42/2017

G ehf., sem var rétthafi lóðar að Græðisbraut 1 í Vestmannaeyjum krafðist þess að staðfest yrði lögbann sem sýslumaðurinn í Vestmannaeyjum lagði við frekari framkvæmdum E ehf. við að girða af lóð að Heiðarvegi 10 í sama bæ, en lóðirnar lágu hvor að annarri á nánar tilgreindu svæði. Þá krafðist G ehf. jafnframt viðurkenningar á því að E ehf. væri óheimilt án leyfis að reisa girðingu við lóðarmörk þeirrar lóðar sem hindraði nýtingu umferðar- og bílastæðaréttinda G ehf. á lóðinni. Byggði G ehf. kröfu sína á því að hann hefði með óþinglýstum kaupsamningi við B ehf. 13. desember 2011, sem var grundvallaður á samkomulagi frá í ágúst sama ár, keypt tiltekin bílastæða- og umferðarréttindi á leigulóð B ehf. við Heiðarveg 10. Bar E ehf. því m.a. við í málinu að þinglýst réttindi sín á grundvelli afsals um kaup á Heiðarvegi 10 hefðu hrundið réttindum G ehf. samkvæmt kaupsamningnum á grundvelli 2. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, enda hefði félagið verið grandlaust um tilvist réttinda G ehf. Hæstiréttur komst að þeirri niðurstöðu að G ehf. hefði sýnt fram á að félagið hefði öðlast hlutbundin réttindi yfir lóðinni að Heiðarvegi 10 með framvísun samkomulagsins og kaupsamningsins frá 2011. Að því er varðaði álitaefnið hvort réttur E ehf. samkvæmt þinglýstu afsali fengi hrundið eldra rétti G ehf. samkvæmt kaupsamningi sem ekki hefði verið þinglýst vísaði Hæstiréttur til þess að fyrirsvarsmaður E ehf. hefði við kaupin kynnt sér aðstæður á vettvangi ásamt því að kynna sér efni lóðarleigusamnings um lóðina. Þótt hvorki í lóðarleigusamningnum né meðfylgjandi uppdrætti hefði verið getið um réttindi G ehf. hefði hinu selda verið lýst í afsalinu sem nánar tilgreindri fasteign ásamt tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum. Þá hefðu ummerki á vettvangi með augljósum hætti gefið til kynna að réttur til bílastæða austan nýbyggingar að Græðisbraut 1 tilheyrði þriðja aðila og að sá nyti aðgengis að þeim um lóðina að Heiðarvegi 10, enda ekki um aðrar leiðir að ræða. Hefði þetta gefið fyrirsvarsmanni E ehf. sérstakt tilefni til að kynna sér nánar og ganga úr skugga um hvort til staðar væru óþinglýst bílastæða- og umferðarréttindi yfir lóðinni. Það hefði hann ekki gert og því gæti hann ekki talist grandlaus í skilningi 19. gr. þinglýsingalaga. Af því leiddi að þinglýstur réttur E ehf. fékk ekki hrundið eldri óþinglýstum rétti G ehf. Var talið að G ehf. hefði gert sennilegt í skilningi 1. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl. að fyrirhugaðar framkvæmdir E ehf. myndu brjóta gegn lögvörðum hagsmunum sínum og þau fara forgörðum þyrfti félagið að bíða dóms um þau. Var lögbannið því staðfest. Að því virtu var jafnframt viðurkennt að E ehf. væri án samþykkis G ehf. óheimilt að reisa girðingu á mörkum lóðarinnar að Heiðarvegi 10, sem hindraði nýtingu G ehf. á réttindum félagsins yfir lóðinni samkvæmt kaupsamningi 13. desember 2011.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma Þ-kk-nf Ö-kk-nf hæstaréttardómari, G-kvk-nf E-kvk-nf settur hæstaréttardómari og A-kvk-nf E-kvk-nf landsréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 20. janúar 2017. Hann krefst staðfestingar á lögbanni sem sýslumaður lagði 21. desember 2015 við frekari framkvæmdum stefnda við að girða af lóðina að Heiðarvegi 10 í Vestmannaeyjum. Þá krefst hann viðurkenningar á því að stefnda sé án leyfis óheimilt að reisa girðingu við lóðarmörk umræddrar fasteignar sem hindrar nýtingu umferðar- og bílastæðaréttinda áfrýjanda á lóðinni. Loks krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Lóðirnar Græðisbraut 1 og Heiðarvegur 10 í Vestmannaeyjum liggja hvor að annarri á svæði sem afmarkast af götunum Græðisbraut, Vesturvegi og Heiðarvegi þar í bæ. Stærð fyrrnefndu lóðarinnar er 2.407,4 m² og er áfrýjandi rétthafi hennar samkvæmt leigusamningi við Vestmannaeyjabæ 12. desember 2011 en upphaflegur samningur um leigu lóðarinnar var gerður 9. desember 1964. Með samningnum 12. desember 2011 stækkaði lóðin um 1.316,2 m² eins og nánar greinir síðar, meðal annars vegna þess að við hana bættist hluti lóðarinnar að Heiðarvegi 10. Eigandi áfrýjanda er Steini og Olli ehf.

