384/2021

Útdráttur

A ehf. gerði tvo húsaleigusamninga árið 2009 við LBI hf. Eftir upphaf leigutíma kom upp ágreiningur milli aðila um stærð hins leigða, hlutfallstölu í sameiginlegum kostnaði og fleira. A ehf. naut aðstoðar lögmanna á stofu H en samningssambandi A ehf. og LBI hf. lauk árið 2012 án þess að A ehf. hefði fengið kröfur sínar greiddar.

Kröfu vegna vangoldinnar leigu og hlutdeildar í sameiginlegum kostnaði var lýst í slitabú LBI hf. í febrúar 2015. Með dómi Hæstaréttar 14. júní 2016 var staðfest að krafan kæmist ekki að við slitin vegna vanlýsingar, sbr. 5. tölulið 118. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o. fl. Í kjölfarið höfðaði A ehf. mál á hendur H og S til viðurkenningar á skaðabótaskyldu. Í dómi Landsréttar var rakið að heimild 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála til að leita dóms um viðurkenningu á skaðabótaskyldu væri háð því skilyrði að lögvarðir hagsmunir væru fyrir hendi. Fyrir lægi að A ehf. og LBI hf. hefði greint á um stærð hins leigða, greiðslur vegna hlutdeildar í sameiginlegum kostnaði og fleira. Að virtum gögnum málsins og að gættu ákvæði 1. mgr. 38. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 var ekki talið að A hefði leitt nægar líkur að því að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna þess að H, eða menn sem hann bar ábyrgð á, lýstu ekki kröfu í slitabú LBI hf. fyrr en gert var.

Var málinu því vísað frá héraðsdómi af sjálfsdáðum.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir O-kvk-nf M-kvk-nf A-kvk-nf, R-kvk-nf B-kvk-nf og S-kk-nf S-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 9. júní 2021. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 19. maí 2021 í málinu nr. E- 2862/2020.

2

Áfrýjandi krefst þess að viðurkennd verði skaðabótaskylda stefndu insolidum vegna þess tjóns sem áfrýjandi varð fyrir og stafaði af því athafnaleysi stefnda, H-kk-ef J-kk-ef, að lýsa ekki kröfu um ógreidda leigu og sameiginlegan kostnað fyrir hönd áfrýjanda í slitabú LBI ehf. fyrr en 13. febrúar 2015. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Stefndu, H-kk-nf J-kk-nf og Sjóvá- Almennar tryggingar hf., krefjast þess aðallega að málinu verði vísað frá Landsrétti en til vara að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur. Þá krefjast stefndu málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Niðurstaða

4

Málsatvikum og málsástæðum aðila er lýst í hinum áfrýjaða dómi. Þó athugast að í greiðsluáskorun J-kk-ef Þ-kk-ef Ó-kk-ef lögmanns áfrýjanda 16. ágúst 2011 var LBI hf.

(áður Landsbanki Íslands hf.) krafinn um ætlaða vangoldna leigu samkvæmt leigusamningum aðila en auk þess áskilinn réttur til að innheimta kröfu vegna viðbótarrýmis sem bankinn nýtti í hinu leigða húsnæði. Jafnframt athugast að í innheimtubréfi til LBI hf. 8. desember 2012, undirrituðu af J-kk-þgf I-kk-þgf Þ-kk-þgf lögmanni fyrir hönd áfrýjanda, greindi að lögfræðistofunni Jónatansson & Co hefði verið falið að innheimta kröfu vegna vangoldinnar húsaleigu. Mótmælabréf LBI hf.14. desember 2012 var stílað á lögmannsstofuna og J-kk-þf I-kk-þf Þ-kk-þf lögmann.

