731/2021

Útdráttur

S slf. keypti lóð sem staðsett var í SÁ. Eftir útgáfu byggingarleyfis hófst S slf. handa við byggingu einbýlishúss á lóðinni og óskaði eftir útsetningu fyrir sökkli í júní 2017, sem aðilar á vegum SÁ gerðu. Í nóvember sama ár lét S slf. athuga hæð mannvirkisins og kom þá í ljós að gólfkóti þess mældist of hár. Í framhaldinu áttu aðilar í viðræðum um mögulegar lausnir varðandi hæð hússins. Að lokum færði S slf. það sem búið var að steypa og lækkaði malarpúðann undir húsinu. S slf. höfðaði mál til heimtu skaðabóta úr hendi SÁ vegna þeirrar framkvæmdar. Taldi hann að mistök hefðu verið gerð við hæðarútsetningu við byggingu fasteignar hans sem rekja mætti til saknæmrar háttsemi aðila á vegum SÁ. Landsréttur féllst ekki á að SÁ bæri skaðabótaábyrgð á ætluðu tjóni S slf. af þeirri ástæðu. S slf. byggði einnig á því að „stjórnsýsla“ SÁ hefði verið ólögmæt eftir að í ljós kom að húsgrunnurinn stóð of hátt. Féllst Landsréttur ekki á að SÁ hefði brotið gegn meðalhófsreglu, jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, ákvæði 7. gr. sömu laga um leiðbeiningarskyldu eða 9. gr. um málshraða, í tengslum við afgreiðslu á umsókn S slf. um byggingarframkvæmdir að Hraunhellu 19. Þá hefði S slf. ekki fært fram neinar aðrar haldbærar málsástæður fyrir því að SÁ hefði bakað honum bótaskylt tjón. Var SÁ sýknaður af kröfum S slf.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kk-nf E. J-kk-nf og J-kk-nf H-kk-nf og G-kk-nf V-kk-nf byggingarverkfræðingur.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 30. nóvember 2021. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Suðurlands 3. nóvember 2021 í málinu nr. E- 770/2020.

2

Aðaláfrýjandi krefst sýknu af kröfum gagnáfrýjanda en til vara lækkunar fjárhæðar þeirra, auk málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Gagnáfrýjandi áfrýjaði málinu fyrir sitt leyti 21. janúar 2022. Hann krefst þess að aðaláfrýjandi verði dæmdur til að greiða honum 16.988.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 10. október 2019 til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar vegna reksturs málsins fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4

Gagnáfrýjandi keypti lóð númer 19 við Hraunhellu í Gráhelluhverfi á Selfossi 18. desember 2015. Við kaupin var í gildi deiliskipulag fyrir Gráhelluhverfi sem samþykkt var árið 2006. Í deiliskipulagsskilmálum kom fram að hámarkshæð í mæni einbýlishúsa væri 7,2 metrar frá gólfkóta. Samhliða deiliskipulagi voru gefin út lóðarblöð vegna lóða í Hraunhellu. Á lóðarblaði 15. desember 2006 vegna Hraunhellu 19 var ekki uppgefinn gólfkóti. Gefið var út lóðarblað 19. febrúar 2008 vegna Hraunhellu 19 og var gólfkóti samkvæmt því 20,10 metrar.

5

Mælt var fyrir greftri á Hraunhellu 19 í lok október 2016. Gagnáfrýjandi sótti um byggingarleyfi á lóðinni 27. janúar 2017. Fyrir lágu teikningar frá því um miðjan desember 2016 af tvílyftu einbýlishúsi, sem skipulags- og byggingarfulltrúi aðaláfrýjanda áritaði í lok febrúar 2017 og samþykkti þannig. Á fundi skipulags- og byggingarnefndar aðaláfrýjanda, sem haldinn var 1. mars sama ár, var tekin fyrir umsókn gagnáfrýjanda um leyfi til að byggja einbýlishús á lóðinni. Á fundinum var umsóknin samþykkt með fyrirvara um að brugðist yrði við athugasemdum. Á sama fundi var samþykkt umsókn um breytta staðsetningu á innkeyrslu lóðarinnar.

Gagnáfrýjanda var tilkynnt um þessa niðurstöðu með bréfi 3. mars sama ár.

Gagnáfrýjandi óskaði eftir útsetningu fyrir sökkul 2. júní 2017 sem gerð var í framhaldinu.

6

Gagnáfrýjandi lét athuga hæð mannvirkisins í byrjun nóvember 2017. Mældist gólfkóti þá 20,69 metrar. Stöðvaði hann þá framkvæmdir en á þeim tíma var búið að steypa upp bílskúr og sökkla íbúðarhússins. Gagnáfrýjandi óskaði eftir því með bréfi til skipulags- og byggingarfulltrúa aðaláfrýjanda 22. nóvember sama ár að veitt yrði heimild fyrir því að reisa húsið með hámarkshæðinni 6,9 metrar frá þeirri sökkulhæð sem þegar hefði verið steypt. Á fundi skipulags- og byggingarnefndar aðaláfrýjanda 15. desember 2017 var ákveðið að láta fara fram grenndarkynningu á erindinu fyrir eigendum sjö nánar tilgreindra fasteigna. Andmæltu þeir breytingunum með bréfi 11. janúar 2018. Í kjölfarið lagði skipulags- og byggingarnefnd það til við bæjarstjórn að erindi gagnáfrýjanda yrði hafnað. Var gagnáfrýjanda tilkynnt sú niðurstaða með bréfi 22. janúar sama ár.

7

Gagnáfrýjandi lagði í kjölfarið inn teikningar og uppdrætti þar sem gert var ráð fyrir að heildarhæðin væri innan við 7,2 metra frá uppgefnum gólfkóta en að botnplata hússins stæði 50 cm ofan við gólfkóta samkvæmt lóðarblaði. Gerði skipulags- og byggingarfulltrúi aðaláfrýjanda athugasemdir við teikningarnar með bréfi 23. mars 2018 þar sem fram kom að gögnin væru ekki fullnægjandi og yrðu ekki lögð til grundvallar áframhaldandi byggingarframkvæmdum á lóðinni. Athugasemdirnar lutu meðal annars að því að gólfkóti væri ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag og lóðarblað.

8

Gagnáfrýjandi óskaði eftir leyfi skipulags- og byggingarfulltrúa aðaláfrýjanda 5. apríl 2018 til að færa það sem búið væri að steypa að Hraunhellu 19 og lækka malarpúðann undir húsinu. Lýsti hann því jafnframt nánar hvernig framkvæmdum yrði háttað.

Erindinu svaraði skipulags- og byggingarfulltrúi degi síðar og kvað nauðsynlegt að sækja um byggingarleyfi fyrir framkvæmdinni.

9

Með bréfi skipulags- og byggingarfulltrúa aðaláfrýjanda 18. apríl 2018 stöðvaði hann framkvæmdir gagnáfrýjanda á lóðinni þar sem umsókn um byggingarleyfi hefði ekki borist. Sama dag sendi gagnáfrýjandi erindi til skipulags- og byggingarfulltrúa þar sem óskað var eftir leyfi til að færa þau mannvirki sem búið væri að steypa upp að Hraunhellu 19 tímabundið úr stað svo unnt væri að lækka fyllingu undir mannvirkjunum. Í kjölfarið leitaði skipulags- og byggingarfulltrúi aðaláfrýjanda til verkfræðistofunnar EFLU og óskaði eftir umsögn hennar um fyrirhugaða framkvæmd gagnáfrýjanda. Með minnisblaði verkfræðistofunnar 30 apríl 2018 var bent á að gera þyrfti betur grein fyrir framkvæmdinni og leggja fram staðfestar teikningar af helstu atriðum ásamt nánar tilgreindum hönnunargögnum. Einnig var bent á að liggja þyrfti skýrt fyrir hvernig ábyrgðum við framkvæmdina yrði háttað.

