691/2018

Útdráttur

B og Þ kröfðust þess að Í ehf. yrði gert að fjarlægja svefnskála af þinglýstri jörð þeirra að viðlögðum dagsektum og kröfðust greiðslu fyrir vangoldna leigu fyrir árið 2015. Í ehf. hafði haft lóðina á leigu frá árinu 2001 en leigutíminn rann út 31. desember 2015. Að leigutíma loknum átti Í ehf. forleigurétt að hinni leigðu lóð en lóðarleigusamningurinn var ekki endurnýjaður meðal annars vegna ágreinings um landamerki. Í ehf. andmælti því að B og Þ gætu einhliða ákveðið nýja leigufjárhæð þar sem þau yrðu að bjóða landið til leigu á almennum markaði svo að almennt markaðsverð fyndist og ætti hann síðan forleigurétt á þeim kjörum. Í dómi Landsréttar kom fram að ekki væri kveðið á um það í lóðarleigusamningnum að hendur leigusala væru bundnar með þessum hætti og ættu lög nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús og húsaleigulög nr. 36/1994 ekki við um samningssamband aðila. Þar sem Í ehf. kaus að ganga ekki inn í fimm lóðarleigusamninga um heildarleigu á lóðinni var litið svo á að forleiguréttur hans hefði fallið niður. Í ljósi þess og að B og Þ voru þinglýstir eigendur lóðarinnar og höfðu full eignarráð hennar að loknum leigutíma var dómur héraðsdóms staðfestur að því er varðaði skyldu Í ehf. til að fjarlægja svefnskála af lóð B og Þ að viðlögðum nánar tilgreindum dagsektum. Á hinn bóginn hafði Í ehf. greitt fyrrum eiganda jarðarinnar leigugreiðslur fyrir árið 2015 í góðri trú og var hann því sýknaður af þeirri kröfu.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kk-nf E. J-kk-nf og S-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf og E-kk-nf Ó-kk-nf, settur landsréttardómari.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 30. ágúst 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Austurlands 6. ágúst 2018 í málinu nr. E93/2016. 2 Áfrýjandi krefst þess að héraðsdómur verði ómerktur og málinu vísað heim í hérað til aðalmeðferðar og dómsálagningar að nýju að því er tekur til niðurstöðu hans um að áfrýjanda sé skylt að fjarlægja svefnskála, fastanúmer 20181954, af lóð með landnúmeri 160136, innan 90 daga frá dómsuppsögu, að viðlögðum 30.000 króna dagsektum eftir það tímamark og að áfrýjanda beri að greiða stefndu 97.048 krónur auk nánar tilgreindra dráttarvaxta. Áfrýjandi krefst staðfestingar á niðurstöðu héraðsdóms um frávísun á kröfum stefndu um greiðslu skaðabóta úr hendi áfrýjanda. Til vara að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og breytt á þann veg að áfrýjandi verði sýknaður af öllum kröfum stefndu. Að öðrum kosti að áfrýjandi verði sýknaður af kröfum stefndu að svo stöddu. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Málsatvik

4 Stefndu eru þinglýstir eigendur jarðarinnar Kálfafellsstaðar, landnúmer 160134, í Sveitarfélaginu Hornafirði, áður Borgarhafnarhreppi, samkvæmt afsali 12. maí 2015 en stefndu keyptu jörðina af kirkjumálasjóði. Íslenska ríkið var áður eigandi hennar. Samkvæmt afsalinu fylgdi með í kaupunum lóðin Kálfafellsstaður/Jöklasel landnúmer 160136. Samkvæmt gögnum málsins hafði lóðin verið leigð Jöklaferðum hf. með samningi við dóms og kirkjumálaráðuneytið 26. apríl 1992. Lóðin er 12,25 hektarar og er legu hennar lýst á uppdrætti sem fylgdi samningnum. Leigutími var 25 ár frá 1. janúar 1991 að telja og skyldi leigutaki að loknum leigutíma eiga forleigurétt að hinni leigðu lóð. Leigutaka var heimilt að reisa á lóðinni hús eða skála vegna ferðaþjónustu.

5 Með afsali 19. febrúar 2001 eignaðist áfrýjandi réttindi leigutaka til lóðarinnar og allra mannvirkja sem á henni voru en þá hafði þar verið reistur skálinn Jöklasel, fastanúmer 2181954. Leigutími samkvæmt lóðarleigusamningi rann út 31. desember 2015. Með bréfi lögmanns stefndu 1. mars 2016 var áfrýjanda boðið að ganga til samninga um gerð nýs lóðarleigusamnings en þó með þeim hætti að um yrði að ræða þriggja hektara spildu úr hinni leigðu lóð, að leigutími yrði til 10 ára og árlegt leigugjald yrði 3.000.000 króna, sem skyldi breytast árlega í samræmi við breytingar á vísitölu neysluverðs til verðtryggingar. Í tölvubréfi lögmanns áfrýjanda til stefndu 5. apríl 2016 segir að upp sé kominn ágreiningur um landamerki á svæðinu og áfrýjandi telji að landið sem skálinn standi á tilheyri nágrannajörðinni Borgarhöfn en ekki jörðinni Kálfafellsstað. Nauðsynlegt væri að leysa úr þeim ágreiningi áður en haldið yrði áfram viðræðum um nýjan leigusamning. Ekki kom til þess að gerður yrði nýr samningur milli aðila um lóðina meðal annars vegna ágreinings um landamerki.

