743/2021

Útdráttur

J og B höfðuðu mál til heimtu skaðabóta vegna ætlaðrar vanrækslu húsfélags fjöleignarhússins að M á að ráðast í nauðsynlegt viðhald á sameign hússins en J og B töldu viðvarandi leka í séreignarhluta sínum stafa frá sameigninni. J og B beindu aðalkröfu sinni að eigendum séreignarhluta í fjöleignarhúsinu persónulega og fyrir hönd húsfélagsins að M. Varakröfu sinni beindu J og B eingöngu að H og J á þeim grundvelli að þau hefðu vanrækt að sinna viðhaldi á séreign sinni og/eða eftir atvikum á tilteknum hluta sameignar sem þau hefðu borið sérstaka ábyrgð á að viðhalda. Í dómi Landsréttar kom fram að eigendum séreignarhluta í fjöleignarhúsinu hefði ekki verið heimilt að semja sig frá reglum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús um kostnaðarskiptingu með þeim hætti sem gert var. Aftur á móti yrði ekki litið fram hjá tilvist samkomulags aðila við mat á ætlaðri sök húsfélagsins. Þá yrði heldur ekki horft fram hjá þeirri staðreynd að J og B beindu fyrst kvörtun að húsfélaginu 8. apríl 2018 sem við var brugðist fjórum dögum síðar á húsfundi þar sem skorað var á H og J að ráðast í viðhaldsframkvæmdir, sem þau síðan og gerðu. Að því gættu var með vísan til forsendna staðfest niðurstaða héraðsdóms um sýknu húsfélagsins og annarra eigenda af aðalkröfu J og B. Þá taldi Landsréttur að J og B hefðu í greinargerð sinni til Landsréttar freistað þess að breyta málsgrundvelli sínum hvað varakröfuna varðaði sem þeim hefði ekki verið heimilt undir áfrýjun málsins gegn mótmælum stefndu. Þegar af þeirri ástæðu kæmi ekki til álita að fallast á varakröfu aðaláfrýjenda á hinum nýja grunni. Samkvæmt því en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms var hann staðfestur um sýknu stefndu af varakröfu aðaláfrýjenda.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir K-kk-nf H-kk-nf og S-kk-nf S-kk-nf og H-kk-nf S-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Landsréttar 6. desember 2021. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 8. nóvember 2021 í málinu nr. E- 846/2021.

2

Aðaláfrýjendur krefjast þess að stefndu og gagnáfrýjendum verði gert óskipt að greiða þeim 5.075.353 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 4.309.658 krónum frá 16. desember 2020 til greiðsludags.

Til vara krefjast aðaláfrýjendur þess að stefndu verði gert að greiða þeim óskipt 5.812.634 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 4.351.493 krónum frá 16. desember 2020 til greiðsludags. Þá krefjast aðaláfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu málinu fyrir sitt leyti 17. febrúar 2022. Þeir krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms um annað en málskostnað. Þá krefjast þeir málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

4

Stefndu krefjast aðallega staðfestingar hins áfrýjaða dóms en til vara að dómkröfur aðaláfrýjenda verði lækkaðar verulega. Þá krefjast stefndu málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Niðurstaða

5

Málsatvikum er í öllum meginatriðum réttilega lýst í hinum áfrýjaða dómi. Þá eru málsástæður aðila þar reifaðar og er til þeirrar umfjöllunar vísað.

6

Aðaláfrýjendur leggja til grundvallar kröfum sínum fyrir Landsrétti að tjón á séreign þeirra megi rekja til leka frá sameign fjöleignarhússins að Miðvangi 87- 97 í Hafnarfirði. Svo sem lýst er í hinum áfrýjaða dómi öfluðu aðaláfrýjendur matsgerðar undir rekstri málsins í héraði. Í matsgerð S-kk-ef H-kk-ef, byggingatæknifræðings og húsasmíðameistara, 18. október 2020 kemur fram að tjón á séreignarhluta aðaláfrýjenda megi rekja til leka frá samskeytum á þökum íbúða 87 og 89 í húsinu, nánar tiltekið til skotrennu og/eða þakflata húsanna, og eftir atvikum einnig til leka á lóðréttum samskeytum húsanna. Þessum niðurstöðum matsmanns varðandi orsök leka í séreignarhluta aðaláfrýjenda í fjöleignarhúsinu hefur ekki verið hnekkt. Verður því staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að leggja beri þær til grundvallar við úrlausn málsins.

7

Kröfur aðaláfrýjenda eru reistar á 52. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í 1. og 2. tölulið greinarinnar er kveðið á um ábyrgð húsfélags gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum vegna vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum og vegna mistaka við meðferð hennar og viðhald. Svo fallist verði á ábyrgð húsfélags samkvæmt tilvitnuðum ákvæðum verður að sýna fram á sök þess.

