272/2019

Útdráttur

HF ehf. var eigandi fasteignar að Baldursnesi 6 á Akureyri. Eigninni var skipt upp í tvo hluta og leigðu T ehf. og H ehf. hvor sinn hluta af fasteigninni. Í leigusamningi beggja aðila var kveðið á um forkaupsrétt leigutaka að hinu leigða. HF ehf. samþykkti tilboð R hf. í alla fasteignina og bauð T ehf. og H ehf. að nýta forkaupsréttinn. Ágreiningur kom upp milli aðila um nýtingu forkaupsréttarins. HF ehf. hafnaði því að H ehf. gæti nýtt sér forkaupsrétt að hinu leigða og gekk til samninga við T ehf. um kaup þess síðastnefnda á allri fasteigninni. H ehf. höfðaði þá mál á hendur HF ehf. og T ehf. og krafðist viðurkenningar á því að forkaupsréttur hans á þeim hluta fasteignarinnar sem hann hafði á leigu hefði orðið virkur og að kaupsamningur milli HF ehf. og T ehf. um kaup fasteignarinnar yrði ógiltur með dómi. Þá krafðist hann þess að HF ehf. yrði gert að gefa út afsal til sín fyrir eignarhlutanum gegn greiðslu tilgreindrar fjárhæðar. Loks krafðist H ehf. þess að T ehf. yrði gert að endurgreiða honum tilgreinda fjárhæð sem sá fyrrnefndi hafði greitt þeim síðarnefnda í leigu. Landsréttur taldi HF ehf. ekki hafa sýnt fram á að neitt hefði staðið í vegi fyrir því að fasteigninni yrði skipt í tvo hluta í samræmi við nýtingu eignarinnar. Leggja yrði til grundvallar að í forkaupsréttarskuldbindingu hefði eðli máls samkvæmt falist um leið skuldbinding til að gera ráðstafanir til að skipta eigninni í tvo matshluta. Hafi HF ehf. borið að gera þegar reka að því að skipta eigninni upp þannig að H ehf. yrði gert kleift að neyta forkaupsréttar síns. Ekki var fallist á að T ehf. gæti borið fyrir sig grandleysi um þessa skuldbindingu HF ehf. Hefði HF ehf. ekki með réttu getað selt T ehf. þann hluta sem H ehf. átti forkaupsrétt að. Voru viðurkenningarkrafa, ógildingarkrafa og endurgreiðslukrafa H ehf. teknar til greina. HF ehf. var hins vegar sýknað að svo stöddu af kröfu H ehf. um útgáfu afsals.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kk-nf E. J-kk-nf og D-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf og B-kvk-nf T-kvk-nf, settur landsréttardómari.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjendur skutu málinu til Landsréttar 17. apríl 2019. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Norðurlands eystra 25. mars 2019 í málinu nr. E29/2018.

2 Áfrýjendur krefjast þess hvor um sig aðallega að hinn áfrýjaði dómur verði ómerktur og málinu vísað heim í hérað til löglegrar meðferðar og dómsálagningar á ný, til vara að framhaldsstefnu stefnda 2. ágúst 2018 verði vísað frá dómi og þeir sýknaðir af öllum kröfum stefnda en að því frágengnu krefjast þeir sýknu af öllum kröfum stefnda. Þá krefjast áfrýjendur hvor um sig málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Málsatvik

4 Áfrýjandi Hlaðir fasteignir ehf. var eigandi fasteignarinnar að Baldursnesi 6 á Akureyri. Um er að ræða einn matshluta með fastanúmer [...]. Veggur er um miðja eignina og leigðu stefndi og áfrýjandinn Tengi ehf. hvor sinn hluta af áfrýjanda, Hlöðum fasteignum ehf., fyrir verslunarrekstur. Í húsaleigusamningi beggja var gert ráð fyrir forkaupsrétti leigutaka að hinu leigða. Áfrýjandi, Hlaðir fasteignir ehf., samþykkti tilboð Regins hf. í alla fasteignina og bauð stefnda og áfrýjanda Tengi ehf. að nýta forkaupsréttinn með vísan til leigusamningsins.

5 Áfrýjandi, Hlaðir fasteignir ehf., hafnaði því á hinn bóginn að stefndi gæti nýtt sér forkaupsrétt á þeim hluta sem hann leigði eins og leigusamningur milli hans og áfrýjandans, Hlaða fasteigna ehf., gerði ráð fyrir. Gekk áfrýjandinn þess í stað til samninga við áfrýjandann Tengi ehf. um kaup þess síðarnefnda á allri fasteigninni.

