185/2003

H keypti fasteign af B sem hann taldi gallaða og gerði í málinu aðallega kröfu um skaðabætur en til vara um afslátt. Röksemdafærslu héraðsdómara um skaðabótakröfu H þótti verulega áfátt og dómurinn tók ekki afstöðu til þeirrar málsástæðu H að hann ætti að minnsta kosti rétt á afslætti vegna ástands eignarinnar og stærðar. Loks fór héraðsdómari út fyrir kröfugerð aðila með því að dæma H til að greiða A málskostnað, en A hafði ekki gert kröfu um málskostnað úr hendi H. Af þessum sökum var héraðsdómur ómerktur og málinu vísað heim í hérað til dómsálagningar að nýju.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir H-kk-nf B-kk-nf, G-kk-nf G-kk-nf og P-kk-nf K-x-x H-kk-nf.

Héraðsdómi var áfrýjað 19. maí 2003. Áfrýjandi hefur uppi þær dómkröfur á hendur stefnda B-kk-þgf T-kk-þgf aðallega, að hann verði dæmdur til að greiða sér skaðabætur að fjárhæð 13.733.061 krónu auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 20. desember 2001 til greiðsludags. Þá verði sér heimilað að beita skuldajöfnuði vegna kröfu þessa stefnda um greiðslu á 6.970.688 krónum, sem áfrýjandi átti að inna af hendi 15. desember 2001 samkvæmt kaupsamningi aðila 28. mars sama ár, þannig að sú greiðsla verði metin sem innborgun af hálfu stefnda. Til vara gerir áfrýjandi þær kröfur á hendur stefnda B-kk-þgf, að hann verði dæmdur til að greiða sér skaðabætur að álitum auk dráttarvaxta samkvæmt framangreindu lagaákvæði frá 7. febrúar 2002 til greiðsludags eða ákveðinn verði afsláttur að álitum og í báðum tilvikum verði heimilaður sams konar skuldajöfnuður og áður greinir. Í aðal- og varakröfu er málskostnaðar krafist úr hendi stefnda B-kk-ef. Til þrautavara krefst áfrýjandi þess, að málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti verði látinn falla niður. Loks krefst áfrýjandi þess, að þeirri ákvörðun héraðsdóms að dæma sig til að greiða stefnda Austurleið SBS hf. málskostnað í héraði verði hnekkt, en aðrar kröfur eru ekki gerðar á hendur þessum stefnda.

Stefndi B-kk-nf krefst þess, að héraðsdómur verði staðfestur og áfrýjandi dæmdur til að greiða sér málskostnað fyrir Hæstarétti.

Stefndi Austurleið SBS hf. hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

Í upphafi héraðsstefnu voru dómkröfur áfrýjanda settar fram með sama hætti og hér fyrir dómi að því undanskildu, að ekki var í varakröfu krafist afsláttar að álitum. Í niðurlagi stefnunnar sagði hins vegar, að varakrafan væri um afslátt eða skaðabætur að álitum og var um það vísað til 1. og 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, sem með lögjöfnun eiga við um kaupsamning áfrýjanda og stefnda B-kk-ef 28. mars 2001, sbr. 99. gr. núgildandi laga nr. 50/2000 um sama efni, sem tóku gildi 1. júní 2001. Í héraðsdómi er varakröfu áfrýjanda lýst sem kröfu um skaðabætur eða afslátt að álitum og hún sögð byggjast á því, að hann hafi orðið fyrir tjóni, sem eðlilegt væri að bæta. Þrátt fyrir óskýran málatilbúnað stefnanda í héraði, áfrýjanda hér fyrir dómi, um afsláttarkröfu og röksemdir fyrir henni verður ekki hjá því komist að líta svo á, að þessari málsástæðu hafi verið haldið fram og héraðsdómur hafi skilið það svo.

