110/2002

P gerði leigusamning við SM um leigu á fasteign. Í samræmi við ákvæði leigusamningsins um forkaupsrétt að húsnæðinu á leigutímanum gerðu P og S SM tvisvar tilboð um kaup á því sem hann samþykkti í bæði skiptin. Í tilefni af synjun SM um að ganga frá kaupsamningnum kröfðust P og S að staðfest yrðu kaup þeirra á fasteigninni og að þau yrðu talin réttir og löglegir eigendur hennar gegn fullri greiðslu kaupverðsins. Talið var að þegar húsaleigusamningur P og SM rann út hefði verið kominn á bindandi samningur þeirra í milli samkvæmt samþykktu tilboði P og S um kaup þeirra á íbúðinni. Það kauptilboð var háð fyrirvara um lán sem gekk ekki eftir en SM rifti ekki að heldur samningnum. Með seinna tilboði P og S komst á nýr bindandi samningur milli aðila um fasteignakaupin og leysti hann eldri samninginn af hólmi. Ekki var fallist á að skilyrði væru til þess á grundvelli laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga með síðari breytingum að víkja þessum samningum til hliðar í heild eða að hluta. Var talið að neitun SM að ganga frá kaupsamningi gengi í berhögg við bindandi samkomulag milli aðila um fasteignakaupin og hefði komið í veg fyrir að P og S gætu efnt skyldur sínar gagnvart honum en þó hefði SM ekki rift samningnum. Voru kaup P og S á fasteigninni því staðfest.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir H-kk-nf B-kk-nf, H-kk-nf H-kk-nf og P-kk-nf K-x-x H-kk-nf.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 1. mars 2002. Þeir krefjast þess aðallega, að með dómi verði staðfest kaup þeirra af stefnda á fasteigninni Hrísrima 21 í Reykjavík 30. nóvember 1998 á 11.900.000 krónur og þeir taldir réttir og löglegir eigendur fasteignarinnar gegn fullri greiðslu kaupverðsins með yfirtöku áhvílandi veðskuldabréfs við Íbúðalánasjóð, útgefnu 29. apríl 1993, upphaflega að fjárhæð 6.000.000 krónur en að eftirstöðvum 27. nóvember 1998 5.854.728 krónur, 710.000 krónum sem vinnuframlagi auk peningagreiðslu að fjárhæð 5.335.272 krónur. Til vara er þess krafist, að kaup þeirra af stefnda á sömu fasteign 12. apríl 1999 á 13.000.000 krónur verði staðfest og þeir taldir réttir og löglegir eigendur hennar gegn fullri greiðslu kaupverðs með yfirtöku sama veðskuldabréfs, að eftirstöðvum 12. apríl 1999 5.839.360 krónur, sömu fjárhæð sem vinnuframlagi og peningagreiðslu að fjárhæð 6.450.640 krónur. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst aðallega staðfestingar héraðsdóms, en til vara eru gerðar eftirfarandi kröfur: Fyrsta varakrafa er sú, að áfrýjendum verði gert að greiða stefnda dráttarvexti frá kaupsamningsdegi til greiðsludags af kaupverði fasteignarinnar Hrísrima 21 að frádregnu yfirteknu láni samkvæmt kaupsamningi og 710.000 króna vinnuframlagi. Önnur varakrafa stefnda er sú, að áfrýjendum verði gert að greiða honum eftirgreinda vexti af kaupverði fasteignarinnar að frádregnu yfirteknu láni samkvæmt kaupsamningi og 710.000 króna vinnuframlagi: 7,5% ársvexti af 1.590.640 krónum frá 27. maí 1999 með mánaðarlegum gjalddögum frá og með 3. júlí 1999 til 8. febrúar 2001 en dráttarvöxtum frá þeim degi til greiðsludags, með 5,1% ársvöxtum af 1.610.000 krónum frá 1. apríl 1999 með mánaðarlegum gjalddögum frá og með 15. september 1999 til 8. febrúar 2001 en dráttarvöxtum frá þeim degi til greiðsludags og með 5,1% ársvöxtum af 3.250.000 krónum frá 9. júlí 1999 með mánaðarlegum gjalddögum frá og með 1. september 1999 til 8. febrúar 2001 en dráttarvöxtum frá þeim degi til greiðsludags, auk dráttarvaxta af gjaldföllnum vöxtum frá gjalddaga vaxtanna til greiðsludags. Þriðja varakrafa stefnda er sú, að áfrýjendum verði gert að greiða vexti samkvæmt annarri varakröfu að mati dómsins. Í öllum tilvikum er krafist málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Áfrýjandi P-kk-nf H-kk-nf og stefndi gerðu með sér húsaleigusamning 14. nóvember 1997, þar sem hinn fyrrnefndi tók á leigu hjá stefnda íbúðarhúsnæði í parhúsi að Hrísrima 21 í Reykjavík til eins árs frá 15. desember 1997 gegn greiðslu á 70.000 krónum mánaðarlega, en leigan skyldi breytast samkvæmt tilkynningum Hagstofu Íslands um verðbótahækkun húsaleigu. Var mælt fyrir um, að leigjandi skyldi á leigutímanum hafa forkaupsrétt að húsnæðinu, en um ástand þess var vísað til sérstaks samkomulags, er fylgdi samningnum. Í þessu samkomulagi frá 14. nóvember 1997 greindi meðal annars, að leigjandi fengi húsnæðið afhent í því ástandi, sem það þá var í, en leigusali legði til hreinlætistæki og flísar á tvö baðherbergi, flísar á forstofu og sólstofu og nánar tilteknar innihurðir, sem skyldu settar upp. Leigjandi átti á hinn bóginn að leggja til á eigin kostnað efni í raflagnir og annast frágang þeirra, svo og að setja upp eldhúsinnréttingu til bráðabirgða, tengja hreinlætistæki, leggja áðurgreindar flísar og mála gólf. Þá sagði þar jafnframt: „Ef leigjandi kaupir húsið að ári liðnu verði vinnuframlag hans og það efni sem hann hefur lagt fram á leigutímanum metið til lækkunar á kaupverði um kr. 500.000.- ... Ef ekki verður af kaupum leigjanda, er vinnuframlag og efni sem hann lagði fram á leigutímanum óendurkræft.”