Bifreiðastöð Vestmannaeyja hf. gerði 27. september 1985 samning við Vestmannaeyjabæ um leigu lóðarinnar að Heiðarvegi 10 sem endurnýjaður var 12. desember 2011. Með síðari samningnum minnkaði lóðin um 164,2 m² vegna stækkunar Græðisbrautar 1 og er stærð hennar eftir breytinguna 702,1 m². Stefndi er núverandi rétthafi lóðarinnar að Heiðarvegi 10 og reisir hann tilkall sitt til hennar á afsali frá Bifreiðastöð Vestmannaeyja ehf. en eins og nánar greinir síðar er ágreiningur um hvort það var gert í september eða október 2015.

Í framhaldi af því að stefndi öðlaðist réttindi yfir lóðinni að Heiðarvegi 10 síðla árs 2015 hófst hann handa við að reisa girðingu við norður- og suðurhlið lóðarinnar. Mun girðingin hafa verið gerð úr einhvers konar steypustólpum, sem unnt var að fjarlægja, og var keðja á milli þeirra. Var girðingin eftir endilöngum lóðarmörkum á suður- og norðurhlið lóðarinnar að Heiðarvegi 10 en aðkoma að bílastæðum á austurmörkum lóðarinnar að Græðisbraut 1 mun hafa verið möguleg þar sem girðing var ekki reist á mörkum milli lóðanna tveggja. Þá mun stefndi jafnframt hafa sett stólpa á miðja lóð Heiðarvegar 10 en þeir munu hafa verið fjarlægðir áður en áfrýjandi gerði kröfu um að lögbann yrði lagt á framkvæmdirnar.

Í málinu greinir aðila á um hvort girðingarframkvæmdir stefnda standi því í vegi að áfrýjandi fái notið bílastæða- og umferðarréttar sem hann telur sig eiga á lóðinni. Tilkall sitt til þeirra réttinda reisir áfrýjandi í fyrsta lagi á samkomulagi sem gert var 31. ágúst 2011 milli Bifreiðastöðvar Vestmannaeyja ehf. sem rétthafa lóðarinnar að Heiðarvegi 10 og Steina og Olla ehf. sem rétthafa lóðarinnar að Græðisbraut 1 og í öðru lagi á kaupsamningi 13. desember 2011 milli áfrýjanda og Bifreiðastöðvar Vestmannaeyja ehf. en áfrýjandi leiðir rétt sinn til lóðarinnar að Græðisbraut 1 frá Steina og Olla ehf.

