351/2002

L sf. keypti árið 1998 fasteign sem var reist á lóð Reykjavíkurhafnar. Var lóðin leigð til þess að á henni yrði reist fiskvinnsluhús og var kvöð í samningnum um að ekki væri heimilt að nota lóðina til annars nema með samþykki hafnarstjórnar. Á árinu 2000 samdi G við L sf. um leigu á hluta fasteignarinnar undir rekstur nuddskóla og sjúkranudd. Í 13. gr. samningsins var kveðið á um að leigjanda væri kunnugt um að samþykki hafnarstjórnar lægi ekki fyrir vegna þeirrar starfsemi sem leigjandi hygðist vera með í hinu leigða húsnæði. Í framhaldi af gerð samningsins réðst G í umfangsmiklar breytingar á húsnæðinu. Þegar framkvæmdirnar voru á lokastigi sóttu G um byggingarleyfi vegna þeirra. Fór svo að hafnarstjórn hafnaði því að veita leyfi til að innrétta nuddskóla í húsnæðinu og ákvað byggingarnefnd því að synja um útgáfu byggingarleyfis. Höfðaði G í kjölfarið mál á hendur L sf. til greiðslu skaða- og miskabóta vegna samningsgerðarinnar. Í dómi Hæstaréttar kemur fram að L sf. hafi borið að tryggja að ekki hvíldu á leiguhúsnæðinu kvaðir, sem útilokuðu að það gæti nýst til umsaminnar starfsemi. Það hafi hann ekki gert. Verði hann því að bera fébótaábyrgð á því tjóni, sem G kunni að hafa orðið fyrir vegna þessarar óheimilu ráðstöfunar hans á húsnæðinu að öðrum skilyrðum uppfylltum. Geti hann ekki firrt sig þeirri frumskyldu leigusala að tryggja að umsamin not væru heimil með áðurgreindu ákvæði í leigusamningi aðila. Á hinn bóginn hafi G látið hjá líða að afla byggingarleyfis áður en hann réðst í framkvæmdir á húsnæðinu og því gert það á eigin áhættu. Beri L sf. því ekki, þrátt fyrir það sem að framan greinir, að greiða G bætur vegna umrædds kostnaðar. Lagaskilyrði skorti til að að dæma G miskabætur. Að því er snerti aðra liði í kröfugerð G sé málið svo vanreifað að ekki verði komist hjá því að vísa því frá héraðsdómi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kvk-nf E-kvk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og G-kk-nf C-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 1. ágúst 2002. Hann krefst þess að stefndi verði dæmdur til greiða sér aðallega 9.112.209 krónur ásamt dráttarvöxtum, en til vara aðra lægri fjárhæð að mati dómsins. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst þess að héraðsdómur verði staðfestur og sér dæmdur málskostnaður fyrir Hæstarétti.

I.

Með kaupsamningi 22. apríl 1998 keypti stefndi fasteignina nr. 4 við Hólmaslóð í Örfirisey í Reykjavík af Íslandsbanka hf. Lóðin er í eigu Reykjavíkurhafnar og var hún upphaflega leigð Fiskmiðstöðinni hf. með samningi 12. september 1961. Var hún leigð til þess að á henni yrði reist fiskvinnsluhús og var kvöð í samningnum um að ekki væri heimilt að nota lóðina til annars nema með samþykki hafnarstjórnar. Þá var í lóðarleigusamningnum ákvæði um forkaupsrétt leigusala. Í fyrrgreindum kaupsamningi stefnda var tekið fram að kaupanda væri kunnugt um að lóðin hefði verið leigð til að reisa á henni fiskvinnsluhús og að eigi væri heimilt að nota lóðina til annars nema samþykki hafnarstjórnar komi til. Stefndi ritaði hafnarstjórn bréf 7. maí 1998 þar sem meðal annars var farið fram á að hún félli frá forkaupsrétti sínum vegna framangreindra kaupa. Kom fram í bréfinu að stefndi væri félag sem starfaði „að rekstri fasteigna (útleigu á atvinnuhúsnæði)“ og að óvíst væri um starfsemi í öðrum hlutum hússins en þeim sem þegar væru í útleigu til félags sem annaðist sölu á sjávarafurðum. Vegna staðsetningar eignarinnar teldi stefndi þó líklegt að „hafnsækinn rekstur sæki aðallega í húsið.“ Með bréfi 27. maí 1998 féll hafnarstjórn frá forkaupsrétti sínum. Varðandi starfsemi í húsinu benti hún jafnframt á „ákvæði um hafnsækna starfsemi.“

