182/2010

Kærður var úrskurður héraðsdóms, þar sem frumvarpi sýslumanns um úthlutun söluverðs fasteignar var breytt á þann hátt að H fékk úthlutað tiltekinni fjárhæð vegna skuldar á gatnagerðargjöldum. Talið var að þar sem H hefði látið eiganda fasteignarinnar gefa út til sín svokallaða skuldaryfirlýsingu vegna gatnagerðargjaldanna, þar sem meðal annars var samið um að reka mætti mál um kröfu samkvæmt henni eftir sérreglum XVII. kafla laga nr. 91/1991, væri óhjákvæmilegt að líta svo á að réttindi samkvæmt þessu skjali hafi verið slitin úr tengslum við lögskiptin að baki því og það gert að viðskiptabréfi. Með því að taka við þessu viðskiptabréfi hafi H fengið greiðslu skuldar lóðarhafans vegna gatnagerðargjalds og upp frá því ekki átt kröfu á hendur honum á öðrum grunni en bréfið sjálft hafi borið með sér. Lögveðréttur samkvæmt 4. gr. laga nr. 17/1996 hafi verið veittur sveitarfélögum fyrir kröfu um ógreitt gatnagerðargjald, en hafi ekki með samningi getað færst til handhafa kröfu samkvæmt viðskiptabréfi. Var því hafnað kröfu H um að frumvarpi sýslumanns um úthlutun söluverðs fasteignarinnar yrði breytt.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 5. mars 2010, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 22. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 24. febrúar 2010, þar sem tekin var til greina krafa varnaraðila um að felld yrði úr gildi nánar tilgreind ákvörðun sýslumannsins á Selfossi 25. mars 2009 um úthlutun söluverðs fasteignarinnar Valsheiði 17 í Hveragerði við nauðungarsölu. Kæruheimild er 1. mgr. 79. gr. laga nr. 90/1989 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá héraðsdómi, en til vara að ákvörðun sýslumanns verði staðfest. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Samkvæmt gögnum málsins tók sýslumaðurinn á Selfossi fyrir 13. desember 2007 beiðni sóknaraðila um nauðungarsölu á fasteigninni Valsheiði 17 í Hveragerði, en með beiðninni var leitað fullnustu kröfu samkvæmt skuldabréfi, sem hvíldi á 1. veðrétti í eigninni. Við þessa fyrirtöku var ákveðið samkvæmt kröfu sóknaraðila að uppboð á eigninni myndi byrja 24. janúar 2008 og gekk það eftir, en þar kom aðeins fram eitt boð, frá sóknaraðila að fjárhæð 100.000 krónur, og var ákveðið að uppboði yrði fram haldið 19. febrúar sama ár. Við framhald uppboðsins þann dag lagði sóknaraðili fram kröfulýsingar vegna fyrrnefnds skuldabréfs og tveggja annarra veðbréfa, sem tryggð voru með 2. og 3. veðrétti í eigninni, en samanlagðar kröfur hans samkvæmt þessum gögnum námu 25.088.454 krónum. Þá voru lagðar fram kröfulýsingar frá Sjóvá-Almennum tryggingum hf. vegna ógreiddra vátryggingariðgjalda, samtals 110.306 krónur, og frá varnaraðila vegna ógreiddra fasteignagjalda, samtals 466.991 króna, en þessum kröfum var báðum lýst sem lögveðkröfum. Einnig var lýst tveimur öðrum kröfum, að fjárhæð 3.548.379 og 1.499.223 krónur, en fyrir þeim höfðu verið gerð fjárnám, sem stóðu að baki kröfum sóknaraðila í veðröð. Loks gerði varnaraðili kröfu vegna ógreidds gatnagerðargjalds að höfuðstól 3.319.365 krónur, sem að viðbættum vöxtum og kostnaði nam 4.023.827 krónum, og var henni lýst sem lögveðkröfu. Með þessari kröfulýsingu fylgdi meðal annars skjal með yfirskriftinni „skuldaryfirlýsing vegna gatnagerðargjalda“, sem eigandi fasteignarinnar hafði undirritað 19. janúar 2006 og tók til skuldar hans við varnaraðila að fjárhæð 2.262.000 krónur. Við framhald uppboðsins varð varnaraðili hæstbjóðandi með boði að fjárhæð 16.000.000 krónur og mun hann hafa orðið kaupandi að eigninni á grundvelli þess.

