276/2012

Á og S festu kaup á sumarbústað í smíðum af S ehf. Skömmu eftir að þau hófu vinnu við húsið innan- og utandyra kom í ljós myglusveppur í milliveggjum bústaðarins og grindarefni sem þau kváðu hafa fylgt með við afhendingu hans. Málið höfðaði S ehf. á hendur Á og S til greiðslu eftirstöðva kaupverðs sumarbústaðarins. Á og S kröfðust aðallega sýknu en til vara skaðabóta eða afsláttar af kaupverðinu vegna meints galla á hinu selda. Í ljósi atvika málsins og með vísan til 1. mgr. 44. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála taldi Hæstiréttur ekki ástæðu til að hnekkja því mati héraðsdóms, sem skipaður hafði verið sérfróðum meðdómsmönnum, að Á og S hefðu fært að því sönnur að myglusveppur hafi verið í því byggingarefni sem notað var í burðargrind sumarbústaðarins að utan sem innan og í því byggingarefni sem fylgdi við afhendingu hans. Bústaðurinn hafi því verið haldinn galla við afhendingu hans í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Ættu Á og S rétt til skaðabóta úr hendi S ehf. af þeim sökum. Á og S var þó einungis heimilt vegna vanefnda S ehf. að halda eftir af greiðslu kaupverðsins þeirri fjárhæð sem matsmaður hafði talið vera tjón þeirra vegna gallans. Var þeirri kröfu skuldajafnað við greiðslukröfu S ehf. um eftirstöðvar kaupverðsins.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir E-kk-nf T-kk-nf, H-kk-nf I. J-kk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 24. apríl 2012. Hann krefst þess að gagnáfrýjendur greiði sér óskipt 1.125.678 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 25. maí 2011 til greiðsludags og málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti gegn afhendingu afsals fyrir fasteigninni Djúpahraun 3 í Grímsnes- og Grafningshreppi, fasteignanúmer 231-8869. Þá krefst aðaláfrýjandi þess aðallega að gagnsök verði vísað frá dómi en til vara að hann verði sýknaður af kröfu gagnáfrýjenda.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu fyrir sitt leyti 26. júní 2012. Þau krefjast þess að aðaláfrýjandi greiði sér 5.000.000 krónur eða aðra lægri fjárhæð að álitum, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 22. júní 2011 til greiðsludags. Þá krefjast gagnáfrýjendur þess að aðaláfrýjanda verði gert skylt að gefa út afsal til þeirra fyrir áðurgreindri fasteign, að viðlögðum 25.000 króna dagsektum, er renni til þeirra, frá 28. apríl 2012 og þar til skyldunni er fullnægt. Til vara krefjast gagnáfrýjendur staðfestingar hins áfrýjaða dóms. Þau krefjast málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I

Með kaupsamningi 1. júní 2010 seldi aðaláfrýjandi gagnáfrýjendum sumarbústað í smíðum að Djúpahrauni 3 í Grímsnes- og Grafningshreppi ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber, þar með talin lóðarréttindi. Samkvæmt kaupsamningnum stendur bústaðurinn „á 9000 m² eignarlóð. Hús og lóð skilast í núverandi ástandi sem kaupandi hefur kynnt sér ásamt fagmanni og sættir sig við að öllu leyti. Timbur sem er inni í húsinu er grindarefni og fylgir með í kaupunum ... Seljandi afléttir áhvílandi láni upphaflega kr. 3.000.000,- þegar lokagreiðsla er innt af hendi. Þó skal þann 31. október 2010 staða lánsins vera kr. 500.000- lægri en sem nemur upphæð lokagreiðslu og greiðist lánið niður í þá upphæð með október greiðslunni.“ Tilhögun á greiðslu kaupverðs var að öðru leyti þannig lýst að við kaupsamning skyldu kaupendur greiða 4.000.000 krónur, sömu fjárhæð 31. október 2010 og við afsal „eigi síðar en 31. mars 2011 3.000.000“ krónur.

