42/2003

P og S, sem keyptu fasteign af G o.fl., töldu sig verða vör við galla á gólfi og þaki eignarinnar eftir afhendingu og kröfðust á þeim grundvelli skaðabóta eða afsláttar af kaupverði. Að atvikum málsins virtum var talið að upplýsingar G o.fl. um gólfsig hefðu átt að gefa P og S fullt tilefni til að kanna það frekar. Það gerðu þau þó ekki og gátu því ekki gert kröfu vegna þess. Matsgerðir voru lagðar til grundvallar varðandi ágalla á þaki hússins, enda hafði þeim ekki verið hnekkt. Í söluyfirliti sem P og S höfðu undir höndum og lögðu fram í héraðsdómi var tekið fram að á húsinu væri nýtt þak. Með hliðsjón af því var ekki talið að þau hefðu haft tilefni til að kynna sér ástand þess sérstaklega. Báru G o.fl. skaðabótaábyrgð vegna þeirra galla sem þak hússins reyndist haldið.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, I-kvk-nf B-kvk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 29. janúar 2003. Þau krefjast þess að gagnáfrýjendur verði dæmd til að greiða þeim 2.600.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 7. júní 2000 til 30. júní 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu héraðsdómi fyrir sitt leyti 1. apríl 2003. Þau krefjast þess að aðaláfrýjendur verði í sameiningu dæmd til að greiða þeim 3.230.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 25/1987 frá 21. október 1999 til 1. júlí 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags allt að frádregnum 2.600.000 krónum, sem komi til skuldajöfnuðar miðað við 7. júní 2000. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I.

Ágreiningur málsaðila er sprottinn af kaupum gagnáfrýjenda á einbýlishúsinu við Möðruvallastræti 8 Akureyri af aðaláfrýjendum, sem munu hafa erft húsið. Húsið var í sölumeðferð hjá Fasteignasölunni ehf. Af hálfu gagnáfrýjenda var í héraði lagt fram söluyfirlit varðandi húsið, sem þau kveðast hafa fengið hjá fasteignasölunni. Kom þar fram að um væri að ræða 127 m² steinsteypt einbýlishús á tveimur hæðum byggt árið 1943. Í reit á söluyfirlitinu, sem ætlaður er fyrir nánari lýsingu á eigninni, sagði meðal annars: „Gólfplata hefur sigið í húsinu. Skúr á baklóð. Falleg lóð, mikið af fjölærum plöntum. Rafmagn endurnýjað að hluta. Loft einangrað nýtt þak. Einangrun bætt. Ný hitalögn og ofnar.“ Af hálfu aðaláfrýjenda var lagt fram í héraðsdómi annað söluyfirlit samhljóða hinu fyrra að öðru leyti en því að seinasta hlutanum í nánari lýsingu eignarinnar var sleppt eða nánar tiltekið orðunum: „Loft einangrað nýtt þak. Einangrun bætt. Ný hitalögn og ofnar.“

Gagnáfrýjendur gerðu tilboð í húsið 25. júní 1999, sem aðaláfrýjendur samþykktu samdægurs. Var kaupsamningur gerður 9. júlí sama árs. Kaupverð var 8.100.000 krónur og skyldu 5.500.000 krónur greiðast við undirritun samningsins en 2.600.000 krónur 7. júní 2000. Húsið skyldi afhent 13. júlí 1999 en ekki er ágreiningur um að gagnáfrýjendur hafi fengið lykla að húsinu 2. þess mánaðar. Gagnáfrýjendur töldu sig verða vör við galla á húsinu og óskuðu með bréfi 1. september 1999 eftir að aðaláfrýjendur tækju þátt í kostnaði við endurbætur. Fengu gagnáfrýjendur af þessu tilefni nafngreindan húsasmíðameistara til að skoða húsið. Í skýrslu hans 13. september 1999 var lýst mjög miklu sigi á gólfplötu hússins og eina lausnin á því talin að brjóta gólfplötuna upp og steypa nýja. Þá var í skýrslunni lýst miklu sigi á lofti hússins og að komið hafi í ljós að þaksperrur væru fúnar í sundur. Sagði þar einnig að fyrir „einhverjum árum“ hafi annað þak verið sett yfir eldra þak en ekki væri unnt að koma auga á neinar verulegar festingar á efra þakinu. Var viðgerð á þakinu talin flókið úrlausnarefni. Gagnáfrýjendur rituðu aðaláfrýjendum bréf 20. september 1999 þar sem því var lýst, meðal annars með vísan í skýrslu húsasmíðameistarans sem fylgt mun hafa bréfinu, að um verulega galla væri að ræða á húsinu. Kröfðust þau af þeim sökum riftunar á kaupunum og bóta vegna tjóns er þau hafi haft af viðskiptunum.

