8/2019

Ágreiningur í málinu laut að því hvort B hefði verið heimilt að segja upp afnotaréttinum Á yfir jörðinni Kleifum, sem B átti grunneignarréttindi að, og krefjast þess að hún viki af jörðinni og afhenti B umráðin gegn greiðslu. Deildu aðilar um hvort skilyrði hefðu verið til uppsagnarinnar af hálfu B og ef svo væri hvort uppsögnin hefði náð til alls lands jarðarinnar eða einungis hluta hennar. Reisti B heimild sína til jarðarinnar annars vegar á fjórum erfðaleigusamningum sem gerðir voru á árunum 1932 til 1939 og hins vegar á byggingarbréfi frá 1951. Lýsing byggingarbréfsins á merkjum Kleifa náði að verulegu leyti bæði til þess lands jarðarinnar sem leigt var með erfðaleigusamningunum og byggingarbréfinu en B sagði upp ábúð á jörðinni á árunum 2009 og 2011 einungis með vísun til byggingarbréfsins. Talið var að þegar litið væri til þess hversu ríkan rétt erfðaleigusamningar veittu leigutökum og að hvergi í byggingarbréfinu væri þess getið að það felldi niður erfðaleigusamningana fjóra hefði B ekki fært sönnur á að það hefði verið tilætlun samningsaðila að byggingarbréfið leysti erfðaleigusamningana af hólmi. Hefði afsal svo ríks réttar þurft að koma fram með skýrum og ótvíræðum hætti í byggingarbréfinu. Að fenginni þeirri niðurstöðu var talið að krafa B, ef rétt reyndist, gæti einungis tekið til þess að Á yrði gert að víkja af þeim hluta jarðarinnar sem byggingarbréfið tók til en ekki jörðinni allri eins og krafa B tók mið af. Vegna þessa misræmis í málatilbúnaði B var málinu vísað frá héraðsdómi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þ-kk-nf Ö-kk-nf, B-kk-nf B-kk-nf, G-kvk-nf B-kvk-nf, M-kk-nf S-kk-nf og V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 29. janúar 2019 að fengnu áfrýjunarleyfi. Hún krefst sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar á öllum dómstigum.

Stefndi krefst þess að dómur Landsréttar verði staðfestur og áfrýjanda gert að greiða sér málskostnað fyrir Hæstarétti.

I

Jörðin Kleifar sem er innan marka Blönduóssbæjar hefur samkvæmt gögnum málsins sérstakt land- og fastanúmer. Í málinu er ágreiningslaust að stefndi er eigandi að grunneignarrétti þess lands sem jörðin nær til og að réttindi áfrýjanda yfir henni séu afnotaréttindi. Á hinn bóginn er ágreiningur um heimild stefnda til að segja afnotaréttindum áfrýjanda upp og krefjast þess að hún víki af jörðinni og þeim mannvirkjum sem þar eru, fjarlægi þaðan eigur sínar og afhendi stefnda umráðin gegn greiðslu samkvæmt mati úttektarmanna. Greinir aðila í því sambandi á um hvort skilyrði hafi verið til uppsagnar afnotaréttindanna af hálfu stefnda og ef svo er hvort uppsögnin hafi náð til alls lands jarðarinnar eða einungis hluta hennar.

