80/2020

Útdráttur

O, S hf. og L ehf. gerðu óskipta fjárkröfu á hendur T ehf. Fjárhæð kröfunnar var samtala þess tjóns sem O, S hf. og L ehf. töldu sig hafa orðið fyrir vegna galla á fasteigninni að Sómatúni 1 á Akureyri. Í málatilbúnaði O, S hf. og L ehf. var ekki vikið að því á hvaða grundvelli félögin hefðu kröfur sínar uppi í einu lagi. Í dómi Landsréttar kom fram að leggja yrði til grundvallar að um samlagsaðild væri að ræða samkvæmt 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Ófrávíkjanlegt skilyrði þess að unnt væri að nýta sér það réttarfarshagræði væri að hver kröfuhafi gerði sjálfstæða aðgreinda kröfu um hagsmuni sína. Hefðu O, S hf. og L ehf. ekki gætt þessa skilyrðis í málatilbúnaði sínum. Málinu var því vísað af sjálfsdáðum frá héraðsdómi.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kvk-nf E-kvk-nf J-kk-nf S-kk-nf og R-kk-nf K-kk-nf byggingarverkfræðingur.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Áfrýjendur skutum álinu til Landsréttar 7. febrúar 2020. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Norðurlands eystra 10. janúar 2020 í málinu nr. E- 29/2019.

2

Áfrýjendur krefjast þess að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim 11.614.125 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 20. maí 2018 til greiðsludags. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Niðurstaða

4

Áfrýjendur málsins krefjast skaðabóta úr hendi stefnda að fjárhæð 11.614.125 krónur með tilgreindum dráttarvöxtum vegna galla á fasteigninni að Sómatúni 1 á Akureyri.

Svo sem nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi er húsið Sómatún 1 á tveimur hæðum og eru tvær íbúðir á hvorri hæð. Fyrir liggur að tveir áfrýjenda, Orlofssjóður Stéttarfélags verkfræðinga og Securitas hf., keyptu af stefnda hvor sína íbúðina á efri hæð hússins. Tveir einstaklingar keyptu báðar íbúðirnar á neðri hæðinni en þeir stofnuðu síðan saman félag, L2 fjárfestingarfélag ehf., til að fara með eignarhald að þessum íbúðum. Óumdeilt er að fasteignin er gölluð á þann hátt að ófullnægjandi einangrun er í forsteyptum einingum sem húsið er byggt úr. Stefndi byggir sýknukröfu sína aðallega á því að kröfur áfrýjenda séu fyrndar en jafnframt á því að áfrýjendur hafi ekki tilkynnt stefnda að þeir hygðust krefja hann um skaðabætur innan þeirra tímamarka sem 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2020 um fasteignakaup mælir fyrir um. Að því frágengnu byggist sýknukrafa stefnda á því að áfrýjendum hafi ekki tekist að sanna tjón sitt.

5

Áfrýjendur gera í málinu óskipta fjárkröfu á hendur stefnda um greiðslu skaðabóta að framangreindri fjárhæð og er fjárhæð kröfunnar samtala þess tjóns sem áfrýjendur telja sig hafa orðið fyrir vegna galla á fasteigninni að Sómatúni 1. Hvorki í héraðsdómsstefnu né greinargerð áfrýjenda til Landsréttar er vikið að því á hvaða grundvelli stefnendur hafi kröfur sínar uppi í einu lagi. Aftur á móti er fallist á það með héraðsdómi að leggja beri til grundvallar að byggt sé á því að um samlagsaðild sé að ræða samkvæmt 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Í dómaframkvæmd Hæstaréttar hefur verið talið að ófrávíkjanlegt skilyrði þess að unnt sé að nýta sér það réttarfarshagræði sé að hver kröfuhafi geri sjálfstæða aðgreinda kröfu um hagsmuni sína. Áfrýjendur gættu ekki þessa skilyrðis í málatilbúnaði sínum.

Verður þegar af þeirri ástæðu að vísa málinu af sjálfsdáðum frá héraðsdómi, sbr. dóm Hæstaréttar 4. febrúar 2016 í máli nr. 286/2015.

6

Eftir þessum úrslitum og með vísan til 2. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður áfrýjendum gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Landsrétti sem ákveðst eins og nánar greinir í dómsorði. Samkvæmt 2. mgr. 132. gr. sömu laga ábyrgjast áfrýjendur greiðslu málskostnaðar einn fyrir alla og allir fyrir einn.

Dómsorð :

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi.

Áfrýjendur, Orlofssjóður Stéttarfélags verkfræðinga, L2 Fjárfestingarfélag ehf. og Securitas hf., greiði óskipt stefnda, Tréverki ehf., 800.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.

Dómur Héraðsdóms Norðurlands Eystra 10 janúar 2020

Mál þetta er höfðað 12. mars 2019 og dómtekið 15. nóvember sl.

Stefnendur eru Orlofssjóður Verkfræðingafélags Íslands, Engjateigi 9, Reykjavík, L2 fjárfestingarfélag ehf., Laugargötu 2, Akureyri og Securitas hf., Skeifunni 8, Reykjavík.

