111/2020

Útdráttur

M áfrýjaði dómi héraðsdóms og krafðist þess aðallega að hinn áfrýjaði dómur yrði ómerktur. Í úrskurði Landsréttar var gerð grein fyrir málsmeðferð í héraði og þess getið að M hefði aflað matsgerðar eftir XII. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og lagt fram matsbeiðni sína í því máli meðan á greinargerðarfresti hans stóð í málinu sem var til úrlausnar fyrir Landsrétti. Að virtum atvikum málsins og málsástæðum M var talið að honum hefði verið rétt að afla matsgerðarinnar fyrir þeim dómara sem fór með málið og leysti úr því samkvæmt 1. mgr. 47. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Hvað sem þessu liði lægi fyrir að M hefði boðað framlagningu matsgerðarinnar á fyrstu stigum málsins og áréttað fyrirhugaða framlagningu hennar undir rekstri þess. Þá hefði dómari málsins tekið rökstudda ákvörðun um að heimila framlagningu matsgerðarinnar og tekið afstöðu til sönnunargildis hennar í hinum áfrýjaða dómi. Í úrskurði Landsréttar kom fram að sérþekkingar hefði verið þörf í dóminn tilað geta tekið afstöðu til ýmissa matsliða og að héraðsdómara hefði verið ófært að taka með fullnægjandi hætti afstöðu til ágreiningsatriða málsins á grunni almennrar þekkingar sinnar, menntunar og lagaþekkingar. Þar sem borið hefði að kveðja til sérfróðan matsmann til dómstarfa, samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, en það ekki verið gert var hinn áfrýjaði dómur ómerktur og málinu vísað heim í hérað til aðalmeðferðar og dómsálagningar að nýju.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir A-kvk-nf E-kvk-nf, J-kk-nf S-kk-nf og O-kvk-nf M-kvk-nf A-kvk-nf kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 27. febrúar 2020. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 3. febrúar 2020 í málinu nr. E- 752/2019.

2

Aðaláfrýjandi krefst þess að málsmeðferð héraðsdóms frá og með þinghaldi 23. janúar 2020 verði ómerkt og málinu vísað heim í hérað til löglegrar meðferðar en til vara að hann verði sýknaður af öllum kröfum gagnáfrýjanda. Þá krefst aðaláfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Gagnáfrýjandi áfrýjaði málinu fyrir sitt leyti 22. apríl 2020. Hún krefst þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur um annað en málskostnað, en hún krefst málskostnaðar bæði í héraði og fyrir Landsrétti.

4

Í gagnsök krefst aðaláfrýjandi sýknu af kröfum gagnáfrýjanda auk málskostnaðar.

5

Samkvæmt ákvörðun Landsréttar var málið munnlega flutt um formsatriði þess, sbr. 2. mgr. 161. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, og er krafa aðaláfrýjanda um ómerkingu hins áfrýjaða dóms og heimvísun málsins nú ein til úrlausnar.

Gagnáfrýjandi krefst þess að henni verði hafnað.

Niðurstaða

6

Mál þetta á rætur að rekja til riftunar gagnáfrýjanda 22. desember 2016 á kaupsamningi hennar og aðaláfrýjanda um fasteignina að Vatnsendabletti 510 í Kópavogi. Riftunin var staðfest með dómi Landsréttar 12. október 2018 í máli nr. 105/2018 ásamt því að aðaláfrýjanda var gert að greiða gagnáfrýjanda 40.000.000 króna með nánar tilgreindum vöxtum. Gagnáfrýjandi mun hafa haft umráð eignarinnar frá afhendingu hennar 15. febrúar 2016 til 12. ágúst 2019 er hún var borin út úr fasteigninni með beinni aðfarargerð. Af gögnum málsins má ráða að mikill ágreiningur hefur verið uppi milli aðila um hvernig skuli haga uppgjöri í kjölfar riftunarinnar og hefur ágreiningur þessu tengdur komið til kasta dómstóla í fleiri málum.

7

Með hinum áfrýjaða dómi voru kröfur gagnáfrýjanda teknar til greina að hluta. Í meginatriðum krefst hún þess að aðaláfrýjanda verði gert að endurgreiða henni fjárhæðir sem hún hafi innt af hendi til uppgreiðslu tveggja áhvílandi lána á 1. og 2. veðrétti fasteignarinnar að Vatnsendabletti 510 og annan útlagðan kostnað hennar tengdan kaupsamningi aðila og umráðum hennar yfir fasteigninni. Í greinargerð sinni til héraðsdóms hafði aðaláfrýjandi uppi gagnkröfu til skuldajafnaðar vegna ætlaðra spjalla gagnáfrýjanda á eigninni og tók framað hann hefði óskað eftir dómkvaðningu matsmanns í öðru máli og að matsgerð yrði lögð fram til sönnunar kröfunni.

8

Nokkru fyrr, eða 13. ágúst 2019, hafði aðaláfrýjandi útbúið matsbeiðni sem beint var til Héraðsdóms Reykjaness á grundvelli XII. kafla laga nr. 91/1991. Fór hann þess á leit að dómkvaddur yrði matsmaður til að skoða og meta ástand fasteignarinnar að Vatnsendabletti 510 og hver yrði kostnaður við að færa fasteignina í það horf semhún var við afhendingu til gagnáfrýjanda 15. febrúar 2016. Málið, sem var rekið undir málsnúmerinu M- 1063/2019, mun hafa verið þingfest 11. september 2019 og matsmaður verið dómkvaddur 16. október sama ár.

9

Í þinghaldi 12. nóvember 2019 tók lögmaður aðaláfrýjanda fram að hann gæti ekki lýst gagnaöflun lokið þar sem til stæði að leggja fram matsgerðina í máli nr. M-1063/2019 og lagði hann fram matsbeiðnina í því máli gegn mótmælum lögmanns gagnáfrýjanda. Þá var í þinghaldinu ákveðið að aðalmeðferð færi fram 23. janúar 2020.

