237/2009

S, SÖ og B, eigendur að fjórðungi lands í jörðinni Skálabrekku, og H deildu um eignarrétt að lóð undir sumarbústað. Árið 1944 seldi þáverandi eigandi jarðarinnar spildu úr landinu á leigu undir sumarbústað. Sumarbústaður var reistur og urðu eigendaskipti á honum nokkrum sinnum á tímabilinu fram til ársloka 1957. Nýr leigusamningur var gerður um sömu spildu, sem gilda skyldi frá 1958 til 1991. Eftir þetta urðu nokkrum sinnum eigendaskipti að sumarbústaðnum. Í öllum afsölum kom fram að hann væri seldur með tilheyrandi leigulóðarréttindum. Bú P, sem hafði eignast sumarbústaðinn árið 1982, var tekið til gjaldþrotaskipta árið 1987. Lögmannsstofan L, fyrir hönd Þingvallahrepps, fór fram á nauðungarsölu á lóðinni, þar sem sumarbústaðurinn stóð, vegna álagðra fasteignagjalda 1992 og var P tilgreindur gerðarþoli. Eignin var seld L og gaf sýslumaður út afsal, þar sem fram kom að seld hefði verið nauðungarsölu lóð og sumarbústaður í landi Skálabrekku. L gaf í febrúar 2003 út afsal til félagsins E, sem var í eigu eins eiganda L, fyrir sumarbústaðnum og „meðfylgjandi eignarlóð“. E seldi síðan G bústaðinn árið 2006 og kom fram í afsali að seldur væri sumarbústaður „ásamt 10.000 fermetra eignarlóð“. G seldi eignina til félagsins H, áfrýjanda þessa máls, með afsali 2006 og var lýsing eignarinnar í því sú sama og í afsali E til G. G var eigandi H þegar hann afsalaði félaginu áðurnefnda eign en eftir það seldi hann allt hlutafé í H til núverandi eiganda félagsins. H reisti sýknukröfu sína meðal annars á því að nauðungarsalan hefði tekið til bæði mannvirkis og lands sem fylgdi og L því eignast hvort tveggja. H bar því einnig við að hann hefði verið grandlaus um betri rétt annars þegar hann eignaðist lóðina, sem um var deilt, enda hefði hann mátt treysta opinberum gögnum sem legið hefðu fyrir og staðfestu að um eignarlóð væri að ræða. Talið var að leggja yrði til grundvallar að nauðungarsalan og afsalið hefðu ekki tekið til beins eignarréttar forvera S, SÖ og B að landinu og að L hefði ekki eignast önnur réttindi en þau, sem tilheyrðu gerðarþolanum. L hefði ekki getað byggt traust á að um eignarrétt væri að ræða þegar af þeirri ástæðu að hann kom einnig fram í málinu fyrir þann sem átti kröfuna að baki fullnustugerðinni. L hefði því mátt vita um betri rétt annars yfir lóðinni og einnig E. Miða yrði við huglæga afstöðu fyrirsvarsmanns H þegar félagið eignaðist umrædd réttindi og skipti grandleysi nýs eiganda félagsins í því engu við úrlausn málsins. Forverar S, SÖ og B voru þinglýstir eigendur landsins þegar nauðungarsala fór fram og samningur annarra um kaup og sölu á eign þeirra gæti ekki svipt þá eignarrétti sínum. Þótt gengið væri út frá góðri trú þáverandi fyrirsvarsmanns H væri aðstaðan með þeim hætti að síðari rétthafi gæti ekki unnið betri rétt fyrir traustfang á grundvelli 1. mgr. 33. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 á kostnað þinglýsts eiganda. Var því fallist á kröfu S, SÖ og B um viðurkenningu eignarréttar á umræddri lóð og H gert að fjarlægja sumarbústað af lóðinni innan tilskilins frests.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir I-kvk-nf B-kvk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og G-kk-nf C-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 12. maí 2009 og krefst sýknu af kröfum stefndu. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, en að öðrum kosti verði málskostnaður látinn falla niður.

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandi hefur stefnt Lögmönnum Suðurlandi ehf., Eyvindartungu ehf. og G-kk-þgf A-kk-þgf G-kk-þgf til réttargæslu fyrir Hæstarétti. Engar kröfur eru gerðar á hendur réttargæslustefndu og þeir hafa ekki látið málið til sín taka.

