222/2012

Þ og H keyptu lóð í landi Ásgarðs í Grímsnesi af sveitarfélaginu G á árinu 2007. Þau höfðuðu mál gegn G aðallega til riftunar á kaupsamningi aðila gegn endurgreiðslu kaupverðs, en til vara til heimtu skaðabóta úr hendi G. Málatilbúnaður Þ og H var einkum reistur á því að brostnar væru forsendur fyrir kaupunum og að fasteignin væri haldin galla sökum eftirfarandi vanefndar af hálfu G. Fasteignin hafi við kaupin verið gædd þeim kosti að vera í kyrrlátu umhverfi í skipulagðri íbúðabyggð, en hún hafi verið svipt þeim eiginleika eftir kaupin fyrir tilstuðlan G, sem lét innleiða þar atvinnurekstur. Varakröfu Þ og G um skaðabætur var vísað frá Hæstarétti þar sem héraðsdómur hafði vísað henni frá dómi og sú niðurstaða ekki verið kærð til Hæstaréttar eftir reglum laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Litið var til háttsemi G í aðdraganda að kaupum Þ og H, efnis kaupsamnings aðila þar sem skírskotað var til skilmála deiliskipulags fyrir íbúðabyggð og þess að G gaf jákvæða umsögn með umsóknum G ehf. um rekstrarleyfi fyrir nærliggjandi fasteignir í andstöðu við fyrirmæli laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald og þágildandi skipulag- og byggingarlaga nr. 73/1997. Voru athafnir G virtar sveitarfélaginu til sakar og talið að gerðir þess hefðu falið í sér eftirfarandi vanefnd á kaupsamningi aðila, sbr. 2. mgr. 20. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Var aðalkrafa Þ og H um riftun kaupsamningsins samkvæmt því tekin til grein.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 30. mars 2012. Þau krefjast aðallega riftunar á kaupsamningi aðila 4. september 2007 um fasteign nr. 44, eignarlóð með landnúmer 199041 í Ásborgum í Grímsnes- og Grafningshreppi og endurgreiðslu á 9.303.730 krónum með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. desember 2010 til greiðsludags. Til vara krefjast áfrýjendur að stefnda verði gert að greiða þeim 9.303.730 krónur „ásamt vöxtum“ frá 1. desember 2010 til greiðsludags, en að því frágengnu aðra lægri fjárhæð. Í öllum tilvikum krefjast þau aðallega málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, en að því frágengnu að hann falli niður.

Stefndi krefst þess að varakröfum áfrýjenda verði vísað frá Hæstarétti og héraðsdómur staðfestur. Þá krefst hann málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Ágreiningur málsaðila á rætur að rekja til kaupa áfrýjenda á lóð í svonefndum Ásborgum í landi Ásgarðs í Grímsnesi af stefnda 4. september 2007 en allt svæðið var upphaflega í eigu þess síðastnefnda. Kröfugerð áfrýjenda fyrir héraðsdómi var hagað með sama hætti og fyrir Hæstarétti. Um varakröfur þeirra, sem eru um skaðabætur, varð niðurstaða héraðsdóms sú að fallist var á að stefndi væri skaðabótaskyldur gagnvart þeim vegna tjóns, sem þau kynnu að hafa orðið fyrir sökum þess að stefndi hafi ekki farið að þágildandi skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 varðandi atvinnurekstur í Ásborgum. Á hinn bóginn var ekki talið að áfrýjendum hefði tekist að sanna að þau hafi orðið fyrir tjóni af þessum sökum sem leiddi til þess að vara- og þrautavarakröfu þeirra var vísað frá héraðsdómi. Sú niðurstaða var ekki kærð til Hæstaréttar eftir reglum XXIV. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, en endurskoðun á frávísun héraðsdóms á hluta dómkrafna áfrýjenda verður ekki komið fram með öðru móti. Verður varakröfum áfrýjenda samkvæmt því vísað frá Hæstarétti.

