25/2020

J og B kröfðust þess að felldar yrðu úr gildi samþykktir byggingarfulltrúa Reykjavíkur þar sem veitt var byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við einbýlishús sem M o.fl. áttu í óskiptri sameign, auk þess sem þau kröfðust ógildingar byggingarleyfis sem gefið var út á grundvelli samþykktanna. Reistu J og B kröfuna aðallega á því að byggingarleyfið hefði verið í andstöðu við gildandi deiliskipulag sem kvæði á um að óheimilt væri að hafa fleiri en eina íbúð í hverju húsi. Í dómi Hæstaréttar kom fram að hvorki í skipulagslögum né öðrum réttarheimildum um fasteignir væri að finna fyrirmæli um hvenær fleiri en ein íbúð teldist óhjákvæmilega vera í húsi eða haldbærar vísbendingar um að hlutlægt mat á innra skipulagi og öðrum eiginleikum húss samkvæmt aðaluppdráttum ætti að ráða við mat á því hvort hús teldist einbýlishús. Þvert á móti væru eigendur fasteigna frjálsir að því að ákveða, innan þeirra marka sem réttarheimildir á sviði skipulags- og mannvirkjamála, um brunavarnir, hollustuhætti og mengunarvarnir svo og skipulagsskilmálar kvæðu á um, hvernig innra skipulagi fasteigna þeirra væri háttað. Jafnframt lægi fyrir að hús M o.fl., eftir að byggt hafði verið við það, væri skráð í fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands sem einbýlishús í óskiptri sameign þeirra og að ekki hefði verið óskað eftir breytingu á þeirri skipan. M o.fl. voru sýknuð af kröfum J og B.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir B-kk-nf B-kk-nf, Á-kvk-nf Ó-kvk-nf, I-kvk-nf E-kvk-nf, Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og S-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 20. maí 2020. Þau krefjast þess að felldar verði úr gildi samþykktir byggingarfulltrúa Reykjavíkur 10. maí 2016 þar sem veitt var byggingarleyfi fyrir 246,1 m2 viðbyggingu vestan við einbýlishús nr. 12 á lóðinni nr. 10 - 16 við Traðarland og 4. október sama ár þar sem heimilaðar voru breytingar á áður samþykktum byggingaráformum. Þá krefjast þau þess að ógilt verði byggingarleyfi til handa stefnda, M-kk-þgf S-kk-þgf M-kk-þgf, sem gefið var út 21. október 2016 á grundvelli fyrrnefndra samþykkta. Loks krefjast þau málskostnaðar á öllum dómstigum óskipt úr hendi stefndu.

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Dómendur fóru á vettvang 1. desember 2020.

I

Ágreiningur málsaðila lýtur að því hvort byggingarleyfi sem byggingarfulltrúinn í Reykjavík gaf út 21. október 2016 vegna stækkunar á húsi stefndu að Traðarlandi 12 í Reykjavík hafi samrýmst gildandi deiliskipulagi fyrir viðkomandi svæði en í ákvæðum þess segir meðal annars að óheimilt sé „að hafa meira en eina íbúð“ í hverju húsi. Aðila greinir á um hvort aðaluppdrættir, sem fylgdu umsókn um byggingarleyfi vegna viðbyggingarinnar, hafi gert ráð fyrir einni eða tveimur íbúðum í húsinu. Jafnframt lýtur ágreiningur aðila að því hvort veggur við norðurhlið húss stefndu brýtur í bága við skilmála deiliskipulags um að þar skuli vera steyptur, 22 m langur og 2,1 m hár, gluggalaus veggur. Þá greinir aðila á um hvort 5 m langur veggur við vesturhlið húss stefndu, sem snýr að húsi áfrýjenda, hafi verið hluti af þeim framkvæmdum sem byggingarleyfið tók til og hvort veggurinn hafi brotið gegn gildandi deiliskipulagi. Loks er deilt um hvort gluggar á vesturhlið viðbyggingarinnar sem snúa að húsi áfrýjenda brjóta gegn grenndarrétti þeirra.

Héraðsdómur féllst á kröfur áfrýjenda um að samþykktir byggingarfulltrúa Reykjavíkur fyrir byggingaráformum að Traðarlandi 12 yrðu felldar úr gildi og um ógildingu byggingarleyfis 21. október 2016. Stefndu skutu málinu til Landsréttar sem sýknaði þau af öllum kröfum áfrýjenda.

