743/2020

Útdráttur

L og G höfðuðu mál á hendur Þ til greiðslu skaðabóta vegna margvíslegra galla sem þau töldu vera á fasteign sem þau höfðu keypt af Þ. Í dómi Landsréttar kom fram að ekki hefði verið í ljós leitt að Þ hefði vitað eða mátt vita af þeim ágöllum sem samkvæmt matsgerð dómkvaddra matsmanna væru á eigninni og því yrði ekki talið að Þ hefði veitt rangar upplýsingar eða vanrækt upplýsingaskyldu sína með saknæmum hætti og með því bakað sér skaðabótaábyrgð gagnvart L og G á sakargrundvelli. Á hinn bóginn var fallist á það með L og G að í nánar tilgreindum annmörkum, sem staðreyndir hefðu verið með matsgerð sem ekki hefði verið hnekkt, hefði falist galli sem hefði verið til staðar þá er þau festu kaup á fasteigninni og að þau hefðu ekki getað veitt honum athygli við hefðbundna skoðun á henni í aðdraganda kaupanna. Væri að því leyti um að ræða galla sem Þ bæri ábyrgð á án tillits til þess hvort honum hefðu verið um þá kunnugt, sbr. 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. L og G höfðu á þeim tíma er málið var höfðað samkvæmt lögum átt kost á endurgreiðslu á hluta virðisaukaskatts af vinnu við úrbætur á eigninni og kom sú fjárhæð því til frádráttar kröfu þeirra. Þar sem tjón L og G vegna þeirra ágalla á fasteigninni sem Þ var talinn bera ábyrgð á taldist hafa rýrt verðmæti hennar svo nokkru varðaði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 var krafa L og G um skaðabætur vegna þeirra liða tekin til greina.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir J-kk-nf H-kk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf og H-kk-nf S-kk-nf byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 22. desember 2020. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Suðurlands 7. desember 2020 í málinu nr. E- 452/2019.

2

Áfrýjandi krefst sýknu af öllum kröfum stefndu auk málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

4

Dómarar gengu á vettvang 2. febrúar 2022.

Málsatvik og sönnunarfærsla

5

Ágreiningur málsaðila er sprottinn af kaupum stefndu á fasteigninni Víðigerði í Bláskógabyggð af áfrýjanda í júní 2017, en um er að ræða tæplega 200 m² íbúðarhús á tveimur hæðum, tæplega 9.000 m² eignarland, tvö gróðurhús og tvær geymslur.

Kaupverð var 60.000.000 króna. Telja stefndu að margvíslegir gallar hafi verið á eigninni, einkum íbúðarhúsinu, og að þau eigi af þeim sökum rétt á skaðabótum úr hendi áfrýjanda. L ýtur ágreiningur aðila meðal annars að því hvort í yfirlýsingu áfrýjanda 11. janúar 2017 um ástand fasteignarinnar hafi falist upplýsingarsem reynst hafi ranga rí skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þáer deilt um hvort áfrýjandi hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. sömu laga hvað varðar ástand íbúðarhússins eða stefndu vanrækt aðgæsluskyldu sína samkvæmt 29. gr. laganna. Enn fremur greinir málsaðila á um hvort þeir ágallar sem voru á fasteigninni hafi rýrt verðmæti hennar svo nokkru varði í skilningi 18. gr. laganna.

Loks er í málinu ágreiningur um sönnunargildi matsgerðar sem stefndu öfluðu áður en til málshöfðunar þeirra kom.

6

Í yfirlýsingu áfrýjanda um ástand fasteignarinnar, sem stefndu kynntu sér áður en kaupsamningur var gerður, svaraði hann neitandi spurningu sem laut að því hvort hann hefði vitneskju um sveppagróður (myglu), leka eða raka í eigninni. Þá kemur þar einnig fram að nýtt dren hafi verið lagt 2013.

