471/2019

Útdráttur

V og S, sem höfðu keypt fasteign af ÞM og ÞSJ, töldu að slíkir annmarkar væru á ástandi hússins að um væri að ræða verulegan galla í skilningi fasteignakaupalaga nr. 40/2002 og þau hefðu verið blekkt í viðskiptunum. Undir meðferð málsins var aflað undir og yfirmatsgerðar þar sem einkum var lagt mat á frágang rakavarnar fasteignarinnar og var niðurstaða í báðum tilfellum sú að frágangi rakavarnarlags fasteignarinnar væri ábótavant. Í dómi Landsréttar var talið að frágangur rakavarnar fasteignarinnar hafi verið andstæður viðurkenndum vinnubrögðum og góðri venju og væri því um galla að ræða í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002 og leyndan galla, sbr. 2. mgr. 29. gr. sömu laga, sem rýri verðmæti eignarinnar verulega, sbr. 2. málslið 18. gr. laganna. Þá var talið að aðrir tilgreindir annmarkar, nánar tiltekið frágangur og ástand flísalagnar, vatnsheldni útihurða og ástand opnanlegra faga í gluggum, væru með þeim hætti að um leynda galla væri að ræða í skilningi 2. mgr. 29. gr. sömu laga, sem þau hafi ekki verið upplýst um, sbr. 26. gr. laganna. Með hliðsjón af framangreindu var ÞM og ÞSJ gert að greiða V og S skaðabætur að fjárhæð 5.735.690 krónur.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir J-kk-nf S-kk-nf og R-kvk-nf H-kvk-nf og J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjendur skutu málinu til Landsréttar 25. júní 2019. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Suðurlands 20. mars 2019 í málinu nr. E99/2018.

2 Áfrýjendur krefjast þess að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefndu. Þá krefjast þau málskostnaðar vegna meðferðar málsins í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefndu krefjast aðallega staðfestingar hins áfrýjaða dóms en til vara að áfrýjendum verði óskipt gert að greiða sér aðra og lægri fjárhæð að álitum dómsins, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 6. maí 2018 til greiðsludags. Þá krefjast þau málskostnaðar vegna meðferðar málsins fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4 Stefndu keyptu fasteignina Kjarrhóla 2 á Selfossi af áfrýjendum og var kaupsamningur undirritaður 30. maí 2016. Kaupverð fasteignarinnar var 43.500.000 krónur. Í söluyfirliti fasteignasölu kom fram að um væri að ræða nýlegt einbýlishús, byggt árið 2005, úr timbri klætt að utan með lituðu járni og harðviði. Húsið væri 192,3 m² að stærð og fullfrágengið að utan. Um væri að ræða veglegt og fullfrágengið einbýlishús á góðum og eftirsóttum stað. Í kaupsamningi kom fram að kaupanda væri kunnugt um að seljandi, það er áfrýjandinn Þ-kk-nf M-kk-nf, væri starfsmaður og eigandi fasteignasölunnar og gerði ekki athugasemd við það. Kaupendur hafi notið aðstoðar utanaðkomandi sölufulltrúa við tilboðsgerðina.

5 Áfrýjendur höfðu eignast fasteignina árið 2006. Samkvæmt kaupsamningi 11. febrúar það ár, sem lagður hefur verið fyrir Landsrétt, var húsið selt fokhelt og var kaupverð þess 17.400.000 krónur. Tekið var fram í kaupsamningi að eignin skyldi vera laus til afnota fyrir kaupendur eigi síðar en 1. apríl 2006 og var afsal gefið út 21. þess mánaðar.

6 Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi greinir aðila á um hversu oft stefndu skoðuðu húsið áður en þau fengu það afhent. Þegar kom að útgáfu afsals greindu stefndu áfrýjendum frá því að þau væru ekki sátt við ástand eignarinnar og teldu hana haldna ýmsum göllum sem ekki hefðu verið sýnilegir við venjulega skoðun og ekki hefði verið upplýst um.

