27/2009

H hófst handa við að byggja söluskála á lóð við Á í Reykjavík á grundvelli byggingarleyfis sem hann hafði fengið útgefið hjá R. Með bréfi R til H var þess óskað að framkvæmdir við bygginguna yrðu stöðvaðar þar sem upp hefði komið ágreiningur um framkvæmdina við íbúa í nágrenninu. Samkomulag varð með H og R um að stöðva framkvæmdir gegn því að R myndi útvega H aðra sambærilega lóð til byggingar söluskála. Aðilar komu sér ekki saman um aðra lóð og aflaði H þá matsgerða þar sem metið var ætlað tjón hans vegna þess að af honum var tekin lóðin við Á. Í málinu gerði H kröfu á hendur R um greiðslu bóta samkvæmt matsgerðunum. Talið var að R bæri að endurgreiða H gatnagerðargjald og beinan útlagðan kostnað sem hann hafði orðið fyrir við byggingaframkvæmdirnar, samtals að fjárhæð 13.472.241 ásamt nánar tilgreindum dráttarvöxtum. Þá var jafnframt talið að H ætti rétt á bótum vegna missis byggingarréttar á lóðinni. Samkvæmt niðurstöðu matsgerðar var talið að hæfilegt markaðsvirði lóðarinnar án gatnagerðargjalda væri 42.000.000 krónur. Þar sem R hafði ekki leitað yfirmats hefði því mati ekki verið hnekkt og voru bætur vegna þessa dæmdar samkvæmt matsgerð. Ekki var fallist á með H að R hefði gefið vilyrði fyrir því að bæta honum ætlað rekstrartjón og var R því sýknuð af kröfu H um slíkt tjón. Var R því dæmt til að greiða H samtals 55.472.241 krónu ásamt nánar tilgreindum dráttarvöxtum að teknu tilliti til innborgana R.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf, H-kvk-nf H-kvk-nf og J-kk-nf S-kk-nf G-kk-nf.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 19. janúar 2009. Hann krefst þess nú aðallega að stefnda verði dæmd til að greiða sér 102.816.201 krónu (svo) með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 60.816.241 krónu frá 1. desember 2006 til 1. apríl 2008, en af 102.816.421 krónu frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum innborgunum 17. mars 2008 að fjárhæð 15.429.593 krónur og 20.338.661 krónu 14. nóvember 2008. Þá krefst hann hækkunar á málskostnaði í héraði og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst aðallega sýknu en til vara lækkunar á kröfu áfrýjanda og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Hinn 11. september 1997 var áfrýjanda veitt leyfi til að reisa 190 fermetra söluskála á 1.259 fermetra lóð nr. 14 við Ánanaust í Reykjavík, en áfrýjandi mun á þeim tíma hafa verið með söluskála til bráðabirgða á lóðinni. Byggingarframkvæmdir voru hafnar þegar stefnda, með bréfi 24. september 1997, óskaði eftir að þær yrðu stöðvaðar vegna andmæla 16 íbúa við Vesturgötu. Samkomulag varð með aðilum um að stefnda skyldi finna áfrýjanda aðra sambærilega lóð undir starfsemi hans. Eins og nánar er rakið í héraðsdómi gekk það ekki eftir.

Áfrýjandi krefst í fyrsta lagi 13.472.241 krónu sem er endurgreiðsla gatnagerðargjalda og beinn útlagður kostnaður hans við byggingarframkvæmdir. Í öðru lagi krefst hann 42.000.000 króna vegna missis byggingarréttar og í þriðja lagi 47.344.000 króna vegna rekstrartjóns. Sú breyting er orðin frá endanlegri kröfu áfrýjanda í héraði að nú er krafist dráttarvaxta frá 1. desember 2006 í stað 1. nóvember það ár. Þá skuli, auk greiðslu stefndu 17. mars 2008, einnig taka tillit til greiðslu 14. nóvember 2008 að fjárhæð 20.338.661 króna.

Undir rekstri málsins í héraði greiddi stefnda 15.429.593 krónur sem var höfuðstóll kröfu áfrýjanda vegna gatnagerðargjalda og framkvæmdarkostnaðar með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. október 2006 til 14. febrúar 2008. Vegna greiðslunnar var stefnda sýknuð af þessari kröfu áfrýjanda. Einnig var sýknað af kröfu vegna rekstrartjóns en stefnda dæmd til að greiða áfrýjanda bætur að álitum vegna missis byggingarréttar, 20.000.000 krónur með „dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 21. október til greiðsludags ...“ Að virtum forsendum héraðsdóms eru aðilar sammála um að átt hafi verið við dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laganna frá dómsuppsögu. Hinn 14. nóvember 2008 greiddi stefnda áfrýjanda samkvæmt dómsorði héraðsdóms miðað við þann skilning og dæmdan málskostnað.

