674/2019

Útdráttur

A krafði H um skaðabætur vegna líkamstjóns sem hún varð fyrir er hún féll við á bílastæði við verslunarkjarna. Héraðsdómur komst að þeirri niðurstöðu að H væri ekki húsfélag í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús en taldi þó að H hefði eitt og sér ekki aðildarhæfi samkvæmt 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Hefði A því verið nauðsynlegt að stefna leigutökum og eiganda fasteignarinnar sem hýsti verslunarkjarnann samhliða H en þar sem það hefði ekki verið gert var málinu vísað frá héraðsdómi. Landsréttur féllst á þá niðurstöðu héraðsdóms að H væri ekki húsfélag í skilningi laga nr. 26/1994 en taldi hins vegar að H væri sjálfstæður lögaðili sem gæti átt réttindi og borið skyldur og þar með átt aðild að dómsmáli, sbr. 1. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991. Yrði málinu því ekki vísað frá dómi þó A hefði kosið að beina málsókninni að H einu en ekki að einstökum félagsmönnum eða öllum. Var hinn kærði úrskurður því felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir D-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf og J-kk-nf S-kk-nf og S-kvk-nf I-kvk-nf, settur landsréttardómari, kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Sóknaraðili skaut málinu til Landsréttar með kæru 9. október 2019, sem barst réttinum 14. sama mánaðar. Greinargerð varnaraðila barst réttinum 30. október 2019. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Austurlands 3. október 2019 í málinu nr. E64/2018 þar sem málinu var vísað frá dómi. Kæruheimild er í jlið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

2 Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar. Þá krefst hún kærumálskostnaðar. 3 Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4 Í málinu gerir sóknaraðili kröfur á hendur varnaraðila um greiðslu bóta fyrir líkamstjón sem hún varð fyrir 1. apríl 2015 er hún féll við á bílastæði við verslunarkjarnann Miðbæ að Litlubrú 1 á Höfn í Hornafirði. Er á því byggt að rekja megi slysið til óforsvaranlegra aðstæðna á bílastæði og gangstétt við verslunarkjarnann þar sem húsfélagið hafi ekki gert nægjanlegar ráðstafanir til að koma í veg fyrir hálku á svæðinu. Kröfunni er beint gegn Húsfélaginu Litlubrú 1 sem eigandi fasteignarinnar, KSK eignir ehf., og leigjendur húsnæðis í verslunarkjarnanum eru félagsmenn í.

5 Í gögnum málsins er að finna hluta af leigusamningum nokkurra leigutaka við Urtustein ehf. en nafni þess félags var síðar breytt í KSK eignir ehf. Í samningunum er að finna ákvæði sem fjallar um rekstarkostnað og viðhald hins leigða og í flestum þeirra er tekið fram að leigutaki greiði kostnað við snjómokstur. Í nokkrum samninganna er einnig vísað til fylgiskjals nr. 2 um nánari skyldur leigusala og leigutaka að Litlubrú 1. Þar er að finna ákvæði sem mælir fyrir um að leigutaki sjái „um og greiðir hlutfall kostnaðar við viðhald og sameiginlega umhirðu bílastæða, hreinsun og þvott á bifreiðastæðum og öðru umhverfi sem fylgir hinu leigða“.

6 Á meðal gagna málsins er skjal frá 18. september 2003 sem ber fyrirsögnina Rekstrarlýsing í Miðbæ og er tekið fram að það sé hluti af leigusamningi eins af leigutökunum í verslunarkjarnanum. Í skjalinu kemur fram að í Miðbæ sé starfandi húsfélag sem sjái um alla sameiginlega starfsemi í verslunarkjarnanum og að allir leigutakar séu meðlimir húsfélagsins ásamt leigusala. Meðal verkefna félagsins sé meðal annars fyrirkomulag við rekstur bílastæða. Þá kemur fram í skjalinu að til að standa undir kostnaði við sameiginlega starfsemi greiði leigutaki hlutfallslegan kostnað miðað við flatarmál hins leigða. Enn fremur segir þar að til rekstrarkostnaðar sameignar teljist raflýsingar, hiti, þrif, öryggisvarsla, tryggingar, viðhald bílastæða og annað það sem fellur til vegna sameignar hverju sinni.

