452/2004

Aðilar gerðu með sér tímabundinn leigusamning um leigu H á einbýlishúsi sem kom í stað eldra húss hennar á sama stað, sem varð óíbúðarhæft vegna skemmda af völdum jarðskjálfta. Að loknum umsömdum leigutíma var ekki gerður nýr húsaleigusamningur, en H hafði eftir sem áður umráð hússins. Vegna vanskila á húsaleigu rifti íslenska ríkið leigusamningnum að undangenginni greiðsluáskorun en fyrir lá að H hafði aldrei greitt leigu. Var talið að ekkert lægi fyrir í málinu gæti raskað þeirri skyldu H. Var íslenska ríkinu því heimilað að fá H borna út úr húsinu.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, G-kvk-nf E-kvk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 4. nóvember 2004, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 15. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 25. október 2004, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að sér yrði heimilað að fá varnaraðila borna út úr húsi að Leikskálum 2 á Hellu með beinni aðfarargerð. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að aðfarargerð þessi verði heimiluð og sér dæmdur málskostnaður í héraði ásamt kærumálskostnaði.

Varnaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði staðfestur um annað en málskostnað, sem henni verði dæmdur ásamt kærumálskostnaði.

Varnaraðili hefur ekki kært úrskurð héraðsdómara fyrir sitt leyti. Kemur því ekki frekar til álita krafa hennar um breytingu á ákvæði úrskurðarins um málskostnað.

Samkvæmt gögnum málsins var gerður milli aðilanna 8. mars 2001 „húsaleigusamningur um færanleg íbúðarhús á jarðskjálftasvæðum á Suðurlandi“, en með honum tók varnaraðili á leigu hjá sóknaraðila einbýlishús að Leikskálum 2 á Hellu, 79,5 m2 að stærð. Mun varnaraðili vera eigandi lóðarinnar undir húsi þessu, sem var reist á árinu 2000 til að koma í stað eldra húss hennar, sem varð óíbúðarhæft vegna skemmda af völdum jarðskjálfta á því ári. Í samningnum var kveðið á um að leigutími skyldi vera tvö ár frá 1. desember 2000 að telja. Á fyrstu sex mánuðum leigutímans átti enga húsaleigu að greiða, en eftir það 10.500 krónur á mánuði næstu þrjá, 21.000 krónur á mánuði næstu þrjá þar á eftir, en loks upp frá því 35.000 krónur á mánuði. Tekið var fram í lið samningsins, sem bar yfirskriftina „greiðslustaður húsaleigu“, að greiðsla yrði „samkvæmt sendum gíróseðli.“ Þá voru í samningnum ákvæði um heimild varnaraðila til að óska skriflega eftir kaupum hússins á leigutímanum á markaðsverði, svo og um forkaupsrétt hennar ef húsið yrði selt öðrum en sveitarfélaginu, þar sem það stendur. Nýr samningur var ekki gerður um leigu varnaraðila á húsinu að liðnum áðurnefndum leigutíma, en hún mun eftir sem áður hafa haft umráð þess frá þeim tíma. Óumdeilt er í málinu að varnaraðili hefur aldrei greitt húsaleigu eftir ákvæðum þessa samnings. Með bréfi 17. maí 2004 skoraði sóknaraðili á varnaraðila að standa skil á ógreiddri húsaleigu, sem næmi 1.004.500 krónum auk dráttarvaxta og kostnaðar, að því viðlögðu að samningnum yrði rift. Varnaraðili varð ekki við þeirri áskorun og lýsti sóknaraðili yfir riftun samningsins 10. júní 2004. Í framhaldi af því krafðist hann 18. sama mánaðar fyrir héraðsdómi heimildar til að fá hana borna út úr húsinu og var mál þetta þingfest af því tilefni 30. júlí 2004.

Eftir samningi aðilanna bar varnaraðili þá meginskyldu að greiða sóknaraðila nánar tiltekna mánaðarlega fjárhæð í húsaleigu að liðnum sex fyrstu mánuðum leigutímans, sbr. og 33. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Þessa skyldu hefur hún vanefnt frá öndverðu. Varnaraðila var ekki fært að halda að sér höndum um greiðslu húsaleigu af þeirri ástæðu einni að henni hafi ekki borist gíróseðlar fyrir leigufjárhæðinni. Gat varnaraðili heldur ekki litið svo á að athafnaleysi sóknaraðila um innheimtu húsaleigunnar hafi falið í sér eftirgjöf kröfu um hana eða einhliða breytingu af hans hendi á ákvæði samningsins um skyldu til að greiða leigu. Varnaraðili hefur ekki lagt fram gögn um að hún hafi óskað skriflega eftir kaupum á húsinu, eins og henni var veittur réttur til í samningnum. Hún hefur heldur ekki lagt neitt fram til styrktar þeirri staðhæfingu að hún hafi leitað eftir slíku munnlega. Fær því ekkert, sem liggur fyrir í málinu, raskað skyldu varnaraðila til greiðslu húsaleigu. Því er ekki andmælt að sóknaraðili hafi gætt þeirra formskilyrða, sem um ræðir í 1. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga, fyrir riftun samningsins vegna leiguvanskila eða að riftun hafi réttilega verið lýst yfir í framhaldi af því. Ber þannig að verða við kröfu sóknaraðila um heimild til að fá varnaraðila borna út úr húsinu.

Varnaraðila verður gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn er í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Sóknaraðila, íslenska ríkinu, er heimilt að fá varnaraðila, H-kvk-þf M-kvk-þf, borna út úr húsinu að Leikskálum 2 á Hellu með beinni aðfarargerð.

Varnaraðili greiði sóknaraðila samtals 200.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.