Í tölvubréfi til Steina og Olla ehf. 7. desember 2015 lýsti fyrirsvarsmaður stefnda, G-kk-nf I-kk-nf G-kk-nf, því að framkvæmdum hans á Heiðarvegi 10 væri að ljúka og myndi hann þá klára að girða af lóðina. Þá sótti stefndi um byggingarleyfi 11. desember 2015 til Vestmannaeyjabæjar þar sem hann óskaði eftir heimild til að girða af lóðina að Heiðarvegi 10 með „1 meter steypustaurum og keðju á milli“. Kom þar jafnframt fram að girðingin yrði 40 sentímetrum frá mörkum við lóðina að Græðisbraut „samkvæmt byggingarreglugerð“. Af uppdrætti, sem fylgdi byggingarleyfisumsókninni og búið var að teikna inn á fyrirhugaða staðsetningu girðingarinnar, verður ráðið að fyrirætlanir stefnda að girða umhverfis lóðina að Heiðarvegi 10 hefðu í för með sér að lokað yrði fyrir aðkomu að bílastæðum á lóðinni að Græðisbraut 1 frá Vesturvegi, auk þess sem lokað yrði fyrir slíka aðkomu yfir lóðina að Heiðarvegi 10.

Að kröfu áfrýjanda lagði sýslumaðurinn í Vestmannaeyjum 21. desember 2015 lögbann við frekari framkvæmdum stefnda „við afgirðingu lóðar hans“. Sama dag var umsókn stefnda um byggingarleyfi tekin fyrir hjá umhverfis- og skipulagsráði Vestmannaeyjabæjar en afgreiðslu hennar frestað og umsækjanda bent á „að fjarlægja girðingar sem settar hafa verið í lóðarmörk þar til afgreiðsla erindis liggur fyrir.“ Þá mun stefndi eftir að lögbannið var lagt á hafa fært girðinguna á suðurhlið lóðarinnar að Heiðarvegi 10 auk þess sem hann mun hafa girt lóðina af til austurs. Með ákvörðun sýslumanns 23. febrúar 2016 sem tekin var á grundvelli 32. laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl. var stefnda gert að fjarlægja með öllu girðinguna á suðurhlið og girðingarframkvæmdir á austurhlið og færa burt af lóðinni. Í ákvörðuninni kemur einnig fram að umhverfis- og skipulagsráð hafi hafnað umsókn stefnda um byggingarleyfi 18. janúar 2016 og gert honum að fjarlægja þær girðingar sem settar hafi verið á lóðamörk án leyfis.

Í héraði krafðist áfrýjandi þess í fyrsta lagi að umrætt lögbann yrði staðfest og í öðru lagi viðurkenningar á að stefnda væri án leyfis óheimilt að reisa girðingu við lóðarmörk fasteignarinnar að Heiðarvegi 10 sem hindrar nýtingu umferðar- og bílastæðaréttinda áfrýjanda. Með héraðsdómi var stefndi sýknaður af kröfum áfrýjanda. Dómkröfur hans hér fyrir dómi eru þær sömu og hann hafði uppi í héraði.

II

Forsaga máls þessa er sú að Steini og Olli ehf. gerði sem kaupandi 31. ágúst 2011 samkomulag við Bifreiðastöð Vestmannaeyja ehf. sem seljanda um kaup á hluta lóðarinnar að Heiðarvegi 10. Í samkomulaginu sagði að kaupin væru „vegna fyrirhugaðrar nýbyggingar á lóð við Græðisbraut 1. Kaupandi kaupir hluta úr lóð sjá teikn. nr. 100 dagsett ágúst 2011 af Heiðarvegi 10 fyrir nýbyggingu og sameiginleg afnot verða af bílastæðum austan við nýbyggingu og sunnan við Toppinn. Gerðir verða nýir lóðarleigusamningar og kaupsamningur þar sem bílastæði austan við nýbyggingu fylgja Græðisbraut 1 og bílastæði sunnan við Toppinn fylgja Toppnum.“ Fram kom að kaupverðið væri 9.000.000 krónur. Samkomulagið undirritaði M-kk-nf S-kk-nf fyrir hönd kaupanda og G-kk-nf K-kk-nf H-kk-nf af hálfu seljanda.

