434/1999

Með tveimur kaupsamningnum seldu S og G K hvor sinn eignarhlutann í fasteigninni F. Samhliða þessum samningnum voru gerðir fjórir samningar, þar sem S og G keyptu af K fjórar íbúðir, sem enn voru í smíðum. S og G riftu lýstu yfir riftun allra þessara samninga, þar sem þau töldu K hafa stórlega vanefnt skuldbindingar sínar með því að standa ekki við útborgun samkvæmt tveimur fyrstnefndu samningunum. Í máli, sem S og G höfðuðu gegn K, féllst héraðsdómari á kröfu S og G um vangildisbætur. Skaut K þeirri niðurstöðu til Hæstaréttar og krafðist sýknu af kröfu S og G, en hafði ekki uppi kröfu um frávísun málsins, svo sem hann hafði gert í héraði. Talið var, að krafa S og G væri reist á þeirri meginforsendu, að K hefði vanefnt svo verulega kaupsamningana um fasteignina F, að þeim hefði verið heimilt að rifta þeim. Þar sem hvor samninganna hefði tekið til afmarkaðs hluta eignarinnar, sem hvor aðili hefði átt fyrir sig, væri ekki unnt að fara með kröfur, sem S og G reistu á samningunum, eins og um sameign þeirra væri að ræða. Þótt þeim hefði verið heimilt að höfða málið sameiginlega, þar sem K hafði ekki uppi kröfu fyrir Hæstarétti um frávísun málsins vegna brests á heimild til aðilasamlags, hefði þeim allt að einu borið hvoru um sig að gera sjálfstæða dómkröfu um hagsmuni sína. Þetta hefðu S og G ekki gert, heldur krefðust þau í sameiningu vangildisbóta úr hendi K í einu lagi, þótt ætlað tjón þeirra yrði eingöngu rakið til atriða, sem þau teldu leiða af vanefndum kaupsamnings við hvort þeirra um sig. Þegar af þessum ástæðum þótti ekki verða komist hjá því að vísa málinu sjálfkrafa frá héraðsdómi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 26. október 1999. Hann krefst aðallega sýknu af kröfu stefndu, auk málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, en til vara að krafan verði lækkuð og málskostnaður falli þá niður.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Málið á rætur að rekja til samninga, sem aðilarnir gerðu um fasteignakaup 24. október 1997. Með einum þessara samninga seldi stefndi S-kk-nf áfrýjanda eignarhluta sinn í fasteigninni að Fellsási 7 í Mosfellsbæ, sem taldist vera 80% hennar. Umsamið kaupverð, 11.000.000 krónur, átti áfrýjandi að inna af hendi með peningagreiðslu að fjárhæð 803.562 krónur við gerð samningsins, með því að taka að sér tilteknar áhvílandi veðskuldir að fjárhæð samtals 4.590.625 krónur og með hluta andvirðis fjögurra íbúða að Flétturima 1 og 5 í Reykjavík, 5.605.813 krónum. Átti stefndi S-kk-nf að afhenda eignina 15. nóvember 1997, svo og að létta af henni sjö veðskuldum í nánar tilteknu samræmi við afhendingu áðurnefndra íbúða að Flétturima 1 og 5. Í öðrum samningi seldi stefnda G-kvk-nf áfrýjanda sinn eignarhluta, sem taldist 20%, í fasteigninni að Fellsási 7. Fyrir þessa eign átti áfrýjandi að greiða 302.485 krónur með peningum við samningsgerð, 1.715.804 krónur með því að taka að sér tilteknar veðskuldir, sem hvíldu á eigninni, og 4.681.711 krónur með hluta andvirðis íbúðanna að Flétturima 1 og 5. Kaupverðið átti þannig alls að nema 6.700.000 krónum. Stefnda G-kvk-nf átti að afhenda eignina 15. nóvember 1997 og létta síðan af henni tveimur veðskuldum í tengslum við afhendingu umræddra íbúða. Þá var og tekið fram í þessum samningi að stefnda G-kvk-nf veitti áfrýjanda „veðleyfi fyrir kr. 1.000.000.00 við kaupsamning“ og fyrir um 2.000.000 krónur þegar íbúð að Flétturima 1 hefði verið afhent.

