617/2009

Í kjölfar sambúðarslita áttu aðilar í langvarandi deilum um skipti á fasteign sinni. Samkomulag komst á milli þeirra 5. júlí 2004 um að Þ skyldi greiða R tilgreinda fjárhæð fyrir hlut hennar í fasteigninni. R höfðaði síðar mál til ógildingar samkomulaginu og/eða til breytinga á því. Ekki var talið að atvik við samningsgerð ættu að leiða til þess að fallast skyldi á kröfu R. Hins vegar var talið að atvik sem síðar komu til skyldu leiða til þess að víkja bæri samningnum til hliðar að hluta, sbr. 2. mgr. 36. gr. samningalaga nr. 7/1936.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og H-kvk-nf H-kvk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu upphaflega til Hæstaréttar 27. ágúst 2009, en ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 14. október 2009. Með heimild í 4. mgr. 153. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála áfrýjaði hún héraðsdómi öðru sinni 27. október 2009. Áfrýjandi krefst þess nú aðallega að ógilt verði óundirritað samkomulag hennar og stefnda dagsett 5. júlí 2004 og að viðurkenndur verði eignarréttur hennar á helmingi fasteignarinnar að Vatnsendabletti 173 í Kópavogi. Til vara krefst hún þess að samkomulagi aðila verði breytt og „það fært í sanngjarnt horf samkvæmt 36. gr. samningalaga nr. 7/1936“ þannig að stefndi verði dæmdur til að greiða henni 5.849.985 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá dómsuppsögu í Hæstarétti til greiðsludags. Að því frágengnu krefst hún þess að stefndi verði dæmdur til að greiða henni 3.049.985 krónur með dráttarvöxtum frá 23. febrúar 2006 til greiðsludags. Loks krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti án tillits til gjafsóknar, sem honum hefur verið veitt.

I

Aðilar slitu áralangri sambúð sinni í febrúar 2003 og flutti áfrýjandi þá af heimili þeirra að Vatnsendabletti 173 í Kópavogi. Samkvæmt kaupsamningi 19. september 1996 keyptu aðilar að jöfnu 70 fm sumarbústað ásamt leigulóðarréttindum, sem voru leidd af þinglýstum lóðarleigusamningi gerðum 9. september 1985 til 30 ára af M-kk-þgf H-kk-þgf, þáverandi eiganda jarðarinnar Vatnsenda, við B-kk-þf M-kk-þf. Lóðin var 2.500 fm og átti landeigandi bæði forkaups- og leigurétt að mannvirkjum á fasteigninni og gat sagt samningnum upp með eins árs fyrirvara gegn því að kaupa mannvirkin samkvæmt sérstöku mati. Á árinu 2000 mun Kópavogsbær hafa tekið eignarnámi það svæði í landi Vatnsenda sem nefnt hefur verið Suðursvæði og yfirtekið réttindi og skyldur landeigenda gagnvart lóðarleiguhöfum þar. Var það gert í því skyni að deiliskipuleggja íbúðabyggð. Samkvæmt því sem fram er komið hélt Kópavogsbær almennan fund 2002 með íbúum á Vatnsendasvæðinu þar sem kynntar voru hugmyndir bæjarins um að skipuleggja hluta af Vatnsendabletti undir íbúðabyggð og munu báðir aðilar hafa sótt þann fund ásamt öðrum íbúum á svæðinu.

