44/2016

Í málinu kröfðust E og R ehf. þess að I ehf. yrði bannað að gera út báta fyrir ferðamenn á Jökulsárlóni frá landi jarðarinnar F á grundvelli leigusamnings við SF frá árinu 2012. Fyrir lá að E og R ehf. höfðu rekið sambærilega þjónustu á sömu jörð á grundvelli leigusamnings við SF frá árinu 2000 og að þeir áttu tæplega 24% eignarhlut í jörðinni í óskiptri sameign með öðrum eigendum hennar. Reistu þeir kröfu sína á því að samþykki allra eigenda jarðarinnar hefði þurft til gerðar leigusamningsins, að ákvörðunin hefði ekki verið tekin á lögmætum fundi SF og að samningurinn færi í bága við réttindum þeirra samkvæmt leigusamningnum frá árinu 2000. Í dómi Hæstaréttar kom fram að samkvæmt almennum reglum eignarréttar gilti sú meginregla um sérstaka sameign að samþykki allra sameigenda þyrfti til óvenjulegra ráðstafana og ráðstafana sem væru meiri háttar þótt venjulegar gætu talist. Yrði í þessu tilliti að fara fram heildarmat á aðstæðum hverju sinni. Með hliðsjón af atvikum málsins, forsögu samningsgerðarinnar og eðlis og umfangs þess reksturs sem samningurinn frá árinu 2012 tók til var hvorki talið að hann hefði falið í sér óvenjulega ráðstöfun né að hún hefði verið svo meiri háttar að þurft hefði samþykki allra eigenda jarðarinnar fyrir henni. Þá hefði ákvörðun um ráðstöfun þessa verið tekin af tilskildum meirihluta á lögmætum fundi SF, auk þess sem E og R ehf. hefðu á öllum stigum málsins verið upplýstir um áformin og þeir fengið tækifæri til að koma sjónarmiðum sínum á framfæri. Samkvæmt framansögðu voru I ehf. og SF sýknaðir af kröfu E og R ehf.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf, H-kk-nf I. J-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 19. janúar 2016. Þeir krefjast þess, hvor fyrir sitt leyti, að þeir verði sýknaðir af kröfu stefndu. Þá krefjast þeir málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Jörðin Fell á Breiðamerkursandi liggur að austanverðu Jökulsárlóni og tilheyrir hluti lónsins jörðinni. Samkvæmt gögnum málsins mun jörðin vera um 10.500 hektarar að stærð og er í óskiptri sameign 32 aðila. Á hluta hennar er rekin umfangsmikil ferðaþjónusta og má rekja upphaf hennar til ársins 1985 er G-kk-nf J-kk-nf hóf siglingar með ferðamenn um lónið. Hefur ágreiningur vegna jarðarinnar nokkrum sinnum komið til kasta dómstóla.

Á árinu 1987 keypti F-kk-nf T-kk-nf reksturinn af G-kk-þgf. Í kaupsamningi sagði að verið væri að kaupa „viðskiptavild“ sem G-kk-nf hefði skapað sér með starfsemi sinni, jafnframt því sem tekið var fram að „hvorki bátar né mannvirki við Jökulsárlón, er þar hafa risið vegna starfsemi G-kk-ef, eru seld með samningi þessum.“ Mun F-kk-nf hafa reist hús fyrir veitingasölu og hreinlætisaðstöðu við lónið, auk þess sem nýr söluskáli var fluttur þangað. Ekki lá fyrir samningur við landeigendur um reksturinn og árið 1992 rituðu nokkrir þeirra F-kk-þgf bréf og kölluðu eftir svörum þar um. Í framhaldi af þessu mun einn landeigenda fyrir hönd annarra í júlí 1994 hafa gert samkomulag við F-kk-þf og Þ-kvk-þf A-kvk-þf eiginkonu hans um leigugjald fyrir afnotin það ár, jafnframt því sem fallið var frá kröfu um greiðslu leigugjalds fyrir liðinn tíma. Þá var boðað að gengið yrði síðar til samninga um framhald afnota, en af því varð ekki. Um þetta leyti munu F-kk-nf og Þ-kvk-nf hafa keypt 10,3583 hundraðshluta í jörðinni.

