244/2019

Útdráttur

F krafðist þess að staðfest yrði með dómi riftun á lóðarleigusamningi frá 24. september 2003 og að B ehf. yrði gert að fjarlægja mannvirki í sinni eigu og afmá jafnframt jarðrask vegna þessa innan 30 daga frá uppkvaðningu dómsins að viðlögðum dagsektum. Jafnframt krafðist F þess að B ehf. yrði gert að greiða sér vangoldið leigugjald vegna leigutímabilsins frá september 2013 til 20. janúar 2017. Í dómi Landsréttar kom fram að þrátt fyrir að heimild væri í lóðarleigusamningnum til þess að endurskoða lóðarleigu á fimm ára fresti væri þar ekki kveðið á um heimild F til að taka einhliða ákvörðun um hækkun hennar. Var því ekki fallist á að F hafi verið heimilt að innheimta hærri lóðarleigu en upphaflega var samið um í lóðarleigusamningnum frá 2003. Talið var að B ehf. og þeim aðila sem hann leiddi rétt sinn frá hafi við þessar aðstæður ekki borið skylda til að eiga frumkvæði að efndum kröfunnar og að þeim hafi verið heimilt að halda eigin greiðslu þar til úr ágreiningi um fjárhæð lóðarleigunnar yrði leyst eða eftir atvikum þar til F krefðist greiðslu lóðarleigu í samræmi við óbreytt efni lóðarleigusamningsins. Niðurstaða hins áfrýjaða dóms um sýknu B ehf. var því staðfest.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kk-nf E. J-kk-nf, H-kvk-nf Þ-kvk-nf og R-kvk-nf H-kvk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 3. apríl 2019. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Suðurlands 6. mars 2019 í málinu nr. E96/2018.

2 Áfrýjandi krefst þess að staðfest verði með dómi riftun áfrýjanda þann 20. janúar 2017 á lóðarleigusamningi milli hans og stefnda frá 24. september 2003, vegna lóða með landnúmerin 194721 og 194722, og að stefnda verði gert að fjarlægja mannvirki í sinni eigu með fastanúmer 2270647, merking 010101 og 020101, og afmá jafnframt jarðrask vegna þessa innan 30 daga frá uppkvaðningu dómsins að viðlögðum 200.000 króna dagsektum, sem renni til áfrýjanda. Þá krefst hann þess að stefnda verði gert að greiða áfrýjanda vangoldið leigugjald vegna leigutímabilsins frá september 2013 til 20. janúar 2017, samtals að fjárhæð 4.175.068 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 1.200.000 krónum frá 1. september 2013 til 1. september 2014, frá þeim degi af 2.427.859 krónum til 1. september 2015, frá þeim degi af 3.682.417 krónum til 1. september 2016 en frá þeim degi af 4.175.068 krónum til greiðsludags, allt að frádregnum 290.809 krónum sem greiddar voru 30. janúar 2018. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Málsatvik

4 Áfrýjandi er eigandi tveggja lóða í landi MinniMástungu í Skeiða og Gnúpverjahreppi. Lýsir hann atvikum með þeim hætti í málatilbúnaði sínum að upp úr aldamótum hafi hann og fjölskylda hans ákveðið að hefja ferðaþjónustu á lóðunum og stofnað í því skyni Hótel Skyggni ehf. sem var í hans eigu. Gerði hann lóðarleigusamning við félagið 24. september 2003 sem fól í sér að lóðirnar voru teknar á leigu undir hótel og annan rekstur því tengdan. Undirritaði áfrýjandi samninginn sem leigusali og sem annar fyrirsvarsmanna Hótel Skyggnis ehf., sem leigutaka.

5 Samkvæmt 2. gr. lóðarleigusamningsins átti leigutaki rétt á að byggja á lóðunum „hótel, þjónustuhús og önnur mannvirki“. Voru lóðirnar leigðar til 30 ára og var umsamin leiga 30.000 krónur á ári bundin vísitölu neysluverðs. Í ákvæði samningsins um fjárhæð lóðarleigu var kveðið á um að heimilt væri að endurskoða leigugjaldið á fimm ára fresti. Gjalddagi leigunnar var 1. september ár hvert.

6 Hótel var byggt á lóðunum árin 2003 til 2004 er það var tekið í notkun en auk þess voru byggð þar fjögur sumarhús. Framkvæmdirnar voru fjármagnaðar með láni frá Byggðastofnun sem naut veðtryggingar í mannvirkjunum ásamt þeim réttindum sem þeim fylgdu samkvæmt lóðarleigusamningnum.

