825/2018

Útdráttur

L hf. höfðaði mál á hendur S til heimtu skuldar á grundvelli sjálfskuldarábyrgðar S á láni til S ehf. Sýknukrafa S var meðal annars reist á því að þar sem lánið hefði verið tryggt með 3. veðrétti í fasteigninni að Skólavörðustíg 40 hefði L hf. brotið gegn trúnaðarskyldum gagnvart sér með því að heimila greiðslu skulda sem stóðu aftar í veðröð og óveðtryggðra skulda áður en söluverði fasteignarinnar var ráðstafað inn á lánið. Í dómi Landsréttar kom fram að S hefði verið kunnugt um efni samkomulags S ehf. og byggingaraðila um byggingarframkvæmdir að Skólavörðustíg 40, og um hlutverk L hf. við fjármögnun þeirra, og yrði samkomulaginu, sem kvað á um hvernig ráðstafa ætti tekjum af sölu fasteignarinnar, ekki jafnað til fullnustugerðar. Með ráðstöfun söluandvirðisins í samræmi við samkomulagið hefði L því ekki brotið gegn trúnaðarskyldum sínum gagnvart S. Þá voru ekki talin efni til að víkja til hliðar sjálfskuldarábyrgð S á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936 eða reglna samningaréttar um brostnar forsendur. Loks var ekki fallist á með S að ábyrgð hans hefði fallið niður samhliða því að fyrrgreind tryggingarréttindi voru felld niður þar sem nauðsynlegt hefði verið að aflétta láninu af seldum eignarhlutum til að koma þeim í verð þannig að nýta mætti söluandvirðið til að greiða lánið, sem var í vanskilum, að hluta eða að fullu. Því hefði samkomulagið í raun falið í sér takmörkun á þeirri áhættu sem S bar af ábyrgðinni en ekki aukningu hennar. Var S því gert að greiða L hf. umkrafða fjárhæð.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir K-kvk-nf S-kvk-nf og O-kvk-nf M-kvk-nf A-kvk-nf og A-kk-nf Í-kk-nf, settur landsréttardómari.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 2. nóvember 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 10. október 2018 í málinu nr. E2604/2017.

2 Áfrýjandi krefst aðallega sýknu af kröfu stefnda en til vara að krafan verði lækkuð. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4 Í ódagsettri greinargerð S-kk-ef H-kk-ef P-kk-ef, þáverandi starfsmanns stefnda, sem samin var í tilefni af lánafyrirgreiðslu vegna byggingarframkvæmda að Skólavörðustíg 40, kemur fram að í kringum 1. júní 2012 hafi Samtímalist ehf. sótt um framkvæmdalán hjá stefnda, að fjárhæð 144.700.000 krónur, í formi reikningslánalínu til óstofnaðs félags í eigu Þ-kk-ef P-kk-ef og K-kk-ef M-kk-ef. Samtímalist ehf. hafi gert samning við hið óstofnaða félag, sem síðar var stofnað undir heitinu S40 ehf., um að byggja fasteign á lóðinni í samræmi við samþykktar teikningar. Þ-kk-nf og K-kk-nf myndu hvor um sig leggja fram 20.000.000 króna í verkefnið og taka að sér að stýra framkvæmdum en eignin yrði færð inn í óstofnaða félagið „til að tryggja yfirráð Þ-kk-ef og K-kk-ef á söluverði og allri ákvarðanatöku í þessu máli“. Markmiðið væri að „byggja húsið, selja húsnæðið og greiða upp / inn á áhvílandi skuldir, semsagt framkvæmdalánið sem þarf að veita, framlag húsbyggjandans og loks núverandi lóðalán“. Forsaga málsins væri sú að Samtímalist ehf. hafi keypt lóðina í nóvember 2007 fyrir 107.000.000 króna með lánafyrirgreiðslu frá stefnda og hefðu áfrýjandi og S-kk-nf Þ. Þ-kk-nf gengist í 30.000.000 króna sjálfskuldarábyrgð í því sambandi. Aldrei hefði verið greitt af lánum félagsins, sem hafi í júní 2012 staðið í 103.000.000 króna, þrátt fyrir að upprunalega lánið hafi 20. janúar 2010 verið fært niður úr 130.000.000 króna í 82.000.000 króna. Í greinargerðinni kemur jafnframt fram að í tengslum við þetta yrði lán vegna lóðarkaupanna fært á 3. veðrétt, en nýja framkvæmdalánið og framlag Þ-kk-ef og K-kk-ef færi á 1. og 2. veðrétt í eigninni. Loks greinir að þegar sala íbúða hæfist „myndi söluandvirðið fara fyrst inná framkvæmdalánið þar til það væri uppgreitt, svo færi söluandvirðið inná 20 milljónirnar frá Þ-kk-þgf og K-kk-þgf og restin færi svo inná núverandi lóðalán“.