7

Í stefnu og greinargerð til héraðsdóms kemur fram að þegar stefndu skoðuðu íbúðarhúsið hafi áfrýjandi upplýst þau um smávægilegan leka undir vaski í eldhúsi. Í greinargerðinni gefur áfrýjandi þá skýringu á þessu að hann hafi fengið upplýsingar frá fyrri eiganda um smávægilegan leka undir eldhúsvaski sem hafi orðið vart við um það bil tíu árum áður en áfrýjandi flutti inn í íbúðarhúsið og að það hafi strax verið lagað. Í stefnu segir um þetta að áfrýjandi hafi skýrt svo frá að lekinn hafi haft smávægileg áhrif á parket.

8

Afhendingardagur eignarinnar samkvæmt kaupsamningi var 1. ágúst 2017 og liggur ekki annað fyrir en að það hafi gengið eftir. Afsal var undirritað 16. sama mánaðar. Í héraðsdómsstefnu segir að skömmu eftir að stefndu fluttu í húsið ásamt börnum sínum hafi farið að bera á heilsuleysi hjá fjölskyldunni, einkum stefndu L-kvk-þgf og börnum hennar, sem meðal annars hefði lýst sér í þreytu, höfuðverk, og einkennum í öndunarfærum. Samkvæmt stefnu fór fyrst að bera á þessum veikindum í byrjun september 2017 og er fullyrt að þau hafi verið viðvarandi allt þar til fjölskyldan flutti úr húsinu í byrjun apríl 2018. Í kjölfar endurbóta á því, sem hófust í lok mars 2018, hefðu stefndu fyrst áttað sig á orsökum veikindanna en þá hafi komið í ljós mikill raki undir parketi í eldhúsi og talsverð mygla.

9

Áfrýjendur óskuðu eftir dómkvaðningu tveggja matsmanna 5. nóvember 2018 til að meta ástand íbúðarhússins. Fyrir lá að húsið var byggt í þremur hlutum 1951, 1961 og 2013. Lutu tvær fyrstu matsspurningarnar að því hvort hver og einn þeirra hafi verið byggður í samræmi við góðar venjur og þær reglur sem giltu á hverjum tíma, svo og hvort við byggingu einstakra hluta hússins hafi verið tekið „nægjanlegt tillit til aðstæðna á landinu svo sem jarðhita og vatnsrennslis úr hlíðinni fyrir ofan bygginguna.“ Að öðru leyti tók matsbeiðnin í meginatriðum til þess að kannað yrði hvort raki og/eða mygla væri í húsinu og hvort á eigninni kynnu að vera fleiri gallar.

Þá var þess óskað að lagt yrði mat á orsakir galla, hvort hann hafi verið fyrir hendi 1. ágúst 2017, hverjar afleiðingar hans væru, hvað þyrfti að gera til úrbóta og loks að kostnaður af lagfæringum yrði metinn. Niðurstaða matsmanna, þeirra B-kk-ef M-kk-ef, arkitekts og verkfræðings, og Þ-kk-ef Á-kk-ef, húsasmíðameistara og löggilts byggingastjóra, lá fyrir 10. apríl 2019. Þeir mátu kostnað af lagfæringum á ýmsum ætluðum göllum á íbúðarhúsinu og jarðvatnslögnum 14.100.000 krónur. Er niðurstöðukafli matsgerðarinnar, þar sem gerð er grein fyrir matsspurningum og svörum við þeim, tekinn upp í heild sinni í hinum áfrýjaða dómi. Matsgerðinni fylgdu niðurstöður rannsókna Náttúrufræðistofnunar Íslands á alls tíu sýnum sem tekin voru vegna gruns um myglu í íbúðarhúsinu, en samkvæmt þeim fannst mygla víða í miðhluta þess. Þá fannst mygla í sýni úr gólfi anddyris í norðausturhluta hússins og í rannsókn sem gerð var á tréflögu sem sneidd hafði verið innan úr borðaklæðningu í timburþaki fannst einnig mygla.

