628/2010

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem ákvörðun sýslumanns um úthlutun á söluverði fasteignarinnar K við nauðungarsölu var breytt á þann veg að úthlutun til B ehf. hækkaði en úthlutun til F hf. lækkaði sem því nam. Málið átti rætur að rekja til fasteignakaupa A ehf. af B ehf. og gerðu aðilar með sér fjóra kaupsamninga þar að lútandi. Í málinu bar B ehf. fyrir sig að hann hefði veitt A ehf. peningalán að fjárhæð samtals 9.000.000 krónur til að ljúka við framkvæmdir á hinum keyptu eignum og samkvæmt munnlegum samningum milli þeirra hafi þessi lán átt að vera verðtryggð og bera tiltekna vexti fram til gjalddaga. Efni þessara samninga hafi verið skjalfest í fimm tryggingarbréfum en fjárhæð hvers þeirra hafi svarað til lánsins í viðkomandi sinn að viðbættum umsömdum vöxtum fram til gjalddaga. A ehf. gaf svo út skuldabréf til F hf. sem hvíldi á einni eigninni að baki tryggingarbréfunum til B ehf. Talið var að greiðslur sem millifærðar höfðu verið inn á bankareikning A ehf. hafi verið peningalán frá B ehf. Hins vegar var talið ósannað gegn andmælum A ehf. að lánin hafi átt að bera vexti eða verðtryggingu svo og hvenær gjalddagi þeirra hafi átt að vera. Þá var talið að einungis fjögur af þeim fimm tryggingarbréfum sem A ehf. gaf út hafi getað náð til umræddra peningalána svo langt sem samanlögð fjárhæð þeirra hrykki. Með dómi Hæstaréttar var ákvörðun sýslumanns að hluta felld úr gildi og frumvarpi hans til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar K breytt á þann veg að í hlut B ehf. kom tiltekin fjárhæð í skjóli tryggingarbréfanna fjögurra sem hvíldu á öðrum, þriðja, fjórða og fimmta veðrétti í eigninni K, en í hlut F hf. kom tiltekin fjárhæð til greiðslu upp í veðskuldabréf á sjötta veðrétti.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir I-kvk-nf B-kvk-nf, M-kk-nf S-kk-nf og P-kk-nf H-kk-nf.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kærum 27. október 2010, sem bárust réttinum ásamt kærumálsgögnum 5. nóvember sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 14. október 2010, þar sem leyst var úr ágreiningi aðilanna um ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík 21. nóvember 2008 um úthlutun söluverðs eignarhluta í fasteigninni Kólguvaði 5 í Reykjavík með fastanúmeri 227-8572, sem seld var nauðungarsölu við uppboð 19. maí sama ár. Kæruheimild er í 1. mgr. 79. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðilar krefjast þess aðallega að ákvörðun sýslumanns verði látin standa óröskuð, en til vara að varnaraðili fái úthlutað af söluverði fasteignarinnar lægri fjárhæð en samtals 14.703.995 krónur. Í báðum tilvikum krefjast sóknaraðilar málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Samkvæmt gögnum málsins keypti sóknaraðilinn Arn ehf. fasteignina, sem mál þetta varðar og er nánar tiltekið efri hæð hússins að Kólguvaði 5 ásamt bílskúr og lóðarréttindum, af varnaraðila með samningi 24. febrúar 2006 fyrir 28.900.000 krónur. Um nýbyggingu var að ræða, sem átti að afhenda samkvæmt kaupsamningnum 1. mars 2006 „eða fyrr“. Óumdeilt er að húsið hafi þá átt að vera fullbúið að utan og sem næst tilbúið til innréttinga að innan, svo og að sóknaraðilinn Arn ehf. hafi keypt eignina í því skyni að ljúka við smíð hennar og selja hana síðan. Samkvæmt kaupsamningnum áttu 14.305.500 krónur af verðinu að greiðast gegn veðleyfi frá varnaraðila til lántöku frá sóknaraðilanum Frjálsa fjárfestingarbankanum hf., 1.000.000 krónur við afhendingu eignarinnar, 11.505.000 krónur 1. maí 2006 og loks 500.000 krónur „við lokafrágang allra þátta skv. skilalýsingu seljanda“. Samhliða þessu gerðu sóknaraðilinn Arn ehf. og varnaraðili þrjá aðra kaupsamninga 24. febrúar 2006, sem tóku til neðri hæðar hússins að Kólguvaði 5 og efri hæðar og neðri í húsi nr. 3 við sömu götu. Kaupverð efri hæðarinnar að Kólguvaði 3 og tilhögun greiðslna var á sama veg og að framan greinir, en kaupverð neðri hæðar í hvoru húsi 24.000.000 krónur. Ekki liggur annað fyrir en að eignir þessar hafi verið afhentar eins og um var samið og sóknaraðilinn Arn ehf. staðið skil á fyrstu greiðslu samkvæmt kaupsamningunum eftir að hafa gefið út skuldabréf til sóknaraðilans Frjálsa fjárfestingarbankans hf. 1. febrúar 2006 fyrir samanlagðri fjárhæð fyrstu greiðslu samkvæmt kaupsamningunum fjórum, en upp frá því hafi orðið vanhöld á greiðslum. Þá liggur einnig fyrir að sóknaraðilinn og varnaraðili hafi um líkt leyti átt viðskipti um nokkurn fjölda annarra nýbygginga, sem sá fyrrnefndi hafi keypt í sama skyni og áður greinir.