Hæstiréttur veitti áfrýjunarleyfi á þeim grundvelli að dómur í málinu gæti haft fordæmisgildi um túlkun skipulagsskilmála er kveði á um að óheimilt sé að hafa fleiri en eina íbúð í hverju húsi.

II

Áfrýjendur eru eigendur einbýlishúss að Traðarlandi 14 í Reykjavík en stefndu eigendur húss að Traðarlandi 12. Eignarhlutföll stefndu í húsinu eru þau að M-kk-nf S-kk-nf og R-x-x L-x-x eiga hvort um sig 33,335% en M-kk-nf M-x-x og B-x-x B-x-x hvort um sig 16,665%. Einbýlishús málsaðila standa ásamt tveimur öðrum á sameiginlegri lóð nr. 10 - 16 en lóðin skiptist í fjóra lóðarhluta. Upphaflegir skipulagsskilmálar fyrir einbýlishús á hinni sameiginlegu lóð eru frá árinu 1966 og var samhljóða deiliskipulag samþykkt í borgarráði 6. febrúar 1968. Árið 1999 voru samþykktar breytingar á deiliskipulaginu, sem hér skipta máli, og voru þær auglýstar í B-deild Stjórnartíðinda 3. febrúar 2000. Breytingar á deiliskipulaginu voru samþykktar tvívegis á árinu 2006 en þær voru auglýstar í B-deild Stjórnartíðinda 23. nóvember 2006 og 8. mars 2007.

Stefndu M-kk-nf S-kk-nf og R-x-x L-x-x keyptu einbýlishúsið að Traðarlandi 12 árið 2015. Stefndi M-kk-nf S-kk-nf lagði inn umsókn til byggingarfulltrúans í Reykjavík 5. apríl 2016 um leyfi til að rífa bílskúr og byggja 246,1 m2 viðbyggingu á tveimur hæðum vestan við húsið. Í umsókninni kom fram að um væri að ræða „kynslóðahús“. Sótt væri um að reisa viðbyggingu við núverandi einbýli og væri um að ræða órjúfanlegan hluta núverandi íbúðarhluta. Bílageymsla skyldi endurbyggð og íbúðarhluti byggður með kjallara undir.

Í þeim aðaluppdrætti sem fylgdi umsókninni var gert ráð fyrir tengibyggingu milli gamla og nýja húshlutans með sameiginlegu anddyri fyrir báða hlutana en inn af því yrði gengið annars vegar beint inn í nýja húshlutann en hins vegar inn í annað anddyri sem fyrir var í eldri hluta hússins. Frá anddyrinu lægi stigi niður í kjallara viðbyggingarinnar sem skyldi hýsa þvottahús og geymslur. Uppdrátturinn sýndi eldhúsaðstöðu, svefnherbergi og baðherbergi í báðum húshlutunum. Gert var ráð fyrir sameiginlegu hita- og rafmagnskerfi og sameiginlegum mælum fyrir báða húshluta.

Byggingarfulltrúinn í Reykjavík samþykkti byggingaráformin 10. maí 2016 og breytingar á þeim 4. október sama ár. Hann gaf út byggingarleyfi fyrir viðbyggingunni 21. október 2016 í samræmi við endanleg byggingaráform.

Stefndu M-kk-nf S-kk-nf og R-x-x L-x-x afsöluðu 10. nóvember 2017 samtals þriðjungseignarhluta í húsinu Traðarlandi 12 til stefndu M-kk-ef M-x-x og B-kvk-ef B-x-x en þau eru foreldrar M-kk-ef S-kk-ef. Samið var um gagnkvæman forkaupsrétt.

Eftir að framkvæmdir við viðbygginguna voru hafnar sendu áfrýjendur byggingarfulltrúanum í Reykjavík kvörtun 23. febrúar 2017. Þau kröfðust þess að byggingarleyfið yrði afturkallað á þeim grundvelli að verið væri að breyta einbýlishúsinu Traðarlandi 12 í tvíbýlishús. Auk þess yrði bætt við gluggum á vesturhlið hússins og reistur skrautveggur við göngustíg sem skildi að lóðir áfrýjenda og stefndu. Áfrýjendur töldu að grenndarkynning hefði átt að fara fram samkvæmt 43. og 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Byggingarfulltrúi hafnaði erindinu með tölvubréfi 27. sama mánaðar og taldi byggingarleyfið hafa verið í samræmi við gildandi deiliskipulag. Þar kom einnig fram að ekki væri verið að breyta einbýlishúsi í tvíbýlishús en þess hefði sérstaklega verið getið í umsögn skipulagsfulltrúa að ekki væri heimilt að hafa fleiri en eina íbúð í húsinu.

