461/1998

Eigendur jarðarinnar A hugðu á uppbyggingu sumarhúsabyggðar þegar nokkur sveitarfélög fengu leyfi til reksturs sorpurðunarstöðvarinnar S á aðliggjandi jörð. Eigendur A kröfðust bóta úr hendi S á grundvelli réttarreglna nábýlisréttar. Talið var að S hefði fallist á að stöðin væri réttur aðili að bótamáli sem eigendur A kynnu að höfða vegna sannanlegs tjóns þeirra vegna starfrækslu hennar. S var dæmt bótaskylt og fallist á þá skoðun yfirmatsmanna að við ákvörðun bóta mætti miða við hagnýtingu A undir sumarhúsabyggð. Á hinn bóginn var til þess litið við ákvörðun bótafjárhæðar að áætlanir um sumarhúsabyggð á landi A voru lítt mótaðar og að mikil óvissa var um ýmsa þætti sem slík nýting byggði á.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir P-kk-nf K-x-x H-kk-nf, G-kvk-nf E-kvk-nf, H-kk-nf H-kk-nf, H-kk-nf T-kk-nf og H-kk-nf B-kk-nf.

Aðaláfrýjandi skaut máli þessu til Hæstaréttar með stefnu 24. nóvember 1998. Hann krefst þess aðallega að hann verði sýknaður af öllum kröfum gagnáfrýjenda en til vara að hann verði ekki dæmdur til að greiða þeim hærri fjárhæð en 1.000.000 krónur með vöxtum frá uppkvaðningu héraðsdóms. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Málinu var gagnáfrýjað með stefnu 1. febrúar 1999. Gagnáfrýjendur krefjast greiðslu skaðabóta að fjárhæð 19.074.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 27. desember 1996 til greiðsludags. Þá krefjast þeir málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti samkvæmt framlögðum reikningi, þar á meðal kostnaðar við matsmál 1.680.750 krónur.

Gagnáfrýjendur hafa áfrýjað málinu til réttargæslu á hendur sveitarfélögum þeim sem aðild eiga að Sorpstöð Suðurlands bs., svo sem greinir í héraðsdómi. Af hálfu þeirra er sótt þing en engar kröfur gerðar enda engar kröfur gerðar á hendur þeim.

Nokkur ný gögn hafa verið lögð fyrir Hæstarétt. Þar á meðal er skipulagsuppdráttur fyrir land jarðarinnar Auðsholts frá 28. ágúst 1998 sem gerður var vegna fyrirhugaðrar byggingar ungahúss og vélageymslu, en einnig eru þar tilgreind svæði til síðari nota fyrir sumarhúsabyggð, iðnað og ræktun.

I.

Sorpstöð Suðurlands bs. var stofnuð af nokkrum aðilum á Suðurlandi. Í september 1992 var undirritaður leigusamningur milli landbúnaðarráðherra og fyrirtækisins um leigu á 20 hekturum af landi ríkisjarðarinnar Kirkjuferjuhjáleigu í Ölfushreppi til ársloka 2017. Með auglýsingu nr. 192/1994 var staðfest skipulag fyrir sorpurðun á þessu svæði með heimild í þágildandi skipulagslögum nr. 19/1964. Hollustuvernd ríkisins gaf út starfsleyfi fyrir sorpstöð á þessum stað 29. apríl 1994. Með bréfi 30. sama mánaðar veitti Ölfushreppur leyfi fyrir framkvæmdum á svæðinu fyrir sitt leyti með vísun til staðfests aðal- og deiluskipulags. Gagnáfrýjendur eru eigendur að jörðinni Auðsholti, sem land á að sorpurðunarsvæðinu að vestan. Hafa þeir frá upphafi mótmælt starfrækslu aðaláfrýjanda á svæðinu. Reisa þeir málsóknina á því að með henni hafi aðaláfrýjandi raskað hagsmunum þeirra og brotið þannig gegn reglum nábýlisréttar og friðhelgi eignarréttarins.