6 Með bréfi 16. júní 2016 var skorað á áfrýjanda að upplýsa innan fjögurra vikna hvort hann hygðist nýta sér forleigurétt og ganga inn í fimm lóðarleigusamninga um heildarleigu á lóðinni sem stefndu hefðu gert við Völu ferðaþjónustu ehf. Niðurstaða

7 Áfrýjandi byggir ómerkingarkröfu sína á því að í hinum áfrýjaða dómi sé ekki tekin afstaða til allra málsástæðna hans og verulega skorti á rökstuðning og umfjöllun um sýknukröfu áfrýjanda vegna ágreinings um landamerki á milli jarðanna Kálfafellsstaðar og Borgarhafnar.

8 Í hinum áfrýjaða dómi var komist að efnislegri niðurstöðu um það að enginn ágreiningur væri í raun um staðsetningu eða mörk umræddrar lóðar og ágreiningur um merki jarðanna gæti ekki ráðið úrlausn þess ágreinings sem uppi væri í málinu. Þá verður ekki annað séð en að fjallað hafi verið um og tekin afstaða til annarra málsástæðna, sem uppi voru hafðar af áfrýjanda í málinu. Verður kröfu áfrýjanda um ómerkingu héraðsdóms því hafnað.

9 Í hinum áfrýjaða dómi var kröfu stefndu á hendur áfrýjanda um greiðslu skaðabóta vísað frá dómi. Stefndu kærðu ekki þann þátt málsins til Landsréttar og sætir hann því ekki endurskoðun í máli þessu.

10 Áfrýjandi byggir sýknukröfu sína á því að samkvæmt þinglýstum landamerkjum jarðanna Kálfafellsstaðar og Borgarhafnar og annarra heimilda þeim til stuðnings standi umdeildur skáli, Jöklasel, ekki á landi eða lóð Kálfafellsstaðar. Deilt sé um túlkun á landamerkjabréfum jarðanna í málinu og þess vegna sé uppi vafi um eignarrétt stefndu að lóðinni.

11 Undir rekstri málsins í héraði höfðaði áfrýjandi gagnsök í málinu og krafðist þess að viðurkennd yrðu með dómi nánar tilgreind mörk um landamerki milli jarðanna Borgarhafnar og Kálfafellsstaðar. Af hálfu gagnstefndu var þess krafist að gagnsökinni yrði vísað frá dómi og féllst héraðsdómur á þá kröfu með úrskurði 10. apríl 2017. Sá úrskurður var staðfestur með dómi Hæstaréttar 16. maí 2017 í máli nr. 264/2017. Fyrir liggur að nú er rekið sérstakt mál fyrir Héraðsdómi Austurlands þar sem hafðar eru uppi kröfur um viðurkenningu á tilgreindum landamerkjum nefndra jarða.

12 Í þinglýstri eignayfirlýsingu 15. apríl 2014 segir að með samkomulagi milli íslenska ríkisins og kirkjunnar um prestssetur og afhendingu þeirra, 20. október 2006, hafi kirkjumálasjóður eignast prestssetursjörðina Kálfafellsstað og sé eignarheimild kirkjumálasjóðs þinglýst með yfirlýsingu 10. október 2007. Tekið er fram að jörðinni tilheyri lóðin Kálfafellsstaður/Jöklasel, landnúmer 160136, 12,3 hektarar að stærð. Ríkissjóður Íslands sé þinglýstur eigandi lóðarinnar. Í greindri eignayfirlýsingu er því lýst yfir af hálfu ríkissjóðs Íslands að kirkjumálasjóður sé eigandi framangreindrar lóðar og leiðrétta þurfi eignarhald hennar í þinglýsingabók samkvæmt því. Eignayfirlýsingu þessari var þinglýst sem eignarheimild kirkjumálasjóðs fyrir framangreindri lóð og innfærð í þinglýsingabók 30. apríl 2014.

