217/2022

Útdráttur

D hf., F ehf. og R ehf., eigendur fasteigna og lóðarhafar að lóðinni F, kröfðu H svf. um hlutdeild í þeim leigutekjum sem H svf. hafði þegið vegna útleigu á hluta lóðarinnar undir bensínstöð. Til vara kröfðust D hf., F ehf. og R ehf. þess að viðurkennt yrði að H svf. væri óheimilt að leigja út hluta lóðarinnar án samþykkis þeirra. Í dómi Landsréttar kom fram að þegar þau heimildarskjöl sem fyrir lægju um eignirnar væru virt hefði H svf. ekki tekist sönnun á því að viðkomandi hluti lóðarinnar hefði verið gerður að sérstakri leigulóð sem H svf. væri einn eigandi að.

Þvert á móti veittu skjölin vísbendingar um að samkomulag hafi verið milli eigenda fasteigna á lóðinni um að H svf. hefði heimild til að reka bensínafgreiðslustöð á hluta lóðarinnar og þegar fram liðu stundir hafi honum verið heimilað að leigja þann rekstur út. Taldi Landsréttur D hf., F. ehf. og R ehf. ekki hafa lagt viðhlítandi grundvöll að fjárkröfum sínum á hendur H svf. vegna samninga sem H svf. hefði gert varðandi rekstur bensínstöðvar á hinum umdeilda lóðarhluta og var H svf. því sýknaður af aðalkröfu D hf. F ehf. og R ehf.. Varakröfu D hf., F ehf. og R ehf. var vísað frá héraðsdómi þar sem hún lyti að réttarástandi til framtíðar, sem ekki ætti undir dómstóla að leysa úr, sbr. 1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir J-kk-nf H-kk-nf, K-kk-nf H-kk-nf og S-kk-nf S-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Á frý je ndurskutu málinu til Landsréttar 13. apríl 2022. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 21. mars 2022 í málinu nr. E- 8089/2020.

2

Áfrýjandi Dalborg hf. krefst þess að stefnda verði gert að greiða honum 9.150.720 krónur. Áfrýjandi Fagriás ehf. krefst þess að stefnda verði gert að greiða honum 22.200.960 krónur. Áfrýjandi Reginn atvinnuhúsnæði ehf. krefst þess að stefnda verði gert að greiða honum 16.848.960 krónur. Á frý jendur krefjast þess hver um sig að fjárhæðir þeirra beri dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 4. júní 2020 til greiðsludags. Til vara krefjast áfrýjendur þess að viðurkennt verði að stefnda sé óheimilt að leigja út hluta lóðarinnar að Fellsmúla 24-30 í Reykjavík, nánar tiltekið 1.696 fermetra hluta lóðarinnar sem sýndur er á uppdrætti Arkitekta Bankastræti 11, dagsettum 4. desember 1997, án samþykkis áfrýjenda. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar fyrir héraðsdómi og Landsrétti.

3

Stefndi krefst þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur. Komi varakrafa áfrýjenda til meðferðar fyrir Landsrétti er þess krafist að henni verði vísað frá dómi ellegar að stefndi verði sýknaður af henni. Þá krefst stefndi málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4

Á frý jendur hafa lagt ný gögn fyrir Landsrétt. Er um að ræða afsalsbréf frá stefnda til Almennu verkfræðistofunnar hf. 15. júní 1973 vegna sölu á 4. hæð Fellsmúla 26, afsalsbréf frá stefnda til A-kk-ef H-kk-ef 15. júní 1973 vegna sölu á 2. hæð Fellsmúla 26, afsalsbréf frá stefnda til Almennu verkfræðistofunnar hf. 2. maí 1974 vegna sölu á 5. hæð Fellsmúla 26, afsalsbréf stefnda til Lífeyrissjóðs leigubifreiðastjóra 10. júní 1981 vegna sölu á 6. hæð að Fellsmúla 24, afsal stefnda til Bifreiðastjórafélagsins Frama 22. nóvember 1982 vegna sölu á hluta 6. hæðar Fellsmúla 24, afsal stefnda til Litavers 22. nóvember 1982 vegna sölu á gólfplötu 1. hæðar að Fellsmúla 28, afsal stefnda til Trausta, félags sendibifreiðastjóra, 22. nóvember 1982 vegna sölu á hluta af 6. hæð Fellsmúla 24, afsal stefnda til Bifreiðastjórafélagsins Frama 22. nóvember 1982 vegna sölu á hluta 6. hæðar Fellsmúla 24, eignaskiptasamning um Fellsmúla 28 frá 29. september 1986, eignaskiptasamning um Fellsmúla 26 frá 31. október 1989, afsal stefnda til Hjólbarðahallarinnar hf. 21. desember 1990 á helmingi efri hæðar Fellsmúla 24, afsal stefnda til Almennu verkfræðistofunnar hf. 27. desember 1989 á 107 fermetra rými á 1. hæð Fellsmúla 26, húsaleigusamning stefnda og Litavers 5. október 1989 um hluta neðri hæðar og hluta efri hæðar Fellsmúla 24 og loks afsal stefnda til GLV ehf. 26. janúar 1998 á verslunar-, lager- og þjónusturými á 1. hæð Fellsmúla 24. Af hálfu stefnda voru lögð fyrir Landsrétti bréfaskipti stefnda við Orkuna hf. vegna boðaðrar vinnustöðvunar á árinu 2023.

