757/2019

Útdráttur

Í málinu var deilt um skaðabótaábyrgð S á tjóni sem B ehf. kvaðst hafa orðið fyrir vegna ósamræmis milli aðalskipulags og deiliskipulags Kotabyggðar. Í dómi Landsréttar var vísað til þess að B ehf. hefði eignast leigulóðarréttindi að fjórum tilgreindum lóðum í Kotabyggð með afsölum 28. júní 2010. Óumdeilt væri að vegna ósamræmis sem um tíma gilti milli aðalskipulags og deiliskipulags hafi B ehf. ekki getað fengið útgefið byggingarleyfi á lóðunum. B ehf. hefði eignast umrædd lóðarréttindi á þeim tíma sem ósamræmið var til staðar. Ekki væri annað fram komið en að skilmálar aðalskipulags og deiliskipulags hefðu verið B ehf. aðgengilegir og honum því skylt að kynna sér þær fyrir kaupin. Þá hafi B ehf. ekki getað gengið út frá því að nýtt deiliskipulag lægi fyrir á ákveðnum tíma eða að hann gæti nýtt lóðir sínar undir frístundabyggð í trássi við gildandi aðalskipulag. Var S sýknaður af kröfum B ehf. í málinu.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir H-kvk-nf Þ-kvk-nf, K-kvk-nf S-kvk-nf og R-kvk-nf H-kvk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 13. nóvember 2019. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Norðurlands eystra 17. október 2019 í málinu nr. E57/2018.

2 Áfrýjandi krefst þess að viðurkennd verði með dómi skaðabótaskylda stefnda vegna tjóns sem áfrýjandi varð fyrir vegna ósamræmis milli aðalskipulags Svalbarðsstrandarhrepps 20082020 og deiliskipulags Kotabyggðar frá 3. júlí 1995 með síðari breytingum. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Niðurstaða

4 Líkt og greinir í hinum áfrýjaða dómi eignaðist áfrýjandi leigulóðarréttindi að lóðum nr. 44, 45, 47 og 48 í Kotabyggð úr landi Veigastaða í Svalbarðsstrandarhreppi, með afsölum 28. júní 2010. Samkvæmt aðalskipulagi Svalbarðsstrandarhrepps 19942014 var Kotabyggð skipulögð frístundabyggð. Svæðið var jafnframt skilgreint sem frístundabyggð á deiliskipulagi frá 3. júlí 1995. Með breytingu sem gerð var á aðalskipulaginu 5. apríl 2005 var frístundasvæði Kotabyggðar stækkað til norðurs þannig að það náði einnig til lóða áfrýjanda. Til samræmis við þá breytingu var samþykkt stækkun og breyting á deiliskipulagi Kotabyggðar, sem tók gildi með auglýsingu í Stjórnartíðindum 8. febrúar 2006. Sveitarstjórn samþykkti 17. júlí 2008 nýtt aðalskipulag Svalbarðsstrandarhrepps 20082020, þar sem kveðið var á um breytta landnotkun Kotabyggðar úr frístundabyggð í íbúðarbyggð. Nýtt aðalskipulag tók gildi 22. september 2008 án þess að samhliða hefði verið gerð breyting á deiliskipulagi svæðisins.

5 Óumdeilt er að vegna ósamræmis sem um tíma var milli aðalskipulags og deiliskipulags gat áfrýjandi ekki fengið útgefið byggingarleyfi fyrir lóðirnar og var umsókn hans um byggingarleyfi fyrir sumarhúsi á lóð nr. 44 hafnað 5. júlí 2012. Nýtt deiliskipulag Kotabyggðar, til samræmis við aðalskipulag stefnda 20082020, tók gildi 21. febrúar 2014.

6 Í núgildandi skipulagslögum nr. 123/2010, sem tóku gildi 1. janúar 2011, áður skipulags og byggingarlög nr. 73/1997, er gert ráð fyrir því að þegar að loknum sveitarstjórnarkosningum meti sveitarstjórn hvort ástæða sé til að endurskoða aðalskipulag. Í aðalskipulagi er sett fram stefna sveitarstjórnar um landnotkun, samgöngu og þjónustukerfi, umhverfismál og þróun byggðar í sveitarfélaginu á minnst 12 ára tímabili. Við gerð þess skal meðal annars byggt á áætlunum um þróun og þarfir sveitarfélagsins á skipulagstímabilinu. Í deiliskipulagi skulu síðan útfærð nánar ákvæði aðalskipulags um viðkomandi svæði.

7 Í 7. mgr. 12. gr. laga nr. 123/2010, áður 9. gr. laga nr. 73/1997, kemur fram að gildandi skipulagsáætlanir skuli vera í innbyrðis samræmi. Svæðisskipulag sé rétthærra aðalskipulagi og aðalskipulag rétthærra deiliskipulagi. Þá segir að við gerð nýrra skipulagsáætlana eða breytinga á skipulagsáætlunum skuli sveitarstjórnir taka mið af gildandi landsskipulagi.

8 Við endurskoðun aðalskipulags stefnda 20082020 var landnotkunarskilgreiningu svæðisins breytt í íbúðarsvæði. Í greinargerð með aðalskipulaginu kom fram að umbreyting svæðisins úr frístundabyggð í íbúðarbyggð gæti tekið langan tíma. Vegna þessarar breytingar á aðalskipulagi bar nauðsyn til að breyta deiliskipulagi svæðisins til samræmis við breytt aðalskipulag, í samræmi við þágildandi lög nr. 73/1997. Þrátt fyrir ákvæði laga um að skipulagsáætlanir skuli vera í innbyrðis samræmi er ekki skylt að lögum að deiliskipulagi sé breytt samhliða aðalskipulagi. Þess í stað er gert ráð fyrir því að breyting á deiliskipulagi til samræmis við breytt aðalskipulag geti tekið tíma.

9 Eins og að framan er lýst eignaðist áfrýjandi umrædd lóðarréttindi með afsölum 28. júní 2010, eða á þeim tíma sem ósamræmi var á milli aðalskipulags og deiliskipulags svæðisins. Af gögnum málsins verður ráðið að áfrýjandi hafi keypt leigulóðarréttindi að áðurgreindum lóðum í því skyni að byggja þar frístundahús. Á þeim tíma var hins vegar í gildi aðalskipulag þar sem kveðið var á um að heimil landnotkun svæðisins væri íbúðarbyggð þótt jafnframt hafi komið fram að gera þyrfti ráð fyrir því að umbreyting svæðisins úr frístundabyggð í íbúðarbyggð gæti tekið langan tíma eins og áður er rakið. Er ekki annað fram komið í málinu en að skilmálar aðalskipulags og deiliskipulags hafi verið áfrýjanda aðgengilegir og honum því skylt að kynna sé greindar skipulagsáætlanir fyrir kaupin. Þrátt fyrir ákvæði 9. gr. þágildandi laga nr. 73/1997, gat áfrýjandi ekki gengið út frá því að stefndi samþykkti nýtt deiliskipulag sem heimilaði byggingu nýrra sumarhúsa þvert á gildandi aðalskipulag eða að hann gæti nýtt lóðir sínar í trássi við aðalskipulag. Þegar af þeirri ástæðu verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms um sýknu stefnda staðfest.

10 Ákvæði hins áfrýjaða dóms um málskostnað er staðfest. Áfrýjanda verður gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Landsrétti eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, BB byggingar ehf., greiði stefnda, Svalbarðsstrandarhreppi, 800.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.