60/2012

Húsfélag höfðaði mál gegn H til að fá hana skyldaða til að selja eignarhlut sinn í fjöleignarhúsi, sbr. 55. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Fallist var á með húsfélaginu að H hefði brotið gróflega og ítrekað gegn eigendum annarra eignarhluta í fjöleignarhúsinu með því að virða ekki skyldur sínar samkvæmt lögum nr. 26/1994. Einnig var talið að húsfélagið hefði fullnægt formreglum 55. gr. laga nr. 26/1994. Þá var talið að 4. og 5. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 fullnægðu skilyrðum 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar, enda gæti almenningsþörf krafist þess að eiganda eignarhlutar í fjöleignarhúsi yrði gert að láta af hendi eign sína með því að hún yrði seld gegn vilja hans, þegar stórfelld brot hans gagnvart öðrum eigendum vægju gegn friðhelgi eignarréttinda þeirra og heimilis, og eiganda væri tryggt fullt verð fyrir eignarhluta sinn. Eins og atvikum málsins væri háttað virtust ekki tiltæk önnur vægari úrræði til að gæta lögvarinna réttinda annarra eigenda fjöleignarhússins en að taka kröfu húsfélagsins til greina.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf, I-kvk-nf B-kvk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 24. janúar 2012. Hún krefst sýknu af kröfu gagnáfrýjanda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi fyrir sitt leyti 16. mars 2012. Hann krefst staðfestingar héraðsdóms um annað en málskostnað, sem hann krefst að aðaláfrýjanda verði gert að greiða sér í héraði og fyrir Hæstarétti.

I

Samkvæmt gögnum málsins fékk aðaláfrýjandi afsal 27. janúar 1984 fyrir eignarhluta í fasteigninni Hverfisgötu 68a í Reykjavík, sem lýst var sem „íbúð í kjallara í austurenda hússins, tvö herb. eldhús og bað, ásamt sérgeymslu undir útitröppum að sunnan og hlutdeild í eignarlóð.“ Tekið var fram í afsalinu að íbúðin væri ekki samþykkt af byggingaryfirvöldum í Reykjavík. Í eignaskiptayfirlýsingu 8. nóvember 2006 kom meðal annars fram að íbúðarhúsið að Hverfisgötu 68a væri fjöleignarhús, sem hafi verið byggt 1915 úr steinsteypu og timbri. Í kjallara væru tvær tveggja herbergja íbúðir, önnur þeirra ósamþykkt, ásamt tveimur séreignarrýmum og einu sameignarrými allra eigenda. Á fyrstu hæð væru tvær tveggja herbergja íbúðir og eitt séreignarrými, en á rishæð ein tveggja herbergja íbúð og eitt séreignarrými. Flatarmál hússins væri samtals 200,9 m2, en lóðarinnar 307,2 m2 og væri á henni geymsluskúr byggður 1930, sem fylgdi tveimur tilteknum íbúðum í sameign. Flatarmál íbúðar aðaláfrýjanda var sagt vera 37,5 m2 og og eignarhluti hennar í húsi 17,45%, en í lóð 16,94%. Samkvæmt uppdráttum, sem fylgdu eignaskiptayfirlýsingunni, stendur húsið sunnan Hverfisgötu í röð þriggja húsa ofan við bílastæði, sem nær milli lóða þeirra og gangstéttar, en sunnan við þau eru bakhús, sem tilheyra Laugavegi, og þar næst húsaröð við þá götu.

Gagnáfrýjandi er félag eigenda fasteignarinnar að Hverfisgötu 68a, sbr. 56. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í málatilbúnaði hans segir meðal annars að íbúar í húsinu hafi um mjög langt skeið orðið að kljást við gríðarlegan óþrifnað, sem hafi stafað frá híbýlum aðaláfrýjanda og valdið ómældum óþægindum. Hafi aðaláfrýjandi í fjölmörg ár alvarlega vanrækt skyldur sínar varðandi nýtingu og viðhald eignarhluta síns í húsinu, einkum með því að safna að sér geysimiklu sorpi, bæði í íbúð sinni og sameign, þar á meðal á lóð við húsið. Þessu hafi fylgt mikill óþefur og meindýr, öðrum íbúum til ólíðandi ama. Af vanrækslu á viðhaldi séreignarhluta aðaláfrýjanda hafi ekki aðeins stafað útlitslýti, heldur einnig hætta, svo sem af rafmagni, og lækkun á verðgildi annarra eignarhluta í fasteigninni.

