508/1998

Þegar verkamannabústaður var seldur nauðungarsölu leysti sveitarfélagið R eignina til sín á matsverði samkvæmt reglum í lögum um félagslegt húsnæði. Ágreiningur reis með sýslumanni og R um hvernig skyldi túlka ákvæði laganna og reglugerðar settrar samkvæmt þeim um innlausnarverð íbúðarinnar.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir P-kk-nf K-x-x H-kk-nf, G-kvk-nf E-kvk-nf, H-kk-nf H-kk-nf, H-kk-nf T-kk-nf og H-kk-nf B-kk-nf.

Áfrýjandi skaut máli þessu til Hæstaréttar 28. desember 1998. Hann krefst þess aðallega, að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og breytt á þá leið, að allar kröfur hans í héraði verði teknar til greina, það er að stefndi verði dæmdur til að greiða sér 1.322.584 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 330.646 krónum frá 21. febrúar 1997 til 21. mars sama ár, af 661.292 krónum frá þeim degi til 21. maí sama ár og af 1.322.584 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Til vara krefst hann staðfestingar héraðsdóms. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Hinn 1. janúar 1999 tóku gildi lög nr. 44/1998 um húsnæðismál. Samkvæmt 53. gr. laganna voru Byggingarsjóður ríkisins og Byggingarsjóður verkamanna þá lagðir niður og sameinaðir. Frá sama tíma var Húsnæðisstofnun ríkisins lögð niður og tók Íbúðalánasjóður við hlutverki, réttindum, eignum, skuldum og skuldbindingum stofnunarinnar. Hefur aðild réttargæslustefnda breyst til samræmis við það. Á hendur honum hafa engar kröfur verið gerðar, og hann gerir engar kröfur.

I.

Hinn 31. janúar 1997 var íbúð nr. 102 að Tunguseli í Reykjavík seld nauðungarsölu. Uppboðsþoli hafði keypt íbúðina nýja af stefnda 22. desember 1977. Í þinglýstu afsali kemur fram að íbúðin sé háð ákvæðum laga um verkamannabústaði eins og þau séu á hverjum tíma. Kaupverð íbúðarinnar var 6.300.000 gamlar krónur, eða 63.000 krónur. Af gögnum málsins má ráða, að af kaupverðinu voru 12.600 krónur greiddar með peningum, 27.000 krónur voru greiddar með veðskuldabréfi Byggingarsjóðs ríkisins til 25 ára, upphaflega með 8,5% vöxtum, verðtryggðu að fjórum tíundu hlutum, og 23.400 krónur voru greiddar með óverðtryggðu veðskuldabréfi Byggingarsjóðs verkamanna til 42 ára, sem ekki hefur verið lagt fram í málinu.Þegar íbúðin var seld nauðungarsölu námu kröfur réttargæslustefnda vegna þessara tveggja skuldabréfa samtals 527.590 krónum. Stefndi keypti eignina á uppboðinu á grundvelli kaupskyldu samkvæmt 86. gr. laga nr. 97/1993 um Húsnæðisstofnun ríkisins.

II.

Íbúð sú, sem hér um ræðir, er hluti af hinu svokallaða félagslega íbúðakerfi, sem komið var á fót til að tryggja fólki, sem ekki hefur aðstæður til að eignast íbúðir á almennum markaði, öryggi í húsnæðismálum. Eins og að framan greinir var þinglýst kvöð á íbúðinni um, að hún væri háð ákvæðum laga um verkamannabústaði eins og þau væru á hverjum tíma. Lög nr. 30/1970 um Húsnæðisstofnun ríkisins voru í gildi, er uppboðsþoli keypti íbúðina. Í 22. gr. þeirra laga var kveðið á um fjármögnun byggingarkostnaðar á þann veg, að íbúðareigandi skyldi leggja fram 20%, Byggingarsjóður ríkisins skyldi veita lán samkvæmt almennum kjörum, sem um sjóðinn giltu, og Byggingarsjóður verkamanna skyldi veita óverðtryggt lán fyrir eftirstöðvum kaupverðs til 42 ára með 2% ársvöxtum. Það er ljóst, að þeir, sem þannig byggðu, hafa notið annarra og betri lánskjara úr sameiginlegum byggingarsjóðum landsmanna en aðrir. Hinar sérstöku reglur, sem gilda um útreikning vegna lána, sem hvíla á félagslegum íbúðum við sölu þeirra, helgast af þessum sérstöku sjónarmiðum, sem búa að baki lagasetningar um þessar íbúðir.

