495/2008

Y krafði fasteignasöluna F ehf. um skaðabætur vegna saknæmrar háttsemi starfsmanna hennar í söluferli sem hófst með því að hann gerði kauptilboð í sumarhús, en lauk þegar eigandinn seldi öðrum eignina. Taldi hann starfsmennina hafa gert mistök, annars vegar með því að hafa tekið við gagntilboði sem undirritað var af öðrum en þinglýstum eiganda eignarinnar, L, og hafa ekki gripið til fullnægjandi ráðstafana til að ráða bót á þessum mistökum þegar þau hafi komið í ljós og hins vegar með því að hafa ekki varðveitt skjal sem L hafði undirritað um framlengingu gildistíma kauptilboðsins, svo og að ganga ekki eftir frekari framlengingu þess við hana. Talið var að bindandi kaupsamningur hafi komist á, þrátt fyrir að gagntilboð hafi verið undirritað af öðrum, með því að sannað þótti að L hafi samþykkt það skriflega. Skuldbindingargildi þess kaupsamnings var ekki bundið fyrirvara og féll hann því ekki niður að tveimur mánuðum liðnum samkvæmt 8. gr. laga nr. 40/2002. Mistök starfsmanna F ehf. í tengslum við þetta hafi því ekki orðið Y til réttarspjalla. Þá var talið að yfirlýsing L og Y um framlengingu á tilboðinu hafi verið skuldbindandi. Skipti ekki máli þótt skjalið hafi glatast, en sú vanræksla starfsmanna F ehf. hafi ekki valdið Y tjóni. Óhjákvæmilegt var talið að líta svo á að með þessari framlengingu hafi verið samið um að skuldbindingargildi kaupsamningsins, sem áður var ótímabundinn, félli niður ef kaupunum yrði ekki lokið fyrir ákveðinn tíma. Ekki hafi verið á valdi F ehf. að knýja L til undirritunar yfirlýsingar um framlengingu á skuldbindingargildi samningsins eftir þann tíma. Gæti Y því ekki leitað skaðabóta úr hendi F ehf. á þeim grunni. Samkvæmt þessu og þar sem Y bar ekki fyrir sig að til starfsmanna F ehf. mætti rekja rangar hugmyndir, sem hafi valdið því að samið hafi verið um að binda tímamörkum gildi skuldbindinga samkvæmt kaupsamningi sem að lögum var ekki slíku háður, var F ehf. sýknað af kröfu Y.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, G-kk-nf G-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 10. september 2008. Hann krefst þess að viðurkennd verði með dómi skaðabótaskylda stefnda „vegna saknæmrar háttsemi starfsmanna hans í söluferli því sem hófst 24. maí 2004 þegar áfrýjandi gerði kauptilboð um kaup á sumarhúsi við Neðristíg 11, Bláskógabyggð og lauk þegar í ljós kom að eigandi eignarinnar hafði selt öðrum eignina 7. september 2004.“ Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Samkvæmt gögnum málsins gerði L-kvk-nf B-kvk-nf Á-kvk-nf samning 4. apríl 2003 við stefnda um að hann veitti þjónustu við sölu sumarhúss að Neðristíg 11 í landi Kárastaða í Bláskógabyggð, en hún hafði þá verið þinglýstur eigandi þess frá 7. janúar 2002. Samkvæmt samningnum var eignin í einkasölu hjá stefnda og skyldi söluþóknun vera 1,8% af söluverði. Áfrýjandi gerði fyrir milligöngu stefnda kauptilboð í eignina 24. maí 2004. Kaupverðið samkvæmt því var 10.000.000 krónur er skyldi greiðast að fullu við undirritun kaupsamnings. Í kauptilboðinu voru engir fyrirvarar eða sérstök skilyrði af hálfu tilboðsgjafa. Daginn eftir var áfrýjanda gert gagntilboð í nafni L-kvk-ef B-kvk-ef, sem þó var undirritað af F-kk-þgf E-kk-þgf fyrir hönd Logns ehf., og var það einnig gert með milligöngu stefnda. Samkvæmt því átti kaupverðið að verða 12.000.000 krónur en greiðslutilhögun og aðrir skilmálar óbreyttir. Sú skýring hefur verið gefin á þessari tilhögun gagntilboðsins að F-kk-nf hafi verið eiginmaður L-kvk-ef B-kvk-ef og hafi staðið til í tengslum við fjárskipti milli þeirra að afsala eigninni til Logns ehf., sem verið hafi í þeirra eigu, en af því hafi ekki orðið. Áfrýjandi samþykkti gagntilboðið, að virðist einum eða tveimur dögum síðar. Fyrir liggur að áfrýjandi vakti samhliða þessu athygli starfsmanns stefnda á því að undirritun á gagntilboðinu væri ekki í samræmi við þinglýstar heimildir og sendi starfsmaðurinn L-kvk-þgf B-kvk-þgf orðsendingu 8. júní 2004, þar sem hún var beðin um að bæta úr þessu. Í skýrslu L-kvk-ef B-kvk-ef fyrir héraðsdómi kom fram að hún hafi verið samþykk gagntilboðinu, svo og að hún hafi undirritað eða áritað skjal þess efnis. Starfsmaður stefnda bar jafnframt fyrir dómi að L-kvk-nf B-kvk-nf hafi komið á fasteignasöluna og ritað samþykki sitt á gagntilboðinu. Slíkt skjal mun þó ekki hafa fundist í fórum stefnda og er áritun L-kvk-ef B-kvk-ef ekki á eintaki gagntilboðsins sem er meðal gagna málsins.

