3/2021

Reifun

Í málinu var deilt um heimild Í til að krefja E og F í desember 2019 um þóknun vegna uppgreiðslu á 40 ára húsnæðisláni sem þau höfðu í apríl 2008 tekið hjá Í með útgáfu ÍLS-veðbréfs. E og F byggðu meðal annars á því að þær reglugerðir sem Í reisti rétt sinn á til að innheimta uppgreiðslugjald skorti lagastoð og uppfylltu ekki þau skilyrði sem heimildarákvæði laga nr. 44/1998 um húsnæðismál mæltu fyrir um og stæðust því ekki lögmætisreglu. Þá vísuðu E og F til þess að þau hefðu ekki afsalað sér heimild sinni til að greiða upp lánið án þóknunar. Einnig töldu E og F að hvað sem liði lagastoð tilgreindra reglugerðarákvæða, hefði ákvæði veðbréfsins um uppgreiðslugjald verið ólögmætt og Í hefði verið óheimilt að byggja á því, meðal annars með vísan til meginreglu samningaréttar um ógildi ólögmætra löggerninga. Jafnframt byggðu þau á því að gjaldtakan hefði verið ósanngjörn og andstætt góðri viðskiptavenju að bera fyrir sig ákvæði veðbréfsins um uppgreiðsluþóknun og því bæri að víkja því til hliðar á grundvelli ógildingarreglna samningaréttar, sbr. 36. gr. og 36. gr. a–c laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Í dómi Hæstaréttar var ekki á það fallist með E og F að ákvæði umþrættar reglugerða skorti fullnægjandi lagastoð samkvæmt heimildarákvæði laga nr. 44/1998. Þá var fallist á með Í að E og F hefðu með fullnægjandi og bindandi hætti afsalað sér rétti til uppgreiðslu lánsins án greiðslu þóknunar enda hefðu þau undirritað veðbréfið með þeim skilmálum. Loks var ekki talið koma til álita að ákvæði veðsamningsins yrðu metin ógild á grundvelli meginreglu samningaréttar um ógildi ólögmætra löggerninga, að þeim yrði vikið til hliðar á grundvelli 36. gr. a–c. laga nr. 7/1936 né að ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju væri fyrir Í að bera þau fyrir sig, sbr. 1. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936. Var Í því sýknað af kröfum E og F.

Dómur Hæstaréttar

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir B-kk-nf B-kk-nf, B-kvk-nf T-kvk-nf, I-kvk-nf E-kvk-nf, K-kk-nf A-kk-nf, Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og S-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf fyrrverandi hæstaréttardómari.

2. Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 19. janúar 2021. Hann krefst aðallega sýknu af kröfum stefndu en til vara að þær verði lækkaðar. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

3. Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti án tillits til gjafsóknar sem þeim hefur verið veitt.Ágreiningsefni

4. Í málinu er deilt um heimild áfrýjanda til að krefja stefndu í desember 2019 um þóknun vegna uppgreiðslu á húsnæðisláni sem þau tóku hjá áfrýjanda (sem þá hét Íbúðalánasjóður) í apríl 2008. 

5. Stefndu höfðuðu málið 12. maí 2020. Með héraðsdómi 4. desember sama ár var fallist á kröfu þeirra um endurgreiðslu á uppgreiðslugjaldi sem þau höfðu innt af hendi til áfrýjanda þegar þau 12. desember 2019 greiddu upp 40 ára húsnæðislán sem þau höfðu tekið hjá áfrýjanda 10. apríl 2008 með útgáfu ÍLS-veðbréfs. Niðurstaða héraðsdóms var reist á því að reglusetning um uppgreiðslugjald, sem ákvörðuð var með reglugerð nr. 1017/2005 um breytingu á reglugerð nr. 522/2004 um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf og reglugerð nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs, stæðist ekki áskilnað þágildandi 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál um heimild ráðherra til að setja áfrýjanda ramma um heimild til að bjóða lán með uppgreiðslugjaldi og hefði því ekki verið grundvöllur að löglegri álagningu slíks gjalds.

6. Leyfi var veitt 19. janúar 2021 til að áfrýja héraðsdómi beint til Hæstaréttar á grundvelli 1. mgr. 175. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Í ákvörðuninni kom fram að málið hefði þýðingu fyrir fjölda lántakenda og varðaði mikla hagsmuni þeirra og ríkissjóðs. Einnig var því slegið föstu að brýnt væri að fá niðurstöðu Hæstaréttar í málinu með skjótum hætti en það væri fordæmisgefandi og hefði almenna þýðingu fyrir beitingu réttarreglna. Þá lægi fyrir að ekki væri þörf á að leiða vitni í málinu og skýrslur hefðu ekki verið gefnar við meðferð þess þannig að ekki reyndi á mat á sönnunargildi munnlegs framburðar í héraði. Laga- og starfsumhverfi Íbúðalánasjóðs

Um Íbúðalánasjóð

7. Nauðsynlegt er að gera hér grein fyrir laga- og starfsumhverfi Íbúðalánasjóðs á þeim tíma sem lánið var tekið en jafnframt bent á að með gildistöku laga nr. 137/2019 um Húsnæðis- og mannvirkjastofnun 31. desember 2019 var heiti Íbúðalánasjóðs breytt í ÍL-sjóð, sem er áfrýjandi máls þessa, sbr. 4. mgr. 18. gr. laganna og samhliða átti sér stað breyting á starfssviði sjóðsins.

8. Íbúðalánasjóður starfaði á þeim tíma þegar lánið var tekið á grundvelli þágildandi laga um húsnæðismál nr. 44/1998 eins og þeim hafði meðal annars verið breytt með lögum nr. 57/2004, 120/2004 og 137/2005. Í 1. gr. laganna kom fram að tilgangur þeirra væri að stuðla að því með lánveitingum og skipulagi húsnæðismála að landsmenn gætu búið við öryggi og jafnrétti í húsnæðismálum og að fjármunum yrði sérstaklega varið til þess að auka möguleika fólks til að eignast eða leigja húsnæði á viðráðanlegum kjörum. Samkvæmt 1. mgr. 4. gr. laganna skyldi stofna sérstakan lánasjóð, Íbúðalánasjóð, sem samkvæmt 9. gr. laganna skyldi lána til íbúðakaupa, nýbygginga eða endurbóta íbúðarhúsnæðis hér á landi. Eignasafn sjóðsins samanstóð því eðli máls samkvæmt af útlánum til einstaklinga og fyrirtækja sem veitt voru gegn veði í fasteignum, svo sem fram kemur í skýrslu rannsóknarnefndar Alþingis um Íbúðalánasjóð frá árinu 2013. Íbúðalánasjóður fjármagnaði þau verkefni sem honum voru falin samkvæmt lögunum með tekjum af eigin fé sjóðsins, það er afborgunum, vöxtum og verðtryggingu af veittum lánum, með útgáfu og sölu íbúðabréfa, lántöku samkvæmt fjárlögum hverju sinni og með þjónustugjöldum, sbr. 10. gr. laga nr. 44/1998 eins og þeim var breytt með lögum nr. 57/2004. Íbúðalánasjóður var því fjárhagslega sjálfstæð stofnun og gert ráð fyrir að ekki þyrfti bein fjárframlög úr ríkissjóði til þess að standa undir starfsemi hans, þótt það hafi verið gert tímabundið með sérstökum framlögum af fjárlögum, sbr. ákvæði VIII til bráðabirgða með lögum nr. 44/1998. 

Löggjöf og þróun hennar

9. Með lögum nr. 57/2004 um breytingu á lögum nr. 44/1998 var ákveðið að Íbúðalánasjóður skyldi gefa út ÍLS-veðbréf í stað húsbréfa og húsnæðisbréfa. ÍLS-veðbréf eru skuldabréf sem kaupandi eða eigandi íbúðarhúsnæðis gaf út til Íbúðalánasjóðs með veði í húsnæðinu, sbr. 2. gr. laga nr. 44/1998. Með þeim breytingum var stefnt að því að bæta hag lántakenda sjóðsins bæði með lægri fjármögnunarkostnaði og áhættuminni fasteignaviðskiptum. Byggðust breytingarnar að mestu leyti á áliti nefndar um endurskipulagningu á útgáfumálum Íbúðalánasjóðs sem út kom í október 2003.

10. Með 12. gr. laga nr. 57/2004 voru lögfestar þágildandi 1. og 2. mgr. 23. gr. í lögum nr. 44/1998 en greinin bar yfirskriftina: Greiðslur lána. Í 1. mgr. 23. gr. sagði að Íbúðalánasjóður innheimti afborganir, verðbætur og vexti af ÍLS-veðbréfum og ráðstafaði því fé sem þannig innheimtist til endurgreiðslu fjármögnunar bréfa sjóðsins. Skuldurum ÍLS-veðbréfa væri heimilt að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga. Í 2. mgr. kom inn heimild þess efnis að ráðherra gæti, við sérstakar aðstæður og að fenginni umsögn stjórnar Íbúðalánasjóðs, ákveðið að aukaafborganir og uppgreiðsla ÍLS-veðbréfa yrðu aðeins heimilar gegn greiðslu þóknunar sem jafnaði út að hluta eða að öllu leyti muninn á uppgreiðsluverði ÍLS-veðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs. Geta skyldi um þessa heimild í skilmálum ÍLS-veðbréfa. Í almennum athugasemdum við frumvarp það sem varð að lögum nr. 57/2004 kom fram að nauðsynlegt væri að kveða á um möguleika sjóðsins til að áskilja að uppgreiðsla yrði aðeins heimil gegn greiðslu þóknunar sem myndi jafna mun á uppgreiðsluverði ÍLS-veðbréfs og markaðskjörum sambærilegra íbúðabréfa, við ófyrirséð atvik þegar uppgreiðslur gætu ógnað stöðu sjóðsins. Þá kom fram í athugasemdum við 12. gr. frumvarpsins að gert væri ráð fyrir að heimild þessari yrði eingöngu beitt sem „neyðarúrræði“ þegar hefðbundnar áhættustýringaraðferðir og svigrúm sjóðsins við vaxtaákvörðun nægðu ekki til að verja hag hans. Umrædd lög nr. 57/2004 tóku gildi 1. júlí 2004. Þá var að finna nánast samhljóða ákvæði í 15. gr. þágildandi reglugerðar nr. 522/2004 um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf sem tók gildi á sama tíma. Samkvæmt tillögum fyrrgreindrar nefndar um endurskipulagningu á útgáfumálum Íbúðalánasjóðs var lagt til að heimild lántakenda til uppgreiðslu fasteignalána yrði þrengd þannig að uppgreiðsla veðbréfa yrði aðeins heimiluð gegn greiðslu þóknunar sem yrði jafnhá mismun á markaðsverðmæti sambærilegs íbúðabréfs og fasteignaveðlánsins. Með því móti gæti Íbúðalánasjóður keypt íbúðabréf á markaðnum fyrir andvirði uppgreiðslu án þess að „bera skarðan hlut frá borði“. Þessi leið var þó ekki farin við setningu laga nr. 57/2004 þar sem talið var að slíkt ákvæði gæti mögulega sett íbúðakaupendur í erfiða stöðu, torveldað sölu fasteigna vegna áhvílandi lána og veikt samkeppnisstöðu banka í útlánum til húsnæðiskaupa. Hins vegar var talið nauðsynlegt að kveða á um framangreint úrræði sjóðsins til að áskilja sér þóknun við uppgreiðslu þegar ófyrirséð atvik gætu ógnað stöðu hans, sbr. 2. mgr. 23. gr. laganna.

11. Eins og fram kemur í fyrrnefndri skýrslu rannsóknarnefndar Alþingis um Íbúðalánasjóð fóru íslensku viðskiptabankarnir veturinn 2003 til 2004 að færa sig inn á íbúðalánamarkaðinn. Í ágúst 2004 bauð KB-banki upp á íbúðalán með 4,4% verðtryggðum vöxtum með veðhlutfalli allt að 80%. Nokkrum dögum síðar buðu hinir viðskiptabankarnir sambærileg kjör. Á þessum tíma bauð Íbúðalánasjóður lán á 4,5% vöxtum með veðhlutfalli allt að 70%. Þegar viðskiptabankarnir hófu að veita íbúðalán leiddi það til vandkvæða í starfsemi Íbúðalánasjóðs þar sem hrina uppgreiðslna hófst á lánum sjóðsins.

12. Með lögum nr. 120/2004, sem tóku gildi 2. desember 2004, var 3. mgr. bætt við 23. gr. laga nr. 44/1998. Samkvæmt henni var Íbúðalánasjóði heimilt að bjóða lántakendum ÍLS-veðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða upp lán án þóknunar gegn lægra vaxtaálagi. Ef til uppgreiðslu kæmi mætti slík þóknun á hinn bóginn ekki vera hærri fjárhæð en sem næmi kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. 