Samhliða fyrrnefndum samningum voru gerðir fjórir samningar, þar sem stefndu keyptu í sameiningu af áfrýjanda fjórar íbúðir, sem voru í smíðum, eina að Flétturima 1 og þrjár að Flétturima 5. Fyrir íbúðina að Flétturima 1 áttu stefndu að greiða 7.350.000 krónur með því annars vegar að taka að sér áhvílandi veðskuldir að fjárhæð samtals 4.291.164 krónur og hins vegar með greiðslu á 3.058.836 krónum „upp í allt húsið nr. 7 við Fellsás“. Átti áfrýjandi að afhenda þessa íbúð 1. desember 1997 tilbúna til innréttinga. Samkvæmt þremur kaupsamningum um íbúðirnar að Flétturima 5 var kaupverð þeirra alls 19.050.000 krónur. Af þeirri fjárhæð áttu samtals 7.228.688 krónur að teljast greiddar með kaupum áfrýjanda á allri fasteigninni að Fellsási 7 og 9.078.256 krónur með því að stefndu tóku að sér tilteknar áhvílandi veðskuldir, en samtals 2.743.056 krónur áttu stefndu að greiða með skuldabréfum, sem yrðu gefin út þegar íbúðirnar yrðu fokheldar. Þessar íbúðir átti áfrýjandi að afhenda 5. janúar 1998 í sama ástandi og íbúðina að Flétturima 1.

Við undirritun þessara kaupsamninga gaf áfrýjandi út tékka fyrir samanlagðri fjárhæð greiðslna, sem honum bar þá að inna af hendi samkvæmt áðursögðu til hvors stefndu fyrir sig vegna kaupa á fasteigninni að Fellsási 7. Aðilunum ber ekki saman um hvort hér hafi verið um einn tékka að ræða eða fleiri og heldur ekki hvort þeir voru afhentir sem greiðsla eða trygging fyrir henni. Við tékkunum tók löggiltur fasteignasali, sem hafði liðsinnt stefndu í viðskiptunum. Áfrýjandi heldur því fram að þetta hafi verið greiðsla af sinni hendi, sem fasteignasalinn hafi tekið í vörslur sínar vegna þess að stefndu hafi ekki þegar við samningsgerð ritað undir veðleyfi handa áfrýjanda, svo sem mælt var fyrir um í kaupsamningi hans við stefndu G-kvk-þf. Stefndu halda hins vegar fram að innistæða hafi ekki verið fyrir tékkum áfrýjanda, sem hafi aðeins átt að vera trygging. Ætlunin hafi verið að stefndu veittu áfrýjanda umrætt veðleyfi með áritun um það á veðskuldabréfi, sem hann myndi koma í verð til að standa straum af greiðslu samkvæmt kaupsamningunum. Af þessu hafi ekki orðið, þrátt fyrir áminningu stefndu með bréfi 28. október 1997, þar sem veittur hafi verið frestur til greiðslu til 31. sama mánaðar. Þess í stað hafi áfrýjandi í kjölfarið óskað eftir veðleyfi fyrir skuldabréfi að fjárhæð 2.100.000 krónur, sem stefndu hafi neitað.

Stefndu lýstu yfir riftun allra áðurnefndra kaupsamninga í símskeyti til áfrýjanda 13. nóvember 1997. Var þar vísað til þess að stórfelldar vanefndir hafi orðið af hendi áfrýjanda, sem hafi látið hjá líða að greiða útborgun samkvæmt kaupsamningunum um Fellsás 7, þrátt fyrir tilmæli stefndu í bréfi 28. október 1997. Þessu mótmælti áfrýjandi 17. nóvember 1997. Urðu í kjölfarið veruleg bréfaskipti um þetta milli lögmanna, sem þá gættu hagsmuna aðilanna. Fór að endingu svo að stefndu höfðuðu málið 2. apríl 1998 og kröfðust þess samkvæmt héraðsdómsstefnu að viðurkennt yrði lögmæti riftunar þeirra á kaupsamningum um fasteignina að Fellsási 7, að áfrýjanda yrði gert að fá samningana afmáða úr þinglýsingabók og að hann yrði dæmdur til að greiða stefndu skaðabætur að fjárhæð 1.871.044 krónur. Undir rekstri málsins fyrir héraðsdómi munu umræddir kaupsamningar hafa verið afmáðir úr þinglýsingabók og breyttu því stefndu kröfu sinni á þann veg að eingöngu var krafist skaðabóta úr hendi áfrýjanda. Fjárhæð skaðabótakröfunnar sætti einnig lækkun og varð að endingu 1.384.691 króna. Stefndu sundurliðuðu kröfuna þannig að 370.044 krónur væru vegna sölulauna, sem þau hafi greitt í tengslum við sölu umræddrar fasteignar til áfrýjanda, 1.000 krónur væru vegna kostnaðar af þinglýsingu yfirlýsingar um riftun kaupanna, 750.000 krónur væru áætlaðir vextir í fimm mánuði af veðskuldum, sem hvíldu á fasteigninni að Fellsási 7, 171.814 krónur væru fasteignagjöld í jafn langan tíma af eignarhlutanum, sem áfrýjandi keypti af stefnda S-kk-þgf, 29.542 krónur væru með sama hætti fasteignagjöld af eignarhluta stefndu G-kvk-ef og loks væri samtals 62.291 króna vegna kostnaðar af rafmagni og hita á umræddu fimm mánaða tímabili. Þessi krafa var tekin að fullu til greina með hinum áfrýjaða dómi.

