484/2008

E ehf. gerði leigusamning við A ehf. Lagði E ehf. fram víxil til tryggingar á réttum efndum og samþykkti Í víxilinn í þágu félagsins. E ehf. sagði leigusamningnum upp og A ehf. krafði félagið um greiðslu skuldar sem það taldi E ehf. standa í við sig. Höfðaði A ehf. síðan mál gegn E ehf. og Í til innheimtu tryggingarvíxilsins. Í greiddi kröfu A ehf. en höfðaði síðar mál þetta með kröfu um endurgreiðslu hluta þeirrar fjárhæðar sem hún innti af hendi. Talið var að ekki hafi verið samið á annan veg en felist í 39. gr. húsaleigulaga um að víxillinn væri til tryggingar réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða. Ekki hafi verið um hið síðarnefnda að ræða. Óumdeilt hafi verið að E ehf. hafi skuldað leigu vegna tveggja mánaða og að hluta vegna næstu fjögurra mánaða. Hafði Í verið gert að greiða í víxilmálinu, auk leigugjaldsins, hússjóðsgjöld, kostnað vegna gerðar nýs leigusamnings, þrif á húsnæðinu, innheimtuþóknun og stimpilgjald. Talið var að ábyrgð hennar hafi ekki tekið til þessara liða og A ehf. hafi verið óheimilt að innheimta þá hjá henni. Krafa A ehf. um skuldajöfnuð vegna ferðakostnaðar og dagpeninga kom ekki til álita af sömu sökum. Var því tekin til greina þrautavarakrafa Í sem gerði ráð fyrir því að ábyrgð hennar tæki einungis til ógreidds leigugjalds á sex mánaða tímabili og var A ehf. gert að greiða henni mismun þess og þess sem hún hafði greitt.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 4. september 2008. Hún krefst þess aðallega að stefndi greiði henni 1.476.331 krónu, til vara 917.453 krónur en til þrautavara 646.842 krónur, í öllum tilvikum með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 9. ágúst 2006 til greiðsludags. Hún krefst jafnframt málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Félagið Euro-Viet ehf. gerði samning við stefnda 23. janúar 2004 um leigu á atvinnuhúsnæði í eigu þess síðarnefnda að Hlíðarsmára 8 í Kópavogi. Samkvæmt leigusamningnum skyldi leigutaki afhenda stefnda víxil til tryggingar á réttum efndum og samþykkti áfrýjandi slíkan víxil í þágu leigutakans. Hinn 15. október 2004 sagði leigutakinn samningnum upp með sex mánaða fyrirvara. Stefndi gerði nýjan leigusamning um húsnæðið við BK ehf. 13. desember sama ár og hófust afnot hans af því 1. janúar 2005. Leigugjald skyldi vera 100.000 krónur á mánuði auk virðisaukaskatts fyrstu sex mánuði leigutímans, en hækka eftir það í áföngum og vera 230.000 krónur auk virðisaukaskatts frá desember 2005. Umsaminn leigutími var 10 ár, en leiguafnotunum mun hafa lokið með uppsögn á miðju ári 2005.

Með bréfi 22. desember 2004 krafði stefndi Euro-Viet ehf. um skuld að fjárhæð 1.426.116 krónur, sem hann taldi stefnda standa í við sig, en skuldin var þar sundurliðuð í höfuðstól, dráttarvexti og innheimtukostnað. Eftir það höfðaði hann mál til innheimtu tryggingarvíxilsins, sem var að fjárhæð 1.456.650 krónur, og beindi því meðal annars að áfrýjanda. Stefndi krafðist síðan aðfarar og loks nauðungarsölu á fasteign áfrýjanda, sem greiddi þegar þar var komið með fyrirvara kröfu stefnda með 2.083.227 krónum.

