250/1998

Fasteignasölunni H var falið að selja raðhús í eigu V í einkasölu. Sölumaður H taldi hæfilegt verð fasteignarinnar 6.900.000 kr. og í kjölfarið var eignin boðin til sölu fyrir 7.000.000 kr. Á skömmum tíma bárust tvö tilboð í eignina, annað um greiðslu á 7.000.000 kr. en hitt á 7.050.000 kr. Umboðsmaður V samþykkti síðara tilboðið. Í kaupsamningi kom m.a. fram að kaupandinn, S, væri faðir M, eins af sölumönnum fasteignasölunnar. Tveimur mánuðum síðar fór V fram á að kaupin yrðu látin ganga til baka eða söluverð fasteignarinnar endurskoðað, þar sem söluverð fasteignarinnar hefði verið lægra en eðlilegt markaðsverð. Hafnaði S þessari málaleitan. Dómkvaddir matsmenn komust að þeirri niðurstöðu að hæfilegt söluverð eignarinnar á umræddum tíma hefði verið 7.800.000 kr. Höfðaði V mál á hendur S til greiðslu 750.000 kr. til viðbótar áður umsömdu greiðsluverði. Var S sýknaður í héraði og dóminum ekki áfrýjað. Rúmum tveimur árum eftir að kaupin voru gerð ráðstafaði S fasteigninni til fyrirtækisins U, en M var stjórnarmaður og einn stofnenda fyrirtækisins. Var söluverðið 9.900.000 kr. en bætt hafði verið úr ástandi eignarinnar áður en hún var seld. Í málinu krafðist V bóta af G og B, eigendum fasteignasölunnar. Undir rekstri málsins var aflað yfirmats sem staðfesti upphaflega matsgerð. Var talið sannað að hæfilegt söluverð fasteignarinnar hefði verið vanmetið af H um 800.000 kr., var það metið þeim til gáleysis og þeir taldir bera ábyrgð á tjóni V. Voru V dæmdar 600.000 kr. í bætur.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, A-kk-nf B-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 11. júní 1998. Hann krefst þess að stefndu verði dæmdir til að greiða sér óskipt 1.031.350 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 750.000 krónum frá 27. október 1993 til 2. ágúst 1995, en af 1.031.350 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast þess aðallega að héraðsdómur verði staðfestur, en til vara að krafa áfrýjanda verði lækkuð. Í báðum tilvikum krefjast þeir málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Fyrir Hæstarétti hefur áfrýjandi stefnt til réttargæslu Vátryggingafélagi Íslands hf. og Ábyrgðarsjóði félags fasteignasala.

I.

Í október 1993 var fasteignasölunni Húsvangi falið að selja einkasölu raðhús í eigu áfrýjanda að Lindarbyggð 6 í Mosfellsbæ. Áfrýjandi, sem var búsettur erlendis, fól bróður sínum, L-kk-þgf J-kk-þgf, að koma fram fyrir sína hönd í þeim viðskiptum. Stefndi V-kk-nf B-kk-nf er löggiltur fasteignasali og rak á þessum tíma umrædda fasteignasölu ásamt stefnda G-kk-þgf T-kk-þgf.

Af gögnum málsins verður ráðið að sölumaður á fasteignasölunni, H-kk-nf I-kk-nf, hafi skoðað fasteignina ásamt umboðsmanni áfrýjanda 7. október 1993. Samkvæmt framburði sölumannsins fyrir héraðsdómi taldi hann hæfilegt verð hennar 6.900.000 krónur. Á eigninni hvíldu veðskuldir við Byggingarsjóð ríkisins, þá að fjárhæð 4.937.416 krónur. Við verðmat á eigninni kvaðst sölumaðurinn meðal annars hafa litið til þess að húsið, sem mun hafa verið leigt út um eitthvert skeið, væri ófullgert og áætlað kostnað af því að ljúka smíði þess. Sölumaðurinn mun hafa kynnt umboðsmanni áfrýjanda þetta verðmat. Fáum dögum síðar mun umboðsmaðurinn hafa rætt á ný við sölumanninn eftir að hafa ráðfært sig við áfrýjanda. Varð niðurstaðan af þeim umræðum að eignin yrði boðin til sölu fyrir 7.000.000 krónur. Lagt hefur verið fram í málinu söluyfirlit vegna eignarinnar frá fasteignasölunni, dagsett 11. október 1993, þar sem þessi fjárhæð er tilgreind sem söluverð.

