76/2000

HE og SS keyptu raðhús af JS og SK í nóvember 1997. Fljótlega eftir afhendingu töldu HE og SS sig verða vör við galla á fasteigninni og kröfðust afsláttar og/eða skaðabóta. Dómkvaddur matsmaður var fenginn til að meta ástand eignarinnar og kostnað við úrbætur og síðar yfirmatsmenn. HE og SS héldu eftir síðustu greiðslu samkvæmt kaupsamningi uppí skaðabóta- og/eða afsláttarkröfu vegna leyndra galla. Hæstiréttur staðfesti þá niðurstöðu héraðsdóms að HE og SS bæri að inna af hendi síðustu greiðsluna samkvæmt kaupsamningi. Kröfur þeirra um skaðabætur voru teknar til greina að því leyti sem hið selda þótti skorta áskilda kosti, sbr. 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup. Þá var þeim dæmdur afsláttur vegna tiltekinna galla á fasteigninni, sem þau gátu ekki séð við skoðun hennar. Við ákvörðun afsláttar var stuðst við undirmat, enda laut yfirmat að hluta til að því að meta kostnað við endurbætur, sem búið var að gera án þess að lagt væri mat á ástandið áður en viðgerðir fóru fram. Yfirmatið var lagt til grundvallar sem matsgerð að því marki, sem það tók til atriða, sem ekki var lagt mat á í undirmati. JS og SK var gert að gefa út afsal fyrir umræddri fasteign gegn greiðslu frá HE og SS.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, Á-kk-nf K-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 24. febrúar 2000. Þau krefjast þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur hvað varðar niðurstöðu í aðalsök í héraði, en honum verði breytt á þá leið að þau verði sýknuð af kröfu í gagnsök. Þá krefjast aðaláfrýjendur málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu fyrir sitt leyti 4. maí 2000. Krefjast þau sýknu af kröfu aðaláfrýjenda og að aðaláfrýjendur verði dæmd til að greiða þeim aðallega 2.925.000 krónur, en til vara aðra lægri fjárhæð, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 1. maí 1998 til greiðsludags, allt að frádregnum 1.214.053 krónum, sem komi til skuldajafnaðar. Verði ekki fallist á skuldajafnaðarkröfu krefjast gagnáfrýjendur sjálfstæðs dóms um aðal- og varakröfu. Einnig er þess krafist að aðaláfrýjendur verði dæmd til að gefa út afsal til gagnáfrýjenda fyrir fasteigninni Brautarland 16, Reykjavík. Þá krefjast gagnáfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I.

Gagnáfrýjendur keyptu raðhús að Brautarlandi 16 af aðaláfrýjendum með samningi 12. nóvember 1997. Kaupverð eignarinnar var 14.900.000 krónur, en þar af átti að greiða með peningum í fimm áföngum samtals 7.867.943 krónur. Var eignin afhent kaupendum 21. febrúar 1998.

Gagnáfrýjendur töldu sig fljótlega verða vör við galla á hinni keyptu húseign. Tilkynnti lögmaður þeirra aðaláfrýjendum með bréfi 1. apríl 1998 að umbjóðendur hans teldu að eignin væri haldin nánar tilgreindum leyndum göllum og krefðust af þeim sökum afsláttar og/eða skaðabóta. Lögmaður aðaláfrýjenda hafnaði þessu með öllu í bréfi 25. apríl 1998. Hinn 24. júní 1998 var dómkvaddur matsmaður að beiðni gagnáfrýjenda til að meta nánar tilgreind sjö atriði varðandi ástand eignarinnar og kostnað við úrbætur. Eru niðurstöður hans í matsgerð 28. júlí 1998 teknar í heild upp í hinum áfrýjaða dómi.

Síðasti hluti útborgunar kaupverðs skyldi fara fram við útgáfu afsals 12. október 1998. Var sú greiðsla ekki innt af hendi. Með bréfi 16. október 1998 krafðist lögmaður aðaláfrýjenda greiðslu hennar að teknu tilliti til uppgjörs á fasteignagjöldum og vöxtum vegna hinnar seldu eignar, samtals 1.271.799 krónur, gegn afhendingu afsals. Lögmaður gagnáfrýjenda sendi lögmanni aðaláfrýjenda framangreinda matsgerð 23. október 1998. Boðaði sá fyrrnefndi að beðið yrði um yfirmat og lýsti jafnframt yfir að umbjóðendur hans myndu halda eftir síðustu greiðslu samkvæmt kaupsamningi upp í skaðabóta- og/eða afsláttarkröfu þeirra vegna leyndra galla á húseigninni.

