503/2021

Útdráttur

L hf. höfðaði mál gegn Þ ehf. til heimtu á eftirstöðvum kaupverðs fasteignar sem hann hafði selt þeim síðarnefnda. Þ ehf. krafðist sýknu af kröfum L hf. og höfðaði gagnsök gegn L hf. Byggði Þ ehf. á því að hann ætti rétt á skaðabótum eða afslætti af kaupverði fasteignarinnar vegna ýmissa ágalla sem Þ ehf. taldi vera á henni og vegna afnotamissis og væri sú krafa hærri en sem næmi eftirstöðvum kaupverðsins. Í dómi Landsréttar var efni söluyfirlita fyrir eignina rakið og taldi rétturinn að Þ ehf. hefði ekki getað dulist að hann væri að ganga til kaupa á rúmlega 90 ára gömlu húsi sem afar takmarkaðar upplýsingar lægju fyrir um. Hefði þetta gefið Þ ehf. sérstaklega ríkt tilefni til að skoða eignina með aðstoð sérfræðinga, sem ekki hefði verið gert. Þ ehf. gæti því ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við skoðun fasteignarinnar, sbr. 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá var ekki á það fallist að L hf. hefði vanrækt upplýsingaskyldu sína eða veitt Þ ehf. rangar upplýsingar um eignina, sbr. 26. og 27. gr. laganna. Að þessu gættu tók Landsréttur til skoðunar einstaka liði í matsgerð sem Þ ehf. byggði kröfugerð sína á. Taldi rétturinn að festingar á gluggum, öðrum en bogadregnum glugga við inngang, og frágangur þaks á rishæð að innan fælu í sér galla en féllst ekki á að aðrir gallar væru til staðar sem L hf. bæri ábyrgð á. Þá var ekki talið að þessi ágallar rýrðu verðmæti fasteignarinnar svo að nokkru næmi þannig að hún teldist gölluð vegna þeirra, sbr. 18. og 1. mgr. 19. gr. laganna. Var hinn áfrýjaði dómur því staðfestur um sýknu L hf. af kröfum Þ ehf.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kvk-nf E-kvk-nf J-kk-nf S-kk-nf og G-kk-nf V-kk-nf byggingarverkfræðingur.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Á frýjandi skaut málinu til Landsréttar 28. júlí 2021. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 5. júlí 2021 í málinu nr. E- 3237/2020.

2

Áfrýjandi krefst sýknu af öllum kröfum aðalstefnanda í héraði. Þá krefst áfrýjandi þess að aðalstefnandi verði dæmdur til að greiða honum 52.058.877 krónur, aðallega ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 28. desember 2019 til greiðsludags en til vara ásamt vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 20. september 2019 til 6. nóvember 2020 en með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Einnig er þess krafist að kröfurnar gangi til skuldajafnaðar eftir því sem við á en ella til sjálfstæðs dóms fyrir því sem umfram verði. Loks krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4

Fasteignin að Þórsbergi 4 í Hafnarfirði var byggð árið 1931, upphaflega sem íbúðarhús og áfast gripahús. Ágreiningslaust er að síðan þá hefur verið byggt við húsið og gerðar á því breytingar en ekki liggja fyrir óyggjandi gögn um hvenær það hafi verið gert. Ekki eru til aðrar teikningar af húsinu en lagnateikningar frá árinu 1993.

