170/2017

G ehf. höfðaði mál á hendur Í hf. og J ehf. til heimtu bóta vegna galla á fasteign sem félagið hafði keypt af Í hf. fyrir milligöngu J ehf. Byggði G ehf. í fyrsta lagi á því að skort hefði á að öll þau tæki og búnaður sem áskilin voru við kaupin hefðu fylgt fasteigninni. Í öðru lagi byggði G ehf. á því að fasteignin hefði verið haldin galla vegna leka með þaki og á milligangi. Þá byggði G ehf. í þriðja lagi á því að það ætti rétt til bóta vegna þess óbeina tjóns sem félagið taldi sig hafa orðið fyrir vegna vanefndanna. Héraðsdómur sýknaði J ehf. af kröfum G ehf. en féllst á kröfu þess á hendur Í hf. vegna þakgallans. Hæstiréttur staðfesti niðurstöðu héraðsdóms vegna þakgallans en taldi að hafna bæri kröfu G ehf. um bætur vegna vöntunar á tækjum og búnaði, annars vegar að með vísan til þess að félagið hefði ekki sinnt áskorun seljanda um skoðun fyrir kaupin og hins vegar með vísan til þess að G ehf. hefði ekki innan sanngjarns frests tilkynnt Í hf. um vanefndina og að félagið hygðist bera hana fyrir sig. Þá hafnaði rétturinn kröfu G ehf. um bætur fyrir óbeint tjón með vísan til 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Var niðurstaða hins áfrýjaða dóms samkvæmt því staðfest.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þ-kk-nf Ö-kk-nf og B-kk-nf B-kk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf landsréttardómari.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 15. mars 2017. Hann krefst þess að gagnáfrýjanda og stefnda verði óskipt gert að greiða sér annars vegar 59.914.700 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. júlí 2014 til greiðsludags, að frádreginni innborgun 5. mars 2015 að fjárhæð 4.532.093 krónur, og hins vegar 71.500.673 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. sömu laga frá 1. júní 2015 til 30. janúar 2016, en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laganna frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann þess að gagnáfrýjanda verði gert að greiða sér 5.205.251 krónu með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. sömu laga frá 1. maí 2014 til 5. janúar 2015, en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laganna frá þeim degi til greiðsludags. Loks krefst aðaláfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Að öðru leyti krefst hann staðfestingar hins áfrýjaða dóms.

Gagnáfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar fyrir sitt leyti 17. maí 2017. Hann krefst sýknu af kröfum aðaláfrýjanda og málskostnaðar úr hendi hans í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar úr hendi aðaláfrýjanda fyrir Hæstarétti.

I

Eins og greinir í hinum áfrýjaða dómi á málið rót sína að rekja til samnings aðaláfrýjanda og gagnáfrýjanda 22. apríl 2014 um kaup þess fyrrnefnda á fasteigninni að Eyrartröð 12 í Hafnarfirði, en um er að ræða atvinnuhúsnæði sem gagnáfrýjandi eignaðist í apríl 2013 og aðaláfrýjandi hugðist nota undir fiskvinnslu. Stefndi hafði milligöngu um viðskiptin. Í kaupsamningi og söluyfirliti starfsmanns stefnda 4. mars 2014, sem fyrirsvarsmaður aðaláfrýjanda undirritaði, var tekið fram að kaupanda væri um það kunnugt að seljandi hefði eignast fasteignina í skuldaskilum, hefði aldrei haft afnot af henni og þekkti hana ekki umfram það sem fram kæmi í söluyfirlitinu og opinberum gögnum. Því legði seljandi ríka áherslu á það við kaupanda að hann gætti sérstakrar árvekni við skoðun og úttekt á eigninni og leitaði sér aðstoðar hjá sérfróðum aðilum við mat á ástandi hennar. Þessi sami texti var einnig tekinn upp í fimm kauptilboð aðaláfrýjanda í eignina á tímabilinu 4. til 19. mars 2014. Þá var þess getið í söluyfirliti að húsið væri með öll tilskilin leyfi fyrir fiskvinnslu og alla aðstöðu tengda þannig rekstri, „s.s. frysti, vinnslusal, móttöku og kæligeymslu“. Aðaláfrýjandi fékk húsið afhent í byrjun maí 2014, en það hafði fram að því verið leigt út til einkahlutafélags sem hafði þá starfsemi með höndum í því að verka og kaldreykja fisk. Kom hann fljótlega á framfæri við gagnáfrýjanda og stefnda athugasemdum vegna ástands hússins. Lutu þær aðallega að því að tilgreindir naglfastir hlutir, sem verið hefðu til staðar í húsinu við skoðun aðaláfrýjanda á því í aðdraganda kaupsamnings, hefðu verið fjarlægðir. Ástand hússins væri af þessum sökum ekki í samræmi við það sem um hefði verið samið og það gæti að óbreyttu ekki þjónað því hlutverki sem aðaláfrýjandi hefði ætlað því. Þá er þess að geta að aðaláfrýjandi fól verktaka að vinna að tilteknum úrbótum á fasteigninni á grundvelli tilboðs 5. maí 2014 og nam kostnaður við þær samkvæmt reikningi hans 30. júní sama ár 15.936.255 krónum án virðisaukaskatts.

