14/2005

GG krafðist þess að fá meira greitt af söluverði við nauðungarsölu á helmingshluta í fasteign, sem hafði verið í sameign H og K, á grundvelli fjárnáms síns hjá H heldur en sýslumaður ákvað í frumvarpi til úthlutunar á söluverðinu þannig að minna kæmi sem því næmi í hlut Í, Í hf., L og KB hf. Auk þessara áttu aðild að málinu G, sem hafði verið hæstbjóðandi í eignina á uppboði, og Á og M, sem G hafði framselt boð sitt, en þau voru áður orðin eigendur fasteignarinnar samkvæmt kaupsamningi við H og K. Í dómi Hæstaréttar var tekið fram að miða yrði við að Á og M hefðu með kaupsamningi verið orðin eigendur að fasteigninni áður en nauðungarsalan hófst og þannig verið gerðarþolar við hana, sbr. 2. tölulið 2. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, og því með réttu aðilar að málinu. Hins vegar var talið að ekkert lægi fyrir um að H og K hefðu þá lögvörðu hagsmuni af úrlausn málsins að efni væru til að þau ættu aðild að því. Það sama var talið eiga við um G, sem hafði framselt réttindi sín og skyldur sem hæstbjóðandi í eignarhlutann. Var málinu að því er varðaði H, K og G því vísað af sjálfsdáðum frá héraðsdómi. Fyrir lá að Í, Í hf., L og KB hf. höfðu hafnað tilkalli til greiðslu peninga við úthlutun söluverðsins en fengið þess í stað fullnustu með ígildi slíkrar greiðslu sem fólst í skuldbindingum Á og M við þá og áframhaldandi veðtryggingu í hinu selda ásamt hinum helmingi eignarinnar, sbr. 40. gr. laga nr. 90/1991. Þá lá fyrir að sömu aðilar höfðu lýst kröfu um fulla greiðslu veðkrafna sinna við nauðungarsölu fyrrgreinds helmingshluta án tillits til þess að þeir nytu einnig samsvarandi veðréttinda yfir hinum helmingnum í henni. Var vísað til þess að GG hefði ekki borið brigður á að þeim hefði verið þetta heimilt og þeir þannig átt rétt á að fá fullnustu af söluverði eignarhlutans á undan sér auk þess sem GG hefði ekki átt neinn rétt til að raska fyrrnefndri ákvörðun þeirra. Þar sem ekki varð litið svo á að Í, Í hf., L og KB hf. hefðu í verki afsalað sér að hálfu tilkalli til fullnustu af söluverðinu eins og GG bar fyrir sig var staðfest niðurstaða úrskurðar héraðsdóms um að hafna kröfu um hans um breytingar ár ákvörðun sýslumanns.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir M-kk-nf S-kk-nf, G-kvk-nf E-kvk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 30. desember 2004, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 10. janúar 2005. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 20. desember 2004, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að breytt yrði ákvörðun sýslumannsins í Kópavogi 17. maí 2004 um að láta standa óhaggað frumvarp sitt 27. febrúar sama ár til úthlutunar söluverðs helmingshluta í fasteigninni Roðasölum 20 í Kópavogi við nauðungarsölu. Kæruheimild er í 79. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess að ákvörðun sýslumanns verði breytt aðallega á þann veg að hann „fái alla kröfu sína greidda af uppboðsandvirði eignarhluta H-kk-ef H-kk-ef í Roðasölum 20 Kópavogi samanber kröfulýsingu hans hjá sýslumanni dagsett 5.2.2004 með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af kr. 3.158.924 frá 5.2.2004 til greiðsludags“, en til vara að úthlutun til sóknaraðila samkvæmt frumvarpi sýslumanns hækki „eigi minna en um kr. 1.318.155 auk sömu dráttarvaxta og í aðalkröfu“. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar „vegna reksturs málsins fyrir sýslumannsembættinu í Kópavogi“ og í héraði, auk kærumálskostnaðar.

Varnaraðilarnir H-kk-nf H-kk-nf, K-kvk-nf K-kvk-nf, Á-kvk-nf H. H-kvk-nf, M-kk-nf V. B-kk-nf og G-kk-nf Þ-kk-nf krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar, svo og að sóknaraðila verði gert að greiða hverju þeirra fyrir sig málskostnað.

Varnaraðilinn Íbúðalánasjóður krefst þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og sér dæmdur kærumálskostnaður.

Aðrir varnaraðilar hafa ekki látið málið til sín taka.

I.

