506/2011

E höfðaði mál gegn fasteignasalanum G og S hf., sem selt hafði G starfsábyrgðartryggingu, vegna ágreinings um hvort G hefði borið að sjá til þess að E fengi tiltekna greiðslu vegna sölu fasteignar í Hafnarfirði. Að virtum ákvæðum kaupsamnings um fasteignina var ekki talið að bótaábyrgð G gagnvart E yrði reist á þeim ákvæðum laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa er vörðuðu skyldur hans sem fasteignasala gagnvart E sem seljanda eða öðrum rétthafa í eigninni. Þá þótti E hvorki hafa sýnt fram á að hún hefði beðið fjártjón sem G hefði valdið henni með ólögmætum og saknæmum hætti í störfum sínum sem fasteignasali umrætt sinn né á öðrum grundvelli. G og S hf. voru því sýknuð af kröfum E.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf, G-kvk-nf B-kvk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu upphaflega til Hæstaréttar 15. júní 2011. Ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu og var því áfrýjað öðru sinni 5. september 2011. Hún krefst þess aðallega að stefndu greiði sér sameiginlega 2.000.000 krónur „auk dráttarvaxta á þá fjárhæð frá 1. október 2006, skv. 5. og 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.“ Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast aðallega staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti, en til vara að dómkröfur áfrýjanda verði lækkaðar verulega og málskostnaður felldur niður.

I

Í máli þessu sækir áfrýjandi bætur úr hendi stefndu vegna tjóns sem hún telur sig hafa beðið vegna mistaka stefnda G-kk-ef S-kk-ef F-kk-ef er fasteignin Klukkuberg 26 í Hafnarfirði, fastanúmer 225-8739, var seld 19. apríl 2006. Áfrýjandi og fyrrum eiginmaður hennar, S-kk-nf G-kk-nf, voru eigendur þeirrar fasteignar samkvæmt þinglýstum lóðarleigusamningi 19. ágúst 2002 en stefndi G-kk-nf, sem er lögfræðingur og löggiltur fasteignasali, annaðist sölu eignarinnar umrætt sinn. Kröfur sínar á hendur stefnda G-kk-þgf reisir áfrýjandi einkum á ákvæðum laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa en á hendur stefnda Sjóvá-Almennum tryggingum hf. á skilmálum lögboðinnar starfsábyrgðartryggingar stefnda G-kk-ef hjá tryggingafélaginu.

Í tilefni skilnaðar gerðu áfrýjandi og eiginmaður hennar með sér fjárskiptasamning 6. maí 2005 og tók hann samkvæmt efni sínu gildi þann dag. Í samningnum kom meðal annars fram að í hlut áfrýjanda skyldi koma hluti innbús og tvær nánar tilgreindar bifreiðar. Þá sagði: „Húseignin Klukkuberg 26 fastanúmer 225-8739, Hafnarfirði fellur að öllu leyti í hlut S-kk-ef, með yfirtöku eftirfarandi skulda og greiðslu til E-kvk-ef B-kvk-ef að upphæð kr. 5.000.000,- fimm milljónir sem greiða skal við sölu á húseigninni Klukkubergi 26, þó eigi síðar en: Þann 1.12.2005, kr. 2.500.000, - tvær milljónir og fimmhundruð þúsund. Þann 1.3.2006 kr. 2.500.000,- tvær milljónir og fimmhundruð þúsund. Greiða skal inn á reikning ... á nafni E-kvk-ef B-kvk-ef í KB banka, Hafnarfirði. Ef greitt er síðar en umsamda daga skal reikna dráttarvexti eins og þeir eru ákveðnir í KB banka hverju sinni, til greiðsludags.“

Í framhaldi af þessu var ofangreind fasteign sett í einkasölu hjá Fasteignastofunni Reykjavíkurvegi 60 í Hafnarfirði. Samningur um söluþjónustu fasteignasalans var gerður 12. október 2005 og er hann undirritaður af S-kk-þgf G-kk-þgf og starfsmanni fasteignasölunnar. Með kaupsamningi 19. apríl 2006 festu M-kk-nf R. S-kk-nf og H-kvk-nf G-kvk-nf kaup á Klukkubergi 26. Kaupsamningurinn var á stöðluðu formi fasteignasölunnar og áfrýjandi og S-kk-nf tilgreindir seljendur í þeim reit samningsins þar sem seljanda var getið. Kaupverð eignarinnar var 60.500.000 krónur og skyldu kaupendur greiða það annars vegar með yfirtöku veðskulda að fjárhæð 33.801.549 krónur og hins vegar með eftirfarandi hætti: „A. Greiðslutilhögun útborgunar: GREIÐSLUSTAÐUR: Fasteignastofan 1. Með íbúð minni að Klukkubergi 41, Hafnarfirði, áhvílandi kr. 6.551.239,- nettó eign ... 19.348.761. 2. Við undirritun kaupsamnings 2.800.000. 3. Við afhendingu eignarinnar 2.000.000. 4. Við lokafrágang skv. skilalýsingu eigi síðar en í lok september 2006 2.549.690.“