5

Um málsatvik og málsástæður aðila vísast til hins áfrýjaða dóms. Svo sem þar greinir eru aðilar þessa máls eigendur fasteigna við Fellsmúla 24- 30 í Reykjavík. Um heildarlóðina gerði stefndi lóðarleigusamning við Reykjavíkurborg 11. febrúar 1971 í kjölfar þess að stefndi gaf Reykjavíkurborg eftir aðstöðu sína til leigubílaaksturs við Kalkofnsveg og Hlemm í miðbæ Reykjavíkur. Á árunum eftir að lóðarleigu- samningurinn var gerður reisti stefndi fasteignir á lóðunum nr. 24- 28, en frá upphafi var gengið út frá því að á lóðinni nr. 30 væri rekin bensínstöð. Eftir að stefndi reisti fasteignir á umræddum lóðum afsalaði hann hluta þeirra til annarra aðila og í fyllingu tímans gerðu eigendur fasteignanna sameignarsamninga sín á milli um rekstur eignanna. Á frý jendur eru eigendur fasteigna á þessum reit. Áfrýjandinn Dalborg hf. eignaðist eignarhlut sinni í fasteigninni að Fellsmúla 24 með kaupsamningi 21. mars 2014, áfrýjandinn Reginn atvinnuhúsnæði ehf. eignarhluta sinn í fasteigninni að Fellsmúla 26 með kaupsamningi 9. september 2016 og loks áfrýjandinn Fagriás ehf. sinn eignarhlut í fasteigninni að Fellsmúla 28 með kaupsamningi 26. september 2019. 6

Á frý jendur líta svo á að bensínstöðvarreiturinn svokallaði sé í óskiptri sameign allra eigenda á heildarreitnum. Stefndi hafi leigt bensínstöðvarreitinn út í mörg ár og notið einn allra leigugreiðslna af reitnum. Beri stefnda að endurgreiða áfrýjendum hlutfallslega þá leigu sem stefndi hefur haft af bensínstöðvarreitnum og tekur aðalkrafa áfrýjenda til endurgreiðslu leigugreiðslna fyrir árin 2016 til og með 2019.

Með hinum áfrýjaða dómi var stefndi sýknaður af öllum kröfum áfrýjenda.

7

Sem fyrr greinir er upphaf þessa máls að rekja til þess að Reykjavíkurborg og stefndi gerðu á sínum tíma með sér samkomulag um að stefndi flytti leigubifreiðaaðstöðu sína úr miðbæ Reykjavíkur inn að Grensásvegi. Samning þar sem Reykjavíkurborg keypti eigur stefnda við Hlemm og Kalkofnsveg undirrituðu Reykjavíkurborg og stefndi 10. október 1969, þósvo að undirbúningur að þeim kaupum hafi hafist nokkru fyrr. Þannig var samþykkt í bæjarráði Reykjavíkurborgar 4. janúar 1957 tillaga skipulagsnefndar um að úthluta stefnda lóð fyrir félagið við Miklubraut og Grensásveg. Samkvæmt kaupsamningnum frá 10. október 1969 keypti Reykjavíkurborg af stefnda afgreiðsluhús samvinnufélagsins við Hlemm, ásamt þeim mannvirkjum sem voru eign samvinnufélagsins á þeirri lóð. Eins keypti Reykjavíkurborg afgreiðsluhús stefnda við Kalkofnsveg, ásamt mannvirkjum stefnda á téðri lóð. Í þessum samningi er tekið fram að Reykjavíkurborg hafi tryggt samvinnufélaginu athafnasvæði til frambúðar milli Miklubrautar og Fellsmúla, vestan Grensásvegar. Þá er tekið fram að borgaryfirvöld muni stuðla að því að bensínstöð verði staðsett á athafnasvæði stefnda við Grensásveg, verði þess óskað.

Lóðarleigusamningar

8

Með lóðarleigusamningi Reykjavíkurborgar og stefnda 11. febrúar 1971 var stefnda leigð til 50 ára, frá 1959 að telja, lóðin nr. 24- 26 við Fellsmúla í Reykjavík. Fram kemur að lóðin sé 12.264 fermetrar að stærð, en á lóðinni hafi þegar verið reist verkstæði-, skrifstofu- og verslunarhús, samtals 1.872,2 fermetrar að stærð. Er tekið fram að lóðarleigusamningnum fylgi uppdráttur af lóðinni. Á norðvesturhluta lóðarinnar séu kvaðir um opin bílastæði, sem sýnd séu á uppdrættinum. Ennfremur hvíli á lóðinni kvöð um spennistöð Rafmagnsveitu Reykjavíkur, ásamt aðkomu og grafrétti vegna jarðstrengja. Á uppdrætti sem lóðarleigusamningnum fylgdi er gert ráð fyrir bensínstöð við Fellsmúla vestanvert við hús sem merkt er 24- 26.

9

Lóðarleigusamningur um lóðina við Fellsmúla var endurnýjaður á árinu 2010. Í þeim samningi kemur fram að lóðarleigusamningur fyrir lóðina hafi verið gefin út 11. febrúar 1971 og lóðin leigð í 50 ár frá 1959 að telja. Lóðin hafi upphaflega verið skráð sem Fellsmúli 24- 26 en tölusetningu húsa á lóðinni hafi verið breytt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúans í Reykjavík 17. desember 1997. Sé lóðin nú skráð sem Fellsmúli 24- 30. Fram kemur að lóðarleigusamningurinn sé endurnýjaður þannig að lóðin sé leigð til 50 ára frá 1. janúar 2009 að telja. Lóðin Fellsmúli 24- 30 sé 12.240 fermetrar að stærð. Sé lögun og lega lóðarinnar sýnd á viðfestum uppdrætti. Á lóðinni séu kvaðir um bílastæði og bílastæði fyrir hreyfihamlaða, spennistöð Orkuveitu Reykjavíkur, ásamt aðkomu og grafrétti vegna jarðstrengja og loks almenn kvöð um hvers konar lagnir borgarsjóðs eða stofnana hans sem þörf sé á. Þá er tekið fram að staðsetning lóðarinnar sé óbreytt. Undir samning þennan er ritað fyrir hönd Reykjavíkurborgar.

