613/2012

H ehf. og T hf. gerðu með sér samning um kaup síðastgreinds félags á öllu hlutafé í F ehf., sem var að fullu í eigu H ehf. Forveri L hf. tókst á hendur ábyrgð gagnvart H ehf. á greiðslu kaupverðs samkvæmt kaupsamningnum. H ehf. höfðaði mál á hendur L hf. til heimtu greiðslu á grundvelli ábyrgðaryfirlýsingarinnar. L hf. var sýknað af kröfu H ehf. með vísan til þess að ábyrgð samkvæmt yfirlýsingunni væri háð skilyrðum sem ekki væru komin fram.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf C-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og G-kvk-nf B-kvk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 26. september 2012. Hann krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 230.000.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 12. desember 2009 til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst aðallega staðfestingar héraðsdóms, en til vara lækkunar á kröfu áfrýjanda. Í báðum tilvikum krefst hann málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Málavextir eru þeir að Fossafl ehf., sem var að fullu í eigu áfrýjanda, mun hafa keypt nokkrar fasteignir á Selfossi og skipulagt byggingarreit á lóðunum númer 51 til 59 við Austurveg þar í bæ, þar sem gert var ráð fyrir þjónustumiðstöð fyrir aldraða. Fossafl ehf. og sveitarfélagið Árborg, sem rekur þjónustumiðstöð fyrir aldraða að Grænumörk 5, gerðu 21. desember 2007 með sér tvo samninga um nýtingu þjónusturýmis í hinni fyrirhuguðu byggingu. Annars vegar „samkomulag um samstarf og þjónusturými“ í húsinu og hins vegar „húsaleigusamning um atvinnuhúsnæði“ þar sem sveitarfélagið tók á leigu 760 fermetra rými í hinni fyrirhuguðu byggingu. Skyldi leigusamningurinn gilda í 20 ár frá afhendingu hins leigða, sem áætluð var 1. febrúar 2010. Leigusamningurinn skyldi þó vera uppsegjanlegur með 12 mánaða fyrirvara þegar 14 ár væru liðin af leigutímanum. Mánaðarleg húsaleiga skyldi vera 1.840 krónur fyrir hvern fermetra og fylgja vísitölu byggingarkostnaðar.

Áfrýjandi, sem var í bankaviðskiptum við Landsbanka Íslands hf., forvera stefnda, leitaði að viðsemjanda sem kynni að hafa áhuga á að kaupa byggingarréttinn á reitnum við Austurveg og sneri sér til forvera stefnda og bað um ábendingar í þeim efnum. Benti forveri stefnda á Trésmiðju Snorra Hjaltasonar hf. sem hugsanlegan viðsemjanda, en það félag var einnig í bankaviðskiptum við forvera stefnda. Gerði Trésmiðja Snorra Hjaltasonar hf. áfrýjanda kauptilboð í öll hlutabréf í Fossafli ehf. 20. maí 2008, en byggingarréttur á umræddum reit ásamt fyrrgreindum leigusamningi var í tilboðinu tilgreint sem helstu eignir þess félags. Áfrýjandi samþykkti tilboðið. Samkvæmt því var kaupverðið 530.000.000 krónur sem skyldi greiðast þannig: „1. Við kaupsamning með yfirtöku lána 150.000.000.- 2. Við kaupsamning með peningum 150.000.000.- 3. Við útgáfu byggingarleyfis (Byggingarnefndar og burðarþolsteikn. samþ.) 30.000.000.- 4. Við úttekt á plötu yfir bílastæðahúsi 50.000.000.- 5. Við fokheldi 1. áfanga 50.000.000.- 6. Við fokheldi 2. áfanga 100.000.000.-.“ Skyldi kaupandi leggja fram ábyrgðir frá sínum viðskiptabanka vegna þeirra greiðslna sem ekki skyldu greiðast við undirritun kaupsamnings. Af gögnum málsins er ljóst að samningsaðilar áttu í samskiptum við forvera stefnda í byrjun júlí 2008, einkum vegna frágangs og yfirtöku á lánum í tengslum við kaupin. Með yfirlýsingu 18. júlí 2008 staðfesti forveri stefnda að hann myndi fjármagna kaup Trésmiðju Snorra Hjaltasonar hf. á öllum hlutum í Fossafli ehf. í samræmi við kaupsamning aðila og voru þar tilgreindar greiðslur og gjalddagar sem orðrétt svöruðu til liða 3 til 6 í framangreindu tilboði auk tiltekinnar greiðslu „við kaupsamning“. Þann 29. ágúst 2008 var undirritaður af hálfu áfrýjanda og Trésmiðju Snorra Hjaltasonar hf. kaupsamningur um alla hluti í Fossafli ehf. Helstu eignir félagsins voru þar tilgreindar með sama hætti og í kauptilboðinu. Kaupverðið var 530.000.000 krónur og var sá hluti þess sem greiðast skyldi síðar en á kaupsamningsdegi hvað varðar fjárhæðir og greiðsluáfanga tilgreindur orðrétt með sama hætti í B., C., D. og E. liðum í grein 2.4. kaupsamningsins og gert hafði verið í liðum 3 til 6 í framangreindu kauptilboði. Fyrir liggur að aðilar nutu lögmannsaðstoðar við gerð samningsins og er hann undirritaður af lögmönnum fyrir hönd þeirra beggja.

