33/1999

Veðlán bankans B hvíldi á landspildu í eigu byggingaverktakans H. I og Ó keyptu fasteignina A af H og skyldi H reisa hús á fasteigninni. Fasteignin A var hluti af spildunni en hafði enn ekki verið sérgreind í veðmálabókum. Lét H skuldarinnar ekki getið. Við sérgreiningu fasteignarinnar A úr spildunni urðu þau mistök að veðskuldarinnar var ekki getið. Sveitarfélagið M, sem gerði lóðarleigusamning við I og Ó upplýsti þau heldur ekki um skuldina enda þótt sveitarfélagið hefði samþykkt hana sem þinglýstur eigandi landsins á sínum tíma. H varð gjaldþrota áður en byggingunni var lokið. Héldu þau I og Ó þá áfram framkvæmdum við húsbygginguna á eigin vegum og þinglýstu m.a. tveimur skuldabréfum athugasemdalaust á eignina. Við þinglýsingu þriðja skuldabréfsins var rituð athugasemd um veðrétt B. Í framhaldi af þessu fékk B veðrétt sinn staðfestan með dómi og lét selja eignina nauðungarsölu.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir P-kk-nf K-x-x H-kk-nf, G-kk-nf G-kk-nf, G-kvk-nf E-kvk-nf, H-kk-nf H-kk-nf og H-kk-nf B-kk-nf.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 20. janúar 1999 og krefst hann aðallega sýknu af öllum kröfum gagnáfrýjenda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Til vara krefst hann lækkunar á dæmdri fjárhæð og að málskostnaður verði látinn niður falla.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu málinu 12. febrúar 1999. Krefjast þau þess aðallega að aðaláfrýjandi, en ella varastefndi, verði dæmdur til að greiða þeim 10.000.000 krónur, eða aðra lægri fjárhæð, auk dráttarvaxta samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 9. desember 1996 til greiðsludags. Þá krefjast þeir þess að sá framangreindra aðila, sem dæmdur verður til að greiða þeim kröfu sína, verði einnig dæmdur til að greiða hæfilegan málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, en málskostnaður verði að öðru leyti látinn niður falla.

Varastefndi krefst þess aðallega að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur að því er hann varðar og að gagnáfrýjendur verði dæmdir til að greiða honum málskostnað fyrir Hæstarétti. Til vara krefst hann sýknu af kröfum gagnáfrýjenda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Til þrautavara krefst hann verulegrar lækkunar á kröfum gagnáfrýjenda og niðurfellingar málskostnaðar.

I.

Málsatvik eru rakin í héraðsdómi.

Með dómum Hæstaréttar 26. mars 1998 í sex málum, sem vörðuðu fasteignir við Aðaltún í Mosfellsbæ, var því slegið föstu, að mistök hefðu orðið af hálfu þinglýsingardómara við embætti sýslumanns í Kjósarsýslu, þegar lóðarleigusamningum og afsölum vegna þessara fasteigna var þinglýst síðla árs 1988. Ótvírætt er að sams konar mistök urðu við þinglýsingu lóðarleigusamnings um Aðaltún 6 í Mosfellsbæ 6. desember 1988. Við sérgreiningu eignarinnar í fasteignabók láðist að færa á blað hennar veðrétt Búnaðarbanka Íslands samkvæmt tryggingarbréfi, sem þinglýst hafði verið 19. janúar 1988, að fjárhæð 7.200.000 krónur, sem naut veðréttar í 13 byggingarlóðum við Aðaltún. Í framhaldi þessa var kaupsamningi gagnáfrýjenda við Hamra hf. þinglýst 9. desember 1988 án athugasemdar um þennan veðrétt og síðar tveimur skuldabréfum, er gagnáfrýjendur gáfu út til Kletthamra hf. í janúar og febrúar 1989.

Kaupsamningur gagnáfrýjenda við Hamra hf. var gerður 17. febrúar 1988, tæpum mánuði eftir þinglýsingu tryggingarbréfs Búnaðarbanka Íslands. Fóru kaupin fram að því er virðist fyrir milligöngu fasteignasölu á vegum byggingafélagsins. Eignin Aðaltún 6 var á þessum tíma ekki sérgreind í fasteignabókum, þannig að ekki var um það að ræða að sérstaks veðbókarvottorðs yrði aflað um hana. Í kaupsamningi var þess ekki getið, hvort veðbönd hvíldu á eigninni eða ekki. Af skjölum málsins verður ráðið, að gagna hafi ekki verið aflað um þessi efni. Viðsemjandi gagnáfrýjenda, sem ekki var grandlaus, skýrði að þeirra sögn ekki frá veðrétti Búnaðarbankans. Hins vegar ber að líta til þess, að það er grundvallaratriði í viðskiptum sem þessum, að kannaðar séu heimildir seljanda og fengin örugg vitneskja um viðkomandi fasteign. Við öflun gagna um heimildir seljandans og könnun á skráningum í fasteignabækur um þá landspildu, er lóðin var úr, hefði komið í ljós hvers kyns var. Gagnáfrýjandanum H-kk-þgf átti að vera ljóst mikilvægi þessa þáttar í fasteignaviðskiptum, þar sem hann hafði sjálfur tekið þátt í rekstri fasteignasölu.

