482/2004

Aðilar deildu um þá ákvörðun sýslumanns að afmá úr fasteignabók óðalskvöð samkvæmt VIII. kafla jarðalaga nr. 81/2004 af tilteknum spildum sem leigðar höfðu verið úr jörðinni Brautarholti. Í Hæstarétti var tekið fram að ekki yrði dæmt um efni umræddrar ákvörðunar nema tekið væri til athugunar réttmæti þess sem á undan fór, þegar þinglýsingarstjóri tók þá ákvörðun af sjálfsdáðum að skrá yfirlýsingu um óðalskvöð inn á fyrrgreindar leiguspildur. Væri heimild þinglýsingarstjóra samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 við það bundin að hann yrði þess áskynja að færsla í fasteignabók væri röng eða mistök hefðu orðið um þinglýsinguna ella. Með vísan til dóma Hæstaréttar 1993, bls. 1378 í dómasafni það ár og 2001, bls. 3708 þar sem meðal annars var talið, að tilteknar ráðstafanir á fasteignaréttindum úr óðalsjörð gætu orðið til þess, að réttindin yrðu undanskilin óðalsrétti jarðarinnar og að eign, sem þannig hefði verið ráðstafað, gæti talist fullt andlag nauðungarsölu til fullnustu aðfararhæfum kröfum á hendur eiganda hennar, var ekki talið að skilyrðum 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga hafi verið fullnægt, þegar þinglýsingarstjóri ákvað að skrá athugasemd um óðalsréttinn á eignirnar.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf C-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf, G-kvk-nf E-kvk-nf, J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 26. nóvember 2004, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 6. desember sama árs. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 15. nóvember 2004, þar sem felld var úr gildi úrlausn sýslumannsins í Reykjavík 3. september 2004 um að afmá úr fasteignabók óðalskvöð samkvæmt VIII. kafla jarðalaga nr. 81/2004 af spildunum Brautarholti III, Brautarholti V, Brautarholti IX, Brautarholti X og Brautarholti XI á Kjalarnesi og lagt fyrir sýslumanninn að færa fasteignabók aftur í það horf að óðalskvaðar sé getið á blöðum þessara spildna í bókinni. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. 1. gr. laga nr. 6/1992. Sóknaraðilar krefjast þess að hinum kærða úrskurði verði breytt þannig að staðfest verði fyrrgreind úrlausn sýslumanns. Þá krefjast þeir málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði staðfestur og sóknaraðilum gert að greiða henni málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

Varnaraðili hefur ekki kært úrskurð héraðsdóms fyrir sitt leyti. Kemur krafa hennar um greiðslu málskostnaðar í héraði þegar af þeirri ástæðu ekki til álita.

I.

Jörðin Brautarholt var gerð að ættaróðali 1944. Óðalsrétturinn færðist árið 1967 á hendur tveggja bræðra, sem skiptu jörðinni á milli sín 9. desember 1989. Gögn málsins bera með sér að skjali með þessu efni var þinglýst. Við landskiptin var hún hlutuð niður í átta matshluta, sem nefndir voru Brautarholt I-VIII. Var eignarrétti á jarðarhlutunum ráðstafað þannig að þeir urðu ýmist séreign hvors bræðranna fyrir sig eða héldust í sameign þeirra. Fram er komið að skömmu áður hafði verið stofnað til leiguréttar yfir Brautarholti III. Annar bræðranna seldi síðar á leigu spildu, sem kom í hans hlut, og nefnist Brautarholt V, og jafnframt þrjár spildur úr sínum eignarhlutum, sem nefndar eru Brautarholt IX-XI.

Í fasteignabók var þess getið að Brautarholt væri ættaróðal og um Brautarholt II sagði einnig að það væri ættaróðal, skipt út úr Brautarholti. Óðalsréttar er hins vegar hvorki getið í skiptagerðinni frá 1989 né fyrrnefndum leigusamningum og í framlögðum ljósritum úr fasteignabók fyrir þá jarðarhluta, sem seldir voru á leigu, er heldur enga slíka tilgreiningu að finna. Í flestum samninganna er tekið fram að leigutaka sé heimilt að veðsetja eignarhlutana, eins og nánar greinir í hinum kærða úrskurði.

Sá bræðranna, sem áður var getið, og gert hafði umrædda leigusamninga undirritaði 19. janúar 2004 afsal til dóttur sinnar, varnaraðila málsins. Segir þar í upphafi að hann afsali hér með til varnaraðila „öllum óðalsrétti mínum að Brautarholti, Kjalarnesi, þ.e. Brautarholti II, III, V, VIII, IX, X og XI, sem er skipt út úr Brautarholti“ auk eignarhluta í óskiptum jarðarhlutum „sem fyrirframgreiddum arfi þannig að hún eignast allan eignarhluta minn í Brautarholti, skv. framansögðu.“ Er afsalið áritað um samþykki annarra barna óðalseigandans. Lýsti varnaraðili sig jafnframt reiðubúna til að taka við óðalsréttinum í Brautarholti og reka þar búskap.

