328/2005

R krafðist þess að viðurkennt yrði að hún væri eigandi að tiltekinni landspildu í Hveragerði. Óumdeilt var að 3. nóvember 1928 keypti M land úr jörðinni V og að úr þeirri landareign fékk S tvær spildur 17. maí 1929, aðra að gjöf og hina leigða á erfðafestu til 75 ára. Með útgáfu skuldabréfs 19. maí 1931 setti M landið að veði og var talið að veðið hefði tekið til eignarréttar að þeirri spildu sem seld hafði verið S á leigu. Bankinn B fékk uppboðsafsal fyrir landinu 11. júlí 1938 og var talið að þar með hefði eignarréttur að þeirri spildu sem leigð hafði verið S færst í hendur hans. B afsalaði síðan landinu til Í, en milli Í og H var deila um hvort sá síðarnefndi hefði fengið afsal fyrir landinu frá Í á árinu 1967. Þar sem að land það sem krafa R um eignarrétt laut að var úr spildunni sem S hafði fengið leigða á erfðafestu til 75 ára og með vísan til 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 var ekki talið að þeir, sem leiddu rétt sinn frá S, gætu borið því við gegn andmælum Í og H að umráð þeirra yfir landinu á gildistíma leigusamningsins hefði veitt þeim eignarrétt að því á grundvelli hefðar.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf C-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf, G-kk-nf G-kk-nf, G-kvk-nf E-kvk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 19. júlí 2005. Hann krefst þess að viðurkennt verði að hann sé eigandi landspildu í Hveragerði, sem sýnd er á uppdrætti sem birtur var með héraðsdómsstefnu, en hún er afmörkuð með hnitum á eftirfarandi hátt: Frá punkti A 393315.8 N 390295.3 í punkt A 393280.7 N 390317.0, þaðan í punkt A 393255.6 N 390275.0, þaðan í punkt A 393320.7 N 390234.4, þaðan í punkt A 393343.6 N 390246.6, þaðan í punkt A 393337.7 N 390256.9, þaðan í punkt A 393318.1 N 390271.5 og þaðan í punkt A 393323.9 N 390281.2, en þaðan í þann punkt, sem fyrst var getið. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Samkvæmt gögnum málsins var Mjólkurbú Ölfusinga stofnað 22. júní 1928. Félagið gerði samning 3. nóvember sama ár um kaup á landi úr jörðinni Vorsabæ, sem þá var í Ölfushreppi, en er nú innan marka stefnda Hveragerðisbæjar. Í samningnum var merkjum landsins lýst, en stærð þess hefur verið talin um 60 hektarar. Afsal fyrir landinu var ritað á sama skjal og var það afhent til þinglýsingar 25. september 1929.

Úr þessari landareign ráðstafaði félagið 17. maí 1929 tveimur samliggjandi spildum til S-kk-ef S-kk-ef, annars vegar með gjafabréfi, sem tók til 1,685 hektara syðst í henni og að austurmörkum hennar við Varmá, og hins vegar með samningi, þar sem 1,73 hektarar voru leigðir á erfðafestu til 75 ára, en sú spilda lá vestan við þá fyrrnefndu. Skjöl um þessar ráðstafanir voru afhent til þinglýsingar 24. ágúst 1929. Þessar spildur fengu í einu lagi heitið Fagrihvammur og var það land frá öndverðu sérgreint í þinglýsingabók. Við það bættust síðan tvær spildur austan við upphaflega landið með leigusamningum, sem S-kk-nf gerði við stefnda íslenska ríkið 2. nóvember 1932 og 14. júlí 1934, en þeir tóku til samtals 4,65 hektara lands austan við Varmá og voru afhentir til þinglýsingar 9. ágúst 1934. Þá keypti S-kk-nf að auki landspildu, sem var 5,8 hektarar að stærð, úr jörðinni Vorsabæ 8. september 1934. Afsal fyrir þessari spildu, sem lá að suðurmörkum upphaflegs lands Fagrahvamms og að Varmá í austri, var afhent til þinglýsingar 17. desember 1934.

