586/2017

Ágreiningur aðila laut að réttindum yfir bílastæðum í bílastæðishúsi á lóð að Borgartúni 19 í Reykjavík, en bílastæðishúsið var í sameign eigenda fasteignanna að Borgartúni 19, 21 og 21a. Með hliðsjón af kaupsamningi frá árinu 2002, viðauka við hann og þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu var talið að H ehf. hefði ekki á hendi nokkurn eignarrétt að fasteignunum að Borgartúni 21 og 21a eða réttindum, sem kynnu í sameign að fylgja þeim og fasteigninni Borgartúni 19 sem var í eigu A hf. Þá var litið svo á að H ehf. ætti enga aðild að ætlaðri kröfu um skaðabætur úr hendi A hf. fyrir að hafa tekið undir sig til afnota hluta af bílastæðishúsinu, sem hann hefði ekki notið réttmætrar heimildar til. Var A hf. því sýknað af kröfum H ehf.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf og G-kk-nf C-kk-nf fyrrverandi hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 18. september 2017. Hann krefst þess að viðurkennt verði aðallega að hann sé „eigandi að 62 bílastæðum af samtals 100 í óskiptri sameign með Arion banka hf., sem til staðar eru í bílastæðishúsi á lóðinni nr. 19 við Borgartún í Reykjavík“, til vara að við nýtingu áfrýjanda á byggingarrétti á lóðinni að Borgartúni 21 og 21a verði stefnda skylt að afhenda 62 bílastæði í bílastæðishúsinu, en að því frágengnu að við nýtingu byggingarréttarins verði stefnda skylt að afhenda áfrýjanda öll bílastæði í bílastæðishúsinu, sem séu „umfram kröfu um bílastæði fyrir það byggingarmagn sem á hverjum tíma er fyrir á lóðinni Borgartún 19.“ Að öðrum kosti krefst áfrýjandi þess að stefnda verði gert að greiða sér aðallega 211.807.190 krónur, en til vara 153.217.085 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 8. september 2015 til greiðsludags. Í öllum tilvikum krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur, en jafnframt vísað frá Hæstarétti annarri varakröfu áfrýjanda um viðurkenningu, sem greinir hér að framan. Þá krefst stefndi málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Í málatilbúnaði áfrýjanda er því lýst að Höfðaborg ehf. hafi á árunum 2000 til 2003 staðið að byggingu húsa á lóðum að Borgartúni 19, 21 og 21a í Reykjavík, þar á meðal bílastæðishúss. Samkvæmt samrunaáætlun 15. júní 2004 hafi Höfðaborg ehf. runnið saman við Holtasel ehf. miðað við 31. desember 2003 undir nafni áfrýjanda, sem hafi tekið við réttindum fyrrnefnda félagsins og skyldum.

