577/2019

Útdráttur

L hf. kærði úrskurð héraðsdóms þar sem felld var úr gildi ákvörðun sýslumanns um að aflétta kyrrsetningu á greiðslum samkvæmt kaupsamningi um fasteign sem B ehf. seldi G ehf. í júní 2018. B ehf. hafði fjármagnað byggingu eignarinnar meðal annars með lánum frá L hf. og gaf B ehf. af því tilefni út tryggingarbréf til L hf. með veði í eigninni. Í kaupsamningnum var vísað til skilyrtrar veðbandslausnar L hf. þar sem kveðið væri á um að tryggingarbréfinu yrði aflétt þegar kaupverð eignarinnar yrði að fullu greitt inn á reikning í eigu L hf. og staðfesting þess efnis send á tiltekinn starfsmann L hf. Í janúar 2019 framkvæmdi sýslumaður meðal annars kyrrsetningu í ógreiddum greiðslum samkvæmt kaupsamningnum að beiðni þrotabús H ehf. en verksamningssamband hafði áður verið um byggingu eignarinnar á milli H ehf. og B ehf. Kyrrsetningargerðin var svo endurupptekin í apríl 2019 að beiðni L hf. og G ehf. og kyrrsetningunni í kjölfarið aflétt. Í úrskurði Landsréttar var meðal annars skírskotað til þess að með vísan til 1. mgr. 37. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 5. og 15. gr. laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl., hefði þrotabú H ehf. á grundvelli kröfu sinnar á hendur B ehf. getað krafist kyrrsetningar í réttindum B ehf. samkvæmt umræddum kaupsamningi með þeim takmörkunum sem leiddu af hinum samningsbundnu réttindum G ehf. og L hf. Með hliðsjón af þeim gagnkvæmu réttindum og skyldum sem kaupandi og seljandi hefðu komið sér saman um hefði B ehf. á hinn bóginn ekki átt þann rétt til greiðslna samkvæmt samningnum að þær gætu orðið andlag kyrrsetningar á grundvelli framangreindra lagaákvæða með þeim hætti sem kyrrsetningargerðin hefði kveðið á um. Þótt B ehf. kynni að eiga einhvern rétt til eftirstöðva þeirra kaupsamningsgreiðslna sem renna ættu til L hf., væri til þess að líta að veruleg tormerki hefðu verið á því að unnt væri að tilgreina slík réttindi nákvæmlega, sbr. 1. mgr. 37. gr. laga nr. 90/1989, og gætu þau réttindi því ekki orðið andlag kyrrsetningar. Hinn kærði úrskurður var því felldur úr gildi og ákvörðun sýslumanns um að aflétta kyrrsetningu staðfest.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir K-kvk-nf S-kvk-nf, O-kvk-nf M-kvk-nf A-kvk-nf og S-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Sóknaraðili skaut málinu til Landsréttar með kæru 31. júlí 2019 en kærumálsgögn bárust réttinum 13. næsta mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 18. júlí 2019 í málinu nr. K[…]/2019 þar sem felld var úr gildi sú ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu að aflétta kyrrsetningu á greiðslum samkvæmt kaupsamningi um fasteign. Kæruheimild er í 1. mgr. 35. gr. laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl., sbr. 4. mgr. 91. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

2 Sóknaraðili krefst þess að hinum kærða úrskurði verði hrundið og að ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 11. apríl 2019, í kyrrsetningarmáli nr. […]/2019, sbr. endurupptökubeiðnir nr. […]/2019 og […]/2019, verði staðfest. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

3 Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

4 Varnaraðilarnir Birkisalir ehf. og GMO ehf. hafa ekki látið málið til sín taka fyrir Landsrétti.

Niðurstaða

5 Eins og rakið er í forsendum hins kærða úrskurðar seldi varnaraðilinn Birkisalir ehf. varnaraðilanum GMO ehf. fasteignina að Gerplustræti 15 með kaupsamningi 15. júní 2018 sem þinglýst var 4. júlí 2018. Kaupverðið var ákveðið 382.000.000 króna og var mælt fyrir um greiðslutilhögun í kaupsamningnum. Fyrir liggur að varnaraðilinn Birkisalir ehf. hafði fjármagnað byggingu fasteignanna Gerplustræti 13 og 15 meðal annars með lánum frá sóknaraðila og gaf út tryggingarbréf til sóknaraðila 24. mars 2017 með veði í báðum fasteignunum til tryggingar greiðslu á skuldum að fjárhæð 509.200.000 krónur, auk vaxta, dráttarvaxta, verðbóta og kostnaðar. Tryggingarbréfinu var þinglýst á fasteignirnar 12. apríl 2017.

