39/2019

Í málinu krafðist N hf. viðurkenningar á því að samkvæmt stofnskjali fyrir lóðina Hagasmára 3, sem var skipt úr lóðinni Hagasmára 1, hvíldu kvaðir á lóðunum um samnýtingu bílastæða. Í dómi Hæstaréttar kom fram að til kvaðar yfir fasteign geti meðal annars stofnast með gagnkvæmum samningi milli eiganda eignarinnar og þess sem fær réttindi samkvæmt kvöðinni. Hvort kvöð stofnist á þeim grunni réðist af því hvort réttindin, sem samningurinn kvæði á um, gætu í eðli sínu talist hlutbundinn réttur og ef svo væri hvort ætlun samningsaðila hefði verið að stofna til slíkra hlutbundinna réttinda. Hæstiréttur taldi að virtum gögnum málsins að skipting lóðarinnar hefði ekki aðeins falið í sér landfræðilega afmörkun á útskiptri lóð, heldur hefði beinlínis verið gert ráð fyrir því að lóðarleiguhafarnir hefðu tilteknar gagnkvæmar heimildir á lóð hvors annars. Að mati Hæstaréttar var því talið ljóst að vilji aðila hefði staðið til þess að kvöðin hvíldi á lóðunum og að stofnað hefði verið til réttinda sem eftir eðli sínu fólu í sér hlutbundinn réttindi yfir eignunum. Var því lagt til grundvallar að stofnast hefði á einkaréttarlegum grundvelli kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðunum.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þ-kk-nf Ö-kk-nf, B-kk-nf B-kk-nf, G-kvk-nf B-kvk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og H-kk-nf I. J-kk-nf fyrrverandi hæstaréttardómari.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 13. ágúst 2019. Hann krefst sýknu af kröfu stefnda Norðurturnsins hf. og málskostnaðar á öllum dómstigum úr hendi hans.

Gagnáfrýjandi skaut málinu fyrir sitt leyti til Hæstaréttar 23. október 2019. Hann krefst aðallega sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar á öllum dómstigum úr hendi hans. Til vara krefst hann þess að krafa aðaláfrýjanda nái fram að ganga.

Stefndi krefst þess að áfrýjun gagnáfrýjanda í gagnsök verði vísað frá dómi. Jafnframt krefst hann þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur. Loks krefst hann málskostnaðar fyrir Hæstarétti úr hendi aðaláfrýjanda og gagnáfrýjanda.

I

Aðaláfrýjandi er rétthafi eftir lóðarleigusamningum um Hagasmára 1 í Kópavogi, en þar stendur verslunarmiðstöðin Smáralind, sem er í hans eigu. Aðliggjandi lóð er Hagasmári 3, en stefndi er rétthafi samkvæmt lóðarleigusamningi um hana. Á þeirri lóð stendur svonefndur Norðurturn, sem er í eigu stefnda. Báðar lóðirnar eru úr landi í eigu gagnáfrýjanda. Ágreiningur málsins lýtur að því hvort leigulóð stefnda fylgi kvöð á leigulóð aðaláfrýjanda um afnot af bílastæðum á lóðinni. Með héraðsdómi voru aðaláfrýjandi og gagnáfrýjandi sýknaðir af kröfu stefnda um viðurkenningu á kvöðinni, en Landsréttur tók kröfuna til greina með hinum áfrýjaða dómi. Áfrýjunarleyfi var veitt á þeim grunni að dómur í málinu myndi hafa almennt gildi um stofnunarhætti kvaða.

II

1

Með fjórum samningum 4. október 1996 leigði gagnáfrýjandi lóðir úr landi sínu til Byggingarfélags Gylfa og Gunnars ehf. Um var að ræða lóðirnar Hagasmára 1, 5, 11 og 13, en flatarmál þeirra var samtals 80.024 fermetrar og þar af 17.660 fermetra sameiginleg lóð fyrir aðkomu að húsum og bílastæði. Samkvæmt samningunum var kvöð á sameiginlegu lóðinni um gegnumakstur og graftrarrétt vegna lagna. Einnig voru kvaðir á sérlóðunum um bílastæði, gegnumakstur, lagnir og graftrarrétt. Samningum þessum var þinglýst 30. október 1996.

