527/2009

Ó og M keyptu af Á íbúð á neðri hæð húss í Reykjavík með kaupsamningi í janúar 2006

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og H-kvk-nf H-kvk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf settur hæstaréttardómari.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 14. september 2009. Hann krefst þess að gagnáfrýjendur verði óskipt dæmd til að greiða sér 2.900.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 6.100.000 krónum frá 20. apríl 2006 til 12. maí sama ár, af 1.100.000 krónum frá þeim degi til 20. júlí sama ár, en af 2.900.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti en til vara að málskostnaður verði felldur niður.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu fyrir sitt leyti 15. september 2009 og krefjast aðallega sýknu af kröfu aðaláfrýjanda en til vara lækkunar á fjárhæð hennar. Þá krefjast þeir málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I

Gagnáfrýjendur keyptu af aðaláfrýjanda íbúð á neðri hæð hússins nr. 31 við Safamýri í Reykjavík ásamt því sem henni fylgdi með kaupsamningi 27. janúar 2006. Í kauptilboði gagnáfrýjenda 13. janúar 2006, sem aðaláfrýjandi samþykkti sama dag, var tekið fram að kaupendur og seljandi hefðu kynnt sér söluyfirlit fasteignasölunnar sem annaðist kaupin og skoðaðist það sem hluti tilboðsins. Í söluyfirlitinu sagði meðal annars svo: „Valhöll fasteignasala kynnir stórglæsilega 130,3 fm neðri sérhæð á glæsilegum stað innst í lokuðum botnlanga. Íbúðinni fylgir nýr 25,5 fm bílskúr eða samtals 155,8 fm. Húsið er allt nýstandsett að utan og málað, tröppur nýstandsettar og ný handrið. Lóðin öll nýstandsett og tyrfð sem og stéttar og bílastæði allt nýhellulagt. Að innan er íbúðin öll nýstandsett. Rafmagn og rafmagnslagnir og ofnar og ofnalagnir. Allar innréttingar og hurðir eru nýjar og mjög glæsilegar úr eik. Gólfefni eru ný og eru það eikarparket. Öll tæki eru ný í eldhúsi sem og á baði. Allar innréttingar og skápar eru frá Innex.“ Síðar í söluyfirlitinu sagði: „Baðherbergið er sérlega glæsilegt og flísalagt með baðkari og sturtuklefa með vandaðri hurð. Vönduð innrétting er á baði. Gluggi er á baði. Gott þvottahús með innréttingu. Góð sérgeymsla er undir tröppum. Nýr dúkur er á eldhúsi og þvottahúsi en parket á öðrum gólfum. Stofurnar eru stórar og sérlega glæsilegar og gefa mikla möguleika. Útgengt er á stórar suðvestursvalir úr stofu. Sett var epoxyefni á gólf svalanna. Þetta er glæsileg eign sem hefur verið algjörlega endurnýjuð að utan sem innan. Allar raf og ofnalagnir eru inni í veggjum. Allt gler í toppstandi og var skipt um glugga þar sem það þurfti. Bílskúrinn sem er 25,5 fm var byggður 2004 er fullbúinn með vandaðri hurð.“

Óumdeilt er í málinu að gagnáfrýjendur tóku við eigninni á kaupsamningsdegi 27. janúar 2006. Fram kom við skýrslugjöf fyrir dómi að aðaláfrýjandi hefði þá ekki verið búinn að gera þær endurbætur á íbúðinni sem til hefði staðið. Verða þessi lögskipti aðila skýrð á þann hátt að aðaláfrýjandi hafi gefið sérstakt loforð um að hann myndi ljúka frágangi eignarinnar þannig að hún samsvaraði þeirri lýsingu sem var að finna í söluyfirlitinu. Með vísan til þess og 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup verður ekki talið að aðaláfrýjandi geti borið fyrir sig gallaþröskuld 18. gr. sömu laga. Af þessu leiðir einnig að aðaláfrýjandi getur ekki byggt rétt á því að gagnáfrýjendur hafi vanrækt aðgæsluskyldu sína að því er snertir þau atriði sem lýst var í söluyfirliti en ekki hafði verið lokið við þegar kaupin voru gerð.

