237/2017

J höfðaði mál gegn H og krafðist þess meðal annars að H yrði gert að gefa út afsal til sín fyrir fasteign í samræmi við undirritað kauptilboð. Fyrir lá að í framhaldi af því að H setti íbúðina í sölu kom í ljós að á henni hvíldi lán sem nafngreindur maður hafði tekið og mun sá samkvæmt gögnum málsins hafa falsað nafnritun H á veðleyfi vegna lánsins og skilmálabreytingar. J gerði H tilboð í íbúðina sem H svaraði með gagntilboði sem aðilar undirrituðu daginn eftir. Var tilboðið gert með fyrirvara um annars vegar greiðslumat J og hins vegar sölu á fasteign hans. Talið var sannað að báðum fyrirvörunum hefði verið fullnægt innan þeirra tímamarka sem í tilboðinu greindi, H hefði verið tilkynnt um það og að fjármögnun íbúðarkaupanna væri tryggð af hálfu J. Komist hefði á bindandi kaupsamningur milli aðila um fasteignina þegar J undirritaði gagntilboð H, sbr. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Hefði H verið fullkunnugt um að umrætt lán hvíldi á eign hennar þegar hún gerði J gagntilboðið. Gæti tilvist lánsins eins og atvikum háttaði ekki gefið H réttmætt tilefni til að falla frá gagntilboðinu eftir að kominn var á bindandi samningur um kaup íbúðarinnar. Var H því gert að gefa út afsal til J fyrir íbúðinni gegn greiðslu og að greiða J kostnað vegna leigu á geymslu fyrir búslóð. H var hins vegar sýknuð af kröfu J um greiðslu stimpilsektar og leigugreiðslur.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þ-kk-nf Ö-kk-nf og G-kvk-nf B-kvk-nf og A-kvk-nf J-kvk-nf prófessor.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 12. apríl 2017. Hún krefst sýknu af kröfum gagnáfrýjanda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Í aðalsök krefst gagnáfrýjandi staðfestingar héraðsdóms. Hann áfrýjaði héraðsdómi upphaflega fyrir sitt leyti 20. júní 2017. Ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu gagnsakar 19. júlí 2017 og gagnáfrýjaði hann öðru sinni 3. ágúst sama ár. Hann krefst þess í gagnsök að aðaláfrýjanda verði gert að greiða sér 2.424.200 krónur með vöxtum samkvæmt 3. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 28. júní 2016 til 28. júlí sama ár en dráttarvöxtum samkvæmt 3. mgr. 5. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann aðallega málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti en til vara að málskostnaður verði látinn falla niður á báðum dómstigum.

Aðaláfrýjandi setti íbúð sína að Skeljagranda 2 í Reykjavík í sölu hjá fasteignasölunni Miklaborg í apríl eða maí 2015. Í framhaldi af því mun hafa komið í ljós að á fimmta veðrétti íbúðarinnar hvíldi lán sem nafngreindur maður hafði árið 2004 tekið hjá Lífeyrissjóði verslunarmanna og mun sá samkvæmt gögnum málsins hafa falsað nafnritun aðaláfrýjanda á veðleyfi vegna lánsins og skilmálabreytingar. Með bréfi til lögreglustjórans á höfuðborgarsvæðinu 21. september 2015 kærði aðaláfrýjandi umræddan mann fyrir að hafa án vitundar og heimildar sinnar fært nafn hennar á veðskuldabréfið „þannig að áritun bréfsins virtist stafa frá kæranda.“

Eins og nánar greinir í hinum áfrýjaða dómi gerði gagnáfrýjandi aðaláfrýjanda tilboð í íbúðina að Skeljagranda 2 þann 24. nóvember 2015 að fjárhæð 35.500.000 krónur sem aðaláfrýjandi svaraði með gagntilboði daginn eftir að fjárhæð 36.500.000 krónur. Það tilboð var eins og tilboð gagnáfrýjanda gert í fyrsta lagi með fyrirvara um greiðslumat kaupanda „og skal svar við því liggja fyrir innan 15 virkra daga frá samþykki gagntilboðs, ella hefur seljandi heimild til að rifta tilboði þessu.“ Í öðru lagi var fyrirvari þess efnis að sala á eign kaupanda „að Hjarðarhaga ... gangi eftir innan 20 daga frá samþykki gagntilboðs. Hafi kaupandi ekki staðfest innan þess tíma að eign hans sé seld eða að hann falli frá þessum fyrirvara, hefur seljandi heimild til að falla frá gagntilboði þessu án nokkurra bóta til handa kaupanda. Kaupandi fer fyrst í kaupsamning á sölu á Hjarðarhaga áður en farið verður í kaupsamning vegna Skeljagranda.“ Með skírskotun til forsendna hins áfrýjaða dóms telst sannað að báðum framangreindum fyrirvörum hafi verið fullnægt innan þeirra tímamarka sem í gagntilboðinu greindi, aðaláfrýjanda hafi verið tilkynnt um það og að fjármögnun íbúðarkaupanna væri tryggð af hálfu gagnáfrýjanda.

Samkvæmt 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup er samningur um kaup á fasteign bindandi þegar skriflegt tilboð hefur verið samþykkt af móttakanda þess með undirskrift enda felist í því skuldbinding um greiðslu tilgreinds kaupverðs og afhendingu fasteignar. Að virtu því sem að framan er rakið komst á bindandi kaupsamningur milli aðila um fasteignina Skeljagranda 2 þegar gagnáfrýjandi undirritaði gagntilboð aðaláfrýjanda 25. nóvember 2015.

Aðaláfrýjanda var eins og greinir í hinum áfrýjaða dómi fullkunnugt um að umrætt lán frá Lífeyrissjóði verslunarmanna hvíldi á eign hennar að Skeljagranda 2 þegar hún gerði gagnáfrýjanda gagntilboðið. Fram er komið í málinu að öll lánsskjöl af hálfu gagnáfrýjanda voru tilbúin til undirritunar fyrir lok desember 2015 og að þær tafir sem urðu á því að gengið yrði frá kaupsamningi um eignina stöfuðu eingöngu af umræddu láni frá Lífeyrissjóði verslunarmanna og hvernig með það skyldi farið. Unnið var að lausn málsins fyrir milligöngu fasteignasölunnar Mikluborgar í samvinnu aðaláfrýjanda, gagnáfrýjanda og lánastofnana sem hlut áttu að máli í janúar og febrúar 2016 og fannst lausn sem nánari grein er gerð fyrir í hinum áfrýjaða dómi. Gat tilvist lánsins eins og atvikum háttaði ekki gefið aðaláfrýjanda réttmætt tilefni til að falla frá gagntilboðinu eftir að kominn var á bindandi samningur um kaup íbúðarinnar. Er samkvæmt þessu staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um skyldu aðaláfrýjanda til þess að gefa út afsal til gagnáfrýjanda fyrir íbúðinni að Skeljagranda 2 gegn greiðslu á 36.500.000 krónum og um skyldu hennar til að greiða gagnáfrýjanda kostnað vegna leigu á geymslu fyrir búslóð. Þá er með skírskotun til forsendna staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um sýknu aðaláfrýjanda af kröfum gagnáfrýjanda um greiðslu stimpilsektar og leigugreiðslur.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað og gjafsóknarkostnað eru staðfest.

Eftir framangreindum úrslitum verður aðaláfrýjandi dæmd til að greiða gagnáfrýjanda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Aðaláfrýjandi, H-kvk-nf B-kvk-nf I-kvk-nf, greiði gagnáfrýjanda, J-kk-þgf B-kk-þgf B-kk-þgf, 700.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.