586/2007

A krafðist þess að felld yrði úr gildi ákvörðun sýslumanns um að verða ekki við kröfu hans um að afmáð yrði úr þinglýsingabók afsal varnaraðilans H ehf. til varnaraðilanna K og M fyrir nánar tilgreindum eignarhluta í fasteigninni Aðalstræti 9. Í eignaskiptasamningi eigenda Aðalstrætis 9, þinglýstum 22. desember 1972, voru ítarleg ákvæði um forkaupsrétt. A var einn forkaupsréttarhafa samkvæmt eignaskiptasamningnum. Umræddur eignarhlutur í Aðalstræti 9 var seldur nauðungarsölu 4. nóvember 1998. Samkvæmt 11. tölulið 1. mgr. 28.gr. laga nr. 91/1991 um nauðungarsölu og 9. gr. auglýsingar nr. 41/1992 um almenna skilmála fyrir uppboðssölu á fasteignum o.fl. bar kaupanda að hlíta kvöðum og höftum á eignarhlutanum að því leyti, sem söluverð hans hrökk til greiðslu upp í réttindi sem stóðu að baki þeim kvöðum og höftum í réttindaröð. Söluverð eignarhlutans við nauðungarsöluna hrökk til greiðslu upp í réttindi, sem stóðu að baki forkaupsréttinum í réttindaröð. Bar varnaraðilanum H ehf. því að hlíta þinglýstri kvöð um hann, sem féll ekki niður vegna nauðungarsölunnar, sbr. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991. H ehf. hafði hins vegar látið hjá líða að bjóða A að ganga inn í kaupsamninginn um eignina við söluna til K og M. Á grundvelli framansagðs var krafa A tekin til greina.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 26. október 2007, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 8. nóvember sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 25. október 2007, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að felld yrði úr gildi ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík 30. ágúst sama ár um að verða ekki við kröfu sóknaraðila um að afmáð yrði úr þinglýsingabók afsal varnaraðilans Herra Garðars ehf. 29. maí 2007 til varnaraðilanna K-kk-ef S-kk-ef og M-kk-ef B-kk-ef B-kk-ef fyrir nánar tilgreindum eignarhluta í fasteigninni Aðalstræti 9 í Reykjavík. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðili krefst þess aðallega að framangreind ákvörðun sýslumanns verði felld úr gildi og lagt fyrir hann að afmá afsalið frá 29. maí 2007 úr þinglýsingabók, en til vara að þar verði færð athugasemd um kröfu sóknaraðila um forkaupsrétt að eignarhlutanum. Í báðum tilvikum krefst sóknaraðili málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar krefjast þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og þeim dæmdur kærumálskostnaður.

I.

Samkvæmt gögnum málsins gerðu eigendur fasteignarinnar Aðalstrætis 9 í Reykjavík sameignar- og eignaskiptasamning, sem dagsettur var á tímabilinu 11. til 22. desember 1972. Í 12. gr. samningsins voru ítarleg ákvæði um forkaupsrétt, þar sem sagði meðal annars: „R-kk-nf Þ-kk-nf á forkaupsrétt að þeim hlutum húseignarinnar, sem eigandi eða eigendur kynnu að vilja selja. Forkaupsréttur þessi fylgir þeim hluta eignarinnar, sem hann selur síðast úr sinni eigu, en þó er honum heimilt að láta þennan sérstaka forkaupsrétt fylgja hverjum eignarhluta sínum, sem hann kýs, við sölu.... Aðrir eigendur húseignarinnar eiga forkaupsrétt að eignarhlutum, sem falir kunna að verða eftir neðantöldum reglum, að forkaupsrétti R-kk-ef Þ-kk-ef frágengnum: Sá eða þeir, sem eiga tiltekinn hluta hússins, sem næstur er eða eru þeim hluta, sem til sölu er, miðað við röð meðfram útvegg, eiga fyrst forkaupsrétt að hlutanum. Séu tveir aðilar þannig jafnsettir, ræður hlutkesti, hvor þeirra á fyrr forkaupsréttinn. Að ofantöldum forkaupsréttum frátöldum eiga allir eigendur hússins forkaupsrétt að fölum eignarhlutum í röð eftir stærð eignarhluta hvers um sig í fasteigninni hverju sinni.... Nú vill einhver selja eignarhluta sinn og skal hann þá tilkynna stjórn húsfélagsins um það. Stjórnin kannar síðan, hvort einhver forkaupsréttarhafa vill neyta forkaupsréttar síns. Vilji enginn þeirra neyta réttarins, aflar stjórnin þinglýsingarhæfrar yfirlýsingar þeirra þar um og afhendir seljanda gegn hæfilegu gjaldi. Þessum athöfnum félagsstjórnarinnar skal lokið innan tveggja vikna frá því henni barst tilkynning seljanda um það ásamt fullnægjandi upplýsingum um söluverð og skilmála.“ Samningi þessum var þinglýst 22. desember 1972 sem kvöð á eigninni um „forkaupsrétt, yfirbyggingarrétt, húsfélag o.fl.“ eins og henni er lýst í framlögðu veðbókarvottorði. Nýjum eignarskiptasamningi um fasteignina var þinglýst 15. apríl 1994, en þá höfðu verið byggðar þrjár hæðir ofan á upphaflega húsið, sem eignarskiptasamningurinn var gerður um í desember 1972. Í þessum nýja samningi voru ekki fyrirmæli um forkaupsrétt eða afdrif ákvæða eldri samningsins um það efni.

