4/2021

Reifun

Í málinu var deilt um heimild Í til að krefja Ó og M í nóvember 2019 um þóknun vegna uppgreiðslu á 40 ára húsnæðisláni sem þau höfðu í júlí 2008 tekið hjá Í með útgáfu ÍLS-veðbréfs. Ó og M byggðu á því annars vegar að skilmálar í veðbréfinu hefðu ekki verið í samræmi við áskilnað þágildandi laga um neytendalán nr. 121/1994 og hins vegar að efni stæðu til þess að víkja skilmálum veðbréfsins um uppgreiðslugjald til hliðar á grundvelli 36. gr. og 36. gr. a–c laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Í dómi Hæstaréttar var tekið fram að í forsendum hins áfrýjaða dóms hefði fyrst verið vikið að fyrrnefndu málsástæðunni og réttilega verið komist að þeirri niðurstöðu að í nefndu veðbréfi hefði ekki verið gætt fyrirmæla 3. mgr. 16. gr. a laga nr. 121/1994 um að tilgreina hvernig uppgreiðslugjald væri reiknað út og hvenær slíkur kostnaður félli til. Í dóminum hefði á hinn bóginn í engu verið getið hverju sá ágalli varðaði eða hvernig hann leiddi til þess að fallast bæri á kröfur Ó og M. Var því talið að hinn áfrýjaði dómur uppfyllti ekki áskilnað f-liðar 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Því næst hefði dómurinn tekið til úrlausnar hvort nánar tilgreind ákvæði reglugerða hefðu átt sér fullnægjandi lagastoð í heimildarákvæði laga nr. 44/1998 um húsnæðismál en þeirri málsástæðu hefði hvergi séð stað í stefnu Ó og M til héraðsdóms. Þrátt fyrir það hefðu forsendur dómsins að stærstum hluta verið umfjöllun um þessa málsástæðu og virtist úrlausn dómsins um kröfu Ó og M á hendur Í að mestu leyti reist á henni auk ætlaðs brots á lögum nr. 121/1994 án þess þó að þar væri greint á milli. Var tekið fram að samkvæmt 2. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991 mætti dómari ekki byggja niðurstöðu sína á málsástæðum sem hefðu mátt koma fram við meðferð máls en gerðu það ekki. Væri óhjákvæmilegt að ómerkja hinn áfrýjaða dóm og vísa málinu heim í hérað til löglegrar meðferðar og dómsálagningar á ný. 

Dómur Hæstaréttar

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir B-kk-nf B-kk-nf, B-kvk-nf T-kvk-nf, I-kvk-nf E-kvk-nf, K-kk-nf A-kk-nf, Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og S-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf fyrrverandi hæstaréttardómari.

2. Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 19. janúar 2021. Hann krefst aðallega sýknu af kröfum stefndu en til vara að þær verði lækkaðar. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

3. Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.Ágreiningsefni

4. Í málinu er deilt um heimild áfrýjanda til að krefja stefndu um þóknun við uppgreiðslu á húsnæðisláni í nóvember 2019 sem þau tóku hjá áfrýjanda (sem þá hét Íbúðalánasjóður) í júlí 2008.

5. Stefndu höfðuðu málið 21. apríl 2020. Með héraðsdómi 17. desember sama ár var fallist á kröfu þeirra um endurgreiðslu á uppgreiðslugjaldi sem þau höfðu innt af hendi til áfrýjanda þegar þau 5. nóvember 2019 greiddu upp 40 ára húsnæðislán sem þau höfðu tekið hjá Íbúðalánasjóði 1. júlí 2008 með útgáfu ÍLS-veðbréfs. Niðurstaða héraðsdóms var annars vegar reist á því að mjög skorti á að skilmálar veðbréfsins væru fullnægjandi, sbr. 16. gr. a laga nr. 121/1994 um neytendalán, þar sem engar upplýsingar væri þar að finna um hvernig uppgreiðslugjaldið skyldi reiknað út. Hins vegar var einnig talið að reglusetning um uppgreiðslugjald, sem ákvörðuð var með reglugerð nr. 1017/2005 um breytingu á reglugerð nr. 522/2004 um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf og reglugerð nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs, stæðist ekki áskilnað 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál um heimild ráðherra til að setja áfrýjanda ramma um heimild til að bjóða lán með uppgreiðslugjaldi og hafi því ekki verið grundvöllur að löglegri álagningu slíks gjalds.

6. Leyfi var veitt 19. janúar 2021 til að áfrýja héraðsdómi beint til Hæstaréttar á grundvelli 1. mgr. 175. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Var áfrýjunarleyfi veitt á þeim grunni að málið hefði þýðingu fyrir fjölda lántakenda og varðaði mikla hagsmuni þeirra og ríkissjóðs. Einnig var því slegið föstu að brýnt væri að fá niðurstöðu Hæstaréttar í málinu með skjótum hætti en það væri fordæmisgefandi og hefði almenna þýðingu fyrir beitingu réttarreglna. Þá lægi fyrir að ekki væri þörf á að leiða vitni í málinu og skýrslur hefðu ekki verið gefnar við meðferð þess þannig að ekki reyndi á mat á sönnunargildi munnlegs framburðar í héraði. Laga- og starfsumhverfi Íbúðalánasjóðs

Um Íbúðalánasjóð

7. Hér á eftir verður gerð grein fyrir laga- og starfsumhverfi Íbúðalánasjóðs á þeim tíma sem lánið var tekið en jafnframt bent á að með gildistöku laga nr. 137/2019 um Húsnæðis- og mannvirkjastofnun 31. desember 2019 var heiti Íbúðalánasjóðs breytt í ÍL-sjóð, sem er áfrýjandi máls þessa, sbr. 4. mgr. 18. gr. laganna og samhliða átti sér stað breyting á starfssviði sjóðsins.