10

Hélt gagnáfrýjandi áfram framkvæmdum og með bréfi skipulags- og byggingarfulltrúa 16. maí 2018 var ítrekað að framkvæmdir hefðu verið stöðvaðar. Þá var þess krafist að gagnáfrýjandi setti upp bráðabirgðagirðingu kringum lóðina fyrir klukkan 14 degi síðar. Skoðaði skipulags- og byggingarfulltrúi vettvang degi síðar og var það mat hans að ekki hefði verið orðið við tilmælum hans um að setja upp girðingu í kringum lóðina. Tilkynnti skipulags- og byggingarfulltrúi með bréfi sama dag að framkvæmdir við það verk væru hafnar á kostnað gagnáfrýjanda. Jafnframt var ítrekað að framkvæmdir hefðu verið stöðvaðar. Þá kom fram í bréfinu að umsókn um leyfi til að færa þau mannvirki tímabundið sem búið væri að steypa á lóðinni hefði verið til skoðunar hjá skipulags- og byggingarfulltrúa. Taldi skipulags- og byggingarfulltrúi að gera þyrfti betur grein fyrir framkvæmdinni og að leggja þyrfti fram teikningar af helstu atriðum framkvæmdarinnar áður en gefið yrði leyfi fyrir henni. Þá voru talin upp nánar tiltekin hönnunargögn sem liggja þyrftu fyrir. Bent var á að umrædd gögn þyrfti að leggja fram áður en lengra væri haldið með framkvæmdina og áður en staðfesting á heimild fyrir henni yrði gefin út.

11

Andmælti gagnáfrýjandi stöðvun framkvæmda en skipulags- og byggingarfulltrúi hafnaði endurskoðun ákvörðunarinnar 22. maí 2018. Með bréfi gagnáfrýjanda til skipulags- og byggingarfulltrúa degi síðar svaraði hann spurningum skipulags- og byggingarfulltrúa og gerði athugasemdir við uppsetningu girðingar á hans kostnað.

12

Afsal fyrir fasteigninni að Hraunhellu 19 var gefið út 1. ágúst 2018, þar sem gagnáfrýjandi seldi fyrirsvarsmanni sínum, S-kk-þgf S-kk-þgf, og eiginkonu hans fasteignina. Samkvæmt afsalinu var kaupsamningur gerður 1. júní 2017 og eignin afhent 1. febrúar 2018.

13

Héldu framkvæmdir áfram og tilkynnti byggingarfulltrúi 4. nóvember 2021 að fasteignin væri komin á byggingarstig 7. Hafði gagnáfrýjandi gefið út skuldabréf 10. október 2019 til Icelandbus ehf. að fjárhæð 16.988.000 krónur sem tryggt var með sjötta veðrétti í fasteigninni Hraunhellu 19. Var skuldabréfið móttekið til þinglýsingar 9. desember 2020 en því aflýst 29. nóvember 2021. Fékk gagnáfrýjandi samþykkt lán hjá Arion banka hf. og var veðskuldabréf upphaflega að fjárhæð 74.480.000 krónur gefið út 26. nóvember 2021. Í framhaldinu greiddi hann upp skuldabréf Icelandbus ehf. með greiðslu að fjárhæð 12.488.000 krónur 17. desember 2021, en áður hafði hann greitt inn á það 4.500.000 króna með tveimur greiðslum.

14

Aðaláfrýjandi hefur lagt fram ný skjöl fyrir Landsrétti. Meðal þeirra er skuldabréf 10. október 2019, útgefið af gagnáfrýjanda til Icelandbus ehf., og veðbandayfirlit Hraunhellu 19 frá 7. janúar 2022. Þá lagði hann fram minnisblað EFLU verkfræðistofu 22. nóvember 2021 með upplýsingum um hæðakerfi Selfoss og mælingar 27. október 2016 við Hraunhellu 19, auk minnisblaðs EFLU verkfræðistofu 22. febrúar 2022 með nánari útskýringum á fyrra minnisblaði.

15

Gagnáfrýjandi hefur lagt fram ný skjöl fyrir Landsrétti. Meðal þeirra er reikningur gefinn út af Þ. Á. bílum ehf. til gagnáfrýjanda að fjárhæð 16.988.000 krónur auk þriggja greiðslukvittana. Þá hefur gagnáfrýjandi lagt fram skjal með byggingarsögu Hraunhellu 19. Loks hefur gagnáfrýjandi lagt fram tölvupóstsamskipti við bæjarstjóra og bæjarritara frá maí til ágúst 2019 og minnisblað verkfræðistofunnar Mannvits 7. febrúar 2022 um álit á minnisblaði EFLU 22. nóvember 2021.

Málsástæður aðila

Málsástæður aðaláfrýjanda

16

Aðaláfrýjandi mótmælir þeirri niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að óumdeilt sé að miklar líkur standi til þess að mistök hafi verið gerð við hæðarútsetningu íbúðarhússins að Hraunhellu 19, en aðaláfrýjandi hafi byggt á því frá upphafi að ekki hafi verið gerð mistök við hæðarmælinguna. Hið rétta sé að aðila greini ekki á um það að nauðsynlegt hafi verið að lækka mannvirkið eftir að í ljós hafi komið að það hafi staðið 50 cm of hátt. Þá greini aðila á um það hvort ætlað tjón gagnáfrýjanda megi rekja til háttsemi starfsmanna á vegum aðaláfrýjanda.

17

Í framburði vitnisins P-kk-ef B-kk-ef byggingartæknifræðings fyrir héraðsdómi hafi vitnið lýst því hvernig almennt væri staðið að mælingu hæðarpunkta vegna nýbygginga. Í því tilviki sem um ræði hafi starfsmenn EFLU verkfræðistofu mælt út fyrir greftri hússins að beiðni aðaláfrýjanda. Starfsmenn hafi farið á vettvang og sett niður hæla á úthorn hússins. Þá hafi verið mældur fastur hæðarpunktur við niðurfall í götunni. Notast hafi verið við hæðarkerfi sem einungis sé notað á Selfossi en á því muni um það bil 50 cm og á því hæðarkerfi sem notað sé á landsvísu. Útilokað sé að uppgefinn kóti hafi verið 50 cm hærri en hann í reynd var, enda kvaðst vitnið hafa skoðað mælingaskrá þess tækis sem notað hafi verið við mælinguna. Tryggt hafi verið að réttur viðmiðunarpunktur hafi verið notaður og rétt hæðarkerfi, enda væri ekki hægt að nota tækið væri það stillt á rangt hæðarkerfi. Byggir aðaláfrýjandi á því að af hálfu gagnáfrýjanda hafi ekki verið lögð fram gögn sem sýni fram á að sú háttsemi sem starfsmönnum á vegum aðaláfrýjanda sé gefið að sök hafi yfir höfuð verið viðhöfð, en aðaláfrýjandi hafi frá upphafi mótmælt málatilbúnaði gagnáfrýjanda sem röngum og ósönnuðum.