6 Stefndi telur að samningsbundinn forkaupsréttur hans að þeim hluta eignarinnar er hann hafði gert leigusamning um hafi orðið virkur þegar áfrýjandinn Hlaðir fasteignir ehf. samþykkti tilboð Regins hf. Vegna þessa forkaupsréttar hafi áfrýjanda Hlöðum fasteignum ehf. borið að gera ráðstafanir til að skipta eigninni og selja stefnda þann hluta er hann hafði á leigu.

7 Áfrýjendur hafna þessu og telja boð stefnda um að neyta forkaupsréttarins ekki hafa verið skilyrðislaust. Þá sé fasteignin einn matshluti og áfrýjanda Hlöðum fasteignum ehf. hafi ekki verið skylt að óska eftir samþykki yfirvalda fyrir skiptingu hennar.

Niðurstaða

8 Áfrýjendur krefjast þess aðallega að hinn áfrýjaði dómur verði ómerktur og málinu vísað heim í hérað til löglegrar meðferðar og dómsálagningar að nýju. Krafan er reist á því að dómurinn sé illa rökstuddur og ekki sé tekin afstaða til allra málsástæðna þeirra. Ekki sé leyst úr þeirri málsástæðu að skort hafi á skýrleika í tilkynningu stefnda til áfrýjandans Hlaða fasteigna ehf. um að hann hygðist nýta sér forkaupsréttinn. Þá sé ekki leyst úr þeirri málsástæðu að áfrýjandinn Tengi ehf. hafi einn átt að fara með forkaupsréttinn. Enn fremur sé ekki rökstutt hvernig forkaupsrétturinn hafi orðið virkur að hluta fasteignarinnar, sem ekki hafi verið sérstakur matshluti hennar. Dómurinn fullnægi þannig ekki skilyrðum 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

9 Í forsendum hins áfrýjaða dóms kemur fram að áfrýjandi Hlaðir fasteignir ehf. hafi ekki fært sönnur á að honum sé ómögulegt vegna reglna opinbers réttar að efna forkaupsréttarákvæðið samkvæmt efni sínu þar sem óljóst sé um heimild eða eftir atvikum kostnað við uppskiptingu eignarinnar. Með þessu tók héraðsdómur afstöðu til þess að forkaupsréttur stefnda hefði orðið virkur þótt sá hluti fasteignarinnar sem forkaupsrétturinn tók til væri ekki sérstakur matshluti hennar. Að því er varðar meintan óskýrleika í tilkynningu stefnda um beitingu forkaupsréttarins er niðurstaða hins áfrýjaða dóms reist á þeirri forsendu að stefndi hafi á fullnægjandi hátt lýst fyrirætlunum sínum um að neyta forkaupsréttarins en með því var efnisleg afstaða tekin til þessarar málsástæðu áfrýjenda í dóminum. Á sama hátt felst í niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að áfrýjandinn Tengi ehf. hafi eingöngu átt forkaupsrétt að þeim hluta fasteignarinnar sem hann hafði tekið á leigu en ekki þeim hluta sem stefndi hafði á leigu. Samkvæmt framansögðu eru engin efni til að ómerkja hinn áfrýjaða dóm.

10 Krafa áfrýjenda um að framhaldssök verði vísað frá dómi byggist á að stefnda hafi borið að afmarka sakarefni málsins skýrt frá upphafi í þágu hraðrar og markvissrar málsmeðferðar, sbr. 29. gr. laga nr. 91/1991 um höfðun framhaldssakar. Vanræksla á því eigi að leiða til frávísunar framhaldssakar. Auk þess byggja áfrýjendur á því að skilyrði 29. gr. laga nr. 91/1991 um að kröfur þurfi að fullnægja skilyrðum 27. gr. sömu laga hafi ekki verið fullnægt.

11 Mál þetta var höfðað 7. og 13. febrúar 2018 en framhaldssök 3. ágúst sama ár. Í héraðsdómsstefnu var krafist viðurkenningar á að forkaupsréttur stefnda á þeim hluta fasteignarinnar Baldursnesi 6 á Akureyri sem um er deilt hefði orðið virkur á grundvelli kauptilboðs Regins hf. í fasteignina 19. október 2017, sem samþykkt var af áfrýjanda Hlöðum fasteignum ehf. Jafnframt var þess krafist að áfrýjanda Hlöðum fasteignum ehf. yrði gert að gefa út afsal til stefnda fyrir framangreindum hluta fasteignarinnar, gegn greiðslu hans á 140.988.028 krónum. Í framhaldssök var þess jafnframt krafist að ógiltur yrði með dómi kaupsamningur milli áfrýjenda um fasteignina Baldursnes 6 á Akureyri, fastanúmer [...], 5. desember 2017, og afsal vegna sömu fasteignar 4. apríl 2018.

