226/2002

M og G sömdu við F ehf. um kaup á fullbúnu einbýlishúsi, sem smíðað skyldi af félaginu. Eftir að F ehf. afhenti húsið viðurkenndi félagið að ýmsir annmarkar væru á því, sem lagfæra þyrfti. M og G höfnuðu hins vegar boði F ehf. um að félagið annaðist úrbætur. Höfðaði F ehf. mál gegn M og G til greiðslu á eftirstöðvum kaupverðsins. Í dómi Hæstaréttar kemur fram að M og G hafi ekki sýnt fram á að F ehf. hafi verið ófært um að ljúka úrbótum á viðhlítandi hátt eða að framkvæmd verksins í höndum þess hefði á annan hátt valdið þeim óhagræði í ríkara mæli en ef aðrir hefðu sinnt því. M og G hafi því ekki með réttu mátt færast undan því að F ehf. bætti úr göllum á húsinu. Hafi þau með þessu firrt sig rétt til að krefja F ehf. um hærri fjárhæð í afslátt eða skaðabætur en sem svari þeim kostnaði, sem félagið hefði orðið að bera af því að bæta sjálft úr annmörkunum. Hafi M og G ekki borið því við að atvik varðandi kaupin hafi verið slík að meginregla 2. mgr. 42. gr. þágildandi laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup geti átt við um þau. Geti M og G því hvorki krafist skaðabóta vegna annmarka á húsinu né haft uppi kröfu um bætur fyrir afleitt tjón sitt. Var kröfu þeirra þar um því hafnað, sem og kröfu um skaðabætur vegna afhendingardráttar. Aftur á móti var fallist á kröfu þeirra um afslátt vegna kostnaðar af viðgerð á húsinu, sem studdist við matsgerð dómkvadds manns, auk kröfu vegna útlagðs kostnaðar af smíði hússins, en báðar kröfurnar sættu fyrst andmælum fyrir Hæstarétti. Útlagður kostnaður af öflun matsgerðar var lögum samkvæmt talinn til málskostnaðar og kom því ekki til álita sem liður í gagnkröfu. Voru M og G samkvæmt þessu dæmd til að greiða F ehf. eftirstöðvar kaupverðsins að frádregnum áðurnefndum gagnkröfum og innborgun.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 10. maí 2002. Hann krefst þess að stefndu verði dæmd í sameiningu til að greiða sér 1.400.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 5.000.000 krónum frá 1. október 2000 til 1. nóvember sama árs, af 5.800.000 krónum frá þeim degi til 17. apríl 2001, af 3.800.000 krónum frá þeim degi til 18. maí sama árs og af 1.400.000 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2001, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af síðastgreindri fjárhæð frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum 400.000 krónum, sem greiddar hafi verið inn á kröfuna 26. febrúar 2002. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Eftir uppkvaðningu hins áfrýjaða dóms var bú stefnanda málsins í héraði, Farhúsa ehf., tekið til gjaldþrotaskipta. Áfrýjandi hefur tekið við aðild að málinu fyrir Hæstarétti.

I.

Samkvæmt gögnum málsins gerðu stefndu Farhúsum ehf. tilboð 14. janúar 2000 um kaup á fullbúnu einbýlishúsi, 78,5 m2 að stærð, sem smíðað skyldi í Búðardal af félaginu og flutt síðan á grunn, sem yrði tilbúinn á spildu úr landi Skarðs á Hvalfjarðarströnd. Áttu Farhús ehf. að bera kostnað af flutningi hússins og frágangi þess á grunninum. Í húsinu skyldu vera allar lagnir, sem stefndu myndu greiða tengigjöld fyrir ásamt kostnaði af jarðvinnslu og frárennsli, en Farhús ehf. áttu að annast og bera kostnað af steypuvinnu við grunn. Þá skyldi vera í húsinu eldhúsinnrétting, baðinnrétting, fataskápar, eldavél og vifta í eldhúsi, baðkar og sturta í baðherbergi, svo og gólfefni samkvæmt samkomulagi aðilanna. Um annan frágang var í tilboðinu vísað til verklýsingar, en af málatilbúnaði aðilanna verður ekki annað ráðið en að hún hafi aldrei legið fyrir. Samkvæmt tilboðinu áttu stefndu að greiða Farhúsum ehf. alls 6.800.000 krónur, þar af 1.000.000 krónur við undirritun kaupsamnings, 3.000.000 krónur þegar húsið yrði fokhelt á byggingarstað, 2.000.000 krónur þegar það yrði komið á grunn og 800.000 krónur þegar frágangi þess yrði lokið. Tekið var fram að þrjár síðastnefndu greiðslurnar kæmu „við frágang á lánum frá Íbúðalánasjóði“, en Farhúsum ehf. væri heimilt að reikna af þeim vexti „frá gjalddaga til greiðslu“. Farhús ehf. samþykktu tilboðið samdægurs. Aðilarnir gerðu ekki annan skriflegan samning um viðskipti sín en hér um ræðir.

