471/2011

V ehf. gerði tilboð í fasteign B, forvera Í hf., sem gerði honum gagntilboð er V ehf. samþykkti. Í málinu byggði V ehf. á því að með samþykki gagntilboðsins hafi komist á bindandi kaupsamningur. Í hf. hélt því fram að vegna ákvæðis í samningnum um greiðslutilhögun fæli hann í sér brot á reglum um gjaldeyrisviðskipti og væri því ógildur. Þá bar hann einnig fyrir sig umboðsskort. Í Hæstarétti var á hvorugt fallist og var Í hf. gert að selja og afsala til V ehf. umrædda fasteign gegn greiðslu V ehf. og með þeim kjörum sem í samþykktu gagntilboði greindi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, G-kvk-nf B-kvk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu upphaflega til Hæstaréttar 31. maí 2011. Ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 13. júlí 2011 og áfrýjaði hann öðru sinni 5. ágúst sama ár. Hann krefst þess að viðurkennt verði með dómi að með samþykki áfrýjanda 22. janúar 2010 á gagntilboði Byrs sparisjóðs um kaup á fasteigninni Brekkugerði 34, Reykjavík, hafi komist á bindandi kaupsamningur milli aðila með þeim kjörum og skilmálum sem í gagntilboðinu greinir. Þá krefst áfrýjandi þess að stefnda verði með dómi gert skylt að selja og afsala til áfrýjanda fasteigninni Brekkugerði 34, Reykjavík, gegn greiðslu úr hendi áfrýjanda, með þeim kjörum og skilmálum sem í gagntilboðinu greini. Loks krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Sú krafa áfrýjanda að stefnda verði gert skylt að selja og afsala til áfrýjanda framangreindri fasteign er reist á þeirri grunnröksemd að með samþykki hans á gagntilboði stefnda hafi komist á bindandi kaupsamningur. Viðurkenningarkrafa áfrýjanda þess efnis að komist hafi á bindandi kaupsamningur er í reynd málsástæða fyrir fyrrnefndu kröfunni og eru því ekki efni til að leggja á hana sérstakan dóm.

I

Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi gerði áfrýjandi tilboð 11. janúar 2010 í fasteign að Brekkugerði 34, Reykjavík, í eigu forvera stefnda, Byrs sparisjóðs. Byr hf. tók yfir starfsemi Byrs sparisjóðs 22. apríl 2010. Íslandsbanki hf. og Byr hf. sameinuðust 29. nóvember 2011 undir nafni þess fyrrnefnda og með því tók hann við aðild málsins. Milligöngu um söluna hafði fasteignasalan Remax Torg en Byr sparisjóður hafði gert samning við hana um söluþjónustu fasteignasala vegna allra fasteigna sinna 19. október 2009. Með hinu upphaflega kauptilboði bauð áfrýjandi 75.000.000 krónur í fasteignina. Byr sparisjóður gerði áfrýjanda gagntilboð 20. janúar 2010 þar sem kaupverðið var hækkað í 85.000.000 krónur en var að öðru leyti sama efnis og kauptilboð áfrýjanda. Áfrýjandi samþykkti gagntilboðið 22. janúar 2010 og telur að með því hafi komist á bindandi kaupsamningur. Stefndi telur hins vegar að vegna ákvæðis í tilboðunum um þá greiðslutilhögun að kaupverðið skyld greitt í íslenskum krónum inn á reikning seljanda erlendis sé samningurinn andstæður lögum og því ógildur. Þá hafi gildur samningur ekki stofnast á milli aðila þar sem þeir starfsmenn Byrs sparisjóðs sem undirrituðu gagntilboðið hafi ekki haft umboð eða heimild til að ráðstafa fasteignum í eigu sparisjóðsins.

II

Í hinu umdeilda gagntilboði stefnda er meðal annars eftirfarandi ákvæði: „Seljanda er kunnugt að kaupsamningsgreiðslur samanber A-lið er á reikningi kaupanda erlendis og mun þurfa að fara inn á reikning seljanda í isk erlendis vegna gjaldeyrishafta hérlendis.“ Stefndi heldur því fram að hér sé um að ræða óvenjulega greiðslutilhögun sem hefði getað falið í sér viðskipti með íslenskar krónur sem færu í bága við ákvæði 3. gr. reglna nr. 880/2009 um gjaldeyrismál en þær voru settar með heimild í lögum nr. 87/1992 um gjaldeyrismál. Þá fullyrðir stefndi að Seðlabanki Íslands hafi gert þá kröfu til hans að hann fengi fullvissu sína um að viðskipti þau sem mál þetta varði færu ekki í bága við 3. gr. reglnanna. Telur stefndi að áfrýjanda hafi borið að sýna fram á að hann hafi ekki aflað þeirra fjármuna sem hann hyggst nota til greiðslu kaupverðsins með kaupum á íslenskum krónum á aflandsmarkaði eftir gildistöku gjaldeyrishafta 28. nóvember 2008. Það hafi hann ekki gert og sé stefndi því ekki bundinn við samninginn.

