614/2020

Útdráttur

B höfðaði mál gegn A og Ó og krafðist skaðabóta eða afsláttar af kaupverði vegna galla sem hún taldi vera á fasteign sem hún hafði keypt af A og Ó. Í dómi Landsréttar þótti ekki liggja fyrir að A og Ó hefðu búið yfir vitneskju um þá ágalla á múr og steyptum veggjum hússins sem B studdi kröfu sína við. Var því ekki fallist á að A og Ó hefðu vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Upplýsingar í söluyfirliti sem gáfu til kynna að múrhúð hefði verið löguð og húsið málað og það að því leyti nýlega standsett hefðu heldur ekki rangar.

Gat fasteignin því ekki heldur talist gölluð á grundvelli 27. gr. laga nr. 40/2002. Þá varð það niðurstaða Landsréttar að B hefði ekki vanrækt skoðunarskyldu sína samkvæmt 29. gr. laga nr. 40/2002, hvorki í heild né um hluta ágallanna. Með matsgerð dómkvadds matsmanns þótti sannað að verðmætisrýrnun fasteignarinnar vegna ágalla, sem hefðu verið á steyptum veggjum hennar við afhendingu, næðu því marki að fasteignin teldist gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt því var á það fallist að B ætti rétt til afsláttar af kaupverði fasteignarinnar á grundvelli 41. gr. laga nr. 40/2002 sem ákveða bæri í samræmi við kostnað af því að bæta úr gallanum. Við ákvörðun afsláttar var tekið tillit til þess að úrbætur með klæðningu samkvæmt matsgerð leiddu til verðmætisaukningar fasteignarinnar samanborið við ef húsið yrði áfram óklætt.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir Á-kk-nf H-kk-nf og A-kvk-nf E-kvk-nf ásamt H-kk-þgf S-kk-þgf byggingatæknifræðingi og húsasmíðameistara.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 4. nóvember 2020. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 13. október 2020 í málinu nr. E- 634/2020.

2

Aðaláfrýjandi krefst þess að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og breytt þannig að gagnáfrýjendur verði dæmdir til að greiða aðaláfrýjanda 10.853.831 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 8. september 2019 til greiðsludags. Þá krefst aðaláfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu málinu fyrir sitt leyti 13. janúar 2021. Þeir krefjast sýknu af kröfum aðaláfrýjenda og málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4

Eins og fram kemur í héraðsdómi lýtur mál þetta að ætluðum göllum á fasteigninni Vaðlaseli 2 í Reykjavík sem aðaláfrýjandi keypti af gagnáfrýjendum með kaupsamningi 21. mars 2016. Í söluyfirliti fasteignarinnar var ásett verð 57.900.000 krónur. Í lýsingu á eigninni kom fram að húsið væri í góðu ásigkomulagi og nýlega standsett. Þar kemur meðal annars fram að þakkantur sé nýr, múrhúð hafi verið löguð og húsið málað. Aðaláfrýjandi skoðaði fasteignina á opnu húsi 4. febrúar 2016. Hún gerði tilboð í hana 8. sama mánaðar sem gagnáfrýjendur samþykktu sama dag.

Kaupverð samkvæmt tilboðinu nam 56.500.000 krónum. Í hinu samþykkta tilboði var fyrirvari um ástandsskoðun eignarinnar sem aðaláfrýjandi átti að láta framkvæma á sinn kostnað innan fimm virkra daga frá samþykkt tilboðs. Í fyrirvaranum segir að hafi kaupandi athugasemdir um ástand eignarinnar geti hann rift kaupunum með skriflegri yfirlýsingu innan sólarhrings frá skoðun. Gerði hann það ekki teldist hann una ástandi eignarinnar.

5

Skoðun mun hafa farið fram í samræmi við framangreindan fyrirvara. Auk aðaláfrýjanda önnuðust eiginmaður hennar, S-kk-nf G-kk-nf, og bróðir hennar, K-kk-nf K-kk-nf húsasmíðameistari, skoðunina. Ágreiningslaust er að við hana hafi gagnáfrýjendur bent á að gera þyrfti við vesturglugga í stofunni og lagfæra baðherbergi á efri hæðinni. S-kk-nf og K-kk-nf gáfu auk aðaláfrýjanda skýrslu fyrir héraðsdómi. Samkvæmt því sem þar kom fram töldu þau ekkert hafa komið fram við skoðunina sem hafi gefið tilefni til að hætta við kaupin. Kaupsamningur aðila 21. mars 2016 var í samræmi við kauptilboðið. Þar er tekið fram að aðaláfrýjandi hafi látið ástandsskoða eignina og ekki gert athugasemd við hana og því uni hún við ástand hennar.

