359/2000

Aðaláfrýjendur kröfðust þess að staðfest yrði riftun á leigusamningi um 150 hektara lóð og samningi um nánar tilgreindan afnotarétt af vatni. Samningana höfðu aðaláfrýjendur gert við fiskeldisfyrirtækið LI en gagnáfrýjandi, L, tók síðar yfir réttindi og skyldur LI samkvæmt samningunum. Kröfðust aðaláfrýjendur þess jafnframt að L yrði gert að greiða vangoldið endurgjald samkvæmt samningunum. Var krafa aðaláfrýjenda um riftun reist á vanefndum L á greiðslu endurgjalds samkvæmt samningunum. L bar því við að ósanngjarnt væri að hálfu aðaláfrýjenda að bera fyrir sig ákvæði samninganna um endurgjald, m.a. þar sem umsvif fiskeldisstöðvarinnar hefðu dregist mjög saman. Ekki var fallist á þá mótbáru L og var m.a. hafnað að leggja matsgerð dómkvaddra matsmanna til grundvallar, þar sem hún væri reist á forsendum, sem ekki ættu sér stoð í umræddum samningum. Þá var ekki talið að ákvæði annars samningsins, er gerði ráð fyrir að aðilar semdu á nýjan leik um endurgjald ef umsvif stöðvarinnar minnkuðu, gæti eitt og sér leitt til þess að endurgjaldið yrði fært niður. 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga varð ekki beitt þar sem staða L og LI hafði ekki verið slík að á þá gæti hafa hallað við samningsgerð af þessu tagi. Var því fallist á kröfu aðaláfrýjenda um staðfestingu riftunar og L gert að greiða þeim vangoldið endurgjald samkvæmt samningunum. Talið var að kröfur aðaláfrýjenda um endurgjald, sem fallnar voru í gjalddaga meira en 4 árum fyrir höfðun málsins, væru fyrndar, enda hefði L ekki viðurkennt þær.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf og Á-kk-nf K-kk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf settur hæstaréttardómari.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 20. september 2000. Þau krefjast þess að staðfest verði riftun þeirra á leigusamningi, sem þau gerðu 23. október 1987 við Lindalax hf. um 150 hektara lóð úr landi Vatnsleysu í Vatnsleysustrandarhreppi, svo og á samningi sama dag um afnot á vatni, sjó og jarðvarma, eins og báðum þessum samningum var breytt með samningi 10. maí 1989. Einnig krefjast þau þess að gagnáfrýjandi verði dæmdur til að greiða þeim aðallega 78.623.638 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af nánar tilgreindum fjárhæðum frá 1. október 1990 til greiðsludags, en til vara 40.123.000 krónur með sömu vöxtum af tilteknum fjárhæðum frá 1. október 1995 til greiðsludags. Þá krefjast aðaláfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði 27. nóvember 2000 héraðsdómi í málinu ásamt úrskurði Héraðsdóms Reykjaness 19. nóvember 1999, þar sem hafnað var kröfu hans um frávísun þess. Hann krefst aðallega að málinu verði vísað frá héraðsdómi. Til vara krefst hann þess að staðfest verði ákvæði hins áfrýjaða dóms um sýknu hans af kröfu aðaláfrýjenda um riftun, en krafa þeirra um greiðslu verði lækkuð frá því, sem þar var dæmt. Til þrautavara krefst hann sýknu að svo stöddu af riftunarkröfu aðaláfrýjenda, en að því frágengnu að honum verði áskilinn frestur í tvö ár til að rýma fiskeldisstöð á landi, sem áðurgreindir samningar frá 23. október 1987 og 10. maí 1989 taka til. Í öllum tilvikum krefst gagnáfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Aðaláfrýjendur stefndu Silungi ehf. til réttargæslu fyrir Hæstarétti. Félagið hefur ekki látið málið til sín taka.

I.

Samkvæmt gögnum málsins eru aðaláfrýjendurnir S-kk-nf Þ-kk-nf, A-x-x M-x-x S-kvk-nf, Þ-kk-nf J-kk-nf S-kk-nf og S-kvk-nf E. S-kvk-nf eigendur jarðarinnar Stóru-Vatnsleysu, en aðaláfrýjendurnir G-kvk-nf Þ-kvk-nf, K-kvk-nf Þ-kvk-nf og S-kk-nf Þ-kk-nf eigendur Minni-Vatnsleysu. Þau kveða aðaláfrýjandann Vatnsleysu sf. vera óskráð sameignarfélag þeirra, en það hafi á hendi sameiginlega hagsmuni vegna beggja jarðanna.

Aðaláfrýjendur gerðu samning 23. október 1987 við Lindalax hf. um leigu á 150 hektara lóð úr landi áðurnefndra jarða undir fiskeldisstöð. Var þar mælt fyrir um að leigutaka væri heimilt að reisa mannvirki á lóðinni og aðhafast annað, sem nauðsynlegt væri til að starfrækja fiskeldisstöðina, þar með talið að fara um land jarðanna til að afla vatns, sjávar og jarðvarma og halda við mannvirkjum, svo og að leggja þar vatnslagnir og vegi. Tekið var fram að miðað væri við að í þremur áföngum yrði reist fiskeldisstöð, þar sem árlega yrðu framleidd um 4.000 tonn af laxi og þrjár milljónir laxaseiða. Með fyrsta áfanganum yrði unnt að framleiða um 1.100 tonn af laxi og eina milljón seiða, en með öðrum og þriðja áfanga yrði árleg framleiðsla í hvort sinn aukin um 1.450 tonn af laxi og eina milljón seiða. Samningurinn átti að gilda í 25 ár frá 1. október 1987, en að þeim tíma liðnum átti leigutakinn að eiga forleigurétt til jafn margra ára. Fyrir þetta bar honum að greiða aðaláfrýjendum í eitt skipti fyrir öll 5.848.900 krónur, eða jafnvirði 1.000.000 norskra króna, með því að gefa út til þeirra hlutabréf í Lindalaxi hf. Ef til þess kæmi að leigutakinn nýtti sér forleigurétt að liðnum upphaflegum leigutíma átti leiga að verða sú sama vegna þess tímabils að teknu tilliti til verðlagsbreytinga, en hana átti þá að greiða árlega í reiðufé.

