267/2019

Útdráttur

A keypti fasteign af M ehf. í október 2016 og varð fljótlega vör við ummerki um raka í tveimur herbergjum hennar. Fasteignin var skoðuð af húsasmíðameistara sem gaf A álit sitt á ágöllum á henni og síðar byggingafræðingi og byggingameistara sem áætluðu kostnað við úrbætur. Ástand eignarinnar var síðan metið af dómkvöddum matsmanni og var niðurstaða hans sú að fasteignin væri haldin ýmsum ágöllum. Fyrir héraðsdómi var talið að fasteignin væri haldin göllum í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup vegna raka, leka og myglu, auk þess sem einangrun í þaki var ábótavant þar sem eldvörn hennar var ekki í samræmi við byggingarsamþykkt sem í gildi var þegar húsið var byggt. M var gert að greiða A skaðabætur að fjárhæð 4.115.916 krónur. Í dómi Landsréttar var fallist á þá niðurstöðu héraðsdóms að umrædd fasteign hefði verið haldin fyrrgreindum ágöllum við afhendingu og að þeir hafi verið leyndir. Á hinn bóginn var talið að hluti framkvæmda til úrbóta á fasteigninni hafi ekki eingöngu stafað af umræddum ágöllum heldur verið liður í fyrirhugaðri uppbyggingu á henni. Landsréttur taldi að A hefði fullnægt tilkynningarskyldu sinni samkvæmt 48. gr. laga nr. 40/2002. M ehf. var því gert að bæta 80% af kostnaði við þær úrbætur, ásamt kostnaði vegna annarra tilgreindra úrbóta og afnotamissis, eða samtals 3.463.515 krónur.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma S-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf landsréttardómari, E-kk-nf Ó-kk-nf settur landsréttardómari og Á-kk-nf I-kk-nf byggingaverkfræðingur.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 16. apríl 2019. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 19. mars 2019 í málinu nr. E632/2018. 2 Áfrýjandi krefst aðallega sýknu af kröfum stefndu en til vara að kröfur stefndu verði lækkaðar verulega og aðeins teknar til greina að óverulegu leyti. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefnda krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar eins og málið væri eigi gjafsóknarmál.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4 Mál þetta má rekja til kaupsamnings sem aðilar gerðu með sér 21. október 2016 þar sem áfrýjandi seldi stefndu, fyrir milligöngu fasteignasölunnar Stuðlabergs, fasteignina Miðgarð 14 í Reykjanesbæ, sem er 109,6 m2 steypt raðhús ásamt 18 m2 bílskúr, byggt árið 1974. Kaupverð fasteignarinnar var 29.000.000 króna. Afhending hennar fór fram við undirritun kaupsamnings. Stefnda greiddi kaupverðið í samræmi við ákvæði kaupsamningsins að undanskilinni 1.000.000 króna. Áfrýjandi hafði keypt fasteignina 10. desember 2015 fyrir 23.700.000 krónur.

5 Á óundirrituðu söluyfirliti um fasteignina sem útbúið var af fasteignasölunni Stuðlabergi voru engir gallar tilgreindir. Fyrir liggur að stefnda skoðaði eignina bæði áður og eftir að hún gerði tilboð í hana en enginn var þá viðstaddur af hálfu áfrýjanda. Um aðdraganda kaupanna vísast nánar til lýsingar á málsatvikum í hinum áfrýjaða dómi.

6 Í stefnu til héraðsdóms kemur fram að stefnda hafi í kjölfar afhendingar orðið vör við ummerki um raka við glugga í tveimur herbergjum fasteignarinnar og að hún hafi fengið S-kk-þf H-kk-þf húsasmíðameistara til að skoða fasteignina. Úttekt hans 24. október 2016 á ástandi hússins liggur fyrir í málinu en samkvæmt henni fann hann bæði rakaskemmdir og myglu í veggjum og gólfum í bílskúr, baðherbergi, barnaherbergi og þvottahúsi auk þess sem hann taldi rakavarnarlag í lofti alls hússins ófrágengið og óþétt.

7 Í stefnu til héraðsdóms er því haldið fram að gallar á fasteigninni hafi strax verið tilkynntir munnlega til fasteignasölunnar. Þáverandi lögmaður stefndu ritaði H-kk-þgf M-kk-þgf, löggiltum fasteignasala hjá fasteignasölunni Stuðlabergi, og fyrirsvarsmanni áfrýjanda tilkynningu 13. desember 2016 um galla á fasteigninni sem hann taldi gefa stefndu rétt til vanefndaúrræða samkvæmt lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup. Í tilkynningunni er göllunum ekki lýst.

