358/2003

B og M, sem keypt höfðu íbúð af B, töldu sér óskylt að inna af hendi síðustu útborgun samkvæmt kaupsamningi þar eð þau ættu gagnkröfur vegna afhendingardráttar á íbúðinni og margs kyns galla. Með því að m.a. þótti sýnt að kaupendur hefðu fengið íbúðina afhenta á umsömdum tíma og frestun tiltekinna verkþátta verið til komin að beiðni þeirra sjálfra var skaðabótakröfu vegna afhendingardráttar hafnað. Hins vegar var þeim dæmdur afsláttur vegna nánar tilgreindra galla á fasteigninni og kom hann til frádráttar kaupverðinu samkvæmt skuldajöfnuði. Greiðsluskylda kaupendanna var skilyrt við það að samtímis yrði aflétt tryggingarbréfi S, sem hvíldi á íbúðinni.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf C-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 10. september 2003. Þau krefjast þess aðallega að málinu verði vísað frá héraðsdómi, en til vara að þau verði sýknuð að svo stöddu af kröfu gagnáfrýjanda. Að því frágengnu krefjast þau þess að krafa gagnáfrýjanda verði lækkuð. Þá krefjast aðaláfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi fyrir sitt leyti 29. október 2003. Hann krefst þess að frávísunarkröfu aðaláfrýjenda verði hafnað og þau dæmd til að greiða sér 2.873.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 1. nóvember 2000 til 1. júlí 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I.

Með kaupsamningi 7. júní 2000 keyptu aðaláfrýjendur af Byggðaverki ehf. íbúð á 3. og 4. hæð í fjöleignarhúsinu nr. 24 við Naustabryggju í Reykjavík. Húsið var þá í smíðum og var tekið fram að eignin yrði afhent fullbúin án gólfefna og án þess að loft hefðu verið panelklædd. Nánari lýsing eignarinnar og byggingarstig í einstökum atriðum kom fram í söluyfirliti fasteignasölu og sérstakri skilalýsingu, sem lá frammi við tilboðsgerð nokkru áður. Umsamin afhending eignarinnar var 1. september 2000.

Samkvæmt kaupsamningnum skyldu aðaláfrýjendur greiða síðustu greiðslu útborgunar 1. nóvember 2000 með 2.873.000 krónum. Hefur sú fjárhæð ekki verið innt af hendi og höfðaði Byggðaverk ehf. málið með stefnu 22. mars 2002 til heimtu hennar ásamt greiðslu fyrir tiltekin aukaverk. Áður en dómur féll í héraði var bú félagsins tekið til gjaldþrotaskipta og tók gagnáfrýjandi við aðild málsins. Aðaláfrýjendur töldu sér óskylt að greiða eftirstöðvar kaupverðsins þar eð þau ættu gagnkröfur vegna afhendingardráttar á íbúðinni og margs kyns galla, svo sem nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi. Varð niðurstaða málsins sú að kröfu þeirra vegna afhendingardráttar var hafnað, en fimm kröfuliðir af átta vegna galla teknir til greina. Að frátöldum kostnaði við að bæta úr þessum göllum var aðaláfrýjendum gert að greiða eftirstöðvar kaupverðsins. Hvorugur málsaðila unir héraðsdómi að því undanskildu að niðurstaða hans um að vísa frá dómi kröfu gagnáfrýjanda um greiðslu fyrir aukaverk er ekki til endurskoðunar fyrir Hæstarétti.

