386/2014

B ehf., leigusali, og P hf. leigutaki, gerðu með sér leigusamning í júní 2005 um verslunar- og skrifstofuhúsnæði og tók P ehf. yfir samninginn með samkomulagi aðila í apríl 2009. P ehf. sagði upp samningnum í janúar 2011 með 12 mánaða fyrirvara, en uppsögninni var mótmælt af B ehf. með vísan til þess að samkvæmt ákvæði í leigusamningi aðila gæti uppsögn af hálfu P ehf. fyrst orðið eftir 15. júní sama ár. B ehf. höfðaði í kjölfarið mál gegn P ehf. til heimtu bóta vegna ætlaðrar ólögmætar uppsagnar samningsins.  Í fyrrgreindu ákvæði samningsins kom fram að leigutíma lyki 15. júní 2015 en leigutaka væri þó heimilt að segja upp leigunni með 12 mánaða fyrirvara þannig að henni lyki 15. júní 2011 og hvenær sem væri eftir það með 12 mánaða fyrirvara. Í dómi Hæstaréttar var talið að B ehf. yrði að bera hallann af óskýru orðalagi samningsins að þessu leyti og því staðfest niðurstaða héraðsdóms um sýknu P ehf.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir H-kk-nf I. J-kk-nf og B-kk-nf B-kk-nf og G-kvk-nf E-kvk-nf settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 4. júní 2014. Hann krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða sér 17.534.055 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 3.750.150 krónum frá 5. febrúar 2012 til 5. mars sama ár, af 7.510.987 krónum frá þeim degi til 5. apríl sama ár, af 11.309.714 krónum frá þeim degi til 5. maí sama ár, af 15.148.274 krónum frá þeim degi til 5. júní sama ár, af 17.082.613 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2012 og af 17.534.055 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi gerðu áfrýjandi sem leigusali og Penninn hf. sem leigutaki með sér samning 15. júní 2005 um leigu á 1.559 m² verslunar- og skrifstofuhúsnæði að Suðurlandsbraut 2 í Reykjavík. Í samkomulagi milli áfrýjanda og Pennans ehf. á Íslandi 28. apríl 2009 kom fram að hinn síðarnefndi hefði yfirtekið leigusamninginn, en hann fékk síðar heiti stefnda. Stefndi sagði samningnum upp með bréfi 28. janúar 2011, sem áfrýjandi áritaði um móttöku 31. sama mánaðar. Um uppsagnarheimild vísaði stefndi til greinar 2.03 í leigusamningnum. Kom fram í uppsagnarbréfi hans að samkvæmt þeirri grein væri „leigusala“ heimilt að segja samningnum upp með 12 mánaða fyrirvara hvenær sem væri frá 15. júní 2010. Tæki uppsögnin gildi við afhendingu bréfsins og myndi leigutíma því ljúka 12 mánuðum síðar. Áfrýjandi mótmælti uppsögninni með bréfi 2. febrúar 2011 og kvað hana fyrst geta orðið eftir 15. júní sama ár og þá með 12 mánaða fyrirvara.

Fyrrgreint ákvæði leigusamningsins hljóðar svo:

„Upphaf leigutíma er 15. júní 2005 og lýkur leigutíma hinn 15. júní 2015 enda hafi samningnum verið sannanlega sagt upp fyrir 15. júní 2014. Leigutaka er þó heimilt að segja upp leigunni með 12 mánaða fyrirvara þannig að leigutíma ljúki hinn 15. júní 2011 og hvenær sem er eftir það með 12 mánaða fyrirvara.“

Ágreiningur aðila lýtur að túlkun á síðari málslið ákvæðisins. Eftir orðanna hljóðan eru tveir skýringarkostir tækir. Annars vegar má líta svo á að stefnda hafi verið heimilt að segja samningnum upp hið fyrsta 15. júní 2010 með árs fyrirvara og lyki leigutíma samkvæmt því 15. júní 2011, en eftir þann tíma hafi honum verið heimilt að segja samningnum upp hvenær sem var með sama fyrirvara. Á hinn bóginn má skilja ákvæðið á þann veg að leigutíma gæti lokið hvenær sem var eftir 15. júní 2011 að því skilyrði uppfylltu að samningnum hefði verið sagt upp með 12 mánaða fyrirvara. Með því að fram er komið í málinu að áfrýjandi lét gera umræddan samning verður hann samkvæmt andskýringarreglu samningaréttar að bera hallann af óskýru orðalagi ákvæðisins. Að þessu virtu verður staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms.

Eftir úrslitum málsins verður áfrýjanda gert að greiða stefnda málskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, B. Pálsson ehf., greiði stefnda, Pennanum ehf., 500.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.