802/2013

H, Þ, S, I, M, E, HF og KK kröfðu K um skaðabætur vegna tjóns sem þau töldu sig hafa orðið fyrir vegna skerðingar á lóðarleiguréttindum vegna tveggja leigulóða úr landi V sem voru innan landsvæðis sem K tók eignarnámi á árinu 1992, en K sagði þeim upp leiguafnotum sínum með bréfi 7. desember 2011. Með dómi Hæstaréttar í máli nr. 334/2009 var viðurkennd  bótaskylda K vegna þeirrar skerðingar á lóðarleigurétti sem þau hefðu orðið fyrir vegna skipulags og uppbyggingar svonefnds Hvarfahverfis í Kópavogsbæ. Deildu aðilar m.a. um það hvort sá dómur Hæstaréttar hefði þýðingu fyrir úrslit málsins í ljósi dóms réttarins í máli nr. 247/2011. Sló Hæstiréttur því föstu að með dómi Hæstaréttar í máli nr. 334/2009 hefði með bindandi hætti, sbr. 1. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991, verið skorið úr um rétt H, Þ, S, I, M, E, HF og KK til skaðabóta vegna þeirra atvika sem þar hefði verið lýst. Þá hefði dómurinn og fullt sönnunargildi um þau málsatvik sem í honum greindi þar til hið gagnstæða væri sannað, sbr. 4. mgr. sama lagaákvæðis. Haggaði dómur Hæstaréttar í máli nr. 247/2011 í engu þeirri niðurstöðu sem komist hefði verið að í fyrrgreinda málinu um bótaskyldu K enda hefði seinna málið verið milli annarra aðila, það höfðað á öðrum grundvelli en hið fyrra og atvik þess önnur. Þar sem K hefði ekki, að gengnum dómi Hæstaréttar í máli nr. 334/2009, annast um að dómkvaddir yrðu matsmenn til að ákveða bætur vegna skerðingu lóðarréttindanna, svo sem honum bar að gera, hefði H, Þ, S, I, M, E, HF og KK verið rétt að höfða málið til að fá úrlausn dómstóla um fjárhæð bóta sinna. Gat uppsögn K 2011 á leigusamningum um lóðirnar engu breytt um skyldu hans til greiðslu skaðabóta vegna þeirra aðgerða hans sem til bótaskyldu leiddi samkvæmt dómi í máli nr. 334/2009. Þar sem lóðirnar hefðu verið leigðar með þeim skilmála að á þeim mætti reisa sumarbústaði var ekki talið að við úrlausn um kröfur H, Þ, S, I, M, E, HF og KK yrði byggt á matsgerð sem K aflaði og byggði á því að einungis væri hægt að nýta lóðirnar til útivistar og ræktunar. Að því er varðaði matsgerð sem H, Þ, S, I, M, E, HF og KK höfðu aflað um tjón sitt og byggði á sjónarmiðum þar sem enduröflunarverð réði niðurstöðu vísaði Hæstiréttur til þess að hér á landi hefði sú meginregla verið talin gilda í réttarframkvæmd að miða bæri bætur vegna eignarnáms við sölu- eða markaðsvirði eignar, nema útreikningar á grundvelli notagildis leiddu til hærri niðurstöðu. Einungis í undartekningartilvikum gæti eignarnámsþoli átt rétt á bótum sem ákvarðaðar væru á grundvelli enduröflunarverðs. Þar sem leigutakar lóðanna hefðu í reynd ekki nýtt lóðirnar og því engan arð af þeim haft yrðu bætur þeim til handa ekki ákvarðaðar á grundvelli notagildis. Þá væru atvik máls ekki með þeim hætti að þær yrðu ákvarðaðar með hliðsjón af enduröflunarverði. Af því leiddi að matsgerð sú sem