672/2006

Þ og G keyptu húseignina Blikastíg 9 í Bessastaðahreppi af B með kaupsamningi 28. janúar 2003. B krafðist eftirstöðva kaupverðsins en Þ og G töldu sig eiga gagnkröfu til skuldajafnaðar er næmi hærri fjárhæð vegna galla á húseigninni. Á það var fallist með Þ og G að húseignin hefði verið haldin nánar tilgreindum göllum og að 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup stæði því ekki í vegi að þau gætu borið gallana fyrir sig. Rík upplýsingaskylda hefði hvílt á B samkvæmt 26. gr. sömu laga við söluna og taldist hann skaðabótaskyldur gagnvart Þ og G á grundvelli 43. gr. laganna. Fyrir lá matsgerð dómkvadds matsmanns um kostnað við lagfæringar fasteignarinnar, sem talið var rétt að leggja til grundvallar bótafjárhæð. Bætur fyrir endurnýjun klæðningar hússins voru þó lækkaðar þar sem talið var að einhver verðmætaaukning myndi felast í nýrri klæðningu. Þá var ekki talið að þau ættu rétt á bótum vegna hluta kostnaðar við lagfæringu bílskúrs. Þegar tekið hafði verið tillit til réttar Þ og G til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað og með vísan til þess að vextir gætu ekki reiknast af afborgunarfjárhæðinni, sbr. 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og 44. gr. laga nr. 40/2002, þótti ljóst að skaðabætur næmu hærri fjárhæð en eftirstöðvar kaupverðs. Voru Þ og G því sýknuð af kröfu B.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf.

Áfrýjandi skaut máli þessu til Hæstaréttar 29. desember 2006. Hann krefst þess að stefndu verði dæmd óskipt til að greiða sér 4.705.755 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 2.000.000 krónum frá 15. maí til 15. júlí 2003, af 4.000.000 krónum frá þeim degi til 15. október sama ár en af 4.705.755 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Málsatvik eru rakin í héraðsdómi. Af matsgerð, sem ekki hefur verið hnekkt, framburði matsmanns fyrir dómi svo og álitum tveggja byggingafróðra manna, sem áður höfðu skoðað húsið, telst sannað að húseignin hafi verið gölluð við afhendingu til stefndu. Af sömu gögnum má ráða að helstu gallarnir hafi aðeins sést við nákvæma skoðun sérfróðs aðila og máttu leynast stefndu. Breytir þar engu þótt klæðning hússins hafi ekki verið úr vönduðum viði og frekar illa við haldið. Stefndu eru ekki sérfróð um byggingar. Verður að leggja til grundvallar fullyrðingu þeirra um að þau hafi skoðað húsið tvisvar og ekki með öðrum sérfræðingi en áfrýjanda. Stendur 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup því ekki í vegi að stefndu geti borið gallana fyrir sig. Áfrýjandi er smiður að mennt. Hann byggði sjálfur hús það sem um er deilt og bjó í því þar til stuttu áður en hann seldi það stefndu eða í um 20 ár. Vegna þessa hvíldi á honum sérstaklega rík upplýsingarskylda gagnvart kaupendum samkvæmt 26. gr. sömu laga. Þau atriði sem hér eru nefnd leiða til þess að áfrýjandi telst vera skaðabótaskyldur gagnvart stefndu samkvæmt 43. gr. laganna.

Héraðsdómur leggur matsgerð réttilega til grundvallar ákvörðun sinni um bótafjárhæð. Í spurningum þeim sem beint var til matsmanns var ekki sérstaklega vikið að því hvaða áhrif það hefði að nýtt kemur fyrir gamalt og tók hann ekki afstöðu til þess. Eins og lýst var í matsgerð var klæðning húss og bílskúrs frekar illa farin meðal annars vegna efnisvals og skorts á viðhaldi. Húsið var byggt 1982 en bílskúrinn 1992. Verður að ætla að einhver verðmætaaukning muni felast í nýrri klæðningu. Vegna þessa þykir rétt að lækka kostnað samkvæmt matsgerð vegna efnis í klæðningu á íbúðarhúsi og bílskúr um 20%. Leiðir það til lækkunar bóta vegna efnis um 138.440 krónur sem nema þá samtals 1.929.360 krónum. Að öðru leyti er staðfest niðurstaða héraðsdóms um skaðabætur enda sannað að ekki verður bætt úr göllum á einangrun og frágangi nema með því að fjarlægja klæðningu húss og bílskúrs svo sem matsmaður lýsir.

Stefndu lýstu yfir stöðvun greiðslu með bréfi 15. maí 2003 eða sama dag og þeim bar að greiða fyrstu greiðslu eftir undirritun kaupsamnings. Af því leiðir með vísan til 7. gr. laga nr. 38/2001 og 44. gr. laga nr. 40/2002, að vextir verða ekki reiknaðir af afborgunarfjárhæð.

Þegar tekið hefur verið tillit til framangreindra breytinga nema skaðabætur til handa stefndu hærri fjárhæð en eftirstöðvum kaupverðs. Með þessum athugasemdum en að öðru leyti með vísan til forsendna héraðsdóms verður hann því staðfestur.

Samkvæmt framangreindri niðurstöðu verður áfrýjandi dæmdur til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, B-kk-nf B-kk-nf, greiði stefndu, Þ-kk-þgf Þ-kk-þgf og G-kvk-þgf B-kvk-þgf Ó-kvk-þgf, samtals 400.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.