467/2018

Útdráttur

A og B, eigendur jarðarinnar D, kröfðust þess að C yrði borinn út af jörðinni sem hann leigði til lífstíðarábúðar samkvæmt byggingarbréfi. Í dómi Landsréttar kom fram að C hefði ekki greitt umsamin jarðarafgjöld í tvö ár. Hefði hann ekki fært sönnur fyrir því að hann hefði samið við fyrri eiganda jarðarinnar um aðra tilhögun greiðslu fyrir jarðarafnotin en fram kom í byggingarbréfinu. Hefði hann vanefnt verulega skyldur sínar samkvæmt byggingarbréfinu í skilningi 1. mgr. 37. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004 og áfrýjendum því verið heimilt að segja upp samningi um lífstíðarábúð á jörðinni. Þá þótti uppsögn samningsins vera í samræmi við ákvæði ábúðarlaga. Var því fallist á kröfur A og B um að C viki af jörðinni.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir Á-kk-nf H-kk-nf, D-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf og R-kvk-nf H-kvk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjendur skutu málinu til Landsréttar 4. júní 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Suðurlands 8. maí 2018 í málinu nr. E[...]/2015.

2 Áfrýjendur krefjast þess að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og honum breytt þannig „að stefndi verði, ásamt því sem honum tilheyri, borinn út af jörðinni D með landnúmerið [...] í [...]“. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms auk málskostnaðar.

Málsatvik

4 E var eigandi jarðarinnar D í [...]. E arfleiddi stefnendur í máli þessu að jörðinni með erfðaskrá 16. maí 2007. Með byggingarbréfi, undirrituðu 17. október sama ár, leigði E stefnda jörðina frá fardögum 2008 að telja til lífstíðarábúðar. Samkvæmt grein 2.1 í byggingarbréfinu skyldi leiga fyrir jörðina hvert fardagaár vera 1% af fasteignamati eignanna þegar bréfið var undirritað. Í grein 2.2 kom fram að gjalddagi leigunnar væri 15. mars ár hvert, í fyrsta sinn árið 2008, og skyldi greiða leiguna inn á tilgreindan bankareikning jarðareiganda. Stefndi greiddi umsamin jarðarafgjöld vegna áranna 2008 til 2010.

5 E lést 6. júní 2012 og var skiptayfirlýsingu um eignarhald áfrýjenda að jörðinni þinglýst 12. febrúar 2013. Tveimur dögum síðar fundaði stefndi með þáverandi lögmanni áfrýjenda en tilefnið mun hafa verið innheimtuviðvörun sem honum hafði verið send vegna vangreiddrar leigu. Á fundinum var stefnda afhent bréf, sem dagsett er 14. febrúar 2013, þar sem fram kom að ekki hefðu borist leigugreiðslur fyrir árin 2010, 2011 og 2012. Þrátt fyrir innheimtuaðgerðir hafi reikningur að höfuðstól 777.969 krónur ekki fengist greiddur. Síðan segir: „Vegna vanefnda þessara er byggingarbréfi um jörðina D hér með rift. Jafnframt er skorað á yður að rýma jörðina nú þegar og fjarlægja þaðan allt yðar hafurtask, innan 10 daga frá dagsetningu bréfs þessa, að öðrum kosti verður krafist útburðar á yður af jörðinni.“ Í fundargerð, sem stefndi og lögmaðurinn undirrituðu, er bókað að leiga fyrir árið 2010 sé greidd og hafi stefndi á fundinum lagt fram bankakvittun því til stuðnings. Þá er bókað eftir stefnda að árin 2011 og 2012 hafi staðið til að vinna fyrir leigu með vegagerð í sumarbústaðahverfi hjá E en einnig hafi verið rætt um að stefndi myndi vinna að uppgræðslu á jörðinni með gömlum heyrúllum fyrir áframhaldandi leigu. Þessi verk hafi hins vegar ekki verið unnin, enda hafi E fallið frá áður en vegurinn sem stóð til að leggja var mældur út, en E hafi ætlað að fá fagmann í það.

