227/2014

ehf. reisti þrjár fasteignir í Reykjavík á árunum 2002 og 2003 og voru framkvæmdirnar unnar samkvæmt átaki ÍL um fjölgun leiguíbúða samkvæmt 40. gr. reglugerðar nr. 458/1999 um lánaflokka Íbúðalánasjóðs, sbr. lög nr. 44/1998 um húsnæðismál. H og G gerðu í febrúar 2003 svonefndan afnotaréttarsamning við ÍB ehf. um íbúð í einni fyrrgreindra fasteigna, en samkvæmt honum skyldi ÍB ehf. annast þinglýsingu samningsins sem kvaðar á hlutaðeigandi íbúð, sem félagið og gerði. Bú ÍB ehf. var tekið til gjaldsþotaskipti 2011 og lauk skiptum á árinu 2012. Í málinu greindi H og G á við ÍL um hvort hinn þinglýsti afnotaréttarsamningur þeirra við ÍB ehf. skyldi áfram hvíla á eigninni eftir nauðungarsölu hennar í október 2010. Ágreiningi um ákvörðun sýslumanns, þar sem fallist var á að samningurinn skyldi áfram hvíla á eigninni, var borinn undir héraðsdóm, sem felldi hana úr gildi með hinum kærða úrskurði. Í dómi Hæstaréttar var meðal annars vísað til þess að frá meginreglu 2. mgr. 56. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu kæmi fram sú meginregla að hefði nauðungarsölu verið krafist á eign eftir heimild í 6. eða 7. gr. laganna, féllu niður öll veðbönd, umráðaréttindi, kvaðir, höft og önnur réttindi yfir eigninni við útgáfu afsals, en frá henni gilti meðal annars sú undantekning að annað leiddi beinlínis af lögum. Rétturinn vísaði til þess að málsaðila greindi fyrst og fremst á um þetta og úrlausn ágreiningsins réðist af eðli réttindanna hversu til þeirra hefði verið stofnað. Hæstiréttur rakti einkenni réttarstöðu H og G samkvæmt afnotaréttarsamningnum og taldi að sá hlutbundni réttur sem falist hefði í rétti þeirra hjá ÍB ehf. hefði um sumt samstöðu með séreignarrétti að íbúð í fjöleignarhúsi en um annað nyti hann samstöðu með varanlegum afnotarétti yfir slíkri eign. Væru veruleg líkindi með þessum rétti og þeim sem búseturétthafar nytu samkvæmt lögum nr. 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög, sbr. dóm Hæstaréttar 5. mars 2009 í máli nr. 426/2008, og þeim sem afnotarétthafar nytu hjá stofnunum sem leigðu búseturétt og lytu ákvæðum laga nr. 19/1988 um sjóði og stofnanir sem starfa samkvæmt staðfestri skipulagsskrá, sbr. dóm réttarins 20. febrúar 2014 í máli nr. 99/2014. Taldi Hæstiréttur með hliðsjón af eðli réttinda H og G og að því virtu að grundvöll réttindanna væri að rekja til ákvæða í lögum nr. 44/1998 og reglugerðum settum samkvæmt þeim, yrði lagt til grundvallar að fullnægt væri því skilyrði 2. mgr. 56. laga nr. 90/1991 að af lögum leiddi beinlínis að réttur þeirra skyldu áfram hvíla á eigninni eftir nauðungarsölu hennar og hinn kærði úrskurður því felldur úr gildi

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf og I-kvk-nf E-kvk-nf settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 25. mars 2014 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 2. apríl sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 12. mars 2014 þar sem felld var úr gildi ákvörðun sýslumanns 15. febrúar 2013 um að afnotaréttarsamningur sóknaraðila um íbúð með fastanúmerinu 226-0791 að Drekavogi 4a í Reykjavík skyldi áfram hvíla á íbúðinni eftir nauðungarsölu hennar. Kæruheimild er í 1. mgr. 79. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðilar krefjast þess að staðfest verði ákvörðun sýslumanns um að fyrrgreindur samningur hvíli áfram á eigninni. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar að öðru leyti en því að sóknaraðilar greiði sér málskostnað í héraði. Þá krefst hann kærumálskostnaðar.

Varnaraðili hefur ekki kært úrskurð héraðsdóms fyrir sitt leyti. Kemur krafa hans um greiðslu málskostnaðar í héraði þegar af þeirri ástæðu ekki til álita.

