350/2006

F og A kröfðust þess að sýslumanni yrði gert að afmá úr fasteignabók þinglýsingu veðskuldabréfs G hf. á fasteign í þeirra eigu og var fallist á það í héraði. Hafði bréfið upphaflega verið tryggt með veði í kjallara fasteignarinnar, sem þá var í eigu T. Síðar var kjallarinn sameinaður íbúð á 1. hæð hússins með eignaskiptasamningi en við þinglýsingu hans urðu þau mistök að veðskuldabréfsins var ekki getið í fasteignabók sameinaðrar íbúðar. Þegar þessi mistök komu í ljós skráði sýslumaður bréfið á fasteignina í fasteignabók á grundvelli 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Ekki var fallist á með F og A að kröfugerð G hf. fyrir Hæstarétti væri haldin þeim annmörkum að vísa bæri málinu frá Hæstarétti. Þá var ekki talið að það skipti máli við leiðréttingu sýslumanns að F og A hefðu aldrei samþykkt að krafa G hf. samkvæmt bréfinu yrði tryggð með veði í eignarhluta þeirra í umræddri fasteign. Þar sem málið var rekið á grundvelli 3. gr. þinglýsingalaga var ekki unnt að taka efnislega afstöðu til kröfu þeirra að því leyti, sem hún var reist á 18. gr. sömu laga. Þá hefði sýslumanni ekki verið annað kleift við leiðréttingu umræddra mistaka en að færa veðréttindi G hf. á hina sameinuðu íbúð enda ekki lengur sérgreind íbúð í kjallara hússins. Var því fallist á kröfu G hf. um að úrskurður héraðsdóms yrði felldur úr gildi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf C-kk-nf, Á-kk-nf K-x-x og G-kk-nf G-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 26. júní 2006, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 3. júlí sl. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Norðurlands eystra 14. júní 2006, þar sem tekin var til greina krafa varnaraðila um að sýslumanninum á Akureyri yrði gert að afmá úr fasteignabók þinglýsingu veðskuldabréfs sóknaraðila upphaflega að fjárhæð 1.750.000 krónur á eignarhluta varnaraðila í fasteigninni Grænugötu 4 á Akureyri. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. 1. gr. laga nr. 6/1992. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og varnaraðilum gert að greiða honum málskostnað í héraði ásamt kærumálskostnaði.

Varnaraðilar krefjast þess aðallega að málinu verði vísað frá Hæstarétti, en til vara að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur. Þá krefjast þau kærumálskostnaðar.

I.

Með hinum kærða úrskurði var sem fyrr segir fallist á kröfu varnaraðila um að sýslumanninum á Akureyri yrði gert að afmá þinglýsingu nánar tilgreinds veðskuldabréfs í eigu sóknaraðila á fasteign þeirra. Verði hinn kærði úrskurður felldur úr gildi, svo sem sóknaraðili krefst fyrir Hæstarétti, verður létt af sýslumanni skyldu til þeirrar gerðar og stendur þá þinglýsing veðskuldabréfsins óröskuð. Þótt sóknaraðili hafi ekki gert kröfu um efnislega breytingu á niðurstöðu úrskurðar héraðsdómara verður að þessu virtu ekki litið svo á að kröfugerð hans sé haldin slíkum annmörkum að vísa beri málinu frá Hæstarétti. Verður aðalkröfu varnaraðila því hafnað.

II.

Samkvæmt gögnum málsins var fyrrnefnt veðskuldabréf gefið út 17. október 2001 af T-kk-þgf P-kk-þgf til sóknaraðila, sem þá bar heitið Íslandsbanki hf. Fjárhæð skuldabréfsins, 1.750.000 krónur, sem bundin var vísitölu neysluverðs, skyldi endurgreidd ásamt nánar tilteknum vöxtum með 300 jöfnum mánaðarlegum afborgunum. Til tryggingar greiðslu skuldarinnar setti útgefandi bréfsins að veði með 1. veðrétti eignarhluta sinn í fasteigninni Grænugötu 4 á Akureyri, sem mun hafa verið íbúð í kjallara hússins. Veðskuldabréfi þessu var þinglýst 19. október 2001.

