471/2022

Útdráttur

E og U höfðuðu mál gegn SB og SÞ til heimtu á eftirstöðvum kaupverðs fasteignar sem þau höfðu selt þeim. SB og SÞ byggðu á því að þau ættu rétt á skaðabótum eða afslætti af kaupverði fasteignarinnar vegna ýmissa ágalla sem þau töldu vera á henni, sem og vegna kostnaðar af leigu á húsnæði, flutnings búslóðar og leigu á geymslurými. Í dómi Landsréttar kom fram að ekki hefði verið leitt í ljós að E og U hefðu við sölu fasteignarinnar haft vitneskju um ágalla á þaki, leka eða raka í fasteigninni. Þá hefðu almennar upplýsingar í söluyfirliti ekki falið í sér loforð um ábyrgð E og U á tilteknum eiginleikum fasteignarinnar. Var því ekki talið að E og U hefðu veitt rangar upplýsingar eða vanrækt upplýsingaskyldu sína með saknæmum hætti og bakað sér skaðabótaábyrgð á sakargrundvelli. Rétturinn lagði til grundvallar að ágalli hefði verið á þaki fasteignarinnar og á steypu í kringum glugga í stofu sem SB og SÞ hefðu ekki getað veitt athygli við hefðbundna skoðun, en ekki var fallist á að aðrir gallar væru til staðar sem E og U bæru ábyrgð á. Ekki var talið að þessir ágallar rýrðu verðmæti fasteignarinnar svo að nokkru næmi og var því ekki fallist á kröfu SB og SÞ um bætur vegna þeirra. Ekki var heldur fallist á kröfu SB og SÞ um bætur vegna leigu á húsnæði, flutnings búslóðar og leigu á geymslurými. Var hinn áfrýjaði dómur því staðfestur um sýknu E og U af kröfum SB og SÞ og þeim síðarnefndu gert að greiða eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar gegn útgáfu afsals fyrir henni.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kk-nf E. J-kk-nf og Á-kvk-nf R-kvk-nf og E-kk-nf R-kk-nf Þ-kk-nf byggingarverkfræðingur.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Áfrýjendur skutu málinu til Landsréttar 20. júlí 2022. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 22. júní 2022 í málinu nr. E- 3080/2020.

2

Áfrýjendur krefjast þess að stefndu verði dæmd óskipt til að greiða þeim 20.610.091 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 9.871.000 krónum frá 23. október 2021 til 6. janúar 2022, en af 20.610.091 krónu frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum 5.900.000 krónum sem áfrýjendum bar að greiða stefndu 1. maí 2019 samkvæmt kaupsamningi aðila.

Þess er einnig krafist að viðurkenndur verði réttur áfrýjenda til að skuldajafna kröfu sinni gagnvart kröfu stefndu um greiðslu á 5.900.000 krónum. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Stefndu kref jast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Niðurstaða

4

Ágreiningur aðila lýtur að því hvort fasteignin Háihvammur 9 í Hafnarfirði, sem stefndu seldu áfrýjendum 18. desember 2018, hafi verið gölluð þannig að áfrýjendur eigi rétt á skaðabótum eða afslætti úr hendi stefndu. Með hinum áfrýjaða dómi var kröfum áfrýjenda hafnað og þeim gert að greiða stefndu eftirstöðvar kaupverðs gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni.

5

Áfrýjendur reisa fjárkröfu sína að hluta á yfirmatsgerð H-kk-ef S-kk-ef og J-kk-ef Á-kk-ef P-kk-ef frá 6. ágúst 2021. Byggt er á því að stefndu beri að bæta þeim kostnað við úrbætur vegna þaks og þakvirkis, innra byrði útveggja, leka í þvottahúsi og vegna breytinga á hitalögnum í fataherbergi. Samkvæmt matsgerðinni nemur kostnaður vegna þessa samtals 8.666.656 krónum þegar tekið hefur verið tillit til endurgreiðslu á virðisaukaskatti vegna vinnu. Þá krefjast áfrýjendur 10.739.091 krónu í bætur vegna óbeins tjóns, en sá hluti kröfunnar tekur til kostnaðar vegna leigu á sambærilegu húsnæði, flutnings búslóðar og leigu á geymslurými.

