376/2004

J krafðist skaðabóta eða afsláttar vegna galla á lagnakerfum einbýlishúss sem hann keypti af G auk bóta fyrir afnotamissi af því. Í dómi Hæstaréttar var tekið fram að líta yrði til þess að G hefði sjálfur sökum sjúkleika verið ófær um að koma að sölunni. Yrði ekki talið í ljós leitt að fulltrúar hans við söluna hefðu leynt vitneskju um ástand lagnanna eða vanrækt upplýsingaskyldu sína. Þá yrði hvorki talið að í söluyfirliti né yfirlýsingu fulltrúa seljanda hafi falist ábyrgð seljanda á tilteknu ástandi lagnakerfa hússins. Var G því ekki talinn bera skaðabótaábyrgð vegna galla á húsinu og bótakröfu J vegna afnotamissis hafnað. Með vísan til matsgerðar dómkvaddra manna var fallist á að eignin hefði verið haldin galla vegna rennslistregðu í neysluvatnslögnum. Var talið að aðgæslu- og skoðunarskylda J hefði verið enn ríkari en ella þar sem honum hefði verið gert það ljóst að fulltrúar G við söluna hefðu haft litla möguleika til að upplýsa um ástand eignarinnar. Hefði fyrrnefnd rennslistregða ekki átt að leynast J hefði hann kannað rennslið á mismunandi töppunarstöðum neysluvatns í húsinu. Gæti hann því ekki borið fyrir sig galla á neysluvatnslögninni. Þá var talið að frárennslislagnir hefðu verið í eðlilegu ástandi miðað við 40 ára gamlar steinlagnir. Hins vegar var fallist á afslátt vegna snjóbræðslu- og hitakerfis þar sem J mátti reikna með að þessi kerfi væru í lagi. Var G gert að greiða J 407.000 krónur með dráttarvöxtum.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, I-kvk-nf B-kvk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 7. september 2004. Hann krefst þess aðallega að gagnáfrýjanda verði gert að greiða sér 3.970.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 29. ágúst 2002 til greiðsludags. Til vara krefst hann þess að gagnáfrýjanda verði gert að greiða sér 3.520.000 krónur með dráttarvöxtum af þeirri fjárhæð með sama hætti og í aðalkröfu. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði fyrir sitt leyti 15. september 2004. Hann krefst aðallega sýknu af kröfu aðaláfrýjanda en til vara staðfestingar hins áfrýjaða dóms. Í báðum tilvikum krefst hann hærri málskostnaðar í héraði en ákveðinn var í hinum áfrýjaða dómi og málskostanaðar fyrir Hæstarétti. Að því frágengnu krefst hann lækkunar á kröfum aðaláfrýjanda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Aðaláfrýjandi krefst þess í gagnsök að sýknukröfu og málskostnaðarkröfu gagnáfrýjanda verði hafnað.

Aðaláfrýjandi keypti einbýlishúsið að Brekkugerði 34 í Reykjavík af gagnáfrýjanda í byrjun desember 2000 en húsið var þá 38 ára gamalt. Höfðaði hann mál þetta til heimtu skaðabóta eða afsláttar vegna galla, er hann taldi að í ljós hefðu komið á hinni seldu eign. Varðar krafa hans fyrir Hæstarétti einvörðungu galla á lagnakerfum hússins. Þá krefst hann einnig bóta fyrir afnotamissi af húsinu. Málavöxtum er lýst í hinum áfrýjaða dómi.

I.

