154/2001

Með kaupsamningi 8. nóvember 2000 keypti SK tiltekna fasteign af SJ, en ekki var við kaupin gætt forkaupsréttar A og systkina hennar, sem kveðið hafði verið á um í afsali þeirra til SJ 15. janúar 1981. Við gerð fyrrgreinds kaupsamnings lá frammi veðbókarvottorð, dagsett 1. nóvember 2000, þar sem forkaupsréttarins var ekki getið en vísað til þinglýsingarnúmers fyrrnefnds afsals. Í ljós var leitt að við þinglýsingu afsalsins var athugasemd um forkaupsréttinn ekki færð í þinglýsingabók. Af hálfu systkinana var þess krafist að viðurkenndur yrði forkaupsréttur þeirra og að SJ yrði gert skylt að selja og afsala fasteigninni til þeirra gegn greiðslu með sömu kjörum og skilmálum og greindi í kaupsamningi SJ við SK. Við úrlausn málsins var til þess litið að SJ var við söluna til SK grandsamur um þinglýstan forkaupsrétt systkinanna og að þau höfðu ekki átt þess kost að neyta þess réttar síns þar sem eignin var ekki auglýst. Tekið var fram að það heyrði til vandaðra hátta við fasteignakaup og væri almennt nauðsynlegt, að auk veðbókarvottorðs lægju fyrir þýðingarmikil skjöl um viðkomandi eign, þ.á m. eignarheimild seljanda. Þá hefði SK haft nokkurt svigrúm til að leita annarra úrræða eftir að þeim barst tilkynning forkaupsréttarhafa um að þau vildu neyta þess réttar. Með hliðsjón af þessu var ekki talið rétt að víkja hinum eldri þinglýsta rétti til hliðar á grundvelli 18. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 vegna kaupsamnings SJ og SK. Var því fallist á kröfur A og systkina hennar.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, G-kvk-nf E-kvk-nf, H-kk-nf H-kk-nf, H-kk-nf B-kk-nf og P-kk-nf K-x-x H-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 29. maí 2001 og krefjast þess að viðurkenndur verði með dómi forkaupsréttur þeirra að fasteigninni Bárugötu 2 í Reykjavík, ásamt tilheyrandi eignarlóð og öllu sem eigninni fylgir og fylgja ber, við sölu stefndu St. Jósefssystra á fasteigninni samkvæmt kaupsamningi milli stefndu 8. nóvember 2000, með sömu kjörum og skilmálum og þar greinir. Einnig er þess krafist, að stefndu St. Jósefssystrum verði með dómi gert skylt að selja og afsala umræddri fasteign til áfrýjenda gegn greiðslu af þeirra hendi með sömu kjörum og skilmálum og í framangreindum kaupsamningi greinir. Þá er krafist málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og að áfrýjendur verði dæmdir óskipt til greiðslu málskostnaðar.

Fyrir Hæstarétt hefur verið lagt nýtt skjal, kauptilboð stefndu Samtaka um kvennaathvarf í fasteignina Bárugötu 2 í Reykjavík, dagsett 12. september 2000, fyrir 39 milljónir króna. Var tilboðið áritað um samþykki stefndu St. Jósefssystra 14. september sama ár.

I.

Málsatvik og málsástæður aðila eru rakin í héraðsdómi. Fyrir liggur að kaup voru ráðin milli stefndu í málinu um húseignina Bárugötu 2 hinn 14. september 2000 við samþykkt ofangreinds kauptilboðs, en kaupsamningur var gerður 8. nóvember sama ár. Húseignin var ekki auglýst til sölu. Óumdeilt er að við kaupin var ekki gætt forkaupsréttar áfrýjenda, sem kveðið hafði verið á um í afsali þeirra til stefndu St. Jósefssystra 15. janúar 1981, sem þinglýst var 22. sama mánaðar. Við gerð kaupsamnings stefndu lá frammi veðbókarvottorð, dagsett 1. nóvember 2000. Var þar ekki getið forkaupsréttar þessa en vísað til þinglýsingarnúmers fyrrnefnds afsals. Er í ljós leitt að við þinglýsingu afsalsins var athugasemd um forkaupsréttinn ekki færð í þinglýsingabók.

Áfrýjendur komust á snoðir um kaupsamning stefndu síðari hluta nóvember 2000 og hófust þá þegar handa um að fá að neyta forkaupsréttar síns. Var því hafnað, ekki síst vegna afstöðu stefndu Samtaka um kvennaathvarf. Höfðu þau selt fyrri eign sína með kaupsamningi 23. október 2000 og áttu samkvæmt honum að afhenda hana á tímabilinu 15. febrúar til 1. mars 2001. Af hálfu áfrýjenda hefur því verið lýst yfir að verði kröfur þeirra teknar til greina muni þeir veita stefndu sanngjarnan frest til að finna sér nýtt húsnæði.

II.