Nokkur ný gögn hafa verið lögð fyrir Hæstarétt. Meðal þeirra er afsal skiptastjóra gagnáfrýjanda til aðaláfrýjenda 21. ágúst 2003 á umræddri íbúð, sem þau munu hafa þinglýst. Er í afsalinu vísað til þess að á íbúðinni hvíli enn veðskuld við Sparisjóð Hafnarfjarðar samkvæmt tryggingarbréfi 12. apríl 2000, en sparisjóðurinn mun hafa veitt Byggðaverki ehf. lán til að standa undir framkvæmdum sínum. Segir jafnframt í afsalinu að ágreiningur hafi risið milli Byggðaverks ehf. og aðaláfrýjenda við uppgjör söluverðs íbúðarinnar og dómur gengið um það í héraði. Samkvæmt niðurstöðu hans sé ljóst að ógreiddur hluti söluverðsins hrökkvi ekki til svo unnt sé að greiða eftirstöðvar áhvílandi veðskuldar sparisjóðsins. Síðar segir að gagnáfrýjandi hafi „framselt Sparisjóði Hafnarfjarðar rétt sinn til að innheimta ógreiddan hluta söluverðs eignarinnar.“ Er jafnframt lýst þeirri afstöðu gagnáfrýjanda að Sparisjóði Hafnarfjarðar beri við endanlegt uppgjör söluverðsins að aflýsa framangreindu tryggingarbréfi. Í afsalinu er loks tekið fram að aðaláfrýjendur hafi fengið umráð eignarinnar 1. september 2000. Þá hafa verið lögð fyrir Hæstarétt þrjú bréf lögmanns aðaláfrýjenda, þar sem hann leitaði svars við því hvort Sparisjóður Hafnarfjarðar muni aflýsa nefndu tryggingarbréfi þótt ekki fáist fullar efndir kröfu hans af ógreiddum eftirstöðvum kaupverðsins, auk þess sem hreyft var hugmynd um sátt í málinu. Þessum bréfum var ekki svarað.

Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti var tekið fram af hálfu gagnáfrýjanda að krafa hans hafi ekki verið formlega framseld Sparisjóði Hafnarfjarðar.

II.

Aðaláfrýjendur reisa aðalkröfu sína um að málinu verði vísað frá héraðsdómi á því að Byggðaverk ehf. og Sparisjóður Hafnarfjarðar hafi átt óskipta sakaraðild samkvæmt 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Samkvæmt kaupsamningi hafi átt að greiða lokagreiðslu hjá fasteignasölu, sem síðan ráðstafaði henni inn á reikning hjá Sparisjóði Hafnarfjarðar. Þá sé sparisjóðurinn handhafi tryggingarbréfs, sem hvíli á eigninni og eigi hagsmuna að gæta af niðurstöðu málsins. Með því að hann standi ekki að málsókninni með gagnáfrýjanda beri að vísa málinu frá dómi.

Með úrskurði héraðsdóms 2. október 2002 var hafnað kröfu aðaláfrýjenda um frávísun málsins og verður litið svo á að þau kefjist endurskoðunar á þeim úrskurði. Varðandi frávísunarkröfu er þess að gæta að greiðslutilhögun, sem mælt var fyrir um í kaupsamningi, og veðréttur sparisjóðsins felur ekki í sér að hann eigi óskipta sakaraðild með viðsemjanda aðaláfrýjenda við málshöfðun til efnda á skyldum samkvæmt kaupsamningnum. Verður að þessu gættu og með vísan til úrskurðar héraðsdóms hafnað kröfu aðaláfrýjenda um að vísa málinu frá dómi.

Til stuðnings varakröfu sinni um sýknu að svo stöddu halda aðaláfrýjendur fram að efndatími lokagreiðslu þeirra sé ekki kominn. Kaupsamningur kveði á um gagnkvæmar skyldur, en gegn lokagreiðslu skyldi íbúðin afhent án veðbanda. Tryggingarbréfi vegna skulda Byggðaverks ehf. hafi ekki verið aflétt og engin trygging sé fyrir því að Sparisjóður Hafnarfjarðar gangi ekki að íbúð aðaláfrýjenda fái hann ekki fullar efndir kröfu sinnar af lokagreiðslunni. Hafi sparisjóðurinn verið ófáanlegur til að lýsa yfir að svo yrði ekki gert þrátt fyrir ítrekaðar fyrirspurnir og þá afstöðu skiptastjóra gagnáfrýjanda, sem fram komi í afsali hans fyrir íbúðinni, og áður var getið. Vegna afstöðu sparisjóðsins telja aðaláfrýjendur sig ekki eiga annarra kosta völ en að krefjast sýknu að svo stöddu. Eins og málið sé vaxið séu ekki fyrir hendi skilyrði til að dæma þau einhliða til að efna samninginn án tengsla við efndir á honum að öðru leyti, svo sem gert hafi verið í héraðsdómi.

