181/2008

K auglýsti byggingarrétt til úthlutunar á Kópavogstúni. I og S voru á meðal umsækjenda og beindist umsókn þeirra aðallega að parhúsalóð en til vara sóttu þau um tvær aðrar lóðir. Í engu tilviki náði umsókn þeirra fram að ganga. Ágreiningur aðila laut að því hvort K hefði gengið framhjá þeim með ólögmætum hætti við úthlutun parhúsalóðarinnar. Á eyðublaði, sem umsækjendum var gert að fylla út, var lagt fyrir þá að geta þess hvort sótt hefði verið um byggingarrétt með öðrum. K greindi frá því að það hefði skipt máli við úthlutun á parhúsalóðunum hvort sótt hefði verið um með öðrum, en þar sem S og I höfðu ekki getið þess skilmerkilega í umsókn sinni hefðu þau ekki komið til álita við endanlega ákvörðun í málinu. Þessa atriðis var þó að engu getið í úthlutunarreglum K sem vísað var til í auglýsingunni. Hæstiréttur féllst á með héraðsdómi að óheimilt hefði verið að leggja þetta atriði til grundvallar við meðferð umsóknar S og I um lóðina. Ekki var ágreiningur um að S og I hefðu uppfyllt skilyrði samkvæmt úthlutunarreglum K til að koma til álita við úthlutun lóðar. Í 10. gr. úthlutunarreglnanna voru talin upp atriði, sem við mat á umsóknum skyldi taka tillit til. Þá sagði í 12. gr. reglnanna að ef tveir eða fleiri umsækjendur um sömu lóð uppfylltu allir skilyrði fyrir úthlutun á byggingarrétti, sbr. 4. gr. reglnanna og voru jafnir eftir mat á aðstæðum umsækjenda, sbr. 10. gr. þeirra, skyldi skilyrðislaust dregið um það hverjum yrði gefinn kostur á lóðinni. I og S héldu því fram að í greininni hefði falist að við mat á umsóknum um lóð skyldi jafnan leitast við að finna þann hæfasta og því aðeins skyldi dregið milli umsækjenda að ekki væri unnt að telja einn standa öðrum framar eftir að mat samkvæmt 10. gr. hefði farið fram. Þá töldu S og I að þau hefðu staðið framar þeim, sem fengu lóðina, um öll atriði sem talin voru upp í 10. gr. reglnanna og hefði K því verið skylt að úthluta þeim lóðina. K hélt því hins vegar fram að í reglunum fælist að ef fleiri en einn umsækjandi hefði uppfyllt skilyrði 10. gr. bæri að draga um úthlutunina. Reglur þessar voru bindandi fyrir K við úthlutun lóða en þær voru hvorki taldar skýrar né ótvíræðar, auk þess sem takmarkaðra upplýsinga naut við í málinu um það hvernig K hefði framfylgt þeim. Þá lá ekkert fyrir um það hvaða viðmiðum var fylgt í reynd um aðrar lóðir en parhúsalóðir, sem úthlutað var á sama tíma. Í dómi Hæstaréttar kom fram að S og I hefðu átt þess kost að skora á K að leggja fram gögn sem sýndu hvort í þeim tilvikum hefði verið fylgt því nákvæma mati við leit að hæfasta umsækjandanum, sem þau töldu að borið hefði að framkvæma, en þau gerðu það hins vegar ekki. Samkvæmt þessu var talið ósannað að S og I hefðu átt skýlausan rétt á að fá lóðina og þá um leið að þau hefðu orðið fyrir tjóni við að missa af henni, sem K væri skylt að bæta þeim.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir I-kvk-nf B-kvk-nf, G-kk-nf G-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf, M-kk-nf S-kk-nf og P-kk-nf H-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 1. apríl 2008 og krefjast þess að stefnda verði gert að greiða þeim 6.900.000 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 19. desember 2005 til 20. júlí 2007, en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Þau krefjast jafnframt málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og að áfrýjendur greiði honum óskipt málskostnað fyrir Hæstarétti.

Stefndi auglýsti 9. nóvember 2005 byggingarrétt til úthlutunar á nokkrum lóðum á Kópavogstúni, í Hvörfum og í Þingum. Var ýmist um að ræða lóðir undir einbýlishús, parhús eða fjöleignarhús. Í auglýsingunni var vakin athygli á reglum stefnda um úthlutun á byggingarrétti fyrir íbúðarhúsnæði, en þær höfðu verið samþykktar í bæjarráði 8. september 2005. Nærri 800 umsóknir munu hafa borist stefnda, meðal annars frá áfrýjendum. Beindist umsókn þeirra aðallega að parhúsalóð, sem síðar varð Kópavogsbarð 4, en alls bárust 36 umsóknir um þá lóð. Til vara sóttu þau um tvær aðrar lóðir. Í engu tilviki náði umsókn áfrýjenda fram að ganga. Ágreiningur málsaðila varðar eingöngu fyrstnefndu lóðina, en áfrýjendur telja að stefndi hafi gengið framhjá þeim með ólögmætum hætti við úthlutun hennar.

