51/2008

R keypti einbýlishús af dánarbúi foreldra áfrýjenda. R hélt eftir hluta af greiðslum sínum samkvæmt kaupsamningi, þar sem hún taldi að húsið væri gallað vegna mikilla leka sem rekja mætti til þess að þakið væri nánast ónýtt.  Áfrýjendur kröfðust í málinu greiðslu eftirstöðva kaupverðs. Í kaupsamningi kom fram að eignin væri afhent í ástandi sem kaupandi hefði kynnt sér við skoðun og samkvæmt söluyfirliti. Í söluyfirliti sagði að húsið væri reist á sjöunda áratug síðustu aldar og ekki nefnt að lagfæringar hefðu farið fram frá þeim tíma. Sérstaklega var tekið fram að þak hússins hefði þarfnast lagfæringar. Talið var að teknu tillit til aldurs hússins að ummæli í söluyfirliti og kaupsamningi hefðu átt að gefa R tilefni til sérstakrar skoðunar á þakinu eða til að óska eftir því að í kaupsamningi yrði sett ákvæði um ábyrgð á ástandi þaksins. Í mati dómkvadds manns kom fram að þak hússins hefði ekki verið ónýtt þótt ástand þess hefði verið slæmt. Talið var ósannað að áfrýjendur hefðu dregið úr fyrirvara í söluyfirliti og að R hefði ekki tekist að sanna að áfrýjendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi með því að tíunda ekki frekar en gert var í söluyfirliti galla á þaki. R var því dæmd til að greiða áfrýjendum eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 30. janúar 2008. Þau krefjast greiðslu úr hendi stefndu á 1.839.258 krónum með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. janúar 2007 til greiðsludags. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Eins og fram kemur í héraðsdómi höfðuðu áfrýjendur mál þetta á hendur stefndu til heimtu eftirstöðva kaupverðs fasteignarinnar Aratúns 38, Garðabæ. Stefnda krafðist sýknu á grundvelli þess að húsið hefði við sölu verið haldið ýmsum göllum sem áfrýjendur bæru ábyrgð á. Eru þeir gallar tíundaðir í hinum áfrýjaða dómi. Héraðsdómur féllst á að áfrýjendur skyldu bera ábyrgð á tjóni vegna galla á þaki hússins og væri viðgerðarkostnaður vegna þeirra hæfilega metinn 2.500.000 krónur. Öðrum kröfuliðum var hafnað. Fyrir Hæstarétti var af hálfu stefndu tekið fram að einungis væri nú byggt á málsástæðum er lúta að þeim göllum sem héraðsdómur taldi áfrýjendur bera ábyrgð á, en stefnda sætti sig við niðurstöðu dómsins um önnur atriði.

Í kaupsamningi 21. september 2006 sagði: „Eignin afhendist í núverandi ástandi sem kaupandi hefur kynnt sér við skoðun og samkvæmt söluyfirliti Hraunhamars sem er hluti af samningi þessum.“ Í söluyfirlitinu kom fram að húsið væri reist á sjöunda áratug síðustu aldar. Ekki var nefnt að lagfæringar hefðu farið fram frá þeim tíma. Í sérstökum reit er bar yfirskriftina gallar var tekið fram: „Þak húss þarfnast lagfæringar að sögn eiganda.“ Gaf þetta, að teknu tilliti til aldurs hússins og sýnilegs ástands þess, áfrýjendum tilefni til sérstakrar skoðunar á þakinu eða til að óska eftir að í kaupsamning yrði sett ákvæði um ábyrgð á ástandi þaksins.

Í mati dómkvadds manns, sem hann staðfesti fyrir dómi, kom fram að þak hússins væri ekki ónýtt þótt ástand þess væri slæmt og það þarfnaðist verulegrar viðgerðar. Í matsgerðinni segir svo um þetta: „Taka þarf upp þakpappa af anddyri og af húsi. Fjarlægja alla borðaklæðningu. Gera við fúna viði og skipta um eða styrkja eftir atvikum. Til að koma við loftun er heppilegt að setja grind ofan á sperrur þannig að loftstreymi geti verið í allar áttir. Klæða síðan á grindina og leggja nýjan þakdúk.“

Vitnið S-kk-nf Þ. J-kk-nf, sölumaður á fasteignasölunni Hraunhamri, bar að við skoðun hans fyrir gerð söluyfirlits hafi verið sýnileg merki um mikinn leka. Fullyrðing stefndu um að áfrýjendur hafi dregið úr fyrirvara í söluyfirliti með því að tiltaka að aðeins þyrfti að lagfæra þak vegna leka við tvo strompa hússins, styðst einungis við framburð sambýlismanns stefndu. Gegn andmælum áfrýjenda verður að telja hana ósannaða. Hið sama gildir um þá fullyrðingu stefndu, sem niðurstaða héraðsdóms er einnig reist á, að skömmu fyrir sölu hafi verið málað yfir lekabletti í anddyri hússins.

Samkvæmt framanrituðu hefur stefnda ekki sannað að áfrýjendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi með því að tíunda ekki frekar en gert var í söluyfirliti galla á þaki. Svo sem áður segir veitti fyrirvarinn henni hins vegar tilefni til frekari skoðunar, eftir atvikum með því að kalla til sérfróða menn. Af þeim sökum verður ekki lögð bótaábyrgð á áfrýjendur vegna galla á þaki hússins. Stefnda verður því dæmd til að greiða áfrýjendum eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar með dráttarvöxtum í samræmi við kröfu þeirra.

Eftir þessum úrslitum verður stefnda einnig dæmd til að greiða áfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, eins og í dómsorði greinir.

Það athugast að ónákvæmni gætir í héraðsdómi um það sem fram kom við skýrslugjöf áfrýjandans J-kvk-ef í héraði og sem liggur til grundvallar niðurstöðu héraðsdóms. Er hún sögð hafa sagt orðrétt fyrir dómi: „Þakið var ónýtt, við tókum það fram.“ Þessari fullyrðingu verður ekki fundinn staður í gögnum málsins.

Dómsorð:

Stefnda, R-kvk-nf Þ-kvk-nf M-kvk-nf, greiði áfrýjendum, H-kvk-þgf B-kvk-þgf, H-kvk-þgf B-kvk-þgf, R-kvk-þgf K-kvk-þgf B-kvk-þgf, J-kvk-þgf G. B-kvk-þgf, G-kvk-þgf B-kvk-þgf, B-kk-þgf B-kk-þgf og J-kvk-þgf E-kvk-þgf B-kvk-þgf, 1.839.258 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. janúar 2007 til greiðsludags.

Stefnda greiði áfrýjendum hverju um sig samtals 80.000 krónur í málskostnað í héraði

og fyrir Hæstarétti.