5

Stefndi eignaðist húsið á nauðungarsölu í nóvember 2018 og auglýsti það til sölu vorið 2019. Meðal gagna málsins er auglýsing fasteignasölunnar Eignamiðlunar sem birtist í dagblaði 6. maí 2019 þar sem eignin var kynnt sem,, talsvert endurnýjuð“, án frekari útlistunar. Eigendur áfrýjanda, Á-kvk-nf B-kvk-nf Á-kvk-nf og G-kk-nf H-kk-nf O-kk-nf, munu hafa aflað sér söluyfirlita frá þremur fasteignasölum sem voru með eignina til sölumeðferðar, Ási fasteignasölu, Gimli fasteignasölu og Eignamiðlun. Í söluyfirlitunum kemur fram að húsið sé byggt 1931 og ásett verð sé 99,5 milljónir króna. Stærð eignarinnar er ekki skráð í fasteignaskrá en í söluyfirliti Gimlis er tekið fram að hún sé 400 fm að stærð. Í öllum söluyfirlitunum er settur sá fyrirvari að seljandi hafi eignast eignina við skuldaskil. Í söluyfirliti Áss og Gimlis er tekið fram að seljandi geti af þeirri ástæðu ekki uppfyllt upplýsingaskyldu sína og sé kaupanda bent á að leita sér aðstoðar sérfræðinga við að meta ástand eignarinnar. Í söluyfirliti Eignamiðlunar segir að seljandi þekki ekki eignina umfram það sem fram komi í opinberum gögnum. Í öllum söluyfirlitunum er hvatt til sérstakrar árvekni við skoðun eignarinnar og veiti seljandi,, allan nauðsynlegan aðgang“ til þess. Í söluyfirliti Áss segir um ástand eignarinnar að ekki sé vitað um ástand raf-, vatns- og frárennslislagna.

Í söluyfirliti Eignamiðlunar er tekið fram að ástand raf-, vatns- og frárennslislagna og þaks sé óþekkt en þó tekið fram að eignin sé,, talsvert endurnýjuð“, án þess að það sé frekar útlistað að öðru leyti en því að bílskúrshurð sé nýleg, sem og gluggar í kvistum.

Í söluyfirliti Gimlis eru reitir fyrir ástand raf-, vatns- og frárennslislagna og þaks óútfylltir. Í því söluyfirliti er einnig tekið fram að ekki séu til,, nógu haldgóðar teikningar“ af eigninni.

6

Á-kvk-nf B-kvk-nf og G-kk-nf H-kk-nf gerðu tilboð í eignina 16. ágúst 2019 með milligöngu Áss fasteignasölu. Síðar í sama mánuði stofnuðu þau áfrýjanda sem gerði síðan tilboð í eignina 16. september 2019 með milligöngu sömu fasteignasölu. Í báðum tilboðum er samhljóða fyrirvari um að seljandi hafi eignast eignina í skuldaskilum, geti því ekki uppfyllt upplýsingaskyldu sína og kaupanda bent á að gæta sérstakrar árvekni við skoðun eignarinnar og leita aðstoðar sérfræðinga til að meta ástand hennar.

Kaupverðið, 84 milljónir króna, taki mið af ástandi eignarinnar. Í kaupsamningi aðila 20. september 2019 er sami fyrirvari endurtekinn. Í 14. tölulið skilmála kaupsamningsins eru rakin gögn sem aðilar hafi kynnt sér gaumgæfilega og skoðist sem hluti af kaupsamningi og/eða honum til fyllingar og skýringar um réttindi og skyldur aðila, þar á meðal teikningar.

7

Samskipti málsaðila eru skilmerkilega rakin í hinum áfrýjaða dómi. Eins og þar er nánar rakið kváðust Á-kvk-nf B-kvk-nf og G-kk-nf H-kk-nf fljótlega hafa orðið vör við galla á hinni seldu fasteign. Héldu þau af þeim sökum eftir 15 milljónum króna af kaupverði eignarinnar. Samkvæmt beiðni áfrýjanda var matsmaður dómkvaddur til að meta ætlaða galla á fasteigninni og er efni matsgerðarinnar rakið í hinum áfrýjaða dómi.

Stefndi höfðaði málið gegn áfrýjanda til heimtu eftirstöðva kaupverðsins. Áfrýjandi höfðaði síðan gagnsök og krafðist greiðslu úr hendi stefnda á 52.058.877 krónum með þeim vöxtum sem að framan greinir. Snýr ágreiningur aðila að því hvort áfrýjandi eigi rétt til skaðabóta og/eða afsláttar úr hendi stefnda vegna galla á fasteigninni Þórsbergi 4, eins og lýst er í hinum áfrýjaða dómi.

8

Fyrir aðalmeðferð málsins í Landsrétti gengu dómarar á vettvang ásamt fyrirsvarsmönnum áfrýjanda, lögmanni hans og lögmanni stefnda.

9

Við aðalmeðferð málsins gaf G-kk-nf A-kk-nf G-kk-nf fasteignasali vitnaskýrslu.

