi leiðir rétt sinn frá, G-kk-ef E-kk-ef, sem hefur verið meðal eigenda hússins frá 1982, og sonar þess síðastnefnda, S-kk-ef G-kk-ef, sem upplýst er í gögnum málsins að sé fyrrum eiginmaður áfrýjanda og hafi búið með henni í húsinu um eitthvert árabil.

Af þeim ástæðum, sem að framan greinir, skortir svo á reifun málsins og nákvæmni í kröfugerð af hendi áfrýjanda, að ekki verður komist hjá að vísa sjálfkrafa frá héraðsdómi kröfum hennar um viðurkenningu á eignarrétti að umræddu herbergi og skyldu stefnda að viðlögðum dagsektum til að fjarlægja vegg og smíða annan í hans stað.

IV.

Samkvæmt skýrslu lögreglunnar á Akureyri 14. maí 1994 leitaði áfrýjandi til hennar þann dag um aðstoð „vegna aðgerða sem unnar hefðu verið á og við íbúð hennar að Dagverðarvík.“ Í skýrslunni segir að þegar lögreglumenn komu á vettvang hafi áfrýjandi sýnt þeim meðal annars hvernig leiðslur fyrir heitt og kalt vatn til íbúðar hennar hafi verið teknar í sundur. Hafi áfrýjandi sagt stefnda hafa gert þetta á tímabilinu frá því í febrúar á sama ári. Segir síðan eftirfarandi í skýrslunni: „Er við höfðum samband við Ó-kk-þf kvað hann það rétt vera að hann hefði aftengt heita vatnið vegna skuldar Þ-kvk-ef við sig vegna upphitunar, þá kvaðst hann hafa aftengt kalda vatnið til að koma í veg fyrir frostskemmdir.... Ó-kk-nf kvað sig vera í fullum rétti að gera þessar ráðstafanir, en Þ-kvk-nf aftur á móti kvað Ó-kk-þf engan rétt hafa til að gera þetta. Þ-kvk-nf krafðist að Ó-kk-nf tengdi vatnið aftur ... Ó-kk-nf sagði að þegar Þ-kvk-nf væri búin að greiða það sem hún skuldaði sér myndi hann laga þessa hluti.“ Í skýrslu, sem lögreglan tók af stefnda 15. júlí 1994, skýrði hann í allnokkru máli frá tilhögun kyndingar í húsinu, skiptingu kostnaðar af henni og vanskilum áfrýjanda vegna hlutdeildar sinnar í honum. Að því gerðu var eftirfarandi haft eftir stefnda: „Kærði segir að í vetur, eftir að seinasti leigjandi var farinn úr eignarhluta Þ-kvk-ef, hafi farið að leka hjá henni ofn. Lekinn hafi verið það mikill að bæta hafi þurft á kerfið daglega. Það hafi ekki gengið og því hafi hann tekið á það ráð að aftengja kyndinguna í eignarhluta Þ-kvk-ef. Kærði kveðst ekki hafa gert tilraun til að ræða þennan leka við Þ-kvk-þf.“ Í lok skýrslunnar kemur síðan fram að stefndi hafa sagst „ekki munu ... tengja hitann fyrr en skuldin hefur verið greidd en kveðst tilbúinn til að tengja kalda vatnið.“ Hann hafi greint frá því að ekki væri búið að tengja hitann aftur og verið loks spurður hvort hann myndi aftengja hitann ef áfrýjandi léti sjálf tengja hann. Svar hans var eftirfarandi: „Hann kvaðst þá munu aftengja hitann aftur og halda því áfram uns skuldin verði greidd.“

