87/2011

H ehf. keypti á árunum 2006-2007 lóðir á Héðinsreit í R og gerði 21. ágúst 2007 samning við verktakafyrirtækið J ehf. um að reisa þar byggingu. Samkvæmt samningnum skyldi verkið hefjast 1. október 2007 og vera lokið fyrir 20. maí 2009. Samningur komst á milli H ehf. og B um fjármögnun B á verkinu 9. október 2007. B tilkynnti H ehf. með bréfi 12. júní 2008 að samningurinn um fjármögnun verksins væri niður fallinn vegna forsendubrests sem fælist einkum í breyttum aðstæðum á byggingamarkaði og að H ehf. hefði einnig vanefnt samninginn m.a. með því að afla ekki byggingarleyfis í tæka tíð og að riftun væri því einnig heimil. Í Hæstarétti var ekki talið að forsendur hefðu brostið fyrir samningnum en fallist á kröfu H ehf. um viðurkenningu á skaðabótaskyldu B vegna ólögmætrar riftunar samningsins þar sem B hefði ekki sýnt fram á honum hefði verið heimil riftun hvorki á grundvelli almennra reglna kröfuréttar né með vísan til vanefndaákvæðis í samningi aðila.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf, V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 11. febrúar 2011. Hann krefst þess að viðurkennt verði með dómi að fjármögnunarsamningur 9. október 2007 milli áfrýjanda og stefnda um byggingarframkvæmdir á Héðinsreit í Reykjavík sé í fullu gildi. Jafnframt krefst hann viðurkenningar á skaðabótaskyldu stefnda gagnvart sér vegna fjártjóns er leiddi af ólögmætri riftun á fyrrnefndum fjármögnunarsamningi. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Á árunum 2006 og 2007 keypti áfrýjandi lóðir á svokölluðum Héðinsreit í Reykjavík og 21. ágúst 2007 gerði hann samning við verktakafyrirtækið Jáverk ehf. um að reisa þar byggingu með 192 þjónustuíbúðum og 221 bílastæði, samkvæmt teikningum arkitekta gerðum á árinu 2007. Samkvæmt samningnum skyldu verktaka greiddar 4.712.000.000 krónur með verðbótum fyrir verkið sem skiptast skyldi í tvo megináfanga. Verkið skyldi hefjast 1. október 2007 en ljúka fyrir 20. maí 2009 að gefnum þeim forsendum að hönnun á vegum áfrýjanda og byggingarleyfi myndu ekki raska verktímanum og með fyrirvara um greiðsluábyrgð stefnda á efndum áfrýjanda sem samþykkt yrði af VBS fjárfestingarbanka hf., en bankinn átti veðrétt í lóðinni. Með bréfi degi síðar leitaði áfrýjandi formlega til stefnda um fyrirgreiðslu vegna fjármögnunar verkefnisins og fylgdi bréfinu viðskiptaáætlun þar sem gert var ráð fyrir töluverðum hagnaði. Hinn 9. október 2007 komst á samningur milli þeirra um fjármögnum stefnda á verkinu. Í samningnum sagði meðal annars að áfrýjanda bæri að fylgja byggingaráætlun og tilkynna stefnda skriflega og án tafar gæti hann ekki staðið við hana. Þá sagði meðal annars í 2. gr. samningsins: „Komi upp tafir á framkvæmdum en aðilar eru sammála um að halda þeim áfram, skal fara fram endurskoðun á byggingaráætlun og hún staðfest. Endurskoðuð byggingaráætlun skal liggja fyrir innan 10 daga frá því að sú ákvörðun liggur fyrir.“ Í 6. gr. var kveðið á um útgreiðslu láns í samræmi við framgang verks og verksamning, enda væri staða verksins staðfest með framvindumati. Í 8. gr. voru sérstök ákvæði um „Vanefndir-riftun samnings”, en þar segir: „Verði vanefndir á samningi þessum af hálfu lántaka, er BYR heimilt að stöðva lánveitingar þegar í stað þar til úr hefur verið bætt, og rifta samningnum teljist vanefndin veruleg. Það telst veruleg vanefnd ef tilgreindum verkþáttum er ekki lokið innan 60 daga frá því lántaka berst formleg kvörtun lánveitanda. ...“ Í 11. gr. samningsins var vísað til verksamnings áfrýjanda við Jáverk ehf., sem lá frammi við samningsgerð ásamt teikningum arkitekta, skilalýsingu og verk- og greiðsluáætlun verktaka. Þá kom fram í 12. gr. að áfrýjandi skyldi gefa út yfirlýsingu til verktaka í samræmi við 11. gr. um að greiðslur samkvæmt verksamningnum skyldu renna beint til verktaka og áfrýjandi árita sérstaka yfirlýsingu um það greiðslufyrirkomulag. Í samræmi við þetta hafði áfrýjandi gefið út svokölluð ávísunar- og greiðslufyrirmæli 5. október 2007.

