118/2005

M seldi S íbúð í fjöleignarhúsi árið 2002, en M er byggingameistari og hafði reist húsið. S hélt eftir hluta af greiðslum sínum samkvæmt kaupsamningi, þar sem hún taldi að íbúðin hafi verið afhent of seint og að hún væri gölluð, þar sem baðherbergið hafi reynst minna en framlagðar teikningar við kaupsamningsgerð hafi borið með sér. Dráttur á afhendingu eignarinnar var talinn óverulegur og taldist S því ekki eiga rétt á bótum úr hendi M af þeim sökum. Gegn mótmælum S var ekki talið leitt í ljós að hún hafi skoðað eignina eftir að settur hafði verið upp sérstakur lagnaveggur á baðherbergi, sem leiddi til þess að breidd herbergisins varð minni en aðalteikning sýndi. Sú teikning hafði legið frammi við gerð kaupsamnings en ekki sérteikning sem M hafði unnið eftir og sýndi raunverulega stærð baðherbergisins. Þá var ekki sýnt fram á að umrædd breyting hafi verið kynnt S fyrir kaupin. Talið var að íbúðin hafi verið haldin galla í skilningi 2. mgr. 19. gr. laga um fasteignakaup og bótakrafa S á hendur M, næmi hærri fjárhæð en krafa M á hendur henni um greiðslu eftirstöðva samkvæmt kaupsamningi. Var S sýknuð af kröfu M.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 18. mars 2005. Hann krefst þess að stefnda verði dæmd til að greiða sér 617.660 krónur með vöxtum samkvæmt 4. gr., sbr. 10. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 417.660 krónum frá 20. september 2002 til 11. október 2003, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga af 200.000 krónum frá 20. september 2002 til 11. október 2003, en af 617.660 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi seldi áfrýjandi með kaupsamningi 12. júlí 2002 stefndu fjögurra herbergja íbúð í fjöleignarhúsinu nr. 27 við Ljósuvík í Reykjavík. Áfrýjandi er byggingameistari og reisti hann húsið. Samkvæmt kaupsamningnum var íbúðin 95,7 m², kaupverð 13.600.000 krónur og skyldi íbúðin afhent í ágúst 2002 í samræmi við skilalýsingu er teldist hluti af samningnum. Skilalýsingin var sameiginleg fyrir allar íbúðir hússins, 9 talsins. Í henni sagði meðal annars um baðherbergi að í þeim skyldu vera „vaskur, salerni og baðkar eða sturtubotn, einnig eru öll baðherbergin flísalögð í dyrahæð.“ Fram er komið að breidd baðherbergisins reyndist um 22 cm minni en gert var ráð fyrir á þeirri aðalteikningu af íbúðinni sem lá frammi við kaupsamningsgerð þar sem ekki var sýndur „falskur“ lagnaveggur innan á steyptan vegg milli baðherbergis og stofu. Íbúðin var afhent stefndu 12. september 2002. Stefnda hélt eftir greiðslu á 617.660 krónum sem er höfuðstóll stefnufjárhæðar málsins og sætir hún ekki tölulegum ágreiningi. Stefnda taldi að íbúðin hefði verið afhent of seint og að hún hefði ekki þá kosti sem áfrýjandi hefði ábyrgst við söluna varðandi stærð og skipulag, þar sem baðherbergið hafi reynst minna en framlagðar teikningar við kaupsamningsgerð hafi borið með sér með þeim afleiðingum að nýtingarmöguleikar hefðu orðið minni en gengið hefði verið út frá við kaupin. Þannig hefði áfrýjandi tekið einhliða ákvörðun um að setja niður sturtubotn í herbergið þar sem ekki hefði reynst unnt að setja þar inn baðkar af eðlilegri stærð eins og hún hefði viljað. Jafnframt hafi salerni, þvottalaug og ofni verið komið fyrir á öðrum stað en gert hafi verið ráð fyrir á teikningu. Kveður stefnda tjón sitt felast í því að hún þurfi annað hvort að lagfæra gallann eða verðfella eignina við sölu þegar til komi.

