588/2020

Útdráttur

A höfðaði mál gegn U og krafðist eftirstöðva kaupverðs vegna sölu fasteignarinnar B. U höfðaði gagnsök gegn A og krafðist afsláttar og/eða skaðabóta vegna ýmissa galla sem hún taldi vera á fasteigninni. Í dómi héraðsdóms sem staðfestur var í Landsrétti kom fram að ástand fasteignarinnar hefði ekki verið lakara hvað varðaði steypta veggi, fráveitumál og innra skipulag en U hefði mátt ætla eftir ítarlega skoðun á henni, að teknu tilliti til aldurs hússins, lýsingar, fyrirvara í söluyfirliti og söluverðs fasteignarinnar, og voru þau atriði því ekki metin til galla í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sbr. 1. mgr. 29. gr. laganna. Að því er varðaði raka- og mygluskemmdir sem komu í ljós eftir að innréttingar í fasteigninni voru fjarlægðar var ekki talið fram komið að A hefði vanrækt upplýsingaskyldu sína eða með öðrum hætti sýnt af sér saknæma háttsemi við kaupin þannig að um galla væri að ræða í skilningi 26. og 27. gr. laganna. Þá var ekki talið að verðmætisrýrnun fasteignarinnar vegna þeirra skemmda hefði fullnægt því skilyrði 18. gr. laganna að rýra verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varðaði þannig að skemmdirnar yrðu taldar til galla sem A bæri ábyrgð á. Með vísan til 26. gr. laganna var á hinn bóginn fallist á skaðabótaábyrgð A vegna músagangs í fasteigninni, kostnaðar sem U hafði af því að rýma fasteignina og vegna afnotamissis U á henni meðan á rýmingu og grunnþrifum hennar stóð. Var skaðabótakröfu U skuldajafnað við kröfu A um greiðslu eftirstöðva kaupverðsins og U gert að greiða A mismuninn.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómarinn J-kk-nf S-kk-nf, I-kk-nf E-kk-nf settur landsréttardómari og K-kk-nf A-kk-ef byggingaverkfræðingur.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 19. október 2020. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 29. september 2020 í málinu nr. E- 896/2018.

2

Aðaláfrýjandi krefst þess að gagnáfrýjanda verði gert að greiða henni 14.945.505 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. maí 2017 til 20. júlí 2019, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Gagnáfrýjandi áfrýjaði málinu fyrir sitt leyti 12. janúar 2021. Í aðalsök krefst hún sýknu af kröfum aðaláfrýjanda. Í gagnsök krefst hún þess að aðaláfrýjanda verði gert að greiða sér 9.827.903 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 14. ágúst 2017 til greiðsludags. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

4

Í gagnsök krefst aðaláfrýjandi sýknu af öllum kröfum gagnáfrýjanda.

Málsatvik og sönnunarfærsla

5

Atvik málsins eru skilmerkilega rakin í hinum áfrýjaða dómi.

6

Við meðferð málsins fyrir Landsrétti lagði aðaláfrýjandi fram ný gögn. Þar á meðal er fasteignaauglýsing fyrir Brekkuland 4 a ásamt upplýsingum um söluverð tiltekinna fasteigna í Mosfellsbæ, söluyfirlit frá fasteignasölu vegna hinnar umdeildu fasteignar, tölvupóstur 8. desember 2020 frá G-kvk-þgf G-kvk-þgf E-kvk-þgf sveppafræðingi, tölvupóstsamskipti 14. febrúar 2021 við E-kvk-þf R-kvk-þf sem bjó í hinni umdeildu fasteign til ársins 2012, tölvupóstsamskipti við R-kk-þf Ó-kk-þf yfirmatsmann 2. mars 2021 þar sem hann staðfestir að í yfirmatsgerðinni hafi verið tekið tillit til hefðbundinnar afskriftar vegna aldurs fyrri eldhúsinnréttingar og bréf 22. janúar 2021 frá R-kk-þgf Ó-kk-þgf R-kk-þgf meindýraeyði. Gagnáfrýjandi lagði einnig fram ný gögn um kostnað við þrif og leigu á geymsluhúsnæði.

7

Við aðalmeðferð málsins fyrir Landsrétti skoðuðu dómarar vettvang ásamt lögmönnum og fulltrúum málsaðila.

Niðurstaða

8

Vitnið H-kk-nf F-kk-nf H-kk-nf, löggiltur fasteignasali, sem annaðist sölu hinnar umdeildu fasteignar bar fyrir héraðsdómi að hann hefði metið ástand fasteignarinnar þannig að komið hafi verið að viðhaldi bæði að utan og innan. Af þeirri ástæðu hefði þess verið getið í söluyfirliti að kominn væri tími á viðhald á húsinu og fasteignin hefði verið verðmetin í samræmi við það. Með vísan til þessa og þess að söluverð fasteignarinnar var nálægt skráðu fasteignamati og brunabótamati hennar er staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að söluverð fasteignarinnar samræmist því að þörf hafi verið á nokkrum endurbótum á eigninni.

