148/2011

V hf. var eigandi veðskuldabréfa sem hvíldu á tveimur eignarhlutum í fasteigninni R og gerðist kaupandi að þeim eignarhlutum við nauðungarsölu í september 2007. Hann fékk ekki kröfum sínum fullnægt með öllu af söluverðinu og krafði Á ehf. í framhaldi af því með greiðsluáskorunum og nauðungarsölubeiðnum í október og nóvember 2008 um greiðslu þess sem eftir stóð af skuldbindingum samkvæmt 14 veðskuldabréfum sem tryggð voru með veði í tveimur öðrum eignarhlutum í fasteigninni. Á ehf. höfðaði mál og krafðist þess að eftirstöðvar skuldabréfanna yrðu færðar niður um nánar tilgreinda fjárhæð með vísan til 57. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Í dómi Hæstaréttar sagði að samkvæmt 57. gr. laganna eins og hún hljóðaði þegar málið var höfðað hvíldi sönnunarbyrði eftir almennum reglum á þeim sem héldi því fram að markaðsverð hinnar seldu eignar hefði verið hærra en söluverð hennar við nauðungarsöluna. Með 4. gr. laga nr. 60/2010 hefði 57. gr. laga nr. 90/1991 verið breytt. Málsaðilar hefðu í samræmi við meginregluna um afdráttarlausa málsmeðferð lagt grundvöll málsins varðandi röksemdir fyrir kröfum sínum og sönnunarfærslu þeim til stuðnings í upphafi málsmeðferðar löngu áður en lög 60/2010 tóku gildi. Á ehf. hefði lagt fram verðmat löggilts fasteignasala til stuðnings því að kaupverð V hf. á eignarhlutunum tveimur hefði við nauðungarsöluna verið undir markaðsverði. Verðmatið væri lítið rökstutt en byggt á ætluðu leiguverði eignarhlutanna. Gegn andmælum V hf. taldi Hæstiréttur að með framlagningu þessara gagna hefði Á ehf. ekki tekist sönnun um að söluverð umræddra eignarhluta hefði verið undir markaðsverði þeirra við samþykki boðs V hf. í þær. Var niðurstaða héraðsdóms um sýknu stefnda því staðfest.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, G-kvk-nf B-kvk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 11. mars 2011. Hann krefst þess að eftirstöðvar kröfu samkvæmt 14 samhljóða veðskuldabréfum sem tryggð voru með 3. veðrétti í eignarhluta áfrýjanda með fastanúmer 204-3313 og 225-8525 að Rafstöðvarvegi 1a Reykjavík verði færðar niður um 22.852.761 krónu. Þá krefst hann þess að staðfest verði að veðskuldbréfin teljist að fullu greidd og að þeim skuli aflýst af framangreindum eignarhlutum áfrýjanda. Loks krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti. Samkvæmt 3. mgr. 158. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála ber að líta svo á að hann krefjist staðfestingar héraðsdóms. Áfrýjanda var með bréfi Hæstaréttar 27. maí 2011 veittur frestur til að ljúka gagnaöflun í málinu. Með vísan til fyrrgreinds lagaákvæðis er kveðinn upp dómur í málinu án munnlegs flutnings.

Áfrýjandi hafði í héraðsdómsstefnu hvorki uppi kröfur um að staðfest yrði með dómi að umrædd skuldabréf teldust greidd að fullu né að þeim skyldi aflýst. Koma þessar kröfur þegar af þeirri ástæðu ekki til umfjöllunar fyrir Hæstarétti.

I

Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi munu alls hafa verið gefin út 56 veðskuldabréf samtals að fjárhæð 252.000.000 krónur sem tryggð voru með veði í fasteigninni Rafstöðvarvegi 1a, þar af voru 14 samhljóða veðskuldabréfbréf að fjárhæð 3.000.000 krónur hvert tryggð með 3. veðrétti í eigninni. Aðalskuldari bréfanna var Hönnunar- og listamiðstöðin Ártúnsbrekka ehf., en stefndi eigandi þeirra. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu 20. ágúst 2002 mun eigninni hafa verið skipt í sjö eignarhluta, sem hver fékk sitt fastanúmer í landskrá fasteigna. Eftir að fyrrgreindum veðskuldabréfum hafði verið þinglýst á eignina var 22. desember 2006 gerð ný eignaskiptayfirlýsing fyrir Rafstöðvarveg 1a og eigninni skipt í átta eignarhluta. Báru sex þeirra sömu fastanúmer og fyrrnefndir eignarhlutar, einn þeirra leið undir lok sem sjálfstæður eignarhluti, en til urðu tveir nýir sem fengu fastanúmerin 229-8067 og 229-8153. Miðstöðin ehf. sem var eigandi allrar fasteignarinnar gaf 10. mars 2007 út afsal til áfrýjanda fyrir tveimur síðastnefndu eignarhlutunum og var því þinglýst 17. apríl sama ár. Ágreiningur reis með aðilum um hvort veð samkvæmt fyrrgreindum skuldabréfum næði til nýju eignarhlutanna tveggja. Með dómi Hæstaréttar 6. maí 2010 í máli nr. 709/2009 var leyst úr þeim ágreiningi á þann veg að hinir nýju eignarhlutar væru hluti veðandlagsins.

