648/2010

S ehf. og Bh ehf. gerðu húsaleigusamning 28. febrúar 2008 þar sem Bh ehf. seldi S ehf. á leigu þjónustuhúsnæði. S ehf. tók við hinni leigðu eign 11. september 2008 en þá hafði afhending dregist um rúma tvo mánuði. Í samningnum var ákvæði þess efnis að gildi hans væri háð því að kaupsamningur milli Bh ehf. og B ehf. um húsnæðið næði fram að ganga. S ehf. lýsti yfir riftun leigusamningsins með bréfi 8. desember 2008 vegna meintrar vanheimildar Bh ehf. þar sem sá síðarnefndi væri ekki enn eigandi hins leigða húsnæðis. Bh ehf. mótmælti riftuninni og fullyrðingum S ehf. um vanefndir Bh ehf. sem leigusala. Bh ehf. höfðaði málið til heimtu vangoldinnar húsaleigu fyrir mánuðina október til og með desember 2008 og janúar 2009. Í dómi Hæstaréttar kom fram að Bh ehf. hefði ekki fært eignarhald hins leigða í það horf sem kveðið var á um í leigusamningnum þótt hann hefði átt þess kost. Leiddi vanheimild Bh ehf. til lakari réttarstöðu S ehf. en hann þyrfti að una við. Að teknu tilliti til þess að um langtímaskuldbindingu væri að ræða og þess að B ehf. hefði átt allan kost á að bæta úr vanheimild sinni yrði að telja hana verulega. Riftun S ehf. var því talin lögmæt og hann laus undan samningsskyldum 8. desember 2008. Bæri honum að greiða húsaleigu og efna aðrar samningsskyldur til þess tíma. Þá var talið að samkvæmt ákvæði samningsins ætti S ehf. rétt til afsláttar af leigufjárhæð sem næmi hálfri mánaðarleigu jafn langan tíma sem afhending fasteignarinnar dróst.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf og B-kk-nf B-kk-nf settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 19. nóvember 2010. Hann krefst sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Stefndi stofnaði með samningi 3. mars 2006 til réttinda yfir austurhluta húss, sem var í byggingu á lóðinni Fiskislóð 23-25, Reykjavík. Seljandi var Virkjun ehf. sem var byggingaraðili hússins. Samkvæmt samningnum skyldi stefndi hafa kauprétt á vesturhluta hússins með tilteknum skilyrðum og virðist félagið hafa nýtt sér hann. Aðilar málsins gerðu húsaleigusamning 28. febrúar 2008, þar sem stefndi seldi áfrýjanda á leigu ,,þjónustuhúsnæði að Fiskislóð 23-25, 101 Reykjavík ... að grunnfleti 3073,5 fm auk millilofts.“ Gerð og búnaði hins leigða er lýst nánar í samningnum, en þar er afhendingardagur og upphaf leigutíma tilgreint sem 1. júlí 2008 og lok leigutíma 30. júní 2018. Um leigutímann segir einnig: ,,Leigusamningurinn er tímabundinn til 10 ára og lýkur án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila þann 30. júní 2018. Vilji leigutaki nýta sér forgangsrétt til áframhaldandi leigu skal hann tilkynna leigusala um það eigi síðar en 1. janúar árið 2018“. Ekki var samið sérstaklega um heimild til þess að segja leigusamningnum upp á leigutímanum. Í leigusamningnum var einnig kveðið á um réttindi og skyldur aðila að því er laut að breytingum og skilum á hinu leigða, afnotarétti og viðhaldi þess, rekstarkostnaði, umgengni leigutaka og rétt leigusala til eftirlits með húsnæðinu og til að framkvæma úrbætur. Í 9. gr. er kveðið á um sölu hins leigða og framleigu. Þar segir meðal annars: ,,Verði húseignin seld á leigutímanum, framselur leigusali eignarrétt sinn að hinu leigða til kaupanda, sem kemur í einu og öllu í hans stað frá og með umsömdum afhendingardegi eignarinnar. Kaupandi yfirtekur öll réttindi og skyldur leigusala við sölu húsnæðisins með sannanlegum hætti ... Leigutaka er heimilt að framleigja leigurétt sinn að hluta til eða öllu leyti til starfsemi sem heimilt er að reka í húsnæðinu án sérstaks samþykkis leigusala en réttarstaða aðila helst þó óbreytt eftir sem áður. Verði húseignin seld á leigutímanum á leigutaki forkaupsrétt á hinu leigða á eftir núverandi eiganda Bláhöfða ehf., V-kk-þgf G-kk-þgf ... samkvæmt almennum reglum.“ Um vanefndir segir meðal annars að úrræði leigusala vegna vanefnda leigutaka fari eftir ákvæðum húsaleigulaga nr. 36/1994. Ekki er vikið að vanefndum leigusala eða úrræðum leigutaka ef til þeirra kemur.