Sóknaraðilinn Arn ehf. gaf út tryggingarbréf 28. september 2006, þar sem efri hæð Kólguvaðs 5 var sett varnaraðila að veði með fyrsta veðrétti. Í upphafsorðum þessa skjals sagði að það væri gert „til tryggingar skaðlausri greiðslu á öllum skuldum og fjárskuldbindingum“ sóknaraðilans við varnaraðila „í hvaða formi sem er“. Lítið eitt neðar á skjalinu sagði á hinn bóginn að „ofangreint veð er til tryggingar greiðslu á: gjaldföllnum samningsgreiðslum Kólguvaðs nr 7 og 9 ásamt vöxtum“. Til nánari afmörkunar á þessu var tiltekið að „höfuðstóll fjárskuldbindinganna“ væri að fjárhæð 3.135.000 krónur og bæri ekki vexti, en væri „bundið neysluvöruvísitölu með upphafsvísitölu september 2006“, svo og að tryggingin tæki til dráttarvaxta „af ofangreindum höfuðstóli“, innheimtukostnaðar og „öðrum aukagreiðslum, svo sem útlagðra tryggingariðgjalda vegna hins veðsetta.“ Í framhaldi af þessu sagði: „Gjalddagi bréfs þessa er 1. jan. 2007“. Að öðru leyti var meðal annars tekið fram að félli skuldin í eindaga af einhverri ástæðu, sem þar greindi nánar, væri veðhafa „heimilt að nýta sér veðtryggingu sína skv. tryggingarbréfi þessu og láta selja veðið nauðungarsölu til lúkningar skuldinni að undangengnum dómi, sátt eða fjárnámi.“ Skjali þessu var þinglýst 28. september 2006. Öðru sinni gaf sóknaraðilinn Arn ehf. út tryggingarbréf til varnaraðila 17. nóvember 2006, sem þinglýst var sama dag, en fjárhæð þess var 1.635.000 krónur, það átti að hvíla á öðrum veðrétti í sömu fasteign og skyldi „gjalddagi“ vera 17. maí 2007. Í þriðja sinn gaf sóknaraðilinn út tryggingarbréf til varnaraðila 30. nóvember 2006 með þriðja veðrétti í fasteigninni, sem þinglýst var sama dag, og var fjárhæð þess aftur 1.635.000 krónur, en „gjalddagi“ 30. maí 2007. Í fjórða skiptið gaf sóknaraðilinn út tryggingarbréf til varnaraðila 8. desember 2006 með fjórða veðrétti í sömu fasteign og var því þinglýst sama dag, en fjárhæð þessa bréfs var 1.090.000 krónur og „gjalddagi“ 8. júní 2007. Loks gaf sóknaraðilinn út tryggingarbréf til varnaraðila 13. desember 2006, sem þinglýst var sama dag á fimmta veðrétti í sömu fasteign, en fjárhæð þess var 2.180.000 krónur og „gjalddagi“ 13. júní 2007. Í öðrum þeim atriðum, sem getið var hér að framan um fyrsta tryggingarbréfið, voru þessi fjögur síðari bréf með samhljóða ákvæðum að frátöldu því að þar var hvergi rætt um að tryggingin væri veitt fyrir „gjaldföllnum samningsgreiðslum Kólguvaðs nr 7 og 9 ásamt vöxtum“. Eins og nánar greinir í hinum kærða úrskurði kveður varnaraðili þessi fimm tryggingarbréf hafa verið gefin út fyrir lánum að fjárhæð samtals 9.000.000 krónur, sem hann hafi veitt sóknaraðilanum Arni ehf. til að standa straum af kostnaði við að ljúka framkvæmdum í íbúðunum að Kólguvaði 3 og 5. Þessi lán hafi verið veitt samkvæmt munnlegu samkomulagi forráðamanna félaganna tveggja og önnur skjöl ekki verið gerð um þau en tryggingarbréfin, en í fjárhæð þeirra hafi verið innifaldir umsamdir vextir af lánunum fram til gjalddaga, sem hafi verið tiltekinn í hverju tryggingarbréfi.

