178/2022

Útdráttur

F ehf. og Í ehf. gerðu með sér leigusamning árið 2013 þar sem F ehf. tók á leigu fasteign í eigu Í ehf. til ársins 2035 í því skyni að reka þar hótel. Vegna aðstæðna sem rekja mátti til Covid- 19 faraldursins var hótelinu lokað frá 1. apríl 2020 til 31. mars 2021. Jafnframt greiddi F ehf. aðeins 20% af leigureikningi fyrir apríl 2020 og fjárhæð sem svaraði til 20% af heildarkröfu samkvæmt útgefnum reikningum fyrir janúar, febrúar og mars 2021, en greiddi ekki frekar móttekna leigureikninga á lokunartíma. Í málinu krafði Í ehf. F ehf. um vangoldnar leigugreiðslur samkvæmt leigusamningnum fyrir mánuðina apríl til og með september 2020 að frádregnum tilgreindum innborgunum. F ehf. krafðist sýknu af greiðslukröfu Í ehf. og að ákvæði leigusamnings um leigugreiðslur yrði vikið til hliðar allan tímann sem hótelinu var lokað. Í dómi Landsréttar var lagt til grundvallar að skilyrðum 3. mgr. 11. gr. leigusamnings aðila, þar sem samið var um áhrif ófyrirsjáanlegra atvika á gagnkvæma efndaskyldu (force majeure), hafi verið fullnægt í byrjun apríl 2020.

Framangreint ástand hafi varað allt þar til F ehf. naut að nýju tekna af sölu á gisti- og veitingaþjónustu ári síðar á grundvelli samnings við S. Hefði F ehf. því ekki vanefnt greiðsluskyldu sína. Samningsákvæðið tæki einungis til þess tíma þegar efndahindrun væri til staðar og leiddi auk þess ekki til þess að krafa félli niður. Niðurstaða um það hvort greiðsluskylda F ehf. væri fallin niður réðist alfarið af því hvort efni væri til að víkja til hliðar grein 6.1 í samningi aðila um greiðslu leigu á grundvelli reglna um brostnar forsendur eða 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Landsréttur féllst á það með héraðsdómi að ekki kæmi til álita að beita reglunni um brostnar forsendur. Rétturinn vísaði til þess að 36. gr. laga nr. 7/1936 fæli í sér undantekningu frá meginreglu samningaréttar um skuldbindingargildi samninga og bæri almennt að beita varúð við beitingu hennar. Ganga yrði út frá því að leigusamningurinn hafi byggst á hagsmunamati tveggja jafnsettra aðila í viðskiptum. Samkvæmt honum hafi leigugreiðslur ekki tekið mið af afkomu í rekstri hótelsins. Ráðið yrði af dómaframkvæmd að nokkuð mikið þurfi til að koma svo að ákvæðum samnings af þessum toga milli jafnsettra aðila yrði vikið til hliðar eða breytt vegna atvika sem síðar koma til. Samningsaðilar þurfi því almennt sjálfir að bera áhættuna af því ef aðstæður breytist á samningstímanum. Framangreind sjónarmið eigi sérstaklega við um langtímasamninga þegar aðstæður breytist tímabundið á hluta samningstímans. Fjárhagsupplýsingar gæfu til kynna að rekstur F ehf. hafi verið mjög erfiður á þeim tíma sem ágreiningur aðila standi um en að vandinn hafi verið tímabundinn. Allan lokunartímann hafi F ehf. haft hið leigða húsnæði til umráða. Með vísan til alls þessa taldi Landsréttur ekki efni til að líta svo á að ósanngjarnt væri af hálfu Í ehf. að bera fyrir sig ákvæði leigusamningsins um greiðslu leigu. Var F ehf. því gert að greiða Í ehf. eftirstöðvar leiguskuldarinnar auk þess sem sýknað var af kröfum F ehf.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir Á-kk-nf H-kk-nf, J-kk-nf S-kk-nf R-kvk-nf B-kvk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 29. mars 2022. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 16. mars 2022 í málinu nr. E- 2261/2020.

