425/2018

Útdráttur

Fasteignasalan A ehf. og Á ehf. gerðu með sér samning um einkasölu A ehf. á fasteigninni Álftamýri 15 í febrúar 2015 en fasteignin var eina eign Á ehf. Í ársbyrjun 2016 keypti R IX ehf. alla hluti í Á ehf. fyrir 680.000.000 króna án milligöngu fasteignasölunnar og greindi A ehf. og R IX ehf. í kjölfarið á um rétt A ehf. til sölulauna vegna sölunnar. Í maí 2017 tók RS ehf. svo við réttindum og skyldum R IX ehf. vegna fasteignarinnar. Landsréttur hafnaði kröfu A ehf. um ómerkingu héraðsdóms á grundvelli þess málatilbúnaðar að hinn áfrýjaði dómur kvæði á um réttindi til handa aðila sem ekki hefði verið til að lögum þegar dómurinn hefði verið kveðinn upp. Þótt R IX ehf. hefði vanrækt að upplýsa dómara málsins og gagnaðila um að nýr aðili hefði tekið yfir þá hagsmuni sem deilt væri um í málinu og formleg aðilaskipti hefðu af þeim sökum ekki orðið í málinu í héraði varnarmegin, gæti það eins og ástatt væri ekki varðað ómerkingu héraðsdóms, sbr. 1. mgr. 23. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Að því er varðaði ágreining málsaðila um söluþóknun var með vísan til samskipta aðila ráðið að söluumboð A ehf. hefði hvort tveggja náð til þess að selja fasteignina Álftamýri 15 og félagið Á ehf., þrátt fyrir að í umboðinu væri aðeins rætt um sölu á fasteigninni. Taldi Landsréttur að það stæði RS ehf. nær að sanna að áhugi félagsins á að eignast fasteignina hefði vaknað, óháð kynningu starfsmanns A ehf. á fasteigninni og að hann hefði ekki átt þátt í að viðskiptin komust á. RS ehf. hefði ekki lánast sönnun um það. Á hinn bóginn var ekki talið að A ehf. ætti kröfu til óskertrar 1,5% þóknunar af söluverði fasteignarinnar úr hendi RS ehf., eins og kveðið hafði verið á um í söluumboðinu, heldur taldi rétturinn í ljósi atvika, þar á meðal þeirrar vinnu sem A ehf. hefði innt af hendi í söluferlinu, A ehf. eiga kröfu til um helmings þeirrar þóknunar.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir K-kvk-nf S-kvk-nf, S-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf og V-kk-nf H. V-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 16. maí 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 18. apríl 2018 í málinu nr. E[…]/2017.

2 Áfrýjandi krefst þess aðallega að hinn áfrýjaði dómur verði ómerktur og málinu verði vísað heim í hérað til munnlegs málflutnings og dómsálagningar að nýju en til vara að aðalstefndi, Reitir – skrifstofur ehf., verði dæmdur til þess að greiða áfrýjanda 12.648.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 29. ágúst 2016 til greiðsludags. Að því frágengnu krefst áfrýjandi þess að varastefndu, G-kk-nf Á-kk-nf B-kk-nf og Þ-kk-nf Á-kk-nf, verði óskipt dæmdir til þess að greiða áfrýjanda 12.648.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 29. ágúst 2016 til greiðsludags. Áfrýjandi krefst jafnframt málskostnaðar á báðum dómstigum óskipt úr hendi stefndu.

3 Aðalstefndi krefst þess að kröfu áfrýjanda um ómerkingu hins áfrýjaða dóms verði hafnað og að hann verði þess í stað staðfestur. Til vara krefst hann lækkunar á dómkröfu. Þá krefst hann þess að málskostnaðarákvörðun héraðsdóms verði staðfest og honum tildæmdur málskostnaður fyrir Landsrétti en til vara að málskostnaður fyrir Landsrétti verði felldur niður.

4 Varastefndu krefjast þess að kröfu um ómerkingu hins áfrýjaða dóms verði hafnað og að hann verði þess í stað staðfestur. Til vara krefjast þeir lækkunar á dómkröfu. Þá krefjast þeir þess að málskostnaðarákvörðun héraðsdóms verði staðfest og þeim tildæmdur málskostnaður fyrir Landsrétti en til vara að málskostnaður fyrir Landsrétti verði felldur niður.