I

Samkvæmt 1. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál er tilgangur þeirra að stuðla að því með lánveitingum og skipulagi húsnæðismála að landsmenn geti búið við öryggi og jafnrétti í húsnæðismálum og að fjármunum verði sérstaklega varið til þess að auka möguleika fólks til að eignast eða leigja húsnæði á viðráðanlegum kjörum. Samkvæmt 33. gr., sbr. 3. tölulið 1. mgr. 15. gr. laganna er Íbúðalánasjóði heimilt að veita sveitarfélögum, félögum og félagasamtökum, sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni og hafa sem langtímamarkmið að byggja, eiga og hafa umsjón með rekstri leiguhúsnæðis, lán til byggingar eða kaupa leiguíbúða. Um efni samþykkta slíkra félaga eru ákvæði í 34. gr. laganna og samkvæmt 1. mgr. 40. gr. þeirra skulu félög og félagasamtök samkvæmt lögunum láta Íbúðalánasjóði í té bókhaldsgögn, ársskýrslur og upplýsingar um framkvæmdir, húsbyggingar, ráðstöfun leiguhúsnæðis, þinglýsta leigusamninga og ákvörðun leigufjárhæðar óski Íbúðalánasjóður eftir því. Samkvæmt orðskýringum 2. gr. laga nr. 44/1998 merkir hugtakið félög í lögunum þau sem rekin eru að hætti samvinnufélaga, hlutafélaga, einkahlutafélaga, sjálfseignarstofnana eða félaga með ótakmarkaðri ábyrgð er hafa að markmiði að byggja, eiga og reka leiguhúsnæði.

II

Íbúðaleigan ehf. starfaði samkvæmt samþykktum sem samþykktar voru á hluthafafundi 16. mars 2002 og kom þar fram að tilgangur félagsins væri „rekstur og útleiga á íbúðum sem langtímaverkefni, bygging, kaup og sala íbúðarhúsnæðis. Auk umsýslu, viðskipta og endurbóta fasteigna ásamt lánastarfsemi og öðrum verkefnum er tengjast starfsemi félagsins í samræmi við VIII. kafla laga um húsnæðismál nr. 44/1998 með síðari breytingum, reglugerð nr. 873/2001 um lánveitingar til leiguíbúða, ráðstöfun þeirra og rekstur og VIII. kafla reglugerðar nr. 458/1999 um lánaflokka Íbúðalánasjóðs, með síðari breytingum.“ Samkvæmt samþykktunum var réttur til íbúðarhúsnæðis sem ráðstafað var til útleigu á vegum félagsins bundinn skilyrðum um tekju- og eignamörk og aðstæður umsækjanda og fór eftir VI. kafla reglugerðar nr. 873/2001. Við gerð rekstraráætlana vegna ákvörðunar leigugjalds skyldi miðað við að reksturinn stæði undir sér og yrði hagnaður af rekstri skyldi hann ekki greiddur út sem arður til eigenda heldur lagður í sérstakan framkvæmdasjóð á vegum félagsins. Þegar metnar væru aðstæður umsækjanda skyldi meðal annars líta til húsnæðisaðstæðna hans, gerðar og ástands þess íbúðarhúsnæðis er umsækjandi byggi í, fjölskylduaðstæðna, heilsufars og vinnugetu, auk þess sem við úthlutun leiguíbúða skyldi gæta ákvæða laga um húsnæðismál. Félaginu var heimilt að selja leigjanda sem uppfyllti skilyrði um tekju- og eignamörk afnotarétt að íbúð með þeirri kvöð að hlutur leigjanda stæði óhreyfður í íbúðinni meðan hann hefði afnot hennar. Gjald úr hendi leigjanda í þessu skyni mátti nema allt að 30% af byggingarkostnaði eða kaupverði íbúðar, en við lok samningstíma skyldi þessi hlutur leigjanda endurgreiddur í samræmi við kaupsamning eða fyrirliggjandi samþykktir. Óheimilt var að hafa eigendaskipti að íbúð sem á hvíldi lán til leiguhúsnæðis nema til kæmi annað hvort uppgreiðsla lánsins eða samþykki stjórnar Íbúðalánasjóðs um yfirtökuna. Samkvæmt samþykktunum skyldi stjórn félagsins senda Íbúðalánasjóði reglulega yfirlit yfir úthlutanir á íbúðum og var félagið háð eftirliti sjóðsins með rekstri, ráðstöfun og samningum og því skylt að afhenda öll gögn og upplýsingar er Íbúðalánasjóður óskaði eftir samkvæmt 40. gr. laga nr. 44/1998 og 31. og 32. gr. reglugerðar nr. 873/2001. Þá sagði í samþykktunum að félagið starfaði „samkvæmt ákvæðum laga um húsnæðismál nr. 44/1998, með síðari breytingum, og reglugerð nr. 873/2001 um lánveitingar til leiguíbúða, ráðstöfun þeirra og rekstur, reglugerðar nr. 458/1999 um lánaflokka Íbúðalánasjóðs og þeirra laga og reglugerða er koma í þeirra stað. Þar sem ákvæði samþykkta þessara segja ekki til um hvernig með skuli farið skal hlíta ákvæðum laga um einkahlutafélög nr. 138/1994 svo og öðrum lagaákvæðum er við geta átt.“

