26/2019

J o.fl. kröfðust þess í fyrsta lagi aðallega að viðurkennt yrði að samningur eigenda jarðarinnar K og hitaveitunnar HR 6. nóvember 1998 hefði veitt OR og V ohf. tímabundinn rétt til að bora eftir heitu vatni á jörðinni og virkja og nýta þar jarðhita í 25 ár, svo og að þeim væru slíkar ráðstafanir óheimilar eftir það tímamark. Til vara kröfðust J o.fl. að samningnum yrði vikið til hliðar og efni hans breytt á þann veg að nýtingarréttur væri tímabundinn til 25 ára frá gerð samningsins. Í öðru lagi kröfðust J o.fl. þess aðallega að viðurkennd yrði greiðsluskylda OR og V ohf. vegna nýtingar þeirra á heitu vatni umfram 5.256 rúmmetra á ári úr jörðinni K árin 2012 til 2016 en til vara að samningnum yrði vikið til hliðar og efni hans breytt þannig að OR og V ohf. yrði heimilt að nýta fyrrnefnt magn af heitu vatni á ári. Í dómi Hæstaréttar kom fram að í samningnum hefði verið afmarkað hvaða réttindum væri ráðstafað með honum en hvergi rætt um að ráðstöfun á jarðhitaréttindum í landi K hefði verið tímabundin með einum eða öðrum hætti. Þá hefðu engin fyrirmæli verið í samningnum um hvernig fara skyldi með búnað vegna hitaveitunnar á jörðinni að ætluðum samningstíma loknum en ljóst væri að HR hefði lagt í verulegar fjárfestingar til að nýta jarðhitann. Þá höfðu aðilar sammælst um að áður en samningnum yrði þinglýst yrði leitað samþykkis jarðanefndar og ráðherra en dómurinn taldi að það hefði ekki verið gert í öðrum tilgangi en að afla heimildar til að skilja jarðhitaréttindi varanlega frá jörðinni, sbr. 1. mgr. 12. gr. laga nr. 57/1998 um rannsóknir og nýtingu á auðlindum í jörðu. Slíkt samþykki var veitt í júní 1999. Var því talið að með samningnum hafi jarðhitaréttindum jarðarinnar K verið afsalað varanlega til HR. Þá kom fram að tilvísun samningsins í 5.256 rúmmetra hefði verið hluti af ákvörðun endurgjalds samkvæmt samningnum sem metið hafði verið til fjár sem verðmæti þess vatns sem ella hefði verið afhent til frambúðar til eigenda jarðarinnar sem endurgjald fyrir jarðhitaréttindi. Var vísað til þess að ekki hefði verið andmælt þeirri staðhæfingu OR og V ohf. að fyrrgreint magn af heitu vatni hefði eingöngu nægt til upphitunar á innan við tíu einbýlishúsum á veitusvæði HR og var talið fjarstæðukennt að hitaveitan hefði gert samning sem fæli aðeins í sér réttindi til að nýta svo óverulegt magn af vatni. Var því staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að sýkna OR og V ohf. einnig af síðari aðalkröfu J o.fl. Varðandi varakröfur J o.fl. vísaði dómurinn til þess að þau hefðu ekki fært nokkur haldbær rök fyrir því hvaða efnisþættir samningsins, staða samningsaðila, atvik við samningsgerðina ellegar síðar tilkomin atvik gætu á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga haft þau áhrif að dómstólum yrði nú fært að breyta þeirri varanlegu ráðstöfun fasteignarréttinda sem hefði átt sér stað með samningnum í tímabundna ráðstöfun. Þá var talið að í ljósi áðurgreindrar niðurstöðu um aðalkröfu J o.fl. um viðurkenningu á því að samningurinn hafi falið í sér takmörkun á nýtingarrétti OR og V ohf. gæti ekki komið til álita að breyta honum í það horf á grundvelli 36. gr. fyrrnefndra laga. Voru því OR og V ohf. sýknuð af kröfum J. o.fl.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, G-kvk-nf B-kvk-nf, K-kk-nf A-kk-nf, Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 21. maí 2019 að fengnu áfrýjunarleyfi. Í fyrsta lagi krefjast þau þess aðallega að viðurkennt verði að samningur eigenda jarðarinnar Kaldárholts og Hitaveitu Rangæinga 6. nóvember 1998 veiti stefndu tímabundinn rétt til að bora eftir heitu vatni á jörðinni og virkja og nýta þar jarðhita í 25 ár, svo og að stefndu séu slíkar ráðstafanir óheimilar eftir 6. nóvember 2023. Verði þeim og gert að víkja af jörðinni eftir það tímamark. Til vara krefjast þau þess, verði talið að samningurinn kveði á um ótímabundna heimild til að bora eftir heitu vatni og virkja og nýta jarðhita á jörðinni, að samningnum verði að því leyti vikið til hliðar og efni hans breytt á þann veg að nýtingarréttur sé tímabundinn til 25 ára frá gerð samningsins. Í öðru lagi krefjast áfrýjendur þess aðallega að viðurkennd verði „greiðsluskylda stefnda, Orkuveitu Reykjavíkur, vegna nýtingar stefnda á heitu vatni umfram 5.256 rúmmetra á ári úr jörðinni Kaldárholti“ árin 2012 og 2013 og óskipt greiðsluskylda beggja stefndu vegna nýtingar á heitu vatni umfram þau takmörk árin 2014, 2015 og 2016. Til vara krefjast þau þess, teljist samningurinn fela í sér heimild til ótakmarkaðrar nýtingar á jarðhita á jörðinni, að honum verði að því leyti vikið til hliðar og efni hans breytt þannig að stefndu sé heimilt að nýta 5.256 m3 af heitu vatni á ári. Einnig krefjast áfrýjendur eins og í aðalkröfu viðurkenningar á greiðsluskyldu stefndu vegna nýtingar á heitu vatni umfram 5.256 m3 á ári frá 2012 til 2016. Þá krefjast þau málskostnaðar á öllum dómstigum.