8 Stefnda fékk S-kk-þf B-kk-þf byggingafræðing og B-kk-þf S-kk-þf byggingameistara til að skoða fasteignina haustið 2016 og gerði S-kk-nf áætlun um kostnað við úrbætur á fasteigninni en þann kostnað taldi hann vera 12.611.450 krónur.

9 Þáverandi lögmaður stefndu sendi áfrýjanda kröfubréf 23. janúar 2017 vegna galla á fasteigninni en afrit til fyrirsvarsmanns áfrýjanda og fasteignasölunnar Stuðlabergs. Í bréfinu var vísað til úttektar S-kk-ef H-kk-ef og sagt að hann hefði opnað veggi til að kanna raka og fleira og þá hafi uppgötvast rakaskemmdir og sveppagróður í mörgum veggjum eignarinnar, ásamt ónýtum gólfefnum, raflögnum, gifsi í veggjum og loftum, innréttingum og fleiru.

10 Í kröfubréfinu kom fram að eftir skoðun og aðkomu iðnaðarmanna hafi verið ljóst að skemmdir á eigninni væru viðurhlutamiklar og hafi stefnda talið nauðsynlegt að fjarlægja hið skemmda efni enda verið þess fullviss að heilsu fjölskyldunnar stafaði hætta af ástandi eignarinnar. Eignin væri nánast fokheld og búið væri að rífa og fjarlægja allt skemmt efni og sveppagróður. Í bréfinu var gerð töluleg grein fyrir helstu þáttum í framangreindri áætlun S-kk-ef um kostnað við nauðsynlegar endurbætur. Gerð var krafa um að áfrýjandi bætti úr göllum á fasteigninni en greiddi ella bætur að fjárhæð 12.611.450 krónur. Þá var vísað til kostnaðaráætlunarinnar sem sagt var að fylgdi kröfubréfinu. Samkvæmt tölvupóstsamskiptum þáverandi lögmanna stefndu og áfrýjanda fylgdi þessi kostnaðaráætlun S-kk-ef ekki kröfubréfinu og heldur ekki úttekt S-kk-ef. Af þessum samskiptum verður ráðið að lögmaður stefndu hafi sent þáverandi lögmanni áfrýjanda úttektina með tölvupósti 1. mars 2017 en kostnaðaráætlunina ekki fyrr en með tölvupósti 28. apríl sama ár.

11 Fyrir höfðun málsins aflaði stefnda mats dómkvadds matsmanns til að svara 13 matsspurningum. A-kk-nf E-kk-nf, byggingafræðingur og húsasmíðameistari, var dómkvaddur til starfans 30. október 2017 og byggir kröfugerð stefndu í málinu á matsgerð hans. Meðal fylgiskjala með matsgerðinni var skýrsla 9. janúar 2018 um rannsókn Náttúrufræðistofnunar Íslands á myglusveppum í 13 sýnum frá Miðgarði 14 en skýrslan var unnin að beiðni matsmannsins. Um matsgerðina og niðurstöður hennar vísast til hins áfrýjaða dóms.

12 Stefnda höfðaði upphaflega málið á hendur áfrýjanda til greiðslu skaðabóta að fjárhæð 5.663.300 krónur vegna ætlaðra galla á fasteigninni. Áfrýjandi höfðaði hins vegar gagnsakarmál á hendur stefndu til innheimtu eftirstöðva kaupverðsins og voru málin sameinuð 5. september 2018. Á grundvelli samkomulags aðila 21. desember 2018 greiddi stefnda áfrýjanda 1.425.000 krónur gegn útgáfu afsals og stóð þá einungis eftir ágreiningur um málskostnað hvað gagnsökina varðaði.

13 Fyrir Landsrétti gáfu skýrslu vitnin S-kk-nf B-kk-nf og B-kk-nf S-kk-nf og upplýstu um skoðun og úttekt sem þeir gerðu á fasteigninni Miðgarði 14 í Reykjanesbæ að beiðni stefndu.

