504/2019

Útdráttur

L, fyrir hönd óstofnaðs félags, og G ehf. gerðu með sér samning um kaup á félaginu A ehf. Samkvæmt kaupsamningnum skyldi L innan tiltekins tíma stofna félag sem tæki við skyldum hans samkvæmt kaupsamningnum. Þá skyldi kaupandi eigi síðar en 17. október 2016 framvísa óafturkræfri yfirlýsingu um fjármögnun kaupanna til G ehf. frá íslensku, löggiltu fjármálafyrirtæki. Ekki varð af kaupunum og höfðaði AV ehf. mál á hendur G ehf. og krafðist skaðabóta úr hendi G ehf. vegna missis hagnaðar sem hann kvaðst hefðu hlotið ef kaupin hefðu gengið eftir. Í dómi Landsréttar kom fram að líta yrði svo á að G ehf. hefði samþykkt að L gæti einhliða fært réttindi sín og skyldur samkvæmt kaupsamningnum til félags sem hann myndi síðar stofna. Rétturinn ályktaði að G ehf. hefði samþykkt framsalið og væri AV ehf. réttur aðili að málinu. Landsréttur vísaði til þess að óumdeilt væri að AV ehf. hefði ekki sent G ehf. óafturkræfa staðfestingu á fjármögnun kaupanna fyrr en eftir að frestur til þess var liðinn. Þá hefði staðfestingin ekki verið í samræmi við kaupsamning aðila. Landsréttur taldi að þar sem AV ehf. hefði aldrei afhent yfirlýsingu um fjármögnun sem væri í samræmi við kaupsamninginn hefði hann fallið niður eftir 17. október 2016. Hefðu viðræður aðila eftir þann tíma falið í sér viðræður um nýjan samning sem aldrei hefði komist á. Var G ehf. sýknaður af kröfum AV ehf.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir D-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf og J-kk-nf S-kk-nf og H-kk-nf O. A-kk-nf, settur landsréttardómari.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 3. júlí 2019. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 12. júní 2019 í málinu nr. E299/2018.

2 Áfrýjandi krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða honum 851.535.828 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. mars 2018 til greiðsludags. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4 Eins og greinir í hinum áfrýjaða dómi snýst ágreiningur málsaðila um efndir samnings 1. september 2016 milli stefnda sem seljanda og L-kk-ef Ó-kk-ef, fyrir hönd óstofnaðs félags, sem kaupanda að öllu hlutafé einkahlutafélagsins A7. Síðastnefnda félagið var eigandi að fjórum lóðum við Hraungötu 5, 7, 9 og 11 í Garðabæ og hugðist kaupandi byggja á þeim að minnsta kosti 22 íbúðir. Samkvæmt grein 1.3 í kaupsamningnum skyldi stefndi afhenda hið selda á tímabilinu 18. til 30. nóvember 2016. Við afhendingu skyldi A7 ehf. hafa aflað byggingarleyfis og skyldu á lóðunum vera fullkláraðar botnplötur í samræmi við byggingarstig 2. Kaupverðið var 274 milljónir króna og skyldi samkvæmt greinum 2 og 3.1 og 3.2 greiða það með yfirtöku á skuldum og innborgun sem áætlað var að yrði 20 milljónir króna. Þá fjárhæð skyldi kaupandi greiða inn á fjárvörslureikning 1. september 2016. Eftirstöðvar kaupverðs skyldi greiða við afhendingu. Stefndi skyldi veita kaupanda nákvæmar upplýsingar um skuldir og skuldbindingar félagsins með fimm bankadaga fyrirvara fyrir afhendingu. Þá var mælt fyrir um í grein 3.4 að eigi síðar en 17. október 2016 skyldi kaupandi staðfesta við stefnda að fjármögnun kaupanna væri tryggð með,,framvísun viðeigandi óafturkræfrar yfirlýsingar til [stefnda] frá íslensku, löggiltu fjármálafyrirtæki“. Þá kom fram í grein 3.5 að stefndi myndi,,hlutast til um að Félagið veiti K-kk-þgf skilyrt veðleyfi þannig að hægt sé að tryggja fjármögnun kaupanna með veð [svo] í fasteignum Félagsins“. Loks var mælt fyrir um í grein 8.6 að hefði kaupandi ekki lokið við stofnun á félagi sem ætti að yfirtaka skyldur kaupanda samkvæmt samningnum fyrir 16. september 2016 væri stefndi ekki lengur bundinn af samningnum og ættu hvorki kaupandi né stefndi kröfur á hvor annan.

