268/2020

Útdráttur

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var beiðni um að hross í eigu og/eða umsjá Ó og S yrðu fjarlægð af fasteignum S ehf. með beinni aðfarargerð. Ó og S kváðust halda hrossin á annarri fasteign með samþykki eiganda hennar en S ehf. mótmælti því að svo væri. Í úrskurði Landsréttar kom fram að ekki væri unnt að skera úr um ágreining aðila um hvar hrossin væru í raun haldin með þeim takmörkuðu sönnunargögnum sem unnt væri að afla í máli sem rekið væri eftir 13. kafla laga nr. 90/1989 um aðför. Þá leiddi af lögum um búfjárhald að umráðamanni hrossa, sem löglega væru haldin á tilteknu svæði, væri almennt ekki skylt að grípa til ráðstafana til að halda þeim þar, til verndar hagsmunum fasteignaeigenda á öðru svæði, nema annað leiddi af lögum. Þar sem slíkri skyldu væri ekki til að dreifa í umræddu sveitarfélagi væri útilokað að unnt væri að fá S og Ó dæmd til að verða við skyldu um að fjarlægja hrossin af landi S ehf. á grundvelli röksemda er byggðust á meginreglum nábýlisréttar. Samkvæmt framangreindu var niðurstaða hins kærða úrskurðar staðfest um að hafna kröfu S ehf.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir Á-kk-nf H-kk-nf og O-kvk-nf M-kvk-nf A-kvk-nf og B-kvk-nf T-kvk-nf, settur landsréttardómari, kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Upphaflegur sóknaraðili, Arion banki hf., skaut málinu til Landsréttar með kæru 30. apríl 2020. Núverandi sóknaraðili, Skuggabrún ehf., tók við aðild málsins með tilkynningu til Landsréttar 12. júní sama ár. Greinargerð varnaraðila barst réttinum 22. maí 2020. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 17. apríl 2020 í málinu nr. A527/2019 þar sem kröfu hans um beina aðfarargerð var hafnað. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

2 Sóknaraðili krefst þess að hross í eigu og/eða umsjá varnaraðila verði fjarlægð af fasteignunum Hvammi, landnúmer 165091, fasteignanúmer 2197169, og Hvammi II, landnúmer 217090, fasteignanúmer 2265635, í Rangárþingi ytra, með beinni aðfarargerð. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti óskipt úr hendi varnaraðila.

3 Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar auk kærumálskostnaðar.

Málsatvik

4 Sóknaraðili er eigandi að fasteignunum Hvammi og Hvammi II í Rangárþingi ytra. Í fasteignayfirliti greinir að fyrrnefnd fasteign sé jörð af óljósri stærð með hjalli, hesthúsi, hlöðu, réttindum á Holtamannaafrétti og í Veiðivötnum, 28,4 hektara ræktuðu landi og byggingarleyfi vegna hesthúss. Síðarnefnda fasteignin sé aftur á móti gestahús/bílageymsla, 185,3 m² að flatarmáli, er standi á 4,8 hektara lóð. Málsaðila greinir þó á um hvort húsakost sé í raun að finna á fasteignunum.

5 Upphaflegur sóknaraðili, Arion banki hf., eignaðist Hvamm í kjölfar nauðungarsölu 11. desember 2012 og Hvamm II í kjölfar nauðungarsölu 5. febrúar 2013. Fyrir þann tíma höfðu fasteignirnar verið í eigu varnaraðila eða eignarhaldsfélaga á þeirra vegum frá árinu 2006 og höfðu þau stundað þar hrossarækt.

6 Með skeyti 30. október 2014 skoraði Arion banki hf. á varnaraðila að rýma umræddar fasteignir í síðasta lagi fyrir 15. nóvember sama ár. Þeirri beiðni virðist ekki hafa verið sinnt af hálfu varnaraðila og 20. nóvember sama ár krafðist Arion banki hf. þess að varnaraðilar yrðu bornir út úr húsnæði á fasteignunum með beinni aðfarargerð. Í febrúar 2015 undirrituðu aðilar leigusamning sín á milli um „jörð og húsnæði“ á fasteignunum Hvammi og Hvammi II til septemberloka sama ár. Aðfararmálinu lauk með réttarsátt í mars 2015 en með henni lofuðu varnaraðilar að rýma Hvamm og Hvamm II ásamt öllu því sem eignunum tilheyrði fyrir 1. október 2015. Með viðauka við fyrrnefndan leigusamning 2. október sama ár var hann framlengdur til 31. maí 2016. Sama dag gerðu aðilar aðra réttarsátt þar sem varnaraðilar lofuðu að rýma sömu fasteignir fyrir 1. júní 2016. Í nóvember 2015 krafðist Arion banki hf. vangoldinnar leigu frá 1. október 2015 og var leigusamningnum í kjölfarið rift af hálfu bankans undir lok nóvember það ár. Hinn 16. ágúst 2016 skoraði Arion banki hf. enn á varnaraðila að rýma fasteignirnar og í september 2016 kváðust varnaraðilar í tölvubréfi til bankans vera að pakka og ættu von á 40 feta gámi á næstu dögum til að ljúka verkinu. Þau skiluðu lyklum til Arion banka hf. 14. nóvember 2016.