Samkvæmt gögnum málsins fékk sóknaraðili gert fjárnám 9. desember 2002 í fasteigninni Roðasölum 20 fyrir kröfu samkvæmt víxli á hendur varnaraðilanum H-kk-þgf H-kk-þgf að höfuðstól 2.000.000 krónur, en krafan var sögð nema alls 2.481.269 krónum með áföllnum vöxtum og kostnaði. Fjárnáminu var þinglýst 12. sama mánaðar, en fasteignin virðist á þeim tíma hafa verið í sameign varnaraðilanna H-kk-ef og K-kvk-ef K-kvk-ef og hvort þeirra átt hana að helmingi. Með stoð í þessu fjárnámi krafðist sóknaraðili 26. ágúst 2003 nauðungarsölu á eignarhluta varnaraðilans H-kk-ef í fasteigninni. Í beiðni sóknaraðila var tekið fram að varnaraðilinn væri afsalshafi, en gerðarþolar væru varnaraðilarnir Á-kvk-nf H. H-kvk-nf og M-kk-nf V. B-kk-nf, sem væru kaupsamningshafar, eins og komist var að orði í beiðninni. Sýslumaðurinn í Kópavogi mun hafa tekið beiðni varnaraðila fyrir 10. desember 2003 og ákveðið að eignarhlutinn í fasteigninni yrði seldur við uppboð, sem skyldi byrja 14. janúar 2004. Verður ráðið af gögnum málsins að af þessu hafi orðið, svo og að ákveðið hafi verið að uppboði yrði fram haldið 5. febrúar 2004. Þetta allt tilkynnti sýslumaður varnaraðilunum Á-kvk-þgf og M-kk-þgf hverju sinni sem þinglýstum eigendum eignarhlutans og jafnframt að virðist varnaraðilunum H-kk-þgf og K-kvk-þgf.

Áður en uppboði var fram haldið barst sýslumanni beiðni um nauðungarsölu 29. janúar 2004 frá Bústað sf. á eignarhluta varnaraðilans H-kk-ef í fasteigninni Roðasölum 20 til fullnustu kröfu að fjárhæð 1.369.515 krónur, en beiðni þessi var studd við fjárnám 18. október 2002, sem þinglýst var 24. sama mánaðar. Þá barst sýslumanni lýsing á kröfu í söluverð eignarhlutans frá varnaraðilanum Íbúðalánasjóði að fjárhæð 9.282.695 krónur samkvæmt veðskuldabréfi tryggðu með 1. veðrétti í fasteigninni, varnaraðilanum Íslandsbanka hf. að fjárhæð 1.915.261 króna samkvæmt tryggingarbréfi á 2. veðrétti, varnaraðilanum Lífeyrissjóðnum Framsýn að fjárhæð 1.654.785 krónur samkvæmt skuldabréfi á 3. veðrétti og varnaraðilanum Kaupþingi Búnaðarbanka hf. að fjárhæð 1.318.155 krónur samkvæmt tryggingarbréfi á 4. veðrétti. Náðu veðréttindi þessara fjögurra varnaraðila til fasteignarinnar í heild, en ekki verður annað séð en að þeir hafi allir lýst fullri kröfufjárhæð samkvæmt heimildarbréfum sínum. Þá lýsti sóknaraðili kröfu við framhald uppboðsins á grundvelli fjárnáms síns og var fjárhæð hennar alls 3.158.924 krónur. Auk þessa virðist hafa legið fyrir á þeim tíma að þinglýst hafi verið 15. nóvember 2002 tryggingarbréfi útgefnu 8. sama mánaðar af varnaraðilunum H-kk-þgf og K-kvk-þgf til Sparisjóðs Kaupþings fyrir skuldum að fjárhæð allt að 2.600.000 krónur. Hvorki verður séð af fyrirliggjandi gögnum að kröfu hafi verið lýst við nauðungarsöluna í skjóli þessa veðskjals né hvort réttindi samkvæmt því hafi verið fallin niður.

