367/2002

Deilt var um gildi byggingaleyfis sem K fékk til að reisa hús með tvöfaldri bílageymslu á lóð sinni nr. 9 við Skeljatanga í Reykjavík. Höfðu G o.fl. kært veitingu leyfisins til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sem felldi það úr gildi. K krafðist því að úrskurður nefndarinnar yrði felldur úr gildi. Tekið var fram að niðurstaða málsins færi eftir skýringu á byggingar- og skipulagsskilmálum umrædds hverfis frá 1990 og ákvæðum skipulags- og byggingarlaga og reglugerðar sem sett væri með heimild í þeim lögum. Fallist var á að skilmálarnir væru torskildir og til þess fallnir að skapa óeiningu. Samkvæmt þeim væri um sum atriði vísað til mats stjórnvalda en um önnur færi eftir hlutlægri skýringu á viðkomandi ákvæðum. Fyrir lá að sótt var um að byggingin yrði einnar og hálfrar hæðar. Samkvæmt skýrum ákvæðum 3. gr. skilmálanna mætti stalla hús einungis á þeim helmingi grunnflatar þess, sem væri fjær götu, og mætti nýta slíka stöllun á tveimur hæðum. Mun meira en helmingur af gólfplötu hússins væri stallaður niður fyrir þá hæð, sem aðalgólfplatan hefði næst götu. Fyrirhugað hús K fullnægði því ekki ákvæði 3. gr. skilmálanna og yrði ekki fallist á að stöllun í merkingu skilmálanna tæki eingöngu til þess hluta hússins, sem fyrirhugað væri að yrði á tveimur hæðum. Þá yrði að skilja skilmálana svo að hæð húss sem væri stallað á þeim helmingi gólfflatar, sem væri fjær götu, mætti vera hæst 5,7 m miðað við götukóta á þessum hluta, en nær götu skyldi það vera hæst 4,4 m. Glerhýsi K eftir miðju þaksins mætti því ekki allt ná 5,7 m mænishæð. Sú mænishæð skæri sig einnig frá hæð annarra hús við Skeljatanga. Var kröfu K því hafnað.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kvk-nf E-kvk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf, G-kk-nf G-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf og H-kk-nf B-kk-nf.

Aðaláfrýjandi skaut máli þessu til Hæstaréttar 9. ágúst 2002. Fyrir Hæstarétti krefst hann þess að úrskurður úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála í málinu nr. 34/2001 frá 14. desember 2001 verði felldur úr gildi. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu málinu 22. október 2002. Þeir krefjast staðfestingar héraðsdóms og málkostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Þeir hafa gjafsókn fyrir Hæstarétti.

I.

Aðila greinir á um gildi byggingaleyfis, sem aðaláfrýjandi mun hafa fengið með staðfestingu borgarráðs 24. júlí 2001 til að reisa hús með tvöfaldri bílageymslu á lóð sinni nr. 9 við Skeljatanga í Reykjavík. Áður hafði hann óskað þess að heimiluð yrði breyting á deiliskipulagi lóðarinnar í þá veru að byggingarreiturinn yrði stækkaður til suðurs og heimilað að reisa einnar og hálfrar hæðar hús á lóðinni með mænishæð 5,7 metrar miðað við götukóta. Í umsögn borgarskipulags kemur fram að það hefur talið hæð hússins í samræmi við ákvæði í skipulagsskilmálum fyrir svæðið, en þeir eru frá 17. október 1990. Borgaryfirvöld mátu fyrirhugaða breytingu óverulega og sendu erindi aðaláfrýjanda til grenndarkynningar samkvæmt undantekningarákvæði 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Við breytinguna bárust athugasemdir meðal annars frá gagnáfrýjendum, en skipulags- og byggingarnefnd borgarinnar samþykkti allt að einu breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar og hlaut sú ákvörðun staðfestingu borgarráðs 3. apríl 2001. Gagnáfrýjendur ásamt fleirum undu ekki þessari breytingu á deiliskipulagi og kærðu til úrskurðarnefndar um skipulags- og byggingamál, sem starfar samkvæmt 8. gr. laga nr. 73/1997. Nefndin hafnaði erindi þeirra með úrskurði 6. desember 2001. Féllst nefndin á að breytingin, sem gerð var á byggingarreitnum, væri minni háttar og að fara hafi mátt með erindi aðaláfrýjanda eftir undanþáguákvæði 2. mgr. 26. gr. laga nr. 73/1997. Framangreind umfjöllun borgaryfirvalda og úrskurðarnefndar um skipulags- og byggingarmál verður ekki skilin öðru vísi en svo að ákvörðunin og úrskurðurinn varðandi hana taki einungis til byggingarreitsins en ekki til hæðar hússins. Gilda því áðurgreindir skipulagsskilmálar svæðisins um byggingu aðaláfrýjanda með þeirri breytingu, sem af stækkun reitsins hlýst, þar á meðal um hæð húss aðaláfrýjanda, sbr. 73. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Hefur þessum úrskurði ekki verið skotið til dómstóla.

