422/2014

Hæstiréttur vísaði frá héraðsdómi skaðabótamáli sem M ehf. höfðaði á hendur fasteignasölunum A og Þ og starfsábyrgðartryggjanda þeirra V hf. með skírskotun til annmarka á rökstuðningi fyrir kröfum G og reifun málsins í stefnu, sbr. e. lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir E-kk-nf T-kk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf og I-kvk-nf E-kvk-nf settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 19. júní 2014. Hann krefst þess að stefndu A-kk-þgf A-kk-þgf og Þ-kvk-þgf Þ-kvk-þgf verði gert að greiða sér óskipt 35.971.079 krónur með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 30. mars 2006 til upphafsdags dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga, aðallega frá 2. desember 2010 en til vara frá síðara tímamarki allt til greiðsludags. Einnig krefst áfrýjandi þess að stefnda Verði tryggingum hf. verði gert að greiða sér 13.000.000 krónur með vöxtum og dráttarvöxtum eins og áður greinir. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti óskipt úr hendi stefndu.

Stefndu krefjast aðallega staðfestingar hins áfrýjaða dóms, en til vara lækkunar á kröfum áfrýjanda. Þá krefjast þau aðallega málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, en til vara að málskostnaður falli niður.

I

Hinn 24. mars 2006 gerðu Fremd ehf. og áfrýjandi með sér samning, sem bar yfirskriftina „Kaupsamningur og afsal“, þar sem fyrrnefnda félagið seldi áfrýjanda „22 íbúðir í byggingu í fjölbýlishúsinu nr. 8 við Fossveg á Selfossi“. Umsamið kaupverð var 369.770.586 krónur sem áfrýjandi lofaði að greiða „með yfirteknum skuldum við VBS fjárfestingarbanka hf.“ er væru tryggðar með veði í húsinu og næmu sömu fjárhæð og kaupverðið. Með kaupsamningi 27. mars 2006 seldi áfrýjandi síðan Hítarnesi ehf. íbúðirnar fyrir sama verð með því að það félag yfirtæki áðurgreindar skuldir við VBS fjárfestingarbanka hf. Í 7. gr. samningsins sagði meðal annars: „Samhliða kaupsamningi þessum hafa aðilar jafnframt gert samning um kaup/sölu á húsi nr. 10 við Fossveg á Selfossi, skv. kaupsamningi um þá eign dags. ... Kaupandi leggur fram tryggingarvíxil útg. í dag 27.03.2006, gjalddagi 27.06.2006, til tryggingar fullnaðargreiðslu kaupverðs beggja samninga að fjárhæð 45.971.079,-. Víxill þessi skal hafður í vörslu Stórhúsa fasteignasölu. Kaupandi skuldbindur sig jafnframt til þess að láta allar greiðslur, er koma vegna endursölu á fullbúnum íbúðunum í húsum nr. 8 og 10 við Fossveg á Selfossi, ganga fyrst til uppgjörs við VBS fjárfestingarbanka hf., skv. uppgreiðslusamningi á milli aðila og VBS. Það sem eftir stendur rennur svo [til] seljanda til lækkunar og síðar uppgreiðslu á tryggingarvíxli áður en að kaupandi fær greiðslur. Stórhúsum fasteignasölu er ekki heimilt að afhenda seljanda fyrrnefndan tryggingarvíxil nema um vanefndir verði að ræða af hálfu kaupanda skv. ákvæðum samnings þessa.“ Í samræmi við tilvitnað samningsákvæði gaf A-kk-nf L-kk-nf út tryggingarvíxil 27. mars 2006, að fjárhæð 45.971.079 krónur, þar sem samþykkjandi og greiðandi var Hítarnes ehf. Gjalddagi víxilsins var 27. júní sama ár.

