354/2022

Útdráttur

Ö úthlutaði nánar tilgreindum lóðum í Þorlákshöfn til ÞL árið 2006. Var lóðunum síðar endurúthlutað af Ö á árunum 2015 til 2017. Þ, sem hafði fengið umræddar lóðir framseldar til sín af ÞL með samningi árið 2008, höfðaði mál á hendur Ö til heimtu skaðabóta vegna ákvörðunar Ö um endurúthlutun lóðanna. Byggði Þ meðal annars á því að ákvörðunin hefði falið í sér afturköllun og að Ö hefði ekki farið að stjórnsýslulögum nr. 37/1993 þegar sveitarfélagið tók lóðirnar til sín aftur. Af hálfu Ö var á hinn bóginn byggt á því að ákvörðunin hefði verið í samræmi við reglur Ö um úthlutanir lóða í sveitarfélaginu og að ÞL hefði á sínum tíma vanefnt samning um úthlutun lóðanna. Í niðurstöðu Landsréttar var rakið að ÞL hefði ekki greitt nema lítinn hluta þeirra gatnagerðargjalda til Ö sem honum bar vegna hinna umþrættu byggingarlóða og gjöldin því að stærstum hluta ógreidd er Ö úthlutaði lóðunum á nýjan leik. Samkvæmt skýrum ákvæðum vinnureglna Ö við úthlutun byggingarlóða skyldi lóð falla aftur til sveitarfélagsins án sérstakrar tilkynningar ef lóðarhafi greiddi ekki staðfestingargjald innan tilskilins tíma. Þótti Þ ekki hafa sýnt fram á að ákvæði þágildandi úthlutunarreglna Ö hefði farið í bága við ákvæði stjórnsýslulaga.

Samkvæmt þessum sömu reglum var ÞL óheimilt að afhenda lóðirnar, fyrr en lóðarsamningur hefði verið gefinn út vegna lóðanna. Hefði Þ ekki sýnt fram á að lóðarsamningar hafi verið gefnir út vegna lóðanna. Þá var ekki fallist á með Þ að Ö hefði samþykkt yfirfærslu eignarréttar að umræddum lóðum eða úthlutað þeim til Þ með einhverjum hætti. Var Ö því sýknað af kröfum Þ.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir D-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf, J-kk-nf H-kk-nf og S-kk-nf S-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Áfrýjandi skaut málinu upphaflega til Landsréttar 29. mars 2022. Ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 11. maí sama ár og áfrýjaði hann öðru sinni 1. júní 2022. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Suðurlands 1. mars 2022 í málinu nr. E-237/2021.

2

Áfrýjandi krefst sýknu af öllum kröfum stefnda og að stefndi verði dæmdur til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Stefndi krefst þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur og áfrýjanda verði gert að greiða honum málskostnað fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4

Um málsatvik vísast til hins áfrýjaða dóms. Svo sem þar er nánar rakið er upphaf þessa máls að rekja til þess að á árinu 2006 úthlutaði áfrýjandi lóðum í Þorlákshöfn til Þróunarfélagsins Lands ehf. Byggir stefndi mál sitt á því að á árinu 2008 hafi stefndi og Þróunarfélagið Land ehf. gert með sér samning um yfirfærslu eignaréttar til stefnda að 16 þeirra lóða er á sínum tíma var úthlutað til þróunarfélagsins, en um er að ræða raðhúsalóðir nr. 10- 14 og 16- 20 við Ísleifsbúð og parhúsalóðir nr. 1- 3, 18- 20, 22- 24, 26- 28 og 30- 32 við Klængsbúð í Þorlákshöfn. Stefndi staðhæfir að áfrýjandi hafi á sínum tíma samþykkt yfirfærslu eignarréttar að þessum lóðum, en þrátt fyrir það endurúthlutað þeim nokkrum árum síðar til annars framkvæmdaraðila. Afturköllun á úthlutun lóða sé stjórnvaldsákvörðun og hafi áfrýjandi ekki farið að stjórnsýslulögum þegar hann tók lóðirnar til sín aftur. Beri áfrýjandi skaðabótaábyrgð á því tjóni sem stefndi hafi orðið fyrir af þessum sökum, sem nemi hinu eiginlega kaupverði lóðanna á sínum tíma af Þróunarfélaginu Landi ehf. Áfrýjandi mótmælir þessum málatilbúnaði stefnda. Honum hafi verið heimilt, á grundvelli reglna sinna um úthlutanir lóða í sveitarfélaginu, að taka lóðirnar aftur til sín án endurgjalds og endurúthluta þeim til annars framkvæmdaaðila.

