208/2008

Málsaðilar deildu um hvort kaupsamningur hefði stofnast vorið 2004 milli Ó og A sem kaupenda og G sem seljanda um fasteignina Lónsbraut 6. E fékk eigninni afsalað 16. júní 2005. Atvik voru þau að Ó tók að sér að annast viðgerðir á bifreið fyrir fyrirtækið F. D, einn fyrirsvarsmanna F, afhenti Ó lykla að fasteigninni Lónsbraut 6, sem var í eigu G og D hafði afnotarétt að. Nýtti Ó húsnæðið í framhaldinu til viðgerða. Óumdeilt var að Ó og D sömdu um að Ó myndi greiða G 800.000 krónur, og innti A greiðsluna af hendi 30. júní 2004. Aðilar deildu um hvort sú greiðsla hefði verið innborgun á kaupverð fasteignarinnar, eins og A og Ó héldu fram, eða greiðsla fyrir afnot húsnæðisins, eins og G, E og O héldu fram. A og Ó byrjuðu að stækka milliloft sem var í fastegininni og innréttuðu þar litla íbúð. Umtalsverðir fjármunir fóru í þessa viðskeytingu en óumdeilt var að ekki hefði verið aflað leyfis byggingaryfirvalda fyrir henni. Talið var ósannað að náðst hefði samkomulag um kaupverðið. Ó og A gerðu ekki skriflegt tilboð í fasteignina, þrátt fyrir ábendingar fyrirsvarsmanna G. Var ósannað að komist hefði á kaupsamningur milli aðila vorið 2004, sbr. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002, og var héraðsdómur því staðfestur um sýknu G af kröfu Ó og A, um að viðurkennt yrði að kaupsamningur hefði stofnast um fasteignina. Jafnframt var hafnað kröfu þeirra um að G yrði dæmdur til að gefa út afsal fyrir fasteigninni gegn greiðslu á 6.000.000 krónum eða hærri fjárhæð. Í samræmi við framangreinda niðurstöðu var einnig hafnað kröfu A og Ó um greiðslu skaðabóta vegna afnotamissis, vegna þess að lokað var fyrir rafmagn til fasteignarinnar og þeir hefðu orðið fyrir tjóni sökum þess, þar sem krafan var reist á þeirri forsendu að Ó og A hefðu verið rétt komnir að umráðum fasteignarinnar. Til vara kröfðust Ó og A greiðslu skaðabóta vegna kostnaðar þeirra af fyrrnefndri viðskeytingu á eigninni. Ekki var talið að Ó og A hefðu leitt sönnur að því að O hefði með gáleysislegu framferði sínu, sem stjórnamaður bæði í G og E, valdið þeim tjóni við að viðskeytingin hefði tapast hjá þeim. Þá var síðast nefnda krafan á hendur E einnig reist á því að um sé að ræða kröfu um endurgreiðslu óréttmætrar auðgunar. Ekki var talið unnt að dæma þá kröfu þar sem matið er lagt var fram um verðmæti viðskeytingarinnar var ekki reist á þeim forsendum að leyfi byggingaryfirvalda lá ekki fyrir til viðskeytingarinnar og beiðni um það yrði líklega hafnað samkvæmt framburði byggingarfulltrúa fyrir dómi. E gerði í gagnstefnu í héraði kröfu um greiðslu húsaleigu fyrir fasteignina vegna fyrstu tíu mánaða ársins 2005. E gerði kröfu um húsaleigu vegna fyrstu 10 mánuði ársins 2005 og lagði fram matsgerð kröfu sinni til stuðnings. Þótt í matsbeiðninni hafði, samkvæmt þeim skýringum sem hafðar voru þar eftir matsbeiðandi, verið óskað eftir mati á því hvað væri hæfilegt leigugjald fyrir eignina, eftir að búið væri að loka fyrir rafmagn til hennar, varð ekki ráðið af niðurstöðu matsmanns að álit hans á hæfilegri húsaleigu hefði verið miðað við þessar forsendur. Varð því ekki dæmt um kröfu um húslegu á svo óljósum forsendum. Niðurstaða héraðsdóms um að A og Ó skyldu rýma fasteignina og að hafnað yrði kröfu G, E og O um að það skyldi gert að viðlögðum dagsetum var staðfest.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og H-kvk-nf H-kvk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf settur hæstaréttardómari.

