344/2018

Útdráttur

G og H höfðuðu mál á hendur A ehf. og kröfðust þess að viðurkenndur yrði með dómi eignarréttur þeirra á nánar tiltekinni spildu úr landinu Bjargi í eigu A ehf. og að félaginu yrði gert að gefa út afsal til þeirra fyrir henni. Landsréttur tók undir með héraðsdómi að G og H gætu ekki byggt eignartilkall sitt til landspildunnar á því að fyrri eigendur landsins Árbótar hefðu keypt hana af fyrri eigendum Bjargs. Tók rétturinn þá til úrlausnar hvort G og H hefðu öðlast eignarrétt að spildunni fyrir hefð. Landsréttur taldi að G og H hefðu sannað að eigendur Árbótar hefðu girt hina umdeildu landspildu, ræktað hana upp og jafnframt útilokað aðra frá eignarráðum yfir henni að minnsta kosti frá árinu 1987. Það haggaði ekki þeirri niðurstöðu þótt þau hefðu um tíma sett stiga á girðinguna í þeim tilgangi að heimila umferð gangandi fólks um hitaveitustokk þann er liggur eftir norðurmörkum spildunnar. Engu breytti í þessu sambandi hvort eigendur Bjargs eða Árbótar hafi greitt fasteignagjöld af skikanum á þessum tíma. Þá hefði A ehf. ekki sannað að spildan hefði verið afhent eigendum Árbótar til láns. Ekki var fallist á það með A ehf. að hann teldist grandlaus um réttindi G og H í skilningi 29. gr., sbr. 19. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Loks var ekki fallist á það með A ehf. að nauðungarsala Bjargs hefði rofið hefðarhald G og H eða kæmi með öðrum hætti í veg fyrir að eignarhefð gæti unnist yfir eigninni. Féllst Landsréttur á að eigendur Árbótar hefðu haft óslitið eignarhald landspildunnar í fullan hefðartíma, sbr. 1. mgr. 2. gr. og 3. gr. laga nr. 46/1905 um hefð. Var krafa G og H um viðurkenningu eignarréttar því tekin til greina.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir J-kk-nf S-kk-nf, O-kvk-nf M-kvk-nf A-kvk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjendur skutu málinu til Landsréttar 10. apríl 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 16. mars 2018 í málinu nr. E145/2017.

2 Dómkröfur áfrýjenda eru þær að viðurkenndur verði með dómi eignarréttur þeirra á 402 fermetra spildu úr landi Bjargs, landnúmer 123616, „nánar tilgreint að norðanverðu að hitaveitustokki, að sunnan og vestanverðu að Varmá og að girðingu að austanverðu, nánar tilgreint frá hniti 7, y 408795,454 x 370642,020, að hniti 8, y 408794,241 x 370640,740, að hniti 9, y 408785,474 x 370629,732, að hniti 10 408815,621 x 370586,468, og þaðan að hniti 7, eins og tilgreint er á framlögðu héraðsdómsskjali nr. 8, og að stefnda verði gert að gefa út afsal fyrir eigninni“. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms. Þá krefst hann málskostnaðar fyrir Landsrétti.

4 Í áfrýjunarstefnu kröfðust áfrýjendur þess upphaflega að viðurkenndur yrði með dómi eignarréttur þeirra á um það bil 400 fermetra eignarhluta í landi Bjargs, landnúmer 123616, nánar tilgreint að norðanverðu að hitaveitustokki, að sunnan og vestanverðu að Varmá og að girðingu að austanverðu með hnitamerkingu eins og tilgreind væri á framlögðum uppdrætti og að stefnda yrði gert að gefa út afsal fyrir eigninni.

5 Málflutningur um upphaflega kröfugerð áfrýjenda fór fram fyrir Landsrétti 29. nóvember 2018, sbr. 2. mgr. 161. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, og lögðu áfrýjendur þá fram breytta kröfugerð sína. Með bókun í þingbók 30. nóvember sama ár var bókuð sú ákvörðun Landsréttar að hin breytta kröfugerð kæmist að í málinu enda rúmaðist hún innan þeirra krafna sem gerðar voru í stefnu og raskaði ekki grundvelli málsins.