Af hálfu annarra er ritað af hálfu Almennu verkfræðistofunnar hf., Bifreiðastjórafélagsins Frama, stefnda, GLV ehf. og Umtaks fasteignafélags ehf. Með lóðarleigusamningnum fylgdi uppdráttur af lóðinni. Er lóðin þar sögð vera 12.240 fermetrar aðstærð. Bensínstöð er merkt sem Fellsmúli 30.

Eignaskiptayfirlýsingar

10

Tvær eignaskiptayfirlýsingar fyrir Fellsmúla 24- 30 liggja fyrir í gögnum málsins. Er sú fyrri frá í desember 1997. Samkvæmt henni er eigninni skipt í fjóra matshluta, sem hver hafi sitt húsnúmer. Eigendur húseignarinnar að Fellsmúla 24 hafi ákveðið að skipta húsinu í tvær eignir, eigendur húseignarinnar að Fellsmúla 26 sinni eign í sex eignir og eigendur húseignarinnar að Fellsmúla 28 sinni eign í tvær eignir. Samkvæmt yfirlýsingunni var Fellsmúli 30 ein eign. Þá kemur fram að lóð sé sameiginleg fyrir alla matshlutana. Gerður hafi verið sameignarsamningur um lóðina Fellsmúla 24- 26

(núna 24- 30) 29. júlí 1991. Í þeim samningi sé tekið fram eftirfarandi:,, Samkomulag er um, að bensínstöð noti ein 1696 ferm. af lóðinni, þ. e. 13,83% af heildarlóðinni, og greiði ein allan kostnað af þeim lóðarhluta. Skal þetta standa óbreytt á meðan núverandi rekstur er þar rekinn. (Þ. e. á vegum Hreyfils SVF). Verði breyting hér á fellur samkomulag þetta úr gildi. Ekki má hindra eðlilega aðkomu að öðrum hluta lóðarinnar.“ Eignaskiptayfirlýsingu þessari var þinglýst 9. janúar 1998.

11

Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu frá í mars 2010 er eigninni áfram skipt í fjóra matshluta, sem hver hafi sitt númer. Eru húsnúmerin 24, 26, 28 og 30. Fram kemur að með þessari eignaskiptayfirlýsingu falli eignaskiptayfirlýsingin frá 1997 úr gildi.

Áfram er tekið fram að sameiginleg lóð sé fyrir alla matshluta. Fellsmúli 24, 26 og 28 séu steinsteypt hús byggð á árunum 1966 til 1977, en stækkun hafi verið gerð á húsi 24 á árinu 1997. Hús 30 sé stálgrindarhús byggt á árinu 1995. Í þessum eignaskiptasamningi er vísað til þess að gerður hafi verið sameignarsamningur um lóðina Fellsmúla 24- 28 þann 10. mars 2003. Í þeim samningi sé svofellt ákvæði:

,,1696 m 2 af lóðinni þ. e. 13,83% af (ath. hér ætti að standa 13,856%) heildarlóð er nýttur sérstaklega fyrir rekstur bensínstöðvar Hreyfils. Greiðir Hreyfill allan kostnað af þessum lóðarhluta. Verulegar breytingar á umfangi rekstursins eru háðar samþykki allra sameigenda. Ekki má hindra eðlilega aðkomu að öðrum hluta lóðarinnar“. Þá er tekið fram að gerður hafi verið áframsamningur af stefnda um rekstur bensínstöðvar frá 28. nóvember 2003. Þar komi fram eftirfarandi:,, Leigutaki er eigandi þeirra mannvirkja sem hann kann að reisa á lóðinni. Skal honum skylt í lok leigutíma að flytja eignirnar brott af lóðinni og hreinsa hana, krefjist leigusali þess.“ Þá er vísað til þess að gerður hafi verið samningur á milli lóðarhafa Fellsmúla 24- 30 þann 7. júní 2004 sem hljóði þannig:,, Undirritaðir meðlóðarhafar að Fellsmúla 24- 30, Reykjavík, gerum ekki athugasemdir við breytta starfssemi í verslun sem tengd hefur verið bensínafgreiðslu Hreyfils/Olíufélagsins ehf. á vestur hluta hinnar sameiginlegu lóðar, merkt Fellsmúli 30, Reykjavík, í samræmi við uppdrátt Arkitekta Skógarhlíð, dags. 3.

Júní 2004, þannig að nú fari verslunin eða hluti hennar fram í gegnum lúgu, með tilheyrandi breytingum á aðkomu.“

Sameignar- og eignaskiptasamningar

12

Sem fyrr greinir voru ýmist gerðir sameignar- eða eignaskiptasamningar á milli eigenda fasteigna að Fellsmúla 24- 30. Ber þar fyrstan að telja samning um Fellsmúla 26 frá 26. október 1984. Samkvæmt þeim samningi stofnuðu sameigendur að fasteigninni með sér húsfélag um rekstur eignarinnar. Var tilgangi félagsins lýst þannig að honum væri ætlað skapa og viðhalda góðum sambúðarháttum í fasteigninni, annast sameiginlegan rekstur hennar og viðhaldi þess hluta hennar sem væri í sameign, annast umbætur á eigninni og vera málsvari húsfélagsins út á við. Í fjórðu grein samningsins er tekið fram að húseignin við Fellsmúla 26 skiptist í tilgreinda eignarhluta milli sameigenda, sem og sá lóðarhluti, sem eigninni tilheyri af óskiptri leigulóð. Þá er tekið fram í öðrum tölulið fjórðu greinar samningsins að í sambandi við skiptingu lóðar hafi orðið að samkomulagi eftirfarandi:,, Bensínstöðin, sem framvegis telst nr. 30 við Fellsmúla, notar ein 1696 ferm. af lóðinni þ. e. 13,83% af heildarlóðinni og greiðir ein allan kostnað af þeim lóðarhluta. Skal þetta standa óbreytt á meðan núverandi rekstur er þar rekinn. Verði breyting á núverandi rekstri, þá skal þessi ákvörðun endurskoðuð. Samkvæmt þessu telst þá lóð tilheyrandi húsum nr. 24, 26 og 28 samtals 12.264 ferm – 1696 ferm. eða 10.568 ferm., 86,17%, sem skiptist þannig:“

13

Með eignaskiptasamningi 29. september 1986 gerðu stefndi og Litaver, sameigendur fasteignarinnar Fellsmúla 28 eignaskiptasamning um skiptingu þeirrar eignar. Kemur meðal annars fram að húseignin sé tvær hæðir og heildarstærð hennar 2.789 fermetrar ásamt tilheyrandi lóðarréttindum. Eignarhlutum fylgi hlutfallslegur réttur í lóðarréttindum en hlutdeild Fellsmúla 28 í sameiginlegri lóð Fellsmúla 24, 26 og 28 teljist vera 33,25%.