8. Íbúðalánasjóður starfaði á þeim tíma þegar lánið var tekið á grundvelli þágildandi laga um húsnæðismál nr. 44/1998 eins og þeim hafði meðal annars verið breytt með lögum nr. 57/2004, 120/2004 og 137/2005. Í 1. gr. laganna kom fram að tilgangur þeirra væri að stuðla að því með lánveitingum og skipulagi húsnæðismála að landsmenn gætu búið við öryggi og jafnrétti í húsnæðismálum og að fjármunum yrði sérstaklega varið til þess að auka möguleika fólks til að eignast eða leigja húsnæði á viðráðanlegum kjörum. Samkvæmt 1. mgr. 4. gr. laganna skyldi stofna sérstakan lánasjóð, Íbúðalánasjóð, sem samkvæmt 9. gr. þeirra skyldi lána til íbúðakaupa, nýbygginga eða endurbóta íbúðarhúsnæðis hér á landi. Eignasafn sjóðsins samanstóð því eðli máls samkvæmt af útlánum til einstaklinga og fyrirtækja sem veitt voru gegn veði í fasteignum, svo sem fram kemur í skýrslu rannsóknarnefndar Alþingis um Íbúðalánasjóð frá árinu 2013. Íbúðalánasjóður fjármagnaði þau verkefni sem honum voru falin samkvæmt lögunum með tekjum af eigin fé sjóðsins, það er afborgunum, vöxtum og verðtryggingu af veittum lánum, með útgáfu og sölu íbúðabréfa, lántöku samkvæmt fjárlögum hverju sinni og með þjónustugjöldum, sbr. 10. gr. laga nr. 44/1998 eins og þeim var breytt með lögum nr. 57/2004. Íbúðalánasjóður var því fjárhagslega sjálfstæð stofnun og gert ráð fyrir að ekki þyrfti bein fjárframlög úr ríkissjóði til þess að standa undir starfsemi hans, þótt það hafi verið gert tímabundið með sérstökum framlögum af fjárlögum, sbr. ákvæði VIII til bráðabirgða með lögum nr. 44/1998. 

Löggjöf og þróun hennar

9. Með lögum nr. 57/2004 um breytingu á lögum nr. 44/1998 var ákveðið að Íbúðalánasjóður myndi gefa út ÍLS-veðbréf í stað húsbréfa og húsnæðisbréfa. ÍLS-veðbréf eru skuldabréf sem kaupandi eða eigandi íbúðarhúsnæðis gaf út til Íbúðalánasjóðs með veði í húsnæðinu, sbr. 2. gr. laga nr. 44/1998. Með þeim breytingum var stefnt að því að bæta hag lántakenda sjóðsins bæði með lægri fjármögnunarkostnaði og áhættuminni fasteignaviðskiptum. Byggðust breytingarnar að mestu leyti á áliti nefndar um endurskipulagningu á útgáfumálum Íbúðalánsjóðs sem út kom í október 2003.

10. Með 12. gr. laga nr. 57/2004 voru lögfestar þágildandi 1. og 2. mgr. 23. gr. í lögum nr. 44/1998 en greinin bar yfirskriftina: Greiðslur lána. Í 1. mgr. 23. gr. sagði að Íbúðalánasjóður innheimti afborganir, verðbætur og vexti af ÍLS-veðbréfum og ráðstafaði því fé sem þannig innheimtist til endurgreiðslu fjármögnunar bréfa sjóðsins. Skuldurum ÍLS-veðbréfa væri heimilt að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga. Í 2. mgr. kom inn heimild þess efnis að ráðherra gæti, við sérstakar aðstæður og að fenginni umsögn stjórnar Íbúðalánasjóðs, ákveðið að aukaafborganir og uppgreiðsla ÍLS-veðbréfa yrðu aðeins heimilar gegn greiðslu þóknunar sem jafnaði út að hluta eða að öllu leyti muninn á uppgreiðsluverði ÍLS-veðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs. Geta skyldi um þessa heimild í skilmálum ÍLS-veðbréfa. Í almennum athugasemdum við frumvarp það sem varð að lögum nr. 57/2004 kom fram að nauðsynlegt væri að kveða á um möguleika sjóðsins til að áskilja að uppgreiðsla yrði aðeins heimil gegn greiðslu þóknunar sem myndi jafna mun á uppgreiðsluverði ÍLS-veðbréfs og markaðskjörum sambærilegra íbúðabréfa, við ófyrirséð atvik þegar uppgreiðslur gætu ógnað stöðu sjóðsins. Þá kom fram í athugasemdum við 12. gr. frumvarpsins að gert væri ráð fyrir að heimild þessari yrði eingöngu beitt sem „neyðarúrræði“ þegar hefðbundnar áhættustýringaraðferðir og svigrúm sjóðsins við vaxtaákvörðun nægðu ekki til að verja hag hans. Umrædd lög nr. 57/2004 tóku gildi 1. júlí 2004. Þá var að finna nánast samhljóða ákvæði í 15. gr. þágildandi reglugerðar nr. 522/2004 um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf sem tók gildi á sama tíma. Samkvæmt tillögum fyrrnefndrar nefndar um endurskipulagningu á útgáfumálum Íbúðalánasjóðs var lagt til að heimild lántakenda til uppgreiðslu fasteignalána yrði þrengd þannig að uppgreiðsla veðbréfa yrði aðeins heimiluð gegn greiðslu þóknunar sem yrði jafnhá mismun á markaðsverðmæti sambærilegs íbúðabréfs og fasteignaveðlánsins. Með því móti gæti Íbúðalánasjóður keypt íbúðabréf á markaðnum fyrir andvirði uppgreiðslu án þess að „bera skarðan hlut frá borði“. Þessi leið var þó ekki farin við setningu laga nr. 57/2004 þar sem talið var að slíkt ákvæði gæti mögulega sett íbúðakaupendur í erfiða stöðu, torveldað sölu fasteigna vegna áhvílandi lána og veikt samkeppnisstöðu banka í útlánum til húsnæðiskaupa. Hins vegar var talið nauðsynlegt að kveða á um framangreint úrræði sjóðsins til að áskilja sér þóknun við uppgreiðslu þegar ófyrirséð atvik gætu ógnað stöðu hans, sbr. 2. mgr. 23. gr. laganna.

11. Eins og fram kemur í fyrrnefndri skýrslu rannsóknarnefndar Alþingis um Íbúðalánasjóð fóru íslensku viðskiptabankarnir veturinn 2003–2004 að færa sig inn á íbúðalánamarkaðinn. Í ágúst 2004 bauð KB-banki upp á íbúðalán með 4,4% verðtryggðum vöxtum með veðhlutfalli allt að 80%. Nokkrum dögum síðar buðu hinir viðskiptabankarnir sambærileg kjör. Á þessum tíma bauð Íbúðalánasjóður lán á 4,5% vöxtum með veðhlutfalli allt að 70%. Þegar viðskiptabankarnir hófu að veita íbúðalán leiddi það til vandkvæða í starfsemi Íbúðalánasjóðs þar sem hrina uppgreiðslna hófst á lánum sjóðsins.

12. Með lögum nr. 120/2004, sem tóku gildi 2. desember 2004, var 3. mgr. bætt við 23. gr. laga nr. 44/1998. Samkvæmt henni var Íbúðalánasjóði heimilt að bjóða lántakendum ÍLS-veðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða upp lán án þóknunar gegn lægra vaxtaálagi. Ef til uppgreiðslu kæmi mætti slík þóknun á hinn bóginn ekki vera hærri fjárhæð en sem næmi kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns.

