9/2021

Reifun

A og B kröfðu C um greiðslu á eftirstöðum kaupverðs vegna sölu á fasteign. Í málinu var deilt um hvort A og B hefðu við sölu íbúðar sinnar í fjöleignarhúsi til C vanrækt upplýsingaskyldu sína um samskiptavanda íbúa í húsinu þannig að galli teldist á fasteign í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Einnig var ágreiningur um hvort C hefði sinnt aðgæsluskyldu í tilefni þeirra upplýsinga um samskiptavandann sem veittar hefðu verið við söluna. Þá deildu aðilar um hvort söluverð fasteignarinnar hefði tekið mið af þeim samskiptavanda sem um ræddi. Í dómi Hæstaréttar var fallist á með A og B að upplýsingar í kauptilboði um að kaupanda hefði verið kunnugt um samskiptavanda þeirra og eigenda íbúðar á miðhæð hefði gefið C tilefni til að afla sér frekari upplýsingar um þann vanda. Var talið fullnægjandi að inna A og B eða þann fasteignasala sem annaðist söluna frekar um samskiptavandann en fram hefði komið að C hefði gert það. Var talið að A og B hefðu leynt upplýsingum sem þær vissu um og máttu vita að C hefði haft réttmæta ástæðu til að ætla að hún fengi enda hefðu þær verið til þess fallnar að hafa áhrif á efni kaupsamnings. Með hliðsjón af matsgerð dómkvadds manns var því slegið föstu að umfang gallans hefði ekki numið lægri fjárhæð en eftirstöðvum kaupsverðs. Var C því sýknuð af kröfum A og B.

Dómur Hæstaréttar

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir B-kk-nf B-kk-nf, B-kvk-nf T-kvk-nf, I-kvk-nf E-kvk-nf, Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og S-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf.

2. Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 8. febrúar 2021. Þær krefjast þess að stefndu verði gert að greiða þeim óskipt 1.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 20. mars 2018 til greiðsludags. Þá krefjast þær málskostnaðar á öllum dómstigum.

3. Stefnda krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.Ágreiningsefni

4. Í málinu er deilt um hvort áfrýjendur hafa við sölu íbúðar sinnar í fjöleignarhúsi til stefndu vanrækt upplýsingaskyldu sína um samskiptavanda íbúa í húsinu þannig að galli teljist á fasteign við sölu í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Einnig er ágreiningur um hvort stefnda hefur sinnt aðgæsluskyldu í tilefni þeirra upplýsinga um samskiptavandann sem veittar voru við söluna. Þá deila aðilar um hvort söluverð fasteignarinnar hafi tekið mið af þeim samskiptavanda sem um ræðir. 

5. Áfrýjunarleyfi var veitt 8. febrúar 2021 á þeim grunni að dómur í málinu gæti haft fordæmisgildi um upplýsingaskyldu seljanda við sölu fasteignar og hvað teljist galli í fasteignakaupum.Málsatvik

Atvik fyrir og við kaup stefndu á íbúðinni 

6. Í fjöleignarhúsinu að [...] eru þrjár íbúðir, ein á hverri hæð, og er sérinngangur í hverja þeirra. Íbúð sú sem mál þetta snýst um er á jarðhæð hússins. Hún var í eigu áfrýjenda, sem eru mæðgur, frá árinu 2015 þar til þær seldu stefndu hana með kaupsamningi 27. október 2017. Frá árinu 2016 hafa hjónin D og E ásamt dætrum sínum búið í íbúð á þriðju hæð hússins. Íbúð á miðhæð hússins er í eigu hjónanna F og G sem búið hafa þar frá júní 2015 ásamt börnum sínum. Íbúðin var afhent stefndu 31. janúar 2018 en hún mun hvorki hafa flutt í íbúðina né leigt hana út. 

7. Samkvæmt gögnum málsins hafði mikill samskiptavandi verið milli íbúa í húsinu áður en stefnda keypti íbúðina af áfrýjendum. Töldu íbúar á jarðhæð og þriðju hæð hússins að G hefði sýnt af sér óvenjulega háttsemi, svo sem með því að skilja eftir sig á ýmsum stöðum í húsinu miða með óskiljanlegum skilaboðum og rifin dagblöð sem á voru ritaðir tölustafir og talnarunur, kasta salernispappír á lóðina, kríta á stéttir við húsið, færa til blómapotta í sameign og hrópa ókvæðisorð að öðrum íbúum hússins. Þá eru í gögnum málsins ýmis bréf og orðsendingar frá G með sundurlausu og lítt skiljanlegu efni sem beint var að íbúum hússins. 

8. Samkvæmt bréfi lögreglustjórans á höfuðborgarsvæðinu 8. október 2019 hefur lögregla að minnsta kosti frá september 2015 fengið margar tilkynningar frá íbúum á jarðhæð og þriðju hæð hússins um vandræði tengd íbúum miðhæðarinnar, einkum G. L-x-x kvartanirnar meðal annars að eignaspjöllum og tilraunum til líkamsárása. Í bréfinu er meðal annars að finna lýsingu tveggja kvenna sem bjuggu í húsinu og vildu ekki koma fram undir nafni um að þær óttuðust G vegna hegðunar hennar en hún væri andlega veik. Þá kemur fram að lögregla hefði nokkrum sinnum haft afskipti af íbúum miðhæðarinnar vegna þessara tilkynninga, en ekkert aðhafst frekar fyrr en 27. júlí 2016 að G veittist að áfrýjandanum A utandyra við húsið og sló hana tvívegis með flötum lófa í andlitið með þeim afleiðingum að hún hlaut bólgu og eymsli yfir hægra kinnbeini og upp að gagnauga og var aum viðkomu þar.

9. Í gögnum málsins er að finna tölvubréf 3. febrúar 2017 frá áfrýjandanum A til áðurgreinds E í tilefni af dagskrá fundar húsfélagsins sem stóð til að halda. Í bréfinu sagði meðal annars: „Það sem skiptir mestu máli og er aðalatriði. Við teljum hana/þau hættuleg, okkur stafar ógn af þeim. Enda getum við sýnt fram á að hún hefur beitt líkamlegu ofbeldi þar sem lögreglukæra er í gangi. Það er ekki æskilegt fyrir okkur að búa undir sama þaki þar sem hún er andlega veik og er ekki hæf til að búa í fjölbýli. Eina lausnin er að þau flytji eins fljótt og hægt er. Við aðrir íbúar í húsinu óskum eftir því.“ 

10. Á aðalfundi húsfélagsins 15. mars 2017 var samþykkt tillaga um að fela stjórn þess í samráði við lögmann Húseigendafélagsins að veita G „áminningu og skora á hana að taka upp betri siði að viðlögðum úrræðum 55. gr. fjöleignarhúsalaga“. Í fundargerð voru tíundaðar lýsingar íbúa hússins á margvíslegri háttsemi G til stuðnings tillögunni. 

11. Áðurnefndur F sendi beiðni 12. apríl 2017 til kærunefndar húsamála um álit á lögmæti samþykktarinnar. Kærunefndin veitti það álit 31. ágúst 2017 að ekki hefði verið löglega boðað til aðalfundarins. Væri hann því hvorki lögmætur né bindandi. 

12. Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 1. júní 2017 var G dæmd fyrir fyrrgreinda líkamsárás 27. júlí 2016. Var háttsemin heimfærð undir 1. mgr. 217. gr. almennra hegningarlaga nr. 19/1940 og henni gert að greiða 50.000 króna sekt til ríkissjóðs auk 100.000 króna í miskabætur til áfrýjandans A. Kom fram í dóminum að áfrýjandinn hefði skýrt svo frá við aðalmeðferð málsins að umræddan dag hefði hún verið að koma akandi heim. Ekkert bílastæði hefði verið laust, en hún séð reiðhjól standa í bílastæði. Hún hefði tekið hjólið og lagt að grindverki og síðan ætlað að leggja bíl sínum í stæðið en heyrt högg og séð ruslapoka lenda á bílnum. G hefði komið að, tekið hjólið og þrykkt því utan í bílinn. Henni hefði tekist að komast út úr bílnum og spurt G hvort hún væri að skemma bílinn hennar en hún þá rekið áfrýjandanum þungan kinnhest. Áfrýjandinn hefði hringt í Neyðarlínuna en þá fengið annað högg og misst sólgleraugu við það. Hefði hún fengið suð fyrir eyrun og höfuðverk og farið á slysadeild. 

13. Í ódagsettu söluyfirliti er fylgdi kaupsamningi kom fram að íbúðin á jarðhæð væri 111,4 fm að stærð og fasteignamat hennar 39.000.000 króna en ásett verð 53.500.000 krónur. Í kauptilboði stefndu 12. október 2017 um kaup eignarinnar fyrir 52.000.000 króna, samþykktu af áfrýjendum, var eftirfarandi sérstaklega tiltekið: „Kaupanda er kunnugt um samskiptavanda seljanda og eiganda miðhæðar í húsinu.“ Eins og áður greinir var svo gerður kaupsamningur 27. október 2017. Samkvæmt honum greiddi stefnda 12.000.000 króna við gerð hans og skyldi hún við afhendingu eignarinnar, eigi síðar en 20. janúar 2018, greiða 39.000.000 króna en 1.000.000 króna við útgáfu afsals tveimur mánuðum eftir afhendingu, eða 20. mars 2018. 

14. Til viðbótar því sem fram kom í áðurnefndu kauptilboði var stefnda upplýst munnlega um vandamál sem verið höfðu í samskiptum áfrýjenda við íbúa miðhæðar hússins. Málsaðilum ber ekki saman í hverju þær upplýsingar fólust og hvort og með hvaða hætti samskiptavandi varðaði aðra íbúa hússins. Ágreiningslaust er að áfrýjandinn A hafi sagt stefndu að G væri að sínu áliti veik á geði og ætti að vera á lyfjum þess vegna. Þá er ekki ágreiningur um að stefnda hafi fengið upplýsingar um að G hafi bölsótast yfir hundahaldi áfrýjandans og hringt í hundaeftirlitsmann. Jafnframt hefur komið fram að fyrir kaupsamningsgerð var stefnda ekki upplýst um líkamsárásina árið 2016 eða refsidóm ári síðar vegna hennar. Loks liggur fyrir að hvorki áfrýjendur né fasteignasali sem annaðist söluna skýrðu stefndu hvorki frá fyrrgreindri samþykkt á húsfundi 15. mars 2017 né að áfrýjendur eða aðrir íbúar hússins hafi óttast G. 

15. Í skýrslutöku fyrir dómi lýsti fasteignasalinn því að hann hefði ekki vitað um annað en að samskiptavandinn hefði einungis verið milli áfrýjandans A og G sem sýnt hefði af sér undarlega hegðun. Hann hefði þó hvorki vitað um alvarleika eða umfang vandans né að húsfélagið hefði viljað grípa til aðgerða gagnvart íbúum miðhæðarinnar eftir ákvæðum 55. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. 

16. Frá 10. október 2017 og þar til kauptilboð stefndu var samþykkt 12. sama mánaðar áttu sér stað töluverð samskipti með smáskilaboðum milli fasteignasalans og stefndu með hugleiðingum um mögulegt kaupverð og greiðslutilhögun þess. Þar bar umræddan samskiptavanda ekki á góma. 

Atvik eftir kaup stefndu á íbúðinni

17. Aðilar máls lýsa því að stefnda hefði ásamt móður sinni heimsótt áfrýjandann A eftir kaupsamningsgerð, eða í desember 2017, og þær meðal annars rætt um samskiptavanda við íbúa á miðhæð. Á hinn bóginn ber þeim ekki saman um efni samtalsins. Kveðst áfrýjandinn A þá hafa lýst inntaki vandans en hvorki skýrt frá líkamsárás þeirri er hún varð fyrir né því að húsfélagið hefði freistað þess að fá íbúana á miðhæðinni brott úr húsinu. Stefnda kveður á hinn bóginn lýsingar áfrýjandans ekki hafa tekið til atriða sem valdið hefðu henni einhverjum áhyggjum, enda hefði áfrýjandinn neitað því aðspurð að nokkuð alvarlegt hefði komið upp milli hennar og nágranna á miðhæðinni. Það hefði ekki verið fyrr en eftir afhendingu eignarinnar 31. janúar 2018 að hún hefði frétt hjá samstarfskonu sinni að málið væri mun alvarlegra en hún hefði verið upplýst um. 

18. Með bréfi 16. febrúar 2018 lýsti áfrýjandi yfir riftun á kaupunum með vísan til 42. gr. laga nr. 40/2002 sökum þess að fasteignin hefði verið haldin galla sem fæli í sér verulega vanefnd. Sagði þar að eftir afhendingu eignarinnar hefði stefnda fengið upplýsingar um að veruleg samskiptavandræði hefðu verið við eigendur miðhæðarinnar og að aðrir eigendur hússins hefðu freistað þess að fá þau borin út. Jafnframt hefðu eigendur miðhæðarinnar gerst sekir um líkamsárás gegn þremur eigendum annarra íbúða í húsinu. 

19. Kröfu þessari var hafnað af hálfu áfrýjenda með bréfi 20. sama mánaðar með vísun til þess sem fram kom í kauptilboði stefndu um að henni hefði verið kunnugt um samskiptavanda „seljanda og eiganda“ miðhæðar hússins. Hefði tilgreindur fyrirvari vísað til þess að stefnda hefði verið vel upplýst um að annar eigandi miðhæðarinnar ætti við andleg veikindi að stríða og þann vanda sem hefði verið í samskiptum við báða eigendur miðhæðarinnar. 

20. Stefnda höfðaði mál 9. maí 2018 á hendur áfrýjendum til viðurkenningar á að íbúðin sem hún keypti væri haldin galla og að áfrýjendum bæri að greiða henni skaðabætur og/eða veita afslátt af kaupverði vegna hans. Málið var þingfest 23. þess mánaðar en áfrýjendur höfðuðu gagnsök 12. júní það ár með kröfu um greiðslu eftirstöðva kaupverðs 1.000.000 króna með dráttarvöxtum frá 20. mars 2018. Með úrskurði héraðsdóms 23. nóvember 2018 var viðurkenningarkröfu stefndu vísað frá dómi. Stóð því eftir fjárkrafa áfrýjenda um greiðslu eftirstöðva kaupverðsins og er sú krafa til úrlausnar í máli þessu.

