230/2012

Á keypti fasteignina B í Reykjavík af félaginu K ehf. Þegar kaupsamningurinn var undirritaður átti F hf.(nú D hf.) veð á 1. og 2. veðrétti í eigninni. Við undirritun kaupsamningsins greiddi Á hluta kaupverðsins, sem samkvæmt framsalsyfirlýsingu rann beint til F hf., og átti Á ekki að inna frekari greiðslur af hendi fyrr en eftir afhendingu eignarinnar. Á fékk fasteignina ekki afhenta á tilskildum tíma og rifti Á kaupunum með yfirlýsingu til K ehf. en afrit yfirlýsingarinnar var sent á F hf. Riftuninni var ekki mótmælt en Á fékk ekki endurgreiddan þann hluta kaupverðsins sem hann hafði þegar innt af hendi. Við nauðungarsölu á eigninni leysti D hf. eignina til sín. Á lýsti kröfu sinni í söluandvirðið en samkvæmt frumvarpi sýslumanns var ráðgert að D hf. fengi að hluta til upp í kröfu sína á 1. veðrétti en að Á fengi ekkert í sinn hlut. Deildu Á og D hf. um það hvor þeirra ætti rétthærri veðkröfu í söluverð fasteignarinnar. Í dómi Hæstaréttar kom fram að með greiðslu Á til D hf., sem fór fram á grundvelli samnings, öðlaðist Á sama tryggingarrétt í fasteigninni og D hf. á grundvelli veðgerninga þeirra, sem lýst hafði verið. Sá réttur væri ekki reistur á 17. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, heldur almennum reglum kröfuréttar um aðilaskipti að kröfuréttindum, þegar þriðji maður greiðir kröfu skuldara samkvæmt samningi og krafan nýtur ábyrgðar eða tryggingar. Var því talið að Á nyti sömu stöðu og D hf. til söluverðs fasteignarinnar, enda hefði ekki verið á annan veg samið milli aðila. Var fallist á kröfu Á þess efnis að hann fengi úthlutað af söluverði fasteignarinnar, þann hluta kröfu sinnar sem laut að þeirri greiðslu sem rann beint til D hf., auk samnings- og dráttarvaxta.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf og B-kk-nf B-kk-nf settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með ódagsettri kæru sem barst héraðsdómi 30. mars 2012 og Hæstarétti ásamt kærumálsgögnum 10. apríl sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 16. mars 2012, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að frumvarpi sýslumannsins í Reykjavík til úthlutunar söluverðs fasteignarinnar að Búðavaði 20 í Reykjavík, með fastanúmerið 230-5686, yrði breytt þannig að úthlutað verði upp í kröfu sóknaraðila. Kæruheimild er í 1. mgr. 79. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess aðallega að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og að áðurgreind krafa hans verði tekin til greina þannig að úthlutað verði upp í kröfu hans að fjárhæð 3.605.044 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 16. mars 2009 til greiðsludags auk tildæmds málskostnaðar, áður en úthlutað verður upp í kröfu varnaraðila. Til vara krefst sóknaraðili þess að krafa hans að fjárhæð 1.661.545 krónur verði tekin til greina á þann hátt sem í aðalkröfu greinir. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Málsatvikum er lýst í hinum kærða úrskurði. Svo sem þar er rakið festi sóknaraðili 8. september 2008 kaup á íbúð og bílskúr að Búðavaði 20 í Reykjavík af Kambvaði ehf., sem þá var þinglýstur eigandi fasteignarinnar og hafði reist húsið. Umsamið kaupverð var 47.000.000 krónur. Varnaraðili, sem þá hét Frjálsi fjárfestingarbankinn hf., hafði veitt Kambvaði ehf. lán til byggingarframkvæmda við húsin Búðavað 18 og 20. Í lánssamningi þeirra 29. nóvember 2007 kemur fram að samningsaðilar stefni að því að lán varnaraðila verði allt að 103.500.000 krónur. Var þar annars vegar um að ræða veðskuldabréf að jafnvirði 21.750.000 krónur, tryggt með 1. veðrétti í báðum fasteignunum, og hins vegar lán, sem veitt skyldi með öðrum hætti. Til tryggingar greiðslu þess gaf Kambvað ehf. út tryggingarbréf að fjárhæð 260.000.000 krónur, sem þinglýst var á 2. veðrétt á báðum fasteignunum.

Varnaraðili áritaði kaupsamning sóknaraðila og Kambvaðs ehf. um samþykki sitt á þann hátt, sem greinir í hinum kærða úrskurði. Fyrir gerð kaupsamningsins gerði Kambvað ehf. og varnaraðili með sér samning, sem nefndur var ,,Framsal kaupsamningsgreiðslna“. Sóknaraðili undirritaði einnig samninginn fyrir sitt leyti. Í samningi þessum kemur fram að Kambvað ehf. framselji varnaraðila ,,allar kaupsamningsgreiðslur vegna sölu“ á eigninni. Þó var sú undantekning gerð að þóknun tilgreindrar fasteignasölu vegna milligöngu við söluna skyldi greiðast af fyrstu greiðslu samkvæmt kaupsamningnum. Fjárhæð þeirrar greiðslu var 3.000.000 krónur og er óumdeilt að 1.769.767 krónur runnu til fasteignarsölunnar, en 1.230.233 krónur til varnaraðila samkvæmt samningnum. Frekari greiðslur áttu ekki að fara fram fyrr en eftir afhendingu eignarinnar, en þær skyldu allar renna til varnaraðila. Til þess kom þó ekki þar sem fasteignin varð aldrei afhent og sóknaraðili rifti kaupsamningnum 16. febrúar 2009.