Samkvæmt gögnum málsins lá fyrir við gerð framangreinds samkomulags að ætlun Steina og Olla ehf. væri að reisa nýbyggingu á Græðisbraut 1 sem búið var að leigja Húsasmiðjunni ehf. undir rekstur byggingarvöruverslunar og gekk það eftir. Á teikningunni sem vísað var til í samkomulaginu voru í fyrsta lagi sýnd tíu bílastæði sérmerkt Húsasmiðjunni ehf. við norðurenda lóðarinnar að Græðisbraut 1 meðfram Vesturvegi. Í öðru lagi voru sýnd níu sameiginleg bílastæði innan marka Græðisbrautar 1 austan nýbyggingarinnar og fast við hana, í þriðja lagi þrjú bílastæði á lóðinni að Heiðarvegi 10 meðfram Vesturvegi norðan Toppsins sérmerkt honum og í fjórða lagi átta sameiginleg bílastæði inni á lóðinni að Heiðarvegi 10 við lóðarmörk sunnan Toppsins. Jafnframt var á teikningunni sýnd aðkoma að hinum sameiginlegu bílastæðum frá Vesturvegi og Heiðarvegi.

Með yfirlýsingu 13. september 2011 staðfesti G-kk-nf K-kk-nf H-kk-nf að Bifreiðastöð Vestmannaeyja ehf. hafi selt „Steina og Olla ehf. hluta úr lóð sinni og sameiginlegan aðgang að bílastæðum, vegna nýbyggingar að Græðisbraut 1“. Mun yfirlýsingin hafa verið gefin vegna samþykktar umhverfis- og skipulagsráðs Vestmannaeyjabæjar á umsókn áfrýjanda um byggingu verslunarhúsnæðis að Græðisbraut 1 og henni beint til byggingarfulltrúa bæjarins. Á fundi umhverfis- og skipulagsráðs 14. september 2011 var umsókn Steina og Olla ehf. um leyfi til að rífa atvinnuhúsnæði við Græðisbraut 1 samþykkt og jafnframt tekin fyrir umsókn sama aðila „um leyfi fyrir stækkun lóðar Græðisbraut 1 og byggingarleyfi fyrir verslunarhúsnæði“ og samþykkt að senda erindið í grenndarkynningu. Erindið var aftur tekið fyrir á fundi ráðsins 12. október 2011 og samþykkti ráðið á fundi 25. sama mánaðar að bílastæði „verða áfram samnýtt. Samkvæmt samkomulagi Vestmannaeyjabæjar við lóðarhafa Græðisbrautar 1, er lóðarhafa ekki heimilt að sérmerkja bílastæði inn á lóð Græðisbrautar 1 ... Ráðið samþykkir erindið ... Öll merking bílastæða skal unnin í samvinnu við umhverfis- og framkvæmdasvið.“

Vestmannaeyjabær gerði eins og áður segir nýja samninga um leigu lóðanna að Græðisbraut 1 og Heiðarvegi 10 þann 12. desember 2011 þar sem fram kom að lóðin að Græðisbraut stækkaði en lóðin að Heiðarvegi minnkaði miðað við það sem upphaflega var. Í nýju samningunum var ekki getið um áðurgreind sameiginleg bílastæði og umferðarrétt áfrýjanda á lóðinni að Heiðarvegi 10, og á teikningum sem fylgdu hvorum samningi um sig voru mörk lóðanna sýnd og stærðir þeirra tilgreindar en engin bílastæði sýnd. Degi eftir gerð samninganna, 13. desember 2011, gerðu eins og áður segir áfrýjandi sem kaupandi og Bifreiðastöð Vestmannaeyja ehf. sem seljandi „kaupsamning um hluta úr lóð við Heiðarveg 10, Vestmannaeyjum ... Seljandi lofar að selja og kaupendur lofa að kaupa hluta úr lóð við Heiðarveg 10 ... sjá teikningu númer 100 dagsettri í ágúst 2011 af Heiðarvegi 10 ásamt samkomulagi dagsettu 31. ágúst 2011“ og var kaupverðið tilgreint 9.000.000 krónur. Afhending skyldi fara fram við undirritun kaupsamnings og gagnkvæmur trúnaður ríkja milli aðila um samninginn. Undir hann ritaði E-kvk-nf S. H-kvk-nf fyrir hönd kaupanda og G-kk-nf K-kk-nf H-kk-nf fyrir seljanda. Kaupsamningi þessum var ekki þinglýst.