Aðaláfrýjandi beindi skaðabótakröfu að fjárhæð 49.734.632 krónur að gagnáfrýjanda með bréfi 13. nóvember 2014. Tók hún í fyrsta lagi til framangreinds kostnaðar, sem í bréfinu var sagður nema 16.936.255 krónum. Í öðru lagi var gerð krafa að fjárhæð 5.038.437 krónur vegna atriða sem gerðar höfðu verið athugasemdir við í maí 2014, þar af 1.500.000 krónur vegna innihurða og 3.032.093 krónur vegna kæli- og frystiaðstöðu. Þá nam krafa vegna pípulagna, starfsmannaaðstöðu og kaupa á vöskum 1.560.000 krónum. Var samtala framangreindra kröfuliða 23.534.692 krónur. Féllst gagnáfrýjandi á að greiða þá fjárhæð og hefur staðið skil á henni, en tók fram að með þeirri greiðslu væri hann ekki að viðurkenna bótaskyldu sína. Að öðru leyti laut bótakrafa aðaláfrýjanda aðallega að rekstrartjóni og launakostnaði og námu þeir kröfuliðir samtals 21.500.000 krónum. Að auki krafðist hann bóta að fjárhæð 3.200.000 krónur vegna kaupa og uppsetningar á fituskilju og reykofni sem hann taldi að hefðu átt að fylgja með í kaupum hans á fasteigninni. Þessum kröfum hafnaði gagnáfrýjandi.

Í kjölfar þess að framangreint kröfubréf var sent gagnáfrýjanda hafði aðaláfrýjandi uppi frekari kröfur á hendur honum vegna galla á eigninni. Þannig var í bréfi lögmanns aðaláfrýjanda 10. desember 2014 vísað til þess að í óveðri nokkrum dögum áður hefði orðið vart þakleka og tekið fram að kostnaður vegna viðgerðar gæti numið 10.000.000 krónum. Þá var getið um kröfur vegna rafmagnslagna, pípulagna, innihurða og kæliklefa og tekið fram að þær gætu numið 25.000.000 krónum til viðbótar kröfum samkvæmt fyrra kröfubréfi.

Með matsbeiðni 16. apríl 2015 fór aðaláfrýjandi þess á leit við héraðsdóm að dómkvaddir yrðu matsmenn „til að skoða og meta þá ágalla til fjár sem væru á fasteigninni Eyrartröð 12 í Hafnarfirði, sem og til að meta fjárhagslegt tjón matsbeiðanda vegna afnotamissis fasteignarinnar og annað fjárhagstjón.“ Hinn 12. maí sama ár voru matsmenn dómkvaddir og skiluðu þeir mati sínu 21. desember það ár.

