501/2009

R höfðaði  mál gegn Reykjavíkurborg og krafðist skaðabóta. Krafa R um bætur var í fyrsta lagi byggð á því að ólögmætt hefði verið að afgreiða fyrirspurnir um byggingarleyfi á húsnæði hans með neikvæðum hætti eins og gert hafði verið, og leitt til þess að hann hefði ekki getað nýtt húsnæðið undir rekstur vínveitingastaðar. Talið var að fyrirspurnir um afstöðu Reykjavíkurborgar til hugsanlegs erindis um byggingaleyfi og veitingu leyfis til vínveitinga yrði ekki lögð að jöfnu við formlegar leyfisumsóknir þar að lútandi. Svar Reykjavíkurborgar við slíkum fyrirspurnum gæti því ekki talist stjórnvaldsákvörðun með þeirri réttarverkan sem R taldi að henni hefði fylgt. Var því ekki fallist á kröfu R að þessu leyti. Í öðru lagi var krafa R um bætur byggð á því að ákvörðun Reykjavíkurborgar um að fresta afgreiðslu umsóknar hans um byggingaleyfi frá 3. júní 2005, sbr. 6. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, hefði valdið honum tjóni. Fallist var á með R að hann hefði orðið fyrir tjóni vegna þessa og honum dæmdar bætur að álitum 8.000.000 krónur. Krafa R um bætur vegna  tjóns sem hann kvaðst hafa orðið fyrir vegna breytinga á deiliskipulagi, sbr. 33. gr. sömu laga, var hins vegar vísað frá héraðsdómi sökum vanreifunar.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Á-kk-nf K-kk-nf, J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf og Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 3. september 2009. Hann krefst þess aðallega að stefnda verði gert að greiða sér 36.489.716 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af nánar tilgreindum fjárhæðum frá 15. júní 2002 til greiðsludags, en til vara með vöxtum samkvæmt 8. gr. sömu laga. Til frádráttar komi innborganir að fjárhæð 100.000 krónur 12. ágúst 2002 og 626.020 krónur 13. desember 2002. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst aðallega staðfestingar héraðsdóms en til vara lækkunar á kröfu áfrýjanda. Þá krefst hann málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Eins og rakið er í héraðsdómi keypti áfrýjandi verslunar- og lagerhúsnæði að Eddufelli 8 Reykjavík 1994 og yfirtók jafnframt leigusamning fyrri eiganda við Kaupás hf. sem rak verslun í húsnæðinu. Kaupás hf. sagði samningnum upp 31. maí 1999 með sex mánaða fyrirvara og flutti síðan starfsemi sína í húsnæði við hliðina. Eftir það mun hafa verið ljóst að ekki yrði sams konar verslunarrekstur í húsnæði áfrýjanda og kveðst hann hafa átt í erfiðleikum með að leigja það út eða selja. Í héraðsdómi er lýst samskiptum málsaðila og fyrirætlunum áfrýjanda um nýtingu húsnæðisins, en hann kveður sér hafa staðið til boða að leigja H-kk-þgf B-kk-þgf og J-kvk-þgf S-kvk-þgf það undir rekstur vínveitingastaðar. Eins og þar er nánar rakið fékk stefndi 8. mars 2002 fyrirspurnir H-kk-ef og J-kvk-ef um hvort heimilt yrði að fá byggingar- og vínveitingaleyfi í því skyni að breyta húsnæðinu og nýta það undir slíkan rekstur. Í kjölfar þess samþykkti borgarráð 4. júní 2002 að þörf væri á „endurskoðun á skipulagi verslunar- og þjónustusvæðanna við Eddufell og Leirubakka í Breiðholti“. Með samþykktinni var beint til skipulags- og byggingarnefndar að hefja þá vinnu og tekið fram að af þeim sökum væri ekki unnt að gefa jákvætt svar við fyrirspurn um vínveitingastað að Eddufelli 8.

