640/2006

K ehf. lét þinglýsa samþykktu kauptilboði, sem M hafði gert fyrir hönd félagsins, í húseign í eigu H, ásamt umboði K ehf. til M. Voru bæði skjölin færð í þinglýsingabók sama dag. Nokkru síðar ákvað S að vísa kauptilboðinu ásamt umboðinu frá þinglýsingu með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, þar sem kauptilboðið bæri ekki með sér hver kaupandi húseignarinnar væri. K ehf. krafðist þess að þessi ákvörðun yrði felld úr gildi. Í dómi Hæstaréttar var talið að bætt hefði verið úr upphaflegum annmarka kauptilboðsins að þessu leyti með afhendingu umboðsins til þinglýsingar, enda sýndi það ótvírætt hver kaupandinn væri. Hefðu því ekki verið efni til að vísa skjölunum frá þinglýsingu og var ákvörðun S því felld úr gildi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 7. desember 2006, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 14. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 24. nóvember 2006, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að felld yrði úr gildi ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík 29. september 2006 um að vísa frá þinglýsingu kauptilboði milli sóknaraðila og H-kk-ef K-kk-ef H-kk-ef um nánar tilgreinda fasteign og umboði, sem gefið var út vegna fasteignakaupanna. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. 1. gr. laga nr. 6/1992. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og lagt fyrir varnaraðila að þinglýsa umræddum skjölum. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

I.

Þann 16. febrúar 2006 gerði M-kk-nf G-kk-nf fyrir hönd ónafngreinds umbjóðanda síns kauptilboð í eignarhluta í húseigninni Höfðabakka 1, Reykjavík. Var eignarhlutinn í tilboðinu nánar tilgreindur með fastanúmeri, merkingu og stærð í fermetrum. H-kk-nf K-kk-nf H-kk-nf samþykkti tilboðið samdægurs sem seljandi. Meðal gagna málsins er vottfest umboð 7. febrúar 2006 þar sem sóknaraðili veitti M-kk-þgf G-kk-þgf umboð til að undirrita fyrir sína hönd tilboð í eignarhluta í húsinu Höfðabakka 1 í Reykjavík, sem tilgreindur var með sama hætti og gert var í framangreindu kauptilboði.

Ágreiningur reis með samningsaðilum, eins og nánar er rakið í hinum kærða úrskurði. Hið samþykkta kauptilboð var afhent til þinglýsingar 21. júní 2006, en framangreint umboð tveimur dögum síðar. Voru bæði skjölin færð í þinglýsingabók 7. júlí 2006. Með bréfi 29. september 2006 ákvað varnaraðili með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga að vísa framangreindu kauptilboði frá þinglýsingu og tók ákvörðunin jafnframt til nefnds umboðs. Er ákvörðunin á því reist að við nánari athugun hafi komið í ljós að tilboðið hafi verið haldið verulegum formgalla. Beri það ekki með sér hver kaupandi eignarinnar sé og hefði því átt að sæta frávísun samkvæmt 2. mgr. 7. gr. sbr. 23. gr. þinglýsingalaga. Breyti þinglýsing umboðs síðar þar sem fram komi hver kaupandi eignarinnar sé engu þar um.

II.

Samkvæmt 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga skal vísa skjali frá þinglýsingu ef það er haldið nánar tilgreindum annmörkum eða hefur aðra svo verulega galla að ekki þyki fært að taka það til þinglýsingar. Meðal annmarka á skjali er valdið geta frávísun samkvæmt þessari grein er að efni þess sé ekki endanlega ákveðið, sbr. 23. gr. laganna. Því ber að vísa frá þinglýsingu kaupsamningi ef ekki er ljóst hver kaupandi eignar er.

Með 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup er kveðið á um hvaða lágmarksskilyrði samþykkt tilboð í fasteign þurfi að uppfylla til að á teljist kominn bindandi samningur. Fyrir utan nýmælið um skriflegt form sem gildisskilyrði eru þar tilgreind þau efnisatriði sem greina þarf í tilboði til að það teljist gilt. Er þar ekki gerð sú krafa að ljóst sé hver tilboðsgjafi sé. Er í athugasemdum með frumvarpinu tekið fram að þess sé ekki krafist þar sem ríkir hagsmunir geti falist í því að gera tilboð í eign fyrir milligöngu umboðsmanns án þess að umbjóðandi sé nafngreindur. Samkvæmt 2. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 er það og gildisskilyrði umboðs við fasteignakaup að það sé skriflegt, sbr. dóm Hæstaréttar 19. október 2006 í máli nr. 54/2006. Í ljósi þessa verður ekki gerð sú krafa að til þess að kaupsamningur, sem gerður er af umboðsmanni, teljist tækur til þinglýsingar að nafn kaupanda fasteignar komi fram í kaupsamningnum sjálfum ef honum fylgir umboð sem ótvírætt sýnir hver kaupandinn er. Þegar framangreindur kaupsamningur var afhentur til þinglýsingar 21. júní 2006 var ekki ljóst hver kaupandinn var. Úr þeim annmarka var bætt með afhendingu umboðsins tveimur dögum síðar og bæði skjölin voru færð í fasteignabók 7. júlí 2006. Voru því ekki efni til þess 29. september 2006 að þinglýsingarstjóri vísaði umræddum skjölum frá þinglýsingu á grundvelli 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Samkvæmt því er ákvörðum þinglýsingarstjóra 29. september 2006 felld úr gildi og lagt fyrir hann að færa á nýju í fasteignabók fyrrgreindan kaupsamning dagsettan 16. febrúar 2006 og fyrrgreint umboð dagsett 7. febrúar 2006.

Varnaraðili verður dæmdur til að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi. Lagt er fyrir sýslumanninn í Reykjavík að færa að nýju í fasteignabók samþykkt kauptilboð 16. febrúar 2006, sem M-kk-nf G-kk-nf gerði fyrir hönd sóknaraðila, Kvosar ehf., í eignarhluta H-kk-ef K-kk-ef H-kk-ef í húseigninni Höfðabakka 1, Reykjavík, ásamt umboði sóknaraðila til M-kk-ef 7. febrúar 2006 til að undirrita kauptilboð í téðan eignarhluta.

Varnaraðili, sýslumaðurinn í Reykjavík, greiði sóknaraðila samtals 250.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.