333/2004

Ó krafðist þess að frumvörpum sýslumanns til úthlutunar á söluverði fasteignar, þar sem ráðgert var að úthluta fjármunum af nauðungarsöluandvirði íbúðarhúss til Í vegna fasteignaveðbréfs, á undan kröfu Ó samkvæmt tryggingarbréfum, yrði breytt. Í málinu lá fyrir að Ó veitti ekki leyfi til að aflétta tryggingarbréfunum af íbúðarhúsi og lóð fasteignarinnar í samræmi við áritun á kaupsamningi þar um og var umræddu fasteignaveðbréfi þinglýst á eignina þvert gegn henni. Varð réttur Í því að þoka fyrir rétti Ó við úthlutun söluverðs umræddrar fasteignar. Hins vegar varð ekki betur séð en að Ó hefði fallist á veðleyfi til handa L með tryggingarbréfunum. Var því fallist á að réttur Ó gengi framar rétti Í samkvæmt fasteignaveðbréfi en veðréttur L viki fyrir rétti Í með vísan til veðleyfis L til Í.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir H-kk-nf B-kk-nf, G-kk-nf G-kk-nf og P-kk-nf K-x-x H-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 27. júlí 2004, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 6. næsta mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 14. júlí 2004 þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að ákvörðun sýslumannsins á Selfossi 28. janúar 2004 um úthlutun söluverðs tiltekinna tveggja fasteigna í landi Nýjabæjar í Árborg yrði breytt á þann veg að krafa hans um úthlutun á 8.857.508 krónum í skjóli tveggja tryggingarbréfa 10. júní 2002 yrði látin ganga fyrir tilteknum kröfum varnaraðila. Kæruheimild er í 79. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess aðallega að hinn kærði úrskurður verði ómerktur og málinu vísað heim í hérað til löglegrar meðferðar að nýju. Til vara krefst hann þess að ákvörðun sýslumanns í máli nr. 033-2003-00256 verði breytt þannig: Aðallega að sér verði úthlutað 8.857.508 krónum á undan kröfuhöfum vegna veðréttinda á 5. og 6. veðrétti og að úthlutun til þeirra falli niður en til vara að sér verði úthlutað 8.180.745 krónum í stað úthlutunar til varnaraðilans Íbúðarlánasjóðs vegna fasteignaveðbréfs á 5. veðrétti. Til þrautavara krefst sóknaraðili þess að úthlutun til Íbúðalánasjóðs vegna veðskuldabréfs á 5. veðrétti falli niður, úthlutað verði til varnaraðilans Lánasjóðs landbúnaðarins upp í eftirstöðvar kröfu hans, að teknu tilliti til úthlutunar til þess kröfuhafa í máli nr. 033-2003-00255 og að eftirstöðvum nauðungarsöluandvirðis verði að því loknu úthlutað til sóknaraðila. Að því frágengnu er þess krafist að ákvörðun sýslumannsins 28. janúar 2004 verði felld úr gildi og að við úthlutun nauðungarsöluandvirðisins gangi réttur hans samkvæmt tryggingabréfum útgefnum 10. júní 2002 framar rétti varnaraðilans Íbúðalánasjóðs samkvæmt fasteignaveðbréfi útgefnu 27. janúar 2003. Sóknaraðili krefst og málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

if !supportEmptyParas endif

I.

Samkvæmt gögnum málsins seldi sóknaraðili ásamt eiginkonu sinni og börnum A-kk-þgf K-kk-þgf og E-kvk-þgf Ö-kvk-þgf E-kvk-þgf Svínabúið Nýjabæ ehf. með samningi 23. maí 2002. Helstu eignir félagsins samkvæmt kaupsamningnum voru jörðin Nýibær ásamt rekstri svínabús og bústofni og búnaði því viðkomandi. Kaupverðið var 54.000.000 krónur og voru 15.000.000 krónur greiddar við undirritun kaupsamningsins í samræmi við 2. gr. hans. Þá átti að greiða 16.000.000 krónur eigi síðar en 15. júlí 2002, 8.000.000 krónur eigi síðar en 15. desember sama árs og 15.000.000 krónur eigi síðar en 31. maí 2003. Tekið var fram að greiðslur þessar væru tryggðar með veði í fasteignum félagsins næst á eftir áhvílandi veðskuldum og að seljandi samþykkti veðsetningu á undan áðurnefndri tryggingu vegna greiðslu kaupverðs. Vanskil urðu á tveimur síðast töldu greiðslunum. Kaupendur gáfu út tvö tryggingarbréf 10. júní 2002 til tryggingar á efndum á kaupsamningnum, annars vegar að fjárhæð 8.000.000 krónur tryggt með 11. veðrétti í fasteigninni Nýjabæ og hins vegar að fjárhæð 15.000.000 krónur tryggt með 12. veðrétti í sömu eign. Tryggingarbréfunum var þinglýst hjá sýslumanninum á Selfossi 24. júní 2002.

