387/2019

Útdráttur

J og B höfðuðu mál á hendur M o.fl. og kröfðust þess að felldar yrðu úr gildi samþykktir byggingarfulltrúa Reykjavíkur þar sem veitt var byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við hús M o.fl. auk þess sem þau kröfðust ógildingar byggingarleyfis sem gefið var út á grundvelli samþykktanna. Héraðsdómur féllst á kröfur J og B þar sem talið var að byggingarleyfið hefði verið í andstöðu við gildandi deiliskipulag sem kvæði á um að óheimilt væri að hafa fleiri en eina íbúð í hverju húsi. Því hefði verið óheimilt að víkja frá deiliskipulaginu nema að undangenginni grenndarkynningu. Í dómi Landsréttar var tekið fram að lagnakerfi hússins væri sameiginlegt og endanlegar teikningar gerðu ráð fyrir að opið væri á milli húshluta í gegnum tengibyggingu auk þess sem húsið væri skilgreint sem ein eining með eitt fastanúmer í fasteignaskrá. Þá lægi ekkert fyrir um að eigendur hefðu áform um að skipta húsinu í tvo afmarkaða séreignarhluta. Í ljósi þess að eigandi húsnæðis hefði í grunninn ákvörðunarvald um skipulag og hönnun þess að innan var lagt til grundvallar að það hefði þurft að liggja fyrir með eignaskiptayfirlýsingu eða öðrum hætti að ætlunin væri að skipta húsinu upp í fleiri en eina afmarkaða einingu til þess að unnt væri að skilgreina húsnæðið sem tvær íbúðir í skilningi deiliskipulagsins. Var því hafnað þeirri málsástæðu J og B að í húsinu væru tvær íbúðir sem bryti í bága við deiliskipulag og réttindi þeirra. Þá var hafnað þeirri málsástæðu J og B að það fyrirkomulag að þrjár kynslóðir byggju í húsi M o.fl. teldist skerðing á eignarréttindum J og B vegna mögulegs aukins umgangs. Loks var ekki talið að skrautveggur á mörkum lóðar M o.fl. og gluggar á vesturhlið viðbyggingar við hús þeirra skertu hagsmuni J og B þannig að þörf hefði verið á sérstakri grenndarkynningu samkvæmt 3. mgr. 43. gr. skipulagslaga. Var kröfum J og B því hafnað.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir D-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf og J-kk-nf S-kk-nf og B-kvk-nf T-kvk-nf, settur landsréttardómari.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjendur skutu málinu til Landsréttar 29. maí 2019. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 3. maí 2019 í málinu nr. E1546/2018.

2 Áfrýjendur krefjast sýknu af kröfum stefndu auk málskostnaðar óskipt úr hendi stefndu í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms auk málskostnaðar óskipt úr hendi áfrýjenda fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4 Atvik málsins eru í stórum dráttum óumdeild. Áfrýjendur, M-kk-nf S-kk-nf M-kk-nf og R-x-x L-x-x J-x-x, keyptu einbýlishúsið að Traðarlandi 12 í Reykjavík á árinu 2015 og kveða ástæðu kaupanna þá að þau leituðu að stóru og hentugu húsnæði fyrir fjölskylduna. Gerðu þau ráð fyrir að foreldrar M-kk-ef S-kk-ef mundu búa með þeim og börnum þeirra í húsinu en fyrir hafi legið að unnt væri að stækka húsið umtalsvert samkvæmt skipulagsáætlunum. Með afsali 10. nóvember 2017 afsöluðu þau áfrýjendunum, M-kk-þgf M-x-x K-x-x og B-kvk-þgf B-x-x N-x-x, hvoru um sig 16,67% eignarhlut í húsinu. Húsið stendur á sameiginlegri lóð fyrir hús númer 1016 að Traðarlandi í Reykjavík en lóðarhlutar hvers húss um sig eru þó sérstaklega afmarkaðir.