Aðaláfrýjandi byggir sýknukröfu í fyrsta lagi á aðildarskorti og telur að gagnáfrýjendur eigi að beina kröfum sínum að Ölfushreppi, nú Ölfusbæ, og/eða landeiganda, íslenska ríkinu. Í öðru lagi telur hann að gagnáfrýjendur hafi ekki fært sönnur á að þeir hafi orðið fyrir tjóni sem aðaláfrýjandi beri ábyrgð á.

II.

Í leigusamningi aðaláfrýjanda og íslenska ríkisins um sorpurðunarsvæðið segir í 9. gr., að leigutaki sé ábyrgur gagnvart þriðja manni fyrir tjóni, sem kann að verða rakið til framkvæmda og starfsemi hans á grundvelli samningsins. Aðaláfrýjandi getur því ekki borið fyrir sig gagnvart gagnáfrýjendum að landeigandinn beri ábyrgð á tjóninu.

Samkvæmt 29. gr. skipulagslaga skyldi því aðeins greiða skaðabætur vegna framkvæmda á skipulagi að um eignarnám væri að ræða eða svo væri annars ástatt sem sagði í greininni. Senda átti kröfur til sveitarstjórnar og hún að annast um að dómkvaddir yrðu matsmenn til að ákveða bætur. Aðaláfrýjandi er byggðasamlag margra sveitarfélaga, þar á meðal Ölfushrepps, nú Ölfusbæjar. Gagnáfrýjendur komu til fundar við aðaláfrýjanda 29. janúar 1993 og mótmæltu þá fyrirhuguðum framkvæmdum á svæðinu án undangenginna samninga við sig og sögðu frá fyrirhuguðum framkvæmdum sínum að skipulögðu sumarbústaðasvæði. Í fundargerð er síðan bókað að stjórn aðaláfrýjanda ítreki þá skoðun sína, að þeir sem teldu sig verða fyrir sannanlegu tjóni vegna urðunarsvæðisins ættu að sjálfsögðu rétt á bótum samkvæmt mati óvilhallra manna. Einnig kæmi til greina að semja þegar um kröfur landeigenda í málinu. Í yfirlýsingu 6. maí 1993 lýsti stjórnin því yfir að sorpstöðin tæki á sig greiðslu hverra þeirra bóta sem á Ölfushrepp kynnu að falla vegna staðsetningar og starfrækslu urðunarstaðarins. Á fundi aðila 13. júlí 1993 lýstu gagnáfrýjendur yfir þeirri skoðun sinni að urðun sorps á svæðinu „muni spilla möguleikum til sumarbústaðabyggðar í landi Auðholts og e.t.v. einnig sölumöguleikum á jörðinni í heild.“ Aðilar lögðu áherslu á að ná þyrfti samningum um bætur eða að fá dómkvadda matsmenn. Umræður snerust um hugsanlega verðrýrnun á jörðinni. Í áliti undirmatsmanna í febrúar 1996 segir að lögmenn aðila hafi verið sammála um að aðaláfrýjandi væri matsþoli og yfirmat segir hann vera það. Gagnáfrýjendur beindu síðan kröfum sínum að aðaláfrýjanda sem hafnaði greiðslu án þess að bera fyrir sig aðildarskort. Það var fyrst með greinargerð aðaláfrýjanda í héraði 9. september 1997 að hann bar fyrir sig að hann væri ekki réttur aðili að bótakröfu gagnáfrýjenda.

Af því sem að framan er rakið verður að fallast á það með gagnáfrýjendum að þeir hafi mátt líta svo á að aðaláfrýjandi hefði samþykkt að svara bótum fyrir sannanlegt tjón þeirra, sem rakið yrði til starfrækslu sorpstöðvarinnar í landi Kirkjuferjuhjáleigu. Verður því ekki fallist á varnarástæðu aðaláfrýjanda sem byggð er á aðildarskorti.