II

Gagnáfrýjendur hafa haldið því fram að kaup þeirra teljist neytendakaup samkvæmt 6. gr. laga nr. 40/2002. Ekki verður séð að sala eignarinnar hafi verið liður í atvinnustarfsemi aðaláfrýjanda í skilningi þessa lagaákvæðis. Verður því ekki fallist á sjónarmið gagnáfrýjenda að því er þetta varðar.

Með bréfi 6. apríl 2006 kvörtuðu gagnáfrýjendur við aðaláfrýjanda um galla sem þau töldu vera á hinni seldu fasteign. Bréfinu fylgdi listi yfir það sem þau töldu vera að og aðaláfrýjandi bæri ábyrgð á. Var þar í öllum tilvikum um að ræða atriði sem telja verður frávik frá þeirri lýsingu á eigninni sem fólst í söluyfirlitinu. Þetta eru sömu liðir og fjallað er um í matsgerð F-kk-ef J-kk-ef og A-kk-ef E-kk-ef 30. nóvember 2007, en á henni er byggt í hinum áfrýjaða dómi. Þó að ekki sé þar fjallað um hvern einstakan þessara liða, eins og rétt hefði verið, verður fyrir Hæstarétti að líta svo á að héraðsdómur, sem skipaður var tveimur sérfróðum meðdómendum, hafi fallist á niðurstöður matsmanna um galla á fasteigninni í þeim atriðum sem matsgerðin greinir. Verður því talið unnt að leggja dóm á málið þrátt fyrir nefndan annmarka á héraðsdóminum.

III

Aðaláfrýjandi hefur meðal annars haldið því fram að gagnáfrýjendur hafi hindrað hann í að komast að fasteigninni til að gera úrbætur á þeim atriðum sem gagnáfrýjendur kvörtuðu yfir. Þessu hafa gagnáfrýjendur mótmælt. Aðaláfrýjandi hefur ekki fært fram í málinu sönnur á staðhæfingar sínar um þetta og benda gögn málsins raunar til þess að þær fái ekki staðist. Er því vörnum hans sem að þessu lúta hafnað. Þá hefur aðaláfrýjandi ekki stutt það neinum haldbærum rökum að gagnáfrýjendur hefðu getað takmarkað tjón sitt þannig að áhrif hefði á bótakröfu þeirra.

Í hinum áfrýjaða dómi eru gagnkröfur gagnáfrýjenda samkvæmt matsgerðinni lækkaðar vegna réttar þeirra til endurgreiðslu á 60% greidds virðisaukaskatts af vinnu á byggingarstað. Gagnáfrýjendur hafa við flutning málsins fyrir Hæstarétti mótmælt þessu á þeim grundvelli að aðaláfrýjandi hafi ekki andmælt kröfu þeirra að þessu leyti. Í forsendum dóms Hæstaréttar 5. mars 2009 í máli nr. 380/2008 er getið um þessa málsástæðu sem þá þótti nægilega sýnt að aðaláfrýjandi hefði haft uppi. Verður því ekki fallist á málflutning gagnáfrýjenda að því er þetta varðar.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið verður staðfest sú niðurstaða hins áfrýjaða dóms að gagnáfrýjendur hafi átt skaðabótakröfu, sbr. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002, á hendur aðaláfrýjanda sem þau hafi mátt skuldajafna við kröfu hans um eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar. Nemur krafan 2.246.346 krónum svo sem niðurstaða hins áfrýjaða dóms kveður á um.

