196/2020

Útdráttur

C og D höfðuðu mál á hendur A og B til heimtu á eftirstöðvum kaupverðs fasteignar.

A og B báru að fasteignin hefði verið haldin leyndum göllum við afhendingu hennar og að þau ættu gagnkröfur að hærri fjárhæð en sem næmi eftirstöðvum kaupverðs.

Ágreiningur aðila laut einkum að réttmæti gagnkrafnanna og því hvort C og D hefðu með sviksamlegum hætti haldið frá A og B upplýsingum um galla á fasteigninni. Í dómi Landsréttar kom fram að ætlaðir gallar væru fólgnir í því að fasteignin héldi ekki frá sér aðkomuvatni frá jarðvegi með tilheyrandi rakamyndun og myglu. Þá var rakið að A og B hefðu aflað skoðunargerðar sérfróðs aðila áður en málarekstur aðila hófst, matsgerðar dómkvadds matsmanns undir rekstri málsins í héraði og viðbótarmatsgerðar dómkvadds matsmanns fyrir Landsrétti. Í dómi Landsréttar var fallist á með hinum áfrýjaða dómi að rakamælingar skoðunargerðar og þeirrar matsgerðar sem var aflað í héraði væru ófullnægjandi til sönnunar um að raki botnplötu eignarinnar væri meiri en gera mætti ráð fyrir þar sem í báðum tilvikum hefði verið notast við hlutfallsrakamæla við rakamælingarnar. Enn fremur að annmarkar hefðu verið á framkvæmd rakamælinga í því viðbótarmati sem var aflað fyrir Landsrétti þar sem þykkt botnplötunnar hefði ekki verið mæld og ósannað að aðilar hefðu komið sér saman um þykkt hennar. Þar sem ekkert lægi fyrir um þykkt botnplötunnar gæfi rakamæling matsgerðarinnar ekki nákvæma niðurstöðu um rakastig botnplötunnar og því ósannað að fasteignin hefði verið gölluð vegna óeðlilega mikils raka í botnplötu. Loks var ekki talið sannað að fasteignin hefði verið haldin öðrum göllum eða að C og D hefðu komið fram með sviksamlegum hætti við sölu eignarinnar. Var hinn áfrýjaði dómur því staðfestur og A og B gert að greiða C og D eftirstöðvar kaupverðs eignarinnar.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kvk-nf E-kvk-nf J-kk-nf S-kk-nf og Á-kk-nf I-kk-nf byggingaverkfræðingur og múrarameistari.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Áfrýjendur skutu málinu til Landsréttar 2. apríl 2020. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 11. mars 2020 í málinu nr. E- [...]/2019.

2

Áfrýjendur krefjast þess að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og að stefndu verði gert að greiða þeim skaðabætur eða afslátt að fjárhæð 6.157.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 29. mars 2019 til greiðsludags, þannig að krafa þeirra komi til skuldajöfnunar við kröfu stefndu, að því marki sem til þarf, en að eftirstöðvar hennar verði dæmdar áfrýjendum úr hendi stefndu. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Stefndu krefjast þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur en að því frágengnu að krafa áfrýjenda verði lækkuð. Þá krefjast stefndu málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4

Málsatvikum og framburði aðila og vitna í héraði er skilmerkilega lýst í hinum áfrýjaða dómi. Svo sem þar er rakið höfðu stefndu, C og D, í byrjun mars 2014 keypt kjallaraíbúð í húsi [...] í Reykjavík. Áfrýjendur, A, systir stefndu, D, og B, gerðu kauptilboð í eignina 7. nóvember 2018 sem stefndu samþykktu. Kaupverðið var 42.000.000 króna og átti að greiða 4.000.000 króna við kaupsamning, 36.000.000 króna með láni og 2.000.000 króna við útgáfu afsals. Við undirritun kaupsamnings 28. nóvember 2018 breyttust greiðsluskilmálar þannig að 4.000.000 króna voru greiddar með reiðufé en greiðsla með láni hækkaði í 36.600.000 krónur. Við afsal átti því að greiða 1.400.000 krónur. Við útgreiðslu lánsins nam það 36.798.482 krónum og lækkaði afsalsgreiðslan í samræmi við það og nam því 1.201.518 krónum.

Dómkrafa stefndu nemur þeirri fjárhæð sem óumdeilt er að áfrýjendur héldu eftir vegna þess að þau töldu eignina hafa verið haldna göllum. Áfrýjendur kröfðust þess með gagnstefnu í héraði að stefndu yrði gert að greiða þeim skaðabætur eða afslátt að fjárhæð 6.157.000 krónur með dráttarvöxtum af þeirri fjárhæð, eins og nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi. Sakarefni málsins varðar það álitaefni hvort fasteignin hafi verið haldin leyndum göllum sem hafi verið til staðar við afhendingu eignarinnar.

5

Svo sem rakið er í hinum áfrýjaða dómi öfluðu stefndu, í samráði við áfrýjendur, skoðunargerðar frá [...] sem E húsasmíðameistari framkvæmdi 16. janúar 2019. Er efni hennar og niðurstöðum lýst í héraðsdómi. Þar kemur meðal annars fram að við skoðun hafi verið gerð rakamæling með hlutfallsrakamæli af tiltekinni gerð og að í ljós hafi komið hækkað hlutfallsrakastig í steyptri botnplötu í eldhúsi, hjónaherbergi og þvottahúsi, svo sem nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi. Þá kom fram að í niðurgröfnu rými í þvottahúsi væri grunnvatn og taldi skoðunarmaðurinn hárpípukraft draga raka upp í gegnum botnplötuna. Þá taldi skoðunarmaðurinn að yfirfara þyrfti drenlagnir og koma fyrir dælu í niðurgrafna rýminu til að lækka grunnvatnsyfirborðið.

6

Við rekstur málsins í héraði öfluðu áfrýjendur matsgerðar dómkvadds matsmanns til að meta hvort galli væri á fasteigninni og ef svo væri hvað það kostaði að lagfæra hann. Matsgerð G byggingafræðings, löggilts hönnuðar og pípulagningameistara, sem dómkvaddur var til verksins, lá fyrir í júlí 2019 og er helstu niðurstöðum hennar lýst í hinum áfrýjaða dómi. Matsmaðurinn taldi að grunnvatn væri í niðurgröfnu rými í þvottahúsi (kyndiklefa). Hátt rakastig hafi verið í botnplötu því að rakinn leitaði upp í gegnum hana. Ummerki hafi verið um útfellingar og raka undir plasti sem lagt var undir gólfefni. Taldi matsmaðurinn ástæðuna vera að drenlagnir í kringum húsið væru ekki fullnægjandi. Þær vantaði að hluta og frágangur þeirra uppfyllti ekki kröfur til slíkra lagna meðal annars um að þær eigi að liggja fyrir neðan botnplötu. Í dómi héraðsdóms kom fram að við framkvæmd matsins hefði verið notaður hlutfallsrakamælir en slíkir mælar sýndu ekki raunverulegt rakastig í gólfum. Af þessum sökum væri ekki unnt að leggja mælingar hins dómkvadda matsmanns á raka í botnplötu til grundvallar sem sönnunargagn í málinu. Hið sama gilti um mælingar E sem áður er getið.

7

Við þessari niðurstöðu brugðust áfrýjendur með því að óska á ný eftir dómkvaðningu matsmanns til að meta aftur raka í botnplötu fasteignarinnar og var þess óskað að við mælingar yrði notaður rakamælir sem mældi raunverulegan efnisraka í plötunni. Þá var farið fram á að matsmaður gæfi álit sitt á því hvort þannig mælt rakastig væri eðlilegt eða óeðlilegt. Matsbeiðni fylgdi greinargerð áfrýjenda til Landsréttar 19. maí 2020 svo sem áður hafði verið boðað í áfrýjunarstefnu sem Landsréttur gaf út 3. apríl 2020. Þrátt fyrir mótmæli stefndu ákvað Landsréttur að dómkveðja fyrrnefndan G 16. júlí 2020 til að framkvæma umbeðið viðbótarmat þar sem ekki væri útilokað að áfrýjendur gætu á grundvelli nýrrar matsgerðar bætt úr þeim ágalla sem héraðsdómur taldi á fyrirliggjandi matsgerð. Matsgerðin er dagsett 27. október 2020 og liggur frammi í málinu.