7 Arion banki hf. kveðst hafa orðið þess áskynja eftir að varnaraðilar rýmdu framangreindar fasteignir að hross varnaraðila væru þar á hagabeit. Var því beint til varnaraðila að fjarlægja hrossin 11. júlí 2019. Varnaraðilar mótmæltu því í bréfi 19. júlí 2019 að þeim hefði ekki verið boðinn forkaupsréttur við fyrirhugaða sölu fasteignanna. Jafnframt kom fram að varnaraðilar hefðu í 12 ár, eða frá 2006, nytjað og viðhaldið landinu sem ábúendur í skilningi ábúðarlaga nr. 80/2004. Þar sem ekki hefði verið gerður skriflegur samningur um ábúð, teldust þau á grundvelli ábúðarlaga hafa gert ótímabundinn ábúðarsamning um jörðina Hvamm sem enn væri í gildi. Umræddur leigusamningur frá 2015 hefði eingöngu tengst húsnæðinu á fasteignunum. Í bréfi varnaraðila til bankans 18. ágúst 2019 var tekið fram að þau nytu ábúðarréttar á jörðinni, hefðu stundað þar hrossarækt og haft full afnotaumráð af jörðinni og hlunnindum hennar, allt með vitund og án athugasemda af hálfu Arion banka hf. sem þannig hefði viðurkennt að þau væru ábúendur í skilningi ábúðarlaga eftir að fyrrgreindu aðfararmáli lauk árið 2015. Arion banki hf. mótmælti þessum staðhæfingum varnaraðila í bréfi 30. ágúst 2019 og hafnaði því að varnaraðilar hefðu haft afnotarétt af fasteignum bankans síðan rýming átti sér stað. Því hefði hrossarækt varnaraðila á jörðunum verið í heimildarleysi bankans auk þess sem fullyrðingar um að bankinn hefði haft vitneskju um afnot varnaraðila án athugasemda væru rangar.

8 Arion banki hf. krafðist 20. september 2019 dómsúrskurðar um að hross í eigu og/eða umsjá varnaraðila yrðu fjarlægð af fasteignunum með beinni aðfarargerð á grundvelli 78. gr. laga nr. 90/1989. Í beiðninni segir að eftir að rýming eignanna fór fram hafi bankinn orðið þess áskynja að hestar, sem séu í eigu eða umsjá varnaraðila, hafi verið á fasteignunum á hagabeit. Varnaraðilar mótmæltu kröfu sóknaraðila og vísuðu til þess að hrossin væru haldin í landi Hvamms III með leyfi eiganda þeirrar fasteignar. Engin girðing væri milli umræddra fasteigna. Væri sóknaraðila í lófa lagið að girða landareign sína og vernda hana þannig gegn ágangi búfjár en það hafi hann ekki gert. Við meðferð aðfararbeiðninnar í héraði var lögð fram yfirlýsing 26. nóvember 2019 frá forsvarsmanni félagsins Laugavegar ehf., eiganda fasteignarinnar Hvamms III um að hross varnaraðila væru og hefðu verið „haldin á beit“ á landi félagsins með fullu leyfi og samþykki landeiganda. Í bréfi varnaraðila til Arion banka hf. 10. janúar 2020 var krafist ógildingar á kaupsamningi á fasteignunum Hvammi og Hvammi II, þar sem varnaraðilar nytu forkaupsréttar sem ábúendur þar.

9 Með tilkynningu til Landsréttar 12. júní 2020 upplýsti Arion banki hf. að fasteignirnar hefðu verið seldar Skuggabrún ehf. 10. sama mánaðar. Hefur Skuggabrún ehf. tekið við aðild málsins af Arion banka hf. í samræmi við 1. mgr. 22. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989.

