284/2000

B og E gerðu makaskiptasamning við F fyrir milligöngu starfsmanns á fasteignasölu I, sem er löggiltur fasteignasali og ábyrgur fyrir rekstri fasteignasölunnar. Við kaupin hvíldu tilteknar veðskuldir á báðum fasteignunum, sem létta skyldi af innan ákveðinna tímamarka. F stóð ekki við sína skuldbindingu og fór svo að B og E neyddust til að greiða skuld F sjálf. Í kjölfarið kröfu þau I um skaðabætur á grundvelli ætlaðra mistaka starfsmanns fasteignasölunnar. Hæstiréttur féllst á að tjón B og E yrði rakið til þess að I hefði brugðist þeirri starfsskyldu fasteignasala samkvæmt lögum nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, að gæta þess að réttmætir hagsmunir beggja samningsaðila í slíkum viðskiptum væru tryggðir. Ekki var fallist á þá mótbáru I að B og E hefðu getað dregið úr tjóni sínu vegna vanefnda I með því að vanefna einnig samninginn af sinni hálfu.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir H-kk-nf B-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 20. júlí 2000. Hann krefst sýknu af kröfu stefndu og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast þess að héraðsdómur verði staðfestur og áfrýjanda gert að greiða málskostnað fyrir Hæstarétti.

I.

Ágreiningur málsaðila á rætur að rekja til kaupa stefndu 13. október 1997 á fasteigninni nr. 119 við Fjallalind í Kópavogi af Fjölsmíði sf. Var kaupverðið 9.000.000 krónur og skyldi húsið afhent 20. sama mánaðar fullbúið að utan en fokhelt að innan. Voru kaupin gerð fyrir milligöngu fasteignasölunnar Valhallar, en óumdeilt er í málinu að áfrýjandi, sem er löggiltur fasteignasali, beri ábyrgð á rekstri hennar. Hluti endurgjalds stefndu var íbúð þeirra í húsinu Stóra-Ási, síðar auðkennt sem Suðurmýri 38 á Seltjarnarnesi, en umsamið verð hennar var 5.000.000 krónur. Var gerður sérstakur kaupsamningur 13. október 1997 um sölu íbúðarinnar til Fjölsmíði sf., en í hvorum kaupsamningnum um sig var tekið fram að hann væri hluti makaskiptasamnings. Skyldi íbúð stefndu afhent 20. desember 1997. Þá tóku stefndu að sér áhvílandi veðskuld á Fjallalind 119 að fjárhæð rúmlega 5.000.000 krónur, en Fjölsmíði sf. tók yfir veðskuld á Stóra-Ási að fjárhæð rúmlega 2.600.000 krónur.

Þegar kaupin voru gerð hvíldu á Fjallalind 119 þrjár aðrar veðskuldir en áður er getið, samtals að upphaflegri fjárhæð 4.780.223 krónur, sem Fjölsmíði sf. skyldi hafa létt af eigninni eigi síðar en 27. október 1997. Fyrir þann dag skyldu stefndu einnig hafa létt einni veðskuld að upphaflegri fjárhæð 800.000 krónur af íbúðinni í Stóra-Ási. Fjölsmíði sf. stóð ekki við skuldbindingu sína um að létta af Fjallalind 119 veðskuld við Bæjarsjóð Kópavogs, upphaflega að fjárhæð 1.280.223 krónur. Neyddust stefndu til að greiða skuldina 15. maí 1998 til skuldareigandans, Lífeyrissjóðs starfsmanna Kópavogskaupstaðar, með 1.659.053 krónum til að komast hjá því að gengið yrði að eigninni til lúkningar á skuldinni. Bú Fjölsmíði sf. og beggja eigenda félagsins voru tekin til gjaldþrotaskipta á árinu 1998. Fengu stefndu greiddar upp í kröfu sína 22.596 krónur við lok skipta á þrotabúi Fjölsmíði sf. 8. desember 1999, en ekkert fékkst upp í hana við skipti á þrotabúum eigenda félagsins. Leita stefndu í málinu eftir skaðabótum úr hendi áfrýjanda vegna mistaka, sem þau telja starfsmenn fasteignasölunnar hafa gerst seka um við kaupin og í kjölfar þeirra. Málavextir og málsástæður aðilanna eru að öðru leyti raktar í héraðsdómi.