Byggingarfélag Gylfa og Gunnars ehf. afsalaði lóðunum við Hagasmára 1, 5, 11 og 13 til aðaláfrýjanda 22. desember 1997. Tekið var fram í afsalinu að um kvaðir, sem hvíldu á lóðunum, væri vísað til lóðarleigusamninga.

Með yfirlýsingu 1. júlí 1999 voru lóðirnar Hagasmári 1, 5, 11 og 13 sameinaðar í lóðina Hagasmára 1 í samræmi við ákvörðun byggingarnefndar gagnáfrýjanda 12. maí sama ár. Yfirlýsingunni var þinglýst 26. júlí sama ár.

Hinn 27. ágúst 2007 gerðu aðaláfrýjandi og Fasteignafélag Íslands ehf. með sér kaupsamning um hluta lóðar við verslunarmiðstöðina Smáralind. Aðaláfrýjandi var dótturfélag viðsemjandans og var gert ráð fyrir að hann myndi ráðstafa norðvestur hluta lóðarinnar Hagasmára 1 til móðurfélagsins svo það gæti látið lóðina af hendi til annars dótturfélags síns, Norðurturnsins ehf. Fram kom að fyrirhugað væri á vegum þess dótturfélags að reisa turn á lóðinni sem yrði tengdur við verslunarmiðstöðina og önnur mannvirki, þar með talið bílastæðahús. Þessi bygging hefur síðan gengið undir nafninu Norðurturninn. Samkvæmt samningnum var kaupverðið einn milljarður króna og átti að greiða það með skuldajöfnuði við víkjandi lán móðurfélagsins. Einnig sagði í samningnum að aðilar hefðu orðið sammála um að hluti af endurgjaldi fyrir lóðina skyldi vera að gerður yrði samstarfs- og afnotasamningur milli aðaláfrýjanda og Norðurturnsins ehf. þar sem meðal annars yrði kveðið á um afnotaréttindi aðaláfrýjanda af bílastæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins. Jafnframt kom fram að sala lóðarinnar væri háð því skilyrði að samþykkt yrði af stjórnvöldum að skilja lóðina frá Hagasmára 1 og að gerður yrði samstarfs- og afnotasamningur milli aðaláfrýjanda og Norðurturnsins ehf. um samstarf félaganna í tengslum við rekstur verslunarmiðstöðvarinnar og Norðurturnsins og gagnkvæm afnotaréttindi í tengslum við slíkt samstarf, einkum afnotaréttindi aðaláfrýjanda á bílastæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins.

Með lóðarleigusamningi 18. apríl 2008 tók Norðurturninn ehf. á leigu lóðina Hagasmára 3 af gagnáfrýjanda. Flatarmál lóðarinnar var 12.008 fermetrar og var tekið fram í samningnum að lóðin hefði orðið til með skiptingu lóðarinnar Hagasmára 1 sem samþykkt var af bæjarráði gagnáfrýjanda 28. desember 2007. Í meginmáli samningsins sagði að hann væri gerður með samþykki aðaláfrýjanda sem leigutaka þeirrar lóðar. Einnig var tekið fram í texta við nafnáritanir á samningnum að með undirritun sinni lýsti aðaláfrýjandi því yfir að hann gerði ekki „athugasemdir við skiptingu lóðarinnar Hagasmára 1“. Um kvaðir sagði í samningnum að þær væru samkvæmt uppdrætti, en hann væri hluti samningsins. Uppdrátturinn er frá 27. mars 2008, en þar kom eftirfarandi fram: „Kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3. Kvöð um samnýtingu fráveitulagna á lóðum nr. 1 og 3. Kvöð um gagnkvæman umferðarrétt.“ Lóðarleigusamningi þessum var þinglýst 2. maí 2008.

Hinn 21. apríl 2008 gaf gagnáfrýjandi út stofnskjal vegna breytinga sem gerðar höfðu verið á lóðinni Hagasmára 1, en henni hafði verið skipt upp í tvær lóðir, Hagasmára 1 og Hagasmára 3, auk þess sem Hagasmára 5 hafði verið breytt og mismun bætt við óútvísað land gagnáfrýjanda. Tekið var fram að flatarmál Hagasmára 1 eftir breytinguna væri 77.827 fermetrar en Hagasmára 3 væri 12.008 fermetrar. Um afmörkun lóða var vísað til mæliblaðs og tekið fram að það væri hluti stofnskjalsins. Þar var um að ræða fyrrgreindan uppdrátt 27. mars 2008, sem fylgdi lóðarleigusamningnum 18. apríl sama ár um Hagasmára 3, með kvöðum um samnýtingu bílastæða og fráveitulagna og kvöð um gagnkvæman umferðarrétt. Stofnskjali þessu var þinglýst 2. maí það ár, bæði á Hagasmára 1 og Hagasmára 3.