Heimild sína til K-kk-ef reisir áfrýjandi annars vegar á fjórum erfðaleigu- eða erfðafestusamningum sem faðir hennar, K-kk-nf M-kk-nf kaupmaður, og S-kk-nf D-kk-nf barnaskólakennari gerðu hvor í sínu lagi við Blönduóshrepp á fjórða áratug síðustu aldar. Var K-kk-nf afnotahafi samkvæmt tveimur samninganna og S-kk-nf samkvæmt öðrum tveimur og tóku samningarnir fjórir samtals til 7,39 hektara lands. Í mars 1949 seldi S-kk-nf og afsalaði K-kk-þgf réttindum sínum samkvæmt þeim erfðaleigusamningum sem hann hafði gert og naut K-kk-nf eftir það einn réttinda samkvæmt samningunum fjórum. Hins vegar reisir áfrýjandi heimild sína til jarðarinnar á byggingarbréfi frá september 1951 til handa K-kk-þgf til stofnunar nýbýlis en hið leigða land samkvæmt þeim samningi var 12 hektarar að stærð. Af þessu leiðir að land Kleifa væri samtals 19,39 hektarar að stærð ef miðað yrði við samanlagt flatarmál lands samkvæmt erfðaleigusamningunum fjórum og byggingarbréfinu. Fyrir liggur samkvæmt gögnum málsins að framangreindum heimildarskjölum var þinglýst.

Um árið 1970 var unnið að breikkun Svínvetningabrautar og munu þá hafa verið teknir 1,29 hektarar af landi Kleifa sem varð eftir það 18,1 hektari að stærð.

II

Ekki er um það ágreiningur í málinu að S-kk-nf D-kk-nf og K-kk-nf M-kk-nf hófu þegar á árinu 1932 framræslu og ræktun þess lands sem erfðaleigusamningarnir náðu til og voru lóðirnar girtar fjárheldri girðingu í samræmi við efni samninganna. Eftir framsal erfðaleiguréttindanna á árinu 1949 frá S-kk-þgf hóf K-kk-nf að byggja á landinu og í lok þess árs munu hafa verið risin á landinu fjárhús fyrir 70 ær, hesthús fyrir 12 hesta, þurrheyshlaða og verkfærageymsla, en bygging íbúðarhúss hófst á árinu 1950. Útihúsin voru reist á þeirri spildu sem K-kk-nf fékk á erfðaleigu á árinu 1932 en íbúðarhúsið á spildunni sem S-kk-nf tók á erfðaleigu árið 1938.

Bróðir áfrýjanda, M-kk-nf K-kk-nf, tók við búskap á Kleifum að föður þeirra látnum í nóvember 1979 og bjó þar ásamt móður þeirra allt til andláts hennar í júní 1993. Eftir það bjó M-kk-nf einn að Kleifum þar til hann lést í nóvember árið 2000. Árið 1994 kom upp riða á Kleifum og var allt fé þar þá skorið og greiðslumark jarðarinnar selt ári seinna með samþykki stefnda. Áfrýjandi tók við réttindum þeim er faðir hennar átti yfir Kleifum fyrir erfðir og með kaupum árið 2001 á réttindum systur sinnar sem var samerfingi hennar. Frá þeim tíma er fé var slátrað vegna riðu munu öll tún á Kleifum hafa verið slegin og hey þar hirt á hverju ári auk þess sem jörðin mun meðal annars hafa verið nýtt til hrossabeitar og ræktunar.

