424/2017

H o.fl. kröfðu F ehf. um eftirstöðvar kaupverðs samkvæmt kaupsamningi um S ehf. og staðfestingar þess að tiltekið tryggingarbréf sem S ehf. gaf út stæði til tryggingar þeirri kröfu. F ehf. taldi á hinn bóginn að hann ætti rétt á afslætti af kaupverðinu þar sem að fasteign í eigu S ehf. hefði verið gölluð sökum þess að í söluyfirliti hefði komið fram að henni fylgdi að sögn eigenda byggingarréttur. Slíkur réttur reyndist hins vegar ekki vera fyrir hendi. Talið var að kaupsamningurinn tæki samkvæmt efni sínu til viðskipta með hlutafé í einkahlutafélagi en ekki fasteignakaupa. Var því ekki fallist á með F ehf. að lög nr. 40/2002 um fasteignakaup ættu við um viðskiptin. Tilgreining byggingarréttarins í söluyfirlitinu hefði gefið fyrirsvarsmönnum F ehf. sérstakt tilefni til að ganga úr skugga um það áður en af kaupum varð hvort slíkur réttur væri fyrir hendi og hvað í honum fælist. Jafnframt hefði það gefið þeim tilefni til að taka upp áskilnað þar að lútandi í kaupsamningi, ekki síst ef um ákvörðunarástæðu fyrir kaupunum var að ræða líkt og F ehf. hafði haldið fram. Þá hefði hvílt sú skylda á fyrirsvarsmönnum F ehf. að rannsaka hið selda jafnskjótt og tækifæri gafst til, sbr. 1. mgr. 31. gr. laga nr. 50/2000, og tilkynna H o.fl. án ástæðulauss dráttar um ætlaðan galla, sbr. 1. mgr. 32. gr. sömu laga. Sú hefði ekki verið raunin en af hálfu F ehf. var því fyrst haldið fram um 19 mánuðum eftir að kaupin áttu sér stað að hið selda væri gallað af þessum sökum. Var því ekki talið að hlutaféð hefði verið gallað í skilningi 1. mgr. 30. gr. laga nr. 50/2000. Voru kröfur H o.fl. því teknar til greina.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og K-kk-nf A-kk-nf og G-kk-nf S-kk-nf prófessor.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 30. júní 2017. Þeir krefjast sýknu af kröfum stefndu og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Svo sem nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi deila aðilar um efndir kaupsamnings 16. janúar 2014 um einkahlutafélagið Súðarvog 9. Í málinu leitast stefndu við að heimta lokagreiðslu að fjárhæð 28.000.000 krónur, samkvæmt kaupsamningnum úr hendi áfrýjandans Fylkis ehf. og staðfestingar þess að tryggingarbréf sem áfrýjandinn Súðarvogur 9 ehf. gaf út 17. janúar 2014 og hvílir á fasteigninni Súðarvogi 9 í Reykjavík standi til tryggingar þeirri kröfu. Áfrýjendur telja á hinn bóginn að þeir eigi rétt á afslætti af kaupverði félagsins og byggja kröfuna á því að umrædd fasteign, sem var helsta eign félagsins, hafi verið gölluð vegna þess að í söluyfirliti Fasteignasölu Kópavogs, sem boðið hafði fasteignina til sölu, kom fram „að sögn eigenda er byggingarréttur á lóðinni, fyrir stækkun upp á 4-5 þúsund fm.“ Sá réttur hafi hinsvegar ekki reynst vera fyrir hendi og rökstyðja áfrýjendur afsláttarkröfuna við niðurstöður matsgerðar sem þeir öfluðu undir rekstri málsins. Þá byggja áfrýjendur á því að stefndu fái ekki reist umkrafinn rétt á tryggingarbréfinu af nánar tilgreindum ástæðum.

