129/2018

Útdráttur:

Í málinu kröfðust E ehf. og H ehf. þess að felld yrði úr gildi ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 22. desember 2016 þess efnis að hafna kröfum þeirra um að fresta því að taka ákvörðun um breytingu á frumvarpi til úthlutunar uppboðsandvirðis fasteignarinnar V upp í kröfu Í hf. og ákveða að úthlutun færi fram eins og kveðið væri á um í frumvarpinu. Með úrskurði héraðsdóms var sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu gert að fresta endanlegri ákvörðun um úthlutun söluandvirðis fasteignarinnar V upp í kröfu Í hf. þar til endanleg niðurstaða málsins nr. X90/2012, sem rekið væri fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur eða eftir atvikum æðri réttar, lægi fyrir varðandi ágreining um það hvort krafa Í hf. hefði verið greidd með skuldajöfnuði. Í úrskurði Landsréttar kom fram að við úthlutun á söluverði fasteignarinnar yrði að líta svo á að krafa Í hf. væri umdeild, þar sem niðurstaða hefði ekki fengist um það hvort hún kynni að vera fallin niður í heild vegna skuldajafnaðar eða eftir atvikum að hluta og þá hversu miklum. Við þessar aðstæður bæri sýslumanni að gera ráð fyrir kröfunni í frumvarpi til úthlutunar með þeirri fjárhæð sem ætla megi að hún geti hæst numið, sbr. 7. mgr. 50. gr. laga nr. 90/1991, um nauðungarsölu. Í 3. mgr. 54. gr. sömu laga væri kveðið á um að sýslumanni bæri að leggja greiðslu umdeildrar kröfu samkvæmt úthlutunargerð á sérgreindan reikning við banka eða sparisjóð, þar sem féð væri varðveitt þar til ráðið væri um tilkall þess. Hins vegar væri ekki við það miðað að fresta bæri úthlutun í samræmi við frumvarpið. Var því ómerkt ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu um úthlutun uppboðsandvirðis fasteignarinnar V upp í kröfu Í hf. og frumvarpinu. Ekki var fallist á með E ehf. og H ehf. að lækka bæri kröfu Í hf. um vexti og dráttarvexti með tilliti til 5. gr. laga nr. 75/1997 eins og hún gæti hæst orðið við úthlutun söluverðsins. Hins vegar var kröfu Í hf. um innheimtukostnað hafnað.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir A-kk-nf E. J-kk-nf, Á-kk-nf H-kk-nf og R-kvk-nf H-kvk-nf kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Sóknaraðilar skutu málinu til Landsréttar með kæru 22. janúar 2018. Kærumálsgögn bárust réttinum 5. febrúar sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 10. janúar 2018 í málinu nr. Z1/2017 þar sem sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu var gert að fresta ákvörðun um úthlutun á kröfu varnaraðila í uppboðsandvirði fasteignarinnar Vesturgötu 64 í Reykjavík þar til endanleg niðurstaða í máli, sem rekið er fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur sem mál nr. X90/2012, eða eftir atvikum æðri réttar, lægi fyrir um þann ágreining hvort krafa varnaraðila hefði verið greidd með skuldajöfnuði. Varnaraðili kærði framangreindan úrskurð Héraðsdóms Reykjavíkur fyrir sitt leyti 23. janúar 2018. Kæruheimild er í 1. mgr. 79. gr. laga nr. 90/1991, um nauðungarsölu.

2 Sóknaraðilar krefjast þess að hinum kærða úrskurði verði hrundið og breytt á þá leið að fallist verði á aðalkröfu þeirra í héraði, þ.e. að felld verði úr gildi ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 22. desember 2016, þess efnis að hafna kröfum sóknaraðila um að fresta ákvörðun um úthlutun uppboðsandvirðis fasteignarinnar Vesturgötu 64 samkvæmt þriðja tölulið frumvarps og ákveða jafnframt að ákvörðun um úthlutun söluverðs áður nefndrar eignar til varnaraðila á 1. veðrétti skuli standa óbreytt. Enn fremur krefjast sóknaraðilar þess að sýslumanninum verði gert að breyta frumvarpinu á þann veg að hafnað verði kröfu varnaraðila um greiðslu samningsvaxta að fjárhæð 328.055.319 krónur, að dráttarvaxtakröfu varnaraðila verði hafnað að því marki sem hún er yfir árs dráttarvöxtum af samþykktum höfuðstól kröfu varnaraðila og að málskostnaðarkröfu varnaraðila verði hafnað. Samhliða krefjast sóknaraðilar þess að sýslumanni verði gert að fresta endanlegri ákvörðun um úthlutun höfuðstóls kröfu varnaraðila auk dráttarvaxta þar til endanleg niðurstaða dómsmáls þess sem rekið er fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur sem mál nr. X90/2012, eða eftir atvikum æðri dóms, liggur fyrir varðandi ágreining um það hvort krafa varnaraðila hafi verið greidd með skuldajöfnuði. Til vara er gerð sú krafa að sýslumanni verði gert að fresta töku framangreindrar ákvörðunar. Þá krefjast sóknaraðilar þess að varnaraðila verði gert að greiða þeim málskostnað.

