413/2021

Útdráttur

G höfðaði mál gegn VF ehf. og krafðist þess aðallega að VF ehf. yrði gert, að viðlögðum dagsektum, að fjarlægja hús sem hann hafði reist á lóðinni Bakkabraut 18 í Vík í Mýrdal, á grundvelli byggingarleyfis sem réttargæslustefndi M gaf út til VF ehf. Til vara krafðist G þess að byggingarleyfið yrði dæmt ógilt. Í dómi Landsréttar var rakið að þar sem ekki lá fyrir deiliskipulag af svæðinu hefði þurft að efna til grenndarkynningar. Þar sem slík grenndarkynning fór ekki fram var annmarki á útgáfu byggingarleyfis til VF ehf. og meðferð málsins þar með ekki í samræmi við lög. Um aðalkröfu G var í dómi Landsréttar tekið fram að samkvæmt dómaframkvæmd hefði það afgerandi þýðingu þegar leyst er úr kröfu um að bygging verði fjarlægð sökum þess að byggingarleyfi hafi verið gefið út í andstöðu við lög, hvort leyfishafi hafi verið grandlaus eða grandsamur um annmarka á því. Þá skipti jafnframt miklu máli við úrlausn um þetta hvort sá sem teldi brotið gegn hagsmunum sínum með útgáfu byggingarleyfis brygðist við án tafar en ella ætti hann hættu að glata rétti sínum sakir tómlætis. Var í dómi Landsréttar komist að þeirri niðurstöðu að fyrirsvarsmaður VF ehf. hefði verið í góðri trú um gildi leyfisins allt þar til smíði hússins var nánast lokið auk þess sem ljóst væri að veruleg verðmæti færu forgörðum yrði fallist á kröfu G. Þá voru ekki talin efni til þess að fallast á varakröfu G um ógildingu byggingarleyfisins. Var því staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um sýknu VF ehf. af kröfum G.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir E-kk-nf J-kk-nf, R-kvk-nf H-kvk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 23. júní 2021. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Suðurlands 1. júní 2021 í málinu nr. E- 97/2020.

2

Áfrýjandi krefst þess aðallega að stefnda verði innan 15 daga frá uppkvaðningu dóms að viðlögðum 100.000 króna dagsektum, sem renni til áfrýjanda, gert að fjarlægja hús sem hann hefur reist á lóðinni Bakkabraut 18 í Vík í Mýrdal á grundvelli byggingarleyfis sem réttargæslustefndi Mýrdalshreppur gaf út til stefnda 9. júní 2017. Til vara krefst áfrýjandi þess að byggingarleyfið verði ógilt. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi stefnda í héraði og fyrir Landsrétti. Áfrýjandi hefur stefnt Mýrdalshreppi til réttargæslu fyrir Landsrétti en gerir engar kröfur á hendur honum.

3

Skilja verður kröfugerð stefnda á þann veg að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur, þar á meðal ákvæði hans um málskostnað. Þá krefst hann málskostnaðar fyrir Landsrétti.

4

Réttargæslustefndi krefst þess að áfrýjandi verði dæmdur til að greiða honum málskostnað fyrir Landsrétti.

Málsatvik

5

Áfrýjandi er eigandi íbúðarhúss sem stendur á lóð númer 16 við Bakkabraut í Vík í Mýrdal. Húsið var byggt 1967 en áfrýjandi eignaðist það 1998. Fyrrnefnda árið var sambærilegt hús reist á lóð númer 14 við sömu götu en um er að ræða lágreist hús á einni hæð með hálfniðurgröfnum kjallara. Húsin standa í brekku og hús áfrýjanda nokkru ofar. Enn ofar er lóð númer 18 en hún var óbyggð allt þar til stefndi lét reisa þar tveggja hæða hús með risi árið 2018. Í gögnum málsins og framburði áfrýjanda fyrir héraðsdómi kemur fram að hann hafi að mestu notað þetta hús sitt sem frístundahús.

6

Í hinum áfrýjaða dómi er gerð grein fyrir áformum um byggingu íbúðarhúss á lóðinni númer 18 við Bakkabraut, sem rekja má afturtil ársins 2006, og aðkomu áfrýjanda að þeim. Kemur fram í gögnum málsins að úthlutun lóðarinnar sem átti sér stað í tengslum við þessi áform hafi verið afturkölluð árið 2014 og henni þá úthlutað til annars aðila sem tveimur árum seinna sagði sig frá henni.

