425/2006

Í málinu var deilt um hvort Á og H hafi, vegna ákvæðis 22. gr. a. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, borið að bjóða húsfélagi K 69 og eigendum þess forkaupsrétt að bílskúr sem þau seldu ásamt íbúð sinni í raðhúsi að K 75 í Reykjavík. Á og H kröfðust þess að viðurkennt yrði að þeim hefði ekki verið það skylt þar sem bílskúrinn stæði á sameiginlegri lóð K 69, K 75 og fleiri húsa. Húsfélag K 69 og eigendur þess töldu hins vegar að bílskúrinn stæði einvörðungu á lóð K 69, en ekki á sameiginlegri lóð, og því hefði Á og H borið að bjóða þeim forkaupsrétt að honum. Talið var að af lóðarleigusamningi og uppdrætti sem fylgdi honum væri ljóst að svæðið sem bílskúrinn stæði á tilheyrði lóð hússins að K 69, en ekki lóð sameiginlegri öðrum húsum. Á og H var því samkvæmt meginreglu 22. gr. laga nr. 26/1994 og 22. gr. a. sömu laga óheimilt að selja öðrum en eigendum hússins K 69 umræddan bílskúr án þess að gefa þeim og húsfélagi þess kost á að kaupa hann. Voru húsfélagið K 69 og eigendur þess því sýknaðir af viðurkenningarkröfu Á og H í málinu.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir I-kvk-nf B-kvk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 3. ágúst 2006. Þau krefjast sýknu af kröfu stefndu og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjendur hafa stefnt Fasteignamiðlun Kópavogs ehf., Þ-kk-þgf J-kk-þgf og B-kk-þgf B-kk-þgf fyrir Hæstarétt til réttargæslu. Réttargæslustefndu krefjast málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Málavöxtum er lýst í héraðsdómi. Eins og þar kemur fram seldu stefndu með kaupsamningi í júní 2005 íbúð sína í raðhúsi nr. 75 við Kambasel í Reykjavík ásamt 23,9 m² bílskúr. Samkvæmt deiliskipulagi Seljahverfis, Mjóumýri, sem samþykkt var í skipulagsnefnd Reykjavíkurborgar 31. júlí 1978 og borgarráði 1. ágúst sama ár, eru sjö svæði merkt sem lóðir, sem þó eru ekki nánar afmarkaðar á skipulagssvæðinu. Á lóð númer tvö eru meðal annars tvö lítil fjöleignarhús, nr. 69 og 85 og raðhús nr. 71-79. Fyrir Hæstarétt hefur verið lagður þinglýstur lóðarleigusamningur borgarstjórans í Reykjavík og H-kk-ef S-kk-ef 16. júlí 1980. Með þeim samningi tók H-kk-nf á leigu lóðina Kambasel 69 til þess að byggja á henni íbúðarhús með tilteknum skilmálum. Samkvæmt viðbót við 1. gr. lóðarleigusamningsins var óheimilt að selja bílskúr „frá því íbúðarhúsi, sem hann á að tilheyra samkvæmt samþykktu skipulagi.“ H-kk-nf S-kk-nf seldi upphaflega eigendum annarrar íbúðarinnar í raðhúsinu Kambaseli 75 bílskúrinn á árinu 1986, en stefndu keyptu hana og umræddan bílskúr af þeim ári síðar.

Ágreiningur málsins snýst um það hvort stefndu hafi borið að bjóða áfrýjendum, húsfélagi Kambasels 69 og eigendum þess, forkaupsrétt að bílskúrnum við söluna í júní 2005. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á með stefndu að þeim hafi verið heimilt að selja bílskúrinn án þess að bjóða áfrýjendum forkaupsrétt að honum. Áfrýjendur reisa kröfu sína meðal annars á því að bílskúrinn standi ekki á sameiginlegri lóð Kambasels 69 og 75 og fleiri húsa heldur á lóð hússins nr. 69. Hafi stefndu því verið óheimilt að selja bílskúrinn umrætt sinn án þess að virða forkaupsrétt áfrýjenda, sbr. 1. og 4. mgr. 22. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, og 22. gr. a. sömu laga, sbr. 5. gr. laga nr. 136/1995. Stefndu vísa á hinn bóginn til þess að samkvæmt áðurnefndu deiluskipulagi standi Kambasel 69 og 75 á sömu lóð, lóð númer tvö. Kambasel 69 til 85 hafi á skipulaginu verið talin ein heild og breyti síðari tíma afmörkun engu þar um. Hafi þeim því verið heimilt samkvæmt 4. mgr. 22. gr. og 22. gr. a. laga nr. 26/1994 að selja bílskúrinn án þess að bjóða áfrýjendum forkaupsrétt að honum. Málsástæðum aðila er nánar lýst í hinum áfrýjaða dómi.

Í 1. mgr. 22. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram sú meginregla að bílskúrar, hvort sem þeir eru innbyggðir í hús, sambyggðir því eða standa sjálfstæðir á lóð þess, skuli jafnan fylgja ákveðnum séreignarhlutum í húsinu og er sérstök sala þeirra eða framsal réttinda yfir þeim til annarra en eigenda í húsinu óheimil. Samkvæmt 4. mgr. sömu greinar er hins vegar gerð sú undantekning frá meginreglunni að heimilt er að ráðstafa bílskúr á milli hlutaðeigandi húsa ef hann er á lóð sem er sameiginleg fleiri húsum. Kemur þá til skoðunar hvort umræddur bílskúr standi á sjálfstæðri lóð hússins nr. 69 eða á sameiginlegri lóð þess og fleiri húsa. Í áðurnefndum lóðarleigusamningi segir meðal annars að lóðin Kambasel 69 samanstandi af „eftirtöldum lóðum samkvæmt viðfestum uppdrætti: a) Íbúðarhúsa, bílastæða og bílskúra lóð 564 ferm. að stærð. b) Bílastæðalóð 96 ferm. að stærð. c) Hluti í sameiginlegri bílastæða- og aðkomulóð fyrir Kambasel 69-85 sem er 506 ferm. að stærð.“ Eignaskiptayfirlýsing var gerð um Kambasel 69 en samkvæmt henni er gert ráð fyrir að bílskúrinn sem deilan í málinu lýtur að sé einn matshluta hússins. Undir þennan samning ritaði annað stefndu, en þau áttu 50% hvort í skúrnum. Aðrar eignaskiptayfirlýsingar hafa ekki verið lagðar fram í málinu.

Á uppdrætti, sem fylgdi lóðarleigusamningnum um Kambasel 69, eru afmarkaðar línur dregnar innan lóðarinnar um þau þrjú svæði sem tilgreind eru í framangreindum a til c liðum samningsins, og stendur hinn umdeildi bílskúr, sem er einn af fjórum í sameiginlegri byggingu, á fyrstnefnda svæðinu. Við skúrinn er sameiginleg innkeyrsla að Kambaseli 69 og er hún hluti af sameiginlegu bílastæða- og aðkomulóðinni fyrir Kambasel 69-85. Af lóðarleigusamningnum og uppdrætti sem fylgir honum er ljóst að svæðið sem bílskúrinn stendur á tilheyrir 564 m² hluta af lóð hússins að Kambaseli 69, en ekki lóð sameiginlegri öðrum húsum. Stefndu var því samkvæmt meginreglu 22. gr. laga nr. 26/1994 og 22. gr. a. sömu laga óheimilt að selja öðrum en eigendum hússins nr. 69 umræddan bílskúr án þess að gefa þeim og húsfélagi þess kost á að kaupa hann. Eru áfrýjendur þegar af þeirri ástæðu sýknaðir af kröfu stefndu.

Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 19/1991 um meðferð einkamála verður hver aðili látinn bera sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Málskostnaður til handa réttargæslustefndu verður ekki dæmdur.

Dómsorð:

Áfrýjendur, Kambasel 69 húsfélag, A-kvk-nf J-kvk-nf, E-kk-nf I-kk-nf B-kk-nf, S-kvk-nf V-kvk-nf C-kvk-nf, B-kvk-nf L-kvk-nf, S-kk-nf J-kk-nf, G-kvk-nf V-kvk-nf, J-kvk-nf V-kvk-nf, S-kvk-nf S-kvk-nf, G-kk-nf Þ-kk-nf R-kk-nf, D-kvk-nf Á-kvk-nf og A-kvk-nf K-kvk-nf, eru sýkn af kröfu stefndu, Á-kk-ef E-kk-ef og H-kvk-ef V. Á-kvk-ef.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.