82/2014

B ehf. keypti tvær lóðir í landi Ásgarðs í Grímsnesi af sveitarfélaginu G á árinu 2007. B ehf. höfðaði mál gegn G til riftunar á kaupsamningi aðila gegn endurgreiðslu kaupverðs og annars áfallins kostnaðar vegna kaupanna, vegna ætlaðra vanefnda af hálfu G. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þess að við mat þess hvort G hefði vanefnt skyldur sínar við sölu lóðanna ættu við sömu sjónarmið og fjallað var um í dómi Hæstaréttar 19. desember 2012 í máli nr. 222/2012. Talið var að uppfyllt væru skilyrði riftunar samkvæmt 1. mgr. 42. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup þar sem tilgreindar athafnir G hefðu falið í sér brot á samningsskyldum hans við B ehf. sem virða bæri G til sakar, sbr. 2. málslið 18. gr. sömu laga, og gerðir hans falið í sér eftirfarandi vanefnd kaupsamninganna í merkingu 2. mgr. 20. gr. laganna. Að virtum athöfnum B ehf. og atvikum málsins var það ekki virt B ehf. til vangæslu réttar síns að hafa ekki sett fram formlega riftunarkröfu fyrr en gert var.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf og G-kvk-nf E-kvk-nf settur hæstaréttardómari.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 5. febrúar 2014. Hann krefst aðallega sýknu af kröfum gagnáfrýjanda en til vara lækkunar þeirra. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar fyrir sitt leyti 16. apríl 2014. Hann krefst þess aðallega að aðaláfrýjanda verði gert að endurgreiða sér gatnagerðargjöld að fjárhæð 3.023.600 krónur „ásamt verðbótum“ frá 24. október 2007 til 2. maí 2011 að fjárhæð 1.081.799 krónur, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 2. júní 2011 til greiðsludags, svo og að aðaláfrýjanda verði gert að greiða sér 9.516.904 krónur með dráttarvöxtum eins og áður greinir. Til vara krefst hann þess að aðaláfrýjanda verði gert að greiða sér 12.540.504 krónur með dráttarvöxtum eins og greinir í aðalkröfu. Að því frágengnu krefst hann staðfestingar hins áfrýjaða dóms. Þá krefst hann staðfestingar héraðsdóms um málskostnað og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Gagnáfrýjandi var stofnaður í lok árs 2002. Samkvæmt hlutafélagaskrá mun tilgangur hans meðal annars vera eignarhald, bygging, endurbygging, kaup, sala, rekstur, útleiga og viðhald fasteigna, auk almennrar verslunar-, verktaka- og þjónustustarfsemi. Í tilkynningu til hlutafélagaskrár var „aðalstarfsemi“ gagnáfrýjanda sögð vera „eignarhald á fasteignum og skylt. Versl.- og þjónustustarfsemi.“ Gagnáfrýjandi mun frá upphafi hafa verið í eigu hjónanna T-kk-ef G-kk-ef og L-kvk-ef M-kvk-ef K-kvk-ef sem jafnframt sitja í stjórn hans.

Eins og nánar greinir í hinum áfrýjaða dómi samþykkti sveitarstjórn aðaláfrýjanda 17. september 2003 deiliskipulag fyrir íbúðabyggð á svæði er nefnt var Ásborgir í landi Ásgarðs í Grímsnes- og Grafningshreppi. Var gert ráð fyrir 36 einbýlishúsalóðum og að útivistarsvæði yrði umhverfis þær. Gagnáfrýjandi keypti lóðir nr. 36 og 38 af aðaláfrýjanda með kaupsamningum 24. október 2007. Efni kaupsamninganna er ítarlega rakið í héraðsdómi, en í þeim var vísað til þess að gagnáfrýjandi hafi kynnt sér skipulags- og byggingarskilmála svæðisins en lóðirnar væru hluti af skipulagðri heilsársbyggð í landi Ásgarðs.