Niðurstaða

10

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum og kaupsamningi.

Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Ekki er áskilið að seljandi hafi vitað eða mátt vita um þá ágalla sem fasteignin er haldin, þó að réttaráhrif kunni að verða önnur ef hann hefur gert það.

11

Þá er tekið fram í 19. gr. laganna að fasteign teljist gölluð ef hún hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar til eða hentar ekki til sérstakra afnota sem kaupandi hafði að stefnumarki og seljanda var eða mátti vera kunnugt um þegar kaupsamningur var gerður. Þetta gildir þó eigi ef kaupandi byggði ekki á þekkingu eða mati seljanda á eiginleikum eignarinnar eða skorti réttmæta ástæðu til þess.

12

Í 26. gr. laga nr. 40/2002 er tekið fram að fasteign teljist gölluð, hafi kaupandi ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi, þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Þá telst fasteign enn fremur gölluð samkvæmt 27. gr. laganna ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana. Í 11. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa eru fyrirmæli um efni söluyfirlits en þar er meðal annars mælt fyrir um að þar skuli komafram upplýsingar um ástand eignar og einstakra hluta hennar, þar á meðal um galla á eign sem seljanda og/eða fasteignasala er kunnugt um, sbr. c-lið 2. mgr. lagaákvæðisins. Samkvæmt 29. gr. laga nr. 40/2002 getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður eða galla sem hann hefði átt að sjá við skoðun fasteignar.

13

Fyrir liggur að áfrýjandi fékk söluyfirlit fyrir fasteignina hjá þremur fasteignasölum, Ási, Gimli og Eignamiðlun, sem stefndi hafði falið eignina til sölumeðferðar.

Samkvæmt 27. gr. laga nr. 40/2002 er ekki gerður greinarmunur á því hvort kaupandi fær upplýsingar frá þeirri fasteignasölu sem hefur milligöngu um kaup fasteignar eða hjá annarri fasteignasölu sem einnig er með sömu eign til sölu. Verður því að fallast á það með áfrýjanda að líta verði til þeirra þriggja söluyfirlita sem hann fékk afhent en ekki aðeins til söluyfirlits Áss fasteignasölu.

14

Í 6. gr. laga nr. 40/2002 eru „neytendakaup“ skilgreind þannig að samkvæmt lögunum sé um að ræða kaup á fasteign af seljanda, þegar salan er liður í atvinnustarfsemi hans, og eignin er aðallega ætluð til persónulegra afnota fyrir kaupanda, fjölskyldu hans, heimilisfólk og þá sem hann umgengst. Í athugasemdum við 6. gr. frumvarps sem varð að lögunum kemur fram að skilgreiningin sé í samræmi við skilgreiningu þágildandi 2. mgr. 4. gr. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup og samrýmist þeirri skilgreiningu á hugtakinu sem lögð hafi verið til grundvallar í íslenskum rétti að minnsta kosti síðustu 15 árin, það er frá því að breyting var gerð á lögum nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga með lögum nr. 11/1986. Hugtakið ,, neytandi“ er nú skilgreint í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 48/2003 um neytendakaup sem einstaklingur sem kaupir söluhlut utan atvinnustarfsemi. Því til samræmis verður að skýra 6. gr. laga nr. 40/2002 þannig að neytendakaup taki einungis til kaupa einstaklinga á fasteign. Áfrýjandi er einkahlutafélag og verður því þegar af þeirri ástæðu að hafna málsástæðu hans um að kaup hans á umræddri fasteign teljist vera neytendakaup.