13. Ákvæðið var lögfest á grundvelli breytingartillögu félagsmálanefndar Alþingis. Í nefndaráliti kom fram að með þessari breytingu gæti ráðherra heimilað Íbúðalánasjóði sama svigrúm við lánveitingar og aðrar fjármálastofnanir nytu samkvæmt almennum lögum á hverjum tíma, sbr. þágildandi lög nr. 121/1994 um neytendalán. Þá var tekið fram að nokkur óvissa ríkti um heimildir fjármálastofnana í þessum efnum, það er um áskilnað uppgreiðslugjalds, og Samkeppnisstofnun hefði málið til skoðunar.Var því talið rétt að bíða með setningu reglugerðar á grundvelli ákvæðisins þar til niðurstaða lægi fyrir í því máli. Í úrskurði áfrýjunarnefndar samkeppnismála 6. október 2005 í máli nr. 11/2005 var vísað til þess að í lögum nr. 121/1994 væri ekki að finna sérstakt ákvæði um uppgreiðslugjald og með vísan til meginreglunnar um samningsfrelsi og forsögu 16. gr. þeirra laga um greiðslur fyrir gjalddaga var ekki talið að í greininni fælist bann við uppgreiðslugjaldi. Í kjölfar úrskurðarins var sett reglugerð nr. 1017/2005 um breytingu á reglugerð um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, með síðari breytingum. Reglugerðin var sett með heimild í 3. mgr. 23. gr. og 29. gr. laga nr. 44/1998 og tók gildi 21. nóvember 2005. Með henni var tveimur nýjum málsgreinum bætt við 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004. Samkvæmt fyrri málsgreininni var Íbúðalánasjóði heimilt að bjóða þeim sem undirrituðu yfirlýsingu um að þeir afsöluðu sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuld að fullu fyrir gjalddaga lán með lægra vaxtaálagi sem næmi þeim hluta álagsins sem var ætlað að mæta vaxtaáhættu sjóðsins. Í seinni málsgreininni var tekið fram að ef lántaki sem tekið hefði lán með lægra vaxtaálagi óskaði eftir því að greiða af því aukaafborganir eða greiða skuldabréfið upp að fullu fyrir lok lánstímans skyldi hann greiða sérstaka þóknun til Íbúðalánasjóðs samkvæmt gjaldskrá sjóðsins. Þá var einnig bætt við 3. gr. reglugerðarinnar málsgrein um að sjóðurinn gæti að fenginni ákvörðun ráðherra, samkvæmt 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, boðið þeim lántakendum sem undirrituðu yfirlýsingu um að þeir afsöluðu sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiddu skuldina að fullu fyrir gjalddaga, sbr. 1. mgr. 15. gr. laganna, lægra vaxtaálag sem næmi allt að þeim hluta álagsins sem ætlað var að mæta vaxtaáhættu sjóðsins.

14. Samhliða framangreindri reglugerð var sett reglugerð nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs. Í 7. gr. hennar segir að þóknun vegna uppgreiðslu lána og aukaafborgana reiknist af mismun á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvöxtum sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun væri að ræða. 

15. Með lögum nr. 63/2008 var ákvæði 16. gr. a um uppgreiðslugjald bætt við þágildandi lög um neytendalán nr. 121/1994 og tók sú breyting gildi 11. júní 2008. Í lagagreininni kom fram að óheimilt væri að krefjast uppgreiðslugjalds af láni í íslenskum krónum með breytilegum vöxtum sem greitt væri upp fyrir þann tíma sem umsaminn var ef upphaflegur höfuðstóll lánsins var að jafnvirði 50 milljóna króna eða minna. Samkvæmt 3. mgr. ákvæðisins bar í þeim tilvikum sem heimilt væri að semja um uppgreiðslugjald að kveða á um slíkt í lánssamningi. Tilgreina bar upplýsingar um hvernig gjaldið væri reiknað út og hvenær slíkur kostnaður gæti komið til. Þá kom fram í 4. mgr. að fjárhæð gjaldsins mætti að hámarki samsvara því tjóni sem lánveitandi yrði fyrir vegna uppgreiðslunnar. 

16. Eftir framangreindar breytingar á lögum og reglugerðum um starfsemi Íbúðalánasjóðs bauð sjóðurinn upp á tvenns konar lán. Annars vegar lán sem báru lægri vexti og voru án heimildar til uppgreiðslu nema gegn greiðslu sérstakrar þóknunar til sjóðsins og hins vegar lán sem heimilt var að greiða upp án þóknunar en var með hærri vöxtum. Samkvæmt 3. mgr. 21. gr. þágildandi laga nr. 44/1998 ákvað stjórn Íbúðalánasjóðs vexti ÍLS-veðbréfa með hliðsjón af fjármögnunarkostnaði í reglulegum útboðum íbúðabréfa og fjármagnskostnaði vegna uppgreiddra lána samkvæmt 23. gr. laganna að viðbættu vaxtaálagi, sbr. 28. gr. þeirra. Í 28. gr. kom jafnframt fram að Íbúðalánasjóði væri heimilt að áskilja sér vaxtaálag til að mæta rekstrarkostnaði, áætluðum útlánatöpum og vaxtaáhættu sjóðsins. Ráðherra ákvað vaxtaálag að fengnum tillögum stjórnar sjóðsins. Þá skyldu vextir vera óbreytanlegir allan lánstímann, sbr. 4. mgr. 21. gr. laganna.Málsatvik 

17. Stefndu tóku lán hjá Íbúðalánasjóði 1. júlí 2008 með útgáfu ÍLS-veðbréfs að fjárhæð 20.000.000 króna. Í fyrirsögn veðbréfsins kom fram að það væri ÍLS-veðbréf án heimildar til uppgreiðslu eða aukaafborgana nema gegn sérstakri þóknun. Síðan segir svo í fyrirsögninni: „Skv. lögum um húsnæðismál nr. 44/1998 með síðari breytingum. Jafngreiðslulán (annuitet) verðtryggt skv. vísitölu neysluverðs.“ Skuldin var tryggð með 1. veðrétti í fasteigninni Norðurbakka 25C í Hafnarfirði og bar 5,05% ársvexti. Í skilmálum skuldabréfsins sem fram komu á bakhlið þess var tekið fram í 5. tölulið að skuldari afsalaði sér með undirritun þess heimild til að greiða aukaafborganir af „skuldabréfum sínum“ eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga nema gegn sérstakri þóknun. Þar kom á hinn bóginn hvorki fram hvernig uppgreiðslugjaldið skyldi reiknað út né hvenær slíkur kostnaður gæti komið til. 

18. Íbúðalánasjóður samþykkti 27. ágúst 2014 veðflutning á láni stefndu af eigninni Norðurbakka 25C í Hafnarfirði yfir á nýja eign þeirra að Þrastarlundi 12 í Garðabæ.