5 Varastefndi, Þ-kk-nf Á-kk-nf, kom fyrir Landsrétt og gaf viðbótarskýrslu þar sem hann gerði meðal annars frekari grein fyrir stöðu sinni í Fasteignafélaginu Álftamýri ehf.

Niðurstaða

6 Ómerkingarkrafa áfrýjanda er byggð á því að hinn áfrýjaði dómur kveði á um réttindi til handa aðila sem ekki hafi verið til að lögum þegar dómurinn var kveðinn upp þar sem héraðsdómur hafi ekki verið upplýstur um samruna aðalstefnda í héraði, einkahlutafélagsins Reita IX, við einkahlutafélagið Reiti X eftir að málið var höfðað. Þá krefst áfrýjandi þess jafnframt að dómurinn verði ómerktur þar sem hann sé byggður á málsástæðum og lagarökum sem ekki hafi verið haldið fram af stefndu í héraði. 7 Fyrir Landsrétt hafa verið lögð gögn um samruna einkahlutafélagsins Reita IX, sem var aðalstefndi í héraði, við einkahlutafélagið Reiti X en samruni félaganna var samþykktur á hluthafafundum í yfirtökufélaginu og hinu yfirtekna félagi 4. maí 2017 samkvæmt samrunaáætlun frá 22. mars 2017. Sömu gögn staðfesta jafnframt skiptingu síðarnefnda félagsins 5. maí 2017 í fimm nánar tilgreind félög, þar á meðal einkahlutafélagið Reitir skrifstofur. Óumdeilt er að stefndi, Reitir skrifstofur ehf., fer nú með réttindi og skyldur sem tengjast fasteigninni Álftamýri 15 og aðra þá hagsmuni sem deilt er um, sbr. 1. mgr. 94. gr. og 3. mgr. 107. gr. a laga nr. 138/1994 um einkahlutafélög. Þótt stefndi í héraði, Reitir IX ehf., hafi samkvæmt framansögðu vanrækt að upplýsa dómara málsins og gagnaðila um að nýr aðili hefði tekið yfir þá hagsmuni sem deilt var um í málinu og formleg aðilaskipti hafi af þeim sökum ekki orðið í málinu í héraði varnarmegin, getur það eins og á stendur ekki varðað ómerkingu héraðsdóms, sbr. 1. mgr. 23. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Úr aðild málsins varnarmegin hefur verið bætt fyrir Landsrétti og er ekki um hana deilt.

8 Af hálfu áfrýjanda er krafa um ómerkingu jafnframt byggð á því að héraðsdómur hafi meðal annars í rökstuðningi fyrir niðurstöðu málsins vísað til dóms Hæstaréttar 18. júní 2009 í máli númer 669/2008, sem er misritað í hinum áfrýjaða dómi, þótt hvorki stefnandi né stefndu í héraði hafi byggt á honum. Dómarar eru bundnir af þeim málsástæðum og mótmælum sem málsaðilar tefla fram í máli en þurfa ekki á sama hátt að styðja niðurstöður sínar eingöngu þeim réttarheimildum og lagarökum sem málsaðilar hafa kosið að styðja málsástæður og mótmæli sín við. Í tilvitnuðum dómi Hæstaréttar var byggt á sambærilegri málsástæðu og stefndi byggir á í þessu máli, það er að í einkasölusamningi, sem þar var deilt um, hafði aðili skuldbundið sig til að bjóða fasteign ekki til sölu hjá öðrum fasteignasala. Varðar það ekki ómerkingu hins áfrýjaða dóms þótt héraðsdómur hafi litið til þessa dóms sem fordæmis.

