26/2021

Reifun

J, M og S keyptu lögbýlið H af E og D á árinu 2017 en þau töldu hið keypta hafa verið haldið margvíslegum göllum og þá einkum íbúðarhús á jörðinni. Töldu þau sig eiga rétt á skaðabótum eða afslætti af kaupverðinu. Ágreiningur málsaðila laut í fyrsta lagi að því hvort í ákvæði í söluyfirliti um að íbúðarhúsið væri „almennt í góðu standi“ hefði falist sérstakt loforð um ástand hússins sem reynst hefði rangt í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Í öðru lagi hvort E og D hefðu vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. sömu laga hvað varðar ástand íbúðarhússins eða J, M og S vanrækt aðgæsluskyldu sína samkvæmt 29. gr. laganna. Í þriðja lagi hvort þeir ágallar sem voru á íbúðarhúsinu hefðu rýrt verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varðaði í skilningi 18. gr. laganna. Í dómi Hæstaréttar kom fram að yfirlýsing um ástand hússins í söluyfirliti hefði verið almenns eðlis. Ekki væri þar vísað til tilgreindra eiginleika íbúðarhússins eða hluta þess heldur væri einungis sagt að ástand þess væri almennt gott. Taldi Hæstiréttur að ekki væri um rangar upplýsingar að ræða í skilningi 27. gr. laganna. Þá taldi Hæstiréttur að E hefði vitað um ágalla á gólfefnum en vanrækt að upplýsa kaupendur um þá ágalla. Um afleiðingar þeirrar vanrækslu bæri að líta til þess að aðgæsluskylda kaupanda í fasteignakaupum samkvæmt 3. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 víki við þessar aðstæður fyrir upplýsingaskyldu seljanda. Því væri um að ræða galla á íbúðarhúsinu í skilningi 26. gr. laganna og voru E og D dæmd til greiðslu skaðabóta vegna þeirra. Þá taldi Hæstiréttur ekki efni til að telja að ágallar á hinni seldu fasteign í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002, sem námu 7,53% af kaupverði, rýrðu verðmæti hennar svo nokkru varðaði í skilningi greinarinnar. Voru E og D því sýknuð af kröfu um skaðabætur eða afslátt á þeim grunni. Loks taldi Hæstiréttur að E og D hefði borið með vísan til 10. gr. laganna skylda til að fjarlægja úr útihúsum og af jörðinni þá hluti og rusl sem ekki voru not fyrir við áframhaldandi búrekstur. Var þeim því gert með vísan til matsgerðar að greiða J, M og S skaðabætur vegna hreinsunar fasteignarinnar.

Dómur Hæstaréttar

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir B-kk-nf B-kk-nf, B-kvk-nf T-kvk-nf, I-kvk-nf E-kvk-nf, Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og S-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf.

2. Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 3. júní 2021. Þeir krefjast þess að stefndu verði óskipt gert að greiða sér 14.451.759 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. ágúst 2017 til 13. júlí 2018, en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefjast þeir málskostnaðar á öllum dómstigum.

3. Stefndu krefjast þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur. Þá krefjast þau þess að áfrýjendur verði dæmdir til að greiða þeim málskostnað fyrir Hæstarétti. Ágreiningsefni

4. Ágreiningur málsaðila er sprottinn af kaupum áfrýjenda árið 2017 á lögbýlinu Hróðnýjarstöðum í Dalabyggð af stefndu. Áfrýjendur telja að hið keypta hafi verið haldið margvíslegum göllum og þá einkum íbúðarhús á jörðinni og að þeir eigi rétt á skaðabótum eða afslætti af kaupverði. Ágreiningur málsaðila lýtur í fyrsta lagi að því hvort í ákvæði í söluyfirliti um að íbúðarhúsið væri „almennt í góðu standi“ hafi falist sérstakt loforð um ástand hússins sem reynst hafi rangt í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Í öðru lagi er deilt um hvort stefndu hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. sömu laga hvað varðar ástand íbúðarhússins eða áfrýjendur vanrækt aðgæsluskyldu sína samkvæmt 29. gr. laganna. Í þriðja lagi greinir málsaðila á um hvort þeir ágallar sem voru á íbúðarhúsinu hafi rýrt verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði í skilningi 18. gr. laganna en sá ágreiningur lýtur meðal annars að því hvort miða á við verðmæti hins selda í heild, hinnar seldu fasteignar eða íbúðarhússins eingöngu.

5. Stefndu voru sýknuð af öllum kröfum áfrýjenda fyrir Landsrétti en héraðsdómur hafði hins vegar dæmt áfrýjendum bætur vegna kostnaðar við hreinsun á vélageymslu og við að fjarlægja járnarusl sem var við húsin og undir barði þar nálægt.

6. Áfrýjunarleyfi var veitt 3. júní 2021 á þeim grunni að úrslit þess gætu meðal annars haft fordæmisgildi um túlkun gallaþröskuldar samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 og þá einkum um hvort líta bæri til heildarkaupverðs hins selda þegar um margþætta eign væri að ræða. Málsatvik

7. Með samþykki áfrýjenda á gagntilboði stefndu 31. maí 2017 komst á bindandi samningur milli málsaðila um kaup áfrýjenda á lögbýlinu Hróðnýjarstöðum í Dalabyggð ásamt áhöfn, greiðslumarki og vélum. Umsaminn afhendingartími var 1. ágúst 2017 en vélageymslu átti þó að afhenda 25. júlí sama ár. Kaupverðið var 100.000.000 króna. Bar stefndu að viðhalda eðlilegum rekstri búsins fram til afhendingar og vera áfrýjendum innan handar með upplýsingagjöf varðandi rekstur þess í allt að þrjá mánuði frá afhendingu eignarinnar.

8. Í söluyfirliti um eignina útprentuðu 30. maí 2017 var henni lýst sem lögbýlinu Hróðnýjarstöðum ásamt áhöfn, greiðslumarki og vélum. Þar kom fram að um væri að ræða nærri 1.700 hektara jörð og að ræktað land væri um 35 hektarar. Á henni væri rekið myndarlegt sauðfjárbú með um það bil 1.000 vetrarfóðruðum ám. Auk þess væri á jörðinni 124,3 fermetra íbúðarhús byggt árið 1972, 158 fermetra véla- og verkfærageymsla byggð árið 1982, 833 fermetra fjárhús, 183,4 fermetra hlaða og hesthús með fimm stíum. 

9. Stefndu höfðu tæmt íbúðarhúsið 25. júlí 2017 þegar vélageymslan var afhent. Einn áfrýjenda sendi fasteignasala sem annaðist söluna tölvupóst 30. júlí 2017 þar sem fram kom að við skoðun á íbúðarhúsinu hefðu komið í ljós rakaskemmdir bæði í veggjum og gólfi sem áfrýjendur hefðu ekki vitað af. Skemmdum í hverju herbergi hússins var nánar lýst og send með alls 21 ljósmynd af þeim. Fasteignasalinn framsendi tölvupóstinn til stefndu og lögmanns þeirra 11. september 2017.

10. Lögmaður stefndu sendi lögmanni áfrýjenda tilkynningu 7. september 2017 þar sem vísað var til fyrirvara í kauptilboði um að kaupendur skyldu hafa skilað inn skriflegri yfirlýsingu um brottfall fyrirvara um samþykki lánardrottna um veitingu lána samkvæmt tilboðinu í síðasta lagi 30 virkum dögum eftir samþykki tilboðs. Að öðrum kosti gætu seljendur rift tilboðinu með einhliða yfirlýsingu. Í bréfinu var því lýst yfir að hið samþykkta kauptilboð væri fallið niður og óskað eftir að hinu selda yrði skilað 11. september 2017.

11. Í kjölfar afhendingar hins selda öfluðu áfrýjendur álits verkfræðistofunnar Eflu hf. á ástandi íbúðarhússins. Í úttekt verkfræðistofunnar 10. ágúst 2017 var getið um ýmis ummerki um raka og leka í íbúðarhúsinu auk þess sem sýnataka leiddi í ljós myglu á ýmsum stöðum í því. 

12. Þrátt fyrir framangreint ástand íbúðarhúsnæðisins og kröfu stefndu í bréfi 7. september 2017 um að kaupin gengju til baka undirrituðu aðilar kaupsamning 22. sama mánaðar. Í honum var kaupverðið sundurliðað á eftirfarandi hátt: jörð 3.105.983 krónur, íbúðarhús 22.200.143 krónur, ræktun 4.620.787 krónur, lax- og silungsveiði 198.579 krónur, útihús 52.279.808 krónur, greiðslumark í sauðfé 5.182.200 krónur, vélar 5.250.000 krónur og áhöfn 7.162.500 krónur. Í samningnum var vísað til þess að áfrýjendur hefðu gert athugasemdir við ástand hins selda og vísað til sérstakrar yfirlýsingar þeirra dagsettrar sama dag sem stefndu undirrituðu. Athugasemdirnar í yfirlýsingunni voru í samræmi við niðurstöðu fyrrgreindrar úttektar.

13. Afsal var undirritað 19. október 2017 en áfrýjendur inntu þá af hendi lokagreiðslu kaupverðs með fyrirvara um rétt til afsláttar eða skaðabóta vegna meints tjóns þeirra.

14. Áfrýjendur óskuðu eftir dómkvaðningu matsmanns 16. janúar 2018 til að meta ætlaða galla á íbúðarhúsinu, kostnað þeirra vegna húsnæðis sem þeir komu upp til bráðabirgða á jörðinni, kostnað við að moka út úr fjárhúsum og vegna hreinsunar á útihúsum og á jörðinni sjálfri. Niðurstaða matsmanns lá fyrir 6. júní 2018. Hann mat kostnað af lagfæringum á ýmsum ætluðum ágöllum íbúðarhússins 7.714.600 krónur, vegna húsnæðis til bráðabirgða 5.498.600 krónur, við að moka út úr haughúsi og við dreifingu áburðar 1.344.000 krónur en kostnað við hreinsun úr vélageymslu og járnarusls af jörðinni 487.200 krónur. Með bréfi til stefndu 12. júní 2018 kröfðust áfrýjendur greiðslu skaðabóta eða afsláttar af kaupverði. Stefndu höfnuðu öllum kröfum þeirra með bréfi 26. júlí sama ár. Í dómi héraðsdóms er ályktunum og niðurstöðum matsmanns nánar lýst.

15. Einn áfrýjenda og annar stefndu gáfu aðilaskýrslur fyrir héraðsdómi. Samkvæmt framburði áfrýjanda M-kk-ef fraus í vatnsinntaki íbúðarhússins um veturinn 2017 til 2018. Hann bar að þegar húsið var vatnslaust hefði verið skrúfað frá krana í þvottahúsi. Þegar nágrannar hefðu komið að húsinu nokkru síðar hefði komið í ljós að gleymst hefði að skrúfa fyrir kranann í þvottahúsinu og vatn lekið á gólf þar og inn í eldhús. Gólfin hefðu verið þurrkuð upp og engar skemmdir hlotist af. Þetta hefði gerst eftir athugun fyrrgreindrar verkfræðistofu en áður en dómkvaddur matsmaður skoðaði íbúðarhúsið. Í framburði matsmanns fyrir dómi kom fram að hann hefði ekki verið upplýstur um þennan atburð.Lagaumhverfi

16. Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Þar segir jafnframt að notuð fasteign teljist þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Af a-lið 1. mgr. 19. gr. laganna leiðir að fasteign telst gölluð ef hún hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar til. Samkvæmt b-lið 1. mgr. 19. gr. telst fasteign einnig gölluð ef hún hentar ekki til þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem seljanda var eða mátti vera kunnugt um þegar kaupsamningur var gerður. Í niðurlagi ákvæðisins er tekið fram að þetta gildi þó ekki ef kaupandi byggði ekki á þekkingu eða mati seljanda á eiginleikum eignarinnar eða skorti réttmæta ástæðu til þess. 

17. Fasteign getur talist gölluð þótt ágalli rýri ekki verðmæti hennar í þeim mæli sem 18. gr. laganna áskilur ef seljandi hefur sýnt af sér háttsemi eða vanrækslu sem lýst er í 26. eða 27 gr. þeirra með þeim takmörkunum sem leiðir af aðgæsluskyldu kaupanda samkvæmt 29. gr. en umrædd ákvæði eru svohljóðandi:

26. gr. Skortur á upplýsingum.

Fasteign telst gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar.

27. gr. Rangar upplýsingar.

Fasteign telst gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana.

Ákvæði 1. mgr. á þó aðeins við ef upplýsingar hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og þær eru ekki skýrlega leiðréttar í tæka tíð.

29. gr. Skoðun og önnur rannsókn á fasteign.

Kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður.

Hafi kaupandi skoðað fasteign, áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana, þótt seljandi skoraði á hann um það, getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun. Þetta á þó ekki við ef seljandi sýndi af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.

Ákvæði 1. og 2. mgr. víkja fyrir efni 26. gr. um skort á upplýsingum um fasteign.Niðurstaða

Réttaráhrif yfirlýsingar um ástand íbúðarhúss

18. Áfrýjendur telja að yfirlýsing sem fram hafi komið í söluyfirliti um að íbúðarhúsið væri almennt í góðu ástandi hafi falið í sér loforð um tiltekið ástand þess. Sýnt hafi verið fram á með matsgerð dómkvadds matsmanns að ástand þess hafi ekki verið í samræmi við þessa yfirlýsingu. Því liggi fyrir að hin selda fasteign sé þar með haldin göllum í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002 sem stefndu beri hlutlæga skaðabótaábyrgð á. Þessu mótmæla stefndu og telja yfirlýsinguna hafa verið almenns eðlis og skýra verði hana eftir orðanna hljóðan. Í henni hafi því ekki verið gefið loforð eða upplýsingar um tiltekna eiginleika íbúðarhússins.

19. Ein þeirra spurninga sem lagðar voru fyrir matsmann í matsbeiðni áfrýjenda laut að því hvort umrætt íbúðarhús hefði verið almennt í góðu ástandi þegar fasteignin hefði verið seld. Í matsgerðinni var komist að þeirri niðurstöðu að íbúðarhúsið hefði ekki verið í góðu ástandi við sölu og margvíslegum ágöllum á því nánar lýst.

