83/2016

S hf. og H ehf. gerðu með sér húsaleigusamning til 15 ára þar sem H ehf. seldi S hf. á leigu iðnaðarhúsnæði. Í húsnæðinu rak S hf. verslun. Vegna athugasemda slökkviliðs í úttekt á eldvörnum í húsnæðinu framkvæmdi H ehf. úrbætur á flóttaleiðum þess að kröfu S hf. Eftir að seinni úttekt slökkviliðs hafði farið fram taldi S hf. að úrbætur H ehf. hefðu ekki verið nægjanlegar og að H ehf. hefði vanefnt leigusamning aðila með því að koma húsnæðinu ekki í rétt horf svo S hf. gæti starfrækt þar verslun. Lýsti S hf. yfir riftun á samningnum með bréfi á grundvelli 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. H ehf. taldi leigusamning aðila enn vera í fullu gildi og höfðaði mál á hendur S hf. til heimtu gjaldfallinna leigugreiðslna en gerði jafnframt áskilnað um að auka við kröfur sínar vegna leigu sem félli í gjalddaga undir rekstri málsins eða sækja þær í nýju máli. Talið var að ekki yrði annað ráðið af gögnum málsins en að þær úrbætur sem H ehf. hafði gert á húsnæðinu hefðu fullnægt þeim kröfum sem gerðar yrðu til brunavarna í iðnaðarhúsnæði og að ekkert væri fram komið í málinu um að forsenda samningsins hefði verið sú að unnt yrði að nýta hið leigða húsnæði undir verslunarrekstur. Var því ekki fallist á með S hf. að félagið hefði öðlast rétt til þess að rifta leigusamningnum. Hins vegar var litið til þess að þótt riftun S hf. hefði verið ólögmæt þá hefði H ehf. ekki getað krafist efnda samkvæmt aðalefni samningsins eftir að síðarnefnda félagið hafði tekið við húsnæðinu, heldur kynni eftir atvikum að öðlast rétt til efndabóta úr hendi S hf. Þá hefði H ehf. borið að grípa til viðeigandi ráðstafana samkvæmt almennum reglum kröfuréttar til að draga úr tjóni sínu svo sem með því að leigja húsnæðið á ný eða ráðstafa því með öðru móti. Þar sem H ehf. átti ekki rétt á efndum eftir aðalefni samningsins var S hf. sýknað af kröfu H ehf.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og B-kk-nf B-kk-nf og I-kvk-nf E-kvk-nf settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 2. febrúar 2016. Hann krefst aðallega sýknu af kröfu stefnda en til vara að hún verði lækkuð. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Svo sem rakið er í hinum áfrýjaða dómi gerðu aðilar með sér samning 31. október 2007 þar sem áfrýjandi tók á leigu af stefnda hluta af efri hæð hússins Faxafen 12 í Reykjavík. Samningurinn var tímabundinn og var eignin leigð frá 1. nóvember 2007 til 30. október 2022. Mánaðarleg leiga nam 476.300 krónum bundið vísitölu neysluverðs. Í samningnum var tekið fram að um væri að ræða iðnaðarhúsnæði sem áfrýjandi hygðist nýta undir slíka starfsemi. Þar sagði einnig að áfrýjandi hefði verið með starfsemi í húsnæðinu í nokkur ár og þekkti því til ástands þess. Hafði það verið í eigu áfrýjanda en með kaupsamningi og afsali 20. nóvember 2007 var því ráðstafað til stefnda.

Eins og greinir í hinum áfrýjaða dómi rak áfrýjandi útsölumarkað í húsnæðinu fyrir fatnað og útivistarvörur sem hann framleiddi og seldi. Í svonefndum gátlista Slökkviliðsins á höfuðborgarsvæðinu frá 8. október 2012 vegna athugunar á eldvörnum í húsnæðinu var meðal annars gerð sú athugasemd að flóttaleið vantaði úr því. Með bréfi áfrýjanda til stefnda 12. júní 2013 var þess krafist að gerðar yrðu viðeigandi lagfæringar á húsnæðinu í samræmi við kröfur slökkviliðsins svo því yrði komið í það horf sem samningur aðila gerði ráð fyrir. Að öðrum kosti yrði samningnum rift eða nýtt heimild í 20. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 til að láta framkvæma úrbætur á kostnað stefnda. Í kjölfarið gerði stefndi ýmsar lagfæringar á eldvörnum og fólust þær meðal annars í því að setja upp fellistiga.

Slökkviliðið á höfuðborgarsvæðinu mun aftur hafa gert úttekt á húsnæðinu 21. ágúst 2013 og heldur áfrýjandi því fram að það hafi metið fellistigann frá efri hæð hússins ófullnægjandi sem flóttaleið úr verslun. Með þeirri úttekt taldi áfrýjandi að leiddar hefðu verið í ljós vanefndir stefnda á leigusamningnum og því lýsti hann yfir, með bréfi 11. september sama ár, riftun á samningnum á grundvelli 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Þó var tekið fram í bréfinu að stefndi hefði eftir samningnum sjö daga frest til að bæta ráð sitt frá því erindið sannanlega bærist honum en yrði þeirri áskorun ekki sinnt væri samningurinn fallinn úr gildi. Með bréfi stefnda, sem mun hafa borist áfrýjanda 18. september 2013, var riftuninni hafnað og sú krafa gerð að áfrýjandi efndi samninginn eftir efni sínu.

