350/2000

B og H gerðu með sér samning um sölu fasteignanna Ármúla 13 og Suðurlandsbrautar 14 gegn greiðslu 2% söluþóknunar. Við gerð samkomulags um sölumeðferð var H kominn með tilboðsgjafa að fasteigninni Ármúla 13 og í framhaldi af því var kaupsamningur milli B og K undirritaður. Eignirnar stóðu á einni óskiptri lóð, sem í veðmálabókum var skráð sem Suðurlandsbraut 14, en á árinu 1986 samþykktu borgaryfirvöld uppdrátt, sem sýndi skiptingu lóðarinnar milli eignanna tveggja. Við kaupsamningsgerð var gert ráð fyrir breyttum lóðamörkum frá því sem fram kom á uppdrættinum þannig að lóð Ármúla var stækkuð, en þegar til kom fékkst ekki samþykki borgaryfirvalda fyrir þeirri stækkkun. Vegna þess varð samkomulag um að B skyldi veita K afslátt af umsömdu söluverði. Í kjölfarið reis ágreiningur milli B og H um greiðslu söluþóknunar. Héraðsdómur taldi B hafa mátt búast við óaðfinnanlegri þjónustu frá H þar sem um sérfræðiþjónustu gegn mjög háu gjaldi væri að ræða. Var talið að kaupsamningurinn hefði ekki verið úr garði gerður eins og H hefði borið skylda til og hann því til þess fallinn að valda B tjóni. Var umsamin söluþóknun H lækkuð í 1.5%. Í dómi Hæstaréttar kemur fram að H hafi ekki fullnægt þeirri lagaskyldu sinni að semja söluyfirlit vegna sölu Ármúla 13 og því hafi verið mikilvægt að öll atriði sem skiptu máli kæmu fram í kaupsamningi. Ekki var talið að H hefði leiðbeint B nægilega og gætt réttmætra hagsmuna hans við söluna svo sem honum hefði borið sbr. 2. mgr. 13. gr. laga nr. 54/1997 og var því fallist á að B bæri afsláttur af reikningi H.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kvk-nf E-kvk-nf, H-kk-nf B-kk-nf og P-kk-nf K-x-x H-kk-nf.

Aðaláfrýjandi skaut máli þessu til Hæstaréttar 11. september 2000. Hann krefst þess, að hann verði aðeins dæmdur til að greiða gagnáfrýjanda 4.000.000 króna án vaxta. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði málinu 17. nóvember 2000. Hann krefst þess aðallega, að aðaláfrýjandi verði dæmdur til að greiða sér 7.096.500 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 13. apríl 1999 til greiðsludags og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Til vara krefst hann staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Aðilar máls þessa gerðu með sér samning um sölu fasteignanna Ármúli 13 og Suðurlandsbraut 14 í Reykjavík 19. febrúar 1999. Samkvæmt samningnum voru fasteignirnar settar í almenna sölu og skyldi söluþóknun vera 2% af söluverði eignanna. Við gerð þessa samnings var gagnáfrýjandi þegar kominn með tilboðsgjafa að fasteigninni Ármúla 13. Kaupsamningur var undirritaður 24. febrúar 1999 milli aðaláfrýjanda og Kaupþings hf., og var kaupverð 285.000.000 krónur.

Eins og fram kemur í héraðsdómi stóðu framangreindar fasteignir á einni, óskiptri lóð, sem í veðmálabókum var skráð sem Suðurlandsbraut 14. Byggðust réttindi aðaláfrýjanda til lóðarinnar á lóðarsamningi við Reykjavíkurborg frá 25. janúar 1979 þar sem fram kom, að lóðin hefði verið leigð til 40 ára frá 1. janúar 1958 að telja. Var lóðarsamningurinn því útrunninn, er hér var komið sögu. Á árinu 1986 var byggt á þeim hluta lóðarinnar, sem stóð við Ármúla. Var þá lagður fyrir borgaryfirvöld og samþykktur uppdráttur, sem sýndi skiptingu lóðarinnar milli Ármúla 13 og Suðurlandsbrautar 14. Á uppdrættinum kemur fram, að lóðin óskipt sé talin vera 6.061 fermetri, lóðarhluti tilheyrandi Ármúla 13 sé 2.463 fermetrar en 3.598 fermetrar tilheyri Suðurlandsbraut 14.

Við kaupsamningsgerðina milli aðaláfrýjanda og Kaupþings hf. var gert ráð fyrir breyttum mörkum lóðanna frá því sem fram kom á framangreindum uppdrætti, þannig að lóð Ármúla 13 stækkaði um 6,5 m til norðurs og varð 2.787 fermetrar að stærð. Þegar til kom fékkst ekki samþykki borgaryfirvalda fyrir þeirri stækkun, og var aðeins leyfð 4,25 m stækkun lóðarinnar til norðurs, og var lóðin þá 2.668 fermetrar að stærð. Varð samkomulag milli aðaláfrýjanda og Kaupþings hf. 25. maí 1999, að Kaupþing hf. skyldi fá 3.500.000 krónur í afslátt af söluverði kaupsamningsins vegna þessarar minnkunar lóðarinnar.

II.

