440/2000

K ehf., sem leigutaki, gerði leigusamning við S ehf., sem leigusala að húsnæði, og B ehf., sem leigusala að búnaði. F ehf. tók síðar við húsnæðinu sem leigutaki. Eftir það urðu ítrekuð vanskil á leigu og beindi S ehf. greiðsluáskorun til F ehf. Sú áskorun bar ekki árangur og var F ehf. þá tilkynnt um riftun samningsins. Af hálfu F ehf. var ekki orðið við tilmælum um rýmingu húsnæðisins og leitaði S ehf. þá heimildar til útburðargerðar. Í veðbandayfirliti kom fram að eigandi eignarhlutans sem um ræddi var Ö, fyrirsvarsmaður beggja félaganna sem sögð voru leigusalar í leigusamningnum. Með vísan til ákvæðis VI-14-6 í norsku lögum K-kk-ef V. frá 15. apríl 1687, meginheimildar íslensks réttar til útburðargerðar leigutaka án undangengins dóms eða sáttar, sem stóð óhögguð af gildistöku 12. kafla laga nr. 90/1989, brast skilyrði til að verða við kröfu S ehf. um heimild til útburðargerðar, enda aðeins á færi eiganda húsnæðis að neyta útburðargerðar. Hafði og á engan hátt verið rökstutt með hvaða heimild S ehf. gæti leitað eftir rýmingu húsnæðis annars manns og breytti engu í þeim efnum að S ehf. hefði án sérstakra skýringa verið sagt leigusali í samningi um leigu húsnæðisins.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 28. nóvember 2000, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 5. desember sl. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 22. nóvember 2000, þar sem tekin var til greina krafa varnaraðila um að sér yrði veitt heimild til að fá sóknaraðila borinn með beinni aðfarargerð úr húsnæði að Bíldshöfða 12 í Reykjavík. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að hafnað verði kröfu varnaraðila um heimild til útburðargerðar. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Í beiðni varnaraðila um aðfarargerð, sem barst héraðsdómi 20. september 2000, var greint frá því að KGW ehf. hafi með samningi 7. janúar 1998 tekið á leigu húsnæði að Bíldshöfða 12, um 550 m2 að stærð, til að reka bílasölu og skylda starfsemi. Samkvæmt samningnum hafi leigusali að húsnæðinu verið varnaraðili, en Bílabatteríið ehf. hafi á hinn bóginn verið leigusali að búnaði. Komið hafi í ljós 1. október 1999 að leigutakinn væri ekki lengur með rekstur í húsnæðinu, heldur hefði sóknaraðili tekið við því án samþykkis varnaraðila. Þá hafi eftir þetta ítrekað orðið vanskil á leigu, meðal annars fyrir ágúst 2000, og hafi varnaraðili beint greiðsluáskorun til sóknaraðila hinn 15. þess mánaðar. Áskorunin hafi ekki borið árangur. Í samræmi við aðvörun, sem þar hafi verið gefin, hafi sóknaraðila verið tilkynnt með símskeyti 23. sama mánaðar að leigusamningnum væri rift og því beint til hans að rýma húsnæðið. Við því hafi sóknaraðili ekki orðið og leiti varnaraðili nú heimildar til útburðargerðar.

Samkvæmt framlögðum leigusamningi voru leigusalar þeir sömu og varnaraðili nafngreindi í beiðni sinni um aðför og getið er um hér að framan. Í veðbandayfirliti um þann eignarhluta í fasteigninni að Bíldshöfða 12, sem um ræðir í málinu, kemur hins vegar fram að Ö-kk-nf J-kk-nf sé eigandi þess og hafi verið það samkvæmt eignarheimild frá 2. nóvember 1987. Fyrir liggur að hann sé fyrirsvarsmaður beggja félaganna, sem sögð voru leigusalar í leigusamningnum. Í norsku lögum K-kk-ef V. frá 15. apríl 1687, ákvæði VI-14-6, kemur meðal annars fram að ef maður vill ekki flytjast úr leiguhúsnæði á fardegi réttum, þótt honum hafi löglega verið út byggt, eða hann hefst við í húsi, sem hann á engan rétt til eða hefur verið dæmdur úr, að ólofi eiganda, þá megi „eigandi án frekara dóms láta þjóna réttarins ryðja húsið.” Samkvæmt hljóðan þessarar meginheimildar íslensks réttar til útburðargerðar leigutaka án undangengins dóms eða sáttar, sem stóð óhögguð af gildistöku 12. kafla laga nr. 90/1989, er aðeins á færi eiganda húsnæðis að neyta hennar. Varnaraðili hefur á engan hátt rökstutt með hvaða heimild hann geti leitað eftir rýmingu húsnæðis annars manns, en engu breytir í þeim efnum það eitt og sér að varnaraðili hafi án sérstakra skýringa verið sagður leigusali í samningi um leigu þess. Að þessu gættu brestur skilyrði til að verða við kröfu varnaraðila um heimild til útburðargerðar, sem verður því hafnað.

Rétt er að aðilarnir beri hvor sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Hafnað er beiðni varnaraðila, Skorra ehf., um að honum verði heimilað að fá sóknaraðila, Fríska menn ehf., borinn með beinni aðfarargerð úr húsnæði að Bíldshöfða 12 í Reykjavík.

Málskostnaður í héraði og kærumálskostnaður fellur niður.