Málsástæður aðila

Málsástæður áfrýjanda

14 Málsástæðum áfrýjanda er lýst í hinum áfrýjaða dómi. Fyrir Landsrétti hefur af hálfu áfrýjanda verði lögð áhersla á að stærstur hluti af skaðabótakröfu stefndu sé vegna þess að einangrun í lofti fasteignarinnar hafi verið úr frauðplasti. Bótakrafan sé reist á þeirri niðurstöðu matsmanns að einangrun hafi ekki verið í samræmi við grein 10.4.1 í byggingarsamþykkt frá árinu 1967 þar sem hún hafi ekki verið varin gegn bruna. 15 Af hálfu áfrýjanda er því haldið fram að þar sem búið hafi verið að rífa loftaklæðningu og veggi og fjarlægja efni þannig að fasteignin hafi verið nánast eins og fokheld þegar matsmaður skoðaði hana hafi hann ekki haft neinar forsendur til að meta ástand hennar heldur þurft að byggja niðurstöður sínar um frágang þaksins og fleiri atriði alfarið á ljósmyndum. Ekkert liggi því fyrir um hvort gengið hafi verið frá einangruninni og eldvörn hennar í samræmi við umrædda byggingarsamþykkt. Matsgerðin sé af þeim sökum ónothæf sem sönnunargagn til dæmis um það hvort einangrun hafi verið óvarin í skilningi umrædds ákvæðis byggingarsamþykktar.

16 Þá byggir áfrýjandi á því að stefnda hafi borið fyrir héraðsdómi að hún hafi upphaflega ekki ætlað að beina kröfum að áfrýjanda vegna frágangs á þaki fasteignarinnar. Vinna við að fjarlægja loftaklæðningu í fasteigninni hafi hafist strax eftir að hún var afhent stefndu og hafi ekki tengst ætluðum göllum. Þá hafi úttekt og kostnaðaráætlun S-kk-ef B-kk-ef verið til komin vegna fyrirhugaðra endurbóta.

17 Af hálfu áfrýjanda er því haldið fram að stefnda hafi glatað rétti sínum til að krefjast skaðabóta úr hendi áfrýjanda vegna þaksins sökum tómlætis og er um það vísað til 48. gr. laga nr. 40/2002. Stefnda hafi ekki innan sanngjarns tíma eftir að hún varð hins ætlaða galla vör tilkynnt áfrýjanda um eðli og umfang gallans og að hún ætlaði að bera hann fyrir sig. Tilkynning og síðar kröfubréf þáverandi lögmanns stefndu hafi ekki fullnægt áskilnaði ákvæðisins um tilkynningu á galla. Það hafi fyrst verið með útgáfu stefnu í málinu 19. júní 2018, 20 mánuðum eftir að stefndu varð að eigin sögn kunnugt um eiginleika þaksins og einangrunar þess, sem hún hafi gert reka að því að upplýsa áfrýjanda um athugasemdir sínar varðandi frágang þaksins.

18 Áfrýjandi mótmælir sérstaklega bótakröfu stefndu vegna afnotamissis og telur að stefnda hafi gert íbúðina óíbúðarhæfa vegna umfangsmikilla framkvæmda sem hún hafi ætlað að ráðast í og tengdust ekki ætluðum göllum. Þá teljist bætur vegna afnotamissis til afleiddra krafna sem áfrýjandi verði ekki krafinn um þar sem krafa um bætur fyrir galla byggist ekki á því að um sök hafi verið að ræða.

19 Þá byggir áfrýjandi á því að í matsgerðinni hafi allur kostnaður við endurnýjun verið metinn án þess að matsmaður hafi tekið tillit til ávinnings stefndu af því að nýtt komi í stað gamals en endurbætur samkvæmt fyrirliggjandi mati auki verðmæti fasteignarinnar verulega.

Málsástæður stefndu

20 Fyrir Landsrétti hefur af hálfu stefndu verið vísað til sömu málsástæðna og lýst er í stórum dráttum í hinum áfrýjaða dómi. Stefnda hefur mótmælt öllum málsástæðum sem koma fram í greinargerð áfrýjanda til Landsréttar. Því er sérstaklega mótmælt að réttur stefndu til að krefjast bóta hafi fallið niður fyrir tómlæti. Af hálfu stefndu er vísað til munnlegra tilkynninga til fasteignasalans um galla strax eftir að þeirra varð fyrst vart, tilkynningar þáverandi lögmanns hennar til áfrýjanda 13. desember 2016, aðeins um tveimur mánuðum eftir afhendingu fasteignarinnar, og kröfubréfs hans 23. janúar 2017 þar sem sett hafi verið fram mun hærri bótakrafa en höfð sé uppi í máli þessu. Ófullnægjandi einangrun hafi hins vegar ekki komið í ljós fyrr en með matsgerð dómkvadds matsmanns sem legið hafi fyrir í febrúar 2018.

