549/2018

Útdráttur

Á og G kröfðust greiðslu úr hendi R, S og Á húsfélagi á grundvelli 51. og 52. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús þar sem gagnáfrýjendur hefðu með athöfnum sínum og athafnaleysi komið í veg fyrir nauðsynlegt viðhald og viðgerðir á fjöleignarhúsinu vegna leka í íbúð Á og G. Var ágreiningur milli aðila um hvernig skyldi hátta viðhaldi og viðgerð á húsinu af þessum sökum. Í dómi Landsréttar kom fram að Á og G hefðu ekki leitt að því neina sönnun að ætlað tjón þeirra stafaði af því hvernig R og S hefðu hagað viðhaldi og meðferð séreignar sinnar, sbr. 51. gr. laga nr. 26/1994. Voru R og S því sýknuð af kröfum Á og G. Þá var ekki talið sýnt fram á að fullnægt væri skilyrðum 52. gr. laga nr. 26/1994 um að Á húsfélag hefði vanrækt skyldur sínar til viðhalds eða gert mistök sem leiddi til þess að það bæri ábyrgð á tjóni vegna lekans. Á hinn bóginn var fallist á með Á og G að við þær aðstæður sem uppi voru í málinu hefði þeim verið rétt að afla frekari sönnunar á nauðsyn viðgerða á fasteigninni og umfangi þeirra. Með yfirmatsgerð hefði þörf á viðhaldi hússins verið staðfest. Yfirmatsgerðin hefði síðar verið lögð til grundvallar í viðskiptum aðila við kaup R og S á íbúð Á og G. Var Á húsfélagi því gert að greiða útlagðan kostnað Á og G við að afla matsgerðarinnar, sbr. 3. mgr. 38. gr. laga nr. 26/1994, að frádreginni hlutdeild íbúðar aðaláfrýjenda. Var Á húsfélag sýknað af dómkröfum Á og G að öðru leyti.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir K-kvk-nf S-kvk-nf, S-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf og V-kk-nf H. V-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Aðaláfrýjendur skutu málinu til Landsréttar 3. júlí 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 6. júní 2018 í málinu nr. E314/2017.

2 Aðaláfrýjendur krefjast þess að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og honum breytt á þá leið að gagnáfrýjendur verði, sameiginlega, dæmdir til að greiða aðaláfrýjendum 20.809.433 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá þingfestingu málsins í héraði og til greiðsludags. Þá krefjast aðaláfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Héraðsdómi var gagnáfrýjað 11. september 2018. Gagnáfrýjendur krefjast þess aðallega að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur að öðru leyti en hvað varðar málskostnað en til vara að kröfur aðaláfrýjenda verði lækkaðar. Þá krefjast gagnáfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti en til vara að málskostnaður í Landsrétti falli niður.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4 Eins og fram kemur í hinum áfrýjaða dómi keyptu aðaláfrýjendur árið 1999 íbúð í kjallara í fjöleignarhúsinu að Álfheimum 23 í Reykjavík, merkta 0001. Árið 2007 seldu þau þá íbúð og keyptu íbúð á 2. hæð hússins, merkta 0201. Íbúð á 1. hæð, merkt 0101, var í eigu móður gagnáfrýjanda A. Í kjölfar andláts hennar eignaðist gagnáfrýjandi, S-kvk-nf E-kvk-nf íbúðina 27. júlí 2011 og er nú eigandi hennar ásamt gagnáfrýjanda R-kk-þgf.

5 Í hinum áfrýjaða dómi er lýst langvinnum ágreiningi milli íbúa fjöleignarhússins, þar á meðal milli aðaláfrýjenda og gagnáfrýjenda um hvernig skyldi hátta viðhaldi og viðgerðum á fjöleignarhúsinu, meðal annars vegna lekavandamála í svefnherbergjum á 1. og 2. hæð. Af gögnum málsins verður ráðið að aðaláfrýjendur vildu ganga lengra en gagnáfrýjendur í að afla álits og matsgerða sérfræðinga um ástand hússins og þörf á viðhaldi og viðgerðum á því. Á fundi í húsfélaginu 22. mars 2012 var tilboð Eflu verkfræðistofu í ástandsmat og áætlanagerð vegna viðhalds á fasteigninni samþykkt. Gagnáfrýjendur stóðu ekki að samþykkt húsfundarins. Framangreint ástandsmat verkfræðistofunnar lá fyrir í maí 2012 og voru þar lagðar til nánar tilgreindar viðgerðir á fjöleignarhúsinu og kostnaður við þær áætlaður.