7

Á fundi sveitarstjórnar réttargæslustefnda 28. apríl 2016 var samþykkt að úthluta lóðinni til B-kk-ef S-kk-ef, fyrirsvarsmanns stefnda. Lóðarleigusamningur var undirritaður 1. nóvember sama ár en samkvæmt honum var stefnda leigð lóðin númer 18 við Bakkabraut til að byggja á henni íbúðarhús. Í lok apríl eða byrjun maí 2017 lagði stefndi fram umsókn um byggingarleyfi þar sem fram kemur að sótt sé um leyfi til nýbyggingar á lóðinni sem þar er lýst svo: „Staðsteyptur kjallari þar sem ofan á kemur timburhús á tveimur hæðum. Timburhæðirnar koma tilbúnar ofan á steyptan kjallarann.“ Umsókninni fylgdu tilgreind hönnunargögn. Umsóknin var tekin fyrir á fundi í skipulagsnefnd réttargæslustefnda 16. maí 2017. Fram kemur í fundargerð að ekki væri deiliskipulag í gildi á svæðinu og því væru uppdrættir lagðir fram til afgreiðslu hjá nefndinni. Um afgreiðslu hennar segir svo í fundargerðinni: „Nefndin fellst ekki á afstöðu hússins og mælist til þess að stefna þess verði sú sama og annarra húsa við Bakkabraut. Málið samþykkt að öðru leyti, skipulags- og byggingarfulltrúa falið að ljúka málinu.“ Á fundi sínum daginn eftir staðfesti sveitarstjórn afgreiðslu nefndarinnar. Byggingarleyfi var gefið út 9. júní 2017. Í því kemur fram að ekki sé í gildi deiliskipulag á svæðinu. Um stærð byggingarinnar segir að hún sé 174,7 m². Síðar kom í ljós að húsið er um það bil 20 m² stærra.

8

Svo sem rakið er í hinum áfrýjaða dómi hófust framkvæmdir við hús stefnda í júní 2018 og það mun hafa verið orðið fokhelt og fullklárað að utan í október sama ár. Hefur áfrýjandi haldið því fram að hann hafi enga vitneskju haft um byggingu hússins fyrr en um það leyti sem það var komið á þetta byggingarstig, enda hafi hann ekki komið til Víkur á þessum tíma og fyrst gert sér ferð þangað þegar maður sem hann þekkti hafi tjáð honum að stórt hús væri að rísa á lóðinni fyrir ofan hús hans. Í greinargerð áfrýjanda til Landsréttar kemur fram að þetta hafi verið í byrjun nóvember.

9

Áfrýjandi sendi sveitarstjóra réttargæslustefnda tölvupóst 11. nóvember 2018 þar sem hann mótmælti byggingu húss á lóðinni númer 18 við Bakkabraut og taldi að með henni væri honum sýnd óvirðing og yfirgangur. Óskaði hann eftir því að byggingarframkvæmdir yrðu stöðvaðar þegar í stað og ekki hafnar aftur fyrr en úr hefði verið bætt. Í tölvupósti til áfrýjanda daginn eftir staðfesti sveitarstjórinn móttöku erindisins og lét þess getið að byggingarfulltrúi myndi fara yfir málið „og vera í sambandi við þig á næstu dögum.“ Engin frekari viðbrögð höfðu orðið af hálfu réttargæslustefnda þegar áfrýjandi áréttaði erindi sitt með tölvupósti 11. febrúar 2019. Í svari skipulags- og byggingarfulltrúa sama dag var staðhæft að reglum hafi verið fylgt við meðferð málsins og jafnframt vísað til þess sem fram kemur í fundargerðum sveitarstjórnar og skipulagsnefndar 16. og 17. maí 2017, sem gerð er grein fyrir hér að framan, og fundargerð skipulagsnefndar 10. ágúst sama ár, þar sem áréttuð var sú afstaða nefndarinnar að stefna hússins yrði sú sama og annarra húsa við Bakkabraut.

