167/2021

Útdráttur

Ágreiningur málsaðila laut að uppgjöri í kjölfar riftunar G á kaupsamningi milli aðila um fasteignina V. M krafðist þess að G yrði gert að greiða honum leigu fyrir afnot af fasteigninni fyrir þann tíma er hún hefði haft umráð hennar. Fram kom að krafa M tæki að hluta til þess tímaskeiðs þegar G hefði haft umráð fasteignarinnar samkvæmt kaupsamningi sem þá stóð til að yrði efndur eftir aðalefni sínu en frá þeim tíma sem G hefði lýst yfir riftun kaupsamningsins hefðu umráð hennar stuðst við haldsrétt sem hún naut í fasteigninni til tryggingar því að hún fengi til baka þá greiðslu sem hún hafði innt af hendi auk vaxta. Í haldsrétti í fasteign fælist eðli máls samkvæmt að sá sem hans nyti hefði eignina í umráðum sínum. Ekki væru efni til annars en að líta svo á G hefði haft haldsrétt í fasteigninni frá því að hún lýsti yfir riftun kaupsamningsins og þar til umráðum hennar yfir fasteigninni lauk. Fengi það vart samrýmst þessum rétti og sjónarmiðum sem lægju honum til grundvallar að G sem haldsréttarhafi þyrfti eins og atvikum væri háttað að sæta því að henni yrði gert að greiða sérstaklega fyrir þau afnot af eigninni sem voru samfara lögmætum umráðum hennar yfir henni. Voru því ekki taldar forsendur til að fallast á það með M að honum bæri réttur til greiðslu úr hendi G fyrir afnot hennar af fasteigninni á því tímabili sem kröfugerð hans í málinu tók til og var G því sýknuð af kröfum M.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf landsréttardómari, I-kk-nf E-kk-nf, settur landsréttardómari og B-kk-nf B-kk-nf, löggiltur fasteignasali og leigumiðlari.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 16. mars 2021. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 18. febrúar 2021 í málinu nr. E- 51/2019.

2

Aðaláfrýjandi krefst þess að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og hún sýknuð af öllum kröfum gagnáfrýjanda. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti. 3

Gagnáfrýjandi áfrýjaði málinu fyrir sitt leyti 7. maí 2021. Hann krefst þess að aðaláfrýjanda verði gert að greiða honum 15.995.882 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 12.682.507 krónum frá 1. nóvember 2018 til 30. sama mánaðar, af 13.074.936 krónum frá 1. desember 2018 til 31. sama mánaðar, af 13.467.365 krónum frá 1. janúar 2019 til 31. sama mánaðar, af 13.863.244 krónum frá 1. febrúar 2019 til 28. sama mánaðar, af 14.259.123 krónum frá 1. mars 2019 til 31. sama mánaðar, af 14.655.022 krónum frá 1. apríl 2019 til 30. sama mánaðar, af 15.050.881 krónu frá 1. maí 2019 til 31. sama mánaðar, af 15.446.760 krónum frá 1. júní 2019 til 30. sama mánaðar, af 15.842.639 krónum frá 1. júlí 2019 til 31. sama mánaðar, en af 15.995.882 krónum frá 1. ágúst 2019 til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti auk álags á málskostnað. Til vara krefst hann staðfestingar hins áfrýjaða dóms auk málskostnaðar fyrir Landsrétti ásamt álagi á málskostnað.

4

Bú M-kk-ef Þ-kk-ef I-kk-ef var tekið til gjaldþrotaskipta með úrskurði héraðsdóms 25. maí 2021 sem staðfestur var með úrskurði Landsréttar 22. júní sama ár. Samkvæmt 3. mgr. 23. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála hefur þrotabúið tekið við aðild málsins.

Málsatvik og sönnunarfærsla

5

Mál þetta á rætur að rekja til riftunar aðaláfrýjanda 22. desember 2016 á samningi hennar og M-kk-ef Þ-kk-ef I-kk-ef rum kaup hennará fasteigninni Vatnsendabletti 510 í Kópavogi, sem gerður var 25. nóvember 2015. Umsamið kaupverð var 65.000.000 króna og skyldi það greiðast með 20.000.000 króna við undirritun kaupsamnings, 20.000.000 króna við afhendingu eignarinnar 16. febrúar 2016, yfirtöku áhvílandi veðlána að fjárhæð 5.975.898 krónur, sem aðaláfrýjandi mun hafa greitt upp á árinu 2016, og loks með lokagreiðslu að fjárhæð 19.024.102 krónur 20. október 2016. Um er að ræða einbýlishús sem stendur á 4502 m² spildu sem verið hefur í eigu einkaaðila allt frá því að það var byggt árið 1995.