Með kaupsamningi 30. mars 2006 seldu A-kk-nf B-kk-nf G-kk-nf og B-kk-nf B-kk-nf G-kk-nf áfrýjanda „100% hlutafjár í einkahlutafélaginu Fossvegi 10“. Tekið var fram í samningnum að einu eignir félagsins væru „22 íbúðir í byggingu í fjölbýlishúsinu nr. 10 við Fossveg á Selfossi“. Ennfremur að áfrýjandi hefði með kaupum á félaginu samþykkt að yfirtaka „allan kostnað við framkvæmdir“, sem næmi samkvæmt upplýsingum VBS fjárfestingarbanka hf. og ÁK húsa hf. 349.154.563 krónum, og „að hann og VBS hafi gert með sér samkomulag um greiðslu á“ kostnaðinum „og yfirtöku og framlengingu á áhvílandi veðskuldum.“ Í 4. gr. samningsins sagði að kaupverð hlutafjárins væri 60.971.079 krónur. Yrði það annars vegar greitt með „nettó andvirði“ áfrýjanda í iðnaðarhúsinu að Dalshrauni 13 í Hafnarfirði, að fjárhæð 35.971.079 krónur, og hins vegar með tíu skuldabréfum með veði í Fossvegi 8 á Selfossi, að núvirði 25.000.000 krónur. Hinn 31. mars 2006 gerðu áfrýjandi og Hítarnes ehf. með sér kaupsamning þar sem áfrýjandi seldi síðarnefnda félaginu „100% hlutafjár í einkahlutafélaginu Fossvegi 10“. Tekið var fram í þessum samningi, eins og þeim sem gerður hafði verið daginn áður, að einu eignir félagsins væru „22 íbúðir í byggingu í fjölbýlishúsinu nr. 10 við Fossveg á Selfossi“. Jafnframt kom þar fram að kaupandi hefði kynnt sér hverjar væru skuldbindingar félagsins og sætt sig við þær að öllu leyti. Hins vegar sagði að kaupverð hlutafjárins væri „greitt með yfirteknum skuldum við VBS fjárfestingarbanka, kr. 349.154.563“.

Þau fjögur skjöl, sem að framan greinir, voru öll rituð á bréfsefni Stórhúsa ehf., sérhæfðrar atvinnuhúsamiðlunar, þar sem fram komu nöfn stefndu Þ-kvk-ef Þ-kvk-ef og A-kk-ef A-kk-ef, löggiltra fasteignasala. Einnig báru skjölin með sér að hafa verið samin af stefndu Þ-kvk-þgf.

II

Í héraðsdómsstefnu er fyrst gerð grein fyrir dómkröfum áfrýjanda og aðild að málinu. Síðan segir í upphafi kafla um málavexti að farið hafi verið út í viðskiptafléttu að ráðum stefnda A-kk-ef A-kk-ef. Að því búnu er lýst meginefni framangreindra fjögurra skjala og sagt að séu þau skoðuð virðist eins og áfrýjandi hafi lagt til 60.971.079 krónur. Þegar betur sé að gáð sjáist á kaupsamningnum 27. mars 2006 að fyrir að gera samningana tvo við Hítarnes ehf. skyldi hann fá greiddar 45.971.079 krónur „og var lagður víxill því til tryggingar í vörslu Stórhúsa ehf.“ Í sinni einföldustu mynd hafi viðskiptin falist í því að áfrýjandi „útvegaði sér fasteignirnar við Fossveg 8 og Fossveg 10 ... og endurseldi Hítarnesi ehf. í beinu framhaldi.“ Fyrir vikið skyldi áfrýjandi fá greiddar 45.971.079 krónur „þegar búið væri að ljúka við að byggja eignirnar og selja þær“ að undangengnu uppgjöri við VBS fjárfestingarbanka hf. Til að gera þetta mögulegt hafi áfrýjandi þurft „að láta af hendi fasteign sína að Dalshrauni 13 ... að verðmæti“ 35.971.079 krónur. Næmi það tjóni áfrýjanda af viðskiptunum.

Í kafla stefnunnar um málsástæður og helstu lagarök er fyrst gerð grein fyrir tölulegri kröfugerð, en því næst fjallað um grundvöll bótanna sem krafist sé úr hendi stefndu. Á því sé byggt að stefndu A-kk-nf og Þ-kvk-nf Þ-kvk-nf „hafi brugðist skyldum sínum með gáleysislegum hætti sem m.a. séu boðnar í 15. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa“. Er því haldið fram að liðsinni þessara stefndu við áfrýjanda hafi verið ófullnægjandi og þau ekki gætt réttmætra hagsmuna hans. Kostirnir sem honum hafi verið settir í samningum hafi ekki aðeins verið ósanngjarnir, heldur einnig afar óeðlilegir. Þannig hafi áfrýjandi látið af hendi fasteign sem metin hafi verið á 35.971.079 krónur og að viðskiptunum loknum hafi hann setið uppi með tryggingarvíxil að fjárhæð 45.971.079 krónur sem ekki hafi tekist að innheimta, enda skuldarar hans ófærir um að greiða hann. Með framangreindu athæfi hafi hagsmunum áfrýjanda verið stefnt í hættu, enda hafi viðskiptin farið illa. Hefðu stefndu átt að ráða áfrýjanda frá viðskiptunum í stað þess að stuðla að þeim. Í stefnunni er tekið fram að ekki sé ljóst hver hafi verið hlutur stefndu Þ-kvk-ef við að koma á viðskiptunum, „en hún átti sem löggiltur fasteignasali að gæta að sér þegar gengið var til kaupsamnings og ekki að ganga frá skjölum“ nema hagsmunir áfrýjanda væru betur tryggðir. Um bótaábyrgð fasteignasala er að auki vísað til 27. gr. laga nr. 99/2004 og sagt að skyldur þeirra verði einnig leiddar af ýmsum öðrum ákvæðum laganna og almennum reglum um kröfur til sérfræðinga. Því er loks haldið fram til stuðnings bótakröfum áfrýjanda á hendur stefndu að áfrýjandi hafi á þessum tíma ekki borið skynbragð á viðskipti sem þessi, auk þess sem vísað er til fjölda dóma Hæstaréttar þar sem komist hafi verið að þeirri niðurstöðu að fasteignasalar bæru bótaábyrgð vegna brota á skyldum sínum í starfi.

