885/2018

Útdráttur

G o.fl. kröfðust viðurkenningar á því að 12. gr. samþykkta B um ótímabundna takmörkun á ákvörðun söluverðs íbúðar í húsi sem B hafði reist væri ekki skuldbindandi fyrir búið við sölu íbúðarinnar og að þeim væri heimilt að selja íbúðina á markaðsverði. Landsréttur vísaði til þess að með dómi Hæstaréttar 6. febrúar 2003 í máli nr. 400/2002 hefði verið kveðið á um að áskilnaði 17. gr. þágildandi samþykkta B um ákvörðun söluverðs yrði ekki að liðnum fimm árum frá lóðaúthlutun beitt gagnvart öðrum en þeim sem skýrlega hefðu gengist undir þá skuldbindingu sem í henni fælist. B hefði ekki bent á atvik sem gæti leitt til þess að fordæmi þetta ætti ekki við í tilfelli G o.fl. Var niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að ákvæði 12. gr. samþykkta B væri ekki skuldbindandi fyrir G o.fl. staðfest. Einnig kröfðust G o.fl. viðurkenningar á því að B væri óheimilt að innheimta 1% gjald af endursöluverði umræddrar íbúðar og að ákvæði cliðar 5. gr. samþykkta B væri óskuldbindandi fyrir þau. Landsréttur lagði til grundvallar að G og Þ heitinn hefðu verið félagsmenn í B og að ákvæðið mælti fyrir um gjald sem samræmdist lögmæltum tilgangi B og væri hóflega ákvarðað. Var B sýknaður af þessari kröfu G o.fl.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir D-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf, J-kk-nf S-kk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 3. desember 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 9. nóvember 2018 í málinu nr. E1110/2017. 2 Áfrýjandi krefst aðallega frávísunar málsins frá héraðsdómi en til vara sýknu af kröfum stefndu. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Niðurstaða

4 Atvikum málsins og málsástæðum aðila er lýst í héraðsdómi. Eins og þar kemur fram lét áfrýjandi reisa 12 hæða fjöleignarhús á lóðinni að Aflagranda 40 í Reykjavík. Í samræmi við samþykktir sínar gerði áfrýjandi byggingarsamninga við væntanlega íbúa í húsinu, þar á meðal við stefndu G-kvk-þf E-kvk-þf og Þ-kk-þf M-x-x eiginmann hennar, sem keyptu íbúð nr. 0206 í húsinu. Þ-kk-nf lést 16. maí 2013 og fékk G-kvk-nf leyfi til setu í óskiptu búi eftir hann 5. júní sama ár. Dánarbúið var síðar tekið til einkaskipta og lauk skiptum á því með skiptayfirlýsingu 23. maí 2016. Samkvæmt henni er íbúðin í eigu stefndu. Höfðuðu þau mál þetta á hendur áfrýjanda 30. mars 2017 og gerðu í fyrsta lagi þá kröfu að viðurkennt yrði að ákvæði 12. gr. samþykkta áfrýjanda, þar sem mælt er fyrir um hvernig söluverð íbúðar skuli ákveðið, væri ekki skuldbindandi fyrir þau við sölu íbúðarinnar og þeim væri heimilt að selja hana á markaðsverði. Í öðru lagi var þess krafist að viðurkennt yrði að áfrýjanda væri óheimilt að innheimta 1% gjald af endursöluverði íbúðarinnar og að ákvæði cliðar 5. gr. samþykkta áfrýjanda væri óskuldbindandi fyrir stefndu. Í þriðja lagi var gerð krafa um að tiltekin kvöð yrði dæmd ógild. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á fyrstu tvær dómkröfurnar en áfrýjandi sýknaður af þeirri þriðju.

5 Með því að stefndu hafa ekki áfrýjað héraðsdómi fyrir sitt leyti kemur sú dómkrafa þeirra sem áfrýjandi var sýknaður af ekki til álita fyrir Landsrétti.

6 Fallist er á þá niðurstöðu héraðsdóms samkvæmt úrskurði hans 13. október 2017 að frávísun verði ekki reist á því að stefndu skorti lögvarða hagsmuni til að fá leyst úr þeim tveimur dómkröfum sínum sem áfrýjun málsins tekur til. Verður frávísunarkröfu áfrýjanda því hafnað.

