264/2010

Vorið 2004 tók RÞ við ábúð af föður sínum á eignarhluta RR í jörðinni H, sem var í óskiptri sameign RR og annarra. Aðilar gerðu með sér byggingarbréf í desember 2005 þar sem meðal annars kom fram að stefndi skyldi hafa  öll almenn leiguliðaafnot  jarðarinnar með nánar tilgreindum undantekningum, en um réttindi hans og skyldur færi að öðru leyti eftir ábúðarlögum nr. 80/2004. Þá var jafnframt kveðið á um að úttekt ætti að fara fram á ástandi jarðarinnar, ræktunar og mannvirkja við upphaf ábúðar.  Samkomulag tókst með aðilum um að ábúðinni lyki 1. júlí 2007. Úttektarmenn samkvæmt 39. gr. ábúðarlaga luku úttekt 30. nóvember sama ár vegna ábúðarloka R og samkvæmt henni var matsverð mannvirkja að frádreginni tiltekinni fjárhæð vegna þrifa og viðhalds, samtals 6.761.427 krónur. Ekki tókst samkomulag milli aðila um uppgjör vegna loka ábúðar RÞ og höfðaði hann af þeim sökum mál á hendur RR til greiðslu fjárhæðarinnar. Í dómi Hæstaréttar kemur fram að öll mannvirki sem ágreiningur stæði á um hefðu verið reist áður en RÞ tók í raun við ábúð af föður sínum vorið 2004. Við leiguliðaskiptin á þeim tíma hafi úttekt ekki verið gerð og því bæri samkvæmt 38. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976 að leggja til grundvallar að samkomulag hafi tekist á milli RR og RÞ um að RÞ tæki við réttindum föður síns vegna eigna og endurbóta á jörðinni á ábúðartíma hans. Þessu til samræmis færi um tilkall RÞ til greiðslu eftir reglum ábúðarlaga nr. 64/1976. Fallist var á kröfu RÞ um að RR bæri að greiða að fullu fyrir mannvirki sem tilgreint var í matsgerðinni sem „fjárhús/baggahús“, en hann hafði sérstaklega samþykkt byggingu þess auk matsliða, sem hann vefengdi ekki og voru í úttekt kenndir við mjaltabás, breytingar á mjólkurhúsi og flór í fjósi. Á hinn bóginn var því hafnað að RR bæri að greiða fyrir önnur tilgreind mannvirki enda væri ekki fullnægt skilyrðum 12. og 16. gr. eldri ábúðarlaga, sbr. ákvæði til bráðabirgða II við ábúðarlög nr. 80/2004. Til lækkunar kom gagnkrafa RR sem RÞ hafði viðurkennt og tilgreindir frádráttarliðir, en ekki var fallist á með RR að félagið gæti beitt skuldajöfnuði vegna greiðslu tilgreindrar veðskuldar, sem RÞ var upphaflega skuldari að. Samkvæmt framansögðu var fallist á kröfu RÞ að hluta og RR gert að greiða honum 3.811.108 krónur.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 27. apríl 2010. Hann krefst aðallega sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, en til vara að hún verði lækkuð, málskostnaður í héraði felldur niður og stefnda gert að greiða sér málskostnað hér fyrir dómi.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Samkvæmt gögnum málsins gerðu aðilarnir byggingarbréf í desember 2005, þar sem áfrýjandi, sem þá hét Rafmagnsveitur ríkisins, leigði stefnda 9/14 hluta jarðarinnar Reykjarhóls, sem nú er í Sveitarfélaginu Skagafirði, til ábúðar tímabilið frá 1. nóvember sama ár til fardaga að vori 2015, en jörð þessa átti áfrýjandi í óskiptri sameign með öðrum, sem stóðu ekki að samningnum. Í byggingarbréfinu var meðal annars vísað til þess að stefndi skyldi hafa „öll almenn leiguliðaafnot jarðarinnar“ með nánar tilgreindum undantekningum, en um réttindi hans og skyldur færi að öðru leyti eftir ábúðarlögum nr. 80/2004. Þá var jafnframt kveðið á um að úttekt ætti að fara fram á „ástandi jarðarinnar, ræktunar og mannvirkja ... við upphaf ábúðar“, en stefnda bæri að halda við húsum og mannvirkjum „svo að þau hrörni ekki umfram eðlilega fyrningu.“ Fyrir liggur að þrátt fyrir þetta ákvæði hafi úttekt ekki farið fram, en óumdeilt er að stefndi hafi í raun hafið ábúð á jörðinni vorið 2004 þegar hann tók við henni af föður sínum, N-kk-þgf J-kk-þgf, sem áður var ábúandi á grundvelli byggingarbréfs 15. júní 1989.