III

Fyrsti erfðaleigusamningurinn sem áfrýjandi samkvæmt framansögðu reisir rétt sinn til Kleifa á var gerður 1. apríl 1932 milli hreppsnefndar Blönduósshrepps og S-kk-ef D-kk-ef. Samningurinn kvað á um að hreppurinn seldi S-kk-þgf á erfðaleigu 1,7 hektara ræktunarland sem „liggur í mýrinni fyrir norðaustan Klyfakot. Takmörk eru: Skurður, sem þegar er gerður að sunnan og austan, girðingin að vestan og lóð K-kk-ef M-kk-ef að norðan eða norðvestan.“ Í 2. grein samningsins kom fram að lóðin væri „leigð til óákveðins tíma frá 1. janúar 1932 að telja, með rjetti leigutaka til að selja eða veðsetja afnotarjett sinn á lóðinni ásamt húsum og öðrum mannvirkjum sínum á henni á þann hátt, sem ekki kemur í bága við þetta brjef.“ Í framhaldi af þessu sagði meðal annars: „3. Á lóðinni má leigutaki byggja fjenaðarhús, heyhlöður og áburðarhús eftir þörfum, en verði þar reistar aðrar byggingar, skal greiða leigusala fyrir það sjerstakt gjald, miðað við leigu húsgrunna (byggingarlóða) á staðnum ... 4. Í afgjald af lóðinni skal leigutaki greiða sveitarsjóði Blönduóshrepps 31. október ár hvert kr. 25,50 ... Sami gjalddagi verður á húsgrunnaleigu, ef til kemur samkvæmt 3. gr. 5. Lóðin skal vera fullgirt með gildri fjárheldri girðingu og þurkuð, innan tveggja ára frá 1. jan. 1932 að telja, og talið frá sama tíma skal hún vera fullræktuð á 10 árum, enda sje minnst 1/8 hluti ræktaður á ári hverju árin 34-42. Að öðrum kosti fellur landið aftur til eiganda (leigusala), án þess að nokkuð greiðist fyrir það, sem unnið kann að hafa verið að ræktun þess eða þurrkun. Óheimilt er leigutaka mótak í ræktunarlóðinni, nema sjerstakt samþykki leigusala komi til. 6. Lóðin stendur ávalt sem trygging, lögveð, fyrir skilvísri og skaðlausri greiðslu lóðarleigunnar, og gengur það fyrir öllum öðrum kröfum en sköttum til Ríkissjóðs.7. Að öllu öðru en því, er fyrir er mælt í brjefi þessu, fer um skyldur og rjettindi leigutaka og leigusala samkvæmt landslögum þeim, er nú gilda eða síðar verða sett.“

Annar erfðaleigusamningurinn var gerður 19. apríl 1932 milli hreppsnefndar Blönduósshrepps og K-kk-ef M-kk-ef. Samningurinn var um erfðaleigu á ræktunarlandi til óákveðins tíma og sagði þar að lóðin væri „að stærð 3,4 hektarar. Hún er í mýrinni fyrir norðaustan Klifakot. Liggur á milli lóðar S-kk-ef D-kk-ef að suðaustan og há bakkan við Blöndu að norðvestan. (Undir bakkinn fylgir ekki). Að norðaustan er skurður, að suðvestan girðing.“ Árlegt endurgjald fyrir afnot landsins skyldi vera 51 króna en að öðru leyti var samningur þessi orðrétt samhljóða samningnum við S-kk-þf D-kk-þf frá 1. apríl 1932.

Þriðji erfðaleigusamningurinn var gerður 3. janúar 1938. Með honum seldi hreppsnefnd Blönduósshrepps S-kk-þgf D-kk-þgf á erfðaleigu til óákveðins tíma ræktunarland „að stærð 0,69 hektarar. Hún takmarkast af: túnslóð K-kk-ef M-kk-ef að austan, vestan af túnslóð Z-kk-ef. Z-kk-ef, norðan af Blöndu og sunnan af girðingu er liggur beina línu frá túnshliði K-x-x M-kk-ef í Klyfakotslæk, þar sem hann gengur lengst í suður.“ Árlegt endurgjald fyrir landsafnotin skyldi vera 10,35 krónur en að öðru leyti var samningurinn orðrétt samhljóða samningunum tveimur frá 1932.

Fjórði erfðaleigusamningurinn var gerður 15. júlí 1939 en með honum seldi hreppsnefnd Blönduósshrepps K-kk-þgf M-kk-þgf á erfðaleigu til óákveðins tíma ræktunarland „að stærð 1,6 hektarar. Hún takmarkast af túnlóð K-kk-ef M-kk-ef að vestan, að sunnan og austan er ræktað land, en að norðan er Blanda.“ Árlegt endurgjald skyldi vera 24 krónur en að öðru leyti var samningurinn orðrétt samhljóða framangreindum þremur erfðaleigusamningum.

