414/2012

A og V kærðu úrskurð héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu þeirra um að sýslumanninum á Hvolsvelli yrði gert að afmá úr þinglýsingabók stofnskjal fyrir fimm landspildur úr jörðinni Háfshjáleigu í Rangárþingi ytra. A og V, sem voru eigendur nærliggjandi jarðar, héldu því fram að 4 af spildunum væru að stærstum hluta úr óskiptu sameignarlandi nokkurra samliggjandi jarða á svæðinu og að fimmta spildan væri að stærstu leyti skipt út úr þeirra landi auk nærliggjandi jarðar. Byggðu þau kröfur sínar aðallega á þinglýstum gögnum. Af hálfu nú- og þáverandi eigenda landsins Háfshjáleigu var aðallega vísað til dóms Hæstaréttar í málinu nr. 72/2009 því til stuðnings að A og V hefðu ekki sýnt fram á eignarrétt að því landssvæði sem stofnskjalið tók til. Í dómi Hæstaréttar kom fram að málið væri rekið eftir 3. gr. þinglýsingarlaga. Í slíku máli yrði ekki litið til efnisatriða að baki skjali sem þinglýst hefði verið, heldur einungis leyst úr því hvort þinglýsing hefði verið formlega rétt eða ekki. Við úrlausn í málinu yrði því ekki lagt mat á þann efnislega ágreining sem á milli málsaðila væri um landamerki og eignarhald. Var það niðurstaða Hæstaréttar að öllum formskilyrðum þinglýsingarinnar hefði verið fullnægt þegar stofnskjalið var afhent til þinglýsingar og að A og V hefðu ekki bent á ný atriði sem leitt gætu til þess nú að þinglýsingarstjóri, innan þeirra marka sem honum væri heimilt að breyta fyrri ákvörðun, endurskoðaði þá ákvörðun. Var úrskurður héraðsdóms því staðfestur.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf, E-kk-nf T-kk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 5. júní 2012 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 14. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 23. maí 2012, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að sýslumanninum á Hvolsvelli verði gert að afmá úr þinglýsingabók stofnskjal fyrir eignirnar Háfshjáleiga land 1 (landnúmer 207724), Háfshjáleiga land 2 (landnúmer 207725), Háfshjáleiga land 3 (landnúmer 207726), Háfshjáleiga land 4 (landnúmer 207727) og Háfshjáleiga land 5 (landnúmer 207728). Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðilar krefjast þess að framangreind krafa þeirra verði tekin til greina. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Í Djúpárhreppi hinum forna í Rangárþingi ytra eru jarðirnar Háfur, Háfshóll, Háfshjáleiga, Horn og Hali og kallast einu nafni Háfshverfi. Mun Háfur hafa verið landnámsjörð en hinar jarðirnar byggðar út úr henni og síðar skipt með nánar tilgreindum hætti. Þann 18. maí 2006 undirritaði eigandi Háfshjáleigu, sem þá var varnaraðilinn Vorland ehf., skjal þar sem stofnaðar voru fimm nánar tilgreindar landspildur í Háfshverfi og var í stofnskjalinu vísað til þágildandi ákvæða 14. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna og 2. mgr. 20. gr. þinglýsingalaga. Fram kom í stofnskjalinu að númer þess lands sem spildurnar fimm voru teknar úr væri 165382, en það er landnúmer Háfshjáleigu. Um lögun lóðanna var vísað til uppdrátta sem fylgdu stofnskjalinu þegar það var afhent til þinglýsingar. Hinar nýju spildur voru í stofnskjalinu tilgreindar sem Háfshjáleiga land 1 til 5 með landnúmerunum 207724 til 207728. Landspildur 1 til 4 eru á bilinu 12,1 til 16,8 hektarar að stærð og liggja samsíða suðvestan við þjóðveginn út í Háfshverfi sunnan við gamlan farveg Kálfalækjar, en landspilda 5 er 97 hektarar að stærð og liggur upp með bökkum Þjórsár.

