197/2018

Útdráttur

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu JJ og AJ um að stefnu í máli þeirra á hendur JKB mætti þinglýsa á fasteignina B. Landsréttur taldi að kröfugerð JJ og AJ fullnægði skilyrði fyrri málsliðar 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 um að mál þeirra á hendur varnaraðila varðaði réttindi yfir fasteign. Taldi rétturinn að þótt í málinu yrði ekki tekin efnisleg afstaða til ágreiningsefna aðila hefðu JJ og AJ eigi að síður fært nægileg rök fyrir þeirri staðhæfingu þeirra að þau kynnu að eiga slík réttindi yfir fasteigninni B að rétt væri að fallast á kröfu þeirra um þinglýsingu stefnunnar.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir K-kvk-nf S-kvk-nf, R-kvk-nf B-kvk-nf og V-kk-nf H. V-kk-nf kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Sóknaraðilar skutu málinu til Landsréttar með kæru 14. febrúar 2018, sem barst héraðsdómi þann dag, en kærumálsgögn bárust Landsrétti 23. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 2. febrúar 2018 í málinu nr. E[…]/2017, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að þinglýsa mætti stefnu í máli þeirra á hendur varnaraðila á fasteignina að Brautarholti 16 í Reykjavík. Kæruheimild er í 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

2 Sóknaraðilar krefjast þess að hinum kærða úrskurði verði hrundið og að krafa þeirra um þinglýsingu verði tekin til greina. Þá krefjast þau kærumálskostnaðar.

3 Varnaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði staðfestur. Þá krefst hún kærumálskostnaðar óskipt úr hendi sóknaraðila.

Niðurstaða Landsréttar 4 Eins og rakið er í hinum kærða úrskurði stofnaði J-kk-nf J-kk-nf, faðir sóknaraðila, sameignarfélagið Kistufell um miðja síðustu öld ásamt bróður sínum G-kk-þgf, sem lést árið 1995. Frá árinu 1997 voru þeir feðgar J-kk-nf J-kk-nf og B-kk-nf J-kk-nf, bróðir sóknaraðila og faðir varnaraðila, skráðir félagsmenn í sameignarfélaginu. J-kk-nf lést árið 2001 og sat ekkja hans, J-kvk-nf B-kvk-nf, móðir sóknaraðila og B-kk-ef J-kk-ef, í óskiptu búi þar til hún lést í janúar 2011. Höfðu þá lög nr. 50/1997 um sameignarfélög tekið gildi, en samkvæmt 1. mgr. 31. gr. þeirra laga erfist félagsaðild ekki við andlát félagsmanns heldur skal dánarbú hins látna innleysa eignarhlut hans í félaginu. Fyrir liggur að ekki var gengið frá innlausn á eignarhluta J-kk-ef í sameignarfélaginu við andlát eiginkonu hans á þann hátt sem kveðið er á um í lögum nr. 50/1997 og mun B-kk-nf sonur hans hafa staðið einn að rekstri félagsins þar til hann lést í október 2015. Varnaraðili var einkaerfingi B-kk-ef og lauk einkaskiptum á búi hans 15. febrúar 2016.

5 Með tveimur samhljóða kaupsamningum 31. desember 2015 keypti varnaraðili af sóknaraðilum samtals 66.66% hlutafjár í Varahlutaversluninni Kistufelli ehf., kt. […], og eignarhluta sóknaraðila í Kistufelli ehf., kt. […]. Í 3. gr. kaupsamninganna er tekið fram að aðilar hans séu jafnframt eigendur Kistufells sf., kt. […], að einum þriðja hver en félagið eigi fasteign að Brautarholti 16 í Reykjavík með fastanúmerinu 2010735. Af gögnum málsins má ráða að fasteignin hafi verið eina umtalsverða eign sameignarfélagsins. Í kaupsamningunum er jafnframt kveðið á um að allir eigendur sameignarfélagsins skuldbindi sig til að selja fasteignina svo fremi að söluverð hennar nemi ákveðinni lágmarksfjárhæð. Þá er tekið fram að varnaraðili skuli ekki greiða kaupverð fyrir hlut sóknaraðila í Varahlutaversluninni Kistufelli ehf. fyrr en að lokinni sölu á fasteign sameignarfélagsins.

