435/2019

Útdráttur

Húsfélagið R krafði íbúðareigandann E um greiðslu vegna framkvæmda sem R stóð fyrir á ytra byrði Rofabæjar 4347 í Reykjavík og krafðist að auki staðfestingar lögveðs í íbúð E til tryggingar kröfunni. E bar fyrir sig að R hefði ekki verið til þess bært að taka ákvörðun um framkvæmdirnar heldur hefði átt að gera það á vettvangi svonefnds Lóðafélags 4 en það mynduðu byggingarnar að Rofabæ 4347 ásamt Hraunbæ 176198. Í dómi Landsréttar var meðal annars vísað til þess að í eignaskiptayfirlýsingu fyrir Rofabæ 4347 kæmi fram byggingin væri þriggja hæða fjölbýlishús með þremur húsnúmerum sem mynduðu blokk sem væri með fjórum öðrum blokkum á sömu lóð. Hvergi væri þess getið að byggingin væri hluti stærra fjöleignarhúss. Ráðið yrði af yfirlýsingu stjórnar Lóðasamstæðu 4 frá ágúst 2019 og fundargerð aðalfundar frá mars 2014 að húseigendur innan lóðasamstæðunnar hefðu talið eðlilegt og haganlegt að farið yrði með hverja byggingu sem sjálfstætt hús. Þá væru byggingarnar aðgreindar hver frá annarri ef frá væru taldar litlar tengibyggingar, burðarvirki hverrar byggingar virtist aðgreint og ekki yrði séð að hita og rafmagnslagnir tengdu þær saman umfram önnur hús í hverfinu. Landsréttur staðfesti þá niðurstöðu héraðsdóms að byggingin Rofabær 4347 væri sjálfstætt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og hefði R því verið bært að taka ákvörðun um framkvæmdirnar. Var því fallist á kröfur R.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir Á-kk-nf H-kk-nf, D-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf og R-kvk-nf H-kvk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 14. júní 2019. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 21. maí 2019 í málinu nr. E2039/2018.

2 Áfrýjandi krefst þess aðallega að hún verði sýknuð af öllum kröfum stefnda en til vara að fjárkröfur stefnda verði lækkaðar verulega og aðeins teknar til greina að óverulegu leyti. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

4 Dómendur gengu á vettvang við upphaf aðalmeðferðar ásamt lögmönnum aðila.

Niðurstaða

5 Málsatvikum er skilmerkilega lýst í hinum áfrýjaða dómi. Eins og þar kemur fram lýtur ágreiningur aðila að því hvort ákvörðun sem tekin var á fundi húsfélagsins að Rofabæ 4347 í Reykjavík um viðhaldsframkvæmdir hafi verið í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Ekki verður annað ráðið af gögnum málsins en að framkvæmdirnar hafi verið nauðsynlegar og að áfrýjandi hafi látið sér þær vel líka. Áfrýjandi ber á hinn bóginn fyrir sig að húsfélagið hafi ekki verið til þess bært að taka ákvörðun um framkvæmdirnar heldur hafi átt að gera það á vettvangi svonefnds Lóðafélags 4 en það mynda byggingarnar að Rofabæ 4347 ásamt Hraunbæ 176198. Telur áfrýjandi að vegna þessa sé henni ekki skylt að greiða kostnað vegna framkvæmdanna. Ágreiningsefni málsins hverfist um það hvort byggingin að Rofabæ 4347 teljist sjálfstætt hús í skilningi 1. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994 eða tilheyri stærra fjöleignarhúsi ásamt byggingum að Hraunbæ 176198, en áfrýjandi heldur því síðara fram.

6 Í 1. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994 segir að ákvæði laganna séu ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Eigendum sé því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir í lögunum. Í athugasemdum í frumvarpi því er varð að lögunum er þess getið að löggjöf á þessu sviði þurfi að vera þannig úr garði gerð að hinn almenni borgari, eigandi, geti sjálfur á eigin spýtur, án lögfræðiaðstoðar, að mestu áttað sig á réttarstöðu sinni. Þetta sé sú löggjöf sem hvað mest og beinast snerti daglegt líf fólks og eignir þess og þurfi þess vegna annarri löggjöf fremur að vera skýr og ítarleg og aðgengileg almenningi. Um 2. gr. segir í athugasemdum að sá kostur hafi verið valinn að hafa ákvæði laganna að meginstefnu ófrávíkjanleg sem þýði að eigendum sé almennt óheimilt að semja sig undan þeim. Þó er tekið fram að frumvarpið hafi að geyma mikið rýmri heimildir til frávika en þágildandi lög.

7 Hugtakið hús er skilgreint í 3. gr. laga nr. 26/1994. Segir þar í 1. mgr. að með húsi í lögunum sé átt við byggingu sem varanlega sé skeytt við land og standi sjálfstæð og aðgreind frá öðrum húsum eða skilji sig þannig frá þeim þótt sambyggð eða samtengd séu að eðlilegt og haganlegt sé að fara með hana samkvæmt lögunum sem sjálfstætt hús.