12 Í 1. mgr. 80. gr. og 2. mgr. 99. gr. laga nr. 91/1991 felst að setja ber kröfur og sakarefni dómsmáls skýrt fram strax í upphafi. Samkvæmt 29. gr. sömu laga er þó með framhaldsstefnu heimilt að auka við fyrri kröfu eða hafa uppi nýja kröfu í máli eftir þingfestingu en fyrir aðalmeðferð þess ef skilyrðum 1. mgr. 27. gr. sömu laga er fullnægt og það verður ekki metið aðilanum til vanrækslu að hafa ekki gert kröfur sínar í einu lagi í öndverðu.

13 Eins og atvikum máls þessa er háttað er fallist á að skilyrði 29. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 27. gr. sömu laga, til að auka við fyrri kröfu í málinu, hafi verið fyrir hendi og að stefnda verði ekki metið það til vanrækslu að hafa ekki fyrr gert kröfu um að ógiltur yrði með dómi kaupsamningur og afsal milli áfrýjenda um fasteignina Baldursnes 6. Kröfurnar í framhaldssök eru nátengdar þeim kröfum sem settar voru fram í upphaflegri stefnu, eiga rætur sínar að rekja til sama atviks og verða ekki taldar til þess fallnar að raska grundvelli málsins. Að þessu gættu, en að öðru leyti með vísan til forsendna héraðsdóms, er kröfu um frávísun málsins af þessari ástæðu hafnað.

14 Í hinum áfrýjaða dómi var fallist á kröfu stefnda um viðurkenningu á því að forkaupsréttur hans á þeim hluta fasteignarinnar sem um er deilt í málinu, sem hann hafði á leigu samkvæmt leigusamningi 30. júní 2009, hefði orðið virkur á grundvelli kauptilboðs Regins hf. í fasteignina 19. október 2017, sem samþykkt var af áfrýjandanum Hlöðum fasteignum ehf.

15 Rök áfrýjenda fyrir sýknu af viðurkenningarkröfu stefnda eru aðallega þau að öll fasteignin sé einn matshluti með eitt fastanúmer og sé ekki fjöleignarhús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Ekki sé heimilt að ráðstafa hluta fasteignarinnar nema fyrir liggi eignaskiptayfirlýsing sem staðfest sé af byggingarfulltrúa. Krafa stefnda um viðurkenningu forkaupsréttar á þeim hluta fasteignarinnar sem hann hefur haft á leigu sé að mati áfrýjanda ekki í samræmi við upplýsingar úr fasteignaskrá og samþykktar teikningar eða skráningartöflu. Hið leigða sé ekki sérmetin eining af tiltekinni stærð og með skráningarnúmer sem skráð sé sérstaklega á grundvelli dliðar 2. mgr. 3. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, sbr. 21. gr. laga nr. 83/2008. Þá sé hið leigða ekki eign sem gengið geti kaupum og sölum og geti ekki orðið andlag veðsetningar, sbr. 2. mgr. 15. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð.

16 Í 9. gr. leigusamnings stefnda segir að verði húseignin að Baldursnesi 6 seld á leigutímanum eigi leigutaki forkaupsrétt „að hinu leigða samkvæmt almennum reglum“. Einnig segir að leigutaki skuli taka afstöðu til réttarins innan 10 daga frá því að honum var kynnt lögformlega samþykkt kauptilboð. Með ábyrgðarbréfi 7. nóvember 2017 sendi áfrýjandinn Hlaðir fasteignir ehf. tilkynningu til stefnda um að samþykkt hefði verið kauptilboð Regins hf. í fasteignina. Tekið var fram að kauptilboð Regins hf. hefði tekið til allrar fasteignarinnar. Var stefnda jafnframt gefinn kostur á að neyta forkaupsréttar síns að eigninni á sömu kjörum. Í bréfinu var aftur á móti ekki að finna nánari upplýsingar um samningskjör né fylgdi afrit umrædds tilboðs. Var stefnda veittur 15 daga frestur til að tilkynna um nýtingu forkaupsréttar. Mun bréf þetta hafa verið afhent stefnda 22. nóvember 2017. Stefndi svaraði bréfinu degi síðar og tilkynnti áfrýjandanum Hlöðum fasteignum ehf. að hann hygðist neyta forkaupsréttarins og óskaði um leið nánari upplýsinga um kjör viðskiptanna. Svar við þessari tilkynningu stefnda barst samdægurs með tölvupósti þar sem kaupsamningurinn fylgdi með og jafnframt var tekið fram að eignin yrði ekki seld í tveimur hlutum. Þá var í sama pósti upplýst að áfrýjandinn Tengi ehf. hefði lýst yfir vilja til að ganga inn í tilboð Regins hf. Þessu svaraði stefndi samdægurs og lýsti þeirri afstöðu sinni að vegna þess að tveimur aðilum hefði verið veittur forkaupsréttur, hvorum um sig að þeim hluta eignarinnar sem þeir höfðu á leigu, bæri áfrýjanda Hlöðum fasteignum ehf. að gera þegar ráðstafanir til að skipta henni í því skyni að geta fullnægt samningsbundinni og þinglýstri skuldbindingu sinni gagnvart báðum aðilum.