18

Krafa aðaláfrýjanda um sýknu af kröfum gagnáfrýjanda sé aðallega byggð á því að skilyrði sakarreglunnar séu ekki uppfyllt, enda hafi starfsmenn aðaláfrýjanda ekki viðhaft nokkra þá háttsemi sem talist geti saknæm og ólögmæt. Þá hafi gagnáfrýjandi ekki sýnt fram á að ætlað tjón hans hafi verið sennileg afleiðing af háttsemi aðila á vegum aðaláfrýjanda. Sönnunarbyrði fyrir því að uppfyllt séu skilyrði sakarreglunnar hvíli á gagnáfrýjanda samkvæmt almennum reglum laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og skaðabótaréttar. Málsgrundvöllur gagnáfrýjanda sé í meginatriðum rangur og ósannaður. Aðaláfrýjandi mótmæli því að nokkur á hans vegum hafi merkt rangar hæðartölur á gangstétt og ekki gætt þess að réttar tölur kæmust í hendur gagnáfrýjanda eða byggingarstjóra hans. Þá sé því jafnframt mótmælt að háttsemi aðila á vegum aðaláfrýjanda hafi leitt til þess að ætluð mistök hafi komið of seint fram. 19

Að mati aðaláfrýjanda hafi aðilar á hans vegum fylgt í einu og öllu viðurkenndu verklagi við hæðarmerkingar og hvergi hafi rangar tölur verið merktar, enda útilokað að tækið sem notað hafi verið til mælinga hafi gefið upp rangar tölur. Aðaláfrýjandi hafi aflað gagna úr mælitækinu sem notað hafi verið við mælingu hæðarpunkta að Hraunhellu. Í mælingaskrá tækisins komi skýrt fram að þegar mælt hafi verið fyrir greftri að Hraunhellu 19 og hæðarpunktur gefinn hafi verið notast við leiðréttingarmerki frá stöðinni RSFS, sem sé í hæðarkerfi Selfoss og hnitakerfi ISN93-

Selfoss. Þá komi fram að sama dag og hæðarmælingin hafi farið fram að Hraunhellu 19 hafi farið fram mæling að Snælandi 9 til 11 á Selfossi með sama mælitæki og hafi sama verklag verið viðhaft og mæling gerð frá sama viðmiðunarpunkti. Aðeins 15 mínútur hafi liðið á milli mælinganna. Með því að leggja fram gögn úr mælitækinu hafi aðaláfrýjandi lagt fram óyggjandi sönnun fyrir því að notast hafi verið við rétt hæðarkerfi og að mistök hafi ekki verið gerð við mælingu hæðarpunkta af hans hálfu.

Jafnframt hafi aðaláfrýjandi lagt fram ljósmyndir af vefsíðunni ja. is sem hafi verið teknar 2017 þar sem hæðarpunktur við Hraunhellu 12 sé merktur á gangstétt 19,50. Í stefnu gagnáfrýjanda í héraði sé á því byggt að við byggingu hússins að Hraunhellu 19 hafi einnig verið stuðst við hæðarpunkt sem merktur hafi verið á gangstétt við lóðina Hraunhellu 12. Fullyrði gagnáfrýjandi að sá hæðarpunktur hafi verið í samræmi við hæðarpunktinn við Hraunhellu 19. Því sé ljóst að hæðarpunkturinn sem merktur hafi verið á gangstétt á móts við Hraunhellu 19 hafi frá upphafi verið réttur.

20

Aðaláfrýjandi kveðst hafna því að orsakatengsl séu á milli háttsemi starfsmanna á vegum aðaláfrýjanda og ætlaðs tjóns gagnáfrýjanda sem sé skilyrði að til skaðabótaábyrgðar geti komið. Saknæm háttsemi sé ekki til staðar og hafi gagnáfrýjandi ekki lagt fram nein gögn eða annað sem sýni fram á að háttsemi aðila á vegum aðaláfrýjanda sé orsök ætlaðs tjóns. Samkvæmt meginreglum íslensks réttar hafi tjónþoli sönnunarbyrði fyrir því að tiltekin háttsemi þess sem hann beinir bótakröfu að hafi orsakað tjón hans. Verði gagnáfrýjandi að bera hallann af sönnunarskorti í þessum efnum.

21

Þá hafni aðaláfrýjandi fullyrðingum gagnáfrýjanda um að skipulags- og byggingarfulltrúi aðaláfrýjanda hafi ekki sinnt skyldum sínum við lögbundið eftirlit.

Vísað sé til þess að skipulags- og byggingafulltrúi beri ekki ábyrgð á ætluðu tjóni gagnáfrýjanda, enda baki hann sér ekki skaðabótaábyrgð í opinberu eftirlitshlutverki sínu. Það sé hins vegar á ábyrgð byggingarstjóra að byggingaframkvæmd sé í samræmi við fagleg vinnubrögð. Skipulags- og byggingarfulltrúi aðaláfrýjanda hafi ekki sýnt af sé gáleysi í störfum sínum, enda hafi eftirlitið verið hefðbundið og í samræmi við þær skyldur sem lagðar séu á skipulags- og byggingarfulltrúa samkvæmt lögum og reglum. Eigandi beri ábyrgð á því að við hönnun, byggingu og rekstur mannvirkis sé farið að kröfum laga nr. 160/2010 um mannvirki og reglugerða sem settar séu á grundvelli þeirra, sbr. 15. gr. laganna.

22

Með skipulagslögum nr. 123/2010, lögum nr. 160/2010 og byggingarreglugerð nr. 112/2012 séu lagðar umfangsmiklar skyldur á byggingarstjóra, en hann eigi að hafa virkt eftirlit með því að þeir sem koma að byggingu mannvirkis fylgi samþykktum hönnunargögnum, verklýsingum og ákvæðum laga nr. 160/2010 og reglugerða settum samkvæmt þeim. Sérstaklega sé kveðið á um það í 7. tölulið 29. gr. laga nr. 160/2010, sbr. grein 4.7.7. byggingarreglugerðar að verði eigandi eða þriðji maður fyrir tjóni af völdum gáleysis byggingarstjóra í starfi beri hann skaðabótaábyrgð á því samkvæmt almennum reglum. Kveðst aðaláfrýjandi telja að byggingarstjóri fasteignarinnar hafi hugsanlega sýnt af sér vanrækslu í störfum og kunni af þeim sökum að bera skaðabótaábyrgð á tjóni gagnáfrýjanda.

23

Að framangreindu virtu hafnar aðaláfrýjandi því að bótaskylda hafi stofnast á grundvelli almennu sakarreglunnar, enda sé ósannað að nokkur saknæm eða ólögmæt háttsemi hafi verið viðhöfð af hálfu aðaláfrýjanda, auk þess sem gagnáfrýjandi hafi ekki sýnt fram á að tjón hans sé sennileg afleiðing af háttsemi starfsmanna á vegum aðaláfrýjanda. Sönnunarbyrði um það hvíli á gagnáfrýjanda samkvæmt almennum reglum laga nr. 91/1991 og skaðabótaréttar.

24

Aðaláfrýjandi krefst sýknu af skaðabótakröfu gagnáfrýjanda vegna ætlaðra brota á meginreglum stjórnsýsluréttar og byggir á því að rétt hafi verið staðið að afgreiðslu málsins þar sem uppfylltar hafi verið kröfur form- og efnisreglna sem aðaláfrýjanda bar að fara eftir við meðferðar umsóknar um byggingarleyfi. Ákvörðun í málinu hafi verið tekin á grundvelli deiliskipulagsskilmála fyrir Gráhellu á Selfossi sem umrædd fasteign heyri undir og viðeigandi lagaákvæði.

25

Gagnáfrýjandi haldi því fram að aðaláfrýjandi hafi með háttsemi sinni komið í veg fyrir að gagnáfrýjandi gæti bætt úr tjóni sínu með minni kostnaði en raunin hafi orðið þegar kom í ljós að uppsteyptir sökklar hafi staðið of hátt. Með því að neita gagnáfrýjanda um að halda áfram byggingu hússins með rangri hæðarsetningu hafi aðaláfrýjandi brotið gegn meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Gagnáfrýjandi hafi sótt um undanþágu til hækkunar frá hámarkshæð byggingarinnar við Hraunhellu 19 en því hafi aðaláfrýjandi synjað. Þá hafi verið búið að steypa upp bílskúr og sökkla hússins sem voru 50 cm yfir heimilaðri hæð samkvæmt deiliskipulagsskilmálum. Samkvæmt gagnáfrýjanda hafði arkitekt hússins samþykkt að lækka hæstu hæð hússins í 6,9 metra í stað 7,2 metra sem fæli í sér að húsið myndi vegna sökkulhæðar standa um 20 cm ofan við hæstu leyfilegu hæð samkvæmt skipulagi. Aðaláfrýjandi kveðst hafna því að hafa brotið gegn meðalhófsreglu stjórnsýslulaga þegar tekin var ákvörðun um að synja umsókn gagnáfrýjanda um breytingu á skipulagsskilmálum að Hraunhellu 19. Því til viðbótar leiði af lögmætisreglunni að stjórnvaldsákvarðanir verða að vera í samræmi við lög og eiga sér viðhlítandi stoð í þeim.

