780/2021

Útdráttur

D höfðaði mál á hendur G og H ehf. og krafðist þess aðallega að þeim síðarnefnda yrði gert að víkja af fasteigninni Smiðjuvöllum 1 á Akranesi og fjarlægja ummerki starfsemi sinnar innan 15 daga frá uppkvaðningu dómsins að viðlögðum dagsektum.

Til vara krafðist D þess að H ehf. yrði gert að víkja með girðingar sínar af fasteigninni en að því frágengnu að H ehf. yrði gert að víkja af fasteigninni og fjarlægja ummerki starfsemi sinnar, nema á tilteknum lóðarskika. Krafðist D þess að G yrði gert að þola dóm um þessar kröfur. Einnig krafðist D skaðabóta úr hendi H ehf. þar sem hinn síðarnefndi hefði ekki afhent hina leigðu fasteign í því ástandi sem sem hann hefði átt að gera. Loks krafði D þá G og H ehf. óskipt um skaðabætur fyrir afnotamissi á fasteigninni. D byggði á því að G hefði verið óheimilt að ráðstafa fasteigninni til leigu án samþykkis hans en D og G áttu fasteignina í óskiptri sameign. Í dómi Landsréttar var komist að þeirri niðurstöðu að D væri bundinn af samþykki sínu fyrir gerð leigusamnings G og H ehf. í ágúst 2007. Þá hefði D engar athugasemdir gert við að samningurinn breyttist í ótímabundinn leigusamning eftir að upphaflegum leigutíma lauk. Þar sem leigusamningurinn væri enn í fullu gildi voru G og H ehf. sýknaðir af aðalkröfu D. Málsástæður D fyrir varakröfum hans, sem voru fyrst hafðar uppi fyrir Landsrétti, voru taldar of seint fram komnar og komu þær kröfur því ekki til greina.

Þá voru skaðabótakröfur D taldar ósannaðar. Voru G og Hehf. því sýknaðir af öllum kröfum D.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kvk-nf E-kvk-nf, Á-kk-nf H-kk-nf og J-kk-nf S-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 20. desember 2021. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Vesturlands 24. nóvember 2021 í málinu nr. E- 162/2020.

2

Aðaláfrýjandi krefst þess aðallega að gagnáfrýjanda, Húsasmiðjunni ehf., verði gert að víkja af fasteigninni Smiðjuvöllum 1 á Akranesi og fjarlægja ummerki starfsemi sinnar innan 15 daga frá uppkvaðningu dóms að viðlögðum dagsektum að mati dómsins. Til vara að gagnáfrýjanda, Húsasmiðjunni ehf., verði gert að víkja með girðingar sínar af fasteigninni Smiðjuvöllum 1 á Akranesi innan 15 daga frá uppkvaðningu dóms að viðlögðum dagsektum að mati dómsins. Að því frágengnu að gagnáfrýjanda, Húsasmiðjunni ehf., verði gert að víkja af fasteigninni Smiðjuvöllum 1 á Akranesi og fjarlægja ummerki starfsemi sinnar, nema á 1.022 fermetra lóðarskika vestan hússins sem á honum stendur, innan 15 daga frá uppkvaðningu dóms að viðlögðum dagsektum að mati dómsins. Þá gerir aðaláfrýjandi kröfu um að gagnáfrýjanda, G-kk-þgf R. R-kk-þgf, verði gert að þola dóm um þessar kröfur.

Aðaláfrýjandi krefst þess einnig að gagnáfrýjanda, Húsasmiðjunniehf., verði gert að greiða honum 605.795 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 24. maí 2020 til greiðsludags. Þá krefst aðaláfrýjandi þess að gagnáfrýjendum verði gert að greiða honum óskipt 1.093.661 krónu ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 24. maí 2020 til greiðsludags. Loks krefst aðaláfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Gagnáfrýjendur áfrýjuðum álinu fyrir sitt leyti 2. mars 2022. Gagnáfrýjendur krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms um annað en málskostnað. Þá krefjast gagnáfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4

Atvikum málsins er lýst í hinum áfrýjaða dómi. Þar kemur fram að aðaláfrýjandi og gagnáfrýjandi, G-kk-nf R. R-kk-nf, eru sameigendur að fasteigninni Smiðjuvellir 1 á Akranesi. Eignin er í óskiptri sameign þeirra og hefur gagnáfrýjandinn, Húsasmiðjan ehf., og forveri þess, hlutafélagið Húsasmiðjan, haft hana á leigu að stærstum hluta um langt árabil. Gagnáfrýjandinn, Húsasmiðjan ehf., hefur rekið verslunarstarfsemi á aðliggjandi lóð að Esjubraut 47. Aðaláfrýjandi sagði upp leigusamningi sínum við gagnáfrýjanda, Húsasmiðjuna ehf., á árinu 2017 og skyldi samningurinn renna sitt skeið 1. júlí 2018. Í málinu leitast aðaláfrýjandi við að fá félagið til þess að víkja að fullu af fasteigninni með starfsemi sína og að greiða skaðabætur vegna afnotamissis aðaláfrýjanda af lóðinni. Með hinum áfrýjaða dómi voru gagnáfrýjendur sýknaðir af öllum kröfum aðaláfrýjanda.

