523/2007

I-kk-nf G-kk-nf og

Valhöll fasteignasala hf.

(Ó-kk-nf H-kk-nf hrl.)

gegn

E-kvk-þgf V-kvk-þgf og

G-x-x H-x-x

(Þ-kk-nf E-kk-nf hrl.)

og

S-kvk-nf S-kvk-nf

(G-kk-nf G-kk-nf H-kk-nf hrl.)

gegn

E-kvk-þgf V-kvk-þgf og

G-x-x H-x-x

og til réttargæslu I-kk-þgf G-kk-þgf og

Valhöll fasteignasölu hf.

og

E-kvk-nf V-kvk-nf og

G-x-x H-x-x

gegn

S-kvk-þgf S-kvk-þgf

I-kk-þgf G-kk-þgf og

Valhöll fasteignasölu hf.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og P-kk-nf H-kk-nf.

Aðaláfrýjendur, I-kk-nf G-kk-nf og Valhöll fasteignasala hf., skutu málinu til Hæstaréttar 10. október 2007. Þeir krefjast aðallega sýknu af kröfum gagnáfrýjenda E-kvk-ef V-kvk-ef og G-x-x H-x-x og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Til vara krefjast þeir þess að krafa gagnáfrýjenda verði lækkuð og málskostnaður látinn niður falla.

Aðaláfrýjandi, S-kvk-nf S-kvk-nf, skaut málinu til Hæstaréttar 10. október 2007. Hún krefst þess að gagnáfrýjendur verði óskipt dæmd til að greiða sér aðallega 714.978 krónur, en til vara 649.353 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. mars 2005 til greiðsludags. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu fyrir sitt leyti 19. desember 2007. Þau krefjast þess að áfrýjendur verði óskipt dæmd til að greiða sér 1.263.090 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 7. mars 2006 til greiðsludags. Þá gera þau kröfu um að viðurkenndur verði réttur þeirra til að skuldajafna 649.353 krónum af kröfunni við jafnháan hluta kröfu aðaláfrýjanda, S-kvk-ef S-kvk-ef, um ógreiddar eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar nr. 4 við Tröllaborgir í Reykjavík miðað við 1. mars 2005. Þau krefjast málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Málavöxtum og ágreiningsefnum málsaðila er lýst í hinum áfrýjaða dómi. Bindandi kaupsamningur um íbúðina að Tröllaborgum 4 í Reykjavík komst á milli aðaláfrýjanda S-kvk-ef og gagnáfrýjenda, þegar þau samþykktu gagntilboð hennar 26. maí 2004. Í því var gert ráð fyrir, svo sem tíðkanlegt er, að sérstakur kaupsamningur yrði gerður um kaupin. Komu aðilar saman til fundar 21. júní 2004 til að undirrita hann. Fallist er á þá niðurstöðu héraðsdóms að sannað sé með framburði vitnisins V-kk-ef F-kk-ef W-kk-ef að aðaláfrýjandi S-kvk-nf S-kvk-nf hafi á þeim fundi, áður en skrifað var undir kaupsamninginn, upplýst gagnáfrýjendur um hljóðbærni í húsinu. Vitnið sagði að umræður hefðu orðið um þetta á fundinum og kvaðst það hafa lagt til að athugasemd sem að þessu laut yrði tekin í kaupsamninginn. Gagnáfrýjendur hefðu ekki viljað það og heldur „ekki fresta frágangi á sölunni ... til þess að athuga þetta betur“.

Í kaupsamningnum var meðal annars svofellt ákvæði. „Kaupandi getur ekki borið fyrir sig neitt varðandi ástand og gæði eignar sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður.“ Með því gagnáfrýjendur rituðu undir samninginn með þessu ákvæði eftir að upplýsingar voru komnar fram um hljóðbærni milli íbúða í húsinu, án þess að gera um það áskilnað, telst þessi annmarki á hinni seldu eign ekki galli í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þegar af þessari ástæðu verður aðaláfrýjandi S-kvk-nf S-kvk-nf sýknuð af kröfu gagnáfrýjenda.

