39/2003

S keypti fasteign af J, en A o.fl. áttu forkaupsrétt að eigninni. Þegar A og öðrum forkaupsréttarhöfum urðu ljós eigendaskiptin kröfðust þau þess að fá að neyta forkaupsréttar síns. Höfðuðu þau í kjölfarið mál á hendur S til viðurkenningar á rétti sínum. Með dómi Hæstaréttar í málinu nr. 154/2001 var viðurkenndur forkaupsréttur A o.fl. á fasteigninni samkvæmt kaupsamningi J og S með sömu kjörum og skilmálum. S taldi sig hafa keypt eignina af J undir markaðsverði, enda hafi J viljað styðja sig fjárhagslega. Höfðaði S af þessu tilefni mál á hendur A þar sem samtökin kröfðust þess mismunar sem væri á kaupverðinu og markaðsvirði eignarinnar, sem væri staðfest með mati dómkvaddra manna. Talið var að J hafi selt S fasteignina undir markaðsverði til að styðja mannúðarstarfsemi S. Vegna þeirrar ákvörðunar A o.fl. að ganga inn í kaupin hafi S beðið tjón, sem hafi numið framangreindum verðmismun, en A hagnast að sama skapi á S kostnað. Sú auðgun hafi verið óréttmæt, enda hefði eigandinn enga ákvörðun tekið um að styrkja A fjárhagslega. Þá sé hafið yfir vafa að S hafi við kaupin verið ókunnugt um forkaupsréttinn og veðbókarvottorð hafi vegna mistaka ekki borið með sér að honum væri til að dreifa. Þegar allt framangreint sé virt séu uppfyllt skilyrði til að taka kröfu S til greina.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf C-kk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf og A-kk-nf B-kk-nf fyrrverandi hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 27. janúar 2003. Hann krefst þess að stefnda verði dæmd til að greiða sér 4.500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 19. desember 2001 til greiðsludags. Hann krefst jafnframt málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Ágreiningur málsaðila á rætur að rekja til þess að með kaupsamningi 8. nóvember 2000 keypti áfrýjandi fasteignina Bárugötu 2 í Reykjavík af St. Jósefssystrum, klausturreglu, fyrir 39.000.000 krónur. Klausturreglan hafði eignast fasteignina með afsali 1981 frá stefndu og níu systkinum hennar, en í því afsali samþykkti reglan að veita seljendum forkaupsrétt að hinni seldu eign. Vegna mistaka við þinglýsingu afsalsins var forkaupsréttarins ekki getið í veðbókarvottorði, sem lá frammi við síðari sölu eignarinnar til áfrýjanda í nóvember 2000. Við þá sölu láðist fyrirsvarsmanni seljandans jafnframt að geta um forkaupsréttinn. Stefndu og öðrum rétthöfum að forkaupsrétti varð skömmu síðar kunnugt um eigendaskiptin og kröfðust þess að fá að neyta forkaupsréttar síns, sem aðilar kaupsamningsins höfnuðu. Höfðuðu þau í kjölfarið mál gegn áfrýjanda og seljandanum, sem lauk með dómi Hæstaréttar 20. september 2001 í máli nr. 154/2001. Urðu úrslit málsins þau að viðurkenndur var forkaupsréttur stefndu og annarra forkaupsréttarhafa að eigninni með sömu kjörum og skilmálum og ákveðin voru í kaupum áfrýjanda á henni. Var seljandanum jafnframt gert skylt að selja og afsala eigninni til forkaupsréttarhafa að uppfylltum skilyrðum, sem í kaupsamningi greindi. Gáfu St. Jósefssystur, klausturregla, út afsal til forkaupsréttarhafa fyrir fasteigninni 7. nóvember 2001.