7 Þegar áfrýjendur eignuðust húsið á árinu 2006 voru í gildi byggingar og skipulagslög nr. 73/1997. Í 2. mgr. 37. gr. þeirra laga kom fram að í byggingarreglugerð skyldu vera ákvæði um lágmarkskröfur sem gerðar væru til einstakra byggingahluta auk þess sem þar skyldi meðal annars kveðið á um byggingarefni, einangrun gegn kulda og raka og loftræstingu.

8 Á byggingartíma hússins var í gildi byggingarreglugerð nr. 441/1998. Í grein 182 í reglugerðinni var ákvæði um loftþéttleika húsa. Þar kom fram í grein 182.1 að tryggja þyrfti að hús væru nægjanlega loftþétt til að koma í veg fyrir orkusóun og dragsúg. Í grein 182.2 sagði að fyrir fullhitað húsnæði skyldi miða við að þéttleiki byggingarflata í hjúpfleti væri nægjanlegur þannig að lofthleypni mæld við 50 Pa mismunaþrýsting væri minni en q50<3 m³/ m², h, í íbúðarhúsnæði.

9 Í grein 181 í reglugerð nr. 441/1998 var fjallað um raka og vindvarnir. Kom þar fram í grein 181.1 að við hönnun og útfærslu á einangrun húsa skyldi þess gætt að raka og vindvarnir væru fullnægjandi svo að raki og lofthreyfing hefði ekki óheppileg áhrif á einangrunargildi byggingarhluta. Þá sagði í grein 184.1 að byggingar skyldu þannig hannaðar og byggðar að hlutar þeirra, eða byggingar í heild, yrðu ekki fyrir skaðlegum áhrifum af völdum úrkomu, slagregns, snjóa, kraps, yfirborðsvatns, grunnvatns, byggingarraka, þéttivatns eða loftraka. Tryggja skyldi að raki eða afleiðingar hans rýrðu ekki eðlileg heilbrigðis og hollustuskilyrði innandyra.

10 Ákvæði um byggingarvörur var að finna í 120. grein reglugerðarinnar. Þar sagði í grein 120.1 að byggingarvörur á markaði skyldu uppfylla ákvæði reglugerðar um viðskipti með byggingarvörur. Í grein 120.2, eins og henni var breytt með reglugerð nr. 425/2002, sagði að byggingarvörur á markaði skyldu hafa vottun eða umsögn um að þær uppfylltu kröfur byggingarreglugerðar, stæðust staðla og féllu að verklagi og séríslenskum aðstæðum. Hliðsjón skyldi höfð af kröfum samkvæmt ákvörðunum framkvæmdastjórnar Evrópusambandsins varðandi hlutverk framleiðanda og tilnefnds aðila við staðfestingu á samræmi við kröfur.

11 Í málinu liggur fyrir greinargerð um loftþéttleikaprófun vegna hússins að Kjarrhólum 2, sem stefndu fengu Þ-kk-þf Á-kk-þf húsasmíðameistara til að vinna fyrir sig í desember 2016. Prófuninni er lýst þannig að settur hafi verið upp blásari í útidyraop hússins sem hafi myndað undirþrýsting sem svaraði til um 1213m/sek. vindi sem sé mjög algengur vindstyrkur. Notaður hafi verið reykur og teknar hitamyndir til að sjá kuldastreymið koma inn í húsið. Niðurstaða mælingarinnar kemur ekki fram í greinargerðinni en gerð er grein fyrir henni í gögnum málsins, sem rakin verða hér á eftir.

