313/2018

Útdráttur

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem felld var úr gildi nauðungarsala á fasteign A. Krafa Í um nauðungarsölu fasteignarinnar byggði á veðskuldabréfi útgefnu af S til SV, síðar B, en veðið hafði síðar verið flutt á fasteign A og þálifandi eiginmanns hennar með samþykki þeirra. Í hafði síðar keypt veðskuldabréfið af B. Landsréttur lagði til grundvallar að við framsal skuldabréfsins til Í hefði Þ ekki glatað rétti til að hafa uppi mótbáru sem hún hafði fram að því getað borið fyrir sig gagnvart framseljanda þess, sbr. 11. gr. laga nr. 125/2008 um heimild til fjárveitingar úr ríkissjóði vegna sérstakra aðstæðna á fjármálamarkaði o.fl. og reglugerð nr. 1081/2008. Landsréttur lagði einnig til grundvallar að við veðsetninguna hefði ekki verið gætt að þeirri fortakslausu skyldu eftir samkomulagi um notkun ábyrgða á skuldum einstaklinga frá 1. nóvember 2001 að meta greiðslugetu lántaka. Vegna þessa taldi Landsréttur að ósanngjarnt væri fyrir Í að bera veðsetninguna fyrir sig, sbr. 1. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Loks var A ekki talin hafa sýnt slíkt tómlæti við gæslu réttar síns að réttarspjöllum varðaði. Var hinn kærði úrskurður því staðfestur.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir A-kvk-nf E-kvk-nf, J-kk-nf S-kk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Sóknaraðili skaut málinu til Landsréttar með kæru 23. mars 2018 en kærumálsgögn bárust réttinum 6. apríl sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 9. mars 2018 í málinu nr. Z[…]/2017, þar sem felld var úr gildi nauðungarsala á fasteign varnaraðila […], Grindavík, fastanúmer […], sem fram fór 26. apríl 2017. Kæruheimild er í 1. mgr. 85. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. 2 Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

3 Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

4 Við framangreinda nauðungarsölu var fasteignin […] í Grindavík í eigu hjónanna A og B að jöfnum hlut. B lést 2. júlí 2017. Er skiptum á dánarbúi hans lokið og fer A, samkvæmt gögnum um þau, ein með aðild að málinu til varnar hér fyrir dómi.

Málsatvik

5 Eins og greinir í hinum kærða úrskurði tók C, sem mun vera sambýliskona sonar varnaraðila, lán hjá Sparisjóði vélstjóra og gaf út skuldabréf fyrir því 7. mars 2005. Um var að ræða jafngreiðslulán að fjárhæð 16.200.000 krónur til 40 ára með mánaðarlegum afborgunum. Til tryggingar láninu veitti lántakinn veð í fasteign sinni […] í Reykjavík, en það mun hafa verið tekið til að fjármagna kaup á henni. Af ástæðum sem gerð er grein fyrir í úrskurði héraðsdóms var veðið að beiðni lántaka flutt á fasteignina […] í Grindavík með samþykki varnaraðila og eiginmanns hennar en málsaðila greinir á um inntak þess. Var yfirlýsingu 6. febrúar 2006 um veðflutning vegna lánsins þinglýst á eignina. Lánið mun hafa verið í skilum til 1. febrúar 2013. Lagði sóknaraðili upphaflega fram beiðni um nauðungarsölu vegna vanskila í júlí 2015 og að nýju í nóvember 2016 en á grundvelli hennar fór fram sú sala á eigninni sem felld var úr gildi með hinum kærða úrskurði.

6 Í kæru sinni til Landsréttar byggir sóknaraðili á því að sparisjóðir hér á landi hafi á árunum 2004 og 2005 tekið upp samstarf við sóknaraðila um fjármögnun íbúðalána. Í skilmálum lánssamnings á milli sóknaraðila og sparisjóða 11. maí 2005 hafi verið ákvæði um kauprétt sóknaraðila á undirliggjandi veðskuldabréfum sem gæti meðal annars orðið virkur ef eiginfjárhlutfall sjóðanna færi undir ákveðin mörk. Skuldabréf það sem um er deilt í málinu sé eitt af þeim skuldabréfum sem sóknaraðili hafi keypt á grundvelli slíks kaupréttar og áritun á það um framsal 28. nóvember 2008 beri það með sér. Til grundvallar framsali á skuldabréfinu til sóknaraðila hafi því ekki legið þær ástæður sem hann hafi vísað til við meðferð málsins fyrir héraðsdómi og byggt hafi verið á við úrlausn málsins.

