598/2021

Útdráttur

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem leyst var úr ágreiningi milli A og B sem reis við opinber skipti til fjárslita milli þeirra vegna loka óvígðrar sambúðar. Í úrskurði Landsréttar var viðurkennt að B væri eigandi 70% hlutdeildar í nettóeign tilgreindrar fasteignar málsaðila og að A ætti 30% í eigninni. Í samræmi við þessa eignarhlutdeild skyldi B greiða A 300.000 krónur fyrir afnot hennar af fasteigninni frá sambúðarslitum 1. júní 2020 þar til hún var afhent nýjum eigendum 1. júní 2021.

Loks var staðfest ákvæði hins kærða úrskurðar um að hafna kröfu B um að viðurkennt yrði að hún væri helmingseigandi að hlutum í einkahlutafélaginu Q.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir Á-kk-nf H-kk-nf, D-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf og R-kvk-nf B-kvk-nf kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Sóknaraðili skaut málinu til Landsréttar með kæru 11. október 2021. Kærumálsgögn bárust réttinum 25. sama mánaðar og greinargerð varnaraðila 1. nóvember sama ár.

Sama dag kærði varnaraðili úrskurð héraðsdóms fyrir sitt leyti og barst Landsrétti kæran degi síðar. Greinargerð sóknaraðila af því tilefni barst réttinum 8. nóvember 2021. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 29. september 2021 í málinu nr.

Q - [...]/2021 þar sem leyst var úr nánar tilgreindum ágreiningi milli málsaðila við opinber skipti til fjárslita vegna slita á óvígðri sambúð. Kæruheimild er í 1. mgr. 133. gr. laga nr. 20/1991 um skipti á dánarbúum o. fl.

2

Sóknaraðili krefst þess að hinum kærða úrskurði verði hrundið og að andvirði fasteignarinnar að [...] í Garðabæ verði skipt í samræmi við eignarhlut hennar og varnaraðila samkvæmt þinglýstum heimildum. Jafnframt krefst hún þess að varnaraðila verði gert að greiða húsaleigu að fjárhæð 120.000 krónur á mánuði vegna búsetu hennar í fyrrgreindri fasteign frá 1. janúar 2020 að telja þar til fasteignin var afhent nýjum eigendum 1. júní 2021. Þá krefst sóknaraðili þess að öllum kröfum varnaraðila verði hafnað. Loks krefst hún málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar eins og málið væri ekki gjafsóknarmál.

3

Varnaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði staðfestur hvað varðar viðurkenningu á 78% hlut hennar í nettóeign fasteignarinnar að [...] í Garðabæ, til vara að eignarhlutdeild hennar sé 75,25% en að því frágengnu að viðurkennt verði að hlutdeild hennar í fasteigninni hafi verið umfram þinglýstar heimildir og að úrskurðað verði um eignarhluta hennar að álitum. Þá krefst varnaraðili sýknu af kröfu sóknaraðila um að henni verði gert að greiða leigu vegna afnota af fyrrgreindri fasteign, en til vara staðfestingar ákvæðis hins kærða úrskurðar um að hún greiði sóknaraðila 211.200 krónur vegna afnota af henni. Jafnframt krefst varnaraðili þess að ef fallist verði á kröfu sóknaraðila um greiðslu fyrir afnot af nefndri fasteign, „verði [sóknaraðila] gert að endurgreiða henni greiðslur af áhvílandi láni 1. október 2020 til 1. febrúar 2021 eða 374.977 kr. og hlut af rekstrarkostnaði eignarinnar 1. júní 2020 til 1. júní 2021 í samræmi við úrskurðuð eignarhlutföll hennar í húsinu“. Því næst krefst hún þess að viðurkennt verði að „til jafnra skipta [komi] allt hlutafé“ í einkahlutafélaginu Q. Loks krefst hún málskostnaðar í héraði auk kærumálskostnaðar eins og málið væri ekki gjafsóknarmál.

Málsatvik og ágreiningsefni

4

Eins og rakið er í hinum kærða úrskurði hófu aðilar sambúð á árinu 2011 þegar sóknaraðili flutti til varnaraðila en hún bjó þá í leiguíbúð í Mosfellsbæ. Í lok nóvember 2011 keypti varnaraðili íbúð að [...] í sama bæjarfélagi fyrir 35.500.000 krónur.