Á skömmum tíma frá þeim degi, sem síðast var nefndur, munu fasteignasölunni hafa borist tvö tilboð í fasteign áfrýjanda, en hvorugt þeirra liggur fyrir í málinu. Mun fyrra tilboðið hafa verið um greiðslu á 7.000.000 krónum, en það síðara á 7.050.000 krónum. Í báðum tilboðum mun hafa verið ráðgert að kaupandi tæki að sér áhvílandi veðskuldir og greiddi kaupverðið að öðru leyti með peningum á nokkrum fjölda mánaða. Umboðsmaður áfrýjanda mun hafa samþykkt síðara tilboðið, sem hafði borist frá H-kk-þgf S-kk-þgf. Í skriflegum kaupsamningi, sem var gerður 27. október 1993 á grundvelli tilboðsins, skuldbatt kaupandinn sig til að greiða mismun kaupverðs og áhvílandi veðskulda í fjórum áföngum á tímabilinu fram til 15. júní 1994. Í samningnum var þess getið að seljanda væri kunnugt um að kaupandinn væri faðir sölumanns á fasteignasölunni, H-kk-þgf M-kk-ef H-kk-ef.

Með bréfi til kaupandans 14. desember 1993 tilkynnti lögmaður áfrýjanda að þeim síðastnefnda hefðu borist rökstuddar ábendingar um að söluverð fasteignarinnar hafi verið allt að 2.000.000 krónum lægra en eðlilegt markaðsverð, en hún hafi verið verðlögð af fasteignasölu, sem sonur kaupandans starfi við. Var því beint til kaupandans að kaupin yrðu látin ganga til baka eða söluverð yrði endurskoðað og látið taka mið af eðlilegu markaðsverði, sem svo var nefnt. Fasteignasölunni var kynnt þessi málaleitan, en henni hafnaði kaupandinn með bréfi 20. desember 1993.

Áfrýjandi fór þess á leit með beiðni 20. júní 1994 til Héraðsdóms Reykjavíkur að dómkvaddir yrðu tveir matsmenn til þess að svara því hvort fyrrgreint söluverð fasteignarinnar hafi verið eðlilegt á þeim tíma, sem kaupin voru gerð, miðað við þáverandi ástand hennar og greiðslukjör, sem samið var um. Ef svarið við þeirri spurningu yrði neikvætt var óskað álits matsmanna á því hvert hefði verið eðlilegt markaðsverð fasteignarinnar á umræddum tíma þegar miðað yrði við venjubundin viðskiptakjör og að kaupandi tæki að sér áhvílandi veðskuldir. Í matsgerð löggiltu fasteignasalanna A-kk-ef G-kk-ef hæstaréttarlögmanns og F-x-x J-x-x lögfræðings var fyrri spurningunni í matsbeiðni svarað neitandi. Síðari spurningunni svöruðu matsmennirnir þannig að hæfilegt söluverð á umræddum tíma hefði að mati þeirra verið 7.800.000 krónur með þeim greiðslukjörum að kaupandi tæki að sér áhvílandi veðskuldir og greiddi kaupverðið að öðru leyti með peningum á tíu til tólf mánuðum án vaxta.

Að fenginni matsgerð höfðaði áfrýjandi mál á hendur H-kk-þgf S-kk-þgf, þar sem þess var meðal annars krafist að honum yrði gert að greiða 750.000 krónur til viðbótar áður umsömdu kaupverði. Að þessu leyti reisti áfrýjandi kröfu sína á ákvæði 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, sbr. 6. gr. laga nr. 11/1986. Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 20. júní 1995 var H-kk-nf sýknaður af þessari kröfu áfrýjanda, en málskostnaður látinn falla niður. Dóminum var ekki áfrýjað.

