270/2011

T hf. höfðaði mál á hendur Ó og H til greiðslu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi um fasteign. Þau kröfðust sýknu og höfðuðu jafnframt mál á hendur félaginu til heimtu skaðabóta eða afsláttar vegna galla á hinu selda og stefndu einnig S sem verið hafði byggingarstjóri við húsbygginguna. Kröfugerð Ó og H var reist á niðurstöðu matsgerðar. Í Hæstarétti var fallist á ábyrgð S sem byggingarstjóra hússins vegna fjölmargra verkliða utan galla á þaki þar sem Ó og H voru ekki talin hafa sýnt fram á þau hafi beðið tjón vegna ólögmætrar og saknæmrar háttsemi S við það verk.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 4. maí 2011. Hann krefst aðallega sýknu af kröfu stefndu og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti en til vara að krafa stefndu verði lækkuð og málskostnaður felldur niður á báðum dómstigum.

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Eins og nánar greinir í hinum áfrýjaða dómi höfðaði Týrus hf., áður THS verktakar hf., mál á hendur stefndu til greiðslu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi 12. desember 2007 um einbýlishús að Leirdal 24, Vogum Vatnsleysuströnd. Fram kom í samningnum að aðilar hefðu kynnt sér söluyfirlit og skilalýsingu eignarinnar sem væri hluti af samningnum. Skyldi afhending fasteignarinnar vera eigi síðar en í desember 2007. Stefndu kröfðust sýknu meðal annars vegna skuldajafnaðar en höfðuðu jafnframt mál á hendur félaginu til greiðslu skaðabóta eða afsláttar vegna galla á hinu selda. Var áfrýjanda einnig stefnt til greiðslu skaðabóta sömu fjárhæðar en hann var byggingarstjóri við húsbygginguna. Í þinghaldi 7. október 2010 voru málin sameinuð. Kröfugerð stefndu var í nokkrum liðum og reist á matsgerð dómkvaddra manna. Með hinum áfrýjaða dómi voru stefndu sýknuð af kröfu Týrusar hf. og félaginu gert að gefa út afsal fyrir fasteigninni auk þess að greiða stefndu 3.270.158 krónur í skaðabætur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 28. mars 2010 til greiðsludags. Af þessari fjárhæð var áfrýjandi dæmdur til að greiða óskipt með félaginu 3.103.462 krónur með sömu vöxtum. Týrus hf. undi héraðsdómi.

II

Málsástæður og lagarök aðila eru rakin í héraðsdómi. Í greinargerð sinni fyrir Hæstarétti byggir áfrýjandi á því að stefndu hafi ekki verið „eigendur byggingarframkvæmda er áfrýjandi sinnti yfirumsjón með byggingarframkvæmdum“ og ekkert samningssamband sé milli stefndu og áfrýjanda. Ekki verður séð að á þessu hafi verið byggt í héraði og er því um að ræða nýja málsástæðu sem er of seint fram komin, sbr. 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Kemur hún þegar af þeirri ástæðu ekki til álita við úrlausn málsins.

Ágreiningur aðila í máli þessu lýtur fyrst og fremst að því hvort fasteign stefndu sé haldin slíkum annmörkum að stefndu eigi rétt á skaðabótum úr hendi áfrýjanda á grundvelli ábyrgðar hans sem byggingarstjóra, umfram þá fjárhæð sem stefndu hafa nýtt til skuldajafnaðar við kröfu Týrusar hf. um greiðslu eftirstöðva kaupverðs fasteignarinnar. Eins og nánar er rakið í héraðsdómi reisir áfrýjandi kröfu sína um sýknu ýmist á því að skaðabótaábyrgð hans sem byggingarstjóra að umræddu verki nái ekki til þeirra verkliða sem bótakrafa stefndu lýtur að eða stefndu hafi ekki sannað tjón sitt. Á það síðarnefnda einkum við um verklið samkvæmt svonefndum viðbótarmatslið 1 er varðar frágang á þaki hússins.

Í matsgerð segir að staðreynt hafi verið að frágangur þaks sé annar en fram komi á teikningum. Þá segir: „Þakdúkur er annar sem og lausnir við þakbrunna. Þá mun einangrun vera önnur en það var ekki staðreynt. Í höfuð atriðum er gerð þaks þó eins og fram kemur á teikningum þ.e. að ofan á steypta þakplötu er lögð einangrun og þakdúkur yfir hana og malarfarg. Matsmaður telur að þakfrágangur eins og hann er sé sem slíkur fullnægjandi og þjóni sama hlutverki og lausn skv. teikningum. Á lausnunum er hins vegar nokkur munur eðlisfræðilega og tæknilega. Báðar lausnirnar eru eðlisfræðilega í lagi þ.e. að ekki verður skaðleg rakauppsöfnun í þakinu en reikningslega safnast upp raki í lausn skv. teikningum á löngum tíma en er skaðlaus á líftíma lausnarinnar. PVC þakdúkur eins og er á þakinu er viðkvæmari fyrir hnjaski en asfaltdúkur. Báðar lausnirnar eru þannig að ef leki er á dúknum lendir vatn í einangrun og getur lekið inni. Minni líkur eru þó á leka í lausn skv. teikningum vegna asfaltsdúks sem límdur er á steypta þakplötu undir einangrun. Matsmaður telur að ending þakdúkanna sé sambærileg. Frauðplasteinangrun og steinullareinangrun má nota jöfnum höndum í þök af þessari gerð og gefa sama einangrunargildi. Frauðplast er stífara og þolir betur umferð. Þakbrunnar í þakinu eru eins og algengt er. Lausn sem er teiknuð er óvenjuleg. Algengara er að nota þar til framleidda plastbrunna en á teikningum eru sýndir sérsmíðaðir brunnar úr eir. Á teikningum er gert ráð fyrir að tekið sé úr einangrun í kringum þakbrunna en það er gert til að minnka líkur á vatnsuppistöðum kringum brunnana. Til að færa þak í það horf sem sýnt er á teikningum þarf að fjarlægja malarfarg, rífa af þakáfellur, klæðningu af veggjum á stofuhluta til að komast að frágangi, fjarlægja þakdúk og einangrun og farga öllu efni nema mölinni. Matsmaður telur hins vegar að nota megi plasteinangrunina í hvora lausnina sem er. Sjóða þarf asfaltdúk á steypta plötu. Ekki er skilgreint á teikningum hvernig dúkur þetta á að vera. Leggja einangrun aftur og asfaltdúk yfir hana og ganga frá þakbrunnum og jöðrum dúksins. Klæða síðan þakkanta að nýju og ganga frá klæðningum á útveggi. Matsmaður telur að verðmætismunur á eigninni sé sem nemi mun á kostnaði við gerð mismunandi lausna. Ekki er þó líklegt að verðmunur þessi komi fram við endursölu enda sé þak í lagi.“