Í lok nóvember 1998 gerðu áfrýjendur stefnda tilboð um kaup á fasteigninni. Samkvæmt því átti að greiða fyrir húsið 11.900.000 krónur, en þar af skyldu greiddar annars vegar 6.045.272 krónur með peningum við undirritun kaupsamnings og hins vegar 5.854.728 krónur með yfirtöku áhvílandi veðskuldar við Íbúðalánasjóð. Var tekið fram að stefnda bæri að veita „skilyrt veðleyfi fyrir láni frá Íbúðalánasjóði” vegna greiðslunnar, sem koma átti við undirritun kaupsamnings. Þá var og tekið fram, að tilboðið væri gert með fyrirvara um, að kaupendur fengju lán vegna þessarar greiðslu frá Íbúðalánasjóði í janúar 1999. Ekki var gerður sérstakur kaupsamningur í framhaldi af samþykki þessa tilboðs.

Í bréfi Húsnæðisskrifstofu Reykjavíkur 30.janúar 2001 til lögmanns áfrýjenda er lýst framvindu lánsumsóknar þeirra í húsnæðiskerfinu, sem tók breytingum um áramótin 1998-1999 samkvæmt lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál. Í bréfinu kemur fram, að áfrýjendur hafi lagt inn bráðabirgðaumsókn hjá húsnæðisnefndinni 29. desember 1998, en 4. janúar 1999 hafi þeim og öðrum, sem lagt hefðu inn bráðabirgðaumsókn um viðbótarlán, verið sent bréf þess efnis, að umsókn þeirra myndi njóta forgangs en skila þyrfti inn nýrri umsókn ásamt greiðslumati frá banka. Ekki hafi verið farið að taka við slíkum umsóknum um viðbótarlán fyrr en 4. febrúar 1999, en þann dag hafi áfrýjendur skilað sinni umsókn. Þá hafi komið í ljós, að í áðurnefndu kauptilboði þeirra, sem fylgdi umsókninni, hefði gleymst að gera ráð fyrir viðbótarláni og hafi umsókn þeirra því ekki verið afgreidd á fundi nefndarinnar 16. febrúar 1999. Áfrýjendur hafi því þurft að bíða og koma með nýtt kauptilboð ásamt nýju greiðslumati. Á fundi 8. júní sama ár hafi umsókn þeirra verið synjað vegna hækkunar á íbúðarverðinu í nýju kauptilboði. Áfrýjandi P-kk-nf hafi þá lagt frekari gögn fyrir nefndina og skýrt ástæðu hækkunar íbúðarverðsins og hafi umsókn þeirra þá verið samþykkt á næsta fundi 6. júlí 1999. Eins og rakið er í héraðsdómi greindi starfsmaður Húsnæðisskrifstofu Reykjavíkur frá því fyrir dóminum, að útilokað hefði verið að fá lánafyrirgreiðslu hjá Íbúðalánasjóði í janúar 1999.