Á fasteigninni Neðristíg 11 hvíldu veðskuldir langt umfram kaupverð samkvæmt hinu samþykkta gagntilboði. Þar sem gert var ráð fyrir að áfrýjandi keypti eignina án áhvílandi veðskulda var nauðsynlegt að veðhafi aflétti þeim skuldum af eigninni sem umfram voru kaupverðið. Eftir því leitaði stefndi 2. júní 2004 og samþykkti veðhafinn þetta 14. júlí sama ár. Þar sem eignin var innan þjóðgarðsins á Þingvöllum þurfti Þingvallanefnd einnig að falla frá forkaupsrétti og gera nýjan lóðarleigusamning vegna eignarinnar. Samkvæmt erindi stefnda 6. júní 2004 veitti Þingvallanefnd samþykki sitt 28. sama mánaðar.

Í skilmálum lóðarleigusamnings, sem áfrýjanda buðust á þessum tíma af hálfu Þingvallanefndar, voru settar mun þrengri skorður fyrir endurnýjun sumarbústaðarins en hann kveðst hafa búist við, en hann mun hafa haft í hyggju að rífa bústaðinn og reisa nýjan í hans stað. Í aðilaskýrslu fyrir héraðsdómi lýsti hann því að orðið hafi að ráði af þessum sökum að fresta frágangi á kaupsamningi svo að honum gæfist kostur á að fá þessa skilmála rýmkaða. Þegar þetta dróst á langinn mun um miðjan júlí 2004 hafa verið gerð hjá stefnda yfirlýsing, sem starfsmanni hans og L-kvk-þgf B-kvk-þgf bar saman um í skýrslum fyrir dómi að hún hafi undirritað á starfstöð stefnda, auk þess sem áfrýjandi kveðst hafa undirritað þessa yfirlýsingu. Hún mun ekki hafa fundist í fórum stefnda þrátt fyrir rækilega leit. Starfsmaður stefnda bar fyrir héraðsdómi að orðalag yfirlýsingarinnar hafi um annað en dagsetningar verið samhljóða texta annarrar yfirlýsingar, sem dagsett var 17. ágúst 2004 og síðar verður vikið að, og er þetta í samræmi við framburð L-kvk-ef B-kvk-ef og aðilaskýrslu áfrýjanda. Samkvæmt þessu var efni yfirlýsingarinnar að áfrýjandi og L-kvk-nf B-kvk-nf, sem aðilar að kauptilboði 24. maí 2004 um sumarbústaðinn nr. 11 við Neðristíg í landi Kárastaða við Þingvelli, væru sammála um að gildistími þess yrði framlengdur til 15. ágúst 2004.