Aðaláfrýjendur skutu málinu upphaflega til Hæstaréttar 28. febrúar 2008, en ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 16. apríl það ár. Með heimild í 4. gr. 153. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála áfrýjuðu þeir héraðsdómi öðru sinni 17. apríl 2008. Þeir krefjast þess aðallega að viðurkennt verði að kaupsamningur um fasteignina Lónsbraut 6, Hafnarfirði, eignarhluti merktur 01-0124, hafi tekist vorið 2004 á milli aðaláfrýjenda og gagnáfrýjanda Gifsmúrs ehf. Jafnframt krefjast þeir ógildingar á afsali gagnáfrýjandans Gifsmúrs ehf. 16. júní 2005 á fasteigninni Lónsbraut 6, Hafnarfirði til gagnáfrýjandans Eignarhaldsfélagsins Á.D. ehf. og ennfremur að gagnáfrýjandanum Gifsmúr ehf. verði gert að gefa út afsal til handa aðaláfrýjendum fyrir téðri fasteign, gegn greiðslu aðallega á 6.000.000 krónum, en til vara hærri fjárhæð, sem gangi fyrst til greiðslu á áhvílandi veðskuldum á fasteigninni að viðlögðum dagsektum 50.000 krónum fyrir hvern dag frá þeim degi er aðaláfrýjendur bjóða fram greiðsluna. Þá krefjast þeir þess að gagnáfrýjendum, Gifsmúr ehf. og O-kk-þgf T-kk-þgf G-kk-þgf, verði gert að greiða aðaláfrýjendum 373.500 krónur í skaðabætur vegna afnotamissis.

Til vara krefjast aðaláfrýjendur þess að gagnáfrýjendur verði dæmdir óskipt til að greiða aðaláfrýjendum 2.432.065 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þingfestingardegi í héraði, 14. september 2005, til greiðsludags. Þá er þess krafist að hinum áfrýjaða dómi verði breytt á þá leið að aðaláfrýjendur verði sýknaðir af öllum kröfum gagnáfrýjenda í gagnsök í héraði. Loks er krafist málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu fyrir sitt leyti 27. júní 2008. Þeir krefjast staðfestingar héraðsdóms um annað en málskostnað sem þeir krefjast óskipt úr hendi aðaláfrýjenda. Þá krefst gagnáfrýjandinn Gifsmúr ehf. sýknu af kröfu aðaláfrýjenda um að félagið verði dæmt til að greiða þeim 2.432.065 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá uppsögu héraðsdóms til greiðsludags. Til vara er þess krafist að þessi kröfuliður verði lækkaður. Þá krefjast gagnáfrýjendur málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Málsaðila greinir á um hvort stofnast hafi kaupsamningur milli aðaláfrýjenda og gagnáfrýjandans Gifsmúrs ehf. um fasteignina að Lónsbraut 6, Hafnarfirði. Miðar krafa aðaláfrýjenda við að þetta hafi gerst vorið 2004. Atvik voru þau að annar aðaláfrýjenda, Ó-kk-nf H-kk-nf, tók að sér að annast viðgerðir á bifreið sem fyrirtækið Flotgólf ehf. hafði keypt af þáverandi vinnuveitanda hans. Flotgólf ehf. átti hluta fjöleignarhúss sem Lónsbraut 6 tilheyrir, en gagnáfrýjandinn Gifsmúr ehf. átti síðast nefnda fasteign, sem var við hliðina á eignarhluta Flotgólfs ehf. D-kk-nf E-kk-nf G-kk-nf, einn fyrirsvarsmanna Flotgólfs ehf., sem einnig er fyrirsvarsmaður gagnáfrýjandans Eignarhaldsfélagsins Á.D. ehf., hafði undir höndum lykla að Lónsbraut 6 og sagði í skýrslu sinni fyrir héraðsdómi að hann hefði haft afnotarétt að húsnæðinu. Varð að samkomulagi að D-kk-nf E-kk-nf afhenti aðaláfrýjandanum Ó-kk-þgf H-kk-þgf lyklana og nýtti hann húsnæðið í framhaldinu til viðgerða. Óumdeilt er að talast hafi svo til með aðaláfrýjandanum Ó-kk-þgf H-kk-þgf og D-kk-þgf A-kk-þgf að sá fyrrnefndi greiddi gagnáfrýjandanum Gifsmúr ehf. 800.000 krónur og innti hinn aðaláfrýjandinn, A-kk-nf H-kk-nf, greiðsluna af hendi 30. júní 2004. Aðilar deila um hvort sú greiðsla var innborgun á kaupverð fasteignarinnar, eins og aðaláfrýjendur halda fram, eða greiðsla fyrir afnot húsnæðisins, eins og gagnáfrýjendur halda fram. Fyrir liggur að aðaláfrýjendur leituðu eftir kaupum á eigninni og gagnáfrýjandinn Gifsmúr ehf. virðist hafa haft áhuga á að selja. Aðilar gengu út frá því í samskiptum sínum að téð greiðsla yrði talin innborgun á kaupverð, ef til kaupa kæmi. Aðaláfrýjendur hófust handa um að stækka milliloft sem var í fasteigninni og innréttuðu þar einnig litla íbúð. Lögðu þeir umtalsverða fjármuni í viðskeytingu þessa. Óumdeilt er að ekki var aflað leyfis byggingaryfirvalda til hennar.