10

Þremur dögum fyrir aðalmeðferðina sendi lögmaður aðaláfrýjanda tölvupóst til dómara málsins og lögmanns gagnáfrýjanda og afhenti matsgerðina sem aflað hafði verið undir rekstri máls nr. M- 1063/2019, dagsetta 13. desember 2019. Í sama tölvupósti lýsti lögmaðurinn því yfir að ekki gæti orðið af boðaðri aðalmeðferð þar sem þörf væri á sérfróðum meðdómara. Dómari málsins hafnaði þessu með tölvupósti degi síðar og tók fram að aðalmeðferð málsins færi fram á áður boðuðum tíma.

11

Við aðalmeðferð málsins lagði lögmaður aðaláfrýjanda fram umrædda matsgerð gegn mótmælum lögmanns gagnáfrýjanda. Dómari málsins heimilaði framlagningu matsgerðarinnar með vísan til þess aðí greinargerð aðaláfrýjanda væri áskilnaður um að leggja hana framogaðgagna öflun í málinu hefðiekkiveriðlýst lokið en gerði þó athugasemdir viðað matsgerðin væri lögð fram í upphafi aðalmeðferðar. Í kjölfar þess að framlagning matsgerðarinnar var heimiluð lagði lögmaður gagnáfrýjanda fram aðra matsgerð, dagsetta 2. maí 2019, sem aðaláfrýjandi hafði aflað undir rekstri máls nr. E- 51/2019 en það mál var einnig rekið á milli sömu aðila.

12

Svo sem greinir hér að framan aflaði aðaláfrýjandi matsgerðar í máli nr. M- 1063/2019 eftir XII. kafla laga nr. 91/1991. Málið sem hér er til úrlausnar var höfðað 20. júní 2019 og þingfest 26. sama mánaðar og lagði aðaláfrýjandi fram matsbeiðni sína í máli M - 1063/2019 meðan á greinargerðarfresti hans stóð í máli þessu. Málin voru í kjölfarið hvort um sig rekið með sjálfstæðum hætti í héraði. Að virtum atvikum máls þessa og málsástæðum aðaláfrýjanda í því hefði verið rétt að afla umræddrar matsgerðar fyrir þeim dómara sem fór með málið og leysti úrþví, sbr. 1. mgr. 47. gr. laga nr. 91/1991, sbr. og dóm Hæstaréttar 23. febrúar 2015 í máli nr. 104/2015. Hvað sem þessu líður liggur fyrir að aðaláfrýjandi boðaði framlagningu matsgerðarinnar strax á fyrstu stigum málsins og áréttaði fyrirhugaða framlagningu hennar undir rekstri þess. Þá tók héraðsdómari rökstudda ákvörðun um að heimila framlagningu matsgerðarinnar og lagði mat á sönnunargildi hennar í hinum áfrýjaða dómi.

13

Aðaláfrýjandi reisti gagnkröfu sína til skuldajafnaðar á umræddri matsgerð.

Niðurstöður matsgerðarinnar voru að kostnaður við að koma eigninni í sama horf og hún var í við afhendingu hennar til gagnáfrýjanda næmi rúmlega 10 milljónum króna.

Með hinum áfrýjaða dómi var gagnkröfu aðaláfrýjanda hafnað og vísað til þess aðsá annmarki væri á niðurstöðum matsgerðarinnar að ekki hefði verið tekið tillit til þess að nýtt kæmi í stað gamals. Jafnframt að gagnkrafa aðaláfrýjanda til skuldajafnaðar væri þannig „að ekki sé hægt að taka hana til greina eins og hún er sett fram að því virtu að mikill ágreiningur er milli aðila um fjárhæðir þar um“.

14

Eins og er rakið í matsgerðinni sjálfri var við gerð hennar ekki tekið tillit til þess að nýtt kæmi í stað gamals af nánar tilgreindum ástæðum. Til þess ber að líta að matsgerðin er ítarleg og inniheldur fjölmarga matsliði sem varða meðal annars ætlaðar skemmdir á eigninni, óklárað og ófullnægjandi viðhald hennar og lagfæringar þessu tengdar. Er þannig meðal annars rakið að skemmdir hafi verið á vegg í anddyri fasteignarinnar, gifsþilja í dyraopi hafi verið brotin, brunablettir hafi verið í parketi í stofu, ljúka þyrfti við að mála veggi í stofu og eldhúsi og skafa þyrfti lausa og flagnandi málningu af þakköntum og gluggum og mála að nýju. Til þess að geta tekið afstöðu til hinna ýmsu matsliða, þar á meðal hvort efni væru til að hafna eða lækka kröfur á grundvelli matsgerðar vegna þess að ekki lægju fyrir upplýsingar um hversu miklu það varðaði að nýir hlutir kæmu í stað eldri, var þörf á sérþekkingu í dóminn.

15

Að virtu því sem að framan er rakið og gögnum málsins verður að telja að héraðsdómara hafi verið ófært að taka með fullnægjandi hætti afstöðu til ágreiningsatriða málsins á grunni almennrar þekkingar sinnar, menntunar eða lagaþekkingar, og að þörf hafi verið á sérkunnáttu til að leysa úr málinu. Bar héraðsdómara því að kveðja til sérfróðan mann til dómstarfa samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga nr. 91/1991. Þar sem það hefur ekki verið gert verður af þessum ástæðum ekki hjá því komist að ómerkja hinn áfrýjaða dóm og vísa málinu heim í hérað til aðalmeðferða rog dómsálagningar að nýju.

16

Málskostnaður fyrir Landsrétti fellur niður.

Úrskurðarorð :

Hinn áfrýjaði dómur er ómerktur og málinu vísað heim í hérað til aðalmeðferðar og dómsálagningar að nýju.

Málskostnaður fyrir Landsrétti fellur niður.

Dómur Héraðsdómur Reykjaness mánudaginn 3. febrúar 2020

Mál þetta var höfðað með stefnu birtri 20. júní 2019. Stefnandi er G-kvk-nf G-kvk-nf, kt. [...], Vatnsendabletti 510, Kópavogi. Stefndi er M-kk-nf Þ-kk-nf I-kk-nf, kt. [...], Boðaþingi 24, Kópavogi.

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði gert að greiða stefnanda 5.962.386 krónur ásamt vöxtum samkvæmt 4. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 11. apríl 2016 til 26. júní 2019 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Að auki er gerð krafa um að stefnda verði gert að greiða stefnanda 1.791.931 krónu ásamt dráttarvöxtum frá 29. júní 2019 til greiðsludags að frádreginni innborgun þann 13. ágúst 2019 að fjárhæð 478.000 krónur. Þá er gerð krafa um málskostnað.

Dómkröfur stefnda eru að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda en til vara að hann verði sýknaður að svo stöddu. Þá er krafist málskostnaðar ásamt álagi á málskostnað.

Aðalmeðferð málsins fór fram þann 23. janúar sl. og var málið dómtekið að málflutningi loknum.

Málsatvik.

Samkvæmt gögnum málsins keypti stefnandi einbýlishús að Vatnsendabletti 510 af stefnda með kaupsamningi þann 25. nóvember 2015. Samkvæmt kaupsamningnum átti stefnandi að greiða við undirritun kaupsamnings 20.000.000 króna, við afhendingu eignarinnar 20.000.000 króna og eftirstöðvar þann 20. október 2016, 19.024.102 krónur. Átti að afhenda eignina 15. febrúar 2016 eða fyrr. Þá átti kaupandi að yfirtaka áhvílandi lán á fasteigninni á 1. veðrétti sem var skuld við Íbúðalánasjóð að eftirstöðvum 3.983.663 krónur og lán á 2. veðrétti hjá Sameinaða lífeyrissjóðnum að eftirstöðvum 1.992.235 krónur. Að auki var tilgreind áhvílandi skuld á eigninni við Íbúðalánasjóð að eftirstöðvum 236.704 krónur sem seljandi átti að aflýsa eigi síðar en 30. janúar 2016. Samkvæmt stefnanda hafnaði veðhafi stefnanda um að lenda á veðrétti á eftir þeim lánum sem kaupandi átti að yfirtaka og þegar á Vatnsendabletti 510 hvíldu. Til að leysa það vandamál og til að standa við kaupsamninginn komust aðilar að samkomulagi um að stefnandi greiddi upp áhvílandi lán sem á Vatnsendabletti hvíldu til hagsbóta fyrir stefnda í stað þess að taka þau lán yfir eins og samið hafði verið um í kaupsamningi.

Stefnandi seldi fasteign er hún átti að Goðaborgum 8 í Reykjavík og undir framangreindum fasteignakaupum tóku kaupendur að þeirri eign lán hjá Landsbanka Íslands að fjárhæð 23.296.000 krónur. Veitti stefnandi skilyrt veðleyfi fyrir þeirri veðsetningu þannig að lánið færi til uppgreiðslu á áhvílandi láni frá Íbúðalánasjóði áhvílandi á 1. veðrétti á fasteigninni að Vatnsendabletti 510 að eftirstöðvum 3.952.841 króna, til uppgreiðslu láns frá Sameinaða lífeyrissjóðnum áhvílandi á Vatnsendabletti 510 að fjárhæð 1.966.448 krónur. Inn á reikning stefnda átti að greiða 10.000.000 króna og eftirstöðvar lánsins áttu að greiðast inn á reikning stefnanda. Með veðleyfi þessu staðfesti stefndi að ofangreind ráðstöfun væri hluti af kaupsamningsgreiðslu vegna sölu hans á Vatnsendabletti 510 í Kópavogi.

Samkvæmt gögnum málsins voru ofangreind lán áhvílandi á Vatnsendabletti 510 í Kópavogi greidd upp þannig að lán hjá Íbúðalánasjóði áhvílandi á Vatnsendabletti 510 var greitt upp með 3.983.816 krónum. Lán hjá Íslandsbanka var greitt upp með 1.978.470 krónum. Þá voru 10.000.000 króna greiddar inn á reikning stefnda í máli þessu sem hluti af kaupsamningsgreiðslum.

Við undirritun kaupsamnings fór fram kostnaðaruppgjör milli stefnanda og stefnda þannig að stefnandi greiddi stimpil- og þinglýsingargjald vegna kaupsamnings og afsals, 482.000 krónur, og umsýslugjald til fasteignasölunnar, 55.800 krónur, samtals 537.800 krónur. Við upphaf aðalmeðferðar málsins lagði stefnandi fram kvittun vegna endurgreiðslu á stimpilgjöldum frá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu að fjárhæð 478.000 krónur og lækkaði stefnandi dómkröfur sínar í ljósi þessa.

Eftir að stefnandi tók við Vatnsendabletti 510 greiddi hún fasteignagjöld frá og með mars 2016 til og með febrúar 2019. Að auki greiddi stefnandi lóðarleigu vegna áranna 2016-2018, samtals 415.984 krónur. Alls voru lóðarleigugjöld og fasteignagjöld greidd á tímabilinu að upphæð 1.254.139 krónur. Þá greiddi stefnandi við uppgjör við fasteignakaupin samtals 537.800 krónur vegna þinglýsingargjalda, stimpilgjalda og umsýslugjalds til fasteignasalans.

Með bréfi þann 22. desember 2016 til stefnda lýsti stefnandi yfir riftun á framangreindum kaupsamningi. Úr varð ágreiningur og höfðaði stefndi mál á hendur stefnanda þessa máls til greiðslu á eftirstöðvum kaupverðsins, mál E-33/2017 fyrir Héraðsdómi Reykjaness. Gerði stefnandi þessa máls gagnkröfur í málinu og var niðurstaða héraðsdóms sú að staðfest var riftun á framangreindum kaupsamningi og seljanda eignarinnar gert að endurgreiða kaupanda 40.000.000 króna sem kaupandi hafði þá þegar greitt seljanda eignarinnar samkvæmt kaupsamningnum. Var niðurstaða undirréttar staðfest í Landsrétti með dómi í máli nr. 105/2018 uppkveðnum 12. október 2018.

