377/2000

S seldi Jarðasjóði ríkisins (Í) bújörð sína eftir að hafa árangurslaust reynt sölu hennar á almennum fasteignamarkaði um nokkurt skeið. Hugðist hann bregða búi af heilsufarsástæðum. Jörðin var auglýst laus til ábúðar og byggð þeim B og O stuttu eftir undirritun kaupsamnings milli S og Í. Í kjölfar brottflutnings af jörðinni fór S þess á leit við Í að kaupin yrðu látin ganga til baka. Þessari beiðni var synjað með vísan til þess að jörðinni hefði verið ráðstafað til ábúðar og sú ráðstöfun væri bindandi. Lýsti S þá yfir riftun kaupsamningsins. Var riftuninni mótmælt af hálfu Í. Höfðaði S þá mál til riftunar, en til vara ógildingar kaupsamningsins. Taldi S forsendur kaupanna brostnar og Í hefði vanefnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi þar sem ábúendur hefðu ekki keypt af sér heybirgðir og bústofn, vélar og tæki. Ógildingarkröfu reisti hann á því að hann hefði verið beittur óhæfilegum þrýstingi við samningsgerðina, sem hann hefði verið ófær um að meta réttilega vegna andlegrar vanheilsu og hafi kaupverð jarðarinnar verið allt of lágt. Hæstiréttur staðfesti héraðsdóminn og sýknaði Í. Talið var að sala lausafjárins hefði engan veginn verið forsenda kaupanna milli S og Í. Þótti ósannað að S hefði verið knúinn til samningsgerðar á öðrum forsendum en hann sjálfur vildi. Með hliðsjón af aðdraganda kaupanna, stöðu S sem bónda um nærri 40 ára skeið og gögnum málsins þótti ekki verða séð, að hann hefði ekki getað gert sér grein fyrir gjörðum sínum þegar hann undirritaði samninginn. Engin efni þóttu til að telja, að S hefði ekki fengið sanngjarnt verð fyrir jörðina og að hlutur greiðslumarks í því hefði ekki verið með vitund hans og vilja.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, G-kvk-nf E-kvk-nf, H-kk-nf H-kk-nf, H-kk-nf B-kk-nf og P-kk-nf K-x-x H-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 6. október 2000. Krefst hann þess aðallega, að staðfest verði með dómi riftun áfrýjanda á kaupsamningi milli hans og landbúnaðarráðherra fyrir hönd Jarðasjóðs ríkisins, sem dagsettur er í apríl 1999, um jörðina Saurbæ í Húnaþingi vestra. Til vara er gerð sú krafa, að kaupsamningnum verði vikið til hliðar að hluta eða öllu leyti. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Til þrautavara krefst áfrýjandi þess, að málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti verði látinn niður falla.

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti en til vara, að málskostnaður falli niður.

Nokkur ný gögn hafa verið lögð fyrir Hæstarétt.

I.

Eins og fram kemur í héraðsdómi snýst mál þetta um sölu áfrýjanda á jörðinni Saurbæ á Vatnsnesi í Húnaþingi vestra til Jarðasjóðs ríkisins. Áfrýjandi keypti jörðina 16 ára gamall og bjó þar fram á sumar 1999, en hin umdeildu kaup fóru fram í apríl það ár. Forsaga málsins er sú, að með bréfi til landbúnaðarráðherra 19. febrúar 1997 óskaði áfrýjandi eftir því, að ríkið keypti af sér jörð sína, „ef um semst og sala á frjálsum markaði tekst ekki sem ekki er útlit á ...” en hann yrði að bregða búi af heilsufarsástæðum. Áfrýjandi hafði þá þegar reynt sölu jarðarinnar á almennum fasteignamarkaði um nokkurt skeið án árangurs. Í kjölfar þessa hófust viðræður milli hans og landbúnaðarráðuneytisins og lagði áfrýjandi áherslu á, að jörðin yrði áfram í ábúð og landbúnaðarnotum. Í september 1997 lýsti ráðuneytið sig reiðubúið til að kaupa jörðina og tiltók, að eðlilegt verðmæti hennar væri á bilinu 5,5 - 6 milljónir króna. Sérstaklega var tekið fram, að ráðuneytið hefði enga tryggingu fyrir því, að ábúandi fyndist á jörðina og því skipti ekki máli, hvort greiðslumark fylgdi með í kaupunum eða ekki. Í október 1998 skoðuðu fulltrúar ráðuneytisins jörðina og mannvirki hennar. Nokkur dráttur varð á því, að gengið væri frá kaupum, en 19. apríl 1999 undirritaði áfrýjandi kaupsamning, sem ráðuneytið hafði sent honum. Kaupsamningurinn var undirritaður af landbúnaðarráðherra 30. apríl 1999 og um lagaheimild til kaupanna var vísað til 1. tl. 1. mgr. 2. gr. laga nr. 34/1992 um Jarðasjóð. Í samningnum var kveðið á um, að söluverðið skyldi nema 7.960.000 krónum, sem inntar yrðu af hendi með fjórum jafnháum greiðslum á tímabilinu frá undirritun kaupsamningsins til 20. desember 1999. Seljandi skuldbatt sig til að afhenda kaupanda jörðina eigi síðar en 20. júní 1999 en áskildi sér rétt til aðgangs að henni um haustið vegna smölunar heimalanda, réttarstarfa og afsetningar búfjár. Afsal skyldi gefið út 20. desember 1999, þegar kaupandi hefði fullnægt skuldbindingum sínum samkvæmt samningnum. Umsamið var, að jörðinni fylgdi 255,4 ærgilda greiðslumark sauðfjár.

