58/2001

R rifti leigusamningi um fasteign við K og M vegna vanefnda þeirra á greiðslu leigugjalds. Krafði R þau K og M um eftirstöðvar leigugjaldsins og bætur vegna skemmda á húsnæðinu. K og M kröfðust skuldajafnaðar vegna endurbóta sem þau höfðu gert á húsnæðinu. R fullnægði ekki þeirri skyldu sinni að gefa K og M kost á að vera viðstödd úttekt á íbúðinni og setti ekki fram bótakröfu fyrr en 8 mánuðum eftir að að íbúðinni var skilað. Vegna þessara annmarka á framgöngu R var bótakrafa hans ekki tekin til greina. Ekki var fallist á kröfu K og M um skuldajöfnuð þar sem ekki hafði verið samið sérstaklega um að R tæki þátt í kostnaði vegna endurbótanna að leigutíma loknum og óvíst var að endurbæturnar hefðu aukið verðgildi fasteignarinnar. Voru þau K og M dæmd til að greiða eftirstöðvar leigugjaldsins.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 13. febrúar 2001. Þau krefjast aðallega sýknu af kröfu stefnda, en til vara að hún verði lækkuð. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Með samningi 8. september 1997 seldi húsnæðisnefnd stefnda áfrýjendum á leigu íbúð í fjöleignarhúsi að Veghúsum 31 í Reykjavík. Fyrirsögn samningsins er „Leigusamningur með kauprétti“ og kemur fram í 1. gr. hans að um sé að ræða félagslega kaupleiguíbúð. Þar er þess einnig getið að um samninginn gildi ákvæði laga um Húsnæðisstofnun ríkisins á hverjum tíma, reglugerðir, sem settar séu með heimild í þeim, og húsaleigulög nr. 36/1994. Kveðast áfrýjendur hafa búið í íbúðinni allt frá 1991 er þau gerðu fyrst leigusamning við húsnæðisnefnd stefnda. Nýr leigusamningur var gerður 1995 og skilmálum nokkuð breytt. Áfrýjendur vanefndu greiðslu leigugjalds, sem leiddi til þess að stefndi rifti samningnum og krafðist þess að þau yrðu borin út úr íbúðinni. Ágreiningur aðila í það sinn var jafnaður og í kjölfarið breytt leiguskilmálum með áðurnefndum samningi 8. september 1997.

Áfrýjendur greiddu hvorki húsaleigu né húsfélagsgjöld fyrir desember 1998 og janúar 1999. Kveðast þau hafa sagt upp leigusamningnum með bréfi 15. janúar 1999, sem stefndi kannast ekki við að hafa fengið. Óumdeilt er hins vegar að áfrýjendur sendu stefnda uppsagnarbréf 2. febrúar sama árs. Áfrýjendur greiddu húsaleigu og húsfélagsgjöld fyrir febrúar 1999 hinn 5. sama mánaðar, en hvorki greiddu þau fyrir mars né apríl. Vegna vanskila áfrýjenda rifti stefndi leigusamningnum með bréfi, sem hinum fyrrnefndu var birt 19. mars 1999. Skiluðu þau lyklum að íbúðinni í afgreiðslu stefnda 19. apríl sama árs. Málsatvikum, sem lúta að samskiptum aðilanna á þessum tíma, er nánar lýst í héraðsdómi.

Með héraðsdómsstefnu krafðist stefndi þess að áfrýjendur greiddu húsaleigu og húsfélagsgjöld fyrir desember 1998 til apríl 1999 að báðum mánuðum meðtöldum með 221.073 krónum. Áfrýjendur hafa sýnt fram á að þau greiddu fyrir febrúar 1999 með 44.075 krónum. Mismuninn, 176.998 krónur, ber þeim að greiða stefnda svo sem nánar verður gerð grein fyrir í IV. kafla hér á eftir.

II.

