479/2004

Þann 21. september 2001 keyptu H og E einbýlishús af  L. Húsið var byggt árið 1948 af eiginmanni L og höfðu þau búið í því alla tíð. Í söluyfirliti var byggingaárs hússins getið og þess að það þarfnaðist „standsetningar í takt við nýja tíma“. Jafnframt kom þar fram að í húsinu væri tvöfalt gler. Er inna átti af hendi lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi héldu þau H og E  eftir 500.000 krónum vegna galla sem þau töldu vera á húsinu. Í málinu kafðist L greiðslu á eftirstöðvum kaupverðs en H og E skaðabóta eða afsláttar að fjárhæð 2.294.422 krónur í samræmi við niðurstöðu dómkvadds matsmanns. Þar sem kaupsamningur aðila var gerður fyrir gildistöku laga nr. 40/2002 um fasteignakaup gilti áratuga dómvenja um kröfu um skaðbætur eða afslátt. Talið var að við það yrði að miða að H og E hefðu ekki getað vænst þess að húsið væri í betra horfi en aldur þess og ástand báru vitni eða að það væri byggt með öðrum hætti en tíðkanlegur var á byggingartíma þess. Fallist var á með H og E að steyptir útveggir og útveggjahlutar hafi ekki fullnægt þeim kostum sem krafa hafi verið gerð um á byggingartíma hússins og að L hafi í söluyfirliti ábyrgst að tvöfalt gler væri í gluggum. Voru gagnkröfur þeirra vegna þessara atriða teknar til greina en öðrum kröfum hafnað. Tekið var fram að matsmaður hafi ekki getað skoðað ætlaða ágalla á skólp- og frárennslislögnum og hafi því við matið stuðst við frásagnir H og E og að nokkru við ljósmyndir. Þótti því ósannað gegn mótmælum L að lagnirnar hafi verið ónothæfar. Voru H og E því dæmd til að greiða eftirstöðvar kaupsamnings með dráttarvöxtum frá greiðsludegi að frádregnum 486.800 krónum miðað við dagsetningu matsgerðar.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf C-kk-nf, G-kvk-nf E-kvk-nf og H-kk-nf B-kk-nf.

Aðaláfrýjandi skaut máli þessu til Hæstaréttar 1. desember 2004. Hún krefst sýknu af öllum kröfum gagnáfrýjenda í gagnsök og að þau verði in solidum dæmd til að greiða henni 500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. ágúst 2002 til greiðsludags gegn útgáfu afsals til gagnáfrýjenda fyrir einbýlishúsinu nr. 26 við Efstasund í Reykjavík með tilheyrandi lóðarréttindum. Þá krefst hún greiðslu málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu málinu 8. febrúar 2005. Krefjast þau aðallega að aðaláfrýjandi greiði þeim 2.294.422 krónur með dráttarvöxtum af 2.072.175 krónum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 21. september 2001 til greiðsludags, en til vara sömu fjárhæð með vöxtum samkvæmt 8. gr. sömu laga af 2.072.175 krónum frá 21. september 2001 til 1. október 2003, en frá þeim degi til greiðsludags með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laganna. Til þrautavara krefjast þau þess að héraðsdómur verði staðfestur að öðru leyti en því að dráttarvextir verði ákveðnir frá 21. september 2001. Þau krefjast skuldajafnaðar dæmdra fjárhæða við kröfu aðaláfrýjanda í aðalsök og sjálfstæðs dóms um mismuninn. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I.

Í héraðsdómi er gerð grein fyrir kaupum gagnáfrýjenda á einbýlishúsinu nr. 26 við Efstasund í Reykjavík af aðaláfrýjanda með kaupsamningi 21. september 2001 fyrir 18.000.000 krónur, svo og greiðslu kaupverðs. Við lokagreiðslu 1. ágúst 2002 kynntu þau henni að þau héldu eftir 500.000 krónum af greiðslunni til þess að mæta skaðabótakröfum sem þau töldu sig eiga á hendur henni vegna ætlaðra galla á bílskúr við húsið og áskildu sér rétt til að koma síðar með aðrar og ítarlegri kröfur. Aðaláfrýjandi hafnaði kröfum gagnáfrýjenda. Í aðalsök sækir hún þau um eftirstöðvar kaupverðs gegn útgáfu afsals fyrir eigninni.

Með vísun til forsendna héraðsdóms er hann staðfestur varðandi greiðslu þessara eftirstöðva með dráttarvöxtum eins og krafist er og gegn útgáfu afsals.

II.

Krafa gagnáfrýjenda er á því reist að fasteignin nr. 26. við Efstasund hafi við kaupin verið haldin verulegum leyndum göllum, sem aðaláfrýjandi beri ábyrgð á, hvort heldur eftir reglum um afslátt af kaupverði og/eða um skaðabætur. Í héraðsdómi er því lýst að þau hafi óskað dómkvaðningar matsmanns 4. maí 2003 til að staðreyna ætlaða galla. Reisa þau kröfugerð sína á sundurliðaðri matsgerð frá 11. nóvember 2003. Er í niðurstöðu héraðsdóms, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum ásamt embættisdómara, tekin afstaða til málsástæðna gagnáfrýjenda varðandi hvern lið matsgerðar.