Nauðungarsala á þeim sex eignarhlutum sem voru þinglýst eign Miðstöðvarinnar ehf. fór fram í tvennu lagi. Þann 18. apríl 2007 voru fjórir eignarhlutar seldir nauðungarsölu. Söluverð þeirra var samtals 224.400.000 krónur og var stefndi kaupandi. Samkvæmt frumvarpi sýslumannsins í Reykjavík til úthlutunar á söluandvirði greiddust 191.989.893 krónur vegna 1. veðréttar og 29.969.109 krónur upp í kröfur á 2. veðrétti. Þann 18. september 2007 voru tveir eignarhlutar með fastanúmerin 204-3313 og 225-8525 seldir nauðungarsölu. Söluverð þeirra var samtals 68.000.000 krónur og var stefndi kaupandi. Samkvæmt frumvörpum sýslumannsins í Reykjavík til úthlutunar greiddust samtals 33.942.933 krónur vegna bréfa á 2. veðrétti en 32.722.938 krónur upp í kröfur vegna bréfa á 3. veðrétti eða samtals 66.665.871 króna. Áfrýjandi leitaði úrlausnar Héraðsdóms Reykjavíkur varðandi frumvörp sýslumanns, sbr. 1. mgr. 52. gr. laga nr. 90/1991 og krafðist þess að innheimtuþóknun vegna veðskuldabréfa á 2. og 3. veðrétti yrði lækkuð. Með úrskurði 9. júní 2010 féllst dómurinn á kröfu hans að því er varðaði innheimtuþóknun vegna veðskuldbréfa er hvíldu með 2. veðrétti á eignarhluta 204-3313. Var frumvarpi að úthlutun söluverðs vegna þess eignarhluta breytt þannig að innheimtuþóknun var lækkuð úr 2.322.196 krónum auk virðisaukaskatts í 373.500 krónur að virðisaukaskattinum meðtöldum. Fjárhæð sú sem þurfti til að greiða upp kröfur á 2. veðrétti lækkaði því um 2.517.634 krónur og hækkaði það sem greiddist upp í kröfur á 3. veðrétti sem því nam samkvæmt nýrri úthlutun sýslumanns 4. apríl 2011. Kröfulýsing stefnda 18. september 2007 í söluandvirði eignarhluta 225-8525 vegna höfuðstóls, vaxta og kostnaðar vegna þeirra 14 veðskuldabréfa sem tryggð voru með 3. veðrétti í fasteigninni allri nam samtals 55.575.699 krónum. Þar sem 35.240.572 krónur hafi samkvæmt framansögðu greiðst upp í kröfur á 3. veðrétti af söluverði eignarhluta 225-8525 telur stefndi að ógreiddar eftirstöðvar veðskuldarinnar miðað við söludag þessara eignarhluta hafi numið 20.335.129 krónum.

Stefndi beindi 24. október 2008 greiðsluáskorunum að áfrýjanda sem veðsala og eiganda eignarhluta með fastanúmer 229-8067 og 229-8153 vegna skuldabréfanna 14 sem hvíldu upphaflega með 3. veðrétti á allri fasteigninni Rafstöðvarvegi 1a. Voru eftirstöðvar skuldarinnar samkvæmt bréfunum ásamt kostnaði og dráttarvöxtum til 27. október 2008 taldar nema ríflega 71.500.000 krónum og var skorað á áfrýjanda að greiða skuldina eða semja um greiðslu hennar innan 15 daga frá móttöku áskorananna. Þann 19. nóvember sama ár beindi stefndi beiðnum um nauðungarsölu á fyrrnefndum eignahlutum áfrýjanda til sýslumannsins í Reykjavík vegna ógreiddra eftirstöðva bréfanna.

Áfrýjandi höfðaði mál þetta 25. júní 2009 og krafðist þess að eftirstöðvar skuldabréfanna sem tryggðar voru með veði í eignarhlutum með fastanúmerin 204-3313 og 225-8525 og hvíla nú á eignarhlutum áfrýjanda með fastanúmerin 229-8067 og 229-8153 yrðu færðar niður um nánar tilgreinda fjárhæð með vísan til 57. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Með hinum áfrýjaða dómi var stefndi sýknaður af þeirri kröfu.

