633/2013

EG höfðaði mál gegn G, D, EV og F ehf. vegna ætlaðra galla á fasteign sem EG hafði keypt af G og D. Fasteignasalinn EV hjá fasteignasölunni F ehf. hafði séð um söluna. Hæstiréttur komst að þeirri niðurstöðu að eignin hefði verið gölluð þar sem D og G höfðu fyrir söluna ráðist í framkvæmdir sem ollu tjóni á eigninni vegna þess að frágangur þeirra var ófullnægjandi. Á hinn bóginn var ekki fallist á með EG að ástand málningar, glugga eða svalahurðar hefði falið í sér galla. Kröfum EG um riftun eða ógildingu viðskiptanna var hafnað. G og D voru sýknuð af kröfu um skaðabætur með vísan til 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993, enda hafði EV starfsábyrgðartryggingu sem tók til tjónsins og atvik voru ekki á þann veg sem mælti fyrir um í 2. mgr. 19. gr. sömu laga. Var EV og F ehf. því gert að greiða EG skaðabætur vegna úrbóta á fasteigninni.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir H-kk-nf I. J-kk-nf og B-kk-nf B-kk-nf og G-kk-nf G-kk-nf fyrrverandi hæstaréttardómari.

Aðaláfrýjendurnir D-kvk-nf J-kvk-nf S-kvk-nf og G-kk-nf Þ. E-kk-nf skutu málinu til Hæstaréttar 26. september 2013. Þau krefjast aðallega sýknu af kröfum gagnáfrýjanda en til vara að fjárkröfur verði lækkaðar. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Aðaláfrýjendurnir E-kvk-nf V-kvk-nf og F.K. Reykjavík ehf. skutu málinu til Hæstaréttar 25. október 2013. Þau krefjast aðallega sýknu af kröfum gagnáfrýjanda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Til vara krefjast þau að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur að öðru leyti en því að tildæmd fjárhæð beri dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá dómsuppsögudegi í Hæstarétti til greiðsludags og málskostnaður verði lækkaður auk þess sem aðaláfrýjendum verði dæmdur málskostnaður fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi fyrir sitt leyti 3. október 2013. Hún krefst þess aðallega að staðfest verði riftun 4. september 2009 á kaupsamningi hennar og aðaláfrýjendanna G-kk-ef og D-kvk-ef 21. febrúar 2008 um fasteignina að Ásgarði 131 í Reykjavík. Til vara er þess krafist að kaup samkvæmt umræddum samningi verði ógilt. Í báðum tilvikum er þess krafist að aðaláfrýjendum verði sameiginlega gert að greiða gagnáfrýjanda 30.032.401 krónu með vöxtum samkvæmt 1. málslið 4. gr. laga nr. 38/2001 af 3.500.000 krónum frá 21. febrúar 2008 til 1. maí sama ár, af 8.500.000 krónum frá þeim degi til 5. júní sama ár, af 27.000.000 krónum frá þeim degi til 23. júní sama ár, af 29.000.000 krónum frá þeim degi til 4. október 2009 og með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga af 30.032.401 krónu frá þeim degi til greiðsludags gegn afhendingu fasteignarinnar til aðaláfrýjenda. Að því frágengnu krefst gagnáfrýjandi þess að aðaláfrýjendur verði sameiginlega dæmd til að greiða sér 8.718.940 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. apríl 2011 til greiðsludags. Í öllum tilvikum er krafist málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi hefur stefnt Tryggingamiðstöðinni hf. til réttargæslu fyrir Hæstarétti.

I

Árið 2006 keyptu aðaláfrýjendurnir D-kvk-nf og G-kk-nf raðhús að Ásgarði 131 í Reykjavík og fengu þau eignina afhenta þá um haustið. Nokkru síðar brutu þau gat á vegg jarðhæðar hússins og hófust handa við að grafa jarðveg úr holrými í grunni hússins í því skyni að innrétta frístundaherbergi. Eftir að mikið magn jarðvegs hafði verið grafið úr rýminu var hætt við þessi áform og rýminu lokað með því setja trégrind í gatið og klæða hana með plasti og gifsplötum.

