19/2007

L keypti íbúð á jarðhæð að Strandaseli 2 í Reykjavík af Þ og I með kaupsamningi 6. desember 2004. Kaupverðið var 18.300.000 krónur og átti að greiðast í áföngum. Þ og I kröfðust þess að L greiddi þeim eftirstöðvar kaupverðsins ásamt vangreiddum umsýslu-, þinglýsingar- og stimpilgjöldum, samtals 2.114.396 krónur, að frádregnum nánar tilgreindum innborgunum. L taldi að íbúðin hefði verið haldin galla vegna halla á gólfi í sólstofu og að hún ætti gagnkröfu á hendur þeim sem næmi að minnsta kosti stefnufjárhæðinni. Samkvæmt mati dómkvadds matsmanns var áætlað að kostnaður við endurbætur sólstofunnar næmi 1.130.000 krónur. Talið var að fjárhæðin væri lægri en svo að unnt yrði að telja að ætlaðir annmarkar á íbúðinni hefðu rýrt verðmæti hennar svo nokkru varðaði í skilningi síðari málsl. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá var talið að ágallinn hefði ekki leynt sér og L hefði átt að sjá hann við venjulega skoðun á íbúðinni. Ekki var fallist á að Þ og I hefðu sýnt af sér saknæma háttsemi með því að benda ekki sérstaklega á gólfhallann áður en kaupin voru gerð. Samkvæmt þessu var fallist á kröfu Þ og I.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og P-kk-nf H-kk-nf.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 10. janúar 2007. Þau krefjast þess að gagnáfrýjandi greiði þeim 2.114.396 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 23.700 krónum frá 10. desember 2004 til 27. sama mánaðar, af 214.396 krónum frá þeim degi til 15. janúar 2005, af 1.214.396 krónum frá þeim degi til 1. maí 2005 og af 2.114.396 krónum frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum innborgunum að fjárhæð 1.000.000 krónur 12. maí 2005 og 730.000 krónur 18. júlí 2005, gegn afhendingu afsals að undangengnu hefðbundnu afsalsuppgjöri fyrir íbúð merktri 050102 að Strandaseli 2 í Reykjavík. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi 15. mars 2007. Hún krefst þess að héraðsdómur verði staðfestur með þeirri breytingu að aðaláfrýjendum verði gert að greiða sér málskostnað að skaðlausu í héraði. Þá krefst hún málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Umsamið kaupverð aðila um íbúðina að Strandaseli 2 í Reykjavík nam 18.300.000 krónum í kaupsamningi þeirra 6. desember 2004. Í héraðsdómi er gerð grein fyrir matsgerð sem gagnáfrýjandi aflaði undir rekstri málsins um galla sem hún telur vera á sólstofu þeirri sem um ræðir í málinu. Telur hún sér heimilt að skuldajafna matsfjárhæðinni á móti kröfu aðaláfrýjenda um eftirstöðvar kaupverðs íbúðarinnar.

Niðurstaða matsgerðarinnar hljóðar um að kostnaður við endurbætur sem matsmaður telur að gera þurfi á sólstofunni nemi 1.130.010 krónum eftir að frá hefur verið dreginn virðisaukaskattur af vinnulið, sem unnt er að fá endurgreiddan. Aðaláfrýjendur mótmæla matsgerðinni og forsendum hennar. Hins vegar greinir aðila ekki á um að fjárhæðin sé rétt reiknuð miðað við forsendur matsins. Þótt fallist yrði á sjónarmið gagnáfrýjanda að öllu leyti gæti krafa hennar til skuldajafnaðar vegna meintra galla ekki numið hærri fjárhæð en þetta. Fjárhæðin er lægri en svo að unnt yrði að telja að ætlaðir annmarkar á íbúðinni hefðu rýrt verðmæti hennar svo nokkru varði í skilningi síðari málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, jafnvel þó að fallist yrði á sjónarmið hennar um að íbúðin hafi verið gölluð í skilningi fasteignakaupalaga.