S-kk-nf D-kk-nf afsalaði K-kk-þgf M-kk-þgf 27. mars 1949 túni sínu „að stærð 1,7 hektarar samkvæmt lóðarsamningi dagsettum 1. apríl 1932, og einnig lóð mína á Klyfakoti 0,69 hektarar samkvæmt lóðarbréfi útgefnu 3. jan. 1938. Lóðirnar seljast með girðingum og öðrum mannvirkjum, og í því ástandi er þær nú eru. Verð lóðanna beggja er kr. 6000,oo – sex þúsund krónur, og er þegar greitt. Kaupandi greiðir frá þessum degi skatta og skyldur af eigninni og nýtur allra réttinda frá sama tíma.“ Eftir þetta naut K-kk-nf afnotaréttar samkvæmt öllum framangreindum erfðaleigusamningum sem tóku samtals til 7,39 hektara lands.

Á fundi hreppsnefndar Blönduósshrepps 11. júní 1949 var samþykkt að verða við beiðni K-kk-ef M-kk-ef um að hann fengi „viðbótarræktunarlóð upp hjá Klifakoti að stærð ca. 4 hektarar. Hyggst K-kk-nf að koma þarna upp nýbýli, en til þess þarf minnst 12 hektara lands samkv. lögum, en nú þegar hefur hann þarna um 8 hektara ræktaðs lands.“ Af gögnum málsins verður ekki ráðið hvort samningur var nokkru sinni gerður um þessa viðbótarræktunarlóð eða hvers efnis en hafi þessi úthlutun gengið eftir í samræmi við samþykkt hreppsnefndar hefði K-kk-nf eftir það notið afnotaheimildar að 11,39 hekturum lands í eigu hreppsins.

Meðal gagna málsins er bréf nýbýlanefndar Austur-Húnavatnssýslu til Nýbýlastjórnar ríkisins í ágúst 1949 og var það ritað í „tilefni af nýbýli, sem hr. K-kk-nf M-kk-nf á Blönduósi hefur fyrirhugað að stofna á rústum Klifakots í Blönduóshreppi“. Sagði í niðurlagi bréfsins að nefndin mælti „mjög eindregið með því, að hr. K-kk-nf M-kk-nf njóti til þessarar býlisstofnunar fullra hlunninda samkvæmt lögum nr. 35 frá 23. apr. 1946, um landnám og nýbyggðir.“ Þá er einnig meðal gagna málsins ljósrit úr spjaldskrá Nýbýlastjórnar ríkisins um nýbýlið Kleifar. Er nýbýlið þar sagt nr. 114, hafa verið samþykkt 15. janúar 1950, eigandi þess sé K-kk-nf M-kk-nf, ábúð hans sé erfðaábúð en landstærðar nýbýlisins var þar ekki getið.

IV

Með byggingarbréfi 26. september 1951 byggði oddviti Blönduósshrepps K-kk-þgf M-kk-þgf „til löglegrar erfðaábúðar hluta af landi Blönduósshrepps, til stofnunar nýbýlis, með tilgreindum réttindum, sem lýst er í 2. gr. þessa samnings. Erfðaábúðarsamningur þessi tekur gildi frá þeim degi að telja, sem hann er undirritaður, og er gerður samkv. lögum nr. 116, 30. des. 1943, um ættaróðal og erfðaábúð.“ Í 1. grein byggingarbréfsins sagði að landið væri leigt til stofnunar nýbýlis sem byggt yrði samkvæmt lögum nr. 35/1946 um landnám, nýbyggðir og endurbyggingar í sveitum, og væri erfðaábúðarhafi í einu og öllu háður skyldum og fyrirmælum þeirra laga og reglugerðar um stofnun nýbýlisins.

