667/2020

Útdráttur

K, eigandi jarðarinnar H, krafðist þess að S og J yrðu bornir út af jörðinni en þeir tóku yfir ábúðarsamning föður þeirra frá árinu 1977. Í úrskurði Landsréttar kom fram að með hliðsjón af samhenginu milli eldra byggingarbréfs, sem faðir S og J hafði sagt upp, og samnings S og J um tímabundna yfirtöku réttinda samkvæmt byggingarbréfinu til eins árs, yrði ekki fallist á þau rök S og J að um hefði verið að ræða nýjan ábúðarsamning sem hefði, vegna ákvæðis 5. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004 um ábúð til fimm ára hið skemmsta og andstætt skýrum eignarheimildum K, tryggt þeim fullan umráðarétt yfir jörðinni til fimm ára eins og þeir héldu fram. Af gögnum málsins var ráðið að K hefði, eftir að umsömdum leigutíma lauk, ítrekað áréttað við S og J að umsömdum leigutíma væri lokið. Var því fallist á með K að S og J gætu ekki leitt umráðarétt sinn yfir jörðinni af samningi þeirra frá 8. júní 2017 og að S og J hefði mátt vera ljóst af samskiptum við K eftir að leigutíma lauk að vera þeirra á jörðinni væri í óþökk K hvað sem liði ágreiningi þeirra að öðru leyti. Að öllu samanlögðu var ekki talið, á grundvelli þeirra sönnunargagna sem lágu fyrir í málinu, að varhugavert væri að gerðin næði fram að ganga. Var krafa K því tekin til greina.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir Á-kk-nf H-kk-nf, D-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf og R-kvk-nf B-kvk-nf kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Sóknaraðili skaut málinu til Landsréttar með kæru 24. nóvember 2020. Greinargerð varnaraðila barst réttinum 14. desember 2020. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 18. nóvember 2020 í málinu nr. A420/2020 þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að varnaraðilar yrðu með beinni aðfarargerð bornir út af lögbýlinu Hraungerði, Flóahreppi, landnúmer 166237, fastanúmer F2200798 ásamt þeim eignum sem þar er að finna. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

2 Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og að varnaraðilar, ásamt því sem þeim fylgir, verði bornir út af fyrrnefndu lögbýli með beinni aðfarargerð. Þá er krafist kærumálskostnaðar.

3 Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Málavextir og málsástæður aðila

4 Með hinum kærða úrskurði var hafnað kröfu sóknaraðila um að varnaraðilar yrðu með beinni aðfarargerð bornir út af lögbýlinu Hraungerði í Flóahreppi og þeim eignum sem þar er að finna sem eru hluti jarðarinnar og sérmetnar.

5 Málavöxtum er lýst í hinum kærða úrskurði. Sóknaraðili, sem starfar samkvæmt lögum um kirkjumálasjóð nr. 138/1993, er þinglýstur eigandi lögbýlisins sem um ræðir. Faðir varnaraðila, G-kk-nf S-kk-nf, mun hafa haft jörðina í ábúð frá fardögum 1977. Með bréfi 20. desember 2016 sagði G-kk-nf upp ábúðinni. Eftir uppsögn G-kk-ef lýstu varnaraðilar því við sóknaraðila að þeir væru tilbúnir til að leigja jörðina til eins árs, eða fram að fardögum árið 2018. Um samdist að varnaraðilar leigðu jörðina til eins árs og leigugjald yrði 1.319.820 krónur eða 3% af fasteignamati árið 2017.

6 Kröfu um útburð af jörðinni með beinni aðfarargerð á grundvelli 78. gr. laga nr. 90/1989 byggir sóknaraðili í fyrsta lagi á því að umsaminn ábúðartími hafi liðið undir lok. Samningurinn við varnaraðila hafi verið til eins árs og við lok leigutímans 6. júní 2018 hafi samningnum lokið í samræmi við efni hans án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar. Sé það í samræmi við 1. mgr. 34. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004. Í öðru lagi hafi ábúð varnaraðila verið sagt upp með réttum hætti samkvæmt 35. gr. sömu laga. Ákvæði samningsins og samskipti aðila í aðdraganda og eftir gerð hans staðfesti að málsaðilar hafi viljað semja til eins árs. Uppsögnin liggi fyrir og móttaka hennar hafi verið staðfest og ekki mótmælt af varnaraðilum. Í þriðja lagi byggir sóknaraðili á því að ábúð hafi verið sagt upp með réttum hætti vegna vanefnda varnaraðila á greiðslu jarðarafgjalds í samræmi við 37. gr. laganna.