Eignarhlutanum í fasteigninni Aðalstræti 9, sem málið varðar, er lýst þannig í fyrirliggjandi gögnum að um sé að ræða 10,5% 2. hæðar, 55 m2 að stærð „fyrir miðjum suðurvegg“. Sýslumaðurinn í Reykjavík seldi þennan eignarhluta nauðungarsölu á uppboði 4. nóvember 1998, en eigendur hans voru þá R-kk-nf Þ-kk-nf og Ragnar Þórðarson ehf. Nauðungarsalan fór fram að kröfu Búnaðarbanka Íslands hf. og tollstjórans í Reykjavík, en sá fyrrnefndi átti samningsveð í eignarhlutanum samkvæmt fjórum veðskuldabréfum frá 13. mars 1995, 6. júní sama ár og 21. febrúar 1996, upphaflega að fjárhæð samtals 9.700.000 krónur, og sá síðarnefndi aðfararveð samkvæmt tveimur fjárnámum 12. janúar og 11. júní 1998 fyrir alls 963.491 krónu. Við uppboðið varð Búnaðarbanki Íslands hf. hæstbjóðandi með boði að fjárhæð 2.500.000 krónur, en lýstar kröfur hans í söluverðið námu samkvæmt gögnum málsins samtals 3.060.614 krónum. Boð þetta var framselt 27. nóvember 1998 varnaraðilanum Herra Garðari ehf., sem fékk afsal sýslumanns fyrir eignarhlutanum 26. febrúar 1999. Um óbein eignarréttindi, sem á honum hvíldu, sagði eftirfarandi í afsalinu: „Afmá ber af veðmálaskrá eignarinnar allar þinglýstar veðkröfur og önnur óbein eignarréttindi en þau falla niður skv. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991.“

Varnaraðilinn Herra Garðar ehf. gaf út 29. maí 2007 afsal til varnaraðilanna K-kk-ef S-kk-ef og M-kk-ef B-kk-ef B-kk-ef fyrir þessum eignarhluta í Aðalstræti 9, sem mun hafa fastanúmer 229-6400, og var því þar lýst yfir að umsamið kaupverð að fjárhæð 7.000.000 krónur væri að fullu greitt. Í afsalinu, sem þinglýst var 30. maí 2007, sagði meðal annars: „Varðandi kvöð vísast til skjals nr. 411-G-26048. Eignaskipta- og sameignarsamningur m.a. með ákv. um forkaupsrétt, yfirbyggingarrétt, húsfélag o.fl.“ Mun þessi tilvísun eiga við eignarskiptasamninginn, sem þinglýst var 22. desember 1972, en hann var þá merktur „Litra G26 nr. 48“. Óumdeilt er að öðrum eigendum fasteignarinnar var ekki boðinn forkaupsréttur vegna þessara kaupa varnaraðila. Sóknaraðili, sem samkvæmt gögnum málsins á fimm eignarhluta í 2. hæð hússins að Aðalstræti 9, tilkynnti varnaraðilanum Herra Garðari ehf. með símskeyti 7. ágúst 2007 að hann hygðist neyta forkaupsréttar að eignarhlutanum, sem ráðstafað hafði verið til varnaraðilanna K-kk-ef og M-kk-ef B-kk-ef. Krafðist sóknaraðili þess að afsal yrði gefið út til sín gegn greiðslu kaupverðsins, 7.000.000 krónur, og eftir öðrum umsömdum skilmálum. Samhliða þessu krafðist sóknaraðili þess í bréfi til sýslumanns 7. ágúst 2007 að afsalið frá 29. maí sama ár yrði afmáð úr þinglýsingabók sökum þess að forkaupsréttur samkvæmt áðurgreindum eignarskiptasamningi hefði ekki verið boðinn rétthöfum eða þeir fallið frá þeim rétti. Þessu erindi svaraði sýslumaður 30. ágúst 2007 með eftirfarandi orðum: „Þegar af þeirri ástæðu að eign sú sem bréf yðar lýtur að var seld nauðungarsölu þ. 4. nóvember 1998 er kröfu yðar hafnað sbr. niðurlagsákvæði meðfylgjandi nauðungarsöluafsals.“ Sóknaraðili, sem ekki vildi una þessari niðurstöðu, bar þessa ákvörðun sýslumanns undir héraðsdóm 6. september 2007 og var mál þetta þingfest af því tilefni 28. sama mánaðar.

