194/2015

Ágreiningur aðila laut að því hvort skyldi ráða innbyrðis afmörkun eignarhluta þeirra í fjöleignarhúsi, tilgreining á uppdrætti með eignaskiptayfirlýsingu eins og S ehf. hélt fram eða staðsetning veggjar á milli eignarhlutanna eins og honum hafði í raun komið fyrir en á því var krafa H ehf. reist. Fyrir lá að eignaskiptayfirlýsingin hafði verið gerð árið 2005 þegar eignarhald allrar fasteignarinnar hafði verið á einni hendi. Í dómi Hæstaréttar kom fram að eignaskiptayfirlýsing fæli í sér samning eigenda fjöleignarhúss og markaði grundvöll að réttindum þeirra og skyldum innanbyrðis. Sú vanræksla fyrrverandi eiganda eignarhlutanna að breyta ekki eignaskiptayfirlýsingunni samhliða raunverulegri breytingu á séreignaskipan hússins, sbr. 5. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, fengi því þó ekki breytt að síðari afsalshafar gætu með afsali til sín ekki öðlast ríkari rétt en hefði verið á hendi viðsemjanda þeirra, afsalsgjafa, í samræmi við þá grundvallarreglu íslensks réttar að sá sem afsalar fasteign geti ekki afsalað víðtækari rétti en hann á. Þó svo að stærðartilgreining og afmörkun séreignarhluta væri eftir sem áður röng í eignaskiptayfirlýsingunni og þar af leiðandi einnig í opinberri skráningu hefði S ehf. ekki getað með því einu öðlast rétt til hluta af séreign H ehf. sem S ehf. sannarlega væri ekki kominn að á grundvelli eignarheimildar sinnar. Yrði í því sambandi við það að miða að kaup S ehf. hefðu átt sér þann undanfara sem ráðgerður væri í lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup, þar með talið að gættri skoðun eignarinnar, sbr. 29. gr. laganna og fyrirvara seljanda í kaupsamningi við S ehf. árið 2013. Hefði S ehf. ekki átt að geta dulist hvernig afmörkun hinnar seldu eignar hefði í raun verið háttað. Kæmi sú staða upp að ósamræmi væri á milli raunverulegrar skipunar eignarréttar í fjöleignarhúsi og tilgreiningar í eignaskiptayfirlýsingu stæðu einstökum eigendum opin þau úrræði sem fram kæmu í 2. til 5. mgr. 18. gr. laga nr. 26/1994 með því að eignaskiptayfirlýsing yrði löguð að raunverulegum eignarráðum en ekki öfugt. Samkvæmt framansögðu var H ehf. sýknaður af kröfum S ehf.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, K-kk-nf A-kk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 12. mars 2015 að fengnu áfrýjunarleyfi. Hann krefst sýknu af kröfum stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms, þó þannig að í þriðja hluta dómkrafna gerir hann kröfu um að áfrýjanda verði gert að koma upp millivegg á eigin kostnað á þeim stað milli rýma 110 og 204 í fasteigninni að Miðhrauni 14, Garðabæ að stærð rýmis 204 verði 101 m2. Þá krefst hann málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Svo sem rakið er í hinum áfrýjaða dómi var 22. ágúst 2005 gerð eignaskiptayfirlýsing fyrir fasteignina Miðhraun 14, sem á þeim tíma var enn í byggingu. Félagið Ægisauður ehf. var þá eigandi allrar fasteignarinnar, sem samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni skiptist í 34 eignarhluta. Í lok sama árs mun annað félag, Skorradalur ehf., hafa keypt fasteignina. Þann 26. október 2006 keypti síðan Bílakot ehf. tiltekna eignarhluta af Skorradal ehf., meðal annars eignarhluta 204 sem auðkenndur var með fastanúmerinu 225-5640 en hann er nú í eigu stefnda og eignarhluta 110 með fastanúmerinu 228-3445, sem er nú í eigu áfrýjanda. Þegar hér var komið sögu hafði framkvæmdum við fasteignina verið fram haldið eftir gerð fyrrnefndrar eignaskiptayfirlýsingar og er óumdeilt að staðsetning veggjar á milli framangreindra eignarhluta var með öðrum hætti en gert var ráð fyrir á uppdrætti með eignaskiptayfirlýsingunni. Af þeirri breyttu staðsetningu milliveggjarins leiddi að stærðir viðkomandi eignarhluta samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni breyttust þannig að eignarhluti 204 minnkaði að flatarmáli en eignarhluti 110 stækkaði samsvarandi og skeikar þar tæpum 40 fermetrum. Í fyrrgreindum kaupsamningi Skorradals ehf. og Bílakots ehf. um eignarhluta 110 sagði meðal annars um skyldur seljandans Skorradals ehf. að hann skyldi sjá um „að láta breyta eignaskiptasamning í samræmi við breytta útfærslu á millivegg á efri hæð á milli þessa matshl. og matshluta nr. 01-0204.“ Sú fyrirætlan gekk þó ekki eftir og var eignaskiptayfirlýsingin því óbreytt áfram og þar með skráning hjá Þjóðskrá Íslands. Umræddir eignarhlutar munu síðan á árinu 2008 hafa komist í eigu GÖH ehf. sem nú ber heiti áfrýjanda. Eignarhluti 204 var seldur Íslandsbanka hf. á nauðungarsölu með afsali 11. apríl 2012. Íslandsbanki hf. seldi Fjárvara ehf. eignarhlutann með afsali 18. maí 2012 og Fjárvari ehf. síðan stefnda með kaupsamningi og afsali 12. desember 2013.