Við sambúðarslit kom upp ágreiningur milli aðila um eignarhlutdeild í fasteigninni. Taldi stefndi sig einan eiga lóðarleiguréttindin þar sem hann hefði lagt móðurarf sinn til kaupanna. Var bú þeirra tekið til opinberra skipta með úrskurði Héraðsdóms Reykjaness 13. nóvember 2003. Á fyrsta skiptafundi 16. desember 2003 var skiptastjóra falið að afla verðmats á fasteigninni og á skiptafundi 17. mars 2004 var lagt fram mat G-kk-ef T-kk-ef J-kk-ef fasteignasala 15. janúar 2004. Í því kemur fram að hús aðila sé „einbýlishús (heilsárshús) á einni hæð að gólfflatarmáli 67,3 m² á 2.500 m² leigulandi“. Húsinu er ítarlega lýst og lóðin sögð vera „girt, vaxin runnum og trjám að hluta. Mikils útsýnis nýtur frá lóðinni og húsinu yfir vatnið og til fjalla.“ Þá segir: „Umbeðið mat tekur mið af núverandi markaðsaðstæðum og þeim greiðsluskilmálum sem tíðkast á almennum fasteignamarkaði við sölu á sambærilegu húsnæði á sama markaðssvæði. Matið byggist á opinberum tölulegum upplýsingum um hina metnu fasteign. Fyrir lágu við skoðun og verðmat brunabóta- og fasteignamatsverð hennar sem eru eftirfarandi: Brunabótamat: 10.204.000.- Húsmat: 5.025.000.- Lóðarmat: 384.000.- Leigusamningur var endurnýjaður árið 1985 til 30 ára með uppsagnarákvæði með eins árs fyrirvara af hálfu landeiganda. Niðurstaða: Áætlað markaðsverð hinnar metnu eignar ásamt lóðarréttindum þann 15. janúar 2004 er kr. 9.000.000 ... miðað við staðgreiðslu.“

Á næsta skiptafundi 20. apríl 2004 var ákveðið að vísa til héraðsdóms ágreiningi aðila um hver skyldi vera hlutur hvors þeirra í fasteigninni. Ekki kom til þess að héraðsdómur úrskurðaði í þessari deilu þar sem aðilar náðu umþrættu samkomulagi. Það fól í sér að eignin skyldi koma í hlut stefnda gegn greiðslu á 1.750.000 krónum, sem inna skyldi af hendi með 1.000.000 krónum eigi síðar en 8. þess mánaðar og 750.000 krónum 1. maí 2005. Skyldi skiptameðferð jafnframt felld niður. Stefndi innti af hendi fyrri greiðsluna 14. júlí 2004, en skiptum lauk ekki vegna deilna um skiptakostnað.

Lögmaður áfrýjanda sendi bæjarlögmanni Kópavogs tölvubréf 16. mars 2005 þar sem meðal annars segir: „ ... umbjóðandi minn hefur fengið upplýsingar um að Kópavogur er að kaupa upp eignir á þessu svæði til skipulagningar íbúðabyggðar ... Þess er hér með farið á leit að ofangreind eign umbjóðanda míns verði metin af sveitarfélaginu sem fyrst og undirritaðri gefnar upplýsingar um á hvaða kaupverði gera má ráð fyrir að sveitarfélagið myndi kaupa eignina ef til kæmi.“ Svar barst sama dag þar sem sagði meðal annars: „ ... umrædd eign er á svæði sem verið er að deiliskipuleggja og tillagan hefur verið auglýst. Gert er ráð fyrir að lóðinni verði skipt upp og Kópavogur hefur hug á að leysa til sín eignina.“