Í 9. lið margnefnds kaupsamnings voru tilgreindar ýmsar veðskuldir, sem hvíldu á eigninni, og voru kaupanda óviðkomandi. Meðal þeirra var skuldin við Sparisjóð Hafnarfjarðar, sem áður var getið. Skyldi seljandi „aflýsa þeim sem fyrst og eigi síðar en 1. nóv. 2000.“ Verður fallist á með aðaláfrýjendum að efndir samningsins af þeirra hálfu haldist í hendur við skyldur viðsemjandans þannig að gagnáfrýjanda sé skylt að sjá til þess að tryggingarbréfi Sparisjóðs Hafnarfjarðar, sem enn hvílir á eigninni, verði létt af henni um leið og þau efna samninginn að fullu að sínu leyti með þeim hætti, sem nánar greinir í dómsorði. Kemur varakrafa aðaláfrýjenda í málinu ekki til álita að öðru leyti.

III.

Krafa aðaláfrýjenda um lækkun á kröfu um greiðslu samkvæmt kaupsamningi er að hluta á því reist að íbúðin hafi ekki verið afhent þeim á réttum tíma og vegna þess afhendingardráttar eigi þau rétt á skaðabótum. Krafa gagnáfrýjanda verði þannig lækkuð með skuldajöfnuði. Er málsástæðum, sem skaðabótakrafan er studd við, lýst í héraðsdómi, svo og tölulegum forsendum hennar.

Samkvæmt kaupsamningi skyldi íbúðin afhent aðaláfrýjendum 1. september 2000, en af málatilbúnaði aðila verður ráðið að aðaláfrýjendum hafi að eigi ósk verið veittur aðgangur að henni í ágústmánuði vegna framkvæmda, sem þau skyldu sjálf annast. Seljandinn hafði þá ekki lokið öllum verkþáttum, sem að honum sneru, en ómótmælt er að aðaláfrýjendur fengu umráð íbúðarinnar ekki síðar en 1. september 2000. Í skýrslu aðaláfrýjandans B-kk-ef fyrir dómi kom fram að til að komast hjá að skemmdir yrðu á innréttingum og hurðum hafi seljandinn verið beðinn um að fresta uppsetningu á þeim á meðan aðaláfrýjendur ynnu við að panelklæða loft í íbúðinni. Þótt ekki verði vefengt að öðru leyti að seljandinn hafi verið seinn fyrir með frágang ýmissa verka hefur málið ekki verið lagt fyrir með þeim hætti að unnt sé að staðreyna bótaskylt tjón aðaláfrýjenda eða umfang þess. Að þessu virtu og að öðru leyti með vísan til forsendna héraðsdóms verður staðfest sú niðurstaða hans að hafna kröfu aðaláfrýjenda, sem á þessu er reist.

Krafa um lækkun kröfu gagnáfrýjanda og skuldajöfnuð er í annan stað reist á því að íbúðin hafi verið haldin ýmsum göllum, sem gagnáfrýjandi verði að bera ábyrgð á. Öfluðu aðaláfrýjendur mats undir rekstri málsins, svo sem rakið er í héraðsdómi, og var það lagt fram 2. október 2002. Krefjast þau skaðabóta eða að afsláttur verði veittur af kaupverðinu samkvæmt öllum liðum matsins. Gagnáfrýjandi krefst að staðfest verði niðurstaða héraðsdóms um þá þrjá liði, sem þar voru ekki teknir til greina, en jafnframt að hafnað verði öðrum liðum matsgerðarinnar.

Í þriðja lið matsins var komist að þeirri niðurstöðu að gólf og handrið á svölum íbúðarinnar hallist verulega, en til að bæta úr þeim ágalla verði að taka niður handriðið, fjarlægja flísar af svalagólfi, leggja í gólfið og rétta það af, leggja síðan nýjar flísar og setja handriðið upp á ný. Verður ekki annað ráðið af málatilbúnaði aðaláfrýjenda en að haldið sé fram að Byggðaverk ehf. hafi að öllu leyti unnið hið gallaða verk og þar á meðal að leggja flísar á svalagólfið. Þessu síðastnefnda mótmælti gagnáfrýjandi fyrir Hæstarétti. Telur hann að aðaláfrýjendur hafi sjálf lagt flísar á svalagólfið án þess að handriðið væri áður tekið upp og rétt af ásamt gólfinu sjálfu. Með þessu hafi þau aukið kostnað, sem af úrbótum leiðir, og verði sjálf að bera ábyrgð á því. Bendir gagnáfrýjandi á að samkvæmt skilalýsingu og söluyfirliti fasteignasala hafi seljanda ekki borið að skila svölunum flísalögðum. Við munnlegan flutning málsins var þetta ekki skýrt frekar af hálfu aðaláfrýjenda, sem þó var tilefni til eftir umfjöllun um þetta atriði í greinargerð gagnáfrýjanda fyrir Hæstarétti. Áðurnefnd gögn eru ekki ótvíræð um það hvort flísalögn skyldi fylgja svölunum og ekki hefur heldur verið leitt í ljós hver lagði flísarnar, sem þarf að fjarlægja. Verða aðaláfrýjendur að bera hallann af skorti á sönnun um það. Eins og kostnaðarmat, sem fylgdi matsgerð er úr garði gert, er ekki unnt að taka þennan kröfulið til greina um annað en „gólfílögn ásamt undirvinnu“ með 36.400 krónum, en að öðru leyti verður honum hafnað.

