91/2008

A og F keyptu kjallaraíbúð í fasteigninni Grænugötu 4 á Akureyri og sameinuðu hana íbúð sinni á fyrstu hæð hússins. Fyrir gerð kaupsamningsins var gerð eignaskiptayfirlýsing þar sem hæðin og kjallarinn voru skráð sem einn eignarhluti. Skjal þetta var móttekið til þinglýsingar en fyrir mistök láðist að færa veðskuldabréf G sem hvíldi á kjallaraíbúðinni á hinn sameinaða eignarhluta. Hvorki í kaupsamningi né afsali var getið um veðskuldabréf G og engin athugasemd gerð við þinglýsingu skjalanna. A og F kröfðust að viðurkennt yrði með dómi að réttur þeirra samkvæmt kaupsamningi og afsali um fasteignina Grænugötu 4 gengi fyrir réttindum G samkvæmt umræddu veðskuldabréfi. A og F héldu því fram að heimilt væri að víkja frá forgangi eldra skjalsins, veðskuldabréfs G, á grundvelli 18. gr. þinglýsingalaga sem getur átt við ef skjal „sem samrýmist ekki öðru skjali, er fyrr barst til þinglýsingar, er fært í þinglýsingabók á undan því.“ Óumdeilt var að mistök þinglýsingarstjóra fólust í því að láðst hefði að færa veðskuldabréfið inn á hina sameinuðu eignarhluta þegar eignaskiptasamningi um húsið var þinglýst. Veðskuldabréfi G var því þinglýst á undan eignarheimild A og F. Þar með átti ofangreint ákvæði ekki við og var G sýknaður af kröfu A og F.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og P-kk-nf H-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 15. febrúar 2008. Hann krefst sýknu af kröfu stefndu auk málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Í máli þessu greinir aðila á um hvort skilyrði 18. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 séu uppfyllt til að víkja megi frá meginreglu laganna um forgangsáhrif eldri þinglýstra réttinda til fasteigna fyrir yngri réttindum. Er því lýst í hinum áfrýjaða dómi hvernig það atvikaðist að áfrýjendur fengu 30. apríl 2004 þinglýst eignarheimild sinni að hluta fasteignarinnar að Grænugötu 4 á Akureyri án athugasemda um réttindi áfrýjanda samkvæmt veðskuldabréfi sem þinglýst hafði verið 22. október 2001.

Í nefndu ákvæði þinglýsingalaga er veitt heimild til að víkja, í vissum tilvikum og að tilgreindum skilyrðum uppfylltum, frá meginreglu laganna um forgangsáhrif þinglýsingar þess efnis að eldri þinglýst réttindi skuli ganga fyrir yngri. Nýting þessarar heimildar felur í sér skerðingu á eignarréttindum sem rétthafi hefur aflað sér lögverndar fyrir með þinglýsingu. Af þeim sökum verður ekki fallist á með stefndu að skýra megi ákvæðið rýmkandi lögskýringu við úrlausn málsins. Heimildinni má beita samkvæmt lagaákvæðinu í þremur tilvikum. Í fyrsta lagi ef efni skjals er fært ranglega í þinglýsingabók. Í öðru lagi ef láðst hefur að færa skjalið í þinglýsingabók innan lögbundins frests og í þriðja lagi ef skjal, sem samrýmist ekki öðru skjali, er fyrr barst til þinglýsingar, er fært í þinglýsingabók á undan því. Stefndu byggja kröfu sína á síðast nefnda tilvikinu. Vísa þau þá til þess að eignarhaft það sem felst í veðrétti áfrýjanda hafi verið „máð ranglega“ í skilningi 3. mgr. 38. gr. þinglýsingalaga og leiði það til þess að taka megi kröfu þeirra til greina.

Í bréfi sýslumannsins á Akureyri til málsaðila 25. janúar 2006 var sú skýring gefin á því að afsali stefndu var þinglýst án athugasemda um veðrétt áfrýjanda, að láðst hefði að færa veðskuldabréfið inn á hina sameinuðu eignarhluta þegar eignaskiptasamningi um húsið var þinglýst en með honum voru meðal annars hin ósamþykkta kjallaraíbúð og íbúðin á fyrstu hæð sameinaðar á sama fastanúmer í fasteignabók. Í dómi Hæstaréttar 17. ágúst 2006 í máli nr. 350/2006 var komist að þeirri niðurstöðu að um mistök hefði verið að ræða sem þinglýsingastjóra hefði verið rétt að leiðrétta samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Í því fólst að réttindi samkvæmt veðskuldabréfi áfrýjanda geta ekki talist hafa verið máð af hinum veðsetta fasteignarhluta, en til þess orðalags heyrir að þinglýsingastjóri framkvæmi aðgerð sem miðar að því að fella réttindi brott af eign. Svo sem fyrr sagði byggja stefndu kröfu sína á því ákvæði 18. gr. þinglýsingalaga sem getur átt við ef skjal, „sem samrýmist ekki öðru skjali, er fyrr barst til þinglýsingar, er fært í þinglýsingabók á undan því“. Veðskuldabréfi áfrýjanda var þinglýst á undan eignarheimild stefndu og á nefnt ákvæði því ekki við.

Af því sem rakið hefur verið leiðir að krafa áfrýjanda verður tekin til greina. Stefndu verður gert að greiða aðaláfrýjanda upp í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Glitnir banki hf., er sýkn af kröfu stefndu, A-kvk-ef M-kvk-ef og F-kk-ef V-kk-ef K-kk-ef.

Stefndu greiði áfrýjanda samtals 400.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.