19. Stefndu greiddu afborganir af láninu án athugasemda frá útgáfu veðbréfsins og allt fram til þess að þau greiddu það upp 5. nóvember 2019. Við uppgreiðsluna krafði áfrýjandi þau um greiðslu sérstakrar þóknunar á grundvelli 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs, sbr. 4. mgr. 15. gr. þágildandi reglugerðar nr. 522/2004 um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, með síðari breytingum. Í 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 er tiltekið að þóknun vegna uppgreiðslu lána og aukaafborgana reiknist af mismun á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvöxtum sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða. Þegar stefndu greiddu upp lánið 5. nóvember 2019 voru vextir nýrra lána hjá áfrýjanda 4,2% eða 0,85% lægri en vextir á láni stefndu. Samkvæmt því krafði áfrýjandi stefndu um uppgreiðslugjald að fjárhæð 2.744.856 krónur sem nam 10,06% af eftirstöðvum lánsins. Við uppgreiðsluna gerðu stefndu fyrirvara um réttmæti gjaldsins.Málsástæður 

20. Málsaðila greinir á um lögmæti fyrrnefnds uppgreiðslugjalds á veðbréfinu. Stefndu krefjast þess að áfrýjanda verði gert að endurgreiða þeim gjaldið sem þau telja ólögmætt.

21. Af hálfu stefndu er annars vegar byggt á því að skilmálar í veðbréfinu sem þau gáfu út 1. júlí 2008 hafi ekki verið í samræmi við áskilnað þágildandi laga um neytendalán nr. 121/1994 og hins vegar að efni standi til þess að víkja skilmálum veðbréfsins um uppgreiðslugjald til hliðar á grundvelli 36. gr. og 36. gr. a–c laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga þar sem þeir hafi verið ósanngjarnir og ekki í samræmi við góða viðskiptahætti. 

22. Af hálfu áfrýjanda er framangreindum málsástæðum stefndu mótmælt. Vísar áfrýjandi í fyrsta lagi til þess að ekki sé hægt að staðfesta niðurstöðu hins áfrýjaða dóms þar sem hún hafi að stærstum hluta verið reist á málsástæðum um skort á lagastoð reglugerðar sem ekki hafi verið haldið fram af stefndu hálfu við meðferð málsins fyrir héraðsdómi. Þá vísar áfrýjandi til þess að komist sú málsástæða þrátt fyrir það að sé á því byggt að umrædd reglugerðarákvæði hafi átt sér fullnægjandi lagastoð og fullnægt skilyrðum 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998. Þá hafi upplýsingagjöf áfrýjanda og skilmálar veðbréfsins verið í samræmi við ákvæði þágildandi laga um neytendalán nr. 121/1994. Enn fremur mótmælir áfrýjandi því að unnt sé að fallast á dómkröfur stefndu á þeim grundvelli að áskilnaður veðbréfsins um greiðslu uppgreiðslugjalds hafi verið haldinn ógildingarannmörkum og að skilyrði séu til þess að víkja umræddu ákvæði þess til hliðar á grundvelli 36. gr. og 36. gr. a–c laga nr. 7/1936. Loks mótmælir áfrýjandi því, verði fallist á kröfu stefndu um endurgreiðslu uppgreiðsluþóknunar, að hún skuli bera dráttarvexti frá uppgreiðsludegi lánsins.Niðurstaða

23. Eins og áður hefur verið gerð grein fyrir byggja stefndu dómkröfur sínar á tveimur málsástæðum.

24. Í forsendum hins áfrýjaða dóms er fyrst vikið að fyrrnefndu málsástæðunni þess efnis að skilmálar veðbréfsins um uppgreiðslu hafi ekki samræmst ákvæðum þágildandi laga um neytendalán nr. 121/1994 og réttilega komist að þeirri niðurstöðu að í nefndu veðbréfi hafi ekki verið gætt fyrirmæla 3. mgr. 16. gr. a laga nr. 121/1994 um að tilgreina hvernig uppgreiðslugjald skyldi reiknað út og hvenær slíkur kostnaður félli til. Í dóminum er þess á hinn bóginn í engu getið hverju sá ágalli varði eða hvernig hann leiði til þess að fallast beri á kröfur stefndu. Er þess þá að gæta að í 3. mgr. 16. gr. a laganna er ekki mælt fyrir um afleiðingarnar ef þessa er ekki gætt, sbr. til samanburðar 1. mgr. 14. gr. laganna þar sem tekið er fram að séu vextir og annar lántökukostnaður ekki tilgreindur í lánssamningi sé lánveitanda ekki heimilt að krefja lántaka um slíkan kostnað. Þó svo að ágalli á skilmálum af þessu tagi kunni að brjóta í bága við tiltekna lagareglu leiðir slíkt ekki þegar af þeirri ástæðu til þess að viðkomandi ráðstöfun sé ógild milli aðila. Slíkt er þvert á móti athugunarefni hverju sinni og bar héraðsdómi að taka rökstudda afstöðu til þess hvort og þá á hvaða grundvelli umræddur ágalli leiddi til þess að fallist yrði á kröfur stefndu. Uppfyllti hinn áfrýjaði dómur því ekki áskilnað f-liðar 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 að þessu leyti. Í stað þess að leysa til fullnustu úr málinu á framangreindum grunni er í forsendum hins áfrýjaða dóms það eitt sagt að rök standi til þess að fallast á kröfur stefndu á þeim grundvelli að brotið hafi verið gegn ákvæðum laga nr. 121/1994, en fleira komi þó til.

25. Þessu næst er vikið að því að þrátt fyrir málatilbúnað aðila hafi dómurinn heimild til þess að byggja niðurstöðu sína á „lagareglum samkvæmt sinni eigin lögskýringu innan þeirra marka sem honum samkvæmt málsforræðisreglu eru sett af kröfugerð og málsástæðum aðilanna“. Því næst tekur dómurinn til úrlausnar hvort ákvæði 2. gr. reglugerðar nr. 1017/2005, sem breytti 15. gr. reglugerð nr. 522/2004 og 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 hafi átt sér fullnægjandi lagastoð samkvæmt 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998. Þessarar málsástæðu sér hins vegar hvergi stað í skriflegum málatilbúnaði stefndu í stefnu til héraðsdóms. Þrátt fyrir það eru forsendur dómsins að stærstum hluta umfjöllun um þessa málsástæðu og virðist úrlausn dómsins um kröfu stefndu á hendur áfrýjanda að mestu leyti reist á henni. Samkvæmt 2. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991 má dómari ekki byggja niðurstöðu sína á málsástæðum sem hefðu mátt koma fram við meðferð máls en gerðu það ekki. Að auki reisir héraðsdómur niðurstöðu sína, þar sem fallist er á kröfur stefndu, á báðum framangreindum málsástæðum án þess að ljóst sé hvort þær báðar þurfi til þeirra málsúrslita eða hvor þeirra um sig geti leitt til þeirrar niðurstöðu sem komist var að í málinu. Verður með vísan til framanritaðs ekki hjá því komist að ómerkja hinn áfrýjaða dóm og vísa málinu heim í hérað til löglegrar meðferðar.

