155/2002

U gerði H tilboð í nóvember 1999 um kaup íbúðar á Njálsgötu. Í tilboðinu var vísað til þess að kaupandi hafi kynnt sér söluyfirlit vegna eignarinnar þar sem m.a. var tekið fram að upphitun hússins væri „sér-Danfoss“ en óumdeilt var að þau ummæli fælu í sér að sérhiti ætti að vera í íbúðinni sem U keypti. H samþykkti tilboðið samdægurs og gerðu aðilar skriflegan samning um kaupin í febrúar 2000. Kom þá fram að hitakerfi í húsinu væri sameiginlegt fyrir þær íbúðir sem í því voru. Talið var að með samþykki H á tilboði U hafi komist á samningur milli aðilanna m.a. um að H afhenti U íbúðina með sérhita. Í kaupsamningi aðila hafi á ný verið vísað til söluyfirlitsins og tekið fram að engar athugasemdir væru gerðar við það. Þess hafi í engu verið getið í kaupsamningnum að aðilarnir hafi orðið ásáttir um að breyta efni samnings síns frá því í nóvember að því er varðaði tilhögun á upphitun íbúðarinnar, en H hafði haldið fram að þetta atriði hafi verið rætt fyrir undirritun kaupsamnings. Var talið að H hafi, með því að íbúðina skorti þennan áskilda kost, bakað sér skaðabótaábyrgð gagnvart U og voru henni dæmdar bætur vegna þessa í samræmi við matsgerð. U krafðist einnig skaðabóta vegna kostnaðar af gerð uppdrátta af íbúðinni, sem H hafi með réttu borið að afhenda byggingarfulltrúa í Reykjavík en vanrækt að láta gera. U var ekki talin hafa hnekkt þeirri staðhæfingu H að byggingaryfirvöld gætu ekki krafið hana sem núverandi eiganda íbúðarinnar um þá uppdrætti, sem á skorti, eða fellt á hana kostnað af gerð þeirra. Var hún ekki talin hafa sýnt fram á fjártjón sitt af því að þessir uppdrættir lægju ekki fyrir og var þessum kröfulið U hafnað. Báðir aðilar undu við þá niðurstöðu héraðsdóms að H bæri að greiða U tiltekna fjárhæð vegna kostnaðar af framkvæmdum á lóð fasteignarinnar sem H hafði tekið að sér að annast með kaupsamningi þeirra en vanrækti. Stóð sú niðurstaða héraðsdóms því óröskuð.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og H-kk-nf B-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 3. apríl 2002. Hún krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér aðallega 1.245.339 krónur en til vara aðra lægri fjárhæð með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 1. október 2000 til 1. júlí 2001 og samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Verði jafnframt viðurkenndur réttur hennar til að skuldajafna framangreindri kröfu við kröfu stefnda um eftirstöðvar kaupverðs íbúðar að Njálsgötu 33 í Reykjavík samkvæmt kaupsamningi 25. febrúar 2000. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst þess að héraðsdómur verði staðfestur og sér dæmdur málskostnaður fyrir Hæstarétti.

I.

Samkvæmt gögnum málsins gerði áfrýjandi stefnda tilboð 15. nóvember 1999 um kaup íbúðar á 2. hæð og rishæð hússins að Njálsgötu 33 í Reykjavík, en á þeim tíma stóðu yfir framkvæmdir á vegum stefnda við endurbætur á húsinu, sem var byggt á árinu 1907. Áfrýjandi bauðst til að greiða fyrir eignina 8.000.000 krónur, en þar af skyldu 3.000.000 krónur greiðast við gerð kaupsamnings, 4.000.000 krónur við afhendingu eignarinnar og 1.000.000 krónur 1. maí 2000. Tekið var fram í tilboðinu að afhenda bæri eignina 10. janúar 2000, en stefndi skyldi greiða 1.500 krónur í dagsektir fyrir hvern dag, sem afhending drægist fram yfir þann tíma. Í tilboðinu var vísað til þess að kaupandi hafi meðal annars kynnt sér söluyfirlit vegna eignarinnar, en það hafði verið gert á fasteignasölu, sem hafði milligöngu um kaup aðilanna. Í söluyfirlitinu var greint að nokkru frá ástandi eignarinnar og í hvaða horfi hún yrði afhent, þar á meðal að upphitun hússins væri „sér - Danfoss“, en að öðru leyti var þar vísað til skilalýsingar, sem stefndi hafði gert. Í tilboði áfrýjanda var um nokkur nánar tilgreind atriði gerður áskilnaður um breytingar á innréttingu íbúðarinnar og frágangi eignarinnar að öðru leyti, þar á meðal að lóð og tröppur yrðu hellulagðar, hjólageymsla yrði við húsið, lóð þess yrði aðskilin frá nærliggjandi lóð með grindverki og hlið úr járni yrði við göngustíg að húsinu. Stefndi samþykkti þetta tilboð 15. nóvember 1999.