26

Í deiliskipulagsskilmálum fyrir Gráhelluhverfi komi fram að við byggingu einbýlishúsa sé eigandi frjáls að húsagerð sem sé innan marka byggingarreglugerðar, deiliskipulags og skilmála, en hámarkshæð í mæni megi mest vera 7,2 metrar frá gólfkóta. Breyta þurfi deiliskipulagi sé óskað eftir byggingarleyfi fyrir framkvæmd sem sé í ósamræmi við deiliskipulag. Það sé hlutverk sveitarstjórnar að meta hvort um sé að ræða óverulegt frávik frá deiliskipulagi þannig að ekki sé þörf á breytingu á deiliskipulagi eða grenndarkynningu í skilningi ákvæðis 3. mgr. 43. gr. skipulagslaga.

Óhjákvæmilegt hafi verið að vísa umsókn gagnáfrýjanda um breytingu á deiliskipulagi til grenndarkynningar, enda hefði ákvörðun um breytinguna haft áhrif á réttindi nágranna gagnáfrýjanda og því nauðsynlegt að veita þeim tækifæri til andmæla. Hafi athugasemdir komið 11. janúar 2018 frá eigendum nærliggjandi fasteigna sem töldu sig verða fyrir tjóni vegna breytinga á deiliskipulaginu. Þegar aðaláfrýjandi hafði farið yfir athugasemdir nágranna sem fram komu í grenndarkynningu hafi verið ljóst að réttur til skaðabóta kynni að stofnast við breytinguna, enda um töluverða hækkun byggingarinnar að ræða. Beiðni gagnáfrýjanda hafi því verið hafnað á fundi skipulags- og byggingarnefndar 17. janúar 2018 á þeim grundvelli að samkvæmt gildandi deiliskipulagsskilmálum væri hámarkshæð byggingarinnar 7,2 metrar frá uppgefnum gólfkóta. Samkvæmt framangreindu sé því mótmælt að aðaláfrýjandi hafi brotið meðalhófsreglu stjórnsýsluréttar þegar tekin hafi verið ákvörðun um að hafna beiðni gagnáfrýjanda um breytingu á skipulagsskilmálunum, enda hafi málefnalegar ástæður legið til grundvallar ákvörðuninni.

27

Því sé einnig hafnað að brotið hafi verið gegn jafnræðisreglu stjórnsýslulaga við synjun á umsókn gagnáfrýjanda um undanþágu frá deiliskipulagsskilmálum. Ekki hafi verið gerðar óeðlilega miklar kröfur um nákvæmni nýrra teikninga gagnáfrýjanda eins og hann haldi fram. Jafnræðisreglan eigi ekki að veita rétt til neins sem ekki samrýmist lögum. Þá mótmæli aðaláfrýjandi því að hafa brotið gegn málshraðareglu. Við mat á því hvort málshraði sé eðlilegur beri að taka tillit til rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga. Að mati skipulags- og byggingarfulltrúa aðaláfrýjanda hafi þurft að gera betri grein fyrir þeirri framkvæmd sem gagnáfrýjandi óskaði leyfis fyrir. Hafi honum verið leiðbeint að fullu í þeim efnum og hann upplýstur um hvaða gögn eða upplýsingar hafi vantað til að unnt væri að taka ákvörðun um það hvort heimild yrði gefin út fyrir framkvæmdinni. Hafi gagnáfrýjanda verið bent á að nauðsynlegt væri að skýra hvernig ábyrgðum við framkvæmdina yrði háttað, auk þess sem aðaláfrýjandi hafi aflað skýrslu frá EFLU til að fá úr því skorið hvort framkvæmdin gæti gengið upp og til að athuga hvort burðarþol mannvirkisins yrði viðunandi. Þrátt fyrir leiðbeiningar hafi gagnáfrýjandi ekki skilað þeim gögnum sem hafi verið nauðsynleg fyrir skipulags- og byggingarfulltrúa til að taka ákvörðun.

28

Aðaláfrýjandi mótmælir sérstaklega að málsástæður gagnáfrýjanda er varði síðbúna útgáfu á reikningi komist að, enda séu þær of seint fram komnar. Við meðferð málsins í héraði hafi gagnáfrýjandi ekki lagt fram reikninga og tímaskýrslur að baki þeim þrátt fyrir að skorað hafi verið á hann að leggja slík gögn fram í málinu. Á því fengust engar skýringar. Sú skýring gagnáfrýjanda sé ekki tæk að hann hafi ekki haft greiðslugetu fyrr en húsið væri komið á byggingarstig 7 og því hafi sú leið verið valin að tryggja greiðslu til verktakans með útgáfu skuldabréfs með veði í eigninni sem yrði gert upp þegar húsið væri komið á það byggingarstig. Um sé að ræða breytingu á málatilbúnaði með bindandi ráðstöfun á sakarefni að því leyti að gagnáfrýjandi byggir ekki lengur á því að hann hafi orðið fyrir fjártjóni við útgáfu skuldabréfs 10. október 2019, sbr. 45. gr. laga nr. 91/1991.

29

Loks kveðst aðaláfrýjandi mótmæla kröfu gagnáfrýjanda um dráttarvexti frá þeim tíma sem greini í dómkröfu hans fyrir héraðsdómi, en gagnáfrýjandi hafi gert kröfu um dráttarvexti frá 10. október 2019 og miði það tímamark við útgáfu skuldabréfs sem gefið hafi verið út sem greiðsla fyrir verkið. Samkvæmt 9. gr. laga nr. 38/2001 skulu skaðabótakröfur bera dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laganna að liðnum mánuði frá þeim degi að kröfuhafi lagði sannanlega fram þær upplýsingar sem þörf var á til að meta tjónsatvik og fjárhæð bóta. Aðaláfrýjandi hafi engar upplýsingar fengið frá gagnáfrýjanda um umfang eða fjárhæð ætlaðs tjóns fram að þingfestingu málsins og því mótmæli aðaláfrýjandi kröfu gagnáfrýjanda um dráttarvexti frá fyrra tímamarki en dómsuppsögudegi, verði aðaláfrýjandi dæmdur til greiðslu skaðabóta.

Málsástæður gagnáfrýjanda

30

Gagnáfrýjandi bendir á að í hinum áfrýjaða dómi séu rakin þau atriði í málinu sem leitt hafi til þess að fallist hafi verið á kröfur hans í héraði. Sé tekið undir þau sjónarmið sem þar komi fram.

31

Aðaláfrýjandi telji að of mikil áhersla sé lögð á framburð vitnisins P-kk-ef B-kk-ef í héraði, en aðaláfrýjandi hafi sjálfur óskað eftir því að leiða vitnið fyrir dóminn. Þá bendi aðaláfrýjandi á að þar sem mælt hafi verið á öðrum stað á Selfossi sama dag sé óhugsandi að mistök hafi átt sér stað við hæðarsetningu við Hraunhellu 19. Þeirri fullyrðingu sé mótmælt sem rangri og ósannaðri. Þegar mælitækið sé flutt á milli staða þurfi að stytta mælistöngina og lengja aftur þegar mælingar hefjast og því sé ekki útilokað að mistök hafi átt sér stað við breytingu á mælistönginni. Þá hafi komið fram hjá vitninu P-kk-þgf að mælingamaður hafi verið einn að störfum í umrætt sinn. Hvorki byggingarstjóri né eigandi hússins hafi verið boðaðir í mælinguna og þá hafi niðurstöður mælingarinnar ekki verið kynntar á sannanlegan hátt. Þessu verklagi hafi nú verið breytt sem bendi til að verklag sem notast hafi verið við hafi ekki verið viðunandi og getað leitt til mistaka eins og orðið hafi við mælingu að Hraunhellu 19.