21. Að beiðni stefndu var dómkvaddur maður 7. janúar 2019 til að meta hvort unnt væri að staðfesta hvort umrædd íbúð hefði á söludegi 27. október 2017 verið verðminni en aðrar sambærilegar eignir þar sem engin vandamál væru með nágranna. Í öðru lagi hvort unnt væri að staðfesta að íbúðin hefði verið minna söluvænleg en aðrar sambærilegar eignir, þar sem engin vandamál væru milli nágranna og loks hver væri kostnaður á mánuði við að leigja sambærilega eign hvað varðar stærð, tegund fjölbýlishúss og staðsetningu frá febrúar 2018. Í niðurstöðu matsgerðar 26. mars 2019 sagði að unnt væri að staðfesta að íbúðin hefði verið verðminni vegna galla af þessum sökum sem næmi 5 til 8% af kaupverði. Vildi matsmaður taka fram að forsenda fyrir þessu mati væri að kaupandi hefði ekki verið upplýstur við sölu um vandamál með nágranna. Þá taldi matsmaður að íbúðin hefði ekki verið eins söluvænleg og aðrar sambærilegar eignir ef upplýst væri um þetta við sölu. Loks kom fram að samkvæmt verðsjá leiguverðs sem Þjóðskrá gæfi út hefði leiguverð á sambærilegu íbúðarhúsnæði [...] verið á bilinu 250.000 til 260.000 krónur á mánuði, án húsgjalda, rafmagns og hita. Matsmaður staðfesti matsgerð fyrir dómi. 

22. Með héraðsdómi 2. október 2019 var stefnda sýknuð af kröfu áfrýjenda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs. Talið var í ljós leitt að íbúðin hefði verið gölluð og gætu aðaláfrýjendur ekki borið fyrir sig að framangreindur fyrirvari þeirra í kauptilboði hefði átt að leiða til þess að stefndu hefði borið að leita frekari upplýsinga um samskiptavanda í fasteigninni en hún gerði. Vísað var til framburðar matsmanns um að markaðsverð eignarinnar án þessa galla hefði verið 52.000.000 króna og jafnframt til matsgerðar um rýrnun á verðgildi eignarinnar sökum hans. 

23. Hinn 28. nóvember 2019 höfðaði húsfélagið að [...] dómsmál gegn eigendum miðhæðar hússins með kröfu um að þeim yrði gert skylt „að flytja, ásamt öllu sem þeim tilheyrir, út úr íbúð 0201 að [...]“. Þá var þess krafist að þeim yrði „gert skylt að selja umræddan eignarhluta sinn í húsinu“. Var málatilbúnaður húsfélagsins reistur á aðvörun 14. maí 2019 og vísað til atvika á tímabilinu frá 2015 til og með 2019. Með héraðsdómi 18. nóvember 2020 voru íbúar miðhæðarinnar sýknaðir af kröfum húsfélagsins. Í dóminum sagði meðal annars að ljóst væri að G hefði með háttsemi sinni valdið eigendum og íbúum hússins óróa og óþægindum. Þau kynnu að hafa af þessum sökum upplifað ótta gagnvart henni eins og þau hefðu lýst í skýrslum sínum fyrir dómi. Samrýmdist háttsemi hennar ekki almennum skyldum eigenda í fjöleignarhúsi um að sýna skuli tillitssemi og valda ekki óþarfa ama eða óþægindum, sbr. til hliðsjónar 3. og 4. tölulið 13. gr. og 2. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 og almennar reglur grenndarréttar. Að virtum gögnum málsins, þar með talið skráningum lögreglu og skýrslum fyrir dómi, yrði aftur á móti ekki fallist á að íbúar miðhæðarinnar hefðu brotið með þeim hætti gegn öðrum eigendum hússins að heimilt væri að beita íþyngjandi úrræðum samkvæmt 3. og 4. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994, sem áskildu að um gróf eða ítrekuð brot væri að ræða. Þá var sérstaklega tekið fram að líkamsárás gegn áfrýjandanum A á árinu 2016 gæti ekki haft beina þýðingu við úrlausn málsins, enda hún ekki lengur aðili að húsfélaginu. Yrði ekki fallist á að háttsemi eigenda miðhæðar hússins eftir að aðvörun hefði verið veitt hefði verið þess eðlis að réttmætt hefði verið að taka ákvörðun um beitingu umræddra úrræða, sbr. 2. mgr. 55. gr. laganna, enda hefðu þau tilvik sem húsfélagið legði áherslu á hvorki falið í sér ofbeldi, eignaspjöll né hótanir sem hefðu verið helsta tilefni aðvörunarinnar. 

24. Með dómi Landsréttar 18. desember 2020 var héraðsdómur staðfestur um að fasteignin hefði verið haldin galla við sölu og jafnframt vísað til þess að áfrýjendur hefðu ekki sýnt fram á að með umsömdu kaupverði hefði verið tekið tillit til gallans. Lagagrundvöllur

25. Samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Þá segir í 1. mgr. 27. gr. laganna að fasteign teljist gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða aðrir þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama eigi við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar voru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- og kynningargögnum um hana. Ákvæði 1. mgr. 27. gr. laganna eigi þó aðeins við ef upplýsingar hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og þær ekki skýrlega leiðréttar í tæka tíð, sbr. 2. mgr. greinarinnar. 

26. Í 29. gr. laganna er síðan að finna ákvæði um skoðun og aðra rannsókn á fasteign. Þar segir í 1. mgr. að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti eða átti að þekkja þegar kaupsamningur var gerður. Hafi kaupandi skoðað fasteign áður en kaup gerðust eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana, þótt seljandi hafi skorað á hann að gera það, geti hann ekki borið fyrir sig galla sem hann mátti sjá við slíka skoðun. Þetta eigi þó ekki við ef seljandi hafi sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans strítt með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú, sbr. 2. mgr. greinarinnar. Loks er í 3. mgr. tekið fram að ákvæði 1. og 2. mgr. víki fyrir efni 26. gr. um skort á upplýsingum um fasteign.

27. Í athugasemdum með frumvarpi sem varð að lögum um fasteignakaup segir um 26. gr. að upplýsingaskylda seljanda hafi tvíþætt réttaráhrif í fasteignakaupum, annars vegar að vanræksla á henni geti leitt til þess að fasteign sem ekki teldist gölluð teljist vera það og hins vegar að seljandi teljist skaðabótaskyldur vegna galla sem annars hefði ekki leitt til bótaskyldu heldur eingöngu afsláttar eða eftir atvikum riftunar ef galli teldist verulegur. Lengi hafi verið litið svo á að upplýsingaskylda seljanda sé hluti af gallahugtakinu í fasteignakaupum og talið að upplýsingaskyldan felist bæði í því að veita þær upplýsingar sem honum beri að láta í té og einnig að veita réttar upplýsingar. Ákvæði 26. gr. veiti einungis í almennum orðum lýsingu á inntaki þessarar skyldu því að margbreytileiki fasteigna sé slíkur að það ráðist mjög af atvikum hverju sinni hvenær seljandi fullnægir þessari skyldu sinni. Standi upplýsingaskylda seljanda til þess að veita kaupanda upplýsingar um fasteign sem seljandi vissi eða mátti vita um að kaupandi hefði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Feli það í sér að seljandi skuli hafa frumkvæði að því að veita upplýsingar, en í því felist löglíkur fyrir því að seljandi þekki fasteign svo að hann geti upplýst kaupanda um galla á henni. Það standi seljanda nær að upplýsa um þetta, enda auðveldara fyrir hann en kaupanda að leita galla á henni. Þá hvíli aðgæsluskylda á kaupanda sem takmarki nokkuð upplýsingaskylduna, til dæmis eigi seljandi ekki að upplýsa kaupanda um augljós atriði sem kaupandi geti ekki búist við að fá upplýsingar um. 