10

Með bréfi til lögmanns áfrýjanda 14. maí 2019 spurðist lögmaður stefndu fyrir um það hvort áfrýjandi væri reiðubúinn til viðræðna um uppgjör á grundvelli matsgerðarinnar, sem fylgdi bréfinu. Hafði áfrýjandi ekki tekið afstöðu til þessa erindis þegar stefndu seldu fasteignina 22. júlí 2019 fyrir 50.000.000 króna. Höfðuðu þau mál þetta 12. september 2019 til greiðslu skaðabóta að fjárhæð 15.049.608 krónur sem auk bóta eða afsláttar á grundvelli matsgerðar, 14.100.000 krónur, tók til aksturskostnaðar að fjárhæð 949.608 krónur sem þau rekja til þess að húsnæði sem þau tóku á leigu í kjölfar þess að þau fluttu úr íbúðarhúsinu í Víðigerði hafi verið í 25-30 km fjárlægð frá vinnustað stefndu L-kvk-ef og skóla barnanna sem fram að því hafði verið í tveggja mínútna göngufjarlægð frá heimili þeirra. Þá gerðu stefndu að auki kröfu um að viðurkennd yrði skaðabótaskylda áfrýjanda þar sem þau hefðu ekki haft afnot af fasteigninni Víðigerði eftir að þau hefðu neyðst til að flytja þaðan en til vara bóta að fjárhæð 1.280.000 krónur. Loks kröfðust þau þess að áfrýjanda yrði gert að greiða þeim 314.401 krónu vegna tryggingariðgjalda af bifreið og mannvirkjum á lóðinni sem þau hafi þurft að standa straum af vegna tímabilsins 7. apríl 2018 til 22. júlí 2019.

11

Áfrýjandi hafnar öllum kröfum stefndu. Vísar hann sérstaklega á bug þeim málatilbúnaði stefndu að hann hafi við sölu á fasteigninni til þeirra haft vitneskju um ágalla sem matsmenn telja vera á henni.

12

Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á allar aðalkröfur stefndu samkvæmt framansögðu og áfrýjanda gert að greiða þeim 4.028.064 krónur í málskostnað.

13

Málsástæðum aðila og lagarökum þeirra eru gerð viðhlítandi skil í hinum áfrýjaða dómi.

Niðurstaða

14

Svo sem fram er komið styðst kröfugerð stefndu í málinu aðallega við matsgerð tveggja dómkvaddra manna. Áfrýjandi hefur ekki leitað eftir yfirmati til að hnekkja matsgerðinni. Hann hefur á hinn bóginn gert ýmsar athugasemdir við hana og telur að á henni séu slíkir annmarkar að sönnunargildi hennar sé takmarkað. Með hinum áfrýjaða dómi var hafnað málsástæðum áfrýjanda sem að þessu lúta og matsgerðin lögð til grundvallar við úrlausn málsins.

15

Stærsti liður þeirrar fjárkröfu sem stefndu hafa uppi í málinu á grundvelli matsgerðarinnar lýtur að endurbótum sem matsmenn telja nauðsynlegt að ráðist verði í vegna raka og myglu í gólfplötu hluta miðbyggingar íbúðarhússins, sem reist var 1951, og raka í veggjum. Er kostnaður vegna þessara endurbóta samkvæmt matsgerð metinn á 7.480.700 krónur. Í öðru lagi tekur krafan til ágalla á þessum hluta hússins vegna myglu í þaki og nemur kostnaðarmat vegna endurbóta 4.243.400 krónum. Í þriðja lagi ganga matsmenn út frá því að ráðast þurfi í úrbætur á þaki þess hluta hússins sem reistur var 1961 og er kostnaður vegna þeirra framkvæmda metinn 1.028.500 krónur. Þar við bætist krafa um greiðslu metins kostnaðar vegna endurbóta á botnplötu í anddyri þessa sama byggingarhluta vegna myglu sem þar fannst og nemur hann 487.000 krónum. Í fjórða lagi var það niðurstaða matsmanna að ekki hafi verið staðið réttilega að verki þegar jarðvatnslögn var komið fyrir ofan hússsins árið 2013 og að nauðsynlegt sé að grafa hana upp og leggja nýja. Er kostnaður vegna þeirrar framkvæmdar talinn nema 860.400 krónum. Að öðru leyti snýr kröfugerð stefndu að bótum fyrir óbeint tjón vegna galla á eigninni.

