130/2000

Ó leigði V atvinnuhúsnæði í september 1993. Samningurinn var gerður á staðlað eyðublað fyrir húsaleigusamninga um íbúðarhúsnæði og hafði samningstextinn ekki verið lagaður að því að um atvinnuhúsnæði var að ræða fyrir utan breytingar á fyrirsögn hans. V hélt því fram að ákvæði samningsins um uppsagnarfrest íbúða, sem fólu ekki annað í sér en endursögn fyrirmæla, sem voru í þágildandi lögum um húsaleigu, tækju til húsnæðisins. Á þetta var ekki fallist. Þótti ekki unnt að líta svo á að það eitt, að ekki hafði verið hreyft við ummælum í texta eyðublaðsins fremur en öðrum ákvæðum, sem eftir efni sínu gátu ekki tekið til atvinnuhúsnæðis, hefði falið í sér samning aðilanna um lengri uppsagnarfrest samnings þeirra en leiddi af lögum. Var Ó talinn hafa krafist útburðar V þegar liðinn var lögmæltur frestur frá uppsögn samningsins, sbr. 3. tölulið 56. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Var staðfest sú niðurstaða héraðsdóms að V heimilað væri að fá V borinn út af eigninni með aðför.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 16. mars 2000, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 27. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 3. mars 2000, þar sem tekin var til greina krafa varnaraðila um að honum yrði heimilað að fá sóknaraðila borinn út með beinni aðfarargerð úr húsnæði í kjallara hússins að Smiðjuvegi 52 í Kópavogi. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að kröfu varnaraðila um aðfarargerð verði hafnað og sér dæmdur málskostnaður í héraði ásamt kærumálskostnaði.

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

Málsaðilar gerðu 1. september 1993 samning um leigu sóknaraðila á fyrrnefndu húsnæði að Smiðjuvegi 52 af varnaraðila. Samkvæmt samningnum var um að ræða atvinnuhúsnæði, 75 m2 að stærð. Samningurinn var ritaður á eyðublað félagsmálaráðuneytisins fyrir húsaleigusamninga um íbúðarhúsnæði. Strikað var yfir fyrri hluta síðastnefnda orðsins í fyrirsögn samningsins og handritað þess í stað „atvinnu“. Að öðru leyti en þessu var staðlaður texti eyðublaðsins ekki lagaður að því að samningurinn væri gerður um annað en íbúðarhúsnæði. Ritað var í B. lið 3. töluliðar samningsins, sem tók til ótímabundins leigumála, að upphaf leigutíma skyldi vera 1. september 1993 og lágmarksleigutími eitt ár. Ekki var hreyft við prentuðum texta eyðublaðsins, sem kom í kjölfarið, en þar sagði eftirfarandi: „Samningnum skal segja upp skriflega. Uppsagnarfrestur byrjar að líða 1. dag næsta mánaðar eftir uppsögn (14. gr. laganna). Uppsagnarfrestur er einn mánuður á einstökum herbergjum. Uppsagnarfrestur íbúða er af hálfu leigutaka ætíð 3 mánuðir en af hálfu leigusala: Eftir allt að 1 árs leigutíma 3 mánuðir. Eftir 1-5 ára samfellda leigu 6 mánuðir. Eftir 5 ára eða lengri samfellda leigu 12 mánuðir. Uppsögn á íbúð miðast ætíð við næsta fardaga og eru fardagar tveir á ári, 1. júní og 1. október (15. gr. laganna).“ Samkvæmt orðanna hljóðan tóku þessi tilvitnuðu ákvæði til uppsagnar leigusamninga um íbúðarhúsnæði. Um lengd uppsagnarfrests fólu þau ekki annað í sér efnislega en endursögn fyrirmæla, sem voru í 1. og 2. tölulið 13. gr. þágildandi laga nr. 44/1979 um húsaleigusamninga. Uppsagnarfrestur samninga um leigu atvinnuhúsnæðis réðist á hinn bóginn af ákvæði 3. töluliðar sömu lagagreinar. Var hann að meginreglu sex mánuðir og óháður lengd leigutíma. Ekki er unnt að líta svo á að það eitt, að ekki hafi verið hreyft við tilvitnuðum ummælum í texta eyðublaðsins fremur en öðrum ákvæðum, sem eftir efni sínu gátu ekki tekið til atvinnuhúsnæðis, hafi falið í sér samning aðilanna um lengri uppsagnarfrest húsaleigusamnings þeirra en þá leiddi af lögum.

Þegar varnaraðili sagði upp samningnum með skriflegri tilkynningu til sóknaraðila 28. nóvember 1998 höfðu tekið gildi húsaleigulög nr. 36/1994. Fallist verður á með héraðsdómara að lengd uppsagnarfrests hafi þá orðið að ráðast af ákvæði 3. töluliðar 56. gr. þeirra laga og verið með réttu níu mánuðir. Engu breytir um gildi uppsagnarinnar að varnaraðili hafi krafist þess í tilkynningu sinni að sóknaraðili rýmdi húsnæðið fyrir 1. júní 1999, enda var lögmæltur uppsagnarfrestur liðinn þegar varnaraðili krafðist útburðargerðar.

Samkvæmt gögnum málsins beindi varnaraðili 24. september 1999 ágreiningi við sóknaraðila um lögmæti uppsagnar samnings þeirra til kærunefndar húsaleigumála, sem starfar samkvæmt XVII. kafla húsaleigulaga. Var þá liðinn tæpur mánuður frá því að lokið var réttum uppsagnarfresti samkvæmt framansögðu. Sóknaraðili lét málið til sín taka fyrir nefndinni, sem lauk því með álitsgerð 9. desember 1999. Þessum gerðum varnaraðila má jafna til þess að hann hafi skorað á sóknaraðila að rýma húsnæðið. Getur sóknaraðili því ekki unnið rétt á grundvelli 59. gr. húsaleigulaga þótt varnaraðili hafi fyrst krafist útburðargerðar með beiðni, sem barst héraðsdómara 20. janúar 2000.

Samkvæmt framangreindu verður ekki fallist á þær varnir, sem sóknaraðili hefur fært fram gegn kröfu varnaraðila um heimild til útburðargerðar. Verður niðurstaða hins kærða úrskurðar því staðfest, en kærumálskostnaður verður ekki dæmdur.

Það athugast að héraðsdómari tók skýrslu af vitni við aðalmeðferð málsins án þess að séð verði að tilefni hafi verið til að víkja á þann hátt frá meginreglu síðari málsliðar 1. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Kærumálskostnaður fellur niður.