303/2021

Útdráttur

L hf. krafðist þess að S ehf. yrði með dómi gert að þola fjárnám inn í veðrétt samkvæmt fjórum tryggingarbréfum sem öll voru áhvílandi á fasteign S ehf. vegna skulda K ehf. við L hf. Fyrir Landsrétti reisti S ehf. kröfu sína um sýknu á því að ekki hefði komið fullt verð fyrir fasteignir í eigu þrotabús K ehf. við skipti á þrotabúinu, auk þess sem ekki hafi verið tekið tillit til allra eigna þrotabúsins. Með vísan til grunnraka að baki 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu hefði borið að líta til þess að markaðsverð eignanna og sala þeirra allra hefði nægt til fullnustu allra krafna L hf.

Í dómi Landsréttar er rakið að S ehf. hefði ekki tekist sönnun þess að ekki hefði verið tekið tillit til allra eigna K ehf. eða lagt fram viðhlítandi sönnunargögn um eðlilegt markaðsverð fyrrgreindra fasteigna og hefði þannig ekki tekist sönnun um að þær hefðu verið seldar undir eðlilegu markaðsvirði. Með hliðsjón af því var staðfest sú niðurstaða héraðsdóms að L hf. væri heimilt að gera fjárnám inn í veðrétt fyrrgreindra tryggingarbréfa.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kvk-nf E-kvk-nf, Á-kk-nf H-kk-nf og S-kk-nf S-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 11. maí 2021. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 14. apríl 2021 í málinu nr. E- 2171/2018.

2

Áfrýjandi krefst þess aðallega að hann verði sýknaður af kröfum stefnda en til vara að kröfur stefnda verði lækkaðar. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms auk málskostnaðar fyrir Landsrétti.

4

Við aðalmeðferð málsins í Landsrétti gaf skýrslu S-kk-nf S-kk-nf framkvæmdastjóri SS Byggis ehf. Fyrir Landsrétti staðfesti vitnið yfirlýsingu sína frá 27. nóvember 2015 um að það hafi um miðjan september 2009 leitað til útibús stefnda á Akureyri í þeim tilgangi að gera bankanum, fyrir hönd SS Byggis ehf., tilboð í fasteignina að Ásatúni 6 á Akureyri. Bankinn hafi ekki ljáð máls á því að skoða slíkan valkost.

Niðurstaða

5

Mál þetta varðar ágreining um verðmæti eigna þrotabús Kraga ehf., sem tekið var til gjaldþrotaskipta með úrskurði Héraðsdóms Norðurlands eystra 22. maí 2009, en stefndi var stærsti kröfuhafinn við gjaldþrotaskipti félagsins. Helstu eignir þrotabúsins voru íbúðir á byggingarstigi í fjöleignarhúsi sem verið var að reisa á lóðinni að Ásatúni 6 á Akureyri og næsta byggingarlóð að Ásatúni 8, en þar höfðu takmarkaðar byggingarframkvæmdir átt sér stað aðrar en jarðvegsskipti. Eftir lok gjaldþrotaskipta reis ágreiningur um hvort framangreindar eignir þrotabúsins dygðu fyrir skuldum sem á búinu hvíldu, sem að stærstum hluta voru í eigu stefnda. Auk þess að njóta veðréttinda í hinum seldu eignum átti stefndi tryggingarréttindi fyrir skuldum Kraga ehf. sem fólust í fjórum tryggingarbréfum sem hvíldu á fasteign áfrýjanda að

Gránufélagsgötu 10 á Akureyri.

6

Með auglýsingu um skiptalok 20. desember 2010 lauk skiptastjóri þrotabús Kraga ehf. skiptum á búinu. Í auglýsingunni kom fram að skiptum á búinu hafi lokið 17. desember 2010 með úthlutunargerð samkvæmt 2. mgr. 160. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o. fl. Var tekið fram að 65.879.890 krónur hafi greiðst upp í veðkröfur eða rúm 43,62%. Ekkert hafi verið greitt upp í almennar kröfur eða eftirstæðar kröfur.

Samkvæmt frumvarpi til úthlutunar í þrotabúi Kraga ehf. voru eignir búsins söluverð fasteigna þrotabúsins að Ásatúni 6 og 8, samtals að verðmæti 66.600.000 krónur og trygging vegna gjaldþrotaskipta að fjárhæð 250.000 krónur. Að frádregnum skiptakostnaði að fjárhæð 970.110 krónur voru til ráðstöfunar upp í kröfur 65.879.890 krónur, en sú fjárhæð gekk til stefnda á grundvelli veðréttinda hans í hinum seldu eignum.

