504/2002

V og S keyptu einbýlishús af A og K. Voru flest gólf hússins lögð flísum. Skömmu eftir að þau fengu húsið afhent töldu þau sig verða vör við holhljóð undir flísum í kjallara hússins og rakaskemmdir í parketi á svefngangi. Af þessu tilefni gerður aðilar með sér samkomulag þar sem A og K lofuðu að láta fagmenn skoða flísalögnina og láta framkvæma á sinn kostnað það, sem þyrfti til að lagfæra flísarnar. Jafnframt lofuðu þau að greiða þann kostnað, sem hlytist af því að lagfæra parket á svefngangi. Í framhaldi af þessu samkomulagi var múrari fenginn til að sprauta lími undir gólfflísar í kjallara hússins. V og S töldu ekki nóg gert og að beiðni þeirra var dómkvaddur matsmaður til að skoða fimm nánar tiltekin atriði varðandi eignina. Var niðurstaða hans sú að hvort tveggja væru lausar flísar í kjallara og á fyrstu hæð hússins. Yrði ekki úr því bætt nema með því að fjarlægja flísarnar og leggja nýjar. Jafnframt taldi hann að raka í parketi mætti rekja til baðvatns úr sturtuklefa sem hafi komist undir parketið. Í framhaldi af því höfðaði V mál á hendur þeim A og K þar sem hún krafðist bóta á grundvelli matsgerðarinnar. Talið var að sérstök ástæða hafi verið fyrir V að beina athygli sinni að flísunum við skoðun á húsinu í ljósi þess að flest gólf hússins væru lögð flísum og flísalögn væri í hinum ýmsu hlutum þess ráðandi þáttur í þeirri lýsingu á eigninni, sem fram hafi komið í söluyfirliti. V og S hafi skoðað húsið þrisvar sinnum áður en kaupsamningur var undirritaður og jafnframt hafi S, sem var sérfróður um húsbyggingar, jafnan verið með henni í för. Þá hafi múrari sá, sem reyndi viðgerð á flísunum talið að 260 til 270 flísar, hafi verið lausar í kjallaranum áður en hann hóf tilraunir sínar til lagfæringa. Verði að telja að V og S hafi átt að verða svo víðtækra missmíða á flísalögninni vör við skoðun sína á eigninni. Hafi V raunar gefist tilefni til að skoða flísarnar sérstaklega vegna ummæla A um lausar flísar í einni af skoðunarferðunum. Verði að líta svo á að V hafi vanrækt aðgæsluskyldu sína. Var kröfu V um skaðabætur eða afslátt vegna galla á flísalögninni því hafnað. Aftur á móti var fallist á kröfu hennar um kostnað vegna lagfæringar á parketi á grundvelli samkomulagsins sem aðilar höfðu gert með sér.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og G-kk-nf C-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 12. nóvember 2002. Þau krefjast sýknu af kröfu stefndu og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Ágreiningur aðila á rætur sínar að rekja til þess að stefnda keypti fasteignina Tjaldanes 9, Garðabæ, af áfrýjandanum K-kk-þgf á árinu 1999. Eignin var til sölu hjá Fasteignamarkaðinum ehf. og var þannig lýst í söluyfirliti að um væri að ræða fallegt einbýlishús; hæð, kjallara og bílskúr. Efri hæð var sögð 150,8 m² auk 12,4 m² blómaskála. Þar væri forstofa með skápum og flísalögðu gólfi, gangur, flísalagðar samliggjandi stofur, flísalagður blómaskáli, gestasalerni með flísum á gólfi en dúk á veggjum, svefnálma með þremur svefnherbergjum, parketi á gólfum og skápum í hjónaherbergi og vönduðu baðherbergi með baðkeri, sturtu og flísalögðu gólfi og veggjum. Eldhús var sagt með innréttingu af tiltekinni gerð, borðaðstöðu og flísalögðu gólfi og loks væri á hæðinni flísalagt þvottaherbergi. Kjallari var sagður 78,2 m² auk „rörakjallara“. Annan hluta kjallarans mætti gera að séríbúð, en þar væri flísalagt gólf, bar með vaski og stofa. Þar væri einnig snyrting með sturtuklefa og flísalögðu gólfi og gufubað með hvíldaraðstöðu. Í hinum hluta kjallarans var meðal annars sögð vera góð geymsla með flísalögðu gólfi, óinnréttað rými og rörakjallari. Loks var í söluyfirlitinu lýsing á frágangi hússins að utanverðu og lóð þess.

Stefnda og þáverandi eiginmaður hennar S-kk-nf Ó-kk-nf skoðuðu húsið þrisvar sinnum. Í skýrslu stefndu fyrir héraðsdómi kom fram að S-kk-nf væri húsasmíðameistari, en hefði ekki unnið við húsbyggingar um árabil. Taldi stefnda að þau hefðu skoðað húsið tvisvar sinnum áður en hún gerði kauptilboð í eignina og einu sinni eftir það, en áður en kaupsamningur var gerður. Kaupsamningur var undirritaður 10. september 1999. Skyldi húsið afhent 1. desember þess árs. Kaupverðið var 27.700.000 krónur. Skyldu 10.000.000 krónur greiðast við undirritun kaupsamnings, 8.000.000 krónur 1. nóvember 1999, 4.850.000 krónur 1. febrúar 2000 og 4.850.000 1. apríl sama árs, en þann dag skyldi afsal gefið út. Afhending fór fram á umsömdum tíma og kveðst áfrýjandi hafa flutt inn í húsið ásamt eiginmanni sínum tveimur dögum síðar.

