321/2020

Útdráttur

Dánarbú A kærði úrskurð héraðsdóms þar sem kröfum búsins, er lutu annars vegar að því að viðurkennt væri að B ehf. væri skylt að kaupa nánar tilgreindar eignir þess og C sf., í samræmi við samkomulag frá árinu 2006, og hins vegar að peningagreiðslu til handa C sf. gegn afsali sömu fasteigna, var vísað frá dómi. Í úrskurði Landsréttar var staðfest frávísun síðari kröfu dánarbúsins á grundvelli síðari málsliðar 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991. Á hinn bóginn var ekki fallist á að það ákvæði ætti við um fyrri kröfu dánarbús A. Eins og atvikum var háttað var enn fremur talið að dánarbú A hefði lögvarða hagsmuni af því að skorið yrði úr um þá kröfu og að hún eða aðild málsins væri ekki svo óljós að ófært væri að taka hana til dóms. Hinn kærði úrskurður var því felldur úr gildi hvað hana varðaði og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til efnismeðferðar.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir Á-kk-nf H-kk-nf og J-kk-nf S-kk-nf og Á-kvk-nf Ó-kvk-nf, settur landsréttardómari, kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Sóknaraðili skaut málinu til Landsréttar með kæru 22. maí 2020. Greinargerð varnaraðila barst réttinum 8. júní 2020. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 15. maí 2020 í málinu nr. E[...]/2017 þar sem máli sóknaraðila á hendur varnaraðila var vísað frá dómi. Kæruheimild er í clið 2. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

2 Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til efnismeðferðar. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

3 Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar auk kærumálskostnaðar. Málsatvik

4 Mál þetta var höfðað 15. maí 2017 af sameignarfélaginu C og sóknaraðila gegn varnaraðila. Samkvæmt stefnu eru gerðar tvær kröfur á hendur varnaraðila. Annars vegar er krafist viðurkenningar á skyldu hans til þess að kaupa nánar tilgreindar fasteignir stefnenda samkvæmt samkomulagi milli varnaraðila og C sf. 23. júní 2006. Í kröfugerðinni segir að um sé að ræða íbúðarhús, tvö svínahús, haughús og véla og verkfærageymslu auk þess sem vísað er til viðeigandi fasteignanúmera bygginganna. Hins vegar er þess krafist að varnaraðili greiði stefnandanum C sf. 33.760.976 krónur ásamt tilgreindum dráttarvöxtum gegn afhendingu sömu fasteigna „auk lands 50 metrum frá ofannefndum byggingum“.

5 Aðdragandi málshöfðunarinnar er sá að 21. júlí 2000 keypti C sf. jörðina [...] í [...] af A og E ásamt þremur garðávaxtageymslum, tveimur hesthúsum, hlöðu auk réttinda á [...]. Síðar sama ár keypti C sf. þrjár aðrar byggingar á jörðinni af E, nánar tiltekið tvö svínahús, haughús og véla og verkfærageymslu. A og E áttu á þessum tíma hvort um sig 49,5% í sameignarfélaginu en F 1%.

6 Með stofnskjali lóðar 5. október 2004, sbr. 14. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna og 2. mgr. 20. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, var fasteignin [...] lóð 1 stofnuð. Stærð lóðarinnar var 1.070 m² og eigandi hennar tilgreindur C sf. Af framlögðum upplýsingum úr fasteignaskrá verður ráðið að um sé að ræða lóð undir íbúðarhús að [...] sem er meðal þeirra bygginga sem kröfugerð sóknaraðila lýtur að.