Fyrir milligöngu leigumiðlunarinnar Leigulistans komust á tengsl milli aðila þessa máls um leigu áfrýjanda á nánar tilgreindum hluta hússins. Gerði áfrýjandi tilboð í leigu húsnæðisins 22. mars 2000, sem stefndi virðist hafa samþykkt samdægurs. Kom fram í tilboðinu að húsnæðið væri leigt til nuddkennslu og tengdrar starfsemi. Þá kom fram að allar breytingar á hinu leigða skyldu gerðar í samráði við leigusala og það ætti við þegar leigutaki setti upp sturtuaðstöðu í húsinu. Tveim dögum síðar undirrituðu aðilar leigusamning um húsnæðið. Var í 2. gr. hans tekið fram að húsnæðið sé leigt undir rekstur nuddskóla og sjúkranudd. Í 3. gr. sagði að samningurinn væri tímabundinn til fimm ára frá 1. apríl 2000 til 31. mars 2005. Samkvæmt 4. gr. skyldi mánaðarleg leiga vera 173.000 krónur án virðisaukaskatts, greiðast mánaðarlega fyrirfram og vera bundin vísitölu neysluverðs. Í 5. gr. var meðal annars kveðið á um að „Allir veggir og fastar innréttingar, sem leigjandi kann að setja upp verða eign leigusala, án sérstakrar greiðslu, að leigutíma loknum, eða við brottfall leigusamnings þessa án tillits til af hvaða orsökum leigusamningurinn fellur niður.“ Í 13 gr. samningsins, sem ber fyrirsögnina „Sérákvæði“, er í 5. lið svofellt ákvæði: „Leigjanda er kunnugt um að samþykki hafnarstjórnar liggur ekki fyrir vegna þeirrar starfsemi sem leigjandi hyggst vera með í hinu leigða.”

Af gögnum málsins verður ekki ráðið að í tengslum við gerð leigusamnings þessa hafi verið leitað eftir formlegu samþykki hafnarstjórnar á fyrirhugaðri nýtingu húsnæðisins. Áfrýjandi virðist hins vegar fljótlega eftir að hann fékk umráð húsnæðisins hafa ráðist í all umfangsmiklar breytingar á því. Þann 23. ágúst 2000 tók byggingarfulltrúi Reykjavíkurborgar við fyrirspurn um byggingarleyfi vegna framkvæmda þessara, sem þá munu hafa verið á lokastigi. Var fyrirspurnin gerð í nafni beggja aðila máls þessa. Leitaði byggingarfulltrúi óformlega eftir umsögn Reykjavíkurhafnar um erindið. Var umsögn hafnarinnar árituð á fyrirspurnareyðublaðið 28. sama mánaðar og þar tekið fram að sækja þyrfti „um sérstaklega til hafnarstjórnar vegna ákvæða um hafnsækna starfsemi.“ Í framhaldi af því frestaði byggingarfulltrúi afgreiðslu fyrirspurnarinnar og vísaði erindinu formlega til umsagnar hafnarstjórnar „vegna landnotkunar“ með bréfi 30. ágúst 2000. Var þetta samdægurs tilkynnt báðum málsaðilum með bréfum byggingarfulltrúa.

Með bréfi 4. september 2000 tilkynnti stefndi Reykjavíkurhöfn um gerð fyrrgreinds leigusamnings aðilanna og til hvaða nota húsnæðið hefði verið leigt. Óskaði hann jafnframt eftir að vegna leigusamningsins yrði veitt undanþága frá „landnýtingu svæðisins sem er hafnarsvæði (hafnsækinn iðnaður).“ Hafnarstjórn tók bréf byggingarfulltrúa fyrir á fundi sínum 20. sama mánaðar og hafnaði að veita leyfi til að innrétta nuddskóla í húsinu. Með vísan til þessarar umsagnar hafnarstjórnar synjaði byggingarnefnd því á fundi sínum 26. sama mánaðar að leyft yrði að innrétta nuddskóla í hinu leigða húsnæði. Var sú niðurstaða kynnt báðum málsaðilum með bréfum byggingarfulltrúa daginn eftir. Með bréfi 5. október óskaði stefndi eftir því að Reykjavíkurhöfn endurskoðaði afstöðu sína og heimilaði starfrækslu nuddskóla í húsnæðinu, en því synjaði hafnarstjórn á ný á fundi sínum 23. þess mánaðar. Var sú afstaða kynnt stefnda með bréfi tveim dögum seinna. Eru samskipti aðila sín á milli og við yfirvöld byggingar- hafnar- og heilbrigðismála í borginni eftir þetta rakin í hinum áfrýjaða dómi.