Stefndi er Tréverk ehf., Grundargötu 8-10, Dalvík.

Stefnendur krefjast þess að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim 11.614.125 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, sbr. 9. gr. sömu laga, frá 20. maí 2018 til greiðsludags. Þá krefjast stefnendur málskostnaðar.

Stefndi krefst sýknu og málskostnaðar.

Stutt yfirlit um atvik og ágreiningsefni málsins.

Í málinu krefjast stefnendur skaðabóta vegna galla á fasteigninni að Sómatúni 1, Akureyri sem tveir þeirra keyptu af stefnda. Þriðji stefnandinn er einkahlutafélag sem tveir kaupendur tveggja eignarhluta fasteignarinnar segjast hafa stofnað um eignarhald sitt á þeim íbúðum.

Ekki er um það deilt að fasteignin er gölluð á þann hátt að ófullnægjandi einangrun er í forsteyptum einingum sem húsið er byggt úr, en stefndi byggir aðallega á því að kröfur stefnenda séu fyrndar, en einnig að stefnendur hafi ekki tilkynnt stefnda um að þeir hygðust krefja hann um skaðabætur innan þeirra tímamarka sem 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup mælir fyrir um. Að þessu frágengnu byggir stefndi á því að stefnendum hafi ekki tekist að sanna tjón sitt þar sem dómkvaddur matsmaður hafa valið dýrari lausn vandans en efni standi til. Yrði eignin því, með þeim endurbótum sem matsmaður leggi til, dýrari eign en sú eign er stefnendur hafi fest kaup á. Verði því að sýkna stefnda vegna sönnunarskorts þar sem matsgerð sanni ekki raunverulegt tjón þeirra.

Stefnendur vísa einkum til þess að þeir hafi ekki haft fullnægjandi upplýsingar um kröfu sína fyrr en niðurstaða matsgerðar dómkvadds matsmanns lá fyrir og því hafi krafan ekki verið fyrnd við höfðun málsins, sbr. 1. mgr. 10. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Þá telja þeir að stefndi hafi vitað um hugsanlegan ágalla á fasteigninni mun fyrr en stefnendur og hafi honum borið að upplýsa stefnendur um þetta. Felst að mati stefnenda stórfellt gáleysi í þessari vanrækslu stefnda. Telja þeir að af þessum sökum að stefndi geti ekki borið fyrir sig 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002, sbr. 3. mgr. sama lagaákvæðis.

Málavextir eru nánar þeir að stefndi, sem er byggingaverktaki, keypti húsið að Sómatúni 1, Akureyri, í nóvembermánuði 2010. Húsið var á byggingastigi og búið var að reisa forsteyptar einingar þegar stefndi fékk eignina afhenta. Stefndi lauk við byggingu hússins og bauð það til sölu. Húsið er á tveimur hæðum og eru tvær íbúðir á hvorri hæð. Íbúðirnar á neðri hæð bera fastanúmerin, 229-4822 (íbúð 0101) og 229-4823 (íbúð 0102) en íbúðirnar á efri hæð bera fastanúmerin 229-4827 (íbúð 0201) og 229-4827 (íbúð 0202).

Stefnandi, Orlofssjóður Verkfræðingafélags Íslands, keypti af stefnda íbúð 0201 sem er á efri hæð til vinstri, með kaupsamningi 8. febrúar 2012. Ekki er um það deilt að íbúðin var afhent 30. mars 2012.

Stefnandi, Securitas hf., keypti af stefnda íbúð 0202, sem er á efri hæð til hægri, með kaupsamningi 17. apríl 2012. Íbúðin var afhent 20. apríl 2012.

H-kvk-nf E. Þ-kvk-nf og S-kk-nf Þ-kk-nf I-kk-nf keyptu af stefnda báðar íbúðir neðri hæðar með kaupsamningum 17. apríl 2012. Ekki er um það deilt í málinu að íbúð 0102 var afhent 1. júní sama ár, en í afsali um íbúð 0101 stendur að hún sé afhent eigi síðar en 10. júní 2012.

Í málinu liggja fyrir afsöl síðastgreindra tveggja einstaklinga á umræddum íbúðum til stefnandans L2 fjárfestingarfélags ehf. og eru þau dagsett 2. desember 2014. Í aðilaskýrslu S-kk-ef Þ-kk-ef fyrir hönd L2 fjárfestingarfélags ehf. kom fram að hann og eiginkona hans H-kvk-nf hafi stofnað umrætt félag til að fara með eignarhald þeirra á umræddum íbúðum, en þau séu eigendur félagsins.

Fyrir liggur að framangreindir kaupendur að umræddum fjórum íbúðum að Sómatúni 1, Akureyri keyptu íbúðirnar nýjar og skildu þær afhendast fullbúnar samkvæmt skilalýsingu.