6 Í fyrrnefndum kaupsamningi sömdu kaupandi og seljandi ekki með öðrum hætti um hvert kaupverðið ætti að renna eða um afléttingu veða en fram kom í 15. gr. en þar sagði orðrétt: „Tryggingarbréf frá Landsbankanum hf. upphaflega að fjárhæð kr. 509.200.000 dags. 24/3/2017 hvílir á öllu húsinu. Samkvæmt yfirlýsingu frá Landsbankanum hf. dags. 3/4/2018 afléttir Landsbankinn hf. tryggingarbréfinu af þessari íbúð þegar kaupverðið er að fullu greitt inn á reikning í eigu Landsbankans hf., reikningur 010626[…], kt. […] og staðfesting send á […]@landsbankinn.is .“ Umrædd yfirlýsing Landsbankans um skilyrta veðbandslausn liggur fyrir í málinu. 7 Með kyrrsetningargerð þeirri sem sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu framkvæmdi 16. janúar 2019 að kröfu HÆ ehf. voru kyrrsettar fasteignir að Gerplustræti 13 í Mosfellsbæ með alls átta fasteignanúmerum og auk þess „[r]éttindi gerðarþola samkvæmt kaupsamningi […] við GMO ehf. […] dags. 15.06.2018 um heildareignina Gerplustræti 15, 270 Mosfellsbæ, 8 íbúðir ásamt bílastæði sem fylgir hverri íbúð í lokaðri bílageymslu. […] Nánar tiltekið eru kyrrsettar ógreiddar greiðslur skv. a. lið kaupsamningsins“.

8 Þessi kyrrsetningargerð var endurupptekin að kröfu sóknaraðila og varnaraðilans GMO ehf. 11. apríl 2019 og kyrrsetningu aflétt af greiðslum samkvæmt alið kaupsamnings varnaraðilanna Birkisala ehf. og GMO ehf. um heildareignina Gerplustræti 15.

9 Samkvæmt 1. mgr. 5. gr. laga nr. 31/1990 má kyrrsetja eignir skuldara til tryggingar fullnustu lögvarinnar kröfu um greiðslu peninga ef henni verður ekki þegar fullnægt með aðför og sennilegt má telja, ef kyrrsetning fer ekki fram, að draga muni mjög úr líkindum til að fullnusta hennar takist eða að fullnusta verði verulega örðugri. Kyrrsetning er þannig bráðabirgðatryggingarráðstöfun sem ætlað er að tryggja að eignir skuldara verði til staðar til þess að unnt sé að gera í þeim aðför þegar krafa gerðarbeiðanda hefur öðlast aðfararhæfi. Samkvæmt 15. gr. laganna gilda um þær eignir sem kyrrsettar verða ákvæði 36. til 50. gr. laga nr. 90/1989. Í 1. mgr. 37. gr. þeirra laga segir að gera megi fjárnám meðal annars í kröfu gerðarþola á hendur öðrum eða annarri eign eða réttindum sem hafa fjárhagslegt gildi og unnt er að tilgreina nægilega. Fjárnám verði aðeins gert í réttindum sem fengin séu þegar gerðin fari fram. Þá segir í 2. mgr. sömu greinar að gera megi fjárnám í eign þótt lögbönd séu á henni eða annar hafi áður fengið veðréttindi í henni.

