301/2021

Útdráttur

M ehf. höfðaði mál gegn S og krafðist endurgreiðslu fjárhæðar er M ehf. hafði greitt til S í samræmi við samkomulag um kaup á tilgreindri fasteign, innlausn lóðarréttinda og niðurrifs mannvirkja á lóðinni. Byggði M ehf. á því að S hefði með samningnum áskilið sér gjald fyrir útgáfu byggingarleyfis án lagaheimildar. Í dómi Landsréttar var til þess vísað að samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga hefðu sveitarfélög tekjur af eignum sínum, meðal annars af lóðarleigu.

Um ráðstöfun slíkra réttinda vikju sjónarmið um skattheimtu og þjónustugjöld og reglur einkaréttarins tækju við. Þó væru sveitarfélög við þær ráðstafanir bundin af meginreglum stjórnsýsluréttar, svo sem um jafnræði og meðalhóf, sbr. dóm Hæstaréttar 1. júní 2022 í máli nr. 3/2022. Í dómi Landsréttar kom fram að umþrætt gjald hefði byggst á samkomulagi M ehf. og S til að mæta tekjutapi og kostnaði sem hlytist hefði af ráðstöfun lóðarinnar. Hefði gjaldið verið greitt á grundvelli samkomulags sem var einkaréttarlegs eðlis og yrði ekki jafnað til skatts eða þjónustugjalds. Breytti engu þótt í samkomulaginu hefði komið fram að gjaldið væri meðal annars vegna byggingarleyfis en fyrir lá að M ehf. greiddi jafnframt fyrir byggingarleyfi í samræmi við gjaldskrá S. Heimta gjaldsins hefði því hvorki farið í bága við lögmætisreglu stjórnsýsluréttarins né ákvæði stjórnarskrár. Þá hefðu málefnaleg sjónarmið legið að baki gerð samkomulagsins auk þess sem gjaldið hefði verið hóflegt og ekki farið í bága við jafnræðisreglu. Jafnframt ættu ógildingarreglur samningaréttarins ekki við um kröfu M ehf. Í málinu krafðist M ehf. jafnframt endurgreiðslu gatnagerðargjalda úr hendi S sem fyrri lóðarhafi greiddi. Taldi Landsréttur M ehf. hvorki hafa sýnt fram á lagagrundvöll fyrir kröfunni né skýrt hvers vegna endurgreiða ætti honum gjöld sem fyrri lóðarhafi greiddi. Loks hafnaði Landsréttur kröfu M ehf. gegn S um endurgjald fyrir lóðarréttindi auk kröfu um endurgreiðslu fasteignagjalda á tilgreindu tímabili. S var því sýknaður af öllum kröfum M ehf.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir E-kk-nf J-kk-nf, R-kvk-nf H-kvk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 10. maí 2021. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Vesturlands 14. apríl 2021 í málinu nr. E- 63/2019.

2

Aðaláfrýjandi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms um skyldu gagnáfrýjanda til greiðslu 14.500.000 króna með sömu vöxtum og dæmdir voru í héraði. Þá krefst aðaláfrýjandi staðfestingar ákvæðis héraðsdóms um greiðslu málskostnaðar sér til handa. Að öðru leyti krefst aðaláfrýjandi þess að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og breytt þannig að allar kröfur hans í héraði verði teknar til greina, sem hér nánar greinir:

Að gagnáfrýjandi endurgreiði aðaláfrýjanda gatnagerðargjöld að fjárhæð 102.696.255 krónur vegna fasteignarinnar að Kólumbusarbryggju 1 í Snæfellsbæ. Gerð er krafa um að endurgreiðslan verði verðbætt miðað við vísitölu neysluverðs frá greiðsludegi til endurgreiðsludags, það erfrá 13. nóvember 2007 til greiðsludags. Þá er gerð krafa um dráttarvexti frá 29. júlí 2018 til greiðsludags. Til vara er gerð krafa um vexti s amkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 29. júlí 2018 og dráttarvexti frá þingfestingu málsins til greiðsludags.

Að gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjanda 64.200.000 krónur fyrir lóðarréttindi fasteignarinnar að Kólumbusarbryggju 1 í Snæfellsbæ, að viðbættum dráttarvöxtum frá þingfestingu málsins, en til vara 30 dögum eftir hana, til greiðsludags.