Samkvæmt gögnum, sem áfrýjandi hefur lagt fyrir Hæstarétt, gaf Mjólkurbú Ölfusinga út skuldabréf til Viðlagasjóðs 19. maí 1931, þar sem sett var að veði „lóð mjólkurbúsins í Hveragerði í Ölveshreppi í Árnessýslu, að stærð um 60 ha, með aðalhúsi, íbúðar og geymsluhúsi, hálfri rafmagnsstöð, hveravirkjun og öllum mannvirkjum, sem þar eru nú, eða síðar kunna að verða gerð þar, og eru eign vor, með endurbótum og viðaukum, með nýrækt og girðingum, með vélum og öllum tækjum og með öllu, sem eign þessari fylgir og fylgja ber að engu undanskildu.“ Á grundvelli þessa skuldabréfs krafðist Búnaðarbanki Íslands 8. október 1937 nauðungaruppboðs á veðinu. Að undangenginni auglýsingu 25. apríl 1938, þar sem eigninni var lýst á sama hátt og í skuldabréfinu, var uppboð haldið 21. júní og 9. júlí sama ár. Búnaðarbanki Íslands varð þar hæstbjóðandi og krafðist útlagningar sem ófullnægður veðhafi. Bankinn fékk uppboðsafsal fyrir eigninni 11. júlí 1938 og var henni þar enn lýst á sama hátt og í skuldabréfinu. Sama dag seldi bankinn Kaupfélagi Árnesinga og Mjólkurbúi Flóamanna eignina, en afsal fyrir henni var gefið út 13. september 1938 og afhent til þinglýsingar 22. sama mánaðar. Á félagsfundi í Mjólkurbúi Ölfusinga 17. júlí 1938 mun hafa verið kosin skilanefnd til að slíta félaginu. Í málinu liggja ekki fyrir gögn um framkvæmd slitanna, en óumdeilt er að starfsemi félagsins hafi lokið á þessum tíma.

Kaupfélag Árnesinga og Mjólkurbú Flóamanna gáfu út afsal 15. september 1944 til stefnda íslenska ríkisins fyrir framangreindri eign, eins og félögin „eignuðust hana með afsali frá Búnaðarbanka Íslands dags. 13/9 '38“. Á grundvelli laga nr. 23/1966 um heimild handa ríkisstjórninni til að selja Hveragerðishreppi hluta úr landi ríkisjarðarinnar Vorsabæjar og um eignarnámsheimild á lóðum og erfðafesturéttindum gaf stefndi íslenska ríkið út afsal 12. maí 1967 til Hveragerðishrepps fyrir öllu landi „jarðarinnar Vorsabæjar, sem liggur neðan (austan) Hamarsins og línu frá Litla-Hamri skemmstu leið í Varmá.“ Um nánari afmörkun landsins var vísað til uppdráttar, sem fylgdi afsalinu, en upphaflega var hann gerður sem fylgiskjal með frumvarpi til fyrrnefndra laga. Samkvæmt uppdrættinum var sá hluti Fagrahvamms, sem var vestan Varmár, innan merkja landsins, sem afsalað var. Á uppdrættinum var dregin lína, sem táknaði „mörk lóða í einkaeign“, utan um þá hluta Fagrahvamms, sem S-kk-nf S-kk-nf hafði eignast með áðurnefndu gjafabréfi 17. maí 1929 og afsali 8. september 1934, en sá hluti landsins, sem hann fékk á erfðafestu með samningnum 17. maí 1929, var á hinn bóginn ekki merktur á fyrrgreindan hátt á uppdrættinum.