6

Aðaláfrýjandi stóð skil á kaupsamningsgreiðslum þar til kom að lokagreiðslu. Bar hún þá fyrir sig að í ljós hefði komið að samningur um lóðarleigu væri tímabundinn til 2025 og uppsegjanlegur með eins árs fyrirvara hvenær sem væri á leigutímanum.

M-kk-nf Þ-kk-nf krafði aðaláfrýjanda um lokagreiðsluna með tölvubréfi 24. október 2016.

Á þeim tíma hafði a-kk-þgf verið veitt heimild til að veðsetja fasteignina til tryggingar lánum samtals að fjárhæð 9.588.000 krónur sem hún tók hjá lánastofnun.

Tilraunir sem gerðar voru til að jafna ágreining aðila báru ekki árangur og með bréfi 22. desember 2016 rifti aðaláfrýjandi kaupunum. M-kk-nf Þ-kk-nf hafnaði riftuninni og höfðaði mál á hendur aðaláfrýjanda, sem þingfest var 11. janúar 2017, til heimtu eftirstöðva kaupverðs. Í máli sem þingfest var fyrir héraðsdómi 12. apríl 2017 krafðist aðaláfrýjandi þess að viðurkenndur yrði réttur hennar til að rifta kaupsamningnum og að M-kk-þgf Þ-kk-þgf yrði gert að greiða henni 40.000.000 króna auk vaxta. Fyrir mistök láðist aðaláfrýjanda að gera samhliða þessu kröfu um greiðslu á þeim lánum sem hún hafði yfirtekið og greitt upp. Málin voru sameinuð í héraði. Með dómi héraðsdóms 16. janúar 2018 var riftun aðaláfrýjanda staðfest og M-kk-þgf Þ-kk-þgf gert að greiða henni fjárkröfuna og kröfu hans um greiðslu eftirstöðva kaupverðs þar með hafnað. Með dómi sínum 12. október 2018 staðfesti Landsréttur héraðsdóminn. Segir í dómi Landsréttar að aðaláfrýjandi hafi átt skýlausan rétt til þess samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup að vera upplýst um efnislegt inntak leigusamningsins og hugsanlega þýðingu tilgreindra ákvæða hans fyrir fjárhagslega hagsmuni hennar.

Ósannað væri að það hefði verið gert eða að aðaláfrýjandi hefði með öðrum hætti haft um þetta vitneskju í aðdraganda þess að kaupsamningur var gerður.

7

Um samskipti samningsaðila í kjölfar dóms Landsréttar er þess meðal annars að geta að með tölvubréfi lögmanns M-kk-ef Þ-kk-ef til lögmanns aðaláfrýjanda 22. október 2018 var sett fram krafa á hendur aðaláfrýjanda um greiðslu leigu þar sem hún hefði búið í fasteigninni í 44 mánuði. Nam krafan 22.250.000 krónum og var þar við það miðað að mánaðarleg leiga næmi 500.000 krónum. Var tekið fram í bréfinu að M-kk-nf Þ-kk-nf gæti skuldajafnað þessari kröfu við endurgreiðslukröfu aðaláfrýjanda. Að leigu uppgerðri stæðu eftir af kröfu aðaláfrýjanda 29.712.176 krónur auk dæmds málskostnaðar. Þessu næst segir svo í bréfinu: „Umbjóðandi þinn þarf að leysa veðskuld, sem er liðlega 10 milljónir, af Vatnsendabletti 510. Umbjóðandi minn hefur rétt til að halda fjárhæð sem svarar til veðskulda þangað til þær hafa verið fluttar af fasteigninni eða greiddar upp. Það þarf að gerast fyrir skil fasteignarinnar. Til að tryggja hagsmuni sína hefur umbjóðandi minn haldsrétt í fjárhæð sem svarar til fjárhæðar leigu og veðskulda. Samþykki umbjóðandi þinn það þá er umbjóðandi minn tilbúinn að greiða veðhafa kröfu hans í dag sem lið í uppgjöri aðila.“ Með bréfi lögmanns aðaláfrýjanda 23. október 2018 var öllum fjárkröfum M-kk-ef Þ-kk-ef hafnað. Hefur enn ekki tekist að jafna ágreining aðila um hvernig uppgjöri í kjölfar riftunar skuli hagað og hefur ágreiningur þessu tengdur komið til kasta dómstóla í fleiri málum.