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Í málinu deila aðilar um efni samnings eigenda jarðarinnar Kaldárholts í Rangárþingi Ytra og Hitaveitu Rangæinga sem gerður var 6. nóvember 1998, en 1. janúar 2005 tók stefndi Orkuveita Reykjavíkur yfir starfsemi, eignir og skuldbindingar hitaveitunnar. Eru áfrýjendur nú eigendur jarðarinnar. Áfrýjendur líta svo á að samningurinn hafi verið tímabundinn til 25 ára og renni því skeið sitt á enda á árinu 2023. Þá sé heimild stefndu til vatnstöku á grundvelli samningsins háð takmörkunum um magn sem megi mest vera 5.256 m3 á ári, en með því að nýting stefndu hafi farið langt fram úr þeim mörkum beri þeim að greiða fyrir þau not á árunum frá 2012 til og með 2016. Verði ekki fallist á þennan skilning áfrýjenda á efni samningsins krefjast þau þess til vara á grundvelli 33. og 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga að ákvæðum hans verði vikið til hliðar og breytt á þá leið að hann verði tímabundinn til 25 ára og umsamin nýting á heitu vatni nemi 5.256 m3 á ári, en jafnframt verði viðurkennd greiðsluskylda stefndu vegna nýtingar á heitu vatni umfram þessi mörk á árunum 2012 til og með 2016.

Stefndu byggja á hinn bóginn á því að samningurinn frá 6. nóvember 1998 hafi falið í sér varanlegt og ótakmarkað framsal jarðhitaréttinda jarðarinnar Kaldárholts. Þá standi framangreind lagaákvæði ekki til þess að víkja til hliðar ákvæðum samningsins og breyta þeim.

Mál þetta höfðuðu áfrýjendur 2. mars 2017. Stefndu voru sýknaðir af kröfum þeirra í héraði og var sú niðurstaða staðfest í hinum áfrýjaða dómi.

II

Með samningnum frá 6. nóvember 1998 veittu eigendur Kaldárholts Hitaveitu Rangæinga einkarétt til að bora eftir heitu vatni í landi jarðarinnar og virkja og nýta allan jarðhita sem fengist við borun. Í 2. grein samningsins var kveðið á um að hitaveitunni væru heimil nauðsynleg not af landi jarðarinnar í þessu skyni. Þar á meðal væri heimilt að leggja þær hitavatnsleiðslur um landið sem nauðsynlegar væru til að nýta jarðhitann, gera umferðarleiðir meðfram leiðslum og að vinnusvæðum, gera borplön og reisa dæluhús yfir borholum. Þá sagði meðal annars eftirfarandi í 3. grein samningsins: „Komi til þess að Hitaveitan nýti þann jarðhita sem fæst með borunum á jörðinni skal hún greiða landeigendum endurgjald fyrir borunar-, virkjunar- og nýtingarrétt jarðhitans sem hér segir: Hitaveita Rangæinga skal greiða landeigendum gjald fyrir afnot og nýtingu jarðarinnar og jarðhita. Gjaldið skal vera ein upphæð og greiðast í eitt skipti fyrir öll og telst fullnaðargreiðsla. Gjaldið skal reiknað á grundvelli eftirtalinna forsendna. 1) Greitt skal fyrir vatnsmagn sem jafngildir 50% nýtingu á 20 l/mín vatnrennsli, þ.e. 5.256 m3/ári m.v. 84° C vatnshita. 2) Árgjald skal reiknað miðað við núverandi gjaldskrá Hitaveitu Rangæinga, þ.e. kr. 106,30 fyrir hvern rúmmetra af 74°C heitu vatni. Fyrir hverja gráðu sem vatnið er kaldara skal verðið lækka um 2%. 3) Miðað við að vatnshiti frá borholu verði 64°C skal gjaldskrárverð vera kr. 85,04 fyrir hvern rúmmetra vatns sem jafngildir ársgreiðslu að upphæð samtals kr. 366.168,- á ári. 4) Ársgreiðsluna skal núvirðisreikna til næstu 25 ára með 5,5% ársvöxtum og greiðast í einu lagi kr. 4.911.755“. Í sömu grein samningsins var mælt fyrir um að nýting jarðhita teldist hafin þegar byrjað yrði að dæla vatni til dreifingar og sölu. Tekið var fram að þegar liðin yrðu þrjú ár frá því að dæling hæfist skyldi endurmæla hitastig þess vatns sem hitaveitan nýtti. Kæmi í ljós að hitastig væri hærra en 64° skyldi inna af hendi viðbótargreiðslu, 93.617 krónur fyrir hverja gráðu, og yrði sú fjárhæð bundin vísitölu neysluverðs. Viðbótarfjárhæðina skyldi greiða „í einu lagi og í eitt skipti fyrir öll.“ Reyndist vatnið á hinn bóginn kaldara en 64° skyldi umsamið verð standa og kæmi það þá ekki til endurmats. Í niðurlagi 3. greinar kom svo fram að hitaveitan skyldi án tafar þinglýsa samningnum enda lægi þá fyrir samþykki jarðanefndar Rangárvallasýslu og iðnaðarráðherra.