16

Í 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup er kveðið á um það að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Með þessu er tekið af skarið um að minni háttar ágallar á notaðri eign, sem ekki eru umfram það sem við má búast miðað við aldur og almennt ástand hennar, teljist ekki gallar í skilningi laganna og veiti því kaupanda ekki rétt til að hafa uppi vanefndaúrræði. Þeir ágallar, sem eru umfram það sem kaupandi mátti gera ráð fyrir samkvæmt framansögðu, veita honum rétt til að hafa uppi vanefndaúrræði, meðal annars kröfu um skaðabætur vegna beins tjóns, sbr. 59. gr. laga nr. 40/2002, eða afslátt. Réttur hans til framangreindra skaðabóta byggist á reglunni um svonefnda stjórnunarábyrgð, sem er reist á hlutlægum grundvelli, sbr. 1. mgr. 43. laganna, en kann að sæta takmörkunum ef seljandi getur ekki efnt skyldu sína vegna hindrunar, sem uppfyllir skilyrði 1. mgr. 34. gr. laganna. Samkvæmt lögum nr. 40/2002 getur kaupandi öðlast rétt til skaðabóta á grundvelli annarra reglna en þeirrar sem áður er nefnd. Þannig getur hann öðlast rétt til skaðabóta ef seljandi með saknæmum hætti vanrækir upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. sömu laga og á hreinum hlutlægum grundvelli ef seljandi veitir rangar upplýsingar, sbr. 27. gr. þeirra, eða gefur yfirlýsingu sem talin er fela í sér ábyrgð á tilteknum eiginleikum fasteignar. Þegar réttur kaupanda til skaðabóta er reistur á sakarreglunni eða reglu 27. gr. um hlutlæga ábyrgð, á hvorki við sú regla 2. málsliðar 18. gr. laganna að ágalli þurfi að rýra verðmæti fasteignar, svo nokkru varði, né að réttur kaupanda til skaðabóta sé takmarkaður við beint tjón, sbr. 2. mgr. 43. gr. þeirra.

17

Í fyrirliggjandi matsgerð er því lýst að þegar matsmenn skoðuðu fasteignina hafi verið búið að fjarlægja dúk af gólfi í miðbyggingunni. Greinileg mygla hafi verið á múruðu yfirborði eldhúsgólfs. Raki hafi mælst mikillí gólfplötum í eldhúsi og á gangi. Þá hafi efnisraki fyllingar undir eldhúsgólfi verið alltof mikill. Er sú skýring gefin á þessu að fyllingin drenist illa þar sem dren ofan við húsið nái ekki að halda vatni frá grunni hússins og fylling í grunni sé úr fíngerðu efni. Þá hafi mælst áberandi meiri raki neðst í veggjum í miðhluta hússins en ofar í sömu veggjum og séu ástæður þess að hluta til þær sömu og valdi rakaálagi á eldhúsgólfi. Nauðsynlegar úrbætur taki til þess að grafa þurfi upp dren fyrir ofan húsið, meitla rás í klöpp fyrir drenlögn og leggja dren að nýju. Þá þurfi að brjóta upp gólf í miðbyggingunni „og hreinsa efstu ca. 25 sm ofan af fyllingu í sökkli, fylla upp að nýju 20 sm lag með drenmöl, einangra á fyllingu með minnst 5 sm einangrun og steypa nýja gólfplötu.“ Þá þurfi að endurnýja plötuklæðningu á langvegg og útvegg eldhúss.

