226/2015

Árið 2012 gerði H samning um sértæka skuldaaðlögun við Í, Í hf. og A hf. Samkvæmt samningnum skyldu veðskuldir sem á fasteign H hvíldu og voru umfram 100% af markaðsvirði hennar færðar undir svonefndar samningskröfur. Þær kröfur skyldu falla niður að þremur árum liðnum ef H stæði við greiðsluáætlun samkvæmt samningnum, en með honum var ekki hróflað við veðkröfum er rúmuðust innan markaðsverðs fasteignarinnar. Meðal skulda sem færðar voru á þennan hátt undir samningskröfur var hluti veðskuldar H við Í er hvíldi á 4. veðrétti, en að öðru leyti hvíldu veðskuldir H við Í áfram á fasteigninni með óbreyttum kjörum. H setti fasteignina í sölu. Með hliðsjón af kauptilboði sem barst í fasteignina sem H samþykkti taldi Í í ljós leitt að raunverulegt verðgildi fasteignarinnar hefði verið töluvert hærra en það verðmat sem legið hefði til grundvallar samningnum um sértæka skuldaaðlögun. Þar með taldi Í að forsendurnar fyrir þeirri afskrift sem samningurinn hefði kveðið á um hefðu brostið. Til þess að geta selt fasteignina greiddi H Í nánar tilgreinda fjárhæð, með fyrirvara um lögmæti, vegna þess hluta veðskuldarinnar á 4. veðrétti sem færður hafði verið undir samningskröfur. Í málinu krafðist H endurgreiðslu á þeirri fjárhæð að frádregnu því sem honum hefði borið að greiða Í af kröfunni samkvæmt samningnum um sértæka skuldaaðlögun. Í dómi Hæstaréttar kom fram að enginn vafi gæti hafa leikið á að H hefði verið ljóst að það verðmat er legið hafði til grundvallar samningnum hefði verið veruleg forsenda og ákvörðunarástæða þess hvar mörkin hefðu verið dregin milli samningskrafna og veðkrafna í samningnum. Þegar litið væri til þess tilgangs samningsins að laga skuldir og eignir H að greiðslugetu hans gæti samningurinn ekki skuldbundið Í að þessu leyti, enda yrði H að bera áhættuna af forsendubrestinum. Þá var ekki fallist á með H að Í hefði borið að leggja tillögu um viðbrögð við ætluðum forsendubresti undir sameiginlegan fund kröfuhafa. Samkvæmt framansögðu var Í sýknaður af kröfu H.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf og Á-kk-nf K-kk-nf fyrrverandi hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 23. mars 2015. Hann krefst sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Þann 22. desember 2010 gerðu Samtök fjármálafyrirtækja, Landssamtök lífeyrissjóða, Samband íslenskra sparisjóða og áfrýjandi ásamt slitastjórnum tveggja fjármálafyrirtækja með sér samkomulag um verklagsreglur um svonefnda sértæka skuldaaðlögun einstaklinga. Verklagsreglurnar voru settar með hliðsjón af 2. gr. laga nr. 107/2009 um aðgerðir í þágu einstaklinga, heimila og fyrirtækja vegna banka- og gjaldeyrishrunsins. Samkvæmt 2. gr. reglnanna var markmið skuldaaðlögunarinnar að einstaklingar í alvarlegum skuldavanda gætu fengið lausn sinna mála með því að skuldir og eignir yrðu lagaðar að greiðslugetu á grundvelli einkaréttarlegs samkomulags lántaka og fjármálastofnana án aðkomu dómstóla. Skuldaaðlögunin fólst samkvæmt 4. gr. reglnanna í því að kröfuhafar féllust á eftirgjöf krafna á hendur einstaklingi, lækkun þeirra eða gjaldfrest með gerð sérstaks samnings. Skyldi aðalviðskiptabanki lántaka leiða skuldaðalögunarferlið og var hann nefndur umsjónaraðili þess í 6. gr. Samkvæmt 5. gr. reglnanna var sértæk skuldaaðlögun almennt ætluð þeim sem byggju við veðsetningu fasteignar eða bifreiðar umfram fullt markaðsvirði hennar. Í 3. gr. þeirra var hugtakið samningskröfur skilgreint, en með því var átt við kröfur sem ekki væru tryggðar með veði í fasteign eða bifreið lántaka eða maka hans ásamt þeim veðkröfum sem umfram væru 100% af markaðsvirði veðsettrar fasteignar eða bifreiðar og getið væri í samningi um sértæka skuldaaðlögun að væru samningskröfur.