Af þinglýsingarvottorði fyrir fasteignina Grænugötu 4 verður ráðið að varnaraðilar hafi fengið afsal fyrir íbúð á 1. hæð hússins 10. október 1997. Eignaskiptasamningur var gerður 12. janúar 2004 fyrir fasteignina Grænugötu 4-6, sem fól í sér að íbúðir í kjallara og 1. hæð hússins nr. 4 voru sameinaðar í eina, en í því var að öðru leyti ein íbúð á 2. hæð. Samningur þessi var meðal annars undirritaður af varnaraðilum, en ekki af T-kk-þgf P-kk-þgf, sem eftir gögnum málsins átti þó enn eignarhluta í húsinu. Samningnum var þinglýst 16. mars 2004. Fyrir liggur í málinu að þau mistök hafi verið gerð í tengslum við þinglýsingu samningsins að fyrrnefnds veðskuldabréfs sóknaraðila var ekki lengur getið í fasteignabók meðal áhvílandi veðskulda á sameinuðum íbúðum í kjallara og á 1. hæð hússins að Grænugötu 4, heldur hafi aðeins staðið þar veðskuldir, sem fram að því höfðu hvílt á eignarhluta varnaraðila.

Varnaraðilar og T-kk-nf P-kk-nf rituðu yfirlýsingu 29. apríl 2004, þar sem fram kom að með áðurgreindum eignaskiptasamningi hafi fallið niður eignarhluti T-kk-ef í fasteigninni Grænugötu 4, en hann væri enn eigandi íbúðar í kjallara, sem sameinuð hafi verið íbúð varnaraðila með samningnum. Sagði þar að varnaraðilar og T-kk-nf væru sammála um að þessi sameinaða íbúð skyldi vera í óskiptri sameign þeirra, sem þau fyrrnefndu ættu 64% í, en T-kk-nf 36%. Jafnframt þessu gerðu varnaraðilar kaupsamning við T-kk-þf 21. apríl 2004, þar sem þau keyptu eignarhluta hans í eigninni, en af samningnum verður ekki ráðið að neinar veðskuldir hafi þá talist hvíla á þeim hluta eignarinnar, sem svaraði til íbúðarinnar í kjallara. Báðum þessum skjölum var þinglýst 29. apríl 2004.

Með bréfi sýslumannsins á Akureyri 25. janúar 2006 var varnaraðilum tilkynnt að í ljós hafi komið að láðst hafi við þinglýsingu áðurnefnds eignaskiptasamnings að færa í fasteignabók veðskuldabréf sóknaraðila frá 17. október 2001 á sameinaðar íbúðir í kjallara og á 1. hæð hússins að Grænugötu 4. Engu samkomulagi hafi verið framvísað um að veði samkvæmt skuldabréfinu skyldi aflétt. Bæri því að skrá það á nýjan leik á eignina og þá framar réttindum samkvæmt veðskuldabréfi útgefnu 26. nóvember 2004 til Kaupþings banka hf. Leiðrétting þessi hefði þegar verið gerð á grundvelli 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Samrit af bréfi þessu var sent sóknaraðila, svo og Kaupþingi banka hf., sem eftir gögnum málsins mun að öðru leyti hafa verið eini veðhafinn í eigninni. Sóknaraðilar, sem kveðast ekki hafa fengið bréf þetta í hendur fyrr en 8. febrúar 2006, leituðu 23. sama mánaðar úrlausnar héraðsdóms um ákvörðun sýslumanns. Mál þetta var þingfest af því tilefni 5. apríl 2006.