5 Félagið Avium ehf., sem er áfrýjandi þessa máls, var stofnað 7. september 2016 og var L-kk-nf Ó-kk-nf meðal stofnenda þess. Stofnsamningur og samþykktir áfrýjanda eru meðal gagna málsins. Með tölvuskeyti starfsmanns Centra fyrirtækjaráðgjafar 14. september 2016 til K-kk-ef M-kk-ef S-kk-ef, fyrirsvarsmanns stefnda, var tilkynnt um stofnun áfrýjanda og tekið fram að félagið væri það félag sem vísað væri til í kaupsamningnum sem hins óstofnaða félags og tæki yfir skyldur L-kk-ef Ó-kk-ef.

6 Ekki er um það deilt að staðfesting á fjármögnun kaupanna var ekki afhent innan tilskilinna tímamarka, og er raunar deilt um hvort yfirlýsing sem uppfyllir ákvæði greinar 3.4 hafi nokkru sinni komið fram. Meðal gagna málsins er tölvupóstur frá starfsmanni Arion banka hf. 22. nóvember 2016 til starfsmanna Centra fyrirtækjaráðgjafar þar sem fram kemur að lánanefnd hafi samþykkt lánveitingu til A7 ehf. Er meðal annars tekið fram í póstinum að eigið fé þurfi að liggja fyrir áður en lánið sé greitt út, stjórn félagsins þurfi að staðfesta að um eigið fé sé að ræða og féð þurfi að vera komið inn á reikning bankans fyrir útborgun. Hinn 25. sama mánaðar tilkynnti starfsmaður Centra fyrirtækjaráðgjafar fyrirsvarsmanni stefnda með tölvuskeyti að Arion banki hf. hefði samþykkt að fjármagna kaupin á A7 ehf. Þá hafði afsal til A7 ehf. fyrir lóðunum Hraungötu 7 og 11 ekki verið gefið út en afsal fyrir fyrrnefndu lóðinni var gefið út 7. september 2017 og fyrir þeirri síðarnefndu 2. júlí sama ár. Ekki var heldur búið að gefa út byggingarleyfi fyrir öllum lóðunum og framkvæmdir voru ekki komnar á umsamið stig. Afhending hins selda fór ekki fram og kaupverðið var ekki innt af hendi, að öðru leyti en því að fyrrgreind innborgun var greidd inn á fjárvörslureikning.

7 Samkvæmt gögnum málsins héldu samskipti aðila áfram eftir fyrirhugaðan afhendingardag. Í apríl og maí 2017 var rætt um að gera nýjan kaupsamning.Í tölvupósti starfsmanns Centra fyrirtækjaráðgjafar 12. maí 2017 til fyrirsvarsmanns stefnda kom meðal annars fram að Arion banki hf. væri,,tilbúinn að ganga frá láninu inn í A7 áður en eigendaskipti verða“ en það vantaði,,að vita hvernig þetta [yrði] gert gagnvart Urriðalandi varðandi veðleyfi og slíkt […]“. Aðilar þyrftu svo að,,ná saman með endanlegt verð oþh […]“. Meðal gagna málsins er óundirritaður kaupsamningur, sem ber með sér að vera gerður í júlí 2017. Þá liggur fyrir í gögnum málsins tölvuskeyti frá lögmanni áfrýjanda til þáverandi lögmanns stefnda 16. ágúst 2017 þar sem lýst var þeirri skoðun að gera þyrfti viðauka við þegar gerðan kaupsamning aðila þar sem Arion banki hf. hefði verið búinn að samþykkja fjármögnun á þegar gerðum kaupsamningi. Í skeytinu voru síðan settar fram tvær tillögur að viðauka. Sú fyrri gerði ráð fyrir að kaupverð yrði 260 milljónir króna, áfrýjandi tæki við félaginu strax miðað við núverandi verkefnastöðu en tíu milljónum króna yrði haldið eftir í 100 daga frá dagsetningu kaupsamnings. Síðari tillagan gerði ráð fyrir að aðilar myndu halda sig,,við núverandi viðræður – þ.e. kaupverið 265 milljónir kr.“ og skyldi stefndi klára byggingarstig 2 að frádregnu því sem rætt hafi verið samkvæmt núverandi drögum og myndi áfrýjandi halda eftir tíu milljónum króna á lóð þar til byggingarstigi 2 væri náð.

Málsástæður aðila

8 Áfrýjandi byggir á því að komist hafi á skuldbindandi samningur milli hans og stefnda um kaup á félaginu A7 ehf. og að samningurinn hafi haldið gildi sínu þótt tilkynningu um fjármögnun hafi ekki verið skilað fyrir 17. október 2016. Auk þess hafi ákvæði samningsins um veðsetningu eigna A7 ehf. til fjármögnunar kaupverðs ekki valdið ógildi samningsins í heild. Stefndi hafi vanefnt aðalskyldu sína samkvæmt samningnum með því að neita að afhenda hið selda og beri bótaábyrgð á því tjóni áfrýjanda sem rekja megi til vanefndarinnar.

