224/2001

Ó höfðaði skuldamál gegn G, G ehf., T, P og E ehf. vegna vanefnda þeirra á kaupsamningi um eignarlönd Ó. Fallist var á það með kaupendunum að skylda þeirra til greiðslu kaupverðsins hefði frestast vegna þess að í ljós hafi komið eftir undirritun kaupsamningsins, að Reykjavíkurborg teldi sig vera eiganda umrædds landsvæðis samkvæmt þinglýstu samkomulagi við Ó frá 1994. Varnir kaupendanna voru á því byggðar að þeir hefðu gert þann fyrirvara við gerð kaupsamningsins að veðbókarvottorð yrði hreint um eignarrétt seljanda og kaupsamningi yrði þinglýst án athugasemda og að fyrsta greiðsla yrði ekki afhent nema svo væri. Í upphafi hafi samningurinn komið úr þinglýsingu án athugasemda en síðar hafi sýslumaður gert athugasemd vegna yfirlýsingar Reykjavíkurborgar um fyrrnefnt samkomulag við Ó. Ó var talin hafa samþykkt fyrirvara kaupenda um þinglýsingu kaupsamnings án athugasemda. Með því var hún talin hafa ábyrgst að ekki væri vanheimild af hennar hálfu og væri það í samræmi við fyrirvara, sem hún sjálf setti er hún samþykkti kauptilboð þeirra. Kaupendum var því talið rétt að fresta greiðslum samkvæmt kaupsamningnum þar til Ó hefði fengið yfirlýsingu þessa afmáða úr þinglýsingabókum. G, G ehf., T, P og E ehf. voru því sýknaðir að svo stöddu af kröfum Ó.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, G-kvk-nf E-kvk-nf, H-kk-nf H-kk-nf og P-kk-nf K-x-x H-kk-nf og B-kk-nf Þ. G-kk-nf prófessor.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 19. júní 2001 og krefjast sýknu að svo stöddu af öllum kröfum stefndu. Þeir krefjast og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms með þeirri breytingu að dráttarvextir fari eftir 1. mgr. 5. gr. og 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu eftir 1. júlí 2001 til greiðsludags. Hún krefst og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Eftir uppkvaðningu héraðsdóms hefur gagnaöflun farið fram af hálfu beggja aðila og hafa fjölmörg ný skjöl verið lögð fyrir Hæstarétt.

I.

Stefnda höfðaði mál þetta sem skuldamál vegna vanefnda áfrýjenda á kaupsamningi 9. september 1999 um eignarlönd hennar Selásbletti 15A og 22A í Reykjavík. Áfrýjendur reisa kröfu sína um sýknu að svo stöddu á því að skylda þeirra samkvæmt kaupsamningnum við stefndu til greiðslu kaupverðsins hafi frestast vegna þess að í ljós hafi komið eftir undirritun kaupsamningsins, að Reykjavíkurborg telji sig vera eiganda landsvæðisins og vísi borgin til þinglýsts samkomulags við stefndu frá 1994 því til staðfestingar. Standi þessi frestur til greiðslu kaupverðsins þar til Reykjavíkurborg hafi fallið frá yfirlýstum eignarrétti sínum og samkomulagið verið afmáð úr veðmálabókum.

Í héraðsdómi er lýst samkomulagi því sem stefnda og Reykjavíkurborg gerðu 20. júlí 1994 um kaup borgarinnar á umræddum löndum af stefndu. Voru þar aðilar sammála um að borgin færi þess á leit við umhverfismálaráðherra að hann heimilaði eignarnám á landspildunum á grundvelli 27. gr. skipulagslaga nr. 19/1964. Skyldu eignarlöndin síðan metin af matsnefnd eignarnámsbóta til markaðsverðs á matsdegi, með ákveðnum skilmálum. Stefnt var að því að matsmenn hefðu lokið störfum eigi síðar en 1. september 1994, og tekið fram að þeir myndu í störfum sínum byggja á lögum nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms. Síðan sagði: „Niðurstaða Matsnefndar eignarnámsbóta er skuldbindandi fyrir báða aðila og telst þá samkomulag þetta og matsgerðin ígildi kaupsamnings. - Borgarsjóður greiðir matskostnað.“

Í héraðsdómi er og kaupsamningi aðila þessa máls lýst og tekin er orðrétt yfirlýsing stefndu, sem hún ritaði á tilboð áfrýjenda er hún samþykkti það 6. september 1999 (24). Snýst ágreiningur aðila um þýðingu þessarar yfirlýsingar, aðdraganda kaupsamningsins og upplýsinga sem áfrýjendum voru gefnar við samningsgerð, vitneskju þeirra um stöðu ágreiningsmáls stefndu og Reykjavíkurborgar um landið og forsendur áfrýjenda við samningsgerðina svo og um sérstaka yfirlýsingu, sem áfrýjendur undirrituðu 10. september 1999 í tengslum við gerð kaupsamningsins. Er hún efnislega á sömu leið og yfirlýsing stefndu á kauptilboði. Skýrslur voru gefnar fyrir héraðsdómi um þessi efni, en þeirra er að engu getið í hinum áfrýjaða dómi.