Eins og fram kemur í áðurnefndu bréfi gerðu áfrýjendur stefnda á ný tilboð um kaup á fasteigninni 12. apríl 1999. Samkvæmt þessu tilboði átti kaupverð hússins að vera 13.000.000 krónur. Af þeirri fjárhæð skyldi útborgun við undirritun kaupsamnings nema 2.300.640 krónum. Hún átti að teljast greidd með nánar tilgreindu vinnuframlagi kaupenda við íbúðina og efniskaupum, samtals að fjárhæð 710.000 krónur, auk peningagreiðslu að fjárhæð 1.590.640 krónur. Kaupendur áttu jafnframt að taka við áhvílandi veðskuld við Íbúðalánasjóð að fjárhæð 5.839.360 krónur, svo og að gefa út fasteignaveðbréf fyrir 1.610.000 krónum og skuldabréf, sem tryggt yrði með veði í húsinu til 40 ára, fyrir 3.250.000 krónum. Áskilið var, að seljandi veitti kaupendum heimild til að setja húsið að veði fyrir láni frá Sparisjóði Reykjavíkur og nágrennis, sem fengið yrði til að standa straum af greiðslu útborgunar með peningum. Tekið var fram í tilboðinu, að það væri gert og samþykkt með „fyrirvara um skuldabréfaskipti við Íbúðalánasjóð, lán frá lánastofnun og samþykki Húsnæðisnefndar fyrir viðbótarláni.” Tilboðið var áritað af stefnda 12. apríl 1999 um samþykki „með fyrirvara”, sem var ekki skýrður þar frekar. Sá fasteignasali, sem annaðist skjalagerð og vinnslu beggja kauptilboðanna, gaf sérstaka yfirlýsingu 31. janúar 2001 um skilning sinn á þessum fyrirvara stefnda og staðfesti hann yfirlýsinguna fyrir héraðsdómi. Þar kemur fram, að með þessum fyrirvara hafi stefndi viljað fá húsaleiguskuld áfrýjenda greidda að fullu um leið og gengið yrði frá kaupsamningi, en auk þess hafi þetta verið venjulegur fyrirvari um samþykki Íbúðalánasjóðs. Áfrýjandi P-kk-nf tók fyrir héraðsdómi undir þennan skilning fasteignasalans og kvaðst hafa verið reiðubúinn til að greiða vangreidda húsaleigu þegar „þetta mál er komið í höfn“ en hins vegar ekki strax við gerð kauptilboðsins 12. apríl 1999. Sjálfur lýsti stefndi þessum fyrirvara svo fyrir héraðsdómi, að hann hafi ekki verið ánægður með kaupverðið og viljað „hafa frjálsar hendur með að þreifa fyrir mér með betri sölu á húsinu.“ Ekki var fremur en í kjölfar fyrra tilboðs í nóvember 1998 gerður sérstakur kaupsamningur milli aðila á grundvelli þessa síðara kauptilboðs.

Eftir að áfrýjendur höfðu fengið samþykki Íbúðalánasjóðs fyrir umbeðinni lánafyrirgreiðslu í byrjun júlí 1999 reyndi fasteignasali að koma á kaupsamningi milli aðila. Ekki er að sjá, að til fundar með þeim hafi þá komið, en fyrir héraðsdómi lýsti fasteignasalinn því svo, að hann hefði haft samband við stefnda, en hann hefði þá ekki viljað standa við þetta tilboð, „taldi það útrunnið og hann væri ekki bundinn af því.“ Með símskeyti 30. júní 1999 skoraði stefndi á áfrýjanda P-kk-þf að greiða „nú þegar vangoldna húsaleigu vegna húsnæðis sem ég leigi þér að Hrísrima 21 Reykjavík”. Var þar jafnframt tilkynnt, að stefndi segði upp húsaleigusamningi þeirra frá 14. nóvember 1997 og skyldi hann falla úr gildi 1. janúar 2000. Stefndi ítrekaði þessa uppsögn með öðru símskeyti 25. febrúar 2000 og skoraði þar á áfrýjanda P-kk-þf að rýma þá þegar húsnæðið. Urðu í kjölfarið nokkur bréfaskipti milli lögmanna aðilanna, en með beiðni 10. október 2000 leitaði stefndi heimildar Héraðsdóms Reykjavíkur til að fá áfrýjanda P-kk-þf borinn út úr húsnæðinu með beinni aðfarargerð. Var fallist á þá beiðni með úrskurði dómsins 27. sama mánaðar. Hæstiréttur felldi þann úrskurð úr gildi og hafnaði útburðarkröfunni 11. janúar 2001. Eins og málið lægi fyrir taldi Hæstiréttur engan veginn útilokað, að umráð áfrýjanda P-kk-ef yfir húsinu kynnu frá lokum gildistíma húsaleigusamningsins að hafa helgast af öðru en leigumála. Í þeim efnum væri til þess að líta, að kaupsamningur hafi í reynd komist á um fasteignina með samþykki stefnda í lok nóvember 1998 og aftur í apríl 1999 og hafi þeim kaupum í hvorugu tilviki verið rift, svo að séð yrði.

