582/2015

Ágreiningur aðila laut að því hvort F hf. hefði verið heimilt að skuldajafna 30% af leigugreiðslu sinni til E hf. vegna ónæðis og óþæginda sem rekja mátti til framkvæmda í húsnæðinu. E hf. mótmælti því ekki að ónæði hefði verið af framkvæmdunum en taldi að það hefði ekki verið af því umfangi að það veitti F hf. rétt til afsláttar á leigugjaldinu samkvæmt 21. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Í dómi Hæstaréttar kom fram að þar sem framkvæmdirnar hefðu ekki verið viðgerðar- eða viðhaldsvinna sem E hf. hefði að lögum verið skylt að sinna, heldur framkvæmdir á vegum nýs leigutaka, yrði ákvæðum 21. gr. húsaleigulaga ekki beitt við mat á því hvaða óþægindi og ónæði F hf. þyrfti að þola án þess að öðlast rétt til afsláttar. Talið var að E hf. hefði ekki sýnt F hf. þá tillitssemi að tilkynna honum fyrirfram um framkvæmdirnar, sem hefðu falið í sér óþægindi fyrir hann, auk þess sem þeim hefði fylgt óþrifnaður. Í þessu hefði falist vanefnd á leigusamningnum af hálfu E hf. Samkvæmt almennum kröfurétti bæri F hf. sönnunarbyrði fyrir því hvert umfang vanefndanna hefði verið og að skilyrðum þess vanefndaúrræðis sem hann hefði beitt væri fullnægt. F hf. hefði hvorki með úrræði 1. mgr. 36. gr. húsaleigulaga né öðrum hætti lagt nauðsynlegan grundvöll að rétti sínum til þess afsláttar sem hann hefði einhliða tekið sér. Var því talið að réttur hans til afsláttarins væri ósannaður. Var F hf. gert að greiða E hf. umkrafða fjárhæð.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf, E-kk-nf T-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 4. september 2015. Hann krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 2.727.663 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 3. júní 2014 til greiðsludags að frádreginni innborgun 10. júní 2014 að fjárhæð 699.785 krónur. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Stefndi leigði stærstan hluta húseignarinnar Suðurlandsbraut 8 í Reykjavík af áfrýjanda, sem mun hafa eignast húsið í byrjun árs 2013. Í skýrslu þáverandi fyrirsvarsmanns stefnda fyrir dómi kom fram að húseignin væri í þremur hlutum. Í fyrsta lagi svonefnt framhús, sem væri aðalbyggingin, en stefndi hafi leigt aðra hæð þess. Í öðru lagi svonefnt millihús, sem væri þrjár hæðir eins og framhúsið, en félagið hafi leigt aðra og þriðju hæð þess og haft þar skrifstofu. Í þriðja lagi svonefnt bakhús, sem væri tvær hæðir, er félagið hafi leigt báðar undir vörugeymslu. Stefndi sagði upp leigusamningnum 23. desember 2013 með sex mánaða fyrirvara miðað við áramót. Skyldi því leigutímanum ljúka 30. júní 2014.

Einkahlutafélagið Vietnam Restaurant mun hafa tekið jarðhæð millihússins á leigu á árinu 2013. Eins og rakið er í héraðsdómi hóf félagið 16. janúar 2014 framkvæmdir á hinu leigða í því skyni að koma þar upp aðstöðu og búnaði til veitingarekstrar. Ekki er um það deilt að áfrýjandi hafði samþykkt framkvæmdirnar og að hann lét stefnda ekki vita af því áður en þær hófust. Stefndi taldi ónæði af framkvæmdunum meira en honum væri skylt að þola. Hann krafði 31. janúar 2014 áfrýjanda svara um hvort hann hefði veitt leyfi til framkvæmdanna. Hann sagði jafnframt að unnið væri með höggbor alla daga, sameign væri nýtt við framkvæmdirnar eins og séreign væri og skólplagnir væru látnar standa opnar með tilheyrandi lyktarmengun. Stefndi kvartaði aftur 20. febrúar sama ár vegna ónæðis af framkvæmdunum og enn viku síðar með tölvubréfi þar sem kvörtunarefnum var lýst nánar og gerð krafa um afslátt á leigugjaldi. Áfrýjandi svaraði því tölvubréfi með öðru sama dag. Hann bar ekki á móti ónæði af framkvæmdunum og lofaði nokkrum úrbótum en taldi að ónæðið væri ekki af því umfangi að það veitti stefnda rétt til afsláttar á leigugjaldinu samkvæmt 21. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Fyrirsvarsmaður stefnda hafði samband við áfrýjanda í lok mars og minnti á fyrri kvörtun, auk þess sem hann óskaði eftir fundi með áfrýjanda. Sá fundur mun hafa farið fram 1. apríl og hét áfrýjandi því í framhaldinu ,,að láta loka hurðagatinu stigahúsmegin“ og láta þrífa stigahúsið. Aðilar höfðu samskipti af svipuðum toga seinna í sama mánuði og hélt stefndi til streitu kröfum sínum.