II

Þótt lítið hafi borið á milli um kaupverð og aðra skilmála kaupa í viðræðum aðila er ósannað að náðst hafi samkomulag um kaupverðið. Aðaláfrýjendur gerðu ekki skriflegt tilboð í fasteignina, þrátt fyrir ábendingar gagnáfrýjandans Gifsmúrs ehf. og fyrirsvarsmanns félagsins, gagnáfrýjandans O-kk-ef T-kk-ef. Er ósannað að komist hafi á kaupsamningur með aðaláfrýjendum og gagnáfrýjandanum Gifsmúr ehf. vorið 2004, sbr. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Verður héraðsdómur því staðfestur um sýknu gagnáfrýjandans Gifsmúrs ehf. af kröfu aðaláfrýjenda um að viðurkennt verði að stofnast hafi kaupsamningur um fasteignina. Af þeirri niðurstöðu leiðir að hafnað verður kröfu aðaláfrýjenda um ógildingu með dómi á afsali gagnáfrýjandans Gifsmúrs ehf. 16. júní 2005 til gagnáfrýjandans Eignarhaldsfélagsins Á.D. ehf. Af henni leiðir einnig að hafnað verður aðal- og varakröfum aðaláfrýjenda um að gagnáfrýjandinn Gifsmúr ehf. verði dæmdur til að gefa út afsal fyrir fasteigninni til aðaláfrýjenda gegn greiðslu á 6.000.000 krónum eða hærri fjárhæð, svo sem varakrafa miðar við, svo og kröfu um dagsektir.

Krafa aðaláfrýjenda um skaðabætur 373.500 krónur úr hendi gagnáfrýjendanna Gifsmúrs ehf. og O-kk-ef T-kk-ef vegna afnotamissis er reist á því að kostir aðaláfrýjenda til að hagnýta sér fasteignina, sem þeir höfðu í vörslum sínum, hefði takmarkast er þessir gagnáfrýjendur létu loka fyrir rafmagn til hennar. Hafi aðaláfrýjendur orðið fyrir tjóni af þessum sökum. Krafan er reist á þeirri forsendu að aðaláfrýjendur hafi verið rétt komnir að umráðum fasteignarinnar og segir í héraðsstefnu að krafan taki til tímabilsins frá því að lokað var fyrir rafmagnið en lok tímabilsins eru ekki tilgreind. Í samræmi við framangreinda niðurstöðu um að hafna kröfu um viðurkenningu á því að kaupsamningur hafi stofnast um fasteignina verður niðurstaða héraðsdóms um sýknu þessara gagnáfrýjenda af þessum kröfulið staðfest.

