152/2001

S fékk jörðina ED til lífstíðarábúðar frá fardögum 1980. Var húsakostur jarðarinnar og ræktun þá miðuð við almennan hefðbundinn búskap en S breytti húsum og efndi til nýframkvæmda á jörðinni svo hún hentaði til framleiðslu lífrænt ræktaðra gulróta, skv. sérstökum lögum þar um. S leitaði eftir því að fá ábýlisjörð sína keypta en þar sem hann vildi ekki fallast á að nokkur hluti jarðarinnar yrði undanskilinn kaupunum sagði hann upp ábúðarrétti sínum frá fardögum 1999. Í kjölfarið var gerð úttekt á jörðinni og síðar yfirúttekt. Yfirúttektargerð kvað á um að M skyldi leysa til sín allar metnar framkvæmdir á jörðinni að frátalinni borholu með brotnum bor. Þessu hafnaði M og með kaupsamningi aðila í júní 2000 seldi S tilteknar eignir til M. S taldi M skylt að innleysa umbætur á jörðinni í samræmi við yfirúttektargerðina og sótti M um þann mismun sem var á yfirúttektargerð og kaupverði samkvæmt kaupsamningi. Fyrir lá að S hafði gerbreytt nýtingu jarðarinnar á ábúðartímanum. Hann hafði ekki leitað eftir samþykki M fyrir framkvæmdunum né sótt um byggingarleyfi fyrir þeim, líkt og áskilið er í 3. mgr. 12. gr. ábúðarlaga. Var því ekki fallist á að M þyrfti að leysa til sín umdeildar framkvæmdir. Þótti þó rétt að gera undantekningu að því er varðaði kaldavatnsborholu ásamt dælubúnaði og leiðslum og dæma M til að leysa þær umbætur til sín, enda sæju þær þeim húsum fyrir vatni sem M hefði þegar leyst til sín og ekki hafði verið sýnt fram á annað en þær væru nauðsynlegar til áframhaldandi búrekstrar. Var M því dæmdur til að greiða S verðgildi borholunnar miðað við yfirúttektargerð.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kvk-nf E-kvk-nf, G-kk-nf C-kk-nf, H-kk-nf H-kk-nf, H-kk-nf B-kk-nf og P-kk-nf K-x-x H-kk-nf.

Áfrýjandi skaut máli þessu til Hæstaréttar 30. apríl 2001. Hann krefst þess aðallega að stefndi greiði sér 9.981.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 10. og 12. gr. vaxtalaga nr. 25/1987 af 3.327.000 krónum frá 14. október 1999 til 1. mars 2000, af 6.654.000 krónum frá þeim degi til 13. júlí 2000 og af 9.981.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags gegn útgáfu afsals til stefnda fyrir mannvirkjum, öðrum framkvæmdum og umbótum á Eystri- og Vestri-Dyrhólum í Mýrdalshreppi, Vestur-Skaftafellssýslu. Til vara krefst hann þess að stefndi verði dæmdur til útgáfu skuldabréfs að fjárhæð 9.981.000 krónur, sem greiða skuli með jöfnum afborgunum á sex árum. Skuldin beri 3% ársvexti frá 14. október 1999 og sé verðtryggð með sama hætti og lán Lánasjóðs landbúnaðarins, gegn útgáfu afsals til stefnda fyrir mannvirkjum, öðrum framkvæmdum og umbótum á Eystri- og Vestri-Dyrhólum í Mýrdalshreppi, Vestur-Skaftafellssýslu. Í báðum tilvikum krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst aðallega staðfestingar héraðsdóms en til vara sýknu að svo stöddu. Í báðum tilvikum krefst hann málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandi lagði fyrir Hæstarétt með greinargerð sinni 13. júní 2001 vottorð Veðurstofu Íslands og vottorð Hollustuverndar ríkisins um vatnsrannsóknir. Með bréfi 14. ágúst sama ár óskaði hann eftir framlagningu þriggja skjala og boðaði þess utan öflun matsgerðar. Þá óskaði hann 1. nóvember 2001 framlagningar matsgerðar H-kk-ef S-kk-ef byggingatæknifræðings og húsameistara frá október 2001 ásamt fylgiskjölum um beygju- og brotþol á sökkulplönkum og jarðfestum í gróðurhúsum á Eystri- og Vestri-Dyrhólum, svo og líklegan endingartíma viðar í þessum undirstöðum. Af hálfu stefnda var þessari síðari framlagningu mótmælt 17. ágúst 2001 með vísan til 1. mgr. 161. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 15. gr. laga nr. 38/1994. Matsgerðinni er auk þess mótmælt sem óstaðfestri. Hins vegar er matsgerð þessi í verulegu samræmi við álit yfirúttektarnefndar, sem lá fyrir héraðsdómi, og vísar stefndi auk þess til efnis hennar um það að flytja megi af jörðinni gróðurhúsin, sem um getur í málinu.