5

Svo sem rakið er í hinum áfrýjaða dómi ráðstafaði aðaláfrýjandi lóðinni að Smiðjuvöllum 1 til leigu til Húsasmiðjunnar hf. með samningi 11. júlí 2003 ásamt helmingi af húseign sem er á lóðinni. Óumdeilt er að húseigninni hefur með samkomulagi sameigenda verið skipt í tvo hluta og hefur hvor aðili um sig nýtt sinn hluta. Fyrrgreindur leigusamningur laut að þeim helmingi húseignarinnar sem tilheyrir aðaláfrýjanda. Þegar lóðinni var upphaflega ráðstafað til leigu á árinu 2003 var B-kk-nf S-kk-nf tengdafaðir gagnáfrýjanda G-kk-ef eigandi lóðarinnar ásamt aðaláfrýjanda. Gagnáfrýjandinn G-kk-nf keypti hlut B-kk-ef í fasteigninni á árinu 2005.

6

Samkvæmt 2. gr. leigusamningsins frá 2003 leigir aðaláfrýjandi 50% af iðnaðarhúsnæði og lóð að Smiðjuvöllum 1 á Akranesi til Húsasmiðjunnar hf. Í samningnum er lóðarhlutinn sem leigður er út ekki sérstaklega afmarkaður. Hins vegar er tekið fram í samningnum að hið leigða sé sameign aðaláfrýjanda og B-kk-ef S-kk-ef og að samningurinn sé gerður með samþykki þess síðarnefnda. B-kk-nf ritaði samþykki sitt á samninginn. Þá er tekið fram í ákvæðinu að þegar eignarskiptasamningur hafi verið gerður og honum þinglýst taki leigusamningur þessi til þess hluta eignarinnar sem skráður verði á leigusala. Leigusamningurinn var tímabundinn og skyldi hann gilda til 1. júlí 2013.

7

Þá liggur frammi í málinu leigusamningur 17. ágúst 2007 á milli Húsasmiðjunnar hf. og gagnáfrýjanda G-kk-ef þar sem sá síðarnefndi leigir Húsasmiðjunni hf. 1.022 fermetra hluta af lóðinni Smiðjuvellir 1 Akranesi, sbr. 1. gr. samningsins. Í ákvæðinu er tekið fram að um sé að ræða malarborið svæði sem leigutaki muni girða af. Þar er einnig tekið fram að lóðin sé í óskiptri sameign aðaláfrýjanda og gagnáfrýjandans G-kk-ef og að sá fyrrnefndi samþykki leigusamninginn, sem hann gerði með sérstakri yfirlýsingu 22. september 2007. Jafnframt er tilgreint í ákvæðinu að þegar eignarskiptasamningur hafiverið gerður og honum þinglýst taki leigusamningur þessi til þess hluta eignarinnar sem skráður verði á leigusala. Leigusamningurinn var tímabundinn og skyldi hann gilda frá 1. júlí 2006 til 1. júlí 2013, sbr. 3. gr. samningsins. Í því ákvæði er tekið fram að það sé skilyrði fyrir áframhaldandi samningaviðræðum um leigu lóðarinnar eftir lok samningsins að samningar náist við sameiganda um eignaskipti á lóðinni í samræmi við viðauka I með samningnum. Í viðaukanum kemur fram yfirlýsing gagnáfrýjanda G-kk-ef um að hann sé ekki tilbúinn til að gera leigusamning til lengri tíma en til 2013 þar sem ekki hafi náðst samkomulag við meðeiganda um eignaskipti á lóðinni. Hann hafi verið grandlaus um fyrri leigusamning aðaláfrýjanda er hann keypti eignarhlutann. Hann muni ekki aðhafast frekar vegna þessa galla en krefjast þess að gerður verði eignaskiptasamningur þegar leigusamningurinn rennur út. Að frágengnum slíkum samningi verði ekkert því til fyrirstöðu að gera áframhaldandi leigusamning ef vilji allra aðila er fyrir hendi.

8

Ekki er um það deilt að gagnáfrýjandinn, Húsasmiðjan ehf., hafi tekið við réttindum og skyldum samkvæmt þeim leigusamningum sem um er deilt í málinu af forvera sínum, Húsasmiðjunni hf. Þá liggur fyrir að þótt leigusamningarnir hafi upphaflega verið tímabundnir hafi þeir eftir 1. júlí 2013 breyst í ótímabundna leigusamninga.