26. Það athugist enn fremur að sá ágalli er jafnframt á úrlausn héraðsdóms að þar er fallist á þann málatilbúnað áfrýjanda að stefndu hefðu á lánstímanum, og gegn því að undirgangast skyldu til greiðslu uppgreiðslugjalds, sparað sér fé án þess að tekið væri tillit til þess í kröfugerð þeirra. Bar héraðsdómi að beina því til aðila á grundvelli 2. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991 eða beita eftir atvikum úrræði 104. gr. laganna til að afla fullnægjandi gagna um þennan mögulega ávinning stefndu. Þessa gætti héraðsdómur ekki og var málið dæmt án tillits til þessa þáttar og því borið við að slíkt væri tækt vegna þess hvernig aðilar hefðu hagað kröfugerð sinni og málatilbúnaði. 

27. Rétt er að aðilar beri hvor sinn kostnað af rekstri málsins fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir B-kk-nf B-kk-nf, B-kvk-nf T-kvk-nf, I-kvk-nf E-kvk-nf, K-kk-nf A-kk-nf, Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og S-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf fyrrverandi hæstaréttardómari.

2. Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 19. janúar 2021. Hann krefst aðallega sýknu af kröfum stefndu en til vara að þær verði lækkaðar. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

3. Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.Ágreiningsefni

4. Í málinu er deilt um heimild áfrýjanda til að krefja stefndu um þóknun við uppgreiðslu á húsnæðisláni í nóvember 2019 sem þau tóku hjá áfrýjanda (sem þá hét Íbúðalánasjóður) í júlí 2008.

5. Stefndu höfðuðu málið 21. apríl 2020. Með héraðsdómi 17. desember sama ár var fallist á kröfu þeirra um endurgreiðslu á uppgreiðslugjaldi sem þau höfðu innt af hendi til áfrýjanda þegar þau 5. nóvember 2019 greiddu upp 40 ára húsnæðislán sem þau höfðu tekið hjá Íbúðalánasjóði 1. júlí 2008 með útgáfu ÍLS-veðbréfs. Niðurstaða héraðsdóms var annars vegar reist á því að mjög skorti á að skilmálar veðbréfsins væru fullnægjandi, sbr. 16. gr. a laga nr. 121/1994 um neytendalán, þar sem engar upplýsingar væri þar að finna um hvernig uppgreiðslugjaldið skyldi reiknað út. Hins vegar var einnig talið að reglusetning um uppgreiðslugjald, sem ákvörðuð var með reglugerð nr. 1017/2005 um breytingu á reglugerð nr. 522/2004 um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf og reglugerð nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs, stæðist ekki áskilnað 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál um heimild ráðherra til að setja áfrýjanda ramma um heimild til að bjóða lán með uppgreiðslugjaldi og hafi því ekki verið grundvöllur að löglegri álagningu slíks gjalds.

6. Leyfi var veitt 19. janúar 2021 til að áfrýja héraðsdómi beint til Hæstaréttar á grundvelli 1. mgr. 175. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Var áfrýjunarleyfi veitt á þeim grunni að málið hefði þýðingu fyrir fjölda lántakenda og varðaði mikla hagsmuni þeirra og ríkissjóðs. Einnig var því slegið föstu að brýnt væri að fá niðurstöðu Hæstaréttar í málinu með skjótum hætti en það væri fordæmisgefandi og hefði almenna þýðingu fyrir beitingu réttarreglna. Þá lægi fyrir að ekki væri þörf á að leiða vitni í málinu og skýrslur hefðu ekki verið gefnar við meðferð þess þannig að ekki reyndi á mat á sönnunargildi munnlegs framburðar í héraði. Laga- og starfsumhverfi Íbúðalánasjóðs

Um Íbúðalánasjóð

7. Hér á eftir verður gerð grein fyrir laga- og starfsumhverfi Íbúðalánasjóðs á þeim tíma sem lánið var tekið en jafnframt bent á að með gildistöku laga nr. 137/2019 um Húsnæðis- og mannvirkjastofnun 31. desember 2019 var heiti Íbúðalánasjóðs breytt í ÍL-sjóð, sem er áfrýjandi máls þessa, sbr. 4. mgr. 18. gr. laganna og samhliða átti sér stað breyting á starfssviði sjóðsins.

8. Íbúðalánasjóður starfaði á þeim tíma þegar lánið var tekið á grundvelli þágildandi laga um húsnæðismál nr. 44/1998 eins og þeim hafði meðal annars verið breytt með lögum nr. 57/2004, 120/2004 og 137/2005. Í 1. gr. laganna kom fram að tilgangur þeirra væri að stuðla að því með lánveitingum og skipulagi húsnæðismála að landsmenn gætu búið við öryggi og jafnrétti í húsnæðismálum og að fjármunum yrði sérstaklega varið til þess að auka möguleika fólks til að eignast eða leigja húsnæði á viðráðanlegum kjörum. Samkvæmt 1. mgr. 4. gr. laganna skyldi stofna sérstakan lánasjóð, Íbúðalánasjóð, sem samkvæmt 9. gr. þeirra skyldi lána til íbúðakaupa, nýbygginga eða endurbóta íbúðarhúsnæðis hér á landi. Eignasafn sjóðsins samanstóð því eðli máls samkvæmt af útlánum til einstaklinga og fyrirtækja sem veitt voru gegn veði í fasteignum, svo sem fram kemur í skýrslu rannsóknarnefndar Alþingis um Íbúðalánasjóð frá árinu 2013. Íbúðalánasjóður fjármagnaði þau verkefni sem honum voru falin samkvæmt lögunum með tekjum af eigin fé sjóðsins, það er afborgunum, vöxtum og verðtryggingu af veittum lánum, með útgáfu og sölu íbúðabréfa, lántöku samkvæmt fjárlögum hverju sinni og með þjónustugjöldum, sbr. 10. gr. laga nr. 44/1998 eins og þeim var breytt með lögum nr. 57/2004. Íbúðalánasjóður var því fjárhagslega sjálfstæð stofnun og gert ráð fyrir að ekki þyrfti bein fjárframlög úr ríkissjóði til þess að standa undir starfsemi hans, þótt það hafi verið gert tímabundið með sérstökum framlögum af fjárlögum, sbr. ákvæði VIII til bráðabirgða með lögum nr. 44/1998. 