Sama dag og kaupsamningurinn var undirritaður gaf forveri stefnda út ábyrgðaryfirlýsingu þar sem hann ábyrgðist greiðslur Trésmiðju Snorra Hjaltasonar hf. samkvæmt fyrrgreindum kaupsamningi. Í yfirlýsingunni sagði meðal annars: „Greiðsluábyrgð Landsbankans kann að stofnast í samræmi við ábyrgðaryfirlýsingu þessa skv. eftirfarandi:“. Síðan voru tilgreindar fjárhæðir og greiðsluáfangar er tóku mið af framvindu framkvæmda á byggingareitnum við Austurveg með orðrétt sama hætti og gert hafði verið í kauptilboði og kaupsamningi aðila og að framan er rakið. Þá var samtala þeirra, 230.000.000 krónur, tilgreind. Í yfirlýsingunni var tekið fram að hún væri ótímabundin, en félli niður þegar greiðslur þær sem tilgreindar væru í yfirlýsingunni hefðu verið inntar af hendi eða fallið niður með nánar tilgreindum hætti. Fjármáleftirlitið tók 7. október 2008 ákvörðun um að víkja stjórn Landsbanka Íslands hf. frá og yfirtaka vald hluthafafundar í félaginu og litlu síðar að ráðstafa hluta eigna og skulda bankans til nýstofnaðs félags, stefnda í máli þessu. Óumdeilt er að skyldur samkvæmt ábyrgðaryfirlýsingunni fluttust til stefnda í samræmi við ákvörðun Fjármálaeftirlitsins.

Fyrir liggur að ekki varð af framkvæmdum á byggingarreitnum við Austurveg. Samþykkt bæjarstjórnar Árborgar um deiliskipulag á reitnum frá 9. maí 2007 var kærð til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála 15. ágúst 2007. Gerðu kærendur kröfu um að frestað yrði réttaráhrifum hinnar kærðu ákvörðunar. Úrskurðarnefndin tók þá kröfu ekki til sérstakrar umfjöllunar þar sem ekki var ráðist í framkvæmdir á grundvelli deiliskipulagsins. Með úrskurði nefndarinnar 15. október 2010 var umrætt deiliskipulag fellt úr gildi. Á fundi bæjarstjórnar Árborgar 14. maí 2010 mun hafa verið tekin ákvörðun um að rifta fyrrgreindum samningum við Fossafl ehf. Bú Trésmiðju Snorra Hjaltasonar hf., sem þá mun hafa borið heitið Týrus hf., mun hafa verið tekið til gjaldþrotaskipta að kröfu stefnda með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 31. maí 2011.