Aðalkrafa stefndu lýtur að kostnaði við að færa þak til samræmis við teikningar. Matsmaður mat þann kostnað 3.580.000 krónur, en taldi kostnað við gerð þaksins eins og það er hafa numið 2.310.000 krónum. Krefjast stefndu aðallega hinnar hærri fjárhæðar, sem þau segja vera umfang tjóns síns, en varakrafa þeirra samkvæmt þessum matslið lýtur að verðmætismismun milli þaksins eins og það er og frágangs samkvæmt teikningum, eða 1.260.000 krónur. Með héraðsdómi var fallist á niðurstöðu matsgerðar og talið að þakið hafi verið byggt á ófullnægjandi hátt. Voru stefndu talin eiga rétt á skaðabótum úr hendi Týrusar hf. og áfrýjanda sem námu kostnaði samkvæmt matsgerð við að endurbyggja þakið í samræmi við teikningu, 3.311.776 krónur, að frádregnum virðisaukaskatti vegna vinnuliðar.

Matsmaður staðfesti matsgerð sína fyrir dómi. Aðspurður um hvort sú aðferð sem viðhöfð var hafi haft í för með sér að verðmæti húss stefndu hafi orðið minna en ella, eða að gerð þaksins myndi hafa áhrif á endursöluverð hússins, kvað hann svo ekki vera og taldi öll sömu sjónarmið eiga við um þetta þak og þak húss þess sem um er fjallað í Hæstaréttarmáli nr. 269/2011.

Hæstiréttur hefur í mörgum dómum fjallað um skaðabótaábyrgð byggingarstjóra, sbr. dóma réttarins 20. desember 2005 í máli nr. 267/2005, 13. mars 2008 í máli nr. 318/2007, 5. nóvember 2009 í máli nr. 37/2009, 4. mars 2010 í máli nr. 369/2009 og 20. maí 2010 í máli nr. 459/2009. Af þessum dómum verður dregin sú ályktun að byggingarstjóra beri meðal annars að sjá til þess að byggt sé í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir og getur hann orðið skaðabótaskyldur gagnvart eiganda mannvirkis vegna þess tjóns sem af því hlýst að öðrum bótaskilyrðum fullnægðum. Er ljóst að áfrýjandi sinnti ekki þeirri skyldu sinni sem byggingarstjóri að sjá til þess að frágangur þaksins væri í samræmi við teikningar. Á hinn bóginn hafa stefndu samkvæmt framansögðu ekki sýnt fram á að þau hafi beðið tjón vegna þessarar ólögmætu og saknæmu háttsemi áfrýjanda. Verður áfrýjandi því sýknaður af kröfu stefndu um skaðabætur vegna þessa galla á þaki hússins.

Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á bótakröfu stefndu á hendur Týrusi hf. samtals að fjárhæð 3.770.158 krónur jafnframt því sem ógreiddar eftirstöðvar stefndu vegna kaupsamningsins voru taldar 500.000 krónur. Var hin síðari fjárhæð látin ganga upp í dæmdar skaðabætur til stefndu og þau því sýknuð af kröfu Týrusar hf. í aðalsök en í gagnsök var eins og áður segir fallist á skaðabótakröfu þeirra fyrir því sem eftir stóð, 3.270.158 krónur. Af þeirri fjárhæð var áfrýjandi dæmdur til greiðslu 3.103.462 króna óskipt með Týrusi hf. Áfrýjandi var í héraðsdómi talinn bótaskyldur um 3.311.776 krónur vegna þessa kröfuliðar er varðar galla á þaki hússins, en hluti kröfu þeirra á hendur áfrýjanda og Týrusi hf. féll niður fyrir greiðslu með skuldajöfnuði við kröfu félagsins á hendur stefndu um eftirstöðvar kaupverðs. Er fjárhæð samkvæmt þessum kröfulið sem nú hefur verið hafnað hærri en nemur þeirri kröfu sem stendur eftir á hendur áfrýjanda hér fyrir dómi. Verður krafa áfrýjanda um sýknu þegar af þeirri ástæðu tekin til greina og verður því ekki að fjallað frekar um aðra kröfuliði.

Rétt þykir að hver aðila beri sinn kostnað af rekstri málsins í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Áfrýjandi, S-kk-nf H-kk-nf, er sýkn af kröfu stefndu, Ó-kk-ef E-kk-ef Ó-kk-ef og H-kvk-ef L-kvk-ef.

Hver aðila skal bera sinn hluta málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.