Greiddi hún kaupverðið með peningagreiðslu að fjárhæð 29.500.000 krónur, sem hún innti af hendi í áföngum, og með lánsfé að fjárhæð sex milljónir króna með veði í íbúðinni. Sóknaraðili greiddi varnaraðila tvær milljónir króna 5. janúar 2012 og 26. september sama ár afsalaði varnaraðili sóknaraðila 10% hlut í fasteigninni. Í ágúst ári síðar endurgreiddi varnaraðili sóknaraðila þá fjármuni þegar aðilar skildu um tíma.

Sóknaraðili lagði aftur inn á varnaraðila 1.800.000 krónur 2. september það ár.

Þinglýst eignarhlutföll fasteignarinnar voru óbreytt þannig að varnaraðili átti 90% og sóknaraðili 10% í íbúðinni. Ágreiningslaust er að varnaraðili greiddi afborganir og vexti af framangreindu húsnæðisláni. Sóknaraðili kveðst hafa unnið að viðhaldi íbúðarinnar með því að taka alla glugga hennar í gegn.

5

Með kaupsamningi 14. janúar 2016 seldu málsaðilar íbúðina að [...]fyrir 45 milljónir króna. Eftirstöðvar áhvílandi láns að fjárhæð 5.447.271 króna voru gerðar upp með hluta söluverðsins. Málsaðilar keyptu raðhús að [...]í Mosfellsbæ með kaupsamningi 28. sama mánaðar. Kaupverðið nam 53 milljónum króna sem greitt var með samtals 38 milljóna króna peningagreiðslu í áföngum og fasteignaláni að fjárhæð rúmar 15 milljónir króna. Samkvæmt kaupsamningnum, sem þinglýst var á fasteignina, var varnaraðili eigandi 70% hlutar og sóknaraðili 30% hlutar í fasteigninni. Gögn málsins bera með sér að sóknaraðili hafi greitt afborganir og vexti af framangreindu húsnæðisláni. Auk þess kveðst hún hafa greitt rekstrarkostnað fasteignarinnar.

6

Málsaðilar eignuðust barn saman í ágúst 2017 en fyrir átti varnaraðili þrjú börn. Með kaupsamningi 14. mars 2018 seldu málsaðilar raðhúsið að [...] fyrir 78 milljónir króna. Eftirstöðvar áhvílandi lána námu þá 15.360.118 krónum og voru þær gerðar upp með hluta af söluandvirði fasteignarinnar. Málsaðilar keyptu einbýlishús að [...] í Garðabæ með kaupsamningi 21. mars 2018. Kaupverðið nam 84 milljónum króna en það var greitt með 54 milljóna króna peningagreiðslu í nánar tilgreindum áföngum og með 30 milljónum króna sem teknar voru að láni með veði í fasteigninni. Báðir málsaðilar voru skráðir 50% eigendur fasteignarinnar að [...]. Ekki er ágreiningur um að sóknaraðili hafi greitt afborganir og vexti af framangreindu húsnæðisláni af sínum reikningi. Auk þess kveðst hún hafa greitt rekstrarkostnað fasteignarinnar og fjármagnað endurbætur á henni.

7

Málsaðilar slitu samvistum um mánaðamótin maí/júní 2020 og flutti sóknaraðili þá af heimili þeirra að [...]. Að kröfu varnaraðila úrskurðaði Héraðsdómur Reykjaness 20. janúar 2021 að opinber skipti skyldu fara fram til fjárslita milli þeirra og var skiptastjóri skipaður í kjölfarið. Á skiptafundum 3. febrúar og 10. mars 2021 var farið yfir ágreiningsefni málsaðila. Þau lutu að eignarhlutdeild þeirra í fasteigninni að [...], kröfu sóknaraðila um greiðslu leigu úr hendi varnaraðila og gagnkröfu hennar á hendur sóknaraðila vegna rekstrarkostnaðar fasteignarinnar. Enn fremur deildu aðilar um mögulegt tilkall varnaraðila til hlutdeildar í einkahlutafélaginu Q sem sóknaraðili er ein eigandi að. Sættir tókust ekki milli aðila um þessi atriði og með bréfi skiptastjóra 10. mars 2021 var ágreiningi aðila vísað til úrlausnar héraðsdóms samkvæmt 122. gr., sbr. 112. gr. laga nr. 20/1991.