Í samningi þessum var tekið fram að Lindalax hf. bæri allan kostnað af framkvæmdum í tengslum við fiskeldisstöðina og öll gjöld, sem kynnu að verða lögð á félagið sem leigutaka eða vegna starfrækslu hennar, en aðaláfrýjendum bæri hins vegar að greiða öll gjöld, sem yrðu lögð á þau vegna eignarhalds að landinu eða tekna af því. Í 13. gr. samningsins sagði meðal annars eftirfarandi: „Leggist starfsemi fiskeldisstöðvarinnar niður eða minnki framleiðsla hennar verulega um lengri tíma skulu samningsaðilar gera sérstakan samning um það hvernig við slíku skuli bregðast. Hið fyrirfram greidda leigugjald ... verður þó ekki afturkræft úr hendi leigusala, en tekið skal tillit til þessa við gerð samningsins, með því t.d. að leyfa leigutaka að stunda aðra starfsemi á landinu.“ Í sömu grein samningsins var jafnframt mælt fyrir um að aðaláfrýjendur yrðu óbundnir af áðurgreindri heimild leigutakans til að bæta við fiskeldisstöðina öðrum og þriðja áfanga ef mannvirki í tengslum við stækkunina yrðu ekki reist fyrir 1. október 2002. Í 14. gr. samningsins var kveðið á um heimild leigutakans til að veðsetja réttindi sín samkvæmt samningnum, svo og að þinglýsa slíkri veðsetningu. Samkvæmt 15. gr. samningsins var leigutaka óheimilt án samþykkis aðaláfrýjenda að framselja réttindi sín, hvort sem er að hluta eða í heild, en þeir yrðu að rökstyðja synjun um heimild til framsals. Tekið var þó fram að aðaláfrýjendum bæri að hlíta því að aðilaskipti yrðu að réttindunum við nauðungarsölu eða gjaldþrotaskipti á búi leigutakans. Þá sagði eftirfarandi í 16. gr. samningsins: „Falli samningur þessi úr gildi við lok samningstíma eða af öðrum ástæðum ber leigutaka að fjarlægja á sinn kostnað þau mannvirki sem hann hefur reist á Vatnsleysulandi og/eða afmá ummerki þeirra. Borholur, þó ekki dælubúnaður, vegir og aðrar slíkar framkvæmdir, sem leigutaki hefur gert á landinu, falla endurgjaldslaust til leigusala við lok samningsins.“ Loks var mælt fyrir um það í 17. gr. samningsins að gera ætti sérstakan samningi milli aðaláfrýjenda og leigutakans um endurgjald fyrir vatn, sjó og jarðvarma úr hinu leigða landi. Að fengnu samþykki jarðanefndar 30. október 1987 var samningnum þinglýst 23. nóvember sama árs.

Í samræmi við síðastgreint samningsákvæði gerðu aðaláfrýjendur annan samning 23. október 1987 við Lindalax hf. Var þar mælt fyrir um að leigutakinn skyldi greiða jafnvirði 6.000.000 norskra króna fyrir vatn, sjó og jarðvarma, sem hann mundi afla og nýta sér við fyrsta áfanga fiskeldisstöðvarinnar og síðan jafnvirði 9.000.000 norskra króna í tengslum við hvorn af síðari áföngunum tveimur. Þetta endurgjald skyldi allt greitt aðaláfrýjendum fyrir fram með hlutabréfum í Lindalaxi hf., en um það áttu að öðru leyti að gilda ákvæði hins samningsins, þar á meðal áðurnefndrar 13. gr. hans.

Fyrir liggur í málinu að aðaláfrýjendur urðu með þeim hlutabréfum, sem um ræddi í framangreindum samningum, eigendur 48% hlutafjár í Lindalaxi hf. Auk þeirra voru hluthafar tveir, annars vegar norska félagið Seafood Development A/S, sem átti 49% hlutafjár, og hins vegar Fisktækni hf. með 3% hlutafjárins. Í stjórn félagsins tóku meðal annarra sæti tveir úr röðum aðaláfrýjenda. Í gögnum málsins kemur fram af hálfu aðaláfrýjenda að ágreiningur hafi risið milli hluthafanna, þar sem aðrir hluthafar hafi myndað meiri hluta gagnstætt þeim. Meðal annars hafi verið deilt um hvort Lindalax hf. ætti að kaupa Fjallalax hf., sem einnig hafi starfað við fiskeldi og verið að hluta í eigu áðurnefnds norsks félags. Hafi Fjallalax hf. verið komið í greiðsluþrot. Aðaláfrýjendur hafi talið norska félagið ætla að vernda hagsmuni sína sem hluthafa þar með þessari ráðstöfun. Þau hafi einnig gagnrýnt ýmislegt annað varðandi rekstur Lindalax hf. Hafi þetta orðið til þess að norska félagið leitaði haustið 1988 eftir kaupum á hlutum aðaláfrýjenda eða að þau drægju sig út úr félaginu, en fengju þess í stað greidda leigu fyrir landið undir fiskeldisstöðina og vatnsréttindi frá 1. október 1987 að telja.