14

Með eignaskiptasamningi 18. október 1989 gerðu stefndi og Hjólbarðahöllin hf., sameigendur fasteignarinnar að Fellsmúla 24 með sér samning um skiptingu þeirrar eignar. Er meðal annars tekið fram að húseignin standi á sameiginlegri lóð Fellsmúla 24, 26 og 28 og teljist heildarstærð lóðarinnar vera 10.568 fermetrar.

15

Með samningi 31. október 1989 gerðu stefndi og Almenna verkfræðistofan hf. sameigendur fasteignarinnar Fellsmúla 26 eignaskiptasamning um eignabreytingu á fyrstu hæð hússins. Fram kemur að eignarhluti stefnda á fyrstu hæð skuli vera 453,30 fermetrar eða 14,71% af húseigninni allri og 5,40% í lóð. Eignarhluti Almennu verkfræðistofunnar hf. á fyrstu hæð verði 107 fermetrar eða 3,47% af húseigninni allri og 1,27% af lóð.

16

Þann 29. júlí 1991 rituðu þáverandi sameigendur að lóðinni nr. 24- 28 undir sameignarsamning og reglur fyrir lóðarfélag um lóðina. Í fjórðu grein samningsins er tekið fram að eignin sé óskipt leigulóð og skiptist á milli sameigenda í samræmi við þinglýstan eignarhluta hvers eiganda. Er tekið fram að lóðin teljist vera 12.264 fermetrar. Síðan er tekið fram:,,2. Samkomulag er um, að bensínstöðin noti ein 1696 ferm. af lóðinni, þ. e 13,83% af heildarlóðinni, og greiðir ein allan kostnað af þeim lóðarhluta. Skal þetta standa óbreytt á meðan núverandi rekstur er þar rekinn. (Þ. e. á vegum Hreyfils SVF). Verði breyting þar á fellur samkomulag þetta úr gildi. Ekki má hindra eðlilega aðkomu að öðrum hluta lóðarinnar. 3. Samkvæmt þessu telst þá lóð tilheyrandi húsum nr. 24, 26 og 28 vera: 12.264 ferm – 1696 ferm.=10.568 ferm. eða 86,17%.“ Samningur þessi var endurnýjaður 10. mars 2003 af þáverandi sameigendum að lóðinni nr. 24- 28 við Fellsmúla, með sambærilegum samningsákvæðum og samningurinn frá 29. júlí 1991.

17

Með samkomulagi 23. september 1991 gerðu þáverandi sameigendur fasteignarinnar við Fellsmúla 28 með sér samkomulag vegna fyrirhugaðra endurbyggingar bensínstöðvar stefnda á lóðinni norðan húseignarinnar og breytingar á aðkomu að eigninni. Í samkomulaginu var tekið fram að kostnaður sem af endurbyggingu leiddi yrði greiddur af stefnda. Þá er tekið fram að sameigendur stefnda og Litavers að lóðinni nr. 24- 28 við Fellsmúla geri ekki athugasemdir við samkomulagið um breytta aðkomu að húsinu við Fellsmúla 28.

Samningar um bensíns sölu á bensínstöðvarreitnum.

18

Að því er rekstur bensínstöðvar á bensínstöðvarreitnum sjálfum varðar liggur það fyrir að eftir að stefnda var leigð lóðin hafði stefndi sjálfur allt frá árinu 1973, í samvinnu við Olíuverslun Íslands hf., með höndum rekstur bensínstöðvar á reitnum. Þann 23. apríl 1985 undirrituðu stefndi og Olíufélagið hf. samning um söluumboð fyrir bensín og olíur frá bensínstöðinni við Fellsmúla. Samkvæmt annarri grein samningsins lagði Olíufélagið stefnda til söludælur og kom upp afgreiðsluhúsi á lóðinni til að annast sölu á eldsneyti. Tekið var fram að ekki kæmi til sérstök leiga vegna þessara eigna.

Myndi Olíufélagið greiða fasteignagjöld af eignunum og taka vátryggingu fyrir stöðvarhúsið og annast viðhald á afgreiðsludælum og húsi. Þá var tekið fram að Olíufélagið myndi greiða rafmagn vegna söludæla og legði til þvottakústa og slöngur á þvottaplan. Eins myndi Olíufélagið greiða sem samsvaraði launum eins og hálfs bensínafgreiðslumanns eins og þau væru á hverjum tíma. Að öðru leyti myndi stefndi annast allan rekstur og bera allan kostnað af rekstri bensínstöðvarinnar. Í samningnum voru ákvæði um afslátt til handa stefnda af smurolíu og smávöru, en fyrir sölu á bensíni og gasolíu skyldi stefndi fá sölulaun eins og þau væru ákveðin af verðlagsstjóra á hverjum tíma. Í samningnum voru ákvæði um að Olíufélagið léti stefnda í té aðstöðu við Hafnarstræti í Reykjavík þar sem afmörkuð yrðu allt að 10 bílastæði fyrir leigubíla stefnda og jafnframt skyldu bílstjórar fá aðstöðu í húsi á lóðinni. Samningurinn var til 10 ára en skyldi framlengjast um eitt ár í senn eftir það, yrði honum ekki sagt upp af öðrum hvorum aðila.