32

Þá hafi aðaláfrýjandi lagt fyrir Landsrétt myndir af vefnum www. ja. is, sem teknar hafi verið í ágúst 2017, og sýni merkta tölu á gangstétt við fasteignina Hraunhellu 12.

Heldur aðaláfrýjandi því fram að þar sem sú tala sem þar standi sé rétt séu mistök við hæðarsetninguna á ábyrgð gagnáfrýjanda þar sem fram hafi komið í héraði að mögulega hafi verið notast við tölu við fasteign nr. 12 þegar tekin hafiverið hæð fyrir fasteignina nr. 19. Þær tölur sem notast hafi verið við séu ekki þær tölur sem aðaláfrýjandi hafi lagt fram mynd af. Búið hafi verið að sprauta yfir þær tölur og aðrar sprautaðar skáhalt til hliðar við þær sem aðaláfrýjandi hefur lagt fram mynd af. Því standist ekki sú málsástæða aðaláfrýjanda þar sem ekki hafi verið notast við þá tölu sem aðaláfrýjandi hafi lagt fram. Aðaláfrýjandi hafi því ekki lagt neitt fram sem staðfesti það að ekki hafi verið notast við rangt kerfi, enda geti hann ekki fullyrt að mistök hafi ekki átt sér stað.

33

Í upphafi hafi aðaláfrýjandi, eða aðilar á hans vegum, engan reka gert að því að koma til skila til byggingarstjóra á sannanlegan hátt hver væri réttur hæðarpunktur á móts við Hraunhellu 19. Þegar haft hafi verið samband við aðaláfrýjanda til að fá uppgefinn hæðarkóta til viðmiðunar við gerð sökkla fyrir húsið hafi aðilar á vegum aðaláfrýjanda bent á hæðarkóta annars staðar í götunni í stað þess að upplýsa gagnáfrýjanda eða menn á hans vegum um réttan hæðarpunkt á móts við Hraunhellu 19. Hafði aðaláfrýjandi þarna tækifæri til að lagfæra þau mistök sem hafi verið gerð í upphafi, að kynna ekki punktinn á sannanlegan hátt, en kosið að gera það ekki. Á því geti enginn annar en aðaláfrýjandi borið ábyrgð.

34

Verði ekki fallist á það að aðaláfrýjandi hafi látið gagnáfrýjanda í té ranga hæðarpunkta og ekki framkvæmt fullnægjandi úttektir sé á því byggt að stjórnsýsla aðaláfrýjanda, eftir að hin ranga hæðarsetning uppgötvaðist, hafi verið ólögmæt. Beri aðaláfrýjandi ábyrgð á því tjóni sem af því hafi hlotist á grundvelli sakarreglunnar.

Gagnáfrýjandi byggi á því að aðaláfrýjandi hafi brotið gegn meðalhófsreglu stjórnsýslulaga gagnvart sér með þeirri háttsemi sinni að hafa komið í veg fyrir að gagnáfrýjandi gæti bætt úr tjóninu með ódýrari hætti en raunin hafi orðið. Með því að neita gagnáfrýjanda um að gera breytingar á hæð hússins þannig að hin ranga hæðarsetning gæti haldið sér og neyða hann þess í stað til að grafa undan húsinu á mjög kostnaðarsaman hátt hafi aðaláfrýjandi farið gróflega á svig við meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga.

35

Með háttsemi sinni hafi aðaláfrýjandi valdið gagnáfrýjanda umtalsverðu tjóni sem hafi mátt komast hjá hefði aðaláfrýjandi farið eftir meðalhófsreglu stjórnsýslulaga.

Hafi aðaláfrýjandi ekki á nokkurn hátt sýnt fram á að það hefði getað valdið nágrönnum gagnáfrýjanda óþægindum ef aðaláfrýjandi hefði heimilað þessa 50 cm hækkun á gólfkóta Hraunhellu 19 með þeim breytingum á teikningum sem gagnáfrýjandi setti fram, það er lækkun á hæð hússins. Í3. mgr. 43. gr. skipulagslaga segi að við útgáfu framkvæmda- eða byggingarleyfis geti sveitarstjórn heimilað að vikið sé frá kröfum 2. mgr. um breytingu á deiliskipulagi og grenndarkynningu þegar um óveruleg frávik sé að ræða og hagsmunir nágranna skerðist í engu hvað varði landnotkun, útsýni, skuggavarp eða innsýn. Í raun hefði ekkert verið því til fyrirstöðu að aðaláfrýjandi hefði samþykkt að hæð hússins myndi hækka lítillega eins og gagnáfrýjandi hafi farið fram á í upphafi, enda megi í því samhengi benda á að skipulagsvaldið sé í höndum sveitarfélagsins, sbr. 6. gr. skipulagslaga. Þá hafi það enn frekar ýtt undir réttmætar væntingar gagnáfrýjanda til að fá að halda byggingunni áfram að áður en hann fann út sjálfur að mistök hefðu átt sér stað við hæðarsetningu hússins hafði byggingarfulltrúi aðaláfrýjanda mætt í alls fimm úttektir án þess að gera eina einustu athugasemd við hæð hússins.

36

Um ástæðu þess að reikningar fyrir tilfærslu hússins hafi ekki verið gefnir út fyrr en svo seint sem um ræði hafi verið vegna greiðslugetu gagnáfrýjanda og fyrirsvarsmanns hans, sem ekki hafi boðið upp á það fyrr en húsið væri komið á byggingarstig 7 og því að fullu lánshæft. Sú leið hafi verið valin að gefa út veðskuldabréf með veði í fasteigninni sem hafi svo verið gert upp þegar húsið hafi verið komið á fyrrgreint byggingarstig. Skuldabréfið hafi verið gefið út þegar fullreynt hafi verið að fá aðaláfrýjanda til þess að koma til móts við gagnáfrýjanda á einhvern hátt, en fram að því hefði verktakinn sýnt biðlund vegna greiðslna. Frá undirritun skuldabréfsins hafi það verið í vörslum verktakans, Icelandbus ehf. en í byrjun desember 2021 hafi Arion banki hf. lánað vegna fasteignarinnar og hafi skuldabréfið verið greitt upp í kjölfar útgreiðslu á því láni frá bankanum. Sé því ljóst að gagnáfrýjandi hafi orðið fyrir miklu tjóni af völdum háttsemi aðaláfrýjanda.

37

Þá hafi gagnáfrýjandi nú lagt fram reikninga og kvittanir fyrir greiðslu þeirra vegna kostnaðar við tilfærslu hússins að Hraunhellu 19. Skýri greiðslugeta gagnáfrýjanda síðbúna útgáfu reikninganna, en gagnáfrýjandi hafi ekki haft tök á að greiða að fullu fyrir tilfærslu hússins fyrr. Samkvæmt byggingarsögu hússins hafi það verið skráð á byggingarstig 7 þann 3. nóvember 2021. Fyrirsvarsmaður Icelandbus ehf. sé tengdafaðir fyrirsvarsmanns gagnáfrýjanda og hafi það verið vegna þeirra tengsla sem verktakinn hafi fallist á að bíða með útgáfu reikninga fyrir framkvæmdunum, enda hafi hann haft tryggingu með veði í fasteigninni. Hafi gagnáfrýjandi nú fært sönnur á tjón sitt og því beri að dæma honum bætur í samræmi við það.