II.

Að fenginni ákvörðun borgaryfirvalda um breytt deiliskipulag lóðarinnar sótti aðaláfrýjandi um byggingarleyfi, svo sem áður segir. Skipulags- og byggingarnefnd gerði ekki athugasemd við að byggingarleyfi yrði veitt og var málinu vísað til byggingarfulltrúa sem samþykkti umsóknina 17. júlí 2001 með þeim rökstuðningi að hún samrýmdist ákvæðum skipulags- og byggingarlaga. Mun þessi ákvörðun hafa verið staðfest af borgarráði, svo sem áður greinir.

Gagnáfrýjendur kærðu veitingu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sem tók til greina kröfu þeirra um að stöðva framkvæmdir til bráðabirgða 8. ágúst 2001 og felldi síðan byggingarleyfið úr gildi með úrskurði 14. desember sama ár. Samkvæmt deiliskipulagsuppdrætti á hús aðaláfrýjanda að standa innst við Skeljatanga, sem þar skarast á við Skildingatanga. Nú eru báðar göturnar lokaðar, en opna á milli þeirra samkvæmt uppdrætti. Gagnáfrýjendur G-kk-nf og H-kvk-nf eiga hús innst við Skildingatanga og mun það hús því verða við hliðina á fyrirhugaðri byggingu aðaláfrýjanda, en þó standa að hluta nokkru framar. Gagnáfrýjandi G-kk-nf á hins vegar hús á lóð, sem er á milli Fáfnisness og Skildingatanga, að hluta við endann á Skeljatanga. Telja gagnáfrýjendur, sem nágrannar fyrirhugaðrar byggingar, sig hafa almenna hagsmuni af því að skipulagi sé fylgt. Þá telja þeir að hún skyggi á lóðir þeirra og við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti var nefnt að gagnáfrýjendur G-kk-nf og H-kvk-nf teldu að byggingin myndi draga úr verðgildi húss síns. Engin gögn hafa þó verið lögð fram um skuggamyndun frá henni á lóðir gagnáfrýjenda eða um rýrnun á verðgildi húss G-kk-ef og H-kvk-ef. Grenndarhagsmunir gagnáfrýjenda verða þó taldir nægilega ríkir til þess að þeir hafi lögvarða hagsmuni af úrlausn máls þessa. Aðaláfrýjandi hefur heldur ekki fyrir Hæstarétti borið brigður á þetta, en hann telur hagsmuni sína af því að fá að reisa húsið mikla.

III.

Aðaláfrýjandi reisir málatilbúnað sinn á því að hann hafi fengið byggingarleyfi sem gefið hafi verið út í samræmi við skipulagsskilmála 17. október 1990 og að öðru leyti í samræmi við reglur skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en skýra verði skipulagsskilmálana rúmt og með tilliti til jafnræðisreglu til samræmis við það sem annars staðar hafi verið leyft á þessu byggingarsvæði. Þá heldur hann því fram að nefndarmenn í úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála hafi með bráðabirgðaúrskurðinum, sem áður er greindur, tekið efnislega afstöðu til deiluefnisins og þannig gert sig vanhæfa til þess að skera úr um málið endanlega. Jafnframt hafi nefndin tekið sér of langan tíma til þess að afgreiða kæru gagnáfrýjenda. Gagnáfrýjendur vísa hins vegar til rökstuðnings og niðurstöðu úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, en nefndin hafi komist að því að umdeilt byggingarleyfi samræmist ekki gildandi skipulagsskilmálum og að ekki sé heimild til þeirrar rúmu túlkunar á skilmálunum sem byggingaryfirvöld hafi viljað leggja til grundvallar í málinu. Þótt vera kynni að skilmálunum hafi ekki verið vel fylgt eftir í einhverjum tilvikum verði það ekki til þess að víkja verði frá þeim eftir það út frá jafnræðissjónarmiðum.

Með vísan til raka héraðsdóms verður ekki á það fallist að úrskurðarnefndin hafi með uppkvaðningu bráðabirgðaúrskurðarins orðið vanhæf til að afgreiða erindi gagnáfrýjenda endanlega. Þá ber að taka undir það með héraðsdómi að þótt afgreiðsla nefndarinnar hafi dregist nokkuð geti það eitt og sér ekki leitt til þess að úrskurðurinn verði felldur úr gildi.