Í apríl 1995 stofnuðu sameigendur jarðarinnar með sér áfrýjandann Sameigendafélag Fells, en F-kk-nf og Þ-kvk-nf stóðu ekki að sameignarsamningnum. Í 1. gr. hans var tíundað hverjir væru eigendur að jörðinni og í hvaða hlutföllum, en tiltekið að óvíst væri um félagsaðild vegna framangreinds 10,3583% hlutar í jörðinni. Í 2. gr. kom fram að tilgangur félagsins væri að gæta hagsmuna eigenda í samskiptum við opinbera aðila og einkaaðila. Í 3. og 4. gr. voru ákvæði um fjölda manna í stjórn, sem hefði það hlutverk að boða til funda sameigenda og framfylgja þeim ákvörðunum sem teknar væru á slíkum fundum. Nauðsynlegar ákvarðanir sem teldust minni háttar gæti stjórnin tekið á milli funda. Í 5. gr. var mælt fyrir um að fundur væri lögmætur ef mætt væri fyrir eigendur að minnsta kosti 66% jarðarinnar og risi ágreiningur um ákvörðun teldist hún samþykkt ef eigendur 66% jarðarinnar hið minnsta myndu gjalda henni atkvæði sitt. Þá sagði í 6. gr. meðal annars að í stað þess að boða til fundar sameigenda gæti stjórnin sent þeim tillögur um einstök málefni, svo sem samningsgerð við nýtendur jarðarinnar eða hluta hennar, til samþykktar. Til þess að slíkar tillögur teldust samþykktar yrðu eigendur að minnsta kosti 66% jarðarinnar að greiða þeim atkvæði. Þá var í 7. gr. mælt fyrir um að milli sameigenda skyldi gilda forkaupsréttur með nánar tilgreindum hætti.

Fljótlega eftir stofnun félagsins fór stjórn þess á leit við F-kk-þf T-kk-þf og Þ-kvk-þf A-kvk-þf að viðræður færu fram vegna reksturs þeirra við lónið. Áttu sér stað nokkur bréfaskipti um málefnið. Vildu þau Þ-kvk-nf og F-kk-nf að gerður yrði við þau lóðarleigusamningur um afmarkað svæði en áfrýjandinn Sameigendafélag Fells taldi rétt að miða við samkomulag á svipuðum nótum og á árinu 1994. Aðalfundur hjá áfrýjandanum mun hafa verið haldinn 14. desember 1996 þar sem samþykkt var að stjórn félagsins myndi tilkynna F-kk-þgf og Þ-kvk-þgf að þeim yrði óheimilt að nýta hluta jarðarinnar til reksturs eftir 1. maí 1997 og að leitað skyldi tilboða um hagnýtingu landgæða jarðarinnar í og við Jökulsárlón í þágu hvers konar þjónustu við ferðamenn. Þá var samþykkt að krefja þau um endurgjald fyrir nýtingu jarðarinnar vegna áranna 1995 og 1996. Þessu andmæltu F-kk-nf og Þ-kvk-nf og vildu nú reisa rétt sinn til rekstursins á grundvelli eignaraðildar að jörðinni sem færði þeim rétt til endurgjaldslausra afnota af sameigninni. Af hálfu áfrýjandans var á hinn bóginn byggt á því að skipulag við Jökulsárlón stæði því í vegi að félagsmönnum hans væri unnt að láta þar í té þjónustu við ferðamenn með líkum hætti og F-kk-nf og Þ-kvk-nf gerðu. Sameigendur jarðarinnar hefðu á hinn bóginn hagsmuni af því að geta leigt þar aðstöðu eigendum til hagsbóta fyrir hæsta endurgjald, sem kostur væri á. Deila þessi gekk til dómstóla og lauk henni með dómi Hæstaréttar 10. desember 1998 í máli nr. 167/1998, sem birtur er í dómasafni réttarins það ár á bls. 4262, þar sem komist var að þeirri niðurstöðu að F-kk-nf og Þ-kvk-nf skyldu greiða fyrir afnot sín af jörðinni vegna áranna 1995, 1996 og 1997.

II

Hinn 29. desember 1999 gerðu F-kk-nf T-kk-nf sem seljandi og stefndi E-kk-nf sem kaupandi samning um eignir sem tengdust rekstri ferðaþjónustunnar. Voru þar meðal annars taldir upp fimm bátar með skipaskrárnúmerum, þar af þrír hjólabátar, og einnig fjórir gúmmíbátar með mótor. Var kaupverðið 28.500.000 krónur og tilgreint að samningurinn væri með fyrirvara um að stefnda tækist að ná samningi við áfrýjandann Sameigendafélag Fells til reksturs starfseminnar. Þá var mælt fyrir um að þegar slíkur samningur lægi fyrir myndi stefndi E-kk-nf kaupa fyrirtækið Jökulsárlón ehf., sem stofnað hafði verið um reksturinn, og eignarhluta F-kk-ef og Þ-kvk-ef í jörðinni.

