800/2019

Útdráttur

AJE höfðaði mál á hendur AS og krafðist viðurkenningar á bótaskyldu hans vegna vanrækslu á upplýsingaskyldu og rangri upplýsingagjöf í tengslum við kaup hans á fasteign af AS. Í dómi Landsréttar var rakið að þegar skrifað var undir kaupsamning hefði undirbúningur að ákvarðanatöku um nauðsynlegar endurbætur á suðurhlið hússins staðið yfir í nokkurn tíma. Yfirlýsing í söluyfirliti um að engar framkvæmdir væru væntanlegar á vegum húsfélagsins hefði því verið röng. Var fasteignin því talin gölluð í skilningi 1. mgr. 27. gr. laga nr. 44/2002 og viðurkennd bótaskylda vegna rangrar upplýsingagjafar við sölu hennar. Þá var talið sannað að AS hefði búið yfir upplýsingum í aðdraganda sölunnar um lekavandamál á suðurhlið húsnæðisins sem hann vissi eða mátti vita að AJE hefði hagsmuni af að fá upplýsingar um. Með því að upplýsa AJE ekki um lekann var hann talinn hafa vanrækt upplýsingaskyldu sína á grundvelli fyrri málsliðar 26. gr. laga nr. 40/2002 og var því viðurkennd bótaskylda vegna þessa. Ekki var fallist á að tilkynning AJE um gallann hefði verið of seint fram komin, en þegar kröfubréf vegna gallans var sent 22. maí 2018 voru liðnir ríflega 15 mánuðir frá afsalsgerð og ríflega 17 mánuðir frá afhendingu eignarinnar. Þótt umtalsverður tími hefði liðið frá því að telja yrði að AJE hefði mátt verða gallans var hefði tilkynningin verið send þegar eingöngu voru liðnir ríflega fjórir mánuðir frá því telja mætti að AJE hefði fyrst haft forsendur til að átta sig á umfangi nauðsynlegra framkvæmda og að forsendur væru til að gera kröfu á hendur AS vegna þeirra. Með hliðsjón af því og grandsemi AS um lekavandamál á suðurhlið hússins var ekki talið að AJE hefði glatað rétti til að bera gallann fyrir sig. Var því niðurstaða hins áfrýjaða dóms um viðurkenningu á bótaskyldu AS staðfest.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kk-nf E. J-kk-nf, E-kk-nf J-kk-nf og H-kvk-nf Þ-kvk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 28. nóvember 2019. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 1. nóvember 2019 í málinu nr. E200/2019.

2 Áfrýjandi krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá héraðsdómi en til vara að hann verði sýknaður af kröfum stefnda. Þá krefst hann málskostnaðar fyrir héraðsdómi og Landsrétti.

3 Stefndi krefst þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur og að honum verði dæmdur málskostnaður fyrir Landsrétti.

Málsatvik

4 Sakarefni málsins varðar það álitaefni hvort fasteign sem stefndi keypti af áfrýjanda samkvæmt kaupsamningi 28. nóvember 2016 hafi verið gölluð. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á kröfu stefnda um viðurkenningu á bótaskyldu áfrýjanda vegna vanrækslu á upplýsingaskyldu og rangri upplýsingagjöf við sölu eignarinnar. Af hálfu áfrýjanda er aðallega á því byggt að málatilbúnaður stefnda sé haldinn ýmsum göllum sem eigi að varða frávísun málsins frá héraðsdómi. Verði ekki fallist á kröfu um frávísun byggir áfrýjandi á því að hann hafi hvorki vanrækt upplýsingaskyldu sína né veitt rangar upplýsingar um fasteignina við sölu hennar.

