144/2014

Aðilar deildu um það hvort B væri skylt að vera félagsmaður í F og greiða félagsgjöld til þess, en B hélt því fram að skylda til félagsaðildar sem kveðið væri á um í síðari málslið 1. mgr. 18. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, fengi ekki samrýmst ákvæði 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar um rétt til að standa utan félaga. Ekki voru bornar brigður á það af hálfu F að það teldist félag í skilningi 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar. Í niðurstöðu Hæstaréttar var vísað til þess að í 1. mgr. 18. gr. væri skýrlega mælt fyrir um skyldu fasteignasala til að vera félagsmenn í F og væri því fullnægt skilyrði 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar um að kveðið væri á um skyldu til aðildar að félagi í lögum. Þá var einnig fallist á að áskilnaði stjórnarskrárákvæðisins um almannahagsmuni væri fullnægt. Við mat á því hvort nauðsyn stæði til þess að fasteignasalar væru félagsmenn í F vísaði Hæstiréttur til þess að ekki væri við matið unnt að horfa til annarra atriða varðandi hlutverk F en þeirra, sem mælt væri fyrir um í lögum. Einnig yrði, vegna meginreglu íslenskrar stjórnskipunar um meðalhóf, að gæta að því hvort lagaboð íþyngi mönnum að óþörfu og unnt yrði að ná sama markmiði með öðru og vægara móti. Loks yrði að líta til þess að fasteignasalar, sem hlotið hefðu löggildingu til starfa, hefðu einir heimild til milligöngu um kaup, sölu eða skipti á fasteignum, skráningarskyldum skipum og atvinnufyrirtækjum, sem ættu undir ákvæði laganna. Yrði því að játa löggjafanum rýmri heimild til að leggja byrðar á þá, sem heyrðu til starfstéttarinnar. Var það mat Hæstaréttar að ekki hefði verið sýnt fram á að skylda fasteignasala til að vera félagsmenn í F væri nauðsynleg til þess að það gæti sinnt því hlutverki, sem félaginu hefði verið falið með lögum nr. 99/2004. Gengi síðari málsliður 1. mgr. 18. gr. laga nr. 99/2004 þannig gegn 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar og yrði ákvæðinu því ekki beitt. Var því staðfest niðurstaða héraðsdóms um sýknu B af kröfu F um greiðslu gjaldfallins félagsgjalds og viðurkenningu á því að B væri óskylt að vera félagsmaður í F.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, E-kk-nf T-kk-nf, H-kk-nf I. J-kk-nf, Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 25. febrúar 2014 að fengnu áfrýjunarleyfi. Hann krefst þess að stefndu verði gert að greiða sér 135.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af nánar tilteknum fjárhæðum frá 11. júlí 2011 til greiðsludags. Þá krefst hann sýknu af kröfu stefndu um að viðurkennt verði að henni sé óskylt að vera félagsmaður í áfrýjanda. Loks krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst aðallega staðfestingar hins áfrýjaða dóms, en til vara að sér verði aðeins gert að greiða árgjald samkvæmt 6. mgr. 18. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa „sem nemi hlutfallslegum raunkostnaði af þeirri lögbundnu starfsemi sem áfrýjanda er sérstaklega ákveðin með lögunum, sbr. 2. mgr. 18. gr. sömu laga.“ Í báðum tilvikum krefst hún málskostnaðar fyrir Hæstarétti án tillits til gjafsóknar, sem henni hefur verið veitt.

I

Áfrýjandi var stofnaður á árinu 1983, en í 1. mgr. 18. gr. laga nr. 34/1986 um fasteigna- og skipasölu var í fyrsta sinn ráðgert í lögum að löggiltum fasteignasölum væri heimilt að hafa með sér félag. Á hinn bóginn voru engin slík fyrirmæli í lögum nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, sem leystu lög nr. 34/1986 af hólmi. Með lögum nr. 99/2004 voru tekin upp ákvæði um áfrýjanda, þar á meðal um skyldu löggiltra fasteignasala til að hafa með sér félag og skyldu þeirra til aðildar að því, sbr. 1. mgr. 18. gr. laganna.

