562/2014

Aðilar gerðu lóðarleigusamning 1982 þar sem G tók á leigu til 50 ára lóð sem var afmörkuð nánar á uppdrætti sem fylgdi samningnum. Áður hafði V gert samning við annan mann 1968 um leigu á aðliggjandi lóð, sem var endurnýjaður með samningi 2005. Árið 2010 varð V ljóst að vegna mistaka við málsetningu í uppdráttum af lóðunum tveimur fór lóð G 4 m inn á aðliggjandi lóð. G neitaði að undirrita nýjan lóðarleigusamning og höfðaði mál til viðurkenningar á að uppsögn V á samningi aðila frá 1982 hafi verið ólögmæt, að í gildi væri bindandi samningur milli aðila og að V yrði gert að uppfylla allar skyldur sínar samkvæmt honum, þ.m.t. að veita G fullan aðgang að lóðinni, að viðlögðum dagsektum. Héraðsdómur vísaði þriðja hluta aðalkröfu G frá dómi með þeim rökum að hann hefði einnig átt að beina þeirri kröfu að leigutaka hinnar lóðarinnar, sbr. 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991. Í dómi Hæstaréttar kom fram að héraðsdómur hefði átt að vísa frá dómi fyrsta lið í aðalkröfu G, enda væri orðalag hennar andstætt 1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991, auk þess sem hún væri að efni til aðeins málsástæða fyrir kröfu í öðrum lið aðalkröfunnar. Hvað varðaði þriðja lið aðalkröfu G tók Hæstiréttur fram að ákvæði samningsins 1982 felldi engar skyldur til efnda á aðra en aðila og þegar af þeirri ástæðu kæmi ákvæði 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 ekki til skoðunar. Hæstiréttur taldi hins vegar að krafan uppfyllti ekki skilyrði d. liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 og var því úrskurður héraðsdóms staðfestur.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf og H-kk-nf I. J-kk-nf og I-kvk-nf E-kvk-nf settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 11. ágúst 2014, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 25. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 31. júlí 2014, þar sem máli sóknaraðila á hendur varnaraðila var að hluta vísað frá dómi. Kæruheimild er í j. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið í heild til efnismeðferðar. Þá krefst hann kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Samkvæmt gögnum málsins gerðu aðilarnir lóðarleigusamning 2. apríl 1982, þar sem sóknaraðili tók á leigu til 50 ára byggingarlóð að Heiðarvegi 6 í Vestmannaeyjum, sem var sögð vera 744 m2 að stærð og var afmörkuð nánar á uppdrætti sem fylgdi samningnum. Áður hafði varnaraðili gert samning við annan mann 6. ágúst 1968 um leigu á aðliggjandi lóð að Vesturvegi 40, sem var endurnýjaður með samningi 2. mars 2005. Báðum þessum lóðarleigusamningum var þinglýst. Varnaraðili kveður sér hafa orðið ljóst á árinu 2010 að ósamræmi væri í málsetningu í uppdráttum af lóðunum tveimur, sem hafi valdið því að lóð sóknaraðila hafi farið 4 m inn á lóðina að Vesturvegi 40 á svæðinu, þar sem þær lágu saman. Hafi varnaraðili boðið sóknaraðila 28. apríl 2011 að gera nýjan lóðarleigusamning til að leiðrétta þetta. Því hafnaði sóknaraðili með bréfi 9. júní 2011, þar sem meðal annars kom fram að hann teldi varnaraðila í raun hafa tekið einhliða ákvörðun um að segja upp lóðarleigusamningi þeirra.

