203/2021

Útdráttur

Í málinu krafðist Í hf. viðurkenningar á rétti sínum til skaðabóta úr hendi H ohf. og S ehf. á þeim grundvelli að þeir síðarnefndu hefðu ekki gætt að því við framsal á byggingarreitum 1 og 2 á lóðinni að Austurbakka 2 í Reykjavík í apríl og ágúst 2013 að kaupendur byggingarreitanna skuldbyndu sig beint gagnvart Í hf. til að virða rétt hans til verktöku samkvæmt nánar tilgreindum rammasamningi 9. mars 2006. Hefði það leitt til þess að áðurgreindur réttur Í hf. var ekki virtur við byggingu bílakjallara á þeirri fasteign sem dómkröfur Í hf. lutu að. Í dómi Landsréttar var vísað til þess að samkvæmt dómi Hæstaréttar 30. október 2019 í máli nr. 18/2019 fælust í rétti Í hf. til verktöku samkvæmt rammasamningnum kröfuréttindi í gagnkvæmu skuldarsambandi.

Þá var talið að S ehf. hefði í því dómsmáli sem lauk með áðurgreindum dómi Hæstaréttar viðurkennt að hafa tekist á herðar þá skuldbindingu gagnvart Í hf. að virða rétt hans til verktökunnar og að sú viðurkenning byndi hann einnig í þessu máli, sbr. 45. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa Í hf. hefði stofnast fyrir gildistöku laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda og samkvæmt 28. gr. þeirra laga giltu því um hana ákvæði laga nr. 14/1905 um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda. Var fallist á með Í hf. að vanefnd H ohf. og S ehf. á þeim skyldum sínum að tryggja rétt Í hf. til verktöku við sölu á reitunum til þriðja aðila, sem ekki var bundinn af sömu skuldbindingu, hafi fyrst komið til við sölu S ehf. á byggingarreitunum í apríl og ágúst 2013. Málið hefði verið höfðað með áritun á stefnu 24. apríl 2020 og teldist krafa Í hf. því ekki fyrnd, sbr. 2. mgr. 4. gr. og 1. mgr. 5. gr. laga nr. 14/1905. Við framangreinda sölu hefði ekki verið gætt að því að kaupendur byggingarreitanna skuldbyndu sig beint gagnvart Í hf. til að virða rétt hans til verktöku samkvæmt rammasamningnum 9. mars 2006 og að Í hf. samþykkti skuldaraskiptin. Hefði því ekki orðið af skuldskeytingu og leiddi það til þess að réttindi Í hf. samkvæmt samningnum hefðu farið forgörðum. Á tjóni sem af því hlaust bæru H ohf. og S ehf. skaðabótaábyrgð gagnvart Í hf. Var því fallist á ofangreinda kröfu Í hf. um viðurkenningu á bótaskyldu H ohf. og S ehf.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir O-kvk-nf M-kvk-nf A-kvk-nf, R-kvk-nf B-kvk-nf og S-kk-nf S-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 25. mars 2021. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 4. mars 2021 í málinu nr. E- 2662/2020.

2

Aðaláfrýjandi krefst þess aðallega að viðurkenndur verði réttur hans til skaðabóta óskipt úr hendi gagnáfrýjenda, Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúss ohf. og Situsar ehf., vegna tjóns sem hlaust af því að réttur aðaláfrýjanda í skilningi rammasamnings milli hans, Nýsis hf., Landsafls hf. og Eignarhaldsfélagsins Portusar ehf. 9. mars 2006 til aðkomu að byggingarframkvæmdum við eign 0001 í matshluta 8, fastanúmer 236-0172 að Austurbakka 2 í Reykjavík (landnúmer 209357, staðgreinir 1110901) í formi stýriverktöku var ekki virtur.

3

Til vara gerir aðaláfrýjandi þær dómkröfur að viðurkenndur verði réttur hans til skaðabóta óskipt úr hendi gagnáfrýjenda vegna tjóns sem hlaust af því að við framsal á fasteignum að Austurbakka 2 í Reykjavík, annars vegar fastanúmer 230- 9715 með kaupsamningi 24. apríl 2013 til Landbakka ehf. og hins vegar fastanúmer 230- 1297 með kaupsamningi 22. ágúst 2013 til Stólpa III ehf., gættu gagnáfrýjendur ekki að því að setja nýjan skuldara í sinn stað gagnvart aðaláfrýjanda með hans samþykki þannig að nýr skuldari skuldbyndi sig beint gagnvart aðaláfrýjanda, með þeim afleiðingum að réttur aðaláfrýjanda í skilningi framangreinds rammasamnings til aðkomu að byggingarframkvæmdum við áðurgreinda eign í formi stýriverktöku var ekki virtur.

4

Þá krefst aðaláfrýjandi málskostnaðar úr hendi gagnáfrýjenda í héraði og fyrir Landsrétti. Engar kröfur eru gerðar á hendur réttargæslustefnda.

5

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu málinu fyrir sitt leyti 8. og 9. júní 2021. Þeir krefjast þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur um annað en málskostnað sem þeir krefjast úr hendi aðaláfrýjanda í héraði og fyrir Landsrétti.

6

Réttargæslustefndi krefst málskostnaðar úr hendi gagnáfrýjanda, Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúss ohf., en til vara úr hendi aðaláfrýjanda.

Málsatvik og sönnunarfærsla

7

Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi áttu aðaláfrýjandi, Nýsir hf. og Landsafl hf. samstarf um þátttöku í útboði vegna byggingar tónlistar- og ráðstefnuhúss og fleiri mannvirkja að Austurbakka 2 í Reykjavík á grundvelli samstarfssamnings 9. júní 2004 og buðu í verkefnið undir heitinu „Portus“. Varð hópurinn hlutskarpastur í útboðinu sem fór fram á árinu 2004. Í kjölfarið hófust viðræður hópsins við Austurhöfn- TR ehf., sem stofnað hafði verið af íslenska ríkinu og Reykjavíkurborg til að vinna að undirbúningi mannvirkjanna. Eftir þær viðræður gerðu samstarfsaðilarnir þrír með sér rammasamning um samstarf og aðkomu þeirra að svokölluðu Austurhafnarverkefni .

