427/2010

Þ, löggiltur fasteignasali, annaðist samningsgerð í tengslum við kaup T á fasteignum af þriðja manni. Annmarkar voru á samningsgerðinni og hlaut T tjón af. Vegna þessa krafði T Þ um skaðabætur vegna tjóns síns, með vísan til þess að Þ hefði ekki réttilega gegnt starfsskyldum sínum sem fasteignasali. Hæstiréttur tók kröfu T til greina.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf, P-kk-nf H-kk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 2. júlí 2010. Hann krefst sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandi er löggiltur fasteignasali. Hann annaðist gerð kauptilboðs 10. desember 2006, þar sem stefndi gerði Fljótum ehf. tilboð í tvær íbúðir í fjöleignarhúsi við Ásakór 1-3 í Kópavogi, eina í Ásakór 1 og aðra í Ásakór 3. Hafa aðilar lagt til grundvallar í málinu að seljandinn, Fljótur ehf., hafi samþykkt tilboðið þennan sama dag. Heildarverð samkvæmt tilboðinu var 43.300.000 krónur. Skyldi greiða 6.000.000 krónur með bifreiðinni SR-955 en afgangur kaupverðsins, 37.300.000 krónur, var tilgreindur í reit á tilboðsblaðinu þar sem stóð „Lán sem tilboðshafi veitir veðleyfi til“. Í tilboðið var vélritaður eftirfarandi texti: „Bifreiðin SR-955 Mercedes Benz ML-500 er verðmetin á 9 milljónir og áhvílandi er u.þ.b. 3 milljónir. Gerður verður sérstakur sölusamningur um bifreiðina.“ Við þennan texta var handskrifað: „Kemur með pappíra varðandi sölu bílsins.“ Þá sagði ennfremur svo í tilboðinu: „Kaupandi og seljandi hafa kynnt sé veðbandayfirlit og söluyfirlit fasteignasölunnar um hið selda ... Fyrirhuguð lántaka hjá fjármálastofnun á 3. veðrétti fer m.a. til greiðslu á núverandi áhvílandi lánum á 1. til 2. veðrétti og mun viðskiptabanki kaupanda greiða inn á áhvílandi lán á íbúðunum fyrir reikning seljanda skv. frekari fyrirmælum.“

Hinn 15. desember 2006 gengu stefndi sem seljandi og fyrirsvarsmaður Fljóts ehf., A-kk-nf L-kk-nf, frá kaupsamningi og afsali vegna bifreiðarinnar þar sem Fljótur ehf. keypti hana. Var tekið fram í skjalinu að verð hennar væri 9.000.000 krónur, sem greitt væri með því að yfirtaka lán sem hvíldi á bifreiðinni, 2.927.023 krónur, en 6.072.977 krónur væru greiddar með hluta kaupverðs íbúðanna tveggja við Ásakór í Kópavogi. Áfrýjandi kveðst hafa boðað stefnda og seljanda íbúðanna til þess að gera kaupsamning 23. desember 2006. Þá hafi komið í ljós „að ráðagerðir um að nýta bifreiðina sem greiðslu gátu ekki gengið eftir þar sem áhvílandi veð voru það há að ráðstafa þurfti kaupverðinu til afléttingar á áhvílandi lánum en kröfuhafi felldi sig ekki við annan greiðslumiðil en peninga.“ Liggur fyrir í málinu að Fljótur ehf. hafði á þessum tíma ráðstafað bifreiðinni með þeim hætti að hún varð ekki nýtt til að þess að afla fjár í því skyni að geta staðið veðhafanum í íbúðunum skil á kröfu hans svo sem nauðsynlegt var til þess að kaupin gætu gengið eftir eins og til stóð.

Í hinum áfrýjaða dómi er því lýst hvernig reynt var að bregðast við þessu við samningsgerð um íbúðirnar 12. janúar 2007 með því meðal annars að seljandinn Fljótur ehf. gaf yfirlýsingu um að hann myndi standa umræddum veðhafa skil á 6.000.000 krónum „20.03.07 og eigi seinna en 03.04.2007“. Lagði seljandinn fram veðtryggingu í fasteign fyrir helmingi þessarar fjárhæðar eða 3.000.000 krónum. Skilaði sú fjárhæð sér til veðhafans eins og til stóð. Hinn hluti greiðslunnar, 3.000.000 krónur, gerði það á hinn bóginn ekki og gerir stefndi af þeim sökum skaðabótakröfu á hendur áfrýjanda á þeim grundvelli að áfrýjandi hafi ekki réttilega gegnt starfsskyldum sínum sem fasteignasali og megi rekja það tjón sem stefndi varð fyrir, þegar hann sjálfur þurfti að greiða þessa fjárhæð til veðhafans í því skyni að losa veðið af íbúðunum og fá afsal fyrir þeim, til vanrækslu áfrýjanda. Stefndi leggur til grundvallar við kröfugerð sína að fullreynt sé hvort hann geti fengið greiðslu frá Fljótum ehf. og hefur áfrýjandi ekki andmælt því.