III.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga ber sýslumanni að bæta úr, verði hann þess áskynja að færsla í þinglýsingabók sé röng eða mistök hafi ella orðið um þinglýsingu. Eftir ákvæði þessu er slík gerð sýslumanns ekki háð afstöðu þess, sem nýtur þinglýstra réttinda yfir eign. Verður því ekki fallist á með varnaraðilum að máli geti hér skipt að þau hafi aldrei samþykkt að krafa sóknaraðila samkvæmt áðurnefndu veðskuldabréfi yrði tryggð með veði í eignarhluta þeirra í Grænugötu 4.

Varnaraðilar bera fyrir sig að krafa þeirra í málinu eigi stoð í 18. gr. þinglýsingalaga, sem leiði til þess að réttindi samkvæmt veðskuldabréfi sóknaraðila verði að víkja fyrir þinglýstum eignarrétti þeirra, enda sé skilyrðum ákvæðisins fullnægt og þau hafi verið grandlaus í skilningi 19. gr. laganna um atvik, sem vörðuðu brottfall þinglýsingar á veðréttindum sóknaraðila. Um þessa málsástæðu er þess að gæta að heimild er veitt í 18. gr. þinglýsingalaga til að láta réttindi samkvæmt samningi, sem síðar er þinglýst, ganga fyrir eldri þinglýstum réttindum, en það skal ákveðið með dómi. Mál, sem rekið er fyrir dómstólum á grundvelli 3. gr. þinglýsingalaga, getur samkvæmt upphafsorðum 1. mgr. ákvæðisins einungis lotið að úrlausn sýslumanns um þinglýsingu og er því ljóst að í slíku máli verði engu slegið föstu, sem ekki hefði verið á valdi sýslumanns að ákveða. Eftir hljóðan 18. gr. laganna er sýslumaður ekki bær um að taka ákvörðun um þau atriði, sem ákvæðið tekur til, heldur er það aðeins á færi dómstóla. Verður það því ekki gert á annan hátt en með dómi í einkamáli, sem rekið er eftir almennum reglum. Samkvæmt þessu er ekki unnt í máli þessu að taka efnislega afstöðu til kröfu varnaraðila að því leyti, sem hún er reist á 18. gr. þinglýsingalaga.

Að öðru leyti en að framan greinir hafa varnaraðilar haldið því fram í málinu að sýslumanni hafi verið óheimilt að færa veðréttindi samkvæmt skuldabréfi sóknaraðila á sameinaða íbúð í kjallara og á 1. hæð hússins að Grænugötu 4 í einu lagi, enda hafi þau réttindi upphaflega aðeins hvílt á kjallaraíbúðinni. Varðandi þetta er til þess að líta að eftir þinglýsingu eignaskiptasamningsins frá 12. janúar 2004 er ekki lengur til sérgreind íbúð í kjallara hússins og er þar ekki tilgreint hvert hlutfall sameinuðu íbúðarinnar hafi áður talist til kjallaraíbúðarinnar. Við gerð eignaskiptasamningsins virðast engar ráðstafanir hafa verið gerðar til að útkljá við veðhafa í fyrri íbúðunum tveimur hvernig háttað yrði réttindum þeirra eftir sameiningu íbúðanna. Að þessu virtu var sýslumanni ekki annað kleift við leiðréttingu mistakanna, sem um ræðir í málinu, en að færa veðréttindi sóknaraðila á íbúðina, sem til varð við sameiningu eldri íbúðanna tveggja, en með því var ekki tekin afstaða svo að bindandi sé til þess hvort réttindi sóknaraðila tækju til nýju íbúðarinnar í heild ef til fullnustugerðar kæmi. Eru því ekki efni til að fallast á kröfu varnaraðila á þessum grunni.

Samkvæmt framangreindu verður að taka til greina kröfu sóknaraðila um að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi. Verður varnaraðilum gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn er í einu lagi eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi.

Varnaraðilar, F-kk-nf V-kk-nf K-kk-nf og A-kvk-nf M-kvk-nf, greiði í sameiningu sóknaraðila, Glitni banka hf., samtals 250.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.