Á skiptafundi 30. mars 2005 var bókað: „Eins og fram kemur af lista yfir framlögð gögn þá hefur tekist samkomulag um eignaskiptin sbr. skjal nr. 16 og í framhaldi af því útgefið út afsal sbr. skjal nr. 17. Með gjörðum þessum er skiptum ... lokið og mun skiptastjóri nú tilkynna héraðsdómi Reykjaness þessi málalok og jafnframt senda með afrit af samkomulagi aðila og afsali.“ Þrátt fyrir þessa bókun var skiptafundur haldinn á ný 1. apríl 2005 þar sem bókað var: „Hugmyndin var að ljúka skiptum og útgáfu afsals á grundvelli óundirritaðs samkomulags sem dagsett er 5. júlí 2004. Þegar til kemur þá upplýsir umboðsaðili R-kvk-ef B-kvk-ef, Þ-kvk-nf I-kvk-nf J-kvk-nf, hrl., að R-kvk-nf vilji ekki standa við þetta samkomulag þar sem hún telji komið í ljós að verðmat það sem gert var af Fasteignamarkaðnum hafi ekki verið byggt á réttum forsendum. Land þetta hafi verið mun verðmeira sbr. upplýsingar þar um frá lögmönnum Kópavogskaupstaðar. Þ-kvk-nf I-kvk-nf kveðst óska eftir að eignin verði metin að nýju og þá lagt fyrir matsmanninn að segja til um hver verðhækkun eignarinnar hafi orðið frá 5. júlí 2004 til dagsins í dag. L-kvk-nf J-kvk-nf, hrl. lætur bóka mótmæli við þessum málatilbúnaði og leggur áherslu á að samkomulagið frá 5. júlí 2004 verði undirritað og afsal jafnframt svo sem fyrirhugað var. Að ósk Þ-kvk-ef I-kvk-ef J-kvk-ef, hrl., mun skiptastjóri fela öðrum löggiltum fasteignasala en áður að meta eignina að nýju.“ Var tilgreindur lögmaður og fasteignasali fenginn til verksins. Á næsta skiptafundi 12. apríl 2005 var ákveðið að meta skyldi verðmæti eignarinnar bæði miðað við dagsetningu matsbeiðni og 5. júlí 2004. Stefndi mun 1. maí 2005 hafa innt af hendi síðari greiðslu samkvæmt samkomulaginu 5. júlí 2004.

Í auglýsingu Kópavogsbæjar 12. júlí 2005 kom fram að bæjarstjórn hefði 24. maí það ár samþykkt tillögu að deiliskipulagi „Þinga (Suðursvæði) í Vatnsenda“, en á því svæði mun umrædd lóð vera. Ekki kom til þess að Kópavogsbær tæki réttindi samkvæmt framangreindum lóðarleigusamningi eignarnámi. Þess í stað komst Kópavogsbær að samkomulagi við stefnda um að Matsnefnd eignarnámsbóta skyldi meta hæfilegt endurgjald fyrir skerðingu á landsréttindum. Af gögnum málsins verður ekki ráðið hvenær samkomulagið komst á en upplýst er að samkvæmt því skyldi húsið fá varanlegan stöðurétt sem íbúðarhús á um 1.100 fm lóð og skyldi skerðing á lóðinni því vera um 1.400 fm.

Í greinargerð Kópavogsbæjar til matsnefndarinnar 8. september 2005 var meðal annars vísað til þess hversu stuttur uppsagnarfrestur lóðarleigusamningsins var og nefnt að fyrir gildistöku deiliskipulags hefði sumarhúsið haft ótryggan stöðurétt og nýting verið bundin við hefðbundna nýtingu sumarhúsa. Óumdeilt væri að gildistaka deiliskipulagsins hefði í för með sér verulega hækkun á verðmæti þeirrar leigulóðar sem stefndi héldi eftir, en um hana yrði gerður nýr lóðarleigusamningur. Í greinargerð stefnda til matsnefndarinnar segir meðal annars: „Svo sem fram kemur í gögnum málsins er heildarstærð lóðarinnar 2.500 m². Lóðin innan girðingar er hins vegar 5.690 m² og hefur eignarnámsþoli haft afnot af þeirri lóð allri. Af hálfu eignarnámsþola er því haldið fram að með óslitinni notkun hans í yfir 20 ár hafi hann öðlast afnotarétt að 3.190 m² (5.690-2.500). Við eignarnámið verður leigulóð eignarnámsþola 1.100 m². Lóðarskerðingin er því samtals 4.590 m².“

Í niðurstöðu úrskurðar matsnefndar eignarnámsbóta 21. desember 2005 var einkum litið til uppsagnarákvæðis lóðarleigusamningsins og þróunar verðs á fasteignum. Einnig segir: „Þá verður ekki fram hjá því litið við mat þetta að annars vegar er tekið land úr umráðum eignarnámsþola sem hann hafði samkvæmt lóðarleigusamningi og nemur 1.400 fm og hins vegar 3.190 fm lands sem hann hafði endurgjaldslaust. Matsnefndin lítur svo á að með hliðsjón af dómi Hæstaréttar frá 6. október 2005 í málinu nr. 101/2005 skapi hin endurgjaldslausu afnot framangreinds lands eignarnámsþola ekki rétt til bóta fyrir að það land sé tekið úr umráðum hans.“ Þá kemur fram að engar kröfur hafi verið gerðar vegna skerðingar gróðurs „í þessu tilviki“ og voru bætur metnar 5.600.000 krónur.