8

Málsaðilar seldu fasteignina að [...] með kaupsamningi 17. febrúar 2021 fyrir 103 milljónir króna. Eftirstöðvar áhvílandi láns námu þá 29.713.923 krónum og mun lánið hafa verið gert upp af hálfu málsaðila með hluta af söluverði fasteignarinnar.

Ágreiningslaust er að söluandvirði eignarinnar að frádreginni söluþóknun og áhvílandi láni hafi numið 71.424.475 krónum.

9

Sóknaraðili reisir kröfu sína um helmingshlutdeild í nettóeign fasteignarinnar að [...] á þinglýstri eignarhlutdeild sinni í henni. Þótt varnaraðili hafi lagt meira fjármagn til fasteignakaupa þeirra í upphafi telur sóknaraðili að varnaraðili hafi ekki fært viðhlítandi rök fyrir því að víkja beri frá skráðu eignarhaldi fasteignarinnar í ljósi framlaga sóknaraðila til eignamyndunar í henni. Um það vísar sóknaraðili einkum til þess að hún hafi staðið straum af greiðslu lána sem hvíldu á fasteignunum að [...]og [...] og annast viðhald og endurbætur á einbýlishúsinu. Samkvæmt útreikningi sóknaraðila kveður hún hlut sinn í andvirði íbúðarinnar við [...] hafa numið 10% af hreinum söluhagnaði hennar eða 3.900.000 krónum. Hafi hún greitt þá fjármuni auk lánsfjár að fjárhæð 15.200.000 krónur við kaup á raðhúsinu við [...] eða 36% af heildarfjármögnun þeirra en varnaraðili hafi lagt fram 64% hennar. Hrein eign sóknaraðila við sölu þeirrar fasteignar hafi numið 12.909.434 krónum en varnaraðili hafi átt 49.890.566 krónur af nettósöluhagnaði raðhússins. Sóknaraðili kveðst hafa notað 12.909.434 krónur til að greiða fyrir sinn hlut í einbýlishúsinu að [...]auk þess sem hún hafi lagt fram 30 milljóna króna lánsfé. Samtals hafi framlög sóknaraðila numið 51,1% af kaupverði einbýlishússins en framlag varnaraðila hafi numið 48,9% af kaupverði þess.

10

Sóknaraðili kveður kröfu sína um húsaleigu vera hóflega og í samræmi við almennar reglur. Varnaraðili hafi heldur ekki fært rök fyrir því að hún eigi tilkall til einkahlutafélagsins Q enda hafi hún ekki lagt neitt til uppbyggingar félagsins, reksturs þess eða annars sem snúi að því. Sóknaraðili kveðst hafa stofnað félagið árið 2005, áður en sambúð aðila hófst, að hún sé ein eigandi þess og að félagið haldi utan um [...]hennar. Um röksemdir og mótmæli sóknaraðila er að öðru leyti vísað til hins kærða úrskurðar, þar á meðal um kröfu hennar til greiðslu leigu úr hendi varnaraðila.

11

Varnaraðili reisir kröfur sínar einkum á því að þinglýst eignarheimild fasteignarinnar að [...] endurspegli ekki raunveruleg fjárframlög aðila til kaupa á henni. Telur varnaraðili að hún eigi að minnsta kosti 78% af hreinni eign fasteignarinnar enda hafi nær allt fé til kaupanna komið frá henni og að það fé hafi hún eignast áður en hún hóf sambúð með sóknaraðila. Reisir hún aðalkröfu sína á útreikningi á framlagi hvorrar um sig til kaupa á íbúðinni að [...], raðhúsinu að [...]og einbýlishúsinu að [...].

