231/1999

Í gögnum, sem B lagði fram til stuðnings kröfu  um heimild til útburðar L vegna vanefnda á leigugreiðslum, voru L færðar til skuldar verulegar fjárhæðir sem ekki varð séð að vörðuðu húsaleigusamning B og L. Gegn andmælum L, sem taldi sig hafa greitt leiguna að fullu, þótti varhugavert að telja að B hefði sýnt nægilega fram á vanskil L sem heimilað gætu riftun samkvæmt ákvæðum húsaleigusamningsins. Var því staðfest niðurstaða héraðsdóms um að hafna kröfu B um heimild til útburðar L.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 2. júní 1999, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 9. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 20. maí 1999, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að sér yrði heimilað að fá varnaraðila borinn út úr húsinu að Borgartúni 32 í Reykjavík með beinni aðfarargerð. Kæruheimild er 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að fyrrgreind aðfarargerð verði heimiluð. Hann krefst einnig málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar auk kærumálskostnaðar.

I.

Eins og nánar greinir í úrskurði héraðsdómara gerðu málsaðilar með sér samning 16. maí 1997 um leigu fasteignarinnar að Borgartúni 32 í Reykjavík. Í 8. gr. samningsins var sóknaraðila heimilað að rifta honum ef varnaraðili vanefndi að greiða leigu í að minnsta kosti þrjá mánuði, enda hefði sóknaraðili sannanlega tilkynnt varnaraðila um fyrirhugaða riftun vegna vanefnda með 30 daga fyrirvara og leiguskuld ekki verið komið í skil innan þess tíma. Samkvæmt gögnum málsins tilkynnti sóknaraðili varnaraðila um fyrirhugaða riftun leigusamningsins 11. september 1998 og aftur 5. febrúar 1999. Í fyrri tilkynningunni sagði að vanskil varnaraðila við sóknaraðila næmu rúmlega 25.000.000 krónum og næðu yfir fjögurra til fimm mánaða tímabil. Í síðari tilkynningunni var vísað til þeirrar fyrri og hermt að vanskil varnaraðila hefðu aukist. Í hvorugri tilkynningunni var leiguskuld varnaraðila nánar sundurliðuð. Sóknaraðili rifti samningnum 19. mars 1999 og vísaði þá til síðari tilkynningarinnar.

Sóknaraðili hefur lagt fyrir Hæstarétt viðskiptareikning varnaraðila hjá sér frá júlí 1997 til mars 1999 ásamt yfirlýsingu löggilts endurskoðanda, þar sem staðfest er að reikningurinn sé í samræmi við gögn, sem hann hafi farið yfir og endurskoðað. Í yfirlýsingunni segir að heildarskuld varnaraðila í mars 1999 hafi numið 22.202.725 krónum og ætti rætur að rekja til vanskila frá nóvember 1998 til mars 1999. Samkvæmt viðskiptareikningnum var skuld varnaraðila við sóknaraðila 22.091.703 krónur í lok febrúar 1999.

II.

Samkvæmt 4. gr. fyrrnefnds húsaleigusamnings skyldi varnaraðili greiða sóknaraðila 50.000.000 krónur árlega í leigu auk virðisaukaskatts og skyldi fjárhæðin taka breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs. Leiga frá maí 1997 til loka þess árs, 30.000.000 krónur, skyldi greidd fyrir fram við gerð samningsins, en síðan átti að greiða hana mánaðarlega fyrsta hvers mánaðar frá 1. janúar 1998. Eindagi leigu skyldi vera sá dagur, sem innborganir vegna greiðslukortaviðskipta bærust á bankareikning, sem varnaraðili skyldi ávísa til sóknaraðila með óafturkallanlegum hætti. Samkvæmt samningi aðila 16. maí 1997 um ráðstöfun fjár af nánar tilteknum tékkareikningi varnaraðila við Íslandsbanka hf. áttu tekjur hans af greiðslukortaviðskiptum að greiðast inn á þann reikning, en leigugreiðslur til sóknaraðila að ganga fyrir öllum öðrum skuldbindingum til útborgunar af reikningnum eftir 1. janúar 1998. Varnaraðili heldur því fram að innborganir á reikninginn vegna greiðslukortaviðskipta hafi numið 43.598.167 krónum á árinu 1998 og 5.095.686 krónum í janúar og febrúar 1999. Þá heldur varnaraðili því fram að hann hafi að auki greitt 16.863.340 krónur til sóknaraðila á árinu 1998. Hann telur sig þannig hafa að fullu greitt sóknaraðila húsaleigu fyrir árið 1998.

Í fyrrnefndum viðskiptareikningi, sem sóknaraðili hefur lagt fram, eru varnaraðila færðar til skuldar verulegar fjárhæðir, sem varða ekki svo séð verði húsaleigusamning þeirra frá 16. maí 1997. Sóknaraðili hefur hvorki hnekkt áðurgreindum staðhæfingum varnaraðila um innborganir vegna greiðslukortaviðskipta á tékkareikninginn við Íslandsbanka hf. né sýnt fram á heimild sína til að ráðstafa þeim innborgunum til greiðslu vegna annarra viðskipta þeirra. Þegar þessa er gætt er varhugavert að telja sóknaraðila hafa sýnt nægilega fram á vanskil varnaraðila, sem heimilað geti riftun með stoð í fyrrnefndri 8. gr. húsaleigusamnings þeirra. Með vísan til 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 verður því að hafna kröfu sóknaraðila um útburðargerð. Samkvæmt þessu verður hinn kærði úrskurður staðfestur.

Sóknaraðili verður dæmdur til að greiða varnaraðila kærumálskostnað, eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Borgartún ehf., greiði varnaraðila, Lykilhótelum hf., 200.000 krónur í kærumálskostnað.