446/2022

Útdráttur

Með úrskurði héraðsdóms var fallist á kröfu A ehf. um að G ehf. yrði með beinni aðfarargerð borinn út úr fasteign A ehf. að Ránargrund 4 í Garðabæ. Ágreiningur málsins varðaði heimild A ehf. til riftunar á leigusamningi en krafa A ehf. byggði á þeim grunni að honum hafi verið heimilt að rifta samningnum. Í úrskurði Landsréttar kom fram að A ehf. hefði eins og á stóð ekki verið heimilt á grundvelli reglu kröfuréttar um tillitsskyldu að nýta samningsbundinn rétt sinn til að rifta leigusamningnum.

Jafnframt var talið að sama niðurstaða leiddi af 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Af þessu leiddi að ekki var fallist á kröfu A ehf. um að G ehf. yrði með beinni aðfarargerð borinn út úr fasteigninni Ránargrund 4 í Garðabæ.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir A-kk-nf E. J-kk-nf, J-kk-nf H-kk-nf og K-kvk-nf S-kvk-nf kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Sóknaraðili skaut málinu til Landsréttar með kæru 6. júlí 2022. Greinargerð varnaraðila barst réttinum 26. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 24. júní 2022 í málinu nr. A- 725/2022 þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að sóknaraðili yrði með beinni aðfarargerð borinn út úr fasteign varnaraðila að Ránargrund 4 í Garðabæ. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr.

90/1989 um aðför.

2

Sóknaraðili krefst þess að hafnað verði kröfu varnaraðila um að sóknaraðili skuli með beinni aðfarargerð borinn út úr fasteigninni. Verði hinn kærði úrskurður staðfestur er þess krafist að kæra úrskurðar Landsréttar til Hæstaréttar fresti framkvæmd aðfarar, sbr. 3. og 5. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

3

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Niðurstaða

4

Eins og nánar er rakið í hinum kærða úrskurði varðar ágreiningur málsins heimild varnaraðila til riftunar á leigusamningi 1. maí 2020 en krafa hans um að sóknaraðili verði með beinni aðfarargerð borinn út úr fasteigninni Ránargrund 4 í Garðabæ byggir á þeim grunni að honum hafi verið heimilt að rifta samningnum.

5

Í 11. gr. leigusamningsins er kveðið á um heimild varnaraðila til riftunar ef sóknaraðili vanefnir leigugreiðslur. Áður en til riftunar kemur skal hann þó með sannanlegum hætti senda sóknaraðila greiðsluáskorun og taka þar fram að hann muni beita riftunarheimild sinni verði áskoruninni ekki sinnt innan 14 daga frá birtingu hennar.

Hafi sóknaraðili ekki innt af hendi hina gjaldföllnu leigu eða bætt úr vanefnd sinni á annan hátt innan 14 daga frá dagsetningu birtingar greiðsluáskorunarinnar sé varnaraðila heimilt að rifta samningnum. Segir í 3. mgr. 11. gr. samningsins að sé þess gætt að senda „orðsendingar“ með sannanlegum hætti í hið leigða húsnæði skuli þær hafa þá þýðingu og réttaráhrif sem þeim er ætlað að hafa jafnvel þótt þær komi afbakaðar, of seint eða alls ekki til viðtakanda. Er síðastnefnt ákvæði í samræmi við 1. mgr. 13. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

6

Með greiðsluáskorun 21. febrúar 2022 skoraði varnaraðili á sóknaraðila að greiða ógreidda húsaleigu fyrir desember 2020 og janúar til febrúar 2022. Nam krafan þá samtals 9.210.731 krónu. Í málinu liggur fyrir birtingarvottorð stefnuvotts um að greiðsluáskorunin hafi verið birt á lögheimili sóknaraðila og fyrirsvarsmanns hans 23. febrúar 2022. Ýmis samskipti áttu sér stað milli starfsmanns sóknaraðila og starfsmanns innheimtuaðila varnaraðila á tímabilinu 23. febrúar til 15. mars 2022.

Sóknaraðili innti af hendi innborgun á skuldina 8. mars 2022 en með yfirlýsingu 23. sama mánaðar rifti varnaraðili leigusamningnum. Fyrir liggur að riftunaryfirlýsingin var birt fyrirsvarsmanni sóknaraðila klukkan 10.30 þann dag en skömmu áður, eða klukkan 10.20, gerði sóknaraðili upp vanskilin sem riftunin náði til.

