123/2011

H o.fl. keyptu á árinu 2007 íbúðir í fjöleignarhúsi af K ehf. Höfðuðu þau málið til heimtu skaðabóta vegna ýmissa galla á íbúðunum og sameign hússins á hendur K ehf., byggingarstjóra hússins SÞ auk V hf. en SÞ hafði lögboðna ábyrgðartryggingu hjá félaginu. Héraðsdómi var ekki áfrýjað hvað varðar K ehf. og SÞ. Í Hæstarétti var lagt til grundvallar að vanræksla byggingastjóra hefði, eins og á stóð, verið einn vátryggingaratburður með vísan til fordæmis Hæstaréttar frá 20. október 2011 í máli nr. 3/2011. Fallist var á að saknæm vanræksla SÞ hefði spannað tímabil sem náði allt fram á árið 2009 og því bæri að miða vátryggingarfjárhæð við byggingarvísitölu eins og hún var 1. janúar 2009. Þá taldi Hæstiréttur að V hf. hefði verið óheimilt að takmarka bótasvið vátryggingarinnar í vátryggingarskilmálum við tjón sem rakið yrði til þess að ekki hefði verið byggt í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir. V hf. gæti ekki borið fyrir sig að H o. fl. gætu ekki fengið dæmdar hærri bætur en sem næmi hlutfallslegum rétti þeirra til bóta er miðaðist við að allir íbúðareigendur í húsinu gerðu kröfur vegna séreignar sinnar og hlutdeildar í sameign enda hefði V hf. ekki sannað að fram hefðu komið kröfur nema af hálfu eigenda þriggja íbúða af átján. Þá væri engin stoð fyrir því í lögum að bætur vegna tjóns á sameign ættu að hafa forgang umfram bætur vegna tjóns á séreign þegar greitt væri úr starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra. Var V ehf. því dæmt til að greiða H o. fl. tilgreindar fjárhæðir.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf og E-kk-nf T-kk-nf og B-kk-nf B-kk-nf settur hæstaréttardómari.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 28. febrúar 2011. Þeir krefjast þess að héraðsdómi verði breytt þannig, að gagnáfrýjandi greiði H-kvk-þgf S-kvk-þgf og S-kk-þgf H-kk-þgf Þ-kk-þgf 2.332.055 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6 gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 22. maí 2009 til greiðsludags og E-kvk-þgf V-kvk-þgf og B-kk-þgf V-kk-þgf E-kk-þgf 2.582.403 krónur með dráttarvöxtum eins og að framan greinir. Þá krefjast aðaláfrýjendur málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði fyrir sitt leyti 2. maí 2011. Krefst félagið þess að héraðsdómi verði breytt á þann veg að því verði aðeins gert að greiða aðaláfrýjendunum H-kvk-þgf og S-kk-þgf H-kk-þgf 394.675 krónur og þeim E-kvk-þgf og B-kk-þgf V-kk-þgf 397.842 krónur ásamt vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. janúar 2008 til greiðsludags. Þá krefst gagnáfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Héraðsdómi var ekki áfrýjað að því er varðar Kambvað ehf. og S-kk-þf Þ-kk-þf, sem dæmdir voru til að greiða aðaláfrýjendum tilgreindar fjárhæðir, auk þess sem Kambvað ehf. var dæmt til að gefa út afsöl til þeirra.