6

Fasteignin var afhent 4. júní 2016. Sama sumar lét aðaláfrýjandi vita að komið hefði fram leki inni á baðherbergi og samþykktu gagnáfrýjendur að veita 89.000 króna afslátt af kaupverðinu af þeim sökum. Afsal vegna kaupanna var gefið út 8. nóvember 7

Með bréfi lögmanns aðaláfrýjanda 26. október 2017 var gagnáfrýjendum tilkynnt að aðaláfrýjandi hefði leitað til hans vegna alvarlegra galla á fasteigninni. Komið hefði í ljós að húsnæðið læki á mörgum stöðum og að vatn ætti greiða leið undir múrhúð.

Hefðu útveggir húsnæðisins byrjað að bólgna mikið veturinn áður, bæði að utan og innan. Fram kom í bréfinu að enn væri ekki vitað hver orsök lekans væri en aðaláfrýjandi og eiginmaður hennar teldu ljóst að lekinn hefði ekki aðeins komið upp eftir kaupin heldur hefði þetta ástand varað íþó nokkurn tíma. Í bréfinu sagði að vegna útbreiddra lekavandamála þarfnaðist húsnæðið gagngerra viðgerða. Boðað var að matsmaður yrði dómkvaddur til gefa álit á því hver orsök lekans væri, í hvaða úrbætur þyrfti að ráðast og hver kostnaður af verkinu yrði. Þá var boðað að krafist yrði skaðabóta eða afsláttar af kaupverði eignarinnar. Bent var á að aðaláfrýjandi hefði ekki mátt gera sér grein fyrir gallanum þegar kaupin fóru fram. Hafi það fyrst verið eftir að hún hafi búið um tíma í eigninni „og er fór að vetra“ sem í ljós hafi komið að vatn ætti greiða leið undir múrhúðina. Með bréfinu fylgdu meðal annars myndir af skemmdum utanhúss sem munu hafa verið teknar í maí 2017.

8

Lögmaður gagnáfrýjenda svaraði bréfi lögmanns aðaláfrýjanda 9. nóvember 2017.

Þar var því mótmælt að aðaláfrýjandi gæti átt kröfu á hendur gagnáfrýjendum vegna galla á fasteigninni og um það meðal annars vísað til tómlætis samkvæmt 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

9

Framangreindu bréfi svaraði lögmaður aðaláfrýjanda með bréfi 19. desember 2017.

Þar segir meðal annars að „múrkerfi“ eignarinnar sé ónýtt þar sem eignin leki á mörgum stöðum. Þá hafi nýlega komið í ljós leki frá þaki og þakgluggum en sperrur á þaki húsnæðisins væru blautar sem og einangrun sem lögð hefði verið á steypt milliþak. Fram kom að myndband hefði verið tekið í slagviðri í nóvembermánuði sem sýndi vatnsleka í gegnum steypt milliþak og virtist sem vatn ætti greiða leið inn í fasteignina. Þá sagði í bréfinu að á mörgum útveggjum hefðu myndast „gúlpar fullir af vatni“ síðastliðið vor, en þá hefði verið tekið myndband af því þegar einn gúlpurinn var sprengdur og vatn lak úr honum. Talið var að lagfæring á múr, sem getið var um í söluyfirliti, hefði mögulega ekki verið fullnægjandi. Í tilefni af athugasemdum um tómlæti af hálfu aðaláfrýjanda er í fyrstu vikið að fyrrgreindum leka frá baðherbergi.

Síðan segir að í „upphafi þessa árs“ hafi byrjað að leka víðar með þeim afleiðingum að „nú í vor“ hafi komið í ljós að útveggir hússins hefðu bólgnað mikið bæði að utan og innan. Hefði aðaláfrýjandi þá fyrst áttað sig á því að orsaka lekans væri væntanlega ekki að rekja til baðkarsins og lagna í baðherbergi.