Ágreiningur aðila máls þessa lýtur aðallega að því, hvernig túlka beri 89. gr. laga nr. 97/1993, sem í gildi voru er íbúðin var seld nauðungarsölu, og 75. gr. reglugerðar nr. 375/1996 um félagslegar íbúðir og Byggingarsjóð verkamanna, en efni greinanna er rakið í hinum áfrýjaða dómi. Meginefni ágreiningsins er það, hver skuli vera upphafstími þeirra verðbóta, sem reiknast á hlutföll upphaflegra lána fyrir hvert ár, sem seljandi hefur átt viðkomandi íbúð. Áfrýjandi telur, að reikna beri verðbætur og vexti á allar afborganir af höfuðstól áhvílandi lána frá kaupsamningsdegi, en stefndi telur að reikna skuli frá gjalddaga lánanna hverju sinni.

Í 89. gr. laga nr. 97/1993 kemur ekki skýrlega fram við hvaða tíma miða skuli upphaf verðbótaútreiknings. Ekki verður heldur ráðið með óyggjandi hætti af 75. gr. reglugerðar nr. 375/1996 hvað átt er við með orðalaginu „fyrir sama tíma“ í niðurlagi a-liðar greinarinnar.

Við skýringu á þessu verður að líta til þess, að verðbætur eru bætur fyrir þá rýrnun, sem verður á peningalegum eignum í verðbólgu. Ekki er fallist á þann skilning, að eigandi félagslegrar íbúðar öðlist við innlausn íbúðarinnar rétt til verðbóta á hlutföll upphaflegra lána allt frá kaupsamningsdegi, þótt hann hafi greitt lánin niður í þessum hlutföllum á löngu tímabili. Þegar 89. gr. laga nr. 97/1993 leysti af hólmi 63. gr. laga nr. 60/1984 um sama efni var ekki vikið að því, að ákvæðinu væri ætlað að vera grundvöllur annars upphafstíma verðbóta en miðað hafði verið við fram að því, sbr. 6. mgr. 28. gr. reglugerðar nr. 89/1985 um Byggingarsjóð verkamanna og félagslegar íbúðabyggingar, sem sett var með heimild í þeim lögum. Að þessu athuguðu og að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður staðfest niðurstaða hans um að hafna kröfum áfrýjanda um verðbætur frá kaupsamningsdegi.

Málsaðila greinir einnig á um það hvernig reikna skuli út fyrningu á eignarhluta uppboðsþola. Samkvæmt 89. gr. laga nr. 97/1993 skal fyrning dregin frá greiðslu til seljanda. Skal hún nema 0,5% fyrir hvert ár eignarhaldstíma, og er ekki ágreiningur með aðilum um að reikna skuli með 9,5% fyrningu við uppgjör þeirra. Ágreiningur þeirra lýtur að því, að stefndi telur að reikna eigi fyrningu af framreiknuðu kaupverði, sbr. b-lið reiknireglu 1 í 75. gr. reglugerðar nr. 375/1996, en áfrýjandi telur, að ákvæðið skorti lagastoð og að reikna beri fyrningu af því reiknaða matsverði, sem stefndi eigi samkvæmt lögunum að reiða fram, þegar hann leysir til sín húsnæði. Ekki er fallist á það með áfrýjanda, að orðalag 89. gr. gefi tilefni til að ætla að reikna skuli fyrningu af reiknuðu matsverði, og er rökrétt að fyrning sé reiknuð af því verðmæti, sem upphaflega var talið felast í íbúðinni.

Samkvæmt framansögðu ber að staðfesta hinn áfrýjaða dóm, en málinu var ekki gagnáfrýjað.

Áfrýjandi greiði stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, sýslumaðurinn í Reykjavík, greiði stefnda, Reykjavíkurborg, 150.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

Í málinu er deilt um innlausnarverð á eignarhluta seljanda í félagslegri íbúð, sem byggð var árið 1977, fyrir gildistöku laga nr. 51/1980 um Húsnæðisstofnun ríkisins, en seld á uppboði í janúar 1997, án undanfarandi eigendaskipta. Samkvæmt gildandi fyrirmælum löggjafans og stjórnvalda átti verðið að reiknast eftir annarri af tveimur reiknireglum (1 og 2), sem lýst var í 75. gr. reglugerðar nr. 375/1996 og í 89. gr. laga nr. 97/1993 um Húsnæðisstofnun ríkisins, sbr. 26. gr. laga nr. 58/1995.

Í málinu hefur áfrýjandi ekki véfengt reiknireglu 2, sem á því byggir meðal annars, að svonefndar aukaverðbætur til íbúðareiganda reiknist ekki lengur en til 1. júlí 1984. Er málflutningur hans miðaður við reiknireglu 1, sem hann telur gefa hærra innlausnarverð en hin reglan, sé henni réttilega beitt.

