222/2005

Í febrúar 2003 stóðu I og B í samningaumleitunum um leigu á tilteknu húsnæði, I sem leigusali og B sem leigutaki. Samkomulag virtist ekki hafa náðst til fullnaðar um efni leigusamningsins og var skriflegur leigusamningur ekki undirritaður, en allt að einu flutti B rekstur sinn í húsnæðið og greiddi húsaleigu samkvæmt samningsdrögunum. F keypti húsnæðið í júlí 2004 en áður hafði B borist tilkynning I um uppsögn leigusamningsins. Í janúar 2005 krafðist F útburðar á B. Talið var, að vegna ákvæða 1. mgr. 83. gr. aðfararlaga yrðu ekki færðar fram í málinu viðhlítandi sönnur um hvað aðilar hafi samið varðandi leigumálann, en án slíkrar sönnunarfærslu yrði ekki leyst úr því hvort líta mætti svo á að fyrirliggjandi samningsdrög fælu í raun í sér skriflegan leigusamning um húsnæðið, eins og B bar fyrir sig. Af þessum sökum og með vísan til síðari málsliðar 3. mgr. 83. gr. laganna var staðfest niðurstaða héraðsdóms um að hafna aðfararbeiðni F.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, G-kvk-nf E-kvk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 23. maí 2005, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 26. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 17. maí 2005, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að honum yrði heimilað að fá varnaraðila borinn út úr atvinnuhúsnæði á efri hæð hússins að Smiðjuvegi 6 í Kópavogi með beinni aðfarargerð. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að sér verði heimiluð fyrrgreind aðfarargerð og varnaraðila gert að greiða málskostnað í héraði ásamt kærumálskostnaði.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Eins og nánar greinir í hinum kærða úrskurði stóðu varnaraðili sem leigutaki og Islandia og Viking Craft ehf. sem leigusali í febrúar 2003 í samningaumleitunum um leigu á húsnæði að Smiðjuvegi 6, sem mál þetta varðar, en það var þá í eigu þess síðarnefnda. Gengu drög að leigusamningi á milli varnaraðila og húseigandans, þar sem meðal annars var ráðgert að húsnæðið yrði leigt til fimm ára frá 1. mars 2003 að telja. Samkomulag virðist ekki hafa náðst til fullnaðar um efni leigusamningsins, að ætla verður vegna kröfu varnaraðila um að þar yrðu ákvæði um forleigurétt og forkaupsrétt hans að húsnæðinu, svo og um heimild til framleigu án samþykkis leigusala. Skriflegur leigusamningur var ekki undirritaður, en allt að einu flutti varnaraðili rekstur sinn í húsnæðið í febrúar 2003 og gerði húseigandinn tilteknar breytingar á því til samræmis við það, sem farið hafði þeirra á milli. Jafnframt greiddi varnaraðili húsaleigu samkvæmt því, sem mælt var fyrir um í drögunum. Sóknaraðili keypti húsnæðið 2. júlí 2004, en áður hafði varnaraðila borist tilkynning fyrri húseigandans 1. apríl sama ár um uppsögn leigusamningsins, sem hann kvað vera munnlegan, með sex mánaða fyrirvara. Sóknaraðili leitaði 19. janúar 2005 til Héraðsdóms Reykjaness um heimild til að fá varnaraðila borinn út úr húsnæðinu.

Mál þetta, sem varðar fyrrgreinda beiðni sóknaraðila um heimild til aðfarargerðar, sætir meðferð samkvæmt 13. kafla laga nr. 90/1989. Vegna ákvæða 1. mgr. 83. gr. laganna verða ekki færðar fram í málinu viðhlítandi sönnur um hvað aðilarnir hafi samið um varðandi leigumálann og hvaða atriði kunni að hafa verið óútkljáð, en án slíkrar sönnunarfærslu verður ekki leyst úr því hvort líta megi svo á að fyrirliggjandi samningsdrög feli í raun í sér skriflegan leigusamning um húsnæðið, eins og varnaraðili ber fyrir sig. Af þessum sökum og með vísan til síðari málsliðar 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 verður að staðfesta niðurstöðu hins kærða úrskurðar.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Fasteignaleigan ehf., greiði varnaraðila, B.G.S. trésmiðju ehf., 150.000 krónur í kærumálskostnað.