20. Ákvæði 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002 gera ráð fyrir að kaupandi fasteignar geti gert sérstakar kröfur til eiginleika og ástands hennar til viðbótar því sem leiðir af ákvæðum laganna eða öðrum reglum. Ákvæði í kaupsamningi eða söluyfirliti fasteignar um ástand og eiginleika hennar getur verið þess eðlis að rétt sé að líta á það sem loforð eða ábyrgðaryfirlýsingu um sérstaka kosti eignar. Þó hefur verið talið að almenna yfirlýsingu seljenda um ástand eða gæði eignar beri ekki að túlka sem loforð eða ábyrgðaryfirlýsingu. Slík yfirlýsing þurfi þvert á móti að vera sértæk og beinast að tilteknum eiginleikum fasteignarinnar í heild eða einstökum hlutum hennar. Þá ber kaupandi sönnunarbyrði um að yfirlýsing hafi falið í sér ábyrgð eða loforð um tiltekna eiginleika fasteignar.

21. Sú yfirlýsing sem áfrýjendur vísa til er almenns eðlis. Í henni er ekki vísað til tiltekinna eiginleika íbúðarhússins eða hluta þess heldur einungis sagt að ástand þess sé almennt gott. Eiginleikum íbúðarhússins er að öðru leyti lýst í söluyfirlitinu með hlutlausum hætti að því frátöldu að nefnt er að eldhúsið sé með fallegri innréttingu. Við túlkun á orðalagi yfirlýsingarinnar í heild verður jafnframt að líta til þess að orðið „almennt“ mætti allt eins skilja svo að ástand íbúðarhússins væri ekki endilega að öllu leyti gott. Umrædd yfirlýsing í söluyfirliti fól því samkvæmt framansögðu ekki í sér loforð um ábyrgð stefndu á tilteknum eiginleikum hennar. 

22. Fyrir liggur að íbúðarhúsið var byggt árið 1972. Í söluyfirlitinu er hvorki vísað til neinna nýlegra endurbóta á því né gefið til kynna að ástand þess sé betra en sem samsvarar aldri þess. Með vísan til þessa og framangreindrar túlkunar á inntaki hinnar almennu yfirlýsingar í söluyfirliti um að ástand íbúðarhússins væri almennt gott teljast áfrýjendur ekki hafa sýnt fram á að stefndu hafi með henni veitt þeim rangar upplýsingar um ástand íbúðarhússins með þeim hætti að hin selda fasteign teljist af þeim sökum gölluð í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002. Til samanburðar skal tekið fram að í dómum Hæstaréttar 16. júní 2016 í máli nr. 540/2015 og 8. mars 2018 í máli nr. 172/2017 var komist að gagnstæðri niðurstöðu en þar var fjallað um upplýsingar í söluyfirliti um endurbætur á fasteignum og eiginleika þeirra sem voru mun sértækari og nákvæmari en þær sem á reynir í máli þessu. 

Um upplýsingaskyldu stefndu og aðgæsluskyldu áfrýjenda

23. Af hálfu áfrýjenda er í öðru lagi byggt á því að stefndu hafi búið yfir upplýsingum um ágalla á íbúðarhúsinu sem þau upplýstu áfrýjendur ekki um. Þeir vísa til þess að stefndi E-kk-nf hafi unnið við smíðar og staðið sjálfur að viðgerðum á því. Áfrýjendur hafi ekki orðið ágallanna varir við venjulega skoðun á íbúðarhúsinu þar sem húsgögn og fleira hafi hulið þá. Þá vísa þeir til þess að upplýsingaskylda seljanda í fasteignakaupum samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 gangi framar aðgæsluskyldu kaupanda, sbr. 3. mgr. 29. gr. laganna. Af hálfu stefndu er byggt á því að þeir ágallar á íbúðarhúsinu sem þau hafi vitað um hafi verið svo augljósir að áfrýjendur hafi mátt sjá þá við skoðun. Upplýsingaskylda þeirra hafi því takmarkast af aðgæsluskyldu áfrýjenda.

24. Í athugasemdum um 26. gr. í frumvarpi sem varð að lögum nr. 40/2002 sagði meðal annars að upplýsingaskylda seljanda stæði til þess að veita kaupanda upplýsingar um fasteign sem seljandi vissi eða mátti vita að kaupandi hefði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Seljanda væri því ekki skylt að upplýsa kaupanda um atriði sem kaupandi vissi um. Ákvæðið fæli það í sér að seljandi ætti að eigin frumkvæði að veita þær upplýsingar sem hann vissi eða mætti vita um. Í því fælist að löglíkur væru fyrir því að seljandi þekkti fasteign svo að hann gæti upplýst kaupanda um galla á henni. Það stæði seljanda nær að upplýsa um þetta enda auðveldara fyrir hann en kaupanda að leita galla uppi. Þá var vísað til þess að á kaupanda hvíldi aðgæsluskylda og að sú skylda takmarkaði nokkuð upplýsingaskylduna. Þannig ætti seljandi ekki að upplýsa kaupanda um augljós atriði eða atriði sem kaupandi hefði ekki getað búist við að fá upplýsingar um.

25. Í athugasemdum um 29. gr. í fyrrgreindu frumvarpi sagði að í 1. mgr. væri mælt fyrir um almenna reglu þess efnis að kaupandi gæti ekki borið fyrir sig galla sem hann þekkti til eða ætti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Ástæða væri til að taka fram að það væri skilyrði að kaupandi hefði þekkt eða átt að þekkja til gallans. Þetta yrði að skýra svo að hann hefði vitað um gallann eða átt að vita um hann og skilið hver áhrif hann hafði. Í athugasemdum um 3. mgr. greinarinnar var tekið fram að reglur 1. og 2. mgr. högguðu ekki gildi 26. gr. um skort á upplýsingum enda varði málefnið einkum hvað kaupandi vissi eða mætti vita. Í 3. mgr. fælist að upplýsingaskylda seljanda stæði óhögguð og takmarkaðist ekki af aðgæsluskyldu kaupanda.

26. Sem fyrr segir komst á bindandi samningur um kaup áfrýjenda á jörðinni Hróðnýjarstöðum ásamt áhöfn, greiðslumarki og vélum með samþykki áfrýjenda á gagntilboði stefndu 31. maí 2017. Í samræmi við ákvæði gagntilboðsins var vélageymsla afhent 25. júlí 2017 en hið selda að öðru leyti 1. ágúst sama ár. Málsaðilar hafa ekki byggt á því að ástand hins selda hafi verið með öðrum hætti við afhendingu en það var þegar kaup komust á 31. maí 2017 eða þegar áfrýjendur skoðuðu fasteignina nokkru áður.

27. Þau gögn sem liggja fyrir í málinu um ástand íbúðarhússins við kaup eru annars vegar nokkrar ljósmyndir sem fylgdu söluyfirliti fasteignarinnar, tvær þeirra eru teknar inni í íbúðarhúsinu en nokkrar til viðbótar sýna húsið að utan úr talsverðri fjarlægð. Þá hafa verið lagðar fram í Hæstarétti nokkrar ljósmyndir sem fasteignasali sem annaðist söluna sendi einum áfrýjenda 14. júlí 2017 og nefndi „vinnu myndir af íbúðarhúsinu á Hróðnýjarstöðum“. Þessar ljósmyndir munu hafa verið teknar á sama tíma og þær sem fylgdu söluyfirliti. Þær sýna að íbúðarhúsið var búið hefðbundnum húsgögnum og öðrum húsbúnaði og má ætla að við skoðun áfrýjenda hafi þar flest verið með svipuðum brag.

28. Í málinu liggur jafnframt fyrir 21 ljósmynd sem áfrýjendur munu hafa tekið inni í íbúðarhúsinu er þeir fengu vélageymsluna afhenta sem mun hafa verið 25. júlí 2017, eftir að stefndu höfðu tæmt íbúðarhúsið en fyrir umsaminn afhendingardag þess. Þessar myndir sendu þeir fasteignasalanum með tölvupósti 30. júlí 2017.

29. Meðal þeirra ljósmynda sem sýna íbúðarhúsið með húsbúnaði er mynd úr forstofu sem sýnir augljós ummerki um raka niðri við gólf í forstofu en ógleggri ummerki um raka má sjá af ljósmynd úr stofu. Á öðrum ljósmyndum er ekki unnt að greina rakaskemmdir. Á mörgum myndanna sést að húsgögn, svo sem sófi, stólar og rúm, hafa staðið í hornum og byrgt sýn að gólfum og neðri hluta veggja. Á ljósmyndum sem áfrýjendur tóku í lok júlí 2017 og myndum sem teknar voru við skoðun verkfræðistofunnar Eflu nokkru síðar sjást hins vegar glögglega ýmis ummerki um raka, meðal annars í gólfefnum í hornum við útveggi, í neðri hluta veggja, við glugga og þar sem þvottavél og uppþvottavél stóðu. 

30. Dómkvaddur matsmaður skoðaði íbúðarhúsið 16. apríl 2018. Í matsgerð hans var ágöllum á húsinu lýst. Hann kvað stofuglugga á vesturgafli og geymsluglugga á austurgafli upprunalega og töluvert fúna og skemmda og merki um að lekið hefði með þeim. Glugga á suðurhlið kvað hann hafa verið endurnýjaða árið 1999 en að öðru leyti hefðu plastgluggar verið settir í húsið árið 2008. Ekki hefði verið gengið frá plastgluggum að utanverðu og að innanverðu hefði ekki verið þétt með kítti heldur eingöngu notað þéttifrauð. Að utanverðu væru engar áfellur frá gluggum og út fyrir klæðningu. Stæði þéttifrauð milli glugga og veggja óvarið og engin kíttisþétting að innanverðu. Lekið hefði með gluggum og kuldaleiðni verið inn í húsið frá tröppum og palli utan við húsið. Ummerki um raka væru í spónaplötuklæðningu í nánast öllum herbergjum enda engin rakasperra í útveggjum. Einangrun þaks væri með „álfólíu“ á neðri hlið og rakasperra væri því til staðar að einhverju marki en ljóst að hún væri ekki þétt. Greinileg ummerki um raka væru í gólfefni og gólfílögn. Mælingar á raka í gólfi hefðu leitt í ljós hækkað gildi við útveggi nánast um allt hús. Á bak við eldhúsinnréttingu hefðu verið greinileg ummerki um leka bæði á klæðningu og sökklum undir innréttingunni. Í níu sýnum úr klæðningu og gólfmúrílögn sem send hefðu verið til rannsóknar hefði komið fram umtalsverð mygla í þremur sýnum og lítilleg í tveimur. 

31. Í matsgerðinni kom enn fremur fram að ummerki eftir raka eða leka í veggjum og gólfefnum hefðu verið sýnileg í talsverðan tíma. Við skoðun á húsinu í tengslum við kaup gæti heildaryfirbragð og ástand þess sýnst vera betra en reyndist við nánari skoðun. Aftur á móti hefði ástand og frágangur glugga verið sýnilegur og sá frágangur hvorki fullnægjandi né ásættanlegur. 

32. Í skýrslu matsmannsins fyrir héraðsdómi kvað hann óljóst hvort loftun þaks væri ábótavant en ástand þaks gæfi það ekki til kynna. Ekki hefði litið út fyrir að mikill raki væri í timbri í þaki og það hefði verið í lagi. Hann kvað nokkuð erfitt að segja til um hvað hefði mátt sjá við skoðun íbúðarhússins. Rakaskemmdir í spónaplötum hefði að minnsta kosti verið hægt að sjá með ítarlegri skoðun en ef til vill erfiðara þegar húsgögn væru fyrir en þá hefðu menn þurft að vita hverju þeir væru að leita að. Rakaskemmdir í gólfefnum í stofu og herbergi hefðu átt að sjást við skoðun. Í matsgerð var ekki sérstaklega fjallað um leka frá skorsteini eða rakaskemmdir tengdar slíkum leka. Fyrir dómi bar matsmaðurinn að hann myndi ekki eftir raka í lofti við skorstein. 

33. Með vísan til þess sem upplýst hefur verið í málinu um ágalla sem komu í ljós á íbúðarhúsinu fyrir afhendingu þess og staðreyndir hafa verið með matsgerð er ekki tilefni til að ætla að sá vatnsleki sem varð eftir að vatnsinntak fraus veturinn eftir afhendingu hafi gert ástand þess verra en við afhendingu svo þýðingu hafi fyrir úrslit málsins.

34. Stefndi E-kk-nf bar fyrir héraðsdómi að hann hefði meðal annars starfað sem smiður. Hann hefði einangrað og klætt íbúðarhúsið, skipt um glugga og allar hurðir. Hins vegar hefði hann átt eftir að ljúka frágangi við glugga. Hann kvað rakaskemmdir hafa verið í parketi frá því að hann flutti í húsið átján árum áður en raki hefði ekki verið til staðar. Hann kvaðst hafa rofið stétt fyrir utan húsið sem tengdist plötunni og einangrað á milli. Stéttin hefði myndað kuldabrú og taldi hann það skýra hvernig parketið leit út. Stefndi E-kk-nf kvaðst hvorki hafa orðið var við myglu í húsinu né leka að öðru leyti en nýtilkominn leka við skorstein. Hann taldi að rakaskemmdir í parketi og veggjum hefðu verið augljósar og alls ekki huldar með húsgögnum. Þá hafi engin teppi verið í húsinu.