6 Dómendur gengu á vettvang 10. desember 2018.

7 Við meðferð málsins fyrir Landsrétti gaf vitnið S-kk-nf B-kk-nf H-kk-nf skýrslu.

Niðurstaða

8 Aðila málsins greinir einungis á um eignarhald að landspildu þeirri sem kröfugerð áfrýjenda tekur til en ekki er ágreiningur um legu hennar eða hnitasetningu.

9 Áfrýjendur byggja á því að fyrrverandi eigendur Árbótar hafi keypt hina umdeildu spildu af fyrrverandi eigendum Bjargs. Til sönnunar kaupunum vísa áfrýjendur til yfirlýsingar um lóðamörk Árbótar við Engjaveg frá 18. september 2008 sem undirrituð er af Þ-kvk-þgf S-kvk-þgf, ódagsettrar yfirlýsingar barna hennar og S-kk-ef G-kk-ef og framlagðra gagna um lóðamörk Árbótar og Bjargs. Stefndi hafnar því að áfrýjendur geti byggt eignarréttindi á þessum skjölum.

10 Í yfirlýsingu Þ-kvk-ef 18. september 2008 kemur fram að fyrri eigendur Árbótar hafi árið 1977 keypt um það bil 400 fermetra spildu af Þ-kvk-þgf og S-kk-þgf, eiginmanni hennar, og að börn þeirra hafi samþykkt gerninginn með sérstakri yfirlýsingu. Þá er því lýst yfir að spildan hafi tilheyrt Árbót og verið afgirt í yfir 30 ár. Jafnframt er lýst kaupum fyrri eigenda Árbótar á um 4.000 fermetra lóð árið 1967 og vísað til tiltekins uppdráttar af henni. Um afmörkun spildunnar er loks vísað til uppdráttar Fjarhönnunar 13. nóvember 2007 en það er sami uppdráttur og kröfugerð áfrýjenda miðast við.

11 Þ-kvk-nf var tæplega 88 ára gömul er hún undirritaði framangreinda yfirlýsingu. Hún var þá vistmaður á hjúkrunarheimilinu Eir og mun hafa látist 26. nóvember sama ár og yfirlýsingin var undirrituð. Yfirlýsingin er meðal annars vottuð af Á-kvk-þgf Á-kvk-þgf hjúkrunarfræðingi á Eir. Hún kvaðst fyrir héraðsdómi ekkert muna eftir að hafa vottað skjalið, en staðfesti undirritun sína á það. Þá kvað hún Þ-kvk-þf hafa verið illa farna líkamlega en andlega skýra á þeim tíma er skjalið var undirritað. S-kk-nf S-kk-nf og K-kk-nf M-kk-nf S-kk-nf, synir Þ-kvk-ef, báru aftur á móti fyrir héraðsdómi að hún hefði ekki verið í neinu ástandi til að undirrita yfirlýsingu af þessu tagi í september 2008. S-kk-nf bar einnig að á árinu 2007 hefði hún haft hjá sér skjal sama efnis og afhent honum það óundirritað. Hún hefði við það tækifæri sagt honum að hún hygðist ekki undirrita skjalið. Þá liggur ekkert fyrir um það hvort þau gögn sem yfirlýsingin vísar til lágu frammi við undirritun hennar. Með vísan til framangreinds verður yfirlýsing Þ-kvk-ef ein og sér ekki talin nægilega áreiðanlegt gagn til sönnunar því að skikinn hafi verið seldur eigendum Bjargs.