I

Aðaláfrýjendurnir H-kvk-nf og S-kk-nf H-kk-nf keyptu 6. mars 2007 íbúð á fyrstu hæð í fjöleignarhúsinu Kambavaði 1-3, Reykjavík, en þau E-kvk-nf og B-kk-nf V-kk-nf höfðu 29. janúar sama ár keypt íbúð á annarri hæð í húsinu. Átján íbúðir eru í fjöleignarhúsinu, sem var í byggingu er kaupin gerðust. Seljandi var Kambvað ehf. en byggingarstjóri við framkvæmdirnar var S-kk-nf Þ-kk-nf. Íbúðirnar skyldi afhenda, annars vegar 1. apríl 2007 en hins vegar 1. júní sama ár, fullbúnar en án gólfefna annars staðar en á bað- og þvottaherbergjum. Samkvæmt söluyfirliti sem tók til síðarnefndu íbúðarinnar skyldi byggingarár fjöleignarhússins vera 2006, en ljóst er að smíði þess og frágangi lauk ekki á því ári. Er leið að lokum ársins 2007 fóru fram samskipti milli fyrirsvarsmanns Kambvaðs ehf. og íbúa í húsinu þar sem félagið lýsti yfir því að það gerði ráð fyrir að frágangi lyki í janúar eða febrúar 2008. Einnig kom fram að unnið væri ,,að lausn rakavandamála“. Fulltrúi íbúa í húsinu sendi fyrirsvarsmanninum bréf 27. desember 2007 ásamt yfirliti um ágalla sem fram hefðu komið á séreignarhluta tólf íbúða í húsinu og á sameign hússins. Var tekið fram í bréfinu að yfirlitið væri ekki tæmandi. Fyrirsvarsmaður Kambvaðs ehf. ritaði íbúum hússins bréf 4. febrúar 2008 þar sem fram kom að tilteknum þáttum væri lokið en að áfram yrði unnið að ,,lausn á rakavandamálum í húsinu“ og væri ekki einsýnt hvenær því lyki. Félagið lauk ekki viðgerðum á þeim ágöllum, sem bent hafði verið á, og sinnti ekki áskorunum um úrbætur síðar á árinu. Aðaláfrýjendur og einn annar íbúðareigandi fengu dómkvaddan matsmann til þess að skoða og meta ætlaða galla á þremur íbúðum í húsinu og sameign þess. Skilaði hann matsgerðum í apríl 2009. Tvær matsgerðanna voru lagðar fram í máli þessu og reisa aðaláfrýjendur kröfur sínar í málinu á hvorri þeirra fyrir sig um ætlaða galla á séreign sinni en efni matsgerðanna um ágalla á sameign er að mestu samhljóða.

Að frumkvæði íbúðareigenda í húsinu var gerð tilraun 14. apríl 2009 til lokaúttektar, sbr. 4. mgr. 51. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem þá giltu, og 53. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Byggingarstjóri var ekki viðstaddur, en byggingarfulltrúi gerði fjölda athugasemda vegna ætlaðra galla og ólokinna verka við húsið. Úr þeim hefur ekki verið bætt síðar af hálfu húsbyggjanda.

II

Málsaðilar lýstu yfir því fyrir Hæstarétti að með dómi réttarins 20. október 2011 í máli nr. 3/2011 væri fengið fordæmi um hvernig leysa bæri úr ágreiningi þeirra um hvort líta bæri á ætlaða vanrækslu byggingarstjóra í starfi hans við byggingu fjöleignarhússins sem einn eða fleiri vátryggingaratburði. Eru þeir sammála um að leggja beri til grundvallar að um einn vátryggingaratburð sé að ræða þótt tjónstilvik kunni að vera mörg og spanna langt tímabil.

Aðilar deila um hvaða vátryggingarfjárhæð beri að miða við sem hámarksbætur fyrir hvern vátryggingaratburð. Gagnáfrýjandi telur að miða beri við þá fjárhæð, sem tilgreind sé í vátryggingarskírteini, 7.712.600 krónur, og gilt hafi frá 1. janúar 2007, en vátryggingaratburðurinn hafi átt sér stað á því ári. Telur gagnáfrýjandi, að hvorki í vátryggingarskilmálum félagsins fyrir hina lögboðnu ábyrgðartryggingu byggingarstjóra né í 33. gr. byggingarreglugerðar, þar sem sé að finna ákvæði um vátrygginguna, sé stoð fyrir því að miða við annað tímamark en 1. janúar 2007. Leggur hann áherslu á að miða beri við þá vísitölu sem í gildi var 1. janúar árið sem vátryggingaratburður varð, en það hafi verið áðurgreint ár.

