41/2021

Reifun

Í júní 2007 gerðu R ehf. og Ú með sér leigusamning um fasteign til eins árs og hugðist Ú reka þar gistiskýli fyrir umsækjendur um alþjóðlega vernd. Afhending húsnæðisins dróst þar sem tilskilinna leyfa hafði ekki verið aflað. Ú fékk húsnæðið afhent í nóvember 2017 en 24. sama mánaðar var að kröfu eigenda tiltekinna eigenda í sama húsi lagt lögbann við því að Ú og R ehf. starfræktu gistiskýli í fasteigninni. Ú rifti leigusamningnum með bréfi 5. febrúar 2018 og lýsti því yfir að stofnunin myndi ekki greiða frekari leigugreiðslur. R ehf. mótmælti riftuninni með bréfi 12. sama mánaðar og höfðaði síðar mál á hendur Ú þar sem aðallega var krafist greiðslu á leigu en jafnframt skaðabóta vegna kostnaðar við að laga húsnæðið að þörfum og óskum Ú. Ú höfðaði jafnframt gagnsök þar sem krafist var meðal annars viðurkenningar á heimild til riftunar leigusamningsins og endurgreiðslu á þegar greiddri leigu. R ehf. framseldi síðar kröfur sínar á hendur Ú til T ehf. Í dómi Hæstaréttar var ekki fallist á kröfu um ómerkingu hins áfrýjaða dóms. Um efnishlið málsins var talið að réttur Ú sem leigjanda hefði verið verulega skertur vegna opinberra fyrirmæla vegna lögbannsins. Var því fallist á viðurkenningarkröfu Ú um heimild til að rifta leigusamningnum og hann sýknaður af kröfum T ehf. um greiðslu leigu fyrir húsnæðið. Krafa T ehf. um greiðslu skaðabóta var talin í slíku ósamræmi við f- og g-liði 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 að henni var sjálfkrafa vísað frá héraðsdómi. Þá vísaði rétturinn til þess að á þeim tíma sem hið leigða húsnæði nýttist ekki Ú vegna lögbannsins greiddi hann allt að einu umsamda leigu fyrirvaralaust allt fram til þess að hann rifti samningnum 5. febrúar 2018. Með vísan til þess var ekki fallist á kröfu Ú um endurgreiðslu leigugjalds úr hendi R ehf. Loks var fallist á kröfu Ú um greiðslu helmings málskostnaðar úr hendi R ehf. sem aðilum var gert að greiða í framangreindu lögbannsmáli.

Dómur Hæstaréttar

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir B-kk-nf B-kk-nf, Á-kvk-nf Ó-kvk-nf, I-kvk-nf E-kvk-nf, K-kk-nf A-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

2. Aðaláfrýjandi, Útlendingastofnun, skaut málinu til Hæstaréttar 23. september 2021. Hann krefst sýknu af kröfum gagnáfrýjanda, Teiknis ehf., og málskostnaðar á öllum dómstigum. Jafnframt gerir aðaláfrýjandi þá kröfu á hendur stefnda, Riverside ehf., að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og að viðurkennd verði heimild hans til riftunar leigusamnings þeirra frá 22. júní 2017. Enn fremur krefst hann þess að stefnda, Riverside ehf., verði gert að greiða sér 17.474.931 krónu með nánar tilgreindum vöxtum auk málskostnaðar á öllum dómstigum.

3. Aðaláfrýjandi, Útlendingastofnun, skaut málinu til Hæstaréttar 23. september 2021. Hann krefst sýknu af kröfum gagnáfrýjanda, Teiknis ehf., og málskostnaðar á öllum dómstigum. Jafnframt gerir aðaláfrýjandi þá kröfu á hendur stefnda, Riverside ehf., að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og að viðurkennd verði heimild hans til riftunar leigusamnings þeirra frá 22. júní 2017. Enn fremur krefst hann þess að stefnda, Riverside ehf., verði gert að greiða sér 17.474.931 krónu með nánar tilgreindum vöxtum auk málskostnaðar á öllum dómstigum.

3. Gagnáfrýjandi, Teiknir ehf., skaut málinu til Hæstaréttar fyrir sitt leyti 26. nóvember 2021. Hann krefst þess aðallega að aðaláfrýjanda verði gert að greiða sér 43.306.244 krónur en til vara 31.874.996 krónur í báðum tilvikum með nánar tilgreindum vöxtum. Til þrautavara krefst hann þess að dómur Landsréttar verði staðfestur um málskostnað og að aðaláfrýjanda verði gert að greiða sér 26.614.580 krónur með nánar tilgreindum vöxtum. Að því frágengnu krefst hann þess að aðaláfrýjanda verði gert að greiða sér 9.742.700 krónur með nánar tilgreindum vöxtum. Loks krefst hann málskostnaðar fyrir Hæstarétti úr hendi aðaláfrýjanda.

4. Stefndi, Riverside ehf., hefur ekki áfrýjað dómi Landsréttar af sinni hálfu en krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

5. Samkvæmt ákvörðun Hæstaréttar var málið flutt um formhlið þess 2. febrúar 2022 og um efni 22. mars sama ár.

Ágreiningsefni

6. Í málinu deila aðilar um gildi leigusamnings 22. júní 2017 þar sem stefndi, Riverside ehf., var leigusali og aðaláfrýjandi leigutaki. Með yfirlýsingu 28. apríl 2020 framseldi stefndi ætlaðar kröfur félagsins á hendur aðaláfrýjanda til gagnáfrýjanda samhliða því sem hann skyldi yfirtaka aðild dómsmáls þessa. Því framsali mótmælti aðaláfrýjandi og taldi sig ekki þurfa að sæta því að beina kröfum sínum í málinu að nýjum aðila. 

7. Í málinu er einnig deilt um frá hvaða tíma leigusamningurinn skuli gilda og þá jafnframt hversu lengi og hvort skilyrði hafi verið til riftunar hans samkvæmt 2. og 5. tölulið 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, sbr. yfirlýsingu aðaláfrýjanda þess efnis 5. febrúar 2018. Gagnáfrýjandi mótmælir riftun aðallega á þeim grundvelli að réttur til hennar hafi fallið niður þar sem sá tímafrestur hafi verið liðinn sem kveðið er á um í 4. mgr. 60. gr. laganna. Aðaláfrýjandi byggir á hinn bóginn á því að sú málsástæða gagnáfrýjanda hafi komið fram of seint og Landsrétti því verið óheimilt að byggja á henni við úrlausn málsins. Þá hefur gagnáfrýjandi uppi kröfu um greiðslu skaðabóta verði ekki fallist á kröfu hans um greiðslu húsaleigu. Enn fremur deila aðilar um hvenær hinu leigða húsnæði hafi verið skilað. Loks hefur aðaláfrýjandi krafist endurgreiðslu þeirrar leigu sem hann innti af hendi fram til janúarloka 2018. 

8. Áfrýjunarleyfi var veitt 22. september 2021 á þeim grunni að á dómi Landsréttar kynnu að vera þeir ágallar að rétt væri að samþykkja beiðni um áfrýjun, sbr. 4. málslið 1. mgr. 176. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsatvik og meðferð máls fyrir dómi

9. Hinn 22. júní 2017 var undirritaður húsaleigusamningur milli aðaláfrýjanda og stefnda, Riverside ehf., um „húsnæði fyrir umsækjendur um vernd í þjónustu Útlendingastofnunar á gistiheimilinu Bíldshöfða 18“. Með samningnum tók aðaláfrýjandi á leigu tiltekna eignarhluta í framangreindu húsnæði. Samkvæmt grein 1.3 samningsins var um nánari lýsingu á ástandi hins leigða við afhendingu og þarfir leigjanda vísað til tiltekinna fylgiskjala sem voru hluti af samningnum. Skyldi leigusali afhenda „að öllu leyti fullfrágengið og fullinnréttað gistiheimili ásamt búnaði skv. fylgiskjölum I-IV.“ Þá kom fram í grein 1.5 að hið leigða væri ætlað til gistingar og að um leigusamninginn giltu ákvæði I. kafla húsaleigulaga. Í grein 13.1 kom jafnframt fram að um vanefndir, tilkynningaskyldu vegna þeirra svo og vanefndaúrræði giltu ákvæði húsaleigulaga, sbr. XII. kafla þeirra. Í grein 1.7 sagði að leigusali ábyrgðist að húsnæðið uppfyllti kröfur sem opinberir aðilar gera til gistiheimilis sem þessa, svo sem kröfur heilbrigðis- og eldvarnareftirlits. 

10. Samkvæmt grein 2.1 var miðað við að hið leigða yrði afhent fullbúið eigi síðar en 1. ágúst 2017. Drægist afhending eignarinnar um meira en tvo mánuði, án þess að leigjanda yrði um það kennt, væri honum heimilt að rifta samningnum einhliða „með tilkynningu án eftirmála eða fébóta af hálfu leigusala, eða beita öðrum vanefndaúrræðum laga.“ Bætur vegna afhendingardráttar sem yrði af ástæðum sem vörðuðu leigusala skyldu verða jafnháar fyrir hvern mánuð og leigugreiðslur fyrir hið leigða. Þá sagði í grein 2.2 að samningurinn væri tímabundinn til eins árs, hann gilti til 30. júní 2018 og lyki þá án sérstakrar uppsagnar. Í grein 4 var kveðið á um endurgjald fyrir hið leigða og samkvæmt grein 4.3 átti leigjandi að greiða húsaleigu frá og með afhendingardegi. Samkvæmt grein 14.1 skyldu allar breytingar og viðaukar sem gerðir yrðu við samninginn vera skriflegir og undirritaðir af báðum samningsaðilum. 

11. Afhending húsnæðisins samkvæmt framansögðu dróst þar sem tilskilinna leyfa hafði ekki verið aflað af hálfu stefnda. Tímabundið leyfi fékkst 24. október 2017 til að starfrækja þar gistiskýli fyrir umsækjendur um alþjóðlega vernd sem gilti frá þeim degi til 13. október 2018. Í kjölfarið var fasteignin afhent aðaláfrýjanda í byrjun nóvember 2017. 

12. Að kröfu tiltekinna eigenda hússins Bíldshöfða 18 var lagt lögbann 24. nóvember 2017 við því að aðaláfrýjandi og stefndi, Riverside ehf., starfræktu sjálfir, annar hvor eða báðir, gistiskýli í fasteigninni fyrir umsækjendur um alþjóðlega vernd samkvæmt 25. tölulið 3. gr. laga nr. 80/2016 um útlendinga. Réttarstefna til staðfestingar lögbanninu var gefin út 30. nóvember 2017 og málið þingfest 12. desember sama ár. Lögbannið var staðfest með héraðsdómi 30. maí 2018 og dóminum áfrýjað til Landsréttar 28. júní sama ár. Hinn 18. september 2018 lagði sýslumaður að nýju lögbann við víðtækari hagnýtingu en samkvæmt eldra lögbanni og beindist það eingöngu að stefnda. Við gerðina lýsti lögmaður þess félags því yfir að það myndi una lögbanninu. Af þeim sökum vísaði Landsréttur frá máli vegna eldra lögbannsins með dómi 8. febrúar 2018 í máli nr. 526/2018, enda ættu aðaláfrýjandi og stefndi ekki lengur lögvarinna hagsmuna að gæta af kröfum þeirra í málinu. Í dóminum var einnig tekið fram að aðaláfrýjandi hefði engra hagsmuna að gæta af ráðstöfun húsnæðisins eftir að leigusamningur rann út 30. júní 2018. 

13. Aðaláfrýjandi rifti leigusamningnum með bréfi 5. febrúar 2018 og lýsti því yfir að hann myndi ekki greiða frekari leigugreiðslur. Stefndi mótmælti riftuninni með bréfi 12. sama mánaðar. Í bréfi aðaláfrýjanda 25. júlí 2018 kom meðal annars fram að stefndi hefði haft lyklavöld að húsnæðinu frá 5. febrúar 2018 og hefði getað ráðstafað því að vild en á hans vegum hafi verið leigutaki í hluta húsnæðisins í júlí 2018. 

14. Stefndi höfðaði mál þetta á hendur aðaláfrýjanda 23. maí 2019. Var þess aðallega krafist að leiga yrði greidd í samræmi við efni leigusamningsins og um það byggt á því að samkomulag hefði tekist um að greiða skyldi leigu frá 1. nóvember 2017 og að leigusamningurinn gilti til 31. október 2018. Til vara var krafist efnda samkvæmt samningnum frá afhendingu húsnæðisins 1. nóvember 2017 fram til þess dags sem stefndi telur að húsnæðinu hafi verið skilað 25. júlí 2018. Til þrautavara var krafist greiðslu leigu fram til 30. júní 2018 í samræmi við efni upphaflegs leigusamnings. Að þessu frágengnu var krafist greiðslu vegna þess tjóns sem stefndi byggði á að hann hefði orðið fyrir vegna fjárútláta sem tengdust fyrirhugaðri leigu aðaláfrýjanda á húsnæðinu. 