Aðaláfrýjendur krefjast til vara greiðslu á 2.432.065 krónum úr hendi gagnáfrýjenda. Rökstyðja þeir kröfuna svo að um sé að ræða skaðabótakröfu vegna kostnaðar þeirra af fyrrnefndri viðskeytingu á eigninni. Ef fallist yrði á kröfur gagnáfrýjenda yrðu aðaláfrýjendur sviptir þessari eign sinni. Fæli sú ráðstöfun í sér bæði tjón fyrir þá og auðgun fyrir gagnáfrýjandann Eignarhaldsfélagið Á.D. ehf. Aðaláfrýjendur halda því fram að gagnáfrýjendur beri sameiginlega ábyrgð á þessu tjóni þeirra. Um fjárhæð kröfunnar vísa þeir til matsgerðar dómkvadds manns sem taldi að kostnaður aðaláfrýjenda við efni og vinnu til að stækka milliloft og útbúa litla íbúð þar hefði numið þessari fjárhæð. Skaðabótakrafan er reist á því að gagnáfrýjandinn O-kk-nf T-kk-nf hafi með gáleysislegu framferði sínu, sem stjórnarmaður bæði í gagnáfrýjendunum Gifsmúr ehf. og Eignarhaldsfélaginu Á.D. ehf. valdið aðaláfrýjendum tjóni við að viðskeytingin tapist þeim. Er skaðabótakrafan á hendur gagnáfrýjandanum Gifsmúr ehf. reist á sömu sjónarmiðum. Krafan á hendur gagnáfrýjandanum Eignarhaldsfélaginu Á.D. ehf. er sögð reist á meginreglum bæði skaðabótaréttar og eignaréttar. Aðaláfrýjendur hafa ekki leitt sönnur að því að gagnáfrýjendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi í tengslum við samningsumleitanir þeirra eða afnot aðaláfrýjenda af fasteigninni. Verða gagnáfrýjendur því sýknaðir af skaðabótakröfu aðaláfrýjenda.

Af málatilbúnaði aðaláfrýjenda verður ráðið að þeir reisi síðast nefnda kröfu á hendur gagnáfrýjandanum Eignarhaldsfélaginu Á.D. ehf. öðrum þræði á því að um sé að ræða kröfu um endurgreiðslu óréttmætrar auðgunar, sem félagið hafi notið við að fá fasteigninni afsalað án þess að greiða neitt fyrir viðskeytinguna. Í beiðni um dómkvaðningu matsmanns leituðu aðaláfrýjendur svara við þeirri spurningu hvert væri ,,markaðslegt verðmæti þeirrar viðskeytingar sem felst m.a. í stækkun millilofts og innréttingu lítillar íbúðar í rýminu ef fasteignin væri seld?“ Skyldi matið miðað við tvær dagsetningar, meðal annars 16. júní 2005, er eigninni var afsalað þessum gagnáfrýjanda. Í matsgerð kemur fram það álit matsmanns að markaðsverð fasteignarinnar þennan dag hafi verið 9.100.000 krónur. Þá segir: ,,Ef viðbótar milliloftið er tekið með gerir þetta kr. 10.100.000.“ Af þessu má ráða að matsmaðurinn telur að markaðsvirði viðskeytingarinnar á þessum degi sé 1.000.000 krónur. Eins og fram er komið er óumdeilt að ekki var aflað leyfis byggingaryfirvalda í Hafnarfirði til þessara breytinga á millilofti fasteignarinnar. Aðilar deila um hvort unnt sé að fá slíkt leyfi ef um það yrði sótt. Í skýrslu starfsmanns byggingarfulltrúa í Hafnarfirði fyrir héraðsdómi kom fram að svæðið sem um ræðir sé skilgreint sem atvinnusvæði og að búseta sé þar ekki heimil. Hann fullyrti jafnframt að umsókn um slíkt leyfi yrði hafnað. Engu að síður kunna að felast verðmæti í viðskeytingunni. Um það liggur þó ekkert fyrir í málinu, enda matsgerð reist á öðrum forsendum. Er því ekki unnt að dæma um kröfuna á réttum grundvelli og verður henni því vísað frá héraðsdómi.