II

Ekki verður annað ráðið en að krafa áfrýjanda um bætur vegna tapaðs hagnaðar af rekstri árin 1997 til 2006 sé á því einu reist að stefnda hafi gefið vilyrði fyrir því að bæta áfrýjanda slíkt tjón hans. Er fallist á með héraðsdómi að ósannað sé að samkomulag hafi tekist með aðilum um þetta. Verður stefnda þegar af þeirri ástæðu sýknuð af þessari kröfu áfrýjanda.

Samkvæmt 9. gr. laga nr. 38/2001 eru ekki efni til annars en að fallast á kröfu áfrýjanda um að stefnda skuli greiða dráttarvexti af kröfu um endurgreiðslu þess kostnaðar er áfrýjandi hafði af framkvæmdum sínum við Ánanaust 14. Í greinargerð í héraði 13. september 2007 viðurkenndi stefnda greiðsluskyldu vegna þessarar kröfu. Hins vegar verður fallist á með stefndu að af gögnum málsins verði ráðið að matsgerð 27. október 2006, þar sem krafa þessi er að fullu reifuð, hafi fyrst verið kynnt stefndu við birtingu stefnu í héraði. Af áritun á stefnu í héraði er ekki ljóst hvenær hún var birt og verður upphafstími dráttarvaxta því miðaður við þingfestingardag í héraði 14. júní 2007, sbr. 2. málslið 9. gr. laganna.

Með bréfi 14. febrúar 2008 bauð stefnda fram greiðslu höfuðstólsfjárhæðar, 13.472.241 krónu, samkvæmt framangreindri matsgerð að viðbættum vöxtum 1.957.352 krónur samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. október 2006. Óskaði hún jafnframt eftir að áfrýjandi gæfi upp reikningsnúmer í banka svo hún gæti lagt fjárhæðina þar inn. Fyrst eftir áskorun stefndu í þinghaldi 6. mars 2008 gaf áfrýjandi upp reikningsnúmer og eins og áður greinir innti stefnda greiðslu af hendi í framhaldi af því, eins og hún taldi skuldina hafa verið 14. febrúar 2008. Samkvæmt öllu framansögðu verður stefnda dæmd til að greiða höfuðstól þessarar kröfu, 13.472.241 krónu, með dráttarvöxtum frá 14. júní 2007 til greiðsludags að frádregnum 15.429.593 krónum miðað við kröfuna eins og hún stóð 14. febrúar 2008.

Með vísan til forsendna héraðsdóms er fallist á að áfrýjandi eigi rétt á bótum vegna missis byggingarréttar á lóðinni nr. 14 við Ánanaust. Með III. kafla í bréfi 31. ágúst 2004 hafði áfrýjandi gert kröfu um bætur vegna þessa tjóns. Í svarbréfi skrifstofustjóra framkvæmdasviðs stefndu til þáverandi lögmanns áfrýjanda 26. ágúst 2005 sagði meðal annars: „Í símtali 24. þ.m. lögðuð þér til að dómkvaddir matsmenn yrðu fengnir til þess að meta hæfilegar bætur samkv. kafla III í ofangreindu bréfi yðar. Af hálfu Reykjavíkurborgar er ekki gerð athugasemd við það, en tekið skal fram, að með því er ekki gengist undir skilyrðislausa skuldbindingu af hálfu borgarinnar um að hlíta væntanlegu matinu.“ Í héraðsdómi eru rakin réttmæt andmæli stefndu við matsgerð 27. október 2006 um þetta tjón áfrýjanda. Af þeim sökum leitaði áfrýjandi við meðferð málsins á ný 10. mars 2008 mats um „markaðsvirði lóðarinnar nr. 14 við Ánanaust m.v. þær forsendur, að á lóðinni sem er 1.259 m² lóð sé heimild til byggingar 190 m² veitingastaðar en fyrirmyndin að veitingastaðnum var veitingastaðurinn Aktu-Taktu framan við Skúlagötu 30 hér í borg. Matsbeiðandi rak þann stað á þeim tíma, sem atburðir gerðust og hugðist reka sams konar stað við Ánanaust. Þannig er þess óskað að hinir dómkvöddu matsmenn meti til verðs m.v. markaðsvirði lóðina nr. 14 við Ánanaust á þeim forsendum sem að framan greinir, enda verði litið til þess að stóraukin byggð mun rísa á svæðinu samkvæmt skipulagshugmyndum og breyttu skipulagi á svæðinu.“ Á matsfundi 28. mars 2008 var meðal annars bókað að lögmaður stefndu legði fram uppdrátt að skipulagi við Ánanaust, ljósrit af samþykktum teikningum af Ánanaust 14 og greinargerð stefndu í héraði. Lögmaður áfrýjanda lýsti yfir að tölulegar niðurstöður matsgerðar ættu að vera á verðlagi matsdags. Niðurstaða matsgerðarinnar 31. mars 2008 var að hæfilegt markaðsvirði lóðarinnar, með þeim réttindum til byggingar sem henni fylgdu, en án gatnagerðargjalda, væri 42.000.000 krónur. Vegna niðurstöðu matsins lækkaði áfrýjandi kröfugerð sína. Í hinum áfrýjaða dómi voru bætur vegna þessa kröfuliðar dæmdar 20.000.000 krónur að álitum, án sérstaks rökstuðnings fyrir því hvers vegna víkja ætti frá matsgerðinni.

