262/2014

Staðfestur var úrskurður héraðsdóms um að J skyldi með beinni aðfarargerð borinn út úr húsnæði í eigu H ehf., sem hafði átt hæsta boð í eignina við nauðungarsölu. Fyrir lá að J hafði óskað eftir því við framhald uppboðs hjá sýslumanni að hanni fengi afnot að húsnæðinu í allt að tólf mánuði, sbr. 6. tölulið 1. mgr. 28. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu og 3. mgr. 8. gr. auglýsingar nr. 572/2010. Sýslumaður hefði á hinn bóginn hvorki tekið afstöðu til óskar J né ákveðið lengd afnotatímans. Skorti því á að uppfyllt væru skilyrði til þess að J hefði réttilega verið veitt heimild til að halda notum af eigninni.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, H-kk-nf I. J-kk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 8. apríl 2014, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 15. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 26. mars 2014, þar sem tekin var til greina krafa varnaraðila um að honum yrði heimilað að fá sóknaraðila borinn út úr nánar tilgreindum hluta fasteignarinnar Undralands í Mosfellsbæ. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að kröfu varnaraðila um útburðargerð verði hafnað. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Eins og greinir í hinum kærða úrskurði var fyrrgreind fasteign, sem varnaraðili krefst að fá sóknaraðila borinn út úr, seld við nauðungarsölu 10. júní 2013 og var sá síðarnefndi gerðarþoli sem þinglýstur eigandi eignarinnar. Við nauðungarsöluna varð varnaraðili hæstbjóðandi og mun boð hans í eignina hafa verið samþykkt. Með bréfi 12. september 2013 skoraði varnaraðili á sóknaraðila að rýma eignina fyrir 1. október sama ár, en við því varð sóknaraðili ekki og mun hann enn hafast þar við. Með beiðni, sem barst héraðsdómi 8. október 2013, krafðist varnaraðili þess að sóknaraðili yrði borinn út úr eigninni og var mál þetta þingfest af því tilefni 6. desember sama ár, en með hinum kærða úrskurði var beiðni varnaraðila tekin til greina.

Sóknaraðili hefur lagt fyrir Hæstarétt endurrit úr gerðabók sýslumanns frá framhaldi uppboðs 10. júní 2013 á hlutanum í fasteigninni Undralandi, sem mál þetta varðar. Samkvæmt endurritinu var eftirfarandi meðal annars fært þar til bókar: „Fyrirsvarsmaður gerðarþola óskar eftir því f.h. gerðarþola að leigja eignina í allt að tólf mánuði í samræmi við uppboðsskilmála. Leigufjárhæðin er ákveðin kr. 190.000,- á mánuði, sbr. skjal lagt fram, nr. 59.“ Við svo búið var leitað boða í eignina og kom aðeins eitt fram, en það gerði varnaraðili og var fjárhæð þess 10.000.000 krónur. Bókað var að uppboði hafi þar með lokið, svo og að varnaraðila hafi verið greint frá því að boð hans yrði samþykkt ef greiðsla bærist samkvæmt því á tilteknum tíma 6. ágúst 2013.

Samkvæmt 6. tölulið 1. mgr. 28. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, svo sem ákvæðinu var breytt með 3. gr. laga nr. 60/2010, skal meðal annars kveðið á um það í almennum skilmálum fyrir uppboðssölu á fasteignum, sem ráðherra setur og fær birta í Stjórnartíðindum, sbr. 2. mgr. sömu lagagreinar, að kaupandi beri áhættu af eign frá því að boð hans sé samþykkt og njóti hann upp frá því réttar til umráða yfir henni. Þó skuli gerðarþoli við nauðungarsölu á íbúðarhúsnæði, sem hann hefur til eigin nota, njóta réttar til að halda þeim notum í allt að tólf mánuði frá samþykki boðs gegn greiðslu, sem sýslumaður ákveði og svari til hæfilegrar húsaleigu. Þessu til samræmis er mælt svo fyrir í 3. mgr. 8. gr. auglýsingar nr. 572/2010 um almenna skilmála fyrir uppboðssölu á fasteignum o.fl. að gerðarþola sé heimilt að halda í tiltekinn tíma notum af íbúðarhúsnæði, sem hann hefur haft til eigin nota og selt hefur verið nauðungarsölu. Sá tími skuli almennt ekki vera lengri en sex mánuðir, en vegna sérstakra aðstæðna megi hann þó að hámarki verða tólf mánuðir. Tekið er fram í ákvæðinu að gerðarþoli skuli tilkynna sýslumanni um ósk sem þessa þegar framhald uppboðs hefst og skuli sýslumaður „taka afstöðu til þeirrar óskar og ákveða lengd afnotatímans áður en byrjað er að leita þar boða í eignina.“

Af fyrrnefndu endurriti úr gerðabók sýslumanns er ljóst að sóknaraðili bar í tæka tíð upp ósk um að fá áframhaldandi afnot húsnæðisins samkvæmt 3. mgr. 8. gr. auglýsingar nr. 572/2010 og var efni þeirrar óskar jafnframt fært til bókar. Eftir hljóðan bókunarinnar tók sýslumaður á hinn bóginn hvorki afstöðu til þessarar óskar né ákvað hann lengd afnotatímans. Af þessum sökum var sóknaraðila ekki réttilega veitt heimild til að halda notum af eigninni. Að þessu virtu verður hinn kærði úrskurður staðfestur með vísan til forsendna hans, sem lúta að öðru en álitaefnum, sem uppi voru í héraði um hvort sóknaraðili hafi borið fram ósk við nauðungarsöluna um heimild til að halda notum af eigninni.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, J-kk-nf S-kk-nf A-kk-nf, greiði varnaraðila, Hildu ehf., 350.000 krónur í kærumálskostnað.