Þegar aðaláfrýjendurnir D-kvk-nf og G-kk-nf höfðu búið í eigninni í tæplega eitt og hálft ár ákváðu þau að selja hana. Fólu þau fasteignasölunni Fasteignakaup að annast söluna, en sú fasteignasala hafði einnig haft milligöngu þegar þau keyptu eignina. Fasteignasalan var rekin af aðaláfrýjandanum F.K. Reykjavík ehf. og þar starfaði aðaláfrýjandinn E-kvk-nf. Hún er löggiltur fasteignasali og var með starfsábyrgðartryggingu hjá réttargæslustefnda. Fasteignasalan tók saman söluyfirlit og þar kom meðal annars fram að þak væri nýlegt og málað fyrir um tveimur árum. Einnig sagði að skolp- og raflagnir væru nýlegar, auk þess sem gert hefði verið við múr og húsið málað fyrir um fjórum árum. Þá var tekið fram að ekki væri kunnugt um galla á eigninni.

Hinn 21. febrúar 2008 gerði gagnáfrýjandi kaupsamning við aðaláfrýjendurna D-kvk-þf og G-kk-þf um húsið. Í kaupsamningnum kom meðal annars fram að gagnáfrýjanda væri kunnugt um leka í glugga á suðurhlið sem aðaláfrýjendurnir myndu láta gera við fyrir afhendingu hússins, en gagnáfrýjandi tæki að sér að laga skemmdir sem hugsanlega hefðu orðið á parketi vegna lekans. Kaupverðið var 29.000.000 krónur og fékk gagnáfrýjandi eignina afhenta 26. apríl 2008. Afsal fyrir eigninni var gefið út 23. júní sama ár. Í fyrrgreindu söluyfirliti var ekki vikið að því að jarðvegur hefði verið grafinn úr holrými í grunni hússins, en ágreiningslaust er að gagnáfrýjanda var greint frá því fyrir kaupin án þess þó að hún ætti kost á að kanna rýmið þegar hún skoðaði eignina.

Skömmu eftir að gagnáfrýjandi hafði fengið eignina afhenta taldi hún sig verða vara við ólykt í húsnæðinu. Hún mun hafa rætt þetta við aðaláfrýjandann E-kvk-þf auk þess sem þetta bar á góma við útgáfu afsals fyrir eigninni. Þegar gagnáfrýjandi hófst handa við að skipta um eldhúsinnréttingu í júlí 2008 og laga þurfti frágang lagna kom í ljós að frárennsli úr eldhúsinu lá niður í holrýmið undir því. Var barkarör úr plasti þrætt um steinrör sem lá lóðrétt í holrýminu og var mölbrotið. Af þessu tilefni var holrýmið opnað af pípulagningarmanni til að lagfæra lögnina. Kostnaður við það verk nam 173.141 krónu. Í ódagsettri yfirlýsingu frá pípulagningarmanninum kom fram að mikill raki hefði verið í holrýminu og skolplykt.

Með tölvubréfi 15. ágúst 2008 til aðaláfrýjandans E-kvk-ef var tekið fram að gagnáfrýjandi teldi að losa þyrfti mold úr holrýminu en lyktin frá því væri óbærileg auk þess sem vart hefði orðið við skordýr í húsinu. Var óskað eftir skjótum viðbrögðum af þessu tilefni. Þessum tilmælum kom fasteignasalinn áfram til aðaláfrýjendanna D-kvk-ef og G-kk-ef sem lýstu því yfir með tölvubréfi 23. sama mánaðar að þau væru reiðubúin til viðræðna þótt þau teldu sér ekki skylt að bregðast við kvörtun gagnáfrýjanda.

