528/2009

H keypti íbúð af Ó á neðri hæð húss í Reykjavík með kaupsamningi í janúar 2006

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og H-kvk-nf H-kvk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 14. september 2009. Hann krefst þess að stefnda verði dæmd til að greiða sér 2.000.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 10.500.000 krónum frá 15. apríl 2006 til 10. maí sama ár, en af 2.000.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti en til vara að málskostnaður verði látinn niður falla.

Stefnda krefst aðallega staðfestingar hins áfrýjaða dóms en til vara að krafa áfrýjanda verði lækkuð. Þá krefst hún málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Stefnda keypti af áfrýjanda íbúð á efri hæð hússins nr. 31 við Safamýri í Reykjavík ásamt því sem henni fylgdi með kaupsamningi 24. janúar 2006. Í kauptilboði stefndu 10. janúar 2006, sem aðaláfrýjandi samþykkti 11. sama mánaðar, var tekið fram að kaupandi og seljandi hefðu kynnt sér söluyfirlit fasteignasölunnar sem annaðist kaupin og skoðaðist það sem hluti tilboðsins. Í söluyfirlitinu sagði meðal annars svo: „Valhöll fasteignasala kynnir stórglæsilega um 137 fm efri sérhæð á glæsilegum stað innst í lokuðum botnlanga. Íbúðinni fylgir nýr ca. 25 fm bílskúr eða alls um 162 fm. Húsið er allt nýstandsett að utan og málað, tröppur nýstandsettar og ný handrið. Lóðin öll nýstandsett og tyrfð sem og stéttar og bílastæði allt nýhellulagt. Að innan er íbúðin öll nýstandsett. Rafmagn og rafmagnslagnir og ofnar og ofnalagnir. Allar innréttingar og hurðir eru nýjar og mjög glæsilegar úr eik. Gólfefni eru ný og eru það eikarparket. Kókosteppi á stigagangi. Öll tæki eru ný í eldhúsi sem og á baði. Allar innréttingar og skápar eru frá Innex.“ Síðar í söluyfirlitinu sagði: „Baðherbergið er sérlega glæsilegt og flísalagt með baðkari og vönduðum sturtuklefa með vandaðri hurð. Vönduð innrétting er á baði. Gluggi er á baði. Nýr dúkur er á eldhúsi og þvottahúsi en parket á öðrum gólfum. Stofurnar eru stórar og sérlega glæsilegar og gefa mikla möguleika. Útgengt er á stórar suðvestursvalir úr stofu. Sett var epoxyefni á gólf svalanna. Þetta er glæsileg eign sem hefur verið algjörlega endurnýjuð að utan sem innan. Allar raf og ofnalagnir eru inni í veggjum. Allt gler í toppstandi og var skipt um glugga þar sem að það þurfti. Bílskúrinn sem er 25,5 fm var byggður 2004 er fullbúinn með vandaðri hurð.“

Óumdeilt er í málinu að stefnda tók við eigninni á kaupsamningsdegi 24. janúar 2006. Fram kom við skýrslugjöf fyrir dómi að áfrýjandi hefði þá ekki verið búinn að gera þær endurbætur á íbúðinni sem til hefði staðið. Verða þessi lögskipti aðila skýrð á þann hátt að áfrýjandi hafi gefið sérstakt loforð um að hann myndi ljúka frágangi eignarinnar þannig að hún samsvaraði þeirri lýsingu sem var að finna í söluyfirlitinu. Með vísan til þess og 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup verður ekki talið að áfrýjandi geti borið fyrir sig gallaþröskuld 18. gr. sömu laga. Af þessu leiðir einnig að áfrýjandi getur ekki byggt rétt á því að stefnda hafi vanrækt aðgæsluskyldu sína að því er snertir þau atriði sem lýst var í söluyfirliti en ekki hafði verið lokið við þegar kaupin voru gerð.

II

Stefnda hefur haldið því fram að kaup hennar teljist neytendakaup samkvæmt 6. gr. laga nr. 40/2002. Ekki verður séð að sala eignarinnar hafi verið liður í atvinnustarfsemi áfrýjanda í skilningi þessa lagaákvæðis. Verður því ekki fallist á sjónarmið stefndu að því er þetta varðar.

