241/2000

Árið 1988 seldi R þeim S og H íbúð án þess að veita þeim upplýsingar um að meðfylgjandi bílskýli hefði verið breytt í bílskúr án tilskilinna leyfa og greiðslna. S og H seldu B íbúðina nokkrum árum seinna og B seldi íbúðina SÖ á árinu 1992. Með bréfi frá byggingarfulltrúa 31. maí 1995 var athygli þáverandi eigenda vakin á fyrrnefndri breytingu og þess óskað að þau gerðu grein fyrir henni. Í kjölfarið var fallist á umsókn þeirra um leyfi til að loka bílskýlinu gegn greiðslu viðbótargatnagerðargjalda. Í framhaldi af þessu krafði SÖ B um bætur, sem S og H greiddu að undangenginni málsókn. Eftir það gerðu S og H kröfu á hendur R um greiðslu þeirrar fjárhæðar, sem þau höfðu reitt fram vegna gallans. Hæstiréttur féllst ekki á það með S og H að ákvæði 7. gr. laga nr. 14/1905 um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda gæti átt við um fyrningu kröfu þeirra á hendur R. Þar sem rúmlega ellefu og hálft ár væru frá sölu R til þeirra S og H væri krafa þeirra gagnvart henni fyrnd, enda hefði á þeim tíma ekkert gerst, sem að lögum gæti rofið fyrningu.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og G-kk-nf C-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 16. júní 2000. Hún krefst sýknu af kröfu stefndu, svo og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Samkvæmt gögnum málsins gerði áfrýjandi ásamt dóttur sinni samning við Reykjavíkurborg 12. júní 1985 um leigu á lóð að Logafold 51 til að byggja þar íbúðarhús. Með kaupsamningi 5. maí 1988 seldi áfrýjandi stefndu eignarhluta sinn í fasteigninni, sem var þar lýst sem fjögurra herbergja íbúð „ásamt öllu því sem fylgir og fylgja ber svo og tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum.” Um kvaðir á eigninni var vísað til lóðarleigusamnings, meðal annars um að „óheimil er sala bílskúrs og annarra aukabygginga frá aðal húsinu.“ Áfrýjandi gaf út afsal fyrir eigninni til stefndu 9. júní 1989.

Óumdeilt er í málinu að samkvæmt teikningum af húsinu að Logafold 51, sem samþykktar voru af byggingarnefnd 13. september 1984, átti að vera við það opið bílskýli. Þegar stefndu skoðuðu húsið fyrir kaupin hafði þessu mannvirki hins vegar verið lokað og settar í það hurðir og gluggar, en eftir var að greina það í tvennt með skilvegg og leggja múrhúð í gólfið. Aðilana greinir á um hvort einnig hafi verið búið á því stigi að leggja þangað rafmagn og vatn, svo sem stefndu halda fram. Í skýrslu fyrir héraðsdómi kvaðst áfrýjandi hafa við kaup stefndu gert sér grein fyrir því að ekki væri búið að greiða nauðsynleg gjöld til að mega breyta bílskýli við húsið í bílskúr og fá samþykktar teikningar af mannvirkinu í breyttri mynd. Hún minntist þess ekki að hafa rætt þetta við stefndu. Þau staðhæfa að þetta hafi aldrei borist í tal við áfrýjanda.

Stefndu seldu B-kk-þgf G-kk-þgf eignarhluta sinn í Logafold 51 með kaupsamningi 4. febrúar 1990. Eignarhlutanum var þar lýst á sama hátt og í áðurnefndum kaupsamningi stefndu við áfrýjanda að öðru leyti en því að tekið var fram að um væri að ræða nánar tilgreinda íbúð „ásamt bílskúr”. B-kk-nf G-kk-nf og E-kvk-nf H-kvk-nf seldu síðan S-kk-þgf Á-kk-þgf og A-kvk-þgf T. P-kvk-þgf eignina með makaskiptasamningi 13. apríl 1992. Henni var þar lýst á sama hátt og við kaup B-kk-ef.

Með bréfi byggingarfulltrúans í Reykjavík 31. maí 1995 var eigendum fasteignarinnar tilkynnt að komið hafi í ljós að búið væri „að breyta opnu bílskýli í lokaðan bílskúr á lóðinni nr. 51 við Logafold“. Væri þetta andstætt samþykktri byggingarnefndarteikningu, auk þess sem kjallari væri undir bílskúrnum, sem þar væri ekki gert ráð fyrir. Var óskað eftir að eigendur hússins gerðu innan tiltekins frests nánari grein fyrir breytingum á því. Samkvæmt bréfi byggingarfulltrúans 26. ágúst 1996 var á fundi 23. sama mánaðar fallist á umsókn um leyfi til að loka bílskýli á lóðinni að Logafold 51 gegn greiðslu á viðbótargatnagerðargjöldum og gjaldi fyrir byggingarleyfi að fjárhæð samtals 474.507 krónur.

Með stefnu 14. apríl 1998 höfðaði eigandi umrædds eignarhluta í Logafold 51 mál á hendur B-kk-þgf G-kk-þgf og E-kvk-þgf H-kvk-þgf til greiðslu síns hluta í þessum gjöldum, sem hann kvað nema 246.149 krónum. B-kk-nf og E-kvk-nf tilkynntu stefndu um þessa málsókn með réttargæslustefnu 10. nóvember 1998. Gekk dómur í málinu 22. júlí 1999, þar sem B-kk-nf og E-kvk-nf voru dæmd til að greiða umkrafða fjárhæð. Stefndu greiddu þeim hana 5. október 1999 ásamt vöxtum og málskostnaði með samtals 462.000 krónum. Stefndu höfðuðu síðan mál þetta á hendur áfrýjanda 6. desember 1999 til greiðslu sömu fjárhæðar með dráttarvöxtum frá 5. október sama árs ásamt málskostnaði.

II.

Þótt stefndu hafi í héraðsdómsstefnu lýst kröfu sinni á hendur áfrýjanda sem „skuld ... vegna fasteignaviðskipta“ verður í ljósi málatilbúnaðar þeirra að öðru leyti að leggja til grundvallar að í málinu sæki þau áfrýjanda til greiðslu skaðabóta vegna galla í fasteignakaupum. Samkvæmt 2. tölulið 4. gr. laga nr. 14/1905 um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda fyrnist krafa af þeim toga að öðru óbreyttu á tíu árum. Þegar málið var höfðað voru liðin rúmlega ellefu og hálft ár frá því að áfrýjandi seldi stefndu eignarhluta sinn í fasteigninni að Logafold 51, en af því atviki markast hér upphaf fyrningarfrests. Á þeim tíma hafði ekkert gerst, sem að lögum gæti rofið fyrningu. Þótt áfrýjanda hafi við kaupin verið kunnugt um að ráðist hefði verið í breytingar bílskýlis á fasteigninni, sem byggingarleyfi skorti fyrir og gjöld myndu hljótast af til Reykjavíkurborgar, hafa ekki verið leiddar að því líkur að vanræksla hennar um að veita stefndu upplýsingar um þetta efni hafi verið sviksamleg. Getur ákvæði 7. gr. laga nr. 14/1905 því ekki orðið til þess að fyrningartími á ætlaðri kröfu stefndu verði lengri en leiðir af áðurgreindri reglu. Samkvæmt þessu verður áfrýjandi sýknuð af kröfu stefndu.

Eins og atvikum er hér háttað er rétt að aðilarnir beri hver sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Áfrýjandi, R-kvk-nf L-kvk-nf, er sýkn af kröfu stefndu, S-kk-ef E-kk-ef og H-kvk-ef B. A-kvk-ef.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.