505/2018

Útdráttur

A kærði úrskurð héraðsdóms þar sem frumvarpi sýslumanns um úthlutun uppboðsandvirðis vegna nauðungarsölu fasteignar Á og H var breytt á þá leið að í stað þess að fá ekkert í sinn hlut fengu Á og H 19.018.561 krónu. Nauðungarsala eignarinnar byggðist á tveimur veðskuldabréfum útgefnum af Á og H sem A hafði fengið framseld. Samkvæmt samhljóða ákvæðum bréfanna var fasteignin sett Frjálsa fjárfestingarbankanum að veði, annars vegar á fyrsta og hins vegar á öðrum veðrétti, til tryggingar skilvísri og skaðlausri greiðslu höfuðstóls, vaxta, dráttarvaxta og alls kostnaðar sem af vanskilum og innheimtuaðgerðum til fullnustu skuldarinnar kynni að leiða og Á og H bæri að greiða. Engin önnur veðbönd hvíldu á eigninni þegar nauðungarsalan fór fram. Landsréttur lagði til grundvallar að af fyrrgreindu ákvæði væri ljóst að fasteignin stæði til tryggingar heildarkröfu A. Þar sem sú krafa væri hærri en söluverð eignarinnar, hafi við úthlutun söluverðs verið rétt að ráðstafa því öllu upp í kröfu A að frádregnum sölulaunum í ríkissjóð. Því bæri að staðfesta frumvarp sýslumanns í samræmi við endanlega framsetningu á kröfulýsingum A í söluverðið.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir K-kvk-nf S-kvk-nf, R-kvk-nf B-kvk-nf og V-kk-nf H. V-kk-nf kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Sóknaraðili skaut málinu til Landsréttar með kæru 18. júní 2018 en kærumálsgögn bárust réttinum 22. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 5. júní 2018 í málinu nr. Z[…]/2018, þar sem frumvarpi sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 18. desember 2017 um úthlutun uppboðsandvirðis vegna sölu fasteignar varnaraðila að Háhæð 1 í Garðabæ, fastanúmer 207[…], var breytt á þá 2 Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og að kröfum varnaraðila um breytingar á framangreindu frumvarpi sýslumanns um úthlutun á söluverði við nauðungarsölu ofangreindrar fasteignar verði hafnað. Þá krefst sóknaraðili þess að fyrrgreint frumvarp sýslumanns verði staðfest. Loks krefst sóknaraðili málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

3 Varnaraðilar krefjast þess aðallega að hinn kærði úrskurður verði staðfestur en til vara „að fjárhæð úthlutunar af uppboðsandvirði fasteignarinnar Háhæðar 1, Garðabæ, til sóknaraðila er varðar eftirstæða óverðtryggða vexti og dráttarvexti verði lækkuð sem nemur samtals kr. 14.512.314.“

Niðurstaða

4 Varnaraðilar gáfu út tvö veðskuldabréf til Frjálsa fjárfestingarbankans hf. á árinu 2007. Annað bréfið, nr. 715763, var gefið út 13. ágúst, upphaflega að fjárhæð 15.400.000 krónur og skyldi höfuðstóll skuldarinnar breytast í samræmi við breytingar á sölugengi tiltekinna erlendra gjaldmiðla í ákveðnum hlutföllum. Hitt bréfið, nr. 716109, var gefið út 8. október, upphaflega að fjárhæð 15.000.000 króna og skyldi höfuðstóll þess einnig breytast í samræmi við breytingar á sölugengi tiltekinna erlendra gjaldmiðla og í ákveðnum hlutföllum. Samkvæmt veðskuldabréfunum settu varnaraðilar fasteign sína að Háhæð 1 í Garðabæ, fastanúmer 207[…], að veði til tryggingar greiðslu á báðum lánunum. Veðskuldabréfin voru framseld sóknaraðila 31. desember 2009, sbr. áritun á bakhlið þeirra.

