732/2019

Útdráttur

F ehf. höfðaði mál gegn G ehf. og krafðist þess að ógilt yrði með dómi nánar tilgreint byggingarleyfi sem var gefið út af byggingarfulltrúanum í Reykjavík. Þá krafðist F ehf. þess að felld yrði úr gildi samþykkt byggingarfulltrúans fyrir veitingu leyfisins sem og staðfesting umhverfis og skipulagsráðs og borgarráðs á þeirri samþykkt. Í dómi Landsréttar var þeim málatilbúnaði F ehf. hafnað að beita ætti reglum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki um álitaefnið þannig að skylt hefði verið að afla samþykkis F ehf. fyrir þeim framkvæmdum sem heimilaðar voru og að sama skylda hefði verið fyrir hendi samkvæmt almennum reglum um sérstaka sameign. Því var jafnframt hafnað að byggingarleyfið styddist ekki við lögmætt deiliskipulag, að það færi í bága við skilyrði sem uppfylla þyrfti samkvæmt því og að heimild Reykjavíkurborgar fyrir framkvæmdunum hefði verið bundin því skilyrði samkvæmt deiliskipulagi eða atvikum í aðdraganda þess að það hefði öðlast gildi að F ehf. veitti samþykki sitt fyrir þeim. G ehf. var því sýknaður af kröfum F ehf.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir J-kk-nf H-kk-nf, R-kvk-nf B-kvk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 4. nóvember 2019. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 8. október 2019 í málinu nr. E2408/2018.

2 Áfrýjandi krefst þess að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og breytt á þann veg að „felld verði úr gildi samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. júlí 2017 um veitingu byggingarleyfis til stefnda til að byggja tvær hæðir ofan á Grensásveg 16A, Reykjavík ásamt tveimur hæðum ofan á mhl. 03, klæða hús að utan með álklæðningu og breyta innra fyrirkomulagi í gististað í flokki IV annars vegar með tegunda, með 57 herbergjum ætlað fyrir 120 gesti og hins vegar í tegund d, með 1014 manna herbergjum fyrir 136 gesti, og staðfesting umhverfis og skipulagsráðs þann 16. ágúst 2017 og staðfesting borgarráðs þann 17. ágúst 2017 á þeirri samþykkt, og að jafnframt verði ógilt með dómi byggingarleyfi til handa stefnda sem var gefið út 14. febrúar 2018 á grundvelli þeirra samþykkta“. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi stefnda í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefndi krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá dómi en til vara að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi áfrýjanda.

4 Dómendur fóru á vettvang 16. nóvember 2020.

Málsatvik

5 Málsatvikum og málsástæðum aðilanna er skilmerkilega lýst í hinum áfrýjaða dómi. Eins og þar er nánar rakið snýst ágreiningur málsaðila að meginstefnu til um það hvort borið hafi að afla samþykkis áfrýjanda fyrir útgáfu leyfis af hálfu Reykjavíkurborgar 14. febrúar 2018 til handa stefnda til þeirra framkvæmda á lóðinni nr. 16A við Grensásveg í Reykjavík sem kröfugerð áfrýjanda í málinu tekur til en stefndi er eigandi hússins. Er mál þetta eitt þriggja mála sem áfrýjandi hefur höfðað til ógildingar á jafn mörgum byggingarleyfum sem gefin hafa verið út með stoð í deiliskipulagi sem öðlaðist gildi 2. mars 2017. Segir í auglýsingu um deiliskipulagið í Bdeild Stjórnartíðinda að það taki til „lóðarinnar nr. 16A við Grensásveg og 3739 við Síðumúla“ í Reykjavík. Í því felist að byggja við og breyta nýtingu núverandi húsnæðis á lóðinni sem nýtt verði fyrir íbúðir, hótel og skrifstofu og þjónustustarfsemi.

