251/2000

M gerði S kauptilboð í fasteign S þann 30. júní 1999. Hljóðaði það upp á afhendingu 1. ágúst 1999 gegn greiðslu umsamins verðs með fyrirvara um samþykki Íbúðalánasjóðs á skuldabréfaskiptum og húsnæðisnefndar á viðbótarláni til M. M kvaðst hafa ætlað að koma umsókn um viðbótarlán til húsnæðisnefndar í tæka tíð fyrir fund hennar 6. júlí 1999, en komist þá að raun um að umsóknin hefði þurft að berast 1. sama mánaðar í því skyni. Yrði næsti fundur nefndarinnar 24. ágúst 1999. Lagði M fram umsókn 5. ágúst og var hún afgreidd á fundinum 24. sama mánaðar. Af hálfu S var M gerð grein fyrir því með bréfi 20. júlí 1999 að þar sem ljóst væri að lánveitingin fengist ekki innan ráðgerðra tímamarka væri henni veittur tiltekinn frestur til að afla fjármagns til kaupanna. Með bréfi 9. ágúst lýsti S því yfir að hún teldi sig óbundna af samþykki tilboðsins þar sem lánveiting hefði ekki fengist fyrir umsaminn afheningartíma. Í héraðsdómi var fallist á með M að hið samþykkta kauptilboð teldist gildur og skuldbindandi kaupsamningur milli M og S. Hæstiréttur sýknaði hins vegar S með þeim rökum að ætla yrði að aðilarnir hafi, við samþykki tilboðs, lagt til grundvallar að niðurstaða fengist um viðskiptin fyrir ráðgerðan afhendingardag. M hefði mátt vera ljóst að kaupin héldu ekki án samþykkis S fyrir því að vera bundin af þeim í óvissu um niðurstöðu langt umfram þann tíma, sem reiknað var með í byrjun. Því hafi S verið rétt að líta svo á að samþykki sitt fyrir skilyrtu loforði væri fallið niður við yfirlýsingu S  9. ágúst 1999.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og G-kk-nf C-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 26. júní 2000. Hún krefst sýknu af kröfum stefndu, svo og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti án tillits til gjafsóknar, sem henni hefur verið veitt.

Stefnda krefst þess að héraðsdómur verði staðfestur og áfrýjanda gert að greiða málskostnað fyrir Hæstarétti án tillits til gjafsóknar, sem stefndu hefur verið veitt.

I.

Málið á rætur að rekja til þess að stefnda gerði áfrýjanda kauptilboð 30. júní 1999 í kjallaraíbúð í húsinu Miklubraut 82 í Reykjavík. Var tilboðið gert fyrir milligöngu Fasteignamiðlunarinnar Fells ehf. og átti það að standa til næsta dags, fimmtudagsins 1. júlí kl. 17. Stefnda bauðst þar til að greiða 6.000.000 krónur fyrir íbúðina, sem yrði afhent henni 1. ágúst 1999. Af þeirri fjárhæð skyldu greiddar 600.000 krónur með peningum við undirritun kaupsamnings, 4.200.000 krónur með fasteignaveðbréfi og 1.200.000 krónur með svokölluðu viðbótarláni. Varðandi síðastnefndu greiðslurnar var eftirfarandi tekið fram í tilboðinu: „Aðilar gera og samþykkja tilboð þetta með fyrirvara um skuldabréfaskipti við Íbúðalánasjóð, lán frá lánastofnun, eða samþykki húsnæðisnefndar fyrir viðbótarláni ef við á.” Fram er komið í málinu að áfrýjandi gerði munnlegt gagntilboð um hækkun kaupverðs, sem stefnda hafnaði. Í framhaldi af því áritaði áfrýjandi tilboðið um samþykki, en það mun hafa gerst skömmu áður en frestur í því skyni var á enda.