Aðaláfrýjendunum D-kvk-þgf og G-kk-þgf var tilkynnt með bréfi 10. nóvember 2008 að gagnáfrýjandi hygðist afla matsgerðar um það sem hún teldi galla á eigninni til undirbúnings málshöfðunar á hendur þeim. Með matsbeiðni 9. febrúar 2009 var óskað dómkvaðningar matsmanns. Var það gert 3. apríl sama ár og H-kk-nf S. G-kk-nf byggingarverkfræðingur fenginn til verksins. Hann skilaði matsgerð sinni 8. júlí það ár en niðurstöður hennar og kostnaður við úrbætur er rakinn í hinum áfrýjaða dómi.

Með bréfi lögmanns gagnáfrýjanda 4. september 2009 var lýst yfir riftun á kaupunum og krafist skaðabóta úr hendi aðaláfrýjenda. Þeirri kröfu höfnuðu aðaláfrýjendurnir D-kvk-nf og G-kk-nf með bréfi 29. sama mánaðar en lýstu sig reiðubúin til viðræðna um sættir. Aftur á móti féllst réttargæslustefndi á með bréfi 7. desember sama ár að fasteignasali hefði bakað sér bótaskyldu gagnvart gagnáfrýjanda vegna ófullnægjandi upplýsinga um holrými í grunni hússins. Að öðru leyti var bótaskyldu hafnað. Enda þótt réttargæslustefndi teldi bótaskyldu vera fyrir hendi vegna holrýmisins var synjað um að greiða skaðabætur úr starfsábyrgðartryggingu fasteignasala sökum þess að gagnáfrýjandi hefði rift kaupunum. Þessu til stuðnings var bent á það að ekki væri hægt að krefjast bóta vegna kostnaðar við að bæta úr galla á eigninni ef kaupin gengju til baka og henni yrði skilað.

Svo sem nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi höfðaði gagnáfrýjandi mál 10. desember 2009 á hendur aðaláfrýjendum, en því máli var að hluta til vísað frá dómi með úrskurði héraðsdóms 21. október 2011. Var úrskurðurinn staðfestur með dómi Hæstaréttar 2. desember sama ár í máli nr. 597/2011. Í kjölfarið var málið fellt niður og það mál sem hér er til úrlausnar höfðað. Undir rekstri fyrra málsins óskuðu aðaláfrýjendurnir D-kvk-nf og G-kk-nf eftir yfirmati vegna holrýmisins í grunni hússins. Voru dómkvaddir byggingarverkfræðingarnir H-kk-nf Þ-kk-nf M-kk-nf og K-kk-nf T-kk-nf H-kk-nf og skiluðu þeir mati sínu 14. ágúst 2010. Þá óskaði gagnáfrýjandi eftir mati 19. janúar 2011 á því hvort húsnæðið teldist íbúðarhæft og til hvaða ráðstafana þyrfti að grípa til að ráða bót á því. Skömmu áður en gagnáfrýjandi óskaði eftir því mati, eða í desember 2010, hafði hún flutt úr húsnæðinu þar sem hún taldi sig ekki geta búið í því vegna þeirra aðstæðna sem þar hefðu skapast. Voru dómkvödd þau H-kk-nf S. G-kk-nf, sem skilað hafði áðurnefndri matsgerð, og dr. G-kvk-nf G-kvk-nf E-kvk-nf sveppafræðingur. Skiluðu þau mati sínu 11. apríl 2011. Niðurstöður þessara matsgerða eru raktar í héraðsdómi.

II

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum eða kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Þá segir í a. lið 1. mgr. 19. gr. laganna að fasteign teljist gölluð ef hún hentar ekki til þeirra nota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar til. Ef kaupandi fasteignar hefur ekki fengið þær upplýsingar um eignina sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi telst fasteign gölluð. Þetta gildir þó aðeins ef skortur á upplýsingum hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings, sbr. 26. gr. laganna. Þá getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður, sbr. 1. mgr. 29. gr. laganna.

