356/2016

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem aðfarargerð sýslumanns sem lauk með árangurslausu fjárnámi hjá H var felld úr gildi. H, eiginmaður hennar G og annar maður gengust í ábyrgð fyrir skuld samkvæmt veðskuldabréfi og var bréfið tryggt í fasteign H og G. Við vanskil bréfsins var fasteignin seld nauðungarsölu og var kaupandi Í hf. sem fékk þá aðeins úthlutað að hluta upp í kröfu sína. Í hf. lét fasteignasöluna H verðmeta fasteignina og lagði það verðmat til grundvallar uppgjöri við G í samræmi við 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Í hf. krafðist fjárnáms hjá G sem lauk án árangurs þrátt fyrir andmæli hans og framlagningu verðmats frá F ehf., en samkvæmt því mati var verðmæti fasteignarinnar metið mun hærra. Með dómi héraðsdóms 21. apríl 2015 var komist að þeirri niðurstöðu að G hefði ekki tekist að sýna fram á að ekki væri unnt að leggja mat fasteignasölunnar H til grundvallar uppgjöri aðila, sbr. 57. gr. laga nr. 90/1991. Í dómi Hæstaréttar var tekið fram að samkvæmt 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála hefði dómur fullt sönnunargildi um þau málsatvik sem í honum greindi þar til hið gagnstæða væri sannað og með vísan meðal annars til þess var talið að Í hf. hefði fullnægt þeirri sönnunarbyrði sem á honum hvíldi eftir 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991 í máli þessu. Var hinn kærði úrskurður því felldur úr gildi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og H-kk-nf I. J-kk-nf og I-kvk-nf E-kvk-nf settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 29. apríl 2016, en kærumálsgögn bárust réttinum 10. maí sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 18. apríl 2016, þar sem aðfarargerð sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu, sem fram fór 1. október 2015 og lauk með árangurslausu fjárnámi hjá varnaraðila, var felld úr gildi. Kæruheimild er í 3. mgr. 95. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að fjárnámsgerð sýslumanns verði staðfest. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Eins og greinir í hinum kærða úrskurði gaf einkahlutafélagið Hald út veðskuldabréf 8. júní 2008 til Byrs sparisjóðs. Bréfið var tryggt með veði í fasteign félagsins að Miðskógum 8 á Álftanesi, sem síðar sameinaðist sveitarfélaginu Garðabæ undir nafni hins síðarnefnda. Þá gengust varnaraðili, eiginmaður hennar, G-kk-nf Á-kk-nf, og annar nafngreindur maður í sjálfskuldarábyrgð fyrir greiðslu skuldarinnar. Með ákvörðun Fjármálaeftirlitsins 22. apríl 2010, er birtist í Lögbirtingablaðinu 30. október sama ár, var öllum eignum Byrs sparisjóðs ráðstafað til Byrs hf., þar á meðal krafa samkvæmt framangreindu veðskuldabréfi. Við samruna Byrs hf. við sóknaraðila, sem tók gildi 29. nóvember 2011, tók sóknaraðili við öllum réttindum Byrs hf.

Vanskil urðu á veðskuldabréfinu og fór svo að áðurnefnd fasteign var seld nauðungarsölu 14. mars 2012. Kaupandi var sóknaraðili, en hann bauð 3.000.000 krónur inn í sinn veðrétt. Fékk hann úthlutað 2.875.037 krónum af söluvirði eignarinnar upp í kröfu sína. Sóknaraðili lét fasteignasöluna Hraunhamar verðmeta eignina og taldi fasteignasalan söluverð hennar, miðað við forsendur á fasteignamarkaði í mars árið 2012, hafa verið 12.000.000 krónur. Sóknaraðili lagði verðmatið til grundvallar uppgjöri við eiginmann varnaraðila, áðurnefndan G-kk-þf, í samræmi við 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, eins og henni var breytt með 4. gr. laga nr. 60/2010. Á þeim grundvelli krafðist sóknaraðili fjárnáms hjá honum fyrir skuld að fjárhæð 17.841.492 krónur, sem lauk 4. apríl 2014 án árangurs þrátt fyrir andmæli hans, en hann hélt því meðal annars fram að fasteignin væri of lágt metin. Vísaði hann í því sambandi til verðmats Fasteignamarkaðarins ehf. 12. mars 2013, en samkvæmt því var hún metin á 45.000.000 krónur.