7 Með kaupsamningi og afsali 23. júní 2006 eignaðist varnaraðili jörðina [...] I, þar með talin lögbýlisrétt og öll hlunnindi sem henni fylgdu. Afsalsgjafar voru A og E persónulega og fyrir hönd C sf. Íbúðarhús, tvö svínahús, haughús og véla og verkfærageymsla voru undanskilin sölunni auk þess sem mælt var fyrir um að afsalsgjafar skyldu „ráða yfir“ landi sem næmi 50 metrum frá þeim byggingum sem þau héldu eftir. Í samningnum kom einnig fram að afsalsgjafar hefðu heimild til þess að nýta jörðina meðan þau lifðu. Þar var enn fremur samið um forkaupsrétt varnaraðila að þeim byggingum sem afsalsgjafar héldu eftir. Samhliða gerðu sömu aðilar svonefndan baksamning 23. júní 2006. Þar er meðal annars kveðið á um að þegar seljendur óskuðu eftir því væri varnaraðila skylt að kaupa þær byggingar og lóðir sem haldið hefði verið eftir. Samið var um að kaupverð þeirra fasteigna næmi 20 milljónum króna og skyldi verðið fylgja vísitölu neysluverðs.

8 A lést [...] 2010. Bú hans var tekið til opinberra skipta 14. júní 2011 og skiptastjóri skipaður. Dánarbú hans er sóknaraðili máls þessa. Á skiptafundi 24. ágúst 2011, þar sem erfingjar A voru mættir, kom fram að það væri afstaða þeirra allra að E ætti „helminginn af öllum eignum“ og að „sameignarfélagið og eignir þess [væru] ekkert annað en eignir dánarbúsins og E“. Á sama skiptafundi var rætt um hvort virkja skyldi kaupskyldu varnaraðila samkvæmt framangreindum samningi 23. júní 2006. Í fundargerð kemur fram að D, fyrirsvarsmaður varnaraðila, hafi vikið af fundi áður en málið var útrætt. Því næst er bókað að erfingjar séu sammála um að „virkja samninginn“ og að varnaraðili fái þrjá mánuði til að greiða kaupverðið. Með bréfi 2. september 2011 krafðist skiptastjóri þess fyrir hönd sóknaraðila að varnaraðili greiddi uppreiknað kaupverð að fjárhæð 29.087.437 krónur gegn afhendingu afsals á íbúðarhúsi, svínahúsum, haughúsi og véla og verkfærageymslu. Ekki liggur fyrir í málinu að bréfinu hafi verið svarað.

9 Með yfirlýsingu 20. janúar 2014, sem E undirritaði hjá lögbókanda, lýsti hún því yfir, persónulega og fyrir hönd C sf., að framangreindur samningur 28. júní 2006 væri ógildur „varðandi verðtryggingu og tengingu“ kaupverðs framangreindra bygginga „við vísitölu neysluverðs“. Kom þar fram að hún teldi „forsendubrest vera fyrir því að tengja þetta vísitölu neysluverðs þar sem“ hún nýtti og hefði nýtt umræddar byggingar sjálf frá árinu 2006. Þá sagði þar orðrétt: „Er það eindregin ósk mín hvað varðar minn hlut að viðkomandi fjárhæð verði greidd dánarbúi mínu á fimm árum eftir minn dag án þess að nokkurs konar verðtrygging komi þar nærri. Skal þá greiða tvær milljónir á ári í fimm ár eftir minn dag, fyrsta greiðsla skal vera ári eftir dánardægur mitt.“

10 Á skiptafundi í sóknaraðila 13. október 2016 var meðal annars samþykkt að C sf. skyldi stefna varnaraðila til greiðslu 20 milljóna króna gegn afhendingu þeirra fasteigna sem kveðið væri á um í „kaupskyldusamningnum“. Í málinu liggur einnig fyrir umboð 28. mars 2017 frá C sf. til skiptastjóra sóknaraðila til að höfða mál til þess að „virkja kaupskyldu“ varnaraðila samkvæmt samningnum 23. júní 2006, innheimta kaupverð umræddra fasteigna og undirrita afsal þeirra þegar kaupverðið hefði verið greitt. Undir umboðið rituðu G eftir umboði og F. Þá ritaði skiptastjóri sóknaraðila samþykki sitt á skjalið fyrir hönd sóknaraðila.

