414/2004

Þ keypti íbúð af H síðla árs 2002 og var umsamið kaupverð 12.600.000 krónur. Krafðist H greiðslu á eftirstöðvum kaupverðs að fjárhæð 1.136.274 en Þ hafði haldið eftir lokagreiðslu vegna galla, sem hún taldi vera á íbúðinni. Fasteignin var byggð árið 1960 en gert hafði verið við húsið að utan og það málað árið 2000. Kom fram  í söluyfirliti fasteignasölu að húsið væri allt nýlega viðgert að utan og málað og væri í góðu ástandi. Í matsgerð dómkvadds matsmanns kom hins vegar fram að umræddar viðgerðir hefðu ekki reynst fullnægjandi. Var talið að þótt krafa Þ samkvæmt matsgerðinni yrði að fullu tekin til greina gæti hún ekki verið hærri en 977.596 krónur og taldist sú fjárhæð lægri en svo að hægt væri að telja að annmarkar á íbúðinni hafi rýrt verðmæti hennar svo að nokkru varði í skilningi síðari málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Hins vegar var talið að upplýsingar um nýafstaðnar viðgerðir, sem komu fram í söluyfirliti vegna íbúðarinnar, hafi verið rangar í skilningi 27. gr. laga um fasteignakaup og teldist íbúðin því haldin galla þrátt fyrir að ósannað væri að H hafi verið kunnugt, eða hafi mátt vera kunnugt, um að viðgerðin hefði ekki borið fullnægjandi árangur. Héraðsdómur, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum, taldi að niðurstaða dómkvadds matsmanns tæki að hluta til viðgerða sem ekki snertu þá annmarka sem töldust vera á fyrrnefndri viðgerð og töldu að kostnaður við úrbætur næmi að réttu lagi 501.966 krónum. Þar sem þeirri niðurstöðu hafði ekki verið hnekkt var fallist á að Þ ætti rétt á skaðabótum sem þeirri fjárhæð næmi, sem kæmu til skuldajafnaðar á móti kröfu H um greiðslu eftirstöðva kaupverðs og var Þ því dæmd til að greiða H 634.308 krónur.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, G-kk-nf G-kk-nf, G-kvk-nf E-kvk-nf, G-kk-nf C-kk-nf og H-kk-nf B-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 14. október 2004. Hún krefst aðallega sýknu af kröfu stefnda, en til vara að hún verði lækkuð. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Samkvæmt gögnum málsins keypti áfrýjandi íbúð í kjallara að Glaðheimum 24 í Reykjavík af stefnda með kaupsamningi 28. nóvember 2002, en hann var gerður í samræmi við tilboð áfrýjanda, sem stefndi hafði samþykkt 4. sama mánaðar. Umsamið kaupverð var 12.600.000 krónur, en þar af átti áfrýjandi að inna af hendi 1.200.000 krónur sem lokagreiðslu með peningum 15. apríl 2003, þremur mánuðum eftir afhendingu íbúðarinnar. Þegar til kom neitaði áfrýjandi að standa skil á þessari greiðslu, þar sem hún taldi galla hafa komið fram á íbúðinni og ætti hún gagnkröfu af þeim sökum á hendur stefnda. Á það féllst stefndi ekki og höfðaði hann mál þetta 11. júní 2003 til greiðslu fyrrnefndra 1.200.000 króna. Hefur hann lækkað þá fjárhæð undir rekstri málsins í 1.136.274 krónur með tilliti til uppgjörs vegna áhvílandi veðskulda á íbúðinni og fasteignagjalda af henni.

Áfrýjandi fékk dómkvaddan mann 13. júní 2003 til að meta hvort nánar tilteknir gallar vegna leka væru á íbúðinni og sameign í húsinu að Glaðheimum 24, hverjar orsakir þeirra væru og hver kostnaður yrði af úrbótum til að koma í veg fyrir leka þar. Í matsgerð 12. nóvember 2003 var komist að þeirri niðurstöðu að kostnaður af viðgerð á íbúðinni yrði alls 94.090 krónur, en af viðgerð á sameign 5.383.781 króna, eða samtals 5.477.871 króna. Áfrýjandi kveðst eiga 18,1% hlut í sameigninni, en samkvæmt því næmi hlutdeild hennar í kostnaði af viðgerð sameignarinnar 974.464 krónum, sem að viðbættum kostnaði af séreignarhluta hennar, áðurnefndum 94.090 krónum, gera alls 1.068.504 krónur. Auk þessa telur áfrýjandi stefnda bera að bæta sér kostnað af matsgerð, 298.800 krónur, en samkvæmt því eigi hún hærri gagnkröfu á hendur honum en dómkröfu hans nemur. Áfrýjandi krefst á þeim grunni sýknu af kröfu stefnda.

