181/2007

Með samningi árið 2004 höfðu B og S makaskipti á fasteignum, þar sem B lét meðal annars af hendi jörðina Á. Í samningnum var andvirði jarðarinnar talið vera 45.000.000 krónur. E og R sem óumdeilt voru lífstíðarábúendur jarðarinnar Á töldu að í kaupunum hefði ekki verið virtur forkaupsréttur þeirra að jörðinni. Höfðuðu E og R því þetta mál þar sem þau kröfðust þess að S og B yrði gert að þola ógildingu kaupsamningsins og afsals og að B yrði dæmdur til að gefa út afsal til þeirra fyrir jörðinni gegn greiðslu nánar tiltekinnar fjárhæðar. Fyrir Hæstarétti áfrýjaði S fyrir sitt leyti þeirri niðurstöðu héraðsdóms um ógildingu á ráðstöfun jarðarinnar Á en B undi hins vegar þeirri niðurstöðu. Í niðurstöðu Hæstaréttar sagði um þetta atriði að B og S ættu hvorki óskipt réttindi né bæru óskipta skyldu í skilningi 1. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála vegna þeirra lögskipta sem fólust í makaskiptasamningi þeirra og afsali. Hins vegar hefði verið ófært í héraði að fella efnisdóm á kröfu E og R um ógildingu samningsins og afsalsins án þess að þeir ættu báðir aðild að málinu, enda varð eitt yfir þá báða að ganga um gildi löggerninga þeirra í milli. Var því óhjákvæmilegt að S beindi áfrýjun sinni jafnframt að B til að hann þyldi dóm Hæstaréttar um gildi samningsins. Var málinu því vísað af sjálfsdáðum frá Hæstarétti að því er varðaði áfrýjun S. E og R reistu kröfur sínar á hendur B á því að honum bæri að afsala þeim jörðinni gegn greiðslu tiltekinnar fjárhæðar þar sem tilgreint verð í samningnum hefði ekki tekið mið af því að jörðin var í lífstíðarábúð þeirra né skyldu til að standa þeim skil á endurgjaldi fyrir endurbætur þeirra á jörðinni við ábúðarlok. Til stuðnings kröfu sinni vísuðu þau til 1. mgr. 30. gr. jarðalaga nr. 81/2004 og 34. gr. eldri jarðalaga nr. 65/1976 til samanburðar, en þau töldu ákvæðin veita sér rétt til þess að fá jörðina keypta með forkaupsrétti gegn verði sem teldist eðlilegt að mati dómkvaddra manna. Í niðurstöðu Hæstaréttar sagði að fyrrnefnd ákvæði jarðalaga gerðu kröfu til þess að sýnt væri fram á að kaupverð í samningi hefði verið haft óeðlilega hátt í því skyni að halda forkaupsréttarhafa frá að neyta réttar síns. Hvorki í fyrirliggjandi matsgerðum né öðrum gögnum málsins hefði nokkuð komið fram sem benti til að tilgreint kaupverð jarðarinnar í makaskiptasamningnum hefði verið haft óeðlilega hátt til að halda E og R frá að neyta forkaupsréttar að henni. Var kröfum E og R um lækkað verð hafnað.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, G-kk-nf G-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Áfrýjandinn Sparisjóður Mýrasýslu skaut málinu til Hæstaréttar 30. mars 2007 og krefst sýknu af kröfu áfrýjendanna E-kk-ef A-kk-ef K-kk-ef og R-kvk-ef E-kvk-ef. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Áfrýjendurnir E-kk-nf Ö-kk-nf og R-kvk-nf áfrýjuðu héraðsdómi fyrir sitt leyti 3. maí 2007 gagnvart stefnda Borgarbyggð. Þau krefjast þess að héraðsdómur verði staðfestur að öðru leyti en því að stefnda verði gert að gefa út afsal til þeirra fyrir jörðinni Álftárósi í Borgarbyggð aðallega gegn greiðslu 29.915.000 króna, en til vara 31.225.000 króna. Þau krefjast og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti úr hendi stefnda Borgarbyggðar, svo og málskostnaðar hér fyrir dómi úr hendi áfrýjandans Sparisjóðs Mýrasýslu, allt án tillits til gjafsóknar sem þeim hefur verið veitt.

