648/2013

G keypti sumarbústað af N. Í söluyfirliti, sem fasteignasali útbjó og reist var á gögnum frá Fasteignaskrá Íslands, var 1980 tilgreint sem byggingarár hússins en árið 1978 á þinglýsingarvottorði og veðbandayfirliti, sem vísað var til í kaupsamningi og afsali. G lýsti yfir riftun á grundvelli matsgerðar þar sem komist hafði verið að þeirri niðurstöðu að húsið væri gallað sökum þess að það fullnægði ekki kröfum sem gerðar væru í byggingarreglugerð nr. 292/1979 og reglugerð nr. 269/1978 um brunavarnir og brunamál sem í gildi hefðu verið er húsið var byggt. Talið var ósannað að sumarhúsið hafi verið byggt árið 1980 og miða yrði við að það hafi verið risið sumarið 1978, fyrir gildistöku áðurnefndra reglugerða. G gæti því ekki reist kröfu um riftun á því að húsið hafi verið haldið göllum þar sem það uppfyllti ekki kröfur umræddra reglugerða. Þá var ekki talið í ljós leitt að rangar upplýsingar um byggingarár á söluyfirliti hefðu haft áhrif á gerð eða efni kaupsamningsins og yrði riftun heldur ekki á því reist. Var hinn áfrýjaði dómur um sýknu N því staðfestur.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, B-kk-nf B-kk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 4. október 2013. Hún krefst þess að viðurkennd verði riftun samkvæmt yfirlýsingu 20. mars 2012 á kaupsamningi 18. apríl 2011 um fasteignina Goðhólsbraut 8 í Grímsnes- og Grafningshreppi og stefnda verði gert að greiða sér 9.191.526 krónur með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 9.000.000 krónum frá 18. apríl 2011 til 13. febrúar 2012, af 9.065.315 krónum frá þeim degi til 13. mars 2012, af 9.110.578 krónum frá þeim degi til 20. mars 2012 og af 9.191.526 krónum frá þeim degi til 20. apríl 2012, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags, allt gegn afhendingu afsals um áðurgreinda fasteign. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti án tillits til gjafsóknar sem honum hefur verið veitt fyrir Hæstarétti.

I

Með kaupsamningi 18. apríl 2011 keypti áfrýjandi lítinn sumarbústað af stefnda. Skyldi kaupverðið, 9.000.000 krónur, greitt með peningum við undirritun samningsins. Afsal fyrir bústaðnum var gefið út samdægurs. Í söluyfirliti, sem útbúið var af fasteignasölu þeirri sem hafði milligöngu um söluna, var 1980 tilgreint sem byggingarár hússins. Í skýrslu fasteignasalans fyrir héraðsdómi kom fram að upplýsingar um byggingarár hússins hafi hann fengið úr gögnum frá Fasteignaskrá Íslands. Hins vegar var 1978 tilgreint sem byggingarár hússins í þinglýsingarvottorði og veðbandayfirliti, en í kaupsamningi var tekið fram að aðilar hefðu kynnt sér þinglýsingarvottorð og í afsali að veðbókarvottorð lægi frammi og kaupandi hefði kynnt sér það. Áfrýjandi hugðist stækka bústaðinn en við skoðun byggingarstjóra, sem stýra skyldi þeim framkvæmdum, komu fram að hans mati annmarkar á frágangi veggja, þaks og gólfs. Að beiðni áfrýjanda var 2. nóvember 2011 dómkvaddur maður til að meta galla á eigninni, en þeir voru í matsbeiðni einkum taldir felast í því að húsið hafi ekki verið byggt í samræmi við byggingarreglugerð nr. 292/1979 og reglugerð nr. 269/1978 um brunavarnir og brunamál, sem í gildi hefðu verið þegar húsið var byggt. Fyrrnefnda reglugerðin öðlaðist gildi 19. júlí 1979 en sú síðarnefnda 16. ágúst 1978. Matsgerð var dagsett 1. mars 2011. Hún var reist á þeirri forsendu að 1980 hafi verið byggingarár hússins og það talið til galla sem matsmaður taldi ekki samræmast þeim kröfum er gerðar voru í fyrrnefndum tveimur reglugerðum. Miðaði matsmaður áætlun um kostnað við úrbætur við að fullnægt yrði þessum kröfum. Taldi hann heildarkostnað nema 4.280.000 krónum, en frá því mætti draga 216.616 krónur vegna virðisaukaskatts af vinnu á byggingarstað. Með bréfi 20. mars 2012 lýsti áfrýjandi yfir riftun á kaupunum á grundvelli niðurstöðu matsgerðarinnar og krafðist endurgreiðslu kaupverðs ásamt greiðslu vegna ýmiss kostnaðar. Stefndi hafnaði því með bréfi 4. maí 2012 að skilyrði væru til að rifta kaupunum. Áfrýjandi höfði mál þetta með stefnu þingfestri 19. september 2012.

II

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður staðfest sú niðurstaða hans að ósannað sé að sumarhúsið hafi verið byggt árið 1980 og að miða verði við að það hafi verið risið sumarið 1978, fyrir gildistöku reglugerða nr. 292/1979 og nr. 269/1978. Áfrýjandi getur því ekki reist kröfu um riftun á því að húsið hafi verið haldið göllum vegna þess að það uppfyllti ekki kröfur umræddra reglugerða, en ekkert liggur fyrir um að það hafi ekki fullnægt kröfum þeirra reglugerða sem í gildi voru við byggingu þess.

Óumdeilt er að við samningsgerð lá frammi söluyfirlit þar sem 1980 var tilgreint sem byggingarár hússins. Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst eign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar voru í söluyfirliti. Samkvæmt 2. mgr. greinarinnar á þetta þó aðeins við ef upplýsingarnar hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings. Þegar áfrýjandi gaf aðilaskýrslu sína fyrir héraðsdómi var hún sérstaklega spurð hvort einhverju hefði breytt um ákvörðun hennar um kaupin ef byggingarárið hefði verið tilgreint 1978 í söluyfirliti og kvaðst hún hafa „bara ekkert hugsað út í það.“ Þá er til þess að líta að árið 1978 var tilgreint sem byggingarár hússins bæði á þinglýsingarvottorði og veðbandayfirliti, sem áfrýjandi lýsti yfir við kaupin að hún hefði kynnt sér. Gaf þetta henni sérstakt tilefni til að grennslast frekar um byggingarár hússins ef hún taldi það skipta máli við kaupin. Það gerði hún ekki og verður riftun því ekki reist á því að við kaupin hafi verið gefnar rangar upplýsingar er máli hafi skipt. Samkvæmt framansögðu eru ekki uppfyllt skilyrði til riftunar og verður hinn áfrýjaði dómur því staðfestur.

Áfrýjandi verður dæmd til að greiða málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir, sem renni í ríkissjóð.

Allur gjafsóknarkostnaður stefnda fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hans eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, G-kvk-nf K-kvk-nf, greiði vegna málskostnaðar stefnda, N-kk-ef H-kk-ef K-kk-ef, fyrir Hæstarétti 400.000 krónur, er renni í ríkissjóð.

Gjafsóknarkostnaður stefnda fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hans, 400.000 krónur.