56/2014

H ehf. keypti fasteign fyrir milligöngu fasteignasalans E. Hélt H ehf. því fram að E hefði með saknæmum og ólögmætum hætti valdið félaginu tjóni með því að hafa auglýst og kynnt fasteignina á þann hátt að unnt væri að reka hótelstarfsemi í húsnæðinu, án þess að afla staðfestingar á því að fyrir hendi væru leyfi fyrir slíkum rekstri eða kanna hvort skilyrði til slíkrar starfsemi væru uppfyllt. Í dómi Hæstaréttar kom fram að fallast mætti á það með H ehf. að af lestri söluyfirlits fasteignarinnar hefði mátt ætla að á henni væri rekið hótel. Söluyfirlitið hefði þannig ekki gefið rétta mynd af eiginleikum eignarinnar og brotið gegn 1. mgr. 11. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Þá hefði þessi ónákvæma lýsing á eiginleikum hins selda verið í andstöðu við 15. gr. sömu laga, þar sem fram komi að fasteignasali skuli í hvívetna leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur bjóði og liðsinna báðum aðilum og gæta réttra hagsmuna þeirra. Á hinn bóginn var tekið fram að fyrirsvarsmenn H ehf. hefðu skoðað eignina fyrir kaupin og verið ljóst að hótelrekstur hefði ekki verið á eigninni á þeim tíma. Hefði þetta gefið félaginu tilefni til að kanna hvort leyfi til hótelrekstrar lægi fyrir ef það var forsenda kaupanna, sbr. 38. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá yrði að líta til þess að hvorki í kauptilboði H ehf. og gagntilboði seljandans né kaupsamningi og afsali hefði verið getið hótelrekstrar í húsnæðinu eða áskilið að leyfi til slíks rekstrar væri til að dreifa. Var í ljósi þessa ekki talið í ljós leitt að grundvöllur ákvörðunar H ehf. um kaup eignarinnar hafi verið að fyrir lægi leyfi til rekstrar hótels, sbr. 1. gr. 11. gr. laganna. Var E og T hf. því sýknað af kröfu H ehf.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir H-kk-nf I. J-kk-nf og B-kk-nf B-kk-nf hæstaréttardómari og I-kvk-nf E-kvk-nf settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 24. janúar 2014. Hann krefst þess aðallega að stefndu verði gert að greiða sér óskipt 13.046.196 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 31. desember 2009 til 6. febrúar 2010, en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Til vara krefst hann skaðabóta að álitum óskipt úr hendi stefndu. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Hinn 23. júlí 2007 var gerður samningur milli E-kk-ef H. E-kk-ef og fasteignasölunnar Fasteignakaupa um söluþjónustu vegna fasteignar að Grensásvegi 14 í Reykjavík með fastanúmerunum 2217909 og 2217910. Samkvæmt söluyfirliti stefndu E-kvk-ef V-kvk-ef, sem er löggiltur fasteignasali, fyrir hönd Fasteignakaupa, var umræddri eign lýst sem „Hótel Atlantis“. Seljandi væri Atlantis ehf. Matseining fyrir brunabótamat, fasteignamat og lóðarmat væri gistiheimili. Byggingarár væri 1959 og um byggingarstig sagði að um væri að ræða fullgerða notaeiningu. Eignin væri samtals 885,6 fermetrar að meðtalinni sameign í séreign hótels. Um væri að ræða herbergi og níu íbúðir, samtals 31 einingu. Öll herbergi væru fullbúin húsgögnum, sjónvarpi og síma og íbúðir fullbúnar með eldhúskrók. Leigutekjur í fastri útleigu væru 2.425.000 krónur á mánuði. Um væri að ræða góða, fasta leigjendur og samningar væru skriflega tryggðir. Val væri um útleigu- eða hótelstarfsemi, en hótelstarfsemi yki tekjurnar enn frekar. Öll markaðssetning væri fyrir hendi og fastir samningar við ferðaskrifstofur. Allur búnaður til hótelrekstrar fylgdi. Internet væri í öllum herbergjum, svo og símstöð, gervihnattadiskur, myndavélakerfi og fullbúið þvottahús. Byggingarréttur væri fyrir einni hæð til viðbótar, 380 fermetra, nýsamþykktur af borgaryfirvöldum með nýju deiliskipulagi fyrir húsið, og væri hann séreign hótelsins. Allt væri þinglýst og tilgreint í eignaskiptasamningi. Hækkun væri mjög hagkvæm, þar sem gert væri ráð fyrir henni við byggingu hússins. Hér væri um góða fjárfestingu að ræða og með nýtingu byggingarréttarins ykist verðmæti eignarinnar mikið, en um væri að ræða tvo sjálfstæða eignarhluta. Að lokum var í söluyfirlitinu sundurliðuð staða áhvílandi veðskulda, sem samtals námu 113.167.153 krónum. Í málinu liggja fyrir tvær auglýsingar á fasteigninni og var sú fyrri birt 1. ágúst 2007 og hin síðari 4. sama mánaðar. Í auglýsingunum sagði að Fasteignakaup hefðu fengið til sölumeðferðar „Hótel“, staðsett á mjög góðum stað miðsvæðis í Reykjavík. Síðan sagði eftirfarandi: „Hótelið/eignin [væri] 9 íbúðir og 22 herbergi, samtals 31 eining í 885,6 fm ... Allur búnaður hótelsins fylgir. Byggingarréttur er til staðar um eina hæð til viðbótar, þ.e. 380 fm. Byggingarréttur er samþykktur af borgaryfirvöldum. Hér er um góðan fjárfestingarkost að ræða og með nýtingu byggingarréttarins eykst verðmæti eignarinnar mikið.“

