323/1999

S keypti járnklætt timburhús, byggt árið 1927, af K haustið 1996. Sumarið 1997 kom í ljós að eignin var haldin stórfelldum galla, þar sem veggjatítla hafði hreiðrað um sig í innviðum hússins og valdið skemmdum á þeim, einkum í ofanverðu húsinu. Hafði S þá lagt í mikinn kostnað við endurbætur og breytingar á húsinu. Að mati dómkvaddra manna í desember 1997 mátti ætla að kostnaður af viðgerð á húsinu og útrýmingu bjöllunnar næmi meira en þriðjungi af umsömdu kaupverði fasteignarinnar. Að ákvörðun S var húsið flutt í burtu nokkru síðar og brennt undir eftirliti yfirvalda, en nýtt timburhús reist á hinum steinsteypta kjallara. Naut S fjárstuðnings frá opinberum aðilum og almenningi við þá framkvæmd. Talið var að eignin hefði verið haldin stórfelldum galla þegar kaup aðila fóru fram og að umfang hans mætti að líkindum rekja til þess að miklu leyti að ris hússins var óeinangrað og þakið ekki vel þétt, þannig að kjöraðstæður hefðu verið fyrir tímgun bjöllunnar. Eignin var ekki seld með fyrirvara um raka frá þakinu og ekki var talið að S yrði sökuð um brest á skoðun við kaupin. Lagt var til grundvallar að ekki yrði fullyrt að K hefði mátt vita af tilvist bjöllunnar í húsinu og voru því ekki talin skilyrði til að dæma S skaðabætur vegna kaupanna. Hins vegar var fallist á niðurstöðu héraðsdóms um að S ætti rétt til afsláttar að tiltölu úr hendi K, þar sem eignin hafi verið haldin leyndum galla. Var K dæmdur til að greiða S afslátt frá kaupverði fasteignarinnar. Ekki var talið að fyrir hendi hefðu verið lögmælt skilyrði til kyrrsetningar á eignum K vegna kröfu S í mars 1998 og var kyrrsetningin metin ógild.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kvk-nf E-kvk-nf, H-kk-nf H-kk-nf, H-kk-nf T-kk-nf, H-kk-nf B-kk-nf og P-kk-nf K-x-x H-kk-nf.

Áfrýjandi hefur skotið máli þessu til Hæstaréttar með stefnu 11. ágúst 1999. Hann krefst þess aðallega, að hinn áfrýjaði dómur verði ómerktur og málinu vísað frá héraðsdómi eða vísað heim í hérað til löglegrar meðferðar og dómsálagningar að nýju. Til vara krefst hann sýknu af öllum kröfum stefndu, en til þrautavara þess, að fjárkröfur hennar verði lækkaðar og kyrrsetning þeirra vegna hinn 3. mars 1998 á tilteknum eignum sínum felld úr gildi. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar á héraðsdómi og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandi hefur lagt nokkur ný gögn fyrir Hæstarétt. Meðal þeirra er matsgerð verkfræðinganna Á-kk-ef I-kk-ef og S-kk-ef I-kk-ef 13. desember 1999 um tiltekin verðmæti varðandi húseignina Langeyrarveg 9 í Hafnarfirði, þ.e. aðallega verðmæti lóðar hússins og hins steinsteypta grunns að því, verðmæti hússins, sem stefnda fjarlægði af grunninum, miðað við uppsetningu á öðrum stað, kostnað við að reisa nýtt sambærilegt hús á lóðinni og verðmæti þess í samanburði við fyrra húsið, og um fjárhagslegt tjón stefndu í ljósi þessara verðmæta og að teknu tilliti til styrkja þeirra og framlaga, sem hún hafi fengið frá opinberum aðilum og öðrum vegna hinna umdeildu skemmda á húsinu. Voru matsmenn þessir dómkvaddir til starfans að beiðni áfrýjanda, og hafa þeir staðfest mat sitt fyrir héraðsdómi. Einnig hefur hann lagt fram bréfaskipti sín í febrúar 2000 við Á-kk-þf P-kk-þf, meindýraeyði í Vestmannaeyjum, svo og staðfestingu Sparisjóðs Hafnarfjarðar 11. þess mánaðar á heildarupphæð fjárframlaga, sem safnað var meðal almennings í þágu stefndu á árinu 1999. Þá hefur hann til hliðsjónar lagt fram matsgerð G-kk-ef M-kk-ef G-kk-ef líffræðings 10. janúar 2000 um það álitaefni, hvort veggjatítla hafi verið fyrir í húsinu þegar áfrýjandi eignaðist það haustið 1989 og hvenær ætla megi, að hún hafi borist í húsið.