Samkvæmt 2. gr. kaupsamningsins var um neytendakaup að ræða, sbr. 6. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, og í 9. og 10. gr. samningsins kom fram að eignin skyldi vera laus til afnota fyrir kaupanda 1. júní 2010 og áhættan af eigninni flytjast frá seljanda til kaupanda við afhendingu. Í 15. gr. sagði að hafi „kaupandi uppi réttmæta kröfu vegna galla og getur hann þá á eigin áhættu haldið eftir svo miklum hluta kaupverðs sem nægir til að tryggja greiðslu hennar. Hvílir á honum sönnunarbyrði um tilvist galla og að hann sé á ábyrgð seljanda og einnig um fjárhæð gallakröfu.“ Samkvæmt 17. gr. skyldi kaupandi „áður en hann greiðir kaupsamningsgreiðslur kanna hvort seljandi hafi staðið við skuldbindingu sína og ef svo er ekki er honum rétt að halda greiðslu eftir að öllu leyti eða hluta og beita stöðvunarrétti. Séu slíkar veðskuldir í vanskilum er kaupanda heimilt að koma þeim í skil til að forða því að gengið verði að veðinu. Verði verulegur dráttur á aflýsingu er kaupanda heimilt að greiða slíkar áhvílandi skuldir upp og aflýsa þeim og skuldajafna útlátum vegna þess á móti kröfu seljanda um kaupsamningsgreiðslu. Þegar kaupandi beitir rétti sínum samkvæmt þessari grein þá skal hann gæta þess að ganga ekki lengra en nauðsyn krefur til að tryggja réttmæta hagsmuni sína.“ Í 24. gr. kaupsamningsins sagði að áhvílandi veðskuld á 1. veðrétti samkvæmt skuldabréfi til Landsbanka Íslands hf. útgefnu 9. ágúst 2006, upphaflega að fjárhæð 3.000.000 krónur en að eftirstöðvum 3.103.462 krónur, væri kaupanda óviðkomandi og skyldi seljandi aflýsa henni „svo fljótt sem verða má.“

II

Mál þetta höfðaði aðaláfrýjandi á hendur gagnáfrýjendum 16. maí 2011 til greiðslu eftirstöðva kaupverðs sumarbústaðarins og var málið þingfest 25. sama mánaðar. Upphafleg stefnufjárhæð var 3.000.000 krónur og var þá lagt til grundvallar að stefndu hefðu „ekki greitt lokagreiðsluna sem átti að greiða hinn 31. mars [2011] og hafa borið við göllum sem [aðaláfrýjandi] telur ekki eiga við nein rök að styðjast.“ Endanleg dómkrafa aðaláfrýjanda hér fyrir dómi er að gagnáfrýjendur greiði sér 1.125.678 krónur. Tekur sú fjárhæð mið af því að við upphaflegan höfuðstól kröfunnar, 3.000.000 krónur, bætist dráttarvextir frá 31. mars 2011 til 25. maí sama ár samtals 51.562 krónur, þingfestingargjald í héraði 15.000 krónur, áfallinn málskostnaður samkvæmt gjaldskrá lögmanns aðaláfrýjanda 527.000 krónur, að frádregnum 2.467.884 krónum, en það er sú fjárhæð sem gagnáfrýjendur inntu af hendi 25. maí 2011 er þau greiddu upp skuldabréf Landsbanka Íslands hf. sem hvíldi á 1. veðrétti eignarinnar.

Í greinargerð gagnáfrýjenda í héraði kröfðust þau aðallega sýknu en til vara verulegrar lækkunar á kröfum aðaláfrýjanda. Er kröfugerðin á því reist að þau eigi skaðabóta- eða afsláttarkröfu „vegna meintra dulinna galla á hinu selda, sem þau skuldajafna á móti kröfum [aðaláfrýjanda] en munu auk þess sækja í gagnsök það sem umfram skuldajöfnuðinn kann að reynast.“ Þá var í greinargerð gagnáfrýjenda vísað til þeirrar skyldu aðaláfrýjanda samkvæmt kaupsamningnum að aflétta umræddri veðskuld við Landsbanka Íslands hf. og sagði svo um efndir aðaláfrýjanda á þeirri skyldu: „Þetta lét [aðaláfrýjandi] undir höfuð leggjast og stefndi gagnáfrýjendum til greiðslu allra eftirstöðva kaupverðsins, án tillits til þess að hann hafði ekki innt eigin greiðslu af hendi. Þegar ljóst varð að [aðaláfrýjandi] var ekki til viðtals um einhverja sanngjarna lausn á málinu og fylgdi því eftir með því að þingfesta mál þetta þó enn hvíldi lán hans á eigninni, auk þess sem gögn bentu til veikrar fjárhagsstöðu [aðaláfrýjanda], áttu [gagnáfrýjendur] ekki annan kost en þann að greiða áminnst lán upp og var það gert þegar fyrir lá að málið hafði verið þingfest. Áður hafði verið aflað afrits af ársreikningi [aðaláfrýjanda] þar sem fram kom að eigið fé hans er neikvætt um verulegar fjárhæðir. [Gagnáfrýjendur] lýstu í framhaldinu yfir skuldajöfnuði við kröfu aðaláfrýjanda. Uppgreiðsluverð skuldabréfsins var kr. 2.467.884, sem er nokkru lægri en stefnufjárhæðin.“