Höfðaborg ehf. gerði samkvæmt gögnum málsins kaupsamning 26. febrúar 2002 við Fasteignafélagið Stoðir hf., þar sem síðarnefnda félagið keypti alla fasteignina Borgartún 21 ásamt „tilheyrandi hlutdeild í bílastæðahúsi“ og hluta af fasteigninni Borgartúni 21a. Í samningnum var meðal annars ákvæði undir fyrirsögninni: „Nýting á byggingarétti“, þar sem sagði eftirfarandi: „Hinni seldu eign tilheyrir ónýttur byggingaréttur sem fylgir eigninni og verður eign kaupanda. Þrátt fyrir eignarhald kaupanda á byggingaréttinum er seljanda einum heimilt að nýta umræddan rétt eins og nánar greinir í viðauka með kaupsamningi þessum.“ Af viðaukanum, sem vísað var til og einnig var gerður 26. febrúar 2002, verður ráðið að byggingarréttur þessi hafi snúið að fasteigninni Borgartúni 21 og sagði í viðaukanum að hann væri gerður til að lýsa skilningi samningsaðila „á hagnýtingu byggingarréttar, sem tilheyrir hinni seldu eign“. Um þennan rétt sagði meðal annars eftirfarandi í viðaukanum: „Þrátt fyrir að eignarhald fylgi hinni seldu eign er seljanda einum heimilt að nýta umræddan rétt með þeim skilyrðum sem greinir í viðauka þessum ... Kjósi seljandi að hagnýta sér ónýttan byggingarrétt skal tryggt að bygging og frágangur verði í samræmi og í jafngóðu lagi og fasteignin er nú ... Seljandi annast um fjármögnun nýbyggingar og skal kaupandi heimila veðsetningar á byggingarhlutanum vegna þess fyrir sitt leyti. Seljandi annast einnig um útleigu nýbyggingarinnar til íslenska ríkisins eða annars mjög trausts leigjanda til a.m.k. 15 ára og yrði í leigusamningum miðað við svipað fyrirkomulag og gert er nú í hinni seldu fasteign, þ.m.t. um skiptingu viðhalds milli leigutaka og leigusala ... Nýting byggingarréttar þessa er háð því að seljandi verði a.m.k. að verulegu leyti í eigu sama aðila og nú er, eða aðila náskyldra honum. Framkvæmdaraðili má vera annað félag í eigu sömu aðila ... Kaupandi skal hafa kaupskyldu og kauprétt á nýbyggingunni og yfirtekur hann þá áhvílandi lán, enda breytist ákvæði þeirra ekki við skuldskeytingu. Kaupverð skal reikna út frá heildartekjum vegna útleigu nýbyggingarinnar ... eins og nánar greinir í töflu í 6. gr.“ Á grundvelli kaupsamningsins, sem að framan var getið, gaf Höfðaborg ehf. út afsal 11. mars 2003 til Fasteignafélagsins Stoða hf. fyrir fasteigninni Borgartúni 21 og hluta fasteignarinnar að Borgartúni 21a, en ekki var vikið þar að byggingarrétti í tengslum við þær.

Eignaskiptayfirlýsing var gerð um fasteignirnar að Borgartúni 21 og 21a, sem var dagsett 29. janúar 2003 en virðist hafa verið undirrituð 19. maí sama ár. Að henni stóðu Fasteignafélagið Stoðir hf. vegna Borgartúns 21 og Borgarból ehf. vegna Borgartúns 21a, auk þess sem hún var árituð af Höfðaborg ehf. vegna Borgartúns 19. Í upphafi yfirlýsingarinnar var þess getið að hún kæmi í stað eldri eignaskiptayfirlýsingar frá 2. ágúst 2002 og fæli meðal annars í sér að byggingarréttur, sem áður hafi verið í sameign, yrði „að skilgreindri séreign“. Í yfirlýsingunni var kveðið á um að fasteignirnar greindust í fjóra hluta, í fyrsta lagi nr. 02.0101, sem væri 3.155,4 m2 verslunar- og skrifstofuhús að Borgartúni 21a, í öðru lagi nr. 04.0101, sem væri 306,4 m2 þjónustuhús að Borgartúni 21, í þriðja lagi nr. 06.0101, sem væri 8.722,4 m2 skrifstofuhús að Borgartúni 21, og í fjórða lagi nr. 07, sem væri 5.430,4 m2 bílastæðishús, en það væri á tveimur hæðum með kjallara. Um byggingarrétt var svofellt ákvæði: „Byggingaréttur sem, að uppfylltum skilyrðum byggingaryfirvalda, þegar og ef leyfi verður veitt til nýtingar, er hér með skilgreindur sem hluti eignar 06.0101. Byggingarétturinn er réttur til að byggja hús og/eða stækka núverandi hús á lóðinni Borgartún 21-21a. Viðkomandi rétthafi hefur rétt til allra þeirra bílastæða á lóðinni Borgartún 21-21a sem ekki hafa verið ráðstafað vegna krafna um fjölda bílastæða vegna þess byggingamagns sem fyrir er á lóðinni þegar byggingarétturinn verður nýttur. Byggingarétturinn hefur einnig rétt á bílastæðum í sameiginlegu bílastæðishúsi með eignum á lóðinni Borgartún 19, ákvæði um þetta verður þinglýst á eignina Borgartún 19. Byggingarétturinn nær til þeirra bílastæða sem eru umfram kröfur um bílastæði fyrir það byggingamagn sem fyrir er á lóðinni Borgartún 19. Þau bílastæði sem eru umfram skulu eingöngu reiknast í sameiginlegu bílastæðishúsi með Borgartúni 21-21a. Nýting þessa réttar hefur áhrif til stækkunar á umfangi byggingaréttarins, en er háð samþykki byggingayfirvalda þegar byggingarétturinn verður nýttur. Eigendur eignarinnar Borgartún 19 staðfesta með undirritun sinni byggingarétt til nýtingar á bílastæðum í sameiginlegu bílastæðishúsi.“ Þá var í yfirlýsingunni kveðið á um að bílastæðishúsið væri „í sameign eignanna þriggja og væntanlegs byggingaréttar.“ Í húsinu væru alls 226 stæði, en til grundvallar „skiptingu bílastæða á eignirnar er notuð flatarmálstærð eignanna með fyrirvara um væntanlega stærð sérskilgreinds byggingaréttar“ og réðist jafnframt af þeirri skiptingu „eignahlutfall einstakra eigna í matshluta 07.“ Eignaskiptayfirlýsingunni var þinglýst 19. desember 2003.

