543/2017

S og A kröfðust þess að staðfest yrði riftun þeirra á tveimur kaupsamningum um lóðir í Ásborgum í Ásgarðslandi í Grímsnes- og Grafningshreppi og að G yrði gert að greiða þeim fjárhæð er svaraði til kaupverðs lóðanna auk gatnagerðagjalds, gegn útgáfu afsals fyrir lóðunum. G hafði verið upphaflegur eigandi þeirra lóða sem um ræddi í málinu, en ekki var fyrir hendi samningssamband milli aðila að því er varðaði kaup á lóðunum. Byggðu S og A kröfu sína annars vegar á því að þeim væri á grundvelli 1. mgr. 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup heimilt að ganga inn kröfu sem þeir sem þau leiddu rétt sinn frá kynnu að hafa átt á hendur G vegna vanefnda þess síðarnefnda gagnvart þeim. Hins vegar byggðu þau á því að þeim væri heimilt að hafa uppi beina kröfu á hendur G á grundvelli almennra reglna kröfuréttar þar sem G hefði ekki með réttum hætti efnt samningsskyldur sínar. Hæstiréttur féllst á með héraðsdómi að við úrlausn málsins hefðu dómar Hæstaréttar í málum nr. 222/2012 og 82/2014 fordæmisgildi um það að tilteknar athafnir G á árunum 2009, 2010 og 2011 hefðu falið í sér eftirfarandi vanefndir af hans hálfu við sölu lóða í Ásborgum. Að því er varðaði það álitaefni hvort S og A sem síðari framasalshafar lóðanna gætu vegna þessa krafist riftunar á kaupsamningunum tveimur vísaði Hæstiréttur til þess að í 1. mgr. 45. gr. laga nr. 40/2002 fælist heimild kaupanda fasteignar til að beina kröfu vegna galla á fasteign að öðrum en þeim sem seldi honum og þá í sama mæli og sá gæti haft uppi slíka kröfur á hendur fyrri eiganda eða öðrum samningsaðila. Gengi kaupandinn við þær aðstæður inn í réttarstöðu seljandans og væri þá eðli máls samkvæmt óhjákvæmilegt skilyrði að seljandi hefði öðlast kröfu á hendur fyrri eiganda eða öðrum fyrri samningsaðila. Af þessu leiddi að hefði galli fyrst komið til sögunnar eftir að kaupandi hefði orðið eigandi umræddrar eignar gæti hann ekki neytt heimildar ákvæðisins. Því næst vísaði Hæstiréttur til þess að þær athafnir G sem hefðu falið í sér eftirfarandi vanheimild af hans hálfu hefðu að stærstum hluta átt sér stað eftir að S eignaðist lóðirnar en að óverulegu leyti meðan H ehf., sem S og A leiddu rétt sinn frá, hefði verið eigandi þeirra. Lægi þannig ekki fyrir að H ehf. hefði öðlast rétt til riftunar vegna vanefnda G og því ekki sú staða uppi að S og A gætu gengið inn í réttarstöðu sem H ehf. hefði öðlast. Samkvæmt þessu gætu S og A ekki reist riftunarkröfu sína á hendur G á ákvæði 1. mgr. 45. gr. laga nr. 40/2002. Þá væri það almenn regla kröfuréttar að aðilar samnings hefðu einir forræði á túlkun hans og framkvæmd og gætu einir haft uppi kröfu í tilefni af ætlaðri vanefnd hans. Gætu S og A því ekki reist riftunarkröfu sína á því að þeim væri heimilt að hafa uppi beina kröfu á hendur G á grundvelli almennra regla kröfuréttar. Með þessu væri þó ekki tekin afstaða til þess hvort S og A kynnu á öðrum lagagrundvelli að hafa öðlast kröfu á hendur G vegna þeirra athafna sem um var deilt í málinu. Með vísan til þessa var staðfest niðurstaða héraðsdóms um sýknu G.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þ-kk-nf Ö-kk-nf og G-kvk-nf B-kvk-nf og S-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf landsréttardómari.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 30. ágúst 2017. Þau krefjast staðfestingar á riftun tveggja kaupsamninga um lóðir í Ásborgum í Ásgarðslandi í Grímsnes- og Grafningshreppi, annars vegar kaupsamnings 12. apríl 2006 um lóðina nr. 18, og hins vegar kaupsamnings 31. mars 2006 um lóðina nr. 24. Þá krefjast þau þess að stefndi greiði þeim 11.730.875 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, aðallega frá 20. janúar 2014 til greiðsludags en til vara frá 16. nóvember 2016 til greiðsludags, í báðum tilvikum gegn útgáfu afsals fyrir lóðunum. Þá krefjast þau aðallega málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti en til vara að málskostnaður á báðum dómstigum verði felldur niður.