7 Samkvæmt framangreindum lánssamningi skuldbatt hver lántaki sig til að endurgreiða sóknaraðila sinn hluta lánsfjárhæðarinnar með greiðsluflæði þeirra veðskuldabréfa sem talin voru upp í sérstökum viðauka við samninginn og auðkennd hverjum lántaka fyrir sig. Réttur sóknaraðila til að kaupa veðskuldabréf sem samningurinn tók til var samkvæmt ákvæði um hann bundinn við tiltekin tilvik, þar á meðal það sem getið er um hér að framan.

8 Sparisjóður vélstjóra sameinaðist Sparisjóði Hafnarfjarðar 1. desember 2006 og fékk hinn nýi sjóður nafnið Byr sparisjóður, sem með úrskurði héraðsdóms 2. júlí 2010 var tekinn til slitameðferðar. 9 Um málsatvik vísast að öðru leyti til úrskurðar héraðsdóms.

Niðurstaða

10 Með aðilum er í fyrsta lagi ágreiningur um hvort varnaraðili geti haft uppi við sóknaraðila sem framsalshafa skuldabréfs mótbáru gegn gildi veðsetningar á fasteigninni […] í Grindavík sem samkvæmt framansögðu var stofnað til 6. febrúar 2006. Verði talið að sú mótbára hafi ekki glatast gagnvart sóknaraðila deila aðilar í öðru lagi um hvort veðsetningin sé ógildanleg. Þá er í þriðja lagi ágreiningur með aðilum um hvort varnaraðili hafi fyrir tómlæti glatað rétti til að bera brigður á veðsetninguna. Lúta þessi atriði öll að aðalkröfu varnaraðila sem tekin var til greina með hinum kærða úrskurði. Fyrir héraðsdómi hafði varnaraðili uppi varakröfu sem reist var á því að veðsetningin hefði verið bundin við þann eignarhlut í fasteigninni sem var í eigu eiginmanns hennar.

11 Af hálfu sóknaraðila er á því byggt að fella beri hinn kærða úrskurð úr gildi þegar af þeirri ástæðu að við framsal umrædds veðskuldabréfs til sóknaraðila 28. nóvember 2008 hafi varnaraðili á grundvelli viðskiptabréfsreglna glatað rétti sínum gagnvart honum til að hafa uppi mótbárur sem lúta að gildi framangreindrar veðsetningar á fasteign hennar.

12 Með 2. mgr. 15. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál, svo sem þeim var breytt með 11. gr. laga nr. 125/2008 sem tóku gildi 7. október 2008, var sóknaraðila veitt heimild til að kaupa skuldabréf fjármálafyrirtækja sem tryggð væru með veði í íbúðarhúsnæði og sérstaklega tekið fram að ekki þyrfti samþykki skuldara fyrir slíkri yfirfærslu. Kom fram í skýringum við greinina í frumvarpi til síðar greindu laganna að slík ráðstöfun gæti verið þáttur í nauðsynlegum aðgerðum við endurskipulagningu á rekstri fjármálafyrirtækja og til þess fallin að liðka fyrir fjármögnun. Á lagaákvæði þetta og reglugerð nr. 1081/2008, sem sett var á grundvelli þess 26. nóvember 2008, eða tveimur dögum áður en veðskuldabréfið sem um ræðir í þessu máli var framselt til sóknaraðila, reyndi í hæstaréttarmálinu nr. 312/2017. Var það niðurstaða Hæstaréttar í dómi í málinu 9. maí 2018 að samkvæmt 7. gr. reglugerðarinnar hefði sóknaraðili fengið „stöðu lánveitanda“ gagnvart lántakendum þeirra skuldabréfa sem hann leysti til sín eftir heimild í 2. mgr. 15. gr. laga nr. 44/1998 og að kjör og skilmálar bréfanna hefðu átt að vera „óbreytt“ frá því sem var fyrir yfirtöku hans á lánum. Að þessu gættu yrði að leggja til grundvallar að sóknaraðili hefði ekki öðlast sjálfstæðan rétt á hendur útgefendum skuldabréfa og veðþolum við framsal skuldabréfa til hans. Yrði því ekki talið að viðskiptabréfsreglur ættu við um aðilaskiptin heldur giltu um þau almennar reglur kröfuréttar. Eftir þeim öðlist framsalshafi ekki rýmri rétt á hendur skuldara en framseljandi naut og því glati skuldari engum rétti til að bera fyrir sig mótbárur gagnvart framsalshafa sem hann gat haft uppi gagnvart framseljanda. Það sama ætti við um heimild veðþola til að bera fyrir sig mótbárur. Samkvæmt þessu gætu stefndu í málinu borið fyrir sig gegn sóknaraðila mótbáru sem lyti að gildi veðsetningar sem þau samþykktu með áritun sinni á skuldabréf. 13 Í málinu verður lagt til grundvallar að framsal á umræddu veðskuldabréfi til sóknaraðila 28. nóvember 2008 hafi stuðst við kaupréttarákvæði í áðurgreindum lánssamningi sem hann gerði við Sparisjóð vélstjóra og 17 aðra sparisjóði 11. maí 2005, enda var það eitt af þeim veðskuldabréfum sem tilgreind voru í viðauka við samninginn og lágu að baki lánveitingum sóknaraðila samkvæmt honum. Í 2. gr. samningsins var mælt fyrir um að efndaáhætta af undirliggjandi veðskuldabréfum flyttist samhliða lántökunni frá lántaka til lánveitanda. Þá var í 9. gr. hans kveðið á um heimildir lántaka til að breyta skilmálum þeirra og sérstaklega tekið fram að slíkar breytingar gætu falist í veðflutningi, svo sem hér varð raunin. Ber skuldabréfið sem um ræðir með sér að hafa verið áritað um veðflutning og veðbandslausn sem af honum leiddi 26. janúar 2006. Þá er tekið fram í yfirlýsingu um veðflutninginn 6. febrúar sama ár að hún sé óaðskiljanlegur hluti hins upphaflega veðskuldabréfs, enda sé hin nýja eign veðsett skuldareiganda með öllum sömu skilmálum og segir í veðbréfinu.