Bú Íbúðaleigunnar ehf. mun hafa verið tekið til gjaldþrotaskipta 19. október 2011 og skiptum lokið 15. mars 2012.

III

Í 40. gr. reglugerðar um lánaflokka Íbúðalánasjóðs nr. 458/1999, eins og henni var breytt með reglugerð nr. 1000/2001, sagði að samkvæmt sérstöku átaki til fjölgunar leiguíbúða á árunum 2002 til 2005 úthlutaði Íbúðalánasjóður í samráði við félagsmálaráðuneyti lánum til umsækjenda. Jafnframt kom þar fram að við úthlutun skyldi meðal annars tekið tillit til þarfar á leiguhúsnæði í viðkomandi sveitarfélagi og þátttöku þess í átakinu. Einnig var tiltekið að sérstök áhersla skyldi lögð á að auka framboð á minni íbúðum. Samkvæmt 42. gr. reglugerðarinnar var félögum og félagasamtökum heimilt að selja félagsmanni eða leigjanda afnotarétt að íbúð með þeirri kvöð að hlutur hans stæði óhreyfður í íbúðinni á meðan hann hefði afnot hennar og skyldi kvöð þinglýst á viðkomandi íbúð. Reglugerð nr. 458/1999 var felld brott með reglugerð nr. 57/2009.

Í 1. mgr. 26. gr. reglugerðar nr. 873/2001 um lánveitingar til leiguíbúða, ráðstöfun þeirra og rekstur kom fram að framkvæmdaraðilum væri heimilt að selja leigjanda eða félagsmanni, sem uppfyllti skilyrði um tekju- og eignamörk samkvæmt VI. kafla reglugerðarinnar, eignarhlut í íbúð með þeirri kvöð að hlutur kaupanda stæði óhreyfður í íbúðinni á meðan hann hefði afnot hennar. Gjaldið mætti nema allt að 10% af byggingarkostnaði eða kaupverði íbúðar. Þá kom fram í 2. mgr. 26. gr. að tæki framkvæmdaraðili ákvörðun um að selja leigjanda eða félagsmanni eignarhlut í leiguíbúð, sbr. 1. mgr., skyldi gerður um það samningur þar sem kveðið væri á um réttindi og skyldur aðila. Loks sagði í 3. mgr. að við lok samningstíma skyldi leigjandi eða félagsmaður fá endurgreiddan hlut sinn með fullum verðbótum samkvæmt vísitölu neysluverðs. Reglugerð nr. 873/2001 var felld brott með reglugerð nr. 1042/2013.

Reglugerð nr. 333/2003 um breytingu á reglugerð um lánaflokka Íbúðalánasjóðs nr. 458/1999, sbr. reglugerð nr. 1000/2001, tók gildi 1. júní 2003. Í 1. mgr. 42. gr. reglugerðar nr. 458/1999, eins og hún varð með þeirri breytingu, sagði að frá 1. júní 2003 væri félögum og félagasamtökum óheimilt að selja leigjanda afnotarétt í viðkomandi íbúð en í 2. mgr. var tekið fram að samningar um kaup á afnotarétti sem gerðir voru fyrir 1. júní 2003 héldu þó gildi sínu. Þá sagði í 4. mgr. að í þeim tilvikum skyldi gerður skriflegur samningur um sölu afnotaréttar þar sem kveðið væri á um réttindi og skyldur samningsaðila og skyldi kvöð þinglýst á viðkomandi íbúð. Hefði leigjandi keypt afnotarétt skyldi hann jafnframt njóta lægri leigugreiðslna í samræmi við lækkaðan fjármagnskostnað viðkomandi íbúðar og við lok samningstímans skyldi leigjandi fá endurgreiddan hlut sinn samkvæmt ákvæðum samnings. Reglugerð nr. 333/2003 var felld brott með reglugerð nr. 57/2009.

