62/2004

I, keypti af Þ tiltekinn eignarhluta í fasteign. Reis í kjölfarið ýmis ágreiningur milli þeirra, en fyrir Hæstarétti var einungis deilt um tvennt. Í fyrsta lagi um greindi aðila á um hvort I ætti rétt á bótum vegna þess að ekki hafi fylgt hinum keypta eignarhluta hlutdeild í tilteknum rýmum hússins. Með hliðsjón af þinglýsingargögnum og eignarheimildum að fasteigninni var talið að I hefði eignast hlutdeild í umræddum rýmum og ætti því ekki bótakröfu á hendur Þ af þeim sökum. Í öðru lagi þurfti að leysa úr kröfu Þ um greiðslu helmings affalla, sem orðið hefðu af húsbréfum, sem fengust í skiptum fyrir fasteignaveðbréf, sem I gaf út. Orðalag í kaupsamningi aðila, þar sem samið var um skiptingu affalla, var talið óljóst, en tekið fram að þess væri að gæta að með bréfunum var verið að inna af hendi umsamda greiðslu samkvæmt kaupsamningi og það var verðmæti bréfanna á gjalddaga þeirrar greiðslu sem skipti málið við efnd þeirrar skyldu. Frá þeim tíma var það í höndum Þ, sem seljanda, hvort eða hvenær hann seldi þau án þess að I fengi nokkuð um það ráðið. Var því fallist á kröfu Þ greiðslu hlutdeildar I í afföllunum.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf C-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 3. febrúar 2004. Hún krefst þess að sér verð einungis gert að greiða stefnda 998.734 krónur með vöxtum samkvæmt 5. gr. vaxtalaga nr. 25/1987 af 3.786.000 krónum frá 1. janúar 2001 til 1. júlí sama árs og samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til 1. febrúar 2003, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 998.734 krónum frá þeim degi til 6. febrúar 2004, allt að frádregnum 3.786.000 krónum. Þá krefst áfrýjandi þess að málskostnaður í héraði verði felldur niður, en að sér verði dæmdur málskostnaður fyrir Hæstarétti úr hendi stefnda.

Stefndi krefst þess að héraðsdómur verði staðfestur þó þannig að frá þeirri fjárhæð, sem áfrýjandi var dæmd til að greiða honum, dragist greiðsla að fjárhæð 3.786.000 krónur sem innt var af hendi 6. febrúar 2004. Þá krefst stefndi málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandi hefur stefnt F-kk-þgf S-kk-þgf til réttargæslu fyrir Hæstarétti. Stefndi mótmælir réttargæsluaðild F-kk-ef hér fyrir réttinum. Ekki er áskilið í 21. gr laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála að réttargæsluaðild sé fyrir hendi í máli frá upphafi þess. Má stefna manni til réttargæslu meðan á rekstri máls stendur í héraði. Með hliðsjón af því og í ljósi þeirrar stöðu, sem réttargæslustefndi hefur við rekstur dómsmáls, verður ekki fallist á það með stefnda að F-kk-þgf verði ekki stefnt til réttargæslu fyrir Hæstarétti vegna þess að hann hafði ekki réttargæsluaðild að málinu í héraði.

Nokkur ný skjöl hafa verið lögð fyrir Hæstarétt. Þeirra á meðal er staðfesting stefnda 6. febrúar 2004 fyrir móttöku á veðskuldabréfi útgefnu af áfrýjanda 4. sama mánaðar að fjárhæð 3.786.000 krónur. Kemur fram í staðfestingunni að greiðsla þessi sé samkvæmt ákvæði í D lið kaupsamnings G-kk-ef H-kk-ef og áfrýjanda við stefnda 25. ágúst 2000. Eru aðila sammála um að litið skuli á skuldabréfið sem innborgun með fullu nafnverði miðað við 6. febrúar 2004. Áfrýjandi lýsti því yfir við munnlegan málflutning fyrir Hæstarétti að fjárhæð þessarar greiðslu væri umfram skyldu, en af tæknilegum ástæðum hafi ekki verið unnt að skipta greiðslunni. Stefndi gerði ekki sérstaka athugasemd af því tilefni.

I.

