54/2006

Fasteignasalan Á gerði GG, fyrir hönd eigenda lóðarinnar E, kauptilboð 18. nóvember 2002. Þremur dögum síðar gerði GG gagntilboð fyrir sína hönd og annarra eigenda lóðarinnar og var það samþykkt 23. nóvember 2002, en í kjölfarið neitaði GG að veita hinu samþykkta gagntilboði viðtöku. Í mars 2001 stofnuðu eigendur lóðarinnar einkahlutafélag í því skyni að fara með eignarráð hennar og afsalaði félagið lóðinni til M 24. nóvember 2002. L krafðist þess aðallega að viðurkennt yrði að bindandi kaupsamningur hefði komist á milli félagsins og H o.fl. um lóðina 23. nóvember 2002. Ekki var fallist á að kröfunni væri ranglega beint að H. o.fl., sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991. Þau voru hins vegar sýknuð af kröfunni þar sem umboð það sem GG kvaðst í gagntilboði sínu hafa frá þeim var ekki í skriflegu formi og uppfyllti því ekki gildisskilyrði 2. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002. L reisti varakröfu sína um skaðabætur úr hendi GG á 25. gr. laga nr. 7/1936. Með vísan til þeirrar niðurstöðu að gagntilboð GG hefði ekki verið skuldbindandi fyrir sameigendur hans var talið að skilyrðum 1. mgr. ákvæðisins fyrir bótaábyrgð væri fullnægt. Talið var að hinir sérfróðu fulltrúar L við kaupin hefðu mátt vita að umboð GG væri ekki fullnægjandi, enda hefði sú regla verið lögfest að skriflegt form væri gildisskilyrði umboðs í fasteignakaupum þegar gagntilboðið var gert. Var því talið óhjákvæmilegt með vísan til 2. mgr. ákvæðisins, þrátt fyrir framgöngu GG, að sýkna hann af varakröfu L. Þá var ekki fallist á þrautavarakröfu L um viðurkenningu á því að bindandi kaupsamningur um hlut GG í umræddri lóð hefði komist á 23. nóvember 2002, þar sem gagntilboðið hefði lotið að sölu lóðarinnar í heild sinni og gæti umboðsskortur ekki leitt til þess að komist hefði á samningur með öðru efni.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir H-kk-nf B-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 27. janúar 2006. Hann krefst þess aðallega að viðurkennt verði með dómi að bindandi kaupsamningur hafi komist á milli hans og stefndu 23. nóvember 2002 um fasteignina Eyraveg 34 á Selfossi, en til vara að stefnda G-kk-þgf B. G-kk-þgf verði gert að greiða sér 14.950.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 23. nóvember 2002 til greiðsludags. Að því frágengnu krefst áfrýjandi þess að viðurkennt verði að bindandi kaupsamningur um 33,33% hlut í fyrrgreindri fasteign hafi komist á milli hans og stefnda G-kk-ef 23. nóvember 2002. Í öllum tilvikum krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Með afsali 31. júlí 2000, sem þinglýst var 31. ágúst sama ár, eignuðust stefndu lóðir sem þá voru númer 34 og 36 við Eyraveg á Selfossi. Munu lóðirnar hafa verið í óskiptri sameign þeirra. Var hlutdeild stefnda G-kk-ef 33,33%, en aðrir stefndu áttu hver um sig 16,67% hlutdeild. Lóðirnar voru sameinaðar undir heitinu Eyravegur 34 með yfirlýsingu sveitarfélagsins Árborgar 14. maí 2001, sem þinglýst var 16. sama mánaðar.