2

Aðaláfrýjandi krefst sýknu af öllum kröfum gagnáfrýjanda sem teknar voru til greina í aðalsök í héraði. Þá krefst hann þess að gagnáfrýjandi verði dæmdur til að greiða honum 419.889.800 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 56.726.332 krónum frá 1. apríl til 1. maí 2020, af 113.584.281 krónu frá þeim degi til 1. júní 2020, af 189.654.851 krónu frá þeim degi til 1. júlí 2020, af 266.139.627 krónum frá þeim degi til 1. ágúst 2020, af 342.958.955 krónum frá þeim degi til 1. september 2020 og af 419.889.800 krónum frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum innborgunum 15. apríl 2020 að fjárhæð 11.345.266 krónur og 9. apríl 2021 að fjárhæð 297.858.441 króna. Þá krefst aðaláfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Gagnáfrýjandi áfrýjaði málinu fyrir sitt leyti 25. júlí 2022. Hann krefst sýknu af öllum kröfum aðaláfrýjanda. Þá gerir hann í fyrsta lagi þá kröfu að ákvæði greinar 6.1 um leigufjárhæð í leigusamningi 2. júlí 2013 milli aðaláfrýjanda og gagnáfrýjanda verði tímabundið vikið til hliðar í heild sinni vegna tímabilsins frá 1. apríl 2020 til og með 31. desember 2020 og að gagnáfrýjandi beri ekki greiðsluskyldu á leigugreiðslum til aðaláfrýjanda á framangreindu tímabili. Í öðru lagi krefst gagnáfrýjandi þess að framangreindu ákvæði í leigusamningi aðila verði tímabundið vikið til hliðar og að gagnáfrýjanda verði á neðangreindu tímabili gert að greiða 20% af leigufjárhæð í hverjum mánuði samkvæmt grein 6.1 iii, sbr. og 4. mgr. greinar 6.1, frá 1. janúar til leigusamningnum, auk virðisaukaskatts, það er 11.709.004 krónur vegna janúar 2021, 11.732.935 krónur vegna febrúar 2021 og 11.725.755 krónur vegna mars 2021, eða samtals 35.167.694 krónur. Þá krefst gagnáfrýjandi þess að dráttarvextir verði ekki dæmdir af leigufjárhæðum fyrr en einum mánuði eftir uppsögu dóms Landsréttar.

Loks krefst gagnáfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

4

Aðaláfrýjandi krefst aðallega sýknu af kröfum gagnáfrýjanda í gagnsök en til vara staðfestingar hins áfrýjaða dóms.

Málsatvik, sönnunarfærsla og ágreiningsefni

5

Í málinu er deilt um hvort víkja skuli grein 6.1 í leigusamningi aðila 2. júlí 2013 tímabundið til hliðar, en ákvæðið fjallar um greiðslu á leigu fyrir húsnæði undir hótelrekstur að Þórunnartúni 1 í Reykjavík. Gagnáfrýjandi hefur rekið hótel í húsnæðinu frá árinu 2015, eins og leigusamningurinn kveður á um. Til stuðnings því að víkja beri frá framangreindu ákvæði um leigugreiðslur vísar hann til þeirra áhrifa sem heimsfaraldur kórónuveirunnar hafi haft á rekstur gagnáfrýjanda á þeim tíma sem kröfugerð hans tekur til. Enn fremur greinir aðila á um hvort líta beri á greiðslufall á sama tíma sem vanefnd af hálfu gagnáfrýjanda. Kröfugerðum sínum til stuðnings vísar gagnáfrýjandi einkum til 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga og meginreglunnar um brostnar forsendur, auk 3. mgr. 11. gr. leigusamningsins, sem fjallar um áhrif ófyrirsjáanlegra og óviðráðanlegra atvika (force majeure) á efndaskyldu samningsaðila. Aðaláfrýjandi hafnar því að skilyrði séu til að víkja umræddu samningsákvæði til hliðar og telur jafnframt að gagnáfrýjandi hafi vanefnt greiðsluskyldu sína samkvæmt samningnum.

6

Í héraðsdómi er gerð grein fyrir samskiptum aðila seinni hluta marsmánaðar 2020 er lutu að beiðni gagnáfrýjanda um að leigugreiðslur vegna apríl og maí það ár yrðu felldar niður með vísan til fyrrgreindrar 3. mgr. 11. gr. í leigusamningi aðila. Með bréfi 26. mars 2020 hafnaði aðaláfrýjandi því að þetta ákvæði gæti átt við um þær aðstæður sem þá voru uppi. Upplýst er að hótelinu hafi verið lokað 1. apríl 2020, þar sem eftirspurn eftir gistiþjónustu var hverfandi, og starfsmönnum gagnáfrýjanda sagt upp. Aðaláfrýjandi gerði gagnáfrýjanda áfram mánaðarlega reikninga í samræmi við fyrrgreindan leigusamning. Á gjalddaga reiknings vegna leigu í apríl 2020, að fjárhæð 56.726.332 krónur, greiddi gagnáfrýjandi 11.345.266 krónur, eðasem nemur 20% af fjárhæð reikningsins. Næstu mánuði stóð gagnáfrýjandi ekki skil á leigugreiðslum allt þar til hann greiddi 35.167.694 krónur 12. mars 2021. Sú fjárhæð svarar til 20% af heildarkröfu samkvæmt útgefnum reikningum aðaláfrýjanda fyrir janúar, febrúar og mars 2021. Ágreiningslaust er að staðið hefur verið skil á öllum leigugreiðslum eftir það með greiðslu 21. júlí 2022 að fjárhæð 249.969.495 krónur og mánaðarlegum greiðslum samkvæmt reikningum frá og með 1. október sama ár.