Í bréfi áfrýjandans Sameigendafélags Fells til stefnda E-kk-ef 2. maí 2000 kom fram að samkvæmt frétt í héraðsfréttablaði væri stefndi „farinn að undirbúa starfsemi ferðamannaþjónustunnar á Jökulsárlóni, þrátt fyrir að ekki hafi náðst samkomulag við eigendur Sameigendafélags Fells um leigugjöld af landi sameignarfélagsins“. Var lýst þeirri skoðun að „framsal leigusamnings til yðar, sé óheimilt án samþykkis félagsins.“ Þá var komist svo að orði að ekki væri unnt að tryggja stefnda „áframhaldandi samning við óbreyttar aðstæður og til þess getur komið að samningum verði rift eða sagt upp án frekari fyrirvara.“ Í bréfi stefnda E-kk-ef til landeigenda degi síðar vísaði hann til samnings síns við fyrri rekstraraðila sem falið hefði í sér „kaup á bátum, húsum og öðrum búnaði Ferðaþjónustunnar við Jökulsárlón, með þeim fyrirvara að samkomulag tækist við eigendur jarðarinnar Fells um lóðarleigu vegna mannvirkja og annarrar aðstöðu. Enn hafa ekki tekist samningar við stjórn Sameigendafélags Fells, sem fer með umboð meirihluta eigenda jarðarinnar. Það sem á milli ber, er fyrst og fremst fjárhæð leigugjalds og lengd leigutímans. Nú fer í hönd annatími í ferðaþjónustunni og staða mín í þessu verður stöðugt erfiðari. Náist ekki samkomulag við landeigendur er viðbúið að ég neyðist til að rifta þeim samningi sem ég gerði um kaup ofangreindra eigna, sem mér þætti mjög miður. Ég gerði samninginn í þeirri trú að samkomulag um sanngjarna leigu og leigutíma næðist fljótlega. Ég taldi og tel reyndar enn, að áframhaldandi ferðaþjónusta við Jökulsárlón sé mikilvæg, ekki aðeins fyrir rekstraraðilann og landeigendur, heldur allt héraðið og ferðaþjónustuna í landinu. Ég vil helst ekki gefast upp í málinu fyrr en ég tel fullreynt að samkomulag takist alls ekki.“ Þá lýsti hann áætlunum sínum um lánsfjármögnun til rekstursins og því að lánastofnanir hefðu gert að skilyrði að leigan yrði miðuð við tímalengd lána að lágmarki til 25 ára. Loks tók hann eftirfarandi sérstaklega fram: „Takist samningar um leigusamning til 25 ára með leigugjaldi kr. 1.400.000 á ári, sem hækki miðað við breytingar á vísitölu neysluverðs, er ég tilbúinn að ganga til samninga, sem allra fyrst. Á lánstímanum öllum (25 árum) næmu leigugreiðslur alls kr. 35 milljónum á núvirði. Auk þess hefðu landeigendur áfram allan rétt til tekjuöflunar og landnýtingar á jörðinni, utan þeirrar lóðar sem mér yrði leigð.“

Í framhaldi af þessu, eða 23. október 2000, gerðu áfrýjandinn Sameigendafélag Fells og stefndi E-kk-nf með sér samning þar sem sá síðarnefndi tók á leigu til afnota „hluta svæðisins á og við Jökulsárlón“. Í 1. gr. samningsins var tiltekið að stefndi ræki „þjónustu fyrir ferðamenn við Jökulsárlón á Breiðamerkursandi með siglingum um lónið og rekstri söluskála við það. Í dag eru við lónið veitingahús ... sumarhús ... vörugeymsla/gámur og bryggja/landgangur.“ Í 2. gr. var kveðið á um árlegt leigugjald, 1.400.000 krónur, bundið vísitölu neysluverðs. Í 3. gr. var tiltekið að leigutaka væri kunnugt um að Jökulsárlón og landið um kring væri náttúruperla á náttúruminjaskrá og samkvæmt deiliskipulagi væri ekki „heimilt að koma niður neinum föstum byggingum á svæðinu en að yfir sumartímann sé heimilt að staðsetja þar færanlegt timburhús ásamt skýli með snyrtingum á nánar tilgreindu svæði ... Í 5. kafla skipulagsins kemur m.a. fram að heimilt sé ... að reka bát til skemmtiferða um lónið og gera hann út frá sama stað og verið hefur. Ennfremur að þess skuli gætt svo sem kostur er, að starfsemi sem fram fer valdi ekki mengun, óþarfa jarðraski eða truflun. Að lokum kemur fram að einungis sé heimilt að stunda þann rekstur sem um er getið í eða við þær byggingar, sem settar verða upp. Á öðrum stöðum verði landið látið ósnert.“ Í 4. gr. samningsins sagði: „Óski leigutaki eftir að breyta rekstri sínum og/eða auka umsvif sín á landinu umfram það sem nú er, skal hann áður en hann leitar til hlutaðeigandi yfirvalda, leita samþykkis leigusala.“ Gildistími samningsins var frá 1. janúar 2000 til 31. desember 2024 samkvæmt 6. gr. hans, auk þess sem þar var kveðið á um framsal og forleigu- og forkaupsrétt. Loks var í 7. gr. ákvæði um að leigutaki skyldi breyta nafni á fyrirtækinu Jökulsárlóni ehf. fyrir 1. janúar 2001 og að nafnið yrði ekki notað af honum eða fyrirtækjum hans. Slík nafnbreyting mun þó ekki hafa átt sér stað fyrr en í febrúar 2013 og fékk félagið heitið Jökulsárlón ferðaþjónusta ehf.