Stefnda lauk meistaranámi í rekstrarhagfræði á árinu 1996 og veitti menntamálaráðherra henni leyfi 29. maí 1997 til að kalla sig viðskiptafræðing eða hagfræðing. Þá fékk hún 11. mars 2009 löggildingu samkvæmt 6. gr. laga nr. 99/2004 til að vera fasteigna-, fyrirtækja- og skipasali. Hún mun í sama mánuði hafa verið krafin um félagsgjald til áfrýjanda fyrir tímabilið frá mars til júlí á því ári, 27.417 krónur, sem hún neitaði að greiða með bréfi 31. mars 2009 á þeim grundvelli að sér væri óskylt að vera þar félagsmaður. Áfram var hún krafin um slík gjöld, sem hún neitaði einnig að greiða, þar til áfrýjandi höfðaði mál þetta 7. janúar 2013 til heimtu félagsgjalda fyrir tímabilið frá miðju ári 2011 til ársloka 2012, alls 135.000 krónur. Málið var þingfest 31. janúar 2013, en stefnda tók til varna og höfðaði jafnframt gagnsök 27. febrúar sama ár, þar sem hún krafðist viðurkenningar á því að sér væri óskylt að vera félagsmaður í áfrýjanda, svo og að „skylduaðild sú, sem kveðið sé á um í 1. mgr. 18. gr. laga nr. 99/2004 ... brjóti í bága við félagafrelsisákvæði 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands“. Með hinum áfrýjaða dómi var stefnda sýknuð af kröfu áfrýjanda og jafnframt tekin til greina krafa hennar um viðurkenningu á því að henni væri óskylt að vera félagsmaður í áfrýjanda, en að öðru leyti var fyrrgreindum kröfum hennar vísað frá dómi. Stefnda unir við héraðsdóm.

II

Samkvæmt 1. mgr. 1. gr. laga nr. 99/2004 er öðrum en þeim, sem hafa fengið löggildingu sem fasteignasalar, óheimilt að hafa milligöngu um kaup, sölu eða skipti á fasteignum, skráningarskyldum skipum og atvinnufyrirtækjum eða hlutum í þeim, öðrum en hlutafélögum. Þeim, sem slíka löggildingu hafa fengið og nefndir eru í einu lagi fasteignasalar í ákvæðum laganna, sbr. 4. mgr. 1. gr. þeirra, er samkvæmt fyrri málslið 1. mgr. 18. gr. skylt að hafa með sér félag, sem ber heiti áfrýjanda. Eftir síðari málslið málsgreinarinnar er þeim jafnframt skylt að vera þar félagsmenn.

Í I., II. og III. kafla laga nr. 99/2004 eru að öðru leyti ýmis ákvæði, þar sem vikið er að hlutverki áfrýjanda. Þannig er honum falið í 2. mgr. 2. gr. þeirra að veita umsögn við mat á því hvort víkja megi frá nánar tilteknu skilyrði til löggildingar fasteignasala. Samkvæmt 3. mgr. 3. gr. laganna tilnefnir áfrýjandi einn nefndarmann og varamann hans í prófnefnd, sem stendur fyrir prófraun samkvæmt 1. mgr. greinarinnar, auk þess sem áfrýjandi tilnefnir tvo nefndarmenn og varamenn þeirra í eftirlitsnefnd Félags fasteignasala, sbr. 1. mgr. 19. gr. Þá skal áfrýjanda tilkynnt um löggildingu fasteignasala, sbr. 6. mgr. 6. gr. laganna, og brottfall hennar, sbr. 2. mgr. 24. gr. Í 2. mgr. 17. gr. laganna er mælt fyrir um að ráðherra setji reglur um vörslufjárreikninga fasteignasala að fengnum tillögum frá áfrýjanda. Í 2., 3. og 4. mgr. 18. gr. laganna er mælt fyrir um skyldu áfrýjanda til að setja sér samþykktir og siðareglur fyrir fasteignasala, sem honum ber að senda ráðherra þegar eftir samþykkt þeirra, en sérstaklega er tekið fram í 2. mgr. að áfrýjandi megi ekki hafa á hendi aðra starfsemi en þá, sem heimil sé samkvæmt lögunum. Áfrýjanda er falið það hlutverk í 5. mgr. 18. gr. laganna að koma fram fyrir hönd fasteignasala gagnvart dómstólum og stjórnvöldum um þau málefni, sem stétt þeirra varða. Í 6. mgr. 18. gr. er kveðið á um að áfrýjandi beri kostnað af þeim störfum, sem honum eru fengin með lögunum, og geti hann lagt á félagsmenn árgjald til að standa straum af þeim kostnaði. Samkvæmt 7. mgr. 18. gr. er áfrýjanda heimilt að starfrækja í öðru skyni en áður greinir sérstaka félagsdeild, sem fasteignasölum er frjálst að eiga aðild að, en fjárhagur slíkrar deildar skal aðgreindur frá fjárhag hans að öðru leyti.