Áfrýjendur kærðu samþykki byggingarfulltrúa Reykjavíkur fyrir breytingum og viðbyggingu við íbúðarhúsið að Traðarlandi 12 til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála 22. mars 2017. Kærunni var vísað frá með úrskurði 21. júlí sama ár með þeim rökum að kærufrestur hefði verið liðinn þegar hún barst nefndinni.

III

Af hálfu áfrýjenda er á því byggt að mat á því hvort húsið Traðarland 12 skiptist í tvær íbúðir eigi að vera hlutlægt. Miða eigi við þær skilgreiningar á íbúð sem hafi verið að finna í lögum á þeim tíma þegar samþykktir hafi verið skilmálar í deiliskipulagi frá árinu 1968, sem kvað á um að óheimilt væri að hafa nema eina íbúð í húsinu. Niðurstaða matsins eigi að ráðast af því hvort skoðun á aðaluppdráttum leiðir í ljós að í viðbyggingunni séu til staðar öll nauðsynleg rými þannig að um sé að ræða sérstaka íbúð. Engu skipti hvort stefndu hafa ætlað að skipta húsinu formlega upp í tvær íbúðir. Fasteignaeigendur geti ekki haft það í hendi sér hvort þeir ákveða að gera eignaskiptayfirlýsingu og hús teljist þá formlega fjöleignarhús sem falli undir lög nr. 26/1994 um fjöleignarhús og íbúðir sem tilheyri því fái þá sérstakt fasteignanúmer.

Áfrýjendur halda því jafnframt fram að stefndu hafi við framkvæmdirnar farið á svig við skýra skilmála deiliskipulagsins um steyptan, 22 m langan og 2,1 m háan, gluggalausan vegg norðanmegin við húsið Traðarland 12. Á teikningum vegna fyrirhugaðra breytinga á húsinu hafi verið gert ráð fyrir slíkum vegg en raunin sé hins vegar sú að stefndu hafi rofið hann.

Þá reisa áfrýjendur jafnframt kröfur sínar á því að 5 m langur veggur sem stefndu hafi reist vestan við hús sitt á mörkum lóða málsaðila, í samræmi við teikningar sem fylgdu umsókn þeirra um byggingarleyfi, brjóti í bága við þá skilmála deiliskipulags að lóðarhluta skuli afmarka með limgirðingum. Í samþykktum byggingarfulltrúa hafi komið fram að hafa eigi samráð við lóðarhafa aðliggjandi lóða um frágang á lóðamörkum en slíkt samráð hafi stefndu ekki haft við byggingu veggjarins. Áfrýjendur telja að veggurinn torveldi aðgang þeirra að lóð sinni.

Loks telja áfrýjendur að gluggar á vesturhlið viðbyggingar stefndu, sem snúi beint að húsi þeirra, brjóti gegn grenndarhagsmunum þeirra, ásamt framangreindum atriðum.

Stefndu vísa aftur á móti til þess að húsið að Traðarlandi 12 sé skráð í fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands sem einbýlishús með einni íbúð. Hönnun viðbyggingarinnar eigi sér bæði fagurfræðilegar og hagnýtar ástæður en tilgangur þeirra hafi ekki verið sá að koma annarri íbúð fyrir í húsinu. Hefði það verið ætlun stefndu hefðu þau ekki haft sameiginlegt anddyri fyrir húshlutana, þar sem gengið væri niður í sameiginlegan kjallara og heldur ekki eina geymslu og sama rafmagns- og lagnakerfi.

Stefndu telja að til þess að unnt sé að skipta húsinu að Traðarlandi 12 upp í tvær íbúðir þannig að það verði fjöleignarhús þurfi að liggja fyrir eignaskiptayfirlýsing eða önnur þinglýst heimild um skiptingu hússins í fleiri en eina afmarkaða einingu eða séreignarhluta, sbr. 4. gr. laga nr. 26/1994 og 8. tölulið 5. gr. reglugerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat. Engra slíkra gagna njóti við í málinu. Stefndu telja að með vísan til gildandi deiliskipulags, aðaluppdrátta hússins, byggingaráforma, framkvæmda stefndu, laga, reglna og alls annars í málinu liggi fyrir að fasteign þeirra sé og geti aldrei orðið annað en einbýlishús með einni íbúð.

