106/2001

V gerði kauptilboð í fasteign JR og JÞ 25. október 1999 og var tilboðið samþykkt degi síðar. Þrátt fyrir að samningur teldist þannig kominn á milli aðila, átti enn eftir að kveða endanlega á um ýmsa skilmála kaupanna með skriflegum kaupsamningi. Til þess kom þó aldrei og 1. febrúar 2000 var af hálfu JR og JÞ lýst yfir riftun kaupanna, vegna vanefnda V. V mótmælti riftun með bréfi til þeirra 2. febrúar 2000 og mun 28. sama mánaðar hafa fengið kauptilboði sínu þinglýst á fasteignina. Krafðist V þess fyrir dómi að viðurkennt yrði að gildur og skuldbindandi kaupsamningur hefði komist á milli aðila. Að öllum atvikum málsins virtum var álitið, að JÞ og JT hefðu mátt telja svo fyrirséð 1. febrúar 2000 að V tækist ekki að efna skyldur sínar samkvæmt samningi þeirra, að þeim hefði verið heimilt að rifta kaupunum. Samkvæmt þessu voru JÞ og JT sýknuð af kröfu V, en jafnframt fallist á kröfu þeirra í gagnsök um að V bæri að fá afmáð úr fasteignabók fyrrgreinda færslu um samþykki JÞ og JT á kauptilboði V.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 16. mars 2001. Hann krefst þess að viðurkennt verði að tilboð sitt 25. október 1999 í fasteignina Hrefnugötu 9 í Reykjavík, sem samþykkt var af stefndu 26. sama mánaðar, sé gildur og skuldbindandi kaupsamningur á milli þeirra. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast þess að héraðsdómur verði staðfestur, en þó þannig að kveðið verði á um að áfrýjanda sé skylt að fá afmáð úr fasteignabók sýslumannsins í Reykjavík framangreint kauptilboð, sem hann fékk þinglýst 28. febrúar 2000 á fasteignina að Hrefnugötu 9. Þá krefjast stefndu málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Fyrir Hæstarétti hafa aðilarnir lýst sig sammála um að orðalagi dómkrafna fyrir héraðsdómi verði breytt í það horf, sem að framan greinir.

I.

Eins og nánar greinir í héraðsdómi gerði áfrýjandi kauptilboð 25. október 1999 í fasteign stefndu að Hrefnugötu 9 í Reykjavík. Þar bauðst áfrýjandi til að greiða fyrir eignina samtals 21.500.000 krónur. Af þeirri fjárhæð skyldu 6.000.000 krónur teljast greiddar með íbúð að Nönnugötu 8 í Reykjavík, áfrýjandi átti að greiða með peningum 7.637.000 krónur við undirritun kaupsamnings og síðan 1.550.000 krónur í þremur áföngum á tímabilinu frá 15. apríl til 15. október 2000. Afganginn, 6.313.000 krónur, átti hann að greiða með fasteignaveðbréfi, sem yrði gefið út við undirritun kaupsamnings. Í tilboðinu var gerður fyrirvari um að brunabótamat hússins að Hrefnugötu 9 yrði hækkað í sömu fjárhæð og áfrýjandi bauð í fasteignina. Skyldi eignin afhent „samkvæmt nánara samkomulagi t.d. 1.3.2000, en kjallari afhendist þó fyrr ef hægt er“, eins og sagði í tilboðinu. Stefndu samþykktu það 26. október 1999.

Með bréfi til áfrýjanda 1. febrúar 2000 lýstu stefndu yfir riftun framangreindra kaupa, þar sem hann hefði vanefnt tilboð sitt í eignina og ekkert greitt samkvæmt því, þótt liðnir væru rúmir þrír mánuðir frá samþykki þess. Í bréfinu var rakið nánar í einstökum atriðum í hverju stefndu töldu þessar vanefndir fólgnar. Áfrýjandi mótmælti riftun með bréfi til stefndu 4. febrúar 2000 og skoraði þar á þau að gera þegar í stað skriflegan kaupsamning við sig. Gengu í framhaldi af þessu bréf á milli lögmanna aðilanna, en áfrýjandi mun 28. sama mánaðar hafa fengið kauptilboði sínu þinglýst á fasteignina.

II.

