402/2008

F og N gerðu með sér leigusamning um fasteignina Barónsstíg 2-4, Reykjavík ásamt

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og H-kvk-nf H-kvk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 21. júlí 2008. Hann krefst þess að viðurkennt verði að komist hafi á kaupsamningur milli hans og stefnda um eignarhluta stefnda í fasteigninni Barónsstíg 2-4, Reykjavík með fastanúmerum 200-3450, 200-3451, 223-9937, 223-9938, 223-9939, 223-9940, 223-9941, 223-9942 og 223-9943 í Barónsstíg 2 og fastanúmeri 223-9997 í Barónsstíg 4, ásamt fylgifé til reksturs fullbúins hótels og að stefndi verði dæmdur til að gefa út afsal til áfrýjanda fyrir þessum eignarhlutum allt gegn greiðslu kaupverðs. Áfrýjandi krefst þess jafnframt að viðurkennt verði að kaupverðið fyrir umræddar eignir sé 899.879.518 krónur, en frá því dragist greiðslur að fjárhæð 168.516.255 krónur sem áfrýjandi greiddi stefnda í formi leigu fyrir eignirnar tímabilið 1. ágúst 2006 til 31. janúar 2008 og beri sú fjárhæð dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 64.054.407 krónum frá 15. febrúar 2007 til 23. janúar 2008 en af 168.516.255 frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst áfrýjandi viðurkenningar á að frá framangreindu kaupverði megi draga uppgreiðslugjöld vegna áhvílandi lána við Landsbanka Íslands hf. vegna verðtryggðra lána nr. 13424, 13873, 13945 og 14214 og einnig erlends láns nr. 236501. Ennfremur krefst áfrýjandi þess að viðurkennt verði að uppgjör milli hans og stefnda vegna kaupanna miðist við 31. júlí 2006, þannig að uppgjör vegna áhvílandi lána sem áfrýjanda ber að yfirtaka samkvæmt leigusamningi aðila, fasteignagjald, lóðagjald, brunaiðgjald og leigugreiðslur miðist við þann dag. Loks krefst áfrýjandi viðurkenningar á að lóðin Skúlagata 36, Reykjavík, með landnúmeri 180-551, sem á eru 27 bílastæði, tilheyri matshluta 01 með fastanúmeri 200-3450 í fasteigninni Barónsstíg 2, Reykjavík og fylgi því í framangreindum kaupum á eignarhlutum stefnda í fasteigninni Barónsstíg 2-4, Reykjavík. Til vara um þetta síðast nefnda krefst áfrýjandi viðurkenningar á að matshluti 01 í fasteigninni Barónsstíg 2, með fastanúmer 200-3450, hafi afnotarétt af 27 bílastæðum á lóðinni Skúlagötu 36 með landnúmeri 180-551. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Málsatvikum er lýst í hinum áfrýjaða dómi. Eins og þar kemur fram gerðu málsaðilar 6. febrúar 2003 með sér leigusamning um fasteignina Barónsstíg 2-4, Reykjavík, en um var að ræða hótel í rekstri, Hótel Barón, með 31 íbúð og 90 herbergjum ,,þ.e. öll fasteignin (þ.m.t. húsnæði bílaleigu) ásamt viðbyggingu að undanskildu verslunarhúsnæði, ca. 550 fermetrar sem nú hýsir 10-11 verslun.“ Tekið var fram að samningnum fylgdi sérstök skilalýsing en efni hennar laut einkum að ástandi og búnaði hins leigða við skil til leigutaka. Eignaskipatyfirlýsingu 18. desember 2002 fyrir Barónsstíg 2-4, matshluta 01, 02, 03, 04, og 06 var þinglýst 20. desember það ár, en óumdeilt er að hún lá ekki frammi við samningsgerð.

