76/2003

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem máli, sem sóknaraðilar höfðuðu á hendur varnaraðilum vegna galla á fasteign og afhendingardráttar, var að hluta vísað frá dómi. Var talið að S og V, sem selt höfðu sóknaraðilum umrædda íbúð, væru ábyrg samkvæmt kaupsamningi fyrir tjóni, sem sóknaraðilar kynnu að hafa beðið vegna galla á hinni seldu eign án tillits til ákvæða laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Var þegar af þeirri ástæðu hafnað kröfu þeirra um að vísa skyldi frá dómi hluta af kröfu sóknaraðila vegna þess að nauðsyn hafi verið á samaðild allra eigenda fjöleignarhússins að málinu. Þá voru skilyrði til samlagsaðildar varnaraðila talin vera fyrir hendi og sætti málið því ekki frávísun af þeim sökum. Málatilbúnaði sóknaraðila á hendur Þ, sem verið hafði byggingastjóri hússins, var áfátt en ekki þótti loku fyrir það skotið að tækist að bæta úr því við efnismeðferð málsins. Varð málinu því heldur ekki vísað frá dómi vegna vanreifunar. Var hinn kærði úrskurður felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og G-kk-nf C-kk-nf.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 21. febrúar 2003, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 26. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 14. febrúar 2003, þar sem máli sóknaraðila á hendur varnaraðilum var að hluta vísað frá dómi. Kæruheimild er í j. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðilar krefjast þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar. Þau krefjast einnig kærumálskostnaðar.

Varnaraðilarnir S-kk-nf G-kk-nf M-kk-nf og V-kvk-nf E-kvk-nf J-kvk-nf krefjast þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og þeim dæmdur kærumálskostnaður.

Varnaraðilinn Þ-kk-nf Þ-kk-nf krefst þess aðallega að málinu verði í heild vísað frá dómi að því er hann varðar, en til vara að hinn kærði úrskurður verði staðfestur. Þá krefst hann kærumálskostnaðar.

Sóknaraðilar hafa stefnt Sjóvá-Almennum tryggingum hf. til réttargæslu í málinu. Hefur félagið tekið undir kröfur varnaraðilans Þ-kk-ef fyrir Hæstarétti.

Varnaraðilinn Þ-kk-nf Þ-kk-nf hefur ekki kært úrskurðinn fyrir sitt leyti. Þegar af þeirri ástæðu verður aðalkrafa hans ekki tekin til greina.

I.

Eins og fram kemur í hinum kærða úrskurði keyptu sóknaraðilar efri hæð hússins Vesturholt 17 í Hafnarfirði, sem þá var í smíðum, ásamt bílskúr og tilheyrandi lóðarréttindum af varnaraðilunum S-kk-þgf og V-kvk-þgf með kaupsamningi 11. febrúar 2000. Kaupverð eignarinnar var 12.200.000 krónur. Skyldi eignin afhent kaupendum fullbúin að utan en tilbúin undir tréverk að innan og var í samningnum vísað til sérstakrar skilalýsingar seljenda um nánara ástand hennar við afhendingu. Eignin skyldi afhent í júní 2000 og frágangi utanhúss vera lokið eigi síðar en 15. september sama árs.