Af ástæðum sem aðilum verður ekki um kennt varð ekki af mati því sem ákveðið hafði verið á skiptafundi 12. apríl 2005 að fram skyldi fara. Á skiptafundi 14. nóvember 2005 var ákveðið að skiptastjóri myndi taka afstöðu til mats á eigninni. Á skiptafundi 17. janúar 2006 var bókað: „Skiptastjóri kynnti ftr. aðila stöðu uppgjörs v/eignarnáms Kópavogskaupstaðar á Vatnsendabletti 173 - Málið hefur ekki fengið úrlausn ennþá hjá matsnefndinni. Bæjarlögmaður upplýsti skiptastjóra um að fyrirhugað væri að taka 1400 fm af lóðinni en að fasteignareigandi haldi húsi og lóð uppá ca. 1100 fm. - Fermetraverð lands hefði nefndin ákvarðað kr. 3.800.- á sambærilegum löndum ... Ekki náðist samkomulag milli ftr. aðila um frekari greiðslur en búið var að inna af hendi skv. fyrrnefndu samkomulagi. - Ekki reyndist hljómgrunnur fyrir því að leysa deiluna með því að R-kvk-nf yrði leyst út með 1-1,5 millj. til viðbótar, ef niðurstaða matsnefndar eignarnámsbóta yrði sú að bæta 1400 fm með ca. 5 millj. króna. Niðurstaða fundarins var sú að vísa deilu aðila til héraðsdóms Reykjaness til úrlausnar.“ Það var þó ekki gert fyrr en 10. maí 2006 og var það ágreiningsmál þingfest 13. júní 2006.

Í bréfi lögmanns Kópavogsbæjar 2. febrúar 2006 til stefnda kom fram að bærinn hefði ákveðið að freista þess að hnekkja niðurstöðu Matsnefndar eignarnámsbóta fyrir dómstólum. Bærinn lýsti sig jafnframt reiðubúinn til að greiða bætur fyrir gróður „skv. mati sem nú er unnið að og kr. 500.000- með ofangreindum fyrirvara fyrir annað rask.“ Það mat sem þarna er vísað til vann Ó-kk-nf S-kk-nf 12. febrúar 2006 og ber heitið: „Niðurstöður mælinga á trjágróðri innan girðingar samkvæmt uppdrætti á Vatnsendabletti 173.“ Þar eru taldar upp tegundir, stærð og fjöldi platna á svæðinu og verð hverrar tegundar tilgreint. Samkvæmt niðurstöðunni var um að ræða 1.041 plöntu að heildarverðmæti 5.599.970 krónur. Ekki verður annað ráðið en að hér sé um að ræða mat á verðmæti gróðurs á öllu svæðinu innan girðingar eða á 5.690 fm. Fjórum dögum síðar greiddi Kópavogsbær stefnda umrædda fjárhæð og einnig bætur til annarra lóðarhafa á Vatnsendabletti er svipað var ástatt um, en framangreindar 500.000 krónur munu hafa verið greiddar stefnda 23. febrúar 2006. Jafnframt því tilkynnti Kópavogsbær að óskað hefði verið eftir dómkvaðningu tveggja manna vegna skerðingar á lóðinni með matsbeiðni 14. febrúar 2006.