Samhliða síðastgreindum samningi og í samræmi við samninginn 29. desember 1999 keypti stefndi E-kk-nf 10,3583% eignarhlut F-kk-ef T-kk-ef og Þ-kvk-ef A-kvk-ef í jörðinni og fyrirtækið Jökulsárlón ehf. Til viðbótar því keypti hann 0,9813% af öðrum sameiganda í lok árs 2006. Þá eignaðist stefndi Reynivellir ehf., sem er félag í eigu stefnda E-kk-ef, 12,3209 hundraðshluta í jörðinni í mars 2007. Eiga stefndu þannig samtals 23,6605 hundraðshluta jarðarinnar í óskiptri sameign með öðrum eigendum hennar. Nokkrir landeigenda höfðuðu dómsmál með kröfu um viðurkenningu á forkaupsrétti vegna framangreindra kaupa stefnda E-kk-ef á hlut í jörðinni, en málunum var vísað frá héraðsdómi með dómum Hæstaréttar 6. júní 2008 í málum nr. 290/2008 og 291/2008.

III

Með bréfi 19. mars 2008 kvartaði áfrýjandinn Sameigendafélag Fells yfir að rekstur stefnda E-kk-ef væri ekki í samræmi við samning aðila frá 23. október 2000 og að stefndi hefði tekið undir sig stærra landsvæði en honum hefði verið leigt samkvæmt samningnum. Munu aðilar hafa skipst á allmörgum bréfum og mótmælti stefndi E-kk-nf ávallt að um vanefndir af hans hálfu væri að ræða. Þá gengu einnig bréf milli þeirra um fyrirhugaðan rekstur áfrýjandans Ice Lagoon ehf. um siglingar á Jökulsárlóni frá landi jarðarinnar Fells. Félag þetta bar fram til ársins 2013 heitið Must Visit Iceland ehf. og er fyrirsvarsmaður og eini eigandi þess I-kk-nf Þ-kk-nf G-kk-nf. Þannig var af hálfu áfrýjandans Sameigendafélags Fells 1. mars 2010 ritað bréf til stefnda E-kk-ef þess efnis að áfrýjandinn Ice Lagoon ehf. hefði falast eftir því að fá leyfi félagsins til aðstöðu við Jökulsárlón í þeim tilgangi að bjóða ferðamönnum upp á ferðir á gúmmíbátum um lónið. Var því lýst að fyrstu viðbrögð stjórnar sameigendafélagsins væru jákvæð „þar sem aukin starfsemi við lónið, ætti að auka fjölbreytni í ferðaþjónustunni, fjölga störfum og auka möguleika til tekjuöflunar til hagsbóta fyrir landeigendur og sveitarfélagið.“ Var í bréfinu vísað til yfirlýsingar stefnda E-kk-ef frá 3. maí 2000 um að landeigendur hefðu áfram allan annan rétt til tekjuöflunar og landnýtingar á jörðinni utan þeirrar lóðar sem honum var leigð. Stefndi E-kk-nf svaraði með bréfi 15. mars 2010 og vísaði til þess að bíða yrði með ákvarðanatöku þar til vinnu við deiliskipulag yrði lokið. Þá myndu þessi áform skaða rekstur hans verulega.