Stefnda hefur lagt fram bréf G-kk-ef A-kk-ef héraðsdómara 16. febrúar 2000, þar sem staðfest er, að dómarinn hafi gert áfrýjanda og lögmanni hans í héraði viðvart símleiðis um vettvangsgöngu á eignina, sem farin var í desember 1999. Segir í bréfinu, að lögmaðurinn hafi ekki talið ástæðu til að mæta við gönguna. Þá hefur stefnda lagt fram verk- og kaupsamning frá október 1999 um endurbyggingu húss að Langeyrarvegi 9 og samantekt um kostnað við þá framkvæmd ásamt útlögðum kostnaði við endurbætur á hinu fyrra húsi og í sambandi við förgun þess. Einnig hefur hún lagt fram nokkrar ljósmyndir, sem teknar voru í húsinu meðan brottnám þess stóð yfir, en þeim fylgja ekki sérstakar skýringar.

I.

Mál þetta varðar kaup milli áfrýjanda og stefndu um húseignina Langeyrarveg 9 í Hafnarfirði, sem gerð voru með kaupsamningi 19. ágúst 1996, og er atvikum lýst í hinum áfrýjaða dómi. Húseign þessi var járnklætt timburhús, byggt á árinu 1927, með íbúðarrými á hæð og í steinsteyptum kjallara og með óeinangruðu risi, er notað var sem geymslurými. Í ljós kom sumarið 1997 að hún var haldin stórfelldum galla, þar sem veggjatítla hafði hreiðrað um sig í bitum og borðum í ofanverðu húsinu og valdið skemmdum á trévirki þess. Urðu stefnda og eiginmaður hennar vör við þetta, þegar þau tóku til við framkvæmdir í risinu, en áður höfðu þau lagt í umtalsverðan kostnað við endurbætur og breytingar annars staðar í húsinu.

Við höfðun málsins í mars 1998 gerði stefnda aðallega kröfu um riftun kaupanna við áfrýjanda og endurgreiðslu á kaupverði eignarinnar umfram yfirteknar áhvílandi veðskuldir, 4.631.717 krónum, ásamt endurgreiðslu á kostnaði við framkvæmdir á eigninni eftir kaupin, 1.582.000 krónum, og útlögðum gjöldum vegna kaupanna, 124.000 krónum. Nam umkrafin fjárhæð alls 6.337.717 krónum. Til vara krafðist stefnda skaðabóta og/eða afsláttar úr hendi áfrýjanda vegna galla á eigninni. Var krafan að fjárhæð 3.210.000 krónur og miðuð við niðurstöður matsgerðar V-kk-ef Þ-kk-ef verkfræðings og B-kk-ef B-kk-ef húsasmíðameistara frá desember 1997, en þeir voru dómkvaddir að beiðni hennar til að meta útbreiðslu veggjatítlu í húsinu og möguleika á að útrýma bjöllunni þaðan ásamt kostnaði við aðgerðir í því skyni og úrbætur til að koma húsinu í samt lag. Veturinn 1998-1999 ákváðu stefnda og eiginmaður hennar hins vegar að flytja húsið af grunni og farga því, en byggja nýtt timbureiningahús ofan á kjallaranum. Gerðu þau þetta með tilliti til þess, hve víða bjallan hefði hreiðrað um sig, og til þeirra kosta á fjárstuðningi af opinberri hálfu, sem völ væri á til að leysa vandann af vist hennar í húsinu. Varð raunin sú, að þeim voru veittir styrkir frá Hafnarfjarðarbæ og Bjargráðasjóði til að standa undir þessum framkvæmdum, auk þess sem Hafnarfjarðarbær aðstoðaði þau við útvegun leiguhúsnæðis meðan á þeim stóð. Einnig gengust aðstandendur hjónanna fyrir fjársöfnun meðal almennings málinu til stuðnings.