Fram er komið að aðaláfrýjandi hafi fyrir sölu á lóðunum til stefnda, eða á árinu 2006, selt Grímsborgum ehf. sex lóðir í hverfinu og Hótel Geysi ehf. fjórar, auk þess sem eigendur fyrrnefnda félagsins festu kaup á einni lóð. Það félag sendi umsókn 16. júlí 2009 til sýslumannsins á Selfossi um leyfi til sölu gistingar og/eða veitinga í svokölluðum flokki II í sjö húsum í Ásborgum. Gaf aðaláfrýjandi jákvæða umsögn við umsókn Grímsborga ehf., þegar eftir því var leitað af hálfu sýslumanns með bréfi 20. ágúst 2009 sem veitti Grímsborgum ehf. leyfi til reksturs gististaðar á svæðinu 30. október 2009 með tilgreindum skilyrðum. Þá veitti aðaláfrýjandi samþykki fyrir rekstri veitingastaðar í Ásborgum 25. janúar 2010 og 2. júní það ár gaf sýslumaður síðan út leyfisbréf til útleigu íbúða í Ásborgum og leyfi til að reka á svæðinu veitingastað í flokki II á lóð nr. 30. Ekki liggur fyrir í málinu að Grímsborgir ehf. hafi kynnt fyrir íbúum og lóðarhöfum í hverfinu þessi málalok, sem var eitt skilyrða fyrir veitingu leyfisins, en í marsmánuði 2011 kynnti aðaláfrýjandi lóðarhöfum fyrirhugaðar breytingar á skipulagi svæðisins um að heimilt yrði að nýta íbúðarhús á svæðinu sem veitinga eða gistihús. Þetta varð til þess að með bréfi til aðaláfrýjanda 21. mars 2011 lýstu kaupendur lóðar nr. 44, Þ-kk-nf Þ-kk-nf og H-kvk-nf M-kvk-nf, yfir riftun kaupsamnings 4. september 2007 og tilgreindu sem ástæðu brot aðaláfrýjanda gegn ákvæðum kaupsamningsins er fælist í því að heimila atvinnurekstur í hverfinu. Höfðuðu þau dómsmál fyrir Héraðsdómi Suðurlands 7. september 2011 til staðfestingar á riftun og heimtu bóta.

Hinn 28. apríl 2011 var tillaga sveitarstjórnar um breytingu á aðalskipulagi auglýst í Lögbirtingablaðinu, þar sem sagði meðal annars að með henni væri gefinn kostur á að nýta þegar byggð og fyrirhuguð íbúðarhús í Ásborgum sem gisti- og/eða veitingahús. Samhliða auglýsingu um breytingu á aðalskipulagi var auglýst sú breyting á deiliskipulagi svæðisins að heimilt yrði að nýta hús þar „sem íbúðarhús og sem gisti- og/eða veitingahús“ til samræmis við tillögu að breytingu á aðalskipulagi. Jafnframt var gert ráð fyrir að byggingarreitur á einni af lóðum Grímsborga ehf. yrði stækkaður.

Þáverandi lögmaður gagnáfrýjanda ritaði aðaláfrýjanda bréf 2. maí 2011 með yfirskriftinni „Efni: Skil á lóðum í landi Ásgarðs í Grímsnesi.“ Þar komu fram andmæli við fyrirhuguðum skipulagsbreytingum á þeim grunni að lóðir hefðu verið seldar undir þeim formerkjum að um væri að ræða kyrrsælan stað í íbúðarbyggð samkvæmt grein 4.2.1. í þágildandi skipulagsreglugerð. Í niðurlagi bréfsins sagði: „Með vísan til framanritaðs mótmælir umbjóðandi minn, Blikalón ehf., harðlega auglýstum breytingum á aðalskipulagi varðandi íbúðarsvæðið Ásborgir, merkt Íb 11. Jafnframt krefst Blikalón ehf. þess að gengið verði til samninga við félagið um skil á umræddum lóðum, vegna vanefnda sveitarfélagsins á skyldum sínum við að framfylgja samþykktu skipulagi svæðisins.“ Bréfi þessu svaraði lögmaður aðaláfrýjanda með bréfi 17. sama mánaðar. Var þar vísað til framangreindrar yfirskriftar bréfs lögmanns stefndu og sjónarmiðum andmælt með tilvísun til skipulagsreglna. Í lok bréfsins sagði: „Telji aðilar sig hins vegar hafa orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt gerist geta þeir sett fram kröfu um bætur á grundvelli 51. gr. skipulagslaga nr. 123, 2010. Þá leiðir af málsmeðferðarreglum sömu laga að viðkomandi gefst kostur á að koma að athugasemdum sínum og ábendingum í skipulagsferlinu. Það er því afstaða umbjóðanda okkar að ekki séu lagaskilyrði til þess að fallast á fyrrgreinda kröfu umbjóðanda yðar.“