II

Af hálfu áfrýjenda er á því byggt að slík tengsl hafi verið á milli sjálfstæðrar sölumeðferðar fasteignarinnar að Súðarvogi 9 í aðdraganda kaupsamningsins, sem gerður var um áfrýjandann Súðarvog 9 ehf. 16. janúar 2014, að viðskiptin beri að fella undir lög nr. 40/2002 um fasteignakaup. Um þetta vísa áfrýjendur meðal annars til kynningar fasteignasölunnar á fasteigninni, kauptilboðs í fasteignina 17. desember 2013 og fleiri atriða sem nánar eru rakin í hinum áfrýjaða dómi. Þá benda áfrýjendur á að umrædd fasteign hafi verið langstærsta eign félagsins en óumdeilt er að auk hennar átti félagið innstæðu á bankareikningi að fjárhæð 7.687.435 krónur.

Kaupsamningurinn 16. janúar 2014, sem um er deilt í málinu, tekur samkvæmt efni sínu til viðskipta með hlutafé í einkahlutafélagi en ekki fasteignakaupa, sbr. 1. gr. laga nr. 40/2002. Verður ekki fallist á með áfrýjendum að lögin taki til viðskiptanna, hvorki samkvæmt efni sínu né fyrir lögjöfnun. Áfrýjendur hafa byggt á því í málinu að verði ekki fallist á það að lög nr. 40/2002 eigi við, sé krafa þeirra um afslátt vegna galla reist á reglum samninga- og kröfuréttar. Kom fram við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti að undir þeim kringumstæðum greinir aðila ekki á um að kaupin falli undir gildissvið laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup.

III

Við mat á því hvort hið selda hlutafé í áfrýjandanum Súðarvogi 9 ehf. hafi verið gallað, í skilningi 1. mgr. 30. gr. laga nr. 50/2000, verður eftir sem áður að líta til þess hvort að fyrrgreindar upplýsingar í söluyfirliti fasteignasölunnar um byggingarrétt hafi verið þess eðlis að áfrýjandinn Fylkir ehf. hafi getað á því byggt, án þess að frekari gögn kæmu til, að slíkur réttur væri fyrir hendi. Þá ber jafnframt að taka afstöðu til þeirrar málsástæðu áfrýjenda að tilvist byggingarréttarins hafi verið ákvörðunarástæða áfrýjandans Fylkis ehf. fyrir kaupunum.

Í kauptilboði áfrýjandans Fylkis ehf. 17. desember 2013, sem aðeins tók til fasteignarinnar Súðarvogs 9, er ekki vikið að umræddum byggingarrétti, þó að þar sé að finna almenna tilvísun til upplýsinga um eignina sem fram hafi komið í söluyfirliti fasteignasölunnar. Tilboðsfjárhæð nam 120.000.000 krónum. Í kaupsamningnum um hlutaféð 16. janúar 2014 er ekki vikið að byggingarrétti en í 5. grein samningsins segir að eignir einkahlutafélagsins séu „fasteignin að Súðarvogi 9, Rvk., fastanúmer 202-3208 og handbært fé að fjárhæð kr. 7.687.435.“ Þá kemur fram í 6. grein að kaupandinn, áfrýjandinn Fylkir ehf., yfirtaki þrjá leigusamninga „sem eru í gangi“ með þeim réttindum og skyldum sem þeim fylgi.

Í málinu liggja engar frekari samtíma upplýsingar fyrir þess efnis hvaða vægi ætlaður byggingarréttur hafði í viðskiptum aðila. Undir rekstri málsins í héraði var að ósk áfrýjenda dómkvaddur maður til að meta ætlað verðmæti byggingarréttarins við kaupsamningsgerðina. Var það niðurstaða hans að verðmæti byggingarréttar á sambærilegu atvinnuhúsnæði hefði um áramótin 2013 til 2014 verið 10.000 krónur á hvern fermetra. Hefði verðmæti byggingarréttar sem fæli í sér heimild til að stækka fasteignina að Súðarvogi 9 um 4.000 fermetra því verið 40.000.000 krónur og um 5.000 fermetra 50.000.000 krónur. Þá kom fram í matgerðinni að markaðsvirði atvinnuhúsnæðis að Súðarvogi 9 hefði á umræddum tíma verið 95.000.000 krónur. Þar sem kaupverð áfrýjandans Súðarvogs 9 ehf. var 118.000.000 krónur hefðu verið greiddar 23.000.000 krónur fyrir 4.000 til 5.000 fermetra byggingarrétt við sölu félagsins. Sýnist þá ekki tekið tillit til þess að í félaginu voru, svo sem fyrr segir, frekari eignir en fasteignin. Eins og niðurstöðum matsgerðarinnar er háttað er hún því ekki til þess fallin að upplýsa nægilega um hvert mögulegt vægi ætlaðs byggingarréttar var við ákvörðun kaupverðs hlutafjár í áfrýjandanum Súðarvogi 9 ehf.