II.

Eins og að framan er rakið hvíldi sú kvöð á Hólmaslóð 4 að þar yrði rekin fiskvinnsla og ekki væri heimilt að nota fasteignina til annars nema með samþykki hafnarstjórnar. Var þessi kvöð, eins og að framan er rakið, sérstaklega tekin upp í kaupsamning stefnda um eignina, sem gerður var tæpum tveimur áður en leigusamningur aðila var undirritaður. Áréttaði hafnarstjórn, um leið og hún féll frá forkaupsrétti sínum vegna þessara kaupa, að varðandi nýtingu á húsinu væri bent á ákvæði um hafnsækna starfsemi. Í húsaleigusamningi aðila var tekið fram að húsnæðið væri leigt undir rekstur nuddskóla og sjúkranudd. Sú starfsemi samrýmdist augljóslega ekki framangreindri kvöð nema til kæmi sérstakt samþykki hafnaryfirvalda. Bar leigusala að tryggja að ekki hvíldu á leiguhúsnæðinu kvaðir, sem útilokuðu að það gæti nýst til umsaminnar starfsemi. Það gerði hann ekki. Verður hann því að bera fébótaábyrgð á því tjóni, sem áfrýjandi kann að hafa orðið fyrir vegna þessarar óheimilu ráðstöfunar hans á húsnæðinu að öðrum skilyrðum uppfylltum. Gat hann ekki firrt sig þeirri frumskyldu leigusala að tryggja að umsamin not væru heimil með framangreindu ákvæði í 5. lið 13. gr. leigusamnings aðila.

III.

Áfrýjandi flutti mál sitt sjálfur á báðum dómstigum. Er margt óljóst varðandi kröfugerð hans, en eins og greinir í hinum áfrýjaða dómi eru kröfur hans í fjórum liðum. Með fyrsta liðnum „innréttingabreytingar vegna starfsleyfis” er helst að sjá að áfrýjandi geri kröfu um að stefndi endurgreiði honum allan kostnað vegna breytinga á hinu leigða húsnæði, en verulega skortir á að sá kostnaður sé sundurliðaður með skýrum og skipulegum hætti og studdur fullnægjandi gögnum. Ljóst er að áfrýjandi hóf framkvæmdir við breytingar á hinu leigða húsnæði án þess að tilskilin leyfi byggingaryfirvalda lægju fyrir. Bar honum sem leigutaka að afla byggingarleyfis áður en hann réðst í framkvæmdirnar. Með þessu braut hann gegn 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 11.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Hefði hann leitað leyfis áður en framkvæmdir hófust, svo sem honum bar að gera, hefði væntanlega komið í ljós, áður en stofnað var til kostnaðar við breytingar, að hafnaryfirvöld heimiluðu ekki starfsemi hans í húsnæðinu. Bar honum einnig vegna fyrrgreinds ákvæðis í 5. lið 13. gr húsaleigusamningsins að fullvissa sig um að stefndi hefði aflað þar greinds samþykkis hafnaryfirvalda áður en hann lagði í verulegan kostnað vegna breytinga á húsnæðinu. Verður því að telja að hann hafi ráðist í umræddar framkvæmdir á eigin áhættu og stefnda beri ekki, þrátt fyrir það sem að framan greinir, að greiða honum bætur vegna þessa kostnaðar. Í fjórða lið kröfugerðar sinnar krefst áfrýjandi miskabóta úr hendi stefnda. Er fallist á það með héraðsdómi að lagaskilyrði skorti til að dæma stefnda miskabætur vegna lögskipta aðila.

Eins og að framan greinir er margt óljóst varðandi kröfugerð áfrýjanda. Á það meðal annars við um 2. og 3. lið í kröfugerð hans. Er málið svo vanreifað af hans hendi að ekki verður komist hjá að vísa því sjálfkrafa frá héraðsdómi.

Rétt er að hvor aðilinn beri sinn kostnað af málinu á báðum dómstigum.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.