Stefndi Borgarbyggð krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti úr hendi áfrýjendanna E-kk-ef A-kk-ef og R-kvk-ef.

I.

Eins og nánar er lýst í hinum áfrýjaða dómi gerðust áfrýjendurnir E-kk-nf Ö-kk-nf og R-kvk-nf ábúendur jarðarinnar Álftáróss með byggingarbréfi 2. apríl 1993, en eigandi hennar var þá Álftaneshreppur, sem sameinaðist á árinu 1998 öðrum sveitarfélögum undir heiti stefnda Borgarbyggðar. Ábúðartími samkvæmt byggingarbréfinu var þrjú ár. Að honum liðnum var ekki gerður samningur um framlengingu hans, en áfrýjendurnir hafa setið jörðina samfellt síðan. Óumdeilt er að stofnast hafi af þessum sökum til lífstíðarábúðar þeirra.

Með samningi 28. maí 2004 höfðu stefndi Borgarbyggð og áfrýjandinn Sparisjóður Mýrasýslu makaskipti á fasteignum, þar sem sá fyrrnefndi lét meðal annars af hendi jörðina Álftárós, en fékk að endurgjaldi nánar tilgreinda eign í Borgarnesi. Í samningnum var tiltekið að andvirði jarðarinnar teldist 45.000.000 krónur í þeim kaupum. Áfrýjendurnir E-kk-nf Ö-kk-nf og R-kvk-nf töldu að í kaupunum hefði ekki verið virtur forkaupsréttur þeirra að jörðinni. Af þeim sökum höfðuðu þau þetta mál 13. janúar 2005 og kröfðust þess annars vegar að áfrýjandanum Sparisjóði Mýrasýslu og stefnda Borgarbyggð yrði gert að þola ógildingu þessa kaupsamnings og afsals á grundvelli hans að því er varðar jörðina Álftárós og hins vegar að stefndi yrði dæmdur til að gefa út afsal til þeirra fyrir henni gegn greiðslu nánar tiltekinnar fjárhæðar. Með hinum áfrýjaða dómi var fyrrnefnda krafa áfrýjendanna E-kk-ef A-kk-ef og R-kvk-ef tekin til greina, svo og sú síðarnefnda á þann hátt að þeim bæri gegn afsali fyrir jörðinni að greiða stefnda Borgarbyggð 45.000.000 krónur.

Svo sem ráðið verður af dómkröfum aðilanna fyrir Hæstarétti hefur Sparisjóður Mýrasýslu áfrýjað héraðsdómi til að fá fyrir sitt leyti hnekkt niðurstöðu hans um ógildingu á ráðstöfun jarðarinnar Álftáróss, sem fólst í makaskiptasamningnum 28. maí 2004 og afsali, sem gert var í samræmi við hann 27. september 2005. Stefndi Borgarbyggð unir á hinn bóginn niðurstöðu hins áfrýjaða dóms um báðar kröfurnar, sem áfrýjendurnir E-kk-nf Ö-kk-nf og R-kvk-nf gerðu í héraði, þar með talið ákvæði hans um ógildingu makaskiptasamningsins og afsalsins. Gagnvart áfrýjendunum E-kk-þgf E-kk-þgf og R-kvk-þgf eiga hvorki áfrýjandinn Sparisjóður Mýrasýslu og stefndi Borgarbyggð óskipt réttindi né bera þeir óskipta skyldu í skilningi 1. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála vegna þeirra lögskipta, sem fólust í makaskiptasamningi þeirra og afsali. Á hinn bóginn hefði verið ófært í héraði að fella efnisdóm á kröfu áfrýjendanna E-kk-ef A-kk-ef og R-kvk-ef um ógildingu makaskiptasamningsins og afsalsins án þess að þeir ættu báðir aðild að málinu, enda varð eitt yfir þá báða að ganga um gildi löggerninga þeirra í milli. Með því að áfrýjandinn Sparisjóður Mýrasýslu vildi ekki, gagnstætt stefnda Borgarbyggð, una niðurstöðu héraðsdóms um þá kröfu var óhjákvæmilegt að hann beindi áfrýjun sinni jafnframt að þessum stefnda til að hann þyldi dóm Hæstaréttar um gildi samningsins, enda mundi önnur leið valda hættu á að eftir stæðu með bindandi áhrifum tvær gagnstæðar niðurstöður um það efni. Vegna þessa er óhjákvæmilegt að vísa málinu af sjálfsdáðum frá Hæstarétti að því er varðar áfrýjun Sparisjóðs Mýrasýslu.