7

Áfrýjandi reisir mál sitt fyrir Landsrétti á því að ekki hafi komið fullt verð fyrir fasteignir þrotabúsins Kraga ehf. að Ásabraut 6 og 8. Ef svo hefði verið hefði stefndi fengið fullnustu allra krafna sinna við skiptameðferð á þrotabúinu og áfrýjandi þar með ekki verið gert að þola fjárnám vegna skulda Kraga ehf. Til stuðnings þeim staðhæfingum sínum vísar áfrýjandi einkum til þess að ýmis gögn málsins gefi sterka vísbendingu um að ekki hafi verið gert ráð fyrir söluandvirði íbúða nr. 301 og 303 í fjöleignarhúsinu að Ásabraut 6 í fjárhæðinni 66.600.000 krónur, auk þess sem sú fjárhæð hafi verið undir markaðsverði sambærilegra eigna á Akureyri á þessum tíma.

Þessu til staðfestu hefur áfrýjandi meðal annars vísað til yfirlýsingar framkvæmdastjóra byggingarfyrirtækisins SS Byggis ehf., sem lýst hafi því að hann hafi um miðjan september 2009 gert stefnda tilboð að fjárhæð 90.000.000 króna í fjöleignarhúsið að Ásabraut 6. Tilboð Tréverks ehf. í fasteignirnar að fjárhæð 66.600.000 krónur hafi ekki verið eðlilegt og í ósamræmi við samning um sölu eignanna. Á grundvelli grunnraka að baki 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu beri að líta til þess að markaðsverð eignanna hafi nægt til fullnustu allra krafna stefnda.

8

Stefndi hafnar framangreindum málatilbúnaði áfrýjanda. Skiptastjóri, sem ábyrgð hafi borið á skiptum í þrotabúi Kraga ehf., hafi lokið skiptum með sölu eigna félagsins.

Engar vísbendingar séu um að eignir þrotabúsins hafi verið seldar undir eðlilegu verði og hafi salan tekið til allra eigna félagsins.

9

Samkvæmt því er fram er komið í málinu tók skiptastjóri þrotabús Kraga ehf. ákvörðun um að fela Fasteignasölunni Byggð á Akureyri að selja fasteignir þrotabúsins. Kaupsamningur um sölu eignanna frá þrotabúi Kraga ehf. til Trétaks ehf. er frá 18. nóvember 2009. Í samningnum kemur fram að um sé að ræða íbúðir í húsinu nr. 6 við Ásatún á Akureyri og byggingarlóðina nr. 8 við Ásatún. Fram kemur að Ásatún 6 sé 8 íbúða fjöleignarhús. Í 1. gr. samningsins er kveðið á um að hið selda séu íbúðir nr. 102, 201, 202, 203 og 302. Í 5. gr. kaupsamningsins er tekið fram að kaupverð eignanna, ásamt íbúðum nr. 301 og 303 sem séu framseldar í sjálfstæðu skjali, sé 66.600.000 krónur. Greiðslan sé um leið gagngjald fyrir íbúð nr. 101, samanber samkomulag aðila og NBI hf. sem sé undirritað samhliða skjalinu.

10

Í viðauka 3 við kaupsamninginn, sem stefndi er einnig aðili að, er tekið fram að allar lögveðskröfur til afhendingardags verði greiddar með þeirri veigamiklu undantekningu að það eigi ekki við um íbúð 101 í Ásatúni 6. Þrotabúið sé afsalshafi að þeirri eign, en kaupsamningur hafi verið gerður við tilgreindan einstakling. Íbúðin sé veðsett Landsbankanum að fullu og að öllu eðlilegu muni bankinn eignast hana vegna riftunar kaupsamnings. Þá er tekið fram í viðaukanum að áður en Kragi ehf. hafi verið lýstur gjaldþrota hafi félagið selt fjórar íbúðir og kaupsamningum verið þinglýst vegna þeirra. Samkomulag sé um það milli kaupanda og seljanda að kaupandi taki yfir kaupsamning við eigendur íbúða 301 og 303 í Ásatúni 6. Seljanda og kaupanda sé að ákveða með hvaða hætti tekið sé tillit til þeirra greiðslna sem þegar hafi verið inntar af hendi og sé það Landsbankanum óviðkomandi. Loks er tekið fram að kaupandi sé skuldbundinn til að kaupa af seljanda eða Landsbankanum allar íbúðir í húsinu við Ásatún 6, um leið og eignarhald seljanda eða Landsbankans liggi fyrir.