Í stefnu greinir að á árinu 2016 hafi komið í ljós rakaskemmdir á fasteigninni að Sómatúni 3, Akureyri. Fyrir liggur að stefndi átti þá fasteign einnig frá sama tíma og hann eignaðist fasteignina að Sómatúni 1 og kláraði byggingu hennar og seldi. Eigendur þeirrar fasteignar leituðu til A-kk-ef A-kk-ef B-kk-ef byggingaverkfræðings til að skoða skemmdir á fasteign sinni og vann hann af því tilefni skýrslu í lok árs 2016. Kemur fram í stefnu að frá því hafi verið greint í skýrslunni að forsteyptar einingar í húsinu að Sómatúni 3 væru haldnar verulegum göllum þannig að einangrun sem steypt væri inn í forsteyptum steypueiningum væri umtalsvert minni en teikningar gerðu ráð fyrir. Einangrunin, sem samkvæmt teikningum hafi átt að vera fjögurra tommu þykk, hafi þannig verið allt niður í tvo sentimetra á einstaka stöðum sem mældir hafi verið. Færð hafi verið rök fyrir því í skýrslunni að skortur á einangrun hafi síðan leitt til rakaskemmda og myglu í fasteigninni. Tilkynnt hafi verið um samskonar rakaskemmdir í fleiri sambærilegum fasteignum við sömu götu.

Stefnendur kveða að er þeir hafi fengið framangreindar upplýsingar hafi þeir einnig leitað til A-kk-ef A-kk-ef og beðið hann að skoða Sómatún 1. Mun A-kk-nf Ö-kk-nf hafa gert það 2. mars 2017 og liggur fyrir í málinu tölvupóstur hans til lögmanns stefnenda þar sem hann lýsir því að hann telji Sómatún 1 haldið sömu göllum og Sómatún 3. Þessar upplýsingar urðu lögmanni stefnenda tilefni til að rita bréf til tryggingafélags stefnda þar sem tilkynnt var um ætlað tjón. A-kk-nf Ö-kk-nf skilaði skýrslu til stefnenda 16. mars 2017 þar sem fram kemur að hann hafi fundið greinileg ummerki um rakaþéttingu sem hafi verið svo mikil að vatn hafi farið að leka niður útveggi beggja íbúðanna á efri hæð. Engin merki hafi fundist um rakaþéttingu í íbúðum á neðri hæð. Í annarri íbúð efri hæðar hafi fundist ummerki um rakaþéttingu á tveimur stöðum í stofu og í hjónaherbergi að sunnan, en í hinni í herbergi að sunnan og greinileg ummerki um skemmdir á efri skáp á austurvegg í eldhúsi. Taldi A-kk-nf Ö-kk-nf hafið yfir vafa að íbúðir á efri hæð fasteignarinnar væru haldnar sama galla og íbúðir að Sómatúni 3, sem og nokkrar aðrar íbúðir sem byggðar hafi verið eftir sömu teikningum og með sambærilegum útveggjaeiningum frá sama framleiðanda. Skýrslu A-kk-ef A-kk-ef fylgdi og kostnaðaráætlun viðgerða að fjárhæð 8.405.000 krónur. Skýrsla hans er dagsett 13. mars 2017 og er ekki deilt um það í málinu að stefnendur stóðu allir saman að því að afla umræddrar skýrslu.

Í málinu liggur fyrir bréf lögmanns stefnenda til stefnda 4. maí 2017 þar sem tilkynnt er um stefnendur telji Sómatún 1 haldið leyndum galla, stefnda látin í té framangreind greinargerð A-kk-ef A-kk-ef og óskað eftir viðræðum um framhald málsins. Af hálfu stefnda er því haldið fram að það hafi fyrst verið með þessari tilkynningu sem honum hafi orðið ljóst að hinar seldu fasteignir hafi hugsanlega verið haldin göllum.

Stefnendur óskuðu dómkvaðningar matsmanns með matsbeiðni 9. nóvember 2017 og var H-kk-nf S-kk-nf dómkvaddur til verksins 9. janúar 2018. Matsgerð er dagsett 16. mars 2018. Í matsgerðinni kemur fram að einangrun í forsteyptum einingum sem notaðar voru við byggingu hússins er ófullnægjandi og ekki í samræmi við teikningar eða byggingastaðla. Matsmaður telur að til að bæta úr ágallanum þurfi að einangra húsið að utan og klæða með álplötum. Heildarkostnaður við verkið er að mati matsmanns 11.614.125 krónur að teknu tilliti til réttar til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu. Dómkröfur stefnenda nema umræddri fjárhæð.

Fyrir liggur að félag það sem framleiddi hinar forsteyptu einingar er gjaldþrota.

Málsástæður stefnenda

Stefnendur kveðast byggja fjárkröfur sínar á meginreglum samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi loforða og að samninga skuli halda. Með kaupsamningum um fasteignirnar fjórar að Sómatúni 1, Akureyri, hafi stefndi skuldbundið sig til að selja stefnendum fasteignir í samræmi við skilalýsingu, sem stefndi hafi sjálfur samið, gegn greiðslu stefnenda á umsömdu kaupverði. Stefnendur hafi uppfyllt sinn hluta samninganna en það hafi stefndi ekki gert þar sem fasteignirnar hafi ekki haft þá eiginleika sem stefndi hafi lofað. Vísa stefnendur um framangreint til fyrirliggjandi matsgerðar dómkvadds matsmanns.

