220/1999

A seldi V íbúð. Eftir að V flutti inn í íbúðina taldi hún sig verða vara við ýmsa galla á íbúðinni. Hélt hún eftir umsömdum greiðslum af þessum sökum. A stefndi V til greiðslu, en V gagnstefndi og krafðist skaðabóta eða afsláttar vegna ástands íbúðarinnar. Aflað var matsgerðar dómkvaddra matsmanna. Talið var að kröfur V ættu að nokkru leyti við rök að styðjast og var krafa A á hendur henni lækkuð vegna þess.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, A-kk-nf B-kk-nf og G-kk-nf C-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 8. júní 1999 og krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða sér 1.118.520 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 600.000 krónum frá 27. ágúst til 30. september 1998, en af 1.118.520 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá Hæstarétti, en til vara að héraðsdómur verði staðfestur. Þá krefst stefndi málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Krafa stefnda um frávísun málsins frá Hæstarétti er ekki studd haldbærum rökum. Verður hún því ekki tekin til greina.

II.

Stefndi keypti af áfrýjanda íbúð á jarðhæð í húsinu að Þinghólsbraut 28 í Kópavogi með samningi 22. júní 1998 fyrir 7.000.000 krónur. Svo sem nánar greinir í héraðsdómi innti stefndi ekki af hendi tvær síðustu afborganir af kaupverðinu, sem munu hafa átt að greiðast 27. ágúst og 27. október 1998, en þær námu samtals 1.118.520 krónum. Þingfesti áfrýjandi mál þetta í héraði 30. september 1998 til greiðslu þeirrar fjárhæðar auk dráttarvaxta af hvorri afborgun og málskostnaðar.

Stefndi vefengdi ekki skyldu sína til að greiða eftirstöðvar kaupverðsins, en taldi að margvíslegir gallar hefðu komið fram á hinni seldu eign og hefði hann því átt rétt á að halda eftir greiðslu sinni vegna vanefnda seljanda. Heldur stefndi fram, að gallar á eigninni veiti rétt til skaðabóta og afsláttar úr hendi áfrýjanda og eigi þær kröfur að koma til skuldajafnaðar á móti kröfu áfrýjanda. Með gagnstefnu 5. mars 1999 hafði stefndi uppi gagnkröfu til skuldajafnaðar og sjálfstæðs dóms. Nam hún 2.219.300 krónum auk dráttarvaxta frá 22. júní 1998 og málskostnaðar. Gagnsökin var ekki höfðuð innan þess frests, sem settur er í 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Með hinum áfrýjaða dómi voru gagnkröfur stefnda hins vegar aðeins teknar til greina að nokkru leyti til skuldajafnaðar við kröfur áfrýjanda í aðalsök, en niðurstaða málsins varð sú að stefnda var gert að greiða áfrýjanda 69.920 krónur. Stefndi gagnáfrýjaði ekki héraðsdómi. Þótt að auki megi fallast á með áfrýjanda að kröfur í gagnsök í héraði hafi verið óskýrar, meðal annars vegna skorts á víðhlítandi greinargerð um fjárhæðir, eru ekki efni til að vísa nú frá héraðsdómi gagnsök stefnda af þeim ástæðum, sem að framan greinir, enda koma gagnkröfur stefnda aðeins til álita til skuldajafnaðar og eru nægilega reifaðar í einstökum liðum.

III.

Húsið að Þinghólsbraut 28 var smíðað í tvennu lagi. Eldri hlutinn, sem nefndur er austurálma í málsgögnum, var hlaðinn úr vikursteini árið 1957, en hinn nýrri, vesturhlutinn, var steinsteyptur á árinu 1963. Svonefnd austurálma er að nokkru klædd að utan, meðal annars suðurhliðin, en að öðru leyti eru útveggir hennar aðeins að nokkru leyti varðir með klæðningu. Í húsinu eru tvær íbúðir og mun hvor þeirra um sig vera 50% alls hússins. Eins og fyrr greinir er mál þetta risið vegna kaupsamnings málsaðila um jarðhæðina.

IV.

