459/2012

Þ var eigandi jarðarinnar V í Kópavogi. Með heimild umhverfisráðuneytisins 10. janúar 2007 veitti ráðuneytið K heimild til eignarnáms á nánar tilgreindum spildum úr landi jarðarinnar. Af þessu tilefni gerðu Þ og K með sér eignarnámssátt 30. janúar sama ár. Þ taldi K ekki hafa efnt með réttum hætti tilteknar greiðslur, aðrar en peningagreiðslu, samkvæmt eignarnámssáttinni og stefndi K til greiðslu skaðabóta. Með dómi héraðsdóms var hluta af kröfum Þ vísað frá dómi og kærði Þ þann úrskurð til Hæstaréttar. Meðal endurgjalds samkvæmt eignarnámssáttinni var að K skyldi skipuleggja að lágmarki 300 lóðir undir sérbýli á tveimur nánar tilgreindum spildum úr landi V sem eignarnámið tók ekki til. Þ taldi K hafa vanefnt þessa skyldu. Í málinu lá fyrir matsgerð sem aðila greindi á um hvort gæti talist viðhlítandi grundvöllur kröfu Þ vegna þessara ætluðu vanefnda. Talið var að matsgerðin liti að verðmæti þess endurgjalds sem K hefði borið að standa skil á með skipulagi lóðanna og var frávísunarúrskurður héraðsdóms hvað varðaði þennan kröfulið því felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóms að taka hann til efnismeðferðar. Hins vegar var staðfest niðurstaða héraðsdóms um að vísa frá dómi kröfu Þ sem annars vegar laut að ætluðum leigutekjum af áðurnefndum lóðum, svo og varakröfu hans sem samsvaraði heildarverðmæti hins eignarnumda landssvæðis samkvæmt matsgerð 1. október 2010, að frádreginni peningagreiðslu þeirri er K hafði nú þegar innt af hendi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf og H-kk-nf I. J-kk-nf settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 21. júní 2012 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 28. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 14. júní 2012, þar sem tveimur liðum aðalkröfu sóknaraðila og varakröfu í máli hans á hendur varnaraðila var vísað frá dómi. Kæruheimild er í j. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðili krefst þess að „frávísunarákvörðun úrskurðarins um einstaka kröfuliði verði hrundið og að lagt verði fyrir héraðsdómara að taka þá til efnismeðferðar.“ Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Sóknaraðili er eigandi jarðarinnar Vatnsenda í Kópavogi. Með bréfi til umhverfisráðuneytisins 29. nóvember 2006 óskaði varnaraðili eftir heimild til eignarnáms á þremur nánar tilgreindum spildum úr landi jarðarinnar. Ráðuneytið veitti umbeðna heimild með bréfi 10. janúar 2007. Málsaðilar gerðu með sér sátt í eignarnámsmáli vegna þessa 30. janúar 2007. Í 1. gr. sáttargerðarinnar er fjallað um afmörkun þess svæðis sem eignarnámsheimildin tók til og sáttin varðar. Þar kemur meðal annars. fram að samtals séu spildurnar þrjár nálægt 864 ha. Í 2. gr. er fjallað um greiðslur fyrir hið eignarnumda. Þar segir að aðilar séu „sammála um að full greiðsla fyrir hið eignarnumda land verði innt af hendi“ á þann hátt sem nánar er tilgreindur í einstökum undirliðum greinarinnar. Skyldi það annars vegar vera peningagreiðsla samkvæmt gr. 2.1 að fjárhæð 2.250.000.000 krónur en hins vegar ýmis konar endurgjald með öðru en peningum eins og nánar greindi í gr. 2.2 og gr. 2.2.1 til 2.2.9. Samkvæmt gr. 2.2 skyldu skipulagðar að lágmarki 300 lóðir undir sérbýli á tveimur nánar tilgreindum spildum úr landi Vatnsenda sem eignarnámið tók ekki til. Við skipulag skyldi tekið mið af hámarksnýtingu svæðisins undir íbúðabyggð og lóðirnar allar seldar á leigu af landeiganda, sóknaraðila þessa máls. Varnaraðili skyldi hanna, leggja og kosta götur, veitur og stíga auk þess að annast frágang á opnum svæðum á þessum spildum í samræmi við samþykkt skipulag. Skyldi varnaraðili einnig annast viðhald gatna, veitna, stíga og opinna svæða til frambúðar. Greinar 2.2.1 og 2.2.2 í sáttinni vörðuðu atriði sem tengdust fyrrgreindri greiðslu varnaraðila samkvæmt gr. 2.2. Frekara endurgjald varnaraðila vegna hins eignarnumda var síðan tilgreint í sjö liðum í gr. 2.2.3 til 2.2.9. Samkvæmt gr. 2.2.3 skyldi landeigandi fá 11% af öllum byggingarétti fyrir íbúðarhús og atvinnuhúsnæði í hverjum skipulagsáfanga fyrir sig sem úthlutað yrði úr hinu eignarnumda landi. Samkvæmt gr. 2.2.4 skyldi skipulagður sem fyrst í samráði við sóknaraðila reitur undir fjögur einbýlishús og nánar tilgreind útihús í stað gamla bæjarins á Vatnsenda og skyldi sóknaraðili engin gjöld greiða til varnaraðila vegna þessa. Samkvæmt gr. 2.2.5 skyldu skipulagðar sem fyrst fjórar lóðir sem kæmu í stað Vatnsendabletts nr. 134 og samkvæmt gr. 2.2.6 tvær lóðir í stað lóðar nr. 241a. Samkvæmt gr. 2.2.7 skyldi varnaraðili taka yfir málaferli sóknaraðila við Reykjavíkurborg og greiða áfallinn og beinan útlagðan málskostnað sóknaraðila. Sóknaraðili skyldi samkvæmt gr. 2.2.8 fá einkaafnotarétt til haustbeitar fyrir sauðfé innan Lækjarbotnalands og loks skyldi varnaraðili samkvæmt gr. 2.2.9 greiða sóknaraðila kostnað hans af framkvæmd eignarnámsins, sem matsnefnd eignanámsbóta var falið að úrskurða um.

