65/2001

BB stundaði búskap á jörðinni Y. Var leigugjald, sem BB skyldi inna af hendi fyrir ábúðina, ákvarðað í samningi hans við BP, eiganda jarðarinnar. Eftir andlát BP fékk Ö, eiginkona hans, leyfi til setu í óskiptu búi. Skipti hún jörðinni í tvær sjálfstæðar eignir og seldi öðrum áfrýjendum aðra þeirra. Töldu BB og O til forkaupsréttar að öllu því selda, að frátöldu íbúðarhúsi og lóðarskika umhverfis það og ákveðnum jarðarhluta. Kröfðust þau að samningurinn yrði ógiltur og Ö gert skylt að gefa út afsal, þeim til handa, gegn greiðslu tiltekinnar fjárhæðar. Fallist var á að til lífstíðarábúðar BB hefði stofnast 1985 og þar sem hún hefði staðið í meira en 10 ár hefði stofnast forkaupsréttur, honum og O til handa. Ekki var fallist á þá mótbáru áfrýjenda að BB og O hefði verið skylt að greiða frekari leigu fyrir ábúðina en kveðið var á um í samningi BB og BP, enda hafði sá síðarnefndi ekki haft uppi kröfur um frekari leigu en samningur þeirra kvað á um. Var því ekki fallist á að forkaupsréttur þeirra eða réttur til ábúðar væri niður fallinn fyrir vanefndir þeirra. Þá var ekki fallist á að skilyrðum laga hefði verið fullnægt til þess að Ö mætti taka hluta jarðarinnar undan lífstíðarábúð BB og O. Var því fallist á kröfu BB og O.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og G-kk-nf C-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 19. febrúar 2001. Þau krefjast aðallega sýknu af kröfu stefndu. Til vara krefjast þau þess að „lóðin umhverfis nýrra íbúðarhúsið á Ytri-Löngumýri verði ákvörðuð 6,16 hektarar“, en til þrautavara „að stærð nefndrar lóðar verði ákvörðuð, eins og hún hefir nú verið afgirt”. Þá krefst áfrýjandinn Ó-kvk-nf G-kvk-nf þess að stefndu verði gert að greiða sér 1.753.200 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 4. maí 2000 til greiðsludags, svo og að stefndu verði gert að láta af ábúð á jörðinni Ytri-Löngumýri og aðallega að flytjast brott af henni ekki síðar en í fardögum, þegar sex vikur eru af sumri árið 2001, en til vara á sama tíma árið 2002. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Stefndi B-kk-nf B-kk-nf hóf búskap á jörðinni Ytri-Löngumýri í Svínavatnshreppi 1982. Gerði hann í júní það ár svonefndan sölu- og leigusamning við föður sinn B-kk-þf P-kk-þf, eiganda jarðarinnar. Tók stefndi samkvæmt samningnum hálfa jörðina til ábúðar til 10. júlí 1997. Leigan skyldi greidd annars vegar með því að hirða um 20 merar í þrjú ár frá 10. júlí 1982 að telja og hins vegar með sem svaraði verði 50 dilka á ári á samningstímanum, að undanskildu árinu 1982. Skyldi ábúandi hafa forkaupsrétt að jarðarhelmingnum kæmi til sölu eða félli hann að arfi á gildistíma samningsins. Forkaupsrétturinn skyldi einnig ná til jarða eða jarðarparta, sem nýttir höfðu verið frá Ytri-Löngumýri. Áfrýjandinn Þ-kk-nf, bróðir stefnda B-kk-ef, bjó fyrir á jörðinni í nýrra íbúðarhúsinu, sem áður er getið, og hafði eftir gerð fyrrgreinds samnings helming jarðarinnar til ábúðar á móti bróður sínum. Bjuggu þeir bræður félagsbúi á jörðinni til ársins 1985, en þá brá Þ-kk-nf búi og fluttist brott.

