744/2015

E og S tóku á leigu íbúð af Á 1. september 2011 en fluttu út úr henni vegna myglusvepps 21. mars 2012. E og S kröfðust endurgreiðslu á leigu fyrir tímabilið september 2011 til apríl 2012 og fébóta vegna ætlaðs tjóns á innbúi sem stafað hefði af myglusveppinum. Hæstiréttur staðfesti niðurstöðu héraðsdóms að íbúðin hefði verið óíbúðarhæf vegna myglusvepps á því tímamarki þegar E og S hefðu tekið við henni. Þá var tiltekið að hvað sem liði þeim fyrirmælum í 1. mgr. 15. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, að væri húsnæði óhæft til fyrirhugaðra nota þá félli leigusamningur niður, væri aðstaðan í málinu sú að báðir aðilar hefðu efnt leigusamninginn samkvæmt efni sínu á tímabilinu 1. september 2011 til 21. mars. 2012. Ómöguleiki kæmi því í veg fyrir að þær gagnkvæmu greiðslur yrði látnar ganga til baka en E og S voru talin eiga rétt á endurgreiddri húsaleigu eftir að þau fluttu úr íbúðinni eða frá 21. mars. Undir áfrýjun málsins fengu E og S dómkvadda menn til að framkvæma yfirmat sem laut að tjóni á búslóð. Var niðurstaða yfirmatsins um að unnt væri að hreinsa búslóðina og að kostnaður við það væri 1.187.000 krónum lögð til grundvallar dómi enda hafði framlagning yfirmatsgerðarinnar staðist áskilnað 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kvk-nf B-kvk-nf og K-kk-nf A-kk-nf og I-kvk-nf E-kvk-nf settur hæstaréttardómari.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 2. nóvember 2015. Hann krefst aðallega sýknu af kröfu gagnáfrýjenda en til vara að hún verði lækkuð. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar fyrir sitt leyti 12. janúar 2016. Þau krefjast þess að aðaláfrýjanda verði gert að greiða sér 7.026.175 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 16. maí 2012 til 1. október 2014 og með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefjast þau málskostnaðar fyrir Hæstarétti án tillits til gjafsóknar sem þeim hefur verið veitt.

I

Undir áfrýjun málsins fóru gagnáfrýjendur fram á dómkvaðningu manna til þess að framkvæma yfirmat. Voru dr. M-kk-nf M-kk-nf, prófessor í lyfjafræði og efnafræðingur, D-kk-nf M-kk-nf E-kk-nf meindýraeyðir og H-kk-nf S-kk-nf líffræðingur dómkvaddir 28. janúar 2016. Í yfirmatsbeiðni var í fyrsta lagi óskað eftir að skoðað yrði og metið hvort hægt væri að hreinsa búslóð sem verið hefði í smituðu húsnæði svo hún yrði laus við myglusvepp og þá við hvaða aðferðir væri notast. Í öðru lagi að matsmenn mætu hvert tjón á innbúi gagnáfrýjenda væri vegna myglusvepps. Yfirmatsgerð er frá 1. mars 2016 og er þar komist að þeirri niðurstöðu að mögulegt sé að hreinsa búslóðina og að kostnaður við hreinsunina næmi 1.187.000 krónum.

Samkvæmt d. lið 2. mgr. 156. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála geta málsaðilar komið að nýjum gögnum fyrir Hæstarétti og jafnframt aflað gagna eftir að þeir hafi skilað greinargerðum, að því gefnu að þeir leggi þau fram innan gagnaöflunarfrests, sbr. 1. mgr. 160. gr. laganna. Þá er sérstaklega gert ráð fyrir því í 1. mgr. 76. gr. sömu laga, sbr. 75. gr. og IX. kafla þeirra, að aðilar geti aflað matsgerðar milli dómstiga. Sameiginlegum gagnaöflunarfresti fyrir Hæstarétti lauk 16. mars 2016 eða sama dag og gagnáfrýjendur lögðu fram fyrrnefnt yfirmat og kemur það því til álita við úrlausn málsins.

II

Við úrlausn málsins verður fyrst að taka til þess afstöðu hvort íbúð sú að Fjörubraut 1225 í Reykjanesbæ, sem gagnáfrýjendur tóku á leigu hjá aðaláfrýjanda á árinu 2011, sbr. húsaleigusamning frá 23. maí 2011, hafi frá upphafi verið óíbúðarhæf vegna myglusvepps. Gagnáfrýjendur tóku við íbúðinni 1. september 2011 en fluttu úr henni 21. mars 2012. Til stuðnings því að íbúðin hafi þegar í upphafi verið óíbúðarhæf af þessum sökum hafa þau meðal annars vísað til ástandsskýrslu sem gerð var við móttöku þeirra á íbúðinni 1. september 2011, upplýsingablaðs G-kvk-ef G-kvk-ef E-kvk-ef sveppafræðings hjá Náttúrufræðistofnun Íslands, 11. maí 2012, um sveppi sem fundust í sýnum í íbúðinni, húsaskoðunarskýrslu Heilbrigðiseftirlits Suðurnesja, 16. maí 2012 og skýrslu S-kvk-ef D-kvk-ef S-kvk-ef hjá Húsum og heilsu ehf. frá 22. maí 2012 . Af hálfu aðaláfrýjanda hefur meðal annars verið vísað til skýrslu sem hann lét gera á grundvelli skoðunar á íbúðinni sem fram fór 10. maí 2012 og skýrslu sem gerð var með aðkomu ÍAV þjónustu og var unnin á tímabilinu frá 18. júní til 7. ágúst 2012.