Í málinu deila aðilar um það hvort skuli ráða innbyrðis afmörkun eigna þeirra, tilgreining á uppdrætti með eignaskiptayfirlýsingu eins og stefndi heldur fram eða staðsetning veggjar á milli eignarhlutanna eins og honum var í raun komið fyrir en á því er krafa áfrýjanda reist.

II

Svo sem áréttað er í dómi Hæstaréttar 22. október 2015 í máli nr. 252/2015 felur eignaskiptayfirlýsing í sér samning eigenda fjöleignarhúss og markar grundvöll að réttindum þeirra og skyldum innbyrðis. Eins og áður er rakið hagaði svo til við gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar árið 2005 að eignarhald allrar fasteignarinnar að Miðhrauni 14 var á einni og sömu hendi. Ekki liggur nákvæmlega fyrir hvenær afráðið var að breyta staðsetningu umrædds milliveggjar og þar með afmörkun viðkomandi séreigna né hvenær veggurinn var reistur. Af gögnum málsins verður þó ekki annað ráðið en að það hafi gerst eftir að eignaskiptayfirlýsingin var gerð en áður en Bílakot ehf. keypti umrædda eignarhluta 26. október 2006. Hvað sem leið tilvist og þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingarinnar var þáverandi eigandi eignarhlutanna að lögum bær til þess síðar að breyta tilhögun og afmörkun einstakra séreignarhluta í húsinu sem hann fór einn með eignarráð yfir. Honum bar þó jafnframt að breyta eignaskiptayfirlýsingu til samræmis við þær breytingar, sbr. 5. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Svo sem fyrr segir gengu áform þess efnis ekki eftir.

Sú vanræksla að breyta ekki eignaskiptayfirlýsingunni samhliða raunverulegri breytingu á séreignaskipan hússins fær því þó ekki breytt að síðari afsalshafar að eignarhluta 204 gátu með afsali til sín ekki öðlast ríkari rétt en var á hendi viðsemjanda þeirra, afsalsgjafa, í samræmi við þá grundvallarreglu íslensks réttar að sá sem afsalar fasteign geti ekki afsalað víðtækari rétti en hann á. Þó svo að stærðartilgreining og afmörkun umrædds séreignarhluta væri eftir sem áður röng í eignaskiptayfirlýsingunni og þar af leiðandi einnig í opinberri skráningu gat stefndi ekki með því einu öðlast rétt til hluta af séreign áfrýjanda sem stefndi sannarlega var ekki kominn að á grundvelli eignarheimildar sinnar. Verður í því sambandi við það að miða að kaup stefnda hafi átt sér þann undanfara sem ráðgerður er í lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup, þar með talið að gættri skoðun eignarinnar, sbr. 29. gr. laganna og fyrirvara seljanda Fjárvara ehf. í kaupsamningi við stefnda um eignina 12. desember 2013. Átti stefnda ekki að geta dulist hvernig afmörkun hinnar seldu eignar var í raun háttað. Komi sú staða upp að ósamræmi sé á milli raunverulegrar skipunar eignarréttar í fjöleignarhúsi og tilgreiningar í eignaskiptayfirlýsingu standa einstökum eigendum opin þau úrræði sem fram koma í 2. til 5. mgr. 18. gr. laga nr. 26/1994 með því að eignaskiptayfirlýsing verði löguð að raunverulegum eignarráðum en ekki öfugt. Samkvæmt öllu framansögðu verður áfrýjandi sýknaður af kröfum stefnda.

Eftir framangreindum úrslitum verður stefndi dæmdur til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti sem ákveðinn er í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Handverk og hráefni ehf., er sýkn af kröfum stefnda, Sjónarhóls-Listar ehf.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 1.500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.