10 Ágreiningur málsins lýtur samkvæmt framansögðu að því hvort sóknaraðili geti krafist þess að bein aðfarargerð nái fram að ganga þannig að hross í eigu eða umsjá varnaraðila, sem þau kveðast halda á Hvammi III, verði fjarlægð af fasteignunum Hvammi og Hvammi II.

Niðurstaða

11 Í máli þessu krefst sóknaraðili beinnar aðfarargerðar með heimild í 12. kafla laga nr. 90/1989, sbr. 13. kafla sömu laga. Svo sem ráða má af ákvæðum laganna er aðför fullnustugerð sem hefur það markmið að fá atbeina sýslumanns við að fullnægja skyldu sem hvílir á gerðarþola en hann efnir ekki sjálfur. Í 78. gr. laga nr. 90/1989 segir að ef manni er með ólögmætum hætti aftrað að neyta réttinda, sem hann tjáir sig eiga og telur svo ljós að sönnur verði færðar fyrir þeim með gögnum sem aflað verður samkvæmt 83. gr. sömu laga, sé honum meðal annars heimilt að beina til héraðsdómara beiðni um að varnaraðilar fjarlægi hluti af fasteign hans. Í athugasemdum með frumvarpi til laganna segir að í ákvæði 78. gr. laganna felist skilyrði sem lýtur að því hversu skýrt eða ljóst réttmæti tilkalls sóknaraðila þurfi að vera. Litið hefur verið svo á að krafa fullnægi þessum áskilnaði ef unnt er að sýna fram á réttmæti hennar með þeim takmörkuðu sönnunargögnum sem heimilt er að afla við aðför þannig að ekki verði talið varhugavert að gerðin nái fram að ganga, sbr. 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989.

12 Óumdeilt er að sóknaraðili er eigandi fasteignanna Hvamms og Hvamms II. Þá liggur fyrir að Hvammur III er í eigu Laugavegar ehf. en sonur varnaraðila mun vera fyrirsvarsmaður félagsins. Í yfirlýsingu 26. nóvember 2019, sem hann staðfesti fyrir dómi 20. mars 2020, kvaðst hann hafa veitt samþykki sitt fyrir því að hrossin væru haldin í landi félagsins. Samkvæmt fasteignayfirliti er Hvammur III íbúðarhús sem stendur á 2,7 hektara landi. Enginn ágreiningur er um að girðingar milli fasteignanna eru fábrotnar og geta ekki haldið hrossum innan þess lands sem tilheyrir Laugavegi ehf. Í málatilbúnaði varnaraðila er því ekki haldið fram að hrossin haldi einungis til þar. Aftur á móti fari þau ekki af landi Hvamms III á land sóknaraðila fyrir tilstilli varnaraðila. Af hálfu sóknaraðila er því hins vegar mótmælt að hrossin séu haldin á framangreindri landspildu. Þvert á móti séu þau á hans landi og kveður sóknaraðili fullyrðingar varnaraðila um hið gagnstæða að engu hafandi enda séu þær í andstöðu við fyrri staðhæfingar af þeirra hálfu.

13 Ekki er unnt að skera úr ágreiningi aðila að þessu leyti með þeim takmörkuðu sönnunargögnum sem unnt er að afla í máli sem rekið er eftir 13. kafla laga nr. 90/1989. Breytir engu þar um þótt héraðsdómur hafi, þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. 83. gr. laganna, fallist á að sonur varnaraðila gæfi þar skýrslu. Því verður að telja varhugavert að gerðin nái fram að ganga á grundvelli framangreindra röksemda sóknaraðila um að hrossin séu í raun haldin á hans landi, þvert á það sem varnaraðilar halda fram.

14 Sóknaraðili reisir kröfu sína einnig á ólögfestum meginreglum nábýlisréttar. Samkvæmt þeim ber að haga afnotum og hagnýtingu eignar með þeim hætti að aðrir eigendur verði ekki fyrir ónauðsynlegum eða óeðlilegum óþægindum. Sóknaraðili dregur þá ályktun af þessari meginreglu að það sé á ábyrgð varnaraðila að tryggja að hrossin séu á svæði þar sem þau skerði ekki eignarréttindi annarra. Hann þurfi því ekki að þola ágang hrossanna þó að ekki hafi verið reist viðeigandi girðing milli fasteignanna. Varnaraðili mótmælir þessum röksemdum sóknaraðila. Fari hrossin yfir á land sóknaraðila sé það vegna skorts á girðingum, sem sóknaraðila sé í lófa lagið að reisa, og verja þar með land sitt gegn ágangi búfjár.

