437/2016

G ehf. og G og S gerðu makaskiptasamning 2014 þar sem G og S keyptu raðhús af G hf. í Hafnarfirði sem hann var með í smíðum en þau seldu honum íbúð sína í Kópavogi. G og S höfðuðu mál og kröfðust skaðabóta þar sem þau töldu að fasteignin hefði verið haldin ýmsum ágöllum við afhendingu. Var talið með vísan til niðurstöðu yfirmatsgerðar sem G ehf. aflaði undir rekstri málsins fyrir Hæstarétti að það hefði ekki áhrif á verðmæti fasteignarinnar þótt rými á millilofti væru nefnd vinnurými eða geymslur þar sem með því væri lýst viðbótarrýmum en ekki eiginlegum íbúðarherbergjum. Var það atriði því ekki talinn galli samkvæmt 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Á hinn bóginn voru kröfur G og S vegna galla á stiga, bílskúrshurð og frágangs á lofttúðu teknar til greina að fullu meðal annars með vísan til þess kostnaðarmati matsmanns hefði ekki verið hnekkt. Þá var krafa G og S vegna frágangs lóðar einnig tekin til greina. Var því G ehf. gert að greiða G og S tilteknar skaðabætur.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma H-kk-nf I. J-kk-nf hæstaréttardómari og I-kvk-nf E-kvk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf settir hæstaréttardómarar.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 10. júní 2016. Hann krefst aðallega sýknu af kröfu gagnáfrýjenda, en til vara að hún verði lækkuð. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu héraðsdómi fyrir sitt leyti 15. ágúst 2016. Þau krefjast þess að aðaláfrýjanda verði gert að greiða sér 4.414.300 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 8. júní 2015 til greiðsludags. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I

Eins og greinir í hinum áfrýjaða dómi á málið rót sína að rekja til þess að með makaskiptasamningi aðilanna, sem gerður var í febrúar 2014, keyptu gagnáfrýjendur af aðaláfrýjanda raðhús, sem hann var með í smíðum að Hnoðravöllum 21 í Hafnarfirði, en seldu honum íbúð sína að Ásakór 12 í Kópavogi. Var söluverð beggja fasteignanna í þessum viðskiptum 35.900.000 krónur. Skyldi húsið afhent gagnáfrýjendum 1. júní 2014, fullbúið að utan með lóð frágenginni að hluta, en að innan tilbúið undir tréverk með millilofti. Á söluyfirliti sem gagnáfrýjendur kynntu sér og undirrituðu sagði meðal annars svo: „Húsið er með 5 svefnherbergjum. ... Húsið er með þremur rúmgóðum svefnherbergjum, skála, baðherbergi, stofu, borðstofu, eldhúsi, forstofu, þvottahúsi og rúmgóðum bílskúr með millilofti. Á millilofti í húsinu er gert ráð fyrir tveimur góðum herbergi ásamt snyrtingu. ... Stigi er kominn á milli hæða. Milliveggir ekki komnir á efri hæð.“ Nokkrum mánuðum áður en þessi samningur var gerður höfðu gagnáfrýjendur gert aðaláfrýjanda kauptilboð í annað hús í sömu raðhúsalengju að undangenginni skoðun á því og eftir að hafa kynnt sér teikningar af því. Samkvæmt þeim var rýmið á millilofti hússins skilgreint sem vinnurými. Þá undirrituðu þau söluyfirlit sem var sama efnis og að framan greinir. Var það hús þá komið á það byggingarstig sem miðað var við samkvæmt söluyfirlitinu. Aðaláfrýjandi samþykkti kauptilboðið en af ástæðum sem vörðuðu gagnáfrýjendur gengu þau kaup til baka. Þegar kaupsamningur um fasteignina að Hnoðravöllum 21 var gerður mun húsið hafa verið fokhelt. Var út frá því gengið í samningum aðila að það yrði í öllum meginatriðum eins og það hús sem gagnáfrýjendur höfðu upphaflega ætlað að festa kaup á. Teikningar af húsinu í þeirri mynd lágu á hinn bóginn ekki fyrir enda hafði ekki verið gert ráð fyrir milliloftinu samkvæmt fyrirliggjandi teikningum af því.