Fasteignasalan Árborgir ehf. gerði fyrir hönd ónafngreinds viðskiptavinar síns stefnda G-kk-þgf „f.h. eigenda lóðar nr. 34 við Eyraveg“ kauptilboð í hana 18. nóvember 2002. Samkvæmt því skyldi kaupverðið vera 23.900.000 krónur og skyldu 12.000.000 krónur greiðast við undirritun kaupsamnings en eftirstöðvarnar 25. apríl 2003. Í tilboðinu, sem gilda skyldi til hádegis 21. sama mánaðar, var tekið fram að tilboðsgjafi hafi kynnt sér veðbókarvottorð fyrir lóðina. Fyrir liggur að áfrýjandi var hinn ónafngreindi viðskiptavinur fasteignasölunnar sem að tilboðinu stóð. Þann 21. nóvember gerði stefndi G-kk-nf gagntilboð „fyrir sína hönd og annarra eigenda lóðarinnar nr. 34 við Eyraveg“. Samkvæmt því var kaupverð lóðarinnar 26.500.000 krónur. Skyldu 14.500.000 krónur greiðast við undirritun kaupsamnings, en eftirstöðvarnar 25. apríl 2003. Lokamálsgrein gagntilboðsins er svohljóðandi: „Gagntilboð þetta er bindandi og gildir til kl. 12:00 mánudaginn 25. nóvember 2002.“ Undir það ritaði stefndi G-kk-nf fyrir hönd „tilboðshafa skv. umboði“. Tveir forsvarsmenn fasteignasölunnar báru við skýrslutöku fyrir Héraðsdómi Suðurlands, sem síðar verður nánar að vikið, að áfrýjandi hafi laugardaginn 23. nóvember gefið þeim fyrirmæli um að samþykkja gagntilboðið fyrir sína hönd og í framhaldi þess hafi tveir starfsmenn fasteignasölunnar ritað samþykki á gagntilboðið fyrir hönd tilboðsgjafa og sá þriðji vottað undskriftina. Síðla sama dags hafi tveir starfsmenn fasteignasölunnar farið með hið samþykkta gagntilboð heim til stefnda G-kk-ef. Hafi þeir tilkynnt honum að gagntilboðið hafi verið samþykkt en hann neitað að veita því viðtöku.

Í marsmánuði 2001 stofnuðu stefndu einkahlutafélagið Eyravegur 34-36. Kveða þeir að félagið hafi verið stofnað í því skyni að fara með eignarráð lóðar þeirrar sem ágreiningur máls þessa varðar. Var lóðin færð félaginu til eignar í ársreikningi 2001. Ekki hafði þó verið gerður reki að því að þinglýsa eignarheimild félagsins að lóðinni áður en atburðir þeir gerðust sem hér er deilt um. Sunnudaginn 24. nóvember 2002 afsalaði einkahlutafélag þetta Miðdal ehf. lóðinni Eyravegi 34. Var því lýst yfir í afsalinu að kaupverð lóðarinnar hafi verið greitt að fullu og skyldi hún afhent 1. desember 2002. Afsalið var afhent til þinglýsingar 25. nóvember 2002. Sama dag var það samþykkta gagntilboð, sem að framan er fjallað um, einnig afhent til þinglýsingar. Var því þinglýst sem yfirlýsingu og sú athugasemd gerð að tilvitnuð umboð hafi ekki fylgt skjalinu. Loks var þinglýst 26. nóvember 2002 ódagsettri yfirlýsingu þar sem stefndu staðfestu að fasteignin Eyravegur 34 væri eign einkahlutafélagsins Eyravegur 34-36 og hefði verið það frá stofnun félagsins 7. mars 2001.

Að beiðni áfrýjanda fóru fram skýrslutökur fyrir Héraðsdómi Suðurlands 19. mars 2003 til undirbúnings höfðunar máls þessa með vísan til XII. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Gáfu þar skýrslu stefndu H-kk-nf K-kk-nf, P-kk-nf A-kk-nf og G-kk-nf, sem og forsvarsmaður stefnda Kjörbúðar Hraunbæjar ehf. Auk þeirra gáfu skýrslu fyrrgreindir forsvarsmenn fasteignasölunnar Árborgar ehf. og þrír aðrir menn. Mál þetta var höfðað með stefnu 5. september 2003.

II.

Málsástæðum aðila er lýst í hinum áfrýjaða dómi. Aðrir stefndu en G-kk-nf B. G-kk-nf reisa kröfu sína um sýknu af aðalkröfu áfrýjanda, um að viðurkennt verði að bindandi kaupsamningur hafi komist á um lóðina 23. nóvember 2002, á því að henni sé ranglega beint að þeim, sbr 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991, þar sem hinn raunverulegi eigandi lóðarinnar á þessum tíma hafi verið Eyravegur 34-36 ehf. Eins og að framan er rakið voru stefndu þinglýstir eigendur lóðarinnar á umræddum degi. Gegn andmælum áfrýjanda hafa ekki verið færðar sönnur á að forsvarsmönnum hans hafi þá verið kunnugt um að eignarhaldi að lóðinni væri öðru vísi háttað. Tilboði áfrýjanda 18. nóvember 2002 var beint til stefnda G-kk-ef fyrir hönd eigenda lóðarinnar og gagntilboðið 21. sama mánaðar gerði stefndi G-kk-nf „fyrir sína hönd og annarra eigenda lóðarinnar“. Er viðurkenningarkröfu áfrýjanda því réttilega beint að stefndu.