Í 13. gr. leigusamningsins eru ýmis sérákvæði, sem svo eru nefnd. Í grein 13.5 segir: ,,Viðfest er yfirlýsing Virkjunar ehf. um afhendingu hins leigða 1. júlí 2008. Ef dráttur verður á afhendingu húsnæðisins til leigutaka þá á leigutaki rétt á afslætti á leigu eftir afhendingu hússins, sem nemur einum hálfri húsaleigu á mánuði fyrir hvern mánuð sem afhending dregst.“ Grein 13.6 er svohljóðandi: ,,Gildi leigusamnings þessa er háð því að kaupsamningur milli leigusala og Barðans ehf. um húsnæðið nái fram að ganga.“

Í svonefndri hús- og skilalýsingu vegna hins leigða, sem aðilar undirrituðu sama dag og húsaleigusamninginn, er fasteigninni, gerð hennar og búnaði, lýst nánar. Í 2. tölulið skjals þessa segir: ,,Virkjun ehf. er með hið selda í byggingu fyrir Barðann ehf. skv. verksamningi dags. 17. okt. s.l. ... Rétt sinn til leigu fasteignarinnar til leigjanda byggir leigusali á framvirkum kaupsamningum er gerðir hafa verið milli Barðans ehf. og Virkjunar ehf., annars vegar og Virkjunar ehf. og Bláhöfða ehf. hins vegar.“

Stefndi gerði samkomulag við Virkjun ehf. 28. maí 2008 um kaup stefnda á öllum hlutum í einkahlutafélaginu Fiskislóð 23-25 ... sem þá hafði yfirtekið öll réttindi til samnefndrar lóðar. Í samkomulaginu segir meðal annars: ,,Virkjun ehf. ... sem er eigandi alls hlutafjár í Fiskislóð 23-25 ehf. og Bláhöfði ehf. ... gerðu með sér samkomulag um, að í stað kaupsamnings um kaup Bláhöfða ehf. á nýbyggingunni að Fiskislóð 23-25 svo sem samið var um hinn 3. mars 2006 komi kaupsamningur, þar sem Bláhöfði ehf. kaupir allt hlutaféð í Fiskislóð 23-25 ehf. af Virkjun ehf. ... Eina eign Fiskislóðar 23-25 ehf. er fasteignin Fiskislóð 23-25 í Reykjavík ásamt tilheyrandi leigulóðarréttindum.“

Upplýst er að áfrýjandi tók við hinu leigða 11. september 2008.

Áfrýjandi ritaði bréf 6. nóvember 2008 til stefnda þar sem vísað var til leigusamnings þeirra um ,,að kaupsamningur milli Bláhöfða ehf. og Barðans ehf. myndi ná fram að ganga.“ Samkvæmt þinglýsingarbókum væri húsnæðið skráð eign Fiskislóðar 23-25 ehf. Var óskað skýringa á framangreindu og gerður áskilnaður um allan rétt ef um vanheimild væri að ræða af hálfu stefnda. Bréfinu var svarað 12. nóvember 2008 og þar veittar svofelldar skýringar: ,,Upphaflega var gerður lóðarleigusamningur við Barðann ehf. um fasteignina sem varð þar með þinglýstur eigandi. Virkjun ehf. kaupir af Barðanum réttindin og selur síðan Bláhöfða með samningi dags. 3. mars 2006. Um eignarhald á eigninni var stofnað þann 12. febrúar 2008 félagið Fiskislóð 23-25 ehf. sem tók yfir öll lóðarréttindi með samþykki Faxaflóahafna. Virkjun ehf., sem upphaflegur eigandi alls hlutafjár í Fiskislóð 23-25 ehf., og Bláhöfði ehf. gerðu síðan með sér meðfylgjandi samkomulag þann 28. maí s.l., í stað áðurnefnds kaupsamnings um eignina, að Bláhöfði kaupi allt hlutaféð í Fiskislóð 23-25 ehf.“

