162/2012

Eigendur 22 íbúða í fjöleignarhúsi höfðu uppi kröfur á hendur seljanda hússins, byggingarstjóra þess og hönnuði vegna margvíslegra galla sem komið höfðu í ljós eftir afhendingu íbúðanna. Hæstiréttur féllst á að seljandi íbúðanna, þb. V ehf., bæri ábyrgð á hluta þeirra galla sem eigendur þeirra töldu vera fyrir hendi. Var J, byggingarstjóri hússins, talinn bera sameiginlega ábyrgð með þb. V ehf. vegna hluta gallanna og H, hönnuður hússins, vegna vatnshalla á svalagöngum.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir V-kk-nf M-kk-nf M-kk-nf, B-kk-nf B-kk-nf og G-kvk-nf B-kvk-nf.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 19. mars 2012. Þeir krefjast þess að gagnáfrýjanda og stefndu þrotabúi VLX 4530 ehf. og J-kk-þgf I-kk-þgf L-kk-þgf verði óskipt gert að greiða sér eftirtaldar fjárhæðir auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 28. ágúst 2009 til greiðsludags.

Aðaláfrýjendurnir B-kvk-nf S-kvk-nf og K-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf krefjast 1.205.593 króna, að frádreginni innborgun 22. júní 2012 að fjárhæð 59.630 krónur miðað við stöðu kröfunnar þann dag, þó þannig að óskipt ábyrgð gagnáfrýjanda takmarkist við höfuðstól að fjárhæð 374.441 króna með tildæmdum vöxtum.

Aðaláfrýjandinn B-kk-nf T-kk-nf krefst 1.186.144 króna, að frádreginni innborgun 22. júní 2012 að fjárhæð 57.492 krónur miðað við stöðu kröfunnar þann dag, þó þannig að óskipt ábyrgð gagnáfrýjanda takmarkist við höfuðstól að fjárhæð 342.875 krónur með tildæmdum vöxtum.

Aðaláfrýjendurnir H-kvk-nf C-kvk-nf A-kvk-nf og Þ-kk-nf Þ-kk-nf krefjast 1.156.949 króna, að frádreginni innborgun 22. júní 2012 að fjárhæð 57.681 króna miðað við stöðu kröfunnar þann dag, þó þannig að óskipt ábyrgð gagnáfrýjanda takmarkist við höfuðstól að fjárhæð 345.799 krónur með tildæmdum vöxtum.

Aðaláfrýjendurnir H-kvk-nf R-kvk-nf og V-kk-nf H. Þ-kk-nf krefjast 1.222.874 króna, þó þannig að óskipt ábyrgð gagnáfrýjanda takmarkist við höfuðstól að fjárhæð 373.466 krónur með tildæmdum vöxtum.

Aðaláfrýjendurnir H-kvk-nf D-kvk-nf S-kvk-nf og Þ-kk-nf B-kk-nf S-kk-nf krefjast 1.347.809 króna, að frádreginni innborgun 22. júní 2012 að fjárhæð 65.165 krónur miðað við stöðu kröfunnar þann dag, þó þannig að óskipt ábyrgð gagnáfrýjanda takmarkist við höfuðstól að fjárhæð 455.942 krónur með tildæmdum vöxtum.

Aðaláfrýjendurnir H-kvk-nf B-kvk-nf og S-kk-nf K-kk-nf krefjast 1.322.661 krónu, að frádreginni innborgun 22. júní 2012 að fjárhæð 63.277 miðað við stöðu kröfunnar þann dag, þó þannig að óskipt ábyrgð gagnáfrýjanda takmarkist við höfuðstól að fjárhæð 428.275 krónur með tildæmdum vöxtum.

Aðaláfrýjandinn S-kvk-nf G-kvk-nf G-kvk-nf krefst 1.167.801 krónu, þó þannig að óskipt ábyrgð gagnáfrýjanda takmarkist við höfuðstól að fjárhæð 352.172 krónur með tildæmdum vöxtum.

Aðaláfrýjandinn H-kk-nf A-kk-nf krefst 1.131.873 króna, þó þannig að óskipt ábyrgð gagnáfrýjanda takmarkist við höfuðstól að fjárhæð 319.632 krónur með tildæmdum vöxtum.

Aðaláfrýjandinn S-kvk-nf B-kvk-nf krefst 1.119.157 króna, þó þannig að óskipt ábyrgð gagnáfrýjanda takmarkist við höfuðstól að fjárhæð 323.531 króna með tildæmdum vöxtum.

Aðaláfrýjendurnir H-kvk-nf M-kvk-nf E-kvk-nf og R-x-x S-x-x krefjast 1.247.331 krónu, þó þannig að óskipt ábyrgð gagnáfrýjanda takmarkist við höfuðstól að fjárhæð 357.796 krónur með tildæmdum vöxtum.

Aðaláfrýjendurnir A-kvk-nf E-kvk-nf K-kvk-nf og S-kk-nf J-kk-nf krefjast 1.413.516 króna, þó þannig að óskipt ábyrgð gagnáfrýjanda takmarkist við höfuðstól að fjárhæð 430.225 krónur með tildæmdum vöxtum.

Aðaláfrýjandinn G-kk-nf S-kk-nf krefst 1.174.047 króna, þó þannig að óskipt ábyrgð gagnáfrýjanda takmarkist við höfuðstól að fjárhæð 355.846 krónur með tildæmdum vöxtum.

Aðaláfrýjandinn B-kk-nf H-kk-nf B-kk-nf krefst 1.112.596 króna, að frádreginni innborgun 22. júní 2012 að fjárhæð 55.920 krónur miðað við stöðu kröfunnar þann dag, þó þannig að óskipt ábyrgð gagnáfrýjanda takmarkist við höfuðstól að fjárhæð 319.632 krónur með tildæmdum vöxtum.

Aðaláfrýjandinn H-kk-nf A-kk-nf H-kk-nf krefst 1.142.289 króna, að frádreginni innborgun 22. júní 2012 að fjárhæð 56.171 króna miðað við stöðu kröfunnar þann dag, þó þannig að óskipt ábyrgð gagnáfrýjanda takmarkist við höfuðstól að fjárhæð 323.531 króna með tildæmdum vöxtum.

Aðaláfrýjendurnir G-kvk-nf G-kvk-nf og H-kk-nf S-kk-nf krefjast 1.176.587 króna, að frádreginni innborgun 22. júní 2012 að fjárhæð 58.057 krónur miðað við stöðu kröfunnar þann dag, þó þannig að óskipt ábyrgð gagnáfrýjanda takmarkist við höfuðstól að fjárhæð 351.423 krónur með tildæmdum vöxtum.

Aðaláfrýjandinn B-kvk-nf M-kvk-nf P-kvk-nf krefst 1.340.605 króna, að frádreginni innborgun 22. júní 2012 að fjárhæð 64.095 krónur miðað við stöðu kröfunnar þann dag, þó þannig að óskipt ábyrgð gagnáfrýjanda takmarkist við höfuðstól að fjárhæð 440.272 krónur með tildæmdum vöxtum.

Aðaláfrýjendurnir Ó-kk-nf S-kk-nf og R-kvk-nf J-kvk-nf krefjast 1.380.105 króna, að frádreginni innborgun 22. júní 2012 að fjárhæð 66.611 krónur miðað við stöðu kröfunnar þann dag, þó þannig að óskipt ábyrgð gagnáfrýjanda takmarkist við höfuðstól að fjárhæð 477.236 krónur með tildæmdum vöxtum.

Aðaláfrýjendurnir E-kvk-nf Ý-kvk-nf M-kvk-nf og M-kk-nf Ö-kk-nf R-kk-nf krefjast 1.238.779 króna, þó þannig að óskipt ábyrgð gagnáfrýjanda takmarkist við höfuðstól að fjárhæð 394.010 krónur með tildæmdum vöxtum.

Aðaláfrýjendurnir G-kk-nf A-kk-nf H-kk-nf og S-kvk-nf S-kvk-nf krefjast 1.177.328 króna, þó þannig að óskipt ábyrgð gagnáfrýjanda takmarkist við höfuðstól að fjárhæð 357.796 krónur með tildæmdum vöxtum.

Aðaláfrýjandinn B-kk-nf Ó-kk-nf M-kk-nf krefst 1.180.293 króna, þó þannig að óskipt ábyrgð gagnáfrýjanda takmarkist við höfuðstól að fjárhæð 359.520 krónur með tildæmdum vöxtum.