Þann 29. maí 2019 sendi stefnandi stefnda greiðsluáskorun og krafði stefnda um samtals 1.791.931 krónu sem var sundurliðuð þannig: Fasteignagjöld 2016-2019 samtals 838.147 krónur. Lóðarleiga 2016-2019 samtals 415.984 krónur. Stimpilgjald af kaupsamningi 478.000 krónur. Þinglýsing kaupsamnings 2.000 krónur. Þinglýsing afsals 2.000 krónur. Umsýslugjald 55.800 krónur. Var skorað á stefnda að greiða umkrafða kröfu innan tíu daga.

Með bréfi þann 3. júní 2019 hafnaði stefndi því að greiða kröfu stefnanda nema með skuldajöfnun vegna kröfu stefnda á greiðslum fyrir afnot stefnanda á eigninni. Kemur fram í tölvupósti lögmanns stefnda til lögmanns stefnanda að upp í skuld stefnda við stefnanda vegna riftunar á kaupsamningi hafi verið greiddar við kyrrsetningu 13. desember 2018 7.500.000 krónur, við fjárnám þann 8. janúar 2019 10.000.000 króna og með millifærslu þann 4. febrúar 2019 13.500.000 krónur. Þá óskaði lögmaður stefnda eftir upplýsingum um þau gjöld sem stefnandi hafði greitt af fasteigninni frá afhendingu hennar 16. febrúar 2016 til 4. febrúar 2019 sem sé hluti af skuldauppgjöri aðila. Þá ítrekaði lögmaður stefnda að stefnandi greiddi markaðsleigu fyrir afnot hennar af fasteigninni frá afhendingu hennar 16. febrúar 2016 til afhendingardags.

Með bréfi lögmanns stefnanda til lögmanns stefnda þann 6. febrúar 2019 kemur fram að hluta af endurgreiðslu fjár stefnda samkvæmt dómi Landsréttar hafi m. a. verið ráðstafað upp í kröfu stefnanda að fjárhæð 5.919.289 krónur. Í töflu meðfylgjandi bréfinu er tekið fram að 13.350.000 krónum hafi verið ráðstafað þannig: Upp í skuld vegna kaupsamningsgreiðslu 5.919.289 krónur ásamt dráttarvöxtum, 690.813 krónum, eða samtals 6.610.102 krónur. Málskostnaður vegna Landsréttar 1.028.192 krónur. Málskostnaður í héraði 893.364 krónur og 4.818.341 króna hafi farið upp í endurgreiðslukröfuna vegna riftunardómsins.

Þessu mótmælti stefndi með tölvupósti þann 8. febrúar 2019 og kvað greiðslu á 5.919.289 krónum vera andstætt fyrirmælum stefnda og ekki í samræmi við riftunardóminn. Þá er m. a. tekið fram í mótmælum stefnda að stefnandi skuldi yfir tíu milljónir að lágmarki fyrir afnot fasteignarinnar sem hún geti að hluta greitt með skuldajöfnuði lóðar-, fasteigna- og brunaiðgjalda. Sé sú fjárhæð samkvæmt bréfi lögmanns stefnanda 1.380.637 krónur. Með tölvupósti þann 12. febrúar 2019 ítrekaði lögmaður stefnanda kröfu sína um greiðslu á eftirstöðvum kaupsamningsgreiðslna að fjárhæð 38.820.561 króna. Í tölvupósti lögmanns stefnda til lögmanns stefnanda þann 16. febrúar 2019 kemur fram að lögmaðurinn telji ráðstöfun á innborguðu fé stefnda til lögmanns stefnanda hafa verið ólögmæta og gerða í auðgunarskyni fyrir stefnanda. Þá kveður hann stefnanda þurfa að greiða fyrir afnot og skemmdir á fasteigninni ef einhverjar séu við uppgjör aðila.

Þann 13. júní 2019 sendi stefnandi aðfararbeiðni á hendur stefnda til sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu og krafðist fjárnáms vegna höfuðstóls að fjárhæð 40.000.000 króna auk vaxta og dráttarvaxta auk innheimtukostnaðar, allt að frádregnum 10.000.000 króna sem greiddar voru 8. janúar 2019 og 11.428.443 krónum, greiddum 4. febrúar 2019. Í fylgiskjali kemur fram að skuld stefnda sé endurgreiðsla samkvæmt riftunar dóminum, samtals að fjárhæð 55.004.097 krónur. Þá má ráða af skjalinu að dæmdur málskostnaður í héraði, 800.000 krónur, auk vaxta hafi verið greiddur og málskostnaður fyrir Landsrétti að fjárhæð 1.000.000 króna auk vaxta hafi verið greiddur. Eftirstöðvar vegna innborgunar, 13.500.000 krónur, 11.428.443 krónur hafi verið bókfærðar sem innborgun á höfuðstól riftunarmálsins sem fjárnáms sé krafist fyrir. Er krafa að fjárhæð 5.919.289 krónur auk vaxta skilgreind enn í skuld.

Fjöldi dómsmála hefur verið rekinn fyrir héraðsdómi og Landsrétti vegna ágreinings aðila um uppgjör á greiðslum vegna fyrrnefndra fasteignakaupa.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

Stefnandi byggir kröfur sínar á því að stefnda sé skylt að endurgreiða allar þær greiðslur sem hann hafi hlotið úr hendi stefnanda í tengslum við kaupsamning aðila um fasteignina að Vatnsendabletti 510. Hafi Landsréttur með dómi sínum í máli nr. 105/2018 staðfest riftun stefnanda á kaupunum. Skipti þar engu hvort um sé að ræða greiðslur sem bárust stefnda sjálfum eða skuldheimtumönnum hans.

Stefnandi byggir á því að stefndi hafi með undirritun sinni á skilyrt veðleyfi, dags. 6. mars 2016, samþykkt fyrir sitt leyti að áhvílandi veðskuldir sem frá honum stöfuðu yrðu greiddar upp í stað þess að stefnandi myndi taka þær yfir líkt og lagt var upp með í kaupsamningi. Var enn fremur staðfest með undirritun stefnda að ráðstöfun á fjárhæðinni væri hluti af kaupsamningsgreiðslu vegna sölu hans á Vatnsendabletti 510.