II.

Eins og áður greinir var eignarskiptasamningi þinglýst 15. apríl 1994 á fasteignina Aðalstræti 9, en í honum var ekkert mælt fyrir um gildi eldri samnings, sem þinglýst var 22. desember 1972. Í yngri samningnum var greint frá því hlutfalli í heildareign, sem fylgir hverjum eignarhluta, en á 3., 4. og 5. hæð hússins hafði þá verið byggt íbúðarhúsnæði, sem ekki var gert ráð fyrir í eldri samningnum. Í yngri samningnum var sérstaklega kveðið á um að „íbúðarhlutinn og atvinnuhúsnæðishlutinn“ í eigninni yrðu aðskildir í rekstri. Að öðru leyti voru þar engin ákvæði, sem vörðuðu eignarréttindi og innbyrðis skipti eigendanna, en um það voru ítarleg fyrirmæli í eldri samningnum. Verður af þessum sökum að líta svo á að yngri samningurinn hafi ekki fellt niður fyrirmæli í þeim eldri um atriði, sem ný ákvæði voru ekki sett um. Samkvæmt því stóðu fyrirmæli um forkaupsrétt í eldri eignarskiptasamningnum óhögguð af þeim yngri og hafa varnaraðilar ekki sýnt fram á að þau hafi fallið úr gildi af öðrum ástæðum.

Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en að eignarhlutinn í Aðalstræti 9, sem ágreiningur aðilanna stendur um, hafi verið seldur nauðungarsölu 4. nóvember 1998 eftir ákvæðum auglýsingar nr. 41/1992 um almenna skilmála fyrir uppboðssölu á fasteignum o.fl., sbr. 2. mgr. 28. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Samkvæmt 11. tölulið 1. mgr. þessa lagaákvæðis og 9. gr. skilmálanna bar kaupanda að hlíta kvöðum og höftum á eignarhlutanum að því leyti, sem söluverð hans hrökk til greiðslu upp í réttindi, sem stóðu að baki þeim kvöðum og höftum í réttindaröð. Eignarskiptasamningnum, sem hafði að geyma ákvæðin um forkaupsrétt sem sóknaraðili ber nú fyrir sig, var sem áður greinir þinglýst 22. desember 1972. Hann gekk vegna aldurs síns framar í réttindaröð þeim fjárkröfum samkvæmt veðskuldabréfum frá árunum 1995 og 1996, sem Búnaðarbanki Íslands hf. leitaði fullnustu á við nauðungarsöluna og fékk sýnilega greiddar þar að nokkru eða öllu leyti. Söluverð eignarhlutans við nauðungarsöluna nægði samkvæmt því til greiðslu upp í réttindi, sem stóðu að baki forkaupsréttinum í réttindaröð, og bar varnaraðilanum Herra Garðari ehf. þannig að hlíta þinglýstri kvöð um hann, sem féll ekki niður vegna nauðungarsölunnar, sbr. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991. Af þessum sökum verður að taka til greina aðalkröfu sóknaraðila á þann hátt, sem nánar greinir í dómsorði.

Varnaraðilum verður gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn er í einu lagi eins og í dómsorði segir.

Dómsorð:

Felld er úr gildi ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík 30. ágúst 2007 og ber honum að afmá úr þinglýsingabók afsal útgefið 29. maí sama ár af varnaraðilanum Herra Garðari ehf. til varnaraðilanna K-kk-ef S-kk-ef og M-kk-ef B-kk-ef B-kk-ef fyrir eignarhluta í fasteigninni Aðalstræti 9 í Reykjavík, sem tilgreindur er sem 55 m2 skrifstofu- og verslunarhúsnæði á 2. hæð fyrir miðjum suðurvegg.

Varnaraðilar greiði óskipt sóknaraðila, Aðaleign ehf., samtals 300.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.