II

Eins og að framan er rakið varðaði kaupsamningur áfrýjanda og Trésmiðju Snorra Hjaltasonar hf. kaup á öllum hlutum í einkahlutafélaginu Fossafli. Í kauptilboði og kaupsamningi er þó sérstaklega tilgreint að helstu eignir félagsins séu byggingarréttur á lóðunum við Austurveg 51 til 59 og leigusamningur við sveitarfélagið Árborg. Í kauptilboði trésmiðjunnar, sem áfrýjandi samþykkti, voru greiðslur kaupverðs, sem fara skyldu fram eftir undirritun kaupsamnings, miðaðar við tiltekna áfanga í framkvæmdum við gerð mannvirkja á reitnum og þar voru engin ákvæði um að unnt væri að krefjast þeirra við aðrar aðstæður. Þessar greiðslur voru tilteknar með nákvæmlega sama hætti í kaupsamningi trésmiðjunnar og áfrýjanda. Þessa skipan mála verður að skoða í ljósi þess að verðmæti einkahlutafélagsins var fyrst og fremst bundið við byggingarréttinn á lóðinni og leigusamninginn við sveitarfélagið um mannvirki er þar skyldi rísa, eins samningsaðilar tóku sérstaklega fram, og ljóst að félagið væri harla lítils virði ef ekki yrði úr framkvæmdum. Enda þótt óumdeilt sé að forveri stefnda hafi bent á trésmiðjuna sem hugsanlegan kaupanda er ekkert í gögnum málsins sem bendir til þess að forveri stefnda hafi haft áhrif á efni eða orðalag kauptilboðsins 20. maí 2008. Þá verður heldur ekki séð að samskipti samningsaðila við forvera stefnda frá því að tilboðið var samþykkt og fram að gerð kaupsamningsins 29. ágúst 2008 hafi haft áhrif á efni hans um þau atriði sem hér skipta máli, enda eru ákvæði kaupsamningsins um þessi atriði samhljóða ákvæðum kauptilboðsins. Þá er ljóst að báðir aðilar nutu aðstoðar lögmanna við samningsgerðina og verður ekki séð að þeir hafi verið háðir sérfræðikunnáttu forvera stefnda í þeim efnum.

Ábyrgðaryfirlýsing forvera stefnda, sem eins og að framan er rakið tók mið af umsömdum greiðsluáföngum samkvæmt kauptilboði og kaupsamningi, er samkvæmt orðum sínum skýrlega bundin við að greiðsluábyrgð samkvæmt henni stofnist í áföngum eftir því sem framkvæmdum á reitnum vindur fram og nánar skilgreindum áföngum er náð. Hún er því skilyrt og verður ekki virk nema þessum skilgreindu framkvæmdaáföngum sé náð. Breytir engu um skýrt orðalag yfirlýsingarinnar að þessu leyti þótt orðin „kann að stofnast“ komi fyrir í aðfaraforðum um ábyrgðaráfangana, enda eru ekki ákvæði í yfirlýsingunni um neinar aðrar aðstæður eða atvik sem leitt gætu til þess að ábyrgðin yrði virk. Enda þótt óumdeilt sé að orðalag sjálfrar ábyrgðaryfirlýsingarinnar sé frá starfsmönnum forvera stefnda komið er ljóst að hvað varðar skilyrði þess að ábyrgðin yrði virk byggir yfirlýsingin á orðalagi kaupsamnings aðila um greiðsluáfanga kaupverðs. Aðkoma starfsmanna forvera stefnda að samningu yfirlýsingarinnar skiptir því ekki máli við skýringu hennar. Þar sem ábyrgðin er háð skilyrðum sem ekki eru komin fram skiptir engu um kröfu áfrýjanda á hendur stefnda þótt allar kröfur á þrotabú Trésmiðju Snorra Hjaltasonar hf. hafi fallið í gjalddaga við uppkvaðningu gjaldþrotaúrskurðar samkvæmt 1. mgr. 99. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. Samkvæmt öllu framansögðu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur.

Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Hestafl ehf., greiði stefnda, Landsbankanum hf., 500.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.