Eftir andlát S-kk-ef S-kk-ef tóku tvö af börnum hans, H-kvk-nf og I-kk-nf, Fagrahvamm að arfi, en I-kk-nf fékk afsal 11. október 1946 fyrir hlut H-kvk-ef og öðlaðist þar með einn réttindi yfir öllu landinu. Á sama ári mun I-kk-nf hafa ásamt öðrum stofnað Fagrahvamm hf. og afsalaði hann til félagsins 17. október 1946 tveimur hekturum úr landinu ásamt gróðurhúsum og öðrum mannvirkjum. Á árunum eftir þetta ráðstafaði I-kk-nf meira af landi úr Fagrahvammi. Meðal annars gaf hann út afsal 12. september 1958 fyrir nánar tilgreindri lóð, sem eftir gögnum málsins var úr þeim hluta Fagrahvamms, sem átti rætur að rekja til leigusamnings S-kk-ef S-kk-ef við Mjólkurbú Ölfusinga 17. maí 1929, en í afsalinu tiltók I-kk-nf að lóðin væri „erfðafestuland mitt“. Í yfirlýsingu 14. maí 1962, sem gerð var vegna breytinga á auðkennum sömu lóðar, var áréttað að I-kk-nf hafi með afsalinu selt „erfðafestuland sitt“. Sama dag gaf hann út afsal fyrir tveimur lóðum úr sama hluta Fagrahvamms, sem alls voru 5.868 m2 að stærð. Þar var tekið fram að hann væri „núverandi leiguréttarhafi samkvæmt erfðafestusamningi, sem faðir minn, S-kk-nf S-kk-nf búnaðarmálastjóri gerði við Mjólkurbú Flóamanna 17. maí 1929 (þingl. 19.7.1930) um spildu í Hveragerði, 1.73 ha. að stærð“, en með afsalinu væri hann að framselja að hluta rétt sinn samkvæmt samningnum. Í afsalinu var kveðið á um það að I-kk-nf myndi áfram greiða leigu vegna lóðanna „til eiganda landsins, sem nú er ríkissjóður.“ Einnig liggur fyrir bréf landbúnaðarráðuneytisins 14. maí 1962, þar sem þessi ráðstöfun I-kk-ef var samþykkt og veitt heimild til að reisa mannvirki á lóðunum, en tekið var fram að leigusali teldi sér ekki skylt að kaupa eignir leigutaka við lok leigutíma. Þá gaf I-kk-nf út afsal 30. nóvember 1968 til Hveragerðishrepps fyrir tveimur spildum úr Fagrahvammi, samtals 8.357,6 m2 að stærð, en þær voru að hluta úr landinu, sem S-kk-nf gerði leigusamning um 17. maí 1929, að hluta úr því, sem hann eignaðist með gjafabréfi sama dag, og að hluta úr landinu, sem hann keypti 8. september 1934. Í afsalinu var tekið fram að „hluti framan greinds lands er erfðafestuland, enda þótt það sé ekki tilgreint sérstaklega.“

Samkvæmt gögnum málsins lést I-kk-nf S-kk-nf 15. desember 1990. Eftir að einkaskiptum var lokið á dánarbúi hans gerðu erfingjar skiptayfirlýsingu 11. september 1991, sem tók til Fagrahvamms. Þar var kveðið á um að tilteknir hlutar landsins kæmu í hlut einstakra erfingja, en síðan sagt: „Allt annað land Fagrahvamms, Hveragerði, ásamt mannvirkjum þeim sem á því standa er og verður eign hlutafélagsins Garðyrkjustöðvarinnar í Fagrahvammi h.f.“ Yfirlýsingu þessari fylgdi uppdráttur, sem sýndi nánar hvernig landinu hafði verið skipt.