Löggjöf og þróun hennar

9. Með lögum nr. 57/2004 um breytingu á lögum nr. 44/1998 var ákveðið að Íbúðalánasjóður myndi gefa út ÍLS-veðbréf í stað húsbréfa og húsnæðisbréfa. ÍLS-veðbréf eru skuldabréf sem kaupandi eða eigandi íbúðarhúsnæðis gaf út til Íbúðalánasjóðs með veði í húsnæðinu, sbr. 2. gr. laga nr. 44/1998. Með þeim breytingum var stefnt að því að bæta hag lántakenda sjóðsins bæði með lægri fjármögnunarkostnaði og áhættuminni fasteignaviðskiptum. Byggðust breytingarnar að mestu leyti á áliti nefndar um endurskipulagningu á útgáfumálum Íbúðalánsjóðs sem út kom í október 2003.

10. Með 12. gr. laga nr. 57/2004 voru lögfestar þágildandi 1. og 2. mgr. 23. gr. í lögum nr. 44/1998 en greinin bar yfirskriftina: Greiðslur lána. Í 1. mgr. 23. gr. sagði að Íbúðalánasjóður innheimti afborganir, verðbætur og vexti af ÍLS-veðbréfum og ráðstafaði því fé sem þannig innheimtist til endurgreiðslu fjármögnunar bréfa sjóðsins. Skuldurum ÍLS-veðbréfa væri heimilt að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga. Í 2. mgr. kom inn heimild þess efnis að ráðherra gæti, við sérstakar aðstæður og að fenginni umsögn stjórnar Íbúðalánasjóðs, ákveðið að aukaafborganir og uppgreiðsla ÍLS-veðbréfa yrðu aðeins heimilar gegn greiðslu þóknunar sem jafnaði út að hluta eða að öllu leyti muninn á uppgreiðsluverði ÍLS-veðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs. Geta skyldi um þessa heimild í skilmálum ÍLS-veðbréfa. Í almennum athugasemdum við frumvarp það sem varð að lögum nr. 57/2004 kom fram að nauðsynlegt væri að kveða á um möguleika sjóðsins til að áskilja að uppgreiðsla yrði aðeins heimil gegn greiðslu þóknunar sem myndi jafna mun á uppgreiðsluverði ÍLS-veðbréfs og markaðskjörum sambærilegra íbúðabréfa, við ófyrirséð atvik þegar uppgreiðslur gætu ógnað stöðu sjóðsins. Þá kom fram í athugasemdum við 12. gr. frumvarpsins að gert væri ráð fyrir að heimild þessari yrði eingöngu beitt sem „neyðarúrræði“ þegar hefðbundnar áhættustýringaraðferðir og svigrúm sjóðsins við vaxtaákvörðun nægðu ekki til að verja hag hans. Umrædd lög nr. 57/2004 tóku gildi 1. júlí 2004. Þá var að finna nánast samhljóða ákvæði í 15. gr. þágildandi reglugerðar nr. 522/2004 um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf sem tók gildi á sama tíma. Samkvæmt tillögum fyrrnefndrar nefndar um endurskipulagningu á útgáfumálum Íbúðalánasjóðs var lagt til að heimild lántakenda til uppgreiðslu fasteignalána yrði þrengd þannig að uppgreiðsla veðbréfa yrði aðeins heimiluð gegn greiðslu þóknunar sem yrði jafnhá mismun á markaðsverðmæti sambærilegs íbúðabréfs og fasteignaveðlánsins. Með því móti gæti Íbúðalánasjóður keypt íbúðabréf á markaðnum fyrir andvirði uppgreiðslu án þess að „bera skarðan hlut frá borði“. Þessi leið var þó ekki farin við setningu laga nr. 57/2004 þar sem talið var að slíkt ákvæði gæti mögulega sett íbúðakaupendur í erfiða stöðu, torveldað sölu fasteigna vegna áhvílandi lána og veikt samkeppnisstöðu banka í útlánum til húsnæðiskaupa. Hins vegar var talið nauðsynlegt að kveða á um framangreint úrræði sjóðsins til að áskilja sér þóknun við uppgreiðslu þegar ófyrirséð atvik gætu ógnað stöðu hans, sbr. 2. mgr. 23. gr. laganna.

11. Eins og fram kemur í fyrrnefndri skýrslu rannsóknarnefndar Alþingis um Íbúðalánasjóð fóru íslensku viðskiptabankarnir veturinn 2003–2004 að færa sig inn á íbúðalánamarkaðinn. Í ágúst 2004 bauð KB-banki upp á íbúðalán með 4,4% verðtryggðum vöxtum með veðhlutfalli allt að 80%. Nokkrum dögum síðar buðu hinir viðskiptabankarnir sambærileg kjör. Á þessum tíma bauð Íbúðalánasjóður lán á 4,5% vöxtum með veðhlutfalli allt að 70%. Þegar viðskiptabankarnir hófu að veita íbúðalán leiddi það til vandkvæða í starfsemi Íbúðalánasjóðs þar sem hrina uppgreiðslna hófst á lánum sjóðsins.

12. Með lögum nr. 120/2004, sem tóku gildi 2. desember 2004, var 3. mgr. bætt við 23. gr. laga nr. 44/1998. Samkvæmt henni var Íbúðalánasjóði heimilt að bjóða lántakendum ÍLS-veðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða upp lán án þóknunar gegn lægra vaxtaálagi. Ef til uppgreiðslu kæmi mætti slík þóknun á hinn bóginn ekki vera hærri fjárhæð en sem næmi kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns.

13. Ákvæðið var lögfest á grundvelli breytingartillögu félagsmálanefndar Alþingis. Í nefndaráliti kom fram að með þessari breytingu gæti ráðherra heimilað Íbúðalánasjóði sama svigrúm við lánveitingar og aðrar fjármálastofnanir nytu samkvæmt almennum lögum á hverjum tíma, sbr. þágildandi lög nr. 121/1994 um neytendalán. Þá var tekið fram að nokkur óvissa ríkti um heimildir fjármálastofnana í þessum efnum, það er um áskilnað uppgreiðslugjalds, og Samkeppnisstofnun hefði málið til skoðunar.Var því talið rétt að bíða með setningu reglugerðar á grundvelli ákvæðisins þar til niðurstaða lægi fyrir í því máli. Í úrskurði áfrýjunarnefndar samkeppnismála 6. október 2005 í máli nr. 11/2005 var vísað til þess að í lögum nr. 121/1994 væri ekki að finna sérstakt ákvæði um uppgreiðslugjald og með vísan til meginreglunnar um samningsfrelsi og forsögu 16. gr. þeirra laga um greiðslur fyrir gjalddaga var ekki talið að í greininni fælist bann við uppgreiðslugjaldi. Í kjölfar úrskurðarins var sett reglugerð nr. 1017/2005 um breytingu á reglugerð um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, með síðari breytingum. Reglugerðin var sett með heimild í 3. mgr. 23. gr. og 29. gr. laga nr. 44/1998 og tók gildi 21. nóvember 2005. Með henni var tveimur nýjum málsgreinum bætt við 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004. Samkvæmt fyrri málsgreininni var Íbúðalánasjóði heimilt að bjóða þeim sem undirrituðu yfirlýsingu um að þeir afsöluðu sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuld að fullu fyrir gjalddaga lán með lægra vaxtaálagi sem næmi þeim hluta álagsins sem var ætlað að mæta vaxtaáhættu sjóðsins. Í seinni málsgreininni var tekið fram að ef lántaki sem tekið hefði lán með lægra vaxtaálagi óskaði eftir því að greiða af því aukaafborganir eða greiða skuldabréfið upp að fullu fyrir lok lánstímans skyldi hann greiða sérstaka þóknun til Íbúðalánasjóðs samkvæmt gjaldskrá sjóðsins. Þá var einnig bætt við 3. gr. reglugerðarinnar málsgrein um að sjóðurinn gæti að fenginni ákvörðun ráðherra, samkvæmt 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, boðið þeim lántakendum sem undirrituðu yfirlýsingu um að þeir afsöluðu sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiddu skuldina að fullu fyrir gjalddaga, sbr. 1. mgr. 15. gr. laganna, lægra vaxtaálag sem næmi allt að þeim hluta álagsins sem ætlað var að mæta vaxtaáhættu sjóðsins.

