7/2000

Kjallara fjöleignarhúss hafði verið skipt með eignaskiptasamningi. Samkvæmt samningnum komust eigendur hluta hússins ekki að sínum hluta kjallarans nema þeir létu gera inngang úr sínum eignarhluta. Kröfðust þeir þess að fá með beinni aðfarargerð aðgang að hinum helmingi kjallarans svo þeir kæmust í gegn um hann til að leggja nýja vatnslögn í séreignarhluta þeirra. Upplýst var í málinu að unnt var að komast í kjallarann í gegn um glugga. Talið var að þar sem eigendur umrædds hluta hússins hefðu ekki látið útbúa inngang í samræmi við ákvæði samningsins og unnt væri að komast inn í kjallarann um glugga, ætti 5. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús ekki við.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 26. desember 1999, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 7. janúar 2000. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 17. desember 1999, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að sér yrði með beinni aðfarargerð veittur aðgangur að eignarhluta varnaraðila í gamla húsinu að Stóra-Núpi í Gnúpverjahreppi, þannig að hún kæmist að lögnum og vatnsinntaki í séreignarrými sínu í kjallara hússins til að leggja kaldavatnslögn að eignarhluta sínum á efri hæðum þess. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að beiðni hennar um aðfarargerð nái fram að ganga. Hún krefst einnig málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar krefjast þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og sóknaraðila gert að greiða kærumálskostnað.

I.

Samkvæmt því, sem liggur fyrir í málinu, eru aðilar þess sameigendur fjöleignarhúss, sem þeir nefna gamla húsið, að Stóra-Núpi í Gnúpverjahreppi. Eignaskiptasamningur var gerður um húsið 17. september 1958 á milli þáverandi eigenda þess, bræðranna J-kk-ef og Ó-kk-ef B-kk-ef annars vegar og J-kk-ef S-kk-ef hins vegar. Að honum gerðum munu þeir fyrrnefndu hafa verið eigendur allrar rishæðar hússins ásamt tveimur herbergjum, tveimur forstofum og búri á jarðhæð, en sá síðarnefndi jarðhæðarinnar að öðru leyti. Kjallara hússins var skipt um nánar tiltekna línu og féll þriðjungur hans til J-kk-ef og Ó-kk-ef B-kk-ef, en tveir þriðju hlutar til J-kk-ef S-kk-ef.

Þegar húsinu hafði verið skipt á framangreindan hátt mun ekki hafa verið beinn aðgangur úr eignarhluta J-kk-ef og Ó-kk-ef B-kk-ef á jarðhæð hússins í eignarhluta þeirra í kjallaranum. Varnaraðilar kveða slíka leið hafa verið til á sínum tíma úr búri á jarðhæð, en henni hafi verið lokað áður en eignaskiptasamningurinn var gerður og hafi eina leiðin að kjallaranum upp frá því verið um eignarhluta J-kk-ef S-kk-ef á jarðhæð. Ákvæði var sett í eignaskiptasamninginn um að þeir J-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf skyldu aðeins hafa aðgang að sínum hluta kjallarans ef búinn yrði til inngangur þangað úr húsrými þeirra á jarðhæðinni. Óumdeilt er að ekki hafi orðið af þeirri framkvæmd.

Sóknaraðili er nú eigandi þess hluta hússins, sem áður tilheyrði J-kk-þgf og Ó-kk-þgf B-kk-þgf, en varnaraðilar eiga í óskiptri sameign þann hluta, sem J-kk-nf S-kk-nf var áður eigandi að.

Haustið 1998 óskaði sóknaraðili eftir því við varnaraðila að þau veittu henni aðgang gegnum eignarhluta þeirra í húsinu að rými hennar í kjallaranum til að sinna nánar tilteknum viðgerðum á heitavatnslögn og niðurföllum. Því höfnuðu varnaraðilar og leitaði sóknaraðili í kjölfarið beinnar aðfarargerðar til að fá þennan aðgang að kjallaranum. Beiðni sóknaraðila um þetta náði fram að ganga með dómi Hæstaréttar, sem er birtur í dómasafni 1999, bls. 330. Framkvæmdunum, sem um ræddi í því máli, mun vera lokið. Sóknaraðili kveður varnaraðila ekki hafa orðið við ítrekuðum óskum hennar um að fá nú aftur aðgang að eignarhluta sínum í kjallaranum til að koma kaldavatnslögn inn í húsið og að húsrými hennar á efri hæðum. Hún sé því knúin til að leita þessa aðgangs með beinni aðfarargerð, sem krafa hennar í málinu lýtur að, en þá kröfu styður hún einkum við ákvæði 5. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, svo og almennar reglur um nábýli. Varnaraðilar vísa á hinn bóginn meðal annars til þess að þær breytingar hafi verið gerðar á eignarhluta þeirra í húsinu að ekki sé lengur innangengt frá jarðhæðinni til kjallarans. Verði sóknaraðili að sæta því að fara sömu leið inn í kjallarann og varnaraðilar fari nú, en hún sé um gluggaop, sem auðveldlega megi komast um til að sinna nauðsynlegum viðgerðum á lögnum þar.

II.

Ákvæði 5. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 felur í sér undantekningu frá þeirri grundvallarreglu að eigandi hafi einn rétt til að nýta og ráða yfir eign sinni. Þessi undantekning er reist á neyðarréttarsjónarmiðum. Af myndbandsupptöku, sem lögð hefur verið fram í málinu, verður ráðið að unnt sé að komast inn í kjallara hússins að Stóra-Núpi gegnum gluggaop, en um þetta voru engar upplýsingar þegar dómur Hæstaréttar gekk 29. janúar 1999 í áðurnefndu máli aðilanna. Til þess verður að líta að í rúma fjóra áratugi hafa hvorki sóknaraðili né þeir, sem hún leiðir eignarrétt sinn frá, sinnt áðurnefndu ákvæði eignaskiptasamningsins frá 17. september 1958 um hvernig eigi varanlega að koma við aðgangi að húsrými hennar í kjallaranum. Leiðin að því húsrými gegnum fyrrnefnt gluggaop er eftir fyrirliggjandi gögnum vissulega ógreiðfær, en sóknaraðili hefur ekki sýnt fram á að hún geti ekki komið að haldi í slíku neyðartilviki, sem ákvæði 5. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 tæki annars til. Að þessu gættu verður niðurstaða hins kærða úrskurðar staðfest um annað en málskostnað.

Sóknaraðili verður dæmd til að greiða hverjum varnaraðila um sig málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem er ákveðinn í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur um annað en málskostnað.

Sóknaraðili, K-kvk-nf B-kvk-nf, greiði varnaraðilum, Ó-kk-þgf J-kk-þgf, V-kk-þgf J-kk-þgf, Þ-kvk-þgf J-kvk-þgf, I-kvk-þgf J-kvk-þgf, I-kvk-þgf S-kvk-þgf, F-kk-þgf J-kk-þgf og S-kvk-þgf J-kvk-þgf R-kvk-þgf, hverjum um sig samtals 20.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.