5 Með umsókn 5. apríl 2016 sótti áfrýjandinn M-kk-nf S-kk-nf um byggingarleyfi hjá Reykjavíkurborg. Framkvæmdinni var lýst sem viðbyggingu við núverandi einbýlishús sem væri órjúfanlegur hluti af því. Um væri að ræða svokallað „kynslóðahús“ en eins og áður er rakið gerðu áfrýjendur ráð fyrir að þrjár kynslóðir sömu fjölskyldu gætu búið í húsinu. Byggingarfulltrúi Reykjavíkur samþykkti umsóknina 10. maí 2016. Hinn 4. október 2016 var samþykkt breyting á byggingaráformum sem fólust í því að notaðar yrðu forsteyptar einingar í stað staðsteypu, komið yrði fyrir innsteyptum styrktarbita í þaki viðbyggingar og útliti suðurhliðar hússins yrði breytt. Byggingarleyfi var síðan gefið út 21. október 2016.

6 Stefndu eru eigendur að einbýlishúsinu að Traðarlandi 14 í Reykjavík. Með bréfi til byggingarfulltrúa Reykjavíkur 23. febrúar 2017 óskaði stefndi J-kk-nf F-kk-nf H-kk-nf eftir því að byggingar eða framkvæmdaleyfi vegna framkvæmda við Traðarland 12 yrði afturkallað þar sem það samræmdist ekki skilmálum deiliskipulags. Byggingarfulltrúi Reykjavíkur hafnaði erindinu með tölvupósti 27. febrúar 2017 og vísaði til þess að það væri álit hans að samþykkt byggingarleyfi væri í samræmi við gildandi deiliskipulag hverfisins.

7 Stefndu kærðu ákvörðun byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndar umhverfis og auðlindamála 22. mars 2017. Með úrskurði nefndarinnar 21. júlí 2017 í máli nr. 34/2017 var málinu vísað frá þar sem kæran barst að liðnum kærufresti.

8 Í kjölfarið höfðuðu stefndu mál sem þingfest var í héraðsdómi Reykjavíkur 17. maí 2018 þar sem þess var krafist að felldar yrðu úr gildi samþykktir byggingarfulltrúa Reykjavíkur dagsettar 10. maí 2016, þar sem veitt var byggingarleyfi fyrir 246,1 m2 viðbyggingu vestan við einbýlishús nr. 12 á lóðinni nr. 10–16 við Traðarland, og 4. október 2016, þar sem heimilaðar voru breytingar á áður samþykktum byggingaráformum. Þá var þess jafnframt krafist að ógilt yrði með dómi byggingarleyfi til handa áfrýjendum 21. október 2016 sem gefið var út á grundvelli nefndra ákvarðana. Með dómi héraðsdóms Reykjavíkur 3. maí 2019 var fallist á kröfur stefndu um ógildingu samþykktanna og byggingarleyfisins. Niðurstaðan byggðist á því að samþykkt byggingarleyfisins hafi ekki farið eftir viðkomandi lagafyrirmælum og byggingarleyfið verið í andstöðu við gildandi deiliskipulag þar sem skýrt væri kveðið á um að óheimilt væri að hafa fleiri en eina íbúð í hverju húsi. Óheimilt hefði verið að víkja frá deiliskipulaginu nema að undangenginni grenndarkynningu.