Hinn 6. júlí 2011 samþykkti sveitarstjórn aðaláfrýjanda að auglýsa tillögu um breytingu á aðalskipulagi varðandi svæðið yfir í „blandaða landnotkun íbúðarsvæðis og svæði fyrir verslun og þjónustu“. Degi síðar var breytingin send Skipulagsstofnun til afgreiðslu, sem gerði athugasemdir við hana. Með bréfi aðaláfrýjanda til lögmanns gagnáfrýjanda 31. október 2011 var vakin athygli á auglýsingunni og óskað eftir athugasemdum. Þær veitti þáverandi lögmaður gagnáfrýjanda með bréfi 21. nóvember 2011 undir yfirskriftinni: „Skipulag í auglýsingu - breyting á aðal- og deiliskipulagi í Ásborgum.“ Vísað var til fyrra bréfs 2. maí 2011 „þar sem mótmælt var auglýstum breytingum á aðalskipulagi varðandi íbúðarsvæðið Ásborgir, merkt Íb 11. Þá var þess krafist að gengið yrði til samninga við Blikalón ehf. um skil á umræddum lóðum, vegna vanefnda sveitarfélagsins á skyldum sínum við að framfylgja samþykktu skipulagi svæðisins.“ Í niðurlagi bréfsins sagði: „Með vísan til framanritaðs mótmælir umbjóðandi minn, Blikalón ehf., harðlega auglýstum breytingum á aðalskipulagi varðandi íbúðarsvæðið Ásborgir, merkt Íb 11, enda er ljóst að breytingar á aðalskipulagi svæðisins og munu hafa afar neikvæð áhrif á virði þeirra lóða sem félagið á á svæðinu þar sem slík breyting mun festa í sessi þá starfsemi sem nú er rekin á svæðinu og hefur nú þegar valdið umbjóðanda mínum tjóni. Þá áréttar umbjóðandi minn að félagið er enn reiðubúið til þess að ganga til samninga ... um skil á umræddum lóðum, vegna vanefnda sveitarfélagsins á skyldum sínum við að framfylgja samþykktu skipulagi svæðisins.“ Erindi þessu svaraði aðaláfrýjandi 24. janúar 2012 enn á ný með tilvísun til 1. mgr. 51. gr. skipulagslaga, en síðan sagði í niðurlagi bréfsins: „Telji umbjóðendur þínir sig hafa orðið fyrir tjóni er þeim unnt að krefjast bóta á grundvelli nefnds ákvæðis fyrir dómi, teljist skilyrði bótaskyldu yfirhöfuð uppfyllt.“ Loks vísaði aðaláfrýjandi til dóms Héraðsdóms Suðurlands 30. desember 2011 í máli áðurnefndra kaupenda lóðar nr. 44 gegn aðaláfrýjanda, en með honum var komist að þeirri niðurstöðu að aðaláfrýjandi væri skaðabótaskyldur gagnvart kaupendum vegna tjóns sem þau kynnu að hafa orðið fyrir sökum þess að aðaláfrýjandi hefði ekki farið að þágildandi skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 varðandi atvinnurekstur í Ásborgum. Á hinn bóginn var ekki talið að kaupendum hefði tekist að sanna að þau hefðu orðið fyrir tjóni af þessum sökum sem leiddi til þess að vara- og þrautavarakröfu þeirra um skaðabætur og afslátt var vísað frá héraðsdómi. Með dómi Hæstaréttar 19. desember 2012 í máli nr. 222/2012 var fallist á með kaupendum lóðar nr. 44 að skilyrði riftunar á kaupsamningi hefðu verið til staðar vegna galla sem komið hafi í ljós eftir kaup vegna framangreindra tilfæringa aðaláfrýjanda við breytingar á skipulagi þvert ofan í þá kosti sem áskildir hefðu verið við gerð kaupsamningsins. Var aðaláfrýjandi dæmdur til að greiða þessum kaupendum skaðabætur vegna eftirfarandi vanefndar við efndir kaupsamningsins.