III

Gagnáfrýjandinn Eignarhaldsfélagið Á.D. ehf. gerði í gagnstefnu í héraði kröfu um 1.245.000 krónur í húsaleigu fyrir fasteignina vegna fyrstu tíu mánaða ársins 2005 eða 124.500 krónur á mánuði. Krafan er, að því leyti sem hún tekur til húsaleigu fyrir tímann fram til 16. júní 2005, þegar félagið fékk eigninni afsalað, reist á framsali gagnáfrýjandans Gifsmúrs ehf. ,,frá og með 1. janúar að telja“. Í matsbeiðni var óskað mats á því hvert væri ,,eðlilegt leigugjald fyrir rýmið á mánuði frá byrjun júní 2005 til dagsins í dag?“ Matsmaður tiltekur í matsgerð sinni að lögmaður matsbeiðanda hafi skýrt þennan matslið svo að miðað sé við tímann þegar rafmagnið var tekið af fasteigninni. Í matsgerðinni segir um þennan matslið: ,,Samkvæmt upplýsingum sem matsmaður hefur aflað sér var eðlilegt leiguverð fyrir þetta húsnæði kr. 80.000 á mánuði í júní 2005 og er í dag kr. 90.000 eða meðalverð yfir tímabilið kr. 85.000.“ Taldi matsmaðurinn til samræmis við þetta að eðlilegt leigugjald fyrir tímabilið 1. júní 2005 til 30. september 2006 væri 1.360.000 krónur (85.000 x 16). Hvorki í kröfugerð gangáfrýjenda í héraði né í málatilbúnaði þeirra ella er getið um kröfu um húsaleigu vegna ársins 2004 og er því ekki um það dæmt í héraðsdómi. Héraðsdómur dæmdi aðaláfrýjendur til að greiða gagnáfrýjandanum Eignarhaldsfélaginu Á.D. ehf. 850.000 krónur í húsaleigu fyrir tíu fyrstu mánuði ársins 2005. Fyrir Hæstarétti lagði gagnáfrýjandi fram skjal með breytingu á kröfugerð um húsaleigu. Þar er krafist 630.000 króna í húsaleigu auk dráttarvaxta í stað þeirra 850.000 króna sem héraðsdómur dæmdi. Er breyting þessi skýrð svo í skjalinu: ,,Matsmaður metur hæfilega húsaleigu af Lónsbraut 6 Hafnarfirði kr. 85.000 á mánuði frá 1.6.2004 að telja. Áfrýjendur greiddu kr. 800.000 í júní 2004 sem er til greiðslu á húsaleigu í 9 mánuði eða 1. júní 2004 til febrúar loka 2005 og kr. 35.000 upp í húsaleigu fyrir mars mánuð 2005. Þá er ógreitt fyrir mars 2005 kr. 50.000 og síðan bætast við kr. 85.000 um hver mánaðamót.“ Breyting þessi felur í sér verulega röskun á grundvelli þessa kröfuliðar eins og hann var lagður í héraði. Í hinni breyttu kröfu felst að sú nýja málsástæða er höfð uppi fyrir Hæstarétti að nota megi innborgun aðaláfrýjenda 800.000 krónur 30. júní 2004 sem innborgun á húsaleigu fyrir það tímabil sem tilgreint er að framan. Þá hafa gagnáfrýjendur ekki skýrt hvort gagnáfrýjandinn Eignarhaldsfélagið Á.D. ehf. fer með þessa kröfu og þá hvernig félagið sé að henni komið, en aðaláfrýjandinn A-kk-nf H-kk-nf greiddi fjárhæðina inn á reikning gagnáfrýjandans Gifsmúrs ehf. sem innborgun á væntanleg kaup á fasteigninni. Þessi breyting fer í bága við 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og verður ekki á henni byggt fyrir Hæstarétti. Dómur héraðsdóms er reistur á niðurstöðu matsmanns um hæfilegt leigugjald. Þótt í matsbeiðni hafi, samkvæmt þeim skýringum sem hafðar eru þar eftir matsbeiðanda, verið óskað eftir mati á því hvað væri hæfilegt leigugjald fyrir eignina, eftir að búið væri að loka fyrir rafmagn til hennar, verður ekki ráðið af niðurstöðu matsmanns að álit hans á hæfilegri húsaleigu hafi verið miðað við þessar forsendur. Lokað var fyrir rafmagnið í byrjun júní 2005. Ljóst má vera að það skiptir sköpum um möguleika til hagnýtingar atvinnuhúsnæðis hvort lokað hefur verið fyrir aðgang að rafmagni eða ekki. Verður ekki dæmt um kröfu um húsaleigu á svo óljósum forsendum, sbr. e. lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991. Þar sem slíkir annmarkar eru á málatilbúnaði um þennan kröfulið verður honum vísað frá héraðsdómi.