Umræddar reiknireglur eiga rætur að rekja til reglugerðar nr. 467/1984 um verðlagningu félagslegra íbúða, sem byggðar voru fyrir 1. júlí 1980. Ákvæði 2. gr. hennar, sem svöruðu til reiknireglu 1, áttu stoð í 63. gr. laga nr. 60/1984 um Húsnæðisstofnun ríkisins. Ákvæði 3. gr., sem svöruðu til reiknireglu 2, voru hins vegar studd sjónarmiðum í eldri lögum, er fallin voru úr gildi, og fékk reglan ekki beina lagastoð fyrr en með áðurnefndri 26. gr. laga nr. 58/1995.

Samkvæmt greinargerð með frumvarpi til laga nr. 60/1984 áttu ákvæði 63. gr. þeirra að tryggja, að eigendur eldri íbúða fengju fullar verðbætur á það fé, sem þeir hefðu lagt í íbúðirnar, en engan söluhagnað. Hagnaður í formi verðhækkana umfram verðbætt framlög eigenda gæti þannig runnið til hinna opinberu sjóða, er bera ættu meginþungann af fjármögnun félagslegra íbúðakerfisins. Orðalag fyrsta málsliðar 1. mgr. 63. gr., sem fjallaði um framreikning og endurgreiðslu á upphaflegu framlagi íbúðareigandans, var í skýru samræmi við þessi yfirlýstu markmið. Orðalag annars málsliðar, sem fjallaði um framreikning á þeim hluta áhvílandi íbúðaláns, sem kominn væri í gjalddaga fyrir innlausn, var hins vegar ekki eins skýrt að þessu leyti, enda varð sama orðalagi ekki við komið, þar sem framreikningurinn átti ekki að miðast við beinar afborganir íbúðareigandans, heldur hlutföll af höfuðstól lánanna miðað við eignarhaldstíma. Um beina endurgreiðslu var því ekki að ræða, heldur var tillit til þess tekið eigandanum í hag, að lánin væru jafngreiðslulán og byrjuðu ekki að falla á fyrsta eignarhaldsári. Að því athuguðu má skilja málsliðinn svo, að þar hafi einnig verið átt við endurgreiðslu að undirstöðu til, svo sem talið er í héraðsdómi. Hafi tilætlan löggjafans verið sú, að verðbætur til eiganda vegna lánshluta íbúðarverðs yrðu reiknaðar frá gjalddaga lánanna eða árslokum hverju sinni, en ekki frá upphafi eignarhalds.

Umrædd ákvæði 63. gr. laga nr. 60/1984 hafa haldist í síðari lögum um sama efni. Þessi skýring þeirra samræmist reiknireglu 1, eins og stefndi kveður henni hafa verið beitt allt frá 1984 og einnig við útreikning á verði þeirrar íbúðar, sem hér er um deilt. Hún er einnig í samræmi við þá staðreynd, að reikniregla 2 er talin hafa verið sett til mótvægis við hina regluna til að milda þá miklu breytingu á verðreikningi eldri íbúða, sem leiddi af ákvæðum 63. gr. Sú bragarbót hefði væntanlega verið óþörf, ef skilja bæri reiknireglu 1 á þann veg, sem áfrýjandi ætlast til.

Með vísan til þessa og annars til atkvæðis annarra dómenda er ég sammála því, að hafna beri kröfum áfrýjanda um verðbætur frá kaupsamningsdegi. Með hliðsjón af framkvæmd reglnanna á liðnum árum er ég einnig sammála niðurstöðu þeirra um frádrátt vegna fyrningar, sem svo er nefnd.

Í 2. gr. reglugerðar nr. 467/1984 var greinilega tekið fram, að verðbætur og vextir á hlutföll af lánum ættu að reiknast frá vísitölu við lok hvers árs, sem liðið væri af eignarhaldstíma, sbr. 5. mgr. hennar, þannig að sjá mátti, að ekki yrði miðað við upphaf tímans. Af orsökum, sem stefnda hefur ekki tekist að skýra í málinu, var þessu ekki haldið óbreyttu í síðari reglugerðum, að meðtalinni reglugerð nr. 375/1996, heldur hefur texta reiknireglu 1 verið breytt á þann veg, að hann er nú óskiljanlegur eftir orðanna hljóðan, nema hann sé skilinn á þá leið, sem áfrýjandi telur rétta. Þegar af þessari ástæðu á það við, að stefndi beri kostnað sinn af málinu að öllu leyti.

Samkvæmt þessu er ég sammála öðrum dómendum um það, að hinn áfrýjaði dómur eigi að vera óraskaður, en málskostnaður fyrir Hæstarétti á að falla niður.