392/2017

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu E ehf. um að dómur Héraðsdóms Suðurlands frá 22. október 2010 yrði færður aftur inn í fasteignabók eignar með heitinu „Krókur, hótel, Ölfus“ og að samhliða því yrði afmáður tiltekinn lóðarleigusamningur milli E ehf. og D ehf. Var vísað til þess að áður en fyrrnefndum dómi var þinglýst hafði F ehf. fengið útgefið afsal sýslumanns fyrir þessum fasteignaréttindum á grundvelli nauðungarsölu og þinglýst þeim réttindum. Brast þannig heimild til að þinglýsa dóminum samkvæmt 4. mgr. 24. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 sem þó hefði verið gert fyrir mistök. Á grundvelli 1. mgr. 27. gr. laga nr. 39/1978 hafði sýslumanni verið rétt að bæta úr þessum mistökum með því að afmá dóminn úr fasteignabók og færa þar inn á ný fyrrnefndan lóðarleigusamning. Var hinn kærði úrskurður því staðfestur.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, B-kk-nf B-kk-nf og G-kvk-nf B-kvk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 12. júní 2017, en kærumálsgögn bárust réttinum 28. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 6. júní 2017, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að „úrlausn sýslumanns dags. 23.11.2016, sbr. leiðréttingu dags. 25.11.2016, verði hrundið og að dómur Héraðsdóms Suðurlands, dags. 22.10.2010, í máli nr. E-486/2010, skjalanr. X-2017/2011 verði aftur færður inn í veðmálaskrá eignarinnar, samhliða því að afmáður verði lóðarleigusamningur með skjalanr. X-1583/2006.“ Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðili krefst þess að fyrrgreind krafa verði tekin til greina. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Samkvæmt gögnum málsins fékk sóknaraðili afsal 21. mars 2006 fyrir 28.975 m2 lóð úr landi Króks í Ölfusi með landnúmeri 192055. Sama dag mun hann einnig hafa fengið afsal fyrir gistihúsi, sem virðist áður hafa verið reist á lóðinni og borið heitið Krókur, hótel með fastanúmeri 225-8395. Samdægurs seldi sóknaraðili síðan Dvöl ehf. gistihúsið og gerði samhliða því leigusamning til 40 ára við það félag um lóðina, sem húsið stóð á. Samkvæmt samningnum, sem var þinglýst 22. mars 2006 og fékk þá númerið 1583/2006, átti 1. október ár hvert að greiða lóðarleigu að fjárhæð 240.000 krónur, sem tæki breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs. Sóknaraðili og Dvöl ehf. munu hafa verið í eigu sömu manna.

Sóknaraðili höfðaði 29. september 2010 mál á hendur Dvöl ehf. og krafðist þess að staðfest yrði riftun á lóðarleigusamningi þeirra, sóknaraðila yrði heimilað að fá samninginn afmáðan úr fasteignabók, félagið yrði skyldað til að fjarlægja mannvirki með fastanúmerinu 225-8395 af lóðinni og dæmt til að greiða sóknaraðila vangoldna lóðarleigu fyrir árið 2009 að fjárhæð 252.870 krónur auk dráttarvaxta. Dvöl ehf. sótti ekki þing í málinu og gekk útivistardómur 22. október 2010, þar sem framangreindar dómkröfur sóknaraðila voru teknar til greina. Á þeim tíma stóð yfir nauðungarsala á eigninni Krókur, hótel og var hún seld við uppboð 16. nóvember 2010. Sýslumaðurinn á Selfossi gaf út afsal fyrir eigninni 10. janúar 2011 til Fjárvara ehf. og var því þinglýst degi síðar.

Með bréfi 28. júní 2011 fór sóknaraðili þess á leit við sýslumann að leigusamningurinn frá 21. mars 2006 milli sóknaraðila og Dvalar ehf. yrði afmáður úr fasteignabók á grundvelli fyrrnefnds dóms frá 22. október 2010. Við því varð sýslumaður 19. júlí 2011, en dóminum var þá þinglýst með þeim athugasemdum að Fjárvari ehf. væri þinglýstur eigandi Króks, hótels og að þrjár tilgreindar veðkröfur hvíldu á þeirri eign. Við þinglýsingu hlaut skjalið númerið 2017/2011.

