495/2017

SK höfðaði mál á hendur G og SL til heimtu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi um nánar tilgreinda fasteign. G og SL kröfðust þess á hinn bóginn á grundvelli yfirmatsgerðar aðallega að staðfest yrði riftun þeirra á kaupsamningnum, en til vara að þau ættu rétt til skaðabóta eða afsláttar vegna galla á fasteigninni. Fyrir lá að leki varð í eigninni eftir að kaupsamningur komst á en áður en hún var afhent. Talið var að SK hefði á þessum tíma borið áhættu af eigninni og var henni því gert að bæta G og SL það tjón sem af lekanum stafaði, sbr. 1. mgr. 12. gr. og 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, svo og tjón vegna leka með skorsteinum, sbr. 26. og 27. gr. laganna, sbr. og 2. mgr. 43. gr. þeirra. Hins vegar var fallist á með SK að rakaskemmdir á eigninni hefðu ágerst verulega frá afhendingartíma hennar fram til þess tíma sem vettvangsskoðun yfirmatsmanna fór fram um einu og hálfu ári síðar. Talið var að G og SL hefðu ekki gripið til viðeigandi ráðstafana til að takmarka tjón á fasteigninni og voru þau því talin bera halla af skorti á sönnun um að hún hefði við afhendingu verið haldin þeim auknu raka- og mygluskemmdum sem gerð hefði verið grein fyrir í yfirmatsgerð samanborið við undirmatsgerð. Samkvæmt þessu og með hliðsjón af því að áætlaður kostnaður við úrbætur á göllum fasteignarinnar nam samkvæmt undirmatinu einungis 4,5% af kaupverði eignarinnar, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002, var fallist á kröfu SK um greiðslu eftirstöðva kaupverðs, en að frádregnum þeim skaðabótum sem henni bar að bæta.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf og K-kk-nf A-kk-nf og E-kk-nf T-kk-nf fyrrverandi hæstaréttardómari.

Áfrýjendur skutu málinu upphaflega til Hæstaréttar 23. maí 2017. Ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 5. júlí 2017 og áfrýjuðu þau öðru sinni 2. ágúst sama ár. Áfrýjendur krefjast þess aðallega að staðfest verði riftun 21. september 2016 á kaupsamningi sínum og stefndu 30. júní 2014 um fasteignina að Hagaflöt 20 í Garðabæ og að stefndu verði gert að greiða sér aðallega 57.303.905 krónur, en til vara 53.672.674 krónur, í báðum tilvikum með vöxtum samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af nánar tilgreindum fjárhæðum frá 1. júlí 2014 til 21. september 2016, en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags, gegn því að áfrýjendur afhendi stefndu fasteignina. Að öðrum kosti krefjast áfrýjendur þess að stefndu verði gert að gefa út afsal til sín fyrir fasteigninni og greiða sér 4.063.695 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt síðastgreindu lagaákvæði frá 28. október 2016 til greiðsludags. Í öllum tilvikum krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Í hinum áfrýjaða dómi er því slegið föstu af héraðsdómi, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmönnum, að ósannað sé að meiri skemmdir hafi verið af völdum raka á húseigninni að Hagaflöt 20 þegar áfrýjendur fengu hana afhenta 1. ágúst 2014 en fram komu við skoðun undirmatsmanns á eigninni í júní 2015. Þessu til stuðnings er meðal annars vísað til skýrslu sérfróðs manns um skoðun á eigninni, sem fram fór að tilhlutan áfrýjenda 25. ágúst 2014, þar sem sagði að við grjóthleðslu við arin í stofu hafi mátt sjá rakaskemmd í loftklæðningu en ekki mælst þar raki og engar sýnilegar rakaskemmdir verið í svefnherbergjum og ekki mælst raki í þeim. Þá er í hinum áfrýjaða dómi litið svo á að ein af orsökunum fyrir hinum miklu rakaskemmdum, sem komu í ljós við skoðun yfirmatsmanna á eigninni á tímabilinu frá janúar til maí 2016, hafi verið sú að rakavarnarlag í þaki hennar hafi verið rofið við framkvæmd undirmatsins í júní 2015, en það var sannanlega gert á þremur stöðum. Engin rök standa til að hrófla við þessum ályktunum héraðsdóms.

Eins og tekið er fram í hinum áfrýjaða dómi var mat á kostnaði við að bæta úr göllum á húseigninni ekki sundurliðað í yfirmatsgerð eftir einstökum matsliðum, svo sem óskað var eftir í matsbeiðni. Eftir uppkvaðningu dómsins fóru áfrýjendur fram á við yfirmatsmenn að bætt yrði úr þeim ágalla og hefur sundurliðun á kostnaðarmati þeirra eftir matsliðum verið lögð fyrir Hæstarétt. Þegar matið er borið saman við undirmat eru þær fjárhæðir, sem yfirmatsmenn áætla að viðgerðirnar muni kosta, í öllum tilvikum miklum mun hærri en samsvarandi fjárhæðir undirmatsmanns. Virðist það einkum stafa af því að yfirmatsmenn miða við að bætt verði úr þeim rakaskemmdum, sem á eigninni voru við skoðun þeirra fyrri hluta árs 2016, auk þess sem mat þeirra er á því byggt að fjarlægð verði öll mygluð og rakaskemmd byggingarefni og ný sett í staðinn. Af þessum sökum er fallist á með héraðsdómi að við úrlausn málsins beri að leggja til grundvallar áætlaðan viðgerðarkostnað í undirmatsgerð.

Samkvæmt framansögðu og að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

Áfrýjendum verður gert að greiða stefndu málskostnað hér fyrir dómi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, G-kk-nf I-kk-nf K-kk-nf og S-kvk-nf L-kvk-nf H-kvk-nf, greiði stefndu, S-kvk-þgf K-kvk-þgf Ó-kvk-þgf, óskipt 1.000.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.