12

Í greinargerð sinni til Landsréttar útskýrir hún útreikning sinn á nokkuð annan vegen hún gerði fyrir héraðsdómi. Gengur hún á báðum dómstigum út frá jafnri hlutdeild þeirra við lántöku við kaup á fasteignunum að [...] og [...]. Fyrir héraðsdómi kvað hún framlag sóknaraðila við kaupin á raðhúsinu einungis hafa falist í helmingi af 15 milljóna króna fasteignaláni en engu eiginfjárframlagi. Fyrir Landsrétti vísar varnaraðili til þess að sóknaraðili hafi einnig lagt fram fjármagn til kaupa á fasteigninni að [...]. Telur hún sóknaraðila þannig hafa lagt fram 1.800.000 krónur til þeirra kaupa eða 5,07% af 35.500.000 króna kaupverði fasteignarinnar. Í samræmi við það kveður hún hlut sóknaraðila í 38 milljóna króna útborgun fyrir raðhúsið að [...]hafi numið 5,07% eða 1.926.761 krónu. Þá hafi aðilar tekið saman 15 milljóna króna lán til kaupanna og hafi hlutur sóknaraðila í því numið 7.500.000 krónum.

Samanlagt hafi sóknaraðili því lagt 9.426.761 krónu til við kaupin eða 17,79% af 53 milljóna króna kaupverði fasteignarinnar. Kaup fasteignarinnar að [...] hafi verið fjármögnuð með 54 milljóna króna útborgun og 30 milljóna króna lántöku. Miðar varnaraðili við að sóknaraðili hafi átt 17,79% af útborguninni þar sem allt eigið fé hennar í fasteigninni að [...]hafi runnið til kaupanna. Þá hafi sóknaraðili átt helming í láninu sem tekið var við kaupin. Samkvæmt því hafi sóknaraðili átt 24.604.623 krónur af 84 milljóna króna kaupverði fasteignarinnar að [...] eða 29,29%. Hlutur hennar í söluverði fasteignarinnar, sem nam 103 milljónum króna, hafi verið kostnaði standi eftir 14.380.938 krónur eða 20,13% af hreinni eign að fjárhæð 71.424.475 krónur. Að sama skapi eigi varnaraðili 57.043.537 krónur af söluandvirðinu eða 79,87%. Hún geri þó aðeins kröfu um 78% hlut af hreinu söluandvirði fasteignarinnar.

13

Varnaraðili kveður aðalkröfu sína sanngjarna í garð sóknaraðila. Í því sambandi vísar hún meðal annars til þess að lánsfjárhæð sem hvíldi á fasteigninni að [...] hafi í útreikningi hennar verið dregin frá söluandvirði eignarinnar áður en hreinni eign var skipt í samræmi við reiknuð eignarhlutföll. Þá leggi varnaraðili til grundvallar að átta milljónir króna af hreinni eign hennar í fasteigninni að [...]reiknist ekki sem framlag til kaupa á fasteigninni að [...]. Aftur á móti hafi verið miðað við að allt eigið fé sóknaraðila í fyrrnefndu fasteigninni hafi runnið til kaupa á fasteigninni að [...].

Forsendur í útreikningi varnaraðila séu því sóknaraðila afar hagfelldar. Um röksemdir og mótmæli varnaraðila er að öðru leyti vísað til hins kærða úrskurðar, þar á meðal um forsendur fyrir varakröfum hennar og kröfu um hlutdeild í einkahlutafélaginu Q.

Niðurstaða

14

Með vísan til 3. mgr. 153. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 4. mgr. 150. gr. sömu laga, er varnaraðila heimilt að kæra úrskurð héraðsdóms fyrir sitt leyti innan sama frests og hann hefur til að leggja fram greinargerð í kærumáli í tilefni af kæru sóknaraðila, sbr. dóm Hæstaréttar Íslands 12. mars 1997 í málinu nr. 90/1997. Kæra varnaraðila barst héraðsdómi innan þess frests og er hún því nógu snemma fram komin.

15

Ekki hafa verið lögfestar efnisreglur er gilda um skipti eigna og skulda við sambúðarslit. Við úrlausn á ágreiningi við slík skipti hefur verið litið á sambúðarfólk sem tvo sjálfstæða einstaklinga í þessu tilliti. Hefur þá verið lagt til grundvallar að meginreglan sé sú að hvor aðili um sig teljist eiga þau verðmæti sem hann leggur til sambúðarinnar og taki þá sínar eignir við skiptin og beri ábyrgð á sínum skuldum.