7 Varnaraðilar reisa kröfu sína um að hafna beiðni sóknaraðila á því að skilyrði 78. gr. laga nr. 90/1989 um útburð án undangengins dóms eða réttarsáttar séu ekki uppfyllt. Í öllu falli sé uppi slíkur vafi að varhugavert sé að láta gerðina ná fram að ganga án þess að skorið verði úr um þau efnislegu atriði sem vafa valdi. Skilyrði fyrir útburði samkvæmt ákvæðinu séu að réttindi sóknaraðila séu bæði skýr og glögg og ekki leiki nokkur vafi þar á. Beri að gera ríkar kröfur um sönnun um tilvist slíkra réttinda. Varnaraðilar telja að ágreiningur sé milli aðila um hvernig túlka skuli yfirtöku varnaraðila á ábúðarsamningi föður þeirra og hvort samningssamband þeirra við sóknaraðila hafi liðið undir lok. Telja varnaraðilar að þeir hafi skýran rétt til að vera á jörðinni. Í samningnum segi að ábúð varnaraðila sé tímabundin í eitt fardagaár. Þá komi fram í 5. gr. samningsins að gildandi ábúðarlög gangi framar ákvæðum samningsins ef saman lýstur. Í 5. gr. ábúðarlaga komi fram að jörð skuli byggð, sé ekki um annað samið, frá fardögum til fardaga til fimm ára hið skemmsta og geti ábúðartíminn verið tímabundinn, til lífstíðar eða gengið í erfðir. Af ákvæðinu leiði að ekki sé unnt að semja um skemmri ábúðartíma en til fimm ára og skipti aðdragandi samningsgerðarinnar engu máli. Ábúðartímanum ljúki þar með ekki fyrr en á fardögum vorið 2022 og hafi varnaraðilar þangað til fullan rétt til umráða yfir jörðinni.

8 Varnaraðilar byggja jafnframt á því að ekki sé unnt að segja tímabundnum samningum upp á grundvelli 35. gr. laganna, sbr. 9. gr., enda gildi þær reglur eingöngu um ótímabundna samninga. Enn fremur byggja varnaraðilar á því að sóknaraðili hafi látið hjá líða að innheimta leigugjaldið og ekki látið í té greiðsluupplýsingar. Ekki hafi farið fram uppgjör milli sóknaraðila og fráfarandi ábúanda, sóknaraðili hafi haldið eftir háum greiðslum og geti sóknaraðili ekki innheimt leigugjald fyrir eignir fráfarandi ábúanda. Þess utan hafi sóknaraðili móttekið leigugreiðslur sem inntar hafi verið af hendi eftir að sóknaraðili hreyfði fyrst í desember 2019 þeim fullyrðingum að vanhöld væru á greiðslu leigu og sagði samningnum upp.

9 Enn byggja varnaraðilar á því að mikill ágreiningur ríki um eignarhald á metangasstöð sem standi á jörðinni. Í dómsmáli milli fráfarandi ábúanda og sóknaraðila sé deilt um skyldu sóknaraðila til að kaupa mannvirkið. Skjóti skökku við að sóknaraðili hafi selt stöðina með jörðinni þegar óvissa sé um hvort hún sé hluti hennar. Að lokum telja varnaraðilar að sóknaraðili hafi brotið gegn skyldum sínum á grundvelli 20. gr. jarðarlaga nr. 81/2004 með því að bjóða varnaraðilum ekki að neyta forkaupsréttar síns þegar jörðin var seld þriðja aðila.