Af gögnum málsins verður ráðið að H-kk-nf S-kk-nf hafi ráðstafað fasteigninni í janúar 1996 til Upplýsinga ehf. Samkvæmt framlögðu vottorði hlutafélagaskrár var það félag stofnað 7. júlí 1995, meðal annars af fyrrnefndum H-kk-þgf M-kk-þgf H-kk-þgf, og var hann á þessum tíma annar stjórnarmanna og prókúruhafa í félaginu. Félagið seldi fasteignina 31. janúar 1996 fyrir 9.900.000 krónur. Óumdeilt er að bætt hafi verið úr ástandi eignarinnar áður en hún var seld í það sinn.

Í máli þessu krefst áfrýjandi bóta úr hendi stefndu, sem svara mismuni á söluverði fasteignar hans samkvæmt kaupsamningnum við H-kk-þf S-kk-þf og niðurstöðunni í fyrrnefndri matsgerð um hæfilegt söluverð, eða 750.000 krónur. Að auki krefst áfrýjandi bóta að fjárhæð 281.350 krónur vegna kostnaðar síns af fyrrnefndri málsókn á hendur H-kk-þgf.

Undir rekstri málsins fengu stefndu dómkvadda sem yfirmatsmenn löggiltu fasteignasalana D-x-x V. S. W-kk-þf héraðsdómslögmann og V-kk-þf K-kk-þf hæstaréttarlögmann, svo og H-kk-þf B-kk-þf héraðsdómslögmann. Í matsgerð þeirra 30. október 1997 var komist að sömu niðurstöðu og í upphaflegri matsgerð.

II.

Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti kom fram af hálfu áfrýjanda að fyrrnefnd fasteign sé á svæði í Mosfellsbæ, þar sem nánar tiltekið byggingarfélag hafi reist milli 30 og 40 raðhús á árunum kringum 1988. Séu þau hús sömu gerðar og það, sem um ræðir í málinu. Þessu var ekki mótmælt af hálfu stefndu.

Stefndi V-kk-nf B-kk-nf skýrði frá því fyrir héraðsdómi að fyrrnefndur sölumaður, H-kk-nf I-kk-nf, hafi skoðað fasteign áfrýjanda og síðan lýst henni á fundi með samstarfsmönnum sínum. H-kk-nf hafi haft þá hugmynd að „ásett verð” eignarinnar gæti verið 6.900.000 krónur „miðað við skjóta sölu”, en 7.200.000 til 7.300.000 krónur ef eignin yrði lengur að seljast. Hafi aðrir fundarmenn ekki gert athugasemd við þetta. Í skýrslu H-kk-ef fyrir dómi greindi hann þannig frá vinnubrögðum sínum við verðmat á fasteign áfrýjanda að hann hafi skoðað hana ásamt umboðsmanni áfrýjanda, sem hafi óskað eftir að hún yrði „seld hratt og vel”. Hann hafi kynnt sér gangverð fasteigna af þessum toga hjá nokkrum fasteignasölum og komist að þeirri niðurstöðu að verðmæti eignar áfrýjanda fullbúinnar hefði orðið um 8.500.000 krónur. Hann hafi síðan tekið saman hvað hafi vantað á að eignin væri fullbúin og áætlað kostnað af því allt að 1.590.000 krónur. Þessar upplýsingar hafi hann kynnt á fundi með samstarfsmönnum sínum og í kjölfarið lagt til við umboðsmann áfrýjanda að 6.900.000 krónur yrðu settar á eignina. Hann hafi sagt að standa mætti á því verði, enda yrði eignin seld fyrir það. Að ósk umboðsmanns áfrýjanda hafi síðan verið ákveðið að setja 7.000.000 krónur á eignina. H-kk-nf kvað aðrar eignir í Mosfellsbæ hafa verið á söluskrá fasteignasölunnar á þessum tíma. Hann sagðist ekki geta greint frá sölu á neinu tilteknu húsi, sem hann hafi haft til viðmiðunar við verðmat á eign áfrýjanda. Sérstaklega aðspurður nafngreindi hann sölumann við aðra fasteignasölu, sem hann kvaðst hafa ráðfært sig við um verðmat á eign áfrýjanda. Af hálfu áfrýjanda hefur verið bent á að hjá þeirri fasteignasölu hafi fyrr á árinu 1993 verið seldar gegn talsvert hærra verði tvær eignir á sama svæði og hús áfrýjanda, en samningar um sölu þeirra hafi verið meðal gagna, sem yfirmatsmenn hafi stuðst við í störfum sínum.