6 Með úrskurði héraðsdóms 6. desember 2016 var kröfu varnaraðila um opinber skipti á sameignarfélaginu hafnað með þeim rökum að félaginu teldist hafa verið slitið 16. júlí 2011 þegar sex mánuðir voru liðnir frá andláti J-kvk-ef B-kvk-ef, en þá hefðu félagsmenn orðið færri en tveir, sbr. 1. og 2. mgr. 37. gr. laga nr. 50/2007. Jafnframt var vísað til athugasemda með 37. gr. í frumvarpi til laganna um að þegar svo háttaði til tilheyrðu eignir og skuldir sameignarfélagsins, að minnsta kosti að formi til, síðasta félagsmanninum án þess að til sérstakrar skiptameðferðar þyrfti að koma. Að gengnum þessum úrskurði óskaði varnaraðili eftir því 23. mars 2017 að sameignarfélagið yrði afskráð og að fasteigninni að Brautarholti 16 yrði þinglýst á dánarbú föður hennar, B-kk-ef J-kk-ef.

7 Enn fremur liggur fyrir í málinu að varnaraðili hefur fyrir hönd dánarbúsins veðsett Íslandsbanka hf. fasteignina Brautarholt 16 til tryggingar greiðslu veðskuldabréfs að fjárhæð 161.700.000 krónur. Var veðskuldabréfið gefið út 29. nóvember 2017 eða daginn eftir að sóknaraðilar settu fram þá kröfu við meðferð málsins fyrir héraðsdómi að stefnu í málinu yrði þinglýst á fasteignina. 8 Í 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 segir að ef mál sem varðar réttindi yfir fasteign er sótt fyrir dómstóli geti dómurinn ákveðið með úrskurði að stefnunni eða útdrætti úr henni megi þinglýsa. Eins og fram kemur í dómum Hæstaréttar 24. október 2013 í máli nr. 663/2013 og 15. apríl 2015 í máli nr. 247/2015 felur úrræði þetta í sér heimild til að þinglýsa til bráðabirgða stefnu máls og hafi það að markmiði að gera viðsemjendum þinglýsts eiganda fasteignar viðvart um ágreining sem varði réttindi yfir eigninni. Með þessu úrræði sé stefnanda, sem geri tilkall til réttinda yfir fasteign, veitt færi á að verja hagsmuni sína meðan beðið er dóms um hinn efnislega rétt. Þjóni þinglýsingin því markmiði að koma í veg fyrir að grandlaus viðsemjandi þinglýsts eiganda geti í skjóli traustfangsreglna unnið rétt yfir eigninni ósamrýmanlegan réttindum stefnanda.

9 Í 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga er ekki tilgreint hver séu skilyrði þess að heimildar samkvæmt ákvæðinu verði neytt en í lögskýringargögnum kemur fram að dómara myndi ekki vera rétt að ákveða þetta nema aðstæður væru svipaðar því sem 2. mgr. 27. gr. laganna gerir ráð fyrir. Af því má ráða að stefnandi þurfi að færa veigamikil rök fyrir staðhæfingu sinni um að hann kunni að hafa öðlast tiltekin réttindi yfir viðkomandi fasteign.

10 Sóknaraðilar höfðuðu mál þetta á hendur varnaraðila 2. júní 2017. Með dómkröfum sínum leita sóknaraðilar meðal annars viðurkenningar á nánar tilgreindum eignarhlut sínum í fasteigninni Brautarholti 16. Eins og sóknaraðilar haga kröfugerð sinni er fullnægt því skilyrði fyrri málsliðar 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga að mál þeirra á hendur varnaraðila varði réttindi yfir fasteign.

11 Í kærumáli þessu verður ekki tekin afstaða til ágreinings aðila í efnisþætti málsins enda verður það einungis gert og dómur lagður á málið eftir að ágreiningsefni málsins hafa verið skýrð við meðferð þess fyrir dómi. Allt að einu hafa sóknaraðilar fært nægjanleg rök fyrir þeirri staðhæfingu sinni að þeir kunni að eiga slík réttindi yfir fasteign þeirri er málið varðar að rétt sé að fallast á kröfu þeirra um þinglýsingu stefnunnar.

12 Eftir þessari niðurstöðu er varnaraðila gert að greiða sóknaraðilum 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurðarorð:

Sóknaraðilum, J-kk-þgf J-kk-þgf og A-kvk-þgf J-kvk-þgf, er heimilt að láta þinglýsa stefnu í máli sínu á hendur varnaraðila, J-kvk-þgf K-kvk-þgf B-kvk-þgf, á fasteignina Brautarholt 16 í Reykjavík með fastanúmerinu 2010735.

Varnaraðili greiði sóknaraðilum 350.000 krónur í kærumálskostnað.