495/2004

A sf. byggði fjöleignarhús að Flétturima í Reykjavík. Lokið var við frágang á sameign hússins í nóvember 1994 en sala á íbúðum fór fram á tímabilinu 1994 til 1997. Að mati íbúa voru annmarkar á frágangi sameignarinnar utanhúss. Af því tilefni krafði húsfélag fjöleignarhússins þá A sf., E, A og Ó, um bætur á grundvelli mats dómkvaddra matsmanna og kostnaðar vegna viðgerða á sameigninni. Ekki var á það fallist að húsfélagið hefði sökum tómlætis glatað rétti til að krefjast skaðabóta vegna atriða, sem fjallað var um í skýrslu frá 1997 sem send var A sf. sama ár. A sf., E, A og Ó voru hins vegar sýknaðir af kröfu um bætur vegna frágangs á svalahandriðum með vísan til tómlætis, þar sem fyrst var fundið að því atriði í október 1999. Þeir voru enn fremur sýknaðir af kröfu húsfélagsins um bætur vegna viðgerða á svalagólfum þar sem gólfflöturinn tilheyrði séreignum í húsinu og gæti húsfélagið því ekki átt aðild að kröfugerð vegna þeirra viðgerða. Það var hins vegar mat réttarins að A sf., E, A og Ó væru skaðabótaskyldir vegna kostnaðar af nánar tilgreindum verkþáttum. Ekki var upplýst að við framkvæmd viðgerðanna hefði sömu aðferðum verið beitt og dómkvaddir matsmenn gerðu ráð fyrir í áætlun sinni. Skyldu bætur því miðast við þær fjárhæðir sem kæmu fram í matsgerðinni að frádreginni fjárhæð sem svaraði til réttar húsfélagsins til endurgreiðslu á hluta virðisaukaskatts af vinnu við verkið.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, G-kk-nf G-kk-nf og H-kk-nf B-kk-nf.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 1. október 2004, en ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 17. nóvember sama ár. Með heimild í 4. mgr. 153. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 7. gr. laga nr. 38/1994, skutu þeir málinu öðru sinni til Hæstaréttar 15. desember 2004. Þeir krefjast sýknu af kröfu gagnáfrýjanda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi fyrir sitt leyti 23. febrúar 2005. Hann krefst þess að aðaláfrýjendum verði í sameiningu gert að greiða sér 8.451.425 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 13. desember 2001 til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I.

Samkvæmt gögnum málsins hóf aðaláfrýjandinn Atli Eiríksson sf. byggingu fjöleignarhúss að Flétturima 2, 4, 6 og 8 í Reykjavík á árinu 1991, en aðrir aðaláfrýjendur munu vera eigendur sameignarfélagsins. Í húsinu voru alls 24 íbúðir ásamt bílgeymslu. Félagið seldi fyrstu íbúðirnar í maí 1994, en öllum frágangi sameignar var lokið í nóvember á því ári, um það leyti sem átta af íbúðunum höfðu selst. Fyrir liggur að félagið seldi sína síðustu íbúð í húsinu í apríl 1997.

Óumdeilt er að einstakir íbúðareigendur hafi fram á árið 1997 beint kvörtunum til aðaláfrýjandans Atla Eiríkssonar sf. vegna annmarka, sem þeir töldu hafa komið fram á húsinu, og að hann hafi bætt úr slíkum atriðum. Sumarið 1997 leitaði gagnáfrýjandi eftir úttekt frá Rannsóknastofnun byggingariðnaðarins sökum þess að sprungur hafi komið fram í múr á húsinu utanverðu, málning flagnað þar af, sprungur myndast á svalagólfum og útitröppum, múrhúð flagnað af þeim og leki komið fram í loftaplötu tveggja íbúða á efstu hæð. Í skýrslu stofnunarinnar frá 18. ágúst 1997 var meðal annars greint frá því að talsvert væri af sprungum í útveggjum, bæði í múrhúð og steypu, ryðpunktar væru þar sýnilegir á nokkrum stöðum og málning á útveggjum væri víða sprungin og flögnuð af, en mikil duftsmitun væri undir henni. Þá mætti víða sjá sprungur, los og flögnun í þunnu múrlagi á svalagólfum og útitröppum. Um leka í loftaplötu var tekið fram að hans hafi eingöngu orðið vart eftir snjó og frostakafla, en líklegasta skýringin á honum væri sú að snjór hafi borist inn um þakkant ofan á plötunni. Skýrsla þessi mun hafa verið afhent aðaláfrýjandanum, en í framhaldi af því ritaði gagnáfrýjandi honum bréf 25. nóvember 1997, þar sem óskað var eftir fundi um úrbætur á þeim atriðum, sem fjallað var um í skýrslunni. Mun sá fundur hafa verið haldinn skömmu síðar og þar komið fram að aðaláfrýjandinn myndi ekkert aðhafast frekar vegna aðfinnslna gagnáfrýjanda, enda liti hann svo á að úrbætur á þessum atriðum heyrðu til venjulegs viðhalds á húsinu.

