189/2022

Útdráttur

GVG keypti sumarhús af GS. Taldi hún galla vera á húsinu og hélt því eftir lokagreiðslu kaupverðsins að fjárhæð 2.000.000 króna. Hún höfðaði síðan mál gegn GS og krafðist skaðabóta eða afsláttar vegna galla en GS gagnstefndi og krafðist fyrrnefndrar lokagreiðslu. Krafa GVG vegna galla byggðist á rangri upplýsingagjöf um aldur hússins, tjóni af völdum raka og myglu, tjóni vegna undirstöðu festinga hússins, tjóni á hurðum og að lokum tjóni vegna lagfæringar. Landsréttur staðfesti niðurstöðu hins áfrýjaða dóms um að festingar við undirstöður og innihurðir hefðu verið gallaðar. Þá var staðfest sú niðurstaða að sumarhúsið hefði verið byggt árið 1986, en í söluyfirliti kom fram að það væri byggt árið 1998. Í dómi Landsréttar kom fram að jafnvel þótt aldur slíkra fasteigna kynni að hafa fremur takmarkaða þýðingu fyrir verðmæti þeirra yrði að telja sannað að verðmæti hússins væri að einhverju leyti minna þar sem það reyndist 12 árum eldra en gefið var upp. Voru bætur vegna þessa ákveðnar að álitum 500.000 krónur. Þá var í dómi Landsréttar talið ósannað að orsaka raka- og mygluskemmda væri að leita í ástandi eða eiginleikum fasteignarinnar við afhendingu og var GS sýknuð af kröfu vegna slíkra skemmda. Loks var GS sýknuð af kröfu um bætur fyrir tjón vegna lagfæringa. Samtals var fallist á kröfu GVG að fjárhæð 1.460.000 krónur og var ákvæði 2. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 ekki talið standa kröfunni í vegi. Fallist var á kröfu GS á hendur GVG vegna 2.000.000 króna lokagreiðslunnar en til frádráttar henni kom fyrrnefnd krafa GVG vegna galla.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir E-kk-nf J-kk-nf og R-kvk-nf H-kvk-nf og J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 31. mars 2022. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 3. mars 2022 í málinu nr. E- 3560/2021.

2

Aðaláfrýjandi krefst þess að hún verði sýknuð af kröfum gagnáfrýjanda og að gagnáfrýjandi verði dæmd til að greiða henni 2.000.000 króna ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 3. október 2020 til greiðsludags, gegn útgáfu aðaláfrýjanda á afsali fasteignarinnar að Stömpum 12 í Mosfellsbæ. Þá krefst aðaláfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Gagnáfrýjandi áfrýjaði málinu fyrir sitt leyti 1. júní 2022. Hún krefst sýknu af kröfu aðaláfrýjanda um greiðslu á 2.000.000 króna auk dráttarvaxta. Þá krefst hún þess að aðaláfrýjandi verði dæmd til þess að greiða henni 5.272.100 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 2. júlí 2021 til greiðsludags. Til vara krefst gagnáfrýjandi þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur um annað en málskostnað og að aðaláfrýjandi verði dæmd til þess að gefa út afsal til gagnáfrýjanda fyrir fasteigninni að Stömpum 12 í Mosfellsbæ. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

Niðurstaða

4

Líkt og rakið er í hinum áfrýjaða dómi keypti gagnáfrýjandi sumarhús af aðaláfrýjanda með kaupsamningi 7. júlí 2020. Kaupverðið nam 14,7 milljónum króna.

Gagnáfrýjandi hélt eftir tveimur milljónum króna af kaupverðinu með vísan til þess að gallar væru á sumarhúsinu. Í málinu krefur aðaláfrýjandi gagnáfrýjanda um greiðslu eftirstöðva kaupsamningsins. Er sú krafa ekki umdeild að öðru leyti en því að gagnáfrýjandi telur sig eiga hærri kröfu á hendur aðaláfrýjanda vegna galla. Nánar tiltekið telur gagnáfrýjandi sig eiga kröfu að fjárhæð 7.272.100 krónur og krefst því sýknu af kröfu aðaláfrýjanda og þess að aðaláfrýjandi verði dæmd til að greiða henni 5.272.100 krónur, sem eftir standi að loknum skuldajöfnuði. Nánar tiltekið sundurliðast krafa gagnáfrýjanda vegna galla þannig að krafist er 2.852.100 króna vegna aldurs hússins, 3.310.000 króna vegna tjóns af völdum raka og myglu, 720.000 króna vegna festinga hússins, 240.000 króna vegna tjóns á hurðum og 150.000 króna fyrir „[t]jón vegna lagfæringar“.

5

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er staðfest sú niðurstaða að sumarhúsið hafi verið byggt árið 1986. Í söluyfirliti kom fram að húsið væri byggt árið 1998.