18

Í vitnisburði B-kk-ef M-kk-ef matsmanns fyrir héraðsdómi kom fram að matsmenn hafi í raun komist að þeirri niðurstöðu að gólfið í miðbyggingunni væri ónýtt. Taldi hann mjög sennilegt að hinn mikli raki í gólfinu hafi komið til fyrir 2013, það er áður en áfrýjandi lét leggja dren við húsið, en á þeirri framkvæmd gaf áfrýjandi þá skýringu að eðlilegt hafi þótt að ráðast í hana í tengslum við smíði viðbyggingar það sama ár. Þá kom fram hjá vitninu að engin skoðun hafi verið gerð á jarðvatnslögninni og að niðurstaða í matsgerð um annmarka á þeirri framkvæmd hafi verið byggð á upplýsingum sem áfrýjandi hafi veitt matsmönnum og þá sérstaklega að lögnin hafi verið lögð „alveg niður við klöpp en ekki meitlað í klöppina.“ Í greinargerð til héraðsdómssegir áfrýjandi þessa tilvísun ekki gefa rétta mynd af þeim upplýsingum sem hann veitti. Að sönnu hafi ekki verið meitlað í klöppina en það hafi verið kröfsuð rás í hana með gröfu og þerrilögnin lögð fyrir neðan sökkul. Fyrir liggur að þetta verk og smíði viðbyggingar var í höndum faglærðra iðnaðarmanna og það var tekið út af byggingarfulltrúa.

19

Í vitnisburði sínum lýsti B-kk-nf M-kk-nf því mati sínu að menn hefðu átt að gera sér grein fyrir því að það væri raki í gólfplötunni. Það væri skrýtið ef menn hefðu ekki verið meðvitaðir um þetta en hann gæti þó ekkert fullyrt um það. Svo sem fram er komið hafnar áfrýjandi því að hann hafi haft vitneskju um þetta við sölu á fasteigninni til stefndu.

20

Stefndu fluttu inn í íbúðarhúsið í ágúst 2017. Samkvæmt héraðsdómsstefnu komu rakaskemmdir og mygla í eldhúsgólfi í ljós rúmum sjö mánuðum síðar, eða 25. mars 2018, en samkvæmt aðilaskýrslu stefndu L-kvk-ef var gólfið þá opnað þar sem ætlunin hafi verið að leggja hita í það og skipta um skápa. Af málatilbúnaði stefndu verður ekki séð að þau hafi fyrir þennan tíma orðið vör við raka í húsinu en rekja veikindi sem fór að bera á hjá heimilisfólki í byrjun árs 2018 til hans.

21

Að framangreindu virtu hefur ekki verið í ljós leitt að áfrýjandi hafi vitað eða mátt vita af þeim ágöllum sem framangreind krafa stefndu að fjárhæð 7.480.700 krónur tekur til. Hið sama á við um aðra ágalla sem voru á íbúðarhúsinu og jarðvatnslögn samkvæmt matsgerð. Verður því ekki talið að áfrýjandi hafi veitt rangar upplýsingar eða vanrækt upplýsingaskyldu sína með saknæmum hætti og bakað sér skaðabótaábyrgð gagnvart stefndu á sakargrundvelli.

22

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður fallist á það með stefndu að í þeim annmörkum sem staðreyndir hafa verið með matsgerð sem ekki hefur verið hnekk tog liggja til grundvallar kröfu um skaðabætur vegna raka og myglu í gólfi miðbyggingar hússins, felist galli sem hafi verið til staðar þá er þau festu kaup á fasteigninni og að þau hafiekki getað veitt honum athygli við hefðbundna skoðun á henni í aðdraganda kaupanna. Hið sama verður talið eiga við um botnplötu í anddyri þess hluta hússins sem byggður var árið 1961 en kostnaðarmat vegna endurbóta nemur, svo sem áður greinir, 487.000 krónum. Var því að þessu leyti um að ræða galla sem áfrýjandi ber ábyrgð á án tillits til þess hvort honum hafi verið um þá kunnugt, sbr. 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Nemur krafa stefndu vegna þessara liða í kröfugerð þeirra þannig 7.967.700 krónum.