Nokkur aðdragandi var að undirritun leigusamningsins og hófust samningsumleitanir ekki síðar en í apríl 2002. Milligöngu í viðræðunum hafði starfsmaður á fasteignasölunni Stóreign. Báðir málsaðilar nutu aðstoðar lögmanna að minnsta kosti í aðdraganda undirskriftar leigusamningsins. Fyrir hönd stefnda annaðist S-kk-nf H-kk-nf samningsumleitanir, en hann var annar fyrirsvarsmanna stefnda og annaðist fjármál hans. Fyrir hönd áfrýjanda var R-x-x G-x-x, framkvæmdastjóri, í fyrirsvari við samningsgerðina.

Í leigusamningnum var leigugjaldið fyrsta árið tiltekið 80.000.000 krónur, en sú fjárhæð skyldi hækka árlega næstu tvö árin um 5.000.000 krónur í hvort sinn. Auk þess skyldi leigugjaldið hækka til samræmis við hækkun vísitölu neysluverðs frá grunnvísitölunni 224.1 stig, sem var vísitala nóvembermánaðar 2002. Leigutími var umsaminn 15 ár og skyldi hefjast 15. apríl 2003 og ljúka án uppsagnar 31. mars 2018. Samið var um að áfrýjandi skyldi hafa kauprétt að hinu leigða. Kaupréttarákvæðið í leigusamningnum var svohljóðandi: ,,Leigutaki skal hafa kauprétt að hinni leigðu eign í 18 mánuði frá 1. apríl 2006 að telja. Kauprétturinn er framseljanlegur til Guðmundar Jónassonar ehf. og/eða Húsfélagsins Sigtúns 38 ehf. Kauprétturinn miðast við kaupverð að fjárhæð 770.000.000,00 sem skal vera vísitölutryggt miðað við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar miðað við grunnvísitölu 224,1 stig í október [svo] 2002. Nýti leigutaki sér kauprétt samkv. framangreindu, skal kaupverð greitt með eftirfarandi hætti: 1. Með yfirtöku áhvílandi lána. 2. Með fjórum jöfnum afborgunum, í fyrsta sinn við undirritun kaupsamnings og síðan á fjögurra mánaða fresti í eitt ár.“ Við flutning málsins fyrir Hæstarétti lýstu báðir málsaðilar því yfir að ákvæðið um yfirtöku lána bæri að skilja svo að með því væri átt við að skuldskeyting færi fram og stefndi myndi því losna undan greiðsluskyldu sinni og ábyrgð á lánunum.