Í málinu heldur stefndi því sem áður segir fram að hann hafi lokað fyrir vatnsrennsli til íbúðar áfrýjanda vegna þess að ofn þar hafi lekið. Hafi þetta verið nauðsynlegt til að koma í veg fyrir skemmdir á íbúðinni og húsinu í heild. Í skýrslu fyrir héraðsdómi sagði stefndi þannig frá aðdragandanum að þessu að hann hafi á tímabili þurft að bæta vatni daglega inn á hitakerfi hússins til að halda þar hita. Fyrst hafi hann haldið að olíuketill í húsinu væri ónýtur, en síðan kíkt á glugga á íbúð áfrýjanda og þá séð að „eitt herbergið þar niðri var bara eins og gufubaðsstofa ...“. Herbergið, sem þessi ummæli vörðuðu, er auðkennt í matsgerð dómkvadds manns sem herbergi í suðurhluta neðri hæðar. Segir í matsgerðinni að við skoðun matsmanns hafi „beinar vatnsskemmdir“ ekki verið þar sjáanlegar. Að gættu þessu og fyrrgreindu efni lögregluskýrslna er frásögn stefnda fyrir dómi um ástæður fyrir umræddum gerðum hans ótrúverðug. Stefnda hefði verið í lófa lagið að tryggja sér jafnharðan sönnur fyrir því að hann hafi neyðst til að stöðva rennsli heits vatns til íbúðar áfrýjanda vegna leka á ofni, ef sú frásögn er á rökum reist. Slíkt hefur stefndi ekki leitast við að gera. Verður því að leggja til grundvallar að hann hafi lokað fyrir hita á íbúð áfrýjanda án þess að hafa til þess lögmætar ástæður. Hann ber þannig skaðabótaábyrgð vegna tjóns, sem hlotist hefur af þessum gerðum.

Í upphafi þess kafla matsgerðar, þar sem fjallað er um kostnað af viðgerð íbúðar áfrýjanda, segir eftirfarandi: „Hér á eftir verður tilgreint mat mitt á kostnaði vegna þeirra skemmda sem ég tel að rekja megi til þess að í maí 1994 var lokað fyrir heitt og kalt vatn til íbúðarinnar. Við mat á kostnaði er tekið tillit til aldurs, ástands o.þ.h. þeirra matshluta sem við á.“ Segir enn fremur að allar fjárhæðir séu með virðisaukaskatti og miðist við verðlag í júlí 1996. Viðgerðarkostnaðurinn er sundurliðaður fyrir hvert herbergi og komist sem áður segir að þeirri niðurstöðu að hann nemi í heild 420.000 krónum. Matsmaðurinn staðfesti matsgerð sína fyrir dómi. Henni hefur ekki verið hnekkt með yfirmati. Á grundvelli hennar verður stefnda því gert að greiða áfrýjanda síðastnefnda fjárhæð.

Samkvæmt málatilbúnaði áfrýjanda hafði hún leigt út íbúð sína þar til í janúar 1994, en síðan reynt að selja hana og því ekkert gert þann vetur til að finna nýjan leigutaka. Ekkert liggur fyrir í málinu um hverjar ráðagerðir áfrýjanda í þessum efnum hefðu orðið ef stefndi hefði ekki unnið áðurnefnd spjöll á hitakerfi íbúðarinnar eða hvernig til hefði getað tekist um að finna leigutaka að henni. Áfrýjandi hefur ekki hnekkt því að búið hafi verið að tengja aftur vatnslagnir til íbúðarinnar í nóvember 1994. Að þessu gættu hefur áfrýjandi ekki sýnt nægilega fram á að hún hafi farið á mis við leigutekjur vegna gerða stefnda. Verður kröfu hennar á þeim grunni því hafnað.

Í málinu liggur fyrir að áfrýjandi krafði stefnda um bætur á grundvelli matsgerðar með bréfi 12. ágúst 1996. Samkvæmt 15. gr. vaxtalaga er því fullnægt skilyrðum til að verða við kröfu áfrýjanda um dráttarvexti af tildæmdum bótum, eins og nánar segir í dómsorði.

Ákvæði héraðsdóms um gjafsóknarkostnað skal vera óraskað. Stefndi verður dæmdur til að greiða í ríkissjóð málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem er ákveðinn í einu lagi eins og í dómsorði greinir. Um gjafsóknarkostnað áfrýjanda fyrir Hæstarétti fer jafnframt eins og þar segir.

Dómsorð:

Vísað er frá héraðsdómi kröfum áfrýjanda, Þ-kvk-ef E-kvk-ef, um að viðurkenndur verði eignarréttur hennar að herbergi á 2. hæð íbúðarhússins að Eyrarvík í Glæsibæjarhreppi, og að stefnda, Ó-kk-þgf G-kk-þgf, verði gert að færa þar til vegg að viðlögðum dagsektum.

Stefndi greiði áfrýjanda 420.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 1. október 1996 til greiðsludags.

Stefndi greiði í ríkissjóð samtals 400.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

Ákvæði héraðsdóms um gjafsóknarkostnað áfrýjanda skulu vera óröskuð.

Allur gjafsóknarkostnaður áfrýjanda fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hennar, 225.000 krónur.