II.

Í áðurnefndri matsgerð er tekið fram að fjárhæðir í henni taki mið af verðlagi í október 2003 og sé virðisaukaskattur innifalinn í þeim, en vakin er þar athygli á að 60% virðisaukaskatts af kostnaði vegna vinnu á byggingarstað fáist endurgreiddur. Í gagnkröfu áfrýjanda hefur ekki verið tekið tillit til þessa. Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en að á þessum grunni gæti fengist endurgreiddur virðisaukaskattur að fjárhæð 9.113 krónur vegna matsþátta, sem lúta að séreignarhluta áfrýjanda í húsinu að Glaðheimum 24, og 452.186 krónur af matsþáttum varðandi sameignina þar. Verður fallist á með stefnda að lækka eigi af þessum sökum niðurstöður um fjárhæðir í matsgerðinni, þannig að kostnaður af úrbótum á íbúð áfrýjanda teljist 84.977 krónur, en á sameigninni 4.931.595 krónur. Miðað við eignarhluta áfrýjanda í fasteigninni ættu 18,1% af síðastnefndri fjárhæð að snúa að henni eða 892.619 krónur. Krafa hennar á grundvelli matsgerðarinnar getur því hæst numið samtals 977.596 krónum. Kostnaður af störfum matsmanns telst til málskostnaðar, sbr. e. lið 1. mgr. 129. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, og getur því ekki orðið liður í gagnkröfu áfrýjanda vegna ætlaðs galla á fasteigninni.

Áfrýjandi keypti sem áður segir íbúðina að Glaðheimum 24 af stefnda fyrir samtals 12.600.000 krónur. Óumdeilt er í málinu að húsið var byggt um 1960. Þótt krafa stefndu á grundvelli matsgerðarinnar yrði tekin að fullu til greina með 977.596 krónum væri ekki unnt að líta svo á að annmarkar á íbúðinni, sem þar um ræðir, rýri verðmæti hennar svo að nokkru varði, sbr. síðari málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Komi ekkert annað til getur íbúðin því ekki talist hafa verið haldin galla í skilningi III. kafla nefndra laga, þannig að til vanefndaúrræða geti komið samkvæmt IV. kafla þeirra.

III.

Eins og málið liggur fyrir er ekki unnt að líta svo á að áfrýjandi hafi sýnt fram á að stefndi hafi vitað eða mátt vita um þá annmarka á húsinu að Glaðheimum 24, sem nú hafa verið leiddir í ljós með matsgerð og taldir eru hafa valdið þar leka. Getur áfrýjandi því ekki reist gagnkröfu sína á ákvæði 26. gr. laga nr. 40/2002.

Í málinu hefur áfrýjandi lagt fram söluyfirlit vegna eignarinnar, þar sem meðal annars kemur fram að á vegum fasteignasölunnar, sem það stafar frá, hafi íbúðin verið skoðuð 2. október 2002. Fyrir liggur að kauptilboð áfrýjanda til stefnda var gert hjá annarri fasteignasölu, sem annaðist jafnframt gerð skriflegs kaupsamnings aðilanna 28. nóvember 2002. Stefndi hefur hvorki andmælt því að áfrýjandi hafi stuðst við áðurnefnt söluyfirlit í aðdraganda kaupanna né haldið fram að efni þess hafi verið annað en í söluyfirliti frá fasteignasölunni, sem hafði milligöngu um kaupin, en slíkt yfirlit hefur ekki verið lagt fram í málinu.

