2/2021

Reifun

Í málinu kröfðust J og E viðurkenningar á bótaábyrgð G ehf. á tjóni sem varð í bruna í húsnæði þar sem J og E geymdu tilteknar eigur sínar á grundvelli samnings J við G ehf. Reistu þau kröfuna einkum á því að G ehf. ræki þjónustustarfsemi um geymslu á lausafjármunum samkvæmt lögum nr. 42/2000 um þjónustukaup. Með hliðsjón af ákvæðum samningsins, þar sem fram kom að J tæki á leigu tilgreinda, afmarkaða og aflokaða geymslu, og að G ehf. hefði ekki haft afskipti af því hvaða lausafjármunum J kaus að koma þar fyrir eða vitneskju um hvaða munir væru geymdir þar á hverjum tíma, var ekki fallist á með J að samningurinn hefði verið um geymslu lausafjármuna gegn endurgjaldi í skilningi 3. töluliðar 1. mgr. 1. gr. laga um þjónustukaup. Á hinn bóginn var talið að samningurinn félli undir gildissvið húsaleigulaga nr. 36/1994. Ekki kæmi því til álita að með honum hefði verið vikið frá ákvæðum þjónustukaupalaga neytendum í óhag andstætt fyrirmælum 3. gr. eða að ábyrgð yrði felld á G ehf. á grundvelli 25. og 26. gr. þeirra. Jafnframt var kröfu J um að víkja ákvæðum samningsins til hliðar á grundvelli ógildingarreglna samningaréttar hafnað. Þá var talið ósannað að tjón J og E yrði rakið til vanrækslu eða annars konar saknæmrar háttsemi G ehf. Var G ehf. því sýknað af kröfum J og E.

Dómur Hæstaréttar

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir B-kk-nf B-kk-nf, Á-kvk-nf Ó-kvk-nf, B-kvk-nf T-kvk-nf, I-kvk-nf E-kvk-nf og K-kk-nf A-kk-nf.

2. Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 12. janúar 2021. Þau krefjast aðallega ómerkingar hins áfrýjaða dóms en til vara að viðurkennt verði að stefndi beri ábyrgð á tjóni þeirra sem varð í bruna 5. apríl 2018 í húsnæði sem stefndi hafði á leigu að Miðhrauni 4 í Garðabæ. Þá krefjast þau málskostnaðar á öllum dómstigum án tillits til gjafsóknar sem þeim hefur verið veitt við meðferð málsins fyrir Hæstarétti. 

3. Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.Ágreiningsefni

4. Ágreiningur aðila lýtur að því hvort stefndi ber skaðabótaábyrgð á tjóni áfrýjenda sem varð í bruna 5. apríl 2018 í húsnæði að Miðhrauni 4 í Garðabæ þar sem áfrýjendur geymdu tilteknar eigur sínar á grundvelli samnings áfrýjandans J-kk-ef við stefnda. Áfrýjendur byggja á því að stefndi reki þjónustustarfsemi um geymslu á lausafjármunum sem falli undir gildissvið laga nr. 42/2000 um þjónustukaup og því gildi reglur VI. kafla þeirra um tjón á eignum neytenda. Þá byggja þau ábyrgð stefnda á sakarreglu skaðabótaréttar. Stefndi telur hins vegar að samningurinn hafi verið leigusamningur um afnot af geymsluhúsnæði í skilningi húsaleigulaga nr. 36/1994, tjón áfrýjenda verði ekki rakið til saknæmrar háttsemi hans og bótaábyrgð hans verði ekki fundin stoð í reglum skaðabótaréttar.

5. Með héraðsdómi 5. júní 2019 var stefndi sýknaður af kröfum áfrýjenda. Var niðurstaðan byggð á því að samningur aðila hefði fremur borið einkenni leigusamnings um afnot af húsnæði en samnings um kaup á geymsluþjónustu. Bótaábyrgð yrði því ekki reist á ákvæðum laga um þjónustukaup eða öðrum reglum um bótaábyrgð vörslumanns muna. Þá var tjón áfrýjenda ekki rakið til vanrækslu stefnda eða annars konar saknæmrar háttsemi hans. Í skilmálum samningsins kæmi auk þess fram að stefndi bæri ekki ábyrgð á þeim munum sem væru settir í geymslu heldur væri á ábyrgð leigutaka að tryggja þá ef hann svo kysi. Í ljósi þess að um leigusamning var að ræða milli aðila var ekki fallist á að víkja þessum skilmála til hliðar með vísan til ógildingarreglna samningaréttar enda væri hann í samræmi við gildandi reglur á þessu sviði. Áfrýjendur skutu málinu til Landsréttar sem með dómi 30. október 2020 staðfesti niðurstöðu héraðsdóms með vísan til forsendna hans.