9 Við aðalmeðferð málsins í Landsrétti gengu dómarar á vettvang ásamt lögmönnum málsaðila.

Málsástæður aðila

Málsástæður stefndu

10 Stefndu byggja kröfur sínar á því að skilmálar deiliskipulags fyrir einbýlishús í Fossvogi mæli fyrir um að óheimilt sé að hafa meira en eina íbúð í hverju húsi. Þegar teikningar hússins séu skoðaðar hlutlægt sé ljóst að í húsinu séu tvær íbúðir. Samkvæmt teikningum séu í viðbyggingunni öll nauðsynleg rými sem þarf fyrir sjálfstæðar íbúðir enda sé þar að finna svefnherbergi, stofu, bað og eldhús. Orðalag umsóknar um byggingarleyfi gefi þetta að auki skýrlega til kynna en húsið er þar nefnt „kynslóðahús“ sem geti ekki þýtt annað en að þar séu fleiri en ein íbúð. Fyrir liggi að tengibygging sé sameiginlegur inngangur svo sem tíðkast í fjölbýlishúsum og að auðvelt sé að loka á milli íbúðanna. Samkvæmt 11. og 13. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki sé áskilið að mannvirki séu byggð í samræmi við skipulagsáætlanir á hlutaðeigandi svæði.

11 Að auki reisa stefndu kröfur sínar á því að deiliskipulagið geri ráð fyrir að norðurveggur hússins eigi að vera 2,10 metra hár og 22 metrar á lengd. Þótt samþykktar teikningar geri ráð fyrir óbrotnum vegg hafi áfrýjendur brotið skarð í vegginn. Jafnframt byggja stefndu á því að skrautveggur á mörkum vesturhluta lóðar Traðarlands 12 sé ekki í samræmi við deiliskipulag þar sem skipulagið geri ráð fyrir limgerði á milli lóðarhluta. Veggurinn þrengi að aðgengi stefndu að afmörkuðum lóðarhluta sínum og sameiginlegri lóð. Að endingu byggja stefndu kröfur sínar á því að gluggar hafi verið heimilaðir á vesturhlið viðbyggingarinnar en engir gluggar hafi verið á þeirri hlið bílskúrs sem þar stóð áður.

12 Stefndu byggja á því að skipulagsyfirvöldum hafi í öllu falli borið að fara með umsóknina í grenndarkynningu samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 þar sem vikið væri frá deiliskipulagi auk þess sem breytingar hefðu veruleg áhrif á eignarréttindi stefndu.

Málsástæður áfrýjenda

13 Áfrýjendur byggja kröfu sína um sýknu á því að samþykkt umsóknar þeirra og útgáfa byggingarleyfisins hafi verið í samræmi við lög og deiliskipulag. Innanhúshönnun hússins snerti ekki hagsmuni stefndu á neinn hátt heldur sé hún alfarið háð ákvörðunum áfrýjenda og samþykkt byggingaryfirvalda. Engar lagareglur banni það innanhússkipulag sem teikningar gera ráð fyrir. Húsið sé einbýlishús eftir breytingarnar og í því sé einungis ein íbúð. Teikningar geri ráð fyrir að opið verði á milli viðbyggingar og eldri hluta hússins. Húsið sé í fasteignaskrám eftir sem áður skráð sem einbýlishús í samræmi við deiliskipulag. Sameiginlegt lagnakerfi fyrir rafmagn, vatn og frárennsli sé í húsinu.

14 Áfrýjendur kveða ástæðuna fyrir því að norðurveggur hússins hafi verið rofinn þá að koma hafi þurft fyrir forsteyptum einingum í viðbygginguna. Framkvæmdum við húsið sé ekki lokið og veggnum verði lokað í samræmi við samþykktar teikningar að þeim loknum. Þá telji þau uppsetningu á skrautvegg sem sé lægri en 1,5 metrar ekki vera háðan samþykkt byggingaryfirvalda auk þess sem hann kemur fram á samþykktum teikningum. Veggurinn trufli á engan hátt aðkomu stefndu að afmarkaðri lóð sinni eða nýtingu þeirra á sameiginlegri lóð. Gluggar á vesturhlið viðbyggingar séu allir hátt uppi nema einn svefnherbergisgluggi. Telja áfrýjendur ótvírætt að ekkert mæli gegn þessari hönnun glugga í deiliskipulaginu auk þess sem þetta hafi engin áhrif á nýtingu eða rétt stefndu sem eigenda Traðarlands 14.