Skilja verður málatilbúnað áfrýjanda svo að hann geri ekki athugasemdir, að því gefnu að gagnkröfur stefnda geti að formi til komið til álita í málinu, við niðurstöðu héraðsdóms um að til frádráttar kröfu hans komi eftirtaldir liðir vegna galla á fasteigninni: Gólfdúkur í svefnherbergi, 55.000 krónur, raflagnir, 95.300 krónur, eyðing meindýra, 12.500 krónur, hleri yfir reykháfi á efra þaki, sbr. 3. lið hér að neðan, 18.000 krónur og einangrun í herbergi í suðvesturhorni hússins, 42.500 krónur. Samtals nema þessir liðir 223.300 krónum.

Fyrir Hæstarétti er hins vegar ágreiningur um eftirfarandi liði í gagnkröfu stefnda, er héraðsdómur tók til greina með fjárhæðum, sem hér greinir: 1. Breyting á hitakerfi 275.000 krónur, 2. lagfæring á múrverki innanhúss 100.000 krónur, 3. þakrennur, niðurföll úr rennum og áfellur á þaki, að frátalinni kröfu vegna fyrrnefnds hlera yfir reykháfi, 151.000 krónur, 4. pípulögn í snyrtiherbergi 31.500 krónur, 5. leki á útveggjum að norðan- og austanverðu 217.800 krónur og 6. röskun og óþægindi vegna viðgerða á göllum 50.000 krónur.

Í héraðsdómi var fallist á að stefndi ætti rétt á afslætti alls að fjárhæð 375.000 krónur vegna 1. og 2. kröfuliðar. Liðir 3.-6. nema samtals 450.300 krónum og voru skaðabótakröfur vegna þeirra allra teknar til greina í héraðsdómi. Dæmdar fjárhæðir studdust við matsgerð dómkvadds byggingatæknifræðings 17. nóvember 1998 og er gerð nokkur grein fyrir henni í héraðsdómi. Verður nú fjallað um síðastgreinda sex kröfuliði.

1. Hitakerfi. Hin umdeildu kaup komust á fyrir milligöngu fasteignasölunnar Gimli, sem síðan annaðist gerð kaupsamnings, sem málsaðilar undirrituðu. Áður en kaupin voru gerð lá fyrir söluyfirlit á stöðluðu eyðublaði fasteignasölunnar, sem ágreiningslaust er að málsaðilar kynntu sér. Er hitakerfi lýst í söluyfirlitinu með orðunum „Sér-Danfoss“. Verður ráðið af skýrslu þess starfsmanns fasteignasölunnar, sem skoðaði íbúðina og skráði upplýsingar um hana í söluyfirliti, að hann gerði sér ekki grein fyrir að hitakerfi var sameiginlegt með báðum íbúðum hússins. Eftir framburði hins dómkvadda matsmanns bar frágangur hitalagna í íbúðinni þetta ekki með sér við venjulega skoðun leikmanns. Pípulagninganemi, sem vann við lagnir í húsinu fyrir stefnda, bar fyrir dómi að engin leið hefði verið fyrir ókunnugan að átta sig á að hitalögnin væri sameiginleg fyrir allt húsið. Kvaðst hann sjálfur ekki hafa gert sér grein fyrir að hiti væri sameiginlegur. Verður að leggja til grundvallar, að stefnda hafi hvorki verið né mátt vera ljóst að íbúðin var að þessu leyti ekki í samræmi við söluyfirlitið, en ósannað er að áfrýjandi hafi gefið munnlegar upplýsingar um þetta þegar stefndi skoðaði íbúðina. Á stefndi því rétt á skaðabótum vegna þess að hið selda skorti þennan áskilda kost, sbr. meginreglu 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup. Eftir matinu 17. nóvember 1998 myndi kostnaður hvors íbúðareiganda um sig við að skipta hitakerfinu nema um það bil 250.000 til 300.000 krónum, ef eldri pípulagnir nýtast ekki. Ekki var metið hve mikill kostnaður yrði annars. Af matinu er ekki ljóst hvort matsmaðurinn tók afstöðu til hugsanlegs vinnusparnaðar af því að nota ný rör. Þessi ágalli á matsgerð þykir þó ekki vera svo verulegur að kröfulið þessum verði hafnað. Verður hann tekinn til greina með 250.000 krónum.