I

Ágreiningur málsaðila varðar eignarrétt að lóð undir sumarbústað í landi jarðarinnar Skálabrekku í Bláskógabyggð, áður Þingvallahreppi. Upphaflega höfðaði móðir stefndu, U-kvk-nf S-kvk-nf, mál fyrir Héraðsdómi Suðurlands í maí 2006, þar sem sömu kröfur voru gerðar og í þessu máli. Hún lést síðar á sama ári áður en dómur féll í málinu, en stefndu tóku við aðild þess. Héraðsdómi var áfrýjað til Hæstaréttar, sem kvað upp dóm 17. janúar 2008 í máli nr. 213/2007. Niðurstaðan varð sú að því máli var vísað frá héraðsdómi vegna vanreifunar. Stefndu höfðuðu þetta mál í kjölfarið fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur með stefnu 17. mars 2008.

Í áðurnefndum dómi Hæstaréttar var tilgreint í hverju málatilbúnaði stefndu hafi verið áfátt og meðal annars kom fram að ekki lægju fyrir ljósrit af skráningarblöðum í fasteignabók sýslumannsins á Selfossi fyrir umræddan sumarbústað, en af fasteignabókinni yrði ekki ráðið um uppruna og inntak lóðarréttinda fyrir bústaðinn, hvort þeim hafi einhvern tíma verið breytt með löggerningi og hvenær eða hvernig aðilaskipti hafi orðið að þeim. Ekki væri því skýrt hvort honum hafi fylgt leiguréttindi eða eignarréttindi eða hvort þinglýsingarvottorð 5. nóvember 1993, sem lá fyrir við nauðungarsölu samkvæmt beiðni Þingvallahrepps 18. október sama ár, hafi verið í ósamræmi við færslu í fasteignabók. Ekki hafi heldur verið lögð fram fullnægjandi gögn varðandi undirbúning og framkvæmd nauðungarsölunnar til að upplýsa frekar hvort hún hafi svo víst sé tekið til eignarréttar að lóð en ekki aðeins lóðarleiguréttinda. Í hinum áfrýjaða dómi er getið um gögn, sem stefndu öfluðu og lögðu fram til að bæta úr fyrri annmörkum. Með gagnaöflun sinni hafa stefndu skýrt nánar ástæður þess að eignarréttur að landspildunni er nú eftir þinglýstum heimildum á hendi áfrýjanda.

Samkvæmt þinglýstum sameignarsamningi 13. ágúst 1953 voru systurnar S-kvk-nf og U-kvk-nf S-kvk-nf hvor um sig eigandi fyrir arf að einum áttunda hluta jarðarinnar Skálabrekku, en fjórðungshlut eins eigandans var í sama samningi skipt út. Skipting lands jarðarinnar mun að öðru leyti hafa verið ákveðin með samningi 16. maí 1956 og áttu systurnar upp frá því fjórðung hennar í óskiptri sameign. U-kvk-nf tók eignarhlut systur sinnar að arfi samkvæmt skiptayfirlýsingu 16. maí 2002. Áður er fram komið að U-kvk-nf lést 2006 og urðu stefndu við einkaskipti á dánarbúi hennar eigendur að þeim fjórðungi upphaflegs lands Skálabrekku, sem hér um ræðir. Eignarheimild þeirra var móttekin til þinglýsingar 3. desember 2007.

Meðal gagna málsins er samningur 23. júní 1944, þar sem þáverandi eigandi Skálabrekku seldi tveimur nafngreindum mönnum á leigu spildu úr landi jarðarinnar undir sumarbústað. Stærð spildunnar var ekki tilgreind, en lausleg lýsing á henni var tekin upp í samningnum. Leigutími skyldi vera tuttugu ár. Sumarbústaður var reistur á spildunni og urðu eigendaskipti á honum nokkrum sinnum á tímabilinu fram til ársloka 1957. Í öllum afsölum á því tímabili var tekið fram að bústaðurinn stæði á leigulandi. S-kvk-nf og U-kvk-nf S-kvk-nf, sem þá voru orðnar einkaeigendur spildunnar sem um ræðir, gerðu nýjan leigusamning við tvo nafngreinda menn og skyldi hann gilda á tímabilinu frá 15. júní 1958 til 15. júní 1991. Samningurinn er dagsettur 29. febrúar 1959, en stefndu kveða ártalið hafa misritast og hið rétta sé 1960. Tekið var fram að um væri að ræða sömu spildu sem leigð hafði verið 23. júní 1944 og lýst yfir að sá samningur væri fallinn úr gildi og einnig munnlegur viðbótarsamningur við hann. Stærðar leigulandsins var ekki getið, en í viðfestri teikningu voru útlínur þess dregnar upp og nokkur lýsing gefin á því í samningnum. Eftir þetta urðu enn nokkrum sinnum eigendaskipti að sumarbústaðnum, þar af einu sinni á nauðungaruppboði. Í öllum afsölum var tekið fram að hann væri seldur með tilheyrandi leigulóðarréttindum. Síðasta afsalið fyrir sumarbústaðnum á gildistíma leigusamningsins frá 1960 var til P-kk-ef R-kk-ef 24. nóvember 1982 og einnig þar var tekið fram að um leigulóðarréttindi væri að ræða. Bú P-kk-ef var tekið til gjaldþrotaskipta 19. júní 1987, en þrotabúið mun ekki hafa hlutast til um að eigninni yrði komið í verð áður en skiptum var lokið 17. október 1991.