Eins og greinir í héraðsdómi keypti áfrýjandi af stefnda B-kk-þgf iðnaðarhúsnæði við Hyrjarhöfða 2 í Reykjavík 28. mars 2001 og var kaupverðið 68.500.000 krónur. Í kaupsamningi var sagt, að „birt stærð“ væri 864 fermetrar. Í kauptilboði hafði komið fram, að seljandi fasteignarinnar hefði veitt þær upplýsingar, að borið hefði á héluleka eftir frost, en á það var ekki minnst í kaupsamningi. Ágreiningsefni málsins lúta annars vegar að ástandi þaksins og hins vegar stærð húsnæðisins, sem reyndist ekki ná þeirri fermetratölu, sem fram kom í kaupsamningi. Dómkvaddir matsmenn töldu brúttóstærð hússins vera 773,9 fermetra og ásigkomulag þaksins þannig, að um væri að ræða brot á byggingarsamþykkt fyrir Reykjavík og almennt ríkjandi venju um slíkan frágang á byggingartíma hússins og þarfnaðist það umfangsmikilla úrbóta.

Héraðsdómur komst að þeirri niðurstöðu, að við frágang þaksins hafi orðið „frávik frá byggingarsamþykkt.“ Þar sem stefndi B-kk-nf hefði ekki komið að byggingu hússins og ekkert kæmi fram um það í gögnum um kaup hans á eigninni, að honum hefði verið kynnt, hvernig gerð þaksins hefði verið háttað, yrði hann ekki gerður ábyrgur fyrir þessu. Þá taldi héraðsdómur ekki hafa verið sýnt fram á, að stefndi B-kk-nf hefði leynt áfrýjanda einhverju, sem hann hefði vitað um ástand eignarinnar eða þaklekann. Voru því ekki talin skilyrði til þess að verða við skaðabótakröfu áfrýjanda. Hins vegar tók héraðsdómur ekki afstöðu til þess, hvort áfrýjandi kynni að eiga rétt á afslætti vegna þaksins á grundvelli 1. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 með lögjöfnun.

Um stærð hins selda húsnæðis sagði héraðsdómur, að áfrýjanda hefði verið ljóst, að talan 864 fermetrar hefði verið úr yfirliti Fasteignamats ríkisins og engan veginn verið staðhæfing stefnda B-kk-ef eða sérstaklega tilgreint loforð hans um stærð gólfflatarins. Þá hefði áfrýjandi ekki sýnt fram á, að stefnda B-kk-þgf hefði verið kunnugt um, að þessi tala í kaupsamningnum hefði verið röng. Verður að skilja þessi orð héraðsdóms þannig, að hann hafi ekki talið lagaskilyrði til þess að dæma áfrýjanda skaðabætur á þeim forsendum, að flatarmál hússins hefði verið annað og minna en hin tilgreinda fermetratala gaf til kynna. Hins vegar leysti héraðsdómur ekki úr því, hvort fyrirliggjandi staðreyndir hefðu getað leitt til þess, að áfrýjandi ætti rétt á einhverjum afslætti af kaupverði.

Héraðsdómur dæmdi áfrýjanda til að greiða stefnda Austurleið SBS hf., réttargæslustefnda í héraði, 50.000 krónur í málskostnað. Þessi stefndi hafði þó enga kröfu gert um málskostnað úr hendi áfrýjanda heldur einungis úr hendi stefnda B-kk-ef, sem réttargæslustefndi félaginu í héraði. Með þessu fór héraðsdómur út fyrir kröfu réttargæslustefnda í bága við 1. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Röksemdafærslu héraðsdóms um skaðabótakröfu áfrýjanda er verulega áfátt. Þá tekur dómurinn ekki afstöðu til þeirrar málsástæðu hans, að hann eigi að minnsta kosti rétt á afslætti vegna ástands eignarinnar og stærðar. Loks fer héraðsdómur út fyrir kröfugerð aðila með framangreindri málskostnaðarákvörðun sinni. Af þessum sökum verður ekki hjá því komist að ómerkja hinn áfrýjaða dóm og vísa málinu heim í hérað til dómsálagningar að nýju.

Rétt er, að málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti falli niður.

Dómsorð:

Héraðsdómur er ómerktur og er málinu vísað heim í hérað til dómsálagningar að nýju.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.