340/2005

E krafðist þess að viðurkenndur yrði forkaupsréttur hans sem ábúanda að jörðinni B og að honum yrði heimilað að ganga inn í kaup G á jörðinni samkvæmt skiptayfirlýsingu dánarbús GM. Skiptastjóri búsins hafði í desember 2003 rift ábúðarsamningi við E vegna vanefnda leigutaka, og samþykkti búið í apríl 2004 að leggja G út jörðina til greiðslu arfs. Sýnt var að viðhald húsa og ræktunar á B hafði verið vanrækt lengi, auk þess sem fyrir lá að E hafði engan búrekstur stundað á B í allmörg ár og var ekki borið við af hans hálfu að heimild hafi verið fengin hjá þeim, sem gátu leyst hann undan þeirri skyldu. Var með vísan til þessa fallist á með G að skiptastjóra hafi verið heimilt að rifta ábúðarsamningnum í desember 2003. Krafa sóknaraðila um að neyta forkaupsréttar samkvæmt ákvæðum jarðalaga átti hvað sem öðru leið ekki stoð í ábúðarsamningi eftir greint tímamark og var staðfest niðurstaða héraðsdóms um að hafna forkaupsrétti E.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir G-kk-nf C-kk-nf, H-kk-nf B-kk-nf og I-kvk-nf B-kvk-nf.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 13. júlí 2005, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 27. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Vesturlands 1. júlí 2005, þar sem hafnað var kröfum sóknaraðila um að viðurkenndur yrði forkaupsréttur hans að jörðinni Brekku í Hvalfjarðarstrandarheppi og að honum yrði heimilað að ganga inn í kaup varnaraðila á jörðinni samkvæmt skiptayfirlýsingu 29. apríl 2004 með sömu kjörum og þar greinir gegn greiðslu kaupverðsins, meðal annars með yfirtöku áhvílandi veðskulda. Kæruheimild er í 133. gr. laga nr. 20/1991 um skipti á dánarbúum o.fl. Sóknaraðili krefst þess að teknar verði til greina framangreindar kröfur hans fyrir héraðsdómi, sem varða jörðina Brekku. Hann krefst jafnframt málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar, en til vara að málskostnaður verði felldur niður.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I.

Skiptastjóri í dánarbúi G-kk-ef M-kk-ef vísaði 2. desember 2004 ágreiningi málsaðila til úrlausnar fyrir héraðsdómi í samræmi við ákvæði 122. gr. laga nr. 20/1991. G-kk-nf lést 2. febrúar 1998, en eiginkona hans, G-kvk-nf G-kvk-nf, lést 3. apríl 1986. Þau áttu ekki niðja saman, en gerðu sameiginlega og gagnkvæma erfðaskrá 4. maí 1972. Samkvæmt henni skyldi það þeirra, sem lengur lifði, taka allan arf eftir hið skammlífara, en eftir lát hins langlífara skyldu eignir þeirra skiptast að jöfnu milli dóttur G-kvk-ef, G-kvk-ef Á-kvk-ef, og Á-kvk-ef K-kvk-ef B-kvk-ef, fósturdóttur arfleiðenda. Áritaði G-kvk-nf erfðaskrána um samþykki sitt við efni hennar. G-kvk-nf er nú látin, en varnaraðili er meðal erfingja hennar. Á-kvk-nf K-kvk-nf er einnig látin og lét ekki eftir sig niðja. Sóknaraðili var sambúðarmaður hennar.

Meðal eigna dánarbús G-kk-ef M-kk-ef voru níu tíundu hlutar jarðarinnar Brekku í Hvalfjarðarstrandarheppi. Samkvæmt byggingarbréfi 2. maí 1980 byggði G-kk-nf sóknaraðila og sambúðarkonu hans hálfa jörðina með nánar greindum skilmálum. Um skyldur og réttindi landsdrottins og leiguliða, sem ekki var sérstaklega kveðið á um, skyldi fara samkvæmt ábúðarlögum. Með nýju byggingarbréfi 24. nóvember 1995 byggði G-kk-nf þeim sömu og áður alla jörðina til lífstíðar. Var jafnframt vísað til ábúðarlaga um önnur atriði en þau, sem sérstaklega var kveðið á um í bréfinu.

Skiptastjóri í dánarbúi G-kk-ef M-kk-ef ritaði sóknaraðila og dánarbúi Á-kvk-ef K-kvk-ef B-x-x bréf 17. desember 2003 og lýsti yfir að þeim væri byggt út af jörðinni miðað við næstu fardaga vegna vanefnda á skyldum þeirra sem ábúendur. Þá var samþykkt á skiptafundi í dánarbúinu að leggja varnaraðila út jörðina til greiðslu arfs gegn endurgjaldi til búsins á fjárhæð, sem væri umfram arfshluta hans. Gaf skiptastjórinn út skiptayfirlýsingu þessa efnis 29. apríl 2004 og kynnti það sóknaraðila með bréfi sama dag. Sá síðarnefndi lýsti yfir 13. maí 2004 að hann teldi sig sem ábúanda eiga forkaupsrétt að jörðinni í samræmi við ákvæði jarðalaga og að hann hygðist nýta sér hann. Í sama bréfi mótmælti hann jafnframt riftun ábúðarsamnings. Ekki væri um vanefndir að ræða, enda hafi verið fallið frá kröfum um eftirgjald fyrir jörðina. Vísar hann í málinu til 2. mgr. 30. gr. áðurgildandi jarðalaga nr. 65/1976 og 1. mgr. 27. gr. núgildandi jarðalaga nr. 81/2004 um forkaupsrétt sinn sem ábúanda. Varnaraðili mótmælir að forkaupsréttur sóknaraðila sé fyrir hendi. Fram er komið að dánarbú Á-kvk-ef K-kvk-ef B-x-x óskar ekki eftir að neyta forkaupsréttar að jörðinni. Málsatvik og málsástæður aðilanna eru að öðru leyti nánar rakin í úrskurði héraðsdóms.

