341/2022

Útdráttur

Sakarefni málsins varðaði það álitaefni hvort jarðhæð nánar tilgreindrar fasteignar sem H ehf. seldi M ehf. 4. apríl 2019 hefði verið gölluð. M ehf. byggði á því að svo hefði verið en af þeim sökum hefði honum verið heimilt að halda eftir hluta kaupverðs samkvæmt kaupsamningi. Með dómi héraðsdóms var M ehf. dæmdur til að greiða H ehf. 12.649.991 krónu sem voru eftirstöðvar kaupverðs samkvæmt kaupsamningi ásamt uppgjöri fasteignagjalda og hússjóðs miðað við afhendingardag eignarinnar.

Í dómi Landsréttar kom fram að af gögnum málsins væri ótvírætt ljóst að fyrirsvarsmönnum M ehf. hefði verið kunnugt um að þak húsnæðisins lak og að myglu væri að finna í loftaplötum. Vitneskja hefði legið fyrir um það er húsnæðið hefði verið tekið á leigu af systurfélagi M ehf., en upphafstími leigusamningsins miðaðist við 1. maí 2018, sem var tæplega ári áður en kaupsamningur M ehf. og H ehf. var undirritaður. Þá hefði verið fjallað um þetta í minnisblaði nánar tilgreindrar verkfræðistofu 20. febrúar 2019. Landsréttur vísaði til þess að af 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup leiddi óhjákvæmilega að M ehf. gæti ekki borið fyrrgreinda galla á fasteigninni fyrir sig þar sem leggja yrði til grundvallar að fyrirsvarsmönnum hans hefði verið kunnugt um að þakið yfir versluninni hefði lekið og að myglu væri að finna í loftaplötum er gengið hefði verið frá í kaupsamningi. Yrði samkvæmt því ekki fallist á að sýnt hefði verið fram á að fasteignin hefði verið haldin leyndum göllum sem rýrt hefðu verðmæti hennar svo nokkru varðaði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Þá féllst Landsréttur ekki að ábyrgð H ehf. á ætluðu tjóni M ehf. vegna þakleka yrði reist á 26. gr. eða 27. gr. laga nr. 40/2002.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kk-nf E. J-kk-nf og K-kvk-nf

S-x-x Á-kk-nf I-kk-nf byggingarverkfræðingur.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Áfrýjandi skaut málinu upphaflega til Landsréttar 27. mars 2022. Ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 11. maí sama ár og áfrýjaði hann öðru sinni 8. júní sama ár. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Norðurlands eystra 28. febrúar 2022 í málinu nr. E- 414/2020.

2

Áfrýjandi krefst sýknu af kröfum stefnda en til vara verulegrar lækkunar. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms auk málskostnaðar fyrir Landsrétti og álags á hann.

Málsatvik

4

Sakarefni málsins varðar það álitaefni hvort jarðhæð fasteignarinnar Hafnarstræti 104 á Akureyri, sem stefndi seldi áfrýjanda 4. apríl 2019, hafi verið gölluð. Byggir áfrýjandi á að svo hafi verið en af þeim sökum hafi honum verið heimilt að halda eftir hluta kaupverðs samkvæmt kaupsamningi. Í hinum áfrýjaða dómi var áfrýjandi dæmdur til að greiða stefnda 12.649.991 krónu sem eru eftirstöðvar kaupverðs samkvæmt kaupsamningi ásamt uppgjöri fasteignagjalda og hússjóðs miðað við afhendingardag eignarinnar. Þá var áfrýjanda gert að greiða stefnda nánar tilgreinda dráttarvexti og málskostnað en enginn tölulegur ágreiningur ríkir milli málsaðila.

5

Áður en áfrýjandi keypti fasteignina af stefnda hafði félag sem var í eigu sömu aðila en með ólíkum eignarhlutföllum, Penninn ehf., haft húsnæðið á leigu. Nánar tiltekið tók Penninnehf. húsnæðið á leigu með leigusamningi 25. október 2018 en samkvæmt 3. gr. hans miðaðist upphafstími hans við 1. maí 2018 sem var tæplega ári áður en áfrýjandi keypti fasteignina 4. apríl 2019. Var leigusamningurinn gerður til tíu ára og átti að ljúka 30. apríl 2028. Í 5. gr. leigusamningsins kom fram að leigutaki, Penninn ehf., hefði kynnt sér ástand hins leigða og tekið við húsnæðinu í því ástandi sem það var við afhendingu. Segir þar jafnframt að leigutaki hefði komið á framfæri athugasemdum „við leka í þaki og myglu í loftaplötum“. Jafnframt segir í 5. gr. að leigusali, stefndi í máli þessu, myndi gera við þakið og skipta um loftaplötur þar sem lekið hefði. Áskildi leigutaki sér rétt til að láta verkfræðistofu eða annan þar til bæran aðila gera almenna úttekt á húsnæðinu. Í 9. gr. leigusamningsins var kveðið á um að leigutaki nyti forkaupsréttar að eigninni.