6

Í 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup er kveðið á um að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Með þessu er tekið af skarið um að minni háttar ágallar á notaðri eign, sem ekki eru umfram það sem við má búast miðað við aldur og almennt ástand hennar, teljist ekki gallar í skilningi laganna og veiti því kaupanda ekki rétt til að hafa uppi vanefndaúrræði. Þeir ágallar, sem eru umfram það sem kaupandi mátti gera ráð fyrir samkvæmt framansögðu, veita honum rétt til að hafa uppi vanefndaúrræði, svo sem kröfu um skaðabætur eða afslátt.

7

Samkvæmt lögum nr. 40/2002 getur kaupandi öðlast rétt til skaðabóta á grundvelli annarra reglna en þeirrar sem áður er nefnd. Þannig getur hann öðlast rétt til skaðabóta ef seljandi vanrækir með saknæmum hætti upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. g r. sömu laga og á hreinum hlutlægum grundvelli ef seljandi veitir rangar upplýsingar, sbr. 27. g r. laganna, eða gefur yfirlýsingu sem talin er fela í sér ábyrgð á tilteknum eiginleikum fasteignar. Þegar réttur kaupanda til skaðabóta er reistur á sakarreglunni eða reglu 27. g r. um hlutlæga ábyrgð, á hvorki við sú regla 2. málsliðar 18. g r. laganna að ágalli þurfi að rýra verðmæti fasteignar svo nokkru varði, né að réttur kaupanda til skaðabóta sé takmarkaður við beint tjón, sbr. 2. m gr. 43. g r. þeirra.

8

Svo sem rakið er í hinum áfrýjaða dómi reisa áfrýjendur kröfur sínar á því að stefndu hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu fasteignarinnar, sbr. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Þannig hafi stefndu ekki upplýst um raka og leka í fasteigninni, en þau hljóti að hafa vitað eða mátt vita um ágalla á þaki sem hafi verið staðreyndir með yfirmatsgerð. Því til stuðnings er einkum vísað til þess að stefndu hafi búið í fasteigninni frá árinu 2006 og hafi áfrýjendur séð lekatauma í stofu degi eftir afhendingu fasteignarinnar. Þá hafi verið fullyrt í söluyfirliti að um stórglæsilega og mikið endurnýjaða eign væri að ræða og hafi áfrýjendur mátt treysta þeim upplýsingum.

9

Stefndu mótmæla því að þau hafi sýnt af sér saknæma háttsemi og telja að þau hafi veitt áfrýjendum allar þær upplýsingar um fasteignina sem þau höfðu réttmæta ástæðu til að ætla að þau fengju. Um sé að ræða rúmlega 40 ára gamla fasteign og sé þakið upprunalegt. Stefndu hafi málað þakið árið 2007 en ekki haft önnur afskipti af því á meðan þau bjuggu í fasteigninni. Þá geti áfrýjendur ekki reist kröfur sínar á almennum fullyrðingum í söluyfirliti, enda hafi ekki verið um ábyrgðaryfirlýsingu að ræða.

10

Í yfirmatsgerð kemur fram að loftun í þaki fasteignarinnar hafi ekki verið í samræmi við byggingarreglugerð nr. 292/1979 þar sem skort hafi á útfærðar loftrásir. Vegna þessa hafi þakklæðning fúnað og sé verulegur hluti hennar ónýtur. Þá hafi sveppir fundist í klæðningunni og niður að sperrum ofan við einangrun. Yfirmatsmenn töldu þörf á ýmis konar úrbótum á þaki og þakvirki fasteignarinnar, en kostnaður vegna þessa var samtals talinn nema 6.062.844 krónum að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts.