6 Á aðalfundi húsfélagsins 11. júní 2012 varð sú breyting á afstöðu fulltrúa eigenda, að gagnáfrýjendur mynduðu meirihluta með eigendum íbúðar á þriðju hæð. Meirihlutinn ákvað að falla frá áður boðaðri dagskrá fundarins þar sem ekki hefði verið löglega til hans boðað. Ekki varð því af því að tillögur verkfræðistofunnar kæmu þá til afgreiðslu. Aðaláfrýjandi Á-kvk-nf lét af þessu tilefni bóka að aðaláfrýjendur áskildu sér rétt til að ráðast í framkvæmdir á grundvelli 38. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

7 Nýr aðalfundur húsfélagsins 9. ágúst 2012 hafnaði því að fara að tillögum verkfræðistofunnar. Þess í stað voru tillögur gagnáfrýjanda R-kk-ef um viðgerðir á ytra byrði hússins lagðar fram og boðað að þær yrðu teknar fyrir á næsta húsfundi. Þá var samþykkt að gagnáfrýjandi R-kk-nf skyldi vera umsjónarmaður húsfélagsins í umboði stjórnar þess, sbr. 67. gr. laga nr. 26/1994.

8 Ágreiningur aðila um hvernig bæri að standa að viðhaldi fasteignarinnar hélt áfram eins og nánar er lýst í héraðsdómi. Tókust aðilar meðal annars á um hvort dómkveðja skyldi matsmenn til að meta ástand fasteignarinnar.

9 Með kaupsamningi 12. maí 2016 keyptu gagnáfrýjendur, S-kvk-nf E-kvk-nf og R-kk-nf, íbúð aðaláfrýjenda.

Niðurstaða

10 Aðaláfrýjendur byggja á því að gagnáfrýjendur hafi með athöfnum sínum og athafnaleysi komið í veg fyrir nauðsynlegt viðhald og viðgerðir á fjöleignarhúsinu allt frá júnímánuði 2012 og þannig valdið aðaláfrýjendum tjóni, sem krafist er greiðslu á með vísan til 51. og 52. gr. laga nr. 26/1994 og almennra reglna skaðabótaréttarins.

11 Samkvæmt 51. gr. laga nr. 26/1994 er eigandi séreignar ábyrgur gagnvart öðrum eigendum fjöleignarhúss og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu á viðhaldi séreignar, búnaði hennar og lögnum, mistökum við meðferð hennar og viðhald eða bilun á búnaði séreignar og lögnum þótt eiganda verði ekki um það kennt. Aðaláfrýjendur hafa ekki leitt að því neina sönnun að ætlað tjón þeirra stafi af því hvernig gagnáfrýjendur, S-kvk-nf E-kvk-nf og R-kk-nf, höguðu viðhaldi og meðferð séreignar sinnar. Að því gættu og að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður niðurstaða hans um sýknu þessara gagnáfrýjenda af öllum kröfum aðalafrýjenda staðfest.

12 Skaðabótakrafa aðaláfrýjenda er í sex liðum. Einn þeirra varðar útlagðan kostnað þeirra vegna matsmála að fjárhæð 4.965.626 krónur. Þessi liður skaðabótakröfu þeirra byggist á 38. gr. laga nr. 26/1994. Byggja aðaláfrýjendur á því að þeim hafi verið nauðsynlegt að afla sönnunar með matsgerðum dómkvaddra matsmanna, bæði undir og yfirmats, á nauðsyn viðgerða á fasteigninni, umfangi og líklegum kostnaði við þær. Niðurstöður matsgerðanna hafi í meginatriðum staðfest þörf á viðhaldi hússins og því beri þeim endurgreiðsla á útlögðum kostnaði við þær, auk lögmannskostnaðar vegna matsmálanna.