Stefndu byggja á því að teikningar sem fylgt hafi umsókn um byggingarleyfi hafi verið í samræmi við skilmála deiliskipulags hvað varðar vegg við norðurhlið hússins. Til standi að fylla upp í skarð í umræddum vegg en málaferli þau sem áfrýjendur hafi stofnað til hafi gert það að verkum að stefndu hafi neyðst til að stöðva framkvæmdir. Ekki komi því til álita að fella byggingarleyfið úr gildi þótt umræddum framkvæmdum við vegginn sé ólokið.

Stefndu telja einnig að 5 m langur skrautveggur vestan við hús þeirra sé ekki á mörkum lóðar þeirra og lóðar stefndu heldur á lóðarmörkum stefndu austan við þriggja metra breiðan göngustíg sem skilji lóðirnar að. Veggurinn brjóti því ekki í bága við ákvæði deiliskipulags um limgirðingu á lóðamörkum. Stefndu telja að þótt gert hafi verið ráð fyrir veggnum á teikningum sem fylgt hafi umsókn um byggingarleyfi þá hafi ekkert komið fram um vegginn í texta umsóknarinnar og hæð hans hafi ekki verið tilgreind. Ekki verði ráðið af byggingarleyfinu að veitt hafi verið leyfi fyrir byggingu hans og því verði það ekki fellt úr gildi þótt veggurinn hafi verið reistur. Þá sé veggurinn nú aðeins um 1,2 m á hæð og verði mun lægri þegar lóð verði komin í endanlega hæð. Hæð veggjarins og fjarlægð frá lóðarmörkum geri það að verkum að ekki hafi þurft byggingarleyfi vegna hans.

Loks telja stefndu að gluggar á vesturhlið viðbyggingarinnar séu ekki í andstöðu við skipulagsskilmála og hafi ekki, frekar en aðrar byggingarframkvæmdir þeirra, grenndaráhrif á áfrýjendur. Stefndu telja að byggingaráform og framkvæmdir við fasteign sína muni ekki hafa nein áhrif á hagsmuni áfrýjenda, eignarrétt eða nábýlis- og grenndarrétt þeirra eða að minnsta kosti ekki meiri áhrif en áður hafi verið til staðar.

IV

1

Áfrýjendur eru eigendur hússins Traðarlands 14 sem stendur við hliðina á húsi stefndu að Traðarlandi 12. Áfrýjendur hafa því lögvarða hagsmuni af því að hafa uppi í máli þessu dómkröfur á hendur stefndu, sem lúta meðal annars að ógildingu á byggingarleyfi vegna umræddrar viðbyggingar við húsið Traðarland 12 á þeim grundvelli að það fari í bága við gildandi deiliskipulag.

Byggingarfulltrúi veitir byggingarleyfi á grundvelli laga nr. 160/2010 um mannvirki en í 5. tölulið 3. gr. laganna er að finna svohljóðandi skilgreiningu á byggingarleyfi: „Skriflegt leyfi byggingarfulltrúa eða Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar til að byggja hús eða önnur mannvirki, breyta þeim eða rífa, eða breyta notkun þeirra, útliti eða formi. Leyfið felur í sér samþykkt aðaluppdrátta og framkvæmdaáforma, og heimild til að hefja framkvæmdir að uppfylltum skilyrðum, sbr. 13. gr.“ Samkvæmt 11. gr. laganna gengur byggingarfulltrúi, eða eftir atvikum Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, meðal annars úr skugga um að aðaluppdrættir uppfylli ákvæði laganna og reglugerða sem settar hafa verið á grundvelli þeirra. Þá er samþykkt byggingaráforma háð því að fyrirhuguð mannvirkjagerð sé í samræmi við skipulagsáætlanir á viðkomandi svæði.

