726/2019

Útdráttur

L og A höfðuðu mál á hendur T og kröfðust þess að henni yrði gert að inna af hendi lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi um fasteign að fjárhæð 1.000.000 króna. Deildu aðilar um það hvort T hefði verið heimilt að halda eftir lokagreiðslunni vegna galla á eigninni þar sem L og A hefðu ekki veitt þær upplýsingar sem þeim bar um samskiptaerfiðleika í því húsi þar sem íbúðin er. Í dómi Landsréttar kom fram að gögn málsins vitnuðu skýrlega um mikla samskiptaerfiðleika sem L og A, sem og íbúar efri hæðar, höfðu átt í við íbúa miðhæðar. Það hefði ekki getað dulist L og A að þetta væru atriði sem þeim hafi borið samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup að upplýsa um með skýrum hætti enda hafi þær mátt ætla að þetta væru upplýsingar sem hefðu mikla þýðingu fyrir ákvörðun T um að ganga til þessara kaupa. Taldi rétturinn að hin selda eign hefði verið gölluð. Þá hefðu L og A ekki sýnt fram á að samskiptaerfiðleikar við íbúa miðhæðar hefðu skipt máli við ákvörðun kaupverðs svo að nokkru varðaði. Loks var talið að sú fjárhæð sem deilt væri um í málinu væri innan þeirrar verðrýrnunar á eigninni sem í framlagðri matsgerð væri talin leiða af gallanum. Var T sýknuð af kröfum L og A.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir Á-kk-nf H-kk-nf, D-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf og R-kvk-nf B-kvk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjendur skutu málinu til Landsréttar 29. október 2019. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 2. október 2019 í málinu nr. E468/2018.

2 Áfrýjendur krefjast þess að stefnda verði dæmd til að greiða þeim óskipt 1.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 20. mars 2018 til greiðsludags. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefnda krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4 Atvikum málsins er skilmerkilega lýst í hinum áfrýjaða dómi. Þau eru í stuttu máli á þá leið að stefnda keypti 27. október 2017 af áfrýjendum íbúð […] að […]. Kaupverð var 52.000.000 króna og skyldu 12.000.000 króna greiddar með peningum við kaupsamning. Þá skyldi greiða 35.550.000 krónur við afhendingu eignar með láni frá Landsbankanum hf. gegn skilyrtu veðleyfi auk 3.450.000 króna með peningum. Þá skyldi stefnda greiða 1.000.000 króna við útgáfu afsals tveimur mánuðum eftir afhendingu eignarinnar, í síðasta lagi 20. mars 2018.

5 Til úrlausnar í málinu fyrir Landsrétti er krafa áfrýjenda á hendur stefndu um að henni verði gert að inna af hendi, ásamt nánar tilgreindum vöxtum, lokagreiðslu samkvæmt fyrrgreindum kaupsamningi að fjárhæð 1.000.000 króna. Með hinum áfrýjaða dómi var stefnda sýknuð af kröfunni. Var fallist á að henni hefði verið rétt að halda eftir lokagreiðslunni vegna galla á eigninni í skilningi 26. gr. laga nr. 42/2002.

6 Við aðalmeðferð málsins fyrir Landsrétti komu fyrir dóminn til skýrslugjafar áfrýjandinn A-kvk-nf H-kvk-nf A-kvk-nf og A fasteignasali til að gefa viðbótarskýrslu.

Niðurstaða

7 Eftir að hinn áfrýjaði dómur féll gekk í Héraðsdómi Reykjavíkur 18. nóvember 2020 dómur í máli nr. E7190/2019, […] gegn B og C. Til úrlausnar í málinu var krafa stefnanda um að stefndu yrðu borin út úr íbúðinni á miðhæðinni á grundvelli 55. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í dóminum voru stefndu sýknuð af kröfunni meðal annars með vísan til þess að ekkert lægi fyrir um að stefndu hefðu ráðist með líkamlegu ofbeldi gegn þeim eigendum hússins sem tóku ákvörðun um úrræði samkvæmt nefndri lagagrein, hvorki fyrir né eftir að aðvörun samkvæmt 2. mgr. hennar var gefin.

8 Kjarni ágreinings aðila lýtur að því hvort fasteignin sem um ræðir í málinu hafi verið gölluð í skilningi 26. gr. laga nr. 42/2002 um fasteignakaup þar sem áfrýjendur hafi ekki veitt þær upplýsingar sem þeim bar um samskiptaerfiðleika íbúa í því húsi þar sem íbúðin er. Í tilvitnuðu ákvæði segir að fasteignin teljist gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Enn kemur fram í ákvæðinu að þetta gildi þó aðeins hafi það haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar.