Hinn 9. maí 2010 áréttaði I-kk-nf Þ-kk-nf G-kk-nf erindi sitt um að áfrýjandinn Sameigendafélag Fells veitti heimild til starfsemi þar sem um væri að ræða „sérferðir á slöngubátum á Jökulsárlóni með ferðamenn og færanlega aðstöðu vegna móttöku ferðamanna og aðstöðu fyrir starfsfólk.“ Á aðalfundi áfrýjandans Sameigendafélags Fells degi síðar var vísað til þess að gert hafi verið samkomulag við Hornafjarðarbæ um vinnu við deiliskipulag á Fellsjörðinni og svæðið við Jökulsárlón. Skipaður hafi verið vinnuhópur sem í sætu fulltrúi stefnda E-kk-ef, fulltrúar sameigendafélagsins og fulltrúi frá sveitarstjórn. Stefndi E-kk-nf sat þennan fund sameigendafélagsins meðan á umræðum stóð um málefnið, en yfirgaf svo fundinn að ósk stjórnar félagsins þegar kom að breytingum á samþykktum þess. Var það gert á þeim grunni að stefndi E-kk-nf þekktist ekki boð um að ganga í félagið. Þá var á fundinum hafnað tilboði stefnda E-kk-ef um kaup á eignarhlutum allra félagsmanna með 1.500.000 krónum fyrir hvern hundraðshluta í jörðinni. Loks var stjórn félagsins veitt umboð til að ganga til samnings til eins árs við I-kk-þf Þ-kk-þf G-kk-þf á grundvelli tilboðs hans þar um. Samkvæmt bókun var „farið yfir mætingu félagsmanna og þau umboð sem hver og einn hafði undir höndum. Reyndist vera mætt fyrir 70,035% eigenda jarðarinnar og lýsti fundarstjóri aðalfund Sameigendafélags Fells því löglegan“.

Hinn 25. maí 2010 sendi áfrýjandinn Sameigendafélag Fells stefnda E-kk-þgf tilkynningu um að I-kk-þgf hefði verið veitt leyfi til reynslu í eitt ár til að bjóða ferðamönnum upp á siglingar á lóninu á einum gúmmíbát. Vísað var til þess að bæjarráð Hornafjarðar hefði samþykkt erindi I-kk-ef þar um með fyrirvara um staðsetningu hjólhýsis og samþykki allra landeigenda. Var óskað eftir samþykki stefnda fyrir þessari starfsemi. Hinn 2. júní 2010 ítrekaði stefndi fyrri sjónarmið sín sem og áfrýjandinn með bréfi 24. sama mánaðar, auk þess sem hann tilkynnti að til athugunar væri riftun á samningnum vegna vanefnda. Enn svaraði stefndi E-kk-nf með bréfi 13. júlí 2010. Samkvæmt því sem fram er komið í málinu varð ekkert af siglingum áfrýjandans Ice Lagoon ehf. um lónið á árinu 2010.

Áfrýjandinn Sameigendafélag Fells og stefndi E-kk-nf gerðu með sér samkomulag 13. apríl 2011 um framtíðarskipan mála, sem kom þó ekki til framkvæmda og vísuðu aðilar hvor á annan um ástæður þess að svo varð ekki. Samkvæmt gögnum málsins hóf stefndi E-kk-nf að kynna ferðir á slöngubátum á árinu 2011. Áfrýjandinn Sameigendafélag Fells taldi að með þessu hefði hann aukið við starfsemi sína í andstöðu við leigusamning aðila en stefndi kvað siglingar með ferðamenn á þessari tegund báta hafa tíðkast í rekstri hans og forvera hans.

Hinn 26. apríl 2011 óskaði I-kk-nf Þ-kk-nf G-kk-nf eftir leyfi frá landeigendum Fells til að fá að stunda siglingar frá jörðinni þá um sumarið. Með bréfi stefnda E-kk-ef til I-kk-ef í maí sama ár var þessum áformum andmælt með vísan til fyrri raka þar um og tiltekið sérstaklega að ekki yrði tekin afstaða til erindis hans fyrr en að lokinni skipulagsvinnu vegna svæðisins. Ráðið verður af gögnum málsins að áfrýjandinn Ice Lagoon ehf. hafi á árinu 2011 einungis gert út rekstur sinn frá vesturbakka Jökulárlóns, sem er þjóðlenda.