12 Yfirlýsing barna Þ-kvk-ef og S-kk-ef er ódagsett. Þar kemur fram að þau séu samþykk því að E-kk-þgf B-kk-þgf P-kk-þgf „verði seld“ um það bil 400 fermetra landspilda úr landi Bjargs. Yfirlýsingin er undirituð af sex börnum Þ-kvk-ef og S-kk-ef og vottuð af Þ-kvk-þgf og K-x-x B-kk-þgf, eiginkonu A-kk-ef B-kk-ef. Með vísan til orðalags þessarar yfirlýsingar verður ekki talið að hún sanni að sala spildunnar hafi farið fram.

13 Áfrýjendur hafa lagt fram afstöðumynd R-kk-ef V-kk-ef garðarkitekts frá 3. apríl 1968 af Árbót. Sýnir myndin trjárækt í kringum húsið, þar með talið á hinni umdeildu spildu. Er myndin stimpluð samþykkt á fundi bygginganefndar Mosfellshrepps 29. apríl 1968. Teikning þessi er frá því áður en áfrýjendur halda því fram að fyrri eigendur Árbótar hafi keypt spilduna og verður því ekki á henni byggt til sönnunar á kaupunum.

14 Samkvæmt myndum úr landskrá fasteigna sem lagðar hafa verið fram í málinu er hin umdeilda spilda sýnd með lóð Bjargs en ekki með lóð Árbótar. Þá hefur verið lagt fram mæliblað fyrir lóð Bjargs, sem staðfest var af byggingarfulltrúa Mosfellsbæjar 12. júlí 2016, þar sem lóðin er hnitasett og mæld 2.509 fermetrar að stærð. Var mæliblaði þessu þinglýst 26. janúar 2017. Á mæliblaðinu er lóðin sýnd með hinni umdeildu spildu vestan við íbúðarhúsið að Bjargi, auk annarrar spildu norðan við það. Er það í samræmi við lóðina eins og hún er sýnd á framlögðum lóðauppdrætti 5. mars 1999 og lóðarblaði 20. júlí 2000, sem lögð hafa verið fram hjá byggingarfulltrúa Mosfellsbæjar, en á síðarnefnda skjalinu kemur fram að byggt sé á uppdrætti frá 22. febrúar 1941. 15 Hvorug framangreindra spilda var aftur á móti sýnd á samkomulagi um lóðamörk 24. janúar 1983 sem þinglýst var á eignina 11. apríl 1983. Samkomulagið var á milli þáverandi eigenda Bjargs annars vegar og eigenda eða kaupenda lóða suðaustan við íbúðarhúsið að Bjargi hins vegar. Til þess var vísað í kaupsamningi 1. desember 1998 þegar Þ-kvk-nf S-kvk-nf seldi K-kk-þgf M-kk-þgf syni sínum Bjarg en þar var heildarlóðin samt sem áður talin 2.608 fermetrar að stærð. Í uppboðsafsali 25. maí 2004 var lóðin talin sömu stærðar. Næst var lóðinni afsalað til S-kk-ef S-kk-ef 28. júní 2004 og eftir það til Ásláks ehf. 30. júní 2004. Í báðum afsölum var vísað til samkomulagsins en þess jafnframt getið að lóðin væri 2.608 fermetrar að stærð.

16 Fyrirsvarsmaður stefnda bar fyrir héraðsdómi að hann hefði í raun staðið á bak við það þegar S-kk-nf S-kk-nf keypti Bjarg, auk þess sem hann hefði verið fyrirsvarsmaður félagsins Ásláks ehf. þegar afsal var gefið út til þess félags. Verður því að telja að honum hafi verið kunnugt um framangreint samkomulag um lóðamörk þegar B-hk-þgf var afsalað frá Ásláki ehf. til stefnda 20. janúar 2009, þótt þess hafi ekki verið getið í því afsali. Allt að einu verður talið að áfrýjendur geti ekki byggt rétt gagnvart stefnda á hinu þinglýsta samkomulagi um lóðamörk Bjargs annars vegar og lóða suðaustan við íbúðarhúsið að Bjargi hins vegar, þar sem skjalið ber ekki með sér að vera ætlað að sýna öll lóðamörk Bjargs, auk þess sem það er í ósamræmi við önnur gögn málsins sem, eins og að framan er rakið, benda til þess að hin umdeilda spilda tilheyri lóð Bjargs.

