311/2017

AS og AP kröfðu G og H um eftirstöðvar kaupverðs samkvæmt kaupsamningi þeirra um fasteign. G og H töldu sig eiga rétt á afslætti þar sem fasteignin hefði verið gölluð sökum þess að AS og AP hefðu ekki upplýst þau við söluna um fyrirhugaða byggð við húsið sem hefði í för með sér skerðingu á útsýni. Í dómi Hæstaréttar kom fram að AS og AP og fasteignasalanum hefði verið kunnugt um að í gildandi deiliskipulagi væri gert ráð fyrir umræddri byggð og bar fasteignasalanum að geta þess í söluyfirliti. Hefðu AS og AP hins vegar ekki sýnt fram á að það hefði verið gert eða að G og H hefði á annan hátt verið veittar þessar upplýsingar áður en kaupin fóru fram en um það bæru AS og AP sönnunarbyrði. Var því talið að AS og AP hefðu brotið gegn 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og væri það galli á fasteigninni. Hefðu G og H því mátt samkvæmt 37. gr., sbr. 41. og 44. gr. laganna, krefjast afsláttar að tiltölu og halda eftir greiðslu sem því nam en það gerðu þau með því að halda eftir 10% af umsömdu kaupverði. Undir rekstri málsins í héraði var aflað matsgerðar þar sem verðrýrnun fasteignarinnar vegna byggðarinnar var metin 7% og yfirmatsgerðar þar sem hún var metin 10%. Talið var að yfirmatsgerðin væri haldin slíkum annmörkum að á henni yrði ekki byggt og var undirmatið því lagt til grundvallar. Fyrir lá að G og H höfðu fengið greiddar bætur úr starfsábyrgðartryggingu fasteignasalans sem þau í beinu framhaldi greiddu AS og AP. Var sú innborgun hærri en nam þeirri fjárhæð sem H og P áttu eftir að standa skil á til rétts uppgjörs á kaupunum. Voru G og H því sýknuð af kröfu AS og AP.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma M-kk-nf S-kk-nf hæstaréttardómari, G-kk-nf G-kk-nf settur hæstaréttardómari og J-kk-nf S-kk-nf landsréttardómari.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 19. maí 2017. Þau krefjast þess að stefndu verði gert að greiða sér 6.441.209 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 1.535.000 krónum frá 15. september 2015 til 1. október sama ár, af 5.353.700 krónum frá þeim degi til 15. sama mánaðar og af 6.441.209 krónum frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádreginni innborgun 7. mars 2016 að fjárhæð 4.233.333 krónur. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Svo sem nánar greinir í hinum áfrýjaða dómi gerðu aðilar með sér kaupsamning 3. júlí 2015 um fasteignina Súluhöfða 28 í Mosfellsbæ og seldu þar áfrýjendur stefndu einbýlishús sitt. Í samningnum sagði meðal annars: „Aðilar kaupsamnings þessa hafa kynnt sér og áritað söluyfirlit fasteignasölunnar og skoðast það sem hluti af kaupsamningi um eignina.“ Áfrýjendur höfðu fengið nafngreindri fasteignasölu eignina til sölumeðferðar og bar fasteignasala samkvæmt 10. gr. þágildandi laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa að gera rækilegt yfirlit yfir öll þau atriði sem máli gætu skipt við söluna. Í 11. gr. laganna voru ákvæði um efni söluyfirlits og samkvæmt c. lið 2. mgr. þeirrar lagagreinar skyldu vera upplýsingar um ástand eignar, þar á meðal um galla sem seljanda eða fasteignasala væri kunnugt um. Bæði áfrýjendum og fasteignasala var kunnugt um að í gildandi deiliskipulagi fyrir vestursvæði Mosfellsbæjar, Höfðahverfi, væri gert ráð fyrir að á sex lóðum fyrir norðan húsið að Súluhöfða 28 risu allt að 5 metra há einbýlishús og myndi þá skerðast að mun óhindrað útsýni frá því húsi til sjávar og fjalla í norðri og norðvestri. Fasteignasalanum bar því að geta þessara upplýsinga í söluyfirlitinu. Áfrýjendur hafa ekki sýnt fram á að það hafi verið gert eða að stefndu hafi á annan hátt verið veittar upplýsingar um þetta áður en kaupin voru gerð en um það bera þau sönnunarbyrði. Samkvæmt þessu og að öðru leyti með vísan til forsendna héraðsdóms verður að leggja til grundvallar að áfrýjendur hafi brotið gegn ákvæði 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup með því að upplýsa stefndu ekki um fyrirhugaða byggð og telst það galli á fasteigninni, en áfrýjendur stoðar ekki í þessu sambandi að bera fyrir sig aðgæsluskyldu kaupanda samkvæmt 3. mgr. 29. gr. sömu laga. Vegna þessa galla máttu stefndu samkvæmt 37. gr., sbr. 41. gr. og 44. gr. laganna, krefjast afsláttar að tiltölu og halda eftir greiðslu sem því nam. Það gerðu stefndu með því að halda eftir 10% af umsömdu kaupverði að fengnu verðmati sem þau öfluðu einhliða og reistu mál sitt á samkvæmt greinargerð þeirra í héraði.