Fulltrúar aðaláfrýjenda og Lindalax hf. rituðu 13. febrúar 1989 undir yfirlýsingu, þar sem þau fyrrnefndu lýstu sig fús til að selja þeim síðarnefnda öll hlutabréf sín í félaginu, en samhliða því skyldu fulltrúar þeirra ganga úr stjórn þess. Leigusamningi skyldi jafnframt breytt í tengslum við þetta „svo og í samræmi við viðræður aðila um mögulegar breytingar á leigusamningnum.“ Þessu var síðan fylgt eftir með samningi 10. maí sama árs, þar sem kveðið var á um að aðaláfrýjendur skyldu framselja Lindalaxi hf. hlutabréf sín gegn greiðslu á 47.099.845 krónum, en sú fjárhæð yrði annaðhvort innt af hendi öll með peningum innan árs ef félaginu tækist að afla nýs hlutafjár eða að öðrum kosti 4.348.176 krónur með peningum og síðan verðtryggðu skuldabréfi fyrir 42.751.669 krónum, sem greiddar yrðu með 22 jöfnum árlegum afborgunum. Án tillits til niðurstöðu í þessu efni var ákveðið í samningnum að „leigugreiðslur Lindalax hf. til landeigenda samkvæmt samningi þeim, sem undirritaður var 23. október 1987, ásamt endurgjaldi fyrir vatn, sjó og jarðvarma, samkvæmt samkomulagi, sem undirritað var sama dag, skuli hækka í áföngum og verða sem hér segir: 1) Frá 1. október 1987 til 30. september 1989, samtals jafnvirði NOK 280.000 á ári. 2) Frá 1. október 1989 til 30. september 1991, samtals jafnvirði NOK 560.000 á ári. 3) Frá 1. október 1991, samtals jafnvirði NOK 1.000.000 á ári. Hækkun þessi er óháð því hvort og þá hvenær fiskeldisstöðin verður stækkuð frá því sem nú er.“ Leiga þessi yrði greidd eftir á 1. október ár hvert, í fyrsta sinn á árinu 1990. Í samningnum var kveðið á um að við undirritun hans bæri Lindalaxi hf. að greiða aðaláfrýjendum áðurnefndar 4.348.176 krónur, en þau yrðu eftir sem áður eigendur hlutafjár í félaginu þar til annaðhvort þeim yrði tilkynnt að nýir hluthafar hefðu fengist eða skuldabréf yrði gefið út samkvæmt áðursögðu fyrir eftirstöðvum kaupverðs hlutafjárins. Við undirritun samningsins gengju þó fulltrúar aðaláfrýjenda úr stjórn félagsins. Óumdeilt er að Lindalax hf. innti af hendi til aðaláfrýjenda í júní 1989 umræddar 4.348.176 krónur, sem litið var á sem greiðslu leigu fyrir tímabilið fram til 30. september 1989. Að öðru leyti efndi félagið ekki þær skyldur, sem það tók á sig samkvæmt framansögðu.

Lindalaxi hf. var veitt heimild til greiðslustöðvunar 27. september 1989, en bú félagsins var síðan að kröfu stjórnar þess tekið til gjaldþrotaskipta 12. desember sama árs. Síðastgreindan dag tók gagnáfrýjandi, Laxalind hf., við rekstri fiskeldisstöðvarinnar, en félagið hafði verið stofnað nokkru áður fyrir atbeina Iðnþróunarsjóðs og Den Norske Creditbank, sem fengið höfðu veðréttindi í henni til tryggingar verulegri lánafyrirgreiðslu til Lindalax hf. Þrotabú síðastnefnda félagsins seldi síðan gagnáfrýjanda fiskeldisstöðina, þar með talin réttindi sín samkvæmt áðurgreindum samningum við aðaláfrýjendur, með kaupsamningi 22. febrúar 1990. Taldist kaupverðið greitt með því að gagnáfrýjandi tæki að sér áhvílandi veðskuldir við áðurnefndar tvær lánastofnanir, að fjárhæð samtals 317.781.668 krónur. Í kaupsamningnum var jafnframt að finna meðal annars svofellt ákvæði: „Vegna samnings dags. 10. maí 1989 milli Lindalax hf. og Vatnsleysu sf. lýsir seljandi því yfir að hann telji samninginn óskuldbindandi fyrir þrotabúið og að hann muni krefjast riftunar á honum. Náist ekki samkomulag um riftun verður látið reyna á það fyrir dómstólum, þar með töldum Hæstarétti Íslands. Kaupandi verður bundinn af endanlegri dómsniðurstöðu.“ Þessu til samræmis höfðaði þrotabú Lindalax hf. mál á hendur aðaláfrýjendum til riftunar á samningnum frá 10. maí 1989 og til endurgreiðslu áðurnefndra 4.348.176 króna. Með dómi aukadómþings Gullbringusýslu 2. maí 1991 voru aðaláfrýjendur sýknuð af þessum kröfum. Var sú niðurstaða staðfest með dómi Hæstaréttar 15. desember 1994, sem birtur er í dómasafni þess árs, bls. 2814. Gagnáfrýjandi fékk 23. júlí 1997 gefið út afsal frá þrotabúi Lindalax hf. á grundvelli fyrrgreinds kaupsamnings.

Gagnáfrýjandi kveðst fljótlega eftir kaup sín á fiskeldisstöðinni hafa tekið upp viðræður við aðaláfrýjendur um endurskoðun áðurgreindra leigusamninga. Þessar viðræður leiddu til þess að undirritaður var samningur þeirra 13. janúar 1992, þar sem lýst var yfir að leigusamningar aðaláfrýjenda við Lindalax hf. væru felldir úr gildi. Þess í stað tæki gagnáfrýjandi á leigu lóð, um fimm hektara að stærð, þar sem fiskeldisstöðin væri starfrækt. Hann mætti jafnframt nýta kalt vatn og sjó eftir þörfum miðað við að árleg framleiðsla hans yrði að hámarki 1.100 tonn af eldisfiski og hafa aðgang að borholum fyrri leigutakans utan lóðarinnar, sem samningurinn tók til. Skyldi leigutími vera tíu ár frá 1. október 1989 að telja, en gagnáfrýjandi eða sá, sem leiddi rétt sinn frá honum, njóta forleiguréttar til 25 ára til viðbótar. Ekki yrði greidd leiga fyrir tímabilið fram til 1. apríl 1993, en upp frá því árlega 1.000.000 krónur með nánar tiltekinni verðtryggingu. Væri gagnáfrýjanda heimilt að veðsetja og framselja réttindi sín samkvæmt samningnum, en við lok leigutíma bæri leigutaka að fjarlægja mannvirki sín að undanskildum borholum, sem gengju til aðaláfrýjenda endurgjaldslaust. Skuldbatt gagnáfrýjandi sig til að leysa úr veðböndum það land, sem áður var leigt Lindalaxi hf. og hann tæki ekki á leigu með samningnum. Áskilið var að gagnáfrýjandi gerði fyrirvara um að áðurnefndar lánastofnanir samþykktu samninginn, en með samþykki sínu myndu þær ábyrgjast leigugreiðslur hans. Óumdeilt er að þessi samningur hafi aldrei öðlast gildi, þar sem síðastgreint samþykki fékkst ekki af hendi annarrar lánastofnunarinnar. Einnig er óumdeilt að Lindalax hf. hafi í reynd ekki nýtt meira af landi aðaláfrýjenda en ráðgert var að gagnáfrýjandi tæki á leigu, svo og að félagið hafi aldrei nýtt þann jarðvarma, sem það átti rétt yfir samkvæmt samningum sínum við aðaláfrýjendur. Þá verður ekki annað ráðið af gögnum málsins en að framleiðsla Lindalax hf. hafi aldrei farið fram úr því marki, sem gert var ráð fyrir í umræddum samningi málsaðila. Fram er komið að aðilarnir hafi áfram leitað samkomulags um framangreind efni og meðal annars gert drög að samningi á árinu 1995, sem að mörgu leyti var sambærilegur samningnum frá 1992. Ekki tókst aðilunum þá að semja frekar en fyrra skiptið.