17 Með vísan til þess sem að framan greinir verður staðfest sú niðurstaða hins áfrýjaða dóms að áfrýjendur geti ekki byggt eignartilkall sitt til hinnar umdeildu landspildu á því að fyrri eigendur Árbótar hafi keypt hana af fyrri eigendum Bjargs.

18 Kemur þá til úrlausnar hvort áfrýjendur hafi öðlast eignarrétt að spildunni fyrir hefð, sbr. lög nr. 46/1905 um hefð. Áfrýjendur byggja á því að þau og fyrri eigendur Árbótar á undan þeim hafi haft óslitið eignarhald á spildunni í fullan hefðartíma, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna. Stefndi mótmælir því og telur að fyrri eigendur Árbótar hafi í besta falli fengið spilduna að láni, en slík umráð heimili ekki að hefð vinnist, sbr. 3. mgr. 2. gr. sömu laga.

19

Óslitið eignarhald hefur verið skýrt svo að sá sem telur sig hafa öðlast eignarréttindi fyrir hefð þurfi að hafa haft svo víðtæk ráð eignar að þau bendi til eignarréttar og jafnframt að hann hafi útilokað aðra frá því að ráða yfir eigninni. Með óslitnu eignarhaldi er einnig átt við að ekki megi hafa orðið verulegt eða óeðlilegt hlé á umráðum þess sem telur til hefðar , sbr. dóm Hæstaréttar 29. september 2016 í máli nr.

14/2016 .

20 Áfrýjandinn H-kvk-nf B-kvk-nf A-kvk-nf bar fyrir héraðsdómi að hin umdeilda spilda hefði áður fyrr verið melur og staðið mun lægra en nú. Foreldrar hennar hefðu keyrt jarðveg inn á spilduna til að hækka landið og auðvelda gróðursetningu. Hefðu þau síðan gróðursett fjölda grenitrjáa á spildunni. Systir hennar, H-kvk-nf B-kk-ef A-kvk-nf, bar á sama veg.

21 Samkvæmt framburði S-kk-ef B-kk-ef H-kk-ef fyrir Landsrétti kvaðst hann árið 1987 hafa reist girðingu fyrir Ö-kk-þf B-kk-þf, fyrrum eiganda Árbótar. Hefði hin umdeilda spilda verið innan þeirrar girðingar og hefði Ö-kk-nf skýrt frá því að hann hefði keypt spilduna af eigendum Bjargs. Fyrir hefði verið eldri girðing sem legið hefði niðri að mestu. Vitnið kvaðst hafa reist fjárhelda girðingu um lóðina, meðal annars utan um grenitré sem hefðu verið gróðursett í hinni umdeildu spildu. Að vestanverðu hefði verið girt yfir og undir hitaveitustokk sem liggur yfir Varmá og inn á lóðina, en ekki með fram árbakkanum að öðru leyti. Að austanverðu hefði verið girt yfir stokkinn og með fram trjánum í beinni línu niður að ánni. Beggja vegna hefði verið settur upp Alaga stigi til að gera fólki kleift að ganga um stokkinn.