21 Af hálfu stefndu er því haldið fram að ekki verði ráðið af greinargerð áfrýjanda í héraði að dregið væri í efa að einangrun þaks fasteignarinnar hefði verið með þeim hætti sem lýst sé í matsgerð. Við framkvæmd matsins hafi matsmanni verið afhentur mikill fjöldi ljósmynda sem teknar voru af fasteigninni og hafi áfrýjandi fengið aðgang að þessum ljósmyndum. Matsmaður hafi talið sér fært að meta frágang einangrunarinnar út frá því sem hann hafi séð við skoðun og á þessum ljósmyndum og komist að þeirri niðurstöðu að þakeinangrun í fasteigninni væri ólögmæt og að skipta þyrfti um hana.

22 Af hálfu stefndu er því haldið fram að hún hafi aðeins fengið upplýsingar fyrir kaupin um smávægilegar rakaskemmdir í bílskúr en annað ekki. Fasteignasalinn sem áfrýjandi fékk til að koma fram fyrir sína hönd hafi hins vegar vitað að fasteignin var víða gölluð vegna leka en hafi ekki veitt stefndu upplýsingar um það. Óumdeilt sé hins vegar að vitneskja hafi verið fyrir hendi af hálfu áfrýjanda um lekaskemmdirnar.

Niðurstaða

23 Í stefnu til héraðsdóms er ekki gerð nákvæm grein fyrir sundurliðun dómkrafna, einstökum kröfuliðum og grundvelli þeirra. Af greinargerð áfrýjanda til héraðsdóms verður þó ráðið að þessir annmarkar á málatilbúnaði stefndu hafa ekki komið í veg fyrir að áfrýjandi gæti varist kröfum stefndu með fullnægjandi hætti og verður málinu því ekki vísað frá héraðsdómi af sjálfsdáðum vegna þeirra.

24 Með hinum áfrýjaða dómi, sem ekki hefur verið krafist endurskoðunar á af hálfu stefndu, var fallist á hluta af kröfum stefndu, samtals að fjárhæð 4.115.916 krónur.

25 Stærsti liður hinnar dæmdu bótakröfu var vegna 3.508.200 króna kostnaðar við aðrar endurbætur á þaki en endurnýjun rakavarnarlags, þar á meðal vegna þess að einangrun þaksins var ekki talin í samræmi við byggingarsamþykkt á þeim tíma sem húsið var byggt. Kröfuliðurinn styðst við svar dómkvadds matsmanns við eftirfarandi spurningu í matsbeiðni: „Er frágangur á þaki eignarinnar í samræmi við byggingarlög, reglugerðir og eftir atvikum öðrum opinberum reglum um húsasmíði? a. Er myglu eða önnur ummerki um rakaskemmdir að finna í þaki eignarinnar? b. Ef um ófullnægjandi frágang á þaki eignarinnar er að ræða, hvaða skemmdir eða tjón telur matsmaður vera í beinu orsakasambandi vegna ófullnægjandi frágangs á þaki eignarinnar? c. Mátti seljandi vita um ófullnægjandi frágang á þaki eignarinnar.“

26 Í matsgerðinni segir að á séruppdrætti vegna fasteignarinnar komi fram að loftræsting þaks sé minnst 10 cm2 á hvern m2 þakflatar sem svari til 4 til 5 mm bils milli steypu og klæðningar. Matsmaður taldi að þar sem þakkantur hefði verið heilklæddur bæði undir og að framan hafi eina loftrásin um hann verið með þakrennum. Niðurstaða hans var því sú að séruppdrætti hefði þannig ekki verið fylgt. 27 Matsmaður taldi greinilegt að þak hefði lekið við norðvesturhorn hússins og að þakklæðning væri svört vegna lekans og einnig útveggir. Hann kvað þakstál hafa verið endurnýjað og gat ekki séð að leki væri enn til staðar. Hann kvað sprungur vera bæði á norðurútvegg og vesturhlið hússins en gat ekki staðfest að vatn læki inn um þær. Hins vegar kvað hann ummerki vera um raka og eða leka á veggjum að innanverðu. Þá varð hann var við myglu í borðaklæðningu þaks, einangrun og grindarefni þar sem það stóð út í kalda steypta veggi. Mygla hafi reynst í öllum fimm sýnum sem matsmaður hafi tekið úr þaki og einangrun og sent Náttúrufræðistofnun Íslands til greiningar. Þá taldi matsmaður að einangrun þaksins væri ekki í samræmi við grein 10.4.1 í byggingarsamþykkt frá árinu 1967 þar sem einangrunin hefði ekki verið varin gegn bruna. Um væri að ræða eldnæma plasteinangrun.

