398/2019

Útdráttur

J og L kröfðust skaðabóta eða afsláttar úr hendi G vegna galla sem þau töldu vera á fasteign sem þau höfðu keypt af G. Umræddri fasteign var í söluyfirliti lýst sem garðyrkjustöð á 23.420 m2 eignarlóð með nánar tilgreindum byggingum en J og L töldu að gallar væru á íbúðarhúsi, bílskúr, gróðurhúsi frá 2008, frárennslis og vatnslögnum sem og raflögnum. Samkvæmt málatilbúnaði J og L lutu veigamestu ágallarnir að gólfhalla í íbúðarhúsnæði og bílskúr sem og burðarvirki gróðurhússins frá 2008. Í dómi Landsréttar kom fram að þar sem J og L höfðu, eða í það minnsta máttu hafa, séð eða orðið vör við gólfhalla í íbúðarhúsi og bílskúr gætu þau ekki borið þann galla á eigninni fyrir sig, sbr. 1. og 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Sama ætti við um aðra annmarka sem ráða mætti af fyrirliggjandi matsgerð og gögnum málsins að hafi verið sýnilegir við venjulega skoðun. Þá var ekki talið sýnt fram á að þekja gróðurhúss frá 2008 hefði verið veikbyggðari en viðeigandi reglur gerðu ráð fyrir og því ósannað að fasteignin væri gölluð að því leyti. Hvað varðaði kröfur J og L vegna ágalla sem ekki voru sýnilegir við venjulega skoðun kom fram í dómi Landsréttar að kostnaður við úrbætur þeirra næmi samkvæmt matsgerð tæplega 6% af kaupverði, en þá hefði hvorki verið tekið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts af kostnaði vegna vinnu á byggingarstað né þess að nýtt kæmi að hluta til fyrir gamalt. Þá var rakið að af tölvupóstsamskiptum J og fasteignasala yrði ráðið að J og L hafi gert sér grein fyrir að þau væru að kaupa gamla fasteign sem þarfnaðist mikils viðhalds og endurbóta og að kaupverðið hafi tekið mið af því. Var vitneskja þeirra um bágborið ástand fasteignarinnar talin hafa gefið þeim tilefni til ítarlegrar skoðunar á henni. Taldi Landsréttur að í ljósi aldurs, almenns ástands og útlits fasteignarinnar væri ekki hægt að líta svo á að umræddir annmarkar rýrðu verðmæti eignarinnar svo nokkru varðaði þannig að hún teldist gölluð, sbr. síðari málslið 18. gr. laga nr. 40/2002. Þá var talið ósannað að G hefði verið kunnugt um þá ágalla sem ekki voru sýnilegir. Var hann því hvorki talinn hafa leynt J og L upplýsingum í skilningi 26. gr. laga nr. 40/2002 né sýnt af sér nokkra þá háttsemi sem greinir í niðurlagi 18. gr. og síðari málslið 2. mgr. 29. gr. laganna. Var G því sýknaður af kröfum J og L.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir E-kk-nf J-kk-nf og R-kvk-nf H-kvk-nf og G-kk-nf V-kk-nf byggingaverkfræðingur.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjendur skutu málinu til Landsréttar 31. maí 2019. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 13. maí 2019 í málinu nr. E2456/2018.

2 Áfrýjendur krefjast þess aðallega að stefnda verði gert að greiða þeim 18.000.000 króna með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 2. júlí 2015 til 27. júlí 2017 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Til vara krefjast áfrýjendur þess að stefnda verði gert að greiða þeim 14.893.237 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 27. júlí 2017 til greiðsludags. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

4 Við aðalmeðferð málsins fyrir Landsrétti gáfu viðbótarskýrslur áfrýjandinn J-kk-nf S. D. C-kk-nf og vitnið H-kk-nf S-kk-nf.

Niðurstaða

5 Áfrýjendur keyptu hina umdeildu fasteign af stefnda í júlímánuði 2015. Ásett verð á eignina var 120.000.000 króna. Í söluyfirliti fasteignasölu kom fram að um væri að ræða garðyrkjustöð á 23.420 m2 skógi vaxinni eignarlóð. Nánar tiltekið væri um að ræða um 215 m2 einbýlishús úr timbri, byggt árið 1969, bílskúr, byggðan árið 1975, sex gróðurhús, þar af eitt 390 m2 byggt árið 2008, og vinnuskúr, byggðan árið 1958. Fram kom að fasteignasala hafi ekki verið bent sérstaklega á galla á eigninni en komið væri að ýmsu viðhaldi á sumum gróðurhúsum. Þá kom fram að gler þarfnaðist lagfæringar og að raf, vatns og frárennslislagnir væru upphaflegar.

