97/2008

Þ keypti fasteign að Hverfisgötu 92 af R með kaupsamningi 15. október 2006 fyrir 38.000.000 króna. Haldið var fram að R hefði vegna sjúkleika verið ófær um að gera kaupsamninginn. Fyrir héraðsdómi byggði R m.a. á vottorðum tveggja lækna en lagði svo fram vottorð frá tveimur öðrum læknum fyrir Hæstarétt. Læknarnir gáfu hvorki skýrslu í héraði né fyrir dómi milli dómstiga. Þá gaf vottur að samþykkt R á kauptilboðinu heldur ekki skýrslu við meðferð málsins. Ekki var talið unnt að líta á vitnið K og dóttur hennar sem óvilhöll vitni í málinu þar sem þau voru erfingjar R samkvæmt erfðaskrá og höfðu haft afnot af hluta umræddrar húseignar endurgjaldslítið. Samkvæmt þessu var talið að R hefði ekki tekist að sýna fram á að skilyrði væru fyrir hendi til þess að ógilda umræddan kaupsamning, hvorki á grundvelli 33. gr. né 36. gr. laga nr. 7/1936. Þá var ekki fallist á með R að umræddur kaupsamningur yrði ekki lýstur ógildur á grundvelli 76. gr., sbr. 74. gr. lögræðislaga nr. 71/1997. Var því viðurkennt að kaupsamningur um fasteignina Hverfisgötu 92, Reykjavík hefði komist á 15. október 2006 milli R og Þ og R dæmdur til að gefa út afsal fyrir fasteigninni gegn greiðslu 38.000.000 króna.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 18. febrúar 2007. Hann krefst sýknu af kröfum gagnáfrýjanda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi fyrir sitt leyti 4. apríl 2008. Hann krefst þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur að öðru leyti en því að aðaláfrýjandi verði dæmdur til að gefa út afsal til gagnáfrýjanda fyrir fasteigninni að Hverfisgötu 92 í Reykjavík og afhenda gagnáfrýjanda hana veðbandslausa gegn greiðslu umsamins kaupverðs, 38.000.000 króna. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Fyrir Hæstarétti féll gagnáfrýjandi frá kröfu um dagsektir, sem hann hafði uppi í héraði.

Eins og rakið er í héraðsdómi gerðu málsaðilar með sér samning 15. október 2006 um kaup gagnáfrýjanda á fasteign aðaláfrýjanda að Hverfisgötu 92, Reykjavík fyrir 38.000.000 krónur. Mánuði áður hafði gagnáfrýjandi gert aðaláfrýjanda kauptilboð sem var óhagstæðara aðaláfrýjanda sem nam þremur milljónum króna auk þess sem þar var kveðið á um skemmri afhendingarfrest.

Með vísan til forsendna héraðsdóms er fallist á að umræddur kaupsamningur verði ekki lýstur ógildur á grundvelli 76. gr., sbr. 74. gr. lögræðislaga nr. 71/1997.