G-kk-nf skaut málinu til Héraðsdóms Reykjavíkur og gerði þá kröfu að felld yrði úr gildi ákvörðun sýslumanns um að ljúka fjárnámsgerðinni 4. apríl 2014 sem árangurslausri. Með úrskurði héraðsdóms 21. apríl 2015 var þeirri kröfu hans hafnað og gerðin staðfest. Í úrskurðinum var meðal annars fjallað um þá málsástæðu G-kk-ef að hann hafi með áðurnefndu verðmati Fasteignamarkaðarins ehf. hnekkt verðmati fasteignasölunnar Hraunhamars. Í forsendum úrskurðarins sagði að fasteignamat umræddrar lóðar væri 27.500.000 krónur á úrskurðardegi. Samkvæmt gögnum málsins hafi lóðin verið auglýst til sölu á 15.000.000 krónur og muni hún enn vera óseld. Í mati Fasteignamarkaðarins ehf. kæmi fram að það tæki mið af „núverandi markaðsaðstæðum“, en ljóst væri að verðmat ætti að taka mið af markaðsvirði eignarinnar eins og það hafi verið er hún var seld nauðungarsölu. Þá væri gengið út frá því í verðmatinu að gatnagerðargjöld væru greidd, en hið rétta væri að þau væru enn ógreidd. Enn fremur muni byggingarleyfisgjald ekki hafa verið greitt. Væri verðmatið gallað hvað þetta varðaði. Þá væri það fjarri lagi miðað við auglýst söluverð, en rök stæðu til þess að það væri nærri markaðsvirði lóðarinnar. Að mati dómsins hefði G-kk-þgf ekki tekist að sýna fram á að ekki væri unnt að leggja mat fasteignasölunnar Hraunhamars til grundvallar uppgjöri aðila, sbr. 57. gr. laga nr. 90/1991.

II

Undir rekstri áðurnefnds ágreiningsmáls milli sóknaraðila og G-kk-ef Á-kk-ef óskaði hinn síðarefndi eftir því 24. maí 2013 að dómkvaddur yrði sérfróður maður til að skoða og meta verðmæti byggingarlóðarinnar Miðskógar 8 í Garðabæ, ásamt öllu sem fylgdi og fylgja bæri og hvað telja mætti vera rétt markaðsverð byggingarlóðarinnar með hliðsjón af staðsetningu og stærð lóðar, svo og byggingarleyfi sem heimilaði byggingu allt að 324 fermetra einbýlishúss á einni hæð. Var nafngreindur löggiltur fasteignasali dómkvaddur til starfans 28. júní 2013. Matsgerð lá fyrir 11. júlí sama ár og hefur sóknaraðili lagt hana fyrir Hæstarétt til stuðnings þeirri málsástæðu sinni að leggja eigi verðmat fasteignasölunnar Hraunhamars til grundvallar uppgjöri aðila, sbr. 2. mgr. 145. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Í matsgerðinni sagði meðal annars að við verðmatið væri einkum stuðst við markaðsmat, sem væri algengasta matsaðferð við sölumat. Lóðin hafi verið boðin til sölu hjá nokkrum fasteignasölum um nokkurn tíma og samkvæmt samtölum við þá hafi svo til engar fyrirspurnir verið gerðar um hana og engin tilboð borist. Mat hinn dómkvaddi maður að ætla mætti að hæfilegt söluverð lóðarinnar væri 13.500.000 krónur miðað við júlí 2013. Fær sú niðurstaða samrýmst áðurnefndu verðmati fasteignasölunnar Hraunhamars.