Sýslumaður gerði 2. júní 2008 frumvarp til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar. Að greiddum sölulaunum í ríkissjóð voru samkvæmt frumvarpinu 15.840.000 krónur til ráðstöfunar upp í veðkröfur, en með þeirri fjárhæð áttu að greiðast áðurnefndar lögveðkröfur Sjóvá-Almennra trygginga hf. með 108.092 krónum og varnaraðila vegna fasteignagjalda að fjárhæð 466.991 króna. Eftirstöðvar söluverðsins, 15.264.917 krónur, áttu síðan að renna til sóknaraðila vegna krafna hans, sem stóðu á 1. og 2. veðrétti í eigninni. Frestur var settur til 18. júní 2008 til að mótmæla frumvarpinu. Þann dag barst sýslumanni bréf varnaraðila, þar sem krafist var að frumvarpinu yrði breytt á þann veg að fyrrgreind lögveðkrafa hans vegna gatnagerðargjalds kæmi framar kröfum sóknaraðila til greiðslu af söluverði eignarinnar. Með bréfi 12. ágúst 2008 krafðist sóknaraðili þess að frumvarp sýslumanns yrði látið standa óbreytt. Ekki varð af fundi samkvæmt 1. mgr. 52. gr. laga nr. 90/1991 til að fjalla um þennan ágreining fyrr en 25. mars 2009, en þar ákvað sýslumaður að frumvarpið skyldi standa óbreytt.

Mál þetta, sem varðar síðastgreinda ákvörðun sýslumanns, var þingfest í héraði 14. maí 2009. Aðalkrafa sóknaraðila um að málinu verði vísað frá héraðsdómi er á því reist að varnaraðili hafi ekki staðið rétt að því að leita dómsúrlausnar um þessa ákvörðun. Þótt fallast megi á með sóknaraðila að hnökrar hafi verið á málatilbúnaði varnaraðila að þessu leyti eru þeir ekki alveg nægir til að aðalkrafa hans verði tekin til greina.

II

Fyrir liggur í málinu að varnaraðili veitti 9. nóvember 2005 byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Valsheiði 17 og lagði um leið á gatnagerðargjald vegna mannvirkisins að fjárhæð 2.514.317 krónur. Í tilkynningu um þetta til lóðarhafans var tekið fram að veita mætti „vaxtareiknaðan greiðslufrest á greiðslu hluta gatnagerðargjalds til allt að tveggja ára“. Samkvæmt gögnum málsins var að finna heimild til þessa í 2. mgr. 12. gr. gjaldskrár varnaraðila, sem mun meðal annars hafa verið gerð á grundvelli 1. mgr. 1. gr. þágildandi laga nr. 17/1996 um gatnagerðargjald og 11. gr. reglugerðar nr. 543/1996 um sama efni. Í þessu ákvæði gjaldskrárinnar sagði eftirfarandi: „Heimilt er að veita vaxtareiknaðan greiðslufrest á greiðslu hluta gatnagerðargjalds til allt að tveggja ára með mánaðarlegum afborgunum eða samkvæmt sérstakri samþykkt sem bæjarstjórn setur. Vextir skulu vera eins og innlendir millibankavextir, REIBOR, sem Seðlabanki Íslands gefur út.“