Með kaupsamningi 31. ágúst 2000 seldi Fagrihvammur ehf. áfrýjanda hluta af því landi Fagrahvamms, sem taldist vera í eigu félagsins samkvæmt því, sem fram kom í áðurgreindri skiptayfirlýsingu. Tók kaupsamningurinn nánar tiltekið til spildu, sem var 22.681 m2 að stærð og afmörkuð á sérstökum uppdrætti. Afsal var gefið út 20. desember 2000 fyrir spildu þessari og var það áritað um samþykki af jarðanefnd, svo og af stefnda Hveragerðisbæ um að fallið væri frá forkaupsrétti. Í framhaldi af þessu leitaði seljandinn eftir því við landbúnaðarráðuneytið 22. desember 2000 að staðfest yrðu þau landskipti á Fagrahvammi, sem fælust afsalinu. Að undangenginni gagnaöflun kynnti ráðuneytið seljandanum 15. júní 2001 að það teldi fram komið að hluti landsins, sem afsalið tók til, væri á erfðafestu samkvæmt leigusamningi S-kk-ef S-kk-ef við Mjólkurbú Ölfusinga 17. maí 1929, en miðað við það yrði ekki unnt að staðfesta landskiptin. Innan frests, sem ráðuneytið veitti Fagrahvammi ehf. til að tjá sig um þetta, tilkynntu félagið og áfrýjandi að framangreint erindi væri dregið til baka „í óbreyttri mynd“. Gerðu þeir síðan samkomulag 16. janúar 2003, sem fól meðal annars í sér að áfrýjandi myndi ekki bera fyrir sig vanheimild Fagrahvamms ehf. að þeim hluta hins selda lands, sem hér um ræðir. Með stefnu 23. júní 2003 höfðaði áfrýjandi síðan mál þetta sem eignardómsmál samkvæmt ákvæðum XVIII. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála til viðurkenningar á eignarrétti sínum að hluta af landinu, sem Fagrihvammur ehf. afsalaði honum 20. desember 2000. Nánar tiltekið er þetta sá hluti hins selda lands, sem óumdeilt er í málinu að hafi upphaflega fallið undir leigusamninginn frá 17. maí 1929, en áfrýjandi ber því við að þeir, sem hann leiði rétt sinn frá, hafi unnið eignarrétt að spildunni fyrir hefð. Stefndu létu einir málið til sín taka og hafa krafist þess að hafnað verði viðurkenningu á eignarrétti áfrýjanda.

II.

Með vísan til forsendna héraðsdóms verður staðfest niðurstaða hans um að fullnægt hafi verið skilyrðum fyrir því að mál þetta væri höfðað af áfrýjanda sem eignardómsmál.

Eins og greinir í hinum áfrýjaða dómi reisti áfrýjandi kröfu sína einkum á því við munnlegan flutning málsins í héraði að veðréttur samkvæmt fyrrnefndu skuldabréfi, sem Mjólkurbú Ölfusinga gaf út til Viðlagasjóðs 19. maí 1931, hafi ekki náð til landspildunnar, sem S-kk-nf S-kk-nf fékk á erfðafestu til 75 ára með leigusamningi við félagið 17. maí 1929. Eignarrétti að þeirri spildu hafi því ekki verið ráðstafað við nauðungaruppboð á eignum félagsins í júlí 1938, sem fór fram á grundvelli skuldabréfsins, auk þess sem Búnaðarbanki Íslands hefði ekki getað fengið þennan hluta landsins lagðan sér út við uppboðið sem ófullnægður veðhafi. Vegna þessa og með því að Mjólkurbúi Ölfusinga hafi síðan verið slitið hafi S-kk-nf og þeir, sem leiddu rétt sinn frá honum, farið í fullan hefðartíma með umráð spildunnar, sem enginn var lengur eigandi að. Á þessu byggir áfrýjandi einnig fyrir Hæstarétti.