Eftir brottflutning Þ-kk-ef fluttust B-kk-nf P-kk-nf og eiginkona hans, áfrýjandinn Ó-kvk-nf, aftur á jörðina. Hóf B-kk-nf nokkurn fjárbúskap, auk þess sem hann hafði allmörg hross. Var hvort tveggja að mestu eða öllu haft í landi Vesturhlíðar, en þann jarðarhluta hafði áfrýjandinn G-kk-nf keypt 1966 og selt föður sínum 1982. Fjárstofn B-kk-ef P-kk-ef var skorinn 1988 vegna riðu og stundaði hann ekki fjárbúskap eftir það. B-kk-nf P-kk-nf mun hafa látist 11. apríl 1996 og áfrýjandinn Ó-kvk-nf fengið leyfi til setu í óskiptu búi. Með yfirlýsingu 10. september 1997 skipti hún jörðinni Ytri-Löngumýri í tvær sjálfstæðar eignir. Annars vegar var nýrra íbúðarhúsið og 6,16 hektara landspilda við það og hins vegar var öll jörðin og mannvirki á henni að öðru leyti. Með samningi 27. október 1997 seldi áfrýjandinn Ó-kvk-nf öðrum áfrýjendum nýrra íbúðarhúsið á Ytri-Löngumýri og fyrrgreinda 6,16 hektara spildu og að auki jarðirnar Vesturhlíð og Selland, en síðastnefndu jörðina, sem áður var hluti af landi Auðkúlu, hafði B-kk-nf P-kk-nf keypt 1934. Í kjölfar þessarar samningsgerðar kröfðust stefndu að fá að neyta forkaupsréttar að öllu hinu selda, en því höfnuðu áfrýjendur.

Stefndu höfðuðu mál í júlí 1998 gegn áfrýjendum og kröfðust ógildingar fyrrgreinds kaupsamnings um hluta úr Ytri-Löngumýri, Selland og Vesturhlíð, sem og að áfrýjandanum Ó-kvk-þgf yrði gert að gefa út afsal þeim til handa fyrir öllum þessum eignum gegn nánar tilgreindri greiðslu á grundvelli forkaupsréttar. Gekk dómur Hæstaréttar í því máli 30. september 1999, sbr. dómasafn 1999, bls. 3373. Tók Hæstiréttur í forsendum sínum efnislega afstöðu til ágreinings aðila að verulegu leyti, en vísaði málinu í heild frá héraðsdómi vegna vanreifunar á dómkröfu stefndu varðandi hluta þeirra fasteigna, sem samningurinn frá 27. október 1997 tók til.

Eftir að dómur Hæstaréttar gekk reyndu aðilar að ná samkomulagi um ágreining sinn. Þær tilraunir báru ekki árangur og var mál þetta þingfest í héraði 30. mars 2000. Kröfðust stefndu þess nú að áfrýjendum yrði gert að þola ógildingu kaupsamnings og afsals vegna spildu úr landi Ytri-Löngumýrar og Sellands og að áfrýjandinn Ó-kvk-nf yrði dæmd til að gefa út afsal fyrir Sellandi og þeim hluta Ytri-Löngumýrar, sem skipt var frá jörðinni með yfirlýsingunni 10. september 1997, að frátöldu nýrra íbúðarhúsinu og áðurnefndri spildu umhverfis það, gegn greiðslu á tilgreindri fjárhæð á grundvelli forkaupsréttar. Áfrýjandinn Ó-kvk-nf höfðaði gagnsök, þar sem krafist var að stefndu yrði gert að greiða 1.753.200 krónur í leigu fyrir jörðina og láta af ábúð á henni vegna verulegra vanefnda á leigugreiðslum.

II.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er staðfest sú niðurstaða hans að jarðirnar Ytri-Löngumýri og Selland hafi verið byggðar stefnda B-kk-þgf B-kk-þgf til lífstíðar frá 1985. Það réttarsamband stóð í meira en tíu ár og stofnaðist því forkaupsréttur stefndu til handa að hinum seldu fasteignum samkvæmt 2. mgr. 30. gr. jarðalaga nr. 65/1976 að því marki, sem ábúðarréttur þeirra tók til hinna seldu fasteigna. Í málinu hafa verið lögð fram nokkur gögn og vitni leidd, sem ekki komu fram í fyrra dómsmáli aðilanna. Breyta þessi gögn ekki þeirri niðurstöðu að ábúðarréttur stefndu hafi náð til alls Sellands og þess hluta af hinni seldu spildu úr landi Ytri-Löngumýrar, sem forkaupsréttarkrafa stefndu tekur til. Verður niðurstaða héraðsdóms um það atriði því einnig staðfest með vísan til forsendna hans.