6 Fram kemur í gögnum málsins að í kjölfar framangreinds fundar hófust viðræður um ábúðarlok, sem stefndi mun hafa átt frumkvæði að. Í málinu liggja fyrir gögn um samskipti lögmanna aðila þar sem rætt er um að stefndi gefi eftir ábúðina gegn endurgjaldi.

7 Hinn 3. janúar 2014 sendi þáverandi lögmaður áfrýjenda stefnda bréf en fyrirsögn þess var „Ítrekun á uppsögn ábúðarsamnings um jörðina D“. Í bréfinu er vísað til þess að ábúðarsamningi um jörðina hafi verið rift með bréfi 14. febrúar 2013. Það sé ítrekað að ábúðinni hafi verið sagt upp vegna vanefnda á ákvæðum byggingarbréfsins en leigugreiðslur séu í verulegum vanskilum. Uppsagnarfrestur samkvæmt ábúðarlögum nr. 80/2004 sé löngu liðinn og sé því skorað á stefnda að víkja af jörðinni með öllu sem honum tilheyri. Hafi hann ekki vikið af jörðinni innan mánaðar frá dagsetningu bréfsins verði krafist útburðar hans af jörðinni.

8 Lögmaður stefnda ritaði svarbréf 24. janúar 2014 þar sem fram kom að stefndi hefði þann sama dag innt af hendi leigugreiðslur vegna áranna 2011, 2012 og 2013 ásamt vísitöluhækkunum og dráttarvöxtum, enda væri orðið ljóst í ljósi kröfubréfa að fyrra samkomulag um að vinnuframlag kæmi í stað leigugreiðslna yrði ekki virt. Hefði stefndi greitt 1.019.313 krónur inn á bankareikning sem tilgreindur væri í byggingarbréfi, það er reikning E. Fyrir liggur í málinu að reikningnum var lokað í mars 2014. Þá liggur fyrir í málinu tölvupóstur frá þáverandi lögmanni áfrýjenda til lögmanns stefnda þar sem kemur fram að greiðslan hafi í apríl sama ár gengið upp í viðskiptaskuld áfrýjanda A við lögmannsstofuna.

9 Með stefnu birtri 27. desember 2014 höfðuðu áfrýjendur mál þetta á hendur stefnda. Var þess upphaflega krafist að staðfest yrði með dómi riftun byggingarbréfsins um jörðina D og að stefndi yrði borinn út af jörðinni ásamt öllu sem honum tilheyrði.

10 Fyrir liggur að viðræður um ábúðarlok stefnda héldu áfram þrátt fyrir að mál hefði verið höfðað. Meðal gagna málsins eru drög að samkomulagi aðila sem bera með sér að vera frá maí 2016. Samkvæmt því skyldi stefndi eignast um 70 hektara landspildu úr jörðinni og flytja búsetu sína þangað. Auk þess skyldu áfrýjendur greiða honum 13 milljónir króna fyrir að gefa ábúðina eftir. Í framhaldinu munu lögmenn hafa unnið að því með skipulagsfulltrúa sveitarfélagsins að skipta spildunni út úr jörðinni með landskiptagerð.

11 Hinn 10. júlí 2017 ritaði núverandi lögmaður áfrýjenda stefnda bréf með fyrirsögninni: „Uppsögn ábúðarsamnings um jörðina D“. Í bréfinu er vísað til 37. gr. laga nr. 80/2004 og vanefnda stefnda á ábúðarsamningi, þar með talið að leiga hafi ekki verið greidd fyrir árin 2014 til 2017. Síðan segir að stefndi hafi frá dagsetningu bréfsins sex mánuði til að rýma jörðina og fjarlægja þaðan allar eigur sínar. Að öðrum kosti verði krafist útburðar af jörðinni. Í bréfi lögmanns stefnda til lögmanns áfrýjenda, dagsettu 4. janúar 2018, kemur fram að stefndi hafi lagt inn á vörslureikning lögmannsstofunnar leigugreiðslur vegna áranna 2014 til 2017, að viðbættum vöxtum, og verði sú fjárhæð greidd áfrýjendum um leið og gefið verði upp hvert beina skuli greiðslunni.