Stefndi krefur áfrýjendur í annan stað um greiðslu á kostnaði vegna viðgerða á hinni leigðu íbúð. Reisir hann kröfuna á úttekt, sem gerð var á hans vegum 3. maí 1999, en þá var við athugun á íbúðinni fært inn á staðlað eyðublað stefnda að viðgerða væri þörf í allmörgum nánar tilgreindum atriðum, samtals að fjárhæð 535.000 krónur. Eftir að viðgerðum var lokið var fyrri úttekt endurskoðuð og sama eyðublað fyllt út að nýju 3. nóvember 1999, þar sem heildarkostnaður var talinn vera 470.544 krónur. Krefur stefndi áfrýjendur um þá fjárhæð í málinu. Hin síðarnefndu mótmæla greiðsluskyldu með vísan til þess að þau hafi engan hlut átt að áðurnefndri úttekt og ekki verið gefinn kostur á að gæta hagsmuna sinna. Krafa stefnda sé auk þess of seint fram borin, en samkvæmt 64. gr. húsaleigulaga verði leigusali að lýsa bótakröfu sinni á hendur leigutaka eða hafa uppi áskilnað um hana innan tveggja mánaða frá því húsnæði var skilað. Stefndi hafi engan reka gert að því að fylgja eftir kröfu sinni fyrr en við höfðun málsins tæpum átta mánuðum eftir að lyklum að íbúðinni var skilað.

Við aðalmeðferð málsins í héraði gaf skýrslu R-kk-nf G-kk-nf, deildarstjóri hjá húsnæðisnefnd stefnda. Kom fram hjá honum að áfrýjendur hafi skilað lyklunum í afgreiðslu stefnda 19. apríl 1999 án þess að gera þar frekar vart við sig og án þess að skilja eftir nýtt heimilisfang. Var hann sérstaklega spurður um hvort venja sé hjá húsnæðisnefnd stefnda að hafa samband við leigjendur þegar þeir skila íbúð og úttekt fer fram. Svar hans var: „Venjan er sú að reyna að fá leigjendur til að vera með þegar íbúðirnar eru teknar út, en þegar leigjandi skilar lyklum þá höfum við litið þannig á að leigjandi sé búinn að gera það fyrir íbúðina sem hann ætlar sér að gera plús það að við höfum lent í vandræðum og yfirleitt verið vonlaust að ná sambandi við leigjendurna þar sem þeir hafa hvorki skilið eftir heimilisfang né símanúmer, þannig að það hefur ekki verið venja að kalla til leigjanda ef hann skilar lyklum“. Nánar aðspurt mundi vitnið ekki hvort reynt hafi verið í þessu tilviki að hafa samband við leigjendur vegna úttektar á íbúð, en taldi þó að það hafi ekki verið reynt þar eð lyklum hafði verið skilað.

Samkvæmt 68. gr. húsaleigulaga ber leigjanda áður en hann flytur úr húsnæði að gefa leigusala upp heimilisfang, þar sem leigusali getur komið erindum og tilkynningum til leigutakans, þar með töldum tilkynningum samkvæmt 64. gr. sömu laga. Þessari skyldu brugðust áfrýjendur. Úttekt á íbúðinni varðaði hins vegar ríka hagsmuni þeirra, svo sem stefnda mátti vera fullljóst. Var honum þegar af þeirri ástæðu skylt að kanna hvort ná mætti sambandi við áfrýjendur, svo sem með því að leita í þjóðskrá, en áfrýjandinn M-kvk-nf staðhæfði í skýrslu sinni fyrir dómi að þau hafi tilkynnt um breytt lögheimili þegar eftir að þau fluttu frá Veghúsum 31 að Hjarðarhaga 44 í Reykjavík. Stefndi aðhafðist ekkert til að áfrýjendur mættu gæta hagsmuna sinna og lýsti síðan bótakröfu vegna viðgerðanna á hendur þeim löngu eftir að liðinn var frestur samkvæmt 64. gr. húsaleigulaga svo sem áður er getið. Að öllu þessu virtu getur það eitt ekki ráðið úrslitum að áfrýjendur gáfu ekki upp nýtt heimilisfang hjá stefnda, eins og þeim bar. Eru slíkir annmarkar á framgöngu stefnda í skiptum við áfrýjendur að því er varðar úttekt á íbúðinni að bótakafa, sem á þessum grunni er reist, verður ekki tekin til greina.

III.