Í 26. gr. kaupsamningsins sagði: „Seljandi samþykkir með undirritun sinni að framselja kaupsamningsgreiðslur skv. 2. tl. A-liðar hér að framan, ásamt eftirstöðvum af andvirði veðskuldabréfs ... með veði í ... Klukkuberg 41, til Fasteignastofunnar sem sér um að greiða upp áhvílandi veðskuldir á 2.,3., 4. og 5. veðrétti ásamt því að koma yfirteknu láni á 1. veðrétti í skil. Einnig mun Fasteignastofan greiða ógr. iðgjald vegna brunatryggingar og kr. 1.000.000,- til lóðarleigusamningshafa sbr. 31. tl. hér að neðan og mun í framhaldinu ráðstafa því sem eftir stendur inn á reikning seljanda að frádreginni söluþóknun og skuldaskilagjaldi.“

Í 30. gr. kaupsamningsins sagði: „Kaupsamningur þessi er hluti af makaskiptasamningi um íbúð 04-0207 við Klukkuberg 41 í Hafnarfirði og réttarstaða aðila sú sama og um einn kaupsamning væri að ræða. Afsal vegna íbúðarinnar við Klukkuberg 41 verður gefið út samhliða undirritun kaupsamnings.“ Þá sagði í 31. gr. kaupsamningsins: „E-kvk-nf B-kvk-nf R-kvk-nf ... áritar kaupsamning þennan sem 50% lóðarleigusamningshafi og samþykkir með undirritun sinni sölu þessa. E-kvk-nf mun árita afsal til S-kk-ef þegar samtals kr. 5.000.000,- hafa verið greiddar til hennar, þ.e. kr. 1.000.000,- strax við undirritun kaupsamnings og kr. 2.000.000,- greiðslu sem berst við afhendingu umræddrar eignar og allt að kr. 2.000.000,- skv. nánara samkomulagi E-kvk-ef og S-kk-ef, við lokafrágang skv. skilalýsingu sbr. 4. tl. A-liðar hér að framan. Aðilum er ljóst að E-kvk-nf B-kvk-nf er ekki seljandi skv. samningi þessum heldur aðeins lóðarleigusamningshafi þrátt fyrir það sem fram kemur efst á framhlið samnings þessa.“ Undir kaupsamninginn rituðu sem seljendur áfrýjandi og S-kk-nf G-kk-nf.

Fjárskiptasamningurinn var afhentur til þinglýsingar 22. mars 2006 og honum að ósk S-kk-ef þinglýst sem kaupsamningi. Kaupsamningurinn var móttekinn til þinglýsingar 24. apríl 2006 og innfærður í þinglýsingabók tveimur dögum síðar. Afsal til M-kk-ef R. S-kk-ef og H-kvk-ef G-kvk-ef hefur ekki verið gefið út.

II

Við undirritun kaupsamningsins 19. apríl 2006 fékk áfrýjandi í sinn hlut 1.000.000 krónur af þeim 2.800.000 krónum sem kaupendur greiddu þá af kaupverðinu og fór sú greiðsla fram fyrir milligöngu fasteignasölunnar, sbr. lið A.2. í kaupsamningnum og 26. gr. hans. Greiðslu þá að fjárhæð 2.000.000 krónur, sem kaupendur skyldu samkvæmt lið A.3. reiða fram við afhendingu eignarinnar 3. júlí 2006, lögðu kaupendur beint og milliliðalaust þann dag inn á bankareikning áfrýjanda. Fékk áfrýjandi með þessum hætti í sinn hlut 3.000.000 krónur af þeim 5.000.000 krónum sem fjárskiptasamningur hennar og S-kk-ef gerði ráð fyrir að kæmi í hlut áfrýjanda af söluandvirði Klukkubergs 26.

Fram er komið í málinu og óumdeilt að ógreiddar eru 2.000.000 krónur af þeim 5.000.000 krónum er í hlut áfrýjanda skyldu koma samkvæmt fjárskiptasamningnum, en ágreiningur er með málsaðilum um ástæður þess. Áfrýjandi telur að með athöfnun sínum og athafnaleysi í tengslum við gerð kaupsamningsins 19. apríl 2006 og uppgjör samkvæmt honum hafi stefndi G-kk-nf valdið sér bótaskyldu tjóni. Hann hafi gefið áfrýjanda loforð um að greiðslur til hennar væru tryggðar af söluverði eignarinnar en ekki staðið við það loforð. Þessu andmælir stefndi og telur tjón áfrýjanda, ef eitthvað er, stafa af vanefndum fyrrum eiginmanns áfrýjanda á fjárskiptasamningnum. Þær vanefndir sé að rekja til fjárhagsörðugleika eiginmannsins, en bú hans hafi verið tekið til gjaldþrotaskipta, og þess að kaupendur Klukkubergs 26 hafi beitt rétti til að skuldajafna kröfum sem þau áttu á hendur eiginmanninum á móti greiðslum samkvæmt kaupsamningnum.

