248/2001

Í september 1997 keyptu G og Þ timburhús á Höfn í Hornafirði af S og G. Samkvæmt kaupsamningnum tóku kaupendur að sér að gera við þakkant hússins, sem var haldinn fúaskemmdum. Er sú viðgerð fór fram sumarið 1998 kom í ljós veruleg skekkja á húsinu af völdum sigs. Að beiðni kaupenda voru dómkvaddir tveir matsmenn til að meta og skoða eignina. Samkvæmt matsgerðinni hafði húsið greinilega sigið frá því að það var byggt. Ýmis atriði voru talin aðfinnsluverð, svo sem það að veggir hölluðu verulega, nokkrar hurðir væru skakkar í falsi o.fl. Matsmenn töldu sig hússins hafa veruleg áhrif á verðmæti þess. Var lágmarksviðgerð metin á um 600.000 krónur en hámarksaðgerð til að bæta úr göllunum var metin á um 5 milljónir króna. Kaupendur kröfðust riftunar kaupsamningsins og endurgreiðslu þess fjár sem þeir þegar höfðu greitt vegna kaupanna en til vara afsláttar og bóta. Talið var að í matsgerð væru mörg atriði sem ekki hefði verið tekin rökstudd afstaða til í niðurstöðu héraðsdóms. Dómara væri ófært að leysa úr málsástæðum sem að þessu lytu, á grunni almennrar þekkingar sinnar, menntunar eða lagaþekkingar, heldur væri þar þörf sérkunnáttu. Hefði héraðsdómara því borið að kveðja til meðdómsmenn, sem hefðu slíka kunnáttu, sbr. 2. mgr. 2. gr. laga um meðferð einkamála. Þar sem það hefði ekki verið gert var talið óhjákvæmilegt að ómerkja hinn áfrýjaða dóm og vísa málinu heim í hérað til aðalmeðferðar og dómsálagningar á ný.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kvk-nf E-kvk-nf, H-kk-nf B-kk-nf og P-kk-nf K-x-x H-kk-nf.

Aðaláfrýjendur skutu máli þessu til Hæstaréttar 29. júní 2001. Þeir krefjast þess aðallega, að viðurkennd verði riftun á kaupum þeirra á fasteign gagnáfrýjenda að Hlíðartúni 39, Höfn í Hornafirði, og að gagnáfrýjendum verði að viðlagðri aðför gert in solidum að endurgreiða sér og greiða bætur samtals að fjárhæð 8.055.329 krónur auk dráttarvaxta af 6.968.076 krónum frá 9. september 1997 til 20. maí 1998, af 7.468.076 krónum frá þeim degi til 22. nóvember 1999, en af stefnufjárhæð frá þeim degi samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 til 1. júlí 2001 en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Þessi krafa miðast við, að hinni seldu eign verði skilað í hendur gagnáfrýjenda án veðbanda. Til vara gera aðaláfrýjendur kröfu um staðfestingu á riftun kaupa og aðra lægri fjárhæð úr hendi gagnáfrýjenda in solidum, sem miðist við, að þeir taki við að greiða eftirstöðvar áhvílandi lána á eigninni. Til þrautavara krefjast þeir afsláttar af kaupverði og bóta að fjárhæð 5.690.000 krónur, auk dráttarvaxta frá 22. nóvember 1999 til greiðsludags. Í öllum tilvikum krefjast aðaláfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu málinu 17. september 2001. Þeir krefjast þess aðallega, að héraðsdómur verði staðfestur, þó þannig, að aðaláfrýjendur verði dæmdir til að greiða þeim málskostnað in solidum í héraði og fyrir Hæstarétti. Til vara krefjast þeir þess, að þeim verði gert að gefa aðaláfrýjendum afslátt af kaupverði að álitum, þó ekki hærri fjárhæð en 600.000 krónur og komi þá til skuldajöfnunar 310.000 krónur, sem aðaláfrýjendur skyldu greiða 20. ágúst 1998 samkvæmt kaupsamningi þeirra, en eru enn ógreiddar. Til þrautavara, ef fallist verður á riftun, krefjast gagnáfrýjendur þess að þeim verði gert að endurgreiða aðaláfrýjendum 2.000.000 krónur ásamt áföllnum og áfallandi afborgunum og vöxtum af þeim veðskuldum, sem aðaláfrýjendur yfirtóku við kaupin svo og áfallin og áfallandi fasteignagjöld og hústryggingar, sem aðaláfrýjendur hafa greitt og verður gert að greiða vegna kaupanna, allt með vöxtum samkvæmt 5. gr. laga nr. 25/1987 frá greiðsludögum hverrar greiðslu til 1. júlí 2001, en samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til uppgjörsdags. Til skuldajöfnunar komi húsaleiga aðaláfrýjenda, 60.000 krónur á mánuði, eða að álitum, frá 9. september 1997 til afhendingardags fasteignarinnar með vöxtum samkvæmt 5. gr. laga nr. 25/1987 á hverja mánaðarlega greiðslu frá 1. október 1997 til 1. júlí 2001, en samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til uppgjörsdags. Í öllum tilvikum krefjast gagnáfrýjendur málskostnaðar úr hendi aðaláfrýjenda í héraði og fyrir Hæstarétti.

