111/2005

GE og GK keyptu íbúð í smíðum í fjöleignarhúsi af F ehf. Greiddu þau kaupverð eignarinnar að undanskildum síðasta hluta útborgunar þar sem þau töldu frágangi eignarinnar áfátt. F ehf. höfðaði mál til heimtu eftirstöðva kaupverðs. Fallist var á kröfu F ehf. um þá greiðslu. Hins vegar var talið að GE og GK ættu rétt til afsláttar vegna galla á séreign þeirra og afsláttar vegna galla á sameign fjöleignarhússins sem svaraði eignarhlutdeild þeirra og það án tillits til þess hversu verulegir þeir gallar reyndust enda varðaði samningur aðila kaup á nýrri íbúð. Kom krafa GE og GK því til skuldajafnaðar kröfu F ehf. um eftirstöðva kaupverðs.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, I-kvk-nf B-kvk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 14. mars 2005. Þau krefjast aðallega sýknu af kröfu stefnda. Til vara hafa þau uppi gagnkröfu að fjárhæð 825.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 18. desember 2002 til greiðsludags til skuldajafnaðar við kröfu stefnda. Að því frágengnu hafa þau uppi til skuldajafnaðar aðra lægri kröfu að mati dómsins. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Áfrýjendur keyptu íbúð í smíðum í fjöleignarhúsinu nr. 13 við Blikaás í Hafnarfirði af stefnda með kaupsamningi 18. ágúst 2000. Skyldi íbúðin, sem var 18,18% af heildareigninni, afhent í janúar 2001. Húsinu skyldi skila fullbúnu að utan með frágenginni lóð en íbúðinni fullbúinni en án gólfefna. Kaupverð eignarinnar var 12.900.000 krónur, þar af skyldi 5.186.000 króna útborgun greidd með peningum en 7.714.000 krónur með fasteignaveðbréfum. Útborguninni var skipt í fjórar greiðslur og skyldu þeir hlutar hennar sem ekki voru greiddir við undirritun kaupsamnings verðtryggðir miðað við byggingarvísitölu í maí 2000. Fjórði og síðasti hluti útborgunarinnar, 886.000 krónur, skyldi greiddur „við lokafrágang“.

Áfrýjendur greiddu kaupverð eignarinnar að undanskildum síðasta hluta útborgunar. Töldu þau frágangi eignarinnar áfátt og gerðu athugasemdir þar að lútandi með bréfi 29. nóvember 2001. Fengu þau H-kk-nf H-kk-nf byggingatæknifræðing til að skoða ætlaða galla og gerði hann skýrslu um skoðun sína og kostnað við úrbætur 18. desember 2002. Ágreiningslaust er að fasteignasala sú sem annaðist kaupin boðaði aðila til fundar til að ganga frá afsali 21. janúar 2003, en þá taldi stefndi sig hafa lokið frágangi eignarinnar, en ekki varð af útgáfu afsals.

Stefndi höfðaði mál þetta 2. mars 2004 til heimtu síðasta hluta útborgunar, sem væri 1.009.045 krónur með umsömdum verðbótum miðað við 21. janúar 2003. Að beiðni áfrýjenda var 21. júní 2004 dómkvaddur maður til að meta tiltekna frágangsgalla og vansmíði á íbúðinni og sameign fjöleignarhússins. Er niðurstaða matsgerðar 28. september 2004 rakin í hinum áfrýjaða dómi.

II.

Eins og að framan er rakið krefur stefndi áfrýjendur í máli þessu um síðasta hluta útborgunar kaupverðs íbúðarinnar með verðbótum miðað við byggingarvístölu í samræmi við ákvæði kaupsamnings til 21. janúar 2003. Í héraði var fjárhæð þeirrar kröfu ekki mótmælt. Við munnlegan málflutning fyrir Hæstarétti var því hins vegar haldið fram af hálfu áfrýjenda að umrædd verðtryggingarákvæði færu í bága við V. kafla þágildandi vaxtalaga nr. 25/1987 og væru því ógild. Málsástæða þessi er of seint fram komin og kemur því samkvæmt 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 17. gr. laga nr. 38/1994, ekki til álita fyrir Hæstarétti.

Áfrýjendur krefjast aðallega sýknu af þessari kröfu þar sem að efndatími hennar sé ekki kominn enda sé samningsbundnum frágangi eignarinnar enn ekki lokið og lokaúttekt byggingarfulltrúa hafi ekki farið fram. Eins og áður greinir boðaði fasteignasalan er annaðist milligöngu um kaupin til fundar til afsalsgerðar 21. janúar 2003. Taldi stefndi sig þá hafa lokið frágangi eignarinnar. Hafa áfrýjendur ekki hnekkt því að svo hafi verið með framlagðri matsgerð eða á annan hátt. Þau atriði sem um ræðir í matsgerðinni og aðila greinir á um lúta í engu tilviki að því að einhverjum hluta byggingarinnar eða frágangs við hana sé ólokið en varða álitaefni um hvort gallar séu á frágangi. Eru engir þeirra þess eðlis að valdið geti því að frágangi eignarinnar teljist ekki lokið. Þá verður ekki fallist á með áfrýjendum að lokaúttekt byggingarfulltrúa skipti eins og hér er ástatt máli varðandi efndatíma greiðslunnar. Krafa áfrýjenda um sýknu verður því ekki tekin til greina.

