339/2022

Útdráttur

S ehf. höfðaði mál gegn H og krafðist greiðslu á 9.500.000 króna sem hann taldi vera ógreiddar eftirstöðvar samkvæmt kaupsamningi sem gerður var á milli aðilanna þegar S ehf. seldi Hfasteign sem var nýbygging. H byggði aftur á móti á því að hann ætti gagnkröfur á hendur S ehf. vegna umsaminna bóta sökum dráttar á afhendingu hússins og vegna galla á húsinu sem staðfestir hefðu verið með matsgerð dómkvadds matsmanns. Taldi H að fjárhæð bóta vegna afhendingardráttar og galla væru hærri en kröfur S ehf. vegna ógreiddra eftirstöðva samkvæmt kaupsamningi. Í dómi Landsréttar var rakið að samkvæmt matsgerð sem lá fyrir í málinu hafði frágangur og gæði þriggja verkþátta ekki verið í samræmi við teikningar sem voru H aðgengilegar við gerð kaupsamnings og því hafnað kröfu S ehf. að þessir verkþættir væru ekki gallaðir. Fallist var á með S ehf. að frágangur á vegg milli bílskúrs og íbúðarrýmis væri ekki talinn galli og H því ekki talinn eiga kröfu um bætur vegna þessa. H byggði á því að við kostnaðarmat á göllum á útveggjum, vegg milli húshluta, bílaplani og stoðveggjum hafi matsmaður ekki tekið tillit til þess að bílaplön og lóðir væru hluti af sameign alls raðhússins og að kostnaður á endurbætur deilist á alla eigendur. Landsréttur komst að þeirri niðurstöðu með hliðsjón af fjöleignarhúsalögunum að innra byrði útveggja og veggja á milli húshluta sem var andlag matsgerðarinnar væri séreign H. Þá var einnig talið að bílaplan fyrir framan bílskúr og stoðveggur í kringum lóð endaraðhúss væri séreign H. Var S ehf. því talinn eiga að bera kostnað af þeim úrbótum. Þá var málsástæðu S ehf. að H hefði glatað rétti sínum til að gera kröfur um bætur vegna galla þar sem hann hafði ekki tilkynnt S ehf. um þá fyrr en í greinargerð í héraði, talin of seint fram komin og var úrlausn málsins því ekki byggð á henni. Gagnkröfur H sem viðurkenndar voru í héraði voru því taldar hærri en krafa S ehf. og var að framangreindu gættu hinn áfrýjaði dómur staðfestur um sýknu Haf kröfum S ehf.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir J-kk-nf S-kk-nf og R-kvk-nf H-kvk-nf og J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 27. maí 2022. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 29. apríl 2022 í málinu nr. E- 3365/2020.

2

Áfrýjandi krefst þess að stefnda verði gert að greiða honum 9.500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 32.000.000 króna frá 1. febrúar 2020 til 30. apríl 2020, en af 22.000.000 króna frá þeim degi til 1. maí 2020, en af 12.000.000 króna frá þeim degi til 2. maí 2020, en af 9.000.000 króna frá þeim degi til 13. ágúst 2020, en af 11.000.000 króna frá þeim degi til 24. september 2020, en af 9.000.000 króna frá þeim degi til 16. janúar 2021, en af stefnufjárhæðinni frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti. Að öðrum kosti er þess krafist að málskostnaður falli niður á milli aðila.

3

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4

Atvikum málsins er skilmerkilega lýst í hinum áfrýjaða dómi. Svo sem þar kemur fram seldi áfrýjandi stefnda fasteigna að Kvistavöllum 72 í Hafnarfirði með kaupsamningi 31. ágúst 2018. Húsið að Kvistavöllum hafði ekki verið byggt er kaupsamningurinn var gerður en í honum er tekið fram að eignin sé nýbygging sem afhendist samkvæmt fyrirliggjandi skilalýsingu C frá 18. maí 2018. Þá er í samningnum vísað til þess að samþykktar teikningar og tilteknar aðrar teikningar séu fylgigögn með samningnum.

5

Í málinu krefur áfrýjandi stefnda um 9.500.000 krónur sem hann telur vera ógreiddar eftirstöðvar samkvæmt áðurgreindum kaupsamningi málsaðila. Stefndi byggir á því í málinu að hann eigi gagnkröfur á hendur áfrýjanda vegna umsaminna bóta sökum dráttar á afhendingu hússins og vegna galla á húsinu sem staðfestir hafi verið með matsgerð dómkvadds matsmanns. Fjárhæð bóta vegna afhendingardráttar og galla séu hærri en nemi kröfum áfrýjanda.