5

Fyrir Landsrétt hafa verið lagðir tölvupóstar með svörum Lögmannafélags Íslands við fyrirspurnum áfrýjanda um það hvort lögmennirnir J-kk-nf Þ-kk-nf Ó-kk-nf, J-kk-nf I-kk-nf Þ-kk-nf og E-kk-nf G-kk-nf hafi verið skráðir fulltrúar hjá stefnda H-kk-þgf á tímabilinu frá ágúst 2011 til febrúar 2015. Þar kemur fram að á framangreindu tímabili hafi J-kk-nf Þ-kk-nf Ó-kk-nf verið skráður fulltrúi H-kk-ef, sbr. 2. tölulið 2. mgr. 12. gr. laga nr. 77/1998 um lögmenn. Jafnframt hafi J-kk-nf I-kk-nf Þ-kk-nf verið skráður fulltrúi H-kk-ef í kjölfar þess að hann öðlaðist málflutningsréttindi í júlí 2012 og hafi hann verið skráður fulltrúi út tímabilið sem fyrirspurnin nær til. Loks hafi E-kk-nf G-kk-nf öðlast málflutningsréttindi í janúar 2015 og verið skráður fulltrúi H-kk-ef í febrúar það ár.

6

Áfrýjandi byggir viðurkenningarkröfu sína í málinu á því að stefndi H-kk-nf beri skaðabótaábyrgð á því að kröfu áfrýjanda vegna vangoldinna leigugreiðslna og sameiginlegs kostnaðar hafi verið lýst of seint í slitabú LBI hf. með þeim afleiðingum að hún hafi fallið niður vegna vanlýsingar, sbr. dóm Hæstaréttar 14. júní 2016 í máli nr. 341/2016. Felist tjón áfrýjanda í tapaðri kröfu, kostnaði vegna vinnu við málið og 900.000 króna málskostnaði sem áfrýjanda var með framangreindum dómi Hæstaréttar gert að greiða LBI hf. Þá felist tjón hans einnig í kostnaði við kröfugerð á hendur stefnda H-kk-þgf.

7

Samkvæmt leigusamningi við áfrýjanda 16. september 2009 tók LBI hf. 3., 4. og 5. hæð hússins við Austurstræti 16 á leigu. Stærð hins leigða var tilgreind samtals 1.260 fermetrar en auk þess skyldi leigutaki fá 50 fermetra geymslurými í kjallara án þess að innheimt yrði leiga vegna þess. Leigugjaldið skyldi nema 2.000 krónum fyrir hvern fermetra og breytast í samræmi við breytingar á vísitölu neysluverðs. Jafnframt skyldi leigutaki greiða rekstrarkostnað í hlutfalli við notkun á lóð og stærð húsnæðis eftir því sem við ætti. Með leigusamningi 17. sama mánaðar tók LBI hf. einnig 2. hæð hússins á leigu. Var stærð hins leigða tilgreind 420 fermetrar og leigugjaldið hið sama og fyrr auk þess sem sömu skilmálar giltu um verðtryggingu leigugjalds og þátttöku í rekstrakostnaði. Samtals kváðu leigusamningarnir þannig á um að stærð hins leigða næmi 1.680 fermetrum.

8

Ljóst er af gögnum málsins að LBI hf. gerði athugasemdir við stærð hins leigða, hlutfallstölu í sameiginlegum kostnaði og önnur gjöld vegna rekstrar húsnæðisins í lok árs 2010. Var meðal annars vísað til þess að samkvæmt fasteignamati næmi stærð hins leigða 1.610 fermetrum. Af því tilefni var krafist endurgreiðslu ofgreiddrar leigu og gjalda fyrir tímabilið október 2009 til desember 2010 auk þess sem fram kom í samskiptum aðila að LBI hf. teldi sig í framhaldinu eiga að greiða leigu miðað við 1.610 fermetra. Áfrýjandi fékk aftur á móti sérfræðing til að reikna út stærð hins leigða og var niðurstaða hans 15. ágúst 2011 að rými sem LBI hf. hefði á leigu næmi 1.747,5 fermetrum. Í kjölfarið, hinn 16. ágúst 2011, sendi áfrýjandi greiðsluáskorun til LBI hf., þar sem krafist var greiðslu gjaldfallinnar leigu á grundvelli leigusamninganna.

