351/2017

Þ, sem var löggiltur fasteignasali, tók að sér vinnu vegna fasteignaviðskipta G og eiginmanns hennar, sem slitið höfðu samvistum. Um var að ræða svokölluð makaskipti þar sem G og eiginmaður hennar keyptu íbúð að Skerjabraut á Seltjarnarnesi, sem koma skyldi í hlut G, og létu af hendi fasteign að Breiðahvarfi í Kópavogi. Á síðargreindu eigninni hvíldi meðal annars lán á 1. veðrétti frá Íbúðalánasjóði sem flytja skyldi á íbúðina að Skerjabraut. Samkvæmt áætlun um ráðstöfun á söluverði Breiðahvarfsins, sem Þ hafði samið, skyldi meðal annars greiða tiltekna fjárhæð inn á lánið á 1. veðrétti en Íbúðalánasjóður hafði veitt samþykki sitt fyrir veðflutningnum að því tilskildu að lánið yrði greitt niður sem svaraði til 80% af verðmæti íbúðarinnar. Samkvæmt samkomulagi milli G og maka hennar, sem Þ hafði einnig samið, skyldi svo að uppfylltum öllum nauðsynlegum greiðslum, ráðstafa tilgreindri fjárhæð af söluverðinu til G, en því sem eftir stæði til maka hennar. Í málinu lá fyrir að sú fjárhæð sem Þ ráðstafaði inn á lán Íbúðalánasjóðs dugði ekki til að greiða það niður í 80% af verðmæti íbúðarinnar. Munaði þar rúmum 6 milljónum króna sem Þ hafði þess í stað greitt til maka G. Höfðaði G í kjölfarið mál á hendur Þ og krafðist skaðabóta að nefndri fjárhæð, en hún taldi að Þ hefði mátt vita um fyrrgreint skilyrði Íbúðalánasjóðs og að honum hefði borið að greiða lánið niður í samræmi við það áður en hann innti greiðsluna af hendi til maka G. Hæstiréttur taldi að Þ yrði að bera hallann af því að hafa ekki sýnt fram á að greiðsla af láninu til Íbúðalánasjóðs í samræmi við áskilnað sjóðsins, hefði ekki fallið undir orðin „öllum nauðsynlegum greiðslum“ í samkomulaginu. Féllst rétturinn því á að með því að inna af hendi áðurgreinda fjárhæð til maka G, áður en greitt hafði verið í samræmi við áskilnað Íbúðalánasjóðs, hefði Þ sýnt af sér saknæma háttsemi sem bakað hefði G tjón sem næmi fyrrgreindri fjárhæð. Var því fallist á kröfu G.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf og E-kk-nf Ó-kk-nf fyrrverandi héraðsdómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 7. júní 2017. Hún krefst þess aðallega að stefnda verði gert að greiða sér 6.083.149 krónur, með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 8. ágúst 2013 til 7. september 2014, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Ekki eru gerðar sérstakar kröfur af hálfu réttargæslustefnda.

I

Áfrýjandi og eiginmaður hennar áttu fasteignina Breiðahvarf 11 í Kópavogi sem var hjúskapareign áfrýjanda. Þau höfðu slitið samvistum og gerðu samning um makaskipti á fasteignum þannig að þau létu af hendi Breiðahvarf 11 en fengu í staðinn íbúð að Skerjabraut 9 á Seltjarnarnesi sem koma skyldi í hlut áfrýjanda. Á Breiðahvarfi 11 hvíldu umtalsverðar veðskuldir sem voru í vanskilum auk þess sem aðför hafði verið gerð í fasteigninni til tryggingar nokkrum skuldum. Meðal áhvílandi veðskulda var lán á 1. veðrétti frá Íbúðalánasjóði, sem ætlunin var að flytja af fasteigninni yfir á íbúðina að Skerjabraut 9. Áfrýjandi mun hafa sótt um flutning lánsins til Íbúðalánasjóðs og var niðurstaða sjóðsins sú 3. maí 2013, að fengnu verðmati á íbúðinni að fjárhæð 21.500.000 krónur, að heimila veðflutninginn gegn því að greitt væri af láninu, sem var þá uppreiknað 27.753.149 krónur, 10.553.149 krónur. Réðst þetta af því að sjóðurinn heimilaði einungis veðsetningu sem nam hæst 80% af verðmæti íbúðarinnar eða 17.200.000 krónur.