3 Varnaraðili krefst þess að hinum kærða úrskurði verði hrundið og að þess í stað verði teknar til greina kröfur hans um að frumvarp sýslumanns að úthlutunargerð uppboðsandvirðis fasteignarinnar Vesturgötu 64 verði staðfest og að úthlutun samkvæmt þeirri úthlutunargerð fari fram þegar í stað. Jafnframt krefst varnaraðili kærumálskostnaðar.

4 Með úrskurði Landsréttar í málinu 15. mars 2018 var ómerkt ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 22. desember 2016 um að þriðji töluliður frumvarps til úthlutunar á söluverði umræddrar fasteignar skyldi standa óbreyttur. Þá var sýslumanninum gert að fresta endanlegri ákvörðun um úthlutun á söluverði fasteignarinnar upp í kröfu varnaraðila þar til endanleg niðurstaða lægi fyrir í dómsmáli, sem rekið væri fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur sem mál nr. X90/2012, eftir atvikum með úrlausn æðri réttar. Að öðru leyti var aðalkröfu sóknaraðila vísað frá héraðsdómi.

5 Sóknaraðilar skutu úrskurði Landsréttar til Hæstaréttar 26. mars 2018. Með dómi réttarins 7. júní 2018 í máli nr. 7/2018 var ákvæði úrskurðarins um frávísun málsins að hluta frá héraðsdómi fellt úr gildi og lagt fyrir Landsrétt að taka að því leyti efnislega afstöðu til dómkrafna sóknaraðila. Í forsendum dómsins er sú ályktun dregin af 7. mgr. 50. gr. og 2. mgr. 54. gr. laga nr. 90/1991 að ekki sé rétt að fresta ákvörðun um úthlutun söluverðs fasteignar við þær aðstæður sem uppi eru, heldur beri að komast að niðurstöðu um hámarksfjárhæð sem hlutaðeigandi kröfuhafi geti átt rétt til. Er málið nú tekið fyrir að nýju í ljósi dóms Hæstaréttar.

Málsatvik

6 Sóknaraðili, Héðinsreitur ehf., var þinglýstur eigandi fasteignarinnar Vesturgötu 64 í Reykjavík. Eins og rakið er í hinum kærða úrskurði hugðist félagið ráðast þar í umfangsmiklar byggingarframkvæmdir. Í því skyni gerði félagið fjármögnunarsamning við Byr sparisjóð 9. október 2007. Þeim samningi var rift af hálfu sparisjóðsins með bréfi 12. júní 2008. Með dómi Hæstaréttar Íslands 17. nóvember 2011 í málinu nr. 87/2011 var viðurkennd skaðabótaskylda sparisjóðsins á tjóni sóknaraðila, Héðinsreits ehf., er leiddi af riftuninni.

7 Áður en fjármögnunarsamningnum var rift lánaði sparisjóðurinn sóknaraðila, Héðinsreit ehf., 600 milljónir króna með lánssamningi 27. nóvember 2007. Helmingur höfuðstóls lánsfjárhæðarinnar skyldi miðast við nánar tilgreinda erlenda gjaldmiðla í ákveðnum hlutföllum. Gjalddagi höfuðstóls og vaxta var 5. janúar 2012 og skyldi endurgreiðsla vera „óskert, þ.e. án lækkunar hvort sem er vegna skattgreiðslna eða annarra greiðslna sem lánveitanda ber að greiða vegna lánsins, skuldajafnaðar eða gagnkrafna“.

8 Sama dag og lánssamningurinn var undirritaður gaf sóknaraðili, Héðinsreitur ehf., út 36 samhljóða tryggingarbréf, sem bundin voru vísitölu neysluverðs, til tryggingar á öllum skuldum félagsins við Byr sparisjóð, samtals að fjárhæð 720 milljónir króna auk vísitöluálags, dráttarvaxta og alls kostnaðar sem af vanskilum leiddi. Tryggingarbréfin hvíldu á 1. veðrétti fasteignarinnar sem að framan greinir, sem þá hét Ánanaust 1 og 3, en fékk síðar heitið Vesturgata 64.

9 Með ákvörðun Fjármálaeftirlitsins 22. apríl 2010 tók stofnunin yfir vald stofnfjáreigendafundar Byrs sparisjóðs og var öllum eignum og tryggingarréttindum sparisjóðsins ráðstafað til Byrs hf. nema nánar tilgreindum eignum. Sérstaklega var tekið fram í 13. tölulið ákvörðunarinnar að framsal kröfuréttinda svipti skuldara ekki rétti til skuldajöfnunar sem hann hafi átt gagnvart fyrri kröfuhafa eða þrotabúi hans. Ágreiningslaust er að með þessu yfirtók Byr hf. réttindi kröfuhafa samkvæmt lánssamningnum 27. nóvember 2007 sem og réttindi veðhafa samkvæmt framangreindum tryggingarbréfum.