10

Með matsbeiðni 13. mars 2019, sem lögð var fram á grundvelli XII. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, var krafist dómkvaðningar matsmanns til að staðreyna ágalla og tjón og meta viðgerðarþörf og viðgerðarkostnað vegna útveggja og þaks. Enn fremur var spurt hvort viðgerð hefði farið fram á „múrkerfi og þaki“ fyrir afhendingu svo og á veggjum og lofti innandyra. Þá var óskað svara við því hvort gagnáfrýjendum hefði getað dulist gallarnir á eigninni. Í þinghaldi 5. apríl 2019 var R-kk-nf K-kk-nf byggingarverkfræðingur dómkvaddur til að framkvæma hið umbeðna mat.

11

Matsgerð hins dómkvadda matsmanns lá fyrir í júlí 2019. Í meginatriðum er það niðurstaða matsmannsins að húsið sé steypt úr alkalívirkri og frostviðkvæmri steypu og komi skemmdir aðallega fram í múrhúð vegna undirliggjandi alkalívirkni.

Skemmdirnar séu „mjög sterkar“ og rífi pússningu í sundur þannig að vatn eigi greiða leið inn í steypuna. Um þakið segir í matsgerð að það leki greinilega og hafi gert það lengi. Komi lekinn fram þar sem þakjárnið liggi að þverveggjum sem gangi upp úr þakinu. Þar sé múruð áfella en múrinn krosssprunginn. Orsök lekans á þakinu liggi í því að vatn komist inn í gegnum sprungurnar og á bak við þéttingu bárujárnsins. Þó að þakið sé gamalt leki það aðeins um steyptu veggina sem gangi upp úr þakinu. Eins og annars staðar í útveggjum liggi meinið í steypunni sem geri það að verkum að viðgerð á ysta lagi pússningar og steypu ónýtist á örfáum árum. Um viðgerð sem framkvæmd var skömmu fyrir sölu segir í matsgerð að hún hafi mistekist. Taldi matsmaður að efnisvali og útfærslu hafi verið áfátt, eins og nánar er rakið í matsgerðinni. Þar er jafnframt gerð sundurliðuð kostnaðaráætlun í samræmi við matsbeiðni vegna viðgerða sem nauðsynlegar séu á veggjum hússins. Komist er að þeirri niðurstöðu að samtals nemi viðgerðarkostnaður 13.872.484 krónum og er þá tekið tillit til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu. Kröfugerð aðaláfrýjanda tekur mið af þeirri niðurstöðu að teknu tilliti til þess að í fasteigninni eru tvær íbúðir og er aðaláfrýjandi eigandi 78,24% hennar.

12

Ýmis skjöl og myndefni voru lögð fyrir héraðsdóm. Meðal þeirra gagna eru skjöl er lúta að múrviðgerðum sem fóru fram á húsinu sumarið og haustið 2012. Þar er einnig að finna tölvupóst frá starfsmanni fyrirtækisins Húss og heilsu ehf., sem barst gagnáfrýjendum, með upplýsingum um skoðun á fasteigninni í febrúar 2014, meðal annars á þakrými.

13

Auk málsaðila og vitnanna S-kk-ef G-kk-ef og K-kk-ef K-kk-ef, sem áður er getið, gáfu skýrslu í héraði Þ-kk-nf Þ-kk-nf múrarameistari, sem mun hafa búið í fasteigninni á árunum 2001 til 2004, K-kk-nf M-kk-nf A-kk-nf málarameistari, sem vann að viðgerð á húsinu sumarið og haustið 2012 og R-kk-nf K-kk-nf dómkvaddur matsmaður.

14

Nokkur ný skjöl voru lögð fyrir Landsrétt, þar á meðal nýlegar ljósmyndir af umræddri fasteign og upplýsingar frá Veðurstofu Íslands um veður og snjóalög í Reykjavík í febrúar 2016 þegar aðaláfrýjandi skoðaði fasteignina. Þá gengu dómendur Landsréttar með lögmönnum aðila á vettvang 26. apríl 2022. Við aðalmeðferð málsins fyrir Landsrétti gaf R-kk-nf K-kk-nf dómkvaddur matsmaður viðbótarskýrslu.

