10/2005

I sagði upp leigusamningi við B þann 1. apríl 2004 og lagði fyrir B að afhenda húsnæðið í síðasta lagi 30. september sama ár. I seldi síðan F umrætt húsnæði með kaupsamningi í júlí 2004, og skyldi eignin afhent kaupanda 1. október sama ár. Er I lagði fram beiðni um að B yrði borinn úr húsnæðinu 4. október 2004 var F þannig réttur eigandi húseignarinnar samkvæmt kaupsamningi. Brustu því skilyrði til að verða við kröfu I um heimild til útburðargerðar samkvæmt ákvæðum norsku laga K-kk-ef V frá 1687.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 31. desember 2004, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 7. janúar 2005. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 28. desember 2004, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að honum yrði veitt heimild til að fá sóknaraðila borinn með beinni aðfarargerð úr húsnæði að Smiðjuvegi 6 í Kópavogi. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að hafnað verði kröfu varnaraðila um heimild til útburðargerðar. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og sóknaraðila gert að greiða kærumálskostnað.

I.

Eins og nánar greinir í hinum kærða úrskurði tók sóknaraðili á leigu húsnæði í eigu varnaraðila að Smiðjuvegi 6 í Kópavogi í febrúar 2003 og er óumdeilt að milli aðila tókst leigusamningur. Meðal gagna málsins eru drög að leigusamningi þar sem kveðið var á um að leigan skyldi vera tímabundin til fimm ára. Ekki varð af undirritun leigusamnings, en sóknaraðili hóf að greiða leigu í febrúar 2003. Með símskeyti varnaraðila til sóknaraðila 1. apríl 2004 var „ótímabundnum leigusamningi“ um húsnæðið sagt upp með sex mánaða fyrirvara. Var þar lagt fyrir sóknaraðila að afhenda það í síðasta lagi 30. september sama ár.

Varnaraðili seldi Fasteignaleigunni ehf. umrætt húsnæði með kaupsamningi 2. júlí 2004, og skyldi eignin afhent kaupanda 1. október sama ár. Samkvæmt kaupsamningnum skyldi kaupandi hirða arð eignarinnar frá og með undirritun kaupsamnings, þ.m.t. leigutekjur, og greiða jafnframt skatta og skyldur af eigninni frá sama tíma.

Sóknaraðili mótmælti fyrrnefndri uppsögn með bréfi 29. september 2004 til lögmanns Fasteignaleigunnar ehf. og vísaði til þess að hann teldi sig hafa gert tímabundinn leigusamning við varnaraðila, sem ekki yrði sagt upp á þann hátt sem gert var 1. apríl 2004. Þegar sóknaraðili rýmdi ekki húsnæðið fyrir þann tíma sem krafist hafði verið, leitaði varnaraðili 4. október 2004 eftir heimild Héraðsdóms Reykjaness til að fá sóknaraðila borinn úr húsnæðinu. Sú heimild var veitt með hinum kærða úrskurði.

II.

Í norsku lögum K-kk-ef V. frá 15. apríl 1687, ákvæði VI-14-6, kemur meðal annars fram að vilji maður ekki flytjast úr leiguhúsnæði á fardegi réttum, þótt honum hafi verið löglega byggt út, eða hann hefst við í húsi, sem hann á engan rétt til, eða hefur verið dæmdur úr, að ólofi eiganda, þá megi „eigandi án frekara dóms láta þjóna réttarins ryðja húsið...“ Samkvæmt hljóðan þessarar meginheimildar íslensks réttar til útburðargerðar leigutaka án undangengins dóms eða sáttar er aðeins á færi eiganda húsnæðis að neyta hennar, sbr. dóm í dómasafni Hæstaréttar 2000 bls. 4272 og dóm réttarins 1. nóvember 2002 í máli nr. 481/2002. Er varnaraðili lagði fram fyrrnefnda aðfararbeiðni sína 4. október 2004 var Fasteignaleigan ehf. réttur eigandi húseignarinnar samkvæmt kaupsamningi, óháð því hvort samningnum hafði verið þinglýst eða ekki. Að þessu gættu verður fallist á með sóknaraðila að skilyrði bresti til að verða við kröfu varnaraðila um heimild til útburðargerðar. Hinn kærði úrskurður verður því felldur úr gildi og beiðni varnaraðila hafnað.

Varnaraðila verður gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hafnað er beiðni varnaraðila, Islandia og Viking Craft hf., um að honum verði heimilað að fá sóknaraðila, B.G.S. trésmiðju ehf., borinn með beinni aðfarargerð úr húsnæði að Smiðjuvegi 6 í Kópavogi.

Varnaraðili greiði sóknaraðila samtals 300.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.