15 Um vörslu búfjár, þar á meðal hrossa, gilda lög nr. 38/2013 um búfjárhald sem og stjórnvaldsfyrirmæli sem sett eru á grundvelli þeirra. Samkvæmt 7. tölulið 3. gr. laganna telst það vera lausaganga þegar búfé getur gengið í annars manns landi í óleyfi. Í 8. tölulið sömu greinar er því lýst að lausagöngubann sé bann sem sveitarstjórn samþykkir fyrir sveitarfélag í heild eða hluta þess og auglýsir í Stjórnartíðindum til að koma í veg fyrir lausagöngu búfjár. Nánar er um þetta fjallað í 5. gr. laganna. Þar segir að til að verjast ágangi búfjár sé sveitarstjórnum heimilt að ákveða að umráðamönnum þess sé skylt að hafa það í vörslu allt árið eða hluta þess. Sérstaklega er kveðið á um að hafi sveitarstjórn gert umráðamönnum búfjár skylt að hafa búfé í vörslu skuli vera gripheld girðing og beri þeir ábyrgð á að svo sé. Sérákvæði gilda um graðpening, sbr. 6. gr. laganna, en graðhestum skal haldið í vörslu. Skal sveitarstjórn hlutast til um að graðpeningur, sem ekki er í öruggri vörslu, sé handsamaður og komið í slíka vörslu.

16 Samkvæmt framansögðu verður umráðamanni hrossa, sem eru löglega haldin á tilteknu svæði, almennt ekki gert skylt að grípa til ráðstafana til að halda þeim þar, til verndar hagsmunum fasteignaeigenda á öðru svæði, nema að annað leiði af lögum. Hafi viðkomandi sveitarstjórn ekki samþykkt bann við lausagöngu búfjár verða fasteignaeigendur því sjálfir að hlutast til um að verja fasteign sína ágangi búfjár. Um er að ræða almenna takmörkun eignarréttinda sem á sér skýra stoð í lögum og felur í sér frávik frá rétti eiganda til að leita ásjár opinberra aðila til verndar eign sinni. Engin samþykkt liggur fyrir um lausagöngu hrossa eða annars búfjár í Rangárþingi ytra sem birt hefur verið í Stjórnartíðindum. Framangreindar röksemdir sóknaraðila skjóta því ekki stoðum undir kröfu hans um útburð hrossa af landi sínu. Með vísan til framangreindra lagaröksemda verður að telja útilokað að unnt væri að fá varnaraðila dæmdan til þess að verða við skyldu um að fjarlægja hrossin af landi sóknaraðila. Samkvæmt öllu framansögðu ber að staðfesta niðurstöðu hins kærða úrskurðar um að hafna kröfu sóknaraðila.

17 Eftir úrslitum málsins verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðilum kærumálskostnað, eins og nánar greinir í úrskurðarorði.

Úrskurðarorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Skuggabrún ehf., greiði varnaraðilum, S-kk-þgf L-kk-þgf og Ó-kvk-þgf M-kvk-þgf Á-kvk-þgf, hvoru um sig 200.000 krónur í kærumálskostnað.

Sératkvæði

B-kvk-ef T-kvk-ef

1 Ég er ekki sammála niðurstöðu meirihluta dómara um að staðfesta beri þá niðurstöðu hins kærða úrskurðar að hafna kröfu sóknaraðila um að hross í eigu eða umsjá varnaraðila verði fjarlægð af fasteignunum Hvammi og Hvammi II í Rangárþingi ytra með beinni aðfarargerð.

2 Fyrir liggur að varnaraðilar telja sig lögum samkvæmt vera ábúendur á jörðinni Hvammi á grundvelli ábúðarsamnings með fullan afnotarétt, þar með talið til að stunda þar hrossarækt. Af gögnum málsins sem stafa frá þeim sjálfum verður ráðið að eftir að þau rýmdu húseignir í nóvember 2016 í kjölfar riftunar Arion banka hf. á leigusamningi þeirra hafa þau áfram haldið hross þar. Í samskiptum við bankann hafa varnaraðilar byggt á því að fyrrgreindur leigusamningur um fasteignirnar hafi aðeins náð til húseigna. Lýstu þau síðast yfir rétti sínum sem ábúendum og forkaupsrétti að jörðinni Hvammi í bréfi til Arion banka hf. 10. janúar 2020. Bankinn hefur frá upphafi mótmælt þessum málatilbúnaði sem röngum og að hrossahald varnaraðila á fasteignunum sé og hafi verið í heimildarleysi.

