195/2000

Félag eldri borgara í A (F) og héraðsnefnd A (H) lögðu fram umsókn um lán til Húsnæðisstofnunar ríkisins þegar undirbúningur hófst að byggingu félagslegra íbúða á Blönduósi á árinu 1989. J og V fengu almenna kaupleiguíbúð afhenta í janúar 1993. Í júní 1998 óskuðu þau eftir að F leysti til sín íbúðina. Stjórn F samþykkti að verða við óskum J og V fyrir sitt leyti, en vísaði málinu að öðru leyti til H. Talið var að V og J hefðu beint innlausnarkröfu sinni réttilega að F og hefði sú innlausnarkrafa bundið nefndina ef því hefði verið að skipta. Hins vegar hefði krafan komið fram þegar liðin voru fimm ár og fjórir mánuðir frá því að þau fengu íbúð sína afhenta og samkvæmt ákvæði 83. gr. laga nr. 97/1993, sbr. lög nr. 58/1995 hefði kaupskylda framkvæmdaraðila á almennum kaupleiguíbúðum þá verið fallin niður, en við tekinn forkaupsréttur hans, væri íbúðin boðin til sölu. Þar sem H hafði neitað innlausnarskyldu sinni var hann sýknaður af kröfum V og J. Héraðsdómur hafði fallist á kröfur J og V á hendur F og var sú niðurstaða staðfest, þar sem F skilaði ekki greinargerð til Hæstaréttar.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kvk-nf E-kvk-nf, H-kk-nf H-kk-nf, H-kk-nf T-kk-nf, H-kk-nf B-kk-nf og P-kk-nf K-x-x H-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 16. maí 2000. Þau krefjast þess, að viðurkennd verði innlausnarskylda stefndu á íbúð áfrýjenda að Flúðabakka 3 á Blönduósi, merkt 0108, og stefndu verði gert að taka við öllum skuldbindingum og réttindum vegna íbúðarinnar frá og með 1. ágúst 1998. Þess er jafnframt krafist, að stefndu verði in solidum dæmdir til að greiða áfrýjendum 8.442.373 krónur, að frádreginni fjárhæð yfirtekinna veðskulda við Byggingarsjóð verkamanna á innlausnardegi, annars vegar samkvæmt veðskuldabréfi 7. júlí 1993, upphaflega að fjárhæð 5.574.216 krónur, og hins vegar samkvæmt veðskuldabréfi útgefnu sama dag, upphaflega að fjárhæð 1.592.633 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af mismuni þessara liða frá 1. ágúst 1998 til greiðsludags. Loks krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, eins og málið væri ekki gjafsóknarmál, en þau njóta gjafsóknar á báðum dómstigum.

Stefnda Héraðsnefnd Austur-Húnvetninga krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Stefnda Félag eldri borgara í Austur Húnavatnssýslu lætur málið ekki til sín taka fyrir Hæstarétti.

Réttargæslustefndu gera engar kröfur í málinu.

I.

Eins og fram er komið hefur stefnda Félag eldri borgara í Austur-Húnavatnssýslu ekki skilað greinargerð til Hæstaréttar. Ber þá samkvæmt 3. mgr. 158. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 12. gr. laga nr. 38/1994, að staðfesta héraðsdóm um kröfur áfrýjenda á hendur félaginu. Rétt þykir, að málskostnaður milli þeirra og þessa stefnda falli niður.

II.

Í héraðsdómi er gerð grein fyrir tildrögum og ágreiningsefni málsins. Fyrir Hæstarétti er deilt um það, hvort á stefndu Héraðsnefnd Austur-Húnvetninga hvíli skylda til þess, samhliða stefnda Félagi eldri borgara í Austur-Húnavatnssýslu, að leysa til sín íbúð áfrýjenda að Flúðabakka 3 á Blönduósi eftir þeim lagareglum um félagslegar íbúðir, sem til álita koma í þessu dómsmáli.