13 Fyrir húsfélaginu lá ástandsmat verkfræðistofunnar Eflu frá árinu 2012, eins og áður er rakið, er staðfesti nauðsyn á viðhaldi en ágreiningur var með aðilum um gæði tillagnanna sem þar komu fram og hvort nauðsynlegt væri að ráðast í allar þær framkvæmdir sem þar voru lagðar til. Gagnáfrýjandi R-kk-nf tefldi meðal annars fram eigin framkvæmdaáætlun sem gekk ekki jafn langt og tillögur verkfræðistofunnar. Verður fallist á með aðaláfrýjendum að við þær aðstæður hafi þeim verið rétt að afla frekari sönnunar á nauðsyn viðgerða á fasteigninni og umfangi þeirra. Með yfirmatsgerð frá júní 2015 var viðhaldsþörfin staðfest. Við kaup gagnáfrýjenda, R-kk-ef og S-kvk-ef E-kvk-ef, á íbúð aðaláfrýjenda vorið 2016 var við ákvörðun kaupverðs tekið tillit til hlutar aðaláfrýjenda í kostnaði við nauðsynlegt viðhald á fasteigninni samkvæmt yfirmatsgerðinni. Samkvæmt framansögðu var matsgerðin lögð til grundvallar í lögskiptum aðila. Eiga aðaláfrýjendur því rétt á að útlagður kostnaður þeirra við að afla matsgerðarinnar sé greiddur af húsfélaginu, sbr. 3. mgr. 38. gr. laga nr. 26/1994 að frádreginni hlutdeild íbúðar aðaláfrýjenda. Útlagður kostnaður aðaláfrýjenda við framangreindar matsgerðir nam samtals 2.277.000 krónum. Frá þeirri fjárhæð dragast 28,2% vegna eignarhluta aðaláfrýjenda í fjöleignarhúsinu, 642.114 krónur. Ber gagnáfrýjanda, Álfheimum 23 húsfélagi, að greiða aðaláfrýjendum mismuninn eða 1.634.886 krónur. Ekki verður talið að aðaláfrýjendur eigi heimtingu á því að lögmannskostnaður þeirra vegna matsmálanna verði bættur en fram er komið í málinu að aðaláfrýjendur fengu greiddan tildæmdan málskostnað, 400.000 krónur, úr hendi gagnáfrýjenda vegna reksturs matsmálsins fyrir Hæstarétti og að eigendur kjallaraíbúðar í fjöleignarhúsinu greiddu aðaláfrýjendum 450.869 krónur vegna þess.

14 Í öðru lagi krefjast aðaláfrýjendur bóta að fjárhæð 849.050 krónur vegna tjóns sem hafi orðið á fasteign þeirra og rekja megi til saknæmrar háttsemi gagnáfrýjenda, brota á 1. og 2. tl. 52. gr. laga nr. 26/1994 og ásetnings eða stórkostlegs gáleysis með því að stöðva ekki leka frá svölum og hafa ekki brugðist við ítrekuðum óskum og kröfum aðaláfrýjenda um úrbætur. Afleiðingin hafi orðið sú að íbúð aðaláfrýjenda hafi orðið óíbúðarhæf vegna lekaskemmda og kostnaður vegna viðgerðar hafi verið metinn 849.050 krónur. Í tengslum við kaup gagnáfrýjenda á íbúð aðaláfrýjenda vorið 2016 öfluðu aðilar verðmats tveggja fasteignasala. Verðmat er gagnáfrýjendur öfluðu hljóðaði upp á 43.000.000 króna en verðmat er aðaláfrýjendur öfluðu kvað á um 48.000.000 króna. Bæði verðmötin miðuðust við að búið væri að gera við þá galla sem til staðar voru „á eigninni en leki hefur verið til staðar í hjónaherbergi, sameign og í bílskúr“. Kaupverð íbúðar aðaláfrýjenda, sem gagnáfrýjendur inntu af hendi í viðskiptum þeirra nam 47.918.558 krónum. Í gögnum málsins kemur fram að kauptilboð það, er aðaláfrýjendur samþykktu, miðaði við að íbúðin væri metin á 51.000.000 krónur. Frá þeirri fjárhæð var svo dreginn hlutur aðaláfrýjenda í fyrirhuguðum framkvæmdum, samtals 3.081.442 krónur. Söluverð íbúðarinnar var því 3.000.000 krónum hærra en verðmat fasteignasala, sem aðaláfrýjendur öfluðu, kvað á um. Þegar af þeirri ástæðu verður ekki talið að aðaláfrýjendur hafi fært sönnur fyrir því að þau hafi orðið fyrir tjóni vegna ástands íbúðarinnar.