Niðurstaða

10 Í málinu liggur fyrir að faðir varnaraðila, G-kk-nf S-kk-nf, fékk jörðina Hraungerði í Flóahreppi til ábúðar samkvæmt byggingarbréfi 3. október 1977. Með bréfi 20. desember 2016 sagði G-kk-nf upp ábúðinni samkvæmt 35. gr. ábúðarlaga. Hinn 22. mars 2017 sendu varnaraðilar bréf til sóknaraðila þar sem þeir lýstu sig reiðubúna að leigja jörðina til eins árs frá fardögum 2018. Í bréfinu var óskað eftir því að gerður yrði leigusamningur þar sem leiguskilmálar yrðu nánar útfærðir. Þar er áréttað að skilyrði þess að leigusamningurinn yrði gerður sé að hann hefði ekki áhrif á uppgjör við fráfarandi ábúanda. Samningur um eins árs ábúð varnaraðila er frá 8. júní 2017 og ber hann yfirskriftina „Samningur um yfirtöku ábúðarsamnings um lögbýlið Hraungerði, Flóahreppi“. Þar kemur fram í 1. gr. að ábúð leigutaka sé frá fardögum að vori 2017 til fardaga að vori 2018. Samkvæmt 2. gr. skyldi leigugjald fyrir þetta tímabil vera 1.319.820 krónur sem inna skyldi af hendi með 12 jöfnum greiðslum fyrir fram fyrir einn mánuð í senn, fyrsta hvers mánaðar og skyldi leigugjaldið fyrir júní 2017 innt af hendi við undirritun samkomulagsins. Þá segir í 3. gr. að leigutakar skuli halda áfram kúabúskap og gasframleiðslu sem verið hafi á jörðinni. Þá skyldu leigutakar samkvæmt 4. gr. ekki stofna til kaupskyldu jarðareiganda með framkvæmdum, fjárfestingum eða endurbótum á hinu leigða, nema um slíkt væri samið skriflega. Enn segir í 5. gr. að gildandi ábúðarlög gangi framar ákvæðum ábúðarsamnings ef saman lýstur.

11 Í 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför kemur fram að sé manni með ólögmætum hætti aftrað að neyta réttinda sem hann tjáir sig eiga og telur svo ljós að sönnur verði færðar fyrir þeim með gögnum sem aflað verður samkvæmt 83. gr. laganna, sé honum heimilt að beina til héraðsdómara beiðni um að skyldu þess efnis, sem getur í 72. eða 73. gr., verði fullnægt með aðfarargerð þótt aðfararheimild samkvæmt 1. gr. laganna liggi ekki fyrir. Þá kemur fram að þegar héraðsdómara hefur borist beiðni samkvæmt 1. mgr. og hann telur að lög leiði ekki til þess að henni verði þegar vísað á bug skuli hann fara með beiðnina eftir þeim reglum sem mælt er fyrir um í 13. kafla laganna. Ákvæði 79. gr. laga nr. 90/1989 hefur hér einnig þýðingu en þar kemur fram að ekki standi í vegi aðfarargerðar samkvæmt 78. gr. þótt dómsmál sé jafnframt rekið milli sömu aðila um önnur atriði sem varða réttarsamband þeirra.

12 Ákvæði 1. mgr. 78. gr. laganna felur í sér heimild til að fullnægja rétti gerðarbeiðanda til umráða fasteignar með útburði gerðarþola þótt aðfararheimildar eftir almennum reglum hafi ekki verið aflað. Samkvæmt ákvæðinu er skilyrði til að gerð nái fram að ganga á þessum grundvelli að réttindi gerðarbeiðanda séu svo ljós að sönnur verði færðar fyrir þeim með gögnum sem má afla fyrir dómi samkvæmt reglum 83. gr. Í þessu felst annars vegar að gerðarbeiðandi sé réttur aðili að kröfu um gerðina og hins vegar að honum sé unnt að sanna að réttindin séu til staðar með gögnum sem 83. gr. laga nr. 90/1989 heimilar honum að styðja mál sitt við fyrir dómi.