15. Aðaláfrýjandi tók til varna og höfðaði jafnframt gagnsök þar sem krafist var viðurkenningar á heimild hans til riftunar leigusamningsins, endurgreiðslu á þegar greiddri leigu og greiðslu á fjárhæð sem nam helmingi málskostnaðar sem honum og stefnda, Riverside ehf., var gert að greiða gagnaðilum í lögbannsmálinu sem lauk með fyrrgreindum dómi Landréttar 8. febrúar 2018. 

16. Með héraðsdómi var aðaláfrýjandi sýknaður af kröfu um greiðslu leigu þar sem talið var að leigusamningurinn hefði ekki komist til framkvæmda að öllu leyti og því ekki verið þörf á sérstakri riftun hans. Þá var stefndi sýknaður af kröfum í gagnsök. 

17. Svo sem fyrr greinir framseldi stefndi, Riverside ehf., kröfur sínar á hendur aðaláfrýjanda með yfirlýsingu 28. apríl 2020 eftir að félagið hafði áfrýjað málinu til Landsréttar. Fylgdi yfirlýsingin greinargerð stefnda til Landsréttar þar sem sagði að viðkomandi lögmaður gætti hagsmuna ,,áfrýjanda, Riverside ehf., að svo stöddu, og Teiknis ehf. þegar gengið hefur verið frá breytingu á aðild í Landsrétti.“ Í yfirlýsingunni sagði að gagnáfrýjandi myndi taka yfir aðild málsins fyrir Landsrétti í stað stefnda en af hálfu aðaláfrýjanda var því mótmælt sem fyrr segir. Í hinum áfrýjaða dómi var fallist á að gagnáfrýjandi tæki yfir réttindi og skyldur stefnda í málinu með framangreindum hætti en samkvæmt 1. mgr. 23. gr. laga nr. 91/1991 gæti stefndi hins vegar ekki komið sér undan því að sæta dómi í gagnsök og væri aðaláfrýjanda því heimilt að halda málinu áfram á hendur honum eins og hann gerði með gagnáfrýjunarstefnu sem birt var stefnda 19. maí 2020. Þá sagði í dóminum að þar sem stefndi hefði ekki skilað greinargerð í gagnsök væri með vísan til 3. mgr. 158. gr. laga nr. 91/1991 litið svo á að hann krefðist staðfestingar héraðsdóms fyrir Landsrétti. 

18. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á kröfur gagnáfrýjanda og aðaláfrýjandi dæmdur til greiðslu leigu að fjárhæð 26.614.580 krónur ásamt vöxtum. Var fallist á að leigusamningurinn hefði öðlast gildi en að skilyrði 5. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga fyrir riftun hefðu verið uppfyllt þar sem réttur aðaláfrýjanda hefði verið verulega skertur vegna opinberra fyrirmæla í síðasta lagi frá þeim tíma sem réttarstefna um fyrrnefnt lögbann hefði verið gefin út 30. nóvember 2017. Hins vegar hefði riftunaryfirlýsing aðaláfrýjanda ekki komið fram innan þess átta vikna frests sem kveðið er á um í 4. mgr. 60. gr. laganna og samningnum því ekki verið rift með löglegum hætti. Var aðaláfrýjandi dæmdur til að greiða gagnáfrýjanda leigu fyrir húsnæðið fram til 30. júní 2018. Þá var stefndi dæmdur til að greiða aðaláfrýjanda 1.508.931 krónu með nánar tilgreindum vöxtum sem svaraði til helmings dæmds málskostnaðar í lögbannsmálinu.

Málsástæður og lagarök aðila

19. Um formhlið málsins vísar aðaláfrýjandi til þess að ágreiningslaust sé að stefndi, Riverside ehf., hafi hvorki byggt á því í stefnu né greinargerð til héraðsdóms í gagnsök að réttur aðaláfrýjanda til riftunar hefði verið fallinn niður vegna 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga 5. febrúar 2018. Sú málsástæða hafi fyrst komið fram við munnlegan flutning í héraði. Þrátt fyrir það hafi Landsréttur reist niðurstöðu sína á þeirri málsástæðu sem hafi verið andstætt 5. mgr. 101. gr. og 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991. Um efnishlið málsins reisir aðaláfrýjandi kröfur sínar á því að leigusamningur hans og stefnda hafi aldrei komist til framkvæmda samkvæmt efni sínu þar sem stefndi hefði aldrei efnt samninginn fyrir sitt leyti. Jafnframt byggir aðaláfrýjandi á því að hann hafi réttilega rift leigusamningi aðila 5. febrúar 2018. Stefndi hafi upp frá því hvorki átt rétt til frekari leigugreiðslna né að halda þeim greiðslum sem þegar höfðu verið inntar af hendi þar sem hann hefði vanefnt samninginn verulega. 

20. Gagnáfrýjandi tekur undir niðurstöðu hins áfrýjaða dóms um formhlið málsins þess efnis að málsástæða hans byggð á því að réttur aðaláfrýjanda til riftunar hafi fallið niður fyrir tómlæti á grundvelli 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga hafi komið nægilega fram í héraði til þess að á henni yrði byggt. Um efnishlið málsins byggir gagnáfrýjandi aðalkröfu sína á því að leigusamningurinn hafi verið í gildi en að komist hafi verið að samkomulagi um að hann skyldi gilda frá 1. nóvember 2017 til 31. október 2018. Krafa um leigugreiðslur vegna þess tíma sem aðaláfrýjandi hafði umráð húsnæðisins sé ,,krafa um efndir in natura en krafa eftir afhendingu efndabætur.“ Um vara- og þrautavarakröfur sínar vísar gagnáfrýjandi til þess að í þeim felist kröfur um efndir in natura enda taki þær til tímabils þar sem aðaláfrýjandi hafði óumdeilanlega umráð húsnæðisins. Verði hins vegar talið að leigusamningurinn hafi ekki veitt rétt til leigugreiðslna samkvæmt efni sínu krefst gagnáfrýjandi þess að hann fái bætt tjón af því að hafa lagt í kostnað í þágu aðaláfrýjanda að hans beiðni. Krafan sé reist á almennum reglum skaðabótaréttar og sakarreglunni. 

Niðurstaða

Formhlið málsins

21. Eins og áður greinir lýsti aðaláfrýjandi yfir riftun á leigusamningi aðila með bréfi 5. febrúar 2018 og reisti hann þá kröfu á ákvæðum 13. greinar samningsins sem og 60. gr. húsaleigulaga, einkum 2. og 5. tölulið 1. mgr. greinarinnar. Í svarbréfi stefnda, Riverside ehf., 12. sama mánaðar var því hafnað að skilyrði fyrrgreindra ákvæða væru uppfyllt. Í stefnu til héraðsdóms sagði að riftunin hefði verið til málamynda og gerð í því skyni að tryggja hagsmuni aðaláfrýjanda ef fallist yrði á lögbann við fyrirhugaðri notkun fasteignarinnar. Í greinargerð stefnda í gagnsök í héraði sagði jafnframt að þar sem riftunin hefði verið til málamynda hefði hún í reynd ekki haft þýðingu vegna aðgerða aðaláfrýjanda sjálfs í tengslum við rekstur dómsmáls um gildi lögbannsins. Gæti hann ekki samhliða sent erindi um riftun þar sem réttarsambandi aðila væri slitið með óheimilum hætti. Auk þess mótmælti stefndi því að skilyrðum 2. og 5. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga væri fullnægt.

22. Aðaláfrýjandi hefur haldið því fram að málsástæða stefnda reist á 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga hafi komið of seint fram, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991 og 2. mgr. 163. gr. sömu laga. Af hálfu gagnáfrýjanda og stefnda er aftur á móti byggt á því að málsástæðan hafi komið fram jafnskjótt og tilefni gafst til. Ekki hafi verið tilefni til að halda henni fram í skriflegum málatilbúnaði fyrir héraðsdómi. Jafnframt er byggt á því að um hafi verið að ræða lagareglu sem ekki hafi þurft að koma fram með beinum hætti í skriflegum málatilbúnaði. 

23. Fyrir liggur að hvorki var byggt á framangreindri málsástæðu af hálfu stefnda í stefnu til héraðsdóms né greinargerð hans í gagnsök. Við aðalmeðferð málsins í héraði var hins vegar byggt á því að riftunarréttur hefði glatast samkvæmt 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Af því tilefni voru bókuð í þingbók héraðsdóms mótmæli aðaláfrýjanda við að byggt yrði á þeirri málsástæðu þar sem henni hefði ekki áður verið hreyft. Af hálfu stefnda var bókað að með fyrrgreindri málsástæðu væri brugðist við greinargerð aðaláfrýjanda í aðalsök þar sem byggt væri á ákvæðum 60. gr. húsaleigulaga. 

24. Samkvæmt framansögðu sætti umræddur málatilbúnaður stefnda, Riverside ehf., þegar andmælum aðaláfrýjanda við meðferð málsins í héraði sem of seint fram kominn. Ekki verður annað ráðið af fyrrgreindri bókun en að málsástæðan hafi fyrst komið fram við aðalmeðferð málsins í héraði. Hefði þó verið rík ástæða fyrir stefnda að bera hana fyrir sig í síðasta lagi í greinargerð í gagnsök en ekki er fallist á að um sé að ræða lagarök að baki málsástæðum stefnda og gagnáfrýjanda. Fyrrgreind málsástæða kom því of seint fram við aðalmeðferð málsins í héraði, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991. Var heldur ekki fullnægt skilyrðum 2. mgr. 163. gr. sömu laga til þess að málsástæðan kæmist að fyrir Landsrétti. Með því að hún komst þar að og Landsréttur reisti niðurstöðu sína á henni var málsgrundvelli málsins raskað verulega.

25. Með því að Landsréttur tók til greina umrædda málsástæðu um að réttur til riftunar hefði glatast á grundvelli 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, sem að réttu lagi átti ekki að komast að í málinu, kom ekki til þess að dæmt yrði um hvort aðaláfrýjanda hefði verið heimilt að rifta leigusamningnum. Þótt leyst hafi verið úr málinu á þessum grundvelli getur það ekki varðað ómerkingu hins áfrýjaða dóms, sbr. til hliðsjónar meðal annars dóma Hæstaréttar 20. apríl 2018 í máli nr. 169/2017 og 22. maí 1997 í máli nr. 350/1996 sem birtur er í dómasafni réttarins það ár á bls. 1704. Hér verður ekki gerð sú fortakslausa krafa að á lægri dómstigum hafi verið dæmt um allar þær málsástæður sem haft geta áhrif fyrir úrlausn þess á æðra dómstigi. Þannig kann dómari að hafa fallist á tiltekna málsástæðu og koma þá eftir atvikum aðrar ekki til úrlausnar en á æðra dómstigi sé síðan leyst úr máli á annan veg þannig að reyni á málsástæður sem ekki hefur áður verið dæmt um. Hér gegnir því öðru en þegar dómari fer út fyrir málsgrundvöll aðila og byggir niðurstöðu sína á málsástæðu sem ekki er haldið fram í máli, sbr. 2. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991, eða þegar ekki er leyst úr málsástæðu sem haldið er fram og þarf að leysa úr til að komast að þeirri niðurstöðu sem varð raunin á lægra dómstigi. Þegar mál er með þeim hætti dæmt á röngum grundvelli miðað við málatilbúnað aðila sem hafa forræði á sakarefninu verður venjulega ekki komist hjá því að dómur verði ómerktur. 

Gildi leigusamnings og krafa gagnáfrýjanda um greiðslu leigu

26. Í leigusamningnum 22. júní 2017 sagði í grein 2.2 að samningurinn væri tímabundinn til eins árs og rynni út 30. júní 2018. Fallist er á þá niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að samningurinn hafi öðlast gildi samkvæmt efni sínu þótt afhending hins leigða húsnæðis hafi ekki farið fram fyrr en í nóvember 2107. Í grein 14.1 í samningnum sagði jafnframt að allar breytingar og viðaukar sem gerðir yrðu við samninginn skyldu vera skriflegir og undirritaðir af báðum samningsaðilum. Hefur gagnáfrýjandi ekki sýnt fram á, gegn andmælum aðaláfrýjanda, að komist hafi á samkomulag um breyttan gildistíma samningsins.

27. Samkvæmt grein 1.7 samningsins ábyrgðist leigusali að húsnæðið uppfyllti kröfur sem opinberir aðilar gerðu til gistiheimilis, þar á meðal kröfur heilbrigðis- og eldvarnareftirlits. Í því skyni var lögð fram umsókn um breytingu á deiliskipulagi Ártúnshöfða vegna lóðarinnar nr. 18 við Bíldshöfða. Þeirri umsókn var síðar hafnað af umhverfis- og skipulagsráði Reykjavíkurborgar meðal annars vegna afstöðu annarra eigenda hússins. Af gögnum málsins verður jafnframt ráðið að þeir hafi allt frá ágúst 2017 andmælt fyrirhuguðum breytingum á notkun húsnæðisins sem gistiheimilis. 

