40/2021

Útdráttur

Með ákvörðun þinglýsingarstjóra 22. mars 2019 hafnaði hann kröfu N hf., rétthafa samkvæmt lóðarleigusamningi um lóðina Hagasmára 3, um að rita athugasemd um kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðunum Hagasmára 1 og 3 á lóðarleigusamning milli ES ehf. og K um Hagasmára 1 sem þinglýst var 30. október 2018 eða afmá samninginn úr þinglýsingabókum. Í síðargreinda lóðarleigusamningnum var vísað til þess að á lóðinni væru kvaðir samkvæmt viðfestum uppdrætti sem ekki tiltók samnýtingu bílastæða á lóðunum tveimur eins og gert var í uppdrætti sem var hluti af stofnskjali sem áður hafði verið þinglýst á eignina. Í hinum kærða úrskurði var ákvörðun þinglýsingarstjóra felld úr gildi og lagt fyrir hann að rita athugasemd um kvöðina á lóðarleigusamninginn. Landsréttur taldi að ósamræmi milli þess hvernig kvaðir væru tilgreindar í lóðarleigusamningnum og áður þinglýstu stofnskjali gæti skipt verulegu máli um þann rétt sem skjalinu væri ætlað að veita enda hætt við að óvissa skapaðist um umfang kvaðanna eins og skjalinu hefði verið þinglýst. Var því ekki talið að þinglýsingarstjóra hefði verið rétt að synja kröfu N hf. um að bæta úr mistökum við þinglýsinguna og rita athugasemd um kvöðina á lóðarleigusamninginn í því skyni að vekja athygli á framangreindu ósamræmi. Með vísan til þess var hinn kærði úrskurður staðfestur.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir A-kvk-nf E-kvk-nf, Á-kk-nf H-kk-nf og D-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Sóknaraðili Eignarhaldsfélagið Smáralind ehf. skaut málinu til Landsréttar með kæru 20. janúar 2021 en sóknaraðili Kópavogsbær með kæru 21. sama mánaðar. Greinargerð varnaraðila barst réttinum 4. febrúar 2021. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 7. janúar 2021 í málinu nr. T3/2019 þar sem ákvörðun þinglýsingarstjóra frá 22. mars 2019 var felld úr gildi og lagt fyrir hann að geta kvaðar um samnýtingu bílastæða á lóðunum nr. 1 og 3 við Hagasmára í Kópavogi á lóðarleigusamningi um Hagasmára 1, dagsettum 18. október 2018, sem fékk þinglýsingarnúmerið 441B12506/2018 og þinglýst var 30. október 2018. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

2 Sóknaraðilar krefjast þess, hvor fyrir sig, að hinum kærða úrskurði verði hrundið og að ákvörðun þinglýsingarstjóra 22. mars 2019 verði staðfest. Þá krefjast þeir málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Varnaraðili krefst þess að kæru sóknaraðila Kópavogsbæjar verði vísað frá Landsrétti og að hinn kærði úrskurður verði staðfestur auk málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Málsatvik

4 Aðilar þessa máls deila um hvort mistök hafi orðið þegar lóðarleigusamningi um Hagasmára 1 í Kópavogi var þinglýst á fasteignina 30. október 2018.

