224/2008

SÁ gerði skriflegt kauptilboð í hluta fasteignar SG og V, sem samþykktu tilboðið daginn eftir með undirskrift. Af hálfu SÁ var skuldbindingargildi samningsins bundið fyrirvara „um fjármögnun í tvær vikur frá samþykki kauptilboðs“. SG og V gerðu hins vegar fyrirvara um samþykki „borgarskipulags“, þar sem hólfa þurfti fasteignina niður í fjögur bil, en af þeim tók kaupsamningurinn til tveggja. Síðarnefndi fyrirvarinn var ótímabundinn og gilti því um hann regla 8. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup um að kaupsamningur félli niður gengju atvik ekki eftir innan tveggja mánaða. SÁ leitaði til bankans L, sem féllst á að fjármagna kaupin. Óumdeilt var að SÁ tilkynnti hvorki SG og V né starfsmanni fasteignasölunnar sjálfur innan frestsins að hann hefði tryggt fjármögnunina. Upplýst var í málinu að útibústjóri L hefði rætt við starfsmann fasteignasölunnar um að bankinn hefði fallist á að fjármagna kaupin. Ekki lá þó ljóst fyrir hvenær þessi samskipti hefðu átt sér stað og var talið ósannað að starfsmaður fasteignasölunnar hefði innan frestsins tilkynnt SG og V um efni þeirra. Taldi Hæstiréttur að ósannað væri að SG og V hefðu fengið tilkynningu frá SÁ um að atvik þau, sem fyrirvari á skuldbindingu hans samkvæmt kaupsamningnum var bundinn, hefðu gengið eftir innan þess frests sem SÁ hafði áskilið sér. Féll því kaupsamningur aðila niður, sbr. að sínu leyti 8. gr. laga nr. 40/2002. Voru SG og V sýknaðir af kröfu SÁ um mismun á kaupverðinu, sem hann hefði átt að greiða, og söluverði eignarhlutanna er þeir voru seldir þriðja manni.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf C-kk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf settur hæstaréttardómari.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 22. apríl 2008. Þeir krefjast sýknu af kröfum gagnáfrýjanda og greiðslu málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði málinu fyrir sitt leyti 1. júlí 2008. Hann krefst þess aðallega að aðaláfrýjendur verði dæmdir óskipt til að greiða honum 7.799.500 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 690.000 krónum frá 30. maí 2006 til 5. september sama ár en af 7.799.500 krónum frá þeim degi til greiðsludags og málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti. Til vara krefst gagnáfrýjandi staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Fyrir héraðsdómi krafðist gagnáfrýjandi þess aðallega að aðaláfrýjendur yrðu dæmdir til að efna kaupsamning þann, sem málið varðar með útgáfu afsals fyrir fasteignahlutunum, auk skaðabóta að fjárhæð 690.000 krónur vegna afhendingardráttar á hinu selda. Þennan kröfulið útlistaði hann svo að 50.000 krónur væru vegna ýmissa útgjalda hans en 640.000 krónur væru vegna afnotamissis og missis hagnaðar af útleigu tímabilið 1. janúar 2006 til 1. maí sama ár. Til vara krafðist hann 7.109.500 króna í skaðabætur, en þá kröfu rökstuddi hann með því að um væri að ræða mismun á kaupverðinu, sem hann skyldi greiða, og söluverði eignarhlutanna er þeir voru seldir þriðja manni 30. mars 2006. Í héraðsdómi voru aðaláfrýjendur sýknaðir af aðalkröfu gagnáfrýjanda með þeim rökum að vegna sölu þeirra á eignarhlutunum til þriðja manns myndu efndir samkvæmt aðalefni samnings leiða til slíks óhagræðis og kostnaðar fyrir þá að það væri í verulegu ósamræmi við hagsmuni gagnáfrýjanda af því að fá réttar efndir, sbr. 31. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þar sem þessum þætti aðalkröfunnar var hafnað kom síðari hluti hennar um skaðabætur vegna afhendingardráttar 690.000 krónur ekki til álita. Fallist var á varakröfu gagnáfrýjanda um skaðabætur en fjárhæð þeirra ákveðin 1.235.750 krónur. Í málatilbúnaði sínum fyrir Hæstarétti gerir gagnáfrýjandi ekki kröfu um efndir kaupsamningsins samkvæmt aðalefni hans. Unir hann niðurstöðu héraðsdóms um þann þátt. Krafa hans er um skaðabætur á sama grundvelli og átti við um varakröfu hans fyrir héraðsdómi, það er að honum verði bætt tjón vegna mismunar á kaupverði því sem hann skyldi greiða og kaupverðinu er aðaláfrýjendur seldu eignarhlutana 30. mars 2006. Við þá kröfu bætir hann nú 690.000 krónum sem var hluti af aðalkröfu hans í héraði og er reist á sama grundvelli og þá, það er um bætur vegna útlagðs kostnaðar og afhendingardráttar frá 1. janúar til 1. maí 2006. Með þessu krefst gagnáfrýjandi í senn bóta fyrir afhendingardrátt hið tilgreinda tímabil og þess að njóta verðhækkunar á fasteigninni á hluta þess sama tímabils. Þessar kröfur eru ósamrýmanlegar. Þessi breyting á málatilbúnaði hans samrýmist heldur ekki 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Verður því aðeins til úrlausnar fyrir Hæstarétti skaðabótakrafa hans 7.109.500 krónur, sem er hin sama og varakrafan í héraði, auk varakröfunnar um staðfestingu héraðsdóms.