Í hinum áfrýjaða dómi er ítarlega lýst hvernig fram kemur í gögnum málsins að starfsmenn á ýmsum sviðum Reykjavíkurborgar, einkum við heilbrigðiseftirlit, félagsþjónustu, byggingarmál og sorphirðu, hafi orðið að grípa til íhlutunar í málefni aðaláfrýjanda af framangreindum sökum, að öðru jöfnu að tilhlutan annarra íbúa að Hverfisgötu 68a, en þau hafi einnig komið til kasta héraðslæknis og eldvarnareftirlits. Í tengslum við þetta hafi lögregla jafnframt þurft að hafa margvísleg afskipti af aðaláfrýjanda, meðal annars með því að veita atbeina til að knýja á um hreinsun á húsakynnum hennar, en samkvæmt gögnum málsins beitti Reykjavíkurborg í því skyni valdheimildum, sem nú eru í lögum nr. 7/1998 um hollustuhætti og mengunarvarnir, í apríl 1986, desember 1995, febrúar 2000 og júlí 2009. Að auki munu aðstandendur aðaláfrýjanda hafa tekið að sér hreinsun á húsnæðinu í október 1987 að undangenginni vettvangsskoðun heilbrigðiseftirlits, borgarlæknis og lögreglu og aðvörun borgarinnar um að gripið yrði til þvingunarúrræða.

Starfsmenn byggingarfulltrúans í Reykjavík könnuðu húsakynni aðaláfrýjanda 24. febrúar 2000 í framhaldi af hreinsun þeirra og rituðu um það minnisblað, þar sem sagði meðal annars eftirfarandi: „Þó svo að öllu sorpi hafi verið mokað út úr húsnæðinu þá var aðkoman ... vart lýsanleg með orðum og óþefur það megn að ómögulegt reyndist að dvelja innandyra nema augnablik. Eigandi eignarinnar mun haldinn þeirri sjúklegu áráttu að safna að sér sorpi úr öskutunnum og geyma innandyra og hafði er hér var komið nánast fyllt húsrýmið af þessum ófögnuði. ... Húsnæðið er ekki skráð sem íbúð í gögnum BFTR. Á síðustu samþ. uppdráttum af húsinu dags. 9. mars 1989 er þessi tiltekni húshluti sýndur sem „autt“ rými. Það sem e.t.v. kann að vera heilt í þessum hluta hússins er grindin og (burðarvirkið) án þess þó að það hafi verið kannað sérstaklega. Allt innan dyra er ónýtt og á það jafnt við um vegg- og gólfklæðningar sem og innréttingu ef hægt er að kalla hana því nafni. Allt er þetta orðið morkið og gegnsósa af þeim óþverra (sorpi) sem þar hefur legið árum saman. Ekki var að sjá að lagt hafi verið fyrir heitu neysluvatni, aðeins einn ofn var sjáanlegur sem reyndist vera kaldur. Hreinlætisaðstaða sem vart er hægt að kalla því nafni, hafði sýnilega ekki verið notuð sem slík svo árum skipti.“ Í bréfi byggingarfulltrúa til aðaláfrýjanda 20. mars 2000 var meðal annars vísað til þess, sem fram kom í minnisblaðinu, svo og að á uppdrætti af húsinu að Hverfisgötu 68a frá 9. mars 1989 hafi þessi hluti þess verið sýndur án innréttinga og í virðingargerð 1. mars 1943 hafi verið sagt að í kjallara hússins væru tvær geymslur, gangur og smíðaherbergi. Byggingaryfirvöld hafi ekki heimilað að breyta notkun þessa húsnæðis í íbúð. Með vísan til þess og ástands húsnæðisins væri „búseta í húsnæðinu bönnuð uns úr hefur verið bætt.“