Gagnáfrýjandi reisir sýknukröfu sína í fyrsta lagi á því að krafa aðaláfrýjanda sé niður fallin vegna tómlætis. Aðaláfrýjandi gerði kauptilboð í húseignina 1. desember 2000 og var það samþykkt af hálfu gagnáfrýjanda degi síðar. Kaupsamningur var undirritaður 12. sama mánaðar og eignin afhent samdægurs. Aðaláfrýjandi, sem búsettur er erlendis, mun eftir þetta hafa haldið af landi brott en komið til landsins í febrúarmánuði 2001. Kveðst hann þá hafa orðið var við ágalla á neysluvatnslögnum hússins og hitakerfi þess. Meðal gagna málsins eru minnisatriði starfsmanns fasteignasölunnar, er annaðist milligöngu um viðskipti aðila, dagsett 14. febrúar 2001 þar sem skráð er að aðaláfrýjandi hafi hringt og kvartað undan rennslistregðu á köldu vatni, leka í hitakerfi og að snjóbræðslukerfi virkaði ekki og jafnframt óskað eftir því að fasteignasalan léti „seljendur“ hússins vita. Fyrir héraðsdómi bar fasteignasali að kvörtun þessari hafi verið komið á framfæri. Gagnáfrýjandi var sökum alzheimersjúkdóms ófær um að koma að sölu hússins og önnuðust börn hans þau A-kk-nf, Á-kk-nf og M-kvk-nf söluna í hans umboði. Kvaðst Á-kk-nf í skýrslu fyrir héraðsdómi hafa fengið afrit af þessu minnisblaði frá fasteignasölunni. Með bréfi 19. nóvember 2001 tilkynnti aðaláfrýjandi gagnáfrýjanda að hann hafi beðið VSÓ ráðgjöf um að skoða og meta ástand lagnakerfa hússins og óskaði efir viðræðum um hvernig bæta skyldi úr göllum á eigninni. Munu aðilar hafa átt fund um málið eftir það. Með bréfi 4. janúar 2002 sendi aðaláfrýjandi gagnáfrýjanda skýrslu VSÓ og tilkynnti að beðið yrði um dómkvaðningu matsmanna til að meta galla á eigninni ef gagnáfrýjandi héldi við fyrri afstöðu um að hafna úrbótum. Eftir að gagnáfrýjandi mótmælti því með bréfi 15. janúar 2002 að aðaláfrýjandi ætti nokkurn rétt til skaðabóta eða afsláttar af verði eignarinnar óskaði aðaláfrýjandi dómkvaðningar matsmanna 31. sama mánaðar. Matsgerðin er frá júní 2002 og mál þetta höfðað 25. október sama ár. Þegar allt framangreint er virt er fallist á með héraðsdómi að ekki séu efni til að telja kröfu aðaláfrýjanda niður fallna fyrir sakir tómlætis.

II.

Meðal gagna málsins er söluyfirlit 29. nóvember 2000. Er þar svofelld lýsing á eigninni: „Veglegt, fallegt og vandað einbýli...“. Í dálki á eyðublaðinu sem ætlaður er til lýsingar galla er tekið fram að starfsfólki fasteignasölunnar sé ekki kunnugt um galla á eigninni. Á-kk-nf sonur gagnáfrýjanda kvaðst í skýrslu sinni fyrir héraðsdómi hafa sýnt aðaláfrýjanda húsið tvisvar sinnum áður en kaup tókust. Kvaðst hann við það tilefni hafa tjáð aðaláfrýjanda að hann hafi ekki búið í húsinu í þrjátíu ár og þekkti ástand þess ekki af eigin raun og því hvatt hann til að skoða húsið vel. Eftir að tilboð aðaláfrýjanda var samþykkt en áður en kaupsamningur var undirritaður sendi aðaláfrýjandi gagnáfrýjanda drög að yfirlýsingu, sem að hluta til er tekin upp í hinum áfrýjaða dómi. Börn gagnáfrýjanda féllust ekki á að undirrita þau drög en gáfu þess í stað skriflega yfirlýsingu 12. desember 2000, áður en kaupsamningur var undirritaður, og er hún einnig að hluta til tekin upp í héraðsdómi. Þar er tekið fram að þau hafi ekki búið í húsinu síðustu 25 ár.

Líta verður til þess að gagnáfrýjandi var sjálfur sökum sjúkleika ófær um að koma að sölunni. Verður ekki talið í ljós leitt að fulltrúar hans við söluna hafi leynt vitneskju um ástand lagna eignarinnar eða vanrækt upplýsingaskyldu sína. Þá verður hvorki talið að í framangreindu söluyfirliti né yfirlýsingu fulltrúa seljanda 12. desember 2000 hafi falist ábyrgð seljanda á tilteknu ástandi lagnakerfa hússins. Samkvæmt því verður ekki talið að gagnáfrýjandi beri skaðabótaábyrgð vegna galla á húsinu. Verður bótakröfu aðaláfrýjanda vegna afnotamissis því hafnað þegar af þeirri ástæðu.

III.

Til vara reisir aðaláfrýjandi kröfu sína á því að hann eigi rétt á afslætti af kaupverði eignarinnar vegna galla í lagnakerfum hennar. Er krafa stefnda reist á framangreindri matsgerð og sundurliðuð í samræmi við hana. Er niðurstaða hennar tekin orðrétt upp í hinum áfrýjaða dómi.

