315/2004

H ehf. keypti atvinnuhúsnæði af B. H ehf. taldi að húsnæðið hafi verið haldið göllum þar sem þak þess tók að leka skömmu eftir að félagið fékk það afhent. Þá taldi H ehf. að allverulega hafi skort á að stærð húsnæðisins gæti talist 864 fermetrar, svo sem miðað hafi verið við í kaupsamningi. Niðurstaða dómkvaddra matsmanna var sú að í þak hússins hafi skort klæðningu og pappa, en það væri brot á byggingarsamþykkt og almennt ríkjandi venju um þakfrágang á því tímabili, er húsið var reist. Þá mældu þeir stærð hússins um 774 fermetra. Í málinu var óumdeilt að við kaupsamningsgerð hafði B upplýst að borið hefði á héluleka eftir frost. Talið var að þessar upplýsingar hefðu átt að gefa fyrirsvarsmönnum H ehf. tilefni til þess að leita frekari upplýsinga um þakið og kanna ástand þess. Yrði B ekki gerður skaðabótaskyldur vegna ástands þaksins. Aftur á móti var H ehf. talið eiga rétt á nokkrum afslætti þessa vegna. Hvað stærð hússins snerti var talið ósannað að B hafi ábyrgst H ehf. að gólfflötur hússins væri stærri en raun ber vitni enda hafi þeir getað staðreynt það sjálfir. Yrði hann ekki dæmdur skaðabótaskyldur þessa vegna. Á hinn bóginn var talið að nægar sannanir væru fram komnar fyrir því að verð hússins hefði orðið nokkru lægra ef miðað hefði verið við færri fermetra. Væri því rétt að taka til greina kröfu H ehf. um nokkurn aflslátt frá kaupverðinu af þessum sökum.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kvk-nf E-kvk-nf, G-kk-nf G-kk-nf og H-kk-nf B-kk-nf.

Aðaláfrýjandi skaut máli þessu til Hæstaréttar 27. júlí 2004. Hann krefst þess aðallega að sér verði dæmdar skaðabætur og/eða afsláttur að fjárhæð 13.733.061 króna með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 20. desember 2001 til greiðsludags. Jafnframt verði viðurkennd heimild hans til þess að beita skuldajöfnuði við greiðslu sína til gagnáfrýjanda samkvæmt kaupsamningi aðila að fjárhæð 6.970.688 krónur, sem hann skyldi greiða 15. desember 2001. Til vara krefst hann skaðabóta og/eða afsláttar að álitum auk dráttarvaxta samkvæmt lögum nr. 38/2001 frá 7. febrúar 2002 til greiðsludags og að viðurkennd verði heimild til skuldajafnaðar með sama hætti og í aðalkröfu. Loks krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði málinu 6. október 2004. Hann krefst staðfestingar héraðsdóms um annað en málskostnað. Krefst hann málskostnaðar í héraði samkvæmt málskostnaðarreikningi og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi stefndi Austurleið SBS hf. til réttargæslu í héraði. Engar kröfur voru þó gerðar á hendur fyrirtækinu né lét það sig málið skipta að öðru leyti en því að gera kröfu til málskostnaðar úr hendi gagnáfrýjanda. Réttargæslustefnda hefur ekki verið stefnt fyrir Hæstarétt.

I.

Aðilar málsins gerðu 28. mars 2001 með sér kaupsamning um fasteignina Hyrjarhöfða 2 í Reykjavík. Í kauptilboði var stærð eignarinnar lýst svo að birt stærð væri 864 fermetrar. Þar var þess jafnframt getið að seljandi hefði upplýst að í eigninni hefði borið á héluleka eftir frost. Boðnar voru 68.500.000 krónur fyrir eignina. Í kaupsamningi er stærð eignarinnar lýst með sama hætti en ekki er þar nefnt að borið hafi á héluleka. Afhenda átti eignina í síðasta lagi 1. júní 2001. Aðaláfrýjandi hefur greitt kaupverð eignarinnar að öðru leyti en því að eftir standa ógreiddar 6.970.688 krónur sem greiða átti 15. desember 2001. Síðla sumars 2001 tók þak hússins að leka og kvartaði aðaláfrýjandi þá við gagnáfrýjanda og einnig við fasteignasöluna sem annaðist kaupin. Gagnáfrýjandi fór á vettvang. Hélt hann að rekja mætti lekann til þess að á þakinu hefðu verið göt eftir skilti, sem tekið hafði verið ofan af þakinu. Setti hann í götin og taldi sig þannig koma í veg fyrir lekann, en gagnáfrýjandi er húsasmíðameistari. Greinir aðila á um hvort þakið hafi verið haldið göllum. Einnig heldur aðaláfrýjandi því fram að komið hafi í ljós að allverulega hafi skort á að stærð hússins gæti talist 864 fermetrar, svo sem miðað hafi verið við í kaupsamningi.