II

Meðal málsgagna er beiðni Lögmanna Suðurlandi fyrir hönd Þingvallahrepps 18. október 1993 til sýslumannsins á Selfossi um nauðungarsölu. Andlag nauðungarsölu var þar sagt vera „lóð nr. 4500-0080 í landi Skálabrekku“. Þess var krafist „að ofangreind eign, ásamt tilheyrandi réttindum, verði seld nauðungarsölu til lúkningar skuld við gerðarbeiðanda“. Um málavexti var vísað til álagðra fasteignagjalda 1992 og gerðarþoli sagður vera P-kk-nf R-kk-nf. Greiðsluáskorun 26. júlí 1993, sem beint hafði verið að P-kk-þgf, fylgdi beiðni um nauðungarsölu. Þinglýsingarvottorð 5. nóvember 1993 er meðal málskjala, þar sem þinglýstur eigandi lóðar úr landi Skálabrekku er sagður vera P-kk-nf R-kk-nf samkvæmt heimildarbréfi 24. nóvember 1982. Þá hafa verið lögð fram þrjú endurrit úr gerðabók sýslumannsins á Selfossi frá 14. desember 1993, 1. mars 1994 og 24. sama mánaðar um nauðungarsölu lóðar nr. 80 í landi Skálabrekku. Í öllum tilvikum er eign sögð vera „lóð nr. 80, Skálabrekku“ og að gerðarþoli sé P-kk-nf R-kk-nf eða þrotabú P-kk-ef R-kk-ef. Sýslumaður tók boði Lögmanna Suðurlandi og var eignin seld þeim fyrir 100.000 krónur. Sýslumaðurinn hafði beint tilkynningum um nauðungarsölu að P-kk-þgf R-kk-þgf, sem virðist ekki hafa sinnt þeim. Sýslumaður gaf út afsal fyrir eigninni til Lögmanna Suðurlandi 29. apríl 1994, þar sem segir að seld hafi verið „á nauðungarsölu lóð og sumarbústaður nr. 80 í landi Skálabrekku“ og að þeir séu „réttir og löglegir eigendur ofangreindrar eignar.“ Öll veðbönd og óbein eignarréttindi yfir hinni afsöluðu eign falli niður samkvæmt 2. mgr. 56. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Afsalið var móttekið til þinglýsingar 2. maí 1994.

Áfrýjandi reisir sýknukröfu sína á því að fasteignagjöld 1992 hafi verið í vanskilum og Þingvallahreppur krafist nauðungarsölu til heimtu þeirra. Krafa hreppsins hafi notið lögveðréttar bæði í sumarbústaðnum og lóð, sem hann stendur á, en fasteignagjöld séu lögð bæði á mannvirki og land sem fylgi. Nauðungarsalan hafi tekið til hvoru tveggja og Lögmenn Suðurlandi eignast hús og lóð. Af þeim sökum og fyrir traustfang sé áfrýjandi réttur eigandi lóðarinnar, enda verið grandlaus um hugsanlegan betri rétt annarra en heimildarmanns síns. Eignarréttur fyrir traustfang hafi náð „eigi skemur en til upphafs eignarhalds ... Lögmanna Suðurlandi ehf., sem sinnti aðgæsluskyldu sinni og var á sínum tíma fullkomlega viss um að hann væri að kaupa eignarlóð“. Stefndu byggja hins vegar á því að þáverandi eigendur lóðarinnar hafi ekki verið í vanskilum með fasteignagjöld. Slík gjöld hafi verið lögð á þá vegna fjórðungs eignarhluta þeirra í Skálabrekku og þar á meðal spildunnar, sem sumarbústaðurinn stendur á. Hér sem endranær hafi mannvirki, lóðarleiguréttur og hinn beini eignarréttur hvert um sig verið metið sjálfstætt til fasteignamats og fasteignagjöld lögð á hvern þátt. Forverar stefndu hafi verið í skilum með það, sem að þeim sneri, en vanskil orðið á greiðslu fasteignagjalda, sem lögð voru á eiganda bústaðarins og lóðarleiguréttinda, sem honum hafi áður fylgt. Nauðungarsalan hafi því ekki getað tekið til eignar forvera stefndu, heldur einungis til eignar þess, sem var í vanskilum.

