247/2011

Með yfirlýsingu 13. ágúst 1968 framseldi Ó leigurétt sinn að spildu úr landi jarðarinnar V í K til E og tók E við það yfir réttindi og skyldur leigutaka. K sagði leigusamningnum upp með bréfi 25. september 2007 með vísan til 4. greinar hans og höfðaði E mál til heimtu skaðabóta úr hendi K vegna uppsagnarinnar. Í Hæstarétti var fallist á með K að honum hafi með vísan til fyrrnefnds ákvæðis samningsins verið heimilt að segja honum upp eftir að hann öðlaðist eignarhald á landinu og þurfti á því að halda vegna framkvæmda á skipulagi. Þá var og fallist á með K að krafa E um bætur vegna uppsagnar leigumálans, sem tæki mið af verðmæti landsins sem slíks, ætti sér hvorki stoð í leigusamningnum né byggði á öðrum lagagrundvelli. Var E á hinn bóginn talin hafa öðlast rétt til bóta úr hendi K fyrir gróður á spildunni og var byggt á verðmati dómkvaddra matsmanna þar að lútandi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir E-kk-nf T-kk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf og B-kk-nf B-kk-nf settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 26. apríl 2011. Hún krefst þess aðallega að stefndi greiði sér 15.414.659 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. október 2007 til greiðsludags. Til vara krefst áfrýjandi sömu fjárhæðar með dráttarvöxtum frá 1. október 2008 til greiðsludags, en að því frágengnu skaðabóta „að álitum ásamt vöxtum að mati réttarins.“ Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Verði ekki fallist á framangreindar dómkröfur krefst áfrýjandi þess að málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti verði felldur niður.

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Eins og fram kemur í hinum áfrýjaða dómi tók Ó-kk-nf G-kk-nf með samningi 20. júlí 1966 á leigu til 50 ára spildu þá úr landi jarðarinnar Vatnsenda í Kópavogi sem mál þetta snýst um. Leigusali var S-kk-nf H-kk-nf „ábúandi og umbjóðandi jarðarinnar“ eins og í leigusamningi greinir. Með yfirlýsingu 13. ágúst 1968 framseldi Ó-kk-nf áfrýjanda leigurétt sinn að spildunni, og er ágreiningslaust með málsaðilum að við það framsal tók áfrýjandi yfir réttindi og skyldur leigutaka.

Í febrúar 2007 tók stefndi eignarnámi hluta úr landi jarðarinnar Vatnsenda. Eins og í héraðsdómi greinir er nægjanlega fram komið í málinu að umrædd leigulóð er innan marka þess lands jarðarinnar sem þá var tekið eignarnámi, en ekki er ágreiningur með aðilum að stefndi hafi tekið við eignarráðum lóðarinnar. Með bréfi 25. september 2007 sagði stefndi leigusamningnum upp með vísan til 4. greinar hans með eins árs fyrirvara frá 1. október 2007 að telja. Í bréfinu var vísað til þess að eignarnámið í febrúar 2007 hafi verið nauðsynlegt vegna framþróunar byggðar í Kópavogi og framkvæmda á skipulagi þar. Samkvæmt 4. grein leigusamningsins sé landeiganda skylt að kaupa hús og önnur mannvirki á landinu eftir mati óvilhallra aðila er sýslumaður tilnefni. Jafnframt var í bréfinu óskað eftir viðræðum við áfrýjanda um yfirtöku bæjarins á landspildunni.

Í héraðsdómi eru rakin samskipti málsaðila í framhaldi af fyrrgreindu uppsagnarbréfi stefnda og vísað til þeirra matsgerða sem málsaðilar öfluðu vegna ágreinings þeirra í tengslum við framkvæmd uppsagnarinnar. Með matsbeiðni 19. apríl 2010 óskaði stefndi eftir dómkvaðningu tveggja sérfróðra og óvilhallra manna til að meta hæfilegt endurgjald til áfrýjanda samkvæmt 4. grein fyrrgreinds leigusamnings vegna uppsagnar hans. Í matsbeiðninni sagði: „Með vísan til ofangreinds er þess óskað að hinir dómkvöddu matsmenn meti hæfilegt endurgjald fyrir hvers konar mannvirki, þ.m.t. gróður, á landspildunni Vatnsendabletti 184/3-6A, miðað við þann tíma þegar leigusamningi lauk 1. október 2008, í samræmi við 4. gr. leigusamnings um landspilduna.“ Héraðsdómur Reykjaness kvaddi tvo sérfróða menn til að framkvæma matið. Í matsgerð þeirra 29. september 2010 kom fram að á landspildunni væru engin hús eða mannvirki utan vegarslóða og nýs vegar og var þeim nánar lýst ásamt gróðri á spildunni. Niðurstaða matsmanna var sú að hæfilegar bætur fyrir gróður á landspildunni miðað við þær forsendur sem lagðar voru fyrir þá væru 294.659 krónur miðað við verðlag 1. október 2008.

II

Í málinu krefur áfrýjandi stefnda um bætur að fjárhæð 15.414.659 krónur vegna uppsagnar fyrrgreinds leigusamnings. Byggir hún kröfu sína á því að verðmæti landsins sem slíks sé 15.120.000 krónur samkvæmt yfirmatsgerð 7. október 2010, og að samkvæmt fyrrgreindri matsgerð 29. september 2010 sé verðmæti gróðurs á spildunni 294.659 krónur. Í 4. grein leigusamningsins segir svo: „Þurfi landeigandi einhverra orsaka vegna að nota landið sjálfur, er honum heimilt að segja upp leigusamningi þessum með 1 árs fyrirvara, en skyldur er hann þá að kaupa hús og önnur mannvirki, eftir mati óvilhallra manna, er bæjarfógeti tilnefnir.“ Á það er fallist með stefnda að honum hafi með vísan til þessa ákvæðis verið heimilt að segja leigusamningnum upp eftir að hann öðlaðist eignarhald á landspildunni og þurfti á henni að halda vegna framkvæmda á skipulagi. Þá er og fallist á með stefnda að krafa áfrýjanda um bætur henni til handa vegna uppsagnar leigumálans, sem tekur mið af verðmæti landsins sem slíks, eigi sér hvorki stoð í samningnum né byggi á öðrum lagagrundvelli. Með vísan til framangreindrar afstöðu stefnda í matsbeiðninni 19. apríl 2010 sem staðfest var við flutnings málsins fyrir Hæstarétti, að gróður á landspildunni teljist til mannvirkja í skilningi 4. greinar leigusamningsins, er fallist á með áfrýjanda að hún hafi vegna uppsagnar leigumálans öðlast rétt til bóta úr hendi stefnda fyrir gróður á spildunni. Dómkvaddir matsmenn hafa metið verðmæti gróðursins 294.659 krónur. Þar sem málsaðilar hafa ekki vefengt þá niðurstöðu verður stefndi dæmdur til að greiða áfrýjanda þá fjárhæð með dráttarvöxtum eins og í dómsorði greinir.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

Dómsorð:

Stefndi, Kópavogsbær, greiði áfrýjanda, E-kvk-þgf S-kvk-þgf G-kvk-þgf, 294.659 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. október 2008 til greiðsludags.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.