Á árinu 2013 mun S-kvk-nf H-kvk-nf, sem er systir áðurnefnds G-kk-ef K-kk-ef H-kk-ef, hafa keypt allt hlutafé í Bifreiðastöð Vestmannaeyja ehf. af honum, en 1. október 2015 undirritaði hún tilkynningu til ríkisskattstjóra um úrsögn sína úr stjórn félagsins. Þann 25. september 2015 gerði G-kk-nf I-kk-nf G-kk-nf fyrir hönd stefnda tilboð í „fasteignina við Heiðarveg 10, Vestmannaeyjum, heildareignina, 201,5 fm. veitingahús ... ásamt sameign og lóðarréttindum sem fylgja eigninni ... Ég hef skoðað eignina og sætti mig við ástand hennar og einnig hef ég kynnt mér veðbókarvottorð hennar. Eignin skal vera laus til afnota fyrir tilboðsgjafa þann 05.10.2015.“ Tilboðið samþykkti S-kvk-nf fyrir hönd Bifreiðastöðvar Vestmannaeyja ehf. 28. september 2015.

Með afsali sem eins og áður segir er deilt um hvort gert var í september eða október 2015 seldi Bifreiðastöð Vestmannaeyja ehf. og afsalaði stefnda „fasteigninni að Heiðarvegi 10 ... ásamt tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum. Eignarhlutinn telst vera 100% af heildareigninni ... Eigninni er afsalað í því ástandi sem hún er í og afhent við undirritun afsals þessa. Kaupandi hefur kynnt sér ástand hennar og sættir sig við það að öllu leyti.“ Í afsalinu var hvorki getið samkomulagsins 31. ágúst 2011 né kaupsamningsins 13. desember sama ár og ekki var með öðrum hætti getið um sameiginleg bílastæði á lóðinni að Heiðarvegi 10 og umferðarrétt að þeim. Efst í afsalinu kom fram að það hafi verið gert í Vestmannaeyjum 30. september 2015 en í undirskrift kom fram að það hafi verið gert í Reykjavík 5. október sama ár. Undir afsalið ritaði S-kvk-nf H-kvk-nf fyrir hönd seljanda og G-kk-nf I-kk-nf G-kk-nf af hálfu kaupanda. Afsalið var móttekið til þinglýsingar 13. október 2015 og fært í þinglýsingarbók degi síðar.

III

Fyrir dómi kvaðst S-kvk-nf H-kvk-nf hafa undirritað afsalið til stefnda varðandi Heiðarveg 10 þann 30. september 2015 í Vestmannaeyjum eins og skjalið bæri með sér og hafi sér við gerð þess ekki verið kunnugt um að áfrýjandi ætti bílastæða- og umferðarrétt á lóðinni. Í yfirlýsingu S-kvk-ef 18. desember 2015 sagði að þegar „ég kaupi af K-kk-þgf H-kk-þgf Bifreiðastöð Vestmannaeyja er mér tjáð að ekkert skriflegt samkomulag sé um umferðarrétt um lóðina Heiðarveg 10 eða skriflegt samkomulag um bílastæði á lóðinni ... og lóðin sé alfarið í eigu Bifreiðastöðvar Vestmannaeyja. Miðvikudaginn 16. desember 2015 þá kemur M-kk-nf S-kk-nf forsvarsmaður Steina og Olla heim til mín ... og fer að segja mér það sé skriflegt samkomulag um einhvern rétt þeirra til að nýta lóðina á Heiðarveg 10 í sína þágu, ekki gat hann sýnt mér þetta samkomulag því hann hafði það ekki meðferðis og reyndi maðurinn minn að fá það hjá honum daginn eftir en þá var það heldur ekki hægt því skjalið var að hans sögn í Reykjavík. Þetta er í fyrsta skipti sem ég heyri af þess konar samkomulagi og hef ég aldrei séð neina slíka kvöð í neinum þinglýstum skjölum.“