Af gögnum málsins verður ráðið að uppboði hafi verið fram haldið eins og ætlað var og lokið 5. febrúar 2004, en varnaraðilinn G-kk-nf Þ-kk-nf orðið þar hæstbjóðandi með því að bjóða í eignarhlutann 14.500.000 krónur. Boð hans í eignina virðist hafa verið samþykkt 13. sama mánaðar og hann þá þegar framselt réttindi sín og skyldur samkvæmt því til varnaraðilanna Á-kvk-ef og M-kk-ef. Sýslumaður gerði frumvarp til úthlutunar á söluverðinu 27. febrúar 2004. Samkvæmt frumvarpinu áttu fyrst að greiðast 145.000 krónur í sölulaun í ríkissjóð, en því næst kröfur varnaraðilanna Íbúðalánasjóðs, Íslandsbanka hf., Lífeyrissjóðsins Framsýnar og Kaupþings Búnaðarbanka hf. með áðurgreindum fjárhæðum samkvæmt kröfulýsingum þeirra, alls 14.170.896 krónur. Eftirstöðvar söluverðsins, 184.104 krónur, áttu að koma í hlut sóknaraðila til greiðslu upp í kröfu samkvæmt fjárnámi hans. Hvorki í frumvarpinu né öðrum gögnum málsins er að sjá skýringar á því hvers vegna sýslumaður lét sóknaraðila standa á þennan hátt í veðröð framar þeim veðhöfum öðrum, sem áður var getið, en um það reis ekki ágreiningur. Á hinn bóginn andmælti sóknaraðili frumvarpinu innan þess frests, sem sýslumaður hafði sett. Lá þá orðið fyrir að varnaraðilarnir fjórir, sem áttu að fá úthlutun af söluverðinu á undan sóknaraðila, hefðu hver fyrir sitt leyti samþykkt að kaupendur eignarhlutans efndu boð sitt með því að taka að sér greiðslu krafna þeirra gegn því að þær hvíldu áfram á eigninni allri. Í greinargerð, sem sóknaraðili gerði um andmæli sín fyrir sýslumanni, var í meginatriðum byggt á því að varnaraðilarnir, sem hér um ræðir, hafi með þessum ráðstöfunum sínum fallist í verki á að kröfur þeirra kæmu aðeins að helmingi til álita við úthlutun á söluverði eignarhlutans, þótt ekki væri vefengt að varnaraðilarnir hefðu annars notið forgangs gagnvart sóknaraðila til fullrar greiðslu á kröfum sínum án tillits til þess að veðtrygging fyrir þeim hafi jafnframt náð til þess helmingshluta í fasteigninni, sem ekki var ráðstafað við nauðungarsöluna. Taldi sóknaraðili þessi andmæli sín eiga stoð í 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð. Sýslumaður tók andmælin fyrir 28. apríl, 3. maí, 10. maí og 17. maí 2004, en í síðastgreint sinn tók hann ákvörðun um að frumvarp til úthlutunar á söluverðinu skyldi standa óhaggað. Lýsti sóknaraðili því þá yfir að hann leitaði úrlausnar héraðsdóms um þessa ákvörðun og var mál þetta þingfest af því tilefni 23. júní 2004.

II.

Í málinu er til úrlausnar hvort sóknaraðili eigi rétt á því að fá meira greitt af söluverði við nauðungarsölu á helmingshluta í fasteigninni að Roðasölum 20 á grundvelli fjárnáms síns hjá varnaraðilanum H-kk-þgf heldur en sýslumaður ákvað í frumvarpi til úthlutunar á söluverðinu, þannig að minna komi sem því nemur í hlut varnaraðilanna Íbúðalánasjóðs, Íslandsbanka hf., Lífeyrissjóðsins Framsýnar og Kaupþings Búnaðarbanka hf. Um eignarhald að fasteign þessari eru ekki viðhlítandi gögn í málinu, en eins og það liggur fyrir verður að miða við að varnaraðilarnir Á-kvk-nf og M-kk-nf hafi með gerð kaupsamnings verið orðin eigendur að henni áður en nauðungarsalan hófst. Þótt varnaraðilanum H-kk-þgf hafi borið skylda til að greiða kröfu sóknaraðila, sem fjárnámið var gert fyrir, getur hann ekki af þeirri ástæðu einni orðið aðili að nauðungarsölunni, sbr. 2. gr. laga nr. 90/1991. Getur aðild hans að málinu heldur ekki helgast eins og hér stendur á af hagsmunum, sem hann kann að hafa átt sem seljandi eignarhlutans samkvæmt kaupsamningi. Þá hafa engar haldbærar skýringar komið fram á aðild varnaraðilans K-kvk-ef að málinu, en nauðungarsalan beindist ekki að þeim hlut í fasteigninni, sem hún virðist hafa átt fyrir gerð kaupsamningsins við varnaraðilana Á-kvk-þf og M-kk-þf. Liggur þannig ekkert fyrir um að varnaraðilarnir H-kk-nf og K-kvk-nf hafi þá lögvörðu hagsmuni af úrlausn þessa máls að efni séu til að þau eigi aðild að því.

