208/2007

Þann 30. desember 2005 gerði N kauptilboð í atvinnuhúsnæði í Reykjavík sem var í eigu A, sem samþykkti tilboðið samdægurs. Samkvæmt kauptilboðinu skuldbatt N sig sem kaupandi til að skila staðfestingu á láni frá lánastofnun á skrifstofu fasteignasölunnar G innan tveggja vikna frá samþykki kauptilboðsins, ella væri A heimilt að rifta kaupunum. Forsvarsmenn N leituðu til tveggja lánastofnana um fyrirgreiðslu vegna kaupanna, annars vegar sparisjóðsins S og hins vegar bankans L. Í málinu lá fyrir tölvupóstur frá starfsmanni S til framkvæmdastjóra N, dagsettur 9. janúar 2006, þar sem fallist var á fyrirgreiðslu vegna kaupanna með tilteknum fyrirvörum. Það lá fyrir að framkvæmdastjórinn hafði tjáð starfsmanni fasteignasölunnar símleiðis að hann hefði fengið vilyrði S um lán. Fyrir lá að L sendi fasteignasölunni 16. janúar tölvupóst þar sem fram kom að N yrði veitt lán vegna kaupanna með tilteknum skilyrðum. Jafnframt lá fyrir vitnisburður starfsmanns L fyrir dómi um að hann hefði rætt við starfsmann G 13. janúar 2006, eða sama dag og fresturinn samkvæmt kauptilboði N og A rann út og tilkynnt honum að lánafyrirgreiðsla til N hefði verið samþykkt. Með bréfi 23. janúar 2006 rifti A kaupunum á grundvelli framangreinds fyrirvara um fjármögnun í hinu samþykkta kauptilboði. Í niðurstöðu Hæstaréttar sagði að í ákvæði kauptilboðsins hefði ótvírætt falist að staðfesting frá viðkomandi lánastofnun hefði orðið að berast til fasteignasölunnar fyrir lok frestsins, en óumdeilt var að honum lauk 13. janúar 2006. Hefði ekki dugað í þeim efnum að forsvarsmenn N hefðu tjáð starfsmönnum G fyrir lok frestsins að þeir hefðu fengið fyrirheit um lánafyrirgreiðslu frá S. Þar sem starfsmaður G kannaðist ekki við að hafa átt símtal við starfsmann L þann 13. janúar var ekki talið að leidd hefði verið að því sönnun að tilkynningu um lán til handa N hefði borist fasteignasölunni í tíma. Yrði N að bera hallann af þeim sönnunarskorti. Var A því sýknað af kröfum N.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, G-kk-nf G-kk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 26. febrúar 2007. Ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 11. apríl 2007 og var áfrýjað öðru sinni 20. sama mánaðar. Hann krefst þess að viðurkennt verði að kauptilboð sitt 30. desember 2005, sem samþykkt var af stefnda sama dag, í 659,5 m² atvinnuhúsnæði að Stangarhyl 6 í Reykjavík, merkt 010101, sé gildur og skuldbindandi samningur milli sín og stefnda. Þá krefst hann þess að stefnda verði gert að viðlögðum dagsektum allt að 59.500 krónum á dag frá uppkvaðningu dómsins að telja að veita sér skilyrt veðleyfi fyrir 53.500.000 krónum með 1. veðrétti í húseigninni og ganga síðan til gerðar endanlegs kaupsamnings við sig og útgáfu afsals gegn greiðslu kaupverðs að fjárhæð 59.500.000 krónur, enda verði eignin þá veðbandalaus, svo og að afhenda sér við kaupsamnings- og afsalsgerð hina seldu húseign til fullra afnota og eignar. Hann krefst þess einnig að stefnda verði gert skylt að framselja til sín á afhendingardegi eignarinnar leigusamning stefnda við Optimar ehf. Loks krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Áfrýjandi gerði 30. desember 2005 kauptilboð í 659,5 m² atvinnuhúsnæði að Stangarhyl 6 í Reykjavík í eigu stefnda. Í tilboðinu var meðal annars svofellt ákvæði: „Kaupendur skuldbinda sig til að skila staðfestingu á láni frá lánastofnun á skrifstofu Garðatorgs eigi síðar en tveim vikum frá samþykki kauptilboðs, ella hefur seljandi heimild til að rifta kaupum.“ Eignin skyldi afhent skuldalaus við undirritun kaupsamnings. Umsamið kaupverð var 59.500.000 krónur sem skyldi greitt með reiðufé við undirritun kaupsamnings og útgáfu afsals. Í reit fyrir greiðslutilhögun útborgunar á tilboðseyðublaðinu var ritað „skilyrt veðleyfi“ á eftir fjárhæð útborgunar. Stefndi samþykkti kauptilboð þetta samdægurs.