Engar vísbendingar eru um að leigusalar hafi gert athugasemdir við þá breytingu á efni samninganna þótt ekki hafi verið gengið frá eignaskiptasamningi um sameignina svo sem hugur aðila stóð til þegar samningarnir voru gerðir.

9

Á árinu 2015 óskaði aðaláfrýjandi eftir endurnýjun á leigusamningi sínum við gagnáfrýjanda en í málinu liggja fyrir drög að nýjum samningi sem er dagsettur 9. maí 2015. Aðilar náðu ekki samkomulagi um þær breytingar sem leigusali óskaði eftir, meðal annars um hækkun á leigugjaldi. Með bréfi lögmanns aðaláfrýjanda til gagnáfrýjanda, Húsasmiðjunnar ehf., 6. júní 2017 var leigusamningi þeirra sagt upp með 12 mánaða fyrirvara og skyldi leigutaki afhenda hið leigða 1. júlí 2018.

10

Í janúarmánuði 2018 áttu lögmenn aðila í samskiptum um endurnýjun á leigusamningnum. Virðist af þeim samskiptum sem gagnáfrýjandinn, Húsasmiðjan ehf., hafi verið tilbúinn að endurnýja leigusamninginn og hækka leigugjaldið um 30%.

Ágreiningur var þó um það frá hvað tímamarki hækkunin skylda gilda en aðaláfrýjandi vildi að hún gilti frá 1. ágúst 2017 en gagnáfrýjandinn frá og með ármótum 2017/2018. Samningar náðust ekki um framlenginguna og sendi lögmaður aðaláfrýjanda lögmanni gagnáfrýjanda, Húsasmiðjunnar ehf., tilkynningu 31. janúar 2018 um að aðaláfrýjandi segði upp samþykki sínu við ráðstöfun gagnáfrýjandans G-kk-ef með leigu lóðarinnar til gagnáfrýjanda, Húsasmiðjunnar ehf.

11

Þegar kom að afhendingu hins leigða til aðaláfrýjanda í byrjun júlí 2018 neitaði hann að taka við lyklum að hinu leigða húsnæði. Aðaláfrýjandi lýsti því í skýrslu í héraði að hann hefði neitað að taka við hinu leigða meðal annars vegna þess að átta af níu rúðum í húsinu hafi verið brotnar og skemmdir væru á húsnæðinu af völdum lyftara.

Af tölvupóstsamskiptum á milli lögmanna aðila í júlí og ágúst 2018 kemur fram að aðaláfrýjandi hafi upphaflega gert athugsemdir við brotnar rúður og dæld í hurð.

Jafnframt var gerð athugasemd um að girðingar gagnáfrýjanda, Húsasmiðjunnar ehf., á lóðinni hindruðu aðgang aðaláfrýjanda að fasteigninni. Var þess krafist að þær yrðu strax fjarlægðar. Lögmaður gagnáfrýjanda, Húsasmiðjunnar ehf., lýsti því yfir í tölvupósti 13. ágúst 2018 að allt sem þyrfti að laga yrði unnið og nýtingu lóðarinnar hagað þannig að aðaláfrýjandi þyrfti ekki að hafa ama af.

12

Aðilar deila um umfang skemmda sem aðaláfrýjandi telur að hafi verið á húsinu þegar það var afhent og aðrar hindranir á því að hann gæti leigt út lóðina til nýs aðila.

Aðaláfrýjandi byggir á því að átta af níu rúðum í húsinu hafi verið brotnar. Í málinu liggja fyrir myndir sem sýna annars vegar fjóra glugga á innaksturshurð þar sem greina má eina brotna rúðu og tvo glugga með krossviðarplötum. Verður ekki annað ráðið en að fjórði glugginn sé með heila rúðu. Þá liggur fyrir mynd af þremur gluggum á framhlið hússins þar sem rúður virðast vera heillegar utan þess að á ljósmynd af einni rúðunni má líklega greina sprungu. Ekki liggja fyrir upplýsingar um tvær rúður sem voru á bakhlið hússins og aðaláfrýjandi segir að hafi verið brotnar.

Gagnáfrýjendur telja að mun færri rúður hafi verið brotnar en aðaláfrýjandi heldur fram, auk þess sem þeir telja að ætlaðar skemmdir hafi ekki hindrað útleigu á húsnæðinu. Á mynd af innaksturshurðinni sést að klæðing á einum hluta hennar hefur að hluta losnað frá hurðinni. Af myndum sem fylgdu tölupósti lögmanns aðaláfrýjanda 24. ágúst 2018 sést að girðing sem hafði hindrað aðgang að húsinu hafði verið fjarlægð. Í tölvupósti lögmannsins 24. september 2018 kemur fram að gler sé komið í glugga en eftir sé að setja nýja gler lista. Í síðastnefnda tölvupóstinum kvartar lögmaðurinn undan því að hluti girðingar hindri enn aðgang að húsi og lóð.