Áfrýjanda bar að huga að framlagningu matsgerðar strax eftir að áfrýjun málsins var ráðin vildi hann koma henni að fyrir Hæstarétti og hafði ekki til þess nema mánaðartíma frá framlagningu greinargerða, sbr. 1. mgr. 160. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 14. gr. laga 38/1994. Fallast ber því á það með stefnda að í málinu séu ekki skilyrði til þess að hin nýju gögn fái komist að.

I.

Málsatvik eru rakin í héraðsdómi. Þar kemur fram að áfrýjandi fékk jörðina Eystri-Dyrhóla í Mýrdalshreppi til lífstíðarábúðar frá fardögum 1980. Jafnframt hafði hann nytjarétt af tilteknum jarðarhlutum Vestri-Dyrhóla. Byggingarbréf var undirritað 1. febrúar 1983. Samkvæmt því skyldi afgjald fyrir jörðina vera 15.300 krónur fardagaárið 1983-84 og breytast að krónutölu samkvæmt ákvæðum 33. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976. Ræktun og girðingar á jörðunum voru í upphafi ábúðar í eigu stefnda svo og vatnsveita með nágrannajörðum. Áfrýjandi keypti með afsali 25. janúar 1981 fjós, haughús og hlöðu af fyrri ábúanda. Var húsakostur jarðarinnar og ræktun þegar áfrýjandi fékk hana til ábúðar miðuð við almennan hefðbundinn búskap. Hann breytti hins vegar húsum og efndi til nýframkvæmda á jörðinni svo að hún hentaði til framleiðslu þeirrar sem hann stundaði, en hann framleiddi lífrænt ræktaðar gulrætur samkvæmt sérstökum lögum þar um. Er ekki um það deilt að hann hafi náð góðum árangri við þessa sértæku framleiðslu og haft mikinn afrakstur af jörðinni.

Áfrýjandi leitaði eftir því að fá ábýlisjörð sína keypta en þar sem hann vildi ekki fallast á að nokkur hluti jarðarinnar yrði undanskilinn kaupunum sagði hann upp ábúðarrétti sínum. Kom uppsögnin til framkvæmda á fardögum 1999. Í framhaldi af þessu var gerð úttekt á jörðinni 1. júlí 1999 og mátu úttektarmenn öll mannvirki og umbætur í eigu áfrýjanda á Dyrhólum samtals á 25.265.739 krónur. Aðilar sættu sig ekki við niðurstöðu úttektarmanna og fór því fram yfirúttekt á jörðinni 18. ágúst til 14. október 1999. Mátu yfirúttektarmenn að heildarverðmæti eigna áfrýjanda á jörðinni næmi 26.867.000 krónum. Afgjaldið hjá nýjum ábúanda átti þá að vera 80.000 krónur á mánuði og töldu úttektarmenn að það væri ekki óhæfilegt gjald miðað við þann arð sem hafa mætti af jörðinni. Stefndi átti að leysa til sín allar metnar framkvæmdir að frátalinni borholu með brotnum bor. Þessu hafnaði stefndi á fundi sínum 24. janúar 2000 og með kaupsamningi aðila 19. júní sama ár seldi áfrýjandi stefnda eftirfarandi eignir og framkvæmdir, sbr. 1. mgr. 16. gr. ábúðarlaga: Endurbætur á íbúðarhúsi fyrir 1.420.000 krónur, garðávaxtageymslu með kælikerfi og vörulyftu fyrir 3.766.000 krónur, pökkunarhús með kaffistofu fyrir 6.800.000 krónur, véla- og verkfærageymslu fyrir 4.400.000 krónur, rotþró fyrir 350.000 krónur og veg að borholu fyrir 150.000 krónur. Samtals nam kaupverðið því 16.886.000 krónum og fór að matsverði yfirúttektarnefndar.

