502/2021

Útdráttur

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem felld var úr gildi ákvörðun sýslumanns um endursendingu nauðungarsölubeiðni V á grundvelli 2. mgr. 13. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu og lagt fyrir sýslumann að taka nauðungarsölubeiðni V til greina. Með beiðninni fór V fram á nauðungarsölu til slita á sameign hans og M á tilgreindu sumarhúsi ásamt tveimur geymslum. V byggði á því að engin lóðaréttindi fylgdu og að málsaðilar ættu sumarhúsið og geymslurnar að jöfnu í óskiptri sameign.

Í úrskurði Landsréttar kom fram að hið umdeilda sumarhús og geymslur fylgdu landinu í þinglýsingabók og þinglýstir eigendur væru sex talsins. Af almennum reglum fjármunaréttar leiddi að sá sem héldi því fram að í þinglýstum eignarheimildum og opinberri skráningu eigna fælust ekki réttar upplýsingar bæri sönnunarbyrði fyrir þeirri staðhæfingu. Að virtum gögnum málsins taldi dómurinn að V hefði ekki tekist að sanna þá fullyrðingu að þrátt fyrir þinglýstar eignarheimildir væru hann og M ein eigendur að hinu umdeilda sumarhúsi og geymslum. Þegar af þeirri ástæðu var talið að sýslumanni hefði verið rétt að endursenda nauðungarsölubeiðni V á grundvelli 2. mgr. 13. gr. laga nr. 90/1991. Var hinn kærði úrskurður því felldur úr gildi.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir A-kk-nf E. J-kk-nf, A-kvk-nf E-kvk-nf og O-kvk-nf M-kvk-nf A-kvk-nf kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Sóknaraðili skaut málinu til Landsréttar með kæru 27. júlí 2021. Greinargerð varnaraðila barst réttinum 17. ágúst sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 14. júlí 2021 í málinu nr. Z- 178/2021 þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að fella úr gildi ákvörðun sýslumannsins á Suðurlandi 22. mars 2021 um endursendingu á nauðungarsölubeiðni hans vegna sumarhúss með fasteignanúmerið F- 2208048, sem stendur í landi Neðan- Sogsvegar 41 í Grímsnes- og Grafningshreppi, landnúmer L169422. Með úrskurðinum var jafnframt lagt fyrir sýslumann „að taka nauðungarsölubeiðni [varnaraðila] til greina“. Kæruheimild er í 1. mgr. 79. gr. laga nr. 90 /1991 um nauðungarsölu.

2

Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og að staðfest verði ákvörðun sýslumannsins á Suðurlandi 22. mars 2021 um að endursenda nauðungarsölubeiðni varnaraðila. Þá krefst sóknaraðili kærumálskostnaðar.

3

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar auk kærumálskostnaðar.

Niðurstaða

4

Málsatvikum og málsástæðum aðila er skilmerkilega lýst í hinum kærða úrskurði.

Eins og þar greinir liggja fyrir í málinu þrjú afsöl þar sem V-kk-nf G-kk-nf afsalar hlutum af landspildu sinni við Álftavatn í Grímsnesi. Annars vegar er um að ræða afsal 30. nóvember 1967 á ¼ hluta landspildunnar til Ó-kk-ef J-kk-ef og hins vegar er um að ræða tvö samhljóða afsöl 11. júní 1985 til aðila þessa máls á ¼ hluta spildunnar til hvors þeirra um sig. Af síðastnefndum afsölum má ráða að ¼ hluta spildunnar hafi einnig verið afsalað til systur málsaðila, Þ-kvk-ef V-kvk-ef, en þar kemur fram að eftir afsalið séu eigendur landspildunnar í óskiptri sameign Ó-kk-nf J-kk-nf að ¼ hluta, málsaðilar að ¼ hluta hvort um sig og Þ-kvk-nf V-kvk-nf að ¼ hluta. Í öllum þeim þremur afsölum sem lögð hafa verið fram í málinu er sumarbústaðurinn Birkilundur, sem meðal annars er andlag nauðungarsölubeiðni varnaraðila, undan skilinn. Þá liggur fyrir í málinu afsal 31. desember 1997 þar sem Þ-kvk-nf V-kvk-nf afsalar til málsaðila hlut sínum í „sumarbústað nr. 42 í Norðurkotslandi við Álftavatn Neðan- Sogsvegar og kallaður er Birkilundur“.

