488/2008

S og O kröfðu M og H um skaðabætur vegna tjóns sem þau töldu sig hafa orðið fyrir við kaup á íbúð í fjöleignarhúsi sem þau keyptu af I með kaupsamningi 13. september 2004. Fasteignasalan H, í eigu löggilta fasteignasalans M, hafði milligöngu um kaupin. Töldu S og O að H og M hefðu brotið gegn starfsskyldum sínum í aðdraganda og við gerð kaupsamningsins með því að hafa ekki látið þess getið á söluyfirliti hins selda fasteignarhluta að fyrirhugaðar væru talsverðar framkvæmdir við húsið sem hefðu á endanum leitt til útgjalda fyrir S og O. Miðaðist krafa þeirra við þann kostnað sem þau báru af þessum sökum. Þá hefði texti sem að þessu laut í kaupsamningnum sjálfum verið ófullnægjandi. Talið var að með ákvæði því sem sett var í kaupsamninginn um eignina hefðu S og O fengið upplýsingar sem gáfu þeim nægilegt tilefni til að afla sjálf frekari upplýsinga um fyrirætlanir húsfélagsins um sprunguviðgerðir og klæðningu hússins ef þau töldu slíkar upplýsingar geta skipt sköpum um endanlega kaupsamningsgerð. Var þá jafnframt talið að M og H hefðu á fullnægjandi hátt uppfyllt starfsskyldur sínar samkvæmt þágildandi lögum nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu og reglugerðar nr. 93/1998 um samninga um söluþjónustu fasteignasala og söluyfirlit við kaupsamningsgerðina. Var því ekki fallist á að M og H gætu borið skaðabótaábyrgð á því tjóni sem S og O töldu sig hafa orðið fyrir vegna kostnaðar við nefndar viðgerðir á húsinu. Voru M og H sýknaðir af kröfum S og O.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 8. september 2008. Þau krefjast þess að stefndu verði dæmdir til að greiða þeim 2.558.964 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. desember 2005 til greiðsludags og málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Í máli þessu krefja áfrýjendur stefndu um skaðabætur vegna tjóns sem þau telja sig hafa orðið fyrir við kaup á íbúð í fjöleignarhúsi við Miðvang 2 í Hafnarfirði, en íbúðina keyptu þau af I-kvk-þgf G-kvk-þgf H-kvk-þgf með kaupsamningi 13. september 2004. Stefndi Hraunhamar ehf. er fasteignasala sem hafði milligöngu um kaupin og er stefndi M-kk-nf E-kk-nf eigandi hennar en hann hefur réttindi sem löggiltur fasteignasali. Áfrýjendur telja stefndu hafa brotið gegn starfsskyldum sínum í aðdraganda og við gerð kaupsamningsins með því að hafa ekki látið þess getið á söluyfirliti hins selda fasteignarhluta, að fyrirhugaðar væru talsverðar framkvæmdir við húsið sem hefðu á endanum leitt til útgjalda fyrir áfrýjendur. Miðast krafa þeirra við þann kostnað sem þau báru af þessum sökum. Þá hafi texti sem að þessu laut í kaupsamningnum sjálfum verið ófullnægjandi. Er atvikum nánar lýst í hinum áfrýjaða dómi.

Áfrýjendur beindu upphaflega kröfu sinni að seljanda eignarinnar og héldu eftir af kaupverðinu vegna kröfunnar. Seljandinn höfðaði þá mál á hendur þeim til heimtu eftirstöðva kaupverðsins. Í því máli höfðuðu áfrýjendur gagnsök og höfðu uppi sömu kröfu og nú. Í gagnsökinni stefndu þau auk seljandans hinum stefndu í þessu máli en þeim þætti málsins var vísað frá dómi. Efnisdómur gekk síðan í málinu 13. nóvember 2006 með þeirri niðurstöðu að áfrýjendur voru dæmd til að greiða seljandanum eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar en hann sýknaður af gagnkröfu þeirra. Eftir að hafa greitt dómskuldina áfrýjuðu þau héraðsdóminum. Með dómi 11. október 2007 í máli nr. 90/2007 var málinu vísað frá Hæstarétti á þeirri forsendu að réttur til áfrýjunar hefði glatast þegar áfrýjendur greiddu seljandanum dómskuldina án þess að gera fyrirvara um rétt til áfrýjunar.