Við rekstur áðurgreinds máls vegna forkaupsréttar hlutaðist áfrýjandi til um að dómkvaddir yrðu tveir menn til að leggja mat á markaðsverð eignarinnar eins og það var í nóvember 2000. Matsgerð þeirra er dagsett 15. mars 2001 og var niðurstaðan sú að miðað við sambærileg samningskjör og voru í kaupsamningi áfrýjanda hafi markaðsverðið í nóvember 2000 verið 43.500.000 krónur. Komu matsmennirnir fyrir dóm og staðfestu matsgerðina. Þá voru nokkrir fasteignasalar spurðir álits um verðmæti eignarinnar og nefndu þeir fjárhæðir, sem voru ýmist hærri eða lægri en hinir dómkvöddu menn komust að niðurstöðu um.

Meðal málsástæðna áfrýjanda í hinu fyrra dómsmáli var, að þar sem um örlætisgerning hafi verið að ræða af hálfu seljandans gagnvart áfrýjanda gætu ákvæði um forkaupsrétt í afsali 1981 ekki átt við. Í áðurnefndum dómi Hæstaréttar 20. september 2001 sagði um þetta að með vísan til raka héraðsdóms væri fallist á að kaupsamningurinn yrði „ekki virtur sem örlætisgerningur, sem girði fyrir að forkaupsréttur áfrýjenda hafi orðið virkur.“

II.

Í máli þessu, sem áfrýjandi höfðaði 16. maí 2002, krefur hann stefndu um greiðslu á 4.500.000 krónum, sem sé munurinn á kaupverðinu, sem hún greiddi seljandanum, og markaðsvirði eignarinnar, sem staðfest hafi verið með mati dómkvaddra manna. Reisir áfrýjandi kröfu sína á því að St. Jósefssystur hafi viljað selja áfrýjanda fasteignina undir markaðsverði til þess að styðja hann fjárhagslega, enda reki áfrýjandi starfsemi, sem klausturreglan vildi styrkja. Með því að forkaupsréttarhafar fengu að ganga inn í kaupin með sömu kjörum og þar var kveðið á um hafi áfrýjandi orðið af gjöf, sem seljandinn ætlaði honum að njóta. Yrði sú niðurstaðan væri um augljóslega óréttmæta auðgun stefndu að ræða á kostnað áfrýjanda. Breyti þá engu þótt talið hafi verið í fyrra dómsmálinu að örlætisþáttur kaupsamningsins ætti ekki að standa í vegi fyrir því að forkaupsrétturinn yrði virkur. Vísar áfrýjandi til stuðnings kröfu sinni til ólögfestra reglna kröfuréttar um auðgunarkröfur. Beindi hann málinu upphaflega að stefndu og öðrum forkaupsréttarhöfum, en í þinghaldi 29. október 2002 lýsti áfrýjandi yfir að stefnda yrði ein til varnar í málinu og að fallið væri frá kröfum á hendur öðrum stefndu. Sætti sú breyting á aðild ekki athugasemdum af hálfu stefndu.

Stefnda telur ósannað að áfrýjandi hafi keypt nefnda fasteign undir markaðsverði og því síður sé sannað að í sölunni hafi falist fjárhagslegur styrkur til áfrýjanda. Séu síðbúnar frásagnir áfrýjanda og St. Jósefssystra um það ótrúverðugar. Greiðsluskilmálar beri þess ekki heldur merki að sérstök velvild seljanda hafi búið að baki kaupunum. Þá hafi Hæstiréttur þegar skorið úr um það með fyrrnefndum dómi að forkaupsréttarhafar ættu rétt á að kaupa eignina með sömu kjörum og eigandinn samdi um við áfrýjanda, en dómurinn væri bindandi jafnt fyrir St. Jósefssystur, klausturreglu, og áfrýjanda. Geti verðið því aldrei orðið hærra en 39.000.000 krónur. Því beri að sýkna stefndu, en til álita hljóti að koma að vísa málinu frá dómi vegna res judicata áhrifa dóms Hæstaréttar 20. september 2001, sbr. 2. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Aðildarskortur áfrýjanda eigi einnig að leiða til sýknu, en við dóm Hæstaréttar hafi öll réttindi áfrýjanda til fasteignarinnar fallið niður. Forkaupsréttur stefndu njóti verndar samkvæmt 72. gr. stjórnarskrárinnar, en í honum felist að forkaupsréttarhafi eigi rétt á að fá eign keypta með sömu skilmálum og eigandi samdi um við kaupanda. Frávik frá þessari reglu myndi leiða til mikillar réttaróvissu um inntak forkaupsréttar. Þá sé krafa áfrýjanda reist á afar ótraustum grunni og ekki sé gerð skýr grein fyrir þeim ólögfestu reglum kröfuréttar, sem áfrýjandi vísi til. Sé málið vanreifað að því leyti. Málsástæður aðilanna eru nánar raktar í héraðsdómi.