19

Með samningi stefnda og Olíufélagsins hf. 24. febrúar 1993 endurnýjuðu stefndi og Olíufélagið samning sinn um söluumboð stefnda á bensíni og olíu frá bensínstöðinni við Fellsmúla. Í þeim samningi var áréttað sem fyrr að Olíufélagið léti stefnda í té stöðvarhús og söludælur í þessu skyni. Ekki yrði tekin sérstök leiga fyrir þessar eignir.

Myndi Olíufélagið annast allt viðhald er tengdist starfseminni, svo sem á söludælum, húsnæði og lóð. Gerður skyldi sérstakur samningur um starfsmannahald, en að öðru leyti skyldi stefndi annast allan rekstur og bera allan kostnað af rekstri bensínstöðvarinnar. Hliðstætt ákvæði og í fyrri samningi var um sölulaun af bensíni, gasolíu, smurolíu og annarri smávöru. Áfram skyldi stefndi hafa afnot af aðstöðu Olíufélagsins í Hafnarstræti á meðan þar væri rekin bensínstöð. Yrði reist ný bensínstöð við Geirsgötu eða á öðrum sambærilegum stað í miðbæ Reykjavíkur skyldi stefnda tryggð inniaðstaða fyrir biðstöð bílstjóra og allt að tíu bíla stæði.

Samningurinn skyldi gilda í 10 ár án uppsagnar til 28. febrúar 2013, en yrði samningi ekki sagt upp skyldi hann framlengjast um önnur 10 ár. Yrði um áframhaldandi rekstur stefnda á bensínstöð að ræða að þeim tíma loknum skyldi Olíufélagið hf. hafa forgangsrétt á áframhaldandi starfsemi.

20

Stefndi og Olíufélagið ehf. gerðu með sér samning 28. nóvember 2003 sem bar yfirskriftina lóðarleigusamningur. Samkvæmt þeim samningi leigði stefndi Olíufélaginu ehf. 1.696 fermetra af lóðinni nr. 24- 28 við Fellsmúla. Er tekið fram að um sé að ræða 13,83% af heildarlóðinni. Í samningi kemur fram að stefndi ábyrgist gagnvart Olíufélaginu ehf. að honum sé heimilt að leigja lóðina til leigutakans á grundvelli sameignarsamnings um lóðina sem sé dagsettur 10. mars 2003 á milli eigenda lóðarinnar nr. 24- 28. Í annarri grein samningsins kemur fram að leigusali hafi annast rekstur bensínstöðvar á þessum stað mörg undanfarin ár á grundvelli söluumboðssamnings við Ker hf., áður Olíufélagið hf. Taki leigutaki yfir reksturinn frá og með 1. janúar 2004, en frá þeim degi falli niður samningur stefnda og Kers hf. um söluumboð og rekstur bensínstöðvar á lóðinni frá 24. febrúar 1993. Í samningnum eru ákvæði um leigu á aðstöðu á bensínstöðvarreitnum og þáttum sem henni tengdust.

Kveðið var á um að yrðu verulegar breytingar á umfangi rekstrar leigutaka á lóðinni væru þær háðar samþykki leigusala og að leigutaka væri kunnugt um ákvæði í sameignarsamningi um lóðina þar sem tekið væri fram að verulegar breytingar í umfangi rekstrar væru háðar samþykki allra sameigenda. Gildistími samningsins var 10 ár. Hefði leigutaki heimild til að framlengja samninginn einhliða um fimm ár.

Ákvæði voru um leigu fyrir lóðina og kveðið á um að við yfirtöku reksturs bensínstöðvarinnar myndi leigutaki taka yfir allar skuldbindingar leigusala gagnvart starfsmönnum bensínstöðvarinnar og kaupa af leigusala,, kúrant“ vörulager sem fyrir hendi væri á innkaupsverði og lausafjármuni samkvæmt samkomulagi eða eftir mati.

Leigusala (sic) væri heimilt að framselja rekstur sinn á hinni leigðu lóð til dótturfélags síns, að uppfylltum tilteknum skilyrðum. Loks var tekið fram að leigutaki væri eigandi þeirra mannvirkja sem hann kynni að reisa á lóðinni. Væri honum skylt í lok leigutíma að flytja eignirnar á brott af lóðinni og hreinsa hana, krefðist leigusali þess.

21

Með yfirlýsingu 7. júní 2004, sem beint var til Byggingarnefndar Reykjavíkur, lýstu ,, meðlóðarhafar“ að Fellsmúla 24- 30 því yfir að þeir gerðu ekki athugasemd við breytta starfsemi í verslun sem tengd hefði verið við bensínafgreiðslu stefnda/Olíufélagsins ehf. á vestari hluta hinnar sameiginlegu lóðar, merkt sem Fellsmúli 30, þannig að framvegis skyldi verslun eða hluti hennar fara fram í gegnum lúgu, með tilheyrandi aðkomu. Þá er tekið fram að þeim er yfirlýsinguna gæfu væri jafnframt ljóst að rekstrarlegar forsendur kynnu að kalla á breytingar til fyrra og/eða annars horfs til lengri tíma litið, þannig að með hinu nýja fyrirkomulagi hefði ekki verið gefinn eftir hugsanlega betri réttur sem lóðarhafi hefði í dag til starfsemi á lóðinni.

22

Með yfirlýsingu 3. apríl 2006, sem færð var í þinglýsingarbók 2. maí það ár, lýstu stefndi og Ker hf. yfir hvernig háttað væri eignarhaldi á fasteigninni að Fellsmúla 30.