28. Í athugasemdum við 27. gr. segir einnig að um skýringu á þeirri grein megi að hluta vísa til athugasemda við 26. gr. Vanræksla á upplýsingaskyldu og rangar upplýsingar af hálfu seljanda, sem löglíkur séu á að þekki fasteign til hlítar, sé almennt saknæm háttsemi og eigi því eðlilega að hafa lögfylgjur. Þó beri að undirstrika að ekki sé áskilnaður um saknæma háttsemi seljanda. Þess vegna geti komið til þess að rangar upplýsingar teljist hafa verið veittar þótt seljandi hafi gert það í grandleysi sínu. Með röngum upplýsingum sé ekki aðeins átt við upplýsingar sem eru beinlínis rangar heldur og misvísandi upplýsingar og upplýsingar sem eru aðeins hálfur sannleikur, svo og upplýsingar sem fallnar eru til þess að valda misskilningi. Það sé á ábyrgð seljanda að tjá sig skýrt í þessum efnum. 

29. Í athugasemdum við 29. gr. segir meðal annars að ekki hafi þótt rétt að leggja til reglu um fortakslausa skoðunarskyldu kaupanda. Í 1. mgr. væri mælt fyrir um almenna reglu þess efnis að kaupandi gæti ekki borið fyrir sig galla sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Reglan um réttindamissi kaupanda vegna þess að hann hafi ekki sinnt aðgæsluskyldu sinni eigi ekki við hafi seljandi sýnt af sér háttsemi sem feli í sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríði með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú. Loks sé með 3. mgr. sérstaklega ítrekað að upplýsingaskylda seljanda standi óhögguð og takmarkist ekki af aðgæsluskyldu kaupanda.

30. Í 55. gr. laga nr. 26/1994 segir meðal annars að gerist íbúi húss sekur um gróf eða ítrekuð brot á skyldum sínum gagnvart húsfélagi eða eigendum, einum eða fleirum, geti húsfélag með ákvörðun lagt bann við búsetu og dvöl hins brotlega í húsinu, gert honum að flytja og krafist þess að hann selji eignarhluta sinn. Áður en húsfélag grípur til aðgerða skal það að lágmarki einu sinni skora á hinn brotlega að taka upp betri siði og vara hann við afleiðingum þess ef hann lætur sér ekki segjast. Láti hinn brotlegi ekki skipast er húsfélagi rétt að banna honum búsetu og dvöl í húsinu og skipa honum að flytja á brott með fyrirvara. Með sama hætti er húsfélagi unnt að krefjast þess að hinn brotlegi selji eignarhluta sinn svo fljótt sem auðið er. Skal veita honum sanngjarnan frest í því skyni sem skal þó að jafnaði ekki vera lengri en þrír mánuðir. 

31. Þá kemur fram í 25. gr. laga nr. 26/1994 að þegar eign, sem lögin taka til, er seld skuli seljandi áður en kaupsamningur er undirritaður kynna kaupanda helstu atriði er varða fjöleignarhúsið þar með talið sérstakar samþykktir húsfélagsins ef um þær er að ræða. Annist löggiltur fasteignasali sölu eignar í fjöleignarhúsi skal hann sjá til þess að slíkar upplýsingar og gögn séu rækilega kynnt kaupanda áður en kaupsamningur er gerður og undirritaður. Í athugasemdum með frumvarpi að lögunum segir að greinin hafi það markmið að tryggja að sem gleggst gögn og upplýsingar liggi fyrir við sölu og koma þannig í veg fyrir deilur og eftirmál síðar. Niðurstaða

32. Samkvæmt framansögðu telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur sem kaupandi má með réttu gera til hennar um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum eða samningi. Skiptir í því sambandi máli hvaða kröfur kaupandi má gera á framangreindum grundvelli til ástands fasteignar í víðasta skilningi. Getur úrlausn um hvort galli er til staðar ráðist af mörgum þáttum svo sem um hvað var samið, hvað seljandi upplýsti um eða lét hjá líða að upplýsa, sbr. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002, eða hvort kaupandi hefur sinnt aðgæsluskyldu sinni, sbr. 29. gr. laganna. Samskiptavandi íbúa í fjöleignarhúsi sem ekki er nægilega upplýst um við sölu getur talist til galla á fasteign. 

33. Við mat á efnislegu inntaki upplýsingaskyldu seljanda fasteignar verður að líta til þess að orðalag 26. gr. laga nr. 40/2002 er rúmt að því leyti að seljanda ber að upplýsa kaupanda um atriði sem áhrif geta haft á ákvörðun hans um kaup á fasteign og efni tilboðs þar um. Breyta ákvæði laganna um aðgæsluskyldu kaupanda því ekki, sbr. 3. mgr. 29. gr. þeirra, og stendur skylda seljanda óhögguð ef vafi rís um hverjar upplýsingar hafa verið veittar við sölu. 

34. Fallist er á með áfrýjendum að upplýsingar í kauptilboði um að kaupanda væri kunnugt um samskiptavanda áfrýjenda og eigenda íbúðar á miðhæð hafi gefið stefndu tilefni til að afla sér frekari upplýsinga um þann vanda. Hér var fullnægjandi að inna áfrýjendur eða þann fasteignasala sem annaðist söluna frekar út í þýðingu þeirrar yfirlýsingar sem um ræðir. Fram er komið að stefnda leitaði nánari upplýsinga hjá fasteignasalanum en hann benti henni á að ræða við áfrýjandann A um þetta, sem hún og gerði. Þótt fallist verði á með áfrýjendum að ekki hefði þurft að tíunda í smæstu atriðum inntak samskiptavandans í húsinu og miðað verði við að stefnda hafi fengið nokkrar upplýsingar um vanda þennan þá bar áfrýjendum samkvæmt framansögðu að upplýsa um þau atriði sem þau vissu eða máttu vita að stefnda hefði réttmæta ástæðu til að ætla að hún fengi

35. Eins og áður greinir kemur meðal annars fram í tölvubréfi áfrýjandans A 3. febrúar 2017 og fundargögnum vegna fundar húsfélagsins 15. mars 2017 að íbúar á jarðhæð og þriðju hæð hússins töldu að þeim stæði veruleg ógn af íbúa á miðhæðinni. Töldu þau ástandið svo alvarlegt að þau væru knúin til að grípa til aðgerða samkvæmt 55. gr. laga nr. 26/1994. Að virtum ákvæðum 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 var framangreind samþykkt á aðalfundi húsfélagsins 15. mars 2017 þess eðlis að nauðsyn bar til að kynna stefndu hana fyrir kaupin, sbr. og 1. og 5. mgr. 25. gr. laga nr. 26/1994. Skiptir þá ekki máli að ágallar voru á boðun til aðalfundarins. Einnig bar áfrýjendum að veita upplýsingar um líkamsárás gagnvart öðrum áfrýjenda sem íbúi miðhæðarinnar hlaut refsidóm fyrir 27. júlí 2016. Þessi atriði gátu með engu móti rúmast innan áðurnefndrar yfirlýsingar um samskiptavanda í samþykktu kauptilboði.

