642/2009

L húsfélag tók yfirdráttarlán til framkvæmda á sameign fjöleignarhúss og greiddi síðar yfirdráttinn með útgáfu skuldabréfs. Þegar eignarhluti eiganda sem greiddi ekki kostnað vegna framkvæmdanna var seldur nauðungarsölu lýsti húsfélagið kröfu vegna skuldabréfsins og byggði á því að hún væri tryggð með lögveði samkvæmt 48. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignahús. Sýslumaður hafnaði úthlutun af söluandvirðinu til húsfélagsins á þeim grundvelli að ekki væri um lögveð að ræða. Ákvörðun sýslumannsins var kærð til héraðsdóms sem staðfesti ákvörðunina. Í dómi Hæstaréttar kom fram að telja verði að með yfirdráttarláni því sem húsfélagið hafi tekið til að geta staðið straum af greiðslum vegna viðgerðar á fasteigninni hafi kostnaðurinn við þær verið greiddur í skilningi 1. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 og því hafi húsfélagið ekki eignast lögveð í eignarhlutanum, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar í máli nr. 120/2005. Skipti ekki máli þótt sóknaraðili hafi síðar tekið lán með útgáfu skuldabréfs til að greiða upp yfirdráttarskuld sína við bankann. Var niðurstaða hins kærða úrskurðar því staðfest.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir I-kvk-nf B-kvk-nf, G-kk-nf G-kk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 4. nóvember 2009, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 11. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 22. október 2009, þar sem staðfest var ákvörðun sýslumannsins í Keflavík 21. janúar 2009 um að láta standa óraskað frumvarp um úthlutun söluverðs eignarhluta nr. 201 í Lyngholt 19 í Keflavík frá 18. desember 2008. Kæruheimild er í 1. mgr. 79. gr., sbr. 1. mgr. 52. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess að frumvarpi sýslumannsins í Keflavík um úthlutun söluverðs eignarhlutans verði breytt þannig að til hans verði úthlutað 4.291.846 krónum af söluverðinu. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Mál þetta er tilkomið vegna kostnaðar við framkvæmdir á sameign fasteignarinnar Lyngholt 19 í Keflavík. Á fundi sóknaraðila 3. ágúst 2007 samþykktu allir eigendur fasteignarinnar að taka tilboði í viðgerðir á húsinu. Jafnframt samþykktu þeir að sóknaraðili skyldi stofna tékkareikning hjá Sparisjóðinum í Keflavík sem samþykkt hefði að veita sóknaraðila yfirdráttarlán allt að 9.000.000 krónum þar til gengið yrði frá láni að verki loknu. Óumdeilt er að heildarkostnaður vegna viðgerðanna hafi numið 10.527.808 krónum og var hann greiddur af tékkareikningnum jafnóðum og reikningar bárust frá verktaka. Einungis einn þriggja eigenda fasteignarinnar greiddi fyrir sinn hluta viðgerðarkostnaðarins, en hann skyldi skiptast milli þeirra í samræmi við eignarhlut hvers og eins. Hlutur eignarinnar nr. 201 í fasteigninni var 41,22 %.

Sóknaraðili gaf út skuldabréf til Sparisjóðsins í Keflavík 10. júlí 2008 að fjárhæð 9.000.000 krónur til að standa straum af greiðslu kostnaðar hinna tveggja eignarhlutanna, þar á meðal nr. 201. Við nauðungarsölu á þeim eignarhluta 5. nóvember 2008 lýsti sóknaraðili kröfu í söluandvirðið, annars vegar vegna ógreiddra hússjóðsgjalda og hins vegar vegna hlutar þessa eignarhluta í „veðskuldabréfi Sparisjóðsins í Keflavík útgefnu 10. júlí 2008 að upphæð kr. 9.000.000“, en hluti hans í skuldinni samkvæmt bréfinu væri 53,17 %. Deila aðila snýst um hvort krafa sóknaraðila hafi verið tryggð með lögveði við úthlutun á söluandvirði eignarhlutans.

II

Í 1. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að greiði eigandi ekki hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, þar með talin gjöld í sameiginlegan hússjóð, eignist húsfélagið eða aðrir eigendur lögveð í eignarhluta hans til tryggingar kröfunni. Lögveðið nái einnig til vaxta og innheimtukostnaðar. Þá er svo mælt fyrir í 3. mgr. að lögveðið stofnist þegar húsfélag eða aðrir eigendur inna greiðslur af hendi eða ef um vanskil á húsfélagsgjöldum sé að ræða á gjalddaga þeirra. Loks segir í 4. mgr. að lögveðið falli niður ef því er ekki fylgt eftir með lögsókn eða því lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun þess.

Sóknaraðili byggir kröfu sína á því að hún sé tryggð með lögveði samkvæmt 48. gr. laga nr. 26/1994. Hafi lögveðréttur hans stofnast þegar hann hafi innt af hendi greiðslu fyrir eiganda eignarhlutans nr. 201, en það hafi hann gert með útgáfu skuldabréfsins 10. júlí 2008, sem ráðstafað hafi verið inn á yfirdráttarreikning sóknaraðila 16. sama mánaðar. Sóknaraðili hafi lýst kröfu sinni við nauðungarsöluna 5. nóvember 2008. Lögveðið sé þannig ekki niður fallið samkvæmt 4. mgr. 48. gr. laganna. Varnaraðili heldur því fram að lögveðrétturinn hafi stofnast þegar húsfélagið greiddi kostnaðinn við framkvæmdirnar af tékkareikningi sínum.

Telja verður að með yfirdráttarláni því sem sóknaraðili tók til að geta staðið straum af greiðslum vegna viðgerðar á fasteigninni hafi kostnaðurinn við þær, þar með talinn hluti eignarhluta nr. 201 í honum, verið greiddur í skilningi 1. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 og því hafi sóknaraðili ekki eignast lögveð í eignarhlutanum, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar nr. 120/2005 frá 28. apríl sama ár. Skiptir ekki máli þótt sóknaraðili hafi síðar tekið lán með útgáfu skuldabréfs til að greiða upp yfirdráttarskuld sína við bankann. Þegar af þessari ástæðu verður niðurstaða hins kærða úrskurðar staðfest.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurðar er staðfestur.

Sóknaraðili, Lyngholt 19, húsfélag, greiði varnaraðila, Lífeyrissjóði starfsmanna sveitarfélaga, 150.000 krónur í kærumálskostnað.