Áfrýjandi og eiginmaður hennar G-kk-nf H-kk-nf, sem nú er látinn, keyptu af stefnda með samningi 25. ágúst 2000 efri hæð í tvíbýlishúsinu að Suðurholti 11, Hafnarfirði, ásamt hlutdeild í sameign hússins. Hafði stefndi reist húsið. Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi reis ágreiningur með aðilum. Taldi áfrýjandi að stefndi hafi ekki skilað eigninni í umsömdu ástandi og auk þess væri hún haldin ýmsum göllum. Þá hafi ekki fylgt hinum keypta eignarhluta hlutdeild í tveimur lokuðum rýmum á neðri hæð hússins. Af þessum sökum krafðist áfrýjandi skaðabóta en til vara afsláttar á grundvelli mats tveggja manna 20. febrúar 2003, en þeir höfðu verið dómkvaddir til verksins að beiðni áfrýjanda. Þá gerði hún kröfu vegna kostnaðar við að rífa vinnupalla, sem voru utan á húsinu, og krafðist bóta fyrir óþægindi og fyrirhöfn. Stefndi höfðaði gagnsök í héraði og krafðist ógreiddra eftirstöðva kaupverðs að fjárhæð 3.786.000 krónur, sem áfrýjandi átti samkvæmt kaupsamningnum að greiða með svokölluðu viðbótarláni þegar hæðin yrði tekin út í brunabótamati, en þó eigi síðar en 1. janúar 2001. Þá krafðist stefndi á grundvelli ákvæðis í kaupsamningi greiðslu helmings affalla, sem orðið hefðu af húsbréfum, sem fengust í skiptum fyrir fasteignaveðbréf, sem áfrýjandi gaf út. Áfrýjandi sættir sig við niðurstöðu héraðsdóms varðandi framangreind ágreiningsefni um annað en að hún eigi ekki rétt til bóta vegna rýmanna tveggja á neðri hæð hússins og að henni beri að greiða stefnda helming af ætluðum afföllum af húsbréfunum. Þá krefst áfrýjandi breytinga á niðurstöðu héraðsdóms um dráttarvexti og málskostnað.

II.

Stefndi seldi réttargæslustefnda neðri hæð hússins að Suðurholti 11 með kaupsamningi 23. febrúar 2000. Var eignarhlutinn seldur með „tilheyrandi hlutdeild í sameign“. Var tekið fram í kaupsamningnum að stefndi væri ekki búinn að gera eignaskiptasamning um húsið, en muni sjá um gerð hans og greiða kostnað af honum. Kaupsamningurinn var móttekinn til þinglýsingar 3. mars 2000. Tveimur dögum eftir gerð kaupsamnings þessa, þann 25. febrúar 2000, undirrituðu aðilar hans yfirlýsingu. Samkvæmt henni skyldu tvö óuppfyllt rými á neðri hæð hússins fylgja íbúðinni á þeirri hæð. Skuldbatt stefndi sig til að „tryggja að við sölu á efri hæð hússins sé kaupendum þeirrar eignar ljóst að hlutdeild í rýmum þessum fylgi ekki“ efri hæðinni. Skyldi stefndi kynna væntanlegum kaupendum efri hæðar yfirlýsingu þessa. Þessari yfirlýsingu var ekki þinglýst. Eignaskiptayfirlýsing fyrir Suðurholt 11 er dagsett 12. maí 2000. Er í henni tekið fram að óuppfyllt rými tilheyri sameign hússins. Er ekki ágreiningur um að átt sé við sömu rýmin og fjallað er um í fyrrgreindri yfirlýsingu 25. febrúar 2000. Eignaskiptayfirlýsingin var móttekin til þinglýsingar 18. maí 2000. Í fyrrgreindum kaupsamningi G-kk-ef H-kk-ef og áfrýjanda við stefnda 25. ágúst 2000 um efri hæð hússins er tekið fram að hinum selda eignarhluta fylgi meðal annars „tilheyrandi hlutdeild í sameign“. Er í kaupsamningum vísað til framangreinds eignaskiptasamnings. Kaupsamningur þessi var móttekinn til þinglýsingar 8. september 2000. Áfrýjandi heldur því fram að henni og eignmanni hennar hafi verið ókunnugt um yfirlýsinguna 25. febrúar 2000 þegar þau gerðu samning um kaup á sínum eignarhluta við stefnda. Er ósannað að forsvarmenn stefnda hafi kynnt þeim efni yfirlýsingarinnar.

