423/2006

Aðilar deildu um hvort ræktunarland í eigu B, sem faðir F og J hafði fengið ráðstafað frá upphaflegum leigutaka, hefði verið selt á leigu eða erfðaleigu og um lögmæti ákvörðunar B um innlausn þess. Ekki var talið að F og J hefðu sýnt fram á að upphaflegur leigutaki spildunnar hefði fengið hana á erfðaleigu, en skriflegur samningur hafði ekki verið gerður á milli hans og B. Var lagt til grundvallar að leigukjör hefðu að öðru leyti verið hin sömu og aðrir fengu á sama tíma á ræktunarlóðum í eigu B, þar á meðal að leigt hefði verið til óákveðins tíma. Samkvæmt því hefðu réttindi samkvæmt samningi fallið niður við andlát föður F og J á árinu 1983. Fyrir lá að B hélt áfram að innheimta fasteignagjöld í sautján ár eftir að faðir F og J lést og að þeir greiddu gjöldin. Þá tók B sérstaka ákvörðun um innlausn landsins og var það í sömu bókun talið vera eign dánarbús föður F og J, auk þess sem fram kom í bréfum B að F og J hefði nú verið sagt upp leiguafnotum af spildunni. Að þessu virtu var talið að B hefði í verki samþykkt að F og J væru leigutakar að spildunni og að leiguréttur hefði ekki fallið niður við andlát föður þeirra. Giltu um leiguna sömu samningsskilmálar og faðir þeirra naut áður, en sá leigusamningur var til óákveðins tíma og varð ekki sagt upp. Ekki var talið að leiddar hefðu verið í ljós vanefndir sem gætu heimilað B riftun samningsins. Að því virtu var viðurkennt að F og J ættu saman leigurétt að umræddu landi og ógilt ákvörðun B um innlausn þess.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf C-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og G-kk-nf G-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 3. ágúst 2006. Þeir krefjast þess að viðurkennt verði að þeir eigi saman erfðafesturétt að ,,ræktuðu landi nr. 86 á Blönduósi (landnúmer 145238)“ og að ógilt verði ákvörðun bæjarráðs Blönduósbæjar 22. júlí 1998 um innlausn á því landi. Þá krefjast þeir málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Í héraðsdómi er greint frá málsatvikum og málsástæðum aðila. Eins og þar kemur fram leigði K-kk-nf S-kk-nf umdeilt land af Blönduóshreppi á árinu 1958, en ekki virðist hafa verið gerður skriflegur samningur þeirra á milli. K-kk-nf ráðstafaði landinu til G-kk-ef J-kk-ef, föður áfrýjenda, á árinu 1962 eða 1963 og telja áfrýjendur sig hafa farið með eignarráð yfir því á grundvelli erfða frá andláti föður þeirra í maí 1983. Stefndi hélt áfram að innheimta lóðarleigu og önnur fasteignagjöld vegna landsins allt fram til ársins 2000 og greiddu áfrýjendur gjöldin. Þegar áfrýjendur leituðu upplýsinga um hvers vegna innheimtu fasteignagjalda hafi verið hætt var þeim tilkynnt um bókun bæjarráðs stefnda frá 22. júlí 1998 þess efnis að samþykkt hefði verið að ,,innleysa“ umrætt land og var það í bókuninni nefnt ,,eign dánarbús G-kk-ef J-kk-ef.“ Reis í kjölfarið ágreiningur aðila um hvort umrætt land hefði upphaflega verið selt á leigu eða erfðaleigu og um lögmæti ákvörðunar stefnda um innlausn þess.

II.

Lagðir hafa verið fram í málinu sautján samningar frá árunum 1942 til 1974, þar sem hreppsnefnd Blönduóshrepps seldi á leigu spildur á Blönduósi til ræktunar. Þeir eru á stöðluðu samningsformi og því í öllum tilvikum lýst yfir í upphafi að land sé selt á leigu / erfðaleigu með skilmálum, sem síðan eru raktir. Var misjafn háttur hafður á við gerð þeirra að því leyti að ýmist var strikað yfir orðið „leigu“ eða „erfðaleigu“ eða bæði orðin látin standa óhögguð. Í öllum samningunum var tekið fram að lóðin væri leigð til óákveðins tíma og að leigutaki hefði rétt til að selja eða veðsetja afnotarétt sinn að henni ásamt húsum og öðrum mannvirkjum. Lóðin skyldi girt og ræktuð innan nánar tiltekins árafjölda.