Gagnáfrýjandi hefur haldið því fram að aðaláfrýjendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við kaupin með því að taka ekki sérstaklega fram að halli væri á gólfi sólstofunnar. Þess vegna sé um galla að ræða í kaupunum samkvæmt niðurlagsákvæði 18. gr. laga nr. 40/2002, jafnvel þó að gallinn nái ekki þeim mörkum sem fyrr getur í lagagreininni og hér var vikið að. Af gögnum málsins verður ráðið að það leyni sér ekki við skoðun íbúðarinnar að sólstofan sé síðari tíma viðbygging. Íbúðin er í fjölbýlishúsi, þar sem allar íbúðir voru í upphafi í meginatriðum sömu stærðar og fyrirkomulag eins. Hin selda íbúð sker sig úr hinum með því að út úr henni er byggð umrædd sólstofa. Sólstofan er að hluta undir svölum íbúðar á næstu hæð fyrir ofan en nær einnig út á lóðina og er þar með svonefndu plexigleri að ofan. Aðrar íbúðir á jarðhæð hússins eru ekki með slíkri viðbyggingu. Gengið er inn í sólstofuna um hurð sem áður var svalahurð. Í greinargerð gagnáfrýjanda í héraði er sagt að mikið hafi verið af húsgögnum í sólstofunni þegar hún skoðaði íbúðina fyrir kaupin og hafi hún því ekki komið auga á gólfhallann. Þegar hún hafi síðan fengið íbúðina afhenta hafi blasað við henni greinilegur halli á gólfi sólstofunnar. Í matsgerð þeirri sem fyrr var nefnd kemur fram að halli á gólfi sólstofunnar „frá húsi að útvegg ... er 105 mm á 3,76 m eða 28‰.“ Matsmaður var spurður fyrir dómi hvort hallinn hafi verið sýnilegur. Svaraði hann því til að ekkert hefði verið í sólstofunni þegar hann skoðaði hana og þá hafi gólfhallinn verið áberandi. Aðaláfrýjandinn I-x-x sagði fyrir dómi að umræddur gólfhalli hafi verið augljós og sér hefði ekki þótt neitt athugavert við hann miðað við að um sólskála væri að ræða. Þess vegna hefði hún ekki talið að nauðsynlegt væri að láta hans getið þegar fasteignasali skoðaði íbúðina og gerði söluyfirlit. Þegar á allt þetta er litið verður talið að um hafi verið að ræða ágalla sem ekki hafi leynt sér og að gagnáfrýjandi hefði átt að sjá við venjulega skoðun á íbúðinni. Verður af þeim sökum ekki fallist á með henni að aðaláfrýjendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi með því að benda ekki sérstaklega á gólfhallann áður en kaupin voru gerð.

Samkvæmt framansögðu verður gallakröfum gagnáfrýjanda hafnað og hún dæmd til að greiða aðaláfrýjendum eftirstöðvar kaupverðsins með dráttarvöxtum í samræmi við kröfu þeirra, en gagnáfrýjandi hefur ekki sýnt fram á að aðaláfrýjendur hafi skuldbundið sig til að leggja út fyrir hana 214.396 krónur vegna gjalda sem henni bar samkvæmt kaupsamningi að greiða þannig að áhrif hafi á kröfu um dráttarvexti.

Rétt þykir með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála að dæma gagnáfrýjanda til að greiða aðaláfrýjendum upp í málskostnað þeirra í héraði og fyrir Hæstarétti svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Gagnáfrýjandi, L-x-x P-kvk-nf Á-kk-nf, greiði aðaláfrýjendum, Þ-kk-þgf M-kk-þgf S-kk-þgf og I-kvk-þgf J-kvk-þgf, 2.114.396 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 23.700 krónum frá 10. desember 2004 til 27. sama mánaðar, af 214.396 krónum frá þeim degi til 15. janúar 2005, af 1.214.396 krónum frá þeim degi til 1. maí 2005 og af 2.114.396 krónum frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum innborgunum að fjárhæð 1.000.000 krónur 12. maí 2005 og 730.000 krónur 18. júlí 2005, gegn afhendingu afsals að undangengnu hefðbundnu afsalsuppgjöri fyrir íbúð merktri 050102 að Strandaseli 2 í Reykjavík.

Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjendum samtals 500.000 krónur upp í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.