516/2021

Útdráttur

Sakarefni málsins varðaði það álitaefni hvort R ehf. ætti kröfu á hendur S ehf. vegna leigu S ehf. á verslunarhúsnæði við Garðatorg 4 í Garðabæ. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á kröfu R ehf. og S ehf. gert að greiða honum nánar tilgreinda fjárhæð ásamt vöxtum en að frádreginni tilgreindri fjárhæð sem S ehf. hafði greitt inn á kröfuna. Í dómi Landsréttar var á því byggt að S ehf. yrði að bera hallann af sönnunarskorti um að hið leigða hefði í reynd verið minna en það sem tilgreint hefði verið í leigusamningnum. Yrði samkvæmt því ekki fallist á þá málsástæðu S ehf. að hið leigða hefði ekki verið í því ástandi sem um hefði verið samið og var kröfu hans um afslátt af leigufjárhæðinni hafnað af þeirri ástæðu. Þá var kröfu S ehf. um greiðslu skaðabóta hafnað þegar af þeirri ástæðu að hann hefði engin gögn lagt fram í málinu sem renndu stoðum undir að hann hefði orðið fyrir tjóni vegna riftunar R ehf. á leigusamningnum. Einnig var ekki talið koma að sök þótt ekki hefði verið fjallað sérstaklega um skaðabætur í stefnu, enda yrði ekki séð að vörnum S ehf. hefði orðið áfátt af þessum sökum. Enn fremur var ekki fallist á þá málsástæðu S ehf. að R ehf. hefði ekki gert grein fyrir aðild sinni að kröfu um leigu, enda lá fyrir afrit af tilkynningu til S ehf. um aðilaskipti kröfunnar. Var hinn áfrýjaði dómur því staðfestur um annað en málskostnað sem rétt þótti að félli niður á báðum dómstigum.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kk-nf E. J-kk-nf, J-kk-nf H-kk-nf og K-kvk-nf S-kvk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 4. ágúst 2021. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 7. júlí 2021 í málinu nr. E- 110/2021.

2

Áfrýjandi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnda en til vara lækkunar á kröfum stefnda. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Niðurstaða

4

Svo sem nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi varðar sakarefni málsins það álitaefni hvort stefndi eigi kröfu á hendur áfrýjanda vegna leigu þess síðarnefnda á verslunarhúsnæði við Garðatorg 4 í Garðabæ. Byggir áfrýjandi einkum á því að komið hafi í ljós við þingfestingu máls þessa í héraði að hið leigða húsnæði hafi verið umtalsvert minna en tilgreint var í leigusamningi og eigi hann því rétt á afslætti af umsaminni leigu sem nemi hærri fjárhæð en krafa stefnda. Þá byggir hann á því að stefndi hafi staðið með saknæmum og ólögmætum hætti að riftun leigusamningsins með þeim afleiðingum að áfrýjandi hafi orðið fyrir tjóni sem stefndi beri skaðabótaábyrgð á. Þá byggir hann á því að málsgrundvöllur kröfu stefnda fái ekki staðist þar sem hann geti ekki krafist greiðslu leigu fyrir tímabilið eftir að leigusamningnum var rift heldur eingöngu skaðabóta sem hann geri ekki. Loks byggir hann á því að stefndi hafi í kröfugerð sinni ekki tekið tillit til allra greiðslna hans og að dráttarvaxtakrafa hans fái ekki staðist. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á kröfu stefnda og áfrýjanda gert að greiða honum 9.062.988 krónur ásamt nánar tilgreindum vöxtum en að frádregnum samtals 6.297.425 krónum sem áfrýjandi hafði greitt inn á kröfuna.

5

Með leigusamningi 16. júní 2015 tók áfrýjandi á leigu fyrrgreint húsnæði til sjö ára.

Var samið um að stefndi greiddi 375.000 krónur í leigu á mánuði auk virðisaukaskatts.

Fékk hann endurgjaldslaus afnot af húsnæðinu í september 2015 og átti leiga fyrst að greiðast fyrir október 2015. Þá var samið um að áfrýjandi fengi 50% afslátt af leigugreiðslum fyrir október, nóvember og desember 2015. Var leigan bundin vísitölu neysluverðs með grunnvísitölu sem tók mið af júní 2015. Segir í leigusamningnum að áætluð stærð hins leigða sé 174,5 fermetrar. Í fylgiskjali með leigusamningnum er hið leigða afmarkað með teikningu og kemur þar fram að leigurýmið sé um 175 fermetrar.

Er rýmið merkt 0104 í leigusamningnum og fylgiskjalinu.

6

Við þinglýsingu húsaleigusamningsins 31. desember 2015 var gerð athugasemd af hálfu sýslumanns um að hið leigða væri 139,6 fermetrar samkvæmt fasteignaskrá.

Mun áfrýjandi ekki hafa fengið upplýsingar um þessa athugasemd fyrr en stefndi höfðaði mál þetta en við þingfestingu þess lagði stefndi meðal annars fram afrit af hinum þinglýsta samningi.

7

Stefndi rifti húsaleigusamningnum með skriflegri yfirlýsingu 12. nóvember 2019. Í henni kemur fram að samningnum væri rift vegna vangreiddrar húsaleigu en um heimild til riftunar var vísað til 1. töluliðar 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Kemur þar fram að greiðsluáskorun hafi verið birt áfrýjanda 28. október sama ár. Við fyrirtöku aðfararbeiðni hjá sýslumanni 16. apríl 2020 náðist samkomulag um að fresta aðfarargerðinni til 4. maí sama ár „til útburðar á eigninni sjálfri“. Síðastnefndan dag mun áfrýjandi hafa verið búinn að rýma húsnæðið og afhenti hann stefnda lykla að því. Krafa stefnda um greiðslu húsaleigu tekur til þess tímabils er áfrýjandi var með umráð húsnæðisins.