28. Í kjölfar þess að veitt var tímabundið leyfi til rekstrar gistiskýlis 24. október 2017 kröfðust nokkrir eigenda hússins lögbanns við starfrækslu þess með beiðni 16. nóvember 2017. Var lögbann síðan lagt við henni í samræmi við beiðnina og mál höfðað til staðfestingar því með réttarstefnu 30. nóvember sama ár sem lauk með héraðsdómi 30. maí 2018. Bæði aðaláfrýjandi og stefndi áfrýjuðu málinu til Landsréttar. Leiddi lögbannið til þess að aðaláfrýjandi gat aldrei nýtt húsnæðið í samræmi við efni samningsins en eins og fyrr greinir lýsti aðaláfrýjandi yfir riftun hans 5. febrúar 2018. Í riftunaryfirlýsingu var vísað til 2. og 5. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, meðal annars með vísan til fyrrgreinds lögbanns. Í bréfi stefnda, Riverside ehf., 12. febrúar 2018 var því hins vegar hafnað að riftun leigusamningsins gæti átt stoð í framangreindum ákvæðum húsaleigulaga.

29. Í 2. tölulið 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga segir að leigjanda sé heimilt að rifta leigusamningi ef verulegur dráttur verður á afhendingu húsnæðis og í 5. tölulið sömu málsgreinar er riftun jafnframt heimiluð sé réttur leigjanda verulega skertur vegna laga eða annarra opinberra fyrirmæla eða vegna þess að hann fer í bága við kvaðir sem hvíla á eigninni. Riftunaryfirlýsing aðaláfrýjanda var send eftir að hann hafði haft húsnæðið til umráða í um þrjá mánuði án þess að það hefði nýst til umsaminna nota vegna fyrrgreinds lögbanns. Auk þess var á þeim tíma fyrirsjáanlegt að staðfestingarmáli vegna þess yrði ekki lokið fyrr en að einhverjum tíma liðnum, en eins og að framan greinir var leigusamningurinn tímabundinn og átti að renna út í lok júní 2018. Að þessu gættu er fallist á þá niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að réttur aðaláfrýjanda sem leigjanda hafi verið verulega skertur vegna opinberra fyrirmæla vegna lögbannsins. Því voru fyrir hendi skilyrði til að rifta samningnum, sbr. 5. tölulið 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga.

30. Af hálfu gagnáfrýjanda hefur því verið haldið fram að riftunaryfirlýsing aðaláfrýjanda 5. febrúar 2018 hafi einungis verið sett fram til málamynda og ekki haft neitt gildi. Hafi athafnir aðaláfrýjanda í kjölfarið verið ósamrýmanlegar henni. Aðaláfrýjandi hafi tekið til varna í lögbannsmáli og jafnframt staðið að áfrýjun málsins til Landsréttar í júní 2018. Þá hafi aðaláfrýjandi ekki afhent lykla að húsnæðinu eða fjarlægt öryggiskerfi og myndavélar sem komið hafi verið fyrir í því. Hafi húsnæðinu því ekki verið skilað með réttum hætti í kjölfar riftunar. 

31. Samkvæmt 3. mgr. 60. gr. húsaleigulaga falla réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningi niður frá dagsetningu riftunar og skal leigjandi rýma leiguhúsnæði þegar í stað nema aðilar semji um annað. Í þeim tilvikum á leigusali rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líður frá riftun og þar til leigjandi hefur rýmt húsnæðið samkvæmt samkomulagi. Yfirlýsing aðaláfrýjanda um riftun 5. febrúar 2018 kom þegar til framkvæmda og liggur ekkert fyrir um að samið hafi verið um áframhaldandi notkun hans á hinu leigða. Er þá jafnframt til þess að líta að aðaláfrýjandi hafði hvorki hafið not af hinu leigða í samræmi við efni leigusamningsins né komið þar fyrir neinum lausafjármunum að frátöldu öryggiskerfi og myndavélum. Getur það eitt ekki ráðið úrslitum eins og hér stendur á hvort aðaláfrýjandi hafi skilað sínum lyklum að hinu leigða húsnæði. Má einnig ráða af gögnum málsins að leigusali hafi haft óhindraðan aðgang að húsnæðinu enda var leigutaki á hans vegum í hluta þess í júlí 2018. Þá verður ekki fallist á að þátttaka aðaláfrýjanda í lögbannsmáli sé ósamrýmanleg fyrrgreindri riftunaryfirlýsingu enda höfðu bæði stefndi og aðaláfrýjandi augljósa hagsmuni af því að láta reyna á lögmæti lögbannsins meðal annars til að fá skorið úr um rétt til að krefjast skaðabóta samkvæmt VII. kafla laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl. 

32. Samkvæmt framangreindu verður fallist á viðurkenningarkröfu aðaláfrýjanda um heimild hans til að rifta leigusamningi aðila og hann sýknaður af kröfum gagnáfrýjanda um greiðslu leigu fyrir húsnæðið. 

33. Loks krefst gagnáfrýjandi þess að sér verði dæmdar skaðabætur að fjárhæð 9.742.700 krónur. Sú krafa er byggð á því að aðaláfrýjanda beri að bæta tjón sem svari þeim kostnaði sem stofnaðist til við að laga húsnæðið að þörfum og óskum aðaláfrýjanda. Um grundvöll kröfunnar er jafnframt vísað til almennra reglna skaðabótaréttar og sakarreglunnar. Til stuðnings kröfunni hefur verið lögð fram samantekt kostnaðarliða auk afrits reikninga og ljósmynda af húsnæðinu og búnaði. Ekkert liggur fyrir í málinu um hvaða atvik eigi að leiða til þess að aðaláfrýjandi hafi með samningsgerð við stefnda, Riverside ehf., bakað sér bótaskylt tjón eða hvert það tjón er. Grundvöllur kröfunnar er því í slíku ósamræmi við f- og g-liði 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 að vísa verður henni sjálfkrafa frá héraðsdómi.

Krafa um endurgreiðslu leigu og málskostnaðar

34. Aðaláfrýjandi hefur fyrir sitt leyti krafist þess að stefndi greiði sér 17.474.931 krónu ásamt vöxtum. Annars vegar er þar um að ræða greiðslu á 15.966.000 krónum vegna leigu sem hann greiddi í nóvember og desember 2017 og janúar 2018. Hins vegar krefst hann 1.508.931 krónu vegna helmings þess málskostnaðar sem aðilum var gert að greiða með fyrrgreindum dómi Landsréttar í máli nr. 526/2018.

35. Hér að framan var komist að þeirri niðurstöðu að leigusamningur aðila hafi öðlast gildi og húsnæðið afhent í nóvember 2017 þó svo að aldrei hafi komið til nýtingar þess í samræmi við efni leigusamningsins vegna fyrrgreinds lögbanns. Þá hefur verið rakið að aðilar brugðust sameiginlega við lögbanninu. Á þeim tíma sem hið leigða húsnæði nýttist ekki aðaláfrýjanda vegna lögbannsins greiddi hann allt að einu umsamda leigu fyrirvaralaust allt fram til þess að hann rifti samningnum 5. febrúar 2018. Með vísan til þess verður ekki fallist á kröfu hans um endurgreiðslu leigugjalds úr hendi stefnda.

36. Með hinum áfrýjaða dómi var stefndi, Riverside ehf., dæmdur til greiðslu helmings málskostnaðar sem aðilum var gert að greiða með fyrrgreindum dómi Landsréttar, eða 1.508.931 krónu með dráttarvöxtum frá 21. mars 2019 til greiðsludags. Hér fyrir dómi hefur stefndi krafist staðfestingar hins áfrýjaða dóms hvað sig varðar. Verður þegar af þeirri ástæðu fallist á niðurstöðu hins áfrýjaða dóms hvað þennan lið kröfu aðaláfrýjanda varðar eins og í dómsorði greinir.

37. Eftir þessum úrslitum og með vísan til 3. mgr. 130. gr., sbr. 190. gr., laga nr. 91/1991 verður gagnáfrýjandi dæmdur til að greiða aðaláfrýjanda hluta af málskostnaði hans fyrir Landsrétti og Hæstarétti sem ákveðst eins og í dómsorði greinir. Þá verður stefndi dæmdur til að greiða aðaláfrýjanda hluta af málskostnaði hans á öllum dómstigum sem jafnframt ákveðst eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir B-kk-nf B-kk-nf, Á-kvk-nf Ó-kvk-nf, I-kvk-nf E-kvk-nf, K-kk-nf A-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

2. Aðaláfrýjandi, Útlendingastofnun, skaut málinu til Hæstaréttar 23. september 2021. Hann krefst sýknu af kröfum gagnáfrýjanda, Teiknis ehf., og málskostnaðar á öllum dómstigum. Jafnframt gerir aðaláfrýjandi þá kröfu á hendur stefnda, Riverside ehf., að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og að viðurkennd verði heimild hans til riftunar leigusamnings þeirra frá 22. júní 2017. Enn fremur krefst hann þess að stefnda, Riverside ehf., verði gert að greiða sér 17.474.931 krónu með nánar tilgreindum vöxtum auk málskostnaðar á öllum dómstigum.

3. Aðaláfrýjandi, Útlendingastofnun, skaut málinu til Hæstaréttar 23. september 2021. Hann krefst sýknu af kröfum gagnáfrýjanda, Teiknis ehf., og málskostnaðar á öllum dómstigum. Jafnframt gerir aðaláfrýjandi þá kröfu á hendur stefnda, Riverside ehf., að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og að viðurkennd verði heimild hans til riftunar leigusamnings þeirra frá 22. júní 2017. Enn fremur krefst hann þess að stefnda, Riverside ehf., verði gert að greiða sér 17.474.931 krónu með nánar tilgreindum vöxtum auk málskostnaðar á öllum dómstigum.

3. Gagnáfrýjandi, Teiknir ehf., skaut málinu til Hæstaréttar fyrir sitt leyti 26. nóvember 2021. Hann krefst þess aðallega að aðaláfrýjanda verði gert að greiða sér 43.306.244 krónur en til vara 31.874.996 krónur í báðum tilvikum með nánar tilgreindum vöxtum. Til þrautavara krefst hann þess að dómur Landsréttar verði staðfestur um málskostnað og að aðaláfrýjanda verði gert að greiða sér 26.614.580 krónur með nánar tilgreindum vöxtum. Að því frágengnu krefst hann þess að aðaláfrýjanda verði gert að greiða sér 9.742.700 krónur með nánar tilgreindum vöxtum. Loks krefst hann málskostnaðar fyrir Hæstarétti úr hendi aðaláfrýjanda.

4. Stefndi, Riverside ehf., hefur ekki áfrýjað dómi Landsréttar af sinni hálfu en krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

5. Samkvæmt ákvörðun Hæstaréttar var málið flutt um formhlið þess 2. febrúar 2022 og um efni 22. mars sama ár.

Ágreiningsefni

6. Í málinu deila aðilar um gildi leigusamnings 22. júní 2017 þar sem stefndi, Riverside ehf., var leigusali og aðaláfrýjandi leigutaki. Með yfirlýsingu 28. apríl 2020 framseldi stefndi ætlaðar kröfur félagsins á hendur aðaláfrýjanda til gagnáfrýjanda samhliða því sem hann skyldi yfirtaka aðild dómsmáls þessa. Því framsali mótmælti aðaláfrýjandi og taldi sig ekki þurfa að sæta því að beina kröfum sínum í málinu að nýjum aðila. 

7. Í málinu er einnig deilt um frá hvaða tíma leigusamningurinn skuli gilda og þá jafnframt hversu lengi og hvort skilyrði hafi verið til riftunar hans samkvæmt 2. og 5. tölulið 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, sbr. yfirlýsingu aðaláfrýjanda þess efnis 5. febrúar 2018. Gagnáfrýjandi mótmælir riftun aðallega á þeim grundvelli að réttur til hennar hafi fallið niður þar sem sá tímafrestur hafi verið liðinn sem kveðið er á um í 4. mgr. 60. gr. laganna. Aðaláfrýjandi byggir á hinn bóginn á því að sú málsástæða gagnáfrýjanda hafi komið fram of seint og Landsrétti því verið óheimilt að byggja á henni við úrlausn málsins. Þá hefur gagnáfrýjandi uppi kröfu um greiðslu skaðabóta verði ekki fallist á kröfu hans um greiðslu húsaleigu. Enn fremur deila aðilar um hvenær hinu leigða húsnæði hafi verið skilað. Loks hefur aðaláfrýjandi krafist endurgreiðslu þeirrar leigu sem hann innti af hendi fram til janúarloka 2018. 