Dómkvaddir matsmenn voru fengnir til að staðreyna hvort þak hússins væri gallað og jafnframt hvert væri eðlilegt endurgjald fyrir fasteignina miðað við kaupverð næði hún ekki umsömdum fermetrum. Í niðurstöðu matsgerðar 18. desember 2001, sem rakin er í héraðsdómi, er uppbyggingu þaksins lýst og staðreynt að það lekur. Því áliti er síðan lýst að í þakið hafi skort klæðningu og pappa, en það sé brot á 55. grein byggingarsamþykktar fyrir Reykjavík, sem í gildi var frá 24. mars 1965 til 16. maí 1979, og almennt ríkjandi venju um þakfrágang á umræddu tímabili, en húsið mun þá reist. Talið er að all umfangsmiklar úrbætur þurfi að gera á þakinu til þess að koma því í það ástand sem krafist sé í byggingarreglugerð. Kostnaður við efni og vinnu þessara endurbóta er metinn á 6.589.400 krónur miðað við verðlag í desember 2001. Þá er í matgerðinni rakið, svo sem nánar greinir í héraðsdómi, að samkvæmt yfirliti fasteignarinar frá Fasteignamati ríkisins sé flatarmál hússins talið 864 fermetrar og brúttó rúmmál 3369 rúmmetrar. Hins vegar hafi stærð hússins reynst samkvæmt mælingu matsmanna 773,9 fermetrar og því sé það álit þeirra að eðlilegt endurgjald fyrir eignina hafi verið 61.356.339 krónur (79.282 krónur á m² x 773.9 m²), eða hlutfallslega lægra sem nemur færri fermetrum en sagt var í kaupsamningi.

II.

Við kaupsamning lá fyrir lóðarleigusamningur við Reykjavíkurborg 10. maí 1977. Honum fylgdu teikningar af lóðarstærð. Kom þar fram að grunnflötur hússins væri 601.60 fermetrar. Húsið mun hafa verið klætt að utan og því mæla matsmenn grunnflötinn nokkru stærri. Mismunurinn á fermetrastærð hússins samkvæmt yfirliti Fasteignamats ríkisins og mælingu matsmanna virðist liggja í því að upphaflega var ætlunin að láta milligólf ná yfir stærri hluta hússins, en aldrei mun hafa orðið úr því. Gagnáfrýjandi kveðst hafa boðið fyrirsvarsmönnum aðaláfrýjanda að stækka milligólfið þegar þetta varð ljóst, en þeir ekki viljað þiggja það enda hefðu þeir ekkert haft með það að gera þar sem þeir hafi ætlað að nota húsnæðið fyrir bílasölu. Fallast verður á það með héraðsdómi að ósannað sé að gagnáfrýjandi hafi ábyrgst aðaláfrýjendum að gólfflötur hússins væri stærri en raun ber vitni enda gátu þeir staðreynt það sjálfir við gerð kaupsamnings. Gagnáfrýjanda verður því ekki einum kennt um ranga tilgreiningu á fermetrafjölda í kaupsamningi. Verður hann ekki dæmdur skaðabótaskyldur þessa vegna.

Matsmaðurinn A-kk-nf V-kk-nf, fasteignasali og lögfræðingur, bar fyrir héraðsdómi að matsmenn hafi miðað við meðalfermetraverð á sölutíma hússins. Meðan milligólf væri 20 - 30 % af eigninni hefði það almennt lítil áhrif á meðalfermetraverðið, en þegar það væri farið að taka yfir verulegan hluta eignarinnar hefði það áhrif til lækkunar þess, því að það væri oft ódýrara að gerð. Í matsgerðinni er talið að verð hússins hafi verið eðlilegt miðað við uppgefinn fermetrafjölda. Styðst það við framburð K-kk-ef B. R-kk-ef, sem kom að sölu hússins, en hann segir að verðmyndunin hafi dregið dám af fermetrafjöldanum, enda ekki við annað að miða. Verðið hafi verið tiltölulega hátt miðað við markaðinn þar sem þensla hafi verið í þjóðfélaginu. Nægar sannanir eru því fram komnar fyrir því að verð hússins hefði orðið nokkru lægra ef miðað hefði verið við færri fermetra. Rétt er því að taka til greina kröfu aðaláfrýjanda um nokkurn aflslátt frá kaupverðinu af þessum sökum. Má hafa til hliðsjónar verð það sem matsmennirnir miða við. Með stoð í áðurgreindum framburði A-kk-ef V-kk-ef matsmanns er þó rétt að taka tillit til þess að stærra milligólf getur hafa virkað til lækkunar á meðalfermetraverði. Þá getur það hafa haft áhrif á verðið til hækkunar að húsnæðið hafði áður verið notað undir bílasölu en fram er komið að aðaláfrýjendur hugðust stunda þann atvinnurekstur. Loks ríkti þensla á markaðinum sem leiddi til hækkunar verðsins, svo sem áður getur. Með allt framagreint í huga verður aðaláfrýjanda viðurkenndur 3.000.000 króna afsláttur frá kaupverðinu vegna rangrar tilgreiningar fermetra í kaupsamningi.

III.