Eins og áður segir greiddi stefnda áfrýjanda samkvæmt dómsorði héraðsdóms, en andmælir kröfu um frekari greiðslu. Stefnda kveður að með hinni nýju matsgerð hafi orðið svo veruleg röskun á málatilbúnaði áfrýjanda að ekki verði við þá matsgerð miðað. Ekki sé heldur unnt að miða við eldri matsgerð af ástæðum sem í héraðsdómi greini. Stefnda telur matsmenn hafa litið til eldri matsgerðar um nýtingarhlutfall lóðar við Holtagarða og gert mistök varðandi forsendur um nýtingarhlutfall lóðarinnar við Ánanaust. „Óhugsandi“ sé að matsmenn hafi metið byggingarrétt á 190 fermetra söluskála á lóðinni við Ánanaust á 42.000.000 krónur, sem jafngildi 221.052 krónum fyrir hvern fermetra, þegar þeir hafi í fyrra mati sínu talið byggingarrétt á tilgreindri lóð við Holtagarða vera á 37.500 krónur fyrir hvern fermetra. Stefnda gerði ekki aðrar athugasemdir við verðlagsforsendur matsins 31. mars 2008 en þær að taka bæri tillit til þess að byggingarréttur hefði lækkað í verði frá þeim tíma er matið fór fram. Til stuðnings þeirri fullyrðingu lagði stefnda fyrir Hæstarétt yfirlýsingu fasteignasala.

Hið síðara mat lýtur að byggingarrétti lóðarinnar við Ánanaust, en ekki lóðar við Holtagarða eins og það fyrra og hefur ekki verið sýnt fram á að matsmenn hafi byggt niðurstöðu í síðara mati á fyrri matsgerð. Fallist er á með héraðsdómi að áfrýjanda hafi verið heimilt að leggja fram hina nýju matsgerð við meðferð málsins og byggja kröfu sína vegna hins glataða byggingarréttar á henni, enda rúmast kröfufjárhæðin innan upphaflegrar kröfu áfrýjanda og krafan telst vera í nægilegu samræmi við málatilbúnað hans í stefnu í héraði. Þrátt fyrir að matsgerð 31. mars 2008 sé haldin þeim ágalla að vera ekki ítarlega rökstudd verður að líta til þess að andmæli stefndu lúta ekki að þeim atriðum er máli kunna að skipta í því sambandi. Stefnda leitaði ekki yfirmats og hefur matinu ekki verið hnekkt. Verður því við matið miðað um fjárhæð bóta, en þar sem matsins var ekki aflað fyrr en undir rekstri málsins í héraði verður upphafstími dráttarvaxta miðaður við uppsögu héraðsdóms. Til frádráttar dæmdri kröfu kemur áðurnefnd greiðsla stefndu samkvæmt héraðsdómi, 20.338.611 krónur.

Samkvæmt öllu framanrituðu verður stefnda dæmd til að greiða áfrýjanda 55.472.241 (13.472.241 + 42.000.000) krónu með dráttarvöxtum og að teknu tilliti til innborgana eins og greinir í dómsorði.

Áfrýjandi hefur greitt dæmdan málskostnað í héraði. Eftir atvikum þykir mega staðfesta ákvörðun héraðsdóms um málskostnað en stefndu verður gert að greiða áfrýjanda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Stefnda, Reykjavíkurborg, greiði áfrýjanda, H-kk-þgf K-kk-þgf P-kk-þgf, 55.472.241 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 13.472.241 krónu frá 14. júní 2007 til 21. október 2008, en af 55.472.241 krónu frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum 15.429.593 krónum 14. febrúar 2008 og 20.338.611 krónum 14. nóvember 2008.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skal vera óraskað.

Stefnda greiði áfrýjanda 800.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.