303/2012

S og B höfðuðu mál gegn Á, G, BG og A og kröfðust þess að felldur yrði úr gildi úrskurður úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála þar sem felld hafði verið úr gildi ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa H um að veita S og B byggingarleyfi fyrir sólskála á svölum íbúðar þeirra í fjöleignarhúsi í H. Í dómi Hæstaréttar sagði að skýra yrði ákvæði 5. mgr. 8. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 svo að áfrýjendur, sem væru eigendur að íbúðum í umræddu fjöleignarhúsi, hafi hver og einn haft sjálfstæðan rétt til að kæra byggingarleyfið. Kærufrestur hafi á hinn bóginn verið sannanlega liðinn hvað áfrýjandann BG varðaði. Var það niðurstaða Hæstaréttar að S og B hafi haft heimild til að reisa sólskála á svölum íbúðar sinnar en á hinn bóginn hafi staðsetning hans á svölunum verið í andstöðu við ákvæði í lóðarleigusamningi og samþykkta teikningu af fjöleignarhúsinu. Voru Á, G, BG og A því sýknuð af kröfu S og B.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir E-kk-nf T-kk-nf, H-kk-nf I. J-kk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 4. maí 2012. Þau krefjast sýknu af kröfu stefndu og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Í apríl 1982 voru gerðir úthlutunarskilmálar fyrir fjöleignarhúsið að Hvammabraut 2-16 í Hafnarfirði. Í þeim kom fram að við hönnun íbúða í húsinu skyldi gert ráð fyrir viðbyggingarmöguleika út á svalir íbúða og kæmi til slíkra útbygginga skyldu þær vera uppbyggðar samkvæmt samræmdu kerfi og háðar samþykki byggingarnefndar. Þá sagði að slíkar útbyggingar mættu ekki vera breiðari en hálfar upprunalegar svalir viðkomandi íbúðar. Í niðurlagi skilmálanna var tekið fram að nánari skilmálar um lóðarúthlutun yrðu settir í væntanlegum byggingarskilmálum og leigulóðarsamningi. Sá samningur var gerður 4. apríl 1984. Í g. lið 14. gr. hans sagði að kæmi til viðbygginga út á svalir íbúða skyldu þær vera uppbyggðar samkvæmt samræmdu kerfi og háðar samþykki byggingarnefndar. Mættu slíkar útbyggingar ekki vera breiðari en hálfar upprunalegar svalir viðkomandi íbúðar og koma aðeins til greina á húsum nr. 2, 4, 6, 14 og 16 á þeim hluta svala sem nær væri stigahúsi.

Stefndi S-kk-nf V-kk-nf S-kk-nf sótti 24. nóvember 2009 um leyfi til að byggja sólskála yfir svalir á íbúð stefndu í umræddu fjöleignarhúsi. Umsóknin var samþykkt á afgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar 27. janúar 2010, en fyrir fundinum lágu teikningar 19. nóvember 2009 með stimpli heilbrigðiseftirlitsins. Á teikningunum var gert ráð fyrir að sólskálinn yrði á um það bil miðjum svölum íbúðar stefndu. Í bréfi byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar til stefnda S-kk-ef V-kk-ef 10. febrúar 2010 var honum tilkynnt að fyrrgreind umsókn hans hafi verið samþykkt af skipulags- og byggingarfulltrúa, en athygli vakin á því að byggingarleyfið öðlaðist gildi eftir samþykkt bæjarstjórnar. Bæjarstjórn Hafnarfjarðar mun hafa samþykkt afgreiðslu skipulags- og byggingarfulltrúa 10. febrúar 2010.

Stefndi S-kk-nf V-kk-nf kveðst hafa byrjað byggingarframkvæmdir á svölunum í lok mars 2010. Með tölvupósti 1. apríl 2010 vakti stjórnarmaður í húsfélagi fjöleignarhússins athygli annars stjórnarmanns á því að til stæði að reisa sólskála á svölum íbúðar stefndu og væru sérsmíðaðir gaflar og þak komið á svæðið. Í framhaldi af því leitaði stjórn húsfélagsins til Húseigendafélagsins, sem sendi stefnda S-kk-þgf V-kk-þgf bréf 9. apríl 2010, þar sem meðal annars kom fram að á samþykktri teikningu væri ekki gert ráð fyrir sólskála fyrir miðjum svölum. Benti þannig margt til þess að samþykki húsfundar þyrfti fyrir byggingunni samkvæmt 30. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, en án þess væri óheimilt að gefa út byggingarleyfi. Væri því ekki um annan kost að ræða en að leggja málið fyrir næstkomandi aðalfund. Með bréfi 21. apríl 2010 boðaði stjórn húsfélagsins félagsmenn á aðalfund þess 3. maí sama ár. Á þann fund mættu fulltrúar 22 eignarhluta af 58. Á fundinum gerði formaður félagsins grein fyrir umræddum viðbyggingaráformum stefndu og að þau væru með leyfi frá byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar fyrir framkvæmdinni. Að loknum umræðum um málið var gengið til atkvæðagreiðslu um viðbyggingaráformin sem fór þannig að 20 samþykktu þau en tveir voru á móti.

