396/2000

B, eigandi landspildu, sem skilin hafði verið frá jörðinni E, fékk kauptilboð í spilduna og bauð í framhaldi af því F, eiganda jarðarinnar E, forkaupsrétt að spildunni með vísan til þinglýstrar kvaðar á henni. F tilkynnti B að hann hygðist neyta forkaupsréttar, en jafnframt að hann hefði ákveðið að leita mats dómkvaddra manna á verðmæti landspildunnar með stoð í 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976, þar sem hann teldi kaupverð samkvæmt samningnum óeðlilega hátt. Jarðanefnd hafnaði ósk F um að hún samþykkti að hann fengi dómkvadda matsmenn samkvæmt tilvitnuðu ákvæði. Kærði F ákvörðunina til landbúnaðarráðuneytisins, sem felldi hana úr gildi og mælti fyrir um að F væri heimilt að leita dómkvaðningar matsmanna. F krafðist þá dómkvaðningar tveggja matsmanna fyrir héraðsdómi til að skoða, mæla og meta eðlilegt söluverð og nákvæma stærð landspildunnar. Héraðsdómari hafnaði beiðninni. Var niðurstaða héraðsdóms staðfest, en talið var að 34. gr. jarðalaga tæki ekki til forkaupsréttar, sem eingöngu ætti sér stoð í samningi, og að ekki yrði séð að fenginni þeirri niðurstöðu hvaða hagsmuni F hefði af því að fá matsgerð um stærð landspildunnar.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og G-kk-nf C-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 12. október 2000, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 25. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Austurlands 3. október 2000, þar sem hafnað var beiðni sóknaraðila um dómkvaðningu matsmanns. Kæruheimild er í c. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðili krefst þess að lagt verði fyrir héraðsdómara að dómkveðja tvo menn til þess að „skoða, mæla og meta eðlilegt söluverð og nákvæma stærð“ nánar tiltekinnar landspildu úr jörðinni Einholti í Sveitarfélaginu Hornafirði. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og sóknaraðila gert að greiða málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

I.

Samkvæmt gögnum málsins fékk L-kvk-nf G. F-kvk-nf afsal fyrir jörðinni Einholti 20. september 1993 úr hendi S-kk-ef E-kk-ef. Í afsalinu var tekið fram að undanskilin sölunni væri „ca. 70 ha. afgirt spilda milli Lambleiksstaða og Árbæjar, sem takmarkast að sunnan af þjóðvegi og af línu norðan Þingskálahóla.“ Með kaupsamningi 18. júní 1994 seldi S-kk-nf S-kk-þgf G. S-kk-þgf landspildu, sem lýst var hvað staðsetningu varðar á sama hátt og að framan greinir, að því frátöldu að mörk hennar að norðanverðu voru sögð ráðast af „línuvegi (Byggðalínu)“. Í samningnum var spildan talin vera 122 hektarar að stærð. Í tengslum við þessa ráðstöfun gerði L-kvk-nf yfirlýsingu 19. desember 1995, þar sem meðal annars kom fram að eftir kaup hennar á Einholti hafi landspildan, sem var undanþegin kaupunum, verið mæld eftir loftmynd og reynst vera um 170 hektarar. Til þess var vísað að stærð spildunnar réðist af landamörkum og væru þau óumdeild milli L-kvk-ef og S-kk-ef. Sagði síðan í yfirlýsingunni: „Geri ég því engar kröfur í þessa spildu og lýsi því jafnframt yfir að ég hef ekki hug á að nýta mér forkaupsrétt á henni, vegna kaupa S-kk-ef S-kk-ef á hluta úr spildunni“. Í niðurlagi yfirlýsingarinnar var tekið fram að þinglýsa ætti þeirri kvöð á spilduna, sem var undanskilin kaupum L-kvk-ef í upphafi, að eigandi Einholts ætti forkaupsrétt að henni, hvort sem hún yrði seld í heild eða að hluta. Þessu til samræmis varð S-kk-nf þinglýstur eigandi að spildu úr landi Einholts, 122 hektara að stærð, en S-kk-nf var áfram þinglýstur eigandi 48 hektara landspildu. Samkvæmt þinglýsingarvottorði gerði S-kk-nf jafnframt yfirlýsingu 20. desember 1995, þar sem samþykkt var að eigandi Einholts nyti forkaupsréttar að „spildunni“.

Með kaupsamningi 21. júní 1995 seldi S-kk-nf G. S-kk-nf varnaraðila áðurnefnda 122 hektara landspildu. Liggur fyrir í málinu yfirlýsing 15. mars 1998 um að eigandi Einholts falli frá forkaupsrétti við sölu landspildunnar til varnaraðila. Yfirlýsingin var undirrituð af S-kk-þgf R. Á-kk-þgf, sem ráðið verður af öðrum gögnum málsins að hafi verið maki L-kvk-ef G. F-kvk-ef, en um eignarheimild hans að Einholti liggur ekkert nánar fyrir. S-kk-nf seldi sóknaraðila jörðina með kaupsamningi 8. maí 1998, þar sem meðal annars var tekið fram að kaupin næðu ekki til landspildu, sem væri um 170 hektarar að stærð, en eigandi Einholts ætti þó forkaupsrétt að henni. Sóknaraðila var gefið út afsal fyrir jörðinni 8. september 1998.