15

Í fyrrnefndum söluyfirlitum er tekið fram að húsið sé byggt árið 1931. Þá segir í söluyfirliti frá fasteignasölunni Gimli að stærð hússins sé 400 m² en stærðar er ekki getið á söluyfirlitum frá Eignamiðlun og Ási. Engar teikningar munu vera til af húsinu að frátöldum lagnateikningum frá árinu 1993. Vegna áðurnefndra fyrirvara stefnda sem fram komu í söluyfirlitunum mátti áfrýjandi vita að stefndi gæti einungis veitt mjög takmarkaðar upplýsingar um eignina. Þótt húsið beri með sér að endurbætur hafi verið gerðar á því eftir byggingu þess, liggur ekkert fyrir um það í gögnum málsins hvenær þær hafi verið gerðar. Þannig kemur fram í söluyfirlitunum að hvorki sé vitað um ástand raf-, vatns- og frárennslislagna né þaks. Í söluyfirliti Eignamiðlunar er henni lýst sem talsvert endurnýjaðri, án þess að það sé skýrt að öðru leyti en með tilvísun til nýlegrar bílskúrshurðar og glugga í kvistum, en um leið er tekið fram að ekki sé vitað um ástand lagna og þaks. Aftur á móti er hvergi staðhæft í söluyfirlitum Áss og Gimlis að eignin sé talsvert endurnýjuð, né er því lýst að hlutar hennar hafi verið endurnýjaðir. Þegar söluyfirlitin eru virt heildstætt er ekki unnt að fallast á það með áfrýjanda að hann hafi fengið rangar eða villandi upplýsingar um ástand eignarinnar og að hann hafi mátt treysta því að fleira en bílskúrshurð og gluggar í kvistum hafi nýlega verið endurbætt. Fær ekki breytt þeirri niðurstöðu þótt í málinu liggi fyrir blaðauglýsing um eignina frá Eignamiðlun 6. maí 2019 þar sem segir að eignin sé talsvert endurnýjuð. Til þess er að líta að auglýsingin er afar fáorð og er þar hvorki gerð grein fyrir því í hverju sú endurnýjun hafi falist né hvenær hún hafi farið fram.

16

Áfrýjanda gat samkvæmt framangreindu ekki dulist að hann væri að ganga til kaupa á rúmlega 90 ára gömlu húsi sem afar takmarkaðar upplýsingar lágu fyrir um. Gaf þetta áfrýjanda sérstaklega ríkt tilefni til að skoða eignina með aðstoð sérfræðinga en fyrir liggur í málinu að það var ekki gert. Áfrýjandi getur því ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við skoðun fasteignarinnar, sbr. 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002.

17

Á því er byggt af hálfu áfrýjanda að stefndi hafi hafnað ósk hans um að fá að rjúfa klæðningu á timburkassa í kjallara fasteignarinnar vegna gruns um að þar gæti verið brunndæla. Af hálfu stefnda er því mótmælt að slík ósk hafi komið fram og vísað til þess sem fram komi í gögnum málsins og framburði J-kvk-ef L-kvk-ef í héraði um að áfrýjanda hafi með milligöngu fasteignasala verið veittur allur aðgangur að eigninni til skoðunar.

18

Svo sem fyrr er getið gaf G-kk-nf A-kk-nf G-kk-nf, lögfræðingur og löggiltur fasteignasali á Ási fasteignasölu, skýrslu við aðalmeðferð málsins fyrir Landsrétti.

Kannaðist vitnið við að hafa verið í samskiptum við aðila bæði fyrir og eftir gerð kaupsamningsins. Af hálfu áfrýjanda hefði verið óskað eftir leyfi seljanda til að rjúfa gólf, sem vitnið minnti að hefði verið í kjallara hússins, vegna óþefs. Vitnið kvaðst á hinn bóginn ekki muna eftir því að áfrýjandi hefði farið fram á það við stefnda að fá að rjúfa klæðningu á timburkassa í kjallara vegna gruns um að þar gæti verið brunndæla. Þá mundi vitnið ekki hvað það var, sem áfrýjandi vildi rjúfa þegar hann óskaði eftir því 11. nóvember 2019 að fá að rjúfa klæðningu á tveimur stöðum til að skoða inn í veggi vegna gruns um raka. Vitnið lýsti því að hann hefði hringt í bankann einum til tveimur dögum fyrir undirritun kaupsamningsins til að koma á framfæri ósk áfrýjanda um að rjúfa gólfið. Honum hefði síðan borist það almenna svar frá bankanum að það mætti ekki hrófla við eign sem hefði verið afhent og því svari hefði hann komið til áfrýjanda.

