360/2006

Ágreiningur málsins varðar gildi kauptilboðs G sem J samþykkti í byrjun febrúar 2005 varðandi kaup þess fyrrnefnda á íbúð hans. Í tilboðinu voru gerðir nánar tilgreindir fyrirvarar, m.a. fyrirvari um lánveitingar sem kvað á um að G hefði 10 virka daga til þess að útvega fjármagn til kaupanna. Fyrir lá í málinu að J samþykkti að 10 daga frestur G framlengdist til 30. mars 2005. G mætti hins vegar ekki til samningsgerðar þann dag og taldi J sig af þeim sökum ekki vera lengur bundinn við kauptilboðið. J seldi þriðja manni íbúðina 7. júní 2005. G taldi að J hefði verið bundinn af samþykki kauptilboðsins og krafðist efndabóta. Í niðurstöðu Hæstaréttar segir að úrslit málsins ráðist af því hvor aðilanna verði talinn bera ábyrgð á því að ekki var gengið frá kaupsamningnum 30. mars 2005. G hélt því fram að J hefði ekki staðið við skyldur sem á honum hvíldu samkvæmt kauptilboðinu og því hefði henni verið óskylt að ganga frá kaupsamningnum þennan dag. Ekki var fallist á að þeir fyrirvarar í kauptilboðinu, sem J bar ábyrgð á, hefðu valdið því að ekki hefði verið unnt að ganga frá samningnum, né hefðu þeir heimilað G að láta hjá líða að mæta á hinn boðaða fund 30. mars 2005. Var það því á ábyrgð G að ekki var gengið til endanlegs kaupsamnings um fasteignina. Var J sýknaður af kröfu G.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir I-kvk-nf B-kvk-nf, J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 5. júlí 2006. Hún krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 700.000 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 7. júní 2005 til greiðsludags. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Ágreiningur málsaðila spratt af samþykktu kauptilboði í byrjun febrúar 2005 um íbúð að Spítalastíg 4B í Reykjavík og er málavöxtum lýst í hinum áfrýjaða dómi. Fyrir liggur að aðilar komust að samkomulagi um að 10 daga frestur sem áfrýjandi fékk til að „útvega fjármagnið“ framlengdist til 30. mars 2005, en það er sá dagur sem stefndi nefndi í símskeyti til áfrýjanda 22. mars 2005 til að ganga frá kaupsamningi. Símskeytið var svohljóðandi: „Efni: Efndir á samþykktu kauptilboði dags. 7.2.2005. Seljendur (svo) eignarinnar að Spítalastíg 4b, Reykjavík telja sig hafa staðið við allt sitt í sambandi við lánveitingu yðar, m.a. með því að bregðast við fullyrðingum Íslandsbanka um að íbúðin væri ósamþykkt. Skv. svarbréfi sem barst frá Reykjavíkurborg og dags. er 16.03.2005 er ljóst að íbúðin er samþykkt af byggingarfulltrúanum í Reykjavík. Seljendur telja dráttinn sem nú er orðinn frá 16. þ.m. óeðlilegan og krefjast þess að undir kaupsamning verði skrifað eigi síðar en miðvikudaginn 30. mars nk.“

Tilvitnað bréf byggingarfulltrúa liggur fyrir í málinu. Í því er gerð grein fyrir fyrirspurn stefnda 9. mars 2005 sem laut að því, hvort íbúðin sem málið varðar hafi verið samþykkt „sbr. uppmælingarteikningu mótt. hjá byggingarfulltrúa 24. apríl 1974 ...“. Í lok bréfsins er gefið jákvætt svar við fyrirspurninni. Þá liggja ennfremur fyrir í málinu í ljósriti teikningar af húsinu Spítalastígur 4 og einstökum íbúðum þess, sem munu hafa legið fyrir hjá byggingarfulltrúa. Á teikningum þessum er svofelld áritun: „Samþykkt ljósrit af uppmælingu í apríl 1974. Upprunalegur uppdráttur af húsinu er ekki til á skjalasafni byggingarfulltrúa. Samkvæmt upplýsingum á Skjalasafni Reykjavíkurborgar er húsið byggt árið 1903 og að mestu óbreytt síðan. Því verður risíbúðin að teljast samþykkt samkvæmt uppmælingu í apríl 1974.“