12 Að beiðni stefndu var H-kk-nf S-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur til að meta ástand fasteignarinnar. Gerð er ítarleg grein fyrir niðurstöðum matsgerðarinnar, sem dagsett er 26. mars 2018, í hinum áfrýjaða dómi. Veigamestu athugasemdir matsmanns lutu að rakavarnarlagi fasteignarinnar, sem talið var ábótavant, annars vegar vegna efnisvals plasts sem notað var og hins vegar vegna frágangs. Sagði í matsgerðinni að rakavörnin væri úr þunnum plastdúk. Tekin hafi verið prufa úr dúknum og þykkt mæld 0,05 mm. Þá sagði að engar skilgreindar kröfur væru í byggingarreglugerð um frágang rakavarna innan við einangrun en Nýsköpunarmiðstöð Íslands, áður Rannsóknastofnun byggingariðnaðarins, hefði þó gefið út leiðbeiningarrit um frágang rakavarnarlaga þar sem kæmi fram að æskilegt væri að rakavarnarlög úr plastdúk væru ekki þynnri en 0,15 mm vegna hættu á slysagötum. Venjuleg rakavörn sem notuð hafi verið hér á landi, til dæmis þolplast, væri 0,2 mm að þykkt. Einnig kom fram að engar upplýsingar lægju fyrir um hvaða plastdúkur hefði verið notaður í húsinu en þykktin benti til þess að dúkurinn væri ekki sérframleiddur sem rakavörn.

13 Þá sagði að frágangur á rakavörn í húsinu hefði á ýmsan hátt verið ófullnægjandi og ekki í samræmi við góðar venjur, leiðbeiningar og þekkingu. Þetta ætti við um frágang á samskeytum, við gólf og glugga. Þar væri líming ófullkomin og ófullnægjandi og opið úr þakrými neðan við einangrun niður í einangrun í veggjum. Í matsgerð er rakið að matsbeiðendur hafi á hinn bóginn fengið sérfræðing til að mæla loftþéttleika hússins. Niðurstaða mælingarinnar hafi verið að við 50 Pa þrýsting hafi lofthleypni, loftleki, verið q50=1,92 m³/ m², h, og hafi þannig verið talsvert innan marka byggingarreglugerðar. Með hliðsjón af því taldi matsmaður ólíklegt að ófullkominn frágangur rakavarnar myndi leiða til vandkvæða enda væri loftleki takmarkaður út úr húsinu. Öðru máli gegndi um rakavörnina sjálfa þar sem plastdúkurinn væri ekki sérstaklega gerður sem rakavörn. Líkur væru á því að hann myndi brotna niður hraðar en annars og eyðileggjast.

14 Þá fjallaði matsmaður um önnur atriði sem matsbeiðni beindist að, það er ætlaðan útlitsgalla útiklæðningar, frágang og ástand gifsklæðningar á innveggjum, frágang og ástand flísalagnar, leka um fulningar á útihurðum og frágang og ástand opnanlegra faga í gluggum. Í matsgerðinni var að finna kostnaðarmat vegna úrbóta á fasteigninni í samræmi við matið. Nánari grein er gerð fyrir matsgerðinni í héraðsdómi og framburður hins dómkvadda matsmanns við aðalmeðferðina rakinn.

15 Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á niðurstöðu dómkvadds matsmanns um að efnisval plasts sem notað var í rakavörn hússins hafi ekki uppfyllt faglegar kröfur og að óvönduð vinnubrögð stefndu og/eða starfsmanna þeirra við uppsetningu og frágang rakavarnar í húsinu hafi leitt til þess að slíkir annmarkar hafi verið á rakavörnum hússins að um væri að ræða galla í skilningi fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Var fallist á kröfur stefndu um skaðabætur í öllum tilvikum utan þess sem laut að ástandi utanhússklæðningar. Áfrýjendur voru sýknuð af þeim þætti málsins þar sem um smávægilegan útlitsgalla væri að ræða sem kallaði ekki á umfangsmiklar eða kostnaðarsamar úrbætur.

16 Eins og rakið er í héraðsdómi mældi sérfróður meðdómandi þykkt plastdúks í rakavörn við vettvangsgöngu í tengslum við aðalmeðferð málsins. Mælingin fór fram með skíðmáli og var þykkt plastsins mæld á fjórum stöðum, það er í lofti bílskúrs, lofti á salerni og á tveimur stöðum í herbergi í vesturhorni hússins, neðst á gluggakanti og niður við gólf. Sýndi mælingin þykkt plastsins í herbergi niður við gólf 0,1 mm en önnur sýni mældust 0,15 mm.