IV

Hinn 20. apríl 2012 gerðu áfrýjendur með sér leigusamning þann sem mál þetta snýst um. Í 3. gr. samningsins sagði að leigusali veiti leigutaka „leyfi til siglinga með ferðamenn á Jökulsárlóni á tveimur sérútbúnum slöngubátum auk sérstaks öryggisbáts samkvæmt kröfum Siglingastofnunar. Leigutaka er heimilt að vera með færanlegt hýsi t.d. hjólhýsi við lónið sem nýtist sem aðstaða fyrir starfsfólk leigutaka og móttaka fyrir ferðamenn, auk yfirbyggðar kerru fyrir flotgalla og annan búnað. Þá er leigutaka heimilt að útbúa flotbryggju við lónið þar sem verður aðstaða fyrir báta. Staðsetning alls framangreinds er háð endanlegu samþykki leigusala. Skal við ákvörðun um staðsetningu leitast við að trufla sem minnst þá starfsemi sem fyrir er á lóninu þar sem siglt er með ferðamenn á hjólabátum. Þá skal staðsetning falla sem best að náttúru á svæðinu. Leigutaki skal gæta fyllsta öryggis við siglingar á lóninu og ber ábyrgð á að afla þeirra leyfa sem til þarf.“ Í 4. gr. sagði: „Samningur þessi gildir frá 1. maí 2012. Samningurinn er uppsegjanlegur í október mánuði ár hvert og tekur þá uppsögn gildi 1. janúar næsta ár. Ef samningi þessum er hinsvegar ekki sagt upp samkvæmt fyrrgreindum uppsagnarákvæðum þá framlengist hann sjálfkrafa um ár með sömu uppsagnarákvæðum. Fyrir framangreinda aðstöðu greiðir leigutaki leigusala kr. 1.200.000 ... Komi til áframhaldandi samnings hækkar leiguupphæðin í 1.500.000 – krónur ... fyrir næstu 12 mánuði. Upphæðin er verðtryggð miðað við vísitölu neysluverðs ... Gjalddagi er 1. september ár hvert“. Í 6. gr. sagði: „Öll aukin umsvif leigutaka á landinu fram yfir það sem kemur fram í 3. gr. samnings þessa er háð samþykki leigusala og eru óheimil án undangenginna samninga við leigusala. Samþykki leigusali aukin umsvif þarf að greiða sérstaklega fyrir það samkvæmt nýjum samningi.“ Þá sagði meðal annars í 7. gr.: „Leigutaka er kunnugt um þá starfsemi rekstraraðila sem nú þegar er fyrir á svæðinu og að leigusali hefur áform um frekari samningsgerð við fleiri rekstraraðila um margvíslega starfsemi á svæðinu. Lýsir leigutaki því yfir að hann mun ekki krefja leigusala um bætur komi til truflunar á starfsemi hans af hálfu yfirvalda eða annarra aðila.“ Loks sagði í 8. gr.: „Komi til þess að leigusali geti ekki efnt samninginn vegna einhverra orsaka fellur samningurinn úr gildi og staðan verður eins og engin samningur hafi verið gerður og á þá hvorugur aðili kröfur um skaðabætur á hinn samningsaðilann. Komi til áframhaldandi samningssambands eftir reynslutímann skal nýr samningur útbúinn. Framsal samnings þessa er óheimilt nema með samþykki leigusala.“

Hinn 9. maí 2012 tilkynnti áfrýjandinn Sameigendafélag Fells stefnda E-kk-þgf um samning þennan og áréttaði að stefnda væri óheimilt að auka við starfsemi sína á svæðinu án samþykkis félagsins. Hinn 18. sama mánaðar sendi áfrýjandinn stefnda enn bréf. Var þar fullyrt að stefndi hefði ítrekað brotið gegn skyldum sínum samkvæmt leigusamningnum 23. október 2000. Í fyrsta lagi með því að bæta við „a.m.k. einum hjólabáti“ og auka þannig starfsemina um fjórðung, í öðru lagi með nýrri starfsemi sem falist hafi í útleigu Zodiac báta sem rekin væri undir öðru starfsleyfi en hjólabátarnir, í þriðja lagi nýtt landsvæði sem deiliskipulag næði ekki yfir með tilliti til rekstursins, í fjórða lagi vanefnt þá skyldu að skipta um heiti á félaginu Jökulsárlón ehf. og í fimmta lagi framselt réttindi til veitingareksturs. Fylgdi þessu áskorun um að semja um hærri leigugreiðslur, en að öðrum kosti yrði samningnum rift „eða eftir atvikum krafist ógildingar skv. 36. gr. samningalaga nr. 7/1936“.

Með bréfum stefnda E-kk-ef 18. maí 2012 til áfrýjenda var samningurinn frá 20. apríl 2012 sagður ólögmætur á grundvelli reglna um óskipta sameign jafnframt því sem hann færi í bága við samninginn 23. október 2000. Þá var því lýst í bréfi til áfrýjandans Sameigendafélags Fells að ferðir á vegum stefnda E-kk-ef með sérútbúnum slöngubátum væri ekki breyting á rekstri í andstöðu við 4. gr. síðargreinds samnings. Þvert á móti væri um að ræða eina aðferð við að veita þá þjónustu sem samningurinn lyti að og hefði raunar verið boðið upp á ferðir á slíkum bátum á samningstímanum og þyrfti ekki samþykki sameigendafélagsins fyrir þeim. Áfram héldu bréfaskipti um málefnið í maí og júní 2012.