Staðfest er sú niðurstaða héraðsdóms að upplýsingar í söluyfirliti Fasteignasölu Kópavogs hafi verið gefnar að tilhlutan stefndu. Til þess ber þá að líta að þar sem viðskipti aðila féllu samkvæmt samningi þeirra undir lausafjárkaup þá verður þýðing upplýsinganna í söluyfirlitinu ekki metin á grundvelli 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Í skýrslu fyrirsvarsmanns áfrýjandans Fylkis ehf., E-kk-ef Ó-kk-ef Á-kk-ef, fyrir héraðsdómi kom fram að forsvarsmenn félagsins höfðu reynslu af kaupum og sölu fasteigna enda voru slík viðskipti auk annars tilgangur félagsins samkvæmt skráningu í hlutafélagaskrá. Tilgreining byggingarréttarins í umræddu söluyfirliti „að sögn eigenda“ gaf fyrirsvarsmönnum áfrýjandans Fylkis ehf. sérstakt tilefni til þess að ganga úr skugga um það áður en af kaupum varð hvort slíkur réttur væri fyrir hendi og hvað í honum fælist. Jafnframt gaf það þeim tilefni til þess að taka upp áskilnað þar að lútandi í kaupsamning aðila, ekki síst ef um ákvörðunarástæðu fyrir kaupunum var að ræða svo sem haldið hefur verið fram af þeirra hálfu undir rekstri málsins, meðal annars í skýrslugjöf fyrrnefnds fyrirsvarsmanns.

Loks hvíldi sú skylda á fyrirsvarsmönnum áfrýjandans Fylkis ehf. að rannsaka hið selda jafnskjótt og tækifæri gafst til, sbr. 1. mgr. 31. gr. laga nr. 50/2000 og tilkynna stefndu án ástæðulauss dráttar um ætlaðan galla, sbr. 1. mgr. 32. gr. sömu laga. Sú varð ekki raunin en af hálfu áfrýjandans Fylkis ehf. var því fyrst haldið fram í ágúst 2015, um 19 mánuðum eftir að kaupin áttu sér stað, að hið selda væri gallað vegna þess að byggingarrétturinn væri ekki fyrir hendi.

Að öllu framangreindu virtu verður ekki talið að hlutafé það sem stefndu seldu áfrýjandanum Fylki ehf. með kaupsamningi 16. janúar 2014 hafi verið haldið galla í skilningi 1. mgr. 30. gr. laga nr. 50/2000 sem áfrýjendur geti reist afsláttarkröfu á samkvæmt 38. gr. sömu laga. Í samræmi við það er fallist á kröfu stefndu um greiðslu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt 3. lið 2. greinar í tilvitnuðum kaupsamningi. Þá verður með skírskotun til forsendna héraðsdóms staðfest niðurstaða hans um upphafstíma og álagningu vaxta, sem og sú niðurstaða að tryggingarbréfið 17. janúar 2014 standi til tryggingar dæmdri fjárhæð.

Samkvæmt þessu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur, þar með talið um málskostnað.

Áfrýjendum verður gert að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, Fylkir ehf. og Súðarvogur 9 ehf., greiði óskipt stefndu, H-kk-þgf G-kk-þgf, O-kvk-þgf M-kvk-þgf E-kvk-þgf, R-kvk-þgf G. L-x-x og S-kk-þgf H-kk-þgf, sameiginlega 600.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.