G-kk-nf K-kk-nf H-kk-nf kvaðst hafa selt S-kvk-þgf allt hlutafé í Bifreiðastöð Vestmannaeyja ehf. á árinu 2013 og ekki muna hvort hann hafi þá sagt henni frá umferðarréttinum. Hann kvaðst ekki muna hvort hann hafi „sagt henni það, trúlega sagt henni það að það hafi verið sameiginleg nýting á þessu, ég þori bara ekki að fara með það, bara man það ekki alveg, ég hélt að það vissu allir að þetta væri sameiginlegt þarna, sameiginleg nýting.“ Aðspurður um hvort S-kvk-nf hafi unnið hjá honum og þekkt vel til á lóðinni kvað hann svo vera. „Já hún vann allan tímann hjá mér sko.“

G-kk-nf I-kk-nf G-kk-nf kvaðst fyrir dómi fyrst hafa frétt af umferðarréttinum eftir kaupin og þá líklega í nóvember 2015. Sér hafi litist vel á lóðina og keypt hana. „Ég skoðaði lóðarleigusamning og það sem er þinglýst á eignina bara, eins og ég geri almennt þegar ég kaupi fasteignir þá fer ég bara og skoða sem er þinglýst á eignirnar og hvaða lán ég þyrfti að yfirtaka og svoleiðis, það var ekkert meira.“ Hann kvaðst engar upplýsingar hafa fengið frá seljandanum um hugsanleg réttindi þriðja aðila á eigninni. Spurður um hvort hann hafi eftir skoðun á vettvangi í tengslum við kaupin séð ástæðu til að kanna nánar hvort um sameiginleg afnot af lóðinni gæti verið að ræða svaraði hann: „Nei, það er bara mjög skýrt eins og ég segi ég fer bara eftir þinglýstum skjölum og frá bæði bænum og kaupsamningum sem að eru gerðir ... Ég kannaði lóðarleigusamning og áhvílandi lán og annað bara eins og ég bara geri þegar ég kaupi fasteign ... Ég vissi hvar lóðar ... þegar þú færð lóðarleigusamning þá færðu teikninguna með sko, og það eru þau skjöl sem að ég fékk í hendurnar ... ég skoðaði bara teikninguna og skoðaði bara lóðina og kvaðirnar á eigninni og gekk síðan frá kaupunum á eigninni ég spáði ekkert í hvort að það hefði verið einhver áratuga saga eitthvað um annað sko, það er ekki mitt að skoða sko.“

IV

Samkvæmt 1. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990 er heimilt að leggja lögbann við byrjaðri eða yfirvofandi athöfn einstaklings eða fyrirsvarsmanns félags eða stofnunar, ef gerðarbeiðandi sannar eða gerir sennilegt að athöfnin brjóti eða muni brjóta gegn lögvörðum rétti hans, að gerðarþoli hafi þegar hafist handa um athöfnina eða muni gera það, og að réttindi hans muni fara forgörðum eða verða fyrir teljandi spjöllum verði hann knúinn til að bíða dóms um þau. Úrlausn þess hvort fram nái að ganga krafa áfrýjanda um staðfestingu lögbannsins 21. desember 2015 ræðst samkvæmt þessu af því hvort þær athafnir stefnda sem um ræðir í málinu brjóti gegn lögvörðum rétti áfrýjanda og fullnægt sé að öðru leyti skilyrðum laga nr. 31/1990.