13

Í tölvupósti lögmanns aðaláfrýjanda 12. nóvember 2018 til starfsmanna gagnáfrýjanda, Húsasmiðjunnar ehf., kemur fram að eftir að skipt hafi verið um rúður og hurð löguð hefðu komið í ljós skemmdir á pússningu og lofti húnæðisins eftir notkun á lyftara innanhúss. Þetta hafi ekki verið lagfært þrátt fyrir að leigutaki hafi samþykkt að gera við þessar skemmdir. Jafnframt er ítrekað að þótt girðing hafi verið færð hindri hún enn aðgengi að lóðinni frá götunni. Fyrir liggur að gagnáfrýjandinn, Húsasmiðjan ehf., gerði við göt á veggjum og í lofti en ekki liggja fyrir upplýsingar um það hvenær því verki lauk. Aðaláfrýjandi byggir einnig á því að síðar hafi komið í ljós að hitakerfi húsnæðisins hafi ekki virkað og að hann hafi sjálfur þurft að lagfæra það. Engar upplýsingar liggja fyrir í málinu um skemmdir á hitakerfinu eða viðgerð á því.

14

Með tölvupósti lögmanns aðaláfrýjanda 4. desember 2018 til lögmanns gagnáfrýjenda er upplýst að hann hafi látið mæla upp lóðina og þann hluta sem gagnáfrýjendur væru enn að nýta. Í póstinum kom fram að lóð hússins væri alls 3.600 fermetrar að stærð.

Ef tekin væri með fjögurra metra spilda frá göflum hússins í austur og vestur væri lóð sem tilheyrði húsinu um 1.600 fermetrar. Eftir væru þá 2.000 fermetrar af lóðinni og þar af væru um 1.300 til 1.400 fermetrar innan girðingar hjá gagnáfrýjandanum, Húsasmiðjunni ehf., sem væri því meira en helmingur af þeim óskipta hluta lóðarinnar. Var skorað á gagnáfrýjanda, Húsasmiðjuna ehf., að færa girðinguna um aðra fjóra metra frá vesturgafli hússins eða samtals átta metra frá honum, svo fyrirtækið nýtti ekki hluta lóðarinnar sem tilheyrði aðaláfrýjanda.

15

Aðilar hittust á fundi 8. desember 2018 á Smiðjuvöllum 1 í því skyni að setja niður ágreining um nýtingu lóðarinnar. Aðilar eru sammála um að þá hafi verið samkomulag um það milli aðila að hvor um sig myndi nýta hluta lóðar fyrir framan og aftan húshlutana sem þeir nýttu hvor í sínu lagi og að auki fjóra metra af lóðinni út frá austur og vestur göflum hússins. Í kjölfarið var girðing gagnáfrýjanda, Húsasmiðjunnar ehf., færð í samræmi við þetta samkomulag aðila. Enn deildu menn þó um þá fjóra metra til viðbótar frá vesturgafli hússins sem aðaláfrýjandi hafði gert kröfu um 4. desember 2018 og hefur ekki náðst samkomulag um þá kröfu.

16

Í yfirlýsingu gagnáfrýjanda G-kk-ef 13. maí 2019 sem liggur fyrir í málinu kemur fram að hann telji að hann og gagnáfrýjandi hafi á fundinum í desember 2018 náð samkomulagi um nýtingu lóðarinnar þannig að aðaláfrýjandi hefði góðan aðgang að húshluta sínum og lóð. Með yfirlýsingunni fylgdi handgerð teikning af þeirri skiptingu sem hann taldi samkomulag um. Í skýrslu G-kk-ef í héraði kemur fram að hann hafi sjálfur gert mælingarnar á grundvelli skissu sem hann hafði rissað upp á fundi aðila. Aðaláfrýjandi hefur alfarið hafnað því að samkomulag hafi tekist um þessa skiptingu lóðarinnar.

17

Í málinu liggur fyrir að aðaláfrýjandi leigði sinn hluta húsnæðisins að Smiðjuvöllum 1 og lóð í kringum það eftir að hann fékk lykla af húsnæðinu afhenta.

Leigusamningurinn liggur ekki fyrir í málinu. Aðaláfrýjandi staðfesti í skýrslu sinni í héraði að hann hefði ekki leitað eftir samþykki gagnáfrýjanda G-kk-ef fyrir þeim samningi.