7

Af hálfu sóknaraðila er því meðal annars borið við að í kjölfar greiðslu hans 23. mars 2022 á vangreiddri leigu fyrir desember 2020 og janúar til febrúar 2022 hafi varnaraðila verið óheimilt að rifta leigusamningnum. Hafi í kjölfar greiðslunnar, sem barst skömmu fyrir þann tíma er riftunaryfirlýsing var birt fyrirsvarsmanni sóknaraðila, ekki legið fyrir nein vanskil. Því hafi ekki lengur verið lögmætar forsendur fyrir riftuninni. Í málatilbúnaði sóknaraðila er vísað til þess að héraðsdómur hafi að því er virðist ekki tekið afstöðu til þessarar málsástæðu hans og geti það mögulega varðað ómerkingu úrskurðarins án kröfu.

8

Um síðastnefnt er til þess að líta að samkvæmt lokamálslið 4. mgr. 61. gr. húsaleigulaga fellur heimild leigusala til riftunar vegna vangreiddrar leigu ekki niður þótt bætt sé úr vanefnd áður en til riftunar kemur. Samkvæmt því er leigusala almennt heimilt að rifta leigusamningi hafi leigutaki ekki greitt vangreidda leigu innan sjö sólarhringa frá birtingu greiðsluáskorunar eða eftir atvikum lengri tíma eins og samið var um í 2. mgr. 11. gr. leigusamnings aðila 1. maí 2020 þar sem kveðið er á um 14 daga greiðslufrest frá birtingu greiðsluáskorunar. Glatar leigusali samkvæmt því almennt ekki heimild sinni til riftunar þótt leigutaki greiði upp vanskil eftir að greiðslufresturinn er liðinn en áður en riftunaryfirlýsing berst leigutaka. Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður sú niðurstaða staðfest að hinn umsamdi 14 daga greiðslufrestur hafi verið liðinn er sóknaraðili gerði upp vanskilin en af því leiðir óhjákvæmilega að varnaraðili hafði samningsbundinn rétt til að rifta leigusamningnum þrátt fyrir að vanskilin hafi verið uppgerð þegar riftunaryfirlýsingin barst fyrirsvarsmanni sóknaraðila. Þótt þessa sé ekki getið berum orðum í hinum kærða úrskurði þykir ljóst að niðurstaða héraðsdóms hafi meðal annars byggt á þessum grunni. Verður því ekki talið að efni séu til að ómerkja hinn kærða úrskurð án kröfu.

9

Samkvæmt almennum reglum kröfuréttar hvílir sú óskráða skylda á samningsaðilum í gagnkvæmu réttarsambandi að taka innan ákveðinna marka tillit til hagsmuna gagnaðila síns. Slík tillitsskylda getur í undantekningartilvikum haft þau áhrif að samningsaðila verði ekki talið heimilt að halda fram ítrasta rétti samkvæmt samningi leiði það til ósanngjarnrar niðurstöðu fyrir gagnaðila hans. Forsendan fyrir því að slík undantekning teljist tæk er ef telja má að hún hafi ekki í för með sér teljandi kostnað, áhættu eða óhagræði fyrir þann samningsaðila sem tillitsskyldan verður talin hvíla á, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 16. mars 2006 í málinr. 127/2006 þar sem ekki var fallist á að heimilt væri að beita samningsbundnum rétti til gjaldfellingar skuldabréfs.

Er þessi undantekningarregla nátengd þeim sjónarmiðum sem liggja að baki 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga.

10

Sé horft til atvika málsins liggur fyrir eins og fyrr greinir að sóknaraðili greiddi upp þau vanskil sem lágu til grundvallar riftunaryfirlýsingu varnaraðila 23. mars 2022, skömmu áður en yfirlýsingin barst honum sama dag. Með því sýndi sóknaraðili bæði samningsvilja og getu til að standa við skuldbindingar sínar samkvæmt leigusamningnum. Er það í samræmi við fyrri samskipti hans við varnaraðila en af gögnum málsins má ráða að sóknaraðili hafi frá upphafi samningssambandsins 1. maí 2020 sýnt bæði vilja og getu til að standa við leigusamninginn þrátt fyrir erfiðar rekstraraðstæður vegna aðgerða sóttvarnaryfirvalda í tilefni af COVID- 19 sjúkdómnum. Þá er til þess að líta að í greiðsluáskorun varnaraðila 21. febrúar 2022 var skorað á sóknaraðila að greiða skuldina fyrir desember 2020 og janúar til febrúar 2022 „eða semja um greiðslu hennar innan 14 daga frá móttöku“ greiðsluáskorunarinnar. Af tölvubréfssamskiptum starfsmanns sóknaraðila við starfsmann innheimtufyrirtækis varnaraðila á tímabilinu 23. febrúar 2022 til 15. mars sama ár má ráða að viðræður voru í gangi á þessu tímabili um uppgjör vanskila sóknaraðila. Þá liggur fyrir að sóknaraðili greiddi 3.000.000 króna inn á skuldina 8. mars 2022. Í kjölfar þeirrar greiðslu segir í tölvubréfi innheimtuaðila varnaraðila 15. mars 2022: „Greiðslur eru að skila sér seint og illa, nú förum við fram á að þið setjið upp ásættanlegt greiðsluplan til þess að koma málunum aftur í eðlilegt horf“. Verður ekki annað ráðið af þessum samskiptum en að sóknaraðili hafi veriðí góðri trú um að unnt væri að ná samkomulagi um uppgjör vanskilanna í aðdraganda þess að varnaraðili lýsti yfir riftun leigusamningsins 23. mars 2022. Bera gögn málsins ekki annað með sér en að sóttvarnaraðgerðir stjórnvalda hafi átt umtalsverðan þátt í því að sóknaraðili lenti í vandræðum með að gera upp skuldbindingar sínar samkvæmt leigusamningnum rekstrarárin 2020- 2021 en fyrir liggur að aðgerðunum lauk 25. febrúar 2022 eða í lok þess tímabils sem riftunaryfirlýsing varnaraðila nær til. Af gögnum sem ekki hafa verið vefengd af varnaraðila má ráða að tekjur sóknaraðila hafi aukist umtalsvert frá þeim tíma og að ekki séu efni til að ætla annað en að sóknaraðili sé að óbreyttu í stakk búinn til að efna skuldbindingar sínar samkvæmt leigusamningnum. Að því gættu verður ekki talið að fyrirsjáanlegt sé að varnaraðili verði fyrir teljandi kostnaði, áhættu eða óhagræði þótt riftun leigusamningsins vegna þegar greiddra leigugreiðslna gangi ekki eftir. Eins og atvikum máls háttar verður ekki fallist á að hugsanleg vanskil sóknaraðila vegna síðara tímabils en riftunaryfirlýsingin náði til hafi þýðingu í málinu, enda styðst krafa varnaraðila um útburð eingöngu við vanskil sem hafa sem fyrr segir verið gerð upp.

11

Samkvæmt framangreindu verður talið að varnaraðila hafi eins og hér stóð á ekki verið heimilt á grundvelli reglu kröfuréttar um tillitsskyldu að nýta samningsbundinn rétt sinn til að rifta leigusamningnum með fyrrgreindri yfirlýsingu 23. mars 2022. Verður jafnframt talið að sama niðurstaða leiði af 36. gr. laga nr. 7/1936 en á grundvelli þess ákvæðis má víkja samningsákvæði til hliðar, eða breyta, ef það yrði talið ósanngjarnt að bera það fyrir sig. Er þá tekið mið af því að þau atvik sem reifuð eru í málsgrein 10 leiði til þess að ósanngjarnt hafi verið eins og atvik voru 23. febrúar 2022 að varnaraðili bæri fyrir sig 11. gr. leigusamningsins um heimild til riftunar. Af þessu leiðir að ekki verður fallist á kröfu varnaraðila um að sóknaraðili verði með beinni aðfarargerð borinn út úr fasteigninni Ránargrund 4 í Garðabæ.

12

Varnaraðila verður gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað eins og greinir í úrskurðarorði.

Úrskurðarorð :

Kröfu varnaraðila, Arnarnesvogs ehf., um að sóknaraðili, Gourmet ehf., verði með beinni aðfarargerð borinn út úr fasteign varnaraðila að Ránargrund 4 í Garðabæ er hafnað.

Varnaraðili greiði sóknaraðila 1.500.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.