Forsvarsmenn áfrýjanda munu hafa leitað til tveggja lánastofnana um fyrirgreiðslu vegna kaupanna, annars vegar til Sparisjóðs Hafnarfjarðar og hins vegar til Landsbanka Íslands hf. Þann 9. janúar 2006 sendi sparisjóðurinn M-kk-þgf E-kk-þgf, framkvæmdastjóra áfrýjanda, tölvupóst þar sem tekið var fram að „varðandi lánafyrirgreiðslu vegna Stangarhyls“ þá væri sparisjóðurinn tilbúinn til „að lána þér uppí 80% veðsetningarhlutfall og að leigusamningar komi í innheimtu til okkar.“ M-kk-nf hafði samdægurs símsamband við S-kk-þf T-kk-þf, starfsmann Garðatorgs eignamiðlunar ehf., og sagði honum að hann hefði fengið vilyrði um fjármögnun frá sparisjóðnum vegna kaupanna. Kvaðst S-kk-nf samdægurs hafa haft samband við G-kk-þf J-kk-þf, stjórnarmann í stefnda, og sagt honum frá þessu. G-kk-nf kvað í skýrslu fyrir héraðsdómi að sér hafi ekki verið kunnugt um fyrrgreindan tölvupóst frá sparisjóðnum en S-kk-nf hafi tjáð sér að forsvarsmenn áfrýjanda væru í viðræðum við sparisjóðinn.

Síðdegis mánudaginn 16. janúar 2006 sendi K-kk-nf G-kk-nf, fyrirtækjasérfræðingur hjá Landsbanka Íslands hf., Þ-kk-þgf S-kk-þgf, löggiltum fasteignasala hjá Garðatorgi eignamiðlun ehf. svohljóðandi tölvupóst: „Sendi hér með staðfestingu á því að Landsbankinn hafi samþykkt 53,5 m. kr. lán til Njálu ehf. ... gegn ákveðnum skilyrðum.“ Í skýrslu fyrir héraðsdómi kvað K-kk-nf lánveitingu þessa hafa verið samþykkta í bankanum að morgni föstudagsins 13. janúar. Hafi hann þann dag talað bæði við forsvarsmenn áfrýjanda og Þ-kk-þf fasteignasala hjá Garðatorgi eignamiðlun ehf. og sagt þeim frá þeirri samþykkt. Þ-kk-nf kvaðst í skýrslu sinni fyrir héraðsdómi hafa heyrt talað um að til stæði að ræða fjármögnun á kaupum áfrýjanda á lánafundi hjá Landsbankanum föstudaginn 13. janúar. Hins vegar kvaðst hann ekki hafa fengið staðfestingu símleiðis frá K-kk-þgf þann dag um að slíkt lán yrði veitt.

Með bréfi 23. janúar 2006 rifti stefndi kaupunum á grundvelli þess að framangreindur fyrirvari um fjármögnum í hinu samþykkta kauptilboði hafi ekki verið uppfylltur.

Málavöxtum er að öðru leyti lýst í hinum áfrýjaða dómi. Þar er einnig lýst málsástæðum aðila, en þeir deila um hvort áfrýjandi hafi uppfyllt fyrrgreint ákvæði um fjármögnum í hinu samþykkta kauptilboði og hvort stefndi hafi getað rift kaupunum vegna þess að svo hafi ekki verið.

II.

Áfrýjandi skuldbatt sig með framangreindu ákvæði í hinu samþykkta kauptilboði til að skila staðfestingu á láni frá lánastofnun á skrifstofu Garðatorgs eignamiðlunar ehf. eigi síðar en tveim vikum frá samþykki kauptilboðs. Aðila greinir ekki á um að sá frestur hafi runnið út föstudaginn 13. janúar 2006. Í ákvæðinu felst ótvírætt að staðfesting frá viðkomandi lánastofnun varð að berast til fasteignasölunnar fyrir lok frestsins og dugði í þeim efnum ekki að forsvarsmenn áfrýjanda tjáðu starfsmönnum fasteignasölunnar fyrir lok hans að þeir hefðu fengið fyrirheit um lánafyrirgreiðslu. Framangreindum tölvupósti Sparisjóðs Hafnarfjarðar 9. janúar 2006 var beint til framkvæmdastjóra áfrýjanda og er því hvorki haldið fram að hann hafi borist fasteignasölunni fyrir lok frestsins né að starfsmenn sparisjóðsins hafi fyrir þann tíma með öðrum hætti beint staðfestingu um lánveitingu til fasteignasölunnar. Umrætt lánsfyrirheit sparisjóðsins leiddi þegar af þeirri ástæðu ekki til að margnefnt ákvæði væri uppfyllt.

K-kk-nf G-kk-nf, starfsmaður Landsbanka Íslands hf., segist hafa sagt Þ-kk-þgf S-kk-þgf, löggiltum fasteignasala hjá Garðatorgi eignamiðlun ehf., frá því föstudaginn 13. janúar að bankinn hafi samþykkt að veita áfrýjendum lán vegna kaupanna. Þessu neitar Þ-kk-nf, sem kannast ekki við að hafa átt slíkt símtal við K-kk-þf. Stendur því orð gegn orði og verður ekki talið að leidd hafi verið að því sönnun að tilkynning um lánveitingu til áfrýjanda hafi borist fasteignasölunni föstudaginn 13. janúar 2006. Verða áfrýjendur að bera hallann af þeim sönnunarskorti. Að auki er sú staðfesting Landsbanka Íslands hf. sem send var fasteignasölunni 16. janúar 2006 bundin ótilgreindum skilyrðum og hefði því ekki dugað til að fullnægja margnefndu ákvæði í kaupsamningnum þótt talið yrði sannað að efni hennar hefði borist fasteignasölunni í tíma. Verður ekki séð að fullnægjandi óskilyrt lánsloforð hafi borist til fasteignasölunnar áður en stefndi rifti kaupunum 23. janúar. Verður hinn áfrýjaði dómur því staðfestur.

Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Njála ehf., greiði stefnda, A.S. Helgasyni ehf., 350.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.