Stefnandi byggir þá á því að þær greiðslur sem hún hafi þurft að leggja út fyrir vegna kostnaðar við eignina, eða kostnaðar vegna kaupa hennar á eigninni, skuli stefndi endurgreiða. Hafi lögmaður stefnda m. a. tekið undir og staðfest þá skoðun stefnanda. Fasteignin að Vatnsendabletti 510 sé þinglýst eign stefnda og beri honum því að greiða gjöld af henni. Réttur stefnanda til fasteignarinnar sé einungis haldsréttur vegna ógreiddrar dæmdrar kröfu hennar á hendur stefnda og sé kostnaður sem af henni hljótist stefnanda óviðkomandi.

Stefnandi vísar máli sínu til stuðnings til meginreglu kröfu- og samningaréttarins um efndir fjárskuldbindinga. Um gjalddaga kröfunnar sé einkum vísað til meginreglu 49. gr. sömu laga. Einnig sé byggt á lögum nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Kröfur um vexti og dráttarvexti, þ. m. t. vaxtavexti, styður stefnandi við reglur II., III. og V. kafla laga nr. 38/2001. Krafa um málskostnað styðst við 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Varðandi varnarþing vísast til 32. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnda.

Stefndi byggir kröfu um sýknu í fyrsta lagi á því að krafa stefnanda að fjárhæð 5.919.289 krónur vegna yfirtekinna veðskulda sé liðin undir lok fyrir greiðslu. Málsástæðu þessari til stuðnings bendir stefndi á að þann 4. febrúar 2019 hafi lögmanni stefnanda, G-kk-þgf A-kk-þgf E-kk-þgf, verið sendur tölvupóstur og vísar stefndi til dómskjals nr. 15.

Í þeim tölvupósti hafi verið tekið fram að stefndi myndi greiða inn á höfuðstól dómskuldar samkvæmt dómi í landsréttarmáli nr. 105/2018: M-kk-nf Þ-kk-nf I-kk-nf gegn G-kvk-þgf G-kvk-þgf. Stefndi hafi haft heimild til að mæla fyrir um slíka ráðstöfun greiðslu sinnar. Í tölvupóstinum hafi verið tekið fram að greiðslan yrði millifærð inn á reikning nr. [...], eign Fyrstu stoðar slf., þar sem reikningurinn hefði áður verið gefin upp sem bankareikningur til móttöku fjár vegna greiðslu inn á dómsskuld stefnda við stefnanda. Þá segi í tölvupóstinum að gengið væri út frá því að félagið hefði umboð til móttöku greiðslunnar fyrir hönd G-kvk-ef G-kvk-ef, nema upplýsingar bærust um annað. Fyrsta stoð slf. sé félag um rekstur lögmanns stefnanda.

Óumdeilt sé að greiðsla stefnda hafi verið millifærð í tveimur færslum; annars vegar 13.350.000 krónur þann 4. febrúar 2019 og hins vegar 150.000 krónur þann 5. febrúar 2019. Á sama tíma hafi stefndi einnig greitt 150.000 krónur vegna málskostnaðar í máli Y- 1/2019 milli sömu aðila. Lögmaður stefnanda hafi sent lögmanni stefnda bréf þann 6. febrúar 2019. Bréfið beri yfirskriftina,, Móttökukvittun og uppgjör.“ Með bréfinu hafi fylgt skjal, sem beri yfirskriftina,, Kröfuuppgjör.“ Skjal þetta sýni ráðstöfun á 13.500.000 krónum sem stefndi greiddi 4. febrúar 2019. Greiðslunnar frá 5. febrúar 2019 að fjárhæð 150.000 krónur sé ekki getið.

Í andstöðu við fyrirmæli í tölvupóstinum um ráðstöfun fjárins inn á höfuðstól dómskuldarinnar hafi lögmaður stefnanda ákveðið að ráðstafa 5.919.289 krónum inn á það sem hann hafi kallað kröfu umbjóðanda síns – stefnanda máls þessa - vegna kaupsamningsgreiðslu. Lögmaður stefnanda hafi ekki skýrt það nánar í bréfinu. Lögmaður stefnda hafi mótmælt síðastgreindri ráðstöfun fjárins með tölvupósti til lögmanns stefnanda þann 8. febrúar 2019.

Með ráðstöfun lögmanns stefnanda á greiðslu frá stefnda, sem stefnandi sé bundinn af, hafi krafa stefnanda á hendur stefnda að fjárhæð 5.919.289 krónur liðið undir lok fyrir greiðslu. Stefnandi geti ekki endurvakið hina greiddu kröfu, nema hann sanni að hann eigi rétt á viðbótargreiðslu samkvæmt reglum kröfuréttar um viðbótargreiðslur. Stefnandi byggi málssókn sína ekki á reglum um viðbótargreiðslur. Verði stefnandi fyrir tjóni vegna þessarar ólögmætu ráðstöfunar lögmanns síns verður hann að beina bótakröfum að lögmanninum. Stefndi verði ekki krafinn um greiðslu greiddrar kröfu.

Stefnandi hafi heldur ekki, þrátt fyrir ítrekaðar áskoranir, aflétt af fasteigninni Vatnsendabletti 510, Kópavogi, veðlánum sem hann sé skuldari að hjá Íbúðalánasjóði. Skuld stefnanda við Íbúðalánasjóð hafi verið þann 16. ágúst 2019 15.249.954 krónur. Stefnanda beri að aflétta veðlánum þessum. Stefnandi hafi ekki orðið við þeim kröfu stefnda þar um.