Aðaláfrýjendur höfðuðu málið með stefnu 26. október 1998. Var dómkrafa samkvæmt henni í samræmi við fyrrgreint bréf frá 16. sama mánaðar. Hinn 11. desember 1998 voru tveir menn dómkvaddir til yfirmats að beiðni gagnáfrýjenda. Í yfirmatsbeiðni 30. nóvember 1998 var óskað mats á tíu nánar tilgreindum atriðum. Sex fyrstu liðirnir og sá tíundi voru hinir sömu og framangreind matsgerð frá 28. júlí 1998 laut að, en liðir 7 til 9 voru nýir. Vörðuðu þeir mat á ætluðum göllum á garðhýsi og raflögnum og kostnað við að breyta teikningum af húseigninni til samræmis við núverandi ástand hennar. Á yfirmatsfundi 3. febrúar 1999 var samþykkt af aðilum að tillögu matsmanna að metinn yrði kostnaður við þær endurbætur, sem búið var að gera á veggjum samkvæmt 1. lið matsbeiðninnar, í stað þess að leggja mat á ástand veggja áður en endurbætur fóru fram, enda var búið að endurnýja umrædda veggi að mestu þegar yfirmatsmenn voru dómkvaddir. Yfirmati var lokið í mars 1999. Gagnáfrýjendur höfðuðu gagnsök í héraði 9. apríl 1999. Dómkrafa þeirra í henni var að verulegu leyti byggð á framangreindu yfirmati.

II.

Krafa aðaláfrýjanda um staðfestingu á hinum áfrýjaða dómi hvað varðar aðalsök í héraði er reist á því að enn sé ógreidd síðasta útborgun vegna kaupa gagnáfrýjenda á Brautarlandi 16, en samkvæmt kaupsamningi skyldi hún sem áður segir greiðast 12. október 1998. Er því ekki mótmælt af hálfu gagnáfrýjenda. Ekki er heldur uppi ágreiningur milli aðila um fjárhæð þessarar kröfu. Aðaláfrýjendur féllust á að lækka hana um 50.000 krónur við aðalmeðferð málsins í héraði og taka þannig til greina 5. lið í kröfugerð gagnáfrýjenda varðandi útiljós og innréttingar í bílskúr. Er kröfugerð aðaláfrýjenda hér fyrir dómi við það miðuð. Verður því staðfest niðurstaða héraðsdóms um að gagnáfrýjendum beri að greiða aðaláfrýjendum 1.214.053 krónur með dráttarvöxtum frá 12. október 1998.

III.

Gagnáfrýjendur byggja kröfu sína um skaðabætur eða afslátt á því að hin keypta eign hafi verið haldin leyndum göllum. Í málinu liggur fyrir söluyfirlit um fasteignina að Brautarlandi 16, en það var gert af fasteignasölu, sem hafði milligöngu um kaup aðilanna. Ekki hefur verið vefengt að gagnáfrýjendur hafi fengið í hendur eintak af því í tengslum við skoðun eignarinnar fyrir kaupin. Í yfirlitinu kemur meðal annars fram að gler í húsinu sé „tvöf. verksm.”. Eins og greinir í héraðsdómi var staðreynt með undirmatsgerð að 13 rúður í gluggum hússins hafi ekki verið í samræmi við þessa lýsingu. Eiga gagnáfrýjendur því rétt á skaðabótum vegna þess að hið selda skorti þessa áskildu kosti, sbr. meginreglu 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup. Kostnaður við að bæta úr þessum göllum er í yfirmati talinn nema 165.000 krónum. Með því að engir gallar eru á yfirmati að því er varðar þetta atriði verður skaðabótakrafa gagnáfrýjenda samkvæmt lið 4 í kröfugerð þeirra tekin til greina með þeirri fjárhæð. Að öðru leyti hefur ekki verið sýnt fram á að skilyrði séu til að dæma aðaláfrýjendur til greiðslu skaðabóta á grundvelli meginreglu 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 eða að þau séu bótaskyld samkvæmt öðrum reglum. Verður því leyst úr öðrum ágreiningi aðilanna á grundvelli reglna um afslátt af kaupverði.

