13/2000

Við nauðungarsölu á fiskeldisstöð krafðist S, leigjandi stöðvarinnar, þess að vikið yrði frá almennum skilmálum við nauðungarsölu. Krafa þessi sætti andmælum af hálfu eigenda landsins, sem stöðin stóð á. Talið var að landeigendurnir teldust ekki aðilar að nauðungarsölunni. Kröfu S var eigi að síður hafnað, þar sem á skorti að allir veðhafar, samkvæmt fram lögðum gögnum, hefðu samþykkt umrætt frávik.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 4. janúar 2000, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 11. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 29. desember 1999, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að vikið yrði á nánar tiltekinn hátt frá almennum uppboðsskilmálum við nauðungarsölu á fiskeldisstöð í Vatnsleysuvík á spildu úr landi Minni-Vatnsleysu og Stóru-Vatnsleysu í Vatnsleysustrandarhreppi. Kæruheimild er í 79. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Hann krefst þess að skilmálum við uppboð á eigninni verði breytt á þann veg aðallega að kaupandi fái umráð hennar „þegar liðin eru þrjú ár frá því að honum er endanlega slegin eignin“, en til vara að frestur fram að umráðatöku kaupanda verði mun lengri en mælt er fyrir um í almennum uppboðsskilmálum fyrir fasteignir. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar krefjast þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og þeim dæmdur málskostnaður í héraði og kærumálskostnaður.

Den Norske Bank AS, Fjárfestingarbanki atvinnulífsins hf. og Laxalind ehf., sem stóðu að sókn málsins fyrir héraðsdómi við hlið sóknaraðila, hafa ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

I.

Með beiðnum 26. janúar og 6. febrúar 1998 leituðu Den Norske Bank AS og Iðnþróunarsjóður nauðungarsölu á fyrrnefndri fiskeldisstöð ásamt leigulóðarréttindum, þinglýstri eign Laxalindar ehf., til fullnustu á nánar tilteknum veðkröfum. Hefur Fjárfestingarbanki atvinnulífsins hf. síðan tekið við aðild að nauðungarsölunni af Iðnþróunarsjóði. Landspildan, sem fiskeldisstöðin er á, er eign varnaraðila, en hún var leigð Lindalaxi hf. til 25 ára með samningi 23. október 1987. Þar var meðal annars kveðið á um að leigutaka væri óheimilt að framselja réttindi sín samkvæmt samningnum nema með samþykki leigusala, en þeim síðarnefndu bæri þó að hlíta aðilaskiptum að réttindunum vegna nauðungarsölu eða gjaldþrotaskipta á búi leigutakans. Við gjaldþrotaskipti á búi leigutakans keypti Laxalind hf. fiskeldisstöðina ásamt leigulóðarréttindum með samningi 22. febrúar 1990. Sóknaraðili kveðst hafa tekið réttindi kaupandans, nú Laxalindar ehf., á leigu með munnlegum samningi. Verður að leggja þá staðhæfingu til grundvallar, sbr. dóm Hæstaréttar 7. júní 1999 í fyrra máli á milli aðilanna. Varnaraðilar vísa á hinn bóginn til þess að þau hafi ekki samþykkt að sóknaraðili fengi að taka við réttindum Laxalindar ehf., svo sem áskilið sé í leigusamningnum frá 23. október 1987, og sé því réttur sóknaraðila háður annmörkum. Þau höfðuðu mál fyrir Héraðsdómi Reykjaness 17. febrúar 1999 á hendur sóknaraðila og Laxalind ehf., þar sem meðal annars er krafist viðurkenningar á riftun leigusamnings um landspilduna, sem fiskeldisstöðin er á. Því máli mun ekki vera lokið.

Við nauðungarsöluna, sem stofnað var til á framangreindan hátt, krafðist sóknaraðili þess að sýslumaðurinn í Keflavík breytti uppboðsskilmálum í það horf, sem greinir í áðurnefndri aðalkröfu hans. Gerðarbeiðendurnir við nauðungarsöluna, Den Norske Bank AS og Fjárfestingarbanki atvinnulífsins hf., lýstu sig samþykka þessari kröfu ásamt gerðarþolanum, Laxalind ehf. Sýslumaður hafnaði henni með ákvörðun 28. september 1998. Í málinu leitast sóknaraðili við að fá þessari ákvörðun hnekkt og uppboðsskilmálum breytt.

