470/2009

D krafði K og H um greiðslu eftirstöðva kaupverðs ásamt dráttarvöxtum vegna sölu fasteignar. Í kaupsamningi var kveðið á um að kaupverð skyldi greiða í þremur hlutum, en deila aðila stóð um greiðslu síðasta hluta þess. Í samningnum var kveðið á um að greiðsluna skyldi inna af hendi við sölu á annarri fasteign í eigu K og H þó eigi síðar en nánar tiltekinn dag. Var talið að K og H hefði borið að inna af hendi greiðsluna í síðasta lagi þann dag. Óumdeilt var í málinu að D afhenti fasteignina ekki fyrr en eftir umsaminn afhendingardag. Í dómi Hæstaréttar segir að K og H hafi verið heimilt að neyta stöðvunarréttar, með vísan til 35. gr. laga nr. 40/2002, og að við mat á því hve miklu kaupverði þau máttu halda eftir yrði að líta til þess að um var að ræða vanefnd D á aðalskyldu sinni um afhendingu hins selda og einnig þess að þau höfðu á tímabilinu fram að afhendingu greitt mestan hluta þess sem ógreitt var af kaupverðinu. Því hefði ekki legið fyrir í málinu að K og H hefðu haldið eftir hærri fjárhæð en þeim var heimilt. Við afhendingu fasteignarinnar hefðu K og H ekki haft frumkvæði að því að bjóða fram greiðslu þess sem ógreitt var eins og þeim var skylt og því yrði fallist á kröfu D um greiðslu eftirstöðva kaupverðs og dráttarvaxta miðað við það tímamark er afhending fasteignarinnar fór fram.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf, P-kk-nf H-kk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 18. ágúst 2009. Þau krefjast sýknu af kröfu gagnáfrýjanda en til vara sýknu að svo stöddu af kröfu hans um greiðslu eftirstöðva kaupverðs íbúðar að Perlukór 1a, Kópavogi, númer 01-202, að fjárhæð 2.800 krónur. Þau krefjast í báðum tilvikum málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði fyrir sitt leyti 28. október 2009. Hann krefst aðallega að aðaláfrýjendur verði dæmdir óskipt til að greiða sér 20.900.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 1. september 2006 til greiðsludags, allt að frádregnum innborgunum, 154.000 krónum 24. október 2006, 4.500.000 krónum 30. sama mánaðar, 15.243.200 krónum 31. sama mánaðar og 1.000.000 krónum 29. desember sama ár, sem dragast skuli frá kröfu gagnáfrýjanda miðað við stöðu hennar á hverjum innborgunardegi ,,gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Perlukór 1a, Kópavogi, íbúð 01-202, fastanúmer 228-0087, ásamt geymslu og stæði í bílageymslu, að greiðslu lokinni.“ Þá krefst gagnáfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Til vara krefst hann staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Varakrafa aðaláfrýjenda var fyrst höfð uppi við flutning málsins fyrir Hæstarétti. Hún gengur skemur en aðalkrafan og varðar atriði sem Hæstiréttur aðgætir án kröfu ef tilefni er til, sbr. 2. mgr. 26. gr. og 166. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Hún kemst því að í málinu.

I

Í máli þessu krefst gagnáfrýjandi eftirstöðva kaupverðs ásamt dráttarvöxtum úr hendi aðaláfrýjenda vegna kaupsamnings þeirra 21. mars 2006 um íbúð númer 01-202 að Perlukór 1a, Kópavogi. Kaupverðið var 36.900.000 krónur og skyldi það greitt í þremur hlutum, hinum síðasta að fjárhæð 20.900.000 krónur og er deilt um greiðslu hans í málinu. Í kaupsamningnum voru svofelld ákvæði um, hvenær þessa greiðslu skyldi inna af hendi: ,,Við sölu á eign [aðaláfrýjenda] að Fálkagötu 19, Reykjavík, eins og greiðslur berast skv. þeim kaupsamningi og á sömu gjalddögum, í peningum, þó eigi síðar en 1. september 2006, hafi eignin ekki selst fyrir þann tíma, sjá þó tl. 14.b á bakhlið kaupsamnings.“ Í þeim tölulið segir, að ef tilgreind fasteign seljist ,,fyrir afhendingu þessarar eignar, greiðast þó aldrei hærri greiðslur en sem samsvarar þeim framkvæmdum sem lokið er við eignina.“

Óumdeilt er að aðaláfrýjendur inntu framangreinda greiðslu ekki af hendi 1. september 2006, en greiddu 20.897.200 krónur í fjórum hlutum síðla þessa árs, 154.000 krónur 24. október, 4.500.000 krónur 30. sama mánaðar, 15.243.200 krónur 31. sama mánaðar og 1.000.000 krónur 29. desember.

Aðaláfrýjendur reisa sýknukröfu sína á því að afhendingardráttur hafi orðið á fasteigninni og að hún hafi ekki verið afhent fyrr en 17. nóvember 2006. Þau halda því fram að túlka verði ákvæði kaupsamnings um gjalddaga þriðja og síðasta hluta kaupverðs svo að hann yrði ekki fyrr en við afhendingu fasteignarinnar. Þá hafi þau enn ekki fengið afsal fyrir fasteigninni. Þau telja sig hafa greitt kaupverðið í samræmi við ákvæði kaupsamningsins.