Samkvæmt málatilbúnaði aðaláfrýjanda og skýrslu, sem hún gaf fyrir héraðsdómi, nýtti hún ekki húsakynni sín til íbúðar í nokkurn tíma í framhaldi af bréfi byggingarfulltrúa 20. mars 2000, heldur sem geymslu af og til. Hún hafi fengið félagslegt húsnæði til afnota, en misst það og því farið að sofa að Hverfisgötu 68a á nóttunni, að virðist á árinu 2008 eða 2009. Starfsmenn Reykjavíkurborgar hreinsuðu húsnæði aðaláfrýjanda 17. júlí 2009 og ber hún því við í málinu að hún hafi ekkert notað það frá þeim tíma. Eftir þessa hreinsun kannaði starfsmaður byggingarfulltrúa húsnæðið á nýjan leik. Í ódagsettu minnisblaði hans kom meðal annars fram að ástand húsnæðisins hafi versnað frá skoðun á árinu 2000 og væri „allt innandyra ... ónýtt, morkið og gegnsósa.“ Húsakynnin væru ekki hæf til íbúðar og gætu valdið þeim skaða, sem þar dveldi.

Húseigendafélagið ritaði af hálfu gagnáfrýjanda bréf til aðaláfrýjanda 2. júlí 2009 á grundvelli samþykktar, sem gerð var á fundi í húsfélaginu 14. júní sama ár, og var hún þar „áminnt fyrir alvarleg brot og vanrækslu vegna nýtingar séreignar og sameignar“ að Hverfisgötu 68a. Var skorað á hana að „láta tafarlaust af ofangreindri nýtingu séreignar jafnt sem sameignar og koma eign yðar í íbúðarhæft ástand í samræmi við gerðar kröfur“, en að öðrum kosti yrði boðað til fundar í húsfélaginu til að greiða atkvæði um hvort henni yrði gert að selja eignarhluta sinn samkvæmt ákvæðum 55. gr. laga nr. 26/1994. Þess væri nánar tiltekið krafist að innan 60 daga léti aðaláfrýjandi fjarlægja allt sorp úr húsakynnum sínum og alla muni sína úr sameign, húsnæðið yrði allt þrifið og sótthreinsað, meindýraeyðir fenginn til að „eiturúða íbúðina“ og lagt fram vottorð um að það hafi verið gert. Að auki yrðu fengin vottorð frá eldvarnareftirliti um að eldhætta stafi ekki af ástandi húsnæðisins, frá heilbrigðisyfirvöldum „um að þér hafið gripið til viðeigandi úrræða“, frá byggingarfulltrúa um að húsnæðið væri íbúðarhæft, frá „raf- og pípulagningarmeistara þess efnis að lagnir yðar standist lágmarkskröfur“ og frá seljanda rafmagns og hitaveitu um að rafmagn hafi verið tengt inn í húsnæðið og það væri upphitað. Þá var þess krafist að gagnáfrýjandi fengi aðgang að húsnæðinu strax að liðnum áðurgreindum fresti til að kanna ástand þess og lagna, sem teldust til sameignar í húsinu. Í lok bréfsins var gefin aðvörun um að gagnáfrýjandi teldi sig neyddan til að grípa til þess úrræðis samkvæmt 55. gr. laga nr. 26/1994 að höfða mál á hendur aðaláfrýjanda með kröfu um að henni yrði gert að selja eignarhluta sinn ef hún yrði ekki við áskorunum hans. Fyrir liggur í málinu að aðaláfrýjandi varð að engu leyti við þessu. Á aðalfundi gagnáfrýjanda 20. júní 2010 var borin upp tillaga um að aðaláfrýjanda yrði bönnuð búseta og dvöl í húsinu að Hverfisgötu 68a og að henni yrði gert að selja eignarhluta sinn í fasteigninni, sbr. 3. mgr. og 4. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt fundargerð var fundurinn sóttur af öllum félagsmönnum í gagnáfrýjanda að a-kk-þgf frátalinni og tillagan samþykkt einróma. Í bréfi gagnáfrýjanda til aðaláfrýjanda 1. júlí 2010 var greint frá þessari samþykkt og því beint til hennar að selja eignarhluta sinn í fasteigninni innan 60 daga að því viðlögðu að mál yrði höfðað til að fá hana skyldaða til þess samkvæmt 5. mgr. 55. gr. áðurnefndra laga. Aðaláfrýjandi staðfesti með áritun á afriti af þessu bréfi að hún hafi tekið við því 1. júlí 2010. Gagnáfrýjandi höfðaði síðan mál þetta 30. október sama ár með kröfu um að viðurkennd yrði skylda aðaláfrýjanda til að selja eignarhlut sinn í fasteigninni að Hverfisgötu 68a.