5 Stefndi keypti íbúð í fjöleignarhúsi við Engihjalla 1 í Kópavogi af áfrýjanda 28. nóvember 2016. Var stefnda afhent eignin 3. desember sama ár og afsal undirritað 6. febrúar 2017. Skömmu síðar á aðalfundi húsfélagsins Engihjalla 1 27. febrúar 2017 var lögð fram ástandsskýrsla og kostnaðaráætlun Verksýnar ehf. frá 1. febrúar sama ár vegna ýmissa skemmda á suðurhlið hússins. Samkvæmt henni var áætlaður viðgerðarkostnaður 92.000.000 króna. Á síðastnefndum fundi húsfélagsins var ákveðið að óska eftir heildarúttekt á húsinu sem var framkvæmd af sama aðila. Á aðalfundi húsfélagsins 10. janúar 2018 var lagt fram minnisblað og kostnaðaráætlun Verksýnar ehf. frá 13. október 2017 þar sem ráðgert var að kostnaður við endurbætur á húsnæðinu næmi á bilinu 248.400.000 krónur til 301.200.000 krónur eftir því hversu langt yrði gengið í endurbótum. Á fundinum var samþykkt að fara í endurbætur sem myndu samkvæmt fyrrgreindri kostnaðaráætlun kosta 248.400.000 krónur. Miðað við eignarhlut stefnda í fjöleignarhúsinu var þá áætluð hlutdeild hans í þeim kostnaði 6.756.480 krónur eða 23% af kaupverði eignarinnar sem var 29.300.000 krónur. Af þessu tilefni sendi lögmaður stefnda áfrýjanda bréf 22. maí 2018 þar sem hann krafðist þess að stefnda yrði haldið skaðlausum af fyrirhuguðum framkvæmdum. Á fundi húsfélagsins 5. desember 2018 voru lögð fram tilboð verktaka í viðgerðir á húsnæðinu fyrir 256.893.567 krónur sem voru samþykkt á framhaldsfundi 13. desember sama ár. Auk þess var samþykkt tilboð Verksýnar ehf. um umsjón og eftirlit með framkvæmdunum sem næmi 7% af fyrrgreindum kostnaði eða 17.892.550 krónum. Áætlaður kostnaður stefnda vegna þessara framkvæmda var 7.925.031 króna eða 27% af kaupverði fasteignarinnar. Endurbótum á húsnæðinu var ólokið er málið var höfðað en áætlað er að þeim ljúki í lok árs 2020 eða byrjun árs 2021.

6 Málsatvik eru nánar reifuð í hinum áfrýjaða dómi en jafnframt verður vikið að þeim í niðurstöðukafla dómsins eftir því sem þörf krefur.

Niðurstaða

7 Frávísunarkrafa áfrýjanda er á því reist að enn liggi ekkert fyrir um það í hverju fjárhagstjón stefnda sé fólgið. Hann hafi lagt fram gögn er varpi ljósi á mögulegan útlagðan kostnað vegna endurbóta á ytra byrði fasteignarinnar en ekkert liggi hins vegar fyrir um áhrif endurbótanna á endursöluvirði hennar eða áhrif á eftirspurn eftir slíkum eignum. Auk framangreinds byggir áfrýjandi á því að framsetning dómkrafna stefnda sé ruglingsleg og villandi og í andstöðu við meginreglur einkamálaréttarfars.

