402/2004

H krafðist afsláttar af kaupverði íbúðar sem hún hafði keypt af S vegna fúa í burðarvirki og útveggjum hússins. Talið var að H hefði mátt treysta því að forsvaranlega hefði verið staðið að viðgerðum og endurbótum á húsinu þegar það var á sínum tíma klætt og einangrað að utan. Hefði því ekki verið tilefni til þess að hún gripi til sérstakra ráðstafana til að kanna ástand útveggja og burðarvirkis hússins undir klæðningunni en lýsing á eigninni í söluyfirliti hafði ekki gefið sérstakt tilefni til slíkrar skoðunar. Var eignin því talin hafa verið gölluð við kaupin í skilningi kauparéttar þannig að H hefði öðlast rétt til afsláttar af kaupverði hennar. Var S gert að greiða H 350.000 krónur.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, I-kvk-nf B-kvk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 1. október 2004. Hún krefst aðallega sýknu af kröfu stefndu, en til vara að hún verði lækkuð. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Stefnda keypti íbúð á rishæð hússins nr. 62 við Kópavogsbraut í Kópavogi með kaupsamningi 9. nóvember 2000. Var hinn seldi eignarhluti 33,33% af heildareigninni. Kaupverð var 8.000.000 krónur og eignin afhent 1. janúar 2001. Í söluyfirliti kemur fram að húsið sé timburhús byggt 1950. Í reit sem ætlaður er fyrir galla kemur fram að seljanda sé ekki kunnugt um galla á eigninni.

Eins og nánar er lýst í hinum áfrýjaða dómi kom í ljós mikill fúi í fótstykkjum, stoðum og borðaklæðningu útveggja hússins er eigandi neðri hæðar þess hugðist breyta íbúð sinni í febrúar 2001. Var byggingatæknifræðingur fenginn til að gera skýrslu um skemmdirnar og sendi stefnda áfrýjanda hana með bréfi 23. febrúar 2001. Í bréfinu tilkynnti stefnda jafnframt að hún myndi vegna þessa hafa uppi kröfur um skaðabætur, afslátt eða jafnvel riftun og boðaði dómkvaðningu matsmanns. Áfrýjandi hafnaði þessum kröfum með bréfi 6. mars 2001.

Stefnda beiddist dómkvaðningar matsmanns 20. febrúar 2002 og var maður dómkvaddur til verksins 15. mars sama ár. Efni matsgerðarinnar 8. ágúst 2002 er rakið í hinum áfrýjaða dómi. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að stefnda hafi kynnt áfrýjanda niðurstöðu matsgerðarinnar eða gert kröfur á hendur henni á grundvelli hennar fyrr en með höfðun þessa máls fyrir héraðsdómi, en málið var þingfest 17. desember 2003.

II.

Fyrir héraðsdómi reisti stefnda kröfu sína í fyrsta lagi á því að áfrýjandi bæri skaðabótaábyrgð vegna þeirra galla sem komið hefðu í ljós á hinni seldu eign vegna fúa í burðarvirki og útveggjum hússins en að því frágengnu ætti hún rétt til afsláttar af kaupverði eignarinnar af þessum sökum. Fyrir Hæstarétti hefur stefnda fallið frá þeirri málsástæðu að hún eigi kröfu til skaðabóta úr hendi áfrýjanda og reisir nú kröfu sína einungis á því að hún eigi rétt til afsláttar.

Eins og nánar er lýst í héraðsdómi komst matsmaður að þeirri niðurstöðu að fúi væri útbreiddur í veggjum neðri hæðar hússins, fótreimar væru sundurmorknar, sem og neðri hluti stoða. Burðarþol hússins væri því verulega skert. Matsmaður taldi að fúi hafi byrjað að myndast í húsinu fljótlega eftir að það var „forskallað“ og hafi ágerst með tímanum. Langt væri síðan fúinn hafi verið orðinn svo útbreiddur og langt genginn að hluti útveggja hafi verið nær ónýtur. Taldi hann „að þeir sem unnu við endurbætur á húsinu m.a. klæðningu utanhúss og klæðningar innanhúss hafi óhjákvæmilega orðið varir við skemmdir í útveggjum og hluti aðgerða þeirra hafi beinlínis falist í að taka á skemmdunum þó með þeim hætti að ekki væri um fullnaðarviðgerð að ræða.“ Ekki er í ljós leitt hvenær umræddar viðgerðir og endurbætur voru framkvæmdar en ágreiningslaust er að það var áður en áfrýjandi eignaðist eignarhlutann á árinu 1992. Í hinum áfrýjaða dómi, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum, er tekið undir þá skoðun matsmanns að vatn og raki hafi verið búinn að vera lengi í tréklæðningu hússins og burðarviki þess þegar húsið var klætt að utan og að „rétt viðgerð“ hefði verið að ganga úr skugga um hvar fúi væri farinn að myndast og setja nýtt í stað þess sem fúið var áður en húsið var einangrað og klætt að utan.

