723/2020

Útdráttur

AF höfðaði mál á hendur AÞ til greiðslu eftirstöðva kaupverðs fasteignar sem AÞ hafði haldið eftir vegna meintra galla á eigninni. AF lést undir rekstri málsins og tók B við aðild þess í kjölfar einkaskipta á dánarbúi AF. Í dómi Landsréttar var talið ósannað að AÞ hefði kvartað yfir göllum á fasteigninni fyrr en með framlagningu greinargerðar sinnar í héraði en þá hefði hann haft umráð hennar í 15 mánuði. Með vísan til matsgerðar sem aflað var undir rekstri málsins í héraði og skýrslu matsmanns þar fyrir dómi var talið ljóst að tilteknir ágallar sem matsgerðin tók til hafi verið sýnilegir við skoðun. Auk þess hafi verið vikið að ástandi tiltekinna hluta fasteignarinnar í söluyfirliti og almennt ástand eignarinnar gefið AÞ tilefni til vandlegrar skoðunar á eigninni. Þá hefði sú skoðun sem AÞ bar að framkvæma samkvæmt 38. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup átt að leiða ágallana að fullu í ljós. Telja yrði að sanngjarn frestur til að kvarta yfir nefndum göllum á eigninni hafi verið liðinn er AÞ lagði fram greinargerð sína í héraði, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Hafi AÞ þannig sýnt af sér slíkt tómlæti að hann hafi glatað rétti til að bera fyrir sig framangreinda ágalla gagnvart seljanda. Aðrir ágallar samkvæmt matsgerð næmu 5,6% af kaupverði eignarinnar. Í ljósi aldurs, almenns ástands og útlits fasteignarinnar yrðu þeir ekki taldir rýra verðmæti hennar svo nokkru varðaði þannig að hún teldist gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Þá var talið ósannað að seljandi fasteignarinnar hefði sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu hennar. Var hinn áfrýjaði dómur því staðfestur um sýknu B af kröfum AÞ.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir E-kk-nf J-kk-nf, H-kvk-nf Þ-kvk-nf og R-kvk-nf H-kvk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 17. desember 2020. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 25. nóvember 2020 í málinu nr. E- 1704/2019.

2

Áfrýjandi krefst sýknu af öllum kröfum stefnda. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

4

Málið var höfðað 4. október 2019 af A-kvk-þgf F-kvk-þgf en hún sat þá í óskiptu búi eftir andlát eiginmanns hennar, O-kk-ef M-kk-ef G-kk-ef, 3. október 2018. A-kvk-nf lést 15. september 2020 og tók dánarbú hennar þá við aðild málsins. Einkaskiptum á dánarbúinu lauk 25. júní 2021 og tók stefndi þá við aðild þess.

Niðurstaða

5

Í málinu krefur stefndi áfrýjanda um lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi áfrýjanda og O-kk-ef M-kk-ef G-kk-ef 10. september 2018 þar sem hinn síðarnefndi seldi áfrýjanda fasteignina Leynisbrún 12 b í Grindavík. Áfrýjandi heldur því fram að vegna galla á eigninni hafi hann eignast kröfu á hendur O-kk-þgf M-kk-þgf er nemi hærri fjárhæð en umsaminni lokagreiðslu. Hélt áfrýjandi lokagreiðslunni, 2.790.000 krónum, því eftir og ágreiningur aðila lýtur að því hvort hann eigi kröfu vegna galla er geri það að verkum að sýkna beri hann af kröfu stefnda um greiðslu nefndrar fjárhæðar, auk dráttarvaxta.

6

Söluverð fasteignarinnar var 27.900.000 krónur. Í söluyfirliti hennar sagði meðal annars: „Gallar : útgönguhurð á sólstofu mjög léleg og óþétt, sólstofan þarfnast viðhalds, víða móða milli glerja“. Fyrir héraðsdómi bar J-kk-nf M-kk-nf S-kk-nf fasteignasali að verð sambærilegra eigna í Grindavík á þessum tíma hefði verið „meira yfir 30 milljónum“ en „almennt ástand eignarinnar“ hafi ráðið fyrrnefndu verði.

J-kk-nf E-kk-nf fasteignasali bar einnig að fasteignasalarnir hefðu verðmetið eignina töluvert undir markaðsverði „bara út af almennu ástandi eignarinnar, það [hafði] ekkert viðhald verið þarna, ekkert sjáanlegt viðhald í raun og veru frá því að húsið var byggt“. Þetta hafi ekki átt að fara fram hjá neinum sem skoðaði eignina.

7

Áfrýjandi reisir kröfu sína á matsgerð E-kk-ef R-kk-ef Þ-kk-ef, byggingartækni- og verkfræðings, sem dómkvaddur var undir rekstri málsins í héraði. Þar svaraði matsmaðurinn spurningum í átta töluliðum og mat kostnað við þær úrbætur sem hann lagði til, samtals 5.213.097 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti. Stærstu kostnaðarliðirnir samkvæmt matsgerðinni eru annars vegar töluliður 2, sem lýtur að þakgluggum, þaki og risi, og töluliður 5, sem lýtur að gluggum, en niðurstaðan um fyrrnefnda liðinn nam 2.101.199 krónum en um þann síðarnefnda 1.140.000 krónum.