Höfðaborg ehf. gerði jafnframt yfirlýsingu, að því er virðist 18. maí 2003, um svohljóðandi kvöð á fasteigninni Borgartúni 19: „Öll bílastæði í bílastæðishúsi á lóðunum Borgartúni 19 og 21-21a, sem eru á hverjum tíma umfram kröfur vegna byggingarmagns á lóðunum skulu tilheyra eign 06.0101 á lóðinni Borgartún 21-21a.“ Yfirlýsing þessi var afhent til þinglýsingar 19. maí 2003. Af ókunnum ástæðum var hún ekki innfærð í fasteignabók fyrr en 22. mars 2004, en áður en til þess kom hafði annað eintak af skjalinu verið afhent til þinglýsingar 19. desember 2003 og innfært í fasteignabók 22. sama mánaðar.

Kaupþing banki hf. gerði Höfðaborg ehf. tilboð 22. maí 2003 um kaup á fasteigninni Borgartúni 19. Í tilboðinu kom meðal annars fram að hús á lóðinni væri ófullgert og væri tilboðið gert á þeirri forsendu að tilboðsgjafinn og Eykt hf., sem nefnt var móðurfélag Höfðaborgar ehf., næðu að gera verksamning um framkvæmdir til að ljúka gerð hússins, sem skyldi afhent 1. nóvember 2003. Í tilboðinu var tekið fram að tilboðsgjafinn áskildi sér rétt til „að fela öðru félagi að koma fram sem kaupandi við kaupsamning“, en hann skyldi þó ábyrgjast efndir kaupanna. Þá var einnig áskilið að fasteignin yrði „kvaða- og veðbandalaus á afhendingardegi að öðru leyti en greinir um kvaðir í lóðarleigusamningi og virðisaukaskattskvöð sem tilboðshafi greiðir og afléttir af eigninni fyrir afhendingu.“ Tilboð þetta var áritað af Höfðaborg ehf. um samþykki. Í málinu liggur ekki fyrir kaupsamningur á grundvelli tilboðsins, en á hinn bóginn afsal, sem Höfðaborg ehf. gaf út fyrir fasteigninni 9. janúar 2004 til Fasteignafélagsins Stoða hf., sem virðist þannig hafa komið í stað Kaupþings banka hf. sem kaupandi. Í afsalinu sagði meðal annars: „Veðbókarvottorð liggur frammi við afsalsgerð og hefur kaupandi kynnt sér það og ekkert fundið athugavert. Kaupanda er kunnugt um kvöð vegna bílastæða.“ Fasteignafélagið gaf síðan út afsal fyrir fasteigninni til Kaupþings banka hf. 31. maí 2005, en þar var einskis getið um kvaðir á henni. Báðum afsölunum, sem hér um ræðir, var þinglýst.

Í málinu liggur fyrir óundirritaður og ódagsettur verksamningur milli Kaupþings banka hf. og Eyktar ehf. um gerð viðbyggingar við hús þess fyrrnefnda að Borgartúni 19 á grundvelli tilboðs þess síðarnefnda frá 1. september 2005. Átti viðbygging þessi að vera á fjórum hæðum ásamt „tveimur bílakjöllurum“ og skyldi hún fullgerð 1. júní 2006. Ekki liggur annað fyrir en að mannvirki samkvæmt þessum samningi hafi verið reist, en ekki var þar vikið að atriðum varðandi bílastæðishúsið, sem um ræddi í fyrrgreindri eignaskiptayfirlýsingu sem þinglýst var 19. desember 2003.