7

Kröfur gagnáfrýjanda í gagnsök, um að víkja skuli tímabundið frá samningsákvæði leigusamningsins, taka mið af því sem hér hefur verið rakið, að öðru leyti en því að hann fer fram á að ákvæðinu verði vikið til hliðar í heild hvað varðar leigu í apríl 2020, þótt hann hafi þegar greitt 20% leigufjárhæðarinnar fyrir þann mánuð.

8

Í aðalsök krefst aðaláfrýjandi efnda á leigugreiðslum fyrir mánuðina apríl til og með september 2020 samkvæmt útgefnum reikningum, samtals að fjárhæð 419.889.800 krónur, að frádregnum innborgunum 15. apríl 2020, að fjárhæð 11.345.266 krónur, og 9. apríl 2021, að fjárhæð 297.858.441 krónu. Síðari innborgunin er til komin annars vegar vegna innlausnar á reikningi í Íslandsbanka, en innstæðan var handveðsett til tryggingar á greiðslu húsaleigu, og hins vegar vegna greiðslu bankaábyrgðar sama banka. Þótt greiðslukrafa aðaláfrýjanda taki einungis til framangreindra sex mánaða er ljóst að aðila greinir einnig á um skyldu gagnáfrýjanda til að standa skil á greiðslum samkvæmt útgefnum reikningum frá október 2020 til og með mars 2021, en fjárhæð þeirra nemur samtals 350.671.876 krónum. Aðaláfrýjandi hefur ráðstafað fyrrgreindri greiðslu að fjárhæð 35.167.694 krónur til lækkunar á reikningum sínum fyrir janúar, febrúar og mars 2021.

9

Samkvæmt framangreindu greinir aðila á um leigugreiðslur samkvæmt leigusamningi aðila í samtals 12 mánuði eða frá 1. apríl 2020 til 31. mars 2021. Reikningar aðaláfrýjanda frá þessum tíma nema samtals 770.561.676 krónum, eða 594.723.205 krónur á árinu 2020 og 175.838.471 krónu á árinu 2021. Hann hefur ráðstafað samtals 344.371.401 krónu inn á kröfur sínar í heild, þar af 309.203.707 krónum inn á kröfur frá árinu 2020 og 35.167.694 krónum inn á kröfur frá árinu 2021.

10

Að öðru leyti er vísað til hins áfrýjaða dóms um málavexti og ágreiningsefni aðila sem og um málsástæður þeirra og rekstur málsins fyrir dómstólum. Í dómi héraðsdóms var á það fallist að gagnáfrýjandi hafi getað borið fyrir sig fyrrgreint ákvæði í 3. mgr. 11. gr. leigusamnings aðila. Vegna áhrifa kórónuveirufaraldursins á rekstur gagnáfrýjanda var einnig komist að þeirri niðurstöðu að uppfyllt væru skilyrði 36. gr. laga nr. 7/1936 til að víkja grein 6.1 í leigusamningi aðila tímabundið til hliðar og breyta leiguverði þannig að gagnáfrýjanda væri gert að greiða tvo þriðju hluta leigufjárhæðar í hverjum mánuði á þeim tíma sem ágreiningur aðila stendur um.

11

Báðir aðilar hafa lagt fram ýmis gögn fyrir Landsrétt til viðbótar við þau sönnunargögn sem lögð voru fram við meðferð málsins í héraði. Aðaláfrýjandi hefur meðal annars lagt fram samning móðurfélags gagnáfrýjanda, Íslandshótela hf., við Sjúkratryggingar Íslands 12. apríl 2021, um „sérstaka hótelþjónustu fyrir einstaklinga sem þurfa að vera í sóttkví vegna COVID- 19 veirunnar“, auk gagna er tengjast öflun samningsins af hálfu aðaláfrýjanda og um samskipti aðila eftir það. Fram kemur í samningnum að hann sé gerður af Íslandshótelum fyrir hönd gagnáfrýjanda. Þar segir að Sjúkratryggingar Íslands taki á leigu 300 herbergi af Íslandshótelum, en vegna krafna um að veita skuli þjónustuna á einu hóteli, og að engir aðrir gestir séu á sama tíma á hótelinu, er þar kveðið á um að þjónustan skuli veitt á Fosshóteli Reykjavík í Þórunnartúni 1. Í niðurlagi samningsins kemur fram að hann sé undirritaður af hálfu Íslandshótela fyrir hönd gagnáfrýjanda „til samþykkis þess að 300 hótelherbergi verði nýtt til hótelstarfsemi“ í samræmi við samninginn. Umsamið verð fyrir öll herbergin hvern dag á gildistíma samningsins nam 2.867.400 krónum, auk þess sem samið var um tiltekið verð fyrir fæði. Leigutími skyldi vera einn mánuður frá og með 1. apríl 2021, en tekið var fram að leigutaki gæti framlengt samninginn um einn mánuð í senn eftir þörfum. Aðaláfrýjandi heldur því fram í greinargerð sinni til Landsréttar að samningurinn hafi verið í gildi í sex mánuði, eða til loka september 2021, en gagnáfrýjandi kveður hann hafa gilt „í næstum“ fimm mánuði. Upplýst er að hótelið við Þórunnartún var opnað fyrir almenna hótelstarfsemi 1. október 2021.