13. Ákvæðið var lögfest á grundvelli breytingartillögu félagsmálanefndar Alþingis. Í nefndaráliti kom fram að með þessari breytingu gæti ráðherra heimilað Íbúðalánasjóði sama svigrúm við lánveitingar og aðrar fjármálastofnanir nytu samkvæmt almennum lögum á hverjum tíma, sbr. þágildandi lög nr. 121/1994 um neytendalán. Þá var tekið fram að nokkur óvissa ríkti um heimildir fjármálastofnana í þessum efnum, það er um áskilnað uppgreiðslugjalds, og Samkeppnisstofnun hefði málið til skoðunar.Var því talið rétt að bíða með setningu reglugerðar á grundvelli ákvæðisins þar til niðurstaða lægi fyrir í því máli. Í úrskurði áfrýjunarnefndar samkeppnismála 6. október 2005 í máli nr. 11/2005 var vísað til þess að í lögum nr. 121/1994 væri ekki að finna sérstakt ákvæði um uppgreiðslugjald og með vísan til meginreglunnar um samningsfrelsi og forsögu 16. gr. þeirra laga um greiðslur fyrir gjalddaga var ekki talið að í greininni fælist bann við uppgreiðslugjaldi. Í kjölfar úrskurðarins var sett reglugerð nr. 1017/2005 um breytingu á reglugerð um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, með síðari breytingum. Reglugerðin var sett með heimild í 3. mgr. 23. gr. og 29. gr. laga nr. 44/1998 og tók gildi 21. nóvember 2005. Með henni var tveimur nýjum málsgreinum bætt við 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004. Samkvæmt fyrri málsgreininni var Íbúðalánasjóði heimilt að bjóða þeim sem undirrituðu yfirlýsingu um að þeir afsöluðu sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuld að fullu fyrir gjalddaga lán með lægra vaxtaálagi sem næmi þeim hluta álagsins sem var ætlað að mæta vaxtaáhættu sjóðsins. Í seinni málsgreininni var tekið fram að ef lántaki sem tekið hefði lán með lægra vaxtaálagi óskaði eftir því að greiða af láni aukaafborganir eða greiða skuldabréfið upp að fullu fyrir lok lánstímans skyldi hann greiða sérstaka þóknun til Íbúðalánasjóðs samkvæmt gjaldskrá sjóðsins. Þá var einnig bætt við 3. gr. reglugerðarinnar málsgrein um að sjóðurinn gæti að fenginni ákvörðun ráðherra, samkvæmt 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, boðið þeim lántakendum sem undirrituðu yfirlýsingu um að þeir afsöluðu sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiddu skuldina að fullu fyrir gjalddaga, sbr. 1. mgr. 15. gr. laganna, lægra vaxtaálag sem næmi allt að þeim hluta álagsins sem ætlað var að mæta vaxtaáhættu sjóðsins.

14. Samhliða framangreindri reglugerð var sett reglugerð nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs. Í 7. gr. hennar segir að þóknun vegna uppgreiðslu lána og aukaafborgana reiknist af mismun á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun væri að ræða. 

15. Með lögum nr. 63/2008 var ákvæði 16. gr. a um uppgreiðslugjald bætt í þágildandi lög um neytendalán nr. 121/1994. 

16. Eftir framangreindar breytingar á lögum og reglugerðum um starfsemi Íbúðalánasjóðs bauð sjóðurinn upp á tvenns konar lán. Annars vegar lán sem báru lægri vexti og voru án heimildar til uppgreiðslu nema gegn greiðslu sérstakrar þóknunar til sjóðsins og hins vegar lán sem heimilt var að greiða upp án þóknunar en var með hærri vöxtum. Samkvæmt 3. mgr. 21. gr. þágildandi laga nr. 44/1998 ákvað stjórn Íbúðalánasjóðs vexti ÍLS-veðbréfa með hliðsjón af fjármögnunarkostnaði í reglulegum útboðum íbúðabréfa og fjármagnskostnaði vegna uppgreiddra lána samkvæmt 23. gr. laganna að viðbættu vaxtaálagi, sbr. 28. gr. þeirra. Í 28. gr. kom jafnframt fram að Íbúðalánasjóði væri heimilt að áskilja sér vaxtaálag til að mæta rekstrarkostnaði, áætluðum útlánatöpum og vaxtaáhættu sjóðsins. Ráðherra ákvað vaxtaálag að fengnum tillögum stjórnar sjóðsins. Þá skyldu vextir vera óbreytanlegir allan lánstímann, sbr. 4. mgr. 21. gr. laganna.Málsatvik

17. Stefndu sóttu 2. apríl 2008 um lán hjá Íbúðalánasjóði vegna byggingar húsnæðis að Stöðulsholti 36 í Borgarnesi. Í umsókninni var tekið fram að sótt væri um 40 ára lán að fjárhæð 16.153.401 króna og að tegund lánsins sem sótt væri um væri veðbréf með uppgreiðsluþóknun. Á þeim tíma stóðu lántakendum, svo sem áður er rakið, til boða tvenns konar kjör á ÍLS-veðbréfum. Annars vegar lán með 5,5% vöxtum og án uppgreiðsluheimildar og hins vegar lán með 5,75% vöxtum og heimild til uppgreiðslu án þóknunar. Á umsóknareyðublaðinu kom fram að sótt væri um „Veðbréf með uppgreiðsluþóknun“ og fjárhæð lánsins næmi 16.153.401 krónu.

18. Starfsmaður Íbúðalánasjóðs sendi stefndu E-kvk-þgf tölvubréf 9. apríl 2008 þar sem fram kom að veðbréfið væri tilbúið í „Sparisjóðnum“ og gáfu stefndu veðbréfið út degi síðar. Í fyrirsögn þess kom fram að það væri ÍLS-veðbréf án heimildar til uppgreiðslu eða aukaafborgana nema gegn sérstakri þóknun. Síðan sagði svo í fyrirsögninni „Skv. lögum nr. 57/2004 um breytingu á lögum um húsnæðismál nr. 44/1998. Jafngreiðslulán (annuitet) verðtryggt skv. vísitölu neysluverðs.“ Þá sagði að skuldin væri tryggð með 1. veðrétti í fasteigninni Stöðulsholti 36 í Borgarnesi og bæri 5,5% ársvexti. Í skilmálum veðbréfsins, sem komu fram á bakhlið þess, var tekið fram í 5. tölulið að skuldari afsalaði sér með undirritun ÍLS-veðbréfsins heimild til að greiða aukaafborganir af „skuldabréfum sínum“ eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga nema gegn sérstakri þóknun. Þá sagði í 6. tölulið að „þóknun vegna uppgreiðslu skuldar og vegna aukaafborgana reiknast af mismun á vaxtastigi ÍLS-veðbréfsins sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða.“

19. Af áfrýjanda hálfu hafa verið lögð fram gögn um lántökur hjá sjóðnum sem hann heldur fram að lántakendum hafi verið kynnt í aðdraganda lántökunnar en stefndu neita að svo hafi verið. Meðal þeirra er skjal sem ber heitið „Uppgreiðsluþóknun“. Í því er að finna upplýsingar til lántaka sem sótt hafa um ÍLS-veðbréf án heimildar til uppgreiðslu eða aukaafborgana nema gegn sérstakri þóknun og koma þar meðal annars fram sömu upplýsingar og í 5. og 6. töluliðum skilmála veðbréfsins. Jafnframt kemur þar fram að uppgreiðsluþóknun sé tilgreind í gjaldskrá Íbúðalánasjóðs og þóknunin geti því verið mishá. Er sérstaklega tekið fram að ef vextir hækkuðu eftir lántöku eða yrðu óbreyttir þegar lánið væri greitt upp þyrfti ekki að greiða uppgreiðsluþóknun en ef vextir lækkuðu eftir lántöku þyrfti á hinn bóginn að greiða þóknun sem yrði reiknuð á uppgreiðsludegi. Þá er í skjalinu að finna töflu með dæmum um hvernig uppgreiðsluþóknun breyttist miðað við mismunandi vexti og lánstíma. Sambærilegar upplýsingar var á þessum tíma að finna á heimasíðu Íbúðalánasjóðs.

20. Íbúðalánasjóður samþykkti 21. febrúar 2018 veðflutning á láni stefndu af fyrrgreindri eign að Stöðulsholti 36 yfir á nýja eign þeirra að Dalseli 17 í Reykjavík. 

21. Stefndu greiddu afborganir af láninu frá útgáfu veðbréfsins og allt fram til þess að þau greiddu það upp 12. desember 2019. Við uppgreiðsluna krafði áfrýjandi þau um greiðslu sérstakrar þóknunar á grundvelli 6. töluliðar skilmála veðbréfsins, sbr. 4. mgr. 15. gr. þágildandi reglugerðar nr. 522/2004 og 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005. Eins og áður hefur verið rakið kemur fram í 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 að þóknun vegna uppgreiðslu lána og aukaafborgana reiknist af mismun á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvöxtum sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða. Þegar stefndu greiddu upp lánið 12. desember 2019 voru vextir nýrra lána hjá áfrýjanda 4,2% eða 1,3% lægri en vextir á láni stefndu. Á þeim grundvelli krafði áfrýjandi stefndu um uppgreiðslugjald að fjárhæð 3.764.811 krónur sem nam 15,58% af eftirstöðvum lánsins. Við uppgreiðsluna gerðu stefndu fyrirvara um réttmæti uppgreiðslugjaldsins. Málsástæður 

22. Málsaðila greinir á um lögmæti fyrrnefnds uppgreiðslugjalds á veðbréfinu. Stefndu telja gjaldið ólögmætt og krefjast þess að áfrýjanda verði gert að endurgreiða það en fjárhæð þess nemur 3.764.811 krónum.

23. Af hálfu stefndu er í fyrsta lagi á því byggt að þær reglugerðir sem áfrýjandi reisir rétt sinn á til að innheimta uppgreiðslugjald skorti lagastoð og uppfylli ekki þau skilyrði sem heimildarákvæði laga nr. 44/1998 mæltu fyrir um. Fyrrnefnd ákvæði reglugerðanna standist ekki lögmætisreglu þar sem efni þeirra endurspegli ekki markmið löggjafans sem fram komi í lagaheimildinni en samkvæmt henni hafi verið skylt að kveða á um hlutfall uppgreiðslugjaldsins í reglugerð auk þess sem áskilið hafi verið að uppgreiðsluþóknun mætti aldrei nema hærri fjárhæð en kostnaði áfrýjanda vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Í öðru lagi byggja stefndu á því að eigi gjaldtakan að styðjast við neyðarúrræði 2. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 hafi skilyrði þeirrar heimildar ekki verið fyrir hendi. Í þriðja lagi hafi stefndu ekki afsalað sér heimild sinni til að greiða upp lánið án þóknunar en teljist þau hafa gert það hafi það aðeins verið að mjög takmörkuðu leyti enda hafi þau ekki undirritað sérstaka yfirlýsingu þess efnis. Í fjórða lagi telja stefndu, að hvað sem líði lagastoð tilgreindra reglugerðarákvæða, sé samningsákvæði veðbréfsins um uppgreiðslugjald ólögmætt og áfrýjanda óheimilt að byggja á því, meðal annars með vísan til meginreglu samningaréttar um ógildi ólögmætra löggerninga. Að lokum byggja stefndu á því að gjaldtakan hafi verið ósanngjörn og andstætt góðri viðskiptavenju að bera fyrir sig ákvæði veðbréfsins um uppgreiðsluþóknun og því beri að víkja því til hliðar á grundvelli ógildingarreglna samningaréttar, sbr. 36. gr. og 36. gr. a–c laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga.