Í héraðsdómi segir að fram hafi komið í vitnisburði réttargæslustefnda að hann líti á þessi rými sem sameign beggja hæða. Verður að fallast á það með áfrýjanda að varla verði þessi ályktun með ótvíræðum hætti dregin af endurriti af vitnisburði F-kk-ef S-kk-ef. Þá tekur réttargæslustefndi fram í greinargerð sinni til Hæstaréttar og í bréfi 13. janúar 2004, sem lagt hefur verið fyrir Hæstarétt, að hann telji sig eiganda að hinum umdeildu rýmum. Engu að síður er með vísan til þess, sem að framan er rakið um þinglýsingu eignaskiptasamnings og eignarheimilda að Suðurholti 11, staðfest sú niðurstaða héraðsdóms að áfrýjandi hafi eignast hlutdeild í framangreindum rýmum. Getur hún ekki ákveðið að láta réttargæslustefnda þann eignarrétt eftir á kostnað stefnda til að viðhalda samlyndi í húsinu, en þess í stað krafið stefnda um skaðabætur. Á hún því ekki kröfu á hendur stefnda af þessum sökum og verður niðurstaða héraðsdóms um þennan þátt málsins staðfest.

Stefndi gerir, eins og að framan er rakið, kröfu til þess að áfrýjandi greiði sér helming affalla af húsbréfum, sem fengist hafi í skiptum fyrir þau fasteignabréf er áfrýjandi gaf út til greiðslu kaupverðs eignarinnar samkvæmt C lið kaupsamnings aðila 25. ágúst 2000. Um þetta efni er svofellt ákvæði í samningnum: „Seljendur og kaupendur skipta með sér afföllum og eða yfirverði ef til kemur jafnt á milli sín.“ Stefndi miðar kröfu sína við afföll af bréfunum án þóknunar til banka þann 21. ágúst 2000, en þau voru þá 10,52%. Frá þeim degi reiknast vextir á skuldabréfið samkvæmt kaupsamningi aðila. Miðað við þessar forsendur er helmingur affalla af bréfunum 405.756 krónur. Áfrýjandi telur að stefndi geti ekki miðað kröfu sína um afföll við gengi bréfanna á tilteknum degi, er tengist gerð kaupsamnings eða útgáfu þeirra. Hann geti einungis gert kröfu um sannanleg afföll, sem orðið hafi á bréfunum í raun við sölu þeirra. Hafi stefndi ekki lagt fram nein gögn um söluverð bréfanna, en fyrir tjóni sínu vegna affalla beri hann sönnunarbyrði. Orðalag samningsins um þetta efni er óljóst, en fallast má á það með áfrýjanda að það kunni að benda til þess að miða skuli við óviss afföll í framtíðinni en ekki gengi, sem þekkt var á samningsdegi. Í þessu sambandi er þess þó að gæta að með bréfunum var verið að inna af hendi umsamda greiðslu samkvæmt kaupsamningi aðila og það var verðmæti bréfanna á gjalddaga þeirrar greiðslu, það er á útgáfu- eða afhendingardegi þeirra, sem máli skiptir við efnd þeirrar skyldu. Frá þeim tíma var það í höndum seljanda hvort eða hvenær hann seldi þau án þess að kaupandi fengi neitt um það ráðið. Af framangreindu orðalagi verður ekki dregin sú ályktun að um hafi verið samið að víkja frá þeirri viðmiðun. Verður niðurstaða héraðsdóms um þennan þátt málsins því staðfest. Þá verður með vísan til forsendna héraðsdóms staðfest niðurstaða hans um upphafstíma dráttarvaxta.

Samkvæmt framansögðu verður niðurstaða héraðsdóms staðfest um annað en málskostnað, en að teknu tilliti til greiðslu áfrýjanda 6. febrúar 2004, á þann hátt er í dómsorði greinir.

Áfrýjanda verður gert að greiða stefnda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðst í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjandi, I-kvk-nf T-kvk-nf, greiði stefnda, Þakvirki ehf., 2.591.120 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 3.786.000 krónum frá 1. janúar 2001 til 1. júlí sama árs, en 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til 1. febrúar 2003, en af 2.591.120 krónum frá þeim degi til 1. febrúar 2003 allt að frádregnum 3.786.000 krónum miðað við 6. febrúar 2004.

Ákvæði héraðsdóms um útgáfu afsals af hálfu stefnda til áfrýjanda og gjafsóknarkostnað eru staðfest.

Áfrýjandi greiði stefnda samtals 650.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.