180/2008

EÞ og ES keyptu fasteign af H, S og Á 9. maí 2005. Húsið var byggt árið 1943 og hafði frá 1992 verið í eigu móður H, S og Á, en hún lést áður en salan fór fram. EÞ og ES héldu því fram að húsið hefði verið haldið göllum og byggðu á mati dómkvadds matsmanns. Talið var að umrædd fasteign hefði við söluna verið haldin leyndum göllum sem hefði kostað 1.325.000 krónur að bæta úr. Ósannað var að seljendum hefðu mátt vera ljósir umræddir gallar. Kostnaður sem reiknaður yrði sem fjárhæð skaðabóta vegna beins tjóns nam innan við 5% af söluverði hússins og samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 taldist húseignin því ekki hafa verið gölluð við söluna. Ekki var talið að söluyfirlitið yrði skýrt svo að það fæli í sér sérstaka ábyrgðaryfirlýsingu. Þá var talin ósönnuð fullyrðing EÞ og ES um að sú aðferð, sem matsmaður lagði til um endurbætur á undirstöðum hússins, hefði ekki verið fullnægjandi og myndi ekki hljóta staðfestingu byggingaryfirvalda. H, S og Á voru því sýknuð af kröfum EÞ og ES um greiðslu skaðabóta og EÞ og ES dæmd til að greiða S og Á eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og P-kk-nf H-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu upphaflega til Hæstaréttar 25. janúar 2008, en ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 12. mars 2008. Með heimild í 4. mgr. 153. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála áfrýjuðu þau héraðsdómi öðru sinni 1. apríl 2008. Þau krefjast aðallega sýknu af kröfum stefndu S-kvk-ef V-kvk-ef og Á-kk-ef V-kk-ef. Þá krefjast þau að stefndu verði in solidum dæmd til greiðslu aðallega á 7.131.539 krónum eða annarri lægri fjárhæð að mati dómsins með dráttarvöxtum frá 1. september 2005 til greiðsludags samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Til vara krefjast þau að stefndu verði dæmd til að greiða sér in solidum afslátt að fjárhæð 3.783.713 krónur eða lægri fjárhæð að mati dómsins með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. september 2005 til greiðsludags. Í báðum tilvikum krefjast áfrýjendur að staðfest verði heimild þeirra til að beita skuldajöfnuði vegna kröfu stefndu, Á-kk-ef V-kk-ef og S-kvk-ef V-kvk-ef, á hendur þeim að fjárhæð 4.725.000 krónur sem skyldi greiðast hinn 1. september 2005 þannig að sú greiðsla reiknist sem innborgun af hálfu áfrýjenda inn á kröfu stefndu, Á-kk-ef V-kk-ef og S-kvk-ef V-kvk-ef. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu, S-kvk-nf V-kvk-nf og Á-kk-nf V-kk-nf, krefjast aðallega staðfestingar héraðsdóms en til vara að kröfur áfrýjenda verði lækkaðar verulega. Þá krefjast þau málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Stefnda, H-kvk-nf V-kvk-nf, krefst aðallega staðfestingar héraðsdóms en til vara að kröfur áfrýjenda verði lækkaðar verulega. Þá krefst hún málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjendur keyptu hina umdeildu fasteign af stefndu 9. maí 2005. Húsið er byggt 1943 og hafði frá 1992 verið í eigu móður stefndu, en hún var látin þegar salan fór fram. Ekki hefur verið sýnt fram á að stefndu hafi haft vitneskju um þá leyndu galla á fasteigninni sem upplýst var um eftir sölu hennar. Söluyfirlit verður ekki skýrt svo að það feli í sér sérstaka ábyrgðaryfirlýsingu. Áfrýjendur hófust sjálf handa við umfangsmiklar breytingar á húsinu án þess að sækja um leyfi fyrir þeim til byggingaryfirvalda. Í bréfi byggingarfulltrúa 1. júlí 2005 koma fram fyrirmæli um að „eigandi láti arkitekt og burðarvirkishönnuð þegar í stað leggja á ráðin um endurbætur á húsinu ... “.

Að frumkvæði áfrýjenda var dómkvaddur sérfróður maður til að meta frágang gólfs og þaks og rakaskemmdir eins og nánar er lýst í héraðsdómi. Niðurstaða hans um að leyndir gallar hafi verið á þaki og grunni hússins eru staðfestir af héraðsdómi en kostnaður við úrbætur á þeim nam samkvæmt matinu 1.325.000 krónum en ekki 1.295.000 krónum eins og misritast hefur í dóminum. Áfrýjendur hafa staðhæft að sú aðferð, sem matsmaður lagði til um endurbætur á undirstöðum hússins, sé ekki fullnægjandi og muni hún því ekki hljóta staðfestingu byggingaryfirvalda. Áfrýjendur, sem hafa sönnunarbyrði fyrir þessari staðhæfingu sinni, hafa hvorki leitað eftir yfirmati né afstöðu byggingaryfirvalda til hennar, og hefur þeim ekki tekist sönnun um hana. Með þessari athugasemd en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms sem skipaður var sérfróðum meðdómendum verður niðurstaða hans staðfest.

Áfrýjendur skulu með vísan til 1. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr. laga nr. 91/1991 greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, E-kk-nf Þ-kk-nf og E-kvk-nf S-kvk-nf, skulu greiða stefndu, S-kvk-þgf V-kvk-þgf og Á-kk-þgf V-kk-þgf óskipt 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti og H-kvk-þgf V-kvk-þgf 200.000 krónur.