22 Vitnið O-kk-nf Á-kk-nf, sem var garðyrkjustjóri Mosfellsbæjar 19912008, bar fyrir héraðsdómi að hann hefði látið leggja göngustíg upp með Varmá. Hann hefði haft hug á að nýta hitaveitustokkinn sem brú og leggja göngustíginn áfram upp með ánni þeim megin við hana. Ö-kk-nf B-kk-nf þáverandi eigandi Árbótar hefði sagst eiga það land og ekki tekið í mál að stígurinn færi þar um. Hefði hann lokað fyrir umferð um hitaveitustokkinn en stokkurinn hefði þó fyrir þann tíma í áratugi verið nýttur fyrir umferð gangandi fólks. Vegna þessa hefði vitnið sett brú yfir Varmá nokkru ofar og hefðu bæði Ö-kk-nf og eigandi Bjargs „gef[ið] eftir um hálfan meter hvor“ þar sem göngustígurinn hefði verið tengdur frá brúnni inn á Engjaveg eftir mörkum Árbótar og Bjargs. Hefði vitnið sett upp trégirðingu með neti Árbótar megin en trjáplöntur hinum megin. Ekki kom fram hjá vitninu nákvæmlega hvenær framangreindar framkvæmdir fóru fram en það hefði þó verið eftir að fyrirsvarsmaður stefnda var „kominn inn í dæmið“. Eins og að framan greinir var fyrirsvarsmaður stefnda einnig fyrirsvarsmaður Ásláks ehf., sem eignaðist Bjarg á árinu 2004.

23 Vitnið K-kk-nf M-kk-nf S-kk-nf, sem keypti Bjarg af móður sinni árið 1998, bar fyrir héraðsdómi að Ö-kk-nf B-kk-nf hefði fengið leyfi foreldra sinna til að setja garðaúrgang á spilduna og rækta þar tré. Þá hefði hann haft fullt leyfi til að girða spilduna af auk þess sem eigendur Bjargs hefðu aldrei nýtt hana. Skilningur vitnisins hefði þó verið sá að spildan tilheyrði Bjargi þar sem gögn skorti um annað. Vitnið S-kk-nf S-kk-nf kvaðst fyrir héraðsdómi ekki muna til þess að eigendur Bjargs hefðu nýtt spilduna.

24 Með vísan til þess sem að framan greinir verður talið að áfrýjendur hafi sannað að eigendur Árbótar hafi girt hina umdeildu landspildu, ræktað hana upp og jafnframt útilokað aðra frá eignarráðum yfir henni að minnsta kosti frá árinu 1987. Haggar það ekki þeirri niðurstöðu þótt þau hafi um tíma sett stiga á girðinguna í þeim tilgangi að heimila umferð gangandi fólks um hitaveitustokk þann er liggur eftir norðurmörkum hinnar umdeildu spildu. Jafnframt breytir engu í þessu sambandi hvort eigendur Bjargs eða Árbótar hafi greitt fasteignagjöld af skikanum á þessum tíma, sbr. dóm Hæstaréttar 12. október 2017 í máli nr. 682/2016, en báðir aðilar byggja á því að þeir hafi gert það. Þá hefur stefndi ekki sannað að spildan hafi verið afhent eigendum Árbótar til láns, sbr. 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905, enda er ekkert í gögnum málsins sem styður þá fullyrðingu, sbr. dóm Hæstaréttar 8. nóvember 2007 í máli nr. 145/2007.

25 Stefndi byggir einnig á því að hann hafi keypt lóð Bjargs í góðri trú og að með þinglýsingu eignarheimildar hans yfir hinni umdeildu spildu séu eignarréttindi hans lögvernduð. Þurfi hann því ekki að sæta því að áfrýjendur hefði eignarrétt yfir spildunni. Vísar hann um þessa málsástæðu til 1. mgr. 33. gr., sbr. 1. mgr. 25. gr. og 1. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

26 Þinglýst eignarheimild yfir eign kemur ekki í veg fyrir að annar geti hefðað eignina að hluta eða í heild ef skilyrði laga nr. 46/1905 eru á annað borð uppfyllt. Þá er til þess að líta að stefnda mátti vera ljóst við skoðun á fasteign sinni að hin umdeilda spilda var afgirt með lóð Árbótar. Var því full ástæða fyrir stefnda til að kynna sér nánar hvernig lóðarréttindunum væri háttað. Getur hann því ekki talist grandlaus um rétttindi áfrýjenda í skilningi 29. gr., sbr. 19. gr. þinglýsingalaga, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 5. febrúar 2015 í máli nr. 76/2015. Verður því ekki fallist á það með stefnda að ákvæði þinglýsingalaga standi réttindum áfrýjenda í vegi.