8

Aðaláfrýjandi mun hafa haft umráð eignarinnar frá afhendingu hennar 16. febrúar 2016 til 12. ágúst 2019. Mál þetta höfðaði M-kk-nf Þ-kk-nf á hendur aðaláfrýjanda 21. desember 2018 til heimtu endurgjalds fyrir afnot hennar af fasteigninni á þessu tímabili. Nam endanleg krafa hans á þessum grunni 15.995.882 krónum.

Aðaláfrýjandi krafðist sýknu. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á að M-kk-þgf Þ-kk-þgf bæri réttur til greiðslu fyrir þessi afnot frá 16. febrúar til 22. desember 2016 og frá 12. október 2018 til 12. ágúst 2019. Samkvæmt því og á grundvelli matsgerðar sem M-kk-nf Þ-kk-nf hafði aflað til stuðnings kröfugerð sinni var krafa hans tekin til greina með 5.937.750 krónum. Leitar aðaláfrýjandi með áfrýjun sinni endurskoðunar á þeirri niðurstöðu með kröfu um sýknu en af hálfu gagnáfrýjanda er höfð uppi sama krafa og gerð varfyrir héraðsdómi.

9

Um málsatvik vísast að öðru leyti til hins áfrýjaða dóms.

10

Málsástæðum og lagarökum málsaðila eru gerð viðhlítandi skil í héraðsdómi.

Niðurstaða

11

Svo sem fram kemur í hinum áfrýjaða dómi byggir gagnáfrýjandi kröfu sína á 1. mgr. 33. gr. laga nr. 40/2002 en í ákvæðinu felist að réttaráhrif riftunar séu þau að skylda til efnda falli brott og báðir aðilar eigi að vera eins settir og enginn samningur hafi verið gerður. Segir nánar um þetta í greinargerð gagnáfrýjanda til Landsréttar að ákvæðið feli ekki í sér reglu um skaðabætur „heldur reglu af meiði auðgunar reglna, þar sem sönnun fjártjóns er ekki óhjákvæmileg forsenda greiðsluskyldu endurreisnar krafna.“ Þar er jafnframt vísað til „endurreisnar reglu“ sem miði að því að koma á því fjárhagslega ástandi sem orðið hefði ef ekki hefði komið til samnings.

12

Þegar fyrir lá sú afstaða M-kk-ef Þ-kk-ef I-kk-ef að hafna riftun aðaláfrýjanda á samningi þeirra um kaup hennar á fasteigninni Vatnsendabletti 510 í Kópavogi og höfða í kjölfarið mál á hendur henni til heimtu eftirstöðva kaupverðs hélt hún riftun sinni til streitu og leitaði atbeina dómstóla til að fá hana viðurkennda. Með dómi Landsréttar 12. október 2018 var endanlega leyst úr ágreiningi aðila á þann hátt að staðfest var að skilyrði riftunar væru uppfyllt og þar með að um verulega vanefnd hafi verið að ræða. Í þessu felst með öðrum orðum að vegna afstöðu M-kk-ef Þ-kk-ef komst það réttarástand, sem aðaláfrýjandi leitaðist við að ná fram með riftun sinni, í reynd ekki á fyrr en með dómi Landsréttar þar sem lögmæti riftunar var staðfest.