6

Var leigusamningurinn undirritaður fyrir hönd leigutaka, Pennans ehf., af I-kk-þgf J-kk-þgf og S-kk-þgf D-kk-þgf F-kk-þgf sem voru jafnframt, ásamt öðrum, eigendur að félaginu. Samkvæmt gögnum málsins var I-kk-nf skráður framkvæmdastjóri og stjórnarmaður áfrýjanda með prókúruumboð auk þess að vera skráður stjórnarmaður í Pennanum ehf. með prókúruumboð. S-kk-nf D-kk-nf var skráður meðstjórnandi í báðum félögum en þriðji stjórnarmaðurinn í þeim var Ó-kk-nf S-kk-nf J-kk-nf sem var jafnframt meðeigandi beggja félaga.

7

Samkvæmt minnisblaði verkfræðistofunnar Mannvits ehf. 20. febrúar 2019 barst verkfræðistofunni tölvupóstur frá I-kk-þgf J-kk-þgf 8. janúar 2019 um skoðun á verslunarrými fyrstu hæðar að Hafnarstræti 104. Í minnisblaðinu var vísað til þess að í leigusamningi Pennans ehf. væri gert ráð fyrir úttekt á húsnæðinu. Markmið úttektarinnar væri „að meta ástand hússins við upphaf leigu, sem verði síðan til hliðsjónar við lok leigu“. Segir jafnframt í minnisblaðinu að markmið úttektarinnar sé að „kortleggja ástand verslunarrýmisins og þá galla sem [séu] sýnilegir“ en ekki verði farið „dýpra í greiningu á þeim eða nákvæmari skoðun“. Um þak eða loft á fyrstu hæð húsnæðisins segir í minnisblaðinu:

Þak yfir 1. hæð er steinsteypt og var klætt með þakdúk og hellulagt ofan á. Í gegnum tíðina hefur það lekið og eru töluverðar skemmdir af þeim orsökum og einnig er greinilegur raki víða í loftaklæðningu. Víða hefur lekið niður í verslunarrýmið og skemmt loftaklæðningu og parket. Síðla árs 2018 var ráðist í að gera við þakið. Hellur og dúkur voru fjarlægðar og tvö lög af þakpappa brædd á þakið.

8

Upplýst er að sú viðgerð sem vísað er til að hafi farið fram síðla árs 2018 var á vegum stefnda vegna fyrrgreindrar skuldbindingar hans samkvæmt 5. gr. leigusamningsins þar sem hann skuldbatt sig gagnvart Pennanum ehf. til að gera við þakið. Í minnisblaðinu segir svo:

Þegar skoðun fór fram hafði ekki reynt á þéttleika þaksins þar sem stutt var liðið frá viðgerðinni. Ekki hafa enn komið fram vísbendingar um leka eftir síðustu þakviðgerð.

9

Í minnisblaðinu er jafnframt fjallað um rakaskemmdir í lofti verslunarinnar en þar segir orðrétt:

Svo sem að framan greinir eru miklar rakaskemmdir í lofti verslunarinnar. [...] Eins og sést á mynd 4, má greina að raki og bleyta hefur komist í spónaplötur á samskeytum, þar sem þær hafa bólgnað upp. Um er að ræða annars vegar skemmdir þar sem þak hefur lekið og hins vegar má ætla að aðrar rakaskemmdir séu öðru fremur rakaþétting ofan við einangrun sem lekur niður í klæðningu.

10

Í minnisblaðinu er síðan fjallað um ástand útveggja að innan, gólfs, raflagna og bruna- og eftirlitsmyndakerfis. Um bakrými húsnæðisins segir orðrétt:

Um er að ræða forstofu, geymslur, snyrtingar og kaffistofu að austanverðu í einnar hæðar hlutanum. Rými þessi eru orðin afar sjúskuð og mikil ólykt þar, sem gæti tengst rakaskemmdum. Þar má greina samskonar lekavandamál og í verslunarrýminu.