Áfrýjandi sótti um byggingarleyfi 3. júní 2003 í þá veru sem fyrirspurnirnar höfðu lotið að. Með bréfi 30. júlí 2003 var áfrýjanda kynnt samþykkt skipulags- og byggingarnefndar stefnda sama dag um að fresta skyldi afgreiðslu umsóknarinnar með vísan til 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og jafnframt tekið fram að vinna við deiliskipulag stæði yfir. Borgarráð staðfesti samþykktina 12. ágúst 2003. Deiliskipulagstillaga var svo auglýst 20. febrúar 2004 en öðlaðist gildi 21. júlí 2005. Samkvæmt því var ekki gert ráð fyrir vínveitingastað í húsi áfrýjanda en hann fékk byggingarrétt fyrir allt að 19 íbúðum og bílastæðakjallara.

Eins og rakið er í héraðsdómi krefur áfrýjandi stefnda um bætur í fyrsta lagi vegna þess að ólögmætt hafi verið að afgreiða framangreindar fyrirspurnir með neikvæðum hætti eins og gert hafi verið og það leitt til þess að honum hafi ekki tekist að leigja út húsnæðið undir rekstur vínveitingastaðar. Í öðru lagi beri honum bætur vegna tjóns sem hann hafi orðið fyrir vegna frestunar stefnda á afgreiðslu umsóknar hans um byggingarleyfi, sbr. 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga. Í þriðja lagi krefst hann bóta fyrir tjón sem hann hafi orðið fyrir vegna hins nýja deiliskipulags, sbr. 33. gr. sömu laga. Miðar áfrýjandi bótakröfu sína í öllum tilvikum við tapaðar leigutekjur, auk þess sem hann gerir kröfu um greiðslu útlagðs kostnaðar vegna reksturs fasteignarinnar. Málsástæðum og lagarökum aðila er nægilega lýst í héraðsdómi að öðru leyti en því að hvorki er lýst undirmati, sem fór fram að beiðni áfrýjanda, né yfirmati sem gert var að beiðni stefnda og áfrýjandi vísar að hluta til sem sönnun fyrir tjóni.

Fyrir undirmatsmann voru lagðar svofelldar spurningar: „1. Hvert er tjón [áfrýjanda] vegna tapaðra leigutekna á tímabilinu 1.6.2002 til 1.7.2006, sökum þess að samningur hans annars vegar og H-kk-ef B-kk-ef og J-kvk-ef S-kvk-ef hins vegar gekk ekki eftir eins og til stóð. 2. Hvert er verðmæti fasteignar [áfrýjanda] miðað við að deiliskipulag hefði haldist óbreytt. 3. Hvert er verðmæti fasteignar [áfrýjanda] miðað við að deiliskipulag hefði haldist óbreytt að því gefnu að áform um sportbar hefðu gengið eftir. 4. Hvert er verðmæti fasteignar [áfrýjanda] nú.“ Sömu spurningar voru lagðar fyrir yfirmatsmenn, nema þar var í fyrstu spurningu beðið um mat á tjóni vegna tapaðra leigutekna til 1. júní 2006.

Í undirmati var svar við fyrstu spurningu 47.763.706 krónur, við annarri spurningu 142.560.000 krónur, við þriðju spurningu 160.000.000 krónur og við fjórðu spurningu 120.000.000 krónur. Í yfirmati var svar við fyrstu spurningu 35.734.716 krónur, við annarri 110.160.000 krónur, við þriðju 127.700.000 krónur, en við fjórðu 111.300.000 krónur. Í báðum matsgerðum var miðað við verðlag í maí 2007. Í þinghaldi 30. mars 2009 breytti áfrýjandi kröfu sinni um tapaðar leigutekjur til að teknu tilliti til niðurstöðu yfirmatsgerðar við spurningu nr. 1.