Fyrir liggur að gagnáfrýjandi aflaði skýrslu húsasmíðameistara um ástand hússins vorið 1998. Þá fékk gagnáfrýjandi í maí 1999 skýrslu frá verkfræðistofu um ástand þess, tillögur um viðgerðir á því og áætlun um kostnað af þeim, sem hljóðaði á samtals 8.739.000 krónur. Fyrrnefnda skýrslan virðist ekki hafa verið kynnt aðaláfrýjendum, en sú síðarnefnda var send Atla Eiríkssyni sf. með bréfi 5. október 1999, þar sem sérstaklega var vikið að annmörkum á húsinu, sem í þremur nánar tilgreindum atriðum tengdust þakinu á því og í fimm atriðum útveggjum. Að auki var í bréfinu getið um að jarðvegur og tröppur hefðu sigið óeðlilega, svo og að frágangur svalahandriða væri ekki í samræmi við gildandi reglur. Þessu erindi mun hafa verið svarað munnlega af hálfu félagsins á þann veg að það teldi öll þessi atriði varða viðhald á húsinu og vera félaginu óviðkomandi.

Gagnáfrýjandi fékk 2. júní 2000 dómkvadda matsmenn til að láta uppi álit í fyrsta lagi á orsökum þriggja annmarka, sem hann taldi vera á þaki hússins, nánar tiltekið að málning hafi flagnað af þakplötum við þaktúður, ryð væri komið fram frá skrúfum í þakkanti og blikkáfella á honum væri laus. Varðandi útveggi hússins leitaði gagnáfrýjandi í öðru lagi álits á ástæðum þess að endurmála þyrfti húsið að utan svo fljótt, sem raun bæri vitni, yfirborð steypu gæfi litla viðloðun, sprungur hafi myndast, ryð kæmi frá járnum víða í yfirborði steypu, þétting tvöfaldra skilveggja væri ónýt og skemmdir væru komnar fram í steypu á tröppum og við innganga. Jafnframt hvort frágangur á svokölluðum kónagötum væri fullnægjandi. Í þriðja lagi leitaði gagnáfrýjandi mats á því hvort frágangur svalahandriða samræmdist gildandi reglum á þeim tíma, sem húsið var byggt. Loks óskaði gagnáfrýjandi í fjórða lagi eftir mati á átta öðrum atriðum, meðal annars á því hvort útloftun í þakrými væri fullnægjandi og ástæðum þess að snjór bærist þangað inn, leki væri á samskeytum þaks og steyptra gaflveggja, stétt framan við tröppur væri að gliðna frá þeim, jarðvegur hefði sigið við húsið og hitalögn í gangstétt og tröppum væri óvirk að hluta. Óskaði gagnáfrýjandi einnig eftir mati á því hvernig bæta ætti úr öllu framangreindu og hver kostnaður af því yrði. Áður en matsgerð var lokið óskaði gagnáfrýjandi eftir því 24. október 2000 að matsmennirnir yrðu dómkvaddir til að láta uppi álit á fimm atriðum til viðbótar. Ágreiningur reis milli aðilanna um heimild gagnáfrýjanda til að leita matsgerðar um þrjú af þessum atriðum, en með dómi Hæstaréttar 12. janúar 2001 í máli nr. 6/2001 var beiðni hans um dómkvaðningu hafnað að því er þau varðar. Þessu til samræmis var matsmönnunum falið að meta þau tvö atriði, sem eftir stóðu, en þau voru hvort annmarkar væru á pússningu á svölum og stigagangi utanhúss og hvort frágangur á einangrun þaks væri eðlilegur, svo og hver kostnaður yrði af úrbótum. Í matsgerð, sem lokið var 7. maí 2001, var kostnaður af viðgerð á atriðum, sem talin voru í 20 liðum, metinn samtals 6.578.400 krónur á verðlagi í mars 2001 að meðtöldum virðisaukaskatti.