Varnaraðilinn Vorland ehf. óskaði eftir umsögn hreppsráðs Rangárþings ytra um framangreind landskipti með bréfi 22. maí 2006. Því erindi svaraði hreppsráðið með bréfi 24. maí sama ár. Þar kemur fram að með erindi Vorlands ehf. hafi fylgt stofnskjöl og uppdráttur. Í svarbréfinu segir: „Hreppsráðið gerir ekki athugasemdir við landskiptin samkvæmt framlögðum gögnum með fyrirvara um að eignarréttur á viðkomandi landi sé þinglýstur og óumdeildur og að sýnd mörk milli jarða á uppdrætti séu rétt og ber sá sem leggur fram beiðni um umsögn, alla ábyrgð á að svo sé.“ Afrit bréfsins var sent skipulags- og byggingarfulltrúa Rangárþings ytra. Að fenginni umsögn hreppsráðs staðfesti landbúnaðarráðuneytið landskiptin með bréfi 30. maí 2006 sem móttekið var til þinglýsingar degi síðar sem skjal nr. 896. Stofnskjalið var móttekið til þinglýsingar sama dag sem skjal nr. 895.

Með afsali 31. júlí 2008 mun Vélfang ehf., nú þrotabú VF45 ehf., hafa eignast landspildu 1 með landnúmeri 207724, og með afsölum 22. desember 2010 mun Vorland ehf. hafa selt varnaraðilanum Þórshúsum ehf. landspildur 2, 3, 4 og 5 með landnúmerum 207725 til 207728. Þinglýstur eigandi jarðarinnar Háfshjáleigu nú er varnaraðilinn Þórshús ehf. samkvæmt afsali 22. október 2009. Með kaupsamningi 30. ágúst 2011 munu H-kk-nf S-kk-nf og A-kvk-nf M-kvk-nf K-kvk-nf hafa orðið eigendur landspildu 4 með landnúmeri 207727.

II

Með bréfi 12. mars 2007 til sýslumannsins á Hvolsvelli kröfðust tveir af eigendum Háfshóls þau S-kk-nf S-kk-nf og sóknaraðilinn A-kvk-nf S-kvk-nf G-kvk-nf þess, að þinglýsing fyrrgreinds stofnskjals frá 18. maí 2006 yrði ógilt og afmáð úr þinglýsingabókum. Sagði í bréfinu að spilda sú sem hlaut landnúmerið 207728, Háfshjáleiga land 5, væri að öllu leyti þinglýst eign jarðarinnar Háfshóls „samkvæmt samkomulagsskiptum í skiptagjörð XVIII 25. júní 1929 svo sem er þinglýst í bókum embættis yðar. Hinir svonefndu Háfshólsbakkar, sem þér hafið ranglega og ólöglega þinglýst eign Vorlands ehf. ... hafa óslitið og samfellt verið eign Háfshólsjarðarinnar frá skiptagjörðinni XVIII og ekki verið vefengt eignarhald Háfshólseigenda á Háfshólsbökkum í tvennum málaferlum Háfs- og Háfshjáleigubænda á hendur Háfshólseigendum 1975-1981 og 1997-1999. Á þeim 77 árum sem liðin eru frá skiptagjörðinni 1929, athugasemdalaust af hendi hlutaðeigandi hvað varðar eignarhald á Háfshólsbökkum, er fráleitt að H-kk-nf eða H-kvk-nf geti með nokkru móti átt þar tilkall þar sem hefðarréttur með tímans tönn útilokar slíkt.“

Um spildur með landnúmerum 207724, 207725, 207726 og 207727 sagði í bréfinu að þær væru „að hluta til útmældar úr óskiptu sameignarlandi allra Háfstorfubýlanna og því með öllu rangt og ólöglegt að þinglýsa þessu landi á nokkurn aðila.“ Þá segir í bréfinu að „[v]ér krefjumst þess ... að þegar í stað verði ofangreindur ólöglegur og rangur þinglýsingargerningur ógiltur og afmáður úr bókum embættisins.“