Sóknaraðili krafði Kambvað ehf. um endurgreiðslu á þeim hluta kaupverðsins sem hann hafði þegar innt af hendi og var krafa þess efnis jafnframt send varnaraðila 24. ágúst 2009. Hvorki Kambvað ehf. né varnaraðili urðu við kröfunni. Fasteignin Búðavað 20 var seld nauðungarsölu 16. mars 2010. Varnaraðili var hæstbjóðandi og leysti til sín eignina fyrir 20.000.000 krónur. Í frumvarpi sýslumannsins í Reykjavík til úthlutunar á söluverði var gert ráð fyrir að varnaraðili fengi, að frádregnum sölukostnaði og lögveðskröfu, 19.693.759 krónur upp í kröfu sína á 1. veðrétti. Sóknaraðili andmælti frumvarpinu og lýsti kröfu í söluvandvirði eignarinnar að höfuðstól 3.187.836 krónur auk vaxta, 824.574 krónur, kostnaðar, 249.433 krónur og virðisaukaskatts, 61.111 krónur, eða samtals 4.322.954 krónur. Ágreiningi aðila er lýst nánar í hinum kærða úrskurði. Lýtur hann einkum að því hvort frumvarp til úthlutunar söluverðsins skuli óbreytt standa eða hvort sóknaraðili skuli fá úthlutað kröfu sinni í heild eða að hluta, áður en greitt verður til varnaraðila.

II

Eins og fram er komið runnu 1.230.233 krónur af fyrstu greiðslu kaupsamnings um Búðavað 20, Reykjavík, til varnaraðila á grundvelli samnings hans við Kambvað ehf., sem varnaraðili var einnig aðili að. Krafa sóknaraðila, sem greiðslan gekk til lækkunar á, var tryggð með veði í fasteignunum Búðavaði 18 og 20. Ekki er upplýst í málinu hvort varnaraðili hefur leitað fullnustu kröfu sinnar með nauðungarsölu á Búðavaði 18 eða hvort hann hefur fengið greiðslur frá kaupanda þeirrar fasteignar. Með greiðslunni til varnaraðila, sem eins og fyrr segir fór fram á grundvelli sérstaks samnings, öðlaðist sóknaraðili sama tryggingarrétt í fasteigninni Búðavaði 20 og varnaraðili átti á grundvelli veðgerninga þeirra, sem lýst hefur verið. Sá réttur var ekki reistur á 17. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, heldur almennum reglum kröfuréttar um aðilaskipti að kröfuréttindum, þegar þriðji maður greiðir kröfu skuldara samkvæmt samningi og krafan nýtur ábyrgðar eða tryggingar. Sá hluti greiðslu sóknaraðila, sem rann til fasteignasölu þeirrar, sem milligöngu hafði um kaup hans á fasteigninni af Kambvaði ehf., nýtur ekki þessarar stöðu og kemur því ekki til álita að sóknaraðili njóti réttar til hluta af söluvandvirði fasteignarinnar vegna þess hluta kaupverðsins.

Samkvæmt framansögðu nýtur sóknaraðili sömu stöðu og varnaraðili til söluverðs fasteignarinnar, enda ekki á annan veg samið milli aðila. Fram er komið að ekki sé upplýst hvort varnaraðili hafi fengið greitt upp í kröfuna vegna þeirrar veðtryggingar, sem honum hafði verið veitt í Búðavaði 18. Við svo búið verður fallist á að sóknaraðili njóti réttar til að fá greiðslu allrar kröfu sinnar, 1.230.233 krónur, auk samningsvaxta 120.768 krónur og dráttarvaxta frá 16. mars 2009 til greiðsludags af söluverði Búðavaðs 20, Reykjavík.

Varnaraðila verður gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað eins og nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

Frumvarpi sýslumannsins í Reykjavík 3. júní 2010 um úthlutun söluverðs fasteignarinnar að Búðavaði 20 í Reykjavík með fastanúmerið 230-5686 við nauðungaruppboð er breytt á þann veg að sóknaraðili, Á-kk-nf H-kk-nf, skuli fá úthlutað 1.230.233 krónur, auk samningsvaxta 120.768 krónur og dráttarvaxta frá 16. mars 2009 til greiðsludags og gangi fyrir rétti varnaraðila, Dróma hf. samkvæmt skuldabréfi á 1. veðrétti í eigninni.

Varnaraðili greiði sóknaraðila samtals 400.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.