Niðurstaða

38

Með hinum áfrýjaða dómi var aðaláfrýjandi dæmdur til að greiða gagnáfrýjanda skaðabætur að álitum að fjárhæð 10.000.000 króna auk dráttarvaxta. Í forsendum dómsins var komist að þeirri niðurstöðu að vinnubrögð aðaláfrýjanda við hæðarsetningu Hraunhellu 19 hefðu verið ófullnægjandi, sérstaklega sú aðferð að sprauta einungis tölur á götu án þess að boða til fundar eða tryggja með öðrum hætti að mælingin kæmist sannanlega í hendur byggingarstjóra. Þá segir í forsendum dómsins að ekki sé „loku fyrir það skotið“ miðað við framburð vitnisins P-kk-ef B-kk-ef að rangt hæðarkerfi hafi verið notað við útsetningu hæðarpunktsins. Að þessu virtu komst dómurinn að þeirri niðurstöðu að aðaláfrýjandi yrði látinn bera hallann af sönnunarskorti í þeim efnum og yrði þegar af þeim ástæðum fallist á að aðaláfrýjandi bæri skaðabótaábyrgð á ætluðu tjóni gagnáfrýjanda. Á þessi rök héraðsdóms verður ekki fallist.

39

Eins og fram er komið var umsókn gagnáfrýjanda um byggingarleyfi að Hraunhellu 19 samþykkt á fundi skipulags- og byggingarnefndar aðaláfrýjanda 1. mars 2017 með fyrirvara um að brugðist yrði við athugasemdum. Var ákvörðun nefndarinnar staðfest á fundi bæjarstjórnar aðaláfrýjanda 15. mars sama ár. Af gögnum málsins má ráða að 2. júní 2017 hafi fyrirsvarsmaður gagnáfrýjanda óskað eftir því með tölvupósti til P-kk-ef B-kk-ef hjá EFLU að „setja út fyrir sökkli“ að Hraunhellu 19. Fyrir liggur að það verk var unnið af starfsmönnum EFLU verkfræðistofu en í héraðsdómsstefnu vísar aðaláfrýjandi til þess að þeir hafi mætt á staðinn og sprautað „einhverjar tölur á gangstéttina á móts við ræsisniðurfall vestan við Hraunhellu 16 og línur í lóðina.“ Að því loknu hafi byggingarfulltrúi aðaláfrýjanda haft samband við fyrirsvarsmann gagnáfrýjanda og tilkynnt honum að búið væri að merkja hæð í götu og byggingarreit á lóðinni. Í kjölfarið hafi framkvæmdir hafist á lóðinni.

40

Í vitnaskýrslu P-kk-ef B-kk-ef byggingartæknifræðings fyrir héraðsdómi kom fram að þegar beiðni kæmi frá sveitarfélaginu um að mæla fyrir húsi þá fái þeir málsettar teikningar af því sem væri sett inn í þeirra kerfi og væri staðsett á lóðinni með hnitum.

Farið væri á staðinn með GPS landmælingartæki sem væri með um það bil tveggja cm nákvæmni. Settir væru niður hælar á úthorn húss sem til stæði að reisa og síðan væri mældur einn ákveðinn fastur punktur, til dæmis í niðurfall. Þá væri hæðin yfirleitt gefinn upp á staðnum og þá sprautað á kantstein eða malbik sem væri ekki varanleg lausn. Væri hæðin yfirleitt sett á teikningar eða upplýsingar gefnar til sveitarfélags eða byggingarstjóra. Síðan væri komið aftur á staðinn og mælingin þá staðreynd. Það hafi svo verið 2. júní 2017 sem óskað hafi verið eftir útsetningu fyrir uppslætti þegar búið var að skipta um jarðveg og þá hafi fylling fyrir sökklunum verið mæld. Þegar vitnið var spurt að því hvort mælt hefði verið vitlaust eins og gagnáfrýjandi héldi fram bar vitnið að punkturinn hefði seinna verið „tékkaður af í tvígang“ að vitnið hélt og hefði sama talan fengist.

41

Í nóvember 2017 lét gagnáfrýjandi athuga hæð mannvirkisins og leiddi mæling þá í ljós að það stóð of hátt. Var þá búið að steypa botnplötu kjallara, kjallaraveggi, gólfplötu bílskúrs, bílskúrsveggi og þak fyrir bílskúr og sökkla undir íbúðina.

Reyndist botnplata bílskúrs vera 49 cm hærri en gert hafði verið ráð fyrir samkvæmt samþykktri teikningu.

42

Krafa gagnáfrýjanda um skaðabætur er reist á því að „yfirgnæfandi líkur séu á því að mistök þau sem urðu á hæðarútsetningu Hraunhellu 19 og það að þau uppgötvuðust svo seint sem raun bar vitni, megi rekja til háttsemi starfsmanna [aðaláfrýjanda]“. Um sé að ræða mistök sem aðaláfrýjandi beri ábyrgð á samkvæmt almennu skaðabótareglunni og reglum um húsbóndaábyrgð en mistökin hafi verið til þess fallin að valda gagnáfrýjanda tjóni. Aðaláfrýjandi krefst sýknu á þeim grunni að ósannað sé að aðaláfrýjandi eða starfsmenn hans hafi viðhaft nokkra þá háttsemi sem talist geti saknæm. Hvorki hafi verið gerð mistök við hæðarútsetningu við Hraunhellu 19 né hafi verið sýnt fram á að háttsemi starfsmanna aðaláfrýjanda hafi leitt til þess að ætluð mistök hafi komið of seint fram. Bendir aðaláfrýjandi á að mæling hæðarpunkta fari fram með þeim hætti að raunmæling fari fram á hæð og sé hæðarpunktur í kjölfarið merktur til viðmiðunar fyrir þá sem síðar koma að byggingu húsa við götuna. Slík mæling fari fram á föstum hæðarpunktum í götunni en ekki fyrir hverja lóð fyrir sig.

Samkvæmt framlögðum gögnum hafi verið að finna fastan hæðarpunkt á niðurfalli til móts við Hraunhellu 19.

43

Samkvæmt 1. mgr. 15. gr. laga nr. 160/2010 ber eigandi mannvirkis ábyrgð á því að við hönnun, byggingu og rekstur þess sé farið að kröfum laganna og reglugerðum settum samkvæmt þeim. Ber eiganda samkvæmt 2. mgr. greinarinnar að hafa virkt innra eftirlit með því að þeir sem hann ræður til að hanna, byggja eða reka mannvirkið fari eftir ákvæðum laganna og reglugerðum settum samkvæmt þeim. Segir þar jafnframt að byggingarstjóri mannvirkis annist innra eftirlit eiganda frá því að byggingarleyfi sé gefið út og þar til lokaúttekt hafi farið fram. Þá beri byggingar- og hönnunarstjóra að gera eiganda grein fyrir tilhögun innra eftirlits samkvæmt því sem nánar er kveðið á um í reglugerð og samningi við eiganda. Í 3. mgr. greinarinnar segir svo að eigandi beri ábyrgð á að fram fari lögboðið eftirlit með byggingu mannvirkis í samræmi við ákvæði laganna.

44

Samkvæmt þessu ber eigandi mannvirkis ábyrgð á því að við byggingu og rekstur mannvirkis sé farið að kröfum laga og reglugerða. Þá ber byggingarstjóra að hafa virkt eftirlit með því að þeir sem koma að byggingu mannvirkis fylgi samþykktum hönnunargögnum, verklýsingum og ákvæðum laga um mannvirki og reglugerða settum samkvæmt þeim.

