543/2011

GK, eigandi efri hæðar í fjöleignarhúsi, höfðaði mál á hendur DJ og HS, eigendum neðri hæðar í sama húsi og krafðist viðurkenningar á því að tvö rými í fjöleignarhúsinu væru í sameign eigenda þess og þau bæri að rýma að viðlögðum dagsektum. Jafnframt krafðist GK tilgreinds hlutfalls af öllum tekjum vegna útleigu á öðru rýminu á tilteknu tímabili. Fyrri eigendur neðri hæðarinnar fengu á sínum tíma samþykki hjá byggingarnefnd R til að breyta öðru rýminu í eldhús en þá lá fyrir yfirlýsing GK og HE, eiginmanns hennar, um að þau lýstu sig samþykk breytingunum. Þegar DJ og HS urðu eigendur neðri hæðarinnar gerðu þau breytingar á rými sem var undir bílskúrum og geymslu efri hæðar og nýttu það sem íbúð. Hæstiréttur taldi kröfur GK, sem lutu annars vegar að viðurkenningu á því að rýmin væru sameign og hins vegar að tilgreindu hlutfalli af öllum tekjum vegna útleigu á öðru rýminu, svo óskýrar og vanreifaðar að þeim yrði sjálfkrafa vísað frá héraðsdómi. Þá þóttu DJ og HS hafa sýnt fram á að rýmin hefðu fylgt með í kaupum upphaflegra eigenda neðri hæðarinnar af D hf. sem byggði húsið. Var staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um sýknu DJ og HS.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og E-kk-nf T-kk-nf og H-kk-nf I. J-kk-nf settur hæstaréttardómari.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 5. október 2011. Hann krefst þess aðallega að

„viðurkennt verði með dómi að tvö rými merkt „uppfyllt“ á teikningu samþykktri 30. mars 1988 af fjöleignarhúsinu að Jöklafold 4 í Reykjavík séu í sameign allra eigenda hússins við Jöklafold 4 í Reykjavík og að gagnáfrýjendum sé óheimilt að leggja þau undir sig og stækka eignarhluta neðri hæðar sem þeim nemur.“

Þá krefst aðaláfrýjandi þess að gagnáfrýjendum „verði gert skylt með dómi að færa tvö rými sem merkt eru „uppfyllt“ á teikningu samþykktri 30. mars 1988 af fjöleignarhúsinu við Jöklafold 4 í Reykjavík í sama horf og þau voru fyrir hinar ólögmætu breytingar, í því felst að þau verði rýmd og þeim verði lokað, innan 30 daga frá uppkvaðningu dóms að viðlögðum kr. 25.000 dagsektum, sem renni til aðaláfrýjanda.“

Enn krefst aðaláfrýjandi þess að „viðurkenndur verði með dómi réttur aðaláfrýjanda til þess að fá greidda fjármuni úr hendi gagnáfrýjenda sem jafngildi 55,1% af öllum tekjum sem myndast hafa vegna útleigu gagnáfrýjenda á „uppfylltu“ rými, sem staðsett er undir bílskúrum og geymslum á efri hæð fjöleignarhússins að Jöklafold 4 í Reykjavík, á tímabilinu frá 1. febrúar 2007 til 1. janúar 2011.“

Til vara að því er snertir annan kröfulið að framan krefst aðaláfrýjandi að gagnáfrýjendum verði gert skylt að færa síðastgreint rými í sama horf og það var fyrir hinar ólögmætu breytingar, en í því felst að það verði rýmt og því lokað innan 30 daga frá uppkvaðningu dóms að viðlögðum 25.000 króna dagsektum er renni til aðaláfrýjanda. Loks krefst aðaláfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu héraðsdómi fyrir sitt leyti 14. desember 2011. Þeir krefjast aðallega sýknu af kröfum aðaláfrýjanda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, en til vara að kröfur hans verði lækkaðar og málskostnaður felldur niður.