14. Samhliða framangreindri reglugerð var sett reglugerð nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs. Í 7. gr. hennar segir að þóknun vegna uppgreiðslu lána og aukaafborgana reiknist af mismun á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvöxtum sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun væri að ræða. 

15. Með lögum nr. 63/2008 var ákvæði 16. gr. a um uppgreiðslugjald bætt við þágildandi lög um neytendalán nr. 121/1994 og tók sú breyting gildi 11. júní 2008. Í lagagreininni kom fram að óheimilt væri að krefjast uppgreiðslugjalds af láni í íslenskum krónum með breytilegum vöxtum sem greitt væri upp fyrir þann tíma sem umsaminn var ef upphaflegur höfuðstóll lánsins var að jafnvirði 50 milljóna króna eða minna. Samkvæmt 3. mgr. ákvæðisins bar í þeim tilvikum sem heimilt væri að semja um uppgreiðslugjald að kveða á um slíkt í lánssamningi. Tilgreina bar upplýsingar um hvernig gjaldið væri reiknað út og hvenær slíkur kostnaður gæti komið til. Þá kom fram í 4. mgr. að fjárhæð gjaldsins mætti að hámarki samsvara því tjóni sem lánveitandi yrði fyrir vegna uppgreiðslunnar. 

16. Eftir framangreindar breytingar á lögum og reglugerðum um starfsemi Íbúðalánasjóðs bauð sjóðurinn upp á tvenns konar lán. Annars vegar lán sem báru lægri vexti og voru án heimildar til uppgreiðslu nema gegn greiðslu sérstakrar þóknunar til sjóðsins og hins vegar lán sem heimilt var að greiða upp án þóknunar en var með hærri vöxtum. Samkvæmt 3. mgr. 21. gr. þágildandi laga nr. 44/1998 ákvað stjórn Íbúðalánasjóðs vexti ÍLS-veðbréfa með hliðsjón af fjármögnunarkostnaði í reglulegum útboðum íbúðabréfa og fjármagnskostnaði vegna uppgreiddra lána samkvæmt 23. gr. laganna að viðbættu vaxtaálagi, sbr. 28. gr. þeirra. Í 28. gr. kom jafnframt fram að Íbúðalánasjóði væri heimilt að áskilja sér vaxtaálag til að mæta rekstrarkostnaði, áætluðum útlánatöpum og vaxtaáhættu sjóðsins. Ráðherra ákvað vaxtaálag að fengnum tillögum stjórnar sjóðsins. Þá skyldu vextir vera óbreytanlegir allan lánstímann, sbr. 4. mgr. 21. gr. laganna.Málsatvik 

17. Stefndu tóku lán hjá Íbúðalánasjóði 1. júlí 2008 með útgáfu ÍLS-veðbréfs að fjárhæð 20.000.000 króna. Í fyrirsögn veðbréfsins kom fram að það væri ÍLS-veðbréf án heimildar til uppgreiðslu eða aukaafborgana nema gegn sérstakri þóknun. Síðan segir svo í fyrirsögninni: „Skv. lögum um húsnæðismál nr. 44/1998 með síðari breytingum. Jafngreiðslulán (annuitet) verðtryggt skv. vísitölu neysluverðs.“ Skuldin var tryggð með 1. veðrétti í fasteigninni Norðurbakka 25C í Hafnarfirði og bar 5,05% ársvexti. Í skilmálum skuldabréfsins sem fram komu á bakhlið þess var tekið fram í 5. tölulið að skuldari afsalaði sér með undirritun þess heimild til að greiða aukaafborganir af „skuldabréfum sínum“ eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga nema gegn sérstakri þóknun. Þar kom á hinn bóginn hvorki fram hvernig uppgreiðslugjaldið skyldi reiknað út né hvenær slíkur kostnaður gæti komið til. 

18. Íbúðalánasjóður samþykkti 27. ágúst 2014 veðflutning á láni stefndu af eigninni Norðurbakka 25C í Hafnarfirði yfir á nýja eign þeirra að Þrastarlundi 12 í Garðabæ.

19. Stefndu greiddu afborganir af láninu án athugasemda frá útgáfu veðbréfsins og allt fram til þess að þau greiddu það upp 5. nóvember 2019. Við uppgreiðsluna krafði áfrýjandi þau um greiðslu sérstakrar þóknunar á grundvelli 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs, sbr. 4. mgr. 15. gr. þágildandi reglugerðar nr. 522/2004 um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, með síðari breytingum. Í 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 er tiltekið að þóknun vegna uppgreiðslu lána og aukaafborgana reiknist af mismun á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvöxtum sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða. Þegar stefndu greiddu upp lánið 5. nóvember 2019 voru vextir nýrra lána hjá áfrýjanda 4,2% eða 0,85% lægri en vextir á láni stefndu. Samkvæmt því krafði áfrýjandi stefndu um uppgreiðslugjald að fjárhæð 2.744.856 krónur sem nam 10,06% af eftirstöðvum lánsins. Við uppgreiðsluna gerðu stefndu fyrirvara um réttmæti gjaldsins.Málsástæður 

20. Málsaðila greinir á um lögmæti fyrrnefnds uppgreiðslugjalds á veðbréfinu. Stefndu krefjast þess að áfrýjanda verði gert að endurgreiða þeim gjaldið sem þau telja ólögmætt.

21. Af hálfu stefndu er annars vegar byggt á því að skilmálar í veðbréfinu sem þau gáfu út 1. júlí 2008 hafi ekki verið í samræmi við áskilnað þágildandi laga um neytendalán nr. 121/1994 og hins vegar að efni standi til þess að víkja skilmálum veðbréfsins um uppgreiðslugjald til hliðar á grundvelli 36. gr. og 36. gr. a–c laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga þar sem þeir hafi verið ósanngjarnir og ekki í samræmi við góða viðskiptahætti. 