Varnaraðili gaf út 13. desember 2006 svokallað skilyrt veðleyfi, þar sem sóknaraðilanum Arni ehf. var heimilað að setja efri hæð fasteignarinnar að Kólguvaði 5 að veði til sóknaraðilans Frjálsa fjárfestingarbankans hf. með sjötta veðrétti til tryggingar „fasteignaláni í erlendri mynt, að jafnvirði kr. 27.300.000“. Leyfi þetta var veitt með þeim áskilnaði að síðarnefndi sóknaraðilinn ábyrgðist að andvirði þessa láns að yrði lagt á tiltekinn bankareikning varnaraðila. Á grundvelli þessa veðleyfis var þinglýst 14. desember 2006 á fasteignina veðskuldabréfi, sem sóknaraðilinn Arn ehf. hafði gefið út til hins sóknaraðilans 12. sama mánaðar fyrir „jafnvirði“ 27.300.000 króna í tilteknum hlutföllum í svissneskum frönkum og japönskum yenum. Skuldabréf þetta hvíldi á sjötta veðrétti í fasteigninni að baki áðurnefndum fimm tryggingarbréfum, en skuldin samkvæmt því átti að greiðast með 480 jöfnum mánaðarlegum afborgunum, í fyrsta sinn 2. apríl 2007. Fyrir liggur í málinu að varnaraðili fékk í hendur fjárhæðina, sem sóknaraðilinn Frjálsi fjárfestingarbankinn hf. veitti að láni gegn þessu skuldabréfi, og deildi henni niður til greiðslu á skuld sóknaraðilans Arns ehf. samkvæmt kaupsamningunum fjórum um íbúðirnar að Kólguvaði 3 og 5 í hlutfalli við kaupverð hverrar. Tryggingarbréfin, sem áður var getið, hvíldu eftir sem áður á efri hæð hússins að Kólguvaði 5 og heldur varnaraðili því fram að skuldirnar, sem þau hafi átt að tryggja, hafi ekki verið greiddar.

Varnaraðili gaf út afsal til sóknaraðilans Arns ehf. 16. október 2007 fyrir íbúðinni á efri hæð hússins að Kólguvaði 5 og var því lýst þar yfir að umsamið kaupverð væri að fullu greitt, en einnig tekið fram að „áhvílandi veðskuldir á 1.-7. veðrétti eru skuldir sem kaupandi hefur stofnað til og eru seljanda óviðkomandi.“ Þá gaf varnaraðili út afsöl fyrir neðri hæðinni að Kólguvaði 5 og báðum hæðum hússins að Kólguvaði 3 til sóknaraðilans Arns ehf. 16. október og 17. nóvember 2007 og 2. júní 2008, en í þeim öllum var því jafnframt lýst yfir að kaupverð væri að fullu greitt.