Að gagnáfrýjandi endurgreiði aðaláfrýjanda fasteignagjöld að fjárhæð 14.041.684 krónur vegna tímabilsins 1. júlí 2015 til 15. maí 2018 ásamt dráttarvöxtum frá 3. maí 2018, en til vara 30 dögum eftir þingfestingu málsins, til greiðsludags.

Loks krefst aðaláfrýjandi málskostnaðar fyrir Landsrétti.

3

Gagnáfrýjandi áfrýjaði málinu fyrir sitt leyti 10. maí 2021. Hann krefst sýknu af öllum kröfum aðaláfrýjanda en til vara að kröfur aðaláfrýjanda verði lækkaðar verulega. Þá krefst gagnáfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

Málsatvik

4

Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi tók einkahlutafélagið Iceland Glacier Products með samningi við gagnáfrýjanda 31. mars 2009 á leigu 62.083 m² lóð við Kólumbusarbryggju 1 í Snæfellsbæ. Í samningnum kom fram að leigutaka væri veittur afnotaréttur af lóðinni, þar með talið heimild til að byggja á henni vatnsverksmiðjuhús í samræmi við gildandi skipulag á svæðinu. Lóðin væri leigð til 50 ára og skyldi leigugjald vera samkvæmt gjaldskrá gagnáfrýjanda, eða á þeim tíma 1.503.750 krónur á ári. Auk þess skyldi lóðarhafi standa skil á gatnagerðargjöldum og öðrum gjöldum sem löglega hefðu verið ákveðin af gagnáfrýjanda. Í kjölfarið reisti félagið 8.128 m² verksmiðjuhús á lóðinni. Þá liggur fyrir að félagið greiddi gatnagerðargjöld að fjárhæð 102.696.000 krónur í apríl 2008.

5

Bú Iceland Glacier Products ehf. var tekið til gjaldþrotaskipta með úrskurði héraðsdóms 6. desember 2011 og reyndist eina eign þess vera framangreint verksmiðjuhús. Í málinu liggur fyrir samkomulag 11. apríl 2013 undirritað af skiptastjóra þrotabús Iceland Glacier Products ehf. og lögmanni gagnáfrýjanda þar sem fram kom að húsið sem um ræðir væri í söluferli og hefði áhugi hugsanlegra kaupenda einkum beinst að kaupum á því til niðurrifs og brottflutnings. Í 2. og 3. gr. samkomulagsins kom fram að gagnáfrýjandi veitti þrotabúinu byggingarleyfi til niðurrifs á fasteigninni en tæki jafnframt að sér frágang lóðarinnar gegn greiðslu kostnaðar, sbr. 6. gr. samkomulagsins. Samkvæmt 4. gr. væri það skilyrði þrotabúsins fyrir sölu fasteignarinnar til niðurrifs að kaupandi skuldbyndi sig til að selja gagnáfrýjanda lóðina fyrir eina krónu. Í 6. gr. sagði svo: „Þb IGP ehf., skuldbindur sig til að greiða Snæfellsbæ kr. 12.500.000,- [...] sem gjald vegna byggingarleyfis skv. 2. gr., og vegna alls kostnaðar við frágang lóðarinnar skv. 3. gr.“

6

Þrotabú Iceland Glacier Products ehf. seldi aðaláfrýjanda fasteignina með kaupsamningi 26. febrúar 2015 fyrir 95.630.833 krónur. Í samningnum var tekið fram að kaupanda væri kunnugt um samkomulag þrotabúsins og gagnáfrýjanda frá 11. apríl 2013 „um byggingarleyfi til niðurrifs á fasteigninni og annað er fram kemur í því samkomulagi“. Í skýrslu skiptastjóra þrotabúsins fyrir héraðsdómi kom fram að hluti kaupverðsins hefði verið 12.500.000 krónur sem hafi átt að greiða gagnáfrýjanda samkvæmt framangreindu samkomulagi. Hefði þrotabúið tekið að sér að greiða gagnáfrýjanda þessa fjárhæð að því gefnu að aðaláfrýjandi myndi nýta sér heimild til að rífa húsið. Síðar hefði þó komið fram hjá kaupendum að þeir hygðust ekki nýta sér heimildina heldur reyna að selja húsið. Hefði skiptastjóri því fyrir hönd þrotabúsins endurgreitt aðaláfrýjanda 12.500.000 krónur.

