715/2016

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem kröfu A ehf. um að A yrði borin út úr leiguhúsnæði var hafnað. Talið var að skilyrði til riftunar húsaleigusamnings aðila hefðu ekki verið uppfyllt þar sem ekki lá fyrir í málinu að A ehf. hefði beint skriflegum áminningum eða áskorunum til A eins og áskilið væri í 1., 3. og 8. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Þá var ósannað að A hefði vanrækt svo skyldur sínar samkvæmt leigusamningnum að rýming húsnæðisins teldist eðlileg eða nauðsynleg í skilningi 10. töluliðar sama ákvæðis. Loks var ekki fallist á að A hefði brotið ákvæði samningsins og notað húsnæðið á annan hátt en um hefði verið samið. Var kröfu A ehf. því hafnað.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þ-kk-nf Ö-kk-nf og H-kk-nf I. J-kk-nf og I-kvk-nf E-kvk-nf settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 18. október 2016 en kærumálsgögn bárust réttinum 31. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 5. október 2016 þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að varnaraðili yrði borinn út úr nánar tilgreindri íbúð að Andarhvarfi 7a í Kópavogi. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að framangreind krafa verði tekin til greina. Þá krefst hann aðallega málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar en til vara að málskostnaður í héraði verði lækkaður og kærumálskostnaður látinn niður falla.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Með beiðni 28. júní 2016 krafðist sóknaraðili þess að varnaraðili yrði með vísan til 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 borinn út úr framangreindri íbúð að Andarhvarfi 7a í Kópavogi. Var í beiðninni vísað til þess að sóknaraðili hefði vegna ítrekaðra vanefnda varnaraðila rift húsaleigusamningi aðilanna frá 17. janúar 2014 með heimild í 7. gr. samningsins og 1., 3., 8. og 10. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Í beiðninni var krafa sóknaraðila um útburð á hinn bóginn ekki reist á því að varnaraðili hefði sagt leigusamningnum upp og getur sú málsástæða því ekki komið til úrlausnar fyrir Hæstarétti samkvæmt 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989.

Í 7. gr. húsaleigusamnings aðilanna sagði meðal annars að óheimilt væri „að nota húsnæðið á annan hátt en um er samið í leigusamningi. Leigjanda er skylt að ganga vel og snyrtilega um hið leigða húsnæði og gæta settra reglna og góðra venja um hreinlæti, hollustuhætti og heilbrigði.“ Skilyrði riftunar húsaleigusamnings samkvæmt 1. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga vegna greiðsluvanskila er að leigjandi sinni ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni. Skilyrði riftunar samkvæmt 3. tölulið 1. mgr. 61. gr. laganna, eins og henni var breytt með 32. gr. laga nr. 63/2016, er að leigjandi hafi ekki látið af misnotkun leiguhúsnæðis þrátt fyrir skriflega áminningu leigusala, og samkvæmt 8. tölulið 1. mgr. 61. gr. laganna, sbr. 32. gr. laga nr. 63/2016, er það skilyrði riftunar vegna vanrækslu leigjanda á skyldu sinni til þess að sjá um að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði að leigjandi vanræki þá skyldu þrátt fyrir skriflega áminningu leigusala. Engar slíkar skriflegar áminningar eða áskoranir af hálfu sóknaraðila til varnaraðila liggja fyrir í málinu og er skilyrðum riftunar með vísan til fyrrgreindra töluliða 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga þegar af þeirri ástæðu ekki fullnægt. Þá er með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar staðfest sú niðurstaða að samkvæmt gögnum málsins sé ósannað að varnaraðili hafi vanrækt svo skyldur sínar samkvæmt leigusamningi aðilanna um íbúðina að rýming hennar teljist eðlileg eða nauðsynleg í skilningi 10. töluliðar 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga. Samkvæmt þessu og að öðru leyti með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Eftir þessum málsúrslitum verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðila 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Andarhvarf ehf., greiði varnaraðila, Ö-kvk-þgf M-kvk-þgf S-kvk-þgf, 350.000 krónur í kærumálskostnað.