23/2021

Útdráttur

Húsfélagið H krafði J um greiðslu gjalda í hússjóð og framkvæmdasjóð fyrir tímabilið 1. júlí 2013 til 1. desember 2019. J krafðist sýknu á þeim grundvelli að H ætti ekki kröfu á hendur honum heldur eingöngu húsfélagið Hverafold 5 eða eftir atvikum húsfélagið Hverafold 1- 5. Landsréttur féllst á það með H að líta bæri á Hverafold 1-3 og 5 sem eitt hús í skilningi 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Af því leiddi að ekkert væri því til fyrirstöðu að um eignina Hverafold 1- 5 væri rekið eitt húsfélag.

Þá vísaði Landsréttur til þess að H hefði lagt fram ítarleg gögn þar sem útreikningar á innheimtum greiðslum væru útskýrðir og sundurliðaðir. J hefði engin gögn lagt fram sem renndu fullnægjandi stoðum undir að gjöldin hefðu ekki verið reiknuð út í samræmi við eignaskiptayfirlýsingar fyrir Hverafold 1- 3 og 5 né heldur að útreikningarnir stönguðust á við ákvæði laga nr. 26/1994. Þá var hvorki fallist á mótmæli J gegn upphafstíma dráttarvaxta né mótmæli um frádrátt á nánar tilgreindum innborgunum frá kröfum H. Voru kröfur H því teknar til greina.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kk-nf E. J-kk-nf, J-kk-nf H-kk-nf og K-kvk-nf S-kvk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 14. janúar 2021. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 21. desember 2020 í málinu nr. E- 467/2020.

2

Áfrýjandi krefst aðallega sýknu af kröfum stefnda en til vara að kröfur hans verði lækkaðar. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Niðurstaða

4

Svo sem nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi varðar sakarefni málsins ágreining um greiðslu hússjóðs- og framkvæmdasjóðsgjalda til stefnda á tímabilinu 1. júlí 2013 til 1. desember 2019 samtals að fjárhæð 3.192.096 krónum ásamt nánar tilgreindum vöxtum en að frádregnum 2.728.578 krónum sem áfrýjandi greiddi til stefnda á tímabilinu 21. september 2017 til 18. nóvember 2020.

5

Fyrir liggur að krafa stefnda hefur tekið nokkrum breytingum frá því málið var höfðað með birtingu stefnu. Upphafleg dómkrafa var að fjárhæð 3.579.063 krónur en þá hafði krafa stefnda verið leiðrétt með tilliti til athugasemda sem komu fram í úrskurði héraðsdóms 4. júlí 2019 um frávísun fyrra máls sem stefndi höfðaði gegn áfrýjanda 7. júní 2017 vegna sama ágreinings. Jafnframt höfðu þá verið gerðar lagfæringar á kröfugerðinni vegna athugasemda sem komu fram í áliti kærunefndar húsamála 27. janúar 2014 um að skipting rekstrarkostnaðar sameignar hefði ekki verið í samræmi við lög nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í kjölfar álitsins var gerð ný eignaskiptayfirlýsing fyrir annars vegar Hverafold 1- 3 og hins vegar Hverafold 5.

6

Stefndi lagði fram breytta kröfugerð við upphaf munnlegs málflutnings í héraði þar sem tekið hafði verið tillit til málsástæðu áfrýjanda fyrir héraðsdómi um að hluti krafna stefnda væri fyrndur, nánar tiltekið kröfur sem hefðu stofnast fyrir 7. júní 2013.

Til að koma til móts við þá málsástæðu áfrýjanda féll stefndi frá kröfum sem stofnast höfðu fyrir 1. júlí 2013. Auk þess lækkaði hann kröfu sína um 208.938 krónur, til að koma til móts við athugasemdir sem komið höfðu fram af hálfu áfrýjanda í sáttaviðræðum í aðdraganda munnlegs flutnings málsins í héraði. Hér fyrir dómi staðfesti lögmaður áfrýjanda að fallið væri frá málsástæðu um fyrningu krafna stefnda.

7

Krafa áfrýjanda um sýknu byggir í fyrsta lagi á því að stefndi eigi ekki kröfu á hendur honum heldur sé það eingöngu húsfélagið Hverafold 5 eða eftir atvikum húsfélagið Hverafold 1- 5 sem geti átt kröfu á hendur honum. Beri því að sýkna hann vegna aðildarskorts.

8

Fyrir liggur að einungis eitt húsfélag hefur verið stofnað og rekið um fasteignina Hverafold 1- 3 og 5. Húsið sem er á sömu lóð skiptist í tvær álmur, annars vegar með götunúmerið 1 - 3 og hins vegar götunúmerið 5. Á teikningum sem liggja fyrir í gögnum málsins kemur fram að álmurnar eru sambyggðar með yfirbyggðri göngugötu. Hafa eigendur eignarhluta í báðum álmum húsnæðisins komið sér saman um að reka eitt húsfélag í húsnæðinu, að frátöldum áfrýjanda sem byggir á því að sérstakt húsfélag sé til fyrir Hverafold 5 í krafti ákvæða laga nr. 26/1994. Í öllu húsnæðinu var rekin atvinnustarfsemi allt þar til félag í eigu áfrýjanda keypti eignarhlut í því árið 2011 sem var samþykktur sem íbúð 1. mars 2013. Hefur íbúðin verið í eigu áfrýjanda frá sama ári.