Um miðjan júní 1999 var jörðin auglýst laus til ábúðar og bárust ráðuneytinu 14 umsóknir. Með bréfi 14. júlí 1999 var B-kk-þgf H-kk-þgf og O-kvk-þgf L-kvk-þgf G-kvk-þgf byggð jörðin frá og með 1. ágúst sama ár. Í bréfinu var sett skilyrði um það, að ábúendur myndu kaupa áburð af áfrýjanda og heybirgðir eða fallast á, að þær mættu standa á jörðinni, þar til kaupandi fyndist.

Skömmu eftir brottflutning af jörðinni eða 27. ágúst 1999 fór áfrýjandi þess á leit við landbúnaðarráðuneytið, að kaupin yrðu látin ganga til baka og ítrekaði hann þessa beiðni nokkrum sinnum en fékk ávallt synjun frá ráðuneytinu. Var vísað til þess, að jörðinni hefði verið ráðstafað til ábúðar og ráðuneytið væri bundið af þeirri ráðstöfun. Áfrýjandi lýsti yfir riftun kaupsamningsins 29. október 1999 og lét þinglýsa þeirri yfirlýsingu á jörðina. Ráðuneytið mótmælti riftuninni og vísaði til þess, að engin skilyrði væru til hennar, þar sem Jarðasjóður hefði staðið við allar skuldbindingar sínar gagnvart honum samkvæmt kaupsamingnum. Í ársbyrjun 2000 endurgreiddi lögmaður áfrýjanda kaupverð jarðarinnar til ríkisféhirðis, eftir að landbúnaðarráðuneytið hafði neitað greiðslunni viðtöku, en fjárhæðinni var skilað til áfrýjanda, þegar ráðuneytið hafði komist á snoðir um greiðsluna.

Fram er komið, að áfrýjandi hafi átt við vanheilsu að stríða árum saman, einkum hjartasjúkdóm og slitgigt. Þá segir í vottorði L-kk-ef Þ. J-kk-ef heilsugæslulæknis á Hvammstanga 8. september 1999, að áfrýjandi hafi átt við mikla andlega vanlíðan að stríða, eftir að hann fluttist frá jörðinni Saurbæ á Vatnsnesi. Í vottorði Ó-kk-ef B-kk-ef geðlæknis 14. október 1999 segir meðal annars, að áfrýjandi hafi um tíu ára skeið búið við versnandi geðræna heilsu með þunglyndi og kvíða. Að áliti læknisins var dómgreind áfrýjanda greinilega skert vegna þessara veikinda, þegar hann tók þá ákvörðun að selja jörðina í apríl 1999. Síðan hann seldi jörðina og sérstaklega eftir að hann flutti af henni hafi andlegu ástandi hans farið hrakandi. Þunglyndi hans hafi versnað og hann búi við mikinn lífsleiða og vonleysi. Fyrir héraðsdómi kvaðst læknirinn byggja ummæli sín um tíu ára versnandi geðheilsu áfrýjanda á hans eigin frásögn, en hann kvaðst hafa haft hann til meðferðar frá haustinu 1999. Nýtt vottorð sama læknis hefur verið lagt fyrir Hæstarétt og er þar einkum fjallað um „þráhyggju” áfrýjanda að komast aftur á jörðina. Engra gagna nýtur í málinu um geðheilsu áfrýjanda fyrir hina umdeildu jarðasölu.

II.

Eftir uppsögu héraðsdóms óskaði áfrýjandi dómkvaðningar matsmanna um verðlagningu jarðarinnar Saurbæjar og venjur í fasteignaviðskiptum af þessu tagi. S-kk-nf K-kk-nf löggiltur fasteignasali og Æ-kk-nf H-kk-nf héraðsráðunautur völdust til matsins og skiluðu matsgerð sinni í nóvember árið 2000. Þeir töldu verðmæti jarðarinnar ásamt gögnum og gæðum hafa verið 7.000.000 krónur í apríl 1999, en söluverð 255,4 ærgildisafurða hefði á sama tíma við uppkaup ríkisins numið 1.990.587 krónum og hefði það þá átt að greiðast á 24 mánuðum. Matsmenn töldu það hafa skipt máli við ákvörðun verðs á jörðinni í apríl 1999, hvort framleiðsluréttindi fylgdu henni eða ekki. Algengara væri, að þeirra væri sérstaklega getið í kaupsamningi, en hvorttveggja tíðkaðist í jarðakaupum að geta verðmætis slíkra réttinda eða ekki.