Dráttur varð á afhendingu hússins af hendi Farhúsa ehf. Óumdeilt er að það hafi verið flutt á landspildu stefndu 21. ágúst 2000 og að smíði þess hafi verið lokið í byrjun nóvember sama árs. Um þær mundir munu stefndu hafa komið á framfæri munnlegum athugasemdum við Farhús ehf. um ýmsa annmarka á húsinu, en ekkert frekar aðhafst af þeim sökum þá um sinn.

Við samþykki kauptilboðs greiddu stefndu Farhúsum ehf. 1.000.000 krónur í samræmi við ákvæði þess. Í framhaldi af því framseldu Farhús ehf. með samþykki stefndu Húsasmiðjunni hf. 18. janúar 2000 rétt sinn til annarra áðurnefndra greiðslna samkvæmt kauptilboðinu. Húsasmiðjan hf. skoraði á stefndu 9. apríl 2001 að inna af hendi umsamdar greiðslur, en á þeim tíma höfðu þau enn ekkert greitt af þeim 5.800.000 krónum, sem stóðu eftir af kaupverðinu. Stefndu gáfu út í framhaldi af því tvö skuldabréf til Íbúðalánasjóðs með veði í Efra-Skarði í Hvalfjarðarstrandarhreppi fyrir samtals 6.770.000 krónum. Annað skuldabréfið bar ekki með sér útgáfudag, en hitt var dagsett 10. maí 2001 og var þeim báðum þinglýst þann dag. Áður höfðu stefndu greitt Húsasmiðjunni hf. 2.000.000 krónur inn á skuldina 17. apríl 2001, en 18. maí sama árs greiddu þau 2.200.000 krónur því til viðbótar. Með yfirlýsingu 28. ágúst 2001 fól Húsasmiðjan hf. lögmanni áfrýjanda, að ætla verður í umboði Farhúsa ehf., að innheimta eftirstöðvar kaupverðsins, sem námu þá samkvæmt framangreindu 1.600.000 krónum.

Í bréfi, sem Farhús ehf. rituðu til stefndu 12. apríl 2001, var meðal annars viðurkennt að annmarkar hafi verið á húsinu, sem lagfæra þyrfti. Kom þar fram að úrbótum hafi verið slegið á frest til vorsins 2001 að ósk stefndu. Lýsti félagið sig reiðubúið til að annast úrbæturnar og óskaði eftir svari stefndu um hvenær sinna mætti því verki. Í svarbréfi stefnda M-kk-ef til Farhúsa ehf. 4. maí 2001 var meðal annars vísað til þess að hann hafi í mánuðinum áður greint forsvarsmanni félagsins frá því að hann óskaði ekki eftir að það ætti hlut að viðgerðum og lokafrágangi hússins, heldur krefðist hann afsláttar, sem næmi kostnaði af viðgerðunum. Um líkt leyti öfluðu stefndu sér úttektar byggingartæknifræðings á húsinu. Í henni var gerð ítarleg grein fyrir því, sem þótti ábótavant við húsið, og kostnaður af viðgerð þess áætlaður alls 1.385.720 krónur. Að fram komnu innheimtubréfi, sem stefndu var sent 10. september 2001 í nafni Farhúsa ehf., var því lýst bréflega yfir af þeirra hálfu 13. sama mánaðar að með vísan til framangreindrar úttekar héldu þau eftir frekari greiðslum af kaupverðinu og myndu þau leita mats dómkvadds manns á göllum á húsinu. Eftir þetta greiddu þó stefndu 4. október 2001 Húsasmiðjunni hf. 200.000 krónur inn á skuldina, sem eftir það var að höfuðstól 1.400.000 krónur.