III.

Það var mat héraðsdóms að ekki verði séð að stefnda hefði átt að verða umræddra galla vör við venjulega skoðun. Hin selda fasteign var fimmtíu ára gamalt timburhús. Gera verður kröfur til þess að kaupendur slíkra húsa kynni sér ástand þeirra vandlega. Þrátt fyrir það verður að telja að stefnda hafi mátt treysta því að forsvaranlega hafi verið staðið að viðgerðum og endurbótum á húsinu þegar það var á sínum tíma klætt og einangrað að utan. Því hafi ekki verið tilefni til þess að hún gripi til sérstakra ráðstafana til að kanna ástand útveggja og burðarvirkis hússins undir klæðningunni. Er þá einnig til þess að líta að lýsing á eigninni í söluyfirliti gaf ekki sérstakt tilefni til slíkrar skoðunar. Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið telst hin selda fasteign hafa verið gölluð við kaupin í skilningi kauparéttar þannig að stefnda hafi öðlast rétt til afsláttar af kaupverði hennar.

Í matsbeiðni var þess óskað að annars vegar yrði metinn kostnaður við úrbætur á göllum á húseigninni og hins vegar hvert söluverð hennar hefði átt að vera að teknu tilliti til gallanna miðað við að umsamið verð hennar hafi verið markaðsverð ógallaðrar eignar. Matsmaður varð við fyrri óskinni og mat með hefðbundnum hætti kostnað við að bæta úr göllunum. Sá þáttur matsgerðarinnar er tekinn upp í hinum áfrýjaða dómi. Niðurstaða hennar er sú að kostnaður við úrbætur á göllum á sameign hússins sé samtals 3.286.000 krónur, miðað við verðlag í ágúst 2002. Matsmaður mat hins vegar ekki afslátt vegna gallanna, svo sem um var beðið, en mat þess í stað viðgerðarkostnaðinn á ný miðað við áætlaðan endingartíma einstakra byggingarhluta. Taldi hann þannig metinn viðgerðarkostnað nema samtals 1.187.000 krónum fyrir húsið í heild.

Við ákvörðun á fjárhæð afsláttar verður tekið mið af kostnaði við úrbætur samkvæmt matinu enda er ekki við annað að styðjast í þeim efnum. Verður miðað við mat á viðgerðarkostnaði eftir hinni hefðbundnu aðferð. Kostnaður við leigu á íbúð meðan á viðgerð stendur kemur ekki til álita við ákvörðun á fjárhæð afsláttar. Að teknu tilliti til þess sem og þess að 60% af virðisaukaskatti vegna vinnu á byggingarstað fæst endurgreiddur úr ríkissjóði telst viðgerðarkostnaður á sameign 2.746.574 krónur. Þegar tillit er tekið til eignarhlutdeildar stefndu og kostnaðurinn færður til verðlags á kaupdegi miðað við breytingar á vísitölu byggingarkostnaðar telst hann samtals nema 809.659 kónum. Vegna aldurs hússins verður loks að færa þannig metna kostnaðarliði verulega niður. Að gættu því sem að framan greinir telst afsláttur til handa stefndu hæfilega metinn 350.000 krónur. Áfrýjandi verður samkvæmt framansögðu dæmd til að greiða stefndu þá fjárhæð með dráttarvöxtum eins og í dómsorði greinir.

Áfrýjandi verður dæmd til að greiða stefndu málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjandi, S-kvk-nf F-kvk-nf, greiði stefndu, H-kvk-þgf T-kvk-þgf, 350.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 17. desember 2003 til greiðsludags.

Áfrýjandi greiði stefndu málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, samtals 450.000 krónur.