333/2002

Fasteignasalan V ehf. og tveir starfsmenn hennar, I og K, báru skaðabótaábyrgð á tjóni íbúðarkaupandans J sem hlaust af því að I og K vanræktu að afla upplýsinga um skuldastöðu íbúðarinnar gagnvart hússjóði. Stoðaði ekki fyrir þá að bera fyrir sig að J hafi tekið áhættuna af því að reiða af hendi greiðslu samkvæmt kaupsamningnum þrátt fyrir að upplýsingarnar lægju ekki fyrir. Var í þessu sambandi litið til þess að ekkert var komið fram um að J hafi verið varaður við því að ganga til samninga við þessar aðstæður. Brugðust V ehf., I og K þeirri starfskyldu fasteignasala að gæta þess að réttmætir hagsmunir beggja samningsaðila væru tryggðir. Þurfti J ekki að beina kröfu sinni að seljanda íbúðarinnar áður en hann sótti stefndu.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf C-kk-nf og Á-kk-nf K-kk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf prófessor.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 17. júlí 2002. Hann krefst þess að stefndu verði dæmdir til að greiða sér óskipt 1.421.153 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 6. júní 1999 til 1. júlí 2001, en 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Hann krefst einnig málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast þess aðallega að héraðsdómur verði staðfestur, en til vara að krafa áfrýjanda verði lækkuð. Þeir krefjast einnig málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Ágreiningur málsaðila á rætur að rekja til kaupa áfrýjanda 16. apríl 1999 á íbúð í fjöleignarhúsinu nr. 16 við Ljósheima í Reykjavík. Seljandi var T-x-x L-x-x R-kvk-nf og var kaupverðið 7.600.000 krónur. Af því skyldu 1.000.000 krónur greiddar við undirritun kaupsamnings, 2.842.744 krónur 7. júní 1999, en að öðru leyti skyldi kaupverðið greitt með yfirtöku áhvílandi veðskulda. Eignarhlutfall íbúðarinnar í fjöleignarhúsinu nr. 14-18 við Ljósheima var sagt vera 1,780%. Eignin var afhent áfrýjanda 6. júní 1999 og degi síðar gaf seljandinn út afsal til hans. Innti áfrýjandi sama dag af hendi greiðslu, sem samkvæmt kaupsamningi skyldi þá koma fyrir eignina og áður var getið um.

Við undirritun kaupsamningsins lágu hvorki fyrir reikningar viðkomandi húsfélags í Ljósheimum né yfirlýsing þess um hver staða umræddrar íbúðar væri gagnvart því og hússjóði þess. Í kaupsamningnum er á hinn bóginn svofellt ákvæði: „Seljandi leggur fram yfirlýsingu húsfélags í næstu viku, en sjá meðfylgjandi yfirlýsingu undirritaða af seljanda vegna húsfélags.“ Tilvitnuð yfirlýsing seljandans var á stöðluðu eyðublaði, þar sem merkt var í viðeigandi reiti að húsgjöld væru nú 10.000 - 13.000 krónur á mánuði vegna eignarinnar, innifalið í húsgjöldum væri almennur rekstur húsfélagsins, allur hitakostnaður, allt rafmagn í séreign, húseigendatrygging, kostnaður vegna húsvarðar og að engar framkvæmdir væru yfirstandandi eða væntanlegar á vegum húsfélagsins. Við gerð afsals lá enn ekki fyrir nein yfirlýsing húsfélagsins um stöðu íbúðarinnar gagnvart því og hússjóðnum. Var engu að síður gengið frá afsalinu og greiðslu áfrýjanda samkvæmt samningi, en afsalinu fylgdi nánast samhljóða yfirlýsing seljandans og fylgt hafði kaupsamningi. Sá munur var þó á meðal annars að merkt var við að húsgjöld væru í skilum.

Áfrýjandi kveðst hafa orðið þess var skömmu síðar að veruleg skuld hvíldi á íbúðinni gagnvart húsfélaginu vegna lántöku, sem félagið hafði gengist í til að greiða kostnað af framkvæmdum við sameign í húsinu og þá var nýlega lokið. Hafi lögmaður hans af því tilefni þrívegis skrifað félaginu bréf og óskað eftir upplýsingum um stöðu málsins. Ódagsett svarbréf húsfélagsins hafi loks borist honum um mánaðamót september og október 1999. Þar komi fram að reikningar félagsins fyrir árið 1998 væru ekki tilbúnir, en neikvætt eigið fé þess í lok árs 1997 hafi numið rúmlega 57.000.000 krónum. Nokkur kostnaður hafi bæst við 1998 vegna framkvæmda húsfélagsins, sem hafi lokið á því ári. Mætti áætla að skuld, sem hvíldi á íbúðinni gagnvart húsfélaginu, væri um 1.500.000 krónur. Lögmaður áfrýjanda ritaði hinni stefndu fasteignasölu einnig tvívegis bréf vegna málsins, sem var ekki svarað.