Af framburði vitnanna K-kk-ef S-kk-ef og J-kk-ef Í-kk-ef, sem var í hreppsnefnd Blönduóshrepps þegar samningurinn var gerður, verður ekki ráðið hvort um hafi verið að ræða leigusamning eða erfðaleigusamning. Í framburði þess síðarnefnda kom hins vegar fram að í munnlegum samningi við þann fyrrnefnda hafi ekki falist nein annars konar réttindi en þau, sem veitt voru öðrum í samningum, sem gerðir voru á svipuðum tíma. Í skýrslu S-kk-ef H. E-kk-ef fyrir dómi kom fram að hann hafi með heimild áfrýjenda nytjað spilduna frá 1994 eða 1995 til slægna og hrossabeitar. Hann hafi lagfært girðingu og jafnframt sett upp rafmagnsgirðingu. Í yfirlýsingu vitnisins 30. nóvember 2004, sem það staðfesti fyrir dómi, segir jafnframt að vitnið hafi heyjað landið öll árin að undanskildu sumrinu 2004, nýtt það til beitar og haldið girðingum við.

Áfrýjendur mótmæltu innlausn stefnda á spildunni í bréfi 31. október 2002 og töldu að K-kk-nf S-kk-nf hefði fengið hana á erfðaleigu. Í svari 12. febrúar 2003 var af hálfu stefnda tekið fram að ræktunarlóðir hafi verið leigðar til óákveðins tíma, en við fráfall rétthafa féllu þær til stefnda að nýju. Í sumum tilvikum geti leigutaki átt rétt á greiðslu vegna framkvæmda á lóð. Sagði jafnframt í bréfinu að stefndi hafi nú ákveðið að innleysa spilduna þar sem hún hafi ekkert verið nýtt í mörg ár og sé í órækt. Í síðari bréfum stefnda til áfrýjanda var bókun bæjarráðs 22. júlí 1998 skýrð þannig að leigu á spildunni hafi verið sagt upp þar sem hún hafi ekki verið girt með fullnægjandi hætti. Sú skýring stefnda er einnig fram komin að spildan sé á svæði, sem samkvæmt aðalskipulagi sé skilgreint sem fyrirhugað íbúðasvæði og að stefndi leitist við að hætta að leigja þar út ræktunarlóðir.

III.

Fallist verður á með stefnda að áfrýjendur hafi sönnunarbyrði fyrir því að upphaflegur leigutaki spildunnar, sem um ræðir, hafi fengið hana á erfðaleigu. Sú sönnun hefur ekki tekist. Eins og málið liggur fyrir verður lagt til grundvallar að leigukjör hafi að öðru leyti verið hin sömu og aðrir fengu á sama tíma á ræktunarlóðum í eigu stefnda, þar á meðal að leigt hafi verið til óákveðins tíma. Samkvæmt því hefðu réttindi samkvæmt samningi fallið niður við andlát föður áfrýjenda á árinu 1983.

Kemur þá til úrlausnar hvort stefndi hafi engu að síður viðurkennt í raun að leiguréttur hafi ekki fallið niður við andlát rétthafans, heldur haldið áfram í höndum áfrýjenda. Eins og að framan greinir hélt stefndi áfram að innheimta fasteignagjöld af lóðinni í sautján ár eftir að faðir áfrýjenda lést og voru þau greidd af áfrýjendum, sem voru lögerfingjar hans. Þá tók stefndi sérstaka ákvörðun um svokallaða innlausn landsins, sem í sömu bókun var talin vera eign dánarbús G-kk-ef J-kk-ef. Sú afstaða fær ekki samrýmst síðari skýringum hans að leigusamningur hafi fallið niður við andlát G-kk-ef. Þá sagði í bréfi stefnda til áfrýjandans F-kk-ef 12. mars 2004 að í fyrra bréfi stefnda 12. febrúar 2003 hafi honum verið sagt upp leiguafnotum af spildunni því stefndi hafi ákveðið að innleysa hana. Var tekið fram að sú uppsögn væri nú ítrekuð. Að því virtu, sem að framan er rakið, verður fallist á með áfrýjendum að stefndi hafi í verki samþykkt að þeir væru leigutakar að spildunni og gilda um leiguna sömu samningsskilmálar og faðir þeirra naut áður. Sá leigusamningur var til óákveðins tíma og varð ekki sagt upp. Engar vanefndir af hálfu áfrýjenda eru í ljós leiddar, sem geta heimilað stefnda riftun samningsins. Samkvæmt því verður viðurkenningarkrafa áfrýjenda tekin til greina að öðru leyti en því að ekki er um erfðaleigurétt að ræða.

Stefndi verður dæmdur til að greiða áfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem verður ákveðinn í einu lagi eins og segir í dómsorði.

Dómsorð:

Viðurkennt er að áfrýjendur, F-kk-nf O-kk-nf G-kk-nf og J-kk-nf G-kk-nf, eigi saman leigurétt að ræktunarlandi númer 86 á Blönduósi með landsnúmeri 145238. Er jafnframt ógilt ákvörðun stefnda, Blönduósbæjar, um innlausn á því 22. júlí 1998.

Stefndi greiði áfrýjendum samtals 800.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.