Með kaupsamningi 30. janúar 2003 seldi Svínabúið Nýjabæ ehf. A-kk-þgf K-kk-þgf íbúðarhús ásamt lóð úr jörðinni Nýjabæ. Kaupverðið var 15.500.000 krónur. Samkvæmt samningnum skyldi kaupandinn greiða 6.344.293 krónur við undirritun samningsins, yfirtaka veðskuldir í eigu Byggingarsjóðs ríkisins að fjárhæð 1.155.707 krónur auk þess að greiða 8.000.000 krónur með fasteignaveðbréfi í hinni seldu eign. Á bakhlið samningsins var greint frá áhvílandi veðböndum. Þar kom fram að á 6. og 7. veðrétti hvíldu veðbréf í eigu varnaraðilans Lánasjóðs landbúnaðarins en á 8. og 9. veðrétti hvíldu tvö handhafabréf útgefin 10. júní 2002 að fjárhæð 8.000.000 krónur og 15.000.000 krónur. Sérstaklega var ritað: „Aðilum kaupsamnings þessa er kunnugt um að þinglýsing á fasteignaveðbréfi er ekki tæk fyrr en aflétting á ofangreindum lánum hefur farið fram.“ Fyrrgreint fasteignaveðbréf var gefið út sama dag og kaupin fóru fram.

Varnaraðilinn Lánasjóður landbúnaðarins gaf 11. mars 2003 út veðleyfi þar sem fram kom að A-kk-þgf F. K-kk-þgf væri heimilað að taka nýtt vísitölutryggt lán hjá Íbúðalánasjóði að fjárhæð allt að 8.000.000 krónur. Tekið var fram að veðréttur varnaraðilans Lánasjóðs landbúnaðarins þokaði fyrir hinu nýja láni en héldist að öðru leyti óbreyttur. Samkvæmt gögnum málsins var fyrrgreint fasteignaveðbréf ásamt umræddu veðleyfi og kaupsamningi móttekið til þinglýsingar hjá sýslumanninum á Selfossi 12. mars 2003. Kaupsamningnum var þinglýst næsta dag en veðleyfinu 19. sama mánaðar. Fasteignaveðbréfinu var þinglýst á 5. veðrétt í samræmi við efni þess.

Vegna vanefnda á kaupsamningi 23. maí 2002 óskaði sóknaraðili eftir nauðungarsölu á fasteigninni Nýjabæ samkvæmt heimild í fyrrgreindum tryggingarbréfum og fór salan fram 10. desember 2003. Áður hafði sóknaraðili látið bóka að á 5. veðrétti á íbúðarhúsi og lóð hvíldi lán frá varnaraðila Íbúðalánasjóði sem sóknaraðili hefði ekki veitt veðleyfi fyrir. Varnaraðili Lánasjóður landbúnaðarins var hæstbjóðandi í fasteignina Nýjabæ en sóknaraðili í íbúðarhúsið á fasteigninni ásamt lóð. Samkvæmt frumvörpum sýslumannsins á Selfossi til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar 23. og 24. desember 2003 var meðal annars ráðgert að úthluta fjármunum af nauðungarsöluandvirði íbúðarhússins til varnaraðila Íbúðalánasjóðs vegna fasteignaveðbréfs á 5. veðrétti á undan kröfu sóknaraðila samkvæmt tryggingarbréfunum. Sóknaraðili mótmælti frumvörpunum með bréfi til sýslumanns 6. janúar 2004, þar sem hann ítrekaði fyrri kröfu sína um stöðu í réttindaröð og færði frekari rök fyrir henni. Sýslumaður tók framangreind mótmæli gegn frumvörpunum fyrir á fundi 28. janúar 2004. Á þeim fundum ákvað sýslumaður að hafna öllum fram komnum mótmælum og láta frumvörpin standa óbreytt. Var þá strax lýst yfir af hálfu sóknaraðila að hann myndi leita dómsúrlausnar til að fá ákvörðun sýslumanns breytt.

II.

