802/2016

R ehf. höfðaði mál á hendur H og Á og krafðist aðallega riftunar á kaupsamningi um fasteign vegna ýmissa galla sem félagið taldi vera á eigninni, en til vara skaðabóta. Héraðsdómur hafnaði riftunarkröfu R ehf. en féllst á að félagið ætti rétt á skaðabótum sökum þess að brunahurð og snjógrind hefðu ekki staðist kröfur byggingarreglugerðar og vegna þess að lagning rafmagns í bílskúr hefði ekki verið í samræmi við kaupsamning. Þar sem R ehf. hafði haldið eftir kaupsamningsgreiðslu sem nam hærri fjárhæð heldur en skaðabætur félagsins vegna gallanna, sýknaði héraðsdómur H og Á af kröfum þess á grundvelli skuldajafnaðar. Fyrir Hæstarétti var aðeins deilt um skaðabótakröfu R ehf. Staðfesti Hæstiréttur niðurstöðu héraðsdóms um rétt R ehf. til bóta vegna brunahurðarinnar og raflagnanna í bílskúrnum, en sýknaði H og Á af kröfu félagsins vegna snjógrindarinnar. Þá taldi Hæstiréttur að H og Á bæru ábyrgð á því gagnvart R ehf. að gerð hefðu verið mistök við gerð söluyfirlits fasteignarinnar, þar sem tilgreint var að til staðar væri snjóbræðslukerfi þótt svo hefði ekki verið, og því ætti félagið einnig rétt á bótum vegna þess. Að lokum vísaði Hæstiréttur til þess að þótt H og Á hefðu ekki gagnáfrýjað héraðsdómi fyrir sitt leyti heldur krafist staðfestingar hans, væri þeim engu að síður heimilt að krefjast þess að skaðabótakröfu R ehf. yrði hafnað, þar á meðal vegna þeirra liða sem dæmdir hefðu verið í héraði, enda fælist ekki í því krafa um breytingu á dómsorði héraðsdóms heldur að forsendum fyrir niðurstöðunni yrði breytt. Voru H og Á því dæmd til að greiða R ehf. skaðabætur vegna nefndra galla, en að frádreginni þeirri fjárhæð sem R ehf. hafði haldið eftir.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir H-kk-nf I. J-kk-nf, G-kvk-nf B-kvk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 30. nóvember 2016. Hann krefst þess að stefndu verði gert að greiða sér 4.703.000 krónur með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 18. júní 2015 til 14. janúar 2016, en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Mál þetta reis af ágreiningi milli áfrýjanda og stefndu um rétt hins fyrrgreinda til skaðabóta úr hendi stefndu vegna ætlaðra galla á húseigninni Skógarseli 11 á Egilsstöðum, sem þau seldu áfrýjanda. Aðdragandi þeirra kaupa var sá að fyrirsvarsmaður áfrýjanda og eiginkona hans gerðu kauptilboð í fasteignina 18. maí 2015, en það var gert með áskilnaði um að þau hefðu heimild til þess að framselja réttindi sín og skyldur samkvæmt tilboðinu til ótilgreinds einkahlutafélags. Þann rétt nýttu þau þegar gengið var frá kaupsamningi þar sem áfrýjandi var tilgreindur kaupandi. Í tilboðinu sagði jafnframt: ,,Kauptilboð þetta er gert með fyrirvara um frekari skoðun á ummerkjum um raka í einu herbergi á neðri hæð sem og nánari skoðun á parketi í sama herbergi. Kaupendur skulu hafa fallið frá fyrirvara þessum eigi síðar en þrem vikum eftir að kauptilboð er samþykkt.“ Í skýrslu fyrir héraðsdómi upplýsti fyrirsvarsmaður áfrýjanda, að hann hefði rætt við fasteignasöluna Inni á Egilsstöðum, sem haft hefði fasteignina til sölumeðferðar, og gert tilboð í hana. Hann lýsti því síðan að eftir að tilboðið hefði verið samþykkt ,,þá fer ég og skoða með S-kk-þgf M-kk-þgf fasteignasala og það var nokkuð venjubundin skoðun.“ Fasteignasali þessi mun hafa verið starfsmaður áðurnefndrar fasteignasölu. Fyrirsvarsmaðurinn lýsti því einnig að hann hefði óskað eftir því að við þá skoðun yrðu eigendur fasteignarinnar ekki viðstaddir. Stefndu undirrituðu hið skriflega tilboð um samþykki sitt 19. maí 2015.