Opinber skráning eigna og þinglýstar eignarheimildir verða jafnan lagðar til grundvallar við skiptin nema að sá sem gerir tilkall til eignarréttar, sem ekki fær samrýmst þeirri skráningu, leiði annað í ljós. Samkvæmt því hvílir á varnaraðila í máli þessu að færa sönnur á að hún hafi innt af hendi bein eða óbein framlög til eignamyndunar í fasteign málsaðila að [...] í Garðabæ umfram þinglýsta eignaskráningu og í einkahlutafélaginu Q sem er skráð eign sóknaraðila.

16

Framlög aðila til fasteignakaupa frá upphafi sambúðar þeirra til sambúðarslita hafa verið rakin. Enginn ágreiningur er um að varnaraðili hafi lagt meira eigið fé til þeirra fasteignakaupa enda átti hún við upphaf sambúðarinnar verulega fjármuni. Sú fjáreign gerði henni kleift að borga út 29,5 milljónir króna við kaup á íbúð að [...]í Mosfellsbæ í nóvember 2011. Að auki fjármagnaði varnaraðili kaupin með því að taka sex milljóna króna lán með veði í fasteigninni og virðist hún hafa annast greiðslu afborgana og vaxta af því. Leggja verður til grundvallar að fjárframlag sóknaraðila til þeirra fasteignakaupa hafi upphaflega numið tveimur milljónum króna en nokkrum mánuðum síðar afsalaði varnaraðili 10% hlut í fasteigninni til sóknaraðila.

17

Upphaflegt framlag varnaraðila til framangreindra fasteignakaupa gerði aðilum kleift að kaupa raðhús að [...]í Mosfellsbæ í janúar 2016 án verulegrar skuldsetningar. Eins og rakið hefur verið var kaupverð þeirrar fasteignar greitt með 38 milljóna króna peningagreiðslu og með lánsfé að fjárhæð 15 milljónir króna. Nam lánsfjármögnun til kaupanna því ríflega 28% af kaupverði fasteignarinnar. Gögn málsins bera með sér að sóknaraðili hafi tekið lánið og annast greiðslu afborgana og vaxta af því. Skuldabréf vegna lántökunnar hefur ekki verið lagt fram. Aftur á móti er ágreiningslaust að fasteignin var veðsett til tryggingar á endurgreiðslu lánsins en að því leyti bar varnaraðili einnig ábyrgð á greiðslu þess. Þinglýstu eignarhlutfalli var hagað þannig að varnaraðili var skráður eigandi 70% hlutar í fasteigninni og sóknaraðili 30% hlutar.

Þetta eignarhlutfall hélst óbreytt meðan aðilar áttu fasteignina eða í rúm tvö ár.

Eftirstöðvar áhvílandi lána að fjárhæð 15.360.118 krónur voru gerðar upp við sölu fasteignarinnar með hluta af söluandvirði hennar.

18

Framlag sóknaraðila til eignamyndunar í raðhúsinu við [...] fólst einungis í hlut hennar í hreinum söluhagnaði íbúðarinnar að [...], í greiðslu afborgana og vaxta af 15 milljóna króna fasteignaláni í rúm tvö ár og í uppgreiðslu lánsins með þeim hluta af söluhagnaði fasteignarinnar sem tilheyrði henni. Miðað við þinglýsta eignarheimild nam hlutur sóknaraðila í þeirri greiðslu 1/3 af heildargreiðslunni en varnaraðili greiddi 2/3 hluta hennar. Ekki er því unnt að fallast á með sóknaraðila að greiðsla fasteignalánsins eigi að öllu leyti að teljast til eignamyndunar af hennar hálfu í raðhúsinu. Ósannað er að vinna og kostnaður sóknaraðila við endurbætur eða viðhald á fasteignunum skipti hér máli. Bæði sóknar- og varnaraðili öfluðu tekna og ekki liggur annað fyrir en að þær hafi skipt á milli sín rekstrarkostnaði heimilisins og öðrum útgjöldum á þessum tíma. Samkvæmt framansögðu var framlag varnaraðila til eignamyndunar í raðhúsinu til muna meira en framlag sóknaraðila.