24. Af hálfu áfrýjanda er öllum framangreindum málsástæðum stefndu mótmælt. Umrædd reglugerðarákvæði hafi átt sér næga lagastoð og þau fullnægt skilyrðum 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, en tilvísanir stefndu til 2. mgr. 23. gr. laganna séu án þýðingar enda hafi umrædd gjaldtaka ekki sótt stoð í þá lagaheimild. Þá liggi fyrir að stefndu hafi afsalað sér heimild til að greiða lánið upp án þóknunar þótt ekki liggi fyrir sjálfstæð yfirlýsing þess efnis. Vísar áfrýjandi um þetta til lánsumsóknar stefndu, upplýsinga í notendahandbók um greiðslumat og skilmála skuldabréfsins sjálfs. Þá hafi upplýsingagjöf áfrýjanda verið í samræmi við ákvæði þágildandi laga nr. 121/1994. Enn fremur mótmælir áfrýjandi því að unnt sé að fallast á dómkröfur stefndu á þeim grundvelli að áskilnaður um greiðslu uppgreiðslugjalds hafi verið haldinn ógildingarannmörkum og að skilyrði séu til þess að víkja umræddu ákvæði veðbréfsins til hliðar á grundvelli heimilda 36. gr. og 36. gr. a–c laga nr. 7/1936. Loks mótmælir áfrýjandi þeirri kröfu stefndu að dæmd fjárhæð beri dráttarvexti frá uppgreiðsludegi lánsins.Niðurstaða

25. Við úrlausn málsins kemur fyrst til skoðunar sú málsástæða stefndu að reglugerðir sem áfrýjandi byggði á rétt sinn til að innheimta uppgreiðslugjald skorti lagastoð. Í hinum áfrýjaða dómi var á það fallist með stefndu að sú útlistun sem fram kæmi í 3. og 4. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004 um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, sbr. 2. gr. reglugerðar nr. 1017/2005 og 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 stæðist ekki áskilnað 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998. Þessar reglugerðir frá árinu 2005 voru settar eftir að ákvæðið var lögfest með lögum nr. 120/2004 en það hljóðaði svo:

Þrátt fyrir ákvæði 1. og 2. mgr. getur félagsmálaráðherra heimilað Íbúðalánasjóði með reglugerð, í samræmi við almennar lagaheimildir á hverjum tíma, að bjóða skuldurum ÍLS-veðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða án þóknunar upp lán eða greiða aukaafborganir, gegn lægra vaxtaálagi. Jafnframt skal í reglugerðinni kveðið á um hlutfall þóknunar sem Íbúðalánasjóður getur áskilið sér ef lántaki, sem afsalar sér umræddum rétti, hyggst greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Slík þóknun skal aldrei nema hærri fjárhæð en nemur kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns.

26. Eins og áður segir eru fyrrnefnd reglugerðarákvæði, sem sett voru á grundvelli þessarar lagaheimildar, í fyrsta lagi 3. og 4. mgr. 15. gr. þágildandi reglugerðar nr. 522/2004, sbr. 2. gr. reglugerðar nr. 1017/2005, en ákvæðin eru svohljóðandi:

Íbúðalánasjóði er heimilt að bjóða þeim, sem undirrita yfirlýsingu um að þeir afsali sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga, lán með lægra vaxtaálagi sem nemur þeim hluta álagsins sem er ætlað að mæta vaxtaáhættu sjóðsins.

Óski lántaki sem tekið hefur lán með lægra vaxtaálagi en ella býðst, sbr. 3. mgr., eftir því að greiða af láni aukaafborganir eða greiða skuldabréfið upp að fullu fyrir lok lánstímans skal hann greiða sérstaka þóknun til Íbúðalánasjóðs samkvæmt gjaldskrá Íbúðalánasjóðs.

27. Í öðru lagi er um að ræða 7. gr. reglugerðar um gjaldskrá nr. 1016/2005 sem var orðuð svo:

Þóknun vegna uppgreiðslu lána og aukaafborgana reiknast af mismun á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða.

28. Í 5. tölulið skilmála umrædds veðbréfs 10. apríl 2008 kemur fram að skuldari afsali sér heimild til uppgreiðslu lánsins eða greiðslu aukaafborgana nema gegn sérstakri þóknun og í 6. tölulið er tekin upp regla um fjárhæð þeirrar þóknunar sem er samhljóða 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005. 

29. Málatilbúnaður stefndu, sem fallist er á í hinum áfrýjaða dómi, lýtur að því að í 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 séu sett fjögur skilyrði sem lúti að setningu og efni reglugerðar. Í fyrsta lagi að heimildin ætti sér stoð í reglugerð og þyrfti að vera í samræmi við almennar lagaheimildir, í öðru lagi að skuldari yrði að taka um það upplýsta ákvörðun að hann afsalaði sér rétti til uppgreiðslu án þóknunar, í þriðja lagi að kveðið væri á um hlutfall uppgreiðsluþóknunar í reglugerðinni og í fjórða lagi að uppgreiðsluþóknun mætti ekki nema hærri upphæð en kostnaði áfrýjanda vegna uppgreiðslu lánsins. Með setningu fyrrgreindra reglugerðarákvæða hafi þess ekki verið gætt að fullnægja þriðja og fjórða skilyrðinu og hafi með því verið brotið gegn lögmætisreglunni. 

30. Hér fyrr í dóminum hefur ítarlega verið fjallað um starfsemi og grundvöll áfrýjanda á þeim tíma sem hér um ræðir, þar með talið hlutverk, skipulag, fjármögnunarkosti og þær tegundir lána sem sjóðurinn bauð. Við mat á lagastoð tilvitnaðra reglugerðarákvæða er fyrst ástæða til þess að árétta það viðurkennda sjónarmið að kröfur til þeirra kunna að taka nokkurt mið af því hversu íþyngjandi ákvæði viðkomandi reglugerðar eru. Umrædd ákvæði 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004 og 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 varða lögskipti einkaréttarlegs eðlis en ekki einhliða og íþyngjandi skilmála sem stefndu bar að hlíta. Hvað sem líður ágreiningi um þá kynningu á lánakjörum sem stefndu fengu í aðdraganda lántökunnar hagar þannig til að á árinu 2008 áttu lántakar almennt nokkurra kosta völ við fjármögnun fasteignakaupa sem fram fór á samkeppnismarkaði. Í fyrsta lagi voru þeir ekki bundnir af því að taka lán hjá áfrýjanda enda buðu fleiri fjármálastofnanir lán til íbúðakaupa. Í öðru lagi gátu lántakendur í sporum stefndu valið á milli þess annars vegar að taka hefðbundið lán hjá áfrýjanda með 0,25% hærri vöxtum án þess að undirgangast kvaðir um uppgreiðslukostnað og hins vegar þann kost sem varð raunin í þeirra tilviki og fólst í töku láns með lægri vöxtum en áskilnaði um uppgreiðslugjald ef vextir lækkuðu. Í þriðja lagi áttu lántakendur að jafnaði val um hvort og þá hvenær þau greiddu upp viðkomandi lán. Hlaut slík ákvörðun að taka mið af tilteknum þáttum svo sem vöxtum á þeim tíma, líklegri vaxtaþróun og jafnframt mögulegum ávinningi af endurfjármögnun með nýju og hagstæðara láni, hvað sem leið óhagstæðu hlutfalli uppgreiðsluþóknunar. 

31. Svo sem rakið hefur verið hafa stefndu aðallega byggt á því að reglugerðarákvæðin, einkum 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005, uppfylli hvorki áskilnað 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, með því að þar sé ekki getið um fast hlutfall uppgreiðsluþóknunar, né tryggi reglugerðarákvæðið að uppgreiðsluþóknun nemi ekki hærri fjárhæð en svari kostnaði áfrýjanda. Hér er til þess að líta að með 5. gr. laga nr. 120/2004 var innleidd sjálfstæð heimild áfrýjanda, sbr. 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, til þess að bjóða lán með lægri vöxtum gegn greiðslu uppgreiðslugjalds að settri reglugerð þar um. Þessa heimild verður að skýra í samhengi við meginreglu 1. mgr. 23. gr. um uppgreiðsluheimild skuldara og reglu 2. mgr. 23. gr. þess efnis að við sérstakar aðstæður geti ráðherra, að fenginni umsögn stjórnar áfrýjanda, ákveðið að uppgreiðsla lána og aukaafborganir verði aðeins heimilar gegn greiðslu þóknunar sem „jafni út að hluta eða öllu leyti muninn á uppgreiðsluverði ÍLS-veðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs“. Það skal tekið fram að til beitingar síðastnefndu heimildarinnar gat komið þótt lántaki hefði upphaflega samið um heimild til greiðslu láns án uppgreiðsluþóknunar, sbr. 1. mgr. 23. gr. laganna.

32. Á það má fallast með stefndu að ákjósanlegra hefði verið að nefndar heimildir, bæði lagaheimildin í 3. mgr. 23. gr. og tilvitnaðar reglur í 15. gr. reglugerðar nr. 1017/2005 og 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005, hefðu verið nokkuð skýrari í framsetningu enda nýtur takmarkaðra lögskýringargagna við um tilurð lagareglunnar. Það fær hins vegar ekki staðist að við setningu 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, en þó einkum setningu umþrættra reglugerðarákvæða, hafi orðið einhvers konar samsláttur á heimildum 2. og 3. mgr. 23. gr. eða að umrædd ákvæði verði fortakslaust skilin á þann veg að þau geri ráð fyrir mismunandi aðferðum við útreikning og ákvörðun uppgreiðslugjalds. Þess ber þá fyrst að gæta að á þeim tíma sem umrædd lánveiting átti sér stað hafði hugtakið uppgreiðslugjald ekki einhlíta og samræmda merkingu að lögum en það var fyrst í júní 2008 með 16. gr. a í lögum nr. 121/1994 eftir umrædda lántöku sem gildi tóku sérstakar takmarkanir á heimildum lánveitanda til samninga um slíka þóknun. Í fyrrnefndri skýrslu rannsóknarnefndar Alþingis um Íbúðalánasjóð o.fl. frá 2013 er í kafla 9.5.1 gerð grein fyrir fjórum tegundum heimilda til uppgreiðslu lána hjá sjóði eins og áfrýjanda. Þær eru þar flokkaðar í lán sem væru óuppgreiðanleg; lán sem heimilt væri að greiða upp á grundvelli uppgreiðslugjalds sem tæki mið af kostnaði lánveitanda vegna uppgreiðslunnar; lán sem væru uppgreiðanleg gegn fyrirfram ákveðnu uppgreiðslugjaldi og loks lán sem væru uppgreiðanleg án uppgreiðslugjalds. Með hliðsjón af þessu er ekki unnt að fallast á það með héraðsdómi að á þessum tíma hafi verið fyrir hendi almenn venja um tilhögun uppgreiðslugjalds, í formi fasts hlutfalls af eftirstöðvum láns, á íslenskum fasteignalánamarkaði og skiptir þá ekki máli hvað tíðkaðist við lánveitingar á almennum markaði, en viðskiptabankar störfuðu þess utan á öðrum grundvelli og rekstrarlegum forsendum en áfrýjandi, eins og ráðið verður af umfjöllun hér að framan.

33. Fyrirmæli 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 um að í reglugerð skuli kveðið á um „hlutfall þóknunar“ verða því þegar af þeirri ástæðu ekki skýrð með þeim fortakslausa hætti að tiltaka hafi þurft fast hlutfall með því að tilgreina það sem hundraðshluta af eftirstöðvum. Þá verður að skýra tilvísun ákvæðisins til hlutfalls með hliðsjón af niðurlagsorðum þess þar sem fram kemur að umrædd þóknun megi ekki vera hærri en sem nemi kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Af því leiðir að ekki var gert ráð fyrir því að mælt væri fyrir um fast hlutfall heldur tæki uppgreiðsluþóknun hverju sinni mið af einstaklingsbundnum forsendum um kostnað vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Sú útfærsla sem fram kemur í 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 uppfyllir því þennan áskilnað enda er þar mælt fyrir um að umrætt hlutfall, sem heimildin til uppgreiðsluþóknunar ræðst af hverju sinni, nemi muninum á vöxtum viðkomandi láns og markaðsvöxtum sambærilegra nýrra lána áfrýjanda á uppgreiðsludegi séu þeir þá lægri.

34. Héraðsdómur féllst jafnframt á þann málatilbúnað stefndu að ekki væri með 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 gætt áskilnaðar 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 um að uppgreiðsluþóknun mætti ekki nema hærri fjárhæð en kostnaði áfrýjanda vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Eins og réttilega er bent á í forsendum héraðsdóms er 7. gr. reglugerðarinnar nánast samhljóða 2. mgr. 23. gr. laganna utan þess að í síðarnefndu heimildinni er vísað til markaðskjara sambærilegra íbúðabréfa en í 7. gr. reglugerðarinnar til markaðsvaxta sambærilegra nýrra útlána áfrýjanda. Er jafnframt fallist á þá ályktun héraðsdóms að af þeim völdum yrði þóknun samkvæmt reglugerðinni almennt lægri en fjárhæð uppgreiðsluþóknunar á grundvelli 2. mgr. 23. gr. laganna. Svo sem rakið hefur verið úr lögskýringargögnum og tillögum nefndar um endurskipulagningu á útgáfumálum Íbúðalánasjóðs miðaði 2. mgr. 23. gr. að því að áfrýjandi sem lánveitandi bæri ekki „skarðan hlut frá borði“ vegna vaxtamunar kæmi til uppgreiðslu lána við þær sérstöku aðstæður sem gert er ráð fyrir í ákvæðinu. Með öðrum orðum að áfrýjanda yrði haldið skaðlausum af uppgreiðslu viðkomandi láns. Stefndu hafa enga grein gert fyrir því um hvaða annan og lægri kostnað geti verið að ræða þegar vísað er til þess orðs í niðurlagi 3. mgr. 23. gr. Í forsendum héraðsdóms, þar sem tekið er undir málatilbúnað stefndu þessa efnis, er ekki tilgreint með hvaða hætti útreikningur á uppgreiðslugjaldi í tilviki stefndu hafi leitt til þess að tekin hafi verið þóknun umfram þann kostnað sem áfrýjandi varð fyrir vegna uppgreiðslunnar. Raunar er í dóminum ranglega vísað til 1. mgr. 16. gr. laga nr. 121/1994 en það ákvæði tók ekki til útreiknings fyrir fram umsamins uppgreiðslugjalds, sbr. þær breytingar sem gerðar voru með lögfestingu 16. gr. a. 

