462/2012

Í ehf. krafðist greiðslu úr hendi S, húsfélags, vegna ætlaðs tjóns á íbúð sinni vegna leka frá sameign fasteignarinnar. Taldi Í ehf. að tjónið yrði rakið til vanrækslu húsfélagsins á viðhaldi fasteignarinnar. Í dómi Hæstaréttar kom fram að óumdeilt væri að leki hafi verið vandamál í fjöleignarhúsinu í mörg ár, meðal annars í íbúð Í ehf. Af fyrirliggjandi fundargerðum húsfélagsins, sem næðu allt aftur til ársins 1993, yrði ráðið að þetta vandamál hafi verið rætt á fundum þess og reynt eftir megni að bregðast við með viðgerðum sem virðast ekki hafa borið tilætlaðan árangur. Þótti Í ehf. ekki hafa sýnt fram á að fullnægt væri þeim skilyrðum 52. gr. laga nr. 26/1994 að S, húsfélag, hafi vanrækt skyldur sínar til viðhalds eða gert mistök sem leiddu til þess að það bæri ábyrgð á tjóni sem leki hafði valdið Í ehf. Var húsfélagið því sýknað af öllum kröfum Í ehf.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir E-kk-nf T-kk-nf, G-kvk-nf B-kvk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 28. júní 2012. Hann krefst aðallega sýknu af kröfu stefnda en til vara að krafa hans verði lækkuð. Í báðum tilvikum krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandi hefur lagt fram ný gögn fyrir Hæstarétti.

I

Eins og fram kemur í hinum áfrýjaða dómi keypti stefndi íbúð sem merkt er nr. 1101 í fjöleignarhúsinu nr. 25 við Sólheima í Reykjavík af G-kvk-þgf N-kvk-þgf 3. október 2005. Í kaupsamningi kom fram að kaupanda væri kunnugt um leka sem væri til staðar í íbúðinni, enda hafi fyrirsvarsmaður stefnda verið leigjandi íbúðarinnar frá 1. júlí 2004. Þar sagði ennfremur að kaupandi greiddi allan kostnað vegna viðgerða á lekanum sem félli á íbúðina en að viðgerð á lekanum væri á kostnað áfrýjanda.

Óumdeilt er að leki hefur verið vandamál í fjöleignarhúsinu í mörg ár, meðal annars í íbúð stefnda. Af fyrirliggjandi fundargerðum sem ná allt aftur til ársins 1993 verður ráðið að þetta vandamál hafi verið rætt á fundum áfrýjanda og reynt eftir megni að bregðast við með viðgerðum sem virðast ekki hafa borið tilætlaðan árangur.

Á fundi áfrýjanda 30. október 2001 var fjallað um ábyrgðarbréf G-kvk-ef N-kvk-ef þar sem sett var fram krafa um að hlutast yrði til um að viðgerð á þaki og svölum færi fram til að koma í veg fyrir frekara tjón á íbúð 1101 og í kjölfarið var ákveðið að skoða þetta í tengslum við utanhússviðgerðir sem fyrirhugaðar væru 25. febrúar 2002. G-kvk-nf ítrekaði kröfu sína um viðgerðir á fundi áfrýjanda 15. maí 2002 þar sem íbúð hennar lægi undir skemmdum og á fundi með henni 30. sama mánaðar tilkynnti áfrýjandi áform um fyrirhugaðar utanhússviðgerðir. Á fundi áfrýjanda á árinu 2003 var fjallað um ábyrgðarbréf sem honum hafði borist vegna leka í íbúð 1001 og bókað að gert hafi verið við þak á 12. hæð norðanvert vegna leka.

Sumarið 2003 var ráðist í umfangsmiklar framkvæmdir utanhúss. Að undangengnu útboði var samið við Verk-Vík ehf. en eftirlitsaðili með verkinu var TV Tækniþjónusta Verktakar ehf. Með samningnum tók verktakinn að sér múr- og steypuviðgerðir á útveggjum, svölum, svalaloftum, ílögn svalagólfa, viðgerð á römpum og veggjum við kjallara ásamt málun á húseigninni. Nokkrar breytingar urðu á verkinu aðallega varðandi járnhandrið á svölum en einnig vegna verkþátta sem ráðist var í samhliða tilboðsverki, þar á meðal vinnu við fúa í tréverki glugga.