Á aðalfundi áfrýjandans Sameigendafélags Fells 20. júní 2012 kom fram að vegna samskiptaörðugleika væri brostinn grundvöllur fyrrgreinds samkomulags við stefnda E-kk-þf um vinnu við deiliskipulag. Þá sagði að I-kk-nf Þ-kk-nf G-kk-nf stundaði enn starfsemi sína frá vesturbakka Jökulsárlóns. Með bréfi 30. ágúst sama ár lýsti áfrýjandinn yfir riftun samningsins frá 23. október 2000, einkum með vísan til þeirra atriða sem tíunduð höfðu verið í framangreindu bréfi 18. maí 2012.

Í ágúst 2013 tók gildi nýtt deiliskipulag fyrir svæðið sem um ræðir við austurbakka lónsins. Áfrýjandinn Sameigendafélag Fells höfðaði mál í október sama ár, meðal annars með kröfu um staðfestingu á riftun samningsins frá 23. október 2000 og greiðslu skaðabóta. Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 20. júní 2014 var stefndi sýknaður af kröfum áfrýjandans og með dómi Hæstaréttar 28. maí 2015 í máli nr. 752/2014 var niðurstaða héraðsdóms staðfest um þær dómkröfur þar voru hafðar uppi.

Umsókn áfrýjandans Ice Lagoon ehf. frá apríl 2014 um aðstöðu fyrir starfsemi sína í þjóðlendu við vesturbakka lónsins var hafnað af hálfu sveitarfélagsins Hornafjarðar. Ráða má af gögnum málsins að áfrýjandinn Ice Lagoon ehf. hafi hafið starfsemi á Jökulsárlóni frá jörðinni Felli í júní 2014. Hinn 20. sama mánaðar hafnaði Sýslumaðurinn á Höfn kröfu stefndu um lögbann við starfsemi áfrýjandans Ice Lagoon ehf. á jörðinni Felli. Með úrskurði Héraðsdóms Austurlands 22. október 2014 var sú ákvörðun staðfest og var sá úrskurður staðfestur með dómi Hæstaréttar 11. nóvember sama ár í máli nr. 708/2014. Áðurnefndur I-kk-nf Þ-kk-nf G-kk-nf varð eigandi að 7,5156 hundraðshlutum jarðarinnar í 16. september 2014.

Stefndu höfðuðu mál þetta 7. janúar 2014. Með dómi Hæstaréttar 21. maí 2015 í máli 342/2015 var staðfest niðurstaða héraðsdóms um frávísun kröfu stefndu um að áfrýjandanum Ice Lagoon ehf. yrði gert að fjarlægja lausafé sem tilheyrir starfsemi hans á jörðinni Felli. Hinn áfrýjaði dómur gekk 21. október 2015 þar sem fallist var á kröfu stefndu um að áfrýjandanum Ice Lagoon ehf. væri bannað að gera út báta fyrir ferðamenn á grundvelli samningsins við áfrýjandann Sameigendafélag Fells 20. apríl 2012.

V

Samkvæmt almennum reglum eignarréttar gildir sú meginregla um sérstaka sameign að samþykki allra sameigenda þarf til óvenjulegra ráðstafana og ráðstafana sem eru meiri háttar þótt venjulegar geti talist. Verður í þessu tilliti að fara fram heildarmat á aðstæðum hverju sinni.

Eins og að framan er rakið hófust siglingar með ferðamenn um Jökulsárlón þegar á árinu 1985 án þess að gerður hefði verið samningur við eigendur jarðarinnar Fells um heimild til þeirrar starfsemi. Reksturinn var síðan seldur F-kk-þgf T-kk-þgf á árinu 1987. Á grundvelli samkomulags frá árinu 1994 var landeigendum greidd leiga vegna þess árs, en ekki varð af samningsgerð um áframhaldandi rekstur sökum þess að F-kk-nf og Þ-kvk-nf A-kvk-nf, sem þá munu hafa verið orðin eigendur að hluta jarðarinnar, töldu sig í krafti þess eiga rétt til endurgjaldslausra afnota af sameigninni. Með fyrrgreindum dómi Hæstaréttar 10. desember 1998 voru þau á hinn bóginn dæmd til að greiða áfrýjandanum Sameigendafélagi Fells tilgreinda fjárhæð vegna leigu fyrir árin 1995, 1996 og 1997. Stefndi E-kk-nf B-kk-nf E-kk-nf keypti síðan reksturinn af F-kk-þgf og Þ-kvk-þgf með fororði um að hann myndi kaupa eignarhluta þeirra í jörðinni næðust samningar við landeigendur um áframhaldandi rekstur. Slíkur samningur komst á 23. október 2000.

