210/2007

Ágreiningur aðila laut að túlkun ákvæða í samningum um kaup S á jörðunum Hjarðartungu, Kvisthaga og Grímstungu í Áshreppi, þar sem kveðið var á um að seljandinn, E, „og síðar afkomendur hans“ ættu forkaupsrétt að jörðunum. Í dómi Hæstaréttar var talið að tveimur sonum E, þeim P og Þ, hefði ekki tekist að sanna að það hafi verið forsenda af hálfu föður þeirra að skilja bæri ákvæðin þannig að ef hann vildi ekki nýta sér forkaupsréttinn ættu afkomendur hans þann rétt. Við skýringu ákvæða um afmörkun og útfærslu forkaupsréttar yrði jafnan að leggja til grundvallar að þau legðu ekki önnur höft á eignarráð eiganda en þau sem ráða mætti með sæmilegri vissu af samningi með orðskýringu. Með hliðsjón af því og með vísan til þess hvernig mál þetta væri vaxið þótti rétt að túlka hin umdeildu ákvæði svo að seljandinn hefði átt forkaupsrétt að jörðunum meðan hann lifði en að honum gegnum afkomendur og erfingjar hans. E var á lífi þegar S gerði samning við F ehf. um kaup á jörðunum árið 2006 og áttu P og Þ því ekki forkaupsrétt að jörðunum eftir að það lá fyrir að E vildi ekki nýta sér þennan rétt. Þá var talið að P og Þ gætu ekki reist kröfur sínar á því að þeim hefði verið boðið að ganga inn í kaupin af fasteignasalanum sem hafði annast sölu jarðanna.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf, J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og P-kk-nf H-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 23. apríl 2007. Þeir krefjast viðurkenningar á forkaupsrétti að jörðunum Grímstungu, landnúmer 144670, Hjarðartungu, landnúmer 144675 og Kvisthaga, landnúmer 144687, í Húnavatnshreppi, Austur Húnavatnssýslu, ásamt öllu því sem fasteignunum fylgir og fylgja ber, þar með talin hlunnindi öll, 86 einingar í Vatnsdalsá samkvæmt arðskrá, vélar og tæki samkvæmt fyrirliggjandi tækjalista og 713 ærgilda fullvirðisréttur í sauðfé, afurðabætur og gæðastýringagreiðslur, allt samkvæmt kaupsamningi milli stefndu 21. júlí 2006 með sömu kjörum og skilmálum og þar greinir. Þá krefjast áfrýjendur að stefnda S-kk-þgf K. R-kk-þgf verði gert skylt að afsala þeim framangreindum jörðum ásamt öllu sem þeim fylgir og fylgja ber gegn greiðslu úr hendi áfrýjenda með sömu kjörum og skilmálum og koma fram í framangreindum kaupsamningi. Ennfremur krefjast áfrýjendur að stefnda Flaumi ehf. verði gert að þola viðurkenningu á forkaupsrétti þeirra að jörðunum og að afsal milli stefndu og önnur skjöl, sem hafi verið þinglýst á jarðirnar, verði afmáð úr þinglýsingarbókum. Þá krefjast áfrýjendur að stefndu greiði þeim óskipt málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Kröfu áfrýjenda um að „önnur skjöl, sem hafi verið þinglýst á jarðirnar, verði afmáð úr þinglýsingarbókum“ fylgir hvorki upptalning á þeim skjölum sem krafan lýtur að né þeim rétthöfum sem þar eiga hlut að máli. Henni verður því vísað frá héraðsdómi.

II.

Stefndi S-kk-nf K. R-kk-nf eignaðist hluta úr jörðinni Grímstungu með kaupsamningi og afsali 30. desember 1995. Seljandi jarðanna var E-kk-nf L-kk-nf en hann er faðir áfrýjenda. Þar var samið um forkaupsrétt með svohljóðandi ákvæði: „Seljandi og síðar afkomendur hans eiga forkaupsrétt á eigninni komi til þess að kaupandi vilji selja. Skulu þeir svara forkaupsrétti innan 20 daga frá því forkaupsréttur er boðinn þeim. Forkaupsrétturinn gildir einnig gagnvart erfingjum seljanda.“ Með kaupsamningi og afsali 1. janúar 1997 keypti stefndi S-kk-nf mestan part Grímstungu, auk jarðanna Hjarðartungu og Kvisthaga. Þar var einnig samið um forkaupsrétt með svofelldum hætti: „Seljandi og síðar afkomendur hans eiga forkaupsrétt á eigninni komi til þess að kaupandi vilji selja. Skulu þeir svara forkaupsrétti innan 20 daga frá því forkaupsréttur er boðinn þeim. Á sama hátt á kaupandi forkaupsrétt á eignum þeim, sem seljandi heldur eftir samkvæmt samningi þessum verði eignin seld öðrum en erfingjum. Forkaupsrétturinn gildir einnig gagnvart erfingjum.“

Hinn 21. maí 2006 samþykkti stefndi S-kk-nf kauptilboð Flaums ehf. í jarðirnar þrjár. Deila málsins lýtur einkum að því hvort þá hafi borið að bjóða áfrýjendum að ganga inn í kaupin á grundvelli forkaupsréttarákvæða fyrrnefndra samninga. Greinir aðila meðal annars á um hvernig skýra beri orðin „og síðar afkomendur hans“ í ákvæðum þessum.