17 Fyrir héraðsdómi kvaðst matsmaður hafa mælt þykkt plastbúts á einum stað með skífumáli en þreifað á plastinu á nokkrum öðrum stöðum. Búturinn sem mældur var hafi sennilega verið tekinn úr herbergi í norðvesturhluta hússins. Eftir að hafa verið kynntar niðurstöður mælingar við vettvangsgöngu var vitnið spurt hvort hann teldi unnt að fullyrða að þykkt plastsins í rakavarnarlagi hússins væri 0,05 mm. Vitnið svaraði því til: „Nei, það myndi ég ekki – ef að ég hefði mælt sko 0,15 á mörgum stöðum þá hefði ég væntanlega komist að annarri niðurstöðu.“

18 Eftir uppkvaðningu héraðsdóms var að beiðni áfrýjenda aflað yfirmats um ástand rakavarnarlags hússins og voru dómkvaddir til verksins T-kk-nf J-kk-nf, byggingafræðingur og múrarameistari, og E-kk-nf R-kk-nf Þ-kk-nf, byggingaverkfræðingur og dósent. Var óskað eftir því að yfirmatsmenn skoðuðu rakavarnarlag í lofti og útveggjum og loftun í fasteigninni í samræmi við matslið nr. 5 í undirmati. Þá skyldi sérstaklega fjallað um hvort rakavarnarlag væri úr viðurkenndu rakavarnarplasti og hver væri líklegur endingartími þess.

19 Yfirmatsgerð er dagsett 22. nóvember 2019. Í niðurstöðukafla kemur fram að við vettvangsferð yfirmatsmanna hafi komið í ljós að frágangur rakavarnarlags hafi ekki verið eins og best væri á kosið. Sé annmörkum að því leyti vel lýst í undirmatsgerð og er tekið undir þær lýsingar. Hafa verði í huga að frágangi rakavarnarlags hafi ekki verið nægur gaumur gefinn hér á landi undanfarna áratugi en síðustu fimm til sjö ár hafi mikil bragarbót orðið á. Þá segir að mæling á loftþéttleika sem lá fyrir við undirmat hafi hins vegar verið undir viðmiðunarmörkum byggingarreglugerðar. Það þýði að magn heits lofts sem berist út úr íverurými gegnum rakavarnarlag og/eða með glugga og hurðaþéttingum sé undir viðmiðunarmörkum.

20 Í yfirmatsgerð er því lýst að mælingar á plastfilmu séu nokkuð erfiðar. Mæla þurfi með sérstöku mælitæki og hafa góða stjórn á þrýstingi sem settur er á plastfilmuna við mælingu. Slíkur þykktarmælir fyrir plast sé í eigu Nýsköpunarmiðstöðvar Íslands. Hafi yfirmatsmenn fengið sérfræðing Nýsköpunarmiðstöðvar til aðstoðar við mælingu plasts í rakavarnarlagi fasteignarinnar. Tekin hafi verið átta sýni af rakavarnarlagi, tvö úr vegg í herbergi í norðausturhluta hússins, tvö úr gluggakanti á sama svæði, úr lofti á salerni, bílageymslu og yfir stofu og loks úr útvegg stofu á suðurhlið hússins. Tíu mælingar hafi farið fram á hverju sýni og meðaltal mælinga fundið. Niðurstaða mælinga hafi verið sú að rakavarnarplastið hafi verið í mismundandi þykkt eða allt frá 0,115 mm upp í 0,203 mm.

21 Í yfirmatsgerðinni er vitnað til greina 120 og 181 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, sem raktar hafa verið. Grein 181 um raka og vindvarnir hafi verið án mæligilda og einungis hægt að framkvæma mat með huglægri skoðun á staðnum. Við vettvangsferð yfirmatsmanns upp á milliloft hafi ekki verið annað að sjá en að loftið væri vel loftræst og einangrun varin fyrir trekki. Að því er varðar ákvæði í 120. grein um að byggingarvörur skyldu vera sérstaklega merktar og í samræmi við Evrópustaðla er í viðauka við yfirmatsgerðina vitnað til leiðbeininga SINTEF, Rannsóknarstofnunar Noregs í byggingariðnaði, sem munu byggðar á Evrópustöðlum. Kemur þar fram að ekki sé mælt með því að rakavarnarlag sé þynnra en 0,15 mm í veggjum og loftum í timburhúsum. Þó sé talið nægjanlegt að verksmiðjuframleiddar einingar fari niður í 0,11 mm að þykkt.