II

Samkvæmt 3. og 4. tölulið 13. gr. laga nr. 26/1994 ber þeim, sem á hlut í fjöleignarhúsi, meðal annars að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar sinnar og virða rétt og hagsmuni þeirra við nýtingu sameignar. Í 2. mgr. 26. gr. laganna er kveðið á um skyldu eiganda til að halda allri séreign sinni vel við og haga afnotum hennar þannig að aðrir eigendur eða afnotahafar verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði eða meiri ama eða óþægindum en óhjákvæmilegt er í sambærilegum húsum. Af 4. mgr. sömu lagagreinar leiðir einnig að eiganda ber að sinna eðlilegu og nauðsynlegu viðhaldi og umhirðu séreignar sinnar þannig að sameign í fjöleignarhúsi eða aðrir séreignarhlutar líði ekki fyrir vanrækslu og liggi undir skemmdum eða vanrækslan valdi verulegum ama eða rýrnun á verðmæti annarra eignarhluta. Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður staðfest niðurstaða hans um að aðaláfrýjandi hafi með háttsemi sinni brotið gróflega og ítrekað gegn eigendum annarra eignarhluta í fjöleignarhúsinu að Hverfisgötu 68a með því að virða ekki skyldur sínar samkvæmt þessum lagaákvæðum, sbr. 1. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994.

Í fyrrnefndu bréfi 2. júlí 2009, sem Húseigendafélagið beindi til aðaláfrýjanda í þágu gagnáfrýjanda, var hún áminnt fyrir alvarleg brot og vanrækslu vegna nýtingar séreignar sinnar og sameignar. Jafnframt var skorað á hana að láta tafarlaust af þeirri meðferð fasteignarinnar, sem rakin var nánar í bréfinu og sneri bæði að söfnun á sorpi innan dyra sem utan og verulegri vanrækslu á umhirðu og viðhaldi séreignarhluta hennar. Áskoranir gagnáfrýjanda lutu að auki að fleiri atriðum, meðal annars að eitrað yrði fyrir meindýrum í húsnæði aðaláfrýjanda, staðfest að eldhætta stafaði ekki af ástandi þess og bætt úr brýnustu annmörkum á raflögnum og vatnslögnum. Þótt gagnáfrýjandi hafi ekki með réttu getað krafist þess, svo sem gert var í bréfinu, að aðaláfrýjandi kæmi húsnæðinu í íbúðarhæft ástand, en sem fyrr segir hafði aldrei verið aflað heimilda fyrir því að það yrði nýtt í því skyni, verður að líta svo á að í þessu hafi falist tilmæli um að bætt yrði úr stórfelldum annmörkum á húsnæðinu, sem meðal annars var lýst í fyrrgreindu minnisblaði starfsmanns byggingarfulltrúa 24. febrúar 2000. Bréfið 2. júlí 2009, sem hafði einnig að geyma aðvörun um aðgerðir sem gagnáfrýjandi kynni að grípa til, fullnægði samkvæmt þessu ákvæðum 2. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 og er óumdeilt að því hafi verið komið á framfæri við aðaláfrýjanda á þann hátt, sem þar er áskilinn. Að því verður að gæta að þegar bréf þetta var ritað hafði ekki enn tekist að fjarlægja úr húsakynnum aðaláfrýjanda gífurlegt magn af sorpi, sem hún hafði safnað þar fyrir á þó nokkrum tíma. Efni sínu samkvæmt beindist bréfið ekki að því einu að knýja á um að aflétta því ástandi, heldur jafnframt að brýna fyrir aðaláfrýjanda hversu alvarlega hún bryti almennt með slíkri háttsemi gegn skyldum sínum gagnvart öðrum eigendum og íbúum hússins. Þeim áminningum og áskorunum, sem fram komu í bréfinu og að þessu sneru, var af þessum sökum ekki sinnt með því einu að tekist hafi 17. júlí 2009 að tæma húsakynni aðaláfrýjanda gegn vilja hennar með þvingunarráðstöfun stjórnvalda. Óumdeilt er að hún hefur ekki sinnt áskorunum gagnáfrýjanda, sem vörðuðu önnur áðurgreind atriði. Samkvæmt þessu var fullnægt formlegum skilyrðum 3. mgr. og 4. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 fyrir því að gagnáfrýjandi tæki ákvörðun um að neyta úrræða eftir þessum ákvæðum, svo sem hann gerði með áðurnefndri samþykkt á aðalfundi 20. júní 2010.