Með gagnstefnu þingfestri 22. júní 2011 kröfðu gagnáfrýjendur aðaláfrýjanda um greiðslu skaðabóta eða afsláttar að fjárhæð 5.000.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 22. júní 2011 en til vara lægri fjárhæðar að álitum. Þá kröfðust þau þess að aðaláfrýjanda yrði með dómi gert skylt að gefa út afsal til þeirra fyrir sumarbústaðnum ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber að viðlögðum dagsektum að fjárhæð 25.000 krónur á dag. Eru þetta sömu dómkröfur og þau gera í gagnáfrýjunarstefnu til Hæstaréttar. Í gagnstefnu í héraði kom fram að gagnáfrýjendur hefðu þegar óskað eftir dómkvaðningu matsmanns til að staðreyna bótakröfuna, en þar til matsgerð lægi fyrir teldu þau nauðsynlegt af réttarfarsástæðum að höfða gagnsök til að geta fengið sjálfstæðan dóm fyrir því sem út af kynni að standa, þegar kröfu þeirra hefði verið skuldajafnað við eftirstöðvar kaupverðsins. Eins og greinir í hinum áfrýjaða dómi lögðu gagnáfrýjendur fram matsbeiðni 6. júní 2011 og er matsgerð hins dómkvadda manns dagsett 22. september sama ár. Var niðurstaða hans sú, að til þess að bæta úr þeim annmörkum sem gagnáfrýjendur töldu vera á hinu selda, skyldi það raflagnaefni sem ekki hafði verið sett upp og það efni sem klætt hafði verið yfir, fjarlægt úr húsinu og nýtt efni fengið í staðinn. Burðargrind undir millilofti og spónaplötur sem klæddar væru þar á skyldu hreinsaðar með mygluhreinsi en engar aðgerðir yrðu framkvæmdar á því efni sem klætt hafði verið yfir. Heildarkostnaður við þessar framkvæmdir var í matsgerðinni talinn nema 360.660 krónum.

Gagnáfrýjendur fengu sumarbústaðinn afhentan 1. júní 2010 svo sem kaupsamningur þeirra og aðaláfrýjanda kvað á um. Skuldabréf það sem hvíldi á 1. veðrétti eignarinnar var sem fyrr segir útgefið 9. ágúst 2006 og var lánstími þess 15 ár. Fjöldi afborgana af bréfinu var 180 og skyldi greiða af því mánaðarlega 15. hvers mánaðar, í fyrsta sinn 15. september 2006. Afborgunum af bréfinu, sem voru á gjalddaga 15. janúar 2011 til og með 15. maí sama ár, hélt aðaláfrýjandi í skilum gagnvart Landsbanka Íslands hf. en létti veðinu hins vegar ekki af eigninni. Gagnáfrýjendur greiddu bréfið upp sem fyrr segir 25. maí 2011 með einni greiðslu að fjárhæð 2.467.884 krónur.