22. Af hálfu áfrýjanda er framangreindum málsástæðum stefndu mótmælt. Vísar áfrýjandi í fyrsta lagi til þess að ekki sé hægt að staðfesta niðurstöðu hins áfrýjaða dóms þar sem hún hafi að stærstum hluta verið reist á málsástæðum um skort á lagastoð reglugerðar sem ekki hafi verið haldið fram af stefndu hálfu við meðferð málsins fyrir héraðsdómi. Þá vísar áfrýjandi til þess að komist sú málsástæða þrátt fyrir það að sé á því byggt að umrædd reglugerðarákvæði hafi átt sér fullnægjandi lagastoð og fullnægt skilyrðum 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998. Þá hafi upplýsingagjöf áfrýjanda og skilmálar veðbréfsins verið í samræmi við ákvæði þágildandi laga um neytendalán nr. 121/1994. Enn fremur mótmælir áfrýjandi því að unnt sé að fallast á dómkröfur stefndu á þeim grundvelli að áskilnaður veðbréfsins um greiðslu uppgreiðslugjalds hafi verið haldinn ógildingarannmörkum og að skilyrði séu til þess að víkja umræddu ákvæði þess til hliðar á grundvelli 36. gr. og 36. gr. a–c laga nr. 7/1936. Loks mótmælir áfrýjandi því, verði fallist á kröfu stefndu um endurgreiðslu uppgreiðsluþóknunar, að hún skuli bera dráttarvexti frá uppgreiðsludegi lánsins.Niðurstaða

23. Eins og áður hefur verið gerð grein fyrir byggja stefndu dómkröfur sínar á tveimur málsástæðum.

24. Í forsendum hins áfrýjaða dóms er fyrst vikið að fyrrnefndu málsástæðunni þess efnis að skilmálar veðbréfsins um uppgreiðslu hafi ekki samræmst ákvæðum þágildandi laga um neytendalán nr. 121/1994 og réttilega komist að þeirri niðurstöðu að í nefndu veðbréfi hafi ekki verið gætt fyrirmæla 3. mgr. 16. gr. a laga nr. 121/1994 um að tilgreina hvernig uppgreiðslugjald skyldi reiknað út og hvenær slíkur kostnaður félli til. Í dóminum er þess á hinn bóginn í engu getið hverju sá ágalli varði eða hvernig hann leiði til þess að fallast beri á kröfur stefndu. Er þess þá að gæta að í 3. mgr. 16. gr. a laganna er ekki mælt fyrir um afleiðingarnar ef þessa er ekki gætt, sbr. til samanburðar 1. mgr. 14. gr. laganna þar sem tekið er fram að séu vextir og annar lántökukostnaður ekki tilgreindur í lánssamningi sé lánveitanda ekki heimilt að krefja lántaka um slíkan kostnað. Þó svo að ágalli á skilmálum af þessu tagi kunni að brjóta í bága við tiltekna lagareglu leiðir slíkt ekki þegar af þeirri ástæðu til þess að viðkomandi ráðstöfun sé ógild milli aðila. Slíkt er þvert á móti athugunarefni hverju sinni og bar héraðsdómi að taka rökstudda afstöðu til þess hvort og þá á hvaða grundvelli umræddur ágalli leiddi til þess að fallist yrði á kröfur stefndu. Uppfyllti hinn áfrýjaði dómur því ekki áskilnað f-liðar 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 að þessu leyti. Í stað þess að leysa til fullnustu úr málinu á framangreindum grunni er í forsendum hins áfrýjaða dóms það eitt sagt að rök standi til þess að fallast á kröfur stefndu á þeim grundvelli að brotið hafi verið gegn ákvæðum laga nr. 121/1994, en fleira komi þó til.

25. Þessu næst er vikið að því að þrátt fyrir málatilbúnað aðila hafi dómurinn heimild til þess að byggja niðurstöðu sína á „lagareglum samkvæmt sinni eigin lögskýringu innan þeirra marka sem honum samkvæmt málsforræðisreglu eru sett af kröfugerð og málsástæðum aðilanna“. Því næst tekur dómurinn til úrlausnar hvort ákvæði 2. gr. reglugerðar nr. 1017/2005, sem breytti 15. gr. reglugerð nr. 522/2004 og 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 hafi átt sér fullnægjandi lagastoð samkvæmt 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998. Þessarar málsástæðu sér hins vegar hvergi stað í skriflegum málatilbúnaði stefndu í stefnu til héraðsdóms. Þrátt fyrir það eru forsendur dómsins að stærstum hluta umfjöllun um þessa málsástæðu og virðist úrlausn dómsins um kröfu stefndu á hendur áfrýjanda að mestu leyti reist á henni. Samkvæmt 2. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991 má dómari ekki byggja niðurstöðu sína á málsástæðum sem hefðu mátt koma fram við meðferð máls en gerðu það ekki. Að auki reisir héraðsdómur niðurstöðu sína, þar sem fallist er á kröfur stefndu, á báðum framangreindum málsástæðum án þess að ljóst sé hvort þær báðar þurfi til þeirra málsúrslita eða hvor þeirra um sig geti leitt til þeirrar niðurstöðu sem komist var að í málinu. Verður með vísan til framanritaðs ekki hjá því komist að ómerkja hinn áfrýjaða dóm og vísa málinu heim í hérað til löglegrar meðferðar.

26. Það athugist enn fremur að sá ágalli er jafnframt á úrlausn héraðsdóms að þar er fallist á þann málatilbúnað áfrýjanda að stefndu hefðu á lánstímanum, og gegn því að undirgangast skyldu til greiðslu uppgreiðslugjalds, sparað sér fé án þess að tekið væri tillit til þess í kröfugerð þeirra. Bar héraðsdómi að beina því til aðila á grundvelli 2. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991 eða beita eftir atvikum úrræði 104. gr. laganna til að afla fullnægjandi gagna um þennan mögulega ávinning stefndu. Þessa gætti héraðsdómur ekki og var málið dæmt án tillits til þessa þáttar og því borið við að slíkt væri tækt vegna þess hvernig aðilar hefðu hagað kröfugerð sinni og málatilbúnaði. 

27. Rétt er að aðilar beri hvor sinn kostnað af rekstri málsins fyrir Hæstarétti.Dómsorð:

Héraðsdómur er ómerktur og málinu vísað heim í hérað til löglegrar meðferðar og dómsálagningar á ný.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður. https://www.heradsdomstolar.is/default.aspx?pageid=347c3bb1-8926-11e5-80c6-005056bc6a40&id=63dde049-5daf-451e-923b-eb800a4fcff7