Með bréfi sýslumannsins á Hvolsvelli 21. mars 2007 til S-kk-ef S-kk-ef og sóknaraðilans Ö-kvk-ef S-kvk-ef G-kvk-ef var hafnað kröfu þeirra um að leiðrétta þinglýsingu fyrrgreinds stofnskjals með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga, þar sem ljóst væri að ekki hefðu orðið mistök hvað þinglýsingu skjalsins varðar „og verður því nefnd þinglýsing ekki leiðrétt“. Í bréfi sýslumanns er þeim S-kk-þgf og Ö-kvk-þgf S-kvk-þgf hins vegar bent á 2. mgr. 27. gr. laganna, efni greinarinnar tekið upp og sagt: „Þér eruð því beðin að koma því á framfæri við undirritaða, hvort óskað sé þinglýsingar yfirlýsingar þar sem mótmælt er þinglýsingu nefndra skjala, en sýnt þykir að þau rök sem þegar hafa verið færð fram í yfirlýsingu dags. 12. mars s.l. hvað landamerki jarðanna varðar séu veigamikil og yfirlýsingin því tæk til þinglýsingar. Að svo búnu yrði síðan ákveðið hversu langur frestur yrði veittur til sönnunar staðhæfinga þeirra er áðurnefnd yfirlýsing hefur að geyma.“ Í hinum kærða úrskurði er rakið að þau S-kk-nf og A-kvk-nf S-kvk-nf hafi með bréfi 30. mars 2007 krafist þess að sýslumaðurinn á Hvolsvelli þinglýsti kröfu þeirra um leiðréttingu vegna þinglýsingar stofnskjalsins, en aðilar hafi ekki fært fram rök fyrir kröfum sínum um þinglýsingu athugasemdar innan þess frests sem sýslumaður setti. S-kk-nf og A-kvk-nf S-kvk-nf reyndu í framhaldinu, en án árangurs, að hnekkja landskiptunum með erindum sem þau beindu til sveitarstjórnar Rangárþings ytra, landbúnaðarráðuneytisins og félagsmálaráðuneytisins.

III

Sóknaraðilar, sem eru eigendur að 33,3% eignarhluta í jörðinni Háfshól, óskuðu með bréfi 15. apríl 2011 eftir því við sýslumanninn á Hvolsvelli að stofnskjöl um þær fimm landspildur í Háfshverfi sem áður greinir yrðu afmáð úr þinglýsingabók. Í bréfinu segir að „[í] ljósi þess að við teljum okkur hafa fært nægilegar sönnur á að eignarheimildir séu svo sannarlega ekki óumdeildar og að það ríki enginn vafi á að sýnd mörk milli jarða á uppdrætti séu röng, þá er þess hér með krafist að þinglýsingarstjóri hlutist þegar í stað til um að aflýsing fari fram á skjali nr. 895 og nr. 896 mótteknu til þinglýsingar 31. maí 2006, þar sem spildurnar fjórar, auðkenndar sem Háfshjáleiga land 1-4, landnúmer 207724 til 207727 sem eru að stórum hluta skipt út úr óskiptu sameignarlandi jarðanna Háfshóls, Hala, Horns, Háfs og Háfshjáleigu sunnan Kálfalækjar ... Einnig er Háfshjáleiga land 5 og með landnúmerinu 207728 að mestu leyti skipt úr landi Háfshóls en að hluta til úr landi Hala“. Í bréfinu er vitnað til eftirtalinna ákvæða þinglýsingalaga, kröfunni til stuðnings: „6. gr. d. og e. lið, svo og 7. gr. 1. og 2. mgr. með vísan í 8. gr. lið 1. svo og 21. gr. um afsal sem eignarheimild einnig 27. gr. um rangfærslu eða mistök. Einnig er vísað til Ákvæða til bráðabirgða að lokinni 55. gr.“ Í lok bréfsins segir: „Er hér með skorað á yður herra sýslumaður að aflýsa röngum þinglýsingum á löndum 1-5, en að öðrum kosti að framvísa löggildum skjölum um eignarrétt Vorlands ehf./Þórshúsa ehf. á áður nefndum löndum innan 15 daga frá dagsetningu þessa bréfs.“