Málsástæður aðila

15

Aðaláfrýjandi telur fasteignina að Vaðlaseli 2 haldna göllum, sem hún hafi ekki getað vitað um við kaupin, og að þeir hafi rýrt verðmæti hennar verulega. Vísar hún til þess að steypan sé alkalívirk og hafi múrviðgerðir sem gagnáfrýjendur létu gera mistekist, eins og matsgerð dómkvadds matsmanns færi sönnur á. Telur aðaláfrýjandi að gagnáfrýjendur hafi brotið gegn 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 við sölu fasteignarinnar en óháð því sé hún gölluð í skilningi 18. gr. laganna. Á þeim grunni gerir hún aðallega kröfu um skaðabætur úr hendi gagnáfrýjenda á grundvelli 43. gr. laga nr. 40/2002 en að öðrum kosti krefst hún afsláttar af kaupverði á grundvelli 41. gr. sömu laga í samræmi við kostnað við að bæta úr göllunum samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns.

16

Gagnáfrýjendur mótmæla því að aðaláfrýjandi eigi tilkall til skaðabóta eða afsláttar af kaupverðinu. Í hnotskurn byggja þau sýknukröfu sína á því að aðaláfrýjandi hafi glatað rétti til að bera fyrri sig vanefnd með vísan til 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 og með tómlæti eftir að gagnáfrýjendum var tilkynnt um ætlaða galla með bréfi 26. október 2017. Þau vísa einnig til þess að aðaláfrýjandi hafi lýst því yfir að hún yndi ástandi fasteignarinnar eftir að hafa látið ástandsskoða hana, auk þess sem á því er byggt að hún geti ekki borið fyrir sig ætlaða galla með vísan til 29. gr. laga nr. 40/2002. Þá telja gagnáfrýjendur að þau hafi gætt upplýsingaskyldu sinnar samkvæmt 26. gr. laganna og ekki veitt rangar eða ófullnægjandi upplýsingar við söluna, sbr. 27. gr. laganna. Gagnáfrýjendur byggja einnig á því að fasteignin sé ekki haldin galla í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002. Þau bera meðal annars fyrir sig að ætlaður galli rýri ekki verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði, sbr. áskilnað 2. málsliðar 18. gr. laganna.

17

Um málsástæður beggja aðila er að öðru leyti vísað til hins áfrýjaða dóms.

Niðurstaða

18

Fasteignin að Vaðlaseli 2 mun samkvæmt söluyfirliti hafa verið reist árið 1977. Með matsgerð dómkvadds matsmanns, sem ekki hefur verið hnekkt, og með vísan til annarra gagna málsins, auk skoðunar á vettvangi, er upplýst að fasteignin er byggð úr steypu sem er alkalívirk og frostviðkvæm eins og algengt var á byggingartíma hússins.

Steypa eins og sú sem notuð var við byggingu hússins var viðurkennt byggingarefni á þeim tíma. Eins og rakið er í matsgerð komu síðar í ljós veikleikar í henni sökum alkalívirkni sem gerir það að verkum að algengt er að illa gangi að gera við hús frá þessum tíma með hefðbundnum múrviðgerðum. Með samspili alkalí- og frostvirkni koma mjög oft fram skemmdir í þeim fljótlega eftir slíkar viðgerðir. Til að auka endingartíma viðgerða og hindra leka verður því að grípa til róttækari aðgerða.

Vitneskja um þennan ágalla á steypu hér á landi leiddi til þess að framleiðsluaðferðum var breytt upp úr 1979 til að hindra alkalívirkni í henni.

19

Í málinu liggur fyrir að múrviðgerðir fóru fram á fasteigninni sumarið og haustið 2012, auk þess sem hún var máluð að utan. Lokafrágangur viðgerða mun hafa farið fram á árinu 2013. Eftir viðgerðirnar munu skemmdir á útveggjum fyrst hafa byrjað að koma fram á fyrri hluta ársins 2017. Þær hafa síðan ágerst hratt með sprungumyndun í múr og voru mjög augljósar sumarið 2019, eins og matsgerð dómkvadds matsmanns ber með sér. Ekki fer á milli mála að endingartími viðgerðanna árið 2012 er óviðunandi og er á það fallist að þær hafi mistekist. Virðist alkalívirkni í steinsteyptum útveggjum þá hafa verið vangreind sem hafi gert að verkum að ekki var nægjanlega mikið brotið og endursteypt. Þá voru vinnubrögð að öðru leyti óviðunandi, sem birtist meðal annars í því að múrað var á málaða fleti.