I.

Mál þetta varðar kaup aðaláfrýjenda á fasteign gagnáfrýjenda að Hlíðartúni 39 á Höfn í Hornafirði, en kaupsamningur var gerður 9. september 1997 og húsið afhent 25. október sama ár. Húsið er timburhús, byggt árið 1973. Fyrir liggur, að ekki eru til áritaðar eða samþykktar teikningar af húsinu.

Samkvæmt kaupsamningnum tóku aðaláfrýjendur að sér að gera við þakkant hússins, sem var haldinn fúaskemmdum. Er sú viðgerð fór fram sumarið 1998 kom í ljós veruleg skekkja á húsinu af völdum sigs, en strax eftir undirritun kaupsamnings gerðu aðaláfrýjendur fyrirspurn þess efnis, hvort húsið væri sigið.

Að beiðni aðaláfrýjenda voru dómkvaddir tveir matsmenn til að meta og skoða eignina, hverjar væru ástæður sigsins, hvort unnt væri að gera við gallana og hver viðgerðarkostnaður yrði. Samkvæmt matsgerðinni var húsið mishæða um 150 mm miðað við láréttan flöt og hafði greinilega sigið frá því að það var byggt. Mesti hæðarmunur gluggakarma mældist 164 mm, útveggjaklæðningar 145 mm og sperra 113 mm. Ýmis atriði voru talin aðfinnsluverð, svo sem það, að veggir hölluðu verulega, nokkrar hurðir væru skakkar í falsi, stærri stofuglugginn aflagaður sem næmi 55 mm mismuni á lengdum hornalínanna og austurhluti þaksins væri töluvert undinn. Ástæður sigsins töldu matsmenn geta verið þær, að ekki hefði verið borað nægilega djúpt fyrir staurum, sem húsið væri sennilega byggt á, botn holanna hefði ekki verið nægilega hreinn, þegar steypt var í þær, eða súlurnar ekki verið nægilega sverar. Matsmenn töldu sig hússins hafa veruleg áhrif á verðmæti þess. Þeir töldu, að lágmarksaðgerð væri að þétta glugga og rétta glugga og dyr af, og mátu þeir þann kostnað 600.000 krónur með virðisaukaskatti. Hámarksaðgerð til að bæta úr göllunum væri að lyfta sökkulrammanum á súlunum eða lyfta tréhluta hússins á sökklinum og rétta af gólf, og mátu þeir þann kostnað á um 5.000.000 krónur með virðisaukaskatti.

Í máli þessu krefjast aðaláfrýjendur riftunar kaupsamningsins og endurgreiðslu þess fjár, sem þeir þegar höfðu greitt, en þeir héldu eftir lokagreiðslunni, 310.000 krónum. Til vara krefjast þeir, ef ekki verður fallist á riftun, afsláttar, bóta og skuldajöfnunar á eftirstöðvum kaupverðs.

II.

Í héraðsdómi er ranglega greint frá mælingum matsmanna, þar sem mesti hæðarmunur var sagður vera 149 mm í stað 164 mm. Þá segir þar einnig, að ekkert liggi fyrir um það í matsgerð eða með öðrum hætti, að beinlínis hafi verið staðreynt, að gluggar séu óþéttir eða mæld skekkja í gluggum eða dyraopum umfram það, sem mælt hafði verið í stærsta glugganum. Í matsgerð er þó sagt berum orðum, að nokkrar hurðir séu skakkar í falsi og gluggar og dyr óþétt og á uppdrætti matsmanna eru færðar inn mælingar, sem sýna verulega skekkju í gluggum. Staðfestu matsmenn þetta fyrir dómi. Í niðurstöðu héraðsdóms segir, að meðan skekkjan sé ekki meiri en svo, að hennar verði ekki vart með venjulegri skoðun ófaglærðs fólks eða venjulegri notkun hússins til íbúðar, sé „ekkert sem réttlætt getur þá aðgerð, sem lýst er í matsgerð“ og hinu „sama gegnir um aðgerð þá, sem lýst er í matsgerð sem lágmarksaðgerð.“

Eins og ljóst er af því, sem að framan er rakið, eru í matsgerð mörg atriði, sem ekki hefur verið tekin rökstudd afstaða til í niðurstöðu hins áfrýjaða dóms. Úr málsástæðum, sem að þessu lúta, er dómara ófært að leysa á grunni almennrar þekkingar sinnar, menntunar eða lagaþekkingar, heldur er þar þörf sérkunnáttu. Hefði héraðsdómara því borið að kveðja til meðdómsmenn, sem slíka kunnáttu hafa, sbr. 2. mgr. 2. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þar sem það var ekki gert er óhjákvæmilegt að ómerkja hinn áfrýjaða dóm og vísa málinu heim í hérað til aðalmeðferðar og dómsálagningar á ný.

Rétt er að aðilar beri hver sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur er ómerktur og er málinu vísað heim í hérað til aðalmeðferðar og dómsálagningar á ný.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.