Aðaláfrýjendurnir Á-kvk-nf M-kvk-nf G-kvk-nf og S-kk-nf A-kk-nf krefjast 1.232.218 króna, þó þannig að óskipt ábyrgð gagnáfrýjanda takmarkist við höfuðstól að fjárhæð 390.111 krónur með tildæmdum vöxtum.

Aðaláfrýjandinn N-x-x T-x-x krefst 1.463.270 króna, þó þannig að óskipt ábyrgð gagnáfrýjanda takmarkist við höfuðstól að fjárhæð 486.759 krónur með tildæmdum vöxtum.

Í öllum tilvikum krefjast aðaláfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Aðaláfrýjandinn N-kvk-nf T-x-x gerir auk þess kröfu um að stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf., verði gert að greiða henni málskostnað vegna héraðsdómsmálsins nr. E-9008/2008.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði fyrir sitt leyti 14. mars 2012. Hann krefst aðallega sýknu af kröfum aðaláfrýjenda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, en til vara að kröfur aðaláfrýjenda verði lækkaðar og málskostnaður felldur niður.

Stefndi, þrotabú VLX 4530 ehf., hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti. Verður því litið svo á að hann krefjist staðfestingar héraðsdóms, sbr. 3. mgr. 158. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Stefndi, J-kk-nf I-kk-nf L-kk-nf, krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Aðaláfrýjendur hafa stefnt Vátryggingafélagi Íslands hf. og Sjóvá-Almennum tryggingum hf. til réttargæslu fyrir Hæstarétti.

I

Málavextir eru þeir að Verkland ehf. byggði fjöleignarhúsin að Rauðamýri 1 og 3 í Mosfellsbæ. Húsin standa á sameignlegri lóð en þau eru ekki sambyggð. Hlutdeild Rauðamýrar 1 í lóðinni er 78,72% en Rauðamýrar 3 21,28%. Gagnáfrýjandi var hönnuður húsanna og áritaði hann aðaluppdrátt sem var samþykktur af byggingafulltrúa Mosfellsbæjar 14. nóvember 2005. Stefndi J-kk-nf I-kk-nf L-kk-nf var byggingarstjóri, en hann mun jafnframt hafa verið annar af eigendum Verklands ehf. Starfsábyrgðartrygging hönnuðar var hjá Sjóvá-Almennum tryggingum hf., en byggingarstjóra hjá Vátryggingafélagi Íslands hf.

Fjöleignarhúsið að Rauðamýri 1 er sjálfstæður matshluti, en húsið skiptist í 24 íbúðir. Í hinum áfrýjaða dómi er tilgreindur sá eignarhluti sem fylgir hverri íbúð í húsinu og sameiginlegri lóð samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu. Á árinu 2007 keyptu aðaláfrýjendur af Verklandi ehf. íbúðir í húsinu, en samtals eru íbúðir þeirra 22 að tölu. Eigendur tveggja íbúða í húsinu eiga ekki aðild að málinu, en um er að ræða matshluta nr. 01 0101 og 01 0206. Í kaupsamningum um íbúðirnar var tekið fram að þær væru afhentar fullbúnar að utan sem innan en án gólfefna. Nánari lýsingu að þessu leyti var að finna í skilalýsingum en þær voru hluti af kaupsamningum.

Skömmu eftir að aðaláfrýjendur höfðu fengið íbúðir sínar afhentar töldu þeir sig verða vara við fjölþætta galla á húsinu. Af þeirri ástæðu gerðu þau ítrekaðar athugasemdir og kröfðust úrbóta. Bréfaskipti aðila og fundahöld af þessu tilefni eru rakin í hinum áfrýjaða dómi. Við þessum aðfinnslum var brugðist með lagfæringum en aðaláfrýjendur töldu þær úrbætur alls ófullnægjandi. Hinn 13. mars 2009 voru dómkvaddir tveir matsmenn til að meta ætlaða galla á húsinu og skiluðu þeir matsgerðinni í júní sama ár. Skömmu eftir dómkvaðninguna eða 16. sama mánaðar undirritaði stefndi J-kk-nf I-kk-nf yfirlýsingu sem byggingarstjóri að húsið væri fullbúið og byggt samkvæmt teikningum. Yfirlýsing þessi er einnig undirrituð af pípulagningameistara og rafvirkjameistara hússins. Lokaúttekt vegna framkvæmdanna mun ekki hafa farið fram en stefndi J-kk-nf I-kk-nf sagði sig af húsinu 19. janúar 2011.

Í fyrrgreindri matsgerð eru ýmsir gallar taldir á húsinu, bæði í sameign þess og einstökum íbúðum. Var sundurliðaður viðgerðarkostnaður talinn nema samtals 33.335.320 krónum að meðtöldum virðisaukaskatti. Aðaláfrýjendur höfðuðu málið á grundvelli matsgerðarinnar og beindu kröfum að stefndu og gagnáfrýjanda. Nánari sundurliðun krafna kemur fram í hinum áfrýjaða dómi en aðaláfrýjendur hafa dregið frá kröfum sínum fjárhæð sem svarar til virðisaukaskatts af vinnu á byggingarstað. Eftir að málið var höfðað var nafni Verklands ehf. breytt í VLX 4530 ehf. en bú félagsins var síðan tekið til gjaldþrotaskipta. Þegar búið var tekið til skipta hafði stefndi skilað greinargerð í héraði en í kjölfarið féll niður þingsókn af hans hálfu.

Með hinum áfrýjaða dómi voru kröfur aðaláfrýjenda á hendur stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. að hluta teknar til greina. Þó voru ekki teknar til greina kröfur vegna þriggja íbúða þar sem aðaláfrýjendur sem áttu þar í hlut höfðu haldið eftir af kaupverði hærri fjárhæð en nemur skaðabótum vegna þeirra íbúða. Þá var gagnáfrýjanda gert að greiða óskipt með stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. bætur vegna sjö matsatriða en stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf vegna tveggja matsatriða. Stefndi J-kk-nf I-kk-nf unir hinum áfrýjaða dómi og hefur réttargæslustefndi Vátryggingafélag Íslands hf. gert upp við aðaláfrýjendur í samræmi við dóminn. Tekur kröfugerð aðaláfrýjenda hér fyrir dómi mið að þeirri innborgun að fjárhæð 1.135.272 krónur sem innt var af hendi 22. júní 2012.

II

Aðaláfrýjendur hafa uppi kröfur á hendur stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. á efndagrundvelli vegna galla og krefjast skaðabóta samkvæmt 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Kröfur þeirra á hendur gagnáfrýjanda og stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf eru reistar á sakarreglunni, sem gildir utan samninga, vegna ábyrgðar þeirra sem hönnuðar og byggingarstjóra hússins.

Samkvæmt þágildandi skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 hvíldu umfangsmiklar skyldur á byggingarstjóra. Samkvæmt 3. mgr. 51. gr. laganna bar hann ábyrgð á því að byggt væri í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir. Hæstiréttur hefur í nokkrum dómum fjallað um skaðabótaábyrgð byggingarstjóra eftir þeim lögum, sbr. dóma réttarins 20. desember 2005 í máli nr. 267/2005, 13. mars 2008 í máli nr. 318/2007, 5. nóvember 2009 í máli nr. 37/2009 og 4. mars 2010 í máli nr. 369/2009. Af þeim dómum leiðir að byggingarstjóra bar ekki aðeins að sjá til þess að byggt væri í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir, heldur hvíldi einnig á honum skylda til að hafa yfirumsjón og eftirlit með byggingarframkvæmdum sem hann stýrði, þar á meðal að iðnmeistarar, sem kæmu að verkinu fyrir atbeina hans, sinntu skyldum sínum og að framkvæmdin væri tæknilega og faglega fullnægjandi. Með dómum þessum er því jafnframt slegið föstu að byggingarstjóri felldi á sig skaðabótaskyldu með saknæmri vanrækslu á þessum skyldum. Af þessu leiðir aftur á móti ekki að byggingarstjóri beri ábyrgð á galla, sem rakinn verði til ófullnægjandi hönnunar, ef byggt var í samræmi við samþykkta uppdrætti og hann verður ekki talinn hafa mátt gera sér grein fyrir þessum annmarka við verkið, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 13. desember 2012 í máli nr. 239/2012. Þá verður heldur ekki talið að byggingarstjóri hafi borið ábyrgð á galla í aðkeyptum einingum eða byggingarhlutum nema annmarkinn verði rakinn til uppsetningar á byggingarstað eða hann hafi mátt gera sér grein fyrir að þær tilbúnu einingar sem notaðar voru hentuðu ekki fyrir bygginguna eða voru gallaðar. Við mat á bótaábyrgð stefnda J-kk-ef I-kk-ef í einstökum matsatriðum er þess á hinn bóginn að gæta að hann hafði 16. mars 2009 lýst því yfir að húsið væri fullbúið og byggt samkvæmt teikningum, en þrátt fyrir það fór lokaúttekt ekki fram áður en hann sagði sig frá húsinu 19. janúar 2011. Með þessu braut hann í bága við skyldur sínar sem byggingarstjóri samkvæmt 53. gr. þágildandi byggingarreglugerðar nr. 441/1998, sbr. 3. mgr. 37. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga.