Með bréfi 10. maí 2010 kærðu áfrýjendur umrætt byggingarleyfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála og ber bréfið með sér að hafa verið móttekið þar 19. sama mánaðar. Þá óskaði áfrýjandinn B-kk-nf H-kk-nf G-kk-nf eftir því með bréfi 25. maí 2010 að framkvæmdum á svölunum yrði frestað. Af því tilefni sendi úrskurðarnefndin stefnda S-kk-þgf V-kk-þgf bréf 31. sama mánaðar, sem með fylgdi afrit áðurnefndrar kæru ásamt fylgigögnum, þar á meðal beiðni um stöðvun framkvæmda, og var stefnda gefinn kostur á að koma sjónarmiðum sínum á framfæri við nefndina til 7. júní 2010. Það gerði stefndi með bréfi 6. sama mánaðar. Kom þar meðal annars fram að stefndi hafi ekki látið framleiða sólskálann og glerið í hann fyrr en eftir að hann hafi fengið samþykkt byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum. Hafi hann því staðið fullkomlega löglega að þessu máli. Myndi stöðvun framkvæmdanna kosta mikla fjármuni og fór stefndi fram á að þeir, sem stæðu að kærunni, legðu fram tryggingu að fjárhæð 4.000.000 krónur.

Úrskurðarnefndin kvað upp úrskurð 10. febrúar 2011 og felldi úr gildi fyrrgreinda ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar 27. janúar 2010, sem staðfest hafði verið af bæjarstjórn 10. febrúar sama ár. Í niðurstöðu nefndarinnar kom fram að stefndu ættu rétt á að byggja á svölum íbúðar sinnar samkvæmt þinglýstum lóðarleigusamningi sem sameigendur að Hvammabraut 2-16 væru bundnir af. Þá rúmaðist bygging sólskálans innan samþykktrar teikningar fjöleignarhússins í skilningi 1. mgr. 29. gr. laga nr. 26/1994. Hið kærða byggingarleyfi heimilaði byggingu sólskála innan þeirra marka sem sett væru í lóðarleigusamningi með sambærilegri hönnun og útliti og sólskálar þeir er áður hafi verið samþykktir á svölum fjöleignarhússins. Staðsetning sólskálans væri hins vegar önnur en samkvæmt fyrri byggingarleyfum þar sem hann væri ekki staðsettur við hliðarvegg svala. Stæði sólskálinn fyrir miðju svalanna, en þó nær stigagangi en hliðarvegg milli svala. Í ákvæði fyrrnefnds lóðarleigusamnings fælist að sólskálinn yrði að standa að öllu leyti milli miðlínu svala og hliðarveggs við stigagang. Sólskáli sá, sem um ræddi, stæði hins vegar að hluta til á þeim helmingi svala sem væri fjær stigagangi. Færi það að því leyti gegn umræddu ákvæði hins þinglýsta samnings.

II

Í máli þessu er í fyrsta lagi deilt um hvort kærufrestur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála hafi verið liðinn er áfrýjendur báru fram kæru sína. Í öðru lagi er ágreiningur um hvort úrskurðarnefndin hafi verið bær til að fjalla um hvort útgefið byggingarleyfi fari í bága við áðurnefndan lóðarleigusamning. Í þriðja lagi lýtur deila aðila að því hvort í verki hafi komist á samningur milli eigenda fjöleignarhússins um að þeir hafi frjálsar hendur um staðsetningu sólskála á svölum sínum þar sem fyrir liggi að áður hafi verið vikið athugasemdalaust frá ákvæði lóðarleigusamningsins um staðsetningu sólskála. Að lokum er ágreiningur um hvort úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála hafi komist að efnislega réttri niðurstöðu. Verður fjallað um ágreiningsatriðin í þeirri röð sem hér hefur verið lýst.

Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. laga nr. 73/1997, sem giltu á þeim tíma er hér um ræðir, var þeim, sem áttu lögvarða hagsmuni tengda kærðri ákvörðun, heimilt að skjóta máli til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála. Skýra verður þetta ákvæði svo að áfrýjendur, sem voru eigendur að íbúðum í umræddu fjöleignarhúsi, hafi hver og einn haft sjálfstæðan rétt til að kæra byggingarleyfið sem stefndu var veitt til að reisa sólskála á svölum íbúðar sinnar. Í sömu málsgrein var ennfremur kveðið á um að frestur til að skjóta máli til úrskurðarnefndarinnar væri einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt, eða mátti vera kunnugt, um ákvörðun þá sem kæra átti. Kærufrestur þessi var skemmri en mælt er fyrir um í 1. mgr. 27. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, auk þess sem þar var vikið frá þeirri meginreglu stjórnsýslulaga að upphaf frestsins skuli miðast við það þegar aðila stjórnsýslumáls var tilkynnt um stjórnvaldsákvörðun. Með þessu móti var kæruréttur almennra borgara á þessu stjórnsýslusviði þrengdur frá því sem almennt gildir um þann rétt. Af þeim sökum verður litið svo á að sá, sem heldur því fram að óljós vitneskja manns um stjórnvaldsákvörðun hafi orðið til þess að hann hafi fyrirgert rétti til að skjóta slíkri ákvörðun til æðra stjórnvalds, verði að færa sönnur á þá staðhæfingu sína.