Tekið er undir með dómkvöddum matsmanni að slík vinnubrögð séu dæmd til að mistakast. Ekki er unnt að fallast á með gagnáfrýjendum að skemmdir í veggjum, sem komu fram svo skömmu eftir framangreinda viðgerð, geti talist eðlilegt slit.

20

Miðað við það sem fram kemur í matsgerð verður að líta svo á að leki inn í íbúðarrými fasteignarinnar um steypta þakplötu sé af sömu rót og skemmdir í útveggjum. Nánar tiltekið kemst vatn inn um sprungur, sem myndast hafa vegna alkalí- og frostskemmda í steyptum og múruðum veggjum, sem ganga upp fyrir þakið, og inn fyrir áfellu sem er múruð inn í veggina. Þaðan berst vatn inn á þakplötuna og í gegnum hana um sprungur. Gamalt bárujárn og þakpappi virðist aftur á móti ekki leka. Í matsgerðinni er ekki metinn kostnaður við að endurnýja bárujárn og þakpappa. Þá er þar heldur ekki metinn kostnaður vegna viðgerða á hurðum og gluggum, sem eru víða í lélegu ástandi, en matsmaður telur að öll rakaummerki í veggjum innandyra stafi ýmist frá hurðum og gluggum eða sé af völdum kuldabrúa. Ágreiningslaust er að kröfugerð aðaláfrýjanda einskorðast samkvæmt framansögðu við kostnað við úrbætur sem miða að því að lagfæra skemmdir og hindra leka vegna sprungumyndunar í steyptum veggjum hússins sem stafa af alkalí- og frostskemmdum.

21

Samkvæmt 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 glatar kaupandi rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynnir ekki seljanda innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig. Þegar vanefnd felst í því að fasteign er gölluð verður að meta upphaf frestsins út frá því hvenær ætla megi að kaupandi hafi orðið eða mátt verða var við ummerki sem geta gefið tilefni til vanefndaúrræða. Miðað við bréf lögmanns aðaláfrýjanda 26. október og 19. desember 2017 verður að ganga út frá því að fyrstu vísbendingar um skemmdir í útveggjum hafi komið fram í upphafi ársins 2017. Ekki liggur þó fyrir að þær hafi gefið aðaláfrýjanda tilefni til að ætla að um galla væri að ræða sem gæfi tilefni til að beita vanefndaúrræðum fyrr en komið var fram á vorið 2017. Myndband frá því í maí á því ári sýnir þar sem stungið er á upphleyptan múr á útvegg sem snýr í austur þannig að vatn lekur úr veggnum. Í myndbandinu kemur einnig fram að þegar slegið er í vegginn með áhaldi er auðheyrt að holrými er þar víða undir. Ber hljóðupptakan með sér að umfang skemmda hafi komið viðstöddum nokkuð í opna skjöldu. Eins og málið liggur fyrir verður að miða upphaf frests samkvæmt 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 við vormánuði 2017. Vísbendingar um umfang skemmda lágu aftur á móti ekki fyrir fyrr en í nóvember 2017 þegar fyrst fór að leka í gegnum steypta þakplötu. Að teknu tilliti til þess sem hér hefur verið rakið þykja tilkynningar lögmanns aðaláfrýjanda 26. október og 19. desember 2017 vera komnar fram innan sanngjarns frests.

22

Matsbeiðni aðaláfrýjanda er dagsett 13. mars 2019. Samkvæmt því varð nokkur dráttur á því að aðaláfrýjandi leitaði dómkvaðningar matsmanns eins og boðað var í bréfi 26. október 2017. Matsgerðin lá fyrir í júlí 2019 og málið höfðað fyrir héraðsdómi 23. janúar 2020. Þrátt fyrir framangreindan drátt verður ekki á það fallist að hann sé slíkur að álykta verði að krafa aðaláfrýjanda sé fallin niður fyrir tómlæti.