18

Undir rekstri málsins fyrir Landsrétti aflaði aðaláfrýjandi matsgerðar um það hversu stór hluti lóðarinnar hefur verið afgirtur, með girðingu eða öðrum hætti sem hindrar aðgang annarra, undir starfsemi Húsasmiðjunnar ehf. Samkvæmt matsgerðinni er heildarlóðin 3.638,25 fermetrar að stærð eða 38 fermetrum stærri en fram kemur á byggingarnefndarteikningu. Svæðið sem er afgirt fyrir starfsemi Húsasmiðjunnar ehf. sé 1.250,33 fermetrar. Þá hafi svæði, sem aðaláfrýjandi byggir á að gagnáfrýjandinn, Húsasmiðjan ehf., hafi áður haft umráð yfir en verið utan girðingar þegar mæling fór fram, verið 78 fermetrar að stærð. Lögmaður gagnáfrýjanda upplýsti í málflutningi að það svæði hefði á einhverjum tíma verið innan girðingar en ekki lægi fyrir hvenær girðingin var færð af því svæði. Þá kemur fram í matinu að svæði merkt A, sem tekur til lóðar undir húsinu, fyrir framan og aftan það að lóðarmörkum og að auki fjóra metra frá göflum þess, er 1.577,26 fermetrar að stærð. Hluti lóðarinnar sem er vestan við svæði A og er merkt B í matsgerðinni sé 2.061 fermetri að stærð. Afgirta svæði Húsasmiðjunnar ehf. sé 60,7% af svæði B en 34,4% af heildarflatarmáli lóðarinnar.

Matsmaðurinn J-kk-nf Ö-kk-nf B-kk-nf byggingaverkfræðingur kom fyrir Landsrétt og staðfesti efni matsgerðarinnar.

Niðurstaða

K raf aum að gagnáfrýjandinn, Húsasmiðjan ehf., víki af lóð

19

Aðalkröfu sína um að gagnáfrýjanda, Húsasmiðjunni ehf., verði gert að víkja af fasteigninni Smiðjuvöllum 1 á Akranesi og fjarlægja ummerki starfsemi sinnar innan 15 daga frá uppkvaðningu dóms að viðlögðum dagsektum að mati dómsins, er reist á þeirri málsástæðu að gagnáfrýjandanum G-kk-þgf hafi verið óheimilt að ráðstafa lóðinni til leigu án samþykkis aðaláfrýjanda. Þegar hinn tímabundni leigusamningur gagnáfrýjenda rann út 1. júlí 2013 og í síðasta lagi 31. janúar 2018 þegar aðaláfrýjandi sagði formlega upp samþykki sínu fyrir leigusamningnum hefði þurft nýtt samþykki hans fyrir áframhaldandi útleigu á óskiptri lóðinni. Gagnáfrýjandinn G-kk-nf hafi í raun skuldbundið sig til þess að framlengja ekki leigusamninginn án samþykkis aðaláfrýjanda. Eignarréttur aðaláfrýjanda að hinni óskiptu lóð sé stjórnarskrárvarinn.

Þá byggir aðaláfrýjandi á því að óskráðar meginreglur um hagnýtingu eigenda á óskiptri sameign leiði einnig til þess að nýtt samþykki aðaláfrýjanda þurfti fyrir áframhaldi á leigusamningnum og þeirri hagnýtingu og afmörkun á lóðinni sem endurnýjaður samningur myndi gera ráð fyrir. Jafnframt liggi fyrir að skilyrði þess að leigusamningurinn yrði framlengdur var að sameigendurnir næðu samkomulagi um eignaskiptasamning. Aðaláfrýjandi mótmælir því að samkomulag hafi verið um skiptingu lóðarinnar eða að slík skipting sé venjuhelguð.

20

Gagnáfrýjendur byggja sýknukröfu sína á því að aðaláfrýjandi hafi samþykkt leigusamninginn 17. ágúst 2007 og að samkomulag hafi verið með eigendum um nýtingu lóðarinnar og hússins sem á henni stendur. Ráðstöfun lóðarinnar eins og úr varð sé nú venjuhelguð og bagalaus fyrir aðaláfrýjanda, enda geti hann nýtt og leigt út aðra hluta lóðarinnar. Báðum sameigendum sé heimil nýting á lóðinni sem sé hinum sameiganda bagalaus. Gerð eignaskiptasamnings hafi ekki verið skilyrði fyrir áframhaldandi leigu enda hefði það þurft að koma skýrt fram í samningi ef svo ætti að vera.