2. Galli á múrverki innanhúss. Í matsbeiðni er borin fram þessi spurning: „Er múrverki innanhúss ábótavant? ... Athuga þarf sérstaklega, hvort veggir eru skakkir, hvort göt eru á þeim, (t.d. milli herbergja og milli herbergis og hols), hvort gat sé í gólfi í efra holi og hvort frágangur múrverks bak við ofna sé forsvaranlegur.“ Í svari matsmanns segir meðal annars: „Við skoðun á veggjum íbúðarálmu hússins má sjá að múrverk þeirra er mjög ójafnt bæði á inn- og útveggjum. Þetta er ekki mjög áberandi við lauslega skoðun en getur verið mjög hvimleitt og leiðir til aukins kostnaðar við innréttingu hússins og erfiðleika við frágangsliði. Einnig eru göt ófrágengin þar sem lagnir liggja á milli herbergja og búið er að múra upp í gat í gólfi þar sem vatnslögn liggur í gegnum plötu. Einangrun bak við ofna er og hefur væntanlega verið lítil sem engin og búið er að einangra og múrhúða á bak við ofna í tveimur svefnherbergjum.“

Hér er um að ræða tvenns konar annmarka, annars vegar ójafna veggi og hins vegar göt á veggjum og í gólfi, svo og að einangrun vantar á bak við ofna. Kostnað við viðgerð á síðastgreindum ágöllum taldi matsmaður vera 33.000 krónur. Síðan segir um múrverkið í matgerðinni: „Erfitt er að meta til afsláttar á kaupverði íbúðarinnar galla af þessari gerð, þó má e.t.v. setja fram þá hugmynd að hæfilegur afsláttur á múrverki út- og innveggja svefnálmu sé um það bil helmingur af stofnkostnaði ógallaðs múrverks, sem væri upphæð á bilinu 100-120.000 kr.“ Matsmaðurinn bar fyrir dómi að þegar hann skoðaði íbúðina hafi verið búið að rífa mikið innan úr henni. Einnig hafi frágangi meðal annars á bak við ofna þegar verið lokið í tveimur af þremur herbergjum. Af gögnum málsins verður lítið sem ekkert ráðið hvernig gengið hafi verið frá veggjum við ofna og hvort kaupandi hafi þannig mátt sjá þessa galla við skoðun. Upplýsingar um umfang þessara galla eru ekki nægilega glöggar til þess að unnt sé að taka til greina kröfu um viðgerðarkostnaðinn 33.000 krónur.

Stefndi skoðaði íbúðina fyrir kaupin ásamt sambúðarmanni sínum, sem er múrari og vinnur við húsaviðgerðir. Í matsgerð kom fram að múrverk var mjög ójafnt. Þótt í mati sé tekið fram, að þetta sé „ekki mjög áberandi“, verður að telja að sambúðarmaður stefnda hefði við eðlilega athugun átt að geta séð að múrverk var ekki í viðunandi horfi. Verður þessum kröfulið því hafnað.

3. Þakrennur, niðurföll úr rennum og áfellur á þaki. Í matsbeiðni var spurt hvort viðgerða væri þörf á þaki, þakrennum eða niðurföllum. Svohljóðandi svar er í matsgerð: „Við könnun á ástandi ystu þakklæðningar kom í ljós að ástand þakjárns er tiltölulega gott en ástæða til þess að mála það innan fárra ára, en í ljós kom að áfellur á þakköntum og hleri yfir skorsteinspípu, sem búið er að fjarlægja niður á móts við þakklæðningu og er úr timbri, þarf að endurnýja vegna fúa. Þakrennur eru aðeins á lægra þaki og eru farnar að ryðga en bíða mætti með endurnýjun þeirra í nokkur ár að því er best verður séð. Engin þakniðurföll eru á húsinu.“ Þá er í matgerð greint frá kostnaði alls að fjárhæð 169.000 krónur við úrbætur á því, sem matsmaður taldi ábótavant varðandi „áfellur á efra þaki, lokur yfir skorsteini, þakrennur og þakniðurföll“. Við skýrslutökur fyrir dómi kom fram, að allir þessir annmarkar voru sýnilegir við skoðun frá jörðu, nema hlerinn yfir reykháfinum, sem matsmaður taldi kosta 18.000 krónur að endurnýja. Þar sem krafa vegna hlerans sætir ekki sérstökum andmælum verður hún tekin til greina svo sem segir í upphafi þessa kafla. Öðrum kröfuliðum, sem um ræðir, verður hins vegar hafnað af þeim sökum, sem áður er getið.

