363/2001

H og S, sem keypt höfðu einbýlishús af F og G, báru fram kvartanir vegna galla sem þau töldu vera á húsinu og héldu eftir hluta af kaupverðinu upp í skaðabætur eða afslátt, sem þau töldu sig eiga rétt á vegna gallanna. F og G höfðuðu í kjölfarið mál til innheimtu greiðslunnar sem haldið var eftir. H og S kröfðust sýknu þar eð krafa þeirra vegna gallanna næmi hærri fjárhæð en krafa F og G um eftirstöðvar kaupverðsins. Jafnframt höfðuðu H og S sérstakt mál fyrir héraðsdómi þar sem krafist var greiðslu mismunarins. F og G voru sýknuð í því máli. Þeim dómi var ekki áfrýjað og ekki var á það fallist að sú málsókn H og S ætti sjálfkrafa að leiða til þess að vísa yrði frá héraðsdómi kröfu þeirra um sýknu vegna skuldajöfnuðar í þessu máli. Þóttu H og S eiga rétt á afslætti vegna ýmissa galla. Var greiðsla þeirra samkvæmt þessu lækkuð í hlutfalli við kaupverðið og afslátturinn ákveðinn að álitum í einu lagi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf C-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 27. september 2001. Þau krefjast þess að gagnáfrýjendur verði sameiginlega dæmd til að greiða þeim 1.000.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 1. ágúst 2000 til 1. júlí 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefjast aðaláfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu héraðsdómi fyrir sitt leyti 19. nóvember 2001. Þau krefjast sýknu af kröfu aðaláfrýjenda auk málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I.

Ágreiningur málsaðila er sprottinn af kaupum gagnáfrýjenda 20. janúar 2000 á einbýlishúsi aðaláfrýjenda við Garðsenda 21 í Reykjavík. Eftir að húsið var afhent hinum fyrrnefndu töldu þau sig verða vör við ýmsa galla á því, sem þeim hafi verið ókunnugt um þegar kaupin voru gerð. Báru þau af þeim sökum fram kvartanir með bréfum 7. júní 2000 og 31. júlí sama árs. Héldu gagnáfrýjendur síðan eftir 1.000.000 krónum af kaupverðinu, sem voru í gjalddaga 1. ágúst 2000, upp í skaðabætur eða afslátt, sem þau töldu sig eiga rétt á frá aðaláfrýjendum vegna gallanna. Höfðuðu hin síðastnefndu í kjölfarið mál þetta til innheimtu greiðslunnar, sem haldið var eftir, og var það þingfest fyrir héraðsdómi 21. september 2000.

Með bréfi 14. ágúst 2000 leituðu gagnáfrýjendur eftir því við Héraðsdóm Reykjavíkur að dómkvaddur yrði maður til að skoða og meta fasteignina og þá galla, sem þau töldu hana vera haldna. Voru tilgreind í sjö liðum þau atriði, sem skoðun og mat skyldi taka til, svo sem nánar er gerð grein fyrir í héraðsdómi. Var matsmaður dómkvaddur 28. ágúst 2000 og er matsgerð hans dagsett 7. nóvember sama árs. Taldi hann að kostnaður við að bæta úr göllunum næmi samtals 1.379.700 krónum. Lögðu gagnáfrýjendur matsgerðina fram í héraðsdómi með greinargerð sinni 21. nóvember 2000 og kröfðust sýknu þar eð krafa þeirra vegna gallanna næmi hærri fjárhæð en krafa aðaláfrýjenda um eftirstöðvar kaupverðsins. Reistu þau kröfuna á matsgerðinni með tveimur minni háttar frávikum þannig að endanleg fjárhæð kröfu þeirra varð 1.383.700 krónur. Jafnframt höfðuðu gagnáfrýjendur sérstakt mál fyrir héraðsdómi, þar sem krafist var greiðslu mismunarins, 383.700 króna úr hendi aðaláfrýjenda. Voru hin síðastnefndu sýknuð í því máli og hefur dóminum ekki verið áfrýjað til Hæstaréttar. Verður ekki fallist á með aðaláfrýjendum að framangreind málsókn gagnáfrýjenda til heimtu mismunarins eigi sjálfkrafa að leiða til þess að vísað verði frá héraðsdómi kröfu gagnáfrýjenda um sýknu vegna skuldajöfnuðar í þessu máli.

II.