13

Í 1. mgr. 33. gr. laga nr. 40/2002 er mælt svo fyrir að við riftun kaupsamnings falli brott skyldur samningsaðila til efnda. Þá segir í 2. mgr. sömu greinar að hafi samningur verið efndur í heild eða að hluta þegar honum er rift eigi hvor um sig rétt á að fá til baka þá greiðslu sem hann hefur innt af hendi. Er þannig gert ráð fyrir því að riftun hafi afturvirk áhrif að þessu leyti og réttarstaðan eigi að vera eins og enginn samningur hafi verið gerður. Hér verður þó að geta þess fyrirvara að ekki er víst að þetta geti átt við um öll réttaráhrif kaupsamnings og er í því sambandi nærtækast að vísa til þess að sá sem þola þarf vanefndir sem leiða til riftunar getur til dæmis reist rétt sinn til skaðabóta á honum. Í sömu málsgrein segir jafnframt að þeim sem tekið hefur við greiðslu sé rétt að halda henni þar til viðsemjandi hans afhendir þá greiðslu sem hann fékk. Hið sama á við þegar gerð er réttmæt krafa um skaðabætur eða vexti og ekki hefur verið sett fullnægjandi trygging fyrir henni. Í athugasemdum við ákvæðið í frumvarpi því er varð að lögum nr. 40/2002 kemur fram að í greininni felist reglur um réttaráhrif riftunar sem gilt hafi í réttarframkvæmd og gildi í lausafjárkaupum, sbr. 64. gr. laga nr. 50/2000 um það efni. Í 2. málslið 2. mgr. greinarinnar sé hvorum aðila um sig heimilað að halda eftir því sem hann hefur fengið þar til hinn afhendir. Hér sé mælt fyrir um haldsrétt hvors um sig í eignum sem hinn á til tryggingar greiðslum. Haldsrétturinn eigi einnig við samkvæmt 3. málslið sömu málsgreinar, það er þegar samningsaðili á réttmætar kröfur um skaðabætur eða vexti, sem hann hefur ekki aðrar fullnægjandi tryggingar fyrir. Þá segir í athugasemdunum að hvorum aðila um sig beri skylda til að bjóða greiðslur af sinni hálfu þegar riftun hefur farið fram, þeir geti ekki beðið eftir að hinn geri það. Almennt sé það sá, sem á að skila peningagreiðslu, sem frumkvæðið eigi að hafa, en slíkt kunni þó að ráðast af atvikum.

14

Þegar aðaláfrýjandi lýsti yfir riftun 22. desember 2016 hafði hún greitt stærstan hluta kaupverðs, eða um það bil 70% þess. Allt þar til dómur Landsréttar lá fyrir gat ekki komið til uppgjörs samkvæmt 2. mgr. 33. gr. laga nr. 40/2002 þar sem seljandi féllst ekki á að skilyrði riftunar væru uppfyllt. Samkvæmt framansögðu naut aðaláfrýjandi haldsréttar í fasteigninni til tryggingar því að hún fengi til baka þá greiðslu sem hún hafði innt af hendi auk vaxta. Að sama skapi átti seljandi haldsrétt í þeim greiðslum sem hann hafði móttekið frá aðaláfrýjanda til tryggingar réttmætri kröfu um skaðabætur. Slík krafa getur augljóslega tekið til þess þegar verðmæti fasteignar rýrnar vegna atvika sem kaupandi ber ábyrgð á meðan hún er í umráðum hans, en að þeirri aðstöðu er sérstaklega vikið í 3. mgr. 32. gr. laga nr. 40/2002. Í máli á milli aðila sem nú mun vera rekið fyrir héraðsdómi er krafa af þessum toga meðal annars höfð uppi af hálfu gagnáfrýjanda.

15

Í málinu hefur aðaláfrýjandi lagt fram yfirlit sem er dagsett 20. apríl 2021 þar sem fram kemur að gagnáfrýjandi hafi greitt henni samtals 40.387.729 krónur í tengslum við uppgjör á þeirri fjárkröfu hennar sem dómur Landsréttar tók til en eftirstöðvar kröfunnar, að teknu tilliti til samningsvaxta og dráttarvaxta, hafi þá numið 18.646.564 krónum. Hluta þessara greiðslna, eða 3.200.000 krónum, hafi verið ráðstafað til greiðslu á málskostnaði. Fyrsta greiðslan hafi verið innt af hendi 8. janúar 2019 og numið 10.000.000 króna og sú síðasta 4. maí 2020 að fjárhæð 8.000.000 króna. Við þetta bætist síðan krafa vegna yfirtekinna lána samkvæmt framansögðu. Af hálfu gagnáfrýjanda hefur þessu yfirliti ekki verið andmælt sérstaklega. Á sama tíma mun aðaláfrýjandi ekki hafa verið búin að aflétta þeim veðum sem hvíldu á fasteigninni fyrir þeim lánum sem hún tók og áður er getið.