Um það leyti, sem gagnáfrýjandi fékk matsmenn dómkvadda, gerði hann verksamning við Múrarameistarann ehf. um viðgerðir og viðhald á húsinu utanverðu. Fram er komið að verki þessu hafi að mestu verið lokið haustið 2000, en unnið hafi verið að endanlegum frágangi vorið 2001.

Gagnáfrýjandi höfðaði mál gegn aðaláfrýjendum til heimtu skaðabóta vegna annmarka, sem hann taldi mega rekja til þess hvernig staðið hafi verið að smíði hússins. Var það þingfest 13. desember 2001, en vísað frá dómi 20. júní 2002. Höfðaði gagnáfrýjandi síðan mál þetta með stefnu 2. maí 2003 og krafðist í héraði greiðslu úr hendi aðaláfrýjenda á 10.170.900 krónum. Í héraðsdómsstefnu kvað hann þessa fjárhæð fengna með því að styðjast við reikninga frá Múrarameistaranum ehf. fyrir kostnaði af úrbótum á þeim atriðum, sem í matsgerð töldust til galla á húsinu, en að því leyti, sem ekki hafi enn verið gert við slíka galla við höfðun málsins, hafi niðurstaða matsmanna um viðgerðarkostnað verið lögð til grundvallar.

II.

Í greinargerð aðaláfrýjenda í héraði var þess aðallega krafist að málinu yrði vísað frá dómi. Með úrskurði 21. janúar 2004 féllst héraðsdómari á þá kröfu, þar sem málið þótti í nánar tilgreindum atriðum vanreifað af hálfu gagnáfrýjanda. Þennan úrskurð kærði hann til Hæstaréttar, sem með dómi 12. mars 2004 í máli nr. 64/2004 felldi úrskurðinn úr gildi og lagði fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar. Koma því ekki nú til frekari skoðunar atriði, sem aðaláfrýjendur hafa hreyft og varða málatilbúnað gagnáfrýjanda, þar á meðal reifun hans á aðild að málinu.

III.

Í hinum áfrýjaða dómi var komist að þeirri niðurstöðu að á húsinu hafi verið gallar, sem stöfuðu af því hvernig staðið var að byggingu þess, en sumt af því, sem gagnáfrýjandi krafðist bóta fyrir, yrði þó rakið til ófullnægjandi viðhalds. Var skaðabótaskylda felld á aðaláfrýjendur vegna þess, sem taldist gallað, en bótafjárhæð var ákveðin eftir matsgerð og þar með hafnað kröfu gagnáfrýjanda um hærri bætur, sem tækju að hluta mið af verklaunum fyrir viðgerðir, sem þegar var lokið. Á grundvelli alls þessa var hafnað þremur liðum í kröfu gagnáfrýjanda, sem tengdust þaki hússins og vörðuðu viðgerð á málningu við þaktúður, ryði frá skrúfum í þakkanti og blikkáfellu á honum. Af þeim kröfuliðum, sem sneru að viðgerð útveggja, féllst héraðsdómur á að gagnáfrýjanda bæru skaðabætur vegna viðgerða á sprungum og steypuskilum, 1.080.000 krónur, á ryðpunktum og svokölluðum kónagötum, 650.000 krónur, og á útitröppum, 114.400 krónur. Þá var komist að þeirri niðurstöðu að gagnáfrýjandi ætti rétt á að fá að hálfu bættan kostnað af háþrýstiþvotti útveggja, svo og af viðgerð og filtun steypu, með samtals 1.182.500 krónum. Á hinn bóginn var hafnað kröfulið vegna kostnaðar af viðgerð tvöfaldra skilveggja. Héraðsdómur tók til greina kröfulið gagnáfrýjanda vegna breytinga á svalahandriðum að fjárhæð 413.600 krónur. Þá var kröfuliður vegna viðgerða á opi milli steypu og þakklæðningar tekinn að fullu til greina með 288.000 krónum, en hafnað kröfuliðum vegna viðgerða á útloftunarrörum og blikkáfellum við gaflveggi í þökum, steyptum pöllum framan við tröppur og hitalögn í innkeyrslu og gangstéttum. Loks féllst héraðsdómur á kröfulið að fjárhæð 287.000 krónur vegna viðgerða á svalagólfum, en hafnaði kröfulið vegna viðgerða á þakeinangrun. Gagnáfrýjanda voru þannig samtals dæmdar 4.015.500 krónur úr hendi aðaláfrýjenda.

