552/2010

Árið 2007 tók G á leigu húsnæði sem var í eigu M og starfrækti þar verslun. Leigusamningurinn var tímabundinn til tveggja ára með þriggja mánaða gagnkvæmum uppsagnarfresti. Snemma árs 2008 flæddi vatn inn í húsnæðið. Í ágúst sama ár rifti G leigusamningnum á þeim grundvelli að húsnæðið væri ekki í leiguhæfu ástandi. Talið var að M hefði brotið skyldur sínar sem leigusali, en honum hefði borið að annast viðhald hins leigða og halda því í leiguhæfu ástandi. Var M því gert að greiða G skaðabætur vegna skemmda á vörum í versluninni. Þá var talið að G hefði ekki verið heimilt að rifta leigusamningnum þar sem tilkynning hans þar um hefði borist að liðnum lögbundnum fresti, sbr. 2. mgr. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Hins vegar hefði í tilkynningunni ótvírætt falist uppsögn leigusamningsins og hefði G borið að greiða M leigu út uppsagnarfrest. Sú fjárhæð kom til frádráttar skaðabótum M til handa G.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf, P-kk-nf H-kk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 24. september 2010. Hann krefst aðallega sýknu af kröfu stefnda, en til vara lækkunar á henni. Einnig krefst hann þess að stefnda verði gert að greiða sér 2.629.850 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af nánar tilgreindum fjárhæðum frá 1. ágúst 2008 til 1. ágúst 2009, en af framangreindri fjárhæð frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður staðfest niðurstaða hans um skaðabótaskyldu áfrýjanda vegna þess fjártjóns sem stefndi varð fyrir 22. janúar 2008, þegar vatn flæddi inn í verslunarhúsnæði að Eddufelli 2 í Reykjavík sem hann hafði á leigu frá áfrýjanda. Fjárhæð skaðabóta sem dæmd var í héraði var reist á matsgerð dómkvadds manns sem þar er gerð grein fyrir. Við útreikning fjártjóns var dregin frá heildsöluálagning þeirra vara sem stefndi flutti inn sjálfur. Verður niðurstaða dómsins um fjárhæð skaðabótanna einnig staðfest með vísan til forsendna hans.

Fjárkrafa áfrýjanda er um húsaleigu fyrir húsnæðið að Eddufelli 2 tímabilið frá ágúst 2008 til og með ágúst 2009. Tilkynning stefnda um riftun leigusamningsins 26. ágúst 2008 var send eftir að frestur samkvæmt 2. mgr. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 var liðinn. Verður ekki fallist á með stefnda að áfrýjanda hafi borið sérstök skylda til að mótmæla riftuninni þannig að hann hafi vegna tómlætis glatað rétti til að hafa uppi andmæli gegn henni. Lá nægilega ljóst fyrir, á þeim tíma sem tilkynningin var send, að áfrýjandi taldi stefnda skuldbundinn samkvæmt samningnum og að ekki væru uppfyllt skilyrði til að hann gæti rift honum. Þegar af þessum ástæðum verður fallist á með áfrýjanda að stefnda hafi ekki verið heimilt að rifta samningnum þegar tilkynningin var send. Hins vegar fólst ótvírætt í henni uppsögn á leigusamningnum, en samkvæmt 2. gr. hans gilti þriggja mánaða gagnkvæmur uppsagnarfrestur. Lauk leigutímanum samkvæmt því við lok nóvembermánaðar 2008 og bar stefnda að greiða húsaleigu þann tíma. Kemur ógreidd húsaleiga þetta tímabil því til frádráttar kröfu stefnda á þann hátt sem í dómsorði greinir. Verður þá miðað við að stefnda hafi borið að inna greiðslur húsaleigunnar af hendi ekki síðar en 3. hvers mánaðar fyrirfram eins og leigusamningurinn kvað á um.

Ákvæði hins áfrýjaða dóms um málskostnað í héraði verður staðfest. Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefnda upp í málskostnað fyrir Hæstarétti þá fjárhæð sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður að öðru leyti en því að frá greiðslu áfrýjanda, M-kk-ef Þ-kk-ef, dragist 190.003 krónur miðað við 3. ágúst 2008, 191.643 krónur miðað við 3. september 2008, 195.773 krónur miðað við 3. október 2008 og 199.175 krónur miðað við 3. nóvember 2008.

Áfrýjandi greiði stefnda, G-kk-þgf J-kk-þgf, 250.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.