7

Aðaláfrýjandi sótti 10. júní 2015 um byggingarleyfi til byggingarfulltrúa gagnáfrýjanda til niðurrifs hússins við Kólumbusarbryggju 1. Er framgangi málsins og samskiptum aðila í þessu sambandi ítarlega lýst í hinum áfrýjaða dómi. Lyktaði þeim með því að aðilar gerðu með sér samkomulag 30. apríl 2018 um „kaup á fasteigninni Kólumbusarbryggja 1, Snæfellsbæ, innlausn lóðarréttinda og niðurrif mannvirkja sem á henni standa.“ Áður hafði aðaláfrýjandi fallið frá kröfu sinni um gerð fyrirvara um lögmæti slíks samnings og greiðslna samkvæmt honum. Í 2. gr. samkomulagsins kom fram að gagnáfrýjandi myndi veita aðaláfrýjanda byggingarleyfi til niðurrifs hússins gegn því að aðaláfrýjandi greiddi kostnað og fasteignagjöld samkvæmt 6. gr. samningsins. Samkvæmt 3. gr. hans skyldi aðaláfrýjandi ljúka niðurrifi og brottflutningi á húsinu og öllu lausu byggingarefni af lóðinni þannig að allt það sem tilheyrði húsinu, annað en sökklar þess, gólf og annað sem ekki væri mögulegt að fjarlægja, yrði fjarlægt. Gagnáfrýjandi tæki að sér allan frekari frágang á lóðinni gegn greiðslu kostnaðar samkvæmt 6. gr. samningsins. Þetta ætti við um allan frágang sem nauðsynlegur væri til þess að unnt væri að nýta lóðina undir aðrar byggingar. Í 6. gr. kom fram að það væri skilyrði fyrir veitingu byggingarleyfisins að aðaláfrýjandi greiddi 14.500.000 krónur „vegna byggingarleyfis skv. 2. gr. og vegna alls kostnaðar við frágang lóðarinnar skv. 2. gr. og sem bætur fyrir það að heimila niðurrif hússins“ enda væri ljóst að gagnáfrýjandi yrði fyrir umtalsverðu tjóni af því að heimila niðurrif þess og verða þannig af fasteignagjöldum. Jafnframt skyldi greiða öll fasteignagjöld til 15. maí 2018.

Samkvæmt 5. gr. skyldi aðaláfrýjandi afsala sér fasteigninni, það er lóðarréttindum og þeim hlutum hússins sem ekki yrðu fjarlægðir, til gagnáfrýjanda gegn greiðslu kaupverðs sem skyldi vera ein króna.

8

Sama dag og samkomulagið var gert samþykkti umhverfis- og skipulagsnefnd gagnáfrýjanda umsókn aðaláfrýjanda um byggingarleyfi með nokkrum skilyrðum.

Meðal annars var gert að skilyrði aðgengið yrði frá samningi milli gagnáfrýjanda og húseiganda um framkvæmd niðurrifs og greiðslu til gagnáfrýjanda vegna þess.

Jafnframt að greiðslur samkvæmt samningnum, þar með talin greiðsla fasteignagjalda, yrðu inntar af hendi án fyrirvara. Samdægurs greiddi aðaláfrýjandi gagnáfrýjanda 14.500.000 krónur í samræmi við samkomulag aðila sem gert var sama dag. Þann 7. maí 2018 greiddi aðaláfrýjandi jafnframt byggingaleyfisgjald að fjárhæð 11.000 krónur í samræmi við gjaldskrá aðaláfrýjanda, auk afgreiðslugjalds að fjárhæð 8.700 krónur. Byggingarleyfi var síðan gefið út 17. sama mánaðar. Í kjölfarið var verksmiðjuhúsið rifið en samkvæmt gögnum málsins var það flutt og endurreist á iðnaðarlóð í Hafnarfirði og nam fasteignamat þeirrar eignar árið 2021 885.800.000 krónum, þar af lóðarmat 153.900.000 krónum.

Niðurstaða

9

Í máli þessu krefst aðaláfrýjandi þess í fyrsta lagi að gagnáfrýjanda verði gert að endurgreiða félaginu 14.500.000 krónur sem hann innti af hendi í samræmi við 6. gr. samkomulags aðila 30. apríl 2018 um kaup á fasteigninni að Kólumbusarbryggju 1 í Snæfellsbæ, innlausn lóðarréttinda og niðurrif mannvirkja á lóðinni. Er á því byggt að gagnáfrýjandi hafi með ákvæðum samningsins áskilið sér gjald fyrir útgáfu byggingarleyfis án þess að lagaheimild lægi fyrir því.

