251/2019

Útdráttur

V hf. höfðaði mál á hendur F og krafðist þess aðallega að viðurkennt yrði að lóðarleigusamningur frá 12. nóvember 1962 væri í gildi um nánar tilgreinda fasteign en til vara að viðurkennd yrði skaðabótaskylda F vegna ólögmætrar stjórnvaldsákvörðunar bæjarstjórnar F um að hafna beiðni V hf. um að framlengja lóðarleigusamninginn. Samkvæmt lóðarleigusamningnum var lóðin leigð til 50 ára og skyldi hún falla aftur til leigusala að liðnum þeim tíma. Með vísan til skýrra skilmála samningsins hafnaði Landsréttur því að F hefði með athafnaleysi samþykkt framlengingu samningsins í 50 ár með því að láta framsöl og veðsetningu lóðarréttindanna átölulaus. Þá var því hafnað að V hf. hefði getað haft væntingar til þess að samningurinn myndi sjálfkrafa endurnýjast til 50 ára á þeim grundvelli að lóðarleiga og fasteignaskattar hefðu verið innheimtir á grundvelli opinberrar skráningar hans sem lóðarhafa eftir að samningurinn rann út. Með hliðsjón af nýtingu lóðarinnar var ekki heldur talið að V hf. hefði getað haft væntingar um að lóðarleigusamningurinn yrði framlengdur nema með sérstöku samþykki leigusala. Landsréttur hafnaði jafnframt varakröfu V hf. þar sem höfnun F um endurnýjun lóðarleigusamningsins hefði verið byggð á málefnalegum og lögmætum forsendum og meðferð málsins hjá F hefði verið í samræmi við meginreglur stjórnsýslulaga um töku slíkra ákvarðana eftir því sem við ætti. Var því staðfest niðurstaða héraðsdóms um sýknu F af kröfum V hf.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir D-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf og J-kk-nf S-kk-nf og S-kvk-nf I-kvk-nf, settur landsréttardómari.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 9. apríl 2019. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Austurlands 11. mars 2019 í málinu nr. E66/2017. 2 Áfrýjandi krefst þess aðallega að viðurkennt verði að í gildi sé lóðarleigusamningur til 50 ára, frá 16. nóvember 2012 að telja, milli áfrýjanda og stefnda um fasteignina Skógarlönd 3c, fastanúmer 2325350. Til vara krefst hann þess að viðurkennd verði skaðabótaskylda stefnda vegna ólögmætrar stjórnvaldsákvörðunar bæjarstjórnar Fljótsdalshéraðs 6. maí 2015 um að hafna beiðni áfrýjanda um að framlengja lóðarleigusamning um sömu fasteign, upphaflega frá 16. nóvember 1962. Í báðum tilvikum krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms auk málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4 Í málinu er aðallega deilt um hvort lóðarleigusamningur frá 12. nóvember 1962, sem samkvæmt efni sínu átti að falla úr gildi að liðnum 50 árum frá gerð hans, hafi verið framlengdur með því að stefndi hafi innheimt lóðarleigu og fasteignaskatta á árunum 2013 til 2016 fyrir lóðina Skógarlönd 3c. Áfrýjandi byggir á því að ýmis ákvæði samningsins hafi ekki gengið eftir þar sem framkvæmdin hafi orðið allt önnur og í raun falið í sér verulega tilslökun á skilmálum lóðarleigusamningsins um bann við framsali og veðsetningu. Einnig er deilt um lögmæti ákvörðunar stefnda 6. maí 2015 um að synja beiðni áfrýjanda um framlengingu lóðarleigusamningsins.