Fyrir liggur að gagnáfrýjandi leigði 12. nóvember 1990 Pharmaco hf. fiskeldisstöðina, en ekki er ljóst af gögnum málsins hvenær þeim leigumála lauk. Með samningi 22. október 1992 leigði gagnáfrýjandi fiskeldisstöðina Silungi hf., réttargæslustefnda í málinu, til fjögurra ára. Hvorugur þessara samninga var lagður fyrir aðaláfrýjendur, sem bera því við að þeim hafi ekki orðið kunnugt um þá fyrr en seint á árinu 1997.

Aðaláfrýjandinn S-kk-nf Þ-kk-nf gerði gagnáfrýjanda tilboð 11. desember 1996 í fiskeldisstöðina, þar sem boðin var greiðsla á 20.000.000 krónum, en að auki var því lýst yfir að aðaláfrýjendur myndu falla frá kröfu um greiðslu leigu fyrir árin 1990 til 1996 ef tilboðinu yrði tekið. Í framhaldi af þessu gerði sami aðaláfrýjandi yfirlýsingu ásamt nafngreindum mönnum, íslenskum og erlendum, þar sem þeir síðarnefndu létu í ljós vilja sinn til að kaupa fiskeldisstöðina og taka á leigu hjá aðaláfrýjendum landið undir hana. Þá voru og gerð drög að leigusamningi milli sömu manna og fulltrúa aðaláfrýjenda, þar sem ráðgert var að greiddar yrðu 100.000 krónur á mánuði í leigu, auk 10% af árlegum rekstrarhagnaði af fiskeldisstöðinni. Af fyrirliggjandi gögnum verður hvorki ráðið hversu mikið land hafi þar átt að leigja né hvort vatnsréttindi hafi þar verið innifalin. Með bréfi 17. mars 1997 tilkynntu Iðnþróunarsjóður og Den Norske Bank A/S aðaláfrýjandanum S-kk-þgf að tilboði hans í fiskeldisstöðina yrði ekki tekið, þar sem samkomulag hefði verið gert við réttargæslustefnda um kaup hennar. Í tilefni fyrirspurnar aðaláfrýjandans veittu þeir sömu honum nánari upplýsingar með bréfi 14. apríl sama árs um að réttargæslustefndi hefði keypt Laxalind ehf. Samkvæmt bréfi forráðamanns beggja félaganna, gagnáfrýjanda og réttargæslustefnda, til aðaláfrýjenda 14. október 1997 var gerður samningur um þessi kaup 6. júní sama árs. Í bréfinu var gerð tillaga um heildargreiðslu á 7.000.000 krónum til uppgjörs á leiguskuld vegna tímabilsins frá 1990 til 1996, en frá byrjun árs 1997 voru boðnar 1.200.000 krónur í ársleigu ef gerður yrði leigusamningur til 25 ára um land og vatnsréttindi. Sérstaklega var tekið fram að með þessu viðurkenndi gagnáfrýjandi ekki kröfu aðaláfrýjenda að neinu leyti og væri boð hans gert með fyrirvara um réttmæti og fjárhæð hennar. Þessu höfnuðu aðaláfrýjendur 30. október 1997.

Gagnáfrýjandi leitaði 17. desember 1997 eftir dómkvaðningu manna til að meta hvað telja mætti eðlilegt og sanngjarnt endurgjald til aðaláfrýjenda fyrir afnot hans af landi, vatni og sjó í Vatnsleysuvík á tímabilinu frá 12. desember 1989 til 30. september 1996, með því að framleiðsla fiskeldisstöðvar gagnáfrýjanda hefði minnkað verulega frá því, sem ráðgert hefði verið í leigusamningi aðaláfrýjenda við Lindalax hf. Í beiðni gagnáfrýjanda um dómkvaðninguna var þess meðal annars getið að aðaláfrýjendur krefðu hann um greiðslu fullrar leigu vegna fyrrgreinds tímabils og væri honum því nauðsynlegt að fá mat um hæfilega leigu í ljósi áðurgreinds ákvæðis 13. gr. samnings aðaláfrýjenda við Lindalax hf. frá 23. október 1987. Í matsgerð 19. febrúar 1998 var vísað til þess að forsendur upphaflega samningsins hefðu ekki staðist að því leyti að aðeins hafi verið byggður fyrsti áfangi fiskeldisstöðvarinnar og ekki hefði verið unnt að afla jarðvarma nema með miklum tilkostnaði, en af þeim sökum hafi hún aldrei verið nýtt til seiðaeldis. Þá var og vísað til þess að aðilarnir hafi gert áðurgreindan samning 13. janúar 1992, þar sem gert var ráð fyrir verulegri minnkun landsins, sem leigt yrði gagnáfrýjanda. Var lagt til grundvallar að metin yrði leiga fyrir fimm hektara lands, en bætt yrði við sem svaraði 1% af árlegu heildarandvirði framleiðslu fiskeldisstöðvarinnar. Samkvæmt því taldist hæfileg leiga nema samtals 3.734.030 krónum vegna fyrrnefnds tímabils.