Á aðalfundi gagnáfrýjanda, sem hér var nefndur, var meðal annars samþykkt að krefjast þess að aðaláfrýjandi seldi eignarhluta sinn í fasteigninni að Hverfisgötu 68a, sbr. 4. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994, en í því skyni var henni gefinn frestur í 60 daga. Mál þetta var höfðað til að fylgja þeirri samþykkt eftir á grundvelli 5. mgr. sömu lagagreinar. Aðaláfrýjandi ber meðal annars fyrir sig að með þessu sé brotið gegn þeirri friðhelgi, sem eignarrétti hennar er veittur með 1. málslið 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar. Um þessa málsástæðu er að því að gæta að samkvæmt 2. og 3. málslið sama ákvæðis getur friðhelgi eignarréttar sætt þeirri takmörkun að skylda megi mann eða lögaðila til að láta af hendi eign sína ef almenningsþörf krefji, en til þess þurfi lagafyrirmæli og komi fullt verð fyrir. Með setningu 4. mgr. og 5. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 hefur löggjafinn metið það svo að almenningsþörf geti krafist þess að eiganda hlutar í fjöleignarhúsi verði gert að láta af hendi þá eign sína með því að hún verði seld gegn vilja hans. Ganga verður út frá því að það mat hafi öðru fremur verið reist á því að stórfelld brot eiganda hlutar í fjöleignarhúsi gagnvart öðrum eigendum geti vegið að friðhelgi eignarréttinda þeirra og heimilis. Einnig er hér fullnægt áskilnaði stjórnarskrár um að lagafyrirmæli þurfi til að skerða eignarréttindi á þennan hátt. Að því er varðar það skilyrði að fullt verð þurfi að koma fyrir eign er til þess að líta að með 4. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 er sett sú regla að eiganda gefist kostur á að koma eignarhluta sínum sjálfur í verð. Neyti hann ekki þess kosts innan sanngjarns frests geti húsfélag með stoð í 5. mgr. sömu lagagreinar aflað dóms um skyldu eigandans til að selja eignarhlutann og framfylgt síðan dóminum eftir ákvæðum laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Að því verður og að gæta að við nauðungarsölu er þess kostur að krefjast að hún fari fram á almennum markaði, sbr. 23. gr. og VI. kafla síðastnefndra laga, og verður því ekki horft í þessu sambandi til þess eins hvað kynni að geta fengist fyrir eignarhluta í fjöleignarhúsi við nauðungarsölu á uppboði. Þó svo að húsfélagi sé ekki skylt samkvæmt 4. mgr. og 5. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 að inna sjálft af hendi fullt verð eignarhlutans verður að líta svo á að með þeim reglum, sem hér var getið, sé nægilega tryggt við þessar aðstæður að eigandi eigi kost á að fá það verð fyrir eignarhlutann.