Þróunarfélagið Land ehf. hafi á sínum tíma vanefnt samning um úthlutun lóðanna.

Hafi sú aðgerð að taka lóðirnar til baka ekki bakað áfrýjanda skaðabótaskyldu gagnvart stefnda. Um nánari málsástæður aðila fyrir framangreindum kröfum er vísað til hins áfrýjaða dóms.

5

Samkvæmt gögnum málsins var á fundi skipulags-, byggingar- og umhverfisnefndar áfrýjanda 19. september 2006 tekin fyrir umsókn Þróunarfélagsins Lands ehf. um úthlutun lóða, m. a. við Klængsbúð og Ísleifsbúð í Þorlákshöfn. Var umsókn félagsins um lóðir samþykkt,, með venjulegum skilmálum“, eins og segir í fundargerð nefndarinnar. Á þeim tíma sem úthlutunin fór fram voru í gildi vinnureglur við úthlutun byggingarlóða í Sveitarfélaginu Ölfusi, frá 20. febrúar 2003 og samþykkt um gjaldskrá fyrir gatnagerðargjald og þjónustugjöld í sveitarfélaginu nr. 503/2004, frá 28. maí 2004.

6

Samkvæmt grein 2 í framangreindum reglum um úthlutun byggingarlóða áfrýjanda skyldi skipulags- og byggingarnefnd halda kynningarfund áður en ný byggingarsvæði væru tilbúin til úthlutunar þar sem byggingar- og skipulagsskilmálar svæðis væru kynntir. Skyldu allar lóðir sem skipulagðar væru auglýstar áður en þeim væri úthlutað í fyrsta sinn. Hafi auglýstri lóð ekki verið úthlutað, hún fallið aftur til bæjarins eftir úthlutun eða bæjarráð ekki talið rök til að úthluta henni til umsækjanda, skyldi skrá slíka lóð strax lausa til umsóknar og auglýsa að nýju með hefðbundnum fresti. Samkvæmt grein 3.0.1 í téðum vinnureglum skyldi lóð falla aftur til bæjarins án sérstakrar tilkynningar greiddi lóðarhafi ekki staðfestingargjald bundið lóðarveitingu innan tilskilins tíma, sbr. ákvæði í reglugerð um gjaldskrá gatnagerðargjalda í Þorlákshöfn. Í grein 3.0.5 var kveðið á um að lóðarhafa væri óheimilt að afhenda lóð sem hann hefði fengið úthlutað til þriðja aðila fyrr en lóðarsamningur hefði verið gefinn út.

7

Samkvæmt 1. mgr. 14. gr. framangreindra samþykkta áfrýjanda um gjaldskrá nr. 503/2004 var bæjarstjórn áfrýjanda heimilt að afturkalla byggingarleyfi og/eða lóðarúthlutun greiddi lóðarhafi ekki gatnagerðargjald á tilskyldum tíma og skyldi kveðið svo á um í úthlutunar- eða byggingarskilmálum. Samkvæmt 2. mgr. 14. gr. samþykktanna skyldi lóðarúthlutun falla úr gildi hefðu teikningar af fyrirhuguðu húsi ekki borist byggingarnefnd til samþykktar innan sex mánaða frá úthlutun lóðar og skyldi endurgreiða gatnagerðargjöld samkvæmt 2. tölulið 1. mgr. 13. gr.

Samkvæmt 3. mgr. 14. gr. skyldi byggingarfrestur vera 12 mánuðir, þannig að lóð félli aftur til bæjarsjóðs hefðu framkvæmdir ekki verið hafnar innan þess tíma frá veitingu hennar, nema leyfi hefði verið háð öðrum skilmálum um byggingarfrest.

