86/2008

D keypti einbýlishús að Dimmuhvarfi 29, Kópavogi af M og H. D hélt því fram að síðar hefðu komið í ljós ýmsir gallar á húsinu. D krafðist annars vegar skaðabóta vegna galla og byggði hún kröfu sína á matsgerð dómkvadds manns. Hins vegar krafðist D endurgreiðslu á ofgreiddum vöxtum og kostnaði sem fallið hefðu til við innheimtu M og H á eftirstöðvum kaupverðs. D hélt því fram að hún hefði greitt umfram skyldu og með fyrirvara um endurkröfu, höfuðstól dómkröfunnar með vöxtum og kostnaði. Í héraðsdómi voru M og H sýknuð af kröfu D, að öðru leyti en sem laut að bótum vegna ófullnægjandi þakdúks, en höfuðstóll þeirra, 41.000 krónur, höfðu M og H samþykkt. Að gengnum héraðsdómi breytti D dómkröfu sinni og taldi að M og H bæru ábyrgð á tjóni vegna galla á þaki og þakkanti og galla á þakdúki. Héraðsdómur féllst á þá niðurstöðu matsmanna að loftun yfir þakkanti hússins hefði ekki verið í samræmi við framlagðar teikningar en féllst samt ekki á kröfu D er að þessu lýtur þar sem M hefði lýst frágangi á þann veg að loftað væri út um þakkant að innanverðu en ekki að utanverðu eins og teikningar höfðu gert ráð fyrir. Ekki var fallist á með héraðsdómi að skýrsla M hefði átt að hafa þá þýðingu sem lýst er. Líta bæri á skýrslu matsmanns þar sem fram kæmi að hann hefði rofið þakið og séð að það hefði verið byggt á ófullnægjandi hátt. Niðurstaða hins dómkvadda manns hefði ekki verið hnekkt og ætti D þar af leiðandi rétt til skaðabóta úr hendi M og H af þeim sökum. D greiddi ekki eftirstöðvar kaupverðs fyrr en eftir að M og H höfðuðu mál á hendur henni en með nægilegum fyrirvara um réttmæti kröfu þeirra. Fallist var á með D að hún hefði átt hærri kröfu á hendur M og H á þessum tíma og notið stöðvunarréttar 44. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og átti því rétt til endurgreiðslu á þeirri fjárhæð með dráttarvöxtum miðað við þann tíma er hún gerði M og H viðhlítandi grein fyrir gallakröfu sinni.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 13. febrúar 2008. Hún krefst þess nú að stefndu verði dæmd til að greiða sér óskipt 4.822.056 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 855.899 krónum frá 21. desember 2004 til 15. nóvember 2005 en af 4.822.056 krónum frá þeim degi til greiðsludags, að frádregnum 3.925.157 krónum sem greiddar voru 30. apríl 2007. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Fram er komið að við meðferð málsins í héraði var gætt ákvæðis 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

I

Málavöxtum er lýst í hinum áfrýjaða dómi, en eins og þar er nánar rakið keypti áfrýjandi af stefndu einbýlishús að Dimmuhvarfi 29, Kópavogi með kaupsamningi 12. nóvember 2003. Áfrýjandi heldur því fram að síðar hafi komið í ljós ýmsir gallar á húsinu. Vísar hún um það einkum til matsgerða dómkvadds manns, frá október 2005 og júní 2006 sem raktar eru í héraðsdómi. Þá eru greiðslur sem áfrýjandi innti af hendi til stefndu vegna kaupanna tíundaðar í héraðsdómi.

Áfrýjandi gerði upphaflega kröfu um greiðslu skaðabóta bæði úr hendi stefndu og einnig byggingarstjóra hússins til óskiptrar greiðslu með stefndu á hluta dómkrafna. Þá var tryggingafélagi byggingarstjórans, Sjóvá-Almennum tryggingum hf., stefnt til réttargæslu. Hinn 30. apríl 2007 mun tryggingafélagið hafa greitt áfrýjanda 6.350.000 krónur á grundvelli starfsábyrgðartryggingar byggingarstjórans, þar með talinn matskostnað. Áfrýjandi segir að þar af hafi 3.925.157 krónur verið vegna galla á þaki. Í kjölfar þess breytti áfrýjandi dómkröfum sínum og féll frá kröfu á hendur byggingarstjóranum og einnig stefnu á hendur tryggingafélaginu.

Með héraðsdómi voru stefndu sýknuð af kröfu áfrýjanda, að öðru leyti en sem lýtur að bótum vegna ófullnægjandi þakdúks, en höfuðstól þeirra, 41.000 krónur, höfðu stefndu samþykkt. Voru þau dæmd til greiðslu þessarar fjárhæðar með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 29. desember 2006 til greiðsludags. Eins og áður greinir krefjast stefndu staðfestingar á niðurstöðu héraðsdóms, en áfrýjandi krefst þeirrar breytingar hvað varðar þessa fjárhæð að upphafstími dráttarvaxta verði 15. nóvember 2005.