5

Samkvæmt framangreindu liggur fyrir að eignarhald landspildunnar, sem samkvæmt gögnum málsins hefur nú fasteignanúmerið 220- 8048, og sumarbústaðarins Birkilundar fylgdist ekki að þegar aðilar máls þessa fengu afsal fyrir sínum hlutum landspildunnar. Í nauðungarsölubeiðni varnaraðila til sýslumanns 14. janúar 2021 er andlag nauðungarsölunnar tilgreint sem sumarbústaður nefndur Birkilundur með fasteignanúmerið 220- 8045, merktur 01- 0101 á landinu Neðan- Sogsvegar við Álftavatn í Grímsnes- og Grafningshreppi, þar með taldar tvær geymslur merktar 02-0101 og 03- 0101. Nauðungarsölubeiðnin tekur samkvæmt framangreindu einungis til sumarbústaðarins og tveggja geymslna en auðkenni eignanna með fasteignanúmeri virðist hafa verið misritað í beiðninni. Af hálfu varnaraðila er byggt á því að engin lóðarréttindi fylgi og að aðilar málsins eigi sumarbústaðinn og geymslurnar að jöfnu í óskiptri sameign.

6

Í framlögðu fasteignayfirliti frá Þjóðskrá 7. júní 2021 yfir fasteignanúmerið 220- 8048 eru matseiningar sagðar fimm, það er hinn umdeildi sumarbústaður og geymslur ásamt tveimur sumarbústöðum að auki. Þar kemur jafnframt fram að stærð landsins sé í heild 17.800 fermetrar. Þá greinir að þinglýstir eigendur landsins ásamt öllum framangreindum matseiningum séu sex talsins, það er sóknaraðili og varnaraðili hvor með 25% eignarhluta, Þ-kvk-nf V-kvk-nf með 25% eignarhluta og erfingjar Ó-kk-ef J-kk-ef, þau K-kvk-nf Þ-kvk-nf Ó-kvk-nf, A-kvk-nf V-kvk-nf Ó-kvk-nf og Ó-kk-nf K-kk-nf Ó-kk-nf, með 8,33% eignarhluta hvert. Jafnframt liggur frammi í málinu veðbandayfirlit 7. júní 2021 yfir sumarbústað merktan 01- 0101, Neðan-

Sogsvegar 41 í Grímsnes- og Grafningshreppi, með fasteignanúmerið 220- 8048, þar sem fram kemur að eignarhald bústaðarins og 4.450 fermetra lóðar sé hið sama og að framan greinir og að lóðin sem þar er tilgreind sé ¼ hluti af lóð V-kk-ef G-kk-ef.

Ljóst er því að hinn umdeildi sumarbústaður fylgir landinu í þinglýsingabók og er þar skráður í eign sex einstaklinga.

7

Samkvæmt 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 verður ákvæðum laganna beitt eftir því sem við getur átt til að ráðstafa eign sem er í óskiptri sameign ef þess er krafist af einum eða fleiri eigendum að henni, en þó ekki þeim öllum, og sýnt er að eigninni verði ekki skipt milli eigenda án verulegs tjóns eða kostnaðar, enda standi hvorki fyrirmæli annarra laga né samnings í vegi fyrir að slík krafa nái fram að ganga. Í 1. mgr. 10. gr. sömu laga er jafnframt kveðið á um að áður en nauðungarsölu verði krafist á framangreindum grundvelli skuli gerðarbeiðandi skora á gerðarþola með minnst eins mánaðar fyrirvara að ganga til samninga við sig um slit á sameign. Skal tekið fram í áskoruninni að nauðungarsölu verði krafist á eigninni að þessum fresti liðnum ef samningar hafa þá ekki tekist um sameignarslit. Þá athugast að samkvæmt 2. tölulið 1. mgr. 2. gr. laganna telst gerðarþoli við nauðungarsölu sá sem verður eftir almennum reglum talinn eigandi að þeirri eign sem nauðungarsalan tekur til. Ljóst er því að nauðungarsölubeiðni og áskorun samkvæmt framangreindum ákvæðum þarf að beinast að öllum þeim sem verða eftir almennum reglum taldir sameigendur gerðarbeiðanda að nauðungarsöluandlaginu.

8

Þótt unnt sé að fallast á það með héraðsdómi að opinber skráning fasteigna geti ekki stofnað eða breytt eignarétti er engu að síður til þess að líta að eftir almennum reglum fjármunaréttar gildir sú meginregla að þinglýstar eignarheimildir og opinber skráning eigna veita líkindi fyrir eignarétti. Leiðir af þeirri reglu að sá sem heldur því fram að í slíkri skráningu felist ekki réttar upplýsingar ber sönnunarbyrði fyrir þeirri staðhæfingu.