5 Sóknaraðili Eignarhaldsfélagið Smáralind ehf. er handhafi lóðarréttinda að Hagasmára 1. Varnaraðili er rétthafi samkvæmt lóðarleigusamningi um lóðina að Hagasmára 3, sem var undirritaður og móttekinn til þinglýsingar 18. apríl 2008 og færður í þinglýsingabók 2. maí sama ár. Í 1. gr. þess samnings segir að á lóðinni séu kvaðir samkvæmt viðfestum uppdrætti. Á uppdrættinum, sem dagsettur er 27. mars 2008, kemur fram að um sé að ræða kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3, kvöð um samnýtingu fráveitulagna á lóðum nr. 1 og 3 og kvöð um gagnkvæman umferðarrétt. Með stofnskjali, útgefnu af sóknaraðila Kópavogsbæ 21. apríl 2008, var gerð breyting á lóðum við Hagasmára og var lóðinni að Hagasmára 1 þá skipt upp í tvær lóðir, Hagasmára 1 og Hagasmára 3. Í stofnskjalinu segir: „Afmörkun lóðar kemur fram á meðfylgjandi mæliblaði útgefnu af Kópavogsbæ þann 27.3.2008 og er það hluti stofnskjals þessa.“ Tilgreint mæliblað er fyrrgreindur uppdráttur, dagsettur 27. mars 2008, sem fylgdi lóðarleigusamningnum um Hagasmára 3, með kvöðum um samnýtingu bílastæða og fráveitulagna og kvöð um gagnkvæman umferðarrétt. Þessu stofnskjali var þinglýst 2. maí 2008 á báðar eignirnar, Hagasmára 1 og Hagasmára 3, með þinglýsingarnúmerinu 437A002015/2008.

6 Nýr lóðarleigusamningur var gerður milli sóknaraðila, Kópavogsbæjar og Eignarhaldsfélagsins Smáralindar ehf., um lóðina að Hagasmára 1, sem móttekinn var til þinglýsingar 19. október 2018 og færður í þinglýsingabók 30. sama mánaðar með þinglýsingarnúmerinu 441B012506/2018. Í 1. gr. hans segir meðal annars: „Á lóðinni eru kvaðir samkvæmt viðfestum uppdrætti.“ Á uppdrættinum, sem er dagsettur 22. desember 2017, kemur fram að um sé að ræða kvöð um samnýtingu fráveitulagna á lóðum nr. 1 og 3 og kvöð um gagnkvæman umferðarrétt en þar er ekki tilgreind kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3.

7 Með bréfi 14. janúar 2019 krafðist varnaraðili þess að þinglýsingarstjóri leiðrétti þinglýsingu lóðarleigusamningsins um Hagasmára 1 á grundvelli 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 með því að rita athugasemd um kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðunum Hagasmára 1 og 3 eða afmá samninginn úr þinglýsingabókum. Þessari kröfu hafnaði þinglýsingarstjóri með bréfi 22. mars 2019. Í rökstuðningi þinglýsingarstjóra segir að umrædd kvöð sé ekki tilgreind í eldri lóðarleigusamningi vegna Hagasmára 1 og ekki tilgreind sérstaklega í lóðarleigusamningi um Hagasmára 3 eða stofnskjali vegna stofnunar þeirrar lóðar. Kvaðarinnar hafi hins vegar verið getið á uppdrætti sem fylgt hafi lóðarleigusamningi og stofnskjali vegna Hagasmára 3 og hafi sérstaklega verið vísað til kvaða samkvæmt uppdrættinum í lóðarleigusamningnum. Þinglýsingarstjóri vísar einnig í lagaákvæði um gerð deiliskipulags og ábyrgð sveitarstjórna þar að lútandi. Bæjarstjórn Kópavogs hafi sett umrædda skipulagskvöð á Hagasmára 3 en ekki á uppdrátt þann sem fylgdi nýjum lóðarleigusamningi vegna Hagasmára 1. Lóðarleigusamningurinn hafi uppfyllt ákvæði þinglýsingalaga og því hafi verið unnt að færa hann inn í þinglýsingabók án athugasemda.

8 Með bréfi til sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 16. apríl 2019, sem móttekið var 17. sama mánaðar, tilkynnti varnaraðili að ákvörðun þinglýsingarstjóra yrði borin undir héraðsdóm með vísan til 3. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga.

9 Líkt og greinir í hinum kærða úrskurði hafa sóknaraðili Eignarhaldsfélagið Smáralind ehf. og varnaraðili átt í málaferlum um hvort framangreind kvöð um samnýtingu bílastæða taki til fasteignarinnar að Hagasmára 1. Með dómi Hæstaréttar 4. júní 2020 í máli nr. 39/2019 var staðfest niðurstaða Landsréttar um að viðurkenna að samkvæmt stofnskjali fyrir lóðirnar Hagasmára 1, Hagasmára 3 og Hagasmára 5 frá 21. apríl 2008 hvíli kvaðir á lóðunum Hagasmára 1 og Hagasmára 3 um samnýtingu bílastæða og fráveitulagna og um gagnkvæman umferðarrétt og að þær kvaðir veiti varnaraðila þessa máls, sem eiganda Hagasmára 3, rétt til nýtingar á bílastæðum á lóðinni við Hagasmára 1.