7 Í kjölfar bankahrunsins haustið 2008 mun Hótel Skyggnir ehf. hafa lent í fjárhagslegum erfiðleikum með þeim afleiðingum að Byggðastofnun leysti mannvirkin til sín árið 2009 ásamt þeim réttindum sem þeim fylgdu. AK Bygg ehf., sem var yfirtekið með samruna af stefnda árið 2017, keypti mannvirkin af Byggðastofnun með kaupsamningi 19. mars 2013 en með þeim fylgdu lóðarleiguréttindin samkvæmt fyrrgreindum lóðarleigusamningi 24. september 2003. Kaupverðið var 28.000.000 króna og átti að greiðast í fjórum hlutum með peningum á tímabilinu frá undirritun kaupsamnings til 1. október 2013. Í kaupsamningi kom fram að seljandi ábyrgðist ekki aðgang að vatnsbóli og að hann tæki „ekki ábyrgð á samvinnu við núverandi landeigendur MinniMástungu“. 8 Áður en kom að fyrsta gjalddaga lóðarleigunnar í kjölfar fyrrgreindra kaupa AK Bygg ehf. sendi áfrýjandi félaginu ábyrgðarbréf 7. ágúst 2013 en í því kom fram að lóðarleigan hefði verið í vanskilum frá 1. september 2010 til 1. september 2012 og næmi fjárhæð kröfunnar samtals 247.059 krónum með dráttarvöxtum. Skoraði áfrýjandi á AK Bygg ehf. að greiða kröfuna innan sjö daga frá dagsetningu bréfsins ella yrði lóðarleigusamningnum rift. Jafnframt tilkynnti áfrýjandi félaginu að hann hefði með heimild í samningnum tekið ákvörðun um að endurskoða leigufjárhæðina og hækka hana úr 30.000 krónum í 1.200.000 krónur frá og með 1. september 2013. Í bréfinu kom fram að ef ekki kæmi til riftunar vegna vanskila á eldri lóðarleigu yrði innheimta leigunnar frá þeim tíma „í samræmi við þessa endurskoðun“. Auk þess áskildi áfrýjandi sér rétt til að endurskoða og leiðrétta eldri lóðarleigu með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Loks tilkynnti áfrýjandi AK Bygg ehf. að lóðarleigusamningurinn yrði ekki framlengdur að leigutíma liðnum og félaginu væri „óheimilt að nýta land [hans] til að fara að lóðunum, nema um það [yrði] samið sérstaklega“.

9 Óumdeilt er að AK Bygg ehf. brást við fyrrgreindu ábyrgðarbréfi áfrýjanda með greiðslu fyrrgreindrar kröfu að fjárhæð 247.059 krónur. Ekki kom því til riftunar lóðarleigusamningsins á þeim tíma.

10 Af gögnum málsins verður ráðið að ágreiningur kom upp á milli áfrýjanda og fyrirsvarsmanna AK Bygg ehf. strax í kjölfar fyrrgreindra kaupa félagsins. Fyrir liggur að áfrýjandi heimilaði AK Bygg ehf. ekki að nota veg sem lá um land hans að umræddum lóðum. Endaði sá ágreiningur með dómi Hæstaréttar 8. apríl 2014 í máli nr. 203/2014 þar sem fallist var á kröfu AK Bygg ehf. um að heimilt væri með beinni aðfarargerð að setja félagið „inn í endurgjaldslausan og óhindraðan umferðarrétt um veg frá þjóðvegi 329 um land MinniMástungu, Skeiða og Gnúpverjahreppi, að lóð [áfrýjanda] … svo og að fjarlægja af þeim vegi hindranir sem þar [hefði] verið komið fyrir“. Í skýrslu fyrirsvarsmanns stefnda fyrir héraðsdómi kom fram að enginn rekstur hefði verið á lóðunum frá því þær voru keyptar árið 2013 vegna viðvarandi ágreinings við áfrýjanda.

11 Í málinu liggja fyrir afrit af reikningum sem áfrýjandi mun hafa gefið út til AK Bygg ehf. um lóðarleigu fyrir tímabilið 1. september 2013 til 31. ágúst 2014 að fjárhæð 1.200.000 krónur, 1. september 2014 til 31. ágúst 2015 að sömu fjárhæð og 1. september 2015 til 31. ágúst 2016 að sömu fjárhæð. Ekki verður ráðið af gögnum málsins að AK Bygg ehf. hafi brugðist á neinn hátt við þessum reikningum.