12

Auk framangreindra gagna hefur aðaláfrýjandi lagt fyrir Landsrétt ársreikning gagnáfrýjanda fyrir árið 2021 og viðskiptamannayfirlit gagnáfrýjanda hjá aðaláfrýjanda sem sýnir fjármagnshreyfingar frá 1. október 2020 til 1. júní 2022.

13

Gagnáfrýjandi hefur lagt fyrir Landsrétt ýmis önnur gögn um samskipti aðila eftir að dómur héraðsdóms féll, auk gagna um greiðslur gagnáfrýjanda til aðaláfrýjanda. Þá hefur gagnáfrýjandi lagt fram beiðni aðaláfrýjanda 14. janúar 2022 um að bú gagnáfrýjanda yrði tekið til gjaldþrotaskipta. Þeirri kröfu var hafnað með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 5. apríl sama ár og var sá úrskurður staðfestur af Landsrétti 7. júní sama ár. Enn fremur hefur gagnáfrýjandi lagt fram skjal sem er ætlað að veita yfirlit um sjóðsstreymi félagsins frá 1. janúar 2020 til 31. maí 2021 sem og ársreikning Íslandshótela hf. fyrir árið 2020. Að lokum hefur ársreikningur aðaláfrýjanda fyrir árið 2021 verið lagður fram af hálfu gagnáfrýjanda, auk annarra gagna er lúta að fjárhagsstöðu og rekstri aðaláfrýjanda.

14

Í niðurstöðukafla hins áfrýjaða dóms er vísað til fjárhagsupplýsinga úr ársreikningi gagnáfrýjanda fyrir árið 2019, þar sem meðal annars er tekið fram að hagnaður félagsins hafi numið rúmlega 19 milljónum króna á því ári. Í ársreikningi félagsins 2020 kemur fram að í upphafi þess árs hafi verið ákveðið að hverfa frá innleiðingu á alþjóðlegum reikningsskilastaðli IFRS 16 um leigusamninga sem félagið hafi tekið upp í byrjun árs 2019. Fjárhagsupplýsingar fyrir það ár eru uppfærðar í ársreikningnum fyrir 2020 í samræmi við það og verður stuðst við þær upplýsingar við úrlausn málsins. Þessi breyting leiddi til hækkunar á reikningsfærðum húsnæðiskostnaði árið 2019, úr 68.560.562 krónum samkvæmt ársreikningi 2019 í 646.730.020 krónur samkvæmt ársreikningi 2020, en til lækkunar á afskriftarfjárhæð fastafjármuna úr 498.814.365 krónum samkvæmt ársreikningi 2019 í 84.748.258 krónur samkvæmt ársreikningi 2020 og á fjármagnsgjöldum úr 335.520.683 krónum samkvæmt ársreikningi 2019 í 17.770.652 krónur samkvæmt ársreikningi 2020.

Niðurstöðutölur rekstrar fyrir árið 2019 eru því aðrar samkvæmt ársreikningi 2020 en fram koma í framlögðum ársreikningi félagsins fyrir árið 2019. Þannig nam rekstrarhagnaður fyrir afskriftir (EBITDA) árið 2019 251.484.881 krónu samkvæmt ársreikningi 2020, en ekki 829.654.339 krónum, og hagnaður ársins 2019 142.298.027 krónum, en ekki 19.380.683 krónum.