10

Í 2. mgr. 78. gr. stjórnarskrárinnar segir að tekjustofnar sveitarfélaga skuli ákveðnir með lögum, svo og réttur þeirra til að ákveða hvort og hvernig þeir eru nýttir. Af lögskýringargögnum með stjórnarskrárákvæðinu er ljóst að það heimilar löggjafanum að framselja sveitarfélögum skattlagningarvald innan ákveðinna marka en skattlagningarheimild sveitarfélaga verður að öðru leyti að uppfylla þær kröfur sem fram koma í 40. og 77. gr. stjórnarskrárinnar. Þá verður álagning þjónustugjalds að byggja á fullnægjandi lagaheimild í samræmi við lögmætisreglu stjórnsýsluréttar og þess gætt að gjaldið sé ekki hærra en svo að það standi straum af kostnaði við þá þjónustu sem veita á, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 1. desember 2016 í máli nr. 78/2016. Útgáfa byggingarleyfis telst til lögbundinna verkefna sveitarfélaga, sbr. 2. mgr. 9. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki. Samkvæmt 1. mgr. 51. gr. þeirra laga er sveitarstjórn heimilt að ákveða gjald fyrir útgáfu byggingarleyfis en upphæð þess verður að taka mið af kostnaði við veitta þjónustu.

11

Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga hafa sveitarfélög, auk þeirra tekjustofna sem greinir í 1. gr. laganna, tekjur af eignum sínum, meðal annars af lóðarleigu. Um ráðstöfun slíkra réttinda víkja sjónarmið um skattheimtu og þjónustugjöld og reglur einkaréttarins taka við. Þó hefur verið byggt á því að sveitarfélög séu við þær ráðstafanir bundin af meginreglum stjórnsýsluréttar, svo sem um jafnræði og meðalhóf, sbr. meðal annars dóm Hæstaréttar 1. júní 2022 í máli nr. 3/2022.

12

Tilefni samkomulags aðila 30. apríl 2018 var fyrirætlun aðaláfrýjanda að rífa verksmiðjuhúsið á lóðinni að Kólumbusarbryggju 1 og endurreisa það annars staðar en af því hafði hann ótvíræða fjárhagslega hagsmuni. Samkvæmt 13. gr. laga nr. 160/2010 hvíldi engin skylda á gagnáfrýjanda til að samþykkja niðurrif hússins enda gerði skipulag sveitarfélagins ráð fyrir vatnsverksmiðju á lóðinni, sbr. auglýsingu nr. 1160/2006 um deiliskipulag hafnarsvæðis í Rifi, Snæfellsbæ. Lóðin er eign gagnáfrýjanda og ráðstafanir hans á henni því einkaréttarlegs eðlis. Með hinu umdeilda samkomulagi aðila gaf gagnáfrýjandi eftir réttindi sín samkvæmt lóðarleigusamningnum, svo sem vegna fasteigna- og lóðarleigugjalda á gildistíma hans. Einnig var ljóst að niðurrif hússins myndi hafa talsverðan kostnað í för með sér fyrir gagnáfrýjanda vegna frágangs lóðarinnar, sem samkvæmt útreikningum á þessum tíma hefði numið 41.628.760 krónum. Varð samkomulag með aðilum um að aðaláfrýjandi greiddi gagnáfrýjanda 14.500.000 króna gjald til að mæta tekjutapi og kostnaði sem hlytist af ráðstöfun lóðarinnar. Það gjald var greitt á grundvelli samkomulags sem var einkaréttarlegs eðlis og verður ekki jafnað til skatts eða þjónustugjalds. Breytir engu hér um þótt í samkomulaginu hafi komið fram að gjaldið væri meðal annars vegna byggingarleyfis en fyrir liggur að aðaláfrýjandi greiddi jafnframt 11.000 krónur fyrir byggingarleyfi í samræmi við gjaldskrá gagnáfrýjanda.

Heimta gjaldsins fór því hvorki í bága við lögmætisreglu stjórnsýsluréttarins né þau ákvæði stjórnarskrárinnar sem að framan greinir.