Ekkert er fram komið í málinu sem bendir til annars en að sú almenna aðferð við álagningu fasteignagjalda, sem að framan var lýst, hafi verið viðhöfð í umrætt sinn. Engin vísbending er heldur komin fram um að forverar stefndu hafi verið í vanskilum með fasteignagjöld sem á þá hafa samkvæmt því verið lögð. Í beiðni Þingvallahrepps um nauðungarsölu var P-kk-nf R-kk-nf sagður gerðarþoli og við framkvæmd nauðungarsölu var tilkynningum beint að honum einum sem gerðarþola. Verður lagt til grundvallar að nauðungarsalan 24. mars 1994 og afsal 29. apríl sama ár hafi ekki tekið til beins eignarréttar forvera stefndu að landinu, sem nefndur sumarbústaður stendur á, og að kaupandinn hafi ekki eignast önnur réttindi en þau, sem tilheyrðu gerðarþolanum. Orðalag í gerðabók sýslumanns og afsali um að seld sé „lóð“ breytir engu um þá niðurstöðu, en þar er ekki tekið fram hvort um sé að ræða leigu- eða eignarrétt að henni. Kaupandinn gat ekki byggt traust á að um eignarrétt væri að ræða þegar af þeirri ástæðu að hann kom einnig fram í málinu fyrir þann sem átti kröfuna að baki fullnustugerðinni. Í því hlutverki hlaut honum að vera kunnugt um hvernig söluandlaginu væri lýst í þinglýstri heimild gerðarþolans, sem var eins og áður sagði afsal til P-kk-ef R-kk-ef 24. nóvember 1982 þar sem getið var um leigurétt afsalshafans að lóð undir bústaðnum. Til þess heimildarbréfs var einnig skýrlega vísað í þinglýsingarvottorði 5. nóvember 1993, sem lagt var fram við framkvæmd nauðungarsölunnar.

III

Eftir gögnum málsins hefur rekstrarform kaupanda sumarbústaðarins verið orðið einkahlutafélag um svipað leyti og lögmaður U-kvk-ef S-kvk-ef ritaði Lögmönnum Suðurlandi ehf. bréf 14. nóvember 2002. Þar segir meðal annars að U-kvk-nf hafi fyrr á sama ári orðið vör við mannaferðir í kringum bústaðinn og að svo virtist sem fyrirhugaðar væru einhverjar framkvæmdir. Nánari athugun hefði leitt í ljós að Lögmenn Suðurlandi hafi eignast bústaðinn við nauðungarsölu á árinu 1994. Í bréfinu greinir nánar frá því að lögmaður U-kvk-ef hafi átt viðræður um málið við einn úr hópi kaupenda, þar sem sá síðarnefndi hafi leitað eftir því að gerður yrði nýr leigusamningur. Í bréfinu var þeirri málaleitan hafnað. Þar var einnig tekið fram að nauðungarsalan breytti engu um eignarrétt umbjóðanda lögmannsins að lóð, sem sumarbústaðurinn standi á, og að ekki hafi verið unnt að selja annað á uppboðinu en það, sem tilheyrði gerðarþolanum. Bréfinu mun hafa verið svarað munnlega á þann veg að kaupandinn teldi sig hafa eignast hann á áðurnefndu uppboði. Kröfu um að bústaðurinn yrði fjarlægður var jafnframt hafnað.

Lögmenn Suðurlandi ehf. gáfu út afsal til Eyvindartungu ehf. 11. febrúar 2003 fyrir áðurnefndum sumarbústað og „meðfylgjandi eignarlóð“ eins og þar sagði. Kaupandinn var í eigu eins eigenda seljandans, en hann mun um líkt leyti hafa gengið úr samstarfi við aðra eigendur þess félags. Stefndu kveðast í kjölfar þessa hafa átt viðræður við fyrirsvarsmann kaupandans sem hafi enn leitað eftir leigusamningi um lóðina en fengið sem áður afsvar. Eigendaskipti urðu aftur að sumarbústaðnum þegar Eyvindartunga ehf. seldi hann G-kk-þgf A-kk-þgf G-kk-þgf með afsali 9. mars 2006. Lýsing á hinu selda var nú þannig að seldur væri sumarbústaður „ásamt 10.000 fermetra eignarlóð.“ G-kk-nf seldi eignina til áfrýjanda með afsali 30. mars 2006. Lýsing eignarinnar í því var sú sama og í eignarheimild G-kk-ef sjálfs. Í málatilbúnaði áfrýjanda kemur fram að G-kk-nf hafi stofnað áfrýjanda og verið eigandi félagsins þegar hann afsalaði því áðurnefndri eign. Eftir það hafi hann selt allt hlutafé í áfrýjanda til núverandi eiganda félagsins.