Stefnda kveður M-kk-þf T-kk-þf, sem liðsinnti henni við kaupin, hafa farið mánudaginn 5. júlí 1999 með umsókn um viðbótarlán til húsnæðisnefndar Reykjavíkur. Hafi þá komið fram að umsóknin yrði ekki lögð fyrir næsta fund nefndarinnar, sem haldinn yrði daginn eftir, en til þess hefði umsóknin þurft að berast fyrir kl. 16 hinn 1. júlí 1999. Yrði umsóknin því ekki tekin fyrir fyrr en á næsta fundi nefndarinnar þar á eftir, sem yrði 24. ágúst sama árs. Stefnda kveður M-kk-þf hafa þegar í stað tilkynnt áðurnefndri fasteignasölu um þetta. Sá starfsmaður fasteignasölunnar, sem hafði þar umsjón með viðskiptum aðilanna, bar fyrir héraðsdómi að sér hafi orðið kunnugt um afdrif umsóknar stefndu í sömu viku og húsnæðisnefndin hélt fund 6. júlí 1999. Kvaðst hann í beinu framhaldi hafa gert föður áfrýjanda, sem var henni til aðstoðar, grein fyrir þessu. Í skýrslu fyrir héraðsdómi neitaði faðir áfrýjanda þessu og kvaðst engar upplýsingar hafa getað fengið hjá fasteignasölunni um framvindu málsins. Hann hafi hins vegar sjálfur leitað til húsnæðisnefndar og fengið vitneskju um að umsókn frá stefndu hefði ekki komið til umfjöllunar á fundi nefndarinnar 6. júlí 1999. Í framhaldi af því hafi hann ritað stefndu bréf 20. sama mánaðar.

Í umræddu bréfi föður áfrýjanda til stefndu var vísað til kauptilboðs hennar, sem áfrýjandi hafi samþykkt, og fyrirvara, sem þar voru gerðir varðandi lánveitingar Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefndar Reykjavíkur. Sagði síðan eftirfarandi: „Nú liggur ljóst fyrir að lánveiting fæst ekki frá húsnæðisnefnd Reykjavíkur eins og ráð var fyrir gert, alla vega er ljóst að fyrirgreiðslan fæst ekki innan þeirra tímamarka sem aðilar gerðu ráð fyrir þ.e. fyrir þann 1. ágúst 1999 en þá átti að afhenda íbúðina. Þar sem S-kvk-þgf R-kvk-þgf er brýn nauðsyn á að ganga frá sölu á eigninni nú þegar þá vil ég með bréfi þessu gefa yður frest til 26. júlí til þess að afla yður fjármagns til kaupanna með öðrum hætti en ráð var fyrir gert í kauptilboðinu. Hafið þér ekki sýnt fram á að þér getið fjármagnað kaupin með öðrum hætti í síðasta lagi þann 26. júlí er því hér með lýst yfir að S-kvk-nf R-kvk-nf telur sig óbundna af samþykki tilboðsins og mun reyna að selja öðrum aðila íbúðina.”

Í skýrslu fyrir héraðsdómi kvaðst M-kk-nf T-kk-nf hafa haft símsamband við áfrýjanda skömmu eftir að stefndu barst þetta bréf. Hafi hann þá greint áfrýjanda frá töfum, sem yrðu fyrirsjáanlega á afgreiðslu umsóknar stefndu til húsnæðisnefndar. Nokkru eftir það hafi hann einnig rætt við föður áfrýjanda um sama efni. Í aðilaskýrslu kannaðist áfrýjandi við að hafa átt samtal við M-kk-þf um tafir, sem yrðu á lánveitingu til stefndu, en ekki minntist hún þess nánar hvenær þetta samtal átti sér stað. Faðir áfrýjanda kannaðist ekki fyrir dómi við að hafa átt samtal við M-kk-þf um þetta efni fyrr en í byrjun ágúst 1999.

Í bréfi föður áfrýjanda 9. ágúst 1999 til stefndu tilkynnti hann með vísan til áðurnefnds bréfs 20. júlí sama árs að áfrýjandi teldi sig óbundna af samþykki tilboðs stefndu og myndi ekki ganga frá kaupsamningi á grundvelli þess. Stefnda svaraði þessu með bréfi 13. ágúst 1999, þar sem lýst var yfir að ekki væri fallist á „riftun á téðu kauptilboði”, enda hefðu Íbúðalánasjóður og húsnæðisnefnd Reykjavíkur ekki hafnað að veita henni lán. Húsnæðisnefnd myndi fjalla um umsókn stefndu 24. sama mánaðar og væri áfrýjanda skylt að bíða eftir niðurstöðu nefndarinnar.