17 Viðræður aðila um lausn á framangreindum ágreiningi skiluðu ekki árangri. Fór svo að áfrýjendur Hlaðir fasteignir hf. og Tengi ehf. gerðu samning sín á milli 5. desember 2017 um kaup þess síðarnefnda á allri eigninni. Afsal var gefið út 4. apríl 2018.

18 Í lögum er ekki að finna almenna takmörkun á heimild til samninga um forkaupsrétt að hluta fasteignar. Almennur eða sérstakur ómöguleiki kann hins vegar að standa því í vegi að unnt sé að efna slíkan samning samkvæmt efni sínu, til dæmis þegar fyrir liggur að ekki sé unnt að skipta viðkomandi fasteign. Liggi fyrir almennur eða sérstakur ómöguleiki verður skuldara ekki gert að efna slíkan samning samkvæmt efni sínu. Hið sama gildir þegar sýnt er fram á að efndir hefðu í för með sér slíkt óhagræði eða kostnað fyrir skuldara að það væri í verulegu ósamræmi við hagsmuni kröfuhafa af efndum, sbr. til hliðsjónar 1. mgr. 31. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og 2. málslið 1. mgr. 23. gr. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup. Skuldari ber sönnunarbyrðina fyrir því að slíkar aðstæður liggi fyrir.

19 Áfrýjandinn Hlaðir fasteignir ehf. hefur ekki sýnt fram á að neitt hafi staðið í vegi fyrir því að fasteignin Baldursnesi 6 á Akureyri yrði skipt í tvo hluta í samræmi við nýtingu eignarinnar af hálfu stefnda og áfrýjandans Tengis ehf. samkvæmt fyrirliggjandi leigusamningum um húsnæðið. Gögn málsins gefa ekki annað til kynna en að yfirgnæfandi líkur séu á því að unnt sé að skipta eigninni með þeim hætti í tvo aðskilda matshluta án þess að því fylgi verulegt óhagræði eða kostnaður fyrir áfrýjandann Hlaðir fasteignir ehf. Leggja verður til grundvallar að í forkaupsréttarskuldbindingu hans samkvæmt 9. gr. leigusamningsins hafi eðli máls samkvæmt um leið falist skuldbinding til að gera ráðstafanir til að skipta eigninni í tvo matshluta til þess að geta efnt skuldbindingu sína um forkaupsréttinn. Sú skuldbinding og samsvarandi réttur stefnda til að kaupa hið leigða húsnæði eru skýr. Þá er ljóst af samskiptum aðila sem fyrr eru rakin að stefndi benti áfrýjandanum Hlöðum fasteignum ehf. á að grípa þyrfti til ráðstafana til að skipta eigninni í tvo hluta til að hann gæti staðið við skuldbindingar sínar gagnvart honum. Áfrýjandinn Hlaðir fasteignir ehf. gat ekki skorast undan ótvíræðri skuldbindingu sinni með því að bera fyrir sig hindranir sem honum bar að gera ráðstafanir til að ryðja úr vegi. Bar honum því, þegar honum var ljóst að stefndi hygðist nýta sér forkaupsrétt sinn, að gera þegar reka að því að skipta eigninni upp þannig að stefnda yrði gert kleift að neyta forkaupsréttarins í stað þess að selja alla eignina til áfrýjandans Tengis ehf. Að þessu gættu og að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur að því er varðar viðurkenningu á forkaupsrétti stefnda og að hann hafi orðið virkur á grundvelli kauptilboðs Regins hf. í fasteignina 19. október 2017, sem samþykkt var af áfrýjanda Hlöðum fasteignum ehf.