Samkvæmt því var fasteignin ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar voru í söluyfirliti og telst hún því gölluð samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Ekki er fallist á niðurstöðu héraðsdóms um að 2. mgr. sömu greinar leiði til annarrar niðurstöðu enda voru hinar röngu upplýsingar til þess fallnar að hafa áhrif á kaupin og staðhæfingum gagnáfrýjanda um slík áhrif hefur ekki verið hnekkt, sbr. til hliðsjónar dóma Hæstaréttar 20. apríl 2005 í máli nr. 414/2004 og 1. júlí 2021 í máli nr. 9/2021 og tilgreiningu lögskýringargagna á því að reglurnar í fyrri hluta 2. mgr. 27. gr. og 2. málslið 26. gr. laga nr. 40/2002 séu undantekningarreglur. Þá skiptir huglæg afstaða seljanda ekki máli þegar eign telst gölluð samkvæmt 27. gr. laganna, auk þess sem áskilnaður 2. málsliðar 18. gr. um að ágalli þurfi að rýra verðmæti eignar svo nokkru varði á samkvæmt dómaframkvæmd ekki við í slíkum tilvikum, sbr. til dæmis áðurnefndan dóm Hæstaréttar í máli nr. 414/2004.

6

Eftir stendur hvort sú staðreynd að sumarhúsið er frá 1986 en ekki 1998 teljist rýra verðmæti þess eða á annan hátt valda gagnáfrýjanda tjóni þannig að hún eigi kröfu á hendur aðaláfrýjanda vegna þess, sbr. 41. og 43. gr. laga nr. 40/2002. Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er fallist á að ekki sé fært að miða við niðurstöðu hins dómkvadda manns um þetta atriði. Á hitt er að líta að húsið reyndist 12 árum eldra en gefið var upp. Jafnvel þótt aldur slíkra eigna kunni að hafa fremur takmarkaða þýðingu fyrir verð þeirra og að aðrir þættir ráði þar meiru verður ekki framhjá því litið að svo verulegur aldursmunur er almennt til þess fallinn að hafa þýðingu fyrir verðmæti eignarinnar. Liggur raunar fyrir að fasteignamat eignarinnar lækkaði milli áranna 2020 og 2021, eftir að skráðu byggingarári var breytt, þótt þar muni mjög litlu.

Eins og málið liggur fyrir, þar sem telja verður sannað að verðmæti sumarhússins sé að einhverju leyti minna þar sem það reyndist byggt 1986 en ekki 1998, án þess að unnt sé að byggja á tölulegum forsendum fyrirliggjandi matsgerðar um verðmætisrýrnun af þeim sökum, verður fjárhæð kröfu gagnáfrýjanda ákveðin að álitum. Þykir hún í ljósi allra atvika og gagna hæfilega ákveðin 500.000 krónur.

7

Krafa gagnáfrýjanda vegna raka og myglu byggist á matsgerð hins dómkvadda manns þar sem raka- og mygluskemmdum er lýst og kostnaður við úrbætur á þeim er metinn.

Fyrir liggur að stuttu eftir afhendingu kom fram umtalsverður leki í eigninni. Fyrir héraðsdómi lýsti gagnáfrýjandi því svo að 10. júlí 2020 hefði hún sett í gang uppþvottavél sem var í sumarhúsinu en ekkert vatn komið. Vélin hafi verið fjarlægð í byrjun ágúst og þá komið í ljós stór pollur undir henni og eldhúsinnréttingunni. Um það leyti sem vélin var tekin hafi gagnáfrýjandi farið að verða vör við bólgu eða raka í parketi í eldhúsi. Um orsök rakaskemmda segir í áðurnefndri matsgerð: „Niðurstaða matsmanns er að orsök rakaskemmda sé að öllum líkindum leki frá lögnum eða tæki sem eru staðsett fyrir ofan gólf hússins s. s. tengingu lagna við uppþvottavél í eldhúskrók sem hafi orsakað rakaskemmdir í eldhúsi, gangi og herbergjum við suðurenda á gangi. Þó er ekki hægt að útiloka út frá umfangi rakaskemmda í hjónaherbergi að þær séu vegna eldri leka af öðrum orsökum.“ Spurður fyrir dómi hvort hann gæti með nokkurri vissu sagt til um hvort rakaskemmdir og mygla hafi verið til staðar í húsinu þegar það var afhent 7. júlí 2020 svaraði matsmaðurinn: „Ég get ekkert fullyrt um það.“

8

Gagnáfrýjandi ber sem kaupandi sönnunarbyrði fyrir því að hin selda eign hafi verið gölluð. Þá er meginreglan sú að mat á því hvort eign teljist gölluð miðist við það tímamark er áhættan flyst frá seljanda til kaupanda, það er við afhendingu, sbr. 1. mgr. sérfróðum meðdómanda, bendir matsgerð hins dómkvadda manns og önnur gögn málsins til þess að sá raki og mygla sem krafan lýtur að hafi komið til vegna leka frá tæki eða lögnum í eldhúsi eftir afhendingu eignarinnar. Í öllu falli er ljóst samkvæmt því sem að framan er rakið, sem og því sem rakið er í hinum áfrýjaða dómi, að með matsgerðinni og framburði matsmanns fyrir héraðsdómi hefur ekki verið sýnt fram á að eignin hafi verið í þessu ástandi við afhendingu. Þá er engin leið að leitast við að staðreyna hvort uppþvottavél í eldhúsi hafi verið haldin galla, sem síðan hafi valdið því tjóni sem krafan lýtur að, þar sem gagnáfrýjandi lét fjarlægja og farga vélinni án þess að frekari skoðun á henni færi fram. Samkvæmt því og gögnum málsins telst ósannað að orsaka þeirra skemmda, sem krafa gagnáfrýjanda að þessu leyti lýtur að, sé að leita í ástandi eða eiginleikum fasteignarinnar við afhendingu, þannig að 2. málsliður 1. mgr. 20. gr. laga nr. 40/2002 eigi við. Þá liggur ekkert fyrir um síðari vanefndir seljanda, sem leitt gætu til þess að reglan í 1. málslið 2. mgr. sömu greinar um eftirfarandi galla ætti við. Samkvæmt þessu verður aðaláfrýjandi sýknuð af kröfu gagnáfrýjanda vegna tjóns af völdum raka og myglu.

9

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er fallist á kröfur gagnáfrýjanda vegna festinga við undirstöður og innihurða. Fyrrnefnda krafan er háð þeim áskilnaði 2. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 að ágalli rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði.

S amanlagðarkröfurvegna undirstaða og innihurða, sem og þeirrar verðmætisrýrnunar vegna aldurs sem að framan greinir, nema 1.4 60.000 krónum, eða um 1 0 % af kaupverði eignarinnar. Í því ljósi verður nefnt ákvæði ekki talið standa kröfunni í vegi enda verður að líta heildstætt á galla eignarinnar, sbr. dóm Hæstaréttar 15. júní 2006 í máli nr. 7/2006.

10

Loks krefst gagnáfrýjandi 150.000 króna fyrir tjón „vegna lagfæringar“. Þessi krafa er nátengd kröfu hennar vegna raka og myglu, sem áður hefur verið hafnað. Er ósannað að gagnáfrýjandi verði fyrir frekari kostnaði vegna lagfæringa af völdum galla en að framan greinir. Verður aðaláfrýjandi því einnig sýknuð af þessari kröfu.

11

Samkvæmt framangreindu er fallist á kröfu gagnáfrýjanda á hendur aðaláfrýjanda að fjárhæð 1.460.000 krónur en aðaláfrýjandi að öðru leyti sýknuð af kröfum gagnáfrýjanda. Ekki kemur til álita að lækka fjárhæðina vegna reglna um endurgreiðslu á virðisaukaskatti enda liggur ekki fyrir að endurgreiðsla fáist samkvæmt gildandi reglum vegna endurbóta á sumarhúsi. Til samræmis við kröfugerð gagnáfrýjanda ber fjárhæðin dráttarvexti frá 2. júlí 2021, það er þegar mánuður var liðinn frá því að krafa var sett fram á grundvelli margnefndrar matsgerðar, sem miðaði við verðlag í maí sama ár. Þá er fallist á kröfu aðaláfrýjanda á hendur gagnáfrýjanda að fjárhæð 2.000.000 króna, það er vegna ógreiddrar lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi, auk dráttarvaxta frá 3. október 2020, sem var umsamin dagsetning lokagreiðslu, og gegn útgáfu afsals fyrir eigninni, til samræmis við kröfugerð aðaláfrýjanda. Þar sem kröfur aðila bera mismunandi vexti verður höfuðstóll kröfu gagnáfrýjanda ekki dreginn frá höfuðstóli kröfu aðaláfrýjanda heldur mætast kröfurnar með þeim hætti sem í dómsorði greinir, sbr. til hliðsjónar dóma Hæstaréttar 16. júní 2016 í máli nr. 540/2015 og 24. nóvember 2016 í máli nr. 74/2016.

12

Eftir framansögðu hafa aðilar hvor fyrir sitt leyti unnið mál þetta að nokkru og tapað því að nokkru. Þá hefur gagnáfrýjandi lagt út fyrir matsgerð hins dómkvadda manns.

Að þessu virtu og með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála þykir rétt að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu.

Dómsorð :

Gagnáfrýjandi, G-kvk-nf V-kvk-nf G-x-x, greiði aðaláfrýjanda, G-kvk-þgf S-kvk-þgf, 2.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 3. október 2020 til greiðsludags. Til frádráttar komi gagnkrafa gagnáfrýjanda, 1.460.000 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 2. júlí 2021 til greiðsludags. Greiðsla gagnáfrýjanda fari fram gegn útgáfu aðaláfrýjanda á afsali til hennar fyrir fasteigninni Stampar 12, fastanúmer [...], í Mosfellsbæ.

Málskostnaður í héraði og fyrir Landsrétti fellur niður.