37/2013

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem fallist var á kröfu L hf. um að S ehf. yrði borið út úr tilteknum fasteignarhlutum í eigu L hf. í kjölfar þess að félagið rifti kaupleigusamningum vegna vanskila S ehf. Aðila greindi á um réttmæti endurútreikninga L hf. á leigugreiðslum sem unnir höfðu verið í kjölfar dóma Hæstaréttar um ólögmæti gengistryggingar lána í íslenskum krónum. Í dómi Hæstaréttar kom fram að S ehf. hefði hvorki kynnt L hf. eigin útreikninga né boðið fram greiðslu og að teknu tilliti til þess hefði L hf. verið heimilt að rifta samningum aðila og krefjast útburðar. Þá skipti ekki máli þótt S ehf. hefði höfðað mál gegn L hf. í því skyni að fá fasteignunum afsalað til sín, sbr. 79. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Var því fallist á kröfu L hf.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir I-kvk-nf B-kvk-nf, E-kk-nf T-kk-nf og H-kk-nf I. J-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 13. janúar 2013, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 17. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 10. janúar 2013, þar sem fallist var á að sóknaraðili yrði borinn með beinni aðfarargerð út úr nánar tilteknum eignarhlutum fasteignanna að Síðumúla 23 og 25 í Reykjavík. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að aðfararbeiðni varnaraðila verði hafnað. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Samkvæmt gögnum málsins gerðu aðilar 22. desember 2006 með sér samkomulag um að varnaraðili keypti tilteknar fasteignir og fasteignarhluta fyrir sóknaraðila og jafnframt að um fasteignirnar yrðu gerðir svokallaðir kaupleigusamningar milli sóknaraðila, sem leigutaka, og varnaraðila, sem leigusala. Sjö slíkir samningar voru síðan gerðir á grundvelli samkomulagsins en meðal þeirra voru tveir samningar um þá hluta fasteignanna að Síðumúla 23 og 25 sem mál þetta lýtur að og nánar er lýst í hinum kærða úrskurði. Kaupleigusamningur um fasteignarhluta Síðumúla 23 var undirritaður 9. maí 2007 og var „leigugrunnur“ hans tilgreindur 97.000.000 krónur. Ekki liggur fyrir hvenær sambærilegur samningur var undirritaður um hluta Síðumúla 23 og 25 en samningnum var þinglýst 25. janúar 2007. Var „leigugrunnur“ hans 206.918.001 króna. Samningarnir tveir voru gerðir til 20 ára og skuldbatt sóknaraðili sig með þeim til að greiða mánaðarlega í leigu nánar tilteknar fjárhæðir, sem voru tengdar að jöfnu gengi japansks jens og svissnesks franka. Þann 24. ágúst 2009 gerðu aðilar með sér samkomulag um að sá hluti leigugreiðslnanna sem var tengdur gengi svissnesks franka skyldi í þess stað tengdur gengi evru.

Af gögnum málsins má ráða að varnaraðili hafi á fyrri hluta árs 2010 rift samningum aðila en í kjölfarið gerðu þeir með sér tímabundið samkomulag vorið 2010 um að riftunin yrði afturkölluð gegn því að sóknaraðili greiddi varnaraðila tiltekna fjárhæð mánaðarlega til að standa í skilum með leigugreiðslur. Dygði umsamin mánaðargreiðsla ekki til að greiða útgefinn greiðsluseðil skyldi það sem eftir stæði greiðast „af innborgun þess næsta og svo koll af kolli.“ Þann 5. maí sama ár var leigugreiðslum samkvæmt kaupleigusamningunum skuldbreytt og samið um að greiðslur vegna gjalddaga frá 5. desember 2009 til 5. desember 2010 yrðu lægri en upphaflegir samningar gerðu ráð fyrir.

Í kjölfar dóma Hæstaréttar 16. júní 2010 í málum nr. 92/2010 og 153/2010, þar sem kveðið var á um að ólögmætt væri að tengja höfuðstól lána í íslenskum krónum við gengi erlendra gjaldmiðla, hætti varnaraðili að senda út greiðsluseðla vegna kaupleigusamninganna. Sóknaraðili greiddi þó áfram hluta greiðslna samkvæmt fyrrgreindu samkomulagi aðila. Þann 23. desember 2010 krafðist varnaraðili þess að sóknaraðili gerði skil á því sem væri ógreitt samkvæmt samkomulaginu og kynnti síðan sóknaraðila í upphafi árs 2011 endurútreikninga sína á skuld hans. Til grundvallar þeim lá afstaða varnaraðila til þess hvaða áhrif fyrrnefndir dómar Hæstaréttar hefðu á samninga milli aðila.