Í hinum áfrýjaða dómi er gerð grein fyrir sundurliðun á dómkröfum gagnáfrýjenda. Að því er fyrsta kröfuliðinn varðar er í ljós leitt að grindur og veggklæðningar hinnar seldu eignar hafi að nokkru marki verið skemmdar af raka og fúa. Gagnáfrýjendur gátu ekki gert sér grein fyrir þessu ástandi veggklæðningarinnar við venjulega skoðun. Er því fallist á að þau eigi kröfu til afsláttar vegna þess. Verður fjárhæð undirmats höfð til hliðsjónar við ákvörðun afsláttar, enda laut yfirmat að þessu leyti að því að meta kostnað við þær endurbætur, sem búið var að gera á veggjum hússins í ársbyrjun 1999, án þess að lagt væri mat á ástand veggja áður en endurbæturnar fóru fram. Ekki er í ljós leitt að ástand pípulagna eða einangrunar hússins hafi verið með þeim hætti að það verði metið sem galli á eigninni. Er því ekki fallist á liði 2 og 3 í dómkröfu gagnáfrýjenda. Gagnáfrýjendur hafa fallið frá 5. lið í dómkröfu sinni, sem laut að útiljósi og innréttingum í bílskúr, enda hefur hann verið tekinn til greina í kröfugerð aðaláfrýjenda. Eins og að framan greinir tóku liðir 7 til 9 í yfirmatsgerð, sem liðir 6, 7 og 8 í dómkröfu gagnáfrýjanda eru reistir á, ekki til atriða, sem metin voru í undirmati. Þótt yfirmatið sé að þessu leyti andstætt fyrri málslið 64. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, er unnt að byggja á því sem matsgerð. Tveir af þessum liðum snúa að ætluðum göllum á garðhýsi og raflögnum, sem að mestu hafði þó verið bætt úr þegar yfirmatsmenn skoðuðu eignina. Þegar af þeirri ástæðu geta ályktanir yfirmatsmanna, sem voru í verulegum atriðum reistar á frásögn iðnaðarmanna í þjónustu gagnáfrýjenda, ekki verið viðhlítandi sönnun fyrir göllum. Liður 9 í yfirmatsgerð laut að kostnaði af því að breyta teikningum af húsinu vegna atriða, sem í reynd voru á annan veg. Kostnaður þessi varðar ekki galla á fasteigninni sem slíkri. Þegar af þeirri ástæðu getur ekki komið til álita að veita afslátt af kaupverði hennar af þessum sökum. Gagnáfrýjendur hafa eins og fyrr er rakið ekki sýnt fram á að skilyrði séu til greiðslu skaðabóta vegna þeirra fasteignaviðskipta, sem um er fjallað í máli þessu, að öðru leyti en varðar fyrrnefndan galla á gleri. Sá galli einn út af fyrir sig gat ekki valdið röskun á notum gagnáfrýjenda af húsinu. Verður þegar af þeirri ástæðu að hafna kröfu þeirra um bætur vegna húsaleigu fyrir annað húsnæði meðan á viðgerð á hinni keyptu eign stóð, sem og bótakröfu vegna óþæginda og röskunar.

Samkvæmt því, sem að framan greinir, eiga gagnáfrýjendur rétt á afslætti af kaupverði vegna galla á veggjagrindum og veggjaklæðningum, sem 1. liður í dómkröfu þeirra tekur til. Í undirmatsgerð var kostnaður þessu tengdur talinn nema alls 737.400 krónum, en í þeirri fjárhæð var meðtalinn virðisaukaskattur af vinnu á byggingarstað, sem leita má endurgreiðslu á að 6/10 hlutum. Er þar og metinn kostnaður af endurbótum, sem leitt geta til aukins verðmætis eignarinnar. Að teknu tilliti til þessa er afsláttur hæfilega ákveðinn 600.000 krónur. Sem fyrr segir eiga gagnáfrýjendur þessu til viðbótar rétt á skaðabótum að fjárhæð 165.000 krónur. Af þessum fjárhæðum samanlögðum áttu gagnáfrýjendur tilkall til dráttarvaxta frá þeim tíma, sem þau sannanlega kröfðu aðaláfrýjendur um greiðslu á grundvelli yfirmats með höfðun gagnsakar 9. apríl 1999, sbr. 3. mgr. og 4. mgr. 9. gr. vaxtalaga.

IV.

Eins og áður greinir ber gagnáfrýjendum að greiða aðaláfrýjendum 1.214.053 krónur í aðalsök í héraði, en til skuldajafnaðar koma 765.000 krónur í gagnsök í héraði. Skulu dráttarvextir greiddir samkvæmt því, sem nánar segir í dómsorði. Athuga ber að gagnsök í héraði var höfðuð löngu eftir lok þess frests, sem mælt er fyrir um í 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991. Kemur þó ekki til álita að vísa gagnsökinni sjálfkrafa frá héraðsdómi af þessum sökum, enda koma kröfur gagnáfrýjenda ekki til sjálfstæðs dóms.

Í samræmi við niðurstöðu málsins að öðru leyti ber að taka til greina kröfu gagnáfrýjenda um útgáfu afsals, eins og nánar segir í dómsorði.

Eftir atvikum er rétt að hver aðili beri sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Gagnáfrýjendur, H-kk-nf E-kk-nf og S-kvk-nf E-kvk-nf S-kvk-nf, greiði aðaláfrýjendum, J-kk-þgf S-kk-þgf S-kk-þgf og S-kvk-þgf K-kvk-þgf, 449.053 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 1.214.053 krónum frá 12. október 1998 til 9. apríl 1999, en af 449.053 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Gegn framangreindri greiðslu ber aðaláfrýjendum að gefa gagnáfrýjendum út afsal fyrir fasteigninni að Brautarlandi 16 í Reykjavík.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.