IV

Eins og áður var getið heldur áfrýjandi fram að hann hafi verið grandlaus um betri rétt annars þegar hann eignast lóðina, sem um er deilt. Hann hafi hlotið þessi réttindi yfir fasteign með samningi við þinglýstan eiganda þeirra og samkvæmt 1. mgr. 33. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 þurfi sá réttar ekki að víkja fyrir öðrum. Hann hafi mátt treysta þeim opinberu gögnum, sem legið hafi fyrir, og staðfestu að um eignarlóð væri að ræða. Til vara byggir hann á því að sama niðurstaða leiði af 18. gr. sömu laga.

Fram er komið að Lögmenn Suðurlandi máttu vita um betri rétt annars yfir lóðinni þegar þeir keyptu sumarbústaðinn við nauðungarsölu. Hinu sama gegnir um fyrirsvarsmann kaupandans Eyvindartungu ehf., en hann var áður í hópi kaupanda við nauðungarsölu. Gagnvart þessum síðari kaupanda skiptir því engu þótt orðið „eignarlóð“ hafi verið sett inn í afsal Lögmanna Suðurlands ehf. til hans. Í afsali Eyvindartungu ehf. til G-kk-ef A-kk-ef G-kk-ef var tiltekin stærðin 10.000 fermetrar á afsalaðri eignarlóð. Sú stærðarviðmiðun studdist ekki við neina þinglýsta heimild og gat kaupandinn hvað sem öðru líður ekki verið í góðri trú um þann þátt málsins. Hinu sama gegnir um huglæga afstöðu síðasta kaupandans, áfrýjanda þessa máls, en G-kk-nf var eigandi hans og fyrirsvarsmaður þegar áfrýjandi eignaðist bústaðinn. Verður að miða við huglæga afstöðu þáverandi fyrirsvarsmanns áfrýjanda, þegar sá síðarnefndi eignaðist umrædd réttindi og skiptir grandleysi nýs eiganda félagsins eftir sölu hlutafjár í því engu við úrlausn málsins.

Forverar stefndu voru þinglýstir eigendur landsins, sem um er deilt, þegar nauðungarsala fór fram. Þeir höfðu enga samninga gert eða aðra gerninga, sem leitt gátu til óljósrar réttarstöðu, heldur þvert á móti ekki aðhafst neitt. Samningur annarra um kaup og sölu á eign forvera stefndu svipti þá ekki þinglýstum eignarrétti sínum. Þótt gengið sé út frá góðri trú þáverandi fyrirsvarsmanns áfrýjanda um eignarrétt að lóðinni við kaupin 30. mars 2006 er aðstaðan hér með þeim hætti að síðari rétthafi getur ekki unnið betri rétt fyrir traustfang á grundvelli 1. mgr. 33. gr. þinglýsingalaga á kostnað þinglýsts eiganda. Skilyrði eru heldur ekki uppfyllt fyrir slíkri niðurstöðu samkvæmt 18. gr. sömu laga og kemur hún ekki til neinnar álita, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar í máli nr. 120/2009, sem kveðinn var upp 19. nóvember 2009. Málsástæða áfrýjanda, sem reist er á því að stefndu og forverar þeirra hafi misst rétt fyrir tómlæti, er haldlaus.

Samkvæmt öllu framanrituðu verður staðfest niðurstaða héraðsdóms um kröfu stefndu sem lýtur að viðurkenningu eignarréttar á umræddri lóð. Með vísan til forsendna dómsins verður jafnframt staðfest niðurstaða hans um skyldu áfrýjanda til að fjarlægja sumarbústað af lóðinni innan tilsetts frests að því gættu að upphaf frestsins miðast við uppsögn dóms Hæstaréttar í málinu. Ákvæði héraðsdóms um greiðslu málskostnaðar verður staðfest, en áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal verð óraskaður.

Áfrýjandi, Húsabyggð ehf., greiði stefndu, S-kvk-þgf E-kvk-þgf, S-kk-þgf E-kk-þgf E-kk-þgf og B-kk-þgf E-kk-þgf, samtals 600.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.