519/2008

Húsfélag raðhúsalengjunnar P 11-21 krafðist greiðslu hússjóðsgjalda samkvæmt ákvörðunum sem teknar voru á aðalfundum félagsins í nóvember 2005 og júní 2007. Var gjöldunum ætlað að mæta kostnaði við viðgerðir á raðhúsunum. Fram að því hafði verið venja að eigendur hvers húss sáu um viðgerðir á ytra byrði án þess að aðrir eigendur ættu hlut að máli. Höfðu H og S, eigendur húss nr. 15, látið gera umfangsmiklar viðgerðir á þaki húss síns án þátttöku annarra húsa. Andmæltu þau ætíð greiðsluskyldu sinni vegna viðgerðar á þökum, bæði á húsfundum og skriflega. Létu þau fara fram mat dómkvadds manns, eftir ábendingu húsfélagsins þar um, í því skyni að meta raunverulega viðgerðarþörf vegna húss síns. Því mati var ekki hnekkt og var það í samræmi við úttekt verkfræðistofu, sem húsfélagið hafði aflað, um að ekki hefði verið þörf á viðgerð á þaki húss H og S. Taldi Hæstiréttur að kostnaðarskipting eftir fyrirmælum 45. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhúss væri óeðlileg og afar ósanngjörn í garð H og S þar sem þeim yrði gert að taka þátt í kostnaði við sambærilegar viðgerðir á hinum húsunum við þá sem þau höfðu áður gert á sínu húsi og borið ein kostnað af. Eins og mál þetta lá fyrir var í samræmi við þau sjónarmið sem fram koma í 5. mgr. 46. gr. laga nr. 26/1994 fallist á með H og S að þeim væri óskylt að bera kostnað af viðgerðum á þökum hinna húsanna. H og S höfðu viðurkennt greiðsluskyldu sína vegna annars viðgerðarkostnaðar en torvelt þótti að henda reiður á þeirri fjárhæð. Ekki voru því fyrir hendi forsendur er gerðu dóminum kleift að dæma H og S til greiðslu að álitum. Þá þóttu slíkir brestir á málatilbúnaði húsfélagsins að óhjákvæmilegt var að vísa málinu í heild frá héraðsdómi vegna vanreifunar.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 19. september 2008. Þau krefjast þess aðallega að málinu verði vísað heim í hérað til löglegrar meðferðar. Til vara krefjast þau sýknu af kröfu stefnda en að því frágengnu lækkunar á kröfunni. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Krafa áfrýjenda um ómerkingu héraðsdóms og heimvísun málsins er ekki studd haldbærum rökum og verður henni hafnað.

I

Húsin sex sem mynda raðhúsalengjuna að Prestbakka 11-21, Reykjavík, voru reist á árunum 1971 til 1973. Venja mun hafa verið sú að eigendur hvers húss hafi séð um viðgerðir á ytra byrði þess án þess að aðrir eigendur ættu hlut að máli, allt þar til kom að þeim framkvæmdum sem um er deilt í málinu. Þök á húsunum voru ekki öll með sama sniði. Einungis þök yfir húsum nr. 15 og 17 voru steypt, en hin úr timbri. Áfrýjendur keyptu hús nr. 15 á árinu 1991 og kom fram í kaupsamningi að nauðsynlegt væri að klæða þak hússins og milliveggi á þaki og lagfæra rennur. Í samræmi við þetta létu þau gera umfangsmiklar viðgerðir á þaki húss síns án þátttöku eigenda annarra húsa.

