99/2001

F ehf. stóð í skuld við leigusala, S ehf. og B ehf., vegna gjaldfallinnar leigu fyrir júlí og ágúst 2000 þegar þeir beindu til hans greiðsluáskorun 15. ágúst á því ári. Greiðsla barst ekki leigusölum innan þess sjö daga frests, sem þeir veittu þar F ehf. til að gera skil, og lýstu þeir yfir riftun samningsins með símskeyti 23. sama mánaðar. Þetta var leigusölunum heimilt samkvæmt ákvæði 1. töluliðar 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Greiðsla F ehf. á hluta skuldarinnar barst ekki leigusölunum fyrr en eftir að samningnum hafði verið rift og var í því ljósi engu talin geta breytt. F ehf. vísaði ekki til annarrar heimildar en leigumála síns við S ehf. og B ehf. til að hafast við í húsnæði Ö. Með því að sú heimild var fallin niður vegna riftunar leigusamningsins var Ö rétt að fá F ehf. borinn úr húsnæðinu.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 28. febrúar 2001, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 14. mars sl. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 16. febrúar 2001, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að sér yrði veitt heimild til að fá sóknaraðila borinn með beinni aðfarargerð úr húsnæði að Bíldshöfða 12 í Reykjavík. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að hafnað verði kröfu varnaraðila um heimild til útburðargerðar. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og sóknaraðila gert að greiða kærumálskostnað.

I.

Samkvæmt gögnum málsins gerðu Skorri ehf. og Bílabatteríið ehf. samning 7. janúar 1998 við KGW ehf. um að síðastnefnda félagið tæki á leigu af því fyrstnefnda húsnæði að Bíldshöfða 12, um 550 m2 að stærð, til að reka þar bílasölu og skylda starfsemi. Tók KGW ehf. um leið á leigu af Bílabatteríinu ehf. búnað til sama reksturs. Skyldi mánaðarleg leiga, samtals 250.000 krónur, greidd fyrir fram. Leigu fyrir húsnæðið bar að greiða 1. hvers mánaðar, en fyrir búnað 15. hvers mánaðar. Varnaraðili, sem er þinglýstur eigandi húsnæðisins að Bíldshöfða 12, ritaði undir samninginn af hálfu leigusala, en fram er komið í málinu að hann sé fyrirsvarsmaður beggja félaganna, sem hér um ræðir.

Sóknaraðili kveðst hafa keypt 23. júlí 1999 af KGW ehf. reksturinn, sem húsnæðið að Bíldshöfða 12 var nýtt undir. Hafi verið „fullt samkomulag“ um að sóknaraðili „kæmi inn í húsnæðið frá 1. ágúst 1999“. Því til stuðnings vísar sóknaraðili til þess að saminn hafi verið skriflegur leigusamningur milli hans og áðurnefndra leigusala, sem þó hafi ekki verið undirritaður vegna atvika, sem vörðuðu varnaraðila. Allt að einu hafi þeir, sem áttu hlut að máli, farið eftir þeim samningi, þar á meðal leigusalar, sem hafi tekið við leigu úr hendi sóknaraðila og stílað á hann kvittanir fyrir hana.

Með símskeyti leigusalanna til sóknaraðila 2. ágúst 2000 var leigusamningi um Bíldshöfða 12 sagt upp með sex mánaða fyrirvara. Var þar lagt fyrir sóknaraðila að ljúka við að rýma húsnæðið 1. mars 2001. Leigusalarnir beindu öðru símskeyti til sóknaraðila 15. ágúst 2000, þar sem skorað var á hann að gera innan sjö daga skil á gjaldfallinni leigu fyrir júlí og ágúst á því ári, alls 309.085 krónum auk 35.000 króna vegna innheimtulauna lögmanns. Var tekið fram að leigusamningi yrði rift án frekari fyrirvara ef sóknaraðili yrði ekki við þessari áskorun. Við henni mun sóknaraðili ekki hafa brugðist og tilkynntu leigusalar með símskeyti til hans 23. sama mánaðar að leigusamningnum væri rift. Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa greitt leiguna daginn eftir, en greiðslan hafi þó ekki verið fullnægjandi, þar sem hún hafi ekki náð til innheimtulaunanna, sem um ræddi í greiðsluáskorun leigusalanna.

Skorri ehf. leitaði 20. september 2000 eftir heimild Héraðsdóms Reykjavíkur til að fá sóknaraðila borinn úr húsnæðinu að Bíldshöfða 12. Sú heimild var veitt með úrskurði 22. nóvember 2000. Úrskurðinum var hrundið með dómi Hæstaréttar 13. desember sama árs í máli nr. 440/2000 með því að Skorri ehf., sem ekki var eigandi húsnæðisins, hefði ekki sýnt fram á heimild sína til að fá leigutakann borinn úr því. Leitaði þá varnaraðili eftir heimild til að fá sóknaraðila borinn úr húsnæðinu með beiðni til Héraðsdóms Reykjavíkur 20. desember 2000. Var fallist á þá beiðni með hinum kærða úrskurði.

II.

Óumdeilt er í málinu að sóknaraðili stóð í skuld við leigusala, Skorra ehf. og Bílabatteríið ehf., vegna gjaldfallinnar leigu fyrir júlí og ágúst 2000 þegar þeir beindu til hans fyrrnefndri greiðsluáskorun 15. ágúst á því ári. Greiðsla barst ekki leigusölum innan þess sjö daga frests, sem þeir veittu þar sóknaraðila til að gera skil. Þeir lýstu því yfir riftun samningsins eins og áður greinir með símskeyti 23. sama mánaðar. Þetta var leigusölunum heimilt samkvæmt ákvæði 1. töluliðar 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Greiðsla sóknaraðila á hluta skuldarinnar barst ekki leigusölunum fyrr en eftir að samningnum hafði verið rift. Í því ljósi getur hún engu breytt. Skipta hér heldur engu þau atvik, sem sóknaraðili hefur vísað öðrum þræði til, að forsvarsmaður hans hafi verið erlendis þegar greiðsluáskorun kom fram og allt til þess að frestur samkvæmt henni var á enda.

Sóknaraðili hefur ekki vísað til annarrar heimildar en leigumála sinn við Skorra ehf. og Bílabatteríið ehf. til að hafast við í húsnæði varnaraðila. Með því að sú heimild er samkvæmt framansögðu fallin niður vegna riftunar leigusamningsins er varnaraðila rétt að fá sóknaraðila borinn úr húsnæðinu. Verður niðurstaða hins kærða úrskurðar því staðfest.

Sóknaraðili verður dæmdur til að greiða varnaraðila kærumálskostnað, eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Frískir menn ehf., greiði varnaraðila, E-kk-þgf J-kk-þgf, 100.000 krónur í kærumálskostnað.