7 Eins og greinir í hinum áfrýjaða dómi er áfrýjandi byggingarsamvinnufélag og um hann gilda lög nr. 153/1998. Í upphafi 1. gr. laganna kemur fram sá megintilgangur slíkra félaga að reisa íbúðarhús fyrir félagsmenn sína til eigin afnota á sem hagkvæmastan hátt ásamt öðrum byggingum sem teljast vera í eðlilegum tengslum við íbúðarhúsnæðið. Í 12. gr. samþykkta áfrýjanda, sem staðfestar voru af félagsmálaráðuneytinu 3. apríl 2006, sbr. 2. gr. laganna, sagði svo: „Sá, sem fengið hefur íbúð að tilhlutan félagsins, má ekki selja íbúð nema stjórnin hafi áður hafnað forkaupsrétti af hálfu félagsins. Söluverð íbúðar má aldrei vera hærra en kostnaðarverð hennar, að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna, hversu oft sem eigendaskipti verða. Stjórn félagsins setur nánari reglur um útreikning kostnaðarverðs. Neyti stjórnin eigi forkaupsréttar er félagsmanni og eiganda íbúðar eða erfingja, heimilt að selja íbúð. Enginn getur þó eignast íbúð í húsum félagsins nema vera félagsmaður, greiða árgjöld til félagsins og fullnægja að öðru leyti þeim skilyrðum sem sett eru í samþykktum þessum. Sölu íbúðar og tilboðsfrest skal auglýsa með áberandi hætti í fréttabréfi félagsins. Sala er háð samþykki stjórnar og skal bindandi kauptilboðum raðað í samræmi við lengd félagsaðildar tilboðsgjafa og tilboðsfjárhæð.“ Munu ákvæði greinarinnar vera sambærileg 17. gr. eldri samþykkta áfrýjanda sem staðfestar voru af félagsmálaráðuneytinu 10. júní 1981 og 12. gr. núgildandi samþykkta sem ráðuneytið staðfesti 28. mars 2017.

8 Þá segir í 1. mgr. 6. gr. laga nr. 153/1998 að ákveðið skuli í samþykktum byggingarsamvinnufélags að enginn sem fengið hafi íbúð fyrir tilhlutan félagsins megi selja hana fyrstu fimm árin frá lóðarúthlutun nema stjórn þess hafi áður fallið frá forkaupsrétti, enda hafi lokauppgjör farið fram. Óháð því hversu oft eigendaskipti kunni að verða megi söluverð íbúðar á fimm ára tímabilinu aldrei vera hærra en kostnaðarverð hennar að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu að mati dómkvaddra manna. Í 2. mgr. greinarinnar segir síðan að neyti stjórn byggingarsamvinnufélags ekki forkaupsréttar sé eiganda heimilt að selja eignina hverjum þeim manni sem félagsstjórn samþykkir, en þó verði kaupandi að gerast félagi í byggingarsamvinnufélaginu og hlíta samþykktum þess.