Ekki er upplýst hvenær fasteignasali sá, sem í upphafi hafði milligöngu við kaupin, útbjó söluyfirlit vegna fasteignarinnar. Fyrirsvarsmaður áfrýjanda bar fyrir héraðsdómi að hann hefði óskað eftir því að fá það sent áður en hann gerði kauptilboð í fasteignina. Í stefnu til héraðsdóms er á því byggt að við gerð kauptilboðs hafi legið fyrir söluyfirlit frá fasteignasalanum. Þessari málsástæðu hefur ekki verið andmælt og verður samkvæmt því lagt til grundvallar að fyrirsvarsmaðurinn hafi haft söluyfirlit þegar hann og eiginkona hans gerðu tilboðið. Jafnframt verður lagt til grundvallar að þetta söluyfirlit hafi verið sama efnis og það sem prentað var út fyrir fund 18. júní 2015 og síðar getur, en án nafnritana.

Af gögnum málsins má ráða að haldinn hafi verið fundur á fasteignasölunni til þess að undirrita skriflegan kaupsamning um eignina 18. júní 2015. Þar mættu stefndu og fyrirsvarsmaður áfrýjanda og eiginkona hans. Í upphafi fundarins hafi eigandi fasteignasölunnar, sem annaðist lokafrágang viðskiptanna, tekið til við að lesa söluyfirlit fyrir viðstöddum, svo og kynna önnur skjöl sem þýðingu höfðu. Í söluyfirlitinu var meðal annars að finna eftirfarandi texta: ,,Utan á húsinu er ljós steinkápa og bílastæði er hellulagt með snjóbræðslu sem og aðkoma að húsi.“ Er kom að lestri þessa hluta söluyfirlitsins er ágreiningur með aðilum um atvik málsins í framhaldinu. Stefndu kveðast strax hafa vakið athygli á því að ekki væri snjóbræðslukerfi undir bílastæði og aðkomu að húsi. Tók eigandi fasteignasölunnar undir það í sinni skýrslu fyrir dómi. Kvað hann það ,,algjörlega á hreinu í mínum huga að fyrirsvarsmanni stefnanda var það fullljóst að þetta hafði eða þarna var ofsagt.“ Hann kveðst hafa strikað yfir þessi orð á sínu eintaki söluyfirlitsins og látið það svo ganga hringinn og aðrir skrifað undir það. Önnur eintök hafi einnig gengið hringinn og verið árituð. Hann hafi á hinn bóginn ekki gengið úr skugga um að aðrir viðstaddir hafi breytt sínum eintökum með sama hætti. Áfrýjandi, sem lagt hefur fram áritað eintak söluyfirlits þar sem ekki er strikað yfir þessi orð, neitar að samkomulag hafi orðið um að breyta söluyfirlitinu og kveður það ekki sérstaklega hafa komið til tals á fundinum að breyta því. Hann hafi ekki áttað sig á að ekki væri snjóbræðsla undir bílastæði og aðkomu að húsi fyrr en eftir afhendingu, þegar honum hafi verið bent á það af manni, sem hann hafi þá fengið til að skoða eignina með sér. Síðar á fundinum var ritað undir kaupsamning um fasteignina og um nánari lýsingu á henni sagði þar í texta sem var undirstrikaður: ,,Nánar tiltekið er um að ræða 193 fm. einbýlishús auk 26,1 fm. bílgeymslu, samtals 219,1 fm., byggt úr forsteyptum einingum árið 2005. Vísað er til söluyfirlits varðandi nánari lýsingu hins selda.“ Við gerð kaupsamningsins voru þannig tvö mismunandi eintök af söluyfirlitum.