23

Gagnáfrýjendur leituðu til fyrirtækis sem sérhæfir sig í múrviðgerðum og málun til að gera við húsið að utan árið 2012. Sem almennir neytendur máttu þau treysta því að staðið yrði faglega að þeirri vinnu. Í gögnum málsins má greina að þau hafi haft nokkrar áhyggjur af raka og myglu í íbúð sinni eftir að viðgerðum lauk. Til marks um það leituðu þau snemma á árinu 2014 til fyrirtækisins Húss og heilsu ehf. til að kanna hvort þar mætti finna ummerki um raka eða myglu. Í minnispunktum vegna skoðunar starfsmanna fyrirtækisins í febrúar 2014 segir meðal annars að þakið hafi sjáanlega lekið „þar sem útfellingar [séu] sýnilegar á steypu sem og taumar í þakklæðningu og sperrum“. Tekið er fram að grunur sé um „einhverja myglu í þaki“ og var mælt með því að fylgjast með og lagfæra leka ef hann kæmi fram. Gagnáfrýjendur bera á þann veg að þau hafi brugðist við þessum ábendingum og öðrum tillögum sem fram komu af hálfu Húss og heilsu ehf. Þau segja að þakið hafi lekið árið 2004 þegar þau keyptu fasteignina. Lekinn hafi stafað af ónýtum timburþakköntum sem þau hafi skipt um þegar í stað. Eftir það hafi þau fylgst með útfellingum á útveggjum og ekki orðið vör við breytingar á þeim eða raka í þakrými ofan við þakplötuna. Allan þann tíma sem þau bjuggu í húsnæðinu hafi aldrei komið þar fram leki nema í eitt skipti þegar snjór fauk inn um loftunarop við sérstakar aðstæður.

24

Að teknu tilliti til þess sem hér hefur verið rakið og með vísan til framburðar Þ-kk-ef Þ-kk-ef múrarameistara og K-kk-ef M-kk-ef A-kk-ef málarameistara liggur ekki fyrir að gagnáfrýjendur hafi búið yfir vitneskju um þá ágalla á múr og steyptum veggjum hússins sem aðaláfrýjandi styður kröfu sína við. Verður ekki fallist á þá málsástæðu aðaláfrýjanda að gagnáfrýjendur hafi að vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 um atriði sem hér skipta máli. Upplýsingar í söluyfirliti sem gáfu til kynna að múrhúð hefði verið löguð og húsið málað og að það hafi að því leyti verið nýlega standsett voru heldur ekki rangar. Getur fasteignin því ekki heldur talist gölluð á grundvelli 27. gr. sömu laga.

25

Eins og rakið hefur verið lýsti aðaláfrýjandi því yfir í kaupsamningi að hún yndi ástandi fasteignarinnar eftir ástandsskoðun sem aðilar höfðu komið sér saman um að fram færi. Sú yfirlýsing getur einungis tekið til annmarka sem aðaláfrýjandi og aðrir sem önnuðust þá skoðun sáu eða máttu sjá við hana. Hægðarleikur hefði verið að fara upp í þakrými yfir steyptri þakplötu við þá skoðun til að huga að ástandi þaksins.

Hefði nánari skoðun farið fram á þakrýminu, þar sem útfellingar voru greinilegar í steyptum veggjum, verður að ætla að aðaláfrýjandi hefði fengið þá skýringu, sem gagnáfrýjendur hafa gefið í málinu, að þær væru gamlar og að komist hefði verið fyrir lekann. Þá liggur ekki fyrir að sprungur í útveggjum og steyptum veggjum sem ganga upp fyrir þakið hafi á þeim tíma sem skoðun fór fram verið svo ljósar að framangreind yfirlýsing aðaláfrýjanda hafi þýðingu.

26

Með sömu rökum verður ekki talið að aðaláfrýjandi hafi með vísan til 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 glatað rétti til að bera fyrir sig þá galla sem kröfugerð hennar byggist á. Á það við þó að skoðunarskylda hennar hafi verið ríkari en ella vegna fyrirvarans um ástandsskoðun fasteignarinnar og þess að húsasmíðameistari með langa starfsreynslu annaðist skoðunina með aðaláfrýjanda og eiginmanni hennar. Verður í því efni meðal annars að líta til þess að af söluyfirliti mátti ráða að múrviðgerðir hefðu nýlega farið fram á fasteigninni og að þakkantur væri nýr. Af þeim sökum var eðlilegt að athyglin beindist að öðru við ástandsskoðunina.