Fyrir liggur í málinu að umsókn stefndu um viðbótarlán barst húsnæðisnefnd Reykjavíkur 5. ágúst 1999, en hún afgreiddi umsóknina á fundi 24. sama mánaðar. Var stefndu tilkynnt 26. ágúst 1999 að húsnæðisnefnd hefði samþykkt að veita viðbótarlán í samræmi við tilboð hennar í íbúð áfrýjanda. Þá verður ekki annað ráðið af gögnum málsins en að stefnda hafi fyrst leitað eftir svokölluðu greiðslumati viðskiptabanka í tengslum við umsóknir sínar um lán til kaupanna 21. júlí 1999 og fengið þar niðurstöðu 31. ágúst sama árs. Þann dag virðist stefnda hafa sótt um lán hjá Íbúðalánasjóði, sem samþykkti að veita það 1. september 1999. Um þær mundir urðu nokkur bréfaskipti milli aðilanna, þar sem stefnda krafðist þess að áfrýjandi stæði við samþykki kauptilboðsins, sem sú síðarnefnda hafnaði. Höfðaði stefnda málið 30. september 1999 til að fá áfrýjanda dæmda til að standa við kaupin, svo sem nánar greinir í hinum áfrýjaða dómi.

II.

Í tilboði stefndu um kaup á íbúðinni að Miklubraut 82, sem áfrýjandi samþykkti 1. júlí 1999, var gerður áðurgreindur fyrirvari um að þau væru háð skuldabréfaskiptum við Íbúðalánasjóð og samþykki húsnæðisnefndar fyrir viðbótarláni. Þar var í engu vikið að því hvort þessi skilyrði fyrir loforði stefndu þyrftu að rætast innan ákveðins tíma. Til þess verður hins vegar að líta að í framlagðri yfirlýsingu 3. september 1999 frá þeim starfsmanni Fasteignamiðlunarinnar Fells ehf., sem hafði umsjón með viðskiptum aðilanna, kom fram að hann hefði tjáð föður áfrýjanda að „eðlilegur biðtími á afgreiðslu Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefndar á greiðslumötum og útgáfu fasteignaveðbréfa væri í kringum 3 vikur.” Verður að ætla að aðilarnir hafi við gerð og samþykki tilboðs lagt til grundvallar að niðurstaða fengist um viðskiptin á þeim tíma, enda var sem áður segir ráðgert í tilboði stefndu að íbúðin yrði afhent henni 1. ágúst 1999, sem fengi ekki staðist nema endanlegur kaupsamningur væri áður gerður. Samkvæmt málatilbúnaði stefndu varð henni kunnugt 5. júlí 1999 að lánsumsókn sín til húsnæðisnefndar Rekjavíkur yrði fyrst tekin fyrir 24. ágúst sama árs. Mátti henni því vera ljóst þá þegar að ekki yrðu skilyrði til að halda kaupin upp á áfrýjanda nema til kæmi samþykki þeirrar síðarnefndu fyrir því að vera bundin af þeim í óvissu um niðurstöðu langt umfram þann tíma, sem í byrjun mátti reikna með. Slíks samþykkis leitaði stefnda ekki. Var áfrýjanda því rétt að líta svo á að samþykki sitt á skilyrtu loforði stefndu væri fallið niður þegar því var lýst yfir 9. ágúst 1999 að áfrýjandi myndi ekki gera endanlegan kaupsamning um íbúðina á grundvelli tilboðs stefndu.

Samkvæmt framangreindu verður áfrýjandi sýknuð af kröfum stefndu. Rétt er að málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti falli niður. Ákvæði hins áfrýjaða dóms um gjafsóknarkostnað beggja aðilanna skulu standa óröskuð. Um gjafsóknarkostnað þeirra fyrir Hæstarétti fer eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjandi, S-kvk-nf R-kvk-nf B-kvk-nf, er sýkn af kröfum stefndu, M-kvk-ef J-x-x V-x-x.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

Ákvæði héraðsdóms um gjafsóknarkostnað aðilanna skulu vera óröskuð.

Allur gjafsóknarkostnaður aðilanna fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hvors þeirra, 200.000 krónur.