549/2005

Þegar L ehf. keypti fasteign af S ehf. árið 2000 lá fyrir að fasteignin var skráð 1798,2 m² hjá Fasteignamati ríkisins. Tæpum níu mánuðum síðar seldi L ehf. fasteignina til F ehf. og var stærðartilgreining hennar óbreytt. Síðar kom í ljós að Fasteignamat ríkisins hafði ekki skráð nýja stærðarútreikninga fasteignarinnar, sem bárust stofnuninni 1995, þar sem flatarmál hennar var tilgreint 1.527 m². L ehf. þurfti að greiða F ehf. 7.200.000 krónur í afslátt og málskostnað vegna þess að stærð fasteignarinnar reyndist minni sem þessu nam. L ehf. krafði Í um greiðslu sömu fjárhæðar í skaðabætur. Talið var félaginu hefði verið heimilt að beina kröfu sinni einungis að Í. Þá var ekki fallist á að það ætti að skipta máli þótt L ehf. kynni að hafa hagnast meira af endursölu fasteignarinnar en nam kröfufjárhæðinni. Fyrir lægi að Fasteignamat ríkisins hefði vanrækt skyldu sína samkvæmt 3. gr. laga nr. 94/1976 til að færa réttar upplýsingar um stærð fasteignarinnar í skrár sínar. Var fallist á að L ehf. ætti rétt á skaðabótum úr hendi Í af þessum sökum, í samræmi við kröfu félagsins, enda hefði verið afsakanlegt af fyrirsvarsmönnum þess að treysta á réttmæti skráðra upplýsinga um stærð fasteignarinnar hjá Fasteignamati ríkisins.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 23. desember 2005 og krefst aðallega sýknu af kröfu stefnda og að sér verði dæmdur málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti, en til vara að krafa stefnda verði lækkuð og málskostnaður falli þá niður.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Atvik máls þessa eru þau helst, að með kaupsamningi 20. september 2000 seldi stefndi Sý ehf. fasteign, sem metin var á 200.000.000 krónur, og fékk það verð greitt meðal annars með fasteigninni Eldshöfða 9 í Reykjavík, sem metin var á 84.000.000 krónur. Í kaupsamningnum var vísað til yfirlits Fasteignamats ríkisins 18. sama mánaðar og söluyfirlits fasteignasölunnar, sem annaðist gerð hans, en þar kom fram að öll síðarnefnda eignin væri samkvæmt fasteignamatinu skráð 1.798,2 m2. Tæpum níu mánuðum síðar, eða 8. júní 2001, seldi stefndi Fjarðartorgi ehf. fasteignina Eldshöfða 9 fyrir 99.000.000 krónur og var hluti kaupverðs greiddur með annarri fasteign. Í söluyfirliti var fasteignin á sama hátt og áður sögð vera 1.798,2 m2 samkvæmt fasteignamati. Svo sem nánar greinir í héraðsdómi kom síðar í ljós að þessi skráning á stærð fasteignarinnar hjá Fasteignamati ríkisins var röng. Fasteignamatinu hafði upphaflega borist tilkynning frá byggingarfulltrúanum í Reykjavík í september 1986 um að flatarmál hússins að Eldshöfða 9 væri 1.798,2 m2, en í júní 1995 hafði byggingarfulltrúinn tilkynnt nýja stærðarreikninga fyrir fasteignina, þar sem flatarmál var tilgreint 1.527,9 m2. Þessar nýju upplýsingar voru ekki færðar í skrár Fasteignamats ríkisins fyrr en á árinu 2002 og var það gert samkvæmt beiðni þáverandi eiganda Eldshöfða 9, Fjarðartorgs ehf.

