210/1999

Við nauðungarsölu á íbúð K, sem meðal annars fór fram að kröfu B, krafðist húsnæðisnefnd R þess að hún fengi að gerast kaupandi samkvæmt ákvæðum laga nr. 97/1993 um Húsnæðistofnun ríkisins. Þótt húsnæðisnefndin hefði að fullu greitt matsverð íbúðarinnar og fullnægt skilyrðum laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu til að fá umráð yfir henni felldi sýslumaður nauðungarsöluna niður eftir að allir gerðarbeiðendur við söluna höfðu fallið frá kröfum sínum. B krafðist aftur nauðungarsölu á íbúðinni og fór sú sala fram gegn mótmælum K. Talið var að þótt ákvörðun sýslumanns um að fella niður fyrri nauðungarsöluna hefði verið í andstöðu við 15. gr. laga nr. 90/1991 yrði ekki leyst úr gildi ákvörðunarinnar í málinu. Stæði því ákvörðun sýslumanns um að fella nauðungarsöluna niður óhögguð. Samkvæmt þessu hefðu aldrei orðið eigendaskipti að íbúðinni og ætti B enn veðtryggða kröfu sem ekki hefði verið greidd. Var því staðfest niðurstaða héraðsdóms um að nauðungarsalan skyldi standa óhögguð.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, A-kk-nf B-kk-nf og G-kk-nf C-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 12. maí 1999, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 26. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 7. maí 1999, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að ógilt yrði nauðungarsala sýslumannsins í Reykjavík 10. nóvember 1998 á íbúð merktri 0101 að Grundarhúsum 18 í Reykjavík. Kæruheimild er í 85. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess að nauðungarsalan verði felld úr gildi. Hún krefst einnig málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar krefjast þess hvor um sig að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur um annað en málskostnað, sem þeir krefjast úr hendi sóknaraðila auk kærumálskostnaðar.

I.

Samkvæmt gögnum málsins mun sóknaraðili hafa fengið afsal fyrir áðurnefndri íbúð frá húsnæðisnefnd Reykjavíkur 1. október 1992. Sama dag gaf hún út til Byggingarsjóðs verkamanna skuldabréf að fjárhæð 7.847.000 krónur, tryggt með 1. veðrétti í íbúðinni. Vegna vanskila á greiðslu þeirrar skuldar mun veðdeild Landsbanka Íslands hafa krafist nauðungarsölu á íbúðinni fyrir hönd Húsnæðisstofnunar ríkisins 6. júlí 1995. Samkvæmt endurriti úr gerðabók sýslumannsins í Reykjavík tók hann fyrir 19. apríl 1996 að halda áfram uppboði á íbúðinni eftir kröfu Byggingarsjóðs verkamanna og Gjaldheimtunnar í Reykjavík. Fyrrnefndi gerðarbeiðandinn varð hæstbjóðandi við uppboðið, þar sem hann bauð 9.900.000 krónur. Krafðist þá húsnæðisnefnd Reykjavíkur að hún fengi að gerast kaupandi að íbúðinni samkvæmt ákvæðum 86. gr. laga nr. 97/1993 um Húsnæðisstofnun ríkisins, sbr. 26. gr. laga nr. 58/1995. Segir í lok bókunar sýslumanns að hæstbjóðanda hafi verið greint frá því að boð hans yrði samþykkt ef greiðsla samkvæmt því bærist í samræmi við uppboðsskilmála 6. maí 1996. Samkvæmt frumvarpi sýslumanns 20. maí 1996 til úthlutunar á söluverði íbúðarinnar hafði húsnæðisnefnd Reykjavíkur krafist þess að fá að „neyta forkaupsréttar“ að henni og matsverð reynst vera 10.270.955 krónur. Var mælt fyrir um að þeirri fjárhæð yrði úthlutað þannig að samtals 682.810 krónum yrði varið til greiðslu sölulauna í ríkissjóð, fasteignagjalda og kostnaðar af viðgerð íbúðarinnar, en eftirstöðvum til greiðslu veðskuldar við Byggingarsjóð verkamanna. Samkvæmt yfirlýsingu sýslumanns 19. júní 1996 hafði húsnæðisnefnd Reykjavíkur þá greitt að fullu matsverð íbúðarinnar og taldist því fullnægja skilyrðum laga nr. 90/1991 til að fá umráð yfir henni. Hinn 20. sama mánaðar skoraði húsnæðisnefndin á sóknaraðila með símskeyti að rýma íbúðina þegar í stað. Til þess virðist ekki hafa komið, heldur afturkölluðu gerðarbeiðendur við nauðungarsöluna beiðnir sínar með bréfum til sýslumanns 26. júní og 9. júlí 1996.

Samkvæmt gögnum málsins sótti sóknaraðili 8. maí 1996 um aðstoð Húsnæðisstofnunar ríkisins vegna greiðsluerfiðleika. Með bréfi Húsnæðisstofnunar 11. júní 1996 var sóknaraðila tilkynnt að stofnunin hefði samþykkt að skuldbreyta vanskilum hennar við Byggingarsjóð verkamanna með nánar tilteknum hætti. Í tengslum við þetta bæri sóknaraðila að ganga frá skuldbreytingu hjá þremur nafngreindum lánastofnunum, sem Húsnæðisstofnun hafi þegar tilkynnt um ráðagerðir sínar. Að því gerðu yrði gert nýtt skuldabréf vegna vanskila hjá Húsnæðisstofnun. Af fyrirliggjandi gögnum verður ekki séð að sóknaraðili hafi hrundið þessu frekar í framkvæmd.

