292/2007

L og K keyptu einbýlishús að Keilufelli í Reykjavík af V með kaupsamningi 1. september 2005. Samkvæmt söluyfirliti og kaupsamningi var birt stærð eignarinnar 146,8 m². Við síðari mælingu var komist að þeirri niðurstöðu að birt stærð hennar væri 125,7 m² og nam mismunurinn 14,3% af tilgreindu flatarmáli samkvæmt kaupsamningi. L og K töldu sig eiga rétt til skaðabóta eða afsláttar er næmi þeirri verðrýrnun sem af þessu leiddi og héldu eftir tveimur afborgunum af kaupverði eignarinnar. V höfðaði mál gegn L og K og krafði þau um greiðslu eftirstöðva kaupverðsins. L og K höfðuðu gagnsök til sjálfstæðs dóms um kröfur sínar eftir að dómkvaddir matsmen höfðu komist að þeirri niðurstöðu að verðrýrnun vegna stærðarfráviksins næmi hærri fjárhæð en þeim greiðslum sem þau höfðu haldið eftir. Með vísan til 3. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 var L og K talið heimilt að höfða gagnsökina þótt frestur samkvæmt 2. mgr. sömu greinar væri liðinn. Ekki var talið að V hefði ábyrgst sérstaklega nákvæma tilgreiningu á stærð hússins. Í matsgerð dómkvaddra matsmanna var ætluð verðrýrnun fundin út með því að reikna fermetraverð hússins út frá kaupverði. Ekki var sýnt fram á að verðlagning þess hefði ráðist af stærðinni einni saman eða að hún hefði verið ákveðin með öðrum hætti en annarra sams konar eigna í hverfinu. Voru L og K ekki talin hafa sýnt fram á að kaupverð eignarinnar hefði verið óeðlilegt og að hin ranga tilgreining birtrar stærðar gæti leitt til skaðabóta eða afsláttar af kaupverði. Þau voru því dæmd til að greiða V eftirstöðvar kaupverðsins. Þar sem kröfur um dráttarvexti voru ekki í réttu horfi, hvorki í stefnu né gagnstefnu, var þeim vísað frá héraðsdómi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og P-kk-nf H-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu upphaflega til Hæstaréttar 3. apríl 2007 en ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 16. maí sama ár. Með heimild í 4. mgr. 153. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála áfrýjuðu þau héraðsdómi öðru sinni 16. maí 2007. Þau krefjast sýknu af kröfu stefnda og að hann greiði þeim 2.500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 31/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. júlí 2006 til greiðsludags, svo og að viðurkenndur verði réttur þeirra til að skuldajafna 1.670.000 krónum af kröfunni við jafnháa kröfu stefnda á hendur áfrýjendum. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Mál þetta snýst um hvort áfrýjendum beri skaðabætur eða afsláttur af kaupverði vegna þess að einbýlishús að Keilufelli 33, Reykjavík, sem þau keyptu af stefnda með kaupsamningi 1. september 2005, reyndist vera að birtri stærð 125,7 m² samkvæmt niðurstöðu mælinga dómkvaddra matsmanna en ekki 146,8 m², eins og tilgreint var í söluyfirliti og kaupsamningi að fengnum upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins. Mismunur nemur 21,1 m² eða 14,3% af tilgreindu flatarmáli í kaupsamningi. Kröfu af þessu tilefni hafa áfrýjendur haft uppi til skuldajafnaðar gegn kröfu stefnda um eftirstöðvar á kaupverði íbúðarinnar. Þar að auki höfðuðu þau gagnsök í héraði til sjálfstæðs dóms um þessa kröfu. Stefna var þingfest í héraði 25. apríl 2006 og gagnsök höfðuð 19. júní 2006. Voru þá liðnir tæpir tveir mánuðir frá þingfestingu aðalsakar. Matsgerð var lokið 2. júní 2006. Var matsgerðin grundvöllur ákvörðunar áfrýjenda um höfðun gagnsakar til sjálfstæðs dóms og forsenda skýrrar kröfugerðar af þeirra hálfu. Krafan var sett fram án ástæðulauss dráttar eftir að matsgerð lá fyrir og telst það áfrýjanda við þessar aðstæður ekki til vanrækslu að liðinn var meira en mánuður frá þingfestingu málsins, sbr. 3. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Óumdeilt er að við kaupin lágu frammi málsettar teikningar og eignarheimild seljanda frá 29. júní 1976, þar sem fram kom að húsið væri „talið allt um 133 m² ferm. að grunnfleti“. Er þessa skjals getið í kaupsamningnum. Af vætti starfsmanns fasteignasölunnar, sem annaðist um sölu hússins, verður ráðið að afsalið hafi legið fyrir í möppu við samningsgerðina. Óumdeilt er að athygli áfrýjenda var ekki sérstaklega vakin á þessu misræmi við sýningu fasteignarinnar eða samningsgerð umfram það sem segir í kaupsamningi. Einnig er óumdeilt að áfrýjendur og stefndi ræddu hvorki um stærð hússins þegar áfrýjendur skoðuðu það né við samningsgerðina. Samkvæmt þessu verður ekki talið að stefndi hafi ábyrgst sérstaklega nákvæma tilgreiningu á stærð hússins.