Eins og áður greinir ritaði lóðarhafinn að Valsheiði 17 undir „skuldaryfirlýsingu vegna gatnagerðargjalda“ 19. janúar 2006. Efst á þessu skjali var greint frá nafni lóðarhafans sem skuldara, svo og því að skjalið varðaði lóðina Valsheiði 17 og væri álagt gatnagerðargjald 2.514.317 krónur, en af því hafi hann greitt 252.317 krónur, þannig að „höfuðstóll skuldaryfirlýsingar“ næmi 2.262.000 krónum, sem greiða ætti með 20 mánaðarlegum afborgunum, í fyrsta sinn 15. maí 2006. Meginmál skjalsins var síðan svohljóðandi: „Ofanritaður skuldari viðurkennir með undirskrift sinni undir skuldabréf þetta að skulda handhafa bréfs þessa, fjárhæð þá er að framan greinir og skuldbindur sig til að endurgreiða hana skv. skilmálum bréfs þessa, með þeim fjölda afborgana og á þeim ... gjalddögum eins og tilgreint er samkvæmt ofanskráðu. Vextir af skuld þessari eru breytilegir samkvæmt lánaflokki K-2 hjá Sparisjóði Suðurlands nú 14,30% greiðast þeir eftirá á sömu gjalddögum og afborganir. Vextir reiknast frá: 9.11.2005. Skuldara ber á hverjum gjalddaga að greiða kostnað af innheimtu hverrar greiðslu af bréfi þessu, skv. gjaldskrá innheimtubanka. Skuldari greiðir einnig annan kostnað af lántökunni s.s. stimpilgjöld. Verði ekki staðið í skilum með greiðslu afborgana og vaxta á réttum gjalddögum, skal frá gjalddaga greiða hæstu lögleyfðu dráttarvexti af vanskilaskuldinni. Jafnframt er handhafa heimilt ef vanskil eru veruleg, en með verulegum vanskilum er átt við 15 daga vanskil eða lengri, að fella alla skuldina í gjalddaga fyrirvaralaust og án sérstakrar uppsagnar. Skuldin hvílir sem lögveð á framanskráðri lóð og þeim byggingum sem á henni verða reistar, skv. 4. gr. laga um gatnagerðargjöld nr. 17/1996. Lögveðið er til tryggingar skaðlausri og skilvísri greiðslu höfuðstóls, vaxta, dráttarvaxta og öllum þeim kostnaði er leiða kann af vanskilum skuldara að engu undanskildu. Lögveðið gengur fyrir hvers konar samningsveði og aðfararveði og tekur einnig til vátryggingarfjárhæðar framangreindrar eignar. Þegar skuldin er í gjalddaga fallin má krefjast nauðungarsölu á framangreindri eign samkvæmt heimild í 5. tl. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Falli öll skuldin í gjalddaga, vegna vanskila, áður en byggingaframkvæmdir eru hafnar getur bæjarráð ákveðið að rifta úthlutun lóðarinnar og úthlutað henni á ný. Ef ofangreind eign er seld fellur skuldabréfið allt í gjalddaga og skal það greiðast upp. Kaupandi getur fengið bréfið endurnýjað með sömu skilmálum þ.m.t. sömu gjalddögum og að ofan greinir með samþykki handhafa bréfsins. Sérstakri kvöð vegna lögveðsréttarins má þinglýsa á viðkomandi eign. Mál út af skuld þessari má reka fyrir héraðsdómi Suðurlands samkv. reglum XVII. kafla laga nr. 91/1991.“

Skjal þetta ber með sér að stimpilgjald að fjárhæð 33.930 krónur var greitt af því 19. janúar 2006. Á bakhlið þess færði varnaraðili svofellda áritun: „Skuldaviðurkenning þessi framselst hér með Sparisjóðinum Suðurlandi, Hveragerði, með fullri ábyrgð á greiðslu hennar sbr. samkomulag þar að lútandi dags. 26. júlí 2005.“ Varnaraðili gaf einnig út 19. janúar 2006 annað skjal með yfirskriftinni „kvöð vegna lögveða til tryggingar gjalda í sveitasjóð“, þar sem fram kom að á fasteigninni Valsheiði 17 hvíldi lögveð vegna gatnagerðargjalds, sem var lagt á 9. nóvember 2005, og var skjali þessu þinglýst samdægurs. Þá undirritaði lóðarhafinn 3. nóvember 2006 skjal með yfirskriftinni „breyting á greiðsluskilmálum skuldabréfs“, þar sem fram kom að eftir beiðni hans samþykkti Sparisjóðurinn Suðurlandi breytingar á greiðsluskilmálum skuldabréfs að upphaflegri fjárhæð 2.262.000 krónur, sem hann hafi gefið út til sparisjóðsins og tryggt væri með sjálfskuldarábyrgð varnaraðila. Eftirstöðvar „lánsins“ væru samtals 2.665.162 krónur að meðtöldum gjaldföllnum afborgunum, verðbótum, vöxtum, dráttarvöxtum og kostnaði og skyldu þær verða nýr höfuðstóll, sem greiddur yrði með tólf mánaðarlegum afborgunum, í fyrsta sinn 15. desember 2006. Skjal þetta var áritað um samþykki af varnaraðila. Á eyðublaðinu, sem það var fært á, var gert ráð fyrir undirritun „síðari veðhafa“ um samþykki, en slíks var ekki aflað. Í málinu liggur fyrir að ekkert var greitt af þessari skuld eftir skilmálabreytinguna og leysti varnaraðili hana til sín frá Sparisjóðnum Suðurlandi 16. nóvember 2007 með greiðslu á 3.319.365 krónum. Þetta er sama fjárhæð og höfuðstóll kröfunnar, sem varnaraðili krefst greiðslu á af söluverði fasteignarinnar að Valsheiði 17.