Um skipulagsáætlanir er fjallað í skipulagslögum en samkvæmt 7. tölulið 2. gr. þeirra er deiliskipulag skipulagsáætlun fyrir afmarkað svæði eða reiti innan sveitarfélags sem byggð er á aðalskipulagi og kveður nánar á um útfærslu þess. Samkvæmt 1. og 2. mgr. 37. gr. laganna eru í deiliskipulagi teknar ákvarðanir „um lóðir, lóðanotkun, byggingarreiti, byggðamynstur, þ.m.t. nýtingarhlutfall, útlit mannvirkja og form eftir því sem við á og aðrar skipulagsforsendur sem þurfa að liggja fyrir vegna byggingar- og framkvæmdaleyfa. Deiliskipulag skal gera fyrir einstök svæði eða reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar og skal jafnan miða við að það taki til svæða sem mynda heildstæða einingu.“

Í 43. skipulagslaga er fjallað um breytingar á samþykktu deiliskipulagi og segir þar í 1. mgr. að um slíkar breytingar fari eins og um nýtt deiliskipulag sé að ræða. Í 2. mgr. greinarinnar er mælt fyrir um að telji sveitarstjórn að gera þurfi svo óverulega breytingu á deiliskipulagi að ekki sé talin ástæða til meðferðar samkvæmt 1. mgr. skuli fara fram grenndarkynning. Loks segir í 3. mgr. að við útgáfu framkvæmda- eða byggingarleyfis geti sveitarstjórn heimilað að vikið sé frá kröfum 2. mgr. um breytingu á deiliskipulagi og grenndarkynningu þegar um svo óveruleg frávik er að ræða að hagsmunir nágranna skerðist í engu hvað varðar landnotkun, útsýni, skuggavarp eða innsýn.

Reykjavíkurborg gerði upphaflega leigusamning 22. desember 1971 um lóðina Traðarland 12 í því skyni að byggt yrði á henni íbúðarhús. Í leigusamningnum kom fram að lóðin Traðarland 10 - 16 væri ein og óskipt lóð en lóðin Traðarland 12 væri hluti hennar. Um lóðina giltu upphaflega skilmálar frá 15. febrúar 1966 fyrir einbýlishús í Fossvogi. Í 1. grein þeirra var kveðið á um að á hverri lóð skyldi reisa fjögur einnar hæðar einbýlishús en lóðirnar væri heimilt að aðgreina eins og mæliblað sýndi þannig að sérlóðarhluti fylgdi hverju húsi. Skyldi sú afmörkun þá gerð með limgirðingum. Eiganda mannvirkja á mörkum lóðarhluta væri þó heimilaður nauðsynlegur umgangur vegna viðhalds og byggingarframkvæmda. Í öðru lagi sagði í 2. grein að óheimilt væri „að hafa meira en eina íbúð í húsinu.“ Í þriðja lagi var kveðið á um það í 4. grein að steypa skyldi 2,1 m háan vegg frá hæð gólfplötu að norðanverðu í hverjum lóðarhluta og skyldi sá veggur vera 22 m langur og gluggalaus. Deiliskipulag fyrir einbýlishús í Fossvogi var samþykkt í borgarráði 6. febrúar 1968 en óumdeilt er að framangreindir skilmálar hafi verið hluti af því.

Samkvæmt auglýsingu um deiliskipulag 3. febrúar 2000 voru gerðar þær breytingar á framangreindum skilmálum um einbýlishús í Fossvogi að nýtingarhlutfall lóða skyldi verða 0,24 fyrir hvern lóðarhluta. Með breytingum á þessum skilmálum, sem auglýstar voru 23. nóvember 2006 og 8. mars 2007, var heimilað að hafa kjallara undir einbýlishúsum og hámark nýtingarhlutfalls á lóð ofanjarðar hækkað úr 0,24 í 0,3.

2

Ekki liggur annað fyrir en að viðbygging við húsið Traðarland 12 hafi verið reist í samræmi við aðaluppdrátt sem fylgdi umsókn um byggingarleyfi að því leyti sem framkvæmdum er lokið. Þá er óumdeilt að húsið að Traðarlandi 12 uppfyllir, eftir að byggt hefur verið við það, ákvæði gildandi deiliskipulags um staðsetningu innan byggingarreits, hámarksstærð og nýtingarhlutfall.

Í málinu eru til endurskoðunar tvær samþykktir byggingarfulltrúa á byggingaráformum varðandi viðbyggingu við húsið Traðarland 12 og byggingarleyfi sem gefið var út í samræmi við þær 21. október 2016. Við þá endurskoðun reynir aðallega á mat á því hvort áform um viðbygginguna standist skilmála gildandi deiliskipulags um að óheimilt sé að hafa fleiri en eina íbúð í húsinu. Fyrir liggur að byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við húsið var veitt á þeim grundvelli að það yrði áfram einbýlishús. Samkvæmt upplýsingum úr fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands um fasteignina Traðarland 12 í Reykjavík, með fastanúmer 203-8205, stendur 466 m2 einbýlishús ásamt bílskúr á lóðinni í óskiptri eigu stefndu í þeim hlutföllum sem að framan greinir. Engir samningar eða önnur gögn liggja fyrir í málinu um skiptingu hússins milli þeirra.