II.

Í áðurnefndum bréfum skiptastjóra 17. desember 2003 til sóknaraðila og dánarbús Á-kvk-ef K-kvk-ef B-x-x var um heimild fyrir riftun ábúðarsamnings vísað til 30. gr. þágildandi ábúðarlaga nr. 64/1976. Liggur ekki fyrir að sóknaraðili hafi mótmælt riftuninni fyrir en 13. maí 2004. Lögmaður varnaraðila fór þess á leit 27. júlí 2004 við úttektarmenn samkvæmt ábúðarlögum nr. 80/2004 að þeir gerðu úttekt á jörðinni Brekku vegna ábúðarloka þar. Var sérstaklega vísað til 37. gr. og 39. gr. laganna og meðal annars óskað eftir að veitt yrði umsögn um vanefndir ábúandans og hvort jörðin hafi verið nytjuð með eðlilegum hætti. Skiluðu aðilar málsins skriflegum greinargerðum til þeirra þar sem þeir lýstu sjónarmiðum sínum og voru viðstaddir athugun úttektarmanna á vettvangi.

Skýrsla úttektarmanna er dagsett 25. október 2004. Var niðurstaða þeirra sú að viðhald húsa og ræktunar hafi verið vanrækt lengi. Ekki hafi þó verið sýnt fram á með óyggjandi hætti hvernig ástand bygginga hafi verið þegar síðara byggingarbréfið var gert 1995. Byggingarbréf frá 1980 verði hins vegar ekki skilið á annan veg en þann að skyldur leiguliða til að halda við mannvirkjum að hálfu á móti landsdrottni hafi verið ótvíræðar, sbr. einnig 17. gr. þágildandi ábúðarlaga. Ábúandi hafi þannig borið að hálfu ábyrgð á viðhaldi mannvirkja frá 1980 og að fullu frá 1995. Hefðu mannvirki verið máluð og þeim haldið við í tæpan aldarfjórðung ætti þess að sjást merki og þau þá haldið vatni og vindum. Ástand húsanna beri hins vegar áralangri vanrækslu og hirðuleysi vitni, og var það mat úttektarmanna að ábúandi hafi vanrækt verulega skyldur sínar um að halda við húsum og ræktun.

Framangreindu mati úttektarmanna, sem gert var samkvæmt 17. gr., sbr. 39. gr. núgildandi ábúðalaga, hefur ekki verið hnekkt. Er ljóst að ábúandi hefur ekki rækt skyldur sínar samkvæmt 17. gr. þágildandi ábúðarlaga um að halda við húsum, öðrum mannvirkjum og ræktun þannig að ekki rýrnaði umfram eðlilega fyrningu að mati úttektarmanna, sbr. einnig 27. gr. sömu laga. Samkvæmt 21. gr. laganna var leiguliða meðal annars skylt að nytja ábúðarjörð sína og reka þar bú nema sveitarstjórn og landsdrottinn samþykktu annað. Fyrir liggur í málinu að sóknaraðili hefur engan búrekstur stundað á Brekku í allmörg ár. Er ekki borið við af hans hálfu að heimild hafi verið fengin frá þeim, sem gátu leyst hann undan þeirri skyldu. Var eigi sérstök þörf á að sannreyna þessa ástæðu útbyggingar af jörðinni með álitsgerð úttektarmanna og jarðanefndar, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 1996 á bls. 2445 í dómasafni réttarins í máli nr. 341/1996. Verður samkvæmt öllu framanröktu og með stoð í 1. mgr. 30. gr. áðurgildandi ábúðarlaga fallist á með varnaraðila að skiptastjóra í dánarbúi G-kk-ef M-kk-ef hafi verið heimilt að rifta ábúðarsamningi 17. desember 2003 vegna vanefnda leigutaka. Krafa sóknaraðila um að neyta forkaupsréttar samkvæmt ákvæðum jarðalaga átti hvað sem öðru líður ekki stoð í ábúðarsamningi eftir greint tímamark.

Samkvæmt þessu verður hinn kærði úrskurður staðfestur. Sóknaraðili skal greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, E-kk-nf E-kk-nf, greiði varnaraðila, G-kk-þgf Á-kk-þgf G-kk-þgf, 150.000 krónur í kærumálskostnað.