12 Við upphaf aðalmeðferðar málsins í héraði 18. mars 2018 var bókað um endanlegar dómkröfur áfrýjenda. Hinn áfrýjaði dómur var uppkveðinn 8. maí 2018 en með honum var stefndi sýknaður af kröfum áfrýjenda.

Niðurstaða

13 Sem að framan greinir sömdu E og stefndi um lífstíðarábúð stefnda á jörðinni D með byggingarbréfi 17. október 2007, sbr. 8. gr. laga nr. 80/2004. Samkvæmt 1. málslið 1. mgr. 37. gr. sömu laga er jarðareiganda heimilt að segja upp samningi um lífstíðarábúð ef ábúandi vanefnir verulega skyldur sínar samkvæmt honum. Áfrýjendur reisa dómkröfur sínar á því að stefndi hafi vanefnt verulega skyldur sínar samkvæmt ábúðarsamningnum og hafi þeim því verið heimilt að segja samningnum upp. Það hafi verið gert með bréfi sem stefnda var afhent á fundi með þáverandi lögmanni áfrýjenda 14. febrúar 2013. Því beri honum að víkja af jörðinni. 14 Stefndi vísar til þess að í héraðsdómsstefnu hafi þess verið krafist að staðfest yrði með dómi riftun byggingarbréfs um jörðina. Við upphaf aðalmeðferðar í héraði hefðu áfrýjendur fallið frá þeirri kröfu og reisi eftir það málatilbúnað sinn á því að með bréfinu 14. febrúar 2013 hafi samningnum verið sagt upp á grundvelli laga nr. 80/2004. Ekki hafi þó verið vísað til þeirra laga í bréfinu. Byggir stefndi á því að málsástæða um að samningnum hafi verið sagt upp sé of seint fram komin, henni sé mótmælt og því megi ekki taka hana til greina, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

15 Þótt áfrýjendur hafi við meðferð málsins í héraði fallið frá dómkröfu um að riftun byggingarbréfsins yrði staðfest með dómi stóð eftir krafa þeirra um að stefndi verði borinn út af jörðinni með öllu því sem honum tilheyrir. Í stefnu var því lýst að málshöfðun væri að rekja til verulegrar vanefndar stefnda á skilmálum byggingarbréfsins og vísað til laga nr. 80/2004, einkum 37. gr. laganna. Er því ekki fallist á það með stefnda að málsástæða á þeim grunni sé of seint fram komin. Stendur breyting á kröfugerð því ekki í vegi fyrir því að áfrýjendur fái leyst úr síðari dómkröfu sinni sem verður skilin á þann veg að stefnda verði gert að víkja af jörðinni.

16 Eins og rakið hefur verið var kveðið á um það í byggingarbréfi að gjalddagi leigugreiðslna, eða jarðarafgjalds, skyldi vera 15. mars ár hvert. Stefndi greiddi umsamin jarðarafgjöld árin 2008 til 2010 en greiðsla barst ekki árin 2011 og 2012. Stefndi hefur borið því við að hann hafi samið við E um að vinna ákveðin verk á jörðinni og skyldi það vinnuframlag koma í stað leigugreiðslna. Fyrir liggur þó að þau verk sem hann kveðst hafa tekið að sér voru ekki unnin. Stefndi hefur ekki fært sönnur fyrir því að samningur hafi komist á um aðra tilhögun greiðslu fyrir jarðarafnotin en samið var um í byggingarbréfinu, en á honum hvílir sönnunarbyrði þar um. Með því að greiða ekki umsamin jarðarafgjöld í tvö ár vanefndi hann verulega skyldur sínar samkvæmt byggingarbréfinu. Var áfrýjendum því heimilt að segja upp samningi um lífstíðarábúð hans á jörðinni, sbr. 1. mgr. 37. gr. laga nr. 80/2004.

