556/2007

Á árinu 2000 festi K ehf., fyrirtæki í matvælaframleiðslu, kaup á atvinnuhúsnæði að Miðhrauni í Garðabæ. Í þinglýstum lóðarleigusamningi um eignina var meðal annars ákvæði um kvöð þess efnis að rotþró tæki við frárennsli frá húsinu þar til holræsikerfi kæmi í hverfið. Eftir að starfsemi K ehf. komst í gang varð félagið þess vart að frárennsli frá húsinu annaði ekki hlutverki sínu og flæddi ítrekað upp úr niðurföllum. Leitaði K ehf. til G um að ráðin yrði bót á fráveitukerfinu á svæðinu en því var hafnað af G. Í desember 2002 gerði K ehf. leigusamning við annað matvælafyrirtæki um að það fyrirtæki myndi taka húsnæðið á leigu. Þegar það félag fékk hins vegar ekki starfsleyfi hjá heilbrigðisyfirvöldum sökum þess að úrbætur væru nauðsynlegar á fráveitukerfi hússins, rifti félagið leigusamningnum. Með kaupsamningi 23. mars 2004 seldi K ehf. síðan húseignina til annars eiganda í sömu húsalengju á verði sem hann taldi mun lægra en markaðsverð eignarinnar. Á svipuðum tíma leitaði húsfélagið að Miðhrauni 22 til úrskurðarnefndar sem starfar samkvæmt 31. gr. laga nr. 7/1998. Með úrskurði 27. október 2004 komst nefndin að þeirri niðurstöðu að fráveitukerfi við Molduhraun í Garðabæ væri ekki í samræmi við ákvæði reglugerðar nr. 798/1999. Í málinu stefndi K ehf., G, til greiðslu skaðabóta að fjárhæð 7.500.000 krónur en til vara 2.500.000 krónur. Byggði K ehf. á því að ólögmæt og ófullnægjandi fráveita í húsinu hefði valdið því að hann neyddist til að selja fasteignina á lægra verði en ætluðu markaðsverði hennar eftir að hafa þolað riftun á hagstæðum leigusamningi um eignina af sömu ástæðu. Í niðurstöðu Hæstaréttar var fallist á það með héraðsdómi að það samrýmdist reglugerð nr. 789/1999 um fráveitur og skólp að leiða fráveituvatn fasteignarinnar í rotþró og að sú skylda hafi hvílt á eigendum fasteignarinnar að Miðhrauni að tryggja að rotþróin annaði hlutverki sínu miðað við þá starfsemi sem þar fór fram. Jafnframt var fallist á gagnkröfu G um að fella umræddan úrskurð úrskurðarnefndar úr gildi sökum annmarka en þar sem K ehf. hafði ekki gert kröfu í gagnsök í héraði um frávísun frá dómi á gagnkröfunni, og skilyrði 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála voru ekki uppfyllt, kom sú krafa ekki til meðferðar við úrlausn málsins fyrir Hæstarétti. Var niðurstaða héraðsdóms því staðfest um sýknu G.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf C-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 24. október 2007. Af hálfu áfrýjandans Kora ehf. er þess krafist að stefndi verði dæmdur til að greiða honum 7.500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 23. mars 2004 til greiðsludags, en til vara að stefndi greiði honum 2.500.000 krónur með sömu dráttarvöxtum. Þá krefst hann þess að kröfu stefnda um ógildingu úrskurðar úrskurðarnefndar samkvæmt 31. gr. laga nr. 7/1998 um hollustuhætti og mengunarvarnir í máli nefndarinnar nr. 2/2004 verði aðallega vísað frá héraðsdómi, en til vara að áfrýjandinn verði sýknaður af henni. Af hálfu áfrýjandans Húsfélagsins Miðhrauni 22 eru gerðar þær kröfur að hann verði sýknaður af kröfu stefnda um ógildingu nefnds úrskurðar. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandinn Kora ehf. gerði ekki kröfu í gagnsök í héraði um frávísun frá dómi á kröfu stefnda um að framangreindur úrskurður yrði felldur úr gildi. Ekki eru uppfyllt skilyrði 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála fyrir því að hafa megi þessa kröfu uppi fyrir Hæstarétti. Kemur hún því ekki til sérstakrar meðferðar við úrlausn málsins.

Svo sem greinir í hinum áfrýjaða dómi var tekið fram í leigusamningi stefnda við þáverandi leigutaka lóðarinnar að Miðhrauni 22 í Garðabæ, sem gerður var 12. nóvember 1998, að kvöð væri um „rotþró þar til holræsakerfi kemur í hverfið“. Mun leigutakinn hafa annast um gerð rotþróarinnar. Fyrir liggur að rotþróin hefur ekki annað frárennsli frá fasteigninni með þeirri starfsemi sem í henni hefur verið rekin. Er fallist á þá niðurstöðu héraðsdóms að það fái samrýmst reglugerð nr. 798/1999 um fráveitur og skólp að leiða fráveituvatn fasteignarinnar í rotþró og að lóðarhafi skyldi annast uppsetningu hennar. Þá er einnig fallist á niðurstöðu dómsins um að sú skylda hafi hvílt á eigendum Miðhrauns 22 að tryggja að rotþróin annaði hlutverki sínu miðað við þá starfsemi sem þar fór fram. Eru því ekki skilyrði til að leggja á stefnda bótaskyldu vegna þeirra ágalla sem fram hafa komið á rotþrónni. Þegar af þessari ástæðu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur um sýknu stefnda af fjárkröfum áfrýjandans Kora ehf.

Með vísan til forsendna héraðsdóms verður staðfest niðurstaða hans um að fella úr gildi úrskurð úrskurðarnefndar samkvæmt 31. gr. laga nr. 7/1998 í máli nr. 2/2004 sem upp var kveðinn 27. október 2004.

Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður staðfest ákvæði hins áfrýjaða dóms um málskostnað.

Áfrýjendur verða samkvæmt 1. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr., laga nr. 91/1991 dæmdir til að greiða óskipt stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur er óraskaður.

Áfrýjendur, Kora ehf. og Húsfélagið Miðhrauni 22, Garðabæ, greiði óskipt stefnda, Garðabæ, 400.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.