H, Þ, S, I, M, E, HF og KK byggðu á gæti ekki verið til sönnunar um tjón þeirra að því marki sem enduröflunarverð væri þar lagt til grundvallar niðurstöðu. Yrði að meta tjón þeirra á grundvelli ætlaðs sölu- eða markaðsverðs á þeim tíma sem atvik málsins urðu. Við matið leit Hæstiréttur í fyrsta lagi til nálægðar lóðanna við höfuðborgarsvæðið og staðsetningar þeirra og í öðru lagi til þess að leiguréttinn mátti framselja, en um 50 ár hefðu verið eftir af leigutímanum. Var því fallist á með H, Þ, S, I, M, E, HF og KK að K hefði með aðgerðum sínum valdið þeim fjártjóni. Við mat á fjárhæð tjónsins yrði hins vegar ekki fram hjá því horft að í leigusamningunum voru verulega íþyngjandi uppsagnarákvæði, en af því leiddi óvissu um varanleika réttindanna sem var talið til þess fallið að draga úr verðmæti þeirra við framsal. Þá var einnig litið til þess að matsmenn hefðu álitið bætur sem höfðu verið ákvarðaðar vegna lóðarréttinda á svipuðum slóðum óhóflega háar. Með hliðsjón af þessu taldi Hæstiréttur að bætur fyrir skerðingar á lóðarleiguréttindunum væru hæfilega ákveðnar 2.500.000 krónur fyrir hvora lóð.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ó-kk-nf B-kk-nf Þ-kk-nf og Þ-kk-nf Ö-kk-nf og G-kk-nf G-kk-nf fyrrverandi hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 17. desember 2013. Hann krefst aðallega sýknu af kröfum stefndu en til vara að þær verði lækkaðar. Í báðum tilvikum krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Eins og nánar greinir í hinum áfrýjaða dómi voru samningar um leigu landspildnanna á Vatnsendabletti 381 og 382 gerðir 8. mars 1960 til 99 ára. Leigusali var S-kk-nf H-kk-nf sem í samningunum var sagður ábúandi og umbjóðandi jarðarinnar Vatnsenda í Kópavogi en leigutakar voru A-kk-nf H-kk-nf og G-kvk-nf E. H-kvk-nf. Hvor spildan um sig var 10.000 fermetrar að stærð og voru þær leigðar með þeim skilmála að hvorki mætti hafa á þeim skepnur né reka þar verslun eða greiðasölu. Umsamið leigugjald var 900 krónur á ári og til tryggingar greiðslu þess stóðu að veði hús og önnur mannvirki er reist kynnu að verða á lóðunum. Landeigandi gat gengið að veðinu án undangengis dóms og hann hafði forkaups- og leigurétt að mannvirkjunum. Félli landeigandi frá þeim rétti mátti leigutaki selja eða leigja landið öðrum í samræmi við skilmála samningsins. Þyrfti landeigandi einhverra orsaka vegna að nota landið sjálfur var honum heimilt að segja samningunum upp með árs fyrirvara en skyldur var hann þá til að kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati. Ágreiningslaust er að leigutakar girtu hvorki spildurnar af né lögðu að þeim veg. Þá reistu þeir hvorki hús né önnur mannvirki á spildunum og þar mun enginn gróður hafa verið annar en sjálfsprottinn. Stefndu leiða rétt sinn til lóðanna frá upphaflegum leigutökum með þeim hætti sem nánar greinir í hinum áfrýjaða dómi og er aðild þeirra að málinu óumdeild.