Daginn eftir óskuðu gagnáfrýjendur eftir að dómkvaddir yrðu tveir matsmenn „til að meta galla og ástand“ fasteignarinnar. Var þess óskað í matsbeiðninni að „matsmennirnir staðreyni í skýrslu sinni þá galla sem eru á húsinu, og fram koma í skýrslu“ hins nafngreinda húsasmíðameistara og „leggi á það mat af hverju gallarnir stafa. Þá er þess óskað að matsmennirnir segi til um hvaða leiðir til úrbóta séu færar, hvað viðgerðarkostnaður verði mikill, og hvað megi búast við því að verkið taki langan tíma.“ Matsmennirnir skiluðu skýrslu sinni 21. nóvember 1999. Varðandi gólfplötuna staðfestu matsmennirnir að mestu lýsingu húsasmíðameistarans á siginu og fjölluðu um mögulegar orsakir þess. Töldu þeir hættu á að gólfplatan félli „einn góðan veðurdag“ niður í það holrými, sem myndast hefði undir henni, og töldu rétt að endurnýja hana með sjálfberandi nýrri plötu. Væri kostnaður við það 1.080.000 krónur, þar af væru 550.000 krónur vegna vinnu á byggingarstað. Varðandi þakið staðfestu matsmennirnir einnig að mestu lýsingu húsasmíðameistarans en þó töldu þeir að efra þakið væri fest við reim á þakbrúninni en aðrar festingar sæjust ekki án þess að rjúfa þakið. Töldu þeir sig loftsins stafa annars vegar af því að sökkull undir burðarvegg hafi sigið en hins vegar af því að sperrur væru sundurfúnar næst vesturvegg hússins. Hafi burður þaksins við það færst til og samhliða átt sér stað veruleg formbreyting á þakinu. Tóku matsmennirnir fram að erfitt hefði reynst að skoða þakrýmið, en orsök skemmdanna töldu þeir ónóga loftun í vestasta hluta þaksins, sérstaklega eftir að viðbótareinagrun hafi verið komið fyrir, og skort á rakasperru, en aukin einangrun geri auknar kröfur um hana. Loks gerðu þeir tilteknar tillögur til úrbóta, sem þeir töldu að kosta myndu 540.000 krónur en af því væru 330.000 krónur vegna vinnu á byggingarstað. Gagnáfrýjendur sendu aðaláfrýjendum matsgerðina með bréfi 13. desember 1999. Lýstu þau yfir að þau væru fallin frá riftunarkröfu sinni en kröfðust þess í stað skaðabóta eða afsláttar af kaupverði og voru þær kröfur að mestu reistar á niðurstöðu matsgerðarinnar.

Með bréfi til matsmanna 5. febrúar 2000 lýstu gagnáfrýjendur því að loftklæðning hafi verið fjarlægð úr húsinu og gæfist því betra færi en áður á að skoða þakið. Var þess farið á leit að matsmennirnir skoðuðu þakið aftur og tækju matsgerðina til endurskoðunar ef þeir teldu þá skoðun gefa tilefni til. Varð sú raunin og er viðbótarmatsgerð þeirra dagsett 5. júní 2000. Voru skemmdir á þakinu þar taldar mun víðfeðmari en sést hafi við fyrri skoðun og var víðtækum fúaskemmdum lýst í matsgerðinni, meðal annars væru sperrur fúnar í sundur næst vesturvegg. Varðandi mögulegar úrbætur sagði meðal annars í matsgerðinni að upphaflegar sperrur væru megin burðarvirki þaksins og að sperrur í efra þakinu hvíldu á stykkjum sem neðri sperrurnar bæru. Var síðan lýst tveimur viðgerðarkostum. Annars vegar þeim að rjúfa þakið ofanfrá og gera við gömlu sperrurnar og annað sem aflaga hafi farið en hins vegar að rífa þakið og smíða nýtt. Var seinni leiðin talin kosta mun minna. Mátu matsmenn kostnaðinn 2.150.000 krónur en þar af væri vinna á byggingarstað 1.250.000 krónur. Af hálfu aðaláfrýjenda er því haldið fram að þeim hafi ekki verið kynnt þetta viðbótarmat fyrr en það var lagt fram í héraðsdómi 30. nóvember 2000 og hefur því ekki verið mótmælt af hálfu gagnáfrýjenda.

Gagnáfrýjendur inntu ekki af hendi þær eftirstöðvar kaupverðs, sem greiða skyldi 7. júní 2000 samkvæmt kaupsamningnum. Krefjast aðaláfrýjendur greiðslu þeirra í máli þessu en gagnáfrýjendur krefjast skaðabóta eða afsláttar vegna galla sem þau telja að hafi verið á gólfi og þaki hinnar seldu eignar. Undir rekstri málsins fyrir héraðsdómi óskuðu aðaláfrýjendur 25. september 2001 eftir dómkvaðningu tveggja matsmanna til að láta í ljós rökstutt álit á átta nánar tilgreindum atriðum varðandi þak hússins. Er álit matsmannanna dagsett 13. maí 2002. Þegar skoðun þessara matsmanna fór fram var búið að gera verulegar breytingar og endurbætur á húsinu og setja á það algjörlega nýtt þak.