Í yfirlýsingunni kemur fram að með bréfi fasteignamats ríkisins 17. nóvember 2005 hafi Keri hf. verið tilkynnt sem eiganda fasteignarinnar að Fellsmúla 30, að misræmi væri á milli þinglýsingarbókar sýslumanns og fasteignaskrá fasteignamats ríkisins en samkvæmt skjali þinglýstu 31. mars 1971 væri stefndi eigandi umræddrar fasteignar.

Í yfirlýsingunni var tekið fram að það væri gagnkvæmur skilningur stefnda og Kers hf. að Ker hf. væri réttmætur eigandi fasteignarinnar að Fellsmúla 30, en eignin teldist vera 70 fermetrar að stærð. Stefndi hafi sótt um leyfi til að byggja fasteignina 5. september 1991 og hafi umsókn þess efnis verið samþykkt af byggingarfulltrúa. Frá árinu 1994 hefði Olíufélagið hf. greitt skatta og skyldur af eigninni. Í árslok 2003 hafi Olíufélagið ehf., dótturfélag Kers hf., og stefndi gert með sér lóðarleigusamning þar sem Olíufélagið ehf. hafi tekið á leigu til 10 ára tæplega 1.700 fermetra lóðarinnar nr. 24- 28 við Fellsmúla undir rekstur bensínstöðvar. Hafi markmið og inntak þess samnings verið að tryggja áframhaldandi samstarf aðila, enda miklar breytingar fyrirsjáanlega rá þeim tíma í þá veru að þar yrði rekin,, mannlaus“ sjálfsafgreiðslustöð.

Þau áform hefðu gengið eftir og væri nú slík afgreiðslustöð,,, EGO“, starfrækt á lóðinni. Hefði stefndi ekki gert athugasemdir við breytt rekstrarform. Með afsali 20. júlí 2011 afsalaði Umtak fasteignafélag ehf. verslun sinni við Fellsmúla 30 í Reykjavík til N1 hf., en eignin var þá tilgreind 70 fermetrar að stærð.

23

Hinn 16. maí 2014 gerðu stefndi og Olíufélagið ehf. með sér viðauka við lóðarleigusamning um hluta lóðar nr. 24- 28 við Fellsmúla. Í inngangsorðum þessa samnings var tekið fram að 28. nóvember 2008 hafi stefndi og Olíufélagið ehf. gert með sér lóðarleigusamning um leigu Olíufélagsins á 1.696 fermetrum af lóðinni nr. 24- 28 við Fellsmúla til reksturs bensínstöðvar. Á árinu 2006 hafi Olíufélagið ehf. verið sameinað öðru félagi undir merkjum N1 hf. Þannig hafi N1 hf. tekið við aðild að téðum lóðarleigusamningi sem gerður hafi verið við stefnda 2003. Aðilar samningsins væru nú stefndi og N1 hf. Tekið var fram að samkvæmt lóðarleigusamningnum hafi hann gilt án uppsagnar í 10 ár, eða til 31. desember 2013.

Aðilar að samningnum væru sammála um að samningurinn gilti án uppsagnar í fimm ár, eða til 31. desember 2018.

24

Hinn 3. október 2018 gerðu stefndi og N1 hf. með sér annan viðauka við lóðarleigusamning um hluta lóðar nr. 24- 28 við Fellsmúla. Í þessum samningi er sem fyrr vísað til þess að 28. nóvember 2008 hafi stefndi og Olíufélagið ehf. gert með sér lóðaleigusamningum leigu Olíufélagsins á hluta lóðarinnar nr. 24- 28 við Fellsmúla til reksturs bensínstöðvar. Um væri að ræða 13,83% heildarlóðarinnar. Á lóðarhlutanum væri nú rekin sjálfsafgreiðslustöð með eldsneyti og veitingasala, samanber eignaskiptayfirlýsingu Fellsmúla 24, 26, 28 og 30 frá 28. ágúst 2012. Að því er leigutíma varðaði var um það samið að að liðnum gildistíma samningsins, sem væri til 31. desember 2018, skyldi samningurinn gilda án uppsagnar í 10 ár eða til 31. desember 2028. Í viðaukanum var ákvæði um leigugjald og sérstakar skuldbindingar leigutaka, kæmi til verkfalls. Þá var ákvæði um að leigutaka væri heimilt að framselja mannvirki sín og búnað á lóðinni til þriðja aðila ásamt leiguréttindum samkvæmt lóðarleigusamningi þannig að nýr leigutaki tæki yfir réttindi og skyldur samkvæmt þeim samningi. Slíkt framsal bæri að tilkynna leigusala. Þá voru í samningnum sérstök ákvæði um hreinsun lóðarinnar.

Niðurstaða

25

Á frý jendur miða dómkröfur sínar við að þeir séu eigendur fasteigna og lóðarhafar að lóðinni nr. 24- 30 Fellsmúla í Reykjavík. Stefndi hafi leigt út hluta lóðarinnar til rekstraraðila bensínstöðvar og verslunar að Fellsmúla 30 án þess að fyrir lægi samþykki fyrir þeirri ráðstöfun frá öðrum lóðarhöfum að Fellsmúla 24- 30. Á því sé byggt að stefnda hafi verið það óheimilt. Þá eigi áfrýjendur rétt til hlutdeildar í þeim leigutekjum, sem stefndi hafi þegið vegna útleigunnar á viðkomandi hluta lóðarinnar. 26

Aðalkrafa áfrýjenda tekur mið af framangreindu þar sem áfrýjendur, hver þeirra fyrir sig, krefur stefnda um hlutdeild í innheimtri leigu fyrir lóðarhlutann, í réttu hlutfalli við eignarhlut hvers áfrýjanda, fyrir árin 2016 til og með 2019. Varakrafa áfrýjenda er viðurkenningarkrafa, þar sem þeir krefjast þess að viðurkennt verði að stefnda sé óheimiltað leigja út hluta lóðarinnarnr.24- 30 við Fellsmúla í Reykjavík, það er 1.696 fermetra hluta lóðarinnar, án samþykkis áfrýjenda.