Í skýrslu sinni fyrir héraðsdómi kvað stefnda þáverandi eiginmann sinn í janúar 2000 hafa uppgötvað holhljóð undir flísum í kjallara hússins. Meðal gagna málsins eru tvær frásagnir stefndu varðandi viðskipti aðila, önnur dagsett 25. júlí 2000 en hin 27. febrúar 2001. Í báðum þessum skjölum er svofelld frásögn varðandi flísar í kjallaranum „Ástæðan fyrir því að við könnuðum ástand flísanna var sú, að þegar hjónin A-kvk-nf L-kvk-nf og K-kk-nf voru að sýna okkur húsið og við vorum að líta á kjallarann heyrðist S-kk-þgf, eiginmanni mínum, A-kvk-nf L-kvk-nf spyrja K-kk-þf að því hvort hann hafi sagt okkur frá lausu flísunum sem hann gerði ekki heldur fór að tala um eitthvað allt annað.“ Fyrir héraðsdómi skýrði stefnda frá þessu á sama hátt og kvað þetta hafa rifjast upp fyrir S-kk-þgf í janúar 2000, sem hafi orðið til þess að hann fór að kanna málið og þá hafi þessi ágalli varðandi flísarnar komið í ljós. Stefnda kveðst hafa kvartað undan þessu við áfrýjandann K-kk-þf. Hann kvað stefndu hafa kvartað yfir ýmsum atriðum, sem hún taldi ábótavant í húsinu, en mundi ekki nákvæmlega hvort flísarnar voru þar á meðal.

Samhliða útgáfu afsals og greiðslu síðasta hluta kaupverðs var 3. apríl 2000 gengið frá samkomulagi áfrýjandans K-kk-ef og stefndu varðandi úrbætur, sem sá fyrrnefndi lofaði að láta framkvæma varðandi tiltekna ágalla, sem stefnda taldi vera á húsinu. Skyldi jafnframt 500.000 krónum af lokagreiðslu kaupverðs haldið eftir og upphæðin lögð á geymslureikning hjá fasteignasölunni. Samkomulagið, sem er í fimm töluliðum, er rakið í héraðsdómi. Fjalla 3. og 4. liður þess um þau atriði, sem til úrlausnar eru hér fyrir dómi. Eru þeir svohljóðandi: „3. Seljandi lofar að láta fagmenn skoða flísalögn á neðri hæð hússins og upplýsa hvers vegna flís er laus og hvers vegna holhljóð er í flísum. Jafnframt lofar seljandi að láta framkvæma á sinn kostnað það sem þarf til að lagfæra flísalögnina. 4. Seljandi lofar að greiða þann kostnað sem er því samfara að lagfæra parket á svefngangi eða láta skipta um parketið ef það reynist nauðsynlegt.“ Fyrir héraðsdómi bar V-kk-nf J-kk-nf, löggiltur fasteignasali, sem starfaði á þessum tíma hjá Fasteignamarkaðnum ehf., vitni um þessa samningsgerð. Kvað hann aðdraganda samningsins vera þann að stefnda hafi neitað að koma til fundar, sem boðaður hafi verið til að ganga frá afsali og jafnframt hafi hún neitað að greiða lokagreiðslu kaupverðsins vegna galla, sem hún taldi vera á eigninni. Hafi orðið úr að haldinn var samningafundur 3. apríl 2000 þar sem framangreint samkomulag hafi náðst. Varðandi þriðja lið samkomulagsins kvað vitnið áfrýjandann K-kk-þf hafa þverneitað að skipta um flísalögn á neðri hæðinni. Hafi K-kk-nf og S-kk-nf þáverandi eiginmaður stefndu rætt saman „á einhverju tæknimáli“ um úrbætur varðandi flísalögnina, sem vitninu hafi skilist að felast myndu í því að sprauta lími undir þær flísar, sem holhljóð væri í. Hafi þeir talið að þessi aðferð myndi duga til að lagfæra flísalögnina. Varðandi fjórða lið samkomulagsins kvað vitnið hafa verið rætt um að skemmdir á parketi stöfuðu af hugsanlegum leka, jafnvel frá þaki eða í gegnum vegg frá baðherbergi. Varðandi þann þátt hafi verið rætt um að skipta um skemmda stafi í parketinu eða jafnvel parketið í heild. Í framhaldi af þessu samkomulagi var múrari fenginn til að sprauta lími undir gólfflísar í kjallara hússins.