Lögmaður áfrýjanda ritaði lögmanni stefnda bréf 10. apríl 2006 og tilkynnti að áfrýjandi hefði ákveðið að nýta kauprétt sinn að fasteigninni Barónsstíg 2-4, Reykjavík, ásamt öllu sem fasteigninni fylgir og fylgja ber. Í framhaldi af bréfinu áttu sér stað nokkur samskipti þar sem fjallað var um málið. Samskiptum þessum lauk með bréfum lögmanna aðila, lögmanns stefnda 19. júlí 2006 og lögmanns áfrýjanda 20. sama mánaðar. Í fyrra bréfinu er tilkynnt að stefndi hafni því að áfrýjandi eigi kauprétt að hinum leigðu eignum og muni stefndi því ekki ganga til samninga við hann. Er því jafnframt lýst að kaupréttarákvæði leigusamningsins hafi ekki tekið til lóðar að Skúlagötu 36. Í bréfinu kemur einnig fram eftirfarandi afstaða stefnda til umsamins kaupréttar: ,,Það verð sem var umsamið og greiðsluskilmálar voru eðlilegir á þeim tíma en síðan hefur mikið breyst á fasteignamarkaði á Íslandi. Fasteignaverð hefur hækkað langt umfram hækkun neysluvísitölu og er ekki ólíklegt að markaðsvirði fasteignarinnar ásamt innbúi sé um það bil 30-35% hærra að raunvirði en samið var um. Greiðsluskilmálar í dag eru undantekningarlaust á þann veg að um staðgreiðslu er að ræða. Það er því bæði ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að bera slíkan samning fyrir sig og krefst Neskjör ehf. þess að samningsákvæði þessu verði alfarið vikið til hliðar úr samningi aðila með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936“. Í bréfinu eru færð frekari rök fyrir þeirri afstöðu stefnda að kaupréttarákvæðið væri ósanngjarnt og því einnig haldið fram að forsendur þess væru brostnar. Þá segir að stefndi sé reiðubúinn að selja áfrýjanda fasteignina og lóðina að Skúlagötu 36 fyrir sanngjarnt verð. Er lagt til að fengið verði mat á verðmæti fasteignanna og að áfrýjandi hefði val um hvort hann keypti á matsverði eða félli frá áformum um kaup. Í svarbréfi lögmanns áfrýjanda segir að bréf lögmanns stefnda hafi komið áfrýjanda í opna skjöldu. Einnig kemur fram sú skoðun að réttindi til bílastæða á lóðinni Skúlagötu 36 fylgi að minnsta kosti hinu leigða. Í bréfinu er áréttað að áfrýjandi hafi tryggt fjármagn til kaupa á fasteigninni frá tilgreindum banka og lagt fram gögn því til staðfestingar. Þá segir: ,,Kaupverðið verður greitt í samræmi við ákvæði í leigusamningi um leið og kaupsamningur verður undirritaður og skilyrt veðleyfi fæst í fasteigninni fyrir láni til greiðslu á kaupverðinu.“ Skorar áfrýjandi á stefnda að ganga þá þegar til samninga um kaup á eigninni án frekari tafa. ,,Að öðrum kosti mun umbj. minn án frekari fyrirvara höfða mál til staðfestingar á kaupréttinum. Mun hann auk þess frá 1. ágúst n.k. greiða fjárhæð mánaðarlega sem samsvarar húsaleigu samkv. leigusamningi og gera síðan kröfu um það í dómsmálinu að hún verði dregin frá kaupverði eignarinnar þegar gengið verður frá kaupsamningi.“

II

Stefndi heldur því fram að enginn kaupsamningur hafi komist á milli aðila málsins, áfrýjandi hafi aldrei boðið fram greiðslu kaupverðsins, hann hafi í raun lýst því yfir að hann vilji ekki greiða með þeim hætti sem kaupréttarákvæði leigusamningsins kveði á um. Hafi því aldrei verið forsendur til þess að gera kaupsamning milli aðilanna. Áfrýjandi hafi ekkert greitt og ekki samið við veðhafa um yfirtöku áhvílandi veðskulda. Geti áfrýjandi því aðeins haft uppi kröfu, eins og hann geri í málinu, að hann hafi greitt kaupverðið með þeim hætti sem ákvæði leigusamningsins kveði á um. Þá heldur hann því fram að ekkert liggi fyrir um að áfrýjandi geti greitt kaupverðið með þeim hætti sem leigusamningurinn gerir ráð fyrir. Bendir hann í því sambandi á að hann telji áfrýjanda heldur ekki hafa fullnægt greiðsluskyldu sinni en það hefði hann getað með því að geymslugreiða kaupverðið samkvæmt ákvæðum laga nr. 9/1978 um geymslufé.

Stefndi byggir einnig á því að áfrýjandi hafi ekki greitt afborganir af áhvílandi lánum, vátryggingariðgjöld eða önnur gjöld sem á fasteignareiganda falli.