Sóknaraðili höfðaði mál þetta gegn varnaraðila 10. febrúar 2014 og gerði aðallega þær dómkröfur í héraðsdómsstefnu að viðurkennt yrði í fyrsta lagi „að uppsögn ... 28. apríl 2011, á lóðarleigusamningi aðila, frá 2. apríl 1982 ... hafi verið ólögmæt“, í öðru lagi að viðurkennt yrði að í gildi væri „bindandi lóðarleigusamningur milli aðila sem komst á þann 2. apríl 1982“, en í þriðja lagi að stefnda yrði „gert að uppfylla allar skyldur sínar samkvæmt hinum gilda lóðarleigusamningi, þ.m.t. að veita stefnanda fullan aðgang að leiguandlaginu, að viðlögðum dagsektum að fjárhæð kr. 150.000,- frá uppkvaðningu dóms eða eftir mati dómsins.“ Til vara krafðist sóknaraðili þess að viðurkennt yrði að hann ætti rétt til skaðabóta úr hendi varnaraðila „vegna þess tjóns sem hann varð fyrir vegna ólögmætrar uppsagnar stefnda á lóðarleigusamningi aðila, frá 2. apríl 1982, um lóð nr. 6 við Heiðarveg ... sem leiddi til skerðingar á lóðarleigurétti stefnanda.“ Eins og greinir í hinum kærða úrskurði tók héraðsdómur til athugunar hvort efni væru til að vísa málinu frá dómi án kröfu. Með hinum kærða úrskurði var þriðja hluta aðalkröfu sóknaraðila vísað frá dómi með þeim rökum að nauðsyn hefði borið samkvæmt 18. gr. laga nr. 91/1991 til að beina þeirri kröfu ekki einvörðungu að varnaraðila, heldur jafnframt þeim, sem nú nýtur réttinda yfir lóðinni að Vesturvegi 40.

II

Eins og mál þetta ber að fyrir Hæstarétti getur aðeins komið til endurskoðunar ákvæði hins kærða úrskurðar um að vísa frá dómi einum af þremur liðum í aðalkröfu sóknaraðila samkvæmt héraðsdómsstefnu. Verður því ekki hreyft við þeirri afstöðu héraðsdóms, sem felst í úrskurði hans, að ekki séu efni til að vísa frá dómi fyrstu liðunum tveimur í aðalkröfu sóknaraðila, þó svo að ljóst sé að svo hefði átt að gera að því er varðar fyrsta liðinn í henni, enda er orðalag hennar andstætt 1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991, auk þess sem hún er að efni til aðeins málsástæða fyrir kröfu í öðrum lið aðalkröfunnar.

Í þriðja lið aðalkröfu sóknaraðila í héraði leitaði hann sem áður segir dóms um skyldu varnaraðila til að „uppfylla allar skyldur sínar samkvæmt hinum gilda lóðarleigusamningi“, þar á meðal að veita sóknaraðila „fullan aðgang að leiguandlaginu“. Ákvæði lóðarleigusamningsins frá 2. apríl 1982 felldu engar skyldur til efnda á aðra en aðila þessa máls. Rétthafi lóðarleigusamnings um fasteignina Vesturveg 40 bar því á engan hátt í þessum efnum óskipta skyldu með varnaraðila gagnvart sóknaraðila. Þegar af þeirri ástæðu geta ákvæði 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 ekki leitt til þess að vísa eigi þessari dómkröfu sóknaraðila frá héraðsdómi. Til þess verður á hinn bóginn að líta að krafa þessi er orðuð á þann hátt að sóknaraðili leitar dóms um skyldu varnaraðila til að fullnægja öllum ótilgreindum skyldum sínum samkvæmt samningi þeirra. Ákvæði samningsins felldu margvíslegar skyldur á hvorn aðilann fyrir sig og hefði sóknaraðila því verið nauðsynlegt samkvæmt d. lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 að tiltaka svo ótvírætt sé til hvaða skyldna varnaraðila þessi dómkrafa tæki. Þó svo að sóknaraðili hafi tekið fram í kröfunni að hann ætti meðal annars við skyldu varnaraðila til að veita fullan aðgang að leiguandlaginu, svo sem þar var komist að orði, gat sú viðbót ekki bætt úr annmarka á kröfunni, enda var hún hvorki bundin við þetta atriði eitt né verður í raun séð hvað felist í þessu orðalagi. Af þessum sökum verður að staðfesta niðurstöðu hins kærða úrskurðar um að vísa þessum lið í dómkröfu sóknaraðila frá dómi.

Rétt er að aðilarnir beri hvor sinn kostnað af kærumáli þessu.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Kærumálskostnaður fellur niður.