Samkvæmt 1. mgr. 47. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga bar hönnuði að árita teikningar sínar og þannig ábyrgjast að hönnunin væri faglega unnin og í samræmi við lög og reglugerðir um byggingamál. Sá sem áritaði aðaluppdrátt var samræmingarhönnuður og hann bar ábyrgð gagnvart byggingaryfirvöldum á því að séruppdrættir, sem lagðir voru fram til samþykktar, væru í samræmi innbyrðis og við aðaluppdrætti. Ef um saknæma vanrækslu á þessum skyldum var að ræða þannig að hönnun reyndist ábótavant felldi hönnuður á sig skaðabótaábyrgð eftir almennum reglum.

III

Aðaláfrýjendur telja það galla á húsinu að útidyr leki. Í matsgerð segir að komið hafi í ljós við skoðun matsmanna greinileg ummerki eftir leka meðfram hurðarspjaldi. Svo virðist sem vatn nái að renna undir hurðarblað og framhjá þéttilistum þegar veðurhæð er mikil og slagveður standi beint á hurðina. Hér skipti mestu að hurðin opnist inn en ef hún opnaðist út myndi hurðarblaðið í slagveðrum þrýstast inn að þéttingum í falsi. Í hinum áfrýjaða dómi var fallist á kröfu að fjárhæð 532.810 krónur vegna þessa matsliðar gagnvart stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. en krafan var ekki tekin til greina á hendur stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf. Á samþykktum uppdráttum hússins er gert ráð fyrir að útidyr að stigahúsi opnist inn og er því húsið í samræmi við teikningar að þessu leyti. Þessi galli verður rakinn til þess að aðkeyptur byggingarhlutur er ófullnægjandi. Ekki hefur verið leitt í ljós að stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf hafi mátt vera þetta ljóst og því er þessum kröfulið á hendur honum hafnað.

Um útidyr í stigahúsi segir jafnframt í matsgerð að sjá megi á tveimur stöðum skemmdir í veggjum eftir arma á hurðapumpum sem rekist hafi í aðliggjandi vegg. Héraðsdómur tók til greina kröfu aðaláfrýjenda á hendur stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. vegna þessa matsliðar en ekki á hendur stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf. Þessi frágangur var ófullnægjandi og því í ósamræmi við yfirlýsingu er stefndi J-kk-nf I-kk-nf gaf sem byggingarstjóri um að húsið væri fullbúið. Þessi krafa á hendur stefnda að fjárhæð 40.414 krónur verður því tekin til greina.

Aðaláfrýjendur krefjast bóta vegna fimm stálhurða í kjallara en þeir telja að hurðirnar séu skemmdar og frágangi þeirra ábótavant. Samkvæmt matsgerð hefur verið slípað af köntum til þess að fá hurðarnar til að falla betur að stöfum. Einnig segir að brúnir á hurðum hafi verið hvassar og skörðóttar og lakkhúð hurða rispuð. Þá hafi þéttilistar í fölsum ekki verið settir upp á réttan máta og hurðapumpur ekki stilltar rétt. Krafa á hendur stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. var tekin til greina í hinum áfrýjaða dómi en ekki á hendur stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf. Þessi frágangur var ófullnægjandi og í ósamræmi við yfirlýsingu hans sem byggingarstjóra um að húsið væri fullbúið. Krafa á hendur honum að fjárhæð 109.942 krónur verður því tekin til greina.

Aðaláfrýjendur telja að gluggar í stigahúsi séu gallaðir. Í matsgerð segir að sjá hafi mátt greinileg ummerki um leka á glugga á 4. hæð. Lekinn virðist vera inn um samskeyti á körmum en það bendi til galla í samsetningu gluggans. Einnig segir að sjá megi leka með gleri í samskonar glugga á 1. hæð, en það bendi til að glerjun gluggans sé óþétt. Þá kemur fram að þessir gluggar séu framleiddir í Lettlandi og vottaðir í Danmörku, en þeir hafi verið fluttir til landsins glerjaðir og tilbúnir til ísetningar. Krafa að fjárhæð 224.311 krónur var tekin til greina á hendur stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. en ekki á hendur stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf. Ekki hefur verið leitt í ljós að stefnda hafi sem byggingarstjóra mátt vera ljós þessi galli á aðkeyptum byggingarhluta. Þessi krafa á hendur honum verður því ekki tekin til greina.

Aðaláfrýjendur halda því fram að annmarki sé á viðgerð á undirstöðum undir stálsúlum fyrir framan húsið. Í matsgerð segir að þessi viðgerð hafi verið fullnægjandi að öðru leyti en því að nú heyrist dropahljóð þegar leki á klæðningu sem sett hafi verið á undirstöðurnar, en þetta megi laga með hljóðeinangrandi kvoðu á bakhlið klæðningar. Um er að ræða ófullnægjandi frágang sem er í ósamræmi við yfirlýsingu stefnda J-kk-ef I-kk-ef um að húsið væri fullbúið. Þessi krafa á hendur honum og stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. að fjárhæð 84.686 krónur verður því tekin til greina.

Í matsgerð kemur fram að við hnoð í klæðningu á jarðhæð hússins sé lakkhúð rispuð eftir að klæðningin var losuð vegna viðgerðar og sett á aftur. Kostnaður við að bletta við hnoð með rauðu lakki er talinn nema 20.198 krónum. Þessi frágangur var í ósamræmi við yfirlýsingu stefnda J-kk-ef I-kk-ef um að húsið væri fullbúið og verður honum og stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. gert að greiða þá fjárhæð.

Áfrýjendur telja að ekki hafi verið gengið nægjanlega vel frá yfirborði lofts og veggja í kjallara í kjölfar lagfæringar vegna leka. Þessi annmarki er staðfestur með matsgerð og telja matsmenn að hreinsa þurfi ummerki vegna leka og mála, en kostnaður við það er talinn nema 70.764 krónum. Í hinum áfrýjaða dómi var stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. gert að greiða þá fjárhæð en krafan var ekki tekin til greina á hendur stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf. Þar sem þessi frágangur var í ósamræmi við yfirlýsingu hans um að húsið væri fullbúið verður einnig fallist á kröfuna gagnvart honum.

Áfrýjendur halda því fram að sprungur í stoðvegg við innkeyrslu í bílageymslu, sem fyllt er að með jarðvegi, verði rakin til ófullnægjandi hönnunar auk þess sem framkvæmdinni hafi verið ábótavant. Kröfu vegna þessa matsliðar var beint að stefndu og gagnáfrýjanda en krafan var aðeins tekin til greina á hendur stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. í hinum áfrýjaða dómi. Í matsbeiðni var þess farið á leit að matsmenn fjölluðu um hvort sprungur væru í veggnum, leiðir til úrbóta og kostnað við þær. Í matsgerðinni segir að skoðun matsmanna staðfesti að margar sprungur séu í veggnum. Út um þær leki vatn og af því megi ráða að sprungurnar gangi í gegnum vegginn og vatn sem safnast upp í jarðveg seytli í gegnum hann. Einnig segir að skoðun á frárennslisuppdrætti leiði í ljós að við hönnun þeirra sé ekki gert ráð fyrir drenlögn jarðvegsmegin við vegginn. Þá sé heldur hvergi að finna séruppdrátt um hvernig ganga skuli frá yfirborði veggjarins sem snýr að jarðvegi. Matsmenn leggja síðan til úrbætur með því að drenlögn verði lögð meðfram veggnum. Við aðalmeðferð málsins í héraði var annar matsmanna beðinn um að skýra ástæður þess að veggurinn væri sprunginn. Tók matsmaðurinn fram að ekki hefði verið óskað eftir að það yrði kannað sérstaklega en á því kynnu að vera ýmsar skýringar, svo sem hreyfing á loftplötu bílageymslunnar sem veggurinn er festur við eða rýrnun í steypu. Að þessu virtur er ósannað að galli á umræddum vegg verði rakinn til þess að hönnun hafi verið ábótavant og verður því krafa á hendur gagnáfrýjanda ekki tekin til greina. Aftur á móti er þessi frágangur ófullnægjandi og í ósamræmi við yfirlýsingu stefnda J-kk-ef I-kk-ef um að húsið væri fullbúið og verður honum gert að greiða bætur vegna þessa matsliðar með stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf., en þær nema 553.675 krónum.