Hluta veðlánanna frá Íbúðalánasjóði hafi stefnandi notað til að greiða upp skuldir við Íbúðalánasjóð og Sameinaða lífeyrissjóðinn, sem hann hafði skuldbundið sig til að yfirtaka. Meðan stefnandi hafi ekki hirt um þá skyldu sína að aflétta veðlánum af Vatnsendabletti 510, Kópavogi, eigi hann ekki kröfu til þess að fá aðfararhæfan dóm á hendur stefnda fyrir uppgreiðslufjárhæð þeirra lána sem hann yfirtók. Verði stefndi ekki sýknaður af fyrri kröfu stefnanda vegna greiðslu hennar, þá beri að sýkna stefnda að svo stöddu, sbr. 2. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Í öðru lagi krefur stefnandi stefnda um 1.791.931 krónu. Samkvæmt stefnu sé fjárhæð kröfu þessarar annars vegar vegna gjalda sem stefnandi greiddi af Vatnsendabletti 510, Kópavogi, eftir að hann fékk fasteignina afhenta og þar til dómur Landsréttar gekk um riftun, og hins vegar vegna kostnaðar stefnanda af kaupsamningsgerð.

Samkvæmt bréfi lögmanns stefnanda hafi stefnandi greitt 1.380.637 krónur í gjöld af Vatnsenabletti 510, Kópavogi, frá afhendingu og þar til dómur Landsréttar gekk. Stefnandi hafi greitt Fasteignasölu Kópavogs ehf. 537.800 krónur við kaupsamningsgerð. Þá fjárhæð verði stefnandi að sækja til Fasteignasölu Kópavogs ehf. Stefndi eigi enga aðild að þeirri kröfu og því beri að sýkna hann af þeirri fjárhæð.

Teljist stefnandi eiga þær kröfur á hendur stefnda sem dóms sé krafist fyrir í máli þessu að fullu eða nokkru leyti, þrátt fyrir framangreint, þá verði þeim kröfum öllum lokið með skuldajöfnuði, þar sem stefndi eigi kröfur á hendur stefnanda, sem eigi rót sína að rekja til kaupsamningsins um Vatnsendablett 510, Kópavogi. Stefndi geti því lokið þeim kröfum stefnanda sem sprottnar séu af kaupsamningnum um Vatnsendablett 510, Kópavogi, með skuldajöfnuði án sjálfstæðs dóms, sbr. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og 33. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Stefnandi hafi allt frá október 2018 verið ófáanlegur til að virða þá uppgjörsreglu sem fram komi í 33. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnandi hafi neitað að skila fasteigninni og hafi verið borinn út 12. ágúst 2019. Við útburðinn hafi komið í ljós að stefnandi hafði unnið spjöll á fasteigninni. Stefndi hafi óskaði eftir því 14. ágúst 2019 að Héraðsdómur Reykjaness dómkveddi matsmann til að meta hvað kosta muni að koma fasteigninni og þeim mannvirkjum sem á henni séu í það horf sem þau hafi verið í við afhendingu. Eins og matsbeiðnin og gögnin, sem henni fylgi, beri með sér hafi stefnandi meðal annars numið á brott lögboðið fylgifé fasteignarinnar. Stefnandi hafi líka látið breyta innviðum íbúðarhússins, en frágangi vegna þeirra hafi verið ólokið. Stefnandi hafi heldur ekki hirt um viðhald fasteignarinnar. Stefndi verði ekki eins settur og enginn samningur hefði verið gerður nema hann fái tjón þetta bætt úr hendi stefnanda. Stefndi geti ekki á þessari stundu lagt fram upplýsingar um tjón sitt vegna þess tjóns sem stefnandi vann á Vatnsendabletti 510, Kópavogi, meðan hann hafði vörslur fasteignarinnar. Ætla megi þó að það nemi fjárhæð sem sé áþekk þeim kröfum sem stefnandi hafi uppi í máli þessu á hendur stefnda. Stefndi muni leggja matsgerðina fram til sönnunar kröfu sinni um leið og hún liggi fyrir.

Stefndi mótmælir kröfum og málatilbúnaði stefnanda sem röngum og þarflausum. Stefnanda hafi verið mögulegt að ljúka uppgjörinu vegna riftunarinnar strax í október 2018. Í staðinn hafi stefnandi valið þá leið að reyna að koma stefnda á vanskilaskrá og gera hann gjaldþrota, þar sem hann taldi Vatnsendablett 510, Kópavogi, ekki standa undir dómkröfunni, vegna þess m. a. að á eigninni hvíldu veðlán hans, sem hann átti að vera búinn að aflétta. Fari svo ólíklega að einhverjar af kröfum stefnanda verði teknar til greina beri að dæma dráttarvexti frá dómsuppsögudegi, sem telja verði gjalddaga þeirrar kröfu sem út af kunni að standa þegar skuldajöfnunaruppgjör stefnanda og stefnda hafi farið fram.

Stefndi vill að lokum benda á að málssókn þessi af hálfu stefnanda sé með öllu þarflaus, þar sem stefndi hafi ítrekað lagt til að við uppgjör milli hans og stefnanda vegna riftunarinnar komi greiðslur, sem stefnandi hafi innt af hendi vegna fasteignagjalda, lóðarleigu og brunatrygginga, til frádráttar kröfum stefnda á hendur stefnanda um endurgjald fyrir afnot af fasteigninni Vatnsendabletti 510, Kópavogi, frá afhendingu 15. febrúar 2016 fram til skila eignarinnar. Skilin hafi farið fram 12. ágúst 2019 þegar stefnandi hafi verið borinn út með valdi á grundvelli úrskurðar Héraðsdóms Reykjaness A-37/2019. Krafa stefnda á hendur stefnanda fyrir afnot eignarinnar hafi á útburðardegi numið 16.000.991 krónu. Krafa þessi byggist á matsgerð dómkvadds matsmanns frá því í maí 2019. Krafan sé til úrlausnar í héraðsdómsmáli nr. E-51/2019, sem rekið sé fyrir Héraðsdómi Reykjaness. Stefnandi þess máls hafi enn ekki skilað greinargerð í máli E-51/2019 og geti því enn komið kröfum máls þessa að til skuldajöfnunar. Stefndi hafi rétt til að ljúka greiðslu þeirra krafna sem hafðar séu uppi í máli þessu með skuldajöfnuði, enda eigi báðir aðilar að vera eins settir og enginn kaupsamningur hefði verið gerður, sbr. 33. gr. laga nr. 40/2002. Málssókn þessi af hálfu stefnanda er eins og framangreint ber með sér með öllu þarflaus og ber að taka tillit til þess við ákvörðun málskostnaðar.