8 Sem að framan greinir byggir áfrýjandi á því að byggingin Rofabær 4347 sé ekki sjálfstætt hús í skilningi laga nr. 26/1994 heldur hluti stærra fjöleignarhúss sem einnig telji Hraunbæ 176198. Hefur hún meðal annars vísað til dóms Hæstaréttar 12. maí 2010 í máli nr. 101/2010 því til stuðnings. Verði dómur Hæstaréttar í því máli skilinn svo að framangreindar byggingar teljist vera eitt hús í skilningi 1. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994, sem tilheyri húsfélagi sem beri heitið Lóðasamstæða 4.

9 Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi virðist niðurstaða í framangreindum dómi Hæstaréttar byggð á tilvitnuðu ákvæði eignaskiptayfirlýsingar fyrir Hraunbæ 178, sem er einn þriggja stigaganga byggingarinnar að Hraunbæ 176180. Til þess er þó að líta að atvik máls þessa voru ekki sambærileg því sem hér er til úrlausnar enda laut ágreiningur þar að greiðsluskyldu íbúðareiganda vegna framkvæmda á ytra byrði Hraunbæjar 178 sem ráðist var í á grundvelli samþykktar félagsfundar þeirrar húsfélagsdeildar en ekki með ákvörðun á sameiginlegum fundi húsfélags fjöleignarhússins eins og lög nr. 26/1994 áskilja. Niðurstaða dómsmálsins réðst eðli málsins samkvæmt af atvikum þess, framlögðum gögnum og málatilbúnaði aðila að öðru leyti.

10 Samkvæmt 1. og 2. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 skal gera eignaskiptayfirlýsingu um öll fjöleignarhús, sem skal undirrituð af öllum eigendum þess eða eftir atvikum stjórn húsfélagsins. Eignaskiptayfirlýsingin er bindandi fyrir eigendur fasteignar um það sem þar kemur fram, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 22. október 2015 í máli nr. 252/2015. Ekki hefur verið gerð sameiginleg eignaskiptayfirlýsing fyrir fasteignirnar að Rofabæ 4347 og Hraunbæ 176198. Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir Rofabæ 4347 kemur fram að byggingin sé þriggja hæða fjölbýlishús með þremur húsnúmerum sem myndi blokk (einingu) sem sé með fjórum öðrum blokkum (einingum) á sömu lóð. Hvergi er þess getið að byggingin sé hluti stærra fjöleignarhúss ásamt Hraunbæ 176198. Eru eigendur fasteignarinnar ekki bundnir af orðalagi eignaskiptayfirlýsinga annarra fasteigna hvað það varðar.

11 Fyrir Landsrétt hefur einnig verið lögð yfirlýsing stjórnar Lóðasamstæðu 4 frá ágúst 2019 þar sem kemur fram að lóðasamstæðan samanstandi af fimm fjöleignarhúsum, þar á meðal Rofabæ 4347. Ekki sé litið svo á að félagið sé húsfélag heldur sé hlutverk þess að halda utan um rekstur, framkvæmdir og viðhald sameiginlegrar lóðar þessara húsa. Í fundargerð aðalfundar frá mars 2014 kemur fram að tillögur um að stofna sameiginlegt húsfélag á vettvangi lóðasamstæðunnar í tengslum við viðhaldsframkvæmdir að Hraunbæ 176198 hafi mætt mikilli andstöðu húseigenda og myndi stjórnin ekki taka þátt í frekari viðræðum þar um. Af þessum gögnum verður ráðið að húseigendur innan lóðasamstæðunnar hafa talið eðlilegt og haganlegt að farið yrði með hverja byggingu sem sjálfstætt hús.

12 Í hinum áfrýjaða dómi er að finna ítarlega lýsingu á byggingunum að Rofabæ 4347 og Hraunbæ 176198. Eins og þar kemur fram eru byggingarnar aðgreindar hver frá annarri ef frá eru taldar litlar tengibyggingar. Burðarvirki hverrar byggingar virðist aðgreint og ekki verður séð að hita og rafmagnslagnir tengi þær saman umfram önnur hús í hverfinu. Gögn sem sýna legu stofnæða hita og rafmagnslagna í Árbæjarhverfi sem lögð hafa verið fyrir Landsrétt breyta engu þar um. Þá er útlit bygginganna ólíkt og ber með sér að þær hafa ekki verið byggðar samtímis.

13 Samkvæmt framangreindu, en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms, verður staðfest sú niðurstaða héraðsdóms að byggingin Rofabær 4347 sé sjálfstætt hús í skilningi 1. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994, enda eðlilegt og haganlegt að svo sé. Var húsfélag þess því bært að taka ákvörðun um framkvæmdirnar sem um ræðir. Þá var ákvörðunin tekin í samræmi við ákvæði laga nr. 26/1994 þar um, sbr. einkum Dlið 41. gr. laganna.

14 Staðfest er niðurstaða hins áfrýjaða dóms um höfuðstól fjárkröfu stefnda, dráttarvexti og málskostnað, sem og um staðfestingu lögveðs stefnda í fasteign áfrýjanda.

15 Áfrýjanda verður gert að greiða stefnda málskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, E-kvk-nf B-kvk-nf, greiði stefnda, Rofabæ 4347, húsfélagi, 800.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.