IV

Samkvæmt gögnum málsins reisti Íbúðaleigan ehf. þrjú hús við Drekavog 4 í Reykjavík á árunum 2002 og 2003 og voru framkvæmdirnar unnar samkvæmt því átaki Íbúðalánasjóðs um fjölgun leiguíbúða sem um ræddi í 40. gr. reglugerðar nr. 458/1999 og áður getur. Meðal gagna málsins er blaðaviðtal frá 17. desember 2002 þar sem forsvarsmaður Íbúðaleigunnar ehf. lét svo um mælt að félagið seldi íbúðarrétt þannig að rétthafinn gæti búið í íbúðinni eins lengi og honum sýndist og væri hugmyndin tekin frá húsnæðissamvinnufélaginu Búseta og framkvæmdirnar unnar samkvæmt sérstöku átaki Íbúðalánasjóðs um leiguíbúðir. Sóknaraðilar gerðu 10. febrúar 2003 afnotaréttarsamning við Íbúðaleiguna ehf. um þriggja herbergja íbúð að Drekavogi 4a í Reykjavík sem síðar hlaut fastanúmerið 226-0791. Í samningnum kom fram að sóknaraðilar tækju við íbúðinni 15. mars 2003 og greiddu samkvæmt nánar tilgreindu fyrirkomulagi afnotaréttargjald að fjárhæð 800.000 krónur og tryggingarfé sömu fjárhæðar, samtals 1.600.000 krónur. Samningurinn var óuppsegjanlegur af hálfu Íbúðaleigunnar ehf. nema sóknaraðilar gerðust sek um grófar vanefndir en þau gátu á hinn bóginn sagt samningnum upp með sex mánaða fyrirvara. Endursöluverð skyldi vera framreiknað upphaflegt afnotaréttargjald og inngreitt tryggingarfé með tilliti til vísitölu neysluverðs og kæmi það til greiðslu sex mánuðum eftir uppsögn ef ekki hefði tekist að selja afnotaréttinn. Sóknaraðilum var heimilt að selja afnotarétt sinn en óheimilt að veðsetja hann. Afnotagjald skyldi greiðast fyrir fram mánaðarlega og breytast í samræmi við breytingar á vísitölu neysluverðs, en með því átti að standa straum af greiðslu fasteignagjalda, trygginga, afborgana og vaxta af lánum og kostnaði vegna ytra viðhalds. Sóknaraðilar skyldu sjálf greiða rafmagns- og hitunarkostnað af íbúð sinni og kosta innra viðhald hennar. Þá voru þau ábyrg gagnvart öðrum íbúum fyrir því tjóni sem þeir yrðu fyrir vegna óhapps í íbúð sóknaraðila, svo sem vegna bilunar í tækjum eða leiðslum sem íbúð þeirra tilheyrði. Sóknaraðilum var ekki heimilt að framleigja íbúð sína nema með samþykki stjórnar Íbúðaleigunnar ehf. en þeim var heimilt að breyta íbúðinni á sinn kostnað. Loks sagði í samningnum að Íbúðaleigan ehf. skyldi sjá um að samningnum yrði þinglýst sem kvöð á viðkomandi íbúð.

V

Í hinum kærða úrskurði er gerð grein fyrir vilyrðum þeim er varnaraðili gaf Íbúðaleigunni ehf. fyrir leiguíbúðalánum í maí og október 2002 vegna kaupa og byggingar á 23 íbúðum að Drekavogi 4 a, b og c í Reykjavík. Í samræmi við þau vilyrði veitti varnaraðili Íbúðaleigunni ehf. lán við lok verkframkvæmda í mars 2003 og þar á meðal lán að fjárhæð 10.802.317 krónur vegna íbúðar þeirrar er sóknaraðilar höfðu gert afnotaréttarsamning um. Því til staðfestingar gaf Íbúðaleigan ehf. 10. mars 2003 út veðskuldabréf sömu fjárhæðar til varnaraðila sem endurgreiðast skyldi á 50 árum og var það tryggt með 1. veðrétti í íbúð þeirri sem sóknaraðilar höfðu eins og áður segir gert afnotaréttarsamning um 10. febrúar 2003. Tekið var fram í veðskuldabréfinu að varnaraðila væru kunnar kvaðir er á íbúðinni hvíldu. Veðskuldabréfið var móttekið til þinglýsingar sama dag og það var gefið út en afnotaréttarsamningur sóknaraðila 10. febrúar 2003 var móttekinn til þinglýsingar 5. maí sama ár. Í yfirlýsingu varnaraðila 6. mars 2003 sem móttekin var til þinglýsingar 10. sama mánaðar kom fram að íbúð sú er sóknaraðilar höfðu gert afnotaréttarsamning um væri háð ákvæðum VIII. kafla reglugerðar nr. 458/1999, sbr. 16. gr. laga nr. 44/1998. Þá sagði í yfirlýsingunni að óheimilt væri að hafa eigendaskipti á íbúð sem á hvíldi lán til leiguhúsnæðis nema til kæmi annað hvort uppgreiðsla lánsins eða samþykki stjórnar varnaraðila, sbr. 43. gr. fyrrgreindrar reglugerðar. Meðal gagna málsins er ódagsett yfirlýsing fyrrum framkvæmdastjóra Íbúðaleigunnar ehf. Þar kemur fram að þegar varnaraðili veitti Íbúðaleigunni ehf. lán til framkvæmdanna að Drekavogi 4 hafi sjóðnum verið kunnugt um að þegar hefðu verið gerðir samningar við einstaklinga um sölu afnotaréttar að íbúðunum.