35. Áfrýjandinn M-kk-nf bar fyrir héraðsdómi að áfrýjendur hefðu komið og skoðað íbúðarhúsið. Í söluyfirliti hefði því verið lýst í góðu ástandi og þeir enga ástæðu haft til „að gera neitt annað en að koma þarna og skoða og kíkja í kringum okkur aðeins.“ Áfrýjendur hefðu ekki orðið varir við leka- eða rakavandamál í húsinu. Eftir að stefndu hefðu tæmt það hefði ýmislegt komið í ljós sem áfrýjendur hefðu ekki áttað sig á fyrr og þá orðið ljóst að húsið hefði verið í öðru ásigkomulagi en lýsing á því hefði gefið til kynna. Hann taldi skýringuna á því að áfrýjendur hefðu ekki séð ágalla á íbúðarhúsinu við skoðun vera þá að þeir hefðu verið kyrfilega faldir fyrir þeim, „meðal annars með húsgögnum og drasli sem lá yfir þessu.“

36. Samkvæmt framansögðu liggur fyrir að stefnda E-kk-þgf var kunnugt um ástand og ófullnægjandi frágang glugga og rakaskemmdir í gólfparketi við útveggi. Jafnframt verður ráðið af framburði hans, ljósmyndum sem fylgdu söluyfirliti og þeim sem teknar voru af sama tilefni, niðurstöðu matsgerðar og framburði matsmanns fyrir dómi að stefndu hljóti að hafa vitað af rakaskemmdum í öðrum gólfefnum og í veggjaplötum. Fyrir liggur að stefndi E-kk-nf réðst í ýmsar endurbætur á húsinu á árinu 1999 og aftur á árinu 2008 og hefur hann sem fyrr segir borið fyrir dómi að umræddar rakaskemmdir hafi verið til staðar frá því að hann flutti í húsið. Samkvæmt þessu og með vísan til framangreindra sönnunargagna er aftur á móti ekki í ljós leitt að stefndu hafi vitað eða mátt vita af öðrum þeim ágöllum sem dómkvaddur matsmaður taldi að krefðust úrbóta, þar á meðal um ágalla á rakasperru í þaki, skort á rakasperru í útveggjum og myglu.

37. Með vísan til framburðar stefnda E-kk-ef, söluyfirlits og ljósmynda sem fylgdu því liggur fyrir að stefndu upplýstu áfrýjendur ekki um þá ágalla sem samkvæmt matsgerð voru á íbúðarhúsinu.

38. Stefndu hafa ekki sýnt fram á að áfrýjendur hafi búið yfir sérfræðiþekkingu um eiginleika húsnæðis sem haft geti áhrif á aðgæsluskyldu þeirra. Af framburði áfrýjandans M-kk-ef verða þær ályktanir dregnar að áfrýjendur hafi ekki skoðað íbúðarhúsið af kostgæfni. Af þeim ljósmyndum sem fylgdu söluyfirliti og þeim sem áfrýjendur tóku fyrir afhendingu verður ályktað að við venjulega skoðun hefðu þeir átt að sjá að ástand glugga og frágangur þeirra að utan og innan var ófullnægjandi svo og rakaskemmdir í veggjum en þessir ágallar á íbúðarhúsinu teljast hafa verið augljósir. Til þess er hins vegar að líta að ljósmyndir sýna að húsgögn og annar húsbúnaður stóð víða uppi við veggi og úti í hornum og ástand gólfefna því ekki eins sýnilegt og það var eftir að íbúðarhúsið hafði verið tæmt. Ekki verður talið að áfrýjendur hefðu mátt sjá við venjulega skoðun aðra þá ágalla sem matsmaður taldi á íbúðarhúsinu og stefndu var ókunnugt um.

39. Samkvæmt framansögðu voru ágallar á frágangi glugga sem skipt hafði verið um í íbúðarhúsinu og gluggar á austur- og vesturhliðum voru mjög illa farnir. Stefndi E-kk-nf vissi samkvæmt framansögðu um þessa ágalla en þeir voru svo augljósir að áfrýjendur hefðu átt að sjá þá við skoðun og stefndu af þeim sökum mátt ganga út frá því að óþarft væri að upplýsa sérstaklega um þá. Hvað þessa ágalla varðar takmarkast upplýsingaskylda stefndu samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 af aðgæsluskyldu áfrýjenda samkvæmt 1. mgr. 29. gr. þeirra. Stefndu verður því ekki gert að bæta áfrýjendum kostnað við úrbætur á þessum ágöllum sem samkvæmt matsgerð eru: endurnýjun glugga á göflum hússins, frágangur áfellna við plastglugga og þéttingar svo og þétting milli glugga og veggjar að innanverðu. Í matsgerð var kostnaður við úrbætur á þessum ágöllum metinn 986.300 krónur að frádregnum 60% af virðisaukaskatti af 607.500 króna vinnulið.

40. Samkvæmt framansögðu vissi stefndi E-kk-nf um ágalla á gólfefnum en stefndu vanræktu að upplýsa áfrýjendur um þá þótt þau hafi mátt vita að áfrýjendur hefðu réttmæta ástæðu til að ætla að þeir fengju slíkar upplýsingar, enda ágallarnir ekki svo augljósir að þeir hafi blasað við áfrýjendum við skoðun íbúðarhússins eða af ljósmyndum með söluyfirliti. Um afleiðingar af þessari vanrækslu á upplýsingaskyldu ber að líta til þess að aðgæsluskylda kaupanda í fasteignakaupum samkvæmt 3. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 víkur við þessar aðstæður fyrir upplýsingaskyldu seljanda, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 1. júlí 2021 í máli nr. 9/2021. Þessir ágallar teljast því gallar á íbúðarhúsinu í skilningi 26. gr. laganna. Þeir ágallar og úrbætur á þeim sem hér falla undir samkvæmt matsgerð eru kostnaður við endurnýjun á parketi, plastparketi og gólfdúk, hreinsun á múrílögn og flotun, samtals 936.200 krónur.

41. Þótt nauðsyn þess að hreinsa múrílögn undir gólfefnum og flota gólf tengist raka undir gólfefnum og væntanlega einnig myglu eru þessar úrbætur svo nátengdar endurnýjun gólfefna vegna rakaskemmda að rétt er að stefndu beri kostnað af þeim. Áfrýjendur áttu á þeim tíma sem mál þetta var höfðað kost á endurgreiðslu á 60% af virðisaukaskatti af vinnu á byggingarstað. Matsmaður taldi vinnuliðinn nema 491.700 krónum en virðisaukaskattur af þeirri fjárhæð nemur 95.168 krónum. Í samræmi við niðurstöður matsmanns ber við afmörkun á tjóni stefndu að miða við að 60% af virðisaukaskattinum, eða 57.101 króna, dragist frá kostnaði við endurbætur. Ber stefndu því með vísan til 26. og 43. gr. laga nr. 40/2002 að bæta áfrýjendum mismuninn, 879.099 krónur.

42. Aðra ágalla sem samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns voru á íbúðarhúsinu hefur áfrýjendum samkvæmt framansögðu ekki tekist að sýna fram á að stefndu hafi vitað eða mátt vita um, þar á meðal ágalla á rakasperru í þaki, skort á rakasperru í útveggjum og myglu en áfrýjendur vissu heldur ekki um þessa ágalla. Reynir því á hvort þessir ágallar og þeir gallar sem stefndu verður samkvæmt framansögðu gert að bæta séu svo verulegir að þeir rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002.

Um gallaþröskuld samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002

43. Í III. kafla laga nr. 40/2002 er fjallað um eiginleika fasteigna, galla, fylgifé og fleira en þar er í 18. gr. umrætt ákvæði um svonefndan gallaþröskuld. Í 37. gr. laganna er mælt fyrir um að ef fasteign telst gölluð án þess að því valdi atvik sem kaupanda er um að kenna eða hann af öðrum ástæðum ber ábyrgð á geti kaupandi beitt vanefndaúrræðum ef skilyrði þeirra eru fyrir hendi, þar á meðal getur hann krafist afsláttar samkvæmt 41. gr. eða skaðabóta samkvæmt 43. gr. Samkvæmt síðastnefnda ákvæðinu getur kaupandi, ef fasteign er gölluð, krafist skaðabóta vegna annars tjóns en óbeins tjóns samkvæmt 59. gr. þótt seljandi hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi. 

44. Aðila greinir á um ýmis atriði sem máli geta skipt við mat á því hvort fasteignin telst hafa verið gölluð í skilningi 18. gr. laganna. Í fyrsta lagi deila þeir um hvaða kröfur áfrýjenda um skaðabætur eða afslátt lúta að ágöllum sem falla undir ákvæðið. Í öðru lagi greinir þá á um hvaða viðmiðun á að nota um hvert hafi verið verðmæti hinnar seldu fasteignar við mat á því hvort ágallarnir hafi rýrt verðmæti hennar svo nokkru varði. Í þriðja lagi greinir þá um hversu hátt hlutfall ágalla af verðmæti fasteignar þarf að vera í þessu tilviki til þess að um galla teljist vera að ræða í skilningi 18. gr.

45. Meðal þeirra krafna sem áfrýjendur hafa uppi í málinu eru kröfur vegna 1.344.000 króna kostnaðar við að moka út úr fjár- og haughúsi og 487.200 króna kostnaðar við að hreinsa vélageymslu og járnarusl af jörðinni. Áfrýjendur fella þessar kröfur undir bótakröfur vegna galla á fasteigninni en að réttu lagi verða þær reistar á 10. gr. laga nr. 40/2002 sem fjallar um undirbúning afhendingar og mælir fyrir um að við afhendingu skuli seljandi hafa rýmt fasteign og ræst. Greinin er í II. kafla laganna sem fjallar um afhendingu og fleira. Vanefndir á umræddri skyldu falla undir vanefndaúrræði kaupanda í IV. kafla laganna sem lýtur að afhendingardrætti en samkvæmt c-lið 1. mgr. 30. gr. og 34. gr. í þeim kafla getur kaupandi að jafnaði krafist skaðabóta vegna slíkra vanefnda þótt ekki sé um saknæma háttsemi að ræða af hálfu seljanda. Af því leiðir að umræddar kröfur áfrýjenda falla ekki undir III. kafla laganna sem fjallar um eiginleika fasteignar, galla, fylgifé og fleira. Þar sem ákvæði 18. gr. um galla á fasteign er í síðastnefnda kaflanum geta vanefndir sem varða rýmingu og ræstingu á fasteign ekki fallið undir þá ágalla sem greinin tekur til. 

46. Þeir ágallar á fasteign sem 18. gr. tekur til eru bæði gallar sem eru á ábyrgð seljanda á sakargrundvelli og þeir ágallar sem sýnt hefur verið fram á að hafi verið á fasteign en hvorki seljandi né kaupandi vissi eða mátti vita um. Í máli þessu hefur kostnaður við úrbætur á slíkum ágöllum verið metinn af dómkvöddum matsmanni og er ekki tölulegur ágreiningur um það mat. Í samræmi við það sem fram kemur í matsgerð ber við ákvörðun tjóns vegna slíkra ágalla að miða við kostnað við efni og vinnu vegna úrbóta að meðtöldum virðisaukaskatti en þó að frádregnum þeim 60% af virðisaukaskatti af vinnu á byggingarstað sem eigandi fasteignar gat endurkrafið úr ríkissjóði á þeim tíma sem málið var höfðað. Kostnaður við úrbætur á þeim ágöllum sem samkvæmt matsgerð voru á íbúðarhúsinu og hvorki stefndu né áfrýjendur vissu eða máttu vita um var metinn 5.792.100 krónur. Kostnaður vegna vinnuliðar var 4.004.100 krónur, þar af virðisaukaskattur 774.987 krónur en 60% af þeirri fjárhæð nema 464.992 krónum sem koma til frádráttar framangreindum kostnaði er lækkar þannig í 5.327.108 krónur. Eins og áður greinir er tjón áfrýjenda vegna þeirra ágalla sem stefndu bera á ábyrgð á sakargrundvelli 879.099 krónur. Metið tjón áfrýjenda vegna ágalla á fasteigninni sem 18. gr. laga nr. 40/2002 tekur til nemur því samtals 6.206.207 krónum.

47. Það skilyrði fyrir því að fasteign teljist gölluð í skilningi 18. gr. að ágallar rýri verðmæti hennar sem nokkru varði hefur verið skýrt þannig að ágallarnir, eða öllu heldur kostnaður við úrbætur eða verðmætarýrnun fasteignar af þeirra völdum, nemi að lágmarki tilteknu hlutfalli af verðmæti hennar. 

48. Í stefnu til héraðsdóms var byggt á því að við mat á hvort ágallar á fasteigninni hefðu rýrt verðmæti hennar svo nokkru varðaði skyldi miða við verðmæti þess hluta hins selda sem teldist til fasteignar, samtals 82.405.300 krónur, samkvæmt sundurliðun kaupverðs í kaupsamningi. Ekki ætti að líta til verðmætis greiðslumarks, áhafnar eða véla. Fyrir Hæstarétti hafa áfrýjendur hins vegar haldið því fram að réttara sé að miða við verðmæti íbúðarhússins eingöngu en þeirrar málsástæðu sér hvorki stað í stefnu til héraðsdóms né í greinargerð til Landsréttar. Þessari málsástæðu hefur verið mótmælt af hálfu stefndu sem of seint fram kominni. Telja þau að miða eigi við heildarkaupverð hins selda. Þessi nýja málsástæða áfrýjenda kemst ekki að hér fyrir dómi, enda ekki uppfyllt skilyrði 2. mgr. 187. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála þar sem áfrýjendum var í lófa lagið að reisa málatilbúnað sinn á henni í öndverðu. Allt að einu er rétt að taka fram að hið keypta, annað en greiðslumark, áhöfn og vélar, var ein fasteign í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Ekkert í hinu samþykkta gagntilboði, kaupsamningi eða öðrum gögnum málsins bendir heldur til þess að líta beri á íbúðarhúsið sem sérgreindan hluta af fasteigninni. Þannig var verðmæti þess ekki sérstaklega tilgreint í hinu samþykkta gagntilboði.

49. Lögbýli er í 7. mgr. 2. gr. jarðalaga nr. 81/2004 skilgreint sem sérhver jörð sem hefur þann húsakost og það landrými eða aðstöðu að unnt sé að stunda þar landbúnað og var skráð í jarðaskrá ráðuneytisins 1. desember 2003 eða síðar hlýtur slíka viðurkenningu. Samkvæmt 3. gr. laganna falla veiðiréttindi meðal annars undir gildissvið þeirra, en samkvæmt meginreglu 9. gr. laga nr. 61/2006 um lax- og silungsveiði má ekki aðskilja veiðirétt að nokkru leyti eða öllu frá fasteign hvorki fyrir fullt og allt né um tiltekinn tíma. Hið selda var því annars vegar jörð, þar með talið húsakostur, land og hlunnindi, en hins vegar annað það sem tilheyrði þeim atvinnurekstri sem stundaður var á jörðinni við sölu svo sem greiðslumark fyrir sauðfé, allar vélar og áhöfn önnur en hross.