10 Slitastjórn Byrs sparisjóðs birti innköllun í Lögbirtingablaði 13. júlí 2010 vegna krafna í slitabú sparisjóðsins. Sóknaraðili, Héðinsreitur ehf., lýsti kröfu að fjárhæð 3.060.000.000 króna í búið sem reist var á skaðabótaskyldu sparisjóðsins vegna ólögmætrar riftunar á fjármögnunarsamningnum 9. október 2007. Fram kom að kröfunni væri lýst sem kröfu til skuldajafnaðar sem nyti tryggingarréttinda á grundvelli 111. gr., sbr. 100. gr. laga nr. 21/1991, um gjaldþrotaskipti o.fl., að því marki sem Byr sparisjóður ætti kröfu á hendur sóknaraðila. Að öðru leyti var kröfunni lýst sem almennri kröfu í búið.

11 Slitastjórn sparisjóðsins hafnaði framangreindum kröfum í fyrstu. Eftir að dómur Hæstaréttar í málinu nr. 87/2011 féll munu viðræður hafa átt sér stað milli slitastjórnarinnar og sóknaraðila, Héðinsreits ehf., um skaðabótakröfuna án þess að samkomulag næðist milli aðila. Þeim ágreiningi var vísað til Héraðsdóms Reykjavíkur og mun ágreiningsmálið enn vera þar til meðferðar í máli nr. X90/2012. Í málinu hefur verið lagt fram yfirmat þriggja dómkvaddra matsmanna 21. september 2016 þar sem lagt er mat á tjón sóknaraðila, Héðinsreits ehf., sem hlaust af riftun fjármögnunarsamningsins.

12 Hinn 29. nóvember 2011 mun varnaraðili, Íslandsbanki hf., hafa yfirtekið allar skyldur og öll réttindi Byrs hf., þar á meðal réttindi samkvæmt framangreindum lánssamningi 27. nóvember 2007 og þeim 36 tryggingarbréfum sem hvíldu á fasteigninni Vesturgötu 64. Varnaraðili höfðaði mál gegn sóknaraðila, Héðinsreit ehf., 10. maí 2012 fyrir Héraðsdómi Reykjaness, mál nr. E746/2012, til greiðslu skuldar samkvæmt lánssamningnum og nam stefnufjárhæðin 928.055.319 krónum. Enn fremur krafðist varnaraðili staðfestingar á veðrétti hans samkvæmt tryggingarbréfunum í fasteigninni að Vesturgötu 64. Sóknaraðili krafðist aðallega sýknu í málinu en til vara lækkunar á kröfunni með vísan til yfirlýsingar um skuldajöfnuð gagnvart slitastjórn Byrs sparisjóðs. Enn fremur fór sóknaraðili fram á viðurkenningu á rétti sínum til þess að skuldajafna bótakröfu hans að fjárhæð 3.060.000.000 króna á móti kröfu varnaraðila.

13 Sóknaraðili, Héðinsreitur ehf., fór fram á að frekari meðferð á framangreindu dómsmáli yrði frestað uns niðurstaða lægi fyrir í máli nr. X90/2012. Krafan var rökstudd með vísan til 3. mgr. 102. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. Með úrskurði Héraðsdóms Reykjaness 7. maí 2013 var fallist á kröfuna. Með dómi Hæstaréttar 7. júní 2013 í málinu nr. 365/2013 var úrskurðurinn staðfestur með vísan til forsendna hans. 14 Að beiðni Reykjavíkurborgar var krafist nauðungarsölu á fasteigninni Vesturgötu 64 og var beiðnin fyrst tekin fyrir af sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu 15. janúar 2015. Varnaraðili lýsti kröfu í söluandvirði fasteignarinnar annars vegar á grundvelli tryggingarbréfanna og hins vegar á grundvelli lánssamningsins 27. nóvember 2007.

15 Kröfulýsing á grundvelli tryggingarbréfanna nam samtals 1.290.871.247 krónum. Hún var sundurliðuð þannig að höfuðstóll nam 720 milljónum króna, vísitöluhækkun nam 373.333.278 krónum og dráttarvextir námu 139.855.651 krónu. Að auki var krafist „málskostnaðar“ að fjárhæð 46.248.591 króna, innheimtukostnaðar að fjárhæð samtals 126.700 krónur, vaxta af kostnaði að fjárhæð 232.949 krónur og virðisaukaskatts að fjárhæð 11.074.078 krónur.

16 Kröfulýsing varnaraðila á grundvelli lánssamningsins nam samtals 1.572.935.386 krónum. Auk höfuðstóls að fjárhæð 600 milljónir króna var þar krafist vaxta samkvæmt ákvörðun Seðlabanka Íslands til 5. janúar 2012 að fjárhæð 328.055.319 krónur, dráttarvaxta til 1. febrúar 2016 að fjárhæð 587.197.749 krónur og sömu fjárhæðar í „málskostnað“ og annan kostnað og í kröfulýsingu á grundvelli tryggingarbréfanna, samtals að fjárhæð 57.682.318 krónur.

