125/2019

Útdráttur.

J krafði F ehf. um endurgreiðslu söluþóknunar og greiðslu skaðabóta, vegna starfa H sem sá um sölu á fasteigninni Austurgerði 2. J taldi að fasteignin hefði verið seld undir markaðsverði en söluverðið hafði fallið honum og þremur systkinum hans í arf við skipti á dánarbúi foreldra hans. Starfsmaður F ehf. sem skoðaði fasteignina var ekki með löggildingu fasteignasala á þeim tíma. Í niðurstöðu matsgerðar sem aflað var undir rekstri málsins kom fram að söluverð fasteignarinnar hefði verið vanmetið um 13 milljónir króna. Á hinn bóginn lá fyrir að reynt hefði verið að selja eignina nokkrum mánuðum fyrr, á nánast sama verði og hún var metin á í fyrrgreindri matsgerð, án árangurs. Samkvæmt því voru seljendur eignarinnar grandsamir um að verðmæti hennar kynni að vera umtalsvert hærra en verðmat F ehf. gaf til kynna. Féllst Landsréttur því ekki á að sönnun lægi fyrir um að meint tjón J væri að rekja til vanmats F ehf. á verðmæti fasteignarinnar. Var því ekki litið svo á að F ehf. hefði bakað sér skaðabótaskyldu gagnvart J af þeim sökum.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kk-nf E. J-kk-nf, E-kk-nf J-kk-nf og H-kvk-nf Þ-kvk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu upphaflega til Landsréttar 31. október 2018. Málið var fellt niður 20. febrúar 2019 og áfrýjaði hann öðru sinni 22. sama mánaðar. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 11. október 2018 í málinu nr. E3910/2017.

2 Áfrýjandi krefst þess að stefnda verði gert að greiða honum skaðabætur að fjárhæð 3.845.064 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 21. janúar 2014 til greiðsludags. Þá krefst hann þess að stefnda verði gert að endurgreiða honum söluþóknun, 344.497 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 21. janúar 2014 til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti en til vara að málskostnaður falli niður.

3 Stefndi krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá dómi en til vara að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur. Þá krefst hann málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4 Málavöxtum er lýst í hinum áfrýjaða dómi. Eins og þar kemur fram var H-kvk-þgf R-kvk-þgf, sölustjóra hjá stefnda, falin sala á fasteign foreldra áfrýjanda, Austurgerði 2 í Reykjavík, með söluumboði 5. september 2013. Undir samninginn ritaði bróðir áfrýjanda sem hafði degi áður fengið umboð foreldra sinna til að undirrita hvers kyns skjöl er vörðuðu sölu á fasteigninni.

5 Undir rekstri málsins fyrir Landsrétti fékk áfrýjandi dómkvaddan sem matsmann D-x-x V. S. W-x-x, lögmann og löggiltan fasteignasala. Í matsgerð hans 16. janúar 2019 var komist að þeirri niðurstöðu að markaðsverðmæti fasteignarinnar hafi í janúar 2014 verið 72.900.000 krónur. Matsmaður rökstuddi niðurstöðu sína með eftirgreindum hætti: „Matsmaður byggir niðurstöðu sína m.a. á skoðun er hann framkvæmdi á umræddri fasteign og öllum þeim gögnum er liggja fyrir í málinu. Sérbýliseignir af þessari stærð, vel staðsettar hafa ávallt verið eftirsóttar og framboð að jafnaði takmarkað. Staðsetning fasteignarinnar vegur þungt í niðurstöðunni, skipulag, nýtingarmöguleikar, byggingarlag og gott ástand hennar miðað við aldur. Matsmaður telur að talsverð frávik geti verið á söluverði fasteigna á sama markaðssvæði, bæði vegna staðsetningar, aldurs, stærðar, ástands, byggingargerðar og fleiri atriða. Sala á íbúðarhúsnæði almennt var nokkuð góð á árinu 2014 og söluverð íbúðarhúsnæðis hafði hækkað umtalsvert frá hruninu ekki síst sala á sérbýliseignum. Matsmaður byggir á upplýsingum um ástand eignarinnar eins og það var á þeim tíma og miðast niðurstaða matsins við [svo] varðandi matsspurninguna um verðmæti fasteignarinnar á árinu 2014 m.a. á ljósmyndum af eigninni að innanverðu, söluyfirliti, skoðun, teikningum og upplýsingum sem komið hefur verið á framfæri við dómkvadds matsmann.“ Matsmaður gaf skýrslu við meðferð málsins fyrir Landsrétti og staðfesti þar matsgerð sína. Kvaðst hann við mat sitt einnig hafa skoðað upplýsingar frá Þjóðskrá um sölu fasteigna á árinu 2013 og fram til 2014. Aðspurður hvort ekki hefðu verið seldar svipaðar fasteignir á lægra verði á þeim tíma kvað hann svo hafa verið.

