49/2006

Talið var að leigusalinn F hefði sýnt nægjanlega fram á að leigjandinn K hefði brotið húsreglur í fjöleignarhúsi í þeim mæli að riftun húsaleigusamnings hafi verið heimil. Var því fallist á kröfu F um útburð K úr íbúðinni.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, M-kk-nf S-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 11. janúar 2006, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 24. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 30. desember 2005, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að honum yrði heimilað að fá varnaraðila borna með beinni aðfarargerð út úr íbúð merktri 0201 að Fannarfelli 10 í Reykjavík. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að sér verði heimiluð framangreind útburðargerð. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I.

Eins og greinir í hinum kærða úrskurði leigir varnaraðili íbúð af sóknaraðila í fjöleignarhúsinu að Fannarfelli 10 í Reykjavík. Í skriflegum leigusamningi þeirra frá 27. janúar 2004 segir í grein 13.2, sem varðar vanefndir á húsaleigusamningi, að leigutaka, sem gerist brotlegur við húsaleigulög, svo sem vegna vanskila á húsaleigu eða ítrekaðra húsreglnabrota, verði veitt skrifleg aðvörun, en verði hún ekki tekin til greina sendi leigusali lokaaðvörun um rýmingu íbúðarinnar.

Sóknaraðili sendi varnaraðila aðvörun 31. mars 2005 með vísan til þessa ákvæðis húsaleigusamningsins. Þar kom fram að sóknaraðila hafi borist kvartanir vegna húsreglnabrota varnaraðila, en um væri að ræða „óreglu og ónæði“, sem raskað hafi svefnfriði nágranna. Sóknaraðili ítrekaði þetta 23. maí 2005 með því að ekki hafi verið bætt úr því, sem áður var fundið að. Varnaraðila var gefin lokaaðvörun og tekið fram að bætti hún ekki ráð sitt yrði húsaleigusamningi rift og krafist rýmingar á íbúðinni. Ekki verður séð af gögnum málsins að varnaraðili hafi mótmælt efni þessara tilkynninga við sóknaraðila, en þær voru báðar sendar með símskeyti og virðast hafa verið áritaðar um móttöku af varnaraðila. Sóknaraðili lýsti síðan yfir riftun húsaleigusamningsins með símskeyti 6. október 2005, þar sem vísað var til fyrri aðvarana og því borið við að varnaraðili hafi haldið áfram að brjóta gegn húsreglum. Var skorað á hana að rýma íbúðina fyrir 17. október 2005, en að öðrum kosti yrði leitað heimildar til að fá hana borna út úr eigninni. Með bréfi 12. sama mánaðar mótmælti varnaraðili riftun húsaleigusamningsins, svo og fyrrgreindri lokaaðvörun. Kom þar fram að varnaraðili teldi ásakanir um brot á húsreglum tilefnislausar og stafa að mestu frá einum íbúa, sem hefði ama af búsetu hennar í húsinu. Þá var því haldið fram að lokaaðvörun, sem sóknaraðili beindi til varnaraðila, ætti rætur að rekja til þess að fyrrverandi sambúðarmaður hennar hafi brotist inn í íbúðina og gengið þar berserksgang. Sá atburður hefði verið kærður til lögreglu. Í málinu liggur fyrir lögregluskýrsla 14. mars 2005 um kæru varnaraðila á hendur fyrrverandi sambúðarmanni sínum vegna eignaspjalla, þar sem fram kom að ætlað brot hafi verið framið 6. sama mánaðar.

Í málinu liggja fyrir bréf lögreglustjórans í Reykjavík 21. október og 5. desember 2005, þar sem svarað var fyrirspurnum sóknaraðila varðandi ónæði varnaraðila í garð nágranna sinna að Fannarfelli 10. Í báðum bréfunum var tekið fram að ekki væri unnt að afhenda upplýsingar úr dagbók lögreglu um einstaklinga, sem ekki hafi veitt samþykki sitt til þess, sbr. 2. mgr. 5. gr. og 2. mgr. 6. gr. reglugerðar nr. 322/2001 um meðferð persónuupplýsinga hjá lögreglu. Á hinn bóginn væri fært að veita upplýsingar um útköll vegna íbúa í umræddri íbúð þegar aðrir íbúar hússins hafi óskað aðstoðar lögreglu. Kom fram í fyrra bréfinu að lögregla hafi verið kölluð út 15. mars 2005 kl. 21.09 og 25. september sama ár kl. 2.04 vegna hávaða, sem borist hafi frá íbúðinni. Í síðara bréfinu greindi frá því að 10. nóvember 2005 kl. 1.35 hafi lögreglu verið tilkynnt um reyk, sem borist hafi frá íbúð varnaraðila, og 28. sama mánaðar kl. 1.16 hafi maður, sem ekki væri skráður til heimilis í íbúð varnaraðila en hafi verið staddur þar, sparkað upp hurð að íbúð nágranna og hótað honum lífláti.