8

Með kaupsamningi 17. desember 2007 gerðu Þróunarfélagið Land ehf. og stefndi, sem stofnað var þann sama dag en var óskráð einkahlutafélag hjá fyrirtækjaskrá, með sér kaupsamning um fasteignir í Þorlákshöfn sem Þróunarfélagið Land ehf. væri úthlutunarhafi að og hefði hafið framkvæmdir við. Samkvæmt samningnum var miðað við að stefndi myndi kaupa allar þessar eignir. Var umsamið kaupverð 80.000 krónur á hvern fermetra. Í þessum samningi var kveðið á um afhendingarástand hverrar eignar fyrir sig. Var svokölluð verkstaða vegna framkvæmdanna allra áætluð 40.000.000 króna.

9

Þróunarfélagið Land ehf. og stefndi rituðu 24. júlí 2008 undir yfirlýsingu um framsal á lóðum í Þorlákshöfn. Í yfirlýsingunni kemur fram að Þróunarfélagið sé lóðarhafi nokkurra íbúðarhúsalóða í Þorlákshöfn, samanber úthlutun áfrýjanda 31. ágúst 2006. Með vísan til kaupsamnings milli Þróunarfélagsins og stefnda framseldi Þróunarfélagið fimm parhúsalóðir og tvær raðhúsalóðir, í þeim mæli er þær væru til staðar, til stefnda. Um væri að ræða lóðirnar við Klængsbúð nr. 1- 3, 18- 20, 22-24, 26- 28 og 30- 32 og lóðirnar nr. 10- 14 og 16- 20 við Ísleifsbúð. Er tekið fram að framsalshafa sé kunnugt um að hvort tveggja sé að framkvæmdir séu komnar fram yfir viðmiðunardagsetningar og að veruleg vanhöld séu á greiðslu lóðargjalda. Lýsi Þróunarfélagið því yfir að stefndi sé réttur og löglegur lóðarhafi ofangreindra lóða.

Sé þess óskað að áfrýjandi samþykki framangreinda yfirfærslu lóðarréttinda og skrái stefnda lóðarhafa lóðanna.

10

Stefndi og Þróunarfélagið Land ehf. undirrituðu sameiginlega yfirlýsingu 1. október 2008. Í yfirlýsingunni kemur fram að stefndi sé úthlutunarhafi að raðhúsalóðum nr. 10- 14 og 16- 20 við Klængsbúð í Þorlákshöfn og parhúsalóðunum nr. 1- 3, 18- 20, 22- 24, 26- 28 og 30- 32 í Þorlákshöfn. Úthlutun lóðanna hafi verið framseld stefnda frá Þróunarfélaginu með samþykki áfrýjanda. Væri Þróunarfélagið framkvæmdaaðili fyrir stefnda við byggingu húsanna. Með yfirlýsingunni staðfestu stefndi og Þróunarfélagið að allar greiðslur vegna þessara lóða, hönnun og mannvirki, hverju nafni sem nefndust, þar með talið forsmíðaðar byggingareiningar, alls 268, staðsettar í húsakynnum Grunda hf. í Þorlákshöfn, væru eign stefnda.

11

Með viðauka 5. desember 2008 við kaupsamning Þróunarfélagsins Lands ehf. og stefnda 17. desember 2007, var gerður sérstakur samningur um verkskil og uppgjör vegna þeirra fasteigna er kaupsamningurinn kvað á um. Í þessum viðaukanum kemur fram að samkvæmt kaupsamningnum frá í desember 2007 hafi verkstaða við kaup á samtals 16 íbúðareiningum (sex raðhúsum og 10 parhúsum) verið metin á samtals 40.000.000 króna miðað við að greidd væru gjöld, hönnunarvinna, jarðvegsskipti og efnisflutningur. Tekið er fram að umræddur kaupsamningur hafi ekki gengið eftir af ýmsum ástæðum. Núverandi verkstaða væri sú að gjöld vegna lóðaúthlutana væru að töluverðu leyti ógreidd og hönnunarvinna að nokkru leyti.