II

Stefndi, sem var eigandi veðskuldbréfa sem hvíldu á eignarhlutum með fastanúmerin 204-3313 og 225-8525 í Rafstöðvarvegi 1a keypti, eins og að framan er rakið, þá eignarhluta við nauðungarsölu 18. september 2007. Hann fékk ekki kröfum sínum fullnægt með öllu af söluverðinu og krafði áfrýjanda í framhaldi af því með greiðsluáskorunum og nauðungasölubeiðnum í október og nóvember 2008 um greiðslu þess sem eftir stóð af skuldbindingum samkvæmt 14 veðskuldabréfum sem tryggð voru með veði í eignarhlutum áfrýjanda með fastanúmerin 229-8067 og 229-8153 í fasteigninni. Háttar því svo til sem um ræðir í 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991 og getur áfrýjandi því samkvæmt 2. mgr. sömu lagagreinar höfðað mál og fengið eftirstöðvar skuldbindinganna færðar niður um fjárhæð sem nemur mismun á því sem eignin var seld fyrir og markaðsverði hennar.

Samkvæmt 57. gr. laga nr. 90/1991 eins og hún hljóðaði þegar mál þetta var höfðað hvíldi sönnunarbyrði eftir almennum reglum á þeim sem hélt því fram að markaðsverð hinnar seldu eignar hefði verið hærra en söluverð hennar við nauðungarsöluna. Með 4. gr. laga nr. 60/2010 var 57. gr. fyrrnefndu laganna breytt á þann hátt að sönnunarbyrðinni var snúið við og samkvæmt greininni svo breyttri getur sá sem notið hefur réttinda yfir eign sem hann hefur ekki fengið fullnægt með öllu af söluverðinu því aðeins krafið gerðarþola eða annan um greiðslu þess sem eftir stendur að hann sýni fram á að markaðsverð eignarinnar hefði ekki nægt til fullnustu kröfunnar. Samkvæmt 9. gr. laga nr. 60/2010 skyldu þau öðlast þegar gildi. Lögin voru birt 18. júní 2010. Áfrýjandi höfðaði mál þetta 25. júní 2009. Við þingfestingu þess 30. sama mánaðar lagði hann fram gögn um markaðsverð á þeim eignarhlutum sem seldir höfðu verið nauðungarsölu 18. september 2007. Stefndi tók til varna og andmælti því meðal annars í greinargerð sem hann lagði fram 1. október 2009 að áfrýjanda hefði tekist sönnun um að umræddir eignarhlutar hefðu við nauðungarsöluna verið keyptir undir markaðsverði, en um það hefði hann sönnunarbyrði. Málsaðilar höfðu þannig í samræmi við meginregluna um afdráttarlausa málsmeðferð lagt grundvöll málsins varðandi röksemdir fyrir kröfum sínum og sönnunarfærslu þeim til stuðnings í upphafi málsmeðferðar löngu áður en lög nr. 60/2010 öðluðust gildi. Verður í ljósi þess að leysa úr ágreiningi aðila á grundvelli ákvæða 57. gr. laga nr. 90/1991 eins og þau voru áður en þeim var breytt með lögum nr. 60/2010.

Til stuðnings því að kaupverð stefnda á eignarhlutum 204-3313 og 225-8525 hafi við nauðungarsöluna 18. september 2007 verið undir markaðsverði þeirra hefur áfrýjandi lagt fram verðmat S-kk-ef P-kk-ef J-kk-ef löggilts fasteignasala 8. mars 2007. Verðmat þetta, sem er samhljóða fyrir báða eignarhlutana, er ekki miðað við ástand eignarhlutanna á söludegi heldur reist á „frágangslýsingu eiganda sem og lýsingu á frágangi húss og lóðar úr bæklingi um Hönnunar og listamiðstöðina.“ Verðmatið er lítt rökstutt en byggt á ætluðu leiguverði eignarhlutanna. Aðila greinir á um hversu miklu af frágangi eignarhlutanna var ólokið við sölu þeirra, en áfrýjandi hefur lagt fram kostnaðaráætlun fyrirsvarsmanns síns K-kk-ef B-kk-ef 1. ágúst 2007 vegna lokafrágangs þeirra. Verður gegn andmælum stefnda ekki talið að með framlagningu þessara gagna hafi áfrýjanda tekist sönnun um að söluverð umræddra eignarhluta hafi verið undir markaðsverði þeirra við samþykki boðs stefnda í þær. Verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms því staðfest.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti verður ekki dæmdur.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.