III.

Gagnáfrýjendur höfðu látið bora eftir heitu vatni 1985. Samkvæmt áliti Orkustofnunar má líklega reikna með því að borhola 4 í landi Auðsholts geti afkastað um 20 l/s til langframa. Halda gagnáfrýjendur því fram að það sé nægjanlegt magn fyrir 400 sumarbústaði. Árið 1989 létu gagnáfrýjendur gera drög að skipulagi lands fyrir 22 sumarbústaði á svæði næst Ölfusá. Telja þeir kost á stækkun þessa svæðis og nýtingu á alls 118 hektara landi fyrir samtals 84 sumarbústaði. Þeir segjast hafa fallið frá frekari fyrirætlunum og aðgerðum á svæðinu þegar þeir fréttu 1991 af áformum um sorpurðun í landi Kirkjuferjuhjáleigu næst þessu fyrirhugaða sumarbústaðasvæði.

Að ósk gagnáfrýjenda voru dómkvaddir matsmenn til að meta hugsanlegt fjárhagslegt tjón þeirra vegna ákvörðunar um staðsetningu sorpurðunarstöðvar í landi Kirkjuferjuhjáleigu á mörkum landareignar þeirra. Skiluðu matsmenn áliti í febrúar 1996. Segir þar að landið sé um sumt ágætlega fallið til byggingar sumarhúsa, fjarlægð frá þéttbýli sé ekki of mikil, heitt vatn sé fyrir hendi, nálægð Ölfusár gefi landinu gildi, það sé vel gróið og njóti nokkurs skjóls. Þrátt fyrir þetta eru matsmenn þeirrar skoðunar að ólíklegt sé að fjárhagslega hagkvæmt hefði reynst að byggja upp stórt sumarbústaðahverfi í landi Auðsholts, þótt rekstur sorpurðunarstöðvar hefði ekki komið til. Ástæðan sé sú að samkvæmt upplýsingum þeirra sé mikið framboð af sumarbústaðalóðum á Suðurlandi, en eftirspurn hafi verið lítil síðustu árin. Mest sé ásókn í lóðir í kjarri- eða skógivöxnu umhverfi en slíku sé ekki til að dreifa í Auðsholti. Ekki séu teikn á lofti um verulegar markaðsbreytingar. Þá benda þeir á að undirbúningur gagnáfrýjenda hafi verið skammt á veg kominn þegar þeir fréttu um fyrirætlanir um sorpurðun. Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum verði ekki fullyrt að til hafi staðið að reisa þarna sumarbústaðabyggð heldur fremur að þessi kostur hafi verið til athugunar. Í frumdrögum sé gert ráð fyrir 22 sumarbústöðum á 28 hektara landi næst Ölfusánni. Lóðarstærð verði 0,9 hektarar og 8 hektarar til almennra nota vegna vega, stíga og þjónustu. Þá hafi verið gert ráð fyrir 62 sumarbústöðum á 90 hektara svæði norðar í landinu. Lóðastærð hafi þar verið áætluð einn hektari og 28 hektarar til almennra nota. Matsmenn gerðu ekki athugasemdir við þessar forsendur. Þá töldu þeir að urðun sorps á mörkum jarðanna Auðsholts og Kirkjuferjuhjáleigu hefði í för með sér slík umhverfislýti og aðra röskun að engar forsendur væru fyrir því að koma þarna á fót sumarhúsabyggð meðan sorpurðun ætti sér stað.

