231/2018

Útdráttur

A og M keyptu fasteign af L og K með kaupsamningi 6. febrúar 2015. Eignina skyldi afhenda 1. mars sama ár og næsta dag gefa út afsal og létta af henni veðskuldum. Stærstan hluta kaupverðsins skyldu A og M greiða með útgáfu tveggja veðskuldabréfa við undirritun kaupsamnings og afhendingu eignarinnar og skyldi greiðsla berast, gegn skilyrtum veðleyfum þegar veðskjölum hefði verið þinglýst og þau lögð inn til viðkomandi lánastofnunar. Tafir urðu á því af hálfu L og K að létta veðböndum af eigninni og höfðu veðbandslausnir og veðleyfi ekki borist til þinglýsingar þegar verkfall lögfræðinga hjá sýslumönnum hófst 7. apríl 2015. Veðskuldabréfunum tveimur var þinglýst á eignina 12. ágúst 2018 að verkfallinu yfirstöðnu og í kjölfar þinglýsingar skilyrtra veðleyfa og veðbandslausna. Lánsfjárhæð bréfanna var greidd til L og K 18. sama mánaðar og gáfu þau út fyrirvaralaust afsal næsta dag. Ágreiningur aðila laut að því hvort A og M væri skylt að greiða L og K dráttarvexti vegna tafa á útgreiðslu andvirðis bréfanna. Landsréttur lagði til grundvallar að tafir á fyrrnefndum veðflutningi og aflýsingu lána af fasteigninni hefðu ekki verið á ábyrgð A og M heldur hefðu þær orsakast af því að L og K uppfylltu ekki í tæka tíð þá samningsskyldu að aflétta fyrrnefndum veðskuldum sínum af fasteigninni. A og M hefði í ljósi atvika verið heimilt að halda eftir greiðslu samkvæmt heimild í dlið 1. mgr. 49. gr. nr. 40/2002 laga um fasteignakaup og ættu L og K með hliðsjón af 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu ekki rétt til dráttarvaxta úr hendi A og M vegna greiðsludráttarins. Kröfu L og K um greiðslu dráttarvaxta var því hafnað.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir K-kvk-nf S-kvk-nf, S-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf og V-kk-nf H. V-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 2. mars 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 7. desember 2017 í málinu nr. E[…]/2017.

2 Áfrýjendur krefjast þess að stefndu verði óskipt dæmd til að greiða áfrýjendum sameiginlega 2.449.038 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 19. ágúst 2015 til greiðsludags. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar fyrir héraðsdómi og Landsrétti.

3 Stefndu krefjast aðallega staðfestingar hins áfrýjaða dóms, en til vara að kröfur áfrýjenda verði lækkaðar verulega. Þá krefjast þau málskostnaðar fyrir Landsrétti en til vara að málskostnaður verði felldur niður.

Niðurstaða.

4 Áfrýjendur telja stefndu, sem kaupendur, hafa vanefnt kaupsamning aðila frá 6. febrúar 2015 um fasteignina Aratún 5 í Garðabæ með þeim afleiðingum að greiðslufyrirkomulag það sem ákveðið hafi verið í samningnum hafi ekki gengið eftir og greiðslur tafist. Telja áfrýjendur að stefndu beri ábyrgð á töf sem varð á öflun veðleyfa sem og aflýsingu veðskjala. Höfuðstóll kröfu áfrýjenda samsvarar þeim dráttarvöxtum sem þau telja að hafi fallið á greiðslur samkvæmt kaupsamningnum frá gjalddögum og þar til greiðslur bárust.

5 Í málinu liggur fyrir áðurnefndur kaupsamningur aðila. Þar segir meðal annars þetta um skyldu stefndu til greiðslu kaupverðs: „2. Við undirritun kaupsamnings með útgáfu veðskuldabréfs. Greiðslan berst gegn skilyrtu veðleyfi þegar veðskjölum hefur verið þinglýst og þau lögð inn til viðkomandi lánastofnunar, 29.250.000 kr. 3. Við afhendingu eignar, skal greiðsla berast skv. þinglýstu skuldabréfi og skilyrtu veðleyfi, 9.750.000 kr.“

6 Í kaupsamningnum segir einnig: „eftirfarandi skuldir eru kaupanda óviðkomandi og skal seljandi aflýsa þeim svo fljótt sem verða má og eigi síðar en 02.03.2015“. Í beinu framhaldi af þessum texta eru svo taldar upp fimm áhvílandi veðskuldir á fasteigninni og var upphafleg fjárhæð þeirra samtals 32.400.000 krónur.