III

Í málinu er óumdeilt að lög nr. 17/1996 taki til gatnagerðargjalds, sem það varðar, en þau lög féllu niður 1. júlí 2007 við gildistöku laga nr. 153/2006 um gatnagerðargjald. Í 4. gr. fyrrnefndu laganna var mælt svo fyrir að gatnagerðargjald samkvæmt þeim væri ásamt áföllnum vöxtum og kostnaði tryggt með lögveðrétti í viðkomandi fasteign og stæði það framar hvers konar samningsveði eða aðfararveði. Í c. lið 11. gr. áðurnefndrar reglugerðar nr. 543/1996, sem sett var með stoð í 1. mgr. 6. gr. laga nr. 17/1996, kom fram að í gjaldskrá, sem sveitarstjórn skyldi setja, ætti meðal annars að kveða á um greiðsluskilmála gatnagerðargjalds. Sem fyrr segir gerði varnaraðili gjaldskrá samkvæmt þessu, sbr. einnig 1. mgr. 1. gr. laganna, þar sem fram kom að veita mætti greiðslufrest á gjaldinu til allt að tveggja ára gegn greiðslu tiltekinna vaxta. Á þessum grunni verður ekki vefengt að varnaraðila hafi að lögum verið heimilt að veita lóðarhafanum að Valsheiði 17 tveggja ára frest til að greiða með mánaðarlegum afborgunum þær 2.262.000 krónur, sem stóðu eftir ógreiddar 19. janúar 2006 af álögðu gatnagerðargjaldi, án þess að lögveðréttur fyrir kröfunni samkvæmt 4. gr. laga nr. 17/1996 færi af þeim sökum forgörðum.

Varnaraðili lét á hinn bóginn ekki við það sitja að semja við lóðarhafann, munnlega eða skriflega, um slíkan greiðslufrest, heldur hlutaðist varnaraðili til um að lóðarhafinn gæfi út til sín svokallaða skuldaryfirlýsingu, sem áður var lýst. Í yfirlýsingunni viðurkenndi lóðarhafinn með undirskrift sinni „undir skuldabréf þetta“ að skulda handhafa þess 2.262.000 krónur, sem greiða ætti á nánar tiltekinn hátt með vöxtum, sem voru aðrir en kveðið var á um í áðurnefndri gjaldskrá varnaraðila. Af þessu skjali var greitt gjald eins og um skuldabréf væri að ræða samkvæmt 1. mgr. 24. gr. laga nr. 36/1978 um stimpilgjald. Í því voru handhafa sem kröfueiganda veittar sams konar vanefndaheimildir og þær, sem venjulegar eru í veðskuldabréfum, sem gefin eru út vegna peningaláns, þar á meðal til að gjaldfella eftirstöðvar skuldar vegna greiðslufalls og til að krefjast nauðungarsölu á fasteign til fullnustu skuldarinnar. Mælt var fyrir um að krafa samkvæmt skjalinu væri tryggð með veði í fasteigninni Valsheiði 17, en það væri þó lögveðréttur samkvæmt 4. gr. laga nr. 17/1996, sem tæki til höfuðstóls kröfunnar auk vaxta og sérhvers kostnaðar af vanskilum. Loks var í skjalinu samið um að reka mætti mál um kröfu samkvæmt því eftir sérreglum XVII. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þótt ekki kæmi annað til er óhjákvæmilegt að líta svo á að síðastgreint atriði hafi slitið réttindi samkvæmt þessu skjali úr tengslum við lögskiptin að baki því og gert það að viðskiptabréfi. Með því að taka við þessu viðskiptabréfi fékk varnaraðili greiðslu skuldar lóðarhafans vegna gatnagerðargjalds og átti ekki upp frá því kröfu á hendur honum á öðrum grunni en bréfið sjálft bar með sér. Lögveðréttur samkvæmt 4. gr. laga nr. 17/1996 var veittur sveitarfélögum fyrir kröfu um ógreitt gatnagerðargjald, en gat ekki með samningi færst til handhafa fyrir kröfu samkvæmt viðskiptabréfi. Af þessum sökum verður að hafna kröfu varnaraðila um að frumvarpi sýslumannsins á Selfossi 2. júní 2008 um úthlutun á söluverði fasteignarinnar að Valsheiði 17 verði breytt.

Varnaraðila verður gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn er í einu lagi eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hafnað er kröfu varnaraðila, Hveragerðisbæjar, um breytingu á frumvarpi sýslumannsins á Selfossi 2. júní 2008 til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar að Valsheiði 17 í Hveragerði við nauðungarsölu.

Varnaraðili greiði sóknaraðila, Frjálsa fjárfestingarbankanum hf., samtals 500.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.