Aðilarnir gerðu skriflegan samning um kaupin 25. febrúar 2000 og var eignin afhent áfrýjanda sama dag. Í samningnum greindi að eignin væri afhent í þáverandi ástandi að utanverðu, að öðru leyti en því að lóð yrði hellulögð meðfram húsi og götuhlið úr járni yrði sett upp, svo og að sérstök hjólageymsla yrði reist og „rekkverk á lóðarmörkum“, ef samþykki fengist fyrir því frá nágranna. Að innan væri eignin afhent eins og kveðið var á um í skilalýsingu stefnda, en að teknu tilliti til breytinga, sem hafi verið gerðar með samkomulagi aðilanna. Þá var tekið fram í samningnum að kaupandi og seljandi hafi meðal annars kynnt sér söluyfirlit fasteignasölunnar og engar athugasemdir gert um það. Einnig var kveðið á um að stefnda bæri ekki síðar en 3. mars 2000 að fá létt af eigninni tveimur veðskuldum við Búnaðarbanka Íslands hf., sem þá væru samtals að fjárhæð 5.963.404 krónur. Samhliða þessu undirrituðu aðilarnir sérstakt uppgjör vegna aukakostnaðar af frágangi íbúðarinnar, þar sem hann var sundurliðaður í þrettán liði og alls að fjárhæð 351.770 krónur. Þess var getið að samkomulag hafi orðið milli aðilanna um að draga ætti 70.500 krónur frá þeirri fjárhæð ásamt 3.479 krónum vegna fasteignagjalda, þannig að áfrýjanda bæri að greiða samkvæmt uppgjörinu 277.791 krónu. Var síðan eftirfarandi tekið fram í uppgjörinu: „Með undirritun aðila á uppgjör þetta og kaupsamning um eignina telst seljandi hafa afhent íbúðina að innan í umsömdu ástandi. Á þá hvorugur aðila hér eftir kröfu á hendur hinum varðandi frágang innanhúss.“ Í málinu greinir aðilana á um hversu víðtækt gildi þessi yfirlýsing hafi. Einnig greinir þau á um hvort áðurnefndar 70.500 krónur, sem komu til lækkunar á greiðslu áfrýjanda samkvæmt uppgjörinu, hafi verið vegna áfallinna dagsekta samkvæmt samþykktu kauptilboði fyrir þann tíma, sem leið frá upphaflega umsömdum afhendingardegi fram að kaupsamningsdegi, eins og áfrýjandi heldur fram, eða hvort þar hafi verið um að ræða afslátt vegna annmarka á eigninni.

Þegar aðilarnir komu saman til að undirrita kaupsamning 25. febrúar 2000 kom fram að hitakerfi í húsinu að Njálsgötu 33 væri sameiginlegt fyrir þær íbúðir, sem þar eru, en óumdeilt er að fyrrgreind ummæli í söluyfirliti hafi falið í sér að sérhiti ætti að vera í íbúðinni, sem áfrýjandi keypti. Stefndi heldur því fram að þetta hafi komið til tals áður en kaupsamningurinn var undirritaður og áfrýjandi látið í ljós að hún léti sér það lynda. Áfrýjandi heldur því á hinn bóginn fram að þessa hafi ekki verið getið fyrr en lokið var að rita undir kaupsamninginn og hafi hún strax gert eindregnar athugasemdir við stefnda um þessa tilhögun á hitakerfinu. Í málinu liggur fyrir að 2. mars 2000 gerði áfrýjandi skriflegar athugasemdir við stefnda vegna kaupanna, þar sem meðal annars var vikið að því að íbúðin hafi verið seld með sérhita, svo sem sagði í söluyfirliti, en í ljós hafi komið að hitinn væri sameiginlegur með íbúð í kjallara. Var þar skorað á stefnda að gera lagfæringar og efna samninginn að þessu leyti.