6. Áfrýjunarleyfi var veitt 12. janúar 2021, meðal annars á þeim grunni að dómur í málinu gæti haft fordæmisgildi um hvort geymsla á búslóð falli undir gildissvið laga um þjónustukaup eða húsaleigulaga.Málsatvik

7. Stefndi er einkahlutafélag stofnað árið 2014 og er tilgangur þess útleiga á sérhæfðu geymsluhúsnæði, almenn byggingarstarfsemi, kaup og rekstur fasteigna, lánastarfsemi og annar skyldur atvinnurekstur. Árið 2015 keypti stefndi rekstur samnefnds félags sem hafði frá árinu 2005 leigt út geymsluhúsnæði að Miðhrauni 4 í Garðabæ. Húsnæðið hafði félagið á leigu frá einkahlutafélaginu FF 11. Í auglýsingu stefnda um starfsemina var meðal annars tekið fram að þar væri fylgt ströngustu öryggiskröfum með tilliti til bruna, innbrota, vatnsleka og annarra þátta. Áfrýjendur geymdu ýmsar eigur sínar í geymsluhúsnæðinu á grundvelli samnings við stefnda, þar á meðal hluta búslóðar sinnar og aðra persónulega muni. Þessar eigur eyðilögðust að öllu leyti þegar eldur kom upp í húsinu 5. apríl 2018 og var það að mestu ónýtt eftir brunann. 

8. Starfsemi stefnda byggðist á því að gera samning við hvern viðskiptavin um afnot af geymslu. Gerðu stefndi og áfrýjandinn J-kk-nf slíkan samning 14. desember 2015 undir yfirskriftinni „Húsaleigusamningur 40093 um geymslu G704 að Miðhrauni 4, 210 Garðabæ“, sem undirritaður var af áfrýjanda og fulltrúa stefnda. Þar kom fram að áfrýjandi tæki á leigu geymslu með tilteknu númeri og skyldi húsnæðið afhent samdægurs. Leigugreiðsla væri 18.107 krónur á mánuði, bundin byggingarvísitölu, og uppsagnarfrestur væri þrjátíu dagar. Við undirritun skyldi leigutaki greiða einn mánuð fyrir fram og annan mánuð fyrir fram sem greiðslutryggingu. Í lokaákvæði samningsins kom fram að leigutaki hefði móttekið og kynnt sér leiguskilmála stefnda frá 31. janúar 2013 sem væru hluti samningsins og samþykkti öll ákvæði þeirra. Tekið var fram að nýjustu útgáfu skilmálanna mætti nálgast á vefslóðinni www.geymslur.com/skilmalar.pdf. Umræddir skilmálar höfðu að geyma þrjátíu ákvæði og er efni þeirra ítarlega rakið í héraðsdómi. Nýir skilmálar voru gefnir út og birtir á vefslóð stefnda 31. desember 2017 með óverulegum breytingum sem ekki hafa þýðingu í máli þessu.

9. Á meðal almennra ákvæða í skilmálunum var grein 12 með yfirskriftinni „Leigutaki ber ábyrgð á að tryggja muni í geymslu“ sem hljóðaði svo: „Samningur þessi er húsaleigusamningur en ekki þjónustusamningur. Af því leiðir, meðal annars, að leigusali ber ekki ábyrgð á þeim munum sem eru settir í geymslu. Það er á ábyrgð leigutaka að tryggja munina ef hann svo kýs, t.d. með því að hafa samband við tryggingarfélag sitt og tilkynna að innbú eða eigur séu staðsettar í geymslunni.“ Þá var í grein 14 fjallað um það sem óheimilt væri að geyma í húsnæðinu, svo sem hættuleg eða eldfim efni. Í greinum 15 og 16 var lýst ástandi geymslunnar við afhendingu og ábyrgð leigutaka á skemmdum á húsnæðinu. Fjallað var um umgengni, notkun og framleigu í grein 17 og meðal annars tekið fram að leigutaka væri óheimilt að nota geymsluna sem lögheimili eða starfsstöð eða til annars en til geymslu muna og gagna. Í grein 22 kom fram að leigutaki ætti engar kröfur á leigusala ef „brunaviðvörunarkerfi, brunavarnir, aðgangsstýrikerfi, þjófavarnarkerfi, vatnsleka¬viðvörunarkerfi, vatnsúðakerfi, öryggismyndavélar, hreyfiskynjarar, meindýravarnir, vatnsleiðslur eða rafmagn bila eða virka ekki í samræmi við væntingar leigutaka“. Samkvæmt grein 23 hafði leigutaki aðgang að geymslunni á öllum tímum sólarhrings árið um kring og því lýst hvað leigutaki þyrfti að gera til að komast í geymsluna utan skrifstofutíma.