17 Fasteignin að Vesturgötu 64 var seld nauðungarsölu 1. febrúar 2016. Veðhafi á öðrum veðrétti, Hróður ehf., átti hæsta boð í fasteignina, 1.297.000.000 króna. Hróður ehf. framseldi 2. maí 2016 sóknaraðila, Erli ehf., kröfu þá sem félagið hafði lýst í söluandvirði eignarinnar ásamt tryggingarbréfi. Samkvæmt kröfulýsingu nam sú krafa samtals 3.494.484.463 krónum.

18 Hinn 8. júlí 2016 lagði sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu fram frumvarp til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar. Samkvæmt þriðja lið frumvarpsins skyldi greiða varnaraðila 1.095.798.562 krónur á grundvelli tryggingarbréfanna sem hvíldu á 1. veðrétti fasteignarinnar, en sóknaraðila, Erli ehf., 186.298.873 krónur á grundvelli tryggingarbréfs á 2. veðrétti, sbr. fjórða lið frumvarpsins.

19 Sóknaraðili, Erill ehf., andmælti frumvarpinu með bréfi 28. júlí 2016. Þar var þess krafist að varnaraðili fengi ekkert greitt upp í kröfu sína þar sem krafan væri að fullu greidd með skuldajöfnuði samkvæmt yfirlýsingu sóknaraðila, Héðinsreits ehf., gagnvart Byr sparisjóði. Farið var fram á að sýslumaður frestaði ákvörðunum um breytingu frumvarpsins þar til niðurstaða lægi fyrir í málinu nr. X90/2012 og eftir atvikum dómur Hæstaréttar í því máli. Jafnframt var kröfulýsingu varnaraðila mótmælt að því leyti að vextir og dráttarvextir samkvæmt henni tækju ekki mið af þeim takmörkunum sem fælust í 5. gr. laga nr. 75/1997, um samningsveð. Að lokum var málskostnaðarkröfu varnaraðila mótmælt.

20 Með bréfi 28. júlí 2016 andmælti sóknaraðili, Héðinsreitur ehf., einnig frumvarpinu. Lutu athugasemdir félagsins að sömu atriðum og mótmæli sóknaraðila, Erils ehf. 21 Mótmæli sóknaraðila voru tekin fyrir á fundi hjá sýslumanni 1. nóvember 2016. Þar reifuðu aðilar sjónarmið sín um ágreiningsatriðin. Við fyrirtöku málsins 22. desember 2016 var hafnað kröfum sóknaraðila um að fresta úthlutun söluandvirðis fasteignarinnar. Sýslumaður ákvað enn fremur að úthlutun til varnaraðila samkvæmt frumvarpinu skyldi standa óbreytt. Sóknaraðilar lýstu því yfir við fyrirtökuna að þeir myndu leita úrlausnar héraðsdóms um þessar ákvarðanir sýslumanns.

22 Sem fyrr segir var með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur fallist á kröfu sóknaraðila um að sýslumanni væri rétt að fresta úthlutun uppboðsandvirðis fasteignarinnar að Vesturgötu 64. Öðrum kröfum sóknaraðila, er lutu að forgangsrétti vaxta, dráttarvaxta og málskostnaðar varnaraðila, var hafnað með þeim rökum að með þeim freistuðu sóknaraðilar þess að fá úrlausn dómsins um það hvort krafa varnaraðila væri greidd með skuldajöfnuði en ágreiningur um það væri til úrlausnar dómstóla.

Málsástæður aðila

Málsástæður sóknaraðila

23 Sóknaraðilar byggja á því að með hinum kærða úrskurði sé ranglega gengið út frá því að sóknaraðilar séu með aðalkröfu sinni að leita úrlausnar um það hvort krafa varnaraðila, sem deilt sé um í frumvarpi til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar, hafi verið greidd með skuldajöfnuði. Þeir vísa til þess að aðalkrafa þeirra lúti þvert á móti að því að fá úrlausn um það hvort tilteknir þættir í kröfu varnaraðila njóti veðréttar í hinni seldu eign. Lækkunarkröfur þeirra varði því á engan hátt skaðabótakröfu sóknaraðila, Héðinsreits ehf.

24 Sóknaraðilar telja að fallast beri á þann hluta aðalkröfunnar sem varði vexti og málskostnað. Krafan sé á því reist að samningsvextir, sem fallið hafi í gjalddaga 5. janúar 2012, njóti ekki veðtryggingar með aðalkröfu, sbr. blið 5. gr. laga nr. 75/1997. Þá hafi með skírskotun til sömu greinar borið að hafna dráttarvaxtakröfu varnaraðila í söluandvirði fasteignarinnar að því leyti sem vextirnir séu eldri en frá 1. febrúar 2015, enda hafi varnaraðili lagt fram kröfulýsingu sína 1. febrúar 2016. Sóknaraðilar telja enn fremur að málskostnaðarkrafa eða innheimtuþóknun að fjárhæð u.þ.b. 58 milljónir króna með virðisaukaskatti sé vanreifuð, allt of há og úr öllu samhengi við atvik og þá vinnu sem lögð hafi verið í innheimtuna. Um það atriði vísa sóknaraðilar meðal annars til þess að krafan sé í andstöðu við 24. gr. laga nr. 77/1998, um lögmenn, og auglýsingu nr. 450/2013, sem sett hafi verið á grundvelli 3. mgr. ákvæðisins.

