101/2005

J og R kröfðust viðurkenningar á því að þau hefðu öðlast fyrir hefð beinan eignarrétt en til vara afnotarétt á spildu, sem var umfram stærðartilgreiningu lóðar þeirra samkvæmt lóðarleigusamningi en innan girðingar umhverfis hana. Vísað var til þess að afnotaréttur þeirra að umræddri lóð væri reistur á samningi, sem gerði ráð fyrir að skila bæri landinu aftur að samningstíma loknum. Því stæði 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 um hefð því í vegi að leigutaki gæti unnið þann rétt sem krafist væri. Í málinu kröfðust J og R enn fremur að viðurkennt væri að leiguréttur þeirra samkvæmt gildandi lóðarleigusamningi tæki til alls svæðisins innan girðingarinnar. Ekki var talið sannað að lóðarleigusamningurinn hefði átt að taka til næstum tvöfalt stærra lands en skýr stærðartilgreining í honum gerði ráð fyrir. Þá var ekki talið að J og R hefðu með afnotum sínum verið unnt að vinna leigurétt umfram það sem samningurinn kvað á um og var um það vísað til fyrri umfjöllunar um skilyrði fyrir hefð. K var því sýknaður af öllum kröfum J og R.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, G-kvk-nf E-kvk-nf og G-kk-nf C-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 8. mars 2005, en skorið var úr ágreiningi aðilanna með tveimur dómum Héraðsdóms Reykjaness 10. desember 2004 og 8. mars 2005. Er dómkrafa áfrýjenda aðallega sú að viðurkennt verði að þau eigi beinan eignarrétt að 2.078 m2 af 5.078 m2 lóð að Vatnsendabletti 102 í Kópavogi, sem afmarkaðist af girðingu umhverfis hana, en til vara er krafist viðurkenningar á afnotarétti þeirra á sömu spildu og aðalkrafa tekur til. Til þrautavara krefjast áfrýjendur viðurkenningar á því að leiguréttur þeirra samkvæmt lóðarleigusamningi 16. febrúar 1987 taki til 5.078 m2 lóðar, sem afmarkaðist af sömu girðingu umhverfis hana. Í öllum tilvikum krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar á hinum áfrýjuðu dómum og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Í héraðsdómi 10. desember 2004 var hafnað málsástæðu áfrýjenda í aðalkröfu, sem reist er á hefð, enda væri um upphaf hefðartíma ekki unnt að miða við fyrra tímamark en 10. febrúar 1987. Skilyrði 1. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 um hefð um óslitið eignarhald í 20 ár væri því ekki uppfyllt, en stefndi hafi tekið lóðina, sem um ræðir í málinu, eignarnámi 1998 og fengið þinglýst afsali fyrir henni ári síðar. Jafnvel þótt miðað væri við enn fyrra tímamark eða 1. júlí 1982 leiddi það til sömu niðurstöðu. Með sömu rökum var stefndi sýknaður af varakröfu áfrýjenda, sbr. 7. gr. laga nr. 46/1905.

Fyrir Hæstarétti halda áfrýjendur fram að ekki skipti máli þótt fasteignin hafi verið seld á uppboði 1982, en landeigandinn eignaðist þá sjálfur öll réttindi leigutaka yfir lóðinni. Miða verði við að löngu fyrir þann tíma hafi þáverandi lóðarhafi samkvæmt leigusamningi verið orðinn eigandi að hluta lóðarinnar fyrir fullnaða eignarhefð, en lóðin hafi að minnsta kosti frá árinu 1957 verið afmörkuð með girðingum þegar henni var skipt út úr enn stærri leigulóð. Hafi því hefð verið fullnuð fyrir 1982 og uppboðið, sem þá fór fram, ekki getað slitið hefðarhaldi. Síðari eigendur hafi svo gengið inn í þennan rétt á grundvelli 3. gr. og 6. gr. laga nr. 46/1905.

Í 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 segir að hafi hefðandi fengið hlut að veði, til geymslu, til láns eða á leigu, geti slík umráð ekki heimilað hefð. Rétthafar að lóðinni við Vatnsendablett 102 hafa frá upphafi haft umráð lands þar á grundvelli leigusamnings við eigandann til langs tíma og gildir einu hvort litið er til tímabilsins fyrir 1982 eða eftir það þegar eigandinn veitti að nýju öðrum manni umráð hennar með leigusamningi. Afnotarétturinn er því reistur á samningi um að skila landinu aftur að samningstíma loknum og leigutakar hafa ekki mátt vænta annars en að umráðin væru aðeins tímabundin. Er sú aðstaða fyrir hendi að ákvæði 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 stendur því í vegi að leigutaki geti unnið rétt með hefð, eins og krafist er í aðal- og varakröfu áfrýjenda. Kemur þá ekki til sérstakra álita sá málatilbúnaður áfrýjenda að einhver réttindi leigutaka til landsins hafi ekki fallið til landeigandans 1982, er hann keypti réttindi samkvæmt leigusamningi á uppboði, eða með hvaða hætti þau hafi sjálf gengið inn í réttindi fyrri leigutaka, sem ekki hafi fallið til landeigandans við uppboðið.

Í leigusamningi 1987 er skýrt tekið fram að leigð sé 3000 m2 spilda úr landi Vatnsenda til 99 ára og sé hún nr. 102. Komi samningur þessi í staðinn fyrir og felli úr gildi eldri samning „með sama númeri.“ Þrátt fyrir það halda áfrýjendur framað samningurinn hafi í raun átt að ná til 5.078 m2 og þar með alls lands innan girðingar kringum lóðina, sem þau hafi nýtt alla sem sína. Lýtur þrautavarakrafa þeirra að því að fá viðurkennt að réttindi samkvæmt lóðarleigusamningi nái til stærra lands en kveðið er á um í honum sjálfum. Þótt áfrýjendur hafi stutt gögnum að þau og fyrri rétthafi samkvæmt leigusamningnum hafi frá 1987 í raun nýtt stærra land en sem nemur umsömdum 3000 m2 er sú staðhæfing þeirra ósönnuð að samningurinn hafi þrátt fyrir skýra stærðartilgreiningu átt að taka til næstum tvöfalt stærra lands. Hinu sama gegnir um þau rök að þau hafi með afnotum sínum unnið leigurétt á þeim 2.078 m2, sem umfram eru. Vísast um það til þess, sem greindi um skilyrði fyrir hefð í umfjöllun um aðal- og varakröfu áfrýjenda að framan.

Að þessu virtu og að öðru leyti með vísan til forsendna fyrir niðurstöðu hinna áfrýjuðu dóma verða þeir staðfestir að því er varðar efnisúrlausn um kröfur áfrýjenda. Rétt er að aðilarnir beri hver sinn kostnað af málinu fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Hinir áfrýjuðu dómar skulu vera óraskaðir.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.