Niðurstaða

10 Varnaraðili byggir frávísunarkröfu sína á hendur sóknaraðila Kópavogsbæ á því að kæra hans til Landsréttar sé of seint fram komin. Samkvæmt 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 sætir úrskurður héraðsdómara um úrlausn þinglýsingarstjóra kæru til Landsréttar samkvæmt almennum reglum um kæru í einkamáli. Skal úrskurður kærður áður en tvær vikur eru liðnar frá uppsögn hans ef kærandi eða umboðsmaður hans var við hana staddur en ella áður en tvær vikur eru liðnar frá þeim tíma er hann eða umboðsmaður hans fékk vitneskju um úrskurðinn.

11 Hinn kærði úrskurður var kveðinn upp 7. janúar 2021. Samkvæmt þingbók málsins í héraði var ekki sótt þing af hálfu sóknaraðila við uppkvaðningu úrskurðarins. Ekki liggur fyrir hvenær sóknaraðilar eða umboðsmenn þeirra fengu vitneskju um úrskurðinn. Eins og fyrr greinir kærði sóknaraðili Kópavogsbær úrskurð héraðsdóms fyrir sitt leyti með kæru sem barst héraðsdómi 21. janúar 2021, það er tveimur vikum eftir uppkvaðningu hins kærða úrskurðar. Kæran er stimpluð af Héraðsdómi Reykjaness 22. janúar 2021 þar sem segir: „GREITTMÓTTEKIÐ“. Með tölvuskeyti starfsmanns héraðsdómstólsins til Landsréttar þann sama dag var upplýst um að kæran hefði borist dómstólnum deginum áður, 21. janúar 2021, en að greiðsla vegna kærunnar hefði ekki borist fyrr en morguninn eftir. Að því virtu er ekki fallist á að vísa kæru sóknaraðila Kópavogs frá Landsrétti á þeim grundvelli að hún sé of seint fram komin.

12 Eins og áður greinir deila aðilar um hvort mistök hafi orðið þegar lóðarleigusamningi um Hagasmára 1 í Kópavogi var þinglýst á fasteignina 30. október 2018 og, ef svo er, hvort fullnægt sé skilyrðum 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga til að bæta þar úr. Málið er rekið á grundvelli 3. gr. sömu laga en með því ákvæði er þeim sem telur á sér brotið með ákvörðun sýslumanns um þinglýsingu veitt heimild til að leita, eftir sérstökum reglum, úrlausnar dómstóla um þá ákvörðun. Í slíku máli verður ekki litið til efnisatriða að baki skjali sem þinglýst hefur verið heldur einungis leyst úr því hvort þinglýsing eða önnur úrlausn þinglýsingarstjóra hafi, eins og málið hafi legið fyrir honum, verið rétt eða ekki, sbr. til dæmis dóma Hæstaréttar 22. ágúst 2012 í máli nr. 414/2012 og 9. október 2019 í máli nr. 32/2019.

13 Í 3. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga er kveðið á um að ef í skjali eru atriði, orðuð eða óorðuð, sem ekki eru í samræmi við efni þinglýsingabóka en skjalið er þó tækt til þinglýsingar skal gerð athugasemd um það á skjalið ef telja verður að ósamræmið geti skipt verulegu máli um rétt þann sem skjalinu er ætlað að veita. Ákvæðið á meðal annars við þegar stofnað er til leiguréttar í eign án þess að annarra takmarkaðra eignarréttinda í henni sé getið og er þá vakin athygli á ósamræmi í viðkomandi skjölum með því að rita athugasemd á þau.