13 Eins og fyrr er rakið eignuðust stefndu jörðina Kálfafellsstað með kaupum af kirkjumálasjóði samkvæmt afsali 12. maí 2015. Í afsalinu er tilgreint að með í kaupunum fylgi lóðin Kálfafellsstaður/Jöklasel landnúmer 160136. Óumdeilt er að áfrýjandi eignaðist réttindi upphaflegs leigutaka til lóðarinnar og mannvirkja á henni 19. febrúar 2001. Gegn þinglýstum eignarheimildum stefndu yfir lóðinni, sem ekki hefur verið hnekkt, hefur áfrýjanda ekki tekist að sýna fram á að stefndu skorti heimild til að hafa uppi þær kröfur sem þau hafa gert í málinu.

14 Leigutími samkvæmt fyrrgreindum lóðarleigusamningi var 25 ár og rann því út 31. desember 2015. Að leigutíma liðnum átti leigutaki forleigurétt að hinni leigðu lóð. Líta verður svo á að stefndu hafi með bréfi 16. júní 2016 boðið áfrýjanda að nýta forleigurétt sinn og ganga inn í fimm lóðarleigusamninga um heildarleigu á lóðinni sem fullyrt var að þau hefðu gert við Völu ferðaþjónustu ehf., sem upplýst hefur verið að var félag í eigu stefndu. Í bréfinu var upplýst að árlegar leigugreiðslur samkvæmt umræddum leigusamningum væru 12.000.000 króna. Áfrýjanda var veittur fjögurra vikna frestur til að nýta sér forleiguréttinn.

15 Áfrýjandi hefur andmælt því að stefndu hafi getað ákveðið einhliða nýja leigufjárhæð á hinni umdeildu spildu og telur að bjóða verði landið til leigu á almennum markaði svo að almennt markaðsverð verði fundið. Áfrýjandi eigi síðan forleigurétt á þeim kjörum sem þannig verði ákvörðuð um hina leigðu lóð. Um þetta hefur áfrýjandi vísað til laga nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús og húsaleigulög nr. 36/1994.

16 Ekki var kveðið á um það í lóðarleigusamningnum að hendur leigusala væru bundnar með þeim hætti sem áfrýjandi heldur fram um ákvörðun leigufjárhæðar í framlengdum leigusamningi. Þá taka hvorki lög nr. 75/2008 né húsaleigulög til samningssambands málsaðila og ekki er tilefni til að beita ákvæðum þeirra með lögjöfnun um það.

17 Af hálfu áfrýjanda hefur ekki verið byggt á því á öðrum grundvelli en að framan greinir að stefndu hafi ekki með réttum hætti boðið honum að nýta forleigurétt sinn. Þar sem áfrýjandi kaus að ganga ekki inn í rétt leigutaka samkvæmt þeim leigusamningum sem lýst var í fyrrgreindu bréfi 16. júní 2016 og brást ekki við því með öðrum hætti, svo sem með því að krefjast frekari gagna eða upplýsinga um umrædda leigusamninga, verður að líta svo á að forleiguréttur hans hafi fallið niður.

18 Samkvæmt framansögðu og í ljósi þess að stefndu eru þinglýstir eigendur hinnar umdeildu lóðar og hafa full eignarráð hennar að loknum leigutíma áfrýjanda verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur að því er varðar skyldu áfrýjanda til að fjarlægja skálann af lóð stefndu, um dagsektir eins og nánar greinir í dómsorði og málskostnað í héraði.

19 Samkvæmt gögnum málsins barst áfrýjanda reikningur frá kirkjumálasjóði dagsettur 2. júní 2015 að fjárhæð 72.046 krónur vegna lóðarleigu fyrir tímabilið 1. júní 2015 til 1. júní 2016. Liggur fyrir að áfrýjandi greiddi leigufjárhæðina til kirkjumálasjóðs 9. júní sama ár en afsali til stefndu hafði þá ekki verið þinglýst. Með hliðsjón af því og framburði fyrirsvarsmanns áfrýjanda fyrir héraðsdómi verður ráðið að sú greiðsla hafi verið innt af hendi í góðri trú og verður áfrýjandi því sýknaður af kröfu stefndu um vangoldna lóðarleigu fyrir árið 2015.

20 Eftir úrslitum málsins verður áfrýjanda gert að greiða stefndu málskostnað fyrir Landsrétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur er staðfestur að því er varðar skyldu áfrýjanda, Íss og ævintýris ehf., til að fjarlægja svefnskála, fastanúmer 2181954, af lóð stefndu, B-kk-ef M-kk-ef J-kk-ef og Þ-kvk-ef G-kvk-ef I-kvk-ef, með landnúmerið 160136, innan 90 daga frá dómsuppsögu í Landsrétti að viðlögðum dagsektum að fjárhæð 30.000 krónur á dag eftir það tímamark er renni til stefndu.

Áfrýjandi, er sýknaður af kröfu stefndu, um vangoldna lóðarleigu fyrir árið 2015.

Ákvæði hins áfrýjaða dóms um málskostnað er staðfest.

Áfrýjandi greiði stefndu 700.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.