14 Að því virtu sem rakið er hér að framan og hvað sem kaupréttarákvæði lánssamningsins líður verður lagt til grundavallar að um kaup sóknaraðila á veðskuldabréfinu fari samkvæmt 11. gr. laga nr. 125/2008 og reglugerð nr. 1081/2008 og að hann hafi þar með fengið stöðu lánveitanda gagnvart lántaka, sem haldið hafi óbreyttri stöðu með tilliti til lánskjara og lánsskilmála. Af því leiðir að við framsal skuldabréfsins til sóknaraðila glataði varnaraðili ekki rétti til að hafa uppi mótbáru sem hann hafði fram að því getað borið fyrir sig gagnvart framseljanda þess. Verður málsástæðu sóknaraðila sem að þessu snýr hafnað þegar af þessum sökum.

15 Varnaraðili byggir kröfugerð sína í málinu á því að ábyrgðarskuldbinding samkvæmt áðurnefndri yfirlýsingu um veðflutning 6. febrúar 2006 sé ógild. Henni beri því að víkja til hliðar og sóknaraðili eigi þar af leiðandi ekki þann rétt sem yfirlýsingin beri með sér. Svo sem rakið er í hinum kærða úrskurði er um þetta aðallega vísað til þess að Sparisjóður vélstjóra hafi ekki gætt ákvæða samkomulags frá 1. nóvember 2001 um notkun ábyrgða á skuldum einstaklinga í aðdraganda þess að varnaraðili og eiginmaður hennar veittu umrædda heimild til veðsetningar á fasteign sinni. Kemur fram í 2. grein samkomulagsins að það taki til þess þegar einstaklingur hefur gefið út leyfi til að veðsetja fasteign sína til tryggingar skuldum annars einstaklings. Í kæru sinni til héraðsdóms vísar varnaraðili til þess hvað þetta varðar að ekkert mat hafi farið fram á greiðslugetu skuldara í tengslum við veðsetninguna. Lántaki hafi komið með framangreinda yfirlýsingu, sem samin hafi verið af starfsmönnum sparisjóðsins, til varnaraðila og eiginmanns hennar og þau undirritað hana án þess að gætt hefði verið að því að kynna þeim þá áhættu sem í veðsetningunni fælist.