Með bréfi 10. júní 1999 til Hitaveitu Rangæinga heimilaði iðnaðar- og viðskiptaráðuneytið að fenginni umsögn Orkustofnunar að jarðhitaréttindi yrðu skilin frá jörðinni Kaldárholt í samræmi við framangreindan samning. Var tekið fram að það væri mat ráðuneytisins að samningurinn fæli í sér „svo víðtækt framsal á jarðhitaréttindum að verið sé að undanskilja þau landareigninni“ í skilningi 1. mgr. 12. gr. laga nr. 57/1998 um rannsóknir og nýtingu á auðlindum í jörðu. Í kjölfarið var samningnum þinglýst á jörðina 18. júní 1999. Í ársreikningi Hitaveitu Rangæinga fyrir árið 1999 kom fram að kostnaður af hönnun veitukerfis í Kaldárholti og framkvæmdir við það hafi alls numið um 145.000.000 krónum á því ári og í lok þess væri bókfært verð kerfisins og borholna um 171.000.000 krónur.

Með bréfi 2. nóvember 2004 til Hitaveitu Rangæinga óskaði áfrýjandinn L-kk-nf H-kk-nf fyrir hönd eigenda Kaldárholts eftir upplýsingum um hvort hitastig vatnsins sem hitaveitan nýtti úr jörðinni hefði verið endurmælt samkvæmt fyrrnefndri 3. grein samningsins frá 6. nóvember 1998 og ef svo væri var óskað eftir niðurstöðum þeirra mælinga. Þá var einnig óskað eftir upplýsingum um „það vatnsmagn sem dælt hefur verið frá því að dælingar hófust.“ Í málinu liggur fyrir óundirritað afrit bréfs hitaveitunnar til áfrýjandans frá 18. nóvember 2004 þar sem því var lýst að hún væri reiðubúin til að standa eigendum Kaldárholts skil á viðbótargreiðslu að fjárhæð 605.247 krónur „í einu lagi og í eitt skipti fyrir öll“ þar sem hiti vatnsins úr borholu á jörðinni hefði samkvæmt „nýjustu mælingum“ verið 69°. Í bréfinu var tekið fram að með þeirri greiðslu teldi hitaveitan sig „hafa greitt landeigendum fullnaðargjald fyrir afnot og nýtingu jarðarinnar Kaldárholts og jarðhita, samanber samning dags. 6. nóvember 1998.“ Liti hitaveitan jafnframt svo á að ekki skipti máli hvert það vatnsmagn væri sem dælt hefði verið úr borholu hennar á jörðinni. Óumdeilt er að þessi greiðsla var innt af hendi, en áfrýjendur kveða bréf þetta ekki hafa borist sér.