Eins og fram er komið verður lagt til grundvallar að vanræksla byggingarstjóra við byggingu hússins hafi, eins og á stóð, verið einn vátryggingaratburður. Um lögboðnar ábyrgðartryggingar byggingarstjóra eru sem fyrr greinir reglur í 33. gr. byggingarreglugerðar. Þar er meðal annars kveðið á um að byggingarstjóri skuli hafa í gildi tryggingu vegna fjárhagstjóns sem leitt getur af gáleysi í starfi hans og skuli vátryggingarfjárhæð hækka 1. janúar ár hvert til samræmis við hækkun byggingarvísitölu frá tiltekinni grunnvísitölu. Samkvæmt þessu er vátryggt gegn því tjóni sem leiðir af gáleysi byggingarstjóra. Áður er fram komið að ekki var lokið við byggingu hússins og frágang lóðar á árinu 2007. Á fyrstu mánuðum ársins 2008 var húsbyggjandinn enn að freista þess að ljúka frágangi og bæta úr ágöllum á verkinu. Svo sem rakið er í hinum áfrýjaða dómi hvíldi sú skylda á byggingarstjóranum, sem framkvæmdastjóra byggingarframkvæmda, að knýja á um það við iðnmeistara að framkvæmdum yrði lokið og gera jafnframt ráðstafanir til þess að fram færi lokaúttekt þegar einstökum verkþáttum og síðar verkinu í heild væri lokið. Þessum skyldum sinnti byggingarstjóri Kambavaðs 1-3 ekki og tilraun til lokaúttektar í apríl 2009 fór fram að frumkvæði íbúðareigenda en ekki hans. Eins og atvikum máls þessa er háttað verður að líta svo á að saknæm vanræksla byggingarstjórans hafi spannað tímabil sem náði allt fram á árið 2009. Verður samkvæmt því staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að miða vátryggingarfjárhæð við byggingarvísitölu eins og hún var 1. janúar 2009, en ágreiningslaust er, að sú fjárhæð er 10.652.742 krónur.

Þá leitast aðaláfrýjendur við að hnekkja þeirri niðurstöðu héraðsdóms, að hlutdeild þeirra í vátyggingarbótum og þar með krafa þeirra á hendur gagnáfrýjanda eigi að takmarkast þannig að einungis tjón á sameign, annars vegar sameign allra og hins vegar sameign sumra, komi til álita við greiðslu bóta úr vátryggingunni. Ennfremur að krafa þeirra á hendur gagnáfrýjanda verði takmörkuð á þann hátt að miða beri við að allir íbúðareigendur í húsinu geri kröfu um bætur úr starfsábyrgðartryggingu byggingarstjórans vegna tjóns þeirra er leitt hafi af vanrækslu hans.