Í samræmi við umrædda ákvörðun féll stefnda frá aðalkröfu sinni í stefnu við aðalmeðferð málsins í aprílmánuði 1999, þannig að varakrafan ein stóð eftir án breytinga að undirstöðu til. Hafði húsið þá verið flutt burtu og brennt undir eftirliti yfirvalda, hinn 6. mars 1999, en áður höfðu dómendur í héraði gengið á vettvang, sem fyrr getur. Þessi breyting á kröfugerð sætti ekki andmælum af hálfu áfrýjanda, og af héraðsdómi verður ráðið, að dómendur hafi talið óþarft hans vegna að fjalla um hana sérstaklega.

II.

Kröfu sína um ómerkingu hins áfrýjaða dóms reisir áfrýjandi einkum á því, að með áðurnefndri ákvörðun sinni og eftirfarandi aðgerðum hafi stefnda raskað grundvelli málsins í svo verulegum mæli, að dómendum í héraði hafi borið að vísa því frá. Jafnframt hafi þær breytingar á aðstöðu stefndu til að bæta úr tjóni sínu, sem aðgerðirnar höfðu í för með sér, ekki verið reifaðar af hennar hálfu með viðhlítandi hætti, auk þess sem stefnda hafi með förgun hússins svipt áfrýjanda færi á að skýra málstað sinn með frekari rannsókn á ástandi þess. Ennfremur vísar áfrýjandi til þess, að vettvangsganga dómenda hafi verið farin án þess að hann eða fulltrúar hans væru viðstaddir, en ummæli í héraðsdómi gefi til kynna, að skoðun dómenda á húsinu hafi ráðið miklu um niðurstöðu þeirra.

Á það er fallist með áfrýjanda, að miða beri úrlausn málsins við þann grundvöll, sem í upphafi var að því lagður. Krafa stefndu um skaðabætur eða afslátt frá kaupverði, sem varð endanleg dómkrafa hennar, var þá þegar studd mati dómkvaddra manna á þeim galla á húsinu, sem málið er risið af, og reifuð með þeim hætti, að hún gæti staðið eftir, þótt fallið væri frá upphaflegri aðalkröfu, sem einnig var gerð með hliðsjón af matinu. Hafa síðari ráðstafanir stefndu ekki raskað gildi þessarar matsgerðar, sem matsmenn hafa staðfest fyrir dómi. Þegar áfrýjandi lagði fram greinargerð sína í héraði hafði hann aflað annarrar matsgerðar, sem fyrir lá í júlí 1998. Telja verður, að hann hafi að auki átt viðhlítandi færi á að koma við frekari gagnaöflun um ástand hússins og úrbætur á því, áður en því yrði fargað. Þá var gögnum um aðgerðir stefndu til að bæta aðstöðu sína ekki svo ábótavant, að ekki væri fært að leggja efnisdóm á kröfu hennar af þeim sökum.

Á það má einnig fallast, að heppilegra hefði verið, að vettvangsskoðun í héraði færi fram í beinum tengslum við aðalmeðferð málsins, en til þess lágu gildar ástæður, að svo var ekki, og engin athugasemd vegna hennar kom fram í héraði af hálfu áfrýjanda. Héraðsdómari virðist þó ekki hafa gætt þess að færa vettvangsgönguna og boðun hennar til bókar jafnharðan með tryggilegum hætti, en sá annmarki verður ekki talinn varða ómerkingu málsmeðferðarinnar, svo sem hér stendur á. Ummæli í héraðsdómi um aðstæður á vettvangi verða ekki skilin svo, að skoðun dómenda á húsinu hafi ráðið úrslitum um niðurstöðu þeirra í málinu, sem sýnilega er byggð á öllum framkomnum gögnum og beinni skírskotun til matsgerðar þeirrar, sem stefnda aflaði. Gefa ummælin einkum til kynna, að dómendur hafi samsinnt því, að förgun hússins væri eðlileg ráðstöfun eftir öllum atvikum.

