484/2012

Málsaðilar deildu einkum um hvort leigusamningur þeirra hefði á grundvelli 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús framlengst sjálfkrafa um 20 ár vegna svonefnds málskots leigutakanna til kærunefndar húsamála, en nefndin hafði úrskurðað á þann veg. Af lögunum varð ekki glöggt ráðið hvert úrskurðarvald kærunefndar húsamála væri, en það virtist lúta að framlengingu leigusamninga og endurgjaldi á framlengingartíma þeirra annars vegar og málskotsreglum laganna, þ. á m. ágreiningi um fjárhæð ársleigu og innlausnarverði, hins vegar. Talið var að leigusamningur aðila hefði fallið undir sérreglu í lögunum og gætu málskotsreglur 12. gr. laganna því ekki átt við í lögskiptum aðila. Málskot leigutakanna hefðu því ekki haft þau réttaráhrif að leigusamningur þeirra framlengdist sjálfkrafa um 20 ár. Fengist svo rúm túlkun laganna ekki samrýmst grundvallarreglu þeirra um samningsfrelsi og gengi gegn yfirlýstu markmiði þeirra um að tekið væri réttmætt tillit til beggja aðila þannig að

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf, I-kvk-nf B-kvk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf og I-kvk-nf E-kvk-nf settur hæstaréttardómari.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 9. júlí 2012. Þær krefjast sýknu af kröfu gagnáfrýjanda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði fyrir sitt leyti 13. september 2012. Hún krefst staðfestingar héraðsdóms um annað en málskostnað sem hún krefst í héraði og fyrir Hæstarétti óskipt úr hendi aðaláfrýjenda.

I

Mál þetta höfðar gagnáfrýjandi til ógildingar á úrskurði kærunefndar húsamála 28. febrúar 2011 í máli nr. 4/2010. Með úrskurðinum var því slegið föstu að gildistími samnings málsaðila um leigu lóðar nr. 4 í landi jarðarinnar Trönu (Ferjubakka) í Borgarbyggð framlengdist til 1. júlí 2030, en með hinum áfrýjaða dómi var úrskurður kærunefndar felldur úr gildi. Ágreiningur málsaðila er tvíþættur. Í fyrsta lagi hvort umræddur leigusamningur hafi á grundvelli 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús framlengst sjálfkrafa um 20 ár vegna svonefnds málskots aðaláfrýjenda til kærunefndar húsamála. Verði niðurstaðan sú er í öðru lagi ágreiningur um hvort það fyrirkomulag sem mælt er fyrir um í ákvæðinu samrýmist 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar og 1. gr. viðauka nr. 1 við samning um verndun mannréttinda og mannfrelsis, sbr. lög nr. 62/1994 um mannréttindasáttmála Evrópu.

II

Leigusamningur sá sem um ræðir í málinu var gerður 12. september 1981 til 25 ára og skyldi leigutíma samkvæmt því ljúka 12. september 2006. Efni samningsins er nánar lýst í hinum áfrýjaða dómi. Í samræmi við ákvæði samningsins framlengdist leigutíminn sjálfkrafa um þrjú ár til 12. september 2009, þar sem honum var ekki sagt upp skriflega með eins árs fyrirvara, og var samningurinn því í gildi 1. júlí 2008 þegar lög nr. 75/2008 öðluðust gildi. Gagnáfrýjandi tilkynnti aðaláfrýjendum 30. júlí 2008 að um frekari framlengingu samningsins yrði ekki að ræða og lyki leigutíma 12. september 2009. Aðaláfrýjendur óskuðu 27. ágúst 2008 eftir framlengingu leigusamningsins og að viðræður aðila um framlengdan eða nýjan samning hæfust sem fyrst. Með bréfi 12. september 2008 hafnaði gagnáfrýjandi þeirri ósk og ítrekaði að leigutímanum lyki 12. september 2009, en með bréfi 12. nóvember 2008 féllst hún á, með vísan til óska aðaláfrýjenda og bráðabirgðaákvæðis í lögum nr. 75/2008, að framlengja samninginn til 1. júlí 2010. Aðaláfrýjendur sendu 24. júní 2010, viku fyrir lok hins framlengda leigutíma, úrskurðarnefnd frístundahúsamála, nú kærunefnd húsamála, erindi. Segir þar meðal annars að með „málskoti þessu hafa leigutakar nýtt sér málskotsrétt sinn ... og krefjast staðfestingar á því, að leigusamningur teljist framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja, eða til 1. júlí 2030.“