Samhliða gerð fyrrnefnda byggingarbréfsins gerðu aðilarnir samkomulag 20. desember 2005, en þar lýsti áfrýjandi sig samþykkan því að stefndi endurbyggði að hluta fjós og mjólkurhús á jörðinni, auk þess að endurnýja þar ýmsan búnað. Í þessu skyni skuldbatt áfrýjandi sig til að veita stefnda leyfi til að veðsetja eignarhlutann í jörðinni fyrir tryggingarbréfi að fjárhæð 6.000.000 krónur, sem stefndi gæfi út til Sparisjóðs Siglufjarðar. Þetta væri háð því skilyrði að fé, sem stefndi fengi þar að láni, yrði nýtt til að auka verðgildi áðurnefndra bygginga, þó að hámarki um 2.000.000 krónur, og „til kaupa og endurnýjunar á mjaltabás, milligerðir og tæki í fjósi“ að verðgildi 4.000.000 krónur. Annan kostnað af þessum framkvæmdum ætti stefndi að bera. Að ábúðartíma loknum skyldu endurbætur á byggingunum að frádregnum afskrifum endurgreiðast frá áfrýjanda eftir matsverði, sem færi ekki fram úr 2.000.000 krónum, en verðmæti lausafjármuna, sem að framan greinir, skyldi afskrifað á gildistíma byggingarbréfs aðilanna. Í framhaldi af þessu gaf stefndi 25. janúar 2006 út skuldabréf til Sparisjóðs Siglufjarðar að fjárhæð 6.000.000 krónur, sem endurgreiða átti með mánaðarlegum afborgunum næstu 20 árin, en til tryggingar skuldinni var eignarhluti áfrýjanda í Reykjarhóli settur að 1. veðrétti og var skuldabréfið áritað af honum til staðfestingar því.

Fyrir liggur í málinu að áfrýjandi tók að sér samkvæmt bréfi til stefnda 20. september 2006 að greiða kostnað af framkvæmdum við stækkun haughúss á jörðinni, en tekið var fram að byggja ætti eftir tilteknum uppdrætti og kostnaðaráætlun stefnda, sem hafi hljóðað á 5.800.000 krónur. Þá fjárhæð skyldi áfrýjandi greiða 1. nóvember 2006 eða þegar þak væri komið á nýbygginguna. Stefndi áritaði þetta bréf um samþykki 10. október 2006 og fékk í skjóli þess 4.000.000 krónur úr hendi áfrýjanda 5. febrúar 2007, en frekari greiðslur munu ekki hafa farið fram af þessu tilefni, enda hafi byggingu hússins ekki verið lokið.