Þá liggja fyrir í málinu tvö bréf 25. apríl 2005 til sóknaraðila, þar sem sendandi greindi ekki frá nafni sínu, en samkvæmt efni þeirra virðast þau stafa frá íbúa að Fannarfelli 10. Þar var sagt frá ætluðum brotum varnaraðila á húsreglum. Ellefu íbúar í húsinu rituðu sóknaraðila bréf 5. maí 2005, þar sem þeir fóru fram á að varnaraðila yrði „vísað úr stigaganginum“ vegna ítrekaðra brota á húsreglum og mikils ónæðis sökum óreglu og hávaða um nætur. Tekið var fram að kvartanir hafi ekki borið árangur. Þá liggur fyrir yfirlýsing frá sjö íbúum að Fannarfelli 10 og einum að Fannarfelli 12, þar sem lýst var ætluðum brotum varnaraðila á húsreglum. Kom þar fram að íbúarnir teldu sig hafa þurft að þola mjög mikið á þeim tíma, sem varnaraðili hafi búið í húsinu, vegna óláta, óreglu og ónæðis. Var þar nefnt sem dæmi að lögregla hafi verið kölluð til 15. mars 2005 vegna mikilla láta. Um verslunarmannahelgi 2005 hafi nánast verið óíbúðarhæft sökum drykkju og láta. Þá var þess getið að 24. september sama ár hafi verið kallað eftir aðstoð lögreglu vegna slagsmála í íbúð varnaraðila og hafi sambúðarmaður hennar verið færður brott í handjárnum, en hún farið í sjúkrabíl. Loks var vísað til atvika, þar sem reyk hafi lagt frá íbúð varnaraðila 10. nóvember 2005 og hávaði borist þaðan allt til morguns 10., 11. og 12. sama mánaðar.

II.

Í hinum kærða úrskurði var kröfu sóknaraðila hafnað af þeirri ástæðu að hann hafi lýst yfir riftun húsaleigusamningsins við varnaraðila þegar liðnir voru rúmir fjórir mánuðir frá því að hann sendi henni lokaaðvörun vegna ætlaðra brota hennar á húsreglum. Hafi þá verið liðinn tveggja mánaða frestur, sem leigusala sé ætlaður til riftunar samkvæmt 2. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Sóknaraðili reisir kæru sína einkum á því að þessi skýring á lagaákvæðinu fái ekki staðist. Sönnur hafi verið færðar fyrir brotum varnaraðila á húsreglum um verslunarmannahelgi 2005 og 25. september sama ár, en hann hafi lýst yfir riftun 6. október 2005 eða innan tveggja mánaða frá síðarnefnda atburðinum.

Fyrir Hæstarétti vísar varnaraðili til röksemda héraðsdómara í hinum kærða úrskurði og gerir þær að sínum.

III.

Samkvæmt 8. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga er leigusala heimilt að rifta húsaleigusamningi ef leigjandi vanrækir, þrátt fyrir áminningar þess fyrrnefnda, skyldur sínar til að sjá um að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði, sbr. 30. gr. laganna. Í 2. mgr. þeirrar lagagreinar er kveðið á um að leigjandi skuli fara að viðteknum umgengnisvenjum og gæta þess að raska ekki eðlilegum afnotum annarra, sem not hafi af húsinu, eða valda þeim óþægindum eða ónæði. Eins og áður greinir er mælt fyrir um það í leigusamningi aðilanna að leigusali skuli í tilefni brota á húsreglum senda leigjanda skriflega aðvörun, en verði hún ekki tekin til greina sendi hann lokaaðvörun um rýmingu íbúðarinnar. Fallast verður á með sóknaraðila að 2. mgr. 61. gr. húsaleigulaga áskilji ekki að hann hafi orðið að lýsa yfir riftun innan tveggja mánaða frá þeirri skriflegu lokaaðvörun, sem honum bar að senda samkvæmt samningnum áður en til riftunar gæti komið. Verður í þessu sambandi að miða við að fresturinn byrji að líða við það tímamark þegar síðast var brotið gegn ákvæði 2. mgr. 30. gr. laganna.

Í hinum kærða úrskurði var talið að sýnt hafi verið fram á að nægilegt tilefni hafi verið til þeirra áminninga, sem sendar voru varnaraðila 31. mars og 23. maí 2005. Hún hefur ekki andmælt þessu sönnunarmati héraðsdómara, heldur þvert á móti í greinargerð fyrir Hæstarétti gert röksemdir í hinum kærða úrskurði að sínum. Þegar að auki er litið til þess að varnaraðili hefur aðeins haft uppi almenn mótmæli gegn staðhæfingum sóknaraðila um ætluð brot hennar á húsreglum, svo og að fyrir liggur staðfesting lögreglu á því að hún hafi verið kölluð til 25. september 2005 vegna ónæðis og hávaða frá íbúð þeirri, sem varnaraðili hefur haft á leigu, hefur sóknaraðili sýnt nægilega fram á að skilyrði hafi verið til riftunar húsaleigusamnings þeirra 6. október 2005. Af þessum sökum verður tekin til greina krafa sóknaraðila um heimild til að fá varnaraðila borna út úr íbúðinni.

Varnaraðila verður gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem er ákveðinn í einu lagi eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Sóknaraðila, Félagsbústöðum hf., er heimilt að fá varnaraðila, K-kvk-þf B-kvk-þgf, borna út úr íbúð merktri 0201 að Fannarfelli 10 í Reykjavík með beinni aðfarargerð.

Varnaraðili greiði sóknaraðila samtals 200.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.