Lögmenn aðila áttu með sér tölvupóstsamskipti vegna málsins. Lögmaður áfrýjanda spurði í tölvupósti 17. nóvember 2008 hvort ekki þyrfti ,,að ganga frá eignarhaldinu á húsinu eða e.h. löggerningum til að umbjóðandi minn sé með samning við rétta aðila ...“ Þessu svaraði lögmaður stefnda samdægurs með því að upplýsa ,,Eignarhaldið verður fært yfir á Bláhöfða í samræmi við samninginn. Það hafði dregist þar sem félagið var ekki komið með vsk. númer.“ Lögmaðurinn sendir svo aftur tölvupóst 1. desember 2008 þar sem segir meðal annars: ,,Eins og áður hefur komið fram er Fiskislóð 23-25 ehf. þinglýstur eigandi eignarinnar en Bláhöfði er eigandi alls hlutafjár í Fiskislóð 23-25 ehf. Fiskislóð 23-25 ehf. hefur lýst því yfir að Bláhöfði eigi öll réttindi samkvæmt leigusamningi við þína menn. Get sent þér hana ef þú vilt. Farin var sú leið frekar en að greiða margar milljónir í stimpilgjald til að færa eignarhaldið yfir á Bláhöfða ehf.“

Yfirlýsing sú, sem vísað er til í tölvupóstinum, er dagsett 12. nóvember 2008. Þar er lýst aðdraganda þess að stefndi keypti alla hluti í Fiskislóð 23-25 ehf. Þá segir: ,,Á grundvelli þess lýsir Fiskislóð 23-25 ehf. því hér með yfir sem þinglýstur eigandi fasteignarinnar Fiskislóðar 23-25, að Bláhöfði ehf. á öll réttindi og ber allar skyldur samkvæmt fyrrnefndum leigusamningi við Smáragarð ehf. um eignina.“

Með bréfi 8. desember 2008 lýsti áfrýjandi yfir riftun leigusamningsins. Í bréfinu segir meðal annars: ,,Niðurstaða framangreinds er sú að Smáragarður ehf. er með leigusamning við félag sem ekki hefur enn eignast húsið. ... Samkvæmt framangreindu liggur fyrir að ekki hefur enn verið bætt úr vanheimild Bláhöfða ehf. til að gera umræddan leigusamning við Smáragarð ehf. Samningurinn er óskuldbindandi fyrir eiganda húsnæðisins Fiskislóð 23-25 ehf., honum verður ekki þinglýst og nýtur þar af leiðandi engrar verndar gagnvart grandlausum þriðja manni auk þess sem Smáragarði ehf. er vegna framangreinds ómögulegt að framleigja húsið, en til þess var það tekið á leigu.“ Um heimild til riftunar var vísað til 8. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga og almennra reglna samninga- og kröfuréttar. Af hálfu stefnda var riftun mótmælt í bréfi 10. desember 2008 sem og fullyrðingum áfrýjanda um vanefndir stefnda sem leigusala. Í bréfinu skýrði stefndi tilurð þess fyrirvara sem var í grein 13.6 í leigusamningnum og kvað hann ekki hafa verið til hagsbóta fyrir áfrýjanda, heldur fyrir stefnda. Segir í bréfinu að af 9. gr. leigusamningsins leiði að engu skipti hver sé þinglesinn eigandi hinnar leigðu eignar, auk þess sem stefndi eigi öll réttindi samkvæmt leigusamningi og beri einnig allar skyldur. Þá segir: ,,Það væri heldur ekkert því til fyrirstöðu að Bláhöfði ehf. framseldi réttindin til Fiskislóðar 23-25 ehf. samkvæmt leigusamningnum. Því eru engar vanefndir af hálfu leigusala ... og ekkert tjón hjá leigutaka. Leigutaki getur nýtt sér öll réttindi samkvæmt leigusamningi eftir sem áður, hvort sem um er að ræða framleigu eða annað.“ Í lok bréfsins er skorað á áfrýjanda að greiða vangoldna húsaleigu.

