120/2005

H tók lán til framkvæmda við breytingar á sameign fjöleignarhúss. Var lánið greitt inn á reikning H og framkvæmdakostnaður greiddur þaðan eftir því sem hann féll til. Leysti H til sín kröfu samkvæmt hluta lánsins, vegna eignarhluta sem lenti í vanskilum, og krafðist síðan úthlutunar af söluverði eignarhlutans meðal annars vegna þessarar innleystu skuldar. Deildu aðilar um hversu stórum hluta af kröfu H fylgdi lögveðréttur samkvæmt 48. gr. laga um fjöleignarhús, en eftir því fór um úthlutun af söluverði til H. H hafði greitt hlutdeild hvers eignarhluta í sameiginlegum kostaði út af reikningi sínum jafnóðum og hann gjaldféll. Líta varð svo á að hlutdeild umrædds eignarhluta í kostnaðinum hafi verið greidd með láninu, sem H tók í þágu eignarhlutans með samkomulagi við eigandann. Kostnaðurinn hafi því verið greiddur í skilningi laga um fjöleignarhús og því hafi ekki stofnast lögveð í eignarhlutanum. Skyldi fara um úthlutun af söluverði samkvæmt því.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf, H-kk-nf B-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Sóknaraðili skaut máli þessu til Hæstaréttar með kæru 8. mars 2005, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 21. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 23. febrúar 2005, þar sem staðfest var ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík 5. nóvember 2004 um að láta standa óraskað frumvarp um úthlutun söluverðs eignarhluta 0204 í Hafnarstræti 20 frá 20. september sama ár. Kæruheimild er í 79. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess að frumvarpi sýslumannsins um úthlutun söluverðs eignarhlutans verði breytt þannig aðallega að 5.022.012 krónum, en til vara 3.829.906 krónum, verði úthlutað til hans í stað 955.468 króna. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar úrskurðar héraðsdóms og greiðslu kærumálskostnaðar.

Sóknaraðili hefur lagt fyrir Hæstarétt nokkur ný skjöl. Þeirra á meðal er yfirlýsing J-kk-ef Á-kk-ef G-kk-ef héraðsdómslögmanns 25. febrúar 2005 þess efnis að vegna vanskila á skuldabréfi nr. 963875, upphaflega að fjárhæð 2.833.791 króna, útgefnu af sóknaraðila til Íslandsbanka hf. vegna eignarhluta 0204, hafi bréfið verið til innheimtu hjá Lögborg, lögfræðistofu. Fyrirsvarsmenn þinglýsts eiganda, Fasteignakerfa ehf., hafi lýst því yfir að félagið væri á leið í gjaldþrotaskipti og hefði ekki fjárhagslega burði til að greiða kröfuna. Þess hafi því verið krafist að sóknaraðili leysti til sín kröfu Íslandsbanka hf. og hafi það verið gert 5. maí 2004. Önnur framlögð skjöl eru þessari yfirlýsingu til styrktar. Bú Fasteignakerfa ehf. mun hafa verið tekið til gjaldþrotaskipta 30. nóvember 2004.

I.

Ágreiningslaust er að mál þetta eigi að mestu rót sína að rekja til lántöku sóknaraðila vegna framkvæmda við sameign hússins nr. 20 við Hafnarstræti í Reykjavík. Málsatvikum og málsástæðum er lýst í kærðum úrskurði. Þar kemur fram að stjórn húsfélagsins var á húsfélagsfundi veitt heimild til lántöku hjá Íslandsbanka hf. til framkvæmda við breytingar á sameign fasteignarinnar allt að 12.313.695 krónum auk lántökukostnaðar. Gefin voru út sjö skuldabréf vegna þessarar lántöku vegna eignarhluta 0201, 0203, 0204, 0301, 0401, 0402, 0405, 0406 og 16,65 % af eignarhluta 0104. Lánið greiddi bankinn inn á reikning húsfélagsins. Eigendur eignahluta, sem lántakan varðaði ekki, munu einnig hafa greitt sinn hluta kostnaðar við framkvæmdirnar inn á þann reikning. Af honum mun framkvæmdakostnaðurinn hafa verið greiddur eftir því sem hann féll til. Áðurnefnd skjöl, sem lögð hafa verið fyrir Hæstarétt, varpa ljósi á það sem í úrskurði héraðsdóms var talið óljóst um innlausn sóknaraðila 5. maí 2004 á kröfu samkvæmt skuldabréfi nr. 963875 vegna eignarhluta 0204, sem lenti í vanskilum. Í máli þessu krefst sóknaraðili úthlutunar af söluverði eignarhlutans vegna þessarar innleystu skuldar auk sameiginlegs kostnaðar sem stafar beint af sameigninni og eigandi þessa eignarhluta átti að greiða. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að tölulegur ágreiningur sé með aðilum. Hins vegar deila þeir um hversu stórum hluta af kröfu sóknaraðila fylgi lögveðréttur samkvæmt 48. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, en óumdeilt er að eftir því fer um úthlutun af söluverði til sóknaraðila.