Með málsókn sinni leitar áfrýjandi eftir skaðabótum vegna tjóns, sem hann kveðst hafa orðið fyrir af þessum sökum. Beindi hann málinu upphaflega bæði að seljandanum og stefndu, en að hans sögn hafi komið í ljós að T-x-x L-x-x R-kvk-nf væri flutt til Bandaríkjanna og stefnubirting því ekki tekist á hendur henni. Telur áfrýjandi stefndu I-kk-þf og K-kk-þf bera ábyrgð vegna mistaka sinna í starfi við gerð kaupsamnings og afsals og að hin stefnda fasteignasala sé einnig bótaskyld vegna vinnuveitandaábyrgðar á mistökum starfsmanna sinna. Stefndu krefjast sýknu og mótmæla því að hugsanlegt tjón áfrýjanda verði rakið til saknæmrar háttsemi þeirra. Bera þeir einkum fyrir sig að áfrýjanda hafi verið fullljóst að yfirlýsing húsfélagsins um skuldastöðu lá ekki fyrir og að hann hafi sjálfur tekið áhættuna af því að inna þrátt fyrir það sínar greiðslur af hendi og ljúka viðskiptunum. Stefndu hafi auk þess verið fullheimilt að fela seljanda að afla nauðsynlegra gagna frá húsfélaginu í stað þess að gera það sjálfir, en hún hafi tjáð þeim að erfitt væri að fá upplýsingar hjá félaginu. Hafi þeir enga ástæðu haft til að vefengja réttmæti yfirlýsinga hennar eða gruna hana um sviksamlega háttsemi. Málavextir og málsástæður aðila eru að öðru leyti nánar raktar í héraðsdómi.

Eftir uppkvaðningu hins áfrýjaða dóms óskaði áfrýjandi eftir því við Héraðsdóm Reykjavíkur að dómkvaddur yrði löggiltur endurskoðandi til að gefa álit á því hver hafi verið staða umræddrar íbúðar „vegna viðhaldsviðgerða og framkvæmda“ við afhendingu hennar til áfrýjanda 6. júní 1999. Var H-kk-nf A-kk-nf, löggiltur endurskoðandi, dómkvaddur af þessu tilefni 11. október 2002. Í niðurstöðu matsgerðar hans, sem dagsett er 10. desember sama árs, kemur fram að skuld, sem hvílt hafi á umræddri íbúð 6. júní 1999 „vegna viðhaldsviðgerða og framkvæmda“ hafi verið 1.421.153 krónur. Var lýst yfir af hálfu stefndu fyrir Hæstarétti að ekki væri lengur tölulegur ágreiningur milli aðila málsins.

II.

Samkvæmt 12. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu skal fasteignasala, sem fengið hefur eign til sölumeðferðar, semja rækilegt yfirlit yfir þau atriði, sem máli geta skipt við sölu eignarinnar. Skal þess vandlega gætt að fram komi öll grundvallaratriði varðandi ástand hennar, sem geta skipt kaupandann máli, þar á meðal um áhvílandi veðskuldir. Nánar er kveðið á um þetta í 2. gr. reglugerðar nr. 93/1998 um samninga um söluþjónustu fasteignasala og söluyfirlit, en samkvæmt 8. tölulið greinarinnar skal söluyfirlit meðal annars hafa að geyma upplýsingar um stöðu eiganda íbúðar í fjöleignarhúsi gagnvart hússjóði og framkvæmdasjóði húsfélags. Söluyfirlit stefnda Valhallar fasteignasölu ehf. vegna sölu íbúðarinnar fyrir T-x-x L-kvk-þf R-kvk-þf hefur ekki verið lagt fram í málinu, en af hálfu stefndu var lýst yfir fyrir Hæstarétti að í því hafi ekki verið upplýsingar um það efni, sem að framan greinir. Þá er í 1. mgr. 25. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús ákvæði þess efnis að seljandi íbúðar, sem lögin taka til, skuli kynna kaupanda meðal annars reikninga húsfélagsins og stöðu og framlög eignahlutans gagnvart því og hússjóði þess áður en kaupsamningur er undirritaður. Í 5. mgr. sömu greinar segir að annist löggiltur fasteignasali sölu eignar í fjöleignarhúsi skuli hann sjá til þess að þau gögn og upplýsingar, sem um getur í 1.-4. mgr. greinarinnar, liggi fyrir og séu rækilega kynnt kaupanda áður en kaupsamningur er gerður og undirritaður.