36. Samkvæmt framansögðu leyndu áfrýjendur upplýsingum sem þær vissu um og máttu vita að stefnda hefði réttmæta ástæðu til að ætla að hún fengi enda voru þær til þess fallnar að hafa áhrif á efni kaupsamnings. Fullyrðing áfrýjenda um að söluverð hefði að endingu orðið 1.500.000 króna lægra en ásett verð í söluyfirliti vegna samskiptavanda fær hvorki stoð í frásögn fasteignasala sem annaðist söluna, framburði matsmanns fyrir dómi né öðrum gögnum málsins um samskipti málsaðila fyrir kaupin. Telst þetta því galli við kaupin.

37. Með hliðsjón af matsgerð hins dómkvadda manns verður því slegið föstu að umfang gallans nemi ekki lægri fjárhæð en eftirstöðvum kaupverðs. 

38. Samkvæmt öllu framansögðu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur og áfrýjendum gert að greiða stefndu málskostnað hér fyrir dómi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir B-kk-nf B-kk-nf, B-kvk-nf T-kvk-nf, I-kvk-nf E-kvk-nf, Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og S-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf.

2. Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 8. febrúar 2021. Þær krefjast þess að stefndu verði gert að greiða þeim óskipt 1.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 20. mars 2018 til greiðsludags. Þá krefjast þær málskostnaðar á öllum dómstigum.

3. Stefnda krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.Ágreiningsefni

4. Í málinu er deilt um hvort áfrýjendur hafa við sölu íbúðar sinnar í fjöleignarhúsi til stefndu vanrækt upplýsingaskyldu sína um samskiptavanda íbúa í húsinu þannig að galli teljist á fasteign við sölu í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Einnig er ágreiningur um hvort stefnda hefur sinnt aðgæsluskyldu í tilefni þeirra upplýsinga um samskiptavandann sem veittar voru við söluna. Þá deila aðilar um hvort söluverð fasteignarinnar hafi tekið mið af þeim samskiptavanda sem um ræðir. 

5. Áfrýjunarleyfi var veitt 8. febrúar 2021 á þeim grunni að dómur í málinu gæti haft fordæmisgildi um upplýsingaskyldu seljanda við sölu fasteignar og hvað teljist galli í fasteignakaupum.Málsatvik

Atvik fyrir og við kaup stefndu á íbúðinni 

6. Í fjöleignarhúsinu að [...] eru þrjár íbúðir, ein á hverri hæð, og er sérinngangur í hverja þeirra. Íbúð sú sem mál þetta snýst um er á jarðhæð hússins. Hún var í eigu áfrýjenda, sem eru mæðgur, frá árinu 2015 þar til þær seldu stefndu hana með kaupsamningi 27. október 2017. Frá árinu 2016 hafa hjónin D og E ásamt dætrum sínum búið í íbúð á þriðju hæð hússins. Íbúð á miðhæð hússins er í eigu hjónanna F og G sem búið hafa þar frá júní 2015 ásamt börnum sínum. Íbúðin var afhent stefndu 31. janúar 2018 en hún mun hvorki hafa flutt í íbúðina né leigt hana út. 

7. Samkvæmt gögnum málsins hafði mikill samskiptavandi verið milli íbúa í húsinu áður en stefnda keypti íbúðina af áfrýjendum. Töldu íbúar á jarðhæð og þriðju hæð hússins að G hefði sýnt af sér óvenjulega háttsemi, svo sem með því að skilja eftir sig á ýmsum stöðum í húsinu miða með óskiljanlegum skilaboðum og rifin dagblöð sem á voru ritaðir tölustafir og talnarunur, kasta salernispappír á lóðina, kríta á stéttir við húsið, færa til blómapotta í sameign og hrópa ókvæðisorð að öðrum íbúum hússins. Þá eru í gögnum málsins ýmis bréf og orðsendingar frá G með sundurlausu og lítt skiljanlegu efni sem beint var að íbúum hússins. 

8. Samkvæmt bréfi lögreglustjórans á höfuðborgarsvæðinu 8. október 2019 hefur lögregla að minnsta kosti frá september 2015 fengið margar tilkynningar frá íbúum á jarðhæð og þriðju hæð hússins um vandræði tengd íbúum miðhæðarinnar, einkum G. L-x-x kvartanirnar meðal annars að eignaspjöllum og tilraunum til líkamsárása. Í bréfinu er meðal annars að finna lýsingu tveggja kvenna sem bjuggu í húsinu og vildu ekki koma fram undir nafni um að þær óttuðust G vegna hegðunar hennar en hún væri andlega veik. Þá kemur fram að lögregla hefði nokkrum sinnum haft afskipti af íbúum miðhæðarinnar vegna þessara tilkynninga, en ekkert aðhafst frekar fyrr en 27. júlí 2016 að G veittist að áfrýjandanum A utandyra við húsið og sló hana tvívegis með flötum lófa í andlitið með þeim afleiðingum að hún hlaut bólgu og eymsli yfir hægra kinnbeini og upp að gagnauga og var aum viðkomu þar.

9. Í gögnum málsins er að finna tölvubréf 3. febrúar 2017 frá áfrýjandanum A til áðurgreinds E í tilefni af dagskrá fundar húsfélagsins sem stóð til að halda. Í bréfinu sagði meðal annars: „Það sem skiptir mestu máli og er aðalatriði. Við teljum hana/þau hættuleg, okkur stafar ógn af þeim. Enda getum við sýnt fram á að hún hefur beitt líkamlegu ofbeldi þar sem lögreglukæra er í gangi. Það er ekki æskilegt fyrir okkur að búa undir sama þaki þar sem hún er andlega veik og er ekki hæf til að búa í fjölbýli. Eina lausnin er að þau flytji eins fljótt og hægt er. Við aðrir íbúar í húsinu óskum eftir því.“ 

10. Á aðalfundi húsfélagsins 15. mars 2017 var samþykkt tillaga um að fela stjórn þess í samráði við lögmann Húseigendafélagsins að veita G „áminningu og skora á hana að taka upp betri siði að viðlögðum úrræðum 55. gr. fjöleignarhúsalaga“. Í fundargerð voru tíundaðar lýsingar íbúa hússins á margvíslegri háttsemi G til stuðnings tillögunni. 

11. Áðurnefndur F sendi beiðni 12. apríl 2017 til kærunefndar húsamála um álit á lögmæti samþykktarinnar. Kærunefndin veitti það álit 31. ágúst 2017 að ekki hefði verið löglega boðað til aðalfundarins. Væri hann því hvorki lögmætur né bindandi. 

12. Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 1. júní 2017 var G dæmd fyrir fyrrgreinda líkamsárás 27. júlí 2016. Var háttsemin heimfærð undir 1. mgr. 217. gr. almennra hegningarlaga nr. 19/1940 og henni gert að greiða 50.000 króna sekt til ríkissjóðs auk 100.000 króna í miskabætur til áfrýjandans A. Kom fram í dóminum að áfrýjandinn hefði skýrt svo frá við aðalmeðferð málsins að umræddan dag hefði hún verið að koma akandi heim. Ekkert bílastæði hefði verið laust, en hún séð reiðhjól standa í bílastæði. Hún hefði tekið hjólið og lagt að grindverki og síðan ætlað að leggja bíl sínum í stæðið en heyrt högg og séð ruslapoka lenda á bílnum. G hefði komið að, tekið hjólið og þrykkt því utan í bílinn. Henni hefði tekist að komast út úr bílnum og spurt G hvort hún væri að skemma bílinn hennar en hún þá rekið áfrýjandanum þungan kinnhest. Áfrýjandinn hefði hringt í Neyðarlínuna en þá fengið annað högg og misst sólgleraugu við það. Hefði hún fengið suð fyrir eyrun og höfuðverk og farið á slysadeild. 