50. Samkvæmt 2. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign í skilningi laganna vera afmarkaður hluti lands, ásamt eðlilegum hlutum þess, lífrænum og ólífrænum, og mannvirki sem varanlega eru við landið skeytt. Hlunnindi sem felast í lax- og silungsveiði teljast samkvæmt framansögðu hluti af henni. Með fasteign er einnig átt við eignarhluta í húsi eða öðru mannvirki sem skiptist í fleiri en einn slíkan. Jörð sem ekki hefur verið skipt upp telst samkvæmt því ein fasteign.

51. Ákvæði 22. til 25. gr. laganna um fylgifé fasteigna taka til jarða eins og annarra fasteigna. Þessi ákvæði eru öll í III. kafla laganna, eins og 18. gr., þannig að annmarkar á fylgifé fasteigna teljast til ágalla á fasteign í skilningi þess ákvæðis. Í 22. gr. segir að ef ekki leiði annað af kaupsamningi teljist fasteign gölluð ef hún hafi ekki þann búnað eða réttindi sem segi í 23. til 25. gr., enda hafi búnaðurinn eða réttindin verið fyrir hendi við skoðun eða átt að fylgja samkvæmt lögum, kaupsamningi, öðrum gögnum eða venju. Í 25. gr. laganna er sérákvæði um fylgifé fasteignar sem ætluð er til landbúnaðar. Til slíks fylgifjár teljast tæki og búnaður sem annað tveggja er varanlega fest við hana eða er sérstaklega að henni sniðinn en ekki ökutæki ásamt búnaði þeirra. Í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 40/2002 sagði í 2. mgr. 25. gr. að greiðslumark bújarðar teldist ekki til fylgifjár hennar. Sú málsgrein var felld út úr frumvarpinu í meðförum Alþingis að tillögu allsherjarnefndar með þeim rökum í nefndaráliti að nefndin teldi heppilegra að fjallað yrði um greiðslumark sem fylgifé fasteignar samfara endurskoðun á jarðalögum sem ætti sér stað í landbúnaðarráðuneytinu. Í jarðalögum nr. 81/2004 er þó ekki að finna slíka umfjöllum. Þar sem ekkert bendir til þess að vilji löggjafans hafi verið sá að gagnstæð regla skyldi gilda um greiðslumark og vegna þess að mögulegt er að færa greiðslumark sauðfjár milli lögbýla, innleysa það og selja, sbr. 38. gr. búvörulaga nr. 99/1993, er hér lagt til grundvallar að greiðslumarkið teljist ekki til fylgifjár fasteignarinnar.

52. Samkvæmt öllu framangreindu er lagt til grundvallar að hið selda í þeim viðskiptum sem um ræðir hafi verið annars vegar fasteign sem samkvæmt sundurliðun í kaupsamningi hafi verið að verðmæti samtals 82.405.300 krónur og hins vegar önnur verðmæti sem fylgdu þeirri landbúnaðarstarfsemi sem rekin var á jörðinni, samtals að verðmæti 17.594.700 krónur. Tjón áfrýjenda vegna ágalla á fasteigninni í skilningi 18. gr. nemur samkvæmt framansögðu samtals 6.206.207 krónum og teljast þeir því hafa rýrt verðmæti hennar um 7,53%. 

53. Í athugasemdum um 18. gr. með frumvarpi því sem varð að lögum nr. 40/2002 sagði meðal annars:

Þeir sem starfa við milligöngu um fasteignaviðskipti, t.d. fasteignasalar og þeir sem koma að deilumálum um galla á fasteignum, t.d. lögmenn, eru á einu máli um að brýn nauðsyn sé á slíku ákvæði. Ástæður þess eru einkum þær að oft vill brenna við að kaupendur hafi óraunhæfar væntingar um ástand og eiginleika þeirra eigna sem þeir kaupa, en leggja þó lítið upp úr þessu fyrir kaup, t.d. við skoðun. Oft hafa kaupendur á síðustu stigum greiðslna gert kröfur um bætur vegna galla, sem þeir telja vera á eign, og eru í raun smávægilegir og aðeins í samræmi við aldur og almennt ástand fasteignar. Valda slíkar kröfur oft deilum og málaferlum þar sem kostnaður við málatilbúnað er mikill, t.d. sérfræðikostnaður lögmanna og matsmanna, og stundum í engu samræmi við þær kröfur sem hafðar eru uppi. Er víst að koma má í veg fyrir margar þrætur með ákvæði eins og því sem hér er lagt til.

Þá sagði svo í athugasemdunum:

Ljóst er að orðin „rýri verðmæti hennar svo nokkru varði“ verða vandskýrð. Ekki er hægt að segja að þetta þýði að verðmætisrýrnunin verði að vera 10% til þess að galli teljist vera fyrir hendi. Ástæðan er sú að það er háð ýmsum atriðum hvort hægt sé að segja að galli rýri verðmæti eignar svo nokkru varði. Sé um nýlega fasteign að ræða er víst að minna þarf til en þegar um mjög gamlar fasteignir er að ræða. Almennt ástand og útlit fasteignar kann einnig að skipta máli. Kaupandi sem kaupir eign sem lítur mjög vel út og virðist í góðu ástandi þarf ekki að sætta sig við sama lágmark og sá sem kaupir eign sem bersýnilega er í slæmu ástandi. Þannig mætti áfram telja. Það kann að vera að 10% yrði talið hæfilegt lágmark um gamlar eignir, en væri of hátt um yngri eignir. Það er eðlilegt að dómstólar skýri slíkar reglur og móti þær með tíð og tíma í réttarframkvæmd þannig að smám saman verði ljóst hver lágmörkin eru.

54. Í fjölmörgum dómum Hæstaréttar hefur verið fjallað um hvort tilteknir ágallar á notuðum fasteignum ná gallaþröskuldi 18. gr. laga nr. 40/2002 en ekki hefur verið afmarkað með almennum hætti hversu hátt hlutfallið þarf að vera til þess að þröskuldinum væri náð. Í dómi réttarins 20. apríl 2005 í máli nr. 414/2004 nam hlutur kaupanda í viðgerðum á húsi 7,76% af kaupverði og það hlutfall talið vera undir lágmarki 18. gr. laga nr. 40/2002. Í dómi 9. mars 2006 í máli nr. 397/2005 nam kostnaður við að bæta úr ágöllum á fasteign 5,56% af kaupverði og töldust þeir ekki rýra verðmæti hennar svo nokkru varðaði. Í dómi 15. júní 2006 í máli nr. 7/2006 voru ágallar á fasteign aftur á móti metnir 11,6% af kaupverði og 18. gr. laga nr. 40/2002 ekki talin standa bótakröfu vegna galla í vegi. 

55. Samkvæmt dómaframkvæmd eftir gildistöku laga nr. 40/2002 hafa ágallar á notuðum fasteignum sem nema allt að 7,76% af verðmæti þeirra ekki talist hafa náð þeim gallaþröskuldi sem 18. gr. kveður á um en ágallar sem nema 11,6% af verðmæti hafa hins vegar talist ná þeim þröskuldi. Ef litið er til fyrrnefndra ummæla í athugasemdum með frumvarpi til laganna geta rök hnigið að því að miða beri við lægra hlutfall en þau 10% sem þar er vísað til ef tilteknar aðstæður eru fyrir hendi, til dæmis ef um er að ræða tiltölulega nýlega fasteign eða hún hefur nýlega verið endurbætt verulega og virðist í góðu ástandi. 

56. Íbúðarhúsið var eins og áður greinir byggt árið 1972. Fyrir liggur að það var klætt að utan árið 1999 og skipt um hluta af gluggum í því árið 2008. Þá hefur verið skipt um eldhúsinnréttingu. Íbúðarhúsið var því ekki nýlegt og ekki hefur verið ráðist í umfangsmiklar endurbætur á því. Af þeim ljósmyndum sem fylgdu söluyfirliti eða voru teknar við sama tækifæri verður ráðið að útlit íbúðarhússins samræmdist fyrirliggjandi upplýsingum um aldur þess. Breytir engu í því sambandi þótt í söluyfirliti hafi komið fram að íbúðarhúsið væri almennt í góðu standi. 

57. Samkvæmt öllu framangreindu eru ekki efni til að telja að ágallar á hinni seldu fasteign í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002, sem nema 7,53% af kaupverði, rýri verðmæti hennar svo nokkru varði í skilningi greinarinnar. Verða stefndu því sýknuð af framangreindum kröfum áfrýjenda um skaðabætur eða afslátt öðrum en þeim sem falla samkvæmt framansögðu undir skaðabótaábyrgð þeirra samkvæmt 27. gr. laganna.

Aðrar bótakröfur

58. Áfrýjendur krefja stefndu um 5.498.600 króna skaðabætur vegna kostnaðar við svokallað stöðuhýsi sem þeir telja að hafi verið nauðsynlegt að koma upp á jörðinni þar sem íbúðarhúsið hafi verið óíbúðarhæft eða mjög varasamt til langrar dvalar. Þeir vísa meðal annars til niðurstöðu úttektar verkfræðistofunnar Eflu um að það væri óíbúðarhæft vegna raka og myglu og að nokkru leyti til matsgerðar dómkvadds matsmanns. Fjárhæð kröfunnar byggist á niðurstöðu matsgerðar. Til vara byggja áfrýjendur á því að þeir eigi rétt til 2.400.000 króna bóta vegna afnotamissis en til þrautavara á þeirri niðurstöðu matsmanns að þrjá mánuði tæki að koma íbúðarhúsinu í íbúðarhæft ástand og því mati hans að tjón vegna þess afnotamissis væri 560.000 krónur.

59. Tjón sem rekja má til þess að fasteign kemur ekki að þeim notum sem með réttu var stefnt að telst vera óbeint tjón í skilningi b-liðar 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002 en skilyrði þess að unnt sé að krefjast skaðabóta vegna slíks tjóns er að það megi rekja til saknæmrar háttsemi seljanda, sbr. 2. mgr. 43. gr. sömu laga. 

60. Það tjón áfrýjenda sem samkvæmt framansögðu má rekja til vanrækslu á upplýsingaskyldu stefndu og þeim ber að bæta á sakargrundvelli felst í kostnaði við úrbætur á gólfefnum og undirlagi undir þau. Dómkvaddur matsmaður taldi hins vegar myglu í húsinu leiða til þess að ekki væri heppilegt fyrir áfrýjendur að dvelja í því á þeim þremur mánuðum sem tæki að gera við húsið. Í matsgerðinni var hins vegar ekki metið sérstaklega hversu langan tíma tæki að lagfæra gólfefni eða hvort húsið yrði óíbúðarhæft af þeim sökum eingöngu. Þótt matsmaður hafi að beiðni áfrýjenda lagt mat á kostnað við uppsetningu á bráðabirgðahúsnæði á jörðinni og leigu á því í 13 mánuði er ekki unnt að fallast á að þeir ágallar á íbúðarhúsinu sem stefndu bera ábyrgð á geti leitt til þess að þeim beri jafnframt að bæta slíkt óbeint tjón vegna afnotamissis. Þá liggur fyrir að áfrýjendur leigðu íbúðarhúsið út í skammtímaleigu á þeim tíma sem þeir töldu það óíbúðarhæft en hafa ekki upplýst nánar um hversu langan tíma það var í útleigu. Samkvæmt framangreindu hafa áfrýjendur ekki sýnt fram á umfang óbeins tjóns vegna þeirra galla á íbúðarhúsinu sem stefndu bera ábyrgð á og verða stefndu því sýknuð af þeirri kröfu. 

61. Sem fyrr segir krefja áfrýjendur stefndu um skaðabætur á grundvelli matsgerðar vegna annars vegar 1.344.000 króna kostnaðar við að moka út úr haughúsi og við dreifingu áburðar en hins vegar 487.200 króna kostnaðar við hreinsun vélageymslu og járnarusls af jörðinni. Stefndu telja með vísan til 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 að áfrýjendur hafi glatað rétti til að bera fyrir sig þessar vanefndir þar sem þeirra hafi ekki verið getið fyrr en í matsbeiðni sem tekin var fyrir í héraðsdómi 16. mars 2018. Af hálfu stefndu var þessari málsástæðu ekki haldið fram fyrr en í greinargerð til Landsréttar en henni mótmælt sem of seint fram kominni í greinargerð áfrýjenda til Landsréttar. Í þessu fólst því ný málsástæða sem hvorki gat komist að fyrir Landsrétti né nú hér fyrir dómi, enda standa ekki til þess lagaskilyrði 2. mgr. 163. gr. og 2. mgr. 187. gr. laga nr. 91/1991 þar sem stefndu var í lófa lagið að byggja á þessari málsástæðu í öndverðu.

62. Ofangreindar bótakröfur falla undir ákvæði 10. gr. laga nr. 40/2002 sem varðar undirbúning afhendingar og mælir fyrir um að við afhendingu skuli seljandi hafa rýmt fasteign og ræst en samkvæmt c-lið 1. mgr. 30. gr. og 34. gr. laganna getur kaupandi að jafnaði krafist skaðabóta vegna slíkra vanefnda þótt ekki sé um saknæma háttsemi að ræða af hálfu seljanda. Með vísan til þeirra röksemda sem fram koma í hinum áfrýjaða dómi um þennan kröfulið var úrgangur í haughúsi nýttur árlega sem áburður á tún jarðarinnar og hluti af því sem tilheyrði búrekstri á jörðinni. Bar stefndu því ekki skylda til að hreinsa húsdýraáburð úr haughúsinu fyrir afhendingu 1. ágúst 2017 og verða þau því sýknuð af þessum kröfulið.

63. Í matsgerð var lagt mat á kostnað við hreinsun úr vélageymslu og á ýmsu lauslegu við gafl vélageymslu og undir barði vestan við húsin. Í matsgerð kemur fram að hluti þess sem áfrýjendur lýstu í matsbeiðni hafi verið vélarhlutar og efni sem ætla mætti að tilheyrði rekstri búsins og ekki væri óeðlilegt að væri skilið eftir við sölu á eigninni. Aftur á móti taldi matsmaður rétt að gömlum málningardósum og hlutum sem ekki væru nýtanlegir væri hent svo og lélegum hjólbörðum og felgum. Þá taldi hann að fjarlægja hefði átt járnarusl við húsin og undir barði vestan við þau.