Í III. kafla laga nr. 99/2004 eru fyrirmæli um eftirlit með störfum fasteignasala. Er mælt fyrir um það í 1. mgr. 19. gr. að í tengslum við áfrýjanda skuli starfa eftirlitsnefnd, sem skipuð skal þremur mönnum og jafnmörgum til vara. Samkvæmt 1. mgr. 20. gr. er hlutverk nefndarinnar að hafa eftirlit með því að fasteignasalar starfi í samræmi við fyrirmæli laganna, siðareglur áfrýjanda og góðar venjur í fasteignasölu. Í 2. mgr. 20. gr. eru í tíu stafliðum taldir upp þættir í starfsemi fasteignasala, sem nefndinni beri sérstaklega að fylgjast með. Þá er kveðið á um það í 4. mgr. 21. gr. laganna að berist áfrýjanda eða eftirlitsnefndinni trúverðug ábending um misfellur í starfsemi fasteignasala skuli nefndin rannsaka málið, en með öðrum málsgreinum sömu lagagreinar eru nefndinni veitt ýmis nánar tiltekin úrræði til að framfylgja lögmæltu eftirliti sínu.

Í upphaflegri mynd frumvarps, sem varð að lögum nr. 99/2004, var kveðið á um að eftirlitsnefnd Félags fasteignasala skyldi starfa í tengslum við áfrýjanda og á kostnað hans. Var einnig gert ráð fyrir því að áfrýjandi legði nefndinni til starfsmann. Við meðferð frumvarpsins á Alþingi var því breytt þannig að fallið var frá því að eftirlitsnefndin starfaði á kostnað áfrýjanda, en þess í stað skyldu fasteignasalar greiða sérstakt eftirlitsgjald til að standa straum af kostnaði af starfi nefndarinnar, sbr. nú 2. mgr. 19. gr. laganna. Áfrýjanda var með sömu málsgrein falið að innheimta gjaldið og standa skil á því til nefndarinnar, en með 1. gr. laga nr. 50/2013 var þeirri skipan breytt og rennur eftirlitsgjaldið nú í ríkissjóð, sem ber jafnframt kostnað af störfum nefndarinnar. Frumvarpinu var einnig breytt þannig að eftirlitsnefndinni var veitt heimild til að ráða sér starfsmann, sbr. nú 3. mgr. 19. gr. laga nr. 99/2004. Um önnur þau atriði, sem hér um ræðir, varð frumvarpið óbreytt að lögum, þar á meðal með því að eftirlitsnefndin ber nafnið eftirlitsnefnd Félags fasteignasala.

III

Í 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar er mælt fyrir um að engan megi skylda til aðildar að félagi, en með lögum megi þó kveða á um slíka skyldu sé það nauðsynlegt til að félag geti sinnt lögmæltu hlutverki vegna almannahagsmuna eða réttinda annarra. Samkvæmt málflutningi áfrýjanda fyrir Hæstarétti ber hann ekki brigður á að hann teljist félag í skilningi 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar.

