123/2007

V ehf. leigði tvo séreignarhluta í iðnaðarhúsnæðinu D. Félagið kærði úrskurð héraðsdóms, þar sem fallist hafði verið á kröfu B ehf. um að fjarlægja skyldi með beinni aðfarargerð ýmsa hluti í eigu V ehf. af sameiginlegri lóð húsnæðisins. Í dómi Hæstaréttar var ekki talið unnt að fullyrða að umgengni V ehf. á lóðinni væri með þeim hætti að brotið væri gegn þeim ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sem aðfararbeiðnin var reist á. Samkvæmt 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 um aðför bar því að hafna kröfu B ehf. um að aðfarargerðin færi fram.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf C-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og H-kk-nf B-kk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 22. febrúar 2007, sem barst réttinum 2. mars sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 12. febrúar 2007, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að fjarlægja skyldi með beinni aðfarargerð af sameiginlegri lóð fjöleignarhússins Dvergshöfða 27 í Reykjavík fleka, kerrur og vagna, samsetta og ósamsetta, í eigu sóknaraðila. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess aðallega að hinum kærða úrskurði verði hrundið og kröfu um aðfarargerð hafnað. Til vara krefst hann að úrskurðurinn nái ekki til hluta í eigu sóknaraðila, sem eru staðsettir á sex merktum bifreiðastæðum fyrir framan fimm iðnaðarhurðir á fyrstu hæð umræddrar fasteignar, sem er merkt sem eignarhluti nr. 0102. Í báðum tilvikum krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Eins og rakið er í hinum kærða úrskurði er fasteignin Dvergshöfði 27 steinsteypt iðnaðarhúsnæði með fimm séreignarhlutum. Samkvæmt eignarskiptayfirlýsingu 18. september 1999 er fjórum þessara séreignarhluta lýst sem iðnaðarhúsnæði en þeir eru á fyrstu og annarri hæð húsnæðisins. Einn séreignarhluti er á þriðju hæð og er hann skilgreindur sem skrifstofur. Varnaraðili er eigandi tveggja séreignarhluta á annarri og þriðju hæð og er hlutdeild þeirra í sameign samtals 36,24%. Sóknaraðili leigir tvo séreignarhluta, sem eru báðir á fyrstu hæð, og er hlutdeild þeirra í sameign 47,18%. Fimmti séreignarhlutinn er í eigu annarra en aðila þessa máls. Er hlutdeild þeirra í sameigninni 16,58%.

Samkvæmt áðurnefndri eignarskiptayfirlýsingu er lóðin, sem húseignin stendur á, í óskiptri sameign eigenda hennar. Gert er ráð fyrir 41 bílastæði á lóðinni ásamt akstursleið um hana. Aðfararbeiðni varnaraðila er reist á því að sóknaraðili noti stóran hluta hinna sameiginlegu bílastæða undir geymslusvæði fyrir kerrur og vagna, sem sóknaraðili framleiðir. Þá sé rusl, flekar, bílhræ og ósamsettar kerrur og vagnar á víð og dreif um lóðina. Takmarki þetta verulega afnot varnaraðila, leigjenda hans og viðskiptavina af sameiginlegum bílastæðum, auk þess sem lóðin sé orðin „óþrifa- og ruslaraleg.“ Lagði varnaraðili fram nokkrar ljósmyndir máli sínu til stuðnings. Telur varnaraðili að með þessu hafi sóknaraðili brotið gegn 33. gr., 1. mgr., 3. mgr. og 4. mgr. 35. gr. og 36. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og helgað sér til einkanota hin sameiginlegu bílastæði. Ekki er hins vegar á því byggt að með ofangreindri nýtingu sameignarinnar hafi sóknaraðili brotið gegn 2. mgr. 35. gr. sömu laga, þar sem lagt er bann við því að eigendur og afnotahafar noti húsrými eða lóð til annars en það er ætlað. Í samræmi við 2. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sem hér á við, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989, kemur því ekki til álita sú málsástæða, sem niðurstaða hins kærða úrskurðar virðist reist á, að sóknaraðila sé óheimilt að nota bílastæðin til annars en að þjóna umferð til og frá húsinu nema að fengnu samþykki allra eigenda þess.