II.

Gagnáfrýjendur telja sig hafa fengið frá fasteignasölunni söluyfirlit það, sem þau lögðu fram í héraðsdómi og að framan er lýst. Kemur þar fram að gólfplata hafi sigið í húsinu. Sagði gagnáfrýjandinn S-kk-nf í aðilaskýrslu fyrir héraðsdómi að H-kk-nf J-kk-nf starfsmaður fasteignasölunnar hafi lesið fyrir sig söluyfirlitið meðal annars varðandi það að gólfplata hússins væri sigin. Taldi H-kk-nf í skýrslu fyrir héraðsdómi að hann hafi bent gagnáfrýjendum sérstaklega á gólfsigið. Ber gagnáfrýjandanum S-kk-þgf og aðaláfrýjandanum G-kvk-þgf saman um að gólfsigið hafi borið á góma þegar gagnáfrýjendur skoðuðu húsið enda þótt nokkuð beri á milli um hvað rætt hafi verið nánar í því sambandi. Gagnáfrýjendur skoðuðu húsið fyrir kaupin og nutu til þess aðstoðar tveggja húsasmiða. Af skýrslum smiðanna fyrir héraðsdómi verður ráðið að gagnáfrýjendur hafi alls ekki minnst á gólfsigið við annan þeirra en hinum hafi gagnáfrýjandinn S-kk-nf sagt frá gólfsiginu en það ekki orðið tilefni til frekari athugana. Þegar allt þetta er virt verður að telja að upplýsingar aðaláfrýjenda um gólfsigið hefðu átt að gefa gagnáfrýjendum fullt tilefni til að kanna það frekar. Það gerðu þau ekki og geta því ekki gert kröfu vegna þess.

Aðaláfrýjendur telja að gagnáfrýjendur hafi ekki sýnt fram á að þak hússins hafi verið haldið göllum. Hafi þak þess verið endurnýjað árið 1967 með þeim hætti að nýtt þak hafi verið byggt ofan á það sem fyrir var. Þetta efra þak hafi gengt hlutverki sínu síðan og aldrei hafi orðið vart við leka. Sé ósannað að það hefði þakið ekki getað gert um ókomin ár, þrátt fyrir fúa í eldra þakinu, ef gagnáfrýjendur hefðu ekki ráðist í breytingar á húsinu, meðal annars með því að fjarlægja burðarvegg. Matsbeiðni gagnáfrýjenda 21. september 1999 sé gölluð þar sem með henni séu matsmenn beðnir um að staðreyna niðurstöðu sérfræðings, sem gagnáfrýjendur hafi einhliða fengið til að skoða húsið, en ekki spurðir sjálfstætt um hvort ástæða hafi verið til að ráðast í endurbætur eða endursmíði á þakinu.

Enda þótt fallast megi á það með aðaláfrýjendum að matsbeiðnin sé ekki svo skýr sem skyldi verður að telja að fram komi með ótvíræðum hætti í matsgerðinni 21. nóvember 1999 og viðbótarmatsgerðinni 5. júní 2000 að matsmenn tóku sjálfstæða afstöðu til ástands þaksins og þess hvaða úrbóta væri þörf. Kom skýrt fram í vitnisburði annars matsmannsins fyrir héraðsdómi að efra þakið hefði ekki haft sjálfstæðan burð og því hefði skert burðarþol neðra þaksins óhjákvæmilega kallað á endurbætur eða endurnýjun þaksins í heild. Verða matsgerðir þessar því lagðar til grundvallar varðandi úrlausn málsins enda hefur þeim ekki verið hnekkt. Þykir matsgerðin frá 13. maí 2002 ekki skipta máli í þessu sambandi enda gátu þeir matsmenn ekki kynnt sér ástand þaksins af eigin raun þar sem þá var búið að setja algerlega nýtt þak á húsið.