Samkvæmt þessu verður ekki fallist á kröfu áfrýjanda um ómerkingu dómsins.

III.

Stefnda varð vör við veggjatítlu í innviðum hinnar umdeildu húseignar um það bil átta mánuðum eftir að hún tók við umráðum hennar í nóvember 1996. Gefa gögn málsins til kynna, að útbreiðsla bjöllunnar í húsinu hafi þá verið orðin mikil og afdrifarík, og verður að álykta, að eignin hafi verið haldin stórfelldum galla, þegar kaup aðila fóru fram. Bent hefur verið á, að umfang gallans megi að líkindum rekja til þess að miklu leyti, að ris hússins var óeinangrað og þakið ekki vel þétt, þannig að kjöraðstæður hafi verið fyrir tímgun bjöllunnar vegna hita í risinu og raka í viðum. Eignin var þó ekki seld með neinum fyrivara um raka frá þakinu, og stefnda verður ekki sökuð um brest á skoðun við kaupin.

Það er álit dómenda í héraði, að ekki verði fullyrt, að áfrýjandi hafi vitað eða mátt vita af tilvist bjöllunnar í húsinu, og séu því ekki skilyrði til að dæma stefndu skaðabætur vegna kaupanna. Á þetta má fallast, enda hefur stefnda lýst því hér fyrir dómi, að hún sætti sig við þá afstöðu. Jafnframt verður á það fallist með héraðsdómi, að stefnda eigi rétt til afsláttar að tiltölu úr hendi áfrýjanda, þar sem eignin hafi verið haldin leyndum galla.

Krafa stefndu um afsláttinn er aðallega reist á matsgerð þeirri frá desember 1997, sem fyrr getur og fjallar um kostnað af fullnægjandi úrbótum á ástandi húseignarinnar í því horfi, sem hún annars var. Hefur niðurstöðum matsmanna ekki verið hnekkt með yfirmati, heldur hlutaðist áfrýjandi til um annað mat á nauðsynlegum úrbótum, sem miðað var við aðra aðferð til útrýmingar bjöllunni en á var byggt í hinu fyrra mati. Að áliti dómenda í héraði fól sú aðferð ekki í sér raunhæfa lausn vegna óvissu um afleiðingar þess að beita henni í húsinu, og verður á það fallist. Er eðlilegt að hafa fyrri matsgerðina til hliðsjónar við ákvörðun hæfilegs afsláttar, svo sem gert var í héraðsdómi.

Í héraði tóku dómendur það til athugunar, hvort tjón stefndu af kaupunum kynni að vera minna en matsmenn höfðu áætlað, ef litið væri til þess fjárstuðnings, sem henni var veittur. Var það niðurstaða þeirra, að svo væri ekki, þannig að krafa stefndu væri eftir sem áður innan venjulegra afsláttarmarka. Þessu hefur áfrýjandi leitast við að hnekkja með matsgerð þeirri, sem hann hefur aflað eftir uppsögu héraðsdóms og beinist að mati á kostnaði stefndu af kaupunum og endurbyggingu hússins. Tekur matið meðal annars til verðmætis lóðarinnar að Langeyrarvegi 9 og verðmætis hins brottnumda húss miðað við sölu þess til annars en íbúðarnota, ásamt því að stefnda hafi nú fengið nýtt hús fyrir gamalt.

Telja verður, að verðmæti lóðar húseignarinnar skipti ekki máli um kröfurétt stefndu vegna kaupanna, og ekki verður fullyrt, að raunhæft hefði verið að reyna að selja hið brottflutta hús. Þá hefur stefnda lagt fram gögn um hærri kostnað við nýtt hús á grunninum en þann, sem matsmenn áfrýjanda lögðu til grundvallar. Með tilliti til þessa og atvika að öðru leyti verður reikningur þeirra á fjárhagslegu tjóni stefndu ekki talinn hafa beina þýðingu í málinu.