19

Ganga verður út frá því að söluandvirði fasteignarinnar við [...] að frádregnum kostnaði og áhvílandi lánum, um 61 milljón króna, hafi verið notað til að greiða samtals 54 milljóna króna útborgun við kaup aðila á einbýlishúsi að [...]. Kaupverð hússins var að öðru leyti greitt með lánsfé að fjárhæð 30 milljónir króna. Þrátt fyrir framangreindan mun á framlagi aðila til fyrri fasteignakaupa varð að samkomulagi milli þeirra að sú fasteign yrði skráð að jöfnu í eigu beggja aðila. Eins og rakið hefur verið greinir aðila á um hlut þeirra í hreinum söluhagnaði þeirrar fasteignar.

Sóknaraðili telur að við skipti á þeirri eign eigi að miða við skráða eignarheimild málsaðila í fasteigninni en varnaraðili telur rétt að víkja frá þeirri skráningu með vísan til þess að hún hafi borið hitann og þungann af fasteignakaupum þeirra.

20

Rúm tvö ár liðu frá framangreindum fasteignakaupum þar til sambúðarslit urðu. Gegn andmælum varnaraðila, sem fær stuðning í framburði dóttur hennar og tengdasonar fyrir dómi, er ekki í ljós leitt að vinnuframlag sóknaraðila til endurbóta á einbýlishúsinu hafi verið umtalsvert meira en framlag varnaraðila þannig að það geti haft þýðingu fyrir úrlausn málsins. Þá liggur ekki annað fyrir en að endurbæturnar hafi verið fjármagnaðar með hagnaði af sölu raðhússins við [...]. Á hinn bóginn stóð sóknaraðili ein straum af greiðslu afborgana og vaxta af fasteignaláni sem tekið var við kaupin. Skuldabréf vegna þeirrar lántöku hefur ekki verið lagt fram.

Ágreiningslaust er að einbýlishúsið var sett að veði til tryggingar á endurgreiðslu lánsins. Að því leyti tók varnaraðili einnig ábyrgð á greiðslu þess. Þar sem skammt var liðið á lánstímann þegar einbýlishúsið var selt í febrúar 2021 var meginhluti lánsins gerður upp með hagnaði af sölu fasteignarinnar. Í því ljósi getur ekki komið til þess að greiðsla á áhvílandi láni teljist að öllu leyti til eignamyndunar af hálfu sóknaraðila eins og hún byggir á í útreikningi sínum. Þá ber að líta til þess að varnaraðili greiddi ýmis önnur útgjöld vegna fasteignarinnar, þar á meðal fasteignagjöld, hita- og rafmagnsreikninga auk trygginga.

21

Bæði sóknar- og varnaraðili öfluðu tekna til reksturs heimilisins á árunum 2018 til 2020 og virðast þær hafa skipt með sér að greiða ýmis útgjöld. Framlögð gögn gefa ekki tilefni til að álykta að verulegur munur sé á framlögum aðila að þessu leyti.

Fjármál þeirra virðast að ýmsu leyti hafa verið samofin en frá árinu 2015 óskuðu þær eftir því að vera skattlagðar saman. Nokkuð var um færslu fjármuna milli reikninga aðila. Veigamestu millifærslurnar áttu sér stað árið 2018 og fram á árið 2019 en eins og áður segir stóðu aðilar þá í fasteignaviðskiptum. Umtalsverðar fjárhæðir voru þá færðar af reikningi varnaraðila yfir á reikning sóknaraðila. Umræddur reikningur varnaraðila ber með sér að hafa verið notaður til að millifæra greiðslur í tengslum við framangreind fasteignaviðskipti. Sá hluti söluhagnaðar raðhússins að [...] sem ekki var notaður til að kaupa einbýlishúsið að [...] virðist með þessu hafa runnið að hluta til sóknaraðila. Að öðru leyti verður ekki ráðið af framlögðum gögnum að með millifærslu fjármuna milli aðila á sambúðartímanum halli meira á annan aðilann en hinn þannig máli skipti við úrlausn á ágreiningi aðila.