I

Á árinu 1988 fékkst samþykki til byggingar einbýlishúss að Jöklafold 4 í Reykjavík. Húsið var upphaflega skráð sem einbýlishús hjá Fasteignamati ríkisins, en skráningunni var síðar breytt og húsið skráð sem fjöleignarhús. Dælutækni hf. reisti húsið og var upphaflegur eigandi þess. Með kaupsamningi 22. apríl 1988 seldi Dælutækni hf. S-kvk-þgf N-kvk-þgf og H-kk-þgf F-kk-þgf neðri hæð hússins ásamt bílskúr og afsalaði henni til þeirra 10. maí 1989. Var hið afsalaða talið vera 44,9% fasteignarinnar. Í afsalinu sagði að húsið væri í smíðum. Með kaupsamningi 11. nóvember 1988 seldi Dælutækni hf. H-kk-þgf E-kk-þgf efri hæð hússins og bílskúr og kom þar einnig fram að húsið væri í smíðum.

Á teikningu Teiknistofunnar Röðuls af húsinu frá febrúar 1988 voru tvö rými á neðri hæð þess sögð vera uppfyllt. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, gerðri í janúar 1989, var neðri hæð Jöklafoldar 4 talin vera 119,6 fermetrar að stærð og bílskúr 32,5 fermetrar og efri hæð hússins 148,4 fermetrar og bílskúr 27,3 fermetrar. Var eignarhluti neðri hæðar þannig talinn vera 44,9% eignarinnar og eignarhluti efri hæðar 55,1%. Skiptayfirlýsingunni var þinglýst 24. janúar 1989.

Skömmu eftir að neðri hæðin var seld S-kvk-þgf og H-kk-þgf létu þau gera breytingar á teikningu af hæðinni hjá Teiknistofunni Röðli. Fólust breytingarnar í því að annað rýmið, sem merkt hafði verið uppfyllt, var breytt í rými sem nýtanlegt væri sem eldhús fyrir hæðina. S-kvk-nf og H-kk-nf afsöluðu 20. apríl 1990 neðri hæðinni til S-kk-ef M. S-kk-ef og A-kvk-ef H-kvk-ef og var eignarhlutinn sem áður talinn vera 44,9% allrar fasteignarinnar. Í afsalinu kom fram að hið afsalaða væri í smíðum. S-kk-nf og A-kvk-nf fengu 9. ágúst 1990 samþykki hjá byggingarnefnd Reykjavíkurborgar til að breyta fyrrgreindu rými í eldhús. Þá lá fyrir yfirlýsing H-kk-ef heitins E-kk-ef og aðaláfrýjanda 25. júlí 1990 um að þau lýstu sig samþykk „breytingum samkvæmt teikningum þessum“.

Í október 1993 var matstölu fyrir neðri hæðina breytt hjá Fasteignamati ríkisins í samræmi við breytingar sem S-kk-nf og A-kvk-nf gerðu á henni og höfðu fengið samþykktar hjá Reykjavíkurborg. Við það breyttist tilgreind stærð hæðarinnar í 150,1 fermetra og jafnframt var ósamþykkt 59 fermetra rými sagt vera hluti hennar.

Með kaupsamningi 26. nóvember 1998 seldu S-kk-nf og A-kvk-nf gagnáfrýjendum neðri hæðina. Í söluyfirliti fyrir eignina var íbúðin talin vera 150 fermetrar, en um það bil 185 fermetrar með fjölskylduherbergi. Annað „fokhelt rými“ var talið vera um það bil 25 fermetrar, bílskúr 31,2 fermetrar og eignin alls 239,8 fermetrar. Á árinu 1999 létu gagnáfrýjendur saga fyrir glugga og dyraopi á hinu rýminu, sem merkt hafði verið uppfyllt á fyrstnefndri teikningu. Það rými er undir bílskúrum og geymslum efri hæðar og hefur, eftir að framkvæmdum þar var lokið, verið nýtt sem íbúð.