5 Bréfin munu hafa verið endurreiknuð í byrjun árs 2011 á grundvelli bráðabirgðaákvæðis X í lögum nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og í samræmi við fyrirmæli 18. gr. laganna. Eftir að endurútreikningurinn hafði verið kynntur varnaraðilum mun lánunum hafa verið breytt í óverðtryggð lán í íslenskum krónum í samræmi við fyrirmæli í áðurnefndu bráðabirgðaákvæði X í lögum nr. 38/2001. Að gengnum dómum Hæstaréttar í málum nr. 600/2011 og 464/2012 var endurútreikningur beggja lánanna endurskoðaður með hliðsjón af sjónarmiðum um fullnaðarkvittanir vegna greiðslu vaxta sem fram komu í áðurgreindum dómum. Voru lánin endurreiknuð með þeim hætti að sérhver afborgun sem greidd hafði verið af höfuðstól lánanna var færð til frádráttar upphaflegum höfuðstól þeirra í íslenskum krónum og ef vextir höfðu verið greiddir fyrir tiltekið vaxtatímabil var ekki krafist viðbótarvaxta vegna þess tímabils, enda teldust varnaraðilar þá hafa fullnaðarkvittanir fyrir greiðslu vaxtanna. Á þeim vaxtatímabilum þegar engir vextir höfðu verið greiddir voru lánin hins vegar látin bera óverðtryggða vexti Seðlabanka Íslands, sbr. 4. gr. laga nr. 38/2001, allt í samræmi við þau sjónarmið sem fram komu í fyrrgreindum dómum Hæstaréttar. Hinn endurskoðaði endurútreikningur lánanna lá fyrir 6. maí 2014 og skyldi fyrsti gjalddagi lánsins eftir endurútreikninginn vera 15.

6 Hinn 19. apríl 2017 var áðurgreind fasteign varnaraðila seld nauðungarsölu hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu að kröfu sóknaraðila. Beiðni sóknaraðila um nauðungarsölu á fasteigninni vegna láns nr. 715763 var móttekin af sýslumanni 21. nóvember 2016 og beiðni vegna láns nr. 716109 var móttekin 25. sama mánaðar. Sóknaraðili var kaupandi fasteignarinnar á uppboðinu og var hún slegin honum á 60.000.000 króna.

7 Varnaraðili lýsti kröfum vegna áðurgreindra veðskuldabréfa í söluverð fasteignarinnar 18. apríl 2017 og var kröfunum lýst í samræmi við fyrrgreindan endurskoðaðan endurútreikning lánanna. Samkvæmt forsendum endurútreiknings veðskuldabréfs nr. 715763 var 35.908 krónum ráðstafað til lækkunar upphaflegs höfuðstóls lánsins í íslenskum krónum. Óverðtryggðir vextir Seðlabanka Íslands vegna þess vaxtatímabils lánsins sem fullnaðarkvittanir fyrir greiðslu vaxta lágu ekki fyrir námu samtals 6.799.910 krónum og var þeirri fjárhæð bætt við höfuðstól kröfunnar. Samkvæmt þessu námu eftirstöðvar höfuðstóls kröfunnar 22.164.002 krónum. Að því er varðaði veðskuldabréf nr. 716109 var á sömu forsendum og áður greinir 13.915 krónum ráðstafað til lækkunar upphaflegs höfuðstóls lánsins í íslenskum krónum. Óverðtryggðir vextir Seðlabanka Íslands vegna þess vaxtatímabils lánsins sem fullnaðarkvittanir fyrir greiðslu vaxta lágu ekki fyrir námu samtals 6.688.382 krónum og var þeirri fjárhæð bætt við höfuðstól kröfunnar. Samkvæmt þessu námu eftirstöðvar höfuðstóls kröfunnar 21.674.467 krónum.

8 Frumvarp sýslumanns að úthlutun á söluverði fasteignarinnar lá fyrir 18. desember 2017. Samkvæmt frumvarpinu var söluverðinu, að frádregnum sölulaunum í ríkissjóð sem námu 600.000 krónum, ráðstafað upp í veðskuldabréf sóknaraðila á 1. og 2. veðrétti, samtals 55.226.485 krónum, og loks var 4.173.515 krónum ráðstafað upp í eftirstæða dráttarvexti vegna veðskuldabréfsins á 1. veðrétti. Varnaraðilar mótmæltu frumvarpinu með bréfi 4. janúar 2018 þar sem gerðar voru ýmsar athugasemdir við frumvarpið, m.a. þær að áföllnum samningsvöxtum hefði verið bætt við höfuðstól lánanna. Sóknaraðili svaraði mótmælum varnaraðila með bréfi 8. febrúar 2018 þar sem hann féllst að nokkru leyti á athugasemdir varnaraðila en benti þó á að kröfur sóknaraðila samkvæmt veðskuldabréfunum væru hærri en söluverð fasteignarinnar, hvort sem áfallnir vextir af kröfunum væru tryggðir með aðalkröfunni eða teldust eftirstæðir. Þá benti sóknaraðili á að hann ætti einn veðréttindi í fasteigninni. Við fyrirtöku nauðungarsölumálsins 9. febrúar 2018 hafnaði sýslumaður mótmælum varnaraðila og ákvað að frumvarpið skyldi standa óbreytt og að það yrði lagt til grundvallar við úthlutun söluverðsins.