Stærsti liður kröfunnar, 2.291.400 krónur varðar neysluvatnslagir hússins. Í niðurstöðukafla matsgerðarinnar kemur fram að óeðlilega lítið vatn renni úr öllum neysluvatnskrönum hússins. Eigi þetta við um alla töppunarstaði, en þó renni mis mikið gegnum kranana eftir staðsetningu þeirra. Matsmenn komu fyrir héraðsdóm og staðfestu matsgerð sína. Taldi annar þeirra aðspurður um meðalendingartíma neysluvatnslagna að 60 til 80 ár væri mjög algengt. Hinn matsmaðurinn taldi að búast mætti við lengri endingartíma neysluvatnslagna en 40 árum, en taldi þó erfitt að ákveða nákvæmlega hvað eðlilegt væri í þeim efnum. Væri endingartími lagnanna í yngri húsum líklega skemmri en áður hefði verið vegna breyttrar efnasamsetningar neysluvatns. Verður að leggja þessa niðurstöðu matsins til grundvallar í málinu, þrátt fyrir ummæli í skýrslu Rannsóknastofnunar byggingariðnaðarins um að tæring og ryðmyndun í rörbút úr neysluvatnslögn hússins væri ekki óeðlileg miðað við rúmlega 40 ára notkun, enda hefur matinu ekki verið hnekkt með yfirmati.

Samkvæmt framansögðu kvartaði aðaláfrýjandi um rennslistregðu í neysluvatnslögnum hússins við fasteignasöluna réttum tveimur mánuðum eftir undirritun kaupsamnings. Í skýrslu C-kk-ef Þ-kk-ef pípulagningameistara fyrir héraðsdómi kemur fram að upp úr áramótum 2000/2001 hafi hann kannað neysluvatnslögn hússins að beiðni aðaláfrýjanda, rifið frá tengikrana og séð „að það var vel stíflað af úrfellingu í bæði heita og kalda vatninu.“ Hafi aðgerðir hans til úrbóta aðeins borið takmarkaðan árangur. Þegar til þessa er litið verður að leggja til grundvallar að rennslistregða sú sem staðreynd var með matsgerðinni hafi verið fyrir hendi við gerð kaupsamnings. Kemur einnig fram í skýrslum matsmanna fyrir héraðsdómi að það taki lengri tíma fyrir slíkar lagnir að tærast svo um muni en leið frá sölu eignarinnar til vettvangsskoðunar matsmanna. Fær framburður vitnisins K-kvk-ef K-kvk-ef ekki breytt þessari niðurstöðu, en fyrir liggur að hún hætti störfum í húsinu í ágústmánuði 2000. Samkvæmt framansögðu verður að byggja á því að rennslistregða í neysluvatnslögnum hússins hafi við kaupin verið meiri en almennt mátti ganga út frá að væri í sambærilegum og jafngömlum eignum. Eignin var því haldin galla að þessu leyti.

Eins og að framan er rakið skoðaði aðaláfrýjandi húseignina tvisvar sinnum. Var starfsmaður fasteignasölunnar viðstaddur í fyrra skiptið en Á-kk-nf sonur gagnáfrýjanda var með í för í bæði skiptin. Gagnáfrýjandi var eins og áður er rakið ófær sökum sjúkleika um að veita upplýsingar um húseignina. Komu börn hans fram af hans hálfu við söluna. Í skýrslu Á-kk-ef fyrir héraðsdómi kvaðst hann hafa gert aðaláfrýjanda grein fyrir því að hann hafi ekki búið í húsinu í 30 ár og því hvatt hann til að skoða húsið vel. Þá var því lýst yfir af hálfu barna gagnáfrýjanda í framangreindri yfirlýsingu 12. desember 2000 að þau hafi ekki búið í húsinu í 25 ár. Verður við það að miða að aðaláfrýjanda hafi við kaupin verið gert það ljóst að börn gagnáfrýjanda hefðu litla möguleika til að upplýsa um galla á eigninni. Vegna þessa var aðgæslu- og skoðunarskylda aðaláfrýjanda enn ríkari en ella. Þá verður að telja að rennslistregða í neysluvatnslögnum hússins, eins og henni er lýst í vitnisburði C-kk-ef Þ-kk-ef pípulagningameistara fyrir héraðsdómi, skýrslu VSÓ og matsgerð dómkvaddra manna, hafi verið slík að hún hefði ekki leynst aðaláfrýjanda ef hann hefði við skoðun kannað rennslið á mismunandi töppunarstöðum neysluvatns í húsinu. Getur hann því ekki borið fyrir sig galla á neysluvatnslögninni.

Með vísan til forsendna héraðsdóms verður staðfest niðurstaða hans varðandi kröfu aðaláfrýjanda um afslátt vegna galla á hitakerfi, snjóbræðslukerfi og frárennslislögnum húseignarinnar. Verður niðurstaða héraðsdóms því staðfest um annað en upphafstíma dráttarvaxta vegna breyttrar kröfugerðar aðaláfrýjanda og um málskostnað.

Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður hvor aðili látinn bera sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Gagnáfrýjandi, G-kk-nf Á-kk-nf, greiði aðaláfrýjanda, J-kk-þgf Ó-kk-þgf G-kk-þgf, 407.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 29. ágúst 2002 til greiðsludags.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.