Í upphaflegri matsgerð 8. júlí 2009 var komist að þeirri niðurstöðu að nauðsynlegt væri, þegar rými af þessu tagi væri útbúið, að loka jarðvegsyfirborði þegar um lífrænan jarðveg væri að ræða og loftræsa rýmið mjög vel. Einnig þyrfti að loka rými frá íbúðarrými með „algerlega loft og rakaþéttri lokun“. Ekkert af þessu hefði verið fyrir hendi en þá myndaðist mikill raki og ólykt vegna rotnunar og lífrænna efna sem skapi kjöraðstæður fyrir hin ýmsu skordýr sem auðveldlega geti borist um húsið. Taldi matsmaðurinn að á nokkrum mánuðum gæti skapast þannig aðstæður að aðliggjandi rými yrðu óíbúðarhæf. Einnig kom fram í matsgerðinni að um væri að ræða mikið inngrip í burðarvirki hússins. Í yfirmatsgerð 14. ágúst 2010, sem laut eingöngu að holrýminu, var einnig komist að þeirri niðurstöðu að loftræsa þyrfti holrýmið, en við það myndi ólykt hverfa að mestu eða öllu leyti. Jafnframt þyrfti að loka milli íbúðarrýmis og útgrafins rýmis þannig að það væri raka- og loftþétt. Þá kom fram, eins og í undirmati, að lífrænn jarðvegur, raki og rotnun skapaði kjöraðstæður fyrir skordýr en útloftun hefði gagnstæð áhrif. Enn fremur sagði í yfirmatinu að frágangur aðaláfrýjendanna D-kvk-ef og G-kk-ef hefði verið með öllu ófullnægjandi. Steyptar frárennslislagnir sem þau grófu frá hefðu engan veginn verið gerðar til að vera án jarðvegsstuðnings og því síður til að standa lóðrétt án stuðnings. Aftur á móti töldu yfirmatsmenn að plata yfir útgröfnu rými og sökkulveggir réðu við aukið álag í kjölfar útgreftrar. Í skýrslu sinni fyrir héraðsdómi tók annar matsmaður fram að þessi niðurstaða væri vafalaus, enda hefðu forsendur verið valdar af varfærni og því væri styrkur burðavirkis trúlega meiri en miðað væri við í matsgerðinni.

Að virtu því sem hér hefur verið rakið verður fallist á með héraðsdómi, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmönnum, að framkvæmdir þær sem aðaláfrýjendurnir D-kvk-nf og G-kk-nf réðust í hafi haft þau áhrif að raki jókst í holrýminu þar sem ekki var gripið til ráðstafana til að loftræsa það. Þetta skóp gróðrarstíu fyrir lífverur sem gat valdið tjóni á eigninni ef hún var ekki loft- og rakaþétt, en frágangur aðaláfrýjendanna á rýminu var einnig ófullnægjandi að því leyti. Eignin var því gölluð í þessu tilliti og verður það virt aðaláfrýjendunum til sakar hvernig þau stóðu að verki við framkvæmdina í holrýminu.

Gagnáfrýjandi heldur því einnig fram að fasteignin hafi verið gölluð vegna þakglugga, glugga og svalahurðar á suðurhlið svo og málningar hússins. Um þakgluggann sagði í matsgerðinni 8. júlí 2009 að augljóst væri af frágangi hans innanhúss að ekki hefði verið gengið frá honum að fullu við þakskipti og lekamerki væru greinileg á trékarmi glugga og máluðum flötum við hann. Þá sagði í matsgerðinni að ráða mætti af útliti hússins að það hefði ekki verið málað nokkuð lengi, fram væru komnir ryðblettir víða og málning farin að flagna af útveggjum, auk þess sem sjá mætti nokkrar steypuskemmdir. Þar sem gagnáfrýjanda mátti vera ljóst þetta ástand eignarinnar þegar hún skoðaði hana verður þetta ekki talinn galli við kaupin. Skiptir þá ekki máli þótt ranglega hafi sagt í söluyfirliti að húsið hefði verið málað fyrir fjórum árum, enda má gera ráð fyrir að þess sé ekki langt að bíða að ráðast þurfi í reglulegt viðhald sem þetta þótt ekki væri lengri tími liðinn. Hvað varðar glugga og svalahurð á suðurhlið sagði í matsgerðinni að ekki hefði leynt sér á síðustu árum að komið væri að gagngerum endurbótum, en ráða mætti af ástandinu að gluggi og hurð væru upprunaleg. Þetta mátti gagnáfrýjanda því einnig vera ljóst við skoðun hennar á eigninni og verður ástand eignarinnar að þessu leyti ekki heldur talinn galli. Breytir engu í því tilliti þótt aðaláfrýjendurnir D-kvk-nf og G-kk-nf hafi í kaupsamningnum 21. febrúar 2008 tekið að sér að lagfæra leka í glugga á suðurhlið, enda verður ekki talið að í því hafi falist skuldbinding um að skipta um gluggann. Þá hefur ekki verið leitt í ljós að aðgerðir aðaláfrýjendanna til að gera við lekann hafi verið ófullnægjandi.