II

Þegar fyrrgreindir leigusamningar voru gerðir 1960 voru spildurnar á Vatnsendabletti 381 og 382 á svæði innan lögsögumarka Kópavogs sem ekki hafði verið skipulagt en í aðalskipulagi 1982-2003 mun landsvæði þetta hafa verið skilgreint sem iðnaðarsvæði. Við eignarnám 1992 komst landsvæði þetta í eigu áfrýjanda eins og nánar greinir í dómi Hæstaréttar 25. febrúar 2010 í máli nr. 334/2009. Bæjarstjórn Kópavogs samþykkti 25. september 2001 deiliskipulag fyrir athafnasvæði í norðanverðu Vatnsendahvarfi og eru umræddar leigulóðir á því svæði. Samhliða deiliskipulaginu var auglýst breyting á aðalskipulagi Kópavogs 1992-2012 og hún birt í Stjórnartíðindum 15. janúar 2002. Ágreiningslaust er að við eignarnámið 1992 hafði leigusamningum um lóðirnar tvær ekki verið sagt upp af hálfu þáverandi leigusala en það gerði áfrýjandi hins vegar 7. desember 2011 eða 19 árum eftir eignarnámið.

Ekki verður af gögnum málsins með vissu ráðið hvenær áfrýjandi tók umráð lóðanna tveggja og hóf þar framkvæmdir í samræmi við gildandi skipulag. Í bréfi sem stefndu H-kk-nf, Þ-kk-nf og S-kvk-nf sendu áfrýjanda 9. október 2006 kom þó fram að áfrýjandi hefði skipulagt byggð á Vatnsendasvæði og meðal annars innan marka Vatnsendabletts 381. Í bréfinu sagði að umfangsmiklar byggingarframkvæmdir væru þegar hafnar „vegna gatnagerðar og/eða húsbygginga við hluta hinnar fyrirhuguðu götu Víkurhvarfs.“ Einnig sagði að hvorki hefði verið haft samráð við þessa stefndu um þær framkvæmdir sem ráðist var í né yfirhöfuð vegna málsins. Væri þetta freklegt brot á þinglýstum rétti lóðarhafa og krefðust þeir sanngjarnra bóta fyrir töku bæjarins á lóð þeirra. Af efni þessa bréfs verður sú ályktun dregin að áfrýjandi hafi tekið umráð leigulóðanna ekki síðar en á árinu 2006.

III

Í september 2008 höfðuðu stefndu mál samkvæmt 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála til viðurkenningar á bótaskyldu áfrýjanda vegna þeirrar skerðingar á leiguréttindunum „sem [stefndu] hafa orðið fyrir vegna skipulags og uppbyggingar svonefnds Hvarfahverfis í Kópavogsbæ.“ Í dómi héraðsdóms sagði að stefndu byggðu á því að samkvæmt 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, er þá giltu, bæri áfrýjandi ábyrgð á því tjóni sem gildistaka skipulags hefði í för með sér og gerðu þeir kröfu um að viðurkennd yrði bótaskylda „vegna gildistöku skipulagsins vegna skerðingar á nýtingarmöguleikum þeirra á leigurétti að fasteigninni.“ Héraðsdómur féllst á kröfu stefndu og í dómsorði hans sagði að viðurkennd væri „bótaskylda ... Kópavogsbæjar vegna þeirrar skerðingar á lóðarleigurétti ... að lóðunum Vatnsendabletti 381 og 382 sem [stefndu] hafa orðið fyrir vegna skipulags og uppbyggingar svonefnds Hvarfahverfis í Kópavogsbæ.“ Með fyrrgreindum dómi Hæstaréttar í máli nr. 334/2009 staðfesti Hæstiréttur niðurstöðu héraðsdóms og sagði meðal annars svo í forsendum hæstaréttardómsins: „Nálægt helmingur leigutímans var enn eftir og getur ekki ráðið úrslitum um bótarétt stefndu þótt þeir hafi fram til þess tíma, er atvik málsins urðu, í raun ekki nýtt lóðirnar. Vegna þeirra aðgerða áfrýjanda sem áður var getið, sbr. einnig 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, verður fallist á viðurkenningarkröfu stefndu um bótaskyldu áfrýjanda vegna skerðingar á lóðarleiguréttindum stefndu.“

IV

Í máli þessu deila aðilar meðal annars um hvort dómur Hæstaréttar í máli nr. 334/2009 hafi þýðingu fyrir úrslit máls þessa í ljósi dóms réttarins 1. desember 2011 í máli nr. 247/2011. Með fyrrnefnda dóminum var með bindandi hætti, sbr. 1. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991, skorið úr um rétt stefndu til skaðabóta vegna þeirra aðgerða áfrýjanda sem þar er nánar lýst og leiddu til þess að leiguréttindi stefndu skertust. Þá hefur dómurinn og fullt sönnunargildi um þau málsatvik sem í honum greinir þar til hið gagnstæða er sannað, sbr. 4. mgr. sama lagaákvæðis, þar með talið að leigulóðir stefndu liggi í norðanverðu Vatnsendahverfi innan lögsagnarmarka áfrýjanda. Dómur Hæstaréttar í máli nr. 247/2011 haggar í engu þeirri niðurstöðu sem komist var að í máli nr. 334/2009 um bótaskyldu áfrýjanda, enda seinna málið milli annarra aðila, það höfðað á öðrum grundvelli en hið fyrra og atvik þess önnur.