Niðurstaða

15

Enginn ágreiningur er um að kórónuveirufaraldurinn og aðgerðir innlendra og erlendra stjórnvalda í tilefni af honum hafi haft þau áhrif að erlendir ferðamenn hættu nánast alveg að koma til Íslands á því tímabili sem ágreiningur aðila stendur um. Það hafði óhjákvæmilega víðtæk áhrif á rekstur fyrirtækja í ferðaþjónustu, þar á meðal á rekstur gagnáfrýjanda. Ber ársreikningur félagsins 2020 það með sér, en samkvæmt honum námu rekstrartekjur þess á árinu tæplega 386 milljónum króna, en árið áður höfðu þær numið tæpum 2.252 milljónum króna. Þá nam rekstrartap félagsins fyrir afskriftir (EBITDA) rúmum 713 milljónum króna árið 2020, en árið áður hafði hagnaður af rekstri fyrir afskriftir numið 251 milljón króna. Samkvæmt rekstrarreikningi 2020 varð rúmlega 615 milljóna króna tap í afkomu félagsins, að teknu tilliti til skatta, en árið áður nam hagnaður gagnáfrýjanda rúmum 142 milljónum króna.

16

Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi sömdu aðilar í leigusamningi sínum sérstaklega um áhrif ófyrirsjáanlegra atvika á gagnkvæma efndaskyldu, sbr. 3. mgr. 11. gr. leigusamningsins. Samkvæmt ákvæðinu telst það ekki vanefnd ef „ófyrirséð og ófyrirsjáanleg atvik (Force Majeure) gera aðilum samningsins ókleift að efna skyldur sínar, svo sem vegna almennra verkfalla, náttúruhamfara, stríðsástands, hafnbanna, atburða á gjaldeyris- og fjármagnsmörkuðum eða annarra óviðráðanlegra orsaka“, eins og orðrétt segir í samningsákvæðinu. Ákvæðið felur í sér undantekningu frá þeirri meginreglu að samninga skuli efna samkvæmt því sem þar er kveðiðá um. Því ber að leitast við að leggja eðlilegan skilning í ákvæðið eftir orðanna hljóðan, en komi upp vafi um skilning þess ber að túlka ákvæðið þröngt, enda liggi ekkert fyrir um ætlun samningsaðila um annað.

17

Samningsákvæðið er gagnkvæmt og tekur samkvæmt efni sínu meðal annars til skyldu gagnáfrýjanda til að greiða leigu. Greiði gagnáfrýjandi ekki leiguna á réttum tíma þurfa þrjú skilyrði að vera fyrir hendi samkvæmt ákvæðinu til að það teljist ekki vanefnd. Í fyrsta lagi þurfa ófyrirsjáanleg atvik að hafa orðið. Í öðru lagi þurfa þessi atvik að vera óviðráðanleg, sbr. niðurlag ákvæðisins. Í þriðja lagi verða þessi atvik að gera gagnáfrýjanda ókleift að efna samningsskyldu sína á gjalddaga.

18

Við túlkun samningsákvæðisins verður að hafa þá almennu meginreglu kröfuréttar í huga að skuldari getur almennt ekki borið fyrir sig fjárskort til að koma sér undan greiðsluskyldu í peningum. Það kemur þó ekki í veg fyrir að samningsákvæði af þessum toga verði beitt, heldur verður að líta svo á að þau atvik sem skuldari ber fyrir sig þurfi að vera önnur en almennir rekstrarerfiðleikar, auk þess sem áhrifin af þeim verða að vera afgerandi, sbr. til hliðsjónar dóm Landsréttar 10. febrúar 2023 í máli nr. 454/2021. Þá er skuldara einungis unnt að vísa til ytri atvika, sem hvorki eru á ábyrgð né undir hans stjórn, eins og ráða má af öðru skilyrði ákvæðisins sem að framan greinir. Jafnframt leiðir af þriðja skilyrðinu að þau atvik sem skuldari ber fyrir sig verða að leiða til þess að honum sé í raun ókleift að efna greiðsluskyldu sína í peningum. Sönnunarbyrði um að skilyrðum ákvæðisins sé fullnægt hvílir á skuldara sem ber það fyrir sig.

19

Heimsfaraldri kórónuveirunnar, sem lýst var yfir 11. mars 2020 af Alþjóðaheilbrigðisstofnuninni (WHO), fór að gæta hér á landi í febrúar það ár og breiddist hratt út í kjölfarið. Eins og rakið hefur verið gripu stjórnvöld til ýmissa sóttvarnaraðgerða hér á landi, sem auk aðgerða stjórnvalda erlendis, leiddu til þess að ferðamenn hættu svo til alveg að koma til Íslands meðan á þeim stóð. Til að mæta víðtækum áhrifum faraldursins á atvinnurekstur í landinu var einnig gripið til ýmissa mótvægisaðgerða. Meðal annast samþykkti Alþingi frumvarp til laga um tímabundnar heimildir til fjárhagslegrar endurskipulagningar, sem varð að lögum nr. 57/2020. Í athugasemdum við frumvarpið kom fram að hefðbundin úrræði til fjárhagslegrar endurskipulagningar dygðu ekki „á þeim miklu óvissutímum sem nú ríkja, í þeim tilvikum þegar greiðsluvandi fyrirtækja stafar eingöngu af skyndilegum og utanaðkomandi atburði sem ekki tengist rekstri þeirra“. Þar var einnig tiltekið að faraldurinn hefði þegar haft „umfangsmikil áhrif á innlenda ferðaþjónustu“.