Í hinum áfrýjaða dómi er gerð grein fyrir þeim málsástæðum sem áfrýjandi hefur uppi fyrir sýknukröfu sinni. Við flutning málsins fyrir Hæstarétti viðurkenndi hann að frágangi tilboðsins 10. desember 2006 hafi verið áfátt en mótmælti því, að annmarkarnir hefðu valdið tjóni stefnda. Það ætti rót sína að rekja til þess að stefndi hefði sjálfur, án milligöngu sinnar, samið við seljanda fasteignanna um bifreiðina og afsalað henni til hans beint með þeim afleiðingum að sá aðili hefði verið búinn að fénýta sér andvirði hennar þegar að því kom að ljúka samningsgerð um fasteignirnar. Þá telur áfrýjandi að stefndi hafi fengið svo hátt verð fyrir íbúðirnar við endursölu þeirra að geri betur en að bæta honum það tjón sem hann krefur áfrýjanda um bætur fyrir í málinu. Fyrir Hæstarétt lagði áfrýjandi ennfremur gögn sem hann taldi sanna að eðlilegt markaðsverð nefndrar bifreiðar hefði verið um það bil 6.000.000 krónur, þegar viðskiptin áttu sér stað, en ekki 9.000.000 krónur eins og gert hafi verið ráð fyrir í tilboðinu 10. desember 2006 og kaupsamningnum um bifreiðina 15. sama mánaðar. Þar sem bifreiðin hafi verið metin í fasteignakaupunum á verði sem var 3.000.000 krónum hærra en markaðsverð hennar, geti stefndi ekki talist hafa orðið fyrir tjóni við að greiðsla þessarar sömu fjárhæðar til veðhafans fórst fyrir. Skilyrðum 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála er ekki fullnægt fyrir því að áfrýjandi geti komið þessari síðast nefndu málsástæðu að í málinu. Verður henni því ekki sinnt frekar.

Fallist verður á með stefnda að áfrýjanda hafi borið við gerð tilboðsins 10. desember 2006 að geta þess með skýrum hætti að stefnda væri ekki unnt að afhenda seljanda fasteignanna bifreiðina beint án þess að fyrst væri aflað samþykkis eiganda veðréttarins sem á fasteignunum hvíldi, þar sem veðkrafa hans var hærri en svo að afgangur kaupverðsins nægði til að greiða honum. Áfrýjandi telst því ekki hafa gegnt skyldum sínum sem fasteignasali á forsvaranlegan hátt, sbr. 15. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, þegar hann útbjó skjalið með tilboðinu 10. desember 2006. Verður talið að afhending stefnda á bifreiðinni beint til seljanda fasteignanna hafi átt rót sína að rekja til þessara mistaka áfrýjanda við gerð tilboðsins og sé áfrýjandi, samkvæmt 27. gr. laga nr. 99/2004, skaðabótaskyldur stefnda fyrir því tjóni sem af þessu leiddi fyrir hann. Röksemdir áfrýjanda um að söluverð íbúðanna, við endursölu stefnda á þeim, skipti máli við mat á tjóni hans fá ekki staðist. Stefndi átti samkvæmt hinu samþykkta kauptilboði rétt á fá fasteignirnar á umsömdu verði og er ætlaður ágóði hans við endursölu þeirra málinu óviðkomandi.

Áfrýjandi hefur ekki mótmælt því sérstaklega að stefndi skuli miða skaðabótakröfu sína við þá fjárhæð sem seljandi fasteignanna átti að greiða veðhafanum og upphafsdag dráttarvaxta við fyrri daginn sem nefndur var til þeirrar greiðslu í yfirlýsingu seljandans 12. janúar 2007 sem fyrr var getið.

Samkvæmt því sem að framan er rakið verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur og áfrýjanda gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur er óraskaður.

Áfrýjandi, Þ-kk-nf Þ. P-kk-nf, greiði stefnda, T-kk-þgf L-kk-þgf, 500.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.