11

Í niðurstöðukafla minnisblaðsins segir loks að sá hluti húsnæðisins sem sé aðeins ein hæð sé orðið óvistlegt, sjúskað og „hætt við að mygla geti þróast þar með tímanum eftir þrálátan leka og rakasöfnun“. Þá segir að einangrun neðan á þaki sé frauðplasteinangrun sem ekki sé viðunandi og kalli á „tafarlausar úrbætur“.

12

Bjarnason Holding ehf. gerði stefnda kauptilboð 20. febrúar 2019 í fasteignina. Var þar gert ráð fyrir að söluverð eignarinnar yrði 124.036.000 krónur „að teknu tilliti til kostnaðarþátttöku í viðgerð á þaki“. Segir nánar um síðastnefnt:

Fyrir liggur að ráðast þarf í viðgerð á þaki framhússins og liggur fyrir kostnaðaráætlun að upphæð 4.126.288.-. Eignarhlutur jarðhæðar er 46,87% og samsvarandi kostnaðarhlutdeild er því 1.933.991.- m. v. áðurnefnt tilboð. Kaupandi greiðir kostnað sem hlýst af þessari viðgerð og hefur kaupverð verið lækkað sem því nemur.

13

Í kauptilboðinu kom fram fyrirvari „um nánari skoðun á húsnæðinu“ en þeirri skoðun átti að vera lokið eigi síðar en fyrirvari um fjármögnun félli niður.

14

Stefndi gerði fyrirsvarsmönnum Pennansehf. viðvart um framangreint kauptilboð og sendi þeim afrit af því. Í greinargerð áfrýjanda til Landsréttar kemur fram að sama dag, 20. febrúar 2019, hafi verið tekin ákvörðun um að nýta forkaupsréttinn „til að tryggja áframhaldandi rekstur í verslunarrýminu“.

15

Fyrirsvarsmaður stefnda, S-kk-nf G-kk-nf, sendi I-kk-þgf J-kk-þgf tölvupóst 27. mars 2019 þar sem hann óskaði eftir að gengið yrði frá kaupsamningi um eignina eigi síðar en föstudaginn 29. sama mánaðar. Í tölvupóstinum var lögð áhersla á að í kauptilboðinu hefði húsnæðið verið selt í því ástandi sem það var í og fyrri tilboðsgjafi hefði verið búinn að sætta sig við. Í tölvupósti frá S-kk-þgf D-kk-þgf til S-kk-ef degi síðar, 28. mars 2019, kom fram að ekki væri unnt að ganga frá kaupsamningi daginn eftir þar sem I-kk-nf væri staddur erlendis. Þá segir þar orðrétt:

Eins og þú veist létum við gera úttekt á húsnæðinu eins og gert var ráð fyrir í húsaleigusamningi okkar við [stefnda]. Þessi úttekt leiddi í ljós ýmsa vankanta á húsnæðinu sem við teljum að þurfi að lagfæra strax.

Þarna er um töluvert mörg atriði að ræða m. a. brunaveggi og brunahólf, myglu í loftum og veggjum sem er mun meiri en í fyrstu var talið auk ýmissa annarra athugasemda.

Það er ljóst að við sem eigendur húsnæðisins getum ekki sætt okkur við að starfsfólk okkar og viðskiptavinir vinni eða versli í húsnæði sem ekki er í lagi út frá heilbrigðissjónarmiðum Við viljum því að nákvæm úttekt fari fram á húsnæðinu m. a. með tilliti til myglu og rakaskemmda auk þess sem þau atriði sem komu fram við úttekt verkfræðistofunnar verði lagfærð m. a. brunahólf.

Ef ekki tekst að komast að samkomulagi um þessar lagfæringar munum við neyðast til að segja upp húsaleigusamningi okkar við [stefnda] þar sem við teljum húsnæðið ekki hæft til verslunarreksturs m. a. vegna myglu .

16

Sjö dögum síðar, 4. apríl 2019, var svo gengið frá kaupsamningi um fasteignina en ákveðið var að kaupandinn yrði áfrýjandi en ekki Penninn ehf. Söluverð eignarinnar samkvæmt kaupsamningi var 122.786.000 krónur „að teknu tilliti til kostnaðar- þátttöku í viðgerð á þaki“. Þá segir í samningnum að fyrir liggi að ráðast þurfi í viðgerð á þaki framhússins og er vísað til fyrrgreindrar kostnaðaráætlunar sem getið var um í kauptilboðinu. Þá segir þar: „Kaupandi greiðir í samræmi við eignarhlut sinn þann hluta kostnaðar við viðgerðina og hefur kaupverð verið lækkað sem því nemur.