64. Fyrir afhendingu hins selda bar stefndu með vísan til 10. gr. laga nr. 40/2002 skylda til að fjarlægja úr útihúsum og af jörðinni þá hluti og rusl sem ekki voru not fyrir við áframhaldandi búrekstur. Með vísan til framangreindrar niðurstöðu matsgerðar ber stefndu að bæta áfrýjendum 487.200 króna kostnað við hreinsun fasteignarinnar.

65. Samkvæmt öllu framangreindu ber stefndu að greiða áfrýjendum skaðabætur að fjárhæð samtals 1.366.299 krónur. Upphafstíma vaxta hefur ekki verið mótmælt sérstaklega og verða vextir og dráttarvextir því dæmdir eins og í dómsorði greinir.

66. Í samræmi við úrslit málsins og 3. mgr. 130. laga nr. 91/1991 verða stefndu dæmd til að greiða áfrýjendum hluta af málskostnaði þeirra á öllum dómstigum eins og nánar greinir í dómsorði. 

Dómsorð:

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir B-kk-nf B-kk-nf, B-kvk-nf T-kvk-nf, I-kvk-nf E-kvk-nf, Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og S-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf.

2. Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 3. júní 2021. Þeir krefjast þess að stefndu verði óskipt gert að greiða sér 14.451.759 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. ágúst 2017 til 13. júlí 2018, en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefjast þeir málskostnaðar á öllum dómstigum.

3. Stefndu krefjast þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur. Þá krefjast þau þess að áfrýjendur verði dæmdir til að greiða þeim málskostnað fyrir Hæstarétti. Ágreiningsefni

4. Ágreiningur málsaðila er sprottinn af kaupum áfrýjenda árið 2017 á lögbýlinu Hróðnýjarstöðum í Dalabyggð af stefndu. Áfrýjendur telja að hið keypta hafi verið haldið margvíslegum göllum og þá einkum íbúðarhús á jörðinni og að þeir eigi rétt á skaðabótum eða afslætti af kaupverði. Ágreiningur málsaðila lýtur í fyrsta lagi að því hvort í ákvæði í söluyfirliti um að íbúðarhúsið væri „almennt í góðu standi“ hafi falist sérstakt loforð um ástand hússins sem reynst hafi rangt í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Í öðru lagi er deilt um hvort stefndu hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. sömu laga hvað varðar ástand íbúðarhússins eða áfrýjendur vanrækt aðgæsluskyldu sína samkvæmt 29. gr. laganna. Í þriðja lagi greinir málsaðila á um hvort þeir ágallar sem voru á íbúðarhúsinu hafi rýrt verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði í skilningi 18. gr. laganna en sá ágreiningur lýtur meðal annars að því hvort miða á við verðmæti hins selda í heild, hinnar seldu fasteignar eða íbúðarhússins eingöngu.

5. Stefndu voru sýknuð af öllum kröfum áfrýjenda fyrir Landsrétti en héraðsdómur hafði hins vegar dæmt áfrýjendum bætur vegna kostnaðar við hreinsun á vélageymslu og við að fjarlægja járnarusl sem var við húsin og undir barði þar nálægt.

6. Áfrýjunarleyfi var veitt 3. júní 2021 á þeim grunni að úrslit þess gætu meðal annars haft fordæmisgildi um túlkun gallaþröskuldar samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 og þá einkum um hvort líta bæri til heildarkaupverðs hins selda þegar um margþætta eign væri að ræða. Málsatvik

7. Með samþykki áfrýjenda á gagntilboði stefndu 31. maí 2017 komst á bindandi samningur milli málsaðila um kaup áfrýjenda á lögbýlinu Hróðnýjarstöðum í Dalabyggð ásamt áhöfn, greiðslumarki og vélum. Umsaminn afhendingartími var 1. ágúst 2017 en vélageymslu átti þó að afhenda 25. júlí sama ár. Kaupverðið var 100.000.000 króna. Bar stefndu að viðhalda eðlilegum rekstri búsins fram til afhendingar og vera áfrýjendum innan handar með upplýsingagjöf varðandi rekstur þess í allt að þrjá mánuði frá afhendingu eignarinnar.

8. Í söluyfirliti um eignina útprentuðu 30. maí 2017 var henni lýst sem lögbýlinu Hróðnýjarstöðum ásamt áhöfn, greiðslumarki og vélum. Þar kom fram að um væri að ræða nærri 1.700 hektara jörð og að ræktað land væri um 35 hektarar. Á henni væri rekið myndarlegt sauðfjárbú með um það bil 1.000 vetrarfóðruðum ám. Auk þess væri á jörðinni 124,3 fermetra íbúðarhús byggt árið 1972, 158 fermetra véla- og verkfærageymsla byggð árið 1982, 833 fermetra fjárhús, 183,4 fermetra hlaða og hesthús með fimm stíum. 

9. Stefndu höfðu tæmt íbúðarhúsið 25. júlí 2017 þegar vélageymslan var afhent. Einn áfrýjenda sendi fasteignasala sem annaðist söluna tölvupóst 30. júlí 2017 þar sem fram kom að við skoðun á íbúðarhúsinu hefðu komið í ljós rakaskemmdir bæði í veggjum og gólfi sem áfrýjendur hefðu ekki vitað af. Skemmdum í hverju herbergi hússins var nánar lýst og send með alls 21 ljósmynd af þeim. Fasteignasalinn framsendi tölvupóstinn til stefndu og lögmanns þeirra 11. september 2017.

10. Lögmaður stefndu sendi lögmanni áfrýjenda tilkynningu 7. september 2017 þar sem vísað var til fyrirvara í kauptilboði um að kaupendur skyldu hafa skilað inn skriflegri yfirlýsingu um brottfall fyrirvara um samþykki lánardrottna um veitingu lána samkvæmt tilboðinu í síðasta lagi 30 virkum dögum eftir samþykki tilboðs. Að öðrum kosti gætu seljendur rift tilboðinu með einhliða yfirlýsingu. Í bréfinu var því lýst yfir að hið samþykkta kauptilboð væri fallið niður og óskað eftir að hinu selda yrði skilað 11. september 2017.

11. Í kjölfar afhendingar hins selda öfluðu áfrýjendur álits verkfræðistofunnar Eflu hf. á ástandi íbúðarhússins. Í úttekt verkfræðistofunnar 10. ágúst 2017 var getið um ýmis ummerki um raka og leka í íbúðarhúsinu auk þess sem sýnataka leiddi í ljós myglu á ýmsum stöðum í því. 

12. Þrátt fyrir framangreint ástand íbúðarhúsnæðisins og kröfu stefndu í bréfi 7. september 2017 um að kaupin gengju til baka undirrituðu aðilar kaupsamning 22. sama mánaðar. Í honum var kaupverðið sundurliðað á eftirfarandi hátt: jörð 3.105.983 krónur, íbúðarhús 22.200.143 krónur, ræktun 4.620.787 krónur, lax- og silungsveiði 198.579 krónur, útihús 52.279.808 krónur, greiðslumark í sauðfé 5.182.200 krónur, vélar 5.250.000 krónur og áhöfn 7.162.500 krónur. Í samningnum var vísað til þess að áfrýjendur hefðu gert athugasemdir við ástand hins selda og vísað til sérstakrar yfirlýsingar þeirra dagsettrar sama dag sem stefndu undirrituðu. Athugasemdirnar í yfirlýsingunni voru í samræmi við niðurstöðu fyrrgreindrar úttektar.

13. Afsal var undirritað 19. október 2017 en áfrýjendur inntu þá af hendi lokagreiðslu kaupverðs með fyrirvara um rétt til afsláttar eða skaðabóta vegna meints tjóns þeirra.

14. Áfrýjendur óskuðu eftir dómkvaðningu matsmanns 16. janúar 2018 til að meta ætlaða galla á íbúðarhúsinu, kostnað þeirra vegna húsnæðis sem þeir komu upp til bráðabirgða á jörðinni, kostnað við að moka út úr fjárhúsum og vegna hreinsunar á útihúsum og á jörðinni sjálfri. Niðurstaða matsmanns lá fyrir 6. júní 2018. Hann mat kostnað af lagfæringum á ýmsum ætluðum ágöllum íbúðarhússins 7.714.600 krónur, vegna húsnæðis til bráðabirgða 5.498.600 krónur, við að moka út úr haughúsi og við dreifingu áburðar 1.344.000 krónur en kostnað við hreinsun úr vélageymslu og járnarusls af jörðinni 487.200 krónur. Með bréfi til stefndu 12. júní 2018 kröfðust áfrýjendur greiðslu skaðabóta eða afsláttar af kaupverði. Stefndu höfnuðu öllum kröfum þeirra með bréfi 26. júlí sama ár. Í dómi héraðsdóms er ályktunum og niðurstöðum matsmanns nánar lýst.

15. Einn áfrýjenda og annar stefndu gáfu aðilaskýrslur fyrir héraðsdómi. Samkvæmt framburði áfrýjanda M-kk-ef fraus í vatnsinntaki íbúðarhússins um veturinn 2017 til 2018. Hann bar að þegar húsið var vatnslaust hefði verið skrúfað frá krana í þvottahúsi. Þegar nágrannar hefðu komið að húsinu nokkru síðar hefði komið í ljós að gleymst hefði að skrúfa fyrir kranann í þvottahúsinu og vatn lekið á gólf þar og inn í eldhús. Gólfin hefðu verið þurrkuð upp og engar skemmdir hlotist af. Þetta hefði gerst eftir athugun fyrrgreindrar verkfræðistofu en áður en dómkvaddur matsmaður skoðaði íbúðarhúsið. Í framburði matsmanns fyrir dómi kom fram að hann hefði ekki verið upplýstur um þennan atburð.Lagaumhverfi

16. Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Þar segir jafnframt að notuð fasteign teljist þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Af a-lið 1. mgr. 19. gr. laganna leiðir að fasteign telst gölluð ef hún hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar til. Samkvæmt b-lið 1. mgr. 19. gr. telst fasteign einnig gölluð ef hún hentar ekki til þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem seljanda var eða mátti vera kunnugt um þegar kaupsamningur var gerður. Í niðurlagi ákvæðisins er tekið fram að þetta gildi þó ekki ef kaupandi byggði ekki á þekkingu eða mati seljanda á eiginleikum eignarinnar eða skorti réttmæta ástæðu til þess. 

17. Fasteign getur talist gölluð þótt ágalli rýri ekki verðmæti hennar í þeim mæli sem 18. gr. laganna áskilur ef seljandi hefur sýnt af sér háttsemi eða vanrækslu sem lýst er í 26. eða 27 gr. þeirra með þeim takmörkunum sem leiðir af aðgæsluskyldu kaupanda samkvæmt 29. gr. en umrædd ákvæði eru svohljóðandi:

26. gr. Skortur á upplýsingum.

Fasteign telst gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar.

27. gr. Rangar upplýsingar.

Fasteign telst gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana.

Ákvæði 1. mgr. á þó aðeins við ef upplýsingar hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og þær eru ekki skýrlega leiðréttar í tæka tíð.

29. gr. Skoðun og önnur rannsókn á fasteign.

Kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður.

Hafi kaupandi skoðað fasteign, áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana, þótt seljandi skoraði á hann um það, getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun. Þetta á þó ekki við ef seljandi sýndi af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.

Ákvæði 1. og 2. mgr. víkja fyrir efni 26. gr. um skort á upplýsingum um fasteign.Niðurstaða

Réttaráhrif yfirlýsingar um ástand íbúðarhúss

18. Áfrýjendur telja að yfirlýsing sem fram hafi komið í söluyfirliti um að íbúðarhúsið væri almennt í góðu ástandi hafi falið í sér loforð um tiltekið ástand þess. Sýnt hafi verið fram á með matsgerð dómkvadds matsmanns að ástand þess hafi ekki verið í samræmi við þessa yfirlýsingu. Því liggi fyrir að hin selda fasteign sé þar með haldin göllum í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002 sem stefndu beri hlutlæga skaðabótaábyrgð á. Þessu mótmæla stefndu og telja yfirlýsinguna hafa verið almenns eðlis og skýra verði hana eftir orðanna hljóðan. Í henni hafi því ekki verið gefið loforð eða upplýsingar um tiltekna eiginleika íbúðarhússins.

19. Ein þeirra spurninga sem lagðar voru fyrir matsmann í matsbeiðni áfrýjenda laut að því hvort umrætt íbúðarhús hefði verið almennt í góðu ástandi þegar fasteignin hefði verið seld. Í matsgerðinni var komist að þeirri niðurstöðu að íbúðarhúsið hefði ekki verið í góðu ástandi við sölu og margvíslegum ágöllum á því nánar lýst.

20. Ákvæði 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002 gera ráð fyrir að kaupandi fasteignar geti gert sérstakar kröfur til eiginleika og ástands hennar til viðbótar því sem leiðir af ákvæðum laganna eða öðrum reglum. Ákvæði í kaupsamningi eða söluyfirliti fasteignar um ástand og eiginleika hennar getur verið þess eðlis að rétt sé að líta á það sem loforð eða ábyrgðaryfirlýsingu um sérstaka kosti eignar. Þó hefur verið talið að almenna yfirlýsingu seljenda um ástand eða gæði eignar beri ekki að túlka sem loforð eða ábyrgðaryfirlýsingu. Slík yfirlýsing þurfi þvert á móti að vera sértæk og beinast að tilteknum eiginleikum fasteignarinnar í heild eða einstökum hlutum hennar. Þá ber kaupandi sönnunarbyrði um að yfirlýsing hafi falið í sér ábyrgð eða loforð um tiltekna eiginleika fasteignar.

21. Sú yfirlýsing sem áfrýjendur vísa til er almenns eðlis. Í henni er ekki vísað til tiltekinna eiginleika íbúðarhússins eða hluta þess heldur einungis sagt að ástand þess sé almennt gott. Eiginleikum íbúðarhússins er að öðru leyti lýst í söluyfirlitinu með hlutlausum hætti að því frátöldu að nefnt er að eldhúsið sé með fallegri innréttingu. Við túlkun á orðalagi yfirlýsingarinnar í heild verður jafnframt að líta til þess að orðið „almennt“ mætti allt eins skilja svo að ástand íbúðarhússins væri ekki endilega að öllu leyti gott. Umrædd yfirlýsing í söluyfirliti fól því samkvæmt framansögðu ekki í sér loforð um ábyrgð stefndu á tilteknum eiginleikum hennar. 