Afhending eignarinnar dróst til 1. febrúar 2001. Halda sóknaraðilar fram að eignin hafi þá ekki verið í því ástandi, sem um var samið, auk þess sem þau hafi fljótlega orðið vör við rakaskemmdir í íbúðinni. Tilkynnti lögmaður þeirra varnaraðilunum S-kk-þgf og V-kvk-þgf með bréfi 2. október 2001 að umbjóðendur hans teldu að eignin væri haldin nánar tilgreindum göllum. Gaf hann varnaraðilunum kost á að bæta úr þeim innan tíu daga frá dagsetningu bréfsins auk þess sem krafist var bóta vegna afhendingardráttar. Ekki náðust sættir með aðilum og hinn 8. maí 2002 var dómkvaddur maður að beiðni sóknaraðila til að meta átján nánar tilgreind atriði varðandi ástand eignarinnar og kostnað við úrbætur. Eru niðurstöður hans í matsgerð 16. ágúst 2002 í stórum dráttum þær að húsið sé illa byggt og vinnubrögð við smíði þess hafi verið slæleg. Nemi kostnaður við úrbætur 1.694.600 krónum. Sóknaraðilar höfðuðu mál þetta með stefnu 2. október 2002 og er krafa þeirra í fjórum liðum. Í 1. kröfulið krefjast þau bóta vegna viðgerðarkostnaðar samkvæmt fyrrnefndri matsgerð, í 2. kröfulið bóta vegna afhendingardráttar, í 3. lið skaðabóta að álitum þar sem þau þurfi að flytja úr húsinu meðan viðgerð fer fram á rakaskemmdum og í 4. lið er krafist bóta vegna greiddra fasteignagjalda af eigninni fyrir tímabilið 1. janúar 2000 til 1. febrúar 2001. Í áðurnefndum 1. lið hafa sóknaraðilar lækkað kröfu vegna kostnaðar samkvæmt matsgerð við að hrauna húsið að utan um 30% í samræmi við 70% eignarhlutdeild þeirra í umræddu fjöleignarhúsi og nemur krafa þeirra um bætur samkvæmt matsgerð því 1.594.700 krónum. Samtals nemur stefnukrafa sóknaraðila 2.263.015 krónum, en frá henni telja þau að draga eigi 1.000.000 krónur, sem þau hafi haldið eftir af kaupverðinu. Í héraði gerðu varnaraðilarnir S-kk-nf og V-kvk-nf aðallega kröfu um frávísun málsins að því er varðaði tiltekna þætti í 1. kröfulið sóknaraðila, en til vara að krafa þeirra yrði lækkuð. Þá höfðuðu varnaraðilarnir gagnsök í héraði 5. nóvember 2002. Lýtur dómkrafa þeirra í gagnsök að því að sóknaraðilar inni af hendi lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi að fjárhæð 1.000.000 krónur, svo og 170.000 krónur vegna aukaverka.

Í málatilbúnaði sóknaraðila kemur fram að vafi geti leikið um það hvort tilteknir þættir í 1. kröfulið varði sameign í fjöleignarhúsinu. Í kröfugerð sinni hafi þau kosið af þessum sökum að lækka þann þátt, sem snýr að hraunhúðun hússins um 30%, en aðrir þættir séu settir fram eins og þeir komi fyrir í matsgerð. Telja þau ekki þörf á samaðild í málinu með eigendum neðri hæðar hússins og vísa því til stuðnings til 5. mgr. 1. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þá hafi eigendur neðri hæðarinnar gert sérstakt samkomulag við seljendur eignarinnar, varnaraðilana S-kk-þf og V-kvk-þf, vegna afhendingardráttar og jafnframt tekið fyrirvaralaust við afsali frá þeim fyrir eigninni. Þau hafi því firrt sig rétti til að krefjast skaðabóta úr hendi varnaraðilanna og eigi ekki lögvarða hagsmuni af því að höfða mál vegna galla á sameigninni. Einnig af þeirri ástæðu geti ekki verið skylda til samaðildar með þeim í málinu.

Með hinum kærða úrskurði var fallist á með varnaraðilunum S-kk-þgf og V-kvk-þgf að tilteknir þættir í 1. kröfulið sóknaraðila varði sameign í húsinu. Afstaða annarra eigenda fjöleignarhússins til kröfugerðarinnar lægi ekki fyrir. Til að höfða málið þurfi að vera samaðild með eigendum þess vegna galla og annarra vanefnda af hálfu áðurnefndra varnaraðila, sem varði sameign í húsinu. Samkvæmt því vísaði héraðsdómari frá dómi nánar tilteknum liðum í kröfugerð sóknaraðila á grundvelli 18. gr. laga nr. 91/1991.