Fyrir liggur að fasteignasali sá, sem í upphafi hafði milligöngu við kaupin útbjó söluyfirlitið. Hann kveðst hafa skoðað húsið þegar það var tekið til sölumeðferðar á fasteignasölunni. Hann hafi haft samskipti við stefndu Á-kvk-þf við skoðunina og segist hafa byggt efni söluyfirlitsins á því sem hann sá við skoðunina og því sem hann var upplýstur um. Hann var spurður um hvernig það hafi komið til að hann hafi fært inn á söluyfirlit að snjóbræðsla væri á tilgreindum stöðum. Hann svaraði því svo að hann hafi skilið stefndu Á-kvk-þf þannig að það væru hitalagnir undir þessum stöðum en mögulegt sé að einhver misskilningur hafi orðið og hann hafi oftúlkað það sem hún sagði. Á-kvk-nf kvaðst sjálf í sinni skýrslu ekki hafa sagt að hitalagnir væru undir bílastæði eða aðkomu að húsi og telur að um mistök af hálfu fasteignasalans hafi verið að ræða.

II

1

Í 1. mgr. 10. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, sem giltu á þeim tíma er atvik málsins urðu, var mælt fyrir um að fasteignasali skyldi, strax og hann fengi eign til sölumeðferðar eða honum falið að ganga frá kauptilboði eða kaupsamningi um eign, semja rækilegt yfirlit um þau atriði sem skipt gætu máli við sölu eignarinnar. Í 2. mgr. greinarinnar sagði að áður en tilboð væri gert í eign skyldi afhenda væntanlegum tilboðsgjafa söluyfirlitið og skyldi hann staðfesta móttöku þess með nafnritun sinni og dagsetningu. Jafnframt sagði í 3. mgr. greinarinnar að fasteignasali skyldi afla undirritunar seljanda á söluyfirlit um að efni þess væri rétt samkvæmt bestu vitund hans. Í 2. mgr. 12. gr. laganna sagði svo að fasteignasali bæri ábyrgð á því ef upplýsingar í söluyfirliti reyndust rangar eða ófullnægjandi, enda væri um að kenna gáleysi hans. Þá sagði í 3. mgr. sömu greinar að skylda seljanda til þess að veita upplýsingar samkvæmt lögum um fasteignakaup væri óháð skyldum fasteignasala samkvæmt lögunum.

Ljóst er að fasteignasali sá, er í upphafi hafði milligöngu um kaupin, sinnti ekki framangreindri skyldu um að afla undirskrifta væntanlegs tilboðsgjafa og seljenda á söluyfirlitið. Jafnframt liggur fyrir að efni söluyfirlitsins var annað en seljendur fullyrða að það hafi átt að vera og ekki í samræmi við raunverulegan búnað fasteignarinnar. Fasteignasali sá, sem annaðist gerð söluyfirlitsins, er samkvæmt framansögðu ábyrgur fyrir misræmi milli efnis þess og raunverulegs búnaðar fasteignarinnar.

Þá liggur fyrir að samkvæmt 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup komst á kaupsamningur með aðilum þegar þann 19. maí 2015 með því að seljendur samþykktu með undirritun sinni kauptilboð sem fyrirsvarsmaður áfrýjanda og eiginkona hans höfðu gert. Hvorugur málsaðila reisir þó málatilbúnað sinn á því að þegar kom að því að gengið skyldi frá skriflegum kaupsamningi 18. júní 2015 hafi þegar verið kominn á samningur, heldur ber málatilbúnaður þeirra með sér að kaupsamningur hafi fyrst orðið bindandi síðastnefndan dag. Verður að miða úrlausn málsins við það.