Fyrir liggur að E-kk-nf L-kk-nf féll frá sínum forkaupsrétti með áritun á kaupsamning sem stefndu gerðu um kaupin og dagsettur er 21. júlí 2006. Málsaðilar eru sammála um að E-kk-nf hafi nokkru fyrr látið uppi þessa afstöðu sína. E-kk-nf mun hafa andast í janúar 2007.

Af hálfu áfrýjenda er því haldið fram að skýra beri forkaupsréttarákvæði samninganna svo að seljandinn, E-kk-nf L-kk-nf, hafi átt forkaupsrétt að jörðunum, en vildi hann ekki nýta sér þann rétt ættu afkomendur hans réttinn. Eftir að ljóst varð að E-kk-nf vildi ekki ganga inn í kaupin telja áfrýjendur að þeir hafi átt forkaupsrétt að fyrrnefndum jörðum.

Stefndu telja á hinn bóginn að skýra beri forkaupsréttarákvæði samninganna svo að E-kk-nf L-kk-nf hafi átt forkaupsrétt við aðilaskipti að jörðunum meðan hann væri á lífi, en eftir hans dag ættu afkomendur hans þennan rétt. Þar sem E-kk-nf hafi verið á lífi og fallið löglega frá forkaupsrétti sínum við sölu jarðanna beri að sýkna stefndu af kröfum áfrýjenda, enda hafi þeir ekki átt forkaupsrétt að jörðunum eins og á stóð.

III.

E-kk-nf L-kk-nf er látinn og ekki liggja fyrir í málinu gögn sem sýna hvaða skilning hann hafi lagt í forkaupsréttarákvæðin. Þá er upplýst með vætti M-kk-ef Ó-kk-ef, sem sá um skjalagerð beggja samninganna, að hann ræddi ekki við E-kk-þf um inntak ákvæðisins og getur því ekki um þetta borið. Ennfremur hefur ekki verið í ljós leitt að M-kk-nf L-kk-nf fasteignasali hafi rætt við E-kk-þf um skýringu forkaupsréttarákvæðisins þannig að hann geti af eigin raun borið um afstöðu E-kk-ef til þess. Loks er upplýst með aðilaskýrslu S-kk-ef að hann vissi heldur ekki um afstöðu E-kk-ef til forkaupsréttarákvæðisins.

Eins og mál þetta liggur fyrir hefur áfrýjendum hvorki tekist að sanna, að það hafi verið forsenda af hálfu föður þeirra við sölu jarðanna að skilja bæri forkaupsréttarákvæðin á þann veg sem þeir halda fram, né að kaupanda jarðanna, stefnda S-kk-þgf, hafi mátt vera ljós sú forsenda hans.

Forkaupsréttur er íþyngjandi fyrir eiganda þar sem hann setur ákveðnar hömlur á ráðstöfunarrétt eignar. Við skýringu ákvæða er lúta að afmörkun og útfærslu forkaupsréttar verður jafnan að leggja til grundvallar að þau leggi ekki önnur höft á eignarráð eiganda en þau sem ráða má með sæmilegri vissu af samningi með orðskýringu. Af þessu athuguðu og með vísan til þess hvernig mál þetta er vaxið þykir bera að skýra fyrrnefnd ákvæði kaupsamninga og afsala um forkaupsrétt svo að seljandinn E-kk-nf L-kk-nf hafi átt forkaupsrétt meðan hann lifði en að honum gengnum afkomendur og erfingjar hans. Þar sem E-kk-nf var á lífi er forkaupsrétturinn varð virkur og hann féll frá honum með áritun á kaupsamning 21. júlí 2006 öðluðust áfrýjendur ekki forkaupsrétt.

Þá byggja áfrýjendur á þeirri málsástæðu að þeir eigi forkaupsrétt þar sem þeim hafi verið boðinn hann eftir að ljóst var orðið faðir þeirra hygðist ekki ganga inn í kaupin. Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er hann staðfestur að því er þessa málsástæðu varðar.

Við munnlegan málflutning í Hæstarétti var sú málsástæða höfð uppi af áfrýjendum að jafnvel þótt talið yrði að þeir ættu ekki samningsbundinn forkaupsrétt ættu þeir rétt á að kaupa jarðirnar þar sem þeim hefði verið gert sérstakt sölutilboð 12. og 22. júní 2006 með bréfum fasteignasalans sem sá um sölumeðferð jarðanna. Ekki verður séð að á þessu hafi verið byggt í héraði og er því um að ræða nýja málsástæðu sem er of seint fram komin, sbr. 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Kemur hún því ekki til álita við úrlausn málsins.

Að þessu athuguðu og að öðru leyti með vísan til forsendna héraðsdóms verður hann staðfestur.

Í samræmi við 1. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr., laga nr. 91/1991 ber að dæma áfrýjendur til að greiða stefndu óskipt málskostnað fyrir Hæstarétti svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Kröfu áfrýjenda, P-kk-ef A-kk-ef L-kk-ef og Þ-kk-ef L-kk-ef E-kk-ef, um að „önnur skjöl, sem hafi verið þinglýst á jarðirnar, verði afmáð úr þinglýsingarbókum“ er vísað frá héraðsdómi. Héraðsdómur skal vera óraskaður að öðru leyti.

Áfrýjendur greiði óskipt hvorum stefnda, S-kk-þgf K. R-kk-þgf og Flaumi ehf., 400.000 krónur í málskostnað.