Áfrýjandi greiddi síðast leigu fyrir nóvember 2013, en hann mun hafa rýmt húsnæðið í þeim mánuði. Með innheimtubréfi 8. apríl 2014 krafðist stefndi þess að áfrýjandi greiddi gjaldfallna leigu fyrir húsnæðið frá 1. desember 2013. Í tölvupósti lögmanns áfrýjanda til lögmanns stefnda 30. maí 2014 var vísað til þess að áfrýjandi hefði rýmt húsnæðið í nóvember 2013 og spurt hvort stefndi hefði gripið til ráðstafana til að leigja það aftur út. Þessa fyrirspurn ítrekaði lögmaðurinn með tölvupóstum 4. og 18. júní, 1. og 29. júlí og 12. ágúst 2014 án þess að séð verði af gögnum málsins að þeim erindum hafi verið svarað. Aftur á móti ritaði lögmaður stefnda áfrýjanda bréf 24. september 2015 vegna fyrirhugaðrar sölu eignarinnar. Þar var spurt hvort áfrýjandi héldi fast við riftun leigusamningsins og teldi því að fallinn væri niður forkaupsréttur að eigninni samkvæmt samningnum. Þessu erindi var ekki svarað en fram kom við flutning málsins fyrir Hæstarétti að stefndi hafi selt eignina í árslok 2015.

II

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður fallist á þá niðurstöðu að áfrýjandi hafi ekki öðlast rétt til að rifta leigusamningi aðila eins og hann telur sig hafa gert með bréfi 11. september 2013. Verður því ekki fallist á sýknukröfu áfrýjanda af þeirri ástæðu.

Eins og áður greinir mun áfrýjandi hafa rýmt húsnæðið í nóvember 2013 og hefur hann ekki greitt leigu eftir það. Verður að leggja til grundvallar við úrlausn málsins að stefndi hafi frá sama tíma tekið við umráðum eignarinnar, enda verður ekki séð að staðhæfingu áfrýjanda þess efnis hafi verið mótmælt við meðferð málsins í héraði. Skiptir þá ekki máli hvort lyklum að húsnæðinu hafi samhliða verið skilað til stefnda, eins og fyrst var haldið fram við flutning málsins hér fyrir dómi.

Þótt riftun áfrýjanda hafi verið ólögmæt gat stefndi ekki krafist efnda samkvæmt aðalefni leigusamningsins eftir að hann tók við húsnæðinu. Eftir atvikum kann hann þó að hafa öðlast rétt til efndabóta, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 10. nóvember 2011 í máli nr. 648/2010. Það sama leiðir einnig af reglum kröfuréttar um rétt skuldara til að hafna greiðslu gegn því að fella á sig skyldur til greiðslu slíkra bóta, en það úrræði tekur til húsaleigusamninga. Samkvæmt almennum reglum um efndabætur ber leigusala að grípa til viðeigandi ráðstafana til að draga úr tjóni sínu, svo sem með því að leigja húsnæðið á ný eða ráðstafa því með öðru móti. Vanræki hann þá tillitsskyldu gegn gagnaðila sínum verða bætur lækkaðar að því marki sem honum hefði verið kleift að takmarka tjónið.

Stefndi höfðaði málið í héraði til heimtu leigu fyrir tímabilið frá desember 2013 til mars 2015. Var málsóknin reist á því að leigusamningur aðila væri í fullu gildi þótt áfrýjandi hefði rýmt húsnæðið og skilað því svo sem áður er rakið. Jafnframt gerði stefndi áskilnað um að auka við kröfur sínar vegna leigu sem félli í gjalddaga undir rekstri málsins og fékk bókað í þinghaldi 14. október 2015 að hann geymdi sér rétt til að sækja í nýju máli frekari kröfur á hendur áfrýjanda. Í þessu fólst aðeins krafa um efndir eftir aðalefni samningsins en ekki krafa um efndabætur sem ákveðnar verða eftir þeim reglum sem áður eru raktar. Stefndi á samkvæmt framansögðu ekki rétt á þeim efndum og verður áfrýjandi því sýknaður.

Eftir atvikum er rétt að hvor aðila beri sinn kostnað af rekstri málsins á báðum dómstigum.raði.﷽﷽﷽﷽﷽meðferð mrður ekki sáreitt leigu eftir það. Verður að leggja til grundvallar við

Dómsorð:

Áfrýjandi, Sjóklæðagerðin hf., er sýkn af kröfu stefnda, Heimiliskaupa ehf.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.