663/2013

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu RS og RK um að stefnu í máli sem þau höfðu höfðað á hendur B mætti þinglýsa á tilgreinda fasteign, vegna deilu málsaðila um hvort komist hefði á bindandi samningur um kaup RS og RK á fasteign af B. Hæstiréttur taldi að þótt í málinu yrði ekki tekin efnisleg afstaða til þessara ágreiningsefna hefðu RS og RK eigi að að síður fært það veigamikil rök fyrir því að þau hefðu öðlast réttindi yfir fasteigninni í merkingu 1. mgr. 28. gr. laga nr. 39/1978, sbr. 2. mgr. 27. gr. sömu laga, að rétt væri að fallast á kröfu þeirra.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, B-kk-nf B-kk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 3. október 2013 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 11. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 20. september 2013 þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að stefnu í máli þeirra á hendur varnaraðila megi þinglýsa á fasteignina Búðarstíg 12 á Eyrarbakka. Kæruheimild er í 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðilar krefjast þess að krafa þeirra um þinglýsingu verði tekin til greina. Þá krefjast þau kærumálskostnaðar úr hendi varnaraðila.

Varnaraðili krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá Hæstarétti en til vara staðfestingar hins kærða úrskurðar. Í báðum tilvikum krefst hún kærumálskostnaðar óskipt úr hendi sóknaraðila.

I

Í máli þessu krefjast sóknaraðilar viðurkenningar á því að með samþykki varnaraðila 7. júlí 2013 á tilboði, sem sóknaraðilar gerðu degi fyrr um kaup á fasteign varnaraðila að Búðarstíg 12 á Eyrarbakka, hafi komist á bindandi kaupsamningur. Jafnframt að henni verði gert að gefa út afsal fyrir fasteigninni gegn greiðslu kaupverðs samkvæmt tilboðinu. Við þingfestingu málsins 4. september 2013 kröfðust sóknaraðilar þess með vísan til 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga að dómari úrskurðaði að stefnu málsins mætti þinglýsa á fasteignina. Því andmælti varnaraðili og með hinum kærða úrskurði var kröfu sóknaraðila synjað. Krafa varnaraðila um að málinu verði vísað frá Hæstarétti er á því reist að kæra sóknaraðila fullnægi ekki skilyrðum c. liðar 1. mgr. 145. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Samkvæmt nefndu lagákvæði skuli í kæru tilgreina þær ástæður, sem hún sé reist á, en sóknaraðilar láti við það eitt sitja að lýsa sig ósammála þeirri niðurstöðu héraðsdóms að ekki sé fullnægt áskilnaði 2. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Í hinum kærða úrskurði eru raktar þær ástæður sem krafa sóknaraðila um þinglýsingu stefnunnar er reist á. Héraðsdómari synjaði kröfunni með þeim rökum sem nánar greinir í hinum kærða úrskurði. Sóknaraðilar eru ósammála því mati héraðsdómara sem liggur til grundvallar niðurstöðu hins kærða úrskurðar og krefjast endurskoðunar þess. Í ljósi þeirra málsástæðna, sem krafa sóknaraðila um þinglýsingu stefnu málsins er reist á, og úrlausnar héraðsdómara um þær, verður við það miðað að sóknaraðilar hafi með því að lýsa sig í kæru ósammála mati héraðsdómara nægjanlega tilgreint þær ástæður sem kæra þeirra er reist á þannig að fullnægt sé áskilnaði c. liðar 1. mgr. 145. gr. laga nr. 91/1991. Verður kröfu varnaraðila um frávísun málsins því hafnað.

II

Í tilboði sóknaraðila 6. júlí 2013 um kaup á fasteign varnaraðila að Búðarstíg 12 á Eyrarbakka var svofellt ákvæði: „Fyrirvari er gerður á kauptilboði þessu um lán frá lánastofnun og að kaupendur standist greiðslumat. Skal því lokið innan 15 daga frá samþykki tilboðs, ella hefur seljandi heimild til að rifta kaupum.“ Varnaraðili samþykkti tilboðið degi síðar með svofelldri áritun: „Fyrirvari er gerður um samþykki framangreindra lánastofnana vegna greiðslumats kaupanda.“

Starfsmenn fasteignasölunnar Mikluborgar, sem varnaraðili fól sölu eignar sinnar, segja í yfirlýsingu 26. september 2013 að þeir hafi 16. júlí sama ár símleiðis fengið staðfestingu á því frá Landsbankanum hf. að fjármögnun kaupanna af hálfu sóknaraðila væri tryggð og hafi varnaraðila verið tilkynnt það símleiðis sama dag. Starfsmaður bankans sendi fasteignasölunni tölvubréf 31. júlí 2013 þar sem fram kom að sóknaraðilar stæðust greiðslumat. Jafnframt var tekið fram að þegar gengið hefði verið frá sölu á íbúð sóknaraðilans R-kvk-ef á Framnesvegi í Reykjavík myndi bankinn afgreiða íbúðalán til sóknaraðila. Tölvubréf þetta framsendi starfsmaður fasteignasölunnar samdægurs á varnaraðila sem þakkaði fyrir sendinguna með tölvubréfi degi síðar og óskaði jafnframt eftir því að ákveðinn yrði dagur til að ljúka gerð kaupsamnings.