Með bréfi sýslumanns til sóknaraðila 1. júní 2011 var erindi þeirra hafnað. Segir þar að umrædd skjöl, sem fengið hafi þinglýsingarnúmerin 895/2006 og 896/2006, hafi fullnægt formskilyrðum þinglýsingalaga þegar þeim var þinglýst, og áréttað að ekki væri á valdsviði þinglýsingarstjóra að kveða upp efnisdóma í ágreiningi um landamerki heldur verði slíkt til lykta leitt í einkamáli fyrir dómi. Sóknaraðilar vildu ekki una þessari úrlausn og með bréfi til sýslumanns 27. júní 2011 tilkynnti lögmaður þeirra að þau hygðust bera úrlausnina undir Héraðsdóm Suðurlands. Með hinum kærða úrskurði var hafnað kröfu varnaraðila um frávísun málsins frá héraðsdómi. Þá var og hafnað þeirri kröfu sóknaraðila að lagt yrði fyrir sýslumanninn á Hvolsvelli að afmá úr þinglýsingabók stofnskjali um þær fimm landspildur sem áður greinir.

IV

Eins og rakið er í köflum II og III hér að framan hafa eigendur Háfshóls, þar með talin sóknaraðilinn A-kvk-nf S-kvk-nf G-kvk-nf, tvívegis leitað eftir því við sýslumanninn á Hvolsvelli, að þinglýsing stofnskjals um þær fimm landspildur í Háfshverfi í Rangárþingi ytra sem um ræðir í málinu verði með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga leiðrétt með því að skjalið verði afmáð úr þinglýsingabók, fyrst árið 2007 og aftur 2011. Úrlausn sýslumanns hið fyrra sinni var ekki borin undir héraðsdómara í lögsagnarumdæmi þinglýsingarstjóra í samræmi við ákvæði 3. gr. þinglýsingalaga. Er það úrskurður héraðsdóms um úrlausn sýslumanns í hinu seinna máli sem er til endurskoðunar hér fyrir dómi.

Gögn málsins bera með sér að lengi hefur verið ágreiningur með eigendum jarða í Háfshverfi um merki milli jarðanna. Deila eigendur í því sambandi meðal annars um þýðingu landskipta sem fram fóru á svæðinu 1929, sáttargjörðar frá 1932 í framhaldi landskiptanna, og hvort úrlausn hafi fengist um eignarhald og landamerki milli jarða í Háfshverfi með dómum Hæstaréttar í málum nr. 431/1998 og 72/2009. Sóknaraðilar, sem eru eins og áður greinir meðal eigenda Háfshóls, byggja kröfur sínar á því, að af þinglýstum gögnum og þá sérstaklega landskiptagerðinni 1929 og dómi Hæstaréttar í máli nr. 431/1998 leiði, að landspildur 1 til 4 séu að stærstum hluta úr óskiptu sameignarlandi Háfshóls, Horns, Hala, Háfs og Háfshjáleigu. Þá telja sóknaraðilar að landspilda 5 sé að stærstum hluta úr landi Háfshóls en að hluta úr landi Hala, og leiði það af skiptagjörð fyrir Háfshól 18. júní 1933 og þinglýstu afsali fyrir jörðinni 5. júní 1934. Varnaraðilar byggja hins vegar á því að fyrir liggi dómur Hæstaréttar í máli nr. 72/2009 sem staðfesti að sóknaraðilar hafi ekki sýnt fram á eignarréttarlegt tilkall til þess landsvæðis sem stofnskjalið taki til, en ágreiningur í því dómsmáli varði sama landsvæði og stofnskjalið tilgreini. Eignarrétti sóknaraðila að því landsvæði sem stofnskjalið tilgreini hafi því verið hafnað með dómi þessum.