Áfrýjandi átti sem áður segir að greiða stefnda 1. maí 2000 eftirstöðvar kaupverðs íbúðarinnar að fjárhæð 1.000.000 krónur. Þegar til þess kom var orðið ljóst að fyrrnefndum veðskuldum hafði ekki verið létt af íbúðinni, svo sem stefndi hafði skuldbundið sig til að gera fyrir 3. mars 2000. Af því tilefni tilkynnti áfrýjandi stefnda 5. maí sama árs að hún héldi greiðslu sinni eftir, en þó ekki aðeins af þessum sökum, heldur einnig vegna galla, sem hún teldi fram komna á eigninni og hún hygðist fá staðreynda með matsgerð. Því til samræmis fékk áfrýjandi 16. júní 2000 dómkvaddan mann til að meta kostnað af því að breyta hitakerfi í húsinu, þannig að sérhiti yrði á íbúð hennar, leggja mat á orsök leka í kjallara hússins og meta kostnað af framkvæmdum við að ljúka frágangi á lóð, sem stefndi hafi skuldbundið sig með fyrrgreindu ákvæði kaupsamnings aðilanna til að annast. Í matsgerð 3. október 2000 var kostnaður af breytingum á hitakerfi hússins talinn myndu nema 223.000 krónum, en af frágangi lóðar 372.000 krónum.

Áfrýjandi höfðaði mál þetta á hendur stefnda 17. apríl 2001 til heimtu skaðabóta eða afsláttar að fjárhæð 1.129.470 krónur, svo og til viðurkenningar á rétti sínum til að skuldajafna þeirri fjárhæð við greiðsluna, sem hún hélt eftir og áður er getið. Í héraðsdómsstefnu var þessi krafa sundurliðuð þannig að í fyrsta lagi var krafist skaðabóta samkvæmt matsgerð vegna kostnaðar af frágangi lóðar við húsið, 372.000 krónur að frádregnum hluta virðisaukaskatts, sem fengist endurgreiddur, 28.929 krónum. Í öðru lagi krafðist áfrýjandi skaðabóta vegna kostnaðar af breytingum á hitakerfi hússins, en þann kröfulið miðaði hún við þau útgjöld, sem hún kvaðst þegar hafa orðið að bera af þessum sökum, alls 454.267 krónur, að frádreginni endurgreiðslu á hluta virðisaukaskatts, 35.368 krónum. Í þriðja lagi krafðist áfrýjandi skaðabóta samkvæmt áætlun vegna leka í kjallara, 150.000 krónur, og í fjórða lagi greiðslu á 150.000 krónum vegna þess að stefndi hafi ekki lagt fram hjá byggingarfulltrúa fullnægjandi uppdrætti vegna breytinga á húsinu. Loks krafðist áfrýjandi í fimmta lagi 67.500 króna vegna aukakostnaðar, sem hún hafi þurft að bera vegna ýmissa annmarka á íbúðinni. Undir rekstri málsins fyrir héraðsdómi aflaði áfrýjandi álitsgerðar arkitekts um kostnað af gerð uppdrátta, sem stefndi hafi ekki afhent byggingarfulltrúa. Var niðurstaða hans sú að kostnaðurinn yrði 586.332 krónur að teknu tilliti til þess að hluti virðisaukaskatts gæti fengist endurgreiddur. Til samræmis við þetta hækkaði áfrýjandi dómkröfu sína fyrir héraðsdómi í 1.565.802 krónur.

