234/2002

Hæstiréttur féllst á kröfu S ehf. um að því yrði heimilað að fá C ehf. borið með beinni aðfarðargerð út úr kjallara, 1. hæð og 2. hæð húseignar í eigu fyrrnefnda félagsins. Í málinu var óumdeilt að C ehf. hafði ekki greitt S ehf. leigu yfir tiltekið tímabil. Var S ehf. því heimilt að rifta leigusamningnum, enda hafði C ehf. ekki sýnt fram á að félagið ætti rétt til frádráttar frá leigunni samkvæmt 1. mgr. 36. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Var tekið fram að heimild leigusala til riftunar og til að krefjast umráða yfir húsnæði sínu væri ekki háð því að hann byði leigutaka uppgjör á því, sem sá síðastnefndi gæti átt rétt til vegna loka leigumála.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og G-kk-nf C-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 15. maí 2002, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 21. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 6. maí 2002, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að honum yrði heimilað að fá sóknaraðili borinn með beinni aðfarðargerð út úr kjallara, 1. hæð og 2. hæð hússins að Laugavegi 20a í Reykjavík. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að kröfu varnaraðila um heimild til aðfarargerðarinnar verði hafnað og sér dæmdur málskostnaður í héraði ásamt kærumálskostnaði.

Varnaraðili krefst þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og sér dæmdur kærumálskostnaður.

I.

Samkvæmt gögnum málsins gerðu aðilar þess samning 26. janúar 2000, þar sem sóknaraðili tók á leigu af varnaraðila kjallara, 1. hæð og húsnæði á 2. hæð fasteignarinnar að Laugavegi 20a, alls 466 m2 að stærð, tímabundið frá 1. desember 1999 til 1. mars 2010. Í samningnum var tekið fram að húsnæðið væri leigt undir veitingarekstur og myndi sóknaraðili innrétta það á sinn kostnað. Var í því sambandi ákveðið að fastar innréttingar yrðu eign varnaraðila að leigutíma loknum, en lausar innréttingar eign sóknaraðila. Samkvæmt samningnum skyldi mánaðarleg leiga vera 534.000 krónur auk virðisaukaskatts. Í fylgiskjali með samningnum var nánar kveðið á um afhendingu og leigu fyrir hvern hluta húsnæðisins.

Með bréfi 14. nóvember 2001 skoraði varnaraðili á sóknaraðila að greiða innan sjö sólarhringa leigu fyrir september og október á því ári og tók fram að hann myndi annars rifta leigusamningnum og fylgja riftun eftir með útburðargerð án frekari viðvörunar. Með bréfi 11. desember 2001 skoraði varnaraðili á nýjan leik á sóknaraðila að standa skil á ógreiddri leigu, nú einnig fyrir nóvember, og ítrekaði að hann myndi að öðrum kosti rifta samningnum. Sóknaraðili varð ekki við áskorunum varnaraðila og með bréfi 8. janúar 2002 rifti sá síðastnefndi leigusamningnum með vísan til 1. töluliðar 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

II.

Krafa sóknaraðila um að kröfu varnaraðila um heimild til útburðargerðar verði hafnað er í fyrsta lagi reist á því að sá síðastnefndi hafi aðeins afhent hluta húsnæðisins á umsömdum tíma. Vegna þessa hafi sóknaraðili þurft að innrétta húsnæðið til bráðabirgða og kostnaður af því numið 1.342.779 krónum. Í öðru lagi hafi varnaraðili ekki afhent húsnæðið í því ástandi, sem um hafi verið samið. Hafi sóknaraðili þurft að framkvæma margt, sem varnaraðila hafi borið að gera, auk þess sem ýmsu sé enn ólokið og húsnæðið haldið göllum. Hafi kostnaður af þessum sökum numið 977.609 krónum. Kveðst sóknaraðili hafa reynt að ná samkomulagi við varnaraðila vegna þessa án árangurs. Í þriðja lagi hafi varnaraðili ekki boðið sóknaraðila greiðslu fyrir fastar innréttingar í húsnæðinu samhliða riftun á leigusamningnum. Nái riftun fram að ganga sé um óréttmæta auðgun varnaraðila að ræða, sbr. dóm Hæstaréttar í dómasafni 1965, bls. 466, en samtals sé kostnaður sóknaraðila vegna innréttinganna 43.355.120 krónur.

Krafa varnaraðila um að hinn kærði úrskurður verði staðfestur er reist á því að sóknaraðili hafi ekki greitt leigu fyrir húsnæðið frá því í ágúst á síðastliðnu ári. Varnaraðili mótmælir því að húsnæðið hafi ekki verið afhent á réttum tíma og bendir á að sóknaraðili hafi ekki gert athugasemdir vegna þessa þegar húsaleigusamningurinn var undirritaður um tveimur mánuðum eftir að húsnæðið var afhent. Þá mótmælir varnaraðili því að hann beri ábyrgð á kostnaði sóknaraðila af því að innrétta húsnæðið til bráðabirgða, auk þess sem sóknaraðili hafi fyrst krafist þess að fá þann kostnað greiddan í framhaldi af því að varnaraðili rifti leigusamningnum. Kveður varnaraðili það sama eiga við um annan kostnað, sem sóknaraðili telji sig hafa borið vegna vanefnda varnaraðila. Samkvæmt 16. gr. húsaleigulaga hafi sóknaraðili átt að gera varnaraðila skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum í stað þess að ráðast einhliða í framkvæmdir við húsnæðið. Varnaraðili hafi engu að síður boðist til að greiða hluta kostnaðarins, en sóknaraðili hafnað tilboðinu. Þá mótmælir varnaraðili því að honum sé óheimilt að rifta leigusamningnum án þess að bjóða sóknaraðila greiðslu fyrir þær innréttingar, sem séu í húsnæðinu. Eftir leigusamningnum hafi sóknaraðila verið heimilt að innrétta húsnæðið og hafi hann gert það á sinn kostnað án ábyrgðar varnaraðila.

III.

Samkvæmt 1. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga er leigusala rétt að rifta leigusamningi ef leigjandi greiðir ekki leigu á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni. Í málinu er óumdeilt að sóknaraðili hefur ekki greitt varnaraðila leigu fyrir september, október og nóvember 2001. Var varnaraðila því heimilt að rifta leigusamningnum, enda hefur sóknaraðili ekki sýnt fram á að hann hafi átt rétt til frádráttar frá leigunni samkvæmt 1. mgr. 36. gr. húsaleigulaga. Heimild leigusala til riftunar og til að krefjast umráða yfir húsnæði sínu er ekki háð því að hann bjóði leigutaka uppgjör á því, sem sá síðastnefndi gæti átt rétt til vegna loka leigumála. Samkvæmt þessu verður hinn kærði úrskurður staðfestur.

Sóknaraðili verður dæmdur til að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Café List ehf., greiði varnaraðila, Serinu ehf., 75.000 krónur í kærumálskostnað.