358/2016

B og R keyptu fasteign af K og V og bjuggu í henni í eitt ár en seldu hana svo til S og K. Samkvæmt dómi héraðsdóms var kaupendum íbúðarinnar, S og K, dæmdur afsláttur af kaupverði vegna galla sem fólginn var í því að gólf íbúðarinnar hölluðu. B og R höfðuðu mál þetta til að fá greitt úr hendi K og V þann afslátt sem þau máttu þola samkvæmt fyrrnefndum dómi. Var talið að seljendum íbúðarinnar K og V hafi borið í samræmi við 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup að eigin frumkvæði að veita B og R upplýsingar um þá galla sem þau vissu um að væru á gólfi íbúðarinnar. Var vísað til þess að hefðu búið um árabil í íbúðinni, þekkt eiginleika hennar vel og staðið í málaferlum vegna galla á henni. Var talið ósannað að þau hefðu veitt B og R upplýsingar sem þau bjuggu yfir um galla á eigninni. Með vanrækslu á upplýsingaskyldu seljanda bökuðu K og V sér skaðabótaábyrgð á sakargrundvelli. Var því fallist á kröfu B og R.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma B-kk-nf B-kk-nf hæstaréttardómari og D-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf og I-kvk-nf E-kvk-nf settir hæstaréttardómarar.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 10. maí 2016. Þau krefjast þess að stefndu verði óskipt gert að greiða þeim 1.740.172 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 26. apríl 2015 til greiðsludags. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Forsaga máls þessa er sú að stefndu keyptu íbúð þá sem mál þetta lýtur að, eignarhluta 03-02, að Lækjarsmára 7 í Kópavogi, af einkahlutafélaginu Hlíðarsmára 6 með kaupsamningi 9. október 2000. Einkahlutafélagið höfðaði mál á hendur stefndu til heimtu eftirstöðva kaupverðs í júní 2003. Í greinargerð stefndu 3. september sama ár kom fram að íbúðin væri haldin margvíslegum göllum, meðal annars voru tilgreindar miklar skekkjur og ójöfnur á gólfum íbúðarinnar. Málaferlum milli stefndu og einkahlutafélagsins lauk með réttarsátt 12. maí 2004 og gaf Hlíðarsmári 6 ehf. út afsal til handa stefndu 7. september sama ár. Í afsalinu sagði að umsamið kaupverð hefði sætt lækkun vegna galla á eigninni.

Stefndu seldu áfrýjendum eignina með kaupsamningi 19. janúar 2012. Áfrýjendur bjuggu í íbúðinni í eitt ár, en seldu hana síðan 26. mars 2013 þeim S-kk-þgf V-kk-þgf E-kk-þgf og K-kvk-þgf Þ-kvk-þgf J-kvk-þgf. Kaupendur greiddu ekki lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi, 1.585.843 krónur, og stefndu áfrýjendur þeim til greiðslu eftirstöðva kaupverðs. Kaupendur báru fyrir sig galla á eigninni vegna gólfhalla og fengu dómkvaddan matsmann til að leggja mat á ætlaðan galla. Samkvæmt matsgerðinni var frávik ,,réttleika“ gólfa verulega umfram það sem talið var eðlilegt og heildarkostnaður við úrbætur talinn vera 3.862.000 krónur. Fyrrnefndir kaupendur íbúðarinnar, S-kk-nf og K-kvk-nf, gagnstefndu áfrýjendum til greiðslu skaðabóta að þeirri fjárhæð og viðurkenningar á rétti til skuldajafnaðar að því marki sem til þyrfti, en til sjálfstæðs dóms fyrir því sem umfram væri.

Samkvæmt dómi Héraðsdóms Reykjaness 3. mars 2015 var gagnsökinni vísað frá dómi vegna annmarka á matsgerð, en dæmt að kaupendur íbúðarinnar ættu rétt á 1.500.000 króna afslætti af kaupverði vegna galla sem fólginn var í því að gólf hölluðust sums staðar í íbúðinni.