Í málinu liggur fyrir yfirlýsing forráðamanns gagnáfrýjanda og réttargæslustefnda 17. mars 1999, þar sem greinir meðal annars að samkvæmt munnlegum og ótímabundnum samningi hafi réttargæslustefndi á leigu frá gagnáfrýjanda „réttindi leigusala samkvæmt samningi um aðstöðu fyrir fiskeldisstöð við Vatnsleysuvík, dags. 23.10.1987, sem og öll mannvirki sem reist hafa verið á hinu leigða til reksturs fiskeldisstöðvar, ásamt öllum búnaði leigusala til starfseminnar.“ Fyrir þetta greiði réttargæslustefndi ekki leigu, en honum beri að halda við mannvirkjum og búnaði, svo og að greiða öll opinber gjöld af hinu leigða.

Aðaláfrýjendur lýstu kröfu í þrotabú Lindalax hf. 3. mars 1990, þar sem meðal annars var krafist viðurkenningar á gildi samninga þeirra 23. október 1987 og 10. maí 1989. Var þar vakin athygli á að krafa aðaláfrýjenda um leigu myndi falla í gjalddaga 1. október 1990 og væri hún að fjárhæð 560.000 norskar krónur. Myndu þau „að sjálfsögðu krefjast þessa leigugjalds og beina kröfu sinni að þeim, sem þá kann að eiga fiskeldisstöðina.“ Ef leigan yrði hins vegar ekki greidd yrði „leigutakinn að víkja af landinu með mannvirki sín, sbr. 16. gr. leigusamningsins frá 23. október 1987.“ Nefndri viðurkenningarkröfu aðaláfrýjenda var hafnað við gjaldþrotaskiptin, enda höfðaði þrotabúið í framhaldi af því áðurgreint riftunarmál á hendur þeim. Fyrir liggur að með bréfi 17. maí 1995 vöktu aðaláfrýjendur athygli gagnáfrýjanda á heildarfjárhæð gjaldfallinnar leigu allt frá gjalddaga 1. október 1990 til sama dags á árinu 1994, alls 57.841.213 krónur að meðtöldum dráttarvöxtum. Þá var gagnáfrýjanda sent innheimtubréf aðaláfrýjenda 13. maí 1997, þar sem krafist var greiðslu gjaldfallinnar leigu allt til gjalddaga 1. október 1996, en með dráttarvöxtum og innheimtukostnaði næmi hún 104.357.458 krónum. Loks sendu aðaláfrýjendur gagnáfrýjanda símskeyti 16. mars 1998, þar sem lýst var yfir riftun leigusamninganna, sem um ræðir í málinu, vegna vanskila á leigu allt frá 12. desember 1989. Væri höfuðstóll kröfunnar 69.257.638 krónur. Var þess krafist að skuldin yrði greidd fyrir 20. mars 1998, en að öðrum kosti að gagnáfrýjandi myndi víkja af landinu. Þessu andmælti gagnáfrýjandi með bréfi 17. mars 1998. Hinn 27. sama mánaðar leituðu aðaláfrýjendur heimildar Héraðsdóms Reykjaness til að fá gagnáfrýjanda borinn út af landi þeirra með beinni aðfarargerð. Þeirri beiðni var hafnað með úrskurði 26. maí 1998, sem staðfestur var með dómi Hæstaréttar 19. júní sama árs, sbr. dómasafn 1998 bls. 2573. Samhliða rekstri þess máls lýstu gagnáfrýjendur kröfu í þrotabú Lindalax hf. um greiðslu leigu fyrir tímabilið frá 12. desember 1989 til 1. október 1997, samtals 69.257.638 krónur auk nánar tilgreindra dráttarvaxta. Var þess krafist að krafan nyti stöðu í réttindaröð samkvæmt ákvæði 3. töluliðar 110. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. Skiptastjórar í þrotabúinu höfnuðu þessari kröfu og var sú afstaða þeirra staðfest með úrskurði Héraðsdóms Reykjaness 16. desember 1998. Þá niðurstöðu staðfesti Hæstiréttur með dómi 1. febrúar 1999, sem birtur er í dómasafni þess árs, bls. 338. Í framhaldi af því var mál þetta höfðað 17. febrúar 1999.

II.

Áðurgreindar dómkröfur aðaláfrýjenda lúta að staðfestingu riftunar á leigusamningum þeirra við Lindalax hf. frá 23. október 1987, eins og þeim var breytt með samningi 10. maí 1989, og greiðslu skuldar vegna vangoldinnar leigu samkvæmt sömu samningum. Í málinu leita þau ekki dóms um skyldu gagnáfrýjanda til að víkja af landinu. Eins og aðaláfrýjendur hafa þannig markað sakarefni málsins verður ekki fallist á með gagnáfrýjanda að þeim hafi borið sérstaklega að taka afstöðu til þess hvað verða ætti um varanleg mannvirki á hinu leigða landi ef krafan um staðfestingu riftunar næði fram að ganga og enn síður hvernig farið yrði með lausafé, sem kann að teljast fylgifé fiskeldisstöðvarinnar. Þótt krafa um staðfestingu riftunar umræddra leigusamninga varði vissulega hagsmuni þeirra, sem fengið hafa veð í réttindum gagnáfrýjanda samkvæmt samningunum, verður ekki horft fram hjá því að riftunin ein og sér raskar ekki gildi veðréttindanna. Í skilningi 1. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála geta veðhafar ekki talist eiga óskipt réttindi eða bera óskipta skyldu með gagnáfrýjanda í þeim efnum, sem dómkrafa aðaláfrýjenda um staðfestingu riftunar snýr að. Samkvæmt þessu er ekkert tilefni til að verða við kröfu gagnáfrýjanda um frávísun málsins frá héraðsdómi.