9 Ágreiningur kom á sínum tíma upp milli áfrýjanda og eigenda nokkurra íbúða í húsum sem hann hafði reist um hvort ákvæði samþykkta hans um ótímabundna takmörkun á ákvörðun söluverðs íbúða væri skuldbindandi við sölu eignar að liðnum fimm árum frá lóðarúthlutun eða hvort selja mætti eign á markaðsvirði óháð kvöðum í samþykktum áfrýjanda þar um. Með dómi Hæstaréttar 6. febrúar 2003 í máli nr. 400/2002 var kveðið á um að áskilnaði í 17. gr. þágildandi samþykkta áfrýjanda um ákvörðun söluverðs, en greinin er um það sem máli skiptir við úrlausn þessa máls sambærileg 12. gr. núgildandi samþykkta frá árinu 2017 og eldri samþykkta frá árinu 2006, yrði ekki að liðnum fimm árum frá lóðarúthlutun beitt gagnvart öðrum en þeim, sem skýrlega hefðu gengist undir þá skuldbindingu sem í henni fælist, en henni hafði ekki verið þinglýst á íbúðina sem um ræddi í málinu. Var áfrýjandi látinn bera halla af því að hafa ekki farið eftir eigin samþykktum um inngöngu íbúðareiganda að Aflagranda 40 í félagið en ekki nægði að viðkomandi hefði litið á sig sem félagsmann eða verið kunnugt um það skilyrði í samþykktum áfrýjanda að eigendur íbúða á vegum hans yrðu að vera félagsmenn og því borið að kynna sér samþykktirnar. Í málinu hafði áfrýjanda ekki tekist að sanna að viðkomandi félagsmaður hefði við inngöngu sína í áfrýjanda verið kunnugt um efni þágildandi 17. gr. samþykkta áfrýjanda umfram það sem fram kom í tilgreindri yfirlýsingu hans 5. febrúar 1990. Gæti félagsmaðurinn því ekki hafa verið bundinn kvöðinni og erfingjum hans því óskylt að hlíta þeirri takmörkun á ákvörðun söluverðs sem fælist í 17. gr. samþykktanna. 10 Af hálfu áfrýjanda hefur ekki verið bent á atvik sem leitt geti til þess að fordæmi þetta eigi ekki við í tilviki stefndu. Að þessu gættu en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms, sbr. enn fremur dóm Hæstaréttar 9. nóvember 2017 í máli nr. 20/2017, verður staðfest niðurstaða hans um fyrstu dómkröfu stefndu samkvæmt héraðsdómsstefnu og að teknu tilliti til þess að um ákvörðun söluverðs samkvæmt samþykktum áfrýjanda fer nú eftir 12. gr. samþykkta sem öðluðust gildi 28. mars 2017, daginn eftir að stefnan var gefin út.

11 Svo sem fram er komið snýr önnur dómkrafa stefndu samkvæmt héraðsdómsstefnu að clið 5. gr. samþykkta áfrýjanda þar sem mælt er fyrir um að félagið skuli meðal annars afla sér fjár með gjaldi sem nemi allt að 1% af endursöluverði íbúða og að kaupandi greiði það.

12 Leggja verður til grundvallar við úrlausn málsins að stefnda G-kvk-nf og Þ-kk-nf heitinn M-kk-nf hafi litið svo á að þau væru félagsmenn í áfrýjanda. Af framangreindum dómi Hæstaréttar frá 6. febrúar 2003 er ljóst að það eitt nægði ekki til að félagsmaður teldist skuldbundinn til að hlíta þeirri kvöð á ákvörðun söluverðs sem mælt var fyrir um í 17. gr. þágildandi samþykkta áfrýjanda, heldur yrði hann að gangast skriflega undir hana í samræmi við 3. gr. þeirra en samkvæmt greininni skyldi hver félagsmaður við inngöngu í félagið skrifa undir skuldbindingu um að hann væri háður samþykktum þess eins og þær væru eða yrðu á hverjum tíma. Má af dóminum ráða að þessar ströngu kröfur komi til af því að í kvöðinni felist að mati Hæstaréttar víðtækari skerðing á eignarrétti en boðin er í 6. gr. laga nr. 153/1998, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar. Framangreint ákvæði cliðar 5. gr. samþykkta áfrýjanda snýr að skuldbindingu sem kaupandi íbúðar þarf að gangast undir gagnvart áfrýjanda. Mælir ákvæðið fyrir um gjald sem samrýmist lögmæltum tilgangi áfrýjanda og er hóflega ákvarðað. Standa því ekki rök til þess að áfrýjanda sé vegna hagsmuna stefndu óheimilt að innheimta 1% gjald samkvæmt samþykktum félagsins af aðilum sem kaupa íbúð og ganga í félagið. Verður áfrýjandi því sýknaður af þessari kröfu en hinn áfrýjaði dómur staðfestur að öðru leyti, þar á meðal um málskostnað.

13 Málskostnaður fyrir Landsrétti fellur niður.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Byggingarsamvinnufélagið Samtök aldraðra, er sýkn af kröfu stefndu, G-kvk-ef E-kvk-ef, B-kk-ef Á-kk-ef G-kk-ef, G-kk-ef Þ-kk-ef, E-kvk-ef Þ-kvk-ef, M-kk-ef Þ-kk-ef og B-kk-ef Þ-kk-ef, um að viðurkennt verði með dómi að áfrýjanda sé óheimilt að innheimta 1% gjald af endursöluverði íbúðar nr. 0206 í fjöleignarhúsinu Aflagranda 40 í Reykjavík.

Hinn áfrýjaði dómur skal að öðru leyti vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Landsrétti fellur niður.