718/2013

Með dómi Hæstaréttar var fallist á kröfu G um að hann ætti hluta tiltekinnar jarðar þrátt fyrir að fyrri eigandi hefði selt jarðarhlutann til forvera B. Ekki varð ráðið af gögnum málsins að G hefði vitað eða mátt vita, er hann öðlaðist eignarrétt að jörðinni, að landinu sem deilt var um hefði verið afsalað til forvera B. Þá var talið að þinglýst afsal G útrýmdi eldri óþinglýstum rétti til landsins sem B byggði kröfu sína á. Breytti engu um þá niðurstöðu þótt áfrýjandi hefði síðar öðlast vitneskju sem gaf honum tilefni til að ætla að einhver hluti lands þess sem hann hafði keypt, kynni áður að hafa verið seldur undan jörðinni. Þegar virt væru þau not sem B hefði haft af hinu umþrætta landi hefði honum ekki tekist sönnun þess að hann hefði frá þeim tíma er jörðinni var afsalað til G unnið eignarhefð að landinu.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma B-kk-nf B-kk-nf hæstaréttardómari, I-kvk-nf E-kvk-nf settur hæstaréttardómari og S-kk-nf M-kk-nf S-kk-nf prófessor.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 11. nóvember 2013. Hann krefst þess að stefnda verði gert að þola dóm þess efnis að sá hluti jarðarinnar Króks í Borgarbyggð, landnúmer 134817, sem ,,óþinglýstur samningur eða samningsdrög eiganda Króks og Upprekstrarfélags Þverárréttar“ 26. maí 1924 tekur til sé eign áfrýjanda og hluti jarðarinnar. Til vara er þess krafist að viðurkennt verði að sami samningur eða samningsdrög hafi ,,einungis fjallað um og náð til sumarbeitarréttar, það er ítaks Upprekstrarfélags Þverárréttar“ í jörðinni. Jafnframt er þess krafist að staðfest verði að sá ítaksréttur hafi fallið niður vegna vanlýsingar, en að því frágengnu að áfrýjandi eigi rétt á að leysa hann til sín samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna. Loks er gerð krafa um málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Með kaupsamningi 5. ágúst 1916 seldu hreppsnefndarmenn í Norðurárdalshreppi B-kk-þgf B-kk-þgf eignarjörðina Krók í Norðurárdal fyrir hönd hreppsins. Jörðin var seld ,,ásamt öllum þeim rjettindum og hlunnindum sem jörðinni fylgja og fylgja eiga til lands og vatns. Þau skilyrði setjum við kaupanda að á jörðina verði komið býli ekki síðar en í fardögum 1918 ella verði tjeð jörð eign Norðurárdalshrepps fyrir sama verð og hún nú er seld, ennfremur selji kaupandi nokkurn hluta af Krókslandi, að þá gangi upprekstrarfjelag Þverárréttar fyrir kaupum á því að öðru jöfnu.“ Kaupsamningur þessi var þinglesinn á manntalsþingi að Hvammi 19. maí 1918.

Í gögnum málsins er að finna þrjú skjöl sem öll lúta að sölu B-kk-ef á landi því sem er ,,afréttarmegin við afréttargirðingu til Upprekstrarfélags Þverárréttar.“ Í skjali sem dagsett er 26. maí 1924 segir að B-kk-nf sem seljandi og D-kk-nf Þ-kk-nf bóndi á Arnbjargarlæk sem kaupandi ,,fyrir upprekstrarfjelag Þverárrjettar“ geri með sér svofelldan kaupsamning: ,,B-kk-nf B-kk-nf skuldbindur sig til að selja upprekstrarfélagi Þverárréttar af landi jarðarinnar Króks allt það land sem nú er afréttarmegin við afréttargirðingu Norðdælinga undanskilið er vetrarbeit og slægjur en ekki má styggja afréttarfénað eða verja slægjur fyrir honum ... Kaupverðið er 600 ... krónur ...“ Undir skjalið er ritað B-kk-nf B-kk-nf ,,eftir umboði E-kk-nf B-kk-nf“ og fyrir ,,upprekstrarfjelag Þverárrjettar D-kk-nf Þ-kk-nf.“ Í þessu skjali eru yfirstrikanir og hluti texta innan sviga. Þá liggur fyrir annað nær samhljóða eintak af skjalinu, en frábrugðið að því leyti að það sem var innan sviga í fyrra skjali er ekki hluti af texta þess. Eintak þetta er einnig undirritað á sama hátt og hið fyrra og dagsett sama dag. Á skjal þetta hefur B-kk-nf ritað að honum hafi verið greiddar 300 krónur af framangreindu landverði og undir er rituð dagsetningin 19. júní 1924.