Aðaláfrýjendur krefjast bóta úr hendi stefnda þrotabúi VXL 4530 ehf. og stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf þar sem þvottastæði í bílageymslu hafi ekki verið sett upp á þeim stað sem sýnt er á aðaluppdrætti. Fallist er á það með héraðsdómi, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum, að þetta geti ekki falið í sér slíkt óhagræði að um galla sé að ræða í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002, enda ósannað að stæðið henti ekki til þeirra afnota sem gert var ráð fyrir. Þessi krafa á hendur stefndu verður því ekki tekin til greina.

Aðaláfrýjendur reisa málatilbúnað sinn á því að sá annmarki sé á húsinu að vatni sé ekki veitt frá svalagöngum hússins og því myndist pollar. Telja aðaláfrýjendur að þetta verði rakið til galla á hönnun og frágangi. Í matsgerð segir að ekki sé gert ráð fyrir niðurföllum á svalagöngum á uppdráttum. Af því megi draga þá ályktun að gert sé ráð fyrir að það regnvatn sem berist inn á svalaganga eigi að renna fram af brún þeirra. Fram kemur að matsmenn hafi mælt hallann á svalagöngunum. Þær mælingar hafi leitt í ljós að halli sé hvergi nægur til að tryggja fráveitu vatns af göngunum og á mörgum stöðum hafi hallinn verið í öfuga átt þannig að vatni sé veitt að húsinu. Matsmenn urðu ekki varir við skemmdir á klæðningu af þessum sökum en pollar myndist á göngunum sem geti skapað hættu í frosti. Telja matsmenn að leggja þurfi aftur í gólfin til að fá nægan halla frá húsinu. Með hinum áfrýjaða dómi var tekin til greina krafa vegna þessa matsliðar að fjárhæð 6.544.501 króna gagnvart stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. og gagnáfrýjanda, en kröfunni var hafnað á hendur stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf. Þar sem ekki voru höfð niðurföll á svalagöngum, eins og gert var ráð fyrir á veggsvölum í 101. gr. þágildandi byggingarreglugerð, bar við hönnun á svalagöngum að hafa nægan halla svo vatn safnaðist þar ekki fyrir. Verður því fallist á þá niðurstöðu hins áfrýjaða dóms, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum, að um sé að ræða galla á hönnun sem gagnáfrýjanda ber ábyrgð á með stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. Aftur á móti hefur ekki verið leitt í ljós að að stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf hafi sem byggingarstjóra mátt vera ljós þessi annmarki á hönnun hússins og verður krafan því ekki tekin til greina á hendur honum. Samkvæmt þessu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur um þetta matsatriði.

Við úrbætur vegna leka í kjallara braut stefndi þrotabú VLX 4530 ehf. upp ílögn fyrir framan íbúðir á jarðhæð og lagði síðan gólfdúk í stað þess að hafa þann frágang sem áður var á jarðhæð. Telja aðaláfrýjendur að um sé að ræða útlitslýti og gera kröfu um bætur sem nema áætluðum kostnaði við að koma þessum frágangi í fyrra horf. Í matsbeiðni var þess aðeins farið á leit að matsmenn áætluðu kostnað við úrbætur og því var ekki metið hvort þessi frágangur væri fullnægjandi. Þá taldi héraðsdómur, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmönnum, að um væri að ræða smekksatriði og tók kröfuna ekki til greina. Engin efni eru til að hnekkja þessu og verður krafa vegna þessa matsliðar ekki tekin til greina.

Aðaláfrýjendur telja að ekki sé nægur vatnshalli á bílaplani, en það leiði til pollamyndunar fyrir framan húsið. Einnig sé malbikið óslétt og frágangur á planinu verulegt útlitslýti. Í matsgerð segir að matsmenn hafi mælt yfirboð bílaplansins og borið þær saman við uppgefin vatnshalla á uppdráttum. Niðurstöður mælinga hafi leitt það í ljós að vatnshalli á bílaplani sé hvergi nærri nógur, en hann hafi reynst vera á bilinu 0,2 til 0,7% í hallaþversniði meðan uppgefinn halli á teikningu sé 2,5%. Samkvæmt þessu var frágangur bílastæðisins ekki í samræmi við samþykkta uppdrætti. Þá hefur ekki verið leitt í ljós að misræmi sé að þessu leyti milli aðalteikningar og lóðateikningar. Af þessum ástæðum verður krafa aðaláfrýjenda á hendur gagnáfrýjanda vegna ófullnægjandi hönnunar ekki tekin til greina. Aftur á móti var þessi frágangur ófullnægjandi og í ósamræmi við uppdrætti eins og áður greinir. Verður stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf því gert að greiða bætur að fjárhæð 1.774.842 krónur vegna þessa matsliðar með stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf., en sú fjárhæð tekur mið af því hlutfalli lóðar sem fylgir húsinu.

Aðaláfrýjendur halda því fram að galli sé á niðurfallsrennu fyrir framan dyr að bílageymslu og beina kröfum sínum að stefndu VLX 4530 ehf. og J-kk-þgf I-kk-þgf. Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður krafa vegna þessa matsatriðis ekki tekin til greina.

Aðaláfrýjendur telja að snjóbræðslukerfi akbrautar á lóðinni að bílageymslu sé ófullnægjandi þar sem snjór safnist fyrir á tilteknum svæðum. Í matsgerð segir að svæði á akbrautinni verði án hitalagnar ef rör hafi verið lögð eins og fram komi á uppdrætti. Af þeim uppdrætti verður ráðið að um er að ræða óverulegan flöt utarlega og innarlega þar sem akbrautin tekur sveig á tveimur stöðum. Þar sem ekki er vefengt að hitalögnin sé lögð eins og sýnt er á uppdrættinum þykir ekki leitt í ljós að um galla hafi verið að ræða. Hinn áfrýjaði dómur verður því staðfestur um þennan kröfulið.

Aðaláfrýjendur byggja á því að frágangi lóðar sé víða ábótavant og telja þau hann ekki í samræmi við samþykkta uppdrætti og skilalýsingar. Í matsgerð er því lýst að túnþökur hafi rofnað á samskeytum á nokkrum stöðum en það bendi til að þökur hafi þornað upp og áburður ekki verið borinn á flötina eftir að þökur voru lagðar. Þá kemur fram að nokkuð vanti upp á að hönnun lóðar sé fylgt eins og hún sé sýnd á lóðauppdrætti. Í matsgerðinni er kostnaður við úrbætur á lóðinni talinn nema 704.573 krónum miðað við hlutfall hússins í lóðinni. Með hinum áfrýjaða dómi var stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. gert að greiða þá fjárhæð og verður sú krafa einnig tekin til greina á hendur stefnda J-kk-ef I-kk-þgf, enda var þessi frágangur í ósamræmi við yfirlýsingu hans um að húsið væri fullbúið.

Í matsgerð kemur fram að setja þurfi hurðastoppara við hurð að geymslugangi svo hurðin rekist ekki niður í flísalögn vegna óverulegs halla í gólfi. Héraðsdómur féllst á kröfu að fjárhæð 20.966 krónur vegna þessa matsliðar á hendur stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. Verður krafan einnig tekin til greina gegn stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf enda var þessi frágangur í ósamræmi við yfirlýsingu hans um að húsið væri fullbúið.

Aðaláfrýjendur halda því fram gluggar hússins séu gallaðir þar sem gluggar leki. Með hinum áfrýjaða dómi voru kröfuliðir vegna þessa matsatriðis að fullu teknar til greina á hendur stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. Aftur á móti var aðeins tekinn til greina kröfuliður að fjárhæð 497.859 krónur á hendur stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf vegna leka meðfram gluggum. Aðaláfrýjendur krefjast þess að aðrir kröfuliðir á hendur honum vegna þessa matsatriðis verði einnig teknir til greina. Svo sem nánar er rakið í héraðsdómi er um að ræða aðkeypta byggingarhluti og þar sem ekki hefur verið leitt í ljós að stefnda hafi mátt vera ljóst að þeim var ábótavant verður ekki fallist á þessa kröfuliði á hendur honum.