Í bréfi 30. desember 2015 setti aðaláfrýjandi fram kröfu á hendur gagnáfrýjanda um greiðslu skaðabóta sem hann reisti á niðurstöðum matsgerðarinnar og var í bréfinu talin nema um 175.000.000 krónum að teknu tilliti til mats- og lögmannskostnaðar. Gagnáfrýjandi hefur ekki fallist á greiðsluskyldu umfram það sem áður greinir og stefndi hefur alfarið hafnað kröfum á hendur sér. Höfðaði aðaláfrýjandi mál þetta á hendur þeim 16. febrúar 2016 og gerði annars vegar kröfu um að þeim yrði óskipt gert að greiða sér skaðabætur að fjárhæð samtals 147.415.373 krónur og gagnáfrýjandi að auki 25.712.251 krónu, eða samtals 173.127.624 krónur til viðbótar þeim 23.534.692 krónum sem gagnáfrýjandi hafði samkvæmt framansögðu áður innt af hendi. Til frádráttar skyldi koma hluti þeirrar greiðslu, eða 4.532.093 krónur, sem gagnáfrýjandi hafði staðið skil á vegna innihurða og kæliklefa. Kröfugerðin, sem var í þremur hlutum, var reist á matsgerðinni. Tók fyrsti hluti hennar, 75.914.700 krónur, til vöntunar á búnaði sem að mati aðaláfrýjanda átti að fylgja fasteigninni og kostnaði sem því tengdist. Annar hlutinn, 71.500.673 krónur, laut að tjóni sem aðaláfrýjandi taldi sig hafa orðið fyrir sökum þess að ekki hafi verið unnt að hefja atvinnurekstur í húsnæðinu á þeim tíma sem hann áætlaði vegna annmarka sem voru á því við afhendingu þess og gagnáfrýjandi og stefndu bæru ábyrgð á. Í þriðja lagi var krafist bóta að fjárhæð 25.712.251 króna vegna galla á þaki hússins og vatnsleka yfir milligangi framan við vinnslusal.

Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á að aðaláfrýjanda bæri réttur til skaðabóta úr hendi gagnáfrýjanda vegna þakgallans. Var sú krafa tekin til greina með 20.506.888 krónum, en samkvæmt héraðsdómsstefnu nam hún 25.428.541 krónu. Að öðru leyti var kröfum aðaláfrýjanda hafnað.

Fyrir Hæstarétti hefur aðaláfrýjandi lækkað kröfu sína samkvæmt fyrsta hluta kröfugerðar í héraðsdómsstefnu. Skýrist lækkunin af því að fallið hefur verið frá kröfu vegna reykofns, sem nam 16.000.000 krónum. Þá hagar aðaláfrýjandi kröfugerð sinni fyrir Hæstarétti á þann veg að framangreind krafa um greiðslu bóta vegna galla á þaki og vatnsleka nemur 5.205.251 krónu. Er gefin sú skýring á þessari kröfugerð í greinargerð aðaláfrýjanda til Hæstaréttar að í henni felist annars vegar krafa um bætur vegna vatnsleka að fjárhæð 283.710 krónur, sem héraðsdómur hafnaði, og hins vegar krafa upp á 4.921.541 krónu, sem sé mismunur á kostnaði vegna úrbóta á þaki hússins samkvæmt matsgerð og ákvörðuðum bótum. Liggur munurinn alfarið í þeim virðisaukaskatti sem var innifalinn í kostnaðarmati matsmanna. Byggir aðaláfrýjandi á að gagnáfrýjandi hafi ekki gert kröfu um þessa lækkun og héraðsdómur því farið út fyrir kröfugerð hans.

II

Fyrsti hluti kröfugerðar aðaláfrýjanda er í níu liðum og er gerð ítarleg grein fyrir þeim í hinum áfrýjaða dómi. Snúa fjórir þeirra að vöntun á tækjum og búnaði sem aðaláfrýjandi fullyrðir að hafi verið til staðar í húsinu þegar hann skoðaði það með hugsanleg kaup í huga og hafi átt að fylgja því. Nemur krafa vegna þessa 47.605.000 krónum og munar þar mest um kröfu vegna lausfrystis, frystipressu, færibanda og eimsvala að fjárhæð 36.155.000 krónur. Undir þessa liði falla einnig kröfur vegna ísvélar að fjárhæð 1.700.000 krónur, kælipressu að fjárhæð 850.000 krónur og frysti- og kæliklefa í vinnslusal að fjárhæð 8.900.000 krónur. Þá taka þrír kröfuliðir til þess að innihurðir, snagar og plastdreglar hafi verið fjarlægðir eftir að aðaláfrýjandi skoðaði húsið, en allt falli þetta undir að vera fylgifé fasteignarinnar. Er samtala þessara liða 2.303.620 krónur, þar af 2.217.200 krónur vegna innihurða. Loks er gerð krafa að fjárhæð 8.356.080 krónur vegna vatns- og raflagna og 1.650.000 krónur vegna fituskilju.