9 Málsatvikum er lýst í hinum áfrýjaða dómi. Þar kemur fram að varastefndu undirrituðu fyrir hönd Fasteignafélagsins Álftamýrar ehf. umboð til áfrýjanda til einkasölu á fasteigninni Álftamýri 15 í febrúar 2015. Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er staðfest sú niðurstaða hans að komist hafi á skuldbindandi samningur milli áfrýjanda og Fasteignafélagsins Álftamýrar ehf. um umboð áfrýjanda til einkasölu á fasteign félagsins og að samningurinn hafi einnig falið í sér umboð frá félaginu og eigendum þess til þess að annast sölu á öllu hlutafé í fasteignafélaginu sem átti fasteignina.

10 Varastefndu í málinu báru fyrir héraðsdómi að stjórn Fasteignafélagsins Álftamýrar ehf. hefði ekki fallist á að áfrýjandi hefði umboð til einkasölu fasteignarinnar eða félagsins. Jafnframt báru þeir að umboðið hefði aðeins náð til þess að selja Vatnsholti ehf. félagið en Vatnsholt ehf. hefði snemma árs 2015 sýnt áhuga á að eignast fasteignina. Stjórnarmennirnir S-kk-nf E-kk-nf H-kk-nf og M-kvk-nf R-kvk-nf G-kvk-nf staðfestu að þau hefðu verið andvíg því að áfrýjandi væri með umboð til einkasölu fasteignarinnar. Þrátt fyrir framangreint afturkölluðu varastefndu ekki umboðið sem þeir undirrituðu í febrúar 2015, hvorki í framhaldi af stjórnarfundinum þar sem þessi afstaða stjórnarmannanna S-kk-ef E-kk-ef og M-kvk-ef R-kvk-ef kom fram, né síðar.

11 Varastefndi, Þ-kk-nf Á-kk-nf, sendi fyrirsvarsmanni áfrýjanda, H-kk-þgf M-kk-þgf S-kk-þgf, tölvupóst 16. ágúst 2015 þar sem hann segist vera erlendis og komi heim 20. sama mánaðar og spyr jafnframt: „Er nokkuð að gerast í okkar málum?“. H-kk-nf M-kk-nf svaraði póstinum sama dag og upplýsti Þ-kk-þf um að hann hefði kynnt eignina fyrir fjárfestum og fasteignafélögum en vegna sumarleyfa „í fasteignafélögunum þá gerist lítið, allir verða komnir til vinnu í september og þá fer allt af stað aftur“.

12 Í gögnum málsins liggja fyrir tölvupóstsamskipti um fund sem H-kk-nf M-kk-nf átti 19. júní 2015 með sölustjóra Reita, meðal annars um fasteignina Álftamýri 15. Þau samskipti sýna einnig að sölustjórinn kallaði eftir upplýsingum frá H-kk-þgf M-kk-þgf um fasteignina 8. september sama ár og fékk þær 9. sama mánaðar.

13 H-kk-nf M-kk-nf fylgdi framangreindum samskiptum eftir með tölvupósti 23. september 2015 til sölustjóra og forstjóra Reita þar sem hann spurði hvort von væri á tilboði frá félaginu í fasteignina Álftamýri 15. Viðbrögð forstjórans við tölvupóstinum voru þau að senda sölustjóranum tölvupóst þar sem hann sagði að hann væri búinn að vera í beinum samskiptum við einn af eigendum fasteignarinnar og að þeir skyldu halda samskiptunum „á þeim stað um sinn amk“. H-kk-nf M-kk-nf fékk ekki afrit af þessum tölvupósti.

14 Samkvæmt framansögðu liggur fyrir að Fasteignafélagið Álftamýri ehf., en aðalstefndi hefur yfirtekið réttindi og skyldur þess félags, lét hjá líða að afturkalla umboð áfrýjanda til einkasölu fasteignarinnar Álftamýri 15 eða félagsins þrátt fyrir að ærin ástæða væri til þess ef beinar viðræður voru hafnar milli félagsins og aðalstefnda án milligöngu áfrýjanda. Þá liggur einnig fyrir að varastefndi, G-kk-nf Á-kk-nf B-kk-nf, reyndi ítrekað að vekja áhuga forstjóra Reita á því að Reitir keyptu fasteignina Álftamýri 15, eða félagið sem átti hana, án þess að það skilaði árangri fyrr en haustið 2015, um svipað leyti og H-kk-nf M-kk-nf, fyrir hönd áfrýjanda, hafði kynnt fasteignina fyrir aðalstefnda. Í ljósi framangreinds stendur það nær aðalstefnda að sanna að áhugi hans á að eignast fasteignina hafi vaknað þá, óháð kynningu H-kk-ef M-kk-ef á fasteigninni og að hann hafi þannig ekki átt þátt í því að viðskiptin komust á. Aðalstefnda hefur ekki lánast sönnun um það.