Stefndi krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá héraðsdómi, til vara staðfestingar hins áfrýjaða dóms en að því frágengnu að kröfur áfrýjenda verði lækkaðar. Í öllum tilvikum krefst hann málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Stefndi hefur ekki gagnáfrýjað héraðsdómi til að fá endurskoðun á frávísunarkröfu sinni sem hafnað var með úrskurði héraðsdóms 20. mars 2017 og getur krafa hans um frávísun málsins frá héraðsdómi því ekki komið til úrlausnar fyrir Hæstarétti.

I

Eins og nánar greinir í hinum áfrýjaða dómi var stefndi upphaflegur eigandi lóða þeirra sem um ræðir í málinu. Lóðina nr. 18 í Ásborgum seldi hann einkahlutafélaginu S.Ö.S. með kaupsamningi 12. apríl 2006 og lóðina nr. 24 Byggingafélaginu Geysi ehf. með kaupsamningi 31. mars sama ár en áfrýjandinn S-kk-nf Ö-kk-nf var fyrirsvarsmaður og meðal eigenda beggja félaganna. Báðum lóðunum afsalaði stefndi til framangreindra kaupenda 27. október 2008.

Með afsali 4. desember 2008 seldi S.Ö.S. ehf. lóðina nr. 18 Hornási ehf. og með afsali sama dag seldi Byggingafélagið Geysir ehf. Hornási ehf. lóðina nr. 24. en áfrýjandinn S-kk-nf Ö-kk-nf var annar tveggja stofnenda þess félags ásamt því að vera prókúruhafi, framkvæmdastjóri og varamaður í stjórn félagsins. Hornás ehf. seldi S-kk-þgf E-kk-þgf báðar lóðirnar með kaupsamningi 30. október 2009. Með yfirlýsingu 7. maí 2012 voru lóðirnar nr. 18 og 24 gerðar að óskiptri sameign beggja áfrýjenda í helmings eigu hvors um sig. Hornási ehf. var slitið á árinu 2012.

Lögmaður áfrýjenda tilkynnti stefnda með bréfi 20. desember 2013 að „þau hafi ákveðið að rifta kaupsamningum við sveitarfélagið um lóðirnar nr. 24 og 18 í Ásborgum í Grímsnesi, Grafningshreppi ... Verði ekki samið við umbj.m. eða fallist á riftun er umbj.m. ... nauðugur einn kostur að höfða mál gegn sveitarfélaginu til riftunar á umræddum kaupsamningum og krefjast jafnframt skaðabóta úr hendi sveitarfélagsins.“ Með bréfi 6. janúar 2014 hafnaði stefndi kröfu áfrýjenda. Mál þetta höfðuðu áfrýjendur 6. nóvember 2016 með þeim dómkröfum sem í hinum áfrýjaða dómi greinir.

II

Krafa áfrýjenda um riftun framangreindra kaupsamninga, sem stefndi gerði við S.Ö.S. ehf. og Byggingafélagið Geysi ehf. 12. apríl og 31. mars 2006 og um endurgreiðslu kaupverðsins ásamt fasteignagjöldum, er reist á tvíþættum grunni. Annars vegar er krafan reist á því að áfrýjendum sé samkvæmt 1. mgr. 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup „heimilt að ganga inn í kröfur sem fyrri viðsemjendur hans kunni að hafa átt á hendur stefnda vegna vanefnda stefnda gagnvart þeim ... Beri stefnda að þola riftun og endurgreiða söluverð lóðanna og um leið gatnagerðargjöld.“ Hins vegar er riftunar- og endurgreiðslukrafan reist á því að áfrýjendum sé „heimilt að hafa uppi beina kröfu á hendur stefnda á grundvelli almennra reglna kröfuréttarins þar sem stefndi hafi ekki með réttum hætti efnt samningsskyldur sínar. Í málinu liggi fyrir að viðsemjandi áfrýjenda og þeir sem leiði rétt sinn frá honum hafi byggt á ákvæðum kaupsamninga sem stefndi hafi verið aðili að ... Með háttsemi sinni hafi stefndi brotið gegn samningsskyldum sínum, fasteignin sé haldin galla vegna eftirfarandi vanefndar af hálfu stefnda. Beri stefnda að þola riftun og endurgreiða söluverð lóðanna og um leið gagnagerðargjöld.“