22

Í útreikningi beggja aðila er byggt á því að verulegum hluta hreinnar eignar varnaraðila í raðhúsinu að [...]hafi verið varið til kaupa á einbýlishúsinu að [...]. Í útreikningi sóknaraðila er miðað við að þetta framlag varnaraðila hafi numið 41.090.566 krónum en varnaraðili miðar við að framlag hennar hafi numið 44.393.400 krónum eða 82,21% útborgunarinnar. Eins og áður er rakið átti sú fjáreign rætur að rekja til fjárfestingar varnaraðila í fasteigninni að [...]. Þá verður einnig að leggja til grundvallar að hlutur varnaraðila í söluhagnaði einbýlishússins, sem notaður var til að greiða upp áhvílandi lán, hafi verið framlag af hennar hálfu til þeirrar eignar sem ágreiningur aðila stendur um. Framlag varnaraðila til eignamyndunar í fasteigninni er samkvæmt framansögðu umtalsvert meira en framlag sóknaraðila. Skráð eignarhlutföll fasteignarinnar gefa því ekki gefa rétta mynd af þeim framlögum og ber að víkja frá þeim eignarhlutföllum varnaraðila í hag.

23

Gerð er grein fyrir forsendum aðalkröfu varnaraðila fyrir Landsrétti í málsgrein 10.

Þar er leitast við að endurreikna eignarhlut sóknaraðila í fasteignunum við [...] og [...]miðað við fjárfestingu hennar í þeim án tillits til þinglýstra eignarheimilda.

24

Eins og áður er rakið eru forsendur í útreikningi varnaraðila fyrir aðalkröfu sinni að nokkru leyti breyttar fyrir Landsrétti. Í héraði byggði varnaraðili á því að sóknaraðili hafi ekki átt neinn hlut í íbúðinni við [...]. Hafi varnaraðili notað nettósöluhagnað íbúðarinnar að fjárhæð 38 milljónir króna sem útborgun við kaup á raðhúsinu við [...].

Framlag sóknaraðila til þeirra kaupa hafi einskorðast við helming af fasteignaláni að fjárhæð 15 milljónir króna eða 7.500.000 krónur. Í héraði taldi varnaraðili að hlutur hennar í raðhúsinu hefði því numið 85,85% fasteignarinnar en sóknaraðili hafi átt 14,15% í henni. Hafi nettóeign varnaraðila við sölu þeirrar fasteignar því numið 59.462.500 krónum en 3.537.500 krónur hafi átt að koma í hlut sóknaraðila.

Sóknaraðili hafi notað þá fjármuni að öllu leyti til að greiða hluta af útborgun við kaup á einbýlishúsinu að [...] auk þess sem hún hafi átt helming í fasteignaláni sem hafi verið tekið til að fjármagna kaupin. Framlag sóknaraðila til kaupanna hafi því numið um 18,5 milljónum króna eða 22% af kaupverði fasteignarinnar. Eignarhlutur varnaraðila hafi að sama skapi numið 78% af fasteigninni og er krafa hennar í nettósöluandvirði einbýlishússins á því reist.

25

Kröfugerð varnaraðila í héraði er samkvæmt framansögðu reist á útreikningi á framlagi aðila við kaup á fasteigninni að [...]án þess að séð verði að helmingshlutur aðila í áhvílandi láni væri dreginn frá þeim hlut. Í röksemdum fyrir aðalkröfu í greinargerð til Landsréttar er slíkum frádrætti aftur á móti beitt eins og rakið hefur verið. Með því kemst varnaraðili að þeirri niðurstöðu að eignarhlutur hennar í einbýlishúsinu eigi að vera 79,87% af nettóeign í fasteigninni þótt varnaraðili viðurkenni nú hlut sóknaraðila við kaup á íbúðinni við [...] og að hlutur sóknaraðila við síðari fasteignakaup aðila sé þar hærri en lýst er í greinargerð varnaraðila í héraði.

Þ ar sem framangreindri röksemd, um að draga skuli helming af áhvílandi láni frá reiknuðum eignarhlut sóknaraðila, var ekki hreyft fyrir héraðsdómi telst hún of seint fram komin og kemur ekki til álita fyrir Landsrétti.

26

Varakrafa varnaraðila um 75,25% eignarhlutdeild í nettóeign einbýlishússins byggist einnig á þeirri forsendu að sóknaraðili hafi ekki átt hlut í íbúðinni að [...]. Sú forsenda fær ekki staðist enda liggur fyrir að varnaraðili afsalaði sóknaraðila hlut í þeirri fasteign gegn tiltekinni greiðslu. Getur varakrafa varnaraðila því ekki komið til álita.