Sýslumaður tók fyrir 21. febrúar 2008 nauðungarsölu á eignarhluta sóknaraðilans Arns ehf. í fasteigninni Kólguvaði 5 með fastanúmeri 227-8572, sem er eins og fyrr greinir efri hæð hússins og mál þetta varðar. Gerðarbeiðendur voru Glerslípun og speglagerð ehf., sem studdi beiðni um nauðungarsölu við fjárnám hjá sóknaraðilanum Arni ehf. 8. nóvember 2007, og sóknaraðilinn Frjálsi fjárfestingarbankinn hf., sem leitaði fullnustu á kröfu sinni samkvæmt skuldabréfinu 12. desember 2006, en í beiðni hans var því lýst að skuldin hafi verið í vanskilum frá fyrsta gjalddaga. Við byrjun uppboðs á fasteigninni 23. apríl 2008 varð síðarnefndi sóknaraðilinn hæstbjóðandi og fór á sama veg við framhald uppboðs 19. maí sama ár, þar sem hann bauð 35.000.000 krónur í hana. Við framhald uppboðsins lagði hann fram kröfulýsingu í söluverð eignarinnar, þar sem sundurliðuð fjárhæð kröfu hans var sögð nema samtals 36.808.935 krónum að meðtöldum vöxtum og kostnaði. Þar lagði varnaraðili einnig fram fimm kröfulýsingar í söluverðið á grundvelli áðurnefndra tryggingarbréfa, en samkvæmt þeim var fjárhæð kröfu á fyrsta veðrétti 4.941.603 krónur, öðrum veðrétti 2.462.233 krónur, þriðja veðrétti 2.441.445 krónur, fjórða veðrétti 1.703.592 krónur og fimmta veðrétti 3.155.122 krónur, í öllum tilvikum að meðtalinni verðtryggingu, dráttarvöxtum og kostnaði. Við framhald uppboðsins mótmæltu báðir sóknaraðilarnir þessum kröfum varnaraðila. Í frumvarpi, sem sýslumaður gerði 23. júlí 2008 til úthlutunar á söluverði eignarinnar, var ráðgert að 350.000 krónur af því rynnu í ríkissjóð sem sölulaun, 451.395 krónum yrði varið til greiðslu lögveðkröfu vegna fasteignagjalda og eftirstöðvar þess, 34.198.605 krónur, gengju síðan til sóknaraðila upp í kröfu hans samkvæmt skuldabréfinu á sjötta veðrétti, en varnaraðili fengi ekkert í sinn hlut á grundvelli tryggingarbréfanna á fyrsta til fimmta veðrétti. Ágreiningur reis milli varnaraðila og sóknaraðilans Frjálsa fjárfestingarbankans hf. um frumvarpið, sem sýslumaður ákvað 21. nóvember 2008 að skyldi standa óbreytt. Varnaraðili leitaði 27. nóvember 2008 úrlausnar héraðsdóms um þá ákvörðun og var mál þetta þingfest af því tilefni 19. desember sama ár.

II

Í málinu ber varnaraðili fyrir sig að hann hafi á tímabilinu frá 2. október til 14. desember 2006 í fimm skipti veitt sóknaraðilanum Arni ehf. peningalán að fjárhæð samtals 9.000.000 krónur, en samkvæmt munnlegum samningum milli þeirra hafi þessi lán átt að vera verðtryggð og bera 18% ársvexti fram til gjalddaga. Efni þessara samninga hafi í reynd verið skjalfest í tryggingarbréfunum fimm, sem áður var lýst, en fjárhæð hvers þeirra hafi svarað til lánsins í viðkomandi sinn að viðbættum umsömdum vöxtum fram til gjalddaga, sem hafi verið tilgreindur í tryggingarbréfunum. Varnaraðili hefur lagt fram í málinu kvittanir fyrir millifærslu af bankareikningi sínum inn á bankareikning sóknaraðilans Arns ehf. á 3.000.000 krónum 2. október 2006, 1.500.000 krónum 17. nóvember sama ár, 1.500.000 krónum 30. sama mánaðar, 1.000.000 krónum 8. desember sama ár og 2.000.000 krónum 14. sama mánaðar. Á kvittun fyrir millifærslunni 17. nóvember 2006 var tekið fram í skýringu að hún væri „lán til M-kk-ef í ARN“, á kvittun 30. sama mánaðar sagði „Arn - tryggingarbréf - lán“ og 14. desember sama ár „Arn ehf. - lán“, en í hinum tilvikunum voru ekki skýringar af þessum toga. Sóknaraðilinn Arn ehf. hefur í málatilbúnaði sínum andmælt framangreindum staðhæfingum varnaraðila um að þeir hafi gert munnlega lánssamninga. Hann kveðst í engri skuld standa við varnaraðila, sem tryggingarbréfunum hafi verið ætlað að taka til, en að auki hafi varnaraðila borið að verja greiðslu frá sóknaraðilanum Frjálsa fjárfestingarbankanum hf. samkvæmt skuldabréfinu 12. desember 2006 til að gera upp kröfur sínar, sem hafi notið veðtryggingar í efri hæð hússins að Kólguvaði 5.

