389/2015

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu F ehf. um að B yrði borinn út úr nánar tilgreindum eignarhluta í húsnæði félagsins þar sem óljóst væri með þinglýsta eignarheimild þess. Í dómi Hæstaréttar kom fram að afrit afsals fyrir eignarhlutanum bæri með sér að það hefði verið móttekið til þinglýsingar í desember 2013 og því þinglýst í janúar 2014. Af málatilbúnaði B í héraði væri ljóst að hann drægi ekki í efa að F ehf. hefði öðlast eignarrétt að eignarhlutanum með afsölum í desember 2013. Enginn skriflegur samningur um leigurétt B yfir eignarhlutanum lægi fyrir í málinu, hvorki við fyrri eigendur né við F ehf., og ósannað væri að munnlegur leigusamningur hefði verið gerður um þann eignarhluta. Að því gættu og í ljósi atvika málsins að öðru leyti væri fullnægt skilyrðum 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför til þess að fallast á kröfu F ehf. um útburð B úr eignarhlutanum. Gæti engu breytt í því sambandi þótt B kynni að hafa framkvæmt endurbætur á eignarhlutanum með samþykki fyrri eigenda hans. Væri þá til þess að líta að samkvæmt nauðungarsöluafsali vegna þessa eignarhluta hafði verið tekið fram að á honum hvíldi áfram eftir þinglýsingu afsalsins eignaskiptayfirlýsing og lóðarleigusamningur eignarinnar og kvaðir tengdar þeim, ef einhverjar væru, en afmá bæri úr veðmálaskrá eignarinnar allar aðrar þinglýstar veðkröfur og öll önnur óbein eignarréttindi, sbr. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þ-kk-nf Ö-kk-nf, B-kk-nf B-kk-nf og G-kvk-nf B-kvk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 3. júní 2015 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 10. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 20. maí 2015 þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að varnaraðili yrði borinn út úr húsnæði sóknaraðila að Eyjarslóð 9 í Reykjavík, bil 203 með fastanúmerinu 224-9414. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að framangreind krafa hans verði tekin til greina. Þá krefst hann kærumálskostnaðar.

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

I

Með tveimur afsölum 23. desember 2013 eignaðist sóknaraðili fasteignina Eyjarslóð 9 í Reykjavík sem er tveir eignarhlutar eða tvö svokölluð bil. Annars vegar er um að ræða eignarhluta eða bil 203 með fastanúmerinu 224-9414 og hins vegar eignarhluta eða bil 204 með fastanúmerinu 224-9415. Afsalsgjafi var Frjálsi hf. sem eignaðist bil 204 með nauðungarsöluafsali 7. júní 2011 og bil 203 með nauðungarsöluafsali 1. nóvember 2011. Með símskeyti 2. september 2013 skoraði Frjálsi hf. á varnaraðila að rýma eignarhlutann að Eyjarslóð 9 með fastanúmerinu 224-9414 sem er bil 203.

Með bréfi 9. desember 2014 skoraði sóknaraðili á varnaraðila að rýma báða fyrrgreinda eignarhluta að Eyjarslóð 9 þegar í stað og ekki síðar en 29. sama mánaðar, ella yrði leitað allra löglegra leiða til rýmingar fasteignarinnar. Sóknaraðili krafðist þess með aðfararbeiðni 12. janúar 2015 að varnaraðili yrði borinn út úr báðum eignarhlutunum. Í aðfararbeiðni vísaði sóknaraðili til þess að hann hefði eignast fasteignina Eyjarslóð 9 með fyrrgreindum tveimur afsölum 23. desember 2013 sem fylgdu aðfararbeiðninni. Þá sagði í beiðninni að varnaraðili hefði í óleyfi og óþökk sóknaraðila nýtt umrædda fasteign sem hann hefði aldrei haft á leigu samkvæmt lögmætum leigusamningi. Eru sjónarmið sóknaraðila í þeim efnum nánar rakin í hinum kærða úrskurði. Þar kemur og fram að varnaraðili krafðist þess að kröfu sóknaraðila um útburð yrði hafnað þar sem skilyrði beinnar aðfarargerðar samkvæmt 78. gr. laga nr. 90/1989 væru ekki fyrir hendi. Hélt varnaraðili því fram að þó svo að sóknaraðili gæti sýnt fram á eignarrétt sinn að umræddu húsnæði hefði varnaraðili í tíð fyrri eigenda með vinnu og endurbótum aukið mjög verðgildi húsnæðisins og með því skapaði sér ótvíræðan afnotarétt af því sem ekki yrði af honum tekinn með einfaldri tilkynningu um rýmingu af hálfu nýs eiganda.