5 Í lóðarleigusamningnum frá 1962 er hinu leigða lýst sem byggingarlóð við Félagsheimili Héraðsbúa í Egilsstaðakauptúni en lóðin fékk síðar heitið Skógarlönd 3. Samkvæmt 1. gr. samningsins var lóðin leigð til 50 ára og skyldi hún falla aftur til leigusala að liðnum þeim tíma. Lóðin var samkvæmt 3. gr. samningsins leigð til að byggja þar íbúðarhús og til annarra löglegra afnota til eigin þarfa leigutaka. Þá segir að leigutaka sé algerlega óheimilt að leyfa öðrum að reisa byggingar á lóðinni eða gera önnur mannvirki á henni. Þá kemur fram í 4. gr. samningsins að leigutaka sé óheimilt að framselja til annarra leigurétt sinn til lóðarinnar og veðsetja hana áður en hann byggi hús á henni. Framsal eða veðsetning af hálfu leigutaka á lóðarréttindum óbyggðrar lóðar sé ógild og falli lóðin þá aftur til leigusala. Í 5. gr. samningsins er tekið fram að leigutaka sé einnig óheimilt eftir að hann hefur byggt á lóðinni að framselja eða láta af hendi til annarra hluta af óbyggðri lóð. Tekið er fram í 4. og 5. gr. að leigutaka beri að tilkynna leigusala ef hann vill framselja lóðina og að lóðin falli þá aftur til leigusala. Þá er gerður sá áskilnaður í 7. gr. samningsins að leigusali geti hvenær sem er tekið til sín lóðina að hluta eða í heild ef hann telur þörf á henni fyrir mannvirki fyrir ríkið, sveitarfélög eða til sérstaks atvinnureksturs. Við þessar aðstæður skyldi leigusali greiða matsverð fyrir mannvirki sem væru komin á lóðina en leigurétturinn rynni endurgjaldslaust til leigusala. Samkvæmt 8. gr. samningsins skyldi hann og leiguréttur leigutaka til lóðarinnar falla úr gildi hafi leigutaki ekki byggt hús á lóðinni að liðnum sex til tólf mánuðum frá staðfestingu samningsins. Í málinu liggur fyrir að ekki hafi verið byggt á lóðinni fyrr en félagsheimilið Valaskjálf var reist þar 1966 og Hótel Valaskjálf 1977. 6 Samkvæmt gögnum málsins var lóðin Skógarlönd 3 óskipt þar til gerð var eignaskiptayfirlýsing 7. september 2005 um skiptingu eignarhlutfalla sem samþykkt var af byggingarfulltrúa stefnda 9. sama mánaðar. Matshlutar samkvæmt skiptingunni urðu þá Skógarlönd 3a og 3b, það er hótel og félagsheimili, og Skógarlönd 3c þar sem fyrirhugað var að reisa viðbyggingu við hótelið. Í eignaskiptayfirlýsingunni er tekið fram að gert sé ráð fyrir því að lóðarréttindin séu í óskiptri sameign þrátt fyrir eignaskiptayfirlýsinguna. Yfirlýsingin var gerð í tengslum við sölu á heildarlóðinni og mannvirkjum frá Í efra ehf. til Kass ehf. Þegar eignaskiptayfirlýsingin var undirrituð var sami eigandi að öllum eignarhlutunum. Fyrir liggur að fyrirætlanir um að reisa viðbyggingu á hinni umdeildu lóð gengu ekki eftir og þar hefur ekkert hús verið byggt. Í framhaldi af gerð yfirlýsingarinnar var lóðarhlutinn Skógarlönd 3c veðsettur áfrýjanda til tryggingar 516.000.000 króna skuld.

7 Með afsali 2. ágúst 2006 afsalaði Kass ehf. Skógarlönd 3b til Straumáss ehf. ásamt „fyrirliggjandi byggingarétti á lóð nr. 3 við Skógarlönd, Egilsstöðum“. Þann 15. september 2006 afsalaði síðan Straumás ehf. byggingarlóð við Skógarlönd 3c til M.H.M. ehf. Samkvæmt afsali sýslumannsins á Seyðisfirði 24. ágúst 2007 varð áfrýjandi réttur og löglegur eigandi lóðarréttinda að Skógarlöndum 3c en boð hans í eignina við nauðungaruppboð hafði verið samþykkt 3. júlí sama ár.

8 Áfrýjandi óskaði eftir því með tölvuskeyti til stefnda 24. nóvember 2014 að lóðarleigusamningurinn frá 1962 yrði endurnýjaður þar sem hann hefði runnið út á árinu 2012. Að undangengnum bréfaskiptum við áfrýjanda hafnaði stefndi beiðninni með ákvörðun 6. maí 2015 og ákvað jafnframt að endurgreiða lóðarleigu og fasteignagjöld sem innheimt höfðu verið af áfrýjanda frá því að lóðarleigusamningurinn rann út.

9 Í málinu liggja ekki fyrir gögn sem sýna fram á að stefnda hafi verið tilkynnt sérstaklega um framsal á lóðarhlutanum Skógarlönd 3c til Straumáss ehf. eða M.H.M. ehf. eða veðsetningu lóðarhlutans til áfrýjanda. Fyrir liggur að byggingarfulltrúi stefnda áritaði eignaskiptayfirlýsinguna 7. september 2005 um samþykki.

Niðurstaða

10 Áður er rakið að áfrýjandi byggir á því að stefndi hafi í verki framlengt lóðarleigusamninginn til 50 ára með því að láta framsöl og veðsetningu lóðarréttindanna átölulaus og með því að innheimta lóðarleigu og fasteignagjöld eftir að samningurinn rann út. Þá telur áfrýjandi sig hafa haft réttmætar væntingar til þess að stefndi endurnýjaði lóðarleigusamninginn þegar gildistíma hans lauk á árinu 2012 enda standi venja til þess að lóðarleigusamningar í sveitarfélaginu séu framlengdir.

11 Skilmálar lóðarleigusamningsins gera ráð fyrir því, eins og áður er rakið, að áætlanir um framsal og veðsetningu séu tilkynntar leigusala sérstaklega og að hann geti þá tekið afstöðu til þess hvort hann samþykki þær ráðstafanir eða taki lóðarréttindin til sín. Engar tilkynningar um framsal eða veðsetningar á hluta af lóðaréttindunum er að finna í málinu né önnur gögn sem styðja þær staðhæfingar áfrýjanda að stefnda hafi verið kunnugt um veðsetningu hluta hinnar óbyggðu lóðar og framsal hans. Með vísan til hinna skýru skilmála sem fram koma í lóðarleigusamningnum frá 1962 um gildistíma samningsins og þá kvöð að óheimilt hafi verið að framselja eða veðsetja óbyggða lóð eða óbyggða hluta hennar, án tilkynningar og samþykkis leigusala, verður ekki fallist á röksemdir áfrýjanda um að stefndi hafi með athafnaleysi að þessu leyti samþykkt framlengingu samningsins í 50 ár.