20

Rekstraraðilar í ferðaþjónustu mega ávallt búast við því að rekstur þeirra geti orðið fyrir áföllum af skyndilegum, utanaðkomandi atburði sem ekki lúta þeirra stjórn, svo sem náttúruhamförum og farsóttum. Almennt hefur þó verið litið svo á að farsóttir geti talist til atvika sem falli undir reglur um force majeure. Í ljósi umfangs þeirra sóttvarnaraðgerða sem heimsfaraldurinn kallaði á, og samningsaðilar gátu ekki séð fyrir við samningsgerðina og ekki haft nokkra stjórn á, liggur fyrir að fullnægt sé tveimur fyrstu skilyrðum 3. mgr. 11. gr. leigusamningsins sem að framan greinir.

21

Gagnáfrýjandi brást við hruni í eftirspurn eftir gisti- og veitingaþjónustu, er hlaust af framangreindum atvikum, með því að loka hótelinu frá 1. apríl 2020 og segja upp starfsfólki. Með því tókst að lækka annan rekstrarkostnað en húsnæðiskostnað umtalsvert, auk þess sem gripið var til frekari aðgerða. Á sama tíma lá fyrir að rekstrartekjur félagsins yrðu svo til engar meðan hótelinu var lokað. Samkvæmt ársreikningi gagnáfrýjanda 2020 nam húsnæðiskostnaður á árinu tæpum 652 milljónum króna eða um 59% af öllum rekstrarkostnaði félagsins. Þegar litið er til umfangs þeirrar skuldbindingar við aðaláfrýjanda í upphafi tímabilsins sem ágreiningur stendur um, og þess að allar forsendur brustu á þeim tíma fyrir tekjuöflun félagsins, verður á það fallist að þriðja skilyrði 3. mgr. 11. gr. leigusamningsins, sem að framan greinir, hafi þá einnig verið uppfyllt.

22

Með vísan til þess sem hér hefur rakið er staðfest niðurstaða héraðsdóms um að skilyrðum 3. mgr. 11. gr. leigusamnings aðila hafi verið fullnægt í byrjun apríl 2020.

Gagnáfrýjandi bar ákvæðið sannanlega fyrir sig og tilkynnti aðaláfrýjanda um það með viðhlítandi hætti. Framangreint ástand varði allt þar til félagið naut að nýju tekna af sölu á gisti- og veitingaþjónustu ári síðar á grundvelli samnings við Sjúkratryggingar Íslands. Þótt gagnáfrýjandi hafi ekki greitt leigu á þessum tíma, nema í takmörkuðum mæli, leiðir af framangreindu að ekki verður litið svo á að hann hafi vanefnt greiðsluskyldu sína. Samningsákvæðið tekur einungis til þess tíma þegar efndahindrun er til staðar og leiðir auk þess ekki til þess að krafa falli niður.

Greiðsluskylda skuldara verður því virk að nýju þegar umrædd atvik hindra ekki lengur efndir. Niðurstaða um það hvort greiðsluskylda gagnáfrýjanda sé fallin niður ræðst samkvæmt þessu alfarið af því hvort efni sé til að víkja grein 6.1 í samningnum til hliðar á grundvelli reglna um brostnar forsendur eða 36. gr. laga nr. 7/1936.

23

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður staðfest niðurstaða hans um að ekki komi til álita að beita reglunni um brostnar forsendur í málinu, enda leiði hún til óréttlátrar réttindaskerðingar aðaláfrýjanda.

24

Í 1. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936 segir að samningi megi víkja til hliðar í heild eða að hluta, eða breyta, ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar skal við mat samkvæmt 1. mgr. líta til efnis samnings, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar komu til.

25

Gagnáfrýjandi hefur borið fyrir sig atvik er komu til eftir samningsgerð aðila og tengjast framangreindum áhrifum kórónuveirufaraldursins á rekstur hótelsins í hinu leigða húsnæði. Telur hann niðurstöðu héraðsdóms fela í sér skiptingu á áhættu leiguskuldbindingarinnar sem hvorki geti talist réttmæt né sanngjörn þegar litið sé til atvika. Hann vísar einkum til þess að á ágreiningstímabilinu hafi honum verið ókleift að efna leigusamninginn af ófyrirsjáanlegum ástæðum sem hann hafi ekki haft stjórn á. Telur hann að í málatilbúnaði aðaláfrýjanda og í hinum áfrýjaða dómi sé of mikil áhersla lögð á atvik sem falli utan þess tíma sem efndahindrun varði. Kveður hann reglu 36. gr. laga nr. 7/1936 fela dómstólum það hlutverk að ógilda eða breyta samningum til að jafna áhættu þegar aðstæður hafa tekið slíkum breytingum að áhættuskipting verði ósanngjörn.