5 Í greinargerðinni kemur jafnframt fram að vegna verktafa, fjármagnskostnaðar og gatnagerðargjalda hafi verið sótt um aukna lánafyrirgreiðslu, fyrst að fjárhæð 166.702.500 krónur en síðan að fjárhæð 185.000.000 króna, en ekki kemur fram hvenær það var gert. Þá segir í greinargerðinni að við afgreiðslu síðustu beiðninnar hafi verið gert ráð fyrir því að verkefnið skilaði hagnaði en áður hefði bankinn ekki verið bjartsýnn á að það yrði raunin.

6 Framangreindur S-kk-nf H-kk-nf gaf skýrslu fyrir héraðsdómi og kvaðst hafa útbúið skjal um uppgjör fjármögnunarinnar í samræmi við framangreint. Kvað hann skjalið hafa verið útbúið eftir sölu allra eignarhluta í fasteigninni en áður en allar greiðslur hefðu borist. Á skjalinu væri söluandvirðið tilgreint ásamt því hvernig ætti að ráðstafa því inn á áhvílandi skuldir. Þar kemur fram að stefndi hafi greitt út 166.400.000 krónur auk þess sem „ógreiddir reikningar og framkv“ næmu 24.835.116 krónum. Kvað vitnið að síðarnefnda fjárhæðin hefði verið skuld félagsins S40 ehf. vegna þess sem „stóð út af í framkvæmdafjármögnuninni“. Samkvæmt uppgjörsskjalinu greiddust 102.002.884 krónur inn á lán Samtímalistar ehf. vegna lóðarkaupanna. Eins og greinir í hinum áfrýjaða dómi var þar um tvö lán að ræða, annars vegar lán það sem mál þetta varðar, 20. nóvember 2009, upphaflega að fjárhæð 110.790.380 krónur, sem tryggt var með 3. veðrétti í fasteigninni að Skólavörðustíg 40 samkvæmt tryggingarbréfi 2. nóvember 2008 að fjárhæð 110.000.000 króna, en hins vegar veðskuldabréf 20. nóvember 2009, að fjárhæð 5.050.505 krónur, sem hvíldi á 4. veðrétti.

7 Áfrýjandi gaf skýrslu fyrir héraðsdómi og kvaðst hafa verið hluthafi í félaginu Samtímalist ehf. Gerður hefði verið samstarfssamningur við byggingaraðila þar sem kveðið hefði verið á um hvernig ætti að ráðstafa tekjum af sölu fasteignarinnar að Skólavörðustíg 40 og hagnaði við uppgjör. Hefði stefndi í raun komið að þessu samkomulagi. Kvað hann það sem fram kemur í efnisgrein 4 hér að framan, um ráðstöfun kaupverðs fasteignarinnar inn á áhvílandi skuldir, hafa verið í samræmi við samkomulagið.

8 Fyrir Landsrétti lagði stefndi fram upplýsingar með ársreikningi Samtímalistar ehf. fyrir reikningsárið 2011 þar sem fram kemur að áfrýjandi hafi þá verið í stjórn félagsins. Þar kemur jafnframt fram að áfrýjandi og K-kvk-nf S-kvk-nf, sem mun vera eiginkona hans, áttu hvort um sig 25% hlut í félaginu.

9 Bú Samtímalistar ehf. var tekið til gjaldþrotaskipta með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 24. febrúar 2016.

10 Að öðru leyti en að framan greinir vísast um atvik máls til hins áfrýjaða dóms.

Niðurstaða

11 Áfrýjandi byggir á því að ábyrgðarskuldbinding sín vegna láns til Samtímalistar ehf. 20. nóvember 2009, upphaflega að fjárhæð 110.790.380 krónur, sem tryggt var með 3. veðrétti í fasteigninni að Skólavörðustíg 40, sé fallin brott þar sem stefndi hafi brotið gegn trúnaðarskyldum gagnvart sér með því að heimila greiðslu skulda sem stóðu aftar í veðröð og óveðtryggðra skulda áður en kaupverði allra eignarhluta í fasteigninni var ráðstafað inn á lánið. Fyrir Landsrétti hefur hann í þessu sambandi meðal annars vísað til þess að af forgangsrétti veðhafa leiði að fullnusta verði kröfur sem standa framar í veðröð áður en kröfur sem aftar standa og óveðtryggðar kröfur séu fullnustaðar, sbr. meginreglu 1. og 13. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð.