12 Samkvæmt því sem fram kemur í gögnum málsins innheimti stefndi lóðarleigu og fasteignagjöld hjá áfrýjanda af hinni umdeildu lóð eftir að lóðarleigusamningurinn rann út á árinu 2012. Í maímánuði 2017 endurgreiddi stefndi áfrýjanda ofgreidda lóðarleigu og fasteignagjöld. Við úrlausn á því hvort innheimta gjaldanna hafi mátt skapa áfrýjanda réttmætar væntingar um að stefndi hefði samþykkt hann sem réttan leigulóðarhafa verður að líta til þess að engin tilkynning liggur fyrir til stefnda, frá áfrýjanda eða öðrum aðila, um að áfrýjandi hafi eignast lóðarréttindin með framsali. Fram hefur komið hjá stefnda að innheimta lóðarleigu og fasteignagjalda hafi farið fram sjálfkrafa í samræmi við opinberar skráningar áfrýjanda sem lóðarhafa. Í þessu ljósi og með vísan til skýrra ákvæða lóðarleigusamningsins um að hann félli úr gildi að liðnum 50 árum verður ekki talið að áfrýjandi hafi getað haft væntingar til þess að samningurinn myndi sjálfkrafa endurnýjast til 50 ára á þeim grundvelli að framangreind gjöld hafi verið innheimt í samræmi við opinbera skráningu hans sem lóðarhafa.

13 Fyrir liggur að leigutaki hefur ekki nýtt lóðarhlutann til húsbygginga í samræmi við ákvæði lóðarleigusamningsins. Samkvæmt ákvæðum hans og skilmálum sem fram koma á eyðublaði fyrir grunnleigusamning um byggingalóðir, sem stefndi hefur lagt fram í málinu og upplýst er að hafi gilt um lóðaúthlutanir á Fljótsdalshéraði, kemur fram að lóðir falli aftur til leigusala án endurgjalds ef ekki er byggt á þeim innan tímamarka sem leigusalinn setur. Samkvæmt þessu er ekki unnt að fallast á þá röksemd áfrýjanda að venja standi til þess að lóðarleigusamningar séu framlengdir ef ekki eru reist á þeim mannvirki í samræmi við ákvæði þeirra áður en þeir renna út. Samkvæmt þessu getur leigutaki ekki hafa haft væntingar um að lóðarleigusamningur fyrir óbyggðan hluta lóðar sé framlengdur nema til komi sérstakt samþykki leigusala. Í þessu samhengi verður að horfa til þess að lóðarhlutanum sem um er deilt í málinu, hafði verið skipt út sem sérstökum lóðarhluta og framseldur öðrum aðila án sérstakrar tilkynningar þótt lóðarréttindin samkvæmt lóðarleigusamningnum væru óskipt. Þá gerir samningurinn ráð fyrir að óbyggðir hlutar lóðar geti fallið til leigusala án endurgjalds bæði í þeim tilvikum þegar leigusali hyggst framselja lóðarhlutann og einnig ef leigusalinn telur ástæðu til þess að nýta hann til annarra bygginga.

14 Með vísan til þess að gildistími lóðarleigusamningsins frá 1962 var útrunninn og þar sem áfrýjandi hafði ekki byggt á lóðinni verður að telja að sú ákvörðun stefnda að hafna beiðni áfrýjanda um að endurnýja samninginn til 50 ára hafi verið byggð á málefnalegum og lögmætum forsendum.

15 Áfrýjandi byggir mál sitt einnig á að við ákvörðun stefnda um að hafna framlengingu lóðarleigusamningsins hafi ekki verið gætt ákvæða 11. til 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um andmælarétt, meðalhóf og jafnræði. Áfrýjandi hefur ekki sýnt fram á að mál hans hafi ekki fengið sambærilega meðferð og önnur sambærileg mál hjá stefnda. Þá liggur ekki annað fyrir en að málsmeðferðin hafi að öðru leyti verið í samræmi við meginreglur stjórnsýslulaga um töku slíkra ákvarðana að því marki sem þær eiga hér við. Samkvæmt því sem að framan er rakið um málsmeðferð og efni ákvörðunar stefnda verður kröfu áfrýjanda um viðurkenningu á bótaskyldu vegna ólögmætrar stjórnvaldsákvörðunar hafnað.

16 Samkvæmt öllu framangreindu og að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

17 Áfrýjanda verður gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Landsrétti sem þykir hæfilega ákveðinn 1.200.000 krónur.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, VBS eignasafn hf., greiði stefnda, Fljótsdalshéraði, 1.200.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.