Matsmenn skiptu áliti sínu síðan í tvennt eftir ólíkum forsendum. Í fyrsta lagi mátu þeir verðrýrnunina að álitum 1.800.000 krónur ef miðað væri við að ekki hefði verið fjárhagslegur grundvöllur fyrir sumarhúsabyggð í landi Auðsholts en nýta mætti landið áfram til beitar og heyskapar. Í öðru lagi miðuðu þeir við að ekki mætti nýta land til beitar eða heyskapar innan 500 metra frá urðunarsvæðinu vegna heilbrigðis- og mengunarsjónarmiða meðan sorpurðun ætti sér stað. Töldu þeir að þá gæti verið brostinn grundvöllur til hefðbundinnar nýtingar jarðarinnar til landbúnaðar og mátu tjón gagnáfrýjenda 5.000.000 krónur.

Gagnáfrýjendur felldu sig ekki við þessa niðurstöðu og óskuðu yfirmats. Yfirmatsmenn skiluðu áliti sínu 26. nóvember 1996. Voru þeir sammála undirmatsmönnum um að landið væri um sumt vel fallið til sumarhúsabyggðar en á móti kæmi að mikið framboð væri á slíkum lóðum á Suðurlandi. Þeir lögðu hins vegar áherslu á að gagnáfrýjendur hafi verið byrjaðir undirbúning að nýtingu svæðisins í þessu skyni. Töldu þeir að engar forsendur væru til nýtingar landsins meðan sorp væri urðað á aðlægu svæði og í 2-3 ár eftir að urðun væri hætt. Með þetta í huga byggðu þeir mat sitt á því að 118 hektarar úr landi Auðsholts hefðu verið teknir leigunámi. Þar með hefðu gagnáfrýjendur misst af leigutekjum af landi undir sumarbústaði svo og tekjum af sölu á heitu vatni til þeirra í 25 ár.

Miða yfirmatsmenn við að 22 lóðir á suðursvæðinu gangi út á 5 árum en lóðirnar 62, sem eru norðar, á 15 árum þar á eftir. Reikna þeir með að leigjendur á suðursvæðinu greiði 350.000 króna stofngjald, en á norðursvæðinu 250.000 krónur, þar með talið innifalið hitaveituinntak. Þeir taka síðan mið af áliti undirmatsmanna á stofnkostnaði við að gera svæðið leiguhæft. Áætla þeir að það kosti 5% af stofngjaldi að markaðssetja lóðirnar. Leigu fyrir landið áætla þeir 35.000 krónur á ári en gjald fyrir heitt vatn 30.000 krónur. Þeir reikna með 6% ársvöxtum af skuldum en miða við 5% ársávöxtun við núvirðingu tekna. Þeir segja hina lágu vexti helgast af því að gagnáfrýjendur muni væntanlega framkvæma talsverðan hluta af jarðvinnu við að gera landið byggingarhæft með tækjum sem þeir ráði þegar yfir. Gagnáfrýjendur byggja stefnukröfur sínar á niðurstöðu yfirmatsmanna.

Aðaláfrýjandi andmælir því að gagnáfrýjendur hafi fært sönnur að því að til hafi staðið að hefja byggingu sumarbústaða í landi Auðsholts og benda á að engra leyfa hafi verið aflað til þess. Þá séu engar sönnur fyrir því að sumarbústaðir á þessu svæði hefðu selst fyrir viðunandi verð, meðal annars vegna mikils framboðs á sumarbústöðum á fýsilegri stöðum.

IV.

Í 2. mgr. 45. gr. heilbrigðisreglugerðar nr. 149/1990 er mælt fyrir um að móttökustöðvar fyrir sorp skuli vera í 500 metra fjarlægð frá íbúðarhverfum, skólum, matvælaframleiðslu- og sölustöðum, heilbrigðisstofnunum eða öðrum dvalarstöðum fólks. Af gögnum málsins verður ekkert ráðið um hvort undanþága hefði fengist frá þessu ákvæði varðandi land gagnáfrýjenda og hvaða nýting landsins hefði þá verið heimiluð. Verður við það að miða að nýting þessa lands verði mjög takmörkuð meðan sorp er urðað í Kirkjuferjuhjáleigu. Sannað þykir með undirmati og yfirmati að 118 hektarar landsins verði alls ekki nýttir til sumarhúsabyggðar á meðan svo stendur.