Jafnframt var þar áskilinn réttur til að krefjast frekari leigugreiðslna vegna þeirra „auka fermetr[a]“ sem LBI hf. nýtti í húsnæðinu og rýmis sem ekki væri unnt að leigja öðrum þar sem bankinn hefði lokað af stigagangi í húsinu. LBI hf. fól eigin sérfræðingi að reikna út stærð hins leigða og var niðurstaða hans sú að rýmið væri 1.577,4 fermetrar að stærð. Með bréfi 13. október 2011 tilkynnti LBI hf. áfrýjanda að meðan ágreiningur aðila væri óleystur myndi LBI hf. greiða leigu miðað við þann fermetrafjölda en jafnframt var áskilinn réttur til að krefjast leiðréttingar aftur í tímann. Samkvæmt gögnum málsins framseldi áfrýjandi Dróma hf. allar greiðslur samkvæmt framangreindum leigusamningum frá og með 1. janúar 2012 en í því sambandi staðfesti J-kk-nf Þ-kk-nf Ó-kk-nf lögmaður fyrir hönd áfrýjanda að „[e]ldri leigugreiðslur og eða ágreiningur um þær“ væri framsalshafa óviðkomandi.

9

Samningssambandi áfrýjanda og LBI hf. mun hafa lokið í september 2012, en með innheimtubréfi 8. desember það ár krafðist áfrýjandi vangoldinna leigugreiðslna miðað við leigusamninga aðila, auk dráttarvaxta og innheimtuþóknunar, og áskildi sér að auki rétt til að krefjast hærra leigugjalds þar sem hið leigða hefði í raun verið stærra en samningar aðila kváðu á um. Af innheimtubréfinu verður ráðið að áfrýjandi hafi að minnsta kosti talið leigugreiðslur tveggja mánaða á árinu 2012 til skuldarinnar. Í svarbréfi LBI hf. 14. desember 2012 er innheimtunni mótmælt með vísan til ágreinings um stærð hins leigða, auk þess sem LBI hf. hafi greitt leigu beint til Dróma hf. í samræmi við fyrirmæli þar um. Jafnframt hafi LBI hf. greitt ýmis gjöld og viðhaldskostnað umfram skyldu. Vegna framangreinds telji LBI hf. áfrýjanda vera í skuld við sig, sem nemi að lágmarki 878.979 krónum.

10

Í hinum áfrýjaða dómi er greint frá aðdraganda þess að kröfu var lýst í slitabú LBI hf. 13. febrúar 2015. Af kröfulýsingunni má ráða að krafan byggist á leigu á 1.747,5 fermetrum og þátttöku í sameiginlegum kostnaði frá og með 1. janúar 2011, án tillits til framsals greiðslna til Dróma hf., að frádregnum innborgunum.