10 Ákvæði 15. gr. kaupsamnings varnaraðilanna Birkisala ehf. og GMO ehf. um heildareignina Gerplustræti 15 fól í sér að réttar efndir á kaupsamningnum voru þær að kaupandi léti kaupsamningsgreiðslur renna beint til Landsbankans hf. og mátti kaupandi, á grundvelli hinnar skilyrtu veðbandslausnar Landsbankans hf., sem vísað var til í 15. gr., treysta því að gegn því að hann greiddi kaupverðið til bankans yrði þeirri kvöð sem í tryggingarbréfinu fólst létt af hinni seldu eign. Á móti kom að kaupsamningurinn skapaði seljanda, Birkisölum ehf., ekki beinan rétt til að krefjast þess að kaupandi innti greiðslur af hendi til hans, heldur aðeins að kaupandi efndi samninginn í samræmi við umrætt samningsákvæði. Samkvæmt framansögðu höfðu báðir samningsaðilar ríka hagsmuni af því að greiðslur kaupanda rynnu beint til Landsbankans hf. til þess að tryggja réttar efndir á þeirri meginskyldu seljanda samkvæmt samningnum að afhenda kaupanda veðbandalausa eign og var það augljóslega grundvallarforsenda þess að samningurinn yrði efndur.

11 Með vísan til 1. mgr. 37. gr. laga nr. 90/1989, sbr. 5. og 15. gr. laga nr. 31/1990, gat HÆ ehf., á grundvelli kröfu sinnar á hendur varnaraðila Birkisölum ehf., krafist kyrrsetningar í réttindum síðarnefnda aðilans samkvæmt umræddum kaupsamningi um Gerplustræti 15 með þeim takmörkunum sem leiddu af fyrrgreindum réttindum GMO ehf. og Landsbankans hf. samkvæmt kaupsamningnum. Með hliðsjón af þeim gagnkvæmu réttindum og skyldum sem kaupandi og seljandi fasteignarinnar Gerplustrætis 15 komu sér samkvæmt framansögðu saman um með kaupsamningi 15. júní 2018 átti seljandinn, Birkisalir ehf., hins vegar ekki þann rétt til greiðslna samkvæmt alið kaupsamningsins að þær gætu orðið andlag kyrrsetningar á grundvelli framangreindra lagaákvæða með þeim hætti sem kyrrsetningargerð sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 16. janúar 2019 kvað á um. Þótt varnaraðilinn Birkisalir ehf. kunni að eiga einhvern rétt til eftirstöðva þeirra kaupsamningsgreiðslna sem renna áttu til sóknaraðila, að því leyti sem þær greiðslur kunna að verða umfram það sem þyrfti til afléttingar tryggingarbréfsins, er til þess að líta að veruleg tormerki voru á að unnt væri að tilgreina slík réttindi nákvæmlega, sbr. 1. mgr. 37. gr. laga nr. 90/1989 og gátu þau réttindi því ekki orðið andlag kyrrsetningar.

12 Samkvæmt öllu framangreindu verður hinn kærði úrskurður felldur úr gildi og staðfest ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 11. apríl 2019, í kyrrsetningarmáli nr. […]/2019, eins og nánar greinir í úrskurðarorði.

13 Um málskostnað í héraði og kærumálskostnað fer eins og í úrskurðarorði greinir.

14 Það athugast að í forsendum hins kærða úrskurðar er ranglega vísað til laga nr. 31/1998 í stað laga nr. 31/1990.

Úrskurðarorð:

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi og staðfest ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 11. apríl 2019, í kyrrsetningarmáli nr. […]/2019, sbr. endurupptökubeiðnir nr. […]/2019 og […]/2019, um að aflétta kyrrsetningu af greiðslum samkvæmt alið kaupsamnings, með þinglýsinganúmeri […]/2018, milli varnaraðilans Birkisala ehf. sem seljanda og varnaraðilans GMO ehf. sem kaupanda, dagsettum 15. júní 2018 um heildareignina að Gerplustræti 15, 270 Mosfellsbæ, 8 íbúðum ásamt bílastæðum með fasteignanúmer: F236[…], F236[…], F236[…], F236[…], F236[…], F236[…], F236[…] og F236[…].

Varnaraðili, þrotabú HÆ ehf., greiði sóknaraðila, Landsbankanum hf., samtals 500.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.