346/2012

Málsaðilar deildu um uppgjör húsaleigusamninga, en með þeim hafði H ehf. leigt út tvo eignarhluta í atvinnuhúsnæði og var annar þeirra skriflegur en hinn munnlegur. Að virtum gögnum málsins var talið sannað að S hafi tekið þessa eignarhluta á leigu. Þá var S talinn hafa viðurkennt skyldu sína til að greiða húsaleigu fyrir tímabil eftir að leigutímanum átti að ljúka samkvæmt hinum skriflega leigusamningi og að sýnt væri að hann hefði ekki getað hafa rýmt húsnæðið á því tímamarki sem hann hélt fram í málinu. Þá var S ekki talinn hafa fært sönnur á að hann hefði rýmt húsnæðið fyrir þann tíma sem H ehf. hélt fram og var krafa félagsins því tekin til greina að fullu. Við úrlausn málsins var ekki litið til fyrirmæla í lögum nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl., þrátt fyrir að bú S hefði verið tekið til gjaldþrotaskipta áður en leigutími samkvæmt samningunum var úti, enda hafði H ehf. ekki neytt úrræða laganna gagnvart þrotabúinu heldur haldið samningunum upp á S á eigin áhættu, sem félagið síðan og gerði með málshöfðun þessari eftir að skiptum á þrotabúinu var lokið með því að lýstar kröfur höfðu verið afturkallaðar.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 21. maí 2012. Hann krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 2.105.052 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af nánar tilgreindum fjárhæðum frá 3. október 2007 til 3. ágúst 2008 og af fyrrgreindri fjárhæð frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Samkvæmt gögnum málsins gerðu aðilarnir samning 1. mars 2006, þar sem stefndi tók á leigu af áfrýjanda sérgreindan hluta af iðnaðarhúsnæði að Eyrartröð 3 í Hafnarfirði, sem var sagður vera 78,3 m2 að stærð og merktur nr. 01-0113. Leigumálinn var tímabundinn frá áðurnefndum degi og átti að ljúka án uppsagnar 28. febrúar 2008. Mánaðarleg húsaleiga skyldi vera 78.000 krónur og greiðast fyrirfram 3. dag hvers mánaðar, en taka breytingum eftir „vísitölu byggingarverðs eins og hún er hverju sinni.“ Að öðru leyti var meðal annars tekið fram að stefnda væri óheimilt að framleigja húsnæðið nema með skriflegu samþykki áfrýjanda, en slík ráðstöfun myndi þó í engu breyta „gildandi réttarsambandi skv. leigusamningi þessum ... á milli aðila.“ Áfrýjandi heldur því fram að stefndi hafi eftir þetta jafnframt tekið á leigu næsta eignarhluta í húsinu að Eyrartröð 3, sem merktur hafi verið nr. 01-0112, og hafi húsaleiga átt að vera sú sama fyrir hann og áður greinir, en skriflegur samningur hafi ekki verið gerður um þetta. Þessu andmælir stefndi. Af framlögðu yfirliti um húsaleigu fyrir húsnæðið, sem óumdeilt er að stafi frá stefnda, verður ekki annað séð en að greidd hafi verið leiga vegna beggja eignarhlutanna frá og með maí 2006.