Með hinum áfrýjaða dómi var tekinn til greina hluti af kröfulið áfrýjanda vegna kostnaðar af frágangi lóðar eða sem svarar framkvæmdum, sem matsmaður taldi myndu kosta 259.000 krónur. Frá því var dreginn virðisaukaskattur, sem komið gæti til endurgreiðslu, eða 18.892 krónur. Að öðru leyti var dómkröfu áfrýjanda hafnað og stefnda þannig gert að greiða henni 240.108 krónur. Fyrir Hæstarétti una báðir aðilarnir við þá niðurstöðu um þennan kröfulið. Þessu til viðbótar krefst áfrýjandi á hinn bóginn sömu fjárhæðar og fyrir héraðsdómi í skaðabætur vegna breytinga á hitakerfi hússins, eða 418.899 króna. Þá krefst hún einnig skaðabóta að fjárhæð 586.332 krónur vegna kostnaðar af gerð uppdrátta af íbúðinni. Í báðum þessum kröfuliðum hefur verið tekið tillit til þess að hluti virðisaukaskatts geti fengist endurgreiddur.

II.

Sem fyrr segir una báðir aðilar við þá niðurstöðu héraðsdóms að stefnda beri að greiða áfrýjanda 240.108 krónur vegna kostnaðar af framkvæmdum á lóðinni við Njálsgötu 33, sem stefndi tók að sér að annast með kaupsamningi þeirra en vanrækti. Skal sú niðurstaða því standa óröskuð.

III.

Í tilboðinu, sem áfrýjandi gerði stefnda 15. nóvember 1999 um kaup á íbúðinni að Njálsgötu 33, var eins og áður greinir tekið fram að kaupandi hafi kynnt sér söluyfirlit vegna eignarinnar. Aðilarnir deila ekki um að lýsing í söluyfirlitinu á upphitun íbúðarinnar hafi falið í sér að sérhiti ætti að vera í henni. Með samþykki stefnda á tilboðinu sama dag komst því á samningur milli aðilanna, sem geymdi meðal annars skuldbindingu stefnda til að afhenda áfrýjanda íbúðina með sérhita. Í skriflegum kaupsamningi, sem aðilarnir gerðu 25. febrúar 2000, var á ný vísað til söluyfirlitsins og tekið fram að engar athugasemdir væru gerðar um það. Þess var í engu getið í kaupsamningnum að aðilarnir hafi orðið ásáttir um að breyta efni samnings síns frá 15. nóvember 1999 að því er varðar tilhögun á upphitun íbúðarinnar. Stefndi heldur því á hinn bóginn fram sem áður segir að um þetta hafi verið rætt fyrir undirritun kaupsamningsins 25. febrúar 2000 og áfrýjandi þá sætt sig við að hiti væri sameiginlegur með annarri íbúð í húsinu. Áfrýjandi mótmælir þessu. Fyrir héraðsdómi aflaði stefndi vitnisburðar tveggja starfsmanna á fasteignasölunni, sem hafði milligöngu um kaup aðilanna, og var frásögn þeirra efnislega í samræmi við framangreinda staðhæfingu hans. Við mat á þeim framburði verður hins vegar að líta til þess að stefndi hefur borið fyrir sig í málinu að fasteignasölunni hafi orðið á mistök við gerð söluyfirlitsins, enda hafi ætlun sín aldrei verið önnur en að hitakerfi í húsinu yrði sameiginlegt fyrir íbúðirnar. Þegar allt þetta er virt verður ekki fallist á með stefnda að sannað sé að aðilarnir hafi orðið ásáttir 25. febrúar 2000 um að breyta því ákvæði upphaflegs samnings síns að sérhiti yrði í íbúð áfrýjanda. Með því að íbúðina skorti þennan áskilda kost bakaði stefndi sér skaðabótaábyrgð gagnvart áfrýjanda samkvæmt meginreglu 2. mgr. 42. gr. þágildandi laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup. Geta engu breytt í því sambandi áðurgreind ummæli í uppgjöri, sem aðilarnir undirrituðu samhliða gerð kaupsamningsins 25. febrúar 2000, enda tók það eftir efni sínu ekki til annars en innréttinga og annarra liða í frágangi íbúðarinnar innanhúss.