Sóknaraðili höfðaði mál þetta 12. maí 2011. Telur hann að varnaraðili hafi ekki efnt með réttum hætti greiðslur samkvæmt gr. 2.2, 2.2.3, 2.2.5 og 2.2.6 í eignarnámssáttinni. Aðalkrafa hans er sundurliðuð þannig að krafist er tiltekinnar fjárhæðar vegna ætlaðra vanefnda varnaraðila á greiðslu samkvæmt hverri þessara greina fyrir sig auk þess sem sóknaraðili gerir kröfu um endurgjald vegna tapaðra leigutekna af lóðum samkvæmt gr. 2.2 í sáttinni. Hann krefst þó aðeins þess hluta af endurgjaldi samkvæmt gr. 2.2.3 sem hann telur gjaldfallinn, en áskilur sér rétt til frekari kröfugerðar síðar vegna þessa ef tilefni gefst. Varakröfu sína reisir sóknaraðili á niðurstöðu mats dómkvaddra manna 1. október 2010, sem mátu heildarverðmæti hins eignarnumda svæðis, en frá þeirri matsniðurstöðu dregur hann peningagreiðslu varnaraðila samkvæmt gr. 2.1 í sáttargerðinni.

Með hinum kærða úrskurði var fallist á kröfu varnaraðila um að vísa frá dómi þeim kröfuliðum sem vörðuðu ætlaðar vanefndir varnaraðila á gr. 2.2 í eignarnámssáttinni og ætlaðar tapaðar leigutekjur af lóðum samkvæmt sömu grein. Þá var varakröfu sóknaraðila vísað frá dómi.

II

Kröfu sína um 5.631.000.000 krónur vegna ætlaðra vanefnda varnaraðila á greiðslum samkvæmt gr. 2.2 í eignarnámssáttinni reisir sóknaraðili á mati tveggja dómkvaddra manna 30. desember 2010. Samkvæmt matsbeiðni sóknaraðila skyldu matsmenn „skoða og staðreyna hversu mörgum sérbýlum megi með hámarksnýtingu og með sem hagkvæmustum hætti koma fyrir“ á þeim tveimur spildum sem tilgreindar voru í gr. 2.2 í eignarnámssáttinni. Þá skyldu matsmenn einnig „leggja mat á markaðsvirði svæðisins eftir skipulag, miðað við að götur og opin svæði séu fullfrágengin“. Miða skyldi við „verðlag sambærilegra byggingalóða annars vegar í lok janúar 2007 og svo hins vegar meðalverð á tímabilinu september 2007 til júní 2008.“ Í matsbeiðninni var tekið fram að ágreiningur væri milli matsbeiðanda og matsþola um réttar efndir á eignarnámssáttinni 30. janúar 2007. Var grein 2.2 úr sáttinni síðan tekin orðrétt upp í matsbeiðnina, þar á meðal ákvæðið um að lóðirnar yrðu allar seldar á leigu af landeiganda, og tiltekið að matsbeiðandi teldi matsþola ekki hafa efnt skyldur sínar samkvæmt sáttargerðinni. „Í því skyni að staðreyna fjárhæð skaðabóta“ bæri matsbeiðanda nauðsyn á að afla sönnunar með tryggum hætti fyrir því hve mörgum sérbýliseiningum mætti koma fyrir“ á reitunum. Þá væri matsbeiðanda nauðsyn á að fá mat á markaðsvirði svæðisins eftir skipulagstillögu matsmanna. Skyldu matsmenn bæði taka tillit til úthlutunarverðs Kópavogsbæjar á sambærilegum lóðum, en einnig til verðmyndunar á frjálsum markaði með sambærilegar lóðir.

