262/2015

Í nóvember 2014 gerði Í ehf. kauptilboð í nánar tilgreinda fasteign í eigu Ö ehf. með fyrirvara um samþykki lóðareigenda, S o.fl., og að samningar næðust um fjárhæð lóðarleigu. Nokkrum dögum síðar tilkynntu S o.fl. að þau hygðust neyta forkaupsréttar samkvæmt ákvæðum lóðarleigusamnings frá 1975, þó með þeim fyrirvara að þau myndu nýta ákvæði samningsins um að dómkveðja tvo menn til að meta hæfilegt söluverð sem þau töldu vera allt of hátt í kauptilboði Í ehf. Í dómi Hæstaréttar kom fram að tilvísun 1. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup í 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976 ætti einungis við þegar um makaskipti væri að ræða. Þar sem almenn skilyrði laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála voru uppfyllt til dómkvaðningar matsmanna var hinn kærði úrskurður staðfestur.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma H-kk-nf I. J-kk-nf hæstaréttardómari og I-kvk-nf E-kvk-nf og K-kk-nf A-kk-nf settir hæstaréttardómarar.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 30. mars 2015, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 8. apríl sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Austurlands 17. mars 2015, þar sem fallist var á beiðni varnaraðila um dómkvaðningu matsmanna. Kæruheimild er í c. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðili krefst þess að kröfu varnaraðila verði hafnað. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Hinn 3. nóvember 2014 gerði einkahlutafélagið Íslenskir fjallaleiðsögumenn sóknaraðila kauptilboð að fjárhæð 24.000.000 krónur í fasteignina Vesturhús, Hofi í Öræfum, en um er að ræða 146,2 m² einbýlishús byggt árið 1975 ásamt tilheyrandi lóðarleiguréttindum. Kauptilboðið var gert með fyrirvara um samþykki lóðareiganda og að samningar næðust um fjárhæð lóðarleigu. Varnaraðilar tilkynntu sóknaraðila með bréfi 14. nóvember 2014 að þeir hygðust neyta forkaupsréttar samkvæmt ákvæðum lóðarleigusamnings 29. júní 1975, sem ágreiningslaust er að gildi um lögskipti aðila. Þar sagði að leigutaka væri óheimilt að selja leiguréttindi sín að lóðinni ásamt íbúðarhúsinu, nema með samþykki leigusala, enda ætti leigusali forkaupsrétt fyrir hið ákveðna söluverð. Teldi leigusali verðið of hátt gæti hann látið tvo dómkvadda menn meta það og ætti þá forkaupsrétt fyrir matsverð.

Með matsbeiðni 19. nóvember 2014 óskaði varnaraðilinn S-kk-nf B-kk-nf eftir því fyrir sína hönd og annarra varnaraðila að dómkvaddir yrðu tveir menn til að meta hæfilegt söluverð umræddrar fasteignar. Um tilgang matsbeiðni var vísað til þess að varnaraðilar teldu tilgreint söluverð allt of hátt og fjarri öllu lagi, hvort sem miðað væri við fasteignamat, framreiknað kaupverð núverandi eigenda frá árinu 2004 eða verð á sambærilegum eignum í nágrenni hins selda húss, sérstaklega þegar litið væri til ástands hússins, og hygðust þeir færa sönnur á að hið tilgreinda verð væri rangt. Um lagarök var vísað til „laga nr. 91/1991, IX kafla 61. gr“. Í tölvubréfi héraðsdómara 7. janúar 2015 til áðurnefnds varnaraðila, sem er ólöglærður, var vakin athygli hans á að matsbeiðnin væri haldin þeim annmörkum að ekki kæmi fram í henni á hvaða grundvelli hann kæmi fram fyrir hönd annarra varnaraðila og að upplýsa þyrfti um nafn þess fyrirsvarsmanns sóknaraðila sem svarað gæti fyrir hann í matsmálinu. Í svonefndum viðauka við matsbeiðnina 12. janúar 2015, sem saminn var af lögmanni varnaraðila fyrir hönd þeirra, var bætt úr þessum annmörkum og tekið sérstaklega fram að allir varnaraðilar hefðu leitað til hans til að gæta hagsmuna sinna til samræmis við fyrrgreinda matsbeiðni. Um lagarök var meðal annars vísað til IX. og XII. kafla laga nr. 91/1991.

Mælt er fyrir um það í 1. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup að eigi maður forkaupsrétt að fasteign sem kaupsamningur hefur verið gerður um skuli seljandi þegar bjóða honum skriflega að neyta þess réttar og skulu söluverð og aðrir skilmálar jafnframt tilgreindir á tæmandi hátt. Þá segir þar að sé um að ræða makaskipti skuli seljandi tilgreina hversu hátt hin framboðna fasteign er metin til peningaverðs og hafi þá rétthafi heimild til að kaupa fasteignina því verði eða matsverði, sem framkvæmt skuli af dómkvöddum mönnum samkvæmt reglum 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976 með síðari breytingum.

Af framangreindu leiðir að heimild til dómkvaðningar matsmanna verður ekki reist á tilvitnuðu ákvæði laga nr. 40/2002, þar sem hún takmarkast við að um makaskipti sé að ræða. Sú heimild verður á hinn bóginn reist á fyrrnefndu ákvæði lóðarleigusamningsins frá 29. júní 1975. Þá eru uppfyllt skilyrði 1. mgr. 77. gr. laga nr. 91/1991 til dómkvaðningar matsmanna, enda verður ekki talið að þau atriði, sem varnaraðilar vilja sanna, skipti bersýnilega ekki máli eða séu bersýnilega tilgangslaus til sönnunar, sbr. 3. mgr. 46. gr. sömu laga. Verður hinn kærði úrskurður því staðfestur.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðilum kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Öræfin ehf., greiði varnaraðilum, S-kk-þgf B-kk-þgf, G-kk-þgf B-kk-þgf, S-kk-þgf A-kk-þgf B-kk-þgf, J-kk-þgf S-kk-þgf B-kk-þgf og U-kvk-þgf B-kvk-þgf, hverjum um sig 70.000 krónur í kærumálskostnað.