Í 2. grein byggingarbréfsins kom fram að áðurnefnt nýbýlisland væri 12 hektarar að stærð og var mörkum þess nánar lýst. Um þau sagði: „SV takmörkin eru Svínvetningabraut. – NV takmörkin eru: a) Girðingin meðfram túni Z-kk-ef Z-kk-ef frá Svínvetningabraut að Blöndu, b) Blanda frá nefndri girðingu að norðurenda girðingarinnar sem liggur frá Blöndu upp á melhólinn austan Kleifakotstúnsins. NA. takmörkin eru: a) Nýnefnd girðing, það sem hún nær, b) Lína, sem hugsuð er sjónhending úr suðurenda hennar austur í norðurendann á miðskurðinum, sem nú þversker Kleifakotsmýrina – annan skurð austan frá - , c) Umræddur skurður upp að skurðinum, sem liggur vestur með brekkunni sunnan Kleifakotsmýrarinnar. SA takmörkin eru: a) Skurðurinn niður með brekkunni og ræður hann að girðingu þeirri, sem liggur sunnan túnsins, beina línu að Svínvetningabraut, b) Síðastnefnd girðing að brautinni.“ Þá sagði einnig í 2. grein að landið væri leigt með þeim réttindum að ábúandi nýbýlisins hefði beitarréttindi í landi Blönduósshrepps fyrir búfénað sinn „samkvæmt reglum um notkun beitilandsins, sem nú eru, eða settar verða.“

Samkvæmt 3. grein byggingarbréfsins skyldi eftirgjald jarðarinnar vera 3% af fasteignamatsverði landsins eins og það yrði metið þegar erfðaábúandi fengi það til umráða. Í 4. grein kom fram að eftirgjaldið skyldi greiðast í peningum fyrir 15. október ár hvert og samkvæmt 6. grein skyldi erfðaábúandi greiða alla skatta og skyldur sem hvíldu á jörðinni og mannvirkjum hennar „er á hana verða lagðar, sem gjaldstofn, samkvæmt þeim lögum, sem eru í gildi, eða seinna verða sett, án nokkurs endurgjalds af landsdrottni.“ Í 7. grein byggingarbréfsins sagði að jörðin væri leigð til búrekstrar og væri önnur notkun landsins því aðeins heimil að samþykki Nýbýlastjórnar ríkisins kæmi til. Ekki mætti selja eða ráðstafa í varanlega leigu neinum hluta lands undan jörðinni án samþykkis landsdrottins og Nýbýlastjórnar ríkisins. Samkvæmt 8. grein naut erfðaábúandi réttar til að veðsetja landið með húsum þeim og mannvirkjum sem hann ætti sjálfur á því fyrir þeim lánum sem hann tæki samkvæmt lögum um landnám, nýbyggðir og endurbyggingar í sveitum. Í 9. grein byggingarbréfsins sem var lokaákvæði þess sagði að um réttindi og skyldur erfðaábúanda að öðru leyti færi „samkvæmt lögum nr. 116 frá 30. desember 1943, um ættaróðal og erfðaábúð, svo og lögum nr. 87, frá 19. júní 1933, að því er tekur til meðferðar jarðar og annars er við á. Ennfremur samkvæmt lögum nr. 35 frá 29. apríl 1946, um landnám, nýbyggðir og endurbyggingar í sveitum, að því er tekur til ákvæða um veðsetningu jarðar fyrir lánum úr byggingarsjóði.“ Undir byggingarbréfið ritaði K-kk-nf M-kk-nf sem samþykkur og skuldbatt sig til að halda það í öllum greinum.

V

Á árinu 2004 áttu dóttir áfrýjanda og tengdasonur fund með bæjarstjóra stefnda þar sem viðraðar munu hafa verið hugmyndir um búrekstur, veitingarekstur og fleira á Kleifum auk hugmynda um að breyta fjárhúsum í listamannaíbúðir. Þá mun eiginmaður áfrýjanda ásamt dóttur þeirra og tengdasyni hafa átt fund með bæjarstjóra um sama efni haustið 2009 og hugsanlegan menningartengdan ferðaþjónustubúskap.