10. Eldsvoðinn 5. apríl 2018 kom upp í þeim hluta fasteignarinnar í Miðhrauni 4 sem var í eigu félagsins RA 6 ehf. og var aðliggjandi húsnæðinu þar sem starfsemi stefnda fór fram. Hafði sá hluti áður verið nýttur sem kvikmyndaver en frá árinu 2016 hafði einkahlutafélagið Drífa rekið þar starfsemi undir merkjum Icewear og nýtti húsnæðið meðal annars undir vörulager. Eldurinn breiddist hratt um allt húsið og tókst slökkviliði ekki að ráða niðurlögum hans fyrr en það var að mestu brunnið og mestallt innan húss. Í héraðsdómi er rakið efni minnisblaðs slökkviliðsstjóra og byggingarfulltrúa Garðabæjar um eldsvoðann sem er meðal gagna málsins. Þar kom fram að þegar byggingarleyfi var samþykkt 28. september 2000 hefði verið fyrirhugað að nýta húsið sem iðnaðar- og geymsluhús og gert ráð fyrir vatnsúðakerfi í því öllu. Fallið hefði verið frá því síðar þegar fyrir lá að húsið yrði nýtt sem kvikmyndaver og undir geymslur og samþykkti byggingarfulltrúi breytingu á innra skipulagi hússins 14. nóvember 2003. Þar sem brunaálag hefði þá verið umtalsvert minna en gert hefði verið ráð fyrir hafi vatnsúðakerfi verið tekið út úr hönnun þess og í staðinn komið fyrir reyklúgum í þaki og eldvörn á burðarvirki. Þá kom fram að húsið hefði tvívegis verið skoðað af eldvarnaeftirliti, í janúar 2004 og í janúar 2015. Í síðara skiptið hefði skoðun aðeins lotið að þeim hluta húsnæðisins þar sem stefndi var með starfsemi sína. Gerðar hefðu verið smávægilegar athugasemdir við eldvarnir í báðum tilvikum en málum lokið með viðunandi hætti. Niðurstaðan í minnisblaðinu var að við fyrri notkun hússins sem kvikmyndavers hefði bruni af þessum toga aldrei verið mögulegur. Breytt notkun húsnæðisins fyrir mikið magn af hraðbrennanlegri vöru á lager Icewear án þess að brunavarnir hefðu verið uppfærðar með tilliti til þess hefði verið ástæða þess að svo fór sem fór.

11. Eftir að héraðsdómur gekk lauk Mannvirkjastofnun ítarlegri skýrslu um brunann í Miðhrauni 4. Skýrslan er dagsett 29. nóvember 2019 og var lögð fram af hálfu áfrýjenda við meðferð málsins fyrir Landsrétti. Um eldsupptök kom fram að líklega hafi kviknað í út frá rafmagni neðarlega á suðurvegg í lagerrými Icewear sem sneri að húsnæði stefnda og eldur komist í varning sem þar var. Helsta orsök þess að bruninn varð svo mikill og byggingin eyðilagðist var að brunaálag í miðrými þess, þar sem vörulager Icewear var staðsettur, hafi verið langt yfir þeim mörkum sem hentaði byggingunni. Þannig hefði brunahraðinn í brennanlegum varningi í hillum sem náðu upp undir þak verið mikill og rýmið orðið alelda á mjög skömmum tíma. Eina lausnin við svo mikið brunaálag hefði verið vatnsúðakerfi fyrir háa áhættu ásamt vatnsúðakerfi í allar hillur. Eðlilegt hefði verið að setja slík kerfi upp þegar breytingar urðu á notkun hússins. Hefðu eigandi og forráðamaður húsnæðisins átt að gera sér fulla grein fyrir auknu brunaálagi vegna geymslurýmis Icewear. Þá kom fram að engin brunahönnun hefði verið fyrir suðurhluta byggingarinnar, sem er það rými sem starfsemi stefnda var í.