Aðalkrafa áfrýjenda lýtur að því að rift verði áðurnefndum samningi þeirra við stefnda um lóðarkaup. Þótt krafan sé skýr hefur rökstuðningur fyrir henni verið að sumu leyti óljós, en hún er að meginstefnu reist á því að forsendur hafi brostið fyrir lóðarkaupum þeirra af ástæðum, sem nánar greinir í héraðsdómi. Um þetta er þess að gæta að brostnar forsendur geta að nánari skilyrðum uppfylltum leitt til ógildingar samnings, en hvorki til riftunar hans né skaðabóta. Þótt málatilbúnaður áfrýjenda sé þannig einkum studdur við brostnar forsendur er því einnig borið þar við að þau telji lóðina vera haldna galla. Málsástæða á þeim grunni getur skotið stoðum undir þá kröfu, sem áfrýjendur hafa hér uppi. Af málatilbúnaði stefnda í héraði og fyrir Hæstarétti er ljóst að hann hefur tekið til varna meðal annars á þeim grunni að málsástæða um galla felist í málsókn áfrýjenda. Að þessu gættu standa hnökrar á málatilbúnaði þeirra síðastnefndu ekki því í vegi að aðalkrafa þeirra um riftun verði tekin til efnismeðferðar.

II

Samningur um kaup áfrýjenda af stefnda á lóð í Ásborgum var eins og fram er komið dagsettur 4. september 2007. Í 1. gr. hans sagði meðal annars að lóðin væri afmörkuð í samþykktum deiliskipulagsuppdrætti og hluti af skipulagðri heilsársbyggð. Samkvæmt 2. gr. skyldu kaupendur staðgreiða lóðarverðið ásamt lágmarks gatnagerðargjaldi og í 3. gr. sagði meðal annars að kaupendur hafi kynnt sér skipulags- og byggingarskilmála svæðisins. Samkvæmt 6. gr. skyldi afsal gefið út eftir að kaupendur hefðu greitt kaupverð lóðar og gatnagerðargjald og í 9. gr. sagði að um lögskipti aðila færi samkvæmt ákvæðum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup að öðru leyti en því sem mælt væri fyrir um í kaupsamningnum. Áfrýjendur hafa ekki reist hús á lóð sinni en unnið þar að jarðvegsskiptum. Afsal hefur enn ekki verið gefið út en við meðferð málsins lýsti stefndi yfir að ekkert væri til fyrirstöðu að svo yrði gert.

Deiliskipulag fyrir svæðið var samþykkt í sveitarstjórn stefnda 17. september 2003. Meðal málskjala eru „byggingar- og skipulagsskilmálar fyrir deiliskipulag í landi Ásgarðs í Grímsnes- og Grafningshreppi“, sem vísað var til í kaupsamningi aðilanna. Þar segir meðal annars að á svæðinu sé gert ráð fyrir 36 einbýlishúsalóðum og að útivistarsvæði verði umhverfis þær. Hús skuli vera einnar hæðar og að minnsta kosti 100 m2 að grunnfleti án bílageymslu. Heimilt sé að auki að byggja svefnskála, gróðurhús eða annað sambærilegt, en þó ekki stærra en 50m2.

Eins og nánar greinir í héraðsdómi er skipulagi umrædds íbúðarhúsahverfis hagað þannig að það er hringlaga, innri og ytri hringur, og gata á milli. Lóðir eru alls 36 talsins, þar af 12 í innri hring og 24 í þeim ytri. Í innri hringnum hafa sex hús risið, öll í eigu Grímsborga ehf., en fimm hús eru í ytri hringnum. Ellefu lóðir munu vera óseldar í hverfinu. Eftir sölu lóðarinnar til áfrýjenda mun Grímsborgir ehf. hafa keypt eina lóð, en það félag hafði áður eignast sex lóðir í hverfinu, en auk þess höfðu Ó-kk-nf L-kk-nf J-kk-nf og K-kvk-nf K-kvk-nf, eigendur Grímsborga ehf., keypt eina lóð til viðbótar. Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti kom fram af hálfu stefnda að áðurnefndar sex lóðir hafi verið seldar Grímsborgum ehf. í maí 2006. Þá mun einkahlutafélagið Hótel Geysir hafa keypt fjórar lóðir í hverfinu í mars á sama ári. Aðrir kaupendur munu hver hafa keypt ýmist eina lóð eða tvær. Í fyrirtækjaskrá ríkisskattstjóra segir um Grímsborgir ehf. undir fyrirsögn um atvinnugreinaflokkun „leiga íbúðarhúsnæðis“ og undir sömu fyrirsögn „hótel og gistiheimili með veitingaþjónustu“ um Hótel Geysi ehf.