Af gögnum málsins verður helst ráðið að gagnáfrýjandi hafi haft frumkvæði að gerð umrædds kaupsamnings, en ekki aðaláfrýjandi, eins og getið er um í hinum áfrýjaða dómi. Af hálfu aðaláfrýjanda er á því byggt að hann hafi vegna sjúkleika verið ófær um að gera þann kaupsamning sem um ræðir. Um það atriði er vísað til vottorða læknanna M-kk-ef F-kk-ef og B-kk-ef E-kk-ef, sem tíunduð eru í héraðsdómi. Þá hefur hann lagt fyrir Hæstarétt vottorð M-kk-ef B-kk-ef sérfræðings í lyflækningum og nýrnasjúkdómum og K-kk-ef E-kk-ef sérfræðings í hjartasjúkdómum um heilsufar sitt. Í vottorði M-kk-ef segir: „Ég get staðfest að R-kk-nf kom til mín á læknastofu mína 19.09.2006 og einnig þann 31.01.2007 og minnist ég á í september að hann sé óöruggur vegna þess að verið sé að bjóða í húsið hans á Hverfisgötu. Þá segi ég einnig í nótu frá janúar að hann sé greinilega með verulega heilabilun og það sé langt síðan að mér hafi orðið það ljóst. Þessi heilabilun virðist þó hafa versnað verulega upp á síðkastið sennilega að hluta til vegna nýrnabilunar.“ Í vottorði K-kk-ef segir meðal annars: „Ég sá R-kk-þf E-kk-þf G-kk-þf tvisvar á árinu 2006, 19.04. og 18.10. Í lok nótu minnar 19.04. hef ég nóterað í sviga: heyrir illa, byrjandi dementia (heilabilunarsjúkdómur). Í nótu 18.10. er engin slík nóta en ég man hins vegar að sjúklingur var talsvert úti á þekju, þurfti leiðbeiningar til að rata um húsið og finna hvert hann ætti að fara í blóðprufur ... “ Þá er af hálfu aðaláfrýjanda vísað til framburðar Á-kvk-ef T-kvk-ef, stjúpdóttur hans, K-kvk-ef H-kvk-ef T-kvk-ef, dóttur hennar, sem og O-kk-ef S-kk-ef S-kk-ef prentara vinar Á-kvk-ef, sem að hennar ósk átti að vera aðaláfrýjanda innan handar við samningsgerð. Framburður þeirra er nægilega rakinn í héraðsdómi að öðru leyti en því að Á-kvk-nf bar að aðaláfrýjandi hefði sýnt sér hið fyrra kauptilboð og hafi viljað fá meðal annars hana til að „sjá um þetta“, en hann hefði ekki ætlað að ganga að tilboðinu. Þrátt fyrir ætluð veikindi aðalaáfrýjanda hafi hún ráðlagt honum að „fá sér fasteignasala fyrir sig til þess að gæta hans hagsmuna og fá fasteignasala til þess að meta húsið til þess að vera viss um að það væri verið að gefa honum sanngjarnt tilboð.“ Þá hefur því verið lýst yfir af hálfu aðaláfrýjanda að ekki væri haldið fram að kaupverð samkvæmt hinum umþrætta kaupsamningi hafi verið ósanngjarnt.

Í þinghaldi við upphaf aðalmeðferðar í héraði var bókað eftir lögmanni aðaláfrýjanda að hann hefði ekki boðað læknana M-kk-þf og B-kk-þf til skýrslugjafar þar sem það væri ónauðsynlegt. Af hálfu lögmanns gagnáfrýjanda var þá bókað að hann hafi reiknað með að þeir gæfu skýrslu fyrir dómi og væri framburður þeirra nauðsynlegur. Síðar í þinghaldinu kvaðst hann þó falla frá beiðni um að læknarnir gæfu skýrslu fyrir dómi, en mótmæla jafnframt vottorðum þeirra sem þýðingarlausum fyrir mál þetta. Hvorki þessir læknar né áðurnefndir læknar, M-kk-nf og K-kk-nf, gáfu skýrslur fyrir dómi milli dómstiga. Vottur að samþykkt aðaláfrýjanda á umræddu kauptilboði gaf heldur ekki skýrslu við meðferð málsins.

Með þessum athugasemdum en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur um þá niðurstöðu að aðaláfrýjanda hafi hvorki tekist að sýna fram á að skilyrði séu fyrir hendi til þess að ógilda eigi umræddan kaupsamning á grundvelli 33. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, né á grundvelli 36. gr. laganna. Telst því hafa komist á bindandi kaupsamningur milli málsaðila um umrædda fasteign. Af þeim sökum verður fallist á kröfu gagnáfrýjanda um að aðaláfrýjandi verði dæmdur til að gefa út afsal fyrir eigninni veðbandslausri gegn greiðslu umsamins kaupverðs.

Samkvæmt þessum úrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr., laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður aðaláfrýjandi dæmdur til að greiða gagnáfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti sem ákveðst í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Viðurkennt er að kaupsamningur um fasteignina Hverfisgötu 92, Reykjavík, hafi komist á 15. október 2006 með aðaláfrýjanda, R-kk-þgf E-kk-þgf G-kk-þgf, og gagnáfrýjanda, Þ-kk-þgf S-kk-þgf.

Aðaláfrýjandi gefi út afsal fyrir fasteigninni og afhendi hana gagnáfrýjanda veðbandslausa gegn greiðslu 38.000.000 króna.

Aðaláfrýjandi greiði gagnáfrýjanda samtals 400.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti