424/2006

Á og J kröfðust þess að R og G yrði gert að afhenda þeim tiltekna fasteign í Kópavogi, aflétta öllum veðskuldum af eigninni og gefa út afsal fyrir henni til þeirra, allt gegn greiðslu á nánar tilgreindri fjárhæð. Var kröfugerðin reist á því að í gildi væri bindandi samningur milli málsaðila um sölu á fasteigninni sem komist hefði á með samþykktu gagntilboði. R og G töldu að samningurinn hefði fallið úr gildi. Talið var að þegar borin væru saman tiltekin ákvæði í hinu samþykkta gagntilboði um greiðslutíma annars vegar og afléttingu áhvílandi veðskulda hins vegar yrði ráðið að hið samþykkta gagntilboð fól í sér að ganga skyldi frá sérstökum kaupsamningi um eignina eigi síðar en á nánar tilgreindum degi. Lagt var til grundvallar að fyrir þann tíma hefðu Á og J ekki lýst sig reiðubúin til að inna án fyrirvara af hendi þá greiðslu sem þeim bar að greiða við kaupsamningsgerð og að þetta hefði verið ástæða þess að ekki var tímanlega boðað til gerðar sérstaks kaupsamnings. Með vísan til þessa voru Á og J talin bera ábyrgð á því gagnvart R og G að svo fór og R og G því eftir nefndan dag rétt að líta svo á að þau væru ekki lengur skuldbundin Á og J um sölu fasteignarinnar. Voru R og G því sýknuð af hinni aðfararhæfu kröfu Á og J í málinu. Á og J gerðu jafnframt viðurkenningarkröfu um að í gildi væri bindandi kaupsamningur milli málsaðila en þeirri kröfu var vísað frá dómi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu upphaflega til Hæstaréttar 29. maí 2006. Ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu 12. júlí 2006 og var áfrýjað öðru sinni 3. ágúst sama ár. Áfrýjendur krefjast þess að viðurkennt verði að í gildi sé bindandi kaupsamningur milli þeirra og stefndu um fasteignina Skógarhjalla 21, Kópavogi, sem komist hafi á með samþykki gagntilboðs 22. október 2004, og að stefndu verði gert að afhenda áfrýjendum fasteignina, aflétta öllum veðskuldum af eigninni og gefa út afsal fyrir henni til áfrýjenda, allt gegn greiðslu 29.900.000 króna. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjendur hafa stefnt Fasteignamiðlun Kópavogs ehf. fyrir Hæstarétt til réttargæslu. Réttargæslustefndi krefst málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Síðari hluti kröfugerðar áfrýjenda um að stefndu verði gert að afhenda þeim umrædda fasteign, aflétta öllum veðskuldum af eigninni og gefa út afsal fyrir henni til áfrýjenda gegn peningagreiðslu, er reistur á því að komist hafi á bindandi kaupsamningur milli þeirra og stefndu. Ekki verður leyst úr þessari kröfu án þess að taka afstöðu til þess hvort kaupsamningur hafi komist á milli málsaðila. Verður ekki séð að áfrýjendur hafi hagsmuni að lögum af því að fá jafnframt sérstaklega leyst úr viðurkenningarkröfu sem að þessu lýtur. Verður þeim hluta kröfugerðar áfrýjenda því vísað sjálfkrafa frá héraðsdómi.

Eins og rakið er í héraðsdómi komst 22. október 2004 á samningur milli málsaðila um kaup áfrýjenda á fasteign stefndu að Skógarhjalla 21, Kópavogi, með því að áfrýjendur samþykktu gagntilboð stefndu vegna hennar. Þar var kveðið á um að áfrýjendur skyldu greiða stefndu kaupverðið þannig að „við kaupsamning“ skyldi greiða 14.000.000 krónur, 10.000.000 krónur 30. desember 2004 og 5.900.000 krónur við afhendingu fasteignarinnar 1. apríl 2005. Tilgreint var að allar þessar greiðslur skyldi inna af hendi „með peningum“, en í þeim hluta hins samþykkta gagntilboðs sem hefur að geyma sundurgreiningu á greiðslu kaupverðs er ekki tekið sérstaklega fram að það eigi að hluta til að greiða með yfirtöku áhvílandi veðskulda eða lántöku. Hins vegar segir í stöðluðu ákvæði gagntilboðsins að í samræmi við venjur í fasteignaviðskiptum megi veðheimild til kaupanda aldrei vera hærri en 75% af „greiddum greiðslum“. Í skjalinu segir ennfremur að tilgreindar veðskuldir á fasteigninni séu „kaupanda óviðkomandi og skal seljandi aflýsa þeim svo fljótt sem verða má og eigi síðar en 30 dögum eftir kaupsamning.“ Samskiptum aðila og réttargæslustefnda eftir að framangreindur samningur um kaupin komst á er lýst í hinum áfrýjaða dómi, meðal annars óskum áfrýjenda um veðheimildir. Ekki leiddu þessi samskipti til breytinga á samningnum. Þegar borin eru saman framangreind ákvæði um greiðslutíma á fyrstu og annarri greiðslu annars vegar og hins vegar skuldbindingu stefndu um að aflétta áhvílandi veðskuldum, verður ráðið að hið samþykkta gagntilboð fól í sér að ganga skyldi frá sérstökum kaupsamningi um eignina eigi síðar en 30. nóvember 2004. Styðst þessi túlkun samningsins jafnframt við framburð áfrýjandans J-kk-ef og stefnda G-kk-ef A-kk-ef fyrir héraðsdómi. Fyrir þann tíma lýstu áfrýjendur sig ekki reiðubúna til að inna án fyrirvara af hendi þá greiðslu sem þeim bar að greiða við kaupsamningsgerð. Verður ráðið af gögnum málsins að þetta hafi verið ástæða þess að ekki var tímanlega boðað til gerðar sérstaks kaupsamnings. Með vísan til þessa verða áfrýjendur talin bera ábyrgð á því gagnvart stefndu að svo fór. Var stefndu eftir nefndan dag rétt að líta svo á að þau væru ekki lengur skuldbundin áfrýjendum um sölu fasteignarinnar. Héraðsdómur verður því staðfestur á þann hátt sem í dómsorði greinir.

Áfrýjendur verða dæmd til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir, en málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur að öðru leyti niður.

Fasteignamiðlun Kópavogs ehf. er í málinu einungis stefnt til réttargæslu og voru því ekki efni til að fjalla um milligöngu hennar á þann hátt sem gert var í forsendum héraðsdóms.

Dómsorð:

Kröfu áfrýjenda, Á-kvk-ef M-kvk-ef S-kvk-ef og J-kk-ef G-kk-ef, um að viðurkennt verði með dómi að í gildi sé bindandi kaupsamningur milli þeirra og stefndu, G-kk-ef A-kk-ef H-kk-ef og R-kvk-ef Ó-kvk-ef, um fasteignina Skógarhjalla 21, Kópavogi, er vísað frá héraðsdómi.

Héraðsdómur er staðfestur að öðru leyti.

Áfrýjendur greiði stefndu samtals 400.000 krónur í málskostað fyrir Hæstarétti. Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur að öðru leyti niður.

if !supportEmptyParas endif