Á verkfundi sem haldinn var 11. júlí 2003 var sérstaklega bókað að þrátt fyrir nákvæma skoðun úr körfubíl hafi ekki fundist hugsanlegur lekastaður vegna íbúðar 1101. Þá var bókað á verkfundi 26. september 2003 að leki væri á þremur stöðum í íbúð 1101. Einn leki væri með glugga á suðurhlið og að verktaki myndi lagfæra glugga á íbúðinni. Við forúttekt á verkinu 6. október 2003 voru einu athugasemdirnar sem gerðar voru vegna íbúðar 1101 að athuga þyrfti með glerlista og að bolta vantaði í handrið. Í skilalýsingu eftirlitsaðila í janúar 2004 sagði að verkkaupi hafi fengið faglega og vel unnið verk á hagstæðu verði.

Á fundi áfrýjanda 28. apríl 2005 var bókað að margra ára leki frá þaki hússins væri horfinn eftir að skipt hafi verið um pappa en á fundi 4. apríl 2006 var rætt um lekavandamál. Á stjórnarfundi 9. maí sama ár var rætt um viðhaldsmál og lekavandamál í einstökum íbúðum, meðal annars í íbúð 1101, en í þeirri íbúð væri leki í eldhúsi, barnaherbergi og stofu. Var á fundinum ákveðið að kortleggja leka og talað um að það gerðist sem fyrst þar sem mikilvægt væri að nýta sumarið til framkvæmda. Var rætt um að fá Verk-Vík ehf. til þess að lagfæra þetta þar sem verktakinn myndi um sumarið lagfæra þá galla sem fram hafi komið í úttekt á utanhússviðgerðinni. Þá var rætt um að láta kanna ástand þakdúks.

Á fundi áfrýjanda 30. janúar 2007 var bókað að lagfæring á rafkerfi hússins þyldi enga bið. Á fundi 27. mars sama ár var bókað að endurnýja þyrfti lyftu, þakdúk og kanta á austurálmu. Var framkvæmd vegna bilunar í rafkerfi umfangsmeiri en upphaflega hafði verið áætlað og frestaðist því þakviðgerðin. Á fundi 31. mars 2008 var síðan ákveðið að ráðast í umfangsmiklar viðgerðir á þaki hússins þá um haustið og meðal annars bókað að brýnt væri að bregðast við langvarandi leka í íbúð 1101. Var á fundinum lögð fram tillaga að framkvæmdaáætlun sem fólst í endurnýjun þakdúks, þakkants, hellulagnar og þakloftunarventla. Var samið við Höfuð-Verk ehf. um viðgerðir á þaki. Tafir urðu á verkinu sem átti að framkvæma í júní eða ágúst 2008. Vegna seinkunar á afhendingu dúks og sökum sumarleyfa og veðurs töfðust framkvæmdirnar og var þeim lokið síðla sama árs. Á árinu 2010 fóru fram viðgerðir á gluggum á austurhlið suðurálmu. Sá Trémót byggingaverktakar ehf. um þá framkvæmd. Sumarið 2011 var fyrirhugað að ljúka viðgerðum á gluggum í austurálmu.

Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi sendi áfrýjandi stefnda áskorun 21. apríl 2008 vegna ítrekaðra kvartana vegna hávaða úr íbúð stefnda. Þá var skorað á hann að gera úrbætur vegna frágangs gólfa og hljóðeinangrunar. Af hálfu stefnda var brugðist við með bréfi 23. maí sama ár. Þar var sérstaklega tekið fram að mikil lekavandamál væru í íbúðinni frá þaki hússins sem væru þess valdandi að ekki væri unnt að hafa gólfefni á íbúðinni. Þá kom þar fram að stefndi hafi um langan tíma kvartað við áfrýjanda vegna þaklekans án þess að við því hafi verið brugðist. Skorað var á áfrýjanda að lagfæra þakið svo hægt væri að setja parket á íbúðina og tekið fram að stefndi íhugaði að setja fram bótakröfu á hendur áfrýjanda vegna tjóns sem hann hafi orðið fyrir af völdum lekans frá þakinu. Í kjölfarið lét stefndi taka íbúðina út til að greina og meta rakaskemmdir og lykt. Að því búnu ítrekaði hann kvartanir sínar með bréfi til áfrýjanda 22. september 2008 og krafðist þess að tafarlaust yrði ráðist í viðgerðir á þaki, austurvegg og gluggum og því sem samþykkt hefði verið á fundi áfrýjanda 31. mars 2008. Jafnframt var þess krafist að áfrýjandi myndi að framkvæmdum loknum hlutast til um viðgerðir á íbúð stefnda vegna lekans. Með bréfi 22. janúar 2009 ítrekaði stefndi rétt sinn til bóta úr hendi áfrýjanda.