27

Eftir stendur þrautavarakrafa varnaraðila um að dómurinn ákveði skiptingu eignarhluta málsaðila í nettóeign fasteignarinnar að álitum. Í því efni ber að taka tillit til þess að sambúð aðila stóð í tæpan áratug og á þeim tíma keyptu þær þrjár fasteignir þar sem skráð hlutdeild varnaraðila fór stigvaxandi. Þannig komu aðilar sér saman um að sanngjarnt væri að haga skiptingu eignarhlutdeildar í raðhúsinu við [...]þannig að sóknaraðili ætti 30% í fasteigninni og varnaraðili 70%. Sú fasteign var seld rúmum tveimur árum síðar og hagnaðurinn notaður að stórum hluta til að kaupa einbýlishúsið að [...]. Verður að leggja til grundvallar að framangreind skipting á eignarhlutum í raðhúsinu hafi ráðið miklu um forsendur aðila við kaup þeirra á einbýlishúsinu.

Forsendur fyrir jafnri eignarhlutdeild aðila í þeirri fasteign brustu aftur á móti við sambúðarslit þeirra tveimur árum síðar. Eins og málið liggur fyrir verður að telja sanngjarnt að byggja á sömu eignarhlutföllum og aðilar komu sér áður saman um. Því ber að taka þrautavarakröfu varnaraðila til greina þannig að viðurkennt er að hún sé eigandi 70% hlutdeildar í nettóeign fasteignarinnar að [...] í Garðabæ og að varnaraðili eigi 30% í þeirri eign. Sú niðurstaða er í góðu samræmi við útreikning varnaraðila á eignarhlut sóknaraðila í fasteigninni sjálfri að teknu tilliti til framlaga aðila til fasteignakaupa á sambúðartímanum, sbr. málsgrein 12.

28

Sem eigandi 30% hlutar í framangreindri fasteign á sóknaraðili rétt á greiðslu úr hendi varnaraðila fyrir afnot hennar af fasteigninni frá sambúðarslitum þar til hún var afhent nýjum eigendum 1. júní 2021. Um er að ræða 12 mánaða tímabil og er fjárhæðin hæfilega ákveðin 300.000 krónur.

29

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar ber að staðfesta niðurstöðu hans um hafna beri kröfu varnaraðila um að viðurkennt verði að hún sé helmingseigandi að hlutum í einkahlutafélaginu Q.

30

Í hinum kærða úrskurði segir að ágreiningi aðila um kröfu varnaraðila um greiðslu úr hendi sóknaraðila vegna afborgana af áhvílandi láni og greiðslu rekstrarkostnaðar vegna fasteignarinnar að [...]eftir sambúðarslit hafi ekki verið vísað til héraðsdóms.

Þessi krafa kom því ekki til efnislegrar úrlausnar í héraði. Getur sú krafa því ekki komið til álita fyrir Landsrétti.

31

Ákvæði hins kærða úrskurðar um málskostnað og gjafsóknarkostnað varnaraðila eru staðfest.

32

Rétt þykir að kærumálskostnaður falli niður.

33

Um gjafsóknarkostnað varnaraðila fyrir Landsrétti fer eins og í úrskurðarorði greinir. 34

Gjafsóknarleyfi til handa sóknaraðila hefur ekki verið lagt fyrir Landsrétt.

Úrskurðarorð:

Viðurkennt er að varnaraðili, B, sé eigandi að 70% hlut í nettóeign fasteignarinnar að [...]í Garðabæ og að sóknaraðili, A, sé eigandi 30% hlutar í sömu eign.

Varnaraðila er gert að greiða sóknaraðila 300.000 krónur fyrir afnot af framangreindri fasteign frá 1. júní 2020 til 1. júní 2021.

Hinn kærði úrskurður skal að öðru leyti vera óraskaður.

Kærumálskostnaður fellur niður.

Allur gjafsóknarkostnaður varnaraðila fyrir Landsrétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hennar, A-kvk-ef B-kvk-ef J-kvk-ef, 500.000 krónur.