Þá liggur fyrir í málinu samningur undirritaður af sóknaraðila og fulltrúa húsnæðisnefndar Reykjavíkur 5. september 1996, þar sem sú síðarnefnda selur þeirri fyrrnefndu íbúðina að Grundarhúsum 18 fyrir sömu fjárhæð og áðurgreint matsverð. Liggja jafnframt fyrir tvö skuldabréf til Byggingarsjóðs verkamanna, annað að fjárhæð 9.243.860 krónur en hitt 570.096 krónur, sem tryggð skyldu með 1. veðrétti í íbúðinni. Í þar til gerðum reitum á skuldabréfunum kemur fram að lántakendur séu sóknaraðili og A-kk-nf Ö-kk-nf J-kk-nf. Sóknaraðili ritaði undir bæði bréfin 5. september 1996, en undirritun hins lántakandans virðist aldrei hafa verið fengin. Þessum skjölum var ekki þinglýst.

Af gögnum málsins verður ekki ráðið að sýslumaður hafi nokkuð aðhafst varðandi nauðungarsöluna eftir að fyrrnefndar yfirlýsingar gerðarbeiðenda frá 26. júní og 9. júlí 1996 bárust og þar til hann lýsti bréflega yfir 18. nóvember 1997 að nauðungarsalan væri fallin niður með því að gerðarbeiðendur hafi afturkallað beiðnir sínar. Virðist sýslumaður um þær mundir hafa endursent Byggingarsjóði verkamanna fyrrnefnt veðskuldabréf frá 1. október 1992. Jafnframt sendi sýslumaður 5. desember 1997 húsnæðisnefnd Reykjavíkur greiðslu á 870.562 krónum vegna Grundarhúsa 18 með svohljóðandi athugasemd á fylgibréfi: „Endurgreiðsla - uppboðið afturkallað“.

Með bréfi 8. apríl 1998 krafðist veðdeild Landsbanka Íslands fyrir hönd Húsnæðisstofnunar ríkisins að íbúð sóknaraðila að Grundarhúsum 18 yrði seld nauðungarsölu vegna vanskila á greiðslum samkvæmt fyrrnefndu skuldabréfi frá 1. október 1992. Var þetta gert að undangenginni greiðsluáskorun, sem var birt sóknaraðila 18. febrúar 1998. Íbúðin var seld við framhald uppboðs 10. nóvember 1998. Bauð Byggingarsjóður verkamanna þar 9.900.000 krónur og gerðist með því hæstbjóðandi í íbúðina. Við uppboðið krafðist húsnæðisnefnd Reykjavíkur þess samkvæmt fyrrgreindu ákvæði laga nr. 97/1993 að fá að gerast kaupandi að íbúðinni gegn greiðslu matsverðs hennar. Í málinu er deilt um gildi þessarar nauðungarsölu og er í hinum kærða úrskurði gerð grein fyrir málsástæðum aðilanna í því efni.

II.

Eins og áður greinir lýsti sýslumaðurinn í Reykjavík því yfir 18. nóvember 1997 að nauðungarsala á umræddri íbúð sóknaraðila væri felld niður, þrátt fyrir að boð í íbúðina hafi verið samþykkt í maí eða júní 1996. Þessi ákvörðun sýslumanns var þannig í brýnni andstöðu við skýlaus ákvæði 15. gr. laga nr. 90/1991. Úr gildi þessarar ákvörðunar verður hins vegar ekki frekar leyst í þessu máli, enda er hún ekki borin hér undir dóm. Verður ákvörðunin því að standa óhögguð. Samkvæmt þessu urðu aldrei eigendaskipti að íbúðinni við nauðungarsöluna, sem var felld niður 18. nóvember 1997, og var því sóknaraðili sem fyrr eigandi íbúðarinnar eftir þann tíma. Með því að nauðungarsalan var felld niður leiddi hún heldur ekki til fullnustu á kröfu Byggingarsjóðs verkamanna, sem varnaraðilinn Íbúðalánasjóður hefur nú komið í stað fyrir. Er því ekkert hald í þeim málsástæðum sóknaraðila, sem að þessu lúta.

Sóknaraðili ritaði sem áður segir undir tvö ný veðskuldabréf til Byggingarsjóðs verkamanna 5. september 1996 í tengslum við ráðagerðir um endurkaup á íbúðinni af húsnæðisnefnd Reykjavíkur. Virðist ætlunin hafa verið sú að sóknaraðili mundi með þessum skuldabréfum greiða upp eldri skuldir sínar við sama kröfuhafa samkvæmt veðskuldabréfi 1. október 1992. Til þess verður hins vegar að líta að eins og málið liggur fyrir voru nýju skuldabréfin aldrei undirrituð af þeim, sem átti að vera þar lántakandi ásamt sóknaraðila. Þau gátu því ekki komið að haldi sem greiðsla. Sóknaraðili hefur ekki sýnt fram á að skuld sín samkvæmt eldra skuldabréfinu hafi á annan hátt verið greidd eða hún fallið niður. Samkvæmt því naut Byggingarsjóður verkamanna heimildar til að leita fullnustu á skuldinni með þeim hætti, sem hann gerði og deilt er um í málinu.

Af fyrirliggjandi gögnum verður ekki ráðið að önnur atriði varðandi nauðungarsöluna geti orðið til þess að raska gildi hennar. Verður niðurstaða úrskurðar héraðsdómara því staðfest, þar á meðal um málskostnað, enda hafa varnaraðilar ekki kært úrskurðinn fyrir sitt leyti.

Sóknaraðili verður dæmd til að greiða hvorum varnaraðila um sig kærumálskostnað, eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, K-kvk-nf G-kvk-nf, greiði varnaraðilum, Íbúðalánasjóði og Reykjavíkurborg, hvorum um sig 50.000 krónur í kærumálskostnað.