9

Svo sem að framan greinir er samkvæmt þeim afsölum frá V-kk-þgf G-kk-þgf sem fyrir liggja í málinu eingöngu afsalað landspildu við Álftavatn í Grímsnesi en sumarbústaðurinn Birkilundur, sem meðal annars er andlag nauðungarsölubeiðni varnaraðila, er í öllum tilvikum undanskilinn. Eina eignarheimildin að sumarbústaðnum Birkilundi eða hinum umdeildu geymslum sem lögð hefur verið fram í málinu er afsal 31. desember 1997 þar sem Þ-kvk-nf V-kvk-nf, systir málsaðila, afsalar hlut sínum í bústaðnum til þeirra. Í því afsali kemur hins vegar hvorki fram á hvaða grundvelli hún telur til eignar yfir honum né hve stórum eignarhlut hún afsalar til þeirra, en ljóst er að hún getur ekki afsalað sér meiri rétti en hún sjálf á. Að því virtu, og að teknu tilliti til þess að sumarbústaðurinn Birkilundur var undanskilinn er V-kk-nf G-kk-nf afsalaði málsaðilum hlutum landspildu sinnar við Álftavatn í Grímsnesi, hafa ekki verið lögð fram í málinu gögn sem sanna þá fullyrðingu varnaraðila að hann og sóknaraðili eigi hvort um sig helmings hlut í hinum umdeilda sumarbústað og geymslum, en sem fyrr greinir er það í andstöðu við þinglýstar eignarheimildir.

10

Þegar nauðungarsölubeiðni hefur borist sýslumanni kannar hann meðal annars hvort réttilega sé greint frá gerðarþola ef heimild yfir eigninni er þinglýst eða skráð með samsvarandi hætti og hvort réttilega hafi verið staðið að áskorun til gerðarþola, sbr. 1. mgr. 13. gr. laga nr. 90/1991. Í 2. mgr. ákvæðisins er jafnframt kveðið á um að telji sýslumaður atvik vera fyrir hendi sem valda því að beiðni verði hafnað á þessum grundvelli eða af öðrum sambærilegum ástæðum endursendi hann beiðnina þegar í stað ásamt stuttum rökstuðningi fyrir ákvörðun sinni.

11

Af því sem að framan er rakið er ljóst að ef miðað er við þinglýstar eignarheimildir er ranglega greint frá gerðarþolum í nauðungarsölubeiðni varnaraðila. Þá hefur honum ekki tekist að sanna að þráttfyrir þinglýstar eignarheimildir séu aðilar máls þessa ein eigendur að hinum umdeilda sumarbústað og geymslum. Þegar af þeirri ástæðu verður talið að sýslumanni hafi verið rétt að endursenda nauðungarsölubeiðni varnaraðila á grundvelli 2. mgr. 13. gr. laga nr. 90/1991. Þá athugast að samkvæmt framangreindu verður ekki talið að áskorun til sóknaraðila 18. september 2020 og 16. október 2020 um að ganga til samninga um slit á sameign geti samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laga nr. 90/1991 lagt grundvöll að nauðungarsölubeiðni varnaraðila þar sem hún beindist að sóknaraðila einum auk þess sem hún var send í nafni barna varnaraðila án þess að tiltekið væri að það væri í hans umboði.

12

Samkvæmt öllu framangreindu verður hinn kærði úrskurður felldur úr gildi og staðfest ákvörðun sýslumannsins á Suðurlandi 22. mars 2021 um að endursenda nauðungarsölubeiðni varnaraðila.

13

Varnaraðila verður gert að greiða sóknaraðila kærumálskostnað svo sem í úrskurðarorði greinir.

14

Það athugast að eftir að málsaðilar lögðu fram greinargerðir fyrir Landsrétti lagði sóknaraðili fram bókun vegna greinargerðar varnaraðila. Fyrir þessum skriflega málflutningi sóknaraðila er engin lagaheimild.

Úrskurðarorð :

Ákvörðun sýslumannsins á Suðurlandi 22. mars 2021 um að endursenda varnaraðila, V-kk-þgf Þ. V-kk-þgf, nauðungarsölubeiðni hans frá 14. janúar 2021, er staðfest.

Varnaraðili greiði sóknaraðila, M-kvk-þgf V-kvk-þgf, 300.000 krónur í kærumálskostnað.