Niðurstaða matsmanna er fundin með því að reikna fermetraverð út frá kaupverði og „verðrýrnun“ miðað við fyrrnefndan mismun á fermetratölu. Eins og spurningum til matsmanna var háttað líta þeir eingöngu til fermetrafjölda, en ekki til skipulags fasteignarinnar, aldurs hennar og staðsetningar. Fyrir liggur að fasteignin er í grónu hverfi svokallaðra Viðlagasjóðshúsa við Keilufell í Breiðholti. Tilgreind eru í málsskjölum 15 hús með sama byggingarlagi og stærð þeirra er skráð með sama hætti hjá Fasteignamati ríkisins. Hefur ekki verið sýnt fram á að verðlagning þeirrar eignar sem hér er deilt um hafi ráðist af stærð einni saman eða verið ákveðin með öðrum hætti en annarra samskonar eigna í hverfinu. Áfrýjendur hafa því ekki sannað að kaupverð hennar hafi verið óeðlilegt og að hin ranga tilgreining birtrar stærðar geti leitt til skaðabóta eða afsláttar af kaupverði. Með þessum rökum er niðurstaða héraðsdóms um að hafna kröfu áfrýjenda staðfest og verða þau dæmd til að greiða stefnda eftirstöðvar kaupverðs íbúðarinnar.

Kröfugerð í stefnu og gagnstefnu í héraði var hagað með þeim hætti að krafist var dráttarvaxta án þess að afmarka kröfuna nánar. Samkvæmt d. lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 skal í stefnu greina svo glöggt sem verða má dómkröfur þar á meðal um vexti. Sambærilegt ákvæði eldri laga hefur verið skýrt svo að dráttarvextir verði ekki dæmdir nema vaxtafótur sé tilgreindur í stefnu, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 216/1982, sem upp var kveðinn 14. desember 1983 og birtur í dómasafni þess árs bls. 2200. Í 11. gr. laga nr. 38/2001 er að finna heimild sem víkur frá þessum kröfum en þar kemur fram að sé krafist dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laganna megi dæma slíka vexti, enda þótt hundraðshluti þeirra sé ekki tilgreindur í stefnu. Málsaðilar hafa ekki að lögum heimild til að víkja frá framangreindum réttarfarsreglum með samningum sín á milli. Þar sem dráttarvaxtakröfur aðila í héraði voru hvorki markaðar með því að tilgreina ákveðinn vaxtafót né með vísun til 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 verður ekki hjá því komist að vísa þeim frá héraðsdómi.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað er staðfest. Áfrýjendum verður gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Kröfum áfrýjenda, L-kk-ef V-kk-ef og K-kvk-ef G-kvk-ef, og stefnda, V-kk-ef K-kk-ef, um dráttarvexti er vísað frá héraðsdómi.

Áfrýjendur greiði stefnda óskipt 1.620.000 krónur gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Keilufelli 33 í Reykjavík.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað er óraskað.

Áfrýjendur greiði stefnda 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.