284/1998

A keypti fasteign af B í mars 1994. Seint á árinu 1995 kom í ljós galli á fasteigninni og krafðist A skaðabóta eða afsláttar úr hendi B. Krafa A um skaðabætur var ekki tekin til greina þar sem varhugavert þótti að slá því föstu að B hefði hlotið að vera kunnugt um galla í húsinu, en leynt vitneskju sinni við sölu þess. Þá var ekki talið að í lýsingu hússins í söluyfirliti hefði falist meira en vísun til þess sem sjá mátti við skoðun hússins. Talið var að umfang og eðli gallans hefði verið slíkt að það hefði haft áhrif á kaupverð ef vitneskja um hann hefði legið fyrir við samningsgerð og voru skilyrði til að krefjast afsláttar talin vera fyrir hendi. Var niðurstaða héraðsdóms um afslátt handa A af kaupverðinu staðfest.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, A-kk-nf B-kk-nf og G-kk-nf C-kk-nf.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 6. júlí 1998. Hún krefst sýknu af kröfum gagnáfrýjanda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi 22. október 1998. Hann krefst þess aðallega að aðaláfrýjandi verði dæmd til að greiða sér 2.396.470 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 4. janúar 1997 til greiðsludags. Til vara krefst hann greiðslu á 1.742.835 krónum með sömu vöxtum og í aðalkröfu, en að því frágengnu að héraðsdómur verði staðfestur. Hann krefst einnig málskostnaðar á báðum dómstigum, en verði héraðsdómur staðfestur krefst hann málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Málið á rætur að rekja til kaupa gagnáfrýjanda á fasteigninni nr. 19 og 19B við Laugaveg í Reykjavík með samningi 4. mars 1994. Kaupverðið var 25.000.000 krónur og tók gagnáfrýjandi þegar við umráðum hins selda. Síðla árs 1995 kom í ljós galli á fasteigninni, sem nánar er lýst í héraðsdómi. Eru kröfur gagnáfrýjanda í málinu á því reistar að hann eigi rétt til skaðabóta eða afsláttar úr hendi aðaláfrýjanda af því tilefni.

Kröfu um skaðabætur styður gagnáfrýjandi meðal annars þeim rökum að aðaláfrýjanda hafi verið eða mátt vera kunnugt um miklar fúaskemmdir í burðargrind hússins, en leynt þeim vísvitandi við sölu. Vísar hann um það einkum til matsgerðar, þar sem fram kemur sú skoðun dómkvaddra matsmanna að þeim þyki ólíklegt að viðgerðarmenn, sem endurnýjuðu að verulegu leyti lagnir og innréttingar í húsinu árið 1985 fyrir aðaláfrýjanda, hafi ekki orðið varir við fúa í útveggjum þegar veggir voru klæddir plötum að innan.

Umrætt hús var reist um síðustu aldamót. Var það upphaflega klætt bárujárni að utan. Árið 1938 veittu byggingaryfirvöld heimild til að það yrði múrhúðað, en bárujárnsklæðningin jafnframt fjarlægð. Í skýrslu húsasmíðameistara, sem skoðaði húsið að beiðni aðaláfrýjanda í febrúar 1996, kemur fram sú lýsing að strengt hafi verið net á tjörupappa á veggnum og síðan múrhúðað á það, án þess að loftræsting væri milli múrhúðar og pappans, eins og nauðsynlegt verði að teljast.

Í áðurnefndri matsgerð dómkvaddra manna segir að almennt hafi sú vitneskja lengi verið fyrir hendi hér á landi, að í gömlum forsköluðum húsum sé oftast mikill fúi. Við skýrslutökur fyrir dómi kom fram sú skoðun annars þeirra að hús geti fúnað mjög mikið á tíu árum ef aðstæðum er breytt til hins verra fyrir byggingarefnið, svo sem með því að minnka útloftun og auka þannig raka. Við þær endurbætur, sem fram fóru á húsinu 1985, var meðal annars sett rakavörn innan á veggi undir plötuklæðningu. Þegar þetta er virt verður að teljast verulegri óvissu háð hve miklar fúaskemmdir í húsinu hafi þá verið orðnar og hve hratt þær hafi aukist eftir það. Nokkrir þeirra manna, sem unnu að endurbótum á húsinu 1985, komu fyrir dóm og báru að þeim hafi við störf sín þá ekki orðið ljósar skemmdir í burðargrind hússins. Gegn neitun þeirra og aðaláfrýjanda og í ljósi áðurnefndrar skýringar matsmanns fyrir dómi þykir varhugavert að slá föstu að aðaláfrýjanda hafi hlotið að vera kunnugt um galla í húsinu, en leynt vitneskju sinni um hann við sölu til gagnáfrýjanda. Verða kröfur gagnáfrýjanda, sem á þessum grunni eru reistar, því ekki teknar til greina.

Til stuðnings kröfu um skaðabætur vísar gagnáfrýjandi einnig til reglu um áskilda kosti í 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, sem hann telur eiga hér við með lögjöfnun. Hefur hann í því sambandi bent á að í söluyfirliti samkvæmt 1. mgr. 10. gr. þágildandi laga nr. 34/1986 um fasteigna- og skipasölu, sem gagnáfrýjanda hafi verið kynnt fyrir kaupin, hafi meðal annars verið sagt að eignin væri „nýlega standsett“. Í þessu hafi falist staðhæfing eigandans, sem hafi verið til þess fallin að vekja traust um gott ástand hússins. Jafnframt hafi aðaláfrýjandi vanrækt upplýsingaskyldu sína af ásetningi eða gáleysi.