13. Í ódagsettu söluyfirliti er fylgdi kaupsamningi kom fram að íbúðin á jarðhæð væri 111,4 fm að stærð og fasteignamat hennar 39.000.000 króna en ásett verð 53.500.000 krónur. Í kauptilboði stefndu 12. október 2017 um kaup eignarinnar fyrir 52.000.000 króna, samþykktu af áfrýjendum, var eftirfarandi sérstaklega tiltekið: „Kaupanda er kunnugt um samskiptavanda seljanda og eiganda miðhæðar í húsinu.“ Eins og áður greinir var svo gerður kaupsamningur 27. október 2017. Samkvæmt honum greiddi stefnda 12.000.000 króna við gerð hans og skyldi hún við afhendingu eignarinnar, eigi síðar en 20. janúar 2018, greiða 39.000.000 króna en 1.000.000 króna við útgáfu afsals tveimur mánuðum eftir afhendingu, eða 20. mars 2018. 

14. Til viðbótar því sem fram kom í áðurnefndu kauptilboði var stefnda upplýst munnlega um vandamál sem verið höfðu í samskiptum áfrýjenda við íbúa miðhæðar hússins. Málsaðilum ber ekki saman í hverju þær upplýsingar fólust og hvort og með hvaða hætti samskiptavandi varðaði aðra íbúa hússins. Ágreiningslaust er að áfrýjandinn A hafi sagt stefndu að G væri að sínu áliti veik á geði og ætti að vera á lyfjum þess vegna. Þá er ekki ágreiningur um að stefnda hafi fengið upplýsingar um að G hafi bölsótast yfir hundahaldi áfrýjandans og hringt í hundaeftirlitsmann. Jafnframt hefur komið fram að fyrir kaupsamningsgerð var stefnda ekki upplýst um líkamsárásina árið 2016 eða refsidóm ári síðar vegna hennar. Loks liggur fyrir að hvorki áfrýjendur né fasteignasali sem annaðist söluna skýrðu stefndu hvorki frá fyrrgreindri samþykkt á húsfundi 15. mars 2017 né að áfrýjendur eða aðrir íbúar hússins hafi óttast G. 

15. Í skýrslutöku fyrir dómi lýsti fasteignasalinn því að hann hefði ekki vitað um annað en að samskiptavandinn hefði einungis verið milli áfrýjandans A og G sem sýnt hefði af sér undarlega hegðun. Hann hefði þó hvorki vitað um alvarleika eða umfang vandans né að húsfélagið hefði viljað grípa til aðgerða gagnvart íbúum miðhæðarinnar eftir ákvæðum 55. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. 

16. Frá 10. október 2017 og þar til kauptilboð stefndu var samþykkt 12. sama mánaðar áttu sér stað töluverð samskipti með smáskilaboðum milli fasteignasalans og stefndu með hugleiðingum um mögulegt kaupverð og greiðslutilhögun þess. Þar bar umræddan samskiptavanda ekki á góma. 

Atvik eftir kaup stefndu á íbúðinni

17. Aðilar máls lýsa því að stefnda hefði ásamt móður sinni heimsótt áfrýjandann A eftir kaupsamningsgerð, eða í desember 2017, og þær meðal annars rætt um samskiptavanda við íbúa á miðhæð. Á hinn bóginn ber þeim ekki saman um efni samtalsins. Kveðst áfrýjandinn A þá hafa lýst inntaki vandans en hvorki skýrt frá líkamsárás þeirri er hún varð fyrir né því að húsfélagið hefði freistað þess að fá íbúana á miðhæðinni brott úr húsinu. Stefnda kveður á hinn bóginn lýsingar áfrýjandans ekki hafa tekið til atriða sem valdið hefðu henni einhverjum áhyggjum, enda hefði áfrýjandinn neitað því aðspurð að nokkuð alvarlegt hefði komið upp milli hennar og nágranna á miðhæðinni. Það hefði ekki verið fyrr en eftir afhendingu eignarinnar 31. janúar 2018 að hún hefði frétt hjá samstarfskonu sinni að málið væri mun alvarlegra en hún hefði verið upplýst um. 

18. Með bréfi 16. febrúar 2018 lýsti áfrýjandi yfir riftun á kaupunum með vísan til 42. gr. laga nr. 40/2002 sökum þess að fasteignin hefði verið haldin galla sem fæli í sér verulega vanefnd. Sagði þar að eftir afhendingu eignarinnar hefði stefnda fengið upplýsingar um að veruleg samskiptavandræði hefðu verið við eigendur miðhæðarinnar og að aðrir eigendur hússins hefðu freistað þess að fá þau borin út. Jafnframt hefðu eigendur miðhæðarinnar gerst sekir um líkamsárás gegn þremur eigendum annarra íbúða í húsinu. 

19. Kröfu þessari var hafnað af hálfu áfrýjenda með bréfi 20. sama mánaðar með vísun til þess sem fram kom í kauptilboði stefndu um að henni hefði verið kunnugt um samskiptavanda „seljanda og eiganda“ miðhæðar hússins. Hefði tilgreindur fyrirvari vísað til þess að stefnda hefði verið vel upplýst um að annar eigandi miðhæðarinnar ætti við andleg veikindi að stríða og þann vanda sem hefði verið í samskiptum við báða eigendur miðhæðarinnar. 

20. Stefnda höfðaði mál 9. maí 2018 á hendur áfrýjendum til viðurkenningar á að íbúðin sem hún keypti væri haldin galla og að áfrýjendum bæri að greiða henni skaðabætur og/eða veita afslátt af kaupverði vegna hans. Málið var þingfest 23. þess mánaðar en áfrýjendur höfðuðu gagnsök 12. júní það ár með kröfu um greiðslu eftirstöðva kaupverðs 1.000.000 króna með dráttarvöxtum frá 20. mars 2018. Með úrskurði héraðsdóms 23. nóvember 2018 var viðurkenningarkröfu stefndu vísað frá dómi. Stóð því eftir fjárkrafa áfrýjenda um greiðslu eftirstöðva kaupverðsins og er sú krafa til úrlausnar í máli þessu.

21. Að beiðni stefndu var dómkvaddur maður 7. janúar 2019 til að meta hvort unnt væri að staðfesta hvort umrædd íbúð hefði á söludegi 27. október 2017 verið verðminni en aðrar sambærilegar eignir þar sem engin vandamál væru með nágranna. Í öðru lagi hvort unnt væri að staðfesta að íbúðin hefði verið minna söluvænleg en aðrar sambærilegar eignir, þar sem engin vandamál væru milli nágranna og loks hver væri kostnaður á mánuði við að leigja sambærilega eign hvað varðar stærð, tegund fjölbýlishúss og staðsetningu frá febrúar 2018. Í niðurstöðu matsgerðar 26. mars 2019 sagði að unnt væri að staðfesta að íbúðin hefði verið verðminni vegna galla af þessum sökum sem næmi 5 til 8% af kaupverði. Vildi matsmaður taka fram að forsenda fyrir þessu mati væri að kaupandi hefði ekki verið upplýstur við sölu um vandamál með nágranna. Þá taldi matsmaður að íbúðin hefði ekki verið eins söluvænleg og aðrar sambærilegar eignir ef upplýst væri um þetta við sölu. Loks kom fram að samkvæmt verðsjá leiguverðs sem Þjóðskrá gæfi út hefði leiguverð á sambærilegu íbúðarhúsnæði [...] verið á bilinu 250.000 til 260.000 krónur á mánuði, án húsgjalda, rafmagns og hita. Matsmaður staðfesti matsgerð fyrir dómi. 

