105/2018

Útdráttur

M höfðaði mál á hendur G til heimtu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi um nánar tilgreinda fasteign. G krafðist þess á hinn bóginn að viðurkenndur yrði réttur hennar til að rifta kaupsamningi um eignina og að M yrði dæmdur til að greiða henni nánar tiltekna fjárhæð sem hún hafði innt af hendi fyrir eignina. Fyrir lá að eignin stóð á spildu í eigu einkaaðila og að leigutími samkvæmt leigusamningi um spilduna var til 3. ágúst 2025. Í leigusamningnum var ekkert vikið að réttarstöðu leigutaka við lok umsamins leigutíma. Landsréttur tók fram að af því leiddi að ekki væri fyrir að fara samningsbundinni skyldu leigusala til að leysa til sín mannvirki á lóðinni kæmi þá til þess að afnotaréttur leigutaka félli niður. Þá hefði M ekki byggt á því að G væru við þessar aðstæður aðrar leiðir færar til að tryggja hagsmuni sína. G hefði átt skýlausan rétt til þess samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup að hún yrði upplýst um efnislegt inntak leigusamningsins og mögulega þýðingu framangreindra ákvæða hans fyrir fjárhagslega hagsmuni hennar. Ósannað væri að það hefði verið gert eða að G hefði með öðrum hætti haft um þetta vitneskju. Þá þótti G ekki hafa fyrirgert rétti sínum til riftunar sakir tómlætis. Var niðurstaða héraðsdóms um riftun kaupsamnings aðila og endurgreiðslu kaupverðsins því staðfest.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kvk-nf E-kvk-nf, J-kk-nf S-kk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 17. janúar 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 16. janúar 2018 í málinu nr. E33/2017. að stefnda verði dæmd til að greiða honum 19.024.102 krónur með 2% samningsvöxtum frá 15. febrúar 2016 til 20. október sama ár, en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags, gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefnda krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Niðurstaða

4 Svo sem rakið er í hinum áfrýjaða dómi greinir málsaðila á um það hvort uppfyllt séu skilyrði riftunar á samningi þeirra 25. nóvember 2015 um kaup stefndu á einbýlishúsinu að Vatnsendabletti 510 í Kópavogi ásamt tilheyrandi lóðarréttindum. Með dóminum var fallist á riftunarkröfu stefndu og kröfu hennar um endurgreiðslu á þeim hluta kaupverðs fasteignarinnar sem hún hefur staðið áfrýjanda skil á. Þar með var hafnað kröfu áfrýjanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðsins.

5 Húsið stendur á spildu sem hefur verið í eigu einkaaðila allt frá því að það var byggt árið 1995. Var hún 1520 m² þegar samningur um leigu hennar til upphaflegs leigutaka var gerður 3. ágúst 1995 en stækkuð í 4502 m² með viðauka við hann 14. september 1999.

6 Leigutími samkvæmt samningnum er 30 ár, eða til 3. ágúst 2025. Í honum segir að landeigandi hafi forkaups og leigurétt að mannvirkjum á landinu en falli hann frá þeim rétti megi „leigutaki selja eða leigja landið öðrum með sömu réttindum og um getur í samningi þessum“. Þá er mælt fyrir um það að landeiganda sé heimilt að segja samningnum upp með eins árs fyrirvara, en skyldur sé hann til að kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati óvilhallra manna sem Héraðsdómur Reykjaness tilnefni. Í samningnum er á hinn bóginn ekkert vikið að réttarstöðu leigutaka við lok umsamins leigutíma. Af því leiðir meðal annars að ekki er fyrir að fara samningsbundinni skyldu leigusala til að leysa til sín mannvirki á lóðinni komi þá til þess að afnotaréttur leigutaka falli niður. Þá hefur áfrýjandi ekki byggt á því að stefndu séu aðrar leiðir færar við þessar aðstæður til að tryggja hagsmuni sína.

7 Með vísan til þess sem að framan er rakið átti stefnda skýlausan rétt til þess samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup að hún yrði upplýst um efnislegt inntak leigusamningsins og mögulega þýðingu framangreindra ákvæða hans fyrir fjárhagslega hagsmuni hennar. Ósannað er að það hafi verið gert eða að stefnda hafi með öðrum hætti haft um þetta vitneskju í aðdraganda þess að kaupsamningur var gerður, en fyrir því ber áfrýjandi sönnunarbyrði.

8 Ekki þykja efni til að fallast á það með áfrýjanda að stefnda hafi fyrirgert rétti sínum til riftunar sakir tómlætis.

10 Áfrýjanda verður gert að greiða stefndu málskostnað fyrir Landsrétti svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, M-kk-nf Þ-kk-nf I-kk-nf, greiði stefndu, G-kvk-þgf G-kvk-þgf, 1.000.000 króna í málskostnað fyrir Landsrétti.