27 Stefndi byggir loks á því að fasteignin Bjarg hafi verið seld nauðungarsölu þann 4. febrúar 2004 og að hann reki því rétt sinn til uppboðsafsals. Við útgáfu slíks afsals hafi réttindi áfrýjenda fallið niður, sbr. 1. og 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu en gildi nauðungarsölunnar hafi ekki verið borið undir dóm innan frests samkvæmt 1. mgr. 80. gr. laganna.

28 Í 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 er kveðið á um að hafi nauðungarsölu verið krafist eftir heimild í 6. eða 7. gr. lagana falli öll veðbönd, umráðaréttindi, kvaðir, höft og önnur réttindi yfir eigninni niður við útgáfu afsals, nema annað leiði beinlínis af lögum, eignin hafi verið seld með þeim skilmálum að þau standi í tilteknum atriðum óhögguð eða kaupandinn hafi síðar tekið þau að sér. Skal í afsali tekið fram hver réttindi yfir eigninni falli brott. Í 3. mgr. 56. gr. sömu laga segir að þinglýst réttindi sem falli brott skuli afmáð við þinglýsingu afsals. Í greinargerð með frumvarpi því sem varð að lögum nr. 90/1991 er ákvæði 2. mgr. 56. gr. skýrt þannig að í því felist að öll óbein eignarréttindi falli niður vegna nauðungarsölu án tillits til heitis eða eðlis þeirra eða þess hvort þeim hefur verið þinglýst eða réttarvernd þeirra sé óháð þinglýsingu.

29 Við mat á því hvort ákvæði 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 og útgáfa uppboðsafsals fyrir fasteigninni Bjargi 25. maí 2004 hafi rofið hefðarhald áfrýjenda er til þess að líta að í uppboðsafsalinu er kveðið á um að eigninni sé afsalað með öllum sama rétti og fyrri eigandi átti. Getur afsalið því ekki leitt til þess að afsalshafi öðlist ríkari rétt en fyrri eigandi átti vegna hefðarhalds þriðja manns. Loks greinir í uppboðsafsalinu að afmá beri allar veðskuldir og fjárnám sem hvíla á eigninni sem og öll óbein eignarréttindi en í engu er vikið að því að réttindi tengd eignarhefð falli brott. Verður því ekki fallist á það með stefnda að nauðungarsala Bjargs hafi rofið hefðarhald áfrýjenda eða komi með öðrum hætti í veg fyrir að eignarhefð geti unnist yfir eigninni.

30 Að öllu framangreindu virtu verður fallist á að eigendur Árbótar hafi haft óslitið eignarhald hinnar umdeildu landspildu í fullan hefðartíma, sbr. 1. mgr. 2. gr. og 3. gr. laga nr. 46/1905. Verður krafa áfrýjenda um viðurkenningu eignarréttar því tekin til greina með þeim hætti sem í dómsorði greinir en af því leiðir að ekki verður mælt fyrir um útgáfu afsals.

31 Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 þykir rétt að aðilar beri hver sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Landsrétti.

Dómsorð:

Staðfestur er eignarréttur áfrýjenda, G-kk-ef J-x-x og H-kvk-ef B-kvk-ef A-kvk-ef, á spildu úr landi Bjargs, landnúmer 123616, sem afmarkast að norðanverðu af hitaveitustokki, að austanverðu af girðingu og liggur að sunnan og vestanverðu með fram Varmá, nánar tilgreint frá hniti A, y 408795,454 x 370642,020, að hniti B, y 408794,241 x 370640,740, að hniti C, y 408785,474 x 370629,732, að hniti D y 408815,621 x 370586,468, og þaðan aftur að hniti A.

Málskostnaður í héraði og fyrir Landsrétti fellur niður.