8

Áðurgreindur rammasamningur, sem dómkröfur aðaláfrýjanda eiga rætur að rekja til, var undirritaður 9. mars 2006 af aðaláfrýjanda, Nýsi hf. og Landsafli hf. Einnig var ritað undir samninginn af hálfu Eignarhaldsfélagsins Portusar ehf. sem Nýsir hf. og Landsafl hf. höfðu þá nýlega stofnað. Í rammasamningnum var kveðið á um að aðaláfrýjandi drægi sig út úr samstarfi við Nýsi hf. og Landsafl hf. og þeir síðarnefndu myndu eftirleiðis standa einir að Portus en um það samstarf hefðu þeir stofnað áðurgreint eignarhaldsfélag og önnur félög tengd Austurhafnarverkefninu. Var eitt þeirra Situs ehf. sem hugsað var sem félag tengt gerð bílastæða. Þá stofnaði Eignarhaldsfélagið Portus ehf. dótturfélagið Totus ehf. sem tengt var tónlistar- og ráðstefnuhúsinu sjálfu. Rammasamningurinn náði til Austurhafnarverkefnisins að undanskildum byggingarreit 9 sem ætlaður var undir tónlistar- og ráðstefnuhúsið.

Samkvæmt samningnum skyldi Eignarhaldsfélagið Portus ehf. vera samningsaðili gagnvart Austurhöfn- TR ehf. en aðaláfrýjandi yrði á hinn bóginn verktaki verkefnisins og Eignarhaldsfélagið Portus ehf. gagnaðili hans. Með rammasamningnum var fyrri samstarfssamningur aðila felldur úr gildi og með honum seldi aðaláfrýjandi sinn hlut í byggingarreitum 1, 3, 4, 6, 7, 8 og 10 á lóðinni að Austurbakka 2 og var endurgjaldið ákveðið 600.000.000 króna.

9

Samkvæmt grein 3.2 í rammasamningnum kom fram að aðaláfrýjandi skyldi „byggja eða hafa umsjón með byggingu þeirra verkefna“ sem samningurinn næði til en þar á meðal var bygging bílastæðakjallara. Í grein 4 sagði að almennt skyldi stefnt að því aðgera „partneringssamning“ eða „marksamning“ um hvert verkefni. Voru þeir nánar skilgreindir sem sitt hvor tegund samninga um hönnun og framkvæmdir með ýmist 14 eða 17% álagningu verktaka ofan á byggingarkostnað. Næðist ekki samkomulag um kostnaðarmarkmið í slíkri samningsgerð væri aðilum skylt að „ganga til samninga á grundvelli stýriverktöku“ aðaláfrýjanda. Í grein 4.3 sagði að í aðalatriðum væri átt við stýriverktöku þegar „Eignarhaldsfélagið Portus stýrir hönnun verksins og ÍAV framkvæmir verkið samkvæmt fyrirmælum þess.“ Aðaláfrýjandi skyldi þá fá „greiddan allan byggingarkostnað að meðtöldum kostnaði við aðstöðu og stjórnun að viðbættri 11% álagningu.“ Í grein 5.2 í rammasamningnum var fjallað um byggingarreit 2. Þar var tekið fram að félli Landsbanki Íslands hf. frá rétti til byggingar höfuðstöðva sinna sem áttu að vera á reitnum og Eignarhaldsfélaginu Portus ehf. eða tengdum félögum yrði boðinn reiturinn til kaups, skyldi aðaláfrýjandi eiga rétt á þriðjungshlut í þeim reit með sömu kjörum og aðrir aðilar. Í grein 5.3 var fjallað nánar um byggingu bílastæða, áætlaðan fjölda þeirra, kostnaðarskiptingu, umhverfismat og fleira, en við gerð rammasamningsins var gert ráð fyrir að bílastæðakjallarinn yrði sameiginlegur fyrir „alla hluta Austurhafnarverkefnisins“. Að öðru leyti var gert ráð fyrir að aðilar myndu gera með sér sérstakan samning um byggingu bílastæðakjallara. Sama dag og rammasamningurinn var undirritaður gerði Eignarhaldsfélagið Portus ehf. samning við Austurhöfn- TR ehf. um framkvæmd verkefnisins.

10

Í september 2006 eignaðist Landsbankinn fasteignafélag ehf. alla eignarhluti Landsafls hf. í Eignarhaldsfélaginu Portusi ehf. og Situsi ehf. og tók þar með við yfirumsjón með hagsmunum Landsbanka Íslands hf. í tengslum við

Austurhafnarverkefnið.

11

Í mars 2007 gerði Reykjavíkurborg lóðareigusamning um lóðina Austurbakka 2 við Landsbanka Íslands hf., Nýsi hf. og Eignarhaldsfélagið Portus ehf. og dótturfélög þess, Totus ehf., gagnáfrýjanda Situs ehf. og Hospes ehf. Tekið var fram í samningnum að á lóðinni væru 11 byggingarreitir.

12

Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu 11. október 2010, sem var annað skref að gerð endanlegrar eignaskiptayfirlýsingar fyrir lóðina að Austurbakka 2, var henni skipt í tvo matshluta. Tónlistar- og ráðstefnuhúsið stóð eitt á byggingarreit 9 sem tilheyrði matshluta 1. Matshluta 2 tilheyrðu 10 byggingarreitir, nr. 1- 8 og 10- 11.