21

Hin umdeilda fasteign er í óskiptri sameign aðaláfrýjanda og gagnáfrýjandans G-kk-ef. Báðir sameigendur hafa forræði yfir eignarhlutdeild sinni í sameigninni og geta þeir framselt sameignarréttindi sín án samþykkis sameigandans. Báðum var því heimilt að leigja út sameignarréttindi sín, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 28. september 1979 í máli nr. 116/1977. Þá hefur verið viðurkennt í dómaframkvæmd að hvorum sameiganda um sig er heimil nýting og ráðstöfun sameignar sem er öðrum sameigendum að bagalausu, sbr. hér til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 18. júní 1947 í máli nr. 76/1945. Ljóst er að ráðstöfun á hluta lóðar á leigu til þriðja aðila kemur í veg fyrir að sameigandi geti nýtt sameignina svo sem honum væri almennt heimilt. Verður ráðstöfun af þeim toga því ekki talin sameiganda heimil nema með samþykki annarra sameigenda.

22

Ekki er um það deilt að þegar lóðin var upphaflega leigð út til Húsasmiðjunnar hf. á árinu 2003 og einnig við gerð leigusamningsins 17. ágúst 2007 lá fyrir samþykki beggja sameigenda fyrir því að lóðarleigusamningar yrðu gerðir með þeim hætti sem raun varð á. Aðaláfrýjandi verður almennt talinn bundinn af því samþykki sem hann veitti fyrir gerð leigusamningsins 17. ágúst 2007. Eftir að upphaflegum samningstíma lauk 1. júlí 2013 héldu báðir sameigendur áfram útleigu á grundvelli leigusamninganna og breyttust því hinir tímabundnum leigusamningarnir í ótímabundna leigusamninga. Engar vísbendingar eru um það í málinu að eigendur lóðarinnar hafi gert athugasemdir við þá breytingu. Verður því að leggja til grundvallar að eigendurnir hafi með þegjandi samþykki fallist á breytingu á inntaki leigusamninganna. Þótt því sé lýst í leigusamningum aðila að þeir hygðust gera eignaskiptasamning um lóðina og að hvor samningur um sig myndi í kjölfarið taka til þeirrar lóðar sem hvor sameigenda um sig fengi í sinn hlut, liggur fyrir að ekki hefur náðst samkomulag um gerð eignaskiptasamnings. Þá verður ekki talið að í viðauka við leigusamning 17. ágúst 2007 eða öðrum gögnum sé að finna skuldbindingu sameigenda til að framlengja ekki leigusamninga fyrr en eignaskiptasamningur hefði verið gerður.

23

Samkvæmt öllu framansögðu er aðaláfrýjandi bundinn af því samþykki sem hann gaf fyrir leigusamningi gagnáfrýjenda í ágúst 2007. Þá gerði hann engar athugasemdir við að samningurinn breyttist í ótímabundinn leigusamning eftir að upphaflegum leigutíma lauk 1. júlí 2013. Einhliða tilkynning aðaláfrýjanda til gagnáfrýjenda um að hann hafi dregið samþykki sitt fyrir leigusamningnum til baka breytir því engu um gildi leigusamnings gagnáfrýjenda. Þar sem leigusamningurinn er enn í fullu gildi er ekki fallist á kröfur aðaláfrýjanda um að gagnáfrýjandanum, Húsasmiðjunni ehf., verði gert að víkja af lóðinni.

Varakröfur aðaláfrýjanda

24

Fyrir Landrétti gerði aðaláfrýjandi tvær breytingar á kröfugerð sinni. Til viðbótar við áðurgreinda aðalkröfu gerði hann til vara kröfur um að gagnáfrýjandanum, Húsasmiðjunni ehf., yrði gert að víkja með girðingar sínar af fasteigninni Smiðjuvöllum 1 á Akranesi. Að því frágengnu að gagnáfrýjandanum, Húsasmiðjunni ehf., yrði gert að víkja af fasteigninni Smiðjuvöllum 1 á Akranesi og fjarlægja ummerki starfsemi sinnar, nema á 1.022 fermetra lóðarskika vestan hússins sem á henni stendur. Taldi gagnáfrýjandi þessar kröfur rúmast innan aðalkröfunnar. Fyrri varakröfuna byggir aðaláfrýjandi á því að ekki hafi legið fyrir samþykki fyrir því að gagnáfrýjandinn, Húsasmiðjan ehf., mætti girða af lóðarhluta sem þeir hefðu á leigu.

Seinni krafan byggir á því að samkvæmt mælingu matsmanns nýtir gagnáfrýjandinn, Húsasmiðjan ehf., nú meira en þá 1.022 fermetra af lóðinni sem leigusamningur aðila kveður á um.

25

Gagnáfrýjendur hafa mótmælt því að varakröfurnar komist að í málinu þar sem þær séu of seint fram komnar. Þá er þeim mótmælt sem röngum, enda skýrt kveðið á um það í leigusamningnum 17. ágúst 2007 að leigutaki muni girða hinn leigða lóðarhluta af á sinn kostnað. Að því er varðar seinni kröfuna sérstaklega, þá hefur gagnáfrýjendum ekki gefist kostur á að grípa til varna um þær málsástæður sem hún byggir á.