28 Matsmaður taldi að gera þyrfti eftirfarandi úrbætur: „Þar sem þakkantur er heilklæddur þarf að gera ráðstafanir þannig að rifa sé í klæðningu þakkants eða um 45 mm sbr. séruppdrátt. Taka þarf niður niðurtekið loft til að komast að þakvirki til hreinsunar. Endurnýja þarf einangrun þaks bæði vegna þess að mygla er í hluta hennar og vegna þess að um eldnæma einangrun er að ræða. Mögulega hafi verið hægt að verja hana að neðanverðu sbr. framangreinda grein í byggingarsamþykkt en þar sem taka þarf hana niður og mygla sé í hluta hennar sé það ekki forsvaranlegt. Hreinsa þarf borðaklæðningu með vírbusta og sótthreinsandi efnum og hreinsa hluta veggjar innan þakrýmis þar sem lekið hefur. Endurgera þarf niðurtekið loft og einangra þak ofan á grind með þakull. Setja þarf upp rakasperru og lagnagrind og endurgera hluta raflagnar í lofti. Klæða þarf síðan loft að nýju með gipsplötum eða loftaþiljum.“

29 Niðurstaða dómkvadds matsmanns um ágalla á þakinu og kostnað við nauðsynlegar úrbætur var sundurliðaður með eftirfarandi hætti í matsgerðinni:

Gera rásir í klæðningu þakkants

120.200 krónur

Taka niður niðurtekið loft og einangrun þaks 173.000 krónur

Hreinsun á þakvirki og veggjum

505.000 krónur

Endurgerð grindar fyrir niðurtekið loft

407.000 krónur

Einangrun þaks

484.000 krónur

Lagnagrind

242.000 krónur

Lagfæring á raflögnum í lofti

477.000 krónur

Klæðning lofts

660.000 krónur

Viðgerð og málun lofts

440.000 krónur

Samtals

3.508.200 krónur

30 Í framangreindri sundurliðun matsmanns er metinn kostnaður sem leiddi jafnframt af þeim ágalla á frágangi þaksins að rakavarnarlag í lofti hússins var ófullnægjandi þar sem það náði ekki út að veggjum og á því voru göt þar sem það hafði verið lagt ofan á raflagnagrindina í loftinu. Kostnaður við sjálft rakavarnarlagið var metinn undir öðrum matslið en kostnaður við endurnýjun lagnagrindar og lagfæringar á raflögnum metinn undir þessum matslið.

31 Matsmaður kvað erfitt að meta hvort áfrýjandi hefði getað vitað um ástand á þakvirki, myglu og gerð einangrunar þar sem gera hefði þurft gat á loftaklæðningu til að skoða aðstæður.

32 Fyrir dómi leiðrétti matsmaðurinn undirritunardag matsgerðarinnar og kvaðst hafa skilað henni af sér í febrúar 2018 en ekki 10. febrúar 2017. Þá hafi í matsgerðinni verið miðað við verðlag í febrúar 2018 en ekki 2017 eins og þar komi fram.

33 Í matsgerðinni kemur fram að á matsfundi 7. desember 2017 hafi lögmaður stefndu óskað eftir því að leggja fram ljósmyndir og sagt að hann ætlaði að senda slóð á möppu þar sem myndir yrðu aðgengilegar matsmanni og málsaðilum. Fyrir héraðsdómi bar matsmaður að þessar ljósmyndir hefðu verið settar á „Dropbox“. Þá kvaðst hann sjálfur hafa tekið ljósmyndir. Fyrir héraðsdómi var matsmaður spurður hvort hann hefði getað áttað sig á hvernig ástand eignarinnar hafi verið þegar nýr eigandi hafi tekið við henni. Matsmaður svaraði því svo til: „Það er ekkert að átta sig á ástandi eignarinnar í sjálfu sér að öðru leyti heldur en maður sá. Verksummerki eins og í bílskúr þar sem að leki var, eða ummerki voru um leka. Slíkt gat maður greint og en milliveggi og annað slíkt gat maður ekki greint. En svo var vísað til ljósmynda sem voru teknar út af loftinu, sem sagt rakasperrunni, sem að lágu fyrir og óskað var eftir að metið væri í samræmi við það sem hægt var að greina á myndunum.“ Hann kvaðst hafa getað gert sér þokkalega grein fyrir ástandinu „miðað við það sem maður sá“.