III

Lög nr. 75/2008 öðluðust gildi 1. júlí 2008, sbr. 1. mgr. 30. gr. laganna. Í athugasemdum með frumvarpi til laganna kom fram að eitt helsta markmið þeirra væri að tryggja leigutaka lóðar, þar sem frístundahús stendur, rétt til að framlengja leigusamning að leigutíma loknum. Við útfærslu þessara nýju réttinda leigutaka yrði að taka réttmætt tillit til beggja aðila, leigusala og leigutaka, þar sem aukin réttindi leigutaka mættu ekki ganga um of á eignarrétt leigusala. Ákvæði frumvarpsins hafi að geyma lágmarksreglur en að öðru leyti væri aðilum frjálst að semja um skipan mála sinna. Grundvallarmarkmiðið væri að veita einkaaðilum svigrúm til að ná samningum á eigin spýtur en næðust samningar ekki um framlengingu á leigukjörum væri staða leigutaka tryggð og á móti myndi leigusali öðlast ýmsar nýjar heimildir. Mestu máli skipti að staða leigutaka lóða undir frístundahús væri tryggð með því að hann hefði rétt til að framlengja leigusamning. Samhliða væri reynt að koma til móts við þarfir leigusala með heimildum hans til að hækka leigu og endurskilgreina mörk hins leigða og ákvæðum um innlausnarrétt og riftun. Komið yrði á fót sérstakri kærunefnd sem væri meðal annars ætlað að skera úr um ágreining aðila um fjárhæð leigugjalds, endurmörkun lóðar og beitingu innlausnarréttar.

Fyrrgreint frumvarp var flutt af félagsmálaráðherra. Félags- og tryggingamálanefnd Alþingis lagði til umfangsmiklar breytingar á frumvarpinu og þá einkum hvað varðaði samskipti leigusala og leigutaka. Var markmið þeirra, eins og sagði í áliti nefndarinnar, að gæta meira jafnræðis milli samningsaðila og væri breytingartillögunum ætlað að taka mið af þeim ólíku sjónarmiðum sem hagsmunaaðilar hefðu látið í ljós, sætta helstu ágreiningsefni aðila, virða rétt bæði leigutaka og leigusala sem og að hafa samningsfrelsið í fyrirrúmi. Tillögur nefndarinnar væru því gerðar með það að markmiði að aðilar samnings um leigu á lóð undir frístundahús geri sitt ýtrasta til að leita samninga og sátta við lok leigusamnings. Náist samningar ekki sé báðum aðilum gefinn kostur á úrræðum. Tillögur nefndarinnar voru allar samþykktar og varð frumvarpið þannig breytt að lögum.

IV

Í 30. gr. laga nr. 75/2008 eru ákvæði um lagaskil. Samkvæmt 3. mgr. ákvæðisins taka lögin til samninga um leigu á lóð undir frístundabyggð sem voru í gildi við gildistöku laganna. Eins og áður greinir hafði leigusamningur málsaðila 12. september 1981, sem upphaflega skyldi ljúka 12. september 2006, verið framlengdur og var í gildi 1. júlí 2008 við gildistöku laga nr. 75/2008. Fellur samningurinn því undir svið laganna, sbr. 3. mgr. 30. gr. þeirra.

Í 2. mgr. 10. gr. laga nr. 75/2008 kemur fram sú meginregla að tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. þó ákvæði 3. mgr. og 4. mgr. lagagreinarinnar. Í 3. mgr. 10. gr. segir að sé í gildi tímabundinn leigusamningur um lóð skuli leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok hans senda leigutaka tilkynningu þar sem bent sé á áætluð samningslok og á efni 11. til 14. gr. laganna. Leigusala sé í tilkynningunni heimilt að hvetja leigutaka til að hefja viðræður við sig hið fyrsta um áframhald leigu eða lok hennar. Í 4. mgr. 10. gr. kemur fram að hafi leigusali ekki sent tilkynningu samkvæmt 3. mgr. skuli leigutaki eigi síðar en 18 mánuðum fyrir leigulok senda leigusala tilkynningu sambærilegs efnis. Tillögur félags- og tryggingamálanefndar um breytingar á frumvarpi til laga nr. 75/2008 tóku meðal annars til bráðabirgðaákvæðis með lögunum. Sagði í áliti nefndarinnar að mæta þyrfti þeim aðstæðum, þegar samningar um leigu á lóð undir frístundahús „renni út innan tveggja ára og því sé ekki hægt að bregðast við samkvæmt breyttri 10. - 14. gr. frumvarpsins“. Legði nefndin til í þessu skyni „að sett verði inn bráðabirgðaákvæði sem veiti leigutaka rétt til að framlengja leigusamning um eitt ár frá samningslokum að telja en þó aldrei lengur en til 1. júlí 2010. Sú skylda er lögð á leigutaka að hann tilkynni leigusala um þessa fyrirætlun sína innan tveggja mánaða frá því lögin taki gildi annars falli framlengingarréttur hans niður.“