III

Gagnáfrýjandi krefst þess að staðfest verði riftun hennar á kaupum fasteignarinnar en til vara að kaupin verði ógilt. Eins og rakið er í næsta kafla hér á undan var fasteignin gölluð að því er varðaði holrými í grunni hússins en að öðru leyti hefur ekki verið fallist á það með gagnáfrýjanda að eignin hafi verið gölluð.

Í matsgerð 8. júlí 2009 er kostnaður vegna endurbóta á holrýminu talinn nema samtals 885.800 krónum að meðtöldum virðisaukaskatti. Í yfirmatsgerð 14. ágúst 2010 er kostnaður við úrbætur á rýminu talinn nema 1.100.000 krónum með virðisaukaskatti. Loks er talið í matsgerð 11. apríl 2011 að kostnaður við að hreinsa húsnæðið og innanstokksmuni, lagfæra holrýmið og skipta um gólfefni í húsinu hafi numið samtals 3.714.000 krónum að meðtöldum virðisaukaskatti. Svo sem áður getur var kaupverð fasteignarinnar 29.000.000 krónur. Þá er til þess að líta að í matsgerðinni 8. júlí 2009 var talið að skipuleggja mætti vinnu við endurbætur yfir lengri tíma á þann hátt að ganga mætti frá í dagslok þannig að búseta þyrfti ekki að raskast verulega. Þótt í matsgerðinni 11. apríl 2011 sé gert ráð fyrir nokkuð umfangsmeiri framkvæmdum verður það ekki talið hafa teljandi áhrif við mat á umfangi og eðli vanefndarinnar. Þá verður ekki talið að aðaláfrýjendurnir hafi beitt svikum við kaupin enda liggur fyrir að gagnáfrýjanda var fyrir þau greint frá því að grafið hafði verið úr holrýminu. Þótt þær upplýsingar hafi verið ófullnægjandi og hún hafi ekki átt þess kost að kanna rýmið við venjubundna skoðun eignarinnar verður ekki litið svo á að það hafi verið gert í því skyni að blekkja í lögskiptum. Að öllu þessu virtu verður ekki fallist á með gagnáfrýjanda að fullnægt sé skilyrði riftunar að um verulega vanefnd hafi verið að ræða, sbr. 1. mgr. 42. gr. laga nr. 40/2002. Kröfu um riftun verður því hafnað. Jafnframt verður hafnað kröfu um að kaupsamningurinn verði ógiltur vegna svika. Þá eru aðrar ástæður sem gagnáfrýjandi hefur teflt fram til stuðnings þeirri kröfu haldlausar með öllu. Af þessu leiðir að ekki þarf að taka afstöðu til bótakrafna á hendur aðaláfrýjendum sem reistar eru á riftun eða ógildingu samningsins.

IV

Að frágenginni kröfu um riftun eða ógildingu kaupsamnings krefst gagnáfrýjandi skaðabóta á efndagrundvelli úr hendi aðaláfrýjendanna D-kvk-ef og G-kk-ef. Samhliða krefst hún skaðabóta úr hendi aðaláfrýjendanna E-kvk-ef og F.K. Reykjavík ehf. með vísan til reglna skaðabótaréttar um ábyrgð sérfræðinga og vinnuveitandaábyrgð. Af hálfu þeirra er viðurkennd bótaábyrgð vegna ófullnægjandi upplýsinga við sölu fasteignarinnar um holrýmið í grunni hússins.

