411/1999

G keypti íbúðarherbergi í kjallara fjöleignarhúss. Herbergið var eitt fjögurra í kjallaranum og höfðu þau öll upphaflega fylgt íbúðum á efri hæðum hússins en þrjú þeirra höfðu síðar verið gerð að sérstökum eignarhlutum. G stefndi öðrum eigendum hússins og krafðist þess að að staðfest yrði með dómi að eignarhluta hennar fylgdi eignarhlutdeild í þvottahúsi. Óumdeilt var, að íbúar einstaklingsíbúðanna í kjallaranum höfðu ekki haft afnot af þvottahúsinu. Þinglýst gögn, sem vísað var til í afsali til G, báru með sér að allt frá því að íbúðir þessar voru skildar frá íbúðum á efri hæðum hefði eigna- og afnotaréttur að þvottahúsi ekki fylgt með, heldur hefði sá réttur eingöngu tilheyrt eigendum íbúðanna á efri hæðum hússins.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kvk-nf E-kvk-nf, H-kk-nf H-kk-nf og H-kk-nf T-kk-nf.

Áfrýjendur skutu máli þessu til Hæstaréttar 6. október 1999. Þeir krefjast þess að synjað verði um staðfestingu á því, að eignarhluta stefndu, 01-02, í Snælandi 8 í Reykjavík, fylgi eignarhlutdeild í þvottahúsi. Þá krefjast þeir málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Í máli þessu er deilt um eignar- og afnotarétt að þvottahúsi í kjallara að Snælandi 8 í Reykjavík. Samkvæmt eignaskiptasamningi 11. febrúar 1971 voru fjórar íbúðir í húsinu, tvær á hvorri hæð, og fylgdi hverri þeirra íbúðarherbergi og geymsla í kjallara, ásamt 1/4 af sameiginlegum göngum, anddyri, þvottaherbergi, hjóla- og vagnageymslu og sorpgeymslu. Var hver eignarhluti samtals 25% af allri eigninni. Þrjú þessara íbúðarherbergja í kjallara hafa síðan verið skilin frá íbúðunum, og eru eignarhlutar hússins nú sjö talsins.

Stefnda er eigandi íbúðarherbergis merkt 01-02, sem tilheyrði áður íbúð á 1. hæð til vinstri. Í febrúar 1983 reiknaði G-kk-nf P-kk-nf, að beiðni eiganda þeirrar íbúðar, H-kvk-ef J-kvk-ef, út skiptingu milli eignarhluta íbúðarinnar og séreignarhluta hennar í kjallara. Í skjalinu sagði: „Séreignarhlutinn er 25m2 og er herbergi með eldhúskrók og salerni með sturtubaði ásamt sameign í göngum og sorpklefa. Íbúðin ásamt sérgeymslu og sameign með íbúð á hæðum í þvottahúsi og vagnageymslu reiknast vera 20,2% en séreignin 4,8%.“ Skjali þessu var þinglýst 10. febrúar 1983. Samkvæmt þessari skiptingu seldi H-kvk-nf síðan íbúðarherbergið með afsali 6. apríl 1984, án þess að hlutdeildar í sameign væri getið.

Stefnda keypti íbúðarherbergið með afsali 22. nóvember 1996. Í afsalinu var tekið fram, að um væri að ræða „einstaklingsíbúð í kjallara hússins númer 8 við Snæland í Reykjavík, sem er herbergi, eldhúskrókur og baðherbergi (sturta), svo og ásamt tilheyrandi hlutdeild í öllu sem eigninni fylgir og fylgja ber, að engu undanskildu, þar með talin leigulóðarréttindi. ... Skiptasamn. sjá skjöl nr. D-23058, E-04459/79 og E-l0837/85. Eignarhlutinn telst vera 4.800%.“