23

Í umfjöllun um jarðvatnslögn hér að framan er því lýst að matsmenn skoðuð u hana ekki heldur létu við það sitja að byggja niðurstöðu sína hvaða hana varðar á lýsingum áfrýjanda sem hann segir að ekki hafi verið réttilega eftir sér hafðar. Ljósmyndir sem liggja fyrir í málinu skjóta stoðum undir að staðið hafi verið að þessari framkvæmd með þeim hætti sem áfrýjandi hefur lýst og í því sambandi sérstaklega að lögnin hafi verið staðsett neðan við sökkul. Þegar af þessum ástæðum verður krafa um bætur vegna galla á jarðvatnslög ekki byggð á matsgerðinni og hún styðst ekki við önnur gögn. Verður henni því hafnað.

24

Um þak á miðbyggingu segir í matsgerð að þar hafi greinst mygla „og að timbur raki mælist þar á blettum alltof hár.“ Ekkert rakavarnarlag sé í þakinu og það sé klætt að innan með spónaplötum. Þakið sé því illa varið fyrir rakaálagi innan frá. Loftun þaksins hafi virst vera í lagi og loftun merkjanleg. Skýringa á „óheppilegu“ rakaástandi og myglu í þakinu sé að leita í háum byggingarraka „sem ekki hefur náð að þorna út.“ Um nauðsynlegar úrbætur segir í matsgerðinni að rífa þurfi klæðningu innan úr þakinu, taka niður einangrun, mygluhreinsa borðaklæðningu, tryggja loftrás í þaki, einangra á ný og koma fyrir rakavörn og nýrri loftaklæðningu. Svo sem fram er komið nemur krafa vegna þessara matsþátta 4.243.400 krónum. Í vitnisburði B-kk-ef M-kk-ef fyrir héraðsdómi komi fram að það hafi aðallega verið eitt borð í klæðningunni sem hafi verið áberandi flekkótt og við rannsókn á sýni úr því hafi komið í ljós að um myglu væri að ræða. Áberandi hærri raki hafi verið í þessu borði en í borðinu við hliðina. Ekki hafi verið skoðað hvort um þakleka væri að ræða. Þá kom fram hjá vitninu að rofið hafi verið lítið gat í loftaklæðninguna, á að giska tvö A-4 blöð, og að það hafi aðallega verið „eitt borð sem að spannar gatið sem við erum að mæla.“ Ekki hafi verið unnt að meta út frá þessari skoðun hvort mygla í þakinu væri umfangsmikil. Þegar framangreint er virt telst ekki hafa verið sýnt fram á að skemmdir á þakinu séu útbreiddar og að þörf sé á umfangsmiklum endurbótum á því öllu. Veitir matsgerðin samkvæmt þessu ekki viðhlítandi stoð fyrir kröfu stefndu að því er framangreinda matsþætti varðar og verður áfrýjandi því sýknaður af henni.

25

Í matsgerð kemur fram að þak á viðbyggingu sem reist var 1961 sé óskemmt en rakavarnaralag vanti. Sé í öryggisskyni lagt til að borðaklæðning verði mygluhreinsuð og rakavarnarlag sett neðan við einangrun. Engar forsendur standa til þess að álykta á þann veg að hér sé lýst annmarka sem talist geti galli í skilningi fasteignakauparéttar og frekari stoðum hefur ekki verið rennt undir þennan kröfulið við rekstur málsins.

Verður honum því hafnað.