12. Stefndi var með frjálsa ábyrgðartryggingu hjá Sjóvá-Almennum tryggingum hf. vegna starfsemi í Miðhrauni 4 og á þremur öðrum stöðum á höfuðborgarsvæðinu. Samkvæmt d-lið greinar 6 í skilmálum tryggingarinnar var tjón vegna skemmda á munum sem hlytist af eldsvoða undanskilið. Samkvæmt gögnum málsins hafði áfrýjandinn E-kvk-nf innbústryggingu hjá Verði tryggingum hf. og 25. apríl 2018 fékk hún greiddar 1.968.861 krónu í samkomulagsbætur frá tryggingafélaginu vegna altjóns á þeim hluta búslóðar áfrýjenda sem var í geymslunni. Fram kom í stefnu til héraðsdóms að samkomulag hefði orðið um að félagið greiddi áfrýjendum 15% af hámarksbótum fyrir innbú samkvæmt innbústryggingu en að áfrýjendur teldu tjón sitt mun meira.Niðurstaða

Krafa um ómerkingu

13. Áfrýjendur byggja kröfu sína um ómerkingu hins áfrýjaða dóms einkum á því Landsréttur hafi enga afstöðu tekið til upplýsinga í fyrrgreindri skýrslu Mannvirkjastofnunar. Þar komi fram að engin eiginleg brunahönnun hafi verið gerð í því svæði hússins sem stefndi hafði á leigu og nýtti undir starfsemi sína og að vatnsúðakerfi hefði þurft að vera þar. Auk þess segi þar að stefndi hafi ekki óskað eftir lokaúttekt byggingarfulltrúa þegar húsnæðið var tekið í notkun. Loks hafi engin umfjöllun verið í dómi Landsréttar um þýðingu þess að aðgangur áfrýjenda að geymsluhúsnæðinu var takmarkaður. Um sé að ræða ágalla á dóminum sem leiði eigi til ómerkingar hans og heimvísunar málsins.

14. Við meðferð málsins fyrir Landsrétti lögðu áfrýjendur fram ný gögn þar á meðal skýrslu Mannvirkjastofnunar og upplýsingar af heimasíðu stefnda og forvera hans um opnunartíma geymsluhúsnæðis að Miðhrauni 4 eins og þær birtust á vefsíðu fyrirtækisins 2. nóvember 2005, 10. október 2015 og 29. febrúar 2016. Við meðferð málsins í Landsrétti lágu þessi gögn fyrir, ásamt öðrum gögnum, til grundvallar niðurstöðu réttarins um sakarefni málsins, sbr. 1. mgr. 44. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sú skylda hvílir ekki á Landsrétti að taka með rökstuddum hætti afstöðu til nýrra gagna fyrir réttinum umfram það sem úrlausn málsins krefst. Verður ekki fallist á að slíkir annmarkar hafi verið á samningu dóms Landsréttar að fallast beri á kröfu áfrýjenda um ómerkingu dómsins, sbr. 3. og 4. mgr. 164. gr. laga nr. 91/1991. Samkvæmt framansögðu verður kröfu áfrýjenda um ómerkingu hins áfrýjaða dóms hafnað.

Um gildissvið laga um þjónustukaup og húsaleigulaga

15. Dómkröfur áfrýjenda um að viðurkennt verði að stefndi beri ábyrgð á tjóni þeirra eru reistar á því að stefndi hafi rekið geymsluþjónustu á grundvelli laga um þjónustukaup. Í 3. tölulið 1. mgr. 1. gr. komi fram að þau taki til hvers kyns samninga um kaup á þjónustu við neytendur um geymslu á lausafjármunum. Í lögskýringargögnum sé í þessu tilliti sérstaklega tekið fram að undir þetta falli búslóðageymsla. Viðskiptavinir stefnda hafi að mestu verið einstaklingar sem hafi geymt lausafé í þessum geymslum og stefndi hafi haft af þessu atvinnu gegn endurgjaldi fyrir þjónustuna. Stefndi hafi sýnt af sér vanrækslu við brunavarnir húsnæðisins og beri að bæta áfrýjendum tjón sem af því hafi hlotist samkvæmt 25. gr. laganna en ella beri hann hlutlæga ábyrgð samkvæmt 26. gr. þeirra. Verði litið svo á að samningur aðila sé húsaleigusamningur í skilningi húsaleigulaga eigi að víkja honum til hliðar enda sé óheimilt að víkja frá lögum um þjónustukaup neytendum í óhag og einnig sé rétt að horfa til ógildingarreglna 36. gr., sbr. 36. gr. a- til c-liða laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. 

16. Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að samningur við áfrýjandann J-kk-þf hafi verið gerður á grundvelli húsaleigulaga og uppfylli öll skilyrði sem rakin eru í ákvæðum þeirra. Bótareglur laga um þjónustukaup eigi því ekki við í málinu. Samningurinn hafi lotið að afnotum áfrýjanda af tilteknu húsnæði en ekki geymslu muna fyrir hann og hafi stefndi aldrei veitt nokkrum hlut viðtöku. Ekki hafi verið greitt gjald fyrir geymslu á tilgreindum munum heldur leigugjald fyrir húsnæði og hefði stefndi enga vitneskju haft um hvað áfrýjandi myndi geyma þar. Þá hafnar stefndi því að tjón áfrýjenda megi rekja til vanrækslu eða annarrar saknæmrar háttsemi hans. Húsnæðið sem hann leigði að Miðhrauni 4 hefði uppfyllt öll skilyrði laga og reglna um brunavarnir og hann hefði ekkert getað aðhafst til að afstýra brunanum sem kom upp í aðliggjandi húsnæði. Loks standi engin haldbær rök til þess að víkja samningi aðila til hliðar á grundvelli laga nr. 7/1936, enda hafi áfrýjendur hvorki bent á nein samningsákvæði sem teljist ósanngjörn né rökstutt í hverju meint ósanngirni sé fólgin.

17. Við úrlausn um réttindi og skyldur aðila framangreinds samnings ber fyrst að líta til þess að stefndi var einungis í samningssambandi við áfrýjandann J-kk-þf en ekki áfrýjandann E-kvk-þf. Af þeirri ástæðu getur hún ekki átt aðild til sóknar að þeim þætti málsins sem snýr að kröfum á grundvelli samningsins án tillits til þess hvaða lög eiga við um hann. Á hinn bóginn er ágreiningslaust að umræddir lausafjármunir voru í eigu beggja áfrýjenda og getur krafa hennar því aðeins komið til úrlausnar verði ábyrgð stefnda á eignatjóninu byggð á almennum reglum skaðabótaréttar.

18. Sem fyrr greinir bar samningur aðila yfirskriftina „Húsaleigusamningur 40093 um geymslu G704 að Miðhrauni 4…“. Jafnframt kom fram í grein 12 í skilmálum með honum að samningurinn væri húsaleigusamningur en ekki þjónustusamningur. Heiti skjalsins eða framangreint ákvæði í skilmálum ræður þó ekki úrslitum. Verður þannig að meta heildstætt efni hans og eðli þeirra samningsskyldna sem í honum fólust til að leysa úr hvort um var að ræða þjónustukaup í skilningi laga þar um sem óheimilt er að víkja frá með samningi, sbr. 3. gr. laganna, fremur en leigusamning um afnot af húsnæði samkvæmt húsaleigulögum.

19. Samkvæmt 1. gr. laga um þjónustukaup taka þau til hvers kyns samninga um kaup á þjónustu sem veitt er neytendum í atvinnuskyni gegn endurgjaldi og er í 3. tölulið 1. mgr. tilgreint að þjónusta geti falið í sér geymslu á lausafjármunum. Í almennum athugasemdum í greinargerð með frumvarpi til umræddra laga kom fram að ákvæðum þess væri meðal annars ætlað að ná til nýrra þjónustugreina sem hefðu bæst við á seinni árum, eins og geymslu á lausafjármunum þar sem engin eiginleg vinna væri tengd hlutunum, til dæmis búslóðageymsla og frystigeymslur. Þá kom fram í skýringum við fyrrgreindan 3. tölulið að ákvæðinu væri ætlað að taka til þjónustustarfsemi sem eingöngu fælist í því að taka hluti til geymslu. Sem dæmi um þjónustu sem þar gæti fallið undir væri búslóðageymsla, en einnig voru tekin dæmi um aðra lausafjármuni svo sem geymslu fatnaðar á hótelum og veitingastöðum enda kæmi endurgjald fyrir. Verður í ljósi lögskýringargagna að skýra ákvæðið svo að með geymslu sé vísað til þess að umráð lausafjármuna færist frá eiganda til seljanda þjónustu. Þannig séu munir teknir til geymslu þegar þeir eru afhentir þeim sem þjónustuna veitir eða hann leggi til rými í geymsluhúsi eða vöruskála fyrir muni sem hann veitir viðtöku. Það getur til dæmis átt við um búslóð sem komið er fyrir í geymslu á vörubretti ásamt öðrum munum í opnu húsrými sem seljandi geymsluþjónustu hefur umráð yfir. Þessi skýring sækir einnig stoð til orðalags 25. og 26. gr. laganna sem mæla fyrir um ábyrgð seljanda þjónustu á tjóni á hlut sem honum hefur verið afhentur.