8. Áfrýjunarleyfi var veitt 22. september 2021 á þeim grunni að á dómi Landsréttar kynnu að vera þeir ágallar að rétt væri að samþykkja beiðni um áfrýjun, sbr. 4. málslið 1. mgr. 176. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsatvik og meðferð máls fyrir dómi

9. Hinn 22. júní 2017 var undirritaður húsaleigusamningur milli aðaláfrýjanda og stefnda, Riverside ehf., um „húsnæði fyrir umsækjendur um vernd í þjónustu Útlendingastofnunar á gistiheimilinu Bíldshöfða 18“. Með samningnum tók aðaláfrýjandi á leigu tiltekna eignarhluta í framangreindu húsnæði. Samkvæmt grein 1.3 samningsins var um nánari lýsingu á ástandi hins leigða við afhendingu og þarfir leigjanda vísað til tiltekinna fylgiskjala sem voru hluti af samningnum. Skyldi leigusali afhenda „að öllu leyti fullfrágengið og fullinnréttað gistiheimili ásamt búnaði skv. fylgiskjölum I-IV.“ Þá kom fram í grein 1.5 að hið leigða væri ætlað til gistingar og að um leigusamninginn giltu ákvæði I. kafla húsaleigulaga. Í grein 13.1 kom jafnframt fram að um vanefndir, tilkynningaskyldu vegna þeirra svo og vanefndaúrræði giltu ákvæði húsaleigulaga, sbr. XII. kafla þeirra. Í grein 1.7 sagði að leigusali ábyrgðist að húsnæðið uppfyllti kröfur sem opinberir aðilar gera til gistiheimilis sem þessa, svo sem kröfur heilbrigðis- og eldvarnareftirlits. 

10. Samkvæmt grein 2.1 var miðað við að hið leigða yrði afhent fullbúið eigi síðar en 1. ágúst 2017. Drægist afhending eignarinnar um meira en tvo mánuði, án þess að leigjanda yrði um það kennt, væri honum heimilt að rifta samningnum einhliða „með tilkynningu án eftirmála eða fébóta af hálfu leigusala, eða beita öðrum vanefndaúrræðum laga.“ Bætur vegna afhendingardráttar sem yrði af ástæðum sem vörðuðu leigusala skyldu verða jafnháar fyrir hvern mánuð og leigugreiðslur fyrir hið leigða. Þá sagði í grein 2.2 að samningurinn væri tímabundinn til eins árs, hann gilti til 30. júní 2018 og lyki þá án sérstakrar uppsagnar. Í grein 4 var kveðið á um endurgjald fyrir hið leigða og samkvæmt grein 4.3 átti leigjandi að greiða húsaleigu frá og með afhendingardegi. Samkvæmt grein 14.1 skyldu allar breytingar og viðaukar sem gerðir yrðu við samninginn vera skriflegir og undirritaðir af báðum samningsaðilum. 

11. Afhending húsnæðisins samkvæmt framansögðu dróst þar sem tilskilinna leyfa hafði ekki verið aflað af hálfu stefnda. Tímabundið leyfi fékkst 24. október 2017 til að starfrækja þar gistiskýli fyrir umsækjendur um alþjóðlega vernd sem gilti frá þeim degi til 13. október 2018. Í kjölfarið var fasteignin afhent aðaláfrýjanda í byrjun nóvember 2017. 

12. Að kröfu tiltekinna eigenda hússins Bíldshöfða 18 var lagt lögbann 24. nóvember 2017 við því að aðaláfrýjandi og stefndi, Riverside ehf., starfræktu sjálfir, annar hvor eða báðir, gistiskýli í fasteigninni fyrir umsækjendur um alþjóðlega vernd samkvæmt 25. tölulið 3. gr. laga nr. 80/2016 um útlendinga. Réttarstefna til staðfestingar lögbanninu var gefin út 30. nóvember 2017 og málið þingfest 12. desember sama ár. Lögbannið var staðfest með héraðsdómi 30. maí 2018 og dóminum áfrýjað til Landsréttar 28. júní sama ár. Hinn 18. september 2018 lagði sýslumaður að nýju lögbann við víðtækari hagnýtingu en samkvæmt eldra lögbanni og beindist það eingöngu að stefnda. Við gerðina lýsti lögmaður þess félags því yfir að það myndi una lögbanninu. Af þeim sökum vísaði Landsréttur frá máli vegna eldra lögbannsins með dómi 8. febrúar 2018 í máli nr. 526/2018, enda ættu aðaláfrýjandi og stefndi ekki lengur lögvarinna hagsmuna að gæta af kröfum þeirra í málinu. Í dóminum var einnig tekið fram að aðaláfrýjandi hefði engra hagsmuna að gæta af ráðstöfun húsnæðisins eftir að leigusamningur rann út 30. júní 2018. 

13. Aðaláfrýjandi rifti leigusamningnum með bréfi 5. febrúar 2018 og lýsti því yfir að hann myndi ekki greiða frekari leigugreiðslur. Stefndi mótmælti riftuninni með bréfi 12. sama mánaðar. Í bréfi aðaláfrýjanda 25. júlí 2018 kom meðal annars fram að stefndi hefði haft lyklavöld að húsnæðinu frá 5. febrúar 2018 og hefði getað ráðstafað því að vild en á hans vegum hafi verið leigutaki í hluta húsnæðisins í júlí 2018. 

14. Stefndi höfðaði mál þetta á hendur aðaláfrýjanda 23. maí 2019. Var þess aðallega krafist að leiga yrði greidd í samræmi við efni leigusamningsins og um það byggt á því að samkomulag hefði tekist um að greiða skyldi leigu frá 1. nóvember 2017 og að leigusamningurinn gilti til 31. október 2018. Til vara var krafist efnda samkvæmt samningnum frá afhendingu húsnæðisins 1. nóvember 2017 fram til þess dags sem stefndi telur að húsnæðinu hafi verið skilað 25. júlí 2018. Til þrautavara var krafist greiðslu leigu fram til 30. júní 2018 í samræmi við efni upphaflegs leigusamnings. Að þessu frágengnu var krafist greiðslu vegna þess tjóns sem stefndi byggði á að hann hefði orðið fyrir vegna fjárútláta sem tengdust fyrirhugaðri leigu aðaláfrýjanda á húsnæðinu. 

15. Aðaláfrýjandi tók til varna og höfðaði jafnframt gagnsök þar sem krafist var viðurkenningar á heimild hans til riftunar leigusamningsins, endurgreiðslu á þegar greiddri leigu og greiðslu á fjárhæð sem nam helmingi málskostnaðar sem honum og stefnda, Riverside ehf., var gert að greiða gagnaðilum í lögbannsmálinu sem lauk með fyrrgreindum dómi Landréttar 8. febrúar 2018. 

16. Með héraðsdómi var aðaláfrýjandi sýknaður af kröfu um greiðslu leigu þar sem talið var að leigusamningurinn hefði ekki komist til framkvæmda að öllu leyti og því ekki verið þörf á sérstakri riftun hans. Þá var stefndi sýknaður af kröfum í gagnsök. 

17. Svo sem fyrr greinir framseldi stefndi, Riverside ehf., kröfur sínar á hendur aðaláfrýjanda með yfirlýsingu 28. apríl 2020 eftir að félagið hafði áfrýjað málinu til Landsréttar. Fylgdi yfirlýsingin greinargerð stefnda til Landsréttar þar sem sagði að viðkomandi lögmaður gætti hagsmuna ,,áfrýjanda, Riverside ehf., að svo stöddu, og Teiknis ehf. þegar gengið hefur verið frá breytingu á aðild í Landsrétti.“ Í yfirlýsingunni sagði að gagnáfrýjandi myndi taka yfir aðild málsins fyrir Landsrétti í stað stefnda en af hálfu aðaláfrýjanda var því mótmælt sem fyrr segir. Í hinum áfrýjaða dómi var fallist á að gagnáfrýjandi tæki yfir réttindi og skyldur stefnda í málinu með framangreindum hætti en samkvæmt 1. mgr. 23. gr. laga nr. 91/1991 gæti stefndi hins vegar ekki komið sér undan því að sæta dómi í gagnsök og væri aðaláfrýjanda því heimilt að halda málinu áfram á hendur honum eins og hann gerði með gagnáfrýjunarstefnu sem birt var stefnda 19. maí 2020. Þá sagði í dóminum að þar sem stefndi hefði ekki skilað greinargerð í gagnsök væri með vísan til 3. mgr. 158. gr. laga nr. 91/1991 litið svo á að hann krefðist staðfestingar héraðsdóms fyrir Landsrétti. 

18. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á kröfur gagnáfrýjanda og aðaláfrýjandi dæmdur til greiðslu leigu að fjárhæð 26.614.580 krónur ásamt vöxtum. Var fallist á að leigusamningurinn hefði öðlast gildi en að skilyrði 5. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga fyrir riftun hefðu verið uppfyllt þar sem réttur aðaláfrýjanda hefði verið verulega skertur vegna opinberra fyrirmæla í síðasta lagi frá þeim tíma sem réttarstefna um fyrrnefnt lögbann hefði verið gefin út 30. nóvember 2017. Hins vegar hefði riftunaryfirlýsing aðaláfrýjanda ekki komið fram innan þess átta vikna frests sem kveðið er á um í 4. mgr. 60. gr. laganna og samningnum því ekki verið rift með löglegum hætti. Var aðaláfrýjandi dæmdur til að greiða gagnáfrýjanda leigu fyrir húsnæðið fram til 30. júní 2018. Þá var stefndi dæmdur til að greiða aðaláfrýjanda 1.508.931 krónu með nánar tilgreindum vöxtum sem svaraði til helmings dæmds málskostnaðar í lögbannsmálinu.

Málsástæður og lagarök aðila

19. Um formhlið málsins vísar aðaláfrýjandi til þess að ágreiningslaust sé að stefndi, Riverside ehf., hafi hvorki byggt á því í stefnu né greinargerð til héraðsdóms í gagnsök að réttur aðaláfrýjanda til riftunar hefði verið fallinn niður vegna 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga 5. febrúar 2018. Sú málsástæða hafi fyrst komið fram við munnlegan flutning í héraði. Þrátt fyrir það hafi Landsréttur reist niðurstöðu sína á þeirri málsástæðu sem hafi verið andstætt 5. mgr. 101. gr. og 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991. Um efnishlið málsins reisir aðaláfrýjandi kröfur sínar á því að leigusamningur hans og stefnda hafi aldrei komist til framkvæmda samkvæmt efni sínu þar sem stefndi hefði aldrei efnt samninginn fyrir sitt leyti. Jafnframt byggir aðaláfrýjandi á því að hann hafi réttilega rift leigusamningi aðila 5. febrúar 2018. Stefndi hafi upp frá því hvorki átt rétt til frekari leigugreiðslna né að halda þeim greiðslum sem þegar höfðu verið inntar af hendi þar sem hann hefði vanefnt samninginn verulega. 

20. Gagnáfrýjandi tekur undir niðurstöðu hins áfrýjaða dóms um formhlið málsins þess efnis að málsástæða hans byggð á því að réttur aðaláfrýjanda til riftunar hafi fallið niður fyrir tómlæti á grundvelli 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga hafi komið nægilega fram í héraði til þess að á henni yrði byggt. Um efnishlið málsins byggir gagnáfrýjandi aðalkröfu sína á því að leigusamningurinn hafi verið í gildi en að komist hafi verið að samkomulagi um að hann skyldi gilda frá 1. nóvember 2017 til 31. október 2018. Krafa um leigugreiðslur vegna þess tíma sem aðaláfrýjandi hafði umráð húsnæðisins sé ,,krafa um efndir in natura en krafa eftir afhendingu efndabætur.“ Um vara- og þrautavarakröfur sínar vísar gagnáfrýjandi til þess að í þeim felist kröfur um efndir in natura enda taki þær til tímabils þar sem aðaláfrýjandi hafði óumdeilanlega umráð húsnæðisins. Verði hins vegar talið að leigusamningurinn hafi ekki veitt rétt til leigugreiðslna samkvæmt efni sínu krefst gagnáfrýjandi þess að hann fái bætt tjón af því að hafa lagt í kostnað í þágu aðaláfrýjanda að hans beiðni. Krafan sé reist á almennum reglum skaðabótaréttar og sakarreglunni. 

Niðurstaða

Formhlið málsins

21. Eins og áður greinir lýsti aðaláfrýjandi yfir riftun á leigusamningi aðila með bréfi 5. febrúar 2018 og reisti hann þá kröfu á ákvæðum 13. greinar samningsins sem og 60. gr. húsaleigulaga, einkum 2. og 5. tölulið 1. mgr. greinarinnar. Í svarbréfi stefnda, Riverside ehf., 12. sama mánaðar var því hafnað að skilyrði fyrrgreindra ákvæða væru uppfyllt. Í stefnu til héraðsdóms sagði að riftunin hefði verið til málamynda og gerð í því skyni að tryggja hagsmuni aðaláfrýjanda ef fallist yrði á lögbann við fyrirhugaðri notkun fasteignarinnar. Í greinargerð stefnda í gagnsök í héraði sagði jafnframt að þar sem riftunin hefði verið til málamynda hefði hún í reynd ekki haft þýðingu vegna aðgerða aðaláfrýjanda sjálfs í tengslum við rekstur dómsmáls um gildi lögbannsins. Gæti hann ekki samhliða sent erindi um riftun þar sem réttarsambandi aðila væri slitið með óheimilum hætti. Auk þess mótmælti stefndi því að skilyrðum 2. og 5. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga væri fullnægt.

