446/1999

K og einkahlutafélagið T gerðu með sér samning um kaup þess síðarnefnda á 1. og 2. hæð í austurhluta tiltekins húss. Fljótlega reis ágreiningur um skýringu samningsins og taldi hvor aðili hinn hafa vanefnt hann. Lýsti K yfir riftun samningsins og skoraði á T að rýma 2. hæðina, sem hann hafði fengið afhenta, en höfðaði síðan mál til riftunar kaupanna og heimtu skaðabóta. Að virtum ákvæðum kaupsamningsins um afmörkun hins selda, greiðslu kaupverðsins, yfirtöku veðskulda og útgáfu afsals þótti málið vanreifað um flest atriði, sem hvað mestu skiptu við mat á því hvor aðilanna hefði vanefnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamingi þeirra. Var kröfu K um skaðabætur því sjálfkrafa vísað frá héraðsdómi. Þar sem K og T voru sammála um að kaupsamningur þeirra væri fallinn niður var hins vegar staðfest ákvæði héraðsdóms um staðfestingu á riftun hans.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf, og M-kk-nf S-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 8. nóvember 1999. Hann krefst aðallega sýknu af kröfum stefnda, en til vara að fjárhæðin, sem honum var með héraðsdómi gert að greiða stefnda, verði lækkuð. Hann krefst einnig málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Svo sem greint er í héraðsdómi gerðu málsaðilar kaupsamning 10. febrúar 1997 um 1. og 2. hæð austurhluta hússins að Suðurlandsbraut 12 í Reykjavík. Skyldi stefndi afhenda áfrýjanda hið selda ekki síðar en fjórum mánuðum eftir undirritun samningsins, en áfrýjandi greiða kaupverðið, alls 28.000.000 krónur, eins og mælt var fyrir um í 4. gr. samningsins og nánar er lýst hér á eftir. Fljótlega reis ágreiningur um skýringu samningsins og taldi hvor aðili hinn hafa vanefnt hann. Stefndi lýsti yfir riftun samningsins 28. apríl 1998 og skoraði um leið á áfrýjanda að rýma húsnæðið. Sú áskorun var ítrekuð með bréfum 26. júní og 15. júlí sama árs. Í gögnum málsins liggur ekkert fyrir um viðbrögð áfrýjanda við þessu. Stefndi höfðaði síðan mál þetta með stefnu 12. október 1998 til riftunar kaupanna, svo og til heimtu skaðabóta.

Undir rekstri málsins fyrir héraðsdómi kom fram að aðilarnir voru sammála um að kaupsamningur þeirra væri fallinn niður. Verður því staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um kröfu stefnda um viðurkenningu á riftun kaupanna.

II.

Stefndi krefst skaðabóta vegna tjóns, sem hann kveður áfrýjanda hafa bakað sér með vanefndum kaupsamnings þeirra. Óumdeilt sé að áfrýjandi hafi í raun ekki fengið umráð yfir 1. hæð hússins, en 2. hæðina hafi hann fengið afhenta strax í janúar 1997, áður en kaupsamningurinn var gerður. Áfrýjandi hafi nýtt það húsnæði fram í september 1998 eða í 21 mánuð. Hann hafi ekki sinnt ítrekuðum áskorunum stefnda um að rýma hæðina og hafi stefnda því með ólögmætum hætti verið meinað að nýta eign sína. Stefndi geri því kröfu um bætur fyrir afnotamissi, sem svari til leigu fyrir húsnæðið, eins og nánar greinir í héraðsdómi. Þá kröfu reisir hann á því að áfrýjandi hafi vanefnt kaupsamning þeirra.

Í munnlegri skýrslu fyrir héraðsdómi bar stefndi að hann hafi ásamt nafngreindum samstarfsmanni samið kaupsamning málsaðila. Mun enginn sérfróður maður hafa komið að því verki.

Samkvæmt gögnum málsins var fasteignin Suðurlandsbraut 12, austurhluti, þinglýst eign H-kk-ef G-kk-ef þegar aðilarnir gerðu kaupsamning sinn. Í framlögðu þinglýsingarvottorði var þess þó getið að stefndi hefði þinglýst á eignina kauptilboði frá 30. október 1996. Af kaupsamningi málsaðila verður ráðið að við gerð hans hafi austurhluti hússins að Suðurlandsbraut 12 ásamt bakhúsi ekki verið greindur í afmarkaða eignarhluta, en þó verið „skráð eign fjögurra aðila“, eins og þar sagði. Var vísað til þess í samningnum að unnið væri að gerð eignarskiptasamnings, en ef ekki næðist samkomulag eigenda um hann „hyggst seljandinn leita til dómstóla um úrlausn og skuldbindur kaupandinn sig til að hlýta ákvörðun þeirra.“ Í kaupsamningnum var hvorki vikið sérstaklega að eignarheimild seljandans né skýrt frekar hvernig tryggja ætti kaupandanum eignarrétt að þeim hluta hússins, sem aðilarnir virðast þó hafa verið sammála um hvernig afmarka ætti. Á þessi atriði hefur lítið sem ekkert verið varpað ljósi undir rekstri málsins.

