459/2009

JB byggði fjöleignarhús að Bakkastöðum í Reykjavík. Byggingarstjóri hússins var B. Árið 2000 festi I kaup á íbúð í húsinu, sem þá var enn í byggingu. Taldi hún síðar fasteignina vera gallaða og krafðist meðal annars skaðabóta með vísan í matsgerð dómkvaddra manna sem lagt höfðu mat á annmarka í fasteigninni. Fallist var á með I að fasteignin hefði verið haldin tilgreindum ágöllum og henni dæmdar skaðabætur í samræmi við matsgerð. Þá var jafnframt fallist á að B hefði með saknæmri vanrækslu sinni sem byggingarstjóri fellt á sig skaðabótaábyrgð með JB á tjóni I.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og H-kvk-nf H-kvk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf settur hæstaréttardómari.

Aðaláfrýjandi skaut málinu upphaflega til Hæstaréttar 12. júní 2009, en ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 29. júlí 2009. Með heimild í 4. mgr. 153. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála áfrýjaði hún héraðsdómi öðru sinni 13. ágúst 2009. Hún krefst þess að gagnáfrýjandi og stefndi verði dæmdir óskipt til að greiða sér 3.057.815 krónur með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. ágúst 2005 til 18. ágúst 2006 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst aðaláfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði fyrir sitt leyti 27. október 2009 og krafðist sýknu af kröfu aðaláfrýjanda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Aðaláfrýjandi hefur stefnt Vátryggingafélagi Íslands hf. til réttargæslu fyrir Hæstarétti. Félagið hefur ekki látið málið til sín taka.

Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 17. mars 2010 var bú JB Byggingafélags ehf. tekið til gjaldþrotaskipta og hefur þrotabúið tekið við aðild málsins.

I

Aðaláfrýjandi keypti íbúð í öðru af tveimur fjöleignarhúsum sem gagnáfrýjandi reisti að Bakkastöðum 159-161 í Reykjavík. Málavextir, málsástæður og lagarök aðila eru rakin í héraðsdómi. Aðaláfrýjandi krefst aðallega skaðabóta úr hendi gagnáfrýjanda og stefnda vegna galla á íbúðinni, auk þess sem hún krefst endurgreiðslu á dráttarvöxtum og lögmannskostnaði vegna afborgunar kaupverðs sem innt var af hendi eftir gjalddaga og greiðslu á útlögðum kostnaði við að staðreyna galla. Til vara krefst hún afsláttar að sömu fjárhæð og krafa hennar um skaðabætur hljóðar á um. Eins og nánar er rakið í héraðsdómi setur aðaláfrýjandi fram í 11 liðum kröfu um skaðabætur eða afslátt vegna galla á fasteigninni, en í liðum 12 til 15 kröfu vegna endurgreiðslu á greiddum vöxtum og útlögðum kostnaði. Fyrstu 10 kröfuliðirnir eru reistir á matsgerð en sá 11. að hluta. Með hinum áfrýjaða dómi, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmönnum, voru stefndi og gagnáfrýjandi sýknaðir af kröfu aðaláfrýjanda um skaðabætur og af kröfu samkvæmt liðum 12 til 15, en gagnáfrýjandi dæmdur til greiðslu afsláttar eins og krafist var samkvæmt liðum 2, 4, 5, 6, 7, 9 og 10, að hluta vegna kröfuliða 1 og 11, en kröfu samkvæmt liðum 3 og 8 var hafnað.

Í matinu, sem matsmenn staðfestu fyrir dómi, er umfangi galla lýst og hefur því hvorki verið hnekkt með yfirmati né öðrum gögnum. Því verður ekki fallist á með gagnáfrýjanda og stefnda að miða verði við að þeir gallar sem kunna að verða staðreyndir hafi komið til vegna atvika eftir að fasteignin var afhent. Af því sem fram er komið í málinu verður ekki séð að gagnáfrýjandi og stefndi hafi í héraði borið fyrir sig að aðaláfrýjandi hafi sýnt af sér tómlæti við að setja fram kröfu sína nema hvað varðar 8. lið hennar. Kemur þessi málsástæða því aðeins til skoðunar vegna þessa liðar. Þá verður hvorki séð að boð gagnáfrýjanda um úrbætur hafi lotið að öðru en minniháttar lagfæringum á flísum í baðherbergi né að það hafi komið til fyrr en eftir afhendingu íbúðarinnar.

