401/2004

H krafðist afsláttar af kaupverði íbúðar sem hún hafði keypt af BJ og BK vegna fúa í burðarvirki hennar og útveggjum. Talið var að H hefði mátt treysta því að forsvaranlega hefði verið staðið að viðgerðum og endurbótum á húsinu þegar það var á sínum tíma klætt og einangrað að utan. Hefði því ekki verið tilefni til þess að hún gripi til sérstakra ráðstafana til að kanna ástand útveggja og burðarvirkis hússins undir klæðningunni en lýsing á eigninni í söluyfirliti hafði ekki gefið sérstakt tilefni til slíkrar skoðunar. Var eignin því talin hafa verið gölluð við kaupin í skilningi kauparéttar þannig að H hefði öðlast rétt til afsláttar af kaupverði hennar. Ekki var fallist á að H hefði firrt sig rétti til að hafa uppi kröfur vegna galla á eigninni með kostnaðaruppgjöri eða fyrirvaralausri áritun á afsal sama dag, enda yrði að leggja til grundvallar að hún hefði ekki orðið vör við gallana fyrr en rúmlega tveimur árum eftir kaupin. Hafði H gert BJ og BK þá viðvart og boðað að hún myndi hafa uppi kröfur af því tilefni. Þá var ekki var talið að krafa H væri fallin niður vegna tómlætis, enda þótt óþarfur dráttur hefði orðið á frekari aðgerðum af hennar hálfu til að halda fram rétti sínum, en tæpt ár leið frá því að BJ og BK brugðust við tilkynningu H um gallana þar til hún beiddist dómkvaðningar matsmanns og aftur sextán mánuðir frá því að matsgerð lá fyrir þar til mál var höfðað. Var BJ og BK gert að greiða H 650.000 krónur.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, I-kvk-nf B-kvk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 1. október 2004. Þau krefjast aðallega sýknu af kröfu stefndu, en til vara að hún verði lækkuð. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Stefnda keypti íbúð á neðri hæð hússins nr. 62 við Kópavogsbraut í Kópavogi með kaupsamningi 6. október 1998. Var hinn seldi eignarhluti 66,67% af heildareigninni. Kaupverð var 7.000.000 krónur og eignin afhent 1. desember 1998. Í skýrslu fyrir héraðsdómi kvaðst stefnda áður en kaupin gerðust hafa kynnt sér söluyfirlit um eignina og skoðað hana tvívegis ásamt sambúðarmanni sínum. Í söluyfirlitinu kemur fram að húsið sé timburhús byggt 1950, „forskallað“ og klætt að utan með áli eða stáli. Í reit sem ætlaður er fyrir galla kemur fram að þeir séu engir, sem sölumönnum fasteignasölunnar sé kunnugt um. Meðal þess, sem kemur fram í nánari lýsingu eignarinnar í yfirlitinu er að hús og þak eigi „að vera í góðu standi að sögn seljenda.“

Skömmu eftir afhendingu eignarinnar taldi stefnda sig verða vara við galla á henni. Hún gerði með bréfi í febrúar 1999 kröfu til lækkunar kaupverðs vegna fimm nánar tiltekinna atriða, sem áfrýjendur höfnuðu bréflega um hæl. Afsal var gefið út 1. september 1999. Sama dag fór fram svonefnt kostnaðaruppgjör milli aðila. Var þá tekið fram að aðilar væru sammála um að hér væri „um fullnaðaruppgjör að ræða og að hvorugur aðili hafi kröfur á hendur hinum“ vegna ætlaðra galla sem fram hafi komið í áðurnefndum bréfaskiptum.

Eins og nánar er lýst í hinum áfrýjaða dómi kom í ljós mikill fúi í fótstykkjum, stoðum og borðaklæðningu útveggja hússins er stefnda hugðist breyta íbúðinni í febrúar 2001. Stefnda fékk mág sinn, sem er byggingatæknifræðingur, til að gera skýrslu um skemmdirnar og sendi áfrýjendum hana með bréfi 23. febrúar 2001. Í bréfinu tilkynnti hún jafnframt að hún myndi vegna þessa hafa uppi kröfur um skaðabætur, afslátt eða jafnvel riftun og boðaði dómkvaðningu matsmanns. Áfrýjendur höfnuðu þessum kröfum með bréfi 2. mars 2001.