Jarðvegsskiptum og efnisflutningi væri talið lokið. Á yfirstandandi ári hefði farið fram undirbúningsvinna að sökklum raðhúsa með lagfæringu móta og gerð járnagrinda að hluta. Þó hafi ekki verið reist nein mannvirki. Í viðaukanum er síðan gerð grein fyrir uppgjöri kaupanna. Þar kemur meðal annars fram að alls séu ógreidd gjöld við áfrýjanda, að teknu tilliti til innborgana, samtals 23.200.000 krónur. Að teknu tilliti til kaupverðs samkvæmt verkstöðu sé upphafsverð 22.300.000 krónur.

Verðmætaaukning framkvæmda nemi því samtals 27.448.356 krónum.

Heildarkaupverð nemi því 49.478.356 krónum. Sé það greitt annars vegar með sex greiðslum frá kaupanda, samtals að fjárhæð 36.686.167 krónur, og með yfirtöku skulda seljanda, samtals að fjárhæð 12.792.189 krónur.

12

Með bréfi 23. janúar 2009 sendi áfrýjandi stefnda yfirlit um ógreidd gatnagerðargjöld vegna fasteignanna við Klængsbúð, Ísleifsbúð og Pálsbúð í Þorlákshöfn. Samkvæmt því yfirliti voru ógreidd gatnagerðargjöld vegna Klængsbúðar 1- 3 samtals 3.488.581 króna, vegna Klængsbúðar 18- 20 samtals 3.488.581 króna, vegna Klængsbúðar 22- 24 samtals 3.452.843 krónur, vegna Klængsbúðar 26- 28 samtals 3.488.581 króna og vegna Klængsbúðar 30- 32 samtals samtals 4.994.105 krónur og vegna Ísleifsbúðar 16- 20 samtals 4.689.784 krónur.

Loks voru ógreidd gatnagerðargjöld vegna Pálsbúðar 13, samtals 2.720.520 krónur, vegna Pálsbúðar 15 samtals 2.703.413 krónur og vegna Pálsbúðar 17 samtals 2.717.847 krónur. Samtals næmu ógreidd gatnagerðargjöld 35.107.423 krónum. Í bréfinu er tekið fram að Þróunarfélagið Land ehf. hafi greitt inn á lóðirnar 5. október 2006, 23. nóvember sama ár og loks 30. ágúst 2007, samtals 8.884.792 krónur.

13

Samkvæmt fundargerð skipulags-, byggingar- og umhverfisnefndar áfrýjanda 16. febrúar 2017 var samþykkt umsókn um úthlutun lóðanna nr. 18- 20, 22- 24, 26- 28 og 30- 32 við Klængsbúð. Á sama fundi var tekin fyrir umsókn um úthlutun byggingarlóðarinnar nr. 10- 14 við Ísleifsbúð. Á fundi sömu nefndar 18. maí 2017 var samþykkt umsókn um úthlutun byggingarlóðarinnar nr. 1- 3 við Klængsbúð.

Loks var á fundi nefndarinnar 24. ágúst 2017 samþykkt úthlutun byggingarlóðarinnar nr. 16- 20 við Ísleifsbúð.

14

Með bréfi stefnda til áfrýjanda 30. nóvember 2019 vakti stefndi athygli á því að svo virtist sem lóðum sem Þróunarfélagið Land ehf. hefði fært yfir á stefnda í júlí 2008 hefði verið ráðstafað til annarra aðila. Væri þess vænst að áfrýjandi myndi bjóða stefnda til viðræðna um úrlausn málsins. Væri ekki boðað til fundar ætti stefndi ekki annan kost en að leita réttar síns gagnvart áfrýjanda. Áfrýjandi svaraði þessu bréfi stefnda 6. febrúar 2020 og lýsti þar því viðhorfi sínu að af forsögu málsins yrði ekki séð að stefndi hefði eignast með endanlegum hætti tilvitnuð lóðarréttindi Þróunarfélagsins Lands ehf. Þar við bættist að allar kröfur sem tengdust lóðarúthlutuninni væru, hvað sem öðru liði, fallnar niður fyrir tómlæti og fyrningu.