Stefnendur kveðast hafi fest kaupá nýjum fasteignum og hafi því mátt búast við því að þær væru í fullu samræmi við loforð í kaupsamningum og skilalýsingum. Í skilalýsingu segi m. a.: „Húsið er byggt upp með forsteyptum einingum. Einangraðar með 100 mm einangrun.“ Kveðast stefnendur byggja á því að útveggir fasteignanna séu ekki í samræmi við framangreinda skilalýsingu og vísa um þetta til afdráttarlausrar niðurstöðu matsmanns þar um.

Kveðast stefnendur byggja á því að fasteignin að Sómatúni 1 sé gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og því eigi þeir rétt á skaðabótum, samkvæmt 37. gr., sbr. 1. mgr. 43. gr. sömu laga. Stefnendur hafi efnt skyldur sínar samkvæmt samningi og hafi einnig skoðað fasteignina við afhendingu. Kveðast þeir byggja á því að ekki sé hægt að gera þá kröfu til þeirra sem kaupenda að kanna hvernig einangrun inni í steinsteyptum útveggjum sé háttað. Hafi þeir mátt treysta því að eignin væri í samræmi við skilalýsingu.

Þá kveða stefnendur, með vísan til niðurstöðu dómkvadds matsmanns, að tjón þeirra nemi stefnukröfu málsins og sé í þeirri fjárhæð tekið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts.

Stefnendur kveðast mótmæla því að tilkynning í skilningi 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 hafi ekki komið fram innan lögboðins frests. Byggja þeir á því að umræddur galli hafi sannanlega verið tilkynntur innan sanngjarns frests, eftir að þeir hafi orðið gallans varir og að þeir hafi ekki mátt verða gallans varir á fyrra tímamarki, eða haft vitneskju um eðli og umfang hans, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Stefnda hafi verið tilkynnt með bréfi 4. maí 2017 um tjón á fasteigninni. Samkvæmt fyrirliggjandi afsölum hafi íbúð 0101 verið afhent 10. júní 2012, íbúð 0102 afhent 1. júní 2012, íbúð 0201 verið afhent 30. mars 2012 og íbúð 0202 verið afhent 20. apríl 2012. Þannig liggi fyrir að tilkynning vegna galla á íbúðum 0101 og 0102 hafi borist innan frests 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Hvað varði íbúðir 0201 og 0202 byggi stefnendur á því að túlka verði síðastnefnt lagaákvæði í samræmi við 1. mgr. sömu lagagreinar þannig að það geti vart talist sanngjarnt að þó tilkynning um galla berist nokkrum dögum eftir að frestur samkvæmt 2. mgr. 48. gr. sé liðinn geti það haft þau réttaráhrif að réttur kaupanda falli niður, sérstaklega í ljósi þess, eins og hátti til í þessu máli, að um leyndan galla hafi verið að ræða og því hafi verið mjög erfitt fyrir stefnendur að átta sig á umfangi gallans. Stefnendur byggi á því í ljósi alls þessa að tilkynning þeirra 4. maí 2017 hafi ekki verið utan frests 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002.

Þá byggi stefnendur á að 3. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 eigi einnig við í málinu. Stefnda hafi verið ljóst eða hafi mátt vera það ljóst að umrædd fasteign væri hugsanlega gölluð. Þannig liggi fyrir að strax árið 2016 hafi farið að koma fram rakaskemmdir í fasteigninni að Sómatúni 3. Í greinargerð byggingafróðs aðila sem stefnendum hafi borist 13. mars 2017 komi fram það mat að íbúðirnar á efri hæð Sómatúns 1 væru haldnar sama galla og íbúðir að Sómatúni 3 og 7, Akureyri, Ljómatúni 9, Akureyri og Meltröð 2, Hrafnagili, sem allar hafi verið byggðar eftir sömu teikningum og útveggjaeiningar allra húsanna hafi verið framleiddar af sama fyrirtæki. Stefnendur byggi á að í síðasta lagi þá þegar hafi stefnda verið eða hafi mátt vera ljóst að þær fasteignir sem byggðar hafi verið eftir sömu teikningum og þar sem notast hafi verið við sömu útveggjaeiningar frá sama framleiðanda væru líklega gallaðar og því þyrfti að skoða þær sérstaklega. Stefndi hafi hins vegar haldið að sér höndum og hafi hvorki komið né kannað frágang fasteignarinnar að Sómatúni 1 eða látið eigendur hennar vita af þessum hugsanlega galla. Stefndi hafi þannig látið tímann líða að því er virðist til þess eins að láta frest samkvæmt 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 líða svo hann gæti borið þann frest fyrir sig. Stefnendur byggi á því að með þessu hafi stefndi sýnt af sér stórkostlegt gáleysi og slíkt stríði gegn heiðarleika og góðri trú í skilningi 3. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002.

Með vísan til alls þessa telji stefnendur að stefndi geti ekki borið fyrir sig 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 og því hafi tilkynning stefnenda 4. maí 2017 borist innan frests og haldi gildi sínu að fullu.