34 Samkvæmt framansögðu er ljóst að matsmaður byggði mat sitt á ástandi þaksins og þakklæðningarinnar á því sem hann sá á vettvangi og því sem hann gat greint af ljósmyndum sem teknar höfðu verið áður af fasteigninni og honum og áfrýjanda voru gerðar aðgengilegar. Matsmaður treysti sér þannig til að komast að framangreindum niðurstöðum á grundvelli skoðunar og gagna sem lögð voru fyrir hann og verður ekki dregið í efa að matsmaður hafi þannig haft fullnægjandi grundvöll til þess að byggja mat sitt á.

35 Fyrir liggur að lokið var við byggingu fasteignarinnar að Miðgarði 14 í Reykjanesbæ á árinu 1974. Félagsmálaráðuneytið birti auglýsingu nr. 23/1967, 14. febrúar 1967, um fyrirmynd að byggingarsamþykkt fyrir skipulagsskylda staði utan Reykjavíkur, sem sett var á grundvelli laga nr. 19/1905 um byggingarsamþykktir og skipulagslaga nr. 19/1964. Slík fyrirmynd að byggingarsamþykkt var birt sem fylgiskjal með auglýsingunni. Í grein 10.4.1 í greindri byggingarsamþykkt var fjallað um eldnæma einangrun og sagði þar meðal annars: „Eldnæma einangrun má ekki nota óvarða neðan á loft eða á veggfleti, sem eru stærri en 35 m2. Í húsum, öðrum en íbúðarhúsum, skal hún varin með eldtraustu efni.“ Leggja verður til grundvallar að slíkt ákvæði hafi gilt um einangrun í þaki umræddrar fasteignar þegar hún var byggð, enda hefur því ekki verið mótmælt af hálfu áfrýjanda. Leggja verður þá niðurstöðu matsmanns til grundvallar að einangrun í þaki hússins, sem óumdeilt er að var meira en 35 m2 að flatarmáli, hafi verið úr eldnæmu plasti og að hún hafi verið óvarin. Einangrunin var þannig ekki í samræmi við þær kröfur sem gerðar voru til einangrunar í þaki þegar fasteignin var byggð.

36 Með vísan til alls framangreinds og forsendna hins áfrýjaða dóms að öðru leyti verður lagt til grundvallar að fasteignin hafi verið haldin þeim ágöllum sem fram koma undir þessum matslið í matsgerð dómkvadds matsmanns og að þeir hafi verið leyndir.

37 Samkvæmt hinum áfrýjaða dómi voru stefndu dæmdar bætur vegna ófullnægjandi loftunar frá baðherbergi að fjárhæð 88.000 krónur, vegna endurnýjunar á gólfdúk og hreinsunar á undirlagi í baðherbergi að fjárhæð 157.600 krónur, vegna endurnýjunar á rakavarnarlagi í þaki að fjárhæð 176.000 krónur, vegna ófullnægjandi einangrunar lagna í baðherbergi að fjárhæð 49.300 krónur og vegna hreinsunar múrhúðar og viðgerðar með múrefni að fjárhæð 70.400 krónur. Þessir kröfuliðir eiga það sammerkt að vera byggðir á niðurstöðu dómkvadds matsmanns um kostnað við nauðsynlegar úrbætur á fasteigninni vegna rakaskemmda og myglu. Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er fallist á að um ágalla hafi verið að ræða á fasteigninni sem hafi verið til staðar við afhendingu hennar og hafi verið leyndir.