Þriðja útgáfa skjalsins er gerð að Arnbjargarlæk í maí 1924 og undirrituð af E-kk-þgf B-kk-þgf ,,í umboði“, en óundirrituð af hálfu kaupanda. Þar segir að B-kk-nf B-kk-nf og D-kk-nf Þ-kk-nf, bóndi á Arnbjargarlæk, sem kaupandi fyrir Upprekstrarfélag Þverárréttar geri með sér svofelldan kaupsamning: ,,Það sem selt er, er fjallland úr eignarjörð minni Krók í Norðurárdal svokallaðir Selhagar og ræður landamerkjum á landi þessu að neðan verðu frá Norðurá Króksgirðing og eftir háhálsi Hermundarstaðamerki og svo Hellisgil Hellisá og Norðurá að norðanverðu að fyrnefndri girðingu, undantekið er vetrarbeit, slægjur og veiðiréttindi.“ Kaupverð var tilgreint hið sama og í fyrrnefndum skjölum. Í skjalinu kemur enn fremur fram að B-kk-nf veiti E-kk-þgf B-kk-þgf á Skarðshömrum fullt umboð til að undirrita kaupsamning á Króksfjallalandi fyrir hans hönd.

Óumdeilt er að landið sem tilgreint er í ofangreindum samningum hefur verið nýtt sem afréttarland af hálfu stefnda og áður forvera stefnda, Upprekstrarfélagi Þverárréttar.

Ágreiningslaust er að veðmálabækur sýsluskrifstofunnar í Borgarnesi brunnu árið 1920. Eftir brunann var brugðið á það ráð að skrifa upp ýmis skjöl, þar á meðal landamerkjabréf. Landamerkjum fyrir jörðina Krók var lýst í landamerkjaskrá í júlí 1923, sem lesin var á manntalsþingi 2. júlí 1924. Engar athugasemdir munu hafa komið fram um lýsingu landamerkja á manntalsþingi, þar sem landamerkjaskrá var lesin upp.

B-kk-nf seldi syni sínum H-kk-þgf eignarjörð sína Krók með afsalsbréfi 1. maí 1958, með ,,öllum húsum og mannvirkjum sem eru á jörðinni ... og með öllum gögnum og gæðum“. Afsalið var móttekið til þinglýsingar 13. maí 1958 og fært í þinglýsingabækur. H-kk-nf seldi síðan F-kk-þgf S-kk-þgf jörðina með afsali 7. febrúar 1979 með ,,gögnum og gæðum, sem jörðinni fylgja og fylgja ber til lands og vatns, að undanskilinni afgirtri spildu, sem er getið í kaupsamningi dags. 4.11.1977, nefnd Efra Melatún ... Landamerki jarðarinnar eru svo sem segir í merkjaskrá þinglýstri á manntalsþingi Norðurárdalshrepps. Hefur kaupandi kynnt sér landamerkin og eru þau ágreiningslaus.“ Ágreiningur málsins tekur ekki til spildunnar sem var undanskilin við kaupin.

Með afsalsbréfi 23. nóvember 1982 afsalaði F-kk-nf jörðinni til H-kk-ef P-kk-ef ,,með öllum mannvirkjum, svo sem húsum, ræktun, girðingum og öðrum gögnum og gæðum til lands og vatns ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber ... Landamerki jarðarinnar eru sem segir í merkjaskrá þinglýstri á manntalsþingi Norðurárdalshrepps. Kaupandi hefur kynnt sér landamerkin og eru þau ágreiningslaus.“

Fyrrnefndur H-kk-nf seldi síðan áfrýjanda jörðina með afsali 20. september 1990. Segir þar að seljandi afsali til kaupanda jörðinni Krók, „með öllum mannvirkjum ... gæðum og hlunnindum til lands og vatns, sem jörðinni fylgja og fylgja ber. Ekkert er undanskilið í kaupunum nema spilda sem liggur með þjóðveginum (175 m) að norðan, að austan 60 m til suðurs, þaðan 195 m í mörk milli Háreksstaða og Króks (eigandi H-kk-nf B-kk-nf). Landamerki jarðarinnar eru skv. landamerkjaskrá dags. 02.07.1924.“

II

Að framan er rakið efni skjala þeirra er bera yfirskriftina kaupsamningur um land það sem um er deilt í málinu. Skjölin eru óvottuð og ekki samhljóða. Af efni þeirra verður þó ráðið að fyrrnefndur B-kk-nf afsalaði landi því sem hann átti, afréttarmegin við afréttargirðingu til Upprekstrarfélags Þverárréttar og samkvæmt reikningum upprekstrarfélagsins greiddi það umsamið kaupverð fyrir landið. Kvittaði B-kk-nf fyrir móttöku á hluta kaupverðs á því skjali sem greinilega er endanleg gerð þess. Orðalag skjalanna um að undanskilin séu vetrarbeit og slægjur styrkja fyrrgreinda niðurstöðu. Skjölum þessum var ekki þinglýst.