Í samningnum kemur fram að stefndi telur sér óskylt að kaupa aðrar eignir af áfrýjanda. Er þar samkvæmt yfirúttekt um að ræða gróðurhús við íbúðarhús og við borholu á 8.300.000 krónur, úðunarkerfi í gróðurhúsum á 600.000 krónur, gróðurramma á 75.000 krónur, kaldavatnsborholu og dælubúnað á 380.000 krónur, kaldavatnslagnir á 260.000 krónur, rafstöð á 366.000 krónur og braut að borholu á 150.000 krónur eða samtals eignir fyrir 9.981.000 krónur. Í máli þessu sækir áfrýjandi stefnda um þessa fjárhæð og telur hann eiga að innleysa þessar umbætur á jörðinni í samræmi við yfirúttektargerðina. Stefndi heldur því aftur á móti fram að áfrýjandi hafi ráðist í þessar framkvæmdir án þess að afla samþykkis hans, svo sem krafist sé samkvæmt III. kafla ábúðarlaga. Auk þessa telur hann að skilyrði 16. gr. laganna um kaupskyldu landsdrottins séu ekki uppfyllt.

II.

Yfirúttektarnefnd hefur tekið afstöðu til kaupskyldu stefnda að því er varðar umdeildar eignir í ljósi 1. mgr. 16. gr. ábúðarlaga og gert tölulega grein fyrir mati sínu. Tilvitnuð málsgrein hljóðar svo: „Nú á fráfarandi leiguliði hús, hlut í húsum eða umbætur á jörð, og er það til frambúðar haganlega fyrirkomið og nauðsynlegt til búrekstrar á jörðinni, að dómi úttektarmanna, og skal þá landsdrottni skylt að kaupa þær eignir fráfaranda því verði, er úttektarmenn meta, enda séu þá hús jarðarinnar og önnur mannvirki ekki meiri og dýrari en svo, að jörðina megi leigja fyrir hæfilegt afgjald, að mati úttektarmanna. Séu hús ekki nauðsynleg vegna almenns búrekstrar, skal taka tillit til þess við mat þeirra og þau metin lægra verði en hin nauðsynlegu jarðarhús. Landsdrottni er einnig skylt að kaupa ræktun, sem fráfarandi hefur látið gera“.

Yfirúttektarnefndin, sem fór á vettvang og skoðaði umbætur áfrýjanda á jörðinni, féllst á að þær væru nauðsynlegar fyrir þann búrekstur sem hann stundaði og væri haganlega fyrirkomið til frambúðar, þar á meðal að umdeild gróðurhús gætu staðist án mikils viðhalds í að minnsta kosti 15 ár og væru rammlega niðurfest. Þá gerði nefndin ráð fyrir því að leigja mætti jörðina fyrir hæfilegt afgjald yrði sami búskapur stundaður á jörðinni. Hefur þessi niðurstaða nefndarinnar ekki verið hrakin. Hins vegar lækkaði hún metið endurgjald umbótanna í samræmi við 2. málslið 1. mgr. 16. gr. ábúðarlaga, þar sem hún taldi þær í fyrsta lagi ekki bráðnauðsynlegar til grænmetisræktunar og í öðru lagi vegna þess að fyrir lægi að öll uppbygging áfrýjanda hefði farið fram án samráðs við stefnda. Við þessa niðurstöðu nefndarinnar er það að athuga að af gögnum málsins er ljóst að umbætur þær sem hér er fjallað um eru nauðsynlegar svo að fá megi þann afrakstur af jörðinni sem áfrýjandi hafði. Þá gerir 2. málsliður 1. mgr. 16. gr. ekki ráð fyrir því að verð umbóta sé lækkað séu þær ekki gerðar í samráði við landsdrottin, sbr. það er síðar segir um afleiðingar þessa.

