884/2018

Útdráttur

Dánarbú S krafðist viðurkenningar á því að 12. gr. samþykkta B um ótímabundna takmörkun á ákvörðun söluverðs íbúðar í húsi sem B hafði reist væri ekki skuldbindandi fyrir búið við sölu íbúðarinnar og að dánarbúinu væri heimilt að selja íbúðina á markaðsverði. Landsréttur vísaði til þess að með dómi Hæstaréttar 6. febrúar 2003 í máli nr. 400/2002 hefði verið kveðið á um að áskilnaði 17. gr. þágildandi samþykkta B um ákvörðun söluverðs yrði ekki að liðnum fimm árum frá lóðaúthlutun beitt gagnvart öðrum en þeim sem skýrlega hefðu gengist undir þá skuldbindingu sem í henni fælist. B hefði ekki bent á atvik sem gæti leitt til þess að fordæmi þetta ætti ekki við í tilfelli dánarbús S. Var niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að ákvæði 12. gr. samþykkta B væri ekki skuldbindandi fyrir dánarbú S staðfest. Einnig krafðist dánarbú S viðurkenningar á því að B væri óheimilt að innheimta 1% gjald af endursöluverði umræddrar íbúðar og að ákvæði cliðar 5. gr. samþykkta B væri óskuldbindandi fyrir dánarbúið. Landsréttur lagði til grundvallar að S hefði verið félagsmaður í B og að ákvæðið mælti fyrir um gjald sem samræmdist lögmæltum tilgangi B og væri hóflega ákvarðað. Var B sýknaður af þessari kröfu dánarbús S. Loks staðfesti Landsréttur þá niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að sýkna B af kröfu dánarbús S um ógildingu á kvöð í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu um að umrædd íbúð yrði hvorki selt né afhent til afnota öðrum en þeim sem væru félagsmenn í B.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir D-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf, J-kk-nf S-kk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Aðaláfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 3. desember 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 9. nóvember 2018 í málinu nr. E1111/2017. 2 Aðaláfrýjandi krefst aðallega frávísunar málsins frá héraðsdómi en til vara sýknu af öllum kröfum gagnáfrýjanda. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi fyrir sitt leyti 15. febrúar 2019. Hann gerir eftirfarandi aðalkröfur: Í fyrsta lagi að viðurkennt verði með dómi að eftirfarandi ákvæði í 12. gr. samþykkta aðaláfrýjanda:,,Söluverð íbúðar má aldrei vera hærra en kostnaðarverð hennar, að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna, hversu oft sem eigendaskipti verða“, sé ekki skuldbindandi fyrir gagnáfrýjanda við sölu íbúðar nr. 0202, Bólstaðarhlíð 45, fastanúmer 2013108, Reykjavík, og að gagnáfrýjanda sé heimilt að selja fasteignina á markaðsverði. Í öðru lagi að viðurkennt verði að aðaláfrýjanda sé óheimilt að innheimta 1% gjald af endursöluverði íbúðar nr. 0202, Bólstaðarhlíð 45, fastanúmer 2013108, Reykjavík, og að ákvæði cliðar 5. gr. samþykkta aðaláfrýjanda sé óskuldbindandi fyrir gagnáfrýjanda. Í þriðja lagi að kvöð í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 19. desember 1986, fyrir Bólstaðarhlíð 45, sem þinglýst er á íbúð nr. 0202, Bólstaðarhlíð 45, fastanúmer 2013108, Reykjavík, þess efnis að íbúðin verði hvorki seld né afhent til afnota öðrum en þeim sem eru félagar í Samtökum aldraðra, verði dæmd ógild. Þá krefst gagnáfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti. Til vara krefst gagnáfrýjandi staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Niðurstaða

4 Atvikum málsins og málsástæðum aðila er lýst í héraðsdómi. Eins og þar kemur fram festu hjónin S-kvk-nf B-kvk-nf og J-kk-nf S-kk-nf kaup á íbúð nr. 0202 í fjöleignarhúsi að Bólstaðarhlíð 45 í Reykjavík á árinu 1991. Húsið hafði verið reist af aðaláfrýjanda um það bil fimm árum áður. J-kk-nf lést 20. mars 1995 og fékk S-kvk-nf leyfi til setu í óskiptu búi eftir hann 23. júní sama ár. Hún lést 2. september 2016 og 2. desember sama ár fengu erfingjar hennar leyfi til einkaskipta á dánarbúinu. Höfðaði gagnáfrýjandi mál þetta á hendur aðaláfrýjanda 30. mars 2017 og gerði þær kröfur sem að framan greinir. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á fyrstu tvær dómkröfurnar en aðaláfrýjandi sýknaður af þeirri þriðju.