Fyrir liggur að bú stefnda var tekið til gjaldþrotaskipta 5. mars 2007. Í málinu hefur ekki komið fram að vanskil hafi þá verið á leigu af húsnæðinu að Eyrartröð 3 og lýsti hvorki áfrýjandi kröfu vegna hennar við skiptin né leitaði hann afstöðu þrotabúsins til leigusamnings aðilanna. Samkvæmt gögnum, sem áfrýjandi hefur lagt fyrir Hæstarétt, skýrði stefndi heldur ekki skiptastjóra í þrotabúinu frá leigumálanum. Áfrýjandi fékk áfram greidda leigu af húsnæðinu, síðast 28. desember 2007 í einu lagi vegna júní, júlí, ágúst og september á því ári. Sú greiðsla nam alls 674.021 krónu og barst hún áfrýjanda frá félagi með heitinu STG Trading ehf. Samkvæmt samningi aðilanna 1. mars 2006 átti leigutíma sem áður segir að ljúka án uppsagnar 28. febrúar 2008. Í málatilbúnaði stefnda er því haldið fram að ósannað sé að húsnæðið hafi ekki verið rýmt í lok umsamins leigutíma, en ekki er þar vefengt að leiga hafi ekki verið greidd fyrir síðustu fimm mánuði hans. Áfrýjandi heldur því á hinn bóginn fram að stefndi hafi ekki látið af afnotum húsnæðisins fyrr en í ágúst 2008 og þá án tilkynningar til sín, en húsaleiga sé þannig ógreidd fyrir ellefu mánuði vegna beggja áðurnefndra eignarhluta að Eyrartröð 3. Nemi hún þeirri fjárhæð, sem áfrýjandi krefst dóms fyrir í málinu, að meðtalinni hækkun vegna breytinga á vísitölu byggingarkostnaðar.

Áfrýjandi höfðaði mál 11. september 2008 á hendur STG Trading ehf. til heimtu ógreiddrar húsaleigu fyrir eignarhlutana nr. 01-0112 og 01-0113 að Eyrartröð 3, en til fyrirsvars fyrir það félag var G-kk-nf S-kk-nf S-kk-nf, sem mun vera sonur stefnda. Í því máli hélt áfrýjandi fram að félagið hafi á miðju ári 2007 óskað eftir að fá að taka við leigusamningi af stefnda, sem áfrýjandi hafi samþykkt, og hafi félagið síðan staðið skil á húsaleigu fyrir fjóra mánuði á tímabilinu frá júní til september á því ári. Byggði áfrýjandi á því að leigusamningur hafi þannig komist á milli sín og félagsins. Af hálfu STG Trading ehf. var á hinn bóginn staðhæft að engin slík aðilaskipti hafi orðið að leigumála við áfrýjanda þótt félagið hafi samkvæmt samkomulagi við stefnda lagt út fyrir húsaleigu fyrir hann. Stefndi hafi því eftir sem áður verið leigutaki. Stefndi staðfesti þetta ítrekað í skýrslu, sem hann gaf fyrir dómi við aðalmeðferð þess máls, en hann kvað STG Trading ehf. hafa samkvæmt samkomulagi greitt leigu fyrir sig á tímabili. Hann sagðist hafa stofnað félagið í júní 2006 og unnið fyrir það, en hann ætti ekki hlut í því. Hann kvaðst jafnframt hafa tekið á leigu eignarhluta nr. 01-0112, en fyrir hann hafi aðeins átt að greiða hálfa þá fjárhæð, sem greidd var í leigu fyrir eignarhluta nr. 01-0113, þar sem sá fyrrnefndi hafi verið ófullgerður. Dómur var kveðinn upp í málinu 28. nóvember 2008 og var STG Trading ehf. vegna aðildarskorts sýknað af kröfu áfrýjanda, sem einnig var gert að greiða félaginu málskostnað. Dóminum var ekki áfrýjað.

Skiptum á þrotabúi stefnda var lokið 3. janúar 2011 með því að allar lýstar kröfur, sem alls námu 56.974.183 krónum samkvæmt kröfuskrá skiptastjóra 4. júní 2007, höfðu verið afturkallaðar, sbr. 2. mgr. 154. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. Í framhaldi af því höfðaði áfrýjandi mál þetta á hendur stefnda 9. mars 2011. Í skýrslu, sem stefndi gaf við aðalmeðferð þess, greindi hann meðal annars frá því að húsnæðið að Eyrartröð 3 hafi verið tekið á leigu fyrir starfsemi félags, sem þá hafi ekki enn verið stofnað en varð síðar STG Trading ehf. Hafi ætlunin verið sú að þetta félag, sem stefndi starfaði hjá og var í forsvari fyrir ásamt öðrum, tæki við leigumálanum af stefnda og hafi það strax tekið að sér greiðslu á leigu eftir að það var stofnað, en það hafi verið sameiginlegur skilningur hans og fyrirsvarsmanns áfrýjanda að þessi aðilaskipti yrðu að samningnum, þótt ekki hafi verið gengið frá því skriflega. Þegar starfsemi félagsins hafi aukist hafi komið upp áhugi á að stækka við húsnæðið og hafi orðið úr að félagið, en ekki stefndi, tæki næsta eignarhlutann, sem þá hafi verið ófullgerður, á leigu hjá áfrýjanda.