III.

Í málinu deila aðilarnir meðal annars um hvort samningar aðaláfrýjenda við Lindalax hf. 23. október 1987, annars vegar um leigu á landi undir fiskeldisstöð og hins vegar um nýtingu á köldu vatni, sjó og jarðvarma, verði taldir til svokallaðra grunnleigusamninga. Til þess þarf ekki sérstaklega að taka afstöðu, enda verður ekki fallist á með gagnáfrýjanda að óskráðar reglur gildi að íslenskum rétti, sem takmarki heimild leigusala til að bregðast við verulegri vanefnd leigutaka með riftun grunnleigusamnings, ef ekki er stoð fyrir slíkri takmörkun í ákvæðum samningsins. Í umræddum samningum frá 23. október 1987 voru hvorki berum orðum né óbeint settar skorður við því að aðaláfrýjendum væri frjálst að neyta þeirra almennu úrræða, sem þeim væru heimil að lögum ef til vanefnda leigutaka kæmi. Verður í þessu sambandi jafnframt að gæta að því að í áður tilvitnuðum orðum 16. gr. samningsins um leigu á landi undir fiskeldisstöðina fólst beinlínis ráðagerð um að hann kynni að falla úr gildi af öðrum ástæðum en þeirri að leigutíminn væri á enda. Að þessu virtu fer eftir almennum reglum hvort aðaláfrýjendum hafi verið heimilt að rifta leigusamningunum, sem um ræðir í málinu.

Í samningum aðaláfrýjenda við Lindalax hf. 23. október 1987 og 10. maí 1989 var á þann hátt, sem áður greinir, kveðið á um skyldu félagsins til að greiða leigu fyrir að nota land aðaláfrýjenda og nýta þar kalt vatn, sjó og jarðvarma. Þrotabú félagsins höfðaði sem fyrr segir mál á hendur aðaláfrýjendum meðal annars til riftunar á þeim breyttu skilmálum um greiðslu leigu, sem komust á með samningnum 10. maí 1989. Af þeirri riftunarkröfu voru aðaláfrýjendur sýknuð með héraðsdómi 2. maí 1991, sem var staðfestur með dómi Hæstaréttar 15. desember 1994. Í kaupsamningi gagnáfrýjanda við þrotabú Lindalax hf. 22. febrúar 1990 var eins og áður greinir kveðið á um að sá fyrrnefndi yrði bundinn af endanlegri niðurstöðu þess dómsmáls. Að gengnum dóminum hefur gagnáfrýjandi ekkert aðhafst til að koma fram breytingu á skilmálum leigusamninganna með málsókn á hendur aðaláfrýjendum. Gagnáfrýjandi gat samkvæmt þessu ekki réttilega vikist undan skyldu til að greiða aðaláfrýjendum leigu fyrir þau réttindi, sem hann hafði umráð yfir á grundvelli umræddra leigusamninga. Hann hefur þó alveg látið hjá líða að efna þá skyldu allar götur frá því að hann tók 12. desember 1989 við réttindum leigutaka samkvæmt samningunum, þrátt fyrir kröfur aðaláfrýjenda um greiðslu. Hvað sem líður ágreiningi aðilanna um fjárhæð leigunnar eru vanefndir gagnáfrýjanda á leigusamningunum þannig stórfelldar. Hafa aðaláfrýjendur ekki með tómlæti glatað rétti til að bera þessar vanefndir fyrir sig, en þær höfðu staðið samfellt í meira en átta ár þegar þau lýstu yfir riftun á þessum grunni 16. mars 1998 og standa þær enn.

Með 15. gr. samnings aðaláfrýjenda við Lindalax hf. 23. október 1987 um leigu á landi undir fiskeldisstöðina var eins og áður greinir ákveðið að leigutaka væri óheimilt að framselja réttindi sín samkvæmt samningnum nema með samþykki aðaláfrýjenda. Fyrir liggur að gagnáfrýjandi hefur þrívegis leigt út fiskeldisstöðina, fyrst með leigusamningi við Pharmaco hf. 12. nóvember 1990, síðan með samningi til fjögurra ára við réttargæslustefnda 22. október 1992 og loks eftir það tímabil með ótímabundnum samningi við þann sama. Samkvæmt áðurgreindri yfirlýsingu forráðamanns gagnáfrýjanda og réttargæslustefnda frá 17. mars 1999 ráðstafaði gagnáfrýjandi þar berum orðum réttindum sínum samkvæmt leigusamningi við aðaláfrýjendur frá 23. október 1987. Allar þessar ráðstafanir gagnáfrýjanda voru þess eðlis að umrædd 15. gr. leigusamningsins tók til þeirra. Óumdeilt er að í engu þessara tilvika var leitað samþykkis aðaláfrýjenda. Með því braut gagnáfrýjandi verulega gegn skyldum sínum við aðaláfrýjendur. Er ósannað að aðaláfrýjendum hafi orðið kunnugt um efni þessara leigusamninga gagnáfrýjanda fyrr en á árinu 1997, eins og þau hafa sjálf greint frá. Þau hafa því ekki glatað rétti til að bera þessa vanefnd fyrir sig vegna tómlætis.

Eins og áður greinir kom þegar fram í kröfulýsingu aðaláfrýjenda 3. mars 1990 í þrotabú Lindalax hf. að þau kynnu að bregðast við leiguvanskilum með því að krefjast þess að leigutaki viki af landi þeirra. Í því fólst sú afstaða að til þess gæti komið að neytt yrði heimildar til að rifta leigusamningunum ef vanefndir yrðu af hendi leigutaka. Eftir það gengu aðaláfrýjendur eftir efndum. Í ljósi framangreindra aðgerða og þess hversu stórfelldar vanefndir urðu mátti gagnáfrýjanda vera ljóst að aðaláfrýjendur krefðust efnda að viðlagðri riftun. Í málinu hefur gagnáfrýjandi ekki borið því sérstaklega við að skort hafi annars á að aðaláfrýjendur hafi gefið nægilega skýra aðvörun um afleiðingar áframhaldandi vanefnda hans áður en þau lýstu yfir riftun leigusamninganna.