Af gögnum málsins verður ráðið að snemma árs 2007 hafi risið ágreiningur milli áfrýjanda og Kaupþings banka hf. um réttindi yfir bílastæðishúsinu. Í því sambandi lýsti áfrýjandi þeirri skoðun í bréfi 23. maí 2007 að samkvæmt fyrrnefndri yfirlýsingu um kvöð á fasteigninni Borgartúni 19 skyldu „þau bílastæði sem ekki þurfi að nota til að fullnægja því byggingarmagni sem er á lóðinni Borgartúni 19 við gerð kvaðarinnar ... eftirleiðis einungis tengjast þeim byggingarrétti sem viðkemur lóðinni Borgartún 21-21a.“ Þessari skoðun hafnaði Kaupþing banki hf. í bréfi 13. júlí sama ár með vísan til þess að réttur eiganda fasteignarinnar að Borgartúni 21 til stæða í bílastæðishúsinu á grundvelli byggingarréttar gæti aðeins náð til þess fjölda stæða, sem ekki þyrfti að nýta til að uppfylla kröfur Reykjavíkurborgar um nauðsynlegan fjölda bílastæða með húsunum að Borgartúni 19, 21 og 21a á þeim tíma sem byggingarrétturinn kynni að verða nýttur. Vegna þessa ágreinings fékk áfrýjandi dómkvadda menn 9. nóvember 2007 til þess annars vegar að staðreyna hversu mörg bílastæði „í bílastæðishúsinu við húsið nr. 19 við Borgartún“ hafi verið umfram þann fjölda, sem Reykjavíkurborg hafi gert kröfu um gagnvart lóðarhafa „miðað við það byggingarmagn sem heimilað hafði verið að byggja á lóðinni á árunum 2000 til 2003“, og hins vegar hvert væri verðmæti þeirra bílastæða. Í matsgerð 30. september 2008 lýstu matsmenn því að á árinu 2003 hafi verið annars vegar 43 bílastæði utanhúss á lóðinni að Borgartúni 19 og hins vegar 100 stæði í þeim hluta bílastæðishússins, sem lægi á þeirri lóð. Miðað við svonefnt byggingarmagn á lóðinni á árinu 2003 hafi eftir reglum Reykjavíkurborgar þurft að hafa 81 bílastæði til að mæta þörf á stæðum vegna hússins þar, en samkvæmt því hafi stæðin á lóðinni verið 62 fleiri en þurft hefði. Þá töldu matsmenn að leggja yrði til grundvallar að verðmæti hvers bílastæðis væri 2.000.000 krónur.

Áfrýjandi gaf út afsal 21. janúar 2008 til Lillý Invest ehf. fyrir bílastæðishúsi „á lóðunum við Borgartún 19 og 21-21a eignarhluta 06.0101“, en afsali þessu virðist ekki hafa verið þinglýst. Fjármálaeftirlitið neytti 9. október sama ár heimildar samkvæmt 100. gr. a. laga nr. 161/2002 um fjármálafyrirtæki, sbr. 5. gr. laga nr. 125/2008, til að taka yfir vald hluthafafundar í Kaupþingi banka hf., víkja stjórn hans frá og setja yfir hann skilanefnd. Í framhaldi af því var ýmsum réttindum og skyldum Kaupþings banka hf. ráðstafað með ákvörðun Fjármálaeftirlitsins til nýs banka, sem nú ber heiti stefnda, og er óumdeilt að meðal þeirra hafi verið fasteignin að Borgartúni 19. Lillý Invest ehf. höfðaði mál gegn stefnda 14. maí 2009 og krafðist þess aðallega að viðurkennt yrði að félagið væri „eigandi að 62 bílastæðum sem til staðar eru í bílageymsluhlutanum sem liggur á lóð hússins nr. 19 við Borgartún“, en til vara að stefnda yrði gert að greiða sér 286.750.000 krónur „í bætur vegna sömu bílastæða“. Stefndi var sýknaður af þessum kröfum með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 15. júní 2011, sem staðfestur var með dómi Hæstaréttar 16. maí 2012 í máli nr. 590/2011. Í framhaldi af því var svofelld áritun færð á fyrrgreint afsal frá 21. janúar 2008: „Aðilar þessa afsals hafa ákveðið að ómerkja ákvæði þess þannig að staðan milli aðila verði eins og það hafi aldrei verið útbúið. Fjárhagslegu uppgjöri vegna þessa er lokið og á þá hvorugur aðila kröfu á hinn vegna þess.“

