105/2017

B höfðaði mál á hendur S og M og krafðist riftunar á kaupsamningi um fasteign sem hann hafði selt þeim og afhendingar hennar til sín gegn tilteknu endurgjaldi. Samkvæmt kaupsamningnum áttu S og M að inna kaupverðið af hendi með fjórum nánar tilgreindum greiðslum. Krafðist B riftunar vegna vanefnda á tveimur þeirra. Verkfall hjá lögfræðingum við embætti sýslumannsins stóð yfir þegar kaupsamningurinn var undirritaður. Gjalddagi greiðslnanna var tengdur afleiðingum verkfallsins meðal annars á þann hátt að í samningnum var tekið fram að verkfallið hefði það í för með sér að hvorki væri hægt að þinglýsa kaupsamningnum né lánsskjölum og af því leiddi að útborgun lána myndi dragast þar til verkfallinu lyki og þinglýsing hefði farið fram. Í dómi Hæstaréttar kom fram að eftir að verkfallinu lauk hefði verið hægt að ganga frá veðleyfum og þinglýsa en hversu langan tíma slíkt hefði skemmst þurft að taka í því ástandi sem ríkti við verkfallslok væri erfitt að fullyrða og þar með hver hefði verið gjalddagi greiðslnanna. B gaf S og M með bréfi viku frest til efnda, sbr. 1. mgr. 51. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þar sem B hefði ekki verið búinn að veita skilyrta veðheimild til flutnings á veðbréfum þegar hann gaf S og M frest til efnda var ekki talið þau hefðu átt raunhæfan möguleika á að greiða innan frestsins og gæti hann því ekki talist sanngjarn í skilningi 3. mgr. 51. gr. sömu laga. Þá hefði það verið fyrst og fremst atvik er vörðuðu B sem urðu til þess að efndir drógust á langinn eftir að frestur var veittur. Voru S og M því sýknuð af kröfum B.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma Þ-kk-nf Ö-kk-nf hæstaréttardómari, Á-kk-nf K-kk-nf fyrrverandi hæstaréttardómari og Á-kvk-nf Ó-kvk-nf lögmaður.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 15. febrúar 2017. Hann krefst þess að staðfest verði riftun hans á kaupsamningi aðila um fasteign í fjöleignarhúsinu Flétturima 14 í Reykjavík og afhendingar fasteignarinnar til áfrýjanda gegn endurgreiðslu að fjárhæð 28.934.067 krónur. Þá krefst hann þess að stefndu verði gert að greiða sér 4.181.251 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 14. janúar 2016 til greiðsludags. Loks krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Málsatvikum og málsástæðum aðila er skilmerkilega lýst í hinum áfrýjaða dómi. Eins og þar kemur fram seldi áfrýjandi stefndu fasteign sína að Flétturima 14 í Reykjavík með kaupsamningi 30. apríl 2015. Valhöll fasteignasala sá um sölu eignarinnar og annaðist samningsgerð. Kaupverð eignarinnar skyldi vera 29.000.000 krónur og greiðast þannig: 1. Við undirritun kaupsamnings með peningum 900.000 krónur. 2. Við undirritun kaupsamnings samkvæmt skilyrtri veðheimild fyrir veðflutningi á veðbréfi frá Landsbankanum hf. með peningum 22.800.000 krónur. 3. Að loknu verkfalli hjá sýslumanni samkvæmt skilyrtri veðheimild fyrir veðflutningi veðbréfs frá Arion banka hf. með peningum 4.500.000 krónur. 4. Við útgáfu afsals hinn 15. nóvember 2015 með 800.000 krónur í peningum. Ekki var gert ráð fyrir að stefndu yfirtækju neinar áhvílandi skuldir á hinni seldu eign. Var því kveðið á um það í kaupsamningnum að áfrýjandi skyldi aflétta af eigninni láni Íbúðalánasjóðs sem hvíldi á 1. veðrétti „svo fljótt sem verða má og eigi síðar en hinn 01.06.2015“. Hugðust stefndu flytja á hina keyptu eign veð fyrir lánum frá Landsbankanum hf. og Arion banka hf. er hvílt höfðu á eign sem þau höfðu selt skömmu áður fyrir milligöngu Fasteignasölu Mosfellsbæjar. Lúta framangreind ákvæði um skilyrtar veðheimildir tengdar greiðslum samkvæmt 2. og 3. lið í kaupsamningi aðila að þeim veðflutningi. Stefndu gerðu 16. mars 2015 þjónustusamning við fasteignasöluna Valhöll þar sem fram kom að vegna kaupa á fasteigninni að Flétturima 14 myndi nafngreindur fasteignasali vera milligöngumaður við lánastofnanir og meðal annars sjá um gerð veðleyfa og koma öllum skjölum sem kaupin varða til þinglýsingar. Þegar kaupsamningurinn var undirritaður 30. apríl 2015 stóð yfir verkfall lögfræðinga hjá embætti sýslumannsins í Reykjavík. Var í kaupsamningnum tekið fram að aðilum væri kunnugt um að verkfallið hefði það í för með sér að hvorki væri hægt að þinglýsa kaupsamningnum né lánsskjölum. Þar af leiðandi drægist útborgun lána þar til verkfallinu lyki og þinglýsing hefði farið fram.