Í matsgerð kemur fram að smíða þurfi kassa utan um útloftunarrör á þaki til að mynda skjól og setja upp útsogsventil á niðurfallsrör þar sem rör ganga upp úr þaki. Með hinum áfrýjaða dómi var krafa vegna þessa matsatriðis tekin til greina gegn stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. en henni hafnað gagnvart stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf. Þessi frágangur var ekki í samræmi við yfirlýsingu hans um að húsið væri fullbúið og verður krafan að fjárhæð 57.214 krónur einnig tekin til greina á hendur honum.

Aðaláfrýjendur telja að frágangur á loftljósi á svölum tveggja íbúða sé ófullnægjandi. Í matsgerð segir að loftleki komi fram í slökkvurum sem tengdir séu ljósum. Ljós séu fest í lok á rafmagnsdósum og hylji því ekki samskeyti loks og dósar, auk þess sem rifa sé á milli ljósakúpuls og ljósaumgjörðar. Héraðsdómur féllst á kröfu vegna þessa matsatriðis gagnvart stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. en ekki gegn stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf. Þessi frágangur var ekki í samræmi við yfirlýsingu hans um að húsið væri fullbúið og verður krafan að fjárhæð 51.422 krónur einnig tekin til greina á hendur honum.

Í matsgerð kemur fram að leki hafi verið frá svalagólfi í íbúð á 3. hæð, en um er að ræða matshluta 01 0301. Fram kemur að taka þurfi niður utanhúsklæðningu, þétta vatnslás í kverk svalagólfs og veggjar, bræða tjöruborða yfir samskeyti í kverkinni og laga skemmdir. Þessi kröfuliður að fjárhæð 79.241 króna verður tekin til greina á hendur stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. Einnig verður kröfuliðurinn tekin til greina á hendur stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf enda var þessi frágangur hans ekki í samræm við yfirlýsingu hans um að húsið væri fullbúið.

Þá kemur fram í matgerð að vatnsbretti á glugga íbúðar á 3. hæð, sem er matshluti 01 0304, sé laust. Héraðsdómur féllst á kröfu vegna þessa matsatriðis gagnvart stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. en ekki gegn stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf. Þessi frágangur var ekki í samræmi við yfirlýsingu hans um að húsið væri fullbúið og verður krafan að fjárhæð 4.055 krónur einnig tekin til greina á hendur honum.

IV

Nokkrir af aðaláfrýjendum telja að íbúðir þeirra í húsinu hafi verið gallaðar. Hér á eftir verður leyst úr kröfum þeirra á þeim grundvelli.

Aðaláfrýjendur telja að útidyr íbúða í húsinu séu gallaðar. Í matsgerð segir að við skoðun hafi komið í ljós merki um leka með hurðafölsum og að hurðaspjöld séu undin þannig að hurð falli ekki að stöfum í þeim 17 af 24 dyrum sem opnist inn. Telja matsmenn að þessar útidyr þoli ekki álag miðað við veðurfar hér á landi. Í hinum áfrýjaða dómi var vegna þessa matsliðar fallist á kröfu gagnvart stefnda þrotabú VLX 4530 ehf. að fjárhæð 541.686 krónur fyrir hvern eignarhluta í húsinu. Aftur á móti var krafan ekki tekin til greina á hendur stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf. Þessi galli verður rakinn til þess að aðkeyptur byggingarhlutur er ófullnægjandi. Þar sem ekki hefur verið leitt í ljós að stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf hafi mátt vera þessi galli ljós verður þessum kröfulið hafnað gagnvart honum.

Aðaláfrýjandinn B-kk-nf T-kk-nf, sem er eigandi matshluta 01 0103, telur ófullnægjandi að kantlíming á borðplötum í eldhúsi og baðherbergi hafi losnað og rifnað af. Í matsgerð segir að svo stuttur endingartími bendi til þess að um galla í límingu hafi verið að ræða. Niðurstaða matsmanna er ekki afdráttarlaus og eru engin efni til að hnekkja því mati héraðsdóms, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmönnum, að ekki hafi verið leitt í ljós að um galla hafi verið að ræða. Þessum kröfulið verður því hafnað.

Aðaláfrýjendurnir H-kvk-nf R-kvk-nf og V-kk-nf Þ-kk-nf, sem eru eigendur matshluta 01 0105, telja íbúðina gallaða þar sem veggflís á baði hafi verið sprungin út frá horni glugga, eins og staðfest sé í matsgerð. Telja matsmenn líklega orsök vera að við rýrnun steypts veggjar myndist sprunga út frá horni glugga, enda sennilegast að slík sprunga myndist þar sem þversnið veggjar er minnst. Héraðsdómur tók kröfu vegna þessa matsatriðis til greina gagnvart stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. en féllst ekki á hana gegn stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf. Þessi frágangur var ekki í samræmi við yfirlýsingu hans um að húsið væri fullbúið og verður krafan að fjárhæð 18.921 króna einnig tekin til greina á hendur honum.

Aðaláfrýjendurnir H-kvk-nf D-kvk-nf S-kvk-nf og Þ-kk-nf B-kk-nf S-kk-nf, sem eru eigendur matshluta 01 0106, halda því fram að galli hafi verið á íbúðinni vegna þess að stilla þurfi lamir á tveimur hurðum. Fallist verður á það með héraðsdómi að þetta sé ekki galli og verður þessi kröfuliður ekki tekin til greina.

Aðaláfrýjandinn H-kk-nf A-kk-nf, sem er eigandi matshluta 01 0203, telur að frágangur á svalahurð hafi verið ófullnægjandi. Taka þurfi hurðina niður stilla hana af og setja upp aftur. Fallist verður á það með héraðsdómi að þetta sé ekki galli og verður þessi kröfuliður ekki tekin til greina.

Aðaláfrýjendurnir H-kvk-nf M-kvk-nf E-kvk-nf og R-x-x S-x-x, sem eru eigendur matshluta nr. 01 0205, halda því fram að frágangur á íbúð þeirra hafi verið ófullnægjandi þar sem þröskuldur hafi verið laus á hurðarkarmi milli anddyris og stofu, auk þess sem sprunga hafi verið í kverk milliveggjar og burðarveggjar í geymslu íbúðarinnar. Héraðsdómur féllst á kröfu vegna þessa matsatriðis gagnvart stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. en ekki gegn stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf. Þessi frágangur var ekki í samræmi við yfirlýsingu hans um að húsið væri fullbúið og verður krafan að fjárhæð 70.003 krónur einnig tekin til greina á hendur honum.

Aðaláfrýjendurnir A-kvk-nf E-kvk-nf K-kvk-nf og S-kk-nf J-kk-nf, sem eru eigendur matshluta nr. 01 0301, halda því fram að galli hafi verið á íbúðinni í nokkrum atriðum. Í matsgerð kemur fram að fjórar gólfflísar hafi verið lausar. Einnig kemur fram að rakaskemmdir hafi verið á veggjum anddyris. Héraðsdómur féllst á kröfu vegna þessa matsatriðis gagnvart stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. en ekki gegn stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf. Þessi frágangur var ekki í samræmi við yfirlýsingu hans um að húsið væri fullbúið og verður krafan að fjárhæð 68.940 krónur einnig tekin til greina á hendur honum. Aftur á móti verður fallist á það með héraðsdómi að skökk svalahurð í falsi sem þarf að stilla geti ekki talist galli og verður sá kröfuliður ekki tekinn til greina.

Aðaláfrýjandinn H-kk-nf A-kk-nf H-kk-nf, sem er eigandi matshluta 01 0304, telur að frágangur á íbúðinni hafi verið ófullnægjandi þar sem forstofuhurð hafi verið skökk og hurð á baði lokist illa, en stilla þurfi lamir og hurðir í falsi. Fallist er á það með héraðsdómi að hér sé ekki um galla að ræða og verður þessum kröfulið hafnað.

Aðaláfrýjendurnir G-kvk-nf G-kvk-nf og H-kk-nf S-kk-nf, sem eru eigendur matshluta 01 0305, telja að frágangur á íbúð þeirra hafi verið ófullnægjandi þar sem svalahurð hafi verið óþétt. Í matsgerð kemur fram að loftleki sé meðfram hurðinni, sem þó sé hvorki skökk í falsi né brotin. Til að bæta úr þessu þurfi að setja þykkari þéttilista í falsið. Héraðsdómur tók til greina kröfu vegna þessa matsatriðis á hendur stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. Aftur á móti var krafan ekki tekin til greina á hendur stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf. Svo sem greinir í héraðsdómi verður þessi galli rakinn til þess að aðkeyptur byggingarhlutur er ófullnægjandi. Þar sem ekki hefur verið leitt í ljós að stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf hafi mátt vera gallinn ljós verður þessi kröfuliður ekki tekin til greina gegn honum.