Fyrir dómi bar stefndi G-kk-nf að hann hefði gert kaupsamning þann um sölu Klukkubergs 26 sem um ræðir í málinu. Hann hafi að ósk áfrýjanda fengið henni í hendur drög að samningnum og hún komið með þau til baka nokkrum dögum síðar. Þá hafi verið búið að bæta inn í drögin því ákvæði sem varð 31. gr. kaupsamningsins og sé það ákvæði alfarið frá lögmanni áfrýjanda komið. Orðrétt bar stefndi á þann veg að „... ég gerði drög að kaupsamningi eins og ég sá ... fyrir mér [að] hann gæti litið út. E-kvk-nf fær ... þann samning ... kemur til mín og fer yfir þann samning og segist vilja láta lögmann sinn kíkja á það og ég afhenti henni samninginn þarna út úr húsi og einhverjum dögum síðar hefur hún samband aftur og þá er búið að sjóða saman þennan lið 31 og ég hef í sjálfum sér ekkert út á það að setja ... Þannig að þessi 31. liður er alfarið kominn frá lögmanni E-kvk-ef sem hún nafngreindi reyndar við mig á sínum tíma.“ Stefndi kvaðst aldrei hafa gefið loforð um að hann myndi tryggja að greiðsla samkvæmt þessu ákvæði bærist til áfrýjanda sem lóðarleigusamningshafa enda hefði aldrei verið farið fram á slíkt.

Áfrýjandi bar á hinn bóginn fyrir dómi að hún hefði ekki notið aðstoðar lögmanns í tengslum við undirritun kaupsamningsins 19. apríl 2006. Það hafi að vísu verið ætlun sín en til þess hafi ekki unnist tími. Þar sem fjárskiptasamningurinn hafi hvílt sem þinglýst kvöð á Klukkubergi 26 hafi hún talið sig njóta sömu stöðu og veðhafar í eigninni og að gert yrði upp við sig í samræmi við það og að allar greiðslur til sín í því uppgjöri myndu fara fram fyrir milligöngu Fasteignastofunnar í samræmi við ákvæði kaupsamningsins. Aðspurð kvað áfrýjandi að 31. gr. samningsins hefði verið sett í hann að sinni ósk og sagði hún greinina efnislega í samræmi við óskir sínar, að því þó frátöldu að hún hefði farið fram á að þar yrði ákvæði um rétt til dráttarvaxta af vangoldnum fjárhæðum en það hafi ekki gengið eftir. Kvað hún stefnda G-kk-þf hafa samið texta þann sem varð 31. gr. kaupsamningsins. Þá bar áfrýjandi aðspurð á þann veg fyrir dómi að stefndi G-kk-nf hefði gefið henni munnlegt loforð um að hann myndi tryggja að allar greiðslur til hennar bærust: „Hann meira að segja orðaði það þannig að hann tæki ekki sölulaun fyrir sölu á eigninni til þess að hægt væri að standa í skilum við mig.“ Um ástæður þess að slíkt loforð var ekki tekið inn í kaupsamninginn svarði áfrýjandi: „[É]g taldi að með þessum samningi og hann sagði mér það sjálfur að þessi samningur ... myndi tryggja mér klárlega að ég fengi mína fjármuni og það væri alveg ... gulltryggt. Það stæði hér og það stæðist. Og það væru engin atvik sem gætu komið í veg fyrir það.“

III

Með fjárskiptasamningnum 6. maí 2005 framseldi áfrýjandi helmings eignarhlut sinn í Klukkubergi 26 til S-kk-ef G-kk-ef gegn greiðslu þeirra verðmæta er í hlut hennar skyldu koma og áður er frá greint. S-kk-nf einn var aðili að samningnum 12. október 2005 um söluþjónustu Fasteignstofunnar og í 31. gr. kaupsamningsins 19. apríl 2006 var að kröfu áfrýjanda skýrlega tekið fram að hún væri ekki seljandi umræddrar fasteignar heldur aðeins lóðarleigusamningshafi. Áfrýjandi var samkvæmt þessu hvorki aðili að fyrrgreindum söluþjónustusamningi né kaupsamningnum um Klukkuberg 26.

