315/2021

Útdráttur

SK ehf. höfðaði mál á hendur PCC hf. og krafðist greiðslu á leigu vegna notkunar á 30 herbergja vinnuskála á iðnaðarsvæðinu á Bakka við Húsavík. Leigusamningur aðila var munnlegur. Fyrir Landsrétti lýstu báðir aðilar því yfir að óumdeilt væri að umsamið leiguverð hefði verið 36 evrur á dag fyrir hvert herbergi í skálanum. Þá var óumdeilt að upphaf leigutímans skyldi miðast við þann dag er PCC hf. fékk afhenta lykla að vinnuskálanum. Aðilana greindi hins vegar á um umfang leigunnar. PCC hf. taldi að umrætt leiguverð skyldi miðast við notkun á herbergjum í skálanum hverju sinni og lagði fram nákvæma skráningu og samantekt á notkun herbergjanna á sex mánaða tímabili. Að þeirri notkun lokinni hefði PCC hf. skilað lyklum að vinnuskálanum til sama manns og afhent hefði þeim lyklana fyrir hönd SK ehf. við upphaf leigutímans. SK ehf. byggði á hinn bóginn á því að á milli aðila hefði komist á ótímabundinn leigusamningur um allan skálann óháð notkun og að uppsagnarfrestur hans skyldi vera þrír mánuðir. Taldi SK ehf. að í nánar tilgreindu bréfi lögmanns PCC hf. til lögmanns SK ehf., sem ritað var nokkrum mánuðum eftir að notkun á skálanum lauk, hefði falist ígildi uppsagnar PCC hf. á leigusamningnum.

Í dómi Landsréttar var talið að af tölvupóstsamskiptum aðila, framburði fyrirsvarsmanns SK ehf. og fulltrúa PCC hf. fyrir héraðsdómi og öðrum gögnum málsins yrði eindregið ráðið að umsamið leiguverð hefði miðast við notkun herbergja í skálanum. Með hliðsjón af því og framlögðu yfirliti frá PCC hf. um notkun á herbergjum í vinnuskálanum var félaginu gert að greiða SK ehf. 159.768 evrur vegna ógreiddrar leigu með dráttarvöxtum frá málshöfðunardegi.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir Á-kk-nf H-kk-nf, R-kvk-nf B-kvk-nf og S-kk-nf S-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 17. maí 2021. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Norðurlands eystra 21. apríl 2021 í málinu nr. E- 401/2019.

2

Áfrýjandi krefst sýknu af dómkröfum stefnda. Þá krefst hann málskostnaðar vegna meðferðar málsins í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Stefndi krefst þess aðallega að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur. Til vara krefst hann þess að áfrýjanda verði gert að greiða honum 64.139.796 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 1.599.264 krónum frá 1. ágúst 2018, af 5.787.612 krónum frá 3. september 2018, af 9.963.972 krónum frá 1. október 2018, af 14.580.864 krónum frá 1. nóvember 2018, af 19.097.424 krónum frá 3. desember 2018, af 23.563.656 krónum frá 2. janúar 2019, af 28.170.504 krónum frá 1. febrúar 2019, af 32.280.120 krónum frá 1. mars 2019, af 36.890.316 krónum frá 1. apríl 2019, af 41.341.104 krónum frá 2. maí 2019, af 45.978.084 krónum frá 3. júní 2019, af 50.569.164 krónum frá 1. júlí 2019, af 55.119.096 krónum frá 1. ágúst 2019, af 59.756.076 krónum frá 2. september 2019 og af 64.139.796 krónum frá 1. október 2019 til greiðsludags. Þá krefst stefndi málskostnaðar vegna meðferðar málsins fyrir Landsrétti.

Niðurstaða

4

Málsatvikum og málsástæðum aðila er lýst í hinum áfrýjaða dómi. Þar var lagt til grundvallar að ósannað væri að umkrafið leiguverð væri bersýnilega ósanngjarnt.

Upphaf leigutímans skyldi á hinnbóginn miðast við 20. júlí 2018 þegar áfrýjandi fékk upplýsingar um hvar hann gæti nálgast lykla að skála D. Þá var talið að um samning aðila giltu ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994 og þar sem aðilar hefðu ekki gert með sér skriflegan leigusamning teldist hann ótímabundinn, sbr. 1. mgr. 10. gr. laganna.

Var fallist á með stefnda að leigutímanum hefði lokið 30. september 2019 þegar liðnir voru þrír mánuðir frá ígildi uppsagnar áfrýjanda í bréfi hans til stefnda 3. júní sama ár með vísan til 2. töluliðar 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga þar sem kveðið er á um uppsagnarfrest leigusamnings um einstök herbergi.