Aðaláfrýjandinn B-kvk-nf M-kvk-nf P-kvk-nf, sem er eigandi matshluta nr. 01 0306, heldur því fram að skemmdir hafi verið á íbúðinni eftir leka. Í matsgerð kemur fram að þrjár flísar hafi verið lausar á gólfi anddyris. Héraðsdómur tók kröfuna til greina gegn stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. en hafnaði henni gagnvart stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf. Þessi frágangur var ekki í samræmi við yfirlýsingu hans um að húsið væri fullbúið og verður krafan að fjárhæð 23.276 krónur einnig tekin til greina á hendur honum.

Aðaláfrýjandinn N-x-x T-x-x, sem er eigandi matshluta nr. 01 0406, telur að frágangur á burðarvegg í stofu íbúðarinnar hafi verið ófullnægjandi. Í matsgerð segir að steyptur burðaveggur í stofu íbúðarinnar hafi auðsjáanlega verið ósléttur og frágangurinn geti ekki talist samræmast góðum venjum við slíkar framkvæmdir. Héraðsdómur féllst á kröfuna gagnvart stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. en hafnaði henni gegn stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf. Þessi frágangur var ekki í samræmi við yfirlýsingu hans um að húsið væri fullbúið og verður krafan að fjárhæð 67.077 krónur einnig tekin til greina á hendur honum.

V

Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á kröfur aðaláfrýjenda á hendur stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. vegna matsatriða sem snerta sameign hússins og nema samtals 13.375.899 krónum. Var í samræmi við kröfugerð aðaláfrýjenda tekin til greina sá hluti fjárhæðarinnar sem svarar til eignarhlutdeildar þeirra í húsinu og fjárhæðinni skipt í þeim hlutföllum að því frátöldu að matsliðir vegna vatnshalla á bílaplani og frágangs lóðar tóku mið af eignarhlutdeild í sameiginlegri lóð með öðru húsi. Af hálfu stefnda þrotabús VLX 4530 ehf. hefur málinu ekki verið gagnáfrýjað og því kemur niðurstaða héraðsdóms ekki til endurskoðunar hvað þetta varðar. Aftur á móti hafa aðaláfrýjendur haft uppi frekari kröfur á hendur þessum stefnda vegna sameignar hússins og hafa þær að hluta til verið teknar til greina, svo sem fram kemur í III. kafla dómsins. Nánar tiltekið er um að ræða eftirtaldar kröfur: 84.686 krónur vegna annmarka á viðgerð á undirstöðum undir stálsúlum fyrir framan húsið, 20.198 krónur vegna skemmda á lakkhúð klæðningar og 79.241 króna vegna leka frá svalagólfi íbúðar á 3. hæð hússins. Þessir kröfuliðir eru samtals að fjárhæð 184.125 krónur og skiptast þeir milli aðaláfrýjenda eftir eignarhluta sem fylgir íbúðum þeirra í húsinu. Samkvæmt framansögðu nema kröfur á hendur stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. vegna sameignarinnar 13.560.024 krónum og verður sá hluti hennar tekin til greina sem nemur eignarhlutdeild aðaláfrýjenda í húsinu og skiptist samkvæmt því sem áður er rakið.

Til viðbótar tók héraðsdómur til greina kröfur sem aðaláfrýjendur höfðu uppi á hendur stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. vegna galla á séreignahluta íbúða þeirra í húsinu. Nánar tiltekið er um að ræða kröfur vegna útidyra á íbúðum hússins samtals að fjárhæð 11.917.092 krónur og kröfur vegna viðgerða á hurðum að geymslum í húsinu samtals að fjárhæð 623.018 krónur. Þá voru teknar til greina á hendur þessum stefnda kröfur aðaláfrýjendanna H-kvk-ef R-kvk-ef og V-kk-ef Þ-kk-ef að fjárhæð 18.921 króna vegna matshluta 01 0105, aðaláfrýjendanna H-kvk-ef M-kvk-ef E-kvk-ef og R-x-x S-x-x að fjárhæð 70.003 krónur vegna matshluta 01 0205, aðaláfrýjendanna A-kvk-ef E-kvk-ef K-kvk-ef og S-kk-ef J-kk-ef að fjárhæð 68.940 krónur vegna matshluta 01 0301, aðaláfrýjendanna G-kvk-ef G-kvk-ef og H-kk-ef S-kk-ef að fjárhæð 10.111 krónur vegna matshluta 01 0305, aðaláfrýjandans B-kvk-ef M-kvk-ef P-kvk-ef að fjárhæð 23.276 krónur vegna matshluta 01 0306 og aðaláfrýjandans N-kvk-ef T-x-x að fjárhæð 67.077 krónur vegna matshluta 01 0406. Niðurstaða hins áfrýjaða dóms kemur ekki til endurskoðunar að þessu leyti. Svo sem rakið er í IV. kafla dómsins hafa frekari kröfur, sem nokkrir aðaláfrýjenda hafa gert vegna séreignahluta íbúða þeirra, ekki verið teknar til greina.

Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á kröfu aðaláfrýjenda á hendur stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf vegna tveggja matsatriða en um er að ræða bætur vegna leka meðfram gluggum og vegna hurða að geymslum í húsinu. Svo sem áður greinir hefur réttargæslustefndi Vátryggingafélag Íslands hf. gert upp við aðaláfrýjendur samkvæmt hinum áfrýjaða dómi og tekur kröfugerð aðaláfrýjenda fyrir Hæstarétti mið af því. Aðaláfrýjendur hafa haft uppi frekari kröfur á hendur þessum stefnda vegna sameignar hússins og hafa þær að hluta til verið teknar til greina, svo sem fram kemur í III. kafla dómsins. Nánar tiltekið er um að ræða eftirtaldar kröfur: 40.414 krónur vegna skemmda á vegg í stigahúsi, 109.942 krónur vegna stálhurða í kjallara, 84.686 krónur vegna annmarka á viðgerð á undirstöðum undir stálsúlum fyrir framan húsið, 20.198 krónur vegna skemmda á lakkhúð klæðningar, 70.764 krónur vegna ófullnægjandi lagfæringar eftir leka í kjallara, 553.675 krónur vegna stoðveggjar við innkeyrslu í bílageymslu, 1.774.842 krónur vegna vatnshalla á bílaplani, 704.573 krónur vegna frágangs lóðar, 20.966 krónur vegna frágangs hurðar að geymslugangi, 57.214 krónur vegna útloftunarrörs á þaki, 51.422 krónur vegna frágangs á loftljósi á svölum tveggja íbúða, 79.241 krónu vegna leka frá svalagólfi íbúðar á 3. hæð hússins og 4.055 krónur vegna vatnsbrettis á glugga íbúðar á sömu hæð. Samtals nemur fjárhæð þessara kröfuliða 3.571.992 krónur og verður stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf gert í samræmi við kröfugerð aðaláfrýjenda að greiða þann hluta kröfunnar sem svarar til eignarhlutdeildar þeirra í húsinu og skiptist milli þeirra í þeim hlutföllum að frátöldum kröfuliðum vegna vatnshalla á bílaplani og frágangs lóðar sem taka mið af eignarhlutdeild í lóðinni.

Eins og greinir í IV. kafla dómsins hafa jafnframt, vegna séreignahluta í húsinu, verið teknar til greina á hendur stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf kröfur aðaláfrýjendanna H-kvk-ef R-kvk-ef og V-kk-ef Þ-kk-ef að fjárhæð 18.921 króna vegna matshluta 01 0105, aðaláfrýjendanna H-kvk-ef M-kvk-ef E-kvk-ef og R-x-x S-x-x að fjárhæð 70.003 krónur vegna matshluta 01 0205, aðaláfrýjendanna A-kvk-ef E-kvk-ef K-kvk-ef og S-kk-ef J-kk-ef að fjárhæð 68.940 krónur vegna matshluta 01 0301, aðaláfrýjandans B-kvk-ef M-kvk-ef P-kvk-ef að fjárhæð 23.276 krónur vegna matshluta 01 0306 og aðaláfrýjandans N-kvk-ef T-x-x að fjárhæð 67.077 krónur vegna matshluta 01 0406.

Á hendur gagnáfrýjanda hefur verið fallist á kröfu vegna eins matsliðar sem lýtur að svalagöngum. Fjárhæð kröfunnar nemur 6.544.501 krónu og skiptist hún í samræmi við kröfugerð aðaláfrýjenda eftir eignarhluta sem fylgir íbúðum þeirra í húsinu.