Áfrýjandi byggir málatilbúnað sinn meðal annars á því að fjárskiptasamningurinn hvíli sem þinglýst kvöð á Klukkubergi 26, hún njóti af þeim sökum sömu stöðu og veðhafar í eigninni og hafi það í tengslum við uppgjör kaupsamningsins lagt ákveðnar skyldur á herðar stefnda G-kk-þgf sem hann hafi vanrækt. Hver svo sem staða áfrýjanda er að þessu leyti á grundvelli fjárskiptasamningsins, en úr því verður ekki skorið í þessu máli, er ljóst að með 31. gr. kaupsamningsins var svo um samið milli áfrýjanda og S-kk-ef G-kk-ef að greiðslur hans til áfrýjanda á grundvelli fjárskiptasamningsins skyldu fjármagnaðar af söluandvirði Klukkubergs 26. Jafnframt fólst í nefndri 31. gr. að áfrýjandi og S-kk-nf skyldu gera með sér sérstakt samkomulag um fyrirkomulag greiðslu á þeim 2.000.000 krónum sem eftir stóðu til hennar samkvæmt fjárskiptasamningnum. Ákvæði 31. gr. lögðu samkvæmt efni sínu og orðalagi ekki skyldur á herðar stefnda G-kk-þgf í tengslum við uppgjör þeirrar greiðslu. Af þessu leiðir að ástæður þess að áfrýjandi hefur ekki fengið í hendur lokagreiðslu samkvæmt fjárskiptasamningnum tengjast uppgjöri milli aðila þess samnings en verða hvorki raktar til ætlaðra mistaka stefnda G-kk-ef við gerð kaupsamningsins né vanrækslu hans á skyldum við uppgjör samningsins. Samkvæmt þessu verður bótaábyrgð stefnda G-kk-ef gagnvart áfrýjanda ekki reist á þeim ákvæðum laga nr. 99/2004 er varða skyldur hans sem fasteignasala gagnvart áfrýjanda sem seljanda eða öðrum rétthafa í eigninni.

Ósannað er að áfrýjandi hafi notið lögmannsaðstoðar í aðdraganda og í tengslum við undirritun kaupsamningsins 19. apríl 2006 eins og stefndu halda fram. Á hinn bóginn er upplýst, meðal annars með framburði áfrýjanda fyrir dómi, að 31. gr. kaupsamningsins, sem að sönnu er óvenjulegt ákvæði, var með samþykki S-kk-ef G-kk-ef sett í kaupsamninginn samkvæmt ósk áfrýjanda og í tengslum við uppgjör fjárskiptasamningsins. Er og fram komið í málinu að ákvæði þeirrar greinar eru um flest efnislega í samræmi við óskir áfrýjanda. Samkvæmt samningsákvæði þessu skyldi áfrýjandi „... árita afsal til handa S-kk-þgf ... þegar .... hafa verið greiddar til hennar ... allt að kr. 2.000.000,- skv. nánara samkomulagi E-kvk-ef og S-kk-ef, við lokafrágang skv. skilalýsingu ...“ Þegar efni og orðalag þessa ákvæðis er virt og það borið saman við ákvæði 26. gr. kaupsamningsins sem áður eru rakin verður ekki séð, að með nefndri 31. gr. hafi verið lögð sú skylda á herðar stefnda G-kk-þgf við söluna á Klukkubergi 26 að sjá til þess að umrædd greiðsla bærist áfrýjanda, heldur hafi sú skylda hvílt á S-kk-þgf í tengslum við uppgjör fjárskiptasamningsins. Samkvæmt þessu er hafnað þeirri málsástæðu áfrýjanda að í 31. gr. kaupsamningsins hafi falist þríhliða samkomulag hennar, S-kk-ef og stefnda G-kk-ef um fyrirkomulag uppgjörs. Þá er gegn andmælum stefnda G-kk-ef ósannað að hann hafi með munnlegu loforði undirgengist þá skuldbindingu gagnvart áfrýjanda að tryggja að umrædd lokagreiðsla samkvæmt fjárskiptasamningnum bærist áfrýjanda fyrir milligöngu hans í tengslum við uppgjör kaupsamningsins. Verður bótaábyrgð stefnda gagnvart áfrýjanda því heldur ekki reist á vanefndum hans á slíku munnlegu loforði.

Samkvæmt öllu framansögðu hefur áfrýjandi hvorki sýnt fram á að hún hafi beðið fjártjón sem stefndi G-kk-nf hafi valdið henni með ólögmætum og saknæmum hætti í störfum sem fasteignasali við söluna á Klukkubergi 26 né á öðrum grundvelli. Verður því staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms.

Eftir þessum málsúrslitum verður áfrýjandi dæmdur til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal óraskaður.

Áfrýjandi, E-kvk-nf B-kvk-nf R-kvk-nf, greiði stefndu, G-kk-þgf S-kk-þgf F-kk-þgf og Sjóvá-Almennum tryggingum hf., sameiginlega 350.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.