Niðurstaða

6 Málsástæðum aðila eru gerð greinargóð skil í hinum áfrýjaða dómi en fyrir Landsrétti vísar áfrýjandi einnig til þess að starfsmaður stefnda sem skoðaði fasteignina hafi ekki verið fasteignasali. Stefndi telur að um nýja málsástæðu sé að ræða og mótmælir henni sem of seint fram kominni.

7 Áfrýjandi byggir á því að vegna ófullnægjandi vinnubragða stefnda hafi fasteignin Austurgerði 2 verið seld undir markaðsverði, en söluverðið hafi fallið honum og þremur systkinum hans í arf við skipti á dánarbúi foreldra hans. Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður staðfest sú niðurstaða að telja að áfrýjandi sé réttur aðili að umræddri kröfu, sem lýtur að fjórðungi þess sem áfrýjandi telur söluverðið hafa verið of lágt.

8 Hafnað er sjónarmiðum stefnda um að ekki verði litið til þeirrar staðreyndar að sölustjóri hjá stefnda sem skoðaði fasteignina var ekki fasteignasali, enda ber tölvupóstur, sem liggur fyrir í málinu, með sér að áfrýjandi hafi fyrst fengið vitneskju um það eftir að dómur gekk í héraði, auk þess sem sjónarmið hans að þessu leyti verða að teljast rúmast innan málatilbúnaðar hans í stefnu.

9 Á þeim tíma sem um ræðir voru í gildi lög nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Í 8. gr. laganna kom fram að fasteignasalar hafa réttindi og bera skyldur sem opinberir sýslunarmenn. Samkvæmt 15. gr. laganna bar fasteignasala í hvívetna að leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur bjóða, liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, og gæta réttmætra hagsmuna þeirra. Í 27. gr. laganna var kveðið á um að þeir bæru ábyrgð á tjóni sem þeir eða starfsmenn þeirra yllu með störfum sínum af ásetningi eða gáleysi. Í athugasemdum með frumvarpi til laganna var tekið fram að um ábyrgð þeirra gilti svonefnd sérfræðiábyrgð.

10 Af gögnum málsins verður ráðið að verðmat á fasteigninni hafi verið gert með þeim hætti að fyrrnefnd H-kvk-nf R-kvk-nf hafi skoðað fasteignina en hún var á þeim tíma ekki með réttindi sem fasteignasali. Í kjölfarið hafi hún ásamt öðrum starfsmönnum stefnda skoðað myndir af fasteigninni og gögn um sölu annarra fasteigna á svæðinu og að þeim fundi loknum komið með tillögu að verði. Er þessu nánar lýst svo í tölvubréfi hennar til umboðsmanns seljanda 5. september 2013: „Jæja þá erum við búin að setjast yfir verðmatið á Austurgerði 2 og ég var búin að lofa ykkur raunhæfu mati. Því miður eftir að vera búin að skoða gögn af seldum eignum og myndir af Austurgerðinu þá er niðurstaðan okkar sú að ásett verð ætti að vera í kringum fasteignamat næsta árs sem er 58.900.000 eða undir 60.000.000 ég endurtek samt það sem ég sagði í gær að ég er tilbúin að vinna með það verð sem þið kjósið.“ Þann 25. sama mánaðar sendi hún umboðsmanni seljanda síðan drög að söluyfirliti þar sem verðið var tilgreint 59.900.000 krónur. Að beiðni umboðsmanns seljenda var það verð hækkað í 62.900.000 krónur. Eignin var auglýst á því verði 2. desember 2013 og haft opið hús þar sem hún var sýnd. Tveimur dögum síðar barst tilboð í eignina að fjárhæð 58.000.000 króna. Umboðsmaður seljenda gerði gagntilboð að fjárhæð 61.000.000 króna og var því tekið.