16 Um lagarök til stuðnings kröfu sinni vísar varnaraðili til 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Þegar metið er hvort varnaraðili hafi í héraði nægjanlega teflt fram málsástæðu um hvort veðsetningunni verði vikið til hliðar samkvæmt ákvæðinu er til þess að líta, sem áður segir, að varnaraðili reisir málatilbúnað sinn á því að lánveitanda hafi borið að meta hæfi lántaka til að standa í skilum. Einnig hafi verið skylt að upplýsa um þá áhættu sem var samfara veðsetningunni. Af þessum sökum telur varnaraðili að víkja hefði átt veðsetningunni til hliðar. Telja verður að í þessu felist sú málsástæða að skuldbindingin, í ljósi stöðu samningsaðila og atvika við samningsgerðina, hafi verið með því móti að það sé ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að bera veðsetninguna fyrir sig. Þótt fallast megi á að efni hefðu verið til að reifa nánar þessa málsástæðu í kæru varnaraðila til héraðsdóms verður að telja að ekki séu slíkir annmarkar á málatilbúnaði hennar að horfi til réttarspjalla fyrir hana. Er þess þá jafnframt að gæta að sóknaraðili hefur hagað málsvörn sinni á þann veg að dómkrafa varnaraðila sé meðal annars reist á tilvitnuðu ákvæði laga nr. 7/1936.

17 Ágreiningslaust er að Sparisjóður vélstjóra var bundinn af reglum framangreinds samkomulags um notkun ábyrgða á skuldum einstaklinga frá 1. nóvember 2001, en að því stóð meðal annarra Samband íslenskra sparisjóða fyrir hönd sparisjóða. Varnaraðili reisir svo sem fram er komið málatilbúnað sinn á því að ekki hafi farið fram greiðslumat á lántaka í aðdraganda þess að henni var veitt heimild til að veðsetja fasteignina […] í Grindavík og að með því hafi verið brotið gegn samkomulaginu. Af hálfu sóknaraðila hefur ekki verið leitt í ljós að slíkt mat hafi farið fram en fyrir því ber hann sönnunarbyrðina. Verður því lagt til grundvallar í málinu að við veðsetninguna hafi ekki verið gætt að þeirri fortakslausu skyldu eftir 3. málsgrein 3. greinar samkomulagsins að meta greiðslugetu lántaka. Það var því á áhættu lánveitanda að látið var hjá líða að meta greiðslugetu hennar og eftir atvikum gera varnaraðila grein fyrir því ef niðurstaða matsins benti til að hún gæti ekki staðið undir skuldbindingum sínum. Í samræmi við það sem áður sagði um rétt varnaraðila til að hafa uppi mótbárur gegn sóknaraðila verður hann að bera hallann af því að veðleyfi var veitt án þess að viðhöfð væru þau vönduðu vinnubrögð af lánveitanda sem samkomulagið 1. nóvember 2001 gerði ráð fyrir. Að öðrum kosti verður ekki náð því markmiði samkomulagsins að þriðji maður sem veitti tryggingu með því að setja eign sína að veði eða gangast í ábyrgð gerði sér ljósa grein fyrir þeirri áhættu sem hann tæki með þeirri skuldbindingu sinni. Þessi atvik við samningsgerðina og staða samningsaðila valda því að ósanngjarnt er fyrir sóknaraðila að bera veðsetninguna fyrir sig, sbr. 1. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936, sbr. og 2. mgr. sömu greinar. Er til stuðnings þessari niðurstöðu höfð hliðsjón af framangreindum dómi Hæstaréttar 9. maí 2017.

18 Samkvæmt gögnum málsins var kröfu vegna vanskila á greiðslu afborgana af skuldabréfinu ekki beint að eigendum hinnar veðsettu fasteignar fyrr en með bréfi sóknaraðila 19. júní 2015. Höfðu þau því ekki tilefni til að bregðast við kröfu um greiðslu skuldarinnar fyrr en þá. Það gerðu þau í júní 2016 þegar þau kærðu til héraðsdóms nauðungarsölu á fasteigninni sem fram fór 1. sama mánaðar, en hún var síðar felld niður með ákvörðun sýslumanns. Í kærunni var meðal annars byggt á því að ekki hefði verið gætt að framangreindu samkomulagi um notkun ábyrgða á skuldum einstaklinga. Að þessu gættu verður varnaraðili ekki talin hafa sýnt slíkt tómlæti við gæslu réttar síns að réttarspjöllum varði, sbr. til hliðsjónar dóma Hæstaréttar 13. desember 2016 í máli nr. 762/2016 og 9. maí 2018 í máli nr. 312/2017.

19 Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið verður niðurstaða hins kærða úrskurðar staðfest. Jafnframt verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað fyrir Landsrétti eins og í úrskurðarorði greinir.

Úrskurðarorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Íbúðalánasjóður, greiði varnaraðila, A, 700.000 krónur í kærumálskostnað.