273/2021

Útdráttur

Málið var höfðað til innheimtu ógreiddrar húsaleigu samkvæmt leigusamningi sem gerður var á milli SS ehf. og KA ehf. S ehf. varð síðar leigusali samkvæmt samningnum í stað SS ehf. Ágreiningurinn í málinu laut að framsali KA ehf. á sínum réttindum og skyldum samkvæmt samningnum til KP ehf. með yfirlýsingu dagsettri 26. október 2015. S ehf. byggði á því að framsalið sem KA ehf. hafi tilkynnt um hefði aldrei raungerst og KA ehf. bæri að standa skil á leiguskuldinni, en KA ehf. bar fyrir sig aðildarskort. Í dómi Landsréttar var rakið að fyrirliggjandi samskipti bæru með sér að báðir málsaðilar hefðu litið svo á að yfirlýsingin 26. október 2015 hefði falið í sér framsal til KP ehf. Meðal annars yrði að líta svo á að riftun S ehf. á leigusamningnum hefði beinst að KP ehf. auk þess sem S ehf. hefði knúið fram gjaldþrotaskipti á KP ehf. á þeim grundvelli að félagið skuldaði leigu samkvæmt samningnum. Framsal hefði því átt sér stað og réttindi og skyldur leigutaka eftir það tilheyrt KP ehf. en ekki KA ehf. en S ehf. hefði ekki rökstutt sérstaklega hvernig KP hf. og KA hf. gætu talist óskipt ábyrgir fyrir leiguskuldinni. Var því KA ehf. sýknaður af kröfu S ehf. vegna aðildarskorts.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir E-kk-nf J-kk-nf, R-kvk-nf H-kvk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 21. apríl 2021. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 26. mars 2021 í málinu nr. E- 6578/2020.

2

Aðaláfrýjandi krefst þess að gagnáfrýjandi verði dæmdur til að greiða honum 54.655.272 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 5.410.438 krónum frá 1. mars 2020 til 1. apríl 2020, af 10.872.184 krónum frá þeim degi til 1. maí 2020, af 16.316.144 krónum frá þeim degi til 1. júní 2020, af 25.850.844 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2020, af 35.406.743 krónum frá þeim degi til 1. ágúst 2020, af 45.005.326 krónum frá þeim degi til 1. september 2020, af 54.623.140 krónum frá þeim degi til 30. september 2020, en af 54.655.272 krónum frá þeim degi til greiðsludags, að frádreginni innborgun að fjárhæð 20.190.440 krónur 18. september 2020. Þá krefst aðaláfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Gagnáfrýjandi áfrýjaði málinu fyrir sitt leyti 18. júní 2021. Hann krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms með þeirri breytingu að aðaláfrýjandi verði dæmdur til að greiða gagnáfrýjanda málskostnað í héraði. Þá krefst gagnáfrýjandi málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Málsatvik

4

Málið var höfðað 2. október 2020 til innheimtu ógreiddrar húsaleigu samkvæmt leigusamningi 9. nóvember 2010 sem gerður var á milli Sjöstjörnunnar ehf. og gagnáfrýjanda. Aðaláfrýjandi varð síðar leigusali samkvæmt samningnum í stað Sjöstjörnunnar ehf. og er ekki deilt um það framsal. Ágreiningur í málinu lýtur hins vegar að framsali gagnáfrýjanda á sínum réttindum og skyldum samkvæmt samningnum til K People ehf.

5

Í 8. mgr. 2. gr. leigusamningsins var ákvæði um framsal gagnáfrýjanda en þar sagði meðal annars: „Leigutaka er óheimilt að framleigja eða framselja leigurétt sinn að hluta eða öllu leyti til annarra en skyldra aðila án samþykkis leigusala. Þá er það ófrávíkjanlegt skilyrði af hálfu leigusala að nýr aðili yfirtaki allar skyldur leigutaka gagnvart leigusala.“ Í bréfi þáverandi lögmanns gagnáfrýjanda til lögmanns Sjöstjörnunnar ehf. 26. október 2015 sagði meðal annars: „Frá lokum sumars hafa forsvarsmenn félagsins unnið að því að færa allan eiginlegan rekstur yfir í dótturfélög.