III

Áfrýjendur vísa til þess í málatilbúnaði sínum að Hæstiréttur Íslands hafi kveðið upp dóma í sambærilegum málum þar sem til úrlausnar hafi verið ágreiningur vegna lóðakaupa tiltekinna aðila í Ásborgum af stefnda. Um sé að ræða dóm Hæstaréttar 19. desember 2012 í máli nr. 222/2012 og dóm réttarins 6. nóvember 2014 í máli nr. 82/2014. Segir í málatilbúnaði áfrýjenda að í umræddum dómum „hafi verið fallist á aðalkröfu lóðarhafa um riftun kaupsamnings við Grímsnes- og Grafningshrepp og endurgreiðslu kaupverðs og gatnagerðargjalda. Athafnir Grímsnes- og Grafningshrepps hafi verið virtar sveitarfélaginu til sakar og talið að gerðir þess hafi falið í sér eftirfarandi vanefnd á kaupsamningsskyldum. Áfrýjendur telja að sama eigi við í þessu máli.“

Fram kemur í framangreindum dómi Hæstaréttar í máli nr. 222/2012 að stefndi hafi selt tveimur einkahlutafélögum, Grímsborgum og Hótel Geysi, margar lóðir í Ásborgum þegar á árinu 2006. Með þessu hafi stefnda mátt vera fyllilega ljóst að stigin væru fyrstu skrefin í þá átt að breyta íbúðabyggð í svæði fyrir atvinnurekstur eða blöndu af hvoru tveggja. Engu að síður hafi hann selt áfrýjendum málsins lóð næstum einu og hálfu ári síðar þar sem í kaupsamningi hafi sérstaklega verið skírskotað til skilmála deiliskipulags fyrir íbúðabyggð. Tilteknir kostir hins selda hafi þar með verið áskildir og ekkert fram komið í málinu sem benti til þess að stefndi hafi vakið athygli viðsemjenda sinna á því að skipulagið hlyti að breytast vegna kaupa umræddra félaga á nærri þriðjungi lóða í hverfinu.

Það var niðurstaða Hæstaréttar í máli nr. 222/2012 að nánar tilgreindar athafnir stefnda á árinu 2009 og 2010 í tengslum við veitingu rekstrarleyfa til Grímsborga ehf. og breytingu á skipulagi í Ásborgum á árinu 2011 hafi falið í sér vanefnd á skyldum hans samkvæmt kaupsamningum um tilteknar lóðir í Ásborgum. Um var að ræða í fyrsta lagi svar stefnda 20. ágúst 2009 við fyrirspurn sýslumanns vegna umsóknar Grímsborga ehf. um leyfi til reksturs gististaðar í Ásborgum. Í öðru lagi svar stefnda 25. janúar 2010 við fyrirspurn sýslumanns vegna umsóknar Grímsborga ehf. um heimild til að reka veitingastað í Ásborgum. Í þriðja lagi umsögn byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu og Flóahrepps 28. maí 2010 vegna hins sama og í fjórða lagi athafnir í tengslum við breytingar á aðalskipulagi stefnda sem auglýstar voru á árinu 2011. Þá er þess einnig getið í dóminum að samhliða breytingu á aðalskipulagi hafi verið auglýst breyting á deiliskipulagi „íbúðarsvæðisins Ásborgir“ á þann veg að heimilt yrði að nýta hús þar „sem íbúðarhús og sem gisti- og/eða veitingahús“ til samræmis við tillögu um breytingu á aðalskipulagi. Þá væri gert ráð fyrir því að byggingarreitur á lóð nr. 48 yrði stækkaður en sú lóð væri í eigu Grímsborga ehf.

Í dóminum í máli nr. 222/2012 segir að stefndi hafi gefið „jákvæða umsögn með báðum umsóknum Grímsborga ehf. Þær gerðir hans fóru í bága við fyrirmæli 1. töluliðar 4. mgr. 10. gr. laga nr. 85/2007 um að sveitarstjórn skuli staðfesta að staðsetning sé innan marka, sem reglur og skipulag segi til um, en deiliskipulag gerði ráð fyrir íbúðabyggð í Ásborgum. Umsóknir Grímsborga ehf. fólu jafnframt í sér að breytt yrði notkun húsa, sem þegar höfðu verið reist í Ásborgum, og var því þörf á byggingarleyfi til slíks samkvæmt 1. mgr. 43. gr. þágildandi laga nr. 73/1997, sbr. einnig áðurnefnda umsögn byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu og Flóahrepps 28. maí 2010. Jákvæð umsögn stefnda var því einnig andstæð því lagaákvæði.“ Væri fallist á með kaupendunum „að virða beri þessar athafnir stefnda í tengslum við samningsskyldur hans honum til sakar, sbr. 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 og að gerðir hans hafi falið í sér eftirfarandi vanefnd á kaupsamningi þeirra í skilningi 2. mgr. 20. gr. sömu laga. Reynir þá ekki sérstaklega á hvort hún yrði almennt talin veruleg eða óveruleg. Krafa áfrýjenda um riftun kaupsamnings verður samkvæmt því tekin til greina.“