6 Áfrýjandi byggir á því að lögvarðir hagsmunir hans, sem eins eiganda hússins að Síðumúla 37 og í ljósi tilgreindra ákvæða í lóðarleigusamningi við Reykjavíkurborg, standi til þess að skylt hafi verið að afla samþykkis hans fyrir framkvæmdum sem leyfið laut að og ráðstöfun byggingarréttar sem í því fólst. Með því að það var ekki gert beri að fallast á dómkröfur hans. Að auki er sú málsástæða höfð uppi í héraðsdómsstefnu að byggingarleyfið styðjist ekki við lögmætt deiliskipulag og fari jafnframt í bága við skilyrði sem uppfylla þurfi samkvæmt því.

7 Samningur um lóðina Síðumúla 37, sem vísað er til hér að framan, er frá 12. maí 1999. Í 1. gr. hans segir meðal annars að „[lóðin] Síðumúli nr. 37, Síðumúli nr. 39 og Grensásvegur nr. 16A... er 4.484 m² að stærð.... Lóðin Síðumúli nr. 37 er hluti af þeirri lóð.“ Á þeirri lóð var á sínum tíma reist steinsteypt hús á þremur hæðum auk kjallara og er áfrýjandi eigandi 1. hæðarinnar og kjallarans. Stendur húsið eitt og sér á nyrsta hluta lóðarinnar. Er áfrýjandi eini eigandi hússins sem gert hefur athugasemdir við byggingarleyfi stefndu og framkvæmdir á grundvelli þess. Stefndi og Leiguafl hf. eru eigendur annarra mannvirkja á lóðinni. Sambærilegt ákvæði er í leigusamningi um lóðina Grensásveg 16A sem einnig var undirritaður 12. maí 1999. Ekki liggur fyrir sérstakur lóðarsamningur um Síðumúla 39. Hefur sú skýring verið gefin á því að Reykjavíkurborg hafi lengst af verið eigandi húss sem reist var á þeim hluta lóðarinnar.

8 Samkvæmt framansögðu er afnotaréttur áfrýjanda og annarra eigenda hússins Síðumúla 37, stefnda og Leiguafls hf. af lóðinni í öllu falli sameiginlegur að hluta.

9 Stefndi gerði þá kröfu við meðferð málsins í héraði að því yrði vísað frá dómi. Með úrskurði héraðsdóms, uppkveðnum 9. apríl 2019, var kröfunni hafnað. Þar sem stefndi hefur ekki gagnáfrýjað málinu fyrir sitt leyti kemur frávísunarkrafa hans ekki til álita við úrlausn þess hér fyrir dómi, sbr. 1. og 3. mgr. 151. gr. laga nr. 91/1991. Það stendur þó ekki í vegi fyrir því að málinu verði vísað frá héraðsdómi án kröfu ef málatilbúnaður áfrýjanda gefur tilefni til.

10 Fyrir Landsrétti hefur stefndi vísað til þess, til stuðnings frávísunarkröfu, að með því að fyrir liggi lokaúttekt 6. nóvember 2019 á þeim framkvæmdum sem heimilaðar voru með hinu umdeilda byggingarleyfi hafi áfrýjandi ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að fá dóm um kröfu sína um ógildingu þess. Á þetta verður ekki fallist enda litið svo á í ljósi dómaframkvæmdar Hæstaréttar að það geti ekki staðið í vegi fyrir því að skorið verði úr um gildi byggingarleyfis þótt framkvæmdum samkvæmt því sé lokið eða þær langt komnar, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 13. maí 2014 í máli nr. 265/2014.

Niðurstaða

11 Með vísan til forsendna héraðsdóms verður ekki hróflað við þeirri niðurstöðu hans að kröfugerð áfrýjanda standi því ekki í vegi að leyst verði efnislega úr öllum kröfum hans í málinu.