Áfrýjandi höfðaði málið með kröfu um endurgreiðslu hluta þeirrar fjárhæðar, sem hún hafði innt af hendi samkvæmt framansögðu. Aðalkrafan er á því reist að samkvæmt tryggingunni, sem hún veitti, beri hún einungis ábyrgð á skuld, sem leigutakinn stóð í við stefnda vegna leigu fyrir nóvember og desember 2004 með dráttarvöxtum af þeirri fjárhæð til 9. ágúst 2006, samtals 606.896 krónur. Mismuninn beri stefnda að endurgreiða henni. Í varakröfu er miðað við að stefnda hafi verið heimilt að innheimta hjá áfrýjanda fjárhæð, sem svaraði til ógreiddrar leigu fyrir nóvember og desember 2004 auk leigu fyrir janúar til apríl 2005 að frádregnum 138.000 krónum á mánuði, sem hafi verið umsamin meðalleiga nýs leigutaka á árinu 2005. Samkvæmt því hafi áfrýjanda borið að greiða 815.159 krónur en ekki alla víxilfjárhæðina og hafi stefndi því krafið hana um 44,04% skuldarinnar umfram það, sem hann mátti. Sama hlutfall uppgjörsgreiðslunnar telur hann vera 917.453 krónur, sem sé varakrafa í málinu. Þrautavarakrafa áfrýjanda er reist á sömu aðferð og varakrafan að því undanskildu að miðað er við 100.000 krónur á mánuði til frádráttar leiguskuld fyrir janúar til apríl 2005. Samkvæmt því hafi stefndi mátt gera áfrýjanda ábyrga fyrir 1.004.339 krónum en ekki allri víxilfjárhæðinni og hafi því krafið áfrýjanda um 31,05 hundraðshluta umfram heimild. Sama hlutfall uppgjörsgreiðslu sé 646.842 krónur, sem sé þrautavarakrafa í málinu.

II

Samkvæmt 39. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er leigusala rétt að krefjast þess áður en afhending hins leigða húsnæðis fer fram að leigjandi setji honum tryggingu „fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða“ sem leigjandi ber ábyrgð á. Samkvæmt 2. mgr. 2. gr. sömu laga eru ákvæði þeirra um atvinnuhúsnæði frávíkjanleg og gilda því aðeins um slíkt húsnæði að ekki sé samið á annan veg. Í 6. gr. áðurnefnds leigusamnings 23. janúar 2004 segir að til tryggingar réttum efndum leggi leigjandi fram tryggingavíxil að fjárhæð 1.456.650 krónur, sem jafngildi sex mánaða leigugjaldi, til tryggingar á skilvísum greiðslum og hugsanlegum skemmdum á hinu leigða. Samkvæmt því hefur ekki verið samið á annan veg en felst í ákvæði 39. gr. húsaleigulaga um það til hvaða atriða trygging tekur. Tryggingavíxill áfrýjanda var því ekki fyrir öðru en réttum efndum á leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á húsnæðinu. Um hið síðastnefnda er ekki að ræða í málinu.

Óumdeilt er að Euro-Viet ehf. skuldaði leigu fyrir nóvember og desember 2004 og að hluta janúar til apríl 2005. Í aðalkröfu áfrýjanda er hins vegar gert ráð fyrir að ábyrgð hennar samkvæmt víxlinum taki einungis til leigu fyrstu tvo mánuðina og kemur hún því ekki frekar til álita. Ekki er heldur unnt að fallast á varakröfu áfrýjanda, en þar er miðað við að hærri leigugreiðslur nýs leigutaka en hann raunverulega greiddi janúar til apríl 2005 komi til frádráttar, og stæði því enn eftir hluti leigugjaldsins, sem ábyrgð áfrýjanda tekur til.

Í þrautavarakröfu er gert ráð fyrir að ábyrgð áfrýjanda taki til alls ógreidds leigugjalds á sex mánaða tímabili en ekki annars. Einstakir liðir, sem stefndi gerði áfrýjanda að greiða í víxilmálinu auk leigugjaldsins voru hússjóðsgjöld, kostnaður vegna gerðar nýs leigusamnings, þrif á húsnæðinu, innheimtuþóknun og stimpilgjald. Ábyrgð áfrýjanda tók ekki til þessara liða og var stefnda óheimilt að innheimta þá hjá henni hvað sem leið kröfu hans á hendur leigutakanum. Krafa stefnda um skuldajöfnuð vegna ferðakostnaðar og dagpeninga kemur heldur ekki til neinna álita af sömu sökum. Þrautavarakrafa áfrýjanda um endurgreiðslu samkvæmt þeirri aðferð, sem áður var getið, verður samkvæmt því tekin til greina með dráttarvöxtum, eins og krafist er.

Ákvæði héraðsóms um gjafsóknarkostnað verður staðfest. Stefndi verður dæmdur til að greiða málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

Stefndi, Agata ehf., greiði áfrýjanda, Í-kvk-þgf V-x-x L-x-x, 646.842 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 9. ágúst 2006 til greiðsludags.

Ákvæði héraðsdóms um gjafsóknarkostnað skal vera óraskað.

Stefndi greiði 450.000 krónur í málskostnað í héraði, sem renni í ríkissjóð.

Stefndi greiði áfrýjanda 350.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.