II

Undir rekstri málsins í héraði öfluðu stefndu tveggja matsgerða dómkvaddra manna um hlutfallslega verðrýrnun fasteignarinnar að Súluhöfða 28 vegna fyrirhugaðrar byggðar, sem rísa ætti í nágrenni hennar og skerða myndi útsýni þaðan, til þess að leiða í ljós heimild sína til afsláttar. Löggiltur fasteignasali var dómkvaddur til þessa 4. mars 2016 og mat hann verðrýrnunina 7%. Stefndu sættu sig ekki við þá niðurstöðu og kröfðust yfirmats 27. apríl sama ár. Dómkvaddir voru hæstaréttarlögmaður og löggiltur fasteignasali og luku þeir mati 5. ágúst 2016 þar sem verðrýrnunin var metin 10%. Í héraðsdómi var yfirmatið lagt til grundvallar.

Áfrýjendur halda því fram að svo miklir annmarkar séu á yfirmatinu að á því verði ekki byggt. Þau benda meðal annars á að þar sé talið að næði muni minnka við það að æfingasvæði golfvallar, bifreiðastæði og göngustígur hverfi norðan lóðarmarka Súluhöfða 28 og þess í stað komi lóðir einbýlishúsa. Ný húsaröð komi mjög nálægt húsinu og nýir nágrannar stefndu muni eiga suðurlóð að lóð þeirra. Notkun aðliggjandi nýrra lóða verði í miklu meira návígi heldur en núverandi gangstígur og athafnasvæði á golfvelli. Byggi yfirmatsmenn það mat á því meðal annars að nýju húsin muni rísa í 10 metra fjarlægð frá norðurvegg Súluhöfða 28 og sé sú fjarlægð miðuð út frá yfirlitsteikningu sem sýni byggingarreiti lóðanna en ekki raunverulega staðsetningu húsanna. Í fyrsta lagi sé ljóst að norðurveggur hússins að Súluhöfða 28 sé ekki í 5 metra fjarlægð frá lóðarmörkum eins og byggingarreitur leyfi heldur að minnsta kosti 8 metra frá lóðarmörkum eins og sjá megi af grunnmynd hússins í málsgögnum. Af því leiði einnig að það álit yfirmatsmanna að áfrýjendur hafi markað sér stærri lóð til norðurs sem nemi 4 metrum sé rangt með öllu. Hið rétta sé að lóðarmörkin séu innan við einum metra sunnar en mörkun áfrýjenda, þar sem munurinn sé mestur austast á lóðinni en mörkin séu rétt að vestan. Verði að telja í ljós leitt að yfirmatsmenn hafi reist matið á þessum röngu forsendum en samkvæmt framburði þeirra fyrir héraðsdómi hafi þeir báðir talið að húsið stæði að minnsta kosti 3 metrum norðar en raunin er. Þá sé ennfremur ljóst að suðurmörk byggingarreits nýrra húsa að norðanverðu sé ekki bindandi byggingarlína eins og yfirmatsmenn hafi ranglega talið í matsgerð og borið nánar um fyrir dómi. Megi í raun telja líklegast að þeir sem þar komi til með að byggja muni fremur gera það norðar á lóðunum til að hafa rúmbetri suðurlóð að baki húsunum þar sem sólar nýtur. Megi þannig reikna með að fjarlægð milli húsanna verði að minnsta kosti 15 til 20 metrar en ekki 10 metrar eins og yfirmatið sé reist á og álykta megi að næði muni fremur aukast en minnka eins og matið geri ráð fyrir.

