54/2017

A og B höfðuðu mál á hendur C og kröfðust þess meðal annars að henni yrði gert skylt að gera kaupsamning við sig um nánar tilgreinda fasteign í hennar eigu samkvæmt samþykktu kauptilboði. Samkvæmt fyrirvara í kauptilboðinu skuldbundu A og B sig til að skila inn greiðslumati á skrifstofu fasteignasölunnar, sem hafði milligöngu um kaupin, innan ákveðins frests. Að öðrum kosti hefði stefnda heimild til að rifta kaupunum. Í dómi Hæstaréttar kom meðal annars fram að tilkynning C um riftun hefði verið fullnægjandi og þá var talið ósannað, gegn andmælum C, að áðurnefnt greiðslumat hefði borist fasteignasölunni samkvæmt fyrirvara kauptilboðsins og var C því heimilt að rifta kaupunum að liðnum fresti til að skila greiðslumatinu sem fyrirvarinn var bundinn við. Var niðurstaða héraðsdóms um sýknu C því staðfest.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf og B-kk-nf B-kk-nf og I-kk-nf E-kk-nf héraðsdómari.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 25. janúar 2017. Þau krefjast þess að stefndu verði gert skylt að gera kaupsamning við sig um fasteignina [...] í Reykjavík, eignarhluta 0101, ásamt öllu sem eignarhlutanum fylgir og fylgja ber, gegn greiðslu að fjárhæð 2.000.000 krónur, í samræmi við samning þeirra og stefndu, samkvæmt samþykktu kauptilboði 10. september 2015, að viðlögðum 50.000 króna dagsektum frá uppkvaðningu dóms þar til skyldum stefndu hefur verið fullnægt. Jafnframt er þess krafist að viðurkenndur verði réttur áfrýjenda til skaðabóta úr hendi stefndu vegna þess tjóns sem þau hafi orðið fyrir og muni verða fyrir vegna vanefnda hennar á samningi aðila. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst aðallega sýknu af kröfum áfrýjenda, en til vara að kaupsamningur taki mið af upphaflegu kauptilboði aðila 10. september 2015. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti án tillits til gjafsóknar sem henni hefur verið veitt.

Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi samþykkti stefnda kauptilboð áfrýjanda 10. september 2015 í fyrrgreinda fasteign hennar. Samkvæmt tilboðinu var kaupverð eignarinnar 27.000.000 krónur sem greiða átti með yfirtöku áhvílandi skuldar að fjárhæð 23.913.055 krónur og með peningagreiðslu annars vegar að fjárhæð 2.000.000 krónur við gerð kaupsamnings og hins vegar 1.086.945 krónur við útgáfu afsals 10. febrúar 2016. Stefnda mun hafa áritað kauptilboðið aftur 30. september 2015 eftir að það hafði verið leiðrétt miðað við stöðu áhvílandi láns, sem nam 24.321.679 krónum. Í samræmi við það var peningagreiðsla við útgáfu afsals lækkuð í 678.321 krónu. Í tilboðinu var fyrirvari áfrýjenda um greiðslumat sem þau skuldbundu sig til að skila á skrifstofu fasteignasölunnar, sem hafði milligöngu um kaupin, eigi síðar en 20 dögum frá samþykki kauptilboðsins. Að öðrum kosti hefði stefnda heimild til að rifta kaupunum.

Samkvæmt 8. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup fellur kaupsamningur um fasteign niður að liðnum tveimur mánuðum frá því hann komst á ef skuldbindingargildi hans er bundið fyrirvara um atvik sem ekki hefur gengið eftir. Með fyrrgreindum fyrirvara um greiðslumat í samþykktu kauptilboði aðila var vikið frá þessu með því annars vegar að mæla fyrir um styttri frest til að skila matinu og hins vegar að veita stefndu heimild til að rifta samningi í stað þess að hann félli sjálfkrafa úr gildi.

Svo sem fram kemur í héraðsdómi bar D, sálfræðingur, fyrir dómi að hún hefði 2. október 2015 komið því á framfæri símleiðis við fasteignasöluna fyrir hönd stefndu að kaupin væru fallin niður af hennar hálfu. Fyrir Hæstarétti hefur verið lagður fram tölvupóstur sama dag milli starfsmanna fasteignasölunnar þar sem fram kom að sálfræðingurinn hefði haft samband til að tilkynna að stefna vildi „hætta við allt saman“. Þá verður ráðið af tölvupósti áfrýjandans A 20. október 2015 til fasteignasölunnar að honum hafi borist upplýsingar um að stefnda vildi falla frá kaupunum, en þar var gerð athugasemd við að stefnda ætlaði að „hleypa kaupunum í uppnám tæpum mánuði eftir samþykki“. Þótt stefnda hefði að réttu lagi átt að beina yfirlýsingu sinni um riftun til áfrýjenda verður að virtu því sem hér hefur verið rakið talið fullnægjandi að þeim hafi borist tilkynning þar að lútandi fyrir milligöngu þeirrar fasteignasölu sem annaðist kaupin. Verður að leggja til grundvallar að bæði starfsmenn fasteignasölunnar og áfrýjendur hafi skilið tilkynningu stefndu svo að í henni hafi falist riftun en ekki er gerð krafa um skriflegt form slíkrar tilkynningar. Þá könnuðust starfsmenn fasteignasölunnar ekki við fyrir dómi að greiðslumatið hefði borist fasteignasölunni, svo sem áskilið var í fyrirvara kauptilboðsins, og er það því ósannað gegn andmælum stefndu. Samkvæmt þessu var stefndu heimilt eftir tilboðinu að rifta kaupunum að liðnum fresti til að skila greiðslumatinu sem fyrirvarinn var bundinn við. Af þeirri ástæður verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms staðfest.

Stefnda hefur gjafsókn fyrir Hæstarétti, sbr. 5. mgr. 127. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Um þann kostnað hennar fer eftir því sem greinir í dómsorði.

Áfrýjendum verður gert að greiða í ríkissjóð málskostnað eins og segir í dómsorði.ritað kauptilboðið aftur 30. september 2015 eftir að kaupverð fasteignarinnar g annarrar tj

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Allur gjafsóknarkostnaður stefndu, C, greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hennar, S-kk-ef S-kk-ef, 600.000 krónur.

Áfrýjendur, A og B, greiði í ríkissjóð 600.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.