Þá komst matsmaðurinn að þeirri niðurstöðu í tölulið 6 að kostnaður við úrbætur á sólstofu næmi 400.000 krónum.

8

Um tölulið 2 segir meðal annars í matsgerðinni: „Við skoðun matsmanns sást að leki hafi verið meðfram þakgluggum og gluggarnir sjálfir voru ekki í góðu ástandi enda er sýnilegt að viðhaldi hefur verið ábótavant. [...] Við skoðun matsmanns á rými fyrir ofan loft í íbúð var greinilegt að loftun rýmisins er ábótavant. Afleiðing af langvarandi háu rakastigi í umræddu rými eru myglublettir á mörgum borðum í þakklæðningu.“

Spurður fyrir dómi um hvort hann hefði strax orðið var við ástandið er hann fór upp í rýmið svaraði matsmaðurinn: „Já, ég varð var við það strax, sem sagt ég sá náttúrulega bara um leið og maður fer upp að þá, maður fann alveg lyktina, myglulyktina. Og svo hérna, svo voru bara einfaldlega bara sást á borðunum myglublettir á þakklæðningu.“

Þá kvað hann hafa verið mjög sýnilegt að þakgluggar væru ekki í góðu ástandi og hann hafi séð ummerki um leka er hann horfði á gluggana. Um tölulið 5 segir í matsgerðinni: „Gluggar hússins hafa ekki fengið eðlilegt viðhald í langan tíma og sem leiðir til þess að ástand glugga er frekar slæmt. Víða mátti t. d. sjá fúa í gluggapóstum.“

Fyrir dómi kvað matsmaðurinn þetta hafa verið sýnilegt bæði að innanverðu og utanverðu, það hafi verið greinilegt að gluggarnir þyrftu viðhald. Hann hafi prófað að stinga aðeins í gluggapóstana með vasahníf og þá séð að þeir væru farnir að morkna á nokkrum stöðum. Um tölulið 6 segir í matsgerðinni að viðhald sólstofu hafi verið bágborið í langan tíma og það sé „eðlilegast að sólstofan fái eðlilegt viðhald“. Fyrir dómi sagði matsmaðurinn að lélegt ásigkomulag sólstofunnar hefði verið sýnilegt venjulegum manni sem horfði á hana. Fyrir dómi bar áfrýjandi meðal annars að við skoðun hans fyrir kaupin hefði hann hvorki labbað í kringum húsið né farið út að skoða og athugun hans á þakrýminu hefði falist í því að hann hefði sett höfuðið upp í rýmið og horft yfir en þar hafi verið mikið dót og engin ljósapera.

9

Áfrýjandi fékk eignina afhenta í september 2018. Ekkert skriflegt liggur fyrir um kvartanir af hans hálfu vegna galla fyrr en greinargerð hans í héraði var lögð fram í desember 2019. Fyrir liggur tölvupóstur áfrýjanda til fasteignasölunnar 5. júní það ár en samkvæmt kaupsamningi átti lokagreiðslan að fara fram 15. apríl 2019. Í tölvupóstinum segir: „Málið er að lenda með húsið sem var selt hjá mömmu og pabba í Grindavík[.] Heyrum í þeim sem keypti og það er fundur í dag eða morgun um greiðslur til þeirra[.] Þannig þetta er að skýrast afsakið hvað þetta hefur tekið langan tíma en þetta er allt að koma. Var að reyna hring[j]a verð í betra sambandi á fimmtudagsmorgun og reyni að lenda þessu með ykkur[.] Takk fyrir þolinmæði og skilning“. Fyrir Landsrétt lagði áfrýjandi tölvupóst lögmanns til hans 6. september 2019 þar sem segir: „Ég ræddi við A-kvk-þf lögmann seljandans. Hún ætlar að bíða með að gefa út stefnu í málinu í bili. Við þurfum hins vegar að hafa hraðar hendur ef við ætlum að freista þess að leysa málið utan dómstóla[.] Varstu kominn með mat á göllunum?“ Í svari J-x-x E-kk-ef fasteignasala fyrir dómi við spurningu um hvort áfrýjandi hafi einhvern tímann talað um galla á fasteigninni við fasteignasalana sagði J-kk-nf meðal annars: „Nei, hann kom nú hérna nokkuð oft, [...] ég hef aldrei, hafði aldrei heyrt af því að hann hafi kvartað yfir að afhendingarástandið hefði verið eitthvað verra en hann átti von á.“ Þá kvaðst J-kk-nf M-kk-nf S-kk-nf fasteignasali ekki minnast þess að áfrýjandi hefði einhvern tímann borið fyrir sig galla á fasteigninni en hann hefði lent í einhverjum vandræðum þar sem ætlunin hafi verið að nota hluta af söluverði fasteignar foreldra hans til kaupanna og það hafi staðið eitthvað illa á greiðslum þar.