Þannig verður rekstur íbúðarhótelanna allur í höndum félagsins K People ehf. kt. 700913- 0900, en skv. ákvæðum 8. mgr. 2. gr. leigusamningsins er leigutaka heimilt að framleigja eða framselja leigurétt sinn að hluta eða að öllu leyti til skyldra aðila án samþykkis leigusala. Af þessum sökum eiga neðangreind svör við um félagið K

People þar sem það er tiltekið en annars um félagið K Apartments.“ Í fyrirliggjandi bréfum milli lögmanna er einnig vísað til yfirlýsingar um framsal 6. apríl 2016 en ljóst virðist að þar sé um misritun að ræða og að þar hafi verið ætlunin að vísa til framangreindrar yfirlýsingar 26. október 2015.

6

Þrátt fyrir yfirlýsinguna 26. október 2015 voru reikningar fyrir húsaleigu áfram gefnir út á gagnáfrýjanda og greiddir af honum þar til í mars 2020 en stefnukrafa málsins, sem upphaflega beindist sameiginlega að gagnáfrýjanda og K People ehf., er vegna vangoldinnar húsaleigu frá mars til september það ár. Í málinu liggja fyrir ársreikningar gagnáfrýjanda og K People ehf. 2018. Í ársreikningi síðarnefnda félagsins kemur fram að rekstrartekjur það ár voru engar og rekstrargjöld 17.100 krónur.

7

Með bréfi lögmanns aðaláfrýjanda til gagnáfrýjanda 10. júní 2020, sem K People ehf. fékk samrit af, var sett fram áskorun um úrbætur og efndir vegna leigusamningsins. Í bréfinu segir meðal annars: „Samkvæmt yfirlýsingu frá 6. apríl 2016 yfirtók K- People ehf. leigusamninginn. Reikningar hafa samt ávallt verið gefnir út á K- Apartments og er [bréfi þessu] því beint að því félagi, en samrit sent K- People ehf.“ Í niðurlagi bréfsins segir að „K- Apartments og/eða K- People ehf., [sé] gefinn sjö sólarhringa frestur til að bæta úr frá dagsetningu bréfs þessa.“ Verði ekki orðið við því og öllum atriðum komið í lag muni aðaláfrýjandi fella samninginn úr gildi án frekari aðvarana.

Bréfinu var svarað með bréfi lögmanns 22. júní 2020 sem undirritað var „F. h. K-

People ehf.“ Þar segir meðal annars: „Með bréfi dagsettu 6. apríl 2016 staðfesti leigutaki að hann hefði framselt leigusamning til félagsins K- People ehf., svo sem heimilt var með einhliða yfirlýsingu á grundvelli 8. mgr. 2. gr. leigusamnings. Var þá leigusamningurinn á milli Sjöstjörnunnar ehf. sem leigusala og K- People ehf. sem leigutaka.“ Í bréfinu var óskað eftir upplýsingum um framsal Sjöstjörnunnar ehf. og í niðurlagi þess sagði: „Að fengnum skilríkjum fyrir heimild umbjóðanda þíns mun K-

People ehf. svara þeim atriðum sem talin eru í ofangreindu bréfi án tafar.“ Af gögnum málsins virðist ljóst að lögmaður aðaláfrýjanda hafi veitt umbeðnar upplýsingar 23. júní 2020 og hinn lögmaðurinn í kjölfarið svarað atriðunum úr bréfi lögmanns aðaláfrýjanda 10. júní 2020 með bréfi 29. júní 2020.

8

Með bréfi lögmanns aðaláfrýjanda 3. júlí 2020 var lýst yfir riftun á leigusamningnum.

Bréfið er stílað á fyrrnefndan lögmann, sem ritað hafði bréf fyrir hönd K People ehf., og í yfirskrift þess segir: „Svar við bréfi þínu dagsettu 29. júní 2020 f. h. K- People ehf.“ Sama dag, það er 3. júlí 2020, óskaði lögmaður aðaláfrýjanda eftir staðfestingu lögmannsins á því að hann hefði umboð til að taka við riftunaryfirlýsingunni og svaraði hann því með eftirfarandi hætti: „Ég hef umboð til að móttaka þessa riftun f. h. umbj. míns, K People ehf.“