Stefndu fengu fasteignina afhenta 3. maí 2015 en þá höfðu þau greitt fyrstu greiðslu samkvæmt kaupsamningnum. Verkfallinu hjá sýslumanni lauk 12. júní 2015. Kaupsamningnum var þinglýst 8. júlí 2015.

Með bréfi lögmanns áfrýjanda 1. september 2015 til stefndu var tekið fram að þrátt fyrir að verkfalli lögfræðinga hjá sýslumanni væri löngu lokið hefði aðeins ein greiðsla verið innt af hendi vegna fasteignakaupanna. Teldist þessi dráttur á efndum veruleg vanefnd sem heimilaði áfrýjanda riftun án frekari fyrirvara. Var þess krafist að greiðslur samkvæmt kaupsamningnum auk dráttarvaxta og kostnaðar við rekstur fasteignarinnar yrðu inntar af hendi fyrir 8. september sama ár. Að öðrum kosti mætti búast við að kaupsamningnum yrði rift.

Í tölvupósti frá fasteignasölunni Valhöll til lögmanns áfrýjanda 3. september 2015 kemur fram að Fasteignasala Mosfellsbæjar sé búin að safna saman 22.800.000 krónum sem þeir séu tilbúnir að leggja inn hjá fasteignasölunni Valhöll með vísan til meðfylgjandi viðhengis. Viðhengið var yfirlýsing sem áfrýjanda var ætlað að gefa þar sem hann veitti stefndu heimild til að veðsetja fasteignina að Flétturima 14 með 1. og 2. veðrétti til Landsbankans hf. fyrir veðflutningi á tveimur veðbréfum að nánar tilgreindri fjárhæð. Skilyrði þess væri að Fasteignasala Mosfellsbæjar greiddi 22.800.000 krónur samkvæmt 2. lið kaupsamnings aðila inn á reikning fasteignasölunnar Valhallar sem ráðstafi greiðslunni til uppgreiðslu á veðbréfi Íbúðalánasjóðs sem hvíldi á 1. veðrétti eignarinnar en það sem eftir stæði færi inn á reikning áfrýjanda. Með tölvupósti daginn eftir spurði lögmaður áfrýjanda hvað liði greiðslu á þeim 4.500.000 krónum sem greiða skyldi við lok verkfalls. Þessum tölvupósti er svarað að bragði með tölvupósti fasteignasölunnar Valhallar en þar sagði: „Þessi aðgerð leysir þennan hnút þannig að þá getur Fasteignasala Mosfellsbæjar klárað söluna hjá sér og væntanlega koma þá eftirstöðvarnar í kjölfarið.“ Áfrýjandi sem staddur var úti á landi mun hafa undirritað yfirlýsinguna er fylgdi í viðhenginu og sent fasteignasölunni, en ekki tókst að þinglýsa henni þar sem frumrit vantaði. Í framhaldi af þessu aflaði lögmaður áfrýjanda umboðs og tilkynnti fasteignasölunni með tölvupósti 9. september 2015 að honum hafi verið veitt það. Óskaði fasteignasalan síðar þann dag eftir reikningsnúmeri hjá áfrýjanda og fékk upplýsingar um það samdægurs. Lögmaður áfrýjanda ritaði 10. september 2015 undir skilyrt veðleyfi sama efnis og yfirlýsingin sem fylgdi tölvupósti fasteignasölunnar 3. september sama ár og er lýst hér að framan. Sama dag ritaði lögmaðurinn undir aðra yfirlýsingu um skilyrt veðleyfi en með henni heimilaði áfrýjandi stefndu að veðsetja fasteignina að Flétturima 14 með 3. veðrétti til Arion banka hf. fyrir veðflutningi á veðbréfi upphaflega að fjárhæð 4.000.000 krónur. Veðleyfið var veitt með því ófrávíkjanlega skilyrði að Arion banki hf. ráðstafaði 4.500.000 krónum út af handveðsreikningi á nafni stefnda S-kk-ef G-kk-ef hjá bankanum inn á reikning áfrýjanda að lokinni þinglýsingu. Mun lögmaðurinn hafa sent þessar yfirlýsingar til fasteignasölunnar Valhallar.