45

Að teknu tilliti til ábyrgðar eiganda mannvirkis og byggingarstjóra samkvæmt 15. gr. laga nr. 160/2010 verður að leggja til grundvallar að það hafi staðið gagnáfrýjanda nær en aðaláfrýjanda að ganga úr skugga um það áður en byggingarframkvæmdirnar hófust að stuðst væri við rétta hæðarkóta. Verður hvorki ráðið af skriflegum gögnum málsins né framburði vitna, þar á meðal P-kk-ef B-kk-ef sem mældi hæðarkóta fyrir Hraunhellu 19, að röng hæðartala hafi verið mæld eða gefin upp á vettvangi með því merkja hana á kantstein eða annars staðar við lóð hússins. Verður gagnáfrýjandi því látinn bera hallann af sönnunarskorti um að svo hafi verið. Þá verður ekki heldur fallist á þá málsástæðu gagnáfrýjanda að starfsmenn aðaláfrýjanda, eða aðilar á hans vegum, hafi með ólögmætum og saknæmum hætti bakað honum bótaskylt tjón með því að hafa ekki uppgötvað rangan hæðarkóta við reglulegt eftirlit með byggingarframkvæmdunum. Í því sambandi er til þess að líta að gagnáfrýjandi bar sem fyrr segir ábyrgð á því að stuðst væri við rétta hæðarkóta þegar ráðist var í framkvæmdirnar. Er ekkert í gögnum málsins sem gefur til kynna að sérstakt tilefni hafi gefist til þess fyrir þá sem sinntu reglulegu byggingareftirliti af hálfu aðaláfrýjanda, fram að þeim tíma er þetta uppgötvaðist, að draga í efa að stuðst hefði verið við rétta hæðarkóta. Samkvæmt því verður ekki fallist á að aðaláfrýjandi beri skaðabótaábyrgð á ætluðu tjóni gagnáfrýjanda af framangreindum ástæðum.

46

Af hálfu gagnáfrýjanda er einnig byggt á þeirri málsástæðu að „stjórnsýsla“ aðaláfrýjanda hafi verið ólögmæt eftir að í ljós kom að húsgrunnurinn stóð of hátt.

Beri aðaláfrýjandi ábyrgð á því tjóni sem af því hlaust á grundvelli sakarreglunnar.

Þannig byggir gagnáfrýjandi meðal annars á því að aðaláfrýjandi hafi brotið gegn meðalhófsreglu stjórnsýsluréttar með því að koma í veg fyrir að hann gæti takmarkað tjón sitt. Hafi aðaláfrýjandi þannig hafnað beiðni gagnáfrýjanda um að gera breytingar á hæð hússins þannig að hin „ranga hæðarsetning“ gæti haldið sér. Hafi aðaláfrýjandi meðþví þvingað gagnáfrýjanda til þess að grafa undan húsinu á mjög kostnaðarsaman hátt. Með því hafi aðaláfrýjandi brotið gróflega gegn 12. gr. stjórnsýslulaga en þar segi að stjórnvald skuli aðeins taka íþyngjandi ákvörðun þegar lögmætu markmiði sem að er stefnt verði ekki náð með öðru og vægara móti.

47

Svo sem áður er fram komið sótti gagnáfrýjandi um byggingarleyfi fyrir tvílyftu einbýlishúsi sem var samþykkt á fundi skipulags- og byggingarnefndar aðaláfrýjanda 1. mars 2017. Í nóvember sama ár kom í ljós að sökklar og botnplata voru of há.

Stöðvaði gagnáfrýjandi þá framkvæmdir við húsið. Með bréfi 22. nóvember 2017 óskaði hann eftir breytingu á hámarkshæð byggingarinnar, það er undanþágu til hækkunar frá hámarkshæð byggingarinnar þar sem að samkvæmt deiliskipulagi mátti hámarkshæð bygginga við Hraunhellu vera 7,2 metrar frá gólfkóta lóðar. Í bréfinu segir að vegna mistaka við uppslátt bílskúrs og sökkla væru þeir hlutar byggingarinnar sem búið væri að steypa um það bil 60 cm fyrir ofan gólfkótann 20,10 metra sem væri uppgefinn fyrir lóðina. Samkvæmt deiliskipulagi væru 10 cm vikmörk heimil og því væri skekkjan um það bil 50 cm. Með umsókn gagnáfrýjanda fylgdu uppfærðar teikningar þar sem hámarkshæð byggingarinnar var tilgreind 20 cm hærri en gildandi deiliskipulag gerði ráð fyrir. Samþykkti skipulags- og byggingarnefnd aðaláfrýjanda að láta fara fram grenndarkynningu vegna umsóknar gagnáfrýjanda um þessa breytingu. Bárust nefndinni athugasemdir frá nágrönnum um þessa fyrirhuguðu hækkun á hámarkshæð. Á fundi skipulags- og byggingarnefndar aðaláfrýjanda 17. janúar 2018 var lagt til við bæjarstjórn að hafna erindi gagnáfrýjanda. Var það gert með bréfi skipulags- og byggingarfulltrúa aðaláfrýjanda 22. janúar 2018 þar sem vísað var til þess að samkvæmt gildandi deiliskipulagi mætti hámarkshæð byggingarinnar mest vera 7,2 metrar frá uppgefnum gólfkóta og ekki þætti ástæða til að víkja frá því.

48

Af gögnum málsins verður ráðið að samskipti áttu sér stað milli málsaðila í framhaldi af framangreindri höfnun aðaláfrýjanda á erindi gagnáfrýjanda. Bera gögnin með sér að gagnáfrýjandi hafi í þeim viðrað þá hugmynd að lækka hæð byggingarinnar enn frekar þannig að hún yrði ekki hærri en 7,2 metrar frá uppgefnum gólfkóta. Í þeirri hugmynd fólst að húsið yrði áfram reist miðað við sama gólfkóta en hæð húss myndi lækka um 50 cm svo tryggt væri að hæð þess færi ekki yfir 7,2 metra. Í minnisblaði gagnáfrýjanda til skipulags- og byggingarfulltrúa aðaláfrýjanda 21. mars 2018 er vísað til fundar sem fulltrúar málsaðila áttu sama dag um framangreint. Kemur þar fram að gagnáfrýjandi hafi breytt teikningum hússins þannig að hæð þess hefði verið lækkuð um 20 cm þannig að það yrði innan deiliskipulagsskilmála. Samkvæmt þeim stæði botnplata hússins þá 50 cm upp fyrir gólfkóta lóðarblaðs en heildarhæð hússins væri innan við 7,2 metra frá uppgefnum gólfkóta. Í minnisblaðinu er vísað til þess að byggingarleyfi hússins sé enn í gildi og sé einungis verið að sækja um leyfi til að breyta teikningum „lítilsháttar“. Allt útlit hússins væri óbreytt að því undanskildu að setja þyrfti þrjár tröppur til að ganga inn í húsið. Breytingar sem óskað væri eftir væru því lítilsháttar og hefðu engin áhrif á nágranna. Algengt væri að skilað væri inn breyttum teikningum eftir að framkvæmdir væru hafnar sem fælu í sér slíkar lítilsháttar breytingar. Hafi nágrannar alltaf mátt vænta þess að 7,2 metra hátt hús yrði reist á lóðinni og ætti þá ekki að skipta neinu máli hvort þrjár tröppur yrðu upp í húsið svo framarlega sem heildarstærðin væri innan marka deiliskipulags. Hraunhella 19 stæði innst í botnlanga og væri ekkert hús á móti eigninni. Búið væri að samþykkja teikningar fyrir byggingu á lóðinni við hliðina, Hraunhellu 17, en á teikningum væri gert ráð fyrir að hluti þess húss væri 90 cm upp fyrir gólfkóta þeirrar lóðar. Því myndi gólfhæð Hraunhellu 17 að hluta til standa hærra en gólf Hraunhellu 19.

