154/2003

S, seljandi fasteignar, krafði kaupendur, Á og K, um greiðslu eftirstöðva kaupverðs. Á og K kröfðust sýknu á grundvelli skuldajöfnuðar með vísan til þess að S hafði eftir samþykki kauptilboðs, en fyrir gerð kaupsamnings um eignina, selt O heitavatnsréttindi, sem fylgt höfðu eigninni lengi. Ekki var talið að framganga Á og K við gerð kaupsamningsins yrði skýrð þannig að þau hefðu með henni fallist á að gefa eftir hluta af því, sem samið hafði verið um með samþykki á kauptilboði þeirra, en gjalda engu að síður fyrir eignina sama verð og samist hafði um fyrir hana að réttindum þessum meðtöldum. Samkvæmt þessu og með hliðsjón af efni kaupsamningsins þóttu Á og K eiga rétt til skaðabóta og var krafa þeirra um skuldajöfnuð tekin til greina.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf C-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 30. apríl 2003. Þau krefjast sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms með þeirri breytingu að innborganir áfrýjenda 28. febrúar 2003 með 500.000 krónum og 4. mars 2003 með 1.146.747 krónum komi til frádráttar kröfu hans. Hann krefst jafnframt málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Stefndi höfðaði málið 26. júní 2002 til heimtu á greiðslu eftirstöðva kaupverðs fasteignarinnar Reykjamels 13 í Mosfellsbæ, sem hann seldi áfrýjendum með kaupsamningi 18. apríl 2001 fyrir 14.350.000 krónur. Höfðu hin síðarnefndu gert stefnda kauptilboð í eignina 16. mars 2001, sem hann gekk að samdægurs. Eftir að kaupin komust á héldu áfrýjendur eftir hluta kaupverðsins vegna ætlaðra vanefnda stefnda. Báru þau fyrir sig að dráttur hafi orðið á að stefndi aflétti áhvílandi veðskuldum, leyndir gallar hafi reynst vera á eigninni og að stefndi hafi selt Orkuveitu Reykjavíkur 19. mars 2001 sérstök réttindi um endurgjaldslaus afnot af 5 mínútulítrum af heitu vatni, þrátt fyrir að þessi sömu réttindi hafi fylgt með við sölu eignarinnar til áfrýjenda þegar stefndi samþykkti kauptilboð þeirra þremur dögum fyrr. Kröfðust þau af þessum sökum skuldajöfnuðar við kröfu stefnda um greiðslu kaupverðsins. Með hinum áfrýjaða dómi var kröfu áfrýjenda um skuldajöfnuð hafnað með öllu og stefnda dæmd krafa hans. Við ákvörðun á upphafstíma dráttarvaxta var hins vegar litið til þess að stefndi vanefndi að aflétta veðskuldum á umsömdum tíma.

Í málatilbúnaði áfrýjenda fyrir Hæstarétti kemur fram að þau hafi greitt stefnda 500.000 krónur 28. febrúar 2003 og 1.146.747 krónur 4. mars sama árs. Þessar fjárhæðir kveða þau svara til dómkröfu stefnda að viðbættum dráttarvöxtum til greiðsludags í samræmi við dómsorð héraðsdóms, en að frádreginni þeirri fjárhæð, sem nemi verðmæti heitavatnsréttindanna, sem áfrýjendur telji að stefndi hafi með ólögmætum hætti skilið frá fasteigninni eftir að hafa samþykkt tilboð áfrýjenda. Hafi þau þannig að gengnum héraðsdómi haldið eftir greiðslu á 728.200 krónum, sem sé verðmæti heitavatnsréttindanna samkvæmt mati dómkvadds manns. Þá kveðast áfrýjendur ekki heldur hafa greitt málskostnað samkvæmt dómi héraðsdóms. Verði kröfu þeirra um skuldajöfnuð vegna heitavatnsréttindanna hafnað beri hvað sem öðru líði að fallast á skuldajöfnuð vegna 84.700 króna, sem kosti þau samkvæmt matsgerð að tengjast Hitaveitu Mosfellsbæjar, enda hafi Orkuveita Reykjavíkur hafnað tilmælum áfrýjenda um að rétta hlut þeirra vegna heimildarlausrar sölu stefnda á heitavatnsréttindunum. Til þessarar málsástæðu hafi héraðsdómari hins vegar ekki tekið neina afstöðu. Stefndi krefst greiðslu eftirstöðva kaupverðsins og málskostnaðar, en ekki er tölulegur ágreiningur með aðilum eins og málið liggur nú fyrir.

II.

