380/2006

Ekki var talið að 4. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignahús stæði því í vegi að þinglýsa mætti afsali H fyrir fasteigninni D til Þ. Var ákvörðun S um að vísa afsalinu frá þinglýsingu því hnekkt og lagt fyrir hann að færa skjalið í þinglýsingabók.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir H-kk-nf B-kk-nf, G-kk-nf G-kk-nf og M-kk-nf S-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 6. júlí 2006, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 14. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Norðurlands eystra 23. júní 2006, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að hnekkt yrði ákvörðun sóknaraðila 24. apríl 2006 um að vísa frá þinglýsingu afsali varnaraðila 4. sama mánaðar fyrir fasteigninni Dalsbraut 1 K á Akureyri til Þ-kk-ef L-kk-ef S-kk-ef og lagt fyrir sóknaraðila að færa skjalið í þinglýsingabók. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. 1. gr. laga nr. 6/1992. Sóknaraðili krefst þess að framangreind ákvörðun um frávísun afsalsins verði staðfest. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I.

Samkvæmt gögnum málsins seldi bæjarstjórn Akureyrar með lóðarsamningi 7. júlí 1969 Sambandi íslenskra samvinnufélaga og Bifreiðaverkstæðinu Þórshamri hf. á leigu 53.604 m2 lóð á Gleráreyrum. Við leigulóð þessa bættist 11.516 m2 eignarlóð sambandsins og varð lóðin því samtals 65.120 m2. Með samningi þessum féll niður fyrri lóðarsamningur við Samband íslenskra samvinnufélaga. Á mestum hluta lóðar þessarar hafði árum saman farið fram margháttuð starfsemi á vegum sambandsins og með yfirlýsingu um lóðarskiptingu, sem dagsett var sama dag, var heildarlóðinni skipt að fermetratali milli þessarar starfsemi. Ekki verður séð að eign sú sem mál þetta varðar komi fram í þeirri yfirlýsingu. Með bréfi bæjarstjórnar Akureyrar 12. febrúar 1984 var iðnaðardeild sambandsins seldur á leigu lóðarauki sem að hluta var áfastur og norðvestan við fyrrnefnda lóð á Gleráreyrum. Lóðaraukinn nam alls 6.799,3 m2. Samkvæmt afsali 30. nóvember 1987 seldi Samband íslenskra samvinnufélaga stóran hluta þessara eigna sinna til Álafoss hf. og með yfirlýsingu 6. júní 1989 semja fyrirtækin um skiptingu lóðarinnar sín í milli. Segir þar að fyrirtækin séu sameigendur að iðnaðarlóð á Gleráreyrum á Akureyri sem afmarkist af Dalsbraut til norðurs, Glerárgötu til austurs, Þórunnarstræti og Byggðavegi til suðurs og Klettaborgum til vesturs. Álafoss hf. sé eigandi fasteigna, sem merktar séu tölustöfum 1 til 7 og 9 á meðfylgjandi teikningu, og þeirra lóða sem þeim fasteignum séu þar afmarkaðar. Eign sú sem um ræðir í máli þessu virðist á þessari teikningu vera merkt tölustafnum 3. Álafoss hf. gaf 12. desember 1989 út yfirlýsingu um skiptingu fasteigna og lóða sinna á Gleráreyrum og fylgdi henni afstöðuteikning. Í yfirlýsingunni er þess óskað að sérhver fasteign sé aðgreind í veðmálabókum með ákveðnum hætti. Fasteign sú sem greinir í máli þessu er þar merkt Dalsbraut 1 D. Framangreindum skjölum virðist öllum hafa verið þinglýst án athugasemda og voru þau árituð af hálfu Akureyrarbæjar. Eignin sýnist því fyrst hafa verið afmörkuð með framangreindri yfirlýsingu 12. desember 1989 og fá sérstakt blað í fasteignabók sýslumannsembættisins. Lóðin var þar öll skráð leigulóð, 1.007,7 m2 að stærð. Eftir þetta hefur fasteignin gengið kaupum og sölum á þessum grundvelli og þeim eignayfirfærslum verið þinglýst. Þar á meðal er afsal til varnaraðila 6. apríl 1999, samningur hans við Stefnu ehf. um kaup á eigninni 20. apríl 2004 og kaupsamningur Þ-kk-ef L-kk-ef S-kk-ef við það fyrirtæki 14. mars 2005. Varnaraðili kveðst hafa að ósk Stefnu ehf. afsalað eigninni beint til Þ-kk-ef 4. apríl 2006 og sent það afsal til þinglýsingar. Tilgreining eignarinnar í afsalinu er komin úr Landskrá fasteigna sem haldin er af Fasteignamati ríkisins.

Sýslumaður tók um það ákvörðun 24. apríl 2006 að vísa afsalinu frá þinglýsingu. Í bréfi sóknaraðila þann dag segir um ástæður þessa: „Í yfirlýsingu, sem er skjal nr. 424-A-00015/2000 var gert samkomulag um skiptingu lóðarinnar að Dalsbraut 1 Akureyri og er yfirlýsing þessi m.a. undirrituð af umbjóðanda yðar. Í yfirlýsingunni segir neðarlega að gefnir verði út nýir lóðarleigusamningar fyrir báðar lóðirnar. Þinglýst hefur verið lóðarleigusamningi fyrir Gleráreyrar 1 sem er Glerártorg. Engum lóðarleigusamningi hefur hinsvegar verið þinglýst fyrir hina lóðina og ekki eignaskiptasamningi. Ber því, samkvæmt 4. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús að vísa skjalinu frá þinglýsingu.”