49

Með bréfi 23. mars 2018 hafnaði skipulags- og byggingarfulltrúi aðaláfrýjanda því að taka síðastnefnda tillögu gagnáfrýjanda til frekari meðferðar. Um ástæðu þess segir að þeir uppdrættir og teikningar sem gagnáfrýjandi hefði lagt fram séu ekki fullnægjandi. Segir nánar tiltekið um það að flestir uppdrættir og teikningar séu frá 16. desember 2016 en auk þeirra hefði gagnáfrýjandi lagt fram breytingarteikningar 19. febrúar 2018. Hefðu uppdrættirnir verið mótteknir af skipulags- og byggingarfulltrúa 14. mars sama ár. Svo segir í bréfi skipulags- og byggingarfulltrúa:

„Leggja þarf fram grunnmynd er sýnir hæðasetningu lóðar, eftir atvikum með stoðveggjum og þrepum þar sem það á við. Sýna þarf hæðasetningu lóðar á sniðum og ásýndarteikningum. Ásýndarteikningar eru ekki í samræmi við lóðablað og á það við allar hliðar einnig þarf að sýna stoðveggi og hæðir við lóðamörk og að húsi.“ Loks segir: „Gólfkóti er ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag og lóðarblað.“50

Í kjölfar þess að gagnáfrýjandi móttók framangreint bréf skipulags- og byggingarfulltrúa áttu sér stað tölvupóstssamskipti milli lögmanns aðaláfrýjanda og fyrirsvarsmanns gagnáfrýjanda. Í tölvupósti þess síðarnefnda 4. apríl 2018 til skipulags- og byggingarfulltrúa og lögmanns aðaláfrýjanda er vísað til þess að hann hafi árangurslaust reynt að fá „við því svör undanfarnar vikur hvort sveitarfélagið heimili að gólfhæð hússins að Hraunhelli 19 fái að vera 50 cm fyrir ofan gólfkóta lóðarblaðs, vegna mistaka sem áttu sér stað við byggingu hússins“. Hann hafi nú fengið þau svör í símtali við starfsmann sveitarfélagsins að slík hækkun yrði ekki heimiluð vegna þess að gólfhæð svala á bílskúr væri orðin of há. Í lok póstsins kallar hann eftir rökum fyrir því af hverju sveitarfélagið heimili ekki umrædda 50 cm hækkun. Er meðal annars um þetta vísað til meðalhófsreglu stjórnsýsluréttar. Í svarpósti lögmanns aðaláfrýjanda sama dag er ítrekað það sem fram kom í fyrrgreindu bréfi skipulags- og byggingarfulltrúa 23. mars 2018 um að til þess að unnt sé að taka afstöðu til þessa erindis gagnáfrýjanda þurfi að leggja fram „grunnmynd er sýnir hæðasetningu lóðar, eftir atvikum með stoðveggjum og þrepum þar sem það á við“.

Þá segir einnig að sýna þurfi hæðasetningu lóðar „á sniðum og ásýndarteikningum“ og að á slíkum teikningum þurfi „þá að vera tekið mið af hækkuðum gólfkóta en önnur atriði á teikningunum væru þá að öðru [leyti] í samræmi við gildandi deiliskipulag og lóðablað“. Að fengnum slíkum teikningum yrði fyrirspurn gagnáfrýjanda tekin til afgreiðslu. Í þessu fælist ekki „samþykki fyrir hækkuðum gólfkóta“ heldur væri einungis verið að benda á hvað þyrfti að leggja fram til þess að unnt væri að taka afstöðu til slíks erindis. Í tölvupósti fyrirsvarsmanns gagnáfrýjanda degi síðar, 5. apríl 2018, til skipulags- og byggingarfulltrúa aðaláfrýjanda var óskað eftir leyfi til að lækka „púðann“ undir húsinu í réttan hæðarkóta. Í póstinum er því nánar líst hvernig gagnáfrýjandi hefði í hyggju að standa aðþeirri framkvæmd. Í svarpósti skipulags- og byggingarfulltrúa degi síðar kom fram að miðað við lýsingu á fyrirhugaðri framkvæmd þyrfti að sækja um byggingarleyfi fyrir henni. Í kjölfarið réðst gagnáfrýjandi í framkvæmdina en upp kom ágreiningur milli málsaðila um hana sem raktar eru í málsgrein 9 til 11.

51

Samkvæmt framangreindu verður ekki ráðið af gögnum málsins að gagnáfrýjandi hafi látið á það reyna hvort tillaga hans um lækkun á hæð hússins í 7,2 metra miðað við óbreyttan gólfkóta yrði samþykkt af hálfu aðaláfrýjanda. Þannig verður ekki séð að hann hafi lagt fram þau gögn sem skipulags- og byggingarfulltrúi kallaði eftir í bréfi 23. mars 2018 og síðar tölvupósti lögmanns aðaláfrýjanda 4. apríl sama ár. Þess í stað ákvað gagnáfrýjandi að óska eftir leyfi skipulags- og byggingarfulltrúa aðaláfrýjanda til að lækka „púðann“ undir húsinu. Reyndi samkvæmt því ekki á það hvort unnt væri að fara þá leið sem gagnáfrýjandi gerði tillögu um eftir að í ljós kom að nágrannar gerðu athugasemdir við að húsið yrði 20 cm hærra en gildandi deiliskipulag gerði ráð fyrir. Samkvæmt því er ekki unnt að slá því föstu að aðaláfrýjandi hafi af þessum sökum brotið gegn meðalhófsreglu stjórnsýsluréttar. Eins og málið liggur fyrir verður gagnáfrýjandi að bera hallann af því að hafa ekki fylgt erindi sínu eftir með því að leggja fram þau gögn sem honum var leiðbeint um að leggja þyrfti fram svo unnt væri að taka afstöðu til beiðninnar.

52

Af hálfu gagnáfrýjanda hafa engin haldbær gögn verið lögð fram sem renna stoðum undir að af hálfu aðaláfrýjanda hafi verið brotið gegn jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga, ákvæði 7. gr. sömu laga um leiðbeiningarskyldu eða 9. gr. um málshraða. Verður ekki annað ráðið af gögnum málsins en aðaláfrýjandi hafi brugðist við jafnskjótt og upplýsingar lágu fyrir um að gólfkóti væri of hár og leiðbeint gagnáfrýjanda um það sem vantaði svo unnt væri að taka afstöðu til beiðna hans um framvindu framkvæmda. Sem fyrr segir verður það ekki metið aðaláfrýjanda til sakar að ekki hafi uppgötvast fyrr en raun ber vitni að framkvæmdir á vegum gagnáfrýjanda hafi ekki tekið mið af réttum gólfkóta enda bar hann sem eigandi ábyrgð á því að stuðst væri við réttan kóta, sbr. 15. gr. laga nr. 160/2010. Þá verður gagnáfrýjandi sem fyrr segir að bera hallann af því að hafa ekki lagt fram þau gögn sem aðaláfrýjandi kallaði eftir svo unnt væri að taka beiðni hans um breytingu á hæð hússins miðað við sama gólfkóta til afgreiðslu. Ekki verður ráðið af gögnum málsins að aðaláfrýjandi hafi afgreitt sambærilegar beiðnir annarra um byggingarframkvæmdir á annan hátt en beiðni gagnáfrýjanda eða að atvik sem þær varða hafi verið sams konar.

53

Samkvæmt þessu verður ekki fallist á að aðaláfrýjandi hafi brotið gegn framangreindum reglum stjórnsýsluréttar í tengslum við afgreiðslu á umsókn gagnáfrýjanda um byggingarframkvæmdir að Hraunhellu 19. Þá hefur gagnáfrýjandi ekki fært fram neinar aðrar haldbærar málsástæður fyrir því að aðaláfrýjandi hafi bakað honum bótaskylt tjón. Verður aðaláfrýjandi samkvæmt því sýknaður af kröfum gagnáfrýjanda.

54

Rétt þykir að málskostnaður falli niður á báðum dómstigum.

Dómsorð :

Aðaláfrýjandi, Sveitarfélagið Árborg, er sýkn af kröfum gagnáfrýjanda, Superior slf.

Málskostnaður í héraði og fyrir Landsrétti fellur niður.