Með bréfi bæjarstjóra stefnda 22. desember 2009 til áfrýjanda sagði bærinn „upp byggingabréfi dags. 26. september 1951, sem tekur til jarðarinnar Kleifa í landi Blönduóssbæjar, landnúmer 144799, samkvæmt heimild í ábúðarlögum nr. 80/2004.“ Með bréfi til stefnda 10. júní 2011 mótmælti áfrýjandi uppsögninni sem hún kvað vera markleysu og óskuldbindandi fyrir sig. Benti áfrýjandi í því sambandi á að erfðaleigusamningunum fjórum yrði ekki sagt upp og hvað byggingarbréfið frá 1951 varðaði teldi áfrýjandi að Blönduósbær hefði með athugasemdalausri framkvæmd til margra ára ótvírætt samþykkt að á Kleifum yrði ekki stundaður landbúnaður samkvæmt 12. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004. Þá vakti áfrýjandi sérstaka athygli á því að engar ástæður væru gefnar fyrir uppsögninni og almenn tilvísun til ábúðarlaga gæti ekki verið grundvöllur uppsagnar erfðaábúðar samkvæmt byggingarbréfinu.

Erindi áfrýjanda svaraði stefndi með bréfi 30. júní 2011. Þar kom fram að fallist væri á með áfrýjanda að rétt hefði verið að tilgreina ástæður uppsagnar í bréfinu 22. desember 2009 og að engin almenn uppsagnarheimild væri í ábúðarlögum á erfðaábúð. Þá sagði að það væri „ótvírætt mat jarðareiganda og sveitarstjórnar að ábúendur hafi vanrækt verulega skyldur sínar samkvæmt ábúðarlögum og að jarðareiganda sé því heimilt að segja upp ábúð. Þær skyldur sem vanræktar hafa verið eru einkum skv. 12. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004 og varða skyldu ábúanda að hafa fasta búsetu á ábúðarjörð sinni og að þar skuli stundaður landbúnaður. Engin formleg umsókn hefur borist sveitarstjórn eða jarðareiganda um undanþágu frá þessum ótvíræðu skyldum ábúanda. Hér með er því umbjóðendum þínum sagt upp ábúð að nýju með 6 mánaða fyrirvara frá móttöku bréfs þessa og með vísan til 37. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004. Byggist uppsögn þessi á vanrækslu ábúenda á skyldum sínum skv. 12. gr. sömu laga og áður eru nefndar.“

Áfrýjandi sendi stefnda bréf 17. ágúst 2011 þar sem uppsögninni var enn mótmælt. Ítrekaði áfrýjandi það sjónarmið sitt að erfðaleigusamningunum yrði ekki sagt upp og að stefndi „hafi með vitneskju sinni, athafnaleysi, hugmyndavinnu og annarri samvinnu sinni við ábúendur ótvírætt samþykkt þau afleiddu not jarðarinnar sem jörðin hefur m.a. verið að hluta nýtt til á undanförnum árum. Vísast í því efni til þess að sveitarstjórn var þegar í kjölfar riðuveiki þeirrar er upp kom árið 1994 ljóst að að jörðin yrði að öllum líkindum tekin til breyttrar nýtingar frá því sem áður hafði verið og var Blönduósbær m.a. viðriðinn þá hugmyndavinnu á árunum á eftir. Telur umbjóðandi minn að sveitarstjórn hafi í verki og ótvírætt veitt samþykki skv. 12. gr. jarðalaga nr. 80/2004 fyrir því að á jörðinni væri ekki á öllum stundum stundaður formlegur landbúnaður. Með sömu rökum telur umbjóðandi minn að Blönduósbær hafi í verki ótvírætt veitt samþykki sitt fyrir því að ábúandi hefði ekki á öllum stundum fasta búsetu á jörðinni ... Verði litið svo á að samþykki sveitarstjórnar hafi ekki verið fyrir hendi og umbjóðandi minn hafi af þeim sökum vanefnt skyldur sínar skv. 12. gr. hafi sveitarstjórn sem stjórnvaldi borið að áminna umbjóðanda minn um slíka mögulega vanefnd og veita honum frest til úrbóta.“ Enn ítrekaði áfrýjandi mótmæli sín við uppsögninni í bréfi 22. febrúar 2012 og vísaði þar til þess sem fram hefði komið í bréfum hennar til stefnda 10. júní og 17. ágúst 2011. Stefndi ítrekaði kröfu sína um að áfrýjandi viki af jörðinni með bréfi 3. nóvember 2014 sem áfrýjandi andmælti með bréfi 19. sama mánaðar.