13 Skilyrði 78. gr. laga nr. 90/1989 um skýrleika réttinda lýtur að því að unnt sé að sýna fram á réttindin með takmarkaðri sönnunarfærslu. Skýrleiki réttinda verður þannig að vera auðsannaður á grundvelli þeirra gagna sem lögð eru fram með beiðni án frekari sönnunarfærslu fyrir dómi með framburði vitna eða mats og skoðunargerðum. Af þessu leiðir að sama skapi að gera verður talsverðar kröfur um skýrleika og styrkleika þeirra gagna sem fyrir liggja og beiðnin er reist á. Þá leiðir af dómaframkvæmd eins og hún hefur þróast að ágreiningur sem stofnað kann að verða til í slíku máli um skýringu laga eða samningsákvæða leiðir ekki einn og sér til þess að kröfu verði hafnað.

14 Varnaraðilar hafa borið fyrir sig 5. gr. ábúðarlaga og telja að af henni leiði að þeir hafi enn full umráð jarðarinnar. Þar segir að jörð skuli byggja, sé ekki um annað samið, frá fardögum til fardaga til fimm ára í senn hið skemmsta. Þá segir að ábúðartími geti verið tímabundinn, til lífstíðar eða gengið í erfðir. Ákvæðið mælir svo fyrir að sé ekki samið um upphafs og lokatímamark ábúðar skuli miða við að hún hefjist og ljúki í fardögum. Þá kemur fram í skýringum við ákvæðið í frumvarpi til laganna að ákvæðið feli í sér að samning um ábúð sé unnt að gera tímabundið, en þó ekki skemur en til fimm ára í senn. Þá segir þar jafnframt að samkvæmt 34. gr. laganna geti ábúðarlok miðast við annað tímamark ef um er að ræða uppsögn jarðareiganda samkvæmt ákvæðum í samningum aðila.

15 Í 1. mgr. 34. gr. ábúðarlaga kemur fram að tímabundnum samningi um ábúð ljúki á umsömdum tíma án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Þá segir að jarðareiganda og ábúanda sé heimilt að semja um að segja megi tímabundnum samningi upp án sérstakra aðstæðna, atvika eða forsendna. Slík uppsögn skuli vera skrifleg og fara fram fyrir 1. desember miðað við ábúðarlok 1. júní eða fyrir 1. apríl miðað við ábúðarlok 1. október nema jarðareigandi og ábúandi hafi samið um annað tímamark. Í 35. gr. ábúðarlaga segir að ótímabundinn samningur um ábúð sé uppsegjanlegur af hálfu beggja aðila. Uppsögn skal vera skrifleg og send með sannanlegum hætti. Uppsögn skal fara fram fyrir áramót og taka gildi í næstu fardögum nema um annað sé samið.

16 Samningur varnaraðila við sóknaraðila 8. júní 2017 um leigu á jörðinni til eins árs vísar í yfirskrift til þess að hann feli í sér yfirtöku ábúðarsamnings þess sem faðir þeirra G-kk-nf S-kk-nf hafði gert á árinu 1977 og sagt upp 20. desember 2016. Í inngangi samningsins er vísað til byggingarbréfsins frá 1977 og þar tekið fram að varnaraðilar taki við réttindum og skyldum fráfarandi ábúanda samkvæmt byggingarbréfinu með tilteknum frávikum sem nánar eru greind í samningnum. Í honum er samið um leiguafnot til eins árs, en samningurinn hefur ekki að öðru leyti að geyma annað ákvæði um uppsögn hans sérstaklega, enda hafði byggingarbréfinu frá 1977 þegar verið sagt upp af hálfu föður varnaraðila. Eins og hér á stendur og með hliðsjón af samhenginu milli eldra byggingarbréfs, sem faðir varnaraðila hafði sagt upp, og samnings varnaraðila um tímabundna yfirtöku réttinda samkvæmt byggingarbréfinu til eins árs, verður ekki fallist á þau rök varnaraðila að um hafi verið að ræða nýjan ábúðarsamning sem hafi, vegna ákvæðis 5. gr. ábúðarlaga um ábúð til fimm ára hið skemmsta og andstætt skýrum eignarheimildum sóknaraðila, tryggt þeim fullan umráðarétt yfir jörðinni til fimm ára eins og þeir halda fram.

