7/2006

H og M keyptu hluta fasteignarinnar Njálsgötu 41 í Reykjavík af E með kaupsamningi í janúar 2003. E krafðist í málinu greiðslu eftirstöðva kaupverðs, en H og M töldu sig eiga gagnkröfu til skuldajafnaðar vegna skaðabóta og afsláttar sem næmi hærri fjárhæð. Var fallist á með H og M að þau ættu gagnkröfu á hendur E vegna þess að bílastæði og garður reyndust sameiginleg með öðrum eigendum hússins, sem og hitakerfi, ólíkt því sem sagði í söluyfirliti eignarinnar. Þá var einnig fallist á að frárennsli skólps frá húsinu og ástand drenlagna væri svo ábótavant að þeim bæri að fá bætur úr hendi E vegna þeirra galla. Talið var að líta yrði heildstætt á galla eignarinnar þegar metið var hvort þeir teldust hafa rýrt verðmæti hennar svo nokkru varðaði samkvæmt 18. gr. laga um fasteignakaup. Þessu skilyrði gagnkröfu H og M taldist fullnægt og skipti þá ekki máli hvort matsgerð tæki til heildarkostnaðar við lagfæringar eða aðeins til hlutar H og M í þeim, en matsgerðin var ekki skýr hvað þetta varðaði. Voru gagnkröfur H og M því að þessu leyti teknar til greina og þau þannig sýknuð af kröfu E um eftirstöðvar kaupverðs.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir I-kvk-nf B-kvk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 5. janúar 2006. Hún krefst þess að stefndu verði dæmd óskipt til að greiða 1.529.625 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 9.616 krónum frá 6. mars 2003 til 6. júní 2003 en af 1.529.625 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Þar sem málinu hefur ekki verið gagnáfrýjað af þeirra hálfu kemur ekki til álita að dæma þeim hærri málskostnað í héraði en gert var með hinum áfrýjaða dómi.

Stefndu keyptu hluta fasteignarinnar Njálsgötu 41 í Reykjavík af áfrýjanda með kaupsamningi 6. janúar 2003. Áfrýjandi krefst í máli þessu greiðslu eftirstöðva kaupverðs, en stefndu telja sig eiga gagnkröfu til skuldajafnaðar vegna skaðabóta og afsláttar sem nemi hærri fjárhæð.

Í söluyfirliti segir að upphitun sé „Sér-Danfoss“. Söluyfirlitið skyldi samkvæmt beinu ákvæði í kaupsamningi skoðast sem hluti hans. Hitakerfi reyndist hins vegar sameiginlegt með öðrum eignarhluta hússins. Missögn þessi var ekki leiðrétt í tæka tíð svo sannað sé, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Áttu stefndu því kröfu á að eignin væri þessum kosti búin. Komust matsmenn að þeirri niðurstöðu að kostnaður við að skilja hitakerfi eignarhlutanna að næmi 550.000 krónum. Er fallist á með stefndu að þau eigi gagnkröfu á hendur áfrýjanda sem nemur þeirri fjárhæð. Niðurstaða héraðsdóms um aðra liði í gagnkröfum stefndu verður staðfest með vísan til forsendna hans.

Eignina skorti annars vegar áskilda kosti og var hins vegar haldin leyndum göllum sem áfrýjandi telst bera ábyrgð á gagnvart stefndu. Líta verður heildstætt á þessa galla þegar metið er hvort þeir teljist hafa rýrt verðmæti eignarinnar svo nokkru varði samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002. Telst þessu skilyrði gagnkröfu stefndu fullnægt og skiptir þá ekki máli hvort matsgerð tekur til heildarkostnaðar við lagfæringar eða aðeins til hlutar stefndu í þeim, en matsgerðin er ekki skýr hvað þetta varðar.

Með vísan til þess sem að framan segir verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur.

Áfrýjandi greiði stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, E-kvk-nf A-kvk-nf, greiði stefndu, H-kk-þgf L-kk-þgf og M-kvk-þgf J-kvk-þgf S-kvk-þgf, 380.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.