9

Tvær eignaskiptayfirlýsingar hafa verið gerðar fyrir húsnæðið, annars vegar fyrir Hverafold 1- 3 19. nóvember 2015 og hins vegar fyrir Hverafold 5 14. júlí 2015. Voru þær gerðar í kjölfar þess að kærunefnd fjöleignarhúsamála skilaði áliti 27. janúar 2014 þar sem komist var að þeirri niðurstöðu að skipting rekstrarkostnaðar vegna sameignar í húsnæðinu hefði í kjölfar þess að eignarhlutur áfrýjanda var samþykktur sem íbúð ekki verið í samræmi við lög nr. 26/1994. Vísaði nefndin til þess að frá og með þeim tíma hefðu ákvæði laganna orðið ófrávíkjanleg samkvæmt 2. mgr. 2. gr. og bæri því að sundurgreina kostnað vegna sameignar hvorrar álmu um sig, sbr. 7. gr. sömu laga um sameign sumra. Fram að þessum tíma hafði skipting kostnaðar vegna sameignar beggja álma verið deilt niður á eignarhluta alls hússins á grundvelli eldri sameignarsamnings eigenda sem liggur fyrir í gögnum málsins en er ódagsettur. Mun það hafa verið gert með samkomulagi eigenda allra eignarhluta hússins að frátöldum áfrýjanda. Ágreiningslaust er að í kjölfar niðurstöðu kærunefndarinnar og fyrrgreindrar frávísunar eldra máls stefnda á hendur áfrýjanda voru gjöld vegna sameignar hvorrar álmu um sig endurreiknuð með hliðsjón af niðurstöðu nefndarinnar og nýrra eignaskiptayfirlýsinga. Byggir kröfugerð stefnda í málinu á þeim grunni en fyrir liggur að áfrýjandi undirritaði ekki fyrrgreinda eignaskiptayfirlýsingu fyrir

Hverafold 5.

10

Í grein 2.1. í eignaskiptayfirlýsingu fyrir Hverafold 1- 3 kemur fram að húsið sé steinsteypt skrifstofu- og verslunarhús. Á 1. og 2. hæð séu verslanir en á 3. hæð skrifstofur, hárgreiðslustofa og tannlæknastofa. Í grein 2.2. kemur fram að lóðin sé í óskiptri en hlutfallslegri sameign eigenda Hverafoldar 1- 3 og Hverafoldar 5. Er eignin tilgreind í yfirlýsingunni sem matshluti 01.

11

Í grein 2.1. í eignaskiptayfirlýsingu fyrir Hverafold 5 kemur fram að húsið sé steinsteypt verslana-, skrifstofu- og íbúðarhús. Kemur þar fram að eignin teljist vera matshluti 02 og er hún með sama landnúmer og staðgreini og Hverafold 1- 3. Segir í grein 2.1. að á 1. hæð sé veitingahús og veitingastaður, á 2. hæð verslanir og tónlistarskóli og á 3. hæð séu tónlistarskóli, funda- /samkomusalur og íbúð sem er eins og fyrr greinir í eigu áfrýjanda. Birt séreignastærð allra eignarhluta í Hverafold 5 er 1.039,9 fermetrar en af þeim er stærð íbúðar áfrýjanda 195,6 fermetrar.

12

Hugtakið hús er skilgreint í 1. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Segir þar að með húsi í lögunum sé átt við byggingu sem varanlega sé skeytt við land og standi sjálfstæð og aðgreind frá öðrum húsum eða skilji sig þannig frá þeim, þótt sambyggð eða samtengd sé, að eðlilegt og haganlegt sé að fara með hana samkvæmt lögunum sem sjálfstætt hús. Með tilliti til þess sem rakið er hér að framan í málsgreinum 8 til 11 verður fallist á það meðstefnda að líta beri á Hverafold 1- 3 og 5 sem eitt hús í skilningi 3. gr. laga nr. 26/1994. Af því leiðir að ekkert er því til fyrirstöðu að um eignina Hverafold 1- 5 sé rekið eitt húsfélag. Samkvæmt því verður ekki fallist á þá málsástæðu áfrýjanda að sýkna beri hann vegna aðildarskorts stefnda.