Stefndi Orkuveita Reykjavíkur óskaði eftir því með bréfi til áfrýjandans Ö-kvk-ef L-kvk-ef P-kvk-ef 6. október 2015 að eigendur Kaldárholts gerðu við sig samning um leigu á 1,4 ha lands sem mannvirki stefnda á jörðinni stæðu á, svo og að eigendurnir samþykktu að sá landskiki yrði gerður að sérstakri lóð. Við þessu brugðust áfrýjendur með bréfi til stefnda 11. desember sama ár þar sem vísað var til þess að nýttar væru tvær borholur í landi jarðarinnar. Óskuðu áfrýjendur eftir upplýsingum um hvenær þessi nýting hafi byrjað, hversu mikið vatn hafi verið tekið úr borholunum og hvert meðalhitastig þess hafi verið. Í svari stefnda Orkuveitu Reykjavíkur 5. janúar 2016 kom fram að önnur borholan hafi verið nýtt frá árinu 2000 en hin frá 2005. Úr annarri þeirra hafi alls verið dælt 8.174.689 m3 af heitu vatni og úr hinni 10.647.583 m3 en meðalhiti vatnsins væri 66,1°. Með bréfi 2. mars 2016 kröfðust áfrýjendur þess að stefndi Orkuveita Reykjavíkur greiddi fyrir það vatn sem hann og Hitaveita Rangæinga hafi dælt úr jörðu í landi Kaldárholts og væri umfram þá 5.256 m3 sem heimilt hafi verið að nýta árlega samkvæmt samningnum frá 6. nóvember 1998. Þessu hafnaði stefndi með bréfi 10. mars 2016 á þeim grunni að samkvæmt 3. grein samningsins hafi endurgjald til landeigenda verið innt af hendi með „einskiptisgreiðslu“ og „fullnaðargreiðslu“. Við gerð samningsins hafi aðilar hans jafnframt verið sammála um „að magn yrði ekki ráðandi þáttur“, samið hafi verið um tilteknar reikniforsendur og aðilunum ljóst „að nýtingarréttur samkvæmt samningnum væri ekki bundinn við tilskilið magn þó greiðsla hafi tekið mið af magni í reikniforsendum.“ Eftir frekari samskipti aðila til lausnar deilu þeirra höfðuðu áfrýjendur sem fyrr segir mál þetta 2. mars 2017.

III

Undir rekstri málsins í héraði öfluðu áfrýjendur matsgerðar dómkvadds manns 31. ágúst 2017 um hversu mikið vatn hafi verið nýtt úr borholunum tveimur í landi Kaldárholts á tímabilinu 1. janúar 2012 til 31. desember 2016, hvert hitastig þess hafi verið og verðmæti. Í matsgerðinni kom meðal annars fram að á árum þessum hafi „.heildarmagn þess vatns sem dælt hefur verið umfram 5.256 m3 á ári úr borholum ... í landi Kaldárholts“ numið samtals 9.303.325 m3. Hitastig vatnsins úr annarri borholunni hafi að meðaltali verið 66,1°og úr hinni 66,0°. Miðað við forsendur fyrir útreikningum í 3. grein samningsins frá 6. nóvember 1998 væri verðmæti þessa vatns samtals 830.712.496 krónur á verðlagi þess árs, en 1.216.667.108 krónur ef byggt væri á markaðsverði á árunum 2012 til 2016.

Við aðalmeðferð málsins í héraði komu áfrýjendurnir K-kk-nf, L-kk-nf, Þ-kk-nf, A-kvk-nf, R-kvk-nf og Á-kk-nf fyrir dóm til skýrslugjafar ásamt eiginkonu áfrýjandans J-kk-ef. Samkvæmt framburði þeirra höfðu þau ekki tekið þátt í samningsgerð við Hitaveitu Rangæinga á sínum tíma og þekktu því takmarkað til atvika eða annarra þátta í aðdraganda hennar. Þó kom fram hjá þeim öllum að eigendur Kaldárholts hafi talið samninginn tímabundinn til 25 ára og aðrir en áfrýjandinn K-kk-nf, sem brast minni um það atriði, töldu samninginn aðeins hafa tekið til ákveðins magns af vatni. Þá gaf M-kvk-nf E-kvk-nf skýrslu fyrir héraðsdómi en hún átti sæti í stjórn Hitaveitu Rangæinga á árinu 1998. Í vætti hennar kom fram að hún hafi ekki komið að gerð samningsins 6. nóvember 1998 heldur eingöngu fengið stutta kynningu á honum þegar hann hafi verið lagður fyrir stjórnina til samþykkis. Kvaðst hún hafa talið að samningurinn væri tímabundinn og bundinn við ákveðið magn af vatni. Samkvæmt skýrslu F-kk-ef J-kk-ef sem var formaður stjórnar hitaveitunnar á árinu 1998 fól stjórnin honum og I-kk-þgf B-kk-þgf hitaveitustjóra að ganga til viðræðna við eigendur Kaldárholts. Kvað F-kk-nf það „fráleitt“ að komið hafi til tals að samningurinn yrði tímabundinn og hefði aldrei „verið samið á slíkum nótum.“ Aðspurður um þá 5.256 m3 af vatni sem rætt er um í 3. grein samningsins sagði F-kk-nf að „það gæti nú ákveðins misskilnings með þessa 5 þúsund rúmmetra ... Þetta eru, segjum að þetta séu 10 einbýlishús, það myndi náttúrulega engin hitaveita fara af stað með tugmilljóna framkvæmdir ... miðað við eitthvert slíkt vatnsmagn og eiga svo að bæta umfram það landeigendum ... þá viðbót sem kann að koma.“ Hafi tilgreining á þessu magni vatns í samningnum og árafjölda snúið að forsendum til að komast að niðurstöðu um fjárhæð greiðslu til landeigenda. W-kk-nf V-kk-nf S-kk-nf verkfræðingur sem veitti Hitaveitu Rangæinga ráðgjöf í tengslum við gerð samningsins lýsti því fyrir héraðsdómi að vísun til 25 ára í 3. grein samningsins væri eingöngu vegna núvirðisútreikninga á endurgjaldi til landeigenda en sneri ekki að gildistíma samningsins. Þá kom fram að miðað hafi verið við 5.256 m3 af heitu vatni í 3. grein samningsins vegna þess að þetta hafi verið það magn sem býli af stærð Kaldárholts myndi nýta á ársgrundvelli, en eigendur jarðarinnar hafi óskað eftir að fá peningagreiðslu fyrir nýtingu heits vatns úr landi hennar í stað þess að fá ókeypis vatn til eigin afnota sem endurgjald fyrir nýtinguna.