15 Þar sem ósannað er að H-kk-nf M-kk-nf hafi ekki átt þátt í því að af viðskiptunum varð, á áfrýjandi rétt á þóknun vegna aðkomu H-kk-ef M-kk-ef að sölunni. Í söluumboði því sem Fasteignafélagið Álftamýri ehf. veitti áfrýjanda í febrúar 2015 segir meðal annars að söluþóknun skuli vera 1,5% af söluverði eignarinnar.

16 Því hefur áður verið slegið föstu að umboð áfrýjanda var ekki bundið við sölu fasteignarinnar Álftamýri 15 heldur náði það einnig til sölu á Fasteignafélaginu Álftamýri ehf. Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. þágildandi laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa skyldi fasteignasali, sem fékk eign til sölumeðferðar, semja rækilegt yfirlit um þau atriði sem skipt gátu máli við sölu eignarinnar. Samkvæmt 3. mgr. 11. gr., sbr. 1. og 3. mgr. 1. gr., skyldi gera sambærilegt yfirlit vegna sölu á skipi og/eða fyrirtæki. Í söluyfirliti vegna fyrirtækja skyldi einnig tilgreina hverjar hefðu verið tekjur og gjöld þess síðustu þrjú ár fyrir gerð söluyfirlits, svo og hverjar eignir þess væru og skuldir. Skyldu upplýsingar þessar reistar á endurskoðuðum reikningum fyrirtækisins eða öðrum haldbærum gögnum. Skyldi fasteignasali leitast við að tryggja að kaupandi fengi öruggar og nákvæmar upplýsingar um allt sem máli skipti um rekstur og fjárhagsstöðu fyrirtækis áður en hann gerði tilboð í það eða tæki afstöðu til sölutilboðs.

17 Fyrir liggur að áfrýjandi gerði aðeins söluyfirlit yfir fasteignina en ekki sambærilegt yfirlit um fasteignafélagið og fjárhagsstöðu þess í samræmi við 3. mgr. 11. gr. laga nr. 99/2004. Þá innti hann ekki af hendi neina vinnu í tengslum við áreiðanleikakönnun þá sem fram fór. Verður því ekki talið að áfrýjandi eigi heimtingu á óskertri 1,5% þóknun af söluverði eignar eins og kveðið er á um í söluumboðinu.

18 Í frétt sem birtist á heimasíðu Reita 19. febrúar 2016 kom fram að tilboð félagsins um kaup á öllum hlutum í Fasteignafélaginu Álftamýri ehf., sem ætti fasteignina Álftamýri 15 í Reykjavík, hefði verið samþykkt og að kaupverðið miðaðist við að virði fasteignarinnar væri 680 milljónir króna. Að því virtu og með hliðsjón af því hlutverki sem H-kk-nf M-kk-nf gegndi við að koma viðskiptunum á, verður aðalstefnda gert að greiða áfrýjanda 6.324.000 krónur auk dráttarvaxta eins og nánar greinir í dómsorði.

19 Aðalstefnda verður gert að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti eins og greinir í dómsorði.

20 Varastefndu verða sýknaðir af kröfum áfrýjanda. Rétt þykir að málskostnaður þeim til handa falli niður á báðum dómstigum.

Dómsorð:

Aðalstefndi, Reitir – skrifstofur ehf., greiði áfrýjanda, Atvinnueign ehf., 6.324.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 29. ágúst 2016 til greiðsludags.

Aðalstefndi greiði áfrýjanda samtals 1.600.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.

Varastefndu, G-kk-nf Á-kk-nf B-kk-nf og Þ-kk-nf Á-kk-nf, eru sýknir af kröfu áfrýjanda.

Málskostnaður til handa varastefndu í héraði og fyrir Landsrétti fellur niður.