II.

Varnaraðilar vísa til þess að þeir séu leigusalar þeirra afnotaréttinda, sem krafist er nauðungarsölu á. Þeir hafi rift leigusamningi sínum við gerðarþola, Laxalind ehf., og höfðað dómsmál því til staðfestingar. Vegna riftunarinnar séu afnotaréttindin ekki lengur á hendi gerðarþolans, heldur fallin á ný til varnaraðila. Af þessum sökum eigi varnaraðilar aðild að nauðungarsölunni, sbr. 3. tölulið 2. gr. laga nr. 90/1991.

Nauðungarsalan, sem um ræðir í málinu, nær sem fyrr segir til mannvirkja í tengslum við fiskeldisstöð ásamt réttindum gerðarþolans, sem hann reisir á leigusamningnum frá 23. október 1987, yfir landspildu, sem tilheyrir varnaraðilum. Varnaraðilar hafa ekki fært fyrir því rök að þeir geti talist eiga réttindi yfir mannvirkjunum. Í skilningi 3. töluliðar 2. gr. laga nr. 90/1991 njóta þeir heldur ekki réttinda yfir ætluðum leigulóðarréttindum gerðarþolans, enda eru leigulóðarréttindin sótt í þeirra hendur sem leigusala. Yfirlýsing þeirra um riftun leigusamningsins og málshöfðun til að fylgja henni eftir fær því ekki breytt að hann veitir enn gerðarþolanum þinglýst réttindi, sem hafa ekki færst til varnaraðilanna, enda hefur hann andmælt riftun og veitir ekki atbeina sinn að framkvæmd hennar. Af þessum sökum geta þeir ekki reist aðild að nauðungarsölunni á tilvitnuðu lagaákvæði. Í málinu verður ekki leyst úr því hvort umrædd lóðarréttindi gerðarþolans séu fallin niður, enda er unnt að selja þau nauðungarsölu án tillits til óvissu, sem kann að ríkja um þau. Fengi þá kaupandi í engum atriðum aðra stöðu gagnvart varnaraðilum en gerðarþoli hefur nú. Að þessu gættu verður aðild varnaraðila að nauðungarsölunni heldur ekki studd við ákvæði 4. töluliðar 2. gr. laga nr. 90/1991.

Breytingin, sem sóknaraðili krefst að gerð verði á uppboðsskilmálum, er þess efnis að ekki fer á milli mála að hún myndi bæði torvelda að mun sölu á eignunum, sem nauðungarsalan tekur til, og leiða til þess að lægra verð en ella fengist fyrir þær. Hún getur því bersýnilega orðið til tjóns jafnt fyrir gerðarþola, gerðarbeiðendur og aðra, sem njóta réttinda yfir eignunum. Gerðarbeiðendur og gerðarþoli við nauðungarsöluna hafa allir lýst sig samþykka kröfu sóknaraðila um breytingu á uppboðsskilmálum. Samkvæmt fyrirliggjandi ljósriti úr þinglýsingabók eru þeir hins vegar ekki einir um að eiga hér hlut að máli, enda er þar getið um áhvílandi veðréttindi handa Iðnaðarbanka Íslands hf. samkvæmt þremur heimildarbréfum frá árinu 1988. Í málinu liggur ekkert fyrir um að veðréttindi þessi séu liðin undir lok, á hvers hendi þau séu nú eða hver afstaða veðhafans sé til uppboðsskilmála. Vegna þessa var sýslumanni rétt samkvæmt 3. mgr. 29. gr. laga nr. 90/1991 að hafna kröfu sóknaraðila um breytingu skilmálanna. Ákvörðun hans frá 28. september 1998 verður því að standa óröskuð.

Samkvæmt framansögðu verður niðurstaða hins kærða úrskurðar staðfest.

Rétt þykir að aðilarnir beri hver sinn kostnað af kærumáli þessu.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Kærumálskostnaður fellur niður.