IV

Í héraðsdómi er talið að gagnáfrýjendur hafi ekki fyrr en við upphaf aðalmeðferðar málsins 28. mars 2008 haft uppi gagnkröfu sína um bætur að fjárhæð 595.000 krónur vegna afnotamissis af bílskúr í 17 mánuði. Hafi þessi krafa komið of seint fram og hafnar héraðsdómur henni á þeirri forsendu. Gagnáfrýjendur hafa við málflutning fyrir Hæstarétti talið að héraðsdómur hafi byggt dómsniðurstöðu sína um þetta á málsástæðu sem aðaláfrýjandi hafi sjálfur ekki haft uppi í héraði. Þar sem málsaðilar hafi forræði á því hvort nýjar kröfur gagnaðila komist að í héraði allt fram að dómtöku máls, hafi héraðsdómur ekki mátt hafna þessum kröfulið á þessum grundvelli. Aðaláfrýjandi hefur ekki sérstaklega mótmælt því sem gagnáfrýjendur halda fram um þetta. Verður fallist á með gagnáfrýjendum að ekki hafi mátt hafna kröfuliðnum af þeirri ástæðu sem í héraðsdómi greinir og hér var lýst. Ekki er hins vegar vafi á að aðaláfrýjandi mótmælti fjárhæð kröfuliðarins og grundvelli hans á sama hátt og hann hefur mótmælt öðrum skuldajafnaðarkröfum gagnáfrýjenda. Verður talið að skilyrði skaðabóta vegna þessa tjóns séu fyrir hendi, sbr. b. lið 2. mgr. 59. gr., sbr. og 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 séu uppfyllt til að dæma megi gagnáfrýjendum bætur vegna þessa tjóns. Þau hafa hins vegar ekki fært fram nein gögn til stuðnings fjárhæð kröfunnar. Þegar litið er til þess tíma sem eðlilegt má telja að hafi tekið gagnáfrýjendur að fullklára bílskúrinn, eftir að ljóst varð að aðaláfrýjandi myndi ekki gera það, þykir mega dæma þeim bætur að álitum vegna þessa liðar, sem ákveðast 150.000 krónur. Samtals er því fallist á að þau hafi átt gagnkröfu á aðaláfrýjanda að fjárhæð 2.396.346 krónur.

V

Af öllu framangreindu leiðir að gagnáfrýjendur máttu, með vísan til 44. gr. laga nr. 40/2002, stöðva greiðslur til aðaláfrýjanda á eftirstöðvum kaupverðs fasteignarinnar en verða að bera áhættu af því að hafa haldið eftir hærri fjárhæð en nemur fjárhæð gagnkröfu þeirra sem tekin er til greina í dómi þessum. Samkvæmt kaupsamningi aðila bar gagnáfrýjendum að greiða 6.100.000 krónur þann 20. apríl 2006. Þau héldu þeirri greiðslu til 12. maí 2006 en greiddu þá 5.000.000 krónur. Voru eftirstöðvar þessarar afborgunar þá 1.100.000 krónur. Síðan héldu þau eftir greiðslu að fjárhæð 1.800.000 krónur sem inna átti af hendi 20. júlí 2006. Þau hafa því haldið eftir 2.900.000 krónum sem er höfuðstóll kröfu aðaláfrýjanda. Verða þau dæmd til að greiða 503.654 krónur (2.900.000 - 2.396.346) með vöxtum eins og í dómsorði greinir.

Með því að gagnáfrýjendur héldu eftir hærri fjárhæð en þeim telst hafa verið heimilt verða þau dæmd til að greiða aðaláfrýjanda upp í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðst í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Með dómi Hæstaréttar 5. mars 2009 í máli nr. 380/2008 var dómur héraðsdóms 17. apríl 2008 í máli þessu ómerktur og málinu vísað heim til löglegrar meðferðar. Í forsendum hæstaréttardómsins voru tíunduð fjölmörg atriði sem farið höfðu úrskeiðis við fyrri meðferð málsins og leiddu til ómerkingar dómsins. Í hinum áfrýjaða dómi skortir nokkuð á að bætt hafi verið úr því öllu. Þetta leiðir þó að mati Hæstaréttar ekki til þess að ómerkja beri dóminn en er engu að síður aðfinnsluvert.

Dómsorð:

Gagnáfrýjendur, Ó-kk-nf I-kk-nf B-kk-nf og M-kvk-nf H-kvk-nf, greiði óskipt aðaláfrýjanda, Ó-kk-þgf Á-kk-þgf, 503.654 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 3.703.654 krónum frá 20. apríl 2006 til 12. maí sama ár, en af 503.654 krónum frá 20. júlí 2006 til greiðsludags.

Gagnáfrýjendur greiði óskipt aðaláfrýjanda 300.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.