8

Í matsgerðinni segir að matsfundur hafi farið fram 12. ágúst 2020 og hafi vettvangur þá verið skoðaður. Frekari skoðanir hafi farið fram 14. og 20. sama mánaðar. Um framkvæmd matsins er því meðal annars lýst að gólfefni hafi að hluta verið tekin upp í svefnherbergjum og stofu þar sem framkvæmdar hafi verið snertimælingar eða mismunarakamælingar á yfirborði botnplötu með mælitækjunum Tramex CMEX

PERT 11 og Extech MO297, sem bæði séu mælitæki ætluð til rakamælinga í steinsteypu. Rakaskynjurum hafi verið komið fyrir til þess að mæla raun raka/hlutfalls loftraka (HR) í botnplötu á níu stöðum innan íbúðar þar sem tveir HR- rakaskynjarar hafi verið tengdir við gagna safnara, einnig frá Tramex. Umræddir gagna safnarar skrái einnig lofthita og loftraka í viðkomandi rými. Er sérstaklega tekið fram í matsgerðinni að mælingar hafi verið framkvæmdar eins og gert sé ráð fyrir í Rb- blaði: Rb.(14).003. Í matsgerðinni er þó tekið fram að þykkt botnplötunnar hafi ekki verið mæld en aðilar hafi samþykkt „að miða við 20 cm þykka botnplötu líkt og almennt [megi] reikna með“. Við aðalmeðferð málsins fyrir Landsrétti mótmælti lögmaður stefndu því sérstaklega að hann hefði fyrir hönd þeirra samþykkt að botnplatan væri 20 cm þykk, svo sem fullyrt væri í matsgerðinni.

9

Í niðurstöðukafla matsgerðarinnar segir að við skoðun og rannsóknir matsmanns hafi komið í ljós að aðeins tvö mæligildi bæði handvirkrar og síritaðrar skráningar hafi reynst vera undir 90% hlutfallsraka. Hlutfallsraki frá um það bil 90- 100%sé óeðlilega hár raki í 68 ára steyptri botnplötu þar sem slík steypa hafi fyrir alllöngu náð jafnvægi við umhverfið og því ekki um það að ræða að steypan sé ný eða nýleg og þar af leiðandi með of háan byggingarraka.

10

G, dómkvaddur matsmaður, gaf viðbótarskýrslu fyrir Landsrétti. Lýsti hann því að við matsvinnuna hefði ekki verið grafið niður á lagnir við húsið að [...] til að staðreyna frágang þeirra. Á hinn bóginn hefði verið farið yfir það við vettvangsskoðun hvernig uppbygging lagnanna væri og hefðu aðilar þá komið sér saman um hvernig lagnamálum væri háttað og lagnirnar hafi verið myndaðar og hæðarsettar. Lagnirnar væru ekki eiginlegar drenlagnir. Spurður um ástæðu þess að þykkt botnplötunnar hefði ekki verið mæld við matsvinnuna, kvað matsmaður það hafa verið borið undir aðila á staðnum hvort það ætti að bora í gegnum plötuna til að mæla þykkt hennar en ákveðið hefði verið að láta það ógert. Taldi matsmaður þó að það gæti skipt máli við rakamælingar í fasteignum að mæla þykkt botnplötu. Fram kom hjá vitninu að dýpt gryfju í þvottahúsi (kyndiklefa) hefði ekki verið mæld í matsvinnunni.

11

Lögmaður stefndu lagði fyrir Landsrétt álit H byggingartæknifræðings að hann teldi raka í botnplötunni sem fram kom í viðbótarmatinu eðlilegan og að ekki hefði verið skylt að leggja drenlagnir við hús sem byggð voru árið 1952. Þá lögðu stefndu fram yfirlýsingu I sem bjó í íbúðinni á árunum 1993 til 1999 þar sem fram kom að hann hefði lagt tvö boruð Reykjalundarrör við húsið og aldrei orðið var við rakavandamál í íbúðinni meðan hann bjó þar.

Niðurstaða

12

Svo sem greinir í hinum áfrýjaða dómi er óumdeilt að áfrýjendur héldu eftir lokagreiðslu kaupverðs eignarinnar að fjárhæð 1.201.518 krónur sem þau áttu samkvæmt framangreindu að inna af hendi við útgáfu afsals. Ágreiningur aðila lýtur að því hvort áfrýjendur eigi kröfu á hendur stefndu vegna leyndra galla á hinni seldu eign og hvort stefndu hafi með sviksamlegum hætti haldið frá þeim upplýsingum um galla á eigninni.

13

Áfrýjendur byggja kröfu sína um afslátt eða skaðabætur samkvæmt 41. og 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup úr hendi stefndu á því að íbúðin hafi verið gölluð í skilningi 18. og 19. gr. laganna. Gallarnir séu fólgnir í því að fasteignin haldi ekki frá sér aðkomuvatni frá jarðvegi sem virðist hafa orsakað rakamyndun og myglu. Þá virðist koma raki af svölum efri hæðar niður í loft svefnherbergis og því verði að ráðast í kostnaðarsamar úrbætur til þess að íbúðin verði íbúðarhæf. Um útreikning tjóns þeirra og kröfugerðar á hendur stefndu er vísað til matsgerðar dómkvadds matsmanns 29. júlí 2019.

14

Stefndu mótmæla kröfum áfrýjenda og öllum málsástæðum þeirra og krefjast þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur. Stefndu reisa kröfur sínar á því að þeir annmarkar á eigninni, sem tilgreindir eru í matsgerð dómkvadds matsmanns, séu ekki þess eðlis að þeir rýri verðmæti fasteignarinnar svo að nokkru varði, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002. Þá sé ósannað að fasteignin standist ekki þær kröfur sem gerðar hafi verið til fasteigna þegar hún var byggð 1952, meðal annars varðandi frágang umhverfis húsið. Jafnframt hafi áfrýjendum ekki tekist sönnun þess að mygla sé í gólfefnum íbúðarinnar, enda hafi matsmaður ekki sent sýni úr þeim til ræktunar. Þá sé ósannað að rakastig allrar botnplötu fasteignarinnar sé of hátt, enda hafi hinn dómkvaddi matsmaður eingöngu kannað raka plötunnar næst útveggjum í tveimur herbergjum.

Slík aðferð geti ekki gefið upplýsingar um rakastig í miðri íbúðinni. Loks er á því byggt að leki gegnum svalagólf efri hæðar sé ósannaður.

15

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður staðfest sú niðurstaða hans, að hvorki rakamælingar dómkvadds matsmanns í fyrri matsgerð hans né rakamælingar E húsasmíðameistara í skoðunargerð 16. janúar 2019 verði lagðar til grundvallar í málinu þar sem í hvorugu tilviki hafi verið notast við rakamæla sem sanni að raki sé meiri í botnplötunni en gera mátti ráð fyrir í húsi af þessum toga.

16

Hér að framan er gerð grein fyrir framkvæmd rakamælinga í botnplötu fasteignarinnar með tvenns konar rakamælum þegar viðbótarmatið fór fram í ágúst 2020 og niðurstöðu matsgerðar dómkvadds matsmanns frá 20. október sama ár. Eins og fyrr greinir liggur fyrir að þykkt botnplötunnar var ekki mæld þegar matið var framkvæmt.

Svo sem rakið er hér að framan gaf matsmaður þá skýringu á því í skýrslu sinni fyrir Landsrétti að aðilar hefðu verið sammála um að miða bæri við að þykkt botnplötunnar væri 20 cm. Af hálfu stefndu hefur þessari fullyrðingu verið mótmælt sem rangri og verður hún því ekki lögð til grundvallar við úrlausn málsins. Engra annarra gagna nýtur við um þykkt botnplötunnar. Svo sem áður greinir taldi matsmaður að í viðbótarmatinu hefði við rakamælingu verið fylgt viðmiðunum í leiðbeiningarblaði Rb.(14).003. Af leiðbeiningarblaðinu má ráða að við rakamælingar eigi mælidýpt að vera ákveðið hlutfall af þykkt botnplötu í því tilviki sem hér um ræðir eða 40% af þykkt hennar. Þar sem ekki liggur fyrir þykkt botnplötunnar gefur rakamæling á 7 til 8,6 cm dýpi, eins og gert var í viðbótarmatinu, ekki nákvæma niðurstöðu um það hvort rakastig hennar sé óeðlilega hátt. Í þessu sambandi verður að horfa til þess að á þeim tíma sem húsið var byggt var algengt að þykkt botnplatna í húsum væri talsvert minni en 20 cm. Af þeim sökum en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er ósannað að fasteignin sé gölluð vegna þess að fyrir liggi að óeðlilega mikill raki sé í botnplötu hennar.

17

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður fallist á þá niðurstöðu hans að ósannað sé að mygla sé í gólfefnum íbúðarinnar og að það leki gegnum svalagólf efri hæðar niður í loft svefnherbergis í íbúð áfrýjenda. Þá er fallist á þá niðurstöðu héraðsdóms að kaupendur fasteignar, sem byggð er 1952, geti ekki gert ráð fyrir því að drenlagnir hafi verið í kringum húsið og að ósannað sé að seljendur hafi mátt vita að þörf væri á slíkum lögnum til að koma í veg fyrir óeðlilegan raka í botnplötu.