Stefndi telur að áfrýjandi geti ekki ákveðið einhliða að kaupsamningur hafi komist á 31. júlí 2006. Ekki hafi verið samið um afhendingartíma innan þess tímabils, sem kaupréttar mátti neyta og telur stefndi því að samkvæmt 11. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup hafi honum ekki verð skylt að afhenda nema gegn greiðslu kaupverðsins. Áfrýjandi hefur mótmælt þessari málsástæðu sem of seint fram kominni, hún sé fyrst sett fram í greinargerð stefnda til Hæstaréttar. Sjónarmið stefnda sem að þessu lúta koma fram í greinargerð hans til héraðsdóms. Þótt þau séu reifuð þar með nokkuð öðrum hætti en hann gerir í greinargerð sinni til Hæstaréttar þykir málsástæðan mega koma til greina við úrlausn málsins, sbr. 2. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Stefndi telur að krafa áfrýjanda um að honum sé heimilt að draga frá kaupverðinu leigugreiðslur og svonefnt uppgreiðslugjald til Landsbanka Íslands hf., sem sé breytilegt eftir stöðu lána, sé þannig fram sett að ekki sé unnt að leggja á hana dóm. Stefnda eigi ekki að koma við kostnaður af uppgreiðslu lánanna þar sem áfrýjanda bar að yfirtaka þau samkvæmt kaupréttarákvæði leigusamningsins. Hann telur einnig að þar sem áfrýjandi hafi ekki fengið eignirnar afhentar beri honum að inna af hendi leigugreiðslur þar til kaupverðið hefur verið greitt og afhending farið fram. Þá mótmælir hann kröfu áfrýjanda um að fá reiknaða dráttarvexti af greiddri húsleigu. Vísar hann til þess að dráttarvextir reiknist á vanskilakröfur en ekki á fé sem þegar hefur verið greitt.

Stefndi heldur því einnig fram að krafa áfrýjanda um að viðurkennt verði að 27 bílastæði á lóðinni Skúlagötu 36 falli undir kaupréttinn eigi ekki erindi inn í málið. Lóðin sé hvergi nefnd í leigusamningi aðila og áfrýjandi eigi engin réttindi eða tilkall til hennar. Hann hafi hvorki boðist til að yfirtaka þær veðskuldir sem á lóðinni hvíla né haft samband við veðhafa.

Þá reisir stefndi sýknukröfu sína á því að samningsákvæðinu um kauprétt í leigusamningi aðila eigi að víkja til hliðar með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Telur hann síðari verðþróun á fasteignum og greiðslukjörum í viðskiptum með þær leiða til þess að það verði talið ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að bera kaupréttarákvæði samningsins fyrir sig. Stefndi aflaði matsgerðar dómkvadds manns undir rekstri málsins í héraði. Niðurstaða matsmannsins, sem er löggiltur fasteignasali, er að í apríl 2006 hafi markaðsverð hins leigða verið 1.145.000.000 krónur, í júlí 2006 hafi það verið 1.190.000.000 krónur og 1.375.600.000 krónur í september 2007 miðað við það sem nefnt er í matsgerðinni greiðsluskilmálar sem tíðkist á almennum fasteignamarkaði. Lóðin Skúlagata 36 er metin sérstaklega og er markaðsverð hennar í apríl og júlí 2006 talið vera 40.000.000 krónur en 45.000.000 krónur í september 2007.

Stefndi telur að mjög hafi hallað á sig í aðdraganda og við gerð leigusamningsins. Heilsufar annars fyrirsvarsmanna hans hafi verið slæmt og starfsþrek verulega skert. Af þessum ástæðum hafi stefndi ekki getað haldið rekstri hótelsins áfram. Þá hafi hann átt í verulegum fjárhagserfiðleikum vegna byggingarframkvæmda við hótelið sem erfitt hafi verið að afla fjár til að minnsta kosti á viðunandi lánskjörum.

