444/2007

H ehf. sótti um leyfi til að byggja einbýlishús á lóð í sveitarfélaginu Á. Skipulags- og byggingarnefnd Á hafnaði beiðninni og var sú niðurstaða staðfest á fundi bæjarstjórnar Á. Krafðist H ehf. þess að þær ákvarðanir yrðu felldar úr gildi. Talið var að líta yrði svo á að deiliskipulag væri í gildi fyrir svæðið þar sem lóðin væri, sbr. 11. lið ákvæða til bráðabirgða við lög nr. 73/1997, enda hefði Á hagað gerðum sínum eins og það væri í gildi í yfir tvo áratugi. Hins vegar var ekki talið að H ehf. hafi átt rétt á því að fá útgefið byggingarleyfi þar sem vikið var frá skilmálum skipulagsákvæða vegna lóða á svæðinu að því er varðaði hæð þaks á útsýnisturni. Þá var ekki talið að slíkir annmarkar hafi verið á málsmeðferð Á að valdið gætu ógildingu ákvarðananna.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir I-kvk-nf B-kvk-nf, G-kk-nf C-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 23. ágúst 2007. Hann krefst þess að felld verði úr gildi ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar stefnda frá 13. nóvember 2006 og samþykkt bæjarstjórnar hans 14. sama mánaðar um að hafna umsókn áfrýjanda um byggingarleyfi á lóð að Miðskógum 8 í Sveitarfélaginu Álftanesi. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Samkvæmt gögnum málsins lagði áfrýjandi fyrir stefnda 23. janúar 2006 umsókn um leyfi til að byggja einbýlishús samkvæmt uppdráttum, sem fylgdu henni, á lóð að Miðskógum 8, en hana hafði áfrýjandi eignast með kaupsamningi 24. nóvember 2005. Drög að aðaluppdráttum fyrir byggingu á lóðinni voru lögð fyrir skipulags- og byggingarsvið stefnda með bréfi 10. júlí 2006 frá hönnuðum, sem störfuðu á vegum áfrýjanda, en því fylgdu jafnframt teikningar og ljósmyndir til upplýsinga um hvernig fyrirhugað hús félli inn í byggð og landslag kringum lóðina. Í bréfi þessu var meðal annars tekið fram að „byggingin mun að mestu falla undir þá skilmála sem settir hafa verið fyrir þessa lóð og aðrar í kring og munu flestar aðliggjandi lóða nú þegar vera byggðar. Frávik frá skilmálum felast í hæð þaks á turni“. Skipulags- og byggingarnefnd stefnda tók umsókn áfrýjanda loks til afgreiðslu 13. nóvember 2006, þar sem fært var í fundargerð að hafnað væri „ósk um byggingarleyfi samkvæmt framlögðum teikningum“, auk þess sem nefndin teldi að „skipulagslegir annmarkar fylgi byggingu húss á Miðskógum 8 og hvetur til þess að endurskoðun deiliskipulags fyrir hverfið í heild gangi fyrir afgreiðslu nýrra byggingarleyfa.“ Í skýringum, sem nefndin lét fylgja þessari ályktun, var vísað til þess að Skipulagsstofnun teldi deiliskipulagsdrög frá árinu 1980, sem hafi mótað byggð við Miðskóga, vera ígildi deiliskipulags fyrir svæðið, en í ljósi þess og bókana í sveitarstjórn árið 1981 um byggingarskilmála fyrir Miðskógasvæðið yrði að hafna umsókn áfrýjanda, enda hafi hús samkvæmt framlögðum uppdráttum ekki samrýmst þeim skilmálum. Auk þessa var vísað til þess meðal annars að fyrirhugað hús stæði of nærri strandlínu, land undir byggingarreit á lóðinni væri of lágt yfir sjávarmáli, í aðalskipulagi stefnda væri gert ráð fyrir göngustíg „meðfram strandkantinum sunnan Miðskóga“ og áætlanir hafi verið uppi um fráveitu frá byggðinni þar meðfram Skógtjörn, sem lóð áfrýjanda nær að. Síðastgreind atriði yrðu ekki leyst á viðunandi hátt nema með því að gera landfyllingu út í tjörnina, sem væri á náttúruminjaskrá, og myndi sú fylling að auki fara yfir sjávarfitjar, sem njóti sérstakrar verndar samkvæmt 37. gr. laga nr. 44/1999 um náttúruvernd. Þessi niðurstaða skipulags- og byggingarnefndar var staðfest á fundi bæjarstjórnar stefnda 14. nóvember 2006. Dómkrafa áfrýjanda snýr að þessum ákvörðunum stefnda.

II.

Í málinu er því ekki borið við að gert hafi verið deiliskipulag, sem taki til lóðar áfrýjanda, eftir reglum 23. gr. og 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 eða fyrirmælum eldri laga um sama efni. Áfrýjandi byggir á hinn bóginn á því að fyrir liggi deiliskipulagsáætlanir, sem gerðar hafi verið fyrir gildistöku laganna, og sé fullnægt að öðru leyti skilyrðum samkvæmt 11. lið í ákvæðum til bráðabirgða við lögin til að leggja þær að jöfnu við deiliskipulag, þótt ekki hafi verið gætt réttra formlegra aðferða samkvæmt eldri lögum varðandi undirbúning, samþykki eða staðfestingu þeirra.