35. Þeir lántakendur sem nýttu heimild til að taka lán með lægri vöxtum gegn því að afsala sér rétti til uppgreiðslu án þóknunar hjá áfrýjanda gátu því ekki gengið út frá því að heimild 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 til töku þóknunar takmarkaðist við hlutfall í formi fastrar prósentutölu eða fasts hundraðshluta sem heimilt væri að heimta af uppgreiðsluvirði lánsins. Þá stóðu ekki rök til þess að túlka heimild 3. mgr. 23. gr. til töku uppgreiðsluþóknunar án tillits til 2. mgr. 23. gr. Í báðum tilvikum búa sambærileg skaðleysissjónarmið að baki. Þá gera báðar reglurnar ráð fyrir ákveðnu svigrúmi þegar í 2. mgr. 23. gr. er ráðgert að þóknunin megi jafna út að hluta eða öllu leyti muninn á uppgreiðsluverði viðkomandi veðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs en í niðurlagi 3. mgr. 23. gr. ráðgert að þóknun geti mest numið kostnaðinum við uppgreiðslu viðkomandi láns. Með setningu 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 var augljóslega tekin ákvörðun um að nýta umrædda gjaldtökuheimild til fulls. Jafnframt hafa ekki verið leidd rök að því að umrædd gjaldtaka hafi gengið lengra en að halda áfrýjanda skaðlausum af uppgreiðslunni. Á hinn bóginn hefur áfrýjandi vísað til þess að frá árinu 2004 hafi sjóðurinn fjármagnað sig með útgáfu óuppgreiðanlegra íbúðabréfa. Vextir af þeim hafi numið um 4,35% og það því endurspeglað fjármögnunarkostnað sjóðsins. Hafa stefndu hvorki mótmælt því né hnekkt útreikningum áfrýjanda á kostnaði hans vegna uppgreiðslu lánsins. Það fær enn fremur ekki staðist að áfrýjanda, á grundvelli þess einhliða inngrips í umsamda samningsskilmála sem gert er ráð fyrir í 2. mgr. 23. gr., sé ætluð rýmri heimild til gjaldtöku í því skyni en á grundvelli þess samnings um þóknun vegna uppgreiðslu sem aðilum er heimilt en ekki skylt að gera á grundvelli 3. mgr. 23. gr. 

36. Að öllu framangreindu virtu verður hvorki á það fallist með stefndu að ákvæði 2. gr. reglugerðar nr. 1017/2005, sem breytti 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, né 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 skorti fullnægjandi lagastoð samkvæmt 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998.

37. Stefndu byggja jafnframt á því að þau hafi ekki afsalað sér rétti til greiðslu lánsins án uppgreiðslugjalds, sbr. fyrirmæli 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, og vísa um það til 2. mgr. 3. gr. og 3. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004 þar sem fram kemur að kjósi lántaki að afsala sér heimild til uppgreiðslu láns án sérstakrar þóknunar skuli hann undirrita yfirlýsingu þess efnis. Halda stefndu því fram að þau hafi ekki afsalað sér rétti til greiðslu án uppgreiðslugjalds með þeim hætti. Þá byggja stefndu á því að í fyrirsögn veðbréfsins sé sérstaklega vísað til laga nr. 57/2004, sem hafi aðeins falið í sér lögfestingu hinnar sérstöku heimildar 2. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, en þar sé ekki vísað til laga nr. 120/2004 en með þeim hafi umrædd regla 3. mgr. verið lögleidd. Hafi undirritun þeirra á veðbréfið ekki uppfyllt framangreindan áskilnað og þau aðeins mátt vænta þess að vera að afsala sér rétti til greiðslu án uppgreiðslugjalds samkvæmt 2. mgr. 23. gr. laganna. Enn fremur mótmæla stefndu því að þeim hafi í aðdraganda lántökunnar verið kynntir mismunandi möguleikar lántaka þar að lútandi og áfrýjandi veitt þeim slíkar upplýsingar. 

38. Áfrýjandi upplýsti það við málflutning fyrir Hæstarétti að á umræddum tíma hefði verið sótt rafrænt um lán hjá sjóðnum. Umsækjendur hefðu fyrst þurft að standast greiðslumat en að því fengnu að sækja sérstaklega um lán. Ekki hefði verið boðið upp á aðra möguleika við lántökur en þó hefði verið unnt að leita aðstoðar starfsmanna sparisjóðanna við að fylla út viðeigandi umsóknir. Hefur áfrýjandi lagt fram útprentað umsóknareyðublað stefndu auk upplýsinga úr svokallaðri notendahandbók Íbúðalánasjóðs og af vefsíðu sjóðsins. Í síðarnefndu gögnunum er að finna nokkuð nákvæmar upplýsingar um þá mismunandi kosti sem lántakandi stóð frammi fyrir og fólust fyrst og fremst í því annars vegar að taka hefðbundið lán án uppgreiðslugjalds en með hærri vöxtum og hins vegar lán með lægri vöxtum gegn því að afsala sér rétti til uppgreiðslu án gjaldtöku. Stefndu hafa mótmælt því að þeim hafi verið kynnt umrædd gögn og sérstaklega aðspurður við flutning málsins fyrir Hæstarétti taldi lögmaður þeirra sig ekki geta svarað því hvernig þau stóðu nákvæmlega að því að sækja um lánið og hvort það hefði verið í samræmi við þá aðferð sem áfrýjandi lýsti. Gegn neitun stefndu verður ekki staðhæft að þeim hafi verið sérstaklega kynnt það efni sem unnt var að nálgast með rafrænum hætti. Hins vegar hefur ekki af þeirra hálfu verið upplýst um það með hvaða öðrum hætti en áfrýjandi hefur lýst þau undirgengust greiðslumat og sóttu um lánið. Verður því lagt til grundvallar niðurstöðu málsins að framangreind lánsumsókn stafi frá þeim. Af henni verður ráðið að einn þeirra þátta sem umsækjandi þurfti að taka afstöðu til laut að tegund láns og kemur þar fram að sótt sé um „Veðbréf með uppgreiðsluþóknun“. Í fyrirsögn veðbréfsins 10. apríl 2008 er sérstaklega tekið fram: „Án heimildar til uppgreiðslu eða aukaafborgunar nema gegn sérstakri þóknun.“ Þó svo að á sama stað sé eingöngu vísað til breytingarlaga nr. 57/2004 en ekki laga 120/2004 hlutu öll tvímæli um tilvist og tilhögun uppgreiðslugjalds að vera tekin af með fyrrgreindum 5. tölulið veðbréfsins. Þá var regla 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 jafnframt tekin orðrétt upp í 6. tölulið bréfsins. Stefndu undirrituðu umrætt veðbréf með þessum skilmálum. Því verður ekki fallist á þann skilning þeirra að leggja beri þá bókstaflegu merkingu í 3. mgr. 23. gr. reglugerðar nr. 522/2004 að undirrita hafi þurft sérstaka yfirlýsingu þessa efnis til viðbótar undirritun veðsamningsins. Varð á þessu stigi ekki viðkomið frekari upplýsingagjöf en að tilvist og fjárhæð umsamins uppgreiðslugjalds réðist af ófyrirséðri vaxtaþróun sem hefði þannig úrslitaþýðingu fyrir tilvist og fjárhæð mögulegrar þóknunar sem greiða bæri ef til uppgreiðslu lánsins kæmi. Að þessu gættu verður á það fallist með áfrýjanda að stefndu hafi með fullnægjandi og bindandi hætti afsalað sér rétti til uppgreiðslu lánsins án greiðslu uppgreiðslugjalds, sbr. 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998.

39. Stefndu hafa jafnframt byggt á því að ákvæði veðsamningsins 10. apríl 2008 verði ógilt á grundvelli meginreglu samningaréttar um ógildi ólögmætra gerninga eða heimilt sé að víkja ákvæðinu til hliðar á grundvelli 36. gr. og 36. gr. a–c laga nr. 7/1936 enda sé ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að bera það fyrir sig.

40. Um tilvísun stefndu til 36. gr. a–c laga nr. 7/1936 er þess að gæta að ákvæðið á rætur að rekja til þeirra breytinga sem gerðar voru á þeim lögum með lögum nr. 14/1995 sem sett voru til að innleiða hér á landi ákvæði tilskipunar ráðsins 93/13/EBE frá 5. apríl 1993 um óréttmæta skilmála í neytendasamningum. Samkvæmt 1. mgr. 1. gr. tilskipunarinnar er tilgangur hennar að samræma lög og stjórnsýslufyrirmæli aðildarríkjanna um ósanngjarna skilmála í samningum milli atvinnurekenda og neytenda. Fram kemur í 1. og 2. mgr. 3. gr. tilskipunarinnar að ákvæðum hennar sé ætlað að taka til skilmála í slíkum samningum sem ekki hefur sérstaklega verið samið um. Slíkir skilmálar teljist ósanngjarnir ef þeir stríða gegn góðum viðskiptaháttum og raska til muna jafnvægi milli samningsskyldna aðilanna neytanda í óhag. Á hinn bóginn er tekið fram í 2. mgr. 1. gr. tilskipunarinnar að hún taki ekki til samningsskilmála sem endurspegli lög og bindandi stjórnsýslufyrirmæli. Þó svo að við lögfestingu fyrirmæla tilskipunarinnar með lögum nr. 14/1995 hafi ekki verið lögbundinn fyrirvari, sem svarar til fyrirmæla 2. mgr. 1. gr. tilskipunarinnar, gildir hann allt að einu um samningsákvæði sem eigi sér samsvörun í ófrávíkjanlegri lagareglu, sbr. dóm Hæstaréttar 13. maí 2015 í máli nr. 160/2015. Hin umdeildu ákvæði 5. og 6. töluliða veðskuldabréfsins 10. apríl 2008 eru, svo sem rakið hefur verið, reist á fyrirmælum 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 og svo sem þau eru nánar útfærð í ákvæðum reglugerða nr. 522/2004 og 1016/2005. Hefur þegar verið komist að þeirri niðurstöðu að umrædd reglugerðarákvæði, sem meðal annars eru tekin upp í 6. tölulið bréfsins, eigi sér fullnægjandi lagastoð. Getur því hvorki komið til álita að þau verði metin ógild á grundvelli meginreglu samningaréttar um ógildi ólögmætra löggerninga né vikið til hliðar með vísan til 36. gr. a–c. laga nr. 7/1936.

41. Kemur þá að lokum til skoðunar hvort til greina komi að umþrættri skuldbindingu stefndu verði vikið til hliðar á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936. Í öllum meginatriðum eiga þá við sömu sjónarmið og rakin hafa verið enda verður ekki hróflað við samningsskuldbindingum sem eiga sér viðhlítandi lagastoð á grundvelli almennrar ógildingarreglu í hliðsettum lögum. Við mat á grundvelli 36. gr. laganna stendur það eitt eftir hvort að möguleiki lántakenda, þar með talið stefndu, til þess að velja á milli umræddra tveggja tegunda lána geti fallið undir gildissvið reglunnar. Getur það eitt og sér hvorki talist ósanngjarnt né andstætt góðri viðskiptavenju í skilningi 1. mgr. ákvæðisins. 

42. Að frágenginni framangreindri niðurstöðu um takmarkað svigrúm til endurskoðunar hinna lögbundnu skilmála hafa stefndu byggt á því að sú vaxtalækkun sem varð og endurspeglast á sinn hátt í því að þóknun vegna uppgreiðslu nam 15,58% af uppgreiðsluverði veðbréfsins hafi falið í sér að þær forsendur sem byggt var á við lántökuna hafi verið algjörlega brostnar þegar þau greiddu lánið upp. Sýnast stefndu um þetta meðal annars vísa til þeirrar aðstöðu sem ráðgerð er í 2. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936 og felst í því að mat á grundvelli 1. mgr. greinarinnar geti tekið til síðar tilkominna atvika. Til þess er þá að líta að við lántökuna vorið 2008 gátu hvorki málsaðilar né aðrir séð fyrir hvernig vextir kæmu til með að þróast og er þá áréttað að lánið var til 40 ára. Standa ekki efni til þess að láta áfrýjanda fremur bera áhættuna þar af, en sem almennum neytendum mátti stefndu vera ljóst, meðal annars með tilliti til vaxtaþróunar fram til þess tíma, að útilokað væri til lengri tíma að spá fyrir um hana. Gátu vextir raunar hækkað frá því sem var við lántökuna og nutu stefndu þá þess ávinnings að búa við fasta lægri vexti og möguleikann á því að greiða lánið upp án nokkurs kostnaðar. Jafnframt skal áréttað að upphaflega höfðu stefndu kost á því að velja á milli þess láns sem þau tóku og hefðbundins láns með 0,25% hærri vöxtum og þá án þess að undirgangast kvaðir um uppgreiðslugjald. Þá áttu stefndu val um hvort og þá hvenær þau greiddu upp viðkomandi lán og hlaut slík ákvörðun þeirra að taka mið af tilteknum þáttum svo sem stöðu vaxta, líklegri vaxtaþróun og jafnframt mögulegum ávinningi þeirra af endurfjármögnun lánsins.