15 Jafnframt byggja áfrýjendur á því að þær breytingar sem byggingarnefndarteikningar geri ráð fyrir séu að öllu leyti í samræmi við deiliskipulag og að breytingarnar séu í öllu falli óverulegar og skerði ekki hagsmuni stefndu á neinn hátt. Því hafi ekki verið þörf á grenndarkynningu sbr. undanþáguákvæði 3. mgr. 43. gr. skipulagslaga.

Niðurstaða

16 Til grundvallar hönnun viðbyggingar við húsið að Traðarlandi 12 lá sú hugmynd að í húsinu gætu búið þrjár kynslóðir sömu fjölskyldu. Fallast má á það með stefndu að þegar horft er til skipulags á viðbyggingunni er þar að finna öll nauðsynleg rými til þess að húshlutinn gæti talist sjálfstæð íbúðareining. Ekki verður þó fram hjá því horft að allt lagnakerfi hússins er sameiginlegt auk þess sem endanlegar teikningar gera ráð fyrir að opið sé á milli húshlutanna í gegnum tengibyggingu. Þá er húsið skilgreint sem ein eining með eitt fastanúmer í fasteignaskrá. Ákvörðunarvald um fyrirkomulag á innanhúshönnun húss liggur almennt hjá eigendum þess að því tilskildu að lagafyrirmælum sé fylgt. Samkvæmt því verður fyrirkomulag á innanhússkipulagi húss eitt og sér ekki ráðandi um það hvort í húsi séu tvær íbúðir í skilningi deiliskipulags.

17 Stefndu hafa bent á að byggingarnefndarteikningar hússins og skýringar með þeim beri með sér að húsinu sé í raun ætlað að vera fjöleignarhús. Samkvæmt 2. mgr. 1. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er fjöleignarhús skilgreint sem hvert það hús sem skiptist í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign sem bæði getur verið allra og sumra. Í 4. gr. laganna er tilgreint að séreign samkvæmt lögunum sé afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Afmörkun séreignar verður samkvæmt þessu að byggjast á eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi eða annarri þinglýstri heimild. Ekki nýtur neinna slíkra gagna við í málinu og verður því að leggja til grundvallar að húsið að Traðarlandi 12 sé ekki fjöleignarhús í skilningi laganna.

18 Stefndu halda því fram að með tveimur íbúðum í húsinu og þremur kynslóðum verði meiri umgangur við húsið og á sameiginlegri lóð en þau hefðu mátt vænta samkvæmt deiliskipulaginu. Skerði þetta fyrirkomulag eignarréttindi sem fylgja fasteign þeirra. Ekki er unnt að fallast á það með stefndu að skipulagsskilmálar eða lög komi í veg fyrir að eigandi einbýlishúss geti ákveðið að í því búi þrjár kynslóðir sömu fjölskyldu. Þótt það fyrirkomulag sé nú fátíðara en áður er almennt þekkt að í gegnum tíðina hafi þrjár kynslóðir búið saman í húsnæði án þess að það hafi talist skerðing á eignarréttindum nágranna vegna mögulega aukins umgangs.

19 Ekki er um það deilt að óheimilt er að hafa fleiri en tvær íbúðir í húsinu að Traðarlandi 12 samkvæmt skilmálum deiliskipulags. Í skipulagslögum er hugtakið íbúð ekki sérstaklega skilgreint. Þá liggur ekki fyrir að eigendur hafi nein áform um að skipta húsinu í tvo afmarkaða séreignarhluta. Í ljósi þess að eigandi húsnæðis hefur í grunninn ákvörðunarvald um skipulag og hönnun þess að innan verður lagt til grundvallar, að minnsta kosti eins og atvikum er hér háttað, að það hefði þurft að liggja fyrir með eignaskiptayfirlýsingu eða öðrum hætti að ætlunin væri að skipta húsinu upp í fleiri en eina afmarkaða einingu til þess að unnt væri að skilgreina húsnæðið sem tvær íbúðir í skilningi deiliskipulagsins. Af þessu leiðir að samþykkt teikninga og byggingarleyfis braut ekki gegn grenndarrétti stefndu. Því verður að hafna þeirri málsástæðu þeirra að í húsinu séu tvær íbúðir sem brjóti í bága við deiliskipulagið og réttindi stefndu.

