272/1998

G átti efri hæð og T neðri hæð í húsi þegar T hófst handa við byggingu á sólpalli og skjólvegg við það. Meðan á framkvæmdum stóð seldi G Á og H íbúð sína. Eftir að T seldi íbúð sína í húsinu rúmum tveimur árum síðar risu deilur um eignarrétt yfir sólpallinum. Tæpum fjórum árum eftir bygginguna sótti T um byggingarleyfi vegna framkvæmdanna og ritaði G á umsóknina sem lóðarhafi og var umsóknin samþykkt. Kærðu Á og H útgáfu byggingarleyfis til umhverfisráðherra sem staðfesti ákvörðun byggingarnefndar. Talið var að rétt hefði verið að fá samþykki sameigenda sem eignina áttu þegar umsókn um byggingarleyfi var lögð inn. Þar sem samþykki Á og H skorti var niðurstaða héraðsdóms um að ógilda bæri umrætt byggingarleyfi og úrskurð umhverfisráðherra staðfest.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf G-kk-nf, G-kk-nf C-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Stefnda í héraði, T-kvk-nf Ó-kvk-nf, skaut málinu til Hæstaréttar 30. júní 1998. Hún lést 5. júlí sama árs og hefur eftirlifandi eiginmaður hennar, E-kk-nf Þ. L-kk-nf, sem situr í óskiptu búi, tekið við aðild málsins. Krefst hann sýknu, auk málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Í húsinu nr. 8 við Selvogsgrunn í Reykjavík eru tvær íbúðir, efri hæð og neðri hæð, og skiptist kjallari á milli þeirra að jöfnu. Áfrýjandi og eiginkona hans bjuggu á neðri hæð, en hún seldi íbúðina núverandi eigendum 3. nóvember 1995. G-kvk-nf J-kvk-nf bjó á efri hæðinni, en seldi hana stefndu 3. ágúst 1993.

Samkvæmt fyrirliggjandi teikningum er gengið úr svefnherbergi íbúðar á neðri hæð út á svalir og niður tröppur í garðinn bak við húsið. Þar myndar húsið horn í garðinum. Áfrýjandi og eiginkona hans byggðu í horni þessu sólpall úr timbri, um 20 m2 að stærð, tengdan svölunum og tröppunum, auk skjólgarðs. Þau kveðast hafa haft leyfi sameiganda síns til þessara framkvæmda og hafa lagt fram um það yfirlýsingu hans, sem hefur verið staðfest fyrir dómi. Réðust þau í framkvæmdirnar sumarið 1993, í þann mund sem G-kvk-nf, eigandi efri hæðar, seldi íbúðina stefndu í máli þessu. Eftir að eiginkona áfrýjanda seldi íbúðina í nóvember 1995 risu deilur milli nýrra eigenda neðri hæðar og stefndu um eignarrétt yfir sólpallinum. Hafa stefndu krafist þess að pallurinn yrði annaðhvort talinn sameign beggja hæða eða fjarlægður.

II.

Svo sem greint er í héraðsdómi fóru stefndu fram á það með bréfi til byggingarfulltrúans í Reykjavík 28. nóvember 1996 að fyrrnefndur sólpallur ásamt skjólvegg á sameiginlegri lóð hússins, sem byggður hafi verið af eiganda neðri hæðar á tímabilinu frá 15. júlí til septemberloka 1993, yrði fjarlægður, þar sem aldrei hafi verið fengið byggingarleyfi fyrir framkvæmdinni, sem þó hafi verið skylt samkvæmt 1. mgr. 9. gr. þágildandi byggingarlaga nr. 54/1978 og byggingarreglugerð. Sagði í bréfinu meðal annars: „Byggingarleyfi í framangreinda veru, ef eftir yrði leitað, verði aldrei samþykkt ... nema framkvæmdin verði jafnframt sameign eigenda hússins.“ Byggingarnefnd Reykjavíkur ákvað á fundi sínum 13. febrúar 1997 „að eigendum neðri hæðar skyldi gert að sækja um áður gerðan sólpall og skjólgirðingu.“ T-kvk-nf Ó-kvk-nf, sem hafði eins og áður segir selt neðri hæðina með kaupsamningi 3. nóvember 1995, lagði inn 17. mars 1997 umsókn um byggingarleyfi fyrir „áður reistum sólpalli og skjólvegg“, og hafði G-kvk-nf J-kvk-nf, fyrri eigandi efri hæðarinnar, ritað á umsóknina sem lóðarhafi. Umsóknin var samþykkt á fundi byggingarnefndar 25. mars 1997. Krefjast stefndu ógildingar þeirrar samþykktar.