Í tölvupósti starfsmanns fasteignsölunnar Valhallar til lögmanns áfrýjanda 15. september kom fram að hann biði eftir „umboðinu“ og spurði hvort það væri „nokkuð komið“. Lögmaður áfrýjanda upplýsti daginn eftir að umboðið lægi hjá sér og lét fasteignsalan sækja það í kjölfarið. Sama dag spurði lögmaður áfrýjanda fasteignsöluna í tölvupósti hver staðan væri. Hvenær áfrýjandi gæti átt von á greiðslu. Fasteignasalan svaraði að bragði að hún biði „eftir tölunni“ frá Íbúðalánasjóði en muni ráðstafa peningunum „í uppgreiðsluna og mismun inn á B-kk-þf“. Skömmu síðar upplýsti fasteignasalan lögmann áfrýjanda um að samkvæmt yfirliti Íbúðalánasjóðs stæði lánið með uppgreiðsluþóknun í 23.459.947 krónum. Fjárhæð samkvæmt 2. lið kaupsamnings dygði því ekki fyrir greiðslunni og þyrfti hluti af 4.500.000 króna greiðslunni samkvæmt 3. lið hans að fara í mismuninn. Fasteignsalan Valhöll gæti lagt út fyrir mismuninum en þá þyrfti hún að fá sem því næmi af 4.500.000 króna greiðslunni en áfrýjandi fengi þá mismuninn.

Með bréfi áfrýjanda til stefndu 17. september 2015 rakti áfrýjandi ákvæði kaupsamnings aðila um greiðslur og kvað engar greiðslur hafa átt sér stað ef frá væri talin 900.000 króna greiðsla við undirritun kaupsamnings. Að auki hafi áfrýjandi þurft að standa straum af kostnaði tengdum fasteigninni. Teldist framangreindur dráttur á efndum veruleg vanefnd sem heimilaði riftun samkvæmt 51. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Með vísan til þessa væri kaupsamningi aðila rift og óskað eftir að íbúðinni yrði skilað í síðasta lagi 1. desember 2015. Þá krefðist hann skaðabóta vegna tjóns sem hann hefði orðið fyrir vegna vanefndanna. Samskipti aðila eftir þetta eru rakin í hinum áfrýjaða dómi. Áfrýjandi höfðaði mál þetta 7. janúar 2016.