Í tölvubréfi þáverandi lögmanns stefnda 27. maí 2014 til lögmanns áfrýjanda var því lýst að stefndi teldi sig eiga kröfu til 30% afsláttar af leigugjaldi í tvo og hálfan mánuð frá miðjum janúar og næmi afslátturinn 2.027.878 krónum. Þeirri fjárhæð myndi skuldajafnað við síðustu leigugreiðsluna af hans hálfu. Þá sagði: ,,Ekki mun standa á því að leggja afsláttinn í mat byggingafulltrúa ef svo ber undir og gera upp skv. mati hans, að því fengnu, eða áliti Kærunefndar Húsamála, ef svo langt færi, þegar það lægi fyrir.“ Við greiðslu húsaleigu 10. júní 2014 fyrir þann mánuð dró stefndi framangreinda fjárhæð frá leigugjaldinu og innti af hendi mismuninn, 699.785 krónur. Áfrýjandi mótmælti að réttur stefnda til afsláttar væri fyrir hendi og þar með skuldajafnaðarrétti hans. Áfrýjandi höfðaði málið til heimtu þeirrar fjárhæðar sem stefndi taldi sér bera í afslátt af leiguverði frá 16. janúar til 31. mars 2014 vegna framangreinds ónæðis og óþæginda er af framkvæmdunum leiddu.

II

Í húsaleigulögum er mælt fyrir um skyldu leigusala til að annast viðhald leiguhúsnæðis, bæta úr annmörkum á því og sjá um viðgerð á því sem aflaga fer. Í 1. mgr. 21. gr. laganna er kveðið á um að þessum skyldum skuli hann sinna fljótt og vel þannig að sem minnstri röskun valdi fyrir leigutaka. Með 2. mgr. sömu greinar er leigutaka gert að þola röskun og ónæði sem fylgir því að leigusali sinnir slíkum lögboðnum skyldum án þess að það veiti leigutaka rétt á að fá bætur í formi lækkunar á leigugjaldi. Til slíkrar hlutfallslegrar lækkunar getur þó komið ef viðgerðar- og viðhaldsvinna á vegum leigusala leiðir til verulega skertra afnota eða afnotamissis á hinu leigða húsnæði að mati byggingarfulltrúa, en heimilt er að bera álit hans undir kærunefnd húsamála, sbr. 85. gr. laganna.

Framkvæmdir þær á jarðhæð millihúss að Suðurlandsbraut 8, sem eru tilefni ágreinings málsaðila, voru ekki viðgerðar- eða viðhaldsvinna sem áfrýjanda var að lögum skylt að sinna. Um var að ræða framkvæmdir á vegum nýs leigutaka í því skyni að laga húsnæði og búnað að starfsemi sinni. Ákvæðum 21. gr. húsaleigulaga, sem eins og fyrr greinir taka til efnda á lögbundnum skyldum leigusala, verður því ekki beitt við mat á því hvaða óþægindi og ónæði stefndi þurfti að þola án þess að öðlast rétt til afsláttar. Sannað er að áfrýjandi sýndi stefnda ekki þá tillitssemi að tilkynna honum fyrirfram um framkvæmdirnar, sem fólu í sér óþægindi fyrir hann, auk þess sem þeim fylgdi óþrifnaður. Í þessu fólst vanefnd á leigusamningnum af hálfu áfrýjanda. Samkvæmt almennum reglum kröfuréttar ber stefndi sönnunarbyrði fyrir því hvert umfang vanefndanna var og að skilyrðum þess vanefndaúrræðis, sem hann beitti, væri fullnægt. Stóð stefnda til boða einfalt úrræði til þess að renna stoðum undir kröfu sína, en samkvæmt 1. mgr. 36. gr. húsaleigulaga gat hann einhliða aflað afstöðu byggingarfulltrúa til afsláttarkröfunnar áður en hann beitti skuldajöfnuði við leigugjaldið. Afstaða byggingarfulltrúa um þetta efni hefði verið bindandi fyrir áfrýjanda, þar til henni hefði verið hnekkt af kærunefndinni eða dómstólum. Stefndi hefur hvorki með þessum hætti né öðrum lagt nauðsynlegan grundvöll að rétti sínum til þess afsláttar sem hann einhliða tók sér. Er réttur hans til þessa afsláttar því ósannaður. Samkvæmt þessu verður krafa áfrýjanda til greiðslu þess hluta leigunnar, sem stefndi hélt eftir, tekin til greina.

Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður hvor málsaðila látinn bera sinn kostnað af rekstri málsins í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Stefndi, Fálkinn hf., greiði áfrýjanda, Eik fasteignafélagi hf., 2.727.663 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 3. júní 2014 til greiðsludags, að frádregnum 699.785 krónum sem greiddar voru 10. júní 2014.

Málskostnaður fellur niður í héraði og fyrir Hæstarétti.