III

Grímsborgir ehf. sendu umsókn 16. júlí 2009 til sýslumannsins á Selfossi á stöðluðu eyðublaði „um rekstrarleyfi til sölu gistingar og/eða ... veitinga“. Tilgreind voru sjö húsnúmer í Ásborgum þar sem starfsemin skyldi fara fram. Undir fyrirsögninni „gististaður“ var merkt í þar til gerðan reit við flokk nr. II og undir fyrirsögninni „tegund gististaðar“ var merkt við orðið íbúðir. Ekkert var fært í þar til gerða reiti fyrir upplýsingar um veitingaleyfi. Sýslumaður leitaði umsagnar stefnda um erindið. Í svari hans 20. ágúst 2009 sagði að sveitarstjórn samþykkti fyrir sitt leyti „fyrirhugaðan afgreiðslutíma skv. umsókninni ... en mælist þó til þess að rekstrarleyfið verði ekki gefið út lengur en til 2 ára og umsækjandi kynni reksturinn fyrir íbúum í hverfinu.“ Önnur stjórnvöld, sem leitað var umsagnar hjá, svöruðu erindinu einnig jákvætt. Sýslumaður gaf síðan út leyfisbréf til reksturs gististaðar handa Grímsborgum ehf. 30. október 2009 þar sem tekið var fram að stefndi setti þau skilyrði að leyfið gilti ekki lengur en í tvö ár og að umsækjandi myndi kynna reksturinn fyrir íbúum í hverfinu. Hámarksfjöldi gesta skyldi vera 44.