7 Sama dag og kaupsamningurinn var undirritaður voru útbúin tvö veðskuldabréf undirrituð af stefndu sem skuldurum og með samþykki áfrýjenda sem þinglýstra eigenda fasteignarinnar. Annað var skuldabréf að fjárhæð 29.250.000 krónur, tryggt með 1. veðrétti í hinni seldu eign, og hitt að fjárhæð 9.750.000 krónur, tryggt með 2. veðrétti í henni. Rituðu áfrýjendur nöfn sín á skuldabréfin athugasemdalaust sem þinglýstir eigendur fasteignarinnar. Áfrýjendur undirrituðu jafnframt sama dag sérstök skilyrt veðleyfi til stefndu vegna umræddra veðskuldabréfa. Veðskuldabréfin og skilyrtu veðleyfin voru móttekin til þinglýsingar 10. og 26. febrúar 2015 en ekki innfærð í þinglýsingabækur fyrr en 12. ágúst 2015. Áfrýjendur afhentu stefndu fasteignina á umsömdum afhendingardegi 1. mars 2015.

8 Ljóst er að atbeina áfrýjenda þurfti til svo mögulegt væri að þinglýsa þessum veðskuldabréfum á 1. og 2. veðrétt á fasteigninni þar sem fimm veðskuldir hvíldu fyrir á eigninni. Áfrýjendum mátti vera ljóst að til þess að umsamin greiðsla stefndu samkvæmt skuldabréfi að fjárhæð 29.250.000 krónur bærist yrðu þau að vera búin að efna þá skyldu sína að aflétta öllum veðskuldum af fasteigninni eða afla veðleyfis lánardrottna fyrir því að umrædd veðskuldabréf færu framar í veðröð.

9 Eins og fram kemur í framburði vitnisins E-kvk-ef D. G-kvk-ef fasteignasala fyrir héraðsdómi, sem rakinn er í hinum áfrýjaða dómi, tókst áfrýjendum ekki að aflétta téðum veðskuldum af eigninni fyrir 2. mars 2015. Skilyrt veðleyfi Lífeyrissjóðs Verslunarmanna, vegna láns sem hvíldi á 4. veðrétti, er dagsett 27. mars 2015 og móttekið til þinglýsingar 9. apríl 2015. Þá var skollið á verkfall lögfræðinga hjá sýslumönnum sem kom til framkvæmda 7. apríl 2015. Að verkfallinu loknu var umrætt veðleyfi innfært í þinglýsingabækur 24. júní 2015. Veðbandslausn Bdeildar Lífeyrissjóðs starfsmanna ríkisins, vegna láns sem hvíldi á 1. veðrétti, var gefin út 11. febrúar 2015, móttekin til þinglýsingar 29. júní sama ár og innfært í þinglýsingabækur 30. júlí sama ár. Veðskuldabréfunum, sem stefndu höfðu gefið út til áfrýjenda, var þó ekki þinglýst fyrr en 12. ágúst 2015 og lánsfjárhæðin greidd áfrýjendum 18. sama mánaðar.

10 Samkvæmt framansögðu uppfylltu áfrýjendur ekki þá kaupsamningsskyldu sína að aflétta fyrrnefndum veðskuldum sínum af fasteigninni eigi síðar en 2. mars 2015 sem var forsenda þess að stefndu gætu þinglýst veðskuldabréfum á 1. og 2. veðrétt og þannig aflað sér lánsfjár til að uppfylla samningsskyldu sína um greiðslu meginþorra kaupverðsins. Ástæða þess var sú að veðrými á fasteign þeirri sem áfrýjendur höfðu fest kaup á og hugðust flytja veðskuldirnar yfir á var ekki nægilegt að mati Lífeyrissjóðs Verslunarmanna. Þegar skilyrt veðleyfi fékkst loks frá lífeyrissjóðnum vannst ekki tími til að koma skjalinu til þinglýsingar áður en fyrrnefnt verkfall skall á. Áfrýjendur hafa samkvæmt framansögðu ekki sýnt fram á að umræddur greiðsludráttur hafi verið á ábyrgð stefndu. Vegna þessara atvika er vörðuðu efndir áfrýjenda var stefndu heimilt að halda eftir greiðslu sinni samkvæmt heimild í dlið 1. mgr. 49. gr. nr. 40/2002 laga um fasteignakaup og eiga áfrýjendur með hliðsjón af 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu ekki rétt til dráttarvaxta úr hendi stefndu vegna fyrrnefnds greiðsludráttar. Krafa áfrýjenda um greiðslu dráttarvaxta er því haldlaus og verður henni hafnað.

11 Þá er óumdeilt að áfrýjendur undirrituðu afsal að Aratúni 5 í Garðabæ án nokkurs fyrirvara 19. ágúst 2015 en í afsalinu segir að kaupverð hins selda sé að fullu greitt. Í þeirri yfirlýsingu felst að áfrýjendur geta ekki haft uppi frekari kröfur á hendur stefndu vegna kaupanna.

12 Með vísan til alls framangreinds og að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður niðurstaða hans staðfest.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, L-kk-nf G-kk-nf og K-kvk-nf E. K-kvk-nf, greiði óskipt stefndu, A-kk-þgf H-kk-þgf H-kk-þgf og M-kvk-þgf Þ-kvk-þgf, sameiginlega 800.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.