22. Með héraðsdómi 2. október 2019 var stefnda sýknuð af kröfu áfrýjenda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs. Talið var í ljós leitt að íbúðin hefði verið gölluð og gætu aðaláfrýjendur ekki borið fyrir sig að framangreindur fyrirvari þeirra í kauptilboði hefði átt að leiða til þess að stefndu hefði borið að leita frekari upplýsinga um samskiptavanda í fasteigninni en hún gerði. Vísað var til framburðar matsmanns um að markaðsverð eignarinnar án þessa galla hefði verið 52.000.000 króna og jafnframt til matsgerðar um rýrnun á verðgildi eignarinnar sökum hans. 

23. Hinn 28. nóvember 2019 höfðaði húsfélagið að [...] dómsmál gegn eigendum miðhæðar hússins með kröfu um að þeim yrði gert skylt „að flytja, ásamt öllu sem þeim tilheyrir, út úr íbúð 0201 að [...]“. Þá var þess krafist að þeim yrði „gert skylt að selja umræddan eignarhluta sinn í húsinu“. Var málatilbúnaður húsfélagsins reistur á aðvörun 14. maí 2019 og vísað til atvika á tímabilinu frá 2015 til og með 2019. Með héraðsdómi 18. nóvember 2020 voru íbúar miðhæðarinnar sýknaðir af kröfum húsfélagsins. Í dóminum sagði meðal annars að ljóst væri að G hefði með háttsemi sinni valdið eigendum og íbúum hússins óróa og óþægindum. Þau kynnu að hafa af þessum sökum upplifað ótta gagnvart henni eins og þau hefðu lýst í skýrslum sínum fyrir dómi. Samrýmdist háttsemi hennar ekki almennum skyldum eigenda í fjöleignarhúsi um að sýna skuli tillitssemi og valda ekki óþarfa ama eða óþægindum, sbr. til hliðsjónar 3. og 4. tölulið 13. gr. og 2. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 og almennar reglur grenndarréttar. Að virtum gögnum málsins, þar með talið skráningum lögreglu og skýrslum fyrir dómi, yrði aftur á móti ekki fallist á að íbúar miðhæðarinnar hefðu brotið með þeim hætti gegn öðrum eigendum hússins að heimilt væri að beita íþyngjandi úrræðum samkvæmt 3. og 4. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994, sem áskildu að um gróf eða ítrekuð brot væri að ræða. Þá var sérstaklega tekið fram að líkamsárás gegn áfrýjandanum A á árinu 2016 gæti ekki haft beina þýðingu við úrlausn málsins, enda hún ekki lengur aðili að húsfélaginu. Yrði ekki fallist á að háttsemi eigenda miðhæðar hússins eftir að aðvörun hefði verið veitt hefði verið þess eðlis að réttmætt hefði verið að taka ákvörðun um beitingu umræddra úrræða, sbr. 2. mgr. 55. gr. laganna, enda hefðu þau tilvik sem húsfélagið legði áherslu á hvorki falið í sér ofbeldi, eignaspjöll né hótanir sem hefðu verið helsta tilefni aðvörunarinnar. 

24. Með dómi Landsréttar 18. desember 2020 var héraðsdómur staðfestur um að fasteignin hefði verið haldin galla við sölu og jafnframt vísað til þess að áfrýjendur hefðu ekki sýnt fram á að með umsömdu kaupverði hefði verið tekið tillit til gallans. Lagagrundvöllur

25. Samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Þá segir í 1. mgr. 27. gr. laganna að fasteign teljist gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða aðrir þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama eigi við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar voru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- og kynningargögnum um hana. Ákvæði 1. mgr. 27. gr. laganna eigi þó aðeins við ef upplýsingar hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og þær ekki skýrlega leiðréttar í tæka tíð, sbr. 2. mgr. greinarinnar. 

26. Í 29. gr. laganna er síðan að finna ákvæði um skoðun og aðra rannsókn á fasteign. Þar segir í 1. mgr. að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti eða átti að þekkja þegar kaupsamningur var gerður. Hafi kaupandi skoðað fasteign áður en kaup gerðust eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana, þótt seljandi hafi skorað á hann að gera það, geti hann ekki borið fyrir sig galla sem hann mátti sjá við slíka skoðun. Þetta eigi þó ekki við ef seljandi hafi sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans strítt með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú, sbr. 2. mgr. greinarinnar. Loks er í 3. mgr. tekið fram að ákvæði 1. og 2. mgr. víki fyrir efni 26. gr. um skort á upplýsingum um fasteign.

27. Í athugasemdum með frumvarpi sem varð að lögum um fasteignakaup segir um 26. gr. að upplýsingaskylda seljanda hafi tvíþætt réttaráhrif í fasteignakaupum, annars vegar að vanræksla á henni geti leitt til þess að fasteign sem ekki teldist gölluð teljist vera það og hins vegar að seljandi teljist skaðabótaskyldur vegna galla sem annars hefði ekki leitt til bótaskyldu heldur eingöngu afsláttar eða eftir atvikum riftunar ef galli teldist verulegur. Lengi hafi verið litið svo á að upplýsingaskylda seljanda sé hluti af gallahugtakinu í fasteignakaupum og talið að upplýsingaskyldan felist bæði í því að veita þær upplýsingar sem honum beri að láta í té og einnig að veita réttar upplýsingar. Ákvæði 26. gr. veiti einungis í almennum orðum lýsingu á inntaki þessarar skyldu því að margbreytileiki fasteigna sé slíkur að það ráðist mjög af atvikum hverju sinni hvenær seljandi fullnægir þessari skyldu sinni. Standi upplýsingaskylda seljanda til þess að veita kaupanda upplýsingar um fasteign sem seljandi vissi eða mátti vita um að kaupandi hefði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Feli það í sér að seljandi skuli hafa frumkvæði að því að veita upplýsingar, en í því felist löglíkur fyrir því að seljandi þekki fasteign svo að hann geti upplýst kaupanda um galla á henni. Það standi seljanda nær að upplýsa um þetta, enda auðveldara fyrir hann en kaupanda að leita galla á henni. Þá hvíli aðgæsluskylda á kaupanda sem takmarki nokkuð upplýsingaskylduna, til dæmis eigi seljandi ekki að upplýsa kaupanda um augljós atriði sem kaupandi geti ekki búist við að fá upplýsingar um. 

28. Í athugasemdum við 27. gr. segir einnig að um skýringu á þeirri grein megi að hluta vísa til athugasemda við 26. gr. Vanræksla á upplýsingaskyldu og rangar upplýsingar af hálfu seljanda, sem löglíkur séu á að þekki fasteign til hlítar, sé almennt saknæm háttsemi og eigi því eðlilega að hafa lögfylgjur. Þó beri að undirstrika að ekki sé áskilnaður um saknæma háttsemi seljanda. Þess vegna geti komið til þess að rangar upplýsingar teljist hafa verið veittar þótt seljandi hafi gert það í grandleysi sínu. Með röngum upplýsingum sé ekki aðeins átt við upplýsingar sem eru beinlínis rangar heldur og misvísandi upplýsingar og upplýsingar sem eru aðeins hálfur sannleikur, svo og upplýsingar sem fallnar eru til þess að valda misskilningi. Það sé á ábyrgð seljanda að tjá sig skýrt í þessum efnum. 