Í samningnum var vísað til þágildandi deiliskipulags um hluta jarðarinnar og efni þess jafnframt að hluta tekið upp, þar sem meðal annars var kveðið á um að heimilt væri að „reka bát til skemmtiferða um lónið og gera hann út frá sama stað og verið hefur.“ Þá var í samningnum ákvæði um að nýta mætti sumarhús og vörugeymslu sem á svæðinu voru og hafa þar bryggju eða landgang. Þrátt fyrir að í samningnum hafi ekki verið tilgreint með skýrum hætti hver væri sá hluti lands jarðarinnar sem nýta mætti undir reksturinn er fram komið að einungis var um að ræða leigu aðstöðu á litlum hluta þess. Samningurinn var gerður til 25 ára og verður ráðið af gögnum málsins að starfsemi stefndu á svæðinu hafi aukist verulega eftir því sem árin liðu og meðal annars gerðir út fleiri bátar en upphaflega hafði verið gert ráð fyrir.

Af samanburði á samningum áfrýjandans Sameigendafélags Fells við stefnda E-kk-þf annars vegar og við áfrýjandann Ice Lagoon ehf. hins vegar er ljóst að samningurinn við hinn síðarnefnda varðar starfsemi af sama toga og rekin hafði verið á jörðinni um langt árabil og krefst auk þess mun minni umbúnaðar en ráðgert var í samningi við hinn fyrrnefnda. Var þannig í samningi áfrýjenda einungis gert ráð fyrir flotbryggju við lónið með aðstöðu fyrir tvo svokallaða slöngubáta og sérstakan öryggisbát samkvæmt kröfum Siglingastofnunar, auk færanlegrar lágmarksaðstöðu. Þá er samningurinn uppsegjanlegur í október ár hvert og tekur uppsögn þá gildi 1. janúar á næsta ári. Ekki verður ráðið af gögnum málsins að samningur þessi sé, frekar en samningurinn frá 23. október 2000, í ósamræmi við deiliskipulag.

Fram hjá því verður ekki horft að samningurinn frá 23. október 2000 var gerður eftir að fyrir lá skrifleg yfirlýsing stefnda E-kk-ef 3. maí sama ár til eigenda jarðarinnar. Í yfirlýsingunni var vísað til þess að áframhaldandi ferðaþjónusta við Jökulsárlón væri mikilvæg bæði fyrir hann og landeigendur. Þá var sérstaklega tekið fram að landeigendur hefðu áfram allan rétt til tekjuöflunar og landnýtingar á jörðinni, utan þeirrar lóðar sem leigð yrði undir starfsemina. Samkvæmt því sem fram er komið í málinu um tilurð samningsins verður að líta svo á að þessi yfirlýsing hafi verið ein meginforsenda þess að hann komst á.

Þegar litið er til framanritaðs og eðlis og umfangs þess reksturs sem samningur áfrýjenda tekur til verður í því heildarmati sem fram fer samkvæmt framansögðu hvorki talið að hann hafi falið í sér óvenjulega ráðstöfun né að hún hafi verið svo meiri háttar að þurft hafi samþykki allra eigenda jarðarinnar fyrir henni. Þá verður af gögnum málsins ráðið að ákvörðun um ráðstöfun þessa hafi verið tekin af tilskildum meirihluta á lögmætum fundi áfrýjandans Sameigendafélags Fells, en á þeim tíma munu allir aðrir eigendur jarðarinnar en stefndu hafa verið í félaginu. Eins og áður hefur verið rakið voru stefndu á öllum stigum máls upplýstir um þau áform áfrýjandans Sameigendafélags Fells að leigja áfrýjandanum Ice Lagoon ehf. aðstöðu við Jökulsárlón og komu stefndu sjónarmiðum sínum á framfæri áður en samningur áfrýjenda var gerður. Þá var stefndu gerð grein fyrir framangreindri ráðstöfun í kjölfar hennar.

Samkvæmt öllu framansögðu verða áfrýjendur sýknaðir af kröfu stefndu.

Eftir þessum úrslitum verða stefndu dæmdir til að greiða áfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjendur, Ice Lagoon ehf. og Sameigendafélag Fells, eru sýknir af kröfu stefndu, E-kk-ef B-kk-ef E-kk-ef og Reynivalla ehf.

Stefndu greiði óskipt áfrýjendum samtals 2.000.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.