Krafa gagnáfrýjenda á hendur aðaláfrýjendum I-kk-þgf G-kk-þgf og Valhöll fasteignasölu hf. er á því byggð að vanræksla þeirra við kaupsamningsgerðina hafi orðið til þess að gagnáfrýjendur keyptu fasteign sem haldin var göllum. Með því að ekki er fallist á að svo hafi verið ástatt um eignina við gerð kaupsamningsins, verða þessir aðaláfrýjendur þegar af þeirri ástæðu einnig sýknaðir af kröfu gagnáfrýjenda.

Af framangreindu leiðir að gagnáfrýjendur verða dæmd til að greiða aðaláfrýjanda S-kvk-þgf S-kvk-þgf eftirstöðvar kaupverðs hins selda fasteignarhluta að teknu tilliti til uppgjörs á fasteignagjöldum og fleiru í samræmi við útreikning fasteignasölunnar 25. febrúar 2005, samtals 649.353 krónur, sem aðilar deila í sjálfu sér ekki um. Aðaláfrýjandi S-kvk-nf krefst þess að við þessa fjárhæð bætist dráttarvextir af 3.000.000 krónum tímabilið 1. nóvember 2004 til 16. desember 2004 að fjárhæð 65.625 krónur, en hinn síðarnefnda dag hafi gagnáfrýjendur innt af hendi greiðslu sem þeim hafi borið að greiða 1. nóvember 2004. Nemur krafa hennar samkvæmt þessu samtals 714.978 krónum. Gagnáfrýjendur mótmæla kröfuliðnum um þessa dráttarvexti sérstaklega á þeirri forsendu að aðaláfrýjanda hafi verið „greiddur fyrirfram [stór hluti] kaupverðs“. Ekki verður fallist á með gagnáfrýjendum að unnt sé að verjast þessum kröfuþætti með sjónarmiðum af þessu tagi. Verður því krafa aðaláfrýjanda S-kvk-ef sem að þessu lýtur tekin til greina og gagnáfrýjendur dæmdir til að greiða henni 714.978 krónur með dráttarvöxtum frá 1. mars 2005 í samræmi við kröfu hennar.

Það er annmarki á hinum áfrýjaða dómi að ekki er þar tekin til úrlausnar málsástæða aðaláfrýjanda S-kvk-ef S-kvk-ef sem laut að því að gagnáfrýjendur hefðu ekki kvartað undan hinum ætlaða galla á fasteigninni innan sanngjarns frests, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002, þrátt fyrir að dómurinn hafi tekið kröfu vegna gallans til greina. Með því að Hæstiréttur hefur af öðrum ástæðum hafnað þeirri kröfu skiptir nefnd málsástæða ekki máli fyrir endanlega úrlausn málsins. Verður þessi annmarki því ekki látinn leiða til ómerkingar hins áfrýjaða dóms.

Þar sem verulegur vafi telst hafa verið um réttarstöðu málsaðila og þeir eiga allir nokkurn þátt í honum verða, með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, gagnáfrýjendur aðeins dæmdir til að greiða aðaláfrýjanda S-kvk-þgf S-kvk-þgf upp í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti fjárhæð sem í dómsorði greinir. Málskostnaður verður að öðru leyti felldur niður.

Dómsorð:

Gagnáfrýjendur, E-kvk-nf V-kvk-nf og G-x-x H-x-x, greiði aðaláfrýjanda, S-kvk-þgf S-kvk-þgf, 714.978 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. mars 2005 til greiðsludags.

Aðaláfrýjendur, I-kk-nf G-kk-nf og Valhöll fasteingasala hf., eru sýknir af kröfu gagnáfrýjenda.

Gagnáfrýjendur greiði aðaláfrýjanda, S-kvk-þgf S-kvk-þgf, 300.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur að öðru leyti niður.