10

Lögmaður áfrýjanda ritaði réttargæslustefnda bréf 14. febrúar 2019 þar sem meðal annars var óskað svara við því á hvaða forsendum hafi verið ákveðið að heimila umrædda húsbyggingu í ljósi þess að ekkert deiliskipulag af svæðinu lægi fyrir. Þá var spurt hvort grenndarkynning hefði farið fram. Í bréfi skipulags- og byggingarfulltrúa 8. mars 2019 var fyrri spurningunni svarað með eftirfarandi hætti: „Mannvirkið var heimilað á grundvelli Aðalskipulags Mýrdalshrepps 2012- 2028 sem var birt í B- deild Stjórnartíðinda 19. mars 2013 en lóðin að Bakkabraut 18 er á skilgreindu íbúasvæði.“ Svar við seinni spurningunni hljóðar svo: „Þegar þáverandi lóðarhafi sótti um leyfi fyrir byggingu mannvirkis á lóðinni var umsóknin kynnt eiganda Bakkabrautar 16 [...] Því var ekki talin þörf á að kynna eigandanum umsókn lóðarhafa um byggingarleyfi á lóðinni á nýjan leik.“ Var um þetta vísað til úthlutunar á lóðinni árið 2007 sem vikið er að hér að framan.

11

Með bréfi lögmanns áfrýjanda 28. maí 2019 og að undangengnum frekari bréfaskiptum var réttargæslustefnda tilkynnt að áfrýjandi hefði í hyggju að höfða mál á hendur stefnda þar sem gerð yrði krafa um að hann fjarlægði húsið af lóðinni. Yrði Mýrdalshreppi stefnt til réttargæslu þannig að hann gæti komið að sjónarmiðum sínum. Var réttargæslustefnda veittur frestur til 15. júní 2019 til að eiga viðræður við áfrýjanda í því skyni að koma í veg fyrir málshöfðun. Stefnda var sent afrit þessa bréfs. Tilraunir í þessa átt báru ekki árangur og var mál þetta höfðað 13. desember 2019.

12

Samkvæmt gögnum málsins var byggingu hússins að mestu lokið í júní 2019 en þá mun hafa verið unnið við lokafrágang innanhúss.

13

Í greinargerð sinni til héraðsdóms gerði stefndi aðallega þá kröfu að málinu yrði vísað frá dómi. Með úrskurði 22. desember 2020 féllst héraðsdómur á þá kröfu. Var sú niðurstaða byggð á því að áfrýjandi hefði ekki sýnt fram á að hann hefði lögvarða hagsmuni af því að fá úrlausn um kröfur sínar, enda væri hvorki gerð grein fyrir því í stefnu að hvaða leyti bygging stefnda hefði veruleg og skaðleg áhrif á nýtingu áfrýjanda á eign sinni né að hún hefði áhrif á verðmæti hennar. Áfrýjandi kærði úrskurðinn til Landsréttar sem með úrskurði sínum 27. janúar 2021 felldi hann úr gildi og lagði fyrir héraðsdóm að taka málið til efnismeðferðar. Í úrskurði Landsréttar segir meðal annars að aðalkrafa áfrýjanda í efnisþætti málsins sé einkum byggð á því að útgáfa byggingarleyfis hafi verið haldin slíkum annmörkum að varði ógildi þess. Sé varakrafa áfrýjanda um ógildingu þannig öðrum þræði málsástæða fyrir aðalkröfunni. Aðalkrafan sé þó einnig reist á því að stefndi hafi brotið gegn skilmálum byggingarleyfisins. Eins og málið horfi við samkvæmt þessu og að gættu forræði áfrýjanda á málatilbúnaði sínum valdi þessi framsetning kröfugerðarinnar því hvorki frávísun varakröfunnar né málsins í heild.

Helstu málsástæður og lagarök aðila

14

Áfrýjandi grundvallar kröfur sínar í málinu á þeirri ákvörðun réttargæslustefnda að heimila stefnda að byggja mannvirki á umræddri lóð sem ekki var á deiliskipulögðu svæði án þess að gefa áfrýjanda kost á að koma að andmælum. Jafnframt er á því byggt að fyrirsvarsmanni stefnda hafi allt frá upphafi verið það ljóst að deiliskipulag væri ekki fyrir hendi. Þá reisir áfrýjandi kröfur sínar einnig á því að hús stefnda sé mun stærra en byggingarleyfi kvað á um.