Í héraðsdómi er gerð grein fyrir málsástæðum og lagarökum aðila.

II.

Húsaleigusamningur áfrýjanda P-kk-ef og stefnda um fasteignina Hrísrima 21 rann út 15. desember 1998. Þá var kominn á bindandi samningur þeirra í milli samkvæmt samþykktu tilboði áfrýjenda í nóvemberlok um kaup þeirra á íbúðinni. Það kauptilboð var háð þeim fyrirvara, að áfrýjendur fengju lánafyrirgreiðslu hjá Íbúðalánasjóði í janúar 1999 fyrir útborgunargreiðslu. Það gekk ekki eftir af ástæðum, sem raktar eru í áðurnefndu bréfi Húsnæðisskrifstofu Reykjavíkur 30. janúar 2001, en stefndi rifti ekki að heldur samningnum. Áfrýjendur gerðu stefnda nýtt tilboð 12. apríl 1999, sem hann samþykkti þann dag, en tilboðsverð fasteignarinnar hækkaði þá um 1.100.000 krónur. Þar með komst á nýr bindandi samningur milli aðila um fasteignakaupin og leysti hann eldri samninginn af hólmi. Verður ekki fallist á, að skilyrði séu til þess á grundvelli laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga með síðari breytingum að víkja þessum samningum til hliðar í heild eða að hluta. Í síðara kauptilboðinu var fyrirvari um skuldabréfaskipti við Íbúðalánasjóð, lán frá lánastofnun og samþykki húsnæðisnefndar fyrir viðbótarláni. Þessi fyrirvari var ótímabundinn, gagnstætt fyrirvaranum í fyrra kauptilboði. Afhendingardagur íbúðarinnar var hins vegar ákveðinn 1. maí 1999, en áfrýjendur höfðu búið í henni óslitið frá 15. desember 1997.

Eins og fyrr segir samþykkti Húsnæðisnefnd Reykjavíkur á fundi 6. júlí 1999 að veita áfrýjendum viðbótarlán vegna fasteignakaupanna samkvæmt síðara kauptilboðinu. Var þeim þá ekkert að vanbúnaði að ganga frá kaupsamningi, en telja verður drátt á afgreiðslu nefndarinnar eftir síðara kauptilboðið óverulegan. Er ekki annað fram komið en að áfrýjendur hafi jafnframt verið reiðubúnir til að greiða stefnda áfallna húsaleiguskuld, eins og áfrýjandi P-kk-nf staðfesti fyrir héraðsdómi. Þá brá hins vegar svo við, að stefndi neitaði að ganga frá kaupsamningi og bar við ástæðum, sem eiga sér enga stoð í gögnum málsins og voru andstæðar þeim skilningi, sem fasteignasalinn og áfrýjandi P-kk-nf höfðu báðir lagt í fyrirvara stefnda við síðara kauptilboðið. Verður að telja, að með þessu hafi stefndi gengið í berhögg við bindandi samkomulag milli aðila um fasteignakaupin og komið í veg fyrir, að áfrýjendur gætu efnt skyldur sínar gagnvart honum, en þó rifti stefndi ekki samningnum.