Stefndi, sem annaðist eftir því sem fram er komið skjalagerð vegna makaskiptanna þar með talið skilyrt veðleyfi, samdi einnig áætlun um ráðstöfun söluverðs Breiðahvarfs 11 og samkomulag milli áfrýjanda og maka hennar en skjöl þessi eru öll dagsett 16. maí 2013. Í áætluninni kom fram að ráð var fyrir því gert að greiðslur vegna samnings um sölu á Breiðahvarfi 11 yrðu 34.400.000 krónur. Tilgreind útgjöld, sem flest tengdust vanskilum skulda sem hvíldu á eigninni, voru 20.387.195 krónur en þar af var greiðsla inn á lán á fyrsta veðrétti við Íbúðalánasjóð, sem áður hefur verið vikið að, 4.500.000 krónur og greiðsla inn á skuld samkvæmt tryggingarbréfi sem hvíldi á öðrum veðrétti 13.300.000 krónur. Samkvæmt áætluninni var ráðgert að eftir að hinar tilteknu greiðslur hefðu verið inntar af hendi yrðu eftirstöðvar 14.012.805 krónur. Í skilyrtu veðleyfi kom fram að kaupanda Breiðahvarfs 11 væri heimilt að veðsetja fasteignina fyrir tveimur lánum samtals að fjárhæð 31.000.000 krónur, gegn því að greiddar yrðu þær 4.500.000 krónur til Íbúðalánasjóðs, sem áður greinir, og 13.300.000 krónur inn á skuldina vegna tryggingarbréfsins sem hvíldi á öðrum veðrétti. Þá sagði: ,,Mismunurinn greiðist til Þ-kk-ef J-kk-ef“.

Eins og áður greinir útbjó stefndi 16. maí 2013 samkomulag milli áfrýjanda og eiginmanns hennar. Í upphafi þess var tekið fram að vísað væri til kaupsamnings um Breiðahvarf 11 og um íbúðina að Skerjabraut 9. Þá sagði: ,,Jafnframt er vísað til áætlunar um uppgjör vegna Breiðahvarfs 11 ... Samkvæmt tilvísaðri áætlun gæti mismunur til seljanda verið u.þ.b. kr. 14.000.000 ... Undirrituð ... samþykkjum hér með að fela Þ-kk-þgf J-kk-þgf ... að taka við greiðslum vegna ofangreindra kaupsamninga og ráðstafa í samræmi við efni þeirra og greiðsluáætlun þessa. Mismun þeim sem eftir stendur að uppfylltum öllum nauðsynlegum greiðslum samþykkjum við að verði ráðstafað sem hér segir: Til G-kvk-ef verði ráðstafað kr. 3.400.000“ en til maka hennar átti að ráðstafa ,,því sem eftir stendur“.

Af yfirliti af fjárvörslureikningi stefnda vegna Breiðahvarfs 11 má sjá að þeim greiðslum, sem samkvæmt framangreindum skjölum skyldu renna til stefnda, var ráðstafað á þann veg sem í skjölunum greindi og rakið hefur verið. Til stefnda voru greiddar 14.559.305 krónur. Enginn ágreiningur er um að stefndi ráðstafaði réttilega þeim fjármunum, sem síðast greindi, að því frátöldu að áfrýjandi telur að ráðstöfun hans til maka hennar 8. ágúst 2013 á 7.800.000 krónum og viku síðar á 128.292 krónum til viðbótar hafi verið óheimil þar sem áður átti að greiða niður skuldina við Íbúðalánasjóð í samræmi við skilyrði sjóðsins er heimild var veitt til veðflutnings, en 6.053.149 krónur vantaði á að það hefði verið réttilega gert. Þannig hefði maki hennar fengið 7.928.292 krónur, sem hefði verið 6.053.149 krónum meira en honum bar. Það hefði gerst vegna saknæmra mistaka stefnda, sem hafi ekki gætt fyrirmæla samkomulagsins um að greiða fyrst allar nauðsynlegar greiðslur, þá 3.400.000 krónur til áfrýjanda og það sem eftir stæði til maka hennar. Áfrýjandi telur að hin saknæma háttsemi hafi átt sér stað 8. og 15. ágúst 2013, er stefndi innti greiðslurnar af hendi.