Fyrir Landsrétti gáfu skýrslur V-kk-nf V-kk-nf og E-kk-nf V-kk-nf G-kk-nf sem sátu báðir í stjórn Hitaveitu Rangæinga þegar samningurinn var gerður við eigendur Kaldársholts 6. nóvember 1998. Kom fram í skýrslu V-kk-ef að hann hafi talið að samið hafi verið um árgjald sem gilda ætti í 25 ár og að þeim tíma loknum yrði hitaveitan að semja aftur við landeigendur, en aðspurður tók hann fram að hann hafi ekki tekið þátt í samningaviðræðum. E-kk-nf kvaðst hafa talið að samningurinn væri tímabundinn og minnti hann að hitaveitan hafi átt að greiða fyrir vatn sem nýtt yrði umfram 5.256 m3. F-kk-nf J-kk-nf gaf aftur skýrslu fyrir Landsrétti en þar ítrekaði hann þann skilning sinn að árafjölda og vatnsmagns sem hafi verið tilgreint í samningnum hafi eingöngu verið getið til að skýra út forsendur fyrir fjárhæð eingreiðslu.

IV

Áfrýjendur byggja aðallega á því að í 3. grein samningsins frá 6. nóvember 1998 hafi skýrlega verið kveðið á um tímabundinn rétt Hitaveitu Rangæinga, nú stefndu, til að nýta ákveðið magn af heitu vatni, 5.256 m3 á ári, úr borholum í landi Kaldárholts. Í samningnum hafi komið fram að hitaveitan hafi greitt endurgjald fyrir nýtingu á þessu vatnsmagni í 25 ár en ekki hafi verið mælt þar fyrir um kaupverð jarðhitaréttinda. Telja áfrýjendur að þessi skilningur á samningnum hafi meðal annars verið staðfestur með framburði þriggja fyrrum stjórnarmanna í Hitaveitu Rangæinga fyrir dómi, svo og framburði lögmanns sem hafi verið landeigendum til aðstoðar við samningsgerðina. Verði á hinn bóginn litið svo á að samningurinn hafi falið í sér ótímabundna heimild hitaveitunnar til ótakmarkaðrar nýtingar á heitu vatni úr landi Kaldárholts sé bersýnilega ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að stefndu beri fyrir sig slík samningsákvæði, sbr. 33. og 36. gr. laga nr. 7/1936. Verði þá að líta til þess að forsendur aðila við samningsgerðina hafi brostið og að Hitaveita Rangæinga og stefndu hafi alls nýtt 22.839.668 m3 af heitu vatni úr landi jarðarinnar á árunum 1999 til 2016. Þá hafi hallað mjög á landeigendur við gerð samningsins. Atvik hafi því verið með þeim hætti að víkja beri samningnum til hliðar.

Stefndu telja að samningur aðila sé skýr um að stefndu hafi öðlast rétt til að virkja og nýta varanlega allan jarðhita í landi Kaldárholts sem fengist með borunum til framtíðar. Stefndu vísa til þess að í 1. grein samningsins sé að finna orðalagið einkaréttur til jarðborana og einkaréttur til að virkja og nýta allan jarðhita. Þá hafi komið fram í 3. grein að greidd væri einskiptisgreiðsla sem teldist fullnaðargreiðsla fyrir borun, virkjun og nýtingu. Stefndu telja því að eigendur Kaldárholts hafi framselt jarðhitaréttindin með varanlegum hætti til hitaveitunnar og sé í 3. grein eingöngu að finna forsendur fyrir ákvörðun endurgjalds fyrir réttindin. Þá hafna stefndu því að fært sé að beita ógildingarreglum laga nr. 7/1936 eða reglum um brostnar forsendur til að hrófla við samningssambandi aðila.