22. Fyrir liggur að íbúðarhúsið var byggt árið 1972. Í söluyfirlitinu er hvorki vísað til neinna nýlegra endurbóta á því né gefið til kynna að ástand þess sé betra en sem samsvarar aldri þess. Með vísan til þessa og framangreindrar túlkunar á inntaki hinnar almennu yfirlýsingar í söluyfirliti um að ástand íbúðarhússins væri almennt gott teljast áfrýjendur ekki hafa sýnt fram á að stefndu hafi með henni veitt þeim rangar upplýsingar um ástand íbúðarhússins með þeim hætti að hin selda fasteign teljist af þeim sökum gölluð í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002. Til samanburðar skal tekið fram að í dómum Hæstaréttar 16. júní 2016 í máli nr. 540/2015 og 8. mars 2018 í máli nr. 172/2017 var komist að gagnstæðri niðurstöðu en þar var fjallað um upplýsingar í söluyfirliti um endurbætur á fasteignum og eiginleika þeirra sem voru mun sértækari og nákvæmari en þær sem á reynir í máli þessu. 

Um upplýsingaskyldu stefndu og aðgæsluskyldu áfrýjenda

23. Af hálfu áfrýjenda er í öðru lagi byggt á því að stefndu hafi búið yfir upplýsingum um ágalla á íbúðarhúsinu sem þau upplýstu áfrýjendur ekki um. Þeir vísa til þess að stefndi E-kk-nf hafi unnið við smíðar og staðið sjálfur að viðgerðum á því. Áfrýjendur hafi ekki orðið ágallanna varir við venjulega skoðun á íbúðarhúsinu þar sem húsgögn og fleira hafi hulið þá. Þá vísa þeir til þess að upplýsingaskylda seljanda í fasteignakaupum samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 gangi framar aðgæsluskyldu kaupanda, sbr. 3. mgr. 29. gr. laganna. Af hálfu stefndu er byggt á því að þeir ágallar á íbúðarhúsinu sem þau hafi vitað um hafi verið svo augljósir að áfrýjendur hafi mátt sjá þá við skoðun. Upplýsingaskylda þeirra hafi því takmarkast af aðgæsluskyldu áfrýjenda.

24. Í athugasemdum um 26. gr. í frumvarpi sem varð að lögum nr. 40/2002 sagði meðal annars að upplýsingaskylda seljanda stæði til þess að veita kaupanda upplýsingar um fasteign sem seljandi vissi eða mátti vita að kaupandi hefði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Seljanda væri því ekki skylt að upplýsa kaupanda um atriði sem kaupandi vissi um. Ákvæðið fæli það í sér að seljandi ætti að eigin frumkvæði að veita þær upplýsingar sem hann vissi eða mætti vita um. Í því fælist að löglíkur væru fyrir því að seljandi þekkti fasteign svo að hann gæti upplýst kaupanda um galla á henni. Það stæði seljanda nær að upplýsa um þetta enda auðveldara fyrir hann en kaupanda að leita galla uppi. Þá var vísað til þess að á kaupanda hvíldi aðgæsluskylda og að sú skylda takmarkaði nokkuð upplýsingaskylduna. Þannig ætti seljandi ekki að upplýsa kaupanda um augljós atriði eða atriði sem kaupandi hefði ekki getað búist við að fá upplýsingar um.

25. Í athugasemdum um 29. gr. í fyrrgreindu frumvarpi sagði að í 1. mgr. væri mælt fyrir um almenna reglu þess efnis að kaupandi gæti ekki borið fyrir sig galla sem hann þekkti til eða ætti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Ástæða væri til að taka fram að það væri skilyrði að kaupandi hefði þekkt eða átt að þekkja til gallans. Þetta yrði að skýra svo að hann hefði vitað um gallann eða átt að vita um hann og skilið hver áhrif hann hafði. Í athugasemdum um 3. mgr. greinarinnar var tekið fram að reglur 1. og 2. mgr. högguðu ekki gildi 26. gr. um skort á upplýsingum enda varði málefnið einkum hvað kaupandi vissi eða mætti vita. Í 3. mgr. fælist að upplýsingaskylda seljanda stæði óhögguð og takmarkaðist ekki af aðgæsluskyldu kaupanda.

26. Sem fyrr segir komst á bindandi samningur um kaup áfrýjenda á jörðinni Hróðnýjarstöðum ásamt áhöfn, greiðslumarki og vélum með samþykki áfrýjenda á gagntilboði stefndu 31. maí 2017. Í samræmi við ákvæði gagntilboðsins var vélageymsla afhent 25. júlí 2017 en hið selda að öðru leyti 1. ágúst sama ár. Málsaðilar hafa ekki byggt á því að ástand hins selda hafi verið með öðrum hætti við afhendingu en það var þegar kaup komust á 31. maí 2017 eða þegar áfrýjendur skoðuðu fasteignina nokkru áður.

27. Þau gögn sem liggja fyrir í málinu um ástand íbúðarhússins við kaup eru annars vegar nokkrar ljósmyndir sem fylgdu söluyfirliti fasteignarinnar, tvær þeirra eru teknar inni í íbúðarhúsinu en nokkrar til viðbótar sýna húsið að utan úr talsverðri fjarlægð. Þá hafa verið lagðar fram í Hæstarétti nokkrar ljósmyndir sem fasteignasali sem annaðist söluna sendi einum áfrýjenda 14. júlí 2017 og nefndi „vinnu myndir af íbúðarhúsinu á Hróðnýjarstöðum“. Þessar ljósmyndir munu hafa verið teknar á sama tíma og þær sem fylgdu söluyfirliti. Þær sýna að íbúðarhúsið var búið hefðbundnum húsgögnum og öðrum húsbúnaði og má ætla að við skoðun áfrýjenda hafi þar flest verið með svipuðum brag.

28. Í málinu liggur jafnframt fyrir 21 ljósmynd sem áfrýjendur munu hafa tekið inni í íbúðarhúsinu er þeir fengu vélageymsluna afhenta sem mun hafa verið 25. júlí 2017, eftir að stefndu höfðu tæmt íbúðarhúsið en fyrir umsaminn afhendingardag þess. Þessar myndir sendu þeir fasteignasalanum með tölvupósti 30. júlí 2017.

29. Meðal þeirra ljósmynda sem sýna íbúðarhúsið með húsbúnaði er mynd úr forstofu sem sýnir augljós ummerki um raka niðri við gólf í forstofu en ógleggri ummerki um raka má sjá af ljósmynd úr stofu. Á öðrum ljósmyndum er ekki unnt að greina rakaskemmdir. Á mörgum myndanna sést að húsgögn, svo sem sófi, stólar og rúm, hafa staðið í hornum og byrgt sýn að gólfum og neðri hluta veggja. Á ljósmyndum sem áfrýjendur tóku í lok júlí 2017 og myndum sem teknar voru við skoðun verkfræðistofunnar Eflu nokkru síðar sjást hins vegar glögglega ýmis ummerki um raka, meðal annars í gólfefnum í hornum við útveggi, í neðri hluta veggja, við glugga og þar sem þvottavél og uppþvottavél stóðu. 

30. Dómkvaddur matsmaður skoðaði íbúðarhúsið 16. apríl 2018. Í matsgerð hans var ágöllum á húsinu lýst. Hann kvað stofuglugga á vesturgafli og geymsluglugga á austurgafli upprunalega og töluvert fúna og skemmda og merki um að lekið hefði með þeim. Glugga á suðurhlið kvað hann hafa verið endurnýjaða árið 1999 en að öðru leyti hefðu plastgluggar verið settir í húsið árið 2008. Ekki hefði verið gengið frá plastgluggum að utanverðu og að innanverðu hefði ekki verið þétt með kítti heldur eingöngu notað þéttifrauð. Að utanverðu væru engar áfellur frá gluggum og út fyrir klæðningu. Stæði þéttifrauð milli glugga og veggja óvarið og engin kíttisþétting að innanverðu. Lekið hefði með gluggum og kuldaleiðni verið inn í húsið frá tröppum og palli utan við húsið. Ummerki um raka væru í spónaplötuklæðningu í nánast öllum herbergjum enda engin rakasperra í útveggjum. Einangrun þaks væri með „álfólíu“ á neðri hlið og rakasperra væri því til staðar að einhverju marki en ljóst að hún væri ekki þétt. Greinileg ummerki um raka væru í gólfefni og gólfílögn. Mælingar á raka í gólfi hefðu leitt í ljós hækkað gildi við útveggi nánast um allt hús. Á bak við eldhúsinnréttingu hefðu verið greinileg ummerki um leka bæði á klæðningu og sökklum undir innréttingunni. Í níu sýnum úr klæðningu og gólfmúrílögn sem send hefðu verið til rannsóknar hefði komið fram umtalsverð mygla í þremur sýnum og lítilleg í tveimur. 

31. Í matsgerðinni kom enn fremur fram að ummerki eftir raka eða leka í veggjum og gólfefnum hefðu verið sýnileg í talsverðan tíma. Við skoðun á húsinu í tengslum við kaup gæti heildaryfirbragð og ástand þess sýnst vera betra en reyndist við nánari skoðun. Aftur á móti hefði ástand og frágangur glugga verið sýnilegur og sá frágangur hvorki fullnægjandi né ásættanlegur. 

32. Í skýrslu matsmannsins fyrir héraðsdómi kvað hann óljóst hvort loftun þaks væri ábótavant en ástand þaks gæfi það ekki til kynna. Ekki hefði litið út fyrir að mikill raki væri í timbri í þaki og það hefði verið í lagi. Hann kvað nokkuð erfitt að segja til um hvað hefði mátt sjá við skoðun íbúðarhússins. Rakaskemmdir í spónaplötum hefði að minnsta kosti verið hægt að sjá með ítarlegri skoðun en ef til vill erfiðara þegar húsgögn væru fyrir en þá hefðu menn þurft að vita hverju þeir væru að leita að. Rakaskemmdir í gólfefnum í stofu og herbergi hefðu átt að sjást við skoðun. Í matsgerð var ekki sérstaklega fjallað um leka frá skorsteini eða rakaskemmdir tengdar slíkum leka. Fyrir dómi bar matsmaðurinn að hann myndi ekki eftir raka í lofti við skorstein. 

33. Með vísan til þess sem upplýst hefur verið í málinu um ágalla sem komu í ljós á íbúðarhúsinu fyrir afhendingu þess og staðreyndir hafa verið með matsgerð er ekki tilefni til að ætla að sá vatnsleki sem varð eftir að vatnsinntak fraus veturinn eftir afhendingu hafi gert ástand þess verra en við afhendingu svo þýðingu hafi fyrir úrslit málsins.

34. Stefndi E-kk-nf bar fyrir héraðsdómi að hann hefði meðal annars starfað sem smiður. Hann hefði einangrað og klætt íbúðarhúsið, skipt um glugga og allar hurðir. Hins vegar hefði hann átt eftir að ljúka frágangi við glugga. Hann kvað rakaskemmdir hafa verið í parketi frá því að hann flutti í húsið átján árum áður en raki hefði ekki verið til staðar. Hann kvaðst hafa rofið stétt fyrir utan húsið sem tengdist plötunni og einangrað á milli. Stéttin hefði myndað kuldabrú og taldi hann það skýra hvernig parketið leit út. Stefndi E-kk-nf kvaðst hvorki hafa orðið var við myglu í húsinu né leka að öðru leyti en nýtilkominn leka við skorstein. Hann taldi að rakaskemmdir í parketi og veggjum hefðu verið augljósar og alls ekki huldar með húsgögnum. Þá hafi engin teppi verið í húsinu.

35. Áfrýjandinn M-kk-nf bar fyrir héraðsdómi að áfrýjendur hefðu komið og skoðað íbúðarhúsið. Í söluyfirliti hefði því verið lýst í góðu ástandi og þeir enga ástæðu haft til „að gera neitt annað en að koma þarna og skoða og kíkja í kringum okkur aðeins.“ Áfrýjendur hefðu ekki orðið varir við leka- eða rakavandamál í húsinu. Eftir að stefndu hefðu tæmt það hefði ýmislegt komið í ljós sem áfrýjendur hefðu ekki áttað sig á fyrr og þá orðið ljóst að húsið hefði verið í öðru ásigkomulagi en lýsing á því hefði gefið til kynna. Hann taldi skýringuna á því að áfrýjendur hefðu ekki séð ágalla á íbúðarhúsinu við skoðun vera þá að þeir hefðu verið kyrfilega faldir fyrir þeim, „meðal annars með húsgögnum og drasli sem lá yfir þessu.“

36. Samkvæmt framansögðu liggur fyrir að stefnda E-kk-þgf var kunnugt um ástand og ófullnægjandi frágang glugga og rakaskemmdir í gólfparketi við útveggi. Jafnframt verður ráðið af framburði hans, ljósmyndum sem fylgdu söluyfirliti og þeim sem teknar voru af sama tilefni, niðurstöðu matsgerðar og framburði matsmanns fyrir dómi að stefndu hljóti að hafa vitað af rakaskemmdum í öðrum gólfefnum og í veggjaplötum. Fyrir liggur að stefndi E-kk-nf réðst í ýmsar endurbætur á húsinu á árinu 1999 og aftur á árinu 2008 og hefur hann sem fyrr segir borið fyrir dómi að umræddar rakaskemmdir hafi verið til staðar frá því að hann flutti í húsið. Samkvæmt þessu og með vísan til framangreindra sönnunargagna er aftur á móti ekki í ljós leitt að stefndu hafi vitað eða mátt vita af öðrum þeim ágöllum sem dómkvaddur matsmaður taldi að krefðust úrbóta, þar á meðal um ágalla á rakasperru í þaki, skort á rakasperru í útveggjum og myglu.

37. Með vísan til framburðar stefnda E-kk-ef, söluyfirlits og ljósmynda sem fylgdu því liggur fyrir að stefndu upplýstu áfrýjendur ekki um þá ágalla sem samkvæmt matsgerð voru á íbúðarhúsinu.