19

Ljóst er af framburði vitnisins að hann mundi atvik ekki vel. Þrátt fyrir að svar bankans hefði verið á þá lund sem fyrr greinir, kvaðst vitnið ekki hafa óskað eftir skýrari svörum við fyrirspurn áfrýjanda um einstaka aðgerðir. Að öllu framangreindu gættu og gegn neitun stefnda verður ekki talið að áfrýjanda hafi tekist sönnun þess að stefndi hafi staðið í vegi fyrir því að áfrýjandi beitti framangreindri aðferð við skoðun á ástandi hússins.

20

Miðað við allt það sem að framan hefur verið rakið verður ekki fallist á þá málsástæðu áfrýjanda að stefndi hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 né að hann hafi veitt áfrýjanda rangar upplýsingar um eignina, sbr. 27. gr. sömu laga. Af þeim sökum verður ekki talið að stefndi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu fasteignarinnar.

21

Koma þá til skoðunar einstakir liðir í áðurnefndri matsgerð dómkvadds matmanns sem áfrýjandi byggir kröfugerð sína á og jafnframt hvort þeir ágallar, sem þar er lýst, teljist vera gallar í skilningi 18. gr. og 1. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002, svo sem áfrýjandi heldur fram.

22

Matsliðir 1, 2 og 3 snúa að botnplötu og sökklum undir kjallaraveggi. Ekkert er komið fram í málinu sem sýnir fram á að sá frágangur sökkla og botnplötu sem lýst er í matsgerð gangi gegn þeim reglum og venjum sem fara bar eftir þegar eignin var byggð. Fyrir liggur að dómkvaddur matsmaður mat þessa þætti eftir þeim reglum og venjum sem nú gilda, svo sem beðið var um í matsbeiðni, en ekki því sem tíðkaðist og þótti forsvaranlegt á byggingartíma eignarinnar. Verður því að telja að áfrýjanda hafi ekki tekist sönnun fyrir því að eignin sé gölluð að þessu leyti.

23

Í matslið 6 komst matsmaður að þeirri niðurstöðu að frárennslislagnir neðan við húsið væru gallaðar þar sem rætur og gróður væru komin í þær. Ekkert liggur fyrir um að þessar steinlagnir hafi verið endurnýjaðar frá því að eignin var byggð. Verður því að ganga út frá því að lagnirnar séu frá árinu 1931 og því um 90 ára. Endingartími steinlagna mun almennt vera um 60 ár. Að þessu gættu verður ekki talið að um galla sé að ræða.

24

Matsliður 7 lýtur að frárennslislögn frá salerni á fyrstu hæð hússins. Fyrir liggur að lögnin er tengd við regnvatnslögn. Í matsgerð kemur fram að matsmaður telji ljóst að við byggingu eignarinnar hafi ekki verið tvöfalt kerfi frárennslis, það er annars vegar fyrir skólp og hins vegar fyrir yfirborðsvatn. Í þessu sambandi verður að líta til þess að ekkert liggur fyrir um það hvenær frárennslislögnin var lögð og verður því að leggja til grundvallar að hún sé upprunaleg. Þá liggja ekki fyrir í málinu upplýsingar um það, hvort gerð frárennslislagnarinnar hafi verið í ósamræmi við reglur og venjur sem voru í gildi þegar eignin var byggð. Af þessum sökum verður að telja ósannað að um galla sé að ræða.

25

Í 8. matslið er fjallað um drenlögn. Fyrir liggur að engin drenlögn var við eignina og tekur matsmaður fram í matsgerð að það teljist ekki óeðlilegt við húsbyggingu frá þessum tíma. Verður á það fallist, enda var ekki venja að hafa drenlagnir við hús þegar eignin var byggð. Af þeirri ástæðu verður ekki talið að það teljist vera galli þótt drenlögn sé ekki til staðar.

26

Í matslið 10 var lagt mat á lagnir að og frá inntaksrými í kjallara og á 1. hæð hússins.

Fyrir liggur að hitalagnirnar eru svört, óeinangruð stálrör en þau eru í megindráttum í samræmi við lagnateikningar frá árinu 1993 þar sem fram kemur að lagnir í hitakerfi séu svört óeinangruð stálrör. Áfrýjandi gat ekki gert ráð fyrir því að lagnirnar væru með öðrum hætti en þeim sem lýst var í lagnateikningunum sem óumdeilt er að lágu fyrir þegar kaupin voru gerð. Þeir gallar sem matsmaður telur vera til staðar lúta í reyndað rakavarnarlagi en ekki að lögnunum sjálfum. Að framangreindu gættu og þar sem lagnirnar samræmast umræddum teikningum verður ekki á það fallist að frágangur þeirra teljist vera galli.

