333/2022

Útdráttur

Ágreiningur aðila laut að forkaupsréttarákvæði í kaupsamningi um jörð, nánar tiltekið hvort hann hafi virkjast við yfirfærslu eignarréttar að henni frá S og B til einkahlutafélags í þeirra eigu, E ehf. Seljandi jarðarinnar samkvæmt kaupsamningnum var faðir áfrýjanda Á, réttargæslustefndu og stefnda S sem var kaupandi. Í samningnum var ákvæði þess efnis að systkini S ættu forkaupsrétt að jörðinni kysi hann að selja hana. Í dómi Landsréttar var rakið að við skýringu ákvæða er varða afmörkun og útfærslu forkaupsréttar yrði að horfa til þess að slíkur réttur væri íþyngjandi fyrir eiganda þar sem hann setti hömlur á ráðstöfunarrétt hans.

Landsréttur taldi engum vafa undiropið að með forkaupsréttarákvæðinu hefði faðir Á, réttargæslustefndu og S, viljað koma því til leiðar að systkini S gætu eignast jörðina ef til þess kæmi að hann seldi hana og að hún yrði þannig áfram í eigu fjölskyldunnar.

Framangreind eignayfirfærsla gæti í ljósi þessa ekki leitt til þess að forkaupsréttur Á hafi þar með orðið virkur. Var því staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um sýknu S, B og E ehf. af kröfum Á.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir Á-kvk-nf R-kvk-nf, R-kvk-nf H-kvk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 23. maí 2022. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 11. maí 2022 í málinu nr. E- 762/2021.

2

Áfrýjandi krefst þess að viðurkennt verði með dómi að forkaupsréttur hennar samkvæmt 10. grein kaupsamnings 19. apríl 1991, að þeim hluta fasteignarinnar að Efsta- Dal 2, Bláskógabyggð, með fastanúmerið [...], með tilheyrandi sameignar- og lóðarréttindum og öðru sem eigninni fylgir og fylgja ber, og ekki voru sérstaklega undanskilin kaupunum samkvæmt 1. grein kaupsamningsins, hafi orðið virkur á grundvelli kaupa stefnda, Efstadalskots ehf., á fasteigninni af stefndu, S-kk-þgf S-kk-þgf og B-kvk-þgf I-kvk-þgf, sbr. eignayfirlýsingu dagsetta 27. september 2017. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

4

Réttargæslustefndu hafa ekki látið málið til sín taka fyrir Landsrétti.

Niðurstaða

5

V ið skýringu ákvæða sem varða afmörkun og útfærslu forkaupsréttar verður að horfa til þess að slíkur réttur er íþyngjandi fyrir eiganda þar sem hann setur hömlur á ráðstöfunarrétt hans. Hefur af þeim sökum verið lagt til grundvallar í réttarframkvæmd þar sem reynir á túlkun slíkra ákvæða að þau leggi ekki önnur höft á eignarráð eiganda en þau sem ráða má með sæmilegri vissu af samningi með orðskýringu, sbr. til hliðsjónar dóma Hæstaréttar 30. nóvember 2017 í máli nr. 753/2016 og 13. desember 2007 í máli nr. 210/2007. Í samræmi við það ber almennt að túlka orðalag forkaupsréttarákvæða þröngt á þann hátt að þeim verði ekki gefið víðtækara gildi en ráða má af orðalagi þeirra. Við slíka túlkun geta upprunalegar forsendur og markmið forkaupsréttarákvæðis haft þýðingu.

6

Engum vafa er undirorpið að með forkaupsréttarákvæði 10. greinar kaupsamnings 19. apríl 1991 um jörðina Efsta- Dal 2 hafi S-kk-nf heitinn S-kk-nf, faðir áfrýjanda, stefnda S-kk-ef og réttargæslustefndu, viljað koma því til leiðar að systkini stefnda gætu eignast jörðina kysi hann að selja hana og að hún yrði þannig áfram í eigu fjölskyldunnar með sama hætti og áður. Það að eignarhald að jörðinni hafi verið fært yfir til einkahlutafélags sem nú er í eigu stefnda og eiginkonu hans, stefndu B-kvk-ef, fær í þessu ljósi ekki leitt til þess að forkaupsréttur áfrýjanda hafi þar með orðið virkur.

Verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms um sýknu stefndu af kröfum hennar því staðfest.

7

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað er staðfest.

8

Áfrýjanda verður gert að greiða stefndu málskostnað fyrir Landsrétti eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð :

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Á-kvk-nf B-kvk-nf S-kvk-nf O-kvk-nf, greiði stefndu, S-kk-þgf S-kk-þgf, B-kvk-þgf I-kvk-þgf og Efstadalskoti ehf., sameiginlega 800.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.