28/2020

Útdráttur

K og J höfðuðu mál gegn Ú og Á til heimtu eftirstöðva kaupverðs vegna fasteignar sem þau seldu Ú og Á. Reistu Ú og Á sýknukröfu sína á því að fasteignin hefði verið haldin nánar tilgreindum göllum við kaupin sem veitti þeim rétt til afsláttar eða skaðabóta sem næmi mun hærri fjárhæð en krafa K og J og lýstu þau því yfir skuldajöfnuði við kröfuna. Í dómi héraðsdóms, sem staðfestur var í Landsrétti, var fallist á með Ú og Á að fasteignin hefði verið haldin leyndum galla að því er varðaði frágang á báðum baðherbergjum sem veitti þeim rétt til skaðabóta sem næmu metnum kostnaði við að ráða bót á ágöllum. Að öðru leyti bæri Ú og Á að standa K og J skil á mismun bótakröfu sinnar, sem þau hefðu fært sönnur á, og eftirstöðvum kaupverðsins með dráttarvöxtum.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir J-kk-nf H-kk-nf, K-kvk-nf S-kvk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjendur skutu málinu til Landsréttar 10. janúar 2020. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 13. desember 2019 í málinu nr. E139/2018.

2 Áfrýjendur krefjast þess að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og breytt á þá leið „að fallist verði á allar kröfur þeirra fyrir héraðsdómi og þau sýknuð af kröfum stefndu“. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar úr hendi stefndu fyrir héraðsdómi og Landsrétti.

3 Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms auk málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Niðurstaða

4 Stefndu höfðuðu mál þetta á hendur áfrýjendum til greiðslu 2.500.000 króna eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi um fasteignina Laxatungu 29 í Mosfellsbæ en samningurinn var undirritaður 10. febrúar 2017. Áfrýjendur kröfðust sýknu þar sem fasteignin hefði verið haldin nánar tilteknum göllum, sem veitti þeim rétt til afsláttar eða skaðabóta sem næmu mun hærri fjárhæð en krafa stefndu. Var krafa áfrýjenda, sem samtals nam 8.173.800 krónum, í sjö liðum eins og nánar greinir í héraðsdómi og studdist hún við matsgerð sem þau öfluðu undir meðferð málsins í héraði. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á kröfur áfrýjenda að fjárhæð 1.891.635 krónur á grundvelli þriggja fyrstu kröfuliðanna en þeir tóku til baðherbergis á efri hæð, lekaummerkja á neðri hæð og baðherbergis á sömu hæð en samtals nam krafa áfrýjenda samkvæmt þeim 2.399.800 krónum. Í greinargerð áfrýjenda til Landsréttar og við aðalmeðferð málsins þar kom fram að áfrýjendur una niðurstöðu héraðsdóms hvað þessa kröfuliði varðar. Þá hafa stefndu ekki gagnáfrýjað niðurstöðu héraðsdóms fyrir sitt leyti. Kemur niðurstaða héraðsdóms varðandi framangreinda kröfuliði því ekki til endurskoðunar fyrir Landsrétti.

5 Í hinum áfrýjaða dómi eru raktar þær efnisvarnir sem stefndu tefldu fram við einstökum liðum í kröfu áfrýjenda. Við aðalmeðferð málsins fyrir Landsrétti kváðust stefndu hafa byggt á reglu 2. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup þótt þeirrar málsástæðu sé ekki getið í framangreindri umfjöllun héraðsdóms. Áfrýjendur mótmæltu ekki þessari fullyrðingu stefndu. Þá er til þess að líta að héraðsdómur sýknaði stefndu af þeim kröfulið áfrýjenda, er snýr að lofthæð fasteignarinnar, með vísan til tilvitnaðs lagaákvæðis. Verður með vísan til þessa litið svo á að stefndu hafi haft framangreinda málsástæðu tímanlega uppi í héraði, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála en ekki var tilefni til þess að stefndu hefðu hana uppi fyrr en eftir að mótmæli áfrýjenda við kröfu þeirra voru komin fram.