43. Samkvæmt öllu framangreindu verður áfrýjandi sýknaður af kröfu stefndu.

44. Rétt þykir að að málskostnaður falli niður á báðum dómstigum en um gjafsóknarkostnað stefndu hér fyrir dómi fer eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir B-kk-nf B-kk-nf, B-kvk-nf T-kvk-nf, I-kvk-nf E-kvk-nf, K-kk-nf A-kk-nf, Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og S-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf fyrrverandi hæstaréttardómari.

2. Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 19. janúar 2021. Hann krefst aðallega sýknu af kröfum stefndu en til vara að þær verði lækkaðar. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

3. Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti án tillits til gjafsóknar sem þeim hefur verið veitt.Ágreiningsefni

4. Í málinu er deilt um heimild áfrýjanda til að krefja stefndu í desember 2019 um þóknun vegna uppgreiðslu á húsnæðisláni sem þau tóku hjá áfrýjanda (sem þá hét Íbúðalánasjóður) í apríl 2008. 

5. Stefndu höfðuðu málið 12. maí 2020. Með héraðsdómi 4. desember sama ár var fallist á kröfu þeirra um endurgreiðslu á uppgreiðslugjaldi sem þau höfðu innt af hendi til áfrýjanda þegar þau 12. desember 2019 greiddu upp 40 ára húsnæðislán sem þau höfðu tekið hjá áfrýjanda 10. apríl 2008 með útgáfu ÍLS-veðbréfs. Niðurstaða héraðsdóms var reist á því að reglusetning um uppgreiðslugjald, sem ákvörðuð var með reglugerð nr. 1017/2005 um breytingu á reglugerð nr. 522/2004 um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf og reglugerð nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs, stæðist ekki áskilnað þágildandi 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál um heimild ráðherra til að setja áfrýjanda ramma um heimild til að bjóða lán með uppgreiðslugjaldi og hefði því ekki verið grundvöllur að löglegri álagningu slíks gjalds.

6. Leyfi var veitt 19. janúar 2021 til að áfrýja héraðsdómi beint til Hæstaréttar á grundvelli 1. mgr. 175. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Í ákvörðuninni kom fram að málið hefði þýðingu fyrir fjölda lántakenda og varðaði mikla hagsmuni þeirra og ríkissjóðs. Einnig var því slegið föstu að brýnt væri að fá niðurstöðu Hæstaréttar í málinu með skjótum hætti en það væri fordæmisgefandi og hefði almenna þýðingu fyrir beitingu réttarreglna. Þá lægi fyrir að ekki væri þörf á að leiða vitni í málinu og skýrslur hefðu ekki verið gefnar við meðferð þess þannig að ekki reyndi á mat á sönnunargildi munnlegs framburðar í héraði. Laga- og starfsumhverfi Íbúðalánasjóðs

Um Íbúðalánasjóð

7. Nauðsynlegt er að gera hér grein fyrir laga- og starfsumhverfi Íbúðalánasjóðs á þeim tíma sem lánið var tekið en jafnframt bent á að með gildistöku laga nr. 137/2019 um Húsnæðis- og mannvirkjastofnun 31. desember 2019 var heiti Íbúðalánasjóðs breytt í ÍL-sjóð, sem er áfrýjandi máls þessa, sbr. 4. mgr. 18. gr. laganna og samhliða átti sér stað breyting á starfssviði sjóðsins.

8. Íbúðalánasjóður starfaði á þeim tíma þegar lánið var tekið á grundvelli þágildandi laga um húsnæðismál nr. 44/1998 eins og þeim hafði meðal annars verið breytt með lögum nr. 57/2004, 120/2004 og 137/2005. Í 1. gr. laganna kom fram að tilgangur þeirra væri að stuðla að því með lánveitingum og skipulagi húsnæðismála að landsmenn gætu búið við öryggi og jafnrétti í húsnæðismálum og að fjármunum yrði sérstaklega varið til þess að auka möguleika fólks til að eignast eða leigja húsnæði á viðráðanlegum kjörum. Samkvæmt 1. mgr. 4. gr. laganna skyldi stofna sérstakan lánasjóð, Íbúðalánasjóð, sem samkvæmt 9. gr. laganna skyldi lána til íbúðakaupa, nýbygginga eða endurbóta íbúðarhúsnæðis hér á landi. Eignasafn sjóðsins samanstóð því eðli máls samkvæmt af útlánum til einstaklinga og fyrirtækja sem veitt voru gegn veði í fasteignum, svo sem fram kemur í skýrslu rannsóknarnefndar Alþingis um Íbúðalánasjóð frá árinu 2013. Íbúðalánasjóður fjármagnaði þau verkefni sem honum voru falin samkvæmt lögunum með tekjum af eigin fé sjóðsins, það er afborgunum, vöxtum og verðtryggingu af veittum lánum, með útgáfu og sölu íbúðabréfa, lántöku samkvæmt fjárlögum hverju sinni og með þjónustugjöldum, sbr. 10. gr. laga nr. 44/1998 eins og þeim var breytt með lögum nr. 57/2004. Íbúðalánasjóður var því fjárhagslega sjálfstæð stofnun og gert ráð fyrir að ekki þyrfti bein fjárframlög úr ríkissjóði til þess að standa undir starfsemi hans, þótt það hafi verið gert tímabundið með sérstökum framlögum af fjárlögum, sbr. ákvæði VIII til bráðabirgða með lögum nr. 44/1998. 

Löggjöf og þróun hennar

9. Með lögum nr. 57/2004 um breytingu á lögum nr. 44/1998 var ákveðið að Íbúðalánasjóður skyldi gefa út ÍLS-veðbréf í stað húsbréfa og húsnæðisbréfa. ÍLS-veðbréf eru skuldabréf sem kaupandi eða eigandi íbúðarhúsnæðis gaf út til Íbúðalánasjóðs með veði í húsnæðinu, sbr. 2. gr. laga nr. 44/1998. Með þeim breytingum var stefnt að því að bæta hag lántakenda sjóðsins bæði með lægri fjármögnunarkostnaði og áhættuminni fasteignaviðskiptum. Byggðust breytingarnar að mestu leyti á áliti nefndar um endurskipulagningu á útgáfumálum Íbúðalánasjóðs sem út kom í október 2003.

10. Með 12. gr. laga nr. 57/2004 voru lögfestar þágildandi 1. og 2. mgr. 23. gr. í lögum nr. 44/1998 en greinin bar yfirskriftina: Greiðslur lána. Í 1. mgr. 23. gr. sagði að Íbúðalánasjóður innheimti afborganir, verðbætur og vexti af ÍLS-veðbréfum og ráðstafaði því fé sem þannig innheimtist til endurgreiðslu fjármögnunar bréfa sjóðsins. Skuldurum ÍLS-veðbréfa væri heimilt að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga. Í 2. mgr. kom inn heimild þess efnis að ráðherra gæti, við sérstakar aðstæður og að fenginni umsögn stjórnar Íbúðalánasjóðs, ákveðið að aukaafborganir og uppgreiðsla ÍLS-veðbréfa yrðu aðeins heimilar gegn greiðslu þóknunar sem jafnaði út að hluta eða að öllu leyti muninn á uppgreiðsluverði ÍLS-veðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs. Geta skyldi um þessa heimild í skilmálum ÍLS-veðbréfa. Í almennum athugasemdum við frumvarp það sem varð að lögum nr. 57/2004 kom fram að nauðsynlegt væri að kveða á um möguleika sjóðsins til að áskilja að uppgreiðsla yrði aðeins heimil gegn greiðslu þóknunar sem myndi jafna mun á uppgreiðsluverði ÍLS-veðbréfs og markaðskjörum sambærilegra íbúðabréfa, við ófyrirséð atvik þegar uppgreiðslur gætu ógnað stöðu sjóðsins. Þá kom fram í athugasemdum við 12. gr. frumvarpsins að gert væri ráð fyrir að heimild þessari yrði eingöngu beitt sem „neyðarúrræði“ þegar hefðbundnar áhættustýringaraðferðir og svigrúm sjóðsins við vaxtaákvörðun nægðu ekki til að verja hag hans. Umrædd lög nr. 57/2004 tóku gildi 1. júlí 2004. Þá var að finna nánast samhljóða ákvæði í 15. gr. þágildandi reglugerðar nr. 522/2004 um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf sem tók gildi á sama tíma. Samkvæmt tillögum fyrrgreindrar nefndar um endurskipulagningu á útgáfumálum Íbúðalánasjóðs var lagt til að heimild lántakenda til uppgreiðslu fasteignalána yrði þrengd þannig að uppgreiðsla veðbréfa yrði aðeins heimiluð gegn greiðslu þóknunar sem yrði jafnhá mismun á markaðsverðmæti sambærilegs íbúðabréfs og fasteignaveðlánsins. Með því móti gæti Íbúðalánasjóður keypt íbúðabréf á markaðnum fyrir andvirði uppgreiðslu án þess að „bera skarðan hlut frá borði“. Þessi leið var þó ekki farin við setningu laga nr. 57/2004 þar sem talið var að slíkt ákvæði gæti mögulega sett íbúðakaupendur í erfiða stöðu, torveldað sölu fasteigna vegna áhvílandi lána og veikt samkeppnisstöðu banka í útlánum til húsnæðiskaupa. Hins vegar var talið nauðsynlegt að kveða á um framangreint úrræði sjóðsins til að áskilja sér þóknun við uppgreiðslu þegar ófyrirséð atvik gætu ógnað stöðu hans, sbr. 2. mgr. 23. gr. laganna.

11. Eins og fram kemur í fyrrnefndri skýrslu rannsóknarnefndar Alþingis um Íbúðalánasjóð fóru íslensku viðskiptabankarnir veturinn 2003 til 2004 að færa sig inn á íbúðalánamarkaðinn. Í ágúst 2004 bauð KB-banki upp á íbúðalán með 4,4% verðtryggðum vöxtum með veðhlutfalli allt að 80%. Nokkrum dögum síðar buðu hinir viðskiptabankarnir sambærileg kjör. Á þessum tíma bauð Íbúðalánasjóður lán á 4,5% vöxtum með veðhlutfalli allt að 70%. Þegar viðskiptabankarnir hófu að veita íbúðalán leiddi það til vandkvæða í starfsemi Íbúðalánasjóðs þar sem hrina uppgreiðslna hófst á lánum sjóðsins.

12. Með lögum nr. 120/2004, sem tóku gildi 2. desember 2004, var 3. mgr. bætt við 23. gr. laga nr. 44/1998. Samkvæmt henni var Íbúðalánasjóði heimilt að bjóða lántakendum ÍLS-veðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða upp lán án þóknunar gegn lægra vaxtaálagi. Ef til uppgreiðslu kæmi mætti slík þóknun á hinn bóginn ekki vera hærri fjárhæð en sem næmi kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. 

13. Ákvæðið var lögfest á grundvelli breytingartillögu félagsmálanefndar Alþingis. Í nefndaráliti kom fram að með þessari breytingu gæti ráðherra heimilað Íbúðalánasjóði sama svigrúm við lánveitingar og aðrar fjármálastofnanir nytu samkvæmt almennum lögum á hverjum tíma, sbr. þágildandi lög nr. 121/1994 um neytendalán. Þá var tekið fram að nokkur óvissa ríkti um heimildir fjármálastofnana í þessum efnum, það er um áskilnað uppgreiðslugjalds, og Samkeppnisstofnun hefði málið til skoðunar.Var því talið rétt að bíða með setningu reglugerðar á grundvelli ákvæðisins þar til niðurstaða lægi fyrir í því máli. Í úrskurði áfrýjunarnefndar samkeppnismála 6. október 2005 í máli nr. 11/2005 var vísað til þess að í lögum nr. 121/1994 væri ekki að finna sérstakt ákvæði um uppgreiðslugjald og með vísan til meginreglunnar um samningsfrelsi og forsögu 16. gr. þeirra laga um greiðslur fyrir gjalddaga var ekki talið að í greininni fælist bann við uppgreiðslugjaldi. Í kjölfar úrskurðarins var sett reglugerð nr. 1017/2005 um breytingu á reglugerð um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, með síðari breytingum. Reglugerðin var sett með heimild í 3. mgr. 23. gr. og 29. gr. laga nr. 44/1998 og tók gildi 21. nóvember 2005. Með henni var tveimur nýjum málsgreinum bætt við 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004. Samkvæmt fyrri málsgreininni var Íbúðalánasjóði heimilt að bjóða þeim sem undirrituðu yfirlýsingu um að þeir afsöluðu sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuld að fullu fyrir gjalddaga lán með lægra vaxtaálagi sem næmi þeim hluta álagsins sem var ætlað að mæta vaxtaáhættu sjóðsins. Í seinni málsgreininni var tekið fram að ef lántaki sem tekið hefði lán með lægra vaxtaálagi óskaði eftir því að greiða af láni aukaafborganir eða greiða skuldabréfið upp að fullu fyrir lok lánstímans skyldi hann greiða sérstaka þóknun til Íbúðalánasjóðs samkvæmt gjaldskrá sjóðsins. Þá var einnig bætt við 3. gr. reglugerðarinnar málsgrein um að sjóðurinn gæti að fenginni ákvörðun ráðherra, samkvæmt 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, boðið þeim lántakendum sem undirrituðu yfirlýsingu um að þeir afsöluðu sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiddu skuldina að fullu fyrir gjalddaga, sbr. 1. mgr. 15. gr. laganna, lægra vaxtaálag sem næmi allt að þeim hluta álagsins sem ætlað var að mæta vaxtaáhættu sjóðsins.

