789/2014

Undir rekstri máls vegna galla á fasteign óskaði Ó, kaupandi fasteignarinnar, að dómkvaddur yrði matsmaður til að meta ástand hússins og kostnað við úrbætur. Í matsgerð kom meðal annars fram að matsmaður hefði skoðað undir baðkar í gegnum tvö göt sem Ó hafði látið gera og að engin merki um raka eða sveppagróður hefðu sést. Að beiðni Ó voru yfirmatsmenn dómkvaddir og komust þeir að sömu niðurstöðu hvað varðaði baðkarið. Við síðari framkvæmdir á fasteignina taldi Ó að greina mætti raka og myglu hjá baðkarinu sem hafi komið í ljós eftir að búið væri að losa það frá vegg. Lagði Ó fram beiðni um endurskoðun undirmatsgerðar á þeim grundvelli að skoðun matsmannsins hefði verið ófullnægjandi. Í hinum kærða úrskurði héraðsdóms var beiðni Ó hafnað. Í dómi Hæstaréttar kom fram að í lögum nr. 91/1991 um meðferð einkamála væri ekki girt fyrir að til viðbótar eldri matsgerð sé aflað nýrrar matsgerðar sem ætlað er að gefa ítarlegri upplýsingar um matsefnið en áður hefði fengist, eða að ný matsgerð tæki að einhverju leyti til annarra atriða en sú fyrri. Ætti þetta við um þá matsgerð sem Ó hefði nú óskað eftir, en yfirmats verði ekki leitað í því skyni, sbr. fyrri málslið 64. gr. laganna. Þá stæðu lög ekki í vegi þess að matsgerðar um efnið yrði aflað með að dómkveðja sama matsmann aftur til að endurskoða fyrri matsgerð sína á þessum grundvelli, auk þess sem ekki yrði fullyrt að ákvæði 3. mgr. 46. gr. laganna stæði því í vegi. Var hinn kærði úrskurður felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara að verða við beiðni Ó um endurskoðun matsgerðar.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og B-kk-nf B-kk-nf og G-kvk-nf E-kvk-nf settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 27. nóvember 2014, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 4. desember sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 20. nóvember 2014 þar sem hafnað var beiðni sóknaraðila um endurskoðun á matsgerð. Kæruheimild er í c. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að dómkveðja að nýju matsmanninn H-kk-þf S-kk-þf í samræmi við beiðni sóknaraðila. Þá krefst hann kærumálskostnaðar óskipt úr hendi varnaraðila.

Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar með álagi.

I

Með kaupsamningi 4. september 2013 keypti sóknaraðili af varnaraðilum fasteign að Háteigsvegi 24 í Reykjavík, en um var að ræða efri hæð hússins og bílskúr. Kaupverðið var 36.500.000 krónur, sem greiða átti með 3.000.000 krónum við undirritun samnings og 25.000.000 krónum viku fyrir afhendingu 27. september 2013, en eftirstöðvar að fjárhæð 8.500.000 krónur átti að greiða eftir því sem sóknaraðili fengi greitt við sölu annarrar eignar, þó ekki síðar en 3. mars 2014. Sóknaraðili hefur greitt kaupverðið að öðru leyti en því að hann hefur haldið eftir hluta af lokagreiðslunni vegna þess að hann telur eignina gallaða. Varnaraðilar höfðuðu málið til heimtu eftirstöðva kaupverðsins en sóknaraðili hefur höfðað gagnsök á hendur þeim til heimtu skaðabóta eða afsláttar.

Undir rekstri málsins óskaði sóknaraðili eftir því að maður yrði dómkvaddur til að meta ástand hússins og kostnað við úrbætur. Til að gera matið var fyrrgreindur maður kvaddur 20. febrúar 2014 og skilaði hann matsgerð sinni 14. apríl sama ár. Í matsbeiðni var þess meðal annars óskað að matsmaður fjallaði um raka eða myglu í veggjum og gólfi. Um þann lið í matsgerðinni, að því er varðar baðherbergi íbúðarinnar, sagði að matsbeiðandi hefði látið gera tvö göt á timburvegg milli herbergis í norðausturhorni og baðherbergis þannig að hægt væri að skoða undir baðkar. Engin merki um raka eða sveppagróður hefðu sést undir baðkarinu. Timburveggurinn væri gerður úr tréstoðum með steinull milli þeirra og klæddur á báðum hliðum með rakaþolnum spónaplötum. Engin merki um raka eða sveppagróður hefði verið í plötunum eða veggnum utan að á stoð/reim sem fest væri á útvegg væri sýnilegur sveppagróður. Þá kom fram að ófrágenginn skápur væri við enda baðkarsins en þar hefðu ekki verið sýnileg merki um myglu.

