283/2002

F ehf. o.fl. kröfðust þess að viðurkennt yrði að ákvörðun stjórnar R um að fjarlægja tvo rúllustiga milli 1. og 2. hæðar í syðri hluta norðurhúss Kringlunnar hefði verið ólögmæt og að felld yrði úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík um að veita leyfi til þess að fjarlægja nefnda rúllustiga. Þá var þess krafist að R yrði skyldað til að setja rúllustigana aftur upp jafnframt sem lagt yrði fyrir byggingarnefnd Reykjavíkurborgar að hlutast til um að stigarnir yrðu settir upp á ný. Tekið var fram að deilt væri um hvort stjórn R hefði verið bær til að taka ákvörðun um að fjarlægja stigana eða hvort félagsfundur hefði orðið að gera það með samþykkt ¾ hluta heildaratkvæða þar sem um verulega breytingu á fasteigninni hefði verið að ræða. Í ljósi þess að ekki voru allir á eitt sáttir um hvort rúllustigarnir ættu að vera áfram eða ekki yrði með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús að telja að heimildir í samþykktum R væru ekki ótvíræðar um að stjórnin hefði getað tekið þessa ákvörðun á sitt eindæmi, enda um verulega breytingu á fasteigninni að ræða. Þá yrði ekki séð að stjórnin hefði fengið sérstakt umboð frá félagsfundi áður en til ákvörðunartöku kom. Var því fallist á að umrædd ákvörðun stjórnarinnar hefði verið ólögmæt jafnframt því sem fyrrnefnd ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík, sem var órjúfanlega háð gildi fyrstnefndu ákvörðunarinnar, væri ógild. Þar sem lögmætur félagsfundur R hafði hins vegar samþykkt hina umdeildu ákvörðun stjórnarinnar eftir uppsögu héraðsdóms var talið að F ehf. o.fl. hefðu ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að krafa þeirra um að R yrði skyldað til að setja rúllustigana aftur upp næði fram að ganga. Sama máli gegndi um kröfu þeirra á hendur Reykjavíkurborg. Var þessum kröfum því vísað sjálfkrafa frá héraðsdómi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kvk-nf E-kvk-nf, G-kk-nf G-kk-nf, H-kk-nf B-kk-nf, M-kk-nf S-kk-nf og P-kk-nf K-x-x H-kk-nf.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 18. júní 2002 og krefst sýknu af kröfu gagnáfrýjenda um að viðurkennt verði að ákvörðun stjórnar aðaláfrýjanda 7. desember 2000 um að fjarlægja tvo rúllustiga milli 1. og 2. hæðar í syðri hluta norðurhúss Kringlunnar í Reykjavík hafi verið ólögmæt, svo og af kröfu gagnáfrýjenda um að felld verði úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík 19. desember 2000 um að veita leyfi til þess að fjarlægja nefnda rúllustiga. Hann krefst þess jafnframt aðallega að vísað verði frá héraðsdómi kröfu gagnáfrýjenda um að hann verði skyldaður til þess að setja aftur upp rúllustigana en til vara að hann verði sýknaður af þessari kröfu. Í öllum tilvikum krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 9. september 2002 og krefjast þess að héraðsdómur verði staðfestur um annað en málskostnað, sem þeir krefjast í héraði og fyrir Hæstarétti.

Við munnlegan málflutning fyrir Hæstarétti var því lýst yfir af hálfu gagnáfrýjenda að Á.Á. Eignarhaldsfélag ehf. hefði fallið frá öllum kröfum og væri ekki lengur aðili málsins. Féll aðaláfrýjandi frá málskostnaðarkröfu á hendur honum.

Eftir uppsögu héraðsdóms var boðað til félagsfundar í áfrýjanda 19. júní 2002. Þar var lögð fram tillaga stjórnar, svohljóðandi: „Lagt er til að ákvörðun stjórnar Rekstrarfélags Kringlunnar frá 7. desember 2000, um að fjarlægja rúllustiga í suðurhluta Norðurhúss, verði staðfest að efni til og að skipulag umferðar milli hæða verði óbreytt frá því sem nú er. Stjórn félagsins verði falið að fá þegar gerðar breytingar samþykktar hjá byggingaryfirvöldum.“ Tillagan var samþykkt af þeim sem fóru með 78,568% atkvæða.