2

Vegna efnahagshrunsins haustið 2008 varð um nokkra hríð ekki af því að Norðurturninn yrði reistur á lóðinni Hagasmára 3 og fór svo að bú Norðurturnsins ehf. var tekið til gjaldþrotaskipta 2. september 2010.

Aðaláfrýjandi og þeir sem höfðu hagsmuna að gæta vegna Norðurturnsins vegna óstofnaðs hlutafélags gerðu með sér samning 27. júní 2013 um bílastæði á lóðunum Hagasmára 1 og 3. Í upphafi samningsins var vísað til þess að lóðinni hefði verið skipt upp með stofnskjalinu 21. apríl 2008 og nýr lóðarleigusamningur gerður 18. sama mánaðar um Hagasmára 3. Einnig var vísað til þess að í honum kæmi fram að kvaðir færu eftir uppdrætti og var tekið upp í samningnum eftirfarandi ákvæði úr uppdrættinum: „Kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3. Kvöð um gagnkvæman umferðarrétt.“ Í samningnum sagði síðan að fyrirhugað væri að hefja að nýju framkvæmdir við Hagasmára 3 og væru aðilar samningsins sammála um að stefna að því markmiði í beggja þágu að hámarka nýtingu bílastæða á lóðunum og að leitast yrði við að lágmarka viðhalds- og rekstrarkostnað. Tilgangurinn væri að styrkja starfsemi í vesturenda Smáralindar enn frekar með tengingu við Norðurturninn, sem jafnframt stuðlaði að því að í honum yrði öflug og fjölbreytt atvinnustarfsemi. Í samningnum voru síðan nánari ákvæði um innkeyrslu og nýtingu bílastæða í lokuðum kjallara Norðurturnsins, en síðan sagði svo: „Aðilar eru sammála um að skipta með sér kostnaði af rekstri og viðhaldi bílastæðanna að Hagasmára 1 og 3 með sanngjörnum hætti sem eðli máls taki fyrst og fremst mið af framtíðarnýtingu bílastæðanna á vegum hvors aðila.“

Stefndi mun hafa verið það óstofnaða hlutafélag sem vísað var til í samningnum 27. júní 2013 við aðaláfrýjanda. Stefndi fékk í upphafi nafnið Nýi Norðurturninn en því var síðar breytt í það heiti sem félagið ber nú. Með afsali 4. október 2013 ráðstafaði þrotabú Norðurturnsins ehf. fasteigninni að Hagasmára 3 til stefnda. Afsalinu var þinglýst 10. sama mánaðar.

3

Með bréfi 29. maí 2015 gerði stefndi athugasemdir við svonefnda hverfisáætlun gagnáfrýjanda fyrir Smárahverfi í Kópavogi. Vísaði stefndi til þess að í hverfisáætluninni væri gert ráð fyrir breyttu skipulagi með því að þétta byggðina, en þetta raskaði mjög því skipulagi sem var í gildi þegar hafist var handa um að reisa Norðurturninn á lóðinni Hagasmára 3. Tók stefndi fram að hann ætti tiltekin eignarréttindi á lóðinni Hagasmára 1 og því yrði hún ekki deiliskipulögð án samráðs við sig. Við slíkt skipulag yrði að sýna fram á að bílastæðum yrði ekki fækkað og að næg bílastæði yrðu vegna þeirra bygginga sem reistar yrðu. Í tilefni af erindi stefnda tók bæjarlögmaður Kópavogsbæjar saman minnisblað 22. júní 2015 þar sem því var haldið fram að kvöð um bílastæði vegna lóðarinnar Hagasmára 3 hvíldi ekki á lóðinni Hagasmára 1 sökum þess að það kæmi ekki fram í lóðarleigusamningi um síðargreindu lóðina. Af þeim sökum væri þessi kvöð ekki gagnkvæm heldur hvíldi hún aðeins á lóðinni Hagasmára 3.