Stefnda beiddist dómkvaðningar matsmanns 20. febrúar 2002 og var maður dómkvaddur til verksins 15. mars sama ár. Efni matsgerðarinnar 8. ágúst 2002 er rakið í hinum áfrýjaða dómi. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að stefnda hafi kynnt áfrýjendum niðurstöðu matsgerðarinnar eða gert kröfur á hendur þeim á grundvelli hennar fyrr en með höfðun þessa máls fyrir héraðsdómi, en málið var þingfest 17. desember 2003.

II.

Fyrir héraðsdómi reisti stefnda kröfu sína í fyrsta lagi á því að áfrýjendur bæru skaðabótaábyrgð vegna þeirra galla sem komið hefðu í ljós á hinni seldu eign vegna fúa í burðarvirki hennar og útveggjum en að því frágengnu ætti hún rétt til afsláttar af kaupverði eignarinnar af þessum sökum. Fyrir Hæstarétti hefur stefnda fallið frá þeirri málsástæðu að hún eigi kröfu til skaðabóta úr hendi áfrýjenda og reisir nú kröfu sína einungis á því að hún eigi rétt til afsláttar.

Eins og nánar er lýst í héraðsdómi komst matsmaður að þeirri niðurstöðu að fúi væri útbreiddur í veggjum neðri hæðar hússins, fótreimar væru sundurmorknar, sem og neðri hluti stoða. Burðarþol hússins væri því verulega skert. Matsmaður taldi að fúi hafi byrjað að myndast í húsinu fljótlega eftir að það var „forskallað“ og hafi ágerst með tímanum. Langt væri síðan fúinn hafi verið orðinn svo útbreiddur og langt genginn að hluti útveggja hafi verið nær ónýtur. Taldi hann „að þeir sem unnu við endurbætur á húsinu m.a. klæðningu utanhúss og klæðningar innanhúss hafi óhjákvæmilega orðið varir við skemmdir í útveggjum og hluti aðgerða þeirra hafi beinlínis falist í að taka á skemmdunum þó með þeim hætti að ekki væri um fullnaðarviðgerð að ræða.“ Ekki er í ljós leitt hvenær umræddar viðgerðir og endurbætur voru framkvæmdar en ágreiningslaust er að það var áður en áfrýjendur eignuðust eignarhlutann á árinu 1995. Í hinum áfrýjaða dómi, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum, er tekið undir þá skoðun matsmanns að vatn og raki hafi verið búinn að vera lengi í tréklæðningu hússins og burðarviki þess þegar húsið var klætt að utan og að „rétt viðgerð“ hefði verið að ganga úr skugga um hvar fúi væri farinn að myndast og setja nýtt í stað þess sem fúið var áður en húsið var einangrað og klætt að utan.

III.

Það var mat héraðsdóms að ekki verði séð að stefnda hefði átt að verða umræddra galla vör við venjulega skoðun. Hin selda fasteign var tæplega fimmtíu ára gamalt timburhús. Gera verður kröfur til þess að kaupendur slíkra húsa kynni sér ástand þeirra vandlega. Þrátt fyrir það verður að telja að stefnda hafi mátt treysta því að forsvaranlega hafi verið staðið að viðgerðum og endurbótum á húsinu þegar það var á sínum tíma klætt og einangrað að utan. Því hafi ekki verið tilefni til þess að hún gripi til sérstakra ráðstafana til að kanna ástand útveggja og burðarvirkis hússins undir klæðningunni. Er þá einnig til þess að líta að lýsing á eigninni í söluyfirliti gaf ekki sérstakt tilefni til slíkrar skoðunar. Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið telst hin selda fasteign hafa verið gölluð við kaupin í skilningi kauparéttar þannig að stefnda hafi öðlast rétt til afsláttar af kaupverði hennar.