II.

Við undirritun kaupsamninganna greiddu stefndu 700.000 krónur til Fjölsmíði sf. auk þess sem íbúð þeirra gekk sem greiðsla á 2.362.922 krónum upp í kaupverð Fjallalindar 119. Þá tóku stefndu að sér nær helmingi hærri veðskuld en þá, sem viðsemjandi þeirra tók á sig og hvíldi á Stóra-Ási. Strax í kjölfarið skyldi aflétt veðskuldum, sem að framan er getið. Að virtum gögnum málsins verður að leggja til grundvallar að veðskuldirnar á Fjallalind 119, sem skyldi aflétt, hafi þá samtals ekki verið lægri en nam upphaflegri fjárhæð þeirra eða rúmlega 4.700.000 krónur. Þá er komið fram að veðskuldin, sem stefndu skyldu létta af Stóra-Ási, hafi við kaupin staðið í rúmlega 400.000 krónum. Var Fjölsmíði sf. þannig skylt að aflétta veðskuldum, sem voru margfalt hærri en sú, sem stefndu lofuðu að létta af sinni eign.

Kaupsamningar voru gerðir fyrir milligöngu fasteignasölu áfrýjanda og annaðist starfsmaður hans skjalagerð. Með því að haga greiðslum með þessum hætti, án þess að nokkur trygging væri veitt fyrir því að veðskuldum á Fjallalind 119 yrði aflétt, svo sem seljandinn skuldbatt sig til, var raskað mjög jafnvægi milli greiðslna og skuldbindinga stefndu og endurgjalds Fjölsmíði sf. Var með þessu sköpuð hætta á að stefndu yrðu fyrir tjóni. Bar áfrýjanda að gera stefndu skýra grein fyrir þessari aðstöðu og ráða þeim frá því að eiga viðskipti með slíkum skilmálum. Varaði starfsmaður áfrýjanda stefndu á engan hátt við þessu, heldur lét loforð seljandans um efndir nægja. Með háttsemi sinni brást áfrýjandi þeirri starfsskyldu fasteignasala samkvæmt lögum nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu að gæta þess að réttmætir hagsmunir beggja samningsaðila í slíkum viðskiptum væru tryggðir. Verður fallist á með stefndu að tjón þeirra verði rakið til vanrækslu starfsmanns áfrýjanda þegar við samningsgerð.

Kaupsamningnum um Fjallalind 119 var þinglýst 29. október 1997. Við þinglýsingu var rituð á hann athugasemd um að allar þær veðskuldir, sem aflétt skyldi fyrir 27. október 1997, væru þá enn áhvílandi. Er ósönnuð sú staðhæfing áfrýjanda að hann hafi sent stefndu eintak kaupsamningsins með athugasemdinni áritaðri. Jafnvel þótt sönnun um það hefði tekist breytti það engu um þá skyldu áfrýjanda að aðvara stefndu sérstaklega, þegar málum var svo komið, og stuðla með öllum ráðum að því að afstýra yfirvofandi tjóni. Er ekki fram komið að hann hafi aðhafst neitt í þessa veru. Hefur ekki verið hnekkt þeirri staðhæfingu stefndu að þeim hafi verið ókunnugt um vanefndir Fjölsmíði sf. allt þar til Lífeyrissjóður starfsmanna Kópavogskaupstaðar sneri sér til þeirra vegna vanefnda á greiðslu skuldar, sem áður er getið og enn hvíldi á Fjallalind 119.

III.