Í rökstuðningi matsmanna fyrir niðurstöðu sinni er rækileg umfjöllun um ýmsa þá þætti sem máli geta skipt varðandi verðlag á lóðum sem seldar eru á leigu. Þar er meðal annars umfjöllun um staðsetningu lóðanna, fasteignamarkaðinn 2007 og 2008 þar sem bæði sveitarfélög og einstaklingar hafi framan af keppst við að koma lóðum á markað en hann síðan dregist saman í upphafi árs 2008 og margir skilað lóðum og kaup hafi gengið til baka. Matsmenn gerðu tvær skipulagstillögur fyrir svæðin og er sérstakur kafli í matsgerðinni um sölu lóða samkvæmt hvorri tillögunni fyrir sig. Í rökstuðningi matsmanna er hvergi neitt að finna sem lýtur að verðmati á umræddum svæðum að öðru leyti. Niðurstaða matsgerðarinnar er annars vegar um „markaðsverð byggingarlóða 30. janúar 2007“ og hins vegar um „markaðsverð byggingarlóða á tímabilinu september 2007 til júní 2008.“ Matsmenn hafa ekki gefið skýrslu fyrir dómi en á grundvelli fyrirliggjandi gagna verður ekki annað séð, þrátt fyrir ómarkvisst orðalag síðari matsspurningarinnar, en að matið hafi beinst að verðmæti lóða á umræddum spildum miðað við að þær væru seldar á leigu eins og ráðgert var í grein 2.2 í sáttargjörðinni. Þar sem matið sýnist því lúta að verðmæti þess endurgjalds í hendi sóknaraðila, sem um ræðir í grein 2.2 sáttargerðarinnar, verður felld úr gildi frávísun hins kærða úrskurðar á þessum kröfulið aðalkröfu sóknaraðila og lagt fyrir héraðsdómara að taka hann til efnismeðferðar.

Kröfuliður sóknaraðila að fjárhæð 354.163.802 krónur, sem lýtur að ætluðum töpuðum leigutekjum af lóðum samkvæmt grein 2.2 í eignarnámssátt aðila er vanreifaður og ekki studdur viðhlítandi gögnum. Verður því staðfest niðurstaða hins kærða úrskurðar um frávísun hans.

Eins og að framan er rakið reisir sóknaraðila varakröfu sína á mati dómkvaddra manna 1. október 2010 á heildarverðmæti þess landsvæðis, sem eignarnám varnaraðila tók til, að frádreginni peningagreiðslu varnaraðila samkvæmt lið 2.1 í eignarnámssátt aðila. Eins og rakið var í kafla I hér að framan fólst umsamið endurgjald varnaraðila í margs konar verðmætum öðrum en peningagreiðslu. Verður ekki ráðið af málatilbúnaði sóknaraðila að hann telji varnaraðila hafi vanefnt sáttargerðina að öðru leyti en varðar greiðslur samkvæmt greinum 2.2, 2.2.3, 2.2.5 og 2.2.6, auk þess sem hann telur aðeins gjaldfallinn hluta af greiðslu varnaraðila samkvæmt grein 2.2.3. Hann hefur heldur ekki boðið fram skil á þeim verðmætum sem hann hefur þegar tekið við á grundvelli sáttarinnar. Verður því staðfest niðurstaða hins kærða úrskurðar um frávísun varakröfu sóknaraðila.

Ákvörðun málskostnaðar í héraði bíður efnisdóms í málinu. Eftir úrslitum málsins verður hvor aðili látinn bera sinn kostnað af meðferð þess fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Lagt er fyrir héraðsdóm að taka til efnismeðferðar kröfulið í aðalkröfu sóknaraðila, Þ-kk-ef H-kk-ef, að fjárhæð 5.631.000.000 krónur, sem reistur er á ætluðum vanefndum varnaraðila, Kópavogsbæjar, á grein 2.2 í sáttargerð aðila 30. janúar 2007 um bætur vegna eignarnáms.

Staðfest er niðurstaða hins kærða úrskurðar um að vísa frá dómi kröfulið í aðalkröfu sóknaraðila að fjárhæð 354.163.802 krónur vegna ætlaðra tapaðra leigutekna af lóðum samkvæmt grein 2.2 í sáttargerð aðila um bætur vegna eignarnáms.

Staðfest er niðurstaða hins kærða úrskurðar um að vísa frá dómi varakröfu sóknaraðila.

Kærumálskostnaður fellur niður.