Þegar undirbúningur hófst að byggingu félagslegra íbúða á Blönduósi á árinu 1989 og lögð var fram umsókn um lán til Húsnæðisstofnunar ríkisins 25. september sama ár í nafni beggja stefndu voru í gildi lög nr. 86/1988 um Húsnæðisstofnun ríkisins. Í 30. gr. laganna sagði, að með almennum kaupleiguíbúðum væri átt við íbúðir, sem byggðar væru eða keyptar á vegum sveitarfélaga, viðurkenndra félagasamtaka eða fyrirtækja. Þessir aðilar gætu einir sér eða í sameiningu staðið að byggingu eða kaupum á almennum kaupleiguíbúðum og væru þeir í lögunum nefndir framkvæmdaraðilar. Sérstaklega var skilgreint, að með félagasamtökum væri átt við almannasamtök, sem störfuðu að húsnæðismálum í því skyni að koma á fót húsnæði og sjá um rekstur þess í þágu félagsmanna sinna. Samtökin skyldu hafa hlotið staðfestingu félagsmálaráðherra að fenginni umsögn húsnæðismálastjórnar. Ráðherra skyldi með reglugerð setja skilyrði meðal annars um fjárhagslega ábyrgð félagasamtaka, sbr. reglugerð nr. 86/1989 um kaupleigíbúðir og reglugerð nr. 46/1991 um félagslegar íbúðir og Byggingarsjóð verkamanna, er giltu á þeim tíma, sem hér er til álita. Í 32. gr. laganna var kveðið á um lánsumsóknir og greinargerð með þeim um stöðu og horfur byggingarframkvæmda á vegum framkvæmdaraðila. Þeir skyldu bera fulla ábyrgð á byggingu og kaupum á almennum kaupleiguíbúðum í sveitarfélaginu. Stæðu félagasamtök eða fyrirtæki ein að framkvæmdum skyldu þær hafa hlotið samþykki viðkomandi sveitarstjórnar. Í 42. gr. og 43. gr. voru ákvæði um kaupskyldu framkvæmdaraðila á almennum kaupleiguíbúðum fyrstu fimm árin frá útgáfu afsals og skyldu hans til að leysa inn og endurselja þessar íbúðir, þegar forkaupsréttar væri neytt eftir það.

Lögum nr. 86/1988 var breytt með lögum nr. 70/1990, sem tóku gildi 1. júní 1990. Þar voru sett fyllri ákvæði um félagslegar íbúðir og í 52. gr. voru þær skilgreindar frekar, þar á meðal kaupleiguíbúðir. Sagði í 7. mgr., að almennar kaupleiguíbúðir væru byggðar eða keyptar á vegum sveitarfélaga, viðurkenndra félagasamtaka eða fyrirtækja, fjármagnaðar með lánum úr Byggingarsjóði verkamanna fyrir allt að 70% og 20% af samþykktum byggingarkostnaði, sbr. 66. og 68. gr., og 10% framlagi af hálfu framkvæmdaraðila eða fyrir allt að 70% af samþykktum byggingarkostnaði og 30% framlagi af hálfu framkvæmdaraðila. Ákvæði 53. gr. um framkvæmdaraðila við félagslegar íbúðabyggingar, sveitarfélög, viðurkennd félagasamtök eða fyrirtæki, voru efnislega á sama veg og fyrr í 30. gr. laga nr. 86/1988, áður en þeim var breytt. Í 98. gr laganna var fjallað um kaupskyldu og forkaupsrétt framkvæmdaraðila og sagði í 1. mgr., að hann hefði kaupskyldu á öllum félagslegum eignaríbúðum og félagslegum kaupleiguíbúðum fyrstu 10 árin frá útgáfu afsals en í fimm ár á almennum kaupleiguíbúðum. Eftir þann tíma hefði framkvæmdaraðili forkaupsrétt á eignaríbúðum og kaupleiguíbúðum, sem boðnar væru til sölu.

Með lögum nr. 97/1993 um Húsnæðisstofnun ríkisins, sem leystu fyrrgreind lög af hólmi, voru ekki gerðar efnislegar breytingar á afmörkun félagslegra íbúða, sem hér skipta máli, og ákvæði 1. mgr. 82. gr. um kaupskyldu og forkaupsrétt framkvæmdaraðila var samhljóða 1. mgr. 98. gr. eldri laga. Hins vegar var með lögum nr. 58/1995 meðal annars gerð breyting á þessu ákvæði þannig, að frestur til að krefjast innlausnar var miðaður við afhendingardag íbúðar í stað útgáfu afsals. Ákvæðið var eftir breytinguna í 83. gr. laganna og tók til íbúða, sem byggðar voru frá og með gildistöku laga nr. 70/1990.