Staðfest er sú niðurstaða héraðsdóms að þar sem lög nr. 40/2002 um fasteignakaup höfðu ekki tekið gildi, þegar kaupsamningur um eignina var gerður, gildi áratuga dómvenja um úrlausn kröfu gagnáfrýjenda. Aðaláfrýjandi mótmælir öllum kröfum gagnáfrýjenda á þeim grunni að ætlaðir gallar snerti allir atriði sem þau hafi átt að gæta fyrir kaupin þar sem um 54 ára gamalt hús sé að ræða. Í söluyfirliti fasteignasölunnar, sem sá um söluna, hafi ásett verð numið 19.500.000 krónum og tekið fram að húsið og bílskúrinn séu byggð 1948 og þarfnist „standsetningar í takt við nýja tíma“.

Fyrir liggur í málinu að gagnáfrýjendur skoðuðu eignina þrisvar sinnum fyrir kaupin þar á meðal einu sinni með föður konunnar, sem er byggingameistari. Til að ná niður ásettu verði skiluðu þau inn til fasteignasölunnar yfirliti um það er þau töldu ábótavant við eignina og áætlaðan kostnað við þær úrbætur. Í skýrslu sinni fyrir héraðsdómi sagði maðurinn að þau hefðu séð að mikil vinna lægi í því að endurnýja gamla hluti og allar innréttingar auk þess sem gólfefni hafi þurft að endurnýja. Þetta myndi eðlilega kosta mikla peninga en þau hafi náð verðinu niður í átján milljónir.

Húsið mun hafa verið byggt af eiginmanni aðaláfrýjanda, sem nú er látinn, og hafa alltaf verið í eigu þeirra hjóna og þau búið í því að minnsta kosti frá 1950. Af gögnum málsins liggur fyrir að húsið bar ekki með sér að nýlega hefði eitthvað verið endurnýjað af því sem ágreiningi veldur með aðilum. Verður við það að miða að gagnáfrýjendur hafi ekki getað vænst þess að húsið væri í betra horfi en aldur þess og ástand báru vitni eða að það væri byggt með öðrum hætti en tíðkanlegur var á byggingartíma hússins. Þá er ósannað að aðaláfrýjandi hafi ábyrgst ástand hússins að öðru leyti en því að sagt var að þak væri í góðu standi og tvöfalt mixað gler væri í húsinu. Gagnáfrýjendur munu hafa tekið við húsinu 9. desember 2001, fjórum dögum eftir ætlaðan afhendingartíma samkvæmt kaupsamningi, og tóku þau til við að endurbæta húsið og breyta því. Af skýrslum gagnáfrýjenda í héraði má ráða að við þær framkvæmdir hafi ætlaðir gallar komið í ljós. Í matsgerð kemur fram að matsmaður gat ekki sjálfur staðreynt galla á lögnum samkvæmt C. til F. liðum hennar, þar sem lagfæringum var lokið þegar skoðun hans fór fram, heldur varð hann að styðjast við frásögn gagnáfrýjenda og svo að einhverju leyti við ljósmyndir, sem gagnáfrýjendur tóku af viðgerðunum. Aðaláfrýjandi hefur mótmælt því að ástand lagnanna hafi verið með þeim hætti, sem gagnáfrýjendur halda fram, og að þær hafi verið ónothæfar. Gegn mótmælum hennar en að öðru leyti með vísun til forsenda héraðsdóms varðandi D. og E. liði verða kröfur gagnáfrýjenda varðandi þessar lagnir ekki teknar til greina.

Með vísan til forsenda héraðsdóms varðandi liði A., B., G., H., I., J. og K. í matsgerð verður dómurinn staðfestur að því er þá liði varðar. Með skírskotun til rökstuðnings í sératkvæði annars meðdómandans í héraði er fallist á sjónarmið hans varðandi lið X.

Samkvæmt framansögðu verður því niðurstaða málsins sú að teknir eru til greina til skuldajafnaðar samkvæmt kröfu gagnáfrýjenda liðir B. og G. í matsgerð, það er varðandi steypta útveggi og útveggjahluta og gler í gluggum að fjárhæð samtals 486.800 krónur með dráttarvöxtum frá dagsetningu matsgerðar 11. nóvember 2003. Verður að líta svo á að útveggir og útveggjahlutar hafi ekki fullnægt þeim kostum sem krafa var gerð til á byggingartíma hússins og að aðaláfrýjandi hafi í söluyfirliti ábyrgst að allir gluggar hússins væru með tvöföldu mixuðu gleri. Aðaláfrýjandi verður því talin skaðabótaskyld gagnvart gagnáfrýjendum varðandi þessa tvo liði.

Samkvæmt þessari niðurstöðu er rétt að aðaláfrýjandi greiði gagnáfrýjendum upp í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Gagnáfrýjendur, H-kvk-nf M-kvk-nf og E-kk-nf S-kk-nf, greiði aðaláfrýjanda, L-x-x A. J-kk-nf, 500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. ágúst 2002 til greiðsludags, allt að frádregnum 486.800 krónum miðað við 11. nóvember 2003 til greiðsludags.

Ákvæði héraðsdóms um útgáfu afsals skal vera óraskað.

Aðaláfrýjandi greiði gagnáfrýjendum samtals 400.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.