Með hinum kærða úrskurði var fallist á kröfu sóknaraðila um að varnaraðili yrði borinn út úr eignarhlutanum að Eyjarslóð 9 með fastanúmerinu 224-9415, þar sem sóknaraðili hefði sýnt fram á með gögnum málsins að hann væri þinglýstur eigandi þess eignarhluta. Hins vegar var hafnað kröfu sóknaraðila um að varnaraðili yrði borinn út úr eignarhlutanum með fastanúmerinu 224-9414, þar sem óljóst væri með þinglýsta eignarheimild sóknaraðila hvað þennan eignarhluta varðaði. Er sá þáttur í úrlausn héraðsdómara einn til endurskoðunar fyrir Hæstarétti.

II

Eins og áður greinir fylgdu aðfararbeiðni sóknaraðila afrit afsala þeirra 23. desember 2013 sem hann hafði fengið fyrir báðum eignarhlutunum að Eyjarslóð 9. Afrit afsals fyrir eignarhluta með fastanúmerinu 224-9415 ber með sér að það var móttekið til þinglýsingar 30. desember 2013 og því þinglýst 4. apríl 2014. Á afriti afsals fyrir eignarhluta með fastanúmerinu 224-9414, kemur einnig fram að það var móttekið til þinglýsingar 30. desember 2013 og þinglýst 22. janúar 2014.

Af málatilbúnaði varnaraðila í héraði er ljóst að hann dregur ekki í efa að sóknaraðili hafi öðlast eignarrétt að báðum eignarhlutunum að Eyjarslóð 9 með afsölunum 23. desember 2013. Enginn skriflegur samningur um leigurétt varnaraðila yfir eignarhluta með fastanúmerinu 224-9414 liggur fyrir í málinu, hvorki við fyrri eigendur hans né við sóknaraðila, og ósannað er að munnlegur leigusamningar hafi verið gerður um þann eignarhluta. Að því gættu og í ljósi atvika málsins að öðru leyti var fullnægt skilyrðum 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 til þess að fallast á kröfu sóknaraðila um útburð varnaraðila úr eignarhlutunum að Eyjarslóð 9 með fastanúmerinu 224-9414. Getur engu breytt í því sambandi þótt varnaraðili kunni að hafa framkvæmt endurbætur á þeim eignarhluta með samþykki fyrri eigenda hans. Er þá til þess að líta að samkvæmt nauðungarsöluafsali vegna þessa eignarhluta var tekið fram að á honum hvíldi áfram eftir þinglýsingu afsalsins eignaskiptayfirlýsing og lóðarleigusamningur eignarinnar og kvaðir tengdar þeim, ef einhverjar væru, en afmá bæri úr veðmálaskrá eignarinnar allar aðrar þinglýstar veðkröfur og öll önnur óbein eignarréttindi, sbr. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Samkvæmt þessu verður fallist á kröfu sóknaraðila um að varnaraðili skuli með beinni aðfarargerð borinn út úr húsnæði sóknaraðila að Eyjarslóð 9 sem er bil 203 með fastanúmerinu 224-9414.

Varnaraðili greiði sóknaraðila kærumálskostnað eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Varnaraðili, B-kk-nf Þ-kk-nf Þ-kk-nf, skal með beinni aðfarargerð borinn út úr húsnæði sóknaraðila, F-fasteignafélags ehf., að Eyjarslóð 9 í Reykjavík, sem er bil 203 með fastanúmerinu 224-9414.

Varnaraðili greiði sóknaraðila 350.000 krónur í kærumálskostnað.