18

Við vettvangsgöngu dómara málsins var meðal annars skoðað þvottahús í fasteigninni þar sem er gryfja sem áður hýsti kyndiklefa. Ljóst er að grunnvatn safnast í gryfjuna enda liggur botn hennar talsvert neðar en botnplata hússins. Niðurgrafnir kyndiklefar voru þekktir í húsum sem reist voru á þeim tíma sem [...] var byggður og eðlilegt að grunnvatn sem liggur undir húsum sjáist í slíkum gryfjum. Eðli málsins samkvæmt er grunnvatnsstaða undir húsum misjöfn eftir árstíðum en í málinu er ekki að finna nein gögn um að grunnvatnsstaðan undir húsinu sé óeðlileg. Þá er ekki komin fram sönnun um að grunnvatnsstaða í gryfjunni hafi valdið óeðlilega háum raka í botnplötu hússins eða valdið skemmdum eða öðrum ágöllum á eigninni. Að þessu gættu en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er fallist á þá niðurstöðu hans að vatn í gryfju þvottahússins teljist ekki galli í skilningi 1. mgr. 18. gr. eða 1. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002.

19

Með vísan til alls þess sem að framan greinir en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

20

Áfrýjendum verður gert að greiða stefndu málskostnað fyrir Landsrétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð :

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, A og B, greiði óskipt stefndu, C og D, 1.200.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur, miðvikudaginn 11. mars 2020

Þetta mál, sem var tekið til dóms 28. janúar 2020, höfða C, kt.[...], og D, kt. [...], bæði til heimilis að [...], með stefnu birtri 6. mars 2019 á hendur A, kt. [...], og B, kt. [...], báðum til heimilis að [...], til greiðslu eftirstöðva kaupverðs.

Stefndu höfðuðu mál til sjálfstæðs dóms um greiðslu skaðabóta og afsláttar úr hendi stefnenda með gagnstefnu, birtri 29. mars 2019, eins og þeim er heimilt skv. 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þessari kröfu halda þau einnig fram til skuldajöfnunar við kröfu stefnenda.

Í aðalsök krefjast aðalstefnendur þess að aðalstefndu verði dæmd óskipt (insolidum) til að greiða aðalstefnendum 1.201.518 kr. með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 1. febrúar 2019 til greiðsludags. Þá er krafist vaxtavaxta skv. 12. gr. sömu laga er leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti.

Þau krefjast jafnframt málskostnaðar auk virðisaukaskatts úr hendi aðalstefndu.

Aðalstefndu krefjast aðallega sýknu af öllum kröfum aðalstefnenda.

Þau krefjast að auki málskostnaðar óskipt(in solidum) úr hendi aðalstefnenda.

Í gagnsök krefjast gagnstefnendur þess aðallega að gagnstefndu verði gert að greiða þeim skaðabætur eða afslátt að fjárhæð 6.157.000 kr., ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, af þeirri fjárhæð frá stefnubirtingardegi 29. mars 2019 til greiðsludags, auk málskostnaðar. Þess er krafist að krafa gagnstefnenda komi til skuldajöfnunar við kröfu gagnstefndu í aðalsök að því marki sem þarf en eftirstöðvar hennar verði tildæmdar gagnstefnendum úr hendi gagn-stefndu.

Í báðum tilvikum krefjast gagnstefnendur málskostnaðar úr hendi gagnstefndu.

Gagnstefndu krefst aðallega sýknu af öllum kröfum gagnstefnenda.

Til vara krefjast þau verulegrar lækkunar fjárkrafna gagnstefnenda.

Í báðum tilvikum krefjast þau málskostnaðar úr hendi gagnstefnenda ásamt virðisaukaskatti.

Málsatvik

Þetta mál varðar það álitaefni hvort kaupendur fasteignar eigi kröfu á hendur seljendum vegna galla á eigninni sem kaupendur geti nýtt til skuldajöfnunar við kröfu seljendanna um afsalsgreiðslu úr hendi þeirra.

Aðalstefnendur, C og D, keyptu, í byrjun árs 2014, 78,7 m 2 kjallaraíbúð í [...] í Reykjavík, merkta 01 0001, með fastanúmerið [...]. Í lýsingu á söluyfirliti vegna þeirra kaupa segir að húsið sé timburhús með steyptum kjallara, byggt árið 1952. Í söluyfirlitinu er hvorki minnst á þerrilögn (dren) umhverfis húsið né frágang á gólfi kyndiklefa. Íbúðin er lítið niðurgrafin og er meðal annars hægt að ganga beint úr stofunni út á lítillega niðurgrafinn sólpall suðvestan við húsið.

Aðalstefnendur báru að þau hefðu aðeins gert við tvennt á meðan þau bjuggu í íbúðinni. Þau hefðu skipt um gler í gluggum og árið 2015 hefðu þau steypt nýjar útitröppur að inngangi íbúðarinnar og sett heitavatnslögn í þær. Aðalstefnandi C kvaðst ekki hafa vitað af gryfju í gólfi kyndiklefans fyrr en pípulagningamaður á hans vegum lyfti fjölum af gólfi kyndiklefans til þess að komast í heitavatnslögnina sem átti að leiða í tröppurnar.

Aðalstefnendur ákváðu í nóvember 2018 að selja kjallaraíbúðina og fólu fasteignasölunni [...] að sjá um söluna. Starfsmaður hennar útbjó söluyfirlit.

Gagnstefnandi, A, er systir aðalstefnanda, D. Óumdeilt mun vera að A var tíður gestur á heimili D frá árinu 2014.

Gagnstefnendur, A og B, gerðu kauptilboð í fasteignina 7. nóvember 2018, sem aðalstefnendur samþykktu. Kaupverðið, 42.000.000 kr., skiptist þannig að 4.000.000 kr. átti að greiða við kaupsamning, 36.000.000 kr. áttu að greiðast með láni og 2.000.000 kr. við afsal.

Málsaðilar rituðu undir kaupsamninginn 28. nóvember 2018. Þá breyttust greiðsluskilmálar á þann hátt að 4.000.000 kr. voru greiddar með reiðufé en greiðslan með láni hækkaði í 36.600.000 kr. Við afsal átti því að greiða 1.400.000 kr. Þegar lánið var greitt út reyndist það nema hærri fjárhæð en gert var ráð fyrir, nánar tiltekið 36.798.482 kr. Afsalsgreiðslan lækkaði sem nam þeirri hækkun og eru eftirstöðvar hennar 1.201.518 kr., sem er dómkrafa aðalstefnenda.

Gagnstefnendur fengu eignina afhenta 10. desember 2018. Um miðjan janúar 2019 tilkynntu þau fasteignasölunni að þau teldu annmarka vera á eigninni. Fasteignasalinn hafði samband við aðalstefnendur og greindi þeim frá athugasemdum gagnstefnenda. Vegna fjölskyldutengsla milli kaupenda og seljenda fóru aðalstefnendur heim til gagnstefnenda að [...] og fóru yfir meinta annmarka með þeim. Gagnstefn-endur vildu hins vegar ekki gera neitt nema í samráði við fasteignasalann.

Aðalstefnendur ákváðu í samráði við gagnstefnendur og án athugasemda þeirra að fá fagmann til þess að skoða meinta annmarka á eigin kostnað. E, húsasmíðameistari hjá [...], var fenginn til að meta ástand eignarinnar og stífluþjónustan [...] var fengin til að taka myndir af skólplögn. Gagnstefnandi, A, var viðstödd skoðanirnar.

E afhenti aðalstefnendum skýrslu um ástandið 16. janúar 2019. Það var niðurstaða hans að raki greindist í steypu í botnplötu í hjónaherbergi, sem rekja mætt til grunnvatns. Jafnframt mældist í þvottahúsgólfinu raki í steypu, og auk þess í svokölluðum brunni (gryfju, gólf í kyndiklefa er lægra en gólf í kjallara), en í því rými var olíukynding á sínum tíma. Í botnplötu í öðrum rýmum íbúðarinnar greindi hann ekki raka og ekki heldur í veggjum hennar. Vegna vatnsins í gryfjunni í kyndiklefanum ályktaði hann að þerrilagnir húsnæðisins virkuðu ekki sem skyldi. Hann taldi þerrilögn (dren) líklega farna í sundur og þyrfti að laga það með vorinu. Hann taldi þetta ekki galla og kostnaður við að þurrka botnplötuna væri smávægilegur. Hann lagði til að brunndælu yrði komið fyrir í gryfjunni í kyndiklefanum.