Stefndi kveðst hafa tilkynnt áfrýjanda í símtali síðla árs 2006 að hann segði upp ábúð á jörðinni og liggur fyrir að samkomulag tókst með þeim um að ábúðinni lyki 1. júlí 2007. Stefndi gerði samning 27. júní 2007 við V-kk-þf J-kk-þf, þar sem fram kom að sá síðarnefndi tæki við ábúð á Reykjarhóli frá 1. júlí sama ár með samþykki áfrýjanda, sem gera myndi byggingarbréf honum til handa. Einnig var tekið fram að V-kk-nf hefði kynnt sér byggingarbréf stefnda og tæki við jörðinni og húsum í því ástandi, sem þau væru þá í og hann hefði kynnt sér rækilega. Þá tæki V-kk-nf að sér að ljúka byggingu fyrrnefnds haughúss og fengi greiddar frá áfrýjanda 1.800.000 krónur. Í málinu hefur verið lagður fram óundirritaður kaupsamningur stefnda við V-kk-þf og S-kvk-þf Þ-kvk-þf, þar sem kveðið var á um kaup þeirra á nánar tilgreindum bústofni, vélum, öðru lausafé og greiðslumarki fyrir samtals 22.257.000 krónur, en af þeirri fjárhæð áttu 12.658.685 krónur að greiðast með því að þau tækju að sér tilteknar skuldir stefnda, þar á meðal við Landsbanka Íslands hf. að fjárhæð 527.346 krónur og Sparisjóð Siglufjarðar að fjárhæð 6.074.317 krónur samkvæmt fyrrgreindu veðskuldabréfi 25. janúar 2006. Óumdeilt er í málinu að samningur þessa efnis hafi verið undirritaður í júlí 2007. Áfrýjandi gerði 6. júlí 2007 byggingarbréf til V-kk-ef og S-kvk-ef um eignarhlutann í jörðinni og skyldi ábúð þeirra standa frá 1. þess mánaðar til fardaga 2016. Í þessu byggingarbréfi voru samsvarandi ákvæði og fram komu í byggingarbréfi málsaðilanna 20. desember 2005, en einnig var þar tekið fram að ábúendurnir tækju að sér að greiða afborganir og vexti „af lánum þeim, sem nú hvíla á jörðinni“. Þá er þess að geta að V-kk-nf og S-kvk-nf gerðu ásamt Sparisjóði Siglufjarðar yfirlýsingu 15. ágúst 2007 um skuldskeytingu á kröfu þess síðarnefnda samkvæmt skuldabréfi stefnda frá 25. janúar 2006, en þar var meðal annars kveðið á um að V-kk-nf yrði nýr skuldari í stað stefnda og skuldabréfið áfram tryggt með veði í eignarhluta áfrýjanda í Reykjarhóli. Stefndi og áfrýjandi árituðu báðir þessa yfirlýsingu um samþykki, sá síðarnefndi sem þinglýstur eigandi.

Úttektarmenn samkvæmt 39. gr. ábúðarlaga luku 30. nóvember 2007 úttekt á Reykjarhóli vegna ábúðarloka stefnda. Samkvæmt henni voru eignir fráfarandi ábúanda í fyrsta lagi „fjárhús/baggahús“, sem metið var á 2.257.885 krónur, í öðru lagi áburðarkjallari á 473.994 krónur, í þriðja lagi innrétting í hesthúsi á 666.747 krónur, í fjórða lagi sauðburðarhús á 332.373 krónur, í fimmta lagi braggi á 140.055 krónur, í sjötta lagi „blásarahús (hesthús)“ á 98.730 krónur og loks mjaltabás, breyting á mjólkurhúsi og flór í fjósi, samtals á 4.455.193 krónur. Frá samanlögðu verði þessara eigna, 8.424.977 krónum, drógust samtals 1.663.550 krónur vegna vanhirðu á tilgreindum húsum og hreinsunar á jörðinni og stóðu þá eftir 6.761.427 krónur. Ekki tókst samkomulag milli aðilanna um uppgjör vegna loka ábúðar stefnda og höfðaði hann af þeim sökum mál þetta 30. mars 2009 á hendur áfrýjanda til greiðslu síðastgreindrar fjárhæðar. Undir rekstri málsins fyrir héraðsdómi féll stefndi frá kröfulið á grundvelli úttektarinnar vegna innréttinga í hesthúsi, 666.747 krónur, auk þess sem hann viðurkenndi gagnkröfu áfrýjanda vegna annars vegar ógreiddrar landskuldar að fjárhæð 473.687 krónur og hins vegar hlutdeildar í kostnaði af úttekt, 283.153 krónur, og nam því endanleg krafa hans í héraði 5.337.840 krónum. Í hinum áfrýjaða dómi var tekin til greina gagnkrafa áfrýjanda til skuldajafnaðar á 481.580 krónum vegna uppgreiðsluverðs veðskuldar við Landsbanka Íslands hf., sem V-kk-nf og S-kvk-nf höfðu tekið að sér að greiða samkvæmt áðurgreindum kaupsamningi við stefnda, og hefði því dómsorð hins áfrýjaða dóms með réttu átt að hljóða á skyldu áfrýjanda til að greiða stefnda 4.856.260 krónur.