26

Þótt framangreindar varakröfur aðaláfrýjanda gangi skemur en aðalkrafa hans verður ekki séð af gögnum málsins að málsástæðum sem liggja til grundvallar kröfunum hafi með skýrum hætti verið hreyft við meðferð málsins í héraði. Fullnægjandi upplýsingar um þau atriði sem málsástæðurnar eru byggðar á lágu fyrir í málinu er það var lagt fyrir héraðsdóm. Þannig er þess getið í 1. gr. leigusamningsins frá 17. ágúst 2007 að leigutaki muni girða hið leigða af. Þá kemur fram í tölvupósti lögmanns aðaláfrýjanda 4. desember 2018 til lögmanns gagnáfrýjenda að hann hafi látið mæla upp lóðina og þann hluta sem gagnáfrýjendur væru enn að nýta. Í póstinum kom fram að lóð hússins væri alls 3.600 fermetrar að stærð. Ef tekin væri fjögurra metra spilda frá göflum hússins væri lóð sem tilheyrði húsinu um 1.600 fermetrar. Eftir væru þá 2.000 fermetrar af lóðinni og þar af væru um 1.300 til 1.400 fermetrar innan girðingar hjá gagnáfrýjandanum. Niðurstöður mælinga í matsgerðinni sem aðaláfrýjandi byggir breytta kröfugerð sína á eru í stórum dráttum í samræmi við áðurgreindar mælingar aðaláfrýjanda. Samkvæmt þessu eru málsástæður fyrir varakröfunum of seint fram komnar og koma þær ekki til greina við úrlausn málsins vegna ákvæðis 5. mgr. 101. gr., sbr. 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

27

Með vísan til þess sem að framan er rakið er kröfu aðaláfrýjanda um að gagnáfrýjanda G-kk-þgf R. R-kk-þgf verði gert að þola dóm um þessar kröfur einnig hafnað.

Krafa um bætur vegna afhendingardráttar

28

Aðaláfrýjandi krefst þess einnig að gagnáfrýjandanum, Húsasmiðjunni ehf., verði gert að greiða honum 605.795 krónur ásamt nánar tilgreindum vöxtum. Krafa áfrýjanda byggir á því gagnáfrýjandinn, Húsasmiðjan ehf., hafi ekki afhent hið leigða í því ástandi sem hann hafi átt að gera 1. júlí 2018. Girðing sem hafi hindrað aðkomu að húsinu hafi ekki verið fjarlægð, átta af níu rúðum í húsnæðinu hafi verið brotnar, innkeyrsluhurð hafi verið skemmd auk þess sem pússning á veggjum og lofti húsnæðisins sem var leigt hafi verið skemmd eftir notkun lyftara. Á því er byggt að ekki hafi verið búið að laga þessar skemmdir fyrr en í lok nóvember 2018 og því krafist bóta sem nemur fimm mánaða leigu.

29

Ekki er um það deilt að gagnáfrýjandinn, Húsasmiðjan ehf., gerði við framangreindar skemmdir á húsnæðinu en aðilar deila um umfang þeirra og hvort þær hafi hindrað aðaláfrýjanda í að leigja út lóð og húsnæði til annars aðila. Svo sem áður er rakið má sjá á myndum sem fylgdu tölvupósti lögmanns aðaláfrýjanda 24. ágúst 2018 að grindverk sem hafði hindrað aðgang að húsinu hafði verið fjarlægt og í tölvupósti lögmannsins 24. september 2018 kemur fram að gler sé komið í glugga. Þá verður ráðið af gögnum að athugasemdir um skemmdir á veggjum og lofti húsnæðisins hafi fyrst komið fram hjá aðaláfrýjanda eftir að búið var að setja nýjar rúður í glugga.

Engar upplýsingar liggja fyrir um þær skemmdir og á hvern hátt þær hafi komið í veg fyrir útleigu húsnæðisins.

30

Samkvæmt því sem að framan greinir hefur aðaláfrýjandi ekki fært nægjanleg rök fyrir því að hann hafi orðið fyrir tjóni sem nemur töpuðum leigutekjum í fimm mánuði. Er þá sérstaklega horft til þess að girðingar sem hindruðu aðgengi að húsi höfðu verið fjarlægðar í ágústmánuði 2018 og rúður komnar í glugga í septembermánuði. Þá eru engar upplýsingar í málinu um umfang skemmda á veggjum og lofti hússins og að viðgerðir á þeim hefðu hindrað notkun leigutaka á húsinu.

Verður gagnáfrýjandinn, Húsasmiðjan ehf., því sýknuð af skaðabótakröfu vegna afhendingardráttar.