Með kaupsamningnum 13. desember 2011 sem byggði á samkomulaginu 31. ágúst sama ár keypti áfrýjandi af Bifreiðastöð Vestmannaeyja ehf. hluta lóðarinnar að Heiðarvegi 10 fyrir 9.000.000 krónur. Af tilvísun kaupsamningsins til samkomulagsins leiðir að áfrýjandi keypti hluta lóðarinnar „fyrir nýbyggingu og sameiginleg afnot verða af bílastæðum austan við nýbyggingu og sunnan við Toppinn ... þar sem bílastæði austan við nýbyggingu fylgja Græðisbraut 1 og bílastæði sunnan við Toppinn fylgja Toppnum.“ Með framvísun samkomulagsins og kaupsamningsins hefur áfrýjandi sýnt fram á að hann hafi með þessum löggerningum öðlast hlutbundin réttindi yfir lóðinni að Heiðarvegi 10.

Áfrýjandi reisir málatilbúnað sinn meðal annars á því að sá réttur sem hann öðlaðist yfir lóðinni að Heiðarvegi 10 standi óhaggaður af ætluðum rétti stefnda, þar sem S-kvk-þf H-kvk-þf hafi umrætt sinn skort heimild til að afsala lóðinni til stefnda ásamt tilheyrandi sameign og lóðarréttindum. Með skírskotun til forsendna hins áfrýjaða dóms er staðfest sú niðurstaða að afsalið sem hér um ræðir hafi S-kvk-nf undirritað fyrir hönd Bifreiðastöðvar Vestmannaeyja ehf. 30. september 2015 og haft til þess umboð stjórnar félagsins. Að fenginni þessari niðurstöðu kemur næst til úrlausnar hvort réttur stefnda samkvæmt afsalinu fái samkvæmt 2. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 hrundið eldra rétti áfrýjanda samkvæmt kaupsamningnum 13. desember 2011 en á því eru varnir stefnda meðal annars reistar.

Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga er það meginregla að þinglýsa skal réttindum yfir fasteign til að þau haldi gildi sínu gegn þeim sem reisa rétt sinn á samningum um eignina og gegn skuldheimtumönnum eiganda eða annars rétthafa að eign. Réttindi áfrýjanda yfir Heiðarvegi 10 samkvæmt kaupsamningnum 13. desember 2011 eru samkvæmt þessu um réttarvernd háð þinglýsingu, enda eiga ekki við um þau þær undantekningar sem fram koma í 30. til 32. gr. þinglýsingalaga.

Í 2. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga kemur fram að samningur fái ekki hrundið eldri óþinglýstum rétti, sem um réttarvernd sé háður þinglýsingu, nema gögnum þessum sé þinglýst sjálfum, ef þinglýsingar er þörf, enda sé rétthafi eftir samningi grandlaus um rétt þann er hrinda á. Með grandleysi í skilningi laganna er átt við að rétthafi eftir samningi eða löggerningi hvorki þekki né eigi að þekkja hin óþinglýstu réttindi, sbr. 19. gr. laganna. Er þá miðað við tímamarkið þegar yngri rétthafi öðlaðist réttindi sín en ekki þegar hann þinglýsti rétti sínum. Réttur stefnda samkvæmt afsalinu 30. september 2015 er um réttarvernd háður þinglýsingu og er því skilyrði 2. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga fullnægt hvað afsalið varðar. Hins vegar greinir aðila á um hvort fullnægt sé því skilyrði lagagreinarinnar að fyrirsvarsmaður stefnda hafi verið grandlaus um eldri rétt áfrýjanda samkvæmt kaupsamningnum þegar stefndi öðlaðist rétt sinn.