Af gögnum málsins verður ráðið að Grímsborgir ehf. hafi skömmu eftir þetta óskað eftir breytingu á þessu leyfi þannig að samhliða því fengi félagið heimild til að reka veitingastað í Ásborgum nr. 1, sem er eitt af húsum félagsins þar. Bréf þessa efnis er ekki meðal málskjala og ekki heldur bréf sýslumanns til stefnda þar sem óskað var umsagnar hans, en í svarbréfi hans 25. janúar 2010 sagði á hinn bóginn: „Sveitarstjórn samþykkir fyrir sitt leyti fyrirhugaðan afgreiðslutíma skv. umsókninni og staðfestir að staðsetning íbúðarhússins í Ásborgum 1 sé skv. reglum sveitarfélagsins.“ Þá liggur fyrir skýrsla sýslumannsins á Selfossi 4. febrúar 2010 sem er í fyrirsögn sögð vera umsögn lögreglu um veitingasölu í Ásborgum. Þar sagði að rætt hafi verið við Ó-kk-þf L-kk-þf í síma „um rekstrarleyfi vegna veitingasölu að Ásborgum 1. Hann kveðst einungis verða með matsölu til þeirra gesta sem eru í gistingu í húsum á hans vegum, mest 20 til 30 manns í einu. Skv. umsókn er ekki um að ræða opnun lengur en til 23:00 og Ó-kk-nf kveðst reikna með að jafnan verði veitingasölu lokað milli 20:00 og 21:00 þ.e.a.s. strax eftir kvöldmat. Ekki athugasemdir af hálfu lögreglu vegna útgáfu leyfisins.“ Enn önnur umsögn um erindið er frá byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu og Flóahrepps 28. maí 2010. Þar var vakin athygli á því að húsnæðið í Ásborgum 1 væri samþykkt sem íbúð og að ekki hafi verið sótt um byggingarleyfi fyrir breyttri notkun á því í samræmi við 1. mgr. 43. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga. Í ljósi þess að fyrir lægi jákvæð umsókn stefnda og að grenndaráhrif væru takmörkuð ásamt því að aðbúnaður í húsinu uppfyllti skilyrði byggingarreglugerðar „getur byggingafulltrúi fallist á að veita jákvæða umsögn um veitingu rekstrarleyfis til eins árs. Málið verði endurskoðað að þeim tíma liðnum, enda hafi verið sótt um byggingarleyfi fyrir breyttri notkun og leyfið verið veitt.“ Heilbrigðiseftirlit Suðurlands, sem sent hafði neikvæða umsögn við erindi Grímsborga ehf. 26. maí 2010, sendi nýja umsögn til sýslumanns 1. júní sama ár. Þar sagði að samþykki byggingarfulltrúa og „starfsleyfisumsókn liggur fyrir og verður afgreidd. Í ljósi ofangreinds er hér með jákvæð umsögn látin í té sbr. 10. gr. laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald“ og reglugerð nr. 585/2007 um sama efni. Sýslumaður gaf síðan út leyfisbréf handa Grímsborgum ehf. 2. júní 2010 til að reka veitingastað í flokki II í Ásborgum. Ekkert var þar skráð við orðin „Heimilaður veitingatími“, en undir fyrirsögninni „Athugasemdir og skilyrði“ sagði að bréfið gildi vegna útleigu íbúða í Ásborgum „og veitingaleyfi fyrir Ásborgir 30“. Þá sé gildistími leyfisins háður þeim skilyrðum að umsækjandi kynni reksturinn fyrir íbúum í hverfinu, eins og stefndi hafi farið fram á, og að „sótt verði um byggingarleyfi vegna breyttrar notkunar Ásborga 30 fyrir 2. júní 2011.“ Leyfið skyldi gilda til 2. júní 2014. Hvorki nýtur gagna í málinu um að Grímsborgir ehf. hafi kynnt málalok um leyfi til reksturs gististaðar né veitingaleyfi fyrir íbúum og lóðarhöfum í Ásborgum. Hið sama á við hvað varðar nýtt „byggingarleyfi vegna breyttrar notkunar Ásborga 30 fyrir 2. júní 2011“ eða breyttrar notkunar Ásborga 1.

Skipulagsfulltrúi uppsveita Árnessýslu og Flóahrepps sendi áfrýjendum bréf 29. mars 2011 ásamt lýsingu á skipulagsverkefni, sem sveitarstjórn stefnda var sögð vinna við um þær mundir vegna breytinga á aðalskipulagi hans. Samkvæmt henni skyldi íbúðasvæði í Ásborgum breytast „í blandaða starfsemi íbúðasvæðis og verslunar- og þjónustusvæðis.“ Heimilt yrði að nýta íbúðarhús í hverfinu sem veitinga- og/eða gistihús. Þar sagði einnig að fyrirhuguð breyting á svæðinu væri til samræmis við óskir eigenda húsa á svæðinu vegna spurnar eftir slíkri starfsemi þar. Skipulagsfulltrúinn auglýsti jafnframt tillögu sveitarstjórnar um breytingu á aðalskipulagi í Lögbirtingablaði 28. apríl 2011, þar sem sagði meðal annars að með henni væri gefinn kostur á að nýta þegar byggð og fyrirhuguð íbúðarhús í Ásborgum sem gisti- og/eða veitingahús. Andmæli bárust skipulagsfulltrúanum frá eigendum nokkurra lóða í Ásborgum. Skipulagsstofnun gerði verulegar athugasemdir við tillöguna 27. apríl 2011, en sveitarstjórn stefnda mun engu að síður hafa ákveðið að auglýsa hana óbreytta frá því, sem kynnt hafði verið, samkvæmt 31. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 sem tóku gildi 1. janúar 2011. Skipulagsstjórn gerði enn athugasemdir með bréfi 21. júlí 2011. Samhliða auglýsingu um breytingu á aðalskipulagi var auglýst breyting á deiliskipulagi „íbúðarsvæðisins Ásborgir“ á þann veg að heimilt yrði að nýta hús þar „sem íbúðarhús og sem gisti- og/eða veitingahús“ til samræmis við tillögu að breytingu á aðalskipulagi. Þá var gert ráð fyrir að byggingarreitur á lóð nr. 48 yrði stækkaður, en sú lóð er nú í eigu Grímsborga ehf. Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti kom fram að breyting á aðalskipulagi hafi enn ekki verið staðfest.