Um þennan ágreining er þess að gæta að sóknaraðilinn Arn ehf. hefur hvorki andmælt því að framangreindar innborganir hafi borist á bankareikning sinn frá varnaraðila né leitast við að skýra út fyrir sitt leyti tilefni þessara greiðslna, sem í þremur tilvikum voru þó inntar af hendi með þeirri skýringu að um væri að ræða lán. Eru því ekki efni til annars en að leggja til grundvallar staðhæfingu varnaraðila um að greiðslurnar fimm inn á bankareikning sóknaraðilans Arns ehf. hafi verið peningalán að fjárhæð samtals 9.000.000 krónur. Sóknaraðilinn hefur ekkert gert til að sýna fram á að hann hafi með einhverjum nánar tilteknum ráðstöfunum endurgreitt þessi lán, en fyrir því ber hann sönnunarbyrði. Um endurgreiðslu þessara skulda stoðar sóknaraðilanum ekki að vísa almennt til þess að lýst hafi verið yfir í afsali fyrir efri hæð hússins að Kólguvaði 5 að kaupverð eignarinnar væri að fullu greitt, enda hefur hvorki hann né varnaraðili haldið því fram að peningalánin frá þeim síðarnefnda hafi varðað þau lögskipti. Sóknaraðilanum er heldur ekkert hald í því að í sama afsali hafi verið sagt að veðskuldir á fyrsta til fimmta veðrétti í eigninni væru varnaraðila óviðkomandi, því augljóst má vera að þau orð hafi varðað það eitt að sá síðarnefndi bæri enga ábyrgð á greiðslu þeirra skulda gagnvart þeim fyrrnefnda. Án tillits til þess hvort sóknaraðilar, annar eða báðir, hafi gengið út frá því að andvirði veðlánsins frá Frjálsa fjárfestingarbankanum hf. yrði varið til greiðslu annarra veðskulda, sem hvíldu á efri hæð hússins að Kólguvaði 5, og uppgjörs á skuld samkvæmt kaupsamningi um eignina verður ekki horft fram hjá því að eftir gögnum málsins var enginn áskilnaður gerður um slíkt gagnvart varnaraðila, auk þess sem sóknaraðilinn Arn ehf. tók án athugasemda við afsölum á síðari stigum frá varnaraðila fyrir þremur öðrum fasteignum, sem greitt var að hluta fyrir með lánsfénu frá hinum sóknaraðilanum. Að þessu öllu virtu eru ekki efni til annars en að telja sannað að peningalánin, sem að framan greinir, hafi ekki verið endurgreidd varnaraðila.