Samkvæmt framansögðu verður að líta svo á að varnaraðilarnir Á-kvk-nf og M-kk-nf hafi sem eigendur fasteignarinnar, sem málið varðar, verið gerðarþolar við nauðungarsöluna, sbr. 2. tölulið 2. gr. laga nr. 90/1991. Auk þess virðast þau samkvæmt framsali hafa tekið við stöðu kaupanda að eignarhlutanum við nauðungarsöluna, en niðurstaða málsins gæti haft áhrif á það hvernig þeim bæri að standa skil á söluverði hans. Eru þau því með réttu aðilar að málinu. Varnaraðilinn G-kk-nf hefur á hinn bóginn samkvæmt þessu framselt réttindi sín og skyldur sem hæstbjóðandi í eignarhlutann. Getur hann enga lögvarða hagsmuni haft af úrlausn málsins.

Af framangreindum ástæðum verður máli þessu vísað af sjálfsdáðum frá héraðsdómi að því er varðar varnaraðilana H-kk-þf, K-kvk-þf og G-kk-þf.

III.

Samkvæmt 40. gr. laga nr. 90/1991 gildir sú meginregla um greiðslu söluverðs fasteignar, sem komið er í verð við nauðungarsölu á uppboði, að kaupanda beri að inna það af hendi til sýslumanns með peningum. Ráðstafar síðan sýslumaður peningunum eftir ákvæðum VIII. kafla sömu laga til að fullnægja kröfum þeirra, sem tilkall eiga til söluverðsins vegna réttinda sinna yfir eigninni. Í áðurnefndri lagagrein er heimilað að víkja frá þessu meðal annars með því að kröfuhafi, sem rétt á til greiðslu af söluverðinu, semji við kaupanda um að taka sem ígildi hennar greiðsluskuldbindingu hans gegn því að tryggingarréttindi kröfuhafans hvíli áfram á hinu selda. Samningur þessa efnis milli kröfuhafa og kaupanda snýr að því einu með hverju hluti þess fyrrnefnda af söluverðinu greiðist til fullnustu á kröfu hans. Getur slíkur samningur því engu breytt um stöðu annarra, sem réttindi eiga yfir eigninni. Verða þeir síðastnefndu því að vera eins settir og ef allir fengju peninga í sinn hlut við úthlutun söluverðs.

Sem fyrr segir lýstu varnaraðilarnir Íbúðalánasjóður, Íslandsbanki hf., Lífeyrissjóðurinn Framsýn og Kaupþing Búnaðarbanki hf. allir kröfu um fulla greiðslu veðkrafna sinna við nauðungarsölu helmingshlutans í fasteigninni Roðasölum 20 án tillits til þess að þeir nytu einnig samsvarandi veðréttinda yfir hinum helmingnum í henni. Hefur sóknaraðili ekki borið brigður á að varnaraðilunum hafi verið þetta heimilt og þeir þannig átt rétt á að fá fullnustu af söluverði eignarhlutans á undan sér. Með vísan til þess, sem áður segir, gátu þessir fjórir varnaraðilar ekki breytt réttarstöðu sóknaraðila með ákvörðun um að hafna tilkalli til greiðslu peninga við úthlutun söluverðsins og fá þess í stað fullnustu með ígildi slíkrar greiðslu, sem fólst í skuldbindingum kaupendanna við þá og áframhaldandi veðtryggingu í hinu selda ásamt hinum helmingi eignarinnar. Ákvæði 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/1997, sem tekur til samningsveðhafa eins og þessara fjögurra varnaraðila, breytir því ekki að sóknaraðili á engan rétt til að raska þeirri ákvörðun varnaraðilanna, sem hér um ræðir, þótt ákvæðið kynni að geta snúið að afleiðingum slíkrar ákvörðunar að því er varðar veðréttindi varnaraðilanna yfir þeim eignarhluta í fasteigninni, sem ekki var ráðstafað við nauðungarsöluna. Samkvæmt þessu og með því að ekki verður af öðrum sökum litið svo á að varnaraðilar þessir hafi í verki afsalað sér að hálfu tilkalli til fullnustu af söluverðinu, svo sem sóknaraðili ber fyrir sig, verður að staðfesta niðurstöðu hins kærða úrskurðar um að hafna kröfum hans um breytingar á ákvörðun sýslumannsins í Kópavogi 17. maí 2004.

Rétt er að aðilarnir beri hver sinn kostnað af máli þessu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi að því er varðar varnaraðilana H-kk-þf H-kk-þf, K-kvk-þf K-kvk-þf og G-kk-þf Þ-kk-þf.

Að öðru leyti er hinn kærði úrskurður staðfestur um annað en málskostnað.

Málskostnaður í héraði og kærumálskostnaður fellur niður.