429/2018

Útdráttur

D höfðaði mál gegn V hf. og krafðist þess að viðurkennt yrði með dómi að starfsábyrgðartrygging hans sem fasteignasala hjá V hf. tæki til þess tjóns sem D var gerður ábyrgur fyrir með dómi Hæstaréttar 6. október 2016 í máli nr. 64/2016. Í héraðsdómi sem Landsréttur staðfesti með vísan til forsendna var vísað til þess að í fyrrnefndum dómi Hæstaréttar hefði verið talið að samningurinn væri verksamningur og því hefðu viðskiptin ekki getað talist fasteignaviðskipti í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá var ekki talið að störf D í þessu tilviki hefðu fallið undir þágildandi lög nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa þar sem verkið sem hann vann hefði ekki fallið undir einkarétt löggilts fasteignasala heldur hefði verið leitað til D vegna þeirrar sérþekkingar sem hann hafði á samnings og skjalagerð í því fagi sem hann starfaði við. Var V hf. því sýknað af kröfu D.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir K-kvk-nf S-kvk-nf, R-kvk-nf B-kvk-nf og V-kk-nf H. V-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 17. maí 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur frá 20. apríl 2018 í máli nr. E853/2017.

2 Áfrýjandi krefst þess að viðurkennt verði að áfrýjandi eigi rétt á að starfsábyrgðartrygging hans hjá stefnda taki til þess tjóns sem áfrýjandi var gerður ábyrgur fyrir með dómi Hæstaréttar 6. október 2016 í máli nr. 64/2016, samtals að fjárhæð 4.410.000 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 6. febrúar 2014 til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar fyrir héraði og Landsrétti.

3 Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Niðurstaða

4 Með dómi Hæstaréttar 6. október 2016 í máli nr. 64/2016 var, með vísan til forsendna héraðsdóms, fallist á að bótaskylda yrði ekki felld á áfrýjanda í þessu máli á grundvelli 27. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Bótaskylda á grundvelli almennu skaðabótareglunnar var á hinn bóginn talin vera fyrir hendi.

5 Samkvæmt grein 2.2 í skilmálum starfsábyrgðartryggingar áfrýjanda hjá stefnda er áfrýjandi tryggður gegn bótaskyldu er fellur á hann, sem fasteignasala þegar þriðji maður verður fyrir almennu fjártjóni, sem rakið verður til áfrýjanda eða starfsmanns hans. Samkvæmt grein 3.2 í sömu skilmálum tekur vátryggingin ekki til ábyrgðar sem rakin verður til ábyrgðar, sem áfrýjandi tekur á sig og er víðtækari en almenn bótaskylda hans sem fasteignasala. Með því að bótaskylda varð ekki talin felld á áfrýjanda á grundvelli 27. gr. laga nr. 99/2004 verður ekki fallist á að starfsábyrgðartrygging hans, sem sérstaklega undanskilur víðtækari ábyrgð en fellur undir bótaskyldu fasteignasala, taki til þess tjóns er áfrýjandi var gerður ábyrgur fyrir með framangreindum dómi Hæstaréttar.

6 Að þessu gættu og að öðru leyti með vísan til forsendna héraðsdóms verður hann staðfestur.

7 Rétt þykir að hvor aðila beri sinn kostnað af rekstri málsins fyrir Landsrétti.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Landsrétti fellur niður.

Sératkvæði

V-kk-ef H. V-kk-ef

1 Áfrýjandi byggir málsókn sína á því að leitað var til hans sem löggilts fasteignasala um gerð samnings og annarra skjala um byggingu einbýlishúss á lóð utan þéttbýlis.

2 Í málinu liggur fyrir samþykkt kauptilboð í húsið, gert á samningsformi áfrýjanda sem löggilts fasteignasala og fylgir samningnum nákvæm skilalýsing. Þar segir einnig að „allar greiðslur og samningar fari í gegnum áfrýjanda, fasteignasala og eiganda Holts/Eignamiðlun“.

3 Nánari umfjöllun um aðkomu áfrýjanda að samningsgerðinni, móttöku greiðslna og mistök hans við starfann er í hinum áfrýjaða dómi sem og tilvísun til lagareglna um störf og verkefni fasteignasala. Þá liggur fyrir í málinu vel rökstudd niðurstaða Úrskurðarnefndar í vátryggamálum um greiðsluskyldu stefnda.

4 Heildstætt mat á verkefninu sem áfrýjandi tók að sér leiðir til þeirrar niðurstöðu að áfrýjandi hafi þá starfað sem löggiltur fasteignasali með þeim skyldum og þeirri ábyrgð sem því fylgir og fellur undir þágildandi lög nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Hvaða nafn samningnum er gefið, kaup eða verksamningur, breytir engu um að áfrýjandi annaðist gerð hans sem fasteignasali og þurfti eins og fram kemur í málinu að sæta áminningu eftirlitsnefndar Félags fasteignasala vegna brots í því starfi sem fasteignasali.

5 Niðurstaða héraðsdóms, sem meirihluti dómenda staðfestir, er byggð á dómi Hæstaréttar 6. október 2016 í máli nr. 64/2016 sem reis af þessum samningi. Sakarefni þess máls tengist ekki réttarsambandi áfrýjanda og stefnda og hefur ekki þýðingu fyrir úrlausn réttarágreinings þeirra. Málið varðaði fébótaábyrgð forsvarsmanns seljanda hússins og áfrýjanda á tjóni kaupenda vegna mistaka áfrýjanda við gerð kaupsamningsins. Við niðurstöðu meirihlutans í þessu máli virðist þess aukinheldur ekki hafa verið gætt, að í dómi héraðsdóms, sem Hæstiréttur staðfestir með vísan til forsendna, er ekki annað að sjá en að skaðabótaskylda áfrýjanda sé byggð á ábyrgð hans sem fasteignasala samkvæmt 27. gr. laga nr. 99/2004, en bótaskylda forsvarsmannsins á almennu skaðabótareglunni. Að minnsta kosti er ljóst að í dóminum er ekki sagt berum orðum að bótaskylda áfrýjanda byggist á almennu skaðabótareglunni eða hver aðkoma hans að samningsgerðinni kann að hafa verið, önnur en sem fasteignasali.

6 Samkvæmt 1. mgr. 5. gr. laga nr. 99/2004 var fasteignasölum skylt að hafa gilda ábyrgðartryggingu vegna fjártjóns sem kynni að leiða af gáleysi þeirra í starfi. Slíka tryggingu hafði áfrýjandi hjá stefnda. Um ábyrgð áfrýjanda gilti 27. gr. laganna og er greiðsluskylda stefnda nánar útfærð í 2. grein lið 2.2. í vátryggingarskilmálum stefnda.

7 Að öllu þessu virtu verður að telja að því tjóni sem áfrýjandi er ábyrgur fyrir hafi hann valdið með gáleysi í störfum sínum sem fasteignasali. Starfsábyrgðartrygging hans hjá stefnda tekur því til greiðslu þess tjóns.

8 Þess vegna er ég ekki sammála niðurstöðu meirihlutans, tel að fallast eigi á endanlegar dómkröfur áfrýjanda og dæma stefnda til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.