799/2021

Útdráttur

Ágreiningur málsins laut að því hvort forkaupsréttur G og R ehf. á grundvelli skiptayfirlýsingar sem þinglýst var á fasteign málsaðila hefði orðið virkur við sölu B á eignarhluta sínum í fasteigninni til eiginkonu sinnar S. Með skiptayfirlýsingunni var fasteigninni skipt í tvo eignarhluta og var þar kveðið á um gagnkvæman forkaupsrétt hvors eignarhluta um sig í fasteigninni. Í dómi héraðsdóms sem staðfestur var í Landsrétti var þeirri málsástæðu hafnað að forkaupsréttarákvæðið hefði ekki virkjast þar sem gerningur B og S hefði verið málamyndagerningur. Þá var ekki fallist á með B og S aðalmennt bæri að líta svo á að forkaupsréttur yrði ekki virkur við yfirfærslu eignarréttar á milli hjóna. Loks var ekki fallist á þær málsástæður B að ósanngjarnt væri í skilningi 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga að bera fyrir sig forkaupsréttarákvæðið þar sem verðmæti fasteignarinnar hefði hækkað frá sölunni. Var því viðurkennt að G og R ehf. hefðu notið forkaupsréttar á þeim tíma er kaupsamningur B og S var gerður.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kvk-nf E-kvk-nf, K-kk-nf H-kk-nf og R-kvk-nf B-kvk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 27. desember 2021. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 1. desember 2021 í málinu nr. E- 901/2021.

2

Áfrýjendur krefjast aðallega sýknu af öllum kröfum stefndu, en til vara krefst áfrýjandi B-kk-nf I-kk-nf þess að kaupverð samkvæmt kröfu á hendur honum um útgáfu afsals gegn greiðslu kaupverðs verði ákveðið að mati dómsins. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms auk málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Niðurstaða

4

Málsatvikum og málsástæðum aðila er lýst í hinum áfrýjaða dómi og er til þeirrar umfjöllunar vísað. Eftir áfrýjun málsins, eða 19. júní 2022, lést annar áfrýjenda þess, S-kvk-nf E-kvk-nf F-kvk-nf, og fékk eftirlifandi eiginmaður hennar, áfrýjandi B-kk-nf I-kk-nf, leyfi til setu í óskiptu búi eftir eiginkonu sína 16. ágúst sama ár. Með vísan til 2. mgr. 22. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála tekur dánarbú S-kvk-ef E-kvk-ef við aðild að málinu, enda lýtur dómkrafan að réttindum sem tilheyra dánarbúinu.

5

Eins og fram kemur í hinum áfrýjaða dómi seldi áfrýjandi B-kk-nf eiginkonu sinni, S-kvk-þgf E-kvk-þgf, fasteignina að Laufbrekku 4 með gerningi 30. júní 2020 er ber yfirskriftina: Kaupsamningur og afsal. Sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu þinglýsti skjalinu án athugasemda 31. júlí sama ár, þrátt fyrir að á fasteigninni hvíldi skiptayfirlýsing þar sem kveðið var á um gagnkvæman forkaupsrétt hvors eignarhluta um sig í fasteigninni. Þótt framangreindur annmarki kunni að hafa verið á þinglýsingu skjalsins, sbr. fyrirmæli 3. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, leiðir hann ekki til þess að líta verði svo á að forkaupsrétturinn sé niður fallinn, enda hvílir skiptayfirlýsingin á fasteigninni þar til um annað semst á milli eigenda eignarhlutanna.

6

Í skýrslu sinni fyrir héraðsdómi bar áfrýjandi B-kk-þf um að þau hjónin hefðu ákveðið að færa áðurgreinda fasteign yfir á nafn S-kvk-ef E-kvk-ef í því skyni að hann öðlaðist betri samningsstöðu gagnvart viðskiptabanka sínum vegna samninga við bankann um betri lánskjör á láni sem hvíldi á annarri fasteign. Verður þessum aðstæðum ekki jafnað við þá ráðstöfun er fjallað var um í dómi Hæstaréttar 6. maí 2010 í máli nr. 570/2009 þar sem eignarréttur tveggja einstaklinga yfir fasteign var færður til einkahlutafélags í þeirra eigu gegn endurgjaldi sem eingöngu fólst í hlutum í félaginu og var liður í breytingu á rekstrarformi fasteignarinnar.

