85/2015

J og A kröfðu B ehf. um greiðslu skaðabóta vegna galla í múrsteinsklæðningu fasteignar sem þau keyptu af B ehf. á árinu 2004, en skemmdir komu fram í klæðningunni á árunum 2006 og 2007. Í málinu lá fyrir matsgerð dómkvadds matsmanns um að gallar væru fyrir hendi í hvoru tveggja múrsteini og múrsteinshleðslu fasteignarinnar. Bar B ehf. því m.a. við að J og A hefðu fyrirgert rétti sínum til skaðabóta sökum tómlætis og vísaði hann um það sérstaklega til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Í niðurstöðu Hæstaréttar var lagt til grundvallar að J og A hefðu tilkynnt B ehf. um skemmdir í klæðningunni á árinu 2007. Allt að einu yrði að telja að J og A hefðu sýnt af sér verulegt tómlæti með því að hafa ekki án ástæðulauss dráttar haft uppi kröfur á hendur B ehf. vegna gallans, en það gerðu þau ekki fyrr en að liðnum rúmum fimm árum frá því þau urðu hans fyrst vör. Með hliðsjón af meginreglu 48. gr. laga nr. 40/2002 yrði því að telja að J og A hefðu fyrirgert rétti sínum til að bera fyrir sig gagnvart B ehf. að múrsteinsklæðningunni hefði verið áfátt. Var niðurstaða héraðsdóms um sýknu B ehf. því staðfest.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma H-kk-nf I. J-kk-nf hæstaréttardómari og I-kvk-nf E-kvk-nf og K-kk-nf A-kk-nf settir hæstaréttardómarar.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 29. janúar 2015. Þau krefjast þess að stefnda verði gert að greiða sér 2.848.850 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 11. nóvember 2013 til greiðsludags. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti. Samkvæmt 3. mgr. 158. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála ber að líta svo á að hann krefjist staðfestingar héraðsdóms. Áfrýjanda var með bréfi Hæstaréttar 19. mars 2015 veittur frestur til að ljúka gagnaöflun í málinu. Með vísan til fyrrgreinds lagaákvæðis er kveðinn upp dómur í málinu án munnlegs málflutnings.

I

Áfrýjendur keyptu fasteignina Hafnarberg 20 í Þorlákshöfn af stefnda á síðari hluta ársins 2004 og var hún afhent þeim 1. október það ár. Húsið er parhús og er hinn hluti þess númer 22. Í héraðsdómsstefnu kom fram að nokkrum árum eftir afhendingu fasteignarinnar hafi farið að bera á sprungum í múrsteinsklæðningu hússins. Hafi áfrýjendur haft samband við stefnda og leitað leiða til að komast að samkomulagi við hann um að fá tjónið bætt. Er það hafi ekki borið árangur hafi þau leitað til verkfræðings hjá Nýsköpunarmiðstöð Íslands sem hafi látið frostþolsprófa múrstein sem tekinn hafi verið úr klæðningu hússins. Í niðurstöðu hans, sem samkvæmt gögnum málsins eru frá því í júní og september 2012, hafi komið fram að frostþíðuálag gæti verið orsök þeirra skemmda sem orðið hefðu á múrsteinsklæðningunni. Þar sem stefndi hafi þrátt fyrir þessa niðurstöðu ekki viljað bæta tjón áfrýjenda hafi þau óskað eftir dómkvaðningu matsmanns í apríl 2013. Í matsgerð hins dómkvadda manns frá 1. október sama ár sagði að um galla í múrsteini og múrsteinshleðslu væri að ræða svo sem nánar er gerð grein fyrir í hinum áfrýjaða dómi. Höfðuðu áfrýjendur mál þetta 21. mars 2014.

II

Í greinargerð sinni til héraðsdóms byggði stefndi meðal annars á því að áfrýjendur hefðu fyrirgert rétti sínum til skaðabóta sökum tómlætis og vísaði hann um það sérstaklega til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup svo sem nánar er gerð grein fyrir í héraðsdómi. Í 1. mgr. 48. gr. þeirra laga segir að kaupandi fasteignar glati rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynni seljanda ekki innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig. Þá segir í 2. mgr. sömu greinar að réttur til að senda tilkynningu falli niður að liðnum fimm árum frá afhendingu fasteignarinnar, nema seljandi hafi ábyrgst hana í lengri tíma. Með hinum áfrýjaða dómi var stefndi sýknaður af kröfu áfrýjenda. Byggði héraðsdómur niðurstöðu sína á því að af gögnum málsins yrði ekki annað ráðið en að áfrýjendur hefðu fyrst tilkynnt stefnda um galla á fasteigninni á árinu 2012. Hefði þá verið liðinn frestur samkvæmt 2. mgr. 48. gr. laganna.