III.

Hin umdeilda samþykkt byggingarnefndar Reykjavíkur 25. mars 1997 var á því reist, að sameigandi á þeim tíma, sem framkvæmdir áttu sér stað, hafi samþykkt þær og þá ráðstöfun sameignarinnar, sem af þeim leiddi. Með því hafi áskilnaði um samþykki sameigenda samkvæmt 11. gr. byggingarlaga verið fullnægt. Á þetta var fallist í úrskurði umhverfisráðherra, sem gekk 15. júlí 1997 um kæru stefndu á fyrrgreindri ákvörðun byggingarnefndar frá 25. mars sama árs. Aðilarnir deila um hvort fullnægjandi hafi verið að umsókninni fylgdi einungis samþykki frá þeim, sem var sameigandi að fasteigninni á þeim tíma er ákvörðun um framkvæmdir var tekin og framkvæmt var, eða hvort nauðsyn hafi borið til að fá samþykki þeirra, sem voru sameigendur þegar sótt var um byggingarleyfið.

IV.

Ágreiningslaust er að beita skuli við úrlausn málsins ákvæðum byggingarlaga nr. 54/1978, sem voru í gildi þegar byggingarleyfið umdeilda var veitt. Í IV. kafla laganna var fjallað um byggingarleyfisumsóknir og byggingarleyfi. Í 1. mgr. 9. gr. var sett sú meginregla, að óheimilt væri að grafa grunn, reisa hús, rífa hús eða breyta því eða notkun þess eða gera önnur þau mannvirki, sem áhrif hefðu á útlit umhverfisins, nema að fengnu leyfi viðkomandi byggingarnefndar. Í 11. gr. sagði: „Sá, sem óskar leyfis til framkvæmda samkvæmt 9. gr., skal senda um það skriflega umsókn til hlutaðeigandi byggingarnefndar ásamt nauðsynlegum uppdráttum og skilríkjum, þar með talið samþykki meðeigenda ef um sameign er að ræða. ... “.

Af 9. gr. laganna er ljóst að sækja bar um byggingarleyfi áður en hafist yrði handa um framkvæmdir, sem háðar væru slíku leyfi. Samþykki sameigenda var skilyrði fyrir veitingu leyfis samkvæmt 11. gr. laganna þegar framkvæmdir vörðuðu sameign. Var þar eðli málsins samkvæmt miðað við að samþykki væri fengið frá þeim, sem var sameigandi þegar sótt var um leyfi. Að þessu gættu verður að líta svo á að þegar sótt var fyrst um leyfi eftir að framkvæmdir voru hafnar eða þeim jafnvel lokið, yrði að sama skapi að fá samþykki sameigenda, sem áttu eignina þegar umsókn var lögð inn. Þar sem samþykki stefndu skorti þegar umsókn T-kvk-ef Ó-kvk-ef var lögð inn 17. mars 1997 var skilyrðum 11. gr. byggingarlaga ekki fullnægt. Verður því fallist á niðurstöðu hins áfrýjaða dóms um að ógilda beri umrætt byggingarleyfi, svo og úrskurð umhverfisráðherra 15. júlí 1997, þar sem ákvörðun um veitingu leyfisins var staðfest. Samkvæmt því verður héraðsdómur staðfestur um annað en málskostnað.

Dæma verður áfrýjanda til að greiða stefndu málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem er ákveðinn í einu lagi handa hvorum stefndu eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur á að vera óraskaður.

Áfrýjandi, E-kk-nf Þ. L-kk-nf, greiði stefndu, Á-kvk-þgf A-kvk-þgf og H-kk-þgf H-kk-þgf, hvorum um sig samtals 125.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.