9

Með aðfararbeiðni 14. ágúst 2020 óskaði aðaláfrýjandi útburðar úr þeim fasteignum sem leigusamningurinn tók til. Í beiðninni er gerðarþoli sagður vera K People ehf. Þar segir meðal annars: „Samkvæmt 8. mgr. 2. gr. leigusamningsins hafði leigutaki heimild til að framselja leigusamninginn til skylds aðila. Þá heimild nýtti K-

Apartments ehf. með tilkynningu til leigusala dagsett[ri] 26. október 2015 [...] þar sem tilkynnt var um að allur rekstur væri í höndum gerðarþola. Þrátt fyrir þetta framsal hefur gerðarbeiðandi ávallt sent reikning á K- Apartments ehf., sem hefur greitt þá.

Lögð eru fram [...] samskipti við bæði núverandi og fyrrverandi lögmann gerðarþola, þar sem staðfest er að enginn ágreiningur sé um að kröfunni beri að beina að K- People ehf., sem gerðarþola. Áskilinn er þó réttur til að beina kröfu að K- Apartments ehf. við síðara tímamark um greiðslu leigunnar, enda bera ársreikningar K People ehf. það með sér að vera einungis eignalaus skel án nokkurs rekstrar. Gerðarbeiðandi hafi því verið blekktur varðandi framsalið.“ Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 12. nóvember 2020 var fallist á útburðarbeiðnina. Í úrskurðinum segir meðal annars að fyrir liggi að K People ehf. „sem leigutaki, [hafi] vanefnt skyldur sem á honum hvíldu samkvæmt 7. og 8. mgr. 2. gr. leigusamnings“ og „vanefnt verulega skyldu samkvæmt 3. gr. leigusamnings um greiðslu á leigu og hlut í sameiginlegum kostnaði“. Í úrskurðarorði segir að aðaláfrýjanda sé „heimilt að fá varnaraðila, K- People ehf., með beinni aðfarargerð borinn út úr fasteignunum“. Að gegnum úrskurði beindi aðaláfrýjandi samdægurs aðfararbeiðni til sýslumanns, þar sem K People ehf. var tilgreint sem gerðarþoli. Félagið var síðan boðað til fyrirtöku beiðninnar og 27. nóvember 2020 fór útburður fram.

10

Eftir að mál þetta var höfðað, sem beindist sem fyrr greinir bæði að gagnáfrýjanda og K People ehf., krafðist aðaláfrýjandi kyrrsetningar hjá félögunum til tryggingar fullnustu stefnufjárhæðarinnar. Sýslumaður hafnaði kyrrsetningu hjá gagnáfrýjanda með vísan til fyrirliggjandi umsóknar hans um heimild til fjárhagslegrar endurskipulagningar samkvæmt lögum nr. 75/2020 um það efni. Sýslumaður taldi hins vegar skilyrði til kyrrsetningar eigna K People ehf. og gerði árangurslausa kyrrsetningu hjá félaginu. Tveimur dögum síðar fór aðaláfrýjandi fram á gjaldþrotaskipti K People ehf. Með úrskurði 12. nóvember 2020 var fallist á kröfuna og bú K People ehf. tekið til gjaldþrotaskipta. Í úrskurðinum segir meðal annars að ljóst sé að aðaláfrýjandi eigi lögvarða kröfu á hendur K People ehf., sem skuldara, vegna vanefnda í merkingu gjaldþrotaréttar, og fyrir liggi að skuldbindingar félagsins samkvæmt leigusamningi séu fallnar í gjalddaga. Í þinghaldi 5. febrúar 2021 féll aðaláfrýjandi frá kröfum á hendur K People ehf. í ljósi gjaldþrots félagsins.

Niðurstaða

11

Í málinu krefst aðaláfrýjandi greiðslu vangoldinnar húsaleigu samkvæmt leigusamningi frá 9. nóvember 2010. Gagnáfrýjandi krefst sýknu vegna aðildarskorts.