Þegar leið að síðastgreindum degi mun áfrýjandi ekki enn hafa fengið niðurstöðu af hendi Þingvallanefndar um áðurnefnt erindi sitt. Í skýrslu fyrir héraðsdómi kvaðst hann af þessum sökum hafa rætt við starfsmann stefnda og óskað eftir að hann leitaði samþykkis L-kvk-ef B-kvk-ef fyrir því að gildistími tilboðsins yrði framlengdur á nýjan leik. Af því tilefni var útbúin fyrrnefnd yfirlýsing, sem dagsett var 17. ágúst 2004, en samkvæmt henni átti að framlengja gildistíma tilboðsins til 5. september sama ár. Þessi yfirlýsing var ekki undirrituð af L-kvk-þgf B-kvk-þgf og að því er virðist ekki af áfrýjanda heldur. Starfsmaður stefnda kvaðst fyrir héraðsdómi hafa átt samtal við L-kvk-þf B-kvk-þf af þessu tilefni og skilið hana svo að hún væri tilbúin til að framlengja frestinn. Hún bar á hinn bóginn fyrir dómi að hún hafi ekki orðið við beiðni starfsmannsins um að undirrita þessa yfirlýsingu, því hún hafi verið búin að missa trú á að af þessum kaupum yrði.

Samkvæmt skýrslu áfrýjanda fyrir héraðsdómi tókst honum 29. eða 30. ágúst 2004 að afla samþykkis Þingvallanefndar fyrir þeim breytingum á skilmálum lóðarleigusamnings, sem hann hafði óskað eftir samkvæmt áðursögðu, og hafi hann tilkynnt starfsmanni stefnda um það. Í framhaldi af því boðaði starfsmaðurinn áfrýjanda og L-kvk-þf B-kvk-þf til fundar 6. september sama ár, þar sem undirrita átti kaupsamning og önnur skjöl vegna viðskipta þeirra. Til þess fundar mætti L-kvk-nf B-kvk-nf ekki. Kom á daginn að henni hafi án atbeina stefnda borist betra tilboð, sem hún gekk að, og afsalaði hún eigninni til annarra kaupenda 8. september 2004.

II

Áfrýjandi reisir kröfu sína um viðurkenningu á skaðbótaskyldu stefnda á því að starfsmönnum hans hafi orðið á röð mistaka, sem hafi valdið því að áfrýjanda hafi orðið ófært að halda kaupin á sumarbústaðnum að Neðristíg 11 upp á seljanda eignarinnar, en af þessum sökum hafi seljandanum tekist að selja hana öðrum án þess að áfrýjandi fengi rönd við reist. Hann telur þessi mistök starfsmanna stefnda tengjast annars vegar því að taka við gagntilboði, sem undirritað var af öðrum en þinglýstum eiganda eignarinnar, og grípa ekki til fullnægjandi ráðstafana til að ráða bót á þessum mistökum þegar þau komu í ljós og hins vegar að varðveita ekki skjal, sem L-kvk-nf B-kvk-nf Á-kvk-nf undirritaði um framlengingu á gildistíma kauptilboðs til 15. ágúst 2004, svo og að ganga ekki eftir frekari framlengingu þess við hana.

Gagntilboðið 25. maí 2004 í fasteign L-kvk-ef B-kvk-ef var eins og áður greinir undirritað af F-kk-þgf E-kk-þgf fyrir hönd Logns ehf. og lá ekki fyrir skriflegt umboð frá henni í þessu skyni. Eins og áður var getið hefur hún á hinn bóginn borið fyrir dómi að hún hafi verið samþykk þessari ráðstöfun og staðfest gagntilboðið skriflega að ósk stefnda. Framburður hennar er að þessu leyti í samræmi við vitnaskýrslu starfsmanns stefnda og verður því að telja þetta sannað, þótt það liggi ekki á annan hátt fyrir í málinu. Þetta samþykki staðfesti L-kvk-nf B-kvk-nf að auki á ný með því að undirrita um miðjan júlí 2004 þá yfirlýsingu sem síðar verður vikið að. Samkvæmt þessu komst á bindandi kaupsamningur milli áfrýjanda og L-kvk-ef B-kvk-ef á grundvelli gagntilboðsins 25. maí 2004 þrátt fyrir þá ágalla sem á því voru í upphafi. Mistök starfsmanna stefnda í tengslum við þetta hafa því ekki orðið áfrýjanda til réttarspjalla.