II.

Krafa stefndu um skaðabætur er reist á þeirri meginforsendu að áfrýjandi hafi vanefnt svo verulega kaupsamninga um fasteignina að Fellsási 7 að stefndu hafi verið heimilt að rifta þeim. Eins og áður greinir voru kaupsamningarnir tveir, annar á milli áfrýjanda og stefnda S-kk-ef og hinn á milli þess fyrrnefnda og stefndu G-kvk-ef. Hvor þessara samninga tók til afmarkaðs hluta eignarinnar, sem hvort stefndu átti fyrir sig. Í báðum samningunum var jafnframt mælt fyrir um skyldur, sem aðilunum að hvorum þeirra bar að efna sjálfstætt og án tengsla við hinn samninginn. Er því ekki unnt að fara með kröfur, sem stefndu reisa á samningunum, eins og um sameign þeirra væri að ræða, svo sem haldið var fram af þeirra hálfu við flutning málsins fyrir Hæstarétti, enda hefur áfrýjandi ekki fellt sig við þá skipan.

Í greinargerð áfrýjanda í héraði var þess aðallega krafist að málinu yrði vísað frá dómi. Voru þau rök meðal annars færð fyrir kröfunni að ekki væri fullnægt skilyrðum fyrir aðilasamlagi stefndu samkvæmt 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þeirri kröfu hafnaði héraðsdómari með úrskurði 25. febrúar 1999. Úrskurðinum var ekki áfrýjað ásamt héraðsdómi í málinu til Hæstaréttar samkvæmt heimild í 1. mgr. 151. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 5. gr. laga nr. 38/1994. Getur niðurstaða héraðsdómara hvað þetta varðar því ekki komið til endurskoðunar fyrir Hæstarétti, enda verður máli ekki án kröfu vísað frá dómi vegna brests á heimild til aðilasamlags.

Þótt stefndu verði vegna þess, sem að framan greinir, talið heimilt að reka þetta mál í einu lagi samkvæmt 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991, verður ekki litið fram hjá því að þeim bar hvoru um sig að gera sjálfstæða dómkröfu um sína hagsmuni. Þetta hafa stefndu ekki gert, heldur krefjast þau í sameiningu fyrrgreindra vangildisbóta úr hendi áfrýjanda í einu lagi, þótt ætlað tjón þeirra verði eingöngu rakið til atriða, sem þau telja leiða af vanefndum kaupsamnings við hvort þeirra fyrir sig. Þeim mun frekar var ástæða til að greina á milli krafna stefndu þegar litið er til þess að áfrýjandi hefur borið því við að greiðslur, sem honum bar að inna af hendi við undirritun kaupsamninga, hafi ekki verið afhentar stefndu vegna þess að vanefnt hafi verið að veita honum veðleyfi, sem gefa átti út við sama tækifæri. Um slíkt veðleyfi var þó aðeins mælt í kaupsamningi áfrýjanda við stefndu G-kvk-þf. Þegar af þessum ástæðum verður ekki komist hjá því að vísa málinu sjálfkrafa frá héraðsdómi.

Rétt þykir að aðilarnir beri hver sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Það athugast að fyrir héraðsdómi var málið munnlega flutt um frávísunarkröfu áfrýjanda 18. september 1998. Málið var flutt á ný um sömu kröfu 23. febrúar 1999, þar sem úrskurður hafði ekki verið kveðinn upp um hana í kjölfar fyrri málflutnings. Gekk síðan áðurnefndur úrskurður 25. febrúar 1999, þar sem frávísunarkröfu áfrýjanda var hafnað. Aðalmeðferð málsins fór síðan fram í tvennu lagi, án þess að séð verði tilefni fyrir því, 19. og 25. mars 1999. Var málið dómtekið síðarnefnda daginn. Dómur var ekki kveðinn upp innan lögmælts tíma og var málið því flutt á ný 22. júlí 1999. Var hinn áfrýjaði dómur loks kveðinn upp 27. sama mánaðar. Þessi meðferð héraðsdómara á málinu er vítaverð.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.