Meðal málskjala er afsal 22. júní 1935 þar sem eigendur Reykja í Mosfellssveit, tveggja nafngreindra eyðijarða og tveggja nýbýla, seldu bæjarstjórn Reykjavíkur jarðhitaréttindi, sem fylgdu eignunum. Annað þessara nýbýla nefndist Blómvangur, en fasteignin nr. 13 við Reykjamel, sem málsaðilar gerðu kaupsamning um 2001, mun að hluta vera sama fasteignin og áðurnefnt nýbýli. Undanskilið við afsalsgerðina 1935 var réttur til að hagnýta heitt vatn til afnota á landareignunum sjálfum allt að 7 sekúndulítra samtals af 85 stiga heitu vatni. Er þeirri staðhæfingu áfrýjenda ekki mótmælt að hluti heitavatnsréttindanna, sem undanskilin voru í sölunni til bæjarstjórnar Reykjavíkur, hafi frá upphafi fylgt fasteigninni Reykjamel 13 og að eigendur réttindanna hafi greitt fasteignagjöld af þeim. Hafa þau lagt fram afsöl um Reykjamel 13 frá 1994 og 1997, en með því síðarnefnda eignaðist stefndi fasteignina. Í báðum þessum afsölum er tekið fram að réttindi til afnota af 5 mínútulítrum af heitu vatni fylgi hinni afsöluðu eign.

Áfrýjendur reisa kröfu sína á því að heitavatnsréttindin hafi fylgt fasteigninni þegar kauptilboði þeirra var tekið 16. mars 2001. Þeim hafi verið vel kunnugt um að þessari eign, eins og fleirum á þessu svæði, fylgdu slík réttindi og að þau hafi verið tilgreind í þinglýstum heimildum. Geti þá engu skipt að þau voru ekki sérstaklega talin upp í söluyfirliti Fasteignasölunnar Lundar ehf., sem kom viðskiptunum á. Forsenda áfrýjenda fyrir kaupunum hafi verið sú að þessi sérstöku réttindi fylgdu með og tilboðið hafi verið reist á sjálfstæðu mati þeirra á verðmæti eignarinnar að meðtöldum heitavatnsréttindunum. Þessi hlunnindi séu hluti fasteignarinnar og fylgi henni og til að skilja þau undan í kaupum hafi þurft sérstakan gerning eða skýlausan áskilnað seljandans um að svo skyldi vera. Engu slíku hafi hins vegar verið til að dreifa þegar kaupin komust á. Sala stefnda á þeim þremur dögum síðar hafi því ekki staðist og um hana hafi áfrýjendum fyrst orðið kunnugt 18. apríl 2001 þegar kaupsamningur skyldi undirritaður.

Stefndi mótmælir því að umrædd réttindi hafi fylgt fasteigninni, heldur hafi þau verið persónuleg réttindi, sem honum hafi verið heimilt að selja eða leigja óháð henni. Því til stuðnings hefur hann lagt fram bréf Orkuveitu Reykjavíkur til hans 12. desember 2002 þar sem tekið er undir þetta, en í niðurlagi bréfsins er þess getið að það sé sent að beiðni stefnda. Er jafnframt rakið að Hitaveita Reykjavíkur, sem síðar varð hluti af Orkuveitu Reykjavíkur, hafi gert tilboð í þessi réttindi stefnda ásamt vatnsréttindum allra annarra, sem áttu hliðstæð réttindi í Mosfellsbæ. Tilboðið hafi gilt út árið 1999, en stefndi hafnað því þá. Hann hafi snemma árs 2001 vakið máls á því á ný hvort Orkuveita Reykjavíkur vildi nú kaupa réttindin og hafi niðurstaðan orðið sú að veitan bauðst til að kaupa á sama verði og áður var boðið, en án vísitöluhækkunar. Nokkrar vikur hafi liðið þar til stefndi samþykkti að selja réttindin. Þá ber stefndi fyrir sig að af hans hálfu hafi aldrei staðið til að láta réttindin fylgja með við sölu á eigninni. Vísar hann um það til framburðar þriggja starfsmanna Fasteignasölunnar Lundar ehf. fyrir dómi, sem allir báru á sama veg um þetta atriði.

Fyrirætlun stefnda um að heitavatnsréttindin skyldu ekki fylgja með í sölunni kemur ekki fram í söluyfirliti fasteignasölunnar. Um þetta sagði það eitt í söluyfirlitinu að upphitun væri „sér“, en án þessara réttinda væri eignin í raun án samnings um tengingu við nokkra hitaveitu. Var þó rík ástæða til að geta þess sérstaklega ef undanskilja átti heitavatnsréttindin, enda lá fyrir í þinglýstum heimildum að þau fylgdu eigninni og höfðu gert það lengi. Verður lagt til grundvallar að áfrýjendur hafi verið í góðri trú um að þessi hlunnindi fylgdu með þegar tilboði þeirra var tekið 16. mars 2001, en í tilboðinu sagði að eigninni fylgdi allt „sem fylgir og fylgja ber að engu undanskildu“. Fyrirætlun stefnda, sem ósannað er að hafi verið kynnt áfrýjendum, getur því engu máli skipt við úrlausn um það hvort réttindin hafi fylgt með í kaupunum eða ekki. Hinu sama gegnir þá um framburð þriggja starfsmanna fasteignasölunnar um þetta og áður er getið, en varðandi hann er þess að auki sérstaklega að gæta að aðeins einn þeirra hafði fyrir samþykki tilboðsins rætt sjálfur við stefnda og haft færi á að heyra frá honum hvað hann hygðist fyrir í þessu efni. Samkvæmt þessu fylgdu nefnd hlunnindi með í kaupum áfrýjenda við samþykki stefnda á tilboð þeirra 16. mars 2001.