Með hliðsjón af öllu framangreindu og 1. mgr. 21. gr. þágildandi laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, sem beitt verður með lögjöfnun um fasteignakaup á þessum tíma, verður fallist á varakröfu áfrýjenda með þeirri breytingu þó, sem síðar greinir, en fram er komið, að hvorugur aðila hefur greitt af áhvílandi láni frá þessum tíma og kemur það í hlut áfrýjenda eftir uppsögu dómsins. Á hinn bóginn þykir stefndi eiga rétt á vöxtum á dæmdar fjárhæðir, bæði útborgunarfjárhæð og umsamda greiðslu með fasteignaveðbréfum að fjárhæð 1.610.000 krónur og greiðslu með skuldabréfum að fjárhæð 3.250.000 krónur, sem tryggð skyldu með veði í fasteigninni til 40 ára, eins og í kauptilboðinu 12. apríl 1999 sagði. Framsetning stefnda í annarri varakröfu á vaxtafæti og upphafstíma vaxta hefur ekki sætt andmælum af hálfu áfrýjenda og verður við hana miðað að öðru leyti en því, að vextir á síðastgreindu fjárhæðina verða ákveðnir eins og í kauptilboðinu eða nokkru lægri en krafist er. Eins og atvikum er háttað í þessu máli verða dæmdar fjárhæðir þó ekki látnar bera dráttarvexti fyrr en frá og með uppsögu þessa dóms.

Í kauptilboðinu 12. apríl 1999 var gert ráð fyrir því, að útborgunarfjárhæð væri 2.300.640 krónur, sem skiptist þannig, að við undirritun kaupsamnings greiddu áfrýjendur 1.590.649 krónur og vinnuframlag áfrýjanda P-kk-ef við íbúðina og aðliggjandi íbúð í eigu stefnda, samtals 710.000 krónur, yrði metið sem hluti útborgunar. Eins og áður greinir lýsti áfrýjandi P-kk-nf því fyrir héraðsdómi, að áfrýjendur væru reiðubúnir til að greiða vangreidda húsaleigu fram til samkomulagsins 12. apríl 1999. Þykir rétt, að vangreidd húsaleiga til fyrirhugaðs afhendingardags fasteignarinnar 1. maí 1999 komi ætluðu vinnuframlagi hans til frádráttar við ákvörðun útborgunarfjárhæðar. Samkvæmt framlögðum skuldalista Búnaðarbanka Íslands 31. desember 1999, sem annaðist innheimtu leigunnar fyrir stefnda, nam húsaleiguskuld áfrýjenda í apríllok það ár 269.527 krónum og hefur sú fjárhæð ekki verið dregin í efa. Rétt þykir, að þessi skuld komi til lækkunar á ætluðu vinnuframlagi áfrýjanda P-kk-ef í útborgunargreiðslu, þannig að það teljist nema 440.473 krónum í stað 710.000 króna og fjárhæð til greiðslu við undirritun kaupsamnings hækki jafnframt úr 1.590.649 krónum í 1.860.167 krónur. Verður að telja, að þessi breyting rúmist innan kröfugerðar aðila, eins og málsástæður þeirra hafa verið skýrðar.

Samkvæmt framansögðu verða með dómi þessum staðfest kaup áfrýjenda af stefnda á fasteigninni Hrísrima 21 hinn 12. apríl 1999 á 13.000.000 krónur og þeir taldir réttir og löglegir eigendur hennar gegn fullri greiðslu kaupverðsins á þann hátt, sem nánar greinir í dómsorði.

Eftir þessum úrslitum þykir rétt, að stefndi greiði áfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, eins og í dómsorði segir.

Dómsorð:

Kaup áfrýjenda, P-kk-ef H-kk-ef og S-kvk-ef P-kvk-ef, af stefnda, S-kk-þgf M-kk-þgf, á fasteigninni Hrísrima 21 í Reykjavík 12. apríl 1999 á 13.000.000 krónur eru staðfest og verða áfrýjendur réttir og löglegir eigendur fasteignarinnar gegn fullri greiðslu kaupverðsins með yfirtöku áhvílandi veðskuldabréfs við Íbúðalánasjóð, útgefnu 29. apríl 1993, upphaflega að fjárhæð 6.000.000 krónur en að eftirstöðvum 12. apríl 1999 5.839.360 krónur, 440.473 krónum sem vinnuframlagi auk peningagreiðslu að fjárhæð 6.720.176 krónur með vöxtum sem hér segir: 7,5% ársvöxtum af 1.860.167 krónum frá 27. maí 1999 með mánaðarlegum gjalddögum frá og með 3. júlí 1999 til uppsögu þessa dóms en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags, 5,1% ársvöxtum af 1.610.000 krónum frá 1. apríl 1999 með mánaðarlegum gjalddögum frá og með 15. júlí 1999 til uppsögu þessa dóms en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags og 4,38 % ársvöxtum af 3.250.000 krónum frá 1. maí 1999 með mánaðarlegum gjalddögum frá og með 1. júlí 1999 til uppsögu þessa dóms en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndi greiði áfrýjendum samtals 600.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.