V

Svo sem að framan greinir er málsókn áfrýjenda í meginatriðum reist á tveimur þáttum. Annars vegar að samningurinn frá 6. nóvember 1998 hafi verið tímabundinn til 25 ára og hins vegar að hann hafi tekið til ákveðins magns af heitu vatni, 5.256 m3 á ári, sem Hitaveita Rangæinga hafi greitt fyrir í einu lagi.

Við mat á fyrrnefnda atriðinu er til þess að líta að í samningnum var ekki mælt beinlínis svo fyrir að jarðhitaréttindum í landi Kaldárholts væri afsalað til Hitaveitu Rangæinga. Í 1. grein samningsins sagði á hinn bóginn að hitaveitan fengi „einkarétt til jarðborana eftir heitu vatni í landi jarðarinnar Kaldárholts … og til að virkja og nýta allan jarðhita jarðarinnar sem fæst með borunum.“ Í 3. grein sagði meðal annars: „Hitaveita Rangæinga skal greiða landeigendum gjald fyrir afnot og nýtingu jarðarinnar og jarðhita. Gjaldið skal vera ein upphæð og greiðast í eitt skipti fyrir öll og telst fullnaðargreiðsla.“ Í þeirri grein voru taldir upp fyrrgreindir fjórir þættir sem útreikningur á endurgjaldi til eigenda jarðarinnar átti að styðjast við og kom þar meðal annars fram að ársgreiðslu skyldi „núvirðisreikna til næstu 25 ára með 5,5% ársvöxtum og greiðast í einu lagi kr. 4.911.755“. Þá sagði eftirfarandi í niðurlagi 3. greinar: „Hitaveitan skal án tafar þinglýsa samningi þessum enda liggi þá fyrir samþykki jarðanefndar Rangárvallasýslu og Iðnaðarráðherra.“

Frá miðri 19. öld hefur mjög gætt þeirrar stefnu í löggjöf hér á landi að sporna við og beinlínis banna að einstakar auðlindir og hlunnindi séu skilin varanlega frá bújörðum, sbr. meðal annars 15. gr. laga nr. 57/1998 þar sem fram kemur að landeigandi megi ekki undanskilja eignarlandi sínu jarðhitaréttindi nema með sérstöku leyfi ráðherra. Á hinn bóginn gera hvorki þau lög né önnur kröfu um að afsal slíkra réttinda, sé það heimilað, sé formbundið. Samningurinn sem mál þetta snýr að sýnist draga dám af samningum sem löngum voru gerðir, einkum af sveitarfélögum og veitufyrirtækjum þeirra, um kaup jarðhitaréttinda af einstökum jarðeigendum, en dæmi um slíka samninga er að finna í gögnum málsins og var meðal annars fjallað almennt um samninga af þeim toga í matsgerð um afnot jarðhita í Reykjahverfi frá 16. maí 2015 sem einnig hefur verið lögð fram í málinu. Virðist sjaldnast hafa verið tekið fram í slíkum samningum að viðkomandi jarðhitaréttindum væri afsalað en viðtekinn skilningur sýnist allt að einu hafa verið sá undir kringumstæðum sem þessum að um varanlegt framsal jarðhitaréttinda hafi verið að ræða hafi annars ekki sérstaklega verið getið.

Í 1. grein samningsins frá 6. nóvember 1998 var sem fyrr segir afmarkað hvaða réttindum væri ráðstafað með honum. Þar var hvergi rætt um að ráðstöfun jarðhitaréttinda í landi Kaldárholts væri tímabundin með einum eða öðrum hætti. Þá voru engin fyrirmæli í samningnum um hvernig fara skyldi með búnað vegna hitaveitunnar á jörðinni að ætluðum samningstíma loknum en ljóst er af gögnum málsins að Hitaveita Rangæinga, síðar stefndu, hafa lagt í verulegar fjárfestingar til að nýta jarðhita á jörðinni. Mestu skiptir þó í þessu samhengi það ákvæði í niðurlagi 3. greinar samningsins að aðilar sammæltust um að fela hitaveitunni að fá samningnum þinglýst þegar aflað hefði verið samþykkis jarðanefndar og iðnaðarráðherra. Ekkert hald er í þeim málatilbúnaði áfrýjenda að slíks samþykkis ráðherra hafi verið þörf í öðrum tilgangi en til að afla heimildar til að skilja jarðhitaréttindi varanlega frá jörðinni, sbr. 1. mgr. 12. gr. laga nr. 57/1998, til samræmis við fyrrnefnda ráðstöfun samkvæmt 1. grein samningsins. Slíkt samþykki var veitt með bréfi iðnaðar- og viðskiptaráðuneytis 10. júní 1999. Í því sambandi getur engu skipt að eigendum Kaldárholts hafi ekki verið gefinn kostur á að láta málið til sín taka við meðferð þess í ráðuneytinu enda var beinlínis mælt fyrir um það í samningnum að það kæmi í hlut Hitaveitu Rangæinga að þinglýsa samningnum þegar aflað hefði verið samþykkis fyrrnefndra stjórnvalda.