Með því að stefndu samþykktu fyrrnefnt tilboð áfrýjanda komst á samningur milli þeirra um kaup hans á fasteigninni að Hrefnugötu 9. Átti þá enn eftir að kveða endanlega á um ýmsa skilmála kaupanna, en það skyldi gert með skriflegum kaupsamningi. Við undirritun þess samnings bar áfrýjanda eins og áður sagði að inna af hendi með peningum 7.637.000 krónur og afhenda fasteignaveðbréf að fjárhæð 6.313.000 krónur, auk þess að flytja í hendur stefndu eignarrétt að nánar tiltekinni íbúð að Nönnugötu 8. Í kauptilboðinu var hvorki mælt fyrir um hvenær skriflegur kaupsamningur yrði gerður né hvort það skyldi gert innan ákveðins tíma. Óumdeilt er að aðilarnir ræddu þetta heldur ekki sín á milli. Stefndu hafa ekki sannað að föst venja gildi í fasteignakaupum um lengd frests, sem kaupandi geti fengið til að undirbúa efndir skyldu til að greiða hluta kaupverðs með fasteignaveðbréfi eða afla á annan hátt fjár til greiðslu við undirritun kaupsamnings, en fyrir tilvist og efni slíkrar venju bera þau sönnunarbyrði, sbr. 2. mgr. 44. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Að þessu gættu gátu stefndu ekki knúið áfrýjanda til efnda nema samkvæmt þeirri meginreglu, sem fram kom í 14. gr. þágildandi laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup.

Í samþykktu kauptilboði áfrýjanda var ekki mælt afdráttarlaust fyrir um hvenær stefndu bæri að afhenda honum fasteignina að Hrefnugötu 9. Af þeim ummælum í tilboðinu, sem lutu að þessu og áður eru greind, er þó ljóst að við samþykki þess stefndu aðilarnir að því að þetta yrði gert 1. mars 2000 og hugsanlega að einhverju leyti fyrr. Þegar stefndu lýstu yfir riftun kaupanna 1. febrúar 2000 voru liðnir rúmir þrír mánuðir frá því að þau samþykktu tilboð áfrýjanda, en í mesta lagi var þá mánuður þar til þeim bar að afhenda honum eignina ef ekki yrði síðar samið á annan veg. Á því stigi var þegar orðið brýnt að áfrýjandi gerði nauðsynlegar ráðstafanir, sem greiðsla kaupverðsins var komin undir, sbr. meginreglu 1. mgr. 28. gr. þágildandi laga nr. 39/1922. Þegar þar var komið sögu hafði áfrýjandi að vísu aflað sér 27. janúar 2000 greiðslumats samvæmt 18. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðislán til að geta leitað fyrirgreiðslu Íbúðalánasjóðs í tengslum við notkun fasteignaveðbréfs í viðskiptum við stefndu. Eins og nánar greinir í héraðsdómi var það mat þó ekki miðað við þau greiðslukjör, sem aðilarnir höfðu samið um, heldur önnur og ólíkt hagfelldari áfrýjanda, sem stefndu höfðu ekki samþykkt fyrir sitt leyti. Viðskiptabankinn, sem áfrýjandi leitaði eftir greiðslumati frá, mun áður hafa hafnað að hann hefði getu til að standa við þau greiðslukjör, sem hann bauð stefndu 25. október 1999 og þau samþykktu næsta dag. Áður en stefndu riftu kaupunum hafði áfrýjandi jafnframt greint frá því að hann hygðist afla sér láns til að standa straum af greiðslunni, sem honum bar að inna af hendi við undirritun kaupsamningsins, að fjárhæð 7.637.000 krónur. Um væntanlegan lánveitanda mun áfrýjandi fyrst í stað hafa bent á Landsbanka Íslands hf., því næst Sparisjóð Reykjavíkur og nágrennis og loks Búnaðarbanka Íslands hf. Í lok janúar 2000 lá samkvæmt gögnum málsins fyrir að áfrýjandi fengi ekki lán í þessu skyni hjá öðrum hvorum þeirra fyrstnefndu. Hann varð ekki við tilmælum starfsmanns fasteignasölunnar, sem hafði milligöngu um viðskipti aðilanna, um að leggja á því stigi fram staðfestingu síðastnefnda bankans um að áfrýjandi mætti vænta þaðan fyrirgreiðslunnar, sem kaupin voru háð. Að öllu þessu virtu máttu stefndu telja svo fyrirséð 1. febrúar 2000 að áfrýjanda tækist ekki að efna skyldur sínar samkvæmt samningi þeirra að stefndu var heimilt að rifta kaupunum. Verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms um aðalsök í héraði því staðfest.

Í samræmi við framangreinda niðurstöðu verður að fallast á kröfu stefndu um að áfrýjanda beri að fá afmáð úr fasteignabók sýslumannsins í Reykjavík færslu um samþykki kauptilboðs síns, sem hann fékk þinglýst 28. febrúar 2000.

Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefndu málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem er ákveðinn í einu lagi eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður um sýknu stefndu, J-kk-ef R-kk-ef og J-kvk-ef Þ-kvk-ef, af kröfu áfrýjanda, V-kk-ef J-kk-ef.

Áfrýjanda ber að fá afmáð úr fasteignabók við embætti sýslumannsins í Reykjavík færslu um samþykki stefndu á kauptilboði áfrýjanda frá 25. október 1999 í fasteignina að Hrefnugötu 9 í Reykjavík, sem þinglýst var 28. febrúar 2000.

Áfrýjandi greiði stefndu samtals 800.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.