Í fyrrnefndri matsgerð A-kk-ef G-kk-ef og F-x-x J-x-x segir meðal annars eftirfarandi: „Matsmenn hafa kynnt sér söluverð á sambærilegum húsum í nágrenninu. Þeir hafa og skoðað nokkur af þeim húsum, sem nýlega hafa verið seld, þ.e. Grenibyggð 2, Furubyggð 2 og Lindarbyggð 4. Mjög getur verið misjafnt hversu mikið er lagt í innréttingar húsanna. Þá eru ekki öll hús algerlega fullgerð við sölu. Verður að taka tillit til þess þegar verið er að bera saman söluverð einstakra húsa.” Síðar í matsgerðinni segir að matsmenn telji söluverðið 7.050.000 krónur fyrir fasteign áfrýjanda í október 1993 ekki vera eðlilegt „þegar tekið er tillit til markaðsverðs húsa af þessari gerð, ástands hússins við sölu, og greiðslukjara ... “ heldur hefði hæfilegt söluverð verið 7.800.000 krónur. Í yfirmatsgerð D-x-x V. S. W-kk-ef, V-kk-ef K-kk-ef og H-kk-ef B-kk-ef segir meðal annars: „Við matsniðurstöðu hafa matsmenn stuðst við lýsingu á ástandi eignarinnar eins og fram kemur í ... undirmatsgerð, og að hafðri hliðsjón af lýsingu í yfirmatsbeiðni. Yfirmatsmenn hafa kynnt sér kaupsamninga um sambærilegar fasteignir og aflað upplýsinga frá byggingaraðila hússins ... Jafnframt hafa matsmenn haft samband við FMR og kannað söluverð eigna á svæðinu. Yfirmatsmenn könnuðu sérstaklega markaðsástand á þeim tíma þegar eignin var seld og ræddu við nokkra fasteignasala og öfluðu upplýsinga um ávöxtunarkröfu húsbréfa á þessum tíma.” Sem fyrr segir voru yfirmatsmennirnir sömu skoðunar og undirmatsmenn um niðurstöðu.

Af hálfu áfrýjanda var leitað til fasteignasölu stefndu um þjónustu gegn endurgjaldi. Hann mátti treysta því að starfsmenn hennar hefðu nauðsynlega sérþekkingu, sem gerði þeim fært að meta hæfilegt söluverð fasteignarinnar í ljósi reynslu sinnar og eftir þörfum með öflun slíkra gagna og upplýsinga, sem matsmenn studdust við og greint er frá hér að framan. Af fyrrnefndri lýsingu stefnda V-kk-ef og starfsmanns hans á þeim vinnubrögðum, sem beitt var við verðmat á fasteign áfrýjanda, er ljóst að þau fullnægðu ekki þessum kröfum.

Fyrir héraðsdómi greindi H-kk-nf I-kk-nf frá því að tilboð hafi borist í fasteign áfrýjanda að liðinni einni og hálfri til tveimur vikum frá því að hún kom í sölu. Af gögnum málsins er ljóst að við ríkjandi aðstæður á þessum tíma var sú bið eftir tilboði stutt. Sem fyrr segir bar H-kk-nf fyrir dómi að verðið, sem var sett á eign áfrýjanda, hafi verið hærra en hann hafi lagt til. Hann bar einnig að það hafi verið „gegnumgangandi” að söluverð væri um 5% til 10% lægra en svokallað ásett verð. Þrátt fyrir þetta var fyrra tilboðið, sem barst í eign áfrýjanda, sömu fjárhæðar og verðið, sem var sett á hana. Skömmu eftir að það kom fram barst annað og hærra tilboð, í það sinn frá nánum aðstandanda starfsmanns fasteignasölunnar. Að þessu gættu átti stefndu og starfsmönnum þeirra ekki að geta dulist að vegna hagsmuna áfrýjanda væri brýn þörf á að huga betur að verðmati á fasteign hans. Það létu þeir hins vegar með öllu hjá líða.