Í áliti hans kom fram að gagnstefnendur hefðu lagt nýtt parket yfir það sem fyrir var. Hann taldi að taka þyrfti eldra parketið upp og leyfa botnplötunni að þorna þegar gert hefði verið við þerrilögnina (drenið). Það yrði þó ekki gert fyrr en þerrilögnin hefði verið löguð. Að sögn aðalstefnenda buðust þau til þess að gera við þerrilögnina um vorið þegar hægt væri að grafa kringum húsið.

Skoðunarmaður greindi að auki myglu undir eldhúsinnréttingu sem hann taldi að gæti stafað af því að sökkull hefði lokað loftstreymi að og frá veggjum sem hann taldi vera raka í. Aðalstefnendur hreinsuðu mygluna og máluðu svæðið á eigin kostnað. Skoðun stífluþjónustunnar sýndi að skólplögnin var farin í sundur á einum stað. Aðalstefnendur tengdu skólplögnina tafarlaust á sinn kostnað. Þau gátu hins vegar ekki ráðist í að lagfæra þerrilögnina fyrr en frost var farið úr jörðu.

Afsalsfundur var haldinn á starfsstöð fasteignasölunnar í Kópavogi 1. febrúar 2019. Afsalsuppgjör hafði áður verið sent aðilum ásamt afriti af afsali. Aðalstefnendur komu á afsalsfundinn með lögmanni sínum. Gagnstefnendur komu á fundinn með yfirmanni gagnstefnanda og [...] túlki. Á fundinum lögðu gagnstefnendur fram myndir á USB-lykli, sem þau vildu eingöngu sýna fasteignasölunni.

Að sögn aðalstefnenda tók yfirmaður gagnstefnanda yfir fundinn og hélt því fram að fasteignin væri gölluð og vísaði til fyrrgreindra mynda og taldi fasteignasöluna bera ábyrgð. Í kjölfarið urðu orðaskipti milli aðila, þar sem aðalstefnendur héldu því fram að umræddar myndir sýndu á engan hátt að fasteignin væri gölluð í skilningi laga um fasteignakaup. Auk þess lægju ekki nein gögn fyrir um meintan kostnað, til stuðnings þeirri afstöðu gagnstefnenda að fasteignin væri gölluð. Að beiðni þeirra fundaði fasteignasalinn með þeim í öðru herbergi.

Afsalsgreiðslan var ekki innt af hendi 1. febrúar 2019. Lögmaður aðalstefnenda sendi gagnstefnendum innheimtubréf 7. febrúar 2019. Lögmaður gagnstefnenda svaraði með bréfi 18. febrúar 2019, og greindi frá því að gagnstefnendur væru að afla álits á því hversu hár viðgerðarkostnaður kynni að verða. Hann óskaði eftir að aðalstefnendur frestuðu frekari innheimtuaðgerðum. Aðalstefnendur veittu gagnstefnendum tveggja vikna frest. Þar eð þau lögðu ekki fram nein gögn um meintan viðgerðarkostnað innan þess frests höfðuðu aðalstefnendur þetta mál.

Gagnstefnendur töldu leynda galla hafa komið í ljós á eigninni eftir afhendingu hennar, meðal annars á grundvelli skoðunar E. Þau töldu sig því eiga réttmætar gagnkröfur á hendur aðalstefnendum. Þau héldu því eftir síðustu greiðslu sinni á eigin ábyrgð með vísun til 44. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Við útgáfu gagnstefnu 28. mars 2019 töldu þau sig eiga kröfu á hendur aðalstefnendum til skaðabóta eða afsláttar af kaupverði, sem þau áætluðu að næmi 7.542.500 kr., sem jafnframt var stefnufjárhæð í gagnsök. Gagnstefnendur telja að aðalstefnendur hefðu átt bjóða þeim greiðslu fyrir nauðsynlegar úrbætur á grundvelli skýrslu [...]. Þess í stað hafi aðalstefnendur kosið að höfða þetta mál og sé gagnstefnendum því nauðsynlegt að taka til varna og fá dómkvaddan matsmann til að staðreyna tjón sitt.

Hinir leyndu gallar sem þau bera fyrir sig eru þeir að í ljós hafi komið að fasteignin haldi ekki aðkomuvatni frá jarðvegi þar eð allt þerrilagnarkerfi (dren) hennar sé ónýtt. Þannig virðist það hafa verið lengi. Því hafi vatn safnast í sökkla undir íbúðinni og valdið rakamyndun og myglu. Þá virðist vera að koma fram raki af svölum efri hæðar og niður í loft svefnherbergis. Nauðsynlegt sé að ráðast í kostnaðarsamar úrbætur til þess að íbúðin verði íbúðarhæf.

Aðalstefnendur lögðu fram greinargerð í gagnsök þarsem þau mótmæltu því í fyrsta lagi að eignin væri haldin leyndum galla. Í öðru lagi mótmæltu þau því að þerrilögn eignarinnar væri ónýt og eignin héldi ekki aðkomuvatni frá jarðvegi. Þau höfnuðu því jafnframt sem röngu og ósönnuðu að vatn hefði safnast undir sökkla hússins og valdið raka og myglu í íbúðinni. Enn fremur höfnuðu þau því að raki kæmi frá svölum efri hæðar og niður í loft svefnherbergis. Gagnstefnendur hefðu ekkert lagt fram sem styddi þessar ályktanir gagnstefnenda. Þær væru því ósannaðar og beinlínis rangar.

Eftir að aðalstefnendur höfðu lagt fram greinargerð í gagnsök fengu gagnstefnendur dómkvaddan matsmann til þess að leggja mat á það hvort galli væri á eigninni og ef svo væri hvað kostaði að lagfæra hann. Hann átti einkum að meta hvort hann teldi aðkomuvatn hafa komist inn fyrir sökkul hússins, hvort þerrilögn (dren) væri fullnægjandi og hvort rakastig í botnplötu væri eðlilegt, svo og rakastig í gólfefnum og innréttingum.

Matsmaður taldi ljóst að grunnvatn væri í sökkli innan kyndiklefa. Auk þess sýndu mælingar of hátt rakastig í botnplötu því rakinn leiti upp í gegnum hana og sjá hafi mátt útfellingar og rakaummerki undir plasti sem hafi verið lagt undir gólfefni. Ástæðu þessa taldi hann þá að drenlagnir, sem séu umhverfis húsið að hluta, gætu ekki veitt vatni frá sökkli að götukerfi. Þess vegna væri vatnsálag á eignina þannig að yfirborð vatns í inntaksklefa hækkaði og lækkaði eftir tíðarfari. Hann taldi þerrilagnir (dren) ekki fullnægjandi. Auk þess lægju þær ekki lægra en botnplatan og frágangur og lagnaefni uppfylltu ekki kröfur sem væru gerðar til slíkra byggingarhluta. Jafnframt vantaði þerrilagnir við hluta hússins.

Matsmaður taldi að rakastig í botnplötu væri hærra en viðmiðunarmörk. Þó taldi hann að rakastig í gólfefnum og innréttingum hefði verið innan marka á skoðunardegi. Hann sá ummerki um raka í gólfefnum við suma veggi en ekki voru sýnileg ummerki í innréttingum við skoðun. Hann tók ekki sýni til þess að staðreyna hvort mygla væri í gólfefnum eða innréttingum en engu að síður taldi hann myglu vera í hvoru tveggja. Matsmaður taldi að raki kæmi í gegnum svalagólf íbúðar á efri hæð þar eð efni sem voru notuð til þess að flísaleggja svalirnar væru ekki fullnægjandi vatnsvörn og því leitaði vatn í gegnum svalagólf með sprungum og kæmi fram í loftaklæðningu íbúðar neðri hæðar.

Matsmaður taldi ágallana hafa verið til staðar þegar íbúð neðri hæðar var afhent 10. desember 2018. Hann tilgreindi hvað hann teldi nauðsynlegt að gera til þess að bæta úr, svo og að hann teldi þær úrbætur kosta 6.157.000 kr. Dómkröfu sína í gagnsök byggja gagnstefnendur á mati hans.

Málsástæður og lagarök aðalstefnenda

Aðalstefnendur krefja gagnstefnendur um greiðslu 1.201.518 kr. eftirstöðva kaupverðs eignarinnar að [...]. Til stuðnings henni vísa þau til kaupsamningsins, afsalsuppgjörs og 50. gr. laga nr. 40/2002. Gagnstefnendur hafi haldið greiðslunni eftir á eigin áhættu, án þess að sýna fram á meinta galla á fasteigninni.

