216/2017

SÞ krafði SH um greiðslu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi um tiltekna fasteign sem SH keypti af SÞ á árinu 2014. SH taldi sig á hinn bóginn eiga gagnkröfu um skaðabætur og rétt til afsláttar á hendur SÞ þar sem fasteignin hefði verið haldin göllum og ljóst að kostnaður vegna úrbóta næmi hærri fjárhæð en sem næmi eftirstöðvum kaupverðsins. Í niðurstöðu Hæstaréttar var rakið að samkvæmt kaupsamningi hefði SÞ tekið að sér að gera við lausar gólfflísar á efri hæð fasteignarinnar, en þar hefði ekki verið útlistað frekar í hverju slík lagfæring skyldi felast. Bar SÞ því við að einungis hefði verið um að ræða nokkrar staðbundnar flísar við svalahurð, en SH byggði kröfu sína á matsgerð dómkvadds matsmanns um að flísunum yrði að skipta út í heild sinni. Hæstiréttur taldi ljóst að SÞ hefði ekki tekið annað að sér samkvæmt kaupsamningi en að gera við þær flísar sem SH hafði verið upplýst um við skoðun að hefðu verið lausar. Með því að SÞ hefði ekki fullnægt skyldu sinni að þessu leyti var SÞ gert að greiða SH bætur að álitum sem þóttu hæfilega ákveðnar 200.000 krónur. Þá hafði SÞ dregið frá kröfu sinni þá fjárhæð sem nam hlut fasteignarinnar í sameiginlegum kostnaði vegna viðgerða á gluggum neðri hæðar í samræmi við ákvæði í kaupsamningi, en lokið var við þá viðgerð eftir uppkvaðningu héraðsdóms. Að öðru leyti var ekki fallist á kröfu SH um skaðabætur eða afslátt af kaupverði fasteignarinnar.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kvk-nf B-kvk-nf og K-kk-nf A-kk-nf og R-kvk-nf B-kvk-nf landsréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 5. apríl 2017. Hún krefst þess að hún verði sýknuð af kröfu stefndu og að stefndu verði gert að greiða sér 233.638 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 22. október 2015 til greiðsludags. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms, en þó þannig að frá kröfu hennar dragist 322.594 krónur miðað við 20. júní 2017. Þá krefst hún málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi gerðu aðilar málsins með sér kaupsamning 20. desember 2014 þar sem áfrýjandi keypti af stefndu fasteign að Kristnibraut 5 í Reykjavík. Kaupverðið var 54.900.000 krónur og greiddi áfrýjandi umsamið kaupverð utan lokagreiðslu að fjárhæð 4.000.000 krónur sem samkvæmt kaupsamningi bar að inna að hendi 25. febrúar 2015. Hélt áfrýjandi eftir þeirri greiðslu á grundvelli stöðvunarréttar samkvæmt 35. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sbr. 2. mgr. 30. gr. sömu laga, þar sem fasteignin væri haldin göllum og ljóst að kostnaður vegna úrbóta næmi hærri fjárhæð en eftirstöðvum kaupverðsins.

Í kaupsamningnum var meðal annars ákvæði um að stefnda skyldi „gera við lausar gólfflísar á efri hæð íbúðar“ og að því verki yrði lokið fyrir útgáfu afsals og lokagreiðslu. Óumdeilt er að þetta skilyrði kaupsamningsins hefur stefnda ekki efnt og ber hún því við að henni hafi ekki verið hleypt inn í húsnæðið til þess að geta lagfært flísarnar. Með tölvubréfi 7. október 2015 bauð stefnda áfrýjanda 100.000 króna afslátt af kaupverðinu vegna lausu flísanna. Áfrýjandi hafnar því að eitthvað hafi verið því til fyrirstöðu að stefnda fengi aðgang að húsnæðinu til að lagfæra umræddar flísar auk þess sem komið hafi í ljós að slík viðgerð væri ófullnægjandi. Aflaði áfrýjandi matsgerðar dómkvadds manns meðal annars til að meta hvort svo væri. Var A-kk-nf E-kk-nf byggingafræðingur og húsasmíðameistari dómkvaddur í þessu skyni og skilaði hann matsgerð 9. maí 2016. Var það niðurstaða hans að taka þyrfti upp allar flísar efri hæðarinnar og endurgera flísalögnina. Reisir áfrýjandi kröfu sína vegna viðgerða á flísum á matsgerðinni þar sem kostnaður vegna þeirra var metinn að fjárhæð 3.176.400.