Með framlögðum matsgerðum er sannað að hæfilegt söluverð fasteignar áfrýjanda var vanmetið af fasteignasölu stefndu um 800.000 krónur. Rekja verður þetta til fyrrgreindra annmarka á vinnubrögðum stefndu og starfsmanna þeirra, sem þeim máttu og verða ljós áður en þau leiddu til tjóns. Þetta framferði verður að meta þeim til gáleysis. Ekki verður fallist á með stefndu að þeir geti losnað undan ábyrgð vegna þess að áfrýjandi hafi vanrækt að leita eftir verðmati á eign sinni hjá fleiri fasteignasölum, enda verður slík krafa almennt ekki gerð til þess, sem leitar eftir þessari eða samsvarandi sérfræðiþjónustu. Samkvæmt öllu þessu verður að fella á stefndu ábyrgð á tjóni áfrýjanda.

III.

Krafa áfrýjanda á hendur stefndu er sem fyrr segir í tveimur liðum. Fyrri liður kröfunnar, sem er um greiðslu á 750.000 krónum, er reistur á áðurgreindri niðurstöðu matsgerða. Varðandi þennan lið verður að líta til þess að í matsgerðum er hvorki lýst áliti á því hversu miklu lengur það kynni að hafa tekið að selja fasteign áfrýjanda gegn því verði, sem þar var komist að niðurstöðu um, né er þar leitast við að meta til verðs kostnað og óhagræði, sem lengri bið eftir sölu eignarinnar gæti hafa bakað áfrýjanda. Þá er og ljóst að hærra söluverð hefði aukið útgjöld áfrýjanda, að minnsta kosti hvað varðar sölulaun vegna eignarinnar. Að þessu gættu verður fyrri liðurinn í kröfum áfrýjanda tekinn til greina með 600.000 krónum.

Svo sem áður greinir er síðari liðurinn í kröfu áfrýjanda um endurgreiðslu kostnaðar hans af máli á hendur H-kk-þgf S-kk-þgf, að fjárhæð 281.350 krónur. Þótt fallast megi á það með áfrýjanda að vátryggingafélag, sem stefndu höfðu ábyrgðartryggingu hjá, hafi með bréfi 13. janúar 1995 gefið honum tilefni til málsóknar á hendur H-kk-þgf, verður ekki séð að til hennar hafi verið raunhæf ástæða, svo varðað geti stefndu ábyrgð á kostnaði af henni. Þess verður hins vegar að gæta að samkvæmt reikningi lögmanns áfrýjanda, sem þessi kröfuliður er studdur við, voru 160.000 krónur af heildarfjárhæð hans raktar til kostnaðar í tengslum við matsgerð A-kk-ef G-kk-ef og F-x-x J-x-x, sem byggt hefur verið á í þessu máli. Verður því tekið tillit til þess kostnaðar við ákvörðun málskostnaðar nú, en að öðru leyti verður þessum kröfulið áfrýjanda hafnað.

Samkvæmt framansögðu verða stefndu dæmdir til að greiða áfrýjanda 600.000 krónur með dráttarvöxtum frá 1. október 1994, en þá var liðinn mánuður frá því að áfrýjandi kynnti stefndu matsgerð, sem kröfur hans í málinu eru studdar við. Stefndu verða jafnframt dæmdir til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem er ákveðinn í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Stefndu, G-kk-nf T-kk-nf og V-kk-nf B-kk-nf, greiði í sameiningu áfrýjanda, V-kk-þgf J-kk-þgf, 600.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 1. október 1994 til greiðsludags.

Stefndu greiði í sameiningu áfrýjanda samtals 600.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.