Skjal nr. D-23058 er fyrrgreindur eignaskiptasamningur um húseignina frá 11. febrúar 1971. Skjal 04459/79 er yfirlýsing, þinglýst 9. mars 1979, þegar íbúðarherbergi var fyrst skipt frá íbúð í húsinu, en það var íbúð á 2. hæð til vinstri. Í yfirlýsingunni var óskað eftir því að íbúðin og íbúðarherbergið verði skráð sem tvær eignir í veðmálabækur og skyldi íbúðinni fylgja sérgeymsla ásamt 20,9% í óskiptanlegri sameign, „en þvottahúsréttur ásamt hjól- og vagnageymslu fylgi að 1/4 á móti öðrum eigendum hússins“. Íbúðarherbergið skyldi vera 4,1% húseignarinnar og „því fylgi tilheyrandi hlutdeild í óskiptanlegri sameign, að þvottahúsi og hjól- og vagnageymslu undanskildu, sem fylgir ekki þessu herbergi.“ Ekki kemur fram, hver hafi reiknað þessi skiptahlutföll. Skjal nr. 10837/85 er yfirlýsing, þinglýst 13. mars 1985, þegar eigandi íbúðar á 1. hæð til hægri óskaði eftir því, að íbúðarherbergi í kjallara yrði skipt frá. Í afsalinu var tekið fram, að um væri að ræða „einstaklingsíbúð í kjallara hússins. Þessari íbúð fylgir hlutdeild í göngum, anddyri, sorpgeymslu og leigulóð. Eignarhlutdeild þessarar íbúðar telst vera 4,8% alls hússins.“ Eru hlutföllin byggð á útreikningi G-kk-ef P-kk-ef frá því í febrúar 1985.

Óumdeilt er, að íbúar einstaklingsíbúðanna í kjallaranum hafa ekki haft afnot af þvottahúsinu og hefur nýting þess eingöngu verið af hálfu eigenda íbúðanna á hæðunum. Halda áfrýjendur því fram, að ætíð hafi verið ljóst að hlutdeild í þvottahúsi hafi ekki fylgt með, er íbúðarherbergin voru skilin frá íbúðunum.

Eiginmaður stefndu bar fyrir dómi, að komið hefði til tals við kaupin á íbúðinni hvort þvottahúsréttur fylgdi með. Kvað hann þau hjón hafa spurt um rétt á þvottahúsi, og hafi fulltrúi seljanda sagt, að það ætti að fylgja en væri þó ekki tekið fram, „það yrði að ganga frá því máli seinna“.

Þegar allt framangreint er virt verður að telja, að áfrýjendur hafi sýnt fram á með þinglýstum gögnum, að allt frá því að umræddar einstaklingsíbúðir í kjallara voru skildar frá íbúðum á efri hæðum hafi eignar- og afnotaréttur að þvottahúsi ekki fylgt með, heldur hafi sá réttur eingöngu tilheyrt eigendum íbúðanna fjögurra á efri hæðum hússins, sbr. nú 3. tl. 1. mgr. 10. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þinglýst gögn, sem vísað er til í afsali til stefndu 22. nóvember 1996, báru þetta með sér svo og áðurnefnd yfirlýsing G-kk-ef P-kk-ef frá febrúar 1983. Er kröfu stefndu því hafnað.

Málskostnaður í héraði fellur niður, en stefnda greiði áfrýjendum málskostnað í fyrir Hæstarétti svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Kröfu stefndu, G-kvk-ef K-kvk-ef, um að eignarhluta hennar, merktum 01-02, að Snælandi 8 í Reykjavík, fylgi eignarhlutdeild í þvottahúsi, er hafnað.

Málskostnaður í héraði fellur niður.

Stefnda greiði áfrýjendum, Ó-kvk-þgf G-kvk-þgf, Ö-kvk-þgf I-kvk-þgf, G-kk-þgf H-kk-þgf, V-kvk-þgf B-kvk-þgf, M-kvk-þgf T-kvk-þgf og H-kk-þgf H-kk-þgf, sameiginlega 150.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.