4. Pípulögn í snyrtiherbergi. Í íbúðinni voru tvö snyrtiherbergi og varðar þessi liður annað þeirra. Um þennan lið sagði svo í matsgerð: „Við skoðun á neysluvatns- og frárennslislögnum á efri snyrtingu kom í ljós að talsverð ryðmyndun er í frárennslisröri handlaugar og einnig þarf að tengja handlaug við heitavatnslögn ef sett yrði ný á sama stað og áður var.“ Frekari lýsingu á þessu var ekki að finna í matsgerðinni. Áætlaði matsmaður að kostnaður við að skipta um frárennslisrör frá handlaug og að lögn í grunni ásamt framlengingu heitavatnslagnar í millivegg væri 31.500 krónur. Þegar stefndi skoðaði íbúðina var handlaugin ótengd og snyrtiherbergið ekki notað sem slíkt, heldur sem geymsla. Eftir að stefndi tók við íbúðinni lét hann fjarlægja salerni þetta og loka stútum fyrir lagnir við handlaug. Þegar þessa er gætt er ósannað að stefndi hafi orðið fyrir tjóni vegna þeirra atriða, sem greind voru í matinu. Þegar af þeirri ástæðu er þessum kröfulið hafnað.

5. Leki á útveggjum að norðan- og austanverðu. Um þetta segir í mati: „Áberandi lekamerki eru í þvottahúsi íbúðarinnar bæði á norður- og vesturvegg. Úr þessu verður vart bætt nema lokið verði að klæða austurálmu hússins með áþekkri klæðningu og fyrir er ...”. Matsmaður sagði við skýrslutöku í héraði að veggir hafi verið mikið sprungnir og þeir lækju. Áætlaði hann kostnað við þennan verkþátt alls 217.800 krónur. Áfrýjandi bar fyrir dómi, að sýnilegur raki hafi verið að innanverðu á öllum útveggjum þvottahússins þegar stefndi og sambúðarmaður hans skoðuðu íbúðina. Stefndi kvaðst hins vegar ekki hafa séð neinn raka. Þvottahúsið er í austurhluta hússins, þar sem útveggir úr vikri eru ekki klæddir. Stefndi og sambúðarmaðurinn vissu að þessi hluti var hlaðinn úr vikursteini. Verður að leggja til grundvallar að lekamerki hafi verið þeim sýnileg. Þess er og að gæta að kaupandi gat ekki vænst þess að rúmlega 40 ára gamlir vikurveggir væru lausir við raka, eins og gengið var frá ytra byrði hússins. Verður kröfuliður þessi því ekki tekinn til greina.

6. Röskun og óþægindi vegna viðgerða á göllum. Stefndi hefur ekki leitt í ljós að hann hafi beðið frekara fjártjón af vanefndum áfrýjanda en metið hefur verið til fjár af dómkvöddum matsmanni. Ekki eru lagaskilyrði til að taka til greina kröfur um ófjárhagslegt tjón af ætluðum óþægindum stefnda sökum vanefndanna. Verður því ekki fallist á bótakröfu hans vegna þessa liðar.

Samkvæmt ofangreindu verður áfrýjandi að sæta lækkun á kröfu sinni vegna kröfuliða, sem hann hefur ekki andmælt sérstaklega, alls að fjárhæð 223.300 krónur auk bóta vegna hitakerfis 250.000 krónur eða samtals 473.300 krónur. Dregst síðastgreind fjárhæð frá 1.118.520 krónum, sem stefndi hefur viðurkennt að séu ógreiddar eftirstöðvar kaupverðs. Verður áfrýjanda því gert að greiða mismuninn, 645.220 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 600.000 krónum frá 27. ágúst til 30. september 1998, af 1.118.520 krónum frá þeim degi til 5. mars 1999, er gagnsök var þingfest, en af 645.220 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Að teknu tilliti til úrslita málsins verður stefndi dæmdur til að greiða áfrýjanda málskostnað að hluta í héraði og fyrir Hæstarétti, sem er ákveðinn í einu lagi, eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Stefndi, V-kvk-nf G-kvk-nf H-kvk-nf, greiði áfrýjanda, Ö-kvk-þgf Ó-kvk-þgf, 645.220 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 600.000 krónum frá 27. ágúst til 30. september 1998, af 1.118.520 krónum frá þeim degi til 5. mars 1999, en af 645.220 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 250.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.