Aðaláfrýjendur reisa einnig sýknukröfu sína á því að vegna afhendingardráttar hafi þeim, hvað sem öðru líður, verið heimilt, samkvæmt 35. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, að neyta stöðvunarréttar og halda að sér höndum um greiðslu þessa hluta kaupverðsins.

II

Túlka verður tilvitnuð ákvæði kaupsamnings aðila um greiðslu síðasta hluta kaupverðsins svo, að gjalddagi þess yrði í síðasta lagi 1. september 2006 og að ákvæði töluliðar 14.b kæmi einungis til athugunar ef íbúðin að Fálkagötu 19, Reykjavík, seldist fyrir þann dag. Þar sem af því varð ekki bar aðaláfrýjendum að greiða þennan hluta kaupverðsins í síðasta lagi 1. september 2006.

Eins og áður greinir reisa aðaláfrýjendur sýknukröfu sína einnig á því að vegna afhendingardráttar á íbúðinni hafi þeim verið heimilt að neyta stöðvunarréttar og halda að sér höndum um greiðslu. Umsaminn afhendingardagur fasteignarinnar var 31. ágúst 2006. Á þeim degi bar gagnáfrýjanda að bjóða fram afhendingu á íbúðinni í því ástandi sem samningur aðila gerði ráð fyrir. Ekki er um það deilt að þessa skyldu efndi gagnáfrýjandi ekki og að vinnu við að koma íbúðinni í það ástand, sem um var samið, lauk ekki fyrr en síðar. Gagnáfrýjandi hefur ekki fært sönnur á hvenær framkvæmdum hans við íbúðina lauk. Aðaláfrýjendur tóku við lyklum að íbúðinni 17. nóvember 2006 og höfðu frá þeim tíma vörslur hennar. Er fallist á með þeim, að ósannað sé að íbúðin hafi verið afhent fyrr. Þá er einnig ósannað að afhendingardráttur hafi verið að einhverju leyti eða öllu á ábyrgð aðaláfrýjenda þótt þau hafi fengið að setja gólfefni inn í íbúðina í lok ágúst 2006 og það verið lagt á gólf á þeirra vegum á næstu dögum. Gagnáfrýjandi hefur mótmælt því að aðaláfrýjendur hafi mátt neyta stöðvunarréttar a.m.k. í þeim mæli sem þau gerðu. Fyrir Hæstarétti hefur hann einnig haldið því fram, að skilyrði þess að aðaláfrýjendur neyttu stöðvunarréttar hafi verið að þau tilkynntu honum um þá fyrirætlan sína, sbr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Þessi málsástæða er of seint fram komin og verður ekki tekið tillit til hennar.

Samkvæmt 35. gr. laga nr. 40/2002 er kaupanda, sem hefur uppi réttmæta kröfu á hendur seljanda vegna afhendingardráttar, heimilt að halda eftir svo miklu af kaupverði sem nægir til að tryggja greiðslu kröfunnar. Samkvæmt þessu var aðaláfrýjendum heimilt að neyta stöðvunarréttar. Við mat á því hve miklu af kaupverði þau máttu halda eftir verður að líta til þess að um var að ræða vanefnd gagnáfrýjanda á aðalskyldu sinni um afhendingu hins selda og einnig þess að þau greiddu í október mestan hluta þess sem ógreitt var af kaupverðinu. Með vísan til þessa liggur ekki fyrir að aðaláfrýjendur hafi haldið eftir hærri fjárhæð en þeim var heimilt.

Eins og áður greinir fór afhending fasteignarinnar fram 17. nóvember 2006. Þá bar aðaláfrýjendum að hafa frumkvæði að því að bjóða fram greiðslu þess, sem ógreitt var af kaupverðinu. Það gerðu þau ekki og verður því fallist á kröfu gagnáfrýjanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðsins miðað við að rétti aðaláfrýjenda til að halda eftir af kaupverðinu hafi lokið 17. nóvember 2006. Samkvæmt þessu verða þau dæmd til að greiða gagnáfrýjanda fjárhæð, sem þá var ógreidd samkvæmt kaupsamningnum með dráttarvöxtum frá þeim degi.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skal vera óraskað.

Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjendum upp í málskostnað í Hæstarétti þá fjárhæð, sem í dómsorði greinir.

Það athugast að í dómsorði héraðsdóms er fallist á kröfu gagnáfrýjanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs úr hendi aðaláfrýjenda ,,gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Perlukór 1a, Kópavogi, íbúð 01-202 ásamt geymslu og stæði í bílgeymslu“. Kröfugerð gagnáfrýjanda fyrir Hæstarétti er á sama veg. Engin krafa var höfð uppi í héraðsstefnu af hálfu gagnáfrýjanda eða í héraðsgreinargerð aðaláfrýjenda um þetta og er heldur ekkert bókað um breytta kröfugerð í endurritum þinghalda í héraði í málinu. Voru því ekki skilyrði til að dæma kröfu gagnáfrýjanda með þessum áskilnaði. Krafa gagnáfrýjanda á þennan veg í gagnáfrýjunarstefnu er of seint fram komin og verður ekki tekið tillit til hennar.

Dómsorð:

Aðaláfrýjendur, K-kk-nf E-kk-nf J-kk-nf og H-kvk-nf A-kvk-nf J-kvk-nf, greiði óskipt gagnáfrýjanda, Dverghömrum ehf., 1.002.800 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 17. nóvember 2006 til greiðsludags allt að frádreginni innborgun 29. desember 2006, 1.000.000 krónur.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skal vera óraskað.

Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjendum 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.