Stefnendur kveðast mótmæla því að krafa þeirra sé fyrnd samkvæmt 3. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Kveðast þeir byggja á því að síðastnefnd lagaregla eigi ekki við í málinu. Byggja stefnendur á því að 10. gr. sömu laga um viðbótarfrest eigi við. Stefnendur byggja á því að þeir hafi ekki haft nauðsynlega vitneskju um hver fjárhæð kröfu þeirra sé fyrr en matsgerð dómkvadds matsmanns hafi legið fyrir 16. mars 2018. Stefnendur hafi fyrst þá getað formað kröfu sína á hlutlausu mati fagaðila þar sem stefndi hafi getað komið að sínum sjónarmiðum. Stefnendur byggja á því að krafa þeirra fyrnist því ekki fyrr en einu ári frá síðastnefndum degi, þ. e. 16. mars 2019.

Stefnendur krefjast dráttarvaxta frá 20. maí 2018, eða þegar mánuður var liðinn frá kröfubréfi lögmanns þeirra og til greiðsludags samkvæmt 1. mgr. 5. gr., sbr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og 12. töluliðar kaupsamninga aðila, sbr. einnig 61. gr. laga nr. 40/2002.

Þá krefjast stefnendur málskostnaðar úr hendi stefnda. Þá er krafist virðisaukaskatts af málflutningsþóknun, en stefnendur séu ekki virðisaukaskattskyldir aðilar. Lögmönnum beri að innheimta virðisaukaskatt af þjónustu sinni og sé því stefnendum nauðsynlegt að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefnda.

Um lagarök vísa stefnendur til almennra reglna samninga- og kröfuréttar. Þá kveðast þeir byggja á lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 18. gr., 37. gr. og 48. gr. laganna. Þá vísa stefnendur til laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, einkum 5. og 6. gr. laganna. Um aðild og réttafar kveðast stefnendur vísa til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og kröfu um málskostnað styðja þeir við XXI. kafla laga nr. 91/1991, sem og lög nr. 50/1988 að því er virðisaukaskatt varðar.

Í þinghaldi 24. september 2019 bókaði lögmaður stefnenda að krafa L2 fjárfestingarfélags ehf. byggi á sprangkröfu samkvæmt 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Málsástæður stefnda

Stefndi vísar til þess í greinargerð sinni að þær íbúðir sem mál þetta fjalli um hafi verið afhentar kaupendum frá mars 2012 til 10. júní sama ár. Stefnda hafi fyrst borist tilkynning um ágalla á eignunum með bréfi 4. maí 2017. Stefnendur hafi fengið A-kk-þf Ö-kk-þf B-kk-þf byggingaverkfræðing til að skoða eignirnar. A-kk-nf Ö-kk-nf hafi síðan sent stefnanda Orlofssjóði Verkfræðingafélags Íslands greinargerð 13. mars 2017 um skoðun sína ásamt sundurliðuðu mati á því hvað kosta myndi að gera við þá ágalla sem hann hafi talið vera á fasteignunum. Í stefnu komi fram að stefnendur hafi staðið sameiginlega að því að fá fyrrnefndan mann til að skoða íbúðirnar.

Kröfur stefnenda séu skaðabótakröfur og byggi stefndi á að þær fyrnist á 4 árum í samræmi við meginreglu 3. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Samkvæmt 2. mgr. 2. gr. sömu laga teljist upphafi fyrningarfrests frá þeim degi sem samningur sé vanefndur. Í fasteignakaupum sé miðað við afhendingu fasteignar enda flytjist þá áhættan frá seljanda til kaupanda, sbr. 1. mgr. 12. gr. laga nr. 40/2002. Afhending eigna stefnenda hafi farið fram frá mars til 10. júní 2012. Kröfur þeirra hafi því verið fyrndar þegar mál þetta hafi verið höfðað.

Í stefnu sé byggt á því að undantekningarregla 1. mgr. 10. gr. laga nr. 150/2007 eigi við í þessu tilviki og því séu kröfurnar ekki fyrndar. Stefndi efast um að þetta ákvæði eigi við þar sem stefnendum hafi mátt vera ljósir þeir ágallar sem verið hafi á fasteignum þeirra miklu fyrr. Hvað sem því líði telji stefndi að kröfur stefnenda séu allt að einu fyrndar. Í 1. mgr. 10. gr. laga nr. 150/2007 segi að ef kröfuhafi hafi ekki haft uppi kröfu vegna þess að hann hafi skort nauðsynlega vitneskju um kröfuna fyrnist hún á einu ári frá því hann hafi fengið slíka vitneskju, eða hafi borið að afla sér hennar. Ef fallist verði á að 1. mgr. 10. gr. laga nr. 150/2007 eigi við um kröfur stefnenda þá sé nauðsynlegt að afmarka upphafsdag fyrningarfrests. Stefndi telji að stefnendur hafi haft nauðsynlega vitneskju, í skilningi lagaákvæðisins, er þeir höfðu fengið í hendur fyrrnefnda úttekt A-kk-ef A-kk-ef B-kk-ef 13. mars 2017. Hafi A-kk-nf Ö-kk-nf skilað greinargerð og kostnaðarmati á því sem hann telji nauðsynlegt að gera til að bæta úr þeim ágöllum sem hann hafi talið vera á fasteigninni. Það hljóti að verða að líta svo á að eftir að stefnendur, sem leitað hafi sameiginlega eftir þessu mati, hafi fengið greinargerðina og kostnaðaráætlunina í hendur hafi þeir haft nauðsynlega vitneskju um kröfu sína. Nýr fyrningarfrestur hefði þá átt að byrja að líða 13. mars 2017 og hafi krafan því verið fyrnd þegar málið hafi verið höfðað. Stefndi byggi á því að með hugtakinu „nauðsynleg vitneskja“ sé ekki átt við að kröfuhafi hafi nákvæmar upplýsingar, t. d. um fjárhæð kröfu sinnar, en hann hafi upplýsingar sem séu nægilegar til að rjúfa fyrningu. Það sé augljóst að þær upplýsingar sem stefnendur hafi fengið með greinargerð A-kk-ef A-kk-ef hafi verið fullnægjandi í þessu sambandi. Stefnendur hafi átt þess kost að höfða viðurkenningarmál samkvæmt 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, en slík málshöfðun rjúfi fyrningu, sbr. 1. mgr. 15. gr. laga nr. 150/2007.