5

Eins og áður greinir krefst stefndi staðfestingar hins áfrýjaða dóms og fellst þar með á niðurstöðu hans um að miða beri upphaf leigutímans við 20. júlí 2018. Þá hafa báðir aðilar lýst því yfir við meðferð málsins fyrir Landsrétti að óumdeilt sé að umsamið leiguverð hafi verið 36 evrur á dag fyrir herbergi. Aðilana greinir á hinn bóginn á um umfang hins leigða. Áfrýjandi heldur því fram að umrætt leiguverð miðist við notkun á herbergjum í skálanum hverju sinni og hefur lagt fram nákvæma skráningu og samantekt sína á notkun herbergjanna frá byrjun ágúst 2018 til loka janúar 2019.

Stefndi byggir á því að komist hafi á ótímabundinn leigusamningur um allan skálann og að leigufjárhæðin skyldi taka mið af 36 evrum á dag fyrir öll 30 herbergi skálans, óháð notkun.

6

Af samskiptum starfsmanna stefnda og fulltrúa áfrýjanda í tölvuskeytum haustið 2018 má sjá að á þeim tíma höfðu aðilar ekki samið um leiguverð. Um miðjan september krafði stefndi áfrýjanda til dæmis um leigu að fjárhæð 2.700.000 krónur á mánuði þar sem gert var ráð fyrir 3.000 krónum á dag fyrir öll 30 herbergi skálans. Samkvæmt gengi evru á þeim tíma samsvarar þaðum það bil 24 evrum á dag fyrir herbergið. Af hálfu áfrýjanda var einingaverðinu og þeim forsendum sem reikningarnir byggðu á mótmælt í tölvupósti 27. september 2018. Daginn eftir ákváðu fulltrúar aðila að hittast á fundi í Reykjavík og fara yfir málið. Í tölvupósti 5. október 2018 tilkynnti stefndi áfrýjanda að hann myndi leiðrétta leigureikningana eins og um hefði verið samið. Í kjölfarið virðist stefndi hafa gefið út nýja reikninga fyrir leigunni sem samkvæmt tölvuskeyti starfsmanns stefnda frá 30. nóvember 2018 námu samtals 7.876.440 krónum fyrir tímabilið frá 1. júlí til 1. desember 2018. Samkvæmt gengi evru á þessum tíma kemur sú fjárhæð heim og saman við að um hafi verið að ræða um það bil 13 evrur á dag fyrir 30 herbergi. Í desember 2018 virðist síðan hafa komið upp ágreiningur á milli aðila um hvernig skipta bæri kostnaði vegna rafmagnsnotkunar í vinnubúðum á svæðinu en sá ágreiningur mun síðar hafa ratað fyrir dómstóla. Í tölvuskeyti sem stefndi sendi áfrýjanda 16. janúar 2019 er tekið fram að 8. nóvember 2018 hefði stefndi sent út reikninga vegna leigu með eindaga 18. sama mánaðar.

Reikningarnir hefðu verið gerðir eftir að samkomulag hefði náðst um lækkun húsaleigu um 2/3 eða úr 36 evrum í 13 evrur en gegn því að þeir yrðu greiddir strax.

Við það hefði ekki verið staðið af hálfu áfrýjanda og því hefði stefndi nú gefið út nýja reikninga „með upprunalegum upphæðum“ eins og það er orðað í skeytinu og var óskað eftir að þeir yrðu greiddir sem fyrst.

7

Eins og fram kemur í hinum áfrýjaða dómi leigði félagið PCC Seaview Residences ehf. sama skála og um ræðir í málinu, skála D, af útibúi M+W Germany Gmb H á Íslandi áður en stefndi tók við skálanum í júní 2018. Bar vitnið B-kk-nf Á-kk-nf um það fyrir héraðsdómi að hann hefði fyrir hönd fyrrnefnda félagsins samið við þýska fyrirtækið um leigu fyrir skálann. Samkvæmt framburði hans og framlögðum gögnum greiddi áfrýjandi 40 evrur á dag fyrir þau herbergi sem notuð voru en inni í leiguverðinu var önnur þjónusta, svo sem lín og handklæði. Vitnið sagði að stefndi hefði ávallt samið um leigu á vinnuskálum á svæðinu miðað við notkun hverju sinni.

Þá sagði hann að nokkur herbergjanna í skála D hefðu ekki verið hæf til notkunar.