III

Krafa áfrýjanda um að viðurkennt verði að komist hafi á kaupsamningur um framangreinda eignarhluta stefnda í fasteigninni Barónsstíg 2-4, Reykjavík er, sem fyrr segir, reist á kaupréttarákvæði í leigusamningi aðila frá 6. febrúar 2003. Kaupréttur er ein tegund óbeinna eignarréttinda, sem í þessu tilviki er reistur á skriflegum samningi. Rétturinn felur það hér í sér að kaupréttarhafi getur með einhliða tilkynningu til stefnda lýst því yfir að hann nýti sér rétt sinn til að kaupa eignarhluta þá og lausafé sem undir kaupréttinn falla. Tilkynningar áfrýjanda 10. apríl og 20. júlí 2006 fólu í sér skriflega yfirlýsingu um að hann nýtti þennan rétt og myndi greiða það kaupverð, sem ákveðið væri í kaupsamningi með þeim hætti sem þar greindi. Hann hafði þá þegar vörslur fasteignarinnar sem leigutaki. Kaupréttarákvæðið fól í sér skriflega skuldbindingu stefnda um að selja fyrir tiltekið verð og í því fólst skylda til að afhenda fasteignina, þótt tímamark afhendingar væri ekki ákveðið. Með yfirlýsingu áfrýjanda um að hann nýtti kauprétt sinn komst á kaupsamningur um eignarhlutana og lausaféð, sem fullnægir skilyrðum 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002. Er ekki á því byggt að lögmaður sá sem yfirlýsinguna sendi fyrir áfrýjanda hafi ekki haft umboð í samræmi við það sem greinir í 2. mgr. 7. gr. laganna.

Stefndi hefur, eins og áður greinir, haldið því fram að víkja beri ákvæðinu um kauprétt áfrýjanda til hliðar þar sem það sé, vegna verðbreytinga á fasteignamarkaði, ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að bera það fyrir sig, sbr. 36. gr. laga nr. 7/1936. Af þeim ástæðum beri að hafna framangreindri kröfu áfrýjanda. Af gögnum málsins verður ráðið að stefndi átti í fjárhagslegum erfiðleikum á árinu 2002 og er leigusamningurinn var gerður 2003. Virðast þeir einkum hafa komið til vegna kostnaðar við framkvæmdir á staðnum. Þá er upplýst að annar fyrirsvarsmanna stefnda hafi átt við alvarleg veikindi að stríða og af þeim ástæðum hafi stefndi talið ófært að halda áfram rekstri hótelsins og því verið nauðsynlegt að finna leigjanda. Þótt gögn málsins bendi til að áfrýjandi hafi haft sterkari stöðu í aðdraganda samningsgerðar hafa stefndu ekki andmælt því að leiguverðið hafi verið ásættanlegt, svo og það kaupverð sem upphaflega var tilgreint í kaupréttarákvæðinu. Stefndi telur að síðari verðþróun á fasteignamarkaði og breytingar á greiðslukjörum við fasteignakaup hafi leitt til þess að hann sé nú ekki bundinn við kaupréttarákvæðið. Sá fyrirsvarsmaður stefnda sem annaðist fjármál hans tók þátt í þeim viðræðum sem leiddu til leigusamningsins. Stefndi naut aðstoðar lögmanna í aðdraganda undirskriftar leigusamningsins. Fyrirsvarsmönnum stefnda var báðum ljóst hver sú skuldbinding væri sem fólst í kaupréttarákvæðinu. Stefndi stundar atvinnurekstur og fyrirsvarsmönnum hans mátti vera ljóst að sveiflur kynnu að verða á markaðsverði hins leigða í framtíðinni og að greiðsluhættir kynnu að breytast. Verður ekki talið að svo verulegar breytingar hafi orðið á markaðsverði umræddra fasteigna að það sé ósanngjarnt eða andstætt góðum viðskiptaháttum að áfrýjandi skuli neyta kaupréttar eins og hann krefst að viðurkenndur verði í máli þessu.