III.

Þegar stefnda og aðrir forkaupsréttarhafar kröfðust þess að fá að ganga inn í kaupsamninginn frá 8. nóvember 2000 var þeim svarað 5. janúar 2001 með bréfi lögmanns St. Jósefssystra, klausturreglu. Í því sagði meðal annars: „Ég vil ítreka hér að verð eignarinnar í þeim kaupsamningi sem gerður hefur verið er ekki raunhæft m.t.t. verðs sambærilegra eigna á fasteignamarkaði. Verðið er talsvert lægra en markaðsverð vegna velvildar umbj.m. í garð starfsemi kaupandans.“ Við skýrslutökur fyrir dómi 3. apríl 2001 vegna ágreinings um forkaupsréttinn bar einn fyrirsvarsmanna klausturreglunnar, systir E-x-x, meðal annars um þetta sama atriði. Kvaðst hún hafa haft samband við S-kk-þf K-kk-þf fasteignasala vegna ráðagerða um að selja húsið. Áður en eignin var auglýst til sölu hafi komið tilboð í hana frá áfrýjanda, sem hafi talið eignina henta sérlega vel fyrir starfsemi sína. Fasteignasalinn hafi skýrt fyrirsvarsmanninum frá því að unnt yrði að fá hærra verð fyrir fasteignina og hafi St. Jósefssystur gert sér fulla grein fyrir því. Sagði hún jafnframt að „okkur fannst að Kvennaathvarfið væri svona í okkar anda að vinna og þess vegna ættum við að láta það fyrir minna verð.“ S-kk-nf K-kk-nf fasteignasali gaf einnig skýrslu fyrir dómi og kvaðst hafa annast sölu á fleiri eignum fyrir St. Jósefssystur. Hafi komið í ljós að þær vildu selja áfrýjanda eignina, sem um ræðir í málinu, þar eð þær hafi talið störf áfrýjanda við að styðja þá, sem væru hjálparþurfi, samræmast sínum hugsjónum og markmiðum. Kvaðst fasteignasalinn hafa ráðlagt að fasteignin yrði auglýst til sölu og tjáð fyrirsvarsmanni seljanda að unnt yrði að fá „væntanlega milljónum meira fyrir húsið með þeim hætti...“. Á það hafi St. Jósefssystur ekki fallist þar eð aðrar forsendur og markmið hafi ráðið ákvörðun þeirra. Með því að skýra seljandanum frá þessu hafi hann uppfyllt lagalega og siðferðilega skyldu sína. Að mati fasteignasalans var hér um einstaka eign að ræða, sem ætla mætti að fjársterkir kaupendur hefðu sóst eftir að eignast. Þ-kvk-nf R-kvk-nf J-kvk-nf, rekstrarstjóri áfrýjanda, kom einnig fyrir dóm. Af framburði hennar verður ráðið að áfrýjandi hafi gert eitt tilboð í eignina, sem hafi verið tekið án breytinga á verði eða greiðsluskilmálum. Hafi fasteignasalinn tjáð henni að hann hafi látið seljandann vita að unnt yrði að fá hærra verð fyrir húsið, en St. Jósefssystur verið reiðubúnar að taka tilboðinu til að gera áfrýjanda kleift að eignast húsið.