Stefndi vísar til 33. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, til almennra regla kröfuréttar um lok kröfuréttinda og rétt til viðbótargreiðslu, reglna um gjalddaga krafna og 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, 2. mgr. 25., 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Forsendur og niðurstaða.

Ágreiningslaust er að fasteignakaupum þeim sem lýst er að framan hafi verið rift með bréfi stefnanda til stefnda þann 22. desember 2016. Var riftunin staðfest í undirrétti og Landsrétti með dómi þann 12. október 2018. Stefnandi fékk fasteignina afhenta 16. febrúar 2016 samkvæmt efni kaupsamningsins. Þegar riftuninni var lýst yfir hafði stefnandi þegar greitt stefnda 40.000.000 króna auk þess að hafa greitt upp áhvílandi lán á Vatnsendabletti 510, með samþykki stefnda, að fjárhæð 5.962.386 krónur. Hefur efni skilyrts veðleyfis frá 2. mars 2016 og ráðstöfun þess fjár inn á skuld, sem stefnandi átti að yfirtaka samkvæmt kaupsamningnum, ekki verið vefengd. Þá er ekki uppi tölulegur ágreiningur í dómkröfum stefnanda.

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að stefnandi hafi með móttökukvittun og uppgjöri þann 6. febrúar 2019 lýst því yfir að hin umkrafða skuld væri greidd. Stefnandi heldur því fram að greiðslu frá stefnda að fjárhæð 13.350.000 krónur hafi í fyrstu verið ráðstafað til að greiða upp umdeilda kröfu en hafi síðan verið bakfærð og látin ganga upp í þá kröfu sem stefnandi átti á hendur stefnda á grundvelli dóms Landsréttar frá 12. október 2018. Megi sjá það á aðfararbeiðni sem stefnandi lagði fram hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu þann 13. júní 2019 en þar séu 11.428.443 krónur færðar heildarkröfunni til lækkunar auk 10.000.000 króna sem höfðu verið greiddar til stefnanda áður.

Gerð hefur verið grein fyrir ráðstöfun greiðslu að fjárhæð 13.350.000 krónur sem studd er gögnum málsins. Það yrði stefnda til auðgunar ef fella ætti niður fjárkröfu þessa máls í ljósi þess að lögmaður stefnanda hafi í fyrstu ætlað að láta innborgunina ganga upp í eina skuld stefnda en ekki aðra þar sem báðar áttu rætur að rekja til kaupsamnings aðila. Yrði það niðurstaða málsins væri þessari fjárhæð ráðstafað tvisvar sinnum. Fénu var ráðstafað samkvæmt kröfu stefnda í lokin, þ. e. upp í endurgreiðslukröfu stefnanda samkvæmt dómi Landsréttar. Verður þessari málsástæðu stefnda því hafnað.

Að þessu virtu telur dómurinn óumdeilt að stefndi sé bundinn af yfirlýsingu sinni sem hann gaf með undirritun sinni og samþykki þegar stefnandi tók lán til að greiða upp áhvílandi lán á Vatnsendabletti 510. Verður krafa stefnanda um að stefnda beri að greiða henni 5. 919.289 krónur auk vaxta eins og krafist er í stefnu tekin til greina.

Þá krefst stefnandi einnig endurgreiðslu á fasteignagjöldum, þinglýsingargjöldum og lóðargjöldum sem hún hefur greitt vegna framangreindra kaupa frá afhendingu hússins 16. febrúar 2016. Hefur stefnandi lækkað þá kröfu með tilliti til endurgreiðslu á stimpilgjöldum að fjárhæð 478.000 krónur.

Byggist seinni dómkrafa stefnanda á því að hún hafi greitt lóðargjöld, fasteignagjöld og þinglýsingargjöld af fasteign stefnda á meðan hún var þinglýstur eigandi eignarinnar samkvæmt kaupsamningi eða fram til febrúar 2019. Stefndi krefst sýknu af þessari kröfu á grundvelli aðildarskorts en þessar greiðslur hafi verið greiddar til Kópavogsbæjar, Fasteignasölu Kópavogs og lögmannsstofu lóðareiganda.

Í tölvupósti frá lögmanni stefnda til lögmanns stefnanda þann 8. febrúar 2018 segir að stefnandi skuldi stefnda fyrir afnot af eigninni að lágmarki 10.000.000 króna og geti hún að hluta greitt þá fjárhæð með skuldajöfnuði lóðar-, fasteigna- og brunaiðgjalda. Sú krafa stefnda sem byggist á leigugjaldi fyrir afnot af eigninni er rekin í öðru dómsmáli fyrir sama dómstóli í máli nr. E-51/2019. Verður litið svo á að stefndi hafi með þessari tillögu sinni samþykkt að stefnandi eigi umþrætta kröfu á hendur stefnda. Hvorki stefndi né stefnandi komu fyrir dóminn við aðalmeðferð málsins og veltur því niðurstaða máls þessa eingöngu á gögnum málsins. Telur dómurinn engu breyta þó svo að lögbundnar greiðslur af fasteigninni hafi verið greiddar til þriðja aðila á meðan stefnandi bar lagaskyldu til að standa straum af þeim fjárhæðum á grundvelli kaupsamningsins og áhættuskipta sbr. 1. mgr. 12. gr. laga nr. 40/2002. Verður þessi krafa stefnanda því tekin til greina.

Stefndi krefst aðallega sýknu í máli þessu en til vara sýknu að svo stöddu. Í 2. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991 segir að nú sé krafist dóms um skyldu, sem mætti fullnægja með aðför, og hún reynist hvíla eða geta hvílt á varnaraðila, en sá tími er ókominn sem hann verður krafinn um efndir hennar þegar mál er dómtekið, og skal þá sýkna varnaraðila að svo stöddu. Samkvæmt gögnum málsins eru dómkröfur stefnanda allar gjaldfallnar og á því þessi krafa stefnda ekki við í máli þessu. Er henni því hafnað.