Í greinargerð sóknaraðila í héraði mótmælir hann því að það ástand sé til staðar sem lýst er í aðfararbeiðninni. Hafi aðilar náð samkomulagi um tiltekt á lóðinni og sóknaraðili staðið við það samkomulag. Ekkert rusl, bílhræ eða flekar séu á lóðinni á hans vegum. Hlutum, sem sóknaraðila séu nauðsynlegir vegna þeirrar starfsemi sem hann reki og eðlilegt sé að hafa á lóðinni til skemmri tíma, hafi verið komið haganlega fyrir þannig að þeir hindri ekki umferð annarra um lóðina. Er þar lögð áhersla á að húseignin sé í iðnaðarhverfi og nýting sóknaraðila sé eðlileg í ljósi þeirrar starfsemi, sem hann sé með í húsnæðinu. Lagði hann fram ljósmyndir staðhæfingum sínum til stuðnings svo og yfirlýsingu 18. janúar 2007, sem er undirrituð af öðrum eiganda þess séreignarhluta, sem ekki er í eigu málsaðila. Kemur fram í yfirlýsingunni að á húsfundi 26. nóvember 2006 hafi verið munnlega samþykkt að sóknaraðili myndi laga til á lóðinni og að hann hafi staðið við það. Gerir eigandinn engar athugasemdir við núverandi nýtingu sóknaraðila á lóðinni. Óumdeilt er að samkomulag varð í húsfélaginu í október 2005 um að leigjendur varnaraðila mættu merkja sér 13 bílastæði.

Lög nr. 26/1994 gilda um umrætt húsnæði, sbr. 3. tölulið 2. mgr. 1. gr. laganna. Eigendum er þó heimilt að víkja frá fyrirmælum þeirra með samningum sín á milli, sbr. 2. mgr. 2. gr. laganna. Samkvæmt 2. mgr. 33. gr. laganna verður óskiptum bílastæðum ekki skipt nema eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst. Í III. kafla laganna er mælt nánar fyrir um réttindi og skyldur eigenda og afnotahafa í tengslum við hagnýtingu sameignar. Í 34. gr. laganna er kveðið á um að séreignareigandi hafi ásamt og í félagi með öðrum eigendum rétt til hagnýtingar þess hluta fjöleignarhúss sem er sameiginlegur, svo og sameiginlegrar lóðar og búnaðar. Nær réttur þessi til sameignarinnar í heild og takmarkast eingöngu af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda. Fer þessi hagnýtingarréttur ekki eftir hlutfallstölum og hafa allir eigendur jafnan hagnýtingarrétt þótt hlutfallstölur séu misháar. Með 1. mgr. 35. gr. laga nr. 26/1994 er lögð sú skylda á eigendur og afnotahafa af séreignum í fjöleignarhúsum að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda og afnotahafa við hagnýtingu sameignar og fara í hvívetna eftir löglegum reglum og ákvörðunum húsfélagsins varðandi afnot hennar. Samkvæmt 3. mgr. sömu greinar er eigendum og afnotahöfum skylt að ganga vel og þrifalega um sameiginlegt húsrými og lóð og gæta þess sérstaklega í umgengni sinni að valda ekki öðrum í húsinu óþægindum eða ónæði. Þá er í 4. mgr. ákvæðisins kveðið á um að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Í 36. gr. sömu laga segir ennfremur að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Getur hann ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt.

Í ljósi samkomulags aðila um nýtingu lóðarinnar og framkvæmdir þar frá október 2005 og 26. nóvember 2006 og þeirra takmörkuðu gagna sem liggja fyrir um hvernig sóknaraðili hagar núna hagnýtingu sinni á hinum sameiginlegu bílastæðum við umrætt iðnaðarhúsnæði verður ekki fullyrt að umgengni hans sé með þeim hætti að brotið sé gegn ofangreindum ákvæðum laga nr. 26/1994. Samkvæmt 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 ber því að hafna kröfu varnaraðila um að hin umbeðna aðfargerð fari fram.

Rétt er í ljósi atvika, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, að hvor aðila beri sinn kostnað af rekstri málsins í héraði og af kærumáli þessu.

Dómsorð:

Hafnað er kröfu varnaraðila, Borgartúns 20 ehf., um að fjarlægja skuli með beinni aðfarargerð af sameiginlegri lóð fjöleignarhússins Dvergshöfða 27 í Reykjavík, fleka, kerrur og vagna, samsetta og ósamsetta, í eigu sóknaraðila, Víkurvagna ehf.

Málskostnaður í héraði og kærumálskostnaðar fellur niður.