Samkvæmt öllu því, sem að framan er rakið, telst sannað að seljandinn hafi tekið þá ákvörðun að styrkja áfrýjanda fjárhagslega með því að selja honum húsið við lægra verði en nam raunvirði þess. Samkvæmt mati dómkvaddra manna, sem ekki hefur verið hnekkt með yfirmati, nam verðmunurinn 4.500.000 krónum.

IV.

Ein af málsástæðum stefndu fyrir sýknukröfu er sú að í hinu fyrra dómsmáli hafi Hæstiréttur gert út um ágreiningsefnið í málinu með því að viðurkenna rétt eigenda forkaupsréttarins til að ganga inn í kaupin með sömu kjörum og samið hafði verið um. Verði hún ekki krafin um neitt umfram það og jafnvel eigi 2. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 við um þá aðstöðu, sem hér sé fyrir hendi.

Vegna þessa verður að líta til þess að stefnda hefur fengið að njóta forkaupsréttar síns með því að ganga inn í kaupin og eiga St. Jósefssystur ekki frekari kröfu á hendur henni. Áfrýjandi telur sig hins vegar eiga kröfu á stefndu vegna óréttmætrar auðgunar, sem stefndu hafi með þessu hlotnast á hans kostnað. Um þá kröfu var ekki dæmt í fyrra dómsmálinu. Verður krafa stefndu ekki tekin til greina á þessum grundvelli.

Í málatilbúnaði sínum vísar áfrýjandi til kenninga norrænna fræðimanna, sem telji að við tilteknar aðstæður verði þeim, sem hefur án réttmætrar ástæðu öðlast verðmæti, sem tilheyra öðrum og þannig auðgast á hans kostnað, gert að skila eiganda andvirði þeirrar auðgunar. Sé skilyrði þess að um tjón annars sé að ræða og að auðgun hins sé í beinum tengslum við það tjón. Telur áfrýjandi öll skilyrði vera uppfyllt í málinu til að þessari ólögfestu reglu kröfuréttar verði beitt og stefnda samkvæmt því dæmd til að skila óréttmætri auðgun sinni til áfrýjanda.

Í löggjöf má finna dæmi þess að byggt sé á viðhorfum um óréttmæta auðgun, sbr. t.d. 74. gr. víxillaga nr. 93/1933 og 57. gr. laga nr. 94/1933 um tékka. Þótt ekki verði talið að almenn auðgunarregla gildi í íslenskum rétti verður að fallast á að réttmætt geti verið að beita auðgunarreglu við sérstakar aðstæður, þótt ekki sé til þess bein heimild í settum rétti. Verður þá að meta kröfu af þessum toga eftir eðli máls í einstökum tilvikum með hliðsjón af öllum atvikum. Samkvæmt áðurgreindu seldu St. Jósefssystur húsið undir markaðsverði til að styðja mannúðarstarfsemi áfrýjanda. Vegna þeirrar ákvörðunar forkaupsréttarhafa að ganga inn í kaupin beið áfrýjandi tjón, sem nam áðurnefndum verðmismun, en stefnda hagnaðist að sama skapi á hans kostnað. Sú auðgun var óréttmæt, enda hafði eigandinn enga ákvörðun tekið um að styrkja stefndu fjárhagslega. Þá er hafið yfir vafa að áfrýjanda var við kaupin ókunnugt um forkaupsréttinn og veðbókarvottorð bar vegna mistaka ekki með sér að honum væri til að dreifa. Þegar allt framangreint er virt verður fallist á með áfrýjanda að skilyrði séu uppfyllt til að taka beri kröfu hans til greina. Verður stefnda samkvæmt því dæmd til að greiða honum 4.500.000 krónur með dráttarvöxtum eins og greinir í dómsorði, en upphafstíma dráttarvaxta hefur ekki verið mótmælt.

Stefnda verður dæmd til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem verður ákveðinn í einu lagi eins og nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

Stefnda, A-kvk-nf E-kvk-nf, greiði áfrýjanda, Samtökum um kvennaathvarf, 4.500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 19. desember 2001 til greiðsludags.

Stefnda greiði áfrýjanda samtals 600.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.