12 Áfrýjandi sendi AK Bygg ehf. yfirlýsingu um riftun með bréfi 20. janúar 2017. Í yfirlýsingunni kom fram að fyrir lægi veruleg vanefnd á lóðarleigusamningnum frá 24. september 2003 en engin lóðarleiga hefði verið greidd frá árinu 2013. Vísað var til þess að félagið hefði ítrekað verið krafið um greiðslu lóðarleigu en án árangurs. Með hliðsjón af því var lýst yfir riftun lóðarleigusamningsins og þess krafist að „fasteignin“ yrði „rýmd af svæðinu á kostnað leigutaka eins fljótt og auðið [væri]“. 13 Með bréfi til ríkisskattstjóra 23. júní 2017 var embættinu tilkynnt um yfirtöku stefnda á AK Bygg ehf. í formi samruna samkvæmt lögum nr. 138/1994 um einkahlutafélög. Tók stefndi í kjölfarið við réttindum og skyldum samkvæmt lóðarleigusamningnum frá 24. september 2003.

14 Samkvæmt afriti af kvittun sem liggur fyrir í gögnum málsins greiddi stefndi áfrýjanda 290.809 krónur 30. janúar 2018. Í tölvupósti lögmanns hans frá sama degi kemur fram að þar hafi verið um að ræða greiðslu á ógreiddri lóðarleigu samkvæmt fyrrgreindum lóðarleigusamningi með verðbótum og dráttarvöxtum. Kemur þar fram að greiðslan hafi verið innt af hendi til „að sýna í verki góðan sáttavilja“. Lögmaður áfrýjanda svaraði tölvupóstinum 21. febrúar sama ár með þeim hætti að hann liti svo á að greiðslan hefði „ekkert með ágreining aðila að gera enda [hefði] lóðarleigusamningi verið rift“.

15 Málið var höfðað með birtingu stefnu 11. júní 2018 og var það þingfest fyrir héraðsdómi 20. sama mánaðar. Hinn áfrýjaði dómur var kveðinn upp 6. mars 2019 en með honum var stefndi sýknaður af kröfum áfrýjanda og dæmdur málskostnaður að fjárhæð 800.000 krónur.

Niðurstaða

16 Krafa áfrýjanda um staðfestingu á riftun lóðarleigusamningsins frá 24. september 2003 byggist á því að fyrir hafi legið veruleg vanefnd á samningnum. Um þá vanefnd vísar áfrýjandi til þess að stefndi hefði hvorki greitt né boðið fram greiðslu lóðarleigu er hún féll í gjalddaga 1. september 2013 og sama dag árin 2014 og 2015. Af þeim sökum sé ótvírætt að veruleg vanefnd hafi legið fyrir er riftunin átti sér stað 20. janúar 2017.

17 Fyrsti gjalddagi lóðarleigu eftir að AK Bygg ehf. tók yfir lóðarleiguréttindin í mars 2013 var 1. september sama ár. Fyrir liggur að áður en kom að þeim gjalddaga sendi áfrýjandi félaginu yfirlýsingu 7. ágúst 2013 um hækkun lóðarleigu úr 30.000 krónum í 1.200.000 krónur á ári. Um heimild til þeirrar hækkunar vísaði áfrýjandi til ákvæðis 4. gr. lóðarleigusamningsins þar sem segir orðrétt: „Heimild er til að endurskoða leigugjald á 5 ára fresti.“

18 Þótt ráða megi af framangreindu ákvæði 4. gr. lóðarleigusamningsins að heimilt væri að endurskoða lóðarleigu á fimm ára fresti var þar ekki kveðið á um heimild áfrýjanda til að taka einhliða ákvörðun um hækkun hennar. Verður ákvæðið ekki skilið á annan hátt en að forsenda breytingar á lóðarleigu væri að samkomulag næðist milli aðila lóðarleigusamningsins. Eins og fyrr hefur verið rakið var það áfrýjandi sem stóð að gerð leigusamningsins við félag sem var þá í hans eigu og verður hann látinn bera hallann af sönnunarskorti um að til hafi staðið að leigusali lóðanna gæti einhliða tekið ákvörðun um hækkun lóðarleigunnar með bindandi hætti fyrir leigutaka. Samkvæmt því verður lagt til grundvallar að áfrýjandi hafi ekki haft nokkra heimild til að hækka lóðarleiguna einhliða með þeim hætti sem gert var. Var hann því ótvírætt bundinn við þá lóðarleigu sem samningurinn kvað á um með skýrum hætti. Af því leiðir þá jafnframt að stefndi varð ekki vegna skorts á andmælum bundinn við þá lóðarleigu sem áfrýjandi krafðist greiðslu á með útgáfu þriggja reikninga, að fjárhæð 1.200.000 krónur hver, fyrir tímabilið 1. september 2013 til 1. september 2016, sbr. til hliðsjónar síðari málslið 47. gr. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup.