Í lögum nr. 94/1976 um skráningu og mat fasteigna, sem voru í gildi þegar framangreind viðskipti voru gerð, sagði í 1. gr. að halda skyldi skrá um allar fasteignir í landinu, þar sem fram kæmu upplýsingar um eiginleika eignanna og rétt til þeirra, og í 3. gr. að skráning á fasteignum skyldi fela í sér nýjustu upplýsingar sem á hverjum tíma væru tiltækar. Í 9. gr. sagði að viðkomandi sveitarstjórn væri ábyrg fyrir að fasteignamatinu bærust upplýsingar um öll mannvirki sem gerð væru í umdæminu. Í 14. gr. var fasteignamatinu heimilað að taka gjald fyrir upplýsingar úr skrám sínum og í 15. gr. var öllum stofnunum hins opinbera gert að nota þær upplýsingar sem grundvöll viðskipta sinna, eftir því sem við gæti átt. Í athugasemdum, sem fylgdu frumvarpi því sem varð að lögunum, kom fram að það fæli í sér einfalt kerfi til að viðhalda og leiðrétta fasteignaskrá á hverjum tíma. Nýmæli væri að aðaláherslan væri á haldgóðri skráningu fasteigna og upplýsinga um þær, en mat á verðmæti þeirra kæmi í annarri röð. Skráning fasteigna hefði sívaxandi gildi fyrir marga í nútímaþjóðfélagi, ekki einungis varðandi skattheimtu og fjármál heldur í vaxandi mæli í tengslum við önnur atriði, svo sem viðskipti einkaaðila. Stæðu því vonir til þess að skráning fasteigna og verðmætismat væri á hverjum tíma eins nálægt sanni og frekast væri kostur.

Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 8. apríl 2003 í máli, sem Fjarðartorg ehf. höfðaði gegn stefnda, var því slegið föstu að fasteignin Eldshöfði 9 hefði verið haldin galla við kaup þeirra 8. júní 2001 með því að stærð hennar hafi reynst mun minni en gögn frá Fasteignamati ríkisins hefðu gefið til kynna. Var stefnda gert að greiða Fjarðartorgi ehf. afslátt af kaupverði á þeim forsendum, að almennt verði við það að miða í fasteignakaupum að unnt sé að treysta opinberum upplýsingum um stærð eigna og ekki þurfi að láta mæla stærð þeirra. Stærðarfrávikið 13,3% væri minna en svo að aðilar hafi mátt gera sér grein fyrir við skoðun. Að gengnum þessum dómi greiddi stefndi 7.200.000 krónur í afslátt og málskostnað.

Krafa stefnda á hendur áfrýjanda er um skaðabætur utan samninga. Stefndi átti þann kost að krefja viðsemjanda sinn frá 20. september 2000 um bætur vegna samnings þeirra. Hann kaus þess í stað að beina kröfu sinni að áfrýjanda einum og er honum það heimilt.

Áfrýjandi hefur andmælt kröfu stefnda meðal annars með því að hann hafi, hvað sem stærðartilgreiningu líði, hagnast við endursölu fasteignarinnar um meira en fyrrnefndar 7.200.000 krónur. Verður ekki fallist á að þetta skipti máli, enda er hagnaður stefnda af endursölu eignarinnar áfrýjanda óviðkomandi.

Krafa stefnda er á því reist að við kaup Eldshöfða 9 af Sý ehf. hafi hann lagt traust á upplýsingar Fasteignamats ríkisins um flatarmál hússins og tekið mið af þeim við ákvörðun kaupverðs, sem hann reiddi af höndum. Upplýsingar þessar reyndust rangar, en þegar þær voru veittar hafði fasteignamatið árum saman haft undir höndum gögn um rétt flatarmál hússins. Fasteignamat ríkisins vanrækti með þessu skyldu sína samkvæmt 3. gr. laga nr. 94/1976 til að færa þessar réttu upplýsingar í skrár sínar og þess vegna var stærð hússins ranglega tilgreind þegar fasteignasali, sem hafði milligöngu um viðskipti stefnda við Sý ehf., leitaði eftir upplýsingum þar, eins og honum bar að gera samkvæmt reglugerð nr. 93/1998 um samninga um söluþjónustu fasteignasala og söluyfirlit. Verður fallist á með stefnda að honum hafi verið afsakanlegt að treysta á réttmæti þessara upplýsinga við kaupin. Stefndi miðar kröfu sína við þá fjárhæð, sem hann greiddi að gengnum dóminum 8. apríl 2003, og er ekki ágreiningur um hana. Vegna þessa verður héraðsdómur staðfestur.

Áfrýjandi greiði stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur er óraskaður.

Áfrýjandi, íslenska ríkið, greiði stefnda, Löngustétt ehf., 400.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.