II.

Áfrýjendurnir E-kk-nf Ö-kk-nf og R-kvk-nf reisa kröfu sína á hendur stefnda Borgarbyggð á því að honum beri að afsala þeim jörðinni gegn greiðslu lægri fjárhæðar en í héraðsdómi greinir. Þau telja að raunverulegt verðmæti jarðarinnar hafi verið lægra en stefndi og Sparisjóður Mýrasýslu hafi samið um í makaskiptasamningnum 28. maí 2004, enda hafi tilgreint verð í honum ekki tekið mið af því að jörðin væri háð lífstíðarábúð þeirra og ekki hafi þar heldur verið tekið tillit til skyldu landsdrottins til að standa þeim skil á endurgjaldi fyrir endurbætur þeirra á jörðinni við ábúðarlok.

Um framangreinda kröfu vísa áfrýjendurnir E-kk-nf Ö-kk-nf og R-kvk-nf til 1. mgr. 30. gr. jarðalaga nr. 81/2004, sem tóku gildi 1. júlí 2004, og 34. gr. eldri jarðalaga nr. 65/1976 til samanburðar. Eldra ákvæðið, sem héraðsdómari lagði til grundvallar við úrlausn málsins, fól í sér að þegar forkaupsréttarhafa væri boðið að neyta þess réttar en tilgreint kaupverð væri óeðlilega hátt eða skilmálar ósanngjarnir miðað við almennar viðskiptavenjur, þannig að ætla mætti að gert væri í því skyni að halda forkaupsréttarhafa frá að neyta réttar síns, gæti hann að fengnu samþykki jarðanefndar krafist mats dómkvaddra manna á eigninni og gilti það þá sem söluverð. Áfrýjendurnir vísa jafnframt til þess að með dómi Hæstaréttar, sem birtur er í dómasafni 1993, bls. 1820, hafi því verið slegið föstu að ábúanda jarðar væri heimilt að neyta úrræða 34. gr. þágildandi jarðalaga til að fá hana keypta gegn greiðslu þess, sem teldist samkvæmt mati dómkvaddra manna eðlilegt kaupverð hennar, án þess að sýna þyrfti fram á að verð það, sem honum hafi verið boðin jörðin á, hafi verið haft óeðlilega hátt til þess að halda honum frá að neyta réttar síns. Í 30. gr. jarðalaga nr. 81/2004 hafi verið tekin upp regla með breyttu orðalagi, þar sem síðastnefndi áskilnaðurinn í eldra ákvæðinu var felldur brott, en tekið fram í athugasemdum með frumvarpi til laganna að nýja ákvæðið væri efnislega samhljóða 34. gr. eldri jarðalaga. Þannig felist í þessum ákvæðum eldri og yngri jarðalaga verðleiðréttingarregla, sem heimili ábúanda með forkaupsrétt að fá keypta jörð gegn verði, sem teljist eðlilegt að mati dómkvaddra manna. Slíks mats hafi áfrýjendurnir aflað með því að fá dómkvadda undirmatsmenn og síðan yfirmatsmenn. Aðalkrafa áfrýjendanna sé þannig miðuð við niðurstöðu undirmatsmanna um að eðlilegt söluverð Álftáróss hafi í maí og júlí 2004 verið 47.000.000 krónur, sem ekki hafi sætt endurskoðun við yfirmat, en til frádráttar komi samkvæmt niðurstöðum yfirmatsmanna 30% af því verði vegna þeirra hafta, sem eigandi jarðarinnar verði að sæta sökum lífstíðarábúðar áfrýjendanna, svo og 2.985.000 krónur vegna skuldbindingar landsdrottins til að leysa til sín við ábúðarlok endurbætur, sem þau hafi staðið straum af. Varakrafa þeirra taki mið af niðurstöðu undirmatsmanna um söluverð jarðarinnar í febrúar 2005, 49.000.000 krónur, sem skerðist á sama hátt og áður greinir um 30%, auk þess sem til frádráttar komi verðmæti endurbóta á jörðinni á verðlagi sama mánaðar, 3.075.000 krónur.