19 Sú meginregla gildir í kröfurétti að skuldara peningagreiðslu í gagnkvæmu samningssambandi ber að eiga frumkvæði að því að efna skuldbindingu sína. Réttaráhrif vanrækslu þeirrar skyldu eru að skuldari telst hafa vanefnt samningsskuldbindingu sína með þeim afleiðingum að kröfuhafi getur gripið til viðeigandi vanefndaúrræða, þar með talið riftunar, teljist vanefnd veruleg. Fyrrgreind meginregla er háð þeirri forsendu að fyrir liggi hver kröfuhafi sé og hvar og hvenær greiðsla skuli innt af hendi. Jafnframt er reglan háð þeirri forsendu að á annan veg sé ekki kveðið í lögum eða annarri réttarheimild og að ekki liggi fyrir einhverjar sérstakar aðstæður sem gera það að verkum að líta beri svo á að það standi kröfuhafa nær en skuldara að eiga slíkt frumkvæði, sbr. til dæmis til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 22. janúar 2009 í máli nr. 199/2008.

20 Eins og fyrr er rakið liggur fyrir að áfrýjandi lýsti því formlega yfir áður en kom að fyrsta gjalddaga lóðarleigunnar eftir yfirtöku AK Bygg ehf. á lóðarleiguréttindunum að hann myndi ekki efna lóðarleigusamninginn í samræmi við efni hans frá og með 1. september 2013. Náði sú yfirlýsing ekki eingöngu til fjárhæðar lóðarleigunnar heldur einnig aðgangs AK Bygg ehf. að lóðunum sem var forsenda þess að félagið gæti nýtt þau mannvirki sem þar var að finna. Eins og fyrr greinir átti sú ákvörðun áfrýjanda að hækka lóðarleiguna úr 30.000 krónum í 1.200.000 krónur sér enga stoð í lóðarleigusamningnum. Þrátt fyrir að fyrir lægi hver væri kröfuhafi, greiðslustaður og greiðslutími lóðarleigunnar verður ekki talið að stefnda hafi við þessar aðstæður borið skylda til að eiga frumkvæði að efndum kröfunnar. Jafnframt verður að leggja til grundvallar að við þær aðstæður hafi stefnda verið heimilt að halda eigin greiðslu þar til úr ágreiningi um fjárhæð lóðarleigunnar yrði leyst eða eftir atvikum þar til áfrýjandi myndi krefjast greiðslu lóðarleigu í samræmi við óbreytt efni lóðarleigusamningsins. Samræmist sú niðurstaða þeirri fræðikenningu í kröfurétti að skuldari peningakröfu hafi ríkan rétt til að halda eigin greiðslu sem geti jafnvel verið þannig að hann haldi henni að öllu leyti. Með greiðslu lóðarleigu fyrir tímabilið 2010 til 2012 hafði AK Bygg ehf. sýnt bæði vilja og getu til að greiða þá lóðarleigu sem samið hafði verið um í lóðarleigusamningnum frá 2003 og var áfrýjandi grandsamur um það. Áfrýjandi gat við þessar aðstæður ekki haft réttmætar væntingar til þess að stefndi hefði með athafnaleysi sínu samþykkt hækkaða lóðarleigu eða riftunaryfirlýsingu hans frá 20. janúar 2017. Samkvæmt því verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms um sýknu stefnda staðfest en af hálfu áfrýjanda hefur ekki verið vísað til neinna haldbærra raka um að efni séu til að breyta lóðarleigusamningnum með stoð í 36. gr. laga nr. 7/1936. 21 Niðurstaða hins áfrýjaða dóms um málskostnað er staðfest. Áfrýjanda verður gert að greiða stefnda málskostnað í Landsrétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, F-kk-nf J-kk-nf, greiði stefnda, Bílastjörnunni ehf., 800.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.