Í yfirmatsgerð, sem staðfest var fyrir dómi, kom fram að yfirmatsmenn töldu sér „ómögulegt að svara spurningum nr. 1 og 3 í yfirmatsbeiðni, án þess að fyrir lægju nánari upplýsingar um það hvers efnis hinn fyrirhugaði leigusamningur við H-kk-þf B-kk-þf B-kk-þf skyldi vera. Af því tilefni var nefndur H-kk-nf boðaður til sérstakrar skýrslugjafar á dómþingi Héraðsdóms Reykjavíkur hinn 15. september sl. og liggur framburður hans frammi í málinu ... auk annarra gagna og framburða aðila sem geta gefið vísbendingu um það hvers efnis umræddur leigusamningur skyldi verða/væri. “ Töldu matsmenn að draga mætti þá ályktun að leigufjárhæð hafi átt að vera 800.000 krónur fyrir hvern mánuð en „að einungis helmingur þeirrar fjárhæðar skyldi greiðast u.þ.b. fyrsta árið, eða að það skyldi endurskoðast til hækkunar m.t.t. rekstrargetu.“ Reiknuðu matsmenn leigutímabil frá 1. júní 2002 líkt og matsbeiðni kvað á um. Einnig segir í matsgerðinni: „Þá hafa matsmenn einnig ákveðið að miða við að hugmyndir aðila og vonir um rekstrargrundvöll hefðu gengið eftir, en eins og áður sagði skyldi samningurinn tekinn upp og endurskoðaður eftir u.þ.b. ár og „ ... endurmetinn út frá rekstrargetu þegar menn væru farnir að sjá hver veltan væri á mánuði, þá hefðu menn einhverja tölu til að ganga útfrá ...“ eins og kemur fram í framburði H-kk-ef B-kk-ef B-kk-ef fyrir dómi. Þannig hafa matsmenn gefið sér að úr slíkri endurskoðun hefði komið sú niðurstaða að grunnfjárhæð leigunnar yrði sett á kr. 800.000,- pr. mánuð frá 1. júní 2003 að telja, bundin vísitölu neysluverðs til verðtryggingar frá upphafstíma samningsins talið, enda telja yfirmatsmenn að sú leigufjárhæð sé alls ekki ólíkleg m.t.t. markaðsaðstæðna á þeim tíma miðað við framangreindar forsendur.“

II

Fyrirspurnir um afstöðu stefnda til hugsanlegs erindis um byggingarleyfi og veitingu leyfis til vínveitinga verða ekki lagðar að jöfnu við formlegar leyfisumsóknir þar að lútandi. Getur svar stefnda við slíkum fyrirspurnum ekki talist stjórnvaldsákvörðun með þeirri réttarverkan sem áfrýjandi telur að henni hafi fylgt. Verður þegar af þeirri ástæðu fallist á með stefnda að lög standi ekki til þess að hann hafi bakað sér á einhvern hátt bótaskyldu gagnvart áfrýjanda við meðferð á þessum fyrirspurnum.

Eins og áður segir sótti áfrýjandi formlega um byggingarleyfi 3. júní 2003 og ákvað skipulags- og byggingarnefnd 30. júlí 2003 að fresta afgreiðslu umsóknarinnar með vísan til 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga og var áfrýjanda tilkynnt um það samdægurs. Samkvæmt málsgreininni er sveitarstjórn heimilt að fresta afgreiðslu umsóknar um leyfi til niðurrifs eða breytinga á húsi í allt að tvö ár frá því að umsókn barst. Er slík frestun heimil ef deiliskipulag hefur ekki verið samþykkt, breytingar á því standa yfir eða ef setja á ákvæði um hverfisvernd í deiliskipulag. Þá segir að eigandi fasteignar, sem verður fyrir tjóni vegna frestunar sveitarstjórnar á afgreiðslu byggingarleyfis samkvæmt málsgreininni, eigi rétt til bóta.

Ákvörðun stefnda að fresta afgreiðslu umsóknar áfrýjanda um byggingarleyfi var í samræmi við skipulags- og byggingarlög. Eigi að síður á áfrýjandi rétt til bóta samkvæmt 6. mgr. 43. gr. laganna, sýni hann fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni á tímabilinu frá því afgreiðslu umsóknar hans um byggingarleyfi var frestað og fram að gildistöku hins nýja deiliskipulags. Fallist er á með áfrýjanda að honum sé eðli málsins samkvæmt örðugt að sanna tjón sitt með óyggjandi hætti. Til þess er einkum að líta að umrætt húsnæði var sérstaklega hannað sem matvöruverslun og liggur fyrir að þeirri starfsemi varð ekki fram haldið þrátt fyrir vilja áfrýjanda til þess. Í gögnum málsins er einnig nægilega sýnt fram á að frestun stefnda á umsókn áfrýjanda um byggingarleyfi leiddi til þess að ekki varð ráðist í nauðsynlegar breytingar á húsnæðinu til annarrar notkunar en þar hafði áður verið. Þá er fram komið að áfrýjandi hafði nokkurn kostnað vegna hins ónýtta húsnæðis. Telja verður einnig upplýst að til hafi staðið að áfrýjandi gerði samning um leigu húsnæðisins til reksturs vínveitingastaðar og hefur hann leitt líkur að því að ekki hafi orðið af samningsgerð vegna frestunar stefnda á umsókn áfrýjanda. Á hinn bóginn er til þess að líta að samningurinn, sem átti að taka gildi löngu áður en áfrýjandi sendi formlega umsókn um byggingarleyfi, var aldrei gerður og ekki verður fullyrt um hvert orðið hefði efni hans eins og rakið er að framan. Við svo búið verður að telja forsendur fyrir því að meta bætur til áfrýjanda, vegna skertra afnota hans af fasteigninni umrætt tímabil, að álitum 8.000.000 krónur. Eftir atvikum þykir rétt að upphafstími dráttarvaxta miðist við 16. október 2006, en þann dag var síðari stefna áfrýjanda á hendur stefnda birt.

