444/2010

A úthlutaði og seldi T ehf. á leigu lóð við götuna H nr. 2-54. T ehf. annaðist síðar framkvæmdir á lóðinni, þ. á m. malbikun götunnar, og seldi íbúðir við H nr. 2-22 á árunum 2002 til 2004. Húsfélögin að H nr. 2-22 höfðuðu mál þetta gegn T ehf. til heimtu skaðabóta innan samninga vegna galla á lagningu vegarins. Deila aðila laut einkum að aðild húsfélagsins í málinu og því hvort ætlaðar skuldbindingar T ehf. um vegagerð á svæðinu hafi verið við A en ekki húsfélögin eða einstaka íbúðareigendur við H. Hæstiréttur taldi að ekki hefði nauðsyn borið til að önnur húsfélög við götuna, en húsfélögin við H nr. 2-22., ættu aðild að málinu. Þá vísaði Hæstiréttur til þess að gatnagerð félli undir lögbundin verkefni sveitarfélaga og að ekkert í samningum T ehf. við einstaka kaupendur íbúða við H nr. 2-22, né öðrum gögnum þar að lútandi, fæli í sér skuldbindingu T ehf. gagnvart húsfélögunum til að annast gatnagerð og lagningu bundins slitlags, sem þau gætu reist skaðabótakröfu sína á. Var T ehf. því sýknað af kröfu húsfélaganna að H nr. 2-22.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf, J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og P-kk-nf H-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 14. júlí 2010. Hann krefst sýknu af kröfu stefndu og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti óskipt úr hendi þeirra.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Við gerð deiliskipulags fyrir Teigahverfi á Eyrarlandsholti á Akureyri var ákveðið að þremur byggingarreitum skyldi úthlutað í einu lagi hverjum fyrir sig og áttu þeir sem fengu reitunum úthlutað að annast skipulagningu og hönnun þeirra. Hinn 15. desember 1998 var áfrýjanda úthlutaður reitur við Holtateig en um reitinn giltu byggingar-, skipulags- og úthlutunarskilmálar Akureyrarbæjar 11. nóvember 1998. Hinn 28. mars 2000 gerði Akureyrarbær lóðarleigusamning við áfrýjanda um reitinn sem væri sameiginleg lóð fyrir húsaþyrpingar nr. 2 - 54 við Holtateig. Óumdeilt er að stefndi tók að sér að annast gatnagerð á svæðinu. Stefndu eru húsfélög fyrir þrjú raðhús við Holtateig með íbúðum er hafa númerin 2 - 22. Vegur sá er liggur að þeim húsum mun vera í slæmu ástandi, eins og lýst er í matsgerð dómkvadds manns. Í máli þessu leita stefndu skaðabóta innan samninga úr hendi áfrýjanda vegna galla á veginum.

Málsaðilar deila í fyrsta lagi um hvort stefndu geti átt aðild að dómsmáli þessu án þess að öll önnur húsfélög við Holtateig eða húsfélag er tekur til allra húsa við götuna komi við sögu. Í annan stað deila þeir um hvort ætlaðar skuldbindingar áfrýjanda um vegagerð á svæðinu hafi verið við Akureyrarbæ en ekki stefndu eða einstaka íbúðaeigendur við Holtateig. Þá er ágreiningur um hvort krafa stefndu sé fallin niður fyrir fyrningu eða tómlæti og loks um fjárhæð kröfunnar, einkum að teknu tilliti til eðlilegs slits götunnar frá því að hún var lögð.

II

Málsatvikum er lýst í héraðsdómi. Í framangreindum lóðarleigusamningi er ekki kveðið á um skyldu áfrýjanda til vegalagningar á svæðinu en vísað til þess að lóðin væri seld á leigu til bygginga og hvers konar afnota annarra, í samræmi við aðal- og deiliskipulag Akureyrarbæjar. Í samningnum segir meðal annars að ógreidd gatnagerðargjöld, sem samið hafi verið um á grundvelli ákvæða í gjaldskrá Akureyrarbæjar, njóti lögveðréttar í lóðinni og þeim fasteignum sem á henni rísi. Við sölu fasteigna á lóðinni skuli lóðarhafi vekja athygli kaupenda á kvöðinni hafi gjaldið þá ekki verið greitt að fullu. Jafnframt er kveðið á um að í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús skuli lóðarhafar gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir hvert húsanna og fyrir hina sameiginlegu lóð húsaþyrpingarinnar nr. 2 - 54.

Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir lóð Holtateigs 2 - 54, þinglýstri 13. apríl 2000, segir meðal annars: „Hinni sameiginlegu heildar lóð er skipt í lóðarhluta eins og fram kemur á afstöðumynd. Hverri raðhúsalengju tilheyrir ákveðinn lóðarhluti til einkaafnota, auk sameiginlegs svæðis, sem á eru gangstígar, húsagötur, bílastæði og leiksvæði. Húseigendur skuldbinda sig til að gerast aðilar að lóðarfélagi sem stofna skal um hið sameiginlega svæði. Þeir taka að sínum hluta þátt í öllum kostnaði vegna viðhalds og reksturs sameignarinnar, svo sem snjómokstur, lýsingu og leiksvæði og skiptist allur rekstrarkostnaður jafnt milli allra eignahluta lóðarinnar.“ Þá er að finna svofellt ákvæði, bæði í eignaskiptayfirlýsingu 8. október 2001 fyrir raðhús nr. 12 - 16 og 1. ágúst 2003 fyrir raðhús 18 - 22: „Hinni sameiginlegu heildar lóð er afnotaskipt í lóðarhluta til einkaafnota fyrir hverja raðhúsalengju, og að auki er lóðarhluti til sameiginlegra nota. Einkaafnotahluta hverrar raðhúsalengju er aftur afnotaskipt milli íbúða í raðhúsalengjunni, í svæði sem í yfirlýsingu þessari verða kölluð sérafnotasvæði. Hverri íbúð tilheyrir þannig lóðarhluti til sérafnota auk hlutdeildar í lóð og þar með hinum sameiginlega lóðarhluta, sem á eru gangstígar, akbrautir, bílastæði, opin svæði og leiksvæði. Gerð hefur verið sérstök eignaskiptayfirlýsing fyrir lóðina Holtateigur 2 - 54.“ Málsaðilar eru sammála um að eignaskiptayfirlýsing með sama efni hafi verið gerð fyrir raðhús við Holtateig 2 - 10.

Í byggingar-, skipulags- og úthlutunarskilmálum 11. maí 1998 segir meðal annars um vegagerð: „Allir akstígar innan reita skulu útfærðir sem vistgötur þannig að umferðarhraða sé haldið í lágmarki.“ Þar segir einnig: „Lóðir eru leigulóðir frá Akureyrarbæ. Á skipulagsuppdrætti er sýnd lóðaskipting, húsagerðir, íbúðafjöldi og afmarkaðir byggingarreitir fyrir mismunandi húsagerðir eftir því sem við á. [...] Framkvæmdaaðili skal kosta og sjá um frágang lóða og sameiginlegra lóðahluta, grófjafna lóð, ganga frá og fullgera bílastæði, aðkomuleiðir og göngustíga og er honum óheimilt að undanskilja þessa þætti við sölu íbúða.“

Um samningsskyldur áfrýjanda við sig hafa stefndu einnig vísað til skjals er ber heitið „Holtateigur 2 - 54, Akureyri. Húslýsing á tilbúnu undir málningu“ og átti að fylgja þeim kaupsamningum sem stefndi gerði við einstaka húseigendur við Holtateig. Þar segir meðal annars: „Húslýsing þessi er unnin af arkitektum húsanna þeim P-kk-þgf T-kk-þgf og G-kk-þgf K-kk-þgf í samráði við Trésmíðaverkstæði Sveins Heiðars ehf. Leitast er við að veita sem ítarlegastar upplýsingar um byggingarnar og þær hugmyndir sem liggja að baki hönnun þeirra.“ Þá segir einnig: „Skipulagi á svæðinu er þannig háttað að innakstur er af Holtateig að íbúðarhúsunum. Innakstursleiðir (götur) eru útfærðar sem vistgötur. Yfirborð gatna er malbik sem er brotið upp með línum af hellulögn og stökum trjám. Auðvelt er að ryðja snjó af götum.“ Stefndu hafa einnig lagt fram þrjá samninga, frá 15. febrúar 2003, 15. ágúst 2003 og 25. mars 2004, þar sem áfrýjandi seldi íbúðir við Holtateig nr. 18, 12 og 2 til tilgreindra einstaklinga. Í tveimur síðarnefndu samningunum er vísað til framangreinds lóðarleigusamnings. Við málflutning fyrir Hæstarétti voru aðilar sammála um að samningurinn gilti um allar íbúðir sem um ræðir í málinu. Einnig er í fyrstefnda kaupsamningnum vísað til sérstakrar verklýsingar og svokallaðrar húsbókar, en í hinum tveimur til framangreindrar húslýsingar meðal annars með eftirtöldum orðum: „Utanhúss skal eignin vera ásamt lóð fullbúin samkvæmt húslýsingu. Að öðru leyti er íbúðin afhent samkvæmt meðfylgjandi húslýsingu, sem skoðast fylgiskjal kaupsamnings þessa.“