Í áðurnefndu söluyfirliti sagði meðal annars eftirfarandi: „Húsið er allt nýlega viðgert að utan og málað og er í góðu ásigkomulagi.“ Fram er komið að unnið var á árinu 2000 að viðgerðum á ytra byrði hússins, að frátöldu þaki þess, og að veggir hafi þá verið málaðir ásamt tréverki. Frekari viðgerðir munu einnig hafa farið fram á málningu á árinu 2002. Samræmist þetta tilvitnuðum ummælum í söluyfirlitinu um nýlega viðgerð og málun. Til þess verður að líta að orðin þar um gott ásigkomulag stóðu í beinum tengslum við frásögn um nýlegar viðgerðir og er því ekki unnt að skilja þau öðru vísi en sem yfirlýsingu um að þær hafi reynst fullnægjandi. Af fyrrnefndri matsgerð er sýnt að slík yfirlýsing var ekki á rökum reist. Þótt ósannað sé að stefndi hafi mátt vita þetta verður samkvæmt 27. gr. laga nr. 40/2002 að líta svo á að eignin hafi verið gölluð, svo og að réttar upplýsingar hefðu haft áhrif á gerð kaupsamnings, enda hefur ekki verið hnekkt þeirri staðhæfingu áfrýjanda að henni hafi verið í mun að festa kaup á eign, sem þarfnaðist ekki endurbóta.

Í matsgerðinni, sem áfrýjandi styður gagnkröfu sína við, er meðal annars gert ráð fyrir viðgerðum á þaki hússins, svo og að jarðvatnslögn verði komið fyrir. Fram er komið að áfrýjandi skoðaði ekki þakið fyrir kaupin, en af lýsingu í matsgerð verður ekki annað ráðið en að ljóst hefði mátt vera við slíka skoðun að fyrrgreind ummæli í söluyfirliti ættu ekki við um þakið. Þá er greint frá því í matsgerð að jarðvatnslagnir hafi ekki verið sýndar á samþykktum uppdráttum hússins og verða umrædd ummæli í söluyfirliti á engan hátt tengd slíku. Héraðsdómur, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmönnum, taldi þessa þætti í matsgerðinni ekki snerta þá annmarka, sem áfrýjandi ber fyrir sig, og heldur ekki matsliði varðandi frágang lóðar, þéttimúr og svokallaða sílanböðun. Þessari afstöðu hefur áfrýjandi ekki hrundið. Að öðru leyti en þessu standa óraskaðar niðurstöður matsmanns um að gallar séu á húsinu að Glaðheimum 24 og hvaða kostnaður sé af því að bæta úr þeim, en ákvæði 29. gr. laga nr. 40/2002 eru því ekki í vegi að áfrýjandi geti borið þá fyrir sig. Í hinum áfrýjaða dómi var komist að þeirri niðurstöðu að heildarkostnaður af viðgerð sameignar í húsinu samkvæmt matsgerðinni næmi 2.303.806 krónum þegar allir framangreindir matsliðir hefðu verið dregnir frá ásamt þeim hluta virðisaukaskatts, sem endurgreiðast ætti, en hlutdeild áfrýjanda í þeirri fjárhæð, 18,1%, væri 416.989 krónur. Þessum útreikningum hefur áfrýjandi ekki hnekkt og verða þeir því lagðir til grundvallar. Þar við bætist kostnaður af viðgerð séreignarhluta áfrýjanda í húsinu, sem nemur 84.977 krónum þegar tillit hefur verið tekið til endurgreiðslu á hluta virðisaukaskatts. Verður því viðurkennd krafa áfrýjanda um skaðabætur samkvæmt 43. gr. laga nr. 40/2002 að fjárhæð samtals 501.966 krónur, sem komi til skuldajafnaðar við kröfu stefnda um greiðslu á 1.136.274 krónum. Verður áfrýjandi þannig dæmd til að greiða stefnda 634.308 krónur með vöxtum eins og í dómsorði greinir.

Stefndi verður dæmdur til að greiða áfrýjanda málskostnað hennar að hluta, sem ákveðinn er eins og segir í dómsorði.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Þ-kvk-nf R-kvk-nf Þ-kvk-nf, greiði stefnda, H-kk-þgf G-kk-þgf, 634.308 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. apríl 2003 til greiðsludags.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 300.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.