6

Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á gagnkröfur stefnda um rétt hans til bóta vegna afhendingardráttar og skaðabóta vegna galla. Lagði dómurinn matsgerð hins dóm- kvadda matsmanns til grundvallar við úrlausn málsins þar sem efni hennar og niðurstöðum hefði ekki verið hnekkt. Í samræmi við þessar niðurstöður var stefndi sýknaður af kröfum áfrýjanda, auk þess sem áfrýjandi var dæmdur til þess að greiða stefnda málskostnað.

Niðurstaða

7

Áfrýjandi byggir kröfu sína meðal annars á því að í matsgerðs hins dómkvadda matsmanns hafi ekki verið tekið tillit til þess að þær aðferðir sem hann notaði við tilteknar verkframkvæmdir hafi skilað jafngóðu eða betra verki en það sem mælt var fyrir um á teikningum. Byggingaraðili hafi heimild til þess að gera breytingar á verkinu og upphaflegum teikningum ef notagildi og gæði verksins eru söm eða betri en upphaflegar teikningar gerðu ráð fyrir. Telur áfrýjandi að þetta eigi við niðurstöður matsmannsins um loftaklæðningu hússins, frágang á veggplötum milli húshluta, frágang á vegg milli íbúðarrýmis og bílskúrs svo og fjölda tengla, ljósa og rofa í húsinu. Áfrýjandi hefur ekki lagt fram nein gögn sem sýna að hann hafi gert breytingar á samþykktum teikningum hússins eða öðrum þeim teikningum sem lágu til grundvallar við kaupin.

8

Í matsgerðinni er komist að þeirri niðurstöðu að sérteikningar af loftaklæðningu sem lágu fyrir við gerð kaupsamnings hafi gert ráð fyrir að loft væru klædd að neðan með 13 mm spónaplötu og 13 mm gifsplötu og að sérteikningar séu nákvæmari útfærsla af því sem fram komi á aðalteikningu. Þótt algengt sé að loft húsa séu klædd með einfaldri gifsklæðningu verður ekki framhjá því litið að í tvöfaldri klæðningu felast almennt meiri gæði, meðal annars vegna hljóðeinangrunar og betri styrks fyrir búnað sem hengdur er í loft húss. Þáer komist að því í matsgerðinni að þótt ákveðin tæknibót hafi falist í þeim frágangi sem áfrýjandi viðhafði við frágang á vegg milli húshluta og að frágangurinn uppfylli brunavarnarkröfur hafi styrkur klæðingarinnar verið minni en teikningar gerðu ráð fyrir. Jafnframt er þar komist að þeirri niðurstöðu að það vanti tengla, rofa og ljós sem rafmagnsteikningar sem voru stefnda aðgengilegar við gerð kaupsamnings gerðu ráð fyrir. Samkvæmt því sem nú hefur verið rakið eru frágangur og gæði þessarar þriggja verkþátta ekki í samræmi við teikningar sem voru stefnda aðgengilegar við gerð kaupsamnings og er því hafnað þeirri málsástæðu áfrýjanda að þeir séu ekki gallaðir.

9

Á hinn bóginn er það rétt sem áfrýjandi bendir á að matsmaður komst að þeirri niðurstöðu að frágangur á vegg milli bílskúrs og íbúðarrýmis stæðist þær kröfur sem fram komi á grunnmynd á aðalteikningu sem og kröfur byggingarreglugerðar. Verður sá frágangur því ekki talinn galli á hinni seldu eign og á stefndi því ekki kröfu um bætur vegna þess þáttar.

10

Áfrýjandi byggir kröfu sína einnig á því að við kostnaðarmat á göllum á útveggjum, vegg milli húshluta, bílaplani og stoðveggjum hafi matsmaðurinn ekki tekið tillit til þess að bílaplön og lóðir séu hluti af sameign alls raðhússins og að kostnaður við endurbætur deilist á alla eigendur.

11

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er séreign samkvæmt lögunum afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskipta- yfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem þar fylgir sérstaklega, hvort heldur er rými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað, samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara ellegar eðli máls. Þá kemur fram í 6. gr. laganna að sameign samkvæmt lögunum séu allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar, sem ekki eru ótvírætt í séreign samkvæmt 4. gr., svo og öll kerfi, tækjabúnaður, lagnir og tilfæringar, sem þjóna aðallega þörfum heildarinnar eða hluta hennar þannig að sanngjarnt og eðlilegt séað allir eigendur eða eftir atvikum tiltekinn hópur þeirra beri kostnað og áhættu af þeim.