III.

Áfrýjandi reisir riftunarkröfu sína á því, að forsendur jarðakaupanna hafi brostið og stefndi vanefnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningnum, þar sem viðtakandi ábúendur hafi ekki keypt af sér heybirgðir og bústofn, vélar og tæki. Um það vísar áfrýjandi til 42. gr. og 43. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, sem hann telur að beita eigi með lögjöfnun.

Með skírskotun til röksemda héraðsdóms er á það fallist, að sala lausafjárins hafi engan veginn verið forsenda kaupsamnings milli áfrýjanda og Jarðasjóðs ríkisins. Þá verður ekki séð, að ábúendur hafi vikist undan þeim skilyrðum, sem þeim voru sett í byggingarbréfinu 14. júlí 1999, þótt samningar milli þeirra og áfrýjanda virðist ekki hafa náðst um annað en kaup á áburði.

Ógildingarkrafa áfrýjanda sýnist vera á því reist, að stefndi hafi beitt hann óhæfilegum þrýstingi við samningsgerðina, sem hann hafi verið ófær um að meta réttilega vegna bágrar geðheilsu, og hafi kaupverð jarðarinnar verið allt of lágt. Kaupsamningnum eigi því að víkja til hliðar að hluta eða öllu leyti á grundvelli 31. gr., 32. gr., 33. gr. eða 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, sbr. lög nr. 11/1986, en mjög skortir á skýran málatilbúnað um lagarök í þessu efni.

Fyrir liggur, að áfrýjandi leitaði hófanna um kaupin við landbúnaðarráðuneytið, þar sem hann þyrfti að bregða búi vegna vanheilsu, og sala jarðarinnar tókst ekki á almennum markaði. Eftir að málið hafði ýmist legið í láginni eða verið til umræðu milli aðila um tveggja ára skeið var áfrýjanda gerð grein fyrir því í apríl 1999, að hann yrði að taka af skarið um vilja sinn, ef ganga ætti frá kaupsamningi, áður en þáverandi landbúnaðarráðherra og annar starfsmaður ráðuneytisins létu af störfum. Ósannað er með öllu, að áfrýjandi hafi verið knúinn til samningsgerðarinnar á öðrum forsendum en hann sjálfur vildi. Þá liggja engin gögn fyrir um geðheilsu áfrýjanda fyrr en mörgum mánuðum eftir undirritun kaupsamningsins, en hann virðist fljótlega hafa séð eftir jörðinni og það lagst á sinni hans. Með hliðsjón af aðdraganda kaupanna, stöðu áfrýjanda sem bónda um nærri fjörutíu ára skeið og gögnum málsins verður ekki séð, að hann hafi ekki getað gert sér grein fyrir gjörðum sínum í apríl 1999.

Áfrýjandi vildi ekki selja Saurbæ nema hann fengi fyrir jörðina viðunandi verð og drógust samningar hans við landbúnaðarráðuneytið á langinn af þeim sökum. Hann sætti sig ekki við fyrstu verðhugmyndir ráðuneytisins og var komið til móts við sjónarmið hans þannig, að í apríl 1999 var samið um kaupverð, sem var um tveimur milljónum króna hærra en boðið var í september 1997. Í kaupsamningi var skýrlega tekið fram, að jörðinni fylgdi 255,4 ærgilda greiðslumark sauðfjár, en áfrýjanda hafði áður verið gerð grein fyrir því, að óvíst myndi verða um frekari ábúð á henni í eigu Jarðasjóðs, þannig að ekki skipti máli, hvort greiðslumark fylgdi með í kaupunum eða ekki. Honum var því í sjálfsvald sett, hvort hann leitaði annarra leiða til að koma greiðslumarkinu í verð. Alkunna var í bændastétt og getur ekki hafa dulist áfrýjanda, að í þeim efnum var þröngur stakkur skorinn, og framleiðslurétturinn varð ekki seldur á almennum markaði. Eina úrræði áfrýjanda, ef hann vildi fá greitt sérstaklega fyrir greiðslumarkið, áður en jörðin yrði seld eða án þess, var að leita til ríkissjóðs um kaup á því á grundvelli 40. gr. laga nr. 99/1993 um framleiðslu, verðlagningu og sölu á búvörum, sbr. 16. gr. laga nr. 124/1995. Um leið var ljóst, að framleiðsluréttur myndi ekki fylgja jörðinni framvegis og hefðbundinn búskapur yrði þar ekki áfram stundaður, en á það lagði áfrýjandi einmitt ríka áherslu í viðræðum sínum við landbúnaðarráðuneytið. Við þessar aðstæður eru engin efni til að telja, að áfrýjandi hafi ekki fengið sanngjarnt verð fyrir Saurbæ og hlutur greiðslumarksins í því ekki verið með vitund hans og vilja.

Samkvæmt framansögðu verður stefndi sýknaður af öllum kröfum áfrýjanda og héraðsdómur staðfestur. Eftir atvikum þykir mega láta málskostnað fyrir Hæstarétti falla niður.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur á að vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.