Áfrýjandi bendir á að stefnda hafi skoðað eignina oftar en einu sinni fyrir kaupin og hafi hann upplýst hana um öll atriði er máli skiptu. Íbúðin hafi ekki verið seld á grundvelli teikninga heldur skoðunar stefndu, enda hafi ekki verið vísað til teikninga í kaupsamningi. Þá bendir áfrýjandi á að í sérteikningu af íbúðinni 15. apríl 2000, samþykktri af byggingarfulltrúa, sé stærð baðherbergis sýnd í fullu samræmi við stærð þess í dag. Því hafi ekki verið um að ræða nein mistök af hálfu áfrýjanda við smíði íbúðarinnar. Þessar teikningar hafi verið tiltækar fyrir sölu íbúðarinnar og stefnda getað kynnt sér þær. Þá komi skýrt fram, bæði á aðalteikningu og sérteikningu, að ekki hafi verið sérstaklega gert ráð fyrir baðkari í baðherbergi íbúðarinnar. Í skilalýsingu komi heldur ekki annað fram en að í íbúðum hússins yrði annað hvort baðkar eða sturta, eftir því um hvaða íbúð væri að ræða. Þá vísar áfrýjandi til þeirrar grundvallarreglu sem fram komi í 21. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, að stærðarfrávik þurfi að vera veruleg til þess að þau teljist galli, en svo sé ekki í þessu máli. Einnig hafi allar stærðir varðandi íbúðina verið samþykktar af byggingarfulltrúa fyrir kaupin, en byggingarfulltrúi hafi heimild til að taka tillit til aðstæðna um þessi atriði. Endanleg útfærsla á baðherbergi íbúðarinnar, meðal annars með því að setja niður dýpri sturtubotn en almennt tíðkast, hafi verið samkvæmt fyrirvaralausu samkomulagi aðila fyrir afhendingu eignarinnar. Afhending hafi farið fram án athugasemda eða fyrirvara af hálfu stefndu auk þess sem um hafi verið að ræða óverulegan drátt á afhendingu. Þá hafi stefnda ekki sýnt fram á fjárhagslegt tjón en hinn dómkvaddi matsmaður hafi ekki verið beðinn um að meta það. Fráleitt sé að leggja til grundvallar matsgerð um hvað kosti að færa til millivegg ásamt lögnum, eins og gert sé í héraðsdómi.

II.

Eins og fram kemur í hinum áfrýjaða dómi er flatarmál baðherbergisins 4,6 m², eða 0,2 m² minna en sú lágmarksstærð sem krafist er í grein 80.3. í byggingarreglugerð nr. 441/1998 að vera skuli á baðherbergi í íbúðum þar sem einungis eitt baðherbergi er að finna.

Fram er komið að bæði stefnda og sambýlismaður hennar skoðuðu umrædda íbúð fyrir kaupin. Var íbúðin þá enn í smíðum. Hins vegar hefur ekki verið leitt í ljós gegn mótmælum stefndu að skoðun hafi farið fram eftir að settur hafði verið upp sérstakur lagnaveggur innan á steyptan vegg milli baðherbergis og stofu er leiddi til þess að breidd baðherbergis varð 22 cm minni en aðalteikning sýndi. Þá er fram komið að þrátt fyrir að áfrýjandi hafi unnið við byggingu íbúðarinnar eftir sérteikningu, sem sýndi raunverulega stærð baðherbergisins, lá sú teikning ekki frammi við gerð kaupsamnings heldur einungis aðalteikningin sem gaf ekki rétta mynd af stærðinni. Verður því við það að miða að stefnda hafi við kaupin mátt gera ráð fyrir að stærð baðherbergisins væri í samræmi við aðalteikningu þar sem ekki var sýndur sérstakur veggur fyrir lagnir. Þrátt fyrir að stærðarfrávik frá byggingarreglugerð komi fram á umræddri sérteikningu, sem samþykkt var af byggingarfulltrúa, er á það að líta að ekki hefur verið sýnt fram á að umrædd breyting hafi verið kynnt stefndu sérstaklega fyrir kaupin. Þá er ósannað að samkomulag hafi tekist með aðilum eftir kaupin en fyrir afhendingu eignarinnar, um annað en frágang sturtubotns á baðherbergi og verður ekki fallist á með áfrýjanda að stefnda hafi látið hjá líða að hafa uppi nauðsynlega fyrirvara við afhendingu eignarinnar. Samkvæmt öllu framanrituðu var íbúðin haldin galla í skilningi 2. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002 og breytir skírskotun áfrýjanda til ákvæða 21. gr. laganna því ekki, enda var íbúðin ekki minni en gert var ráð fyrir við kaup.

Krafa stefndu til skuldajöfnuðar byggist á matsgerð þar sem metinn var kostnaður við að bæta úr þeim galla sem á baðherberginu var. Eins og að framan er rakið heldur áfrýjandi því fram að með því séu ekki færðar sönnur á fjárhagslegt tjón stefndu af því að hafa ekki fengið íbúðina afhenta í því ástandi sem um var samið. Þegar bóta er krafist vegna galla í fasteignakaupum er tíðkanlegt að miða fjárhæð krafna við viðgerðarkostnað. Þykir stefnda mega haga kröfugerð sinni með þessum hætti enda hefur áfrýjandi ekki leitt að því líkur að verðrýrnun íbúðarinnar sé önnur og minni en sem nemur kostnaði við úrbætur.

Þá er með vísan til forsendna fallist niðurstöðu héraðsdóms um afhendingardrátt.

Samkvæmt öllu framanrituðu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur og áfrýjandi dæmdur til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, M-kk-nf G. J-kk-nf, greiði stefndu, S-kvk-þgf G. K-kvk-þgf, 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.