27

Matsliður 11 fjallar um frágang lagna sem liggja út um kjallaravegg á suðurgafli hússins, í jörð og svo inn á baðherbergi á suðausturhorni 1. hæðar. Eins og rakið er í matsgerð er hér um neysluvatnslagnir að ræða. Ekkert liggur fyrir um það hvenær þær voru lagðar og verður því byggt á því að þær hafi verið lagðar við byggingu eignarinnar árið 1931. Í matsgerð er staðsetning lagnanna metin samkvæmt núgildandi reglum og venjum en ekki frá þeim tíma er eignin var byggð. Af þeirri ástæðu verður að telja ósannað að um galla sé að ræða.

28

Í matslið 13 er fjallað um frágang á útveggjum eignarinnar að innan, einkum í kjallara og á fyrstu hæð hússins í íbúðarhluta inn af bílskúr, og vestur- og suðurveggjum.

Lagnateikningar frá 1993 eru fyrst og fremst hitalagnateikningar. Í teikningunum er einangrun hússins einnig skilgreind. Þar kemur fram að „[e]inangrun hússins [sé]

[ó]viss vegna mismunandi byggingartíma“ og einnig að „[n]úverandi eigandi [hafi] ákveðið að snyrta húsið að utanverðu ásamt að einangra með 50 mm steinull.“ Ekkert liggur fyrir í málinu um það, hvort ráðist hafi verið í þessar framkvæmdi rog hvort 50 mm þykk einangrun séhluti af tilvitnaðri snyrtingu utanhúss eða hafi áttað setja upp innanhúss. Ljóst er að snyrting utanhúss hefur ekki verið framkvæmd nema þáað litlu leyti á þessum tíma og er það augljóst við skoðun þar sem ytra byrði eignarinnar er að mestu upprunalegt. Telja verður líklegt að hönnuður hitakerfis sem gerði umræddar teikningar hafi gefið sér ákveðnar forsendur um einangrun við hönnun og hvað varðar varmaþörf hitakerfis. Verður því ekki fallist á að lagnateikningarnar gefi vísbendingu um að húsið hafi allt verið endureinangrað á þeim tíma þegar þær voru gerðar og að einangrun að innan sé hluti af þeirri framkvæmd. Liggur enda ekkert fyrir um það hvenær einangrun einstakra byggingar hluta fór fram. Matsmaður miðar þykkt einangrunar við byggingareglugerð nr. 177/1992 og frágang rakavarnarlags við núgildandi reglur en ekki þær sem um þessi atriði giltu á þeim tíma þegar eignin var byggð. Verður því að telja ósannað að um galla sé að ræða.

29

Í 14. matslið er fjallað um glugga hússins. Fram kemur í matsgerð að allir gluggar, að undanskildum bogadregnum glugga við inngang, hafi verið endurnýjaðir „fyrir ekki löngu“. Verður þessi ályktun lögð til grundvallar við úrlausn málsins. Vegna þessa mátti áfrýjandi treysta því að gluggarnir hefðu verið endurnýjaðir í samræmi við núgildandi reglur og viðtekið verklag. Tekið er undir þá niðurstöðu matsmanns að gluggarnir séu ekki festir samkvæmt viðteknum venjum og ekki í samræmi við leiðbeiningarit RB(31).130 og séu því gallaðir.

30

Í 15. matslið er fjallað um raka og fúa í bogadregnum glugga á framhlið hússins.

Ekkert liggur fyrir um að tréverk gluggans hafi verið endurnýjað síðan eignin var byggð. Þá var við skoðun á glugganum ljóst að hann var ekki nýr eða nýlega endurnýjaður. Er því ekki um að ræða galla sem stefndi ber ábyrgð á.