5 Aðaláfrýjandi byggir aðalkröfu sína meðal annars á því að það varði frávísun málsins að fyrirsvarsmanns gagnáfrýjanda hafi ekki verið getið í héraðsdómsstefnu svo sem skylt sé, sbr. blið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Slíkur annmarki getur ekki leitt til frávísunar málsins, sbr. dóm Hæstaréttar 6. nóvember 2014 í máli nr. 244/2014. Þá er fallist á þá niðurstöðu héraðsdóms í úrskurði hans 13. október 2017 að frávísun verði ekki reist á því að gagnáfrýjanda skorti lögvarða hagsmuni til að fá leyst úr kröfum sínum. Þá eru ekki slíkir annmarkar á kröfugerð gagnáfrýjanda að frávísun varði. Verður frávísunarkröfu aðaláfrýjanda því hafnað.

6 Eins og greinir í hinum áfrýjaða dómi er aðaláfrýjandi byggingarsamvinnufélag og um hann gilda lög nr. 153/1998. Í upphafi 1. gr. laganna kemur fram sá megintilgangur slíkra félaga að reisa íbúðarhús fyrir félagsmenn sína til eigin afnota á sem hagkvæmastan hátt ásamt öðrum byggingum sem teljast vera í eðlilegum tengslum við íbúðarhúsnæðið. Í 12. gr. samþykkta aðaláfrýjanda, sem staðfestar voru af félagsmálaráðuneytinu 3. apríl 2006, sbr. 2. gr. laganna, sagði svo: „Sá, sem fengið hefur íbúð að tilhlutan félagsins, má ekki selja íbúð nema stjórnin hafi áður hafnað forkaupsrétti af hálfu félagsins. Söluverð íbúðar má aldrei vera hærra en kostnaðarverð hennar, að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna, hversu oft sem eigendaskipti verða. Stjórn félagsins setur nánari reglur um útreikning kostnaðarverðs. Neyti stjórnin eigi forkaupsréttar er félagsmanni og eiganda íbúðar eða erfingja, heimilt að selja íbúð. Enginn getur þó eignast íbúð í húsum félagsins nema vera félagsmaður, greiða árgjöld til félagsins og fullnægja að öðru leyti þeim skilyrðum sem sett eru í samþykktum þessum. Sölu íbúðar og tilboðsfrest skal auglýsa með áberandi hætti í fréttabréfi félagsins. Sala er háð samþykki stjórnar og skal bindandi kauptilboðum raðað í samræmi við lengd félagsaðildar tilboðsgjafa og tilboðsfjárhæð.“ Munu ákvæði greinarinnar vera sambærileg 17. gr. eldri samþykkta aðaláfrýjanda sem staðfestar voru af félagsmálaráðuneytinu 10. júní 1981 og 12. gr. núgildandi samþykkta sem ráðuneytið staðfesti 28. mars 2017.

7 Þá segir í 1. mgr. 6. gr. laga nr. 153/1998 að ákveðið skuli í samþykktum byggingarsamvinnufélags að enginn sem fengið hafi íbúð fyrir tilhlutan félagsins megi selja hana fyrstu fimm árin frá lóðarúthlutun nema stjórn þess hafi áður fallið frá forkaupsrétti, enda hafi lokauppgjör farið fram. Óháð því hversu oft eigendaskipti kunni að verða megi söluverð íbúðar á fimm ára tímabilinu aldrei vera hærra en kostnaðarverð hennar að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu að mati dómkvaddra manna. Í 2. mgr. greinarinnar segir síðan að neyti stjórn byggingarsamvinnufélags ekki forkaupsréttar sé eiganda heimilt að selja eignina hverjum þeim manni sem félagsstjórn samþykkir, en þó verði kaupandi að gerast félagi í byggingarsamvinnufélaginu og hlíta samþykktum þess.

8 Ágreiningur kom á sínum tíma upp milli aðaláfrýjanda og eigenda nokkurra íbúða í húsum sem hann hafði reist um hvort ákvæði samþykkta hans um ótímabundna takmörkun á ákvörðun söluverðs íbúða væri skuldbindandi við sölu eignar að liðnum fimm árum frá lóðarúthlutun eða hvort selja mætti eign á markaðsvirði óháð kvöðum í samþykktum aðaláfrýjanda þar um. Með dómi Hæstaréttar 6. febrúar 2003 í máli nr. 400/2002 var kveðið á um að áskilnaði í 17. gr. þágildandi samþykkta aðaláfrýjanda um ákvörðun söluverðs, en greinin er um það sem máli skiptir við úrlausn þessa máls sambærileg 12. gr. núgildandi samþykkta frá árinu 2017 og eldri samþykkta frá árinu 2006, yrði ekki að liðnum fimm árum frá lóðarúthlutun beitt gagnvart öðrum en þeim sem skýrlega hefðu gengist undir þá skuldbindingu sem í henni fælist, en henni hafði ekki verið þinglýst á íbúðina sem um ræddi í málinu. Var aðaláfrýjandi látinn bera halla af því að hafa ekki farið eftir eigin samþykktum um inngöngu íbúðareiganda að Aflagranda 40 í félagið en ekki nægði að viðkomandi hefði litið á sig sem félagsmann eða verið kunnugt um það skilyrði í samþykktum aðaláfrýjanda að eigendur íbúða á vegum hans yrðu að vera félagsmenn og því borið að kynna sér samþykktirnar. Í málinu hafði aðaláfrýjanda ekki tekist að sanna að viðkomandi félagsmanni hefði við inngöngu sína í félagið verið kunnugt um efni þágildandi 17. gr. samþykkta þess umfram það sem fram kom í tilgreindri yfirlýsingu hans 5. febrúar 1990. Gæti félagsmaðurinn því ekki hafa verið bundinn kvöðinni og erfingjum hans því óskylt að hlíta þeirri takmörkun á ákvörðun söluverðs sem fælist í 17. gr. samþykktanna.

