111/2015

T ehf., sem byggt hafði tvö fjöleignarhús við Ásatún 6 og 8, höfðaði mál á hendur S ehf., eiganda lóðar við Ásatún 10, og krafðist greiðslu hluta útlagðs kostnaðar við frágang á sameiginlegri lóð fasteignanna. Hafði lögmaður T ehf., fyrir hönd eigenda fjöleignarhúsanna beggja, boðað S ehf. til fundar um kostnað vegna framkvæmdanna. Auk lögmannsins mætti á umræddan fund J, fyrirsvarsmaður T ehf., en T ehf. var eigandi níu af ellefu íbúðum í Ásatúni 8. Hafði J auk þess fengið umboð eigenda hinna tveggja íbúðanna í Ásatúni 8 og húsfélagsins Ásatúns 6 til að mæta á fundinn en enginn mætti af hálfu S ehf. Í dómi Hæstaréttar kom fram að þegar litið væri til þess að á fundinum hefði verið tekin ákvörðun um skiptingu kostnaðar vegna framkvæmdanna milli eigenda fasteignanna og að ljúka framkvæmdum í samræmi við samþykktar teikningar hefði verið óhjákvæmilegt að boða alla eigendur lóðarinnar til sameiginlegs fundar, sbr. 1. mgr., 2. mgr. og 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Hefði umboð stjórnar vegna Ásatúns 6 því verið ófullnægjandi. Þar sem allir hlutaðeigandi eigendur hefðu ekki verið boðaðir til fundarins hefði ekki verið unnt að taka þær ákvarðanir sem þar voru teknar svo bindandi væri fyrir eigendur. Var S ehf. því sýknað af kröfum T ehf.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kvk-nf B-kvk-nf og B-kk-nf B-kk-nf og I-kvk-nf E-kvk-nf settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 12. febrúar 2015. Hann krefst sýknu af kröfum stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Málavextir eru raktir í hinum áfrýjaða dómi. Eins og þar greinir er stefndi verktaki sem byggði fjöleignarhúsin nr. 6 og 8 við Ásatún á Akureyri. Samkvæmt fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsingu vegna hússins nr. 10 við Ásatún eru lóðir fasteignanna Ásatúns 6 og 8 sameiginlegar með lóð nr. 10 við Ásatún sem er í eign áfrýjanda, en á þeirri lóð hefur ekki verið byggt. Þá kom fram í eignaskiptayfirlýsingu þessari að eignarhlutfall húss nr. 8 væri alls 36,08% í heildarlóðinni en hlutur húsa nr. 6 og 10 væri 31,96% hvors um sig.

Með bréfi 15. nóvember 2011 boðaði lögmaður stefnda, fyrir hönd eigenda fasteignanna nr. 6 og 8 við Ásatún, áfrýjanda til fundar um kostnað vegna framkvæmda á hinni sameiginlegu lóð. Í fundarboði kom fram að fyrir lægi kostnaðarmat HSÁ teiknistofu ehf. þar sem gert væri ráð fyrir að kostnaður við framkvæmdir á lóð væri alls 7.969.704 krónur en hluti verksins hefði þegar verið unninn og næmi sá kostnaður 6.029.104 krónum. Þá kom fram í fundarboðinu að á fundinum yrði borin upp tillaga þess efnis að sá kostnaður sem þegar hefði fallið til vegna framkvæmda á lóðinni og kostnaður við þær framkvæmdir sem væri ólokið skiptist á eigendur húsanna eftir hlutfallstölum og yrði tillagan borin undir atkvæði fundarmanna. Meðfylgjandi fundarboði var kostnaðaráætlunin.

Í samræmi við fundarboðið var fundurinn haldinn á skrifstofu lögmannsins 25. nóvember 2011. Á fundinn var, auk lögmannsins, mættur J-kk-nf Þ-kk-nf, fyrirsvarsmaður stefnda. Í fundargerð var bókað að stefndi væri eigandi níu af ellefu íbúðum í Ásatúni 8 og að hann hefði umboð eigenda hinna tveggja íbúða hússins til að mæta á fundinn auk þess sem þeir eigendur hefðu framselt stefnda kröfu sína á hendur áfrýjanda og veitt honum heimild til innheimtu hennar. Þá sagði að fyrir lægi kröfuframsal húsfélagsins Ásatúns 6 til stefnda og umboð til J-kk-ef Þ-kk-ef til að mæta á fundinn fyrir hönd þess. Af hálfu áfrýjanda var ekki mætt á fundinn.