Meðal málsgagna er bréf sýslumannsins í Reykjavík til Héraðsdóms Reykjavíkur 4. október 2004. Þar segir meðal annars: „Vegna efasemda um að réttindi hefðu verið réttilega skráð í þinglýsingabækur ákvað þinglýsingarstjóri nýlega, ex officio, að skrá yfirlýsingu um óðalskvöð inn á allar eignir viðkomandi jörðinni Brautarholti á Kjalarnesi. Sú aðgerð þinglýsingarstjóra var til varnar hugsanlegum réttarspjöllum er gat varðað hagsmuni landeigenda, lóðarleiguhafa, kröfuhafa og sýslumannsembættisins. Við nánari athugun og í ljósi þess hvernig réttindum hafði verið ráðstafað úr upphaflegri óðalsjörð ákvað þinglýsingarstjóri að afmá athugasemd sína um óðalskvöð af hinum leigðu spildum. Með því færði hann skráningu og lýsingu eigna til fyrra horfs.“ Samkvæmt þessu átti sýslumaður sjálfur frumkvæði að því að færa óðalskvöðina inn í þinglýsingabók á leiguspildurnar fimm, sem ágreiningur málsaðila stendur um. Ekki kemur fram í bréfinu hvenær það var gert með öðrum hætti en að það hafi verið „nýlega“.

Með bréfi skiptastjóra sóknaraðilans þrotabús Skala ehf. 2. september 2004 til sýslumanns var þess krafist að hann leiðrétti áðurnefndar færslur varðandi Brautarholt V og Brautarholt X og gæfi út rétt þinglýsingarvottorð svo að sóknaraðilinn næði fram uppboði á eignunum. Með bréfi sýslumannsins til varnaraðila degi síðar var tilkynnt að sú leiðrétting hafi verið gerð á skráningu í fasteignabók að óðalskvöð samkvæmt jarðalögum hafi verið afmáð af fimm leigulóðum úr jörðinni Brautarholti. Síðan segir: „Framangreinda kvöð, sem styðst ekki við þinglýsingu, færði þinglýsingarstjóri nýlega inn á allar spildur sem skipt hafði verið út úr jörðinni Brautarholti á Kjalarnesi. Leiðréttingin er gerð með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.“ Með bréfi til sýslumanns 7. september 2004 mótmælti varnaraðili þessum gerningi og krafðist leiðréttingar með vísan til þess að leiguspildurnar hafi ekki verið leystar úr óðalsböndum. Sýslumaður synjaði beiðni um leiðréttingu degi síðar. Hinn 27. sama mánaðar vísaði varnaraðili ágreiningsefninu til héraðsdóms í samræmi við ákvæði 3. gr. þinglýsingalaga.

II.

Ekki er fullljóst af áðurnefndu bréfi sýslumanns 4. október 2004 hvað það nákvæmlega var, sem lá að baki því að hann færði óðalskvöð inn á leiguspildurnar, sem um ræðir. Af tilvísun til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga í bréfi hans 3. september 2004 má þó ráða að hann hafi talið sig þurfa að leiðrétta mistök, sem gerð hafi verið á sínum tíma við þinglýsingu leigusamninganna. Áritun hans um kvöðina í fasteignabók hlýtur þá að hafa verið reist á þeirri skoðun að óðalsrétturinn stæði því í vegi með einhverjum hætti að leigusamningarnir yrðu gerðir og við afhendingu þeirra til þinglýsingar hafi annað hvort borið að hafna því að þinglýsa þeim eða gera athugasemd um óðalskvöð við þinglýsingu þeirra. Eftir mótmæli annars sóknaraðilans 2. september 2004 hefur sýslumanni síðan sýnilega snúist hugur, svo sem fram kemur í áðurnefndu bréfi hans til varnaraðila degi síðar. Ekki er heldur fullljóst af bréfum hans á hverju sú afstaða hans var reist að afmá fyrri athugasemdir um óðalskvöð skömmu eftir að þær voru gerðar.

Ekki verður dæmt um efni ákvörðunar, sem þinglýsingarstjóri tók 3. september 2004 og hér er til meðferðar, nema tekið sé til athugunar réttmæti þess sem á undan fór, þegar þinglýsingarstjóri tók þá ákvörðun af sjálfsdáðum að skrá yfirlýsingu um óðalskvöð inn á allar eignir viðkomandi jörðinni Brautarholti. Heimild þinglýsingarstjóra samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga er við það bundin að hann verði þess áskynja að færsla í fasteignabók sé röng eða mistök hafi orðið um þinglýsinguna ella. Í dómum Hæstaréttar 1993, bls. 1378 í dómasafni það ár og 2001, bls. 3708 var fjallað um þá aðstöðu að landi hafði verið skipt út úr óðalsjörð og skorið úr ágreiningi varðandi það hvort útskipti hlutinn væri eftir sem áður háður ákvæðum laga um óðalsrétt. Var þar meðal annars talið, að tilteknar ráðstafanir á fasteignaréttindum úr óðalsjörð gætu orðið til þess, að réttindin yrðu undanskilin óðalsrétti jarðarinnar og að eign, sem þannig hafi verið ráðstafað, geti talist fullt andlag nauðungarsölu til fullnustu aðfararhæfum kröfum á hendur eiganda hennar.

Að þessu virtu verður ekki talið að skilyrðum 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga um heimild til leiðréttingar rangrar færslu í fasteignabók eða til leiðréttingar á mistökum við þinglýsingu hafi verið fullnægt, þegar þinglýsingarstjóri ákvað að skrá athugasemd um óðalsréttinn á eignirnar. Samkvæmt öllu framanröktu verður niðurstaða málsins sú að hinn kærði úrskurður verður felldur úr gildi. Rétt er að hver aðilanna beri sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.