428/1998

K og R, eigendur fasteignarinnar B, svöruðu auglýsingu þar sem óskað var eftir fasteign. Auglýsingin var frá fasteignasölunni H sem var að leita að fasteigninni fyrir eigendur fasteignarinnar L. Í framhaldi af þessu veittu K og R fasteignasala sem starfaði á H söluumboð til að vinna að makaskiptum á eignunum B og L en H hafði ekki skriflegt umboð til sölu L. Tilraunir fasteignasalans til að ná samningum um makaskiptin tókust ekki.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, H-kk-nf T-kk-nf og H-kk-nf B-kk-nf.

Aðaláfrýjandi hefur skotið máli þessu til Hæstaréttar með stefnu 16. október 1998. Hann krefst þess, að gagnáfrýjendur verði dæmd til að greiða sér in solidum 572.700 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 23. júní 1997 til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu málinu með stefnu 12. janúar 1999. Þau krefjast aðallega sýknu af greiðslukröfu aðaláfrýjanda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn verði með álagi. Til vara krefjast þau lækkunar á kröfu aðaláfrýjanda umfram það, sem á var kveðið í héraðsdómi, ásamt því, að málskostnaður á báðum dómstigum verði felldur niður.

Mál þetta er risið af makaskiptum á fasteignunum Blikanesi 7 í Garðabæ, þá eign gagnáfrýjenda, og Lækjarási 6 í Garðabæ, eign E-kk-ef P-kk-ef C-kk-ef og I-kvk-ef Ý-kvk-ef Þ-kvk-ef, sem fram fóru samkvæmt kaupsamningi 14. ágúst 1997 milli eigendanna. Samningurinn var gerður á grundvelli kauptilboðs 9. júní 1997 frá eigendum Lækjaráss 6, sem gagnáfrýjendur samþykktu tveimur dögum síðar. Var fyrrnefnda fasteignin þar metin til verðs á 23.000.000 krónur, en hin síðarnefnda á 16.500.000 krónur, áður en tillit var tekið til áhvílandi skuldar, sem henni átti að fylgja. Aðaláfrýjandi, sem er fasteignasölustofa, gerir tilkall til sölulauna úr hendi gagnáfrýjenda vegna þessara makaskipta, eftir taxta um þóknun við almenna sölu, en að öðrum kosti til hæfilegrar þóknunar fyrir vinnu að því að koma skiptunum á, sbr. 14. gr. laga nr. 34/1986 um fasteignasölu, sem í gildi voru til 29. maí 1997. Hann telur sig einnig eiga kröfu á sölulaunum úr hendi eigenda Lækjaráss 6, en hefur ekki fylgt henni eftir að svo komnu.

Skýringum aðila á málavöxtum og málsástæðum þeirra er lýst í hinum áfrýjaða dómi. Af hálfu gagnáfrýjenda er því meðal annars haldið fram, að aðaláfrýjandi geti ekki talist réttur aðili að kröfugerð á hendur þeim, þar sem söluumboð þeirra frá 5. maí 1997, sem aðaláfrýjandi vísar til, hafi verið einskorðað við hinn löggilta fasteignasala, sem starfaði á stofunni. Með vísan til forsendna dómsins verður fallist á það með héraðsdómara, að þessi sýknuástæða eigi ekki við.

Upphaf málsins verður rakið til þess, að því er gagnáfrýjendur snertir, að aðaláfrýjandi auglýsti í Morgunblaðinu 22. apríl 1997, að hann hefði kaupanda að einbýlishúsi í Garðabæ. Um var að ræða eigendur Lækjaráss 6, þótt þess væri ekki getið. Viðurkennt er af hálfu aðaláfrýjanda, að hann hafi hvorki þá né síðar tryggt sér skriflegt umboð þessara eigenda til að annast sölu þeirrar eignar. Fyrrgreint söluumboð gagnáfrýjenda til hins löggilta fasteignasala var gefið út eftir skoðun á fasteign þeirra í tilefni af umræddri auglýsingu. Verður umboðið ekki skilið á annan veg en þann, að það hafi verið einskorðað við makaskipti á Blikanesi 7 og Lækjarási 6, þrátt fyrir ákvæði um almenna sölu. Jafnframt verður að telja ljóst, að gagnáfrýjendur hafi staðið í þeirri trú, að fasteignastofan hefði eðlilega heimild til að vinna að sölu síðarnefndu eignarinnar. Störf aðaláfrýjanda báru ekki annan raunhæfan árangur en þann, í því sem að gagnáfrýjendum sneri, að eigendur Lækjaráss 6 gengu frá kauptilboði 16. maí 1997, sem þau höfnuðu nokkrum dögum síðar. Var verðmunur milli eignanna þar til muna minni en sá, sem gagnáfrýjendur höfðu vænst og fasteignastofan talið unnt að leita eftir, svo sem rakið er í héraðsdómi. Tilraunir stofunnar 21. maí til að leita frekari tilboða úr þessari átt tókust ekki, og máttu gagnáfrýjendur ætla, að gagntilboð frá þeim yrði þýðingarlaust.

Við svo búið var gagnáfrýjendum rétt að líta svo á, að umboð þeirra til aðaláfrýjanda væri úr gildi fallið. Hlaut þetta frekari staðfestingu í byrjun júnímánaðar 1997, þegar annar eigenda Lækjaráss 6 tjáði þeim, að hann treysti sér ekki til að eiga frekari viðskipti við aðaláfrýjanda. Þegar samningar um makaskipti tókust svo síðar í þeim mánuði var ekki byggt á upphaflegum hugmyndum gagnáfrýjenda um verðmun á eignunum, heldur þurftu þau að ganga lengra til móts við hinn aðilann en til tals hafði áður komið.

Telja verður eftir þessum atvikum, að gagnáfrýjendur hafi verið óbundin af skyldum við aðaláfrýjanda, þegar þau að lokum gengu við samninga við eigendur Lækjaráss 6. Verði krafa um þóknun til hans úr þeirra hendi vegna sölunnar á Blikanesi 7 hvorki reist á umboðinu frá 5. maí 1997 né öðru því, er lýtur að tilraunum hans til að koma á kaupum um eignina. Eiga gagnáfrýjendur þannig að vera sýknir af þessari kröfu.

Rétt er, að aðaláfrýjandi greiði gagnáfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, svo sem um er mælt í dómsorði.

Dómsorð:

Gagnáfrýjendur, K-kvk-nf Á-kvk-nf og R-x-x J-kk-nf, eiga að vera sýkn af kröfum aðaláfrýjanda, Eignamiðstöðvarinnar Hátúns.

Aðaláfrýjandi greiði gagnáfrýjendum sameiginlega 180.000 krónur samtals í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.