190/2004

K ehf. keypti kjötvinnslu, sem var starfrækt í húsnæði E sf., í desembermánuði 2002. Samhliða kaupunum tók K ehf. á leigu umrætt húsnæði af E sf. Skyldi E sf. sjá um að húsnæðið uppfyllti skilyrði heilbrigðisyfirvalda fyrir húsnæði þar sem starfrækt væri kjötvinnsla. Við skoðun heilbrigðisnefndar í júnímánuði 2003 voru gerðar nokkrar athugasemdir við húsnæðið og K ehf. veittur frestur til að bæta úr þeim fyrir 1. ágúst sama árs. Þann 28. júlí 2003 rifti K ehf. leigusamningnum með vísan til þess að ljóst væri að E sf. myndi ekki standa fyrir lagfæringum á húsnæðinu. Flutti K ehf. að því búnu úr húsnæðinu. Af því tilefni rifti E sf. samningnum með vísan til 6. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Talið var að athugasemdir heilbrigðisyfirvalda vörðuðu atriði sem hafi verið til staðar við upphaf leigutíma. Riftun K ehf. væri hins vegar rökstudd með skírskotun til ákvæða 60. gr. húsaleigulaga er lúta að breytingum á ástandi leiguhúsnæðis eftir afhendingu þess til leigutaka. Hafi riftunin því ekki átt stoð í tilgreindum ákvæðum laganna. Að því er snerti skyldu E sf. til að sjá um að húsnæðið uppfyllti skilyrði heilbrigðisyfirvalda fyrir húsnæði þar sem starfrækt væri kjötvinnsla var tekið fram að E sf. hafi verið reiðbúið til að ráðast í lagfæringar á húsnæðinu vegna þessa. Var því fallist á kröfu E sf. um bætur úr hendi þb. K ehf. á grundvelli 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 11. maí 2004. Hann krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 767.069 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 261.258 krónum frá 5. ágúst 2003 til 14. september sama árs, en af 767.069 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Hinn 6. september 2004, að gengnum héraðsdómi, var bú Kjötvinnslunnar ehf. tekið til gjaldþrotaskipta, en þrotabú félagsins hefur tekið við aðild að málinu fyrir Hæstarétti.

I.

Samkvæmt gögnum málsins gerðu Kjötvinnslan ehf. og Kvíholt ehf. 5. desember 2002 samning um kaup fyrrnefnda félagsins á kjötvinnslu sem hið síðarnefnda starfrækti í húsnæði áfrýjanda að Smiðjuvegi 4a í Kópavogi. Sama dag gerði Kjötvinnslan ehf. skriflegan leigusamning við áfrýjanda um leigu á húsnæðinu frá 3. desember 2002 til 31. desember 2007. Í samningnum var tekið fram að húsnæðið væri tilbúið til notkunar sem kjötvinnsla og að leigutaki þekkti ástand þess. Skyldi leigusali sjá um „að húsnæðið uppfylli skilyrði fyrir þá starfsemi sem það er leigt til, m.v. óbreytta starfsemi, þ.e. kjötvinnslu, að svo miklu leyti sem kröfur yfirvalda, þ.m.t. Hollustuverndar og Heilbrigðiseftirlits, beinast að fasteigninni sjálfri og ástandi hennar.“ Sinnti leigusali ekki framangreindum skilyrðum skyldi leigutaka vera heimilt að gera lagfæringar á húsnæðinu á kostnað leigusala og draga frá leigugreiðslum. Þá var sérstakt ákvæði um að leigusali ætti, með hæfilegum fyrirvara og í samráði við leigjanda, rétt til aðgangs að húsnæðinu til eftirlits eða til að láta framkvæma á því úrbætur. Leigufjárhæð var ákveðin 500.000 krónur á mánuði og kveðið á um að hún tæki breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs. Var skírskotað til leigusamnings þessa í fyrrnefndum kaupsamningi 5. desember 2002. Mun Kjötvinnslan ehf. strax hafa fengið húsnæðið afhent og haldið þar áfram kjötvinnslu.

Að undangenginni skoðun heilbrigðiseftirlits Hafnarfjarðar- og Kópavogssvæðis 19. júní 2003 mun Kjötvinnslan ehf. hafa sótt um starfsleyfi til heilbrigðiseftirlitsins 26. sama mánaðar. Í skýrslu heilbrigðiseftirlitsins um skoðunina voru gerðar athugasemdir við yfirborð gólfa og tekið fram að heilbrigðiseftirlitið hafi „fengið ávæning af“ að leki og lykt bærust gegnum gólfin til fyrirtækja á neðri hæð hússins. Jafnframt kæmi lykt upp um niðurföll. Ennfremur hafi borist kvartanir vegna lyktar frá reykingu, en gerð hafi verið krafa um úrbætur á útblæstri frá reykingu árið áður. Þá voru gerðar athugasemdir við kælingu í vinnslusal og um skort á ristum á niðurföllum og fitugildrum. Skýrslan var send Kjötvinnslunni ehf. og veittur frestur til 1. ágúst 2003 til úrbóta. E-kk-nf J-x-x, fyrirsvarsmaður Kjötvinnslunnar ehf., bar fyrir héraðsdómi að heilbrigðiseftirlitið hafi jafnframt sent áfrýjanda skýrslu sína, en fyrirsvarsmaður áfrýjanda, G-kk-nf R. G-kk-nf, kvaðst fyrir héraðsdómi hafa haft spurnir af skýrslunni og fengið hana senda að eigin frumkvæði og þá ekki fyrr en um mánaðamótin júní-júlí 2003. Af hálfu áfrýjanda er því haldið fram að hann hafi strax eftir það haft samband við Kjötvinnsluna ehf. til að ræða um framkvæmdir. Fyrirsvarsmaður áfrýjanda kvaðst hafa reynt að ræða málið við E-kk-þf og tvo aðra nafngreinda starfsmenn Kjötvinnslunnar ehf., en þeir hafi vísað hver á annan. E-kk-nf staðfesti að G-kk-nf hafi haft samband við sig í framhaldi af skoðun heilbrigðiseftirlitsins. Aðspurður gat hann ekki skýrt hvers vegna aðilar ræddu ekki um úrbætur sem gera hefði þurft á húsnæðinu, en tók fram að báðir hafi vitað að því yrði lokað.