Þegar fleiri bera skaðabótaábyrgð vegna sama tjóns gildir sú regla að ábyrgðin er óskipt gagnvart tjónþola nema annað leiði af lögum eða óskráðum reglum. Svo sem áður greinir var aðaláfrýjandinn E-kvk-nf með starfsábyrgðartryggingu hjá réttargæslustefnda. Samkvæmt 1. málslið 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993 gilda ákvæði 1. og 2. mgr. 19. gr. laganna ef ábyrgðartrygging eins eða fleiri hinna bótaábyrgu tekur til tjónsins og gildir það án tillits til þess hvort um er að ræða skaðabætur innan eða utan samninga. Af þessu leiðir að skaðabótaréttur stofnast ekki vegna tjóns sem ábyrgðartrygging nær til nema atvik séu á þann veg sem greinir í 2. mgr. 19. laganna. Af þeim atriðum sem þar eru tilgreind reynir í málinu á hvort tjónið verði rakið til ásetnings eða stórfellds gáleysis aðaláfrýjendanna D-kvk-ef og G-kk-ef. Eins og áður greinir verður það virt þessum aðaláfrýjendum til sakar hvernig þau stóðu að framkvæmdum í holrýminu. Aftur á móti er þess að gæta að þau greindu gagnáfrýjanda frá framkvæmdinni fyrir kaupin í því skyni að benda á möguleika til að stækka íbúðarrýmið með því að halda áfram framkvæmdum. Að þessu virtu verður ekki talið að þessir aðaláfrýjendur hafi sýnt af sér stórfellt gáleysi þannig að bótaábyrgð hafi stofnað þrátt fyrir ábyrgðartryggingu eins af þeim bótaábyrgu. Samkvæmt þessu verða aðaláfrýjendurnir D-kvk-nf og G-kk-nf sýknuð af kröfu gagnáfrýjanda. Aðrir aðaláfrýjendur hafa ekki borið fyrir sig þessa málsástæðu.

Aðaláfrýjendurnir E-kvk-nf og F.K. Reykjavík ehf. hafa fallist á kröfu gagnáfrýjanda um bætur vegna úrbóta á holrýminu að fjárhæð 1.118.000 krónur samkvæmt matsgerðinni 11. apríl 2011. Þá hafa þau samþykkt bætur að fjárhæð 173.141 króna vegna lagfæringar á lögnum frá eldhúsi. Loks hafa þau fallist á þá matsliði, sem beinlínis varða hreinsun og frágang í holrýminu, að fjárhæð 399.000 krónur og telja að þeim verði eftir atvikum gert að greiða hlutfallslegan kostnað samkvæmt matsliðum vegna aðstöðu og undirbúnings og frágangs í verklok, samtals 78.100 krónur. Með hinum áfrýjaða dómi var tekin til greina krafa að fjárhæð 122.835 krónur vegna rangra upplýsinga í söluyfirliti um hvenær húsið hefði verið málað að utan. Með áfrýjun sinni gera aðaláfrýjendurnir ekki kröfu um að þessi bótaliður verði endurskoðaður. Að þessu slepptu mótmæla aðaláfrýjendurnir frekari kröfum gagnáfrýjanda og andmæla jafnframt upphafstíma dráttarvaxta eins og hann var ákveðinn með hinum áfrýjaða dómi.