Tæpum tveimur árum eftir að gagnáfrýjendur fluttu úr íbúðinni eða 17. febrúar 2014 óskuðu þau eftir að dómkveðnir yrðu menn til þess meðal annars að svara þeirri spurningu hvort umrætt húsnæði „hafi verið hæft til notkunar sem íbúðarhúsnæði og verið laust við myglusvepp?“ Niðurstaða hinna dómkvöddu manna varð á þá leið að „ ... mygla hafi verið í íbúðinni. Samkvæmt niðurstöðu HES getur dvöl í íbúðinni haft heilsuspillandi áhrif á fólk og er því það mat matsmanna að íbúðin hafi ekki verið hæf til notkunar.“ Ekki var af hálfu málsaðila óskað yfirmats á þessum þætti matsins.

Óumdeilt er að matsmenn skoðuðu ekki íbúðina sjálfa heldur sýnast niðurstöður þeirra byggja öðru fremur á framangreindum samtímagögnum. Veikir það sönnunargildi matsgerðarinnar en til þess ber hins vegar að líta að héraðsdómur, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmönnum, mat það svo, á grundvelli allra framangreindra gagna, að gagnáfrýjendur hefðu fært að því nægar sönnur að myglusveppur hafi verið til staðar í íbúðinni frá upphafi leigutíma og hún óíbúðarhæf af þeim sökum. Í ljósi atvika málsins og með vísan til 1. mgr. 44. gr. laga nr. 91/1991 eru ekki efni til að hnekkja því mati. Er því staðfest sú niðurstaða hins áfrýjaða dóms að íbúðin að Fjörubraut 1225 hafi verið óíbúðarhæf vegna myglusvepps á því tímamarki þegar gagnáfrýjendur tóku við henni 1. september 2011.

III

Í málinu krefjast gagnáfrýjendur annars vegar endurgreiðslu á leigu sem þau inntu af hendi fyrir tímabilið 1. september 2011 til 30. apríl 2012. Hins vegar krefjast þau fébóta vegna ætlaðs tjóns á innbúi sem stafi af umræddum myglusvepp. Málatilbúnaður þeirra verður skilinn á þann veg að þau byggi fjárkröfur sínar á ákvæðum 14. og 15. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, og „meginreglum kröfuréttar.” Þá vísa gagnáfrýjendur til þess „að hin stranga sérfræðiábyrgð er hvílir á stefnanda sé í raun hlutlæg bótaábyrgð …” Enn fremur sýnast gagnáfrýjendur byggja dómkröfur sínar á almennum skaðabótareglum og vísa þá sérstaklega til ætlaðrar sakar aðaláfrýjanda.

Í 14. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er að finna almenn fyrirmæli um ástand leiguhúsnæðis við afhendingu. Í 15. gr. sömu laga er fjallað um þá réttarstöðu sem uppi er þegar í ljós kemur að húsnæði er ekki í leiguhæfu ástandi við upphaf leigutíma en undir þeim kringumstæðum „fellur leigusamningurinn úr gildi.” Samkvæmt 2. mgr. 15. gr. er bótaskylda leigusala undir þeim kringumstæðum bundin við sök hans sjálfs eða vanrækslu á því að gera leigutaka viðvart. Í 16. og 17. gr. húsaleigulaga er fjallað um viðbrögð af hálfu aðila leigusamnings og þá fresti sem þeim eru settir til kvartana og úrbóta. Hvorki í tilvitnuðum ákvæðum eða annars staðar í húsaleigulögum verður því fundin stoð að leigusali beri undir þessum kringumstæðum ríkari ábyrgð á vanefndum en leiðir af almennum reglum.

Hvað sem líður þeim fyrirmælum í 1. mgr. 15. gr. húsaleigulaga, að sé húsnæði óhæft til fyrirhugaðra nota þá falli leigusamningur niður, er aðstaðan í málinu sú að báðir aðilar efndu leigusamninginn samkvæmt efni sínu frá 1. september 2011 til 21. mars 2012 þegar gagnáfrýjendur fluttu úr íbúðinni vegna ástands hennar. Ómöguleiki kemur því í veg fyrir að þær gagnkvæmu greiðslur sem inntar voru af hendi á þeim tíma verði látnar ganga til baka. Gagnáfrýjendur eiga hins vegar rétt á endurgreiddri húsaleigu fyrir tímabilið eftir að þau fluttu úr íbúðinni frá 21. mars og út apríl sama ár. Samkvæmt gögnum málsins nam greidd húsaleiga fyrir mars 78.572 krónum og apríl 79.255 krónum. Eiga gagnáfrýjendur rétt á greiðslu 102.827 króna úr hendi aðaláfrýjanda vegna þess tíma. Í málinu er ekki gerð krafa um afslátt af greiddri leigu og verður því að öðru leyti leyst úr fjárkröfum gagnáfrýjanda á grundvelli þess hvort aðaláfrýjandi beri skaðabótaskyldu á ætluðu fjártjóni þeirra.