Ekki verður fallist á það með áfrýjendum að stefnda hafi firrt sig rétti til að hafa uppi kröfur vegna galla á eigninni með fyrrgreindu kostnaðaruppgjöri 1. september 1999 eða fyrirvaralausri áritun á afsal sama dag, enda verður að leggja til grundvallar að hún hafi ekki orðið vör við galla þá sem um er deilt í máli þessu fyrr en í febrúar 2001. Er hún varð þeirra vör gerði hún, eins og að framan er rakið, áfrýjendum viðvart um umfang þeirra og eðli og boðaði að hún myndi hafa uppi kröfur af því tilefni. Ekki verður talið að krafa hennar sé niður fallin vegna tómlætis, enda þótt óþarfur dráttur hafi orðið á frekari aðgerðum af hennar hálfu til að halda fram rétti sínum, en tæpt ár leið frá því að áfrýjendur brugðust við tilkynningu stefndu um gallana þar til hún beiddist dómkvaðningar matsmanns og aftur sextán mánuðir frá því að matsgerð lá fyrir þar til mál var höfðað.

Í matsbeiðni var þess óskað að annars vegar yrði metinn kostnaður við úrbætur á göllum á húseigninni og hins vegar hvert söluverð hennar hefði átt að vera að teknu tilliti til gallanna miðað við að umsamið verð hennar hafi verið markaðsverð ógallaðrar eignar. Matsmaður varð við fyrri óskinni og mat með hefðbundnum hætti kostnað við að bæta úr göllunum. Sá þáttur matsgerðarinnar er tekinn upp í hinum áfrýjaða dómi. Niðurstaða hennar er sú að kostnaður við úrbætur á göllum á sameign hússins sé samtals 3.286.000 krónur, en við úrbætur á séreign stefndu 18.000 krónur, hvort tveggja miðað við verðlag í ágúst 2002. Matsmaður mat hins vegar ekki afslátt vegna gallanna, svo sem um var beðið, en mat þess í stað viðgerðarkostnaðinn á ný miðað við áætlaðan endingartíma einstakra byggingarhluta. Taldi hann þannig metinn viðgerðarkostnað nema samtals 1.187.000 krónum fyrir húsið í heild.

Við ákvörðun á fjárhæð afsláttar verður tekið mið af kostnaði við úrbætur samkvæmt matinu enda er ekki við annað að styðjast í þeim efnum. Verður miðað við mat á viðgerðarkostnaði eftir hinni hefðbundnu aðferð. Kostnaður við leigu á íbúð meðan á viðgerð stendur kemur ekki til álita við ákvörðun á fjárhæð afsláttar. Að teknu tilliti til þess sem og þess að 60% af virðisaukaskatti vegna vinnu á byggingarstað fæst endurgreiddur úr ríkissjóði telst viðgerðarkostnaður á sameign 2.746.574 krónur en á séreign stefndu 14.851 króna. Þegar tillit er tekið til eignarhlutdeildar stefndu og kostnaðurinn færður til verðlags á kaupdegi miðað við breytingar á vísitölu byggingarkostnaðar telst hann samtals nema 1.535.369 kónum. Vegna aldurs hússins verður loks að færa þannig metna kostnaðarliði verulega niður. Að gættu því sem að framan greinir telst afsláttur til handa stefndu hæfilega metinn 650.000 krónur.

Fyrir héraðsdómi krafðist stefnda þess að áfrýjendur yrðu dæmd óskipt til greiðslu umkrafinnar fjárhæðar. Í dómsorði héraðsdóms, sem ekki hefur verið gagnáfrýjað, eru áfrýjendur dæmd til greiðslu án þess að tekið sé fram hvernig greiðsluskyldu þeirra skuli háttað að þessu leyti. Við þessar aðstæður verða áfrýjendur hér fyrir dómi ekki dæmd til sameiginlegrar greiðslu kröfunnar. Áfrýjendur verða samkvæmt framansögðu dæmd til að greiða stefndu 650.000 krónur með dráttarvöxtum eins og í dómsorði greinir.

Áfrýjendur verða dæmd til að greiða stefndu málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjendur, B-kk-nf J-kk-nf og B-kvk-nf K-kvk-nf, greiði stefndu, H-kvk-þgf H-kvk-þgf Þ-kvk-þgf, 650.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 17. desember 2003 til greiðsludags.

Áfrýjendur greiði stefndu málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, samtals 600.000 krónur.