411/2004

GG og GO kröfðust skaðabóta eða afsláttar vegna galla á frárennslislögnum í 40 ára gamalli fasteign sem þau keyptu af GE. Í málinu var deilt um ákvæði í kaupsamningi aðila sem hafði verið sett í tilefni af því að GE hafði að kröfu GG og GO látið framkvæma viðgerð á skolplögnum hússins. Talið var að ekki hefði falist annað og meira í umræddu samningsákvæði en að lögnin væri í nothæfu ástandi. Hefðu GG og GO því ekki réttmætt tilefni til að ætla að GE væri að ábyrgjast þeim að frárennslislögnin hefði verið endurnýjuð. Í ákvæðinu fælist í reynd aðeins það sama og leiddi af almennum reglum um fasteignakaup sem nú væri að finna í lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup. Var talið að GE hefði verið í góðri trú um að skolplagnirnar væru ekki í verra ástandi eftir viðgerðina en búast mætti við miðað við aldur hússins. Þá var ekki fallist á að ágallinn rýrði verðgildi fasteignarinnar svo nokkru varðaði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Var GE því sýknaður af kröfum GG og GO.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf, I-kvk-nf B-kvk-nf, J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 11. október 2004. Þau krefjast þess að gagnáfrýjanda verði gert að greiða þeim 887.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 13. júní 2003 til greiðsludags. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi fyrir sitt leyti 10. desember 2004. Hann krefst þess aðallega að héraðsdómur verði staðfestur um annað en málskostnað en til vara að krafa aðaláfrýjenda verði lækkuð. Í báðum tilvikum krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I.

Mál þetta varðar ágreining málsaðila um ætlaða galla á um 40 ára gamalli fasteign að Brekkugerði 32 í Reykjavík, sem aðaláfrýjendur keyptu af gagnáfrýjanda með kaupsamningi 18. júlí 2002, en hann hafði þann 14. júní 2002 samþykkt tilboð þeirra í eignina. Í héraði kröfðust aðaláfrýjendur skaðabóta eða afsláttar að fjárhæð 937.000 krónur. Þar af voru 887.000 krónur vegna frárennslislagna og 50.000 krónur vegna svonefnds trekkspjalds í arni. Við áfrýjun málsins hafa þau fallið frá síðari kröfuliðnum og snýst málið nú aðeins um frárennslislagnirnar.

Svo sem fram kemur í hinum áfrýjaða dómi hafði eiginkona gagnáfrýjanda fyrir gerð kaupsamningsins vakið athygli aðaláfrýjenda á skemmd í skolplögn hússins sem ylli því að óþefur bærist frá lögninni. Höfðu aðaláfrýjendur óskað eftir að gagnáfrýjandi lagaði þetta og hafði hann fengið H-kk-þf A-kk-þf pípulagningameistara til að annast það verk fyrir sig. Mun H-kk-nf að eigin sögn hafa fengið sérfróðan mann til að mynda fyrir sig skolpleggi sem merktir eru á uppdrætti nr. 1 og 2 og síðan hafi hann lagfært skemmdir á tveimur stöðum, við múffu í lögninni og brunn úti í götu. Hann kvaðst hins vegar ekki hafa skoðað legg, sem merktur er nr. 3 og liggur þvert á legg nr. 2 undan sjálfu húsinu. Ekkert hafi bent til að eitthvað væri að þeirri lögn. Aðgerðum H-kk-ef var lokið áður en skrifað var undir kaupsamninginn.

Af því tilefni sem að framan greinir settu málsaðilar í kaupsamning sinn svofellt ákvæði: „Seljandi upplýsir um að skolplögn hafi verið mynduð inn í hús og út að götu og að hún sé nú í lagi. Gert var við skolplögnina undir kjallara (óþétt samskeyti).“ Aðila greinir á um þýðingu þessa samningsákvæðis. Telja aðaláfrýjendur að gagnáfrýjandi hafi gengist undir ábyrgð á því að öll skolplögnin væri í lagi en jafnvel þó að ekki yrði á það fallist eigi þau eftir almennum lagareglum um fasteignakaup kröfu á skaðabótum eða afslætti af þessu tilefni. Þessu mótmælir gagnáfrýjandi og telur samningsákvæðið aðeins fela það í sér að lagfærður hafi verið galli á lögninni, sem hann hafi vakið athygli kaupenda á og boðist til að bæta úr. Ekki hafi falist í ákvæðinu loforð um að lögnin væri í betra ástandi en lagnir almennt í svo gömlum húsum sem þessu og alls ekki verði talið felast í því loforð um að frárennslislögnin hafi verið endurnýjuð.

II.

Telja verður að í fyrrnefndu samningsákvæði hafi ekki falist annað og meira en að lögnin væri í nothæfu ástandi. Aðaláfrýjendur höfðu ekki réttmætt tilefni til að ætla að gagnáfrýjandi væri að ábyrgjast þeim að frárennslislögnin hefði verið endurnýjuð. Í ákvæðinu felst í reynd aðeins það sama og leiðir af almennum reglum, því ætla verður að við fasteignakaup þurfi eign, ef ekkert sérstakt kemur til, að uppfylla almennar kröfur um notagildi miðað við venjuleg afnot, sbr. a. lið 1. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Úrlausn málsins ræðst því af almennum reglum um fasteignakaup, sem nú er að finna í nefndum lögum, en þau tóku gildi 1. júní 2002.

Í niðurstöðum hins dómkvadda matsmanns, sem grein er gerð fyrir í hinum áfrýjaða dómi, kemur fram, að skolpleggir nr. 1 og 2 hafi þurft endurnýjunar við. Hins vegar hafi leggur nr. 3 verið „nothæfur eitthvað áfram“. Dómkröfur aðaláfrýjenda eru miðaðar við kostnað við endurnýjun allra lagnanna, 480.000 krónur vegna leggja nr. 1 og 2 og 407.000 krónur vegna leggs nr. 3. Samtals nemur krafa þeirra þannig 887.000 krónum sem er um 3% af kaupverði hússins samkvæmt kaupsamningi aðilanna 30.600.000 krónum. Samkvæmt síðari málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 telst notuð fasteign ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Fallist verður á þá niðurstöðu héraðsdóms, að gagnáfrýjandi hafi verið í góðri trú um að skolplagnir hússins væru, eftir viðgerðina sem hann lét framkvæma, ekki í verra ástandi en búast mætti við miðað við aldur hússins.

Með því að gagnáfrýjandi verður ekki talinn hafa gefið aðaláfrýjendum ábyrgðaryfirlýsingu um ástand skolplagnanna, né gerst sekur um saknæma háttsemi í viðskiptum sínum við þau, ræðst niðurstaða málsins af því, hvort ágallinn, sem hefur orðið tilefni kröfugerðar aðaláfrýjenda í málinu, telst rýra verðgildi fasteignarinnar svo nokkru varði í skilningi fyrrnefndrar 18. gr. laga nr. 40/2002. Jafnvel þótt við athugun á þessu yrði miðað við kröfufjárhæð aðaláfrýjenda í málinu, sem er sýnilega mun hærri en efni standa til, fer því fjarri að hún nái þessu marki.

Með vísan til þessa verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur og aðaláfrýjendum gert að greiða gagnáfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Aðaláfrýjendur, G-kk-nf G-kk-nf og G-kvk-nf O-kvk-nf, greiði gagnáfrýjanda, G-kk-þgf G. E-kk-þgf, óskipt málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, samtals 400.000 krónur.