Áfrýjandi höfðaði mál þetta á hendur stefnda 4. september 2015 og gerði sömu kröfur og hann hefur nú uppi fyrir Hæstarétti samkvæmt áðursögðu, að frátöldu því að önnur varakrafa áfrýjanda um viðurkenningu, sem fyrr var getið, hefur fyrst verið höfð uppi hér fyrir dómi. Samkvæmt gögnum málsins er stefndi enn eigandi að fasteigninni Borgartúni 19, en fasteignirnar að Borgartúni 21 og 21a munu nú í heild vera í eigu félagsins LF1 ehf.

II

Með samningnum, sem Höfðaborg ehf. og Fasteignafélagið Stoðir hf. gerðu 26. febrúar 2002, keypti síðarnefnda félagið meðal annars alla fasteignina að Borgartúni 21 og var sem fyrr segir tekið þar fram að eigninni „tilheyrir ónýttur byggingaréttur“, sem yrði eign kaupandans. Þá var þess getið í eignaskiptayfirlýsingunni, sem var þinglýst 19. desember 2003, að byggingarréttur þessi væri „skilgreindur sem hluti eignar 06.0101“ í fasteigninni Borgartúni 21, sem þá var enn í eigu Fasteignafélagsins Stoða hf. en mun nú tilheyra LF1 ehf. Í yfirlýsingunni var einnig tilgreint að byggingarrétturinn, sem um ræddi, væri „réttur til að byggja hús og/eða stækka núverandi hús á lóðinni Borgartún 21-21a.“

Í kaupsamningnum frá 26. febrúar 2002 og fyrrgreindum viðauka, sem var gerður við hann sama dag, var eins og áður segir tekið fram að Höfðaborg ehf., nú áfrýjanda, væri einum heimilt að nýta þennan byggingarrétt. Þótt verulega sé óljóst af þessum heimildum hvert nánara inntak þessara réttinda áfrýjanda hafi átt að vera geta engin tvímæli leikið á því að hann hefur ekki á þessum grunni á hendi nokkurn eignarrétt að fasteignunum að Borgartúni 21 og 21a eða réttindum, sem kunna í sameign að fylgja þeim og fasteigninni Borgartúni 19. Verður þar með hafnað aðalkröfu áfrýjanda. Ef til þess kæmi í framtíðinni að áfrýjandi fengi að nýta byggingarrétt myndi hann heldur ekki án frekari samnings við eiganda eignarhluta nr. 06.0101 í fasteigninni Borgartúni 21 öðlast við það eignarrétt að mannvirki, sem skeytt yrði við þá fasteign, eða heimild til að kalla eftir gæðum úr hendi annarra til að fella undir hana. Þá er til þess að líta að samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni, sem var þinglýst 19. desember 2003, er bílastæðishúsið, sem um ræðir í málinu, í sameign eigenda fasteignanna að Borgartúni 19, 21 og 21a. Þótt svo virðist sem ráðgert hafi verið í yfirlýsingunni að eigandi nýs mannvirkis, sem til yrði með hagnýtingu byggingarréttarins, myndi einnig fá hlutdeild í þeirri sameign leiðir af framansögðu að sú hlutdeild félli til eiganda eignarhluta nr. 06.0101 í fasteigninni að Borgartúni 21 eða þess, sem hann kynni með samningi að ráðstafa viðskeytingu við eignina til. Áfrýjandi getur því með engu móti átt aðild að ætlaðri kröfu um skaðabætur úr hendi stefnda fyrir að hafa tekið undir sig til afnota hluta af bílastæðishúsinu, sem hann hafi ekki notið réttmætrar heimildar til. Samkvæmt þessu öllu verður staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um sýknu stefnda af kröfum áfrýjanda, en í því ljósi gerist þess ekki þörf að taka frekari afstöðu til kröfu stefnda um að málinu verði að hluta vísað frá Hæstarétti.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað verður látið standa óraskað. Áfrýjanda verður gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Holtasel ehf., greiði stefnda, Arion banka hf., 1.000.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.