Eins og að framan er rakið tók stefnda að sér samkvæmt kaupsamningi að gera við lausar gólfflísar á efri hæð íbúðarinnar án þess að það sé útlistað frekar í hverju slík lagfæring skyldi felast. Stefnda heldur því fram að einungis hafi verið um að ræða nokkrar staðbundnar flísar við svalahurð sem voru lausar og hafi hún upplýst um þetta við kaupin.

Áfrýjandi skoðaði íbúðina fyrir kaupin og hafði með sér við þá skoðun í fyrra skiptið smið og í það síðara byggingatæknifræðing. Bar hún fyrir dómi að þeim hefði verið sagt frá lausum flísum á gólfinu og „við vorum ekkert að skoða það neitt meira og síðan bara þökkum við fyrir og það er farið í tilboð á eigninni.“ Aðspurð hvort hún hafi eitthvað skoðað það frekar þegar hún var upplýst um lausar flísar á gólfi svarði hún “nei ég taldi mig ekki þurfa þess.“

Í framburði fasteignasalans, S-kvk-ef S-kvk-ef E-kvk-ef, kom fram að hennar upplifun hefði verið sú að einungis hefði verið um að ræða fáar lausar flísar sem hafi verið staðbundnar. Þá bar S-kk-nf N-kk-nf J-kk-nf fasteignasali, sem var viðstaddur skoðun áfrýjanda á fasteigninni, að hann hefði tekið eftir við sýningu að það væru „tvær, þrjár“ lausar flísar í stofu og hafi hann bent áfrýjanda á það. Hann hafi aðeins tekið eftir einhverjum „þremur, fjórum“ lausum flísum.

Þá kom fram hjá vitninu R-kk-þgf Þ-kk-þgf, sem er múrarameistari og vinur stefndu, en hann hafði tekið að sér að lagfæra flísarnar fyrir hönd stefndu, að bæði áfrýjandi og B-kk-nf hefðu vitað um lausar flísar í norðvesturhorni í stofu. Hafi verið um að ræða fimm til sjö flísar á þeim stað en ekki annars staðar.

Í framburði B-kk-ef S-kk-ef M-kk-ef, byggingatæknifræðings, sem skoðaði fasteignina með áfrýjanda fyrir kaupin, kom fram að hann myndi eftir lausum flísum út við glugga í stofunni við skoðun íbúðarinnar þar sem fasteignasalinn S-kk-nf N-kk-nf var viðstaddur en „við svo sem höfðum ekki miklar áhyggjur af þessu máli nákvæmlega þar sem hann sagði að seljandi myndi sjá um að laga þessar flísar sem væru lausar í stofunni, þannig að við svo sem kortlögðum það ekki neitt meira.“

Vitnið S-kk-nf I-kk-nf, sem kvaðst hafa skoðaða fasteignina á árinu 2014 bar að þá hefði hann tekið eftir lausum flísum á gólfum á fleiri en einum stað, fyrir framan svalir og í borðstofu.

II

Samkvæmt því sem nú hefur verið rakið þykir ljóst að stefnda tók ekki annað að sér samkvæmt kaupsamningi aðila varðandi flísar á efri hæð en að gera við þær flísar sem áfrýjandi var upplýst um við skoðun að væru lausar, en eins og fram er komið skoðaði hún íbúðina fyrir kaupin með sérfræðingi. Með því að stefnda hefur ekki fullnægt skyldu sinni að þessu leyti verður að dæma áfrýjanda bætur að álitum sem þykja hæfilega ákveðnar 200.000 krónur og er þá tekið mið af umfangi verksins.

Í kaupsamningi aðila var enn fremur ákvæði þess efnis að stefnda skyldi greiða hlut eignarinnar í sameiginlegum kostnaði vegna viðgerða á gluggum neðri hæðar. Lokið var við þá viðgerð eftir uppkvaðningu hins áfrýjaða dóms og hefur stefnda dregið frá kröfu sinni fjárhæð sem nemur kröfugerð áfrýjanda varðandi kostnað við þær viðgerðir og reist er á fyrirliggjandi matsgerð.

Að öðru leyti en nú hefur verið rakið verður héraðsdómur staðfestur með vísan til forsendna hans eins og nánar greinir í dómsorði.

Áfrýjanda verður gert að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði segir.

Dómsorð:

Áfrýjandi, S-kvk-nf H-kvk-nf, greiði stefndu, S-kvk-þgf Þ-kvk-þgf, 3.800.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 25. febrúar 2015 til greiðsludags, allt að frádregnum 322.594 krónum 20. júní 2017.

Málskostnaðarákvæði hins áfrýjaða dóms er staðfest.

Áfrýjandi greiði stefndu 800.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.