30/2016

B og I gerðu með sér lánssamning um lán á framkvæmdartíma samkvæmt VII. kafla laga um húnæðismál nr. 44/1998 vegna byggingar B á hjúkrunarheimili. Deildu aðilar málsins um rétt I til dráttarvaxta en samkvæmt ákvæðum lánssamningsins var gjalddagi samningsins tveimur mánuðum eftir lok „lánssamnings/lokaúttektar.“ Dráttarvaxtakrafa I var reist á því að lokaúttekt á framkvæmdum við umrætt hjúkrunarheimili hefði farið fram 1. nóvember 2012 og á grundvelli hennar hefði verið gefið út viðtökuvottorð. Samkvæmt því hefði gjalddagi lánsins verið 1. janúar 2013. Í dómi Hæstaréttar kom fram að B hefði ekki verið ljós sá skilningur I á lánssamningnum að gjalddaga hans hefði verið 1. janúar 2013 fyrr en með tilkynningu sem barst B um einum og hálfum mánuði eftir að B hefði gert upp lánið 31. janúar 2014. Var fallist á það með B að úttekt í skilningi lánssamningsins hefði ekki legið fyrir fyrr en 5. desember 2013 er framkvæmdum hefði verið að fullu lokið og gjalddagi lánsins því 5. febrúar 2014. Hefði því greiðsla B á höfuðstól skuldarinnar og vöxtum verið innt af hendi fyrir gjalddaga lánsins og krafa I um dráttarvexti því ólögmæt. Þá var talið að synjun I að óska eftir aflýsingu á lánsskjölum vegna framkvæmdarlánsins, vegna ógreiddrar kröfu um dráttarvexti, hefði bakað B tjón með ólögmætum og saknæmum hætti.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kvk-nf B-kvk-nf, H-kk-nf I. J-kk-nf og K-kk-nf A-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 11. janúar 2016. Hann krefst sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Eins og greinir í héraðsdómi gerðu Félags- og tryggingamálaráðuneytið og stefndi með sér samning 25. maí 2010 um byggingu og þátttöku í leigu hjúkrunarheimilis fyrir aldraða í Borgarbyggð. Mælt var fyrir um í grein 1.1 að samningurinn byggðist á heimild áfrýjanda samkvæmt VII. kafla laga nr. 44/1998, sbr. 21. gr. laga nr. 120/2009, til að veita sveitarfélögum lán vegna byggingar eða kaupa hjúkrunarheimila fyrir aldraða eftir nánar tilgreindum skilyrðum laganna og reglugerð um lán áfrýjanda til sveitarfélaga til byggingar eða kaupa á hjúkrunarheimilum fyrir aldraða, sem sett væri með heimild í framangreindum lögum. Þá sagði í grein 3.1 að það væri forsenda samningsins að stefndi ætti kost á láni frá áfrýjanda til framkvæmdanna, sbr. grein 1.1, og yrði lánið tryggt með 1. veðrétti í húsnæði hjúkrunarheimilisins. Lánið yrði veitt til 40 ára og tækju lánskjör mið af því að ekki yrði um uppgreiðsluheimild að ræða og með láninu yrði framkvæmdalán milli sömu aðila greitt upp. Jafnframt var kveðið á um í grein 5.2 að ef forsendur samningsins breyttust verulega á samningstímanum skyldu aðilar taka upp viðræður um endurskoðun á efni hans að kröfu annars hvors þeirra, þar á meðal ef stefndi óskaði eftir því við áfrýjanda að greiða upp framkvæmdalán samkvæmt grein 3.1 áður en samningsbundnum lánstíma lyki.