Eins og nánar er rakið í héraðsdómi var að beiðni stefndu dómkvaddur matsmaður 27. júní 2001 til að skoða og meta fimm atriði varðandi hina seldu eign og skilaði hann matsgerð 2. október 2001. Þar kemur meðal annars fram að við vettvangsskoðun hafi komið í ljós að 131 gólfflís í kjallara væri laus að einhverju eða öllu leyti, en á fyrstu hæð væru samtals 62 flísar lausar. Taldi matsmaður að ekki yrði úr þessu bætt nema með því að fjarlægja flísarnar og leggja nýjar. Taldi hann heildarkostnað við það nema 2.232.000 krónum. Þá taldi matsmaður að merki um rakaskemmdir mætti finna á parketi á gangi fyrir framan baðherbergisdyr. Væru allar líkur á að þær stöfuðu af baðvatni úr sturtuklefa, en ástæða væri til að ætla að vatn hafi runnið meðfram fótstykki innveggjagrinda og undir parketið. Mat hann kostnað við úrbætur 19.200 krónur.

Stefnda höfðaði mál þetta með stefnu 22. nóvember 2001 og reisti kröfu sínar tölulega á niðurstöðu matsgerðarinnar. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á kröfu stefndu um skaðabætur vegna galla á flísalögn á báðum hæðum hússins og rakaskemmda á parketi á svefnherbergisgangi. Öðrum liðum bótakröfu stefndu var hafnað og unir hún við niðurstöðu héraðsdóms varðandi þá þætti. Kemur því aðeins til umfjöllunar fyrir Hæstarétti framangreind krafa stefndu vegna gólfflísa og parkets.

II.

Með þriðja tölulið fyrrgreinds samkomulags 3. apríl 2000 lofaði áfrýjandinn K-kk-nf að láta fagmenn skoða flísalögn í kjallara hússins og láta framkvæma á sinn kostnað það, sem þyrfti til að lagfæra flísarnar. Með vísan til framburðar V-kk-ef J-kk-ef verður að fallast á það með héraðsdómi að ekki hafi falist í þessu annað og meira en að áfrýjandinn K-kk-nf tæki að sér að reyna lagfæringu á flísunum með því að láta sprauta lími undir þær eins og gert var í framhaldi af samkomulaginu. Verður ekki talið að með samkomulaginu hafi áfrýjandinn K-kk-nf lofað að skipta um flísar á gólfi kjallara hússins.

Samkvæmt gögnum málsins eru flest gólf hússins að Tjaldanesi 9 lögð flísum og er flísalögn í hinum ýmsu hlutun þess ráðandi þáttur í þeirri lýsingu á eigninni, sem fram kemur í söluyfirliti eins og að framan var rakið. Var því sérstök ástæða fyrir stefndu að beina athygli að flísunum við skoðun á húsinu. Fyrir liggur að stefnda skoðaði húsið þrisvar sinnum áður en kaupsamningur var undirritaður og jafnframt að þáverandi eiginmaður hennar, sem sérfróður var um húsbyggingar, var jafnan með henni í för. Í fyrrgreindum frásögnum stefndu 25. júlí 2000 og 27. febrúar 2001 kemur fram að múrari sá, er reyndi viðgerð með því að sprauta lími undir flísarnar, hafi talið að 260 til 270 flísar væru lausar í kjallaranum áður en hann hóf tilraunir sínar til lagfæringa. Verður að telja að stefnda og eiginmaður hennar hefðu átt að verða svo víðtækra missmíða á flísalögninni vör við skoðun sína á eigninni. Gafst stefndu raunar tilefni til þess að skoða flísarnar sérstaklega vegna framangreindra ummæla áfrýjandans Ö-kvk-ef M-kvk-ef um lausar flísar, sem stefnda kveður eiginmann sinn hafa heyrt í einni af fyrrgreindum þremur skoðunarferðum þeirra. Samkvæmt þessu verður að líta svo á að stefnda hafi vanrækt aðgæsluskyldu sína svo varðandi hinar lausu flísar að hún eigi hvorki kröfu á hendur áfrýjendum til afsláttar né skaðabóta vegna galla á flísalögn í húseigninni.

Með fjórða tölulið samkomulagsins frá 3. apríl 2000 tóku áfrýjendur að sér að greiða þann kostnað, sem hlytist af því að lagfæra parket á svefnherbergisgangi. Þar sem ekki verður fallist á það með áfrýjendum að þetta loforð hafi verið háð því skilyrði að í ljós yrði leitt að rakaskemmdir á parketinu stöfuðu af þakleka verður krafa stefndu vegna þessa liðar að fjárhæð 19.200 krónur tekin til greina ásamt dráttarvöxtum frá 8. nóvember 2001, en þá var mánuður liðinn frá því að stefnda kynnti áfrýjendum niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Stefnda verður dæmd til að greiða áfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn verður í einu lagi eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Áfrýjendur, K-kk-nf G-kk-nf T-kk-nf og A-kvk-nf M-kvk-nf, greiði í sameiningu stefndu, V-kvk-þgf G-kvk-þgf, 19.200 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 8. nóvember 2001 til greiðsludags.

Stefnda greiði hvorum áfrýjanda fyrir sig samtals 250.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.