20/2017

Erfingjar E kröfðust þess að viðurkennt yrði að ákvæði 12. gr. samþykkta B um ótímabundna takmörkun á ákvörðun söluverðs íbúða væri ekki skuldbindandi fyrir þau við sölu íbúðar sem E hafði átt í húsi sem B hafði reist. Fyrir lá í málinu að kvöð um takmörkun á ákvörðun söluverðs hafði ekki verið þinglýst á íbúðina. Með vísan til dóms Hæstaréttar 6. febrúar 2003 í máli nr. 400/2002 komst Hæstiréttur að þeirri niðurstöðu að 12. gr. samþykkta B fæli í sér víðtækari takmörkun á eignarrétti en boðin væri í 6. gr. laga nr. 153/1998 um byggingarsamvinnufélög og yrði henni ekki beitt að liðnum 5 árum frá lóðarúthlutun gagnvart öðrum en þeim, sem skýrlega hefðu gengst undir þá skuldbindingu. Hefði E skýrlega gengist undir slíka skuldbindingu með undirritaðri umsókn sinni um félagsaðild í B. Þá hefðu þessar kvaðir verið tíundaðar í kauptilboði hennar í íbúðina, auk þess sem til þeirra hefði verið vísað í kaupsamningi sem gerður hefði verið í kjölfarið. Væri ekkert fram komið um að E hefði mátt telja að skilmálarnir, sem væru skýrir og ótvíræðir, væru ekki skuldbindandi. Þá væru engin gögn í málinu sem styddu að E hefði skort hæfi til að gangast undir skuldbindinguna. Fengi það hvorki haggað niðurstöðunni hvort E kynni að hafa keypt íbúðina á hærra verði en sem nam réttu matsverði samkvæmt reglum B né hvort aðrar íbúðir í fjöleignarhúsinu hefðu verið seldar á hærra verði en matsverði samkvæmt reglunum. Var B því sýknað af kröfu erfingja E.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þ-kk-nf Ö-kk-nf, G-kvk-nf B-kvk-nf, M-kk-nf S-kk-nf, Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 11. janúar 2017. Hann krefst sýknu af kröfu stefndu og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Mál þetta var höfðað af dánarbúi E-kvk-ef G. Ó-kvk-ef, en skiptum á dánarbúinu lauk undir rekstri málsins í héraði og hafa stefndu sem erfingjar E-kvk-ef tekið við aðild að málinu.

I

Áfrýjandi er byggingarsamvinnufélag sem starfar samkvæmt lögum nr. 153/1998 um byggingarsamvinnufélög. Í samþykktum hans, sem staðfestar voru af félagsmálaráðuneytinu 3. apríl 2006, sbr. 2. gr. laganna, kemur fram sá megintilgangur hans að reisa með sem hagkvæmustu kjörum íbúðir eða íbúðarhús fyrir félagsmenn sína til eigin afnota, ásamt öðrum byggingum sem teljast vera í eðlilegum tengslum við íbúðarhúsnæðið. Félagsmenn geti verið fjárráða einstaklingar sem náð hafi 50 ára aldri og eigi lögheimili á félagssvæðinu, sem sé Reykjavík og nágrenni. Þeir félagsmenn sem náð hafi 60 ára aldri geti fengið úthlutað nýrri íbúð eða keypt eldri íbúð sem reist sé á vegum áfrýjanda, en við inngöngu í áfrýjanda skuli hver félagsmanna undirrita yfirlýsingu þess efnis að hann skuldbindi sig til að hlíta samþykktum áfrýjanda eins og þær eru á hverjum tíma. Þá skuli áfrýjandi gera byggingarsamning við félagsmenn áður en framkvæmdir hefjast þar sem kveðið skuli meðal annars á um greiðslutilhögun, afhendingartíma og viðurlög við vanefndum. Í 12. gr. samþykktanna segir síðan: „Sá, sem fengið hefur íbúð að tilhlutan félagsins, má ekki selja íbúð nema stjórnin hafi áður hafnað forkaupsrétti af hálfu félagsins. Söluverð íbúðar má aldrei vera hærra en kostnaðarverð hennar, að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna, hversu oft sem eigendaskipti verða. Stjórn félagsins setur nánari reglur um útreikning kostnaðarverðs. Neyti stjórnin eigi forkaupsréttar er félagsmanni og eiganda íbúðar eða erfingja, heimilt að selja íbúð. Enginn getur þó eignast íbúð í húsum félagsins nema vera félagsmaður, greiða árgjöld til félagsins og fullnægja að öðru leyti þeim skilyrðum sem sett eru í samþykktum þessum. Sölu íbúðar og tilboðsfrest skal auglýsa með áberandi hætti í fréttabréfi félagsins. Sala er háð samþykki stjórnar og skal bindandi kauptilboðum raðað í samræmi við lengd félagsaðildar tilboðsgjafa og tilboðsfjárhæð“. Munu ákvæði greinarinnar vera sambærileg 17. gr. eldri samþykkta áfrýjanda sem staðfestar voru af félagsmálaráðuneytinu 10. júní 1981.