22. Aðaláfrýjandi hefur haldið því fram að málsástæða stefnda reist á 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga hafi komið of seint fram, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991 og 2. mgr. 163. gr. sömu laga. Af hálfu gagnáfrýjanda og stefnda er aftur á móti byggt á því að málsástæðan hafi komið fram jafnskjótt og tilefni gafst til. Ekki hafi verið tilefni til að halda henni fram í skriflegum málatilbúnaði fyrir héraðsdómi. Jafnframt er byggt á því að um hafi verið að ræða lagareglu sem ekki hafi þurft að koma fram með beinum hætti í skriflegum málatilbúnaði. 

23. Fyrir liggur að hvorki var byggt á framangreindri málsástæðu af hálfu stefnda í stefnu til héraðsdóms né greinargerð hans í gagnsök. Við aðalmeðferð málsins í héraði var hins vegar byggt á því að riftunarréttur hefði glatast samkvæmt 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Af því tilefni voru bókuð í þingbók héraðsdóms mótmæli aðaláfrýjanda við að byggt yrði á þeirri málsástæðu þar sem henni hefði ekki áður verið hreyft. Af hálfu stefnda var bókað að með fyrrgreindri málsástæðu væri brugðist við greinargerð aðaláfrýjanda í aðalsök þar sem byggt væri á ákvæðum 60. gr. húsaleigulaga. 

24. Samkvæmt framansögðu sætti umræddur málatilbúnaður stefnda, Riverside ehf., þegar andmælum aðaláfrýjanda við meðferð málsins í héraði sem of seint fram kominn. Ekki verður annað ráðið af fyrrgreindri bókun en að málsástæðan hafi fyrst komið fram við aðalmeðferð málsins í héraði. Hefði þó verið rík ástæða fyrir stefnda að bera hana fyrir sig í síðasta lagi í greinargerð í gagnsök en ekki er fallist á að um sé að ræða lagarök að baki málsástæðum stefnda og gagnáfrýjanda. Fyrrgreind málsástæða kom því of seint fram við aðalmeðferð málsins í héraði, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991. Var heldur ekki fullnægt skilyrðum 2. mgr. 163. gr. sömu laga til þess að málsástæðan kæmist að fyrir Landsrétti. Með því að hún komst þar að og Landsréttur reisti niðurstöðu sína á henni var málsgrundvelli málsins raskað verulega.

25. Með því að Landsréttur tók til greina umrædda málsástæðu um að réttur til riftunar hefði glatast á grundvelli 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, sem að réttu lagi átti ekki að komast að í málinu, kom ekki til þess að dæmt yrði um hvort aðaláfrýjanda hefði verið heimilt að rifta leigusamningnum. Þótt leyst hafi verið úr málinu á þessum grundvelli getur það ekki varðað ómerkingu hins áfrýjaða dóms, sbr. til hliðsjónar meðal annars dóma Hæstaréttar 20. apríl 2018 í máli nr. 169/2017 og 22. maí 1997 í máli nr. 350/1996 sem birtur er í dómasafni réttarins það ár á bls. 1704. Hér verður ekki gerð sú fortakslausa krafa að á lægri dómstigum hafi verið dæmt um allar þær málsástæður sem haft geta áhrif fyrir úrlausn þess á æðra dómstigi. Þannig kann dómari að hafa fallist á tiltekna málsástæðu og koma þá eftir atvikum aðrar ekki til úrlausnar en á æðra dómstigi sé síðan leyst úr máli á annan veg þannig að reyni á málsástæður sem ekki hefur áður verið dæmt um. Hér gegnir því öðru en þegar dómari fer út fyrir málsgrundvöll aðila og byggir niðurstöðu sína á málsástæðu sem ekki er haldið fram í máli, sbr. 2. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991, eða þegar ekki er leyst úr málsástæðu sem haldið er fram og þarf að leysa úr til að komast að þeirri niðurstöðu sem varð raunin á lægra dómstigi. Þegar mál er með þeim hætti dæmt á röngum grundvelli miðað við málatilbúnað aðila sem hafa forræði á sakarefninu verður venjulega ekki komist hjá því að dómur verði ómerktur. 

Gildi leigusamnings og krafa gagnáfrýjanda um greiðslu leigu

26. Í leigusamningnum 22. júní 2017 sagði í grein 2.2 að samningurinn væri tímabundinn til eins árs og rynni út 30. júní 2018. Fallist er á þá niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að samningurinn hafi öðlast gildi samkvæmt efni sínu þótt afhending hins leigða húsnæðis hafi ekki farið fram fyrr en í nóvember 2107. Í grein 14.1 í samningnum sagði jafnframt að allar breytingar og viðaukar sem gerðir yrðu við samninginn skyldu vera skriflegir og undirritaðir af báðum samningsaðilum. Hefur gagnáfrýjandi ekki sýnt fram á, gegn andmælum aðaláfrýjanda, að komist hafi á samkomulag um breyttan gildistíma samningsins.

27. Samkvæmt grein 1.7 samningsins ábyrgðist leigusali að húsnæðið uppfyllti kröfur sem opinberir aðilar gerðu til gistiheimilis, þar á meðal kröfur heilbrigðis- og eldvarnareftirlits. Í því skyni var lögð fram umsókn um breytingu á deiliskipulagi Ártúnshöfða vegna lóðarinnar nr. 18 við Bíldshöfða. Þeirri umsókn var síðar hafnað af umhverfis- og skipulagsráði Reykjavíkurborgar meðal annars vegna afstöðu annarra eigenda hússins. Af gögnum málsins verður jafnframt ráðið að þeir hafi allt frá ágúst 2017 andmælt fyrirhuguðum breytingum á notkun húsnæðisins sem gistiheimilis. 

28. Í kjölfar þess að veitt var tímabundið leyfi til rekstrar gistiskýlis 24. október 2017 kröfðust nokkrir eigenda hússins lögbanns við starfrækslu þess með beiðni 16. nóvember 2017. Var lögbann síðan lagt við henni í samræmi við beiðnina og mál höfðað til staðfestingar því með réttarstefnu 30. nóvember sama ár sem lauk með héraðsdómi 30. maí 2018. Bæði aðaláfrýjandi og stefndi áfrýjuðu málinu til Landsréttar. Leiddi lögbannið til þess að aðaláfrýjandi gat aldrei nýtt húsnæðið í samræmi við efni samningsins en eins og fyrr greinir lýsti aðaláfrýjandi yfir riftun hans 5. febrúar 2018. Í riftunaryfirlýsingu var vísað til 2. og 5. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, meðal annars með vísan til fyrrgreinds lögbanns. Í bréfi stefnda, Riverside ehf., 12. febrúar 2018 var því hins vegar hafnað að riftun leigusamningsins gæti átt stoð í framangreindum ákvæðum húsaleigulaga.

29. Í 2. tölulið 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga segir að leigjanda sé heimilt að rifta leigusamningi ef verulegur dráttur verður á afhendingu húsnæðis og í 5. tölulið sömu málsgreinar er riftun jafnframt heimiluð sé réttur leigjanda verulega skertur vegna laga eða annarra opinberra fyrirmæla eða vegna þess að hann fer í bága við kvaðir sem hvíla á eigninni. Riftunaryfirlýsing aðaláfrýjanda var send eftir að hann hafði haft húsnæðið til umráða í um þrjá mánuði án þess að það hefði nýst til umsaminna nota vegna fyrrgreinds lögbanns. Auk þess var á þeim tíma fyrirsjáanlegt að staðfestingarmáli vegna þess yrði ekki lokið fyrr en að einhverjum tíma liðnum, en eins og að framan greinir var leigusamningurinn tímabundinn og átti að renna út í lok júní 2018. Að þessu gættu er fallist á þá niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að réttur aðaláfrýjanda sem leigjanda hafi verið verulega skertur vegna opinberra fyrirmæla vegna lögbannsins. Því voru fyrir hendi skilyrði til að rifta samningnum, sbr. 5. tölulið 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga.

30. Af hálfu gagnáfrýjanda hefur því verið haldið fram að riftunaryfirlýsing aðaláfrýjanda 5. febrúar 2018 hafi einungis verið sett fram til málamynda og ekki haft neitt gildi. Hafi athafnir aðaláfrýjanda í kjölfarið verið ósamrýmanlegar henni. Aðaláfrýjandi hafi tekið til varna í lögbannsmáli og jafnframt staðið að áfrýjun málsins til Landsréttar í júní 2018. Þá hafi aðaláfrýjandi ekki afhent lykla að húsnæðinu eða fjarlægt öryggiskerfi og myndavélar sem komið hafi verið fyrir í því. Hafi húsnæðinu því ekki verið skilað með réttum hætti í kjölfar riftunar. 

31. Samkvæmt 3. mgr. 60. gr. húsaleigulaga falla réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningi niður frá dagsetningu riftunar og skal leigjandi rýma leiguhúsnæði þegar í stað nema aðilar semji um annað. Í þeim tilvikum á leigusali rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líður frá riftun og þar til leigjandi hefur rýmt húsnæðið samkvæmt samkomulagi. Yfirlýsing aðaláfrýjanda um riftun 5. febrúar 2018 kom þegar til framkvæmda og liggur ekkert fyrir um að samið hafi verið um áframhaldandi notkun hans á hinu leigða. Er þá jafnframt til þess að líta að aðaláfrýjandi hafði hvorki hafið not af hinu leigða í samræmi við efni leigusamningsins né komið þar fyrir neinum lausafjármunum að frátöldu öryggiskerfi og myndavélum. Getur það eitt ekki ráðið úrslitum eins og hér stendur á hvort aðaláfrýjandi hafi skilað sínum lyklum að hinu leigða húsnæði. Má einnig ráða af gögnum málsins að leigusali hafi haft óhindraðan aðgang að húsnæðinu enda var leigutaki á hans vegum í hluta þess í júlí 2018. Þá verður ekki fallist á að þátttaka aðaláfrýjanda í lögbannsmáli sé ósamrýmanleg fyrrgreindri riftunaryfirlýsingu enda höfðu bæði stefndi og aðaláfrýjandi augljósa hagsmuni af því að láta reyna á lögmæti lögbannsins meðal annars til að fá skorið úr um rétt til að krefjast skaðabóta samkvæmt VII. kafla laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl. 

32. Samkvæmt framangreindu verður fallist á viðurkenningarkröfu aðaláfrýjanda um heimild hans til að rifta leigusamningi aðila og hann sýknaður af kröfum gagnáfrýjanda um greiðslu leigu fyrir húsnæðið. 

33. Loks krefst gagnáfrýjandi þess að sér verði dæmdar skaðabætur að fjárhæð 9.742.700 krónur. Sú krafa er byggð á því að aðaláfrýjanda beri að bæta tjón sem svari þeim kostnaði sem stofnaðist til við að laga húsnæðið að þörfum og óskum aðaláfrýjanda. Um grundvöll kröfunnar er jafnframt vísað til almennra reglna skaðabótaréttar og sakarreglunnar. Til stuðnings kröfunni hefur verið lögð fram samantekt kostnaðarliða auk afrits reikninga og ljósmynda af húsnæðinu og búnaði. Ekkert liggur fyrir í málinu um hvaða atvik eigi að leiða til þess að aðaláfrýjandi hafi með samningsgerð við stefnda, Riverside ehf., bakað sér bótaskylt tjón eða hvert það tjón er. Grundvöllur kröfunnar er því í slíku ósamræmi við f- og g-liði 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 að vísa verður henni sjálfkrafa frá héraðsdómi.

Krafa um endurgreiðslu leigu og málskostnaðar

34. Aðaláfrýjandi hefur fyrir sitt leyti krafist þess að stefndi greiði sér 17.474.931 krónu ásamt vöxtum. Annars vegar er þar um að ræða greiðslu á 15.966.000 krónum vegna leigu sem hann greiddi í nóvember og desember 2017 og janúar 2018. Hins vegar krefst hann 1.508.931 krónu vegna helmings þess málskostnaðar sem aðilum var gert að greiða með fyrrgreindum dómi Landsréttar í máli nr. 526/2018.

35. Hér að framan var komist að þeirri niðurstöðu að leigusamningur aðila hafi öðlast gildi og húsnæðið afhent í nóvember 2017 þó svo að aldrei hafi komið til nýtingar þess í samræmi við efni leigusamningsins vegna fyrrgreinds lögbanns. Þá hefur verið rakið að aðilar brugðust sameiginlega við lögbanninu. Á þeim tíma sem hið leigða húsnæði nýttist ekki aðaláfrýjanda vegna lögbannsins greiddi hann allt að einu umsamda leigu fyrirvaralaust allt fram til þess að hann rifti samningnum 5. febrúar 2018. Með vísan til þess verður ekki fallist á kröfu hans um endurgreiðslu leigugjalds úr hendi stefnda.