Í héraðsdómi er gerð grein fyrir þeim kröfuliðum, sem áfrýjandi teflir fram, og mynda skaðabótakröfu hans. Verður fyrst fjallað um hvort hann eigi rétt til bóta vegna þess að ekki hafi verið snjóbræðslukerfi undir bílastæði og aðkomu að húsi, eins og sagði í söluyfirlitinu. Við úrlausn um það verður í ljósi efnis söluyfirlitsins að líta svo á að stefndu hafi sönnunarbyrði fyrir því að áfrýjandi hafi á fundinum samþykkt breytingu á söluyfirlitinu og að hann félli frá kröfu um skaðabætur vegna þess að snjóbræðslukerfið hafi ekki verið fyrir hendi. Eins og að framan greinir er framburður fyrirsvarsmanns áfrýjanda annars vegar og stefndu hins vegar andstæður um það hvort þetta hafi komið sérstaklega til tals á fundinum 18. júní 2015 og efni söluyfirlits að þessu leyti verið breytt á fundinum og fyrirsvarsmaðurinn unað við þá breytingu. Framburður málsaðila að þessu leyti getur ekki haft sönnunargildi, sbr. 1. mgr. 50. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Við mat á sönnunargildi framburðar eiganda fasteignasölunnar, er annaðist milligöngu um söluna, sem einnig er lögmaður og löggiltur fasteignasali, verður samkvæmt 59. gr. laganna að huga að því hvaða hagsmuni hann hefur af málsúrslitum, en samkvæmt framansögðu ber hann, sem vinnuveitandi þess fasteignasala er söluyfirlitið vann, ábyrgð á þeim mistökum sem urðu við gerð þess. Verður einnig að líta til þeirrar framkvæmdar sem hann ber sjálfur ábyrgð á að tryggja ekki ótvíræðan frágang á þeirri breytingu sem hann kveður hafa verið gerða á söluyfirlitinu, þannig að ekki væru fleiri en eitt mismunandi eintak söluyfirlits til. Jafnframt gætti hann þess ekki, í ljósi þeirrar óvissu sem uppi var, að búnaði fasteignar væri lýst sérstaklega í kaupsamningi, heldur lét nægja að þar væri um nánari lýsingu vísað til söluyfirlitsins. Er samkvæmt framansögðu, og að teknu tilliti til þess að því er ekki haldið fram að áfrýjandi hafi, hvað sem leið ætluðu samþykki hans á breytingunni, fallist á að una við hana bótalaust, ekki unnt að leggja framburð fyrirsvarsmanns fasteignasölunnar til grundvallar um þetta atriði. Er því ósannað að áfrýjandi hafi afsalað sér skaðabótarétti vegna þeirra mistaka, sem urðu við gerð söluyfirlitsins, sem hann hafði haft í vörslum sínum í einn mánuð er fundurinn var haldinn. Í 27. gr. laga nr. 40/2002 segir að fasteign teljist gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama eigi við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum. Gagnvart kaupanda bera stefndu því ábyrgð á þeim mistökum sem urðu við gerð söluyfirlits og leiddu til þess að efni þess var ekki í samræmi við búnað og eiginleika fasteignarinnar að þessu leyti, enda verður litið svo á að þar sem fyrirsvarsmaður áfrýjanda hafði haft söluyfirlitið í vörslum sínum í mánuð áður en fundurinn 18. júní 2015 var haldinn, að 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 eigi ekki við. Krafa áfrýjanda er reist á matsgerð dómkvadds manns sem áætlaði, miðað við tilgreinda verklýsingu, að kosta myndi 2.200.000 krónur að setja snjóbræðslukerfi undir bílastæði og aðkomu að húsinu. Þessu mati hefur hvorki verið hnekkt með yfirmati né færð haldbær rök fyrir því að fjárhæðin eigi að vera lægri og verður hún því lögð til grundvallar.

2

Í héraði kröfðust stefndu sýknu af kröfu áfrýjanda en höfðuðu ekki gagnsakarmál þótt áfrýjandi hefði haldið eftir 1.000.000 krónum af þeim hluta kaupverðs sem greiða átti 1. júlí 2015. Í héraðsgreinargerð lýstu þau yfir að kröfu þeirra um greiðslu þess, sem eftir var haldið af kaupverðinu, væri haldið til streitu. Í hinum áfrýjaða dómi er málsástæða þessi skilin svo að gagnkrafa sé höfð uppi til skuldajafnaðar við ætlaða skaðabótakröfu áfrýjanda, sbr. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991. Í héraðsdómi var komist að þeirri niðurstöðu að áfrýjandi ætti skaðabótakröfu á hendur stefndu vegna þriggja liða sem tilgreindir eru í matsgerð dómkvadds manns 7. desember 2015 og taldir voru til galla. Skaðabætur voru ákveðnar samtals 598.000 krónur. Þeir þrír liðir sem um ræðir voru í fyrsta lagi að búnaði þar sem vera átti brunahurð milli íbúðarrýmis og bílageymslu væri áfátt, sbr. lið 2 í matsgerðinni, í öðru lagi að rafmagn hafði ekki verið leitt í bílageymslu, sbr. lið 5 í matsgerð og í þriðja lagi að svonefnda snjógrind vantaði á þak fyrir ofan innganga í húsið, sbr. lið 12 í matsgerð. Þar sem dæmdar skaðabætur voru lægri en gagnkrafa stefndu, sem þó var ekki krafist sjálfstæðs dóms um, var niðurstaða héraðsdóms sú að sýkna stefndu af kröfu áfrýjanda. Eins og fram er komið krefjast stefndu þess hér fyrir dómi að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur. Þau telja sér engu að síður heimilt að lögum að krefjast þess að hafnað verði kröfu áfrýjanda um skaðabætur, einnig vegna þeirra þriggja liða sem dæmdir voru í héraði. Fallist er á með stefndu að þau geti hagað málatilbúnaði sínum fyrir Hæstarétti á þennan veg, enda felst ekki í því krafa um breytingu á dómsorði héraðsdóms, heldur að forsendum fyrir niðurstöðunni verði breytt. Var því ekki þörf gagnáfrýjunar af þeirra hálfu. Verða því allir liðir í matsgerð dómkvadds manns, sem mynda skaðabótakröfu áfrýjanda, til endurskoðunar hér fyrir dómi.