22 Samkvæmt yfirmatsgerðinni náðu þrjú sýni sem mæld voru í fasteigninni ekki framangreindu 0,15 mm þykktarviðmiði, það er sýni tekið úr vegg undir gólfi í herbergi í norðausturhluta hússins, í lofti á gestasalerni og í lofti yfir stofu. Þessi sýni hafi mælst með þykktina 0,115 mm til 0,128 mm. Þá kemur fram að yfirmatsmenn hafi ekki séð merkingar á rakavarnarplastinu á þeim stöðum sem sýni voru tekin. Loks kemur fram í yfirmatsgerð að ekki sé hægt að segja til um endingartíma rakavarnarplastsins nema með viðamiklum og tímafrekum rannsóknum.

23 Við aðalmeðferð málsins fyrir Landsrétti gáfu skýrslur vitnin H-kk-nf S-kk-nf, dómkvaddur matsmaður í héraði, og yfirmatsmennirnir E-kk-nf R-kk-nf Þ-kk-nf og T-kk-nf J-kk-nf.

Niðurstaða

24 Stefndu reisa kröfur sínar á því að fasteignin að Kjarrhólum 2 á Selfossi hafi verið haldin verulegum göllum í skilningi laga nr. 40/2002 er þau keyptu hana af áfrýjendum á árinu 2016. Ástand fasteignarinnar hafi verið mun lakara en stefndu hafi mátt ætla miðað við kaupverð og aldur hennar og hafi þau verið blekkt í viðskiptunum. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á kröfur stefndu um greiðslu skaðabóta úr hendi áfrýjenda að öðru leyti en því sem laut að ástandi utanhússklæðningar. Voru áfrýjendur dæmd til greiðslu skaðabóta vegna kostnaðar af því að bæta úr göllum sem taldir voru á fasteigninni, samtals að fjárhæð 11.555.000 krónur en 10.660.458 krónur að teknu tilliti til virðisaukaskatts. Þar af voru 10.753.000 krónur vegna kostnaðar við úrbætur á rakavörn fyrir virðisaukaskatt. Krefjast stefndu staðfestingar þeirrar niðurstöðu.

25 Áfrýjendur reisa sýknukröfu sína á því að ósannað sé að fasteignin hafi verið haldin göllum í skilningi laga nr. 40/2002. Þá hafna þau því að hafa sýnt af sér saknæma háttsemi eða beitt blekkingum í viðskiptunum.

Rakavarnarlag fasteignarinnar

26 Niðurstaða hins áfrýjaða dóms um galla á rakavörn fasteignarinnar var einkum reist á matsgerð H-kk-ef S-kk-ef, sem aflað var í tengslum við rekstur málsins í héraði. Eins og rakið hefur verið kom fram í matsgerð að rakavörnin væri úr þunnum plastdúk en prufa úr dúknum hefði mælst 0,05 mm. Venjuleg rakavörn sem notuð hafi verið hér á landi, t.d. þolplast, sé 0,2 mm að þykkt. Þá hafi Nýsköpunarmiðstöð Íslands gefið út leiðbeiningarrit um frágang rakavarnarlaga þar sem komi fram að æskilegt sé að rakavarnarlög úr plastdúk séu ekki þynnri en 0,15 mm vegna hættu á slysagötum. Engar upplýsingar lægju fyrir um hvaða plastdúkur hafi verið notaður í húsinu en þykktin benti til þess að dúkurinn væri ekki sérframleiddur sem rakavörn.