25 Sóknaraðilar telja að sýslumanni hafi enn fremur borið að fresta þeim hluta úthlutunar söluandvirðis fasteignarinnar sem ráðist getur af því hvort krafa varnaraðila teljist greidd með skuldajöfnuði uns skorið verði úr því ágreiningsefni í málum sem rekin séu fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur í máli nr. X90/2012 og í Héraðsdómi Reykjaness í máli nr. E746/2012. Vísað er til þess að sakarefni síðar greinda málsins varði sömu kröfu og sama skuldajöfnuð og deilt sé um í þessu máli. Þessu til stuðnings vísa sóknaraðilar einkum til litis pendens áhrifa við þingfestingu málanna sem hafi þau áhrif að ekki verði leyst úr sama ágreiningi í öðrum málum fyrir dómi, sbr. 4. mgr. 94. gr. laga nr. 91/1991. Sóknaraðilar vísa einnig til þess að frestunin sé jafnframt í samræmi við 1. mgr. 53. gr. laga nr. 90/1991.

26 Verði fallist á með varnaraðila að leysa beri í máli þessu úr ágreiningi aðila um skuldajafnaðarrétt sóknaraðila, Héðinsreits ehf., er á því byggt að yfirlýsing um skuldajöfnuð 13. október 2010 hafi verið sett fram með lögmætum hætti og að hún hafi bundið móttakanda þegar hún hafi verið komin til hans. Öllum skilyrðum skuldajafnaðar sé fullnægt. Þá mótmæla sóknaraðilar því að grein 2.4 í lánssamningi sóknaraðila, Héðinsreits ehf., við Byr sparisjóð komi í veg fyrir að krafan sé greidd með skuldajöfnuði, meðal annars með vísan til þess að um samrættar kröfur sé að ræða.

Málsástæður varnaraðila

27 Varnaraðili byggir á því að skilyrðum 3. mgr. 102. gr. laga nr. 91/991, 4. mgr. 94. gr. sömu laga og 53. gr. laga nr. 90/1991 sé ekki fullnægt svo að fresta megi endanlegri ákvörðun um úthlutun á kröfu varnaraðila meðan beðið sé niðurstöðu í ágreiningsmáli milli sóknaraðila, Héðinsreits ehf., og slitastjórnar Byrs sparisjóðs. Virðist honum sem niðurstaða héraðsdóms byggist á misskilningi um aðild að málum nr. X90/2012 í Héraðsdómi Reykjavíkur og nr. E746/2012 í Héraðsdómi Reykjaness. Bendir varnaraðili á að hann eigi enga aðild að fyrrgreinda málinu og verði því ekki bundinn af niðurstöðu í því. Fjallað verði í málinu nr. E746/2012 um það að hvaða leyti varnaraðila, Héðinsreit ehf., kunni að verða heimilt að nýta bótakröfu sína á hendur Byr sparisjóði til skuldajöfnuðar á móti kröfu varnaraðila. Því máli hafi verið frestað ótiltekið.

28 Varnaraðili vísar til þess að veðandlagið hafi hins vegar verið selt nauðungarsölu. Ágreiningur sé um það hvort sýslumanni sé heimilt að úthluta varnaraðila stærstum hluta söluandvirðis þess. Sóknaraðilar hafi mótmælt því þar sem krafan sé greidd með skuldajöfnuði. Varnaraðili hafi byggt á því að ekki séu skilyrði til þess að skuldajafna og að óheimilt sé að greiða lánssamninginn með þeim hætti.

29 Varnaraðili byggir á því að þessi ágreiningur hafi fyrst komið til úrlausnar dómstóla í þessu máli. Því sé ekkert því til fyrirstöðu að skera úr um hvort sóknaraðila sé heimilt að greiða kröfuna með skuldajöfnuði og að skilyrði séu til þess að láta kröfurnar mætast. Telur hann að ákvæði 4. mgr. 94. gr. laga nr. 91/1991 standi því ekki í vegi, enda eigi ákvæðið ekki við. Því til stuðnings vísar varnaraðili til þess að málsástæða um skuldajöfnuð sé aðeins höfð uppi til varnar í máli nr. E746/2012.

30 Varnaraðili mótmælir því alfarið að sóknaraðili, Héðinsreitur ehf., eigi lögvarða kröfu sem tæk sé til skuldajöfnuðar við kröfu varnaraðila. Telur hann ekkert liggja fyrir um að sóknaraðilinn eigi þá kröfu á hendur slitabúi Byrs sparisjóðs sem hann telur sig eiga. Kröfunni hafi verið hafnað af slitabúinu og hún sé ódæmd. Ætlað tjón sóknaraðilans sé ósannað og í raun ekki gert líklegt að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna riftunar fjármögnunarsamningsins. 31 Fjárkrafa varnaraðila sé aftur á móti óumdeild og gjalddagi hennar löngu liðinn. Í grein 2.4 í lánssamningnum sé kveðið á um hvernig eigi að greiða kröfuna. Þar komi skýrt fram að óheimilt sé að greiða hana með skuldajöfnuði. Byggir varnaraðili á því að samningsákvæðið komi í veg fyrir að krafan verði greidd með skuldajöfnuði.