Eftir framangreind samskipti virðist sem komið hafi upp ágreiningur milli aðila um þá kröfu varnaraðila að til viðbótar því verði, sem sóknaraðilar höfðu í tilboðinu 6. júlí 2013 lýst sig reiðbúna til að greiða fyrir eignina, skyldu þau geyma fyrir varnaraðila innbú og fleiri muni í eitt ár en greiða ella 240.000 þúsund krónur fyrir geymslupláss, sem hún taldi sig geta útvegað. Í tölvubréfi 15. ágúst 2013 til starfsmanns fasteignasölunnar ítrekaði varnaraðili þessa kröfu og sagði að samþykktu sóknaraðilar þetta ekki væri hún neydd til að fela annarri fasteignsölu að sjá um sölu eignar sinnar. Í framhaldinu mun varnaraðili hafa verið boðuð til fundar á skrifstofu fasteignasölunnar 20. ágúst 2013 til að ljúka gerð kaupsamnings en hún ekki mætt. Höfðuðu sóknaraðilar í framhaldinu mál þetta á hendur varnaraðila.

III

Í fyrri málslið 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga segir að sé mál sem varðar réttindi yfir fasteign sótt fyrir dómstóli geti dómurinn ákveðið með úrskurði að stefnunni eða útdrætti úr henni megi þinglýsa. Úrræði þetta, sem felur í sér heimild til að þinglýsa til bráðabirgða stefnu máls, hefur að markmiði að gera viðsemjendum þinglýsts eiganda fasteignar viðvart um ágreining sem varðar réttindi yfir eigninni. Er stefnanda, sem gerir tilkall til réttinda yfir fasteign, veitt færi á með þessu úrræði að verja hagsmuni sína meðan beðið er dóms um hinn efnislega rétt. Þjónar þinglýsingin því markmiði að koma í veg fyrir að grandlaus viðsemjandi þinglýsts eiganda geti í skjóli traustfangsreglna unnið rétt yfir eigninni ósamrýmanlegan réttindum stefnanda. Í 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga er ekki tilgreint hver séu skilyrði þess að heimildar samkvæmt ákvæðinu verði neytt en í lögskýringargögnum kemur fram að dómara myndi ekki vera rétt að ákveða þetta nema aðstæður væru svipaðar því sem 2. mgr. 27. gr. sömu laga gerir ráð fyrir. Af þeirri tilvísun leiðir að stefnandi þarf að færa veigamikil rök fyrir staðhæfingu sinni um að hann kunni að hafa öðlast tiltekin réttindi yfir viðkomandi fasteign. Andspænis hagsmunum stefnanda af því að fá stefnu máls þinglýst eru þeir hagsmunir þinglýsts eiganda að geta ráðstafað eign sinni með löggerningi en ljóst má vera að það úrræði, sem mælt er fyrir um í 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga, er til þess fallið að skerða þá ráðstöfunarheimild vegna þeirrar óvissu sem tilvist hugsanlegra réttinda stefnanda kann að skapa.

Samkvæmt kauptilboði sóknaraðila 6. júlí 2013, sem varnaraðili samþykkti degi síðar, átti hún þess kost að losna undan þeirri skuldbindingu er í samþykki tilboðsins fólst, ef fyrirvarar um greiðslumat sóknaraðila og fjármögnun kaupa af þeirra hálfu höfðu ekki gengið eftir innan fimmtán daga frá samþykki tilboðsins. Atvik málsins eru ekki fyllilega skýr um hvort báðum þessum skilyrðum var fullnægt 22. júlí 2013. Af gögnum málsins virðist á hinn bóginn mega ráða að báðum skilyrðunum hafi verið fullnægt 31. sama mánaðar og varnaraðila þá kunngert það. Hún kaus ekki að neyta framangreindrar heimildar til að losna undan skuldbindingu sinni en virðist þess í stað hafa rekið á eftir því að frá kaupsamningi yrði gengið og síðast með tölvubréfi til fasteignasölunnar Mikluborgar 14. ágúst 2013.

Ágreiningur í máli þessu snýst um hvort komist hafi á bindandi samningur um kaup sóknaraðila á Búðarstíg 12 á Eyrarbakka af varnaraðila á grundvelli þeirra lögskipta sem málsaðilar áttu og fyrr er lýst. Af málatilbúnaði aðila má ljóst vera að úrlausn þessa ágreinings ræðst meðal annars af þeim fyrirvörum sem fram komu í tilboði sóknaraðila, áritun varnaraðila á tilboðið um samþykki og þeim samskiptum er málsaðilar áttu í kjölfarið. Í kærumáli þessu verður ekki tekin efnisleg afstaða til þessara ágreiningsefna, enda verður það einungis gert og dómur á þau lagður eftir að þau hafa verið skýrð við meðferð málsins fyrir dómi. Allt að einu hafa sóknaraðilar fært nægjanleg rök fyrir þeirri staðhæfingu sinni að þau hafi öðlast slík réttindi yfir fasteigninni að rétt sé að fallast á kröfu þeirra um þinglýsingu stefnunnar.

Eftir framangreindum málsúrslitum verður varnaraðila gert að greiða sóknaraðilum kærumálskostnað eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Sóknaraðilum, R-kk-þgf Þ-kk-þgf S-kk-þgf og R-kvk-þgf K-kvk-þgf, er heimilt að láta þinglýsa stefnu í máli sínu á hendur varnaraðila, B-kvk-þgf K-kvk-þgf, á fasteignina Búðarstíg 12 á Eyrarbakka.

Varnaraðili greiði sóknaraðilum 250.000 krónur í kærumálskostnað.