36. Með hinum áfrýjaða dómi var stefndi, Riverside ehf., dæmdur til greiðslu helmings málskostnaðar sem aðilum var gert að greiða með fyrrgreindum dómi Landsréttar, eða 1.508.931 krónu með dráttarvöxtum frá 21. mars 2019 til greiðsludags. Hér fyrir dómi hefur stefndi krafist staðfestingar hins áfrýjaða dóms hvað sig varðar. Verður þegar af þeirri ástæðu fallist á niðurstöðu hins áfrýjaða dóms hvað þennan lið kröfu aðaláfrýjanda varðar eins og í dómsorði greinir.

37. Eftir þessum úrslitum og með vísan til 3. mgr. 130. gr., sbr. 190. gr., laga nr. 91/1991 verður gagnáfrýjandi dæmdur til að greiða aðaláfrýjanda hluta af málskostnaði hans fyrir Landsrétti og Hæstarétti sem ákveðst eins og í dómsorði greinir. Þá verður stefndi dæmdur til að greiða aðaláfrýjanda hluta af málskostnaði hans á öllum dómstigum sem jafnframt ákveðst eins og í dómsorði greinir.Dómsorð:

Vísað er frá héraðsdómi kröfu gagnáfrýjanda, Teiknis ehf., að fjárhæð 9.742.700 krónur ásamt nánar tilgreindum vöxtum. 

Aðaláfrýjandi, Útlendingastofnun, er sýkn af öðrum kröfum gagnáfrýjanda.

Viðurkennd er riftun aðaláfrýjanda 5. febrúar 2018 á leigusamningi við stefnda, Riverside ehf., 22. júní 2017. 

Stefndi greiði aðaláfrýjanda 1.508.931 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 21. mars 2019 til greiðsludags.

Stefndi greiði aðaláfrýjanda samtals 1.000.000 króna í málskostnað á öllum dómstigum.

Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjanda samtals 600.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti og Hæstarétti. 

Sératkvæði  Ásu Ólafsdóttur og Karls Axelssonar

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir B-kk-nf B-kk-nf, Á-kvk-nf Ó-kvk-nf, I-kvk-nf E-kvk-nf, K-kk-nf A-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

2. Aðaláfrýjandi, Útlendingastofnun, skaut málinu til Hæstaréttar 23. september 2021. Hann krefst sýknu af kröfum gagnáfrýjanda, Teiknis ehf., og málskostnaðar á öllum dómstigum. Jafnframt gerir aðaláfrýjandi þá kröfu á hendur stefnda, Riverside ehf., að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og að viðurkennd verði heimild hans til riftunar leigusamnings þeirra frá 22. júní 2017. Enn fremur krefst hann þess að stefnda, Riverside ehf., verði gert að greiða sér 17.474.931 krónu með nánar tilgreindum vöxtum auk málskostnaðar á öllum dómstigum.

3. Aðaláfrýjandi, Útlendingastofnun, skaut málinu til Hæstaréttar 23. september 2021. Hann krefst sýknu af kröfum gagnáfrýjanda, Teiknis ehf., og málskostnaðar á öllum dómstigum. Jafnframt gerir aðaláfrýjandi þá kröfu á hendur stefnda, Riverside ehf., að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og að viðurkennd verði heimild hans til riftunar leigusamnings þeirra frá 22. júní 2017. Enn fremur krefst hann þess að stefnda, Riverside ehf., verði gert að greiða sér 17.474.931 krónu með nánar tilgreindum vöxtum auk málskostnaðar á öllum dómstigum.

3. Gagnáfrýjandi, Teiknir ehf., skaut málinu til Hæstaréttar fyrir sitt leyti 26. nóvember 2021. Hann krefst þess aðallega að aðaláfrýjanda verði gert að greiða sér 43.306.244 krónur en til vara 31.874.996 krónur í báðum tilvikum með nánar tilgreindum vöxtum. Til þrautavara krefst hann þess að dómur Landsréttar verði staðfestur um málskostnað og að aðaláfrýjanda verði gert að greiða sér 26.614.580 krónur með nánar tilgreindum vöxtum. Að því frágengnu krefst hann þess að aðaláfrýjanda verði gert að greiða sér 9.742.700 krónur með nánar tilgreindum vöxtum. Loks krefst hann málskostnaðar fyrir Hæstarétti úr hendi aðaláfrýjanda.

4. Stefndi, Riverside ehf., hefur ekki áfrýjað dómi Landsréttar af sinni hálfu en krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

5. Samkvæmt ákvörðun Hæstaréttar var málið flutt um formhlið þess 2. febrúar 2022 og um efni 22. mars sama ár.

Ágreiningsefni

6. Í málinu deila aðilar um gildi leigusamnings 22. júní 2017 þar sem stefndi, Riverside ehf., var leigusali og aðaláfrýjandi leigutaki. Með yfirlýsingu 28. apríl 2020 framseldi stefndi ætlaðar kröfur félagsins á hendur aðaláfrýjanda til gagnáfrýjanda samhliða því sem hann skyldi yfirtaka aðild dómsmáls þessa. Því framsali mótmælti aðaláfrýjandi og taldi sig ekki þurfa að sæta því að beina kröfum sínum í málinu að nýjum aðila. 

7. Í málinu er einnig deilt um frá hvaða tíma leigusamningurinn skuli gilda og þá jafnframt hversu lengi og hvort skilyrði hafi verið til riftunar hans samkvæmt 2. og 5. tölulið 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, sbr. yfirlýsingu aðaláfrýjanda þess efnis 5. febrúar 2018. Gagnáfrýjandi mótmælir riftun aðallega á þeim grundvelli að réttur til hennar hafi fallið niður þar sem sá tímafrestur hafi verið liðinn sem kveðið er á um í 4. mgr. 60. gr. laganna. Aðaláfrýjandi byggir á hinn bóginn á því að sú málsástæða gagnáfrýjanda hafi komið fram of seint og Landsrétti því verið óheimilt að byggja á henni við úrlausn málsins. Þá hefur gagnáfrýjandi uppi kröfu um greiðslu skaðabóta verði ekki fallist á kröfu hans um greiðslu húsaleigu. Enn fremur deila aðilar um hvenær hinu leigða húsnæði hafi verið skilað. Loks hefur aðaláfrýjandi krafist endurgreiðslu þeirrar leigu sem hann innti af hendi fram til janúarloka 2018. 

8. Áfrýjunarleyfi var veitt 22. september 2021 á þeim grunni að á dómi Landsréttar kynnu að vera þeir ágallar að rétt væri að samþykkja beiðni um áfrýjun, sbr. 4. málslið 1. mgr. 176. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsatvik og meðferð máls fyrir dómi

9. Hinn 22. júní 2017 var undirritaður húsaleigusamningur milli aðaláfrýjanda og stefnda, Riverside ehf., um „húsnæði fyrir umsækjendur um vernd í þjónustu Útlendingastofnunar á gistiheimilinu Bíldshöfða 18“. Með samningnum tók aðaláfrýjandi á leigu tiltekna eignarhluta í framangreindu húsnæði. Samkvæmt grein 1.3 samningsins var um nánari lýsingu á ástandi hins leigða við afhendingu og þarfir leigjanda vísað til tiltekinna fylgiskjala sem voru hluti af samningnum. Skyldi leigusali afhenda „að öllu leyti fullfrágengið og fullinnréttað gistiheimili ásamt búnaði skv. fylgiskjölum I-IV.“ Þá kom fram í grein 1.5 að hið leigða væri ætlað til gistingar og að um leigusamninginn giltu ákvæði I. kafla húsaleigulaga. Í grein 13.1 kom jafnframt fram að um vanefndir, tilkynningaskyldu vegna þeirra svo og vanefndaúrræði giltu ákvæði húsaleigulaga, sbr. XII. kafla þeirra. Í grein 1.7 sagði að leigusali ábyrgðist að húsnæðið uppfyllti kröfur sem opinberir aðilar gera til gistiheimilis sem þessa, svo sem kröfur heilbrigðis- og eldvarnareftirlits. 

10. Samkvæmt grein 2.1 var miðað við að hið leigða yrði afhent fullbúið eigi síðar en 1. ágúst 2017. Drægist afhending eignarinnar um meira en tvo mánuði, án þess að leigjanda yrði um það kennt, væri honum heimilt að rifta samningnum einhliða „með tilkynningu án eftirmála eða fébóta af hálfu leigusala, eða beita öðrum vanefndaúrræðum laga.“ Bætur vegna afhendingardráttar sem yrði af ástæðum sem vörðuðu leigusala skyldu verða jafnháar fyrir hvern mánuð og leigugreiðslur fyrir hið leigða. Þá sagði í grein 2.2 að samningurinn væri tímabundinn til eins árs, hann gilti til 30. júní 2018 og lyki þá án sérstakrar uppsagnar. Í grein 4 var kveðið á um endurgjald fyrir hið leigða og samkvæmt grein 4.3 átti leigjandi að greiða húsaleigu frá og með afhendingardegi. Samkvæmt grein 14.1 skyldu allar breytingar og viðaukar sem gerðir yrðu við samninginn vera skriflegir og undirritaðir af báðum samningsaðilum. 

11. Afhending húsnæðisins samkvæmt framansögðu dróst þar sem tilskilinna leyfa hafði ekki verið aflað af hálfu stefnda. Tímabundið leyfi fékkst 24. október 2017 til að starfrækja þar gistiskýli fyrir umsækjendur um alþjóðlega vernd sem gilti frá þeim degi til 13. október 2018. Í kjölfarið var fasteignin afhent aðaláfrýjanda í byrjun nóvember 2017. 

12. Að kröfu tiltekinna eigenda hússins Bíldshöfða 18 var lagt lögbann 24. nóvember 2017 við því að aðaláfrýjandi og stefndi, Riverside ehf., starfræktu sjálfir, annar hvor eða báðir, gistiskýli í fasteigninni fyrir umsækjendur um alþjóðlega vernd samkvæmt 25. tölulið 3. gr. laga nr. 80/2016 um útlendinga. Réttarstefna til staðfestingar lögbanninu var gefin út 30. nóvember 2017 og málið þingfest 12. desember sama ár. Lögbannið var staðfest með héraðsdómi 30. maí 2018 og dóminum áfrýjað til Landsréttar 28. júní sama ár. Hinn 18. september 2018 lagði sýslumaður að nýju lögbann við víðtækari hagnýtingu en samkvæmt eldra lögbanni og beindist það eingöngu að stefnda. Við gerðina lýsti lögmaður þess félags því yfir að það myndi una lögbanninu. Af þeim sökum vísaði Landsréttur frá máli vegna eldra lögbannsins með dómi 8. febrúar 2018 í máli nr. 526/2018, enda ættu aðaláfrýjandi og stefndi ekki lengur lögvarinna hagsmuna að gæta af kröfum þeirra í málinu. Í dóminum var einnig tekið fram að aðaláfrýjandi hefði engra hagsmuna að gæta af ráðstöfun húsnæðisins eftir að leigusamningur rann út 30. júní 2018. 

13. Aðaláfrýjandi rifti leigusamningnum með bréfi 5. febrúar 2018 og lýsti því yfir að hann myndi ekki greiða frekari leigugreiðslur. Stefndi mótmælti riftuninni með bréfi 12. sama mánaðar. Í bréfi aðaláfrýjanda 25. júlí 2018 kom meðal annars fram að stefndi hefði haft lyklavöld að húsnæðinu frá 5. febrúar 2018 og hefði getað ráðstafað því að vild en á hans vegum hafi verið leigutaki í hluta húsnæðisins í júlí 2018. 

14. Stefndi höfðaði mál þetta á hendur aðaláfrýjanda 23. maí 2019. Var þess aðallega krafist að leiga yrði greidd í samræmi við efni leigusamningsins og um það byggt á því að samkomulag hefði tekist um að greiða skyldi leigu frá 1. nóvember 2017 og að leigusamningurinn gilti til 31. október 2018. Til vara var krafist efnda samkvæmt samningnum frá afhendingu húsnæðisins 1. nóvember 2017 fram til þess dags sem stefndi telur að húsnæðinu hafi verið skilað 25. júlí 2018. Til þrautavara var krafist greiðslu leigu fram til 30. júní 2018 í samræmi við efni upphaflegs leigusamnings. Að þessu frágengnu var krafist greiðslu vegna þess tjóns sem stefndi byggði á að hann hefði orðið fyrir vegna fjárútláta sem tengdust fyrirhugaðri leigu aðaláfrýjanda á húsnæðinu. 

15. Aðaláfrýjandi tók til varna og höfðaði jafnframt gagnsök þar sem krafist var viðurkenningar á heimild hans til riftunar leigusamningsins, endurgreiðslu á þegar greiddri leigu og greiðslu á fjárhæð sem nam helmingi málskostnaðar sem honum og stefnda, Riverside ehf., var gert að greiða gagnaðilum í lögbannsmálinu sem lauk með fyrrgreindum dómi Landréttar 8. febrúar 2018. 

