290/2006

B hafði mörg íbúðahús í smíðum og hafði Fasteignasalan Hóll ehf. milligöngu um sölu þeirra. Hinn 7. júní 2004 gerði E kauptilboð í eina af íbúðum B og var tilboðið samþykkt. Var um að ræða bindandi samning á milli aðila og þurfti E ekki að sæta því að kaupverð hækkaði eftir það. Hinn 27. júlí 2004 undirrituðu aðilar hins vegar á ný kaupsamning þar sem bætt hafði verið við sérstöku ákvæði um að allar greiðslur samkvæmt kaupsamningnum væru vísitölutryggðar. Þessi viðbót leiddi til verulegrar hækkunar á kaupverði fasteignarinnar sem B krafði E um greiðslu á. E taldi sér hins vegar óskylt að borga hækkun á kaupverðinu og krafðist þess að B yrði dæmt til að gefa út afsal til hennar fyrir fasteigninni. Ekki lá fyrir í málinu að E hefði verið gerð fullnægjandi grein fyrir því að fyrrgreint ákvæði myndi hafa svo mikil áhrif á kaupverðið. Í niðurstöðu Hæstaréttar segir að þegar litið sé til efni umþrætts samnings, stöðu samningsaðila og atvika við samningsgerð verði, með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, að víkja til hliðar umþrættri greiðsluskuldbindingu á grundvelli vísitölu sem kaupsamningur aðila frá 27. júlí 2004 hljóðaði á um. Var B því dæmt til að gefa út afsal fyrir fasteigninni.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 31. maí 2006. Hún krefst þess að stefndi verði dæmdur til að gefa út afsal fyrir fasteigninni Tjarnartúni 5, Akureyri, fastanúmer 226-9960. Þá krefst hún sýknu af kröfu stefnda um greiðslu á 4.671.038 krónum að frádregnum 4.004.310 krónum auk dráttarvaxta. Hún krefst málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Eins og fram kemur í héraðsdómi mun stefndi hafa haft mörg íbúðahús í smíðum á Akureyri og hafði hann falið Fasteignasölunni Hóli ehf. að annast sölu þeirra. Hinn 7. júní 2004 gerði áfrýjandi stefnda kauptilboð í eina af þessum íbúðum og samþykkti stefndi tilboðið með undirritun framkvæmdastjóra síns A-kk-ef J-kk-ef. Samkvæmt samningnum var kaupverð 12.600.000 krónur, sem greiðast átti með 6.600.000 krónum á tilteknum gjalddögum en auk þess skyldi áfrýjandi yfirtaka fasteignaveðbréf að fjárhæð 6.000.000 krónur. Hinn 27. júlí 2004 undirrituðu aðilar kaupsamning þar sem texta hafði verið breytt frá fyrri samningi og meðal annars bætt inn ákvæði þar sem sagði: „Allar greiðslur samkvæmt kaupsamningi þessum eru vísitölutryggðar og hækka í samræmi við breytingar á byggingavísitölu og miðast við grunnvísitölu 285,6.“ Síðar segir: „Uppgjör vegna vísitöluhækkunar fer fram við útgáfu afsals.“ Í málinu liggur fyrir að hin tilgreinda grunnvísitala miðaðist við maí 2003 en á samningsdegi mun vísitala byggingarkostnaðar hafa verið 300,8 stig. Deila aðila stendur um hvort áfrýjanda beri að greiða viðbót sem af þessu stafar og ekki er ágreiningur um að nemi 666.728 krónum.

Viðstödd kaupsamningsgerð 27. júlí 2004 voru, auk áfrýjanda, áðurnefndur Ö-kk-nf J-kk-nf og Þ-kvk-nf R-kvk-nf þáverandi starfsmaður fasteignasölunnar. Þeim ber ekki saman um atvik á fundinum. Áfrýjandi hélt því fram að aldrei hefði verið nefnt við sig að verðið ætti að breytast frá hinu samþykkta kauptilboði og sér hefðu ekki verið kynnt sérstaklega vísitöluákvæði samningsins. Kvaðst hún aðeins hafa lesið samninginn lauslega þar sem hann „átti bara að vera staðfesting á kauptilboðinu og þetta áttu ekkert að vera neinar breytingar á þessu.“ Ö-kk-nf sagðist telja texta á framhlið samningsins, þar sem umþrætt ákvæði eru, hafa verið lesin upp og á það bent að um væri að ræða gamla vísitölu. Ekki kvaðst hann muna eftir hvort hið nýja kaupverð hefði verið reiknað upp til ákveðinnar krónutölu, en nefndi í því sambandi að um hafi verið að ræða marga samninga sem fasteignasalan hafi annast fyrir stefnda. Aðspurður nánar um hvort komið hafi til tals að um breytingu frá fyrri samningi hafi verið að ræða, sagði hann: „Nei það var ekki rætt neitt um það. Það lá alltaf ljóst fyrir að það væri vísitala á þessum samningum. Þetta var ekkert sérlega rætt.“ Þ-kvk-nf kvaðst hafa lesið upp texta á framhlið kaupsamningsins og farið yfir vísitöluákvæði hans, en ekki kvaðst hún þó geta fullyrt að hún hafi vakið sérstaka athygli áfrýjanda á að um gamla vísitölu væri að ræða og ekki heldur hafa reiknað upp kaupverðið fyrir áfrýjanda.

II.

Stefndi er fyrirtæki sem smíðar íbúðir til sölu á almennum markaði og fékk hann til liðs við sig umrædda fasteignasölu til að annast sölu íbúðanna og gerð kaupsamninga. Áfrýjandi snéri sér til fasteignasölunnar um kaup á íbúð en fram er komið í málinu að íbúð sú sem áfrýjandi festi kaup á var á þeim tíma nánast fullgerð. Hinn 7. júní 2004 komst á bindandi samningur milli málsaðila um kaup á íbúðinni og þurfti áfrýjandi ekki að sæta því að kaupverð hækkaði eftir það nema sérstaklega yrði um það samið. Efni samningsins 27. júlí 2004 um vísitölu fól ótvírætt í sér hækkun á kaupverðinu frá fyrri samningi en vísitala sú sem sett var í samninginn var orðin 14 mánaða gömul á samningsdegi án þess að það væri sérstaklega tekið fram og hafði vísitala á því tímabili hækkað um liðlega 5%. Var kaupverð ekki sérstaklega reiknað upp með tilliti til vísitölunnar, en hins vegar var reiknuð upp hækkun á yfirteknum lánum samkvæmt samningnum 7. júní 2004. Þess verður ekki krafist að áfrýjandi gerði sér grein fyrir umræddri hækkun á kaupverðinu án sérstakrar kynningar, sem ekki verður talið að hafi farið fram með fullnægjandi hætti samkvæmt framburði vitnis og aðila af atvikum við samningsgerð 27. júní 2004. Þegar litið er til framanritaðs um efni umþrætts samnings, stöðu samningsaðila og atvika við samningsgerð verður, með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, að fallast á með áfrýjanda að víkja beri til hliðar umþrættum samningsákvæðum um hækkun á kaupverði. Verður áfrýjandi því sýknuð af fjárkröfu stefnda og stefndi dæmdur til að gefa út afsal fyrir íbúðinni.

Samkvæmt 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála skal stefndi greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Áfrýjandi, E-kvk-nf H-kvk-nf, er sýkn af kröfu stefnda, Byggingarfélagsins Hyrnu ehf.

Stefnda er gert að gefa út afsal til áfrýjanda fyrir fasteigninni Tjarnartúni 5, Akureyri, fastanúmer 226-9960.

Stefndi greiði áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, samtals 800.000 krónur.