Þegar gagnáfrýjandi skipti um eldhúsinnréttingu í júlí 2008 þurfti að laga lögn frá eldhúsi sem liggur um holrýmið. Við þá framkvæmd var nauðsynlegt að opna milli rýmisins og inn í húsið um þann vegg sem aðaláfrýjendurnir höfðu áður brotið. Kom þá í ljós hvernig umhorfs var í rýminu. Í kjölfarið var óhjákvæmilegt að aðgangur væri að rýminu meðan aflað var matsgerða, en auk þess verður ráðið af gögnum málsins að lagnir liggja frá því ekki aðeins upp í eldhús heldur einnig inn í rafmangstöflu og þvottahús. Eftir að gagnáfrýjandi hafði aflað matsgerðar 8. júlí 2009 var af hálfu réttargæslustefnda fallist á bótaskyldu vegna holrýmisins með bréfi 7. desember sama ár. Þá fyrst gat komið til álita að gagnáfrýjanda bæri að bregðast við með því að grípa til viðeigandi ráðstafana vegna holrýmisins. Er þá einnig haft í huga að fram kom í matsgerðinni að á nokkrum mánuðum gæti skapast þannig aðstæður að óíbúðarhæft væri í eigninni og því mátti gagnáfrýjandi ætla að hún hefði einhvern tíma til stefnu. Að þessu gættu verður ekki talið að hún hafi vanrækt skyldu sína samkvæmt 1. mgr. 60. gr. laga nr. 40/2002 til að grípa til aðgerða til að takmarka tjónið eftir að holrýmið var opnað og fram til ársloka 2009 þannig að henni verði gert að bera sjálf einhver hluta þess tjóns sem varð á því tímabili.

Í matsgerðinni 11. apríl 2009 kom fram að mikið var um myglusveppi á mylsnu og brotum af gifsplötum sem lágu á blautu yfirborði jarðvegs í holrýminu í grunni hússins. Einnig hefðu fundist merki um að gró hefðu borist út úr rýminu og hafnað á undirlagi parkets. Þá kom fram að í öllu íbúðarrýminu væri ryk, sem að hluta til væri smádýraskítur gerður úr gróum og sveppaþráðum, og að í rykinu væru gró myglusveppa sem ætla mætti að hefðu vaxið í íbúðarrýminu eða holrýminu og borist um allt húsið með smádýrum eða lofti. Enn fremur sagði í matsgerðinni að raki í öllu húsinu væri óvenjulega mikill. Því réði hátt rakastig og vatnsálag í holrýminu, en því fylgdi mikil hætta á vexti myglusvepps. Um ástand hússins var komist að þeirri niðurstöðu að það fullnægði ekki reglum um hollustuhætti, væri heilsuspillandi og óíbúðarhæft. Jafnframt sagði að líkur væru á „að ástand hafi verið þannig í nokkurn tíma eða frá því að opnað var inn í hið útgrafna rými og aðstæður sköpuðust til hinnar miklu rakamyndunar í íbúðinni.“ Í skýrslu annars matsmannsins fyrir héraðsdómi, dr. G-kvk-ef G-kvk-ef E-kvk-ef sveppafræðings, kom fram að mjög erfitt væri að loka af holrými af þessu tagi þannig að slík mengun bærist ekki um húsið, en þá þyrfti rýmið að vera algerlega loftþétt. Þá sagði hún að það tæki ekki langan tíma fyrir myglusveppi af verstu tegund fyrir hýbýli að vaxa við þessar aðstæður þannig að þeir fjölguðu sér, eða um tvær til þrjár vikur.