V

Að gengnum dómi Hæstaréttar í máli nr. 334/2009 átti áfrýjandi samkvæmt 3. mgr. 33. gr. laga nr. 73/1997, sbr. nú 3. mgr. 51. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, að réttu lagi að annast um að dómkvaddir yrðu matsmenn til að ákveða bætur til handa stefndu vegna skerðingar lóðaréttindanna en því sinnti hann ekki. Var stefndu við svo búið rétt að höfða mál þetta til að fá úrlausn dómstóla um fjárhæð bóta sinna og afla í því skyni matsgerðar til sönnunar um tjón sitt. Í því sambandi er þess að geta að uppsögn áfrýjanda 7. desember 2011 á leigusamningum um lóðirnar á Vatnsendabletti 381 og 382 gat í engu breytt skyldu áfrýjanda til greiðslu skaðabóta vegna þeirra aðgerða hans sem til bótaskyldu leiddu samkvæmt dómi Hæstaréttar í máli nr. 334/2009.

Leigusamningar um fyrrgreindar lóðir voru eins og áður segir gerðir 1960. Þá voru lóðirnar ekki á skipulögðu landsvæði en af efni samninganna leiddi að þær voru leigðar með rétti leigutaka til að reisa þar sumarbústaði. Þá virðist landsvæðið sem lóðirnar tilheyrðu í upphafi hafa verið skilgreint sem sumarbústaðaland í opinberum skrám. Í aðalskipulagi Kópavogs 1982-2003 mun umrætt landsvæði hafa verið skilgreint sem iðnaðarsvæði og í deiliskipulagi fyrir sama svæði er gildi tók 2001 var það skilgreint sem athafnasvæði. Af þessu leiddi að frá 2001 samræmdist það ekki gildandi deiliskipulagi að nýta lóðirnar sem sumarbústaðalönd. Áfrýjandi eignaðist landsvæðið sem lóðirnar tilheyra við eignarnámið 1992 en hann virðist á hinn bóginn ekki hafa tekið umráð lóðanna fyrr en í síðasta lagi 2006 og þá án samráðs við stefndu sem handhafa leiguréttindanna. Af framangreindum atvikum málsins leiðir að við ákvörðun skaðabóta vegna skerðingar lóðarleiguréttindanna verður ekki einvörðungu byggt á ákvæðum 33. gr. laga nr. 73/1997, sbr. nú 51. gr. laga nr. 123/2010, heldur jafnframt á þeim almennu reglum sem gilda þegar ákvarðaðar eru bætur fyrir eignarnumin verðmæti.

Eins og fyrr greinir voru lóðirnar tvær leigðar með þeim skilmála að á þeim mætti reisa sumarbústaði. Verður því með skírskotun til forsendna hins áfrýjaða dóms staðfest sú niðurstaða að við úrlausn um kröfur stefndu verði ekki byggt á matsgerð þeirri 29. febrúar 2012 er áfrýjandi aflaði .

Stefndu reisa kröfur sínar á matsgerð 21. október 2011, er þeir öfluðu, en efni hennar er nánar rakið í hinum áfrýjaða dómi. Samkvæmt forsendum matsgerðarinnar og framburði matsmanna fyrir dómi er hún að verulegu leyti byggð á sjónarmiðum þar sem enduröflunarverð ræður niðurstöðu og tölulegum útreikningi. Í réttarframkvæmd hér á landi hefur sú meginregla verið talin gilda við ákvörðun fjárhæðar eignarnámsbóta að miða beri bætur við sölu- eða markaðsvirði eignar en með því er átt við það verð sem ætla má að fengist fyrir eignina við sölu hennar. Leiði útreikningar á grundvelli notagildis eignar á hinn bóginn til hærri niðurstöðu en ætlað sölu- eða markaðsverð hefur verið talið að bætur eigi að ákvarða á grundvelli notagildis. Er þá leitast við að staðreyna þann líklega arð sem eignin getur gefið af sér á ársgrundvelli að teknu tilliti til endingartíma og vaxta. Þá hefur og verið talið að einungis í undantekningartilvikum geti eignarnámsþoli átt rétt á bótum sem ákvarðaðar eru á grundvelli enduröflunarverðs. Sem dæmi slíks er það sjaldgæfa tilvik þegar svo hagar til að eignarnámsþola er skylt vegna fyrirmæla í lögum að halda áfram tiltekinni starfsemi sem hann hefur stundað á þeirri eign sem hann hefur verið sviptur.