II

Svo sem fram kemur í hinum áfrýjaða dómi var sérstakt ákvæði sett í kaupsamninginn 13. september 2004, þar sem vikið var að fyrirætlunum húsfélagsins vegna sprunguviðgerða eða klæðningar hússins. Texti þess var svohljóðandi: „Meðfylgjandi samningi þessum er yfirlýsing frá húsfélaginu. Kaupanda er kunnugt um að rætt hefur verið um hjá húsfélaginu að láta gera úttekt á blokkinni vegna sprunguviðgerða og eða klæðningar blokkarinnar. Seljandi sér um að greiða kostnaðarhlutdeild íbúðarinnar vegna málningar glugga að utan.“ Málsaðilar eru sammála um að yfirlýsing húsfélagsins sem þarna er vísað til hafi verið dagsett 29. ágúst 2004. Hún er meðal málsgagna. Í hana er ekkert skráð í dálka fyrir yfirstandandi eða fyrirhugaðar framkvæmdir og heldur ekki í dálk fyrir „úttekt á vegum húsfélags“. Af hálfu stefnda M-kk-ef hefur komið fram að upplýsingarnar í kaupsamningnum um viðgerðir á húsinu hafi verið frá seljandanum komnar. Meðal gagna málsins er svonefnt ástandsmat frá júlí 2003, þar sem nafngreind verkfræðistofa lýsir því ástandi hússins að utan sem síðar leiddi til þeirra viðgerða sem áfrýjendur báru kostnað af og krefja stefndu um í þessu máli. Hafa áfrýjendur talið að orð samningsins um að rætt hafi verið um hjá húsfélaginu að láta gera úttekt á blokkinni séu röng þar sem sú úttekt hefði þegar farið fram á árinu 2003.

Áfrýjendur byggja á því að stefndu hafi borið að gera sjálfstæða athugun hjá húsfélaginu á stöðu fyrirhugaðra viðgerða á húsinu. Hafi þeir brotið gegn skyldum sínum samkvæmt þágildandi lögum nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu og reglugerðar nr. 93/1998 um samninga um söluþjónustu fasteignasala og söluyfirlit, með því að láta þetta farast fyrir þannig að ekkert hafi verið að þessu vikið í söluyfirliti um eignina og ófullkomnar og að hluta rangar upplýsingar gefnar um þetta í hinu sérstaka ákvæði kaupsamningsins. Telja áfrýjendur engu skipta um kröfu sína að seljandi fasteignarinnar hafi verið sýknaður með endanlegum dómi af kröfu þeirra um skaðabætur vegna sama tjóns og þau krefja stefndu um bætur fyrir í þessu máli.

III

Fyrir liggur í málinu að stefndu öfluðu upplýsinga um eignina hjá seljanda hennar, þegar söluyfirlit var gert. Þar var tekið fram að engir gallar væru á eigninni sem starfsmönnum stefnda Hraunhamars ehf. væri kunnugt um. Við gerð kaupsamnings lá fyrir yfirlýsing frá húsfélaginu sem fyrr var getið auk þess sem framangreint ákvæði varðandi sprunguviðgerð og klæðningu hússins var sett í kaupsamninginn, en það byggðist á upplýsingum frá seljanda. Í 25. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er kveðið á um upplýsingar sem seljanda eignar sem lögin ná til ber að kynna kaupanda áður en kaupsamningur er undirritaður. Meðal þeirra eru upplýsingar um stöðu húshlutans gagnvart húsfélagi og um yfirstandandi eða fyrirhugaðar framkvæmdir, viðgerðir eða endurbætur. Í 5. mgr. greinarinnar er kveðið svo á, að annist löggiltur fasteignasali sölu eignar í fjöleignarhúsi skuli hann sjá til þess að þau gögn og upplýsingar, sem um getur í greininni, liggi fyrir og séu rækilega kynnt kaupanda áður en kaupsamningur sé gerður og undirritaður. Talið verður að með ákvæði því sem sett var í kaupsamninginn um eignina og að framan er lýst hafi stefndu fengið upplýsingar sem gáfu þeim nægilegt tilefni til að afla sjálf frekari upplýsinga um fyrirætlanir húsfélagsins um sprunguviðgerðir og klæðningu hússins ef þau töldu slíkar upplýsingar geta skipt sköpum um endanlega kaupsamningsgerð. Verður þá jafnframt talið að stefndu hafi á fullnægjandi hátt uppfyllt fyrrgreindar starfsskyldur sínar við kaupsamningsgerðina og verður því ekki fallist á með áfrýjendum að stefndu geti borið skaðabótaábyrgð á því tjóni sem áfrýjendur telja sig hafa orðið fyrir vegna kostnaðar við nefndar viðgerðir á húsinu. Verður hinn áfrýjaði dómur þegar af þessari ástæðu staðfestur um sýknu stefndu af kröfum áfrýjenda og um málskostnað.

Áfrýjendur verða með vísan til 1. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr., laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála dæmdir til að greiða stefndu málskostnað vegna meðferðar málsins fyrir Hæstarétti svo sem í dómsorði greinir.

Það athugist að samning hins áfrýjaða dóms hefur ekki tekist sem skyldi, sbr. 114. gr. laga nr. 91/1991. Almenn lýsing á sakarefninu er ómarkviss auk þess sem stefndu eru tvívegis í dóminum nefndir umbjóðendur dómarans. Þá er úrlausn ágreiningsefna málsaðila í lokakafla dómsins tengd lýsingu á málflutningi þeirra og endurtekin þannig að þrívegis er komist að sömu niðurstöðu um þau. Allt er þetta aðfinnsluvert.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur er óraskaður.

Áfrýjendur, S-kvk-nf I-kvk-nf B-kvk-nf og O-kk-nf S-kk-nf B-kk-nf, greiði óskipt stefndu, M-kk-þgf E-kk-þgf og Hraunhamri ehf., málskostnað fyrir Hæstarétti, 200.000 krónur hvorum.