17 Af gögnum málsins verður ráðið að sóknaraðili hefur, eftir að umsömdum leigutíma lauk, ítrekað áréttað við varnaraðila að umsömdum leigutíma væri lokið. Þannig er því lýst í tölvuskeyti lögmanns sóknaraðila 30. ágúst 2018 til lögmanns varnaraðila að þess sé vænst að jörðinni sé skilað til sóknaraðila og í framhaldi gengið til uppgjörs um leigugreiðslur. Í öðru bréfi 10. desember 2018 milli sömu aðila er áréttað að sóknaraðili líti svo á að varnaraðilar hafi jörðina í vörslum sínum án heimildar og óskað eftir því að upplýst verði hvenær þeir hyggist afhenda hana. Er þetta einnig áréttað í bréfi 21. janúar 2019 og síðan fylgt eftir með ábyrgðarbréfi sóknaraðila til varnaraðila 2. júní 2019. Í bréfinu er áréttað það sjónarmið sóknaraðila að ábúðartíminn sé liðinn undir lok og þess krafist að lögbýlið verði afhent án tafar og lyklum skilað á skrifstofu lögmanns sóknaraðila, að öðrum kosti verði höfðað útburðarmál fyrir Héraðsdómi Suðurlands. 18 Samkvæmt öllu framansögðu verður fallist á með sóknaraðila að varnaraðilar geti ekki leitt umráðarétt sinn yfir jörðinni af samningi aðila frá 8. júní 2017 og að varnaraðilum hafi mátt vera ljóst af samskiptum við sóknaraðila eftir að leigutíma lauk að vera þeirra á jörðinni væri í óþökk sóknaraðila hvað sem liði ágreiningi þeirra að öðru leyti. Var sóknaraðila því rétt að krefjast þess að varnaraðilar vikju af jörðinni.

19 Að fenginni þessari niðurstöðu er ekki þörf á að taka sérstaka afstöðu til þeirrar málsástæðu sóknaraðila að honum hafi verið heimilt að segja samningnum upp vegna vanefnda varnaraðila á greiðslu jarðarafgjalds samkvæmt ákvæðum hans. Varnaraðilar geta að sama skapi ekki reist rétt sinn til umráða yfir jörðinni á því að gera ágreining um hvort þeir hafi með réttum hætti staðið skil á jarðarafgjaldi því sem um var samið.

20 Varnaraðilar hafa einnig andmælt gerðinni á þeim grundvelli að út af standi ýmiss konar annar ágreiningur um uppgjör við fyrri ábúanda, um eignarhald á metangasstöð sem standi á jörðinni og mögulegan forkaupsrétt þeirra samkvæmt ákvæðum jarðarlaga. Þá sé í dómsmáli milli fráfarandi ábúanda og sóknaraðila deilt um skyldu sóknaraðila til að kaupa mannvirkið. Ágreiningur af þessu tagi um réttarsamband aðila eða við fyrri ábúanda, að öðru leyti en lýtur að beinum umráðarétti yfir jörðinni, kemur ekki í veg fyrir að gerðin nái fram að ganga, sbr. meðal annars ákvæði 79. gr. laga nr. 90/1989.

21 Að öllu samanlögðu verður ekki talið á grundvelli þeirra sönnunargagna sem fyrir liggja í málinu að varhugavert sé að gerðin nái fram að ganga. Verður hinn kærði úrskurður því felldur úr gildi og skulu varnaraðilar ásamt þeim eignum sem þeim fylgja, að kröfu sóknaraðila, sem er þinglýstur eigandi jarðarinnar, með beinni aðfarargerð bornir út af lögbýlinu Hraungerði í Flóahreppi.

22 Verður varnaraðilum gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálsmálskostnað fyrir Landsrétti í einu lagi eins og í úrskurðarorði greinir.

Úrskurðarorð:

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi.

Varnaraðilar, S-kk-nf G-kk-nf og J-kk-nf T-kk-nf G-kk-nf, með þeim eignum sem þeim fylgja, skulu með beinni aðfarargerð bornir út af lögbýlinu Hraungerði í Flóahreppi, landnúmer 166237, fastanúmer F220 0798, og þeim eignum sem þar er að finna sem eru hluti jarðarinnar og sérmetnar.

Varnaraðilar greiði sóknaraðila, Kirkjumálasjóði, óskipt málskostnað í héraði og kærumálskostnað fyrir Landsrétti800.000 krónur.