Stefndi og aðrir íbúar á Vatnsendabletti, sem einnig deildu við Kópavogsbæ um bætur fyrir lóðir sínar, tóku við greiðslum frá bænum en gerðu þann fyrirvara í bréfi 24. febrúar 2006 að um væri að ræða „innborganir á kröfur þeirra og munu þær koma fyrst til greiðslu málskostnaðar og áfallinna vaxta.“ Sama dag höfðaði stefndi mál á hendur Kópavogsbæ og krafðist greiðslu 11.055.426 króna með dráttarvöxtum frá 21. janúar 2006, en að frádregnum áðurnefndum 6.099.970 krónum. Í stefnunni kom meðal annars fram að ágreiningslaust væri með aðilum að þau lóðarréttindi sem stefndi „hefur haft til umráða nema samtals 5.690 fm, þar af 2.500 fm skv. tilgreiningu í samningi en í raun 5.690 fm alls.“ Að teknu tilliti til þeirra 1.100 fm lands sem kæmi í hlut stefnda næmi skerðingin samtals 4.590 fm. Matsmenn skiluðu 21. nóvember 2006 þeirri niðurstöðu að Kópavogsbær skyldi gefa stefnda eftir gatnagerðargjöld af einbýlishúsi allt að 900 rúmmetrum vegna skerðingar á lóð hans.

Lögmaður áfrýjanda ritaði 13. janúar 2007 Kópavogsbæ bréf þar sem því var lýst að áfrýjandi hefði ekki haft vitneskju um framangreinda greiðslu bæjarins til stefnda vegna gróðurs og rasks fyrr en hún hefði fengið upplýsingar um málarekstur stefnda gegn Kópavogsbæ.

Hinn 29. janúar 2007 voru dómkvaddir þrír menn í máli stefnda gegn Kópavogsbæ og skiluðu þeir yfirmatsgerð 30. ágúst 2007 þar sem komist var að þeirri niðurstöðu „að fullt verð skertra lóðarleiguréttinda yfirmatsþola á lóðinni að Vatnsendabletti 173, Kópavogi, í desember 2005, sé kr. 2.200 á hvern fermetra lands eða samtals kr. 3.060.200.“

Á þessum tíma hafði ekkert verið verið aðhafst í síðastgreindu ágreiningsmáli aðila um skiptin en séð verður af gögnum málsins að dómari hafi tjáð skiptastjóra að ekki væri unnt að úrskurða um ágreininginn fyrr en fyrir lægi tillaga skiptastjóra um lausn ágreinings aðila. Vegna þess gerði skiptastjóri tillögu 30. mars 2007 um lok skipta í samræmi við samkomulag aðila 5. júlí 2004. Henni var hafnað af áfrýjanda og ítrekaði skiptastjóri þann dag bréflega beiðni um úrlausn héraðsdóms. Að kröfu stefnda vísaði héraðsdómur málinu frá dómi með úrskurði 5. júlí 2007 þar sem hann taldi að ágreining þennan ætti að útkljá í almennu einkamáli. Úrskurðurinn var ekki kærður til Hæstaréttar.

Skiptastjóri gaf út 23. ágúst 2007 afsal til stefnda fyrir fasteigninni í samræmi við umþrætt samkomulag og lauk skiptum þann dag. Áfrýjandi höfðaði mál þetta á hendur stefnda 28. september 2007. Með dómi Héraðsdóms Reykjaness 18. mars 2008 var stefndi sýknaður af kröfum áfrýjanda, en með dómi Hæstaréttar 29. janúar 2008 í máli nr. 329/2008 var héraðsdómur ómerktur og málinu vísað heim í hérað til munnlegs málflutnings og dómsuppsögu að nýju.

Stefndi og Kópavogsbær gerðu samkomulag utan réttar 7. desember 2009 þar sem bærinn féllst á að greiða stefnda 3.840.000 krónur innan viku að viðlögðum dráttarvöxtum.

Framburður aðila og vitna er rakinn í hinum áfrýjaða dómi, sem og málsástæður og lagarök aðila.