38. Stefndu hafa ekki sýnt fram á að áfrýjendur hafi búið yfir sérfræðiþekkingu um eiginleika húsnæðis sem haft geti áhrif á aðgæsluskyldu þeirra. Af framburði áfrýjandans M-kk-ef verða þær ályktanir dregnar að áfrýjendur hafi ekki skoðað íbúðarhúsið af kostgæfni. Af þeim ljósmyndum sem fylgdu söluyfirliti og þeim sem áfrýjendur tóku fyrir afhendingu verður ályktað að við venjulega skoðun hefðu þeir átt að sjá að ástand glugga og frágangur þeirra að utan og innan var ófullnægjandi svo og rakaskemmdir í veggjum en þessir ágallar á íbúðarhúsinu teljast hafa verið augljósir. Til þess er hins vegar að líta að ljósmyndir sýna að húsgögn og annar húsbúnaður stóð víða uppi við veggi og úti í hornum og ástand gólfefna því ekki eins sýnilegt og það var eftir að íbúðarhúsið hafði verið tæmt. Ekki verður talið að áfrýjendur hefðu mátt sjá við venjulega skoðun aðra þá ágalla sem matsmaður taldi á íbúðarhúsinu og stefndu var ókunnugt um.

39. Samkvæmt framansögðu voru ágallar á frágangi glugga sem skipt hafði verið um í íbúðarhúsinu og gluggar á austur- og vesturhliðum voru mjög illa farnir. Stefndi E-kk-nf vissi samkvæmt framansögðu um þessa ágalla en þeir voru svo augljósir að áfrýjendur hefðu átt að sjá þá við skoðun og stefndu af þeim sökum mátt ganga út frá því að óþarft væri að upplýsa sérstaklega um þá. Hvað þessa ágalla varðar takmarkast upplýsingaskylda stefndu samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 af aðgæsluskyldu áfrýjenda samkvæmt 1. mgr. 29. gr. þeirra. Stefndu verður því ekki gert að bæta áfrýjendum kostnað við úrbætur á þessum ágöllum sem samkvæmt matsgerð eru: endurnýjun glugga á göflum hússins, frágangur áfellna við plastglugga og þéttingar svo og þétting milli glugga og veggjar að innanverðu. Í matsgerð var kostnaður við úrbætur á þessum ágöllum metinn 986.300 krónur að frádregnum 60% af virðisaukaskatti af 607.500 króna vinnulið.

40. Samkvæmt framansögðu vissi stefndi E-kk-nf um ágalla á gólfefnum en stefndu vanræktu að upplýsa áfrýjendur um þá þótt þau hafi mátt vita að áfrýjendur hefðu réttmæta ástæðu til að ætla að þeir fengju slíkar upplýsingar, enda ágallarnir ekki svo augljósir að þeir hafi blasað við áfrýjendum við skoðun íbúðarhússins eða af ljósmyndum með söluyfirliti. Um afleiðingar af þessari vanrækslu á upplýsingaskyldu ber að líta til þess að aðgæsluskylda kaupanda í fasteignakaupum samkvæmt 3. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 víkur við þessar aðstæður fyrir upplýsingaskyldu seljanda, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 1. júlí 2021 í máli nr. 9/2021. Þessir ágallar teljast því gallar á íbúðarhúsinu í skilningi 26. gr. laganna. Þeir ágallar og úrbætur á þeim sem hér falla undir samkvæmt matsgerð eru kostnaður við endurnýjun á parketi, plastparketi og gólfdúk, hreinsun á múrílögn og flotun, samtals 936.200 krónur.

41. Þótt nauðsyn þess að hreinsa múrílögn undir gólfefnum og flota gólf tengist raka undir gólfefnum og væntanlega einnig myglu eru þessar úrbætur svo nátengdar endurnýjun gólfefna vegna rakaskemmda að rétt er að stefndu beri kostnað af þeim. Áfrýjendur áttu á þeim tíma sem mál þetta var höfðað kost á endurgreiðslu á 60% af virðisaukaskatti af vinnu á byggingarstað. Matsmaður taldi vinnuliðinn nema 491.700 krónum en virðisaukaskattur af þeirri fjárhæð nemur 95.168 krónum. Í samræmi við niðurstöður matsmanns ber við afmörkun á tjóni stefndu að miða við að 60% af virðisaukaskattinum, eða 57.101 króna, dragist frá kostnaði við endurbætur. Ber stefndu því með vísan til 26. og 43. gr. laga nr. 40/2002 að bæta áfrýjendum mismuninn, 879.099 krónur.

42. Aðra ágalla sem samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns voru á íbúðarhúsinu hefur áfrýjendum samkvæmt framansögðu ekki tekist að sýna fram á að stefndu hafi vitað eða mátt vita um, þar á meðal ágalla á rakasperru í þaki, skort á rakasperru í útveggjum og myglu en áfrýjendur vissu heldur ekki um þessa ágalla. Reynir því á hvort þessir ágallar og þeir gallar sem stefndu verður samkvæmt framansögðu gert að bæta séu svo verulegir að þeir rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002.

Um gallaþröskuld samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002

43. Í III. kafla laga nr. 40/2002 er fjallað um eiginleika fasteigna, galla, fylgifé og fleira en þar er í 18. gr. umrætt ákvæði um svonefndan gallaþröskuld. Í 37. gr. laganna er mælt fyrir um að ef fasteign telst gölluð án þess að því valdi atvik sem kaupanda er um að kenna eða hann af öðrum ástæðum ber ábyrgð á geti kaupandi beitt vanefndaúrræðum ef skilyrði þeirra eru fyrir hendi, þar á meðal getur hann krafist afsláttar samkvæmt 41. gr. eða skaðabóta samkvæmt 43. gr. Samkvæmt síðastnefnda ákvæðinu getur kaupandi, ef fasteign er gölluð, krafist skaðabóta vegna annars tjóns en óbeins tjóns samkvæmt 59. gr. þótt seljandi hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi. 

44. Aðila greinir á um ýmis atriði sem máli geta skipt við mat á því hvort fasteignin telst hafa verið gölluð í skilningi 18. gr. laganna. Í fyrsta lagi deila þeir um hvaða kröfur áfrýjenda um skaðabætur eða afslátt lúta að ágöllum sem falla undir ákvæðið. Í öðru lagi greinir þá á um hvaða viðmiðun á að nota um hvert hafi verið verðmæti hinnar seldu fasteignar við mat á því hvort ágallarnir hafi rýrt verðmæti hennar svo nokkru varði. Í þriðja lagi greinir þá um hversu hátt hlutfall ágalla af verðmæti fasteignar þarf að vera í þessu tilviki til þess að um galla teljist vera að ræða í skilningi 18. gr.

45. Meðal þeirra krafna sem áfrýjendur hafa uppi í málinu eru kröfur vegna 1.344.000 króna kostnaðar við að moka út úr fjár- og haughúsi og 487.200 króna kostnaðar við að hreinsa vélageymslu og járnarusl af jörðinni. Áfrýjendur fella þessar kröfur undir bótakröfur vegna galla á fasteigninni en að réttu lagi verða þær reistar á 10. gr. laga nr. 40/2002 sem fjallar um undirbúning afhendingar og mælir fyrir um að við afhendingu skuli seljandi hafa rýmt fasteign og ræst. Greinin er í II. kafla laganna sem fjallar um afhendingu og fleira. Vanefndir á umræddri skyldu falla undir vanefndaúrræði kaupanda í IV. kafla laganna sem lýtur að afhendingardrætti en samkvæmt c-lið 1. mgr. 30. gr. og 34. gr. í þeim kafla getur kaupandi að jafnaði krafist skaðabóta vegna slíkra vanefnda þótt ekki sé um saknæma háttsemi að ræða af hálfu seljanda. Af því leiðir að umræddar kröfur áfrýjenda falla ekki undir III. kafla laganna sem fjallar um eiginleika fasteignar, galla, fylgifé og fleira. Þar sem ákvæði 18. gr. um galla á fasteign er í síðastnefnda kaflanum geta vanefndir sem varða rýmingu og ræstingu á fasteign ekki fallið undir þá ágalla sem greinin tekur til. 

46. Þeir ágallar á fasteign sem 18. gr. tekur til eru bæði gallar sem eru á ábyrgð seljanda á sakargrundvelli og þeir ágallar sem sýnt hefur verið fram á að hafi verið á fasteign en hvorki seljandi né kaupandi vissi eða mátti vita um. Í máli þessu hefur kostnaður við úrbætur á slíkum ágöllum verið metinn af dómkvöddum matsmanni og er ekki tölulegur ágreiningur um það mat. Í samræmi við það sem fram kemur í matsgerð ber við ákvörðun tjóns vegna slíkra ágalla að miða við kostnað við efni og vinnu vegna úrbóta að meðtöldum virðisaukaskatti en þó að frádregnum þeim 60% af virðisaukaskatti af vinnu á byggingarstað sem eigandi fasteignar gat endurkrafið úr ríkissjóði á þeim tíma sem málið var höfðað. Kostnaður við úrbætur á þeim ágöllum sem samkvæmt matsgerð voru á íbúðarhúsinu og hvorki stefndu né áfrýjendur vissu eða máttu vita um var metinn 5.792.100 krónur. Kostnaður vegna vinnuliðar var 4.004.100 krónur, þar af virðisaukaskattur 774.987 krónur en 60% af þeirri fjárhæð nema 464.992 krónum sem koma til frádráttar framangreindum kostnaði er lækkar þannig í 5.327.108 krónur. Eins og áður greinir er tjón áfrýjenda vegna þeirra ágalla sem stefndu bera á ábyrgð á sakargrundvelli 879.099 krónur. Metið tjón áfrýjenda vegna ágalla á fasteigninni sem 18. gr. laga nr. 40/2002 tekur til nemur því samtals 6.206.207 krónum.

47. Það skilyrði fyrir því að fasteign teljist gölluð í skilningi 18. gr. að ágallar rýri verðmæti hennar sem nokkru varði hefur verið skýrt þannig að ágallarnir, eða öllu heldur kostnaður við úrbætur eða verðmætarýrnun fasteignar af þeirra völdum, nemi að lágmarki tilteknu hlutfalli af verðmæti hennar. 

48. Í stefnu til héraðsdóms var byggt á því að við mat á hvort ágallar á fasteigninni hefðu rýrt verðmæti hennar svo nokkru varðaði skyldi miða við verðmæti þess hluta hins selda sem teldist til fasteignar, samtals 82.405.300 krónur, samkvæmt sundurliðun kaupverðs í kaupsamningi. Ekki ætti að líta til verðmætis greiðslumarks, áhafnar eða véla. Fyrir Hæstarétti hafa áfrýjendur hins vegar haldið því fram að réttara sé að miða við verðmæti íbúðarhússins eingöngu en þeirrar málsástæðu sér hvorki stað í stefnu til héraðsdóms né í greinargerð til Landsréttar. Þessari málsástæðu hefur verið mótmælt af hálfu stefndu sem of seint fram kominni. Telja þau að miða eigi við heildarkaupverð hins selda. Þessi nýja málsástæða áfrýjenda kemst ekki að hér fyrir dómi, enda ekki uppfyllt skilyrði 2. mgr. 187. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála þar sem áfrýjendum var í lófa lagið að reisa málatilbúnað sinn á henni í öndverðu. Allt að einu er rétt að taka fram að hið keypta, annað en greiðslumark, áhöfn og vélar, var ein fasteign í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Ekkert í hinu samþykkta gagntilboði, kaupsamningi eða öðrum gögnum málsins bendir heldur til þess að líta beri á íbúðarhúsið sem sérgreindan hluta af fasteigninni. Þannig var verðmæti þess ekki sérstaklega tilgreint í hinu samþykkta gagntilboði.

49. Lögbýli er í 7. mgr. 2. gr. jarðalaga nr. 81/2004 skilgreint sem sérhver jörð sem hefur þann húsakost og það landrými eða aðstöðu að unnt sé að stunda þar landbúnað og var skráð í jarðaskrá ráðuneytisins 1. desember 2003 eða síðar hlýtur slíka viðurkenningu. Samkvæmt 3. gr. laganna falla veiðiréttindi meðal annars undir gildissvið þeirra, en samkvæmt meginreglu 9. gr. laga nr. 61/2006 um lax- og silungsveiði má ekki aðskilja veiðirétt að nokkru leyti eða öllu frá fasteign hvorki fyrir fullt og allt né um tiltekinn tíma. Hið selda var því annars vegar jörð, þar með talið húsakostur, land og hlunnindi, en hins vegar annað það sem tilheyrði þeim atvinnurekstri sem stundaður var á jörðinni við sölu svo sem greiðslumark fyrir sauðfé, allar vélar og áhöfn önnur en hross.

50. Samkvæmt 2. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign í skilningi laganna vera afmarkaður hluti lands, ásamt eðlilegum hlutum þess, lífrænum og ólífrænum, og mannvirki sem varanlega eru við landið skeytt. Hlunnindi sem felast í lax- og silungsveiði teljast samkvæmt framansögðu hluti af henni. Með fasteign er einnig átt við eignarhluta í húsi eða öðru mannvirki sem skiptist í fleiri en einn slíkan. Jörð sem ekki hefur verið skipt upp telst samkvæmt því ein fasteign.

51. Ákvæði 22. til 25. gr. laganna um fylgifé fasteigna taka til jarða eins og annarra fasteigna. Þessi ákvæði eru öll í III. kafla laganna, eins og 18. gr., þannig að annmarkar á fylgifé fasteigna teljast til ágalla á fasteign í skilningi þess ákvæðis. Í 22. gr. segir að ef ekki leiði annað af kaupsamningi teljist fasteign gölluð ef hún hafi ekki þann búnað eða réttindi sem segi í 23. til 25. gr., enda hafi búnaðurinn eða réttindin verið fyrir hendi við skoðun eða átt að fylgja samkvæmt lögum, kaupsamningi, öðrum gögnum eða venju. Í 25. gr. laganna er sérákvæði um fylgifé fasteignar sem ætluð er til landbúnaðar. Til slíks fylgifjár teljast tæki og búnaður sem annað tveggja er varanlega fest við hana eða er sérstaklega að henni sniðinn en ekki ökutæki ásamt búnaði þeirra. Í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 40/2002 sagði í 2. mgr. 25. gr. að greiðslumark bújarðar teldist ekki til fylgifjár hennar. Sú málsgrein var felld út úr frumvarpinu í meðförum Alþingis að tillögu allsherjarnefndar með þeim rökum í nefndaráliti að nefndin teldi heppilegra að fjallað yrði um greiðslumark sem fylgifé fasteignar samfara endurskoðun á jarðalögum sem ætti sér stað í landbúnaðarráðuneytinu. Í jarðalögum nr. 81/2004 er þó ekki að finna slíka umfjöllum. Þar sem ekkert bendir til þess að vilji löggjafans hafi verið sá að gagnstæð regla skyldi gilda um greiðslumark og vegna þess að mögulegt er að færa greiðslumark sauðfjár milli lögbýla, innleysa það og selja, sbr. 38. gr. búvörulaga nr. 99/1993, er hér lagt til grundvallar að greiðslumarkið teljist ekki til fylgifjár fasteignarinnar.