Gagnáfrýjandi byggir kröfur sínar á reikningi, útgefnum 13. apríl 1999, að fjárhæð 7.096.500 krónur, sem er 2% söluþóknun af kaupverði eignarinnar að viðbættum virðisaukaskatti. Aðaláfrýjandi hafnaði greiðslu reikningsins en sendi 5. nóvember 1999 ávísun að fjárhæð 4.000.000 krónur með þeirri ákvöð, að innlausn hans væri fullnaðargreiðsla á reikningnum. Gagnáfrýjandi endursendi ávísunina.

Aðaláfrýjandi krefst afsláttar af reikningi gagnáfrýjanda þar sem þjónusta hans við söluna hafi verið ófullnægjandi og telur hana fullgreidda með greiðslutilrauninni 5. nóvember 1999.

III.

Í framangreindum kaupsamningi eru eftirfarandi ákvæði um lóð fasteignarinnar: „Með húseigninni skal fylgja lóð sem afmarkast af lóðarmörkum til suðurs, vesturs og austurs en með rauðri línu til norðurs á meðfylgjandi uppdrætti af lóðinni. Uppdrátturinn er hluti af kaupsamningi þessum. Lóðin er leigulóð. Fastanúmer eignarinnar hjá FMR er 201-2717“. Þá er einnig tekið fram, að lóðarleigusamningur sé útrunninn og seljandi skuli án tafar endurnýja samninginn við Reykjavíkurborg og láta útbúa tvo lóðarsamninga með skiptingu lóðanna í samræmi við kaupsamninginn. Loks er tekið fram, að lóðin sé sameiginleg fyrir Suðurlandsbraut 14 og Ármúla 13 samkvæmt þinglýsingarbókum og húseignin Ármúli 13 ekki skráð þar. Tekið er fram, að kaupanda sé kunnugt um, að kaupsamningnum fáist ekki þinglýst fyrr en eignaskiptasamningi og lóðarleigusamningum hafi verið þinglýst.

Samkvæmt 2. gr. kaupsamningsins var „kaupsamningsgreiðsla“ bundin því skilyrði, að nýjum lóðarleigusamningum hefði verið þinglýst. Gögn málsins sýna, að Kaupþing hf. innti greiðslur af hendi fyrr en skylt hefði verið þar sem lóðarleigusamningi um Ármúla 13 var ekki þinglýst fyrr en 25. október 1999, en engu að síður töfðust greiðslur, sem hafði í för með sér vaxtatap fyrir aðaláfrýjanda.

IV.

Gagnáfrýjandi samdi ekki söluyfirlit vegna fasteignarinnar Ármúla 13 eins og boðið er í 12. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna- fyrirtækja- og skipasölu, sbr. 2. gr. reglugerðar nr. 93/1998 um samninga um söluþjónustu fasteignasala og söluyfirlit. Var því einkar mikilvægt, að öll atriði, sem máli skiptu, kæmu fram í kaupsamningnum. Var ekki tekið fram hve stór lóðin átti að vera, heldur var eingöngu dregin rauð lína með nýrri lóðarskiptingu inn á uppdrátt lóðarinnar frá 1986. Þá var ekkert kveðið á um það hverju það varðaði, ef þessi breyttu lóðamörk fengju ekki samþykki byggingaryfirvalda. Mikið var í húfi fyrir aðaláfrýjanda, þar sem greiðslur til hans miðuðust við það, að búið væri að ganga frá lóðamörkum.

Samningurinn var gerður af forstjóra aðaláfrýjanda, sem þekkti allar aðstæður og skjöl málsins og mátti gera sér grein fyrir því, að áhætta fylgdi því að ganga svona frá samningnum. Engu að síður verður að gera þá kröfu til gagnáfrýjanda, sem selur sérfræðiþjónustu, að samningurinn sé þannig úr garði gerður, að tekið sé á öllum þeim atriðum, sem máli geta skipt. Verður ekki talið, að gagnáfrýjandi hafi leiðbeint aðaláfrýjanda nægilega og gætt réttmætra hagsmuna hans við söluna, svo sem honum bar samkvæmt 2. mgr. 13. gr. laga nr. 54/1997. Er því fallist á þá kröfu aðaláfrýjanda, að honum beri afsláttur af reikningi gagnáfrýjanda. Þykir sá afsláttur hæfilega metinn 2.500.000 krónur.

Samkvæmt þessari niðurstöðu ber aðaláfrýjanda að greiða gagnáfrýjanda 4.596.500 krónur með vöxtum eins og í dómsorði greinir. Þegar litið er til þess, að aðaláfrýjandi sendi gagnáfrýjanda greiðslu upp í reikning hans með óaðgengilegum skilmálum og gagnáfrýjandi varð því að leita til dómstóla til innheimtu reikningsins, þykir rétt að aðaláfrýjandi greiði gagnáfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti svo sem í dómsorði segir.

Dómsorð:

Aðaláfrýjandi, Bifreiðar og landbúnaðarvélar hf., greiði gagnáfrýjanda, Húsakaupum ehf., 4.596.500 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 13. apríl 1999 til greiðsludags.

Aðaláfrýjandi greiði gagnáfrýjanda samtals 500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.