Hin lögboðna starfsábyrgðartrygging byggingarstjóra er eins og heitið ber með sér ábyrgðartrygging. Í því felst að gagnáfrýjandi hefur skuldbundið sig til að bæta byggingarstjóranum það tjón, sem hann verður fyrir, við það að verða skaðabótaskyldur gagnavart tjónþola samkvæmt reglum skaðabótaréttar. Reglur um starfsskyldur byggingarstjóra var einkum að finna í 3. mgr. 51. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga og 32. gr. byggingarreglugerðar. Þær reglur, og þar með skaðabótaábyrgð byggingarstjóra vegna saknæmra og ólögmætra brota á starfsskyldum sínum, hafa verið skýrðar í ýmsum dómum Hæstaréttar, sbr. til dæmis málin nr. 267/2005 frá 20. desember 2005, nr. 318/2007 frá 13. mars 2008 og nr. 37/2009 frá 5. nóvember 2009. Samkvæmt þessum dómum hvíldi ekki aðeins skylda á byggingarstjóra að sjá til þess að byggt væri í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir, heldur einnig skylda til að hafa yfirumsjón og eftirlit með byggingarframkvæmdum sem hann stýrði, þar á meðal að iðnmeistarar sem að verkinu kæmu fyrir hans atbeina sinntu skyldum sínum og að framkvæmdin væri tæknilega og faglega fullnægjandi. Felldi byggingarstjóri á sig skaðabótaábyrgð með saknæmri vanrækslu á þessum skyldum. Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. byggingarreglugerðar skal byggingarstjóri ,,hafa í gildi tryggingu vegna fjárhagstjóns sem leitt getur af gáleysi í starfi hans.“ Í 2. og 3. mgr. 33. gr. reglugerðarinnar eru heimildir til að takmarka ábyrgðartrygginguna með þeim hætti að áskilja hámarksvátryggingarfjárhæð og sjálfsáhættu byggingarstjórans, en síðargreinda takmörkunin má þó ekki skerða rétt þess til bóta, sem fyrir tjóni verður og öðlast kröfu á byggingarstjórann. Ekki er að finna heimildir til annars konar takmarkana og í ljósi þess að um lögboðna ábyrgðartryggingu er að ræða var gagnáfrýjanda óheimilt, sbr. 1. mgr. 45. gr. laga nr. 30/2004 um vátryggingarsamninga, að takmarka bótasvið vátryggingarinnar í vátryggingarskilmálum við tjón ,,sem rakið verður til þess að ekki hefur verið byggt í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir“.

Í héraðsdómi var komist að þeirri niðurstöðu að byggingarstjórinn, S-kk-nf Þ-kk-nf, skyldi greiða aðaláfrýjendunum H-kvk-þgf og S-kk-þgf H-kk-þgf 2.001.561 krónu. Frá þeirri fjárhæð dró héraðsdómur ranglega þá fjárhæð, 545.130 krónur, sem gagnáfrýjandi var dæmdur til að greiða þeim. Á sama hátt taldi héraðsdómur að byggingarstjórinn skyldi greiða aðaláfrýjendunum E-kvk-þgf og B-kk-þgf V-kk-þgf 2.251.908 krónur en dró, einnig ranglega, frá þeirri fjárhæð, 558.799 krónur, sem gagnáfrýjandi var dæmdur til að greiða þeim. Héraðsdómi var ekki áfrýjað að því er laut að byggingarstjóranum og verður niðurstöðum hans að því leyti ekki breytt.

Aðaláfrýjendurnir H-kvk-nf og S-kk-nf H-kvk-nf krefjast greiðslu á 2.332.055 krónum og E-kvk-nf og B-kk-nf V-kk-nf á 2.582.403 krónum úr hendi gagnáfrýjanda. Fallist er á forsendur og niðurstöðu héraðsdóms, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum, um einstaka kröfuliði. Er því krafa H-kvk-ef og S-kk-ef H-kvk-ef, sem þau geta beint að gagnáfrýjanda, 2.001.561 króna og krafa E-kvk-ef og B-kk-ef V-kk-ef 2.251.908 krónur.