Leigusamningur málsaðila var eins og áður segir upphaflega gerður til 25 ára en gildistími hans var framlengdur. Hefði samningstímanum því að öðru jöfnu lokið í samræmi við meginreglu 2. mgr. 10. gr. laga nr. 75/2008. Í 1. mgr. bráðabirgðaákvæðis með lögunum kemur á hinn bóginn fram, að falli tímabundinn samningur um leigu á lóð undir frístundahús úr gildi innan tveggja ára frá gildistöku laganna, skuli leigutaki lóðar sem frístundahús stendur á hafa rétt til að framlengja samninginn um eitt ár frá samningslokum að telja, en þó aldrei lengur en til 1. júlí 2010. Samningur sá er um ræðir í málinu féll undir bráðabirgðaákvæðið og áttu aðaláfrýjendur í samræmi við sérreglu þess rétt til framlengingar samningsins, en þó ekki lengur en til 1. júlí 2010. Þurfti ekki sérstaka yfirlýsingu aðaláfrýjenda samkvæmt 2. mgr. bráðabirgðaákvæðisins til þess að sá réttur yrði virkur heldur nægði í þeim efnum fyrrgreind yfirlýsing gagnáfrýjanda 12. nóvember 2008.

Í 5. mgr. fyrrgreinds bráðabirgðaákvæðis segir að hafi samningur ekki náðst um áframhald leigu eða afnám hennar geti leigusali, sbr. 5. mgr. 12. gr., eða leigutaki, sbr. 8. mgr. 12. gr., „skotið kæru“ til kærunefndar húsamála. Skilja verður reglu þessa á þann veg, að hún heimili aðilum leigusamnings að skjóta til kærunefndarinnar ágreiningi um, hvort til staðar sé réttur til að framlengja leigusamning í samræmi við bráðabirgðaákvæðið, og ef svo er hver skuli vera fjárhæð ársleigu í leigusamningi sem þannig framlengist. Í tilvísun bráðabirgðaákvæðisins til 5. mgr. og 8. mgr. 12. gr. felst takmörkun á því hvaða ágreiningsefni verða borin undir nefndina.

V

Áður er komist að þeirri niðurstöðu að með yfirlýsingu gagnáfrýjanda 12. nóvember 2008 hafi gildistími leigusamnings málsaðila verið framlengdur til 1. júlí 2010. Kemur þá næst til úrlausnar, hvort aðaláfrýjendur gátu með svokölluðu málskoti til kærunefndar húsamála öðlast rýmri rétt á grundvelli laga nr. 75/2008 til framlengingar leigusamningsins en þann, sem mælt er fyrir um í bráðabirgðaákvæði með lögunum. Úrlausn um þetta veltur á því hvort aðaláfrýjendur gátu á grundvelli 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 skotið ágreiningi sínum við gagnáfrýjanda til kærunefndar húsamála. Um heimildir til að skjóta máli til kærunefndar húsamála, valdsvið nefndarinnar, tilgang málskots og réttaráhrif þess eru óljós, ómarkviss og innbyrðis ósamstæð ákvæði í lögum nr. 75/2008. Almennt ákvæði um málskot er í 1. mgr. 25. gr. laganna, en þar segir að hlutaðeigandi aðila sé heimilt að vísa ágreiningsefni á grundvelli laganna til kærunefndar húsamála, sbr. húsaleigulög nr. 36/1994. Af ákvæðum laga nr. 75/2008 verður ekki glöggt ráðið hvaða atriði varðandi efni leigusamnings lúta valdsviði kærunefndar húsamála. Úrskurðarvald nefndarinnar virðist þó, í því samhengi sem hér um ræðir, vera af tvennum toga. Í fyrsta lagi virðist nefndin eiga úrskurðarvald um hvort leigusamningur framlengist samkvæmt ákvæðum 11. gr. laganna og ef svo er hvert skuli vera endurgjald á framlengingartíma samnings ef um það er ágreiningur. Í öðru lagi eru reglur um málskotsrétt í 12. gr. laga nr. 75/2008 sem varða ágreining um fjárhæð ársleigu og innlausnarverð. Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. getur leigusali skotið máli til kærunefndar allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi, og fellur málskotsréttur hans niður hafi málskot hans ekki verið sent í síðasta lagi sex mánuðum fyrir lok leigutímans. Nýti leigusali sér málskotsrétt sinn getur hann samkvæmt 5. mgr. 12. gr. haft uppi kröfu um fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr., og kröfu um innlausn „og hvert skuli vera innlausnarverð fyrir mannvirki leigutaka og eftir atvikum fjárhæð greiðslu sérstakra bóta eða lækkun innlausnarverðs vegna ástands lóðar í samningslok, sbr. 14. gr.“ Um málskotsrétt leigutaka eru ákvæði í 3. mgr. 12. gr. laganna þar sem kemur fram að sé málskotsréttur leigusala fallinn niður geti leigutaki skotið máli til kærunefndar. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent í síðasta lagi fyrir lok leigusamnings. Í 8. mgr. 12. gr. laganna segir að hafi leigutaki nýtt sér málskotsrétt sinn geti hann fyrir kærunefnd haft uppi kröfu um hver skuli vera fjárhæð ársleigu. Í 4. mgr. 12. gr. kemur fram að hafi annar hvor aðilinn nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. mgr. eða 3. mgr., framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja.