15

Áfrýjandi heldur því fram að það sé fjarri öllu lagi að hann hafi sýnt af sér tómlæti við gæslu hagsmuna sinna svo sem héraðsdómur leggi til grundvallar í niðurstöðu sinni um sýknu stefnda. Um leið og hann hafi séð húsið og gert sér grein fyrir stærð þess og lögun hafi hann brugðist við á þann hátt sem ætlast mátti til af honum. Hann dragi á engan hátt í efa að réttargæslustefndi hafi haft heimildir til að úthluta lóðinni til stefnda. Þegar kom að samþykkt teikninga og útgáfu byggingarleyfis hafi réttargæslustefndi á hinn bóginn þurft að gæta ákvæða skipulagslaga. Samkvæmt 2. mgr. 37. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 og 1. tölulið 13. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki sé það forsenda þess að ráðast megi í mannvirkjagerð að fyrir liggi deiliskipulag. Sveitarfélagi sé þó heimilt í vissum tilvikum að láta fara fram grenndarkynningu í stað þess að auglýsa breytt deiliskipulag. Áfrýjandi hafi þannig mátt treysta því, án þess að til kæmu sérstakar aðgerðir af hans hálfu, að réttargæslustefndi færi að lögum og gæfi ekki út leyfi fyrir mannvirkjagerð á lóðinni fyrr en að aflokinni grenndarkynningu. Engin slík kynning hafi farið fram. Tilvísun stefnda til atvika í tengslum við úthlutun lóðarinnar rúmum áratug áður og áform um byggingu íbúðarhúss á henni breyti engu um þessa skyldu réttargæslustefnda. Hið sama eigi við um heimsókn fyrirsvarsmanns stefnda og byggingarfulltrúa réttargæslustefnda í hús áfrýjanda í ágústmánuði 2017, sem héraðsdómur telur að hafi gefið áfrýjanda fullt tilefni til að kynna sér teikningar eða fyrirætlanir stefnda um byggingu húss á lóðinni. Að auki hefðu þeir eingöngu rætt við eiginkonu áfrýjanda og í því samtali ekkert vikið að væntanlegri húsbyggingu.

16

Áfrýjandi hafnar þeirri ályktun héraðsdóms að stefndi hafi mátt gera sér réttmætar væntingar um að bygging hússins væri í fullkomnu samræmi við útgefin leyfi réttargæslustefnda. Með sama rökstuðningi hefði héraðsdómur getað fallist á kröfur áfrýjanda með vísan til þess að hann hafi mátt treysta því að réttargæslustefndi gæfi ekki út byggingarleyfi án undangenginnar grenndarkynningar í samræmi við ákvæði laga. Í byggingarleyfi sé sérstaklega tekið fram að „ekki [sé] deiliskipulag í gildi á svæðinu.“ Hafi fyrirsvarsmaður stefnda mátt gera sér fulla grein fyrir því í júní 2017, þegar byggingarleyfið var gefið út, að ekki væri heimilt að byggja á lóðinni fyrr en að aflokinni grenndarkynningu. Þrátt fyrir þetta hafi hann engan reka gert að því að þrýsta á réttargæslustefnda að framkvæma grenndarkynningu eða óska eftir skriflegri afstöðu áfrýjanda til fyrirhugaðrar byggingar. Er um framangreint sérstaklega vísað til þess að fyrirsvarsmaðurinn er löglærður. Hér við bætist að hann hafi í öllu falli mátt gera sér grein fyrir því að húsið sem hann var að fara að byggja kæmi í ljósi stærðar þess til með að hafa áhrifá verðmæti annarra húsa við götuna.

