293/2001

Upplýsingar í söluyfirliti fasteignasölu um að íbúð J væri úr steini reyndust ekki réttar. Útveggir hennar voru byggðir úr timbri, forsköluðu að innan. Með vísan til 12. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, var talið að L, sem keypt hafði íbúðina af J, hefði mátt treysta yfirlýsingu, sem gefin var í söluyfirlitinu, og ætlað var að kynna eignina almennt. Með hliðsjón af atvikum málsins var J, sem hafði búið í íbúðinni í allt að sjö ár, talin bera ábyrgð gagnvart L á því að rangar upplýsingar voru veittar um eignina, sem voru til þess fallnar að hafa áhrif á verð hennar. J var samkvæmt þessu talin skaðabótaskyld gagnvart L vegna tjóns, sem hin síðastnefnda hafði beðið af þessu. Mati dómkvaddra manna hafði ekki verið hnekkt og var það lagt til grundvallar um tjón L.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kvk-nf E-kvk-nf, G-kk-nf C-kk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 8. ágúst 2001. Hún krefst þess að stefndu verði gert að greiða sér 960.121 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af nánar tilgreindum fjárhæðum frá 1. nóvember 1998 til 1. júlí 2001, en frá þeim degi með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu til greiðsludags. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Stefnda hefur stefnt H-kvk-þgf V-kvk-þgf til réttargæslu fyrir Hæstarétti, en engar kröfur eru gerðar á hendur henni. Hefur réttargæslustefnda ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

I.

Ágreiningur málsaðila er sprottinn af kaupum áfrýjanda á íbúð á annarri hæð hússins nr. 27 við Njörvasund í Reykjavík af stefndu 28. október 1997. Í húsinu er kjallari og tvær hæðir og eru kjallarinn og fyrsta hæð steinsteypt, en önnur hæðin reist úr timbri. Komust kaupin á fyrir milligöngu fasteignasölunnar Eignamiðlunarinnar ehf., sem hafði íbúðina í sölu fyrir stefndu. Í söluyfirliti fasteignasölunnar um íbúðina, sem lá frammi við kaupin, var meðal annars tekið fram að byggingarefni væri steinn og í reit fyrir byggingarár var skráð ártalið 1955. Þá lá einnig frammi yfirlit Fasteignamats ríkisins, þar sem sömu upplýsingar komu fram. Er óumdeilt í málinu að byggingarefni íbúðarinnar bar ekki sérstaklega á góma í viðræðum aðilanna við kaupin.

Stefnda gaf út afsal fyrir eigninni til áfrýjanda 26. október 1998. Þegar hin síðastnefnda réðist í endurbætur á íbúðinni í byrjun árs 1999 kveðst hún hafa orðið þess vör að útveggir hennar væru ekki steyptir heldur byggðir úr timbri, forsköluðu að innan. Kynnti áfrýjandi stefndu og fasteignasölunni þetta með bréfum 2. mars 1999. Þar lýsti hún þeirri skoðun sinni að verulegur verðmunur væri á fasteignum eftir því hvort þær væru úr steini eða forsköluðu timbri og hefði hún því orðið fyrir tjóni. Óskaði hún eftir viðræðum um greiðslu skaðabóta til að freista þess að leysa málið með samkomulagi. Bréfunum var ekki svarað.

Í skýrslu stefndu fyrir dómi kom fram að hún hafi keypt íbúðina árið 1990 og búið í henni þar til hún seldi hana. Kvaðst hún ekki hafa gefið fasteignasölunni upplýsingar um byggingarefni hússins og ekkert velt fyrir sér hvert það væri. Þá staðfesti hún að við undirritun kaupsamningsins hafi bæði söluyfirlitið og yfirlit Fasteignamats ríkisins legið frammi. Hafi hún engar athugasemdir gert við það, enda hafi sams konar upplýsingar verið gefnar þegar hún keypti sjálf íbúðina. Tveir starfsmenn Eignamiðlunarinnar ehf. gáfu einnig skýrslu fyrir dómi. Kom fram hjá G-kk-þgf S-kk-þgf að fyrst og fremst væri farið eftir upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins þegar byggingarefni fasteigna væri fært í gögn fasteignasölunnar og að leitast væri við að gæta þar samræmis. S-kk-nf Á-kk-nf A-kk-nf kvaðst hafa skoðað eignina og fyllt út söluyfirlitið. Væri venjan sú að miða við upplýsingar fasteignamatsins þegar byggingarefni væri tilgreint nema sterkur grunur væri um annað. Var lögð fyrir hann mynd af húsinu, sem um ræðir í málinu, og lýsti hann þeirri skoðun sinni að eftir útliti hússins að dæma gæti það vel virst vera úr steini, en klæðning utan á steinhúsum væri mjög algeng. Þá kom einnig fyrir dóm F-kk-nf J-kk-nf, byggingatæknifræðingur, sem var annar tveggja dómkvaddra manna, sem gerðu mat það fyrir áfrýjanda, sem nánar er getið um í héraðsdómi. Kvað hann aðra hæð hússins vera reista úr timburgrind, sem væri orðin talsvert mikið fúin, en einhvern tíma síðar hafi verið byggð utan um hana önnur grind og tengd saman við hina eldri. Hafi yngri grindin sýnilega verið byggð utan á húsið þar eð veggurinn, sem fyrir var, hafi verið orðinn lélegur. Þá hafi veggirnir verið forskalaðir að innanverðu, það er múrhúðaðir, sem sé mjög óvanalegt í timburhúsum, og fyrir óvana gæti þetta „valdið því að menn halda að þetta sé eitthvað öðru vísi byggt en í raun er.“