Niðurstaða málsins fer því eftir skýringu á byggingar- og skipulagsskilmálum hverfisins frá 17. október 1990 og ákvæðum skipulags- og byggingarlaga og reglugerðar, sem sett er með heimild í þeim lögum. Í skilmálunum segir í 1. gr. að á óbyggðum lóðum á svæðinu skuli rísa einnar hæðar íbúðarhús og í 2. gr. að auk aðalíbúðar sé leyfilegt að hafa allt að 70 m² aukaíbúð eða af stærð sem nemur allt að ¼ af heildarstærð húss. Í 3. gr. er mælt fyrir um stæðir húsa og segir þar að staðsetja skuli hús innan marka sem mæliblað sýni. Þar sem aðstæður leyfi megi stalla hús á helmingi grunnflatar þess, fjær götu, þó þannig að mænishæð húss nær götu sé í samræmi við 5. gr. Stöllun megi nýta á tveimur hæðum innan leyfilegrar mænishæðar, sbr. 2. mgr. 5. gr. á helmingi grunnflatar húss, fjær götu. Tilvitnuð ákvæði 5. gr., sem hér skipta máli, mæla fyrir um að mesta hæð mænis þess hluta húss, sem liggur að götu, megi vera 4,4 m á einnar hæðar húsum en 5,7 m á einnar og hálfrar hæðar húsum. Í 2. mgr. segir að mesta hæð mænis þess hluta húss, sem er stallaður, megi vera 5,7 m miðað við götukóta. Í 4. gr. segir svo að hæðarafsetning aðalgólfplötu sé sýnd á hæðarblaði og skuli hún að öllu jöfnu gilda um þann hluta húss, sem næstur sé götu +/- 15 cm. Afsetningu þessari megi breyta að því er varðar bakhluta húss, til hækkunar eða lækkunar eftir því sem jarðhalli gefi tilefni til.

Í byggingu aðaláfrýjanda eiga 137 m² af gólfplötu að verða 0,40 m yfir götu næst henni, síðan á að verða 1 m niður á 223 m² gólfplötu, sem er þannig 0,60 m undir götukóta, kjallari 91 m² á síðan að verða þar til hliðar, 2.00 m undir og við fremri gólfplötu eða 1,60 m undir götukóta, og yfir kjallara á að verða 84 m² hæð, 0,73 m yfir fremri gólfplötu en 1,13 m. yfir götukóta. Fremri hluti eða 147 m² lóðar á að verða 0,15 m yfir götukóta, en lækkaður hluti, eða 667 m² af lóðinni, á að verða 0,90 m undir götukóta og þannig 1,05 m undir fremri hluta lóðar. Til þess að ná þessari lækkun lóðarinnar verður að grafa frá byggingunni svo að lóðin fær ekki að halda núverandi halla hennar eða næstu lóða. Hæð byggingarinnar á að verða að megin hluta 4,20 m yfir götu en yfir miðju húsi á að verða glerþak, sem nær næstum eftir endilangri byggingunni, og á mænishæð þess að verða 5,70 m.

Úrskurðarnefndin leitaði álits Skipulagsstofnunar ríkisins um kæruefni gagnáfrýjenda. Í umsögn hennar er minnt á það að borgarráð Reykjavíkur hafi 3. apríl 2001 samþykkt breytingu á deiliskipulagi Skeljatanga og stækkað byggingarreitinn á lóðinni. Síðan segir að skipulagsskilmálarnir á svæðinu séu upphaflega frá árinu 1966 en þeim hafi síðast verið breytt 1990. Samkvæmt þeim sé heimilt, þar sem aðstæður leyfa, að stalla hús á þeim helmingi grunnflatar sem er fjær götu með því skilyrði að mænishæð þess hluta hússins, sem liggi að götu fari ekki yfir 5,7 m miðað við götukóta. Eftir að tillaga að deiliskipulagi hafi verið kynnt nágrönnum hefði þeim átt að vera kunnugt um það mat borgaryfirvalda að aðstæður á lóðinni nr. 9 við Skeljatanga leyfðu stallað hús. Það mat hafi síðan verið staðfest með samþykkt byggingarfulltrúa á byggingarleyfisumsókn 17. júlí 2001. Að þessu athuguðu gaf Skipulagsstofnun það álit að eiginleg stöllun taki einungis til þess hluta hússins sem sé á tveimur hæðum og sé sá hluti vel innan þess að vera helmingur grunnflatar hússins. Meginhluti þaks hússins, sem sótt var um leyfi fyrir á lóðinni, sé 4,2 m miðað við götukóta. Aðeins mænir glerþaks fyrir miðju hússins sé í 5,7 m hæð. Það sé því mat stofnunarinnar að samþykkt byggingarfulltrúa á byggingarleyfisumsókn fyrir nýbyggingu á umræddri lóð hafi verið í samræmi við byggingarskilmála.

IV.