Aðilum ber ekki saman um hvenær gagnáfrýjendur skoðuðu eignina, sem um ræðir í málinu, áður en kaupin voru ráðin. Tilboð fóru á milli þeirra í lok desember 1999 og 4. janúar 2000 mun boð gagnáfrýjenda hafa verið samþykkt. Halda aðaláfrýjendur fram að gagnáfrýjendur hafi skoðað húsið í september 1999 og síðan aftur eftir það. Hin síðastnefndu staðhæfa hins vegar að af þeirra hálfu hafi húsið fyrst verið skoðað í lok nóvember 1999 og aftur viku síðar. Hafi aðstæður í bæði skiptin verið þannig að ókleift hafi verið að skoða þak hússins vegna snjóalaga, svo sem staðfest hafi verið í málinu með vottorði Veðurstofu Íslands. Hafa þau jafnframt lagt fram söluyfirlit fyrir eignina frá fasteignasölunni, sem hafði hana í sölu, sem þau segja að hafi verið sent þeim með símbréfi 25. nóvember 1999, svo sem sjá megi á móttökustaðfestingu á skjalinu. Aðaláfrýjendur hafa hins vegar engum stoðum rennt undir staðhæfingar sínar um að gagnáfrýjendur hafi skoðað húsið mörgum mánuðum áður en þau gerðu tilboð um kaup á því.

Einn liður í kröfu gagnáfrýjenda er vegna galla á frárennslislögnum hússins. Með vísan til forsendna héraðsdóms verður staðfest sú niðurstaða hans að gagnáfrýjendur eigi rétt á afslætti vegna gallans, en mat á kostnaði við að bæta úr honum nemur samtals 687.500 krónum. Sama niðurstaða verður um kröfulið fyrir galla í raflögnum hússins og er lögð til grundvallar sú niðurstaða matmanns að kostnaður við úrbætur nemi 65.000 krónum. Kröfuliður vegna klæðningar í lofti verður af sömu ástæðum tekinn til greina, en samkvæmt matsgerðinni nemur kostnaður við þær úrbætur 77.400 krónum og ennfremur kröfuliður vegna galla í stjórnbúnaði í mælagrind fyrir hitaveitu, sem samkvæmt matsgerð kostar 20.000 krónur að bæta úr. Þá verður einnig fallist á með vísan til forsendna héraðsdóms að gagnáfrýjendur eigi rétt á afslætti vegna galla í þaki hússins. Kostnaður við úrbætur nemur samkvæmt matsgerð 368.000 krónum, en hluti af honum eða 161.000 krónur er fyrir háþrýstiþvott, „burstun, menjun, málningu“. Þótt fallist sé á með gagnáfrýjendum að ekki hafi verið unnt að kanna ástand þaksins gátu þau heldur ekki gengið út frá því sem gefnu að það væri nýmálað, en framangreindir fjórir kostnaðarliðir lúta fremur að eðlilegu viðhaldi þakjárnsins en galla á því. Getur sá hluti kostnaðarins ekki komið til neinna álita við mat á afslætti vegna galla í þakinu. Öðrum kröfuliðum gagnáfrýjenda er hafnað með vísan til forsendna héraðsdóms.

Það leiðir af reglum um afslátt sem úrræðis vegna vanefnda á gagnkvæmum samingi að lækka ber greiðslu gagnáfrýjenda í hlutfalli við kaupverðið. Þykir mega ákveða afslátt að álitum í einu lagi. Þegar litið er til þess, sem að framan er rakið, þykir afsláttur hæfilega metinn 900.000 krónur. Ber gagnáfrýjendum samkvæmt því að greiða aðaláfrýjendum 100.000 krónur með dráttarvöxtum, eins og nánar greinir í dómsorði, og er þá litið til þess að gagnáfrýjendur skutu ekki haldbærum stoðum undir kröfu sína fyrr en með matsgerð, sem lögð var fram á dómþingi 21. nóvember 2000 eins og áður var getið. Ákvæði héraðsdóms um málskostnað verður staðfest. Skulu aðaláfrýjendur greiða gagnáfrýjendum málskostnað fyrir Hæstarétti, sem verður ákveðinn eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Gagnáfrýjendur, H-kk-nf F-kk-nf og S-kvk-nf A-kvk-nf R-kvk-nf, greiði óskipt aðaláfrýjendum, F-kvk-þgf B. A-kvk-þgf og G-kk-þgf S. G-kk-þgf, 100.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 1.000.000 krónum frá 1. ágúst 2000 til 21. nóvember sama árs, en af 100.000 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skal vera óraskað.

Aðaláfrýjendur greiði óskipt gagnáfrýjendum samtals 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.