Hann hafi framselt leigurétt sinn samkvæmt samningnum til K People ehf. og það félag verið leigutaki á því tímabili er krafan tekur til. Aðaláfrýjandi byggir á hinn bóginn á því að framsalið sem gagnáfrýjandi tilkynnti um hafi aldrei raungerst og honum beri að standa skil á leiguskuldinni. Vísar aðaláfrýjandi meðal annars til þess að reikningar hafi áfram verið gefnir út á gagnáfrýjanda og þeir verið greiddir, auk þess sem K People ehf. hafi engan rekstur stundað. Nánar um málsástæður aðila vísast til lýsingar í hinum áfrýjaða dómi.

12

Leigusamningurinn sem um ræðir innihélt heimild gagnáfrýjanda til að framselja leigurétt sinn til skyldra aðila án samþykkis leigusala. Fyrir liggur að gagnáfrýjandi tilkynnti aðaláfrýjanda 26. október 2015 um framsal til K People ehf., sem var skyldur aðili. Meginreglan um framsal við slíkar aðstæður er að aðilaskiptin eru algjör, það er réttindi og skyldur færast yfir til framsalshafa og leigusali getur ekki beint kröfum vegna vanefnda samningsins eftir það að upphaflegum leigutaka. Í 8. mgr. 2. gr. leigusamningsins var raunar sérstaklega áréttað að þessi regla skyldi gilda þar sem það var sagt „ófrávíkjanlegt skilyrði af hálfu leigusala að nýr aðili yfirtaki allar skyldur leigutaka gagnvart leigusala“.

13

Þau samskipti sem að framan eru rakin bera með sér að báðir aðilar litu svo á að yfirlýsingin 26. október 2015 hefði falið í sér framsal til K People ehf. Þannig segir meðal annars í bréfi lögmanns aðaláfrýjanda 10. júní 2020 að með yfirlýsingunni hafi K People ehf. yfirtekið leigusamninginn og í aðfararbeiðni hans 14. ágúst 2020 að með yfirlýsingunni hafi gagnáfrýjandi nýtt sér heimild í samningnum til að framselja hann. Þá liggur ekkert fyrir um að framsalinu hafi verið mótmælt af hálfu aðaláfrýjanda, auk þess sem þær aðgerðir sem hann greip til vegna vanskila beindust að K People ehf. sem leigutaka. Þannig verður að líta svo á, í ljósi þess sem áður er rakið um yfirskrift riftunaryfirlýsingar aðaláfrýjanda 3. júlí 2020 og umboð þess lögmanns sem við henni tók, að riftunin hafi beinst að K People ehf. Í kjölfarið fékk aðaláfrýjandi það félag borið út úr hinum leigðu eignum. Auk þess lét hann framkvæma kyrrsetningu hjá K People ehf. og knúði fram gjaldþrotaskipti á félaginu, hvort tveggja á þeim grundvelli að félagið skuldaði leigu samkvæmt samningnum.

14

Að framangreindu virtu verður að leggja til grundvallar að K People ehf. hafi fyrir framsal tekið við réttindum og skyldum gagnáfrýjanda samkvæmt leigusamningnum.

Getur sú staðreynd að gagnáfrýjandi greiddi áfram reikningana, sem aðaláfrýjandi beindi ranglega að gagnáfrýjanda eftir framsalið, eða fram komnar upplýsingar um rekstur K People ehf., ekki breytt því að framsalið átti sér stað samkvæmt framansögðu. Af því leiðir að réttindi og skyldur leigutaka samkvæmt samningnum tilheyrðu eftir framsalið K People ehf. en ekki gagnáfrýjanda. Sjónarmið aðaláfrýjanda um að hann hafi aldrei fallið frá fjárkröfum á hendur gagnáfrýjanda geta engu breytt um þessi réttaráhrif framsalsins og aðaláfrýjandi hefur ekki rökstutt sérstaklega hvernig gagnáfrýjandi og K People ehf. gætu báðir og óskipt talist hafa orðið ábyrgir fyrir kröfu aðaláfrýjanda um vangoldna húsaleigu samkvæmt samningnum. Verður gagnáfrýjandi því sýknaður af kröfu aðaláfrýjanda vegna aðildarskorts.

15

Samkvæmt þessu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur um annað en málskostnað.

Eftir framangreindum málsúrslitum verður aðaláfrýjanda gert að greiða gagnáfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti, sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð :

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Aðaláfrýjandi, Staðarfjall ehf., greiði gagnáfrýjanda, K Apartments ehf., samtals 2.000.000 króna í málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.