27 Þá kom fram í matsgerð að frágangur á rakavörn fasteignarinnar hafi á ýmsan hátt verið ófullnægjandi og ekki í samræmi við góðar venjur, leiðbeiningar og þekkingu, eins og rakið hefur verið. Á hinn bóginn hafi matsbeiðendur fengið sérfræðing til að mæla loftþéttleika hússins og hafi hann verið innan marka byggingarreglugerðar. Með hliðsjón af því taldi matsmaður ólíklegt að ófullkominn frágangur rakavarnar myndi leiða til vandkvæða enda væri loftleki takmarkaður út úr húsinu. Öðru máli gegndi um rakavörnina sjálfa þar sem plastdúkurinn væri ekki sérstaklega gerður sem rakavörn. Líkur væru á að hann myndi brotna niður hraðar en annars og eyðileggjast.

28 Ágreiningslaust virðist vera í málinu að ekki eru ummerki um rakavandamál í fasteigninni. Þannig kom fram í undirmatsgerð að við skoðun hefði ekki sést merki þess að vandkvæði stöfuðu af loftleka um glufur á rakavörn. Ekki væri að sjá að raki hafi þést í veggjum eða þaki vegna loftstraums úr húsinu um rakavörn og valdið vatnsleka. Svo sem fram er komið mældist loftþéttleiki hússins undir viðmiðunarmörkum byggingarreglugerðar. Í yfirmatsgerð er tekið fram að það þýði að magn heits lofts sem berst úr íverurými gegnum rakavarnarlagið og/eða með glugga og hurðaþéttingum sé undir viðmiðunarmörkum.

29 Sem að framan greinir eignuðust áfrýjendur fasteignina árið 2006 og var kaupsamningur undirritaður 11. febrúar það ár. Húsið var keypt fokhelt. Áfrýjandinn Þ-kk-nf M-kk-nf gaf skýrslu við aðalmeðferð málsins í héraði og greindi frá því að hann hefði sjálfur einangrað húsið með aðstoð mágs síns sem væri smiður. Plastið sem notað var til einangrunarinnar hafi verið keypt í Húsasmiðjunni og hafi átt að vera 0,2 mm að þykkt. Þá hafi byggingarfulltrúi komið á staðinn að verkinu loknu og tekið út rakavörn.

30 Í málinu liggja fyrir gögn um kaup áfrýjandans Þ-kk-ef á rakasperruplasti í byggingavöruverslun í þrjú skipti í febrúar og mars 2006, fyrst 22. febrúar og kemur fram á reikningi að keyptar hafi verið tvær rúllur af rakasperruplasti 4 x 25 metrar, næst 28. febrúar, fjórar rúllur 2,8 x 25 metrar og loks 13. mars, ein rúlla 2,8 x 10 metrar. Í tölvubréfum starfsmanns verslunarinnar til lögmanns áfrýjenda kemur einnig fram að samkvæmt vörunúmerum sem tilgreind voru á reikningunum hafi verið um að ræða plast sem var 0,2 mm að þykkt. Starfsmaðurinn kom fyrir dóm við aðalmeðferð málsins í héraði og bar að af þessum gögnum yrði ráðið að um hefðbundið þolplast hefði verið að ræða, vottað af framleiðanda.

31 Í málinu er einnig að finna ýmis gögn frá sveitarfélaginu Árborg um úttekt byggingarfulltrúa á fasteigninni. Í skjali sem ber yfirskriftina „Útskrift úttektar byggingarhluta“ kemur fram að úttekt hafi farið fram 14. mars 2006 á rakavörn og er byggingarhluti skráður „þak“ og niðurstaða „í lagi“. Þá er í gögnunum útprentun úr skrám sveitarfélagsins 14. október 2016, „Færslur í húsasögu“, þar sem skráð er að 14. mars 2006 hafi rakavörn í veggjum og þaki verið tekin út og niðurstaða hafi verið „Í lagi“. Sama kemur fram í húsasögu sveitarfélagsins samkvæmt skjali sem dagsett er 23. nóvember 2017.

32 Af framangreindu verður ekki annað ráðið en að áfrýjandi Þ-kk-nf hafi í kjölfar þess að kaupsamningur um fasteignina var undirritaður í febrúar 2006 keypt rakasperruplast í magni sem kemur vel heim og saman við það magn sem þurfti í 193 m² hús. Síðustu kaupin áttu sér stað 13. mars þegar keypt var ein rúlla af plasti. Kemur það einnig vel heim og saman við að verkinu hafi þá verið að ljúka en úttekt byggingarfulltrúa er skráð degi síðar.

33 Gerð hefur verið grein fyrir ákvæðum byggingarreglugerðar, sem í gildi var á byggingartíma fasteignarinnar, um byggingarvörur og raka og vindvarnir. Eins og fram kemur í yfirmatsgerð var ekki að finna mæligildi í 181. grein reglugerðar nr. 441/1998 um raka og vindvarnir en við vettvangsferð hafi ekki verið annað að sjá en að milliloft hússins væri vel loftræst og einangrun varin fyrir trekki. Í 120. grein reglugerðarinnar var fjallað um byggingarvörur og kom þar meðal annars fram að þær skyldu vera sérstaklega merktar og í samræmi við Evrópustaðla. Fram kemur í yfirmatsgerð að hér á landi hafi, í samræmi við svokallað SINTEF viðmið, verið miðað við að rakavarnarlag í veggjum og loftum á timburhúsum skuli ekki vera þynnra en 0,15 mm. Við verksmiðjuframleiddar einingar sé þó talið nægilegt að þykktin fari niður í 0,11 mm.

34 Við aðalmeðferð málsins fyrir Landsrétti gáfu skýrslur matsmaðurinn H-kk-nf S-kk-nf og yfirmatsmennirnir E-kk-nf R-kk-nf Þ-kk-nf og T-kk-nf J-kk-nf. Fram kom hjá H-kk-þgf að hann hefði mælt þykkt plastdúks í sýni sem hann taldi sig hafa tekið úr rými yfir bílskúr. Hann hefði notað skífumál við mælinguna, sem væri tiltölulega nákvæmt mælitæki. Hins vegar þyrfti að lesa niðurstöðuna af kvarða og var á vitninu að skilja að hann gæti hafa lesið vitlaust á kvarðann. Yfirmatsmaðurinn E-kk-nf R-kk-nf lýsti því fyrir dóminum að skífumál væri almennt notað til að mæla þykkt málms. Eins og rakið hefur verið hafi yfirmatsmenn hins vegar leitað til sérfræðings Nýsköpunarmiðstöðvar Íslands við mælingar á plastsýnum og hafi verið notað mælitæki sem sérstaklega var útbúið fyrir mælingar á plasti. Fyrir liggur að niðurstaða mælinga í yfirmati á fimm sýnum af átta náði framangreindu 0,15 mm viðmiði. Þrjú sýni sem mældust undir því voru hins vegar öll yfir 0,11 mm.

35 Með því sem rakið hefur verið verður lagt til grundvallar að plast sem notað var til rakavarna í fasteigninni hafi uppfyllt þær kröfur sem gerðar voru samkvæmt ákvæðum reglugerðar nr. 441/1998. Breytir ekki um þá niðurstöðu þótt plastið hafi ekki mælst 0,2 mm að þykkt eins og vörulýsing bar með sér enda verður að telja að áfrýjendur hafi mátt ætla að svo væri. Þótt matsmenn hafi ekki séð tilskildar merkingar á plastinu þar sem það var sérstaklega skoðað er ekki hægt að slá því föstu að þær hafi ekki verið að finna annars staðar á plastinu. Með vísan til alls framangreinds þykja stefndu ekki hafa sýnt fram á að rakavarnarlag fasteignarinnar sé gallað í skilningi laga nr. 40/2002 vegna efnisvals plasts sem notað var við rakavörnina. Eru áfrýjendur því sýkn af kröfum stefndu sem að því lúta.

36 Eins og rakið hefur verið var það niðurstaða dómkvadds matsmanns í héraði að miklir annmarkar væru á frágangi rakavarnar fasteignarinnar. Niðurstöðum matsgerðar og vitnisburði matsmanns eru gerð greinargóð skil í hinum áfrýjaða dómi. Í niðurstöðukafla yfirmatsgerðar kemur fram að skoðun yfirmatsmanna á vettvangi hafi einnig leitt í ljós að frágangur rakavarnarlags hafi ekki verið eins og best væri á kosið. Er þar að öðru leyti vísað til undirmatsgerðar og tekið undir niðurstöðu undirmatsmanns að þessu leyti. Af þessu verður ráðið að frágangur rakavarnar var ekki í samræmi við fyrirmæli greinar 184.1 reglugerðar nr. 441/1998. Breytir engu þar um þótt niðurstaða mælingar á loftþéttleika hafi verið innan marka byggingarreglugerðar.

37 Með hliðsjón af framangreindu, en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms, er staðfest sú niðurstaða hans að frágangur rakavarnar fasteignarinnar hafi verið andstæður viðurkenndum vinnubrögðum og góðri venju í því efni. Hafi það leitt til þess að þeir annmarkar hafi verið á rakavörn hússins að um sé að ræða galla í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002. Jafnframt að um leyndan galla hafi verið að ræða, sbr. 2. mgr. 29. gr. laganna, sem rýri verðmæti fasteignarinnar verulega, sbr. 2. málslið 18. gr. þeirra. Spurður fyrir Landsrétti um kostnað við endurbætur ef rakavarnarplastið væri nægjanlega þykkt sagði vitnið H-kk-nf S-kk-nf undirmatsmaður að hann væri umtalsvert minni. Samkvæmt þessu myndi kostnaður við úrbætur vegna þessa nema mun lægri fjárhæð en ef ráðist yrði í endurnýjun alls rakavarnarlags hússins eins og aðaldómkrafa stefndu í málinu miðast við. Ekki liggur fyrir í málinu kostnaðarmat vegna úrbóta að þessu leyti en stefndu hafa uppi varakröfu í málinu um að þeim verði dæmd lægri fjárhæð að álitum. Verður á þá kröfu fallist og er það niðurstaða dómsins að skaðabætur til stefndu séu hæfilega metnar 5.000.000 króna í þessum þætti málsins.

Aðrir annmarkar á fasteigninni

38 Stefndu hafa einnig uppi kröfu á hendur áfrýjendum um skaðabætur eða afslátt af kaupverði fasteignarinnar vegna ýmissa annmarka sem fjallað er um í liðum 3, 4 og 7 í undirmatsgerð en yfirmat tók ekki til þessara atriða. Nánar tiltekið vísa stefndu til þess að frágangi og ástandi flísalagnar hafi verið ábótavant, útihurðir hússins haldi ekki vatni og frágangi og ástandi opnanlegra faga í gluggum sé áfátt.

39 Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er staðfest niðurstaða hans um að þeir annmarkar sem lýst er í þessum liðum matsgerðar séu með þeim hætti að um leynda galla sé að ræða í skilningi 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002, sem þau hafi ekki verið upplýst um, sbr. 26. gr. laganna. Bera áfrýjendur skaðabótaábyrgð gagnvart stefndu vegna þessa og er fjárhæð bóta, sem ákveðin var í héraðsdómi og byggð er á matsgerð, jafnframt hæfilega ákveðin.

40 Loks er staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að hafna sýknukröfu áfrýjenda á öðrum grunni, einkum vegna fyrningar eða sjónarmiða um tómlæti. Í samræmi við framangreint verða áfrýjendur dæmd samkvæmt 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 til að greiða stefndu skaðabætur samtals að fjárhæð 5.735.690 krónur með dráttarvöxtum eins og í dómsorði greinir.

41 Rétt þykir að málskostnaður falli niður á milli aðila í héraði og fyrir Landsrétti.

Dómsorð:

Áfrýjendur, Þ-kk-nf M-kk-nf og Þ-kvk-nf S-kvk-nf J-kvk-nf, greiði óskipt stefndu, V-kvk-þgf S-kvk-þgf S-kvk-þgf og S-kk-þgf G-kk-þgf, sameiginlega 5.735.690 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 6. maí 2018 til greiðsludags.

Málskostnaður í héraði og fyrir Landsrétti fellur niður.