11

Slitastjórn LBI hf. hafnaði kröfunni. Var höfnunin á því byggð að krafan væri vanreifuð, sbr. 2. og 3. mgr. 117. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o. fl., enda væri ómögulegt að meta réttmæti kröfunnar eins og hún væri sett fram og rökstudd í kröfulýsingu. Jafnframt hefði henni verið lýst of seint í búið, sbr. 5. tölulið 118. gr. sömu laga. Ágreiningi um kröfuna var vísað til héraðsdóms á grundvelli 120. gr., sbr. 171. gr. laganna. Við meðferð málsins fyrir dómi byggði slitastjórnin á því að krafan væri fallin niður vegna vanlýsingar. Þá hefði áfrýjandi ekki sýnt fram á að hann ætti kröfu á hendur slitabúinu. Stærð hins leigða hefði einungis numið 1.577,4 fermetrum, en til vara 1.610 fermetrum. Þá bæri að reikna hlutdeild í sameiginlegum kostnaði á öðrum grunni en áfrýjandi hefði gert, auk þess sem kröfugerð áfrýjanda tæki ekki tillit til greiðslna sem LBI hf. hefði innt af hendi í þágu húsfélagsins. Loks gæti áfrýjandi ekki gert kröfu á hendur LBI hf. vegna leigu á árinu 2012, en þær leigugreiðslur hefði áfrýjandi framselt öðrum. Með dómi Hæstaréttar 14. júní 2016 í máli nr. 341/2016 var kröfunni hafnað þar sem henni hefði ekki verið lýst án ástæðulauss dráttar í slitabúið, sbr. 5. tölulið 118. gr. laga nr. 21/1991. Kom því aldrei til þess að Hæstiréttur tæki afstöðu til þess hvort áfrýjandi ætti kröfu á hendur LBI hf. vegna leigu húsnæðis við

Austurstræti 16.

12

Samkvæmt 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála er heimilt að leita dóms um viðurkenningu á skaðabótaskyldu. Gildir það án tillits til þess hvort unnt sé að leita dóms sem fullnægja mætti með aðför. Sú heimild er þó háð þeim skilyrðum að sá sem höfðar mál hafi lögvarða hagsmuni af því að fá leyst úr kröfu sinni. Í dómaframkvæmd Hæstaréttar hefur verið lagt til grundvallar að beiting þessarar heimildar sé háð þeim skilyrðum að sá sem höfðar mál leiði nægar líkur að því að hann hafi orðið fyrir tjóni af nánar tilteknu tilefni og geri grein fyrir því í hverju það tjón felist og tengslum þess við málsatvik, sbr. til dæmis dóma Hæstaréttar 12. apríl 2011 í málum nr. 188 og 189/2011.

13

Í 1. mgr. 38. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 greinir að þegar leigufjárhæð er ákvörðuð miðað við fermetrafjölda hins leigða húsnæðis skuli tilgreina í leigusamningi á hvaða forsendum stærðarútreikningur þess byggir. Sé það eigi gert og aðila greini á skuli til grundvallar leggja þær forsendur og þá aðferð sem venjulegust er. Geti sá aðili, sem telur á rétt sinn hallað, krafist endurútreiknings á stærðinni og leiðréttinga á leigugjaldinu sem af því leiðir.

14

Fyrir liggur að áfrýjanda og LBI hf. greindi á um stærð hins leigða, greiðslur vegna hlutdeildar í sameiginlegum kostnaði og fleira. Að virtum gögnum málsins og að gættu ákvæði 1. mgr. 38. gr. húsaleigulaga verður áfrýjandi ekki talinn hafa gert nægilega sennilegt að hann hafi átt kröfu á hendur LBI hf. umfram það sem þegar hafði verið greitt. Hann verður því ekki talinn hafa leitt nægar líkur að því að hann hafi orðið fyrir tjóni í formi tapaðrar kröfu, kostnaðar af innheimtu hennar eða rekstri ágreiningsmáls um hana vegna þess að stefndi H-kk-nf, eða menn sem hann bar ábyrgð á, lýstu ekki kröfu í slitabú LBI hf. fyrr en gert var. Þá athugast að kostnaður við málatilbúnað í viðurkenningarmáli á hendur ætluðum tjónvaldi verður ekki einn og sér talinn nægilegur til þess að lögvarðir hagsmunir í skilningi 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 teljist fyrir hendi. Að öllu framangreindu gættu hefur áfrýjandi ekki sýnt fram á að skilyrðum 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 sé fullnægt og verður málinu því vísað frá héraðsdómi af sjálfsdáðum.

15

Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 þykir rétt að málskostnaður í héraði og fyrir Landsrétti falli niður.

Dómsorð :

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi.

Málskostnaður í héraði og fyrir Landsrétti fellur niður.