Stefndi Borgarbyggð og áfrýjandinn Sparisjóður Mýrasýslu sömdu sem fyrr segir um makaskipti á fasteignum með samningi sínum 28. maí 2004, þar sem ábúðarjörð áfrýjendanna E-kk-ef A-kk-ef og R-kvk-ef, sem stefndi lét þar af hendi sem greiðslu, var metin á 45.000.000 krónur. Á þeim tíma voru í gildi jarðalög nr. 65/1976 með áorðnum breytingum og ráðast því atriði, sem varða forkaupsrétt áfrýjendanna, af ákvæðum IV. kafla laganna, þar á meðal 34. gr. þeirra. Samkvæmt henni áttu áfrýjendurnir kost á að fá vegna forkaupsréttar síns breytt til lækkunar söluverðið, sem samningsaðilarnir ákváðu sín á milli, með því að afla matsgerðar dómkvaddra manna um eðlilegt söluverð. Það hafa áfrýjendurnir gert. Þetta eitt nægir þó ekki til að kröfur þeirra nái fram að ganga, enda var eins og áður greinir jafnframt áskilið í 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976 að sýnt væri að kaupverð í samningi hafi verið haft óeðlilega hátt í því skyni að halda forkaupsréttarhafa frá að neyta réttar síns. Ekki verður fallist á með áfrýjendunum að dómur Hæstaréttar í dómasafni 1993, bls. 1820, hafi neinu breytt um almennt gildi þessa áskilnaðar, enda sneri það dómsmál að tilviki, þar sem jörð þótti vegna lögákveðinna atriða hafa verulega meira verðgildi í höndum kaupanda heldur en hún hefði í höndum forkaupsréttarhafa eða annars í kaupum á almennum markaði. Hvorki í fyrirliggjandi matsgerðum né öðrum gögnum málsins kemur nokkuð fram, sem bendir til að tilgreint kaupverð jarðarinnar í makaskiptasamningnum 28. maí 2004 hafi verið haft óeðlilega hátt til að halda áfrýjendunum frá að neyta forkaupsréttar að henni. Þegar af þessum ástæðum verður niðurstaða héraðsdóms staðfest.

Rétt er að málskostnaður fyrir Hæstarétti falli niður. Um gjafsóknarkostnað áfrýjendanna E-kk-ef A-kk-ef og R-kvk-ef fyrir Hæstarétti fer samkvæmt því sem nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá Hæstarétti að því er varðar áfrýjun Sparisjóðs Mýrasýslu.

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

Allur gjafsóknarkostnaður áfrýjendanna E-kk-ef A-kk-ef K-kk-ef og R-kvk-ef E-kvk-ef fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns þeirra, 500.000 krónur.