II

Áfrýjandi reisir riftunarkröfu sína á því að riftun hafi verið sér heimil samkvæmt 1. mgr. 51. gr. laga nr. 40/2002 þar sem stefndu hafi vanefnt að greiða kaupsamningsgreiðslur og hafi sú vanefnd verið veruleg bæði hvað varðar fjárhæð og tíma vanefndar. Hafi þetta átt við um hvora greiðsluna um sig samkvæmt 2. og 3. lið kaupsamningsins hvað þá um þær saman. Þá byggir áfrýjandi einnig á því að honum hafi verið heimilt að rifta með vísan til 3. mgr. 51. gr. sömu laga þar sem hann hafi með bréfi 1. september 2015 gefið stefndu sanngjarnan viðbótarfrest til að efna kaupsamninginn. Hafi honum verið heimilt að rifta samningnum að liðnum efndafresti af þremur ástæðum. Í fyrsta lagi vegna vanefnda á greiðslum samkvæmt 2. og 3. lið kaupsamnings samanlagt, í öðru lagi vegna vanefnda á greiðslu samkvæmt 2. lið hans og í þriðja lagi vegna vanefnda á greiðslu samkvæmt 3. liðnum. Þessar vanefndir hafi að sönnu verið verulegar en það sé þó ekki skilyrði fyrir riftun sé ekki greitt innan sanngjarns efndafrests.

III

Eins og að framan er rakið stóð yfir verkfall hjá lögfræðingum við embætti sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu þegar kaupsamningur aðila um fasteignina að Flétturima var undirritaður 30. apríl 2015. Gjalddagi greiðslna samkvæmt 2. og 3. lið kaupsamningsins var tengdur afleiðingum verkfallsins meðal annars á þann hátt að í samningnum var tekið fram að verkfallið hefði það í för með sér að hvorki væri hægt að þinglýsa kaupsamningum né lánsskjölum og af því leiddi að útborgun lána muni dragast þar til verkfallinu ljúki og þinglýsing hafi farið fram. Gjaldagi þessara greiðslna var þannig ekki fastákveðinn heldur háður því að hægt væri að þinglýsa kaupsamningnum og nauðsynlegum lánsskjölum. Verkfallinu lauk 12. júní 2015 og kaupsamningnum var þinglýst 8. júlí sama ár. Að því búnu hefði verið hægt að ganga frá veðleyfum og þinglýsa en hversu langan tíma slíkt hefði skemmst þurft að taka í því ástandi sem ríkti við verkfallslok er erfitt að fullyrða og þar með hver hafi verið gjalddagi þessara greiðslna. Þá er til þess að líta að greiðslur samkvæmt 2. og 3. lið kaupsamningsins voru háðar því skilyrði að fyrir lægi skilyrt veðheimild vegna flutnings á lánum stefndu hjá Landsbankanum hf. og Arion banka hf. yfir á hina seldu eign. Eftir að kaupsamningnum hafði verið þinglýst 8. júlí 2015 virðist hafa orðið á því dráttur að hafist væri handa við að afla þessara skilyrtu veðleyfa. Enda þótt það hvíli almennt á skuldara að hafa frumkvæði að því að grípa til ráðstafana sem gera efndir mögulegar er hér á það að líta að áfrýjandi þurfti sjálfur að ljá atbeina sinn að efndunum með því að veita samþykki sitt fyrir veðflutningunum og afla skilyrts veðleyfis hjá lánveitanda sínum Íbúðalánasjóði. Frumkvæðisskylda aðila var þannig á vissan hátt samþætt varðandi öflun hinna skilyrtu veðleyfa. Loks er til þess að líta að samkvæmt kaupsamningnum hvíldi sú skylda á áfrýjanda að aflýsa veðbréfi Íbúðalánasjóðs sem hvíldi á 1. veðrétti hinnar seldu eignar svo fljótt sem verða mátti og eigi síðar en 1. júní 2015 og var sú skylda óháð gjalddaga kaupsamningsgreiðslna. Þessari skyldu sinnti áfrýjandi ekki en ef við þessa skuldbindingu hefði verið staðið hefði öflun veðleyfa verið óþörf. Að öllu þessu gættu verður ekki talið að í því hafi falist veruleg vanefnd af hálfu stefndu að þau höfðu ekki innt af hendi greiðslur samkvæmt 2. og 3. lið kaupsamningsins hinn 1. september 2015 þegar áfrýjandi gaf þeim með bréfi sínu viku frest til efnda.