Áfrýjandi bauð fram greiðslu kaupverðsins í bréfi til stefnda 20. júlí 2006. Þá hafði stefndi þegar bréflega hafnað því að áfrýjandi gæti neytt kaupréttarins. Verður því ekki talið að það eigi að horfa áfrýjanda til réttarspjalla að tilboð hans um greiðslu kaupverðsins í téðu bréfi var bundið áskilnaði um skilyrt veðleyfi, sem ekki átti sér stoð í kaupréttarákvæðinu. Lá ljóst fyrir að hann neytti kaupréttar síns, var reiðubúinn að inna af hendi greiðslu kaupverðsins og hafði aflað vilyrðis frá banka um stuðning til þess. Atvik voru ekki með þeim hætti að áfrýjanda bæri skylda til þess að greiða kaupverðið inn á geymslureikning samkvæmt lögum nr. 9/1978. Verður samkvæmt öllu framansögðu fallist á kröfu áfrýjanda um viðurkenningu á því að kaupsamningur hafi stofnast um þá eignarhluta og lausafé, sem kauprétturinn tók til.

Þá krefst áfrýjandi þess að stefndi verði dæmdur til að gefa út afsal til hans fyrir þeim eignarhlutum sem viðurkenningin tekur til gegn greiðslu kaupverðsins. Áfrýjandi á samkvæmt 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002 rétt á afsali úr hendi stefnda, þegar hann hefur efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi þeim sem stofnaðist með yfirlýsingum hans 10. apríl og 20. júlí 2006. Eins og málatilbúnaði aðila er háttað liggur ekki fyrir hve mikinn hluta kaupverðsins áfrýjandi hefur greitt. Þá liggur heldur ekki fyrir hvaða kostnað hann muni bera af hinu leigða sem samkvæmt lögum og venju falla á fasteignareiganda. Um það uppgjör verður því ekki dæmt í þessu máli. Skylda stefnda til að gefa út afsal hefur því ekki stofnast og verður hann samkvæmt 2. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991 sýknaður að svo stöddu af þessari kröfu áfrýjanda.

Áfrýjandi krefst jafnframt að viðurkennt verði að kaupverðið fyrir umrædda eignarhluta og lausfé sé 899.879.518 krónur, en frá þeirri fjárhæð dragist greiðslur að fjárhæð 168.516.255 krónur sem áfrýjandi hafi greitt stefnda í formi leigu fyrir eignirnar tímabilið 1. ágúst 2006 til 31. janúar 2008. Í kaupréttarákvæði leigusamningsins er mælt fyrir um að kauprétturinn miðist við kaupverð að fjárhæð 770.000.000 krónur sem skuli vera vísitölutryggt miðað við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar miðað við grunnvísitölu 224.1. Áfrýjandi kveður kröfuna 899.879.518 krónur vera uppreiknaða frá tilgreindri grunnvísitölu fram til júlí 2006 (261.9). Fjárhæð kröfunnar var fyrst mótmælt af hálfu stefnda við flutning málsins fyrir Hæstarétti og verður fallist á með áfrýjanda að þau mótmæli séu of seint fram komin. Er fallist á kröfu áfrýjanda um að viðurkennt sé að kaupverðið nemi þessari fjárhæð.

Í bréfi lögmanns áfrýjanda til lögmanns stefndu 20. júlí 2006 er því lýst yfir að greiðslur hans eftir 1. ágúst það ár, sem svari til húsaleigu, beri að draga frá kaupverði þegar gengið yrði frá kaupsamningi. Áfrýjanda var þetta heimilt enda ber hann frá þessu tímamarki þær skyldur sem á húseiganda hvíla. Verður því fallist á kröfu hans um að frá framangreindu kaupverði beri að draga húsaleigugreiðslur hans frá 1. ágúst 2006 til 31. janúar 2008, en því hefur ekki verið andmælt að þær nemi 168.516.255 krónum.