Fyrir Hæstarétt hafa áfrýjendur lagt yfirlýsingu A-kk-ef B-kk-ef, eiganda fasteignarinnar að Hafnarbergi 22. Í yfirlýsingunni kemur fram að vorið 2006 hafi komið í ljós sprungur í vatnsbrettum undir gluggum hússins. Haft hafi verið samband við fyrirsvarsmann stefnda sem hafi boðið fram stein til lagfæringar á húsinu en samist hafi um að A-kk-nf myndi vinna verkið þar sem einungis hefði verið um tvo steina að ræða. Ári síðar hafi komið fram fleiri sprungur í hleðslusteini hússins, þó heldur meiri í þeim hluta þess sem tilheyrði Hafnarbergi 20. Hafi áfrýjendur af þeim sökum haft samband við stefnda sem lofað hafi úrbótum. Þar sem engar úrbætur hafi átt sér stað sumarið 2007 hafi aftur verið rætt við stefnda á árinu 2008. Hið sama hafi átt sér stað árin 2009, 2010 og 2011 án þess að úrbætur hafi verið gerðar. Vorið 2012 hafi eigendur fasteignanna Hafnarbergs 20 og 22 ákveðið að „tala við lögfróða menn“ vegna málsins. Þá verður einnig ráðið af bréfi til stefnda 22. júní 2012, sem undirritað var af framangreindum A-kk-þgf, að eigendur Hafnarbergs 20 og 22 hafi átt í símasamskiptum við stefnda fyrir framangreint tímamark vegna galla sem þeir töldu vera á klæðningu hússins. Með bréfinu fylgdi umsögn verkfræðings hjá Nýsköpunarmiðstöð Íslands er varðaði mat á ástandi múrsteinsklæðningarinnar og var stefndi inntur eftir því hvað hann legði til svo sættir gætu náðst í málinu. Í kjölfar þess að frostþolspróf voru gerð á múrsteini úr klæðningunni kröfðu áfrýjendur stefnda um úrbætur með bréfum 8. og 19. október 2012. Þeim bréfum svaraði stefndi bréflega 4. desember sama ár og kom þar fram að hann teldi sig ekki bera ábyrgð á þeim skemmdum sem komið hefðu fram í klæðningunni. Engu að síður og án þess að hann teldi sig bera ábyrgð samkvæmt framangreindu, kvaðst stefndi vera tilbúinn til að endurgera vatnsbretti á suður- og vesturhlið hússins. Í greinargerð stefnda í héraði er tilgreint að áfrýjendur hafi ekki tilkynnt stefnda um „hugsanlega kröfugerð sína“ fyrr en á árinu 2012 en af greinargerð hans verður ekki ráðið hvort hann hafi átt í samskiptum við áfrýjendur vegna ætlaðra galla fyrir það tímamark.

III

Ekki er áskilið í 48. gr. laga nr. 40/2002 að tilkynning um galla á fasteign sé gerð með skriflegum hætti. Kaupandi ber sönnunarbyrði fyrir því að hann hafi fullnægt tilkynningarskyldu sinni og getur slík sönnun reynst örðug séu ekki fyrir hendi skjalfestar heimildir, enda liggur þá ekki annað til grundvallar en framburður þeirra sem í hlut eiga. Að virtu því sem hér að framan greinir verður þó lagt til grundvallar að áfrýjendur hafi tilkynnt stefnda um skemmdir á múrsteinsklæðningu húss síns fyrri hluta árs 2007. Á hinn bóginn verður að telja að áfrýjendur hafi sýnt af sér verulegt tómlæti með því að hafa ekki án ástæðulauss dráttar haft uppi kröfur á hendur stefnda vegna gallans, en það gerðu þau ekki fyrr en að liðnum rúmum fimm árum frá því þau urðu hans fyrst vör. Með hliðsjón af meginreglu 48. gr. laga nr. 40/2002 verður því að telja að áfrýjendur hafi fyrirgert rétti sínum til að bera fyrir sig gagnvart stefnda að múrsteinsklæðningunni hafi verið áfátt. Verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms því staðfest.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti verður ekki dæmdur.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.