809/2018

Útdráttur

IK samþykkti kauptilboð IG í íbúð IK við Álfaland í Reykjavík. Samkvæmt söluyfirliti var íbúðin 129,6 fermetrar en samþykkt stærð hennar af hálfu byggingaryfirvalda var á hinn bóginn 95,3 fermetrar og íbúðin því ekki í fullu samræmi við upplýsingarnar í söluyfirlitinu. IK og IG greindi á um hvenær þessar upplýsingar hafi legið fyrir, hvort þær hafi verið leiðréttar fyrir undirritun kaupsamnings og hvort íbúðin teldist vegna stærðarfrávikanna gölluð í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Áður en til málshöfðunar kom, aflaði IG matsgerðar dómkvadds matsmanns, sem komst að þeirri niðurstöðu að verðgildi eignarinnar á kaupsamningsdegi hefði verið 5% lægra en umsamið kaupverð. Á þeim grunni taldi IG sig eiga skaðabótakröfu á hendur IK sökum galla og hélt eftir eftirstöðvum kaupverðs eignarinnar, sem nam lægri fjárhæð en hin ætlaða bótakrafa. Aðilar náðu ekki sáttum og höfðaði IK mál þetta til heimtu eftirstöðva kaupverðsins. Í dómi Landsréttar var meðal annars skírskotað til þess að framburður lögmannsins sem gerði kaupsamninginn og fasteignasala þess sem annaðist sölu íbúðarinnar, um að upplýsingarnar um stærðarfrávikið hafi legið fyrir við kaupsamningsgerð, fengi stoð í framburði IG. Því hafi upplýsingarnar verið leiðréttar í tæka tíð og íbúðin því ekki gölluð, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Þannig staðfesti Landsréttur dóm héraðsdóms um skyldu IG til greiðslu eftirstöðva kaupverðsins.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir I-kvk-nf E-kvk-nf, K-kvk-nf S-kvk-nf og S-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 29. október 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 2. október 2018 í málinu nr. E[…]/2018. 2 Áfrýjandi krefst sýknu af öllum kröfum stefndu og málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefnda krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

4 Dómendur gengu á vettvang 14. maí 2019.

Niðurstaða

5 Málsatvikum er lýst í hinum áfrýjaða dómi.

6 Stefnda höfðaði mál þetta til innheimtu eftirstöðva kaupverðs íbúðar. Varnir áfrýjanda byggðust á því að íbúðin væri haldin galla og ætti áfrýjandi því skaðabótakröfu á hendur stefndu, sem heimilt væri að skuldajafna á móti kröfu hennar um eftirstöðvar kaupsamningsgreiðslna. Um málsástæður stefndu gegn skuldajafnaðarkröfu áfrýjanda er til þess að líta að þeim var fyrst hreyft við munnlegan málflutning í héraði til andsvara við framangreindri málsvörn áfrýjanda. Fyrst þá var tilefni til að tefla þeim fram, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og teljast þær því ekki of seint fram komnar.

7 Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu eða kynningargögnum um hana. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar á 1. mgr. aðeins við ef upplýsingar hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og þær eru ekki skýrlega leiðréttar í tæka tíð.

8 Í söluyfirliti íbúðarinnar kemur fram að flatarmál hennar sé 129,6 fermetrar og er ágreiningslaust að það sé raunveruleg stærð íbúðarinnar. Fyrir liggur hins vegar að samþykkt stærð íbúðarinnar af hálfu byggingaryfirvalda er aðeins 95,3 fermetrar. Íbúðin er því ekki í fullu samræmi við þær upplýsingar sem fram koma í söluyfirliti hennar.

9 G-kvk-nf R-kvk-nf lögmaður, sem sá um gerð kaupsamningsins, gaf skýrslu við aðalmeðferð málsins í héraði og staðfesti að hún hefði farið yfir nýjan eignaskiptasamning með áfrýjanda í tengslum við undirritun kaupsamningsins þar sem birt stærð íbúðarinnar er tilgreind sem 95,3 fermetrar. Hún hefði útskýrt fyrir áfrýjanda í hverju munur á birtu fermetramáli, í annars vegar söluyfirlitinu og hins vegar eignaskiptasamningnum, lægi. Íbúðin væri 129 fermetrar þótt aðeins 95 fermetrar væru samþykktir. Þ-kvk-nf Þ-kvk-nf fasteignasali gaf einnig skýrslu fyrir héraðsdómi og var framburður hennar á sama veg og G-kvk-ef. Hún hefði áréttað við áfrýjanda að þrátt fyrir að skráning á stærð íbúðarinnar í eignaskiptasamningnum „væri 95 fermetrar þá væri eignin sannanlega 129,6 fermetrar eins og fyrra fasteignamat hafði gefið til kynna“. Þá lá teikning af íbúðinni fyrir við undirritun kaupsamningsins, sem sýndi hinn ósamþykkta hluta íbúðarinnar sem óútgrafið rými. 10 Þótt virða verði framburð framangreindra vitna í ljósi þeirra hagsmuna sem þær geta haft af niðurstöðu málsins vegna stöðu þeirra og ábyrgðar á gerð kaupsamningsins og upplýsingum, sem veittar voru í tengslum við hann, sbr. 59. gr. laga nr. 91/1991, er til þess að líta að framburður þeirra fær stoð í framburði áfrýjanda, sem hefur staðfest að eignaskiptasamningurinn hafi legið frammi við undirritun kaupsamningsins. Þar hafi komið fram að birt stærð íbúðarinnar væri 95,3 fermetrar. Upplýsingar um stærð íbúðarinnar voru því skýrlega leiðréttar í tæka tíð og verður því ekki fallist á að íbúðin sé gölluð, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002.

11 Samkvæmt framangreindu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur.

12 Áfrýjanda verður gert að greiða stefndu málskostnað fyrir Landsrétti eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, I-kvk-nf E. G-kvk-nf, greiði stefndu, I-kvk-þgf D. K-kvk-þgf, 700.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.