II

Með fyrrgreindum dómi héraðsdóms var því slegið föstu að íbúðin sem mál þetta lýtur að væri haldin þeim ágalla að gólf hölluðust sums staðar í henni. Freista áfrýjendur þess nú að fá greitt úr hendi stefndu þann afslátt af kaupverði íbúðarinnar sem þau máttu þola samkvæmt dóminum, auk kostnaðar við eigin áhættu réttaraðstoðartryggingar að fjárhæð 240.172 krónur. Áfrýjendur byggja kröfu sína einkum á 26. og 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Við málflutning fyrir Hæstarétti tefldu stefndu fyrst fram sjónarmiðum um tómlæti áfrýjenda, sbr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Sú málsástæða getur ekki komið til úrlausnar við meðferð málsins fyrir Hæstarétti, sbr. 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 er fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar sem seljandi vissi eða mátti vita um að kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildi þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar.

Ágreiningslaust er að stefndu vissu um gólfhalla í íbúðinni áður en þau seldu hana áfrýjendum, enda hefur stefnda V-kvk-nf haldið því fram að hún hafi, þegar áfrýjendur skoðuðu íbúðina sagt þeim og sýnt að bolti ,,hætti ekki að rúlla“ á gólfinu. Hún sagðist ,,vitaskuld“ hafa vitað af gólfhallanum. Stefndi K-kk-nf kvaðst hafa parketlagt íbúðina og sagði að það hafi verið „búið að setja ... flotun yfir“. Hann kvaðst ekki hafa haft hugmynd um að gólfhallinn hefði verið yfir löglegum mælikvarða.

Áfrýjandinn R-kk-nf bar fyrir héraðsdómi að sér hafi ekki verið kynntur neinn halli á gólfum þegar hann skoðaði íbúðina. Þær upplýsingar hefði stefnda V-kvk-nf fyrst veitt sér þegar hann hafi tilkynnt henni um að komið hafi fram athugasemdir frá kaupendum íbúðarinnar, fyrrgreindum S-kk-þgf og K-kvk-þgf, um gólfhalla. Áfrýjandinn B-kvk-nf kvaðst ekki hafa heyrt stefndu V-kvk-þf segja fyrir kaupsamningsgerð að boltar hættu ekki að rúlla í íbúðinni. Þá kvaðst hún ekki hafa skrifað undir kaupsamning hefði hún vitað um þann galla.

Stefndu, sem seljendum íbúðarinnar, bar í samræmi við 26. gr. laga nr. 40/2002 að eigin frumkvæði að veita áfrýjendum upplýsingar um þá galla sem þau vissu um að væru á gólfi íbúðarinnar. Þau höfðu búið um árabil í íbúðinni, þekktu eiginleika hennar vel og staðið í málaferlum vegna galla á henni, sem meðal annars fólust í halla á gólfum. Þá er ágreiningslaust að gólf hölluðu sums staðar þegar áfrýjendur festu kaup á íbúðinni. Af því sem fram hefur komið í málinu er ósannað að stefndu hafi veitt áfrýjendum þær upplýsingar sem þau bjuggu yfir um framangreindan galla á eigninni. Er hafið yfir vafa að vitneskja áfrýjenda þar að lútandi hefði haft áhrif á gerð eða efni kaupsamningsins.

Með vanrækslu á upplýsingaskyldu seljenda bökuðu stefndu sér skaðabótaábyrgð á sakargrundvelli. Á hinn bóginn er ósannað að áfrýjendum hafi verið ljós sá galli sem reyndist á gólfi íbúðarinnar vegna halla, þegar þau undirrituðu kaupsamning um íbúðina og geta stefndu því ekki borið fyrir sig 29. gr. laga nr. 40/2002 um aðgæsluskyldu kaupanda. Breytir engu í þessu sambandi þótt áfrýjandinn R-kk-nf hafi síðar, eftir að kaupsamningur hafði verið undirritaður og afhending íbúðarinnar farið fram, orðið var við halla á gólfi í anddyri.

Samkvæmt framansögðu verða stefndu dæmd óskipt til að greiða áfrýjendum skaðabætur sem nema stefnukröfu, sbr. 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002.

Eftir þessum úrslitum verður stefndu gert að greiða áfrýjendum óskipt málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti sem ákveðst í einu lagi á báðum dómstigum eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Stefndu, K-kk-nf Þ-kk-nf H-kk-nf og V-kvk-nf S-kvk-nf, greiði óskipt áfrýjendum B-kvk-þgf G. E-kvk-þgf og R-kk-þgf K-kk-þgf E-kk-þgf, 1.740.172 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 26. apríl 2015 til greiðsludags.

Stefndu greiði áfrýjendum óskipt samtals 1.500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.