16

Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á kröfu gagnáfrýjanda um skyldu aðaláfrýjanda til að greiða honum 1.979.250 krónur fyrir afnot af fasteigninni á tímabilinu 16. febrúar til 22. desember 2016 og 3.958.500 krónur fyrir afnot á tímabilinu 12. október 2018 til 12. ágúst 2019. Á hinn bóginn var hafnað kröfu um leigu fyrir þann tíma sem leið frá riftun kaupsamnings 22. desember 2016 og þar til hún var staðfest með dómi Landsréttar 12. október 2018, en samkvæmt kröfugerð gagnáfrýjanda nemur hún 8.078.882 krónum. Í kröfugerð gagnáfrýjanda felst þannig að aðaláfrýjanda verði gert að greiða honum leigu fyrir afnot af fasteigninni sem nemur um það bil fjórðungi af kaupverði hennar og þriðjungi þeirrar greiðslu sem hún hafði innt af hendi til hans.

Tekur fyrsta tímabilið samkvæmt framansögðu til þess tímaskeiðs þegar aðaláfrýjandi hafði umráð fasteignarinnar samkvæmt kaupsamningi sem þá stóð til að yrði efndur eftir aðalefni sínu en þaðan í frá studdust þau við framangreindan haldsrétt hennar.

17

Af hálfu gagnáfrýjanda hefurverið vísað til þriggja dóma Hæstaréttar því til stuðnings að honum beri réttur til greiðslu úr hendi aðaláfrýjanda fyrir afnot hennar af fasteigninni. Tveir þeirra, það er dómur 18. nóvember 2004 í máli nr. 163/2004 og 15. febrúar 1996 í máli nr. 23/1995, sem birtur er í dómasafni réttarins það ár á blaðsíðu 489, taka til fasteignakaupa þar sem seljandi rifti kaupsamningi vegna vanefnda kaupanda og var talinn eiga rétt til leigu fyrir þann tíma sem kaupandinn hafði haft húsnæðið í umráðum sínum. Sá meginmunur er á þessum málum og því máli sem hér er til úrlausnar að í hæstaréttarmálunum voru umráð fasteignar í höndum kaupanda sem vanefnt hafði kaupsamning svo verulega að honum var rift af hálfu seljanda en í þessu máli fór kaupandi, sem rifti samningi vegna verulegra vanefnda seljanda, með eignarumráðin. Að auki er þess að geta að í hæstaréttarmáli nr. 163/2004 voru ekki höfð uppi „sérstök andmæli gegn [leigukröfu], hvorki formi hennar, upphafstíma né fjárhæð.“ Í þriðja dóminum, sem kveðinn var upp 14. febrúar 2002 í máli nr. 272/2001, var aðstaðan sú að kaupandi bifreiðar taldi hana hafa verið haldna leyndum göllum þegar hann keypti hana og krafðist riftunar á þeim grundvelli. Var á það fallist og seljanda gert að endurgreiða kaupverðið en til frádráttar kom tilgreind fjárhæð vegna notkunar kaupanda á bifreiðinni og slits á henni. Þessi niðurstaða samræmist fyllilega ákvæði 1. mgr. 65. gr. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup. Sambærilegt ákvæði er ekki í lögum nr. 40/2002 og því verður ekki beitt um fasteignakaup með lögjöfnun eða á öðrum grunni.

18

Í haldsrétti í fasteign felst eðli máls samkvæmt að sá sem hans nýtur hafi eignina í umráðum sínum.

19

Ekki eru efni til annars en að líta svo á aðaláfrýjandi hafi haft haldsrétt í fasteigninni frá því að hún lýsti yfir riftun 22. desember 2016 og þar til umráðum hennar yfir henni lauk í ágúst 2019. Fær það vart samrýmst þessum rétti og sjónarmiðum sem liggja honum til grundvallar að aðaláfrýjandi sem haldsréttarhafi þurfi, eins og atvikum er hér háttað samkvæmt framansögðu, að sæta því að henni verði gert að greiða sérstaklega fyrir þau afnot af eigninni sem voru samfara lögmætum umráðum hennar yfir henni.

20

Að virtu öllu því sem að framan er rakið eru ekki forsendur til að fallast á það með gagnáfrýjanda að honum beri réttur til greiðslu úr hendi aðaláfrýjanda fyrir afnot hennar af fasteigninni á því tímabili sem kröfugerð hans í málinu tekur til. Verður aðaláfrýjandi því sýknuð af kröfum gagnáfrýjanda.

21

Eftir framangreindum málsúrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður gagnáfrýjanda gert að greiða aðaláfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti sem ákveðinn verður í einu lagi svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð :

Aðaláfrýjandi, G-kvk-nf G-kvk-nf, er sýknuð af kröfum gagnáfrýjanda, þrotabús M-kk-ef Þ-kk-ef I-kk-ef.

Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjanda samtals 2.500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.