375/2023

Útdráttur

Hafnað var kröfu varnaraðila, H ehf. og Á, um dómkvaðningu matsmanns, sem sett var fram á grundvelli XII. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 1. mgr. 77. gr. laganna.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir A-kk-nf E. J-kk-nf, J-kk-nf H-kk-nf og K-kvk-nf S-kvk-nf kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Sóknaraðili skaut málinu til Landsréttar með kæru 10. maí 2023. Greinargerð varnaraðila barst réttinum 30. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 27. apríl 2023 í málinu nr. M- 5811/2022 þar sem fallist var á beiðni varnaraðila um dómkvaðningu matsmanns. Kæruheimild er í c-lið 1. mgr. 143. gr. laga nr.91/1991 um meðferð einkamála.

2

Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

3

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Niðurstaða

4

Matsbeiðni varnaraðila er reist á XII. kafla laga nr. 91/1991 um öflun sönnunargagna án þess að mál hafi verið höfðað, sbr. 1. mgr. 77. gr. laganna. Samkvæmt því ákvæði getur aðili, sem hefur lögvarinna hagsmuna að gæta, beiðst dómkvaðningar matsmanns þótt krafa hafi ekki verið gerð um matsatriði í dómsmáli, ef það er gert til að staðreyna kröfu eða sanna atvik að baki henni.

5

Varnaraðilar hafa lagt fram gögn um aðild varnaraðilans Hótelgarðsins ehf. að sérleyfissamningi um rekstur Marriott hótels að Aðalgötu 60 í Reykjanesbæ ásamt heimild til framleigu, sem útgefin er af Aðaltorgi ehf., byggingaraðila og eiganda hótelbyggingarinnar að Aðalgötu 60, um heimild Capital Hotels ehf., sem var handhafi þeirrar bankatryggingar sem um er deilt í málinu, til að framleigja öll réttindi sín og skyldur samkvæmt leigusamningi Aðaltorgs ehf. og Capital Hotels ehf. um þá fasteign. Jafnframt hafa varnaraðilar lagt fram leigusamning milli Capital Hotels ehf. og varnaraðila Hótelgarðsins ehf. um sömu fasteign. Þá mun varnaraðili Á-kk-nf V-kk-nf vera einn af eigendum varnaraðilans Hótelgarðsins ehf. auk þess sem hann mun hafa verið einn eigenda Capital Hotels ehf.

6

Að þessu virtu verður staðfest sú niðurstaða héraðsdóms að varnaraðilar hafi sýnt fram á það að þeir kunni að hafa lögvarða hagsmuni af öflun matsgerðar.

7

Á hinn bóginn þurfa þær spurningar sem lagðar eru fyrir matsmann að fullnægja vissum lágmarksskilyrðum, þar á meðal skilyrði 1. mgr. 61. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 1. mgr. 79. gr. laganna, sem kveður á um að í matsbeiðni skuli koma skýrlega fram hvað meta eigi. Í þessu skilyrði hefur meðal annars verið talið felast að tíunda geti þurft forsendur sem miða á við, ef forsendur eru umdeildar, auk þess sem spurningin má ekki vera of opin eða almenns eðlis og fela matsmanni að leita eftir ótilgreindum atriðum, sbr. til dæmis dóm Hæstaréttar 14. apríl 1986 í máli nr. 59/1986, sem birtur er á blaðsíðu 691 í dómasafni réttarins það ár, og dóm Hæstaréttar 14. desember 2012 í máli nr. 684/2012.

8

Í matsbeiðni varnaraðila er óskað mats á því hver sé sennileg hagnaðarvon af rekstri Marriott Hotels Courtyard árlega, hver sé sennilegur missir hagnaðar varnaraðila vegna reksturs Marriott Hotels Courtyard árlega til næstu 20 ára, hvert væri sennilegt söluverð hótelsins núna og hvert væri sennilegt söluverð þess eftir fimm ára starfsemi.

Í matsbeiðninni er ekki getið um neinar forsendur sem matsmaður skuli leggja til grundvallar mati sínu. Þar er aðeins að finna stutta málsatvikalýsingu eins og hún horfir við varnaraðilum auk þess sem getið er framlagðra gagna sem séu sérleyfissamningur (e. franchise agreement) við Marriott hotels, húsaleigusamningur ásamt skilalýsingu og framleiguheimild, sölu- og rekstraráætlun Marriott Courtyard í Keflavík og „Template projections Marriott Keflavik, 6 year version“ án þess að grein sé gerð fyrir þýðingu eða samhengi einstakra skjala við matsspurningar.

9

Þannig er alls óljóst til hvers í þessum gögnum matsmaður skuli líta en aðeins sérleyfissamningur sá, sem vísað er til, er yfir 50 blaðsíður á ensku. Svo einungis eitt dæmi sé tekið þá segir ísérleyfissamningnum í grein 4.1 að fjöldi hótelherbergja skuli vera í samræmi við það sem kveðið sé á um í viðauka C með samningnum en annars jafnmörg og samþykkt séu af leyfisveitanda. Sérleyfishafi megi stækka hótelið eða bæta við hótelherbergjum í samræmi við það sem kveðið sé á um í köflum 4 og 5 að fengnu samþykki leyfisveitanda. Samkvæmt viðauka C skyldu herbergin vera 150. Er því með öllu óljóst við hvað skuli miða þegar kemur að stærð hótelsins en við blasir að það er ein af meginforsendum sem horfa verður til þegar lagt er mat á rekstrargrundvöll hótels. Þá liggur ekkert fyrir um ætlaðan framkvæmdatíma eða hvenær miða skuli við að hótelið hefði tekið til starfa, svo annað dæmi sé tekið.

Jafnframt er óskýrt hvað átt er við með „sennileg hagnaðarvon“ og „sennilegur missir hagnaðar“ í matsspurningum 1 og 2. Ennfremur er óskýrt hvort með Marriott Hotels Courtyard í spurningum 1 og 2 sé vísað til þess hótels sem varnaraðilar hugðust reka undir sérleyfissamningnum eða til hinnar alþjóðlegu hótelkeðju.

10

Samkvæmt framansögðu verður að telja að samþykkt matsbeiðninnar, í því horfi sem hún er, fæli í sér að dómkvöddum matsmanni yrði falið að svara spurningum, sem væru byggðar á svo allsendis óljósum forsendum að færi gegn skýrleikakröfu 1. mgr. 61. gr. laga nr. 91/1991 en gera verður þá lágmarkskröfu að í matsbeiðni komi fram með skýrum og ótvíræðum hætti til hvaða forsendna í framangreindum skjölum, þar á meðal sérleyfissamningi, matsmanni beri að horfa. Eins og fyrr greinir hefur þess ekki verið gætt í fyrirliggjandi matsbeiðni. Samkvæmt því verður að fallast á kröfu sóknaraðila um að beiðni varnaraðila um dómkvaðningu matsmanns verði hafnað.

11

Varnaraðilum verður gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti, sem ákveðinn verður eins og í úrskurðarorði greinir.

Úrskurðarorð :

Beiðni varnaraðila, Hótelgarðsins ehf. og Á-kk-ef V-kk-ef S-kk-ef, um dómkvaðningu matsmanns er hafnað.

Varnaraðilar greiði sóknaraðila, Arion banka hf., óskipt samtals 350.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.