Stefndi krefst sýknu, aðallega á því að hann eigi gagnkröfu á hendur stefnanda vegna skemmda og breytinga sem hún hafi unnið á fasteigninni Vatnsendabletti 510 frá því að hún fékk eignina afhenta þann 16. febrúar 2016 fram til 15. ágúst 2019 er hún var borin út af eigninni. Lagði stefndi fram matsgerð dómkvadds matsmanns sem hann lét vinna undir rekstri þessa máls í matsmáli nr. M-1063/2019. Krefst stefndi þess að kostnaður hans við að koma fasteigninni í sama horf og hún var í þegar hún var afhent stefnanda verði skuldajafnaður á móti dómkröfum stefnanda. Samkvæmt matsgerðinni er heildarkostnaður við að endurgera húsið samtals 10.315.774 krónur. Þá lagði stefnandi einnig fram matsgerð við upphaf aðalmeðferð þessa máls sem unnin var undir rekstri máls nr. E-51/2019 við þennan dómstól. Í þeirri matsgerð var matsmaður beðinn um að meta hæfilegt leigugjald fyrir afnot af eigninni á meðan stefnandi hafði eignina til afnota. Var niðurstaða matsmannsins að hæfilegt leigugjald fyrir tímabilið 16. febrúar 2016 til 30. apríl 2019 væri 14.655.002 krónur. Þá var matsmaður beðinn um að svara þeirri spurningu hvort fasteigninni að Vatnsendabletti 510 hafi verið breytt frá því sem hafi verið við sölu hennar 25. nóvember 2015 eða byrjað á breytingum á henni af hálfu stefndu [stefnanda] sem ekki hafi verið lokið og hvort breytingar, hvort heldur þær sem voru fullkláraðar eða ekki, rýri verðgildi eignarinnar. Var svar dómkvadds matsmanns að kostnaður við að lagfæra og klára ofangreind atriði væri +/-500.000 krónur.

Stefnandi mótmælti við aðalmeðferð málsins niðurstöðum í matsgerð í máli nr. M-1063/2019 en hann kvaðst ekki hafa fengið tækifæri til að meta niðurstöður hennar þar sem hún hafi fyrst verið lögð fram við upphaf aðalmeðferðar. Þá hafi hann ekki fengið tækifæri til að krefjast yfirmats til að endurskoða niðurstöður matsmannsins.

Fyrir liggja tvær matsgerðir í málinu unnar af dómkvöddum óvilhöllum matsmönnum. Er spurningum svarað er varða endurbætur og viðgerðir á fasteigninni Vatnsendabletti 510 í báðum þeirra. Ljóst er að stefnandi hefur unnið breytingar eða endurbætur á fasteigninni eftir að hún fékk hana afhenta í febrúar 2016. Meðal annars lét hún skipta um eldhúsinnréttingu þannig að eldri eikarinnrétting var fjarlægð og ný sett í staðinn. Í þeirri matsgerð sem stefndi aflaði var meðal annars spurt hvað það kosti að færa eignina aftur í það horf sem hún var í fyrir afhendingu eignarinnar. Metur matsmaður það svo að til þess að það sé hægt verði að smíða nýja innréttingu sem líti eins út og sé af sömu gæðum og upprunaleg innrétting sem var tuttugu ára gömul. Sé kostnaður við það tæplega fimm milljónir króna. Verði sú krafa tekin til greina fær stefndi andvirði nýrrar innréttingar í stað tuttugu ára gamallar innréttingar en ekki er tekið tillit til þess við útreikninga matsmanns. Þá eru niðurstöður annarra matsliða af sama grunni, þ. e. ekki tekið tillit til þess að verið sé að setja inn nýja hluti í stað gamalla.

Telur dómurinn að endurkrafa stefnda á hendur stefnanda til skuldajöfnunar vegna framkvæmda og kostnaðar við að koma fasteigninni í sama horf og hún var í við afhendingu hennar vera þannig að ekki sé hægt að taka hana til greina eins og hún er sett fram að því virtu að mikill ágreiningur er milli aðila um fjárhæðir þar um.

Að þessum niðurstöðum fengnum verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda 7.276.317 krónur ásamt vöxtum samkvæmt 4. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 af 5.963.386 krónum frá 11. apríl 2016 til 26. júní 2019 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga af 7.754.317 krónum frá þeim degi til 29. júní 2019 en af 7.276.317 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Fyrir liggur í gögnum málsins að stefndi hefur reynt að ná sáttum um ágreining aðila gegn endurgjaldi fyrir afnot stefnanda af fasteigninni í rúm þrjú ár. Það gekk ekki eftir og höfðaði stefndi dómsmál á hendur stefnanda til greiðslu leigu fyrir afnot af fasteigninni. Þá hafa verið rekin ágreiningsmál um kyrrsetningu, ágreiningur um skiptingu sakarefnis, ágreiningur um gjaldþrotaskipti og ágreiningur um skaða- og miskabætur vegna kyrrsetningar. Öll þessi mál eiga rætur að rekja til riftunarmálsins í máli nr. E -33/2017 fyrir Héraðsdómi Reykjaness sem staðfest var með dómi Landsréttar uppkveðnum 12. október 2018. Þá rekur stefndi nú mál fyrir héraðsdómi á hendur VÍS hf. til greiðslu kostnaðar að fjárhæð 12.000.000 króna, sem stefndi kveðst hafa orðið fyrir vegna reksturs ofangreindra mála. Telur dómurinn ljóst að með þeim fjölda mála sem rekin hafa verið fyrir dómstólnum hafi aðilar ekki komið saman sé látið reyna á raunverulegar sættir. Að þessu virtu þykir dóminum rétt að hvor aðili beri sinn málskostnað af máli þessu.

Á-kvk-nf G-kvk-nf héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð :

Stefndi, M-kk-nf Þ-kk-nf I-kk-nf, greiði stefnanda, G-kvk-þgf G-kvk-þgf, 7.276.317 krónur ásamt vöxtum samkvæmt 4. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 af 5.963.386 krónum frá 11. apríl 2016 til 26. júní 2019 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga af 7.754.317 krónum frá þeim degi til 29. júní 2019 en af 7.276.317 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður.