5/2004

M sagði upp leigusamningi, sem hann hafði gert við Á og skilaði húsnæðinu 1. nóvember 2000, án þess að hafa málað það samkvæmt því sem sagði í samningnum. Aflaði Á sér tilboðs í vinnu og efni við málun húsnæðisins og hljóðaði það alls upp á 747.750 krónur. Á höfðaði víxilmál vegna víxils sem afhentur hafði verið til tryggingar leigusamningnum, og voru M og Ó, faðir hans, dæmdir til greiðslu víxilfjárhæðarinnar, 700.000 krónur. Þegar kom að nauðungarsölu fasteignar Ó af þessu tilefni greiddi hann kröfuna. Höfðaði Ó þá mál á hendur Á, samkvæmt heimild í lögum um meðferð einkamála, og krafðist skaðabóta fyrir að hafa farið á mis við það að koma að vörnum í víxilmálinu. Talið var að Á hafi vegna ákvæða húsaleigulaga borið að gera kröfu, sem umrædd trygging tæki til, innan tveggja mánaða frá því að M skilaði húsnæðinu til Á. Símskeyti Á til M 17. nóvember 2000 og innheimtubréf 24. nóvember s.á. voru ekki talin hafa falið í sér kröfu í skilningi tilvitnaðs ákvæðis húsaleigulaga og ekki varð séð að Á hefði á annan hátt haldið fram slíkri skaðabótakröfu fyrir lok ársins 2000. Tryggingin hafi því verið fallin úr gildi þegar víxilmálið var höfðað. Á hafi þannig með víxilmálinu og eftirfarandi fjárnámi og nauðungarsölu knúið fram greiðslu, sem hann hafi ekki átt efnislegan rétt til úr hendi Ó, enda hafi hann ekki borið ábyrgð á efndum húsaleigusamningsins umfram það, sem leiddi af víxilskuldbindingu hans. Var Á dæmdur til að greiða Ó þá fjárhæð sem sá fyrrnefndi hafði knúið fram greiðslu á með fyrrnefndum hætti.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, G-kk-nf G-kk-nf og P-kk-nf K-x-x H-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 7. janúar 2004. Hann krefst sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst þess að héraðsdómur verði staðfestur og sér dæmdur málskostnaður fyrir Hæstarétti.

I.

Samkvæmt gögnum málsins gerðu áfrýjandi og M-kk-nf T-kk-nf Ó-kk-nf, sonur stefnda, húsaleigusamning 18. mars 1999, þar sem sá síðarnefndi tók á leigu af þeim fyrrnefnda atvinnuhúsnæði að Kaplahrauni 9 í Hafnarfirði. Sagði meðal annars í samningnum að leigutaki tæki við húsnæðinu í því ástandi, sem það væri þá og hann sætti sig við að öllu leyti. Bæri leigutaka að annast viðhald húsnæðisins að innanverðu, en hann lofaði „að skila hinu leigða í sama ástandi að leigutíma loknum. Nýmáluð gólf og veggir með olíumálningu, marmarahvítt að ofan og fagurgult að neðan, upp á veggi. Gólf er málað með E 21 mógrænt og ber leigutaka að skila húsnæðinu ný máluðu með sömu efnum að leigutíma loknum.“ Við gerð þessa samnings afhenti leigutakinn áfrýjanda víxil, sem áritaður var um að hann væri til tryggingar „fyrir leiguhúsnæði að Kaplahrauni 9“. Var víxillinn samþykktur til greiðslu af leigutakanum, en útgefinn af stefnda.

Með bréfi 4. ágúst 2000 tilkynnti leigutakinn áfrýjanda um uppsögn framangreinds húsaleigusamnings frá og með 1. sama mánaðar með þriggja mánaða fyrirvara. Tók hann fram að hann myndi skila húsnæðinu 1. nóvember 2000 „í því ástandi sem um getur í nefndum leigusamningi.“ Leigutakinn skilaði húsnæðinu á tilsettum tíma, en án þess að hafa málað það eftir fyrrnefndu ákvæði samningsins. Áfrýjandi leitaði í framhaldi af því til byggingarfulltrúa í Hafnarfirði um úttekt á húsnæðinu. Með bréfi 7. nóvember 2000 hafnaði byggingarfulltrúi þessu erindi, þar sem hann hafi ekki tekið húsnæðið út við upphaf leigumálans. Á hinn bóginn tók hann fram að hann hafi skoðað húsnæðið að beiðni áfrýjanda 3. sama mánaðar og hafi það ekki fullnægt þeim áskilnaði húsaleigusamningsins að veggir og gólf skyldu vera máluð að nýju, enda ljóst að langt væri síðan málað hafi verið. Vegna þessa aflaði áfrýjandi sér tilboðs 6. nóvember 2000 í vinnu og efni við málun húsnæðisins og hljóðaði það alls upp á 747.750 krónur. Hann tilkynnti síðan leigutakanum með símskeyti 17. sama mánaðar að hann áskildi sér „allan rétt til skaðabóta vegna skila yðar á leiguhúsnæði að Kaplahrauni 9, Hafnarfirði.“