Fyrir héraðsdóm voru lögð tvö söluyfirlit varðandi Möðruvallastræti 8 frá Fasteignasölunni ehf. Eins og að framan er rakið er tekið fram í því eintaki, sem gagnáfrýjendur segjast hafa fengið frá fasteignasölunni, að á húsinu sé nýtt þak en ekkert er getið um þakið í hinu eintakinu. H-kk-nf J-kk-nf, starfsmaður fasteignsölunnar, gat fyrir héraðsdómi enga skýringu gefið á þessu en taldi að hvorki gagnáfrýjendur né aðaláfrýjendur hafi óskað eftir því að fá afrit af söluyfirlitinu fyrr en eftir að kaup tókust. Hann sagði að gagnáfrýjendum hafi væntanlega verið sagt að búið væri að endurnýja þakið en nánar aðspurður gat hann þó ekki fullyrt um það. Gagnáfrýjandinn S-kk-nf kvað, eins og áður segir, H-kk-nf hafa lesið fyrir sig söluyfirlitið. Hafi hann lesið orðin „nýtt þak“ og S-kk-nf þá spurt nánar út í það. Hafi H-kk-nf þá skýrt sér frá að sett hafi verið nýtt þak ofan á það eldra. Taldi gagnáfrýjandinn S-kk-nf að þakið hafi einnig borið á góma í viðræðum sínum við aðaláfrýjendurna A-kk-þf og G-kvk-þf. Hafi A-kk-nf staðfest að nýtt þak hafi verið sett ofan á eldra þak en þeir ekki rætt það frekar. G-kvk-þf kvaðst hann hafa spurt hvenær efra þakið hafi verið sett á en hún ekki sagst muna það. G-kvk-nf taldi á hinn bóginn að gagnáfrýjendum hefði verið sagt að nýtt þak hafi verið sett yfir upprunalega þakið fyrir 25 til 30 árum.

Þegar litið er til þeirra skyldu, sem lögð er á fasteignasala með 12. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu til að gera yfirlit þar sem fram komi öll þau grundvallaratriði varðandi ástand eignar sem skipt geta kaupanda máli, svo og þess hlutverks sem söluyfirlit gegna almennt í fasteignaviðskiptum, verður að leggja til grundvallar að staðhæfingar gagnáfrýjenda um að þeim hafi verið kynnt slíkt yfirlit varðandi Möðruvallastræti 8 séu réttar. Þá verður að miða við að þeim hafi verið kynnt sú útgáfa yfirlitsins, sem þau höfðu undir höndum og lögðu fram í héraðsdómi, en þar var tekið fram að á húsinu væri nýtt þak. Enda þótt gagnáfrýjandanum S-kk-þgf hafi jafnframt verið sagt að hið nýja þak hafi verið sett ofan á eldra þak breytir það því ekki að gagnáfrýjendur máttu treysta því að sú framkvæmd hafi verið forsvaranleg og þakið því í góðu lagi. Höfðu þau því ekki tilefni til að kynna sér ástand þess sérstaklega. Bera aðaláfrýjendur skaðabótaábyrgð vegna galla þeirra sem þak hússins reyndist haldið.

Í viðbótarmatsgerðinni 5. júní 2000 var kostnaður vegna úrbóta á þakinu talinn vera 2.150.000 krónur. Þegar tekið hefur verið tillit til þess að í þeirri fjárhæð var meðtalinn virðisaukaskattur af vinnu á byggingarstað, sem leita má endurgreiðslu á að 6/10 hlutum, verða aðaláfrýjendur dæmd til að greiða gagnáfrýjendum 2.002.410 krónur. Er gagnáfrýjendum heimilt að taka sér þá fjárhæð með skuldajöfnuði, svo sem þau gera kröfu um, gegn þeim 2.600.000 krónum, sem óumdeilt er að vangreiddar séu af kaupverði hússins. Gagnáfrýjendur verða því dæmd til að greiða aðaláfrýjendum 597.590 krónur.

Gjalddagi eftirstöðva kaupverðs hússins var samkvæmt kaupsamningnum 7. júní 2000. Í matsgerðinni 21. nóvember 1999 var viðgerðarkostnaður á þaki hússins talinn nema 540.000 krónum eða 501.036 krónum ef tekið er tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu á byggingarstað. Niðurstaða þessa mats var kynnt aðaláfrýjendum 13. desember 1999 og verður því tekið tillit til þess við ákvörðun dráttarvaxta frá gjalddaga eftirstöðva kaupverðsins. Niðurstaða viðbótarmatsins frá 5. júní 2000 var hins vegar ekki kynnt gagnáfrýjendum fyrr en 30. nóvember 2000 og hefur áhrif á ákvörðun dráttarvaxta mánuði síðar eins og í dómsorði greinir.

Aðaláfrýjendur verða dæmd til að greiða gagnáfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Gagnáfrýjendur, P-kvk-nf Ó-kvk-nf S-kvk-nf og S-kk-nf G-kk-nf, greiði óskipt aðaláfrýjendum, G-kvk-þgf L-kvk-þgf, B-kk-þgf L-kk-þgf, A-kk-þgf L-kk-þgf og H-kk-þgf G-kk-þgf, 597.590 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 25/1987 af 2.098.964 krónum frá 7. júní 2000 til 30.desember 2000, af 597.590 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2001 en samkvæmt 1. mgr 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags.

Aðaláfrýjendur greiði gagnáfrýjendum samtals 400.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.