Vorið 2012 gerði stefndi samning um sértæka skuldaaðlögun við Íslandsbanka hf., Arion banka hf. og áfrýjanda. Samningurinn var undirritaður af stefnda og Íslandsbanka hf., sem var umsjónaraðili hans, 18. apríl 2012 en af áfrýjanda 8. maí sama ár og Arion banka hf. 14. sama mánaðar. Í samningnum voru heildarskuldir stefnda taldar nema 62.543.172 krónum en verðmæti heildareigna hans 34.315.000 krónum. Þar af var verðmæti eignarhluta stefnda í fasteign sem selja skyldi í tengslum við samninginn 11.150.000 krónur og verðmæti breiðar 1.165.000 krónur. Markaðsverð fasteignar hans að Gnoðarvogi 60 í Reykjavík var talið 22.000.000 krónur. Var það reist á verðmati fasteignasölunnar Stórborgar, sem umsjónaraðili samningsins hafði látið framkvæma. Veðkröfur sem á þeirri eign hvíldu námu samtals 25.015.672 krónum. Samkvæmt samningnum skyldu veðskuldir sem á fasteigninni hvíldu og voru umfram 100% af markaðsvirði hennar færðar undir svonefndar samningskröfur. Þær kröfur skyldu falla niður að þremur árum liðnum ef stefndi stæði við greiðsluáætlun samkvæmt samningnum, en með honum var ekki hróflað við veðkröfum er rúmuðust innan markaðsverðs fasteignarinnar. Meðal skulda sem færðar voru á þennan hátt undir samningskröfur var hluti veðskuldar stefnda við áfrýjanda er hvíldi á 4. veðrétti og nam hann 1.477.471 krónu, en að öðru leyti hvíldu veðskuldir stefnda við áfrýjanda áfram á Gnoðarvogi 60 með óbreyttum kjörum.

Í maí 2012 mun stefndi hafa sett fasteignina að Gnoðarvogi 60 í sölu og mun ásett verð hafa verið 26.700.000 krónur. Í ágúst 2012 mun stefnda hafa borist kauptilboð í fasteignina að fjárhæð 27.200.000 krónur sem hann samþykkti og mun kaupsamningur hafa verið undirritaður 26. september sama ár. Áfrýjandi sendi stefnda tölvubréf 19. september 2012. Taldi hann í ljós leitt með framangreindu kauptilboði og samþykki þess að raunverulegt verðgildi fasteignarinnar væri töluvert hærra en það verðmat sem legið hafi til grundvallar samningnum um sértæka skuldaaðlögun. Væru þar með „forsendur brostnar fyrir þeirri afskrift sem samningurinn kveður á um.“ Svo fór að stefndi greiddi áfrýjanda 1.511.581 krónu 3. desember 2013 vegna þess hluta veðskuldarinnar á 4. veðrétti sem færður hafði verið undir samningskröfur í samkomulaginu um sértæka skuldaaðlögun til þess að fá veðskuldinni létt af fasteigninni og geta þar með efnt samning sinn við kaupendur eignarinnar. Innti hann greiðsluna af hendi með fyrirvara. Stefndi höfðaði síðan mál þetta 20. júní 2014 og krafðist endurgreiðslu á þeirri fjárhæð að frádregnu því sem honum hefði borið að greiða áfrýjanda af þessari kröfu samkvæmt samningnum um sértæka skuldaaðlögun.

II

Eins og að framan var rakið var fjárhæð þeirra veðkrafna sem hvíldu á fasteign stefnda að Gnoðarvogi 60 við gerð samningsins um sértæka skuldaaðlögun skipt annars vegar í veðkröfur sem áfram skyldu hvíla á eigninni með óbreyttum kjörum og hins vegar í samningskröfur sem falla skyldu niður að þremur árum liðnum. Við blasir að þessi skipting réðist af mati fasteignasölu á markaðsverði sem hún taldi 22.000.000 krónur. Hefði matið verið hærra hefðu veðkröfur sem áfram skyldu hvíla á eigninni hækkað því til samræmis og samningskröfur lækkað sem því næmi. Þetta var veruleg forsenda og ákvörðunarástæða þess hvaða skuldir voru færðar í flokk samningskrafna. Allir sem áttu hlut að samningnum lögðu þetta verðmat til grundvallar. Getur því heldur enginn vafi leikið á að stefnda var ljóst að framangreint verðmat var ákvörðunarástæða þess hvar mörkin voru dregin milli samningskrafna og veðkrafna í samningnum. Sé litið til þess tilgangs samningsins að laga skuldir og eignir stefnda að greiðslugetu hans getur samningurinn ekki skuldbundið áfrýjanda að þessu leyti, enda verður stefndi að bera áhættuna af forsendubrestinum.

Stefndi hefur borið fyrir sig að þar sem áfrýjandi hafi ekki fylgt því ferli sem kveðið sé á um í 21. gr. verklagsreglnanna frá 22. desember 2010, meðal annars með því að leggja tillögu um viðbrögð við ætluðum forsendubresti undir sameiginlegan fund kröfuhafa, hafi hann fyrirgert rétti til að hafa uppi kröfur á hendur stefnda af því tilefni. Varðandi þá málsástæðu er til þess að líta að samkvæmt orðalagi 21. gr. á hún við ef til umfjöllunar er ákvörðun um að fella samning um sértæka skuldaaðlögun niður í heild sinni. Verður áfrýjanda þegar af þeirri ástæðu ekki talið óheimilt að leita réttar síns hér án þátttöku allra samningsaðila. Samkvæmt öllu framansögðu verður áfrýjandi sýknaður af kröfu stefnda.

Stefndi verður dæmdur til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti sem ákveðinn er í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Íbúðalánasjóður, er sýkn af kröfu stefnda, H-kk-ef E-kk-ef F-kk-ef.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 1.000.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.