Sama dag og fjármögnunarsamningurinn var gerður sömdu aðilar sérstaklega um að stefndi fengi 20% af hagnaði sem kynni að verða af framkvæmdunum. Hinn 7. nóvember 2007 veitti VBS fjárfestingarbanki hf. stefnda skilyrt veðleyfi á 1. veðrétti fasteignarinnar jafnhliða því sem bankinn og aðilar máls þessa gáfu út yfirlýsingu um ýmis atriði varðandi fjármagn og framgang verksins. Á grundvelli fjármögnunarsamningsins gerðu aðilar með sér fyrsta lánssamninginn 27. nóvember 2007. Var hann í erlendum myntum „að jafnvirði“ 600.000 íslenskar krónur með „lokagjalddaga“ 5. janúar 2012. Áfrýjandi sótti 22. janúar 2008 um byggingarleyfi hjá Reykjavíkurborg. Ýmsar tafir komu upp við afgreiðslu þess og undirbúning framkvæmda á lóðinni og funduðu málsaðilar tvisvar um málefnið í febrúar og apríl 2008 auk þess sem nokkrir tölvupóstar gengu milli þeirra meðal annars varðandi afgreiðslu umsóknar um byggingarleyfi. Í tölvubréfum þessum kemur einnig fram að stefndi lét í ljós nokkrar áhyggjur af breytingum á ástandi efnahagsmála og lækkun fasteignaverðs. Í fundargerð, sem aðilar staðfestu sem rétta, vegna síðari fundar þeirra 8. apríl 2008 var bókað: „Báðir aðilar eru jákvæðir í garð verkefnisins, teljum það vera í góðum farvegi, undirbúningsvinnan og markaðssetningin er góð og hafa aðilar góða skynjun á umhverfisþáttum í kringum verkefnið. Aðilar að baki verkefninu búa að mikilli reynslu og góðri þekkingu sem hefur gríðarlega þýðingu fyrir góðu og vel unnu verki. Það er góður skilningur á hagsmunum allra aðila, Byrs, Héðinsreitar ehf., og Jáverks. Byr leggur hins vegar á það áherslu að farið verði varlega vegna þess ástands sem ríkir og að það verði skoðað hvort hægt sé að hægja á verkefninu á meðan það skýrist hvert stefni á fasteignamarkaðinum. Héðinsreitur er tilbúinn til þess að skoða möguleika í þessu sambandi en bendir á að allar tafir á verkinu séu kostnaðarsamar í því vaxtaumhverfi sem nú ríkir. Aðilar eru sammála um að þegar fyrir liggur að unnt sé að fá takmarkað byggingarleyfi þá munu aðilar hittast og fara yfir stöðu mála áður en framkvæmdir eru hafnar. Gerum ráð fyrir að formlegt byggingarleyfi fáist innan 3ja vikna.“ Samkvæmt framlögðum gögnum greiddi stefndi 28. maí og 5. júní 2008 reikninga í samræmi við fjármögnunarsamninginn, bæði vegna hönnunar hússins og niðurrifs húsa á lóðinni.

Með bréfi 12. júní 2008 tilkynnti stefndi áfrýjanda að vegna forsendubrests væri fjármögnunarsamningurinn „niður fallinn.“ Í bréfinu segir að ein meginforsenda fjármögnunarsamningsins hafi verið skammur framkvæmdahraði og fastmótuð byggingaráætlun en byggingartími hafi verið áætlaður 18 mánuðir. Verkið hafi átt að hefjast 1. október 2007 og ljúka 1. apríl 2009, en á hinn bóginn hafi útgáfa byggingarleyfis tafist verulega. Vísað er í 2. gr. samningsins um að yrðu tafir á verkinu þyrfti samþykki beggja samningsaðila fyrir framhaldi þess. Þá segir: „Þótt varla verði hægt að segja að tafir hafi orðið á verkinu þar sem það hófst aldrei blasir við að allar forsendur samningsins um framkvæmdahraða og framkvæmdatíma eru fyrir löngu brostnar.“ Áfrýjandi andmælti þessu með bréfi 18. júní 2008. Hinn 26. ágúst 2008 samþykkti byggingarfulltrúinn í Reykjavík umsókn áfrýjanda um takmarkað byggingarleyfi.