Af hálfu áfrýjanda er haldið fram að stefndu hafi ekki létt skuld af Stóra-Ási fyrir 27. október 1997, svo sem lagt er til grundvallar í héraðsdómi. Hefur hann lagt fyrir Hæstarétt skjal, sem ber fyrirsögnina „Veðsetning og veðbandslausn“, þar sem stefndu flytja umrædda veðskuld af Stóra-Ási yfir á Fjallalind 119. Ber það með sér að hafa verið fært í þinglýsingabók í Reykjavík 4. desember 1997. Heldur áfrýjandi fram að stefndu hefðu haft tryggingu í viðskiptum sínum við Fjölsmíði sf. með því að láta hjá líða að aflýsa veðskuldinni þegar þeim máttu vera ljósar vanefndir félagsins.

Umrætt skjal er dagsett 16. október 1997, eða þremur dögum eftir gerð kaupsamninganna. Skjalið ber ekki með sér hvenær það var innfært í þinglýsingabók hjá sýslumanninum í Kópavogi, en óhjákvæmilegt var að þinglýsa því á Fjallalind 119 áður en veðskuldinni yrði aflýst hjá sýslumanninum í Reykjavík. Liggur samkvæmt þessu ekki annað fyrir en að stefndu hafi þegar í kjölfar kaupanna hafist handa um að efna skuldbindingu sína, þótt því yrði ekki lokið innan tilsetts tíma. Hvað sem því líður báru stefndu persónulega ábyrgð á skuldinni, sem þau hefðu ekki komist undan með því að létta henni ekki af Stóra-Ási. Er því ekkert hald í þeirri viðbáru áfrýjanda að stefndu hefðu getað dregið úr tjóni sínu vegna vanefnda Fjölsmíði sf. með því að vanefna einnig af sinni hálfu.

Þá ber áfrýjandi fyrir sig að stefndu hafi sýnt gáleysi með því að heimila Fjölsmíði sf. 3. febrúar 1998 að selja íbúðina í Stóra-Ási og að heimila félaginu að veðsetja hana fyrir láni hjá Samvinnusjóði Íslands hf. 28. janúar sama árs. Með því hafi þau stuðlað að tjóni sínu og hljóti að bera sjálf ábyrgð á þeim gerðum sínum. Varðandi þessa málsvörn áfrýjanda er þess að gæta að Fjölsmíði sf. hafði þinglýstan eignarrétt samkvæmt kaupsamningi að íbúðinni í Stóra-Ási. Gat félagið selt eign sína og þurfti ekki á samþykki stefndu að halda til þess, þótt afsal hefði ekki enn verið gefið út. Er viðbára áfrýjanda, sem að þessu lýtur, því haldlaus með öllu.

Varðandi fjárhæð skaðabóta krefst áfrýjandi þess sérstaklega að honum verði ekki gert að bæta stefndu kostnað, sem þau hafi haft af árangurslausri málsókn, þar sem þau freistuðu þess að fá kyrrsettar greiðslur fyrir íbúðina í Stóra-Ási, sem Fjölsmíði sf. hafði þá selt. Krefst áfrýjandi þess að krafa stefndu lækki samkvæmt því um 113.498,70 krónur. Varðandi þessi mótmæli er þess að gæta að umræddur kostnaður hlaust ekki einungis af árangurslausri kyrrsetningargerð, heldur einnig af málshöfðun stefndu þar sem fenginn var dómur á hendur Fjölsmíði sf. og eigendum félagsins um greiðslu skuldarinnar. Var stefndu heimilt og skylt að reyna að fá kröfuna greidda frá þeim, sem áttu með réttu að greiða hana. Verður ekki fallist á að stofnað hafi verið að óþörfu til kostnaðar í því skyni. Verður kröfu áfrýjanda, sem hér um ræðir, því hafnað.

Samkvæmt öllu því, sem að framan er rakið, og að öðru leyti með vísan til forsendna héraðsdóms verður hann staðfestur. Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti, eins og nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, I-kk-nf G-kk-nf G-kk-nf, greiði stefndu, B-kvk-þgf J-kvk-þgf og E-kk-þgf O-kk-þgf G-kk-þgf, hvoru um sig 150.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.