Farhús ehf. höfðuðu mál þetta 20. nóvember 2001 til heimtu á eftirstöðvum skuldar stefndu. Sama dag fengu stefndu dómkvaddan mann til að meta til verðs nánar tiltekna galla, sem þau töldu vera á húsinu. Í matsgerð 20. desember sama árs var heildarkostnaður af úrbótum á göllum metinn 870.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti. Í greinargerð, sem stefndu lögðu fram í héraði 15. janúar 2002, kröfðust þau aðallega sýknu af kröfu Farhúsa ehf. á þeim grunni að þau ættu kröfu vegna viðskipta sinna við félagið, sem væri alls að fjárhæð 1.404.210 krónur, en þau gerðu þó ekki „gagnkröfu í málinu heldur aðeins sýknukröfu“, svo sem lögmaður, sem þá fór með málið fyrir stefndu, komst þar að orði. Fjárhæð þessi var sundurliðuð þannig í greinargerðinni að kostnaður af endurbótum á húsinu myndi nema 870.000 krónum samkvæmt áðurnefndri matsgerð, auk þess sem stefndu hefðu greitt nafngreindum iðnaðarmönnum fyrir vinnu við húsið og kaupverð handlaugar, sem Farhús ehf. hafi átt að bera kostnað af, samtals 255.700 krónur. Til frádráttar þessu ættu að koma samtals 100.800 krónur, sem Farhús ehf. hafi greitt fyrir stefndu vegna kaupa á tilteknum tækjum, sem ekki hafi átt að fylgja húsinu. Þessu til viðbótar töldu stefndu sig eiga kröfu á hendur Farhúsum ehf. að fjárhæð samtals 150.000 krónur vegna kostnaðar af áðurnefndri úttekt byggingartæknifræðings, þrifa á húsinu, frágangs á því og óþæginda, auk kröfu sömu fjárhæðar vegna tafa á afhendingu hússins á árinu 2000 og kostnaðar af húsnæði meðan á viðgerð hússins stæði. Loks gerðu stefndu kröfu um kostnað af handlaug, 4.310 krónur, og matskostnað, 75.000 krónur.

Daginn fyrir aðalmeðferð málsins í héraði, sem fór fram 27. febrúar 2002, greiddu stefndu með innborgun á bankareikning lögmanns áfrýjanda 400.000 krónur vegna „kröfu Farhúsa ehf. á hendur M-kk-þgf Ó-kk-þgf“. Gegn mótmælum Farhúsa ehf. heimilaði héraðsdómari ekki stefndu að leggja fram gögn um þessa greiðslu við aðalmeðferðina. Var því ekki tekið tillit til hennar við úrlausn málsins, svo sem getið er í héraðsdómi, en áfrýjandi gerir nú ráð fyrir henni í áðurgreindri kröfugerð sinni fyrir Hæstarétti.

II.

Í málinu er ekki ágreiningur um höfuðstól dómkröfu áfrýjanda. Verður því lagt til grundvallar að hann eigi ógreiddar úr hendi stefndu 1.400.000 krónur af kaupverði hússins, auk þess sem þau greiddu fyrrnefndar 400.000 krónur inn á kröfu áfrýjanda 26. febrúar 2002.

Fyrir héraðsdómi báru stefndu sem áður segir fyrir sig að þau ættu kröfu á hendur Farhúsum ehf. vegna viðskiptanna, sem málið varðar, og væri hún hærri fjárhæðar en eftirstöðvar kröfu félagsins samkvæmt kauptilboðinu frá 14. janúar 2000. Þótt ekki hafi verið tekið fram berum orðum í greinargerð stefndu í héraði að þau hefðu þessa kröfu uppi sem gagnkröfu til skuldajafnaðar við kröfu Farhúsa ehf. gegn þeim, gat með engu móti orkað tvímælis af málatilbúnaði þeirra að svo væri. Fá þar engu breytt áðurgreind ummæli í greinargerðinni um að stefndu geri ekki gagnkröfu í málinu, heldur aðeins sýknukröfu, enda bersýnilegt af samhenginu að þar hafi verið átt við það að stefndu myndu ekki gera kröfu um sjálfstæðan dóm fyrir mismuninum, sem þau töldu vera á gagnkröfu sinni og höfuðstól kröfu Farhúsa ehf. Er því ekki hald í þeirri röksemd áfrýjanda að málatilbúnaður stefndu fyrir Hæstarétti, sem er reistur á því að þau eigi gagnkröfu á hendur honum til skuldajafnaðar að fjárhæð samtals 1.254.210 krónur eins og fallist var á fyrir héraðsdómi, sé að þessu leyti studdur við nýja málsástæðu.

III.

Samkvæmt hljóðan tilboðs stefndu, sem Farhús ehf. samþykktu 14. janúar 2000, var félagið seljandi húss í kaupum þeirra. Heimildir félagsins til að bæta úr annmörkum, sem kynnu að koma fram á húsinu og það bæri ábyrgð á, réðust því af meginreglu 49. gr. þágildandi laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, eins og henni hefur verið beitt í dómaframkvæmd um fasteignakaup, sbr. meðal annars dóm Hæstaréttar í dómasafni 1969, bls. 1149. Verður því að líta svo á að Farhús ehf. hafi átt rétt á að bæta úr göllum á húsinu eftir afhendingu þess með því skilyrði að stefndu hefðu hvorki af því kostnað né óhagræði.