Varnaraðili fékk 4. júní 2015 afsal frá Fjárvara ehf. fyrir ýmsum fasteignum, þar á meðal eign, sem tilgreind var með heitinu „Krókur, Hótel Hlíð, 816 Ölfusi, fastanúmer 225-8395, merkt 01-0101, gistihús, 874,7 m2 ásamt öllu er eigninni fylgir og fylgja ber“. Tekið var fram í afsalinu að varnaraðili hafi „kynnt sér allar þinglýstar kvaðir og skilmála, sbr. fyrirliggjandi veðbókarvottorð.“ Afsalinu var þinglýst 26. júní 2015 og mun varnaraðili enn vera þinglýstur eigandi þessarar eignar.

Með bréfi 7. september 2016 fór varnaraðili þess á leit við sýslumanninn á Suðurlandi að áðurgreindur dómur frá 22. október 2010 yrði „afmáður úr þinglýsingarbók og lóðarleigusamningur um eignina þinglýsingarnr. X-1583/2006 verði færður inn í þinglýsingabækur að nýju.“ Kvaðst varnaraðili telja að sýslumanni hafi orðið á mistök þegar dóminum var þinglýst og lóðarleigusamningurinn afmáður, þar sem eignin hafi verið seld nauðungarsölu og afsali á grundvelli hennar þinglýst eftir að dómurinn var kveðinn upp en áður en honum var þinglýst. Af þessum sökum hefði sýslumanni borið að vísa skjalinu frá þinglýsingu, þar sem dómþolinn hafi ekki lengur verið þinglýstur eigandi eignarinnar, sbr. 4. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga. Óskaði varnaraðili eftir því að bætt yrði „úr þessum mistökum hið fyrsta“ með vísan til 27. gr. sömu laga.

Sýslumaður varð við framangreindri beiðni varnaraðila með ákvörðun, sem hann beindi til beggja málsaðila með bréfi 23. nóvember 2016, um að afmá dóminn frá 22. október 2010 „af veðbókarvottorði eignarinnar“ og færa lóðarleigusamning með tilgreindu númeri „aftur inn á veðbókarvottorð eignarinnar.“ Sýslumaður sendi aðilunum annað bréf 25. nóvember 2016 undir fyrirsögninni: „Leiðrétting á leiðréttingu“, þar sem fram kom að vísað hafi verið til rangs lóðarleigusamnings í ákvörðuninni, sem kynnt var í bréfinu frá 23. sama mánaðar, en nú hefði „lóðarleigusamningur sbr. skj.nr. X-1583/2006 verið færður inn á veðbókarvottorð eignarinnar og leiðréttingar getið.“ Sóknaraðili undi ekki við þessar ákvarðanir og tilkynnti sýslumanni bréflega að hann bæri þær undir héraðsdóm á grundvelli 3. gr. þinglýsingalaga. Mál þetta var þingfest af því tilefni 20. janúar 2017.

II

Þegar dómur gekk í máli sóknaraðila á hendur Dvöl ehf. 22. október 2010 var það félag þinglýstur eigandi fasteignarinnar, sem auðkennd var í fasteignabók með heitinu „Krókur, hótel, Ölfus“ og fastanúmeri 225-8395. Ekki liggur annað fyrir en að þar hafi verið um að ræða hús og eftir atvikum önnur mannvirki með tilheyrandi lóðarréttindum samkvæmt lóðarleigusamningi félagsins við sóknaraðila frá 21. mars 2006. Með dóminum var meðal annars slegið föstu riftun þess samnings og kveðið á um heimild sóknaraðila til að fá hann máðan úr þinglýsingabók. Dómi þessum var á hinn bóginn ekki þinglýst fyrr en 29. júní 2011. Áður en það var gert hafði Fjárvari ehf. sem áður segir fengið útgefið afsal sýslumannsins á Selfossi 10. janúar 2011 fyrir þessum fasteignarréttindum á grundvelli nauðungarsölu og var því þinglýst degi síðar. Þótt réttur Fjárvara ehf. til fasteignarinnar hafi á þennan hátt verið leiddur frá Dvöl ehf. gat dómurinn frá 22. október 2010 ekki bundið fyrrnefnda félagið úr því að honum hafði ekki verið þinglýst áður en réttindum þess var þinglýst. Samkvæmt 4. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga brast þannig heimild til að þinglýsa dóminum, sem þó var gert fyrir mistök. Á grundvelli 1. mgr. 27. gr. sömu laga var sýslumanni rétt að bæta úr þessum mistökum með því að afmá dóminn úr fasteignabók og færa þar inn á ný lóðarleigusamninginn frá 21. mars 2006. Hinn kærði úrskurður verður því staðfestur.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Eignarhaldsfélagið Skólabrú 1 ehf., greiði varnaraðila, ÍSB fasteignum ehf., 350.000 krónur í kærumálskostnað.