Hinn 10. ágúst 2007 gerði áfrýjandi kauptilboð í eignina að fjárhæð 200.000.000 krónur. Þar segir eftirfarandi í kafla sem ber yfirskriftina: „Lýsing eignar“: „Húseignin að Grensásvegi nr. 14 ... ásamt byggingarrétti sem samþykktur var hjá Reykjavíkurborg þann 27.2.2007 sjá meðfylgjandi söluyfirlit. Búnaður Hótel Atlantis ehf. fylgir með í kaupunum sjá meðfylgjandi lista yfir lausafé svo og hlutdeild í sameign hússins og lóðarréttindum“. Samkvæmt gagntilboði seljanda sama dag, að fjárhæð 220.000.000 krónur, var sama lýsing á eigninni og í áðurnefndu kauptilboði.

Gengið var frá afsali 25. febrúar 2008 á grundvelli kaupsamnings 7. september 2007. Með afsalinu og kaupsamningnum seldi E-kk-nf H. E-kk-nf áfrýjanda alla hluti í einkahlutafélaginu Hótel Atlantis, sem var eigandi áðurnefndra eignarhluta í Grensásvegi 14. Í afsalinu sagði að eignunum fylgdi byggingarréttur, sem samþykktur hefði verið hjá Reykjavíkurborg 27. febrúar 2007, og fasteignunum fylgdi allur búnaður og innanstokksmunir, sem í húsnæðinu væru samkvæmt lista yfir lausafé. Jafnframt sagði þar að afsalshafa væri kunnugt um að þak hússins hefði lekið og að afsalsgjafi hefði sett nýtt kjöljárn á hluta þess að kröfu afsalshafa sem sætti sig við „þessa bráðabirgðaviðgerð“. Í afsalinu sagði og að lokauppgjör hefði farið fram og greitt hefði verið að fullu fyrir hið selda. Að lokum kom þar fram að við afsalið væru afhentir leigusamningar, sem í gildi væru um leigu á húsnæðinu, og leiga vegna febrúar 2008, sem afsalsgjafi hefði innheimt, ásamt innborguðu tryggingarfé vegna leigusamninga og fyrirframgreiddrar leigu. Kaupverð eignarinnar var 220.000.000 krónur.

Áfrýjandi rak frá útgáfu afsalsins óbreytta starfsemi í húsnæðinu um eins árs skeið, en hinn 19. janúar 2009 var gerður samningur til tíu ára við einkahlutafélagið Notalegt um leigu á fasteigninni. Bar samningurinn yfirskriftina „Húsaleigusamningur um atvinnuhúsnæði.“ Í samningnum sagði að leigusali ábyrgðist að fasteignin uppfyllti almennar kröfur um rekstur hótels á leigutímanum og jafnframt að hann hefði í gildi öll þau leyfi sem þyrfti til hótel- og veitingarekstrar á þeim tíma. Í framhaldi af því sótti leigutaki 27. febrúar 2009 um rekstrarleyfi til sölu gistingar og/eða veitinga í húsnæðinu til lögreglustjórans á höfuðborgarsvæðinu. Lögreglustjóri óskaði 2. mars 2009 eftir umsögnum heilbrigðiseftirlits, byggingarfulltrúa, slökkviliðs og Vinnueftirlits ríkisins. Í tölvubréfi skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar 5. mars 2009 var greint frá því að neikvæð umsögn hefði borist frá byggingarfulltrúa, þar sem lokaúttekt vantaði, en hún hefði verið áskilin 6. júní 2006 við samþykkt „meðfylgjandi uppdrátta“. Fyrirsvarsmaður áfrýjanda greindi stefndu E-kvk-þgf V-kvk-þgf 25. mars 2009 frá því að ekki væri til að dreifa leyfi fyrir hóteli í húsinu. Af því tilefni framsendi stefnda erindið til áðurnefnds E-kk-ef H. E-kk-ef, sem svaraði því til að þegar skipt væri um ábyrgðaraðila þyrfti alltaf að sækja um nýtt leyfi og hefði hann greint fyrirsvarmanni áfrýjanda frá því á sínum tíma. Í tölvubréfi byggingarfulltrúa 11. maí 2009 kom fram að sótt hefði verið árið 2006 um leyfi til að innrétta átta baðherbergi á 3. hæð að Grensásvegi 14, útbúa fjögur ný herbergi, þar sem áður var borðsalur og eldhús, og innrétta borðsal, eldhús og salerni á jarðhæð. Umsókn um byggingaráform hafi verið samþykkt 6. júní 2006, en frá þeim tíma hafi ekkert gerst og umbeðnar teikningar ekki borist. Er þetta í samræmi við bréf áðurnefnds E-kk-ef 27. nóvember 2006 til lögreglustjórans í Reykjavík, þar sem tilkynnt var að Hótel Atlantis ehf. drægi til baka umsókn um hótelrekstur að Grensásvegi 14. Kom fram í bréfinu að eftir að umsóknin var lögð inn hefðu aðstæður á almennum leigumarkaði breyst þannig að leiguverð hefði hækkað töluvert, meðal annars með auknu streymi útlendinga til landsins. Hefði það leitt til þess að hótelrekstri hefði verið frestað og eingöngu væru leigð út herbergi til lengri tíma í húsnæðinu.