Húsaleigusamningi aðila var þinglýst 12. nóvember 2008 með svofelldri athugasemd: ,,Þar sem leigusali er eigandi þingl. eiganda skv. meðf. gögnum er gert ráð f. að þingl. eig. samþ. leiguna.“ Síðar áritaði Fiskislóð 23-25 ehf. leigusamninginn þannig: ,,Þinglýstur eigandi samþ. þennan samning.“

II

Af hálfu stefnda var áfrýjandi krafinn um húsaleigu með innheimtubréfum, en þegar þeirri kröfu var ekki sinnt, var mál þetta höfðað til heimtu vangoldinnar húsaleigu fyrir mánuðina október, nóvember og desember 2008 og janúar 2009. Í málatilbúnaði stefnda kemur fram að hann líti svo á að riftun áfrýjanda á leigusamningnum hafi verið ólögmæt og áfrýjandi væri því áfram bundinn við samninginn. Kveður stefndi engar vanefndir hafa verið á samningnum af sinni hálfu og engar lögmætar ástæður geti því réttlætt riftun áfrýjanda. Riftunina verði að meta í ljósi þess slæma ástands í efnahagsmálum, sem verið hafi hér á landi haustið 2008. Það sé hin raunverulega ástæða fyrir því að áfrýjandi freisti þess að losna undan samningsskyldum sínum.

Áfrýjandi reisir sýknukröfu sína einkum á því að húsaleigusamningurinn hafi aldrei tekið gildi. Hann hafi verið bundinn því skilyrði að stefndi yrði eigandi hins leigða, sem aldrei hafi orðið. Hvað sem öðru líði hafi samningurinn fallið úr gildi þegar stefndi hafi lýst yfir því að eignarhaldi á fasteigninni yrði ekki breytt.

Áfrýjandi kveður engu breyta þótt stefndi eigi alla hluti í Fiskislóð 23-25 ehf. og það félag hafi gefið yfirlýsingu 12. nóvember 2008, eins og að framan greinir, og áritað húsaleigusamninginn með tilgreindum hætti. Stefndi og Fiskislóð 23-25 ehf. séu tveir lögaðilar sem beri sjálfstætt réttindi og skyldur að lögum. Áfrýjandi kveður óljóst hvaða heimildir stefndi hafi til hins leigða. Staða áfrýjanda geti ekki verið önnur en staða framleigusala, sem leiði til þess að réttarstaða hans sé önnur og lakari en ef hann hefði leigusamning við eiganda fasteignarinnar. Áfrýjandi öðlist engan beinan rétt gegn eiganda hins leigða og sé háður því hvernig réttarsambandi stefnda og Fiskislóðar 23-25 ehf. reiði af. Yrði því rift eða félli það niður af öðrum ástæðum telur áfrýjandi að réttur sinn til hins leigða falli niður. Hann gæti við þær aðstæður aðeins átt skaðabótarétt úr hendi stefnda. Ef fasteignin yrði seld telur áfrýjandi að óvissa yrði um réttarstöðu hans og möguleikar hans til framleigu séu takmarkaðri vegna þessarar aðstöðu. Áfrýjandi kveður framangreindar aðstæður leiða til óvissu fyrir hann um ýmis mikilvæg atriði húsaleigusamningsins, svo sem um hvort forkaupsréttur hans sé gildur og hvernig eigi að skýra ákvæði samningsins um að hann eigi forkaupsrétt á eftir ,,núverandi eiganda Bláhöfða ehf., V-kk-þgf G-kk-þgf ...“. Þá kveður áfrýjandi enga tryggingu felast í því að stefndi sé eigandi allra hluta í Fiskislóð 23-25 ehf. enda geti hann hvenær sem er selt félagið. Yfirlýsing þess félags, sem áður greinir, breyti engu um skuldbindingargildi húsaleigusamningsins enda felist aðeins í henni að stefndi eigi réttindi og beri skyldur samkvæmt samningnum. Jafnvel þótt yfirlýsingin yrði skilin svo, að í henni fælist samþykki húseiganda við leigusamningnum þá breyti það ekki því að áfrýjandi yrði ekki í beinu réttarsambandi við eiganda hins leigða.

Framangreindar röksemdir kveður áfrýjandi réttlæta riftun hans 8. desember 2008 á húsleigusamningnum, ef litið yrði svo á að samningurinn hefði öðlast gildi.

III

Áfrýjandi tók við hinni leigðu eign 11. september 2008. Hann lýsti yfir riftun leigusamningsins 8. desember sama ár. Málsástæður hans um að samningurinn hafi aldrei öðlast gildi eða fallið úr gildi þar eð skilyrðið um eignarhald hafi ekki gengið eftir eru ósamrýmanlegar riftunaryfirlýsingunni og verður hafnað þegar af þeirri ástæðu.