14 Þegar lóðarleigusamningurinn milli sóknaraðila, Kópavogsbæjar og Eignarhaldsfélagsins Smáralind ehf., vegna fasteignarinnar að Hagasmára 1 var móttekinn til þinglýsingar 19. október 2018 hafði fyrrgreindu stofnskjali lóðar, útgefnu 21. apríl 2008, þegar verið þinglýst sem frumheimild á fasteignina, með þinglýsingarnúmerinu 437A002015/2008. Sem fyrr segir kemur fram í uppdrættinum frá 27. mars 2008, sem er hluti framangreinds stofnskjals, að á lóðinni hvíli kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3, kvöð um samnýtingu fráveitulagna á lóðum nr. 1 og 3 og kvöð um gagnkvæman umferðarrétt. Þá liggur fyrir að í 1. gr. umrædds lóðarleigusamnings, sem var móttekinn til þinglýsingar 19. október 2018, er vísað til þess að á lóðinni séu kvaðir samkvæmt viðfestum uppdrætti sem tilgreinir aðeins tvær af þremur framangreindum kvöðum, það er kvöð um samnýtingu fráveitulagna á lóðum nr. 1 og 3 og kvöð um gagnkvæman umferðarrétt. Af þeim sökum verður að telja að þegar sá lóðarleigusamningur var móttekinn til þinglýsingar hafi óorðuð atriði í honum ekki verið í samræmi við efni fasteignabókar þótt skjalið hafi verið tækt til þinglýsingar. Þá er á það fallist að framangreint ósamræmi geti skipt verulegu máli um þann rétt sem skjalinu er ætlað að veita enda hætt við að óvissa skapist um umfang kvaðanna eins og skjalinu hefur verið þinglýst. Verður því ekki talið að þinglýsingarstjóra hafi verið rétt að synja kröfu varnaraðila um að bæta úr mistökum við þinglýsingu lóðarleigusamningsins og rita athugasemd um kvöðina á samninginn í því skyni að vekja athygli á fyrrgreindu ósamræmi. Í því sambandi er til þess að líta að þegar þinglýsingarstjóri tekur afstöðu til þess hvort leiðrétting skuli framkvæmd samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laganna ber honum einungis að huga að atriðum sem varða formleg réttindi samkvæmt þinglýstum skjölum.

15 Sóknaraðilar halda því báðir fram fyrir Landsrétti að þegar hafi verið gætt að réttindum varnaraðila samkvæmt kvöðinni um samnýtingu bílastæða á lóðunum að Hagasmára 1 og 3 með þinglýsingu fyrrnefnds dóms Hæstaréttar í máli nr. 39/2019 á fasteignina að Hagasmára 1. Sóknaraðili Eignarhaldsfélagið Smáralind ehf. byggir meðal annars á því að áritun á lóðarleigusamninginn um Hagasmára 1 um tilvist kvaðarinnar hafi þar af leiðandi ekki áhrif á lögvarða hagsmuni varnaraðila. Í málinu er ekki lagt fram nýtt veðbókarvottorð eða önnur skjöl sem sýna að dómi Hæstaréttar í máli nr. 39/2019 hafi verið þinglýst á fasteignina að Hagasmára 1. Þá er umræddur lóðarleigusamningur eftir sem áður ekki í samræmi við stofnskjalið sem áður var þinglýst á fasteignina. Að því virtu og með hliðsjón af því sem þegar hefur verið rakið verður varnaraðili talinn hafa lögvarða hagsmuni af því að vakin sé athygli á tilvist kvaðarinnar um samnýtingu bílastæða á lóðunum að Hagasmára 1 og 3 með áritun athugasemdar á lóðarleigusamninginn um Hagasmára 1 sem þinglýst var 30. október 2018.

16 Með vísan til þess sem að framan greinir verður hinn kærði úrskurður staðfestur og verður sóknaraðilum gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í úrskurðarorði greinir.

Úrskurðarorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðilar, Eignarhaldsfélagið Smáralind ehf. og Kópavogsbær, greiði varnaraðila, Norðurturninum hf., hvor um sig 150.000 krónur í kærumálskostnað.