13

Samkvæmt málatilbúnaði aðaláfrýjanda hófust framkvæmdir við byggingu tónlistar- og ráðstefnuhúss í ársbyrjun 2007. Þær stöðvuðust haustið 2008 vegna fjárhagsörðugleika Eignarhaldsfélagsins Portusar ehf., Landsbanka Íslands hf. og Nýsis hf. í kjölfar falls viðskiptabankanna þriggja. Svo að verkefnið stöðvaðist ekki var ákveðið að Austurhöfn- TR ehf. tæki Austurhafnarverkefnið yfir í heild sinni og hinir upphaflegu samstarfsaðilar gæfu eftir hluta réttinda sinna í tengslum við það.

Tók Austurhöfn- TR ehf. yfir og eignaðist Eignarhaldsfélagið Portus ehf., gagnáfrýjanda Situs ehf. og dótturfélög beggja félaga. Aðaláfrýjandi ákvað einnig vegna þessara aðstæðna að skipta rekstri sínum upp í tvö einkahlutafélög, annars vegar ÍAV ehf. sem annast skyldi hreina verktakastarfsemi og hins vegar Ármannsfell ehf., sem halda skyldi utan um lóðir og framkvæmdir í eigu aðaláfrýjanda.

14

Í tengslum við skil á virðisaukaskatti rituðu Eignarhaldsfélagið Portus ehf. og gagnáfrýjandi Situs ehf. undir yfirlýsingu 9. október 2008 vegna byggingar bílastæðahúss að Austurbakka 2, matshluta 2. Þar kom fram að sama dag hefði gagnáfrýjandi Situs ehf. yfirtekið allar framkvæmdir og fyrirliggjandi undirbúningsgögn vegna fasteignarinnar að Austurbakka 2, matshluta 2. Jafnframt kom fram að fasteignin hefði verið afhent gagnáfrýjanda Situsi ehf. til umráða 1. júlí 2008.

15

Haustið 2008 mun Eignarhaldsfélagið Portus ehf. hafa selt Landsbanka Íslands hf. byggingarrétt á byggingarreitum 1 og 2, sem um er deilt í málinu og félagið hafði áður keypt af Reykjavíkurborg, sjá nánar í málsgrein 17.

16

Hinn 31. mars 2009 undirrituðu aðaláfrýjandi, Ármannsfell ehf. og Landsbanki Íslands hf. skilmálablað um réttindi tengd áðurgreindum rammasamningi frá 9. mars 2006. Þar féll aðaláfrýjandi frá öllum réttindum sínum á hendur Landsafli hf. og Nýsi hf., sem enn töldust gagnaðilar aðaláfrýjanda samkvæmt rammasamningnum, en réttindi þessi voru metin á 868.000.000 króna. Sem endurgjald fyrir þessi réttindi skyldi vera kaupréttur Ármannsfells ehf., á byggingarreit 2 á lóðinni Austurbakka 2, og forkaupsréttur þess að tilteknum eignum í eigu Landsbankans fasteignafélags ehf.

Tekið var fram að þegar Ármannsfell ehf. hefði fengið ofangreind réttindi í hendur skyldi aðaláfrýjandi falla formlega frá réttindum sínum samkvæmt rammasamningnum. Einnig var tekið fram að aðaláfrýjandi og Ármannsfell ehf. gerðu ekki athugasemdir við að Landsbanki Íslands hf. framseldi rétt sinn til byggingarreits 2 til Austurhafnar- TR ehf., að því gefnu að forkaupsréttur Ármannsfells ehf. héldi gildi sínu áfram. Fram kemur í samningnum að Landsbanki Íslands hf. hefði umboð Landsbankans fasteignafélags ehf. til að ráðstafa í eigin nafni framangreindum hagsmunum þess.

17

Sama dag og áðurgreint skilmálablað var undirritað rituðu aðaláfrýjandi og Austurhöfn- TR ehf. undir samkomulag sem skyldi vera grundvöllur viðaukasamnings við verksamning milli aðaláfrýjanda og Totusar ehf. í tengslum við lúkningu byggingar tónlistar- og ráðstefnuhúss, sem og við verksamning aðaláfrýjanda og gagnáfrýjanda Situsar ehf. um bílastæði og fleira. Samkomulagið fékk heitið Viðauki 7 við verksamning aðaláfrýjanda og Totusar ehf. Var samkomulagið gert vegna fyrirhugaðrar yfirtöku Austurhafnar- TR ehf. á Eignarhaldsfélaginu Portusi ehf. og gagnáfrýjanda Situsi ehf. og dótturfélögum þeirra „vegna byggingar Tónlistarhúss- og ráðstefnumiðstöðvar“ við Austurhöfnina í Reykjavík. Í samkomulaginu kom fram í grein 22 að kröfur sem aðaláfrýjandi kynni að eiga á grundvelli rammasamningsins 9. mars 2006 við fyrri eigendur Portusar ehf., Landsafl hf. og Nýsi hf., beindust ekki að neinu leyti að Austurhöfn- TR ehf., Portusi ehf. eða gagnáfrýjanda Situsi ehf. eftir að Austurhöfn- TR ehf. hefði tekið yfir þessi félög. Loks sagði eftirfarandi í niðurlagi greinarinnar: „Sú undantekning er á þessu ákvæði að ÍAV hefur þann sama rétt á verktöku, stýriverktöku eða marksamningi á byggingu bílakjallara á þeim byggingarreitum sem Portus/Situs eða Austurhöfn hafa yfirráð yfir eða veita öðrum yfirráð yfir, og um var samið í nefndum rammasamningi.“ Í málatilbúnaði aðaláfrýjanda kemur fram að með þessu hafi staðið eftir réttur til byggingar bílakjallara, en ekki réttur til framkvæmda ofanjarðar, að öðru leyti en að því er varðaði byggingu tónlistar- og ráðstefnuhússins, en um það hafi verið fjallað í öðrum greinum samkomulagsins.