13

Þá verður talið að málefnaleg sjónarmið hafi legið að baki gerð samkomulagsins auk þess sem gjaldið sem þar var kveðið á um hafi ekki verið úr hófi eða farið í bága við jafnræðisreglu. Með samkomulaginu losnaði aðaláfrýjandi undan skyldu til greiðslu fasteigna- og lóðarleigugjalda og gat komið húsinu í verð annars staðar. Ekkert bendir til annars en að viðskiptalegar forsendur hafi búið að baki þeirri ákvörðun hans að skuldbinda sig til að greiða fyrrnefnt endurgjald fyrir þá hagsmuni sem samkomulagið færði honum og hann átti jafnframt þann kost að ganga ekki til samninga. Þá var samkomulagið sambærilegt við það samkomulag sem gagnáfrýjandi hafði áður gert við þrotabú Iceland Glacier Products ehf. og aðaláfrýjanda var kunnugt um er hann keypti verksmiðjuhúsið. Með vísan til þess sem að framan greinir eru heldur engin efni til að fallast á að ógildingarreglur laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga geti leitt til þess að þessi krafa aðaláfrýjanda verði tekin til greina.

Verður gagnáfrýjandi því sýknaður af kröfu aðaláfrýjanda að þessu leyti.

14

Í öðru lagi krefst aðaláfrýjandi þess að gagnáfrýjandi endurgreiði sér gatnagerðargjöld að fjárhæð 102.696.000 krónur sem Iceland Glacier Products ehf. greiddi gagnáfrýjanda í apríl 2008, svo sem að framan er rakið, auk þess sem krafist er vaxta af þeirri fjárhæð. Vísar hann þar um til 9. gr. laga nr. 153/2006 um gatnagerðargjöld en þar segir að sveitarfélagi beri að endurgreiða gatnagerðargjald innan 90 daga ef lóðarúthlutun er afturkölluð eða ógilt eða lóð skilað. Tilvitnað ákvæði á við þegar svo háttar til að sá sem hefur verið úthlutuð lóð til byggingar skilar henni án þess að nýta hana í þá veru en segir ekki til um hvernig fara skuli með gatnagerðargjöld við niðurrif húss og endurbyggingu, sbr. á hinn bóginn ákvæði 4. mgr. 3. gr. sömu laga og lögskýringargögn með þeirri grein. Samkvæmt framangreindu hefur aðaláfrýjandi ekki sýnt fram á lagagrundvöll fyrir kröfu sinni að þessu leyti. Auk þess hefur hann ekki skýrt hvers vegna endurgreiða ætti honum gjöld sem fyrri lóðarhafi greiddi, væri sá réttur fyrir hendi, en krafa þessi er hærri en það verð sem hann greiddi fyrir fasteignina. Verður gagnáfrýjandi því einnig sýknaður af þessari kröfu á hendur aðaláfrýjanda.

15

Í þriðja lagi krefst aðaláfrýjandi 64.200.000 króna greiðslu auk dráttarvaxta úr hendi gagnáfrýjanda sem endurgjald fyrir lóðarréttindi. Krafan verður rakin til framangreinds samkomulags aðila 30. apríl 2018. Samkvæmt því sem að framan er rakið um þau lögskipti en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður staðfest niðurstaða hans um sýknu gagnáfrýjanda af þessari kröfu.

16

Í fjórða lagi krefst aðaláfrýjandi þess að gagnáfrýjandi endurgreiði sér fasteignagjöld vegna tímabilsins 1. júlí 2015 til 15. maí 2018, samtals að fjárhæð 14.041.684 krónur auk dráttarvaxta. Líkt og áður greinir bar gagnáfrýjanda engin skylda til að samþykkja niðurrif húsnæðis aðaláfrýjanda og bar honum lögum samkvæmt að greiða fasteignagjöld þar til það samkomulag sem náðist milli aðila kom til framkvæmda.

Standa því engin rök til endurgreiðslukröfunnar.

17

Annað það sem aðaláfrýjandi hefur haldið fram í málinu getur ekki leitt til þess að dómkröfur hans verði teknar til greina. Verður gagnáfrýjandi því sýknaður af öllum kröfum aðaláfrýjanda.

18

Aðaláfrýjanda verður gert að greiða gagnáfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð :

Gagnáfrýjandi, Snæfellsbær, er sýkn af kröfum aðaláfrýjanda, Móabyggðar ehf.

Aðaláfrýjandi greiði gagnáfrýjanda 2.500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.