IV.

Eins og áður var rakið mun aðaláfrýjandinn Atli Eiríksson sf. hafa allt fram á árið 1997 sinnt ýmsum kvörtunum, sem beint var til hans vegna annmarka á húsinu. Á síðari hluta þess árs sendi gagnáfrýjandi honum fyrrnefnda skýrslu Rannsóknastofnunar byggingariðnaðarins og fylgdi því síðan eftir með bréfi 25. nóvember 1997 til aðaláfrýjandans, sem hafnaði að sinna frekari viðgerðum á húsinu. Ætlaðir gallar, sem gagnáfrýjandi krefst bóta fyrir í málinu, eru að verulegu leyti tengdir þeim atriðum, sem um ræddi í skýrslu þessari og bréfi hans. Því hefur ekki verið haldið fram að hann hafi mátt verða þeirra var á fyrri stigum. Verður því ekki litið svo á að hann hafi glatað fyrir tómlæti rétti til að halda uppi kröfu á aðaláfrýjendur af þessu tilefni. Á hinn bóginn verður ekki annað ráðið af gögnum málsins en að þeir, sem keyptu íbúðir í húsinu af aðaláfrýjandanum Atla Eiríkssyni sf., hafi annaðhvort með skoðun þess eða athugun á teikningum mátt frá öndverðu sjá hvernig gengið var frá handriðum á svölum. Að þessum frágangi var fyrst fundið við félagið í bréfi frá 5. október 1999. Sökum þessa tómlætis verður að sýkna aðaláfrýjendur af kröfulið gagnáfrýjanda, sem varðar annmarka á svalahandriðum. Að öðru leyti en þessu verður ekki séð að þeir gallar, sem gagnáfrýjandi heldur fram, hafi komið í ljós fyrr en svo, að hann verði talinn hafa kvartað undan þeim í tæka tíð.

Eins og áður greinir féllst héraðsdómur meðal annars á kröfulið gagnáfrýjanda um bætur vegna viðgerða á múrhúð á svalagólfum. Samkvæmt 8. tölulið 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst gólfflötur svala til séreignar í slíku húsi. Verður því að fallast á með aðaláfrýjendum að sýkna beri þá af þessum lið í kröfu gagnáfrýjanda vegna aðildarskorts hans.

Eins og áður greinir féllst héraðsdómur, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmönnum, á að aðaláfrýjendur væru skaðabótaskyldir við gagnáfrýjanda vegna alls kostnaðar af því að gera við steypusprungur, steypuskil, ryðpunkta og kónagöt á útveggjum, svo og vegna helmings kostnaðar af háþrýstiþvotti þeirra og viðgerð og filtun á steypu. Einnig féllst héraðsdómur á að aðaláfrýjendur bæru skaðabótaábyrgð vegna kostnaðar af viðgerð á útitröppum og þéttingu milli steypu og þakklæðningar. Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verða niðurstöður hans um skaðabótaskyldu aðaláfrýjenda vegna allra þessara atriða staðfest, svo og niðurstöður hans um þá liði í dómkröfu gagnáfrýjanda, sem þar var hafnað.

V.

Eftir uppkvaðningu hins áfrýjaða dóms fékk gagnáfrýjandi dómkvaddan mann 7. desember 2004 til að „meta hver var raunkostnaður ... við að bæta úr þeim göllum sem hann telur hafa verið á sameign hússins að Flétturima 2-8“. Í matsgerð 17. mars 2005 var komist að þeirri niðurstöðu að raunkostnaður af viðgerðum á göllum, sem hefðu farið fram, næmi samkvæmt reikningum Múrarameistarans ehf. samtals 7.822.256 krónum að meðtöldum kostnaði vegna vinnupalla, aðstöðu, hönnunar og eftirlits. Eftir stæðu liðir í matsgerðinni frá 7. maí 2001, sem viðgerðirnar næðu ekki til og talið var þar að alls myndi kosta 1.291.600 krónur að gera við. Frá þessu dró síðan matsmaðurinn 662.431 krónu eða sem svaraði 60% af virðisaukaskatti af endurgjaldi fyrir vinnu á byggingarstað, sem gagnáfrýjandi ætti rétt á að fá endurgreiðslu á. Var því niðurstaða matsgerðarinnar sú að kostnaður af viðgerðum næmi 8.451.425 krónum eða þeirri fjárhæð, sem gagnáfrýjandi hefur samkvæmt áðursögðu krafist fyrir Hæstarétti. Í tengslum við þessa matsgerð leiddi gagnáfrýjandi þrjú vitni fyrir héraðsdóm til að bera um atriði, sem vörðuðu framkvæmd viðgerðanna.