Sem fyrr segir var kæra áfrýjenda til úrskurðarnefndarinnar móttekin 19. maí 2010. Af aðilaskýrslu áfrýjandans B-kk-ef H-kk-ef verður ráðið að hann hafi vitað af byggingarleyfi fyrir sólskála stefndu skömmu áður en fyrrgreint bréf Húseigendafélagsins var sent stefnda S-kk-þgf V-kk-þgf 9. apríl 2010 í framhaldi af því að húsfélagið að Hvammabraut 2-16 hafði snúið sér til félagsins í tilefni af byggingaráformum stefndu. Af því leiðir að kærufrestur var sannanlega liðinn hvað þennan áfrýjanda varðar er kæra áfrýjenda barst úrskurðarnefndinni 19. maí sama ár. Á hinn bóginn er ósannað af hálfu stefndu að öðrum áfrýjendum hafi verið kunnugt um byggingarleyfið fyrr en í fyrsta lagi með fundarboði 21. apríl 2010 á aðalfund húsfélagsins, sem haldinn var 3. maí sama ár. Barst kæra þeirra því nefndinni innan tilskilins kærufrests samkvæmt 5. mgr. 8. gr. laga nr. 73/1997.

Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 var meðal annars óheimilt að breyta húsi, formi, svipmóti eða notkun þess nema að fengnu leyfi viðkomandi sveitarstjórnar. Í 1. mgr. 8. gr. laganna var kveðið á um valdsvið úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, en þar sagði að nefndin kvæði upp úrskurði í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál samkvæmt lögunum og reglugerðum settum samkvæmt þeim. Samkvæmt 5. mgr. sömu greinar sættu stjórnvaldsákvarðanir stjórnsýslu sveitarfélaga kæru til nefndarinnar. Af þessu leiðir að áfrýjendum var heimilt að skjóta byggingarleyfi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar til handa stefndu til nefndarinnar og bar henni að leysa úr ágreiningi aðila á grundvelli laga og stjórnvaldsfyrirmæla, meðal annars að teknu tilliti til ákvæða lóðarleigusamningsins 4. apríl 1984. Þótt fyrir liggi í málinu að einum af þeim fjórum sólskálum, sem reistir höfðu verið áður en stefndu gerðu hið sama, hafi athugasemdalaust verið komið fyrir á þeim helmingi svala, sem fjærst er stigahúsi, verður ekki fallist á með stefndu að þar með hafi í reynd komist á samningur með eigendum fjöleignarhússins að þeir hafi, þrátt fyrir ákvæði lóðarleigusamningsins, frjálsar hendur um staðsetningu sólhúsa á svölum sínum.

Stefndu höfðu samkvæmt framansögðu heimild til að reisa sólskála á svölum íbúðar sinnar að tilteknum skilyrðum uppfylltum. Fyrir liggur að byggingin er innan þeirra stærðarmarka, sem mælt er fyrir um í samþykktri teikningu af umræddu fjöleignarhúsi, og þá er það með sambærilegri hönnun og útliti og sólskálar þeir, sem áður hafa verið samþykktir á því. Á hinn bóginn er sólskálinn sem næst fyrir miðju á svölunum og því með göflum til beggja handa. Þar sem sólskálinn átti samkvæmt áðurnefndum g. lið 14. gr. lóðarleigusamningsins að vera að öllu leyti á þeim helmingi svalanna, sem nær er stigagangi, var sú staðsetning í andstöðu við það ákvæði og hina samþykktu teikningu af fjöleignarhúsinu.

Samkvæmt öllu framansögðu verða áfrýjendur sýknaðir af kröfu stefndu.

Eftir þessum úrslitum málsins verða stefndu dæmd til að greiða áfrýjendum, öðrum en B-kk-þgf H-kk-þgf, ¾ hluta málskostnaðar þeirra, sem ákveðinn verður í einu lagi í héraði og fyrir Hæstarétti eins og nánar segir í dómsorði, en að öðru leyti fellur málskostnaður niður.

Dómsorð:

Áfrýjendur, Á-kvk-nf S-kvk-nf, G-kvk-nf R-kvk-nf G-kvk-nf, B-kk-nf H-kk-nf G-kk-nf og A-kk-nf F-kk-nf S-kk-nf, eru sýkn af kröfu stefndu, S-kk-ef V-kk-ef S-kk-ef og B-kvk-ef S-kvk-ef S-kvk-ef.

Stefndu greiði áfrýjendunum Á-kvk-þgf S-kvk-þgf, G-kvk-þgf R-kvk-þgf G-kvk-þgf og A-kk-þgf F-x-x S-kk-þgf hverju um sig 300.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti. Að öðru leyti fellur málskostnaður niður.