300/2010

Byggingarfélagið H ehf. seldi þeim S og J íbúð í fjöleignarhúsi, sem enn var í smíðum, í janúar 2006 og bílageymslu, sem tilheyra átti íbúðinni, í mars sama ár. H ehf. hélt því fram að kaupsamningsgreiðslur hefðu ekki verið inntar af hendi á umsömdum gjalddögum og vísaði til þess að samkvæmt 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu reiknist dráttarvextir frá gjalddaga vangreiddrar afborgunar. H ehf. höfðaði mál þetta gegn S og J til heimtu eftirstöðva kaupverðs. Ágreiningur aðila laut einkum að því hverjir hefðu verið umsamdir gjalddagar samkvæmt kaupsamningunum og hvort kaupendum hefði verið heimilt að halda eftir greiðslu vegna vanefnda seljanda við að aflétta veðböndum af fasteigninni og skila fasteigninni í umsömdu ástandi. Í dómi Hæstaréttar segir meðal annars að gagnkvæmar greiðslur samkvæmt kaupsamningi á fasteign bæri að inna af hendi samtímis nema um annað væri samið. Yrði kaupsamningurinn skýrður svo að gjalddagi umþrættrar greiðslu hefði verið við afhendingu eignarinnar. Á hinn bóginn hefði í samningnum verið kveðið á um að H ehf. skyldi aflétta áhvílandi veðböndum í síðasti lagi nánar tilgreindan dag. Hefði lausn veðbanda verið forsenda fyrir greiðslu kaupenda á gjalddögum eftir þann tíma og væri nægilega fram komið að S og J vissu að H ehf. hefði vanefnt þessa skyldu sína. Eins og atvikum máls og málatilbúnaði var háttað, einkum að virtu tómlæti H ehf. við að halda fram kröfu sinni með réttum hætti, voru S og J sýknuð af kröfu H ehf.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf, J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og P-kk-nf H-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 14. maí 2010. Hann krefst þess að stefndu verði óskipt gert að greiða sér 33.500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 16.000.000 krónum frá 27. janúar 2006 til 20. febrúar sama ár, af 18.000.000 krónum frá þeim degi til 15. mars sama ár, af 18.500.000 krónum frá þeim degi til 22. apríl sama ár, af 24.500.000 krónum frá þeim degi til 22. maí sama ár, af 31.500.000 krónum frá þeim degi til 15. júní sama ár, af 32.500.000 krónum frá þeim degi til 15. september sama ár, og af 33.500.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum innborgunum að fjárhæð 1.000.000 krónum 27. janúar 2006, 11.000.000 krónum 7. febrúar sama ár, 2.000.000 krónum 22. febrúar sama ár, 500.000 krónum 17. mars sama ár, 11.500.000 krónum 24. maí sama ár, 1.000.000 krónum 14. júní sama ár, 500.000 krónum 11. ágúst sama ár, 1.000.000 krónum 13. september sama ár, 500.000 krónum 29. janúar 2007, 2.500.000 krónum 28. september sama ár og 2.000.000 krónum 13. ágúst 2008, eða alls 33.500.000 krónum. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti óskipt úr hendi stefndu.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Áfrýjandi er byggingarfélag sem reisti fjöleignarhús að Hamravík 40 í Reykjavík. Með kaupsamningi 27. janúar 2006 seldi áfrýjandi stefndu íbúð á jarðhæð hússins sem enn var í smíðum. Kaupverð var 31.000.000 krónur. Kaupsamningur var á stöðluðu eyðublaði frá fasteignasölunni Borgarfasteignir sem annaðist söluna. Samkvæmt því sem skráð var í reit sem nefnist „greiðslutilhögun, sbr. sundurl. A.“ skyldi greiða 16.000.000 krónur. Í reit sem ber stafliðinn A „greiðslutilhögun útborgunar“ var greiðslan sundurliðuð í fjóra liði undir fyrirsögninni „dagsetning“. Í fyrsta lagi skyldu stefndu greiða með peningum við undirritun kaupsamnings, 1.000.000 krónur. Í öðru lagi 20. febrúar 2006 með peningum, 2.000.000 krónur. Í þriðja lagi með peningum, 6.000.000 krónur „þegar íbúð kaupanda að Veghúsum 5 í Reykjavík er seld þó eigi síðar en 1. apríl 2006 að því tilskyldu að seljandi hafi afhent kaupendum íbúðina.“ Í fjórða lagi 7.000.000 krónur með peningum einum mánuði eftir afhendingu íbúðar hinn 1. maí 2006. Umsaminn afhendingardagur var 1. apríl 2006 en fyrir liggur að íbúðin var ekki afhent stefndu fyrr en 22. sama mánaðar og eru aðilar sammála um að gjalddagi síðastgreindrar greiðslu hafi því verið 22. maí það ár. Í reit kaupsamningsins undir stafliðnum E segir svo: „Lán hjá Sparisjóði Vélstjóra sem tilboðshafi veitir veðleyfi til.“ Fjárhæð 15.000.000 krónur.