Í samningnum um Hnoðravelli 21 var vísað til skilalýsingar aðaláfrýjanda, sem gagnáfrýjendur höfðu lesið og undirritað, þar sem tekið var fram að hún væri ásamt söluyfirliti hluti af samningnum. Í skilalýsingu sagði meðal annars svo: „Milliloft uppsett í húsi og bílskúr. Stigi úr eik frá Inex uppsettur milli hæða í húsi og handrið á efri hæð frágengið. ... Enginn frágangur á loftum á efri hæð. Milliveggir efri hæðar ekki uppsettir. ... Lóð grófjöfnuð fyrir framan hús en frágengin bak við hús og gafl.“

Gagnáfrýjendur fengu fasteignina afhenta í júní 2014 og töldu í framhaldi af því að á henni væru ágallar sem þau þyrftu ekki að una við. Höfðuðu þau af þeim sökum mál þetta 30. maí 2015 til heimtu skaðabóta að fjárhæð 4.414.300 krónur úr hendi aðaláfrýjanda. Studdist krafa þeirra við matsgerð dómkvadds manns, A-kk-ef E-kk-ef byggingafræðings og húsasmíðameistara, sem þau öfluðu í máli sem aðaláfrýjandi höfðaði gegn þeim í janúar 2015 til útgáfu afsals fyrir íbúðinni að Ásakór 12 í Kópavogi. Er krafan í sjö liðum. Tekur hún í fyrsta lagi til þess að rými á efri hæð hússins sé samþykkt sem geymslur en ekki sem tvö herbergi svo sem mælt var fyrir um í söluyfirliti. Er verðmætisrýrnun sem af þessu leiðir metin á 2.000.000 krónur samkvæmt matsgerðinni. Í öðru lagi er gerð krafa um bætur þar sem stigi á milli hæða uppfylli ekki kröfur byggingarreglugerðar nr. 441/1998 fyrir almenna umferð. Þurfi því að fjarlægja stigann sem fyrir er og hanna og smíða nýjan stiga og setja hann upp. Er kostnaður við þessa framkvæmd metinn á 1.153.600 krónur. Í þriðja lagi sé ísetningu og frágangi glugga á efri hæð og í stofu ábótavant og kostnaður við úrbætur talinn nema 677.300 krónum. Í fjórða lagi er það niðurstaða matsmanns að frágangur á lofttúðu á salerni á efri hæð uppfylli af tilgreindum ástæðum ekki kröfur byggingarreglugerðar. Er kostnaður vegna nauðsynlegra úrbóta metinn á 57.600 krónur. Þá er í fimmta lagi talin þörf á að ráðast í lagfæringar á bílskúrshurðarbrautum þar sem festingar á þeim séu ekki fullnægjandi. Hljóðar kostnaðarmat vegna þessa upp á 86.200 krónur. Í sjötta lagi er það niðurstaða matsmanns að uppbygging útveggja sé ekki í samræmi við byggingarlýsingu á samþykktum aðaluppdrætti þar sem veggir séu einangraðir með steinull og plötuklæddir að innan en ekki einangraðir með plasteinangrun og múrhúðaðir að innan. Þurfi að breyta aðaluppdráttum í samræmi við raunverulega uppbyggingu útveggja og er kostnaður samfara því metinn á 190.000 krónur. Í sjöunda og síðasta lagi tekur bótakrafan til metins kostnaðar vegna frágangs lóðar. Um þennan lið segir svo í matsgerðinni: „Við matsfund var lóð skoðuð. Búið er að ganga frá lóð aftan (austan) við húsið þar sem lóð var slétt og torf lagt yfir. Meðfram gafli og framan við húsið er lóð grófjöfnuð. Til að ganga frá lóð meðfram gafli hússins þarf að slétta yfirborð þannig að hægt sé að tyrfa síðan í samræmi við frágang austan/bak við húsið. Gera þarf smávægilegar lagfæringar á lóð framan við húsið næst gangstétt norðan við húsið.“ Nemur kostnaðarmat vegna þessa matsliðar 249.600 krónum.