9 Af hálfu aðaláfrýjanda hefur ekki verið bent á atvik sem leitt geti til þess að fordæmi þetta eigi ekki við í tilviki gagnáfrýjanda. Að þessu gættu en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms, sbr. enn fremur dóm Hæstaréttar 9. nóvember 2017 í máli nr. 20/2017, verður staðfest niðurstaða hans um fyrstu dómkröfu gagnáfrýjanda samkvæmt héraðsdómsstefnu og að teknu tilliti til þess að um ákvörðun söluverðs samkvæmt samþykktum aðaláfrýjanda fer nú eftir 12. gr. samþykkta sem öðluðust gildi 28. mars 2017, fimm dögum eftir að stefnan var gefin út.

10 Svo sem fram er komið snýr önnur dómkrafa gagnáfrýjanda samkvæmt héraðsdómsstefnu að clið 5. gr. samþykkta aðaláfrýjanda þar sem mælt er fyrir um að félagið skuli meðal annars afla sér fjár með gjaldi sem nemi allt að 1% af endursöluverði íbúða og að kaupandi greiði það.

11 Leggja verður til grundvallar við úrlausn málsins að S-kvk-nf heitin B-kvk-nf hafi litið svo á að hún væri félagsmaður í aðaláfrýjanda. Af framangreindum dómi Hæstaréttar frá 6. febrúar 2003 er ljóst að það eitt nægði ekki til að félagsmaður teldist skuldbundinn til að hlíta þeirri kvöð á ákvörðun söluverðs sem mælt var fyrir um í 17. gr. þágildandi samþykkta aðaláfrýjanda, heldur yrði hann að gangast skriflega undir hana í samræmi við 3. gr. þeirra en samkvæmt greininni skyldi hver félagsmaður við inngöngu í félagið skrifa undir skuldbindingu um að hann væri háður samþykktum þess eins og þær væru eða yrðu á hverjum tíma. Má af dóminum ráða að þessar ströngu kröfur komi til af því að í kvöðinni felist að mati Hæstaréttar víðtækari skerðing á eignarrétti en boðin er í 6. gr. laga nr. 153/1998, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar. Framangreint ákvæði cliðar 5. gr. samþykkta aðaláfrýjanda snýr að skuldbindingu sem kaupandi íbúðar þarf að gangast undir gagnvart aðaláfrýjanda. Mælir ákvæðið fyrir um gjald sem samrýmist lögmæltum tilgangi aðaláfrýjanda og er hóflega ákvarðað. Standa því ekki rök til þess að aðaláfrýjanda sé vegna hagsmuna gagnáfrýjanda óheimilt að innheimta 1% gjald samkvæmt samþykktum félagsins af aðilum sem kaupa íbúð og ganga í félagið. Verður aðaláfrýjandi því sýknaður af þessari kröfu.

12 Með vísan til forsendna héraðsdóms er staðfest niðurstaða hans um sýknu aðaláfrýjanda af kröfu gagnáfrýjanda um ógildingu á fyrrgreindri kvöð í eignaskiptayfirlýsingu 19. desember 1986 fyrir fjöleignarhúsið Bólstaðarhlíð 45 í Reykjavík.

13 Samkvæmt öllu framansögðu er aðaláfrýjandi sýknaður af kröfu sem lýtur að innheimtu 1% gjalds af endursöluverði íbúðar gagnáfrýjanda en hinn áfrýjaði dómur staðfestur að öðru leyti, þar á meðal um málskostnað.

14 Málskostnaður fyrir Landsrétti fellur niður.

Dómsorð:

Aðaláfrýjandi, Byggingarsamvinnufélagið Samtök aldraðra, er sýkn af kröfu gagnáfrýjanda, dánarbús S-kvk-ef B-kvk-ef, um að viðurkennt verði með dómi að aðaláfrýjanda sé óheimilt að innheimta 1% gjald af endursöluverði íbúðar nr. 0202 í fjöleignarhúsinu Bólstaðarhlíð 45 í Reykjavík.

Hinn áfrýjaði dómur skal að öðru leyti vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Landsrétti fellur niður.