Samkvæmt áðurnefndri 4. gr. kaupsamnings aðilanna átti áfrýjandi að greiða kaupverð í fyrsta lagi með „yfirtöku og útgáfu veðskuldabréfa að höfuðstól kr. 15.000.000“, í öðru lagi með því að veita stefnda heimild til úttektar á vörum hjá sér að andvirði 1.000.000 krónur miðað við staðgreiðsluverð og í þriðja lagi með svokölluðum greiðslusamningi, sem nánar var lýst í viðauka við kaupsamninginn, en með þeim hætti áttu að greiðast 12.000.000 krónur af kaupverðinu. Óumdeilt er í málinu að ekki hafi orðið af greiðslum samkvæmt þessu, ef frá er talin úttekt stefnda á vörum að andvirði 170.000 krónur. Í lokamálsgrein 4. gr. samningsins voru nánari ákvæði um þann hluta greiðslu áfrýjanda, sem fyrst var getið hér að framan, en hún hljóðaði svo: „Skuldabréf skv. lið a) eru eitt eða fleiri og bera 7.5% fasta vexti. Yfirtekin lán að upphæð kr. 12.000.000 greiðist með 100 jöfnum afborgunum (annuitet) á 3ja mánaða fresti. Fyrsti gjalddagi er 1. júní 1997. Bréfin bera vísitölu neysluverðs til verðtryggingar. Kaupandinn ber hækkun skuldarinnar skv. vísitölu frá kaupsamningsdegi og vexti frá afhendingardegi. Nýtt lán að upphæð kr. 3.000.000 greiðist með 24 jöfnum afborgunum (annuitet) á 3ja mánaða fresti. Fyrsti gjalddagi er 1. ágúst 1997. Bréfin bera vísitölu neysluverðs til verðtryggingar. Kaupandinn ber hækkun skuldarinnar skv. vísitölu frá kaupsamningsdegi og vexti frá afhendingardegi.“ Samkvæmt þinglýsingarvottorði hvíldu við gerð kaupsamningsins tíu veðskuldir á fasteigninni Suðurlandsbraut 12, austurhluta. Verður ekki annað séð en að fasteignin hafi staðið í heild að veði fyrir þessum skuldum, sem voru verðtryggðar og samtals að upphaflegri fjárhæð 38.150.000 krónur. Ekki gat verið á valdi stefnda að ákveða svo bindandi væri fyrir veðhafa hvaða veðskuldir myndu í framtíðinni hvíla á eignarhlutanum, sem hann seldi áfrýjanda, eða hvaða skilmálar ættu að gilda um greiðslu þeirra. Skýringarnar í lokamálsgrein 4. gr. kaupsamningsins, sem greint er frá hér að framan, voru því með öllu haldlausar til að afmarka greiðsluskyldu áfrýjanda að þessu leyti. Hefur ekkert verið upplýst frekar undir rekstri málsins hvernig aðilarnir töldu að efna ætti þetta ákvæði samningsins. Í áðurnefndum viðauka við kaupsamninginn, sem varðaði greiðslu áfrýjanda með svonefndum greiðslusamningi, sagði eftirfarandi: „Stofnaður verður nýr viðskiptareikningur hjá Viðskiptanetinu hf. á nafn og kennitölu seljanda. Úttektarheimild að upphæð kr. 12.000.000 ... skal tryggð og lagðar skulu fram ábyrgðir sem seljandi samþykkir fyrir úttektinni. Fyrr mun seljandi ekki gefa út afsal til kaupanda.“ Engar viðhlítandi skýringar hafa komið fram um hvernig áfrýjandi hafi nánar átt að efna þessa skyldu.

Eins og áður greinir hafði stefndi frest í fjóra mánuði frá gerð kaupsamningsins til að afhenda áfrýjanda hið selda. Samkvæmt 6. gr. samningsins skyldi afsal gefið út þegar eignin hefði verið afhent, enda væru „öll ákvæði samningsins uppfyllt“. Engin ákvæði voru í kaupsamningnum um gjalddaga greiðslna áfrýjanda. Af yfirtöku hans á veðskuldum gat þó sýnilega ekkert orðið um óákveðinn tíma vegna þeirra atvika, sem áður greinir. Áfrýjandi staðhæfir að stefnda hafi alla tíð staðið til boða að nýta sér úttekt á vörum til greiðslu hluta kaupverðs og hefur því ekki verið hnekkt. Af þeim ummælum um þriðja hlutann í greiðslu áfrýjanda, sem fram komu í áður tilvitnuðum viðauka við kaupsamninginn, virðist sem greiðslufrestur hafi mátt vera allt þar til afsal yrði gefið út fyrir hinu selda. Aðilunum hefur ekki með málatilbúnaði sínum tekist að færa fram neinar haldbærar skýringar á því hvernig nánar eigi að skilja ákvæði kaupsamningsins um þessi atriði.

Að gættu öllu því, sem að framan greinir, er mál þetta verulega vanreifað um flest atriði, sem hvað mestu skipta við mat á því hvor aðilanna hafi vanefnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi þeirra. Af þessum sökum verður að vísa sjálfkrafa frá héraðsdómi kröfu stefnda um skaðabætur.

Rétt er að hvor aðili beri sinn málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Ákvæði héraðsdóms um staðfestingu á riftun kaupsamnings málsaðila skal vera óraskað.

Vísað er frá héraðsdómi kröfu stefnda, K-kk-ef S-kk-ef, um skaðabætur úr hendi áfrýjanda, TB- tæknibúnaðar ehf.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.