414/1998

K leigði atvinnuhúsnæði á 3. hæð af B sem m.a. rak bílasölu á 1. hæð hússins. B krafði K um vangoldna leigu, en K taldi sig eiga skaðabótakröfu á móti leigukröfunni þar sem B hefði kippt grundvellinum undan rekstri fasteignasölu sinnar með því að breyta anddyri hússins, gera 1. hæð að opnu rými og stilla bifreið upp fyrir framan uppgang að skrifstofu hans. Til vara krafðist hann afsláttar af leigugreiðslum vegna breytinganna.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir P-kk-nf K-x-x H-kk-nf, G-kvk-nf E-kvk-nf og H-kk-nf H-kk-nf.

Áfrýjandi skaut máli þessu til Hæstaréttar 8. október 1998. Hann krefst þess aðallega, að hinn áfrýjaði dómur verði ómerktur og málinu vísað heim í hérað. Til vara krefst hann sýknu og til þrautavara að kröfur stefnda verði lækkaðar. Í öllum tilvikum krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Áfrýjandi tók á leigu skrifstofuhúsnæði á þriðju hæð í húseign stefnda í mars 1989, og varð stefndi leigusali hans 1992. Ekki var gerður skriflegur leigusamningur um húsnæðið. Í júní 1996 lét stefndi breyta anddyri hússins, þar sem var sameiginlegur inngangur inn í húsið, og var neðsta hæðin gerð að einu stóru opnu svæði, sem stefndi tók til eigin nota fyrir bílasölu sína, og voru bifreiðir hafðar þar til sýnis. Telur áfrýjandi að með þessum breytingum hafi grundvelli verið kippt undan starfsemi sinni, því að bifreið hafi verið stillt upp fyrir framan stigauppgang og hindrað aðkomu á skrifstofu hans. Greiddi áfrýjandi ekki umsamið leigugjald frá ágúst 1996 til apríl 1997, en hann fór úr húsnæðinu 11. apríl 1997. Ekki er tölulegur ágreiningur með aðilum, en áfrýjandi telur sér ekki skylt að greiða leiguna, þar sem stefndi hafi brotið rétt á sér og beri að bæta sér það tjón, sem það hafi haft í för með sér.

II.

Áfrýjandi byggir ómerkingarkröfu sína á því, að héraðsdómari hafi ekki tekið afstöðu til þeirrar málsástæðu, að það eitt að greiða ekki leigugjald hefði verið nægileg mótmæli af hálfu áfrýjanda. Þá væri hvergi í hinum áfrýjaða dómi vikið að riftun og riftunaryfirlýsingu áfrýjanda. Með vísan til forsendna héraðsdóms er talið, að í niðurstöðu hans felist nægilega skýr afstaða til þessa, og er ekki fallist á ómerkingarkröfu áfrýjanda.

III.

Með skírskotun til forsendna héraðsdóms er ekki fallist á sýknukröfu áfrýjanda.

Þrautavarakrafa áfrýjanda er reist á því, að hann eigi rétt til afsláttar af leigugjaldi.

Áfrýjandi heldur því fram, að hann hafi margoft kvartað munnlega við stefnda vegna breytinganna á anddyri hússins. Leigutakar hafi fundað sérstaklega um málið í september 1996 og samþykkt að greiða ekki leigu meðan þetta ástand stæði. Hafi þessi mótmæli verið áréttuð með bréfi 6. mars 1997.

Samkvæmt 2. mgr. 21. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 á leigusali að bæta leigjanda með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi eða á annan hátt, ef viðgerðar- eða viðhaldsvinna á vegum leigusala leiðir til verulega skertra afnota eða afnotamissis að mati byggingarfulltrúa. Verði aðilar ekki ásáttir um bætur eða afslátt geta þeir leitað álits byggingarfulltrúa, en heimilt er þeim að bera álit hans undir kærunefnd húsaleigumála, sbr. 85. gr. laganna. Þegar leigjandi á rétt til frádráttar frá leigugreiðslu vegna skerðingar á afnotarétti samkvæmt 21. gr. skal hann framvísa reikningi sínum ásamt fylgigögnum og með árituðu samþykki byggingarfulltrúa við leigusala, sbr. 36. gr. laganna. Áfrýjandi leitaði ekki þessara úrræða, þar sem hann taldi sig hafa rétt til að fella með öllu niður leigugreiðslur, né heldur geymslugreiddi hann leiguna. Eins og á stóð var áfrýjanda óheimilt að fella einhliða niður leigugreiðslur.

Samkvæmt ljósmyndum, sem fyrir liggja í málinu, er ljóst að aðkoma að skrifstofu áfrýjanda var ekki sem skyldi, þegar bifreið var lagt við stigann. Ekki voru leidd vitni að því, hvort um viðvarandi ástand var að ræða. Þá liggja ekki fyrir upplýsingar um það hvaða leigutakar voru á fundi þeim, sem áfrýjandi vitnar til í bréfi sínu til stefnda, og hvort þeir hafi einnig hætt að greiða leiguna. Fjármálastjóri stefnda, sem áfrýjandi segist margoft hafa kvartað við, kom heldur ekki fyrir dóm. Gegn andmælum stefnda verður ekki talið sannað, að hann hafi fengið vitneskju um mótmæli áfrýjanda vegna breytinganna fyrr en með bréfi hans 6. mars 1997. Verður því að staðfesta hinn áfrýjaða dóm um annað en málskostnað.

Eftir öllum atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður bæði í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Málskostnaður fellur niður í héraði og fyrir Hæstarétti.