492/2016

Í málinu deildu aðilar um byggingarrétt á fasteigninni S. Með afsali árið 2000 hafði umræddum byggingarrétti verið afsalað til G ehf., sem aftur seldi og afsalaði honum til G með kaupsamningi árið 2009. Gerðu áfrýjendur S ehf. og H hf., eigendur fasteignarinnar, þær kröfur að afsalið og kaupsamningurinn yrðu afmáð úr þinglýsingabókum. Þeirri kröfu hafði sýslumaður hafnað en hann hafði fært skjölin aftur inn í þinglýsingabækur eftir að hafa afmáð þau fyrir mistök. Í héraðsdómi var talið að ekki hefðu verið færð fram nein haldbær rök fyrir því að afmá ætti skjölin og voru G og G ehf. því sýknaðir. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þess að samkvæmt 27. gr. þinglýsingalaga gæti sá sem teldi færslu í fasteignabók ranga, beint tilmælum til sýslumanns um úrbætur. Verði sýslumaður ekki við slíkum tilmælum væri þeim, sem teldi á sér brotið með þeirri ákvörðun sýslumanns, veitt það réttarfarshagræði með 3. gr. þinglýsingalaga að geta leitað úrlausnar dómstóla um hana eftir sérstökum reglum og fengið sýslumann þannig eftir atvikum knúinn til úrbóta. Sá kostur hefði ekki verið valinn að láta reyna á ákvörðun sýslumanns í máli á grundvelli 3. gr. þinglýsingalaga en þess í stað hefði mál verið höfðað á hendur stefndu. Sá annmarki væri hins vegar á dómkröfum áfrýjenda að þær væru settar fram á þann hátt sem gert yrði í máli samkvæmt 3. gr. þinglýsingalaga. Af orðalagi dómkrafnanna yrði heldur ekki ráðið hvort ætlun áfrýjenda væri sú að í dómi yrði mælt fyrir um skyldu til að afmá umræddar eignarheimildir sem fullnægja mætti með aðfarargerð, eða á hvern ætti að fella slíka skyldu. Þá myndi dómsorð í samræmi við dómkröfur áfrýjenda aðeins mæla fyrir um að afmáð yrði skráning umrædds byggingarréttar á tiltekna eignarhluta fasteignarinnar en að öðru leyti stæði eftir sem áður óleyst það megin ágreiningsefni hverjum byggingarrétturinn tilheyrði og hvers eðlis hans væri. Skorti því að verulegu leyti á að nægilegt samræmi væri milli málsástæðna og dómkrafna og yrði dómsorð í samræmi við þær ekki til þess fallið að ráða ágreiningi aðila til lykta. Var málinu því vísað frá héraðsdómi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir H-kk-nf I. J-kk-nf og K-kk-nf A-kk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandinn S11-13 ehf. skaut málinu til Hæstaréttar 1. júlí 2016. Undir rekstri málsins fyrir Hæstarétti eignaðist Hagar hf. einn af þeim eignarhlutum í fasteigninni Skipholti 11–13 í Reykjavík, sem málið varðar og tók að því leyti við aðild að málinu, sbr. 1. mgr. 22. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Áfrýjendur krefjast þess báðir gagnvart stefnda Guðmundi Kristinssyni ehf. að afmáð verði úr fasteignabók sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu afsal til stefnda á byggingarrétti 6. september 2000, sem þinglýst var 18. febrúar 2004, af nánar tilgreindum eignarhlutum í fyrrnefndri fasteign. Enn fremur beinir áfrýjandinn Hagar hf. þeirri kröfu að báðum stefndu að afmáður verði úr fasteignabók af eignarhluta með fastanúmeri 221-7967 í fasteigninni kaupsamningur milli stefndu 10. nóvember 2009 um byggingarrétt, sem þinglýst var 30. desember 2010. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Svo sem nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi snýst ágreiningur aðila um byggingarrétt á fasteigninni Skipholti 11–13, nánar tiltekið rétt til viðbyggingar að vestanverðu á tveimur hæðum, samtals 257,8 m2. Lóðin Skipholt 11–13 var áður hluti af stærri lóð nr. 10, 12 og 14 við Brautarholt og nr. 11 og 13 við Skipholt en var skipt upp í tvær lóðir með yfirlýsingu sem þinglýst var 4. júlí 2014. Umdeildan byggingarrétt fékk stefndi G-kk-nf K-kk-nf framseldan frá stefnda Guðmundi Kristinssyni ehf. með kaupsamningi 10. nóvember 2009, þinglýstum 29. desember 2010, en sá stefndi fékk umræddum réttindum afsalað frá Mjólkursamsölunni með afsali 6. september 2000, þinglýstu 18. febrúar 2004. Áfrýjendur eru eigendur að nánar tilteknum eignarhlutum á fasteigninni Skipholt 11–13. Þegar afsali til áfrýjandans S11–13 ehf. frá Skipholti 11–13 ehf., sem dagsett var 29. ágúst 2013, fyrir framangreindum eignarhlutum var þinglýst 4. september sama ár voru eldri eignarheimildir afmáðar, þar á meðal framangreint afsal og kaupsamningur stefndu. Með bréfi 14. ágúst 2014 tilkynnti sýslumaður að umrædd skjöl hefðu verið afmáð fyrir vangá og hefðu þau verið færð á nýjan leik inn á eignarhluta áfrýjandans S11–13 ehf. í fasteigninni Skipholti 11–13. Mótmælum, sem áfrýjandinn S11–13 ehf. bar upp í bréfi 19. ágúst 2015, var hafnað með bréfi sýslumanns 25. sama mánaðar og erindinu vísað frá með skírskotun til 7. og 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Var um þá niðurstöðu meðal annars vísað til þess að sýslumaður gæti ekki á grundvelli þinglýstra gagna tekið afstöðu til þess hvort umdeildur byggingarréttur stefndu væri fyrir hendi, enda lyti slík afstaða að efnislegri hlið málsins sem ekki væri á færi sýslumanns að skera úr um.