Með hinum áfrýjaða dómi var krafa gagnáfrýjenda um skaðabætur vegna verðmætisrýrnunar, lofttúðu og frágangs lóðar tekin til greina að fullu, eða með 2.307.200 krónum, en öðrum kröfuliðum hafnað. Segir í héraðsdómi um verðmætisrýrnunina að gagnáfrýjendum hafi mátt vera það ljóst við skoðun á eigninni og lágri lofthæð á milliloftinu að þar væri ekki gert ráð fyrir eiginlegum svefnherbergjum. Þá sé ósannað gegn mótmælum aðaláfrýjanda að gagnáfrýjendum hafi verið tjáð að rými undir 1,8 m á hæð væri samþykkt rými. Hafi gagnáfrýjendum einnig mátt vera ljóst að svefnherbergin í húsinu væru ekki fimm þar sem á teikningum, samþykktum af byggingarfulltrúanum í Hafnarfirði 21. september 2011, sem þau skoðuðu við kaupin, hafi komið fram að á millilofti væri „vinnurými“ en ekki svefnherbergi. Samkvæmt þessu hafi gagnáfrýjendur mátt vita að ekki væru fimm svefnherbergi í húsinu heldur þrjú svefnherbergi og tvö vinnurými. Á teikningum sem byggingarfulltrúinn samþykkti 12. nóvember 2014 sé hins vegar gert ráð fyrir því að á milliloftinu séu geymslur en ekki vinnurými. Teldist eignin því gölluð að þessu leyti.

Undir rekstri málsins fyrir Hæstarétti aflaði aðaláfrýjandi yfirmats þar sem tekið var til endurmats það matsatriði sem snýr að ætlaðri verðmætisrýrnun á fasteigninni að Hnoðravöllum 21. Var þess óskað að yfirmatsmenn legðu á það mat hvort skilgreining rýmanna á millilofti fasteignarinnar samkvæmt framangreindum forsendum héraðsdóms hafi þau áhrif á markaðsvirði hennar að það verði lægra en ella. Um þetta segir svo í yfirmatsgerð þeirra M-kk-ef L-kk-ef löggilts fasteignasala og S-kk-ef H-kk-ef, byggingatæknifræðings og húsasmíðameistara, 6. október 2016: „Það er álit yfirmatsmanna að það hafi engin áhrif á verðmæti eignarinnar, hvort það standi á aðaluppdráttum að rými á millilofti séu nefnd vinnurými eða geymslur, því báðar þessar skilgreiningar/rýmisheiti, lýsa viðbótar-rýmum, ekki eiginlegum íbúðarherbergjum.“

Með gagnáfrýjun sinni leita gagnáfrýjendur endurskoðunar á þeirri niðurstöðu héraðsdóms að hafna kröfu þeirra um bætur að fjárhæð 2.107.100 krónur.

Dómarar Hæstaréttar fóru á vettvang 31. mars 2017.

II

Samkvæmt framansögðu tekur kröfugerð gagnáfrýjenda meðal annars til þess að að uppbygging útveggja sé ekki í samræmi við byggingarlýsingu á samþykktum aðaluppdrætti og að honum þurfi því að breyta í samræmi við raunverulega uppbyggingu útveggja hússins. Um þennan kröfulið er til þess að líta að kostnaður af atriðum sem þessu getur ekki talist varða galla á fasteigninni sem slíkri, sbr. meðal annars dóma Hæstaréttar 23. nóvember 2000 í máli nr. 76/2000 og 16. júní 2016 í máli nr. 540/2015, en málatilbúnaður gagnáfrýjenda er á sama hátt og aðrir kröfuliðir reistur á ákvæðum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Eins og kröfuliður þessi hefur verið lagður fyrir í málinu eru því engin efni til að verða við honum.

Með tölvubréfi, sem þáverandi lögmaður gagnáfrýjenda sendi lögmanni aðaláfrýjanda 17. desember 2014, beindu gagnáfrýjendur tilkynningu til aðaláfrýjanda um nánar tilgreinda galla á fasteigninni að Hnoðravöllum 21 sem þau hefðu í hyggju að bera fyrir sig. Tók tilkynningin til allra þeirra galla sem gagnáfrýjendur krefjast bóta fyrir og uppfyllir hún áskilnað um efnislegt inntak samkvæmt 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Gagnáfrýjendur halda því fram að þau hafi fengið húsið afhent 29. júní 2014 og hefur þeirri staðhæfingu ekki verið andmælt af hálfu aðaláfrýjanda. Liðu þannig tæpir sex mánuðir frá afhendingu hússins þar til framangreind tilkynning telst hafa verið send aðaláfrýjanda. Eins og málið er vaxið verður talið að tilkynningin hafi verið send í tæka tíð. Verður því ekki fallist á með aðaláfrýjanda að bótakrafa gagnáfrýjenda sé fallin niður fyrir tómlæti.