9

Í 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup kemur fram að kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Svo sem rakið er í hinum áfrýjaða dómi var tekið fram í söluyfirliti að kominn væri tími á viðhald hússins, „m. a. glugga (mála og skipta um eitthvað tréverk), mála þak og kanna rennur“. Samkvæmt þessu var fullt tilefni fyrir aðaláfrýjanda að ganga nánar úr skugga um ástand á gluggum og rennum hússins ef hún taldi það skipta máli við kaupin. Getur aðaláfrýjandi því ekki reist kröfur vegna skemmda á eldhúsinnréttingu á hendur gagnáfrýjanda á leka í norðurglugga í eldhúsi, ástandi renna og skorti á niðurföllum.

10

Í yfirmatsgerð sem liggur fyrir segir að rakaálag á útveggjum vegna þess að þakrennur voru ekki tengdar við frárennsli komi ofaná árlega rakauppsöfnun í útveggjum og að við það stóraukist hættan á raka- og mygluskemmdum. Yfirborð útveggja sé auk þess opið fyrir raka þar sem þeir séu með ómeðhöndlaðri mótaáferð og ómúraðir. Töldu yfirmatsmenn að þetta gæti hafa haft áhrif á rakamyndun sem varð vart við í eldhúsi og í gólfkverk í þvottahúsi. Fyrir dómi bar yfirmatsmaðurinn R-kk-nf Ó-kk-nf að þessi þáttur væri ekki stór í rakaálagi á veggina. Í yfirmatsgerðinni eru að öðru leyti staðfestar niðurstöður undirmats um orsakir rakaþéttingar í húsinu. Af matsgerðunum verður ráðið að aðrar rakaskemmdir en þær sem voru tengdar leka í norðurglugga í eldhúsi væru ekki tilkomnar vegna utanaðkomandi leka. Rakaþéttingar á öðrum stöðum væru að mestu fyrirsjáanlegar og algengar við þær aðstæður sem voru fyrir hendi.

11

Svo sem áður er rakið lagði aðaláfrýjandi fyrir Landsrétt tölvupóst frá R-kk-þgf Ó-kk-þgf þar sem hann staðfestir að í yfirmatsgerðinni hafi verið tekið tillit til hefðbundinnar afskriftar vegna aldurs fyrri eldhúsinnréttingar. Í hinum áfrýjaða dómi kemur fram að samkvæmt sundurliðun yfirmatsmanna væri kostnaður við úrbætur í eldhúsi metinn 10.253.000 krónur og að það hafi verið niðurstaða dómsins að sú fjárhæð fæli í sér kostnað við að láta sérsmíða nýja eldhúsinnréttingu. Í yfirmatsgerðinni er ekki að finna neinar vísbendingar um að við kostnaðarmatið hafi verið tekið tillit til þess að ný innrétting kæmi í stað 30 ára gamallar innréttingar.

Fallist er á það með héraðsdómi að leggja verði til grundvallar að í matinu hafi ekki verið tekið tillit til þess að ný eldhúsinnrétting kæmi í stað eldri innréttingar.

12

Í hinum áfrýjaða dómi var komist að þeirri niðurstöðu að gagnáfrýjandi skyldi greiða aðaláfrýjanda 230.000 krónur í bætur vegna galla sem fólst í músagangi í hinni seldu fasteign. Svo sem þar er rakið bar fyrrverandi leigjandi gagnáfrýjanda um það fyrir héraðsdómi að hann hafi orðið var við músagang í húsnæðinu og að gagnáfrýjanda hafi verið kunnugt um það. Í undirmati, sem staðfest var með yfirmatsgerð, er tekið fram að undirmatsmaður hafi séð mús í húsinu, auk þess sem ummerki væru um að mýs hefðu grafið sig í einangrunarplast með lögnum í þvottahúsi og við stofuglugga að utan. Þá voru merki um mýs í tækjaklefa og í beði í stétt hjá aðaldyrum. Var það niðurstaða undirmatsmanns að frágangur væri þannig á nokkrum stöðum að mýs kæmust að einangrunarplasti. Með vísan til þessa þykir sannað að vart hafi verið við músagang í húsinu áður en það var selt og að gagnáfrýjanda hafi mátt vera kunnugt um hann.

13

Að framangreindu gættu en að öðru leyti með vísa til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

14

Aðaláfrýjanda verður gert að greiða gagnáfrýjanda málskostnað fyrir Landsrétti svo sem nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð :

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Aðaláfrýjandi, U-kvk-nf S-kvk-nf S-kvk-nf, greiði gagnáfrýjanda, Ö-kvk-þgf G-kvk-þgf R-kvk-þgf, 1.000.000 króna í málskostnað fyrir Landsrétti.