Með fyrrnefndri 1. mgr. 18. gr. laga nr. 99/2004 er skýrlega mælt fyrir um skyldu fasteignasala til að vera félagsmenn í áfrýjanda og er með því fullnægt því skilyrði 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar að kveðið sé á um skyldu til aðildar að félagi í lögum. Áfrýjandi hefur borið því við í málinu að þessi skylda helgist af almannahagsmunum, sem tengist þörf á eftirliti með starfsemi fasteignasala og þeirri vernd neytenda, sem því sé ætlað að tryggja. Ekki eru efni til annars en að telja áskilnaði 2. mgr. 74. gr. um almannahagsmuni fullnægt, en stefnda hefur ekki andmælt því sérstaklega í málatilbúnaði sínum.

Áfrýjandi heldur því fram að nauðsyn beri til að leggja á fasteignasala þá skyldu til félagsaðildar, sem mælt er fyrir um í 1. mgr. 18. gr. laga nr. 99/2004, til þess að hann geti sinnt lögmæltu hlutverki sínu í þágu almannahagsmuna. Felist þetta hlutverk einkum í eftirliti með fasteignasölum, en honum sé meðal annars ætlað að setja siðareglur fyrir þá, sbr. 3. mgr. 18. gr. laganna, og tilkynna eftirlitsnefndinni um trúverðugar ábendingar, sem honum berist um misfellur í starfi þeirra, sbr. 4. mgr. 21. gr. Fái áfrýjandi slíka ábendingu leggi hann mat á hana og að uppfylltu því skilyrði að hún sé trúverðug beri hann hana upp við eftirlitsnefndina. Sendi áfrýjandi á þessum grunni að jafnaði eitt til tvö mál til nefndarinnar í hverri viku og stafi meiri hluti mála fyrir henni frá honum. Reglubundið eftirlit með fasteignasölum sé einungis á þriggja ára fresti, sbr. 3. mgr. 21. gr. laganna, og telji áfrýjandi daglegt eftirlit vera í sínum höndum eftir 18. gr. þeirra. Væri fasteignasölum ekki skylt að vera í félaginu myndi það virka eftirlit, sem felist í framangreindu, verða óframkvæmanlegt og yrðu hagsmunir neytenda þannig fyrir borð bornir.

Þegar metið er hvort skylda fasteignasala til að vera félagsmenn í áfrýjanda, sem mælt er fyrir um í 1. mgr. 18. gr. laga nr. 99/2004, fái samrýmst skilyrði 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar um að sú skylda sé nauðsynleg er ekki unnt að horfa til annarra atriða varðandi hlutverk áfrýjanda en þeirra, sem mælt er fyrir um í lögum. Leiðir þetta ekki aðeins af orðalagi 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar, heldur einnig af því að áfrýjanda er óheimilt að hafa á hendi aðra starfsemi en þá, sem kveðið er á um í lögum nr. 99/2004, sbr. síðari málslið 2. mgr. 18. gr. þeirra. Við þetta mat verður þó ekki aðeins litið til þess eins, sem mælt er fyrir um í lögunum, heldur verður vegna meginreglu íslenskrar stjórnskipunar um meðalhóf að gæta jafnframt að því hvort lagaboð íþyngi mönnum að óþörfu og unnt yrði að ná sama markmiði með öðru og vægara móti. Þegar ákvæði laga nr. 99/2004 eru virt í þessu ljósi verður einnig að gæta að því að samkvæmt 1. mgr. 1. gr. þeirra hafa fasteignasalar, sem hlotið hafa löggildingu til starfa, einir heimild til milligöngu um kaup, sölu eða skipti á fasteignum, skráningarskyldum skipum og atvinnufyrirtækjum, sem eiga undir ákvæði laganna. Verður því að játa löggjafanum rýmri heimild til að leggja byrðar á þá, sem heyra til þessari starfstétt.