III

Ágreiningur í máli þessu er í aðalatriðum þríþættur. Í fyrsta lagi hvort gagnáfrýjendur hafi sér að vítalausu getað látið hjá líða að greiða aðaláfrýjanda umsamda lokagreiðslu kaupverðsins 31. mars 2011. Í öðru lagi og tengt hinu fyrsta hvort gagnáfrýjendur hafi 25. maí 2011, án heimildar, greitt upp veðskuld þá við Landsbanka Íslands hf. sem hvíldi á sumarbústaðnum og aðaláfrýjandi skyldi létta af eigninni. Í þriðja lagi hvort hið selda hafi verið haldið galla við kaup og gagnáfrýjendur eigi af þeirri ástæðu rétt til skaðabóta eða afsláttar úr hendi aðaláfrýjanda. Ágreiningslaust er að kaupin á sumarbústaðnum voru neytendakaup í skilningi 6. gr. laga nr. 40/2002.

Eins og rakið er hér að framan var veðskuld sú er hvíldi á 1. veðrétti fasteignarinnar gagnáfrýjendum óviðkomandi og skyldi aðaláfrýjandi sjá til þess að henni yrði létt af eigninni, en skyldu hans þar að lútandi er ekki lýst með samræmdum hætti í kaupsamningnum. Annars vegar sagði að seljandi aflétti áhvílandi láni „þegar lokagreiðsla er innt af hendi“ og hins vegar að áhvílandi veðskuld sé „kaupanda óviðkomandi og skal seljandi aflýsa [henni] svo fljótt sem verða má.“ Hin tilvitnuðu ákvæði kaupsamningsins verður í ljósi ákvæða hans um greiðslutilhögun kaupverðsins að skýra svo að veðskuldinni skyldi aflétt ekki síðar en 31. mars 2011. Þótt aðaláfrýjandi hafi eins og áður er rakið haldið veðskuldabréfinu í skilum gagnvart skuldareigandanum verður þeim greiðslum ekki jafnað til fullra efnda á þeirri skyldu aðaláfrýjanda gagnvart gagnáfrýjendum af aflétta veðskuldinni af eigninni. Samkvæmt 17. gr. kaupsamningsins var gagnáfrýjendum heimilt að greiða slíka áhvílandi veðskuld upp ef verulegur dráttur yrði á aflýsingu og skuldajafna „útlátum vegna þess á móti kröfu seljanda um kaupsamningsgreiðslu.“ Samkvæmt þessu og að öðru leyti með skírskotun til forsendna hins áfrýjaða dóms er staðfest sú niðurstaða að gagnáfrýjendum hafi verið heimilt að beita stöðvunarrétti samkvæmt 17. gr. kaupsamningsins og 53. gr. laga nr. 40/2002 og greiða lánið upp þegar ljóst varð að aðaláfrýjandi stóð ekki við þá skyldu sína. Verða gagnáfrýjendur því sýknaðir af kröfu aðaláfrýjanda í aðalsök að því marki sem þeim var heimilt að skuldajafna eftirstöðvum lánsins, 2.467.884 krónum, á móti kaupsamningsgreiðslunni 31. mars 2011, sem var 3.000.000 krónur.

Í gagnsök krefja gagnáfrýjendur aðaláfrýjanda um greiðslu á 5.000.000 krónum í skaðabætur eða afslátt vegna ætlaðra galla á hinu selda. Með skírskotun til forsendna hins áfrýjaða dóms er staðfest sú niðurstaða að hafna kröfu aðaláfrýjanda um frávísun gagnsakar.

Samkvæmt 15. gr. kaupsamningsins gátu gagnáfrýjendur á eigin áhættu, ef þau töldu sig eiga réttmæta kröfu vegna galla á hinu selda, haldið eftir svo miklum hluta kaupverðs sem nægði til að bæta tjón vegna gallans. Þegar að lokagreiðslunni 31. mars 2011 kom töldu gagnáfrýjendur sig eiga, eins og áður er fram komið, skaðabóta- eða afsláttarkröfu á hendur aðaláfrýjanda vegna galla á hinu selda og töldu á því tímamarki að fjárhæð hennar væri að lágmarki 2.500.000 krónur. Þau höfðu þá óskað dómkvaðningar matsmanns til þess að staðreyna tilvist gallans og kostnað við úrbætur, en matsgerðin, sem dagsett er 22. september 2011, lá ekki fyrir fyrr en 22. nóvember sama ár. Var það sem fyrr segir niðurstaða hennar að kostnaður við að bæta úr þeim annmörkum sem gagnáfrýjendur töldu vera á hinu selda næmi 360.660 krónum.