Óumdeilt er í málinu að þegar stefndu höfðu tekið húsið í notkun í nóvember 2000 beindu þau kvörtun til Farhúsa ehf. um annmarka á því, sem félagið bauðst þegar til að bæta úr. Af fyrrgreindum bréfaskiptum aðilanna í apríl og maí 2001 er jafnframt ljóst að félagið ítrekaði boð sitt og krafðist þess að fá aðgang að húsinu til að sinna úrbótum, en því höfnuðu stefndu, sem kröfðust í staðinn afsláttar af kaupverði. Ekki liggur annað fyrir en að ætlunin hafi verið að Farhús ehf. myndu bæta úr annmörkum á húsinu án þess að stefndu bæru af því kostnað. Stefndu hafa ekki sýnt fram á að félagið hafi verið ófært um að ljúka úrbótum á viðhlítandi hátt eða að framkvæmd verksins í höndum þess hefði á annan hátt valdið þeim óhagræði í ríkara mæli en ef aðrar hefðu sinnt því. Að þessu gættu máttu stefndu ekki með réttu færast undan því að Farhús ehf. bættu úr göllum á húsinu, svo sem félagið bauðst samkvæmt framansögðu til.

Þótt stefndu hafi samkvæmt þessu verið óheimilt að hafna boði Farhúsa ehf. um úrbætur á annmörkum á húsinu, getur áfrýjandi ekki krafið þau um greiðslu alls kaupverðsins án tillits til réttar þeirra til að fá í staðinn fullnægjandi greiðslu í sinn hlut. Til þess verður að líta að áðurgreind meginregla 49. gr. laga nr. 39/1922 helgaðist af þeim hagsmunum, sem seljandi gæti haft af því að bæta sjálfur úr galla í stað þess að bera kostnað af úrbótum annarra með afslætti af kaupverði eða skaðabótum til kaupanda. Óréttmæt höfnun stefndu á kröfu Farhúsa ehf. um að félagið fengi að bæta úr annmörkum á húsinu hlaut þannig að þessu virtu að valda því að þau firrtu sig rétti til að krefja það um hærri fjárhæð í afslátt eða skaðabætur en sem svaraði þeim kostnaði, sem félagið hefði orðið að bera af því að bæta sjálft úr annmörkunum. Áfrýjandi hefur ekki fært fram í málinu nein gögn um hver kostnaður Farhúsa ehf. af því verki gæti hafa orðið, þótt honum hafi verið það í lófa lagið. Eins og málið liggur fyrir af þessum sökum verður ekki við annað miðað en að kostnaður félagsins hefði orðið sá sami og kostnaður stefndu verður talinn af því að fá bætt úr göllum á húsinu.

IV.

Samkvæmt málatilbúnaði stefndu fyrir Hæstarétti telja þau sig eiga gagnkröfu á hendur áfrýjanda vegna kostnaðar samkvæmt matsgerð af viðgerð galla á húsinu, sem þau keyptu af Farhúsum ehf., eða 870.000 krónur, svo og um skaðabætur að fjárhæð 150.000 krónur vegna tjóns, sem leiði af þessum galla, og vegna afhendingardráttar á húsinu, en þessir liðir í kröfugerð þeirra voru teknir til greina með hinum áfrýjaða dómi. Enn fremur krefjast stefndu staðfestingar á þeirri niðurstöðu héraðsdómara að þau eigi gagnkröfu vegna útlagðs kostnaðar af húsinu, sem Farhús ehf. hafi átt að bera, að frádregnu því, sem félagið lagði út í þeirra þágu, eða alls 159.210 krónur. Loks krefjast stefndu þess að kostnaður þeirra af matsgerð, 75.000 krónur, verði felldur undir gagnkröfu þeirra, svo sem héraðsdómari féllst á, þannig að hún nemi alls 1.254.210 krónum.