Með áðurnefndri 2. mgr. 2. gr., 3. mgr. 3. gr., 6. mgr. 6. gr., 2. mgr. 17. gr., 1. mgr. 19. gr. og 2. mgr. 24. gr. laga nr. 99/2004 er áfrýjanda falið að veita við nánar tilteknar aðstæður umsögn í tengslum við löggildingu fasteignasala, tilnefna menn til setu í prófnefnd og eftirlitsnefnd, taka við tilkynningum um veitingu og brottfall löggildingar og setja fram tillögur í tengslum við gerð reglna um vörslufjárreikninga. Þá er í 2., 4., 5. og 6. mgr. 18. gr. laganna mælt svo fyrir að áfrýjandi setji sér samþykktir, sendi þær ráðherra, komi fram af hálfu fasteignasala gagnvart dómstólum og stjórnvöldum, beri kostnað af starfsemi sinni og leggi gjöld á félagsmenn til að standa straum af honum. Ekkert þeirra atriða, sem hér um ræðir, getur talist þess eðlis að nauðsyn beri til að fasteignasalar séu skyldir að lögum til að vera félagsmenn í áfrýjanda.

Samkvæmt 3. mgr. 18. gr. laga nr. 99/2004 skal áfrýjandi setja siðareglur fyrir fasteignasala og ber honum að senda þær ráðherra, sbr. 4. mgr. sömu lagagreinar. Þótt reglur sem þessar geti haft verulegt gildi fyrir starfshætti fasteignasala og eftirlit með þeim og aukið jafnframt vernd neytenda í fasteignaviðskiptum, verður að gæta að því að samkvæmt 1. mgr. 20. gr. laganna á eftirlitsnefnd meðal annars að hafa eftirlit með því að fasteignasalar starfi í samræmi við siðareglur áfrýjanda. Sú lagaregla stæði óhögguð þótt lög myndu ekki skylda fasteignasala til að vera félagsmenn í áfrýjanda. Þetta hlutverk hans getur því ekki haft frekara vægi við á mat á því hvort skilyrðum 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar sé fullnægt til að leggja þessa skyldu á fasteignasala.

Eins og áður hefur verið rakið ber eftirlitsnefnd Félags fasteignasala að rannsaka trúverðugar ábendingar, sem áfrýjanda eða nefndinni berast um misfellur í störfum fasteignasala, sbr. 4 mgr. 21. gr. laga nr. 99/2004. Hvorki verður ráðið af orðalagi þessa ákvæðis né athugasemdum við það í frumvarpinu, sem varð að lögum nr. 99/2004, að hlutverk áfrýjanda í þessum efnum eigi að vera annað og meira en að taka við ábendingum og senda þær áfram til eftirlitsnefndarinnar. Verður í því sambandi að líta einnig til þess að í lögskýringargögnum um ákvæðið kom fram að eftirlitnefndinni bæri að leggja mat á tvennt að því er varðar það álitaefni hvort ábendingar teldust trúverðugar áður en hún tæki mál til rannsóknar, annars vegar hvort tilefni ábendingarinnar væri málefnalegt og hins vegar hvort hún myndi að líkindum leiða til áminningar eða sviptingar löggildingar ef rétt reyndist. Verður því ekki séð að hlutverk áfrýjanda, eins og því er að þessu leyti lýst í lögum, geti staðið til þess að nauðsynlegt sé að skylda fasteignasala til aðildar að honum á grundvelli almannahagsmuna.

Þegar allt framangreint er virt, hvort heldur í einstökum atriðum eða í heild, er ekki sýnt fram á að skylda fasteignasala til að vera félagsmenn í áfrýjanda sé nauðsynleg til þess að hann geti sinnt því hlutverki, sem honum er falið með lögum nr. 99/2004. Gengur síðari málsliður 1. mgr. 18. gr. laganna þannig gegn 2. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar og verður ákvæðinu því ekki beitt. Samkvæmt þessu verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms staðfest um annað en málskostnað.

Rétt er að málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti falli niður.

Ákvæði héraðsdóms um gjafsóknarkostnað stefndu skal vera óraskað. Allur gjafsóknarkostnaður hennar fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hennar, sem ákveðin er eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

Allur gjafsóknarkostnaður stefndu, B-kvk-ef B-kvk-ef, fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hennar, 750.000 krónur.