11 Málið var höfðað í kjölfarið af C sf. og sóknaraðila með þeim kröfum sem að framan greinir. Varnaraðili lagði fram greinargerð 7. febrúar 2018. Þar var þess aðallega krafist að málinu yrði vísað frá dómi, til vara að varnaraðili yrði sýknaður af dómkröfum sóknaraðila en að því frágengnu að kröfur sóknaraðila yrðu lækkaðar verulega.

12 F afsalaði sínum hlut í C sf. til sóknaraðila og tilkynnti það fyrirtækjaskrá ríkisskattstjóra 22. ágúst 2017. Samkvæmt gögnum málsins skoraði ríkisskattstjóri á E með bréfi 16. mars 2018 að tilkynna um nýjan félagsmann í sameignarfélaginu og leggja fram nýjan félagssaming. Með bréfi hennar 22. sama mánaðar óskaði hún eftir því að félaginu yrði slitið. Félagið var afskráð með vísan til 2. mgr. 37. gr. laga nr. 50/2007 um sameignarfélög, sbr. bréf ríkisskattstjóra 25. maí 2018. Sóknaraðili kærði þá ákvörðun til atvinnuvega og nýsköpunarráðuneytisins 24. ágúst 2018. Í málinu liggur ekkert fyrir um afdrif þeirrar kæru.

13 E lést [...] 2018. Bú hennar var tekið til opinberra skipta með úrskurði 7. febrúar 2019 og skiptastjóri skipaður.

14 Með úrskurði héraðsdóms 18. október 2018 var málinu vísað frá að því er varðar stefnandann C sf. þar sem félagið nyti ekki lengur aðildarhæfis. Hins vegar var því hafnað að vísa kröfum sóknaraðila frá dómi.

15 Málið var því næst tekið fyrir 29. nóvember 2018 þar sem málsaðilar lýstu gagnaöflun lokið en með fyrirvara um mögulega gagnaöflun „vegna dánarbús E“. Málinu var frestað til aðalmeðferðar sem átti að fara fram 1. mars 2019. Af því varð þó ekki fyrr en 8. maí 2020. Í því þinghaldi voru lögð fram gögn af hálfu sóknaraðila með samþykki varnaraðila, þar á meðal yfirlýsing skiptastjóra dánarbús E 10. október 2019 í tilefni af málarekstri sóknaraðila. Í yfirlýsingunni segir að við „slit sameignarfélagsins C“ hafi þær fasteignir sem málið fjallar um færst í eigu sóknaraðila og dánarbús E í jöfnum hlutföllum. Þá er því lýst yfir að sóknaraðili hafi heimild og umboð dánarbús E til þess að taka við andvirði þeirra fasteigna sem málið lúti að í staðinn fyrir C sf. og um það vísað til annars kröfuliðar í málinu. Enn fremur að dánarbú E muni undirrita afsal til varnaraðila fyrir eigninni gegn greiðslu kaupverðsins til sóknaraðila í samræmi við sama kröfulið. Að auki var lagt fram veðbandayfirlit samkvæmt þinglýsingabók 28. janúar 2020 sem ber með sér að [...] lóð 1 sé 50% í eigu sóknaraðila og 50% í eigu dánarbús E. Málið var því næst flutt munnlega og tekið til dóms. Hinn kærði úrskurður féll 15. maí sl. þar sem málinu var í heild vísað frá dómi.

Niðurstaða

16 Eins og áður segir lýtur mál þetta að ætlaðri kaupskyldu varnaraðila á nánar tilgreindum fasteignum samkvæmt samningi 23. júní 2006 milli C sf., A og E annars vegar og varnaraðila hins vegar. C sf. átti upphaflega aðild að málinu til sóknar en með úrskurði héraðsdóms 18. október 2018 var kröfum félagsins á hendur varnaraðila vísað frá dómi á þeim grunni að það hefði misst aðildarhæfi sitt. Sóknaraðili er því einn stefnandi í málinu í héraði.