Að þessu gættu en með vísan til forsendna héraðsdóms er fallist á að fasteign aðaláfrýjanda hafi við afhendingu verið haldin þeim ágöllum sem þar er kveðið á um varðandi liði 1, 2, 4, 5, 6, 7, 10 og 11 í kröfu hennar.

Í yfirskrift ódagsettrar sölulýsingar, sem lá til grundvallar kaupum aðaláfrýjanda á fasteigninni, kemur fram að um sé að ræða „Nýjar 140 fm lúxusíbúðir.“ Þá segir: „Vorum að fá í sölu í þessum glæsilegu 2ja hæða húsum 8 splunkunýjar 5 herbergja 140 fm lúxusíbúðir. Íbúðirnar hafa allar sérinngang og afhendast í júní-júlí árið 2000 fullfrágengnar með vönduðum innréttingum frá AXIS í Kópavogi með einhverju vali á viðartegund, fullflísalögðu glæsilegu baðherbergi, flísalögðu gólfi bæði í þvottahúsi og gestasalerni. Húsið að utan verður með vönduðum frágangi ...“. Þá fylgdi skilalýsing kaupsamningi aðila og að því er virðist uppdráttur af umræddri fasteign. Þegar litið er til framanritaðs og þess að um nýja fasteign var að ræða er gagnáfrýjandi, sem er byggingarfróður, byggði sjálfur með það fyrir augum að selja á almennum markaði, verður talið að gallar þeir sem um ræðir feli í sér slík frávik frá yfirlýsingum gagnáfrýjanda um búnað og eiginleika fasteignarinnar að saknæmt sé og að hann beri skaðabótaábyrgð á göllum sem lýst er í framangreindum liðum 1, 2, 4, 5, 6, 7, 10 og 11 í kröfu aðaláfrýjanda.

II

Eins og rakið er í héraðsdómi og í matsgerð vegna kröfuliðar 3 munu í útvegg geymslu er snýr að gafli hússins vera rakaútfellingar er ná allt að 10-15 cm frá gólfi. Héraðsdómur hafnaði þessum kröfulið aðaláfrýjanda á þeim grunni að ekki væri nákvæmlega ljóst um orsök rakans. Á hinn bóginn er til þess að líta að aðaláfrýjandi hefur staðreynt lekann með matsgerð og töldu matsmenn því nauðsynlegt að sílanbera gaflvegginn. Verður að miða við niðurstöðu matsgerðar um þetta en henni hefur eins og áður segir ekki verið hnekkt. Ber gagnáfrýjandi samkvæmt framansögðu skaðabótaábyrgð á þessum galla að fjárhæð 22.918 krónur.

Með liðum 8 og 9 krefst aðaláfrýjandi skaðabóta vegna skorts á aðgengi fyrir hreyfihamlaða. Á teikningum stimpluðum af byggingarfulltrúanum í Reykjavík eru áritanir um að íbúð aðaláfrýjanda sé „hönnuð“ og „skipulögð“ fyrir fatlaða og að tilgreint bifreiðastæði sé ætlað fötluðum. Í héraðsdómi eru nægilega rakin þau atriði úr matsgerð sem sýna fram á að íbúð aðaláfrýjanda og aðgengi að henni samræmist ekki lögbundnum kröfum um aðgengi fyrir fatlaða. Eins og mál þetta er vaxið hafði íbúðin ekki þá kosti sem aðaláfrýjandi mátti vænta við kaupin. Gögn málsins bera með sér að aðaláfrýjandi hafi þegar frá 31. júlí 2000 kvartað yfir ýmsum göllum á íbúðinni þótt ekki verði séð að kvartanir vegna atriða varðandi kröfulið 8 hafi formlega verið gerðar fyrr en með beiðni um matsgerð 2. febrúar 2005. Þegar litið er til þess að lokaúttekt hefur ekki enn farið fram verður ekki fallist á að aðaláfrýjandi hafi sýnt af sér slíkt tómlæti að valda eigi henni réttarspjöllum. Samkvæmt framansögðu ber gagnáfrýjandi skaðabótaábyrgð á þeim göllum sem greinir í liðum 8 og 9. Niðurstaða matsgerðar vegna þessara kröfuliða kveður á um afslátt til handa aðaláfrýjanda en ekki skaðabætur. Af henni má ráða að viðgerðarkostnaður vegna þessara galla muni nema hærri fjárhæð en metnum afsætti. Verður fjárhæð skaðabóta því ákveðin að álitum miðað við niðurstöðu matsgerðar. Samkvæmt þessu verða dæmdar skaðabætur vegna þessara liða samtals að höfuðstól 1.250.000 krónur (500.000 + 750.000).