Í málinu liggur fyrir umfjöllun í dagblöðum, meðal annars frá árinu 2008 þar sem fram kemur að myglusveppur hafi komið upp í íbúðum Keilis á Miðnesheiði. Þá bar fyrrgreind S-kvk-nf D-kvk-nf S-kvk-nf fyrir dómi að hafa fyrir þann tíma sem mál þetta tekur til veitt aðaláfrýjanda ráðgjöf vegna myglusvepps í húsnæði hans á svæðinu. Þá kannaðist Ö-kk-nf S-kk-nf J-kk-nf, starfsmaður aðaláfrýjanda við það í skýrslugjöf sinni fyrir dómi að vandamálið væri þekkt í íbúðum á svæðinu þó svo hann bæri jafnframt á þann veg að „þetta er ekkert stórvægilegt vandamál“ og „það hefur verið gert svolítið mikið mál úr þessu.“ Þá kemur fram í tölvupósti Á-kk-ef E. Þ-kk-ef hjá Heilbrigðiseftirliti Suðurnesja frá 10. desember 2014 að „fjöldi leigjanda á Suðurnesjum, þ.á.m. Ásbrú, hefur leitað til HES í gegnum árin.“

Aðaláfrýjandi stundar umsvifamikla útleigu húsnæðis í atvinnuskyni. Verður að gera ríkar kröfur til slíks aðila að gæta fyllstu aðgæslu við frágang og ástand þess húsnæðis sem hann leigir. Að því gættu er fallist á það mat héraðsdóms, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmönnum, að fyrirliggjandi vitneskja um tilvist myglusvepps í húsnæði á svæðinu auk athugasemda í ástandsskýrslu hafi gefið aðaláfrýjanda tilefni til þess að kanna sérstaklega hvort myglusveppur fyrirfyndist í íbúð þeirri sem hann leigði gagnáfrýjendum. Það gerði hann ekki og ber skaðabótaábyrgð á þeirri vanrækslu sinni.

Hér að framan hefur verið komist að þeirri niðurstöðu að gagnáfrýjendur eigi rétt á því að fá endurgreidda húsaleigu vegna tímabilsins frá 21. mars og út aprílmánuð 2012. Varðandi frekari kröfu um endurgreiðslu leigu fyrir samningstímann er hins vegar til þess að líta að gagnáfrýjendur bjuggu í íbúðinni frá 1. september 2011 til 21. mars 2012 og hafa ekki sýnt fram á hvert fjártjón þeirra var á þeim tíma er þau höfðu sannanlega afnot hennar. Verður frekari fjárkröfu vegna þessa þegar hafnað af þeirri ástæðu.

Gagnáfrýjendur gera jafnframt kröfu um bætur vegna tjóns á búslóð og miða þá kröfugerð við það að altjón hafi orðið. Í hinum áfrýjaða dómi voru bætur vegna þessa ákvarðaðar á grundvelli mats dómkvaddra manna á kostnaði við þrif búslóðar og námu þær samkvæmt dómsorði 450.000 krónum. Undir áfrýjun málsins fengu gagnáfrýjendur, sem fyrr segir, dómkvadda menn til þess að framkvæma yfirmat á þeim þáttum undirmatsgerðar sem lúta að tjóni á búslóð. Í yfirmatsgerðinni, 1. mars 2016, er lagt til grundvallar að unnt sé að hreinsa búslóðina og er metinn kostnaður við það talinn nema samtals 1.187.000 krónum. Verður sú niðurstaða lögð til grundvallar dómi, enda stenst framlagning yfirmatsgerðarinnar áskilnað 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991.

Samkvæmt þessu verður aðaláfrýjandi dæmdur til þess að greiða gagnáfrýjendum samtals 1.289.827 krónur. Skal sú fjárhæð bera vexti í samræmi við kröfugerð gagnáfrýjanda, svo sem nánar greinir í dómsorði, enda hefur vaxtakrafa gagnáfrýjenda ekki sætt sérstökum andmælum af hálfu aðaláfrýjanda.

Rétt er að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Ákvæði héraðsdóms um gjafsóknarkostnað verður staðfest, en um gjafsóknarakostnað gagnáfrýjanda fyrir Hæstarétti fer eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Aðaláfrýjandi, Ásabyggð leigufélag I ehf., greiði gagnáfrýjendum, S-kvk-þgf S-kvk-þgf R-kvk-þgf og E-kk-þgf S-kk-þgf 1.289.827 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 16. maí 2012 til 1. október 2014 og með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

Ákvæði héraðsdóms um gjafsóknarkostnað skal vera óraskað. Gjafsóknarkostnaður gagnáfrýjenda fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin þóknun lögmanns þeirra, 1.200.000 krónur.