44/2005

E höfðaði mál á hendur Þ til heimtu eftirstöðva kaupverðs á fasteign. Þ hélt því fram að hann ætti gagnkröfu til skuldajafnaðar þar sem fasteignin hefði verið haldin göllum, meðal annars reynst minni en ætlað var við sölu hennar. Kröfu sína reisti Þ aðallega á því að hann ætti kröfu til skaðabóta en til vara afsláttar af kaupverði. Fallist var á þá niðurstöðu héraðsdóms að ekki væru skilyrði fyrir skaðabótaábyrgð E. Hins vegar var frávik á stærð eignarinnar talið svo verulegt að það veitti Þ rétt til afsláttar af umsömdu kaupverði. Þótti með matsgerð sem lá fyrir í málinu nægilega sannað að afsláttarkrafa Þ næmi ekki lægri fjárhæð en þeim eftirstöðvum kaupverðs sem E krafði Þ um í málinu. Var Þ því sýknaður af kröfu E.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf C-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 3. febrúar 2005. Hann krefst þess aðallega að hinum áfrýjaða dómi og úrskurði héraðsdóms 25. maí 2004 verði breytt á þá leið að stefnda verði gert að greiða sér 1.309.512 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 18. nóvember 2003 til greiðsludags þannig að krafa hans komi til skuldajafnaðar við kröfu stefndu. Til vara krefst hann sýknu af kröfu stefndu. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og úrskurðar héraðsdóms 25. maí 2004. Þá krefst hún málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Ágreiningur málsaðila er sprottinn af kaupum áfrýjanda á húseigninni Óðinsgötu 25, Reykjavík af stefndu með kaupsamningi 12. desember 2001. Kaupverð var 6.000.000 krónur. Síðasti hluti umsaminnar útborgunar, 700.000 krónur, skyldi greiddur 5. ágúst 2002. Áfrýjandi innti þá greiðslu ekki af hendi og höfðaði stefnda mál þetta til heimtu hennar. Áfrýjandi krafðist sýknu en til vara lækkunar á stefnukröfu. Byggði hann á því að fasteignin hefði verið haldin göllum og ætti hann af þeim sökum gagnkröfu til skuldajafnaðar á móti framangreindum eftirstöðvum kaupverðs. Í héraði höfðaði áfrýjandi gagnsök á hendur stefndu 13. nóvember 2003 og krafðist 1.309.512 króna vegna ætlaðra galla á fasteigninni. Með úrskurði 25. maí 2004 var gagnsökinni vísað frá héraðsdómi. Sá úrskurður hefur ekki verið kærður til Hæstaréttar eftir reglum XXIV. kafla laga nr. 91/991 um meðferð einkamála og kemur því ekki til endurskoðunar.

II.

Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi var að beiðni áfrýjanda dómkvaddur matsmaður til að meta þá galla er hann taldi vera á eigninni. Var niðurstaða hans að verðgildi húseignarinnar væri 1.279.512 krónum lægra en umsamið kaupverð vegna þess að eignin hafi reynst minni en ætlað var við sölu hennar og að kostnaður við að lagfæra vegg, sem skemmdur væri af fúa, væri hæfilega metinn 30.000 krónur. Niðurstaðan að því er snertir stærðarfrávik var byggð á útreikningi miðað við söluverð á m² í kaupsamningi aðila, 133.333 krónur, sem var síðan margfaldað með þeim fjölda m² sem á vantaði til að eignin næði 45 m².

Ekki er ágreiningur með aðilum um að húseignin var, þegar kaup tókust með þeim, talin vera 45 m² að stærð í skrám Fasteignamats ríkisins. Sú stærð var tilgreind í söluyfirliti fasteignasölunnar Fasteignaþings er annaðist milligöngu um kaupin. Í kaupsamningi var kveðið á um að stefnda skyldi sjá um að þinglýsa eignaskiptayfirlýsingu fyrir útgáfu afsals. Eignaskiptayfirlýsing er dagsett 27. september 2002. Samkvæmt henni er brúttóflatarmál sem og birt flatarmál húseignarinnar talið vera 34,2 m². Að auki fylgdi eigninni hlutdeild í þvottahúsi og geymslu, sem er sameiginleg með húseigninni Baldursgötu 13. Af matsgerð og framburði matsmanns fyrir héraðsdómi má ráða að matsmaður taldi hlutdeild hinnar seldu eignar í sameigninni samsvara liðlega 1,2 m². Áfrýjandi lagði fyrir Hæstarétt bréf þess manns, er annaðist gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar, dagsett 14. mars 2005. Er hlutdeild Óðinsgötu 25 í þessari sameign þar talin samsvara 1,54 m². Af hálfu áfrýjanda við málflutning fyrir Hæstarétti var lýst yfir því að hann teldi að stærð eignarinnar skyldi við þetta miðuð ef talið yrði að taka ætti tillit til þessarar sameignar við mat á stærð hennar.

Áfrýjandi reisir gagnkröfu sína til skuldajafnaðar vegna framangreindra galla á fasteigninni aðallega á því að hann eigi kröfu til skaðabóta úr hendi stefndu en til vara kröfu til afsláttar af kaupverði. Með vísan til forsendna héraðsdóms er fallist á þá niðurstöðu að ekki séu skilyrði fyrir skaðabótaábyrgð stefndu. Í dómaframkvæmd hefur það ekki verið talinn galli á fasteign að hún reynist minni en upplýst er við kaup nema stærðarfrávikið sé verulegt. Eins og að framan er rakið var talið í söluyfirliti að húseignin væri 45 m² en samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni reyndist stærð hennar einungis vera um 34,2 m² eða 35,74 m² ef tillit er tekið til hlutdeildar í sameign hússins með húsinu nr. 13 við Baldursgötu. Verður að telja þetta frávik svo verulegt að það veiti áfrýjanda rétt til afsláttar af umsömdu kaupverði. Þrátt fyrir að fleiri atriði en þau sem greinir í forsendum matsgerðar skipti máli þegar metin er fjárhæð afsláttar þykir með matsgerðinni nægilega sannað að afsláttarkrafa áfrýjanda nemi ekki lægri fjárhæð en þeim eftirstöðvum kaupverðs sem stefnda krefur áfrýjanda um í máli þessu. Verður áfrýjandi samkvæmt því sýknaður af kröfu stefndu.

Stefnda verður dæmd til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Það athugast að efni þeirra ummæla áfrýjanda sem héraðsdómari hefur eftir honum innan tilvitnunarmerkja gaf ekki tilefni til að taka þau sérstakleg upp í dóm, auk þess sem þau eru ekki í fullu samræmi við það endurrit af aðilaskýrslu hans sem er í málsgögnum til Hæstaréttar.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Þ-kk-nf J. Ú-kk-nf, skal vera sýkn af kröfu stefndu, E-kvk-ef M. G-kvk-ef.

Stefnda greiði áfrýjanda samtals 500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.