549/2022

Útdráttur

B höfðaði mál gegn A og krafðist meðal annars viðurkenningar á skaðabótaábyrgð A vegna vanefnda á lóðarleigusamningi um lóð undir iðnaðarhúsnæði. Byggði málsókn B á því að í kjölfar skipulagsbreytinga hafi honum orðið ókleift að stunda ákveðinn hluta starfsemi sinnar á lóðinni. Í dómi Landsréttar kom meðal annars fram að í lóðarleigusamningnum hafi ekki verið kveðið á um takmarkanir á nýtingarrétti B á lóðinni. Á hinn bóginn hafi sá réttur lotið almennum takmörkunum sem leiða mætti af lögum, almennum stjórnvaldsfyrirmælum og óskráðum meginreglum nábýlisréttar. B hafi ekki getað vænst þess að lóðarleigusamningurinn, sem átti að gilda til langs tíma, hafi veitt honum meiri rétt eða legði ríkari skyldur á A fram yfir þær almennu takmarkanir sem giltu á hverjum tíma. Leggja yrði til grundvallar að dregið gæti úr nýtingarmöguleikum lóðarinnar með breytingum á slíkum takmörkunum, án þess að það raskaði þeim meginskyldum og - réttindum sem stofnað hefði verið til með lóðarleigusamningnum. Ganga yrði út frá því að það hafi gerst þegar íbúðarbyggð hafi risið á lóð rétt við athafnasvæði B, í skjóli lögmætra skipulagsáætlana A, með þeim afleiðingum að strangari reglur um hávaðamörk áttu við. Þótt það hafi sett rekstri B slíkar skorður, að hann hafi ekki séð sér fært að halda honum áfram á umræddri lóð, yrði ekki á það fallist að með því hafi A vanefnt samningsskyldu sína við B samkvæmt lóðarleigusamningnum, enda hafi B áfram átt afnotarétt að hinni leigðu lóð undir iðnaðarhúsnæði. Var hinn áfrýjaði dómur því staðfestur um sýknu A.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir Á-kk-nf H-kk-nf, A-kvk-nf E-kvk-nf J-kk-nf S-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Áfrýjandi skaut málinu upphaflega til Landsréttar 5. júlí 2022. Ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 24. ágúst sama ár og áfrýjaði hann öðru sinni 2. september sama ár. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Vesturlands 8. júní 2022 í málinu nr. E- 275/2021.

2

Á frýjandi krefst þess að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og að viðurkennt verði að stefndi beri skaðabótaábyrgð „gagnvart áfrýjanda vegna fjártjóns sem hann [hafi] orðið fyrir af völdum vanefnda stefnda á skyldum sínum gagnvart áfrýjanda samkvæmt lóðarleigusamningi [...] 11. febrúar 1998 og 2. mars 1998 um lóð undir iðnaðarhúsnæði við Dalbraut 2, Akranesi og eru viðvarandi frá og með 9. mars 2021.“

Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Stefndi krefst þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur, auk málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Niðurstaða

4

Um málavexti og röksemdir málsaðila er vísað til hins áfrýjaða dóms. Áfrýjandi hefur fallið frá fjárkröfu sem hann gerði í héraði á grundvelli 1. mgr. 51. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Ágreiningur aðila fyrir Landsrétti lýtur því einungis að því hvort stefndi hafi vanefnt lóðarleigusamning frá 11. febrúar 1998, sem áfrýjandi undirritaði 2. mars sama ár, þannig að stefndi beri skaðabótaábyrgð á rekstrartjóni sem áfrýjandi kveðst hafa orðið fyrir af þeim sökum. Úrlausn héraðsdóms um þann þátt er því ein hér til endurskoðunar.

5

Umræddur lóðarleigusamningur kveður á um að áfrýjandi, ásamt þremur öðrum leigutökum, taki lóðina að Dalbraut 2 á Akranesi á leigu til að reisa iðnaðarhús. Í skilmálum samningsins er meðal annars kveðið á um að leigutíminn skuli vera 50 ár frá 1. janúar 1998 að telja. Þá er þar mælt fyrir um að árlegt leigugjald skuli nema 14,85 krónum fyrir hvern fermetra, en að gjaldið taki breytingum í upphafi hvers árs í samræmi við byggingarvísitölu.

6

Með framangreindum lóðarleigusamningi stofnaðist víðtækur réttur áfrýjanda til afnota af lóðinni, auk heimildar til að byggja iðnaðarhúsnæði á henni, og naut þessi réttur verndar 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar. Á sama hátt hvíldi á samningstímanum sú skylda á stefnda að veita áfrýjanda þau afnot og réttindi sem af samningnum leiddu.

7

Ekki var í lóðarleigusamningnum kveðið á um takmarkanir á nýtingarrétti áfrýjanda á lóðinni. Á hinn bóginn laut sá réttur almennum takmörkunum sem leiða má af lögum, almennum stjórnvaldsfyrirmælum og óskráðum meginreglum nábýlisréttar.

Gat áfrýjandi ekki vænst þess að lóðarleigusamningurinn, sem átti að gilda til langs tíma, veitti honum meiri rétt eða legði ríkari skyldur á stefnda fram yfir þau almennu takmörk sem giltu að þessu leyti á hverjum tíma. Leggja verður til grundvallar að dregið gæti úr nýtingarmöguleikum lóðarinnar með breytingum á slíkum takmörkunum, án þess að það raskaði þeim meginskyldum og - réttindum sem stofnað var til með lóðarleigusamningnum. Ganga verður út frá því að það hafi gerst þegar íbúðarbyggð reis á lóð rétt við athafnasvæði áfrýjanda, í skjóli lögmætra skipulagsáætlana stefnda, með þeim afleiðingum að strangari reglur um hávaðamörk áttu við. Þótt það hafi sett rekstri áfrýjanda slíkar skorður, að hann hafi ekki séð sér fært að halda honum áfram á umræddri lóð, verður ekki á það fallist að með því hafi stefndi vanefnt samningsskyldu sína við áfrýjanda samkvæmt lóðarleigusamningnum, enda átti áfrýjandi áfram afnotarétt að hinni leigðu lóð undir iðnaðarhúsnæði. Þegar af þeirri ástæðu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur um þann þátt sem hér er til endurskoðunar.

8

Ákvæði hins áfrýjaða dóms um málskostnað skulu vera óröskuð.

9

Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 er rétt að hvor málsaðila beri sinn kostnað af rekstri málsins fyrir Landsrétti.

Dómsorð :

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður um sýknu stefnda, Akraneskaupstaðar, af kröfu áfrýjanda, Blikkverks sf., um viðurkenningu á skaðabótaábyrgð stefnda vegna fjártjóns af völdum vanefnda á lóðarleigusamningi 11. febrúar og 2. mars 1998 um lóð undir iðnaðarhúsnæði við Dalbraut 2 á Akranesi.

Ákvæði hins áfrýjaða dóms um málskostnað skulu vera óröskuð.

Málskostnaður fyrir Landsrétti fellur niður.