Samkvæmt framansögðu verður að líta svo á að ákvæði 5. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 fullnægi þeim skilyrðum, sem sett eru í 2. og 3. málslið 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar fyrir því að víkja megi til hliðar þeirri friðhelgi, sem eignarrétti er annars veitt. Verður þá að huga að því hvort jafnframt séu uppfylltar kröfur um meðalhóf til að beita megi fyrstnefnda ákvæðinu við þær aðstæður, sem uppi eru í málinu, en því aðeins er unnt að taka til greina dómkröfu gagnáfrýjanda að ekki sé með öðrum úrræðum unnt með ásættanlegu móti að ná þeim tilgangi, sem hún miðar að, sbr. meðal annars dóm Hæstaréttar 19. mars 2009 í máli nr. 425/2008. Um þetta verður að gæta að því að eignarréttindi og heimili annarra eigenda fasteignarinnar að Hverfisgötu 68a njóta friðhelgi eftir ákvæðum stjórnarskrárinnar. Eins og málið liggur fyrir eru ekki efni til annars en að líta svo á að eignarhald aðaláfrýjanda að hluta fasteignarinnar rýri svo að máli skipti verðgildi annarra eignarhluta, svo sem gagnáfrýjandi heldur fram. Þetta verður ekki rakið til þess eins að ítrekað hefur verið fjallað meðal annars í fjölmiðlum um húseignina í tengslum við þvingunarráðstafanir til að hreinsa húsnæði aðaláfrýjanda, þannig að almennt megi vera kunnugt um þá áhættu, sem fylgt gæti því að kaupa hlut í fasteigninni, heldur einnig til ástands séreignarhluta aðaláfrýjanda, sem leiðir af meðferð hans og stórfelldrar vanrækslu á viðhaldi, sem óhjákvæmilega bitnar einnig á verðgildi eignarhluta annarra. Þessir hagsmunir annarra eigenda fasteignarinnar verða ekki nægilega tryggðir með því að neyta þeirra úrræða, sem að öðru leyti eru heimiluð í 55. gr. laga nr. 26/1994, að banna aðaláfrýjanda búsetu og dvöl í húsnæði sínu, enda stæði það ekki því í vegi að hún gæti aftur tekið upp á því að safna þar sorpi, en ætla verður að veruleg hætta geti verið á því að teknu tilliti til þess að hún hefur eftir gögnum málsins litið svo á í meira en aldarfjórðung að lífshættir hennar að þessu leyti séu öðrum eigendum fasteignarinnar óviðkomandi. Þótt gagnáfrýjandi gæti brugðist við vanrækslu á viðhaldi eignarhluta aðaláfrýjanda með því að láta framkvæma viðgerðir á kostnað hennar og hann nyti fyrir endurkröfu sinni lögveðréttar í eignarhluta hennar, sbr. 4. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994, verður ekki annað ráðið af gögnum málsins en að þörf á slíkum framkvæmdum sé svo stórfelld að ekki verði ætlast til að aðrir eigendur fasteignarinnar leggi út í þær með kostnaði, sem þeim myndi fyrirsjáanlega fylgja, og bera síðan áhættu af endurkröfu. Eins og atvikum er hér háttað er að þessu virtu ekki að sjá að tiltæk séu önnur vægari úrræði til að gæta lögvarinna réttinda annarra eigenda fasteignarinnar en að staðfesta þá niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að taka til greina kröfu gagnáfrýjanda.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað og gjafsóknarkostnað verða staðfest og er rétt að aðilarnir beri hvort sinn kostnað af málinu fyrir Hæstarétti, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.