Fram er komið að fasteignasalinn, sem kom á kaupsamningi aðila og annaðist gerð hans, D-x-x V. S. W-x-x héraðsdómslögmaður, hafði verið dómkvaddur matsmaður ásamt F-kk-þgf J-kk-þgf byggingatæknifræðingi í maí 1995 til að meta verðmæti eignarlanda matsbeiðanda, stefndu í máli þessu. Skiluðu þeir mati sínu í febrúar 1996 og mátu þar hæfilegt endurgjald fyrir löndin 56.100.000 krónur, en matsnefnd eignarnámsbóta hafði metið það 17.500.000 í október 1994. Stefnda fór fram á yfirmat og voru þrír yfirmatsmenn dómkvaddir í janúar 1998. Þeir skiluðu mati sínu í september 1998 og mátu þar landið á 51.000.000 krónur. Möt þessi voru liðir í málatilbúnaði stefndu á hendur Reykjavíkurborg vegna samkomulagsins 20. júlí 1994 um kaup borgarinnar á þessu landi. Hafa verið lögð fyrir Hæstarétt skjöl úr því máli. Þar á meðal er bréf frá borgarlögmanni til lögmanns stefndu 2. október 1998 vegna yfirmatsgerðarinnar. Segir þar að eins og viðtakanda sé kunnugt telji Reykjavíkurborg að matsgerðir dómkvaddra matsmanna í málinu hafi enga þýðingu þar sem borgin hafi samið um kaup á eignarlöndunum með skuldbindandi samkomulagi 20. júlí 1994. Síðan segir: „Í Héraðsdómsmálinu er málatilbúnaður umbj. yðar byggður á að meðferð samkomulagsins skuli að öllu fara eftir lögum nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms. Án viðurkenningar á þessari málsástæðu hefur umbj. m. falið mér að tilkynna yður að hann hefur þá ákveðið á grundvelli 15. gr. laganna að falla frá fyrirhuguðu eignarnámi.“ Í bréfi þessu er einnig sagt frá tilkynningu um nauðungarsölu á Selásbletti 22A, sem fram eigi að fara 15. október 1998 og sagt að þær veðskuldir sem á landinu hvíli séu Reykjavíkurborg með öllu óviðkomandi og muni uppboðinu ekki verða sinnt af borgaryfirvöldum, og enn sé áréttað, að borgin hafi ekki umráð eignarlandanna.

Bréfi þessu svaraði lögmaður stefndu 5. nóvember 1998. Er þar rakinn ágreiningur stefndu og Reykjavíkurborgar í máli þeirra á þá leið, að borgin byggi mál sitt á því að hafa gert bindandi samkomulag við stefndu um kaup á umræddum löndum og að samkomulagið og niðurstaða matsnefndar eignarnámsbóta, sem ætlað væri að meta verðmæti landanna, sé ígildi kaupsamnings um eignarlöndin. Af þeim sökum eigi lög nr. 11/1973 ekki við um lögskipti aðila. Sé það í samræmi við fyrri bréfaskriftir borgarinnar og fyrirvaralausa greiðslu hennar á ætluðu kaupverði landanna samkvæmt niðurstöðu matsnefndar eignarnámsbóta, sbr. geymslugreiðslu 18. desember 1996. Stefnda hafi ekki andmælt því að hafa gert samkomulag við borgina framangreinds efnis en málatilbúnaður hennar í héraðsdómsmálinu byggi hins vegar á því að það ákvæði í samkomulagi aðila sem varði mat á verðmæti eignarlandanna, sé ósanngjarnt í hennar garð, eins og nánar greini í stefnu málsins. Hún hafi því gert þá kröfu í málinu að umrætt samningsákvæði verði ógilt með dómi og lýst óskuldbindandi fyrir hana og að borginni verði gert að greiða henni raunverulegt markaðsverð samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna. Niðurstaða yfirmatsins í september 1998 staðfesti hve ósanngjarnt það sé af hálfu borgarinnar að bera áðurnefnt samningsákvæði fyrir sig. Stefnda muni því ekki una þeirri ákvörðun sem henni hafi verið kynnt með bréfi borgarinnar 2. október 1998 en halda þess í stað fast við kröfu sína um að borginni verði gert að greiða henni endurgjald vegna eignarlandanna í samræmi við þær kröfur sem hún setji fram í héraðsdómsmálinu.