Hinn 21. janúar 2013 var birt auglýsing í B-deild stjórnartíðinda um staðfestingu umhverfis- og auðlindaráðherra á umræddu aðalskipulagi aðaláfrýjanda. Hinn 12. mars 2013 ritaði lögmaður gagnáfrýjanda aðaláfrýjanda bréf þar sem vísað var til fyrri bréflegra andmæla gagnáfrýjanda við skipulagsbreytingum og til dóms Hæstaréttar í máli nr. 222/2012. Þá sagði: „Umbj.m. hefur áður gert kröfu til þess að fá að skila umræddum lóðum og fá endurgreiðslu en því verið hafnað sérlega með bréfi lögmanns sveitarfélagsins dags. 17.05.2011. Umbj.m. hefur beðið úrlausnar Hæstaréttar á framangreindu máli og telur að nú liggi fyrir réttarfarsleg úrlausn sem leiði til þess að sveitarfélaginu beri að endurgreiða honum kaupverð og annan útlagðan kostnað í tengslum við kaupin. Af hálfu umbj.m. er gerð krafa til þess að sveitarfélagið fallist á að kaupin gangi til baka, en kaupverð hvorrar lóðar um sig var kr. 6.141.800 auk annars kostnaðar samfara kaupunum. Þannig námu greiðslur umbj.m. til sveitarfélagsins samtals kr. 12.423.600“. Þá krafðist aðaláfrýjandi dráttarvaxta á þessa fjárhæð vegna áranna 2009 til og með 2012, samtals 7.461.546 krónur, auk innheimtukostnaðar 786.703 krónur. Síðan sagði: „Telji sveitarfélagið sér ekki fært um að ganga til samninga við umbj.m. um riftun eða samkomulag um uppgjör vegna lóðanna er umbj.m. nauðugur sá einn kostur að hefjast handa gegn sveitarfélaginu til þess að rétta hlut sinn með riftun og málsókn. Vænti ég þess að til þess komi ekki. Þess er óskað að afstaða yðar liggi fyrir innan 10 daga frá dagsetningu bréfs þessa að telja.“ Bréfi þessu svaraði aðaláfrýjandi ekki og sendi gagnáfrýjandi skriflega yfirlýsingu um riftun á kaupsamningum aðila 9. apríl 2013.

Gagnáfrýjandi hefur ekki reist hús á lóðum þeim sem um ræðir. Þá hefur afsal ekki enn verið gefið út en við meðferð málsins lýsti aðaláfrýjandi yfir að ekkert væri því til fyrirstöðu að það yrði gert.

II

Málsástæðum og lagarökum aðila er ítarlega lýst í hinum áfrýjaða dómi. Eins og þar greinir vísar gagnáfrýjandi einkum til framangreinds dóms Hæstaréttar í máli nr. 222/2012 og telur atvik þess sambærileg þeim sem hér eru til úrlausnar.