III

Í þinglýsingabókum skal greint frá tilvist allra mikilvægustu réttinda yfir eignum, þar á meðal merkjum jarða. Auk þess að afla réttindum aðila lögverndar gagnvart þriðja manni eiga menn að geta treyst því að það sem fram kemur í þinglýsingabókum sé rétt að efni til.

Eins og rakið hefur verið eignaðist áfrýjandi jörðina Krók með afsali 20. september 1990. Í afsali til hans og afsölum til fyrrum eigenda, að undanskildu afsali til H-kk-ef, sonar B-kk-ef, var tekið fram að landamerki jarðarinnar væru eins og greinir í merkjaskrá, lesinni á manntalsþingi Norðurárdalshrepps. Jafnframt var sérstaklega áréttað í afsali til áfrýjanda að ekkert væri undanskilið í kaupunum nema spilda sem liggur með þjóðveginum og ekki er ágreiningur um í málinu.

Af hálfu stefnda hefur verið byggt á því að áfrýjandi hafi verið grandsamur um að land það sem um er deilt í málinu hefði verið selt undan jörðinni er áfrýjandi öðlaðist eignarréttindi að henni. Til sönnunar þessum staðhæfingum hefur stefndi meðal annars vísað til bréfs 25. júlí 1995 sem áfrýjandi skrifaði Veiðifélagi Norðurár, en þá voru liðin tæp fimm ár frá því að hann keypti jörðina. Í því bréfi sagði áfrýjandi að 26. maí 1924 hefði B-kk-nf B-kk-nf selt sneið af Krókslandi og hefði kaupandi nýtt þessa afrétt, en síðan segir í bréfi þessu: ,,Ég hef ekki fengið upplýst hvort eða hvenær afsal fyrir landspildunni var útgefið, né heldur hvort því eða kaupsamningnum var þinglýst“. Hvorki verður ráðið af efni þessa bréfs né öðrum gögnum málsins að áfrýjandi hafi vitað eða mátt vita er hann öðlaðist eignarrétt að jörðinni Króki, að landi því sem um er deilt í málinu hafði B-kk-nf afsalað til forvera stefnda á árinu 1924. Er til þess að líta að ekkert í orðalagi afsals til áfrýjanda gaf honum tilefni til að ætla annað en að hann væri að kaupa alla jörðina Krók, að undanskilinni landspildu, sem ekki er ágreiningur um að ekki fylgdi með í kaupum, og einnig þess að í afsali til hans var sérstaklega vísað til lesinnar landamerkjaskrár á manntalsþingi, sem tók til alls lands jarðarinnar.

Réttindum yfir fasteign skal þinglýsa svo að þau haldi gildi sínu gagnvart grandlausum viðsemjanda. Þinglýst afsal áfrýjanda útrýmdi því þeim eldri óþinglýsta rétti til landsins sem stefndi byggir kröfu sína á, sbr. 2. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Breytir engu um þá niðurstöðu þótt áfrýjandi hafi síðar öðlast vitneskju sem gaf honum tilefni til að ætla að einhver hluti lands þess sem hann hafði keypt, kynni áður að hafa verið seldur undan jörðinni.

Þegar virt eru þau not sem stefndi hefur haft af hinu umþrætta landi hefur honum ekki tekist sönnun þess að hann hafi frá þeim tíma er jörðinni var afsalað til áfrýjanda unnið eignarhefð að landinu í skilningi 1. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 um hefð.

Samkvæmt framansögðu verður aðalkrafa áfrýjanda tekin til greina með þeim hætti sem í dómsorði greinir.

Eftir þessum úrslitum verður stefndi dæmdur til að greiða áfrýjanda málskostnað á báðum dómstigum, eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Viðurkennt er að sá hluti jarðarinnar Króks í Borgarbyggð landnúmer 134817, sem óþinglýstur samningur B-kk-ef B-kk-ef og Upprekstrarfélags Þverárréttar 26. maí 1924 tekur til, sé eign áfrýjanda, G-kk-ef J-kk-ef.

Stefndi, Borgarbyggð, greiði áfrýjanda samtals 1.500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.