Einnig mun kaupandi ljúka við viðgerð á lofti innanhúss og hefur verið tekið tillit til þess í kaupverði eignarinnar.“

17

Samkvæmt kaupsamningi átti að gefa út afsal 15. júní 2019 gegn greiðslu áfrýjanda á 12.278.600 krónum en ekki varð af því.

18

Í minnisblaði Mannvits ehf. 29. desember 2019 kemur fram að I-kk-nf J-kk-nf hafi óskað eftir því í júní sama ár að starfsmaður verkfræðistofunnar kæmi til að skoða fasteignina vegna gruns um rakaskemmdir. Samkvæmt minnisblaðinu kom starfsmaður Mannvits ehf. til að framkvæma þessa skoðun 4. júní 2019 og fór um „allflest rými“ í fylgd verslunarstjóra. Kemur fram að starfsfólk hafi kvartað um ólykt og í einhverjum tilvikum um óþægindi. Hafi verið tekin sýni sem annars vegar hafi verið send til danskrar rannsóknarstofu og hins vegar til Náttúrufræðistofnunar Íslands. Af gögnum máls verður ráðið að niðurstöður þeirra hafi legið fyrir síðari hluta júní 2019. Segir í minnisblaðinu að niðurstöður sýnatöku hafi verið samhljóða um að umtalsverðar vísbendingar væru um rakaskemmdir í húsnæðinu. Í niðurstöðukafla kemur meðal annars fram að ólykt í mörgum rýmanna bendi til þess að rakaskemmdir séu að menga inniloft húsnæðisins. Þá voru lagðar til ýmsar aðgerðir sem grípa þyrfti til.

19

Þar sem áfrýjandi greiddi ekki lokagreiðslu kaupverðsins gegn útgáfu afsals 15. júní 2019 og brást ekki við innheimtuviðvörunum stefnda höfðaði sá síðarnefndi mál á hendur honum sem þingfest var í héraði 3. september 2020. Við meðferð málsins þar óskaði áfrýjandi eftir dómkvaðningu matsmanns og lá matsgerð hans fyrir 6. október 2021.

20

Matsmaður var í fyrsta lagi spurður að því hvort hann gæti staðreynt að vatn hefði leitað eða lekið inn í fasteignina og inn í verslunarrými á fyrstu hæð. Þá var hann í öðru lagi spurður um ástæður leka; í þriðja lagi hversu lengi hann teldi vatn hafa lekið inn; í fjórða lagi um úrbætur sem þyrfti að ráðast í og kostnað við þær; í fimmta lagi hvort leki hefði valdið skemmdum í húsnæðinu sem þyrfti að lagfæra og loks í sjötta lagi um kostnað við lagfæringar á þeim.

21

Í svörum matsmanns í matsgerð er umfjöllun um þakleka skipt upp í annars vegar „virk[an] þakleka“ sem hefði komið til eftir að skipt var um þakefni og hins vegar „eldri þakleka og/eða rakaþétting[u]“. Í svari við fyrstu spurningu kemur fram að virkur þakleki hafi sést í norðvesturhorni viðbyggingar en að ekki hafi sést leki annars staðar. Um eldri þakleka segir að augljós merki hafi verið í lofti viðbyggingarinnar um „eldri rakaskemmdir, leka eða rakaþéttingu“. Í svari við annarri spurningu um ástæður leka segir í matsgerð að virki þaklekinn „stafi fremur af slysagötum við slæma umgengni við umgang og viðhald frambyggingar fremur en mistök við lagningu pappa eða of lítils (öfugs) þakhalla [...]“. Í skýrslutöku fyrir héraðsdómi kom fram hjá matsmanni er hann var spurður nánar um þetta að hann hafi ekki séð galla á pappalögninni þar en hann hafi rekið augun í nokkur atriði sem hefðu getað valdið slysagati. Nánar er að þessu vikið í matsgerðinni en þar eru meðal annars myndir af svæði sem er þar nefnt „útivistarsvæði“ á þaki „án nægra varna“. Þar er jafnframt vísað til þess að á þessu svæði hefði verið að finna rusl sem hefði virst vera leifar eftir framkvæmdir, svo sem múr leifar, skrúfur og naglar. Spurður nánar um hvort þetta rusl hafi getað tengst eldri viðgerð á þaki taldi hann það ólíklegt. Útskýrði matsmaður þetta nánar með þeim hætti í skýrslutökunni að honum hefði fundist virki lekinn hafa verið lítill miðað við hversu mikið hefði rignt skömmu áður en hann skoðaði eignina en hann hefði af þeirri ástæðu frekar talið orsök lekans vera lítið gat sem hefði myndast vegna umgengni. Hann hefði hins vegar ekki fundið neitt gat þrátt fyrir leit.