12 Svo sem fram er komið er kröfugerð áfrýjanda í málinu aðallega reist á því að skylt hafi verið að afla samþykkis hans fyrir þeim framkvæmdum sem heimilaðar voru með hinu umdeilda byggingarleyfi. Styður hann þennan rétt sinn með tilvísun til ákvæða laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og almennra reglna um sérstaka sameign auk þess sem Reykjavíkurborg hafi sett það skilyrði fyrir útgáfu leyfisins að aflað yrði samþykkis áfrýjanda fyrir framkvæmdum. Í greinargerð áfrýjanda til Landsréttar er um nauðsyn á samþykki hans vísað til þess að vegna sjónarmiða sem byggjast á nábýlis og grenndarrétti verði honum ekki gert að þola að nýting lóðar verði með þeim hætti sem nú sé gert ráð fyrir enda feli umræddar framkvæmdir á henni í sér mikla skerðingu á réttindum hans. Stefndi heldur því fram að fyrir héraðsdómi hafi áfrýjandi ekki byggt málatilbúnað sinn sjálfstætt á reglum grenndar og nábýlisréttar, það er að þær leiddu einar og sér til þess að skylt væri að leita samþykkis hans fyrir framkvæmdum, heldur eingöngu í samhengi við reglur um sameign og þá þannig að gengið væri á rétt áfrýjanda sem sameiganda eða „samlóðarhafa“ með tilliti til nábýlisréttarlegra sjónarmiða og þeirrar verndar sem hann nyti sem sameigandi eða „samlóðarhafi“ á grundvelli slíkra reglna. Sé málatilbúnaður áfrýjanda að þessu leyti í andstöðu við 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991. Af héraðsdómsstefnu og málatilbúnaði áfrýjanda að öðru leyti verður ekki ráðið að hann styðji kröfugerð sína sjálfstætt þeim rökum að nauðsyn á öflun samþykkis hans fyrir umræddum framkvæmdum verði leidd af reglum grenndar og nábýlisréttar og héraðsdómur ber það ekki heldur með sér að málsástæða á þessum grunni hafi verið höfð uppi í héraði. Er því að þessu leyti um nýja málsástæðu að ræða sem ekki kemst að fyrir Landsrétti, enda standa ekki lagaskilyrði til þess samkvæmt tilvitnuðu ákvæði laga nr. 91/1991 þar sem áfrýjanda var í lófa lagið að reisa kröfur sínar á henni í öndverðu.

13 Lög nr. 26/1994 hafa að geyma reglur um réttindi og skyldur eigenda fjöleignarhúsa, sem eru þannig skilgreind, að í lögunum sé átt við hvert það hús, sem skiptist í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign, og eru þar með talin hús undir atvinnustarfsemi, sbr. 1.3. mgr. 1. gr. Af þessari grein laganna verður ekki séð að þau nái í ljósi atvika málsins til þess álitaefnis sem er til úrlausnar í því. Samkvæmt 2. mgr. 3. gr. laganna og athugasemdum við það ákvæði í frumvarpi því er varð að lögunum er þó ljóst að gildissvið laganna er víðtækara en segir í 1. gr. þeirra. Ákvæðið er svohljóðandi: „Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. þá gilda ákvæði laganna eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.“ Ákvæði þetta er um margt óljóst. Stefndi vísar til þess að byggingarleyfið, sem áfrýjandi krefst ógildingar á, taki samkvæmt efni sínu til þess að byggja tvær hæðir ofan á núverandi hús ásamt tveimur hæðum ofan á matshluta 03, klæða hús að utan með álklæðningu og breyta innra fyrirkomulagi þess. Byggingarleyfið og framkvæmdir samkvæmt því hafi þannig einskorðast við lóðarhluta sem mannvirki höfðu þegar verið reist á. Af hálfu áfrýjanda hefur þessu ekki verið hnekkt. Með vísan til þessa verður ekki á það fallist með áfrýjanda að reglum laga nr. 26/1994 og 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki verði beitt um álitaefnið, sem hér er til úrlausnar. Er þess jafnframt að gæta að önnur niðurstaða með tilliti til gildissviðs fyrrnefndu laganna fengi ekki staðist í ljósi þeirrar verndar sem eignarréttindi stefnda njóta samkvæmt 72. gr. stjórnarskrárinnar, svo sem réttilega er tiltekið í hinum áfrýjaða dómi.

