155/2003

Á og Ó, sem keypt höfðu fasteign af H, héldu eftir síðustu kaupsamningsgreiðslu sinni, þar sem þau töldu eignina haldna tilteknum leyndum göllum. Með vísan til framburðar dómkvadds matsmanns og þess að ekkert var fram komið sem bent gat til að H hefði reynt að hylja rakaskemmdir í gluggum, var talið að gallarnir ættu ekki að geta dulist ef eignin væri skoðuð með þeirri athygli sem ætlast mátti til. Var því ekki fallist á að um leynda galla hafi verið að ræða að þessu leyti. Hinu sama gegndi um aðrar rakaskemmdir innanhúss. Öðru gegndi um galla á utanhússklæðingu fasteignarinnar. Í matsgerð sagði að viðarvörn, sem nýlega hafði verið borin á húsið, væri víða farin að flagna af vatnsklæðningunni, sem væri mjög blaut og merki væru um fúa á byrjunarstigi. Fallist var á það með Á og Ó að þeim hafi ekki verið unnt við skoðun að gera sér grein fyrir þeim galla og ættu þau því rétt á afslætti frá kaupverði af þessum sökum og var í þeim efnum stuðst við matsgerð. Viðurkenndur var réttur þeirra til að skuldajafna kröfunni við jafnháan hluta kröfu H um ógreiddar eftirstöðvar kaupverðs.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og G-kk-nf C-kk-nf.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 30. apríl 2003. Hún krefst þess aðallega að hinn áfrýjaði dómur verði ómerktur og málinu vísað heim í hérað til löglegrar meðferðar og dómsálagningar að nýju. Til vara krefst hún þess að hafnað verði skaðabótaskyldu hennar vegna galla á fasteigninni Lyngheiði 6 í Hveragerði og dæmt að gagnáfrýjendum sé óheimilt að skuldajafna 720.182 krónum við ógreiddar eftirstöðvar kaupverðs eignarinnar. Í báðum tilvikum krefst aðaláfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu héraðsdómi fyrir sitt leyti 10. júní 2003. Þau krefjast þess að viðurkennd verði krafa þeirra á hendur aðaláfrýjanda að fjárhæð 950.335 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 21. janúar 2002 til greiðsludags. Einnig krefjast þau þess að viðurkenndur verði réttur þeirra til að skuldajafna 796.570 krónum við kröfu aðaláfrýjanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs fasteignarinnar Lyngheiðar 6 í Hveragerði. Þá verði aðaláfrýjandi dæmd til að greiða þeim 153.765 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 21. janúar 2002 til greiðsludags, svo og til að gefa út til þeirra afsal fyrir áðurnefndri fasteign. Jafnframt krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Aðaláfrýjandi krefst sýknu af öllum kröfum í gagnsök.

I.

Gagnáfrýjendur keyptu fasteignina Lyngheiði 6 í Hveragerði af aðaláfrýjanda og var kaupsamningur undirritaður 26. júlí 2000. Samkvæmt samningnum skyldi eignin afhent 1. ágúst sama árs. Kaupverðið var 9.000.000 krónur. Af þeim skyldu 3.596.570 krónur inntar af hendi með sex greiðslum á tímabilinu frá undirritun kaupsamnings til 1. júní 2001, en annar hluti kaupverðsins var greiddur með yfirtöku áhvílandi veðskulda. Gagnáfrýjendur stóðu í skilum með fimm fyrstu greiðslurnar til aðaláfrýjanda. Hina sjöttu og síðustu að fjárhæð 796.570 krónur inntu þau ekki af hendi. Töldu gagnáfrýjendur að eignin væri haldin tilteknum leyndum göllum og að þau ættu kröfu til skaðabóta eða afsláttar úr hendi að aðaláfrýjanda af þeim sökum. Fengu þau G-kk-þf Þ. S-kk-nf verkfræðing til að skoða húsið og gera tillögu um viðgerð á því og er skýrsla hans um það dagsett 26. júní 2001. Eftir það leituðu þau matsgerðar dómkvadds manns og er hún dagsett 3. janúar 2002. Var niðurstaða matsmannsins, F-kk-ef J-kk-ef tæknifræðings, sú að kostnaður við að bæta úr nánar tilgreindum annmörkum á eigninni næmi 1.041.800 krónum. Höfðuðu gagnáfrýjendur síðan málið, sem var þingfest 15. maí 2002, og gerðu sömu kröfur og nú eru hafðar uppi fyrir Hæstarétti. Fjárhæð kröfunnar, sem reist var á áðurnefndri matsgerð, var 950.335 krónur að teknu tilliti til þess að virðisaukaskattur af viðgerðarkostnaði fengist endurgreiddur að hluta. Í forsendum héraðsdóms var komist að þeirri niðurstöðu að leyndir gallar hafi verið á eigninni, sem aðaláfrýjandi bæri ábyrgð á, og ættu gagnáfrýjendur skaðabótakröfu á hana að fjárhæð 720.182 krónur. Þar sem skaðabætur vegna galla á fasteigninni næmu lægri fjárhæð en eftirstöðvum kaupverðsins með dráttarvöxtum frá 1. júní 2001 til 21. febrúar 2002 var fallist þar á kröfu aðaláfrýjanda um sýknu.

II.

Í héraði kröfðust gagnáfrýjendur í fyrsta lagi viðurkenningar á kröfu sinni og í annan stað viðurkenningar á rétti til að skuldajafna stærstum hluta hennar við kröfu aðaláfrýjanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs Lyngheiðar 6. Var sagt í forsendum héraðsdóms að skilja yrði málatilbúnað aðaláfrýjanda svo að eftirstöðvar kaupverðsins skyldu ganga til lækkunar á dómkröfu gagnáfrýjenda. Ekki voru efni til þeirrar ályktunar, enda mótmælti aðaláfrýjandi öllum kröfum gagnáfrýjenda, þar á meðal um skuldajöfnuð. Mótmæli aðaláfrýjanda við skuldajöfnuði geta hins vegar ekki ráðið úrslitum um það hvort slík krafa yrði tekin til greina að því marki, sem krafa gagnáfrýjenda um skaðabætur eða afslátt kynni að verða viðurkennd. Þá hljóðar dómsorð héraðsdóms um sýknu þótt í forsendum hans sé komist að niðurstöðu um að gagnáfrýjendur eigi skaðabótakröfu á aðaláfrýjanda. Bar héraðsdómara þá til samræmis við það að láta koma fram í dómsorði að hvaða marki krafa gagnáfrýjenda væri viðurkennd og taka þar af skarið um hvaða skylda væri lögð á málsaðilann í stað þess að sýkna hann. Hins vegar verður að fallast á með gagnáfrýjendum að unnt sé að leggja efnisdóm á málið í þeim búningi, sem það er í, enda er í forsendum héraðsdóms tekin skýr afstaða til efnisatriða málsins. Ekki voru annmarkar á meðferð þess fram að dómsuppsögu. Að þessu gættu er ekki alveg næg ástæða til að fallast á kröfu aðaláfrýjanda um ómerkingu héraðsdóms og heimvísun málsins.

III.

Matsbeiðni gagnáfrýjenda laut í fyrsta lagi að því að látið yrði í té álit á utanhússklæðningu Lyngheiðar 6. Í annan stað var óskað eftir áliti matsmannsins á ástandi glugga hússins og þéttingu með þeim. Í þriðja lagi var leitað eftir áliti hans á rakaskemmdum á klæðningu innanhúss við glugga á austurvegg og í svefnherbergi og loks einnig við útihurð í þvottahúsi. Er í héraðsdómi gerð grein fyrir niðurstöðum matsmannsins um einstaka liði matsbeiðninnar. Þá hafa gagnáfrýjendur lagt fram ljósmyndir, sem G-kk-nf Þ. S-kk-nf mun hafa hlutast til um að yrðu teknar í tengslum við athugun hans á húsinu í júní 2001. Sýna þær ástand glugga, rakaskemmdir á klæðningu neðan við þá innanhúss og á og við þvottahúshurð.