Að virtu öllu framangreindu var fullnægt skilyrðum fyrir því að aðaláfrýjendur riftu 16. mars 1998 leigusamningum sínum við Lindalax hf. frá 23. október 1987, eins og þeim var breytt með samningi 10. maí 1989, vegna stórfelldra vanefnda gagnáfrýjanda. Réttur aðaláfrýjenda í þessum efnum var ekki háður því að þau gerðu áður gagnáfrýjanda eða þeim, sem þá nutu veðréttar í réttindum hans samkvæmt leigusamningunum, grein fyrir ráðagerðum sínum um afdrif mannvirkja á hinu leigða landi, svo sem gagnáfrýjandi heldur fram til stuðnings áðurgreindri þrautavarakröfu sinni í málinu. Samkvæmt þessu verður tekin til greina krafa aðaláfrýjenda um staðfestingu á riftun umræddra samninga.

Til ítrustu vara gagnvart kröfu aðaláfrýjenda um staðfestingu riftunar leigusamninganna hefur gagnáfrýjandi haldið fram fyrrgreindri kröfu um að honum verði áskilinn frestur í tvö ár til að rýma landið, sem samningarnir tóku til. Í málinu leita aðaláfrýjendur ekki dóms um skyldu gagnáfrýjanda til að víkja af umræddu landi. Þessi krafa gagnáfrýjanda er þegar af þeirri ástæðu tilefnislaus. Henni verður samkvæmt þessu hafnað.

IV.

Gagnáfrýjandi hefur hvorki með yfirlýsingum sínum né gerðum, sem greint er frá hér að framan, viðurkennt í skilningi 6. gr. laga nr. 14/1905 um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda skuld sína við aðaláfrýjendur vegna leigu, sem fallin var í gjalddaga meira en fjórum árum áður en málið var höfðað 17. febrúar 1999. Samkvæmt 2. tölulið 3. gr. sömu laga er því krafa aðaláfrýjenda um leigu, sem gjaldfallin var til og með umsömdum gjalddaga 1. október 1994, fallin niður fyrir fyrningu. Stendur þá eftir krafa aðaláfrýjenda um leigu, sem féll í gjalddaga á tímabilinu frá 1. október 1995 til sama dags á árinu 1998, en samkvæmt varakröfu þeirra nemur hún 40.123.000 krónum. Gagnáfrýjandi hefur ekki andmælt því að sú fjárhæð sé í samræmi við ákvæði leigusamninga aðaláfrýjenda við Lindalax hf. frá 23. október 1987, eins og þeim var breytt 10. maí 1989.

Eins og áður greinir var í 13. gr. samningsins 23. október 1987 um leigu á landi undir fiskeldisstöðina ráðgert að til þess gæti komið að starfræksla hennar legðist niður eða framleiðsla þar myndi minnka verulega um lengri tíma. Um viðbrögð við því skyldu aðaláfrýjendur og leigutaki gera sérstakan samning, en leiga, sem eftir upphaflegri hljóðan beggja samninganna frá 23. október 1987 var að öllu leyti greidd fyrir fram, yrði þó ekki afturkræf úr hendi aðaláfrýjenda. Þegar fyrirmælum í samningunum um greiðslu leigu var breytt með samningi 10. maí 1989 var í engu hreyft við ákvæði 13. gr. að þessu leyti. Af því verður ekki ályktað að aðaláfrýjendur hafi gengist undir að fjárhæð leigunnar gæti komið til endurskoðunar af þeim ástæðum, sem getið var í ákvæðinu. Til þess verður þó enn frekar að líta að eftir hljóðan þessa ákvæðis naut leigutaki ekki einhliða réttar til að lýsa sig í einhverjum atriðum óskuldbundinn af samningunum þótt starfsemi hans legðist niður eða framleiðsla minnkaði, heldur átti að bregðast við slíku með því að „gera sérstakan samning“, sem hefði þá eðli máls samkvæmt verið að efni til háður vilja beggja, leigusala og leigutaka. Er í þessu ljósi ófært á grundvelli þessa ákvæðis að leita atbeina dómstóla til að fá umræddum samningum aðaláfrýjenda við Lindalax hf. breytt í einstökum atriðum.

Fjárhæð kröfu aðaláfrýjenda á rætur að rekja til samnings þeirra við Lindalax hf. 10. maí 1989 um breytingar á upphaflegum samningum þeirra frá 23. október 1987. Eins og málið liggur fyrir verður ekki annað séð en að þessar breytingar hafi verið gerðar eftir að félagið hafði komið upp mannvirkjum, sem enn er notast við í starfsemi réttargæslustefnda, en þær hafi aldrei nægt fyllilega til að ná þeirri framleiðslu, sem stefnt var að í fyrsta áfanga fiskeldisstöðvarinnar. Við gerð samningsins 10. maí 1989 virðist Lindalax hf. eingöngu hafa nýtt sér þá fimm hektara lands, sem hermt er að starfsemi fiskeldisstöðvarinnar sé enn bundin við. Á þeim tíma hafði félagið ekki byrjað að nýta jarðvarma og mun aldrei hafa orðið af því síðan. Af gögnum málsins er ekki unnt að ráða annað en að við gerð þessa samnings hafi forráðamenn Lindalax hf. hvorki séð fyrir að nýting lands yrði aukin eða jarðvarma hafin né að ráðist yrði í framkvæmdir við síðari áfanga fiskeldisstöðvarinnar í náinni framtíð. Þrátt fyrir það var samið um fasta árlega fjárhæð leigu og sem áður segir beinlínis tekið fram í samningnum að leigugjaldið, sem þar var ákveðið, væri óháð því hvort og þá hvenær fiskeldisstöðin yrði stækkuð frá því sem þá var. Tók þannig ákvörðun leigunnar á þeim tíma ekki mið af öðrum aðstæðum en þeim, sem enn eru við lýði að því er varðar umfang fiskeldisstöðvarinnar og hvernig þau réttindi, sem aðaláfrýjendur skuldbundu sig til að veita leigutaka, eru í reynd hagnýtt.