Um eldri þakleka segir í matsgerðinni að „þar sem sá leki stöðvaðist víðast við að skipta um þakefni [hafi] verið um lekt þakefni að ræða“. Taldi matsmaður hluta eldri lekavanda hafa stafað af rakaþéttingu í loftrými þaksins. Þá hafi loftræsing þaksins verið minni en æskilegt hefði verið. Taldi matsmaður óvíst hvenær virki lekinn hefði byrjað en líklegt væri út frá gögnum málsins að það hafi verið á tímabilinu 23. janúar 2019 til 12. desember sama ár. Þá koma fram tillögur í matsgerð á úrbótum vegna virks þakleka og rakaþéttingar og fleira og áætlaður kostnaður vegna þeirra.

Niðurstaða

22

Í 18. g r. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup er kveðið á um að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign teljist þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Með þessu er tekið af skarið um að minni háttar ágallar á notaðri eign, sem ekki eru umfram það sem við má búast miðað við aldur og almennt ástand hennar, teljist ekki gallar í skilningi laganna og veiti því kaupanda ekki rétt til að hafa uppi vanefndaúrræði. Þeir ágallar, sem eru umfram það sem kaupandi mátti gera ráð fyrir samkvæmt framansögðu, veita honum rétt til að hafa uppi vanefndaúrræði, meðal annars kröfu um skaðabætur eða afslátt.

23

Samkvæmt lögum nr. 40/2002 getur kaupandi öðlast rétt til skaðabóta á grundvelli annarra reglna en þeirrar sem áður er nefnd. Þannig getur hann öðlast rétt til skaðabóta ef seljandi með saknæmum hætti vanrækir upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. g r. sömu laga og á hreinum hlutlægum grundvelli ef seljandi veitir rangar upplýsingar, sbr. 27. g r. þeirra, eða gefur yfirlýsingu sem talin er fela í sér ábyrgð á tilteknum eiginleikum fasteignar. Þegar réttur kaupanda til skaðabóta er reistur á sakarreglunni eða reglu 27. g r. um hlutlæga ábyrgð, á hvorki við sú regla 2. málsliðar 18. g r. laganna að ágalli þurfi að rýra verðmæti fasteignar, svo nokkru varði, né að réttur kaupanda til skaðabóta sé takmarkaður við beint tjón, sbr. 2. m gr. 43. g r. þeirra.

24

Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður.

H afi kaupandi skoðað fasteign, áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana, þótt seljandi skoraði á hann um það, getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun. Þetta á þó ekki við ef seljandi sýndi af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú, sbr. 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Upplýsingaskylda seljanda samkvæmt 26. g r. laganna gengur framar aðgæsluskyldu kaupanda sem mælt er fyrir um í 1. og 2. m gr. 29. g r., sbr. 3. m gr. sömu lagagreinar. Upplýsingaskylda seljanda samkvæmt lögunum felur í sér að hann eigi að hafa frumkvæði að því að veita kaupanda þær upplýsingar, sem seljandi hefur fengið, og hann vissi eða mátti vita að kaupandi hefði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Af fyrrgreindri 3. m gr. 29. g r. laganna leiðir að ekki hefur þýðingu í því sambandi þótt kaupandi eða einhver á hans vegum hafi skoðað eignina ef talið verður að seljanda hafi borið að upplýsa um viðkomandi ágalla á fasteigninni. Samkvæmt því sem segir í skýringum með ákvæði 26. g r. í frumvarpi sem varð að lögum nr. 40/2002 þarf hins vegar ekki að upplýsa kaupanda um atriði sem hann veit um og heldur ekki augljós atriði sem fasteignina varða.

25

Af gögnum málsins sem eru reifuð í málsatvikum er ótvírætt ljóst að fyrirsvarsmönnum áfrýjanda var kunnugt um að þak húsnæðisins lak og að myglu var að finna í loftaplötum. Lá vitneskja um það fyrst fyrir er húsnæðið var tekið á leigu af systurfélagi áfrýjanda, Pennanum ehf., en sem fyrr greinir miðaðist upphafstími leigusamningsins við 1. maí 2018, sem var tæplega ári áður en kaupsamningur áfrýjanda og stefnda var undirritaður 4. apríl 2019, sbr. nánar málsgrein 5. Þá var nánar um þetta fjallað í minnisblaði Mannvits ehf. 20. febrúar 2019, sbr. nánar málsgreinar 7 til 11.