Með hinum áfrýjaða dómi var dregin frá kröfum aðaláfrýjanda fjárhæð sem svaraði til ívilnunar vegna endurbóta og viðhalds samkvæmt lögum nr. 92/2010 um breyting á lögum nr. 90/2003 um tekjuskatt. Um var að ræða tímabundna heimild til frádráttar tekjuskattsstofni hluta af þeirri fjárhæð sem greidd var vegna vinnu án virðisaukaskatts sem unnin var á árunum 2010 og 2011. Var þetta reist á skyldu aðaláfrýjenda til að draga úr tjóninu eftir mætti. Til að fá umrædda ívilnun hefði þurft að ráðast í og ljúka endurbótum á húsinu fyrir árslok 2011. Aðalmeðferð málsins í héraði fór fram 24. nóvember 2011, en daginn áður gengu dómendur á vettvang ásamt lögmönnum aðila. Hinn áfrýjaði dómur var síðan kveðinn upp 20. desember sama ár. Meðan málið var rekið fyrir héraðsdómi var aðaláfrýjendum ókleift að ráðast í endurbætur á húsinu án þess að taka þá áhættu að verða fyrir réttarspjöllum. Þá var ekki loku fyrir það skotið að aflað yrði yfirmats meðan málið væri undir áfrýjun. Að þessu gættu verður ekki talið að aðaláfrýjendum hafi borið að takmarka tjónið með þessu móti og verður því ekki fallist á að fjárhæð sem svarar til þessarar ívilnunar komi til frádráttar kröfum þeirra.

Stefndu þrotabú VLX 4530 ehf. og J-kk-nf I-kk-nf og gagnáfrýjandi voru með hinum áfrýjaða dómi sýknaðir af kröfum aðaláfrýjendanna H-kvk-ef R-kvk-ef og V-kk-ef Þ-kk-ef, S-kvk-ef G-kvk-ef og N-kvk-ef T-x-x. Þótt það komi ekki berlega fram í forsendum dómsins má ráða það af útreikningum að þetta hafi verið gert þar sem þessir aðaláfrýjendur hafi haldið eftir hærri fjárhæð af kaupverði íbúða þeirra en nemur þeim kröfum sem teknar voru til greina. Einnig voru kröfur þeirra aðaláfrýjenda sem haldið höfðu eftir lægri fjárhæð af kaupverðinu en nemur kröfum þeirra lækkaðar í samræmi við það. Stefndi þrotabú VLX 4530 ehf. hafði lagt fram greinargerð áður en þingsókn af hálfu þrotabúsins féll niður. Þar er því hvergi hreyft að stefndi sem seljandi íbúða í húsinu hafi uppi til skuldajafnaðar gagnkröfur vegna þeirra eftirstöðva kaupverðs sem haldið var eftir. Þetta hefur því ekki áhrif á úrslit málsins, enda geta stefndi J-kk-nf I-kk-nf og gagnáfrýjandi ekki haft uppi til skuldajafnaðar gagnkröfur stefnda VLX 4530 ehf. Því hefur á hinn bóginn verið lýst yfir af hálfu aðaláfrýjenda, bæði við meðferð málsins í héraði og fyrir Hæstarétti, að á grundvelli dómsins muni fara fram uppgjör gagnvart stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. vegna eftirstöðva kaupverðs og við það eru þeir bundnir gagnvart stefnda J-kk-þgf I-kk-þgf og gagnáfrýjanda.

Krafa aðaláfrýjenda um dráttarvexti verður tekin til greina, en þeir eru reiknaðir að liðnum mánuði frá því aðaláfrýjendur kröfðust bóta á grundvelli matsgerðar með bréfi 28. júlí 2009.

Eftir þessum úrslitum verður gagnáfrýjanda og stefndu þrotabúi VLX 4530 ehf. og J-kk-þgf I-kk-þgf gert að greiða aðaláfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Aðaláfrýjandinn N-kvk-nf T-x-x krefst þess að stefnda þrotabúi VLX 4530 ehf. verði gert að greiða henni málskostnað vegna máls sem stefndi höfðaði árið 2008 á hendur henni til heimtu eftirstöðva kaupverðs íbúðar hennar í húsinu. Það mál var fellt niður 12. febrúar 2010 án þess að hafðar væru uppi kröfur um málskostnað. Aftur á móti var lögð fram bókun aðila þar sem fram kom áskilnaður aðaláfrýjandans um að kostnaður vegna málsins yrði hluti af málskostnaði í öðru máli ef það yrði höfðað vegna ágreinings aðila. Verður þessi krafa skilin þannig að við ákvörðun málskostnaðar í þessu máli beri að taka tillit til kostnaðar vegna málsins sem fellt var niður. Samkvæmt 1. mgr. 129. gr. laga nr. 91/1991 telst ekki til málskostnaðar kostnaður vegna fyrra máls milli aðila. Gildir þá einu hvort gerður hafi verið áskilnaður í þá veru, enda var aðaláfrýjandanum í lófa lagið að hafa uppi kröfu um málskostnað við niðurfellingu málsins.

Dómsorð:

Stefndi þrotabú VLX 4530 ehf. greiði aðaláfrýjendunum B-kvk-þgf S-kvk-þgf og K-kk-þgf S-kk-þgf G-kk-þgf 1.117.821 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 28. ágúst 2009 til greiðsludags, allt að frádreginni innborgun að fjárhæð 59.630 krónur miðað við 22. júní 2012. Þar af greiði stefndi J-kk-nf I-kk-nf L-kk-nf 191.885 krónur og gagnáfrýjandi H-kk-nf B-kk-nf S-kk-nf 264.398 krónur óskipt með sömu vöxtum.

Stefndi þrotabú VLX 4530 ehf. greiði aðaláfrýjandanum B-kk-þgf T-kk-þgf 1.071.643 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. ágúst 2009 til greiðsludags, allt að frádreginni innborgun að fjárhæð 57.492 krónur miðað við 22. júní 2012. Þar af greiði stefndi J-kk-nf I-kk-nf 178.045 krónur og gagnáfrýjandi 242.147 krónur óskipt með sömu vöxtum.

Stefndi þrotabú VLX 4530 ehf. greiði aðaláfrýjendunum H-kvk-þgf C-kvk-þgf A-kvk-þgf og Þ-kk-þgf Þ-kk-þgf 1.075.912 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. ágúst 2009 til greiðsludags, allt að frádreginni innborgun að fjárhæð 57.681 króna miðað við 22. júní 2012. Þar af greiði stefndi J-kk-nf I-kk-nf 179.460 krónur og gagnáfrýjandi 244.110 krónur óskipt með sömu vöxtum.

Stefndi þrotabú VLX 4530 ehf. greiði aðaláfrýjendunum H-kvk-þgf R-kvk-þgf og V-kk-þgf H. Þ-kk-þgf 1.135.319 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. ágúst 2009 til greiðsludags. Þar af greiði stefndi J-kk-nf I-kk-nf 210.334 krónur og gagnáfrýjandi 263.743 krónur óskipt með sömu vöxtum.

Stefndi þrotabú VLX 4530 ehf. greiði aðaláfrýjendunum H-kvk-þgf D-kvk-þgf S-kvk-þgf og Þ-kk-þgf B-kk-þgf S-kk-þgf 1.237.063 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. ágúst 2009 til greiðsludags, allt að frádreginni innborgun að fjárhæð 65.165 krónur miðað við 22. júní 2012. Þar af greiði stefndi J-kk-nf I-kk-nf 227.429 krónur og gagnáfrýjandi 321.989 krónur óskipt með sömu vöxtum.

Stefndi þrotabú VLX 4530 ehf. greiði aðaláfrýjendunum H-kvk-þgf B-kvk-þgf og S-kk-þgf K-kk-þgf 1.196.577 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. ágúst 2009 til greiðsludags, allt að frádreginni innborgun að fjárhæð 63.277 krónur miðað við 22. júní 2012. Þar af greiði stefndi J-kk-nf I-kk-nf 215.476 krónur og gagnáfrýjandi 302.356 krónur óskipt með sömu vöxtum.

Stefndi þrotabú VLX 4530 ehf. greiði aðaláfrýjandanum S-kvk-þgf G-kvk-þgf G-kvk-þgf 1.085.243 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. ágúst 2009 til greiðsludags. Þar af greiði stefndi J-kk-nf I-kk-nf 182.134 krónur og gagnáfrýjandi 248.691 krónu óskipt með sömu vöxtum.

Stefndi þrotabú VLX 4530 ehf. greiði aðaláfrýjandanum H-kk-þgf A-kk-þgf 1.037.642 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. ágúst 2009 til greiðsludags. Þar af greiði stefndi J-kk-nf I-kk-nf 167.822 krónur og gagnáfrýjandi 225.785 krónur óskipt með sömu vöxtum.