3

Í 2. lið matsgerðar er komist að þeirri niðurstöðu að kostnaður við að taka niður hurð milli íbúðarrýmis og bílageymslu, farga efni og setja í staðinn nýja hurð sem uppfyllir kröfur byggingarreglugerðar nr. 441/1998, sem gilti á þeim tíma sem húsið var reist, væri 210.000 krónur. Í héraðsdómi var talið að búnaður brunahurðarinnar fæli í sér galla á fasteigninni enda hafi stefndu borið að upplýsa um annmarka á hurðinni, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Í framhaldi af því að fasteignin var afhent 1. júlí 2015 og kvartana áfrýjanda óskaði stefndi H-kk-nf eftir því að lokaúttekt færi fram á eigninni. Vottorð um þá lokaúttekt er dagsett 8. sama mánaðar. Þar var meðal annars gerð athugasemd við að eftir væri að ,,setja felliþröskuld og hurðarpumpu á eldvarnarhurð í bílageymslu“. Í bréfi stefndu 23. júlí 2015 til áfrýjanda buðust þau til þess að lagfæra þau atriði, sem ófrágengin væru samkvæmt lokaúttekt, meðal annars búnað eldvarnarhurðar. Því var hafnað af hálfu áfrýjanda sem á því stigi hafði lýst yfir riftun kaupanna, en frá þeirri kröfu hefur hann fallið eftir að niðurstaða héraðsdóms lá fyrir. Í 1. mgr. 39. gr. laga nr. 40/2002 er kveðið á um að sé fasteign gölluð, en seljandi býðst til þess að bæta úr gallanum fyrir eigin reikning sé kaupanda skylt að una því enda hafi úrbæturnar ekki í för með sér slík óþægindi fyrir hann að ósanngjarnt megi telja og hann hefur ekki sérstakar ástæður til þess að leggjast gegn þeim. Áfrýjandi færði engin sérstök rök fyrir því að hafna boði stefndu um úrbætur, þótt honum væri ljóst að stefndi H-kk-nf sé húsasmíðameistari og hafi sjálfur reist húsið. Verður lagt til grundvallar að synjun áfrýjanda á boði stefndu um úrbætur hafi farið í bága við 1. mgr. 39. gr. laga nr. 40/2002. Þar sem fallist hefur verið á að áfrýjandi eigi rétt til skaðabóta vegna gallans leiðir af skýringu á 4. mgr. 39. gr. laganna að áfrýjandi heldur þeim rétti, þrátt fyrir óréttmæta synjun á boði stefndu um úrbætur. Verður staðfest niðurstaða héraðsdóms um þennan lið.

Jafnframt verður með vísan til forsendna staðfest niðurstaða héraðsdóms um rétt áfrýjanda til skaðabóta vegna kostnaðar við að leiða rafmagn í bílageymslu, sbr. lið 5 í matsgerð. Þótt svonefnd snjógrind eigi að vera á þaki hússins fyrir ofan innganga til þess að fullnægja kröfum byggingarreglugerðar, sbr. lið 12 í matsgerð, verður að líta til þess að við skoðun af hálfu fyrirsvarsmanns áfrýjanda gat honum ekki dulist að snjógrind vantaði á húsið. Eins og fram er komið baðst áfrýjandi undan því að stefndu væru viðstödd er hann skoðaði húsið. Sú staðreynd breytir ekki upplýsingaskyldu stefndu, en á hinn bóginn verður við þær aðstæður að gera ríkari kröfur til aðgæslu fyrirsvarsmanns áfrýjanda við skoðun hans á eigninni. Getur hann samkvæmt framansögðu ekki borið fyrir sig að snjógrind hafi vantað á þak hússins og verða stefndu sýknuð af kröfu um skaðabætur af þeim sökum.

Með vísan til forsendna héraðsdóms verður niðurstaða hans um liði 3, 4 og 6 til 11 og 13 til 16 í matsgerð staðfest.

Samkvæmt öllu framansögðu verða stefndu dæmd til að greiða áfrýjanda 2.730.000 krónur með vöxtum eins og í dómsorði greinir. Frá þeirri fjárhæð dragast 1.000.000 krónur sem áfrýjandi hélt eftir af þeim hluta kaupverðsins sem greiða átti 1. júlí 2015.

Staðfest verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms um málskostnað í héraði.

Að teknu tilliti til þess að stefndu eru hér fyrir dómi dæmd til greiðslu hærri skaðabóta en í héraðsdómi verður þeim gert að greiða áfrýjanda hluta af kostnaði hans við meðferð málsins fyrir Hæstarétti, eins og getur í dómsorði, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991.

Dómsorð:

Stefndu, H-kk-nf J-kk-nf og Á-kvk-nf B-kvk-nf, greiði áfrýjanda, R101 ehf., 2.730.000 krónur með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af þeirri fjárhæð frá 18. júní 2015 til 1. júlí sama ár, en af 1.730.000 krónum frá þeim degi til 14. janúar 2016, en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum 1.000.000 krónum.

Málskostnaðarákvæði héraðsdóms skal vera óraskað.

Stefndu greiði óskipt áfrýjanda 500.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.