Í málatilbúnaði gagnáfrýjenda er haldið fram að húsið hafi verið haldið leyndum göllum og að aðaláfrýjandi hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína. Sjálf hafi þau skoðað húsið tvisvar og ekki notið aðstoðar sérfróðs manns við það. Gluggar hússins hafi verið nýmálaðir að utanverðu og litið út eins og nýir væru. Að innan hafi engin merki um leka verið sjáanleg í gluggapóstum. Þau hafi fyrst komið í ljós um haustið eftir að kaupin fóru fram og aukist smám saman. Þá hafi einnig komið í ljós að gluggapóstar voru víða of stuttir. Ekki hafi heldur verið unnt að sjá leka í þvottaherbergi. Að utan hafi húsið verið nýmálað og ókleift að sjá þá annmarka á klæðningunni, sem málað hafði verið yfir. Þá sæti mat, sem málsóknin sé reist á, ekki tölulegum ágreiningi.

Aðaláfrýjandi mótmælir að um leynda galla á húsinu hafi verið að ræða. Fyrir kaupin hafi hún greint gagnáfrýjendum frá ástandi eignarinnar eftir bestu vitund og ekki reynt að leyna neinum annmörkum, sem húsið kynni að vera haldið. Gagnáfrýjendur hafi skoðað húsið þrisvar eða fjórum sinnum áður en gengið var frá kaupunum, þar af að minnsta kosti einu sinni með iðnaðarmanni. Hafi þeim jafnframt verið fullljóst að húsið hafi staðið autt og ekki verið um það hirt í hálft ár áður en aðaláfrýjandi eignaðist það. Sjálf hafi hún átt það í rúmlega þrjú ár. Að því er varðaði glugga þá hafi lekið með nokkrum þeirra þegar hún keypti húsið, en gert hafi verið við gluggana og leki stöðvaður með því að þétta með þeim. Hafi ekki lekið vatn með þeim meðan hún átti húsið. Hins vegar hafi ekki verið gert við rakaskemmdir meðan hún bjó þar, sem áður voru komnar í gluggunum að innanverðu, og hún hafi enga tilraun gert til að hylja skemmdirnar með því til dæmis að mála þá að innan. Þeir hafi einungis verið málaðir að utanverðu, sem hafi verið óhjákvæmilegt til að verja húsið skemmdum. Ástand glugganna að innanverðu hafi því ekki getað farið framhjá gagnáfrýjendum, auk þess sem engin gluggatjöld hafi verið fyrir þeim. Aðrar rakaskemmdir innandyra, sem málatilbúnaður gagnáfrýjenda taki til, hafi verið jafn sýnilegar og í gluggunum. Varðandi klæðningu utanhúss kveður aðaláfrýjandi málun hússins ekki hafa verið lokið við eigendaskiptin, en henni hafi ekki verið kunnugt um fúaskemmdir, sem málað hafi verið yfir. Málsástæður aðilanna eru að öðru leyti raktar í héraðsdómi, þar á meðal um þann tíma, sem leið frá kaupunum þar til gagnáfrýjendur gerðu aðaláfrýjanda kunnugt um þá leyndu galla, sem þau töldu vera á eigninni, og að þau teldu sig eiga rétt á skaðabótum eða afslætti af kaupverðinu af þeim sökum.

IV.