Um skírskotun áfrýjenda til framburðar þriggja fyrrverandi stjórnarmanna í Hitaveitu Rangæinga, sem sögðust fyrir dómi ekki hafa litið svo á að samningurinn frá 6. nóvember 1998 fæli í sér varanlegt og fyrirvaralaust framsal jarðhitaréttinda Kaldárholts, er þess að gæta að skýrslur þessara vitna voru um sumt óljósar og ósamþýðanlegar innbyrðis og bera þær þess merki að vitnin komu ekki að gerð samningsins sem stjórn Hitaveitu Rangæinga hafði falið formanni hennar og hitaveitustjóra. Á hinn bóginn var framburður stjórnarformannsins F-kk-ef J-kk-ef og W-kk-ef S-kk-ef verkfræðings, sem veitti hitaveitunni ráðgjöf i tengslum við undirbúning samningsins, afdráttarlaus um að samningurinn hafi falið í sér endanlegt og fyrirvaralaust framsal jarðhitaréttinda. Ennfremur er þess að gæta að í upphafi 3. greinar samningsins er fjallað um endurgjald til landeigenda en á hinn bóginn var samningnum ekki markaður gildistími. Ákvæði þeirrar greinar um útreikning endurgjaldsins getur engu skipt við mat á því hvort jarðhitaréttindum Kaldárholts hafi með samningnum verið afsalað varanlega eða eingöngu til ákveðins tíma. Að öllu framangreindu virtu verður fallist á það með stefndu að með samningnum 6. nóvember 1998 hafi jarðhitaréttindum jarðarinnar Kaldárholts verið afsalað varanlega til Hitaveitu Rangæinga.

Síðari þátturinn að baki málsókn áfrýjenda er sem fyrr segir reistur á því að þau telja það leiða af 3. grein samningsins frá 6. nóvember 1998 að með honum hafi eigendur Kaldárholts eingöngu ráðstafað til Hitaveitu Rangæinga rétti til að nýta árlega án frekara endurgjalds 5.256 m3 af heitu vatni úr landi jarðarinnar. Skilja verður málatilbúnað áfrýjenda þannig að óháð niðurstöðu um hvort samningurinn hafi falið í sér tímabundið eða varanlegt framsal jarðhitaréttinda miði þau við að réttindi þessi hafi verið bundin við fyrrgreint magn af vatni og beri stefndu að greiða sérstaklega fyrir notkun umfram þau mörk.

Af gögnum málsins verður ráðið að í samningum sem sveitarfélög eða veitufyrirtæki í eigu þeirra hafa gert til að afla sér jarðhitaréttinda hafi endurgjald til landeigenda almennt verið ákveðið eftir einum eða fleiri af þremur kostum, í fyrsta lagi með ótímabundinni skuldbindingu til að afhenda árlega ákveðið magn af því heita vatni sem dælt er úr jörðu, í öðru lagi með greiðslu fastrar fjárhæðar, oftast árlega, eða í þriðja lagi með tilteknu hlutfalli af tekjum af sölu á heitu vatni. Í samningnum frá 6. nóvember 1998 var ekki samið um að eigendur Kaldárholts fengju að endurgjaldi tiltekið magn af heitu vatni árlega til búsafnota, svo sem Hitaveita Rangæinga hafði skuldbundið sig til í framlögðum samningum um jarðhitaréttindi tveggja annarra jarða frá árunum 1977 og 1984, heldur skyldi koma fyrir eingreiðsla í peningum. Af framburði F-kk-ef J-kk-ef og W-kk-ef S-kk-ef fyrir dómi verður ráðið að þessi kostur hafi verið valinn sökum þess að á árinu 1998 hafi sameigendur að Kaldárholti verið margir en aðeins einn þeirra búið á jörðinni og haft þar á hendi rekstur, þannig að aðrir eigendur hefðu einskis notið af endurgjaldi í formi afhendingar á heitu vatni. Þess í stað hafi því með ákvörðun endurgjalds samkvæmt 3. grein samningsins verið metið til fjár eftir ákveðinni aðferð verðmæti þess vatns sem ella hefði verið afhent til frambúðar sem endurgjald fyrir jarðhitaréttindi jarðarinnar. Í málinu hefur ekki verið andmælt þeirri staðhæfingu stefndu að þeir 5.256 m3 af heitu vatni sem miðað var við í 3. grein samningsins myndu aðeins hafa nægt til upphitunar á innan við tíu einbýlishúsum á veitusvæði Hitaveitu Rangæinga, svo og að smásöluverð á því magni vatns hefði samtals verið innan við 400.000 krónur árlega eftir þáverandi gjaldskrá hennar, en fjárfestingar hitaveitunnar vegna virkjunar jarðhita úr landi Kaldárholts á árinu 1999 námu sem fyrr segir verulegri fjárhæð. Er í þessu ljósi fjarstæðukennt að hitaveitan hefði gert samning sem fæli aðeins í sér réttindi til að nýta svo óverulegt magn af vatni.