Í stefnu sé byggt á því að stefnendur hafi ekki haft nauðsynlega vitneskju um kröfu sína fyrr en matsgerð dómkvadds matsmanns hafi legið fyrir, því þeir hafi ekki haft vitneskju um fjárhæð kröfu sinnar. Þessum sjónarmiðum mótmæli stefndi. Sú krafa verið ekki gerð samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laga nr. 150/2007 að kröfuhafi hafi upplýsingar um nákvæma fjárhæð hugsanlegrar kröfu sinnar. Orðalag ákvæðisins gefi ekki til kynna að forsenda fyrir því að nýr eins árs fyrningarfrestur hefjist sé sú að kröfuhafi hafi nákvæmar upplýsingar um kröfu sína. Í ákvæðinu segi að kröfuhafi þurfi að hafa nauðsynlegar upplýsingar. Regla 1. mgr. 10. gr. laga nr. 150/2007 sé undantekningarregla sem skýra verði samkvæmt orðanna hljóðan. Lengra verði ekki gengið en miða við að kröfuhafi hafi upplýsingar um tilvist hugsanlegrar kröfu sinnar og að þær séu nægar til að höfða mál til að rjúfa fyrningu. Stefnendur hafi haft úttekt byggingaverkfræðings á ástandi fasteignanna og áætlun hans um viðgerðarkostnað. Stefnendur hafi átt kost á að höfða viðurkenningarmál á grundvelli þessara upplýsinga, sbr. 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 og því hafi nýr fyrningarfrestur byrjað að líða þegar stefnendur hafi fengið þessar upplýsingar.

Stefndi telji að hvort sem miðað sé við meginreglu 2. mgr. 2. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda eða undantekningarreglu 1. mgr. 10. gr. sömu laga þá sé krafa stefnenda fyrnd og því beri að sýkna stefnda.

Í málinu liggi fyrir gögn um samskipti aðila þess eftir afhendingu eignanna. Stefnendur hafi fyrst tilkynnt um ágalla á eignunum með bréfi 4. maí 2017. Í 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 sé ákvæði sem segi að réttur kaupanda fasteignar til að senda tilkynningu m. a. vegna vanefnda falli niður að liðnum fimm árum frá afhendingu fasteignar, nema seljandi hafi ábyrgst hana í lengri tíma. Engin ábyrgðaryfirlýsing hafi verið gefin út af stefnda við sölu eignanna eða síðar. Íbúð 201 hafi verið afhent 30. mars 2012 og íbúð 202 hafi verið afhent 20. apríl sama ár. Þegar tilkynningin hafi borist frá stefnendum 4. maí 2017 hafi verið liðin meira en fimm ár frá afhendingu eignanna. Samkvæmt þessu ákvæði sé frestur kaupanda til að tilkynna um vanefndir fimm ár, óháð því hvenær hann hafi orðið var við vanefndina. Ef ekki verði fallist á að sýkna beri stefnda vegna fyrningar þá sé byggt á því að lækka beri kröfur stefnenda um 50% þar sem kröfur vegna framangreindra íbúða sé fallnar niður.

Stefnendur byggi málið á reglum laga nr. 40/2002 um galla. Í því sambandi sé rétt að benda á að stefnandinn L2 fjárfestingarfélag ehf. hafi ekki keypt fasteignir af stefnda. Í stefnu sé ekki fjallað um á hvaða grundvelli þessi stefnandi geti átt kröfur á hendur stefnda. Þá mótmælti stefndi, sem nýrri málsástæðu sem væri of seint fram komin, bókun stefnenda í þinghaldi 24. september 2019, um að þessi stefnandi hefði uppi sprangkröfu með vísan til 45. gr. laga nr. 40/2002.