Varnaraðili fékk kauptilboð 20. janúar 2000 í landspildu sína frá B-kk-þgf B-kk-þgf, sem bauðst til að greiða fyrir hana 2.800.000 krónur í einu lagi við gerð kaupsamnings og útgáfu afsals. Áritaði varnaraðili kauptilboðið samdægurs um samþykki þess. Sóknaraðila var kynnt þessi ráðstöfun með bréfi varnaraðila 20. janúar 2000, þar sem honum var boðinn forkaupsréttur með vísan til þinglýstrar kvaðar á landspildunni. Var óskað eftir að svar bærist frá sóknaraðila ekki síðar en 28. sama mánaðar. Með bréfi 1. febrúar 2000 tilkynnti sóknaraðili að hann hygðist neyta forkaupsréttar. Tekið var þó fram að sóknaraðili hefði ákveðið að leita mats dómkvaddra manna á verðmæti landspildunnar með stoð í 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976, sbr. 11. gr. laga nr. 90/1984, þar sem hann hefði ástæðu til að ætla að kaupverð samkvæmt samningnum væri óeðlilega hátt. Myndi matsverðið þá gilda sem söluverð og yrði lagt til grundvallar. Þess var þó getið að í samræmi við fyrrnefnt lagaákvæði yrði sóknaraðili að leita samþykkis jarðanefndar áður en beðið yrði um dómkvaðningu matsmanna. Hinn 10. febrúar 2000 tilkynnti varnaraðili sóknaraðila að B-kk-nf B-kk-nf hefði fallið frá kaupum á landspildunni. Var lýst þeirri skoðun að réttur sóknaraðila til að ganga inn í kaupin væri þar með úr sögunni. Þessu mótmælti sóknaraðili með bréfi 14. febrúar 2000.

Sóknaraðili beindi erindi til jarðanefndar 1. febrúar 2000 um að hún veitti samþykki samkvæmt 34. gr. jarðalaga fyrir því að hann fengi dómkvadda matsmenn í áðurgreindu skyni. Þessu hafnaði jarðanefnd 23. sama mánaðar. Sóknaraðili kærði þá ákvörðun til landbúnaðarráðherra 21. mars 2000 og var hún felld úr gildi með úrskurði hans 2. maí sama árs. Þar var jafnframt mælt fyrir um að sóknaraðila væri heimilt að leita dómkvaðningar matsmanna án þess að bera málið frekar undir jarðanefnd.

Með bréfi 8. ágúst 2000 til Héraðsdóms Austurlands leitaði sóknaraðili eftir því að dómkvaddir yrðu tveir menn til að meta „eðlilegt söluverð og nákvæma stærð á landspildu úr jörðinni Einholti á Mýrum“. Í þinghaldi 25. sama mánaðar mótmælti varnaraðili að orðið yrði við þessari beiðni. Henni var hafnað með hinum kærði úrskurði.

II.

Leggja verður þann skilning í málatilbúnað sóknaraðila að beiðni hans um dómkvaðningu matmanns hafi gagngert verið reist á því að 34. gr. jarðalaga eigi við um þann forkaupsrétt, sem hann telur sig njóta að umræddri landspildu úr jörðinni Einholti. Vegna þessa lagaákvæðis hafi hann hagsmuni af því að fá matsgerð um verðgildi landspildunnar, svo og að stærð hennar verði staðreynd í tengslum við verðmat.

Ákvæði 34. gr. jarðalaga tekur ekki fremur en önnur fyrirmæli IV. kafla laganna til forkaupsréttar, sem eingöngu á sér stoð í samningi. Þegar af þeirri ástæðu brestur lagaskilyrði til að verða við beiðni sóknaraðila um dómkvaðningu manns til að meta verðmæti landspildunnar. Að þessu gerðu verður ekki séð hvaða hagsmuni sóknaraðili gæti haft af því að fá matsgerð dómkvadds manns um stærð landspildunnar. Samkvæmt þessu verður hinn kærði úrskurður staðfestur, þar á meðal um málskostnað, enda hefur varnaraðili ekki kært úrskurðinn fyrir sitt leyti til að fá ákvæði hans um það efni breytt.

Sóknaraðili verður dæmdur til að greiða varnaraðila kærumálskostnað, eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, F-kk-nf H-kk-nf R-kk-nf, greiði varnaraðila, B-kk-þgf G-kk-þgf, 75.000 krónur í kærumálskostnað.