Við andlát H-kk-ef E-kk-ef 30. maí 2007 varð aðaláfrýjandi eigandi efri hæðar Jöklafoldar 4. Mun eignin hafa verið auglýst til sölu um haustið það ár. Af því tilefni kvaðst sonur aðaláfrýjanda hafa í ársbyrjun 2008 komið að máli við gagnáfrýjendur og tjáð þeim þá afstöðu aðaláfrýjanda að hin uppfylltu rými væru sameign efri og neðri hæðar hússins. Í bréfi aðaláfrýjanda 5. febrúar 2008 til byggingarfulltrúans í Reykjavík sagði að þau rými, sem merkt væru uppfyllt á teikningunni frá 1988, væru „sameign allra“ og hefði gagnáfrýjendum verið óheimilt að taka þau undir sig og stækka þar með eignarhluta neðri hæðarinnar. Þá hefði einnig verið óheimilt að setja glugga og útidyrahurð á hæðina nema með samþykki aðaláfrýjanda og byggingarfulltrúa. Ágreiningur um þetta mun nú vera til meðferðar hjá byggingaryfirvöldum borgarinnar. Jafnframt óskaði aðaláfrýjandi 6. febrúar 2008 eftir áliti kærunefndar fjöleignarhúsamála á ágreiningi aðila. Komst nefndin að þeirri niðurstöðu 27. maí 2008 að rýmin væru í sameign allra eigenda hússins og „að breytingar sem gerðar hafa verið á ytra byrði hússins séu ólögmætar.“

II

Aðaláfrýjandi krefst þess aðallega að „tvö rými merkt „uppfyllt“ á teikningu samþykktri 30. mars 1988 af fjöleignarhúsinu að Jöklafold 4 í Reykjavík séu í sameign allra eigenda hússins við Jöklafold 4 í Reykjavík“. Þá er sú krafa höfð uppi af hálfu aðaláfrýjanda að „viðurkenndur verði með dómi réttur aðaláfrýjanda til þess að fá greidda fjármuni úr hendi gagnáfrýjenda sem jafngildi 55,1% af öllum tekjum sem myndast hafa vegna útleigu gagnáfrýjenda á „uppfylltu“ rými, sem staðsett er undir bílskúrum og geymslum á efri hæð fjöleignarhússins að Jöklafold 4 í Reykjavík, á tímabilinu frá 1. febrúar 2007 til 1. janúar 2011.“

Með fyrrnefndu kröfunni er einungis krafist viðurkenningar á að umrædd rými séu í sameign eigenda hússins, en ekki tilgreint í hvaða hlutföllum sameignin skuli skiptast milli efri og neðri hæðar. Í síðarnefndu kröfunni er krafist tilgreinds hlutfalls af „öllum tekjum“ vegna útleigu á „uppfylltu rými“ án tillits til þess kostnaðar, sem gagnáfrýjendur hafa haft af því og þannig ekki gerð krafa um hlutdeild í hagnaði af útleigu þess. Kröfur þessar eru svo óskýrar og vanreifaðar að vísa verður þeim sjálfkrafa frá héraðsdómi með vísan til d. liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Á hinn bóginn er unnt að leysa efnislega úr kröfu aðaláfrýjanda um að gagnáfrýjendum verði gert skylt að færa bæði rýmin í sama horf og þau voru „fyrir hinar ólögmætu breytingar“ svo sem krafist er aðallega af hálfu aðaláfrýjanda. Hið sama á við um varakröfu hennar um að gagnáfrýjendum verði gert skylt að færa „uppfyllta“ rýmið sem staðsett er undir bílageymslum og geymslum á efri hæð hússins í áðurnefnt horf.

III

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega, svo sem húsrými í húsinu sjálfu, samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laganna eða eðli máls. Í 10. tölulið 5. gr. sömu laga er meðal annars kveðið á um að aðrir hlutar húss en þeir, sem taldir eru upp í 1. til 9. tölulið greinarinnar, teljist séreign sem þinglýstar heimildir segja séreign eða teljast það samkvæmt eðli máls, svo sem ef viðkomandi hefur kostað þá, sbr. 9. gr. laganna. Þá segir í 3. mgr. síðastnefndrar lagagreinar að hafi eigandi einn kostað tiltekna framkvæmd eða byggingarþátt séu líkur á að um séreign hans sé að ræða.

