60/2007

R og S keyptu fasteignina Deildartún 9 á Akranesi af G með kaupsamningi 25. júlí 2002. Fasteignasalinn D annaðist milligöngu um sölu eignarinnar, en hann rekur fasteignasöluna H ehf. R og S höfðuðu mál gegn G og kröfðust skaðabóta eða afsláttar vegna galla sem þau töldu vera á fasteigninni. Þá beindu þau einnig kröfu sinni að H ehf. og D, sem þau töldu að vanrækt hefði skyldu sína við söluna. Í söluyfirliti eignarinnar hafði komið fram að halli væri þar á gólfum. Kváðust R og S hafa tekið eftir því nokkru eftir afhendingu eignarinnar að allir veggir hölluðust líka. Við nánari athugun hefði komið í ljós að húsið í heild hallaði umtalsvert. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þess að R og S hefðu skoðað eignina tvívegis og í seinna skiptið með föður R, sem var menntaður húsasmíðameistari. Hefði verulegur gólfhalli á öllum gólfum átt að gefa byggingarfróðum manni tilefni til að athuga hvort hann væri bundinn við gólf eða hvort hurðir, innréttingar og veggir hússins hölluðust einnig. Þar sem um annmarka var að ræða sem R og S sáu eða áttu að sjá við skoðun með aðstoð byggingarfróðs manns yrði bótaábyrgð ekki lögð á D og H ehf. Þá var talið að tilkynning til G um að R og S hyggðust bera gallann fyrir sig hefði ekki komið fram innan sanngjarns frests, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, en rúmir átta mánuðir liðu frá því að þau áttuðu sig á göllunum og þar til G var látinn vita. Ekki var fallist á að þau gætu borið fyrir sig undantekningu 3. mgr. sama ákvæðis þegar af þeirri ástæðu að vanræksla G á því að veita þeim upplýsingar um halla á hurðum og veggjum vörðuðu atriði sem þau sáu eða máttu sjá við skoðun. Vegna tómlætis R og S var G því einnig sýknaður af kröfum þeirra.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, M-kk-nf S-kk-nf og P-kk-nf H-kk-nf.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 31. janúar 2007. Þeir krefjast aðallega sýknu af kröfu gagnáfrýjenda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti en til vara að hún verði lækkuð og málskostnaður falli niður á báðum dómstigum.

Gagnáfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 5. mars 2007. Þeir krefjast þess aðallega að stefndi G-kk-nf S-kk-nf og aðaláfrýjendur greiði þeim óskipt 3.894.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 7. desember 2005 til greiðsludags auk málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Til vara krefjast þeir staðfestingar héraðsdóms með þeirri breytingu að stefndi verði dæmdur með aðaláfrýjendum til greiðslu dæmdrar fjárhæðar, vaxta og málskostnaðar í héraði auk málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Málsatvik og málsástæður eru raktar í hinum áfrýjaða dómi. Eins og þar kemur fram keyptu gagnáfrýjendur fasteignina Deildartún 9 á Akranesi af stefnda G-kk-þgf S-kk-þgf með kaupsamningi 25. júlí 2002. Aðaláfrýjandinn D-kk-nf R-kk-nf E-kk-nf annaðist sem fasteignasali milligöngu um sölu á eigninni. Samkvæmt 12. gr. þágildandi laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu bar fasteignasala að gera rækilegt yfirlit yfir þau atriði sem máli gætu skipt við sölu eignarinnar. Samkvæmt 3. tölul. 2. gr. reglugerðar nr. 93/1998 um samninga um söluþjónustu fasteignasala og söluyfirlit bar aðaláfrýjanda við gerð söluyfirlitsins að tilgreina ástand eignar, þar á meðal galla sem seljanda eða fasteignasala var kunnugt um. Á söluyfirliti fyrir Deildartún 9, sem fram var sett á stöðluðu eyðublaði, sagði m.a. „Halli í gólfum” í reit með lýsingu á eigninni. Þótt tilgreining á þeim gólfum, sem haldin voru þessum galla, hafi mátt vera nákvæmari í söluyfirliti, verður ekki fram hjá því litið að gallans var þar getið.

Gagnáfrýjendur skoðuðu fasteignina tvisvar áður en þeir gerðu tilboð í hana. Í síðara skiptið skoðaði S-kk-nf Þ-kk-nf húsasmíðameistari, faðir annars gagnáfrýjenda, fasteignina með þeim, en þeir hafa bent á að S-kk-nf hafi ekki unnið við húsasmíði frá árinu 1974. Í framhaldi af skoðun gagnáfrýjenda á fasteigninni féllst stefndi á að lækka verð hennar um 250.000 krónur vegna nauðsynlegra viðgerða á gluggum.