Að beiðni sóknaraðila voru yfirmatsmenn dómkvaddir 23. júní 2014 og skiluðu þeir mati sínu 26. september sama ár. Í yfirmatsbeiðni var þess farið á leit að kostnaður við úrbætur yrði metinn og tími til þeirra áætlaður. Var lagt til grundvallar í beiðninni að matsmenn styddust við niðurstöður undirmatsmanns um lýsingu á göllum og orsakir þeirra. Í yfirmatsgerðinni var tekið fram að matsmenn teldu, í ljósi matsbeiðni, að þeim bæri hvorki að rannsaka eðli þeirra galla sem undirmatsmaður taldi á eigninni né gera sjálfstæða rannsókn á því hvort um fleiri galla væri að ræða. Engu að síður bæri þeim að sannreyna umfang þeirra galla sem tilgreindir væru í undirmatsgerð og endurmeta úrbætur. Þetta fæli einnig í sér að skoða þau atriði þar sem undirmatsmaður kæmist að þeirri niðurstöðu að galli væri ekki fyrir hendi, enda fælist í því mat á umfangi galla. Þá kom fram að yfirmatsmenn væru sammála því sem fram kæmi í undirmatsgerð um að mygla eða raki hefði ekki fundist undir baðkari og ekki í veggjum sem liggja að baðkarinu nema á stoð við útvegg.

Þegar málið var tekið fyrir 19. nóvember 2014 lagði sóknaraðili fram beiðni um endurskoðun undirmatsgerðar. Um tilefni beiðninnar sagði að við síðari framkvæmdir sóknaraðila hefði komið í ljós umfangsmeiri og dreifðari mygla í húsinu en sú sem matsmaður greindi við skoðun sína. Þannig hefði raki og mygla fundist í baðherbergi, þar með talið í baðherbergisvegg, við baðkar og skilvegg milli baðkars og hillna. Til að greina þetta hefði verið nauðsynlegt að skoða betur innviði baðherbergisveggjar, skilveggjar og lista með því að losa svuntu frá baðkari, aðliggjandi skilvegg og grind baðherbergisveggjar. Við undirmatið hefði ekki verið búið að losa baðkarið frá vegg eða taka klæðningu af millivegg heldur hefði matsmaður aðeins getað litið í gegnum tvö göt, sem gerð höfðu verið neðarlega á baðherbergisvegg, ásamt því að skoða yfirborð baðherbergisveggjar og hvort mygla væri sjáanleg undir baðkari. Að þessu gættu taldi sóknaraðili að skoðun matsmanns hefði verið ófullnægjandi. Því væri þess farið á leit að matsmaðurinn yrði dómkvaddur til að endurskoða svör sín með tilliti til umfangs myglu og raka í og við baðherbergi, þar með talið í grind og klæðningu baðherbergisveggjar, skilvegg, listum á baði og undir þröskuldi við baðherbergi. Staðfesti undirmatsmaður aukið umfang galla var þess óskað að hann endurmæti matsliði sem lúta að kostnaði við úrbætur og hvert eðlilegt markaðsverðmæti eignarinnar hefði verið þegar hún var keypt 4. september 2013 að teknu tilliti til galla á henni. Með hinum kærða úrskurði var beiðninni hafnað.

II

Eins og áður er rakið kom fram í undirmatsgerð 14. apríl 2014 að matsmaður hefði skoðað undir baðkar í gegnum tvö göt sem sóknaraðili hafði látið gera á timburvegg milli herbergis í norðaustur horni og baðherbergis. Þá sagði í matsgerðinni að enginn sveppagróður væri á plötunum eða í timburveggnum. Af yfirmatsgerð 26. september 2014 verður ráðið að athugun að þessu leyti hafi ekki verið umfangsmeiri við það mat enda var beinlínis miðað við í matsbeiðni að yfirmatsmenn styddust við niðurstöður undirmatsmanns um lýsingu á göllum og orsakir þeirra. Að þessu gættu tekur beiðni sóknaraðila til þess að fram fari ítarlegri skoðun í ljósi þess sem komið hefur fram eftir að undir- og yfirmats var aflað.

Í lögum nr. 91/1991 er ekki girt fyrir að til viðbótar eldri matsgerð sé aflað nýrrar matsgerðar, sem ætlað er að gefa ítarlegri upplýsingar um matsefnið en áður hafi fengist, eða að ný matsgerð taki að einhverju leyti til annarra atriða en sú fyrri. Á þetta við um þá matsgerð, sem sóknaraðili vill nú afla, en yfirmats verður ekki leitað í því skyni samkvæmt því sem berlega er tekið fram í fyrri málslið 64. gr. laga nr. 91/1991. Þá standa lög ekki í vegi þess að matsgerðar um efnið verði aflað með að dómkveðja sama matsmann aftur til að endurskoða fyrri matsgerð sína á þessum grundvelli. Loks verður ekki fullyrt á þessu stigi að bersýnilegt sé að endurskoðun matsgerðar eftir beiðni sóknaraðila skipti ekki máli eða sé tilgangslaus til sönnunar, sbr. 3. mgr. 46. gr. laganna, en af notagildi hennar yrði hann að bera áhættu samhliða kostnaði við öflun hennar. Samkvæmt þessu eru ekki efni til að meina sóknaraðila að leita endurskoðunar á fyrri matsgerð um þau atriði sem beiðni hans tekur til. Verður því hinn kærði úrskurður felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að dómkveðja matsmanninn til að endurskoða matsgerð sína í samræmi við beiðni sóknaraðila.

Varnaraðilum verður gert að greiða sóknaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Lagt er fyrir héraðsdóm að dómkveðja matsmann í samræmi við beiðni sóknaraðila, Ó-kk-ef R-kk-ef G-kk-ef, um endurskoðun á fyrri matsgerð 14. apríl 2014.

Varnaraðilar, A-kvk-nf S-kvk-nf Þ-kvk-nf og H-kk-nf Þ-kk-nf H-kk-nf, greiði óskipt sóknaraðila 350.000 krónur í kærumálskostnað.