Stefndi vísar til þess að samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns sé við það miðað að húsið verði klætt að utan með álplötum. Stefndi telji að með þessu sé matsmaðurinn að ganga lengra en efni standi til. Húsið hafi verið hraunað að utan við afhendingu, þannig að sú viðgerð sem matsmaðurinn leggi til verði til þess að veðrunarkápa á fasteigninni verði allt önnur og dýrari en upphaflega hafi verið á fasteigninni. Samkvæmt niðurstöðu matsmannsins skorti einangrun í efsta hluta eininganna á 2. hæð, en einangrun að öðru leyti sé í samræmi við kröfur. Tillögur matsmanns gangi því lengra en að bæta úr ágöllum á fasteigninni, því að það sé verið að breyta ytra byrði hússins. Það sé því ekki hægt að byggja hugsanlegar skaðabætur á matsgerðinni. Stefnendur hafi því ekki sannað tjón sitt og því ekki um annað að ræða en að sýkna stefnda af skaðabótakröfunni.

Niðurstaða

Í máli þessu gera stefnendur óskipt kröfu um greiðslu tiltekinnar fjárhæðar vegna galla sem þeir telja vera á fjöleignarhúsinu að Sómatúni 1, Akureyri. Í húsinu er fjórar aðskildar íbúðir sem stefndi seldi hverja fyrir sig. Í stefnu er ekki vikið að því á hvaða grundvelli stefnendur hafa kröfu sína uppi í einu lagi, en leggja verður til grundvallar að byggt sé á því að um samlagsaðild samkvæmt 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 sé að ræða. Þá liggur fyrir að krafa stefnenda lýtur að þáttum sem að stærstum hluta heyra til sameign hússins að Sómatúni 1, en þeir þættir sem lúta að kostnaði sem falla myndi undir séreignir einstakra stefnenda eru sérgreindir með þeim hætti í matsgerð aðunnt er að sundurliða kröfuna á grundvelli þeirra gagna sem fyrir liggja í málinu. Þá hefur stefndi ekki krafist frávísunar málsins af framangreindum sökum, sbr. 3. málslið 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991. Er málið að mati dómsins því tækt til efnislegrar úrlausnar.

Í stefnu er ekki gerð grein fyrir því á hvaða lagagrunni stefnandinn L2 fjárfestingarfélag ehf. hefur uppi kröfu á hendur stefnda. Undir rekstri málsins var bókuð af lögmann stefnenda að krafa þessa stefnanda væri sprangkrafa samkvæmt 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Stefndi byggir á að þessi málsástæða sé of seint fram komin og eigi því ekki að komast að í málinu. Í 1. mgr. síðastnefnds lagaákvæðis er mælt fyrir um heimild kaupanda til að beina kröfu vegna galla að öðrum fyrri samningsaðila í sama máli og seljandi gæti átt slíka kröfu. Það er mat dómsins þó vissulega hefði málatilbúnaður þess stefnanda verið skýrari hefði framangreind lagatilvísun komið fram í stefnu þá sé eins og hér stendur á ekki tilefni til að vísa kröfunni frá vegna vanreifunar eða sýkna stefnda vegna aðildarskorts af hálfu þessa stefnanda. Er hér einkum til þess að líta að lagaákvæðið felur í sér fortakslausan rétt til að hafa uppi kröfu með þessum hætti en einnig að gögn málsins sem fylgdu stefnu eru samningar þessa stefndu um kaup fasteignarinnar af viðsemjendum stefnda og verður því ekki séð að þessi ágalli á málatilbúnaði stefnenda hafi skapað stefnda vandkvæði við að halda uppi vörnum í málinu.

Óumdeilt er í máli þessu að hús það sem um ræðir er gallað í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 og var sá galli fyrir hendi er hver einstakur eignarhluti hússins var afhentur, sbr. 20. gr. sömu laga. Var gallinn staðreyndur með skoðun A-kk-ef A-kk-ef B-kk-ef í mars 2017 og matsgerð dómkvadds matsmanns sem lá fyrir í apríl 2018. Því er ekki haldið fram í málinu að stefnda hafi verið kunnugt um gallann er eignirnar voru afhentar og benda gögn málsins ekki til að svo hafi verið.

Í 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 er mælt fyrir um að kaupandi glati rétti til að bera fyrirsig vanefnd ef hann tilkynni ekki seljanda innan sanngjarns frests, eftir að hann hafi orðið eða hafi mátt verða var við vanefndina, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig. Í 2. mgr. sama lagaákvæðis segir að réttur til að senda tilkynningu falli niður að liðnum fimm árum frá afhendingu fasteignar, nema seljandi hafi ábyrgst hana í lengri tíma.

Í máli þessu liggur fyrir að stefnendur sendu sameiginlega tilkynningu til stefnda um að þeir teldu húsið gallað 4. maí 2017. Eins og fyrr greinir voru eignarhlutar annars vegar í eigu stefnandans Orlofssjóðs Verkfræðingafélags Íslands og hins vegar Securitas hf. afhentir kaupendum 30. mars 2012 og 20. apríl sama ár. Var því liðinn sá frestur sem 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 mælir fyrir um er fyrrnefnd tilkynning var send að því er þessa stefnendur varðar.