Niðurstaða héraðsdóms um að aðaláfrýjendur skuli rýma fasteignina og um að hafna kröfu gagnáfrýjenda um að það skuli gert að viðlögðum dagsektum verður staðfest með vísan til forsendna dómsins.

Málskostnaðarákvörðun héraðsdóms verður staðfest.

Með vísan til 3. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr., laga nr. 91/1991 verða aðaláfrýjendur dæmdir óskipt til að greiða gagnáfrýjendum upp í málskostnað þeirra fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Ákvæði héraðsdóms um sýknu gagnáfrýjenda Gifsmúrs ehf., O-kk-ef T-kk-ef G-kk-ef og Eignarhaldsfélagsins Á.D. ehf. af kröfu aðaláfrýjenda Ó-kk-ef H-kk-ef J-kk-ef og A-kk-ef H-kk-ef Ó-kk-ef um viðurkenningu á að kaupsamningur hafi stofnast milli þeirra og gagnáfrýjandans Gifsmúrs ehf. um fasteignina Lónsbraut 6, Hafnarfirði skal vera óraskað.

Gagnáfrýjendur Gifsmúr ehf. og Eignarhaldsfélagið Á.D. ehf. eru sýknaðir af kröfu aðaláfrýjenda um að ógilt verði með dómi afsal 16. júní 2005 fyrir fasteigninni Lónsbraut 6, Hafnarfirði.

Gagnáfrýjandinn Gifsmúr ehf. er sýknaður af kröfu aðaláfrýjenda um að gefa út afsal til þeirra fyrir fasteigninni Lónsbraut 6, Hafnarfirði gegn greiðslu á 6.000.000 krónum eða hærri fjárhæð að viðlögðum dagsektum.

Gagnáfrýjendur Gifsmúr ehf. og O-kk-nf T-kk-nf G-kk-nf eru sýknaðir af kröfu aðaláfrýjenda um skaðabætur vegna missis afnota af Lónsbraut 6, Hafnarfirði.

Gagnáfrýjendur eru sýknaðir af kröfu aðaláfrýjenda um skaðabætur vegna kostnaðar við viðskeytingu á fasteigninni Lónsbraut 6, Hafnarfirði.

Kröfu aðaláfrýjenda á hendur gagnáfrýjandanum Eignarhaldsfélaginu Á.D. ehf. um endurgreiðslu óréttmætrar auðgunar vegna viðskeytingar á fasteigninni Lónsbraut 6, Hafnarfirði er vísað frá héraðsdómi.

Kröfu gagnáfrýjandans Eignarhaldsfélagsins Á.D. ehf. á hendur aðaláfrýjendum um húsaleigu er vísað frá héraðsdómi.

Ákvæði héraðsdóms um skyldu aðaláfrýjenda til að rýma fasteignina Lónsbraut 6, Hafnarfirði skal vera óraskað.

Aðaláfrýjendur greiði óskipt gagnáfrýjendum málskostnað fyrir Hæstarétti 150.000 krónur hverjum.