II

Málsástæður og lagarök aðila eru rakin í hinum áfrýjaða dómi. Áfrýjandi krefst í senn viðurkenningar á að fjármögnunarsamningurinn 9. október 2007 „sé í fullu gildi“, og viðurkenningar á skaðabótaskyldu stefnda vegna fjártjóns sem hlotist hafi af ólögmætri riftun samningsins.

Þrátt fyrir fyrri hluta kröfugerðar áfrýjanda byggja báðir málsaðilar á því að fjármögnunarsamningnum hafi verið rift með bréfi stefnda 12. júní 2008. Við flutning málsins fyrir Hæstarétti kom fram hjá áfrýjanda að kröfugerð hans lyti að því að fá dóm um viðurkenningu á skaðabótaskyldu stefnda vegna ólögmætrar riftunar samningsins. Krafa áfrýjanda um viðurkenningu á því að samningurinn sé í fullu gildi er ósamrýmanleg kröfu hans um viðurkenningu á skaðabótaskyldu vegna ólögmætrar riftunar. Áfrýjandi getur ekki beitt bæði efndaheimildum og gagnkvæmnisheimildum sem úrræðum vegna ætlaðra vanefnda stefnda. Kemur fyrri krafa hans því ekki til álita í málinu.

Stefndi reisir kröfu sína um sýknu einkum á því að hann hafi rift samningnum vegna verulegra vanefnda áfrýjanda, en öðrum þræði verður málatilbúnaður hans skilinn svo að vegna brostinna forsendna sé samningurinn ógildur. Bréf stefnda 12. júní 2008 verði bæði talið hafa falið í sér yfirlýsingu um að samningurinn væri niður fallinn vegna brostinna forsendna og ef hann teldist gildur væri lýst yfir riftun hans. Þá kveður stefndi áfrýjanda ekki hafa fært sönnur á að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna riftunar samningsins og því séu ekki uppfyllt skilyrði fyrir málsókn áfrýjanda samkvæmt heimild í 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála til að leita að svo stöddu dóms eingöngu um viðurkenningu á skaðabótaskyldu stefnda.

Stefndi hefur ekki haft uppi í málinu kröfu um frávísun þess frá héraði, en hið síðastnefnda atriði ætti að leiða til slíkrar niðurstöðu ef á yrði fallist. Áfrýjandi telst á hinn bóginn hafa leitt nægar líkur að því að hann kunni að hafa orðið fyrir tjóni vegna riftunar stefnda á samningnum og stendur 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 því ekki í vegi að taka megi til efnislegrar umfjöllunar kröfu hans um viðurkenningu á skaðabótaskyldu stefnda, þótt engu verði hér slegið föstu um tjón áfrýjanda.