27

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema að ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Ekki er áskilið að seljandi hafi vitað eða mátt vita um þá ágalla sem fasteignin er haldin, þó að réttaráhrif kunni að verða önnur ef hann hefur gert það.

28

Miðað við það sem að framan er rakið verður ekki á það fallist að gagnáfrýjendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu fasteignarinnar. Kemur þá til skoðunar hvort sá ágalli sem fyrir liggur að er á steyptum veggjum hússins, bæði í útveggjum og veggjum sem ganga upp fyrir þakið, rýri verðmæti hennar svo nokkru varði. Í athugasemdum við ákvæðið í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 40/2002 kemur fram að orðin „rýri verðmæti hennar svo nokkru varði“ séu vandskýrð. Ekki sé hægt að segja að þetta þýði að verðmætisrýrnunin þurfi að vera 10% til þess að galli teljist vera fyrir hendi. Það sé háð ýmsum atriðum hvort hægt sé að segja að galli rýri verðmæti eignar svo nokkru varði. Sé fasteign nýleg er í athugasemdunum talið að minna þurfi til en þegar um mjög gamlar fasteignir er að ræða. Almennt ástand og útlit fasteignar kunni einnig að skipta máli. Kaupandi sem kaupi eign sem líti mjög vel út og virðist í góðu ástandi þurfi ekki að sætta sig við sama lágmark og sá sem kaupi eign sem er bersýnilega í slæmu ástandi. Í athugasemdunum kemur fram að það kunni að vera að 10% yrði talið hæfilegt lágmark um gamlar eignir en jafnframt tekið fram að það hlutfall sé of hátt fyrir yngri eignir.

29

Ekki var með matsgerð dómkvadds matsmanns leitað svara um verðmætisrýrnun fasteignarinnar vegna framangreindra ágalla. Þar er einungis varpað ljósi á hvað það komi til með að kosta að gera við skemmdir og hindra leka. Eins og málið liggur fyrir verður þó að ganga út frá því að þessi kostnaður endurspegli að stórum hluta þá verðmætisrýrnun sem ágallinn hefur í för með sér. Á móti getur að einhverju leyti þurft að horfa til verðmætisaukningar vegna endurbóta.

30

Í matsgerð er lagt mat á kostnað vegna efnis og vinnu við að brjóta vesturhorn á svölum og endursteypa þær, að brjóta kant nálægt miðjum norðurvegg og endursteypa hann, að þvo málningu af norðurhlið með háþrýstiþvotti, sílan- bera hliðina og mála með akrýlbundinni málningu, að brjóta lausa pússningu af austurhlið, að fjarlægja kanta á suðurhlið, að klæða allar aðrar hliðar en norðurhlið með einangraðri, loftræstri álklæðingu og að klæða steypta kanta sem gangi upp úr þaki í heild með áfellum sem gangi niður og út á þakið. Í sundurliðun á kostnaði í matsgerð er einstökum verkliðum lýst nánar, auk þess sem þar eru ýmsir almennir verkþættir sem eru nauðsynlegir til að vinna verkið, svo sem vegna leigu á verkpöllum, gerð uppdrátta, verkstjórnar og eftirlits. Samtals kemst matsmaður að þeirri niðurstöðu að heildarkostnaður við verkið nemi 13.872.484 krónum og hefur þá verið tekið tillit til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað, eins og áður segir. Hlutur aðaláfrýjanda í þeim kostnaði nemur stefnufjárhæð málsins, 10.853.831 krónu.

31

Matsgerðinni hefur ekki verið hnekkt um kostnað vegna einstakra verkþátta.

Gagnáfrýjendur telja þó að lækka beri umræddan kostnað með hliðstæðum rökum og gert var í héraðsdómi. Við aðalmeðferð málsins í Landsrétti var því einnig haldið fram að lækka beri kostnaðinn um allan virðisaukaskatt af vinnu á verkstað með vísan til bráðabirgðaákvæðis í lögum nr. 50/1988 en ekki aðeins um 60% virðisaukaskattsins í samræmi við 42. gr. laganna. Á þeim tíma sem mál þetta var höfðað 23. janúar 2020 átti aðaláfrýjandi kost á endurgreiðslu á 60% af virðisaukaskatti af vinnu á byggingarstað. Við afmörkun á tjóni hennar ber í samræmi við dómaframkvæmd að miða við það hlutfall, svo sem gert er í matsgerð dómkvadds matsmanns.