26

Í þessu sambandi verður að leggja áherslu á að 36. gr. laga nr. 7/1936 felur í sér undantekningu frá meginreglu samningaréttar um skuldbindingargildi samninga og ber almennt að gæta varúðar við beitingu hennar. Ganga verður út frá því að leigusamningurinn, þar á meðal ákvæði hans um greiðslu leigu á samningstímanum, hafi byggst á hagsmunamati tveggja jafnsettra aðila í viðskiptum og er ekkert komið fram í málinu um að efni samningsins að þessu leyti hafi verið ósanngjarnt miðað við aðstæður þegar samningurinn var gerður. Samkvæmt honum tóku leigugreiðslur ekki mið af afkomu í rekstri hótelsins og virðist áhætta aðaláfrýjanda af samningsgerðinni hafa einskorðast við greiðslufallsáhættu eftir að leiga fasteignarinnar hófst. Af dómaframkvæmd verður ráðið að nokkuð mikið þurfi til að koma svo að ákvæðum samnings af þessum toga milli jafnsettra aðila verði vikið til hliðar eða breytt vegna atvika sem síðar koma til. Samningsaðilar þurfa því almennt sjálfir að bera áhættuna af því ef aðstæður breytast á samningstímanum. Má um þetta meðal annars vísa til dóma Hæstaréttar frá 13. október 2011 í máli nr. 81/2011, 15. desember 2011 í máli nr. 244/2011, 18. apríl 2013 í málum nr. 614/2012, 615/2012 og 616/2012 og 11. september 2014 í máli nr. 11/2014. Hér verður einnig að hafa í huga að samningur aðila gildir til ársins 2035. Eiga framangreind sjónarmið sérstaklega við um slíka langtímasamninga þegar aðstæður breytast tímabundið á hluta samningstímans.

27

Hér skiptir einnig máli að góð afkoma gagnáfrýjanda frá opnun hótelsins árið 2015, þar til áhrifa fór að gæta af heimsfaraldrinum, gerði félaginu auðveldara að standast þá áraun. Handbært fé á efnahagsreikningi félagsins nam ríflega 760 milljónum króna í upphafi árs 2020, en skammtímaskuldir voru á sama tíma rúmar 416 milljónir króna, þar af næsta árs afborgun langtímaskulda rúmar 88 milljón krónur. Upplýst er að afborgunum af lánum félagsins var frestað til júlí 2022 vegna áhrifa faraldursins á rekstur gagnáfrýjanda. Á árinu 2020 voru rekstrartekjur félagsins ríflega 386 milljónir króna og aðrar tekjur um 15 milljónir króna. Á sama tíma nam rekstrarkostnaður þess rúmum 1.099 milljónum króna, en þar af nam húsnæðiskostnaður tæpum 652 milljónum króna. Eins og fram hefur komið var heildarafkoma félagsins neikvæð í árslok 2020 um rúmar 615 milljónir króna. Handbært fé var þá komið niður í rúmar 228 milljónir króna, en skammtímaskuldir námu þá rúmum 739 milljónum króna.

Hækkun skammtímaskulda milli ára helgaðist af mikilli hækkun viðskiptaskulda, úr rúmum 62 milljónum króna í ríflega 588 milljónir króna, sem svarar til kröfu aðaláfrýjanda á hendur gagnáfrýjanda í árslok 2020. Þrátt við neikvæða afkomu félagsins á árinu 2020 verður ekki annað ráðið af ársreikningi félagsins en það hafi lánað samstæðu Íslandshótela ríflega 200 milljónir króna á árinu.

28

Samkvæmt ársreikningi gagnáfrýjanda 2021, sem lagður hefur verið fyrir Landsrétt, námu rekstrartekjur félagsins á árinu ríflega 1.272 milljónum króna.

Rekstrarkostnaður félagsins var á sama tíma rúmar 1.396 milljónir króna og rekstrartap fyrir afskriftir var því 124 milljónir króna. Heildarafkoma ársins var neikvæð um tæpar 166 milljónir króna. Í árslok 2021 var handbært fé tæpar 106 milljónir króna, en skammtímaskuldir námu þá tæpum 901 milljón króna, þar af viðskiptaskuldir rúmum 697 milljónum króna. Umtalsverður hluti þeirrar skuldar var vegna ógreiddrar leigu. Ber ársreikningurinn með sér að á árinu hafi kröfur félagsins á hendur móður- og systurfélögum hækkað um ríflega 222 milljónir króna milli ára.