3

Í ákvæðum skipulagslaga er ekki að finna skilgreiningu á einbýlishúsi eða íbúð eða annað það sem varpað getur ljósi á hvenær ein eða fleiri íbúðir teljast vera í húsi í skilningi framangreindra skipulagsskilmála fyrir einbýlishús í Fossvogi. Slíkar skilgreiningar eða viðmið er heldur ekki að finna í lögum nr. 160/2010.

Í málinu reynir á þá hagsmuni eigenda fasteignarinnar Traðarlands 12 að geta nýtt hana á þann hátt sem þjónar þeim best. Sá réttur nýtur verndar 72. gr. stjórnarskrárinnar en takmarkast af ýmsum lagaákvæðum meðal annars á sviði skipulags- og mannvirkjamála og af nábýlis- og grenndarhagsmunum stefndu sem einnig njóta verndar sama stjórnarskrárákvæðis. Með hliðsjón af þeirri vernd sem eignarréttindi stefndu njóta samkvæmt framansögðu verður hugtakið íbúð í skilmálum deiliskipulags fyrir einbýlishús í Fossvogi ekki skýrt þröngt. Er það reist á því að hagsmunir stefndu í þessu tilliti verða taldir ganga framar nábýlis- og grenndarhagsmunum áfrýjenda.

Við úrlausn málsins er nauðsynlegt að skoða hvort í öðrum réttarheimildum en að framan greinir er að finna skýrar reglur eða viðmiðanir sem styðja að synja hefði átt um útgáfu byggingarleyfis fyrir umræddri viðbyggingu á þeim grunni að skipulag hússins samkvæmt aðaluppdráttum fæli í sér að í því væru fleiri en ein íbúð.

Áfrýjendur hafa vísað til þess að þegar deiliskipulag fyrir einbýlishús í Fossvogi var samþykkt á árinu 1968 hafi íbúð verið skilgreind í 2. mgr. 1. gr. þágildandi laga nr. 19/1959 um sameign fjölbýlishúsa sem hvert það herbergi sem eldhús fylgdi. Í athugasemdum með frumvarpi því sem varð að þeim lögum hafi komið fram að þessi skilgreining á íbúð væri í samræmi við ákvæði heilbrigðissamþykktar Reykjavíkur og þarfnaðist ekki frekari skýringa. Áfrýjendur telja nærtækast að álykta að orðinu íbúð í skilmála deiliskipulags hafi verið gefin sama merking og í fyrrnefndu lagaákvæði og heilbrigðissamþykkt. Þá benda áfrýjendur á að orðið íbúð hafi verið skilgreint með sama hætti í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 59/1976 um fjölbýlishús sem leyst hafi fyrrgreind lög af hólmi.

Áfrýjendur hafa ekki sýnt fram á að bein tengsl séu milli skilgreiningar á orðinu íbúð í eldri lagaákvæðum um fjölbýlishús og merkingar sama orðs í umræddum skilmálum deiliskipulags. Líta verður svo á að með skilgreiningu á orðinu íbúð í fyrrnefndum lögum um fjölbýlishús hafi fyrst og fremst verið ætlunin að tilgreina þær lágmarkskröfur sem gerðar yrðu til húsnæðis til þess að kalla mætti það íbúð en ekki að útiloka að fleiri en eitt rými tiltekinnar tegundar, svo sem eldhús, gætu verið í sömu íbúð. Sú skilgreining á íbúð sker því ekki úr um hvenær telst vera um fleiri en eina íbúð að ræða í einbýlishúsi í skilningi skilmála deiliskipulagsins.