Um þetta er til þess að líta að fram er komið í málinu að í tengslum við ráðagerðir um byggingu íbúðarhúss á því svæði, þar sem byggð við Miðskóga stendur nú, hafi á vegum landeiganda verið hlutast til eftir ábendingu stefnda um gerð skipulagsuppdráttar fyrir það. Sá uppdráttur virðist upphaflega hafa verið gerður í ágúst 1980 og honum breytt í nóvember á sama ári, en á honum var gert ráð fyrir byggingarreit á lóð, sem nú er Miðskógar 8. Þá liggur fyrir í málinu ljósrit af öðrum uppdrætti frá verkfræðistofunni Fjarhitun hf., sem auðkenndur er með orðunum „Bessastaðahreppur skipulag í landi Skógtjarnar“ og „Miðskógar - mæliblað“, en þar er einnig sýnd lóð og byggingarreitur að Miðskógum 8. Ljósrit þetta mun vera tekið af eintaki af uppdrættinum, sem hafi verið þinglýst í tengslum við réttindi yfir lóð að Miðskógum 10. Á því verður ekki séð dagsetning uppdráttarins, en þar er á hinn bóginn svohljóðandi áritun þáverandi sveitarstjóra stefnda frá 5. júní 1989: „Samþykkt skipulag af lóðum í landi Skógtjarnar árið 1981-82.“ Einnig hefur verið lagt fram skjal með fyrirsögninni „Skipulagsákvæði varðandi lóðir úr landi Skógtjarnar“, sem auðkennt er skipulags- og byggingarnefnd stefnda með dagsetningunni 26. október 1981, en þar er mælt fyrir um gerð mannvirkja á þessu svæði og vitnað jafnframt í nánar tilteknum atriðum til mæliblaðs. Verður ekki annað séð en að þær tilvitnanir snúi að síðastnefndum uppdrætti, sem gerður var af Fjarhitun hf. Af öðrum gögnum málsins verður ráðið að lóðir hafi verið afmarkaðar við Miðskóga og mannvirki reist á þeim í samræmi við það, sem ráðgert var á þessum uppdrætti, að því leyti, sem lóðirnar hafa þegar verið nýttar til byggingar. Auk þessa verður að gæta að því að þáverandi eigandi lóðarinnar að Miðskógum 8 beindi fyrirspurn til stefnda 30. ágúst 2005 um hvort af hans hendi væri nokkuð því til fyrirstöðu að „hefja byggingarframkvæmdir á ofangreindri lóð“. Þessu erindi var svarað með ályktun svokallaðrar skipulagsnefndar Álftaness frá 8. september 2005, þar sem sagði eftirfarandi: „Skipulagsnefnd staðfestir að umrædd lóð er á samþykktu deiliskipulagi hverfisins.“

Þegar virt eru þau atriði, sem að framan greinir, verður ekki annað séð en að stefndi hafi í meira en tvo áratugi hagað gerðum sínum eins og í gildi væri deiliskipulag fyrir íbúðabyggð við Miðskóga og beitt í því sambandi skilmálum frá 26. október 1981 um gerð mannvirkja þar. Að teknu tilliti til fyrrnefndrar áritunar sveitarstjóra stefnda 5. júní 1989 á uppdrætti, sem auðkenndur var sem skipulag í landi Skógtjarnar, svo og ályktunar skipulagsnefndar 8. september 2005, hljóta þau líkindi að standa til þess að sveitarstjórn hafi samþykkt þessa skipan mála að fella verði á stefnda sönnunarbyrði fyrir því gagnstæða. Slík sönnun hefur ekki verið færð fram. Að því virtu verður fallist á með áfrýjanda að fullnægt sé skilyrðum 11. liðar ákvæða til bráðabirgða við lög nr. 73/1997 til að líta svo á að gildandi sé deiliskipulag fyrir það svæði, þar sem lóð hans að Miðskógum 8 er.

Í fyrrnefndum skilmálum frá 26. október 1981 er meðal annars að finna ákvæði um að á lóðum úr landi Skógtjarnar megi reisa einnar hæðar íbúðarhús og skuli ris á þaki ekki vera meira en 20°. Hæð útveggja frá gólfplötu að þakrennukanti megi ekki vera meira 2,6 m, en um svokallaða hæðarafsetningu íbúðargólfs er vísað til hæðarblaðs með nánar tilteknum skýringum. Samkvæmt uppdráttum af fyrirhuguðu húsi á lóð áfrýjanda átti hluti þess að vera tvílyft, þar sem gert var ráð fyrir svonefndum útsýnisturni. Í bréfi hönnuða hússins til stefnda 10. júlí 2006 var sem fyrr segir tekið fram að vikið væri frá skilmálum að því er varðaði hæð þaks á turni þessum. Áfrýjandi átti ekki rétt á að fá gefið út byggingarleyfi fyrir mannvirki, sem þannig var ástatt um, sbr. 43. gr. laga nr. 73/1997. Stefnda var því rétt að hafna umsókn hans á þeim grundvelli.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður ekki litið svo á að þeir annmarkar hafi verið á málsmeðferð stefnda að valdið geti ógildingu þeirra ákvarðana, sem dómkrafa áfrýjanda lýtur að. Samkvæmt því verður niðurstaða dómsins staðfest.

Rétt er að aðilarnir beri hvor sinn kostnað af málinu fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.