Aðalstefnendur vísa til álits E húsasmíðameistara, sem hafi sagt það einfalt að þurrka botnplötuna. Það hafi verið mat hans að það væri ekki kostnaðarsöm aðgerð og myndi kostnaður af úrbótunum aldrei verða nálægt 10% af kaupverðinu.

Aðalstefnendur byggja á því að gagnstefnendur geti ekki borið fyrir sig neitt varðandi ástand og gæði eignar sem þau þekktu til eða máttu þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Þau hafi skoðað íbúðina ítarlega fyrir kaupin og geti því ekki borið fyrir sig neitt, sem þau hefðu mátt sjá við slíka skoðun, sbr. ákvæði 29. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Auk þess hafi gagnstefnendur þekkt fasteignina mjög vel, enda hefði A oft verið á heimili systur sinnar, aðalstefnanda D, frá árinu 2014.

Aðalstefnendur hafi ekki vitað af neinum raka í botnplötu í hjónaherbergi og þvottahúsi. Þeim hafi hvorki verið kunnugt um að ástand þerrilagnar (drens) né skólplagnar væri ekki fullnægjandi né að þetta tvennt virkaði ekki sem skyldi. Af þeim sökum hafi þau, eðli málsins samkvæmt, ekki getað veitt upplýsingar um það.

Aðalstefnendur hafi engu að síður brugðist tafarlaust við, umfram skyldu, og bætt úr hluta þeirra annmarka sem skoðunarmaðurinn taldi vera á eigninni. Það eina sem eftir standi sé þerrilögnin (drenið) en það sé á forræði húsfélagsins. Sá annmarki hafi ekki komið í ljós fyrr en 16. janúar 2019, eftir að fagmenn höfðu myndað þerri- og skólplagnir. Þar eð þetta hafi komið í ljós meira en mánuði eftir að eignin var afhent og áhættuskipti urðu beri þau ekki ábyrgð á þeim kostnaði sem til falli vegna lagfæringa á þessum lögnum.

Þerrilögn sé þar fyrir utan hluti af sameign fjöleignarhúss skv. 6. gr. laga nr. 26/1994. Því legðust eingöngu 41,7% af viðgerðarkostnaði þeirrar lagnar á gagnstefnendur samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hússins.

Eftir standi að gagnstefnendur hafi ekki innt af hendi afsalsgreiðslu, 1.201.518 kr., sem greiða átti 1. febrúar 2019. Sú krafa sé enn ógreidd og því nauðsynlegt að krefjast greiðslu hennar fyrir dómstólum.

Samkvæmt kaupsamningi hafi gagnstefnendum borið að inna afsalsgreiðsluna af hendi 1. febrúar 2019. Því reiknist dráttarvextir á höfuðstól eftirstöðvanna frá þeim degi skv. 1 mgr. 5. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, sbr. 1. mgr. 6. gr. sömu laga, til greiðsludags.

Aðalstefnendur byggja kröfur sínar á meginreglum samningaréttar, meðal annars um skuldbind-ingargildi samninga. Þau vísa enn fremur til meginreglu kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga, sem fái m. a. stoð í 50. gr. laga nr. 40/2002. Krafa þeirra byggist jafnframt á 49.– 55. gr., 18.– 20. gr. og 28.– 29. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Málið sé rekið samkvæmt ákvæðum laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 19. gr. Kröfu um dráttarvexti byggja þau á 61. gr. laga nr. 40/2002, sbr. 5. gr. og 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001. Krafa um vaxtavexti styðst við 12. gr. sömu laga. Krafa um málskostnað byggist á 129. og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Val á varnarþingi byggist á 32. gr. laga nr. 91/1991. Krafa um virðisaukaskatt á málskostnað er byggð á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

Málsástæður og lagarök aðalstefndu í aðalsök og gagnstefnenda í gagnsök Gagnstefnendur reisa sýknukröfu sína á því að leyndir gallar hafi komið í ljós á neðri hæð fasteignarinnar að [...] sem hafi verið til staðar við afhendingu. Aðalstefnendur beri ábyrgð á þessum göllum. Gagnstefnendur eigi hærri kröfu á hendur aðalstefnendum til skaðabóta eða afsláttar af kaupverðinu en nemi fjárhæð kröfu aðalstefnenda til greiðslu eftirstöðva kaupverðsins. Þessa kröfu geti gagnstefnendur nýtt til skuldajöfnunar við afsals kröfu aðalstefnenda. Þar eð eignin hafi verið gölluð við afhendingu krefjist gagnstefnendur þess, í samræmi við ákvæði 1. mgr. 37. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, að aðalstefnendur greiði sér skaðabætur skv. 43. gr. laganna eða að afsláttur verði dæmdur af kaupverðinu skv. 41. gr.

Gagnstefnendur viðurkenna að samkvæmt afsalsuppgjöri beri þeim að greiða aðalstefnendum eftirstöðvar kaupverðsins að fjárhæð 1.201.518 kr., eins og krafist sé í aðalsök. Þá skuld hafi þau þegar greitt með fyrrgreindri skuldajöfnun.

Krafa gagnstefnenda um skaðabætur eða afslátt úr hendi aðalstefnenda byggist á því að eignin sem þau keyptu að [...] hafi verið gölluð í skilningi fasteignakauparéttar þegar kaupin tókust. Myndband af þerrilögn sýni greinilega að hún liggi allt of ofarlega. Í kringum hana sé hvorki þerrimöl (drenmöl) né jarðvegsdúkur og hún virðist vera alveg stífluð fyrir jarðvatni og það komi vatn í hana úr þakniðurföllum. Ekki sé heldur neinn takkadúkur við húsið. Gagnstefnendur viti ekki hvenær þerrilögn var sett niður en þau telji augljóst að fagmenn hafi ekki lagt hana.

Skýrsla [...], sem aðalstefnendur hafi aflað, sýni einnig að mikill raki sé í húsinu. Botnplatan virðist vera meira og minna rök og ástæðan virðist sú að grunnvatn liggi grunnt undir plötunni sem gefi til kynna að þerrilögnin (drenið) virki ekki.

Væntanlega þurfi að grafa í kringum húsið og setja þerrilögn svo neðarlega að það þorni undir sökklum. Hugsanlega þurfi að setja dælu í brunn (gryfju) sem sé í gömlum kyndiklefa hússins. Þegar þerrilögnin hafi verið lagfærð þurfi að rífa allt gólfefni af gólfi íbúðarinnar og skoða hvort vatn sé hætt að renna inn í húsið. Þá þurfi að mæla rakann í allri plötunni og þurrka hana vel með blásurum. Þegar hún hafi þornað þurfi væntanlega að lakka hana með tveimur lögum af epoxy-efni áður en gólfefni séu sett á.

Gagnstefnendur byggja einnig á því að það komi greinilega raki frá svölunum og niður í svefnherbergið í loftinu. Til að koma í veg fyrir þetta þurfi líklega að rífa flísar af svölum á annarri hæð og þétta þær betur. Líklega þurfi einnig að einangra betur loftið undir svölunum.

Jafnframt sé grunur um myglumyndun í húsinu vegna raka frá grunni þess. Þetta þurfi að kanna sérstaklega með sýnatöku. Reynist sýni jákvæð þurfi að skipta út mygluðu efni.

Þær úrbætur sem gagnstefnendur töldu að ráðast þyrfti í og gróft mat þeirra á kostnaði vegna þeirra eru eftirfarandi:

1. Grafa skurð í kringum húsið alveg upp að sökkulveggjum. Ganga vel frá veggjum að utan, gera við skemmdir og þétta sprungur og setja síðan takkadúk á vegginn. Leggja þarf drenlögn í rétta dýpt allan hringinn og tengja við frárennslislögn. Fylla þurfi í kringum og yfir lögnina með drenmöl og leggja drendúk yfir áður en annar jarðvegur fer yfir.

2. Rífa allt gólfefni af íbúðinni og rakamæla plötuna. Flutningur og förgun á efni.

3. Þurrka íbúðina vel út með blásurum og mæla rakann í plötunni reglulega. Leiga á blásurum og vinna.

4. Lakka gólf með Epoxy-efni undir endanleg gólfefni.

5. Leggja aftur gólfefni á íbúðina þegar allt er orðið þurrt.

6. Rífa flísar af svölunum fyrir ofan.

7. Þétta svalagólfið með þéttiefni/kvoðu.

8. Ný flísalögn á svalagólf.

9. Einangra betur undir loft í svefnherbergi, koma fyrir rakavarnarlagi og klæða með gifsi. Sparsla og mála. Grind, einangrun, rakavörn, einfalt gifs, spörslun og málun.

10. Myglu og rakaskemmdir, áætlaður úrbótakostnaður og annað ófyrirséð.

Samanlagt nemi áætlaður kostnaður við úrbætur því 7.542.500 kr.