9 Atvik máls þessa eru sérstæð að því leyti að þau lúta að galla sem stefnda telur vera á eigninni vegna erfiðra nágranna sem búi á miðhæð hússins. Séu þeir svo erfiðir að í raun sé ekki hægt að búa í nágrenni við þá.

10 Algengast er að mál vegna galla í fasteignakaupum lúti að ætluðum byggingartæknilegum vanköntum á lóð, íbúð eða húsi sem raktir verða til hönnunar, byggingar eða ónógs viðhalds. Af orðalagi ákvæðanna og lögskýringargögnum er þó ljóst að hugtakið galli í skilningi 26. gr. laga nr. 42/2002 er ekki bundið við slík atriði. Viðvarandi og miklir erfiðleikar í samskiptum við nágranna eru þannig meðal atriða sem ætla má að skipti kaupanda almennt mjög miklu máli, einkum þegar um er að ræða lítil fjölbýlishús með þremur íbúðum eins og raunin er í þessu máli.

11 Gögn málsins vitna skýrlega um mikla samskiptaerfiðleika sem áfrýjendur sjálfir höfðu átt í við íbúa miðhæðar, sem og íbúar efri hæðar. Þannig liggur fyrir að á húsfundi 15. mars 2017 var samþykkt tillaga um að fá íbúa miðhæðar borna út á grundvelli 55. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, en vegna formgalla á boðun fundarins hafi hann í áliti kærunefndar húsamála 31. ágúst 2017 verið talinn ólögmætur. Þá liggur fyrir í málinu dómur Héraðsdóms Reykjavíkur […] 2017 þar sem íbúi á miðhæð hússins var sakfelldur fyrir líkamsárás samkvæmt 1. mgr. 217. gr. almennra hegningarlaga nr. 19/1940 gegn áfrýjandanum L-kvk-þgf Á-kvk-þgf. Gat það ekki dulist áfrýjendum að þetta væru atriði sem þeim bar samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 að upplýsa um með skýrum hætti enda máttu þeir ætla að þetta væru upplýsingar sem hefðu mikla þýðingu fyrir ákvörðun stefndu um að ganga til þessara kaupa.

12 Að þessu áréttuðu og að öðru leyti með vísan til forsendna héraðsdóms er staðfest niðurstaða hans um að hin selda eign hafi verið gölluð í skilningi 26. gr. laga nr. 40/2002.

13 Áfrýjendur hafa meðal annars borið við þeirri málsástæðu að með hinu umsamda kaupverði, 52.000.000 króna, hafi verið tekið tillit til umrædds galla, en upphaflega hafi verið settar á eignina 53.500.000 krónur. Er þess þá að geta að algengt er í fasteignaviðskiptum að umsamið kaupverð fari ekki saman við upphaflegt ásett verð. Telur dómurinn mismun ásetts verðs og endanlegs kaupverðs vel innan þeirra marka sem algengt er í kaupum af þessu tagi þar sem leitað er jafnvægis milli þess verðs sem kaupandi er tilbúinn til að greiða og þess sem seljandi telur ásættanlegt. Áfrýjendur hafa ekki sýnt fram á að samskiptaerfiðleikar við íbúa miðhæðar hafi skipt máli við ákvörðun kaupverðs svo að nokkru varði.

14 Í málinu liggur fyrir matsgerð dómkvadds manns, D löggilts fasteignasala. Niðurstaða matsgerðarinnar er að verðgildi hinnar seldu eignar sé 5-8% lægra en ef um ógallaða eign væri að ræða. Þótt fallast megi á með áfrýjendum að matsgerðin sé nokkuð almenns eðlis hefur ekki verið hnekkt þeirri meginforsendu hennar að miklir samskiptaerfiðleikar við nágranna, af því tagi sem um ræðir í þessu máli, séu til þess fallnir að hafa neikvæð áhrif á seljanleika eignar og þar með verð hennar til lækkunar. Þykir því mega leggja hana til grundvallar. Hvort heldur lagt er til grundvallar að markaðsverð eignarinnar hafi verið ásett verð eða söluverð hennar er fjárhæð sú sem deilt er um í málinu innan þeirrar verðrýrnunar á eigninni sem í matsgerðinni er talin leiða af gallanum.

15 Að öllu framangreindu virtu verður héraðsdómur staðfestur, þar með talið ákvæði hans um málskostnað.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, L-kvk-nf Á-kvk-nf Á-kvk-nf og A-kvk-nf H-kvk-nf A-kvk-nf, greiði óskipt stefndu, T-kvk-þgf Þ-kvk-þgf S-kvk-þgf, 1.100.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.