II

Í málinu krefst stefndi greiðslu úr hendi áfrýjanda vegna ætlaðs tjóns á íbúð sinni vegna leka frá sameign fjöleignarhússins Sólheimar 25, en tjónið verði rakið til vanrækslu áfrýjanda á viðhaldi sameignar þess. Stefndi byggir bótafjárhæð á matsgerð H-kk-ef Þ-kk-ef M-kk-ef byggingarverkfræðings 5. október 2010 og reisir kröfu sína aðallega á 1. tölulið 52. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús en til vara á 2. tölulið greinarinnar. Samkvæmt 1. tölulið 52. gr. laganna er húsfélag ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra þegar fjártjón stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum. Samkvæmt 2. tölulið er húsfélag ábyrgt ef tjón stafar af mistökum við meðferð sameignar og viðhald.

Eins og framan er rakið er ljóst og ekki um það deilt að lekavandamál hafi verið í íbúð stefnda til margra ára. Fyrri eigandi íbúðarinnar kvartaði um leka og krafðist úrbóta á árunum 2001 og 2002. Var í framhaldinu ráðist í umfangsmiklar utanhússviðgerðir af hálfu áfrýjanda sumarið 2003 og þær unnar af fagmönnum. Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en að þær viðgerðir hafi náð tilætluðum árangri um sinn því á fundi áfrýjanda 28. apríl 2005 var bókað að margra ára leki frá þaki hússins væri horfinn. Þrátt fyrir það kom í ljós á árinu 2006 að lekavandamál væru enn til staðar í húsinu.

Í byrjun janúar 2007 kom í ljós að gera þyrfti við rafkerfi hússins án tafar. Var því fyrirhugaðri þakviðgerð frestað. Ýmis atvik sem áfrýjanda verður ekki um kennt urðu til þess að dráttur varð á þakframkvæmdum sem ákveðnar höfðu verið á fundi 31. mars 2008. Þeim framkvæmdum lauk seint á árinu 2008. Þá var fyrirhugað að ljúka gluggaviðgerðum á árinu 2011. Ekki liggja fyrir óyggjandi gögn um það hvort síðastnefndar framkvæmdir hafi komið í veg fyrir leka í húsinu.

Þegar allt framangreint er virt er ljóst að áfrýjandi sem vörslumaður sameignar fjöleignarhússins Sólheimar 25 sinnti þeim skyldum sínum að bregðast við kvörtunum eigenda íbúðar nr. 1101 um að láta gera við húsið að utan til að reyna að koma í veg fyrir leka. Það gerði hann fyrst þegar fyrir lágu kvartanir fyrri eiganda íbúðarinnar á árunum 2001 og 2002 með því að fara í umfangsmiklar utanhússviðgerðir á árinu 2003, og aftur á árinu 2008 þegar fyrir lá að enn lak inn í íbúð stefnda. Eins og atvikum háttar verður það því ekki virt áfrýjanda til vanrækslu að framangreindar framkvæmdir hafi ekki borið tilætlaðan árangur. Þá verður áfrýjandi heldur ekki talinn hafa gert mistök við meðferð og viðhald fasteignarinnar, en hann fékk fagmenn til að vinna umrædd verk og liggur ekkert fyrir í málinu um að mistök hafi átt sér stað við framkvæmd þeirra sem áfrýjandi ber ábyrgð á.

Af því sem nú hefur verið rakið hefur stefndi ekki sýnt fram á að fullnægt sé þeim skilyrðum 52. gr. fjöleignarhúsalaga að áfrýjandi hafi vanrækt skyldur sínar til viðhalds eða gert mistök sem leiði til þess að hann beri ábyrgð á tjóni sem leki í íbúð stefnda hefur valdið honum. Verður áfrýjandi því þegar af þeirri ástæðu sýknaður af öllum kröfum stefnda. Er þá ekki þörf umfjöllunar um hvort stefndi hafi glatað hugsanlegum bótarétti á hendur áfrýjanda með því að hafa ekki farið að ákvæðum 37. gr. fjöleignarhúsalaga vegna þeirra framkvæmda á íbúð sinni sem hann réðst í og nánar greinir frá í hinum áfrýjaða dómi.

Eins atvikum er háttað er rétt að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu á báðum dómstigum.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Sólheimar 25, húsfélag, skal vera sýkn af kröfu stefnda, Íslenskrar tískuviku ehf.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.