Hinn 10. ágúst 2015 auglýsti gagnáfrýjandi í Lögbirtingablaði tillögu að breyttu deiliskipulagi fyrir Smárann vestan Reykjanesbrautar. Stefndi gerði athugasemdir við tillöguna með bréfi 21. september sama ár vegna fækkunar bílastæða á lóðinni Hagasmára 1 samhliða því að fjölga byggingum á svæðinu með þörf fyrir frekari bílastæði. Þetta hefði einnig þau áhrif að viðskiptavinir verslunarmiðstöðvar aðaláfrýjanda myndu í auknum mæli nýta sér bílastæði á lóð stefnda. Ekki var tekið tillit til athugasemda stefnda og var tillaga að breyttu deiliskipulagi samþykkt í bæjarstjórn gagnáfrýjanda 24. nóvember 2015. Skipulagið var birt 9. júní 2016 með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda nr. 509/2016.

Gagnáfrýjandi samþykkti aftur 25. október 2016 breytingu á deiliskipulagi fyrir Smáralind vestan Reykjanesbrautar, sem fól í sér fjölgun íbúða á svæðinu sunnan Smáralindar úr 500 í 620. Skipulagið var birt 25. nóvember 2016 með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda nr. 1021/2016.

Þegar stefndi höfðaði mál þetta gerði hann þá kröfu, samhliða kröfu um viðurkenningu á kvöð um afnot af bílastæðum á lóðinni Hagasmára 1, að felldar yrðu úr gildi breytingar á deiliskipulagi sem samþykktar voru í bæjarstjórn gagnáfrýjanda 24. nóvember 2015 og 25. október 2016. Með héraðsdómi var þeim kröfum vísað frá dómi og var sú niðurstaða ekki kærð til Landsréttar. Af þeirri ástæðu hélt stefndi ekki til streitu fyrir Landsrétti kröfum sem lutu að skipulaginu.

4

Gagnáfrýjandi gerði nýjan lóðarleigusamning 18. október 2018 við aðaláfrýjanda um Hagasmára 1. Tekið var fram í samningnum að með honum væru felldir úr gildi eldri samningar um sömu lóð. Einnig sagði í samningnum að á lóðinni væru kvaðir samkvæmt viðfestum uppdrætti, en þar sagði svo: „Kvöð um samnýtingu fráveitulagna á lóðum nr. 1. og 3. Kvöð um gagnkvæman umferðarrétt.“ Samningi þessum var þinglýst 30. sama mánaðar.

Með bréfi 14. janúar 2019 krafðist stefndi þess að þinglýsingarstjóri á grundvelli 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 leiðrétti þinglýsingu lóðarleigusamningsins með því að rita athugasemd um kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðunum Hagasmára 1 og 3 eða afmá samninginn úr þinglýsingabókum. Þessari kröfu hafnaði þinglýsingarstjóri með bréfi 22. mars 2019. Stefndi hefur borið þá úrlausn undir héraðsdóm eftir heimild í 3. gr. sömu laga og mun það mál vera þar til meðferðar þegar þessi dómur gengur.

III

Eins og áður greinir höfðaði stefndi mál þetta á hendur aðaláfrýjanda og gagnáfrýjanda og með hinum áfrýjaða dómi var tekin til greina krafa hans á hendur þeim um viðurkenningu kvaðar um afnot af bílastæðum á lóðinni Hagasmára 1.

Hinn áfrýjaði dómur var kveðinn upp 7. júní 2019 og var honum sem fyrr segir áfrýjað 13. ágúst sama ár af hálfu aðaláfrýjanda að fengnu áfrýjunarleyfi 12. þess mánaðar. Gagnáfrýjandi skaut málinu fyrir sitt leyti til Hæstaréttar 23. október 2016 á grundvelli 3. mgr. 177. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Heimild í því ákvæði til málskots án tillits til áfrýjunarleyfis, sem sækja ber um innan fjögurra vikna frá uppkvaðningu dóms, er bundin við gagnáfrýjun gagnvart þeim aðila sem hefur þegar áfrýjað dómi sem aðaláfrýjandi. Henni verður á hinn bóginn ekki beitt gagnvart öðrum, sem átt hefur aðild að máli fyrir Landsrétti, en hefur ekki áfrýjað dómi, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 12. október 2017 í máli nr. 505/2016. Við útgáfu gagnáfrýjunarstefnu hafði gagnáfrýjandi ekki fengið leyfi til áfrýjunar eftir 177. gr. laga nr. 91/1991 gagnvart stefnda, sem hafði ekki áfrýjað dómi Landsréttar fyrir sitt leyti. Verður því tekin til greina krafa stefnda um að vísa málinu frá Hæstarétti að því er varðar gagnáfrýjun dómsins sem snýr að honum.