Í grein 6.7.1 byggingarreglugerðar nr. 112/2012, með síðari breytingum, er kveðið á um almennar kröfur til íbúða. Þar segir meðal annars að hver einstök íbúð skuli sérstaklega afmörkuð með gólfi, lofti og veggjum ásamt hurðum og gluggum, sem hver um sig uppfylli ákvæði reglugerðarinnar um hljóðvist, loftræsingu, eldvarnir og varmaeinangrun. Íbúð skuli hafa að lágmarki eitt íbúðarherbergi, eldunaraðstöðu og baðherbergi. Öll slík rými innan íbúðar skuli tengd innbyrðis og ekki skuli þurfa að fara um sameign á milli rýmanna. Íbúð skuli tilheyra geymslurými og þvottaaðstaða í séreign eða sameign. Anddyri skuli vera í íbúðum en þó heimilt að sleppa anddyri ef hönnuður sýni fram á að kröfur um hljóðvist, loftræsingu og eldvarnir séu uppfylltar og að öryggi vegna vindálags sé tryggt.

Af hinum almennu kröfum til íbúða samkvæmt byggingarreglugerð verður ráðið að um sé að ræða lágmarkskröfur til hönnunar innra rýmis íbúðarhúsnæðis svo að það geti talist sjálfstæð íbúð. Reglugerðin sker þannig heldur ekki úr um hvort hús stefndu hafa að geyma fleiri en eina íbúð í skilningi skilmála umrædds deiliskipulags.

Í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna er mælt fyrir um að skrá skuli allar fasteignir í landinu í fasteignaskrá. Fasteign er skilgreind í 1. mgr. 3. gr. laganna sem afmarkaður hluti lands, ásamt lífrænum og ólífrænum hlutum þess, réttindum sem því fylgja og þeim mannvirkjum sem varanlega eru við landið skeytt. Sömu skilgreiningu á fasteign er að finna í 2. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup að því viðbættu að þar segir að með fasteign sé einnig átt við eignarhluta í húsi eða öðru mannvirki sem skiptist í fleiri en einn slíkan. Samkvæmt c-lið 2. mgr. 3. gr. laga nr. 6/2001 skal meðal annars skrá séreignarhluta í fjöleignarhúsum, samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sem sérstakar eindir í fasteignaskrá. Samkvæmt 11. gr. síðastgreindra laga telst hver eignarhluti sérstök fasteign.

Í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 26/1994 er hugtakið fjöleignarhús skilgreint sem hvert það hús sem skiptist í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign sem bæði geti verið allra og sumra. Séreign er skilgreind þannig í 4. gr. laganna að hún sé „afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls.“

Í 1. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 er mælt fyrir um að gera skuli eignaskiptayfirlýsingu um öll fjöleignarhús, enda liggi ekki fyrir þinglýstur fullnægjandi og glöggur skiptasamningur. Samkvæmt 1. gr. reglugerðar nr. 916/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum skal eignaskiptayfirlýsing hafa að geyma lýsingu á húsinu og lóð þess og mæla fyrir um skiptingu þess í séreignir, sameign allra og sameign sumra og ákvarða hlutdeild hvers eiganda í sameign. Samkvæmt 4. mgr. 17. gr. laga nr. 26/1994 skal afhenda byggingarfulltrúa eignaskiptayfirlýsingu til staðfestingar og er honum skylt að senda Þjóðskrá Íslands afrit af henni.

Með kröfu um staðfestingu byggingarfulltrúa á eignaskiptayfirlýsingu er samkvæmt framangreindu tryggt að eigandi geti ekki skipt upp fasteign sinni án þess að fá staðfestingu byggingarfulltrúa en eðli máls samkvæmt reynir þá á hvort skiptingin stenst ákvæði gildandi skipulagsskilmála.

Eins og rakið hefur verið er ekki að finna í skipulagslögum eða öðrum réttarheimildum um fasteignir fyrirmæli um hvenær fleiri en ein íbúð telst óhjákvæmilega vera í húsi. Þá er heldur ekki að finna í framangreindum réttarheimildum neinar haldbærar vísbendingar um að hlutlægt mat á innra skipulagi og öðrum eiginleikum húss samkvæmt aðaluppdráttum eigi að ráða við mat á því hvort hús telst einbýli og fullnægir þar með skilmálum deiliskipulags sem mæla fyrir um að óheimilt sé að hafa fleiri en eina íbúð í húsi. Þvert á móti eru eigendur fasteigna frjálsir að því að ákveða, innan þeirra marka sem réttarheimildir á sviði skipulags- og mannvirkjamála, um brunavarnir, hollustuhætti og mengunarvarnir svo og skipulagsskilmálar kveða á um, hvernig innra skipulagi fasteigna þeirra er háttað, svo sem um fjölda svefnherbergja, baðherbergja og herbergja með eldunaraðstöðu.