Að fengnum fyrrgreindum upplýsingum var hafist handa við framkvæmdir í húsnæðinu, sem áfrýjandi greiddi fyrir, og nam kostnaður vegna þeirra samtals 6.134.246 krónum. Eftir að uppfyllt höfðu verið skilyrði laga nr. 87/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald og reglugerðar nr. 585/2007 fékk Notalegt ehf. 6. ágúst 2009 útgefið leyfisbréf til rekstrar gististaðar að Grensásvegi 14 í flokki III. Hinn 8. október sama ár var gerður viðaukasamningur milli leigusala og leigutaka húsnæðisins að Grensásvegi 14, þar sem kveðið var á um að leigutaki þyrfti ekki að greiða leigu frá og með apríl til og með ágúst 2009, samtals 6.750.000 krónur. Í máli þessu krefur áfrýjandi stefndu um bætur vegna þess tjóns, sem hann hafi orðið fyrir vegna saknæmrar háttsemi stefndu E-kvk-ef við kaup áfrýjanda á umræddri fasteign. Í héraðsdómi er gerð skilmerkileg grein fyrir þeim málsástæðum og lagarökum sem byggt er á af hálfu aðila.

II

Samkvæmt 27. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa ber fasteignasali ábyrgð á tjóni sem hann eða starfsmenn hans valda í störfum sínum, af ásetningi eða gáleysi. Þá segir þar að um sakarmat og sönnun gildi reglur skaðabótaréttar. Um ábyrgð fasteignasala gilda þannig reglur um skaðabætur utan samninga. Í frumvarpi því, er varð síðar að fyrrgreindum lögum, er ástæða þess skýrð svo að reglur um skaðabótaábyrgð sjálfstætt starfandi sérfræðinga innan skaðabótaréttar hafi þróast nokkuð á þann veg að sakarmatið hafi verið strangara en leiðir af almennum reglum og sönnunarreglum beitt með þeim hætti sem tjónþola er hagfelldari en almennar reglur myndu leiða til. Er almennt talið að allt gáleysi, sem veldur tjóni, leiði að jafnaði til skaðabótaábyrgðar, þegar um sérfræðilega þjónustu eða ábyrgð er að ræða. Til fasteignasala eru því gerðar strangar kröfur.

Í 10. til 12. gr. laga nr. 99/2004 eru ítarlegar reglur um skyldu fasteignasala til að útbúa söluyfirlit, efni þess og öflun upplýsinga vegna þess. Segir í 10. gr. laganna að strax og fasteignasali fær eign til sölumeðferðar skuli hann semja rækilegt yfirlit um þau atriði sem skipt geti máli við sölu eignarinnar. Þá er kveðið á um það í 1. mgr. 11. gr. að fasteignasali skuli gæta þess vandlega að á söluyfirliti komi fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar sem, ásamt skoðun kaupanda á eign þegar við á, megi ætla að geti verið grundvöllur ákvörðunar hans um hvort hann kaupi eignina og hvaða verð hann sé tilbúinn að greiða fyrir hana. Þá eru í greininni talin upp í tíu stafliðum atriði, sem koma eigi fram í söluyfirliti, auk almennrar lýsingar á fasteign. Enn fremur er mælt fyrir um það í 12. gr. að fasteignasali skuli sjálfur afla upplýsinga sem fram eigi að koma í söluyfirliti og skuli hann sækja upplýsingar í opinberar skrár og skýrslur ef unnt er. Samkvæmt 2. mgr. greinarinnar ber fasteignasali ábyrgð á því ef upplýsingar í söluyfirliti reynast rangar eða ófullnægjandi, enda sé um að kenna gáleysi hans. Að lokum segir í 15. gr. að fasteignasali skuli í hvívetna leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur bjóði. Skuli hann liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, og gæta réttmætra hagsmuna þeirra.

