195/2009

Með afsali 29. maí 2007 seldi H ehf., K og M 55 fm

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 24. apríl 2009. Hann krefst þess að viðurkenndur verði forkaupsréttur hans að eignarhluta fyrir miðjum suðurvegg á 2. hæð í Aðalstræti 9, Reykjavík, með tilheyrandi sameignar- og lóðarréttindum og öðru sem eigninni fylgir og fylgja ber, með sömu kjörum og skilmálum og greinir í afsali sem stefndi Herra Garðar ehf. gaf út til stefndu K-kk-ef S-kk-ef og M-kk-ef B-kk-ef B-kk-ef 29. maí 2007. Jafnframt krefst hann þess að stefnda Herra Garðari ehf. verði gert skylt að afsala honum umræddri fasteign gegn greiðslu með sömu kjörum og skilmálum og greinir í nefndu afsali. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Deila aðila stendur um hvort áfrýjandi eigi forkaupsrétt að framangreindum eignarhluta að Aðalstræti 9, Reykjavík, sem hafi orðið virkur er stefndi Herra Garðar ehf. seldi hann til annarra stefndu samkvæmt afsali 29. maí 2007. Um forkaupsrétt sinn vísar áfrýjandi til sameignar- og eignaskiptasamnings frá desember 1972 og telur að Hæstiréttur hafi í dómi 13. nóvember 2007 í málinu nr. 586/2007 milli sömu aðila komist að þeirri niðurstöðu að ákvæði samningsins um forkaupsrétt væru í fullu gildi. Vegna þess hafi sýslumanninum í Reykjavík þá verið gert skylt, að kröfu áfrýjanda, að afmá úr þinglýsingabók afsal stefnda Herra Garðars ehf. til annarra stefndu.

Eins og nánar er rakið í héraðsdómi reisa stefndu kröfu sína um sýknu meðal annars á því að ekki hafi komist á gildur sameignar- og eignaskiptasamningur milli allra eigenda hússins í desember 1972 þar sem þrír af húseigendum hafi ritað undir hann með fyrirvörum og á öðrum forsendum en aðrir eigendur. Um þetta vísa stefndu til fylgiskjals 22. desember 1972 með samningnum sem getið er um í honum og þinglýst var sama dag. Í hinu fyrra dómsmáli milli aðila lögðu stefndu ekki fram fylgiskjal þetta. Þeir byggðu þá heldur ekki á því að forkaupsréttur hafi yfirhöfuð ekki stofnast við samningsgerðina 1972 af nefndum ástæðum svo sem þeir gera nú.

Aðrar málsástæður stefndu í málinu lúta að því að málsaðilar hafi ekki verið aðilar að samningnum 1972 og beri að sýkna stefndu vegna aðildarskorts. Einnig bera þeir því við að 15. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 skuli leiða til þess að kvöð um forkaupsrétt teljist hafa verið niður fallin við afsalsgerð 29. maí 2007. Auk þess geti áfrýjandi ekki krafist forkaupsréttar fyrr en stjórn húsfélagsins hafi tekið afstöðu til málsins. Loks er á því byggt að Búnaðarbanki Íslands hf. hafi eignast umrædda eign á nauðungaruppboði 4. nóvember 1998 og framselt boð sitt til stefnda Herra Garðars ehf. 27. sama mánaðar. Við það framsal hafi forkaupsréttur orðið virkur með gagnályktun frá 5. mgr. 32. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Forkaupsréttar hafi ekki verið neytt og sé hann því niður fallinn. Stefndu hafa fallið frá málsástæðu sem höfð var uppi í héraði um að áfrýjandi myndi auðgast á óréttmætan hátt ef krafa hans yrði tekin til greina.

Sumar þær málsástæður sem stefndu tefla fram til stuðnings kröfu sinni höfðu þeir uppi í hinu fyrra máli milli aðila en aðrar létu þeir undir höfuð leggjast að halda þá fram. Stefndu telja að þessar nýju málsástæður hefðu leitt til annarrar niðurstöðu í því máli hefðu þær verið bornar upp og á þær hefði verið fallist.

Hæstiréttur hefur áður komist að þeirri niðurstöðu að forkaupsréttur áfrýjanda sé ekki niður fallinn. Þótt sakarefni sé ekki að öllu leyti hið sama í þessum tveimur dómsmálum veltur úrlausn þeirra beggja á gildi þessa forkaupsréttar. Því myndi önnur niðurstaða nú leiða til dóms sem yrði ósamrýmalegur fyrri dómi Hæstaréttar milli sömu aðila. Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti töldu stefndu að dómur nú sem tæki kröfu þeirra til greina gæti orðið grundvöllur fyrir endurupptöku málsins sem dæmt var í Hæstarétti 13. nóvember 2007.

Við meðferð síðastgreinds máls tóku dómstólar efnislega afstöðu til þess hvort forkaupsréttur áfrýjanda væri fyrir hendi í lögskiptum aðila vegna afsalsins 29. maí 2007. Aðilar þess máls voru hinir sömu og nú. Stefndu tefldu þá ekki fram öllum þeim málsástæðum sem þeir hafa nú uppi til stuðnings dómsniðurstöðu sem yrði, eins og áður segir, efnislega ósamrýmanleg hinni fyrri. Verður talið að með tilhögun málflutnings síns í hinu fyrra máli hafi þeir ráðstafað þessu sakarefni gagnvart áfrýjanda á þann veg að þeir geti ekki nú haft uppi nýjar málsástæður því til stuðnings að áfrýjandi hafi ekki notið forkaupsréttar við umrædda sölu eignarinnar.

Þegar af framangreindum ástæðum verður fallist á kröfu áfrýjanda og stefndu gert að greiða honum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Viðurkenndur er forkaupsréttur áfrýjanda, Aðaleignar ehf., að eignarhluta fyrir miðjum suðurvegg á 2. hæð í Aðalstræti 9, Reykjavík, með tilheyrandi sameignar- og lóðarréttindum og öðru sem eigninni fylgir og fylgja ber, með sömu kjörum og skilmálum og greinir í afsali sem stefndi, Herra Garðar ehf., gaf út til stefndu, K-kk-ef S-kk-ef og M-kk-ef B-kk-ef B-kk-ef, 29. maí 2007. Er stefnda, Herra Garðari ehf., gert skylt að afsala áfrýjanda umræddri eign gegn greiðslu með sömu kjörum og skilmálum og greinir í afsalinu.

Stefndu greiði óskipt áfrýjanda samtals 1.200.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.