Fram er komið að ábúð V-kk-ef og S-kvk-ef á Reykjarhóli lauk áður en mál þetta var höfðað og fór fram úttekt af þeim sökum 5. febrúar 2009. Vanskil munu hafa orðið á veðskuldum, sem hvíldu á eignarhluta áfrýjanda í jörðinni, og hefur hann lagt fyrir Hæstarétt gögn um að hann hafi orðið að greiða þær upp, þar á meðal skuld við Sparisjóð Siglufjarðar samkvæmt skuldabréfinu 25. janúar 2006.

II

Samkvæmt málatilbúnaði áfrýjanda fyrir Hæstarétti telur hann sér óskylt að greiða stefnda fyrir nokkur þeirra mannvirkja, sem metin voru til verðs í áðurgreindri úttekt 30. nóvember 2007, nánar tiltekið áburðarkjallara, sauðburðarhús, bragga og „blásarahús (hesthús)“, en samanlagt matsverð þeirra var 1.045.152 krónur. Þá viðurkennir hann ekki skyldu sína til að greiða nema helming matsverðs svokallaðs fjárhúss eða baggahúss, 1.128.942 krónur, og telur þannig að kröfu stefnda eigi að lækka um samtals 2.174.094 krónur af þessum sökum. Að auki krefst áfrýjandi skuldajafnaðar við það, sem þá stæði eftir af kröfu stefnda, vegna skuldar við Sparisjóð Siglufjarðar samkvæmt skuldabréfinu 25. janúar 2006, sem áfrýjandi hefur samkvæmt áðursögðu greitt upp. Stefndi unir á hinn bóginn við niðurstöðu hins áfrýjaða dóms.

Óumdeilt er að þau mannvirki á Reykjarhóli, sem ágreiningur stendur um samkvæmt þessu, höfðu öll verið reist þegar stefndi tók þar við ábúð, en samkvæmt málflutningi aðilanna verður að leggja til grundvallar að það hafi hann í raun gert á fardögum vorið 2004. Samkvæmt 38. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976, sem þá voru í gildi, átti að gera úttekt á jörð við leiguliðaskipti til að meta eignir og endurbætur fráfarandi ábúanda ef ekki lægi fyrir samkomulag milli aðila. Eftir þessu ákvæði var því ekki þörf á úttekt ef samkomulag af þessum toga hafði tekist. Með því að hvorki fráfarandi ábúandi né málsaðilar leituðu eftir úttekt er óhjákvæmilegt að leggja til grundvallar að samkomulag hafi tekist milli þeirra í reynd um að stefndi tæki við réttindum föður síns vegna eigna og endurbóta á jörðinni á ábúðartíma hans. Þessu til samræmis fer um tilkall stefnda til greiðslu vegna þessa eftir reglum ábúðarlaga nr. 64/1976.

Í málinu hefur verið lagt fram bréf áfrýjanda 6. júní 1991 til byggingarfulltrúa, þar sem greint var frá því að hann hafi samþykkt að heimila föður stefnda að reisa rúllubaggahús á jörðinni Reykjarhóli. Ekki er deilt um að hér sé um að ræða það mannvirki, sem tilgreint var sem „fjárhús/baggahús“ í úttektinni 30. nóvember 2007. Á hinn bóginn ber áfrýjandi því við að þetta mannvirki sé ekki í því horfi, sem upphaflega hafi verið ráðgert, enda sé þar ekki geymsla fyrir rúllubagga, heldur fjárhús og hesthús. Af þeim sökum sé þetta hús verðmeira en mannvirkið, sem samþykki hans hafi tekið til, og telur hann sér því ekki skylt að greiða nema helming matsverðs þess. Um þetta verður að líta til þess að áfrýjandi hefur ekki lagt fram í málinu uppdrætti eða önnur gögn um hvernig mannvirki þetta átti upphaflega að verða, svo að unnt væri að bera saman við það, sem fyrir liggur um búning þess nú. Þá er ekki stutt nokkrum haldbærum rökum hvernig atvik sem þessi ættu að valda því að skylda áfrýjanda til greiðslu tæki aðeins til helmings matsverðs þess húss. Að þessu gættu verður að leggja til grundvallar að samþykki áfrýjanda 6. júní 1991 hafi náð til þessa mannvirkis, eins og það var metið til verðs í úttektinni. Áfrýjandi hefur ekki borið því við að önnur atvik standi í vegi skyldu hans til að greiða fyrir þetta hús og verður krafa stefnda þannig tekin að þessu leyti til greina.