10

Í 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup kemur fram að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Í 38. gr. sömu laga kemur fram að þegar seljandi hefur afhent fasteign skuli kaupandi, svo fljótt sem verða má, skoða eignina á þann hátt sem góð venja er. Samkvæmt 1. mgr. 48. gr. glatar kaupandi rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynnir seljanda ekki innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig. Tengsl eru á milli 38. og 1. mgr. 48. gr. enda kemur meðal annars fram í lögskýringargögnum með fyrrnefndu greininni að sú skylda sem þar er lögð á kaupanda geti leitt til þess að hann verði talinn hafa gert kröfur of seint og tapað réttindum vegna tómlætis. Reglan eigi að leiða til þess að hugsanlegar kröfur komi sem fyrst fram og þar með að ágreiningi aðila kaupsamnings ljúki sem fyrst. Það sé mikilvægt markmið í sjálfu sér enda óviðunandi fyrir seljanda að geta í langan tíma átt von á gallakröfum frá kaupanda sem gætu hafa komið fram strax eftir afhendingu.

11

Líkt og áður er rakið var það fyrst með framlagningu greinargerðar í héraði í desember 2019 sem áfrýjandi kvartaði skriflega yfir göllum á fasteigninni. Áfrýjandi hefur vísað til tölvupósts 6. september 2019, sem áður er rakinn, til stuðnings því að kvartað hafi verið fyrr yfir göllum. Tölvupósturinn er hins vegar á milli áfrýjanda og lögmanns sem aðstoðaði hann og sannar ekki kvartanir gagnvart seljanda. Þá ber tölvupósturinn 5. júní 2019, sem áður er rakinn, á engan hátt með sér kvartanir yfir göllum heldur verður hann ekki skilinn öðruvísi en svo að þær tafir sem þá höfðu orðið á lokagreiðslu hafi staðið í sambandi við fasteignaviðskipti foreldra áfrýjanda. Þá minntist hvorugur fasteignasalanna þess að áfrýjandi hefði kvartað yfir göllum. Samkvæmt þessu er ósannað að áfrýjandi hafi kvartað yfir göllum á fasteigninni fyrr en í desember 2019.

Hafði hann þá haft umráð fasteignarinnar, sem hann fékk afhenta í september 2018, í 15 mánuði. Með vísan til þess sem rakið er að framan um töluliði 2, 5 og 6 í matsgerðinni og skýrslu matsmanns fyrir dómi er ljóst að þeir ágallar sem þar er lýst voru sýnilegir við skoðun. Auk þess var vikið að ástandi sólstofu og glugga í söluyfirliti og almennt ástand fasteignarinnar gaf áfrýjanda tilefni til vandlegrar skoðunar á eigninni. Sú skoðun sem áfrýjanda bar samkvæmt 38. gr. laga nr. 40/2002 að framkvæma svo fljótt sem verða mátti eftir afhendingu hefði síðan átt að leiða ágallana að fullu í ljós. Í ljósi þessa verður að telja að sanngjarn frestur til að kvarta yfir nefndum ágöllum hafi verið liðinn er áfrýjandi lagði fram greinargerð sína í héraði í desember 2019. Hefur áfrýjandi þannig sýnt af sér slíkt tómlæti að hann hefur glatað rétti til að bera fyrir sig framangreinda ágalla á fasteigninni gagnvart stefnda. Ekki getur áfrýjandi borið fyrir sig undantekningu 3. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 þegar af þeirri ástæðu að fyrrnefndir ágallar vörðuðu atriði sem hann sá eða mátti sjá við skoðun, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 og til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 25. október 2007 í máli nr. 60/2007, en upplýsingaskylda seljanda felur ekki í sér skyldu til að upplýsa kaupanda um augljós atriði sem fasteignina varða.

12

Að frátöldum framangreindum töluliðum matsgerðarinnar nemur eftirstandandi matsfjárhæð 1.571.898 krónum, það er samkvæmt töluliðum 1, 4, 7 og 8. Nemur sú fjárhæð 5,6% af kaupverði og það án þess að tekið hafi verið tillit til fjárhæðar virðisaukaskatts af kostnaði vegna vinnu á byggingarstað, sem fengist endurgreiddur í samræmi við reglur þar um, né þeirrar staðreyndar að nýtt kæmi að hluta til fyrir gamalt. Í ljósi aldurs, almenns ástands og útlits fasteignarinnar fer því fjarri að ágallarnir samkvæmt framangreindum töluliðum verði taldir rýra verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði þannig að hún verði talin gölluð, sbr. síðari málslið 18. gr. laga nr. 40/2002. Þá er ósannað að seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, svo sem með því að vera kunnugt um ágallana og leyna þeim.

13

Samkvæmt öllu framansögðu verður ekki talið að áfrýjandi eigi kröfu á stefnda vegna galla. Ber áfrýjanda því að greiða eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar svo sem stefndi krefst. Verður hinn áfrýjaði dómur því staðfestur.

14

Áfrýjanda verður gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Landsrétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð :

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, A-kk-nf Þ-kk-nf S-kk-nf, greiði stefnda, B-kk-þgf O-kk-þgf, 800.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.