Þótt gagnáfrýjandi hafi með þessari matsgerð bætt að nokkru úr því, sem héraðsdómur taldi áfátt í forsendum fyrir útreikningi dómkröfu hans og olli því að fjárhæðir í matsgerðinni frá 7. maí 2001 voru lagðar til grundvallar við ákvörðun skaðabóta, hefur ekki verið ráðin bót á þeim meginannmarka á leiðinni, sem gagnáfrýjandi fer enn við útreikning á kröfu sinni, að ekki hefur verið sýnt fram á að sömu aðferðum hafi í raun verið beitt við framkvæmd viðgerðanna og matsmenn gerðu ráð fyrir í áætlun sinni á kostnaði af því, sem nauðsynlegt væri til úrbóta á göllunum. Verður því að fallast á með héraðsdómi að skaðabætur handa gagnáfrýjanda verði ákveðnar á grundvelli matsgerðarinnar frá 7. maí 2001.

Með hinum áfrýjaða dómi var aðaláfrýjendum gert að greiða gagnáfrýjanda 4.015.500 krónur. Samkvæmt því, sem áður var rakið, er hafnað tveimur liðum í kröfu gagnáfrýjanda, sem teknir voru til greina í héraði, samtals að fjárhæð 700.600 krónur. Standa því eftir af kröfunni 3.314.900 krónur. Í matsgerðinni frá 7. maí 2001, sem fjárhæðir þessar eru studdar við, var ekki tekið tillit til þess að gagnáfrýjandi ætti rétt á að fá virðisaukaskatt af verklaunum endurgreiddan að hluta samkvæmt ákvæðum reglugerðar nr. 449/1990 um endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu manna við íbúðarhúsnæði með áorðnum breytingum. Í málatilbúnaði aðaláfrýjenda hefur þess verið krafist til samræmis við þetta að frá skaðabótum til gagnáfrýjanda verði dregin fjárhæð, sem nemur 60% af virðisaukaskatti, sem innifalinn er í matsliðum vegna vinnu á byggingarstað, að frátöldum liðum út af háþrýstiþvotti útveggja, sem aðaláfrýjendur telja falla utan endurgreiðsluheimilda vegna ákvæða 4. gr. reglugerðarinnar. Í þeim liðum í kröfu gagnáfrýjanda, sem teknir eru til greina samkvæmt áðursögðu, hafa matsmenn áætlað kostnað af vinnu alls 2.182.100 krónur, þegar dregnir hafa verið frá liðir í tengslum við háþrýstiþvott. Verður samkvæmt þessu fallist á með aðaláfrýjendum að 257.646 krónur dragist frá kröfu gagnáfrýjanda vegna virðisaukaskatts, sem hann ætti rétt á að fá endurgreiddan.

Samkvæmt framangreindu verða aðaláfrýjendur dæmdir til að greiða gagnáfrýjanda 3.057.254 krónur. Svo sem hann hefur krafist ber að greiða dráttarvexti af þeirri fjárhæð frá 13. desember 2001, þegar hann höfðaði upphaflega mál á hendur aðaláfrýjendum út af sakarefni þessu, sbr. 4. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað verður staðfest, en aðaláfrýjendur verða dæmdir til að greiða málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Aðaláfrýjendur, E-kk-nf A-kk-nf, A-kk-nf E-kk-nf A-kk-nf, Ó-kk-nf A-kk-nf og A-kk-nf E-kk-nf sf., greiði í sameiningu gagnáfrýjanda, Húsfélaginu Flétturima 2-8, 3.057.254 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 13. desember 2001 til greiðsludags.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skal vera óraskað.

Aðaláfrýjendur greiði í sameiningu gagnáfrýjanda 400.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.