Svo sem áður segir komst dómkvaddur maður að þeirri niðurstöðu í matsgerð 3. október 2000 að kostnaður yrði samtals 223.000 krónur af því að breyta hitakerfi í húsinu að Njálsgötu 33 í það horf að sérhiti yrði í íbúð áfrýjanda. Þar af var kostnaður vegna efnis talinn nema 88.000 krónum og af vinnu 135.000 krónum, en í báðum tilvikum var virðisaukaskattur innifalinn. Stefndi hefur ekki hreyft mótmælum gegn þeim útreikningi áfrýjanda í héraðsdómsstefnu að af þessum virðisaukaskatti ætti hún kost á að fá 15.940 krónur endurgreiddar. Að fenginni matsgerðinni lét áfrýjandi breyta hitakerfi hússins þannig að sérhiti yrði í íbúð hennar. Hún ber því við í málinu að kostnaður af því hafi eins og áður greinir alls orðið 454.267 krónur, en að frádreginni endurgreiðslu á hluta virðisaukaskatts, 35.368 krónum, standi eftir 418.899 krónur. Krefst hún aðallega þeirrar fjárhæðar í skaðabætur, en til vara 207.060 króna á grundvelli matsgerðarinnar. Reikningar, sem þessi aðalkrafa áfrýjanda er reist á, bera ekki ótvírætt með sér að þeir hafi verið gerðir vegna vinnu og efnis við umræddar breytingar á hitakerfi. Framangreindri niðurstöðu dómkvadds matsmanns hefur ekki verið hnekkt með yfirmati. Þegar af þessum ástæðum verða henni dæmdar skaðabætur að fjárhæð 207.060 krónur í samræmi við matsgerð.

IV.

Áfrýjandi krefst loks skaðabóta að fjárhæð 586.332 krónur vegna kostnaðar af gerð uppdrátta af íbúð sinni að Njálsgötu 33, sem stefnda hafi með réttu borið að afhenda byggingarfulltrúa í Reykjavík en vanrækt að láta gera. Styður áfrýjandi þennan lið í kröfu sinni við fyrrgreinda álitsgerð arkitekts, en stefndi gerir ekki athugasemdir við þá fjárhæð, sem þar var komist að niðurstöðu um.

Áfrýjandi hefur ekki hnekkt þeirri staðhæfingu stefnda að byggingaryfirvöld geti ekki krafið hana sem núverandi eiganda íbúðarinnar um þá uppdrætti, sem á skortir, eða fellt á hana kostnað af gerð þeirra. Hún hefur heldur ekki sýnt fram á fjártjón sitt af því að uppdrættir þessir liggi ekki fyrir, en í því sambandi er þess sérstaklega að gæta að hún hefur ekki leitast við að sanna með matsgerð að markaðsverð íbúðarinnar lækki af þessum sökum og þá um hvaða fjárhæð. Að þessu virtu verður að hafna þeim lið í kröfu áfrýjanda, sem að þessu snýr.

V.

Samkvæmt framansögðu verður stefndi dæmdur til að greiða áfrýjanda samtals 447.168 krónur. Er áfrýjanda rétt að taka sér þá fjárhæð með skuldajöfnuði, svo sem hún gerir kröfu um að viðurkennt verði. Þrátt fyrir það eru ekki efni til að hafna kröfu hennar um dráttarvexti, sem verða því dæmdir henni eins og í dómsorði greinir, enda ber gagnkrafa stefnda á hendur henni þá jafnframt dráttarvexti, sem taka verður tillit til við uppgjör milli aðilanna. Falla dráttarvextir á kröfu áfrýjanda frá þeim degi, sem mánuður var liðinn frá því að hún kynnti stefnda matsgerð dómkvadds manns.

Með framangreindri niðurstöðu vinnur áfrýjandi mál þetta að nokkru, en tapar því að hluta. Samkvæmt 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður henni að teknu tilliti til þess dæmdur málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti, sem er ákveðinn í einu lagi eins og segir í dómsorði, en í því sambandi hefur þess verið gætt að áfrýjandi bar kostnað af öflun matsgerðar, 179.280 krónur, sem í meginatriðum laut að þeim liðum í dómkröfu hennar, sem teknir eru til greina í málinu.

Dómsorð:

Stefndi, Harri ehf., greiði áfrýjanda, U-kvk-þgf G-kvk-þgf, 447.168 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 11. nóvember 2000 til 1. júlí 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

Viðurkennd er heimild áfrýjanda til að skuldajafna framangreindri kröfu við kröfu stefnda á hendur henni samkvæmt kaupsamningi þeirra 25. febrúar 2000, sem nánar greinir í forsendum þessa dóms.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 400.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.