15 Í þriðja lagi krefjast aðaláfrýjendur 1.482.000 króna greiðslu vegna skemmda á innbúi. Telja aðaláfrýjendur að innbúið hafi skemmst og að hluta til orðið ónýtt vegna myglu og raka sem borist hafi frá svölum íbúðar gagnáfrýjenda. Fjárkrafan er byggð á niðurstöðu dómkvadds matsmanns. Fyrir liggur að matsmaður, sem mat kostnað við hreinsun innbús, sá ekki þá muni er hann tók til mats heldur byggði mat sitt á lista yfir innbúið og verðmæti þess, sem kom frá fyrirtækinu Flotvaka. Þessa lista var einhliða aflað af aðaláfrýjendum. Tjón þeirra er því ósannað. 16 Í fjórða lagi krefjast aðaláfrýjendur bóta vegna tapaðra tekna aðaláfrýjanda Á-kvk-ef af störfum sem dagmóðir að fjárhæð 3.512.774 krónur en hún hafi flutt úr íbúðinni 23. mars 2013 þar sem íbúðin hafi orðið óíbúðarhæf vegna leka og hún ekki getað gætt barna þar. Samkvæmt skoðun Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkurborgar var íbúðin íbúðarhæf 29. ágúst 2013 og var börnum ekki talin stafa hætta af afmörkuðum rakaskemmdum sem voru í svefnherbergi. Því er bótaskyldu gagnáfrýjanda á ætluðu tjóni aðaláfrýjanda hafnað.

17 Í fimmta lagi krefjast aðaláfrýjendur bóta að fjárhæð 8.500.000 krónur vegna afnotamissis íbúðar sinnar sakir ofríkis af hálfu gagnáfrýjanda og aðgerðarleysis þeirra hvað varðar viðhald fjöleignarhússins. Með sömu rökum og greinir í málsgrein 16 er ekki fallist á bótaskyldu gagnáfrýjenda hvað þennan lið varðar.

18 Í sjötta lagi krefjast aðaláfrýjendur miskabóta að fjárhæð 1.500.000 krónur á grundvelli bliðar 1. mgr. 26. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993. Samkvæmt ákvæðinu er heimilt að láta þann sem ábyrgð ber á ólögmætri meingerð gegn frelsi, friði, æru eða persónu annars manns greiða miskabætur til þess sem misgert er við. Ekki verður talið að skilyrðum lagaákvæðisins fyrir greiðslu miskabóta sé fullnægt í málinu.

19 Samkvæmt því sem að framan greinir og að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður gagnáfrýjandi, Álfheimar 23 húsfélag, sýknaður af dómkröfum aðaláfrýjenda að öðru leyti en því að hann verður dæmdur til að endurgreiða aðaláfrýjendum kostnað við öflun matsgerða eins og greinir í dómsorði.

20 Ákvæði héraðsdóms um málskostnað verður staðfest.

21 Rétt þykir að málskostnaður milli aðila fyrir Landsrétti falli niður.

Dómsorð:

Gagnáfrýjendur, R-kk-nf S. G-kk-nf og S-kvk-nf E-kvk-nf E-kvk-nf, eru sýknuð af kröfum aðaláfrýjenda, Á-kvk-ef G-kvk-ef og G-kk-ef I. B-kk-ef.

Gagnáfrýjandi, Álfheimar 23 húsfélag, greiði aðaláfrýjendum, Á-kvk-þgf G-kvk-þgf og G-kk-þgf I. B-kk-þgf, 1.634.886 krónur, með dráttarvöxtum frá 31. janúar 2017 til greiðsludags.

Hinn áfrýjaði dómur skal að öðru leyti vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Landsrétti fellur niður.