Stefndi höfðaði mál þetta 20. september 2017 til að fá áfrýjanda dæmdan til að víkja af jörðinni.

VI

Eins og áður segir er ágreiningslaust að stefndi fari með grunneignarrétt að landi jarðarinnar Kleifa og að réttindi áfrýjanda yfir henni séu afnotaréttindi. Stærð Kleifa var samkvæmt framansögðu upphaflega 19,39 hektarar en er nú samkvæmt skráningu Þjóðskrár Íslands 18,1 hektari. Afnotaréttindi áfrýjanda eiga rætur sínar í tveimur tegundum afnotasamninga, annars vegar í erfðaleigusamningunum fjórum sem gerðir voru á fjórða áratug síðustu aldar, og hins vegar í byggingarbréfinu frá árinu 1951. Stefndi sagði áfrýjanda upp ábúð á Kleifum á árunum 2009 og 2011 með vísun til byggingarbréfsins eingöngu svo sem áður er rakið. Samkvæmt því verður við úrlausn um dómkröfu stefnda fyrst að taka afstöðu til þess hvort líta beri svo á að með undirritun byggingarbréfsins hafi þáverandi afnotahafi K-kk-ef fallið frá rétti sínum samkvæmt erfðaleigusamningunum með þeim áhrifum að eftirleiðis skyldi byggingarbréfið eitt gilda í lögskiptum leigusala og leigutaka um afnotin.

Áður hefur verið gerð grein fyrir efni afnotasamninganna sem um ræðir í málinu. Erfðaleigusamningarnir fjórir, sem eru ein tegund svokallaðra grunnleigusamninga, veittu leigutakanum afnotarétt að 7,39 hekturum lands. Byggingarbréfið, sem samkvæmt efni sínu telst einnig til grunnleigusamninga, veitti leigutakanum afnotarétt að 12 hekturum lands. Erfðaleigusamningarnir voru samkvæmt orðum sínum gerðir til óákveðins tíma, og í byggingarbréfinu var tekið fram að umræddir 12 hektarar væru byggðir til erfðaábúðar og gerðir samkvæmt lögum um ættaróðal og erfðaábúð. Af þessu leiðir eðli máls samkvæmt að byggingarbréfið var einnig ótímabundið, enda gat réttur eftir því að öðrum kosti ekki erfst eftir þeim reglum sem um þá erfðaábúð giltu. Í milli samningstegundanna skildi á hinn bóginn með því að heimildir afnotahafa til hagnýtingar og ráðstöfunar lands samkvæmt byggingarbréfinu voru þrengri en heimildir samkvæmt erfðaleigusamningunum og endurgjaldið fyrir afnotin var ákveðið á mismunandi grunni. Þá var það og ólíkt með þessum samningstegundum að í erfðaleigusamningunum var með almennum hætti tekið fram að auk ákvæða þeirra færi um réttindi og skyldur leigutaka og leigusala „samkvæmt landslögum þeim, er nú gilda eða síðar verða sett“ en í byggingarbréfinu var vísað til nánar tilgreindra laga um ættaróðal og erfðaábúð, ábúðarlaga og laga um landnám, nýbyggðir og endurbyggingar í sveitum.