Aðrir stefndu en G-kk-nf reisa kröfu sína um sýknu af aðalkröfu áfrýjanda einnig á þeirri málsástæðu að stefndi G-kk-nf hafi ekki haft umboð til að gera samning um sölu lóðarinnar fyrir þeirra hönd. Séu þeir því óbundnir af gagntilboðinu. Málatilbúnaður stefnda G-kk-ef er að þessu leyti óskýr, þar sem hann sýnist samtímis reisa kröfu sína um sýknu af aðalkröfu áfrýjanda annars vegar á því að það hafi verið á misskilningi byggt af hans hálfu að hann hefði umboð sameigenda sinna til samningsgerðarinnar og hins vegar að hann hafi í raun haft slíkt umboð en honum hafi mistekist að færa sönnur á tilvist þess. Lög nr. 40/2002 um fasteignakaup öðluðust gildi 1. júní 2002. Samkvæmt 1. mgr 7. gr laganna er samningur um kaup á fasteign bindandi þegar skriflegt tilboð hefur verið samþykkt af móttakanda þess með undirskrift. Í þessu felst samkvæmt orðanna hljóðan að skriflegt form sé gildisskilyrði kaupsamnings um fasteign. Er staðfest með ummælum í athugasemdum með frumvarpi því sem síðar varð að lögum nr. 40/2002 og öðrum lögskýringargögnum að það var og tilgangur löggjafans með ákvæðinu. Á sama hátt er tekið fram í 2. mgr. greinarinnar að ef umboðsmaður kemur fram fyrir hönd kaupanda eða seljanda skuli umboð hans vera skriflegt. Segir í athugasemdum með þessari málsgrein í frumvarpinu að í henni felist að umboð þess sem komi fram fyrir hönd kaupanda eða seljanda þurfi að vera skriflegt. Verður umrædd málsgrein ekki skilin á annan hátt en að í henni felist að það sé einnig gildisskilyrði umboðs í fasteignakaupum að það sé í skriflegu formi. Þegar af þeirri ástæðu að umboð það sem stefndi G-kk-nf kvaðst í gagntilboði sínu 21. nóvember 2002 hafa frá sameigendum sínum til samningsgerðarinnar uppfyllti ekki þetta formskilyrði verða stefndu sýknaðir af aðalkröfu áfrýjanda.

Varakröfu sína um skaðabætur úr hendi stefnda G-kk-ef reisir áfrýjandi á 25. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Af framangreindri niðurstöðu um að gagntilboð það sem G-kk-nf gerði hafi ekki verið skuldbindandi fyrir sameigendur hans leiðir að skilyrðum 1. mgr. greinarinnar fyrir bótaábyrgð G-kk-ef er fullnægt. Þegar gagntilboðið var gert hafði samkvæmt framansögðu verið í lög leidd sú regla að skriflegt form væri gildisskilyrði umboðs í fasteignakaupum. Hinir sérfróðu fulltrúar áfrýjanda við kaupin máttu því vita að umboð G-kk-ef væri ekki fullnægjandi og er því óhjákvæmilegt með vísan til 2. mgr. greinarinnar, þrátt fyrir framgöngu stefnda G-kk-ef, að sýkna hann af varakröfu áfrýjanda.

Tilboð áfrýjanda 18. nóvember 2002 og gagntilboð það sem stefndi G-kk-nf gerði 21. sama mánaðar og áfrýjandi samþykkti tveimur dögum seinna lutu að sölu lóðarinnar nr. 34 við Eyraveg í heild. Að framan er komist að þeirri niðurstöðu að vegna umboðsskorts stefnda G-kk-ef hafi ekki komist á bindandi samningur um sölu lóðarinnar. Enda þótt stefnda G-kk-þgf hefði eftir almennum reglum verið heimilt að ráðstafa sínum eignarhluta í lóðinni að sameigendum sínum forspurðum lutu framangreind skjöl samkvæmt efni sínu ekki að sölu þess eignarhluta eins. Verður umboðsskortur stefnda G-kk-ef ekki talinn geta leitt til þeirrar niðurstöðu að milli hans og áfrýjanda hafi komist á samningur með öðru efni en fólst í framangreindu gagntilboði. Samkvæmt því verður þrautavarakröfu áfrýjanda hafnað.

Samkvæmt framansögðu verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms staðfest.

Eftir atvikum verður málskostnaður milli áfrýjanda og stefnda G-kk-ef fyrir Hæstarétti felldur niður. Áfrýjandi greiði öðrum stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti milli áfrýjanda, Landsafls hf., og stefnda G-kk-ef B. G-kk-ef fellur niður.

Áfrýjandi greiði stefndu H-kk-þgf K-kk-þgf S-kk-þgf, Kjörbúð Hraunbæjar ehf., P-kk-þgf A-kk-þgf G-kk-þgf og G-kk-þgf J-kk-þgf, samtals 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.