Fram er komið að greint héraðsdómsmál var höfðað af stefndu fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur 26. júní 1997 og var þar til meðferðar og tekið fyrir tíu sinnum og lögð fram alls 179 skjöl þar til það var fellt niður að kröfu hennar 7. október 1999, þegar aðalmeðferð átti að fara fram. Í úrskurði héraðsdómarans sama dag um málskostnaðarkröfu Reykjavíkurborgar segir, að lögmaður stefnanda hafi lýst því yfir að hún hefði selt hið umdeilda land þriðja aðila og óskað eftir að málið yrði fellt niður án kostnaðar. Hún hafi lagt fram bréf sitt til borgarinnar 10. september 1999 þar sem hún tilkynni að hún hafi nú ákveðið, að betur athuguðu máli, „að fallast á fyrrnefnda stjórnsýsluákvörðun Reykjavíkurborgar um að falla frá eignarnáminu.“ Héraðsdómarinn féllst ekki á með stefnanda að málið væri fellt niður vegna atvika er vörðuðu stefnda og taldi ekki fram komin rök til þess að málið yrði fellt niður án kostnaðar. Var stefnanda því gert að greiða Reykjavíkurborg 250.000 krónur í málskostnað.

II.

Fasteignasalinn, D-x-x V. S. W-x-x, kom fyrir héraðsdóm sem vitni og bar, að aðdragandi viðskiptanna, sem hér er tekist á um, hafi verið að hann hafi hitt son stefndu, G-kk-þf Í. G-kk-þf, á förnum vegi og þeir hafi farið að ræða um þessi lönd sem fjölskyldan ætti og hann þekkti til. G-kk-nf hafi sagt sér að hefði hann kaupanda þá væri þetta falt og fjölskyldan tilbúin að selja. Hann hafi síðan komið á viðræðum milli G-kk-ef og áfrýjenda. Það hafi gerst fyrir hans atbeina og endað með því að komist hafi á kaupsamningur. Fyrir hafi legið að uppi væri ágreiningur milli seljanda og borgarinnar, en þær upplýsingar hafi verið gefnar að málið væri á lokastigi og væri að leysast og það væri ekki nein fyrirstaða á sölu. Mál væri í gangi en það væri formsatriði að fella það niður, það væri á valdi seljanda að gera það, þannig að engin fyrirstaða ætti að vera á því að sala á landinu gæti farið fram með eðlilegum hætti. Sjálfur vissi hann að samkomulag hefði verið gert um eignarnám á sínum tíma en nú legðu seljendur þann skilning í bréf borgarlögmanns að það væri á valdi seljenda að ljúka þessum málaferlum og borgin myndi ekki gera kröfu til landsins. G-kk-nf, sem hafi verið í forsvari fyrir fjölskylduna, hafi engar líkur talið á öðru en að þetta myndi leysast og væri á þeirra valdi. Sérstök yfirlýsing hafi verið samin hjá lögmanni stefndu um þessa deilu við Reykjavíkurborg, sem áfrýjendur hafi undirritað 10. september 1999. Þar segi meðal annars: „Okkur er ljóst, að það er mat Ó-kvk-ef að lögskiptum hennar og Reykjavíkurborgar vegna eignarnámsins, sbr. áðurnefnt samkomulag, sé þar með lokið og að það sé forsenda Ó-kvk-ef fyrir sölu landsins að svo sé.... Okkur er ljóst og við sættum okkur við að það gæti tekið tíma að greiða úr þeim málaferlum, sem uppi hafa verið milli Ó-kvk-ef og Reykjavíkurborgar vegna ofangreinds samkomulags.“ Engin sérstök umræða hafi orðið um þessa yfirlýsingu en honum hafi ekki þótt þetta neitt óeðlilegt, þessum viðskiptum hafi þurft að ljúka. Þetta hafi verið eitthvað sem hvorki hann né kaupendur hafi talið að þeir þyrftu að hafa nein afskipti af. Hann og kaupendur hafi trúað því og treyst að þetta mál væri eins og þetta hafi verið lagt fyrir þá, því væri að ljúka og það væri á valdi seljenda að gera það. Þannig hafi „eiginlega ekki“ komið til álita að leita frekar eftir afstöðu borgarinnar til þessa ágreinings. Síðan hafi hann talið eðlilegt að fyrsta greiðslan væri í hans vörslu þangað til búið væri að þinglýsa þessum samningum. Nánar aðspurður um þetta svaraði fasteignasalinn: „Nú, ég held ég segi nú satt og rétt frá að það hafi verið tillaga frá mér að þessir samningar færu í gegnum þinglýsingu og ég held að menn hafi, og seljandi var alveg ásáttur með það og ég held að menn hafi verið sammála um það að ef þinglýsingin færi í gegn svona án athugasemda þá væri nú þessi samningur kominn í höfn.“ Bæði honum og kaupendum hafi verið mjög brugðið vegna viðbragða Reykjavíkurborgar og þau hafi komið mjög á óvart. Fundir hafi verið haldnir, riftunar hafi verið krafist, en engin lausn hafi fundist. Honum hafi fundist óeðlilegt eins og staðan var orðin að greiða þessar greiðslur, honum hafi fundist eðlilegt eftir að hafa sótt þessa fundi og heyrt afstöðu borgarinnar að hafa þennan hátt á. Reynt hafi verið að komast að samkomulagi um að nota féð til að greiða upp áhvílandi veðskuldir en það hafi ekki tekist. Nánar aðspurður af lögmanni stefndu um þessar umræður við samningsgerð svaraði fasteignasalinn, að hann hafi treyst G-kk-þgf og enga ástæðu talið til að rengja hann, og honum hafi verið kunnugt um að G-kk-nf væri í sambandi við lögmann sinn og hafi sagst bera allt undir hann og þetta væri gert í samráði við hann.