Í matsgerð er því lýst að veruleg bleyta var ofan á plastdúk, sem lagður var ofan á þakeinangrun, í sperrubilum næst útveggjum og einnig voru langbönd við útveggi víða blaut, svo og næstneðsta langbandið. Glerullin, sem hafði verið 4" þykk, var mikið sigin saman og sums staðar allblaut. Þar sem glerullin var óvarin að ofan að mestu leyti hafði sá raki, sem þéttist neðan á bárujárni þaksins, lekið ofan í glerullina og rýrt verulega einangrunargildi hennar. Einnig kom í ljós að frágangi á áfellu við næsta hús var ábótavant og að þar var veruleg lekahætta. Þá þótti líklegt að foksnjór hefði leitað inn í þakrýmið um hábárur þakjárnsins yfir útveggjum þeim megin sem þakbrún var ekki klædd af. Matsmenn töldu þakjárnið að líkindum frá því að húsið var byggt og hafi það víða verið farið að ryðga.

Að framan er það rakið að í matsgerð er talið að frágangur þaksins sé ekki í samræmi við 55. gr. byggingarsamþykktar fyrir Reykjavík sem í gildi var frá 24. mars 1965 til 16. maí 1979, en á þeim tíma mun húsið byggt. Telja matsmenn að umfangsmikilla endurbóta sé þörf á þakinu til þess að koma því í lögmætt ástand. Hefur mat þeirra ekki verið hrakið.

Fyrir liggur að gagnáfrýjandi upplýsti kaupendur um það að borið hefði á héluleka eftir frost. Samkvæmt framburði gagnáfrýjanda fyrir héraðsdómi sagði hann lekann hafa verið í vesturenda húsnæðisins. Fallast ber á það með héraðsdómi að ósannað sé að gagnáfrýjandi, sem ekki hafði í raun haft vörslur hússins heldur leigt það, hafi vitað betur um ástand þess. Upplýsingar gagnáfrýjanda um hélulekann hefðu átt að gefa fyrirsvarsmönnum aðaláfrýjanda tilefni til þess að leita frekari upplýsinga um þakið og kanna ástand þess. Verður gagnáfrýjandi ekki gerður skaðabótaskyldur vegna ástands þaksins. Hins vegar mega kaupendur atvinnuhúsnæðis jafnt sem íbúðarhúsnæðis treysta því að þök húsa séu gerð eftir þeim kröfum sem gerðar eru í lögum og reglugerðum er um byggingar gilda þegar þær eru reistar. Eiga aðaláfrýjendur því rétt á nokkrum afslætti þessa vegna. Hefðu aðilar haft um það vitneskju þegar kaupin réðust að á þetta skorti hefði það örugglega haft veruleg áhrif á kaupverðið til lækkunar. Matsmenn meta efni og vinnu við nauðsynlegar endurbætur þaksins nema 6.589.400 krónum. Að þeim viðgerðum loknum má ætla að þak hússins verði sem nýtt. Aðaláfrýjendur voru að kaupa gamalt hús og fram er komið að þeir kynntu sér ekki ástand þess nægilega enda þótt þeir fengju til þess fullt tilefni frá gagnáfrýjanda. Verður við það að miða að þeir hafi mátt búast við að þakið þyrfti að endurbæta. Verður því ekki talið að þessi galli á þakinu hefði getað haft nema að hluta áhrif á kaupverð hússins, ef um hann hefði verið vitað. Rétt er að viðurkenna aðaláfrýjendum 3.500.000 króna afslátt vegna þessa galla.

IV.

Niðurstaða aðalsakar málsins verður samkvæmt framansögðu sú að aðaláfrýjanda er viðurkenndur 6.500.000 króna afsláttur frá kaupverði hússins. Samkvæmt kröfu hans verður þeirri fjárhæð jafnað við 6.970.688 króna eftirstöðvar kaupverðs. Í héraði var gagnáfrýjanda dæmd sú fjárhæð auk nokkurra fjárhæða, sem hann taldi að koma skyldu til uppgjörs milli aðila við gerð afsals. Í gögnum málsins og í málflutningi gagnáfrýjanda fyrir Hæstarétti var ekki gerð grein fyrir þessum fjárhæðum. Því var haldið fram af hálfu aðaláfrýjanda að við uppgjör við afsal þyrfti að venju einnig að taka tillit til greiðslna sem hann hefði orðið að inna af hendi og kæmu til uppgjörs. Þar sem málið er þannig vanreifað að þessu leyti verður þessum kröfum vísað frá héraðsdómi.

Aðaláfrýjanda ber að greiða gagnáfrýjanda dráttarvexti af mismun eftirstöðva kaupverðs og þess afsláttar frá kaupverði sem er viðurkenndur frá 15. desember 2001 til greiðsludags.

Samkvæmt niðurstöðu málsins er rétt að gagnáfrýjandi greiði aðalaáfrýjanda upp í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, svo sem nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Aðaláfrýjandi, Hyrjarhöfði 2 ehf., greiði gagnáfrýjanda, B-kk-þgf T-kk-þgf, 470.688 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. desember 2001 til greiðsludags.

Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti samtals 750.000 krónur.