Hvorki í lögum nr. 87/1992 né í þágildandi reglum nr. 880/2009, settum samkvæmt þeim, er að finna ákvæði sem takmarka fjármagnsflutninga í íslenskum krónum milli tveggja innlendra aðila erlendis eins og umdeilt ákvæði gagntilboðsins gerir ráð fyrir. Liggja raunar fyrir í málinu tölvupóstar frá tveimur starfsmönnum Seðlabanka Íslands, 12. febrúar og 19. mars 2010, um það. Hefur stefndi ekki sýnt fram á að samningur aðila sé ógildur og óskuldbindandi fyrir hann á þeim forsendum að greiðslutilhögun feli í sér brot á reglum um gjaldeyrisviðskipti.

Stefndi byggir sýknukröfu sína ennfremur á því að þeir sem rituðu undir gagntilboðið hafi ekki haft til þess umboð. Undir gagntilboðið rituðu H-kvk-nf P-kvk-nf P-kvk-nf og S-kk-nf S-kk-nf. Með umboði stjórnar Byrs sparisjóðs 21. desember 2009 var þeim og J-kk-þgf F-kk-þgf veitt fullt og ótakmarkað umboð til að semja um söluandvirði, greiðsluskilmála, afhendingartíma, afhendingarástand, fullnaðaruppgjör og hvað eina annað er viðkemur sölu á meðal annars fasteign þeirri sem hér um ræðir. Samkvæmt umboðinu þurfa tveir af þeim þremur sem þar greinir ávallt að staðfesta viðkomandi skjöl til að þau skuldbindi sparisjóðinn en þó þannig að J-kk-nf F-kk-nf þarf alltaf að vera annar þeirra tveggja. Óumdeilt er að umræddur J-kk-nf F-kk-nf ritaði ekki undir gagntilboðið. Fyrir dómi bar H-kvk-nf P-kvk-nf að þau þrjú, hún, S-kk-nf og J-kk-nf, hafi setið á fasteignanefndarfundi og ákveðið í sameiningu að gera gagntilboðið. Þegar undirrita hafi átt skjalið hafi ekki náðst í J-kk-þf en þau S-kk-nf undirritað það í samræmi við það sem rætt hefði verið á fundinum. Nánar spurð um þetta sagði hún „allir þrír sem tilgreindir eru í þessu umboði, voru á fundinum þegar gagntilboðið var ákveðið.“ S-kk-nf bar fyrir dómi að rætt hafi verið um gagntilboðið á fundi þar sem J-kk-nf hefði verið og hefði sá síðarnefndi tekið þátt í ákvörðun um að gera gagntilboðið. Með þessu er ljóst að ákvörðun um að gera gagntilboðið var tekin af nefndarmönnunum þremur og verður því hafnað þeirri málsástæðu stefnda að um umboðsskort hafi verið að ræða.

Samkvæmt 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup er samningur um kaup á fasteign bindandi þegar skriflegt tilboð hefur verið samþykkt af móttakanda þess með undirskrift, enda felist í því skuldbinding um greiðslu tilgreinds kaupverðs og afhendingu fasteignar. Að því virtu sem að framan er rakið komst á bindandi kaupsamningur milli aðila um fasteignina Brekkugerði 34, Reykjavík, þegar áfrýjandi undirritaði gagntilboð frá stefnda 22. janúar 2010. Verður krafa áfrýjanda því tekin til greina eins og nánar greinir í dómsorði.

Stefnda verður gert að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði segir.

Dómsorð:

Stefndi, Íslandsbanki hf., skal selja og afsala til áfrýjanda, Vigur ehf., fasteignina Brekkugerði 34, Reykjavík, gegn greiðslu kaupverðsins, 85.000.000 krónur, með þeim kjörum sem greinir í samþykktu gagntilboði stefnda 22. janúar 2010.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 1.000.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.