Svo sem rakið hefur verið var húsið nr. 4 við Jöklafold í Reykjavík upphaflega reist af Dælutækni hf. sem einbýlishús, en það var síðan selt í tveimur hlutum, neðri hæðin 22. apríl 1988 og sú efri 11. nóvember sama ár. Í bæði skiptin kom fram í afsölum að húsið væri í smíðum. Samkvæmt teikningu af húsinu áttu hin umþrættu rými að vera uppfyllt sem húsgrunnur. Af því varð hins vegar ekki.

Í kaupsamningi 11. nóvember 1988 milli Dælutækni hf. og H-kk-ef E-kk-ef sagði að efri hæð hússins væri seld sem „sérhæð hússins nr. 4 við Jöklafold, Reykjavík, ásamt bílskúr svo og tilheyrandi leigulóðarréttindum.“ Þá sagði í afsali Dælutækni hf. 10. maí 1989 að neðri hæð hússins væri seld S-kvk-þgf N-kvk-þgf og H-kk-þgf F-kk-þgf „ásamt öllu öðru er eignarhluta þessum fylgir og fylgja ber, að engu undanskildu, þar með talinn bílskúr, sá fjær húsinu.“ Vitnið S-kvk-nf bar fyrir dómi að hún hafi ákveðið að kaupa eignina vegna möguleika á því að opna inn í umþrætt rými og hafi verið gert ráð fyrir því við byggingu hússins að það yrði auðvelt sem og að breyta því eins og hún hafi viljað. Hafi vitnið fest kaup á eigninni í þeirri trú að rýmin tilheyrðu neðri hæðinni.

Skiptayfirlýsing sú, sem gerð var í janúar 1989, tók augljóslega mið af upphaflegri teikningu hússins, þar sem gert var ráð fyrir því að hin umþrættu rými væru uppfyllt, en ekki hvernig gengið var frá byggingu hússins í reynd. Í henni var ekki tekið fram að rýmin væru sameign. Þá liggur fyrir í málinu að allar framkvæmdir við að gera þau íbúðarhæf voru kostaðar af eigendum neðri hæðarinnar.

Þegar allt framangreint er virt þykja gagnáfrýjendur hafa sýnt fram á að hin umþrættu rými hafi fylgt með í kaupum S-kvk-ef N-kvk-ef og H-kk-ef F-kk-ef á neðri hæð Jöklafoldar 4 með kaupsamningi 22. apríl 1988 milli þeirra og Dælutækni hf. Verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms því staðfest.

Málskostnaðarákvæði hins áfrýjaða dóms er staðfest, en aðaláfrýjandi verður dæmd til að greiða gagnáfrýjendum málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Vísað er frá héraðsdómi kröfu aðaláfrýjanda, G-kvk-ef K-kvk-ef, um viðurkenningu á að tvö rými merkt „uppfyllt“ á teikningu samþykktri 30. mars 1988 af fjöleignarhúsinu að Jöklafold 4 í Reykjavík séu í sameign allra eigenda hússins og að gagnáfrýjendum, D-kvk-þgf J-kvk-þgf og H-kk-þgf S-kk-þgf, sé óheimilt að leggja þau undir sig og stækka eignarhluta neðri hæðar sem þeim nemur. Einnig er vísað frá héraðsdómi kröfu aðaláfrýjanda um viðurkenningu á rétti sínum til þess að fá greidda fjármuni úr hendi gagnáfrýjenda sem jafngildi 55,1% af öllum tekjum sem myndast hafa vegna útleigu þeirra á „uppfylltu“ rými, sem staðsett er undir bílskúrum og geymslum á efri hæð fjöleignarhússins að Jöklafold 4 í Reykjavík, á tímabilinu frá 1. febrúar 2007 til 1. janúar 2011.

Hinn áfrýjaði dómur skal að öðru leyti vera óraskaður.

Aðaláfrýjandi greiði gagnáfrýjendum óskipt 400.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.