IV

1

Stefndi heldur því fram að stofnast hafi kvöð um samnýtingu bílastæða milli fasteignanna Hagasmára 1 og Hagasmára 3 í Kópavogi. Telur hann fækkun bílastæða við fyrrgreindu eignina fara í bága við þessa kvöð, auk þess sem þétting byggðar á þessu svæði hafi þau áhrif að í meira mæli sé leitað í bílastæði á lóð hans. Af þessum ástæðum hefur hann leitað eftir því að fá kvöðina viðurkennda með dómi.

2

Kvöð yfir fasteign felur í sér hlutbundin réttindi yfir eigninni, sem telst til óbeinna eignarréttinda. Með því er rétthafa eftir kvöðinni veitt hlutdeild í eignarheimildum þess sem á hverjum tíma er handhafi beins eignarréttar yfir viðkomandi verðmæti. Af því leiðir að sá sem fer með beina eignarréttinn verður að virða þær takmarkanir sem felast í kvöðinni meðan hún heldur gildi sínu, enda hafi verið gætt að því að afla kvöðinni réttarverndar samkvæmt þinglýsingareglum eða síðari framsalshöfum verið um hana kunnugt þótt réttarverndar hafi ekki verið aflað, sbr. 29. gr. þinglýsingalaga. Um þetta vísast jafnframt til dóms Hæstaréttar 30. október 2019 í máli nr. 18/2019.

Til kvaðar yfir fasteign getur í fyrsta lagi stofnast með gagnkvæmum samningi milli eiganda eignarinnar og þess sem fær réttindi samkvæmt kvöðinni. Hvort kvöð stofnist á þeim grunni ræðst af því hvort réttindin, sem samningurinn kveður á um, geti í eðli sínu talist hlutbundinn réttur og ef svo er hvort ætlun samningsaðila hafi verið að stofna til slíkra hlutbundinna réttinda, sbr. fyrrgreindan dóm réttarins í máli nr. 18/2019. Í öðru lagi getur stofnast til kvaðar yfir fasteign með annars konar löggerningi. Í þeim efnum má nefna fyrirmæli í erfðaskrá eða einhliða yfirlýsingu eiganda um að kvöð hvíli á eign hans, sbr. dóm réttarins 9. október 2019 í máli nr. 32/2019, en þar hafði eigandi fasteignar lagt hömlur við því hvaða starfsemi mætti vera í húsnæði hans. Í þriðja lagi getur kvöð stofnast á grundvelli laga eða eftir ákvörðun stjórnvalds samkvæmt heimild í lögum. Um það síðarnefnda má nefna skipulagskvaðir, sem lagðar eru á einstakar lóðir eða landsvæði í deiliskipulagi, svo sem um umferðarrétt og legu lagna, sbr. skipulagsreglugerð nr. 90/2013, sem sett var samkvæmt heimild í 45. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.

3

Tildrög þess að Norðurturninn var reistur að Hagasmára 3 má rekja til kaupsamnings 27. ágúst 2007, þar sem aðaláfrýjandi lét af hendi hluta af lóð sinni að Hagasmára 1 til móðurfélags síns, Fasteignafélags Íslands hf., svo það félag gæti ráðstafað þeirri lóð áfram til annars dótturfélags síns með sama heiti og stefndi. Í þeim samningi var gert ráð fyrir því að hluti af endurgjaldi fyrir lóðina yrði að gerður yrði samstarfs- og afnotasamningur milli aðaláfrýjanda og viðtakanda lóðarinnar, þar sem meðal annars yrði kveðið á um afnotaréttindi aðaláfrýjanda af bílastæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins. Einnig sagði þar að sala lóðarinnar væri háð því skilyrði að þessi samningur yrði gerður um samstarf í tengslum við rekstur verslunarmiðstöðvarinnar Smáralindar og Norðurturnsins og um gagnkvæm afnotaréttindi í tengslum við slíkt samstarf, einkum afnotaréttindi aðaláfrýjanda á bílastæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins.