Gagnkrafa áfrýjenda til skuldajafnaðar varðar annars vegar ætlaða galla á séreign áfrýjenda en hins vegar ætlaða galla á sameign fjöleignarhússins við Blikaás 13. Áfrýjendur gerðu samning við stefnda um kaup á umræddri eign. Er stefndi ábyrgur samkvæmt þeim samningi vegna galla á hinu selda án tillits til ákvæða laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Áfrýjendur geta þó ekki að því er ætlaða galla á sameign hússins varðar gert kröfu um meira en svarar þeirra eignarhluta í fjöleignarhúsinu sbr. lokamálslið 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 Kröfðust áfrýjendur í greinargerð til Hæstaréttar að við það yrði miðað ef kröfum þeirra um bætur eða afslátt vegna galla á sameigninni í heild yrði hafnað. Ekki eru skilyrði til að gera stefnda að greiða skaðabætur vegna galla á eigninni. Áfrýjendur eiga hins vegar rétt til afsláttar að því marki sem eignin telst gölluð og það án tillits til þess hversu verulegir þeir gallar reynast enda varðaði samningur aðila kaup á nýrri íbúð.

Skuldajafnaðarkrafa áfrýjenda er reist á niðurstöðu fyrrgreindrar matsgerðar að öðru leyti en því er varðar matsliði 1 og 4 sem fjalla um raka við gólf í hjónaherbergi og svokölluðu norðurherbergi íbúðarinnar. Fyrir þá liði gera áfrýjendur kröfu um 200.000 króna afslátt á grundvelli framangreindrar skýrslu H-kk-ef H-kk-ef byggingatæknifræðings. Með vísan til forsendna héraðsdóms verður matsgerð hins dómkvadda manns lögð til grundvallar um þessa liði sem og aðra liði er varða galla á séreign áfrýjenda. Matsmaður taldi frágangi ekki áfátt að því er varðaði matsliði 1 og 4 en mat kostnað við úrbætur varðandi liði 2 og 3 samtals 34.000 krónur.

Matsliðir 5 til 9 lúta að sameign fjöleignarhússins. Stefndi telur að hafna beri lið 5 vegna þess að matsmaður hafi metið annað en um var beðið. Á það verður ekki fallist. Verður matsgerðin og framburður matsmanns fyrir héraðsdómi ekki skilin öðruvísi en svo að matið lúti að þeim galla er matsbeiðnin varðaði en að matsmaður sé ekki sammála matsbeiðanda um orsakir gallans. Verður niðurstaða matsmanns því lögð til grundvallar um þennan lið en hann taldi viðgerðarkostnað nema 286.000 krónum. Stefndi telur að áður en matsgerð fór fram hafi verið framkvæmd fullnægjandi viðgerð á raka í útvegg íbúðar áfrýjenda samkvæmt matslið 6. Upplýsingar um þessa tilraun til viðgerðar lágu fyrir við matið og verður að líta svo á að matsmaður telji hana ekki hafa verið fullnægjandi. Þar sem matsgerðinni hefur ekki verið hnekkt að þessu leyti verður hún lögð til grundvallar en matsmaður taldi viðgerðarkostnað nema 22.000 krónum. Stefndi telur að álit matsmanns um orsakir leka undan álklæðningu hússins samkvæmt lið 7 sé ekki rétt. Stefndi hefur ekkert fært fram til stuðnings þessu og verður matsgerðin því lögð til grundvallar varðandi þennan lið þar sem viðgerðarkostnaður var metinn samtals 265.000 krónur. Loks heldur stefndi því fram að viðgerð vegna matsliðar 8 hafi farið fram eftir að matsgerð var lögð fram. Áfrýjendur hafa mótmælt þessu. Engin gögn eru um slíka viðgerð í málinu og verður niðurstaða matsmanns því lögð til grundvallar en hann mat viðgerðarkostnað 18.000 krónur.

Niðurstaða matsmanns um áætlaðan viðgerðarkostnað verður höfð til viðmiðunar tildæmdum afslætti að teknu tilliti til eignarhluta áfrýjenda í fjöleignarhúsinu að því er varðar galla á sameign og endurgreiðslu á 60% af virðisaukaskatti vegna vinnu á byggingarstað. Samkvæmt því eiga áfrýjendur kröfu til afsláttar úr hendi stefnda að fjárhæð 128.000 krónur og kemur hún til skuldajafnaðar kröfu stefnda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs. Samkvæmt 7. gr. laga nr. 38/2001 ber krafa stefnda ekki dráttarvexti að því marki sem henni er mætt með gagnkröfu áfrýjenda. Verða áfrýjendur því dæmd til að greiða stefndu óskipt 881.045 krónur með dráttarvöxtum eins og í dómsorði greinir.

Áfrýjendur hafa samkvæmt framansögðu haldið eftir mun hærri fjárhæð af kaupverði hinnar seldu eignar en nemur tildæmdum afslætti. Þau hafa því tapað málinu í öllu verulegu og verður því samkvæmt 130. gr. laga nr. 91/1991 gert að greiða málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjendur, G-kk-nf R-kk-nf E-kk-nf og G-kvk-nf K-kvk-nf, greiði óskipt stefnda, Fagtaki ehf., 881.045 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 23. janúar 2003 til greiðsludags.

Áfrýjendur greiði óskipt stefnda samtals 400.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.