I.

Fram er komið í málinu, að á árunum 1996 og 1997 hafi verið unnið að sameiningu Kringlunnar og Borgarkringlunnar með tengibyggingu á milli og stefnt að því að hin nýja verslunarmiðstöð yrði ein heild og var því lokið 1999. Stofnfundur áfrýjanda var haldinn 30. mars 2000 og voru félagssamþykktir samþykktar með gildistíma frá 1. janúar 2000. Segir þar að áfrýjandi sé félag eigenda fasteignanna að Kringlunni 4 - 12, sem annist daglegan rekstur fasteignanna, þar með talið samsetningu verslana og endurbætur á eignunum. Sameiginleg svæði séu allt húsnæði fasteignanna og lóðir þeirra, sem ætluð séu til sameiginlegra nota og falli ekki undir verslunareiningar húsanna, svo sem bílastæði, aðkomuleiðir, inngangar, göngugötur, torg, þjónustugangar, stigar, lyftur, snyrtiherbergi, húsnæði fyrir starfsfólk rekstrarfélagsins og verktaka þess og aðra sameiginlega starfsemi. Tilgangur félagsins sé að sjá um sameiginlegan rekstur verslunarmiðstöðvarinnar, gæta hagsmuna eigenda, afnotahafa og rekstaraðila og koma fram fyrir þá sameiginlega út á við.

Í 5. gr. samþykktanna segir um fundi og stjórn félagsins. Æðsta vald í málefnum félagsins sé í höndum almenns fundar þess. Þar skuli málum ráðið til lykta með meirihluta atkvæða, miðað við eignarhluta í fasteigninni. Til ákvarðana um verulegar breytingar á fasteignunum sé þó krafist ¾ hluta heildaratkvæða í félaginu, sbr. 3. mgr. 5.01. gr. samþykktanna. Almenna félagsfundi skuli halda þegar stjórnin boði til þeirra, þegar minnst ¼ hluti félagsmanna annað hvort miðað við fjölda eða eignarhluta krefjast þess, þegar fyrri fundur hafi svo ákveðið eða þegar kjörnir endurskoðandi, skoðunarmaður eða tveir stjórnarmenn krefjast þess.

Í 6. gr. segir um stjórn félagsins. Hún hafi æðsta vald í öllum málefnum félagsins milli félagsfunda nema samþykktir þess og lög leiði til annars. Þar er talið upp hver helstu skyldustörf hennar séu, og í grein 6.03. segir að hún stjórni sameiginlegum svæðum, fyrirkomulagi þeirra og notkun. Geti hún meðal annars leigt út sameiginleg svæði og renni leigugjaldið í sameiginlegan sjóð Rekstrarfélagsins.

II.

Kringlan 4 -12 er fjöleignarhús. Um þau fjalla lög nr. 26/1994. Segir í 1. mgr. 2. gr. laganna að ákvæði þeirra séu ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Sé eigendum því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum sínum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir um í lögunum. Í 2. mgr. 2. gr. segir að hýsi fjöleignarhús eingöngu atvinnustarfsemi sé eigendum þó heimilt að víkja frá fyrirmælum laganna með samningum sín á milli og gildi ákvæði laganna þá um öll þau atriði sem ekki sé ótvírætt samið um á annan veg. Jafnframt gildi ákvæði laganna til fyllingar slíkum samningsákvæðum.

Ágreiningur málsaðila lýtur að því hvort stjórn aðaláfrýjanda hafi verið bær til að taka ákvörðun um að fjarlægja hina umdeildu rúllustiga, eða hvort það hafi félagsfundur orðið að gera með samþykkt ¾ hluta heildaratkvæða.