18

Hinn 19. janúar 2010 var verkefnasamningi frá 9. mars 2006 á milli Austurhafnar- TR ehf. og Eignarhaldsfélagsins Portusar ehf. breytt. Að samningnum voru þá komnir fleiri aðilar en þeir voru gagnáfrýjandi Situs ehf., Totus ehf., Rekstrarfélagið Ago ehf., Greiðslumiðlunin Hringur ehf., íslenska ríkið og Reykjavíkurborg. Í samningnum kom fram að Reykjavíkurborg hefði selt Eignarhaldsfélaginu Portusi ehf. byggingarrétt að byggingarreitum 1 og 2, sem hefði síðan í kjölfarið selt Landsbanka Íslands hf. þann rétt. Í tengslum við yfirtöku Austurhafnar- TR ehf. á Eignarhaldsfélaginu Portusi ehf. og gagnáfrýjanda Situsi ehf. hafi á hinn bóginn verið samþykkt af öllum hlutaðeigandi aðilum að gagnáfrýjandi Situs ehf. skyldi eignast byggingarreiti 1 og 2 og sem hluti af því samkomulagi hefði Ármannsfell ehf. fengið kauprétt á byggingarreit 2.

19

Með kaupsamningi 12. janúar 2010 seldu Landsbanki Íslands hf. og Landsbankinn Fasteignafélagehf. gagnáfrýjanda Situsi ehf. byggingarreiti 1 og 2. Nánar tiltekið var um að ræða fasteignir með fastanúmerunum 230- 1297 og 230- 9715. Afsal vegna kaupanna var gefið út 12. febrúar 2010 af Landsbanka Íslands hf. og tekið fram að Landsbankinn Fasteignafélag ehf. hafi af vangá verið tilgreint sem seljandi í kaupsamningi. Í 8. gr. kaupsamningsins var vísað til þess að kaupanda væri kunnugt um fyrrnefnt skilmálablað 31. mars 2009 varðandi réttindi tengd rammasamningnum 9. mars 2006 vegna byggingarreits 2 og lofaði kaupandi að virða rétt Ármannsfells ehf. sem þar væri kveðið á um. Hvorki var þar né í afsali getið um rétt aðaláfrýjanda til stýriverktöku á byggingarreitunum. Hinn 16. mars sama ár rituðu gagnáfrýjandi Situs ehf. og Ármannsfell ehf. undir samning um kauprétt síðarnefnda félagsins á byggingarreit 2.

20

Í viðaukasamningi nr. 31 við verksamning um byggingu Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúss, á milli aðaláfrýjanda og Totusar ehf., dótturfélags Eignarhaldsfélagsins Portusar ehf., frá 30. desember 2010 var samkomulagið á milli aðaláfrýjanda og Austurhafnar- TR ehf. frá 31. mars 2009, viðauki 7, ítrekað og áréttað að aðaláfrýjandi hefði sama rétt og kveðið væri á um í rammasamningnum frá 9. mars 2006 til stýriverktöku og fleira vegna byggingar bílakjallara á þeim byggingarreitum sem Eignarhaldsfélagið Portus ehf., gagnáfrýjandi Situs ehf. eða Austurhöfn- TR ehf. hefðu yfirráð yfir eða veittu öðrum yfirráð yfir. Þá sagði að þótt viðauki 7 hefði verið gerður á milli „Austurhafnar og verktaka“ skyldi hann teljast hluti af verksamningi aðila. Í samningnum var vísað til þess að í viðauka 6 væri gerð sérstök grein fyrir með hvaða hætti bílastæði hefðu verið tekin út úr verksamningnum og sett í sérstakan samning. Jafnframt sagði: „Verkkaupi mun beita sér fyrir því að eigendur byggingarréttar á reitum 1, 2, 5 og 6 hafi samráð við verktaka varðandi uppbyggingu á svæðinu og gefi þeim kost á að taka þátt í útboðum á byggingum á þessum reitum.

Engar skuldbindingar eru þó á verkkaupa að ná árangri í slíkri umleitan.“ Í málatilbúnaði aðaláfrýjanda kemur fram að „eðli málsins samkvæmt“ hefði framangreint ákvæði ekki átt við um bílakjallarann heldur þau réttindi sem aðaláfrýjandi hefði gefið eftir með rammasamningnum 31. mars 2009.

21

Ármannsfell ehf. var 1. maí 2011 sameinað dótturfélagi Arion banka hf., sem þá hét EL- 3 ehf. en eftir samrunann bar hið nýja félag nafnið Ármannsfell ehf. Nafni félagsins var síðar breytt í Landey ehf. Dótturfélag Landeyjar ehf. var Landbakki ehf.

22

Með kaupsamningi 24. apríl 2013 seldi gagnáfrýjandi Situs ehf. dótturfélagi Landeyjar ehf., Landbakka ehf., byggingarreit 2 við Austurbakka 2. Nánar tiltekið var um að ræða fasteign nr. 0102 með fastanúmerinu 230- 9715 í matshluta 2. Í þeim kaupum var nýttur kaupréttur Landeyjar ehf. samkvæmt samningi gagnáfrýjanda Situsar ehf. og Ármannsfells ehf. 16. mars 2010. Í kaupsamningnum kom fram í grein 1.3: „Eftirfarandi gögn liggja frammi við samningsgerðina og hefur kaupandi kynnt sér efni þeirra [...] 1.3.5. Viðaukasamningur nr. 31 við verksamning um byggingu Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhús, dags. 30. desember 2010.“ Í viðaukasamningnum var eins og áður greinir ákvæði um rétt aðaláfrýjanda til stýriverktöku. Í kaupsamningnum var hins vegar ekki sérstakt ákvæði þar sem kveðið var á um að Landbakki ehf. yfirtæki skuldbindingu gagnáfrýjanda Situsar ehf. um stýriverktöku og fleira við byggingu bílakjallara á hinum selda byggingarreit. Af gögnum málsins má ráða að áður en samningurinn var undirritaður hafi ákvæði þess efnis verið fellt úr samningsdrögum að kröfu Landbakka ehf. Gengið var frá afsali vegna kaupanna 15. júlí 2014.