III.

Svo sem áður var getið varð áfrýjendum fyrst kunnugt um sölu stefnda á heitavatnsréttindunum þegar þau komu á fasteignasöluna 18. apríl 2001 til að undirrita kaupsamning. Voru þá lögð fyrir þau gögn, sem báru með sér að nefnd hlunnindi hefðu verið seld Orkuveitu Reykjavíkur 19. mars sama árs. Auk áfrýjenda og stefnda var K-kk-nf P-kk-nf A-kk-nf fasteignasali viðstaddur fund þeirra. Í skýrslu hans fyrir dómi kom fram að honum hafi orðið kunnugt um tilvist heitavatnsréttindanna þegar verið var að afla gagna fyrir kaupsamningsgerð, en meðal þeirra hafi verið veðbókarvottorð og sameiginleg yfirlýsing stefnda og Orkuveitu Reykjavíkur 19. mars 2001 um sölu réttindanna. Í niðurlagi þess skjals segir að skylda veitunnar til að afhenda 5 lítra á mínútu af heitu vatni falli niður 1. apríl 2001 og að stefndi fái greiddar 728.200 krónur „er hann hefur látið þinglýsa þessu skjali, en þinglýsing er talin nauðsynleg vegna þess að í afsali segir að hitaréttindi fylgi húsinu.“ Sagði vitnið að yfirlýsingin hafi verið lögð fyrir áfrýjendur á fundinum, stefndi kynnt hana og sagt að sala á réttindunum hafi verið „í gangi áður en kaupin voru ákveðin“. Frekari umræður hafi ekki orðið um málið. Skjalið hafi verið athugað eins og önnur skjöl, en hann kvaðst „ekki viss um að það hafi verið lesið yfir, en það lá frammi.“ Stefndi kveður áfrýjendur enga athugasemd hafa gert þegar þeim var kynnt áðurnefnd yfirlýsing, en áfrýjandinn Á-kk-nf kvaðst hafa gert „lauslega athugasemd við þetta“ munnlega.

Við úrlausn um ágreiningsefnið verður að líta til þeirrar niðurstöðu, sem komist var að í II. kafla að framan, að heitavatnsréttindin fylgdu með þegar samningur komst á með málsaðilum 16. mars 2001. Áður er lýst atvikum við gerð kaupsamningsins, en áfrýjendum var þar ekki leiðbeint um rétt sinn þrátt fyrir brýnt tilefni og skyldu fasteignasala samkvæmt 10. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu að gæta réttmætra hagsmuna beggja aðila kaupsamnings. Áfrýjendur halda fram að þau hafi hvorki við gerð kaupsamnings né síðar fallist á að gefa heitavatnsréttindin eftir. Verður framganga þeirra við gerð kaupsamnings, sem áður er lýst, ekki skýrð á þann veg að þau hafi með henni fallist á að gefa eftir hluta af því, sem samið var um kaup á 16. mars 2001, en gjalda engu að síður fyrir eignina sama verð og samist hafði um fyrir hana að heitavatnsréttindunum meðtöldum. Efni kaupsamningsins styður heldur ekki kröfu stefnda í málinu, en þar var í engu getið um sölu hlunnindanna til Orkuveitu Reykjavíkur, en ítrekað að eignin sé seld áfrýjendum með „öllu sem fylgir og fylgja ber að engu undanskildu“. Þá verður ekki talið að stefndi hafi mátt líta svo á að áfrýjendur hafi fallið frá rétti sínum vegna heitavatnsréttindanna þótt krafa um skaðabætur fyrir þau hafi ekki verið sett fram fyrr en með bréfi lögmanns þeirra 7. september 2001.

Samkvæmt öllu framanröktu eiga áfrýjendur rétt til skaðabóta úr hendi stefnda vegna áðurnefndra heitavatnsréttinda. Verður krafa áfrýjenda um skuldajöfnuð af þeim sökum tekin til greina. Rétt er að hver aðilanna beri sinn kostnað af málinu í héraði. Stefndi verður dæmdur til að greiða áfrýjendum málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Áfrýjendur, Á-kk-nf H. G-kk-nf og K-kvk-nf V-kvk-nf, eru sýkn af kröfu stefnda, S-kk-ef J-kk-ef.

Málskostnaður í héraði fellur niður.

Stefndi greiði áfrýjendum 250.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.