17

Um sýknukröfu sína vísar stefndi til þess að samkvæmt réttarframkvæmd hafi það verið fortakslaust skilyrði þess að fallist sé á kröfu um niðurrif mannvirkja vegna annmarka á útgáfu byggingar- eða framkvæmdaleyfis að athugasemdir eða kvartanir nágranna eða annarra sem hagsmuna hafa að gæta séu settar fram án tafar. Til samræmis við þetta hafi áfrýjanda borið þá er hann fékk um það vitneskju að byggingarframkvæmdir væru hafnar að kynna sér fyrirhugaðar framkvæmdir með þvíað afla sér nauðsynlegra upplýsinga um þær. Þetta hafi hann ekki gert heldur komið fram með athugasemdir gagnvart stefnda um tveimur árum eftir að honum hafi fyrst orðið kunnugt um að framkvæmdir væru að fara af stað og eftir að 70- 80 milljóna króna framkvæmd var lokið. Er nánar tiltekið á því byggt af hálfu stefnda að áfrýjandi hafi fengið um það vitneskju sumarið 2017 að framkvæmdir væru að hefjast á lóð stefnda. Er um þetta vísað til áður greindrar heimsóknar fyrirsvarsmanns stefnda og byggingarfulltrúaréttargæslustefnda í hús áfrýjanda við Bakkabraut í ágúst 2017. Hafi eiginkona áfrýjanda í öllu falli staðfest að tilefni heimsóknarinnar hafi verið fyrirhugaðar framkvæmdir á lóð stefnda og að hún hafi upplýst áfrýjanda um hana og erindi tvímenninganna. Þrátt fyrir þetta hafi áfrýjandi fyrst upplýst stefnda um athugasemdir sínar þegar hann sendi stefnda afrit af bréfi til réttargæslustefnda, dagsett 28. maí 2019, sem borist hafi stefnda í lok júní sama ár.

18

Allt þar til í júní 2019 hafi stefndi þannig verið í fullkomlega góðri trú um að hann hefði byggt hús sitt samkvæmt lögmætu byggingarleyfi og að ekkert væri athugavert við það, enda hafi ekkert gefið honum tilefni til að ætla að eitthvað annað væri uppi á teningnum.

19

Þegar af framangreindum ástæðum verði stefnda ekki gert að þola það að hús hans verði fjarlægt með því tjóni sem því ótvírætt fylgir enda verði slíkt ekki gert án ríkrar ástæðu og þess að það þjóni lögvörðum hagsmunum áfrýjanda. Slík eyðilegging eigna að ástæðulausu væri í andstöðu við almennar reglur um meðalhóf og eignarréttarákvæði 72. gr. stjórnarskrárinnar, enda engin almennings- eða einstaklingsbundin þörf á því að skapa slíkt tjón.

20

Af hálfu stefnda er jafnframt á því byggt að engin lagaheimild sé fyrir aðalkröfu áfrýjanda þar sem heimildin til að gera kröfu um að mannvirki verði fjarlægt sé alfarið í höndum skipulagsfulltrúa sveitarfélaga samkvæmt skipulagslögum.

21

Þá er sýknukrafa einnig reist á því að útgáfa réttargæslustefnda á byggingarleyfi til handa stefnda hafi ekki verið í andstöðu við lög. Er í þeim efnum vísað til þess að fullnægjandi grenndarkynning hafi farið fram í tengslum við upphaflega úthlutun lóðarinnar árið 2007 og að ekki hafi verið þörf á að endurtaka hana í tilefni af lóðarúthlutun til stefnda. Þannig hafi bréf áfrýjanda til sveitarstjóra réttargæslustefnda 11. desember 2006, sem vísað er til í niðurstöðukafla héraðsdóms, síðar gefið skipulagsyfirvöldum fulla ástæðu til að komast að þeirri niðurstöðu að hann væri fullkomlega sáttur við úthlutun lóðarinnar til stefnda og fyrirhugaðar framkvæmdir á henni. Hafi afgreiðsla málsins í þessu ljósi verið í fullu samræmi við ákvæði 3. mgr. 44. gr. skipulagslaga en samkvæmt því sé heimilt að falla frá grenndarkynningu ef sýnt er fram á að breyting á deiliskipulagi eða leyfisskyld framkvæmd varði ekki hagsmuni annarra en sveitarfélagsins og/eða umsækjanda.

22

Um málsástæður og lagarök er að öðru leyti vísað til hins áfrýjaða dóms.

Niðurstaða

23

Í málinu er ekki um það deilt að leyfi til byggingar íbúðarhúss á lóðinni númer 18 við Bakkabraut í Vík í Mýrdal hafi verið í samræmi við aðalskipulag Mýrdalshrepps sem verið hefur í gildi frá því í mars 2013, en samkvæmt því er lóðin á skilgreindu íbúðasvæði. Þá liggur fyrir að ekki er í gildi deiliskipulag fyrir svæðið.