23

Með kaupsamningi 22. ágúst 2013 keypti Stólpi III ehf. byggingarreit 1 við Austurbakka 2 af gagnáfrýjanda Situsiehf. Nánar tiltekið var um að ræða fasteign nr. 0101 með fastanúmerinu 230- 1297 í matshluta 2. Í grein 2.4.6 í samningnum var getið um þau gögn sem kaupandi hefði kynnt sér við samningsgerð, þar á meðal „samantekt ákvæða samninga er varða rétt ÍAV til verktöku og annars vegna bílakjallara.“ Þá var í 7. gr. samningsins svohljóðandi ákvæði: „Kaupandi lýsir því yfir að með kaupum á lóðinni skuldbindi hann sig til yfirtöku á þeim ákvæðum samninga við ÍAV til verktöku, stýriverktöku, partneringssamningi eða marksamningi á byggingu bílastæðakjallara á lóðinni. Sjá nánar skjal sem vísað er til í lið 2.4.6 og er í viðauka 1 við þennan kaupsamning.“ Gengið var frá afsali vegna kaupanna í febrúar 2014.

24

Réttargæslustefndi, sem þá hét Landstólpar þróunarfélag ehf., keypti byggingarreit 1 af Stólpum III ehf. með kaupsamningi 15. apríl 2014 og byggingarreit 2 af Landbakka ehf. með kaupsamningi 18. júlí 2014. Í kaupsamningunum var ekki getið um rétt aðaláfrýjanda til stýriverktöku. Réttargæslustefndi neitaði að ganga til samninga við aðaláfrýjanda um byggingu bílakjallarans þar sem hann teldi sig óbundinn af réttindum hans, enda hefði hann ekki tekið þau yfir við kaup á byggingarreitunum.

Lauk framkvæmdum á byggingarreitunum án aðkomu aðaláfrýjanda.

25

Eins og áður greinir voru upphaflega tveir matshlutar á lóðinni Austurbakka 2 en þeim var síðar fjölgað. Hinn 22. apríl 2016 var gerð eignaskiptayfirlýsing sem tók til fimm matshluta, þar á meðal matshluta 8, en allir voru þeir myndaðir úr matshluta 2 samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni frá 2010. Í eignaskiptayfirlýsingunni frá 2016 er tilgreint að fasteignin 236- 0172, sem er sú fasteign sem dómkröfur aðaláfrýjanda lúta að, sé ný fasteign sem komi úr fasteignunum 230- 1297 og 230- 9715 og skiptist upp í tvær fasteignir í matshluta 8. Fasteignir 230- 1297 og 230- 9715 voru þær fasteignir sem tilgreindar voru í áðurgreindum kaupsamningum og afsölum um byggingarreiti 1 og 2. Þá kemur fram í eignaskiptayfirlýsingunni að matshluti 8 sé bílakjallari undir reitum 1 og 2 þar sem gert sé ráð fyrir 106 bílastæðum. Nánar tiltekið sé eignin 0001 í matshluta 8, fastanúmer 236- 0172, bílakjallari, 3.809 fm að stærð og með 106 bílastæðum.

26

Í lok árs 2012 sameinuðust Rekstrarfélagið Ago ehf., Totus ehf. og Eignarhaldsfélagið Portus ehf. undir kennitölu síðastnefnds félags og var nafni þess samhliða breytt í Harpa tónlistar- og ráðstefnuhús ehf. Í byrjun árs 2013 rann Austurhöfn- TR ehf. saman við það félag og var félagaforminu þá breytt úr einkahlutafélagi í opinbert hlutafélag. Nafn hins sameinaða félags varð eftir þetta Harpa tónlistar- og ráðstefnuhús ohf., sem er annar gagnáfrýjanda málsins.

Málsástæður aðila

Málsástæður aðaláfrýjanda

27

Aðaláfrýjandi byggir á því að gagnáfrýjendum hafi verið skylt við sölu á byggingarreitum 1 og 2 að tryggja rétt hans til verktöku í samræmi við efni rammasamningsins 9. mars 2006 og samkomulagsins 31. mars 2009 með því að setja nýjan skuldara í sinn stað með samþykki aðaláfrýjanda þannig að hinn nýi skuldari skuldbyndi sig beint gagnvart aðaláfrýjanda til að virða réttindi hans. Þessa skyldu hafi gagnáfrýjendur vanefnt og hafi sú vanefnd leitt til tjóns fyrir aðaláfrýjanda þar sem réttindi hans hafi verið virt að vettugi og farið forgörðum. Til réttinda aðaláfrýjanda hafi stofnast með samningi og standi öll skilyrði til þess að hann geti krafið gagnáfrýjendur um skaðabætur vegna vanefnda á samningnum.

Skaðabótakrafan byggist á sakarreglunni en þegar skuldari hefur vanefnt skyldur sínar innan samninga gildi öfug sönnunarbyrði um sök skuldara. Í því felist að á skuldara hvíli sönnunarbyrðin um að tjón verði ekki rakið til háttsemi sem hann beri ábyrgð á.

Að öðru leyti er um málsástæður aðaláfrýjanda vísað til hins áfrýjaða dóms.

Málsástæður gagnáfrýjenda

28

Af hálfu gagnáfrýjanda Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúss ohf. er á því byggt að skuldbinding forvera hans, Eignarhaldsfélagsins Portusar ehf., samkvæmt rammasamningi 9. mars 2006 hafi lotið að því einu að tryggja hlutfallslega skiptingu kostnaðar við byggingu bílakjallarans á milli eigenda byggingarreita. Þá er á því byggt að réttur aðaláfrýjanda til verktöku samkvæmt áðurgreindum rammasamningi hafi verið bundinn viðkomandi byggingarreitum og því hafi kröfur aðaláfrýjanda eingöngu getað beinst að þeim sem áttu eða höfðu umráðarétt fyrir byggingarreitunum hverju sinni.

