624/2016

Í málinu krafðist H þess að viðurkennt yrði að G og S væri óheimilt að reka gististaði í séreignum sínum að Vatnsstíg 15, 19 og 21 í Reykjavík samkvæmt flokki II í 3. mgr. 3. gr. laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald aðallega án samþykkis allra eða meirihluta félagsmanna í H, en til vara án samþykkis allra eða meirihluta félagsmanna í hverri húsfélagsdeild. Málsókn H var í aðalatriðum reist á því að útleiga íbúðanna væri atvinnustarfsemi sem fæli í sér breytta hagnýtingu eigna sem ætlaðar væru til íbúðar en ekki atvinnurekstrar. Fyrir lá að H var húsfélag fyrir húsasamstæðurnar að Lindargötu 31 og 33, Vatnsstíg 13, 15, 17, 19 og 21 og Skúlagötu 12 en um var að ræða sjö hús með 79 íbúðum og voru eigendur þeirra 112 talsins. Í dómi Hæstaréttar kom fram að það leiddi af þeirri skipan eignarréttar í fjöleignarhúsi og reglna um ákvarðanatöku sem kveðið væri á um í lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús að mál vegna brota á grenndarreglum í fjöleignarhúsi gæti í fyrsta lagi eigandi séreignar höfðað sem teldi hagsmunum sínum raskað eða eftir atvikum fleiri eigendur í sameiningu. Í öðru lagi gæti húsfélagsdeild sem gætti hagsmuna í sameign sumra tekið ákvörðun um málshöfðun og í þriðja lagi heildarhúsfélag enda væru þá skertir hagsmunir sem vörðuðu sameign allra. Vísað var til þess að Vatnsstígur 15, 19 og 21 væru sjálfstæðar húsfélagsdeildir og að ætluð brot G og S á grenndarreglum beindust að hagsmunum annarra eigenda séreignarréttar í þeim húsfélagsdeildum og þá samhliða að hagsmunum í sameign sumra. Þar sem um sameiginleg innri málefni viðkomandi húsfélagsdeilda væri að ræða, en ekki málefni sem beindust að hagsmunum í sameign allra, gæti ekki komið til álita að G og S þyrftu að leita samþykkis félagsmanna í H, sem stæðu utan umræddra húsfélagsdeilda, fyrir útleigu íbúða sinna. Voru G og S því sýknuð af aðalkröfum H. Hvað varðaði varakröfur H var vísað til þess að samkvæmt ófrávíkjanlegum ákvæðum laga nr. 26/1994 bæri að taka ákvörðun um málshöfðun á þeim grundvelli á fundum viðkomandi húsfélagsdeilda. Þar sem það hafði ekki verið gert, heldur á fundi í H og þar með á röngum vettvangi, var varakröfum H vísað frá héraðsdómi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þ-kk-nf Ö-kk-nf, B-kk-nf B-kk-nf, E-kk-nf T-kk-nf, G-kvk-nf B-kvk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 9. september 2016. Þau krefjast sýknu af kröfum stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst aðallega staðfestingar hins áfrýjaða dóms. Til vara krefst hann viðurkenningar á því að áfrýjendum sé óheimilt að reka gististaði í séreignum sínum að Vatnsstíg 15, 19 og 21 í Reykjavík samkvæmt flokki II í 3. mgr. 3. gr. laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald án samþykkis einfalds meirihluta félagsmanna sinna á húsfundi, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, að þessu frágengnu án samþykkis allra félagsmanna í hverri húsfélagsdeild, en að öðrum kosti án samþykkis einfalds meirihluta félagsmanna í hverri húsfélagsdeild, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Í öllum tilvikum krefst stefndi málskostnaðar fyrir Hæstarétti óskipt úr hendi áfrýjenda.

I

Eins og nánar greinir í hinum áfrýjaða dómi eru áfrýjendur eigendur þriggja íbúða að Vatnsstíg 15, 19 og 21 í Reykjavík en íbúðirnar leigja þau ferðamönnum og hafa gert allt frá árinu 2011. Stefndi er húsfélag samkvæmt 56. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús fyrir húsasamstæðurnar að Lindargötu 31 og 33, Vatnsstíg 13, 15, 17, 19 og 21 og Skúlagötu 12, sem skiptist í átta matshluta. Nánar tiltekið er um að ræða sjö hús með 79 íbúðum og eru eigendur þeirra 112 talsins. Í stefnu til héraðsdóms kemur fram að innan stefnda starfi húsfélagsdeildir og séu þeir hlutar fjöleignarhússins sem tilheyri hverri húsfélagsdeild nokkuð sjálfstæðir og tengist ekki öðrum hlutum hússins nema með sameiginlegum bílakjallara. Í málinu greinir aðila á um hvort áfrýjendum sé heimilt að stunda þá útleigu íbúða sinna sem að ofan greinir án samþykkis félagsmanna í stefnda eða félagsmanna í einstökum húsfélagsdeildum.