Til úrbóta á fasteigninni var í umræddri matsgerð talið nauðsynlegt að koma í veg fyrir rakamyndun á jarðhæð, fjarlægja lífræn jarðefni og klæðningar í holrýminu og hreinsa allt húsnæðið ásamt innanstokksmunum með sótthreinsandi efnum. Jafnframt var talið að endurnýja þyrfti gólfefni. Að því virtu sem hér hefur verið rakið um mengunina í húsnæðinu og eðli hennar verður talið nægjanlega í ljóst leitt að kostnaður við þessar úrbætur verði rakinn til tjóns á eigninni vegna holrýmisins sem hafi orðið fyrir árslok 2009. Af því leiðir að gagnáfrýjanda verður ekki gert að bera hluta af þessu tjóni sjálf vegna þess að hún hafi vanrækt að grípa til viðeigandi ráðstafana til að takmarka tjónið. Samkvæmt þessu verður aðaláfrýjendunum E-kvk-þgf og F.K. Reykjavík ehf. gert að öllu leyti að greiða gagnáfrýjanda skaðabætur vegna kostnaðar samkvæmt matsgerðinni, en hann sundurliðast í úrbætur vegna holrýmisins að fjárhæð 1.118.000 krónur, hreinsun húsnæðisins, 873.000 krónur, hreinsun innanstokksmuna, 713.000 krónur, og endurnýjun gólfefnis, 1.010.000 krónur, eða samtals 3.714.000 krónur. Til frádráttar koma 344.830 krónur, en sú fjárhæð svarar til virðisaukaskatts vegna vinnuliða sem fæst endurgreiddur. Samtals verður því aðaláfrýjendunum gert að greiða gagnáfrýjanda 3.369.170 krónur. Þá bætist við fjárhæðina 173.141 króna vegna viðgerðar á lögn í holrýminu frá eldhúsi og 122.835 krónur vegna málningar utanhúss, en aðaláfrýjendurnir andmæla ekki þeim bótaliðum.

Þá krefst gagnáfrýjandi bóta vegna skerts notagildis og afnotataps eignarinnar. Til stuðnings þeim kröfuliðum hefur hún vísað til könnunar Neytendasamtakanna á leiguverði og kostnaðar sem hún hefur haft af eigninni, þar með talið vegna afborgana af veðskuldum sem hvíla á henni. Krafa um bætur vegna afnotamissis verður ekki reiknuð út á þessum grundvelli og því verða þessir kröfuliðir ekki teknir til greina.

Samkvæmt framansögðu verður aðaláfrýjendunum E-kvk-þgf og F.K. Reykjavík ehf. gert að greiða gagnáfrýjanda samtals 3.665.146 krónur.

Samhliða kröfu um riftun eða ógildingu á kaupsamningi um fasteignina hafði gagnáfrýjandi uppi fjárkröfur á hendur aðaláfrýjendum, en að langstærstum hluta svöruðu þær til kaupverðs eignarinnar. Sú krafa hennar á hendur aðaláfrýjendunum E-kvk-þgf og F.K. Reykjavík ehf. er haldlaus. Þá er þess að gæta krafa um skaðabætur, sem svaraði til kostnaðar við að bæta úr galla á eigninni, gat ekki komi til álita ef fallist yrði á kröfu um riftun eða ógildingu, en við svo búið lá fyrir að þessir áfrýjendur yrðu að öllu eða verulegu leyti sýknaðir af kröfum gagnáfrýjanda. Með þessum málatilbúnaði sínum girti gagnáfrýjandi því fyrir að krafan yrði efnd á þeim grundvelli. Með vísan til 7. gr. laga nr. 38/2001 verða dráttarvextir því reiknaðir af kröfu gagnáfrýjanda frá dómsuppsögu hér fyrir dómi til greiðsludags.

Eftir þessum úrslitum verður aðaláfrýjendunum E-kvk-þgf og F.K. Reykjavík ehf. gert að greiða gagnáfrýjanda málskostnað á báðum dómstigum sem ákveðinn verður í einu lagi eins og greinir í dómsorði. Að öðru leyti fellur málskostnaður niður.

Dómsorð:

Aðaláfrýjendurnir D-kvk-nf J-kvk-nf S-kvk-nf og G-kk-nf Þ. E-kk-nf eru sýkn af kröfum gagnáfrýjanda, E-kvk-ef G-kvk-ef G-kvk-ef.

Aðaláfrýjendurnir E-kvk-nf V-kvk-nf og F.K. Reykjavík ehf. greiði gagnáfrýjanda 3.665.146 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá uppsögu dóms þessa til greiðsludags.

Aðaláfrýjendurnir E-kvk-nf og F.K. Reykjavík ehf. greiði gagnáfrýjanda samtals 3.000.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti. Að öðru leyti fellur málskostnaður niður.