III

Eins og að framan er rakið hafa deilur aðila staðið lengi. Þau eru sammála um að 5. júlí 2004 hafi komist á samkomulag milli þeirra um fasteignina Vatnsendablett 173 með því efni að hún skyldi koma í hlut stefnda gegn greiðslu 1.750.000 króna. Á hinn bóginn ritaði áfrýjandi hvorki undir samkomulagið né afsal. Með málsókn þessari freistar áfrýjandi þess aðallega að fá samkomulag þetta ógilt en til vara að fá því breytt með þeim hætti að stefndi greiði henni tilgreindar fjárhæðir. Eins og nánar er rakið í héraðsdómi telur áfrýjandi verðmæti eignarinnar hafa verið mun meira en samkomulagið gerði ráð fyrir og að stefndi hafi með sviksamlegum hætti við samningsgerðina leynt sig upplýsingum þar um, einnig telur hún að um misneytingu hafi verið að ræða, að óheiðarlegt sé fyrir stefnda að bera samkomulagið fyrir sig og að það hafi verið ósanngjarnt.

Af því sem fram er komið í málinu var Kópavogsbær í samningaviðræðum við aðra landeigendur á Vatnsenda vegna væntanlegrar nýrrar byggðar á svæðinu. Samkomulag tókst um kaup á sumum lóðanna en aðrar voru teknar eignarnámi. Fyrir dómi kvaðst lögmaður bæjarins telja að samningaviðræður við stefnda um bætur hafi hafist þegar í byrjun árs 2004, en á honum var helst að skilja að hann minnti að áfrýjandi hefði einnig tekið þátt í samningaviðræðunum, án þess að hann vildi fullyrða um það. Framburður stefnda var afar óljós um málsatvik, en hann lýsti ekki atvikum þannig að áfrýjandi hefði verið höfð með í ráðum. Gegn eindregnum andmælum áfrýjanda, sem samræmast gögnum málsins, verður ekki talið að hún hafi haft vitneskju um þessar samningaviðræður fyrr en síðar það ár, eftir að umþrætt samkomulag aðila komst á. Á hinn bóginn verður ekki litið fram hjá því að Kópavogsbær hafði þegar á árinu 2000 tekið eignarnámi það svæði í landi Vatnsenda sem nefnt hefur verið Suðursvæði og þannig yfirtekið þá leigusamninga sem á landinu voru. Hafði bærinn þegar á árinu 2002 kynnt fyrirhugaðar breytingar á skipulagi svæðisins. Er upplýst að áfrýjandi sat kynningarfund þar sem þetta kom fram. Þá er fram komið að við samningsgerð aðila var veruleg óvissa um niðurstöður í deilu stefnda við Kópavogsbæ um bætur vegna landmissis og gróðurs. Með þessum athugasemdum en að öðru leyti með vísan til forsendna héraðsdóms verður fallist á að samkomulag aðila verði hvorki ógilt né víkið til hliðar í heild eða að hluta vegna atvika sem voru til staðar við gerð þess.

IV

Kemur að lokum til skoðunar hvort atvik er komu til eftir samningsgerð skuli valda því að fallist verði á varakröfu áfrýjanda að einhverju leyti eða öllu. Með 1. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga má víkja til hliðar að hluta, eða breyta samningi ef það yrði talið ósanngjarnt að bera hann fyrir sig. Í 2. mgr. greinarinnar segir að við þetta mat skuli líta til efnis samnings, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar komu til.

Eins og að framan er rakið var mat það á andvirði 2.500 fm lóðar aðila og húsi þeirra, sem samkomulagið frá 5. júlí 2004 er reist á, alls 9.000.000 krónur. Í samræmi við það og að frádregnum áhvílandi lánum á fasteigninni fékk áfrýjandi vegna helmingshlutar síns 1.750.000 krónur greiddar frá stefnda á árunum 2004 og 2005.

Vitnið G-kk-nf T-kk-nf J-kk-nf fasteignasali staðfesti fyrir dómi framangreint mat sitt er lá til grundvallar samkomulagi aðila. Aðspurður um hvort hann hafi á þeim tíma vitað um deiliskipulag svæðisins, sagði hann að það hefði „eitthvað verið í umræðu, en nei það var ekki tekið tillit til þess.“ Þá kom fram í svörum matsmannsins að við matið hefði „eitthvað“ verið tekið tillit til lóðarréttinda sem hefðu verið óvenjuleg.