Kaupsamningnum fylgdi jafnframt samkomulag um framsal kaupsamninga vegna íbúðanna nr. 301 og 303 að Ásatúni 6. Í samkomulaginu, sem undirritað er af skiptastjóra þrotabús Kraga ehf., Trétaki ehf. og kaupsamningshafa að íbúðum nr. 301 og 303 kemur fram að réttindi og skyldur samkvæmt kaupsamningum um þessar íbúðir séu framseld til Trétaks ehf., sem muni klára eignirnar í samræmi við skilalýsingu þeirra og afhenda þær kaupsamningshafa gegn réttum efndum á kaupsamningnum. Á eignunum hvíli tryggingarbréf frá NBI hf., samtals að fjárhæð muni bankinn leysa eignina úr veðböndum. Loks er tekið fram að í kaupsamningi um íbúðir nr. 102, 201, 202 og 302 sem undirritaður sé samhliða samkomulaginu sé skilgreint verð og greiðslur vegna íbúða nr. 301 og 303.

11

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið bera kaupsamningur og viðaukar við hann vegna sölu á fasteignunum að Ásatúni 6 og 8 á Akureyri til Trétaks ehf. með sér að við söluna hafi verið tekið tillit til allra þeirra eignarhluta er eignunum tilheyrðu.

Hefur áfrýjanda, gegn mótmælum stefnda, ekki tekist sönnun um hið gagnstæða.

Áfrýjandi hefur ekki aflað matsgerðar eða annarra viðhlítandi sönnunargagna um eðlilegt markaðsverð þeirra fasteigna er krafa hans tekur til. Gegn mótmælum stefnda verður ekki við einhliða yfirlýsingu fyrirsvarsmanns SS Byggis ehf. stuðst um það atriði. Með hliðsjón af þessu hefur áfrýjanda ekki tekist sönnun um að umræddar fasteignir hafi verið seldar til Trétaks ehf. undir eðlilegu markaðsverði eignanna. Að þeirri niðurstöðu fenginni eru ekki efni til að taka afstöðu til gildis 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991 að því er réttarágreining þessa máls varðar.

12

Ekki er ágreiningur fyrir Landsrétti um annan tölulegan þátt í kröfugerð stefnda en þann er varðar verðmæti hinna seldu fasteigna. Samkvæmt þessu verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms staðfest á þann hátt er í dómsorði greinir.

13

Staðfest er ákvæði hins áfrýjaða dóms um málskostnað.

14

Áfrýjandi greiði stefnda málskostnað fyrir Landsrétti eins í dómsorði greinir.

Dómsorð :

Stefnda, Landsbankanum hf., er heimilt að gera fjárnám í fasteign áfrýjanda, Selló ehf., að Gránufélagsgötu 10 á Akureyri, fastanúmer 214- 8927, vegna skulda Kraga ehf. við stefnda, að fjárhæð 36.234.443 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 2. nóvember 2013 til greiðsludags, að frádreginni innborgun 15. október 2018 að fjárhæð 11.530.000 krónur, inn í veðrétt samkvæmt tryggingarbréfi nr. 0162- 63- 2331, útgefið 6. september 2005 upphaflega að fjárhæð 8.200.000 krónur, vísitölutryggt með grunnvísitölu 243,2 stig, tryggingarbréfi nr. 0162- 63- 620205, útgefið 24. apríl 2006, upphaflega að fjárhæð 3.000.000 króna, vísitölutryggt með grunnvísitölu 252,3 stig, óverðtryggðu tryggingarbréfi nr. 0162- 63- 620556, útgefið 22. nóvember 2006, upphaflega að fjárhæð 7.000.000 króna, og tryggingarbréfi nr. 0162- 63- 620815, útgefið 15. maí 2007, upphaflega að fjárhæð 8.000.000 króna, vísitölutryggt með grunnvísitölu 268,7 stig.

Ákvæði hins áfrýjaða dóms um málskostnað skal vera óraskað.

Áfrýjandi greiði stefnda 700.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.