VI

Hér að framan er leitast við að gera grein fyrir málskotsreglum laga nr. 75/2008. Þegar aðaláfrýjendur beindu svonefndu málskoti til kærunefndar húsamála var það gert með vísan til 12. gr. laga nr. 75/2008. Þá grein í núverandi mynd var ekki að finna í frumvarpi til laganna en var að tillögu þingnefndar bætt inn í það. Í 4. mgr. 12. gr. laganna kemur fram að leigusamningur framlengist sjálfkrafa um 20 ár ef annar hvor aðilinn nýtir sér málskotsrétt sinn. Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. getur leigutaki skotið máli til kærunefndar húsamála en skilyrði þess er að málskotsréttur leigusala samkvæmt 2. mgr. 12. gr. hafi áður fallið niður. Í hinu síðastnefnda ákvæði kemur fram að leigusali geti skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Þar segir og að hafi aðilar vanrækt tilkynningarskyldu samkvæmt 3. mgr. eða 4. mgr. 10. gr. laganna grundvallist málskotsheimild leigusala á 3. mgr. 11. gr. og að málskotsréttur leigusala falli niður hafi málskot hans ekki verið sent í síðasta lagi sex mánuðum fyrir lok leigusamnings.

Áður er komist að þeirri niðurstöðu að leigusamningur aðila máls þessa hafi fallið undir sérreglu þá sem fram kemur í bráðabirgðaákvæði með lögum nr. 75/2008. Af því leiðir að málskotsreglur 12. gr. laganna geta ekki átt við í lögskiptum aðila, enda hafði enginn málskotsréttur leigusala samkvæmt 3. mgr. 12. gr. áður fallið niður. Þegar af þeirri ástæðu gat svonefnt málskot aðaláfrýjenda 24. júní 2010 til kærunefndar húsamála ekki haft þau réttaráhrif að leigusamningurinn 12. september 1981 framlengdist 1. júlí 2010 sjálfkrafa um 20 ár á grundvelli 4. mgr. 12. gr. laganna. Fær svo rúm túlkun á ákvæðum laga nr. 75/2008 ekki samrýmst grundvallarreglu þeirra um samningsfrelsi, sem meðal annars kemur fram í 1. mgr. 11. gr., og gengi gegn því yfirlýsta markmiði laganna að tekið sé réttmætt tillit til hagsmuna beggja aðila, þannig að aukin réttindi leigutaka leiði ekki til þess að gengið sé um of á eignarrétt leigusala. Að þessari niðurstöðu fenginni þarf ekki við úrlausn þessa máls að fjalla um stjórnskipulegt gildi 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms því staðfest um annað en málskostnað.

Eftir þessum málsúrslitum verða aðaláfrýjendur dæmdir til að greiða gagnáfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti sem ákveðst í einu lagi með þeim hætti sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal óraskaður vera.

Aðaláfrýjendur, K-kvk-nf H-kvk-nf og S-kvk-nf H-kvk-nf, greiði sameiginlega gagnáfrýjanda, G-kvk-þgf F-kvk-þgf, 900.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.