14. Samhliða framangreindri reglugerð var sett reglugerð nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs. Í 7. gr. hennar segir að þóknun vegna uppgreiðslu lána og aukaafborgana reiknist af mismun á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun væri að ræða. 

15. Með lögum nr. 63/2008 var ákvæði 16. gr. a um uppgreiðslugjald bætt í þágildandi lög um neytendalán nr. 121/1994. 

16. Eftir framangreindar breytingar á lögum og reglugerðum um starfsemi Íbúðalánasjóðs bauð sjóðurinn upp á tvenns konar lán. Annars vegar lán sem báru lægri vexti og voru án heimildar til uppgreiðslu nema gegn greiðslu sérstakrar þóknunar til sjóðsins og hins vegar lán sem heimilt var að greiða upp án þóknunar en var með hærri vöxtum. Samkvæmt 3. mgr. 21. gr. þágildandi laga nr. 44/1998 ákvað stjórn Íbúðalánasjóðs vexti ÍLS-veðbréfa með hliðsjón af fjármögnunarkostnaði í reglulegum útboðum íbúðabréfa og fjármagnskostnaði vegna uppgreiddra lána samkvæmt 23. gr. laganna að viðbættu vaxtaálagi, sbr. 28. gr. þeirra. Í 28. gr. kom jafnframt fram að Íbúðalánasjóði væri heimilt að áskilja sér vaxtaálag til að mæta rekstrarkostnaði, áætluðum útlánatöpum og vaxtaáhættu sjóðsins. Ráðherra ákvað vaxtaálag að fengnum tillögum stjórnar sjóðsins. Þá skyldu vextir vera óbreytanlegir allan lánstímann, sbr. 4. mgr. 21. gr. laganna.Málsatvik

17. Stefndu sóttu 2. apríl 2008 um lán hjá Íbúðalánasjóði vegna byggingar húsnæðis að Stöðulsholti 36 í Borgarnesi. Í umsókninni var tekið fram að sótt væri um 40 ára lán að fjárhæð 16.153.401 króna og að tegund lánsins sem sótt væri um væri veðbréf með uppgreiðsluþóknun. Á þeim tíma stóðu lántakendum, svo sem áður er rakið, til boða tvenns konar kjör á ÍLS-veðbréfum. Annars vegar lán með 5,5% vöxtum og án uppgreiðsluheimildar og hins vegar lán með 5,75% vöxtum og heimild til uppgreiðslu án þóknunar. Á umsóknareyðublaðinu kom fram að sótt væri um „Veðbréf með uppgreiðsluþóknun“ og fjárhæð lánsins næmi 16.153.401 krónu.

18. Starfsmaður Íbúðalánasjóðs sendi stefndu E-kvk-þgf tölvubréf 9. apríl 2008 þar sem fram kom að veðbréfið væri tilbúið í „Sparisjóðnum“ og gáfu stefndu veðbréfið út degi síðar. Í fyrirsögn þess kom fram að það væri ÍLS-veðbréf án heimildar til uppgreiðslu eða aukaafborgana nema gegn sérstakri þóknun. Síðan sagði svo í fyrirsögninni „Skv. lögum nr. 57/2004 um breytingu á lögum um húsnæðismál nr. 44/1998. Jafngreiðslulán (annuitet) verðtryggt skv. vísitölu neysluverðs.“ Þá sagði að skuldin væri tryggð með 1. veðrétti í fasteigninni Stöðulsholti 36 í Borgarnesi og bæri 5,5% ársvexti. Í skilmálum veðbréfsins, sem komu fram á bakhlið þess, var tekið fram í 5. tölulið að skuldari afsalaði sér með undirritun ÍLS-veðbréfsins heimild til að greiða aukaafborganir af „skuldabréfum sínum“ eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga nema gegn sérstakri þóknun. Þá sagði í 6. tölulið að „þóknun vegna uppgreiðslu skuldar og vegna aukaafborgana reiknast af mismun á vaxtastigi ÍLS-veðbréfsins sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða.“

19. Af áfrýjanda hálfu hafa verið lögð fram gögn um lántökur hjá sjóðnum sem hann heldur fram að lántakendum hafi verið kynnt í aðdraganda lántökunnar en stefndu neita að svo hafi verið. Meðal þeirra er skjal sem ber heitið „Uppgreiðsluþóknun“. Í því er að finna upplýsingar til lántaka sem sótt hafa um ÍLS-veðbréf án heimildar til uppgreiðslu eða aukaafborgana nema gegn sérstakri þóknun og koma þar meðal annars fram sömu upplýsingar og í 5. og 6. töluliðum skilmála veðbréfsins. Jafnframt kemur þar fram að uppgreiðsluþóknun sé tilgreind í gjaldskrá Íbúðalánasjóðs og þóknunin geti því verið mishá. Er sérstaklega tekið fram að ef vextir hækkuðu eftir lántöku eða yrðu óbreyttir þegar lánið væri greitt upp þyrfti ekki að greiða uppgreiðsluþóknun en ef vextir lækkuðu eftir lántöku þyrfti á hinn bóginn að greiða þóknun sem yrði reiknuð á uppgreiðsludegi. Þá er í skjalinu að finna töflu með dæmum um hvernig uppgreiðsluþóknun breyttist miðað við mismunandi vexti og lánstíma. Sambærilegar upplýsingar var á þessum tíma að finna á heimasíðu Íbúðalánasjóðs.

20. Íbúðalánasjóður samþykkti 21. febrúar 2018 veðflutning á láni stefndu af fyrrgreindri eign að Stöðulsholti 36 yfir á nýja eign þeirra að Dalseli 17 í Reykjavík. 

21. Stefndu greiddu afborganir af láninu frá útgáfu veðbréfsins og allt fram til þess að þau greiddu það upp 12. desember 2019. Við uppgreiðsluna krafði áfrýjandi þau um greiðslu sérstakrar þóknunar á grundvelli 6. töluliðar skilmála veðbréfsins, sbr. 4. mgr. 15. gr. þágildandi reglugerðar nr. 522/2004 og 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005. Eins og áður hefur verið rakið kemur fram í 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 að þóknun vegna uppgreiðslu lána og aukaafborgana reiknist af mismun á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvöxtum sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða. Þegar stefndu greiddu upp lánið 12. desember 2019 voru vextir nýrra lána hjá áfrýjanda 4,2% eða 1,3% lægri en vextir á láni stefndu. Á þeim grundvelli krafði áfrýjandi stefndu um uppgreiðslugjald að fjárhæð 3.764.811 krónur sem nam 15,58% af eftirstöðvum lánsins. Við uppgreiðsluna gerðu stefndu fyrirvara um réttmæti uppgreiðslugjaldsins. Málsástæður 

22. Málsaðila greinir á um lögmæti fyrrnefnds uppgreiðslugjalds á veðbréfinu. Stefndu telja gjaldið ólögmætt og krefjast þess að áfrýjanda verði gert að endurgreiða það en fjárhæð þess nemur 3.764.811 krónum.

23. Af hálfu stefndu er í fyrsta lagi á því byggt að þær reglugerðir sem áfrýjandi reisir rétt sinn á til að innheimta uppgreiðslugjald skorti lagastoð og uppfylli ekki þau skilyrði sem heimildarákvæði laga nr. 44/1998 mæltu fyrir um. Fyrrnefnd ákvæði reglugerðanna standist ekki lögmætisreglu þar sem efni þeirra endurspegli ekki markmið löggjafans sem fram komi í lagaheimildinni en samkvæmt henni hafi verið skylt að kveða á um hlutfall uppgreiðslugjaldsins í reglugerð auk þess sem áskilið hafi verið að uppgreiðsluþóknun mætti aldrei nema hærri fjárhæð en kostnaði áfrýjanda vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Í öðru lagi byggja stefndu á því að eigi gjaldtakan að styðjast við neyðarúrræði 2. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 hafi skilyrði þeirrar heimildar ekki verið fyrir hendi. Í þriðja lagi hafi stefndu ekki afsalað sér heimild sinni til að greiða upp lánið án þóknunar en teljist þau hafa gert það hafi það aðeins verið að mjög takmörkuðu leyti enda hafi þau ekki undirritað sérstaka yfirlýsingu þess efnis. Í fjórða lagi telja stefndu, að hvað sem líði lagastoð tilgreindra reglugerðarákvæða, sé samningsákvæði veðbréfsins um uppgreiðslugjald ólögmætt og áfrýjanda óheimilt að byggja á því, meðal annars með vísan til meginreglu samningaréttar um ógildi ólögmætra löggerninga. Að lokum byggja stefndu á því að gjaldtakan hafi verið ósanngjörn og andstætt góðri viðskiptavenju að bera fyrir sig ákvæði veðbréfsins um uppgreiðsluþóknun og því beri að víkja því til hliðar á grundvelli ógildingarreglna samningaréttar, sbr. 36. gr. og 36. gr. a–c laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga.

24. Af hálfu áfrýjanda er öllum framangreindum málsástæðum stefndu mótmælt. Umrædd reglugerðarákvæði hafi átt sér næga lagastoð og þau fullnægt skilyrðum 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, en tilvísanir stefndu til 2. mgr. 23. gr. laganna séu án þýðingar enda hafi umrædd gjaldtaka ekki sótt stoð í þá lagaheimild. Þá liggi fyrir að stefndu hafi afsalað sér heimild til að greiða lánið upp án þóknunar þótt ekki liggi fyrir sjálfstæð yfirlýsing þess efnis. Vísar áfrýjandi um þetta til lánsumsóknar stefndu, upplýsinga í notendahandbók um greiðslumat og skilmála skuldabréfsins sjálfs. Þá hafi upplýsingagjöf áfrýjanda verið í samræmi við ákvæði þágildandi laga nr. 121/1994. Enn fremur mótmælir áfrýjandi því að unnt sé að fallast á dómkröfur stefndu á þeim grundvelli að áskilnaður um greiðslu uppgreiðslugjalds hafi verið haldinn ógildingarannmörkum og að skilyrði séu til þess að víkja umræddu ákvæði veðbréfsins til hliðar á grundvelli heimilda 36. gr. og 36. gr. a–c laga nr. 7/1936. Loks mótmælir áfrýjandi þeirri kröfu stefndu að dæmd fjárhæð beri dráttarvexti frá uppgreiðsludegi lánsins.Niðurstaða

25. Við úrlausn málsins kemur fyrst til skoðunar sú málsástæða stefndu að reglugerðir sem áfrýjandi byggði á rétt sinn til að innheimta uppgreiðslugjald skorti lagastoð. Í hinum áfrýjaða dómi var á það fallist með stefndu að sú útlistun sem fram kæmi í 3. og 4. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004 um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, sbr. 2. gr. reglugerðar nr. 1017/2005 og 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 stæðist ekki áskilnað 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998. Þessar reglugerðir frá árinu 2005 voru settar eftir að ákvæðið var lögfest með lögum nr. 120/2004 en það hljóðaði svo:

Þrátt fyrir ákvæði 1. og 2. mgr. getur félagsmálaráðherra heimilað Íbúðalánasjóði með reglugerð, í samræmi við almennar lagaheimildir á hverjum tíma, að bjóða skuldurum ÍLS-veðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða án þóknunar upp lán eða greiða aukaafborganir, gegn lægra vaxtaálagi. Jafnframt skal í reglugerðinni kveðið á um hlutfall þóknunar sem Íbúðalánasjóður getur áskilið sér ef lántaki, sem afsalar sér umræddum rétti, hyggst greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Slík þóknun skal aldrei nema hærri fjárhæð en nemur kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns.