9 Stefndi byggir á því að áfrýjandi hafi ekki tekið yfir skyldu L-kk-ef Ó-kk-ef vegna kaupsamnings þess síðarnefnda við stefnda 1. september 2016 og eigi því ekki þann rétt sem hann sæki í málinu, sbr. 2. mgr. 10. gr. laga nr. 138/1994 um einkahlutafélög. Þá hafi áfrýjandi ekki skilað tilkynningu um fjármögnun fyrir 17. október 2016 og hafi samningurinn þá fallið niður. Auk þess hafi kaupsamningurinn verið ógildur frá upphafi sökum ólögmæts ákvæðis um sjálfsfjármögnun sem brjóti gegn 2. mgr. 79. gr. laga nr. 138/1994. Fallist dómurinn ekki á sýknu á grundvelli framangreinds byggir stefndi enn fremur á því að krafa áfrýjanda um efndabætur hafi fallið niður vegna tómlætis. Auk þess hafi áfrýjandi ekki sýnt fram á að hafa orðið fyrir þeim missi hagnaðar sem hann haldi fram og að skilyrði bótaábyrgðar séu uppfyllt í málinu.

Niðurstaða

10 Þegar samningur L-kk-ef Ó-kk-ef,,f.h. óstofnaðs félags“ og stefnda var undirritaður 1. september 2016 hafði það félag sem hann kom fram fyrir ekki verið stofnað. Ákvæði 2. mgr. 10. gr. laga nr. 138/1994 um einkahlutafélög taka ekki eftir orðanna hljóðan til aðstöðu sem þessarar, enda nær ákvæðið til skuldbindinga sem myndaðar eru í nafni slíks félags sem hefur þegar verið stofnað eftir reglum 3. til 8. gr. þeirra laga en ekki hefur enn verið skráð. Af þessu leiðir að leggja verður til grundvallar að L-kk-nf Ó-kk-nf og stefndi hafi einir tekið á sig réttindi og skyldur samkvæmt samningnum, sbr. dóm Hæstaréttar Íslands 21. júní 2018 í máli nr. 618/2017. Á hinn bóginn lagði samningurinn þá skyldu á L-kk-þf að stofna innan tiltekins tíma félag sem tæki við réttindum hans sem kaupanda samkvæmt samningnum. Verður þannig að líta svo á að stefndi hafi samþykkt að L-kk-nf gæti innan þeirra tímamarka einhliða fært réttindi sín og skyldur samkvæmt samningnum til félags sem hann myndi síðar stofna. L-kk-nf var meðal stofnenda áfrýjanda 7. september 2016 og staðfesti í skýrslu sinni fyrir héraðsdómi að áfrýjandi væri það félag sem hefði tekið við skyldum hans. Hið sama kemur fram í tölvuskeyti starfsmanns Centra fyrirtækjaráðgjafar 14. september 2016 til fyrirsvarsmanns stefnda. Í framhaldinu var sýnilega gengið út frá því í samskiptum aðila að áfrýjandi væri kaupandi samkvæmt umræddum kaupsamningi. Verður að leggja til grundvallar að stefndi hafi samþykkt umrætt framsal. Er áfrýjandi því réttur aðili að málinu.

11 Óumdeilt er að áfrýjandi sendi ekki stefnda óafturkræfa staðfestingu á því að fjármögnun kaupanna væri tryggð fyrir 17. október 2016 eins og mælt var fyrir um í grein 3.4 í kaupsamningnum. Þótt fyrir liggi að fyrirsvarsmanni stefnda hafi verið tilkynnt með tölvuskeyti 25. nóvember 2016 að Arion banki hf. hafi samþykkt að fjármagna kaupin uppfyllti sú staðfesting ekki skilyrði greinar 3.4 um yfirlýsingu um óafturkræfa fjármögnun.

12 Ákvæði greinar 3.4 í kaupsamningi aðila fól í sér frestskilyrði þar sem áfrýjanda var veittur tiltekinn frestur til að efna þá skyldu sína samkvæmt kaupsamningi aðila að framvísa óafturkræfri yfirlýsingu um að fjármögnun kaupanna væri tryggð. Þar sem áfrýjandi afhenti aldrei yfirlýsingu um fjármögnun sem er í samræmi við grein 3.4 í kaupsamningi aðila féll hann niður eftir 17. október 2016. Verður því að fallast á með stefnda að viðræður aðila eftir þann dag hafi falið í sér viðræður um nýjan samning sem aldrei komst á. Verður hinn áfrýjaði dómur því staðfestur um sýknu stefnda af kröfum áfrýjanda.

13 Áfrýjanda verður gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Landsrétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Avium ehf., greiði stefnda, Gideon fjárfestingafélagi ehf., 1.000.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.