17 Í 2. mgr. 37. gr. laga nr. 80/2004 segir að uppsögn jarðareiganda á ábúðarsamningi vegna vanefnda á skyldum ábúanda skuli fara fram með sex mánaða fyrirvara nema um annað hafi verið samið. Uppsögn skuli vera skrifleg og ástæður hennar tilgreindar.

18 Efni bréfs lögmanns áfrýjenda til stefnda 14. febrúar 2013 hefur verið rakið. Þótt þar sé orðað að byggingarbréfi sé rift gat stefnda ekki dulist að fyrir áfrýjendum vakti að segja upp ábúðarsamningi við hann. Þá var tilgreint í bréfinu að ástæða uppsagnar væri vanefnd á ákvæðum byggingarbréfsins um leigugreiðslur. Áskorun um að stefndi rýmdi jörðina þegar í stað og fjarlægði það sem honum fylgdi innan 10 daga frá dagsetningu bréfsins var ekki í samræmi við skilyrði 2. mgr. 37. gr. laga nr. 80/2004, um að uppsögn skuli fara fram með sex mánaða fyrirvara. Þeirri kröfu var hins vegar ekki fylgt eftir. Sat stefndi enn jörðina þegar honum var sent bréf um ítrekun uppsagnar ábúðarsamningsins 3. janúar 2014 en þá var liðið tæpt ár frá því er honum var afhent fyrra bréfið. Hefur hann og setið jörðina allar götur síðan. 19 Í þessu ljósi er fallist á það með áfrýjendum að samningi um lífstíðarábúð stefnda á jörðinni hafi verið sagt upp með bréfinu 14. febrúar 2013 og að uppsögnin hafi verið í samræmi við ákvæði laga nr. 80/2004. Breytir engu um þá niðurstöðu þótt stefndi hafi í kjölfar þess að uppsögnin var ítrekuð í janúar 2014 greitt vangoldna leigu inn á reikning E, enda verður ekki með þeim hætti bætt úr verulegri vanefnd eftir uppsögn ábúðarsamnings. Þá skiptir ekki máli þótt viðræður hafi átt sér stað með aðilum, fyrir milligöngu lögmanna þeirra, um ábúðarlok stefnda en af þeim samskiptum verður ráðið að áfrýjendur hafi verið reiðubúnir að koma til móts við kröfur stefnda, meðal annars vegna kaupskyldu samkvæmt 38. gr. laga nr. 80/2004. Loks hefur bréf 10. júlí 2017 sem sent var stefnda af hálfu áfrýjenda ekki þýðingu í málinu þar sem ábúðarsamningi hafði þá þegar verið sagt upp. Samkvæmt framangreindu ber stefnda að víkja af jörðinni og verður fallist á kröfur áfrýjenda eins og í dómsorði greinir.

20 Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 þykir rétt að málskostnaður milli aðila í héraði og fyrir Landsrétti falli niður.

21 Mál þetta var þingfest í Héraðsdómi Suðurlands 18. febrúar 2015 án þess að áfrýjendur legðu fram þau sönnunargögn sem vísað var til í stefnu. Eftir það var málinu frestað í þeim búningi 22 sinnum uns stefndi lagði fram greinargerð með fylgiskjölum í þinghaldi 17. janúar 2018. Þessi málsmeðferð er í andstöðu við meginreglu réttarfars um hraða meðferð máls og er aðfinnsluverð.

Dómsorð:

Stefndi, C, skal víkja af jörðinni D með landnúmerið [...] í [...].

Málskostnaður fellur niður.