697/2008

GÞ hafði milligöngu um sölu á fasteign sem P og GJ keyptu af A. Sú skylda hvíldi á A samkvæmt samningnum að létta veði F af eigninni. Lán sem P og GJ fengu hjá LÍ fyrir greiðslu samkvæmt kaupsamningnum átti að fara til greiðslu á láni F. GÞ átti að hafa milligöngu um greiðsluna. Hann gætti þess ekki að þetta yrði gert. Samþykkti vátryggingafélag hans síðar að greiða hámarksbætur úr starfsábyrgðartryggingu hans og gekk greiðsla þeirra upp í lán F, en P og J greiddu eftirstöðvarnar 2.002.600 krónur. P og GJ höfðuðu mál á hendur GÞ og kröfðu hann um þessa fjárhæð. Samkvæmt kaupsamningnum nutu P og GJ skuldajöfnunarréttar gagnvart A. Uppgjör milli A og P og GJ fór fram og var það grundvallað á kröfugerð P og GJ. Þar var meðtalin greiðsla þeirra til F og var talið að líta yrði svo á að hún væri hluti af uppgjöri þeirra, enda hefðu P og GJ ekki sýnt fram á að þessi liður hefði verið undanskilinn. Þar sem krafan taldist með þessu gerð upp, varð hún ekki einnig sótt á hendur GÞ og var hann því sýknaður af henni.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 30. desember 2008. Hann krefst sýknu af kröfu stefndu og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandi hafði milligöngu um sölu á fasteigninni Kólguvaði 3, Reykjavík, sem stefndu keyptu af Arni ehf. með kaupsamningi 1. ágúst 2007. Í samningnum kemur fram að áhvílandi veðskuld við Frjálsa fjárfestingarbankann hf. sé kaupanda óviðkomandi og skuli seljandi aflýsa henni eigi síðar en 15. ágúst 2007. Í 17. gr. kaupsamningsins segir: „Kaupandi skal áður en hann greiðir kaupsamningsgreiðslur kanna hvort seljandi hafi staðið við skuldbindingu sína og ef svo er ekki er honum rétt að halda greiðslu eftir að öllu leyti eða hluta og beita stöðvunarrétti. Séu slíkar veðskuldir í vanskilum er kaupanda heimilt að koma þeim í skil til að forða því að gengið verði að veðinu. Verði verulegur dráttur á aflýsingu er kaupanda heimilt að greiða slíkar áhvílandi skuldir upp og aflýsa þeim og skuldajafna útlátum vegna þess á móti kröfu seljanda um kaupsamningsgreiðslu. Þegar kaupandi beitir rétti sínum samkvæmt þessari grein þá skal hann gæta þess að ganga ekki lengra en nauðsyn krefur til að tryggja réttmæta hagsmuni sína.“

Stefndu fengu leyfi hjá seljanda Arni hf. til að veðsetja Landsbanka Íslands hf. fasteignina fyrir 26.000.000 króna láni. Var veðleyfið bundið því skilyrði að lánsféð yrði greitt inn á bankareikning áfrýjanda. Hann tók að sér að verja lánsfénu til Frjálsa fjárfestingarbankans hf. í því skyni að aflétta af eigninni veðkröfu hans. Þetta gerði hann ekki og er ekki deilt um skaðabótaábyrgð hans af þessum sökum. Nánari atvikum sem að þessu lúta er lýst í hinum áfrýjaða dómi.

Með bréfi til Arns ehf. 30. maí 2008 kröfðust stefndu afsals fyrir eigninni án frekari greiðslu. Kváðust þau annars vegar hafa lagt út 5.194.232 krónur vegna vanefnda seljanda og hins vegar ættu þau skaðabótakröfu vegna viðgerða á göllum, afhendingardráttar o.fl., 5.800.000 krónur. Samtals næmu þessar kröfur hærri fjárhæð en eftirstöðum kaupverðsins, 7.700.000 krónum. Meðal hinna fyrrnefndu greiðslna var talin greiðsla 2.002.600 krónur til Frjálsa fjárfestingarbankans hf., en í málinu krefjast þau þessarar fjárhæðar úr hendi áfrýjanda. Í framhaldinu var 14. júlí 2008 gengið til uppgjörs á milli stefndu og Arns ehf. og afsal gefið út án frekari greiðslu úr hendi stefndu.

Eins og að framan er rakið hvíldi sú skylda á seljanda samkvæmt kaupsamningi að létta veði Frjálsa fjárfestingarbankans hf. af eigninni, og samkvæmt 17. gr. hans nutu kaupendur skuldajöfnunarréttar gagnvart seljanda. Þegar þetta er virt ásamt kröfugerð stefndu í bréfi 30. maí 2008, sem er grundvöllur uppgjörsins 14. júlí 2008, þá verður að líta svo á að greiðsla þeirra til Frjálsa fjárfestingarbankans hf. sé hluti af uppgjörinu, enda hafa stefndu ekki sýnt fram á að þessi liður hafi verið undanskilinn. Þar sem krafan telst með þessu gerð upp, verður hún ekki einnig sótt á hendur áfrýjanda og verður hann sýknaður af henni.

Stefndu verður gert að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Áfrýjandi, G-kk-nf Þ-kk-nf, skal vera sýkn af kröfu stefndu, P-kk-ef S-kk-ef T-kk-ef og G-kvk-ef H-kvk-ef J-kvk-ef.

Stefndu greiði óskipt áfrýjanda 600.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.