38 Af framburði stefndu fyrir héraðsdómi verður ráðið að strax á mánudeginum eftir að hún fékk fasteignina afhenta hafi verið byrjað á að fjarlægja klæðningu úr lofti. Fyrir Landsrétti bar S-kk-nf B-kk-nf að stefnda hefði kallað á hann og B-kk-þf S-kk-þf haustið 2016 til að skoða fasteignina vegna fyrirhugaðrar enduruppbyggingar á henni. Engin loftaklæðning hafi þá verið í húsinu en plasteinangrun hafi verið fyrir ofan sperrur og við hafi blasað að raflögn hafi alls staðar verið fyrir ofan rakavarnarlag í stofu og gangi. Af framburði stefndu og S-kk-ef verða þær ályktanir dregnar að þótt stefnda hafi orðið vör við leka og myglu í fasteigninni fljótlega eftir að hún fékk hana afhenta hafi tilgangur hins umfangsmikla niðurrifs á loftaklæðningu ekki eingöngu verið að meta galla, heldur einnig liður í fyrirhugaðri uppbyggingu og endurbótum á fasteigninni. Verður því fallist á með áfrýjanda að taka verði tillit til þess við ákvörðun bóta vegna nauðsynlegra úrbóta í þakrýminu að þær framkvæmdir sem matsmaður taldi nauðsynlegar og mat hans á kostnaði miðaðist við munu auka verðmæti eignarinnar. Niðurstaða dómsins er því sú að áfrýjandi bæti stefndu 80% af þeim 3.508.200 króna kostnaði sem matsmaður taldi nauðsynlegan til að bæta úr umræddum ágöllum, eða 2.806.560 krónur.

39 Samkvæmt framansögðu telst kostnaður við úrbætur á framangreindum leyndum ágöllum sem fasteignin var haldin 3.348.660 krónur (88.800 + 157.600 + 176.000 + 2.806.560 + 49.300 + 70.400). Þar af má ætla að kostnaður vegna vinnu á verkstað sé samtals 2.283.200 krónur og virðisaukaskattur af þeiri fjárhæð nemi 441.909 krónum. Tekið er tillit til þess að 60% af virðisaukaskatti vegna vinnu á verkstað fæst endurgreiddur eða 265.145 krónur. Kemur sú fjárhæð til frádráttar kostnaði við úrbætur og telst tjón stefndu vegna nauðsynlegra úrbóta því 3.083.515 krónur. Um notaða fasteign var að ræða og þar sem kaupverð fasteignarinnar var 29.000.000 króna teljast umræddir ágallar hafa rýrt verðmæti hennar svo verulega að fasteignin telst hafa verið gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002.

40 Stefnda krefur áfrýjanda um 380.000 króna bætur vegna afnotamissis fasteignarinnar. Sú krafa er byggð á matsgerð dómkvadds matsmanns og miðuð við kostnað við leigu á sambærilegu húsnæði í Reykjanesbæ í tvo mánuði. Áfrýjandi krefst sýknu af þessum kröfulið með þeim rökum að um óbeint tjón sé að ræða sem honum beri ekki að bæta þar sem saknæm háttsemi sé skilyrði fyrir greiðslu skaðabóta vegna óbeins tjóns, sbr. 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 auk þess sem 1. mgr. 59. gr. laganna geri að skilyrði að tjón verði að vera sennileg afleiðing vanefndar. Þá telur áfrýjandi að stefnda hafi gert íbúðina óíbúðarhæfa vegna umfangsmikilla framkvæmda sem hún hafi ætlað að ráðast í og tengdust ekki ætluðum göllum og því sé afnotamissir stefndu ekki bein afleiðing af ágöllum á fasteigninni.

41 Matsmaður komst að þeirri niðurstöðu að framkvæmdir við þær úrbætur sem hann taldi nauðsynlegar og leiddu til afnotamissis stefndu tækju um tvo mánuði. Af hálfu áfrýjanda hefur kröfu um afnotamissi ekki verið mótmælt með þeim rökum að matsgerð verði ekki lögð til grundvallar um umfang tjóns vegna afnotamissis eða að slíkt tjón teljist ósannað. Afnotamissir sem leiðir af vinnu við nauðsynlegar úrbætur vegna galla á fasteign telst til beins tjóns. Með vísan til framangreinds er því fallist á kröfu stefndu um 380.000 króna skaðabætur vegna afnotamissis.

42 Sem fyrr segir byggir áfrýjandi á því að stefnda hafi fyrirgert rétti sínum til að bera fyrir sig galla á fasteigninni vegna tómlætis og eigi það sérstaklega við um fyrrnefnda galla í þaki.

43 Samkvæmt 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 glatar kaupandi rétti til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynnir seljanda ekki innan sanngjarns frests, eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig.

