458/2000

S krafðist þess að fá P borinn út úr húsi með beinni aðfarargerð, en P hafði haft umráð hússins óslitið frá upphafi leigutíma samkvæmt leigusamningi aðilanna 14. nóvember 1997, sem gerður var til eins árs. Talið var að eins og málið lægi fyrir yrði engan veginn útilokað að umráð P yfir húsinu kynnu frá lokum gildistíma leigusamningsins að hafa helgast af öðru en leigumála, en í þeim efnum væri til þess að líta að kaupsamningur hefði í reynd komist á um fasteignina með samþykki S á tilboði P og SP í lok nóvember 1998 og aftur í apríl 1999 og hefði þeim kaupum í hvorugu tilviki berlega verið rift svo séð yrði. Með vísan til 1. mgr. 78. gr., sbr. síðari málslið 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 yrði því að telja varhugavert á grundvelli fyrirliggjandi gagna að veita S heimild til að fá P borinn út úr húsinu með beinni aðfarargerð. Var kröfu S um útburðargerð því hafnað.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og G-kk-nf C-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 8. desember 2000, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 19. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 27. nóvember 2000, þar sem varnaraðila var veitt heimild til að fá sóknaraðila borinn út úr húsi að Hrísrima 21 í Reykjavík með beinni aðfarargerð. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að kröfu varnaraðila um útburðargerð verði hafnað. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að úrskurður héraðsdómara verði „staðfestur að öðru leyti en um málskostnað og heimild til fjárnáms.” Þá krefst hann kærumálskostnaðar.

I.

Eins og greinir í hinum kærða úrskurði gerðu málsaðilarnir húsaleigusamning 14. nóvember 1997, þar sem sóknaraðili tók á leigu hjá varnaraðila íbúðarhúsnæði í parhúsi að Hrísrima 21 til eins árs frá 15. desember 1997 gegn greiðslu á 70.000 krónum mánaðarlega. Var mælt fyrir um að sóknaraðili skyldi á leigutímanum hafa forkaupsrétt að húsnæðinu, en um ástand þess var vísað til sérstaks samkomulags, sem fylgdi samningnum. Í málinu hefur verið lagt fram samkomulag aðilanna, sem dagsett er 14. nóvember 1997, en óumdeilt er að tilvísun í húsaleigusamningnum hafi átt við það skjal. Í samkomulaginu greindi meðal annars að sóknaraðili fengi húsnæðið afhent í því ástandi, sem það þá var, en varnaraðili legði til hreinlætistæki og flísar fyrir tvö baðherbergi, flísar fyrir forstofu og sólstofu og nánar tilteknar innihurðir, sem skyldu settar upp. Sóknaraðili átti á hinn bóginn að leggja til á eigin kostnað efni í raflagnir og annast frágang þeirra, svo og að setja upp eldhúsinnréttingu til bráðabirgða, tengja hreinlætistæki, leggja áðurgreindar flísar og mála gólf. Þá sagði þar jafnframt: „Ef leigjandi kaupir húsið að ári liðnu verði vinnuframlag hans og það efni sem hann hefur lagt fram á leigutímanum metið til lækkunar á kaupverði um kr. 500.000.- ... Ef ekki verður af kaupum leigjanda, er vinnuframlag og efni sem hann lagði fram á leigutímanum óendurkræft.”

Fyrir liggur í málinu tilboð frá sóknaraðila og S-kvk-þgf P-kvk-þgf til varnaraðila um kaup á parhúsinu að Hrísrima 21. Samkvæmt tilboðinu átti að greiða fyrir húsið 11.900.000 krónur, en þar af skyldu greiddar annars vegar 6.045.272 krónur með peningum við undirritun kaupsamnings og hins vegar 5.854.728 krónur með yfirtöku áhvílandi veðskuldar við Íbúðalánasjóð. Var tekið fram að varnaraðila bæri að veita „skilyrt veðleyfi fyrir láni frá Íbúðalánasjóði” vegna greiðslunnar, sem koma átti við undirritun kaupsamnings. Þá var og tekið fram að tilboðið væri gert með fyrirvara um að kaupendur fengju lán vegna þessarar greiðslu frá Íbúðalánasjóði í janúar 1999. Af hendi sóknaraðila og S-kvk-ef var tilboðið dagsett 30. nóvember 1998 og átti það að standa til kl. 18 þann dag. Tilboðið var áritað af varnaraðila um samþykki 27. nóvember 1998. Í málinu liggja ekki fyrir frekari skjöl um afdrif þessara kaupa, en ekki var gerður sérstakur kaupsamningur í framhaldi af samþykki tilboðsins.