III

Samkvæmt endurriti úr gerðabók sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu var 26. maí 2014 tekin fyrir krafa sóknaraðila á hendur varnaraðila um fjárnám fyrir kröfu að fjárhæð 20.187.867 krónur, auk áfallinna dráttarvaxta, kostnaðar við gerðina og kostnaðar af frekari fullnustuaðgerðum ef til þeirra kæmi. Ákvað fulltrúi sýslumanns að fresta gerðinni til skoðunar gagna vegna ágreinings í málinu. Við fyrirtöku málsins 13. júní 2014 var bókað í gerðabók sýslumanns að varnaraðili hafi lagt fram verðmat frá Fasteignamarkaðnum ehf. Þá var eftirfarandi bókun gerð: „Gerðarþoli upplýsir fulltrúa sýslumanns um að mál sé nú rekið fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur um sömu ágreiningsefni og óskar því eftir því að málinu verði frestað þar til niðurstaða fæst í málinu. Fulltrúi sýslumanns ákvarðar að fresta málinu ótiltekið þar til málalyktir í málinu liggja fyrir.“ Málið var síðan tekið fyrir 1. október 2015 og lauk þann dag hjá sýslumanni með hinu árangurslausa fjárnámi, sem fellt var úr gildi með hinum kærða úrskurði.

IV

Samkvæmt 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 hefur dómur fullt sönnunargildi um þau málsatvik sem í honum greinir þar til hið gagnstæða er sannað. Með framangreindum úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur í ágreiningsmáli milli sóknaraðila og eiginmanns hennar um verðmæti fasteignarinnar að Miðskógum 8 í Garðabæ var komist að þeirri niðurstöðu að hinum síðarnefnda hefði ekki tekist að sýna fram á að ekki væri unnt að leggja verðmat fasteignasölunnar Hraunhamars til grundvallar uppgjöri aðila, sbr. 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991. Enda þótt varnaraðili hafi ekki verið aðili að þessu dómsmáli hefur úrskurðurinn fullt sönnunargildi um þau málsatvik sem í honum greinir þar til hið gagnstæða er sannað.

Til sönnunar því að markaðsverðmæti „hinnar metnu byggingarlóðar“ nemi hærri fjárhæð en kröfu sóknaraðila á hendur varnaraðila hefur hún teflt fram verðmati Fasteignamarkaðarins ehf. 10. júní 2014, þar sem áætlað söluverð eignarinnar í mars 2012 er tilgreint 40.000.000 krónur. Í matinu var tekið fram að það tæki „mið af núverandi markaðsaðstæðum“ og gengið væri út frá því að „að gatnagerðargjöld séu greidd.“

Að framangreindu virtu og með vísan til 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 verður að miða við að verðmæti umræddrar fasteignar hafi verið 12.000.000 krónur á uppboðsdegi. Hefur sóknaraðili þar með fullnægt þeirri sönnunarbyrði sem á honum hvílir eftir 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991.

Varnaraðili hefur ekki fært haldbær rök fyrir þeirri málsástæðu sinni að hún sé sem ábyrgðarmaður á fyrrnefndri skuld ekki bundin af þeirri skuldbindingu sinni með því að sóknaraðili hafi samþykkt að rýra gildi trygginga með þeim hætti að óumdeilt sé að staða varnaraðila sé verri en hún var, sbr. 2. mgr. 10. gr. laga nr. 32/2009 um ábyrgðarmenn. Þá er tilvísun varnaraðila til annarra ákvæða laganna engum rökum studd. Jafnframt stoðar varnaraðila ekki að bera fyrir sig að sóknaraðili hafi leyst nafngreindan ábyrgðarmann á veðskuldabréfinu undan skyldum sínum, þar sem árangurslaust fjárnám var gert hjá honum 25. apríl 2014. Loks er sú málsástæða varnaraðila að krafa sóknaraðila sé fallin niður fyrir fyrningu samkvæmt II. kafla laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda með öllu órökstudd og verður henni því hafnað.

Með skírskotun til alls þess sem að framan greinir er niðurstaða málsins sú að fella beri hinn kærða úrskurð úr gildi. Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi.

Varnaraðili, H-kvk-nf S-kvk-nf, greiði sóknaraðila, Íslandsbanka hf., 500.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.