Að framan er því lýst að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála féllst á að stækkun byggingarreitsins að Skeljatanga 9 hefði réttilega farið að 2. mgr. 26. gr. laga nr. 73/1997 og að þeirri niðurstöðu hafi ekki verið skotið til dómstóla. Rétt byggingaryfirvöld Reykjavíkurborgar hafa farið með byggingarleyfisumsókn aðaláfrýjanda og hefur ekki annað komið fram en að formlega hafi það réttilega verið gert. Þau hafa metið það svo að nægur halli sé á lóðinni svo að þar megi reisa stallað hús og nýta stöllunina að hluta á tveimur hæðum samkvæmt skipulagsskilmálum. Þá hafa þau skýrt skilmálana svo að hæð þaks hússins fari að skilmálunum. Þakið er að mestum hluta í 4,2 m hæð miðað við götukóta en þó með 5,7 m mænishæð á glerþaki eftir því miðju, svo sem áður greinir. Skipulagsstofnun ríkisins hefur fallist á skýringu borgaryfirvalda á skipulagsskilmálum.

Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála segir í úrskurði sínum að óvissa sé um skilning á skipulagsskilmálunum og beitingu þeirra og komi það fram með ýmsum hætti í þessu máli. Leiki þannig vafi á því hvort aðstæður leyfi stöllun húss á lóðinni, hvort skilmálar heimili þar byggingu einnar og hálfrar hæðar húss og sé svo hvað í því felist. Jafnframt sé óljóst hver sé aðalgólfplata þessarar byggingar og hvort vegghæðir samræmist skilmálum. Aðilar hafa tekið undir að óvissa sé um skilning á skilmálunum. Fallast verður á það að skilmálarnir séu torskildir og til þess fallnir að skapa óeiningu. Samkvæmt þeim er um sum atriði vísað til mats stjórnvalda, svo sem í 3. gr. þar sem segir að stalla megi hús á helmingi grunnflatar fjær götu „þar sem aðstæður leyfa“. Hið sama á við í 4. gr. þar sem fjallað er um hæðarafsetningu aðalgólfplötu og að henni megi breyta að því er varðar bakhluta húss til lækkunar eða hækkunar „eftir því sem jarðhalli gefur tilefni til“. Um önnur atriði skilmálanna fer eftir hlutlægri skýringu á viðkomandi ákvæðum. Veita þau stjórnvöldum ekki svigrúm til matskenndra ákvarðana.

Glerþakið eftir byggingunni endilangri nær í 5,7 m hæð og myndi því verða hærra en önnur hús við götuna sjálfa. Samkvæmt 4. gr. skilmálanna má hæðarafsetning hússins breytast eftir því sem jarðhalli gefur tilefni til. Hafa byggingaryfirvöld metið það svo að jarðhalli gefi tilefni til þess. Úrskurðarnefndin taldi það orka tvímælis að stöllun hússins fylgdi jarðhalla.

Sótt var um að byggingin yrði einnar og hálfrar hæðar. Samkvæmt skýrum ákvæðum 3. gr. skilmálanna má stalla hús einungis á þeim helmingi grunnflatar þess, sem er fjær götu, og má nýta slíka stöllun á tveimur hæðum. Samkvæmt því, sem að framan er rakið, er mun meira en helmingur af gólfplötu hússins stallaður niður fyrir þá hæð, sem aðalgólfplatan hefur næst götu. Fyrirhugað hús aðaláfrýjanda fullnægir því ekki þessu ákvæði og verður ekki fallist á að stöllun í merkingu skilmálanna taki eingöngu til þess hluta hússins, sem fyrirhugað er að verði á tveimur hæðum.

Skilmálarnir eru torskildir að því er varðar hæð húsa. Þó verður að skilja það svo þegar litið er til 5. gr. þeirra og hún borin saman við 3. gr., að hæð húss sem er stallað á þeim helmingi gólfflatar, sem er fjær götu, megi vera hæst 5,7 m miðað við götukóta á þessum hluta, en nær götu skuli það vera hæst 4,4 m. Glerhýsi aðaláfrýjanda eftir miðju þaksins má því ekki allt ná 5,7 m mænishæð. Sú mænishæð sker sig einnig frá hæð annarra húsa við Skeljatanga.

Þegar allt framanskráð er virt ber að staðfesta niðurstöðu héraðsdóms og hafna kröfu aðaláfrýjanda.

Rétt þykir að hver aðili beri sinn kostnað af máli þessu í héraði og fyrir Hæstarétti. Um gjafsóknarkostnað gagnáfrýjenda fer eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hafnað er kröfu aðaláfrýjanda, K-kk-ef S-kk-ef, um að felldur verði úr gildi úrskurður skipulags- og byggingarmála frá 14. desember 2001 í málinu nr. 34/2001.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

Gjafsóknarkostnaður gagnáfrýjenda, G-kk-ef H-kk-ef, H-kvk-ef H-kvk-ef og G-kk-ef J-kk-ef, fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar á meðal málflutningslaun lögmanns þeirra fyrir réttinum, 400.000 krónur.