Með tölvubréfi 22. mars 2005 tilkynnti fasteignasalinn, sem annaðist milligöngu um viðskipti aðila, föður stefndu að hann væri „búinn að bóka samning kl. 17.00 30.3.05 ef þið verðið tilbúin.“ Þessu svaraði faðir stefndu með tölvubréfi daginn eftir, þar sem meðal annars kom fram, að til þess að unnt væri að „selja íbúðina“ þyrftu teikningar að liggja fyrir og afsal til stefnda frá fyrri eiganda íbúðarinnar. Unnt væri að gera eignaskiptasamning þegar teikningar lægju fyrir. Ekki er ágreiningur um að faðir áfrýjanda hafði fullt umboð hennar til að annast samskipti af hennar hálfu við stefnda og fasteignasöluna sem annaðist kaupin. Í munnlegum málflutningi fyrir Hæstarétti kom fram af hálfu áfrýjanda að hún hefði á þessum tíma talið að ekki lægju fyrir samþykktar teikningar af íbúðinni og þyrfti að láta gera nýjar teikningar til samþykktar áður en unnt yrði að ljúka gerð kaupsamningsins. Af hálfu áfrýjanda var síðan ekki mætt á hinn boðaða fund 30. mars 2005 og varð þess vegna ekkert af gerð sérstaks kaupsamnings um eignina. Telur áfrýjandi að stefndi beri ábyrgð á þessu og geti hann því ekki lýst sig óbundinn af samningnum við áfrýjanda með vísan til þess að samningsgerðin hafi ekki gengið eftir. Stefndi telur á hinn bóginn að áfrýjandi hafi glatað rétti sínum til íbúðarinnar með því að mæta ekki til samningsgerðarinnar 30. mars 2005. Ráðast úrslit málsins af því hvor aðilanna verður talinn bera ábyrgð á því að ekki var gengið frá kaupsamningnum þennan dag.

Eins og fyrr segir komu í tölvubréfinu 22. mars fram af hálfu áfrýjanda tvær ástæður fyrir því að hún taldi ekki unnt að ganga frá kaupsamningnum á grundvelli þeirra upplýsinga og gagna sem þá lágu fyrir. Í hinu samþykkta kauptilboði hafði verið kveðið á um að stefndi skyldi sjá um og greiða allan kostnað vegna gerðar nýs eignaskiptasamnings. Átti að inna lokagreiðslu samkvæmt tilboðinu af hendi þegar þeim samningi hefði verið þinglýst. Samkvæmt þessu ákvæði bar áfrýjanda skylda til að ljúka gerð kaupsamnings, þó að ljóst væri að samningur um eignaskipti lægi ekki fyrir á því tímamarki sem hér um ræðir. Áfrýjandi vissi að íbúðin var samþykkt af byggingaryfirvöldum og hafði enga ástæðu til að ætla að ekki yrði unnt að gera eignaskiptasamning á grundvelli þeirra gagna sem þegar voru fyrir hendi. Gat hún því ekki neitað að sinna boðun til fundarins 30. mars 2005 á þessari forsendu. Hitt atriðið, sem nefnt var af hálfu áfrýjanda, laut að því að afla yrði afsals frá fyrri eiganda til stefnda, áður en gengið yrði frá samningi. Í hinu samþykkta kauptilboði sagði um þetta: „Fyrirvari gerður um samþykki þinglýsts eiganda.“ Í málinu liggur fyrir afsal frá fyrri eiganda eignarinnar til stefnda dagsett 23. mars 2005. Áfrýjandi segir að sér hafi ekki verið tilkynnt um þetta. Jafnvel þó að þetta yrði lagt til grundvallar gat hún ekki af þeirri ástæðu láta hjá líða að mæta á hinn boðaða fund 30. mars 2005. Stefndi hafði tilkynnt henni að hann væri tilbúinn til kaupsamningsgerðar og gat hann til dæmis hafa ætlað að uppfylla kröfuna um samþykki þinglýsts eiganda með því að láta hann skrifa samþykki á kaupsamninginn. Samkvæmt þessu telst það hafa verið á ábyrgð áfrýjanda að ekki var gengið til gerðar endanlegs kaupsamnings um fasteignina.

Samkvæmt því sem rakið hefur verið verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur og áfrýjandi dæmdur til að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti svo sem nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur er óraskaður.

Áfrýjandi, G-kvk-nf J-kvk-nf, greiði stefnda, J-kk-þgf B-kk-þgf P-kk-þgf, 350.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.