Óþægindi þau er gagnáfrýjendur verða fyrir eru að vísu til ákveðins tíma, en fram er komið að þau eru óvenjuleg og veruleg. Gagnáfrýjendur máttu ekki búast við að sett yrði niður á nágrannajörð þeirra starfsemi sem ylli þeim slíku óhagræði og verður að viðurkenna þeim bætur úr hendi aðaláfrýjanda þessa vegna fyrir sannanlegt tjón þeirra.

Framangreindar matsgerðir bera það með sér að þær eru vandlega unnar og verða þær hafðar til hliðsjónar við ákvörðun á tjóni gagnáfrýjenda. Niðurstöður þeirra eru hins vegar byggðar á ólíkum grunni. Undirmatsmenn telja að ekki eigi að taka tillit til nýtingar landsins fyrir sumarhúsabyggð en yfirmatsmenn miða álit sitt eingöngu við slíka nýtingu. Af mötunum báðum þykir mega ráða að matsmenn hafa gert sér skýra grein fyrir því hversu mikil óvissa ríkir um ýmsar þær forsendur sem lagðar eru til grundvallar mötunum. Á það er fallist með héraðsdómi að lítilsháttar breytingar á forsendum geti valdið verulegum breytingum á niðurstöðu.

Við ákvörðun bótafjárhæðar verður að taka tillit til þess að áætlanir um sumarhúsabyggð voru skammt á veg komnar og lítt mótaðar þegar ákvörðun um sorpurðun var tekin, nema helst um land fyrir 22 bústaði á 28 hektara svæði næst Ölfusá, svo sem áður greinir. Það svæði er hins vegar best fallið til sumarbústaðabyggðar, en gögn málsins bera það með sér að landið verður að teljast mjög misjafnlega til vinsælda fallið fyrir sumarbústaði. Á skipulagsuppdrætti 28. ágúst 1998, sem lagður hefur verið fyrir Hæstarétt, eru áætluð svæði fyrir mjög takmarkaðri sumarhúsabyggð. Það fyrirhugaða sumarbústaðasvæði sem lengst er frá urðunarsvæðinu má ef til vill nýta. Þá verður ekki fram hjá því litið að samkvæmt gögnum málsins er mikið framboð lands undir sumarhús á Suðurlandi. Sumt af því landi telja matsmenn álitlegra gróðurfarslega séð. Á móti því kemur að á landi gagnáfrýjenda er völ hitaveitu. Ekkert er fram komið um að eftirspurn eftir sumarbústaðalandi á Suðurlandi muni aukast í nánustu framtíð. Þá eru kostnaðarliðir óvissir, svo og vaxtaforsendur. Hins vegar verður að taka tillit til þess að heilbrigðisreglugerð takmarkar verulega not þau sem hafa má af hluta landsins, svo sem áður greinir. Þegar framanrituð sjónarmið eru virt verður yfirmatið ekki lagt til grundvallar nema að hluta til og þá einkum varðandi land næst Ölfusá. Hins vegar verður einnig að líta til takmarkana á nýtingu jarðarinnar til annarra nota.

Að sjónarmiðum þessum virtum þykja bætur til handa gagnáfrýjendum hæfilega ákveðnar 10.000.000 krónur með dráttarvöxtum eins og í héraðsdómi greinir.

Samkvæmt þessari niðurstöðu er rétt að aðaláfrýjandi greiði gagnáfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, svo sem nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Aðaláfrýjandi, Sorpstöð Suðurlands bs., greiði gagnáfrýjendum, G-kvk-þgf J. R-kvk-þgf, M-kk-þgf G-kk-þgf og R-kk-þgf B. G-kk-þgf, skaðabætur að fjárhæð 10.000.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 27. desember 1996 til greiðsludags og samtals 3.200.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, þar með talinn matskostnað að fjárhæð samtals 1.680.750 krónur.