29

Af hálfu gagnáfrýjanda Situsar ehf. er á því byggt að ósannað sé að hann hafi tekist á herðar þá skyldu gagnvart aðaláfrýjanda að ganga til samninga við hann um verktöku við fyrirhugaðar framkvæmdir á lóðinni að Austurbakka 2. Hann hafi hvorki verið aðili að fyrrgreindum rammasamningi né öðrum samningum sem fjallað hafi um áðurgreindan rétt hans til verktöku. Þá hafi hann ekki við kaup sín á byggingarreitum 1 og 2 af Landsbanka Íslands hf. samþykkt að taka á sig þá skyldu að virða rétt aðaláfrýjanda til verktökunnar. Jafnframt byggir gagnáfrýjandi Situs ehf. á því að hann hafi fullnægt skyldum sínum gagnvart aðaláfrýjanda við sölu á byggingarreitunum í fyrsta lagi með því að kaupandi byggingarreits 1 hafi í kaupsamningi yfirtekið skyldur seljanda um að virða áðurgreindan rétt aðaláfrýjanda og í öðru lagi með því kynna rétt aðaláfrýjanda fyrir kaupanda byggingarreits 2.

30

Báðir gagnáfrýjendur byggja á því að ætluð bótakrafa aðaláfrýjanda á hendur þeim sé fyrnd. Að öðru leyti er um málsástæður gagnáfrýjenda vísað til hins áfrýjaða dóms.

Niðurstaða

31

Í málinu krefst aðaláfrýjandi viðurkenningar á rétti sínum til skaðabóta úr hendi gagnáfrýjenda á þeim grundvelli að þeir hafi ekki gætt að því við framsal á byggingarreitum 1 og 2 á lóðinni að Austurbakka 2 í Reykjavík í apríl og ágúst 2013 að kaupendur byggingarreitanna skuldbyndu sig beint gagnvart aðaláfrýjanda til að virða rétt hans til verktöku samkvæmt rammasamningi 9. mars 2006, sem áður er lýst.

Hafi það leitt til þess að áðurgreindur réttur aðaláfrýjanda var ekki virtur við byggingu bílakjallara á þeirri fasteign sem dómkröfur aðaláfrýjanda lúta að.

32

Eins og áður greinir neitaði réttargæslustefndi, Reykjavík development ehf., að ganga til samninga við aðaláfrýjanda um byggingu bílakjallarans undir byggingarreitum 1 og 2. Höfðaði aðaláfrýjandi þá mál á hendur félaginu með stefnu til viðurkenningar á rétti aðaláfrýjanda til greiðslu skaðabóta úr hendi þess og var gagnáfrýjendum stefnt til réttargæslu í því máli ásamt Landey ehf. Var krafa aðaláfrýjanda í því máli aðallega reist á því að með ákvæðum rammasamningsins hafi stofnast til kvaðar á lóðarréttindum í formi réttar aðaláfrýjanda til verktöku er réttargæslustefnda sem síðari framsalshafa lóðarréttindanna hafi verið skylt að virða en hann ekki gert. Til vara var á því byggt að með samningum réttargæslustefnda 15. apríl og 18. júlí 2014 um kaup á lóðarréttindunum hafi félagið, sem vitað hafi um rétt aðaláfrýjanda til verktöku við væntanlegar framkvæmdir á lóðinni, samþykkt að taka yfir þær skuldbindingar sem fyrri eigendur réttindanna höfðu undirgengist í samningi við aðaláfrýjanda.

33

Málinu lauk með dómi Hæstaréttar 30. október 2019 í máli nr. 18/2019 og var réttargæslustefndi, Reykjavík development ehf., sýknaður af kröfu aðaláfrýjanda. Í forsendum sínum komst Hæstiréttur að þeirri niðurstöðu að réttur aðaláfrýjanda til verktöku við framkvæmdir að Austurbakka 2 samkvæmt rammasamningnum 9. mars 2006 væri ekki hlutbundinn réttur yfir fasteign heldur fælust í honum kröfuréttindi í gagnkvæmu skuldarsambandi. Í því samningssambandi hefði aðaláfrýjandi, hvað rétt hans til verktöku varðaði, notið stöðu kröfuhafa samkvæmt óefndum gagnkvæmum samningi en viðsemjendur hans stöðu skuldara. Um skuldaraskipti gilti sú meginregla að skuldari gæti ekki sett annan skuldara í sinn stað nema með samþykki kröfuhafa.

Væri þá forsenda skuldskeytingar að kröfuhafi samþykkti skuldaraskiptin og nýr skuldari skuldbyndi sig með bindandi hætti gagnvart kröfuhafa. Þótt viðsemjendur aðaláfrýjanda hefðu sem handhafar lóðarréttindanna getað framselt þriðja manni þau réttindi sín hefðu þeir ekki losnað undan skyldum sínum gagnvart aðaláfrýjanda samkvæmt rammasamningnum með því að setja annan skuldara í sinn stað, nema til kæmi samþykki aðaláfrýjanda, og þá með þeim hætti að nýr skuldari skuldbyndi sig beint gagnvart honum sem kröfuhafa.

34

Í forsendum dóms Hæstaréttar er síðan rakið að byggingarreitir 1 og 2 hafi komist í eigu réttargæslustefnda fyrir framsöl til þess félags. Seljandi byggingarreits 1 hafi viðurkennt rétt aðaláfrýjanda til verktökunnar við kaup sín á reitnum, en seljandi byggingarreits 2 hafi ekki gengist undir þá skyldu þegar hann keypti reitinn. Við kaup réttargæslustefnda á reitunum hafi hann í hvorugu tilvikinu samþykkt að takaá sig þá skuldbindingu að virða rétt aðaláfrýjanda til verktökunnar og hafi ekki skuldbundið sig gagnvart honum til þess. Hafi því ekki orðið af skuldskeytingu og skipti í því sambandi ekki máli hvort réttargæslustefndi hefði við kaup sín vitað eða mátt vita um rétt aðaláfrýjanda til verktökunnar samkvæmt rammasamningnum, eða hvort fyrri eigendur byggingarreitanna hefðu skuldbundið sig gagnvart aðaláfrýjanda til að tryggja skuldbindinguna kæmi síðar til sölu af þeirra hálfu.

