144/2005

R og E keyptu íbúð af H sem H hafði leyst til sín vegna vanskila verktaka. R skoðaði íbúðina tvisvar fyrir kaupin en ekki hafði verið búið í íbúðinni. H krafði R og E um greiðslu eftirstöðva kaupverðs en þau kröfðust sýknu þar sem þau töldu sig eiga gagnkröfu til skuldajafnaðar á grundvelli matsgerðar vegna galla á íbúðinni. Var ekki talið að boðun til matsfundar hafi verið í andstöðu við 2. mgr. 62. gr. laga um meðferð einkamála, þannig að ekki yrði á matsgerðinni byggt, líkt og H hélt fram. Þá var ekki talið að H hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína og var fallist á með héraðsdómi að ekki væru skilyrði til að leggja á H skaðabótaábyrgð vegna galla á hinni seldu eign. R og E voru hins vegar talin eiga rétt á afslætti vegna rispaðra innréttinga og hurða og galla í lakkáferð, en öðrum afsláttarkröfum þeirra var hafnað. Þar sem þessi gagnkrafa R og E var hærri en aðalkrafa H og ekki urðu reiknaðir dráttarvextir af aðalkröfunni samkvæmt 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, var héraðsdómur staðfestur um sýknu R og E.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 7. apríl 2005. Hann krefst þess að stefndu verði dæmd til að greiða sér 618.966 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 22. janúar 2003 til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast aðallega að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur en til vara að krafa áfrýjanda verði lækkuð. Þá krefjast þau málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Stefndu keyptu íbúð í fjöleignarhúsinu Básbryggju 19 í Reykjavík af áfrýjanda með kaupsamningi 6. maí 2002. Í söluyfirliti kemur fram að húsið hafi verið byggt á árinu 2000. Þá verður ráðið af gögnum málsins að umrædd íbúð komst í eigu áfrýjanda við það að hann leysti hana til sín í ársbyrjun 2001 vegna vanskila verktaka þess er húsið reisti. Hafði áfrýjandi áður selt íbúðina öðrum en stefndu en þau kaup gengu til baka. Íbúðin mun hafa verið seld fullbúin en án gólfefna. Ágreiningslaust er að ekki hafði verið búið í íbúðinni fyrir kaup aðila. Stefndi R-kk-nf G-kk-nf mun hafa skoðað íbúðina tvisvar áður en kaupsamningur var undirritaður.

Kaupverð íbúðarinnar var 16.400.000 krónur. Skyldu 7.118.966 krónur af því greiddar í peningum með fjórum afborgunum, hinni síðustu 1. nóvember 2002 að fjárhæð 1.118.966 krónur. Stefndu greiddu 500.000 krónur upp í þá afborgun 22. janúar 2003. Höfðaði áfrýjandi mál þetta til greiðslu eftirstöðvanna með stefnu 24. september 2003. Ekki er ágreiningur um að þessi hluti kaupverðsins hefur ekki verið greiddur en stefndu krefjast sýknu þar sem þau telja sig eiga gagnkröfu til skuldajafnaðar er nemi að minnsta kosti stefnufjárhæðinni. Telja þau sig eiga kröfu til skaðabóta eða afsláttar úr hendi áfrýjanda vegna galla á íbúðinni og reisa þau kröfu sína á matsgerð dómkvadds manns 19. mars 2004.

II.

Áfrýjandi reisir málatilbúnað sinn á því að stefndu hafi ekki tekist að leiða í ljós að neinir þeir gallar hafi verið á hinni seldu eign er gefi tilefni til skaðabóta eða afsláttar af kaupverði hennar. Telur hann að slíkir hnökrar séu á framkvæmd mats hins dómkvadda manns að ekki verði byggt á matsgerðinni. Í henni kemur fram að matsfundur hafi verið haldinn á hinni seldu eign 4. mars 2004 að viðstöddum lögmönnum málsaðila og hafi vettvangsskoðun farið fram í lok fundarins. Þá segir í matsgerðinni að matsmaður hafi aftur farið á vettvang 10. mars 2004 ásamt nafngreindum fulltrúa matsbeiðanda. Hafi lögmönnum málaðila verið tilkynnt um það áður en þeir ekki óskað eftir að vera viðstaddir vettvangsskoðunina. Áfrýjandi telur að boðun til þessa matsfundar hafi verið ófullnægjandi. Þáverandi lögmaður hans hafi að vísu fengið óljós skilaboð um fundinn en tölvubréfi hans 10. mars 2004, sem að fyrirhuguðum fundi laut, hafi ekki verið svarað af hálfu matsmanns. Umrætt tölvubréf er svohljóðandi: „Ætlar þú að skoða Básbryggjuna á eftir? Mín ætlun er að fá bókað að matsmaður meti hvort hinir meintu gallar hafi verið sýnilegir við skoðun kaupenda. Ef þú ert samþykkur að bóka slíkt og meta samfara matsgerðinni þá samþykki ég skoðun í dag án þess að ég sé viðstaddur.“ Af tölvubréfi þessu er ljóst að lögmaðurinn hefur fengið boð um fundinn. Í bréfinu spurði hann matsmann ekki beint um tímasetningu fundarins, sem eðlilegt hefði verið ef það atriði var óljóst í fyrra fundarboði eins og áfrýjandi heldur fram, heldur hafði uppi ráðagerðir um bókun varðandi umfang matsins. Þegar þetta er virt verður ekki talið að boðun til matsfundar hafi verið í andstöðu við 2. mgr. 62. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála þannig að ekki verði á matsgerðinni byggt.