II

Í fyrrnefndum dómi 28. nóvember 2008 í málinu, sem áfrýjandi höfðaði á hendur STG Trading ehf. til heimtu húsaleigu fyrir báða áðurgreinda eignarhluta í Eyrartröð 3, var félagið sýknað á grundvelli aðildarskorts, þar sem litið var svo á að leigusamningarnir um þetta húsnæði hafi verið milli áfrýjanda og stefnda, en ekki þess fyrrnefnda og félagsins. Sem fyrr segir bar stefndi í vitnaskýrslu í því máli ítrekað að leigusamningar hafi verið gerðir við sig um báða eignarhlutana og félagið aldrei tekið þá yfir. Í þessu ljósi er sá málatilbúnaður fjarstæða, sem stefndi hefur nú uppi um að þessu hafi verið farið á þann gagnstæða veg, sem áfrýjandi hélt fram í fyrra málinu. Getur því ekki með nokkru móti komið til greina að sýkna stefnda nú af kröfu áfrýjanda vegna aðildarskorts, hvorki í heild né að því er varðar kröfu um húsaleigu fyrir eignarhluta nr. 01-0112.

Þegar aðilarnir gerðu húsaleigusamningana, sem málið varðar, hafði stefndi forræði á fé sínu. Eftir að bú hans var tekið til gjaldþrotaskipta 5. mars 2007 átti áfrýjandi þess kost samkvæmt 2. mgr. 91. gr. laga nr. 21/1991 að krefja skiptastjóra svara um hvort þrotabúið hygðist nýta sér rétt samkvæmt 1. mgr. sömu lagagreinar til að taka við réttindum stefnda og skyldum samkvæmt húsaleigusamningunum, svo og að rifta þeim þegar í stað ef því hefði verið hafnað. Áfrýjanda var á hinn bóginn óskylt að fara þá leið og mátti af þeim sökum, úr því að um var að ræða gjaldþrotaskipti á búi einstaklings og þrotabúið neytti ekki réttar samkvæmt 1. mgr. 91. gr. laga nr. 21/1991 að eigin frumkvæði, allt eins kjósa að fara þá leið að halda samningunum upp á stefnda varðandi efndir þeirra í framtíðinni og taka þar með áhættu af því hvort hann hefði burði til að standa við greiðslu húsaleigu samkvæmt þeim af sjálfsaflafé, sem hann réði yfir án tillits til gjaldþrotaskiptanna, sbr. 1. tölulið 1. mgr. 73. gr. sömu laga. Með því að áfrýjandi valdi þennan síðarnefnda kost í skiptum sínum við stefnda höfðu ákvæði laga nr. 21/1991 engin áhrif á réttarsamband þeirra að því er varðaði tímabilið eftir að bú stefnda var tekið til gjaldþrotaskipta, en í málinu leitar áfrýjandi ekki dóms um kröfu á hendur stefnda vegna húsaleigu fyrir tímann áður en bú hans var tekið til gjaldþrotaskipta, sem beina hefði orðið að þrotabúinu samkvæmt 2. mgr. 72. gr. sömu laga.

Krafa áfrýjanda um húsaleigu var samkvæmt áðursögðu í vanskilum frá og með október 2007 og fyrnist hún sjálfstætt vegna hvers mánaðar á leigutímanum, en fyrningartími var fjögur ár samkvæmt 2. tölulið 3. gr. laga nr. 14/1905 um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda, sem giltu til 1. janúar 2008, og 3. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda, sem gilt hafa frá þeim tíma. Krafa áfrýjanda var því að engu leyti fyrnd þegar hann höfðaði mál þetta 9. mars 2011 og sleit með því fyrningu samkvæmt 1. mgr. 11. gr. laga nr. 14/1905 og 1. mgr. 15. gr. laga nr. 150/2007.