III

Vegur sá sem hér um ræðir liggur eins og áður segir einungis að húsum með íbúðum nr. 2 - 22 við Holtateig, en um er að ræða þrjú raðhús og er húsfélag um hvert þeirra. Samkvæmt 3. mgr. 71. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús getur húsfélag verið aðili að dómsmáli, bæði til sóknar og varnar. Samkvæmt grunnrökum 2. töluliðar 1. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr. laganna verður ekki fallist á með áfrýjanda, eins og atvikum er háttað, að nauðsyn hafi borið til, eftir 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, að önnur húsfélög á svæðinu en stefndu tækju þátt í málsókn þeirra.

Gatnagerð fellur undir lögbundin verkefni sveitarfélaga, sbr. 7. gr. sveitarstjórnarlaga nr. 45/1998, og 4. mgr. 44. gr. laga nr. 73/1997 um skipulags- og byggingarmál sem voru í gildi er atvik máls gerðust. Til að sinna þessu hlutverki eru sveitarfélögum með lögum um gatnagerðargjald skapaðar tekjur, sbr 1. mgr. 10. gr. laga nr. 153/2006 um gatnagerðargjald og áður 2. gr. laga nr. 17/1996 um sama efni. Gatnagerðargjald mun ekki hafa verið innheimt beint af eigendum húsa við götuna, en með dómi Hæstaréttar 9. mars 2006 í máli nr. 415/2005 var komist að þeirri niðurstöðu að áfrýjandi skyldi greiða Akureyrarbæ gatnagerðargjald vegna Holtateigs þrátt fyrir að hann hefði tekið að sér gagnvart bænum að skipuleggja reitinn við Holtateig og annast lagningu götu í samræmi við framangreinda byggingar-, skipulags-, og úthlutunarskilmála Akureyrarbæjar. Hvorki samningar áfrýjanda við einstaka kaupendur íbúða né skilmálar þessir fólu í sér sérstakt loforð um gatnagerð og lagningu bundins slitlags sem þeir geta reist skaðabótakröfu sína á, þótt tiltekið hafi verið í úthlutunarskilmálunum að óheimilt væri að undanskilja þennan þátt við sölu íbúða. Ekki fær það breytt þessari niðurstöðu að í framangreindri húslýsingu er að finna sambærilega lýsingu og kom fram í byggingar-, skipulags- og úthlutunarskilmálum um að vistgötur skyldu lagðar og vera bundnar slitlagi, enda er þar ekki kveðið sérstaklega á um að áfrýjandi skuldbindi sig gagnvart stefndu til að annast framkvæmd á þessu. Hið sama er að segja um eignaskiptayfirlýsingar þar sem vikið er að vegi við Holtateig með þeim hætti sem áður er rakið. Stefndu hefur því ekki tekist sönnun um að áfrýjandi sé skuldbundinn þeim um frágang götunnar þannig að þeir geti beint skaðabótakröfu sinni að honum. Því verður áfrýjandi sýknaður af kröfu þeirra, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991.

Eftir þessum úrslitum verða stefndu dæmd til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Trésmíðaverkstæði Sveins Heiðars ehf., er sýkn af kröfu stefndu, Húsfélaganna Holtateigi 2 - 10, 12 - 16 og 18 - 22.

Stefndu greiði óskipt áfrýjanda samtals 700.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.