Í matsgerð J-kk-ef Á-kk-ef G-kk-ef byggingarverkfræðings frá því í maí 2004, sem nánari grein er gerð fyrir í héraðsdómi, kemur fram að húsið hallar umtalsvert og nemur hæðarmunur á norðausturhorni og suðvesturhorni 18 cm. Þá er því borið við af hálfu gagnáfrýjenda að halli á veggjum sé frá því að vera rétt innan við sentimetri á norðurhlið upp í að vera vel yfir 3 cm. Hurðir leitist við að standa opnar eða lokaðar.

Þótt fallast verði á það með gagnáfrýjendum að halli á gólfi hafi verið umfangsmeiri en ráða mátti af lýsingu í söluyfirliti verður að hafa í huga að þeir skoðuðu húsið með byggingarfróðum manni og taldi héraðsdómur, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmönnum, að við skoðun á húsinu blasti við umtalsverður halli á öllum gólfum. Af þeim sökum verður að telja að þessi verulegi gólfhalli hafi gefið byggingarfróðum manni, sem gagnáfrýjendur nutu aðstoðar frá, tilefni til að athuga hvort annmarkinn væri bundinn við gólf eða hvort hurðir, innréttingar og veggir hússins hölluðu einnig. Þar sem um annmarka var að ræða sem gagnáfrýjendur sáu eða hefðu mátt sjá við skoðun fasteignarinnar með aðstoð byggingarfróðs manns verður ekki lögð bótaábyrgð á aðaláfrýjendur vegna hans.

Staðfest er niðurstaða héraðsdóms um að gagnáfrýjendur hafi ekki sannað gegn andmælum aðaláfrýjenda að tekin hefði verið ábyrgð á því við kaupin að halli á gólfum væri staðbundinn. Þá er einnig fallist á það með héraðsdómi að ekki sé sannað að aðaláfrýjendum hafi mátt vera ljóst ástand frárennslislagna. Verður þeim því ekki talið til sakar að ekki var upplýst um það í söluyfirliti um fasteignina.

Samkvæmt framansögðu verða aðaláfrýjendur sýknaðir af kröfu gagnáfrýjenda.

II.

Gagnáfrýjendur fengu fasteignina Deildartún 9 á Akranesi afhenta 13. september 2002. Að því búnu bar þeim að skoða hana á þann hátt sem góð venja býður, sbr. 38. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Lokagreiðsla var innt af hendi athugasemdalaust 20. september og afsal gefið út 2. október 2002. Af gögnum málsins virðast gagnáfrýjendur hafa verið búnir að átta sig á þeim göllum sem þeir töldu fasteignina haldna síðar í sama mánuði. Ef gagnáfrýjendur ætluðu í kjölfarið að hafa uppi kröfu af því tilefni bar þeim innan sanngjarns frests að tilkynna stefnda um eðli og umfang vanefndarinnar og að þau ætluðu bera hana fyrir sig, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Gegn andmælum stefnda verður ekki talið að það hafi hins vegar verið gert fyrr en með bréfi lögmanns gagnáfrýjenda 8. júlí 2003, en þá voru rúmlega átta mánuðir liðnir frá því að þeir höfðu áttað sig á göllum þeim sem þeir vildu bera fyrir sig.

Gagnáfrýjendur hafa ekki fært fram afsakanlegar ástæður sem leiða eiga til þess að telja beri að tilkynning þeirra til stefnda hafi komið fram innan sanngjarns frests svo sem greinir í 1. mgr. 48. gr. laga 40/2002. Hafa gagnáfrýjendur þannig sýnt af sér slíkt tómlæti að þeir hafa glatað rétti til að bera fyrir sig galla á fasteigninni gagnvart stefnda. Ekki geta gagnáfrýjendur borið fyrir sig undantekningu 3. mgr. 48. gr. laganna þegar af þeirri ástæðu að vanræksla stefnda á því að veita þeim viðhlítandi upplýsingar um halla á veggjum og hurðum, sem hann hlaut að þekkja eftir að hafa búið í húsinu frá því það var byggt, vörðuðu atriði sem þeir sáu eða máttu sjá við skoðun með byggingarfróðum manni, eins og nánar greinir hér að framan.

Verður stefndi því sýknaður af kröfu gagnáfrýjenda.

Rétt er að hver aðili ber sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Aðaláfrýjendur, Fasteignasalan Hákot ehf. og D-kk-nf R-kk-nf E-kk-nf, og stefndi, G-kk-nf S-kk-nf, eru sýknir af kröfum gagnáfrýjenda, R-kvk-ef S-kvk-ef og S-kk-ef H-kk-ef.

Málskostnaður fellur niður í héraði og fyrir Hæstarétti.