Eins og áður greinir var innra byrði hússins að verulegu leyti endurnýjað árið 1985. Ekkert er fram komið um að ytra útlit hússins hafi bent til að það hafi verið „nýlega standsett“ eða að því hafi sérstaklega verið haldið fram af hálfu seljanda. Er ekki næg ástæða til að fallast á að í þessum orðum í söluyfirliti hafi falist annað og meira en vísun til þess, sem sjá mátti við skoðun hússins. Geta kröfur gagnáfrýjanda ekki náð fram að ganga á þessum grunni.

Samkvæmt framanröktu hefur gagnáfrýjanda hvorki tekist að sýna fram á að skilyrði séu til að dæma aðaláfrýjanda til að greiða skaðabætur á grundvelli meginreglu 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 né að hún sé skaðabótaskyld eftir öðrum réttarreglum. Verður því leyst úr ágreiningi málsaðila á grundvelli reglna um afslátt af kaupverði.

II.

Aðaláfrýjandi hefur í málsvörn sinni teflt fram þeirri ástæðu til sýknu, að um hafi verið að ræða gamla eign, sem gagnáfrýjandi hafi mátt búast við að þarfnaðist viðhalds og endurnýjunar. Hann hafi því við kaupin tekið alla áhættu af ástandi hússins, enda hafi kaupverð af þessum sökum orðið mun lægra en aðaláfrýjandi gerði upphaflega ráð fyrir.

Ekki hefur verið aflað mats á því hvert eðlilegt kaupverð fasteignarinnar hefði orðið ef kunnugt hefði verið við kaupin um galla á henni. Ósannað er að kaupverð hafi orðið lægra af þeim ástæðum, sem aðaláfrýjandi heldur fram, og liggur heldur ekki fyrir hvaða verðhugmyndir aðaláfrýjanda voru í upphafi kynntar gagnáfrýjanda. Þótt um gamla eign hafi verið að ræða verður ekki fallist á að gagnáfrýjandi hafi haft tilefni til að gera ráð fyrir svo alvarlegum annmörkum á henni, sem síðar komu í ljós. Eins og fram kemur í héraðsdómi reyndust vera miklar fúaskemmdir í burðargrind hússins, þannig að endurnýja þurfti verulegan hluta hennar auk timburklæðningar. Þykir mega slá föstu að umfang og eðli gallans hafi verið slíkt að haft hefði áhrif á kaupverð, ef vitneskja um hann hefði legið fyrir við samningsgerð. Eru skilyrði til að krefjast afsláttar fyrir hendi í málinu og getur sú mótbára aðaláfrýjanda, að henni hafi verið ókunnugt um gallann, engu um það breytt.

Í matsgerð dómkvaddra manna er metinn kostnaður við að bæta úr gallanum. Verður fallist á með héraðsdómi að unnt sé að leggja matsgerðina til grundvallar við ákvörðun þess hver teljist vera hæfilegur afsláttur af kaupverðinu. Með vísan til forsendna héraðsdóms verður jafnframt fallist á að tilteknir liðir í sundurliðuðu kostnaðarmati komi ekki til álita við ákvörðun afsláttar og hvernig farið skuli með virðisaukaskatt við þá ákvörðun.

Við flutning málsins fyrir Hæstarétti mótmælti gagnáfrýjandi sérstaklega þeirri niðurstöðu héraðsdóms að til lækkunar afsláttar skyldu koma vátryggingarbætur, sem hann fékk greiddar vegna tjóns síns. Ætti slíkt því aðeins við að fallist yrði á að skaðabótaskylda aðaláfrýjanda væri fyrir hendi. Varðandi þetta atriði er þess að gæta, að við höfðun málsins krafðist gagnáfrýjandi skaðabóta eða afsláttar. Við tölulega kröfugerð dró hann sjálfur frá umræddar vátryggingarbætur án tillits til þess hvort fallist yrði á kröfu um skaðabætur eða afslátt. Verður kröfu um hækkun afsláttarfjárhæðar, sem á framangreindu er reist, hafnað þegar af þessari ástæðu.

Fram er komið að gagnáfrýjandi rekur sjálfur veitingastaðinn Indókína í umræddu húsnæði. Krafa hans um skaðabætur vegna röskunar á þeim rekstri er hins vegar ekki skýrð eða rökstudd. Þegar af þeirri ástæðu er ekki unnt að taka hana til greina.

Samkvæmt öllu framanröktu verður niðurstaða héraðsdóms um afslátt handa gagnáfrýjanda af kaupverðinu staðfest. Í samræmi við kröfugerð hans verður þá einnig staðfest niðurstaða dómsins um málskostnað, auk þess sem aðaláfrýjandi verður dæmd til að greiða gagnáfrýjanda málskostnað fyrir Hæstarétti, eins og nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Aðaláfrýjandi, B-kvk-nf Þ-kvk-nf, greiði gagnáfrýjanda, A-kk-þgf H-x-x, 350.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.