G-kk-nf Í-kk-nf G-kk-nf, sonur stefndu, kom fyrir dóminn sem vitni og kvaðst hafa komið fram fyrir hana að mestu leyti, bæði í málaferlunum við Reykjavíkurborg og við sölu landanna til áfrýjenda. Viðræður hafi byrjað við áfrýjendur í febrúar eða mars 1999 en ekki náðst saman þá. Þeir hafi aftur haft samband við þau í júlí og ágúst og svo hafi tilboðið komið frá þeim. Fyrirvarinn á tilboðið hafi verið gerður vegna þess að það hafi átt eftir að fella niður dómsmálið gegn Reykjavíkurborg, og svona til öryggis, til þess „að það væri alveg fullvíst að kaupendurnir, að þeim hefðu verið kynnt þetta alveg að fullu hvernig málið stóð.“ Kaupendum hafi verið boðinn aðgangur að öllum gögnum sem hann hafði í sambandi við þetta. Kaupendur hafi talið „öruggara að inna ekki af hendi og það kom ósk frá þeim að inna ekki af hendi fyrstu greiðslu fyrr en þinglýsing hefði farið fram.“ Ágreiningi seljenda við Reykjavíkurborg hafi lokið þegar málið hafi verið fellt niður í október 1999. Hann lýsti afstöðu seljenda landsins skýrlega með þeim orðum að þetta hefði verið tekið eignarnámi á sínum tíma og borgin hefði fallið frá eignarnáminu og ætti þess vegna engan rétt á landinu.

III.

Svo sem greinir í héraðsdómi er í niðurstöðu hans fallist á það sjónarmið stefndu, að Reykjavíkurborg hafi í bréfi borgarlögmanns í október 1998 fallið frá eignarnámi landsins. Gegn þessum skilningi á bréfi borgarlögmanns benda áfrýjendur á, að hefði borgin í raun fallið frá eignarnámi þá hefði hún í framhaldi af því látið afmá samkomulagið frá júlí 1994 úr þinglýsingabókum. Auk þessa benda þeir á, að borgin hafi látið geymslugreiðslu sína standa. Þetta bendi til að ekki hafi verið ástæða til að skilja bréf borgarlögmanns á þennan hátt.

