855/2017

Í málinu deildu aðilar um framlengingu tímabundins leigusamnings um frístundalóð en með úrskurði kærunefndar húsamála frá október 2016 var leigusamningur aðila framlengdur um 20 ár, með vísan til 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús. V krafðist þess að úrskurðurinn yrði felldur úr gildi og staðfestingar á leigulokum samkvæmt leigusamningi. Þá krafðist hann viðurkenningar á að ÁG, GF og GÁ bæri að fjarlægja nánar tilgreint frístundahús af lóð sinni. V byggði meðal annars á því að fyrrgreint ákvæði, sem gerði innlausnarkröfu af hans hálfu að skilyrði fyrir leigulokum, fæli í sér afturvirkt inngrip í samningssamband aðila og legði kvaðir á eignarrétt hans sem væru ósamrýmanlegar stjórnarskrá. Í niðurstöðu héraðsdóms, sem staðfest var í Hæstarétti, kom meðal annars fram að kærunefndinni hefði verið rétt að byggja niðurstöðu sína á framangreindu ákvæði. Að virtum þeim sjónarmiðum sem stæðu að baki löggjöfinni og úrræðum aðila samkvæmt lögum nr. 75/2008 yrði talið að sú takmörkun á eignarrétti landeigenda sem leiddi af nánar tilgreindum efnisreglum laganna gengu ekki lengra en löggjafanum væri heimilt, þær byggðust á almennum efnislegum ástæðum og jafnræðis væri gætt. Voru ÁG, GF og GÁ sýknuð af kröfum V.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þ-kk-nf Ö-kk-nf, H-kk-nf I. J-kk-nf, K-kk-nf A-kk-nf, M-kk-nf S-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 29. desember 2017. Hann krefst þess að felldur verði úr gildi úrskurður kærunefndar húsamála 5. október 2016 í máli milli sín og stefndu. Þá krefst hann staðfestingar á leigulokum 1. júlí 2016 samkvæmt leigusamningi 1. júlí 1981, sem framlengdur var með áritun 28. júlí 1993, milli S-kk-ef H-kk-ef og I-kk-ef P-kk-ef um lóð úr landi Gerðakots þar sem stendur frístundahús með fastanúmerið 221-7500. Jafnframt krefst hann viðurkenningar á að stefndu beri að fjarlægja af landi Gerðakots framangreint frístundahús. Loks krefst hann aðallega málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, en til vara að hann verði látinn niður falla.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Eins og greinir í héraðsdómi mæla lög nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, sem tóku gildi 1. júlí 2008, fyrir um réttindi og skyldur leigusala og leigutaka lóða undir frístundahús við lok leigutíma. Í athugasemdum með frumvarpi til laganna kom fram um tilgang lagasetningarinnar að því hefði verið haldið fram að reynslan sýndi að leigusalar hefðu haft mun sterkari stöðu en leigutakar í slíkum samningssamböndum. Væri það markmið frumvarpsins að tryggja leigutaka rétt til jafns við leigusala. Í þessu skyni er í II. kafla laganna kveðið á um rétt leigutaka til tímabundinnar framlengingar á leigusamningi svo sem hann er nánar útfærður í 10. til 12. gr. laganna. Að undangenginni lögboðinni málsmeðferð og málskoti til kærunefndar húsamála framlengist leigusamningur um 20 ár frá lokum samningssambands að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laganna. Sá réttur sætir þó þeim takmörkunum að gert er ráð fyrir því að aðilar freisti þess jafnan að ná frjálsum samningum um áframhaldandi leigu eða lok hennar, sbr. 1. mgr. 11. gr. laganna. Þá er leigusala heimilt með málskoti til kærunefndar húsamála að krefjast mats hennar um fjárhæð ársleigu, sbr. 1. tölulið 5. mgr. 12. gr. laganna, sbr. 13. gr. þeirra eða innlausnar lóðar og mannvirkja, sbr. 2. tölulið 5. mgr. 12. gr., sbr. 14. gr. Þá er sérstaklega til þess að líta að sú einhliða framlenging leigusamnings sem knúin verður fram af leigutaka getur ekki staðið lengur en 20 ár hverju sinni.

Áfrýjandi eignaðist lóðina 4. september 2013, eða rúmlega fimm árum eftir að lög nr. 75/2008 tóku gildi. Getur áfrýjandi því hvorki borið fyrir sig afturvirkni þeirra né réttmætar væntingar um fyrirvaralaus lok leigusambands 2016. Að gættu öllu því sem að framan er rakið verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur með vísan til forsendna hans.

Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, V-kk-nf R-kk-nf E-kk-nf, greiði stefndu, Á-kk-þgf G-kk-þgf, G-kvk-þgf Á-kvk-þgf og G-kvk-þgf F-kvk-þgf, samtals 900.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.