251/2001

G hafði keypt 30 hektara spildu úr landi jarðarinnar M í maí 1996 af S, sem sat í óskiptu búi eftir eiginmann sinn. S var 83 ára gömul er hún undirritaði kaupsamning og afsal vegna jarðarinnar. Börn S fengu vitneskju um samninginn síðsumars 1996 og rifti lögmaður S samningnum í maí 1997, þar sem hún hefði ekki gert sér grein fyrir því hvað hún var að undirrita og kaupverðið væri í engu samræmi við verðmæti landssvæðisins. S höfðaði mál til riftunar samningnum í desember 1998 en andaðist árið 2000 og var dóttur hennar heimilað að halda málinu áfram í nafni dánarbúsins. Varakrafa búsins um ógildingu komst ekki að fyrir Hæstarétti þar sem einungis hafði verið krafist riftunar í héraði. Í niðurstöðu Hæstaréttar segir að ekkert hafi komið fram í málinu, sem styðji þá fullyrðingu dánarbúsins að G hafi beitt svikum við gerð umrædds kaupsamnings, og var það talið ósannað. Með skírskotun til forsendna héraðsdóms, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum, var fallist á að ekki hafi verið sýnt fram á að S hafi verið þannig á sig komin andlega er atvik málsins urðu, að ástæða hafi verið til þess að efast um að hún hafi verið fær til þess að taka ákvarðanir og gera ráðstafanir eins og krafist var riftunar á í málinu. Þótt kaupverð spildunnar væri lægra en niðurstaða yfirmatsgerðar frá því í febrúar 2000, sem byggt var á í málinu, var þar ekki um verulegan mun að ræða. Var samkvæmt þessu ekki talið að S hafi verið í villu um stærð eða staðsetningu hinnar seldu landspildu, líkt og haldið hafði verið fram af hálfu dánarbús hennar. Þá þótti ekki hafa verið sýnt fram á vanefndir af hálfu G við kaupin á landspildunni og voru skilyrði riftunar ekki talin vera fyrir hendi. Málskostnaður var felldur niður.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kvk-nf E-kvk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf, G-kk-nf G-kk-nf, H-kk-nf H-kk-nf og H-kk-nf B-kk-nf.

Áfrýjandi skaut máli þessu til Hæstaréttar 2. júlí 2001. Hann krefst þess aðallega, að viðurkennd verði með dómi riftun hans á kaupsamningi og afsali aðila 7. maí 1996 um 30 hektara spildu úr landi jarðarinnar Miðdals I í Mosfellsbæ. Til vara krefst hann þess, að samningur aðila verði ógiltur eða honum vikið til hliðar að öllu leyti eða að hluta. Í báðum tilvikum krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, en verði ekki fallist á aðal- eða varakröfu þá verði málskostnaður látinn niður falla.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Nokkur ný skjöl hafa verið lögð fyrir Hæstarétt.

I.

Málavöxtum er lýst í héraðsdómi. Eins og þar kemur fram fjallar mál þetta um kaup stefnda 7. maí 1996 á 30 hektara spildu úr landi jarðarinnar Miðdals I í Mosfellsbæ, sem var í eigu S-kvk-ef H-kvk-ef, sem sat í óskiptu búi eftir eiginmann sinn, T-kk-þf E-kk-þf. Stefndi hafði árið 1974 keypt jörðina Dalland, sem liggur að Miðdal, og flutti hann þangað ári síðar. Frá þeim tíma hafði hann keypt og leigt landspildur af S-kvk-þgf og öðrum, hafði meðal annars leigt 15 hektara af framangreindum 30 hektörum frá árinu 1979. S-kvk-nf var 83 ára gömul, er hún undirritaði kaupsamninginn og afsalið. Umsamið kaupverð var 3.200.000 krónur, eða 106.667 krónur á hektara. Börn S-kvk-ef fengu vitneskju um samninginn síðsumars 1996. Lögmaður S-kvk-ef rifti samningnum með bréfi 15. maí 1997, þar sem hún hefði ekki gert sér grein fyrir því hvað hún var að undirrita og kaupverðið væri í engu samræmi við verðmæti landssvæðisins, en samkvæmt áliti M-kk-ef E-kk-ef löggilts fasteignasala væri landsvæðið metið á 12.000.000 krónur. S-kvk-nf höfðaði mál til riftunar samningnum, sem þingfest var 8. desember 1998. Hún andaðist 2. júní 2000, en á skiptafundi í dánarbúi hennar og eiginmanns hennar var M-kvk-þgf dóttur þeirra heimilað að halda málinu áfram í nafni dánarbúsins.