Í 3. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 kemur fram sú regla að seljandi geti ekki borið það fyrir sig að tilkynning samkvæmt 1. mgr. sömu lagagreinar hafi verið send of seint ef hann hafi sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríði með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú. Stefnendur byggja á því að þetta ákvæði eigi við í málinu og því geti stefndi ekki borið fyrir sig að ofangreind tilkynning hafi borist of seint. Af hálfu stefnenda er því haldið fram að stefnda hafi verið ljóst eða hafi mátt vera ljóst mun fyrr að umrædd eign hafi verið haldin göllum og að hann hafi ekki sett sig í samband við stefnendur af því tilefni stríði gegn heiðarleika og góðri trú í skilningi tilvitnaðs lagaákvæðis og feli auk þess í sér stórkostlegt gáleysi af hans hálfu. Í málinu liggja fyrir upplýsingar að annað hús, við sömu götu, sem stefndi byggði og seldi er haldið samskonar göllum. Þrátt fyrir framangreint verður að mati dómsins ekki fullyrt á grundvelli þeirra gagna sem fyrir liggja í máli þessu að stefnda hafi mátt vera ljóst að fasteign sú sem hann seldi stefnendum væri gölluð með sama hætti og fasteignin að Sómatúni 3, Akureyri. Þá verður og til þess að líta að stefnendum var sjálfum ljóst í byrjun mars 2017 að fasteignin kynni að vera gölluð og fengu staðfestingu á að svo var með skýrslu sérfræðings um miðjan þann mánuð. Tilkynntu stefnendur þetta til tryggingafélags stefnda þá þegar. Verður ekki séð hvers vegna tilkynning var ekki þá þegar send stefnda einnig. Er því ekki unnt að fallast á það í málinu að 3. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 verði beitt til að víkja frá þeirri skýru meginreglu sem felst í 2. mgr. sama lagaákvæðis.

Þegar af þeim ástæðum sem að framan greinir verður að sýkna stefnda af kröfum stefnenda, Orlofssjóðs Verkfræðingafélags Íslands og Securitas hf. í máli þessu.

Krafa þess stefnda sem eftir stendur er ekki haldin þeim annmarka sem að framan greinir enda voru íbúðir neðri hæðar afhentar 1. og 10. júní 2012. Skaðabótakrafa þessi telst hafa stofnast á afhendingardögum umræddra eignarhluta. Um fyrningu slíkrar kröfu fer eftir lögum nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda, sbr. 4. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Krafa stefnenda er skaðabótakrafa samkvæmt samningi en slík krafa fyrnist á fjórum árum samkvæmt 3. gr. laga nr. 150/2007. Á hinn bóginn er fallist á með stefnendum að aðstæður í máli þessu verði að teljast með þeim hætti að galli sá sem um ræðir sé þess eðlis að erfitt hafi verið fyrir stefnendur að verða hans varir þegar í kjölfar afhendingar fasteignarinnar. Það er því mat dómsins að við eigi regla 1. mgr. 10. gr. laga nr. 150/2007 þar sem segir að hafi kröfuhafi ekki haft uppi kröfu sína þar sem hann hafi skort nauðsynlega vitneskju um kröfuna eða skuldarann þá fyrnist krafa hans aldrei fyrr en einu ári eftir þann dag þegar kröfuhafi hafi fengið eða hafi borið að afla sér slíkrar vitneskju. Það er mat dómsins að þegar stefnendur höfðu fengið í hendur skoðunarskýrslu A-kk-ef A-kk-ef B-kk-ef í marsmánuði 2017, ásamt þeirri kostnaðaráætlun sem henni fylgdi hafi þeir búið yfir vitneskju sem gefið hafi þeim fullt tilefni til að hefjast handa við að rjúfa fyrningu kröfu sinnar. Mál þetta var höfðað er lögmaður stefnda áritaði stefnu þess um birtingu 12. mars 2019. Var þá löngu liðinn sá frestur sem fyrrgreint lagaákvæði mælir fyrir um. Krafa stefnandans L2 fjárfestingarfélags var því fyrnd er málið var höfðað. Verður stefndi því einnig sýknaður af kröfu þess stefnanda.

Með vísan til framangreinds er stefndi sýknaður af kröfum stefnenda í máli þessu.

Með hliðsjón af atvikum öllum þykir rétt að hver aðili beri sinn kostnað af máli þessu.

Dómurinn er kveðinn upp af H-kk-þgf B-kk-þgf dómstjóra sem dómsformanni ásamt meðdómendunum H-kk-þgf H-kk-þgf dómstjóra og Á-kk-þgf I-kk-þgf byggingaverkfræðingi, að gættu ákvæði 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, en dómendur og málflytjendur töldu endurflutning málsins óþarfan þó liðinn sé tími umfram fjórar vikur frá dómtöku málsins. Tafir á dómsuppsögu stafa af embættisönnum dómsformanns.

Dómsorð :

Stefndi Tréverk ehf., er sýkn af kröfum stefnenda, Orlofssjóðs Verkfræðingafélags Íslands, Securitas hf. og L2 fjárfestingarfélags ehf., í máli þessu.

Hver aðila skal bera sinn kostnað af málinu.