456/2002

G og B kröfðust þess að viðurkennt yrði að kauptilboð þeirra í jörðina K, sem J var

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kvk-nf E-kvk-nf, H-kk-nf H-kk-nf og H-kk-nf B-kk-nf.

Áfrýjandi skaut máli þessu til Hæstaréttar 3. október 2002. Hann krefst sýknu af öllum kröfum stefndu og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

J-kk-nf G. Ó-kk-nf andaðist 29. janúar sl. og var bú hans tekið til opinberra skipta með úrskurði Héraðsdóms Norðurlands eystra 4. apríl 2003. Hefur dánarbúið tekið við aðild áfrýjanda fyrir Hæstarétti.

I.

Eftir að héraðsdómur gekk óskaði áfrýjandi eftir dómkvaðningu tveggja manna til að meta til söluverðs land og hús jarðar sinnar, Kolgerði í Grýtubakkahreppi, greiðslumark jarðarinnar 39.318 lítra af mjólk, bústofn hennar og allar vélar. Hefur matsgerð þeirra 18. september 2002 ásamt fylgigögnum verið lögð fyrir Hæstarétt. Var niðurstaða hennar sú, að samtals væri matsupphæðin 23.653.300 krónur. Inni í þeirri fjárhæð er mat á vélum, sem ekki voru taldar með í kauptilboði stefndu 10. mars 2002, að fjárhæð 1.150.000 krónur, svo og arður af nytjum jarðarinnar frá 1. maí til 31. ágúst 2002, að fjárhæð 1.020.000 krónur. Að þessum fjárhæðum frádregnum er matsfjárhæðin 21.483.300 krónur, en kauptilboð stefndu var 16.000.000 krónur. Munar þar mestu um mat á greiðslumarkinu, sem matsmenn meta á 7.863.300 krónur, en verðmæti þess í kauptilboðinu er 3.895.000 krónur.

Þá hafa verið lögð fyrir Hæstarétt álit þriggja fasteignasala um skjalagerð við kauptilboð.

II.

Eins og lýst er í héraðsdómi deila aðilar um tilvist og gildi kaupsamnings um jörðina Kolgerði í Grýtubakkahreppi. J-kk-nf G. Ó-kk-nf, eigandi jarðarinnar, taldi sig aldrei hafa samþykkt kauptilboð, sem stefndu gerðu honum 10. mars 2002. Hann hefði skrifað undir skjal 11. mars 2002, sem ber yfirskriftina „Svar við kauptilboði“ í þeirri trú, að undirritun sín á skjalið væri aðeins áfangi að gerð hugsanlegs kaupsamnings. Það, hvernig stefndu stóðu að skjalagerð, hafi leitt til þess, að hann hafi ekki haft yfirsýn yfir málið.

Með vísan til forsendna héraðsdóms er fallist á það, að bindandi kaupsamningur hafi komist á milli aðila um jörðina Kolgerði með undirritun áfrýjanda á skjalið 11. mars 2002.

III.

Áfrýjandi telur, eins og að framan greinir, að J-kk-nf G. Ó-kk-nf hafi verið í rangri trú um stöðu sína, er hann samþykkti tilboð stefndu. Greiðslumark jarðarinnar var metið á 3.895.000 krónur í tilboðinu, en fyrir liggur samkvæmt bréfi Búnaðarsambands Eyjafjarðar 30. apríl 2002, að gangverð á greiðslumarki í mjólk hafi á þeim tíma verið 200 - 205 krónur á lítra miðað við staðgreiðslu. Með vísan til þess og hins mikla verðmunar á kauptilboðinu og mati hinna dómkvöddu manna telur áfrýjandi, að víkja beri samningi aðila til hliðar með stoð í 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, sbr. 6. gr. laga nr. 11/1986.

Ekki er annað fram komið en að jafnræði hafi verið með aðilum við samningsgerðina. Í ljós er leitt með skýrslugjöf aðila fyrir dómi, að J-kk-nf G. Ó-kk-nf vildi helst selja jörðina og það, sem henni fylgdi, í einni heild.

Æ-kk-nf H-kk-nf ráðunautur, sem aðstoðaði stefndu við gerð uppkastsins að kaupsamningnum um Kolgerði, bar fyrir dómi að hann hefði talið, að sanngjarnt verð fyrir jörðina væri 15 - 17 milljónir króna. Hann sagði, að reynt væri að horfa á aðstöðu beggja aðila, bæði kaupanda og seljanda, þegar svona kaupsamningar væru gerðir. Miðað væri við fasteignaverð, bókfært verð á vélum og bústofni og það, sem eftir væri, færðist yfir á greiðslumarkið. Reynt væri að lágmarka söluhagnað svo að menn þyrftu ekki að borga óþarflega mikla skatta. Meginreglan sé, að hærra verð fáist fyrir, þegar jörð sé seld í einingum frekar en í einni heild, og geti þar munað allt að 15% á sölunni. Í yfirlýsingu frá Æ-kk-þgf, sem lögð var fram í matsmálinu, mat hann jörðina í heild á 19.310.000 krónur. Þar var tekið fram, að venjan væri sú, þegar tilboð væri gert í alla jörðina ásamt meginhluta bústofns og véla, að það tilboð eða kaupverð væri mun lægra en þegar selt væri í „smásölu“ og gæti slíkt numið allt að 15%.

Eins og að framan greinir er verðmæti greiðslumarks töluvert lægra í kauptilboði stefndu en hjá Búnaðarsambandi Eyjafjarðar og samkvæmt matsgerðinni. Á hitt ber að líta, að kauptilboðið beindist að jörðinni í heild, en það getur leitt til talsvert lægra verðs, auk þess sem kaupverðið átti að greiðast á innan við ári. Þegar þetta er virt verður ekki talið, að sýnt hafi verið fram á, að kauptilboð stefndu sé verulega undir sannvirði hinnar seldu eignar. Verður því ekki fallist á að víkja megi samningi aðila til hliðar með stoð í 36. gr. laga nr. 7/1936, sbr. 6. gr. laga nr. 11/1986.

Samkvæmt framansögðu er fallist á niðurstöðu héraðsdóms um að áfrýjandi verði skyldaður til að gera formlegan kaupsamning við stefndu í samræmi við kauptilboð þeirra, að viðlögðum dagsektum samkvæmt 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sem þykja hæfilega ákveðnar 25.000 krónur, að liðnum þremur vikum frá uppkvaðningu dóms þessa.

Rétt þykir, að málskostnaður í héraði falli niður, en áfrýjandi greiði stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Viðurkennt er, að kauptilboð stefndu, G-kk-ef E-kk-ef E-kk-ef og B-kvk-ef K-kvk-ef F-kvk-ef, 10. mars 2002 í jörðina Kolgerði í Grýtubakkahreppi, sem samþykkt var af J-kk-þgf G. Ó-kk-þgf 11. mars 2002, er gildur og skuldbindandi kaupsamningur milli áfrýjanda, dánarbús J-kk-ef G. Ó-kk-ef, og stefndu. Áfrýjanda er skylt, að viðlögðum 25.000 króna dagsektum að liðnum þremur vikum frá uppsögu dóms þessa, að gera formlegan kaupsamning við stefndu í samræmi við efni hins samþykkta kauptilboðs.

Málskostnaður í héraði fellur niður.

Áfrýjandi greiði stefndu 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.