Um önnur mannvirki, sem ágreiningur stendur um samkvæmt áðursögðu, er þess að gæta að ekkert liggur fyrir um að áfrýjandi hafi nokkru sinni veitt samþykki sitt fyrir því að þau yrðu reist. Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976 var ábúanda á Reykjarhóli án tillits til þess heimilt að auka húsakost jarðarinnar að fullnægðum þeim skilyrðum að þess væri þörf að mati héraðsráðunautar og byggingarfulltrúa, gerð bygginga og fyrirkomulag hefði verið samþykkt af byggingarfulltrúa og jarðanefnd og áfrýjanda sannanlega tilkynnt um það sem landsdrottni. Eins og málið liggur fyrir var að engu þessu gætt. Samkvæmt 16. gr. sömu laga, sbr. ákvæði til bráðabirgða II við ábúðarlög nr. 80/2004, er landsdrottni skylt að kaupa hús fráfarandi ábúanda, sem reist voru í tíð eldri laganna, samkvæmt matsverði sé þeim til frambúðar haganlega fyrir komið og þau nauðsynleg til búrekstrar á jörðinni að mati úttektarmanna. Til þessara síðastgreindu atriða var engin afstaða tekin í úttektinni 30. nóvember 2007. Þegar af þessum sökum brestur skilyrði til að leggja á áfrýjanda skyldu til að leysa til sín mannvirki stefnda, sem hér um ræðir.

Samkvæmt því, sem að framan greinir, ber áfrýjanda að greiða stefnda fullt matsverð fyrir „fjárhús/baggahús“, auk matsliða, sem hann vefengir ekki og voru í úttekt kenndir við mjaltabás, breytingar á mjólkurhúsi og flór í fjósi, en samanlagt verðmæti þessara mannvirkja taldist 6.713.078 krónur. Því til lækkunar koma frádráttarliðir samkvæmt úttektinni, 1.663.550 krónur, auk gagnkröfu áfrýjanda, sem stefndi viðurkennir samkvæmt áðursögðu vegna ógreiddrar landskuldar, hlutdeildar í kostnaði af úttekt og uppgreiðsluverðs veðskuldar við Landsbanka Íslands hf., alls að fjárhæð 1.238.420 krónur. Telst því skuld áfrýjanda við stefnda nema 3.811.108 krónum.

Um heimild áfrýjanda til að greiða þessa skuld við stefnda með skuldajöfnuði á hluta fjárhæðar, sem hann hefur orðið að reiða af hendi til að ljúka kröfu Sparisjóðs Siglufjarðar samkvæmt skuldabréfinu, sem stefndi gaf út 25. janúar 2006 og tryggt var samkvæmt heimild áfrýjanda með veði í eignarhluta hans í Reykjarhóli, verður ekki litið fram hjá því að með fyrrgreindri yfirlýsingu 15. ágúst 2007 varð V-kk-nf J-kk-nf skuldari þeirrar kröfu í stað stefnda. Áfrýjandi áritaði sem áður segir þessa yfirlýsingu um samþykki sitt og féll með því fyrir sitt leyti frá réttindum, sem hann hefði ella getað notið gagnvart stefnda að undangengnum aðilaskiptum að kröfu Sparisjóðs Siglufjarðar. Ekki verður fallist á með áfrýjanda að hann geti þrátt fyrir þetta krafið stefnda um greiðslu skuldarinnar með stoð í fyrirmælum 1. og 2. mgr. 15. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004, enda veitti áfrýjandi stefnda sérstaka heimild til þessarar veðsetningar, sbr. 3. mgr. þeirrar lagagreinar. Samkvæmt þessu verður hafnað kröfu áfrýjanda um þann skuldajöfnuð, sem hér um ræðir.

Áfrýjandi verður þessu til samræmis dæmdur til að greiða stefnda fyrrnefndar 3.811.108 krónur með dráttarvöxtum eins og í dómsorði greinir. Um málskostnað fer samkvæmt því, sem segir í dómsorði.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Rarik ohf., greiði stefnda, R-kk-þgf Þ-kk-þgf N-kk-þgf, 3.811.108 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. desember 2007 til greiðsludags.

Áfrýjandi greiði stefnda samtals 750.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.