Í héraðsdómi er greint frá þeirri skýringu stefnda að á eyðublaði, sem umsækjendum var gert að fylla út, hafi verið lagt fyrir þá að geta þess hvort sótt væri um byggingarrétt með öðrum og að það hafi skipt máli við úthlutun á parhúsalóðum. Áfrýjendur hafi ekki getið þess skilmerkilega í umsókn sinni að þau sæktu um lóðina með öðrum og því hafi þau ekki komið til álita við endanlega ákvörðun í málinu. Þessa atriðis var þó að engu getið í úthlutunarreglum stefnda. Með vísan til forsendna héraðsdóms, sem að þessu snúa, verður staðfest sú niðurstaða hans að óheimilt hafi verið að leggja þetta atriði til grundvallar við meðferð umsóknar áfrýjenda um lóðina.

Í héraðsdómi er greint frá efni úthlutunarreglna stefnda að því leyti sem hér skiptir máli, en þar reynir einkum á 4., 10. og 12. gr. þeirra. Fyrsttalda greinin hefur að geyma ákvæði um greiðslugetu umsækjenda, en í 10. gr. eru talin upp atriði, sem við mat á umsóknum „skal taka tillit til“. Ekki er ágreiningur um að áfrýjendur hafi uppfyllt skilyrði samkvæmt þessum greinum til að koma til álita við úthlutun lóðar. Í 12. gr. segir að ef tveir eða fleiri umsækjendur um sömu lóð „uppfylla allir skilyrði fyrir úthlutun á byggingarrétti, sbr. 4. gr. og eru jafnir eftir mat á aðstæðum umsækjenda, sbr. 10. gr., skal skilyrðislaust dregið um það hverjum verður gefinn kostur á lóðinni.“ Áfrýjendur halda fram að í greininni felist að við mat á umsóknum um lóð skuli jafnan leitast við að finna þann hæfasta af umsækjendum, sem eigi þá einn rétt á að fá lóðina. Því aðeins skuli dregið milli umsækjenda að ekki sé unnt að telja einn standa öðrum framar eftir að mat samkvæmt 10. gr. hafi farið fram. Telja áfrýjendur sig ótvírætt hafa staðið framar þeim, sem fengu lóðina, um öll atriði, sem talin eru upp í 10. gr., svo sem nánar er rakið í héraðsdómi, og hafi stefnda því verið skylt að úthluta þeim lóðinni. Stefndi heldur á hinn bóginn fram að í reglunum felist að ef fleiri en einn umsækjandi uppfyllir skilyrði samkvæmt 10. gr. beri að draga um hvorum eða hverjum þeirra verði gefinn kostur á lóðinni.

Áðurnefndar úthlutunarreglur eru bindandi fyrir stefnda, en fela í sér svigrúm til mats. Þær eru hins vegar hvorki skýrar né ótvíræðar, auk þess sem takmarkaðra upplýsinga nýtur við í málinu um það hvernig stefndi hefur sjálfur framfylgt þeim, einkum með beitingu 10. gr., bæði almennt og um þá lóð sérstaklega sem um ræðir í málinu. Stefndi hefur þannig ekki skýrt hvers vegna einungis tvær umsóknir um lóðina hafi talist uppfylla skilyrði þessarar greinar reglnanna auk 4. gr., þrátt fyrir þann víða skilning, sem hann hefur lýst á efni hennar. Ekkert er heldur fram komið um það hvaða viðmiðum var fylgt í reynd um aðrar lóðir en parhúsalóðir, sem úthlutað var á sama tíma. Áfrýjendur áttu þess kost að skora á stefnda að leggja fram gögn sem sýndu hvort í þeim tilvikum hafi verið fylgt því nákvæma mati við leit að hæfasta umsækjandanum, sem þau telja að borið hafi að framkvæma, eða hvort hinum víðtæka skilningi á efni reglnanna, sem stefndi hefur lýst, hafi verið fylgt og þá jafnan dregið á milli þeirra, sem almennt uppfylltu skilyrði samkvæmt 10. gr. Þetta gerðu áfrýjendur hins vegar ekki. Er ósannað að reglurnar feli í sér að áfrýjendur hafi átt skýlausan rétt á að fá lóðina og þá um leið að þau hafi orðið fyrir tjóni við að missa af henni, sem stefnda sé skylt að bæta þeim. Að virtu öllu því, sem að framan er rakið, verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms staðfest.

Rétt er að hver aðili beri sinn kostnað af málinu fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.