IV

Fallist er á með héraðsdómi að við úrlausn málsins hafi dómur Hæstaréttar í máli nr. 222/2012, sbr. og dómur réttarins í máli nr. 82/2014, fordæmisgildi um það að áðurgreindar athafnir stefnda á árunum 2009, 2010 og 2011 hafi falið í sér eftirfarandi vanefndir af hans hálfu við sölu lóða í Ásborgum. Með þeim breytti stefndi einhliða nýtingu og skipulagi svæðisins úr því að vera íbúðarsvæði í að vera svæði þar sem heimilaður var að auki rekstur veitinga- og gististaða. Kemur þá til úrlausnar hvort heimildir standi til þess að lögum að áfrýjendur sem síðari framsalshafar lóðanna geti vegna umræddra vanefnda krafist riftunar kaupsamninganna 31. mars og 12. apríl 2006 á þeim grundvelli sem þau hafa gert.

Samkvæmt 1. mgr. 45. gr. laga nr. 40/2002 getur kaupandi fasteignar beint kröfu vegna galla að fyrri eiganda hennar eða öðrum fyrri samningsaðila í sama mæli og seljandi gæti haft uppi slíka kröfu. Er hér um að ræða það sem nefnt er sprangkrafa í lögskýringargögnum. Felst í ákvæði 1. mgr. 45. gr. heimild kaupanda fasteignar (C) til þess að beina kröfu vegna galla á fasteigninni að öðrum en þeim sem seldi honum og þá í sama mæli og sá (B) gæti haft uppi slíka kröfu á hendur fyrri eiganda eða öðrum samningsaðila (A). Gengur kaupandinn (C) við þær aðstæður inn í réttarstöðu seljandans (B) og er þá eðli máls samkvæmt óhjákvæmilegt skilyrði að (B) hafi öðlast kröfu vegna galla á hendur fyrri eiganda (A) eða öðrum fyrri samningsaðila. Af þessari afmörkun á gildissviði 1. mgr. 45. gr. laga nr. 40/2002 leiðir að hafi galli fyrst komið til sögunnar eftir að kaupandinn (C) varð eigandi umræddrar eignar getur hann ekki neytt heimildar 1. mgr. 45. gr. laga nr. 40/2002.

Áfrýjandinn S-kk-nf Ö-kk-nf varð sem fyrr segir eigandi lóðanna nr. 18 og 24 í Ásborgum með kaupsamningi við Hornás ehf. 30. október 2009 en það félag hafði eignast lóðirnar 4. desember 2008. Þær athafnir stefnda sem um ræðir í málinu og fólu í sér eftirfarandi vanefnd af hans hálfu áttu sér stað á tímabilinu frá 20. ágúst 2009 og fram á árið 2011 og þannig að stærstum hluta eftir að áfrýjandinn S-kk-nf Ö-kk-nf eignaðist lóðirnar en að óverulegu leyti meðan Hornás ehf. var eigandi þeirra. Liggur þannig ekki fyrir að Hornás ehf. hafi meðan það var eigandi lóðanna öðlast rétt til riftunar vegna umræddra vanefnda og því ekki sú staða uppi að áfrýjendur geti gengið inn í réttarstöðu sem Hornás ehf. hafði öðlast. Samkvæmt þessu og að því gættu sem áður segir um afmörkun á gildissviði 1. mgr. 45. gr. laga nr. 40/2002 geta áfrýjendur ekki reist riftunarkröfu sína á hendur stefnda á því ákvæði.

Þess er áður getið að samningssambandi er ekki til að dreifa milli áfrýjenda og stefnda um kaup og sölu lóðanna nr. 18 og 24 í Ásborgum. Eins og greinir í dómi Hæstaréttar 7. desember 2000 í máli nr. 153/2000 er það almenn regla kröfuréttar að aðilar samnings hafa einir forræði á túlkun hans og framkvæmd og geta einir haft uppi kröfu í tilefni af ætlaðri vanefnd hans. Að gættri þessari almennu reglu geta áfrýjendur eins og atvikum háttar ekki reist riftunarkröfu sína á hendur stefnda á því að þeim sé „heimilt að hafa uppi beina kröfu á hendur stefnda á grundvelli almennra reglna kröfuréttarins þar sem stefndi hafi ekki með réttum hætti efnt samningsskyldur sínar.“ Með þessu er á hinn bóginn ekki tekin afstaða til þess hvort áfrýjendur kunni á öðrum lagagrundvelli að hafa öðlast kröfu á hendur stefnda vegna þeirra athafna hans sem um er deilt í málinu.

Samkvæmt öllu framansögðu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur um sýknu stefnda af kröfu áfrýjenda og um skyldu þeirra til að greiða stefnda málskostnað vegna reksturs málsins í héraði. Eftir atvikum er rétt að hvor málsaðila beri sinn kostnað af rekstri málsins fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.