Að framangreindri yfirlýsingu, sem dagsett var í nóvember 1999, stóðu „þinglýstir og/eða skráðir eigendur fasteignarinnar Dalsbraut 1, Akureyri”. Þar er til þess vitnað að í afstöðuuppdrætti hönnunardeildar Akureyrarbæjar 3. júní 1996 hafi lóðinni verið skipt upp í nokkrar misstórar einingar merktar bókstöfunum 1 A til 1 M. Af teikningu sem fylgir málinu verður ekki séð að skiptingu þessari hafi verið þinglýst. Tilgreiningin Dalsbraut 1 K í kröfugerð varnaraðila og Landskrá fasteigna virðist eiga uppruna sinn í þessari teikningu. Þegar hér var komið höfðu eignirnar á Gleráreyrum skipt um eigendur og voru komnar í eigu mismunandi aðila og er varnaraðili einn þeirra sem undirrita yfirlýsinguna. Í henni er til þess vitnað að ARK ÍS ehf. hafi samkvæmt viðföstum drögum að skipulagi svæðisins 29. október 1999 skipt lóðinni Dalsbraut 1 A til D upp í nokkrar misstórar einingar og óskist lóð merkt 1 A, B, C og D skráð sem ein lóð samtals 22.823 m2 að stærð. Akureyrarbær beri allan kostnað af umferðartengingum og aðkomu að svæðinu. Síðan segir: „Undirritaðir falla með yfirlýsingu þessari frá öllum kröfum til hlutdeildar í óskiptri lóð á lóð merktri B, en réttindi til lóðarhlutdeildar haldast óbreytt að þeirri lóð sem eftir stendur. Réttur eigenda hinnar afmörkuðu lóðar til hlutdeildar að lóð sem eftir stendur fellur jafnframt niður. Gefnir verða út nýir lóðarsamningar fyrir báðar lóðirnar.” Þessi yfirlýsing var móttekin til þinglýsingar 4. janúar 2000. Einhver hluti draga þeirra sem vitnað er til í yfirlýsingunni hafa verið lögð fram í málinu, en af þeim verður ekki skýrlega ráðið hvernig skilja eigi yfirlýsinguna. Hins vegar liggur fyrir í hæstaréttarmáli nr. 382/2006, sem varðar sömu eign og þetta mál, uppdráttur frá skipulagsdeild Akureyrar frá október 1999. Þar er lóð, sem afmarkast með líkum hætti og í yfirlýsingu Sambands íslenskra samvinnufélaga og Álafoss hf. 6. júní 1989 og getið er um hér að framan, skipt í þrjá hluta merkta lóð A 55.518 m2, lóð B 21.701 m2 og lóð C 3.248 m2. Hluti C virðist af teikningunni að dæma vera gata sem skilur að hinar lóðirnar. Af þeim gögnum sem fyrir liggja og málsástæðum aðila þykir mega ráða að svæðinu hafi verið skipt. Mun verslunarmiðstöðin Glerártorg hafa verið reist á lóð B, sem er 21.701 m2, og lóðarsamningur hafa verið gerður um hana. Gata hefur verið lögð um svæðið og skilur hún að lóð verslunarmiðstöðvarinnar og upprunalegu lóðina að öðru leyti. Nýr lóðarsamningur virðist hins vegar ekki hafa verið gerður við eigendur þess hluta. Af bréfi Akureyrarbæjar 2. júlí 1992 má ráða að skilningur bæjarins sé sá að allt svæðið, sem getið er um í yfirlýsingu sambandsins og Álafoss hf. 6. júní 1989, hafi verið ein lóð og eigi því að skilja yfirlýsinguna þannig að lóð Glerártorgs og svæðið undir götur hafi verið skipt út úr þeirri lóð.

II.

Fram er komið að varnaraðili Hömlur hf. er þinglýstur eigandi fasteignar, húss og 1.007,7 m2 leigulóðar, að Dalsbraut 1 Akureyri sem skýrt er afmörkuð á teikningu sem fylgdi þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu Álafoss hf. 12. desember 1989 og þar merkt D. Ekki er annað fram komið en að það sé sama eign og einkennd er sem Dalsbraut 1 K í afsali varnaraðila til Þ-kk-ef L-kk-ef S-kk-ef og í Landskrá fasteigna, en aðilar eru sammála um að óskað sé þinglýsingar þess afsals. Ekki liggur annað fyrir en að afsalið takmarkist við umrædda fasteign, sem skýrt er afmörkuð í framangreindri eignaskiptayfirlýsingu Álafoss hf. og ekki er fram komið að lóðinni fylgi hlutdeild í nokkurri sameign. Verður því ekki fallist á það með sóknaraðila að 4. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 standi því í vegi að þinglýsa megi afsalinu. Ber því að staðfesta niðurstöðu hins kærða úrskurðar.

Rétt er að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Kærumálskostnaður fellur niður.