III

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum, verður ekki fallist á með gagnáfrýjendum að þau eigi skaðabótakröfu á hendur aðaláfrýjanda vegna galla á glugga á efri hæð hæð hússins og vegg á neðri hæð þess.

Eftir standa þá fimm liðir í kröfu gagnáfrýjenda, en þeir taka til verðmætisrýrnunar á fasteigninni að Hnoðravöllum 21 vegna rýmis á millilofti, lofttúðu á salerni sem þar er, stiga á milli hæða, bílskúrshurðar og frágangs lóðar.

Svo sem áður er rakið kom fram í söluyfirliti, sem gagnáfrýjendur kynntu sér í aðdraganda kaupsamnings og telst hluti hans, að í húsinu væru þrjú svefnherbergi á neðri hæð þess og að gert væri ráð fyrir tveimur góðum herbergjum ásamt snyrtingu á millilofti. Í skýrslu gagnáfrýjandans G-kk-ef fyrir héraðsdómi kom fram að á teikningum, sem hann hafi kynnt sér áður en kaupsamningurinn var gerður, hafi komið fram að herbergin á milliloftinu væru vinnuherbergi. Spurður um hvaða skilning hann hafi lagt í orðið vinnuherbergi svaraði hann því til að þetta væru „bara herbergi“ og að hann gerði skýran greinarmun á vinnuherbergi og geymslu, en svo sem áður greinir var það heiti notað um rýmið á milliloftinu á samþykktum teikningum af húsinu sem fyrir lágu í nóvember 2014. Á teikningum af húsinu sem byggingafulltrúinn í Hafnarfirði samþykkti 27. apríl 2016 og lagðar hafa verið fram í Hæstarétti er þetta rými sagt vera vinnurými, en svo sem áður er getið er það í samræmi við tilgreiningu á því sem fram kemur á teikningum af húsinu sem gagnáfrýjendur hugðust upphaflega festa kaup á. Að þessu virtu og með hliðsjón af því sem fyrir liggur um atvik í aðdraganda þess að kaupsamningur um Hnoðravelli 21 var gerður verður að líta svo á að gagnáfrýjendur hafi mátt gera sér grein fyrir því hvernig herbergjaskipan í húsinu væri háttað og þar með að þau not sem þau gætu haft af herbergjum á millilofti þess væru á vissan hátt takmörkuð. Með matsgerð yfirmatsmanna, en annar þeirra er löggiltur fasteignasali, er hnekkt niðurstöðu undirmatsgerðar, sem unnin var af byggingafræðingi og húsasmíðameistara, um verðmætisrýrnun á fasteigninni. Er það svo sem áður greinir niðurstaða þeirra að það hafi engin áhrif á verðmæti hennar þótt rýmin á milliloftinu séu nefnd vinnurými eða geymslur þar sem með því sé lýst viðbótarrýmum en ekki eiginlegum íbúðarherbergjum. Verður samkvæmt þessu að fallast á með aðaláfrýjanda að þetta atriði geti hvorki talist galli samkvæmt 19. gr. laga nr. 40/2002, sem veiti gagnáfrýjendum rétt til vanefndaúrræða, né teljast ákvæði 27. gr. og 3. mgr. 29. gr. laganna eiga hér við. Er aðaláfrýjandi því sýknaður af þessum kröfulið.