Í samræmi við endurútreikninga varnaraðila mun sóknaraðili hafa greitt leigu á gjalddaga fyrir janúar 2011 vegna beggja þeirra samninga, sem mál þetta snýst um, og einnig í febrúar vegna annars þeirra. Þann 17. mars 2011 sendi varnaraðili sóknaraðila símskeyti þar sem varað var við að nánar tilteknum átta „eignaleigusamningum“ milli aðila yrði rift og voru umræddir tveir samningar þar á meðal. Með bréfi 27. sama mánaðar mótmælti sóknaraðili fyrirhugaðri riftun. Jafnframt var andmælt útreikningum varnaraðila og þeirri aðferð að endurreikna þær afborganir sem sóknaraðili hafði þegar greitt og krefjast hærri vaxta vegna þeirra. Sóknaraðili hafi „látið reikna út eftirstöðvar þeirra samninga sem í gildi“ væru milli aðila. Hann myndi því til framtíðar greiða af samningum aðila á grundvelli þess endurútreiknings sem hann hafi sjálfur látið framkvæma. Færi svo að varnaraðili neitaði móttöku afborgana sem tækju mið af þessu yrði „féð geymslugreitt.“

Þann 6. júlí 2011 skoraði varnaraðili á sóknaraðila að efna samninga aðila og tók fram að greiðslur kaupleigu fyrir gjalddaga frá og með maí 2011 væru í vanskilum, en samtals næmi sú fjárhæð 7.384.317 krónum vegna áðurnefndra tveggja samninga. Varnaraðili lýsti síðan yfir riftun samninganna í skeytum sem hann sendi sóknaraðila 24. ágúst 2011. Kom þar fram að samtals næmu vanskil vegna samninganna tveggja 9.862.865 krónum og væri þeim því rift af hálfu varnaraðila með vísan til a. liðar 20. gr. þeirra. Jafnframt var þess krafist að varnaraðila yrði þegar í stað afhent hið leigða.

Af gögnum málsins má ráða að í kjölfar þessa hafi aðilar málsins kannað hvort grundvöllur væri fyrir því að sóknaraðili keypti þær eignir varnaraðila sem leigðar höfðu verið honum. Ljóst er að enginn árangur varð af þessum samningaumleitunum.

Varnaraðili lagði fram aðfararbeiðni í héraðsdómi 24. október 2011 og krafðist þess að sóknaraðili yrði borinn út úr nánar tilgreindum fasteignarhlutum Síðumúla 23 og 25. Í beiðninni kom fram að sóknaraðili hafi ekki frá febrúar 2011 greitt leigu í samræmi við kaupleigusamningana tvo og ofangreint samkomulag 5. maí 2010. Þar sem við endurútreikning á skuldabréfi sóknaraðila hjá varnaraðila hafi skapast inneign sem ráðstafað hafi verið til greiðslu á gjalddögum kaupleigusamninganna, teldust vanskil sóknaraðila vera frá maí 2011. Í skuldayfirlitum varnaraðila sem fylgdu með aðfararbeiðninni kom fram að varnaraðili teldi vanskil sóknaraðila vegna þessa tímabils nema alls 16.273.833 krónum. Málið var þingfest 9. desember 2011. Í þinghaldi 28. september 2012 lagði varnaraðili fram bókun ásamt nýjum endurútreikningi þar sem fram kom að yrði dómur Hæstaréttar 15. febrúar 2012 í máli nr. 600/2011 lagður til grundvallar endurútreikningi samninganna teldi hann að vanskil sóknaraðila á umræddri leigu gætu á riftunardegi hafa numið 1.147.373 krónum. Tekið var fram að varnaraðili teldi þó ekki að dómurinn hefði fordæmisgildi að því er varðaði kaupleigusamninga.

II

Ágreiningur aðila snýst um það hvaða forsendur eigi að leggja til grundvallar endurútreikningi á leigugreiðslum sem sóknaraðili átti að inna af hendi samkvæmt tveimur kaupleigusamningum aðila um tiltekna eignarhluta fasteignanna Síðumúla 23 og 25 í kjölfar dóma Hæstaréttar sem kváðu á um ólögmæti gengistryggingar lána í íslenskum krónum. Sóknaraðili byggir á því að endurútreikningur sá, sem varnaraðila lagði til grundvallar riftun samninganna tveggja sem um ræðir í máli þessu, hafi verið ólögmætur, sbr. dóma Hæstaréttar 15. febrúar 2012 í máli nr. 600/2011 og 18. október 2012 í máli nr. 464/2012. Varnaraðili heldur því á hinn bóginn fram að sóknaraðili hafi ekki innt af hendi greiðslur vegna leigu á fasteignunum frá því í febrúar 2011 og standi í skuld við sóknaraðila frá í maí sama ár.

Sóknaraðili hefur átt þess kost að gera varnaraðila grein fyrir afstöðu sinni um hverjar umsamdar greiðslur á grundveli samninganna tveggja ættu að vera og bjóða fram greiðslu samkvæmt því. Þótt sóknaraðili hafi í bréfi 27. mars 2011 boðað að þetta myndi hann gera bera gögn málsins hvorki með sér að hann hafi kynnt varnaraðila eigin útreikninga né boðið fram greiðslu. Að teknu tilliti til þess var varnaraðila samkvæmt a. lið 20. gr. samninganna tveggja heimilt að rifta þeim og óska efir að sóknaraðili yrði borinn út úr þeim eignarhlutum, sem samningarnir taka til, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 16. júní 2010 í máli nr. 315/2010. Í því sambandi skiptir ekki máli þótt nokkru muni á endurútreikningi þeim sem varnaraðili lagði upphaflega til grundvallar riftuninni og þeim sem hann lagði fram undir rekstri máls þessa í héraði. Þá stendur það heldur ekki því í vegi að fallist verði á beiðni varnaraðila þótt sóknaraðili hafi höfðað mál á hendur honum í því skyni að fá fasteignarhlutunum afsalað til sín, sbr. 79. gr. laga nr. 90/1989.

Með vísan til alls þess sem að framan greinir verður hinn kærði úrskurður staðfestur.

Sóknaraðili greiði varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Sýr ehf., greiði varnaraðila, Lýsingu hf., 400.000 krónur í kærumálskostnað.