Áfrýjendur segja að þeim hafi verið tilkynnt þegar mál stefndu við Reykjavíkurborg var fellt niður og jafnframt að þar með væri ágreiningi við borgina lokið. Töldu þeir ekki ástæðu til að setja sig nánar inn í deilur stefndu við Reykjavíkurborg, en tóku mark á þeim yfirlýsingum sem frá stefndu komu. Þegar þetta er haft í huga og litið til framangreindra orða sonar stefndu um viðhorf seljanda til málalokanna við Reykjavíkurborg, sem sögð hafi verið við gerð kaupsamningsins við áfrýjendur, má ljóst vera, að áfrýjendur hafa skilið viðsemjendur sína svo, að það væri á valdi seljanda að ljúka málinu og að aðeins ætti eftir að ganga formlega frá einhverju uppgjöri milli stefndu og borgarinnar. Það uppgjör væri ef til vill fjárhagslega flókið og krefðist sérfræðiaðstoðar og þess vegna gæti tekið einhvern tíma að ljúka málinu endanlega.

Áfrýjendur halda því fram, að þar sem ekki hafi verið búið að aflýsa samkomulaginu frá 1994 hjá sýslumanninum í Reykjavík þegar kaupsamningur var gerður hafi þeir sett þann fyrirvara að fyrsta greiðsla, sem greiða átti við undirritun samnings, yrði ekki afhent seljanda fyrr en kaupsamningurinn kæmi þinglýstur án athugasemda frá sýslumanni. Kaupsamningnum var þinglýst 15. september 1999 án athugasemda og fasteignasalinn afhenti seljanda þá fyrstu greiðslu. Reykjavíkurborg mótmælti þessu við sýslumann og krafðist þess að kaupsamningur aðila yrði afmáður úr veðmálabókum. Sýslumaður hafnaði þessari kröfu en tók fram að láðst hafi að geta samkomulags borgarinnar og stefndu frá 1994. Bætti sýslumaður úr þessum mistökum sínum og var athugasemd um þetta færð á blað umræddra eigna í þinglýsingabók.

Við munnlegan málflutning fyrir Hæstarétti lýsti lögmaður áfrýjenda því yfir, að hefðu þessi mistök ekki verið gerð við þinglýsingu kaupsamningsins og honum þinglýst með athugasemd um samkomulag Reykjavíkurborgar og stefndu frá 1994, hefði fyrsta greiðslan ekki verið afhent stefndu, en um það hefði fyrirvarinn verið. Aldrei hafi hvarflað að áfrýjendum að borgin myndi krefjast þess að hún væri talin eigandi landsins og engin ástæða hafi verið fyrir þá að ætla það. Reisa áfrýjendur mál sitt á því þeir hafi sýnt fram á, að þeir hafi gert þann fyrirvara við gerð kaupsamningsins að veðbókarvottorð yrði hreint um eignarrétt seljanda og kaupsamningi yrði þinglýst án athugasemda og að fyrsta greiðsla yrði ekki afhent seljendum nema svo væri. Í upphafi hafi samningurinn komið úr þinglýsingu án athugasemda en síðar hafi sýslumaður gert athugasemd. Telji áfrýjendur sig því ekki hafa skyldur til að greiða frekari greiðslur fyrr en sú athugasemd hafi verið afmáð.

Á þessi rök áfrýjenda er fallist. Með framburði fasteignasalans er sýnt að stefnda samþykkti fyrirvara áfrýjenda um þinglýsingu kaupsamnings án athugasemda. Með þessu telst hún hafa ábyrgst að ekki væri vanheimild af hennar hálfu. Er það í samræmi við þann fyrirvara sem hún sjálf setti er hún samþykkti tilboð áfrýjenda 6. september 1999. Má ljóst vera að hefði athugsemd um samkomulag Reykjavíkurborgar við stefndu frá 1994 verið skráð við þinglýsingu kaupsamningsins hefðu þeir réttilega getað krafist þess að fyrsta greiðsla yrði ekki afhent stefndu fyrr en hún hefði fengið yfirlýsinguna afmáða úr veðmálabókum. Á annan hátt gat hún ekki veitt kaupendum eignarheimild án athugasemdar um betri rétt þriðja manns. Áfrýjendum er því rétt að fresta greiðslum samkvæmt kaupsamningnum þar til stefnda hefur fengið yfirlýsingu þessa afmáða úr veðmálabókum. Verða þeir því sýknaðir að svo stöddu í máli þessu.

Stefnda greiði áfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjendur, G-kk-nf K-kk-nf, Guðmundur Kristinsson ehf., T-kk-nf J-kk-nf S-kk-nf, P-kk-nf G-kk-nf og Eykt ehf., skulu vera sýknir að svo stöddu af kröfum stefndu, Ó-kvk-ef Ó-kvk-ef, í máli þessu.

Stefnda greiði áfrýjendum sameiginlega 800.000 krónur samtals í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.