Í fjórða lið matsgerðarinnar var lýst annmörkum á innréttingum og hvernig bæta megi úr þeim, svo sem rakið er í héraðsdómi. Þar var þessum lið hafnað með því að aðaláfrýjendur hafi sjálf breytt innréttingunni. Fyrir Hæstarétti hafa þau skýrt nánar þessar breytingar, sem fólust meðal annars í því að stækka rými í eldhúsinnréttingu fyrir ísskáp. Er í ljós leitt að breytingarnar voru minni háttar og aukakostnað, sem af þeim leiddi, hafa aðaláfrýjendur greitt þeim, sem þau fengu til að vinna verkið. Verður fallist á með aðaláfrýjendum að þessi framkvæmd þeirra breyti engu um niðurstöðu matsgerðar um ágalla á verki seljandans og mat á kostnaði við að bæta úr þeim. Verður þessi kröfuliður aðaláfrýjenda tekinn til greina.

Með vísan til forsendna héraðsdóms verður fallist á niðurstöðu hans um aðra kröfuliði aðaláfrýjenda samkvæmt matsgerð. Eiga þau samkvæmt öllu framanröktu rétt á afslætti af kaupverði eignarinnar, sem nemur kostnaði af viðgerð samkvæmt matsgerð vegna galla á vegg, innréttingum, hurðum, gleri, þaki yfir stofu og að hluta vegna galla á svölum, sem samtals er 1.356.600 krónur. Af þessum kostnaði eru 902.500 krónur vegna vinnu með virðisaukaskatti, en 60% skattsins fá aðaláfrýjendur endurgreiddan eða 106.560 krónur. Verður fallist á með gagnáfrýjanda að þessi liður dragist frá. Mismunurinn, 1.250.040 krónur, er sá afsláttur, sem aðaláfrýjendum verður dæmdur og kemur hann til frádráttar kaupverðinu með skuldajöfnuði. Verður niðurstaða málsins samkvæmt því sú að aðaláfrýjendur verða dæmd til að greiða gagnáfrýjanda 1.622.960 krónur með dráttarvöxtum af 2.873.000 krónum frá 1. janúar 2001, eins og krafist var í gagnáfrýjunarstefnu, til 2. október 2002, en af 1.622.960 krónum frá þeim degi til greiðsludags eins og nánar greinir í dómsorði. Aðaláfrýjendur nýttu ekki úrræði samkvæmt 10. gr. kaupsamningsins til að leggja greiðslu 1. nóvember 2000 inn á sérstaka bankabók þar til seljandi myndi aflétta veðinu af eigninni og skiptir þetta atriði ekki máli við ákvörðun um greiðslu dráttarvaxta.

Gagnáfrýjandi verður dæmdur til að greiða aðaláfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem verður ákveðinn í einu lagi eins og nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

Aðaláfrýjendur, B-kk-nf F-kk-nf og M-kvk-nf Á-kvk-nf, greiði gagnáfrýjanda, þrotabúi Byggðaverks ehf., 1.622.960 krónur með dráttarvöxtum af 2.873.000 krónum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 1. janúar 2001 til 1. júlí sama árs, en 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til 2. október 2002 og af 1.622.960 krónum frá þeim degi til greiðsludags, allt gegn því að gagnáfrýjandi láti aflýsa tryggingarbréfi vegna veðskuldar Sparisjóðs Hafnarfjarðar, sem hvílir á íbúð aðaláfrýjenda nr. 24 við Naustabryggju í Reykjavík.

Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjendum samtals 600.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.