11 Sú skylda hefur verið talin hvíla á fasteignasölum að framkvæma sjálfstæða skoðun á fasteign sem þeir fá til sölumeðferðar, sbr. meðal annars dóm Hæstaréttar 21. nóvember 2002 í máli nr. 223/2002. Af hálfu seljanda var leitað til stefndu um þjónustu gegn endurgjaldi. Þeir máttu treysta því að starfsmenn hennar hefðu nauðsynlega sérþekkingu, sem gerði þeim fært að meta hæfilegt söluverð fasteignarinnar í ljósi reynslu sinnar og eftir þörfum með öflun gagna og upplýsinga, sem matsmaður studdist við og greint hefur verið frá hér að framan, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 4. febrúar 1999 í máli nr. 250/1998. H-kvk-nf R-kvk-nf var ekki löggiltur fasteignasali er hún skoðaði eignina. Af fyrrgreindri lýsingu á vinnubrögðum sem beitt var við verðmat á fasteigninni, er ljóst að stefndi fullnægði ekki þessum kröfum.

12 Sé tekið mið af framlagðri matsgerð var hæfilegt söluverð fasteignarinnar vanmetið af stefndu um 13.000.000 króna. Hins vegar liggur fyrir að faðir áfrýjanda hafði áður sett umrædda fasteign á sölu hjá annarri fasteignasölu í ársbyrjun 2013 og var hún auglýst til sölu þar fram í september það ár. Í byrjun var eignin auglýst á 72.000.000 króna en verðið lækkaði smám saman niður í 67.000.000 króna, án þess að tilboð bærist í eignina. Liggur því fyrir að ekki reyndist unnt að selja eignina eins og hún var verðlögð þá en það verð var nánast hið sama og eignin var metin á í fyrrgreindri matsgerð. Samkvæmt því voru seljendur eignarinnar grandsamir um að verðmæti hennar kynni að vera umtalsvert hærra en fyrrgreint verðmat stefnda gaf til kynna. Jafnframt var þeim kunnugt um að ekki hafði reynst unnt að selja eignina á verðbilinu 67.000.000 til 72.000.000 króna þegar þau ákváðu síðar sama ár að bjóða eignina til sölu á 62.900.000 krónur og síðan selja hana á 61.000.000 króna. Var eignin þannig auglýst og síðar seld á verði sem fól í sér óverulegt frávik frá því verði sem sannanlega hafði verið reynt að selja hana á án árangurs. Með hliðsjón af því verður ekki fallist á að sönnun liggi fyrir um að áfrýjandi hafi orðið fyrir tjóni sem rekja megi til saknæmrar háttsemi starfsmanna stefnda. Með vísan til framangreinds og forsendna hins áfrýjaða dóms að öðru leyti verður hann staðfestur um annað en málskostnað.

13 Með vísan til atvika málsins þykir rétt að hvor aðila beri sinn kostnað af málinu bæði í héraði og fyrir Landsrétti.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Málskostnaður í héraði og fyrir Landsrétti fellur niður.

Sératkvæði

E-kk-ef J-kk-ef

1 Ég er sammála meirihluta dómenda um að þau vinnubrögð sem stefndi beitti við verðmat á fasteigninni hafi ekki fullnægt þeim kröfum sem gera mátti til hans og að hæfilegt söluverð fasteignarinnar hafi verið vanmetið sé tekið mið af framlagðri matsgerð. Ég er hins vegar ósammála niðurstöðu meirihlutans um að sýkna beri af kröfu áfrýjanda á þeim grunni að sönnun liggi ekki fyrir um að hann orðið fyrir tjóni sem rekja megi til saknæmrar háttsemi starfsmanna stefnda. 2 Líkt og rakið er í atkvæði meirihlutans gilda reglur um sérfræðiábyrgð um skaðabótaábyrgð fasteignasala. Sérfræðiábyrgð felur ekki eingöngu í sér að ríkari kröfur en ella séu gerðar til háttsemi sérfræðinga heldur er eitt einkenna slíkrar ábyrgðar að þegar tjónþoli hefur sannað að sérfræðingur hafi gert mistök og líkur eru til þess að tjónið sé vegna þeirra, þá er sönnunarbyrði um afleiðingar gjarnan snúið við, þannig að á sérfræðingi hvílir að sanna að hin saknæma háttsemi hans hafi þrátt fyrir allt ekki valdið tjóni.