11

Stefndu vísa til þess að ekki hafi verið lögð fram gögn til staðfestingar á því að þakvirki hússins hafi verið hannað og byggt eftir gildistöku fyrrgreindrar byggingarreglugerðar. Áfrýjendur beri sönnunarbyrðina fyrir því að svo hafi verið, en fram komi í yfirmatsgerð að lögmaður þeirra muni afla upplýsinga hvað þetta varðar frá Hafnarfjarðarbæ. Hvað sem þessu líður kemur fram í gögnum vegna sölu fasteignarinnar, þar með talið söluyfirliti, að fasteignin hafi verið byggð árið 1980 og er málatilbúnaður beggja aðila á því reistur. Verður því lagt til grundvallar að ákvæði reglugerðarinnar, sem tók gildi 15. maí 1979, hafi tekið til fasteignarinnar.

12

Ekkert er fram komið sem styður að stefndu hafi haft vitneskju um að loftun þaks fasteignarinnar hafi verið ábótavant. Stefndu hafa staðfastlega neitað því að hafa orðið vör við leka eða raka í húsinu á meðan þau bjuggu þar. Fær það nokkra stoð í yfirmatsgerð þar sem fram kemur að ekki hafi verið sýnileg ummerki um að þakið læki. Þá kom fram í skýrslu P-kk-ef B. G-kk-ef fasteignasala fyrir héraðsdómi að við úttekt á húsinu hefði hann ekki orðið var við annað athugavert en að þakkantur þarfnaðist lagfæringa, svo sem tekið var fram í söluyfirliti. Ráðið verður af aðilaskýrslu áfrýjandans S-kk-ef fyrir héraðsdómi að hann hafi fyrst tekið eftir lekataum á vegg í stofu þegar hann lýsti vegginn með halógen- ljósi. Þá var sérstaklega tekið fram í tölvupósti áfrýjandans S-kvk-ef til fyrrgreinds fasteignasala 16. mars 2019 að ekki þurfi að vera að stefndu hafi vitað af lekanum. Af þessu verður ráðið að ummerki um leka frá þaki fasteignarinnar hafi í öllu falli ekki verið skýr.

13

Að framangreindu virtu hefur ekki verið leitt í ljós að stefndu hafi við sölu fasteignarinnar haft vitneskju um ágalla á þaki, leka eða raka í fasteigninni. Þá fólu almennar fullyrðingar í söluyfirliti, sem áfrýjendur hafa vísað til, ekki í sér loforð um ábyrgð stefndu á tilteknum eiginleikum fasteignarinnar, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 2. desember 2021 í máli nr. 26/2021. Verður því ekki talið að stefndu hafi veitt rangar upplýsingar eða vanrækt upplýsingaskyldu sína með saknæmum hætti og bakað sér skaðabótábyrgð gagnvart áfrýjendum á sakargrundvelli.

14

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður aftur á móti lagt til grundvallar að loftun á þaki fasteignarinnar hafi ekki verið í samræmi við þágildandi byggingarreglugerð og að það hafi leitt til skemmda á þaki og þakvirki. Fasteignin var að þessu leyti haldin ágalla þegar áfrýjendur festu kaup á eigninni og var hann ekki þess eðlis að þau gætu veitt honum athygli við hefðbundna skoðun í aðdraganda kaupanna.

15

Áfrýjendur halda því fram að frekari ágallar hafi verið á fasteigninni og vísa í því sambandi til leka í þvottahúsi og þess að pípulagnir hafi legið utan á vegg í fataherbergi. Fallist er á með stefndu að ummerki um leka á vegg í þvottahúsi hafi verið sýnileg við skoðun, auk þess sem ljósmynd þar sem greina má lekann fylgdi sölugögnum vegna fasteignarinnar. Að sama skapi verður lagt til grundvallar að áfrýjendur hafi við skoðun mátt sjá að lagnir í fataherbergi lægju utan á vegg. Gögn málsins bera með sér að lagnirnar liggi upp að lofti og gildir einu þótt kommóða hafi staðið fyrir lögnunum að hluta þegar áfrýjendur skoðuðu fasteignina, enda höfðu þau fullt tilefni til að kanna legu lagnanna nánar teldu þau það skipta máli. Samkvæmt framangreindu verður fallist á þá niðurstöðu héraðsdóms að áfrýjendur geti að virtri aðgæsluskyldu sinni ekki borið fyrir sig að fasteignin hafi verið gölluð vegna leka í þvottahúsi eða lagna í fataherbergi, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002.