Í héraðsdómi er rakinn aðdragandi þess að eigendur hinna húsanna ákváðu að ráðast í lagfæringar á húsum sínum, greint nokkuð frá húsfundum og samskiptum við verkfræðinga og iðnaðarmenn. Hinn 6. apríl 2005 mun í fyrsta sinn hafa verið haldinn húsfundur fyrir eigendur húsa nr. 11-21 við Prestbakka. Á húsfundi 2. júní 2005 samþykkti áfrýjandinn H-kk-nf G-kk-nf að greiða hluta áfrýjenda í kostnaði vegna viðgerða á öðru en þökum húsanna, en lýsti sig andvígan því að aflað yrði úttektar Almennu verkfræðistofunnar hf. en tillaga um það lá fyrir fundinum. Sú tillaga var allt að einu samþykkt og skilaði verkfræðistofan skýrslu 7. júlí 2005 þar sem fram kom að ástand þaka á húsunum væri mjög mismunandi. Þök annarra húsa en áfrýjenda þörfnuðust mikillar viðgerðar. Nefnt var að ekki væri sýnileg loftun á þaki húss áfrýjenda og þyrfti að athuga það nánar. Verkfræðistofan samdi greinargerð um útboðsverk þar sem segir um þak á húsi áfrýjenda: „Þak á húsi nr. 15 þarfnast smávægilegra viðgerða vegna ryðskemmda á stálklæðningu“. Í ítarlegum drögum verkfræðistofunnar að verksamningi og verklýsingu frá maí 2007 kemur á ný fram að mikil þörf sé á viðgerðum á þökum annarra húsa en áfrýjenda og áætlun gerð um kostnað vegna þeirra viðgerða. Um hús áfrýjenda segir í þessum drögum: „Þak á húsi nr. 15 er steypt með uppstólaðri stálklæðningu og þarfnast ekki viðgerða.“ Ekki verður með vissu ráðið af kostnaðaráætlun verkfræðistofunnar að gert hafi verið ráð fyrir einhverjum kostnaði vegna þaks áfrýjenda.

Áfrýjendur andmæltu ætíð greiðsluskyldu sinni vegna viðgerðar á þökum, bæði á húsfundum og skriflega. Í bréfi lögmanns stefnda 9. mars 2007 til lögmanns áfrýjenda komu fram hugleiðingar í tilefni af kröfu þeirra. Talið var að þau hefðu sönnunarbyrði um fullyrðingar sínar og þyrftu að láta fram fara mat á þörf á viðgerðum sem yrði „framkvæmt af hæfum og óvilhöllum fagmönnum.“

Áfrýjendur létu 4. maí 2007 dómkveðja B-kk-þf Ó-kk-þf byggingatæknifræðing og húsasmíðameistara til að meta ástand húss þeirra samanborið við önnur hús í raðhúsalengjunni með tilliti til þeirra framkvæmda sem ráðast átti í. Í matsgerð 1. september 2007 segir um stoðveggi upp úr þakflötum að þeir séu allir klæddir nema þeir veggir sem snúi að húsi nr. 17 en ekki var þess getið að stoðveggir að húsi nr. 15 þyrftu lagfæringar við. Erfitt væri að meta þörfina fyrir lagfæringar á útveggjum húss nr. 15, en þeir væru almennt í betra ásigkomulagi en flestir sambærilegir veggir í húsinu. Matsmaður taldi loftun á þakklæðningu húss áfrýjenda vera „í góðu lagi“ og að þak á húsi þeirra væri „í góðu ástandi og þurfi ekki að lagfæra á neinn hátt.“ Þá þyrftu gluggar á stöllum þakanna lítils háttar viðgerðar við sem ætla mætti að myndi kosta áfrýjendur 52.000 krónur. Fyrir dómi bar matsmaðurinn að þak á húsi áfrýjenda væri í „fullkomlega góðu standi“. Væri það með líftíma að lágmarki 20-25 ár, en á hinn bóginn þyrftu önnur þök strax viðgerðar við. Í héraðsdómi er vikið að þeim viðgerðum á raðhúsalengjunni sem stefndi krefst að áfrýjendur greiði kostnað við til jafns við aðra eigendur húsa þar.