3 Sem fyrr segir er ekki ágreiningur meðal dómenda um að vinnubrögð stefnda við verðmat fasteignarinnar hafi ekki fullnægt þeim kröfum sem gera mátti til hans. Vinnubrögðin voru því saknæm. Þá liggur fyrir matsgerð dómkvadds manns þess efnis að hæfilegt söluverð fasteignarinnar hafi verið vanmetið um 13.000.000 króna. Þannig mátu fulltrúar stefndu eignina á 59.900.000 krónur en hinn dómkvaddi matsmaður taldi markaðsverðmæti hennar nema 72.900.000 krónum. Með matsgerðinni hefur áfrýjandi ótvírætt sannað að líkur standi til þess að hin saknæma háttsemi stefnda við verðmatið hafi valdið honum tjóni og í reynd fært tjóni sínu verulega stoð. Stefndi hefur ekki leitast við að hnekkja matsgerðinni með yfirmati. Í ljósi þessa og fyrrgreindra reglna um sérfræðiábyrgð tel ég ófært að sýkna stefnda á þeim grunni að hann hafi ekki sannað að hann hafi orðið fyrir nokkru tjóni af völdum saknæmrar háttsemi stefnda. Sú staðreynd að eignin hafði verið til sölu hjá annarri fasteignasölu framan af árinu 2013, þar sem verðið hafði smám saman verið lækkað úr 72.000.000 króna niður í 67.000.000 króna, getur ekki breytt þessari niðurstöðu, enda munar engu að síður verulega á síðustu fjárhæð sem þar var auglýst og verðmati stefnda auk þess sem gögn málsins bera með sér nokkra hækkun fasteignaverðs á umræddu ári. Þá ræður engum úrslitum þótt það hafi á endanum verið seljandi sem ákvað verðið, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 4. febrúar 1999 í máli nr. 250/1998, enda tók ákvörðun hans eðli málsins samkvæmt mið af því verði sem stefndi hafði lagt til sem sérfræðingur á þessu sviði. Samkvæmt öllu framangreindu tel ég að fella verði skaðabótaábyrgð á stefnda.

4 Fjórðungur af mismun hins metna markaðsverðs og söluverðs eignarinnar nemur 2.975.000 krónum. Ekki er fært að leggja þá fjárhæð til grundvallar. Er þar meðal annars til þess að líta að í matsgerðinni er tekið mið af söluverði fasteignarinnar í janúar 2014 en ekki í desember 2013. Þá horfir matsgerðin ekki til þess að sala á hærra verði hefði getað tekið lengra tíma, með auknum kostnaði og óhagræði, auk þess sem hærra söluverð hefði aukið útgjöld seljanda, að minnsta kosti hvað varðar sölulaun vegna eignarinnar, sbr. dóm Hæstaréttar 4. febrúar 1999 í máli nr. 250/1998. Þá er ekki hægt að líta fram hjá því sem að framan greinir um fyrri sölutilraunir á sama ári. Að öllu þessu gættu og fyrirliggjandi gögnum í heild tel ég að ákvarða beri stefnda bætur að álitum er nemi 2.000.000 króna. Í ljósi þeirrar niðurstöðu getur ekki komið til álita að taka til greina kröfu áfrýjanda um endurgreiðslu á söluþóknun, enda færi slíkt ekki saman við niðurstöðu um bætur sem miða að því að gera áfrýjanda eins settan og ef salan hefði farið fram með eðlilegum hætti. 5 Samkvæmt öllu framansögðu tel ég að dæma beri stefnda til að greiða áfrýjanda 2.000.000 króna auk málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.