Svo sem greinir í héraðsdómi lét áfrýjandi reisa 12 hæða fjöleignarhús á lóðinni að Aflagranda 40 í Reykjavík. Í samræmi við samþykktir sínar gerði áfrýjandi byggingarsamninga við væntanlega íbúa í húsinu, þar á meðal við Ö-kvk-þf S-kvk-þf H-kvk-þf 13. febrúar 1988 um kaup á þeirri íbúð sem um ræðir í þessu máli. Í samningnum var vísað til þess að kaupandi væri félagi í áfrýjanda og salan væri í samræmi við 2. mgr. 30. gr. þágildandi laga nr. 30/1970 um Húsnæðismálastofnun ríkisins. Væri íbúðin „seld kaupanda á kostnaðarverði félagsins, að viðbættu 1% álagi, sem rennur í varasjóð félagsins samkv. samþykkt þess.“ Áætlað kostnaðarverð væri 5.425.481 króna og skyldi kaupverð greiðast með nánar tilgreindum afborgunum frá undirskrift samnings til afhendingar íbúðarinnar. Í samningnum voru ýmis frekari ákvæði um gagnkvæmar skyldur samningsaðila, en í 8. gr. samningsins sagði: „Eftir afhendingu íbúðarinnar eru eftirfarandi kvaðir á henni svo og á öllum íbúðum í húsinu. Þeir einir geta keypt íbúðir og búið í þeim, sem eru orðnir 63 ára og eru félagar í Samtökum Aldraðra. Þó skulu félagar í Samtökum Aldraðra sem eru orðnir 67 ára og eldri hafa forgangsrétt. Nægilegt er að annað hjóna uppfylli þessi skilyrði. Samtök Aldraðra eiga forkaupsrétt ef íbúðin er leigð og skulu Samtökin þá ráðstafa íbúðunum til leigutaka, sem uppfylla ofangreind skilyrði. Við ráðstöfun á íbúð til leigu skulu Samtök Aldraðra hafa samráð við Félagsmálastofnun Reykjavíkurborgar. Samtök Aldraðra hafa forkaupsrétt á íbúðum hússins. Í slíkum tilfellum selur eða leigja Samtök Aldraðra aðilum sem uppfylla skilyrði þessarar greinar. Nú nýta Samtök Aldraðra ekki forkaupsrétt sinn og eigandi getur sannanlega ekki selt hana á eðlilegu verði kaupanda samkv. félagslögum Samtaka Aldraðra sem uppfylli skilyrði þessarar greinar skal Reykjavíkurborg boðin íbúðin til kaups. Verði af slíkum kaupum skal miða við eðlilegt gangverð og greiðsluskilmála eins og tíðkast á fasteignamarkaði á viðkomandi tíma. Að jafnaði telst íbúð óseljanleg til aðila, sem uppfylla skilyrði þessarar greinar, ef ekki koma fram tilboð sem geta talist a.m.k. 90% af venjulegu íbúðaverði pr. m2, frá aðila sem uppfyllir skilyrði þessa samnings, eftir að íbúðin hefur verið auglýst í 4 mánuði.“

Í yfirlýsingu áfrýjanda 5. febrúar 1990 sem bar yfirskriftina „Eftirfarandi kvaðir eru á öllum íbúðum að Aflagranda 40“ var þinglýst 2. mars sama ár. Hafði skjalið að geyma sams konar efnisatriði um aldur þeirra sem kaupa mættu íbúð í húsinu, forkaups- og forleigurétt og komu fram í framangreindum byggingarsamningi, en ekki var greint frá kvöðum samkvæmt þágildandi 17. gr. samþykkta áfrýjanda. Eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið var gerð 5. febrúar 1990 og þinglýst 9. mars sama ár. Samkvæmt henni var íbúð Ö-kvk-ef S-kvk-ef H-kvk-ef þriggja herbergja á 12. hæð hússins og taldist vera 2,07% af húseigninni. Kaupverðið var sagt að fullu greitt „en það var kostnaðarverð“ áfrýjanda „að viðbættu 1% álagi.“ Þá var vísað til lóðarleigusamningsins um eignarheimild að íbúðinni og tíunduð ákvæði byggingarsamningsins um kvaðir varðandi aldur kaupenda, forkaupsrétt og forleigurétt.

Ágreiningur kom upp milli áfrýjanda og eigenda nokkurra íbúða í húsum sem hann hafði reist um hvort framangreind 17. gr. þágildandi samþykkta hans um ótímabundna takmörkun á ákvörðun söluverðs íbúða væru skuldbindandi við sölu eignar að liðnum fimm árum frá lóðarúthlutun, eða hvort selja mætti eign á markaðsvirði óháð kvöðum í samþykktum áfrýjanda þar um. Með dómi Hæstaréttar 6. febrúar 2003 í máli nr. 400/2002 var kveðið á um að áskilnaður í 17. gr. samþykkta áfrýjanda um ákvörðun söluverðs yrði ekki að liðnum fimm árum frá lóðarúthlutun beitt gagnvart öðrum en þeim, sem skýrlega hefðu gengist undir þá skuldbindingu, sem í henni fælist en henni hafði ekki verið þinglýst á íbúðina. Í því tilviki sem þar um ræddi var áfrýjandi látinn bera halla af því að hafa ekki farið eftir eigin samþykktum um inngöngu íbúðareiganda að Aflagranda 40 í félagið en ekki nægði að viðkomandi hefði litið á sig sem félagsmann eða verið kunnugt um það skilyrði í samþykktum áfrýjanda að eigendur íbúða á vegum hans yrðu að vera félagsmenn og því borið að kynna sér samþykktirnar. Í málinu hafði áfrýjanda ekki tekist að sanna að viðkomandi félagsmaður hefði við inngöngu sína í áfrýjanda verið kunnugt um efni þágildandi 17. gr. samþykkta áfrýjanda umfram það sem fram kom í framangreindri yfirlýsingu hans 5. febrúar 1990. Gæti félagsmaðurinn því ekki hafa verið bundinn kvöðinni og erfingjum hans því óskylt að hlíta þeirri takmörkun á ákvörðun söluverðs sem fælist í 17. gr. samþykktanna.

II

A-kvk-nf S-kvk-nf H-kvk-nf lést 22. febrúar 2006 og munu erfingjar hennar hafa eignast fyrrnefnda íbúð með skiptayfirlýsingu á árinu 2007.

Móðir stefndu, E-kvk-nf G. Ó-kvk-nf, gekk í áfrýjanda 8. desember 2008. Í umsókn um inngöngu, sem E-kvk-nf ritaði undir, skuldbatt hún sig að virða samþykktir áfrýjanda. Þar voru meðal annars tíunduð sérstaklega ákvæði 12. gr. samþykktanna um forkaupsrétt áfrýjanda við endursölu íbúða og að söluverð íbúðar mætti aldrei verða hærra en kostnaðarverð hennar að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar en að frádreginni hæfilegri fyrningu að mati dómkvaddra matsmanna.

Hinn 2. febrúar 2009 gerði stefnda V-kvk-nf M-kvk-nf tilboð um kaup á íbúðinni fyrir hönd móður sinnar. Var tilboðsverð 31.000.000 krónur og jafnframt skráð að matsverð íbúðarinnar væri 32.095.000 krónur. Að auki voru tíundaðar kvaðir um söluverð íbúða samkvæmt 12. gr. samþykkta áfrýjanda. Tilboðið var samþykkt sama dag og 19. sama mánaðar undirritaði E-kvk-nf kaupsamning þar sem einnig komu fram ákvæði úr 12. gr. samþykkta áfrýjanda um söluverð íbúðarinnar. Kaupsamningurinn var áritaður af hálfu áfrýjanda um að fallið væri frá forkaupsrétti.

E-kvk-nf andaðist 2. janúar 2015 og 26. júní það ár fengu stefndu leyfi til einkaskipta á dánarbúinu. Í kjölfarið fór fram skoðun á íbúðinni á vegum áfrýjanda. Samkvæmt úttekt starfsmanns áfrýjanda 5. ágúst 2015 var matsverð íbúðarinnar 34.400.000 krónur. Svokallað grunnverð væri 16.685.258 krónur, hækkun eftir vísitölu næmi 17.091.059 krónum, auk þess sem ýmsar viðbætur sem ekki hafi verið inni í grunnverði íbúðarinnar væru metnar til 623.683 króna.

Hinn 25. ágúst 2105 sendi dánarbú E-kvk-ef tilkynningu til áfrýjanda um að íbúðin yrði auglýst til sölu í lok þess mánaðar og fengist tilboð í hana yrði áfrýjanda boðinn forkaupsréttur. Á hinn bóginn hvíldu ekki kvaðir um hámarksverð á íbúðinni. Með bréfi daginn eftir andmælti áfrýjandi að frjálst væri að selja íbúðina á því verði sem um semdist og því væri rétt að snúa sér til hans varðandi verðmat á íbúðinni. Í kjölfar þessa urðu á árinu 2015 frekari bréfaskipti þar sem hvor aðila áréttaði fyrri skilning sinn á gildi kvaðar í 12. gr. samþykkta áfrýjanda um söluverð og nauðsyn þess að verðmat færi fram í samræmi við það.

Hinn 9. desember 2015 var dánarbúinu gert kauptilboð í íbúðina að fjárhæð 44.500.000 krónur. Áfrýjanda var tilkynnt um þetta og kom hann á framfæri andmælum sínum við viðkomandi fasteignasölu með bréfi 16. desember 2015 og til lögmanns stefndu með bréfi 28. sama mánaðar.

Dánarbú E-kvk-ef G. Ó-kvk-ef höfðaði mál þetta 16. mars 2016 og gekk hinn áfrýjaði dómur 29. nóvember sama ár þar sem viðurkennt var að ákvæði 12. gr. í samþykktum áfrýjanda um hámark söluverðs íbúðar stefndu væru óskuldbindandi við sölu.

Við upphaf aðalmeðferðar málsins í héraði 20. október 2016 lagði áfrýjandi fram skjal dagsett 30. janúar 2009 undirritað af starfsmanni hans þar sem sagði að „framreiknað verð“ íbúðarinnar væri 32.095.000 krónur, líkt og tiltekið var í áðurnefndu kauptilboði E-kvk-ef 2. febrúar 2009. Eins og rakið er í héraðsdómi bar starfsmaðurinn að frumrit skjalsins væri glatað en samrit þess hefði fundist á tölvutæku formi. Hafi hann því prentað skjalið og ritað undir það sama dag og aðalmeðferð fór fram. Þá bar hann jafnframt að við matið hafi verið tekið tillit til endurbóta á íbúðinni.

Að gegnum héraðsdómi fóru fram frekari vitnaleiðslur í héraði. Bar tilgreindur fasteignasali um samskipti vegna kaupa E-kvk-ef á íbúðinni á árinu 2009. Kvað hann seljendur hafa talið sig óbundna af kvöð um matsverð samkvæmt samþykktum áfrýjanda en vegna þrýstings frá áfrýjanda hafi kvöð um endursöluverð verið færð í kauptilboð og í kjölfarið í kaupsamninginn. Þá lýsti fyrrum starfsmaður áfrýjanda hversu aðferðir hans við frágang skjala hefðu breyst eftir áðurgreindan dóm Hæstaréttar 6. febrúar 2003 og þess freistað að tryggja að við inngöngu í áfrýjanda gengjust félagsmenn sannanlega undir skilyrði í samþykktum hans.

III

Eins og að framan greinir er áfrýjandi byggingarsamvinnufélag og um hann gilda lög nr. 153/1998. Í upphafi 1. gr. laganna kemur fram sá megintilgangur slíkra félaga að reisa íbúðarhús fyrir félagsmenn sína til eigin afnota á sem hagkvæmastan hátt ásamt öðrum byggingum sem teljast vera í eðlilegum tengslum við íbúðarhúsnæðið og reka lánastarfsemi vegna félagsmanna sinna. Þá segir í 1. mgr. 6. gr. að ákveðið skuli í samþykktum byggingarsamvinnufélags að enginn sem fengið hafi íbúð fyrir tilhlutan félagsins megi selja hana fyrstu fimm árin frá lóðarúthlutun nema stjórn þess hafi áður fallið frá forkaupsrétti, enda hafi lokauppgjör farið fram. Óháð því hversu oft eigendaskipti kunni að verða megi söluverð íbúðar á fimm ára tímabilinu aldrei vera hærra en kostnaðarverð hennar að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu að mati dómkvaddra manna. Í 2. mgr. greinarinnar segir síðan að neyti stjórn byggingarsamvinnufélags ekki forkaupsréttar sé eiganda heimilt að selja eignina hverjum þeim manni sem félagsstjórn samþykkir, en þó verði kaupandi að gerast félagi í byggingarsamvinnufélaginu og hlíta samþykktum þess.

Eins og sagði í framangreindum dómi Hæstaréttar 6. febrúar 2003 voru ákvæði 17. gr. þágildandi samþykkta áfrýjanda í samræmi við 1. mgr. 6. gr. laga nr. 153/1998, sbr. áður lög nr. 86/1988 um Húsnæðisstofnun ríkisins, að öðru leyti en því að í lögunum er skilyrði um söluverð íbúða markaður fimm ára gildistími frá lóðarúthlutun. Fól 17. gr. samþykktanna, líkt og 12. gr. núgildandi samþykkta, þannig í sér víðtækari takmörkun á eignarétti en boðin er í 6. gr. laga nr. 153/1998. Í lagaákvæðinu felst þó einungis lágmarksviðmiðun og verður þessum áskilnaði í samþykktunum ekki að liðnum fimm árum frá lóðarúthlutun beitt gagnvart öðrum en þeim, sem skýrlega hafa gengist undir þá skuldbindingu.

Eins og áður greinir breytti áfrýjandi verklagi sínu eftir dóm Hæstaréttar 6. febrúar 2003 og gekkst E-kvk-nf G. Ó-kvk-nf skýrlega undir slíka skuldbindingu með undirritaðri umsókn sinni um félagsaðild í áfrýjanda 8. desember 2008. Þá voru þessar kvaðir, eins og þær komu fyrir í 12. gr. samþykkta áfrýjanda, tíundaðar í kauptilboði hennar í íbúðina 2. febrúar 2009. Einnig var til þeirra vísað í kaupsamningi sem gerður var í kjölfarið 19. þess mánaðar. Skilmálar þessir eru skýrir og ótvíræðir og er ekkert fram komið í málinu um að E-kvk-nf hafi mátt telja að þeir væru ekki skuldbindandi. Þá eru engum haldbærum gögnum studdar fullyrðingar stefndu um að E-kvk-þf hafi á þessum tíma skort hæfi til að gangast undir þessa skuldbindingu. Í ljósi framanritaðs fær það hvorki haggað þessari niðurstöðu hvort E-kvk-nf kunni að hafa keypt íbúðina á hærra verði en sem nam réttu matsverði samkvæmt reglum áfrýjanda né hvort aðrar íbúðir í fjöleignarhúsinu hafi verið seldar á hærra verði en matsverði samkvæmt reglunum.

Samkvæmt öllu framansögðu verður áfrýjandi sýknaður af kröfu stefndu.

Eftir þessum úrslitum verða stefndu dæmd til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Byggingarsamvinnufélagið Samtök aldraðra, er sýkn af kröfu stefndu,

Á-kvk-þf B-kvk-ef M-kvk-þf, B-kvk-þgf M-kvk-þgf, H-kk-ef M-kk-ef, S-kvk-ef M-kvk-ef og V-kvk-ef M-kvk-ef.

Stefndu greiði óskipt áfrýjanda samtals 1.200.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.