7 Í 1. gr. samþykkta fyrir húsfélagið Litlubrú 1 sem dagsettar eru 14. júní 2002 er tekið fram að félagið sé „húsfélag“. Þá segir í 3. gr. samþykktanna að tilgangur félagsins sé rekstur sameignar að Litlubrú 1. Enn fremur er tekið fram í 4. gr. samþykktanna að þeir einir geti orðið félagsmenn í félaginu sem reki starfsemi í Miðbæ að Litlubrú 1. Æðsta vald í málefnum félagsins sé í höndum lögmæltra aðalfunda, sbr. 7. gr., og stjórn félagsins sem skipuð skuli þremur mönnum stýri málefnum félagsins milli félagsfunda og gæti hagsmuna þess gagnvart þriðja manni, sbr. 11. gr. samþykktanna. Í samþykktunum er ekki að finna nein ákvæði sem snúa að fjármögnun á starfsemi félagsins. Hvorki er mælt fyrir um félagsgjöld né önnur framlög frá félagsmönnum. Þá er ekki mælt fyrir um ábyrgð félagsmanna á skuldbindingum félagsins. 8 Í gögnum málsins er að finna yfirlit yfir sameiginlegan kostnað varnaraðila á upphafsmánuðum ársins 2015 þar sem fram kemur hvernig rekstrarkostnaður skiptist hlutfallslega á leigutaka, reikninga stílaða á húsfélagið vegna snjómoksturs og kaupa á salti. Þá kemur fram í gögnunum að einn leigutakanna hefur á árinu 2015 tekið að sér fasteignaumsjón, ræstingu og húsvörslu í Miðbæ gegn greiðslu frá varnaraðila.

Niðurstaða

9 Í hinum kærða úrskurði er komist að þeirri niðurstöðu að ekki verði fjallað um kröfur sóknaraðila án þess að þeim verði beint að félagsmönnum varnaraðila, eiganda fasteignarinnar og leigutökum. Er á því byggt að varnaraðili hafi einn og sér ekki aðildarhæfi samkvæmt 18. gr. laga nr. 91/1991. Hefði því verið nauðsynlegt að stefna leigutökum og eiganda fasteignarinnar samhliða húsfélaginu.

10 Félagsmenn varnaraðila eru annars vegar eigandi húsnæðisins og hins vegar leigutakar sem þar reka verslun eða þjónustu fyrir neytendur í verslunarkjarnanum. Almennt er lögð rík skylda á eigendur og umráðamenn fasteigna, þar sem rekin er slík starfsemi, að gera ráðstafanir sem sanngjarnar mega teljast til að tryggja öryggi þeirra sem þar eiga leið um, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar frá 13. mars 2008 í máli nr. 419/2007. Samkvæmt þessu og að öðrum skilyrðum uppfylltum má ætla að sóknaraðili hefði getað beint málsókn sinni að umráðamönnum eða eiganda fasteignarinnar.

11 Sóknaraðili hefur á hinn bóginn ákveðið að haga málatilbúnaði sínum á þann veg að krafan er gerð á hendur varnaraðila, Húsfélaginu Litlubrú 1. Kröfur sóknaraðila beinast að varnaraðila á þeim grundvelli að á honum hafi hvílt skylda til að gæta þess að gangandi vegfarendum á bílastæði og gangstétt við húsið stafaði ekki hætta af hálku. Við efnisúrlausn málsins reynir því á hvort varnaraðili hafi tekið á sig skyldur sem hvíla almennt á eiganda og umráðaaðilum fasteignarinnar sem leiða til þess að hann sé ábyrgur gagnvart sóknaraðila fyrir því tjóni sem hún varð fyrir er hún féll á lóðinni. Ef varnaraðili hefur ekki tekið á sig slíka skuldbindingu leiðir það eftir atvikum til sýknu vegna aðildarskorts, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991.