Eftir því sem fram er komið hafa leigutakar í reynd ekki nýtt lóðirnar á Vatnsendabletti 381 og 382 og því engan arð af þeim haft. Samkvæmt því verða bætur til handa stefndu ekki ákvarðaðar á grundvelli notagildis lóðanna enda engum arðsemisútreikningum fyrir að fara í málinu. Þá eru atvik málsins ekki með þeim hætti að bætur verði ákvarðaðar með hliðsjón af enduröflunarverði. Af því leiðir að matsgerð sú sem stefndu byggja á getur ekki verið til sönnunar um tjón þeirra að því marki sem enduröflunarverð er þar lagt til grundvallar niðurstöðu. Samkvæmt þessu verður að meta tjón stefndu á grundvelli ætlaðs sölu- eða markaðsverðs leiguréttindanna á þeim tíma sem atvik málsins urðu, enda er tjón þeirra nægilega reifað í gögnum málsins á þeim grundvelli þannig að dómur verði á lagður.

Við mat á virði leiguréttindanna á grundvelli sölu- eða markaðsverðs er fyrst að líta til nálægðar lóðanna við höfuðborgarsvæðið og staðsetningar þeirra. Samkvæmt því sem fram kemur í matsgerð þeirri er stefndu byggja á er mikið útsýni yfir Elliðavatn og Elliðaárdal frá lóðunum og þaðan er góð fjallasýn. Í annan stað er þess að geta, sem á er byggt í matsgerðinni, að leiguréttinn mátti framselja og þegar þær aðgerðir áfrýjanda sem um ræðir í málinu hófust voru um 50 ár eftir af leigutímanum. Framangreind atriði ásamt umsömdu leigugjaldi voru öll til þess fallin að auðvelda sölu réttindanna og auka verðmæti þeirra við framsal. Verður því fallist á með stefndu að áfrýjandi hafi með aðgerðum sínum valdið þeim fjártjóni. Við mat á fjárhæð tjónsins verður á hinn bóginn ekki fram hjá því horft að í leigusamningunum voru ákvæði þess efnis að leigusali gæti sagt þeim upp með eins árs fyrirvara, en af því leiddi óvissu um varanleika leiguréttindanna. Voru uppsagnarákvæðin því verulega íþyngjandi fyrir leigutaka og til þess fallin að draga úr verðmæti réttindanna við framsal þeirra. Þá er þess að geta sem fram kemur í síðastgreindri matsgerð að matsmennirnir töldu, eftir að hafa kynnt sér úrlausnir matsnefndar eignarnámsbóta á virði lóðarréttinda á svipuðum slóðum, að þær bætur hafi verið „óhóflega háar“ eins og í matsgerðinni segir. Þegar allt framangreint er virt þykja bætur fyrir skerðingar á lóðarleiguréttindum stefndu hæfilega ákveðnar 2.500.000 krónur fyrir hvora lóð. Með skírskotun til forsendna hins áfrýjaða dóms verða ákvæði hans um vexti og málskostnað staðfest.

Eftir framangreindum úrslitum verður áfrýjandi dæmdur til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Kópavogsbær, greiði stefndu H-kk-þgf Á. A-kk-þgf, Þ-kk-þgf A-kk-þgf og S-kvk-þgf A-kvk-þgf, 2.500.000 krónur með vöxtum eins og í héraðsdómi greinir.

Áfrýjandi greiði stefndu I-kvk-þgf K-kvk-þgf, M-kvk-þgf K-kvk-þgf, E-kvk-þgf K-kvk-þgf, H-kvk-þgf F-x-x og K-kk-þgf K-kk-þgf, 2.500.000 krónur með vöxtum eins og í héraðsdómi greinir.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skal vera óraskað.

Áfrýjandi greiði stefndu H-kk-þgf Á. A-kk-þgf, Þ-kk-þgf A-kk-þgf og S-kvk-þgf A-kvk-þgf sameiginlega 800.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandi greiði stefndu I-kvk-þgf K-kvk-þgf, M-kvk-þgf K-kvk-þgf, E-kvk-þgf K-kvk-þgf, H-kvk-þgf F-x-x og K-kk-þgf K-kk-þgf sameiginlega 800.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.