24

Í byggingarleyfi réttargæslustefnda sem gefið var út til stefnda 9. júní 2017 er gerð grein fyrir útreikningi gatnagerðargjalds og í því sambandi gengið út frá því að stærð byggingar sé 174,7 m². Samkvæmt gögnum frá réttargæslustefnda sem lögð hafa verið fram í málinu kom síðar í ljós að þessar upplýsingar um heildarflatarmál byggingarinnar hafi einungis komið fram í byggingarlýsingu og að þessi tilgreining þess hafi ekki verið í samræmi við birt heildarflatarmál samkvæmt skráningartöflu, sem sé 196,8 m², heldur hafi hönnuður notað í byggingarlýsingu tölur í dálki í töflunni sem taki til nettóflatar. Mismunurinn hafi farið framhjá byggingarfulltrúa þegar byggingarleyfið var gefið út. Vegna mannlegra mistaka hafi birt stærð byggingar í byggingarleyfi því ekki verið rétt. Þessu hefur ekki verið hnekkt. Þegar af þessari ástæðu standa ekki forsendur til þess að litið verði svo á að stærð hússins sem stefndi reisti á lóðinni hafi þýðingu þegar leyst er úr dómkröfum áfrýjanda.

25

Í 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga er mælt fyrir um að þegar sótt er um byggingar- eða framkvæmdarleyfi fyrir framkvæmd sem er í samræmi við aðalskipulag en deiliskipulag liggur ekki fyrir geti sveitarstjórn eða sá aðili sem heimild hefur til fullnaðarafgreiðslu máls ákveðið að veita megi leyfi án deiliskipulagsgerðar ef framkvæmdin er í samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar. Skal skipulagsnefnd þá láta fara fram grenndarkynningu. Samkvæmt 2. mgr. greinarinnar felst grenndarkynning í því að skipulagsnefnd kynnir nágrönnum sem taldir eru geta átt hagsmuna að gæta leyfisumsókn eða tillögu að breytingu á skipulagsáætlun og gefur þeim kost á að tjá sig um hana innan tilskilins frests sem skal vera að minnsta kosti fjórar vikur. Samkvæmt lokamálslið 3. mgr. sömu greinar er skipulagsnefnd heimilt að falla frá grenndarkynningu ef sýnt er fram á að breyting á deiliskipulagi eða leyfisskyld framkvæmd varði ekki hagsmuni annarra en sveitarfélagsins og/eða umsækjanda. Loks kemur fram í 4. mgr. hennar, sbr. 19. gr. laga nr. 59/2014, að hafi byggingar- eða framkvæmdaleyfi á grundvelli grenndarkynningar ekki verið gefið út innan eins árs frá afgreiðslu sveitarstjórnar samkvæmt 2. mgr. skuli grenndarkynning fara fram að nýju áður en leyfi er veitt. Í athugasemdum við ákvæðið í frumvarpi því er varð að lögum nr. 59/2014 kemur fram að með þessu sé verið að koma í veg fyrir að byggingar- eða framkvæmdaleyfi sé veitt löngu eftir að afgreiðsla sveitarstjórnar fór fram. Eðli málsins samkvæmt geti þær forsendur sem afgreiðsla sveitarstjórnar byggðist á breyst ef langur tími líður frá grenndarkynningu til útgáfu leyfis.

26

Samkvæmt framansögðu og með því að útgáfa réttargæslustefnda á leyfi til handa stefnda til byggingar íbúðarhúss á umræddri lóð varðaði í öllu falli hagsmuni áfrýjanda bar sveitarfélaginu skylda til að efnatil grenndarkynningar til samræmis við framangreind lagafyrirmæli. Af þeim leiðir jafnframt að haldlaus er sú málsvörn stefnda að áfrýjandi hafi látið uppi afstöðu til byggingar íbúðarhúss á lóðinni sem leiða eigi til þess að óþarft hafi verið að viðhafa grenndarkynningu vegna fyrirhugaðrar húsbyggingar stefnda á henni. Samkvæmt þessu og með því að grenndarkynning fór ekki fram var annmarki á útgáfu byggingarleyfis til stefnda og meðferð málsins þar með ekki í samræmi við lög.