Með bréfi 28. júlí 2003 tilkynnti Kjötvinnslan ehf. áfrýjanda að félagið hafi ákveðið að rifta leigusamningnum með vísan til 3. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Kvað félagið ljóst að áfrýjandi myndi ekki standa fyrir þeim lagfæringum á húsnæðinu sem krafist væri af heilbrigðiseftirlitinu og gæti félagið þar af leiðandi ekki nýtt sér það eftir 31. júlí 2003. Einnig var tekið fram að þrátt fyrir heimild leigutaka samkvæmt leigusamningnum til að lagfæra húsnæðið á kostnað leigusala, með frádrætti útlagðs viðgerðarkostnaðar frá leigugreiðslum, lægi fyrir að kostnaður af því næmi hærri fjárhæð en Kjötvinnslan ehf. hefði fjárhagslegt bolmagn til að standa undir. Mun Kjötvinnslan ehf. í framhaldi af þessu hafa flutt úr húsnæðinu og skilað lyklum að því.

Með bréfi 30. júlí 2003, sem áfrýjandi kveðst hafa sent heilbrigðiseftirliti áður en honum barst tilkynning Kjötvinnslunnar ehf. um riftun, óskaði hann eftir að heilbrigðiseftirlitið veitti honum frest til að lagfæra húsnæðið. Í bréfinu kom fram að áfrýjandi teldi sig eiga að sjá um hluta þeirra úrbóta sem um ræddi. Fór hann fram á frest til 20. ágúst 2003 til að mála gólf og bæta útblástur frá reykofni. Aftur á móti væri kælibúnaður í vinnslusal til staðar og fitugildrur í niðurföllum, en til að setja upp fitugildru utandyra þyrfti lengri tíma. Með bréfi 31. júlí sama árs veitti heilbrigðiseftirlitið áfrýjanda frest í umræddu skyni til 20. ágúst 2003.

Með bréfum 8. og 21. ágúst 2003 mótmælti áfrýjandi riftun Kjötvinnslunnar ehf., en tók jafnframt fram í síðarnefnda bréfinu að hann rifti samningnum af sinni hálfu með vísan til 6. töluliðar 1. mgr. 61. gr. húsleigulaga. Í framhaldi af því höfðaði áfrýjandi tvö mál á hendur Kjötvinnslunni ehf. 27. ágúst og 30. september sama árs, en málin voru síðar sameinuð. Krefst áfrýjandi leigugreiðslna fyrir ágúst- og septembermánuði 2003 að frádreginni samanlagðri fjárhæð tveggja kreditreikninga. Með hinum áfrýjaða dómi var Kjötvinnslan ehf. sýknuð af kröfu áfrýjanda.

II.

Eins og áður greinir starfrækti Kvíholt ehf. kjötvinnslu í húsnæði áfrýjanda, en Kjötvinnslan ehf. tók við rekstrinum eftir gerð leigusamningsins. Af því sem fram er komið í málinu verður ekki annað ráðið en að athugasemdir heilbrigðiseftirlits hafi varðað atriði sem til staðar voru við upphaf leigutíma. Riftun Kjötvinnslunnar ehf. á leigusamningnum, er hins vegar rökstudd með skírskotun til þeirra ákvæða 60. gr. húsaleigulaga er lúta að breytingum á ástandi leiguhúsnæðis eftir afhendingu þess til leigutaka. Þegar af þeirri ástæðu hafði fyrirvaralaus riftun Kjötvinnslunnar ehf. á leigusamningnum ekki stoð í tilgreindum ákvæðum laganna. Gegn mótmælum áfrýjanda er ósannað að hann hafi fengið skýrslu heilbrigðiseftirlits fyrr en um mánaðamótin júní-júlí 2003. Þá er fram komið að áfrýjandi var reiðbúinn til að ráðast í lagfæringar á húsnæðinu í tilefni af athugasemdum heilbrigðisyfirvalda. Með því að leita samráðs við Kjötvinnsluna ehf. um breytingarnar gætti hann að 7. gr. leigusamningsins þar sem kveðið var á um að leigusali ætti, með hæfilegum fyrirvara og í samráði við leigjanda, rétt til aðgangs að húsnæðinu til eftirlits eða til að láta framkvæma á því úrbætur. Verður því heldur ekki fallist á að áfrýjandi hafi vanrækt skyldu sína samkvæmt samningnum til að sjá um að húsnæðið uppfyllti skilyrði fyrir kjötvinnslu.

Samkvæmt framanrituðu og með vísan til 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga, verður krafa áfrýjanda tekin til greina, en hún hefur ekki sætt tölulegum andmælum stefnda.

Stefnda verður gert að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti sem ákveðinn verður í einu lagi eins og segir í dómsorði.

Dómsorð:

Stefndi, þrotabú Kjötvinnslunnar ehf., greiði áfrýjanda, EG sf., 767.069 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 261.258 krónum frá 5. ágúst 2003 til 14. september sama árs, en af 767.069 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.