35

Áður hefur verið rakið hvers vegna aðaláfrýjandi dró sig út úr áðurnefndum Portus- hóp og gerði svokallaðan rammasamning um samstarf 9. mars 2006 við aðra aðila hópsins, Landsafl hf. og Nýsi hf. Skyldi upphaflegur samstarfssamningur aðilanna frá 9. júní 2004 falla úr gildi og með undirritun rammasamningsins teldist aðaláfrýjandi hafa framselt viðsemjendum sínum öll réttindi sem aðaláfrýjandi kynni að hafa átt á grundvelli upphaflega samstarfssamningsins. Endurgjald til aðaláfrýjanda fyrir þessi réttindi voru annars vegar fólgin í því að gagnaðilar hans, Landsafl hf. og Nýsir hf., skyldu greiða honum ákveðna fjárhæð fyrir eignarhlut hans í verkefninu og hins vegar að aðaláfrýjandi skyldi byggja eða hafa umsjón með byggingu þeirra mannvirkja sem rammasamningurinn næði til. Óumdeilt er að á meðal þeirra var bygging bílakjallara sem þá stóð til að yrði sameiginlegur fyrir allt það svæði sem síðar varð lóðin að Austurbakka 2. Samkvæmt áðurgreindum dómi Hæstaréttar í máli nr. 18/2019 stofnaðist með rammasamningnum réttur aðaláfrýjanda í gagnkvæmu skuldarsambandi til þess að verða verktaki við nánar tilgreindar framkvæmdir á lóðinni að Austurbakka 2 gegn því endurgjaldi úr hendi gagnaðila sem samningurinn kvað nánar á um. Í skuldbindingu viðsemjenda aðaláfrýjanda samkvæmt rammasamningnum fólust því fjárhagslegir hagsmunir. Samkvæmt því eru haldlausar þær varnir gagnáfrýjanda, Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúss ohf., að skyldur forvera hans, Eignarhaldsfélagsins Portusar ehf., hafi samkvæmt samningnum lotið að því einu að tryggja hlutfallslega skiptingu kostnaðar við byggingu bílakjallarans á milli undirverkefna.

36

Eins og áður greinir var það niðurstaða dóms Hæstaréttar í máli nr. 18/2019 að réttur aðaláfrýjanda til verktöku við framkvæmdir að Austurbakka 2 samkvæmt rammasamningnum 9. mars 2006 væri ekki hlutbundinn réttur yfir fasteign heldur fælust í honum kröfuréttindi í gagnkvæmu skuldarsambandi. Þótt viðsemjendur aðaláfrýjanda hefðu sem handhafar lóðarréttindanna getað framselt þriðja manni þau réttindi sín hefðu þeir ekki losnað undan skyldum sínum gagnvart aðaláfrýjanda samkvæmt rammasamningnum með því að setja annan skuldara í sinn stað, nema til kæmi samþykki aðaláfrýjanda, og þá með þeim hætti að nýr skuldari skuldbyndi sig beint gagnvart honum sem kröfuhafa. Með hliðsjón af framangreindu er ekki fallist á þá málsástæðu gagnáfrýjanda, Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúss ohf., að réttur aðaláfrýjanda til verktöku samkvæmt rammasamningnum hafi verið bundinn viðkomandi byggingarreitum og því hafi kröfur hans eingöngu getað beinst að þeim sem áttu eða höfðu umráðarétt yfir byggingarreitunum hverju sinni. Þá er heldur eigi fallist á þá málsástæðu gagnáfrýjandans að aðaláfrýjandi sé í skilningi 45. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála bundinn af þeirri málsástæðu sinni í dómsmáli því, sem lauk með dómi Hæstaréttar í máli nr. 18/2019, að réttindi hans til stýriverktöku hafi verið bundin byggingarreitunum og að við framsal þeirra hefðu réttargæslustefndu, gagnáfrýjendur í þessu máli, virt réttindi aðaláfrýjanda. Er þá vísað til þess að í stefnu þess máls var tekið fram að yrði niðurstaðan sú að réttindi stefnanda, aðaláfrýjanda í þessu máli, hefðu fallið niður við framsal byggingarreitanna væri ljóst að réttargæslustefndu, gagnáfrýjendur þessa máls, hefðu ekki virt réttindi hans og bæru eftir atvikum á því skaðabótaábyrgð.

37

Af hálfu gagnáfrýjanda Situsar ehf. er á því byggt hann hafi ekki tekist á herðar þá skyldu gagnvart aðaláfrýjanda að ganga til samninga við hann um verktöku við fyrirhugaðar framkvæmdir á lóðinni að Austurbakka 2. Hann hafi hvorki verið aðili að rammasamningnum 9. mars 2006 né öðrum samningum sem fjallað hafi um áðurgreindan rétt aðaláfrýjanda. Þá hafi hvorki verið minnst á rétt aðaláfrýjanda til verktöku í kaupsamningi 12. janúar 2010 né í afsali til hans 12. febrúar sama ár vegna kaupa hans á byggingarreitum 1 og 2. Við þau kaup hafi hann því ekki samþykkt að taka á sig þá skuldbindingu að virða rétt aðaláfrýjanda til verktökunnar.