Krafa gagnstefnenda um skaðabætur eða afslátt úr hendi aðalstefnenda byggist á því að við afhendingu á eigninni hafi hún ekki staðist þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögum um fasteignakaup nr. 40/2002 og kaupsamningi málsaðila. Eignin hafi því ekki verið afhent í samræmi við áskilda kosti. Stefndu byggja á því að eignin hafi verið gölluð í skilningi 18. og 19. gr. fasteignakaupalaga. Gagnstefnendur byggja á því að gallaþröskuldur 18. gr. eigi ekki við, annars vegar vegna þess að kostnaður við að bæta úr göllum sé svo hár að telja verði að gallarnir rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði og hins vegar vegna þess að stefnendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi því þeim hljóti að hafa verið ljóst að vatn lá undir allri íbúðinni. Þau hafi því ekki sinnt upplýsingaskyldu sinni skv. 27. gr. og 28. gr. laga um fasteignakaup. Gagnstefnendur byggi sérstaklega á því að aðalstefnendur séu bundin af og hafi viðurkennt skaðabótaskyldu sína vegna fram kominna galla með því að ráðast sjálf í úrbætur og kalla eftir skoðun [...].

Þar eð fasteignin að [...]hafi verið gölluð við afhendingu krefjist gagnstefnendur þess, í samræmi við ákvæði 1. mgr. 37. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, að gagnstefnendur greiði sér skaðabætur skv. 43. gr. laganna eða að afsláttur verði dæmdur af kaupverðinu skv. 41. gr.

Með vísan til heimildar í 2. mgr. 28. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 lýsa gagnstefnendur yfir skuldajöfnun við kröfu gagnstefndu í aðalsök með kröfum sínum á hendur gagnstefndu til skaðabóta eða afsláttar af kaupverði neðri hæðar fasteignarinnar að [...], með fasteignanúmerið [...], vegna galla, sem fram hafi komið á eigninni. Gagnstefnendur telja kröfur sínar ótvírætt hærri en krafa aðalstefnenda á hendur þeim til greiðslu eftirstöðva kaupverðsins samkvæmt kaupsamningnum. Kröfurnar verði raktar til sömu viðskipta og séu hæfar til að mætast.

Gagnstefnendur vísa til laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Heimild til að höfða gagnsakarmál sé í 2. mgr. 28. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 og um val á varnarþingi vísist til 2. mgr. 42. gr. Þau vísa til XXI. kafla sömu laga um málskostnaðarkröfu. Gagnstefnendur mótmæla öllum kröfum aðalstefnenda um vexti. Vegna skuldajöfnunar gagnstefnenda eigi aðalstefnendur ekki rétt til greiðslu og geti þar af leiðandi ekki átt kröfu til vaxta.

Málsástæður og lagarök gagnstefndu

Gagnstefndu krefjast aðallega sýknu af gagnkröfum gagnstefnenda. Þau vísa almennt til allra þeirra málsástæðna og lagaraka sem þau færa fram fyrir kröfu sinni í aðalsök.

Þau hafna því alfarið að fasteignin sé haldin galla í skilningi laga nr. 40/2002 enda hafi gagnstefnendur ekki fært sönnur á hann. Þau hafi því ekki sannað rétt sinn til skaðabóta eða afsláttar. Þótt galli sannaðist hafi gagnstefnendur enn síður fært sönnur á að hann næði mörkum gallaþröskuldar sam-kvæmt dómvenju Hæstaréttar.

Gagnstefndu vísa til skoðunar gagnstefnenda fyrir kaupin svo og þess að gagnstefnandi A hafi verið daglegur gestur á heimili systur sinnar og þar af leiðandi þekkt ástand eignarinnar mjög vel.

Þau vísa til álits húsasmíðameistara sem þau kölluðu eftir og niðurstöðu hans en þau hafi gert við það sem hann hafi bent á, skolplögn og myglu undir sökkli, en hafi vegna árstímans ekki getað lagfært þerrilögn áður en afsal var gefið út.

Gagnstefndu hafi hvorki vitað af raka í botnplötu í hjónaherbergi og þvottahúsi né vitað að þerrilögn og skólplögn væru ekki lagi. Þau hafi því ekki getað veitt neinar upplýsingar um þetta. Gagnstefndu hafi þvert á móti fullnægt upplýsingarskyldu sinni.

Enda hafi annmarkarnir ekki verið gagnstefndu og auk þess hafi þeir verið langt undir 10% gallaþröskuldinum.

Þótt gagnstefndu hafi vegna fjölskyldutengsla sinna og til þess að koma til móts við gagnstefnendur lagfært það sem skoðunarmaðurinn hafi bent á hafni þau því alfarið að hafa með því viðurkennt skaðabótaskyldu sína vegna þeirra galla. Ekki hafi verið hægt að ráðast í framkvæmdir á þerrilögn fyrr en síðar, að vori eða sumarlagi.

Þótt gagnstefndu hafi bætt úr öllum annmörkum sem unnt var á þeim tíma, hafi gagnstefnendur ekki verið sátt og hafi kvartað við fasteignasöluna án þess að hafa samráð við gagnstefndu. Það hafi kom gagnstefndu mjög á óvart, enda hafi þau lagt sig fram um að koma til móts við athugasemdir gagnstefnenda.

Þerrilögn sé á ábyrgð húsfélagsins skv. 6. gr. laga um fjöleignarhús og upplýsingar um ástand hennar hafi komið fram eftir áhættu skipta markið, og því hvíli hugsanlegur kostnaður við lagfæringar á henni á húsfélaginu. Eins og áður greini sé íbúðin í kjallara 41,7% af stærð hússins í heild. Af þeim sökum sé rangt að krefja gagnstefndu um allan kostnað við lagfæringu á meintum annmörkum á þerrilögn o. fl. Að áliti E sé einfalt að þurrka botnplötuna og myndu þær úrbætur aldrei ná 10% af kaupverðinu.

Húsið að [...] hafi verið byggt árið 1952 og var því 66 ára þegar gagnstefnendur keyptu eignina. Ástand hússins miðist eðlilega við aldur þess. Notuð fasteign sé ekki seld sem ný. Þar af leiðandi þurfi kaupandi að gæta skoðunarskyldu sinnar sérstaklega vilji hann að fasteignin uppfylli sérstakar kröfur hans.

Gagnstefndu árétta að það sé algerlega ósannað að fasteignin sé haldin göllum, heimasmíðuð kostnaðaráætlun, sem þar að auki segi lítið sem ekkert, geti ekki orðið grundvöllur skaðabóta eða afsláttar. Kröfur gagnstefnenda séu vanreifaðar og ósannaðar. Gagnstefndu hafni alfarið bótaskyldu og telji gagn-stefnendur þvert á móti skyldug til þess að greiða kaupverð til samræmis við undirritaðan kaupsamning.

Varakrafa

Gagnstefndu krefjast þess til vara að krafa gagnstefnenda sé lækkuð stórkostlega. Sú krafa byggist á sömu sjónarmiðum og liggja til grundvallar kröfu um sýknu af gagnkröfu gagnstefnenda verði ekki fallist á kröfur gagnstefndu í aðalsök að fullu.

Vegna kostnaðar við að lagfæra þerrilögn (dren) sem sé sameiginlegur kostnaður húseigenda árétta gagnstefndu að þeim beri þá eingöngu að greiða 41,7% af sameiginlegum kostnaði fasteignarinnar. Því ætti fjárkrafa vegna þess liðar að lækka til samræmis við þá skiptingu.

Þau benda á að gagnstefnendur virðist gera ráð fyrir að öll gólfefni séu endurnýjuð, loft einangrað í svefnherbergi og klætt með gifsi, flísar á svölum nágranna endurnýjaðar og svalagólf þeirra endurnýjað jafnframt, sem alfarið sé hafnað. Gagnstefnendur séu í raun að fara fram á að þessi kostnaður við endurnýjun íbúðar þeirra og nágranna þeirra fylgi á einhvern hátt með í kaupunum.

Gagnstefnendur reyni ekki að draga dul á þá áætlun sína að ætla að fá allt nýtt inn í húsið á kostnað annarra, án þess að taka tillit til ástands og aldurs hússins við skoðun. Þar eð ekki hafi verið rökstutt hvers vegna gagnstefndu eigi að greiða fyrir ofangreindar endurbætur og viðhald á húsinu hafni þau öllum liðum kröfunnar.