Eins og áður greinir er hámarksfjárhæð hinnar lögboðnu starfsábyrgðartryggingar í málinu takmörkuð við 10.652.742 krónur. Vátryggingin er til hagsbóta fyrir eigendur þeirra átján íbúða, sem eru í fjöleignarhúsinu Kambavaði 1-3. Upplýst er í málinu að auk aðaláfrýjenda, sem eru eigendur tveggja íbúða í húsinu, hefur eigandi einnar annarrar íbúðar höfðað mál meðal annars á hendur gagnáfrýjanda til heimtu bóta úr vátryggingunni. Gekk dómur í því máli í héraði 29. nóvember 2010, þar sem gagnáfrýjandi var dæmdur til að greiða stefnanda 550.655 krónur auk vaxta og málskostnaðar. Þessum dómi mun ekki hafa verið áfrýjað. Gagnáfrýjandi hefur ekki upplýst skýrlega, hvort aðrir íbúðareigendur hafi fyrir sína hönd eða vegna húsfélagsins í fjöleignarhúsinu gert kröfur um bætur úr vátryggingunni. Gagnáfrýjanda var, eins og fram kemur í bréfi hans 12. ágúst 2009, fullkunnugt um hverjir gætu hafa orðið fyrir tjóni vegna vanrækslu byggingarstjórans og að það tjón væri langt umfram hámarksfjárhæð vátryggingarinnar. Félagið hefur ekki tilkynnt þeim um tilvist ábyrgðartryggingarinnar og skorað á þá að koma að kröfum innan þess frests sem greinir í 1. mgr. 51. gr. laga nr. 30/2004. Hefur það hvorki fært sönnur á að slíkar kröfur hafi komið fram innan þess frests sem áður greinir né að þær séu niður fallnar vegna þeirra atvika er greinir í 2. mgr. sömu greinar. Getur félagið því ekki borið fyrir sig að aðaláfrýjendur geti ekki fengið dæmdar hærri bætur en sem nemi hlutfallslegum rétti þeirra til bóta er miðist við að allir íbúðareigendur í húsinu geri kröfur vegna séreignar sinnar og hlutdeildar í sameign. Þá er engin stoð fyrir því í lögum að bætur vegna tjóns á sameign eigi að hafa forgang umfram bætur vegna tjóns á séreign þegar greitt er úr starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra.

Samkvæmt framansögðu verður gagnáfrýjandi dæmdur til að greiða aðaláfrýjendunum H-kvk-þgf og S-kk-þgf H-kk-þgf 2.001.561 krónu og E-kvk-þgf og B-kk-þgf V-kk-þgf 2.251.908 krónur.

Málsaðila greinir einnig á um vexti. Gagnáfrýjandi mótmælir því að félaginu verði gert að greiða dráttarvexti. Gagnáfrýjandi kveður greiðsluskyldu félagsins ekki stofnast fyrr en að gengnum dómi í málinu. Kveðst félagið hafa boðið fram þær bætur, sem það hafi talið rétt að greiða, með bréfi 12. ágúst 2009 en bótanna hafi ekki verið vitjað. Sé því ekki skylt að gera ráðstafanir til að greiða þær með öðrum hætti. Gagnáfrýjanda bar samkvæmt 48. gr. laga nr. 30/2004 að inna af hendi greiðslu þeirra bóta, sem félagið taldi sér skylt. Í bréfi aðaláfrýjenda er óskað greiðslu á tilgreindan bankareikning, en því sinnti gagnáfrýjandi ekki. Auk þess hefur félagið uppi málsvarnir um takmarkanir á skyldu sinni til greiðslu, sem hafnað er í dómi þessum. Aðaláfrýjendur rituðu gagnáfrýjanda bréf 22. apríl 2009 þar sem krafist var greiðslu samkvæmt matsgerð, 3. apríl sama ár, sem félagið hafði þegar fengið senda. Dráttarvaxta er krafist frá 22. maí 2009. Með vísan til 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2010, sbr. 6. mgr. 50. gr. laga nr. 30/2004, verður fallist á þá kröfu aðaláfrýjenda.

Málskostnaðarákvæði héraðsdóms verður staðfest.

Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjendum málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Gagnáfrýjandi, Vátryggingafélag Íslands hf., greiði aðaláfrýjendunum H-kvk-þgf S-kvk-þgf og S-kk-þgf H-kk-þgf Þ-kk-þgf 2.001.561 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 22. maí 2009 til greiðsludags og aðaláfrýjendunum E-kvk-þgf V-kvk-þgf og B-kk-þgf V-kk-þgf E-kk-þgf 2.251.908 krónur með sömu dráttarvöxtum frá sama tíma til greiðsludags.

Málskostnaðarákvæði héraðsdóms skal vera óraskað.

Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjendum H-kvk-þgf og S-kk-þgf H-kk-þgf 400.000 krónur og E-kvk-þgf og B-kk-þgf V-kk-þgf 400.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.