Íbúð sú er sóknaraðilar höfðu gert afnotaréttarsamning um var samkvæmt kröfu varnaraðila seld nauðungarsölu 22. október 2010. Í tengslum við úthlutun söluverðs íbúðarinnar reis ágreiningur fyrir sýslumanni milli málsaðila um afdrif réttinda sóknaraðila vegna nauðungarsölunnar, en til hans tók sýslumaður afstöðu með ákvörðuninni 15. febrúar 2013 sem mál þetta snýst um.

VI

Í máli þessu er um það deilt hvort þinglýstur afnotaréttarsamningur sóknaraðila við Íbúðaleiguna ehf. frá 10. febrúar 2003 um íbúð í fjöleignarhúsi að Drekavogi 4a í Reykjavík skuli áfram hvíla á eigninni eftir nauðungarsölu hennar 22. október 2010. Í 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 kemur fram sú meginregla að hafi nauðungarsölu verið krafist á eign eftir heimild í 6. eða 7. gr. laganna falli niður öll veðbönd, umráðaréttindi, kvaðir, höft og önnur réttindi yfir eigninni við útgáfu afsals. Gildir þetta án tillits til heitis eða eðlis réttindanna eða hvort þeim hefur verið þinglýst eða réttarvernd þeirra er óháð þinglýsingu, og skal í afsali taka fram hver réttindi yfir eigninni falli brott. Frá meginreglunni gilda þær undantekningar að annað geti beinlínis leitt af lögum, eignin hafi verið seld með þeim skilmálum að réttindin skyldu standa í tilteknum atriðum óhögguð eða kaupandinn hafi síðar tekið þau að sér. Greinir aðila fyrst og fremst á um hvort af lögum leiði að afnotaréttur sóknaraðila skuli áfram hvíla á eigninni eftir nauðungarsölu hennar en úrlausn þess ágreinings ræðst af eðli réttindanna og hversu til þeirra var stofnað.

Um réttarstöðu sóknaraðila samkvæmt fyrrgreindum afnotaréttarsamningi við Íbúðaleiguna ehf. fer samkvæmt ákvæðum samningsins, lögum nr. 44/1998 og reglugerðum settum samkvæmt þeim, auk þess sem við eiga almennar reglur fjármunaréttar, skráðar og óskráðar. Á grundvelli samningsins eignuðust sóknaraðilar hlutbundin réttindi yfir þeirri íbúð sem hann náði til og var í eigu Íbúðaleigunnar ehf. Sá hlutbundni réttur hafði þá samstöðu með beinum eignarrétti að séreign í fjöleignarhúsi að hann var ótímabundinn og framseljanlegur og sóknaraðilar greiddu fyrir ákveðið endurgjald við stofnun réttarins sem nefnt var afnotaréttargjald. Þá inntu sóknaraðilar af hendi mánaðarlegt endurgjald en með því var greiddur kostnaður af viðhaldi sameignar utan dyra og innan, auk þess sem það skyldi renna til greiðslu fasteignagjalda, trygginga og afborgana og vaxta af lánum er á íbúð sóknaraðila hvíldu. Sóknaraðilar áttu sjálf að kosta innra viðhald íbúðar sinnar, þeim var heimilt að breyta íbúðinni á sinn kostnað og þau voru ábyrg gagnvart öðrum íbúum fjöleignarhússins vegna tjóns sem frá íbúð þeirra stafaði. Sóknaraðilar nutu einhliða réttar til uppsagnar afnotaréttarsamningsins, og kæmi til uppsagnar skyldi Íbúðaleigan ehf. greiða sóknaraðilum svokallað endursöluverð sem samanstóð af upphaflegu afnotaréttargjaldi og inngreiddu tryggingarfé framreiknuðu með tilliti til vísitölu neysluverðs. Á hinn bóginn hafði afnotaréttur sóknaraðila hjá Íbúðaleigunni ehf. þá samstöðu með óbeinum eignarrétti á borð við afnotarétt yfir fasteign að veðsetning réttarins var ekki heimil, framleiga var óheimil og Íbúðaleigan ehf. hafði heimild til að rifta samningnum vegna vanefnda sóknaraðila á svipuðum grunni og gildir um riftun leigusamninga samkvæmt húsaleigulögum nr. 36/1994.