Kröfu sína um skaðabætur vegna hins nýja deiliskipulags kveðst áfrýjandi reisa á ákvæðum 33. gr. skipulags- og byggingarlaga. Hann kveður deiliskipulagið ekki hafa verið í samræmi við óskir sínar um nýtingu fasteignarinnar, sem hafi skerst vegna þess. Nefnir hann í því sambandi að fram komi í yfirmatsgerð að við nýtingu eignarinnar samkvæmt deiliskipulagi myndi þurfa að rífa stóran hluta hennar eyða síðan háum fjárhæðum í að byggja 19 íbúðir og breyta kjallara hússins. Óljóst væri hversu raunhæft sé að fara í slíkar framkvæmdir. Eins og áður segir telur áfrýjandi að bætur eigi að miðast við tapaðar leigutekjur vegna fasteignarinnar frá gildistöku skipulags 21. júlí 2005 og til 15. maí 2006. Áfrýjandi rökstyður ekki sérstaklega hvers vegna miða skuli við 15. maí 2006.

Í 1. mgr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga kemur fram að valdi gildistaka skipulags því að verðmæti fasteignar lækki, nýtingarmöguleikar hennar skerðist frá því sem áður var heimilt eða að hún muni rýrna svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður og eigi þá sá sem sýnt getur fram á að hann verði fyrir tjóni af þessum sökum rétt á bótum úr sveitarsjóði eða að hann leysi fasteignina til sín. Í 2. mgr. greinarinnar segir að við ákvörðun bóta vegna skipulagsaðgerða skuli taka tillit til þeirrar verðhækkunar sem þær kunna að hafa í för með sér á viðkomandi eign. Við ákvörðun bóta skuli meðal annars miða við hvort nýtt skipulag hafi þegar áhrif á verðmæti eignarinnar eða síðar, hvaða kröfur séu gerðar um nýtingarhlutfall, húsahæðir, bifreiðastæði, leiksvæði barna og opin svæði að því er snertir sambærilegar eignir, svo og hvort skipulagið geri afstöðu fasteignarinnar gagnvart götu hagstæðari eða óhagstæðari en áður var. Þá beri og að miða við þann arð sem eðlileg notkun eignarinnar gefi af sér.

Ákvæði þessi veita áfrýjanda ekki heimild til að krefjast bóta fyrir tjón vegna afnotamissis fasteignarinnar með þeim hætti sem hann gerir heldur ber að miða við ætlaða rýrnun á verði fasteignarinnar vegna gildistöku deiliskipulagsins. Þykja slíkir annmarkar vera á reifun málsins af hendi áfrýjanda hvað þennan þátt varðar að óhjákvæmilegt er að vísa kröfu samkvæmt þessum lið frá héraðsdómi án kröfu.

Rétt þykir að stefndi greiði áfrýjanda upp í málskostnað hans í héraði og fyrir Hæstarétti, eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Kröfu áfrýjanda, Roks ehf., um bætur úr hendi stefnda, Reykjavíkurborgar, vegna gildistöku deiliskipulags Fellagarða 21. júlí 2005 er vísað frá héraðsdómi.

Stefndi greiði áfrýjanda 8.000.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 16. október 2006 til greiðsludags.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 1.500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.