251/2017

Staðfestur var úrskurður héraðsdóms þar sem tekin var til greina krafa G og N um að þeim væri heimilt að fá Á, leigjanda húsnæðis í þeirra eigu, borna út úr húsnæðinu með beinni aðfarargerð. Var krafan sett fram í kjölfar riftunar G á leigusamningi við Á um húsnæðið vegna óheimillar framleigu á því meðan á uppsagnarfresti stóð. Í dómi Hæstaréttar kom fram að G hefði sagt leigusamningnum upp með sex mánaða fyrirvara og tekið fram í uppsagnarbréfinu að framleiga eða framsal samningsins væri óheimil. Þá hefði sagt í bréfinu að samningnum yrði rift gerðist Á sek um slíka framleigu. Þar sem Á hefði samkvæmt þessu mátt vera ljóst að G væri því ekki lengur samþykk að Á framleigði húsnæðið í trássi við ákvæði leigusamningsins, og þar sem ágreiningslaust væri að hún hefði engu að síður gert það, hefði G verið heimilt að rifta samningnum á grundvelli 4. töluliðar 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, E-kk-nf T-kk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 19. apríl 2017, en kærumálsgögn bárust réttinum 2. maí sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 11. apríl 2017 þar sem tekin var til greina krafa varnaraðila um að þeim yrði heimilað að fá sóknaraðila borna út úr hæð í fasteigninni Barðavogi 19 í Reykjavík. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að framgreindri kröfu varnaraðila verði hafnað. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Samkvæmt gögnum málsins gerðu sóknaraðili sem leigjandi og varnaraðilinn G-kvk-nf T-x-x T-x-x Ð-x-x sem leigusali samning 25. september 2015 þar sem sóknaraðili tók á leigu framangreinda fasteign sem er þinglýst eign varnaraðilanna beggja. Samningurinn var upphaflega tímabundinn og skyldi leigutímanum ljúka 9. janúar 2016. Óumdeilt er að eftir þann tíma hélt sóknaraðili áfram að hagnýta sér hið leigða húsnæði og greiða umsamda leigu fyrir það. Samkvæmt 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, sbr. 30. gr. laga nr. 63/2016, framlengdist samningurinn við það ótímabundið. Í 11. grein hans segir að leigjanda sé óheimilt að framselja leigurétt sinn eða framleigja hið leigða húsnæði án samþykkis leigusala. Í samræmi við 2. mgr. 44. gr. húsaleigulaga er jafnframt tekið fram að það teljist þó ekki framsal á leigurétti eða framleiga þótt leigjandi heimili nákomnum skyldmennum eða venslamönnum sínum búsetu í hinu leigða húsnæði ásamt sér og fjölskyldu sinni, enda haldist fjöldi heimilisfólks innan eðlilegra marka miðað við stærð og gerð leiguhúsnæðisins. Fyrir liggur að hvorki hafa verið gerðar breytingar á þessum ákvæðum samningsins né öðrum á þann hátt sem kveðið er á um í 1. mgr. 8. gr. húsaleigulaga.

Eins og greinir í hinum kærða úrskurði sagði varnaraðilinn G-kvk-nf leigusamningnum upp 3. janúar 2017 með sex mánaða fyrirvara. Í uppsagnarbréfinu, sem birt var sóknaraðila 5. sama mánaðar með sannanlegum hætti, var jafnframt á það bent „að gefnu tilefni ... að framleiga og framsal leigusamnings (þar á meðal airbnb) er óheimil skv. leigusamningi og verður leigusamningi rift án frekari fyrirvara ef leigutaki gerist sekur um slíkt þrátt fyrir viðvörun.“ Með bréfi varnaraðilans 24. sama mánaðar, sem einnig var birt sóknaðila, var samningnum síðan rift „vegna brota á 11. gr. leigusamningsins sbr. 44. gr. húsaleigulaga“.

Eftir viðtöku bréfs varnaraðilans frá 3. janúar 2017 mátti sóknaraðila vera ljóst, án tillits til fyrri samskipta aðila, að varnaraðilinn væri því ekki lengur samþykk sem leigusali með skírskotun til 11. greinar leigusamningsins að sóknaraðili sem leigjandi framleigði hið leigða húsnæði til annarra nema þá að svo stæði á sem þar segir. Ekki er ágreiningur um að eftir þetta framleigði sóknaraðili öðrum herbergi í húsnæðinu, sér óskyldum og ótengdum, og braut þar með gegn þessari grein samningsins. Af þeim sökum var varnaraðilanum heimilt að rifta samningnum, svo sem hún gerði, á grundvelli 4. töluliðar 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga. Samkvæmt því verður hinn kærði úrskurður staðfestur.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðilum kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Á-kvk-nf L-kvk-nf M-kvk-nf, greiði varnaraðilum, G-kvk-nf T-x-x T-x-x Ð-x-x og N-x-x T-x-x K-x-x H-x-x, 350.000 krónur í kærumálskostnað.