Með skírskotun til raka héraðsdóms er fallist á þá niðurstöðu hans að kaupsamningur milli stefndu 8. nóvember 2000 verði ekki virtur sem örlætisgerningur, sem girði fyrir að forkaupsréttur áfrýjenda hafi orðið virkur.

Líta verður svo á, eins og gert er í héraðsdómi, að við þinglýsingu afsalsins frá 15. janúar 1981 hafi orðið mistök þar sem forkaupsréttar áfrýjenda var ekki getið við færslu í þinglýsingabók, sbr. 1. mgr. 9. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Í 18. gr. laganna felst að þess sé kostur, þegar slík mistök verða, að kveða svo á með dómi, að réttur sá, er áður þinglýst skjal veitir, skuli víkja fyrir rétti samkvæmt samningi, sem síðar er þinglýst, að uppfylltum nánar tilgreindum skilyrðum. Hér er um að ræða undantekningu frá meginreglum um forgangsáhrif þinglýsingar gagnvart yngri réttindum, sbr. 15. gr. þinglýsingalaga. Í lokamálslið sömu greinar er sérstaklega tekið fram, að hafi maður við afhendingu eignar áskilið sér réttindi yfir henni, svo sem veðrétt eða forkaupsrétt, þá gangi þau fyrir réttindum, er viðsemjandi hans kann að stofna síðar öðrum til handa, að því tilskildu að heimildarskjalið beri það með sér og hann hafi afhent það til þinglýsingar í síðasta lagi samtímis skjali því, sem viðsemjandi hans hefur gefið út. Það er og aðalregla að það sé skjalið sem slíkt, sem skeri úr um réttindi, en ekki greining þinglýsingarstjóra, áður þinglýsingardómara, sbr. lög nr. 85/1989. Ber að hafa þessi þýðingarmiklu atriði í huga við mat á ákvæðum 18. gr. þinglýsingalaga. Þykir og verða ráðið af orðalagi hennar og lögskýringargögnum, að þeirri heimild, sem í henni felst, skuli ekki beitt nema mat á öllum atvikum leiði í ljós að sérstakar ástæður mæli með því enda leiði annað til mjög ósanngjarnrar niðurstöðu.

Í máli því, sem hér er til úrlausnar, verður ekki fram hjá því litið, að áfrýjendur áttu þinglýstan forkaupsrétt að húseigninni Bárugötu 2 og að seljandi eignarinnar var grandsamur um þann rétt við sölu hennar í nóvember 2000. Áfrýjendur áttu þess engan kost að neyta forkaupsréttar síns þar sem eignin var ekki auglýst, en þeir hófust handa þegar er þeir fréttu af sölunni, sem var fljótlega eftir gerð kaupsamnings. Telja verður að það heyri til vandaðra hátta við fasteignakaup og sé almennt nauðsynlegt, að auk veðbókarvottorðs liggi fyrir þýðingarmikil skjöl varðandi eign þá, sem um er samið, þar á meðal eignarheimild seljanda. Þá verður að telja að stefndu Samtök um kvennaathvarf hafi haft nokkurt svigrúm til að leita annarra úrræða eftir að áfrýjendur tilkynntu að þeir vildu neyta forkaupsréttar síns. Að þessu virtu þykir ekki sýnt að skilyrðum 18. gr. þinglýsingalaga sé fullnægt.

Samkvæmt framansögðu verður ekki talið rétt að víkja hinum eldri þinglýsta rétti áfrýjenda til hliðar vegna kaupsamnings stefndu í málinu og verður því fallist á kröfur áfrýjenda svo sem nánar greinir í dómsorði.

Rétt þykir að dæma stefndu St. Jósefssystur til að greiða áfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, eins og nánar segir í dómsorði, en málskostnaður að öðru leyti falli niður.

Dómsorð:

Viðurkenndur er forkaupsréttur áfrýjenda, A-kvk-ef E-kvk-ef, E-kvk-ef E-kvk-ef, Á-kk-ef E-kk-ef, S-kvk-ef E-kvk-ef, Ó-kvk-ef E-kvk-ef, H-kvk-ef E-kvk-ef, S-kvk-ef E-kvk-ef, E-kvk-ef E-kvk-ef, dánarbús G-kvk-ef E-kvk-ef og dánarbús S-kk-ef E-kk-ef, að fasteigninni Bárugötu 2, Reykjavík, ásamt tilheyrandi eignarlóð og öllu sem eigninni fylgir og fylgja ber, við sölu stefndu St. Jósefssystra, klausturreglu, á fasteigninni samkvæmt kaupsamningi 8. nóvember 2000 milli þessa stefnda og meðstefnda Samtaka um kvennaathvarf með sömu kjörum og skilmálum og þar greinir.

Stefndu St. Jósefssystrum er skylt að selja og afsala áfrýjendum fasteigninni Bárugötu 2, að uppfylltum þeim skilyrðum, sem í fyrrgreindum kaupsamningi greinir.

Stefndu St. Jósefssystur greiði áfrýjendum sameiginlega samtals 1.000.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti. Málskostnaður að öðru leyti falli niður.