31

Matsliður 16 snýr að raka og fúa í útveggjaklæðningu á framhlið hússins. Fram kemur í matsgerð að klæðningin sé ekki upprunaleg en erfitt sé að segja tilum frá hvaða tíma hún sé. Matsmaður miðar niðurstöðu sína um galla á klæðningunni við núgildandi reglur og venjur. Við skoðun á útveggjaklæðningunni hefði áfrýjanda mátt vera ljóst að hún var ekki nýlega endurnýjuð. Er því ekki sannað að um sé að ræða galla sem stefndi ber ábyrgð á.

32

Í 17. matslið var lagt mat á frágang þaks yfir bílskúr og íbúðahluta við bílskúr.

Sýnilegt er að þakið hefur einhverju sinni verið endurgert en ekkert liggur fyrir um hvenær það var gert. Í matsgerðinni er þakið metið út frá núgildandi reglum og venjum. Er því ósannað að þakið sé gallað. Hið sama gildir um mat á festingu stálburðarbita þaks í bílskúr við vegg sem metin var í 19. matslið. Matsmaður ályktar að burðarbitinn hafi verið settur í bílskúr við endurgerð þaksins og metur frágang bitans út frá núgildandi reglum og venjum. Þá var þessi frágangur sýnilegur við skoðun fasteignarinnar fyrir kaupin. Verður því jafnframt talið að ósannað sé að eignin sé gölluð að þessu leyti.

33

Matsliður 20 lýtur að frágangi þaks á rishæð að innan. Fram kemur í matsgerð að þakið hafi nýlega verið einangrað með um það bil 100 mm þykkri þéttull og að á sama tíma hafi verið boraðar út loftrásir. Ástand steinullar ásamt plastböndum sem halda ullinni uppi séu til marks um að þessi framkvæmd sé ekki ýkja gömul. Samkvæmt matsgerðinni uppfyllir þessi framkvæmd hvorki ákvæði byggingareglugerðar né venjur um slíka framkvæmd. Að því gættu verður að telja að fasteignin sé gölluð að þessu leyti.

34

Ekki er tölulegur ágreiningur milli aðila. Samkvæmt öllu framangreindu hefur verið komist að þeirri niðurstöðu að fasteignin að Þórsbergi 4 sé haldin göllum vegna óforsvaranlegrar framkvæmdar við endurnýjun annarra glugga en bogadregins glugga við inngang, sbr. 14. matslið, og vegna óforsvaranlegs frágangs á þaki rishæðar að innan, sbr. 20. matslið. Samkvæmt matsgerð nemur kostnaður við úrbætur á galla samkvæmt 14. matslið 2.365.946 krónum og samkvæmt 20. matslið 2.140.430 krónum, samtals 4.506.376 krónum. Verður að leggja til grundvallar að þessi kostnaður endurspegli að stórum hluta þá verðmætisrýrnun sem ágallarnir hafa í för með sér. Þessi fjárhæð nemur um 5,36% af kaupverði eignarinnar. Er þá ekki tekið tillit til endurgreiðslu á virðisaukaskatti af vinnu. Að þessu gættu og jafnframt í ljósi aldurs, almenns ástands og útlits fasteignarinnar verður ekki á það fallist með áfrýjanda að ágallar samkvæmt fyrrnefndum matsliðum rýri verðmæti fasteignarinnar svo að nokkru nemi þannig að hún teljist gölluð vegna þeirra, sbr. síðari málslið 18. gr. og 1. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002. Þá var að framan komist að þeirri niðurstöðu að stefndi hefði ekki veitt áfrýjanda rangar eða villandi upplýsingar um ástand fasteignarinnar. Er þannig ekki fyrir að fara saknæmri háttsemi af hálfu stefnda.

35

Samkvæmt öllu framangreindu verður ekki talið að áfrýjandi eigi kröfu á hendur stefnda vegna galla á hinni seldu eign eða vegna óbeins tjón samkvæmt 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002. Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er staðfest sú niðurstaða hans að áfrýjanda beri að greiða eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar.

Verður hinn áfrýjaði dómur því staðfestur um annað en málskostnað.

36

Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála þykir rétt að málskostnaður milli aðila falli niður á báðum dómstigum.

Dómsorð :

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Málskostnaður í héraði og fyrir Landsrétti fellur niður.