Mál þetta er rekið samkvæmt 3. gr. þinglýsingalaga. Í slíku máli verður ekki litið til efnisatriða að baki skjali sem þinglýst hefur verið, heldur einungis leyst úr því hvort þinglýsing sú sem fram fór, eða önnur úrlausn þinglýsingarstjóra, hafi eins og málið lá fyrir honum verið formlega rétt eða ekki. Verður því eftir þessari málskotsleið ekki skorið úr um hvort réttur sá sem krafist er þinglýsingar á sé til staðar eða ekki, og í slíku máli verður heldur ekki úr því skorið hvort réttur sá sem sagður er standa þinglýsingu í vegi sé fyrir hendi eða ekki. Af framangreindu leiðir að við úrlausn þess, hvort fallist verður á kröfur sóknaraðila um leiðréttingu þinglýsingar stofnskjalsins með því að afmá það úr þinglýsingabók á grundvelli 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga, verður ekki lagt mat á þann efnislega ágreining sem er milli málsaðila um landamerki og eignarhald og áður er gerð grein fyrir. Koma sjónarmið málsaðila í þeim efnum því ekki til skoðunar í málinu í tengslum við kröfu sóknaraðila um leiðréttingu á þinglýsingu stofnskjalsins.

Þegar stofnskjalið 18. maí 2006 var afhent til þinglýsingar 31. maí sama ár giltu um stofnskjöl fasteigna og þinglýsingu þeirra meðal annars ákvæði 14. og 17. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna og ákvæði 2. - 4. mgr. 20. gr. þinglýsingalaga svo sem þeim var breytt með 9. gr. laga nr. 45/2000. Var það skilyrði samkvæmt ákvæðum þessum, að nýja fasteign skyldi stofna með þinglýsingu stofnskjals og þar tilgreint hvað skyldi koma fram í skjalinu. Voru ákvæði 2. mgr. 20. gr. þinglýsingalaga efnislega samhljóða ákvæðum 14. gr. laga um skráningu og mat fasteigna um það hvað skyldi koma fram í stofnskjali, með þeirri undantekningu einni að samkvæmt f. lið 14. gr. síðarnefndu laganna skyldi í stofnskjali tilgreina nafn og kennitölu eiganda lands. Eins og áður er rakið var öllum þessum formskilyrðum fyrir þinglýsingu stofnskjalsins 18. maí 2006 fullnægt þegar það var afhent til þinglýsingar. Sóknaraðilar hafa ekki bent á ný atriði sem leitt geta til þess nú að þinglýsingarstjóri, innan þeirra marka sem honum er heimilt að breyta fyrri ákvörðun, endurskoði þá ákvörðun sína frá árinu 2007 að hafna kröfu sóknaraðila um að leiðrétta þinglýsingu stofnskjalsins með því að afmá það úr þinglýsingabók. Samkvæmt þessu verður staðfest sú niðurstaða hins kærða úrskurðar að hafna því að leggja fyrir sýslumanninn á Hvolsvelli að afmá úr þinglýsingabók stofnskjalið 18. maí 2006.

Málsóknarheimild sú sem mælt er fyrir um í 3. gr. þinglýsingalaga er sérstaks eðlis og veitir þeim sem telur á sér brotið með ákvörðun þinglýsingarstjóra heimild til að leita úrlausnar dómtóla um þá ákvörðun. Í slíku máli verður eins og áður segir ekki með bindandi hætti kveðið á um efnisleg réttindi að baki skjali, heldur aðeins hvort þinglýsingarstjóri hafi farið að lögum þegar hann tók ákvörðun sína. Þessi málsóknarheimild girðir ekki fyrir að felldur verði síðar dómur í einkamáli sem rekið er milli tveggja eða fleiri aðila til að fá leyst úr ágreiningi um efnisleg réttindi þeirra, og slíkur dómur kann eðli máls samkvæmt að leiða til þess að breytt verði í kjölfarið þinglýsingu í samræmi við niðurstöðu hans.

Sóknaraðilum verður gert að greiða varnaraðilum kærumálskostnað eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðilar, A-kvk-nf S-kvk-nf G-kk-nf og V-kk-nf G-kk-nf, greiði varnaraðilum, Vorlandi ehf. og Þórshúsum ehf., 200.000 krónur í kærumálskostnað.