27

Aðalkrafa áfrýjanda er ekki um viðurkenningu á ólögmæti byggingarleyfis heldur krefst hann þess að stefnda verði gert að fjarlægja hús sitt. Til vara gerir áfrýjandi þá kröfu að byggingarleyfið verði ógilt. Þegar tekin er afstaða til þessarar kröfugerðar áfrýjanda, en lög standa henni ekki í vegi, er fyrst til þess að líta að samkvæmt dómaframkvæmd hefur það afgerandi þýðingu, þegar leyst er úr kröfu um að bygging verði fjarlægð sökum þess að byggingarleyfi hafi verið gefið út í andstöðu við lög, hvort leyfishafi hafi verið grandlaus eða grandsamur um annmarka á því. Þá skiptir jafnframt miklu máli við úrlausn um þetta hvort sá sem telur brotið gegn hagsmunum sínum með útgáfu byggingarleyfis bregðist við án tafar en ella á hann það á hættu að glata rétti sínum sakir tómlætis. Í hinum áfrýjaða dómi var sýkna stefnda alfarið reist á tómlæti áfrýjanda.

28

Svo sem fram er komið var byggingu íbúðarhúss stefnda því sem næst lokið þegar lögmaður áfrýjanda ritaði bréf 28. maí 2019 sem beint var til réttargæslustefnda en sent stefnda í afriti þar sem boðuð var málshöfðun á hendur félaginu sökum þess að byggingarleyfi því til handa hafi verið gefið út í andstöðu við lög. Höfðu áfrýjandi og lögmaður hans þá um nokkurra mánaða skeið átt í samskiptum við réttargæslustefnda vegna málsins en án aðkomu stefnda svo séð verði.

29

Þess er áður getið að réttargæslustefndi úthlutaði umræddri lóð til fyrirsvarsmanns stefnda 28. apríl 2016 og lóðarleigusamningur á milli stefnda og réttargæslustefnda var undirritaður 1. nóvember sama ár. Byggingarleyfi var sem fyrr greinir gefið út 9. júní 2017 og framkvæmdir við smíði íbúðarhúss á lóðinni hófust um það bil ári síðar. Að virtum gögnum málsins og framburði aðila og vitna fyrir héraðsdómi þykja ekki vera forsendur til að líta megi svo á að fyrirsvarsmaður stefnda hafi, áður en honum barst afrit af fyrrnefndu bréfi lögmanns áfrýjanda, haft vitneskju um mögulegan annmarka á útgáfu byggingarleyfisins. Er þess þá sérstaklega að geta að það eitt að fyrirsvarsmaðurinn er lögfræðingur að mennt fær ekki haggað þessari niðurstöðu. Samkvæmt þessu og án þess að nokkru verði slegið föstu um þýðingu þess fyrir málatilbúnað áfrýjanda hversu seint hann aðhafðist vegna húsbyggingar stefnda verður lagt til grundvallar við úrlausn málsins að fyrirsvarsmaður stefnda hafi verið í góðri trú um gildi leyfisins allt þar til smíði hússins var nánast lokið. Þá má ljóst vera að veruleg verðmæti myndu fara forgörðum yrði fallist á kröfu áfrýjanda um að stefnda yrði gert að fjarlægja það.

30

Með vísan til þess sem að framan er rakið og með hliðsjón af dómaframkvæmd, sbr. til hliðsjónar til dæmis dóm Hæstaréttar 9. desember 2010 í máli nr. 80/2010, verður stefndi sýknaður af aðalkröfu áfrýjanda.

31

Framangreindur annmarki á þeirri stjórnvaldsákvörðun réttargæslustefnda sem fólst í útgáfu byggingarleyfis til stefnda var tvímælalaust þess eðlis að leitt gæti til ógildingar hennar. Á hinn bóginn er til þess að líta að framkvæmdum á grundvelli byggingarleyfisins lauk árið 2019 svo sem áður er getið. Samkvæmt þessu og að öðru leyti með vísan til þeirra atvika sem lýst er hér að framan eru ekki efni til að fallast á varakröfu áfrýjanda. Verður henni því hafnað.

32

Samkvæmt öllu framanröktu verður staðfest niðurstaða héraðsdóms um sýknu stefnda af kröfum áfrýjanda.

33

Eftir framangreindum úrslitum verður áfrýjanda gert að greiða stefnda málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti sem ákveðinn verður í einu lagi eins og greinir í dómsorði. Rétt er að málskostnaður milli áfrýjanda og réttargæslustefnda fyrir Landsrétti falli niður.

Dómsorð :

Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Áfrýjandi, G-kk-nf B-kk-nf, greiði stefnda, VIVA Fortuna ehf., samtals 3.000.000 króna í málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti, en að öðru leyti fellur málskostnaður niður.