500/2015

Ágreiningur aðila laut að því hvert skyldi vera leigugjald H ehf. fyrir lóð sem hann hafði á leigu í landi jarðar S og eftir hvers konar reglu leigugjaldið ætti að taka breytingum til frambúðar. Samkvæmt leigusamningnum, sem var ótímabundinn og óuppsegjanlegur erfðafestusamningur frá árinu 1967, var leigugjaldið 500 krónur á ári og átti að hækka eða lækka til samræmis við hækkun fasteignamats jarðarinnar. Í málinu krafðist S þess að viðurkennt yrði að árlegt leigugjald fyrir lóðina skyldi vera 80.000 krónur sem tæki breytingum miðað við breytingar á vísitölu neysluverðs. Reisti hann kröfu sína á niðurstöðu dómkvadds manns og 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Í dómi Hæstaréttar kom fram að engin gögn lægju fyrir í málinu um hvort upphaflegt leigugjald á árinu 1967, sem svaraði nú til 5 króna, hefði verið ósanngjarnt. Þá væri ósannað að þær verðbreytingar, sem S hélt fram að hefðu orðið á árunum 1967 til 1970, ættu að leiða til þess að nú teldist ósanngjarnt að bera fyrir sig samningsákvæðið um leigugjaldið. Ekkert lægi fyrir um hvort framangreindar verðbreytingarnar hefðu síðar haft áhrif til hækkunar á matsverð fasteigna svo sem líklegt væri og hefði þannig leitt til hækkunar á leigugjaldinu. Þá væri ósannað að sú regla um hækkun leigugjalds, sem S krefðist að viðurkennd yrði til frambúðar, hefði leitt til meiri hækkunar leigugjaldsins en gildandi samningsákvæði. Væri ekki útilokað að sú hækkun hefði orðið minni en um þetta væri ekkert upplýst í gögnum málsins. Loks var talið að samanburður við leigusamninga um lóðir, sem gerðar höfðu verið á síðustu árum og vísað hafði verið til í forsendum matsgerðar, gæti ekki ráðið úrslitum við mat á því hvort leigugjaldið fyrir hina umþrættu lóð væri hæfilegt eða ekki, enda yrði mat á því hvort sanngjarnt væri að bera fyrir sig samningsákvæðið um leigugjaldið ekki með öllu slitið úr samhengi við tilurð og annað efni samningsins. Var H ehf. sýknað af kröfu S.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf, B-kk-nf B-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 29. júlí 2015. Hann krefst þess að viðurkennt verði að árlegt leigugjald samkvæmt samningi 15. október 1967 fyrir leigulóð stefnda að Hnúksnesi í landi jarðarinnar Hnúks í Dalabyggð skuli vera 80.000 krónur og það skuli framvegis breytast til samræmis við breytingar á vísitölu neysluverðs frá grunnvísitölunni 411,3 stig í maí 2013. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Málsaðilar deila um hvert vera skuli leigugjald stefnda fyrir 1500 fermetra lóð, sem hann hefur á leigu að Hnúksnesi í landi jarðar áfrýjanda, Hnúks í Dalabyggð og eftir hvers konar reglu leigugjaldið eigi að taka breytingum til frambúðar. Í samningi 15. október 1967 um leigu lóðarinnar sagði að hún væri leigð á erfðafestu. Um leigugjaldið og hækkun þess sagði svo: ,,Leigugjald skal vera kr. 500,00 ... á ári og miðast við fasteignamat það, sem næst verður framkvæmt og/eða gefið út eftir fasteignamat 1956-57. Leigugjaldið hækkar eða lækkar miðað við fasteignamat jarðarinnar framvegis.“ Jafnframt sagði um gjalddaga: ,,Leiga fellur í gjalddaga 1. júní ár hvert.“ Stefndi, sem fékk 26. febrúar 1972 afsalað réttindum til lóðarinnar og fasteignum sem á henni stóðu, hefur greitt leigu fyrir lóðina samkvæmt eigin útreikningi á leigugjaldinu frá 2003. Fram til þess tíma var leigugreiðslan innt af hendi með því að áfrýjandi hafði afnot af frystihólfi hjá stefnda, en rekstri frystihólfa hans var hætt á fyrri hluta árs 2003. Áfrýjandi kveður stefnda hafa greitt 5.228 krónur í leigugjald fyrir 2007, 5.809 krónur fyrir 2008, 6.103 krónur fyrir 2009, 9.888 krónur fyrir 2010, 6.985 krónur fyrir 2011 og 7.595 krónur fyrir 2012.