Í söluyfirliti því, er stefnda E-kvk-nf V-kvk-nf samdi um fasteignina að Grensásvegi 14 í Reykjavík og að framan er lýst, sagði að um væri að ræða „Hótel Atlantis“ og eignin væri 885,6 fermetrar að stærð að meðtalinni sameign í „séreign hótels.“ Þá sagði þar að val væri um útleigu eða „hótelstarfsemi“, öll markaðssetning væri til staðar og fastir samningar við ferðaskrifstofur, auk þess sem með fylgdi allur búnaður til „hótelreksturs“. Enn fremur að meðfylgjandi byggingarréttur væri „séreign hótelsins.“

Söluyfirlitið ber með sér að þar eru tilgreind þau atriði, sem um ræðir í stafliðum a. til. j í 1. mgr. 11. gr. laga nr. 99/2004. Í upphafsmálslið sömu málsgreinar er kveðið á um að fasteignasali skuli gæta þess vandlega að á söluyfirliti komi fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar sem, ásamt skoðun kaupanda á eign þegar við á, megi ætla að geti verið grundvöllur ákvörðunar hans um hvort hann kaupi eignina og hvaða verð hann sé tilbúinn að greiða fyrir hana. Af lestri söluyfirlitsins eins og sér mætti skilja að á umræddri fasteign væri rekið hótel. Gaf söluyfirlitið því ekki rétta mynd af eiginleikum eignarinnar og fór að því leyti í bága við fyrrnefnt ákvæði. Einnig verður að telja að þessi ónákvæma lýsing á eiginleikum hins selda sé í andstöðu við 15. gr. fyrrnefndra laga, þar sem mælt er fyrir um að fasteignasali skuli í hvívetna leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur bjóða og liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, og gæta réttra hagsmuna þeirra.

Á hinn bóginn verður til þess að líta að fyrirsvarsmenn áfrýjanda skoðuðu eignina fyrir kaupin og er viðurkennt af hálfu áfrýjanda að þeir hafi, að henni lokinni, gert sér grein fyrir því að rekstur hótels fór ekki fram í eigninni á þeim tíma. Gaf þessi staðreynd áfrýjanda sérstakt tilefni til að kanna hvort leyfi til hótelrekstrar lægi fyrir, sbr. og 38. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, ef það var forsenda hans fyrir kaupunum. Þá verður ekki horft fram hjá því að í kauptilboði áfrýjanda, gagntilboði seljanda, kaupsamningi og afsali var hvergi getið hótelrekstrar í húsnæðinu eða áskilið af hálfu áfrýjanda að leyfi til slíks rekstrar væri til að dreifa. Jafnframt liggur fyrir samkvæmt kaupsamningi um eignina að gildandi leigusamningar voru framseldir áfrýjanda ásamt fyrirframgreiddri leigu vegna eins mánaðar og að áfrýjandi tók eftir kaupin við þeirri starfsemi, sem þar fór fram og fólst í útleigu herbergja, og rak hana í um eins árs skeið. Að lokum kom fram við skýrslutöku af einum fyrirsvarsmanna áfrýjanda, Þ-kk-þgf J-kk-þgf, að hann hafi gert sér grein fyrir því við skoðun á húsnæðinu að eldvarnarhurðir vantaði í það að hluta.

Eins og atvikum er háttað í máli þessu verður að leggja á áfrýjanda sönnunarbyrðina fyrir því að grundvöllur ákvörðunar hans um kaup eignarinnar og hvaða verð hann var tilbúinn að greiða fyrir hana, sbr. 1. mgr. 11. gr. laga nr. 99/2004, hafi verið að fyrir lægi leyfi til rekstrar hótels. Verður að telja í ljósi alls þess, sem að framan er rakið, að honum hafi ekki tekist sú sönnun. Samkvæmt þessu verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms staðfest.

Eftir úrslitum málsins verður áfrýjandi dæmdur til greiðslu málskostnaðar, sem ákveðinn verður í einu lagi í héraði og fyrir Hæstarétti á þann hátt sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Heimiliskaup ehf., greiði stefndu, E-kvk-þgf V-kvk-þgf og Tryggingamiðstöðinni hf., hvorum um sig samtals 1.000.000 krónur í málskostnað héraði og fyrir Hæstarétti.