Niðurstaða

Þetta mál reis eftir sölu íbúðar sem gagnstefnendur keyptu af aðalstefnendum með kaupsamningi, dags. 28. nóvember 2018. Það er óumdeilt að gagnstefnendur skulda aðalstefnendum 1.201.518 kr. af kaupverði eignarinnar. Það er hins vegar umdeilt hvort gagnstefnendur eigi kröfu á hendur aðalstefnendum til skuldajöfnunar við þessa lokagreiðslu.

Eftir að aðalstefnendur höfðu lagt fram greinargerð í gagnsök fengu gagnstefnendur dómkvaddan matsmann til þess að leggja mat á það hvort galli væri á eigninni og ef svo væri hvað kostaði að gera við hann. Matsmaðurinn átti einkum að meta hvort hann teldi aðkomuvatn hafa komist inn fyrir sökkul hússins, hvort þerrilögn (dren) væri fullnægjandi og hvort rakastig í botnplötu væri eðlilegt, svo og rakastig í gólf-efnum og innréttingum. Dómkröfu sína í gagnsök byggja þau á mati hans.

Það er fyrsta málsástæða gagnstefnenda að kjallaraíbúðin sé gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Hún standist í fyrsta lagi ekki kröfur um gæði sem leiði af réttarheimildum sem gildi um húsnæði og byggingar. Íöðru lagi hafi seljendur sviksamlega haldið leyndum upplýsingum um ástand íbúðarinnar og hússins.

Dómurinn þarf því fyrst að taka afstöðu til þess hvað telst sannað um ástand eignarinnar á þeim tíma þegar gagnstefnendur keyptu hana.

Matsmaður taldi ljóst að grunnvatn væri í inntaksklefa og að vatn hefði komist í sökkul hússins. Auk þess sýndu mælingar of hátt rakastig í botnplötu því rakinn leiti upp í gegnum hana og sjá hafi mátt útfellingar og rakaummerki undir plasti sem hafi verið lagt undir gólfefni. Ástæða þessa væri að þerrilagnir (dren), sem séu kringum húsið að hluta, geti ekki veitt vatni frá sökkli að götukerfi. Þess vegna sé vatnsálag á eignina þannig að yfirborð vatns í inntaksklefa hækki og lækki eftir tíðarfari. Matsmaður taldi að rakastig í botnplötu væri hærra en viðmiðunarmörk.

Dómurinn telur ekki unnt að leggja rakamælingar dómkvadds matsmanns til grundvallar þar eð hann notaði mæli sem mælir ekki raunverulegan efnisraka eða loftraka heldur gefur aðeins vísbendingu um mismunandi raka. Raunverulegur efnisraki er hlutfall raka af þurrþunga þess efnis sem er mælt. Hlutfallsrakamælir getur aðeins gefið vísbendingar um raka en færir ekki óyggjandi sönnur fyrir honum, sbr. Rb-blað Rb.(I4).003 um rakamælingar í byggingum. Styðjast skal við leiðbeiningar í þeim blöðum þegar staðlar eru ekki til, sbr. gr. 1.2.2 í byggingarreglugerð nr. 112/2012.

E húsasmíðameistari skoðaði ástand eignarinnar 16. janúar 2019 að beiðni seljenda. Hann tekur fram í úttekt sinni að þeir rakamælar sem hann hafi notað séu hlutfallsrakamælar og sýni því ekki raunverulegt rakastig í byggingarhlutum. Dómurinn telur því að ekki sé heldur hægt að leggja mælingar hans á raka í botnplötu til grundvallar sem sönnunargagn.

Að mati dómsins hafa því ekki verið lögð fram ótvíræð sönnunargögn fyrir því að óeðlilega hár raki sé í botnplötu íbúðarinnar eða hafi verið þegar gagnstefnendur keyptu þótt svo kunni einhvern tíma að hafa verið.

Í matsgerðinni kom einnig fram að eingöngu hefðu verið lagðar 100 mm PVC- þerrilagnir (dren-lagnir) framan við húsið, það er við norðvesturhlið þess. Með suðaustur- og suð vesturhliðum þess hefðu verið lögð 70 mm svört Reykjalundarrör, sem boruð hefðu verið göt á. Þessar lagnir lægju ekki neðan botnplötu og ekki væri heldur heldur þerrimöl (drenmöl) ofan við þær. Lagnirnar gætu því hvorki veitt grunnvatni né öðru vatni frá húsinu á fullnægjandi hátt. Niðurfall frá þaki á suðausturhlið væri ekki tengt við grunn lagnakerfi heldur endaði í jarðvegi ofan við Reykjalundarrör. Á öðrum svæðum væru ekki dren-lagnir.

Ekki liggur fyrir hvenær var skylt að leggja þerrilögn (dren) umhverfis hús, þ. e. a. s. þegar jarðvegurinn sem það stæði í væri ekki þurr af náttúrulegum ástæðum. Dómurinn telur því ósannað að sá sem kaupir hús byggt árið 1952 megi reikna með því að þerrilögn (dren) sé umhverfis húsið.

Vitnið F, sem á íbúðina á efri hæð hússins og hefur búið þar sl. 30 ár, bar að þáverandi íbúi á neðri hæðinni hefði lagt þær lagnir sem eru umhverfis húsið árið 1995. F hefði verið í ferð úti á landi og hefði lögnin verið lögð án samráðs við hann en honum að meina- og kostnaðarlausu.

Af lýsingu dómkvadds matsmanns að dæma, einkum því hversu ofarlega rörin liggja, telur dóm-urinn ekki sannað að sá sem lagði rörin hafi veriðað leggja drenlögn. Miðað við fráganginn sé líklegra að hann hafi verið að leggja regnvatnslögn. Þá má ráða af framburði vitnisins F að aldrei hafi verið lokið við frágang lagnanna.

Matsmaður tók fram að að rakastig í gólfefnum og innréttingum væri innan marka á skoðunardegi. Engar sýnilegar skemmdir væru á gólfefnum en ummerki um raka í gólfefnum við suma veggi þar sem endar á parketi voru dökkir. Ekki voru sýnileg ummerki í innréttingum við skoðun. Við meðferð málsins kom fram að gólflistar hefðu verið við veggi þegar aðalstefnendur keyptu og á meðan þau bjuggu í íbúðinni og því telur dómurinn ósannað að þessir dökku endar hafi verið þeim eða öðrum sýnilegir.

Þar eð dómkvaddur matsmaður sendi engin sýni úr byggingarefnum til ræktunar og rannsóknar telur dómurinn alls ósannað að mygla sé í gólfefnum íbúðarinnar.

Matsmaður taldi sýnileg ummerki um raka í lofti svefnherbergis, sem er að hluta til undir svölum efri hæðar. Hann taldi raka koma í gegnum svalagólfið þar eð efni sem hefðu verið notuð til þess að flísaleggja svalirnar væru ekki fullnægjandi vatnsvarnarlag og því leitaði vatn í gegnum svalagólf með sprungum og kæmi fram í lofti neðri hæðar. Matsmaðurinn sagði þó ekki að það væri virkur leki í loftinu. Húsasmíðameistari sem skoðaði íbúðina fyrir seljendur segir í áliti sínu að ekki séu nein merki um virkan leka en hins vegar þéttist rakt inniloft á köldu loftinu, þeim hluta sem liggi undir svölunum.

Eins og áður segir notaði dómkvaddur matsmaður hlutfallsrakamæli sem dómurinn telur einvörðungu geta gefið vísbendingu um hækkað rakastig í steypu í lofti svefnherbergisins en ekki óyggjandi sönnun. Dómurinn telur því jafnframt ósannað að það leki ofan frá svölum neðri hæðar niður í loft á svefnherbergi neðri hæðar, þótt þar kunni enn að vera ummerki um leka frá fyrri tíð.

Vitnið F bar fyrir dómi að hann hefði, eftir að aðalstefnendur fluttu inn árið 2014, fengið múrara til þess að skoða svalirnar með sér. Eina skýringin sem þeir hafi getað fundið hafi verið sprunga, varla sýnileg með berum augum, um hálfs metra löng. Hann hefði þvegið yfirborð svalanna með sýru, síðan sett grunn og hellt vel ofan í sprunguna, hann hefði flotað gólfið, sett aftur grunn og þá lagt flísar á gólfið. Hann kvaðst hafa margspurt aðalstefnendur eftir þetta hvort það læki og þau ætíð neitað því.