32 Varnaraðili mótmælir þeim skilningi sem sóknaraðilar leggi í 5. gr. laga nr. 75/1997. Niðurstaða sýslumanns hafi verið að kröfur varnaraðila rúmist innan höfuðstóls tryggingarbréfanna 36 sem tekið hafi breytingum í samræmi við vísitölu, sbr. 3. mgr. 4. gr. laga nr. 75/1997. Engir vextir hafi verið lagðir á þá fjárhæð utan dráttarvaxta í eitt ár. Hann vísar til þess að tryggingarbréfin veiti kröfuhafa forgang til þess að leita fullnustu fyrir kröfu sinni í veðandlaginu. Hafi ákvæði 5. gr. laganna verið sett til þess að tryggja hagsmuni síðari veðhafa sem að öðrum kosti gætu þurft að þola það að verða „rutt út af eignum“ með langvarandi vaxtauppsöfnun fremri veðhafa. Þar sem höfuðstóll tryggingarbréfanna, sem tryggi allar kröfur varnaraðila á hendur sóknaraðila, Héðinsreits ehf., safni ekki vöxtum, heldur taki breytingum í samræmi við breytingu á vísitölunni, hafi hann ekki slík ruðningsáhrif. Fjárkrafa varnaraðila á grundvelli lánssamningsins sé hins vegar ekki veðkrafa og falli ekki undir lög nr. 75/1997. Hún hafi hins vegar verið tryggð að því marki sem tryggingarbréfin hafi dugað til.

33 Varnaraðili kveður innheimtuþóknun sem krafist er vera í samræmi við gjaldskrá lögmannsstofunnar sem annist innheimtuna. Hún taki mið af fjárhæð kröfunnar í samræmi við áratuga hefð við úthlutun uppboðsandvirðis fasteigna. Samkvæmt alið 5. gr. laga nr. 75/1997 sé kostnaður sá sem veðhafi verði fyrir við innheimtu veðkröfu tryggður með aðalkröfu. Krafan sé því tryggð á grundvelli tryggingarbréfanna enda rúmist hún innan uppreiknaðs höfuðstóls þeirra. Þá vísar varnaraðili til þess að í lánssamningnum séu ítarleg ákvæði um skyldu lántaka til að greiða allan kostnað sem hljótist af vanskilum. Þá eigi innheimtulög nr. 95/2008 ekki við um kostnað af þessari innheimtu enda sé um löginnheimtu að ræða.

Niðurstaða

34 Sóknaraðilar skutu ágreiningsmáli þessu til héraðsdóms á grundvelli heimildar í niðurlagi 1. mgr. 52. gr. laga nr. 90/1991 eftir að sýslumaður hafði hafnað kröfu þeirra um að fresta því að taka ákvörðun um breytingu á frumvarpi til úthlutunar söluverðs fasteignarinnar að Vesturgötu 64 og ákveðið að úthlutunin færi fram eins og kveðið væri á um í þriðja tölulið frumvarpsins. Leggja verður til grundvallar að með ákvörðun sýslumanns hafi röksemdum sóknaraðila verið hafnað um að krafan, sem varnaraðili hafði lýst í uppboðsandvirðið, væri greidd með skuldajöfnuði.

35 Í ágreiningsmálinu krefjast sóknaraðilar þess aðallega að framangreind ákvörðun verði felld úr gildi og að sýslumanni verði gert að gera nánar tilgreindar breytingar á þriðja tölulið frumvarpsins. Sú krafa er á því reist að krafa varnaraðila um samningsvexti og málskostnað njóti ekki veðréttar í fasteigninni þannig að lækka beri fjárhæð samkvæmt þeim lið í frumvarpinu sem nemur þeim kröfum auk þess sem farið er fram á að dráttarvaxtakrafan verði lækkuð að teknu tilliti til bliðar 5. gr. laga nr. 75/1997. Samhliða krefjast sóknaraðilar þess að endanleg ákvörðun um úthlutun söluandvirðis upp í kröfu varnaraðila verði frestað þar til leyst hefur verið úr ágreiningi fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur í málinu nr. X90/2012 um skaðabótakröfu sóknaraðila, Héðinsreits ehf., í slitabú Byrs sparisjóðs.

36 Eins og rakið hefur verið er krafa varnaraðila, um að fá innta af hendi tiltekna hlutdeild af söluandvirði fasteignarinnar Vesturgötu 64 í samræmi við þriðja tölulið frumvarps sýslumanns, reist á lánssamningi sóknaraðila, Héðinsreits ehf., og Byrs sparisjóðs 27. nóvember 2007, auk veðréttinda samkvæmt 36 tryggingarbréfum sem hvíla á fyrsta veðrétti fasteignarinnar. Fjárkrafan er til úrlausnar í máli nr. E746/2012 auk varna sóknaraðilans um að krafan hafi þegar verið greidd með yfirlýsingu um skuldajöfnuð. Því máli var frestað á grundvelli heimildar í 3. mgr. 102. gr. laga nr. 91/1991 uns niðurstaða lægi fyrir í fyrrgreindu ágreiningsmáli nr. X90/2012.