Á fundinum var eftirfarandi tillaga borin undir atkvæði: „Lagt er til að framkvæmdum verði lokið í samræmi við samþykktar teikningar. Þá er lagt til að sá kostnaður sem þegar hefur fallið til vegna framkvæmda á sameiginlegri lóð, kr. 6.029.104 skiptist eftir hlutfallstölum þannig að hlutur Ásatúns 10 nemi kr. 1.926.902. Kostnaður við þær framkvæmdir sem eftir eru skiptist með sama hætti. Tillagan er samþykkt með atkvæðum eigenda tveggja húsa af þremur, sem fara með 68,04% atkvæða.“

Krafa stefnda er vegna útlagðs kostnaðar við frágang á lóðum nr. 6 og 8, sem er lægri en fyrrgreind kostnaðaráætlun gerði ráð fyrir. Krefur stefndi áfrýjanda í máli þessu um greiðslu sem nemur 31,96% af þeim útlagða kostnaði, sbr. 1. tölulið 1. mgr. 43. gr. og 1. mgr. 47. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

II

Eins og rakið er að framan var í fundarboði tilkynnt að á fundinum yrði borin upp tillaga þess efnis að sá kostnaður sem þegar hafði fallið til vegna framkvæmda á lóðinni og kostnaður við þær framkvæmdir sem enn væri ólokið skiptist á eigendur húsanna eftir hlutfallstölum og að tillagan yrði borin undir atkvæði fundarmanna. Á fundinum var svo framangreind tillaga borin undir atkvæði auk þess sem bætt var við hana að lagt væri til að framkvæmdum yrði lokið í samræmi við samþykktar teikningar. Fyrir liggur að auk fyrirsvarsmanns stefnda var einungis fyrirsvarsmaður áfrýjanda boðaður, en sá fyrrnefndi taldi sig hafa umboð til að mæta á fundinn fyrir hönd annarra eigenda fasteignanna nr. 6 og 8 við Ásatún. Liggur frammi í málinu umboð frá tveim af þremur eigendum íbúða í Ásatúni 8 þar sem J-kk-þgf Þ-kk-þgf er veitt umboð til að mæta á umræddan fund og að umboðið nái til þess að taka ákvörðun um kostnaðarskiptingu milli húsanna nr. 6, 8 og 10 við Ásatún vegna framkvæmda á sameiginlegri lóð. Þá liggur frammi í málinu umboð frá stjórn húsfélagsins Ásatúns 6 þar sem umræddum J-kk-þgf var veitt sams konar umboð til að mæta á fundinn og taka ákvörðun um kostnaðarskiptingu.

Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 eiga allir eigendur óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Samkvæmt 2. mgr. ákvæðisins á sá ákvörðunarréttur meðal annars við um hvers kyns framkvæmdir. Þá segir í 4. mgr. greinarinnar að sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, nema í undantekningartilvikum sem ekki eiga við hér. Þegar litið er til þess að á umræddum fundi var tekin ákvörðun um það hvernig kostnaður vegna framkvæmda á sameiginlegri lóð skyldi skiptast milli eigenda fasteignanna auk þess sem fundurinn tók ákvörðun um að ljúka framkvæmdum við lóðina í samræmi við samþykktar teikningar, var óhjákvæmilegt að boða alla eigendur eignarinnar til sameiginlegs fundar. Í því tilliti var umboð stjórnar vegna Ásatúns 6 ófullnægjandi. Þar sem allir hlutaðeigandi eigendur voru ekki boðaðir til fundarins var ekki unnt að taka þær ákvarðanir sem þar voru teknar svo bindandi væri fyrir eigendur. Af þeim sökum verður að sýkna áfrýjanda af kröfu stefnda sem reist er á samþykkt fundarins.

Eftir þessum úrslitum verður stefnda gert að greiða áfrýjanda málskostnað á báðum dómstigum sem ákveðinn verður í einu lagi eins og greinir í dómsorði.

Það athugast að áfrýjandi afhenti réttinum málsgögn sem eru í verulegu ósamræmi við reglur nr. 601/2014 um málsgögn í einkamálum, sem settar eru samkvæmt 4. mgr. 156. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Er það aðfinnsluvert.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Selló ehf., er sýknaður af kröfum stefnda, Trétaks ehf.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 800.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.