Sóknaraðili reisir kröfu sína um úthlutun af söluverði fyrrnefndra fasteigna á tveimur tryggingarbréfum, sem gefin voru út 10. júní 2002. Þar var sóknaraðila eins og áður greinir sett að veði fasteignin Nýibær með 10. og 11. veðrétti til tryggingar efndum á kaupsamningi 23. maí 2002 um Svínabúið Nýjabæ ehf., annars vegar að fjárhæð 15.000.000 krónur og hins vegar að fjárhæð 8.000.000 krónur. Samkvæmt fram lögðu ljósriti af tryggingarbréfunum var þeim þinglýst 24. júní 2002 í réttindaröð á eftir óútgefnu veðskuldabréfi varnaraðilans Lánasjóðs landbúnaðarins að fjárhæð 16.000.000 krónur á 8. veðrétti og óútgefnu fasteignaveðbréfi að fjárhæð 8.000.000 krónur á 9. veðrétti. Áhvílandi veðskuldir voru að öðru leyti í eigu Byggingarsjóðs ríkisins og Lánasjóðs landbúnaðarins. Með vísan til þessa verður ekki betur séð en að í raun hafi verið fallist á að umrædd tryggingarbréf kæmu í réttindaröð á eftir fyrrgreindum veðskuldum samkvæmt veðskuldabréfi og fasteignaveðbréfi þegar til þeirra myndi stofnast. Hinn 30. janúar 2003 seldi hins vegar Svínabúið Nýjabæ ehf. A-kk-þgf K-kk-þgf íbúðarhús ásamt lóð úr jörðinni Nýjabæ. Þau kaup voru meðal annars, eins og áður greinir, fjármögnuð með yfirtöku á veðskuldum Byggingarsjóðs ríkisins, þeim sömu og getið var á tryggingarbréfum sóknaraðila, og áðurgreindu fasteignaveðbréfi útgefnu sama dag og kaupin fóru fram. Samkvæmt yfirlýsingu á bakhlið kaupsamningsins var ekki heimilt að þinglýsa bréfinu fyrr en að tilteknum lánum hefði verið aflétt af eigninni. Af upptalningunni má ráða að um hafi verið að ræða annars vegar veðskuldir í eigu varnaraðilans Lánasjóðs landbúnaðarins og hins vegar veðskuldir samkvæmt tryggingarbréfum sóknaraðila. Veðskuldir varnaraðilans Lánasjóðs landbúnaðarins voru þær sömu og getið var í tryggingarbréfum sóknaraðila ásamt þeirri sem tiltekin var á 8. veðrétti sem óútgefinni að fjárhæð 16.000.000 krónur. Samkvæmt fyrrgreindri upptalningu í kaupsamningnum og þeim gögnum sem liggja fyrir í málinu er um að ræða tvö veðskuldabréf sem þinglýst var 18. júlí 2002.

Í málinu liggur fyrir að sóknaraðili veitti ekki leyfi til að aflétta tryggingarbréfum þeim sem um er deilt í málinu af íbúðarhúsi og lóð fasteignarinnar Nýjabæ í samræmi við áritun á kaupsamningi 30. janúar 2003 þar um. Var umræddu fasteignaveðbréfi þinglýst á eignina þvert gegn áritun þessari. Ekki verður fallist á að ákvæði 2. gr. kaupsamnings 23. maí 2002 breyti þessari niðurstöðu. Verður því réttur varnaraðila Íbúðalánasjóðs að þoka fyrir rétti sóknaraðila við úthlutun söluverðs umræddrar fasteignar. Hins vegar verður ekki betur séð en að sóknaraðili hafi með tryggingarbréfi útgefnu 10. júní 2002, þar sem tiltekin var veðskuld á 8. veðrétti að fjárhæð 16.000.000 krónur í eigu varnaraðilans Lánasjóðs landbúnaðarins, fallist á veðleyfi þessum varnaraðila til handa. Breytir því engu í þessu sambandi að veðskuld þessari var þinglýst um þremur vikum eftir að tryggingarbréfi sóknaraðila var þinglýst. Þá hefur áðurnefnt veðleyfi varnaraðilans Lánasjóðs landbúnaðarins til varnaraðilans Íbúðalánasjóðs 11. mars 2003 ekki áhrif á þessa niðurstöðu. Með vísan til framangreinds er fallist á með sóknaraðila að réttur hans samkvæmt tryggingarbréfum útgefnum 10. júní 2002 gangi framar rétti varnaraðilans Íbúðalánasjóðs samkvæmt fasteignaveðbréfi útgefnu 30. janúar 2003. Þá er með vísan til veðleyfis 11. mars 2003 fallist á að veðréttur varnaraðilans Lánasjóðs landbúnaðarins víki fyrir þessu fasteignaveðbréfi í réttindaröð.

Samkvæmt þessum úrslitum verða varnaraðili Íbúðalánasjóður og varnaraðili Lánasjóður landbúnaðarins dæmdir til að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Felld er úr gildi ákvörðun sýslumannsins á Selfossi 28. janúar 2004 um að láta standa óbreytt frumvarp frá 24. desember 2003 til úthlutunar á söluverði fasteignar nr. 220-0602 í landi Nýjabæjar í Árborg. Við úthlutun söluverðs þeirrar fasteignar gengur réttur sóknaraðila, Ó-kk-ef A-kk-ef H-kk-ef, samkvæmt tryggingarbréfum útgefnum 10. júní 2003 fyrir rétti varnaraðila Íbúðalánasjóðs samkvæmt fasteignaveðbréfi útgefnu 30. janúar 2003 og rétti varnaraðilans Lánasjóðs landbúnaðarins samkvæmt veðleyfi 11. mars 2003.

Varnaraðili Íbúðalánasjóður og varnaraðili Lánasjóður landbúnaðarins greiði sóknaraðila óskipt samtals 300.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.