II

Raðhúsalengjan nr. 11-21 við Prestbakka telst fjöleignarhús í skilningi laga nr. nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. 4. tölulið 3. mgr. 1. gr. þeirra. Er ljóst að umþrættar viðgerðir lutu að ytra byrði hússins sem telst sameign allra eigenda þess samkvæmt 6. gr. og 8. gr. laganna. Samkvæmt 43. gr. og 44. gr. er það meginregla að kostnaður við viðgerðir á slíkum hlutum fjöleignarhúss teljist til sameignlegs kostnaðar þess og skiptist að öllu jöfnu eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign, sbr. 45. gr. laganna. Í 46. gr. er svo mælt fyrir um heimild til frávika frá reglum 45. gr. um skiptingu sameiginlegs kostnaðar, í ákveðnum tilvikum og að nánar tilteknum skilyrðum uppfylltum. Kemur fram í 5. mgr. að sýni eigandi fram á að kostnaðarskipting eftir fyrirmælum 45. gr. sé óeðlileg og ósanngjörn í hans garð og húsfélagsfundur sinnir ekki kröfu hans um leiðréttingu eða ef ákvörðun fundar þar að lútandi leiðir til óviðunandi niðurstöðu geti eigandinn krafist ógildingar á kostnaðarskiptingunni og viðurkenningar á annarri sanngjarnari og eðlilegri.

Eins og áður segir andmæltu áfrýjendur frá fyrstu tíð greiðsluskyldu sinni vegna viðgerðar á þökum raðhúsalengjunnar og létu fara fram mat dómkvadds manns, eftir ábendingu stefnda þar um, í því skyni að meta raunverulega viðgerðarþörf vegna húss síns. Því mati hefur ekki verið hnekkt og er það í samræmi við gögn frá Almennu verkfræðistofunni hf. um að ekki hafi verið þörf á viðgerð á þaki húss áfrýjenda. Samkvæmt framansögðu liggur fyrir að kostnaðarskipting eftir fyrirmælum 45. gr. laga nr. 26/1994 er óeðlileg og afar ósanngjörn í garð áfrýjenda þar sem þeim yrði gert að taka þátt í kostnaði við sambærilegar viðgerðir á hinum húsunum við þá sem þau höfðu áður gert á sínu húsi og borið ein kostnað af. Eins og mál þetta liggur fyrir er í samræmi við þau sjónarmið sem fram koma í 5. mgr. 46. gr. laga nr. 26/1994 fallist á með áfrýjendum að þeim sé óskylt að bera kostnað af viðgerðum á þökum hinna húsanna.

Í máli þessu eru áfrýjendur krafðir um greiðslu 3.900.000 króna með dráttarvöxtum af tilgreindum fjárhæðum frá 1. janúar 2006 til greiðsludags, en krafa stefnda tók nokkrum breytingum við meðferð málsins í héraði. Reisir stefndi málatilbúnað sinn á því að um sé að ræða gjöld í hússjóð sem öll hafi runnið til greiðslu á viðgerðarkostnaði þeim sem um ræðir, en fram að því hafði ekki verið greitt í hússjóð. Ráða má af gögnum málsins að einhver hluti þessa kostnaðar sé vegna viðgerða sem lúta að öðru en þökum húsanna. Áfrýjendur hafa viðurkennt greiðsluskyldu sína vegna slíks kostnaðar. Torvelt er að henda reiður á þeirri fjárhæð og hefur stefndi ekki reifað með fullnægjandi hætti hver hún er. Ekki eru fyrir hendi forsendur er gera dóminum kleift að dæma áfrýjendur til greiðslu að álitum. Því eru slíkir brestir á málatilbúnaði stefnda að óhjákvæmilegt er að vísa málinu í heild frá héraðsdómi vegna vanreifunar.

Eftir þessum úrslitum og með vísan til 2. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr., laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefndi dæmdur til að greiða áfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi.

Stefndi, Prestbakki 11-21, húsfélag, greiði áfrýjendum, H-kk-þgf G-kk-þgf og S-kvk-þgf G-kvk-þgf J-kvk-þgf, samtals 1.200.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.