Óumdeilt er í málinu að landið, sem Mjólkurbú Ölfusinga keypti úr jörðinni Vorsabæ 3. nóvember 1928, hafi í heild verið um 60 hektarar að stærð. Úr þessu landi fékk S-kk-nf S-kk-nf tvær spildur 17. maí 1929, aðra að gjöf og hina á leigu. Áfrýjandi hefur meðal annars vísað til þess að skjöl vegna þessara réttinda S-kk-ef hafi verið afhent til þinglýsingar fyrr en afsal eigenda Vorsabæjar til Mjólkurbús Ölfusinga, en af þeim sökum, svo og vegna þess hvernig háttað var færslum í þinglýsingabók þegar Fagrihvammur var þar gerður að sérstakri fasteign, megi líta svo á að sú eign hafi orðið til með því að henni hafi verið skipt út úr landi Vorsabæjar, en ekki út úr landinu, sem félagið keypti. Um þetta er til þess að líta að S-kk-nf leiddi rétt sinn yfir spildunum frá Mjólkurbúi Ölfusinga samkvæmt hljóðan gjafabréfsins og leigusamningsins frá 17. maí 1929, en átti engin lögskipti um það við eigendur Vorsabæjar. Getur engu breytt um þennan uppruna réttinda S-kk-ef í hvaða röð einstökum skjölum var þinglýst eða hvernig upplýsingar voru skráðar um þau í þinglýsingabók. Verður því að leggja til grundvallar að spildan, sem S-kk-nf fékk á erfðafestu, hafi við gerð leigumálans verið hluti af landareign Mjólkurbús Ölfusinga. Í skuldabréfinu, sem félagið gaf út til Viðlagasjóðs 19. maí 1931, var fasteigninni, sem þar var sett að veði, lýst eins og áður greinir á þann hátt að hún væri um 60 hektarar að stærð og tæki veðrétturinn meðal annars til alls þess, sem „eign þessari fylgir og fylgja ber að engu undanskildu.“ Af þessu orðalagi verður ekki ályktað að veðinu hafi ekki verið ætlað að taka til eignarréttar að spildunni, sem seld hafði verið S-kk-þgf á leigu úr þessu landi til ákveðins tíma, en hvorki þurfti atbeina leigutakans til að veðsetja hana né var þörf á að geta veðréttindanna í færslum varðandi Fagrahvamm í þinglýsingabók. Í uppboðsafsali fyrir eignum Mjólkurbús Ölfusinga, sem sýslumaðurinn í Árnessýslu gaf út sem héraðsdómari til Búnaðarbanka Íslands 11. júlí 1938, var hinu selda lýst á sama hátt og í framangreindu veðskuldabréfi. Samkvæmt framansögðu og að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður að staðfesta þá niðurstöðu hans að eignarréttur að landspildunni, sem S-kk-nf tók á leigu með samningnum 17. maí 1929, hafi færst í hendur Búnaðarbanka Íslands með uppboðsafsalinu, en í máli þessu getur ekki komið til endurskoðunar sú dómsathöfn uppboðshaldarans að leggja bankanum hið selda út sem ófullnægðum veðhafa.

Óumdeilt er að stefndi íslenska ríkið eignaðist með afsali 15. september 1944 sama land og Búnaðarbanki Íslands hafði fengið útlagt á uppboðinu. Telur þessi stefndi sig enn eiganda að þeim hluta landsins, sem leigusamningurinn var gerður um 17. maí 1929. Því andmælir stefndi Hveragerðisbær, sem heldur fram að hann hafi eignast þetta land úr hendi ríkisins með áðurnefndu afsali 12. maí 1967. Í máli þessu verður ekki leyst úr ágreiningi milli stefndu um hvor þeirra getur nú leitt frá Mjólkurbúi Ölfusinga eignarrétt að landinu, sem leigusamningurinn frá 17. maí 1929 var gerður um. Að virtum gögnum málsins og með því að aðrir en stefndu létu ekki eignardómsstefnu áfrýjanda til sín taka verður á hinn bóginn að líta svo á að þeir hafi hagsmuni af að varna því að krafa hans verði tekin til greina.

Landið, sem krafa áfrýjanda um eignarrétt lýtur að, er úr spildu, sem S-kk-nf S-kk-nf fékk leigða á erfðafestu til 75 ára frá fardögum 1929 að telja. Leigusamningi var þinglýst eins og áður greinir. Vegna þessa og með vísan til 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 um hefð geta þeir, sem leitt hafa rétt sinn frá S-kk-þgf, ekki borið því við að umráð þeirra yfir landinu á gildistíma leigusamningsins hafi veitt þeim eignarrétt að því á grundvelli hefðar. Samkvæmt þessu verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms staðfest.

Dæma verður áfrýjanda til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti, svo sem nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Ræktunarmiðstöðin sf., greiði stefndu, íslenska ríkinu og Hveragerðisbæ, hvorum fyrir sig 200.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.