Að virtu öllu framangreindu verður staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að sýkna stefndu af kröfu áfrýjenda um að viðurkennt verði að stefndu beri að greiða áfrýjendum fyrir not af heitu vatni úr borholum í landi Kaldárholts á árunum 2012 til 2016 að því leyti sem þau fóru fram úr 5.256 m3 árlega.

Sem fyrr greinir byggja áfrýjendur til vara á því að bersýnilega sé ósanngjarnt af stefndu og andstætt góðri viðskiptavenju að bera fyrir sig samninginn frá 6. nóvember 1998 að því leyti sem hann hafi falið í sér annars vegar varanlega ráðstöfun jarðhitaréttinda í landi Kaldárholts og hins vegar heimild til að nýta ótakmarkað magn af heitu vatni. Þau krefjast þess á grundvelli 33. og 36. gr. laga nr. 7/1936 að samningnum verði að þessu leyti breytt á þann veg að annars vegar verði réttur stefndu til að nýta jarðhitaréttindin takmarkaður við 25 ára tímabil frá 6. nóvember 1998 og hins vegar bundinn við 5.256 m3 af heitu vatni árlega.

Um málatilbúnað þennan er þess fyrst að gæta að áfrýjendur hafi að engu leyti rökstutt hvernig stoð verði sótt fyrir þessum kröfum til 33. gr. laga nr. 7/1936 og getur það lagaákvæði því ekki komið hér frekar til álita. Áfrýjendur hafa heldur ekki fært nokkur haldbær rök fyrir því hvaða efnisþættir samningsins frá 6. nóvember 1998, staða samningsaðila, atvik við samningsgerðina ellegar síðar tilkomin atvik geti á grundvelli 36. gr. sömu laga haft þau áhrif að dómstólum yrði nú fært að breyta þeirri varanlegu ráðstöfun fasteignarréttinda sem átti sér stað með samningnum í tímabundna ráðstöfun. Verður þegar af þessari ástæðu að staðfesta niðurstöðu hins áfrýjaða dóms um sýknu stefndu af fyrri varakröfu áfrýjenda.

Með síðari varakröfu sinni leita áfrýjendur dóms um að ákvæðum samningsins frá 6. nóvember 1998 sé breytt á þann veg að hann heimili stefndu aðeins að nýta árlega 5.256 m3 af heitu vatni úr borholum í landi Kaldárholts og verði samhliða því viðurkennt að stefndu beri að greiða áfrýjendum fyrir afnot sín á vatni umfram þau mörk á árunum 2012 til 2016. Í ljósi áðurgreindrar niðurstöðu um aðalkröfu áfrýjenda um viðurkenningu á því að samningurinn hafi falið í sér þessa takmörkun á nýtingarrétti stefndu getur ekki komið til álita að breyta honum í þetta horf á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936, hvað þá að viðurkenna á afturvirkan hátt greiðsluskyldu stefndu með stoð í því lagaákvæði. Síðari varakrafa áfrýjenda beinist ekki að því að fá endurskoðuð ákvæði samningsins um endurgjald fyrir jarðhitaréttindin með tilliti til nýtingar þeirra í framtíðinni, hvort heldur vegna þess að umfang jarðhitans hafi reynst meira en fyrirséð hafi verið eða að ósanngjarnt mætti telja að útreikningur á eingreiðsluverðmæti endurgjalds til jarðeigenda hafi tekið mið af 25 ára tímabili. Verður því einnig að staðfesta ákvæði hins áfrýjaða dóms um sýknu stefndu af síðari varakröfu áfrýjenda en sú niðurstaða stendur því ekki í vegi að áfrýjendur gætu í öðru máli leitað úrlausnar um hvort skilyrði væru til að víkja til hliðar og breyta samningnum frá 6. nóvember 1998 að framangreindu leyti.

Samkvæmt þessu öllu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur. Áfrýjendum verður gert að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, J-kk-nf H-kk-nf, K-kk-nf H-kk-nf, L-kk-nf H-kk-nf, G-kvk-nf L-kvk-nf M-kvk-nf, Þ-kk-nf H-kk-nf P-kk-nf, A-kvk-nf L-kvk-nf P-kvk-nf, R-kvk-nf P-kvk-nf, J-kvk-nf Ó-kvk-nf P-kvk-nf og Á-kk-nf P-kk-nf, greiði óskipt stefndu, Orkuveitu Reykjavíkur og Veitum ohf., hvorum um sig, 750.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.