29

Framangreindar fjárhagsupplýsingar gefa til kynna að rekstur gagnáfrýjanda hafi verið mjög erfiður á þeim tíma sem ágreiningur aðila stendur um, en þegar hefur verið komist að þeirri niðurstöðu að honum hafi þá verið ókleift að efna skyldur sínar til að greiða aðaláfrýjanda leigu. Þessar upplýsingar sýna þó einnig að um tímabundinn vanda var að ræða, en rekstrarafkoma félagsins batnaði mjög á árinu 2021 og var eigið fé þess í árslok 2021 tæplega 114 milljónir króna. Þá liggur fyrir að heimild gagnáfrýjanda til fjárhagslegrar endurskipulagningar á grundvelli ákvæða laga nr. 57/2020 féll niður án þess að félagið leitaði frjálsra samninga við kröfuhafa eða nauðasamnings samkvæmt 18. til 21. gr. laganna. Má þetta meðal annars rekja til góðrar fjárhagsstöðu í upphafi faraldursins, niðurskurðar í rekstri félagsins og stuðnings stjórnvalda. Allan þann tíma sem deilt er um hafði gagnáfrýjandi aftur á móti hið leigða húsnæði til umráða þótt hótelinu hafi verið lokað. Í þessu ljósi og með vísan til þeirra sjónarmiða sem að framan eru rakin um túlkun og beitingu 36. gr. laga nr. 7/1936 eru ekki efni til að líta svo á að ósanngjarnt sé af hálfu aðaláfrýjanda að bera fyrir sig ákvæði leigusamningsins um greiðslu leigu. Ekki eru því uppfyllt skilyrði til að fallast á kröfu gagnáfrýjanda um víkja ákvæðinu til hliðar í heild eða að hluta eða breyta því.

30

Af þessu leiðir að sýkna ber aðaláfrýjanda af ógildingarkröfum gagnáfrýjanda í gagnsök. Í aðalsök er á það fallist að aðaláfrýjandi eigi kröfu á hendur gagnáfrýjanda vegna vangoldinnar leigu samkvæmt húsaleigusamningi aðila í þá sex mánuði sem hann krefst efnda á, frá apríl til september 2020. Ágreiningslaust er að fjárhæð kröfunnar nemur 419.889.800 krónum samkvæmt reikningum. Gagnáfrýjandi greiddi 11.345.266 krónur á eindaga reiknings fyrir apríl 2020 og er ekki efni til annars en að sú greiðsla komi þegar til frádráttar dómkröfu gagnáfrýjanda eins og hún er fram sett.

Því ber að lækka kröfuna í 408.544.534 krónur. Síðar verður vikið að greiðslu 9. apríl 2021 að fjárhæð 297.858.441 krónu. Gagnáfrýjandi hefur ekki gert athugasemd í málatilbúnaði sínum í héraði eða fyrir Landsrétti við ráðstöfun á greiðslu 12. mars 2021 að fjárhæð 35.167.694 krónur inn á skuld vegna leigu í janúar, febrúar og mars 2021. Greiðslan fellur utan þess tíma sem fjárkrafa aðaláfrýjanda tekur til og kemur hún því ekki til álita í aðalsök.

31

Eins og áður segir verður ekki litið svo á að gagnáfrýjandi hafi vanefnt skyldu sína til að greiða leigu frá apríl 2020 til apríl 2021. Því kemur ekki til álita að fallast á dráttarvaxtakröfu aðaláfrýjanda eins og hún er fram sett. Með hliðsjón af 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu þykir aftur á móti rétt að krafa aðaláfrýjanda beri dráttarvexti frá 1. maí 2021, sbr. fyrrgreindan dóm Landsréttar 10. febrúar 2023 í máli nr. 454/2021. Af því leiðir að greiðsla 9. apríl 2021 að fjárhæð 2 97.858.441 krónu dregst frá dómkröfum aðaláfrýjanda í aðalsök. Verður gagnáfrýjanda því gert að greiða aðaláfrýjanda eftirstöðvar leiguskuldar að fjárhæð 110.686.093 krónur með dráttarvöxtum frá 1. maí 2021, eins og nánar greinir í dómsorði.

32

Eftir atvikum og með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 er rétt að málskostnaður á báðum dómstigum falli niður.

Dómsorð :

Gagnáfrýjandi, Fosshótel Reykjavíkur ehf., greiði aðaláfrýjanda, Íþöku fasteignum ehf., 110.686.093 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. maí 2021 til greiðsludags.

Aðaláfrýjandi er sýkn af kröfum gagnáfrýjanda í gagnsök.

Málskostnaður í héraði og fyrir Landsrétti fellur niður.