Kröfu sína um viðurkenningu á því að árlegt leigugjald fyrir lóðina skuli vera 80.000 krónur og það skuli til frambúðar breytast til samræmis við breytingar á vísitölu neysluverðs styður áfrýjandi við matsgerð dómkvadds manns 17. september 2013. Í matsbeiðni 10. júní sama ár lýsti áfrýjandi því að annmarkar væru á að miða leiguverð við upphaflegan samning þar sem ,,grunnur verðtryggingar“ samkvæmt honum virtist vera á reiki og að ágreiningur hafi staðið um hann. Þessi viðmiðun sé einnig ófullkomin og ekki til þess fallin að endurspegla yfir lengri tíma eðlilegar verðbreytingar á lóðarleigu. Um tilgang með matinu segir í matsbeiðni að það sé ,,að fá álit matsmanns á því hvað er sanngjarnt og hæfilegt endurgjald fyrir leigu lóðarinnar burt séð frá ákvæðum upphaflega leigusamningsins eða annarra samninga frá því lóðin var leigð matsþola þann 15. október 1967.“ Til samræmis við þetta leitaðist matsmaður við að finna sambærilega leigusamninga, sem í gildi væru þegar matið fór fram og upplýsingar ,,um almenna fjárhæð lóðarleigu í dreifbýli“. Á þessum grundvelli taldi matsmaðurinn að ,,eðlileg ársleiga fyrir lóðina sé nú ... 80.000“ krónur og ,,að eðlilegt verðtryggingarviðmið við endurmat á leigu sé vísitala neysluverðs.“

II

Krafa áfrýjanda um hækkun leigugjalds til samræmis við niðurstöðu hins dómkvadda manns er reist á 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Samkvæmt því ákvæði sé heimilt að víkja samningi til hliðar í heild eða að hluta ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig. Við matið á ósanngirni eigi að líta til þeirra atriða sem vísað sé til í 2. mgr. greinarinnar en þar séu meðal annars tilgreind atvik sem komu til eftir að samningur var gerður. Áfrýjandi telur það styðja beitingu 36. gr. laga nr. 7/1936 í þessu tilviki, á þann hátt sem krafa hans felur í sér, að um sé að ræða samning sem sé ótímabundinn og óuppsegjanlegur. Sá munur sem sé á leigugjaldinu og því sem matsmaður telji hæfilegt eigi einn og sér að leiða til þess að núverandi leigugjald teljist ósanngjarnt, enda sé gjaldið aðeins 8,7% af eðlilegri leigugreiðslu fyrir lóðina. Þá bendir áfrýjandi á að ýmsar breytingar hafi orðið á aðstæðum sem leiði til þess að leigugjaldið sé ósanngjarnt. Hnúkur sé ekki lengur nýtt til landbúnaðar heldur frístundaafnota og beri húsakostur, ræktun og annar búnaður á jörðinni keim af því. Þess vegna sé fasteignamat jarðarinnar mun lægra en ella væri og leigugjaldið samkvæmt efni samningsins þar með líka. Af þeim sökum sé ósanngjarnt að nota þá viðmiðun sem sé í samningnum um hækkun leigugjaldsins. Áfrýjandi bendir á að nær hálf öld sé frá því að samningurinn var gerður og ákvæði hans um hækkun leigugjalds hafi ,,gengið úr sér í áranna rás“. Hann kveður viðmiðunina vera þannig að hún brenglist með tímanum og hana þurfi því að endurskoða. Þá kveður hann ófyrirséðar breytingar á verðlagi á árunum 1967 til 1970 hafa leitt til ósanngjarnrar niðurstöðu um leigugjaldið, en ágreiningur sé með aðilum um þá afstöðu stefnda að vilja miða við ,,verðlag“ ársins 1970 sem grunn.

Áfrýjandi telur að matsgerðin sé fullnægjandi sönnun um hvað telja beri hæfilegt leigugjald fyrir lóðina og að breytingar leigugjalds skuli framvegis vera til samræmis við breytingar á vísitölu neysluverðs frá grunninum 411,3 eins og hann var í maí 2013.

III

Við mat á því hvort ósanngjarnt sé, eða andstætt góðri viðskiptavenju, af hálfu stefnda að bera fyrir sig ákvæði samningsins 15. október 1967 um leigugjald og hækkun þess, ber að líta til fjögurra atriða, sbr. 2. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936.

Í fyrsta lagi ber að líta til efnis samnings. Engin gögn liggja fyrir í málinu um hvort upphaflegt leigugjald á árinu 1967, sem var 500 gamlar krónur, en það svarar nú til 5 króna, hafi verið ósanngjarnt. Þótt skilja megi málatilbúnað áfrýjanda svo að þar sem þáverandi eigandi Hnúks hafi, þegar samningurinn var gerður, haft mikla hagsmuni af því að starfrækt væri verslun, sláturhús og frystihús á Hnúksnesi og þess vegna hafi umsamið leigugjald verið lægra en ella, þá er ekki á því byggt af hálfu áfrýjanda að samningurinn hafi í upphafi verið ósanngjarn að efni til.

Í öðru lagi ber samkvæmt 2. mgr. 36. gr. að líta til stöðu samningsaðila. Áfrýjandi hefur ekki uppi málsástæðu um að ójafnræði hafi verið með samningsaðilum, sem leitt gæti til þess að samningurinn yrði talinn ósanngjarn.

Í þriðja lagi ber að líta til atvika við samningsgerð. Ekkert er fram komið um að samningurinn hafi verið gerður við óeðlilegar aðstæður eða til álita geti komið að efni hans hafi ekki verið í fullu samræmi við vilja þeirra sem gerðu hann. Kemur þetta atriði ekki til frekari athugunar.

Í fjórða lagi ber að líta til atvika sem síðar komu til. Áfrýjandi reisir einkum kröfu sína á því að hann hafi með matsgerð sýnt fram á að ýmis tilgreind atvik, sem komu til eftir samningsgerð og voru þá ekki fyrirsjáanleg, hafi leitt til þess að ósanngjarnt sé að bera fyrir sig efni samnings um leigugjaldið og hækkun þess. Það verði að meta í því ljósi að samningurinn sé ótímabundinn og óuppsegjanlegur. Áfrýjandi tiltekur einkum í þessu sambandi miklar verðbreytingar á árunum 1967 til 1970, gallað ,,verðtryggingarákvæði“ í samningnum og breytta notkun á jörðinni Hnúki og mannvirkjum á Hnúksnesi. Ekkert liggur fyrir um hvort þær verðbreytingar á framangreindu tímabili, sem áfrýjandi tiltekur, hafi síðar haft áhrif til hækkunar á matsverð fasteigna svo sem líklegt er og þannig leitt til hækkunar á leigugjaldinu. Er ósannað að þær verðbreytingar, sem áfrýjandi heldur fram að orðið hafi á tímabilinu, og stefndi hefur ekki andmælt sérstaklega, eigi að leiða til þess að nú teljist ósanngjarnt að bera fyrir sig samningsákvæðið um leigugjaldið. Ákvæði samningsins um hækkun leigugjaldsins kveður á um að það hækki eða lækki til samræmis við hækkun fasteignamats jarðarinnar. Ákvæðið hefur leitt til þess að leigugjaldið, sem var 5 krónur á árinu 1967, hækkaði í 7.595 krónur á árinu 2012. Ósannað er að sú regla um hækkun leigugjalds, sem áfrýjandi krefst að viðurkennd verði til frambúðar, hefði leitt til meiri hækkunar leigugjaldsins, en gildandi samningsákvæði. Er ekki útilokað að sú hækkun hefði orðið minni en um þetta er ekkert upplýst í gögnum málsins. Þá verður ekki talið að nýting mannvirkja á Hnúksnesi eigi að hafa sérstaka þýðingu við mat á því hvort ákvæði samningsins um leigugjaldið sé nú sanngjarnt eða ekki. Loks getur samanburður við leigusamninga um lóðir, sem gerðir hafa verið á síðustu árum, og vísað er til í forsendum matsgerðar ekki ráðið úrslitum við mat á því hvort leigugjaldið fyrir lóðina á Hnúksnesi sé hæfilegt eða ekki, enda verður mat á því hvort sanngjarnt sé að bera fyrir sig samningsákvæðið um leigugjaldið ekki með öllu slitið úr samhengi við tilurð og annað efni samningsins.

Samkvæmt öllu framansögðu hefur ekki verið sýnt nægilega fram á að fullnægt sé skilyrðum 36. gr. laga nr. 7/1936 til þess að víkja til hliðar ákvæðum samningsins 15. október 1967 um leigugjaldið og hækkun þess. Verður hinn áfrýjaði dómur því staðfestur.

Samkvæmt 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður áfrýjandi dæmdur til að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, S-kk-nf S-kk-nf, greiði stefnda, Hnúksnesi ehf., 500.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.