44 H-kk-nf M-kk-nf fasteignasali hjá Stuðlabergi bar fyrir héraðsdómi að stefnda hefði fyrst kvartað við hann um galla um mánaðamótin október og nóvember 2016. Fyrir liggur að þáverandi lögmaður stefndu sendi áfrýjanda formlega tilkynningu 13. desember 2016 um að stefnda teldi fasteignina haldna galla sem hún teldi gefa henni rétt til vanefndaúrræða en þá voru einungis liðnir rúmlega 50 dagar frá afhendingu fasteignarinnar. Þessi tilkynning fullnægði hins vegar ekki að öllu leyti skilyrðum 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 þar sem eðli og umfangi gallanna var ekki lýst í tilkynningunni. Í kröfubréfi þáverandi lögmanns stefndu 23. janúar 2017 var eðli og umfangi gallanna hins vegar lýst nokkuð nákvæmlega, þar á meðal rakaskemmdum og sveppagróðri í lofti. Þá var kostnaði við nauðsynlegar endurbætur lýst en hann ekki sundurliðaður nákvæmlega. Í kröfubréfinu var vísað til úttektar S-kk-ef H-kk-ef húsasmíðameistara á göllum, sem þáverandi lögmaður stefndu virðist hafa sent lögmanni áfrýjanda 1. mars 2017, og sundurliðunar S-kk-ef B-kk-ef byggingafræðings á kostnaði við úrbætur sem fram komu í skjali sem lögmaðurinn sendi ekki fyrr en í lok apríl 2017.

45 Fyrir liggur að kostnaður við endurbætur á þaki fasteignarinnar er stærsti liðurinn í bótakröfu stefndu. Sá kostnaður er meðal annars til kominn vegna ófullnægjandi rakavarnarlags, þess að útloftun var ekki í samræmi við séruppdrætti af fasteigninni, myglu og ummerkja eftir leka og vegna þess að einangrun var eldnæm og óvarin. Fyrir liggur að stefndu varð ekki ljóst fyrr en matsgerð dómkvadds matsmanns lá fyrir að einangrun í lofti væri ekki í samræmi við byggingarsamþykkt á þeim tíma sem fasteignin var byggð. Eins og fram kemur í sundurliðun hér að framan er beinn kostnaður vegna einangrunar einungis um sjöundi hluti af nauðsynlegum kostnaði við úrbætur á göllum í þakrýminu.

46 Þótt ekki hafi orðið endanlega ljóst fyrr en eftir að stefnda aflaði matsgerðar í febrúar 2018 hvert umfang þeirra galla væri sem hún ætlaði að bera fyrir sig, verður, með hliðsjón af því að stærstur hluti framangreindra galla á fasteigninni tengist með einum eða öðrum hætti raka og myglu, sem tilkynningar og kröfur stefndu beindust að frá upphafi, að telja að stefnda hafi með þeim hætti sem að framan er lýst fullnægt tilkynningarskyldu sinni samkvæmt umræddri 1. mgr. 48 gr. laga nr. 40/2002 innan sanngjarns tíma.

47 Það athugast að ummæli stefndu í skýrslu fyrir héraðsdómi að hún hafi í upphafi ekki haft hug á að krefjast bóta vegna þaksins styðja ekki málatilbúnað áfrýjanda um tómlæti stefndu enda var stefnda með þeim að vísa til hugleiðinga sinna löngu áður en niðurstaða matsmanns um galla í þakinu og kostnað við úrbætur á þeim lá fyrir en ekki liggur fyrir að stefnda hafi tjáð áfrýjanda þessar hugleiðingar sínar.

48 Með vísan til alls framangreinds, 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 og forsendna hins áfrýjaða dóms að öðru leyti, verður áfrýjandi dæmdur til að greiða stefndu skaðabætur að fjárhæð 3.463.515 krónur með dráttarvöxtum eins og greinir í dómsorði.

49 Ákvæði hins áfrýjaða dóms um málskostnað og gjafsóknarkostnað eru staðfest.

50 Eftir úrslitum málsins er rétt að áfrýjandi greiði stefndu málskostnað fyrir Landsrétti eins og í dómsorði greinir og rennur hann í ríkissjóð.

51 Allur gjafsóknarkostnaður stefndu fyrir Landsrétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hennar, eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Áfrýjandi, MótelBest ehf., greiði stefndu, Ö-kvk-þgf M-kvk-þgf Í-kvk-þgf, 3.463.515 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 4. maí 2018 til greiðsludags.

Áfrýjandi greiði 1.000.000 króna í málskostnað sem renni í ríkissjóð. Allur gjafsóknarkostnaður stefndu fyrir Landsrétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hennar, 1.000.000 króna.