Einbýlishúsið að Traðarlandi 12 er, eftir að byggt hefur verið við það, skráð í fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands sem einbýlishús í óskiptri sameign stefndu og þau hafa ekki óskað eftir breytingu á þeirri skipan með því að skipta því í séreignar- og sameignarhluta.

Að öllu áðurgreindu virtu en að öðru leyti með vísan til forsendna dóms Landsréttar er þeirri málsástæðu áfrýjenda hafnað að ógilda beri byggingarleyfi 21. október 2016 fyrir viðbyggingu við hús stefndu að Traðarlandi 12 af þeirri ástæðu að byggingaráformin hafi farið gegn því ákvæði í gildandi deiliskipulagi að óheimilt sé að hafa nema eina íbúð í húsinu. Samkvæmt því reyndi ekki að þessu leyti á ákvæði 43. gr. skipulagslaga við útgáfu byggingarleyfisins.

4

Eins og áður segir gerði aðaluppdráttur sem fylgdi umsókn um byggingarleyfi vegna viðbyggingar við húsið Traðarland 12 ekki ráð fyrir öðru en að við norðurhlið þess yrði steyptur, 22 m langur og 2,1 m hár, gluggalaus veggur í samræmi við ákvæði gildandi deiliskipulags og var byggingarleyfið veitt á þeim grundvelli. Engu breytir um gildi byggingarleyfisins þótt veggurinn hafi verið rofinn að hluta og honum enn ekki verið komið í endanlegt horf.

Áfrýjendur reisa kröfur sínar jafnframt á því að stefndu hafi í andstöðu við skilmála deiliskipulags látið reisa 5 m vegg vestan við hús sitt. Aðila greinir á um hvort byggingarleyfið 21. október 2016 hafi tekið til byggingar hans. Umræddur veggur kemur fram á aðaluppdráttum sem fylgdu umsókn um byggingarframkvæmdir þær sem byggingarleyfið 21. október 2016 laut að. Veggurinn var hins vegar hvorki tilgreindur í texta umsóknarinnar né í byggingarleyfinu sjálfu. Stefndu telja að ekki hafi verið þörf á að sækja um byggingarleyfi vegna hans. Í ljósi þess að þriggja metra breiðum stíg er ætlað að skilja að lóðarhluta áfrýjenda og stefndu taka skilmálar gildandi deiliskipulags um afmörkun lóða með limgirðingum ekki til lóðarmarka stefndu við umræddan stíg. Af þeirri ástæðu kemur ekki til álita að fella samþykktir byggingarfulltrúa Reykjavíkur og byggingarleyfi sem gefið var út á grundvelli þeirra úr gildi sökum þess að veggurinn feli í sér brot á skilmálum gildandi deiliskipulags.

Af hálfu áfrýjenda hefur ekki verið sýnt fram á að gluggar á vesturhlið viðbyggingar við hús stefndu að Traðarlandi 12, sem fram komu á aðaluppdrætti er fylgdi umsókn um byggingarleyfi, brjóti í bága við gildandi deiliskipulag, aðra skipulagsskilmála, skipulagslög, lög nr. 160/2010 eða reglugerðir sem settar hafa verið samkvæmt þeim. Kröfur áfrýjenda verða því ekki teknar til greinar á þeim grundvelli.

Samkvæmt framansögðu hafa áfrýjendur ekki sýnt fram á að byggingarleyfi hafi ekki mátt gefa út nema að undangenginni grenndarkynningu og breytingu á deiliskipulagi, sbr. 1. mgr. 43. og 44. gr. skipulagslaga eða grenndarkynningu á grundvelli 2. mgr. 43. gr. sömu laga. Þeir hafa heldur ekki sýnt fram á önnur nábýlis- eða grenndarsjónarmið sem leitt geta til þess að kröfur þeirra í máli þessu verði teknar til greina. Verður hinn áfrýjaði dómur því staðfestur.

Eftir framangreindum úrslitum verða áfrýjendur dæmdir til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, J-kk-nf F-kk-nf H-kk-nf og B-kvk-nf H-kvk-nf, greiði óskipt stefndu, M-kk-þgf S-kk-þgf M-kk-þgf, R-x-x L-x-x J-x-x, M-kk-þgf M-x-x K-kk-þgf og B-kvk-þgf B-x-x N-x-x, sameiginlega 1.000.000 króna í málskostnað fyrir Hæstarétti.