Við skýrslugjöf yfirmatsmanna fyrir héraðsdómi kom fram að þeir hafi reist ályktanir sínar um skerðingu útsýnis frá húsinu að Súluhöfða 28 vegna nýrrar byggðar norðan við það á þeim forsendum um fjarlægð milli húsa sem að framan getur. Verður að leggja til grundvallar að þær forsendur séu rangar. Þótt yfirmatsmenn hafi svarað því til fyrir héraðsdómi að þetta hefði ekki áhrif á niðurstöður þeirra verður að gæta að því að ekki verður séð að þetta hafi verið borið upp við þá fyrr en við aðalmeðferð málsins eða að þeir hafi haft tök á að yfirfara nægilega yfirmatsgerð sína með tilliti til þessa og komast sameiginlega að niðurstöðu. Að því virtu er ekki unnt að byggja á niðurstöðu yfirmatsgerðarinnar við úrlausn málsins. Eftir stendur þá óhögguð undirmatsgerð þar sem komist var eins og áður segir að þeirri niðurstöðu að verðgildi fasteignarinnar rýrni um 7% vegna nýrrar byggðar norðan við hana. Verður það lagt til grundvallar.

Samkvæmt framansögðu eiga stefndu tilkall til 7% afsláttar af kaupverði fasteignarinnar, 63.500.000 krónum, og máttu þau halda þannig eftir 4.445.000 krónum af greiðslu kaupverðs. Þau héldu á hinn bóginn eftir 6.350.000 krónum af kaupverðinu vegna þessa og höfðuðu áfrýjendur mál þetta til heimtu á þeirri fjárhæð að viðbættum 91.209 krónum vegna uppgjörs á gjöldum og kostnaði í tengslum við kaupin. Við höfðun málsins áttu því stefndu eftir að standa skil á 1.996.209 krónum til rétts uppgjörs á kaupunum. Eins og getið er um í hinum áfrýjaða dómi kröfðu stefndu vátryggingafélag, þar sem fasteignasalinn sem hafði milligöngu um kaupin á Súluhöfða 28 hafði aflað sér starfsábyrgðartryggingar, um greiðslu bóta vegna þeirra mistaka hans að hafa ekki upplýst þau í aðdraganda kaupanna um fyrirhugaða byggð. Svo fór að félagið greiddi stefndu 4.233.333 krónur í bætur úr vátryggingunni 4. mars 2016 og er óumdeilt að þau hafi í beinu framhaldi af því greitt áfrýjendum þá fjárhæð. Er þar um að ræða þá innborgun sem áfrýjendur telja til frádráttar í fyrrgreindri dómkröfu sinni. Innborgun þessi var hærri en nemur þeim 1.996.209 krónum sem áfrýjendur áttu samkvæmt áðursögðu tilkall til þó svo að við þá fjárhæð leggist dráttarvextir til greiðsludagsins 7. mars 2016. Að þessu virtu verður staðfest niðurstaða héraðsdóms um sýknu stefndu af kröfu áfrýjenda.

Eftir niðurstöðu málsins er rétt að dæma áfrýjendur til að greiða að hluta málskostnað stefndu í héraði og fyrir Hæstarétti, svo sem í dómsorði greinir, en við ákvörðun á fjárhæð hans er ekki unnt að líta til kostnaðar stefndu af öflun yfirmatsgerðar sem ekki er byggt á við úrlausn málsins.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Áfrýjendur, A-kvk-nf S-kvk-nf V-kvk-nf og A-kk-nf P-kk-nf S-kk-nf, greiði óskipt stefndu, G-kk-þgf Ó-kk-þgf og H-kvk-þgf H-kvk-þgf G-kvk-þgf, samtals 1.500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.