20 Samkvæmt samþykktum byggingarnefndarteikningum er gert ráð fyrir að norðurveggur hússins að Traðarlandi 12 sé órofinn. Verða ákvarðanir um byggingarleyfið því ekki ógiltar þótt enn hafi ekki verið lokið við frágang veggjarins.

21 Hinn umdeildi skrautveggur er sýndur á samþykktum teikningum. Áfrýjendur hafa bent á að samkvæmt flið ákvæðis 2.3.5 í byggingarreglugerð nr. 112/2012 séu skjólveggir og girðingar sem eru allt að 1,8 metrar að hæð og standa ekki nær lóðarmörkum en 1,8 metrar undanþegnir byggingarleyfi. Stefndu hafa hins vegar bent á að samkvæmt ákvæði 7.2.3 í byggingarreglugerð séu skjólveggir og girðingar háð byggingaleyfi ef þau uppfylla ekki framangreind skilyrði. Við skoðun á veggnum á vettvangi er ljóst að hæð hans er talsvert undir framangreindum mörkum. Óumdeilt er að veggurinn stendur við mörk afmarkaðs lóðarhluta Traðarlands 12 og stígs sem er á milli afmarkaðra lóðarhluta Traðarlands 12 og 14. Áfrýjendur telja stíginn vera um 3 metra á breidd og vegginn 1,5 metra á hæð. Eins og aðstæðum er háttað á hinni sameiginlegu lóð verður ekki talið að lágreistur steyptur veggur hafi meiri áhrif á eignarréttindi stefndu en limgerði á sama stað. Þar sem veggurinn stendur um 3 metra frá afmörkuðum lóðarhluta Traðarlands 14 verður að telja að hann sé í öllu falli óverulegt frávik frá deiliskipulagi og skerði í raun í engu hagsmuni stefndu. Þótt skipulag kvæði á um að lóðamörk skyldu aðgreind með limgerði verður samkvæmt framangreindu talið að ekki hafi verið þörf á sérstakri grenndarkynningu, sbr. 3. mgr. 43. gr. skipulagslaga.

22 Gluggar á vesturhlið viðbyggingar eru litlir og mjög ofarlega á vegg hússins. Við venjulega umgengni verður hvorki litið inn um gluggana né út um þá. Einn svefnherbergisgluggi er nyrst á veggnum við hlið bílskúrshurðar. Ekki er fallist á með stefndu að þau hafi fært fyrir því haldbær rök að fyrirkomulag glugganna og þær breytingar sem gerðar voru frá fyrri hönnun skerði á einhvern hátt hagsmuni þeirra til landnotkunar, útsýnis, skuggavarps eða innsýni umfram það sem deiliskipulag gerir ráð fyrir og grenndarréttur hans stendur til. Sérstakrar grenndarkynningar var því ekki þörf vegna þessa þáttar, sbr. 3. mgr. 43. gr. skipulagslaga.

23 Í samræmi við það sem að framan er rakið verður kröfu stefndu um ógildingu samþykkta byggingarfulltrúa Reykjavíkur og útgáfu byggingarleyfisins hafnað.

24 Stefndu verður gert að greiða áfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjendur, M-kk-nf S-kk-nf M-kk-nf, R-x-x L-x-x J-x-x, M-kk-nf M-x-x K-kk-nf og B-x-x B-x-x N-x-x skulu vera sýkn af kröfum stefndu, J-kk-ef F-kk-ef H-kk-ef og B-kvk-ef H-kvk-ef.

Stefndu greiði óskipt áfrýjendum 1.500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.