13

Í kjölfar þeirra breytinga sem stefndi gerði á kröfugerð sinni og fyrr hafa verið raktar gerir áfrýjandi einkum athugasemd við að 10- 15% álag hafi verið lagt á endurreiknuð húsgjöld. Byggir hann á því að ekki fái staðist að leggja slíkt álag á gjöld aftur í tímann. Þá gerir hann athugasemd við fjárhæð kostnaðar fyrir þrif á sameign og kröfu stefnda um greiðslu í framkvæmdasjóð, auk annarra veigaminni athugasemda.

14

Af hálfu stefnda hafa verið lögð fram ítarleg gögn þar sem útreikningar á innheimtum greiðslum í hússjóð og framkvæmdasjóð eru útskýrðir og sundurliðaðir. Af hálfu áfrýjanda hafa engin gögn verið lögð fram í málinu sem renna fullnægjandi stoðum undir að gjöldin hafi ekki verið reiknuð út í samræmi við fyrrgreindar eignaskiptayfirlýsingar fyrir Hverafold 1- 3 og Hverafold 5, eða eftir atvikum að útreikningarnir stangist á einhvern hátt á við ákvæði laga nr. 26/1994. Verður jafnframt ekki annað ráðið af gögnum málsins en að gjöldin hafi verið nýtt til þess að standa straum af raunverulegum útgjöldum stefnda og að við útreikning og innheimtu þeirra hafi sömu aðferðarfræði verið beitt gagnvart eigendum annarra eignarhluta í húsinu. Að því er varðar húsgjöldin sérstaklega getur því enga þýðingu haft þótt fyrrgreint álag hafi verið lagt ofan á áætluð gjöld við útreikning þeirra. Að því er varðar athugasemdir áfrýjanda við fjárhæð gjalda fyrir þrif er þess að geta að af hans hálfu hafa engin tæk sönnunargögn verið lögð fram í málinu um að þau hafi verið óeðlilega há. Hið sama gildir um aðrar athugasemdir sem áfrýjandi hefur gert við kröfugerð stefnda. Samkvæmt því en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður sú niðurstaða hans staðfest að taka beri kröfur stefnda til greina.

Að því er varðar mótmæli áfrýjanda um upphafstíma greiðslu dráttarvaxta er til þess að líta að þær leiðréttingar sem stefndi gerði á kröfugerð sinni og áður hefur verið lýst fela í sér óverulegt frávik frá þeim kröfum sem gerðar voru í eldra máli milli sömu aðila. Með hliðsjón af því verður niðurstaða héraðsdóms um upphafstíma greiðslu dráttarvaxta staðfest.

15

Loks gerir áfrýjandi athugasemd við að nánar tilgreindar innborganir hans hafi verið dregnar frá kröfum stefnda í hinum áfrýjaða dómi þrátt fyrir mótmæli hans.

Samkvæmt almennum reglum kröfuréttar um efndir kröfu gildir sú regla að kröfuhafa peningakröfu er rétt að ráðstafa greiðslu skuldara fyrst upp í áfallinn innheimtukostnað og síðan gjaldfallna vexti og loks inn á höfuðstól. Séu kröfuliðir fleiri en einn, eins og hér háttar til, er kröfuhafa rétt að ráðstafa greiðslu fyrst inn á þann elsta. Samkvæmt því verður ekki fallist á að kröfugerð stefnda sé að þessu leyti ábótavant. Í kjölfar þess að stefndi felldi niður kröfur sem áfrýjandi byggði á að væru fyrndar fæst og ekki séð að hagsmunum áfrýjanda hafi með þessu verið raskað á neinn hátt. Samkvæmt því verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms um ráðstöfun innborgana áfrýjanda staðfest.

16

Í 1. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 segir að greiði eigandi ekki hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, þar með talin gjöld í sameiginlegan hússjóð, eignist húsfélagið eða aðrir eigendur lögveð í eignarhluta hans til tryggingar kröfunni.

Lögveðið nái einnig til vaxta og innheimtukostnaðar. Þá er svo mælt fyrir í 3. mgr. að lögveðið stofnist þegar húsfélag eða aðrir eigendur inna greiðslu af hendi eða ef um vanskil á húsfélagsgjöldum sé að ræða á gjalddaga þeirra. Loks segir í 4. mgr. að lögveðið falli niður ef því er ekki fylgt eftir með lögsókn eða því lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun þess. Af hálfu áfrýjanda hefur ekki verið vefengt að krafa stefnda um viðurkenningu á lögveðrétti, eins og hún er tilgreind í hinum áfrýjaða dómi, falli undir þetta ákvæði og hafi verið fylgt eftir með lögsókn innan árs frá stofnun þess. Með vísan til þess verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms um viðurkenningu á lögveðrétti staðfest.

17

Niðurstaða héraðsdóms um málskostnað er staðfest og verður áfrýjanda gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Landsrétti eins og nánar greinir í dómsorði, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Dómsorð :

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, J-kk-nf I-kk-nf G-kk-nf, greiði stefnda, Húsfélaginu Hverafold 1- 3, 1.000.000 króna í málskostnað fyrir Landsrétti.