12 Fallist er á það með héraðsdómi að leggja verði til grundvallar að áfrýjanda hafi verið kunnugt um efni samkomulags Samtímalistar ehf. og S40 ehf. um byggingarframkvæmdir að Skólavörðustíg 40 og um hlutverk stefnda við fjármögnun þeirra. Verður samkomulaginu ekki jafnað til fullnustugerðar og ber stefnda ekki á þeim grundvelli skylda til að ráðstafa eftir veðröð þeim greiðslum sem bárust inn á áhvílandi skuldir. Samkvæmt því og að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður því hafnað að stefndi hafi við móttöku söluandvirðis fasteignarinnar og ráðstöfun þeirra fjármuna brotið gegn trúnaðarskyldum sínum gagnvart áfrýjanda. Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er því jafnframt hafnað að stefndi hafi brotið gegn slíkum trúnaðarskyldum með því að heimila eða láta óátalda sölu vörubirgða Samtímalistar ehf., sem veðsettar voru stefnda með tryggingarbréfi 17. ágúst 2011 að fjárhæð 25.000.000 króna.

13 Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er einnig staðfest sú niðurstaða hans að sjálfskuldarábyrgð áfrýjanda verði ekki vikið til hliðar í heild eða að hluta á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga og að ekki séu efni til að víkja henni til hliðar á grundvelli reglna um brostnar forsendur.

14 Áfrýjandi byggir einnig á því að sé ábyrgðarskuldbinding greidd feli það í sér innlausn ábyrgðarmanns á upphaflegu kröfunni. Stefndi hafi gefið eftir tryggingarréttindin sem fylgdu kröfunni þótt hún hafi aðeins verið greidd að hluta. Áfrýjandi þurfi ekki að sæta því og sé því laus undan ábyrgð sinni í sama mæli og tryggingarréttindi voru gefin eftir.

15 Til að ábyrgð áfrýjanda geti takmarkast af þeim sökum að veðréttindin sem stóðu kröfunni til tryggingar voru felld niður ber að meta hvað telst sanngjarnt og eðlilegt í ljósi þess samkomulags sem gert var um framkvæmdir við Skólavörðustíg 40 og hlutverk stefnda við fjármögnun þeirra. Eins og að framan greinir verður á því byggt að áfrýjanda hafi verið kunnugt um það samkomulag. Þegar metið er hvort áfrýjandi sé bundinn af ábyrgðinni er rétt að líta til þess að þær skuldir Samtímalistar ehf. vegna lóðarkaupa sem áfrýjandi gekkst í ábyrgð fyrir voru í vanskilum og höfðu verið færðar töluvert niður af hálfu stefnda þegar hann féllst á að fjármagna framkvæmdir á lóðinni. Þá var sú fjármögnun háð þeirri forsendu að söluandvirði fasteignarinnar rynni til greiðslu framkvæmdakostnaðar áður en greitt yrði inn á lánið. Ljóst er samkvæmt framansögðu að nauðsynlegt var að aflétta láninu af seldum eignarhlutum í fasteigninni í því skyni að koma þeim í verð þannig að nýta mætti söluandvirðið til að greiða lánið að hluta eða að fullu. Þá hefur áfrýjandi, líkt og greinir í hinum áfrýjaða dómi, ekki sýnt fram á að eignarhlutarnir hafi verið seldir undir markaðsverði. Það var því ekki fyrir sakir vanrækslu stefnda að tryggingarréttindi fyrir láninu voru felld niður eftir því sem sölu eignarhlutanna vatt fram. Þegar allt framangreint er virt verður talið að við þær aðstæður sem skapast höfðu vegna vanskila lánsins hafi samkomulagið í raun falið í sér takmörkun á þeirri áhættu sem áfrýjandi bar af ábyrgðinni sem hann hafði tekist á hendur vegna lóðarkaupanna en ekki aukningu hennar. Verður áfrýjandi því ekki leystur undan ábyrgðarskuldbindingu sinni.

16 Með vísan til alls hins framangreinda verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur. 17 Eftir þessum úrslitum greiði áfrýjandi stefnda málskostnað fyrir Landsrétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur er staðfestur.

Áfrýjandi, S-kk-nf S-kk-nf, greiði stefnda, Landsbankanum hf., 550.000 krónur í málskostnað.