26

Af 1. m g r. 29. g r. laga nr. 40/2002 leiðir óhjákvæmilega að áfrýjandi getur ekki borið fyrrgreinda galla á fasteigninni fyrir sig þar sem leggja verður til grundvallar að fyrirsvarsmönnum hans hafi verið kunnugt um að þakið yfir versluninni hafði lekið og að myglu var að finna í loftaplötum er gengið var frá kaupsamningi. Verður samkvæmt því ekki fallist á að sýnt hafi verið fram á að fasteignin hafi verið haldin leyndum göllum sem hafi rýrt verðmæti hennar svo nokkru varði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Áfrýjandi byggir jafnframt á því að þar sem stefndi hafi tekið að sér samkvæmt leigusamningi við Pennann ehf. að lagfæra leka á þaki og skipta um lofta plötur hafi hann ábyrgst að þessir ágallar á húsnæðinu yrðu lagfærði ren það hafi ekki tekist. Óháð þýðingu þess að um samningsskuldbindingu stefnda gagnvart systurfélagi áfrýjanda var að ræða er um þetta meðal annars til þess að líta að samkvæmt fyrrgreindu minnisblaði Mannvits ehf. 20. febrúar 2019, sem unnið var að beiðni fyrirsvarsmanns áfrýjanda, fór fram viðgerð á þakinu síðla árs 2018 sem fól í sér að hellur voru fjarlægðar og dúkur og tvö lög af þakpappa brædd á þakið. Segir um þá viðgerð að við skoðun Mannvits ehf. á húsnæðinu hafi ekki enn „komið fram vísbendingar um leka eftir síðustu þakviðgerð“. Þá segir í niðurstöðu matsgerðar dómkvadds matsmanns, sem ekki hefur verið hnekkt, að leki í húsnæðinu sem hafi komið til eftir eldri þakviðgerð „stafi fremur af slysagötum við slæma umgengni við umgang og viðhald frambyggingar fremur en mistök við lagningu pappa eða of lítils (öfugs) þakhalla [...]“, sbr. nánar málsgrein 21. Taldi hann ólíklegt að þau slysagöt hefðu komið til við eldri viðgerð á þakinu á vegum stefnda en samkvæmt því hefur áfrýjandi ekki fært fram sönnun fyrir því að leki sem kom til eftir fyrri þakviðgerð sé að rekja til aðstæðna eða atvika sem stefndi ber ábyrgð á. Þá verður hvergi ráðið af gögnum málsins að stefndi hafi gengist í hlutlæga ábyrgð á mögulegum þakleka sem kæmi upp eftir kaupin. Verður ábyrgð stefnda á ætluðu tjóni vegna þakleka því hvorki byggð á 26. né 27. gr. laga nr. 40/2002.

27

Loks er um framangreinda málsástæðu áfrýjanda til þess að líta að söluverð eignarinnar samkvæmt kaupsamningi var 122.786.000 krónur „að teknu tilliti til kostnaðarþátttöku í viðgerð á þaki“. Er þar vísað til fyrirhugaðrar viðgerðar á efra þaki fasteignarinnar. Einnig segir í kaupsamningi að áfrýjandi muni ljúka við viðgerð á lofti innanhúss og að tillit hafi verið tekið til þess í kaupverði eignarinnar. Af gögnum máls verður jafnframt ekki ráðið að fyrirsvarsmenn áfrýjanda hafi vegna leigu Pennans ehf. á húsnæðinu verið undir sérstökum þrýstingi til að nýta forkaupsrétt samkvæmt leigusamningnum eða að kauptilboð Bjarnason Holding ehf. hafi eingöngu verið gert til málamynda.

28

Samkvæmt öllu framangreindu verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms staðfest, þar með talið um málskostnað. Að teknu tilliti til þeirrar niðurstöðu verður áfrýjanda gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Landsrétti svo sem nánar greinir í dómsorði en ekki verður fallist á að efni séu til að leggja sérstakt álag á hann.

Dómsorð :

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Mælifellshnjúkur ehf., greiði stefnda, H- Fasteignum ehf., 1.200.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.