3 Úr ágreiningi um ábúðar og forkaupsrétt varnaraðila verður ekki leyst í þessu máli. Hitt er ljóst að málsástæður varnaraðila sem komu fram fyrir héraðsdómi við meðferð aðfararbeiðninnar frá 20. september 2019 eru í engu samræmi við framangreind gögn málsins og samskipti þeirra við Arion banka hf. Staðhæfingar varnaraðila um að hrossin séu ekki haldin á fasteignum sóknaraðila heldur „vörsluð“ á landi jarðarinnar Hvamms III með leyfi landeiganda þar, þau hafni því að hross gangi á milli jarða og reyni að koma í veg fyrir slíkt, eru þannig í skýrri mótsögn við annan málatilbúnað þeirra. Yfirlýsing svo og framburður fyrirsvarsmanns eiganda Hvamms III, sonar varnaraðila, fyrir héraðsdómi um að hross á vegum þeirra séu og hafi verið haldin á beit í landi Hvamms III eru því ekki trúverðug. Auk þess er slík vitnaleiðsla fyrir dómi við meðferð beiðni um beina aðfarargerð andstæð meginreglu 1. mgr. 83. gr. laga um aðför nr. 90/1989. Í ljósi framangreinds verður að telja að staðhæfing varnaraðila um að hrossin séu vörsluð í landi Hvamms III sé sett fram til málamynda, til að hindra að aðfararbeiðni nái fram að ganga. Andstætt því sem fram kemur í niðurstöðu meirihluta dómara, verður hér lagt til grundvallar að hrossin séu haldin á landi sóknaraðila eða að þau haldi til þar á hagabeit.

4 Við úrlausn um hvort skilyrði fyrir beinni aðfarargerð samkvæmt 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 séu uppfyllt ber fyrst að líta til þess að sóknaraðili er eigandi fasteignanna Hvamms og Hvamms II og hefur allar þær heimildir sem felast í beinum eignarrétti að þeim. Þótt ágreiningur sé uppi um ábúðar og forkaupsrétt varnaraðila er réttur sóknaraðila til þess að ákveða nýtingu eigna sinna ótvíræður uns dómur gengur um annað. Þá er krafa sóknaraðila skýr og réttmæti kröfu hans svo ljóst að öldungis megi jafna til að dómur hafi gengið um hana, sbr. athugasemdir með þessu ákvæði í greinargerð í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 90/1989.

5 Varnaraðilar hafa borið fyrir sig að bæði almennur og sértækur ómöguleiki sé að fylgja eftir kröfu sóknaraðila. Fari þeirra hross frá Hvammi III yfir á land sóknaraðila sé það ekki fyrir þeirra tilstilli, heldur vegna skorts á fullnægjandi girðingum þar sem sóknaraðili hafi ekki nýtt sér ákvæði girðingarlaga nr. 135/2001. Í hinum kærða úrskurði var fallist á þessar málsástæður og talið að framkvæmd slíkrar útburðargerðar væri tilgangslaus enda ekki hægt að stjórna því að hrossin færu yfir á annarra land ef þar hagaði betur til að mati hrossanna.

6 Í gögnum málsins er sem fyrr segir leitt í ljós að hross varnaraðila hafa verið á fasteignunum Hvammi og Hvammi II í óþökk sóknaraðila allt frá því að þau rýmdu hús þar í nóvember 2016. Verður því fallist á með sóknaraðila að atvik þessi gefi nægilegt tilefni til kröfugerðar hans í málinu um að fjarlægja hrossin af landi hans. Á það yrði þá að reyna við framkvæmd aðfarargerðar hvort fyrrgreind staðhæfing varnaraðila sé á rökum reist en slík ákvörðun er á hendi sýslumanns, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 11. apríl 2000, í máli nr. 128/2000.

7 Með vísan til þess sem að framan greinir tel ég að fella eigi hinn kærða úrskurð úr gildi og fallast á kröfu sóknaraðila um að hross í eigu og/eða umsjá varnaraðila verði fjarlægð af fasteignunum Hvammi og Hvammi II í Rangárþingi ytra með beinni aðfarargerð.