12

Í 5. gr. laga nr. 26/1994 er að finna nánari útlistun á því hvað fellur undir séreign eins og hún er skilgreind í 4. gr. laganna. Þar er meðal annars tekið fram í 1. tölulið 5. gr. að til séreignar teljist allt afmarkað húsrými sem gert er að séreign samkvæmt þinglýstum heimildum og allt sem liggur þar innan veggja. Þá er mælt fyrir um það í 2. tölulið ákvæðisins að allt innra byrði umliggjandi veggja teljist til séreignar. Í 9. tölulið 5. gr. er tilgreint að til séreignar teljist hluti lóðar, til dæmis bílastæði, sem er séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr. Að endingu er mælt fyrir um það í 10. tölulið 5. gr. að til séreignar teljist aðrir hlutar húss eða lóðar, bílskúr á lóð húss eða búnaður og lagnir sem þinglýstar heimildir segja séreign eða teljast það samkvæmt eðli máls, svo sem ef viðkomandi hefur kostað það, sbr. 9. gr. laganna.

13

Samkvæmt framangreindu er ljóst að innra byrði útveggja og veggja á milli húshluta sem var andlag matsgerðarinnar er séreign stefnda. Þá kemur glögglega fram í matsgerð hins dómkvadda matsmanns að við mat hans á kostnaði við úrbætur á galla á bílaplani að hann meti eingöngu kostnað við úrbætur á bílaplani fyrir framan eignarhluta stefnda, sem er samkvæmt framangreindu lagaákvæði séreign hans. Af matsgerð er einnig ljóst að við mat á kostnaði við úrbætur á stoðvegg eru eingöngu metnir þeir hlutar stoðveggjar sem afmarka lóð í kringum eignarhluta stefnda en ekki þeir sem afmarka lóðarhluta annarra eigenda í raðhúsinu. Af þeim upplýsingum og myndum sem liggja fyrir í málinu verður ekki annað ráðið en að sá hluti stoðveggjarins sem fellur undir kostnaðarmat matsmanns sé reistur í þeim tilgangi að afmarka þann lóðarhluta sem stefndi hafi eðli málsins samkvæmt einn rétt til að nýta.

Í öllu falli hefur áfrýjandi ekki lagt fram nein gögn, svo sem eignarskiptasamning, sem benda til þess að umræddur lóðarhluti sé ætlaður til nýtingar fyrir eigendur annarra eignarhluta í raðhúsinu. Verður því lagt til grundvallar að stoðveggurinn teljist til séreignar stefnda og ber hann því kostnað af úrbótum á honum.

14

Áfrýjandi byggir á því að stefndi hafi glatað rétti til að gera kröfu um bætur vegna galla þar sem hann hafi ekki tilkynnt áfrýjanda um þá fyrr en í greinargerð í héraði.

Reisir hann málsástæðuna á ákvæði 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup en þar sé mælt fyrir um að kaupandi glati rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynnir seljanda ekki innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig. Stefndi mótmælir þessari málsástæðu sem of seint fram kominni þar sem á henni hafi hvorki verið byggt í héraði né í greinargerð til Landsréttar. Þá sé hún að auki röng þar sem lögmanni áfrýjanda hefði verið tilkynnt um gallanna löngu áður, eins og skjöl málsins beri með sér.

15

Samkvæmt 2. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála má dómari ekki byggja niðurstöðu sína á málsástæðum sem hefðu mátt koma fram við meðferð máls en gerðu það ekki í tæka tíð. Í 2. mgr. 163. gr. sömu laga er mælt fyrir um að ef aðili hefur borið fram kröfur eða málsástæður sem hann hafði ekki uppi í héraði geti Landsréttur byggt á þeim við úrlausn máls ef þær hafa komið fram í greinargerð aðilans, grundvelli máls er ekki raskað með þeim, afsakanlegt er að þær voru ekki hafðar uppi í héraði og það yrði aðilanum til réttarspjalla ef ekki yrði tekið tillit til þeirra. Framangreind málsástæða áfrýjanda kom fyrst fram við munnlegan flutning málsins fyrir Landsrétti og var hennar að auki ekki getið í greinargerð hans til réttarins.

Málsástæðan er því of seint fram komin og verður úrlausn málsins ekki byggð á henni.

16

Svo sem rakið er í hinum áfrýjaða dómi eru gagnkröfur stefnda sem viðurkenndar voru í héraði mun hærri en krafa áfrýjanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðsins. Þótt að framan hafi verið fallist á það með áfrýjanda að stefndi eigi ekki rétt á bótum að fjárhæð 336.000 krónur vegna galla á frágangi á veggjum milli bílskúrs og íbúðar- rýmis haggar það ekki niðurstöðu hins áfrýjaða dóms um að gagnkröfur stefnda séu mun hærri en krafa áfrýjanda.

17

Að öllu framangreindu gættu en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

18

Áfrýjanda verður gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Landsrétti svo sem nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð :

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Á frýjandi, Snorri ehf., greiði stefnda, H-kk-þgf E. G-kk-þgf, 1.240.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.