26

Samkvæmt framansögðu nemur metinn kostnaður við úrbætur á þeim göllum sem áfrýjandi ber ábyrgð á 7.967.700 krónum að meðtöldum virðisaukaskatti. Stefndu áttu á þeim tíma sem mál þetta var höfðað kost á endurgreiðslu á 60% af virðisaukaskatti af vinnu á byggingarstað. Matsmenn töldu vinnuliðinn af þessari heildarkröfu nema 4.484.600 krónum en virðisaukaskattur af þeirri fjárhæð nemur 867.987 krónum. Í samræmi við þetta og dómaframkvæmd ber við afmörkun á tjóni stefndu að miða við að 60% af virðisaukaskattinum, eða 520.792 krónur, dragist frá kostnaði við úrbætur og að tjón þeirra sé þannig að fullu bætt í skilningi skaðabótaréttar með greiðslu áfrýjanda á mismuninum, 7.446.908 krónum. Má að þessu virtu einu gilda þótt áfrýjandi hafi í málatilbúnaði sínum fyrir héraðsdómi ekki krafist þess sérstaklega að bótakrafa stefndu sætti lækkun á þessum grunni.

27

Fyrir Landsrétti tefldi áfrýjandi fram málsástæðu sem lýtur að niðurstöðu matsgerðar um þörf á endurbótum vegna galla og kostnaðarmat. Þessari málsástæðu var ekki haldið fram undir rekstri málsins í héraði. Að því gættu er ekki fullnægt skilyrðum 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála til að hún komist að hér fyrir dómi.

28

Andlag kaupsamnings aðila í júní 2017 telst vera ein fasteign í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 2. desember 2021 í máli nr. 26/2021.

Svo sem fram er komið var kaupverð hennar 60.000.000 króna. Bótaskylt tjón stefndu vegna ágalla á henni nemur samkvæmt framansögðu 7.446.908 krónum og teljast þeir því hafa rýrt verðmæti hennar um 12,41%. Samkvæmt þessu og með hliðsjón af framangreindum dómi verður litið svo á að umræddir ágallar á fasteigninni rýri verðmæti hennar svo nokkru varði í skilningi lagagreinarinnar.

29

Eftir stendur að taka afstöðu til kröfu stefndu um staðfestingu á héraðsdómi að því er varðar viðurkenningu á skaðabótaskyldu vegna afnotamissis og skyldu áfrýjanda til að greiða þeim bætur samtals að fjárhæð 1.264.009 krónur sem skilja verður sem svo að þau reki til þess að fasteignin hafi ekki komið að þeim notum sem með réttu var stefn tað. Hér telst því vera um að ræða kröfu um bæturfyrir óbeint tjón í skilningi b- liðar 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002 en skilyrði þess að unnt sé að krefjast skaðabóta vegna slíks tjóns er að það megi rekja til saknæmrar háttsemi seljanda, sbr. 2. mgr. 43. gr. sömu laga. Svo sem fram er komið hefur ekki verið sýnt fram á að þannig hátti til í málinu. Verður áfrýjandi því sýknaður af þessum kröfum.

30

Samkvæmt öllu framansögðu verður áfrýjanda gert að greiða stefndu skaðabætur vegna beins tjóns að fjárhæð 7.446.908 krónur en sýknaður af frekari kröfum þeirra.

31

Ákvæði hins áfrýjaða dóms um vexti er staðfest.

32

Með framangreindri niðurstöðu vinna stefndu mál þetta að nokkru en tapa því að hluta. Samkvæmt 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður þeim að teknu tilliti til þessa dæmdur málskostnaður í héraði og fyrir Landsrétti, sem ákveðinn er í einu lagi svo sem í dómsorði greinir, en í því sambandi hefur þess verið gætt að stefndu báru kostnað af öflun matsgerðar, 1.954.213 krónur.

Dómsorð :

Áfrýjandi, Þ-kk-nf Á-kk-nf, greiði stefndu, G-kk-þgf Þ-kk-þgf S-kk-þgf og L-kvk-þgf M-kvk-þgf K-x-x, 7.446.908 krónur ásamt vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. maí 2019 til 14. júní sama ár en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Áfrýjandi skal að öðru leyti vera sýkn af kröfum stefndu.

Áfrýjandi greiði stefndu samtals 2.800.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.