Út frá þeim gögnum sem lögð hafa verið fyrir dóminn telur hann hvort tveggja ósannað: að raki sé í botnplötu hússins og að það leki í gegnum svalagólf niður í loft svefnherbergis. Mygla í íbúðinni er enn fremur ósönnuð. Að auki telur dómurinn að vegna aldurs hússins hafi kaupendur ekki mátt gera ráð fyrir því að nútímadrenlögn væri umhverfis húsið. Það eitt og sér að gryfja sé í kyndiklefanum er ekki heldur galli enda var hennar þörf þegar húsið var reist. Dómurinn tekur undir að það er ástand sem bregðast þarf við ef vatn berst í kyndiklefann. Hins vegar breytir það ekki þeirri niðurstöðu að ekki þykir sannað að það hafi leitt af sér skemmdir eða önnur vandkvæði í íbúð í kjallara hússins. Þá liggur ekki annað fyrir en að húsið hafi verið reist í samræmi við byggingarreglur (byggingarsamþykkt) sem þá gilti og frágangur umhverfis það einnig samræmst þeim. Dómurinn telur því ósannað að íbúðin hafi, þegar gagnstefnendur keyptu hana, verið gölluð í skilningi 1. málsliðar 18. gr. eða 1. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Næst þarf að taka afstöðu til þess hvað telst sannað um vitneskju seljenda, aðalstefnenda, á þeim tíma þegar íbúðin var seld.

Aðalstefnendur hafna því að þau hafi haft grun, hvað þá vitneskju, um óeðlilega hátt rakastig í gólfplötunni eða það að eitthvað kynni að vera að þerrilögn umhverfis húsið. Þau kváðust ekki hafa hreyft við gólfefnum á íbúðinni á meðan þau bjuggu í henni. Eins og áður greinir telur dómurinn þá rakamæla sem voru notaðir við ástandsskoðun og mat dómkvadds matsmanns ekki geta sannað, svo óyggjandi sé, að óeðlilega hátt rakastig sé í botnplötu íbúðarinnar. Þótt sannað þætti að í næstu herbergjum við kyndiklefann væri rakastig hærra en eðlilegt gæti talist telur dómurinn ósannað að aðalstefnendur hafi vitað af því. Dómurinn telur einnig ósannað að þau hafi vitað af því að það væri í raun réttri ekki þerrilögn (dren) umhverfis húsið. Það kom jafnframt fram hjá þeim að eftir að eigandi efri hæðar hússins hefði lagað sval-irnar fyrir ofan svefnherbergið hefðu ekki verið nein ummerki um leka í lofti þess herbergis.

Orð stendur gegn orði um það hvort seljendur hafi sýnt kaupendum gryfju í gólfi í kyndiklefa sem upphaflega var gerður fyrir heitavatnsketil á meðan húsið var kynt með miðstöðvarhitun. Þar sem hann stóð hefur verið sett timburgólf og er gryfja undir því. Þar mun safnast fyrir vatn eftir tíðarfari. Eigandi íbúðar á efri hæð, F, bar að hann hefði vorið 2012 þurrkað upp allt vatn úr gryfjunni til þess að komast að því hvort rör sem liggja í gegnum útvegg kyndiklefans lækju. Vatnið hefði verið óverulegt þegar hann þurrkaði það upp. Um sumarið og fram á haust hefði ekki komið neitt vatn í gryfjuna. Þegar hann var sannfærður um að ekki læki neitt rör hefði hann hætt að fylgjast með gryfjunni og hvort í hana kæmi vatn. F bar að sambærilegur frágangur innan kyndiklefa væri í öðrum húsum í hverfinu. Nágrannar í næsta húsi hefðu komið þar fyrir lítilli dælu og dældu upp vatni þegar þess þyrfti með.

F bar jafnframt að á þeim 30 árum sem hann hefði búið í húsinu hefðu sjö fjölskyldur búið í kjallaranum. Hann minntist þess ekki að nein þeirra hefði kvartað undan eða haft áhyggjur af vatni í gryfjunni í kyndiklefanum. Engin þeirra hefði heldur kvartað undan raka eða myglu í íbúðinni.

Gagnstefnendur byggja á því að vatnið, sem safnast í gryfjuna í gólfi kyndiklefans, dragist með hárpípukrafti inn í botnplötu íbúðarinnar. Þau byggja einnig á því að þeim hafi ekki verið sýnd þessi gryfja og vatnið í henni áður en þau keyptu íbúðina. Aðalstefnendur byggja hins vegar á því að þau hafi sýnt kaupendum þessar aðstæður í kyndiklefanum fyrir kaupin, svo og að gagnstefnandi A hafi vel vitað af þessum frágangi þar, enda hefði hún verið daglegur gestur hjá aðalstefnendum, systur sinni og mági, í fjögur ár áður en hún keypti og hefði auk þess notað kyndiklefann sem geymslu fyrir eigin muni.

Þeim sem byggir á því að viðsemjandi hans hafi komið sviksamlega fram ber að sanna það. F, eigandi efri hæðar hússins, var ekki vitni að því þegar íbúðin var sýnd en ekkert annað vitni sem kom fyrir dóminn getur talist óvilhallt. Því hefur með framburði vitna ekki tekist að sanna að aðalstefnendur, seljendur íbúðarinnar, hafi komið sviksamlega fram við gagnstefnendur, kaupendur, við sölu íbúðarinnar. Hún telst því ekki gölluð af þeim sökum, sbr. 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002, in fine.

Meðal gagna málsins er söluyfirlit, prentað út úr kerfi fasteignasölunnar 9. nóvember 2018. Í því stendur að ástand vatnslagna sé „Sagt í lagi“ og ástand frárennslislagna sé „Sagt í lagi“. Þetta söluyfirlit er ekki undirritað af seljendum og þar með liggur ekki fyrir sönnun um það að fasteignasalinn hafi borið þessa skráningu sína undir seljendur og þau hafi með undirritun sinni staðfest að lýsing á þessum tveimur þáttum í söluyfirliti væri rétt. Þar fyrir utan telur dómurinn að hvorki orðið vatnslagnir né orðið frárennsl-islagnir í söluyfirlitinu taki til þerrilagnar (drens) umhverfis hús. Að mati dómsins stendur því ekkert í söluyfirlitinu um ástand þerri lagnarinnar.

Þar eð ekkert liggur fyrir um að gagnstefnendum hafi verið lofað, hvorki munnlega né skriflega, að góð þerrilögn (dren) lægi umhverfis húsið telur dómurinn að íbúðin sé ekki gölluð í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002.

Þegar litið er til aldurs hússins verður ekki séð að ástand kjallaraíbúðarinnar hafi verið til muna lakara en kaupendur höfðu ástæðu til að ætla miðað við kaupverð hennar og atvik að öðru leyti. Eignin verður því ekki heldur talin gölluð í skilningi 28. gr. laganna.

Dómurinn fellst ekki heldur á að aðalstefnendur hafi viðurkennt að galli væri á íbúðinni og þar með bótaskyldu með því að fá sjálf húsasmíðameistara til þess að skoða íbúðina eftir að gagnstefnendur fóru að kvarta undan myglulykt þegar þau höfðu losað gólflista frá, myglu undir eldhúsinnréttingu, svo og undan bletti í lofti svefnherbergis. Aðalstefnandi C bar að þeim hefði verið mikið í mun að leysa þann ágreining sem var kominn upp innan fjölskyldunnar og þau hefðu mikið viljað til vinna að málsaðilar héldu því góða sambandi sem var milli þeirra fyrir kaupin. Af þeim sökum hefðu aðalstefnendur viljað bæta sjálf allt sem kynni að finnast við nákvæma skoðun á eigninni. Ekki hefur verið sýnt fram á að aðalstefnendur hafi kallað til skoðunarmanninn af neinni annarri ástæðu.

Dómurinn hefur hafnað öllum málsástæðum sem gagnstefnendur tefldu fram í greinargerð og gagnstefnu. Dómurinn telur þau ekki hafa sannað að þau eigi, vegna galla á íbúðinni, rétt til skaðabóta eða afsláttar af kaupverði hennar sem gangi til lækkunar á kröfu aðalstefnenda um afsalsgreiðslu. Aðalstefnendur eru því sýknir af kröfum gagnstefnenda.

Mælt er fyrir um vaxtavexti í 12. gr. laga nr. 38/2001 og þykir ekki þörf á að árétta þá lagaheimild í dómsorði.

Með vísan til 1. mgr. 130. gr. og 1. mgr. 132. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, ber að dæma gagnstefnendur til að greiða aðalstefnendum óskipt málskostnað sem þykir, að teknu tilliti til virðis-aukaskatts, hæfilega ákveðinn 1.800.000 kr.

I-kvk-nf L-kvk-nf og H-kk-nf S-kk-nf héraðsdómarar og H-kk-nf S-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari, kveða upp þennan dóm.

D Ó M S O R Ð

Gagnstefnendur, A-x-nf B, greiði óskipt (insolidum) aðalstefnendum, D og C, 1.201.518 kr. með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 1. febrúar 2019 til greiðsludags.

Gagnstefnendur greiði aðalstefnendum óskipt 1.800.000 kr. í málskostnað.