26. Eins og áður segir eru fyrrnefnd reglugerðarákvæði, sem sett voru á grundvelli þessarar lagaheimildar, í fyrsta lagi 3. og 4. mgr. 15. gr. þágildandi reglugerðar nr. 522/2004, sbr. 2. gr. reglugerðar nr. 1017/2005, en ákvæðin eru svohljóðandi:

Íbúðalánasjóði er heimilt að bjóða þeim, sem undirrita yfirlýsingu um að þeir afsali sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga, lán með lægra vaxtaálagi sem nemur þeim hluta álagsins sem er ætlað að mæta vaxtaáhættu sjóðsins.

Óski lántaki sem tekið hefur lán með lægra vaxtaálagi en ella býðst, sbr. 3. mgr., eftir því að greiða af láni aukaafborganir eða greiða skuldabréfið upp að fullu fyrir lok lánstímans skal hann greiða sérstaka þóknun til Íbúðalánasjóðs samkvæmt gjaldskrá Íbúðalánasjóðs.

27. Í öðru lagi er um að ræða 7. gr. reglugerðar um gjaldskrá nr. 1016/2005 sem var orðuð svo:

Þóknun vegna uppgreiðslu lána og aukaafborgana reiknast af mismun á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða.

28. Í 5. tölulið skilmála umrædds veðbréfs 10. apríl 2008 kemur fram að skuldari afsali sér heimild til uppgreiðslu lánsins eða greiðslu aukaafborgana nema gegn sérstakri þóknun og í 6. tölulið er tekin upp regla um fjárhæð þeirrar þóknunar sem er samhljóða 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005. 

29. Málatilbúnaður stefndu, sem fallist er á í hinum áfrýjaða dómi, lýtur að því að í 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 séu sett fjögur skilyrði sem lúti að setningu og efni reglugerðar. Í fyrsta lagi að heimildin ætti sér stoð í reglugerð og þyrfti að vera í samræmi við almennar lagaheimildir, í öðru lagi að skuldari yrði að taka um það upplýsta ákvörðun að hann afsalaði sér rétti til uppgreiðslu án þóknunar, í þriðja lagi að kveðið væri á um hlutfall uppgreiðsluþóknunar í reglugerðinni og í fjórða lagi að uppgreiðsluþóknun mætti ekki nema hærri upphæð en kostnaði áfrýjanda vegna uppgreiðslu lánsins. Með setningu fyrrgreindra reglugerðarákvæða hafi þess ekki verið gætt að fullnægja þriðja og fjórða skilyrðinu og hafi með því verið brotið gegn lögmætisreglunni. 

30. Hér fyrr í dóminum hefur ítarlega verið fjallað um starfsemi og grundvöll áfrýjanda á þeim tíma sem hér um ræðir, þar með talið hlutverk, skipulag, fjármögnunarkosti og þær tegundir lána sem sjóðurinn bauð. Við mat á lagastoð tilvitnaðra reglugerðarákvæða er fyrst ástæða til þess að árétta það viðurkennda sjónarmið að kröfur til þeirra kunna að taka nokkurt mið af því hversu íþyngjandi ákvæði viðkomandi reglugerðar eru. Umrædd ákvæði 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004 og 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 varða lögskipti einkaréttarlegs eðlis en ekki einhliða og íþyngjandi skilmála sem stefndu bar að hlíta. Hvað sem líður ágreiningi um þá kynningu á lánakjörum sem stefndu fengu í aðdraganda lántökunnar hagar þannig til að á árinu 2008 áttu lántakar almennt nokkurra kosta völ við fjármögnun fasteignakaupa sem fram fór á samkeppnismarkaði. Í fyrsta lagi voru þeir ekki bundnir af því að taka lán hjá áfrýjanda enda buðu fleiri fjármálastofnanir lán til íbúðakaupa. Í öðru lagi gátu lántakendur í sporum stefndu valið á milli þess annars vegar að taka hefðbundið lán hjá áfrýjanda með 0,25% hærri vöxtum án þess að undirgangast kvaðir um uppgreiðslukostnað og hins vegar þann kost sem varð raunin í þeirra tilviki og fólst í töku láns með lægri vöxtum en áskilnaði um uppgreiðslugjald ef vextir lækkuðu. Í þriðja lagi áttu lántakendur að jafnaði val um hvort og þá hvenær þau greiddu upp viðkomandi lán. Hlaut slík ákvörðun að taka mið af tilteknum þáttum svo sem vöxtum á þeim tíma, líklegri vaxtaþróun og jafnframt mögulegum ávinningi af endurfjármögnun með nýju og hagstæðara láni, hvað sem leið óhagstæðu hlutfalli uppgreiðsluþóknunar. 

31. Svo sem rakið hefur verið hafa stefndu aðallega byggt á því að reglugerðarákvæðin, einkum 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005, uppfylli hvorki áskilnað 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, með því að þar sé ekki getið um fast hlutfall uppgreiðsluþóknunar, né tryggi reglugerðarákvæðið að uppgreiðsluþóknun nemi ekki hærri fjárhæð en svari kostnaði áfrýjanda. Hér er til þess að líta að með 5. gr. laga nr. 120/2004 var innleidd sjálfstæð heimild áfrýjanda, sbr. 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, til þess að bjóða lán með lægri vöxtum gegn greiðslu uppgreiðslugjalds að settri reglugerð þar um. Þessa heimild verður að skýra í samhengi við meginreglu 1. mgr. 23. gr. um uppgreiðsluheimild skuldara og reglu 2. mgr. 23. gr. þess efnis að við sérstakar aðstæður geti ráðherra, að fenginni umsögn stjórnar áfrýjanda, ákveðið að uppgreiðsla lána og aukaafborganir verði aðeins heimilar gegn greiðslu þóknunar sem „jafni út að hluta eða öllu leyti muninn á uppgreiðsluverði ÍLS-veðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs“. Það skal tekið fram að til beitingar síðastnefndu heimildarinnar gat komið þótt lántaki hefði upphaflega samið um heimild til greiðslu láns án uppgreiðsluþóknunar, sbr. 1. mgr. 23. gr. laganna.

32. Á það má fallast með stefndu að ákjósanlegra hefði verið að nefndar heimildir, bæði lagaheimildin í 3. mgr. 23. gr. og tilvitnaðar reglur í 15. gr. reglugerðar nr. 1017/2005 og 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005, hefðu verið nokkuð skýrari í framsetningu enda nýtur takmarkaðra lögskýringargagna við um tilurð lagareglunnar. Það fær hins vegar ekki staðist að við setningu 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, en þó einkum setningu umþrættra reglugerðarákvæða, hafi orðið einhvers konar samsláttur á heimildum 2. og 3. mgr. 23. gr. eða að umrædd ákvæði verði fortakslaust skilin á þann veg að þau geri ráð fyrir mismunandi aðferðum við útreikning og ákvörðun uppgreiðslugjalds. Þess ber þá fyrst að gæta að á þeim tíma sem umrædd lánveiting átti sér stað hafði hugtakið uppgreiðslugjald ekki einhlíta og samræmda merkingu að lögum en það var fyrst í júní 2008 með 16. gr. a í lögum nr. 121/1994 eftir umrædda lántöku sem gildi tóku sérstakar takmarkanir á heimildum lánveitanda til samninga um slíka þóknun. Í fyrrnefndri skýrslu rannsóknarnefndar Alþingis um Íbúðalánasjóð o.fl. frá 2013 er í kafla 9.5.1 gerð grein fyrir fjórum tegundum heimilda til uppgreiðslu lána hjá sjóði eins og áfrýjanda. Þær eru þar flokkaðar í lán sem væru óuppgreiðanleg; lán sem heimilt væri að greiða upp á grundvelli uppgreiðslugjalds sem tæki mið af kostnaði lánveitanda vegna uppgreiðslunnar; lán sem væru uppgreiðanleg gegn fyrirfram ákveðnu uppgreiðslugjaldi og loks lán sem væru uppgreiðanleg án uppgreiðslugjalds. Með hliðsjón af þessu er ekki unnt að fallast á það með héraðsdómi að á þessum tíma hafi verið fyrir hendi almenn venja um tilhögun uppgreiðslugjalds, í formi fasts hlutfalls af eftirstöðvum láns, á íslenskum fasteignalánamarkaði og skiptir þá ekki máli hvað tíðkaðist við lánveitingar á almennum markaði, en viðskiptabankar störfuðu þess utan á öðrum grundvelli og rekstrarlegum forsendum en áfrýjandi, eins og ráðið verður af umfjöllun hér að framan.

33. Fyrirmæli 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 um að í reglugerð skuli kveðið á um „hlutfall þóknunar“ verða því þegar af þeirri ástæðu ekki skýrð með þeim fortakslausa hætti að tiltaka hafi þurft fast hlutfall með því að tilgreina það sem hundraðshluta af eftirstöðvum. Þá verður að skýra tilvísun ákvæðisins til hlutfalls með hliðsjón af niðurlagsorðum þess þar sem fram kemur að umrædd þóknun megi ekki vera hærri en sem nemi kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Af því leiðir að ekki var gert ráð fyrir því að mælt væri fyrir um fast hlutfall heldur tæki uppgreiðsluþóknun hverju sinni mið af einstaklingsbundnum forsendum um kostnað vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Sú útfærsla sem fram kemur í 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 uppfyllir því þennan áskilnað enda er þar mælt fyrir um að umrætt hlutfall, sem heimildin til uppgreiðsluþóknunar ræðst af hverju sinni, nemi muninum á vöxtum viðkomandi láns og markaðsvöxtum sambærilegra nýrra lána áfrýjanda á uppgreiðsludegi séu þeir þá lægri.

34. Héraðsdómur féllst jafnframt á þann málatilbúnað stefndu að ekki væri með 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 gætt áskilnaðar 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 um að uppgreiðsluþóknun mætti ekki nema hærri fjárhæð en kostnaði áfrýjanda vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Eins og réttilega er bent á í forsendum héraðsdóms er 7. gr. reglugerðarinnar nánast samhljóða 2. mgr. 23. gr. laganna utan þess að í síðarnefndu heimildinni er vísað til markaðskjara sambærilegra íbúðabréfa en í 7. gr. reglugerðarinnar til markaðsvaxta sambærilegra nýrra útlána áfrýjanda. Er jafnframt fallist á þá ályktun héraðsdóms að af þeim völdum yrði þóknun samkvæmt reglugerðinni almennt lægri en fjárhæð uppgreiðsluþóknunar á grundvelli 2. mgr. 23. gr. laganna. Svo sem rakið hefur verið úr lögskýringargögnum og tillögum nefndar um endurskipulagningu á útgáfumálum Íbúðalánasjóðs miðaði 2. mgr. 23. gr. að því að áfrýjandi sem lánveitandi bæri ekki „skarðan hlut frá borði“ vegna vaxtamunar kæmi til uppgreiðslu lána við þær sérstöku aðstæður sem gert er ráð fyrir í ákvæðinu. Með öðrum orðum að áfrýjanda yrði haldið skaðlausum af uppgreiðslu viðkomandi láns. Stefndu hafa enga grein gert fyrir því um hvaða annan og lægri kostnað geti verið að ræða þegar vísað er til þess orðs í niðurlagi 3. mgr. 23. gr. Í forsendum héraðsdóms, þar sem tekið er undir málatilbúnað stefndu þessa efnis, er ekki tilgreint með hvaða hætti útreikningur á uppgreiðslugjaldi í tilviki stefndu hafi leitt til þess að tekin hafi verið þóknun umfram þann kostnað sem áfrýjandi varð fyrir vegna uppgreiðslunnar. Raunar er í dóminum ranglega vísað til 1. mgr. 16. gr. laga nr. 121/1994 en það ákvæði tók ekki til útreiknings fyrir fram umsamins uppgreiðslugjalds, sbr. þær breytingar sem gerðar voru með lögfestingu 16. gr. a. 