Hin stefnda fasteignasala sinnti ekki þeirri skyldu að taka í söluyfirlit upplýsingar um skuldastöðu íbúðarinnar gagnvart hússjóði, sem augljóslega hlutu að skipta kaupandann miklu. Hagsmunum áfrýjanda var enn stefnt í hættu þegar stefndi K-kk-nf, sem er löggiltur fasteignasali, gekk frá kaupsamningi án þess að upplýsinganna væri aflað, þvert gegn fyrirmælum laga svo sem áður er komið fram. Er sú viðbára haldlaus að heimilt hafi verið að fela seljandanum að afla upplýsinganna, því þótt á það yrði fallist var stefnda K-kk-þgf óheimilt að ganga frá kaupsamningi fyrr en að þeim fengnum. Hið sama átti við þegar stefndi I-kk-nf, sem einnig er löggiltur fasteignasali, gekk frá afsali fyrir íbúðinni. Kom einnig fram í framburði hans fyrir dómi að starfsmaður á fasteignasölunni hafi þá vakið athygli hans á að upplýsingarnar lægju ekki fyrir og spurt hvort það væri í lagi og honum sjálfum orðið á í fljótræði að segja að svo væri. Þetta hafi verið yfirsjón, sem vinnuálag og fleira hafi valdið. Er ljóst samkvæmt framanröktu að stefndu vanræktu frá upphafi mikilvæga starfsskyldu sína, sem leiddi til þess að ekki varð uppvíst um skuld seljanda íbúðarinnar við húsfélagið fyrr en að samningsgerð lokinni. Verða allir stefndu að bera ábyrgð á tjóni, sem áfrýjandi hefur beðið af þeim sökum, en samkvæmt 1. mgr. 47. gr. laga nr. 26/1994 hvílir skylda til að greiða hlutdeild séreignar í sameiginlegum kostnaði á þeim, sem er eigandi hennar á hverjum tíma, sbr. einnig 3. mgr. sömu greinar. Geta stefndu ekki losnað undan ábyrgð sinni með vísan til þess að áfrýjandi hafi tekið áhættuna af því að reiða af hendi sínar greiðslur þótt yfirlýsingu húsfélagsins vantaði. Er þá litið til þess að ekkert er fram komið um að stefndu hafi varað áfrýjanda við að ganga til samninga við þessar aðstæður. Bar stefndu að gera áfrýjanda skýra grein fyrir áhættunni, sem þessu fylgdi, og ráða honum jafnframt frá því að eiga viðskipti með slíkum skilmálum í stað þess að láta staðhæfingu seljanda um stöðu skulda nægja. Með háttsemi sinni brugðust stefndu þeirri starfskyldu fasteignasala samkvæmt 10. gr. laga nr. 54/1997 að gæta þess að réttmætir hagsmunir beggja samningsaðila í slíkum viðskiptum væru tryggðir. Var sérstaklega brýnt að stefndu gættu þessarar skyldu sinnar þar sem áfrýjandi var að kaupa sér íbúð í fyrsta sinn og var reynslulaus í fasteignaviðskiptum.

Stefndu bera ennfremur fyrir sig að seljandinn hljóti að bera ábyrgð gagnvart áfrýjanda á röngum upplýsingum sínum, þannig að hvað sem öðru líði geti hugsanleg ábyrgð stefndu ekki náð lengra en að vera til vara ef í ljós komi að áfrýjandi nái ekki fram rétti sínum gagnvart seljandanum. Verði áfrýjandi samkvæmt því að leita fullnustu hjá viðsemjanda sínum áður en hann geti beint kröfu sinni að stefndu. Það hafi hann ekki gert með viðhlítandi hætti og séu skilyrði því ekki uppfyllt til að hann geti krafið þá um greiðslu. Í þessu sambandi verður að líta til þess að grundvöllur fyrir skaðabótakröfu áfrýjanda gagnvart seljandanum annars vegar og stefndu hins vegar er ólíkur, en skilyrði hefðu verið til að krefja þá um bætur í sama máli, sbr. 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Ábyrgð seljanda er samningsábyrgð, en ábyrgð stefndu er reist á vanrækslu á því að sinna lögboðnum starfskyldum sínum. Sú regla gildir almennt þegar um er að ræða fleiri en einn, sem veldur tjóni, að tjónþolinn á val um að hvorum eða hverjum þeirra hann beinir kröfu sinni. Stefndu bera ábyrgð gagnvart áfrýjanda á grundvelli sakar, svo sem áður er komið fram, og getur þessi málsástæða ekki leitt til þeirrar niðurstöðu að krafa um sýknu nái fram að ganga.

Samkvæmt öllu framanröktu verður krafa áfrýjanda tekin til greina. Ber hún dráttarvexti eins og nánar greinir í dómsorði frá 13. nóvember 1999 þegar mánuður var liðinn frá því að áfrýjandi lagði fyrir stefndu upplýsingar, sem þörf var á til að þeir gætu tekið afstöðu til kröfunnar, sbr. 15. gr. þágildandi vaxtalaga. Verða stefndu jafnframt dæmdir til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem verður ákveðinn í einu lagi, eins og nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

Stefndu, Valhöll fasteignasala ehf., I-kk-nf G-kk-nf G-kk-nf og K-kk-nf K-kk-nf, greiði óskipt áfrýjanda, J-kk-þgf F. Á-kk-þgf, 1.421.153 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 13. nóvember 1999 til 1. júlí 2001, en 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndu greiði óskipt áfrýjanda samtals 650.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.