II

Stefndi kveðst einungis hafa sem löggiltur fasteignasali komið að sölu eignar áfrýjanda að Breiðahvarfi 11 en ekki tekið að sér sem lögmaður að gæta hagsmuna hennar. Hann kveðst aðeins hafa sett á blað það sem áfrýjandi og maki hennar hafi greint honum frá að þau væru sammála um ,,varðandi ráðstöfun á söluandvirðinu“. Þetta hafi verið nauðsynlegt þar sem hann hafi tekið að sér að taka á móti greiðslum og ráðstafa þeim í samræmi við samkomulagið og áætlunina frá 16. maí 2013.

Eins og fram er komið tók stefndi að sér vinnu sem löggiltur fasteignasali við makaskipti þau sem um ræðir. Um starfsemi hans giltu þá lög nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Samkvæmt 9. gr. þeirra skyldi fasteignasali þegar óskað væri milligöngu hans um kaup eða sölu eignar eða aðra þjónustu samkvæmt lögunum, gera skriflegan samning við þann er til hans leitaði. Samningurinn skyldi gerður áður en fasteignasali tæki til við starfann. Í samningi skyldi tilgreina hvaða verkefnum fasteignasali ætti að sinna, hver þóknun hans fyrir starfann skyldi vera eða hvernig hún skyldi ákveðin og hvaða útlagða kostnað viðsemjandinn ætti greiða. Með slíkum samningi gat fasteignasali skilgreint verkefni sitt og var það brýnt ef hann taldi það takmarkaðra en hefðbundið hlutverk fasteignasala við milligöngu um fasteignaviðskipti. Ekkert liggur fyrir um að stefndi hafi gert slíkan samning um þjónustu sína, en hann hefur þó upplýst að hann hafi átt að taka við greiðslum á hluta kaupverðs Breiðahvarfs 11 og ráðstafa þeim í samræmi við áætlun og samkomulag sem áður er getið. Verður því lagt til grundvallar að á honum hafi hvílt allar skyldur sem mælt var fyrir um í lögum nr. 99/2004, sbr. einkum reglur II. kafla laganna. Í því felst að samkvæmt 15. gr. þeirra bar honum að leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur buðu og liðsinna báðum, seljanda og kaupanda, og gæta réttmætra hagsmuna þeirra. Hann skyldi einnig gæta þess að aðila væru eigi settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningi. Engu breytir, miðað við framangreindar aðstæður, um lögbundnar skyldur stefnda og ábyrgð þótt þóknun hans kunni að hafa verið lægri en ella vegna þess að um vinargreiða hafi verið að ræða við áfrýjanda.