32

Í héraðsdómi var kostnaði vegna viðgerða á þaki að fjárhæð 3.065.500 krónur hafnað með vísan til þess að aðaláfrýjandi hefði vanrækt skoðunarskyldu sína á þakinu samkvæmt 29. gr. laga nr. 40/2002. Kostnaður vegna almennra verkþátta voru með vísan til þessa einnig lækkaðir hlutfallslega um 25%, úr 2.063.652 krónum í 1.547.739 krónur. Í héraðsdómi voru tilgreindir kostnaðarliðir vegna viðgerða á veggjum jafnframt lækkaðir um 50% með þeim rökum að þar kæmi nýtt í staðinn fyrir gamalt.

Með vísan til þessara atriða var talið að mögulegur afsláttur af kaupverði umræddrar fasteignar gæti numið 4.993.132 krónum sem væri 8,8% af kaupverði hennar. Í því ljósi og með vísan til aldurs og ástands fasteignarinnar voru gagnáfrýjendur sýknaðir af afsláttarkröfu aðaláfrýjanda þar sem ekki lægi fyrir að ágallinn rýrði verðmæti hennar svo nokkru varðaði.

33

Svo sem að framan er rakið er niðurstaða Landsréttar aftur á móti sú að ekki sé með vísan til 29. gr. laga nr. 40/2002 unnt að hafna þeim hluta dómkröfu aðaláfrýjanda sem í málatilbúnaði aðila er tengd við leka á þaki. Þegar af þeirri ástæðu telst sannað með matsgerð dómkvadds matsmanns að verðmætisrýrnun fasteignarinnar vegna ágalla, sem voru á steyptum veggjum hennar við afhendingu, nái því marki að fasteignin teljist gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt því er á það fallist að aðaláfrýjandi eigi rétt til afsláttar af kaupverði fasteignarinnar á grundvelli 34

Eins og fram er komið er í matsgerð lagt til að útveggir á öðrum hliðum en norðurhlið hússins verði klæddir með einangraðri, loftræstri álklæðningu auk þess sem steyptir veggir, sem ganga upp úr þaki, verði klæddir í heild sinni með áfellum. Þar er því haldið fram að fullnægjandi múrviðgerðir yrðu álíka dýrar og ódýr klæðning. Útskýrði matsmaðurinn þá ályktun nánar í skýrslutöku fyrir Landsrétti. Hvað sem því líður verður að líta til þess að aðaláfrýjandi keypti tæplega 40 ára gamla steinsteypta fasteign með engri klæðningu. Ganga verður út frá því að nokkur verðmætisaukning felist í slíkri klæðningu, sem dregur úr viðhaldsþörf fasteignarinnar, í samanburði við að húsið yrði áfram óklætt. Samkvæmt matsgerð nemur efniskostnaður vegna klæðningar ríflega 5,5 milljónum króna. Þykir hæfilegt að færa upphæð afsláttar af kaupverði fasteignarinnar af framangreindri ástæðu úr 10.853.831 krónu niður í 8.000.000 króna eða um ríflega 25%. Verður fjárkrafa aðaláfrýjanda tekin til greina að því leyti.

35

Aðaláfrýjandi krefst dráttarvaxta frá þeim degi er mánuður var liðinn frá því að lögmaður hennar sendi lögmanni gagnáfrýjenda bréf 8. ágúst 2019, þar sem greint var frá niðurstöðu matsgerðar sem fylgdi bréfinu, og óskað eftir því að gengið yrði til uppgjörs í samræmi við þá niðurstöðu. Með vísan til 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 ber að fallast á þá kröfu eins og í dómsorði greinir.

36

Samkvæmt 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður gagnáfrýjendum gert að greiða aðaláfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti, sem ákveðinn er í einu lagi, eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð :

Gagnáfrýjendur, A-kvk-nf M-kvk-nf T-kk-nf og Ó-kk-nf Ó-kk-nf, greiði aðaláfrýjanda, B-kvk-þgf H-kvk-þgf K-kvk-þgf, 8.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 8. september 2019 til greiðsludags.

Gagnáfrýjendur greiði aðaláfrýjanda 5.000.000 króna í málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.