Inni í leiguverðinu til stefnda, 36 evrum, hefði ekki verið nein þjónusta. Sagðist vitnið hafa séð um þrif, bakvaktir vegna brunakerfis sem og viðhald og viðgerðir í vinnuskálanum fyrir hönd áfrýjanda.

8

Í skýrslu sinni fyrir héraðsdómi greindi fyrirsvarsmaður stefnda, H-kk-nf H-kk-nf, frá því að vitnið B-kk-nf hefði hringt í hann sumarið 2018 og óskað eftir því fyrir hönd stefnda að fá skála D á leigu. Aðspurður um leiguverð kvaðst fyrirsvarsmaðurinn hafa nefnt að hann væri sjálfur að greiða fyrirtækinu Munck rúmlega 40 evrur á dag fyrir gistingu í vinnuskála á Þeistareykjum. B-kk-nf hefði þá tjáð honum að ef til þess kæmi að áfrýjandi leigði áfram af M+W Germany Gmb H stæði til að greiða þýska félaginu 40 evrur á dag. Á hinn bóginn kysi hann frekar að leigja af stefnda. Af framburði fyrirsvarsmannsins má ráða að vegna persónulegs kunningsskapar hans og vitnisins B-kk-ef hefði hann ákveðið að veita 10% afslátt af leiguverðinu sem hefði þá gert 36 evrur á dag. Sagðist hann hafa spurt vitnið B-kk-þf hvort það væri ekki sanngjarnt og hefði vitnið samþykkt það. Kvaðst fyrirsvarsmaðurinn hafa þekkt vitnið B-kk-þf lengi og því treyst honum. Þá kom fram í skýrslu fyrirsvarsmannsins að á vinnusvæðinu við Bakka hefði nánar tilgreindur starfsmaður áfrýjanda gegnt starfi húsvarðar eða búða stjóra og verið með master- lykil að aðalinngangi allra vinnubúðanna hvort sem áfrýjandi var með þær á leigu eða átti þær. Hefði hann jafnframt séð um að afhenda starfsmönnum herbergislykla hverju sinni og annast annað utanumhald að því er snerti vinnubúðirnar.

9

Ágreiningslaust er að stefndi greiddi þýska fyrirtækinu M+W Germany Gmb H 40 evrur á dag fyrir þau herbergi sem notuð voru í skála D. Af framburði fyrirsvarsmanns stefnda verður ráðið að sá leigumáli var hafður til viðmiðunar þegar aðilar sömdu um leigu fyrir sama skála. Stefndi veitti áfrýjanda aftur á móti 10% afslátt af leiguverðinu enda liggur fyrir að inni í verðinu hjá stefnda var ekki sama þjónusta og hjá þýska fyrirtækinu. Af framlögðum gögnum má og sjá að leiguverðið sem stefndi greiddi fyrirtækinu Munck, 4.500 krónur á dag, tók mið af notkun hverju sinni og að inni í því var ýmiss konar þjónusta, svo sem þrif, sængurföt, handklæði og þráðlaust net.

Loks liggur fyrir að samningur málsaðila um leigu á skála D hljóðaði á um ákveðið verð fyrir herbergi á dag í stað þess að samið væri um mánaðarlegt leigugjald fyrir skálann í heild sinni. Þykir þetta og önnur gögn málsins benda eindregið til þess að umsamið leiguverð, 36 evrur á dag fyrir herbergi, hafi miðast við notkun herbergja í skálanum. Ágreiningslaust er að notkun áfrýjanda á skála D lauk um mánaðamót janúar og febrúar 2019 þegar lyklum að skálanum var skilað til sama manns og afhenti þá við upphaf leigutímans að ábendingu stefnda. Ber því að miða lok leigutímans við það tímamark.

10

Eins og áður greinir hefur áfrýjandi lagt fram nákvæma skráningu og samantekt sína um notkun herbergja í skála D frá byrjun ágúst 2018 til loka janúar 2019. Um var að ræða samtals 4.438 gistinætur á leigutímanum sem samkvæmt umsömdu leiguverði, 36 evrum, gerir samtals 159.768 evrur. Eins og málið liggur fyrir verður framangreind skráning lögð til grundvallar og áfrýjanda gert að greiða stefnda umrædda fjárhæð með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá málshöfðunardegi 25. nóvember 2019 til greiðsludags.

11

Með hliðsjón af úrslitum málsins og með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála þykir rétt að hvor aðili beri sinn kostnað af rekstri málsins í héraði og fyrir Landsrétti.

Dómsorð :

Áfrýjandi, PCC Bakki Silicon hf., greiði stefnda, Stracta Konstruction ehf., 159.768 evrur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 25. nóvember 2019 til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður í héraði og fyrir Landsrétti.