9 Varnaraðilar leituðu úrlausnar héraðsdóms um framangreinda ákvörðun sýslumanns með tilkynningu sem barst héraðsdómi 22. febrúar 2018. Þar var mótmælt þeirri en slík framsetning væri ekki í samræmi við sjónarmið sem fram kæmu í dómi Hæstaréttar 7. nóvember 2017 í máli nr. 610/2017. Var þess krafist að miðað yrði við hinn eiginlega höfuðstól lánanna samkvæmt endurútreikningi þeirra. Jafnframt var byggt á því að skilmálabreytingar sem gerðar hefðu verið á lánunum 29. desember 2008 væru skuldbindandi fyrir sóknaraðila að því leyti sem þær væru skuldara til hagsbóta. Þá var kröfu sóknaraðila um dráttarvexti mótmælt með vísan til 7. gr. laga nr. 38/2001 og þess krafist að henni yrði hafnað, en jafnframt bent á að dráttarvextir væru reiknaðir af of háum höfuðstól lánanna samkvæmt framansögðu og var þess krafist til vara að dráttarvextir yrðu lækkaðir. Loks var útlögðum kostnaði vegna innheimtu lánanna mótmælt sem ósönnuðum og órökstuddum. Voru dómkröfur varnaraðila þær að frumvarpi sýslumanns yrði breytt, aðallega á þann veg að af söluverði fasteignarinnar yrði 31.264.288 krónum ráðstafað upp í kröfur sóknaraðila, til vara 44.711.929 krónum en að því frágengnu að greiðsla til sóknaraðila af söluverðinu yrði lækkuð verulega.

10 Í greinargerð sóknaraðila í héraði tók hann undir með varnaraðilum um að framsetning kröfulýsinga sóknaraðila 18. apríl 2017 í söluverð fasteignarinnar væri ekki að öllu leyti í samræmi við niðurstöðu fyrrgreinds dóms Hæstaréttar í máli nr. 610/2017. Í greinargerðinni voru settir fram nýir útreikningar á lánunum þar sem höfuðstóll hvors láns um sig samkvæmt kröfulýsingunum var lækkaður um þá fjárhæð áfallinna vaxta samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001, sem samkvæmt endurskoðuðum endurreikningi lánanna hafði verið bætt við höfuðstól þeirra. Áföllnum vöxtum samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001 til gjaldfellingardags lánanna 15. maí 2014 og dráttarvöxtum, sem féllu í gjalddaga meira en ári áður en beiðnir sóknaraðila um nauðungarsölu fasteignarinnar voru mótteknar af sýslumanni, var lýst sem eftirstæðum kröfum. Dráttarvöxtum sem féllu í gjalddaga á einu ári áður en beiðnir sóknaraðila um nauðungarsölu fasteignarinnar voru settar fram, þ.e. annars vegar frá 21. nóvember 2015 að því er lán nr. 715763 varðar, 4.150.121 króna, og hins vegar frá 25. nóvember 2015 að því er lán nr. 716109 varðar, 4.026.494 krónur, í báðum tilvikum til 19. apríl 2017, er nauðungarsala á fasteigninni fór fram, sem og kostnaði af innheimtu krafnanna, var hins vegar lýst með aðalkröfunni, þ.e. eiginlegum höfuðstól lánanna samkvæmt endurútreikningi þeirra, sbr. a og blið 5. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð. Samkvæmt þessum nýja útreikningi nam aðalkrafa vegna fyrra lánsins 20.025.543 krónum, eftirstæðir vextir samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001 námu 6.837.312 krónum og eftirstæðir dráttarvextir 5.407.393 krónum eða samtals 32.270.248 krónur. Aðalkrafa vegna síðara lánsins nam 19.379.236 krónum, eftirstæðir vextir samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001 námu 6.724.958 krónum og eftirstæðir dráttarvextir 5.319.924 krónum eða samtals 31.424.118 krónur. Í greinargerðinni benti sóknaraðili á að heildarkröfur hans samkvæmt veðskuldabréfunum væru þær sömu og fram kæmu í upphaflegum kröfulýsingum hans hjá sýslumanni enda væri þeirri fjárhæð, sem aðalkrafan hefði verið lækkuð um samkvæmt framansögðu, lýst sem eftirstæðum

11 Við upphaf munnlegs málflutnings í héraði var bókað eftir varnaraðilum að þeir samþykktu útreikninga sóknaraðila á fjárhæð lánanna í greinargerð hans að því leyti að rétt væri að lán nr. 715763 væri að fjárhæð 20.025.543 krónur og lán nr. 716109 að fjárhæð 19.379.236 krónur. Þá féllu varnaraðilar frá aðalkröfu sinni um að frumvarpi til úthlutunar söluverðs fasteignarinnar yrði breytt þannig að sóknaraðili fengi greiddar 31.264.288 krónur af söluverðinu. Þá var þess krafist til vara að greiðsla til sóknaraðila af söluverðinu yrði lækkuð verulega. Að öðru leyti var bókað að ágreiningur aðila snerist um eftirstæða vexti. Telja verður að eftir þessa bókun hafi ágreiningur aðila eingöngu lotið að því hvort sóknaraðili hafi, auk greiðslu á aðalkröfum sínum, átt rétt til að fá greitt af söluverði hinnar veðsettu fasteignar upp í kröfur sínar um eftirstæða samningsvexti samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001 og eftirstæða dráttarvexti.

