182/1999

S átti efri hæð í fjöleignarhúsi en Ó neðri hæð. S taldi þakið á húsinu ónýtt og vildi skipta um það en Ó vildi fresta endurnýjun þaksins í eitt ár og gera bráðabirgðaviðgerð á því fyrir veturinn. S endurnýjaði þakið og krafði Ó um greiðslu hluta kostnaðarins.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, A-kk-nf B-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 30. apríl 1999. Þau krefjast aðallega sýknu af kröfu gagnáfrýjanda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, en til vara að krafa hans verði lækkuð og málskostnaður felldur niður.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi 7. júní 1999 og krefst þess að aðaláfrýjendur verði dæmd til að greiða sér 700.975 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 665.716 krónum frá 26. apríl 1996 til 10. maí sama árs, en af 700.975 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá er þess krafist að viðurkenndur verði lögveðréttur gagnáfrýjanda í eignarhluta aðaláfrýjenda í fasteigninni Hafnarstræti 9 á Akureyri og að aðaláfrýjendur verði dæmd til greiðslu málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I.

Samkvæmt héraðsdómsstefnu gerði gagnáfrýjandi þá kröfu á hendur aðaláfrýjendum að þeim yrði gert í sameiningu að greiða sér 642.772 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga af 607.513 krónum frá 26. apríl 1996 til 10. maí sama árs, en af 642.772 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Krafa gagnáfrýjanda var á sama veg í gagnáfrýjunarstefnu. Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti breytti hann hins vegar kröfu sinni til hækkunar í það horf, sem áður greinir. Gegn andmælum aðaláfrýjenda fær þessi breyting á kröfu ekki komist að samkvæmt 1. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 2. mgr. 163. gr. og 166. gr. sömu laga, eins og þeim var breytt með 17. gr. og 20. gr. laga nr. 38/1994. Kemur því aðeins til álita krafa gagnáfrýjanda, eins og hann gerði hana í gagnáfrýjunarstefnu.

II.

Málsaðilar eru eigendur fasteignarinnar Hafnarstræti 9 á Akureyri. Tilheyrir efri hæðin gagnáfrýjanda, en neðri hæðin aðaláfrýjendum. Í málinu er deilt um hvort skilyrðum 38. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús var fullnægt þegar gagnáfrýjandi réðst í að gera við þak hússins seinni hluta árs 1995 og hvort framkvæmdir hans voru innan þeirra marka að geta talist nauðsynleg viðgerð í skilningi ákvæðisins. Hvílir sönnunarbyrði um bæði þessi atriði á gagnáfrýjanda, sbr. 2. mgr. greinarinnar.

Við mat á fyrrnefnda atriðinu er einkum að líta til vottorðs byggingafulltrúans á Akureyri 15. ágúst 1995 og framburðar Þ-kk-ef A-kk-ef trésmíðameistara og H-kk-ef Á-kk-ef byggingatæknifræðings fyrir héraðsdómi. Verður nægilega ráðið af þessum gögnum að húsið hafi legið undir skemmdum sumarið 1995 vegna vanrækslu á viðhaldi þaksins. Að tilhlutan gagnáfrýjanda héldu húseigendur fund 8. júní 1995, þar sem rætt var um endurbætur á þakinu og lögð fram kostnaðaráætlun fyrrnefnds H-kk-ef Á-kk-ef, en ákvarðanir ekki teknar. Eigendur héldu annan fund 18. júlí sama árs, þar sem fært var í fundargerð að húseigendur væru „sammála að það þurfi að fara í framkvæmdir í þeim anda sem kostnaðaráætlun segir til um.... Íbúi neðri hæðar vill fara í framkvæmdir á næsta ári þar sem tímaleysi ásamt peningaleysi hrjáir hann. Íbúi efri hæðar vill fara í framkvæmdina strax þar sem hann hefur efasemdir um að þakið haldi út næsta vetur.“ Var ákvörðunartöku aftur slegið á frest. Enn var haldinn fundur 8. ágúst 1995. Lét aðaláfrýjandinn Ó-kk-nf þá í ljós efasemdir um að húsið lægi svo undir skemmdum að viðgerðir þyldu ekki bið til næsta vors. Gagnáfrýjandi var andstæðrar skoðunar og kvaðst samkvæmt fundargerð „eindregið vilja fara í nauðsynlegar endurbætur/viðhald á þaki ...“. Áskildi hann sér rétt til að hefjast handa við verkið. Var aðaláfrýjandanum Ó-kk-þgf jafnframt gerð grein fyrir lögveðrétti, sem gæti fallið á eignarhluta hans vegna kostnaðar af verkinu. Að öllu þessu gættu má fallast á með gagnáfrýjanda að aðaláfrýjendur hafi ekki fengist til samvinnu um nauðsynlegar framkvæmdir, svo sem um ræðir í 1. mgr. 38. gr. laga nr. 26/1994.