Stefnda voru settar samþykktir á húsfundi 23. mars 2006. Þar segir í 3. mgr. 1. greinar að innan húsfélagsins skuli stofna sérstakar húsfélagsdeildir fyrir hvern matshluta fyrir sig þar sem eigendur ráði einir sameiginlegum innri málefnum enda beri þeir einir kostnaðinn og eigendur annarra matshluta í húsinu hafi engra hagsmuna að gæta. Þó þurfi ekki að stofna sérstaka húsfélagsdeild fyrir matshluta 9 sem mun vera Skúlagata 12. Gildi fyrirmæli samþykktanna um húsfélög um slíkar húsfélagsdeildir eftir því sem við geti átt, svo sem um ákvarðanatöku, húsfundi, stjórn og fleira.

Í 6. grein samþykkta stefnda kemur fram að húsfundur fari með æðsta vald í málefnum hans. Ef eingöngu sé um að ræða mál er varði að öllu leyti sameign sumra, og aðrir eigendur hafi engra hagsmuna að gæta, geti viðkomandi húsfélagsdeild haldið húsfund um málið. Skuli húsfélagsdeildirnar fara eftir reglum samþykktanna um boðun og framkvæmd slíkra húsfunda og töku ákvarðana. Í 9. grein ræðir um verkefni húsfélagsdeilda og kemur þar fram að hver og ein húsfélagsdeild skuli halda aðalfund ár hvert fyrir lok marsmánaðar þar sem taka skuli fyrir sömu dagskrárliði og teknir séu fyrir á aðalfundi stefnda eftir því sem við geti átt. Í 2. mgr. 11. greinar segir að sé um sameign sumra en ekki allra að ræða nægi að þeir einir sem hlut eigi að máli standi saman að ákvörðun á húsfundi viðkomandi húsfélagsdeildar, nema um atriði eða framkvæmd sé að ræða sem snerti líka hagsmuni hinna, svo sem útlitsatriði. Formaður viðkomandi húsfélagsdeildar skal samkvæmt 14. grein samþykktanna vera tengiliður við stjórn stefnda og upplýsa hana eftir þörfum um málefni húsfélagsdeildarinnar. Ef stjórn deildar telur að málefni sem þar séu til skoðunar varði aðra eigendur hússins skuli formaður deildar upplýsa stjórn stefnda um það eins fljótt og kostur er.

Samkvæmt 3. tölulið 5. greinar samþykktanna er eigendum skylt að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreigna sinna. Húsið sé íbúðarhúsnæði og óheimilt að stunda í því atvinnustarfsemi sem hafi í för með sér lykt, hávaða, umtalsverða umferð viðskiptavina eða annað ónæði fyrir aðra íbúa hússins. Sambærilegt ákvæði er í húsreglum húsasamstæðunnar sem settar voru á húsfundi 16. mars 2006. Þar kemur fram í 1. grein að húsreglurnar hafi að geyma fyrirmæli um afnot og hagnýtingu sameignar og taki einnig eftir atvikum til séreigna. Samkvæmt 7. grein húsreglnanna er öll atvinnustarfsemi sem ónæði getur valdið óheimil íbúum hússins nema að fengnu samþykki húsfundar samkvæmt reglum fjöleignarhúsalaga.

Á fundi í stefnda sem haldinn var 13. ágúst 2015 var samþykkt eftirfarandi tillaga: „Húsfundur húsfélagsins 101 Skuggahverfi ... samþykkir að húsfélagið höfði dómsmál til viðurkenningar á skyldu eigenda íbúða nr. 202 Vatnsstíg 15, nr. 101 að Vatnsstíg 21 og nr. 302 að Vatnsstíg 19 til að afla samþykkis annarra eigenda íbúða fjöleignarhússins Vatnsstígs 13, 15, 17, 19 og 21, Lindargötu 31 og 33 og Skúlagötu 12 til reksturs gististaða í íbúðunum samkvæmt flokki II í 3. mgr. 3. gr. laga nr. 85/2007“. Í fundargerð sagði að greidd hefðu verið „47 atkvæði, 41 voru samþykk tillögunni en sex á móti henni. Meirihluti félagsmanna er því fylgjandi tillögunni og telst tillaga stjórnar um að hefja dómsmál vegna reksturs gististaða ... því samþykkt af fundinum.“ Íbúðir þær sem um ræddi í tillögunni eru í eigu áfrýjenda.

II

Málsókn stefnda á hendur áfrýjendum er í aðalatriðum reist á því að útleiga hinna síðarnefndu á íbúðunum að Vatnsstíg 15, 19 og 21 sé atvinnustarfsemi sem feli í sér breytta hagnýtingu eigna sem ætlaðar séu til íbúðar en ekki atvinnurekstrar. Til breytinganna þurfi samþykki annarra félagsmanna í stefnda sem ekki liggi fyrir, auk þess sem í þeim felist brot á almennum reglum nábýlisréttar, reglum laga nr. 26/1994, samþykktum stefnda og húsreglum sem settar séu á grundvelli þeirra laga.