Að gegnum héraðsdómi breytti áfrýjandi enn dómkröfu sinni. Féllst hún að hluta til á niðurstöður héraðsdóms um mat á göllum og lækkaði kröfugerð sína sem því nam. Telur hún nú að stefndu beri ábyrgð á tjóni vegna galla á þaki og þakkanti hússins sem nemi 3.925.157 krónum, auk framangreindra 41.000 króna vegna þakdúks, eða samtals 3.966.157 krónur. Krefst hún dráttarvaxta frá 15. nóvember 2005 með skírskotun til þess að hún hafi sent lögmanni stefndu matsgerðir í október það ár. Frá dregur hún svo 3.925.157 krónur sem Sjóvá-Almennar hf. greiddu vegna þaksins 30. apríl 2007.

Þá krefst áfrýjandi endurgreiðslu á ofgreiddum vöxtum og kostnaði sem fallið hafi til við innheimtu stefndu á eftirstöðvum kaupverðs. Rökstyður hún kröfu sína þannig að stefndu hafi sent henni innheimtubréf 29. október 2004 um greiðslu eftirstöðva samkvæmt kaupsamningi að höfuðstól 1.712.540 krónur. Eftir málshöfðun stefndu í lok þess árs hafi hún 21. desember 2004 greitt, umfram skyldu og með fyrirvara um endurkröfu, höfuðstól dómkröfunnar með vöxtum og kostnaði, samtals 2.568.439 krónur. Ofgreidd fjárhæð hafi numið 855.899 krónum. Krefst hún endurgreiðslu með dráttarvöxtum frá 21. desember 2004.

Samkvæmt öllu þessu krefst áfrýjandi endurgreiðslu á 855.899 krónum með dráttarvöxtum frá 21. desember 2004 til greiðsludags og dráttarvaxta af 3.966.157 krónum frá 15. nóvember 2005 til greiðsludags allt að frádregnum 3.925.157 krónum miðað við 30. apríl 2007.

III

Héraðsdómur féllst á þá niðurstöðu matsmanns að loftun yfir þakkant hússins hafi ekki verið í samræmi við framlagðar teikningar. Eigi að síður féllst hann ekki á kröfu áfrýjanda er að þessu lýtur þar sem annar stefndu hafi lýst frágangi á þann veg að loftað væri út um þakkant að innanverðu en ekki að utanverðu eins og teikningar hafi gert ráð fyrir. Hins vegar hafi áfrýjandi ekki reist kröfu sína á því að þakið hafi ekki nýst sem skyldi og ekkert sé fram komið um að leki eða rakaþétting hafi stafað frá vanbúnaði á þaki. Ósannað sé að þakið sé ónothæft og að það hafi valdið áfrýjanda tjóni.

Ekki verður fallist á með héraðsdómi að skýrsla annars stefndu í málinu eigi að hafa þá þýðingu sem hér var greint. Líta ber frekar til skýrslu matsmanns þar sem fram kemur að hann hafi rofið þakið og séð að það hafi verið byggt á ófullnægjandi hátt. Húsið var ekki fullbyggt þegar áfrýjandi keypti það af stefndu. Hefur niðurstöðu hins dómkvadda manns ekki verið hnekkt. Átti áfrýjandi af þeim sökum rétt til skaðabóta úr hendi stefndu með þeim höfuðstól sem hún krefst. Skiptir því hér ekki máli sú málsástæða stefndu að áfrýjandi hafi, auk umræddra 3.925.127 króna, fengið bætur frá tryggingarfélagi vegna annarra galla á húsinu, sumra hverra sem héraðsdómur féllst ekki á.

Áfrýjandi greiddi stefndu ekki eftirstöðvar kaupverðs fyrr en eftir að þau höfðu höfðað mál á hendur henni og gerði hún nægilegan fyrirvara um réttmæti kröfu stefndu. Samkvæmt framansögðu átti áfrýjandi hærri kröfu á hendur stefndu á þessum tíma og naut stöðvunarréttar samkvæmt 44. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Af þessum sökum verður fallist á með áfrýjanda að hún eigi rétt til endurgreiðslu á framangreindum 855.899 krónum með dráttarvöxtum miðað við þann tíma er hún gerði stefndu viðhlítandi grein fyrir gallakröfu sinni.

Matsgerð og krafa áfrýjanda um bætur á grundvelli hennar var ekki sannanlega kynnt stefndu fyrr en með bréfi 21. ágúst 2006. Samkvæmt þessu og með vísan til 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 verða dráttarvextir af kröfu áfrýjanda dæmdir frá 21. september 2006.

Samkvæmt öllu framanrituðu verða stefndu dæmd til að greiða áfrýjanda 4.822.056 krónur (855.899 krónur + 3.925.157 krónur + 41.000 krónur) með dráttarvöxtum frá 21. september 2006 til greiðsludags, allt að frádregnum 3.925.157 krónum miðað við 30. apríl 2007.

Eftir þessum úrslitum verður stefndu gert að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Stefndu, M-kk-nf Ó-kk-nf og H-kvk-nf E-kvk-nf, greiði óskipt áfrýjanda, D-kvk-þgf K-kvk-þgf Á-kvk-þgf, 4.822.056 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 21. september 2006 til greiðsludags að frádregnum 3.925.157 krónum miðað við 30. apríl 2007.

Stefndu greiði óskipt áfrýjanda samtals 600.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.