Samkvæmt kaupsamningnum skyldi áfrýjandi eigi síðar en 1. mars 2006 aflétta veðböndum af íbúðinni samkvæmt tveimur tryggingarbréfum sem hvíldu á 1. veðrétti á allri fasteigninni að Hamravík 40, báðum útgefnum af áfrýjanda til KB banka hf., annars vegar 5. janúar 2004 til tryggingar allt að fjárhæð 5.000.000 krónur auk verðbóta, vaxta og kostnaðar en hins vegar 28. nóvember 2005 til tryggingar allt að fjárhæð 6.000.000 krónur auk verðbóta, vaxta og kostnaðar. Í kaupsamningnum var ekki getið sérstaklega um hvenær inna skyldi af hendi síðastgreinda greiðslu að fjárhæð 15.000.000 krónur og deila aðilar málsins um gjalddaga hennar. Telur áfrýjandi að gjalddagi hafi verið þegar við undirritun kaupsamningsins og nefnir sérstaklega í því sambandi að hann hafi gefið út skilyrt veðleyfi til handa stefndu degi fyrir kaupsamningsgerð sem háð hafi verið því ófrávíkjanlega skilyrði að 11.000.000 krónur yrðu greiddar inn á reikning í eigu áfrýjanda. Stefndu telja á hinn bóginn að kaupsamninginn beri að skýra svo að gjalddagi hafi verið við útgáfu afsals.

Með kaupsamningi 15. mars 2006 seldi áfrýjandi stefndu bílageymslu sem tilheyra átti íbúðinni. Kaupverð var 2.500.000 krónur sem greiðast skyldi með 500.000 krónum við afhendingu, með 1.000.000 krónum 15. júní 2006 og með sömu fjárhæð 15. september sama ár. Aðilar deila um hvort bílageymslan hafi verið afhent við gerð kaupsamningsins eða tveimur dögum síðar.

Áfrýjandi kveður kaupsamningsgreiðslur stefndu ekki allar hafa verið inntar af hendi á umsömdum gjalddögum og samkvæmt 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 reiknist dráttarvextir frá gjalddaga vangreiddrar afborgunar. Viðskipti sem þessi séu staðgreiðsluviðskipti nema þegar sérstaklega sé samið um aðra gjalddaga. Eins og ráða megi af kröfugerð sé hún um eftirstöðvar kaupverðs og hafi hann ráðstafað innborgunum inn á elstu áfallna dráttarvexti af þeim hluta kaupverðs sem þá hafi verið ógreitt. Felist þetta í kröfugerð sinni.

Auk ágreinings um hverjir hafi verið umsamdir gjalddagar samkvæmt kaupsamningunum halda stefndu því fram að þeim hafi verið heimilt að halda eftir eigin greiðslu, annars vegar vegna vanefnda áfrýjanda við að aflétta veðböndum af fasteigninni samkvæmt framangreindum tryggingarbréfum, en hins vegar vegna vanefnda áfrýjanda við að skila íbúðinni í því ástandi sem kveðið var á um í kaupsamningi. Auk þess hafi áfrýjandi sýnt af sér svo verulegt tómlæti við innheimtu kröfunnar að sýkna beri þau af þeim sökum. Málavöxtum, málsástæðum og lagarökum er nánar lýst í héraðsdómi.

II

Af hálfu beggja málsaðila skortir á lýsingu málavaxta og framlagningu gagna, sem þeir vísa þó til við málflutning. Ber í þessu sambandi að nefna að af hálfu áfrýjanda var þess freistað að leggja fram gögn tveimur dögum fyrir flutning málsins fyrir Hæstarétti án þess að færð væru frambærileg rök fyrir því að lokamálsliður 1. mgr. 160. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála ætti við.