16. Með héraðsdómi var aðaláfrýjandi sýknaður af kröfu um greiðslu leigu þar sem talið var að leigusamningurinn hefði ekki komist til framkvæmda að öllu leyti og því ekki verið þörf á sérstakri riftun hans. Þá var stefndi sýknaður af kröfum í gagnsök. 

17. Svo sem fyrr greinir framseldi stefndi, Riverside ehf., kröfur sínar á hendur aðaláfrýjanda með yfirlýsingu 28. apríl 2020 eftir að félagið hafði áfrýjað málinu til Landsréttar. Fylgdi yfirlýsingin greinargerð stefnda til Landsréttar þar sem sagði að viðkomandi lögmaður gætti hagsmuna ,,áfrýjanda, Riverside ehf., að svo stöddu, og Teiknis ehf. þegar gengið hefur verið frá breytingu á aðild í Landsrétti.“ Í yfirlýsingunni sagði að gagnáfrýjandi myndi taka yfir aðild málsins fyrir Landsrétti í stað stefnda en af hálfu aðaláfrýjanda var því mótmælt sem fyrr segir. Í hinum áfrýjaða dómi var fallist á að gagnáfrýjandi tæki yfir réttindi og skyldur stefnda í málinu með framangreindum hætti en samkvæmt 1. mgr. 23. gr. laga nr. 91/1991 gæti stefndi hins vegar ekki komið sér undan því að sæta dómi í gagnsök og væri aðaláfrýjanda því heimilt að halda málinu áfram á hendur honum eins og hann gerði með gagnáfrýjunarstefnu sem birt var stefnda 19. maí 2020. Þá sagði í dóminum að þar sem stefndi hefði ekki skilað greinargerð í gagnsök væri með vísan til 3. mgr. 158. gr. laga nr. 91/1991 litið svo á að hann krefðist staðfestingar héraðsdóms fyrir Landsrétti. 

18. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á kröfur gagnáfrýjanda og aðaláfrýjandi dæmdur til greiðslu leigu að fjárhæð 26.614.580 krónur ásamt vöxtum. Var fallist á að leigusamningurinn hefði öðlast gildi en að skilyrði 5. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga fyrir riftun hefðu verið uppfyllt þar sem réttur aðaláfrýjanda hefði verið verulega skertur vegna opinberra fyrirmæla í síðasta lagi frá þeim tíma sem réttarstefna um fyrrnefnt lögbann hefði verið gefin út 30. nóvember 2017. Hins vegar hefði riftunaryfirlýsing aðaláfrýjanda ekki komið fram innan þess átta vikna frests sem kveðið er á um í 4. mgr. 60. gr. laganna og samningnum því ekki verið rift með löglegum hætti. Var aðaláfrýjandi dæmdur til að greiða gagnáfrýjanda leigu fyrir húsnæðið fram til 30. júní 2018. Þá var stefndi dæmdur til að greiða aðaláfrýjanda 1.508.931 krónu með nánar tilgreindum vöxtum sem svaraði til helmings dæmds málskostnaðar í lögbannsmálinu.

Málsástæður og lagarök aðila

19. Um formhlið málsins vísar aðaláfrýjandi til þess að ágreiningslaust sé að stefndi, Riverside ehf., hafi hvorki byggt á því í stefnu né greinargerð til héraðsdóms í gagnsök að réttur aðaláfrýjanda til riftunar hefði verið fallinn niður vegna 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga 5. febrúar 2018. Sú málsástæða hafi fyrst komið fram við munnlegan flutning í héraði. Þrátt fyrir það hafi Landsréttur reist niðurstöðu sína á þeirri málsástæðu sem hafi verið andstætt 5. mgr. 101. gr. og 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991. Um efnishlið málsins reisir aðaláfrýjandi kröfur sínar á því að leigusamningur hans og stefnda hafi aldrei komist til framkvæmda samkvæmt efni sínu þar sem stefndi hefði aldrei efnt samninginn fyrir sitt leyti. Jafnframt byggir aðaláfrýjandi á því að hann hafi réttilega rift leigusamningi aðila 5. febrúar 2018. Stefndi hafi upp frá því hvorki átt rétt til frekari leigugreiðslna né að halda þeim greiðslum sem þegar höfðu verið inntar af hendi þar sem hann hefði vanefnt samninginn verulega. 

20. Gagnáfrýjandi tekur undir niðurstöðu hins áfrýjaða dóms um formhlið málsins þess efnis að málsástæða hans byggð á því að réttur aðaláfrýjanda til riftunar hafi fallið niður fyrir tómlæti á grundvelli 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga hafi komið nægilega fram í héraði til þess að á henni yrði byggt. Um efnishlið málsins byggir gagnáfrýjandi aðalkröfu sína á því að leigusamningurinn hafi verið í gildi en að komist hafi verið að samkomulagi um að hann skyldi gilda frá 1. nóvember 2017 til 31. október 2018. Krafa um leigugreiðslur vegna þess tíma sem aðaláfrýjandi hafði umráð húsnæðisins sé ,,krafa um efndir in natura en krafa eftir afhendingu efndabætur.“ Um vara- og þrautavarakröfur sínar vísar gagnáfrýjandi til þess að í þeim felist kröfur um efndir in natura enda taki þær til tímabils þar sem aðaláfrýjandi hafði óumdeilanlega umráð húsnæðisins. Verði hins vegar talið að leigusamningurinn hafi ekki veitt rétt til leigugreiðslna samkvæmt efni sínu krefst gagnáfrýjandi þess að hann fái bætt tjón af því að hafa lagt í kostnað í þágu aðaláfrýjanda að hans beiðni. Krafan sé reist á almennum reglum skaðabótaréttar og sakarreglunni. 

Niðurstaða

Formhlið málsins

21. Eins og áður greinir lýsti aðaláfrýjandi yfir riftun á leigusamningi aðila með bréfi 5. febrúar 2018 og reisti hann þá kröfu á ákvæðum 13. greinar samningsins sem og 60. gr. húsaleigulaga, einkum 2. og 5. tölulið 1. mgr. greinarinnar. Í svarbréfi stefnda, Riverside ehf., 12. sama mánaðar var því hafnað að skilyrði fyrrgreindra ákvæða væru uppfyllt. Í stefnu til héraðsdóms sagði að riftunin hefði verið til málamynda og gerð í því skyni að tryggja hagsmuni aðaláfrýjanda ef fallist yrði á lögbann við fyrirhugaðri notkun fasteignarinnar. Í greinargerð stefnda í gagnsök í héraði sagði jafnframt að þar sem riftunin hefði verið til málamynda hefði hún í reynd ekki haft þýðingu vegna aðgerða aðaláfrýjanda sjálfs í tengslum við rekstur dómsmáls um gildi lögbannsins. Gæti hann ekki samhliða sent erindi um riftun þar sem réttarsambandi aðila væri slitið með óheimilum hætti. Auk þess mótmælti stefndi því að skilyrðum 2. og 5. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga væri fullnægt.

22. Aðaláfrýjandi hefur haldið því fram að málsástæða stefnda reist á 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga hafi komið of seint fram, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991 og 2. mgr. 163. gr. sömu laga. Af hálfu gagnáfrýjanda og stefnda er aftur á móti byggt á því að málsástæðan hafi komið fram jafnskjótt og tilefni gafst til. Ekki hafi verið tilefni til að halda henni fram í skriflegum málatilbúnaði fyrir héraðsdómi. Jafnframt er byggt á því að um hafi verið að ræða lagareglu sem ekki hafi þurft að koma fram með beinum hætti í skriflegum málatilbúnaði. 

23. Fyrir liggur að hvorki var byggt á framangreindri málsástæðu af hálfu stefnda í stefnu til héraðsdóms né greinargerð hans í gagnsök. Við aðalmeðferð málsins í héraði var hins vegar byggt á því að riftunarréttur hefði glatast samkvæmt 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Af því tilefni voru bókuð í þingbók héraðsdóms mótmæli aðaláfrýjanda við að byggt yrði á þeirri málsástæðu þar sem henni hefði ekki áður verið hreyft. Af hálfu stefnda var bókað að með fyrrgreindri málsástæðu væri brugðist við greinargerð aðaláfrýjanda í aðalsök þar sem byggt væri á ákvæðum 60. gr. húsaleigulaga. 

24. Samkvæmt framansögðu sætti umræddur málatilbúnaður stefnda, Riverside ehf., þegar andmælum aðaláfrýjanda við meðferð málsins í héraði sem of seint fram kominn. Ekki verður annað ráðið af fyrrgreindri bókun en að málsástæðan hafi fyrst komið fram við aðalmeðferð málsins í héraði. Hefði þó verið rík ástæða fyrir stefnda að bera hana fyrir sig í síðasta lagi í greinargerð í gagnsök en ekki er fallist á að um sé að ræða lagarök að baki málsástæðum stefnda og gagnáfrýjanda. Fyrrgreind málsástæða kom því of seint fram við aðalmeðferð málsins í héraði, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991. Var heldur ekki fullnægt skilyrðum 2. mgr. 163. gr. sömu laga til þess að málsástæðan kæmist að fyrir Landsrétti. Með því að hún komst þar að og Landsréttur reisti niðurstöðu sína á henni var málsgrundvelli málsins raskað verulega.

25. Með því að Landsréttur tók til greina umrædda málsástæðu um að réttur til riftunar hefði glatast á grundvelli 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, sem að réttu lagi átti ekki að komast að í málinu, kom ekki til þess að dæmt yrði um hvort aðaláfrýjanda hefði verið heimilt að rifta leigusamningnum. Þótt leyst hafi verið úr málinu á þessum grundvelli getur það ekki varðað ómerkingu hins áfrýjaða dóms, sbr. til hliðsjónar meðal annars dóma Hæstaréttar 20. apríl 2018 í máli nr. 169/2017 og 22. maí 1997 í máli nr. 350/1996 sem birtur er í dómasafni réttarins það ár á bls. 1704. Hér verður ekki gerð sú fortakslausa krafa að á lægri dómstigum hafi verið dæmt um allar þær málsástæður sem haft geta áhrif fyrir úrlausn þess á æðra dómstigi. Þannig kann dómari að hafa fallist á tiltekna málsástæðu og koma þá eftir atvikum aðrar ekki til úrlausnar en á æðra dómstigi sé síðan leyst úr máli á annan veg þannig að reyni á málsástæður sem ekki hefur áður verið dæmt um. Hér gegnir því öðru en þegar dómari fer út fyrir málsgrundvöll aðila og byggir niðurstöðu sína á málsástæðu sem ekki er haldið fram í máli, sbr. 2. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991, eða þegar ekki er leyst úr málsástæðu sem haldið er fram og þarf að leysa úr til að komast að þeirri niðurstöðu sem varð raunin á lægra dómstigi. Þegar mál er með þeim hætti dæmt á röngum grundvelli miðað við málatilbúnað aðila sem hafa forræði á sakarefninu verður venjulega ekki komist hjá því að dómur verði ómerktur. 

Gildi leigusamnings og krafa gagnáfrýjanda um greiðslu leigu

26. Í leigusamningnum 22. júní 2017 sagði í grein 2.2 að samningurinn væri tímabundinn til eins árs og rynni út 30. júní 2018. Fallist er á þá niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að samningurinn hafi öðlast gildi samkvæmt efni sínu þótt afhending hins leigða húsnæðis hafi ekki farið fram fyrr en í nóvember 2107. Í grein 14.1 í samningnum sagði jafnframt að allar breytingar og viðaukar sem gerðir yrðu við samninginn skyldu vera skriflegir og undirritaðir af báðum samningsaðilum. Hefur gagnáfrýjandi ekki sýnt fram á, gegn andmælum aðaláfrýjanda, að komist hafi á samkomulag um breyttan gildistíma samningsins.

27. Samkvæmt grein 1.7 samningsins ábyrgðist leigusali að húsnæðið uppfyllti kröfur sem opinberir aðilar gerðu til gistiheimilis, þar á meðal kröfur heilbrigðis- og eldvarnareftirlits. Í því skyni var lögð fram umsókn um breytingu á deiliskipulagi Ártúnshöfða vegna lóðarinnar nr. 18 við Bíldshöfða. Þeirri umsókn var síðar hafnað af umhverfis- og skipulagsráði Reykjavíkurborgar meðal annars vegna afstöðu annarra eigenda hússins. Af gögnum málsins verður jafnframt ráðið að þeir hafi allt frá ágúst 2017 andmælt fyrirhuguðum breytingum á notkun húsnæðisins sem gistiheimilis. 