Álitaefni málsins er hvort riftun áfrýjanda hafi verið lögmæt, það er hvort ætlaðar vanefndir stefnda teljist verulegar samkvæmt 8. tölulið 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Sé svo, er áfrýjandi óbundinn af samningnum eftir að yfirlýsingin kom til stefnda, sem leggja verður til grundvallar að hafi verið 8. desember 2008, en bundinn af ákvæðum samningsins til þess tíma. Sé riftun samningsins ólögmæt kann það að veita stefnda rétt til efndabóta en ekki til þess að krefjast efnda samkvæmt aðalefni samningsins svo sem hann leggur til grundvallar í málinu.

Húsaleigusamningur málsaðila var tímabundinn til 10 ára og skyldi renna út 30. júní 2018. Ekki var samið sérstaklega um að honum mætti segja upp á leigutímanum og er hann óuppsegjanlegur, sbr. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga. Fallist er á með áfrýjanda að miklu varði fyrir hann, hvort réttarsamband það, sem til var stofnað með húsaleigusamningnum, hafi verið við eiganda hins leigða. Yfirlýsing Fiskislóðar 23-25 ehf. 12. nóvember 2008 felur ekki með vissu í sér annað en að stefnda sé heimilt að framleigja eignina til áfrýjanda. Áritun þess félags á leigusamninginn bætir engu við. Stefndi færði eignarhald hins leigða ekki í það horf, sem kveðið var á um í grein 13.6 í húsaleigusamningi, þrátt fyrir að hann ætti þess kost. Þótt leggja megi til grundvallar að tilurð þess ákvæðis hafi verið vegna hagsmuna stefnda, felst ekki í því að hann einn geti reist rétt á ákvæðinu. Stefndi hefur ekki með öðrum hætti tekið af tvímæli um hver staða áfrýjanda er um mikilvæg atriði, svo sem um stöðu hans við forkaupsrétt, en það var brýnt þar sem stefndi var ekki eigandi fasteignarinnar þegar húsaleigusamningurinn var gerður. Stefnda var þetta þó í lófa lagið til dæmis með því að framselja húsaleigusamninginn til Fiskislóðar 23-25 ehf. eins og hann nefnir í bréfi 10. desember 2008 og kveður ekkert vera því til fyrirstöðu. Vanheimild stefnda leiðir til lakari réttarstöðu áfrýjanda en hann þarf að una við. Að teknu tilliti til þess og að um óuppsegjanlega langtímaskuldbindingu er að ræða og þess að stefndi átt allan kost á að bæta úr vanheimild sinni og eyða óvissu um stöðu áfrýjanda verður að telja vanefndina verulega. Riftun áfrýjanda var því lögmæt og hann laus undan samningsskyldum 8. desember 2008. Honum ber að greiða húsaleigu og efna aðrar samningsskyldur til þess tíma.

Aðilar deila um túlkun á grein 13.5 í húsaleigusamningnum um afslátt á leigugjaldi ef um afhendingardrátt á hinu leigða yrði að ræða. Fallist er á með héraðsdómi að ákvæðið veiti áfrýjanda rétt til afsláttar sem nemur hálfri mánaðarleigu jafnlangan tíma og sem afhending dregst.

Samkvæmt framansögðu verður áfrýjandi dæmdur til að greiða stefnda húsaleigu frá 11. september 2008 til 8. desember sama ár, að teknu tilliti til afsláttar, en að viðbættum rekstrarkostnaði, eins og stefndi krefst enda hefur þeirri fjárhæð ekki verið mótmælt. Verða leigufjárhæðir framangreint tímabil og fjárhæð afsláttar, að viðbættum rekstrarkostnaði eins og þær eru tilgreindar í héraðsdómi lagðar til grundvallar. Samkvæmt því ber áfrýjanda að greiða vegna október 3.653.476 krónur, nóvember 6.987.142 krónur, desember 1.861.448 krónur auk rekstrarkostnaðar 852.142 krónur eða samtals 13.354.208 krónur með dráttarvöxtum eins og greinir í dómsorði.

Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefnda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð

Áfrýjandi, Smáragarður ehf., greiði stefnda, Bláhöfða ehf., 13.354.208 krónur með dráttarvöxtum af 3.653.476 krónum frá 20. október 2008 til 20. nóvember sama ár, af 10.640.618 krónum frá þeim degi til 20. desember sama ár, en af 13.354.208 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Áfrýjandi greiði stefnda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti samtals 1.200.000 krónur.