Aðilar máls þessa, áfrýjandi sem lánveitandi og stefndi sem lánþegi, gerðu 14. mars 2011 með sér lánssamning, sem bar yfirskriftina „Lánssamningur skv. VII kafla laga nr. 44/1998.“ Lánsfjárhæð var 888.000.000 krónur, lánstími 24 mánuðir og umsamdir vextir almennir skuldabréfavextir eins og þeir væru ákveðnir af Seðlabanka Íslands á hverjum tíma. Í samningnum var mælt fyrir um að lánveitingin væri háð ákvæðum VII. kafla laga nr. 44/1998 og reglugerðar um lán áfrýjanda til sveitarfélaga til byggingar eða kaupa á hjúkrunarheimili fyrir aldraða. Um gjalddaga lánsins sagði í samningnum að hann væri tveimur mánuðum eftir lok „lánssamnings/lokaúttektar.“ Þá var þar kveðið á um að lántaka bæri innan mánaðar frá lokaúttekt að skila tilskildum gögnum vegna uppgjörs og við skil á uppgjöri ætti að greiða 5% af „lánssamningi.“ Einnig var mælt fyrir um að lántaka bæri á gjalddaga að skila þinglýstum skuldabréfum til breytingar á láninu ásamt áföllnum kostnaði í endanlegt lán frá áfrýjanda til hjúkrunarheimilisins. Skilaði lántaki ekki tilskildum gögnum fyrir gjalddaga teldist „lánssamningur gjaldfallinn.“ Að lokum var kveðið á um að eftir gjalddaga greiddi lántaki hæstu leyfilegu dráttarvexti og allan kostnað sem hlytist af vanskilum. Lánssamningnum var þinglýst 17. mars 2011 á fasteignina Borgarbraut 65 í Borgarnesi með 1. veðrétti.

Í málinu liggur fyrir bréf Framkvæmdasýslu ríkisins 1. nóvember 2012. Þar sagði að verklokaúttekt hafi farið fram þann dag á umræddu hjúkrunarheimili að beiðni byggingarstjóra og samkvæmt samningi stefnda og Velferðarráðuneytisins þar um. Í niðurlagi bréfsins kom fram að lóðarframkvæmdum væri ekki að fullu lokið, en það hefði ekki áhrif á niðurstöðu úttektarinnar. Jafnframt gaf framkvæmdasýslan sama dag út svonefnt viðtökuvottorð, þar sem fram kom að hjúkrunarheimilið uppfyllti öll atriði samnings stefnda og Velferðarráðuneytisins. Þá sagði í vottorðinu að rekstur heimilisins hafi hafist 1. ágúst 2012, en verklokaúttekt ekki verið gerð fyrr en 1. nóvember sama ár vegna lokafrágangs og framkvæmda utanhúss. Í bréfi framkvæmdasýslunnar 28. nóvember 2013 um svonefnt framvindumat vegna hjúkrunarheimilisins kom meðal annars fram að á árinu 2013 hafi verið unnið að lokafrágangi lóðar og aðkomusvæðis og væri framkvæmdum „samkvæmt lánssamningi ... nú endanlega lokið.“

Í tölvubréfi stefnda 6. nóvember 2013 til áfrýjanda var þess getið að í lok september sama ár hafi fulltrúar stefnda átt fund með fulltrúum áfrýjanda vegna framkvæmdaláns, sem stefndi hafi tekið vegna byggingar áðurnefnds hjúkrunarheimilis. Á þeim fundi hafi komið fram að áfrýjandi liti svo á að með töku á láninu hafi stefndi skuldbundið sig til að taka endanlegt lán til 40 ára vegna framkvæmdarinnar hjá áfrýjanda með 4,2% verðtryggðum vöxtum. Á hinn bóginn lægi fyrir að stefndi gæti fengið lán til sama tíma hjá öðrum lánastofnunum með mun lægri vöxtum eða í kringum 3,5%. Í tilefni af þessu óskaði stefndi eftir fundi með áfrýjanda við fyrstu hentugleika til að ræða „þessi mál.“ Stefndi sendi áfrýjanda tölvubréf öðru sinni 13. nóvember 2013, þar sem fram kom að stefndi hafi fengið tilboð frá lánastofnunum um fjármögnum byggingar hjúkrunarheimilisins, sem væru mun hagstæðari en þau lánskjör, er áfrýjandi hafi boðið upp á, og hygðist stefndi taka tilboði frá „öðrum þessara aðila.“ Áfrýjandi spurðist sama dag fyrir um hvaða lánastofnanir væri að ræða og þau kjör sem væru í boði, sem stefndi upplýsti um degi síðar. Með tölvubréfi stefnda 21. nóvember 2013 til áfrýjanda knúði hinn fyrrnefndi á um rökstuðning áfrýjanda fyrir því á hvaða lagaheimild hann reisti þá afstöðu sína að stefnda væri skylt að taka lán hjá áfrýjanda vegna byggingar hjúkrunarheimilisins. Erindið var síðan ítrekað í tölvubréfi stefnda 27. desember sama ár og þar tekið fram að þar sem engin svör hefðu borist frá áfrýjanda hafi stefndi haldið áfram viðræðum við tilgreinda lánastofnun og væri stefnt að því að greiða framkvæmdalánið fljótlega eftir áramót.