Í matsgerð dómkvaddra manna, sem gagnáfrýjandi aflaði 19. febrúar 1998 og áður er getið, var í samræmi við beiðni hans metið „eðlilegt og sanngjarnt endurgjald“ handa aðaláfrýjendum fyrir afnot lands undir fiskeldisstöð hans. Af niðurstöðum matsgerðarinnar er ljóst að endurgjaldið var metið með tilliti til þess að gagnáfrýjandi nýtti aðeins fimm hektara lands og að engu leyti jarðvarma. Með þessu var að öllu leyti horft fram hjá því að gagnáfrýjandi hafði sjálfur kosið að nýta aðeins í þessu mæli réttindi sín samkvæmt samningunum frá 23. október 1987. Aðaláfrýjendur voru þó allt að einu bundin með samningunum um ráðstöfun á 150 hekturum lands og jarðvarma, sem skerti kost þeirra á annarri hagnýtingu eða ráðstöfun. Gagnáfrýjandi hefur heldur aldrei lýst yfir að hann gefi eftir réttindi sín yfir þessum gæðum, svo sem honum hefði einhliða verið fært. Að auki verður ekki annað séð af niðurstöðum matsgerðarinnar en að þar hafi eingöngu verið miðað við að endurgjald ætti annars vegar að koma fyrir leigu á umræddum fimm hekturum lands og hins vegar að tengjast umfangi framleiðslu í fiskeldisstöðinni. Með þessu var horft fram hjá því að í upphaflegum samningum aðaláfrýjenda við Lindalax hf. 23. október 1987 var ákveðið að leiga fyrir 150 hektara lands í 25 ár yrði 1.000.000 norskar krónur, en fyrir not af köldu vatni, sjó og jarðvarma í jafnlangan tíma átti alls að greiða margfalda þá fjárhæð, eða 24.000.000 norskar krónur. Með samningnum 10. maí 1989 var með öllu felld niður tenging þessa endurgjalds fyrir afnot vatns við einstaka áfanga í fyrirhugaðri stækkun fiskeldisstöðvarinnar. Að öllu þessu gættu er matsgerðin í heild reist á forsendum, sem eiga ekki stoð í samningunum, sem réttindi gagnáfrýjanda yfir eignum aðaláfrýjenda eru reist á. Er matsgerðin því haldlaus til sönnunar um hvert mætti telja sanngjarnt endurgjald úr hendi gagnáfrýjanda fyrir þau réttindi.

Gagnáfrýjandi hefur lagt fram þrjá samninga milli annarra en hér eiga hlut að máli um leigu á landi og nýtingu vatns og jarðvarma til fiskeldis. Þessa samninga telur hann mega hafa til marks um að endurgjaldið, sem mælt er fyrir um í samningum aðaláfrýjenda við Lindalax hf., sé margfalt hærra en almennt sé krafist í sambærilegum rekstri. Í málinu liggja ekki fyrir nein sérfræðileg gögn um samanburð á því, sem þessir þrír samningar taka til, við þau réttindi, sem Lindalaxi hf. voru veitt með samningum sínum við aðaláfrýjendur. Þegar af þeirri ástæðu geta þessi gögn ekki komið gagnáfrýjanda að haldi.

Þegar alls þess er gætt, sem að framan greinir, hefur gagnáfrýjanda ekki tekist að færa viðhlítandi sönnur fyrir því að ósanngjarnt sé af aðaláfrýjendum að bera fyrir sig ákvæði í samningum sínum við Lindalax hf. frá 23. október 1987 og 10. maí 1989 um landsleigu og endurgjald fyrir réttindi til að nýta vatn, sjó og jarðvarma. Verður heldur ekki horft fram hjá því að gagnáfrýjandi, eins og upphaflegur viðsemjandi aðaláfrýjenda, er félag, sem stofnað var gagngert til að hafa með höndum atvinnustarfsemi á sviði fiskeldis. Gæti því hvorugt þessara félaga talist vera í slíkri stöðu að á þau gæti hallað í samningsgerð um þetta efni við aðaláfrýjendur. Í þessu ljósi stoðar gagnáfrýjanda ekki að bera fyrir sig 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, sbr. 6. gr. laga nr. 11/1986, til að fá vikið til hliðar umræddum samningsákvæðum.

Að þessu virtu eru ekki efni til annars en að taka til greina varakröfu aðaláfrýjenda og dæma þannig gagnáfrýjanda til að greiða þeim 40.123.000 krónur með dráttarvöxtum, eins og nánar greinir í dómsorði.

Gagnáfrýjandi verður dæmdur til að greiða aðaláfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn er í einu lagi eins og í dómsorði segir.

Dómsorð:

Staðfest er riftun aðaláfrýjenda, S-kk-ef Þ-kk-ef, A-x-x M-x-x S-kvk-ef, Þ-kk-ef J-kk-ef S-kk-ef, S-kvk-ef E. S-kvk-ef, G-kvk-ef Þ-kvk-ef, K-kvk-ef Þ-kvk-ef, S-kk-ef Þ-kk-ef og Vatnsleysu sf., á leigusamningi, sem þau gerðu 23. október 1987 við Lindalax hf. um 150 hektara lóð úr landi Vatnsleysu í Vatnsleysustrandarhreppi, svo og á samningi sama dag um afnot á vatni, sjó og jarðvarma, eins og báðum þessum samningum var breytt með samningi 10. maí 1989.

Gagnáfrýjandi, Laxalind ehf., greiði aðaláfrýjendum 40.123.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 10.348.000 krónum frá 1. október 1995 til 1. október 1996, af 20.707.000 krónum frá þeim degi til 1. október 1997, af 30.757.000 krónum frá þeim degi til 1. október 1998, en af 40.123.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjendum samtals 1.500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.