II.

Í héraðsdómsstefnu krafðist áfrýjandi einungis riftunar á kaupsamningnum og afsalinu frá 7. maí 1996 en ekki ógildingar, en málatilbúnað sinn byggði hann á málsástæðum ógildingar. Hér fyrir dómi hefur áfrýjandi uppi varakröfu þess efnis, að samningur aðila verði ógiltur eða honum vikið til hliðar að öllu leyti eða að hluta. Um þessa kröfu var ekki dæmt í héraðsdómi og hefur stefndi mótmælt henni. Með vísan til 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála kemst krafa þessi ekki að.

III.

Í héraðsdómi er gerð grein fyrir matsgerð dómkvaddra matsmanna 22. júlí 1999, sem fram fór að beiðni áfrýjanda, þar sem komist var að þeirri niðurstöðu, að hæfilegt matsverð á landspildunni væri 7.400.000 krónur miðað við júlí 1999, en 5.700.000 krónur miðað við verðlag 28. febrúar 1996. Að beiðni stefnda fór fram yfirmat 29. febrúar 2000 á því, hvert hefði verið eðlilegt söluverð 28. febrúar 1996. Niðurstaða yfirmatsmanna var sú, að söluverðmæti spildunnar hefði verið 3.750.000 krónur, eða 125.000 krónur á hektara.

Fyrir Hæstarétt hefur verið lögð matsgerð dómkvaddra matsmanna 14. maí 2002, þar sem hin umþrætta landspilda var að beiðni áfrýjanda metin yfirmati miðað við forsendur í júlí 1999. Þar var komist að þeirri niðurstöðu, að verðmæti spildunnar væri 5.850.000 krónur, eða 195.000 krónur á hektara. Beiðni um yfirmat þetta var sett fram tæpum sex mánuðum eftir að héraðsdómur gekk. Stefndi hefur mótmælt mati þessu sem of seint fram komnu enda fjalli það ekki um verðmæti spildunnar á kaupdegi.

Í yfirmatsgerð frá 29. febrúar 2000 var matsmönnum falið að meta, hvert hefði verið eðlilegt söluverð landspildunnar 28. febrúar 1996. Í niðurstöðu matsgerðar var tekið fram, að ekki hefði verið samþykkt deiliskipulag fyrir hið metna landsvæði og gert væri ráð fyrir sumarbústaðabyggð á svæðinu samkvæmt gildandi aðalskipulagi Mosfellsbæjar. Ólíklegt var þó talið, að almennur áhugi væri fyrir nýtingu landsins fyrir sumarhús, meðal annars vegna nálægðar þess við borgina, svo og vegna þess að landið njóti ekki kosta eftirsótts sumarbústaðalands, svo sem staðsetningar við stöðuvatn eða læk, útsýnis eða gróðursældar. Matsmenn töldu alls óvíst að íbúðahúsalóðir yrðu eftirsóttar á þessum stað, enda þótt samþykktar yrðu. Mikil eftirspurn væri jafnan eftir löndum til hrossabeitar í nágrenni Reykjavíkur, en stefndi hafði notað landið fyrir hagagöngu hrossa. Fyrir dómi sögðu matsmenn, að þeir hefðu tekið tillit til mismunandi nýtingarkosta landsins og besta nýtingin væri fyrir hagagöngu hrossa. Yfirmatsgerð þessari hefur ekki verið hnekkt og verður á henni byggt.

IV.