Áfrýjandi beindi 24. nóvember 2000 innheimtubréfi til leigutakans vegna víxilsins, sem afhentur hafði verið til tryggingar leigumála þeirra. Kom þar fram að útgáfudagur víxilsins hafi verið 18. mars 1999, en gjalddagi 20. nóvember 2000 og fjárhæð hans 700.000 krónur. Í bréfi 29. sama mánaðar andmælti leigutakinn þessari kröfu með því að húsnæðið hafi ekki verið ný málað við gerð húsaleigusamningsins og hafi hann þannig skilað því í sama ástandi og hann fékk það afhent. Áfrýjandi höfðaði í framhaldi af þessu mál, sem þingfest var 31. janúar 2001, á hendur leigutakanum, stefnda og nafngreindri konu, sem hafði gerst ábekingur á víxlinum, og krafði þau um greiðslu hans. Tóku þau til varna í málinu, en dómur gekk í því 18. desember 2001 og var krafa áfrýjanda tekin þar til greina. Hann fékk síðan gert fjárnám 22. janúar 2002 í fasteign stefnda, sem hann krafðist nauðungarsölu á. Þegar kom að sölu fasteignarinnar af þessu tilefni greiddi stefndi kröfu áfrýjanda að fullu 25. september 2002 með innborgun á bankareikning lögmanns hans að fjárhæð 1.470.015 krónur. Í máli þessu, sem stefndi höfðaði 4. mars 2003, krefur hann áfrýjanda um greiðslu þessarar fjárhæðar í skaðabætur.

II.

Stefndi reisir kröfu sína í málinu á 2. mgr. 119. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og leitar skaðabóta fyrir að hafa farið á mis við það að koma að vörnum í víxilmáli áfrýjanda á hendur sér. Þótt krafa stefnda um skaðabætur sé sömu fjárhæðar og dómkrafan, sem hann greiddi áfrýjanda 25. september 2002, er hann ekki að leita endurheimtu á þeirri greiðslu eftir almennum reglum kröfuréttar. Getur því engu skipt um réttarstöðu stefnda að hann gerði ekki fyrirvara um rétt sinn til endurkröfu þegar hann innti umrædda greiðslu af hendi til áfrýjanda.

Eins og áður er fram komið var húsaleigusamningurinn frá 18. mars 1999 gerður um atvinnuhúsnæði. Í samningnum voru engin ákvæði um tryggingu af hendi leigutakans, meðferð hennar eða skilyrði fyrir rétti áfrýjanda til að nýta sér hana. Af þessum sökum giltu um þessi atriði ákvæði VII. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994, sbr. 2. mgr. 2. gr. þeirra. Óumdeilt er í málinu að leigutakinn skilaði húsnæðinu til áfrýjanda 1. nóvember 2000. Vegna ákvæða 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, sem tóku til tryggingar leigutakans, sbr. 5. tölulið 1. mgr. sömu lagagreinar, bar áfrýjanda innan tveggja mánaða frá þeim degi að gera kröfu, sem tryggingin tæki til, að viðlögðu því að hún félli úr gildi. Áfrýjandi sendi sem áður segir leigutakanum símskeyti 17. nóvember 2000, þar sem hann tilkynnti að hann áskildi sér rétt til skaðabóta vegna ástands húsnæðisins við skil þess. Með þessari orðsendingu gerði áfrýjandi ekki kröfu á hendur leigutakanum í skilningi 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Innheimtubréf áfrýjanda 24. nóvember 2000 sneri eingöngu að víxilkröfu hans, en í engu var þar vikið að skaðabótakröfu vegna vanefnda á húsaleigusamningnum. Af gögnum málsins verður ekki séð að áfrýjandi hafi á annan hátt haldið fram slíkri skaðabótakröfu fyrir lok ársins 2000. Var réttur áfrýjanda samkvæmt tryggingunni því fallinn niður samkvæmt 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga þegar hann höfðaði fyrrnefnt mál á hendur stefnda og öðrum skuldurum samkvæmt víxlinum í janúar 2001. Með fullnustu víxilkröfunnar í skjóli málsóknar, sem laut reglum XVII. kafla laga nr. 91/1991, og eftirfarandi fjárnámi og nauðungarsölu knúði þannig áfrýjandi fram greiðslu, sem hann átti ekki efnislegan rétt til úr hendi stefnda, enda bar hann ekki ábyrgð á efndum húsaleigusamningsins umfram það, sem leiddi af víxilskuldbindingu hans. Samkvæmt því er fullnægt skilyrðum 2. mgr. 119. gr. síðastnefndra laga til að verða við kröfu stefnda, sem ekki hefur sætt andmælum tölulega.

Með vísan til þess, sem að framan greinir, verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms staðfest. Eftir þeim úrslitum málsins verður að dæma áfrýjanda til að greiða málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Á-kk-nf K-kk-nf G-kk-nf, greiði stefnda, Ó-kk-þgf H-kk-þgf, 200.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.