Samkvæmt 3. mgr. 51. gr. laga nr. 40/2002 getur seljandi rift kaupsamningi ef kaupandi greiðir ekki innan sanngjarns viðbótarfrests sem seljandi hefur veitt fyrir greiðslu og er veruleg vanefnd þá ekki skilyrði riftunar. Með bréfi sínu 1. september 2015 veitti áfrýjandi stefndu frest til 8. sama mánaðar til efnda á greiðslum samkvæmt 2. og 3. lið kaupsamnings aðila. Eins og að framan er rakið var greiðsla samkvæmt þessum liðum kaupsamningsins háð því að veitt yrði skilyrt veðheimild til flutnings á veðbréfum frá Landsbankanum hf. og Arion banka hf. yfir á hina seldu eign. Til þess þurfti bæði atbeina áfrýjanda og Íbúðalánsjóðs og hafði áfrýjandi ekki veitt heimild til þess af sinni hálfu þegar hann ritaði bréfið 1. september og gaf viku frest til efnda. Er ljóst að útilokað var að koma við veðflutningi og nauðsynlegum ráðstöfunum til að inna þessar greiðslur af hendi innan þess tíma. Stefndu áttu því ekki raunhæfa möguleika til að greiða innan frestsins og getur sá frestur sem áfrýjandi veitti því ekki talist sanngjarn í skilningi ákvæðisins. Þar við bætist að það voru fyrst og fremst atvik er vörðuðu áfrýjanda er urðu til þess að efndir drógust á langinn eftir að frestur var veittur. Þannig lá það fyrir þegar tveimur dögum eftir að efndafresturinn var veittur að peningar voru til reiðu hjá Fasteignasölu Mosfellsbæjar til greiðslu afborgunar samkvæmt 2. lið kaupsamningsins en í undandrætti lenti að áfrýjandi veitti samþykki sitt fyrir veðflutningunum í formi sem tækt væri til þinglýsingar. Það sýnist reyndar fyrst hafa tekist þann 16. september 2015 þegar lögmaður áfrýjanda upplýsti fasteignasöluna Valhöll um að hjá sér væri umboð áfrýjanda. Samkvæmt kaupsamningi aðila var greiðslustaður útborgunar hjá fasteignasölunni Valhöll. Samkvæmt yfirlýsingu sem lögmaður áfrýjanda undirritaði fyrir hans hönd 10. september 2015 var það skilyrði fyrir flutningi á veðbréfum Landsbankans hf. yfir á hina seldu eign að greiðsla frá Fasteignasölu Mosfellsbæjar samkvæmt 2. lið kaupsamningsins bærist inn á reikning fasteignasölunnar Valhallar. Umsaminn greiðslustaður þessarar afborgunar var því hjá fasteignasölunni Valhöll. Greiðsla samkvæmt þessum lið kaupsamningsins var millifærð inn á reikning Valhallar 10. september 2015 og var því í skilum þegar áfrýjandi rifti kaupunum með bréfi 17. sama mánaðar. Það að láðst hafði að taka tillit til uppgreiðsluþóknunar við uppgjör á láni áfrýjanda hjá Íbúðalánasjóði sem hvíldi á fyrsta veðrétti hinnar seldu eignar þannig að greiðsla samkvæmt 2. lið kaupsamningsins dugði ekki til uppgreiðslu þess var á áhættu áfrýjanda og breytir engu um að stefndu teljast hafa verið í skilum með þá afborgun er áfrýjandi rifti. Þá lá það fyrir þegar kaupsamningi var rift að lögmaður áfrýjanda hafði skrifað undir veðheimild samkvæmt 3. lið kaupsamningsins þann 10. september 2015 þar sem fram kemur að 4.500.000 króna greiðsla samkvæmt þeim lið yrði innt af hendi af handveðsreikningi á nafni stefnda S-kk-ef G-kk-ef hjá Arion banka hf. inn á reikning áfrýjanda að lokinni þinglýsingu, en það virðist samkvæmt framansögðu fyrst hafa verið þann 16. september 2015 að fyrir lágu fullnægjandi skjöl til þess að unnt væri að þinglýsa yfirlýsingum áfrýjanda frá 10. september varðandi veðleyfin. Samkvæmt framansögðu verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms staðfest.

Áfrýjanda verður gert að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, B-kk-nf B-kk-nf H-kk-nf, greiði stefndu, S-kk-þgf G-kk-þgf S-kk-þgf og M-kvk-þgf S-kvk-þgf, sameiginlega 500.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.