20. Í máli þessu verður fyrst að líta til skýrra ákvæða í texta samningsins þar sem fram kemur að áfrýjandinn J-kk-nf tók á leigu tilgreinda, afmarkaða og aflokaða geymslu. Samkvæmt samningnum fékk hann umráð geymslunnar eftir að hafa skoðað húsnæðið og undirritað samninginn ásamt yfirlýsingu um að hafa kynnt sér skilmála með honum. Að öðru leyti hafði stefndi ekki frekari afskipti af því hvaða lausafjármuni áfrýjandi kaus að koma fyrir og geyma í húsnæðinu eða vitneskju um hvaða munir væru geymdir þar á hverjum tíma.

21. Áfrýjandi hafði samkvæmt grein 23 í samningsskilmálum aðgang að geymslunni á öllum tímum sólarhrings með lyklum að útidyrum og öryggisnúmeri á öryggiskerfi sem nota skyldi utan skrifstofutíma stefnda. Þá er því lýst í stefnu að áfrýjandinn E-kvk-nf hafi fengið aðgang að geymslunni í gegnum rafræn skilríki. Það gefur til kynna að aðgangur áfrýjenda að geymslunni hafi verið opinn án tillits til auglýsts afgreiðslutíma. Ekki verður séð að skjáskot sem áfrýjandi hefur lagt fram af vefsíðu stefnda 10. október 2015, tveimur mánuðum áður en aðilar gerðu samninginn, þar sem fram kemur að sólahringsaðgangur að geymsluhúsnæði að Miðhrauni 4 sé „væntanlegur í náinni framtíð“ hafi þýðingu í þessu sambandi eða önnur skjáskot af vefsíðu þar sem lýst er tilgreindum opnunartímum. Þá eru ekki komin fram önnur gögn sem hnekkja framangreindu ákvæði skilmálanna um að geymslan hefði verið aðgengileg leigutaka allan sólarhringinn. Þess utan ræður ekki úrslitum við mat á því hvort um var að ræða leigusamning hvort aðgangur leigutaka að húsnæðinu hafi að einhverju leyti verið takmarkaður.

22. Þegar framangreint er virt verður ekki fallist á þá meginmálsástæðu áfrýjandans J-kk-ef að samningur hans við stefnda hafi verið um geymslu lausafjármuna gegn endurgjaldi í skilningi 3. töluliðar 1. mgr. 1. gr. laga um þjónustukaup. Kemur því ekki til álita að með honum hafi verið vikið frá ákvæðum laganna neytendum í óhag andstætt fyrirmælum 3. gr. eða að ábyrgð verði felld á stefnda á grundvelli 25. og 26. gr. þeirra. Það breytir ekki þeirri niðurstöðu að útleiga stefnda á geymsluhúsnæði var þáttur í atvinnustarfsemi hans sem boðin var neytendum en um slíka starfsemi verður að líta til réttarreglna sem almennt gilda um útleigu húsnæðis.

23. Samkvæmt 1. mgr. 1. gr. húsaleigulaga gilda þau um leigusamninga um afnot af húsnæði eða hluta af húsnæði gegn endurgjaldi, en með leigusamningi í þessum skilningi er almennt átt við gagnkvæman samning þar sem leigusali heimilar öðrum aðila afnot tiltekins húsnæðis gegn endurgjaldi sem er að jafnaði tilgreint í peningum, svo sem með greiðslu tiltekinnar fjárhæðar í hverjum mánuði. Þegar samningur aðila var gerður árið 2015 voru lögin talin ná jafnt til íbúðar- og atvinnuhúsnæðis svo og annars húsnæðis. Sérstakri tilvísun til þess síðastnefnda var síðar bætt inn í 3. mgr. 1. gr. með lögum nr. 63/2016. Í 7. mgr. sömu greinar (nú 4. mgr.) kom fram að samningar um tilgreind afnot húsnæðis væru undanskilin gildissviði laganna, þar á meðal um skammtímaleigu á geymsluhúsnæði þegar leigugjald væri miðað við viku, sólarhring eða skemmri tíma. Þá kom fram í 8. mgr. (nú 4. mgr.) að lögin giltu ekki um samninga um afnot húsnæðis sem sérreglur giltu um samkvæmt öðrum lögum. Loks verður ráðið af 1. tölulið 1. mgr. 56. gr. laganna að þeim sé ætlað að ná til ótímabundins leigusamnings á geymsluskúrum og „þess háttar húsnæðis til hvers sem það er notað“ og mælt fyrir um að uppsagnarfrestur slíks samnings skuli vera einn mánuður.