Þótt leigutakar samkvæmt erfðaleigusamningum njóti réttinda sinna í skjóli þeirra sem eiga grunneignarrétt að því landi sem um ræðir, veita slíkir samningar leigutökum til muna víðtækari hagnýtingar- og ráðstöfunarrétt yfir fasteignum en aðrir afnotasamningar gera almennt. Er í reynd flest líkt með þeim heimildum yfir fasteignum sem erfðaleigusamningar veita leigutökunum og þeim heimildum sem handhafar beins eignarréttar að fasteignum njóta. Ef litið er sérstaklega til erfðaleigusamninganna fjögurra voru, auk ákvæða um greiðslu endurgjalds fyrir afnotin, einu takmarkanirnar á heimildum leigutaka þær að á honum hvíldi girðingar- og ræktunarskylda og honum var án samþykkis leigusala óheimilt að taka mó í leigulandinu. Að öðru leyti naut leigutakinn allra þeirra heimilda yfir hinu leigða sem handhafar beins eignarréttar yfir fasteignum njóta almennt til hagnýtingar og ráðstöfunar eignar sinnar. Þegar til þessa er litið og það haft í huga, að hvergi í byggingarbréfinu frá 1951 var þess getið að það felldi niður erfðaleigusamningana fjóra, verður stefndi ekki talinn hafa fært sönnur á að það hafi verið tilætlun samningsaðila að byggingarbréfið leysti erfðaleigusamningana af hólmi. Verður við skýringu byggingarbréfsins að leggja til grundvallar að afsal svo ríks réttar sem erfðaleigusamningarnir veittu hefði þurft að koma með skýrum og ótvíræðum hætti fram í byggingarbréfinu. Stóðu hvorki ákvæði þágildandi laga né grunnreglur eignarréttar því í vegi að tvær tegundir afnotasamninga gætu með þessum hætti staðið að baki afnotaheimildum um eina og sömu jörðina. Í því ljósi fær það þessari niðurstöðu ekki breytt að lýsing byggingarbréfsins á merkjum Kleifa náði að minnsta kosti að verulegu leyti bæði til þess lands jarðarinnar sem leigt var með erfðaleigusamningunum og byggingarbréfinu en til þess verður einnig að líta að augljóst mátti vera að landið innan þessara merkja væri talsvert stærra en þeir 12 hektarar sem byggingarbréfið var gert um.

Að fenginni þeirri niðurstöðu að byggingarbréfið hafi ekki haggað við gildi erfðaleigusamninganna er næst til þess að líta að uppsögn stefnda á ábúð áfrýjanda var eins og fyrr segir einvörðungu reist á vanefndum hennar samkvæmt byggingarbréfinu, sem tók samkvæmt efni sínu til 12 hektara af landi jarðarinnar. Dómkrafa stefnda í málinu tekur á hinn bóginn mið af því að áfrýjanda verði gert að víkja af jörðinni allri, sem nú er 18,1 hektari að stærð samkvæmt skráningu Þjóðskrár Íslands, og afhenda stefnda jörðina ásamt mannvirkjum sem á henni eru. Án tillits til þess hvort við rök eigi að styðjast, að áfrýjandi hafi vanefnt svo skyldur sínar samkvæmt byggingarbréfinu að riftun varði, á þeim grundvelli sem stefndi heldur fram, felst í kröfugerð stefnda að ekki er samræmi milli hennar og þeirrar málsástæðu sem krafan er reist á. Gæti krafa á þeim grundvelli, ef rétt reyndist, einungis tekið til þess að áfrýjanda yrði gert að víkja af þeim hluta jarðarinnar sem byggingarbréfið tók til en óhjákvæmilegt yrði að lýsa mörkum þess jarðarhluta í kröfugerð. Vegna þessa misræmis í málatilbúnaði stefnda verður að vísa málinu frá héraðsdómi.

Eftir framangreindum úrslitum verður stefnda gert að greiða áfrýjanda málskostnað á öllum dómstigum sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi.

Stefndi, Blönduósbær, greiði áfrýjanda, Á-kvk-þgf K-kvk-þgf, samtals 3.000.000 krónur í málskostnað í héraði, fyrir Landsrétti og Hæstarétti.