Sóknaraðili og S-kvk-nf P-kvk-nf gerðu varnaraðila á ný tilboð um kaup á umræddu parhúsi. Virðast aðilarnir vera sammála um að tilboðið hafi af vangá ranglega verið dagsett 29. nóvember 1996, en í reynd hafi það verið gert 12. apríl 1999. Samkvæmt þessu tilboði átti kaupverð hússins að vera 13.000.000 krónur. Af þeirri fjárhæð skyldi útborgun nema 2.300.640 krónum. Hún átti að teljast greidd að því er varðar 710.000 krónur með nánar tilgreindu vinnuframlagi kaupenda, en að öðru leyti skyldi hún greiðast með peningum við undirritun kaupsamnings. Kaupendur áttu jafnframt að taka yfir áhvílandi veðskuld við Íbúðalánasjóð að fjárhæð 5.839.360 krónur, svo og að gefa út fasteignaveðbréf fyrir 1.610.000 krónum og skuldabréf, sem tryggt yrði með veði í húsinu, til 40 ára fyrir 3.250.000 krónum. Áskilið var að seljandi veitti kaupendum heimild til að setja húsið að veði fyrir láni frá Sparisjóði Reykjavíkur og nágrennis, sem fengið yrði til að standa straum af greiðslu útborgunar með peningum. Tekið var fram í tilboðinu að það væri gert og samþykkt með „fyrirvara um skuldabréfaskipti við Íbúðalánasjóð, lán frá lánastofnun og samþykki Húsnæðisnefndar fyrir viðbótarláni.” Tilboðið var áritað af varnaraðila 12. apríl 1999 um samþykki „með fyrirvara”, sem var ekki skýrður þar frekar. Á sama hátt og áður greinir um fyrra tilboð liggja engin skjöl fyrir í málinu um hvernig farið hafi um þessi kaup í framhaldi af samþykki tilboðsins.

Með símskeyti 30. júní 1999 skoraði varnaraðili á sóknaraðila að greiða „nú þegar vangoldna húsaleigu vegna húsnæðis sem ég leigi þér að Hrísrima 21”. Var þar jafnframt tilkynnt að varnaraðili segði upp húsaleigusamningi aðilanna frá 14. nóvember 1997 og skyldi hann falla úr gildi 1. janúar 2000. Varnaraðili áminnti sóknaraðila um þessa uppsögn með öðru símskeyti 25. febrúar 2000 og skoraði þar á hann að rýma þá þegar húsnæðið. Urðu í kjölfarið nokkur bréfaskipti milli lögmanna aðilanna, en með beiðni 10. október 2000 leitaði varnaraðili heimildar Héraðsdóms Reykjavíkur til að fá sóknaraðila borinn út úr húsnæðinu með beinni aðfarargerð. Var fallist á þá beiðni með hinum kærða úrskurði.

II.

Í málinu liggur fyrir að sóknaraðili hefur haft umráð parhússins að Hrísrima 21 óslitið frá upphafi leigutíma samkvæmt fyrrnefndum leigusamningi aðilanna 14. nóvember 1997. Af samkomulagi, sem gert var í tengslum við leigusamninginn og áður er getið, er sýnt að frá öndverðu gengu aðilarnir út frá því að við lok eins árs leigutíma gæti komið til kaupa sóknaraðila, þar sem hann fengi notið endurgjalds fyrir framlag sitt við smíði hússins. Áður en leigutímanum lauk gerði sóknaraðili ásamt S-kvk-þgf P-kvk-þgf kauptilboð í húsið, sem varnaraðili samþykkti. Svo sem áður greinir liggja ekki fyrir í málinu gögn um ástæður þess að þeim kaupum hafi ekki verið fylgt eftir. Í málinu eru engin gögn, sem benda til að varnaraðili hafi eftir lok umsamins leigutíma litið á sóknaraðila sem leigutaka að húsinu, eldri en símskeyti 30. júní 1999, sem áður er getið. Eins og málið liggur fyrir verður því engan veginn útilokað að umráð sóknaraðila yfir húsinu kunni frá lokum gildistíma húsaleigusamningsins frá 14. nóvember 1997 að hafa helgast af öðru en leigumála, en í þeim efnum er til þess að líta að kaupsamningur komst í reynd á um fasteignina með samþykki varnaraðila á tilboði í lok nóvember 1998 og aftur í apríl 1999 og hefur þeim kaupum í hvorugu tilviki berlega verið rift svo séð verði.

Þegar gætt er að framangreindu verður með vísan til 1. mgr. 78. gr., sbr. síðari málslið 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 að telja varhugavert á grundvelli fyrirliggjandi gagna að veita varnaraðila heimild til að fá sóknaraðila borinn út úr húsinu að Hrísrima 21 með beinni aðfarargerð. Verður því að hafna kröfu varnaraðila um útburðargerð.

Varnaraðili verður dæmdur til að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn er í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hafnað er kröfu varnaraðila, S-kk-ef M-kk-ef, um að honum verði heimilað að fá sóknaraðila, P-kk-þf H-kk-þf, borinn út úr húsi að Hrísrima 21 í Reykjavík með beinni aðfarargerð.

Varnaraðili greiði sóknaraðila samtals 200.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.