454/1999

Fasteignin A, eign AB, var seld nauðungarsölu. Við nauðungarsöluna kom fram að óljóst væri hvort byggingarréttur á auðri lóð við A fylgdi með í kaupunum. J seldi KG byggingarréttinn á árinu 1992, en Kópavogsbær leysti byggingarréttinn til sín frá KG samhliða því að hann keypti A af K 1994. Kópavogsbær afsalaði A í desember 1997 til V og var tekið fram í afsali að umræddur byggingarréttur fylgdi eigninni. V afsalaði síðan A til AB í maí 1999 og var byggingarréttarins ekki getið sérstaklega í afsalinu. Eftir nauðungarsöluna lýsti sýslumaður þeirri skoðun að byggingarrétturinn hefði fylgt A. Þessum skilningi mótmælti N, sem taldi sig hafa keypt byggingarréttinn í desember 1997. Krafðist AB ógildingar nauðungarsölunnar þar sem að við uppboðið hafi ekki legið nægilega skýrt fyrir hvað væri verið að selja og hvort umræddur byggingarréttur hafi þar átt að fylgja A og hafi brostið heimild til að selja byggingarréttinn með A þar sem AB hafi aldrei átt þann rétt. Talið var að AB hefði ekki lögvarða hagsmuni af því að fá uppboðinu hnekkt á þessum grunni og var málinu vísað sjálfkrafa frá héraðsdómi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, A-kk-nf B-kk-nf og G-kk-nf C-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 2. nóvember 1999, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 10. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 26. október 1999, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um ógildingu uppboðs, sem sýslumaðurinn í Kópavogi hélt 22. júní 1999 við nauðungarsölu á fasteigninni Auðbrekku 2, efri hæð frambyggingar. Kæruheimild er í 85. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess að fyrrnefnt uppboð verði látið standa óhaggað. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I.

Samkvæmt gögnum málsins var efri hæð frambyggingar að Auðbrekku 2 í Kópavogi, eign varnaraðila, seld nauðungarsölu af sýslumanninum í Kópavogi við framhald uppboðs 22. júní 1999. Fulltrúi sýslumanns, sem hélt uppboðið, mun hafa greint þar frá því að óljóst væri hvort byggingarréttur á auðri lóð, vestan við eignina sem selja átti, fylgdi með í kaupunum, þar sem tvö síðustu afsöl fyrir fasteigninni væru misvísandi í því efni. Mun þessi vafi eiga rætur að rekja til þess að á árinu 1992 seldi Jöfur hf. Krossgötum umræddan byggingarrétt. Kópavogsbær leysti til sín byggingarréttinn frá Krossgötum samhliða því að hann keypti frambygginguna að Auðbrekku 2 af Krossinum, kristilegu samfélagi, í mars 1994. Bæjarsjóður Kópavogs afsalaði 29. desember 1997 eignarhluta sínum í efri hæð frambyggingar að Auðbrekku 2 til Verndar vátryggingamiðlunar ehf. Var tekið fram í afsali að eigninni fylgdi byggingarréttur vestan megin við húsið fyrir nýbyggingu með allt að 100 m² grunnfleti ásamt kjallara. Vernd vátryggingamiðlun ehf. afsalaði síðan eignarhluta sínum í Auðbrekku 2 til varnaraðila 18. maí 1999. Ekki var tekið sérstaklega fram í afsalinu hvort umræddur byggingarréttur fylgdi með í kaupunum.

Í janúar 1999 bárust sýslumanni beiðnir nokkurra veðhafa um nauðungarsölu á efri hæð frambyggingar Auðbrekku 2. Var fasteignin þá þinglýst eign Verndar vátryggingamiðlunar ehf. Beiðnir þessar voru fyrst teknar fyrir af sýslumanni 24. mars 1999. Við byrjun uppboðs á eigninni 26. maí 1999 var lagt fram fyrrnefnt afsal Verndar vátryggingamiðlunar ehf. til varnaraðila fyrir fasteigninni. Uppboðinu var síðan fram haldið 22. júní 1999. Sýslumaður tilkynnti sóknaraðila 8. júlí 1999 að boði, sem hann gerði við framhald uppboðsins, yrði tekið ef greiðsla bærist samkvæmt því í síðasta lagi 13. sama mánaðar. Í bréfi til sóknaraðila 9. júlí 1999 lýsti fulltrúi sýslumanns þeirri skoðun embættisins að fyrrnefndur byggingarréttur fylgdi eignarhlutanum í Auðbrekku 2 við nauðungarsöluna. Þessum skilningi mótmælti Nýja kökuhúsið ehf. í bréfi til sýslumanns 14. júlí 1999, þar sem því var lýst yfir að félagið hefði keypt umræddan byggingarrétt 11. desember 1997.

Varnaraðili leitaði 19. júlí 1999 úrlausnar héraðsdómara um gildi nauðungarsölunnar og krafðist ógildingar hennar að því er varðar uppboðið á eigninni. Sú krafa er í meginatriðum reist á því að við uppboðið hafi ekki legið nægilega skýrt fyrir hvað væri verið að selja og hvort umræddur byggingarréttur hafi þar átt að fylgja eignarhlutanum í Auðbrekku 2. Telur varnaraðili byggingarréttinn sjálfstæða eign, sem gengið hafi kaupum og sölum óháð eignaraðild að Auðbrekku 2. Hafi Vernd vátryggingamiðlun ehf., sem var gerðarþoli þegar nauðungarsala var fyrst tekin fyrir, verið búin að selja Nýja kökuhúsinu ehf. hluta þessa byggingarréttar þegar varnaraðili keypti húsnæðið af fyrrnefnda félaginu. Því hafi sýslumaður ekki getað selt nauðungarsölu byggingarrétt, sem Nýja kökuhúsið sé eigandi að. Fyrir Hæstarétt hefur varnaraðili lagt fram yfirlýsingu löggilts endurskoðanda um að Nýja kökuhúsið ehf. hafi 11. desember 1997 greitt 400.000 króna innborgun vegna kaupa á byggingarrétti vestan við Auðbrekku 2 í Kópavogi.

II.

Varnaraðili, sem var gerðarþoli við nauðungarsöluna á fyrrnefndum eignarhluta í Auðbrekku 2, byggir samkvæmt áðursögðu kröfu sína í málinu á því að sýslumaður hafi þar selt umræddan byggingarrétt með eignarhlutanum, en til þess hafi brostið heimild, því varnaraðili hafi aldrei átt þann rétt. Varnaraðili ber enga ábyrgð á þessari gerð sýslumanns, þótt síðar kynni að koma í ljós að fyrir henni hefði ekki verið stoð og hún leiddi til tjóns fyrir þriðja mann. Þá hefur varnaraðili ekki haldið því fram að sýslumaður hafi gengið á rétt sinn með þessum hætti, en til þess verður og að líta að ætla verður að boð í eignarhlutann hafi orðið hærri vegna byggingarréttarins en ella hefði orðið. Eins og málið liggur fyrir verður því ekki séð að varnaraðili hafi neina lögvarða hagsmuni af því að fá umræddu uppboði hnekkt á þessum grunni. Af þeirri ástæðu er óhjákvæmilegt að vísa málinu sjálfkrafa frá héraðsdómi.

Rétt þykir að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi.

Málskostnaður í héraði og kærumálskostnaður fellur niður.