Reglur um brostnar forsendur teljast almennt til ógildingarreglna samningaréttarins og kemur því fyrst til athugunar sú málsástæða stefnda sem að þeim lýtur. Hinn umþrætti fjármögnunarsamningur var eins og áður segir gerður á grundvelli verksamnings áfrýjanda við Jáverk ehf. og var aðilum þegar við gerð fyrrgreinda samningsins ljóst að verkið myndi ekki hefjast 1. október 2007 eins og verksamningurinn kvað á um enda var samningur aðila um fjármögnun verksins gerður eftir það tímamark. Þá er að framan rakið hvernig stefndi hafði fulla vitneskju um tafir á verkinu og átti stefndi í samskiptum við áfrýjanda um það atriði, meðal annars í apríl 2008. Jafnframt er fram komið að samningurinn öðlaðist gildi og stefndi innti af hendi hönnunarkostnað til arkitekta vegna verksins í samræmi við ákvæði lánssamningsins sem og kostnað vegna undirbúningsframkvæmda á Héðinsreit í maí og júní 2008. Sú forsenda um skamman byggingartíma og fastmótaða byggingaráætlun, sem stefndi kveður í bréfinu 12. júní 2008 hafa verið eina „megin forsendu” þess að samningurinn var gerður, getur því ekki hafa verið ákvörðunarástæða af hans hálfu og því ekki grundvöllur þess að samningurinn sé úr gildi fallinn. Í málinu heldur stefndi því einnig fram að ákvörðun hans um að gera samninginn hafi jafnframt ráðist af forsendum um tiltekið eiginfjárframlag áfrýjanda, tilteknu lóðarverði, áætlun um söluverðmæti íbúða í fjöleignarhúsinu og að byggingarkostnaður, sem kveðið var á um í verksamningi við Jáverk ehf., stæðist að mestu. Þessar forsendur hafi allar brostið og eigi það að leiða til ógildis fjármögnunarsamningsins. Gegn andmælum áfrýjanda er ósannað að honum hafi mátt vera kunnugt um þessar forsendur sem ákvörðunarástæðu stefnda fyrir gerð fjármögnunarsamningsins. Auk þess verður með hliðsjón af atvikum málsins ekki talið sanngjarnt að þessar forsendur, þótt þær kunni að hafa brostið, eigi að leiða til ógildis samnningsins.

Eins og nánar er rakið í héraðsdómi kveður stefndi sér hafa verið heimil riftun fjármögnunarsamningsins vegna verulegra vanefnda áfrýjanda, sem einkum lýsi sér í því að ekki hafi verið aflað byggingarleyfis í tæka tíð og að framkvæmdir hefðu ekki enn verið hafnar þrátt fyrir að gert hafi verið ráð fyrir í verksamningi áfrýjanda við Jáverk ehf. að verkið myndi hefjast 1. október 2007. Vísar stefndi um það til almennra reglna samninga- og kröfuréttar, sem og ákvæða 2. gr. og 8. gr. samningsins. Efni 2. gr. fjármögnunarsamningsins er rakið að framan og varðar tafir á framkvæmdum við verkið. Þá er efni 8. gr. einnig rakið en með því ákvæði sömdu aðilar sérstaklega um hvað teldist veruleg vanefnd samkvæmt samningnum og hvernig skyldi staðið að tilkynningum áður en til riftunar kæmi. Var þannig um það samið að yrðu vanefndir á samningnum af hálfu áfrýjanda væri stefnda heimilt að stöðva lánveitingar þegar í stað þar til úr hefði verið bætt, og rifta samningnum teldist vanefndin veruleg. Það teldist veruleg vanefnd ef tilgreindum verkþáttum væri ekki lokið innan 60 daga frá því lántaka bærist formleg kvörtun lánveitanda.

Af því sem að framan er rakið um samskipti stefnda við áfrýjanda er ljóst að stefndi hafði fulla vitneskju um tafir á verkinu auk þess sem fyrir liggur að hann mæltist til þess að farið yrði varlega vegna óvissu í efnahagsmálum og athugað hvort unnt væri að hægja á verkefninu meðan það skýrðist hvert stefndi á fasteignamarkaði. Jafnframt er fram komið að stefndi innti af hendi greiðslur í samræmi við fjármögnunarsamninginn, síðast einungis viku áður en hann lýsti yfir riftun. Þá virti stefndi ekki ákvæði 8. gr. samningsins um aðdraganda slíkrar yfirlýsingar. Stefndi hefur því ekki sýnt fram á að komnar hafi verið upp neinar slíkar vanefndir af hálfu áfrýjanda að heimilað hafi stefnda riftun, hvorki á grundvelli almennra reglna kröfuréttar né með vísan til 8. gr. samningsins.

Samkvæmt öllu framansögðu verður viðurkennd krafa áfrýjanda um skaðabótaskyldu stefnda á tjóni áfrýjanda vegna ólögmætrar riftunar stefnda á fjármögnunarsamningi aðila 9. október 2007.

Eftir þessum úrslitum verður stefndi dæmdur til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Viðurkennd er skaðabótaskylda stefnda, Byrs sparisjóðs, á tjóni áfrýjanda, Héðinsreits ehf., er leiddi af ólögmætri riftun 12. júní 2008 á fjármögnunarsamningi aðila 9. október 2007.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 1.000.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.