Hvorki var að finna ákvæði í tilboði áfrýjanda 24. maí 2004 né gagntilboði 25. sama mánaðar um að skuldbindingargildi kaupsamnings, sem tilboðin miðuðu að, yrði bundið fyrirvara um atvik sem síðar kæmu fram. Fyrirmæli 8. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup um að kaupsamningur, sem háður er slíkum fyrirvara, falli að honum ófullnægðum niður að liðnum tveimur mánuðum frá því að samningurinn komst á áttu því ekki við um kaup áfrýjanda við L-kvk-þf B-kvk-þf. Samkvæmt þessu var skuldbindingargildi kaupsamnings þeirra, sem komst á með samþykki gagntilboðsins, ekki háð neinum tímamörkum eftir að úr upphaflegum ágalla hafði verið bætt.

Samkvæmt áðurgreindum framburði starfsmanns stefnda og L-kvk-ef B-kvk-ef og aðilaskýrslu áfrýjanda fyrir héraðsdómi er sannað að þau síðastnefndu undirrituðu síðari hluta júlí 2004 yfirlýsingu þess efnis að gildistími kauptilboðs skyldi framlengdur til 15. ágúst sama ár. Þessi yfirlýsing skuldbatt þau og skiptir hér ekki máli þótt skjal þetta sé nú glatað vegna vanrækslu starfsmanna stefnda, sem samkvæmt þessu hefur ekki valdið áfrýjanda tjóni. Óhjákvæmilegt er á hinn bóginn að líta svo á að með undirritun þessarar yfirlýsingar hafi áfrýjandi og L-kvk-nf B-kvk-nf samið um að skuldbindingargildi kaupsamnings þeirra félli niður frá 15. ágúst 2004 ef kaupum þeirra yrði ekki lokið fyrir þann tíma. Breytir hér engu þótt að baki þessu kunni að hafa legið rangar hugmyndir áfrýjanda og L-kvk-ef B-kvk-ef um að skuldbindingar samkvæmt kaupsamningi þeirra væru að lögum háðar tilteknum tímamörkum. Svo sem áður var getið undirritaði L-kvk-nf B-kvk-nf ekki yfirlýsingu um framlengingu á skuldbindingargildi kaupsamningsins eftir 15. ágúst 2004 og var henni það óskylt. Ekki var á valdi stefnda að knýja hana til þessa þegar hún varð ekki við ósk starfsmanna hans í þessum efnum. Samkvæmt þessu getur áfrýjandi ekki á þeim grunni, sem hér um ræðir, leitað úr hendi stefnda skaðabóta vegna ætlaðs tjóns af því að áfrýjanda hafi ekki reynst kleift að halda kaupin um sumarbústað að Neðristíg 11 upp á L-kvk-þf B-kvk-þf.

Með vísan til alls þess, sem að framan greinir, og með því að áfrýjandi hefur ekki borið fyrir sig að til starfsmanna stefnda megi rekja rangar hugmyndir, sem hafi valdið því að samið hafi verið um að binda tímamörkum gildi skuldbindinga samkvæmt kaupsamningi sem að lögum var ekki slíku háður, verður að sýkna stefnda af kröfu áfrýjanda. Niðurstaða héraðsdóms verður því staðfest um annað en málskostnað milli áfrýjanda og stefnda, en eins og atvikum er hér háttað er rétt að þeir beri hvor sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað milli áfrýjanda, Y-kk-ef A-kk-ef K-kk-ef, og stefnda, Fasteignamarkaðarins ehf.

Málskostnaður milli áfrýjanda og stefnda fellur niður í héraði og fyrir Hæstarétti.