Stefnda hefur ekki lagt fram skrifleg gögn því til staðfestu, að styrkir til hennar frá opinberum aðilum hafi verið bundnir því skilyrði, að hinu skemmda húsi yrði fargað. Ætla verður eigi að síður, að styrkirnir hafi fyrst og fremst verið veittir með tilliti til þess, að byggt yrði nýtt hús á lóðinni, ásamt tilliti til kostnaðar og fyrirhafnar, sem framkvæmdum þessum væru samfara. Um vægi styrkjanna verður þá einnig að horfa til þess, að stefnda var ekki aðeins að reisa nýtt hús, heldur varð hún um leið að fórna þeim kostnaði, sem hún hafði lagt í endurbætur á eldra húsinu í góðri trú, en samkvæmt matsgerðinni frá desember 1997 nam hann 1.582.000 krónum.

Við ákvörðun afsláttar til stefndu virðist auk matsgerðarinnar rétt að hafa nokkra hliðsjón af því, að í viðgerð eftir fyrirsögn matsmanna hefði verið fólgin veruleg nýsmíði. Að því og öðru virtu þykir hann hæfilega ákveðinn 3.000.000 krónur. Verður áfrýjanda gert að greiða þá fjárhæð með sömu vöxtum og um var mælt í héraðsdómi.

IV.

Samkvæmt 1. mgr. 5. gr. laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl. eru það almenn skilyrði kyrrsetningar á eignum manna til að tryggja fullnustu lögvarinnar kröfu til greiðslu peninga, að sennilegt megi telja, að annars muni draga mjög úr líkindum til þess að fullnusta takist eða að fullnusta verði til muna örðugri. Á þessi tryggingarráðstöfun einkum við, þegar á því sýnist yfirvofandi hætta, að skuldari eyði eða ráðstafi eignum sínum meðan dómsmál verði rekið um kröfu, þannig að aðför að gengnum dómi beri ekki árangur.

Þegar stefndi leitaði kyrrsetningar í eignum áfrýjanda fyrir kröfu sinni vegna kaupanna, hélt áfrýjandi því fram, að umrædd skilyrði til gerðarinnar væru ekki fyrir hendi, og væri fjárhagur sinn viðunandi. Af hálfu stefndu var einkum á það bent, að áfrýjandi hefði einn verið skráður eigandi að Langeyrarvegi 9, en sú fasteign, sem hann hefði síðan keypt til íbúðar, væri skráð á nafn eiginkonu hans að hálfu á móti honum. Taldi fulltrúi sýslumanns rétt að heimila gerðina með hliðsjón af þeirri eignatilfærslu, sem í þessu væri fólgin. Áfrýjandi hefur hins vegar skýrt þetta svo, að hann hafi viljað fylgja því, sem nú væri almennt tíðkað milli hjóna um skráningu eignarréttar að heimili þeirra. Á það ber að fallast með áfrýjanda, að þessi ráðstöfun hafi verið í eðlilegu samræmi við hjúskaparstöðu hans, og gögn um fjárhag þeirra hjóna gefa ekki til kynna, að efni séu til að meta hana sem tilraun til að skjóta eignum undan aðför eða rýra greiðslugetu hans.

Að öllu athuguðu verður því að líta svo á, að lögmælt skilyrði hafi brostið til þeirrar kyrrsetningar á eignum áfrýjanda, sem gerð var 3. mars 1998, og verður hún felld úr gildi.

V.

Samkvæmt þessu eru það úrslit málsins, að áfrýjanda verði gert að greiða stefndu afslátt frá kaupverði hinnar umdeildu fasteignar, en kyrrsetning á eignum áfrýjanda metin ógild.

Áfrýjandi greiði stefndu málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, svo sem um er mælt í dómsorði. Er þar tekið hæfilegt tillit til þess útlagða kostnaðar, sem um getur í héraðsdómi.

Dómsorð:

Áfrýjandi, K-kk-nf H-kk-nf, greiði stefndu, S-kvk-þgf J-kvk-þgf, 3.000.000 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 7. janúar 1998 til greiðsludags.

Felld er úr gildi kyrrsetning, sem gerð var í Hafnarfirði 3. mars 1998 að beiðni stefndu á eignarhlutum áfrýjanda í húseigninni Háabergi 1 og hesthúsi nr. 425 í Hlíðarþúfum við Kaldárselsveg í Hafnarfirði.

Áfrýjandi greiði stefndu samtals 900.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.