Sú krafa, sem gagnáfrýjendur hafa uppi í máli þessu gegn aðaláfrýjanda, byggist fyrst og fremst á því að vegna framangreindra þinglýsingarmistaka hafi þau tekið ákvörðun um framhald byggingar hússins eftir gjaldþrot Hamra hf. á röngum forsendum þar sem þeim hafi verið ókunnugt um tilvist veðréttar Búnaðarbanka Íslands, en vitneskju um hann hafi þau fengið þremur mánuðum síðar. Töluleg útlistun á kröfu þeirra er byggð á kostnaði við að halda áfram byggingu hússins, bæði fyrir og eftir að þau fengu vitneskju um veðréttinn, kostnaði vegna innheimtuaðgerða og uppboðsmeðferðar vegna ýmissa skulda þeirra og lögmannskostnaði vegna hagsmunagæslu fyrir þau á árunum 1991-1994. Nema þessir liðir í heild rúmlega 10 milljónum króna.

Það eru skilyrði fyrir bótaskyldu ríkissjóðs vegna þinglýsingarmistaka eins og hér um ræðir, samkvæmt a. lið 49. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. 23. gr. laga nr. 85/1989, að sýnt sé fram á tjón, sem telja verði sennilega afleiðingu þeirra, og að aðili sé grandlaus. Fram hjá því verður ekki horft að erfiðleikar gagnáfrýjenda hljóta fyrst og fremst að teljast bein afleiðing vanefnda og gjaldþrots viðsemjanda þeirra. Þegar á allt er litið, verður að telja, að tjón þeirra sé ekki sennileg afleiðing þinglýsingarmistakanna og gagnáfrýjendur hefðu mátt vita um tilvist tryggingarbréfs Búnaðarbanka Íslands, auk þess sem viðsemjandi þeirra var sannanlega grandsamur. Er hvorugt framangreindra skilyrða því uppfyllt. Ekki verður á það fallist að unnt sé að dæma málið á öðrum bótagrundvelli. Leiðir þetta til sýknu aðaláfrýjanda af kröfum gagnáfrýjenda.

II.

Kröfur gagnáfrýjenda á hendur varastefnda eru á því reistar að stjórnendum bæjarfélagsins hafi verið skylt að vekja athygli gagnáfrýjenda á tilvist tryggingarbréfs Búnaðarbanka Íslands, þegar lóðarleigusamningurinn var gerður, en þinglýsing bréfsins hafi byggst á veðleyfi varastefnda, sem á þeim tíma var þinglýstur eigandi landsins.

Varastefndi og Hamrar hf. gerðu hinn 26. nóvember 1987 með sér samkomulag um úthlutun og uppbyggingu umræddra lóða við Aðaltún í Mosfellsbæ og var Hömrum hf. úthlutað þessum lóðum til skipulags og byggingar íbúðarhúsa. Samkvæmt 5. gr. samkomulagsins fékk byggingafélagið rétt til veðsetningar hjá Búnaðarbanka Íslands fyrir allt að 7,2 milljónum króna. Í samræmi við það áritaði varastefndi framangreint tryggingarbréf Búnaðarbanka Íslands 12. janúar 1988.

Af hálfu varastefnda er því mótmælt að á honum hafi hvílt skylda samkvæmt lögum eða venju til að tilgreina veðsetningu Hamra hf. í lóðarleigusamningi með þeim hætti er gagnáfrýjendur byggja á.

Ljóst verður að telja að í lóðarleigusamningi eins og þeim, sem hér um ræðir, beri leigusala að tilgreina þær kvaðir og bönd, sem á lóð hvíla af hans hálfu. Til veðbanda þeirra, sem hér um ræðir, var hins vegar stofnað af hálfu byggingaraðila, viðsemjanda gagnáfrýjenda, eftir úthlutun lóðarinnar. Í málflutningi sínum hafa gagnáfrýjendur ekki skírskotað til lagaákvæða eða óyggjandi gagna, er leiði til þeirrar ályktunar, að varastefnda hafi verið skylt að geta þessara veðbanda í lóðarleigusamningi. Þykir ekki unnt að byggja á því að slík skylda hafi verið fyrir hendi.

Hér verður og að líta til þess að varastefndi mátti búast við því að viðskipti gagnáfrýjenda og Hamra hf. hefðu farið fram eins og tíðkast í fasteignaviðskiptum, þar á meðal um athugun eignaheimilda og veðbanda. Umræddu tryggingarbréfi hafði sem fyrr segir verið þinglýst þegar kaupsamningur gagnáfrýjenda og Hamra hf. var gerður.

Með hliðsjón af framangreindum atriðum þykir verða að sýkna varastefnda af kröfum gagnáfrýjenda.

Eins og atvikum máls þessa er háttað þykir rétt að málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti falli niður.

Dómsorð:

Aðaláfrýjandi, íslenska ríkið, og varastefndi, Mosfellsbær, skulu vera sýknir af kröfum gagnáfrýjenda.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

Ég tel að staðfesta beri hinn áfrýjaða dóm með vísan til forsendna hans um annað en málskostnað gagnvart Mosfellsbæ, sem ég tel að fella beri niður. Þá tel ég, að aðaláfrýjandi eigi að greiða gagnáfrýjendum málskostnað fyrir Hæstarétti.