7

Til stuðnings sýknukröfu sinni hafa áfrýjendur vísað til þess að þýðingu kunni að hafa við úrlausn málsins að líta til dóma Hæstaréttar 24. júní 1948 í máli nr. 63/1948 og 14. október 1993 í máli nr. 92/1990. Í báðum tilvikum var um að ræða yfirfærslu eignarréttar að fasteign þar sem ráðstöfunin var liður í opinberum skiptum, annars vegar við opinber skipti til fjárslita á milli hjóna og hins vegar við opinber skipti á dánarbúi þar sem erfingjar leystu til sín fasteignir í eigu búsins. Í báðum tilvikum var réttur maka annars vegar og erfingja hins vegar um að fá tilteknar eignir lagðar sér út við skiptin talinn ganga framar forkaupsrétti þriðja aðila. Í því máli sem hér er til umfjöllunar vará hinn bóginn um að ræða beina sölu á fasteign á milli hjóna en ekki ráðstöfun eignar sem lið í opinberum skiptum til fjárslita á milli þeirra. Samkvæmt þessu verður ekki fallist á með áfrýjendum að af framangreindum dómafordæmum leiði að almennt beri að líta svo á að forkaupsréttur verði ekki virkur við yfirfærslu eignarréttar á milli hjóna. Þá er ekki fallist á að tilvísun til ákvæða jarðalaga nr. 81/2004 hafi þýðingu í málinu.

8

Varakrafa áfrýjanda B-kk-ef lýtur að því að kaupverð í kröfugerð stefndu á hendur honum verði ákveðið að mati dómsins. Vísar hann til þess að verðmæti fasteignarinnar hafi hækkað frá söludegi 30. júní 2020 og því sé ósanngjarnt í skilningi 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga að honum verði gert að afsala eigninni til stefndu gegn greiðslu þess kaupverðs sem ákveðið var á árinu 2020.

Til stuðnings varakröfu sinni hefur áfrýjandi B-kk-nf lagt fram verðmat löggilts fasteignasala á markaðsvirði fasteignarinnar sem áfrýjandi aflaði einhliða. Hefur umræddur fasteignasali ekki komið fyrir dóm til að staðfesta mat sitt og hafa stefndu mótmælt sönnunargildi þess. Þá öfluðu áfrýjendur ekki matsgerðar dómkvadds matsmanns um verðmæti fasteignarinnar. Samkvæmt framangreindu liggur ekkert fyrir um það í málinu hvert markaðsvirði fasteignarinnar er og hvort ósanngjarnt teljist með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936 að áfrýjanda B-kk-þgf verði gert að afsala stefndu fasteigninni við því verði sem getur í aðalkröfu stefndu. Verður þegar af þeirri ástæðu að hafna kröfunni.

9

Samkvæmt framangreindu en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur með þeim hætti sem greinir í dómsorði.

10

Með hliðsjón af málsúrslitum verður áfrýjendum gert að greiða stefndu málskostnað fyrir Landsrétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð :

Viðurkenndur er forkaupsréttur stefndu, G-kk-ef S-kk-ef og Raffags ehf., að fasteigninni Laufbrekku 4 í Kópavogi, fastanúmer [...]

, á grundvelli kaupsamnings og

afsals 30. júní 2020 milli áfrýjanda B-kk-ef I-kk-ef sem seljanda og S-kvk-ef E-kvk-ef F-kvk-ef sem kaupanda.

Áfrýjanda B-kk-þgf er skylt að gefa út afsal til stefndu fyrir áður greindri fasteign gegn greiðslu á kaupverðinu, 72.000.000 króna, sem greiða skal með yfirtöku veðskulda sem hvíla á 1. til 4. veðrétti fasteignarinnar miðað við stöðu þeirra 30. júní 2020 en eftirstöðvar með peningum. Áfrýjanda dánarbúi S-kvk-ef E-kvk-ef F-kvk-ef er gert að þola útgáfu afsals frá áfrýjanda B-kk-þgf til stefndu og að afsal fyrir fasteigninni til S-kvk-ef E-kvk-ef F-kvk-ef verði afmáð úr þinglýsingabókum.

Að uppfylltum áðurgreindum skilmálum kaupsamnings og afsals um fasteignina og eftir útgáfu afsals til stefndu ber að afmá úr þinglýsingabókum fimm veðskuldabréf, öll útgefin til handhafa af S-kvk-þgf E-kvk-þgf F-kvk-þgf 11. ágúst 2020, sem hvíla á 5. til 9. veðrétti á fyrrgreindri fasteign, hvert að fjárhæð 10.000.000 króna og bera skjalanúmerin 441- A - 10337/2020 til 441- A - 10341/2020 í þinglýsingabók sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu.

Áfrýjendur greiði stefndu 800.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.