6 Áfrýjendur gerðu 80.000.000 króna tilboð í eignina eftir að hafa skoðað hana tvisvar. Í hinum áfrýjaða dómi er gerð grein fyrir tölvupóstsamskiptum áfrýjandans J-kk-ef og fasteignasala í tengslum við tilboðsgerðina. Í tölvuskeyti áfrýjandans 6. maí 2015 kom fram að stefndi hefði sýnt áfrýjendum fasteignina fyrr um kvöldið og hefðu þarna verið „lúin, fúin og hálfkláruð hús, rafmagnstafla með lausum öryggjasamstæðum, lekar lagnir, rennur fullar af gróðri, blautur jarðvegur, brotnar rúður og glerbrot ansi víða“. Allt hefði verið „hálf hrörlegt og hnignandi“ og teldi hann að hlutirnir hefðu „drabbast stórlega niður“ og „hirðuleysi og núverandi öldrunarástand bygginga“ myndi „hraða öldrun þarna verulega næstu mánuði verði ekki gripið inn í þann vítahring“. Í tölvuskeyti fasteignasalans til áfrýjandans J-kk-ef 26. sama mánaðar kom fram að stefndi vildi gera áfrýjendum gagntilboð upp á 85.000.000 króna, en hann samþykkti að „fara þetta langt niður vegna ástands eignanna“. Í gagntilboði stefnda kom jafnframt fram eftirfarandi texti: „Gagntilboð seljanda miðast við að eignirnar séu seldar í núverandi ástandi og að kaupandi hafi kynnt sér ástand þeirra vel og sætti sig við það.“ Þá var tekið fram í tölvuskeyti fasteignasalans að það væri sjálfsagt mál ef áfrýjendur vildu skoða eignina á ný þennan dag eða daginn eftir. Ekki mun hafa orðið af því en áfrýjendur samþykktu gagntilboðið og gengu kaupin eftir í samræmi við það.

7 Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Ákvæði um upplýsingaskyldu seljanda er í 26. gr. laganna en þar segir að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Á kaupanda fasteignar hvílir einnig aðgæsluskylda samkvæmt 29. gr. laga nr. 40/2002. Í 1. mgr. þeirrar lagagreinar kemur fram að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Í 2. mgr. sömu greinar segir svo að hafi kaupandi skoðað fasteign áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana, þótt seljandi skoraði á hann um það, geti hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun. Í síðari málslið þeirrar málsgreinar segir þó að þetta eigi ekki við ef seljandi sýndi af sér stórkostlegt gáleysi eða ef framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú. Af dómaframkvæmd verður ráðið að aðgæsluskylda kaupanda er sérstaklega rík þegar fyrir liggja upplýsingar um bágt ástand fasteignar.

8 Áfrýjendur krefjast skaðabóta úr hendi stefnda eða afsláttar af kaupverði fasteignarinnar vegna galla sem þau telja vera á henni, sem stefndi hafi ekki upplýst þau um. Um sé að ræða galla á íbúðarhúsi, bílskúr, gróðurhúsi frá árinu 2008, frárennslis og vatnslögnum, sem og raflögnum. Stefndi hafnar því að eignin hafi verið gölluð við afhendingu hennar og telur að áfrýjendum hafi verið kunnugt eða mátt vera kunnugt um ástand hennar. Að frumkvæði áfrýjenda var dómkvaddur sérfróður matsmaður til að meta ástand fasteignarinnar og kostnað við úrbætur og síðar tveir yfirmatsmenn, til að meta markaðsverðmæti og áætlaða verðmætisrýrnun vegna þeirra galla sem undirmatsmaðurinn hefði staðfest á fasteigninni. Samkvæmt málatilbúnaði áfrýjenda lúta veigamestu ágallarnir að gólfhalla í íbúðarhúsi og bílskúr sem samkvæmt yfirmatsgerð rýrir verðmæti eignarinnar um 12.000.000 króna og burðarvirki í fyrrgreindu gróðurhúsi en undirmatsmaður mat kostnað við úrbætur á því 8.841.000 krónur.