Hvað varðar kröfu áfrýjandans Ó-kvk-ef til leigugreiðslna fyrir jörðina verður fallist á þá niðurstöðu héraðsdóms að með því að B-kk-nf P-kk-nf hafði aldrei uppi kröfu um frekari leigugreiðslur en inntar voru af hendi á þann hátt, sem rakið er í hinum áfrýjaða dómi, hafi komist á réttarsamband, þar sem ekki hafi verið gert ráð fyrir greiðslum eins og mælt var fyrir í samningi B-kk-ef við stefnda B-kk-þf frá árinu 1982. Gátu stefndu hagað gerðum sínum því til samræmis þar til þessu réttarsambandi yrði sagt upp af hendi leigusala og frekari leigugreiðslna krafist. Slík uppsögn var ekki fram komin 10. júlí 1997. Héraðsdómur vísaði kröfu áfrýjandans Ó-kvk-ef um leigu eftir þann dag frá dómi. Til að koma fram endurskoðun á niðurstöðu héraðsdóms um það atriði hefði áfrýjandinn Ó-kvk-nf þurft að kæra til Hæstaréttar ákvæði hans um frávísun eftir reglum XXIV. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. meðal annars dóma Hæstaréttar í dómasafni 1994, bls. 1293 og 2869, svo og dóma 31. maí 2000 í máli nr. 29/2000 og 10. maí 2001 í máli nr. 421/2000. Með því að þessa hefur ekki verið gætt verður ekki komið að fyrir Hæstarétti dómkröfu um að fallist verði að efni til á þann þátt í kröfu hennar. Samkvæmt þessu verður því staðfest niðurstaða héraðsdóms um sýknu stefndu af leigukröfu áfrýjandans Ó-kvk-ef fram til 10. júlí 1997, en ekki verður hreyft við ákvæði hans um frávísun leigukröfu áfrýjandans að öðru leyti. Útbyggingarkröfu áfrýjandans Ó-kvk-ef var einnig vísað frá héraðsdómi og kemur hún af framangreindum sökum því heldur ekki til efnislegrar úrlausnar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandinn Ó-kvk-nf hefur haldið því fram fyrir Hæstarétti að forkaupsréttur stefndu sé niður fallinn vegna verulegra vanefnda á leigugreiðslum af þeirra hálfu. Þar sem stefndu eru samkvæmt framansögðu sýknuð af leigukröfu áfrýjandans Ó-kvk-ef að því leyti, sem sú krafa kemur til úrlausnar að efni til, er forkaupsréttur stefndu ekki fallinn niður af þessum sökum. Þá er heldur ekki fallist á með áfrýjendum að forkaupsréttur stefndu sé því háður að hans sé neytt um allar þær eignir, sem kaupsamningurinn frá 27. október 1997 nær til.

Fyrir Hæstarétti hafa áfrýjendur haldið því fram að á grundvelli 3. mgr. 5. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976 hafi áfrýjandanum Ó-kvk-þgf verið heimilt að taka þá 6,16 hektara spildu umhverfis nýrra íbúðarhúsið, sem yfirlýsingin 10. september 1997 tók til, undan lífstíðarábúð stefndu og sé þessi spilda því undanþegin forkaupsrétti þeirra. Á það verður ekki fallist þegar af þeirri ástæðu að skilyrðum þessa ákvæðis er ekki fullnægt, þar sem áfrýjandinn ætlaði spilduna hvorki til eigin þarfa, enda seldi hún spilduna skömmu síðar, né var spildan ætluð til ábúðar þeim ættingjum hennar, sem 3. mgr. 5. gr. ábúðarlaga tekur til.

Loks reisa áfrýjendur varakröfur sínar varðandi stærri landspildu umhverfis nýrra íbúðarhúsið á Ytri-Löngumýri, sem undanþegin verði forkaupsrétti stefndu, á því að svo lítil lóð, sem stefndu geri ráð fyrir í kröfugerð sinni, rýri verðgildi íbúðarhússins svo mjög að áfrýjendur þurfi ekki að una því. Fyrir þessari fullyrðingu hafa áfrýjendur ekki fært fram fullnægjandi rök og verður henni því hafnað.

Samkvæmt framansögðu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur.

Áfrýjendur skulu greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti, sem er ákveðinn eins og í dómsorði greinir.

D ó m s o r ð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, Ó-kvk-nf G-kvk-nf, Á-kvk-nf E-kvk-nf B-kvk-nf, G-kvk-nf B-kvk-nf, P-kk-nf B-kk-nf, G-kk-nf B-kk-nf, H-kk-nf S-kk-nf B-kk-nf, Þ-kk-nf J-kk-nf B-kk-nf, B-kvk-nf B-kvk-nf og B-kk-nf B-kk-nf, greiði í sameiningu stefndu, B-kk-þgf B-kk-þgf og O-kvk-þgf M-kvk-þgf G-kvk-þgf, 250.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.