Niðurstaða

15

Sú ákvörðun áfrýjanda á árinu 2006 að úthluta Þróunarfélaginu Landi ehf. lóð í sveitarfélaginu var í senn bæði stjórnvaldsákvörðun í skilningi stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og gerningur á sviði einkaréttar, þar sem ráðstafað var heimildum eiganda fasteignar, sbr. meðal annars dóm Hæstaréttar 11. nóvember 2010 í máli nr. 151/2010.

16

Samkvæmt reglum áfrýjanda við úthlutun byggingarlóða í sveitarfélaginu 20. febrúar 2003, sem gilti um þessa lóðaúthlutun, var áfrýjanda heimilt að afturkalla lóðarúthlutun að tilteknum skilyrðum fullnægðum. Var sú afturköllun einnig stjórnvaldsákvörðun í skilningi stjórnsýslulaga. Í samþykkt áfrýjanda nr. 503/2004 var meðal annars mælt fyrir um endurgreiðslu gatnagerðargjalda í þeim tilvikum er lóðarúthlutun væri afturkölluð, en það átti til dæmis við í þeim tilvikum að lóðarhafi greiddi ekki gatnagerðargjald á tilskyldum tíma. Samkvæmt grein 3.0.1 í vinnureglum áfrýjanda við úthlutun byggingarlóða skyldi lóð falla aftur til sveitarfélagsins án sérstakrar tilkynningar greiddi lóðarhafi ekki staðfestingargjald bundið lóðarveitingu innan tilskilins tíma, sem var eftir einn mánuð frá tilkynningu um lóðarveitingu. Samkvæmt grein 3.0.5 var lóðarhafa óheimilt að afhenda lóð, sem hann hefði fengið úthlutað, til þriðja aðila, fyrr en lóðarsamningur hefði verið gefinn út.

17

Svo sem rakið var hér að ofan greiddi Þróunarfélagið Land ehf. ekki nema lítinn hluta þeirra gatnagerðargjalda til áfrýjanda sem honum bar vegna hinna umþrættu byggingarlóða. Voru gjöldin því að stærstum hluta ógreidd er áfrýjandi úthlutaði lóðunum á nýjan leik á árinu 2017. Samkvæmt skýru ákvæði í úthlutunarreglum áfrýjanda, skyldu lóðirnar falla aftur til hans í slíku tilviki, án sérstakrar tilkynningar til Þróunarfélagsins. Hefur stefndi ekki leitt í ljós að greint ákvæði í þágildandi úthlutunarreglum áfrýjanda hafi farið í bága við ákvæði stjórnsýslulaga. Samkvæmt þessum sömu reglum var Þróunarfélaginu óheimilt að afhenda lóðirnar, fyrr en lóðarsamningur hefði verið gefinn út vegna lóðanna. Hefur stefndi ekki sýnt fram á að lóðarsamningar hafi verið gefnir út vegna lóðanna.

18

Samkvæmt 1. gr. í úthlutunarreglunum 20. febrúar 2003 var það hlutverk bæjarráðs áfrýjanda að úthluta byggingarlóðum í umboði bæjarstjórnar. Hefur málum verið eins háttað að þessu leyti í síðar tilkomnum reglum áfrýjanda um þetta efni. Stefndi hefur ekki sýnt fram á að ákvörðun hafi verið tekin af bæjarráði áfrýjanda um úthlutun þessara lóða til hans. Að mati dómsins verður að líta á tölvupóstssamskipti þáverandi bæjarstjóra áfrýjanda og stefnda sem viðleitni áfrýjanda til að koma úthlutun lóðanna á það stig að slíka ákvörðun væri unnt að taka, enda gat þáverandi bæjarstjóri ekki einn og sér tekið bindandi ákvörðun um úthlutun lóðarréttindanna.

Samkvæmt þessu hefur stefndi aldrei eignast hins umdeildu lóðaréttindi og verður áfrýjandi því sýknaður af kröfum stefnda í málinu.

19

Rétt þykir að málskostnaður á báðum dómstigum falli niður.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Sveitarfélagið Ölfus, er sýkn af kröfum stefnda, Þorláksverks ehf.

Málskostnaður í héraði og fyrir Landsrétti fellur niður.