Gagnkvæmar greiðslur samkvæmt kaupsamningi á fasteign ber að inna af hendi samtímis nema um annað sé samið. Samkvæmt kaupsamningnum 27. janúar 2006 skyldi áfrýjandi afhenda stefndu umrædda íbúð 1. apríl það ár, en afhenti hana ekki fyrr en 22. þess mánaðar. Verður þessi kaupsamningur skýrður svo að gjalddagi umþrættrar 15.000.000 króna greiðslu hafi verið síðastgreindan dag, eða við afhendingu eignarinnar. Stefndu hafa ekki fært sönnur á fullyrðingu sína um réttmæti þess að beita stöðvunarrétti vegna ætlaðra galla á smíði íbúðarinnar. Á hinn bóginn var í kaupsamningnum 27. janúar 2006 kveðið á um að áfrýjandi skyldi aflétta veðböndum samkvæmt tryggingarbréfum sem á fasteigninni hvíldu í síðasta lagi 1. mars 2006. Var það forsenda fyrir greiðslu stefndu á gjalddögum eftir þann tíma. Áfrýjandi hefur ekki haldið því fram að stefndu hafi viðhaft rangar aðferðir við beitingu stöðvunarréttar þó hann hafi andmælt rétti þeirra til að beita honum. Við úrlausn málsins verður lagt til grundvallar að veðböndum samkvæmt framangreindum tryggingarbréfum hafi verið aflétt á þeim dögum sem héraðsdómur miðar við, eða 22. maí 2006 hvað varðar bréfið 5. janúar 2004, en 20. apríl 2007 hvað varðar bréfið 28. nóvember 2005. Er nægilega fram komið að stefndu vissu af því að áfrýjandi hafði vanefnt þessar skyldur sínar þó ekki verði af gögnum málsins með vissu séð hvenær þau fengu þá vitneskju.

Ekkert er fram komið í málinu um hvort og þá hvenær áfrýjandi hafi tilkynnt stefndu um að veðböndunum hafi verið aflétt af íbúðinni. Eru skrifleg gögn málsins fátækleg um samskipti aðila allt frá gerð kaupsamninganna og til þess tíma er málið var höfðað í héraði. Þó er að finna bréf stefndu til áfrýjanda 22. apríl, 22. maí og 3. september 2007 þar sem þau kvarta yfir ástandi íbúðarinnar, auk þess sem tvö síðastgreindu bréfin verða ekki skilin á annan veg en þann að þar óski stefndu eftir uppgjöri. Áfrýjandi veitti ekki formleg svör við bréfum þeirra fyrr en lögmaður hans sendi þeim innheimtubréf 8. maí 2008. Voru þá liðin rúmlega tvö ár frá því áfrýjandi taldi stefndu hafa vanefnt greiðslu kaupverðs. Í bréfi þessu var ekki getið um hvort veðböndum hefði verið aflétt. Í svarbréfi lögmanns stefndu 24. nóvember 2008 var á það bent að þau hafi verið grunlaus um ætlaðar vanefndir sínar, en jafnframt fullyrt að áfrýjandi hefði vanefnt skyldu sína um að aflétta veðböndum og ekki gengið til uppgjörs þrátt fyrir ítrekaðar óskir þar að lútandi. Þessu bréfi svaraði áfrýjandi ekki, en þó er að finna tölvubréf sem gengu á milli lögmanna aðilanna 18. febrúar 2009 þar sem fjallað var um ástand íbúðarinnar. Þar kom einnig fram að stefndu hafi ekki haft vitneskju um hvenær veðböndum hafi verið aflétt og svaraði áfrýjandi einungis athugasemdum stefndu um ástand íbúðarinnar. Samkvæmt því sem að framan er rakið, einkum að virtu tómlæti áfrýjanda við að halda fram kröfu sinni með réttum hætti, þrátt fyrir að honum hafi gefist tilefni til þess, verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur.

Eftir þessum úrslitum verður áfrýjandi dæmdur til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Hrauntún ehf., greiði stefndu, S-kk-þgf I-kk-þgf I-kk-þgf og J-kvk-þgf B-kvk-þgf A-kvk-þgf, 400.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.