8 Í málinu krefst stefndi þess að viðurkennd verði með dómi bótaskylda áfrýjanda gagnvart honum „vegna vanrækslu á upplýsingaskyldu og rangrar upplýsingagjafar við sölu fasteignarinnar“ með kaupsamningi 28. nóvember 2016. Byggir framsetning dómkröfunnar á 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála þar sem segir að hafi sóknaraðili lögvarða hagsmuni af því að skorið sé úr um tilvist eða efni réttinda eða réttarsambands, geti hann leitað viðurkenningardóms um kröfur sínar í þeim efnum. Hefur áskilnaður fyrrgreinds lagaákvæðis um lögvarða hagsmuni verið skýrður svo að sá sem höfðar mál til viðurkenningar á skaðabótaskyldu verði að leiða nægar líkur að því að hann hafi orðið fyrir tjóni, í hverju það felist og hver séu tengsl þess við atvik málsins. Eins og nánar er rakið hér að framan liggja fyrir í málinu gögn sem leiða fullnægjandi líkur að því að stefndi muni þurfa að greiða kostnað vegna lagfæringa á ytra byrði fasteignarinnar sem hann byggir á að áfrýjandi beri skaðabótaábyrgð á. Er þar um að ræða fyrrgreint tilboð verktaka í framkvæmdir við fasteignina sem hefur verið samþykkt af húsfélagi fasteignarinnar og kostnaðaráætlun vegna þeirra framkvæmda. Fyrir liggur að framkvæmdum er ólokið en áætluð verklok eru sem fyrr greinir í árslok 2020 eða byrjun árs 2021. Verður talið að með framlagningu þessara gagna hafi stefndi leitt nægilegar líkur að því að hann hafi orðið fyrir tjóni, í hverju það felst og hver tengsl þess séu við atvik málsins. Hefur ekki þýðingu í því sambandi þótt enn hafi ekki verið staðreynt hvort og þá hversu mikil verðmætaaukning kunni að verða á fasteigninni vegna endurbótanna eða eftir atvikum sparnaður á viðhaldskostnaði stefnda til framtíðar vegna þeirra. Hefur áfrýjandi ekki lagt fram nein gögn í málinu sem leiða líkur að því að stefndi verði, þrátt fyrir að þurfa að bera kostnað vegna framkvæmdanna, ekki fyrir tjóni. Verður hann látinn bera hallann af þeim sönnunarskorti enda er ekkert því til fyrirstöðu að hann beri þessa málsástæðu fyrir sig á síðari stigum er endanlegur kostnaður vegna endurbótanna liggur fyrir. Í því sambandi er til þess að líta að þótt komist sé að niðurstöðu um að viðurkenningarkrafa stefnda uppfylli framangreind skilyrði, þannig að ekki komi til frávísunar af réttarfarsástæðum, þá felur niðurstaða um kröfuna aðeins í sér úrlausn um lögmæti gerða áfrýjanda gagnvart stefnda án þess að neinu sé slegið föstu um hvort þær hafi leitt til tjóns fyrir hann, sbr. meðal annars dóm Hæstaréttar 13. febrúar 2003 í máli nr. 384/2002. Loks verður talið að krafa stefnda sé nægilega skýr og studd fullnægjandi málsástæðum í stefnu og uppfylli málatilbúnaður hans að öðru leyti skilyrði 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991. Verður af fyrrgreindum ástæðum ekki fallist á kröfu áfrýjanda um frávísun málsins frá héraðsdómi.

9 Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu eða kynningargögnum um hana. Í söluyfirliti fyrir fasteignina sem stefndi keypti af áfrýjanda segir orðrétt: „Engar yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmdir á vegum húsfélagsins.“ Einnig segir í yfirlitinu um ástand hennar: „Hús að utan er almennt fínt og sameign vel við haldið.“ Söluyfirlitið var undirritað af áfrýjanda og stefnda þar sem þeir staðfestu jafnframt að hafa lesið það. Þótt fyrir liggi að húsfélagið hafi ekki verið búið að samþykkja að ráðist yrði í endurbætur á ytra byrði fasteignarinnar er kaupsamningurinn var undirritaður 28. nóvember 2016 lá þá ótvírætt fyrir að umræður höfðu átt sér stað innan þess um nauðsyn þeirra. Í fundargerð aðalfundar húsfélagsins 4. júní 2014 kemur þannig meðal annars fram undir liðnum „Framkvæmdamál“: „Rætt um framkvæmdir á næstunni, t.d. hvaða hlið ætti að fara í næst. Talað um alklæðningu.“ Í fundargerð aðalfundar 28. maí 2015 segir orðrétt: „Suðurhlið lekur mikið, þarf að laga alla hliðina. Verkefni næstu stjórnar.“ Í skýrslutöku fyrir héraðsdómi staðfesti þáverandi formaður húsfélagsins að á aðalfundi 25. apríl 2016 hefði verið samþykkt að fá Verksýn ehf. til þess að gera úttekt á suðurhlið hússins vegna fyrrgreinds leka. Í fundargerð aðalfundar 27. febrúar 2017 var því til samræmis bókað eftir honum að samið hefði verið við Verksýn ehf. „um að gera úttekt á suðurgafli hússins“. Fyrir liggur að fasteignin var skoðuð af hálfu Verksýnar 17. janúar 2017 sem gaf út „ástands kostnaðaráætlun“ 1. febrúar sama ár. Samkvæmt henni var áætlaður kostnaður vegna viðgerða á suðurhlið húsnæðisins metinn 92.000.000 króna.