6 Svo sem fram kemur í hinum áfrýjaða dómi gerðu áfrýjendur fyrirvara í kauptilboði sínu um að lokaúttekt byggingarfulltrúa skyldi lokið fyrir 22. janúar 2017. Þá kemur fram í kaupsamningi aðila 10. febrúar 2017 að seljendur skili fasteigninni af sér á byggingarstigi nr. 7. Samkvæmt ÍST 51, sem fjallar um byggingarstig húsa, er með byggingarstigi 7 átt við fullgerða byggingu.

7 Áfrýjendur byggja á því að í framangreindri yfirlýsingu í kaupsamningnum felist ábyrgðaryfirlýsing. Stefndu hafi með henni ábyrgst að skila fullbúinni fasteign en frágangur á bílskúrshurð og raflögnum sé óviðunandi miðað við kröfur sem gerðar séu til slíkra fasteigna.

8 Áfrýjandi Ú-kk-nf Þ-kk-nf gaf skýrslu við aðalmeðferð málsins í héraði. Þar greindi hann meðal annars frá því að er áfrýjendur leituðu til fasteignasölunnar um aðstoð við gerð kauptilboðs í fasteignina hafi starfsmaður fasteignasölunnar vakið athygli þeirra á því að þrátt fyrir að í söluyfirliti kæmi fram að fasteignin væri „skráð á byggingarstig 7“ væri hún skráð á byggingarstigi 6 í fasteignamatsskrá. Ráðlagði starfsmaðurinn áfrýjendum að gera fyrirvara í kauptilboðinu um að „húsið sé alveg örugglega á byggingarstigi 7“. Að því gættu og með hliðsjón af 1. mgr. 3.9.1 greinar byggingarreglugerðar nr. 112/2012, sem kveður á um að lokaúttekt á mannvirki fari fram þegar mannvirkjagerð er lokið, verður ekki fallist á með áfrýjendum að annað og meira hafi falist í framangreindri yfirlýsingu um byggingarstig fasteignarinnar en að lokaúttekt byggingarfulltrúa skyldi hafa farið fram. Það gekk eftir en samkvæmt gögnum málsins fór hún fram 3. mars 2018.

9 Að framangreindu virtu og að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur að því er varðar gagnkröfur áfrýjenda sem reistar eru á liðum fjögur til sex í matsgerð. Eftir stendur krafa vegna húsaleigu að fjárhæð 900.000 krónur en sá kröfuliður tekur til þess að óhjákvæmilegt sé að flytja úr eigninni vegna framkvæmda tengdum lofthæð hennar. Með vísan til niðurstöðu málsins um þann kröfulið kemur framangreind krafa ekki til álita.

10 Samkvæmt framansögðu er hinn áfrýjaði dómur staðfestur um annað en málskostnað.

Eins og fram er komið höfðuðu stefndu mál þetta á hendur áfrýjendum til greiðslu 2.500.000 króna. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á með áfrýjendum að fasteignin hefði verið haldin leyndum galla sem veitti þeim rétt til skaðabóta að fjárhæð 1.891.635 krónur. Voru áfrýjendur því dæmdir til að greiða stefndu 608.365 krónur. Áfrýjendur voru tilneyddir að leggja í kostnað við að staðreyna framangreindan galla með því að óska eftir mati dómkvadds matsmanns en stefndu höfðu, áður en að málshöfðuninni kom, boðið áfrýjendum 300.000 krónur í afslátt af kaupverði eignarinnar. Eftir þessum málsúrslitum verða stefndu dæmd til að greiða áfrýjendum málskostnað á báðum dómstigum sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Stefndu, K-kvk-nf R. S-kvk-nf og J-x-x H-x-x, greiði óskipt áfrýjendum, Ú-kk-þgf Þ-kk-þgf og Á-kvk-þgf Ó-kvk-þgf, samtals 1.500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.