28. Í kjölfar þess að veitt var tímabundið leyfi til rekstrar gistiskýlis 24. október 2017 kröfðust nokkrir eigenda hússins lögbanns við starfrækslu þess með beiðni 16. nóvember 2017. Var lögbann síðan lagt við henni í samræmi við beiðnina og mál höfðað til staðfestingar því með réttarstefnu 30. nóvember sama ár sem lauk með héraðsdómi 30. maí 2018. Bæði aðaláfrýjandi og stefndi áfrýjuðu málinu til Landsréttar. Leiddi lögbannið til þess að aðaláfrýjandi gat aldrei nýtt húsnæðið í samræmi við efni samningsins en eins og fyrr greinir lýsti aðaláfrýjandi yfir riftun hans 5. febrúar 2018. Í riftunaryfirlýsingu var vísað til 2. og 5. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, meðal annars með vísan til fyrrgreinds lögbanns. Í bréfi stefnda, Riverside ehf., 12. febrúar 2018 var því hins vegar hafnað að riftun leigusamningsins gæti átt stoð í framangreindum ákvæðum húsaleigulaga.

29. Í 2. tölulið 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga segir að leigjanda sé heimilt að rifta leigusamningi ef verulegur dráttur verður á afhendingu húsnæðis og í 5. tölulið sömu málsgreinar er riftun jafnframt heimiluð sé réttur leigjanda verulega skertur vegna laga eða annarra opinberra fyrirmæla eða vegna þess að hann fer í bága við kvaðir sem hvíla á eigninni. Riftunaryfirlýsing aðaláfrýjanda var send eftir að hann hafði haft húsnæðið til umráða í um þrjá mánuði án þess að það hefði nýst til umsaminna nota vegna fyrrgreinds lögbanns. Auk þess var á þeim tíma fyrirsjáanlegt að staðfestingarmáli vegna þess yrði ekki lokið fyrr en að einhverjum tíma liðnum, en eins og að framan greinir var leigusamningurinn tímabundinn og átti að renna út í lok júní 2018. Að þessu gættu er fallist á þá niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að réttur aðaláfrýjanda sem leigjanda hafi verið verulega skertur vegna opinberra fyrirmæla vegna lögbannsins. Því voru fyrir hendi skilyrði til að rifta samningnum, sbr. 5. tölulið 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga.

30. Af hálfu gagnáfrýjanda hefur því verið haldið fram að riftunaryfirlýsing aðaláfrýjanda 5. febrúar 2018 hafi einungis verið sett fram til málamynda og ekki haft neitt gildi. Hafi athafnir aðaláfrýjanda í kjölfarið verið ósamrýmanlegar henni. Aðaláfrýjandi hafi tekið til varna í lögbannsmáli og jafnframt staðið að áfrýjun málsins til Landsréttar í júní 2018. Þá hafi aðaláfrýjandi ekki afhent lykla að húsnæðinu eða fjarlægt öryggiskerfi og myndavélar sem komið hafi verið fyrir í því. Hafi húsnæðinu því ekki verið skilað með réttum hætti í kjölfar riftunar. 

31. Samkvæmt 3. mgr. 60. gr. húsaleigulaga falla réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningi niður frá dagsetningu riftunar og skal leigjandi rýma leiguhúsnæði þegar í stað nema aðilar semji um annað. Í þeim tilvikum á leigusali rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líður frá riftun og þar til leigjandi hefur rýmt húsnæðið samkvæmt samkomulagi. Yfirlýsing aðaláfrýjanda um riftun 5. febrúar 2018 kom þegar til framkvæmda og liggur ekkert fyrir um að samið hafi verið um áframhaldandi notkun hans á hinu leigða. Er þá jafnframt til þess að líta að aðaláfrýjandi hafði hvorki hafið not af hinu leigða í samræmi við efni leigusamningsins né komið þar fyrir neinum lausafjármunum að frátöldu öryggiskerfi og myndavélum. Getur það eitt ekki ráðið úrslitum eins og hér stendur á hvort aðaláfrýjandi hafi skilað sínum lyklum að hinu leigða húsnæði. Má einnig ráða af gögnum málsins að leigusali hafi haft óhindraðan aðgang að húsnæðinu enda var leigutaki á hans vegum í hluta þess í júlí 2018. Þá verður ekki fallist á að þátttaka aðaláfrýjanda í lögbannsmáli sé ósamrýmanleg fyrrgreindri riftunaryfirlýsingu enda höfðu bæði stefndi og aðaláfrýjandi augljósa hagsmuni af því að láta reyna á lögmæti lögbannsins meðal annars til að fá skorið úr um rétt til að krefjast skaðabóta samkvæmt VII. kafla laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl. 

32. Samkvæmt framangreindu verður fallist á viðurkenningarkröfu aðaláfrýjanda um heimild hans til að rifta leigusamningi aðila og hann sýknaður af kröfum gagnáfrýjanda um greiðslu leigu fyrir húsnæðið. 

33. Loks krefst gagnáfrýjandi þess að sér verði dæmdar skaðabætur að fjárhæð 9.742.700 krónur. Sú krafa er byggð á því að aðaláfrýjanda beri að bæta tjón sem svari þeim kostnaði sem stofnaðist til við að laga húsnæðið að þörfum og óskum aðaláfrýjanda. Um grundvöll kröfunnar er jafnframt vísað til almennra reglna skaðabótaréttar og sakarreglunnar. Til stuðnings kröfunni hefur verið lögð fram samantekt kostnaðarliða auk afrits reikninga og ljósmynda af húsnæðinu og búnaði. Ekkert liggur fyrir í málinu um hvaða atvik eigi að leiða til þess að aðaláfrýjandi hafi með samningsgerð við stefnda, Riverside ehf., bakað sér bótaskylt tjón eða hvert það tjón er. Grundvöllur kröfunnar er því í slíku ósamræmi við f- og g-liði 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 að vísa verður henni sjálfkrafa frá héraðsdómi.

Krafa um endurgreiðslu leigu og málskostnaðar

34. Aðaláfrýjandi hefur fyrir sitt leyti krafist þess að stefndi greiði sér 17.474.931 krónu ásamt vöxtum. Annars vegar er þar um að ræða greiðslu á 15.966.000 krónum vegna leigu sem hann greiddi í nóvember og desember 2017 og janúar 2018. Hins vegar krefst hann 1.508.931 krónu vegna helmings þess málskostnaðar sem aðilum var gert að greiða með fyrrgreindum dómi Landsréttar í máli nr. 526/2018.

35. Hér að framan var komist að þeirri niðurstöðu að leigusamningur aðila hafi öðlast gildi og húsnæðið afhent í nóvember 2017 þó svo að aldrei hafi komið til nýtingar þess í samræmi við efni leigusamningsins vegna fyrrgreinds lögbanns. Þá hefur verið rakið að aðilar brugðust sameiginlega við lögbanninu. Á þeim tíma sem hið leigða húsnæði nýttist ekki aðaláfrýjanda vegna lögbannsins greiddi hann allt að einu umsamda leigu fyrirvaralaust allt fram til þess að hann rifti samningnum 5. febrúar 2018. Með vísan til þess verður ekki fallist á kröfu hans um endurgreiðslu leigugjalds úr hendi stefnda.

36. Með hinum áfrýjaða dómi var stefndi, Riverside ehf., dæmdur til greiðslu helmings málskostnaðar sem aðilum var gert að greiða með fyrrgreindum dómi Landsréttar, eða 1.508.931 krónu með dráttarvöxtum frá 21. mars 2019 til greiðsludags. Hér fyrir dómi hefur stefndi krafist staðfestingar hins áfrýjaða dóms hvað sig varðar. Verður þegar af þeirri ástæðu fallist á niðurstöðu hins áfrýjaða dóms hvað þennan lið kröfu aðaláfrýjanda varðar eins og í dómsorði greinir.

37. Eftir þessum úrslitum og með vísan til 3. mgr. 130. gr., sbr. 190. gr., laga nr. 91/1991 verður gagnáfrýjandi dæmdur til að greiða aðaláfrýjanda hluta af málskostnaði hans fyrir Landsrétti og Hæstarétti sem ákveðst eins og í dómsorði greinir. Þá verður stefndi dæmdur til að greiða aðaláfrýjanda hluta af málskostnaði hans á öllum dómstigum sem jafnframt ákveðst eins og í dómsorði greinir.Dómsorð:

Vísað er frá héraðsdómi kröfu gagnáfrýjanda, Teiknis ehf., að fjárhæð 9.742.700 krónur ásamt nánar tilgreindum vöxtum. 

Aðaláfrýjandi, Útlendingastofnun, er sýkn af öðrum kröfum gagnáfrýjanda.

Viðurkennd er riftun aðaláfrýjanda 5. febrúar 2018 á leigusamningi við stefnda, Riverside ehf., 22. júní 2017. 

Stefndi greiði aðaláfrýjanda 1.508.931 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 21. mars 2019 til greiðsludags.

Stefndi greiði aðaláfrýjanda samtals 1.000.000 króna í málskostnað á öllum dómstigum.

Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjanda samtals 600.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti og Hæstarétti. Sératkvæði Á-kvk-ef Ó-kvk-ef og K-kk-ef A-kk-ef

1. Við erum sammála atkvæði meirihlutans um formhlið málsins til og með málsgrein 24 þar sem komist er að þeirri niðurstöðu að málsástæða um 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga fái ekki komist að í málinu. Að þeirri niðurstöðu fenginni þarf að taka afstöðu til þess hvort málið verður allt að einu dæmt efnislega fyrir Hæstarétti. 

2. Með þeim breytingum sem gerðar voru á dómstólaskipan með lögum nr. 50/2016 um dómstóla og lögum nr. 49/2016 um breytingu á lögum nr. 91/1991 og lögum nr. 88/2008 um meðferð sakamála var komið á þriggja þrepa dómskerfi. Þar með breyttist hlutverk Hæstaréttar í að vera fyrst og fremst fordæmisgefandi dómstóll með réttarskapandi hlutverk. Það getur eftir atvikum haft áhrif þegar metið er hvort galli á málsmeðferð er slíkur að varðað geti ómerkingu í sérstökum tilvikum. Því hafa eldri fordæmi Hæstaréttar um þetta atriði takmarkaðri þýðingu en ella.

3. Hafa verður í huga að almennt gildir sú regla í einkamálaréttarfari að aðilar eiga að hafa uppi kröfur sínar, lýsingu á málsatvikum og röksemdir svo og mótmæli gegn kröfum, rökum og yfirlýsingum gagnaðila jafnharðan og tilefni verður til en að öðrum kosti komast þær ekki að. Samkvæmt 2. mgr. 163. gr. og 2. mgr. 187. gr. laga nr. 91/1991 er því að meginreglu bannað að gera nýjar kröfur eða bera fram nýjar málsástæður frá því sem gert var á lægra dómstigi við meðferð máls fyrir Landsrétti og Hæstarétti. Þótt reglan sé undanþæg, eins og orðalag fyrrgreindra ákvæða ber með sér, er tilgangur hennar að girða fyrir að grundvelli máls verði raskað á málskotsstigi. Er þannig ætlast til að Landsréttur og Hæstiréttur endurskoði úrlausn dómstóls á lægra dómstigi á sömu forsendum og málið var dæmt þar. 

4. Með hliðsjón af framangreindum sjónarmiðum teljum við að með því að umrædd málsástæða reist á 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga hafi ranglega komist að fyrir Landsrétti hafi grundvelli málsins þar fyrir dómi verið raskað verulega. Var niðurstaða hins áfrýjaða dóms um kröfu gagnáfrýjanda á hendur aðaláfrýjanda að mestu leyti reist á henni. Leiddi það jafnframt til þess að ekki kom þar til úrlausnar hvort eftirfarandi athafnir aðaláfrýjanda eftir riftun hefðu samræmst henni. Einnig er til þess að líta að ekki var fjallað efnislega um þær málsástæður sem lúta að riftun leigusamnings aðila í héraðsdómi enda var þar komist að þeirri niðurstöðu að samningurinn hefði ekki komist til framkvæmda að öllu leyti. 

5. Af þessu leiðir að taka verður efnislega afstöðu til fyrrgreindra varna gagnáfrýjanda í fyrsta sinn hér fyrir dómi án þess að úr þeim hafi verið leyst á fyrri dómstigum og án möguleika á efnislegri endurskoðun. Eins og hér háttar sérstaklega til fór meðferð málsins fyrir Landsrétti svo verulega úr skorðum að telja verður að það yrði aðilum málsins til réttarspjalla að dæma málið í því horfi sem það liggur fyrir Hæstarétti. Að öllu framangreindu gættu verður því að telja varlegast að ómerkja hinn áfrýjaða dóm og leggja fyrir Landsrétt að taka málið til löglegrar meðferðar og dómsálagningar að nýju. 

6. Með því að meirihluti dómenda hefur komist að gagnstæðri niðurstöðu um formhlið málsins er afstaða okkar um efnishlið málsins, sbr. 6. málslið 2. mgr. 189. laga nr. 91/1991, sú að við erum henni samþykk. https://landsrettur.is/domar-og-urskurdir/domur-urskurdur/?id=99bc93a3-a0e9-48e3-add0-a40dcc1a1ea2&verdictid=a37260e4-b7fb-45ee-955f-826d5b8167c7