20 Eins og fram er komið er í leigusamningi milli stefnda og áfrýjandans Hlaða fasteigna ehf. mælt fyrir um forkaupsrétt stefnda að hinu leigða verslunarhúsnæði komi til sölu eignarinnar á leigutímanum. Leigusamningi þessum var þinglýst. Getur áfrýjandinn Tengi ehf. þegar af þessari ástæðu ekki borið fyrir sig grandleysi um þessa skuldbindingu áfrýjandans Hlaða fasteigna ehf. um að stefndi nyti forkaupsréttar að þeim hluta eignarinnar sem hann hafði á leigu.

21 Við gerð kaupsamningsins við áfrýjandann Tengi ehf. á allri fasteigninni gekk áfrýjandinn Hlaðir fasteignir ehf. framhjá samningsbundnum og þinglýstum forkaupsrétti stefnda. Gat áfrýjandinn Hlaðir fasteignir ehf. því ekki með réttu selt þann hluta sem stefndi átti forkaupsrétt á til áfrýjandans Tengis ehf. Verður af þeirri ástæðu að taka til greina kröfu stefnda um ógildingu kaupsamnings milli áfrýjenda Hlaða fasteigna hf. og Tengis ehf. 5. desember 2017 um kaup þess síðarnefnda á allri eigninni sem og um ógildingu afsals 4. apríl 2018 vegna sömu fasteignar.

22 Stefndi gerir jafnframt þá kröfu að áfrýjandanum Hlöðum fasteignum ehf. verði gert að gefa út afsal til handa honum fyrir umræddum hluta fasteignarinnar, gegn greiðslu stefnda á 140.988.028 krónum. Þá er þess krafist af hálfu stefnda að áfrýjandanum Tengi ehf. verði gert að þola dóm samkvæmt framangreindu og greiða honum 6.193.270 krónur auk dráttarvaxta eins og nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi en um er að ræða leigugreiðslur sem stefndi innti af hendi, með fyrirvara um greiðsluskyldu, til áfrýjandans Tengis ehf. eftir að sá síðarnefndi fékk eignina afhenta.

23 Eins og mál þetta er vaxið er ekki unnt að gefa út afsal fyrir þeim hluta eignarinnar sem forkaupsréttur stefnda tekur til fyrr en eigninni hefur verið skipt eftir lögboðnum leiðum. Krafa stefnda um útgáfu afsals er þess eðlis að henni verður ekki fullnægt fyrr en skipting eignarinnar hefur farið fram. Með hliðsjón af þeirri reglu sem kemur fram í 2. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991 þykir rétt að sýkna áfrýjandann Hlaðir fasteignir ehf. að svo stöddu af þessari kröfu stefnda, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 11. nóvember 1971 í máli nr. 39/1970 sem finna má í dómasafni réttarins frá 1971 á blaðsíðu 1004.

24 Krafa stefnda um endurgreiðslu á leigugreiðslum úr hendi áfrýjandans Tengis ehf. er á því reist að honum hafi ekki verið skylt að inna þessar leigugreiðslur af hendi til áfrýjandans Tengis ehf. Í málinu liggur jafnframt fyrir að stefndi innti þessar leigugreiðslur af hendi með fyrirvara um skyldu sína til þess. Þar sem tekin hefur verið til greina krafa stefnda um ógildingu kaupsamnings milli áfrýjenda um hina umþrættu eign frá 5. desember 2017, sem og ógildingu afsals fyrir eigninni 4. apríl 2018, er fallist á með stefnda að hann eigi rétt til endurgreiðslu úr hendi áfrýjandans Tengis ehf. á þessum leigugreiðslum.

25 Samkvæmt framansögðu er hinn áfrýjaði dómur staðfestur um annað en kröfu um útgáfu afsals.

26 Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skal vera óraskað. Áfrýjendur skulu greiða stefnda málskostnað fyrir Landsrétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður að öðru leyti en því að áfrýjandi, Hlaðir fasteignir ehf., er sýknaður að svo stöddu af kröfu stefnda, Heilsunnar #1 ehf., um útgáfu afsals fyrir þeim hluta fasteignarinnar Baldursnesi 6 á Akureyri, fastanúmer [...], sem stefndi hefur haft á leigu samkvæmt leigusamningi 30. júní 2009, gegn greiðslu á 140.988.028 krónum.

Áfrýjendur, Hlaðir fasteignir ehf. og Tengi ehf., greiði stefnda hvor um sig 750.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.