10 Samkvæmt framangreindu verður ótvírætt ráðið af gögnum málsins að undirbúningur að ákvarðanatöku um nauðsynlegar endurbætur á suðurhlið hússins var hafinn innan húsfélagsins og hafði raunar staðið í nokkurn tíma þegar skrifað var undir kaupsamninginn 28. nóvember 2016. Samkvæmt því reyndist fyrrgreind yfirlýsing í söluyfirlitinu um að engar framkvæmdir væru væntanlegar á vegum húsfélagsins röng. Auk þess var yfirlýsing um að húsið væri „almennt fínt“ að utan og sameign vel við haldið misvísandi, einkum ef haft er í huga það sem síðar verður rakið um vitneskju áfrýjanda um lekavandamál á suðurhlið hússins. Af 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 leiðir að seljandi fasteignar ber ábyrgð á upplýsingum sem gefnar eru um fasteign í söluyfirliti. Reynist þær rangar telst fasteign gölluð óháð því hvort seljandi hefur sjálfur búið yfir upplýsingum um að svo væri. Samkvæmt því ræður ekki úrslitum við mat á því hvort fasteignin teljist gölluð samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 hvort áfrýjandi hafi vitað um hinar væntanlegu framkvæmdir á vegum húsfélagsins. Fyrir liggur að húsfélagið samþykkti tilboð Stjörnumálunar ehf. í endurbætur á húsinu að fjárhæð 256.893.567 krónur og tilboð Verksýnar ehf. í umsjón og eftirlit með framkvæmdum að fjárhæð 17.892.550 krónur. Miðað við að sú áætlun standist er ráðgert að kostnaður stefnda af endurbótunum nemi um 7.925.031 krónu sem eru 27% af kaupverði fasteignarinnar. Með hliðsjón af því verður að ætla að ef upplýsingarnar um væntanlegar framkvæmdir á vegum húsfélagsins hefðu legið fyrir við gerð kaupsamningsins hefðu þær haft áhrif á gerð eða efni hans, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt framangreindu verður talið að fasteignin hafi verið gölluð samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 og verður því fallist á kröfu stefnda um viðurkenningu á bótaskyldu áfrýjanda vegna rangrar upplýsingagjafar við sölu hennar, sbr. 1. mgr. 43. gr. laganna.