Áfrýjendur krefjast þess að endurbætur, sem þau hafi gert á íbúðinni, komi til frádráttar skuld við stefnda. Hafi þau að fenginni heimild nafngreinds skrifstofustjóra stefnda ráðist í það 1995 að bæta við herbergi í íbúðinni með því að koma fyrir milliveggjum og þannig aukið verðgildi hennar í þágu stefnda. Á sama ári og hinu næsta hafi þau málað alla íbúðina og jafnframt þurft að standa straum af kostnaði við viðgerð á henni vegna vatnsleka frá efri hæð. Þetta hafi einnig aukið verðgildi íbúðarinnar og beri að taka tillit til alls þessa við uppgjör aðilanna við lok leigusamnings, en kostnaðurinn nemi samtals 272.800 krónum.

Samkvæmt 28. gr. húsaleigulaga er leigjanda óheimilt að gera breytingar eða endurbætur á hinu leigða húsnæði eða búnaði þess nema að fengnu samþykki leigusala og gerðu samkomulagi um skiptingu kostnaðar og hvernig með skuli fara að leigutíma loknum. Að öðrum kosti eignast leigusalinn endurbæturnar án sérstaks endurgjalds við lok leigutímans.

Í bréfi stefnda til áfrýjenda 7. janúar 2000 var staðfest að heimilað hefði verið að áfrýjendur breyttu íbúðinni á eigin kostnað með því að fjölga herbergjum. Engin fyrirheit hafi hins vegar verið gefin um að stefndi tæki þátt í þessum kostnaði við leigulok. Auk þess sé alls óvíst að verðmæti íbúðarinnar hafi aukist með herbergi til bráðabirgða, enda rýri herbergið stofurými íbúðarinnar.

Að virtu því, sem að framan er rakið, eru ekki fyrir hendi skilyrði samkvæmt húsaleigulögum til að taka kröfu áfrýjenda um skuldajöfnuð vegna kostnaðar við gerð aukaherbergis til greina. Þá hefur ekki verið stutt haldbærum rökum að gerð þess eða aðrar tilgreindar framkvæmdir áfrýjenda hafi verið til þess fallnar að auka verðmæti íbúðarinnar þegar kom að lokum samningssambands aðilanna 1999. Kröfu áfrýjenda um skuldajöfnuð, sem reist er á þessari ástæðu, er því hafnað.

IV.

Við gerð leigusamningsins 1997 lögðu áfrýjendur fram 118.650 krónur til tryggingar efndum þeirra á samningnum. Við meðferð málsins er fram komið af hálfu stefnda að hann hafi varðveitt féð á verðtryggðum bankareikningi. Tók hann alla innstæðuna til sín í nóvember 1999 upp í skuld áfrýjenda, en innstæðan nam þá 131.433 krónum.

Samkvæmt leigusamningi aðilanna átti stefndi þess kost að ganga að tryggingarfénu jafnharðan og vanskil urðu af hálfu viðsemjenda hans. Við úrlausn um skuldaskil milli þeirra verður því öll inneign áfrýjenda í nóvember 1999 látin ganga upp í skuld vegna húsaleigu og húsfélagsgjalda eftir því sem hún varð til, en ekki liggur fyrir hve hárri fjárhæð inneignin nam í byrjun árs 1999. Samkvæmt því telst skuld vegna desember 1998 og janúar 1999 að fullu greidd, en eftir stendur hluti skuldar fyrir mars 1999 að fjárhæð 1.226 krónur. Öll húsaleiga og húsfélagsgjöld fyrir apríl sama árs, 44.339 krónur, er ógreidd. Verður áfrýjendum samkvæmt því gert að greiða stefndu samtals 45.565 krónur með dráttarvöxtum eins og nánar segir í dómsorði.

Rétt er að hver aðilanna beri sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti, en ákvæði héraðsdóms um gjafsóknarkostnað verður staðfest.

Dómsorð:

Áfrýjendur, K-kk-nf Ó-kk-nf og M-kvk-nf G-kvk-nf, greiði óskipt stefnda, Reykjavíkurborg, 45.565 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 1.226 krónum frá 1. apríl 1999 til 1. maí sama árs, en af 45.565 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Ákvæði héraðsdóms um gjafsóknarkostnað er staðfest.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.