114/2005

M seldi S á leigu húsnæði og lóð í Kópavogi árið 1992 og rak S þar bensínsölu. Málsaðilar deildu um túlkun á ákvæði í leigusamningi þeirra, þar sem sagði að allt múr- og naglfast yrði eign M að leigutíma loknum. M taldi eldsneytisgeyma í jörðu ásamt dælum og tilheyrandi búnaði, sem S hafði komið fyrir á lóðinni, falla undir ákvæðið en S mótmælti því. M hafði samkvæmt samningi aðila greitt S tiltekna upphæð fyrir búnaðinn með fyrirvara um niðurstöðu þessa dómsmáls og nam dómkrafa hennar þeirri fjárhæð. Ágreiningslaust var að M og eiginmaður hennar byggðu sölubúð á lóðinni árið 1955 og að þar hafði verið rekin olíu- og bensínsala allt frá þeim tíma. Við úrlausn málsins var annars vegar litið til þess, að búnaðurinn var að hluta til boltaður niður á steyptar undirstöður og að öðru leyti komið fyrir með varanlegum hætti neðanjarðar, og hins vegar til þess að S taldist við samningsgerðina hafa haft víðtæka reynslu og þekkingu á samningsgerð á þessu sviði. Varð ekki annað ráðið en S hefði við samningsgerðina verið í lófa lagið að kveða skýrt á um að hann áskildi sér eignarrétt að búnaðinum í lok leigutímans. Var því fallist á kröfur M.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 16. mars 2005. Hún krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða sér 5.500.000 krónur, með 5% ársvöxtum frá 1. desember 2003 til greiðsludags. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Svo sem rakið er í hinum áfrýjaða dómi, deila málsaðilar um túlkun á ákvæði í leigusamningi þeirra 25. júní 1992, þar sem áfrýjandi seldi stefnda á leigu húsnæði og lóð að Kópavogsbraut 115 í Kópavogi. Ákvæðið hljóðar svo: „Allt múr og naglfast verður eign leigusala að leigutíma loknum.“ Áfrýjandi telur að undir þetta falli búnaður sem stefndi kom fyrir á lóðinni við upphaf leigutímans vegna eldsneytissölu á staðnum, það er að segja fjórir eldsneytisgeymar í jörðu ásamt dælum sem við þá eru tengdar og tilheyrandi búnaði. Þessu mótmælir stefndi og telur að hér sé um að ræða hluti, sem ekki geti talist falla undir samningsákvæðið. Í hinum áfrýjaða dómi er gerð grein fyrir samkomulagi aðila 25. nóvember 2003 um að áfrýjandi greiddi stefnda umsamda upphæð fyrir þennan búnað en myndi síðan höfða mál þar sem skorið yrði úr ágreiningi þeirra. Yrði niðurstaðan áfrýjanda í hag skuldbatt stefndi sig til að endurgreiða upphæðina með 5% ársvöxtum frá 1. desember 2003 til endurgreiðsludags. Dómkrafa áfrýjanda nemur fjárhæðinni sem hún greiddi stefnda á grundvelli samningsins.

Mannvirkin á lóðinni sem deilu valda eru annars vegar fjórir 6000 lítra niðurgrafnir stálgeymar og hins vegar tvær tvöfaldar eldsneytisdælur, sem boltaðar voru niður á undirstöður sem voru steyptar þegar stefndi kom búnaðinum fyrir á lóðinni. Þessu fylgja leiðslur og búnaður neðanjarðar sem tengir dælurnar við geymana og bensínafgreiðsluna innandyra í söluskálanum. Þá eru þarna niðurföll og frárennslislagnir tengdar bensínbrunni.

Ágreiningslaust er, að áfrýjandi og eiginmaður hennar byggðu sölubúðina að Kópavogsbraut 115 á árinu 1955 og að þar hafði verið rekin olíu- og bensínsala allt frá þeim tíma. Við brottnám mannvirkja, sem nauðsynleg eru til að unnt sé að stunda þessa starfsemi áfram á lóðinni, er ljóst að möguleikar áfrýjanda til að nýta hana áfram fyrir óbreytta starfsemi, til dæmis með útleigu til annars bensínsölufyrirtækis, myndu rýrna. Aðila greinir ekki á um, að við samningsgerðina 1992 hafi legið fyrir, að stefndi myndi þá fjarlægja þann búnað til eldsneytissölu, sem fyrir var og setja upp nýjan. Við túlkun á samningi aðilanna verður að líta til þessara aðstæðna við samningsgerðina sem og þess, að stefndi hefur atvinnu af eldsneytissölu víða um land og rekur hana ýmist sjálfur eða semur við aðra um slíkt. Þá er sölustarfsemi hans ýmist rekin á lóðum sem hann á sjálfur eða hann tekur á leigu hjá öðrum. Hann telst því við samningsgerðina hafa haft víðtæka reynslu og þekkingu á samningsgerð á því sviði sem um ræðir í málinu og hafa haft nokkurt forskot á áfrýjanda í því efni.

Þegar úr því er leyst, hvort fyrrgreindur búnaður telst múr- og naglfastur í skilningi leigusamningsins frá 1992 verður að meta búnaðinn í heild, enda verða einstakir hlutar hans ekki nýttir á þann hátt sem til er ætlast án tengingar við hina. Búnaðurinn er að hluta til boltaður niður á steyptar undirstöður og að öðru leyti komið fyrir með varanlegum hætti neðanjarðar, þannig að duga ætti meðan hann endist til þeirra afnota sem um ræðir. Þegar annars vegar er til þessa litið og hins vegar til þeirra aðstæðna við samningsgerð aðilanna, sem fyrr voru nefndar, verður að láta stefnda bera hallann af því að ekki voru við samningsgerð aðila tekin af tvímæli um eignarrétt að umræddum búnaði að samningstíma liðnum. Verður ekki annað ráðið en honum hefði við samningsgerðina verið í lófa lagið að kveða skýrt á um að hann áskildi sér eignarrétt að búnaðinum í lok leigutímans en þá lá fyrir að hann myndi koma slíkum búnaði fyrir á lóðinni með þeim hætti sem að framan var lýst. Gildir þetta því fremur sem honum mátti vera ljóst vegna langvarandi reksturs bensínsölu á lóðinni, að hagsmunir áfrýjanda af eignarhaldi sínu á henni tengdust möguleikanum á áframhaldi slíks reksturs eftir að hinum umsamda leigutíma aðila lyki.

Samkvæmt þessu verður fallist á dómkröfur áfrýjanda og stefndi dæmdur til greiðslu málskostnaðar í héraðsdómi og fyrir Hæstarétti svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Stefndi, Skeljungur hf., greiði áfrýjanda, M-kvk-þgf F-kvk-þgf, 5.500.000 krónur með 5% ársvöxtum frá 1. desember 2003 til greiðsludags og 800.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.