IV

Að framan var gerð grein fyrir samningi málsaðila 4. september 2007 um kaup á lóð í Ásborgum og helstu efnisatriðum hans. Þar var einnig greint frá byggingar- og skipulagsskilmálum „fyrir deiliskipulag íbúðabyggðar“ í hverfinu, sem vísað var til í kaupsamningi. Málsókn áfrýjenda sýnist ekki á því reist að galli hafi verið á hinni keyptu fasteign á því tímamarki þegar kaupin voru gerð, heldur hafi eftirfarandi vanefnd á samningi komið til af hálfu stefnda, sem leiði til þess að skilyrði riftunar séu uppfyllt. Sá kostur hafi fylgt fasteigninni við kaupin að vera í kyrrlátu umhverfi í skipulagðri íbúðabyggð, en hún hafi verið svipt þeim eiginleika fyrir tilstuðlan viðsemjanda áfrýjenda eftir kaupin með því að hann hafi látið innleiða þar atvinnurekstur. Galli á hinu selda hafi þannig komið í ljós síðar, en áfrýjendum ekki orðið það ljóst fyrr en á miðju ári 2010. Eftir áfrýjun héraðsdóms hafa áfrýjendur aflað matsgerðar 2. júlí 2012 þar sem fengin voru svör við ýmsu sem varðar Ásborgir og ætluð áhrif umsvifa Grímsborga ehf. fyrir aðra íbúa og lóðareigendur þar. Stefndi fékk yfirmat á hinu sama 20. september 2012 þar sem slík áhrif voru talin vera minni en gert var ráð fyrir í undirmati.

Í III. kafla laga nr. 40/2002 eru meðal annars ákvæði um eiginleika seldrar fasteignar og galla. Skilgreining á hinu síðastnefnda er í 1. málslið 18. gr. laganna en í 2. málslið segir að notuð fasteign teljist þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Í 20. gr. er kveðið á um tímamark við mat á galla en samkvæmt 1. mgr. hennar skal í þeim efnum miðað við það tímamark er hún flyst yfir í áhættu kaupanda samkvæmt 12. gr. laganna eða samningi. Í 2. mgr. 20. gr. eru tvær undantekningar frá meginreglu 1. mgr. og er önnur þeirra sú að seljandi beri ábyrgð á galla, sem kemur til síðar, ef orsakir hans eru vanefndir af hálfu hans. Kemur þá til úrlausnar hvort áðurnefndar athafnir stefnda í tengslum við veitingu rekstrarleyfa til Grímsborga ehf. og breytingu á skipulagi í Ásborgum hafi verið vanefnd á kaupsamningi hans við áfrýjendur í merkingu ákvæðisins.

Áður er komið fram að stefndi seldi tveimur einkahlutafélögum margar lóðir í Ásborgum þegar á árinu 2006 og einnig hver starfsemi þessara félaga sé. Með þessu mátti stefnda vera fullljóst að stigin væru fyrstu skrefin í þá átt að breyta íbúðabyggð í svæði fyrir atvinnurekstur eða blöndu af hvoru tveggja. Engu að síður seldi hann áfrýjendum lóð næstum einu og hálfu ári síðar þar sem í kaupsamningi var sérstaklega skírskotað til skilmála deiliskipulags fyrir íbúðabyggð. Tilteknir kostir hins selda voru þar með áskildir og ekkert er fram komið í málinu sem bendir til að stefndi hafi vakið athygli viðsemjenda sinna á því að skipulagið hlyti að breytast vegna kaupa áðurnefndra félaga á nærri þriðjungi allra lóða í hverfinu.