Samkvæmt samkomulagi áfrýjanda og maka hennar 16. maí 2013, sem stefndi samdi eins og áður greinir, var ráðgert að stefndi fengi í hendur um 14.000.000 krónur vegna uppgjörs í kjölfar sölu á Breiðahvarfi 11 og að hann skyldi ráðstafa þeim í samræmi við efni kaupsamninga um þá eign og Skerjabraut 9. Þegar allar nauðsynlegar greiðslur hefðu verið inntar af hendi skyldi hann greiða til áfrýjanda 3.400.000 krónur, en það sem þá væri eftir skyldi hann greiða til maka áfrýjanda. Málsaðila greinir á um það hvaða merkingu beri að leggja í orðin ,,að uppfylltum öllum nauðsynlegum greiðslum“ í samkomulagi áfrýjanda og maka hennar 16. maí 2013. Áfrýjandi telur að í því hafi falist að stefnda hafi borið að greiða niður lán til Íbúðalánasjóðs, sem flutt var af Breiðahvarfi 11 og á íbúðina að Skerjabraut 9, að því marki sem sjóðurinn gerði það að skilyrði fyrir veðflutningnum í samþykki hans frá 3. maí 2013. Áfrýjandi heldur því fram að það hafi verið forsenda samkomulagsins að þetta yrði gert og stefndi hafi vitað um samþykkið, enda útbúið skjölin um makaskiptin og önnur tengd skjöl. Hafi öllum verið ljóst það skilyrði Íbúðalánasjóðs að einungis mætti veðsetja íbúðina fyrir 80% af matsvirði hennar, sem var 21.500.000 krónur, og því hefði veðsetningin einungis geta verið 17.200.000 krónur. Samkvæmt þessu hefði stefnda borið að greiða til Íbúðalánasjóðs 6.053.149 krónur, sem hefði vantað upp á eftir að 4.500.000 krónur höfðu verið greiddar af láninu, sem samkvæmt heimildinni var uppreiknað 27.759.149 krónur. Ef stefndi hefði greitt 6.053.149 krónur af láninu hefði verið búið að greiða 10.553.149 krónur af því eins og sjóðurinn áskildi.

Eins og fram er komið samdi stefndi skjalið með samkomulagi aðila, sem hér um ræðir. Samkvæmt 2. mgr. 16. gr. laga nr. 99/2004 hvíldi á honum sú skylda að vanda alla skjala- og samningsgerð og gera skjöl þannig úr garði að hagsmunir beggja væru tryggðir og réttarstaða hvors um sig væri glögg. Stefndi mótmælir því að sér hafi verið skylt að greiða af láninu til Íbúðalánasjóðs umfram þær 4.500.000 krónur sem áður höfðu verið greiddar. Hann verður að bera hallann af því að hafa ekki sýnt fram á að greiðsla af láninu til Íbúðalánasjóðs í samræmi við áskilnað sjóðsins um að greiða skyldi 10.553.149 krónur hafi ekki fallið undir orðin ,,öllum nauðsynlegum greiðslum“ í samkomulaginu.

Samkvæmt öllu framansögðu hefur stefndi með því að inna af hendi greiðslur til maka áfrýjanda 8. og 15. ágúst 2013, áður en greitt væri í samræmi við áskilnað Íbúðalánasjóðs í heimild til veðflutnings, sýnt af sér saknæma háttsemi sem bakað hefur áfrýjanda tjón, sem nemur 6.053.149 krónum. Breyta þau mistök Íbúðalánasjóðs að framkvæma veðflutninginn án þess að greiðslan hafi farið fram engu í þessu sambandi, enda hvíldi á íbúðinni lán er var hærra sem síðastgreindri fjárhæð nemur og áfrýjandi bar ábyrgð á að greiða. Verður stefndi dæmdur til að bæta áfrýjanda þetta tjón, auk vaxta eins og í dómsorði greinir.

Tekið er undir aðfinnslur héraðsdómara um að málatilbúnaður áfrýjanda í héraði hafi verið haldinn annmörkum. Skjöl vantaði og töluleg greinargerð um tjón áfrýjanda var ófullkomin. Málsástæðum, sem dómurinn er reistur á, var þó teflt fram í stefnu til héraðsdóms og við síðari meðferð málsins hefur verið bætt við skjölum þannig að málið telst nú nægilega upplýst. Er því ekki tilefni til að vísa málinu frá héraðsdómi.

Stefndi greiði málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti á þann hátt sem í dómsorði greinir.

Ákvæði héraðsdóms um gjafsóknarkostnað verður staðfest.

Dómsorð:

Stefndi, Þ-kk-nf J-kk-nf, greiði áfrýjanda, G-kvk-þgf H-kvk-þgf R-kvk-þgf, 6.053.149 krónur, með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 8. ágúst 2013 til 7. september 2014, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Gjafsóknarákvæði héraðsdóms er staðfest.

Stefndi greiði málskostnað í héraði, 850.000 krónur, sem renni í ríkissjóð og 800.000 krónur til áfrýjanda vegna meðferðar málsins fyrir Hæstarétti.