F-kk-nf J-kk-nf gaf skýrslu fyrir héraðsdómi og skýrði meðal annars frá því að áberandi ummerki um leka hafi verið í gluggum hússins. Hafi leki verið „óvanalega mikið útbreiddur.“ Ljósmyndir, sem teknar voru í júní 2001 og lagðar hafa verið fram, staðfesta þessi orð matsmannsins. Þær sýna einnig að samskeyti gapa víða við gluggapósta á áberandi hátt, en í málatilbúnaði gagnáfrýjenda er haldið fram að það hafi fyrst komið í ljós eftir að þau fluttu í húsið. Fyrir dómi sagði gagnáfrýjandinn Á-kvk-nf að hún hafi ekki verið að „leita að lekaummerkjum“ við skoðun á húsinu fyrir kaupin, enda hafi aðaláfrýjandi þegar svarað neitandi spurningu sinni um hvort læki með gluggum. Ekkert er fram komið sem bent getur til að aðaláfrýjandi hafi reynt að hylja rakaskemmdir í gluggum með því að mála yfir þær. Þótt nokkur tími hafi liðið frá kaupunum þar til áðurnefndar myndir voru teknar fær sú viðbára gagnáfrýjenda ekki staðist að rakaskemmdirnar hafi að öllu leyti orðið á þeim tíma, sem leið frá kaupunum. Verður lagt til grundvallar að þær hafi þegar við kaupin verið til staðar að verulegu leyti. Gallarnir áttu þannig ekki að geta dulist ef eignin væri skoðuð með þeirri athygli, sem ætlast mátti til. Á það bæði við um rakaskemmdir í gluggum, klæðningu innanhúss og í og við þvottahúshurð. Samkvæmt því verður ekki fallist á að um leynda galla hafi verið að ræða að þessu leyti. Er kröfum gagnáfrýjenda, sem að þessu lúta, því hafnað.

Fram er komið að mestur hluti hússins hafði nýlega verið málaður að utanverðu þegar gagnáfrýjendur festu kaup á því. Í áðurnefndri matsgerð segir að á því sé þekjandi olíuviðarvörn, sem víða sé farin að flagna af hálfkúptri vatnsklæðningunni, sem sé mjög blaut og séu merki um fúa á byrjunarstigi greinanleg í henni. Lagði matsmaðurinn til að málningin yrði fjarlægð og klæðningin síðan fúavarin og máluð á ný með þeim hætti, sem þar var nánar lýst. Kostnað við úrbæturnar taldi hann nema samtals 178.200 krónum. Verður fallist á með gagnáfrýjendum að þeim hafi ekki verið unnt við skoðun að gera sér grein fyrir þeim galla í klæðningunni, sem hér um ræðir. Verður jafnframt lagt til grundvallar að hann hafi ekki komið fram fyrr en að nokkrum tíma liðnum. Eiga gagnáfrýjendur því rétt á afslætti frá kaupverði af þessum sökum og verður í þeim efnum stuðst við áðurnefnda matsgerð. Krafa gagnáfrýjenda verður þannig viðurkennd með 160.985 krónum þegar tekið hefur verið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts á hluta kostnaðar af vinnu við að bæta úr gallanum. Verður jafnframt viðurkennd krafa um rétt þeirra til að skuldajafna kröfunni við samsvarandi hluta kröfu aðaláfrýjanda um greiðslu ógreiddra eftirstöðva kaupverðs Lyngheiðar 6, en sá réttur gagnáfrýjenda miðast við 21. febrúar 2002 þegar mánuður var liðinn frá því þau kynntu aðaláfrýjanda mat hins dómkvadda manns.

Rétt er að aðilarnir beri hver sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Viðurkennd er krafa gagnáfrýjenda, Á-kvk-ef B-kvk-ef B-kvk-ef og Ó-kk-ef H-kk-ef Ó-kk-ef, að fjárhæð 160.985 krónur á hendur aðaláfrýjanda, H-kvk-þgf G-kvk-þgf. Jafnframt er viðurkenndur réttur gagnáfrýjenda til að skuldajafna kröfunni við jafnháan hluta kröfu aðaláfrýjanda um ógreiddar eftirstöðvar kaupverðs Lyngheiðar 6 í Hveragerði miðað við 21. febrúar 2002.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.