17 Frá því að málið var höfðað hafa einnig orðið breytingar á eignarhaldi þeirra fasteigna sem kröfur sóknaraðila á hendur varnaraðila lúta að. C sf. er ekki lengur eigandi þeirra en fram er komið að félagið var afskráð með vísan til þess að félagsmenn þess voru færri en tveir í meira en sex mánuði, sbr. 2. mgr. 37. gr. laga nr. 50/2007. Við þær aðstæður telst skráðu sameignarfélagi slitið. Dánarbú eigenda félagsins, A og E, eru nú ein skráðir eigendur fasteignarinnar [...] lóð 1 í jöfnum hlutföllum.

18 Þrátt fyrir framangreindar breytingar stóð kröfugerð sóknaraðila óbreytt er málið var dómtekið í héraði. Þannig var þess krafist í síðari kröfu sóknaraðila að varnaraðili greiddi C sf. fullt kaupverð fasteignanna gegn afhendingu afsals fyrir þeim þótt sameignarfélagið væri ekki lengur aðili að málinu og gögn, sem sóknaraðili lagði fram, virtust gefa til kynna að fasteignirnar væru nú í eigu dánarbúanna. Í greinargerð sóknaraðila til Landsréttar er nú við það miðað að með þessari kröfu verði varnaraðila gert að greiða sóknaraðila umrædda fjárhæð en ekki sameignarfélaginu. Vísar sóknaraðili til þess að skiptastjóri sameiganda hans að fasteignunum, dánarbús E, hafi veitt sóknaraðila umboð til að taka við söluandvirði fasteignanna og lýst því yfir að þeim verði afsalað gegn greiðslu kaupverðsins.

19 Við þetta er það að athuga að umrædd krafa um greiðslu alls kaupverðsins gegn afsali fasteignanna lýtur að óskiptum réttindum og skyldum þeirra sem leiða rétt sinn frá seljendum jarðarinnar 23. júní 2006, það er dánarbúa A og E. Hvorki E né dánarbúi hennar var gert að láta málið til sín taka áður en það var dómtekið í héraði né leitaðist hún eða dánarbú hennar við að ganga inn í málið. Með þessari kröfugerð sóknaraðila er höfð uppi krafa um hagsmuni dánarbús E án þess að það eigi samkvæmt framansögðu aðild að málinu. Því var rétt af héraðsdómara að vísa framangreindri kröfu frá dómi á grundvelli síðari málsliðar 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991.

20 Ólíkt síðari kröfu sóknaraðila er með fyrri kröfu hans ekki leitað aðfararhæfs dóms um óskipt réttindi og skyldur dánarbúanna, heldur einungis viðurkenningar á skyldu varnaraðila til þess að kaupa fyrrgreindar fasteignir samkvæmt samkomulagi 23. júní 2006. Því á 2. málsliður 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 ekki við um þá kröfu. Eins og atvik þróuðust undir rekstri málsins í héraði, er leiðir til þess að vísa verður síðari kröfu samkvæmt stefnu frá dómi, ber að líta svo á að sóknaraðili hafi lögvarða hagsmuni af því að fá leyst úr fyrri kröfu sinni. Þá er hvorki á það fallist með sóknaraðila að sú krafa sé svo óljós að ófært sé að taka hana til dóms né að aðild málsins orki svo tvímælis að vísa beri þeirri kröfu frá dómi.

21 Samkvæmt framansögðu verður hinn kærði úrskurður felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til efnismeðferðar um fyrri kröfu sóknaraðila sem og um málskostnaðarkröfur aðila í héraði sem bíða endanlegrar úrlausnar málsins þar. Frávísun á síðari kröfu sóknaraðila er hins vegar staðfest.

22 Í ljósi framangreindrar niðurstöðu verður varnaraðila gert að greiða sóknaraðila kærumálskostnað eins og í úrskurðarorði greinir.

Úrskurðarorð:

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til efnismeðferðar um fyrri kröfu sóknaraðila, dánarbús A.

Síðari kröfu sóknaraðila er vísað frá héraðsdómi.

Varnaraðili, B ehf., greiði sóknaraðila 200.000 krónur í kærumálskostnað.