Ekki eru efni til að reisa bótarétt aðaláfrýjanda á því að gagnáfrýjandi hafi með yfirlýsingu í söluyfirliti, sem áður er getið, eða á annan hátt ábyrgst að þau tæki sem kröfugerð samkvæmt framansögðu tekur mið af myndu fylgja fasteigninni við kaup aðaláfrýjanda á henni. Verður niðurstaða héraðsdóms um þetta atriði því staðfest með skírskotun til forsendna hans.

Svo sem áður er rakið var því ítrekað komið á framfæri við aðaláfrýjanda í aðdraganda þess að kaupsamningur komst á milli hans og gagnáfrýjanda að hann gætti sérstakrar árvekni við skoðun og úttekt á fasteigninni og leitaði sér aðstoðar hjá sérfróðum aðilum við mat á ástandi hennar. Samkvæmt framburði vitnanna B-kk-ef S-kk-ef J-kk-ef og L-kk-ef M-kk-ef J-kk-ef var sá tækjabúnaður, sem framangreind krafa aðaláfrýjanda að fjárhæð 36.155.000 krónur tekur til, fjarlægður úr húsinu í lok árs 2013 af aðila sem þá hafði það á leigu og taldi sig eiganda hans. Hefur þessu ekki verið hnekkt. Í greinargerð aðaláfrýjanda til Hæstaréttar er á því byggt að það hafi verið ein af meginforsendum hans fyrir kaupum á fasteigninni að þessi búnaður myndi fylgja með í þeim. Engu að síður er ekki annað fram komið í málinu en að hann hafi með öllu látið hjá líða að bregðast við framangreindri áskorun um skoðun á eigninni eða ganga með öðrum hætti úr skugga um hvort þessi forsenda hans stæðist. Er þegar af þessari ástæðu og með vísan til 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 staðfest niðurstaða héraðsdóms um sýknu gagnáfrýjanda og stefnda af þessum kröfulið.

Ekki liggur fyrir með vissu hvort önnur tæki, sem framangreind bótakrafa aðaláfrýjanda nær til, voru til staðar í húsinu í mars 2014 eða hvernig þar var umhorfs að öðru leyti og þar með hvað skoðun fyrirsvarsmanns aðaláfrýjanda á því hefði leitt í ljós, en þar var þá rekin sérhæfð fiskvinnsla af aðila sem hafði það á leigu. Í hinum áfrýjaða dómi er því slegið föstu að aðaláfrýjandi hafi, í samræmi við ákvæði kaupsamnings, fengið fasteignina afhenta 1. maí 2014. Með hliðsjón af gögnum málsins er á þetta fallist. Bar honum þá að skoða hana á þann hátt sem góð venja býður, sbr. 38. gr. laga nr. 40/2002. Miðað við þá annmarka á eigninni sem framangreind kröfugerð aðaláfrýjanda snýr að hlaut fyrirsvarsmaður hans þegar í stað að gera sér grein fyrir þeim. Ef aðaláfrýjandi ætlaði í kjölfarið að hafa uppi kröfu af því tilefni bar honum innan sanngjarns frests að tilkynna gagnáfrýjanda um eðli og umfang vanefndar og að hann hygðist bera hana fyrir sig, sbr. 1. mgr. 48. gr. sömu laga. Með bréfi gagnáfrýjanda til lögmanns aðaláfrýjanda 5. mars 2015 lýsti hann afstöðu sinni til fjárkrafna vegna þeirra annmarka á eigninni sem aðaláfrýjandi hafði þá tilkynnt um. Verður ekki séð að á þeim tíma hafi aðaláfrýjandi verið búinn að beina tilkynningu samkvæmt tilvitnuðu ákvæði til gagnáfrýjanda vegna kælipressu, ísvélar, snaga og plastdregla. Þá á hið sama við um viðbótarkröfur vegna frysti- og kæliklefa í vinnslusal annars vegar og vatns- og raflagna hins vegar. Verður að leggja til grundvallar að þegar hér var komið sögu hafi verið liðinn sanngjarn frestur í skilningi 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 til að koma tilkynningu á framfæri við gagnáfrýjanda sem seljanda eignarinnar um þessa annmarka á henni. Hefur aðaláfrýjandi því sýnt af sér slíkt tómlæti að hann telst hafa glatað rétti til að bera fyrir sig galla á eigninni að þessu leyti. Verða gagnáfrýjandi og stefndi því sýknaðir af bótakröfu vegna þessara kröfuliða, en þeir nema samtals 19.892.500 krónum.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er staðfest niðurstaða hans um sýknu gagnáfrýjanda og stefnda af bótakröfu aðaláfrýjanda vegna fituskilju og innihurða, samtals að fjárhæð 3.867.200 krónur.