III

Í e. lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála er kveðið á um að í stefnu skuli greina svo glöggt sem verða má málsástæður sem stefnandi byggir málsókn sína á, svo og önnur atvik sem þarf að greina til þess að samhengi málsástæðna verði ljóst, en þessi lýsing skal vera gagnorð og svo skýr að ekki fari milli mála hvert sakarefnið er. Þá gildir sú meginregla í einkamálaréttarfari að sé málatilbúnaður stefnanda svo óljós að ekki verði lagður dómur á mál beri að vísa því sjálfkrafa frá dómi.

Samkvæmt 15. gr. laga nr. 99/2004, sem tekin er orðrétt upp í héraðsdómsstefnu, segir að fasteignasali skuli í hvívetna leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur bjóða. Hann skuli liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, og gæta réttmætra hagsmuna þeirra. Hann skuli einnig gæta þess að aðila séu eigi settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningum.

Eins og áður greinir er á því byggt í stefnunni að stefndu A-kk-nf A-kk-nf og Þ-kvk-nf Þ-kvk-nf hafi brugðist skyldum sínum sem fasteignasalar með gáleysislegum hætti og því haldið fram að liðsinni þeirra við áfrýjanda hafi verið ófullnægjandi og þau ekki gætt réttmætra hagsmuna hans. Hins vegar er þar ekki gerð frekari grein fyrir hvernig þessi stefndu hafi brotið gegn lögmæltum skyldum sínum gagnvart áfrýjanda á saknæman hátt. Að vísu segir að kostirnir, sem honum hafi verið settir í samningunum fjórum í lok mars 2006, hafi ekki aðeins verið ósanngjarnir, heldur einnig afar óeðlilegir. Þetta er rökstutt með því að áfrýjandi hafi látið af hendi fasteign að verðmæti 35.971.079 krónur og að viðskiptunum loknum átt að fá greiddar 45.971.079 krónur. Sé litið til þess að samkvæmt samningunum var áfrýjandi eigandi að íbúðunum að Fossvegi 8 á Selfossi í þrjá daga og einkahlutafélaginu Fossvegi 10 í einn dag verður ekki séð af rökstuðningnum í stefnunni að samningarnir, sem að sögn áfrýjanda gerðu ráð fyrir að hagnaður hans af þessum viðskiptum næmi 10.000.000 krónum, hafi falið í sér ósanngjarna kosti í hans garð. Þótt út frá því sé nú gengið í málatilbúnaði áfrýjanda að stefndi A-kk-nf hafi mátt vita að áðurgreindar 45.971.079 krónur yrðu ekki greiddar þegar á reyndi er þeirri málsástæðu ekki teflt fram í stefnunni. Vegna þessara annmarka á rökstuðningi fyrir kröfum áfrýjanda og reifun málsins í stefnu er óhjákvæmilegt að vísa máli þessu af sjálfsdáðum frá héraðsdómi, sbr. e. lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991.

Samkvæmt 2. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr. laga nr. 91/1991 verður áfrýjanda gert að greiða stefndu málskostnað sem ákveðinn verður í einu lagi á báðum dómstigum eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi.

Áfrýjandi, M.H.M. ehf., greiði stefndu, A-kk-þgf A-kk-þgf, Þ-kvk-þgf Þ-kvk-þgf og Verði tryggingum hf., hverju um sig, 200.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.