Áfrýjandi krefur stefnda um dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af þeim greiðslum, sem hann innti af hendi eftir 1. ágúst 2006, þannig að dráttarvextir reiknist af 64.054.407 krónum frá 15. febrúar 2007 til 23. janúar 2008 en af 168.516.255 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Áfrýjandi hefur ekki bent á lagaheimild fyrir þessari kröfu. Hann hefur ekki gert kröfu um endurgreiðslu þeirra fjárhæða sem hann hefur greitt eftir 1. ágúst 2006, heldur krefst hann þess að þær teljist innborgun á kaupverð hins leigða. Krafa hans um dráttarvexti samkvæmt framansögðu er ósamrýmanleg kröfu um að viðurkennt verði að húsaleigugreiðslur hans frá 1. ágúst 2006 teljist innborgun á kaupverðið. Verður því stefndi sýknaður af henni.

Þá krefst áfrýjandi viðurkenningar á að frá framangreindu kaupverði megi draga uppgreiðslugjöld vegna áhvílandi fyrrgreindra lána við Landsbanka Íslands hf. Í héraðsstefnu krafðist áfrýjandi tilgreindra fjárhæða vegna kostnaðar við þetta. Í upphafi aðalmeðferðar í héraði breytti hann þessum kröfulið á þann veg að hann felldi niður tölulegar kröfur og bjó þennan kröfulið í þann búning, sem hann er í fyrir Hæstarétti. Hann hefur skýrt þessa breytingu svo að uppgreiðslugjaldið sé breytilegt. Krafan er því um viðurkenningu á skyldu stefnda til að greiða ótilgreind uppgreiðslugjöld vegna tiltekinna lána við Landsbanka Íslands hf. Krafan í þessum búningi er í andstöðu við 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 og verður henni því vísað frá héraðsdómi.

Ennfremur krefst áfrýjandi þess að viðurkennt verði að uppgjör milli hans og stefnda vegna kaupanna miðist við 31. júlí 2006, þannig að uppgjör vegna áhvílandi lána, sem áfrýjanda ber að yfirtaka samkvæmt leigusamningi aðila, fasteignagjald, lóðagjald, brunaiðgjald og leigugreiðslur miðist við þann dag. Kröfulið þennan hefur áfrýjandi skýrt svo í málflutningi fyrir Hæstarétti að undir hann falli einnig greiðslur vegna viðhalds og annarra útgjalda sem samkvæmt lögum eða venju falli á kaupanda fasteignar eftir afhendingu hennar. Áfrýjandi tilkynnti stefnda skriflega að hann nýtti kauprétt sinn. Í síðara bréfi hans 20. júlí 2006 býður hann fram greiðslu kaupverðsins og verður af bréfinu ráðið að hann geri kröfu um að kaupin miðist við 31. júlí 2006. Það er meginregla kröfuréttar að kaupverðið skuli greitt og hið selda afhent þegar þess er krafist, enda sé hvorki samið um frest til greiðslu kaupverðs né afhendingar hins selda. Áfrýjanda var, eins og málum var háttað, heimilt að gera kröfu um að kaupin miðuðust við 31. júlí 2006 og að uppgjör áhvílandi lána miðist við þann dag, svo og lögskil, það er uppgjör greiðslna sem hvor um sig á að inna af hendi, sbr. 13. gr. laga nr. 40/2002. Verður því fallist á kröfu hans um að miða eigi uppgjör vegna kaupanna við 31. júlí 2006.