52. Samkvæmt öllu framangreindu er lagt til grundvallar að hið selda í þeim viðskiptum sem um ræðir hafi verið annars vegar fasteign sem samkvæmt sundurliðun í kaupsamningi hafi verið að verðmæti samtals 82.405.300 krónur og hins vegar önnur verðmæti sem fylgdu þeirri landbúnaðarstarfsemi sem rekin var á jörðinni, samtals að verðmæti 17.594.700 krónur. Tjón áfrýjenda vegna ágalla á fasteigninni í skilningi 18. gr. nemur samkvæmt framansögðu samtals 6.206.207 krónum og teljast þeir því hafa rýrt verðmæti hennar um 7,53%. 

53. Í athugasemdum um 18. gr. með frumvarpi því sem varð að lögum nr. 40/2002 sagði meðal annars:

Þeir sem starfa við milligöngu um fasteignaviðskipti, t.d. fasteignasalar og þeir sem koma að deilumálum um galla á fasteignum, t.d. lögmenn, eru á einu máli um að brýn nauðsyn sé á slíku ákvæði. Ástæður þess eru einkum þær að oft vill brenna við að kaupendur hafi óraunhæfar væntingar um ástand og eiginleika þeirra eigna sem þeir kaupa, en leggja þó lítið upp úr þessu fyrir kaup, t.d. við skoðun. Oft hafa kaupendur á síðustu stigum greiðslna gert kröfur um bætur vegna galla, sem þeir telja vera á eign, og eru í raun smávægilegir og aðeins í samræmi við aldur og almennt ástand fasteignar. Valda slíkar kröfur oft deilum og málaferlum þar sem kostnaður við málatilbúnað er mikill, t.d. sérfræðikostnaður lögmanna og matsmanna, og stundum í engu samræmi við þær kröfur sem hafðar eru uppi. Er víst að koma má í veg fyrir margar þrætur með ákvæði eins og því sem hér er lagt til.

Þá sagði svo í athugasemdunum:

Ljóst er að orðin „rýri verðmæti hennar svo nokkru varði“ verða vandskýrð. Ekki er hægt að segja að þetta þýði að verðmætisrýrnunin verði að vera 10% til þess að galli teljist vera fyrir hendi. Ástæðan er sú að það er háð ýmsum atriðum hvort hægt sé að segja að galli rýri verðmæti eignar svo nokkru varði. Sé um nýlega fasteign að ræða er víst að minna þarf til en þegar um mjög gamlar fasteignir er að ræða. Almennt ástand og útlit fasteignar kann einnig að skipta máli. Kaupandi sem kaupir eign sem lítur mjög vel út og virðist í góðu ástandi þarf ekki að sætta sig við sama lágmark og sá sem kaupir eign sem bersýnilega er í slæmu ástandi. Þannig mætti áfram telja. Það kann að vera að 10% yrði talið hæfilegt lágmark um gamlar eignir, en væri of hátt um yngri eignir. Það er eðlilegt að dómstólar skýri slíkar reglur og móti þær með tíð og tíma í réttarframkvæmd þannig að smám saman verði ljóst hver lágmörkin eru.

54. Í fjölmörgum dómum Hæstaréttar hefur verið fjallað um hvort tilteknir ágallar á notuðum fasteignum ná gallaþröskuldi 18. gr. laga nr. 40/2002 en ekki hefur verið afmarkað með almennum hætti hversu hátt hlutfallið þarf að vera til þess að þröskuldinum væri náð. Í dómi réttarins 20. apríl 2005 í máli nr. 414/2004 nam hlutur kaupanda í viðgerðum á húsi 7,76% af kaupverði og það hlutfall talið vera undir lágmarki 18. gr. laga nr. 40/2002. Í dómi 9. mars 2006 í máli nr. 397/2005 nam kostnaður við að bæta úr ágöllum á fasteign 5,56% af kaupverði og töldust þeir ekki rýra verðmæti hennar svo nokkru varðaði. Í dómi 15. júní 2006 í máli nr. 7/2006 voru ágallar á fasteign aftur á móti metnir 11,6% af kaupverði og 18. gr. laga nr. 40/2002 ekki talin standa bótakröfu vegna galla í vegi. 

55. Samkvæmt dómaframkvæmd eftir gildistöku laga nr. 40/2002 hafa ágallar á notuðum fasteignum sem nema allt að 7,76% af verðmæti þeirra ekki talist hafa náð þeim gallaþröskuldi sem 18. gr. kveður á um en ágallar sem nema 11,6% af verðmæti hafa hins vegar talist ná þeim þröskuldi. Ef litið er til fyrrnefndra ummæla í athugasemdum með frumvarpi til laganna geta rök hnigið að því að miða beri við lægra hlutfall en þau 10% sem þar er vísað til ef tilteknar aðstæður eru fyrir hendi, til dæmis ef um er að ræða tiltölulega nýlega fasteign eða hún hefur nýlega verið endurbætt verulega og virðist í góðu ástandi. 

56. Íbúðarhúsið var eins og áður greinir byggt árið 1972. Fyrir liggur að það var klætt að utan árið 1999 og skipt um hluta af gluggum í því árið 2008. Þá hefur verið skipt um eldhúsinnréttingu. Íbúðarhúsið var því ekki nýlegt og ekki hefur verið ráðist í umfangsmiklar endurbætur á því. Af þeim ljósmyndum sem fylgdu söluyfirliti eða voru teknar við sama tækifæri verður ráðið að útlit íbúðarhússins samræmdist fyrirliggjandi upplýsingum um aldur þess. Breytir engu í því sambandi þótt í söluyfirliti hafi komið fram að íbúðarhúsið væri almennt í góðu standi. 

57. Samkvæmt öllu framangreindu eru ekki efni til að telja að ágallar á hinni seldu fasteign í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002, sem nema 7,53% af kaupverði, rýri verðmæti hennar svo nokkru varði í skilningi greinarinnar. Verða stefndu því sýknuð af framangreindum kröfum áfrýjenda um skaðabætur eða afslátt öðrum en þeim sem falla samkvæmt framansögðu undir skaðabótaábyrgð þeirra samkvæmt 27. gr. laganna.

Aðrar bótakröfur

58. Áfrýjendur krefja stefndu um 5.498.600 króna skaðabætur vegna kostnaðar við svokallað stöðuhýsi sem þeir telja að hafi verið nauðsynlegt að koma upp á jörðinni þar sem íbúðarhúsið hafi verið óíbúðarhæft eða mjög varasamt til langrar dvalar. Þeir vísa meðal annars til niðurstöðu úttektar verkfræðistofunnar Eflu um að það væri óíbúðarhæft vegna raka og myglu og að nokkru leyti til matsgerðar dómkvadds matsmanns. Fjárhæð kröfunnar byggist á niðurstöðu matsgerðar. Til vara byggja áfrýjendur á því að þeir eigi rétt til 2.400.000 króna bóta vegna afnotamissis en til þrautavara á þeirri niðurstöðu matsmanns að þrjá mánuði tæki að koma íbúðarhúsinu í íbúðarhæft ástand og því mati hans að tjón vegna þess afnotamissis væri 560.000 krónur.

59. Tjón sem rekja má til þess að fasteign kemur ekki að þeim notum sem með réttu var stefnt að telst vera óbeint tjón í skilningi b-liðar 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002 en skilyrði þess að unnt sé að krefjast skaðabóta vegna slíks tjóns er að það megi rekja til saknæmrar háttsemi seljanda, sbr. 2. mgr. 43. gr. sömu laga. 

60. Það tjón áfrýjenda sem samkvæmt framansögðu má rekja til vanrækslu á upplýsingaskyldu stefndu og þeim ber að bæta á sakargrundvelli felst í kostnaði við úrbætur á gólfefnum og undirlagi undir þau. Dómkvaddur matsmaður taldi hins vegar myglu í húsinu leiða til þess að ekki væri heppilegt fyrir áfrýjendur að dvelja í því á þeim þremur mánuðum sem tæki að gera við húsið. Í matsgerðinni var hins vegar ekki metið sérstaklega hversu langan tíma tæki að lagfæra gólfefni eða hvort húsið yrði óíbúðarhæft af þeim sökum eingöngu. Þótt matsmaður hafi að beiðni áfrýjenda lagt mat á kostnað við uppsetningu á bráðabirgðahúsnæði á jörðinni og leigu á því í 13 mánuði er ekki unnt að fallast á að þeir ágallar á íbúðarhúsinu sem stefndu bera ábyrgð á geti leitt til þess að þeim beri jafnframt að bæta slíkt óbeint tjón vegna afnotamissis. Þá liggur fyrir að áfrýjendur leigðu íbúðarhúsið út í skammtímaleigu á þeim tíma sem þeir töldu það óíbúðarhæft en hafa ekki upplýst nánar um hversu langan tíma það var í útleigu. Samkvæmt framangreindu hafa áfrýjendur ekki sýnt fram á umfang óbeins tjóns vegna þeirra galla á íbúðarhúsinu sem stefndu bera ábyrgð á og verða stefndu því sýknuð af þeirri kröfu. 

61. Sem fyrr segir krefja áfrýjendur stefndu um skaðabætur á grundvelli matsgerðar vegna annars vegar 1.344.000 króna kostnaðar við að moka út úr haughúsi og við dreifingu áburðar en hins vegar 487.200 króna kostnaðar við hreinsun vélageymslu og járnarusls af jörðinni. Stefndu telja með vísan til 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 að áfrýjendur hafi glatað rétti til að bera fyrir sig þessar vanefndir þar sem þeirra hafi ekki verið getið fyrr en í matsbeiðni sem tekin var fyrir í héraðsdómi 16. mars 2018. Af hálfu stefndu var þessari málsástæðu ekki haldið fram fyrr en í greinargerð til Landsréttar en henni mótmælt sem of seint fram kominni í greinargerð áfrýjenda til Landsréttar. Í þessu fólst því ný málsástæða sem hvorki gat komist að fyrir Landsrétti né nú hér fyrir dómi, enda standa ekki til þess lagaskilyrði 2. mgr. 163. gr. og 2. mgr. 187. gr. laga nr. 91/1991 þar sem stefndu var í lófa lagið að byggja á þessari málsástæðu í öndverðu.

62. Ofangreindar bótakröfur falla undir ákvæði 10. gr. laga nr. 40/2002 sem varðar undirbúning afhendingar og mælir fyrir um að við afhendingu skuli seljandi hafa rýmt fasteign og ræst en samkvæmt c-lið 1. mgr. 30. gr. og 34. gr. laganna getur kaupandi að jafnaði krafist skaðabóta vegna slíkra vanefnda þótt ekki sé um saknæma háttsemi að ræða af hálfu seljanda. Með vísan til þeirra röksemda sem fram koma í hinum áfrýjaða dómi um þennan kröfulið var úrgangur í haughúsi nýttur árlega sem áburður á tún jarðarinnar og hluti af því sem tilheyrði búrekstri á jörðinni. Bar stefndu því ekki skylda til að hreinsa húsdýraáburð úr haughúsinu fyrir afhendingu 1. ágúst 2017 og verða þau því sýknuð af þessum kröfulið.

63. Í matsgerð var lagt mat á kostnað við hreinsun úr vélageymslu og á ýmsu lauslegu við gafl vélageymslu og undir barði vestan við húsin. Í matsgerð kemur fram að hluti þess sem áfrýjendur lýstu í matsbeiðni hafi verið vélarhlutar og efni sem ætla mætti að tilheyrði rekstri búsins og ekki væri óeðlilegt að væri skilið eftir við sölu á eigninni. Aftur á móti taldi matsmaður rétt að gömlum málningardósum og hlutum sem ekki væru nýtanlegir væri hent svo og lélegum hjólbörðum og felgum. Þá taldi hann að fjarlægja hefði átt járnarusl við húsin og undir barði vestan við þau.

64. Fyrir afhendingu hins selda bar stefndu með vísan til 10. gr. laga nr. 40/2002 skylda til að fjarlægja úr útihúsum og af jörðinni þá hluti og rusl sem ekki voru not fyrir við áframhaldandi búrekstur. Með vísan til framangreindrar niðurstöðu matsgerðar ber stefndu að bæta áfrýjendum 487.200 króna kostnað við hreinsun fasteignarinnar.

65. Samkvæmt öllu framangreindu ber stefndu að greiða áfrýjendum skaðabætur að fjárhæð samtals 1.366.299 krónur. Upphafstíma vaxta hefur ekki verið mótmælt sérstaklega og verða vextir og dráttarvextir því dæmdir eins og í dómsorði greinir.

66. Í samræmi við úrslit málsins og 3. mgr. 130. laga nr. 91/1991 verða stefndu dæmd til að greiða áfrýjendum hluta af málskostnaði þeirra á öllum dómstigum eins og nánar greinir í dómsorði. Dómsorð:

Stefndu, E-kk-nf J-kk-nf og D-kvk-nf F-kvk-nf, greiði óskipt áfrýjendum, J-kk-þgf S-kk-þgf, M-kk-þgf B. J-kk-þgf og S-kk-þgf E-kk-þgf J-kk-þgf, sameiginlega, 1.366.299 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. ágúst 2017 til 13. júlí 2018 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndu greiði óskipt áfrýjendum sameiginlega samtals 1.500.000 krónur í málskostnað á öllum dómstigum. https://landsrettur.is/domar-og-urskurdir/domur-urskurdur/?id=d63855f8-689b-4037-ab7d-5143e8b5d8ca&verdictid=406b6dc4-92f4-4c64-82f4-126cf61340b6