Lög nr. 85/2007 áttu við um umsóknir Grímsborga ehf. um leyfi til sölu á gistingu í Ásborgum og veitingum. Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. laganna skal leyfisveitandi að fenginni umsókn um slík leyfi leita umsagnar þar til greindra stjórnvalda, sem talin eru upp í sex liðum. Í þeim fyrsta er nefnd sveitarstjórn, sem meðal annars skal staðfesta að afgreiðslutími og staðsetning staðar, sem umsókn lýtur að, sé innan þeirra marka sem reglur og skipulag sveitarfélagsins segi til um. Samkvæmt 5. mgr. sömu greinar er óheimilt að gefa út rekstrarleyfi ef einhver þeirra, sem taldir eru upp í 4. mgr., leggst gegn útgáfu þess. Stefndi gaf jákvæða umsögn með báðum umsóknum Grímsborga ehf. Þær gerðir hans fóru í bága við fyrirmæli 1. töluliðar 4. mgr. 10. gr. laga nr. 85/2007 um að sveitarstjórn skuli staðfesta að staðsetning sé innan marka, sem reglur og skipulag segi til um, en deiliskipulag gerði ráð fyrir íbúðabyggð í Ásborgum. Umsóknir Grímsborga ehf. fólu jafnframt í sér að breytt yrði notkun húsa, sem þegar höfðu verið reist í Ásborgum, og var því þörf á byggingarleyfi til slíks samkvæmt 1. mgr. 43. gr. þágildandi laga nr. 73/1997, sbr. einnig áðurnefnda umsögn byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu og Flóahrepps 28. maí 2010. Jákvæð umsögn stefnda var því einnig andstæð því lagaákvæði. Verður fallist á með áfrýjendum að virða beri þessar athafnir stefnda í tengslum við samningsskyldur hans honum til sakar, sbr. 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 og að gerðir hans hafi falið í sér eftirfarandi vanefnd á kaupsamningi þeirra í skilningi 2. mgr. 20. gr. sömu laga. Reynir þá ekki sérstaklega á hvort hún yrði almennt talin veruleg eða óveruleg. Krafa áfrýjenda um riftun kaupsamnings verður samkvæmt því tekin til greina.

Í aðalkröfu áfrýjenda er ennfremur krafist að kaupverð lóðarinnar og ýmis kostnaður vegna hennar verði endurgreiddur ásamt dráttarvöxtum, en sú krafa er nánar sundurgreind í héraðsdómi. Af henni verða teknir til greina liðir fyrir söluverð lóðarinnar, gatnagerðagjald, þinglýsingarkostnað, viðbótargatnagerðargjald og byggingaleyfisgjald, en krafa áfrýjenda um verðbætur af þessum útgjöldum á sér enga stoð í lögum. Gegn andmælum stefnda verða aðrir liðir í kröfu áfrýjenda ekki teknir til greina, enda eru þeir ekki studdir viðhlítandi gögnum Stefndi verður því dæmdur til að greiða áfrýjendum 6.190.072 krónur með dráttarvöxtum frá þeim degi þegar mánuður var liðinn frá því að áfrýjendur höfðu fyrst uppi kröfu sína um endurgreiðslu.

Samkvæmt þessum málsúrslitum verður stefndi dæmdur til að greiða áfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti sem ákveðinn er í einu lagi eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Rift er kaupsamningi milli áfrýjenda, Þ-kk-ef Þ-kk-ef og H-kvk-ef M-kvk-ef, og stefnda, Grímsnes- og Grafningshrepps, sem gerður var 4. september 2007 um kaup á lóð nr. 44 með landnúmer 199041 í Ásborgum í Grímsnesi.

Stefndi greiði áfrýjendum 6.190.072 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 25. desember 2010 til greiðsludags.

Stefndi greiði áfrýjendum samtals 2.000.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.