Í hinum áfrýjaða dómi var þeirri kröfu gagnáfrýjenda, sem snýr að stiga upp á milliloftið, aðallega hafnað með þeim rökum að hann uppfylli skilyrði byggingarreglugerðar um stiga fyrir geymsluloft, en jafnframt vísað til þess að fallist hafi verið á kröfu gagnáfrýjenda vegna verðmætisrýrnunar á eigninni þar sem ekki væru svefnherbergi á milliloftinu heldur geymslur. Á milliloftinu er salerni auk þeirra herbergja sem áður er getið, en það er í samræmi við söluyfirlit og teikningar af húsinu. Af þessu má ljóst vera að þær takmörkuðu kröfur sem gerðar eru um stiga fyrir geymsluloft gátu með engu móti átt við um stigann í húsi gagnáfrýjenda. Verður því ekki annað séð en að borið hafi að standa að smíði hans í samræmi við þær kröfur sem gerðar eru samkvæmt byggingarreglugerð um stiga sem ætlaðir eru fyrir almenna umferð innanhúss. Með matsgerð hefur verið sýnt fram á að umræddur stigi fullnægir ekki þeim kröfum. Þá eru ekki efni til að líta svo á að gagnáfrýjendur hafi mátt gera sér grein fyrir því að stiginn fullnægði ekki tilskildum kröfum eða að þau hafi með öðrum hætti fyrirgert rétti sínum til bóta úr hendi aðaláfrýjanda vegna hans. Samkvæmt þessu og með því að kostnaðarmati matsmanns hefur ekki verið hnekkt verður krafa gagnáfrýjenda vegna þessa galla á húsinu tekin til greina að fullu.

Í matsgerðinni, sem gagnáfrýjendur öfluðu, er því lýst að bílskúrshurðarbrautir gangi töluvert til þegar hurðin er opnuð og henni lokað. Þá gangi öxull við gorm til í leguhjóli. Var þetta sannreynt við vettvangsgöngu. Er það mat matsmanns að festingar á brautunum séu ófullnægjandi auk þess sem öxull og gormur virki ekki með sambærilegum hætti og í öðru húsi í sömu raðhúsalengju sem hann skoðaði. Er með vísan til þessa fallist á með gagnáfrýjendum að hér sé um galla að ræða sem þau þurfi ekki að una við. Þá hefur mati matsmanns á kostnaði vegna nauðsynlegra úrbóta ekki verið hnekkt. Verður þessi liður í bótakröfu gagnáfrýjenda því tekinn til greina. Með skírskotun til forsenda héraðsdóms er jafnframt fallist á þá niðurstöðu hans að gagnáfrýjendum beri réttur til bóta úr hendi aðaláfrýjanda vegna galla í frágangi á lofttúðu.

Að því er varðar kröfu vegna frágangs lóðar er óumdeilt að aðaláfrýjanda bar í samræmi við efni skilalýsingar að afhenda hana frágengna við gafl hússins. Var því verki ásamt smávægilegri lagfæringu á lóð framan við húsið ólokið þegar eignin var afhent gagnáfrýjendum í júní 2014. Hafði aðaláfrýjanda gefist nægur tími til að ljúka því þegar gagnáfrýjendur sendu honum framangreinda tilkynningu um galla sem þau hygðust bera fyrir sig, enda mátti honum vera ljóst að hann hafði að þessu leyti ekki afhent eignina í umsömdu ástandi. Að þessu gættu verður að líta svo á að aðaláfrýjandi hafi glatað rétti sínum til úrbóta, en í þeim efnum má einu gilda þótt ekki hafi verið unnt að ráðast í þær þegar tilkynningin barst og aðaláfrýjandi hafi gert reka að því að vinna verkið í apríl 2015 en orðið frá að hverfa vegna viðbragða gagnáfrýjenda við þeirri fyrirætlun hans. Samkvæmt þessu verður staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um þennan lið í kröfu gagnáfrýjenda.

Samkvæmt framansögðu verður aðaláfrýjandi dæmdur til að greiða gagnáfrýjendum 1.547.000 krónur. Matsgerðin sem gagnáfrýjendur hafa reist kröfu sína á lá fyrir 6. maí 2015 og fékk aðaláfrýjandi hana í hendur tveimur dögum síðar, sbr. dóm Hæstaréttar 27. ágúst 2015 í máli nr. 466/2015. Verður honum samkvæmt 9. gr. laga nr. 38/2001 því gert til greiða þeim dráttarvexti frá 8. júní 2015 svo sem krafist er.

Eftir framansögðu hafa aðaláfrýjandi og gagnáfrýjendur hvert fyrir sitt leyti unnið mál þetta að nokkru og tapað því að nokkru. Samkvæmt 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verða þau því hvert um sig látin bera sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Aðaláfrýjandi, Gosi trésmiðja ehf., greiði gagnáfrýjendum, G-kk-þgf A. K-kk-þgf og S-kvk-þgf H-kvk-þgf, 1.547.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 8. júní 2015 til greiðsludags.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.