III

Hæstiréttur hefur í nokkrum dómum fjallað um skaðabótaábyrgð byggingarstjóra, sbr. dóma réttarins 20. desember 2005 í máli nr. 267/2005, 13. mars 2008 í máli nr. 318/2007, 5. nóvember 2009 í máli nr. 37/2009 og 4. mars 2010 í máli nr. 369/2009. Með hliðsjón af þessum dómum verður dregin sú ályktun að ábyrgð stefnda hafi ekki einvörðungu legið í því að sjá til þess að byggt yrði í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir, heldur hafi honum einnig borið skylda til að hafa yfirumsjón og eftirlit með byggingarframkvæmdum sem hann stýrði, þar á meðal að iðnmeistarar, sem komu að verkinu fyrir hans atbeina, sinntu skyldum sínum og að framkvæmdin væri tæknilega og faglega fullnægjandi, sbr. og 3. mgr. 51. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Fellir stefndi á sig skaðabótaábyrgð með saknæmri vanrækslu á þessum skyldum. Þegar bótaskylda hans verður metin í ljósi þessa, varðandi hvern einstakan lið í matsgerðinni, ber einnig að líta til þess að lokaúttekt hefur ekki farið fram þrátt fyrir fullyrðingar stefnda um að smíði hússins sé lokið og aðaláfrýjandi hafi sent áskorun þar um. Áskorun þessari var að vísu beint til gagnáfrýjanda, en þegar litið er til þess að stefndi var ekki einvörðungu byggingarstjóri hússins heldur einnig fyrirsvarsmaður gagnáfrýjanda verður talið að áskoruninni hafi einnig verið beint að honum. Samkvæmt þessu braut stefndi í bága við skyldur sínar sem byggingarstjóri, sbr. 53. gr. reglugerðar nr. 441/1998, sbr. 3. mgr. 37. gr. skipulags- og byggingarlaga. Ber stefndi því til samræmis við framanritað einnig skaðabótaábyrgð með gagnáfrýjanda á tjóni aðaláfrýjanda vegna nefndra galla.

IV

Niðurstaða héraðsdóms um að matskostnaður teljist til málskostnaðar verður staðfest með vísan til forsendna. Krafa aðaláfrýjanda um að stefndi skuli bera ábyrgð á deilu annarra málsaðila um uppgjör vaxta og lögmannskostnaðar sem greiddur var gagnáfrýjanda í kjölfar kröfubréfs hans er ekki studd fullgildum rökum. Með þessari athugasemd en að öðru leyti með vísan til forsenda héraðsdóms verður staðfest niðurstaða hans um kröfuliði 12 til 15.

Þegar litið er til réttrar niðurstöðu héraðsdóms um endurgreiðslu virðisaukaskatts auk alls framanritaðs verða gagnáfrýjandi og stefndi dæmdir til að greiða óskipt aðaláfrýjanda 1.959.424 krónur ( 177.600 + 72.760 + 49.500 + 22.918 + 112.000 + 32.446 + 107.200 + 50.000 + 750.000 + 500.000 + 85.000) með vöxtum eins og greinir í dómorði.

Eftir þessum úrslitum verða gagnáfrýjandi og stefndi dæmdir til að greiða aðaláfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir, en við ákvörðun hans verður tekið tillit til kostnaðar hennar við að afla mats dómkvaddra manna.

Dómsorð:

Gagnáfrýjandi, þrotabú JB Byggingafélags ehf., og stefndi, B-kk-nf M-kk-nf B-kk-nf, greiði óskipt aðaláfrýjanda, I-kvk-þgf J-kvk-þgf G-kvk-þgf, 1.959.424 krónur með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. ágúst 2005 til 18. ágúst 2006 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Gagnáfrýjandi og stefndi greiði óskipt aðaláfrýjanda samtals 1.800.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.