Þótt tilgangur gagnáfrýjanda sé eignarhald og ýmis konar umsýsla með fasteignir er ekki fram komið í málinu að tilgangur hans með kaupunum hafi verið í andstöðu við það skipulag sem gilti á Ásborgarsvæðinu er kaupsamningarnir um lóðirnar nr. 36 og 38 voru gerðir. Eiga því við, þegar metið er hvort aðaláfrýjandi hafi vanefnt skyldur sínar við sölu lóðanna, sömu sjónarmið og fjallað var um í framangreindu máli réttarins nr. 222/2012. Tilteknir kostir hinna seldu lóða voru áskildir og ekki er fram komið að aðaláfrýjandi hafi vakið athygli gagnáfrýjanda á því að skipulagið hlyti að breytast vegna sölu aðaláfrýjanda á nærri þriðjungi lóða á svæðinu til Grímsborga ehf. og Hótels Geysis ehf. Þá fóru gerðir aðaláfrýjanda í bága við fyrirmæli 1. töluliðar 4. mgr. 10. gr. laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, jafnframt því sem umsóknir Grímsborga ehf. um breytta notkun húsa á svæðinu þörfnuðust byggingarleyfis samkvæmt 1. mgr. 43. gr. þágildandi skipulagslaga. Með þessum athugasemdum en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er fallist á þá niðurstöðu hans að athafnir aðaláfrýjanda varðandi leyfi Grímsborga ehf. til veitinga- og gistireksturs í Ásborgum hafi falið í sér brot á samningsskyldum hans við gagnáfrýjanda sem virða beri aðaláfrýjanda til sakar, sbr. 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og fólu gerðir hans í sér eftirfarandi vanefnd á kaupsamningunum í skilningi 2. mgr. 20. gr. laganna. Með þessum athugasemdum er fallist á þá niðurstöðu héraðsdóms að til staðar hafi verið skilyrði riftunar kaupsamninganna samkvæmt 1. mgr. 42. gr. laga nr. 40/2002.

Þótt ætla megi af gögnum málsins að gagnáfrýjandi hafi orðið var framkvæmda Grímsborga ehf. á Ásborgarsvæðinu þegar á árinu 2009 er til þess að líta, sem áður er fram komið, að honum voru ekki kynntar fyrirhugaðar skipulagsbreytingar á svæðinu fyrr en í mars 2011. Eins og að framan er rakið gerði gagnáfrýjandi þegar í kjölfarið skriflegar athugasemdir 2. maí 2011 vegna breytinganna og boðaði að gripið yrði til viðeigandi úrræða. Það ítrekaði hann 21. nóvember 2011 eftir að aðaláfrýjandi hafði óskað eftir athugasemdum við auglýsingu um breytingu á aðalskipulagi varðandi svæðið. Í báðum tilvikum fór hann fram á að aðaláfrýjandi hætti við fyrirhugaðar skipulagsbreytingar en féllist ella á að kaupin gengju til baka með skilum á lóðunum. Eins og áður segir svaraði aðaláfrýjandi málaleitan gagnáfrýjanda á þá lund að hann gæti komið að athugasemdum sínum og ábendingum í skipulagsferlinu og eftir atvikum sett fram bótakröfu á grundvelli 51. gr. skipulagslaga. Af þessum samskiptum mátti aðaláfrýjanda vera ljóst að gagnáfrýjandi, sem kaupandi umræddra lóða, hygðist beita úrræðum vegna vanefnda aðaláfrýjanda, sem seljanda, yrðu boðaðar skipulagsbreytingar að veruleika. Eftir að skipulagsferlinu lauk og hið breytta skipulag hafði verið endanlega staðfest og auglýst 21. janúar 2013 setti gagnáfrýjandi í samræmi við þetta fram fjárkröfu á hendur aðaláfrýjanda 12. mars 2013. Eins og hér hagaði til verður það ekki virt gagnáfrýjanda til vangæslu réttar síns að hafa ekki sett fram formlega riftunarkröfu fyrr en með bréfi 9. apríl 2013. Að þessu gættu og að virtri 2. mgr. 42. gr. laga nr. 40/2002, en að öðru leyti með vísan til forsendna héraðsdóms, verður fallist á með gagnáfrýjanda að hann hafi hvorki glatað rétti sínum til að bera fyrir sig vanefnd eftir ákvæðum 48. gr. laga nr. 40/2002 né ólögfestum reglum kröfuréttar um tómlæti.

Með vísan til forsendna héraðsdóms verður hann staðfestur um höfuðstól fjárkröfu gagnáfrýjanda. Samkvæmt 9. gr. laga nr. 38/2001 og með hliðsjón af atvikum öllum verður einnig staðfest niðurstaða héraðsdóms um upphafstíma dráttarvaxta.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað verður staðfest og aðaláfrýjandi dæmdur til að greiða gagnáfrýjanda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Aðaláfrýjandi, Grímsnes- og Grafningshreppur, greiði gagnáfrýjanda, Blikalóni ehf., 800.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.