Kröfur sóknaraðila á hendur varnaraðilanum Þ-kk-þgf eru reistar á því að hann sé „bæði húsasmíðameistari og byggingarstjóri hússins“ og hafi sýnt af sér vanrækslu, sem hann beri ábyrgð á. Krafðist varnaraðilinn þess að málinu yrði vísað frá dómi að því er hann varðaði. Taldi hann skilyrði ekki vera fyrir hendi til að sækja mætti hann og aðra varnaraðila til að greiða bætur óskipt í sama máli og vísaði um það til 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991. Kröfugerðin væri jafnframt óskýr um það að hvaða leyti hann beri ábyrgð annars vegar sem húsasmíðameistari og hins vegar sem byggingarstjóri. Með hinum kærða úrskurði var fallist á frávísunarkröfu varnaraðilans að því er tók til 2. kröfuliðar sóknaraðila vegna afhendingardráttar, sem í úrskurðarorði er ranglega sagt vera 3. kröfuliður þeirra. Var fallist á frávísun með þeim rökum að ekki hafi „verið skýrð ábyrgð aðalstefnda, Þ-kk-ef á þeim drætti eða ábyrgð hans gagnvart aðalstefnendum í því sambandi eða sök“. Samkvæmt forsendum héraðsdómara verður ráðið að hann hafi einnig fallist á að vísa ætti frá dómi 4. kröfulið sóknaraðila vegna fasteignagjalda og þeim þáttum í 1. kröfulið samkvæmt matsgerð, sem varði sameign, án þess að sú niðurstaða hans komi þó fram í úrskurðarorði.

II.

Svo sem áður var getið keyptu sóknaraðilar íbúðina, sem um ræðir í málinu, af varnaraðilunum S-kk-þgf og V-kvk-þgf með samningi 11. febrúar 2000. Eru þessir varnaraðilar ábyrgir samkvæmt honum fyrir tjóni, sem sóknaraðilar kunna að hafa beðið vegna galla á hinni seldu eign án tillits til ákvæða laga nr. 26/1994. Verður þegar af þeirri ástæðu hafnað kröfu þeirra um að vísa skuli frá dómi hluta af kröfu sóknaraðila vegna þess að nauðsyn hafi verið á samaðild allra eigenda fjöleignarhússins að málinu.

Í málatilbúnaði sóknaraðila felst að öllum varnaraðilunum verði gert að greiða óskipt skaðabætur samkvæmt þeim fjórum liðum kröfugerðar, sem áður hefur verið greint frá. Við úrlausn um það hvort þeim sé heimilt að haga málsókn sinni með þessum hætti verður litið til þess að það er ekki skilyrði samlagsaðildar samkvæmt 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 að um óskipta greiðsluskuldbindingu varnaraðila þurfi að vera að ræða. Þá verður að telja að kröfur sóknaraðila á hendur varnaraðilum tengist með þeim hætti að fullnægt sé að öðru leyti skilyrðum lagagreinarinnar. Sætir málið því ekki frávísun af þessum sökum. Þótt málatilbúnaði sóknaraðila á hendur varnaraðilanum Þ-kk-þgf sé áfátt og á skorti að þau hafi að því leyti gert svo skýra grein sem skyldi fyrir málsástæðum sínum og kröfum, er þó ekki loku fyrir það skotið að þeim takist að bæta úr því við efnismeðferð málsins. Verður málinu því heldur ekki vísað frá dómi vegna vanreifunar. Ástæður, sem varnaraðilinn Þ-kk-nf ber fyrir sig að öðru leyti, snúa að varakröfum hans um sýknu eða lækkun kröfu sóknaraðila.

Samkvæmt öllu framanröktu verður hinn kærði úrskurður felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar.

Varnaraðilar verða dæmd til að greiða óskipt sóknaraðilum kærumálskostnað, eins og nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar.

Varnaraðilar, S-kk-nf G-kk-nf M-kk-nf, V-kvk-nf E-kvk-nf J-kvk-nf og Þ-kk-nf Þ-kk-nf, greiði óskipt sóknaraðilum, E-kk-þgf J-kk-þgf og E-kvk-þgf I-kvk-þgf, 150.000 krónur í kærumálskostnað.