Varnaraðili heldur sem áður segir fram að ákvæði í tryggingarbréfunum fimm beri með sér hvers efnis munnlegu lánssamningar hans við sóknaraðilann Arn ehf. hafi að öðru leyti verið, þar á meðal að fjárhæð tryggingarbréfanna sýni hvaða vexti lánin hafi átt að bera, svo og að þau staðfesti að lánin hafi átt að vera verðtryggð og hverjir gjalddagar þeirra skyldu vera. Um þessar röksemdir varnaraðila verður að líta til þess að fyrsta tryggingarbréfið, sem var gefið út 28. september 2006, hljóðar berum orðum á veðtryggingu skuldbindinga sóknaraðilans Arns ehf. vegna kaupsamninga um tvær fasteignir, sem eru máli þessu með öllu óviðkomandi. Í hinum tryggingarbréfunum fjórum var á hinn bóginn kveðið á um veðtryggingu fyrir hvers kyns ótilgreindum skuldbindingum sóknaraðilans við varnaraðila og er það í samræmi við almennt einkenni slíkra veðskjala. Þar var tekið fram að fjárskuldbindingar, sem trygging var veitt fyrir, bæru ekki vexti. Í þeim var rætt um verðtryggingu með „neysluvöruvísitölu“, sem ekki er til, og skyldi hún miðast við „upphafsvísitölu september 2006“, sem ekki var tilgreind, en ákvæðin um þetta voru samhljóða í þessum fjórum tryggingarbréfum þótt þau hafi verið gefin út í nóvember og desember 2006. Tilgreining gjalddaga með þeim hætti, sem gert var í þessum tryggingarbréfum, var úr öllu samhengi við efni þeirra að öðru leyti og átti þar ekkert erindi. Aðilaskýrsla fyrirsvarsmanns varnaraðila, vitnisburður starfsmanns hans og vætti þriggja starfsmanna fasteignasölu, sem bar ábyrgð á gerð þessara tryggingarbréfa, getur enga stoð veitt fyrir staðhæfingum um efni munnlegu lánssamninganna. Gegn andmælum sóknaraðilans Arns ehf. verður því að telja ósannað að lán varnaraðila til hans hafi átt að bera vexti eða verðtryggingu, svo og hvenær þau skyldu endurgreidd.

Tryggingarbréfið á fyrsta veðrétti í efri hæð Kólguvaðs 5, sem gefið var út 28. september 2006, átti eins og áður hefur komið fram að veita eftir hljóðan sinni veðtryggingu fyrir „gjaldföllnum samningsgreiðslum Kólguvaðs nr 7 og 9“. Varnaraðili hefur ekki borið því við í málinu að slíkar skuldbindingar séu fyrir hendi. Að virtu öllu því, sem að framan greinir, geta hin tryggingarbréfin fjögur, sem gefin voru út 17. og 30. nóvember og 8. og 13. desember 2006, á hinn bóginn náð til peningalánanna, sem varnaraðili veitti sóknaraðilanum Arni ehf., svo langt sem samanlögð fjárhæð þeirra, 6.540.000 krónur, hrekkur. Við þá fjárhæð geta hvorki bæst vextir né verðtrygging, þar sem ósannað er að samið hafi verið um að slíkt skyldi leggjast við fjárhæð lánanna, og heldur ekki dráttarvextir, enda hefur ekki verið sannað hvenær gjalddagi þeirra hafi átt að vera. Eftir hljóðan tryggingarbréfanna tekur veðréttur samkvæmt þeim til innheimtukostnaðar og er hann hæfilega ákveðinn samtals 500.000 krónur. Niðurstaða málsins verður því sú að ákvörðun sýslumanns 21. nóvember 2008 er að hluta felld úr gildi og frumvarpi hans 23. júlí sama ár til úthlutunar á söluverði efri hæðar hússins að Kólguvaði 5 breytt á þann veg, sem nánar greinir í dómsorði.

Rétt er að aðilarnir beri hver sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Frumvarpi sýslumannsins í Reykjavík 23. júlí 2008 til úthlutunar á söluverði eignarhluta í fasteigninni Kólguvaði 5 í Reykjavík með fastanúmeri 227-8572 við nauðungarsölu er breytt á þann veg að í hlut varnaraðila, Bygg Ben ehf., komi samtals 7.040.000 krónur í skjóli fjögurra tryggingarbréfa, sem hvíla á öðrum, þriðja, fjórða og fimmta veðrétti í eigninni, en í hlut sóknaraðila Frjálsa fjárfestingarbankans hf. komi 27.158.605 krónur til greiðslu upp í veðskuldabréf á sjötta veðrétti.

Málskostnaður í héraði og kærumálskostnaður fellur niður.