37 Réttur varnaraðila til úthlutunar samkvæmt 3. tölulið frumvarps sýslumanns er samkvæmt þessu háður endanlegri niðurstöðu dómstóla um viðurkenningu á kröfu sóknaraðila, Héðinsreits ehf., við slit Byrs sparisjóðs, eins og vikið er að í fyrrgreindum dómi Hæstaréttar 7. júní 2018. Standi hin umdeilda ákvörðun sýslumanns óbreytt yrði greiðslu söluandvirðis fasteignarinnar hagað í samræmi við frumvarp sýslumanns án tillits til niðurstöðu í því máli og fyrrgreindu máli nr. E746/2012. Það fær ekki staðist með vísan til meginreglu 4. mgr. 94. gr. laga nr. 91/1991, sem hér á við samkvæmt 2. mgr. 77. gr. laga nr. 90/1991, enda yrði þá leyst úr kröfu í þessu máli sem þegar er til umfjöllunar í öðru dómsmáli.

38 Af þessu leiðir að við úthlutun á söluverði fasteignarinnar Vesturgötu 64 verður að líta svo á að krafa varnaraðila sé umdeild, þar sem niðurstaða hefur ekki fengist um það hvort hún kunni að vera fallin niður í heild vegna skuldajafnaðar eða eftir atvikum að hluta og þá hversu miklum. Við þessar aðstæður ber sýslumanni að gera ráð fyrir kröfunni í frumvarpi til úthlutunar með þeirri fjárhæð sem má ætla að hún geti hæst numið, sbr. 7. mgr. 50. gr. laga nr. 90/1991. Í 3. mgr. 54. gr. laganna er jafnframt kveðið á um að sýslumanni beri að leggja greiðslu umdeildrar kröfu samkvæmt úthlutunargerð á sérgreindan reikning við banka eða sparisjóð, þar sem féð er varðveitt þar til ráðið er um tilkall til þess. Hins vegar er ekki við það miðað að fresta beri úthlutun í samræmi við frumvarpið, eins og sóknaraðilar hafa farið fram á. Samkvæmt þessu verður að ómerkja ákvörðun sýslumanns 22. desember 2016 og breyta frumvarpi hans í samræmi við framangreind lagafyrirmæli.

39 Veðréttindi varnaraðila í fasteigninni Vesturgötu 64 eru reist á 36 tryggingarbréfum útgefnum 27. nóvember 2007. Höfuðstóll veðtryggingar samkvæmt bréfunum nemur samtals 720 milljónum króna, eins og rakið hefur verið. Fjárhæð þessi er bundin hækkun samkvæmt vísitölu neysluverðs. Grunnvísitala samkvæmt bréfunum var 278,1. Af hálfu varnaraðila hefur komið fram að uppfærður höfuðstóll tryggingarbréfanna á söludegi fasteignarinnar, 1. febrúar 2016, hafi numið 993.333.278 krónum. Sóknaraðilar hafa ekki hreyft andmælum við þeim útreikningi. Í bréfunum er enn fremur kveðið á um að veðtryggingin taki til dráttarvaxta frá gjaldfellingu og alls kostnaðar sem af vanskilum kann að leiða og skuldara ber að greiða að skaðlausu.

40 Veðtrygging þessi tekur samkvæmt bréfunum til allra skulda veðsala við veðhafa allt að þeirri fjárhæð sem þar greinir. Eins og nánari grein er gerð fyrir í málsgrein 16 hér að framan krafðist varnaraðili greiðslu skuldar sóknaraðila, Héðinsreits ehf., af söluandvirði fasteignarinnar, samkvæmt lánssamningi 27. nóvember 2007, og nam skuldin samtals 1.572.935.386 krónum samkvæmt kröfulýsingu. Með því leitaðist hann við að koma fram greiðslu kröfunnar á grundvelli þess forgangsréttar sem hann átti til þess að leita fullnustu fyrir kröfu í veðinu. Fjárkrafa þessi er því veðkrafa í skilningi 1. mgr. 1. gr. og 5. gr. laga nr. 75/1997 að því marki sem greiðsla hennar er tryggð með veði samkvæmt tryggingarbréfunum.

41 Með frumvarpi sýslumanns féllst hann á að varnaraðili ætti tilkall til 1.095.798.562 króna af söluverði fasteignarinnar Vesturgötu 64. Ekki verður af gögnum málsins ráðið á hvern hátt fjárhæðin er reiknuð eða hvernig hún er sundurliðuð. Í greinargerð varnaraðila kemur þó fram að fjárkrafa hans hafi verið lækkuð í frumvarpinu þar sem sýslumaður hafi einungis fallist á kröfu um dráttarvexti í eitt ár fyrir söludag, sem hafi numið 118.713.743 krónum. Hafi innheimtuþóknun verið lækkuð til samræmis við það. Samþykkt fjárkrafa, 1.095.798.562 krónur, hafi rúmast vel innan uppreiknaðrar stöðu tryggingarbréfanna á söludegi, að teknu tilliti til vísitölutengingar, dráttarvaxta og kostnaðar.