24. Ljóst er að samningur áfrýjandans J-kk-ef og stefnda laut að afnotum tilgreinds húsnæðis, annars en íbúðar- eða atvinnuhúsnæðis. Umræddur samningur var ótímabundinn, með fastri fjárhæð mánaðarlegrar leigugreiðslu, með ákvæði um uppsagnarfrest, að lágmarki einn mánuður, og greiðslutryggingu leigutaka auk þess sem honum fylgdu frekari skilmálar sem leigutaki kynnti sér. Ekki verður fallist á að sérreglur hafi gilt samkvæmt lögum um leigu á geymsluhúsnæði, eins og áfrýjendur halda fram, enda gilda lög um þjónustukaup ekki um starfsemi sem felst í því að leigja út húsnæði og geta því ekki talist sérlög í skilningi húsaleigulaga. Af þessu leiðir að umræddur leigusamningur sem laut aðeins að afnotum hins leigða fellur undir gildissvið húsaleigulaga og ber að skýra réttarstöðu aðila málsins í því ljósi.

Ógildingarreglur samningaréttar

25. Af hálfu áfrýjanda er byggt á því að víkja beri samningi aðila til hliðar á grundvelli 36. gr., sbr. 36. gr. a- til c-liða laga nr. 7/1936. Vísar hann einkum til skilmála húsaleigusamninga stefnda um að leigusali beri ekki ábyrgð á þeim munum sem settir væru í geymslu og að leigutakar beri ábyrgð á að tryggja muni sína. Hann hafi verið í viðskiptum við stefnda sem neytandi og keypt þjónustu hans gegn gjaldi sem stefndi hafi ákveðið einn á sínum forsendum. Markmið breytinga á lögum nr. 7/1936 með lögum nr. 14/1995 hafi verið að auka við rétt neytenda og vernda þá gegn ósanngjörnum samningsskilmálum. Þannig hafi dómstólar fengið víðtækari heimildir til að leiðrétta ósanngjarna samninga, einkum skilmála sem voru fyrirfram samdir einhliða, en það eigi við um leigusamning hans við stefnda.

26. Samkvæmt 11. gr. húsaleigulaga gilda ákvæði laga nr. 7/1936 um heimild til að víkja húsaleigusamningi til hliðar í heild eða að hluta eða til að breyta honum ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig. Áfrýjendur hafa hvorki tilgreint frekar en að framan greinir á hvaða grundvelli skilmálar leigusamningsins teljast vera ósanngjarnir né rökstutt hvernig sjónarmið um ósanngirni sem rakin eru í 36. gr. laga nr. 7/1936 eigi við um samninginn. Leigusamningur áfrýjandans J-kk-ef við stefnda var einfaldur að gerð en í honum var vísað til skilmála stefnda 31. janúar 2013 og tekið fram að leigutaki hefði móttekið og kynnt sér þá og samþykkt efni þeirra. Verður að telja að áfrýjendum hafi við þessar aðstæður staðið nær að kynna sér efni þeirra skilmála sem giltu um samningssamband þeirra, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 18. desember 2003 í máli nr. 297/2003 sem birtur var í dómasafni réttarins það ár á bls. 4674.

27. Þótt skilmálar leigusamningsins hafi verið samdir af stefnda leiðir það eitt og sér ekki til þess að samningur teljist ósanngjarn, en áfrýjandinn J-kk-nf hefur í þeim efnum ekki sýnt fram á að sá hluti skilmála stefnda sem hér reynir á sé andstæður samningsskilmálum sem almennt eru notaðir í viðskiptum sem þessum. Áfrýjandi hefur ekki sýnt fram á að samningurinn fari gegn ákvæðum II. kafla húsaleigulaga um efni leigusamninga sem meðal annars hafa það markmið að vernda rétt leigjenda. Verður kröfu áfrýjanda um að víkja samningi aðila til hliðar því hafnað.