Í 1. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að ákvæði þeirra eru ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram eða leiði af eðli máls. Er eigendum því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir um í lögunum. Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laganna getur eign í fjöleignarhúsi verið með þrennu móti. Í fyrsta lagi séreign, sbr. 4. og 5. gr., í öðru lagi sameign allra eigenda, sbr. 1. mgr. 6. gr. og 8. gr., og í þriðja lagi sameign sumra eigenda, sbr. 7. og 8. gr. Sameign er allra nema svo hátti að hún sé sumra, sbr. 3. mgr. 6. gr. laganna. Um sameign sumra er að ræða meðal annars þegar sumir séreignarhlutir eru um sama gang, stiga, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, sbr. 2. tölulið 1. mgr. 7. gr. laganna. Í 2. mgr. kemur fram að húsrými og annað inni í einstökum stigahúsum sé í sameign eigenda þar og öðrum eigendum fjöleignarhúss óviðkomandi.

Í 1. mgr. 76. gr. laga nr. 26/1994 segir að þegar húsfélag skiptist í einingar, til dæmis stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr., enda beri þeir þá einir kostnaðinn. Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laganna eiga allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Í 3. mgr. 39. gr. segir að sé um að ræða sameign sumra en ekki allra, sbr. 7. gr., nægi að þeir sem hlut eigi að máli standi saman að ákvörðun nema um atriði eða framkvæmd sé að ræða sem snerti líka hagsmuni hinna þótt ekki liggi fyrir greiðsluskylda þeirra, svo sem útlitsatriði.

Það leiðir af þeirri skipan eignarréttar í fjöleignarhúsi sem að framan getur og reglum þeim um ákvarðanatöku sem raktar voru að mál vegna brota á grenndarreglum í fjöleignarhúsi getur í fyrsta lagi eigandi séreignar höfðað sem telur hagsmunum sínum raskað eða eftir atvikum fleiri eigendur í sameiningu. Í öðru lagi getur húsfélagsdeild sem gætir hagsmuna í sameign sumra tekið ákvörðun um málshöfðun eftir þeim reglum sem um það gilda. Er þá lagt til grundvallar að brot á grenndarreglum í tiltekinni einingu fjöleignarhúss sé í skilningi 1. mgr. 76. gr. laga nr. 26/1994 sameiginlegt innra málefni þeirrar húsfélagsdeildar, nema jafnframt séu skertir hagsmunir annarra sameigenda. Í þriðja lagi getur heildarhúsfélag tekið ákvörðun um slíka málshöfðun enda séu þá skertir hagsmunir sem varða sameign allra.

Áfrýjendur eru sem fyrr segir eigendur þriggja íbúða að Vatnsstíg 15, 19 og 21 þar sem eru sjálfstæðar húsfélagsdeildir. Leggja verður til grundvallar að ætluð brot áfrýjenda á grenndarreglum sem um er deilt í málinu beinist að hagsmunum annarra eigenda séreignarréttar í þeim húsfélagsdeildum og þá samhliða að hagsmunum í sameign sumra. Þar sem um sameiginleg innri málefni viðkomandi húsfélagsdeilda var að ræða, en ekki málefni sem beindust að hagsmunum í sameign allra, gat ekki komið til álita að áfrýjendur þyrftu að leita samþykkis félagsmanna í stefnda, sem stóðu utan umræddra húsfélagsdeilda, fyrir útleigu íbúða sinna. Verða áfrýjendur þegar af þeirri ástæðu sýknaðir af aðalkröfu og varakröfu stefnda. Í öðrum kröfum hans er við það miðað að útleiga íbúða áfrýjenda sé háð samþykki allra eða meirihluta félagsmanna í hverri húsfélagsdeild. Samkvæmt ófrávíkjanlegum ákvæðum laga nr. 26/1994 bar að taka ákvörðun um málshöfðun á þeim grundvelli á fundum viðkomandi húsfélagsdeilda. Þar sem það var ekki gert, heldur á fundi í stefnda og þar með á röngum vettvangi, ber að vísa málinu frá héraðsdómi að því er varðar þessar kröfur.

Af framangreindu leiðir að dæma verður stefnda til að greiða áfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti sem ákveðinn verður í einu lagi á báðum dómstigum eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjendur, G-kk-nf R-kk-nf G-kk-nf og S-kvk-nf G-kvk-nf S-kvk-nf, eru sýkn af aðalkröfu og varakröfu stefnda, Húsfélagsins 101 Skuggahverfi-1. Að öðru leyti er málinu vísað frá héraðsdómi.

Stefndi greiði áfrýjendum samtals 2.500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.