8

Fyrir liggur að þegar mál þetta var höfðað hafði áfrýjandi haft afnot af húsnæðinu í ríflega fjögur ár. Verður ekki ráðið af gögnum málsins að hann hafi á þeim tíma gert neinar athugasemdir við stærð þess eða að húsnæðið hafi ekki nýst honum á þann hátt sem hann hafi haft væntingar til við upphaf leigutímabils. Byggir áfrýjandi á því að þetta hafi ekki þýðingu þar sem hann hafi fyrst í kjölfar þingfestingar málsins, er hann sá fyrrgreinda athugasemd sýslumanns, áttað sig á að húsnæðið væri 20% minna en hann hafi reiknað með. Verði stefndi að bera hallann af því.

9

Um framangreint er til þess að líta að samkvæmt grein 2.02. og 6.01. í leigusamningnum tók áfrýjandi við hinu leigða í því ástandi sem það var við upphaf leigutíma og hann hafði kynnt sér. Gögn málsins bera ekki afdráttarlaust með sér hver stærð hins leigða húsnæðis var. Þó hefur stefndi við meðferð málsins lagt fram tölvubréfssamskipti frá árinu 2021 þar sem fram kemur að samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu frá janúar 2015 fyrir Garðatorg 4 hafi stærð rýmis 0104 verið 139,6 fermetrar, sem er í samræmi við fyrrgreinda athugasemd sýslumanns. Af samanburði á teikningu af rýminu, sem fylgdi tölvubréfinu og er sögð vera hluti eignaskiptayfirlýsingarinnar frá janúar 2015, við þá teikningu sem fylgdi leigusamningnum má sjá að rými 0104 er þar afmarkað umtalsvert minna en rýmið sem áfrýjandi tók á leigu. Sú skýring kemur fram um þetta í tölvubréfssamskiptunum að áfrýjandi hafi jafnframt fengið til umráða aftari hluta rýmis sem var við hliðina, merkt 0103, sem hefði verið tengt við rými 0104. Stærð þess rýmis hafi verið ríflega 30 fermetrar og hafi áfrýjandi því í reynd haft umráð yfir ríflega 170 fermetrum.

Kemur þar jafnframt fram að afmörkun leigurýmis og stærðar fyrrgreindra eignarhluta hafi í kjölfarið verið uppfærð í teikningum og skráningartöflu fyrir Garðatorg 4.

Samkvæmt uppfærðri skráningartöflu hafi rýmið sem áfrýjandi tók á leigu, rými 0104, verið 173,4 fermetrar. Í tölvubréfinu er að finna teikningu sem samræmist þessari lýsingu og afrit af stærðum sem eru sögð vera úr uppfærðri skráningartöflu fyrir eignina.

10

Sé horft til framangreinds verður lagt til grundvallar að það hafi staðið áfrýjanda nær en stefnda að afla frekari gagna við meðferð málsins fyrir héraðsdómi um stærð hins leigða teldi hann fyrrgreindar skýringar sem fram koma í framanröktum tölvubréfssamskiptum ekki eiga við rök að styðjast. Verður áfrýjandi af þessum sökum látinn bera hallann af sönnunarskorti um að hið leigða húsnæði hafi í reynd verið minna en það sem tilgreint er í leigusamningnum. Verður samkvæmt því ekki fallist á þá málsástæðu áfrýjanda að hið leigða hafi ekki verið í því ástandi sem um var samið og er kröfu hans um afslátt af leigufjárhæð hafnað af þeirri ástæðu.

11

Áfrýjandi hefur engin gögn lagt fram í málinu sem renna stoðum undir að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna riftunar stefnda á leigusamningnum í nóvember 2019. Verður kröfu hans um greiðslu skaðabóta hafnað þegar af þeirri ástæðu. Ekki verður fallist á að þýðingu geti haft í málinu þótt í stefnu sé krafist greiðslu húsaleiguskuldar fyrir tímabilið eftir riftun leigusamningsins. Af málatilbúnaði stefnda er nægilega ljóst að krafa hans byggist á því að hann eigi rétt á greiðslu bóta eftir riftun leigusamningsins sem taki mið af fjárhæð umsaminnar leigu fram að riftun leigusamningsins, sbr. seinni málslið 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga. Verður ekki talið koma að sök þótt ekki sé fjallað sérstaklega um skaðabætur í stefnu enda verður ekki séð að vörnum áfrýjanda hafi orðið áfátt af þessum sökum. Þá hefur áfrýjandi engin gögn lagt fram sem renna stoðum undir að hann hafi innt af hendi frekari greiðslur en tilgreindar eru til frádráttar í kröfugerð stefnda. Loks verður ekki fallist á að dráttarvaxtakrafa stefnda sé haldin annmörkum. Í greinargerð áfrýjanda fyrir héraðsdómi bar hann því við að stefndi hefði ekki gert grein fyrir aðild sinni að kröfu um leigu. Í gögnum máls liggur fyrir afrit af tilkynningu til áfrýjanda um aðilaskipti kröfunnar 22. nóvember 2016. Kemur þar fram að stefndi hafi keypt húsnæðið og yfirtekið leigusamninginn. Verður samkvæmt því ekki fallist á þessa málsástæðu áfrýjanda.

12

Samkvæmt öllu framangreindu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur um annað en málskostnað sem þykir réttað falli niður á báðum dómstigum.

Dómsorð :

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Málskostnaður í héraði og fyrir Landsrétti fellur niður.