II

Samkvæmt 27. gr. þinglýsingalaga getur sá, sem telur færslu í fasteignabók ranga eða mistök hafa ella orðið við þinglýsingu, beint til sýslumanns tilmælum um úrbætur. Verði sýslumaður ekki við slíkum tilmælum er þeim, sem telur á sér brotið með þeirri ákvörðun sýslumanns, veitt það réttarfarshagræði með 3. gr. þinglýsingalaga að geta leitað eftir sérstökum reglum úrlausnar dómstóla um hana og fengið eftir atvikum sýslumann þannig knúinn til úrbóta. Í slíku máli verður ekki með bindandi hætti kveðið á um efnisleg réttindi að baki þinglýstri heimild, heldur aðeins hvort sýslumaður hafi farið að lögum í ákvörðun sinni og þá með kröfu um að hann leiðrétti færslu í fasteignabók eða afmái hana. Kjósi aðilinn að neyta ekki þessa hagræðis eða fari hann á mis við það vegna frests samkvæmt 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga á hann þess kost að höfða einkamál eftir almennum reglum til að fá leyst úr ágreiningi um þau efnislegu réttindi sem búa að baki skráningu í fasteignabók. Í slíku máli er þá jafnframt unnt að afla dóms um skyldu gagnaðila til að hlutast til um að sýslumaður breyti færslu í fasteignabók, en dómi um slíka skyldu mætti þá fullnægja með aðfarargerð samkvæmt 74. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Kröfugerð og málatilbúnaði verður þá að haga með þeim hætti að efnisleg niðurstaða fáist um ágreining aðila með dómi, sem síðan getur leitt til þess að breyta verði þinglýstum heimildum honum til samræmis.

Áfrýjandinn S11–13 ehf. kaus ekki að láta reyna á ákvörðun sýslumanns frá 25. ágúst 2015 í máli á grundvelli 3. gr. þinglýsingalaga, heldur höfðaði hann mál þetta gegn stefndu. Sá annmarki er á dómkröfum áfrýjenda að þær eru settar fram á þann hátt sem gert yrði í máli samkvæmt 3. gr. þinglýsingalaga. Af orðalagi dómkrafnanna verður heldur ekki ráðið hvort ætlun áfrýjenda sé sú að í dómi verði mælt fyrir um skyldu til að afmá umræddar eignarheimildir, sem fullnægja mætti með aðfarargerð eftir fyrrnefndri 74. gr. laga nr. 90/1989, eða á hvern fella ætti slíka skyldu þó svo að ætla verði af málflutningi áfrýjenda að þá skyldu ættu stefndu báðir að bera. Þá leiðir það af þessum grundvelli málsóknarinnar að yrði fallist á kröfur áfrýjenda um að afmáð verði eignarheimild stefndu þyrfti jafnframt að taka til þess afstöðu hvort með því væri leiddur til lykta sá efnislegi ágreiningur sem uppi er í málinu um það hver fari með rétt til umræddrar viðbyggingar á Skipholti 11–13. Af málflutningi aðila má ráða að allir miði þeir við að slíkur réttur yrði eftir sem áður fyrir hendi og lúta málsástæður þeirra og málatilbúnaður nær allur að þeim efnislega ágreiningi. Dómsorð í samræmi við dómkröfur áfrýjenda myndi þó aðeins mæla fyrir um að afmáð yrði skráning umrædds byggingarréttar á tiltekna eignarhluta fasteignarinnar að Skipholti 11–13 en að öðru leyti stæði eftir sem áður óleyst það megin ágreiningsefni hverjum byggingarrétturinn tilheyri og raunar hvers eðlis hann sé, en af málflutningi fyrir Hæstarétti má ráða að um það síðarnefnda séu aðilarnir ekki á einu máli. Hvað sem ráða mætti um þetta af forsendum dóms um sakarefnið skortir að þessu leyti verulega á að nægilegt samræmi sé milli málsástæðna og dómkrafna og yrði dómsorð í samræmi við þær ekki til þess fallið að ráða ágreiningi aðila til lykta. Vegna framangreindra galla á málatilbúnaði áfrýjenda er óhjákvæmilegt að vísa málinu án kröfu frá héraðsdómi.

Áfrýjendum verður gert að greiða stefndu málskostnað á báðum dómstigum sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi.

Áfrýjendur, S11–13 ehf. og Hagar hf., greiði óskipt stefndu, G-kk-þgf K-kk-þgf og Guðmundi Kristinssyni ehf., hvorum um sig samtals 600.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.