Í 3. mgr. 16. gr. ábúðarlaga segir að þau hús sem ekki séu nauðsynleg til búrekstrar og unnt sé að flytja þurfi jarðeigandi ekki að kaupa. Það var mat yfirúttektarnefndar að gróðurhúsin og það sem þeim fylgi væri unnt að flytja, en það væri mikil vinna og vegna umbúnaðar húsanna væri hætta á einhverjum skemmdum við upptöku og flutning þeirra. Við þetta er þó það að athuga að kaldavatnsborhola verður ekki fjarlægð en henni fylgir dælubúnaður. Vatnslagnir eru frá borholunni að íbúðarhúsi og útihúsum, en stefndi hefur þegar leyst þau til sín. Fyrir liggur að vatnsból það er fylgdi jörðinni hafði verið metið ónothæft af Hollustuvernd ríkisins þegar áfrýjandi réðst í að láta bora þar fyrir vatni og samkvæmt vottorði sömu stofnunar, sem lagt hefur verið fyrir Hæstarétt, er frágangur núverandi vatnsbóls góður og vatnið nothæft. Rafstöð, sem yfirúttektarnefnd metur tengda gróðurhúsunum, verður hins vegar flutt á brott sé hennar ekki not við áframhaldandi gróðurhúsaræktun þar sem hennar er aðeins þörf til vara vegna þeirra húsa sem stefndi hefur leyst til sín.

III.

Fyrir liggur að áfrýjandi leitaði ekki eftir samþykki stefnda fyrir framkvæmdum sem hann stóð fyrir á ábúðartímanum. Af byggingarbréfinu og því afgjaldi sem þar er ákveðið verður ekki ráðið að jörðin hafi verið leigð til sérhæfðs búskapar sem þess er áfrýjandi stundaði. Áfrýjandi heldur því hins vegar fram að forsvarsmönnum stefnda hafi frá upphafi verið ljóst að hann hefði í hyggju að nýta jörðina og jarðarhúsin til grænmetisræktunar. Því er þó ómótmælt að hann sótti ekki um byggingarleyfi fyrir umdeildum framkvæmdum og voru mannvirki þessi ekki tekin út og metin fasteignamati.

Í 3. mgr. 12. gr. ábúðarlaga er mælt fyrir um hvernig fara eigi með vilji leiguliði auka húsakost ábúðarjarðar sinnar teljist þess þörf að mati viðkomandi héraðsráðunautar og byggingafulltrúa en landsdrottinn vill ekki kosta auknar byggingaframkvæmdir. Leiguliða er þá heimilt að byggja, eftir að hafa sannanlega tilkynnt landsdrottni, enda sé gerð bygginga og fyrirkomulag samþykkt af byggingafulltrúa viðkomandi héraðs og jarðanefnd. Ekki liggur fyrir hvaða afstöðu stefndi hefði tekið til umdeildra framkvæmda hefði verið eftir henni leitað, en ljóst er að gerð umdeildra bygginga og fyrirkomulag var ekki samþykkt af byggingafulltrúa eða jarðanefnd.

Áfrýjandi gerbreytti nýtingu jarðarinnar frá því sem verið hafði áður en hún var byggð honum til lífstíðar. Breytingar þessar voru meiriháttar og ljóslega miðaðar við áframhaldandi rekstur hans sjálfs. Verður ekki fallist á að stefndi þurfi að leysa til sín slíkar framkvæmdir og hér um ræðir, eins og þeim var háttað, nema farið sé eftir ákvæðum ábúðarlaga um sannanlega fyrirfram kynningu til landsdrottins og samþykki hlutaðeigandi yfirvalda. Frá þessu er þó rétt gera undantekningu að því er varðar kaldavatnsborholu ásamt dælubúnaði og leiðslum og dæma stefnda til að leysa þær umbætur til sín, enda sjá þær þeim húsum fyrir vatni sem stefndi hefur þegar leyst til sín, og stefndi hefur ekki sýnt fram á annað en að þær séu nauðsynlegar til áframhaldandi búrekstrar hvernig sem honum yrði háttað. Verðgildi þessa búnaðar má miða við yfirúttektargerð, eða samtals 640.000 krónur, en fyrir liggur að yfirúttektarnefndin lækkaði endurgjald fyrir þessar umbætur eitthvað og verðgildið hefur ekki sætt sérstökum mótmælum stefnda. Skuldin skal með hliðsjón af 2. mgr. 16. gr. ábúðarlaga bera dráttarvexti frá 14. júlí 2000 til greiðsludags, eins og nánar greinir í dómsorði.

Samkvæmt framangreindri niðurstöðu er rétt að hvor aðili beri sinn kostnað af áfrýjun máls þessa.

Dómsorð:

Stefndi, Mýrdalshreppur, skal greiða áfrýjanda, S-kk-þgf G-kk-þgf, 640.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 14. júlí 2000 til 1. júlí 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.