Áfrýjandi heldur því fram, að stefndi hafi beitt S-kvk-þgf H-kvk-þgf blekkingum, er hann fékk hana til að skrifa undir yfirlýsingu þá frá 28. febrúar 1996 og tekin er upp í héraðsdóm, og einnig er hann fékk hana til að skrifa undir kaupsamninginn og afsalið 7. maí 1996. S-kvk-nf hafi engan haft sér til fulltingis, hvorki börn sín né lögmann, sem oftast hefðu verið með henni, er hún stóð í slíkum viðskiptum. Hafi hún talið, að hún væri að selja allt annað og minna land en afsalið beri með sér, eða þriggja hektara spildu í stað 30 hektara. Minni S-kvk-ef hafi verið mjög farið að förlast, er þetta var, og hafi stefndi notfært sér bágindi hennar og fákunnáttu vitandi vits.

Í málinu er ekkert fram komið, sem styður þá fullyrðingu áfrýjanda, að stefndi hafi beitt svikum við gerð framangreinds kaupsamnings, og er það ósannað.

Með skírskotun til forsendna héraðsdóms, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum, er fallist á það, að ekki hafi verið sýnt fram á, að S-kvk-nf hafi verið þannig á sig komin andlega, er atvik máls þessa urðu, að ástæða hafi verið til þess að efast um, að hún hafi verið fær til þess að taka ákvarðanir og gera ráðstafanir eins og hér er krafist riftunar á. Þótt kaupverð spildunnar, 3.200.000 krónur, sé lægra en niðurstaða yfirmatsgerðar, 3.750.000 krónur, þá er þar ekki um verulegan mun að ræða. Verður samkvæmt þessu ekki talið, að S-kvk-nf hafi verið í villu um stærð eða staðsetningu hinnar seldu landspildu.

V.

Eins og að framan greinir var kaupverð oftgreindrar landspildu 3.200.00 krónur. Í kaupsamningnum 7. maí 1996 var tekið fram, að kaupverðið væri að fullu greitt við undirritun kaupsamnings og afsals.

Fram er komið í gögnum málsins, að stefndi greiddi S-kvk-þgf 200.000 krónur 28. febrúar 1996, 300.000 krónur 29. mars 1996 og 700.000 krónur 7. maí 1996. Þann dag gaf stefndi út sýningarvíxil, að fjárhæð 2.000.000 krónur, sem vera skyldi í vörslu hans þar til fyrir lægi veðbókarvottorð um veðbandslausa eign. Hinn 3. júlí 1996 greiddi stefndi 500.000 krónur með tveimur ávísunum, dagsettum 3. júlí og 19. júlí 1996 og samþykkti jafnframt nýjan sýningarvíxil að fjárhæð 1.500.000 krónur fyrir eftirstöðvum kaupverðsins.

Því er ómótmælt, að stefndi hefur verið reiðubúinn að greiða eftirstöðvarnar, en áfrýjandi hefur ekki viljað taka við greiðslu. Skiptir þá ekki máli, eins og mál þetta hefur verið flutt fyrir Hæstarétti, hvenær landsvæðið var leyst úr veðböndum. Á dómþingi 29. mars 2000 eftir að yfirmatsgerð var lögð fram gerði lögmaður stefnda áfrýjanda sáttaboð þar sem hann bauðst til að greiða mismuninn á kaupverði og yfirmatsverði, en málskostnaður félli niður. Áfrýjandi hafnaði þessu boði.

Samkvæmt framansögðu hefur ekki verið sýnt fram á vanefndir af hálfu stefnda við kaupin á landspildunni, og eru skilyrði riftunar ekki fyrir hendi.

VI.

Áfrýjandi markaði málinu þann farveg í héraði, að eingöngu var krafist riftunar kaupsamningsins og afsalsins. Eins og kröfugerð er háttað verður ekki tekin afstaða til þess, hvort beita megi 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, sbr. 6. gr. laga nr. 11/1986. Þótt ekki sé verulegur munur á kaupverði og verðmati yfirmatsgerðar, sem á er byggt, þá er ljóst miðað við það, sem fyrir liggur í málinu, að kaupverð landspildunnar var í lágmarki. Þykir rétt, að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Samkvæmt framansögðu verður héraðsdómur staðfestur um annað en málskostnað.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Hvor aðili beri sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.