Stefndu hafa ekki borið því við að atvik varðandi kaup þeirra við Farhús ehf. hafi á einhvern hátt verið slík að meginregla 2. mgr. 42. gr. þágildandi laga nr. 39/1922 geti átt við um þau. Geta stefndu því ekki krafist skaðabóta úr hendi áfrýjanda vegna annmarka á húsinu. Af þessum sökum geta þau heldur ekki haft uppi kröfu á hendur áfrýjanda um bætur fyrir afleitt tjón sitt vegna kostnaðar af húsnæði meðan gert verði við húsið og af þrifum á því og frágangi að viðgerð lokinni eða vegna óþæginda. Svo sem áður segir hafa stefndu gert í einu lagi kröfu um skaðabætur að fjárhæð 150.000 krónur vegna þessa afleidda tjóns síns og fyrrgreindra tafa á afhendingu hússins á árinu 2000. Með því að þau hafa ekki aðgreint tölulega þessa tvo liði í kröfugerð sinni og öðrum þeirra er hafnað af framangreindri ástæðu, er óhjákvæmilegt að hafna jafnframt kröfu þeirra um skaðabætur vegna afhendingardráttar.

Svo sem áður segir styðja stefndu kröfu sína vegna viðgerðar á annmörkum á húsinu við matsgerð dómkvadds manns. Áfrýjandi hefur ekki hnekkt niðurstöðu hennar með yfirmati. Í hinum áfrýjaða dómi kemur fram að matsgerðin hafi í engu verið rengd. Eru því andmæli, sem áfrýjandi hreyfði gegn einstökum atriðum hennar við flutning málsins fyrir Hæstarétti, of seint fram komin. Í matsgerðinni, sem er að talsverðu leyti tekin orðrétt upp í héraðsdómi, er gerð grein fyrir göllum á húsinu, orsökum þeirra og leiðum til að bæta úr þeim, svo og sundurliðuðum kostnaði af viðgerðum. Verður að þessu virtu að fallast á að stefndu eigi rétt á afslætti af kaupverði hússins, sem verður í samræmi við niðurstöðu matsgerðarinnar 870.000 krónur.

Í héraðsdómi var sem áður segir tekin til greina gagnkrafa stefndu vegna útlagðs kostnaðar af smíði hússins, að frádregnum útlögðum kostnaði í þeirra þágu, alls 159.210 krónur. Segir í hinum áfrýjaða dómi að þessi krafa hafi ekki sætt andmælum. Mótmæli áfrýjanda gegn einstökum liðum hennar, sem hreyft var við flutning málsins fyrir Hæstarétti, eru því of seint fram komin. Verður niðurstaða héraðsdóms því staðfest að þessu leyti.

Samkvæmt e. lið 1. mgr. 129. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála telst þóknun matsmanns til málskostnaðar. Getur útlagður kostnaður stefndu af öflun matsgerðar, 75.000 krónur, því ekki komið til álita sem liður í gagnkröfu þeirra á hendur áfrýjanda.

Eftir framangreindu verður tekin til greina gagnkrafa stefndu að fjárhæð samtals 1.029.210 krónur, sem komi til frádráttar kröfu áfrýjanda um eftirstöðvar kaupverðs, 1.400.000 krónur. Verða stefndu því dæmd til að greiða áfrýjanda 370.790 krónur. Með hinum áfrýjaða dómi var stefndu gert að greiða af eftirstöðvum kaupverðsins, eins og þær stóðu á hverjum tíma að frádreginni gagnkröfu þeirra, vexti samkvæmt 5. gr. vaxtalaga á tímabilinu frá 1. október til 31. desember 2000, en dráttarvexti frá 1. janúar 2001 til greiðsludags. Með því að stefndu hafa ekki gagnáfrýjað héraðsdómi verður ekki hreyft við þessari niðurstöðu hans um vexti, sem eru því ákveðnir eins og í dómsorði greinir. Til frádráttar öllu þessu kemur áðurgreind innborgun stefndu 26. febrúar 2002 að fjárhæð 400.000 krónur.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað verður látið standa óraskað. Rétt er að aðilarnir beri hvert sinn kostnað af málinu fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Stefndu, M-kk-nf Ó-kk-nf og G-kvk-nf Þ-kvk-nf, greiði í sameiningu áfrýjanda, þrotabúi Farhúsa ehf., 370.790 krónur með 18,1% ársvöxtum af 3.970.790 krónum frá 1. október 2000 til 1. nóvember sama árs og af 4.770.790 krónum frá þeim degi til 1. desember sama árs, en með 19,1% ársvöxtum af síðastgreindri fjárhæð frá þeim degi til 1. janúar 2001. Frá þeim degi greiði stefndu dráttarvexti samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 4.770.790 krónum til 17. apríl 2001, af 2.770.790 krónum frá þeim degi til 18. maí sama árs og af 370.790 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2001, en frá þeim degi til greiðsludags dráttarvexti af þeirri fjárhæð samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Frá öllu þessu dragist greiðsla stefndu að fjárhæð 400.000 krónur inn á kröfu áfrýjanda eins og hún stóð 26. febrúar 2002.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.