29. Í athugasemdum við 29. gr. segir meðal annars að ekki hafi þótt rétt að leggja til reglu um fortakslausa skoðunarskyldu kaupanda. Í 1. mgr. væri mælt fyrir um almenna reglu þess efnis að kaupandi gæti ekki borið fyrir sig galla sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Reglan um réttindamissi kaupanda vegna þess að hann hafi ekki sinnt aðgæsluskyldu sinni eigi ekki við hafi seljandi sýnt af sér háttsemi sem feli í sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríði með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú. Loks sé með 3. mgr. sérstaklega ítrekað að upplýsingaskylda seljanda standi óhögguð og takmarkist ekki af aðgæsluskyldu kaupanda.

30. Í 55. gr. laga nr. 26/1994 segir meðal annars að gerist íbúi húss sekur um gróf eða ítrekuð brot á skyldum sínum gagnvart húsfélagi eða eigendum, einum eða fleirum, geti húsfélag með ákvörðun lagt bann við búsetu og dvöl hins brotlega í húsinu, gert honum að flytja og krafist þess að hann selji eignarhluta sinn. Áður en húsfélag grípur til aðgerða skal það að lágmarki einu sinni skora á hinn brotlega að taka upp betri siði og vara hann við afleiðingum þess ef hann lætur sér ekki segjast. Láti hinn brotlegi ekki skipast er húsfélagi rétt að banna honum búsetu og dvöl í húsinu og skipa honum að flytja á brott með fyrirvara. Með sama hætti er húsfélagi unnt að krefjast þess að hinn brotlegi selji eignarhluta sinn svo fljótt sem auðið er. Skal veita honum sanngjarnan frest í því skyni sem skal þó að jafnaði ekki vera lengri en þrír mánuðir. 

31. Þá kemur fram í 25. gr. laga nr. 26/1994 að þegar eign, sem lögin taka til, er seld skuli seljandi áður en kaupsamningur er undirritaður kynna kaupanda helstu atriði er varða fjöleignarhúsið þar með talið sérstakar samþykktir húsfélagsins ef um þær er að ræða. Annist löggiltur fasteignasali sölu eignar í fjöleignarhúsi skal hann sjá til þess að slíkar upplýsingar og gögn séu rækilega kynnt kaupanda áður en kaupsamningur er gerður og undirritaður. Í athugasemdum með frumvarpi að lögunum segir að greinin hafi það markmið að tryggja að sem gleggst gögn og upplýsingar liggi fyrir við sölu og koma þannig í veg fyrir deilur og eftirmál síðar. Niðurstaða

32. Samkvæmt framansögðu telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur sem kaupandi má með réttu gera til hennar um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum eða samningi. Skiptir í því sambandi máli hvaða kröfur kaupandi má gera á framangreindum grundvelli til ástands fasteignar í víðasta skilningi. Getur úrlausn um hvort galli er til staðar ráðist af mörgum þáttum svo sem um hvað var samið, hvað seljandi upplýsti um eða lét hjá líða að upplýsa, sbr. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002, eða hvort kaupandi hefur sinnt aðgæsluskyldu sinni, sbr. 29. gr. laganna. Samskiptavandi íbúa í fjöleignarhúsi sem ekki er nægilega upplýst um við sölu getur talist til galla á fasteign. 

33. Við mat á efnislegu inntaki upplýsingaskyldu seljanda fasteignar verður að líta til þess að orðalag 26. gr. laga nr. 40/2002 er rúmt að því leyti að seljanda ber að upplýsa kaupanda um atriði sem áhrif geta haft á ákvörðun hans um kaup á fasteign og efni tilboðs þar um. Breyta ákvæði laganna um aðgæsluskyldu kaupanda því ekki, sbr. 3. mgr. 29. gr. þeirra, og stendur skylda seljanda óhögguð ef vafi rís um hverjar upplýsingar hafa verið veittar við sölu. 

34. Fallist er á með áfrýjendum að upplýsingar í kauptilboði um að kaupanda væri kunnugt um samskiptavanda áfrýjenda og eigenda íbúðar á miðhæð hafi gefið stefndu tilefni til að afla sér frekari upplýsinga um þann vanda. Hér var fullnægjandi að inna áfrýjendur eða þann fasteignasala sem annaðist söluna frekar út í þýðingu þeirrar yfirlýsingar sem um ræðir. Fram er komið að stefnda leitaði nánari upplýsinga hjá fasteignasalanum en hann benti henni á að ræða við áfrýjandann A um þetta, sem hún og gerði. Þótt fallist verði á með áfrýjendum að ekki hefði þurft að tíunda í smæstu atriðum inntak samskiptavandans í húsinu og miðað verði við að stefnda hafi fengið nokkrar upplýsingar um vanda þennan þá bar áfrýjendum samkvæmt framansögðu að upplýsa um þau atriði sem þau vissu eða máttu vita að stefnda hefði réttmæta ástæðu til að ætla að hún fengi

35. Eins og áður greinir kemur meðal annars fram í tölvubréfi áfrýjandans A 3. febrúar 2017 og fundargögnum vegna fundar húsfélagsins 15. mars 2017 að íbúar á jarðhæð og þriðju hæð hússins töldu að þeim stæði veruleg ógn af íbúa á miðhæðinni. Töldu þau ástandið svo alvarlegt að þau væru knúin til að grípa til aðgerða samkvæmt 55. gr. laga nr. 26/1994. Að virtum ákvæðum 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 var framangreind samþykkt á aðalfundi húsfélagsins 15. mars 2017 þess eðlis að nauðsyn bar til að kynna stefndu hana fyrir kaupin, sbr. og 1. og 5. mgr. 25. gr. laga nr. 26/1994. Skiptir þá ekki máli að ágallar voru á boðun til aðalfundarins. Einnig bar áfrýjendum að veita upplýsingar um líkamsárás gagnvart öðrum áfrýjenda sem íbúi miðhæðarinnar hlaut refsidóm fyrir 27. júlí 2016. Þessi atriði gátu með engu móti rúmast innan áðurnefndrar yfirlýsingar um samskiptavanda í samþykktu kauptilboði.

36. Samkvæmt framansögðu leyndu áfrýjendur upplýsingum sem þær vissu um og máttu vita að stefnda hefði réttmæta ástæðu til að ætla að hún fengi enda voru þær til þess fallnar að hafa áhrif á efni kaupsamnings. Fullyrðing áfrýjenda um að söluverð hefði að endingu orðið 1.500.000 króna lægra en ásett verð í söluyfirliti vegna samskiptavanda fær hvorki stoð í frásögn fasteignasala sem annaðist söluna, framburði matsmanns fyrir dómi né öðrum gögnum málsins um samskipti málsaðila fyrir kaupin. Telst þetta því galli við kaupin.

37. Með hliðsjón af matsgerð hins dómkvadda manns verður því slegið föstu að umfang gallans nemi ekki lægri fjárhæð en eftirstöðvum kaupverðs. 

38. Samkvæmt öllu framansögðu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur og áfrýjendum gert að greiða stefndu málskostnað hér fyrir dómi eins og í dómsorði greinir.Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, A og B, greiði óskipt stefndu, C, 800.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti. https://landsrettur.is/domar-og-urskurdir/domur-urskurdur/?id=858672d0-e912-477b-b547-424208faaab8