Áfrýjandi hefur ekki andmælt því að stefnda hafi gert „athugasemdir vegna hinnar seldu eignar“ en segir að þær hafi ekki stuðst við haldbær gögn. Stefnda átti samkvæmt kaupsamningi að greiða 10.500.000 krónur 15. apríl 2006. Liggur fyrir að hún innti þá greiðslu ekki af hendi þann dag, en greiddi 8.500.000 krónur 10. maí 2006. Hélt hún þá eftir mismuninum 2.000.000 krónum vegna ætlaðrar gagnkröfu sinnar á hendur áfrýjanda. Hún aflaði svo í félagi við kaupendur neðri hæðar hússins, sem keyptu um sama leyti og hún, matsgerðar um ætlaða galla á eigninni og tjón sitt sem af þeim leiddi. Er matsgerð F-kk-ef J-kk-ef og A-kk-ef E-kk-ef dagsett 30. nóvember 2007, og er á henni byggt í hinum áfrýjaða dómi. Þó að ekki sé þar fjallað um hvern einstakan þeirra liða sem metnir voru, eins og rétt hefði verið, verður fyrir Hæstarétti að líta svo á að héraðsdómur, sem skipaður var tveimur sérfróðum meðdómendum, hafi fallist á niðurstöður matsmanna um galla á fasteigninni í þeim atriðum sem matsgerðin greinir. Verður því talið unnt að leggja dóm á málið þrátt fyrir nefndan annmarka á héraðsdóminum.

III

Áfrýjandi hefur meðal annars haldið því fram að stefnda hafi hindrað hann í að komast að fasteigninni til að gera úrbætur á þeim atriðum sem stefnda kvartaði yfir. Þessu hefur stefnda mótmælt. Áfrýjandi hefur ekki fært fram í málinu sönnur á staðhæfingar sínar um þetta og benda gögn málsins raunar til þess að þær fái ekki staðist. Er því vörnum hans sem að þessu lúta hafnað. Þá hefur áfrýjandi ekki stutt það neinum haldbærum rökum að stefnda hefði getað takmarkað tjón sitt þannig að áhrif hefði á bótakröfu hennar.

Í hinum áfrýjaða dómi eru gagnkröfur stefndu samkvæmt matsgerðinni lækkaðar vegna réttar hennar til endurgreiðslu á 60% greidds virðisaukaskatts af vinnu á byggingarstað. Stefnda hefur við flutning málsins fyrir Hæstarétti mótmælt þessu á þeim grundvelli að áfrýjandi hafi ekki andmælt kröfu hennar að þessu leyti. Í forsendum dóms Hæstaréttar 5. mars 2009 í máli nr. 381/2008 er getið um þessa málsástæðu sem þá þótti nægilega sýnt að áfrýjandi hefði haft uppi. Verður því ekki fallist á málflutning stefndu að því er þetta varðar.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið verður staðfest sú niðurstaða hins áfrýjaða dóms að stefnda hafi átt skaðabótakröfu, sbr. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 á hendur áfrýjanda sem hún hafi mátt skuldajafna við kröfu hans um eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar. Nemur krafan 2.368.754 krónum svo sem niðurstaða hins áfrýjaða dóms kveður á um. Þessi gagnkrafa stefndu er hærri en sú fjárhæð sem hún hélt eftir samkvæmt því sem að framan var lýst. Gildir það einnig þó að við sé bætt dráttarvöxtum af þeirri fjárhæð sem hún hélt eftir umfram gagnkröfu sína tímabilið 15. apríl til 10. maí 2006. Að þessari niðurstöðu fenginni þarf ekki að taka afstöðu til þess hluta gagnkröfu stefndu sem varðar bætur fyrir óbeint tjón.

IV

Af öllu framangreindu leiðir að stefnda mátti með vísan til 44. gr. laga nr. 40/2002 stöðva greiðslu til áfrýjanda á eftirstöðvum kaupverðs fasteignarinnar. Svo sem að framan var lýst náði fjárhæð þess sem hún hélt eftir ekki fjárhæð gagnkröfu hennar sem viðurkennd er með þessum dómi. Leiðir þetta til þess að hinn áfrýjaði dómur verður staðfestur um sýknu stefndu af kröfu áfrýjanda sem og um málskostnað.

Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Með dómi Hæstaréttar 5. mars 2009 í máli nr. 381/2008 var dómur héraðsdóms 17. apríl 2008 í máli þessu ómerktur og málinu vísað heim til löglegrar meðferðar. Í forsendum hæstaréttardómsins voru tíunduð fjölmörg atriði sem farið höfðu úrskeiðis við fyrri meðferð málsins og leiddu til ómerkingar dómsins. Í hinum áfrýjaða dómi skortir nokkuð á að bætt hafi verið úr því öllu. Þetta leiðir þó að mati Hæstaréttar ekki til þess að ómerkja beri dóminn en er engu að síður aðfinnsluvert.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Ó-kk-nf Á-kk-nf, greiði stefndu, H-kvk-þgf B-kvk-þgf, 400.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.