8

Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi gerðu eigendur séreignarhluta í fjöleignarhúsinu Miðvangi 87- 97, aðaláfrýjendur þar með taldir, með sér samkomulag 8. júlí 2012 um að hver eigandi fyrir sig skyldi annast um og kosta allt viðhald, endurnýjun og viðgerðir á ytra byrði síns húshluta, meðal annars á gluggum, útveggjum og þaki. Í hinum áfrýjaða dómi er því réttilega slegið föstu að eigendum hafi ekki verið heimilt að semja sig frá reglum laga nr. 26/1994 um kostnaðarskiptingu með þeim hætti sem gert var. Sú niðurstaða breytir því aftur á móti ekki að við mat á ætlaðri sök húsfélagsins verður ekki fram hjá tilvist samkomulagsins litið og því að eigendur séreignarhluta í fjöleignarhúsinu fylgdu inntaki þess um árabil við endurnýjun og viðhald á ytra byrði hússins. Þá liggur fyrir að húsfélaginu var fyrst gert formlega viðvart um leka í íbúð aðaláfrýjenda 8. apríl 2018 og fjórum dögum síðar var á húsfundi, sem haldinn var að frumkvæði aðaláfrýjenda, skorað á stefndu að bregðast við. Hófu stefndu framkvæmdir í júní 2018 sem lauk í október það sama ár. Að þessu gættu en að öðruleyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur um sýknu húsfélagsins, annarra gagnáfrýjenda og stefndu af aðalkröfu aðaláfrýjenda.

9

Fyrir héraðsdómi reistu aðaláfrýjendur varakröfu sína í aðalsök á hendur stefndu á 51. gr. laga nr. 26/1994 en í 1. og 2. tölulið greinarinnar er kveðið á um ábyrgð eiganda séreignar gagnvart öðrum eigendum húss og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verði á eignum þeirra og stafi af vanrækslu á viðhaldi séreignar, búnaði hennar og lögnum og mistökum við meðferð hennar og viðhald. Héraðsdómur hafnaði þessum málatilbúnaði aðaláfrýjenda með þeim rökum að óumdeilt væri að tjón þeirra yrði eingöngu rakið til leka frá sameignarhluta fjöleignarhússins. Stefndu gætu því ekki borið ábyrgð á tjóni aðaláfrýjenda á grundvelli 51. gr. og þegar af þeirri ástæðu bæri að sýkna þau af varakröfu aðaláfrýjenda.

10

Í greinargerð sinni til Landsréttar vísa aðaláfrýjendur um bótaábyrgð stefndu til þess að ábyrgð þeirra á grundvelli samkomulagsins frá 8. júlí 2012 verði jafnað við ábyrgð eiganda á séreignarhluta sínum, sbr. 52. gr. laga nr. 26/1994. Fallast verður á með stefndu að með þessari breytingu freisti aðaláfrýjendur þess að breyta málsgrundvelli sínum hvað varakröfuna varðar. Málsgrundvöllur skal lagður í stefnu, sbr. ákvæði e - liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, og gegn mótmælum stefndu geta aðaláfrýjendur ekki undir áfrýjun málsins gert slíka breytingu á málsgrundvelli sem hér um ræðir. Þegar af þeirri ástæðu kemur ekki til álita að fallast á varakröfu aðaláfrýjenda á framangreindum grunni. Samkvæmt því en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur um sýknu stefndu af varakröfu aðaláfrýjenda.

11

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur um málskostnað.

12

Eftir úrslitum málsins þykir rétt að gera aðaláfrýjendum að greiða stefndu annars vegar og gagnáfrýjendum hins vegar málskostnað fyrir Landsrétti með þeim hætti sem greinir í dómsorði.

Dómsorð :

Hinn áfrýjaði dómur er staðfestur.

Aðaláfrýjendur, J-kvk-nf Á-kvk-nf og B-kk-nf S-kk-nf K-kk-nf, greiði gagnáfrýjendum, G-kk-þgf B. A-kk-þgf, A-kk-þgf F-kk-þgf B-kk-þgf, H-kvk-þgf S-kvk-þgf H-kvk-þgf, J-kk-þgf R-kk-þgf S-kk-þgf, I-kk-þgf H-kk-þgf J-kk-þgf, S-kvk-þgf L-kvk-þgf M-kvk-þgf og húsfélaginu Miðvangi 87- 97, 1.000.000 króna í málskostnað fyrir Landsrétti.

Aðaláfrýjendur greiði stefndu, H-kk-þgf B-kk-þgf og J-kvk-þgf G-kvk-þgf E-kvk-þgf, 800.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.