Hinn 31. janúar 2014 greiddi stefndi 882.313.457 krónur inn á reikning áfrýjanda og taldi sig þar með hafa gert upp áðurnefnt framkvæmdalán. Í bréfi stefnda sama dag til áfrýjanda var greint frá því að lánið hafi verið greitt upp umræddan dag. Þá sagði að með bréfinu fylgdi yfirlit yfir „lánin, höfuðstól og vaxtaútreikning þeirra til greiðsludags, þar kemur fram að heildarupphæð lánanna með áföllnum vöxtum“ væri 882.313.457 krónur og þess farið á leit að lánssamningnum yrði aflýst.

Áfrýjandi svaraði þessu erindi með tölvubréfi 13. febrúar 2014. Kom þar fram að samkvæmt lánssamningnum væri gjalddagi lánsins tveimur mánuðum eftir „lok lánssamningsins/frá lokaúttekt.“ Lokaúttekt hafi verið framkvæmd 1. nóvember 2012 og á grundvelli hennar gefið út viðtökuvottorð og bæri stefnda því að greiða dráttarvexti frá og með 1. janúar 2013. Miðað við að stefndi hafi 31. janúar 2014 sannanlega greitt 882.313.457 krónur væru eftirstöðvar skuldarinnar 62.083.354 krónur hinn 13. febrúar 2014, sem væri mismunur greiddrar fjárhæðar og eftirstöðva skuldarinnar með dráttarvöxtum. Greiddi stefndi þá upphæð myndi áfrýjandi „aflétta þinglýsingunni“, en að óbreyttu stæði hún. Í tölvubréfi áfrýjanda 12. mars 2014 til lögmanns stefnda kom fram að áfrýjandi hafi reiknað dráttarvaxtakröfu sína nákvæmlega út miðað við gjalddaga degi síðar og næmi hún 61.863.893 krónum.

Með bréfi lögmanns stefnda 28. febrúar 2014 var dráttarvaxtakröfu áfrýjanda mótmælt og krafa um aflýsingu lánssamningsins ítrekuð. Hinn 14. mars 2014 greiddi stefndi 61.863.893 krónur inn á reikning áfrýjanda í samræmi við kröfu áfrýjanda um dráttarvexti með fyrirvara um endurgreiðslu þeirrar fjárhæðar. Í fyrirvaranum kom fram að kröfu áfrýjanda um greiðslu dráttarvaxta væri mótmælt, en vegna afstöðu hans væri stefnda nauðugur sá kostur að greiða kröfuna.

Að beiðni stefnda samþykktu Velferðarráðuneytið og Fjármála- og efnahagsráðuneytið með bréfi 27. mars 2014 veðsetningu fasteignarinnar að Borgarbraut 65 með 1. veðrétti til tryggingar tveimur veðskuldabréfum, samtals að fjárhæð 925.000.000 krónur, sem gefin voru út 26. sama mánaðar af hálfu stefnda. Í bréfinu kom fram að andvirði skuldabréfanna skyldi varið til endurfjármögnunar „skammtímalána“, sem stefndi hafi tekið á byggingartíma til að fjármagna byggingu hjúkrunarheimilisins. Veðskuldabréfunum var síðan þinglýst 3. apríl sama ár á fasteignina með 1. veðrétti.

II

Samkvæmt tölvubréfi áfrýjanda 13. febrúar 2014 til stefnda var dráttarvaxtakrafa hans reist á því að lokaúttekt á framkvæmdum við umrætt hjúkrunarheimili hafi farið fram 1. nóvember 2012 og á grundvelli hennar verið gefið út viðtökuvottorð. Samkvæmt því bæri að miða gjalddaga lánsins við 1. janúar 2013. Hinn 31. janúar 2014 hafi stefndi greitt áfrýjanda 882.313.457 krónur og væru eftirstöðvar skuldarinnar 13. febrúar 2014 að fjárhæð 62.083.354 krónur með dráttarvöxtum. Greiddi stefndi þá upphæð myndi áfrýjandi „aflétta þinglýsingunni.“ Samkvæmt þessu var dráttarvaxtakrafa áfrýjanda ekki reist á því að stefndi hafi skuldbundið sig til að gera samning við áfrýjanda til 40 ára á grundvelli samnings stefnda og Félags- og tryggingamálaráðuneytisins 25. maí 2010 eða ákvæðum fyrrnefnds lánssamnings aðila þar um, heldur ákvæðum síðarnefnda samningsins um gjalddaga hans. Af þessum sökum og samkvæmt málflutningi aðila fyrir Hæstarétti ræðst niðurstaða málsins um rétt áfrýjanda til dráttarvaxta af ákvæðum lánssamningsins um gjalddaga, en þar var kveðið á um að hann væri tveimur mánuðum eftir lok „lánssamnings/lokaúttektar.“