II

Málsatvikum er lýst í hinum áfrýjaða dómi. Eins og þar greinir gerði gagnáfrýjandi skriflegt kauptilboð 9. september 2005 í hluta fasteignar aðaláfrýjenda Vagnhöfða 21, Reykjavík. Gagnáfrýjandi samþykkti tilboðið daginn eftir með undirskrift og var með því kominn á bindandi kaupsamningur milli aðila, sbr. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002. Skuldbindingargildi samningsins var þó af beggja hálfu bundið fyrirvara um tiltekin atvik. Af hálfu gagnáfrýjanda var það bundið fyrirvara ,,um fjármögnun í tvær vikur frá samþykki kauptilboðs“. Af hálfu aðaláfrýjenda var skuldbindingargildið bundið fyrirvara um samþykki ,,borgarskipulags“, en samþykki byggingaryfirvalda var nauðsynlegt þar sem hólfa þurfti fasteignina Vagnhöfða 21 niður í fjögur bil, en af þeim tók kaupsamningurinn til tveggja. Síðarnefndi fyrirvarinn var ótímabundinn og gilti því um hann regla 8. gr. laga nr. 40/2002 um að atvik sem fyrirvari væri bundinn þyrftu að ganga eftir innan tveggja mánaða frá því að kaupsamningur komst á, ella félli kaupsamningurinn niður. Aðilum var heimilt samkvæmt 1. mgr. 5. gr. laga nr. 40/2002 að semja um skemmri frest svo sem þeir gerðu um fyrrnefnda fyrirvarann.

Gagnáfrýjandi hefur lýst því að hann hafi þegar í framhaldi af samþykkt aðaláfrýjenda á tilboði hans leitað til útibús Landsbanka Íslands hf. í Grafarvogi og rætt við útibússtjóra um aðstoð við fjármögnun kaupanna. Gagnáfrýjandi hefur upplýst í skýrslu sinni fyrir héraðsdómi að hann hafi sjálfur ekki fengið tilkynningu frá bankanum með svari við málaleitan sinni innan þess tveggja vikna frests sem áður greinir. Hann hefur einnig greint svo frá að hann hafi ekki sjálfur rætt við þann starfsmann fasteignasölunnar sem hafði milligöngu um söluna innan frestsins og óumdeilt er í málinu að hann tilkynnti sjálfur aðaláfrýjendum ekki innan frestsins að hann hefði tryggt fjármögnunina og væri fallinn frá fyrirvaranum.

Upplýst er að útibússtjóri Grafarvogsútibús Landsbanka Íslands hf., sem gagnáfrýjandi leitaði til, ræddi við starfsmann fasteignasölunnar um að bankinn hefði fallist á að fjármagna kaupin. Ekki liggur þó ljóst fyrir hvenær þessi samskipti áttu sér stað og ósannað er að starfsmaður fasteignasölunnar hafi innan frestsins tilkynnt aðaláfrýjendum um efni þeirra. Aðaláfrýjendur höfðu samband við starfsmanninn að liðnum framangreindum fresti og spurðust fyrir um hvort gagnáfrýjandi hefði fallið frá fyrirvaranum og fengu þau svör að ekki hefði borist tilkynning um það. Samkvæmt framansögðu er ósannað að aðaláfrýjendur hafi fengið tilkynningu frá gagnáfrýjanda um að atvik þau, sem fyrirvari á skuldbindingu hans samkvæmt kaupsamningnum var bundinn, hafi gengið eftir innan þess frests sem gagnáfrýjandi hafði áskilið sér. Féll því kaupsamningur aðila niður, sbr. að sínu leyti 8. gr. laga nr. 40/2002. Verða því aðaláfrýjendur sýknaðir af kröfum gagnáfrýjanda. Gagnáfrýjandi verður dæmdur til að greiða aðaláfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti sem verður ákveðinn í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Aðfinnsluvert er að í hinum áfrýjaða dómi hefur héraðsdómari, andstætt fyrirmælum d. og e. liða 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991, tekið upp orðrétt langa kafla úr stefnu og greinargerðum aðaláfrýjenda í héraði í stað þess að vinna úr þessum skjölum stutt yfirlit um helstu málsatvik, málsástæður og tilvísanir til réttarheimilda.

Dómsorð:

Aðaláfrýjendur, S-kk-nf G-kk-nf og Vélaland ehf., eru sýknir af kröfum gagnáfrýjanda, S-kk-ef A-kk-ef Á-kk-ef.

Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjendum samtals 900.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.