12 Fallist er á með héraðsdómi að varnaraðili sé ekki húsfélag í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús þar sem fasteignin er í eigu eins aðila. Fram kemur í 1. mgr. 1. gr. laga nr. 26/1994 að reglur þeirra fjalli um réttindi og skyldur eigenda fjöleignarhúsa. Þá kemur fram í 2. mgr. 56. gr. laganna að einungis eigendur geti verið félagsmenn í húsfélagi fjöleignarhúss. Tilvísun 4. mgr. 1. gr. laganna, til þess að ákvæðum þeirra verði beitt eftir því sem við á um önnur hús sem fleiri en einn nýtir eða á, breytir ekki áðurgreindum ófrávíkjanlegum ákvæðum laganna um að eigendur geti einir verið aðilar að húsfélögum, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna. Þar sem leigutakar í húsinu eru einnig félagsmenn varnaraðila telst hann ekki húsfélag í skilningi laga nr. 26/1994.

13 Varnaraðili, Húsfélagið Litlubrú 1, er skipulagsbundið félag sem sett var á fót af eiganda hússins og leigutökum þess með sérstökum samþykktum 14. júní 2002. Í málinu er ekki að finna stofnsamning fyrir félagið en í áðurnefndri rekstrarlýsingu frá 18. september 2003 koma fram þau meginsjónarmið sem fasteignareigandinn og sá leigutaki sem er aðili að þeim samningi hafa gengið út frá um starfsemi félagsins. Um starfsemi félagsins, réttindi þess og skyldur og stöðu félagsmanna fer nánar eftir þeim reglum sem félagsmenn hafa sett sér.

14 Ekki verður annað ráðið af samþykktum félagsins en að það sé sjálfstæður lögaðili og uppfylli almenn skilyrði um að vera félag sem er löglega stofnað á grundvelli 1. mgr. 74. gr. stjórnarskrárinnar þótt það sé ekki húsfélag í skilningi laga nr. 26/1994. Í 3. gr. samþykkta félagsins kemur fram að tilgangur þess sé rekstur sameignar að Litlubrú 1. Í áðurnefndri rekstrarlýsingu segir að varnaraðili sjái um sameiginlega starfsemi í verslunarkjarnanum. Þá kemur fram í fylgiskjali nr. 2 með leigusamningum sem áður hefur verið fjallað um og rekstrarlýsingunni að leigutakar skuli greiða kostnað af starfseminni í réttum hlutföllum við flatarmál þess húsnæðis sem þeir leigja. Í málinu er ekki að finna samninga milli varnaraðila og umráðamanna fasteignarinnar sem lýsir því nánar hvaða skyldur félagið hefur í raun tekið yfir frá umráðamönnum fasteignarinnar. Ljóst er hins vegar af þeim gögnum sem liggja fyrir í málinu að félagið tók að sér að annast viðhald og hreinsun á bílastæðum og gangstéttum og innheimti þann kostnað sem af því hlaust af leigutökum. Samkvæmt öllu framangreindu verður að telja að varnaraðili sé sjálfstæður lögaðili sem geti átt réttindi og borið skyldur og þar með átt aðild að dómsmáli, sbr. 1. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991. Verður málinu því ekki vísað frá dómi þótt sóknaraðili hafi kosið að beina málsókninni að varnaraðila einum en ekki að einstökum félagsmönnum eða öllum.

15 Í samræmi við framangreint verður hinn kærði úrskurður felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar.

16 Varnaraðila verður gert að greiða sóknaraðila kærumálskostnað eins og greinir í úrskurðarorði.

Úrskurðarorð:

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar.

Varnaraðili, Húsfélagið Litlubrú 1, greiði sóknaraðila, A, 344.000 krónur í kærumálskostnað.