Svo sem áður greinir fór svonefnd verklokaúttekt Framkvæmdasýslu ríkisins vegna byggingar hjúkrunarheimilisins fram 1. nóvember 2012, en þar var tekið fram að lóðarframkvæmdum væri ekki að fullu lokið. Þá sagði í bréfi framkvæmdasýslunnar 28. nóvember 2013 um svonefnt framvindumat vegna framkvæmda við hjúkrunarheimilið að á árinu 2013 hafi verið unnið að lokafrágangi lóðar og aðkomusvæðis og væri framkvæmdum samkvæmt lánssamningnum nú endanlega lokið. Einnig kom fram í tölvubréfi áfrýjanda 15. júní 2012 að lokagreiðsla samkvæmt lánssamningnum yrði innt af hendi þegar „lóðin“ hefði verið „kláruð“ og lokaúttekt „alls verkefnisins“ lægi fyrir. Enn fremur liggur fyrir í málinu að eina tilkynning áfrýjanda um gjalddaga lánsins var með áðurnefndu tölvubréfi 13. febrúar 2014. Var stefnda ekki ljós sá skilningur áfrýjanda á lánssamningnum að gjalddagi hans væri 1. janúar 2013 fyrr en með þeirri tilkynningu, um einum hálfum mánuði eftir greiðslu stefnda 31. janúar 2014. Að öllu þessu virtu verður að fallast á með stefnda að úttekt í skilningi lánssamningsins hafi ekki legið fyrir fyrr en 5. desember 2013 er framkvæmdum var að fullu lokið og gjalddagi lánsins því verið 5. febrúar 2014. Var greiðsla stefnda 31. janúar 2014 á höfuðstól skuldarinnar og vöxtum samkvæmt lánssamningum því innt af hendi fyrir gjalddaga lánsins og krafa áfrýjanda um dráttarvexti því ólögmæt. Samkvæmt þessu verður staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að áfrýjanda beri að endurgreiða stefnda þá dráttarvexti sem hann greiddi honum 14. mars 2014.

Sem fyrr segir taldi stefndi sig hafa greitt upp framkvæmdalánið samkvæmt lánssamningnum með greiðslunni 31. janúar 2014, sem móttekin var án athugasemda af hálfu áfrýjanda um að hún væri fullnaðargreiðsla á öðru en dráttarvöxtum. Í áðurnefndum fyrirvara stefnda 13. mars 2014 vegna dráttarvaxtagreiðslunnar kom fram að hann teldi sig hafa með greiðslunni 31. janúar 2014, sem væri „höfuðstóll allra lánshlutanna með samningsvöxtum til greiðsludags“, greitt kröfu áfrýjanda samkvæmt lánssamningnum upp að fullu fyrir gjalddaga lánsins. Samkvæmt þessu er fallist á með héraðsdómi að áfrýjanda hafi mátt vera ljóst að stefndi hafi litið svo á að hann hefði með greiðslunni 31. janúar 2014 gert að fullu upp fyrrgreint framkvæmdalán, en kröfu hins síðarnefnda um afléttingu lánsins var eingöngu mótmælt á þeim grundvelli að áfrýjandi teldi sig eiga rétt á dráttarvöxtum úr hendi stefnda. Á áfrýjandi því ekki rétt á frekari greiðslu frá stefnda vegna höfuðstóls lánsins og samningsvaxta en hinn síðarnefndi innti af hendi samkvæmt framansögðu.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður staðfest niðurstaða hans um skaðabótakröfu stefnda vegna þess tjóns sem hann varð fyrir vegna synjunar áfrýjanda á að aflýsa framangreindu láni, svo og niðurstaða dómsins um dráttarvexti.

Málskostnaðarákvæði héraðsdóms verður staðfest, en um málskostnað stefnda fyrir Hæstarétti fer eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Íbúðalánasjóður, greiði stefnda, Borgarbyggð, 1.000.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.