42 Þessari lýsingu varnaraðila á tölulegum forsendum í frumvarpi sýslumanns hefur ekki verið mótmælt af hálfu sóknaraðila. Því ber að leggja til grundvallar að samþykkt hafi verið að úthluta varnaraðila hluta af söluverði fasteignarinnar upp í höfuðstól fjárkröfu hans að fjárhæð 600 milljónir króna sem og kröfu hans um vexti sem námu 328.055.319 krónum. Þá virðist sýslumaður hafa samþykkt að greiða hluta af dráttarvaxtakröfu varnaraðila að fjárhæð 118.713.743 krónur og 46.564.216 krónur upp í kröfu um málskostnað, innheimtukostnað, vexti af kostnaði og virðisaukaskatt.

43 Ákvæði 5. gr. laga nr. 75/1997 mælir fyrir um undantekningar frá meginreglu 4. gr. sömu laga um að það sé skilyrði réttarverndar veðréttinda að tilgreina þurfi fjárhæð veðkröfu eða hámark þeirrar kröfu sem veðið á að tryggja í skjali því sem stofnar til veðréttarins. Af ákvæðinu leiðir að fylgi umræddar kröfur tiltekinni aðalkröfu er það ekki skilyrði réttarverndar að tilgreina fjárhæð eða tiltekna hámarksfjárhæð þeirra í skjalinu. Markmið meginreglunnar er að stuðla að því að þeir sem taka veð í eign geti gert sér í hugarlund hversu háar veðskuldir hvíli á henni. Því markmiði var náð með efni tryggingarbréfanna um höfuðstól og vísitölutengingu fjárhæðar veðtryggingarinnar í samræmi við heimild í 3. mgr. 4. gr. laga nr. 75/1997. Höfuðstóll umræddrar fjárkröfu og umkrafðir vextir af láninu til gjalddaga þess 5. janúar 2012 voru innan uppreiknaðs höfuðstóls tryggingarbréfanna miðað við þá vísitölutengingu sem bréfin hljóðuðu um. Samkvæmt þessu ber að taka mið af þeim fjárhæðum, samtals 928.055.319 krónur, við úthlutun söluverðs fasteignarinnar upp í umdeilda kröfu varnaraðila.

44 Eins og áður er rakið tryggir veðið greiðslu dráttarvaxta eins og kveðið er á um í tryggingarbréfunum. Samkvæmt því sem að framan greinir verður að ganga út frá því að fjárhæð dráttarvaxtakröfunnar, eins og hún var samþykkt í frumvarpi sýslumanns, 118.713.743 krónur, hafi tekið mið af fyrirmælum bliðar 5. gr. laga nr. 75/1997. Ekki hafa verið færð viðhlítandi rök fyrir því að lækka beri þá kröfu eins og hún getur hæst numið við úthlutun söluverðsins.

45 Umrætt veð tryggir einnig greiðslu kostnaðar sem varnaraðili hefur af innheimtu veðkröfunnar, sbr. alið 5. gr. laga nr. 75/1997 og áskilnað í tryggingarbréfunum sjálfum. Engin gögn hafa verið lögð fram til stuðnings þeim kostnaði sem varnaraðili gerir kröfu um að greiddur verði af andvirði hinnar veðsettu fasteignar. Þá hafa ekki verið færð rök fyrir kröfunni að öðru leyti en með því að vísa til gjaldskrár sem ekki hefur verið lögð fram og venju sem ekki hafa verið færðar sönnur á. Loks fær heildarfjárhæð þeirrar kröfu engan veginn samrýmst 3. mgr. 24. gr. laga nr. 77/1998, sbr. 1. mgr. sömu greinar. Af þessum ástæðum kemur ekki til álita að fallast á þennan hluta kröfunnar.

46 Samkvæmt framansögðu getur umdeild krafa varnaraðila um greiðslu af söluverði fasteignarinnar Vesturgötu 64 hæst numið 1.046.769.062 krónum. Ekki er gerð sérstök krafa um breytingu á 4. lið frumvarpsins, er lýtur að úthlutun til sóknaraðila, Erils ehf., í samræmi við lækkun á 3. lið þess.

47 Staðfest er ákvæði úrskurðar héraðsdóms um að málskostnaður falli niður í héraði. Rétt þykir að kærumálskostnaður falli einnig niður.

Úrskurðarorð:

Ómerkt er ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 22. desember 2016 um að þriðji töluliður frumvarps til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar Vesturgötu 64 í Reykjavík, fastanúmer 2000272, skuli standa óbreyttur.

Frumvarpi sýslumannsins 8. júlí 2016 til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar er breytt á þann veg að upp í umdeilda kröfu varnaraðila, Íslandsbanka hf., samkvæmt þriðja tölulið frumvarpsins, greiðist 1.046.769.062 krónur og skal fjárhæðin lögð inn á sérgreindan reikning við banka eða sparisjóð, þar sem féð skal varðveitt þar til ráðið er um tilkall til þess.

Staðfest er atkvæði hins kærða úrskurðar um málskostnað.

Kærumálskostnaður fellur niður.