Ekki verður talið að áfrýjandi hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína og er fallist á það með héraðsdómi að ekki séu skilyrði til að leggja á hann skaðabótaábyrgð vegna galla á hinni seldu eign, enda urðu kaup aðila áður en lög nr. 40/2002 um fasteignakaup öðluðust gildi, sbr. 62. gr. laganna. Verður kröfu stefndu um greiðslu ætlaðs kostnaðar við hreingerningu íbúðarinnar hafnað þegar af þeirri ástæðu.

Kemur þá til athugunar hvort stefndu eigi rétt á afslætti af kaupverði íbúðarinnar. Í ýmsum liðum matsgerðar kemur fram að matsmaður hafi staðreynt rispur og galla á lökkun innréttinga og hurða íbúðarinnar. Fyrir héraðsdómi bar matsmaður að þetta sæist vel „þegar maður fer að skoða þetta nánar, þetta blasir kannski ekki alveg við ef maður labbar um svona og horfir í kringum sig“. Einnig sagði hann: „...maður þarf að aðgæta nokkuð vel til þess að sjá það en strax og þú kemur að þessu og ert svona að horfa á flötinn þá sérðu þetta strax. En ekki þó að þú gangir um svona lauslega um íbúðina þá blasir þetta ekkert við þannig.“ Þegar þessi framburður matsmannsins er virtur, ásamt því að íbúðin var mjög óhrein og rykug þegar hún var sýnd og að hún var ný í þeim skilningi að aldrei hafði verið búið í henni verður að fallast á þá niðurstöðu héraðsdóms að stefndu hafi ekki vanrækt skoðunarskyldu sína þótt þau yrðu ekki vör við þessa missmíð. Verður þá einnig að hafa í huga að fram kom í skýrslu forsvarsmanns áfrýjanda fyrir héraðsdómi að af hans hálfu hafi íbúðin aldrei verið skoðuð áður en kaup aðila gerðust. Er hann því ekki í stöðu til að draga í efa fullyrðingar stefndu um það að umræddir gallar hafi leynst við venjulega skoðun eins og íbúðin leit út áður en kaupin voru gerð.

Með vísan til forsendna héraðsdóms verður fallist á þá niðurstöðu hans að stefndu eigi hvorki kröfu til afsláttar vegna staðsetningar tengla né vegna sprungna í austurvegg gangs íbúðarinnar.

Í matsgerðinni er einnig metinn kostnaður við að lagfæra hlykki á suðurvegg stofu, setja hitastilli á ofn þar, lækka niðurfall í þvottahúsi, skipta um falslista í geymslu og hurðarblað á stigagangi og loks lagfæra einangrun á svölum. Stefndu krefjast afsláttar vegna þessa. Ekkert í gögnum málsins gefur vísbendingu um hvort kaupendur hefðu átt að verða þessarar missmíðar vör við venjulega skoðun. Verða stefndu að bera hallann af því og verður afsláttarkröfu þeirra því hafnað að þessu leyti.

Samkvæmt framansögðu eiga stefndu rétt á afslætti vegna þess að innréttingar og hurðir íbúðarinnar voru rispaðar og lakkáferð gölluð. Samkvæmt matsgerð nemur viðgerðarkostnaður vegna þessara liða samtals 796.700 krónum. Þar af er áætlað að kostnaður af vinnu á byggingarstað verði 288.200 krónur, en krefjast má endurgreiðslu 60% af virðisaukaskatti af honum sem nemur 34.028 krónum. Þykir mega leggja mismuninn eða rúmar 762.000 krónur til grundvallar við ákvörðun afsláttar til stefndu. Þar sem þessi gagnkrafa er hærri en aðalkrafa áfrýjanda og ekki verða reiknaðir dráttarvextir af aðalkröfunni samkvæmt 7. gr. laga nr. 38/2001 verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur.

Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétt eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Húsasmiðjan hf., greiði stefndu, R-kk-þgf G-kk-þgf G-kk-þgf og E-kvk-þgf C-kvk-þgf G-x-x, samtals 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.