Í mati hinna dómkvöddu manna, sem dagsett er 6. desember 1999 var komist að þeirri niðurstöðu að verðmæti fasteignar úr timbri, eins og þeirrar, sem hér um ræðir, væri 12% lægra en annarra úr steinsteypu miðað við aldur hússins. Hafi verð íbúðarinnar samkvæmt því verið 800.000 krónum of hátt á kaupdegi. Er krafa áfrýjanda í málinu á því reist að hún hafi orðið fyrir tjóni, sem þessu nemi. Vísar hún í því sambandi meðal annars til framburðar S-kk-ef Á-kk-ef A-kk-ef fyrir dómi um að ætla megi að verðlagning eignarinnar í kaupunum hafi tekið mið af fyrirliggjandi upplýsingum um að húsið hafi verið steinsteypt þótt „það hafi ekki afgerandi áhrif“ þar eð önnur atriði hafi einnig áhrif á verð. Málsástæðum aðilanna er að öðru leyti nánar lýst í héraðsdómi.

II.

Samkvæmt 12. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu skal fasteignasali semja rækilegt yfirlit yfir þau atriði, sem máli geta skipt við sölu eignar sem hann hefur fengið til sölumeðferðar. Skal þess vandlega gætt að fram komi öll grundvallaratriði um ástand eignar, sem geta skipt kaupanda máli, en meðal þess sem sérstaklega er tekið fram að skuli getið um er byggingarefni. Upplýsingar í söluyfirliti Eignamiðlunarinnar ehf. um að íbúð stefndu væri úr steini reyndust ekki réttar. Mátti áfrýjandi treysta yfirlýsingu, sem gefin var í söluyfirlitinu, og ætlað var að kynna eignina almennt. Ber þá meðal annars að líta til þess að algengt er að steinhús séu klædd utan með öðru efni auk þess sem steináferð var á útveggjum að innan, sem fram er komið að sé mjög óvenjulegt í timburhúsum. Getur þá ekki ráðið úrslitum þótt sambúðarmaður áfrýjanda hafi fyrir kaupin skoðað íbúðina með henni, enda verður ekki fallist á að um sérfróðan mann um húsbyggingar hafi verið að ræða þótt hann hafi starfað við járnabindingar. Verður stefnda, sem hafði búið í íbúðinni í allt að sjö ár, að bera ábyrgð gagnvart áfrýjanda á því að rangar upplýsingar voru veittar um eignina, sem voru til þess fallnar að hafa áhrif á verð hennar, og getur hún ekki borið fyrir sig aðildarskort í málinu. Er stefnda skaðabótaskyld gagnvart áfrýjanda vegna tjóns, sem hin síðastnefnda hefur beðið af þessu. Mati dómkvaddra manna hefur ekki verið hnekkt og verður það lagt til grundvallar um tjón áfrýjanda. Verður stefndu samkvæmt því gert að greiða henni 800.000 krónur með dráttarvöxtum eins og nánar segir í dómsorði frá því að mánuður var liðinn frá því stefndu var kynnt mat hinna dómkvöddu manna. Aðrir liðir í kröfu áfrýjanda tilheyra málskostnaði.

Stefnda skal greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem verður ákveðinn í einu lagi, eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Stefnda, J-kvk-nf J-kvk-nf, greiði áfrýjanda, L-kvk-þgf G-kvk-þgf, 800.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 9. janúar 2000 til 1. júlí 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

Stefnda greiði áfrýjanda samtals 450.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.