Aðaláfrýjendur byggja á því að gagnáfrýjandi hafi við endurbæturnar farið út fyrir takmörk þeirra framkvæmda, sem heimilar séu á grundvelli umræddrar lagagreinar. Hefði verið nægilegt að gera minni háttar lagfæringar á þakinu til að tryggja að það héldist í stað, svo og lagfæra loftun. Gagnáfrýjandi fékk sem fyrr segir H-kk-þf Á-kk-þf til að meta ástand þaksins áður en hann hóf framkvæmdir og gera kostnaðaráætlun. Var það mat H-kk-ef að ekki væri um annað að ræða en að skipta um þakið, enda væri burðarvirki þess ónýtt að verulegu leyti. Óumdeilt er að verulegur fúi var kominn í burðarvirkið. Þá verður að líta til þess að aðaláfrýjandinn Ó-kk-nf bar fyrir dómi að hann hafi ekkert haft á móti framkvæmdunum sem slíkum. Hann hafi hins vegar óskað eindregið eftir því að þeim yrði frestað í eitt ár vegna aðstæðna sinna og ráðfært sig við smið, sem hefði talið að auðvelt væri að gera við þakið þannig að það þyldi næsta vetur. Aðaláfrýjendur hafa á hinn bóginn ekki lagt fram neina kostnaðaráætlun um slíka bráðabirgðaviðgerð eða gert með öðrum hætti sennilegt að skynsamlegt hefði verið að leggja út í viðgerðir á þakinu, sem aðeins væru ætlaðar til eins árs.

Að öllu þessu athuguðu verður að líta svo á, að gagnáfrýjendum sé skylt að greiða hlutdeild í nauðsynlegum kostnaði vegna viðgerðar á þakinu.

III.

Aðaláfrýjendur halda fram að háaloft undir þakinu sé séreign gagnáfrýjanda og beri honum einum að greiða kostnað við innra byrði þaksins. Samkvæmt 1. og 2. tölulið 5. gr. laga nr. 26/1994 telst til séreignar allt afmarkað húsrými, sem gert er að séreign samkvæmt þinglýstum heimildum, og allt, sem liggur þar innan veggja, auk alls innra byrðis umliggjandi veggja, gólfa og lofta, þar á meðal einangrun. Engin gögn hafa verið lögð fram um að umrætt háaloft sé séreign gagnáfrýjanda í þessum skilningi. Verða aðaláfrýjendur því að bera sinn hluta kostnaðar af viðgerð á innra byrði þaksins.

Svo sem greinir í héraðsdómi hefur eignaskiptasamningur ekki verið gerður um fasteignina Hafnarstræti 9, en samkvæmt gögnum, sem lögð voru fram við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti, hefur nú verið gert uppkast að slíkum samningi. Er þar ráðgert að eignarhluti aðaláfrýjenda verði talinn 44,9% hússins, en gagnáfrýjanda 55,1%. Í kröfu gagnáfrýjanda, eins og henni er komið að fyrir Hæstarétti samkvæmt áðursögðu, er miðað við að eignarhluti aðaláfrýjenda sé 40,99%. Það eignarhlutfall á sér ekki viðhlítandi stoð í gögnum málsins. Verður því að leggja til grundvallar eignarhlutföll, eins og þau hafa verið greind í þinglýstum heimildum, en samkvæmt því verða aðaláfrýjendur talin eigendur að 40% af fasteigninni og gagnáfrýjandi 60%. Kostnaði af viðgerð þaksins verður að skipta því til samræmis.

Þegar gagnáfrýjandi hóf framkvæmdir lá fyrir eindregin krafa aðaláfrýjenda um að leitað yrði tilboða í þær. Þessa kröfu virti gagnáfrýjandi að vettugi og réðst sjálfur í viðgerðirnar, þótt sérlega rík ástæða væri til þess eins og málum var háttað að standa þannig að verkinu að hagsmunir hans rækjust ekki á framkvæmd þess á þennan hátt. Þá var tímaskráningu hans vegna verksins áfátt. Gagnáfrýjandi hefur ekki hnekkt staðhæfingum aðaláfrýjenda um að unnt hefði verið að vinna verkið með ódýrari hætti. Að öllu þessu athuguðu þykir fjárhæð kröfu gagnáfrýjanda hæfilega ákveðin í héraðsdómi, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmönnum. Með vísan til 48. gr. laga nr. 26/1994 verður gagnáfrýjanda játaður veðréttur í eignarhluta aðaláfrýjenda fyrir kröfunni.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skal vera óraskað. Rétt er að málskostnaður fyrir Hæstarétti falli niður.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.