Í framhaldi af því að aðaláfrýjandi ráðstafaði hluta lóðarinnar var gerður lóðarleigusamningur 18. apríl 2008 milli gagnáfrýjanda og fyrrgreinds dótturfélags um lóðina Hagasmára 3, sem var skipt úr lóð aðaláfrýjanda að Hagasmára 1, eins og gert var ráð fyrir í kaupsamningnum um lóðina. Var tekið fram í lóðarleigusamningnum að lóðin hefði orðið til við skiptingu lóðar aðaláfrýjanda og að samningurinn væri gerður með samþykki hans. Jafnframt var tekið fram að aðaláfrýjandi gerði ekki athugasemdir við skiptingu lóðarinnar. Í samningnum sagði einnig að á lóðinni væru kvaðir samkvæmt viðfestum uppdrætti og var tekið fram að uppdrátturinn væri hluti samningsins. Þar komu síðan fram kvaðir og meðal þeirra var kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðunum Hagasmára 1 og 3. Þegar þetta er virt er þess að gæta að skipting lóðarinnar fól ekki aðeins í sér landfræðilega afmörkun á útskiptri lóð, heldur var beinlínis gert ráð fyrir því að lóðarleiguhafarnir hefðu tilteknar gagnkvæmar heimildir á lóð hvors annars. Þessa skiptingu samþykkti aðaláfrýjandi fyrir sitt leyti með því að undirrita samninginn og taka fram að hann gerði ekki athugasemdir við hana. Þetta áréttaði aðaláfrýjandi síðan í samningi 27. júní 2013, sem gerður var fyrir hönd óstofnaðs hlutafélags, er síðar varð stefndi, en þar var tilgreind kvöðin um samnýtingu bílastæða á lóðunum Hagasmára 1 og 3 og tekið fram að aðilar myndu skipta með sér kostnaði af rekstri og viðhaldi bílastæðanna. Samkvæmt þessu er öldungis ljóst að vilji aðaláfrýjanda stóð til að þessi kvöð hvíldi á lóðunum. Jafnframt leikur ekki vafi á að stofnað var til réttinda sem eftir eðli sínu fólu í sér hlutbundinn réttindi yfir eignunum. Verður því eins og hér hagar til lagt til grundvallar að stofnast hafi með gagnkvæmum samningi á einkaréttarlegum grundvelli kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðunum.

Í stofnskjali gagnáfrýjanda 21. apríl 2008 vegna breytinga á lóðunum í Hagasmára var tekið fram að fyrrgreindur uppdráttur með kvöðum á lóðunum væri hluti stofnskjalsins. Því skjali var þinglýst 2. maí sama ár á lóðina Hagasmára 1, sem skjalið tók meðal annars til, og þar með var kvöðinni um sameiginleg afnot bílastæða á þeirri lóð og lóðinni Hagasmára 3 aflað réttarverndar gagnvart síðari viðsemjendum a-kk-ef. Með hliðsjón af þessu verður það ekki talinn annmarki á málatilbúnaði stefnda, eins og aðaláfrýjandi heldur fram, þótt í kröfugerð stefnda sé vísað til stofnskjalsins, þar sem kvöðin kemur fram og var þinglýst á lóð aðaláfrýjanda. Skiptir þannig engu í þessu tilliti þótt kvöðin hafi orðið bindandi fyrir aðaláfrýjanda með lóðarleigusamningnum um Hagasmára 3, sem hann samþykkti fyrir sitt leyti og var gerður nokkrum dögum áður eða 18. apríl 2008.

Þegar mál þetta var undir áfrýjun til Landsréttar gerði gagnáfrýjandi nýjan lóðarleigusamning 18. október 2018 við aðaláfrýjanda um lóðina Hagasmára 1, þar sem kvaðarinnar um sameiginleg afnot bílastæða á lóðunum var ekki getið. Þessi samningur getur ekki haft nokkur áhrif fyrir það sakarefni sem hér er til úrlausnar, enda gátu gagnáfrýjandi og aðaláfrýjandi ekki sín á milli samið um að kvöð, sem veitir stefnda tiltekin hlutbundin réttindi yfir lóðinni, félli niður.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms staðfest.

Aðaláfrýjanda og gagnáfrýjanda verður gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Málinu er vísað frá Hæstarétti að því er varðar áfrýjun gagnáfrýjanda, Kópavogsbæjar, gagnvart stefnda, Norðurturninum hf.

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Aðaláfrýjandi, Eignarhaldsfélag Smáralindar ehf., og gagnáfrýjandi greiði óskipt stefnda 1.000.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.