14 Samningar um lóðirnar Síðumúla 37 og Grensásveg 16A frá 12. maí 1999, sem áður er getið, eru svonefndir grunnleigusamningar. Með slíkum samningi stofnast til handa leigutaka afnotaréttur sem felur í sér að honum eru heimiluð afnot af landi undir mannvirki og í flestum tilvikum einnig afnot af afmörkuðu landi umhverfis það. Með sama hætti og áfrýjandi fer stefndi á grundvelli þessara heimilda með rétt til að ráða yfir mannvirkjum sínum á lóðinni og þar með að ákveða með hvaða hætti þau skuli nýtt. Mögulegar takmarkanir á þessum rétti, samningsbundnar og lögbundnar, verður að meta í þessu ljósi. Þegar tekin er afstaða til þeirrar málsástæðu áfrýjanda, að skylt hafi verið samkvæmt meginreglum eignarréttar um sérstaka sameign að afla samþykkis hans fyrir þeim framkvæmdum sem heimilaðar voru með hinu umdeilda byggingarleyfi, er sérstaklega til þess að líta að þær fólust í því að hæðum var bætt ofan á mannvirki í eigu stefnda sem fyrir var.

15 Samkvæmt framansögðu verður staðfest sú niðurstaða hins áfrýjaða dóms að ekki hafi verið sýnt fram á réttmæti þess að setja umræddum framkvæmdum stefnda samkvæmt byggingarleyfi 14. febrúar 2018 þær skorður sem felast í framangreindum málatilbúnaði áfrýjanda. Verða kröfur hans því ekki teknar til greina á þessum grundvelli.

16 Að frágengnum þeim málsástæðum sem lúta að áskilnaði um samþykki áfrýjanda fyrir útgáfu byggingarleyfis, sem tekin hefur verið afstaða til hér að framan, heldur hann því fram að það styðjist ekki við lögmætt deiliskipulag og fari auk þess í bága við skilyrði sem þurfi að uppfylla samkvæmt því. Um þessa málsástæðu er í héraðsdómsstefnu aðallega látið við það sitja að vísa í kærur áfrýjanda til úrskurðarnefndar umhverfis og auðlindamála 8. mars 2017 og 13. mars 2018. Með þessari framsetningu var farið á svig við fyrirmæli eliðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991. Í greinargerð áfrýjanda til Landsréttar er sami háttur hafður á að þessu leyti. Í héraðsdómi er allt að einu tekin afstaða til þessarar málsástæðu áfrýjanda að teknu tilliti til þess sem fram kemur um hana í stjórnsýslukærum. Með vísan til forsendna dómsins verður ekki á það fallist með áfrýjanda að heimild Reykjavíkurborgar fyrir framkvæmdunum hafi með einum eða öðrum hætti verið bundin því skilyrði samkvæmt umræddu deiliskipulagi eða atvikum í aðdraganda þess að það öðlaðist gildi að hann veitti samþykki sitt fyrir þeim. Um framangreinda málsástæðu er þess annars að gæta að með dómi í málinu verður ekki haggað við gildi deiliskipulagsins. Þá verður ekki séð að byggingarleyfið fari í bága við það. Verður samkvæmt þessu en að öðru leyti með vísan til forsendna héraðsdóms staðfest sú niðurstaða hans að hafna þeim málatilbúnaði áfrýjanda að ógilda beri byggingarleyfi stefnda á framangreindum forsendum.

17 Samkvæmt framansögðu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur um sýknu stefnda af öllum kröfum áfrýjanda.

18 Við ákvörðun málskostnaðar er þess að gæta að mál þetta er samkynja öðru máli sem áfrýjandi hefur rekið í héraði og fyrir Landsrétti á hendur stefnda en dómur í því er kveðinn upp jafnhliða dómi þessum. Í ljósi þessa og málsúrslita verður áfrýjanda gert að greiða stefnda málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti sem þykir hæfilega ákveðinn í einu lagi eins og nánar greinar í dómsorði.

Dómsorð:

Stefndi, Grensásvegur 16A ehf., er sýkn af kröfum áfrýjanda, Fróða ehf.

Áfrýjandi greiði stefnda samtals 1.400.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.