Stefndi þrotabú VLX 4530 ehf. greiði aðaláfrýjandanum S-kvk-þgf B-kvk-þgf 1.043.334 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. ágúst 2009 til greiðsludags. Þar af greiði stefndi J-kk-nf I-kk-nf 169.709 krónur og gagnáfrýjandi 228.403 krónur óskipt með sömu vöxtum.

Stefndi þrotabú VLX 4530 ehf. greiði aðaláfrýjendunum H-kvk-þgf M-kvk-þgf E-kvk-þgf og R-x-x S-x-x 1.163.469 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. ágúst 2009 til greiðsludags. Þar af greiði stefndi J-kk-nf I-kk-nf 254.653 krónur og gagnáfrýjandi 252.618 krónur óskipt með sömu vöxtum.

Stefndi þrotabú VLX 4530 ehf. greiði aðaláfrýjendunum A-kvk-þgf E-kvk-þgf K-kvk-þgf og S-kk-þgf J-kk-þgf 1.268.363 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. ágúst 2009 til greiðsludags. Þar af greiði stefndi J-kk-nf I-kk-nf 285.360 krónur og gagnáfrýjandi 303.665 krónur óskipt með sömu vöxtum.

Stefndi þrotabú VLX 4530 ehf. greiði aðaláfrýjandanum G-kk-þgf S-kk-þgf 1.090.620 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. ágúst 2009 til greiðsludags. Þar af greiði stefndi J-kk-nf I-kk-nf 183.707 krónur og gagnáfrýjandi 251.309 krónur óskipt með sömu vöxtum.

Stefndi þrotabú VLX 4530 ehf. greiði aðaláfrýjandanum B-kk-þgf H-kk-þgf B-kk-þgf 1.037.642 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. ágúst 2009 til greiðsludags, allt að frádreginni innborgun að fjárhæð 55.920 krónur miðað við 22. júní 2012. Þar af greiði stefndi J-kk-nf I-kk-nf 167.822 krónur og gagnáfrýjandi 225.785 krónur óskipt með sömu vöxtum.

Stefndi þrotabú VLX 4530 ehf. greiði aðaláfrýjandanum H-kk-þgf A-kk-þgf H-kk-þgf 1.043.334 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. ágúst 2009 til greiðsludags, allt að frádreginni innborgun að fjárhæð 56.171 króna miðað við 22. júní 2012. Þar af greiði stefndi J-kk-nf I-kk-nf 169.709 krónur og gagnáfrýjandi 228.403 krónur óskipt með sömu vöxtum.

Stefndi þrotabú VLX 4530 ehf. greiði aðaláfrýjendunum G-kvk-þgf G-kvk-þgf og H-kk-þgf S-kk-þgf 1.094.246 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. ágúst 2009 til greiðsludags, allt að frádreginni innborgun að fjárhæð 58.057 krónur miðað við 22. júní 2012. Þar af greiði stefndi J-kk-nf I-kk-nf 181.977 krónur og gagnáfrýjandi 248.037 krónur óskipt með sömu vöxtum.

Stefndi þrotabú VLX 4530 ehf. greiði aðaláfrýjandanum B-kvk-þgf M-kvk-þgf P-kvk-þgf 1.237.407 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. ágúst 2009 til greiðsludags, allt að frádreginni innborgun að fjárhæð 64.095 krónur miðað við 22. júní 2012. Þar af greiði stefndi J-kk-nf I-kk-nf 243.942 krónur og gagnáfrýjandi 310.864 krónur óskipt með sömu vöxtum.

Stefndi þrotabú VLX 4530 ehf. greiði aðaláfrýjendunum Ó-kk-þgf S-kk-þgf og R-kvk-þgf J-kvk-þgf 1.268.218 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. ágúst 2009 til greiðsludags, allt að frádreginni innborgun að fjárhæð 66.611 krónur miðað við 22. júní 2012. Þar af greiði stefndi J-kk-nf I-kk-nf 236.708 krónur og gagnáfrýjandi 337.042 krónur óskipt með sömu vöxtum.

Stefndi þrotabú VLX 4530 ehf. greiði aðaláfrýjendunum E-kvk-þgf Ý-kvk-þgf M-kvk-þgf og M-kk-þgf E-kk-þgf R-kk-þgf 1.146.445 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. ágúst 2009 til greiðsludags. Þar af greiði stefndi J-kk-nf I-kk-nf 200.535 krónur og gagnáfrýjandi 278.141 krónu óskipt með sömu vöxtum.

Stefndi þrotabú VLX 4530 ehf. greiði aðaláfrýjendunum G-kk-þgf A-kk-þgf H-kk-þgf og S-kvk-þgf S-kvk-þgf 1.093.466 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. ágúst 2009 til greiðsludags. Þar af greiði stefndi J-kk-nf I-kk-nf 184.650 krónur og gagnáfrýjandi 252.618 krónur óskipt með sömu vöxtum.

Stefndi þrotabú VLX 4530 ehf. greiði aðaláfrýjandanum B-kk-þgf Ó-kk-þgf M-kk-þgf 1.095.997 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. ágúst 2009 til greiðsludags. Þar af greiði stefndi J-kk-nf I-kk-nf 185.279 krónur og gagnáfrýjandi 253.927 krónur óskipt með sömu vöxtum.

Stefndi þrotabú VLX 4530 ehf. greiði aðaláfrýjendunum Á-kvk-þgf M-kvk-þgf G-kvk-þgf og S-kk-þgf A-kk-þgf 1.140.753 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. ágúst 2009 til greiðsludags. Þar af greiði stefndi J-kk-nf I-kk-nf 198.648 krónur og gagnáfrýjandi 275.523 krónur óskipt með sömu vöxtum.

Stefndi þrotabú VLX 4530 ehf. greiði aðaláfrýjandanum N-kvk-þgf T-x-x 1.349.210 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. ágúst 2009 til greiðsludags. Þar af greiði stefndi J-kk-nf I-kk-nf 308.189 krónur og gagnáfrýjandi 343.586 krónur óskipt með sömu vöxtum.

Stefndu þrotabú VLX 4530 ehf. og J-kk-nf I-kk-nf greiði óskipt aðaláfrýjendunum B-kk-þgf T-kk-þgf, S-kvk-þgf G-kvk-þgf G-kvk-þgf, H-kk-þgf A-kk-þgf, S-kvk-þgf B-kvk-þgf, G-kk-þgf S-kk-þgf, B-kk-þgf H-kk-þgf B-kk-þgf, H-kk-þgf A-kk-þgf H-kk-þgf, B-kvk-þgf M-kvk-þgf P-kvk-þgf, B-kk-þgf Ó-kk-þgf M-kk-þgf og N-kvk-þgf T-kvk-þgf hverjum fyrir sig 150.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti. Þar af greiði gagnáfrýjandi óskipt með stefndu hverjum þessara aðaláfrýjenda fyrir sig 30.000 krónur. Stefndu þrotabú VLX 4530 ehf. og J-kk-nf I-kk-nf greiði óskipt aðaláfrýjendunum B-kvk-þgf S-kvk-þgf og K-kk-þgf S-kk-þgf G-kk-þgf, H-kvk-þgf C-kvk-þgf A-kvk-þgf og Þ-kk-þgf Þ-kk-þgf, H-kk-þgf R-kk-þgf og V-kk-þgf H. Þ-kk-þgf, H-kvk-þgf D-kvk-þgf S-kvk-þgf og Þ-kk-þgf B-kk-þgf S-kk-þgf, H-kvk-þgf B-kvk-þgf og S-kk-þgf K-kk-þgf, H-kvk-þgf M-kvk-þgf E-kvk-þgf og R-x-x S-x-x, A-kvk-þgf E-kvk-þgf K-kvk-þgf og S-kk-þgf J-kk-þgf, G-kvk-þgf G-kvk-þgf og H-kk-þgf S-kk-þgf, Ó-kk-þgf S-kk-þgf og R-kvk-þgf J-kvk-þgf, E-kvk-þgf Ý-kvk-þgf M-kvk-þgf og M-kk-þgf E-kk-þgf R-kk-þgf, G-kk-þgf A-kk-þgf H-kk-þgf og S-kvk-þgf S-kvk-þgf og Á-kvk-þgf M-kvk-þgf G-kvk-þgf og S-kk-þgf A-kk-þgf sem sameigendum að eignarhluta í húsinu sameiginlega vegna hvers eignarhluta 150.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti. Þar af greiði gagnáfrýjandi vegna hvers eignarhluta 30.000 krónur óskipt með stefndu.