259/2000

Dómur Hæstaréttar.

Kærumál. Útburðargerð. Húsaleigusamningur. Kaupsamningur.

K samþykkti skriflegt tilboð R um kaup á íbúð, en tekið var fram í skjalinu að síðar yrði gerður sérstakur samningur með nánari ákvæðum um kaupin og átti að afhenda R íbúðina við undirritun þess samnings. K og R gerðu einnig tímabundinn leigusamning um íbúðina svo að R gæti haft afnot af íbúðinni þar til endanlega yrði gengið frá kaupunum. Af ástæðum, sem K og R greindi á um, varð ekki af því að gerður yrði skriflegur kaupsamningur. K lýsti yfir riftun kaupanna og krafðist þess að R yrði borin út úr íbúðinni með aðför, en R hafði ekki greitt leigu í samræmi við húsaleigusamning aðilanna. Talið var að um það hefði verið samið að íbúðin yrði afhent við undirritun skriflegs kaupsamnings. Þegar af þessari ástæðu þótti R ekki geta reist rétt á þeim samningi, sem komst á milli hennar og K með samþykki þess síðarnefnda á kauptilboði. Þá gat R ekki kallað til umráða yfir íbúðinni með stoð í húsaleigusamningi aðilanna. Var úrskurður héraðsdóms, þar sem fallist var á kröfu R, staðfestur.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, A-kk-nf B-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 19. júní 2000, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 4. júlí sl. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 5. júní 2000, þar sem varnaraðila var veitt heimild til að fá sóknaraðila borna út úr íbúð nr. 08-06-01 að Asparfelli 10 í Reykjavík með beinni aðfarargerð. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá héraðsdómi, en til vara að hafnað verði kröfu varnaraðila um aðfarargerð. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Sóknaraðili hefur ekki fært viðhlítandi rök fyrir aðalkröfu sinni um frávísun málsins frá héraðsdómi og kemur hún því ekki frekar til álita.

Eins og nánar greinir í úrskurði héraðsdómara samþykkti varnaraðili 26. nóvember 1999 skriflegt kauptilboð sóknaraðila í fyrrnefnda íbúð að Asparfelli 10. Var tilboðið háð fyrirvara um skuldabréfaskipti við Íbúðalánasjóð, lán frá lánastofnun eða samþykki húsnæðisnefndar fyrir viðbótarláni ef við ætti. Tekið var sérstaklega fram í skjalinu að með samþykki tilboðsins kæmist á kaupsamningur, en þó væri gert fyrir að síðar yrði gerður sérstakur samningur með nánari ákvæðum um kaupin, allt eftir eðli máls og í samræmi við venjur. Átti að afhenda eignina „við undirritun“. Hinn 5. desember 1999 gerðu aðilarnir skriflegan húsaleigusamning um íbúðina, sem átti að gilda frá þeim degi til loka mánaðarins. Bar sóknaraðila sem leigutaka að greiða 60.000 krónur mánaðarlega í húsaleigu. Aðilunum ber saman um að þetta hafi verið tímabundin ráðstöfun, sem tengst hafi kaupum sóknaraðila á íbúðinni, en þegar húsaleigusamningurinn var gerður hafi íbúðin staðið auð og þannig ráðgert að sóknaraðili gæti haft not af henni þar til endanlega yrði gengið frá kaupum. Af ástæðum, sem aðilarnir eru ekki á einu máli um og raktar eru nánar í hinum kærða úrskurði, varð ekki af því að gerður yrði skriflegur kaupsamningur milli þeirra um íbúðina. Lýsti varnaraðili 9. mars 2000 yfir riftun kaupanna með símskeyti til sóknaraðila. Sóknaraðili hefur eftir sem áður haft umráð íbúðarinnar, en þó ekki greitt leigu í samræmi við húsaleigusamning aðilanna.

Skýra verður áður tilvitnuð orð í samþykktu kauptilboði sóknaraðila á þann veg að samið hafi verið um að íbúðin yrði afhent við undirritun skriflegs kaupsamnings, enda hefði að öðrum kosti ekki verið ástæða til að gera til bráðabirgða húsaleigusamning um hana, eins og raunin varð. Svo sem áður greinir var skriflegur kaupsamningur um íbúðina aldrei undirritaður. Þegar af þeirri ástæðu getur sóknaraðili ekki reist rétt við beina aðfarargerð til umráða yfir íbúðinni á þeim samningi, sem komst á milli hennar og varnaraðila með samþykki þess síðastnefnda á kauptilboði. Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar getur sóknaraðili heldur ekki kallað til umráða yfir íbúðinni með stoð í húsaleigusamningi aðilanna. Samkvæmt því verður úrskurður héraðsdómara staðfestur.

Sóknaraðili verður dæmd til að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, R-kk-nf H-kk-nf, greiði varnaraðila, K-kk-þgf H-kk-þgf H-kk-þgf, 50.000 krónur í kærumálskostnað.