9 Hvað hið fyrra varðar kemur fram í undirmatsgerð að víðast hvar í íbúðarhúsinu megi finna og sjá halla á gólfum og loftum. Kemur jafnframt fram að greinilega megi finna við skoðun að íbúðarhús og bílskúr halli. Þá verður framburður áfrýjandans J-kk-ef í héraði ekki skilinn á annan veg en að áfrýjendur hafi orðið vör við einhvern halla á gólfum við skoðun á íbúðarhúsinu, þótt hann hafi sagst ekki vilja „gera mikið úr því“. Verður því lagt til grundvallar að áfrýjendur hafi, eða í það minnsta mátt hafa, séð og orðið vör við gólfhalla í íbúðarhúsi og bílskúr. Geta þau því ekki borið þann galla á eigninni fyrir sig, sbr. 1. og 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Sama á við um aðra annmarka sem áfrýjendur vísa til en ráðið verður af matsgerð og gögnum málsins að öðru leyti, einkum ljósmyndum, að hafi verið sýnilegir við venjulega skoðun, svo sem raflagnir í gróðurhúsi, staðsetning ofna, frágangur skila milli eldri og yngri hluta íbúðarhúss og þak og gluggar í bílskúr.

10 Stefndi byggir á því að ósannað sé að burðarvirki í gróðurhúsi frá árinu 2008 hafi verið gallað. Í matsgerð er á það bent að útreikningar á svignun og hliðarfærslu burðarvirkisins hafi ekki samrýmst kröfum þágildandi byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um hönnun iðnaðarhúsnæðis, verkstæða, vörugeymsla og landbúnaðarbygginga. Samkvæmt sömu reglugerð giltu hins vegar einnig um hönnun og útreikninga á burðarvirkjum íslenskir þolhönnunarstaðlar, það er evrópskir staðlar um þolhönnun (Eurocodes) ásamt íslenskum þjóðarviðaukum. Eins og réttilega kemur fram í hinum áfrýjaða dómi eru þar gerðar aðrar og minni kröfur til burðarvirkis gróðurhúsa en gert var í þágildandi byggingarreglugerð til hefðbundins iðnaðarhúsnæðis sem miðað er við í matsgerð. Hefur því ekki verið sýnt fram á að þekja gróðurhússins hafi verið veikbyggðari en viðeigandi reglur gerðu ráð fyrir. Er því ósannað að fasteignin hafi verið gölluð að þessu leyti.

11 Kröfur áfrýjenda sem eftir standa lúta að ágöllum sem ekki voru sýnilegir við venjulega skoðun fasteignarinnar, svo sem bágbornu ástandi raf, vatns og frárennslislagna, rifu á vegg undir ofni í stofu, sveppagróðri á baki skáps við útvegg og burðarvirki bílskúrsþaks. Kröfur áfrýjenda í þessum þætti málsins, sem taka mið af fjárhæðum í matsgerð um ætlaðan kostnað við úrbætur, nema samtals 5.091.000 krónum eða tæplega 6% af kaupverði. Hefur þá hvorki verið tekið tillit til fjárhæðar virðisaukaskatts af kostnaði vegna vinnu á byggingarstað, sem fengist endurgreiddur í samræmi við reglur þar um, né þess að nýtt kæmi að hluta til fyrir gamalt. Af tölvupóstsamskiptum áfrýjandans J-kk-ef og fasteignasala, sem rakin hafa verið, verður glögglega ráðið að áfrýjendur gerðu sér grein fyrir því að þau voru að kaupa gamla fasteign sem þarfnaðist mikils viðhalds og endurbóta. Tók kaupverð jafnframt mið af því. Í vitnisburði undirmatsmanns fyrir héraðsdómi kom einnig fram að augljóst hefði verið að komið var að viðhaldi á húsunum sem hann skoðaði, íbúðarhúsinu, bílskúrnum og flestum gróðurhúsunum. Kom þetta jafnframt fram í söluyfirliti fasteignasölu, sem að framan greinir. Vitneskja áfrýjenda um bágborið ástand fasteignarinnar gaf þeim því tilefni til ítarlegrar skoðunar á henni, eftir atvikum með aðstoð sérfræðings. Í ljósi aldurs, almenns ástands og útlits fasteignarinnar er ekki unnt að líta svo á að nefndir annmarkar rýri verðmæti hennar svo nokkru varði þannig að hún verði talin gölluð, sbr. síðari málslið 18. gr. laga nr. 40/2002. Þá er ósannað að stefnda hafi verið kunnugt um ágalla á fasteigninni sem ekki voru sýnilegir. Verður hann því hvorki talinn hafa leynt áfrýjendur upplýsingum í skilningi 26. gr. laga nr. 40/2002 né sýnt af sér nokkra þá háttsemi sem greinir í niðurlagi 18. gr. og síðari málslið 2. mgr. 29. gr. sömu laga. Kröfum áfrýjenda verður því hafnað.

12 Samkvæmt framangreindu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur, þar með talið ákvæði hans um málskostnað. Áfrýjendum verður gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Landsrétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, J-kk-nf S. D. C-kk-nf og L-kvk-nf E-kvk-nf, greiði stefnda, G-kk-þgf B-kk-þgf T-kk-þgf, óskipt 800.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.