Þá krefst áfrýjandi þess að viðurkennt verði að lóðin Skúlagata 36, Reykjavík fylgi í framangreindum kaupum á eignarhlutum stefnda í fasteigninni Barónsstíg 2-4, Reykjavík. Til vara að viðurkennt verði að matshluta 01 í fasteigninni Barónsstíg 2 fylgi afnotaréttur af 27 bílastæðum á lóðinni Skúlagötu 36. Kaupréttur er sérstakur réttur, sem felur í sér ríkar heimildir fyrir rétthafa. Ótvírætt þarf að vera til hvaða eigna og réttinda kaupréttur tekur. Í leigusamningi aðila er hið leigða tilgreint svo: ,,Fasteignin að Barónsstíg 2-4, Reykjavík, um er að ræða Hótel Baron með 31 íbúð og 90 herbergjum sem verða í fasteigninni, þ.e. öll fasteignin (þ.m.t. húsnæði bílaleigu) ásamt viðbyggingu að undanskildu verslunarhúsnæði, ca. 550 fermetrar sem nú hýsir 10-11 verslun.“ Í samningnum segir um kaupréttinn að hann sé ,,að hinni leigðu eign“. Ekki er getið um lóðina Skúlagötu 36. Lóðin er tilgreind í eignaskiptayfirlýsingu fyrir Barónsstíg 2-4, sem áður er getið. Segir þar að lóðin sé viðskipta- og þjónustulóð og sé leigð til 50 ára frá 1. júní 1999 og að á henni séu 27 bílastæði sem tilheyri matshluta 01, en það er einungis hluti þess, sem leigusamningurinn tekur til. Málsaðilar eru sammála um að bílastæði á lóðinni hafi verið nýtt við rekstur hótelsins. Lóðin er ekki í þeim tengslum við hið leigða, eins og því er lýst í leigusamningi, að telja beri að sérstakur réttur eins og kaupréttur taki einnig til hennar eða afnotaréttar yfir henni. Verður því stefndi sýknaður af kröfum áfrýjanda sem taka til Skúlagötu 36.

Með hliðsjón af 3. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr., laga nr. 91/1991 verður stefndi dæmdur til að greiða áfrýjanda vegna málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti fjárhæð sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Viðurkennt er að komist hafi á kaupsamningur milli áfrýjanda, Fosshótela ehf., og stefnda, Neskjara ehf., um eignarhluta stefnda í fasteigninni Barónsstíg 2-4, Reykjavík með fastanúmerum 200-3450, 200-3451, 223-9937, 223-9938, 223-9939, 223-9940, 223-9941, 223-9942 og 223-9943 í Barónsstíg 2 og fastanúmeri 223-9997 í Barónsstíg 4, ásamt fylgifé til reksturs fullbúins hótels.

Stefndi er sýkn að svo stöddu af kröfu áfrýjanda um að gefa út afsal til hans fyrir þessum eignarhlutum.

Viðurkennt er að kaupverð fyrir þær eignir, sem kaupsamningurinn tekur til, sé 899.879.518 krónur, en frá þeirri fjárhæð dragist greiðslur að fjárhæð 168.516.255 krónur sem áfrýjandi greiddi stefnda í formi leigu fyrir eignirnar tímabilið 1. ágúst 2006 til 31. janúar 2008.

Stefndi er sýkn af kröfu áfrýjanda um viðurkenningu á skyldu til greiðslu dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 64.054.407 krónum frá 15. febrúar 2007 til 23. janúar 2008 en af 168.516.255 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Vísað er frá héraðsdómi kröfu áfrýjanda um að viðurkennt verði að frá framangreindu kaupverði megi draga uppgreiðslugjöld vegna áhvílandi verðtryggðra lána við Landsbanka Íslands hf. nr. 13424, 13873, 13945 og nr. 14214 og erlends láns nr. 236501.

Viðurkennt er að uppgjör milli áfrýjanda og stefnda vegna kaupanna miðist við 31. júlí 2006, þannig að uppgjör vegna áhvílandi lána sem áfrýjanda ber að yfirtaka samkvæmt leigusamningi aðila, fasteignagjald, lóðagjald, brunaiðgjald, leigugreiðslur, viðhaldskostnaður og önnur gjöld, sem á húseiganda falla, miðist við þann dag.

Stefndi er sýkn af kröfu áfrýjanda um að viðurkennt verði að lóðin Skúlagata 36, Reykjavík, með landnúmeri 180-551, sem á eru 27 bílastæði, tilheyri matshluta 01 með fastanúmeri 200-3450 í fasteigninni Barónsstíg 2, Reykjavík og einnig af kröfu áfrýjanda um viðurkenningu afnotaréttar að sömu lóð.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 1.500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.