163/2012

Y ehf. krafðist þess að viðurkennt yrði með dómi að komist hefði á ótímabundinn leigusamningur milli hans og H ehf. eftir að tímabundnum leigusamningi milli þeirra lauk 31. desember 2009. H ehf. hafði horfið með starfsemi sína úr húsnæðinu á árinu 2008 og framleigt það til B, sem hafði þar með höndum rekstur. Taldi Hæstiréttur sannað að H ehf. hefði gert B það ljóst að hann yrði að rýma leiguhúsnæðið er leigutímanum lyki, nema hann fengi heimild Y ehf. til að hagnýta sér það áfram og hefði B hefði gert einum fyrirsvarsmanna Y ehf. þetta ljóst. Vegna þessa hefði Y ehf. mátt vera það ljóst að H ehf. hefði ekki talið B vera á sínum vegum í húsnæðinu. Var því ekki talið að H ehf. hefði hagnýtt sér húsnæðið eftir að leigutíma lauk þannig að stofnast hefði ótímabundinn leigusamningur milli aðila og niðurstaða héraðsdóms um sýknu H ehf. staðfest.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf, E-kk-nf T-kk-nf og G-kvk-nf B-kvk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 14. mars 2012. Hann krefst þess að „viðurkennt verði með dómi, að komist hafi á ótímabundinn leigusamningur milli [hans] og stefnda frá og með 1. janúar 2010 sem gilt hafi til og með 30. nóvember 2011, um hluta fasteignarinnar Miðás 7, Egilsstöðum, sem stefndi var með tímabundinn leigusamning um við áfrýjanda til 31. desember 2009.“ Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst sýknu af kröfu áfrýjanda og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Eins og greinir í hinum áfrýjaða dómi sömdu aðilar um að leigusamningi þeirra um hluta fasteignarinnar númer 7 við Miðás á Egilsstöðum lyki 31. desember 2009. Stefndi hafði horfið með starfsemi sína úr húsnæðinu á árinu 2008, en framleigði hluta þess til B-kk-ef E-kk-ef, sem hafði þar með höndum rekstur. Sannað er að stefndi hafði gert B-kk-þgf ljóst að hann yrði að rýma húsnæðið er leigutímanum lyki, nema hann fengi heimild áfrýjanda til að hagnýta sér það áfram.

Ágreiningsefni máls þessa lýtur að því, hvort stofnast hafi nýr ótímabundinn leigusamningur með aðilum um húsnæðið frá 1. janúar 2010. Í 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er að finna undantekningu frá almennum reglum um hvernig stofnað verði til samninga sem og frá 4. gr. laganna um stofnun húsaleigusamninga. Felst í reglunni að sé uppfyllt það skilyrði, að haldi leigutaki áfram að hagnýta sér húsnæðið, geti leigusali krafist þess að liðnum tveimur mánuðum frá því að leigutíma lauk, að leigusamningurinn framlengist ótímabundið. Áfrýjanda mátti, eins og atvikum málsins er háttað, vera ljóst að stefndi ætlaði ekki sjálfur að hagnýta sér húsnæðið eftir lok leigutímans, enda hafði hann horfið þaðan með starfsemi sína um ári áður. Í samræmi við það fór fram úttekt á hinu leigða húsnæði 27. janúar 2010 að viðstöddum fulltrúum beggja málsaðila. Bætti stefndi síðar úr því, sem ábótavant var talið í úttektinni.

Áfrýjandi telur að vera B-kk-ef E-kk-ef í húsnæðinu eftir 1. janúar 2010 leiði til þess að framangreindu skilyrði 59. gr. sé fullnægt. Eins og áður greinir er sannað að stefndi gerði B-kk-nf grein fyrir því að hann gæti ekki framleigt honum húsnæðið áfram eftir 31. desember 2009. Jafnframt er sannað að B-kk-nf gerði einum fyrirsvarsmanna áfrýjanda grein fyrir þessu og óskaði eftir að fá að vera áfram í húsnæðinu. Áfrýjanda mátti því vera ljóst að stefndi taldi B-kk-nf E-kk-nf ekki vera á sínum vegum í húsnæðinu eftir 31. desember 2009. Samkvæmt þessu verður fallist á með héraðsdómi að ekki sé fullnægt því skilyrði 59. gr. húsaleigulaga, að stefndi hafi hagnýtt sér húsnæðið eftir að leigutíma lauk þannig að stofnast hafi ótímabundinn leigusamningur milli aðila um húsnæðið frá 1. janúar 2010. Það haggar ekki þessari niðurstöðu, þótt ágreiningur kunni að vera uppi með aðilum um hvort stefndi hafi vanefnt ætlaðar skyldur sínar samkvæmt leigusamningi um framkvæmdir á eigninni á leigutímanum eða með háttsemi sinni komið í veg fyrir að áfrýjandi gæti hagnýtt sér eignina að fullu frá 1. janúar 2010.

Með þessum athugasemdum verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur. Áfrýjandi greiði stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Ylur ehf., greiði stefnda, Holtavegi 10 ehf., 450.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.