II.

Í 1. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 segir að greiði eigandi ekki hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, þar með talin gjöld í sameiginlegan hússjóð, þá eignist húsfélagið eða aðrir eigendur lögveð í eignarhluta hans til tryggingar kröfunni. Lögveðið nái einnig til vaxta og innheimtukostnaðar. Þá er svo mælt fyrir í 3. mgr. að lögveðið stofnist þegar húsfélag eða aðrir eigendur inna greiðslur af hendi eða ef um vanskil á húsfélagsgjöldum sé að ræða á gjalddaga þeirra. Loks segir í 4. mgr. að lögveðið falli niður ef því er ekki fylgt eftir með lögsókn eða því lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun þess.

Sóknaraðili byggir aðalkröfu sína á því að lögveðréttur hans í eignarhluta 0204, er varðar umdeilda fjárhæð, hafi stofnast þegar greiðsla var innt af hendi til Íslandsbanka hf. 5. maí 2004 eða tæpum tveimur mánuðum áður en sóknaraðili lýsti kröfu sinni við nauðungarsöluna 1. júlí 2004. Lögveðið sé þannig ekki niður fallið samkvæmt 4. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994. Vitnar hann þar um til orðalags 3. mgr. 48. gr. laganna, sem reifað er hér að framan. Varnaraðili er þessu ósammála og heldur því fram að lögveðrétturinn hafi stofnast þegar húsfélagið greiddi kostnaðinn við framkvæmdirnar.

Samkvæmt gögnum málsins stafaði krafa sóknaraðila af innlausn skuldabréfs nr. 963875 vegna hlutdeildar eignarhluta 0204 í kostnaði við framkvæmdir á sameign. Hafði húsfélagið útvegað lánið vegna þess eignarhluta og gefið skuldbréfið út í sínu nafni og var því ábyrgt fyrir greiðslu þess. Fyrri eigandi eignarhlutans hafði greitt af láninu, en þegar nýr eigandi stóð ekki í skilum varð húsfélagið að leysa skuldabréfið til sín 5. maí 2004. Var það tæpum tveimur mánuðum áður en kröfunni var lýst við nauðungarsöluna. Lánið hafði gengið til greiðslu á sameiginlegum kostnaði sem húsfélagið innti af hendi og voru allir eigendur hússins ábyrgir fyrir skuldinni samkvæmt 54. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt 3. mgr. 48. gr. laganna stofnast lögveð þegar húsfélag innir af hendi hlutdeild einhvers eignarhluta í sameiginlegum kostnaði. Þennan kostnað greiddi húsfélagið út af reikningi sínum jafnóðum og hann gjaldféll. Líta verður svo á að hlutdeild eignarhluta 0204 í kostnaðinum hafi verið greidd með láni, sem sóknaraðili tók í þágu eignarhlutans með samkomulagi við eigandann. Kostnaðurinn var því greiddur í skilningi laga nr. 26/1994 og því stofnaðist ekki lögveð í eignarhlutanum. Ber því að staðfesta niðurstöðu hins kærða úrskurðar.

Samkvæmt þessari niðurstöðu er rétt að sóknaraðili greiði varnaraðila kærumálskostnað, svo sem nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Húsfélagið Hafnarstræti 20, greiði varnaraðila, Sparisjóði Hafnarfjarðar, 150.000 krónur í kærumálskostnað.