27

Stefndi byggir á því að hann sé einn rétthafi þinglýstu lóðarréttindanna að Fellsmúla 24- 30 samkvæmt lóðarleigusamningum við Reykjavíkurborg og því verði þeir sem telji sig hafa eignast hlutdeild í lóðarréttindunum að leggja fram gögn um að þeir hafi fengið slík réttindi frá stefnda eða öðrum aðila sem leiði rétt sinn frá honum. Það hafi áfrýjendur ekki gert varðandi Fellsmúla 30. Stefndi hafi með samningum selt frá sér hluta lóðarréttinda sem tengist Fellsmúla 24- 28. Stefndi hafi aftur á móti ekki selt frá sér lóðarréttindi sem tengist Fellsmúla 30. Þar af leiðandi geti engin sameign hafa stofnast um þann lóðarhluta.

28

Að framan er gerð grein fyrir heimildarskjölum sem varða hina umþrættu eign. Er þar fyrst að telja lóðarleigusamning stefnda og Reykjavíkurborgar frá 11. febrúar 1971. Í þeim samningi er tekið fram að lóðin sé 12.264 fermetrar að stærð.

Lóðarleigusamningur þessi gilti í 50 ár frá 1959 að telja. Undir samninginn er ritað af hálfu Reykjavíkurborgar og stefnda. Í endurnýjuðum lóðarleigusamningi frá árinu 2010 er tekið fram að lóðin hafi upphaflega verið skráð sem Fellsmúli 24- 26, en sé nú skráð sem Fellsmúli 24- 30. Sé lóðin 12.264 fermetrar að stærð. Undir þennan samning er ritað af hálfu Reykjavíkurborgar sem leigusala. Undir samning þennan rita að öðru leyti fimm lögaðilar, en um er að ræða Almennu verkfræðistofuna hf., Bifreiðastjórafélagið Frama, stefnda, GLV ehf. og Umtak ehf. Ekki er í þeirri undirritun gerður greinarmunur á stöðu þessara lögaðila gagnvart lóðarleigusamningnum.

29

Þá liggja fyrir tvær eignaskiptayfirlýsingar varðandi eignir á þessum reit. Sú fyrri er frá í desember 1997 en sú síðari frá í mars 2010. Í báðum þessum eignaskiptayfirlýsingum er eignunum skipt í fjóra matshluta, sem eru Fellsmúli 24, 26, 28 og 30. Í þeim báðum er tekið fram að lóð sé sameiginleg fyrir alla matshluta.

Báðar þessar eignaskiptayfirlýsingar hafa að geyma fyrirvara sem snýr að hluta lóðarinnar. Er tekið fram að samkomulag sé um að stefndi hafi hluta lóðarinnar til reksturs bensínstöðvar, en sá hluti sé 1.696 fermetrar að stærð. Greiði stefndi allan kostnað af þeim lóðarhluta. Í fyrri eignaskiptayfirlýsingunni er tekið fram að þetta skuli standa óbreytt á meðan núverandi rekstur sé þar rekinn, en verði breyting þar á falli samkomulagið úr gildi. Í hinni síðari er fyrirvarinn orðaður á þann hátt að verulegar breytingar á umfangi reksturs séu háðar samþykki allra sameigenda. Í þessari síðari eignaskiptayfirlýsingu er jafnframt vísað til þess að stefndi hafi gert áframsamning 28. nóvember 2003 um rekstur bensínstöðvarinnar. Eins er í eignaskiptayfirlýsingunni vísað til þess að 7. júní 2004 hafi verið gerður samningur milli lóðarhafa að Fellsmúla 24- 30 um breytta starfsemi í verslun bensínafgreiðslustöðvarinnar.

30

Loks er til þess að líta að þeir sameignar- og eignaskiptasamningar sem eignirnar varða vísa í hinn umþrætta lóðarhluta, þó svo á mismunandi veg sé. Í eignaskiptasamningi um Fellsmúla 24 frá 18. október 1989 er tekið fram að það hús standi á sameiginlegri lóð Fellsmúla 24, 26 og 28. Samningur frá 26. október 1984 sem varðar Fellsmúla 26 kveður á um að þeirri eign tilheyri lóðarhluti sem eigninni tilheyri af óskiptri leigulóð. Sá samningur hefur að geyma tilvísun í samkomulagið um rekstur bensínstöðvarinnar sem er efnislega óbreyttur fyrirvari og var í eignaskiptayfirlýsingunum. Eignaskiptasamningurinn um Fellsmúla 28 frá 29. september 1986 kveður á um að eigninni fylgi hlutfallslegur réttur í lóðarréttindum og að hlutdeild þeirrar fasteignar í sameiginlegri lóð Fellsmúla 24, 26 og 28 teljist vera 33,25%. Þá rituðu sameigendur fasteigna á lóðinni nr. 24- 28 undir sameignarsamning 29. júlí 1991 og reglur fyrir lóðarfélag um lóðina. Í þeim samningi er tiltekið að eignin sé óskipt leigulóð og skiptist á milli sameigenda í samræmi við þinglýstan eignarhluta hvers eiganda. Er tekið fram að lóðin sé 12.264 fermetrar. Sams konar fyrirvari er í þessum samningi og var í eignar skiptayfirlýsingunum áðurnefndu um rekstur stefnda á hluta lóðarinnar sem næmi 1.696 fermetrum og skyldi það samkomulag standa óbreytt á meðan þáverandi rekstur væri í gangi. Yrðu breytingar þar á félli samkomulagið úr gildi.