Í greinargerð með frumvarpi til breytingarlaganna 1995 sagði, að ástæða breytingar á viðmiðunartíma innlausnarskyldu væri sú, að afsal gæti dregist nokkurn tíma eftir afhendingu íbúðar. Því væri talið sanngjarnt, að þessi mikilvæga tímasetning miðaðist við þann tíma, er íbúð væri afhent kaupanda til umráða í stað þess að miða við það formsatriði, sem í afsali fælist. Bent var á, að ýmis önnur réttaráhrif miðuðust nú þegar við afhendingardag, svo sem fyrning, fyrsti vaxtadagur og útreikningur á eignarhluta. Hér væri því, auk greindra sanngirnisraka, um samræmingaratriði að ræða.

III.

Áfrýjendur fengu íbúð sína að Flúðabakka 3 á Blönduósi afhenta 30. janúar 1993, en afsal fyrir eigninni var gefið út 11. ágúst sama ár. Með bréfi til stefnda Félags eldri borgara í Austur-Húnavatnssýslu 8. júní 1998 óskuðu þau eftir því, að félagið leysti til sín íbúð þeirra. Á stjórnarfundi í félaginu 12. sama mánaðar var bókað, að fundurinn samþykkti „fyrir sitt leyti, að verða við óskum hjónanna, en vísar málinu að öðru leyti til Héraðsnefndar Austur-Húnavatnssýslu.“ Úttekt vegna innlausnarinnar fór fram 27. júlí 1998 að viðstöddum formanni félagsins, sem ritaði undir úttektargerðina fyrir hönd þess sem verðandi eigandi. Ljóst er af gögnum málsins, þar á meðal veðskuldabréfum Byggingarsjóðs verkamanna til áfrýjenda 7. júlí 1993 og ódagsettum útreikningi á eignarhluta þeirra sem seljenda íbúðarinnar, að íbúðin var almenn kaupleiguíbúð, sbr. 7. mgr. 52. gr. laga nr. 86/1988, eins og ákvæðinu var breytt með lögum nr. 70/1990, og 7. mgr. 36. gr. laga nr. 97/1993, sbr. lög nr. 58/1995.

Áfrýjendur höfðu átt öll samskipti um íbúðina að Flúðabakka 3 við stefnda Félag eldri borgara í Austur-Húnavatnssýslu og beindu því innlausnarkröfu sinni réttilega að félaginu, sem féllst á hana fyrir sitt leyti og vísaði henni áfram til héraðsnefndarinnar. Sú innlausnarkrafa hefði getað bundið nefndina, ef því var að skipta. Þegar krafan kom fram voru hins vegar liðin fimm ár og fjórir mánuðir frá því, er þau fengu íbúð sína afhenta. Samkvæmt skýru ákvæði 83. gr. laga nr. 97/1993, sbr. lög nr. 58/1995, var kaupskylda framkvæmdaraðila á almennum kaupleiguíbúðum fallin niður en við tekinn forkaupsréttur hans, væri íbúð boðin til sölu. Til innlausnar á íbúð áfrýjenda gat því ekki að lögum komið eftir 30. janúar 1998 nema framkvæmdaraðili féllist á hana, en stefnda Héraðsnefnd Austur-Húnvetninga hefur frá öndverðu neitað innlausnarskyldu sinni. Verður því þegar af þeirri ástæðu að sýkna héraðsnefndina af öllum kröfum áfrýjenda. Þarf þá ekki að taka afstöðu til þess, hvort nefndinni hefði að öðrum kosti borið að verða við óskum þeirra.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað og gjafsóknarkostnað áfrýjenda verður staðfest. Rétt þykir, að málskostnaður milli stefndu Héraðsnefndar Austur-Húnvetninga og áfrýjenda falli niður, en um gjafsóknarkostnað þeirra er nánar mælt í dómsorði.

D ó m s o r ð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

Allur gjafsóknarkostnaður áfrýjenda, J-kk-ef S-kk-ef og V-kvk-ef K-kvk-ef, fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns þeirra, A-kk-ef Á-kk-ef hæstaréttarlögmanns, 400.000 krónur.