Eins og greinir í hinum áfrýjaða dómi ræðst niðurstaða í gagnsök af því hvort gagnáfrýjendum hafi tekist sönnun um að myglusveppur hafi verið til staðar við afhendingu sumarbústaðarins 1. júní 2010. Í fyrrgreindri matsgerð var ekki tekið af skarið um það atriði. Héraðsdómur, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmönnum, mat það hins vegar svo að gagnáfrýjendur hefðu fært að því nægar sönnur að myglusveppur hafi verið í því byggingarefni sem notað var í burðargrind sumarbústaðarins að utan sem innan og í því byggingarefni sem fylgdi þegar áhættuskipti urðu við afhendingu hans. Í ljósi atvika málsins og með vísan til 1. mgr. 44. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála eru ekki efni til að hnekkja því mati. Er því staðfest sú niðurstaða hins áfrýjaða dóms að sumarbústaðurinn hafi verið haldinn galla við afhendingu 1. júní 2010, sbr. fyrri málslið 18. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. laganna eiga gagnáfrýjendur á hlutlægum grunni rétt til skaðabóta úr hendi aðaláfrýjanda vegna þess tjóns sem sá galli hefur valdið þeim. Staðfest er sú niðurstaða héraðsdóms að gagnáfrýjendur hafi ekki sýnt fram á að kostnaður þeirra við úrbætur á göllunum nemi hærri fjárhæð en þeim 360.660 krónum sem hinn dómkvaddi maður taldi kostnaðinn vera, enda hefur því mati hans ekki verið hnekkt með yfirmati.

Í málinu krefjast gagnáfrýjendur bóta fyrir afnotamissi. Sú krafa er engum gögnum studd, en með hinum áfrýjaða dómi voru gagnáfrýjendum að álitum dæmdar 600.000 krónur í slíkar bætur. Tjón vegna afnotamissis er óbeint tjón í skilningi b. liðar 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt 1. og 2. mgr. 43. gr. laganna er saknæm háttsemi seljanda fasteignar skilyrði þess að slíkt tjón verði bætt. Í fyrrgreindri matsgerð var komist að þeirri niðurstöðu, sem ekki hefur verið hnekkt með yfirmati, að byggingarstjóra sumarbústaðarins hafi ekki mátt vera ljóst að í byggingarefni því sem notað var til bústaðarins hafi verið myglusveppur eða annars konar skemmdir. Með hliðsjón af þessu og þar sem gagnáfrýjendur hafa ekki rennt stoðum undir að áðurnefndum áskilnaði um saknæma háttsemi seljanda sé fullnægt, skortir skilyrði þess að dæma þeim bætur fyrir tjón sem rekja má til þess að sumarbústaðurinn hafi ekki komið að þeim notum sem að var stefnt.

Af því sem áður er fram komið leiðir að gagnáfrýjendur eiga ógreiddar af umsömdu kaupverði sumarbústaðarins 532.116 krónur. Samkvæmt niðurstöðu í gagnsök var gagnáfrýjendum einungis heimilt vegna vanefnda aðaláfrýjanda að halda eftir af greiðslu kaupverðsins 360.660 krónum, en það er sú fjárhæð sem matsmaður taldi vera tjón þeirra vegna gallans. Þeirri fjárhæð gátu þau skuldajafnað á móti greiðslukröfu aðaláfrýjanda í aðalsök. Mismuninn, 171.456 krónur, verður gagnáfrýjendum því gert að greiða aðaláfrýjanda með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 25. maí 2011, svo sem hann krefst, til greiðsludags gegn útgáfu afsals fyrir sumarbústaðnum. Í ljósi niðurstöðu málsins eru á hinn bóginn ekki efni til að verða við þeirri kröfu að skylda aðaláfrýjanda til útgáfu afsals að viðlögðum dagsektum.

Með vísan til 3. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr., laga nr. 91/1991 þykir rétt að aðilar beri hver sinn kostnað af rekstri málsins í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Gagnáfrýjendur, Á-kk-nf G-kk-nf og S-kvk-nf H-kvk-nf K-kvk-nf, greiði aðaláfrýjanda, SVK ehf., 171.456 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 25. maí 2011 til greiðsludags, gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Djúpahraun 3 í Grímsnes- og Grafningshreppi, fasteignanúmer 231-8869.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.