12 Varnaraðilar tefldu fyrst fram málsástæðu sinni um fyrningu vaxta við munnlegan málflutning í héraði. Var þeirri málsástæðu mótmælt af hálfu sóknaraðila sem of seint fram kominni. Gegn mótmælum sóknaraðila og með vísan til 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, var ekki heimilt að hleypa áðurgreindri málsástæðu að í málinu enda var engin forsvaranleg ástæða fyrir því að halda henni ekki fram frá byrjun.

13 Ákvæði beggja veðskuldabréfa sóknaraðila sem um er fjallað í málinu eru samhljóða. Í 8. tölulið þeirra er kveðið á um að til tryggingar skilvísri og skaðlausri greiðslu höfuðstóls, vaxta, dráttarvaxta og alls kostnaðar sem af vanskilum og innheimtuaðgerðum til fullnustu skuldarinnar kunni að leiða og útgefanda beri að greiða sé Frjálsa fjárfestingarbankanum sett að veði, annars vegar á 1. veðrétti og hins vegar á 2. veðrétti, fasteignin að Háhæð 1 í Garðabæ, fastanúmer 207[…]. Af gögnum málsins má sjá að engin önnur veðbönd hvíldu á fasteigninni þegar nauðungarsalan fór fram.

14 Í blið 5. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð segir að með aðalkröfunni séu tryggðar kröfur um vexti af skuld sem fallið hafa í gjalddaga á einu ári áður en beiðni um nauðungarsölu veðsettrar eignar var sett fram. Í athugasemdum með ákvæðinu í frumvarpi sem varð að lögum nr. 75/1997 segir að reglu bliðar 5. gr. sé ætlað að koma í stað reglu laga nr. 23/1901 um forgangsrétt veðhafa fyrir vöxtum. Í þeim lögum var kveðið á um að væri skuldunaut veittur gjaldfrestur á vöxtum af skuld, sem fasteignaveð væri fyrir, eftir að þeir væru komnir í gjalddaga, héldist ekki forgangsréttur veðhafa fyrir vöxtunum gagnvart síðari veðhöfum lengur en eitt ár frá því að þeir komu í gjalddaga. Í fyrrgreindum athugasemdum segir að tilgangur reglunnar sé sá að koma í veg fyrir að veðhafi geti veitt skuldara óhæfilega gjaldfresti sóknaraðila er ljóst að fasteignin stóð til tryggingar heildarkröfu sóknaraðila og þar sem krafan var hærri en söluverð fasteignarinnar var við úthlutun söluverðs rétt að ráðstafa því öllu, að frádregnum sölulaunum í ríkissjóð, upp í kröfu sóknaraðila. Samkvæmt þessu ber að staðfesta frumvarp sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 18. desember 2017 um úthlutun söluverðs áðurgreindrar fasteignar í samræmi við nýja framsetningu á kröfulýsingum sóknaraðila í söluverðið, allt eins og nánar greinir í úrskurðarorði.

15 Varnaraðilum verður gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, eins og í úrskurðarorði greinir.

Úrskurðarorð:

Frumvarp sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 18. desember 2017 um úthlutun söluverðs fasteignarinnar að Háhæð 1 í Garðabæ, með fastanúmerið 207[…], við nauðungarsölu er staðfest með þeim hætti að sóknaraðili, Arion banki hf., skal fá úthlutað samtals 59.400.000 krónum af söluverðinu þannig að 20.025.543 krónur gangi upp í veðkröfu á 1. veðrétti, 19.379.236 krónur gangi upp í veðkröfu á 2. veðrétti, 12.244.705 krónur gangi til greiðslu eftirstæðra vaxta og dráttarvaxta vegna veðkröfu á 1. veðrétti og 7.750.516 krónur gangi upp í eftirstæða vexti og dráttarvexti vegna veðkröfu á 2. veðrétti.

Varnaraðilar, Á-kvk-nf L-kvk-nf Þ-kvk-nf og H-kk-nf Ó-kk-nf, greiði sóknaraðila 900.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.