Krafa um bætur fyrir afnotamissi á lóð

31

Að endingu krefst aðaláfrýjandi þess að gagnáfrýjendum verði gert að greiða honum óskipt 1.093.661 krónu ásamt nánar tilgreindum vöxtum. Krafan byggir á því að frá því að gagnáfrýjandinn, Húsasmiðjan ehf., skilaði húsnæðinu 29. nóvember 2018 og fram til þess tíma sem stefna í málinu hafi verið gefin út, eða í 18 mánuði, hafi fyrirtækið komið í veg fyrir að aðaláfrýjandi gæti nýtt hina óskiptu lóð. Í öllu falli liggi nú skýrlega fyrir með mælingum matsmanns að gagnáfrýjandinn, Húsasmiðjan ehf., nýti meira af lóðinni heldur en leigusamningur gagnáfrýjenda geri ráð fyrir.

Samkvæmt 1. gr. leigusamningsins 17. ágúst 2007 er hið leigða 1.022 fermetrar að flatarmáli. Í niðurstöðum matsmanns komi fram að gagnáfrýjandinn, Húsasmiðjan ehf., nýti nú 1.250,33 fermetra af lóðinni og að auki hafi þeir áður nýtt og verið með innan girðingar sinnar 78 fermetra. Samtals hefur því gagnáfrýjandinn, Húsasmiðjan ehf., nýtt 1.328,33 fermetra af sameiginlegri lóð eða 306,33 fermetra umfram það sem leigusamningur gagnáfrýjenda mælir fyrir um.

32

Kröfugerð aðaláfrýjanda byggir á því að hann eigi rétt á skaðabótum vegna afnotamissis af hluta lóðar sem nemur helmingi af leigu sem greidd var samkvæmt leigusamningi gagnáfrýjenda. Að framan var komist að þeirri niðurstöðu að leigusamningur gagnáfrýjenda væri í fullu gildi og á aðaláfrýjandi því enga kröfu vegna samningsins. Þá liggur fyrir að gagnáfrýjandinn, Húsasmiðjan ehf., hafi að minnsta kosti skilað stórum hluta lóðarinnar sem hann hafði haft á leigu hjá aðaláfrýjanda. Jafnframt er upplýst að aðaláfrýjandi hefur þegar leigt út þann hluta húnæðisins sem hann hefur haft heimild til að nýta, auk hluta lóðarinnar.

Aðaláfrýjandi hefur ekki lagt fram þann leigusamning og því liggur ekki skýrt fyrir til hvað hluta lóðarinnar sá samningur tekur. Aðaláfrýjandi leitaði ekki eftir sérstöku samþykki sameiganda síns fyrir þeim samningi. Þá verður ekki annað ráðið af yfirlýsingum gagnáfrýjandans G-kk-ef en að aðaláfrýjanda sé frjálst að ráðstafa að minnsta kosti stórum hluta lóðarinnar sem gagnáfrýjandinn, Húsasmiðjan ehf., hefur nú þegar vikið af.

33

Að því marki sem aðaláfrýjandi byggir kröfu sína á því að gagnáfrýjandinn, Húsasmiðjan ehf., hafi enn ekki skilað allri lóðinni sem þeir höfðu haft á leigu hjá aðaláfrýjanda hefur skaðabótakrafan ekki verið reifuð á þeim grundvelli, hvorki við meðferð þess í héraði né fyrir Landsrétti. Aðaláfrýjandi hefur til að mynda ekki lagt fram neina útreikninga um hæfilegt endurgjald fyrir þann hluta lóðarinnar sem hann telur að hann hafi átt að fá afhentan og tilheyrði honum til sérstakrar hagnýtingar. Af þessum sökum er ekki mögulegt að taka til afstöðu til skaðabótakröfu á framangreindum grunni.

34

Samkvæmt öllu því sem að framan er rakið hefur aðaláfrýjandi ekki sannað að hann hafi orðið fyrir tjóni við afnotamissi af lóð vegna leigusamnings gagnáfrýjenda og þess lóðarhluta sem liggur fyrir að gagnáfrýjandinn, Húsasmiðjan ehf., hefur nýtt eftir að leigusamningi hans við aðaláfrýjanda lauk. Verða gagnáfrýjendur því sýknaðir af kröfu aðaláfrýjanda um skaðabætur vegna afnotamissis.

Málskostnaður

35

Í ljósi niðurstöðu málsins er rétt að aðaláfrýjanda verði gert að greiða gagnáfrýjendum hvorum um sig málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti svo sem nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð :

Hinn áfrýjaði dómur er staðfestur um annað en málskostnað.

Aðaláfrýjandi, D-kk-nf D-kk-nf, greiði gagnáfrýjendum, G-kk-þgf R. R-kk-þgf og Húsasmiðjunni ehf., hvorum um sig 1.000.000 króna í málskostnað á báðum dómstigum.