11 Eins og viðurkenningarkröfu stefnda er háttað verður jafnframt tekin afstaða til þess hvort áfrýjandi kunni að hafa bakað sér bótaskyldu vegna vanrækslu á upplýsingagjöf við sölu fasteignarinnar. Samkvæmt fyrri málslið 26. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign jafnframt gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Samkvæmt 2. mgr. 25. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús skal seljandi enn fremur gefa fullnægjandi og tæmandi upplýsingar um yfirstandandi eða fyrirhugaðar framkvæmdir, viðgerðir eða endurbætur. Í bréfi lögmanns áfrýjanda 5. júlí 2018 til lögmanns stefnda kemur meðal annars fram að áfrýjandi hafi í ágúst 2016 rætt við þáverandi formann húsfélagsins um ástand hússins vegna fyrirhugaðrar sölu á íbúðinni. Kemur þar meðal annars fram að formaður húsfélagsins hafi þá upplýst hann um að „það hefði verið rætt meðal íbúðareigenda á húsfélagsfundi fyrr á árinu, að þörf væri á að fara í viðgerðir á gluggum á suðurlið hússins“. Í skýrslutöku fyrir héraðsdómi staðfesti áfrýjandi þessu til samræmis að honum hefði í aðdraganda sölunnar verið kunnugt um lekavandamál í húsinu. Í skýrslu hans kemur fram að hann hafi vitað „að það hefði verið komnar fram ábendingar um... að það væri leki í gluggum á efstu hæðum blokkarinnar á suðurhlið“. Sagðist hann ekki hafa vitað „hversu stórtækur þessi leki væri“ eða hvort það þyrfti að fara í einhverjar framkvæmdir vegna hans. Stefndi kannast ekki við að hafa átt samtal við fyrrgreindan formann húsfélagsins í aðdraganda sölunnar og hefur alfarið neitað því að hafa haft nokkrar upplýsingar um lekann. Verður jafnframt ekki ráðið af framburði formanns húsfélagsins fyrir héraðsdómi að hann hafi átt samskipti við stefnda í aðdraganda sölunnar. Samkvæmt því verður áfrýjandi látinn bera hallann af sönnunarskorti um þá fullyrðingu að stefndi hafi búið yfir vitneskju um þetta lekavandamál. Af framangreindu verður ráðið að áfrýjandi bjó yfir upplýsingum í aðdraganda sölunnar um lekavandamál á suðurhlið húsnæðisins sem hann vissi eða mátti vita að stefndi hefði hagsmuni af að fá upplýsingar um. Með því að upplýsa stefnda ekki um lekann vanrækti hann upplýsingaskyldu sína á grundvelli fyrri málsliðar 26. gr. laga nr. 40/2002 en telja verður í ljósi fyrrgreindra atvika málsins að upplýsingarnar hafi verið til þess fallnar að hafa áhrif á gerð eða efni kaupsamningsins, sbr. skilyrði síðari málsliðar sömu lagagreinar. Þá braut hann jafnframt gegn fyrrgreindu ákvæði 2. mgr. 25. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt því verður talið að fasteignin hafi verið gölluð í skilningi 26. gr. laga nr. 40/2002 en ekki verður talið að stefndi hafi getað áttað sig á göllunum við skoðun á eigninni. Verður af framangreindum ástæðum jafnframt fallist á kröfu stefnda um viðurkenningu á bótaskyldu áfrýjanda vegna vanrækslu hans á upplýsingagjöf við sölu hennar, sbr. 43. gr. laganna.

12 Áfrýjandi byggir á því að jafnvel þótt talið verði að fasteignin hafi verið gölluð hafi stefndi vanrækt að tilkynna honum um gallann innan sanngjarns frests eftir að hann varð eða mátti verða hans var, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Af þeim sökum geti hann ekki borið fyrir sig gallann. Sem fyrr greinir var kaupsamningur um fasteignina undirritaður 28. nóvember 2016 en hún var afhent stefnda skömmu síðar eða 3. desember sama ár. Afsal var síðan gefið út 6. febrúar 2017. Stefndi sendi áfrýjanda fyrst kröfubréf vegna gallans 22. maí 2018 en þá voru liðnir ríflega 15 mánuðir frá afsalsgerð og ríflega 17 mánuðir frá afhendingu eignarinnar. Þótt umtalsverður tími hafi þannig liðið frá því að telja verður að stefndi hafi mátt verða gallans var er til þess að líta að það var fyrst á aðalfundi húsfélagsins 10. janúar 2018 sem lögð var fram endanleg ástandsskýrsla og kostnaðaráætlun frá Verksýn ehf. en ætla verður að stefndi hafi þá fyrst haft forsendur til að átta sig á að umfang nauðsynlegra framkvæmda væri þess eðlis að forsendur væru til að gera kröfu á hendur áfrýjanda vegna þeirra. Með hliðsjón af því og þess sem fyrr hefur verið rakið um grandsemi áfrýjanda um lekavandamálin á suðurhlið hússins verður ekki fallist á að stefndi hafi glatað rétti til að bera gallann fyrir sig á grundvelli 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002, sbr. 3. mgr. sömu lagagreinar.

13 Samkvæmt framangreindu verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms staðfest, þar með talið um málskostnað. Verður áfrýjanda gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Landsrétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, A-kk-nf S-kk-nf, greiði stefnda, A-kk-þgf J-kk-þgf E-kk-þgf, 750.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.