Samkvæmt því sem að framan er rakið verður staðfest sú niðurstaða héraðsdóms að sýkna gagnáfrýjanda og stefnda af þeim hluta kröfugerðar aðaláfrýjanda sem hér hefur verið til umfjöllunar.

III

Með vísan til forsendna héraðsdóms, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmönnum, er staðfest niðurstaða hans um galla á þaki hússins og að kaupandi hefði ekki getað veitt honum athygli við hefðbundna skoðun á fasteigninni. Var því að þessu leyti um leyndan galla að ræða sem samkvæmt matsgerð telst umfangsmikill. Óljós framburður vitnisins B-kk-ef S-kk-ef J-kk-ef, þess efnis að hann hafi í lok árs 2013 upplýst fyrirsvarsmann aðaláfrýjanda um ástand þaksins, og almenn áskorun til væntanlegs kaupanda um skoðun eignarinnar geta ekki raskað rétti aðaláfrýjanda til bóta úr hendi gagnáfrýjanda vegna gallans. Kröfu aðaláfrýjanda fyrir Hæstarétti um bætur vegna hans verður að skilja á þann veg að hún nemi 25.428.541 krónu. Styðst hún við kostnaðarmat dómkvaddra matsmanna. Svo sem fram er komið tók héraðsdómur kröfuna til greina með 20.506.888 krónum og skýrist lækkun á stefnukröfu eins og áður greinir af þeim virðisaukaskatti sem var innifalinn í kostnaðarmatinu. Gagnáfrýjandi hefur krafist sýknu af kröfum aðaláfrýjanda og fór héraðsdómur því ekki út fyrir kröfur hans í úrlausn sinni. Að þessu gættu en að öðru leyti með vísan til forsendna héraðsdóms verður staðfest niðurstaða hans um rétt aðaláfrýjanda til bóta úr hendi gagnáfrýjanda vegna þess galla sem hér um ræðir og fjárhæð þeirra.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hafnað bótakröfu aðaláfrýjanda vegna leka á milligangi við vinnslusal.

IV

Sá hluti dómkrafna aðaláfrýjanda sem eftir stendur, 71.500.673 krónur, er að öllu leyti krafa um bætur fyrir óbeint tjón, en ekki að hluta svo sem byggt er á af hans hálfu. Réttur til skaðabóta fyrir slíkt tjón stofnast ekki þegar bótagrundvöllurinn er stjórnunarábyrgð, sbr. 1. málslið 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Með vísan til þessa og þar sem tildæmdar bætur samkvæmt framansögðu einskorðast við þann bótagrundvöll verða gagnáfrýjandi og stefndi sýknaðir af þessari kröfu.

Samkvæmt öllu framansögðu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur, þar með talið um vexti og málskostnað.

Aðaláfrýjanda verður gert að greiða gagnáfrýjanda og stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Aðaláfrýjandi, Golden Seafood Company ehf., greiði gagnáfrýjanda, Íslandsbanka hf., og stefnda, Jöfri ehf., hvorum um sig, 1.500.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.