16

Áfrýjendur bera því einnig við að gallar hafi verið á innra byrði útveggja í stofu. Í yfirmatsgerð var komist að þeirri niðurstöðu að gerð og frágangur á innra byrði útveggja væri í samræmi við það sem tíðkaðist þegar húsið var byggt. Væri ekki þörf á úrbótum vegna þessa. Aftur á móti töldu matsmenn að mygla hefði náð að dafna á steypu í kringum glugga í stofu. Gætu ýmsar ástæður legið þar að baki, svo sem meiri rakaþétting í veggjum við glugga. Metinn var kostnaður við úrbætur vegna þessa sem fólu í sér að frágangur innan af útveggjum yrði fjarlægður og endurgerður. Að virtri niðurstöðu yfirmatsmanna er fallist á að fasteignin hafi að þessu leyti verið haldin galla sem áfrýjendur gátu ekki veitt athygli við hefðbundna skoðun fyrir kaupin.

17

Samkvæmt framansögðu hefur verið fallist á að ágallar hafi verið á þaki fasteignarinnar og að úrbóta sé þörf vegna myglu í steypu útveggja. Krafa áfrýjenda um kostnað við úrbætur er, sem fyrr greinir, reist á yfirmatsgerð og ber í samræmi við dómaframkvæmd að taka tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts við vinnu. Að mati réttarins hafa stefndu ekki fært haldbær rök fyrir því að draga beri tiltekna liði frá kostnaðarmati vegna úrbóta á þaki. Hvað varðar kostnað við nýtt þakjárn vísast sértaklega til þess að fram kemur í yfirmatsgerð að „ófaglegt“ væri að endurleggja gamla þakjárnið og var það áréttað í skýrslu H-kk-ef S-kk-ef yfirmatsmanns fyrir héraðsdómi. Samkvæmt framangreindu verður miðað við að kostnaður við úrbætur á þaki nemi 6.062.844 krónum og við úrbætur á útveggjum 1.853.458 krónum.

18

Kaupverð fasteignarinnar, sem var byggð árið 1980, var 95.900.000 krónur. Tjón áfrýjenda vegna galla á fasteigninni nemur samkvæmt framangreindu 7.916.302 krónum og teljast þeir því hafa rýrt verðmæti hennar um 8,3%. Að virtri dómaframkvæmd, sbr. til dæmis dóm Hæstaréttar 20. apríl 2005 í máli nr. 414/2004 og 2. desember 2021 í máli nr. 26/2021, verður eins og atvikum er háttað ekki talið að þeir ágallar sem um ræðir rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði, sbr. síðari málslið 18. gr. laga nr. 40/2002. Verður því ekki fallist á kröfu áfrýjenda um bætur vegna þeirra annmarka sem um ræðir.

19

Eftir stendur að taka afstöðu til kröfu áfrýjenda um bætur vegna leigu á húsnæði, flutnings búslóðar og leigu á geymslurými. Um er að ræða kröfu um bætur fyrir óbeint tjón í skilningi b-liðar 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002, en skilyrði þess að unnt sé að krefjast skaðabóta vegna slíks tjóns er að það megi rekja til saknæmrar háttsemi seljanda, sbr. 2. mgr. 43. gr. sömu laga. Svo sem áður greinir hefur ekki verið sýnt fram á að þannig hátti til í málinu og verður þessari kröfu því hafnað.

20

Með vísan til þess sem að framan greinir er ekki fallist á kröfu áfrýjenda um bætur eða afslátt úr hendi stefndu. Verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að áfrýjendum beri að greiða stefndu eftirstöðvar kaupverðs samkvæmt kaupsamningi gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni því staðfest. Þá verður ákvæði héraðsdóms um málskostnað staðfest.

21

Áfrýjendum verður gert að greiða stefndu málskostnað fyrir Landsrétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð :

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, S-kvk-nf B-kvk-nf og S-kk-nf Þ-kk-nf, greiði óskipt stefndu, E-kk-þgf V-kk-þgf og U-kvk-þgf M-kvk-þgf M-kvk-þgf, 1.200.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.