Kaupsamninginn 13. desember 2011 undirritaði G-kk-nf K-kk-nf H-kk-nf fyrir hönd seljandans, Bifreiðastöðvar Vestmannaeyja ehf. Framburður hans fyrir dómi um hvort hann hafi gert S-kvk-þgf H-kvk-þgf grein fyrir réttindum áfrýjanda yfir lóðinni að Heiðarvegi 10, þegar S-kvk-nf keypti af G-kk-þgf K-kk-þgf allt hlutafé í bifreiðastöðinni á árinu 2013, var óljós. Þá verður ekki með óyggjandi hætti fullyrt um hver var vitneskja S-kvk-ef um tilvist réttinda áfrýjanda.

Án tillits til þess hvort S-kvk-nf H-kvk-nf hafði vitneskju um bílastæða- og umferðarréttindi áfrýjanda, þegar hún afsalaði Heiðarvegi 10 til stefnda, er fram komið að fyrirsvarsmaður hans, G-kk-nf I-kk-nf G-kk-nf, fór á vettvang í tengslum við afsalsgerðina og kynnti sér aðstæður þar ásamt því að kynna sér efni lóðarleigusamningsins 12. desember 2011 um Heiðarveg 10. Þótt hvorki væri í þeim samningi né á meðfylgjandi uppdrætti getið bílastæða- og umferðarréttinda áfrýjanda er til þess að líta að í afsalinu 30. september 2015 var hinu selda lýst sem nánar tilgreindri fasteign ásamt tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum. Þá er og ljóst að ummerki á vettvangi gáfu með augljósum hætti til kynna að réttur til bílastæða austan nýbyggingarinnar að Græðisbraut 1 tilheyrði þriðja aðila og að sá nyti aðgengis að þeim um lóðina að Heiðarvegi 10, enda ekki um aðrar leiðir að ræða. Gaf þetta fyrirsvarsmanninum sérstakt tilefni til að kynna sér nánar og ganga úr skugga um hvort til staðar væru óþinglýst bílastæða- og umferðarréttindi yfir lóðinni að Heiðarvegi 10. Það gerði hann ekki og getur því ekki talist grandlaus í skilningi 19. gr. þinglýsingalaga. Af því leiðir að þinglýstur réttur stefnda samkvæmt afsalinu 30. september 2015 fær samkvæmt 2. mgr. 29. gr. laganna ekki hrundið eldri óþinglýstum rétti áfrýjanda samkvæmt kaupsamningnum 13. desember 2011.

Áður er lýst framkvæmdum stefnda við að girða af lóðina að Heiðarvegi 10, frekari fyrirætlunum hans í þeim efnum og úrskurði sýslumannsins í Vestmannaeyjum 21. desember 2015 um að leggja að kröfu áfrýjanda lögbann við frekari girðingarframkvæmdum. Í ljósi áforma stefnda í þeim efnum sem áður er lýst og að gættum þeim réttindum, sem áfrýjandi hefur samkvæmt framansögðu sýnt fram á að hann hafi öðlast yfir lóðinni að Heiðarvegi 10, hefur áfrýjandi í skilningi 1. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990 gert sennilegt að fyrirhugaðar framkvæmdir stefnda muni brjóta gegn lögvörðum hagsmunum hans og þau fara forgörðum þurfi hann að bíða dóms um þau. Verður lögbannið sem lagt var á 21. desember 2015 því staðfest. Að þessu virtu verður einnig tekin til greina viðurkenningarkrafa áfrýjanda á þann hátt sem greinir í dómsorði.

Eftir framangreindum úrslitum verður stefnda gert að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Staðfest er lögbann það sem sýslumaðurinn í Vestmannaeyjum lagði 21. desember 2015 við frekari framkvæmdum stefnda, Eyja eigna ehf., við að girða af lóðina að Heiðarvegi 10 í Vestmannaeyjum.

Viðurkennt er að stefnda sé án samþykkis áfrýjanda, Græðisbrautar ehf., óheimilt að reisa girðingu á mörkum lóðarinnar að Heiðarvegi 10, sem hindrar nýtingu áfrýjanda á réttindum hans yfir lóðinni samkvæmt kaupsamningi 13. desember 2011.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 2.000.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.