35. Þeir lántakendur sem nýttu heimild til að taka lán með lægri vöxtum gegn því að afsala sér rétti til uppgreiðslu án þóknunar hjá áfrýjanda gátu því ekki gengið út frá því að heimild 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 til töku þóknunar takmarkaðist við hlutfall í formi fastrar prósentutölu eða fasts hundraðshluta sem heimilt væri að heimta af uppgreiðsluvirði lánsins. Þá stóðu ekki rök til þess að túlka heimild 3. mgr. 23. gr. til töku uppgreiðsluþóknunar án tillits til 2. mgr. 23. gr. Í báðum tilvikum búa sambærileg skaðleysissjónarmið að baki. Þá gera báðar reglurnar ráð fyrir ákveðnu svigrúmi þegar í 2. mgr. 23. gr. er ráðgert að þóknunin megi jafna út að hluta eða öllu leyti muninn á uppgreiðsluverði viðkomandi veðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs en í niðurlagi 3. mgr. 23. gr. ráðgert að þóknun geti mest numið kostnaðinum við uppgreiðslu viðkomandi láns. Með setningu 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 var augljóslega tekin ákvörðun um að nýta umrædda gjaldtökuheimild til fulls. Jafnframt hafa ekki verið leidd rök að því að umrædd gjaldtaka hafi gengið lengra en að halda áfrýjanda skaðlausum af uppgreiðslunni. Á hinn bóginn hefur áfrýjandi vísað til þess að frá árinu 2004 hafi sjóðurinn fjármagnað sig með útgáfu óuppgreiðanlegra íbúðabréfa. Vextir af þeim hafi numið um 4,35% og það því endurspeglað fjármögnunarkostnað sjóðsins. Hafa stefndu hvorki mótmælt því né hnekkt útreikningum áfrýjanda á kostnaði hans vegna uppgreiðslu lánsins. Það fær enn fremur ekki staðist að áfrýjanda, á grundvelli þess einhliða inngrips í umsamda samningsskilmála sem gert er ráð fyrir í 2. mgr. 23. gr., sé ætluð rýmri heimild til gjaldtöku í því skyni en á grundvelli þess samnings um þóknun vegna uppgreiðslu sem aðilum er heimilt en ekki skylt að gera á grundvelli 3. mgr. 23. gr. 

36. Að öllu framangreindu virtu verður hvorki á það fallist með stefndu að ákvæði 2. gr. reglugerðar nr. 1017/2005, sem breytti 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, né 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 skorti fullnægjandi lagastoð samkvæmt 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998.

37. Stefndu byggja jafnframt á því að þau hafi ekki afsalað sér rétti til greiðslu lánsins án uppgreiðslugjalds, sbr. fyrirmæli 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, og vísa um það til 2. mgr. 3. gr. og 3. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004 þar sem fram kemur að kjósi lántaki að afsala sér heimild til uppgreiðslu láns án sérstakrar þóknunar skuli hann undirrita yfirlýsingu þess efnis. Halda stefndu því fram að þau hafi ekki afsalað sér rétti til greiðslu án uppgreiðslugjalds með þeim hætti. Þá byggja stefndu á því að í fyrirsögn veðbréfsins sé sérstaklega vísað til laga nr. 57/2004, sem hafi aðeins falið í sér lögfestingu hinnar sérstöku heimildar 2. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, en þar sé ekki vísað til laga nr. 120/2004 en með þeim hafi umrædd regla 3. mgr. verið lögleidd. Hafi undirritun þeirra á veðbréfið ekki uppfyllt framangreindan áskilnað og þau aðeins mátt vænta þess að vera að afsala sér rétti til greiðslu án uppgreiðslugjalds samkvæmt 2. mgr. 23. gr. laganna. Enn fremur mótmæla stefndu því að þeim hafi í aðdraganda lántökunnar verið kynntir mismunandi möguleikar lántaka þar að lútandi og áfrýjandi veitt þeim slíkar upplýsingar. 

38. Áfrýjandi upplýsti það við málflutning fyrir Hæstarétti að á umræddum tíma hefði verið sótt rafrænt um lán hjá sjóðnum. Umsækjendur hefðu fyrst þurft að standast greiðslumat en að því fengnu að sækja sérstaklega um lán. Ekki hefði verið boðið upp á aðra möguleika við lántökur en þó hefði verið unnt að leita aðstoðar starfsmanna sparisjóðanna við að fylla út viðeigandi umsóknir. Hefur áfrýjandi lagt fram útprentað umsóknareyðublað stefndu auk upplýsinga úr svokallaðri notendahandbók Íbúðalánasjóðs og af vefsíðu sjóðsins. Í síðarnefndu gögnunum er að finna nokkuð nákvæmar upplýsingar um þá mismunandi kosti sem lántakandi stóð frammi fyrir og fólust fyrst og fremst í því annars vegar að taka hefðbundið lán án uppgreiðslugjalds en með hærri vöxtum og hins vegar lán með lægri vöxtum gegn því að afsala sér rétti til uppgreiðslu án gjaldtöku. Stefndu hafa mótmælt því að þeim hafi verið kynnt umrædd gögn og sérstaklega aðspurður við flutning málsins fyrir Hæstarétti taldi lögmaður þeirra sig ekki geta svarað því hvernig þau stóðu nákvæmlega að því að sækja um lánið og hvort það hefði verið í samræmi við þá aðferð sem áfrýjandi lýsti. Gegn neitun stefndu verður ekki staðhæft að þeim hafi verið sérstaklega kynnt það efni sem unnt var að nálgast með rafrænum hætti. Hins vegar hefur ekki af þeirra hálfu verið upplýst um það með hvaða öðrum hætti en áfrýjandi hefur lýst þau undirgengust greiðslumat og sóttu um lánið. Verður því lagt til grundvallar niðurstöðu málsins að framangreind lánsumsókn stafi frá þeim. Af henni verður ráðið að einn þeirra þátta sem umsækjandi þurfti að taka afstöðu til laut að tegund láns og kemur þar fram að sótt sé um „Veðbréf með uppgreiðsluþóknun“. Í fyrirsögn veðbréfsins 10. apríl 2008 er sérstaklega tekið fram: „Án heimildar til uppgreiðslu eða aukaafborgunar nema gegn sérstakri þóknun.“ Þó svo að á sama stað sé eingöngu vísað til breytingarlaga nr. 57/2004 en ekki laga 120/2004 hlutu öll tvímæli um tilvist og tilhögun uppgreiðslugjalds að vera tekin af með fyrrgreindum 5. tölulið veðbréfsins. Þá var regla 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 jafnframt tekin orðrétt upp í 6. tölulið bréfsins. Stefndu undirrituðu umrætt veðbréf með þessum skilmálum. Því verður ekki fallist á þann skilning þeirra að leggja beri þá bókstaflegu merkingu í 3. mgr. 23. gr. reglugerðar nr. 522/2004 að undirrita hafi þurft sérstaka yfirlýsingu þessa efnis til viðbótar undirritun veðsamningsins. Varð á þessu stigi ekki viðkomið frekari upplýsingagjöf en að tilvist og fjárhæð umsamins uppgreiðslugjalds réðist af ófyrirséðri vaxtaþróun sem hefði þannig úrslitaþýðingu fyrir tilvist og fjárhæð mögulegrar þóknunar sem greiða bæri ef til uppgreiðslu lánsins kæmi. Að þessu gættu verður á það fallist með áfrýjanda að stefndu hafi með fullnægjandi og bindandi hætti afsalað sér rétti til uppgreiðslu lánsins án greiðslu uppgreiðslugjalds, sbr. 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998.

39. Stefndu hafa jafnframt byggt á því að ákvæði veðsamningsins 10. apríl 2008 verði ógilt á grundvelli meginreglu samningaréttar um ógildi ólögmætra gerninga eða heimilt sé að víkja ákvæðinu til hliðar á grundvelli 36. gr. og 36. gr. a–c laga nr. 7/1936 enda sé ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að bera það fyrir sig.

40. Um tilvísun stefndu til 36. gr. a–c laga nr. 7/1936 er þess að gæta að ákvæðið á rætur að rekja til þeirra breytinga sem gerðar voru á þeim lögum með lögum nr. 14/1995 sem sett voru til að innleiða hér á landi ákvæði tilskipunar ráðsins 93/13/EBE frá 5. apríl 1993 um óréttmæta skilmála í neytendasamningum. Samkvæmt 1. mgr. 1. gr. tilskipunarinnar er tilgangur hennar að samræma lög og stjórnsýslufyrirmæli aðildarríkjanna um ósanngjarna skilmála í samningum milli atvinnurekenda og neytenda. Fram kemur í 1. og 2. mgr. 3. gr. tilskipunarinnar að ákvæðum hennar sé ætlað að taka til skilmála í slíkum samningum sem ekki hefur sérstaklega verið samið um. Slíkir skilmálar teljist ósanngjarnir ef þeir stríða gegn góðum viðskiptaháttum og raska til muna jafnvægi milli samningsskyldna aðilanna neytanda í óhag. Á hinn bóginn er tekið fram í 2. mgr. 1. gr. tilskipunarinnar að hún taki ekki til samningsskilmála sem endurspegli lög og bindandi stjórnsýslufyrirmæli. Þó svo að við lögfestingu fyrirmæla tilskipunarinnar með lögum nr. 14/1995 hafi ekki verið lögbundinn fyrirvari, sem svarar til fyrirmæla 2. mgr. 1. gr. tilskipunarinnar, gildir hann allt að einu um samningsákvæði sem eigi sér samsvörun í ófrávíkjanlegri lagareglu, sbr. dóm Hæstaréttar 13. maí 2015 í máli nr. 160/2015. Hin umdeildu ákvæði 5. og 6. töluliða veðskuldabréfsins 10. apríl 2008 eru, svo sem rakið hefur verið, reist á fyrirmælum 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 og svo sem þau eru nánar útfærð í ákvæðum reglugerða nr. 522/2004 og 1016/2005. Hefur þegar verið komist að þeirri niðurstöðu að umrædd reglugerðarákvæði, sem meðal annars eru tekin upp í 6. tölulið bréfsins, eigi sér fullnægjandi lagastoð. Getur því hvorki komið til álita að þau verði metin ógild á grundvelli meginreglu samningaréttar um ógildi ólögmætra löggerninga né vikið til hliðar með vísan til 36. gr. a–c. laga nr. 7/1936.

41. Kemur þá að lokum til skoðunar hvort til greina komi að umþrættri skuldbindingu stefndu verði vikið til hliðar á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936. Í öllum meginatriðum eiga þá við sömu sjónarmið og rakin hafa verið enda verður ekki hróflað við samningsskuldbindingum sem eiga sér viðhlítandi lagastoð á grundvelli almennrar ógildingarreglu í hliðsettum lögum. Við mat á grundvelli 36. gr. laganna stendur það eitt eftir hvort að möguleiki lántakenda, þar með talið stefndu, til þess að velja á milli umræddra tveggja tegunda lána geti fallið undir gildissvið reglunnar. Getur það eitt og sér hvorki talist ósanngjarnt né andstætt góðri viðskiptavenju í skilningi 1. mgr. ákvæðisins. 

42. Að frágenginni framangreindri niðurstöðu um takmarkað svigrúm til endurskoðunar hinna lögbundnu skilmála hafa stefndu byggt á því að sú vaxtalækkun sem varð og endurspeglast á sinn hátt í því að þóknun vegna uppgreiðslu nam 15,58% af uppgreiðsluverði veðbréfsins hafi falið í sér að þær forsendur sem byggt var á við lántökuna hafi verið algjörlega brostnar þegar þau greiddu lánið upp. Sýnast stefndu um þetta meðal annars vísa til þeirrar aðstöðu sem ráðgerð er í 2. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936 og felst í því að mat á grundvelli 1. mgr. greinarinnar geti tekið til síðar tilkominna atvika. Til þess er þá að líta að við lántökuna vorið 2008 gátu hvorki málsaðilar né aðrir séð fyrir hvernig vextir kæmu til með að þróast og er þá áréttað að lánið var til 40 ára. Standa ekki efni til þess að láta áfrýjanda fremur bera áhættuna þar af, en sem almennum neytendum mátti stefndu vera ljóst, meðal annars með tilliti til vaxtaþróunar fram til þess tíma, að útilokað væri til lengri tíma að spá fyrir um hana. Gátu vextir raunar hækkað frá því sem var við lántökuna og nutu stefndu þá þess ávinnings að búa við fasta lægri vexti og möguleikann á því að greiða lánið upp án nokkurs kostnaðar. Jafnframt skal áréttað að upphaflega höfðu stefndu kost á því að velja á milli þess láns sem þau tóku og hefðbundins láns með 0,25% hærri vöxtum og þá án þess að undirgangast kvaðir um uppgreiðslugjald. Þá áttu stefndu val um hvort og þá hvenær þau greiddu upp viðkomandi lán og hlaut slík ákvörðun þeirra að taka mið af tilteknum þáttum svo sem stöðu vaxta, líklegri vaxtaþróun og jafnframt mögulegum ávinningi þeirra af endurfjármögnun lánsins.

43. Samkvæmt öllu framangreindu verður áfrýjandi sýknaður af kröfu stefndu.

44. Rétt þykir að að málskostnaður falli niður á báðum dómstigum en um gjafsóknarkostnað stefndu hér fyrir dómi fer eins og í dómsorði greinir.Dómsorð:

Áfrýjandi, ÍL-sjóður, er sýkn af kröfum stefndu, E-kvk-ef S-kvk-ef og F-kk-ef B-kk-ef Ó-kk-ef.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

Allur gjafsóknarkostnaður stefndu fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns þeirra, 1.500.000 krónur. https://www.heradsdomstolar.is/default.aspx?pageid=347c3bb1-8926-11e5-80c6-005056bc6a40&id=6670fd5a-ac8d-4d3c-8f86-e0b224ca0aab