31

Þegar þau heimildarskjöl eru virt sem hér hafa verið rakin hefur stefnda, gegn staðhæfingu áfrýjenda, ekki tekist sönnun þess að hinni umþrættu lóð hafi nokkru sinni verið skipt upp þannig að Fellsmúli 30 yrði gerður að sérstakri leigulóð sem stefndi væri einn lóðarleiguhafi að, en fyrir þeirri staðhæfingu sinni ber hann sönnunarbyrði. Þau gögn sem vísað er til hér að framan veita öðru fremur vísbendingar um að samkomulag hafi verið milli eigenda fasteigna á lóðinni um að stefndi hefði heimild til að reka bensínafgreiðslustöð á hluta lóðarinnar og er fram liðu stundir hafi honum verið heimilað að leigja þann rekstur út, þó þannig að leyfi meðeigenda þyrfti til ef umtalsverðar breytingar yrðu á þeim rekstri. Það samkomulag haggar hins vegar ekki því að eigendur fasteigna á hinni sameiginlegu lóð voru leigjendur lóðarréttinda í heildarlóðinni í samræmi við eignarhlut sinn í fasteignum á heildarreitnum, svo vitnað sé til ofngreinds sameignarsamnings frá 29. júlí 1991.

32

Á frý jendur byggja á því að aukinn afnotaréttur stefnda að þeim hluta lóðarinnar þar sem bensínstöðin standi hafi byggst á þágildandi sameignarsamningi um lóðina að Fellsmúla 24- 30 frá 10. mars 2003. Með því að gera leigusamning 28. nóvember 2003 um þennan lóðarhluta við Olíufélagið ehf. og með því að lýsa yfir 3. apríl 2006 að eignarhald að fasteigninni að Fellsmúla 30 væri hjá Ker hf. hafi stefndi með óheimilum hætti ráðstafað sameign lóðarhafa að Fellsmúla 24- 30. Eins er á því byggt að verulegar breytingar hafi orðið á rekstri og umfangi bensínstöðvarinnar að Fellsmúla 30 á tímabilinu 2004 til 2006 þegar reksturinn hafi farið frá því að vera hefðbundin bensínstöð yfir í að vera ómönnuð sjálfsafgreiðslustöð. Um hafi verið að ræða verulegar breytingar í umfangi rekstrar bensínstöðvarinnar sem kallað hafi á samþykki allra sameigenda. Slíks samþykkis hafi ekki verið aflað. Þá liggi fyrir að bensínstöðin og verslunin að Fellsmúla 30 séu hvorki reknar af né í eigu stefnda, en slíkt fyrirkomulag sé í andstöðu við annan tölulið fjórðu greinar sameignarsamnings lóðarhafa frá 29. júlí 1991. Allt þetta sé í andstöðu við samþykki áfrýjenda og stefnda því útleiga bensínstöðvarreitsins óheimil.

33

Svo sem að framan greinir var í eignaskiptayfirlýsingunni um Fellsmúla 24- 30 frá í mars 2010 vísað til þess að gerður hafi verið sameignarsamningur um lóðina Fellsmúla 24- 28 þann 10. mars 2003. Í eignaskiptayfirlýsingunni var jafnframt vísað til þess að í þeim sameignarsamningi hafi verið fyrirvari um bensínstöðvarreitinn og var fyrirvarinn að hluta tekinn orðrétt upp í eignaskiptayfirlýsinguna. Þá var í þessari eignaskiptayfirlýsingu vísað orðrétt til svokallaðs áframsamnings sem stefndi hafi gert um rekstur bensínstöðvarinnar 28. nóvember 2003, en þar er vísað til samnings sem stefndi gerði við Olíufélagið ehf. um leigu á lóð undir bensínstöðina og tilheyrandi mannvirki. Í eignaskiptayfirlýsingunni er auk þess vísað til þess að í þeim samningi komi fram að leigutaki yrði eigandi þeirra mannvirkja er hann kynni að reisa á lóðinni. Væri honum skylt að loknum leigutíma að flytja eignirnar brott af lóðinni og hreinsa hana, krefðist leigusali þess. Þá er í þessari eignaskiptayfirlýsingu jafnframt vísað orðrétt í samning milli lóðarhafa að Fellsmúla 24- 30 frá 7. júní 2004 en þar hafi meðlóðarhafar samþykkt breytingar á rekstrarfyrirkomulagi á bensínstöðvarreitnum þannig að vikið væri frá því sem áður var á meðan rekin var þar venjuleg bensínstöð. Þegar allt þetta er virt þykja áfrýjendur ekki hafa lagt viðhlítandi grundvöll að fjárkröfum sínum á hendur stefnda vegna samninga sem sá síðarnefndi hefur gert varðandi rekstur bensínstöðvar á hinum umdeilda lóðarhluta. Þegar af þeirri ástæðu verður stefndi sýknaður af aðalkröfu áfrýjenda.

34

Í varadómkröfu krefjast áfrýjendur þess að viðurkennt verði að stefnda sé óheimilt að leigja út þann hluta lóðarinnar að Fellsmúla 24- 30 sem bensínstöðin stendur á, án samþykkis áfrýjenda. Á frý jendur hafa ekki hnekkt þeirri staðhæfingu stefnda að í gildi sé samningur stefnda við rekstraraðila um rekstur bensínstöðvar á hinum umdeilda bensínstöðvarreit. Á frý jendur hafa ekki uppi kröfu um ógildi þess samnings. Lýtur efni varakröfu áfrýjenda því að réttarástandi til framtíðar, sem ekki á undir dómstóla að leysa úr, sbr. 1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Verður varakröfu áfrýjenda þegar af þeirri ástæðu vísað frá héraðsdómi.

35

Ákvæði hins áfrýjaða dóms um málskostnað verður staðfest. Á frý jendum verður sameiginlega gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Landsrétti, eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð :

Stefndi, Hreyfill svf., er sýkn af aðalkröfu áfrýjenda, Dalborgar hf., Fagraáss ehf. og Regins fasteignafélags ehf.

Varakröfu áfrýjenda er vísað frá héraðsdómi.

Ákvæði hins áfrýjaða dóms um málskostnað skal vera óraskað. Á frý jendur greiði stefnda sameiginlega 1.500.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.