Um bótaábyrgð vegna tjóns áfrýjenda 

28. Í húsaleigulögum er ekki almennt ákvæði um skaðabótaskyldu aðila leigusamnings vegna tjóns sem verður í leiguhúsnæði. Samkvæmt skilmála með leigusamningi aðila í grein 12, sem fyrr var lýst, ber leigusali ekki ábyrgð á þeim munum sem settir eru í geymslu og það er á ábyrgð leigutaka að tryggja munina kjósi hann svo. Verður ábyrgð stefnda því ekki reist á ákvæðum samningsins. Allt að einu verður að líta til þess hvort stefndi ber skaðabótaábyrgð á eignatjóni áfrýjenda á grundvelli almennra reglna skaðabótaréttarins.

29. Af hálfu áfrýjenda er því haldið fram að tjón þeirra verði rakið til saknæmrar háttsemi stefnda. Hann hafi vanrækt þá skyldu sína að sjá til þess að brunavarnir væru í lagi. Vísa áfrýjendur til auglýsinga um starfsemi stefnda þar sem fram hefði komið að fylgt væri ströngustu öryggiskröfum með tilliti til bruna, innbrota og vatnsleka. Vatnsúðakerfi sem upphaflega átti að vera í húsinu hafi ekki verið sett upp og í skýrslu Mannvirkjastofnunar hafi komið fram að engin brunahönnun hafi verið til staðar í þeim hluta hússins sem stefndi hafði á leigu fyrir starfsemi sína. Þá hafi stefndi kosið að hafa starfsemi sína í fjöleignarhúsi og því falli ábyrgð á hann sem leigutaka húsnæðisins samkvæmt 1., 6. og 8. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.

30. Í héraðsdómi var sú ályktun dregin af gögnum málsins, þar á meðal minnisblaði slökkviliðsstjóra og byggingarfulltrúa og skýrslum þeirra fyrir dómi, að brunavarnir í húsnæði stefnda hefðu verið í samræmi við það sem tíðkaðist um slíka starfsemi og ekki hefðu verið gerðar athugasemdir þar um eftir skoðun eldvarnareftirlits. Í skýrslu Mannvirkjastofnunar kemur ekkert fram sem breytir þeirri niðurstöðu jafnvel þótt þar sé tekið fram að ekki hafi verið fyrir hendi sérstök brunahönnun í því húsnæði sem stefndi hafði á leigu undir starfsemi sína. Verður hvorki séð að stefnda hafi sem leigutaka verið skylt að setja upp vatnsúðakerfi né heldur að slíkt kerfi í þeim hluta hússins þar sem hann hafði starfsemi sína hefði getið stöðvað hraða útbreiðslu eldsins.

31. Skýrslan fjallar að mestu um brunavarnir í miðrými hússins þar sem eldurinn kom upp og er rakið hvernig brunaálag þar hefði gjörbreyst þegar notkun þess var breytt í lagerhúsnæði og farið langt yfir þau mörk sem hentaði byggingunni. Niðurstöðu skýrslunnar um að rétt hefði verið að setja upp vatnsúðakerfi fyrir mikla áhættu í miðrými hússins á þeim tíma sem það var tekið undir vörulager verður að skilja svo að hún hafi beinst að eiganda og forráðamanni þess húsnæðis sem hefðu átt að gera sér fulla grein fyrir auknu brunaálagi við þá breytingu. Verður því fallist á niðurstöðu héraðsdóms, sem staðfest var með hinum áfrýjaða dómi, að ósannað sé að tjón áfrýjenda verði rakið til vanrækslu stefnda eða annarrar saknæmrar háttsemi hans sem leigutaka í aðliggjandi rými hússins. 

32. Málsástæðum áfrýjenda sem lúta að því að stefndi hafi borið skyldur á grundvelli laga um fjöleignarhús var fyrst teflt fram við meðferð málsins fyrir Hæstarétti. Komast þær því ekki að við úrlausn málsins enda standa ekki til þess lagaskilyrði 2. mgr. 187. gr. laga nr. 91/1991. 

33. Samkvæmt öllu framangreindu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur.

34. Rétt er að málskostnaður fyrir Hæstarétti falli niður en um gjafsóknarkostnað áfrýjenda fyrir Hæstarétti fer eins og í dómsorði greinir. 

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

Allur gjafsóknarkostnaður áfrýjenda, J-kk-ef K-kk-ef B-kk-ef og E-kvk-ef H-kvk-ef, fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns þeirra, 1.000.000 króna. https://landsrettur.is/domar-og-urskurdir/domur-urskurdur/?Id=876f4621-3c7e-4369-92f2-15cfdc17f093