Réttindi samkvæmt lóðarleigusamningnum 9. september 1985 voru uppsegjanleg með eins árs fyrirvara. Vegna aðgerða Kópavogsbæjar fékk stefndi mun ríkari lóðarréttindi en hann hafði áður haft á þeim hluta lóðarinnar er hann hélt og hækkaði því sá hluti hennar mjög í verði, þótt ekki verði ráðið hvert andvirði þeirrar verðmætaaukningar hafi verið. Þá tengdist fasteignin bæði gatna- og lagnakerfi Kópavogsbæjar. Auk þessa fékk áfrýjandi samtals 9.939.970 krónur greiddar frá Kópavogsbæ, það er 5.599.970 krónur 16. febrúar 2006 vegna gróðurs, 500.000 krónur 23. febrúar 2006 vegna jarðrasks og 3.840.000 krónur í lok árs 2009 vegna skerðingar lóðarinnar úr 2.500 fm í um 1.100 fm. Er því fram komið að stefndi hefur fengið mun meira í sinn hlut fyrir fasteignina en áfrýjandi. Af þessu og því sem rakið hefur verið, verður heldur ekki með vissu ráðið að í matsgerð sem lá til grundvallar samningi aðila og síðar mati skiptastjóra hafi gróður á lóðinni verið metinn til verðs.

Á hinn bóginn er fram komið að stefndi hafði nýtt aðliggjandi land utan lóðar sinnar, svokallað land innan girðingar. Það land var tæplega 3.200 fm. Hafði hann því alls nýtt um 5.500 fm lands og miðaðist kröfugerð hans á hendur Kópavogsbæ um bætur fyrir missi alls þess lands. Er upplýst að hluti af framangreindum 5.599.970 krónum voru einnig bætur fyrir gróður á landi utan lóðar hans, auk þess sem 500.000 krónur voru fyrir jarðrask sem ekki er ljóst hvort var að hluta eða öllu leyti á lóð stefnda.

Þegar höfð eru í huga þau sérstöku atvik sem komu til eftir samningsgerð aðila verður að telja að forsendur þær sem lágu til grundvallar samningnum hafi breyst svo verulega að áfrýjandi hefði ekki gengið að honum hefðu þær verið henni ljósar við samningsgerð. Þegar allt framanritað er virt verður, eins og hér háttar til, fallist á með áfrýjanda að atvik hafi verið með þeim hætti eftir samningsgerð að víkja beri samningnum til hliðar þannig að áfrýjanda beri að álitum 2.000.000 krónur úr hendi stefnda með vöxtum eins og greinir í dómsorði.

Þegar litið er til málsatvika er rétt að stefndi greiði áfrýjanda hluta málskostnaðar hennar í héraði og fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir. Ákvæði héraðsdóms um gjafsóknarkostnað stefnda verður staðfest og honum ákvarðaður gjafsóknarkostnaður fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Þegar mál þetta kom til kasta Hæstaréttar í fyrra sinnið fann rétturinn meðal annars að því að héraðsdómari vann ekki úr stefnu og greinargerð yfirlit um málsatvik. Var sú aðferð sem viðhöfð var við samningu héraðsdóms talin vera í ósamræmi við d. lið 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991. Þrátt fyrir þetta er hinn síðari dómur héraðsdóms sama marki brenndur og er það verulega aðfinnsluvert.

Þá verður að því fundið að við gerð málsgagna hefur áfrýjandi ekki farið eftir reglum nr. 463/1994 um málsgögn (ágrip) í einkamálum, einkum að því er varðar gerð efnisskrár samkvæmt 9. tölulið reglnanna.

Dómsorð:

Stefndi, Þ-kk-nf H-kk-nf, greiði áfrýjanda, R-kvk-þgf B-kvk-þgf, 2.000.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá uppsögu dóms þessa.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 700.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

Ákvæði héraðsdóms um gjafsóknarkostnað stefnda skal vera óraskað.

Gjafsóknarkostnaður stefnda fyrir Hæstarétti 500.000 krónur greiðist úr ríkissjóði.