Af framangreindu leiðir að sá hlutbundni réttur sem fólst í afnotarétti sóknaraðila hafði um sumt samstöðu með séreignarrétti að íbúð í fjöleignarhúsi, en um annað naut hann samstöðu með varanlegum afnotarétti yfir slíkri eign. Eru því veruleg líkindi með þessum rétti og þeim sem búseturétthafar njóta samkvæmt lögum nr. 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög, sbr. og dóm Hæstaréttar 5. mars 2009 í máli nr. 426/2008. Þá eru einnig veruleg líkindi með þessum rétti sóknaraðila og þeim sem afnotarétthafar njóta hjá stofnunum sem leigja búseturétt og lúta ákvæðum laga nr. 19/1988 um sjóði og stofnanir sem starfa samkvæmt staðfestri skipulagsskrá, sbr. og dóm Hæstaréttar 20. febrúar 2014 í máli nr. 99/2014.

Þótt réttarstöðu sóknaraðila á grundvelli samningsins 10. febrúar 2003 verði samkvæmt framansögðu ekki til fulls jafnað til þeirrar sem felst í beinum eignarrétti yfir fasteign, er hitt ljóst, að sóknaraðilar öðluðust með samningnum mjög víðtæka hlutdeild í beinum eignarrétti yfir þeirri íbúð sem samningurinn tók til. Í því felst að inntak réttinda sóknaraðila og varanleiki er með allt öðrum og sterkari hætti en almennt tíðkast þegar stofnað er með samningi til venjubundinna afnotaréttinda yfir fasteign. Þegar til þessa eðlis réttinda sóknaraðila er litið og það haft í huga, að grundvöll þeirra er að rekja til ákvæða í lögum nr. 44/1998 og reglugerðum settum samkvæmt þeim, verður lagt til grundvallar að fullnægt sé því skilyrði 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 að af lögum leiði beinlínis að réttur sóknaraðila skuli áfram hvíla á eigninni eftir nauðungarsölu hennar. Ákvæði 2. mgr. 29. gr., sbr. 19. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 standa þessari niðurstöðu ekki í vegi, því fjarri fer að varnaraðila tjói að bera fyrir sig grandleysi um tilvist afnotaréttar sóknaraðila í ljósi aðdraganda þeirra lánveitinga til Íbúðaleigunnar ehf. sem áður er lýst og þess lagaumhverfis sem afnotaréttindi sóknaraðila eru sprottin úr. Er þá einnig til þess að líta að gagngert var tekið fram í veðskuldabréfi varnaraðila að honum væri kunnugt um þær kvaðir er á eigninni hvíldu. Samkvæmt þessu verður tekin til greina sú krafa sóknaraðila að afnotaréttarsamningur þeirra um íbúð með fastanúmeri 226-0791 að Drekavogi 4a í Reykjavík skuli áfram hvíla á eigninni eftir nauðungarsölu hennar.

Eftir framangreindum úrslitum verður varnaraðili dæmdur til að greiða sóknaraðilum málskostnað í héraði og kærumálskostnað sem ákveðinn er í einu lagi eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Afnotaréttarsamningur sóknaraðila, H-kvk-ef G-kvk-ef og G-kk-ef J-kk-ef C-kk-ef, 10. febrúar 2003 um íbúð með fastanúmeri 226-0791 að Drekavogi 4a í Reykjavík skal áfram hvíla á eigninni eftir nauðungarsölu hennar 22. október 2010.

Varnaraðili, Íbúðalánasjóður, greiði sóknaraðilum samtals 1.000.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.