Í málinu liggur fyrir ódagsett yfirlit um greiðslu og vanskil á húsaleigu fyrir húsnæðið að Eyrartröð 3, sem óumdeilt er að stafi frá stefnda og áður var getið, en það var upphaflega lagt fram í málinu, sem áfrýjandi höfðaði á hendur STG Trading ehf. Af þeim hluta yfirlitsins, sem varðar tímabilið frá apríl 2006 til september 2007 sem húsaleiga var greidd fyrir, verður ráðið að mánaðarlega hafi verið staðið skil á leigu fyrir báða eignarhlutana nr. 01-0112 og 01-0113, 78.000 krónur vegna hvors þeirra, svo og að bætt hafi verið við þá fjárhæð hækkun vegna vísitölu. Þá er þar að finna samantekt á ógreiddri leigu vegna tímabilsins frá október 2007 til maí 2008 og er þar á sama hátt og áður greinir gert ráð fyrir greiðslum vegna beggja eignarhluta að viðbættri vísitöluhækkun. Í yfirlit þessu, sem stefndi kvaðst í skýrslu fyrir dómi í máli áfrýjanda gegn STG Trading ehf. hafa gert sem „sáttatillögu“, er að finna endurútreikning á leigu vegna alls áðurnefnds tímabils á þeirri forsendu að helmingsafsláttur yrði veittur vegna eignarhlutans nr. 01-0112 sökum þess að „húsnæðið er enn óklárað, án vatns og salernis.“ Yfirlitið ber með sér svo að ekki verði um villst að full leiga hafi verið greidd fyrir báða eignarhlutana í sautján mánuði, svo og að það orðalag í samningnum 1. mars 2006 að fjárhæð leigunnar tæki breytingum eftir „vísitölu byggingarverðs“ hafi engum vafa valdið í viðskiptum aðilanna. Þá er og ljóst af yfirlitinu að stefndi hefur viðurkennt skyldu sína til að greiða húsaleigu fyrir tímabil eftir að leigutímanum átti að ljúka eftir hljóðan samningsins án uppsagnar 28. febrúar 2008. Með því að sýnt er af þessu að stefndi geti ekki hafa rýmt húsnæðið á þessu tímamarki, svo sem hann hefur haldið fram í málinu, verður að fella á hann sönnunarbyrði fyrir því að hann hafi þó gert það fyrr en í ágúst 2008, sem áfrýjandi hefur haldið fram í málatilbúnaði sínum. Þá sönnunarbyrði hefur stefndi ekki axlað. Að þessu öllu virtu eru ekki efni til annars en að taka að fullu til greina kröfu áfrýjanda ásamt dráttarvöxtum, sem nánar greinir í dómsorði.

Stefnda verður gert að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn er í einu lagi svo sem í dómsorði segir.

Dómsorð:

Stefndi, S-kk-nf T-kk-nf G-kk-nf, greiði áfrýjanda, Heiðarverki ehf., 2.105.052 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 180.741 krónu frá 3. október 2007 til 3. nóvember sama ár, af 361.482 krónum frá þeim degi til 3. desember sama ár, af 542.710 krónum frá þeim degi til 3. janúar 2008, af 724.028 krónum frá þeim degi til 3. febrúar sama ár, af 906.832 krónum frá þeim degi til 3. mars sama ár, af 1.092.030 krónum frá þeim degi til 3. apríl sama ár, af 1.285.284 krónum frá þeim degi til 3. maí sama ár, af 1.484.954 krónum frá þeim degi til 3. júní sama ár, af 1.688.557 krónum frá þeim degi til 3. júlí sama ár, af 1.893.687 krónum frá þeim degi til 3. ágúst sama ár, en af 2.105.052 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 1.000.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.