Umræður um þessa rúllustiga, hvort þeir ættu að vera áfram eftir opnun hinnar nýju verslunarmiðstöðvar eða ekki, höfðu farið fram meðal eigenda og hagsmunaðila og hafði verið leitað til sérfræðinga, sem ekki voru á eitt sáttir, enda óvissa um hversu miklu máli þetta skipti fyrir alla umferð í verslunarhúsinu. Þegar þetta er virt verður að telja, með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994, að heimildir í samþykktum aðaláfrýjanda séu ekki ótvíræðar um að stjórnin hafi getað tekið þessa ákvörðun á sitt eindæmi, enda verður að telja að hér hafi verið um verulega breytingu á fasteigninni að ræða. Ekki verður séð að stjórnin hafi fengið sérstakt umboð frá félagsfundi áður en til ákvörðunartöku kom og verður því ekki heldur fallist á þá málsástæðu aðaláfrýjanda.

Þriðja málsástæða aðaláfrýjanda lýtur að því að þeir, sem fari með 78,568% atkvæða á félagsfundi, hafi sem áður segir samþykkt 19. júní 2002 ákvörðun stjórnar hans um að fjarlægja rúllustigana. Vísar hann til grunnraka 4. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994, þar sem mælt sé fyrir um að ákvörðun, sem háð sé annmörkum, megi taka að nýju með réttum hætti. Um þessa málsástæðu er til þess að líta að krafa gagnáfrýjenda um að viðurkennt verði að ákvörðun stjórnarinnar um að fjarlægja rúllustigana hafi verið ólögmæt lýtur beinlínis að ákvörðuninni, sem hún tók 7. desember 2000. Síðari staðfesting félagsfundar á þeirri ákvörðun getur því engu varðað um þessa kröfu gagnáfrýjenda. Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík 19. desember 2000 um að veita heimild til að fjarlægja rúllustigana, sem gagnáfrýjendur krefjast einnig ógildingar á, var tekin um umsókn aðaláfrýjanda, sem reist var á áðurgreindri samþykkt stjórnar hans. Er óhjákvæmilegt að gildi þessarar heimildar byggingaryfirvalda sé órjúfanlega háð gildi samþykktarinnar, sem bjó að baki umsókn um hana. Samkvæmt því verður staðfest niðurstaða héraðsdóms um þessar tvær kröfur gagnáfrýjenda. Þriðja krafa þeirra lýtur á hinn bóginn að því að aðaláfrýjandi verði skyldaður til að setja rúllustigana upp aftur. Þar sem lögmætur félagsfundur aðaláfrýjanda samþykkti hina umdeildu ákvörðun stjórnarinnar eftir uppsögu héraðsdóms á þann hátt, sem 3. mgr. 5.01. gr. samþykkta hans kveður á um, hafa gagnáfrýjendur ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að þessi krafa nái fram að ganga. Gegnir sama máli um þá kröfu þeirra á hendur Reykjavíkurborg, sem fallist var á með hinum áfrýjaða dómi, að lagt yrði fyrir byggingarnefnd hennar að hlutast til um að rúllustigarnir yrðu settir upp á ný innan 30 daga frá uppsögu dómsins. Verður þessum kröfum gagnáfrýjenda því vísað sjálfkrafa frá héraðsdómi.

Eftir atvikum er rétt að hver aðila beri sinn málskostnað fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Vísað er frá héraðsdómi kröfu gagnáfrýjenda, Fjárfestingarfélagsins Brúsks ehf., Gallabuxnabúðarinnar ehf., Gulls ehf., Hópsness ehf., Laugasels sf., Sonju ehf., Sparisjóðs Hafnarfjarðar og L-kvk-ef Hrannar H-kvk-ef, um að aðaláfrýjandi, Rekstrarfélag Kringlunnar, verði skyldaður til að setja aftur upp rúllustiga þá, sem um ræðir í málinu, svo og kröfu þeirra um að lagt yrði fyrir byggingarnefnd Reykjavíkurborgar að hlutast til um að rúllustigarnir yrðu settir upp á ný. Að öðru leyti skal héraðsdómur vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.