38

Í dómi Landsréttar 28. febrúar 2019 í máli nr. 468/2018, en því lauk með áðurnefndum dómi Hæstaréttar í máli nr. 18/2019, kemur eftirfarandi fram í málsgrein 17: „Af gögnum málsins verður ráðið að auk upphaflegra viðsemjenda aðaláfrýjanda, Nýsis hf., Landsafls hf. og Eignarhaldsfélagsins Portus ehf., tók Austurhöfn- TR ehf., sem nú er réttargæslustefndi, Harpa tónlistar- og ráðstefnuhús ohf., á sig skuldbindingu um rétt aðaláfrýjanda til stýriverktöku. Þótt ekki liggi fyrir í málinu skrifleg staðfesting á því að réttargæslustefndi, Situs ehf., hafi tekið yfir skuldbindinguna má ráða af málatilbúnaði þess félags að svo hafi verið.“ Þá er í dóminum rakið að þegar lóðarréttindin hafi verið framseld til Stólpa III ehf. og Landbakka ehf. hafi réttargæslustefndi Situs ehf. freistað þess að semja með skýrum hætti um að kaupendur lóðarréttindanna tækju yfir skuldbindinguna gagnvart aðaláfrýjanda.

Fyrrnefnda félagið hafi samþykkt að taka skuldbindinguna yfir en Landbakki ehf. hafi hafnað því. Verði af þessu ályktað að fyrirsvarsmenn réttargæslustefnda Situsar ehf. hafi við samningsgerðina talið þörf á skýru ákvæði í samninginn ef skuldbindingin ætti að flytjast til nýrra eigenda lóðarréttindanna. Í dómi héraðsdóms 7. maí 2018 í sama máli sagði einnig að ekki yrði annað ráðið af málatilbúnaði réttargæslustefnda Situsar ehf. fyrir dóminum enað félagið hafi talið sig skuldbundið gagnvart stefnanda, aðaláfrýjanda þessa máls, samkvæmt samkomulaginu frá 31. mars 2009, einnig að því er varðaði byggingarreiti 1 og 2 og framkvæmdir þeim tengdar. Auk framangreinds verður og að benda á að meðal gagna þessa máls er bréf sem lögmaður gagnáfrýjanda Situsar ehf. ritaði 15. desember 2015 til lögmanns aðaláfrýjanda þar sem fram kemur að afar erfitt sé fyrir kaupendur byggingarreita 1 og 2, Stólpa III ehf. og Landbakka ehf., að halda öðru fram en að með undirritun kaupsamninga um byggingarreitina hafi þeir „yfirtekið allar skyldur Situs varðandi réttindi ÍAV“ í samræmi við efni samkomulagsins 31. mars 2009 og viðaukasamnings nr. 31 frá 30. desember 2010.

39

Í áðurnefndum dómi Hæstaréttar í máli nr. 18/2019 var einnig vísað til skyldna gagnáfrýjanda Situsar ehf. í þessum efnum þegar rakið var að Stólpi III ehf. hefði sem kaupandi byggingarreits 1 yfirtekið sérstaklega „þær skyldur seljandans, Situsar ehf., sem kváðu á um rétt aðaláfrýjanda til verktöku.“ Að öllu framangreindu virtu verður að leggja til grundvallar í málinu að gagnáfrýjandi Situs ehf. hafi í áðurgreindu fyrra dómsmáli á milli aðila viðurkennt að hafa tekist á herðar þá skuldbindingu gagnvart aðaláfrýjanda að virða rétt hans til verktökunnar og að sú viðurkenning bindi hann einnig í þessu máli, sbr. 45. gr. laga nr. 91/1991 og til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 30. október 2014 í máli nr. 334/2014.

40

Samkvæmt framangreindu hvíldi sú skylda á gagnáfrýjendum að virða rétt aðaláfrýjanda til verktöku við byggingu bílakjallara á byggingarreitum 1 og 2 á lóðinni að Austurbakka 2 í Reykjavík þegar til framkvæmda á þeim kæmi. Byggir aðaláfrýjandi á því að gagnáfrýjendur hafi vanefnt þá skyldu þegar þeir hafi ekki gætt að því við framsal byggingarreitanna, annars vegar til Landbakka ehf. 24. apríl 2013 og hins vegar til Stólpa III ehf. 22. ágúst sama ár, að kaupendur byggingareitanna skuldbyndu sig gagnvart aðaláfrýjanda til að virða rétt hans til verktöku samkvæmt rammasamningnum 31. mars 2009. Með því hafi réttindi aðaláfrýjanda farið forgörðum og á því tjóni beri gagnáfrýjendur skaðabótaábyrgð gagnvart honum.

41

Gagnáfrýjandi Situs ehf. byggir á því í málinu að hann hafi fullnægt skyldum sínum gagnvart aðaláfrýjanda við sölu á byggingarreitum 1 og 2 í apríl og ágúst 2013 með því í fyrsta lagi að kaupandi byggingarreits 1 hafi í kaupsamningi yfirtekið skyldur seljanda um að virða rétt aðaláfrýjanda til verktöku og í öðru lagi með því að kynna áðurgreindan rétt aðaláfrýjanda fyrir kaupanda byggingarreits 2. Á þetta verður ekki fallist. Eins og greinir í títtnefndum dómi Hæstaréttar í máli nr. 18/2019 fólust í rétti aðaláfrýjanda til verktöku samkvæmt rammasamningnum kröfuréttindi í gagnkvæmu skuldarsambandi þar sem aðaláfrýjandi naut stöðu kröfuhafa og viðsemjendur hans stöðu skuldara. Sú meginregla gildi í kröfurétti að skuldari geti ekki sett annan skuldara í sinn stað nema samþykki kröfuhafa komi til og að forsenda skuldskeytingar sé að kröfuhafi samþykki skuldaraskiptin og að nýr skuldari skuldbindi sig með bindandi hætti gagnvart kröfuhafa. Ljóst er áðurgreindum skilyrðum skuldskeytingar var ekki fullnægt við sölu gagnáfrýjanda Situsar ehf. á byggingarreitunum.

42

Af hálfu gagnáfrýjenda er á því byggt að ætluð bótakrafa aðaláfrýjanda á hendur þeim sé fyrnd. Samkvæmt málatilbúnaði aðaláfrýjanda hafi hún stofnast við sölu á byggingarreitunum í apríl og ágúst 2013 og um hana gildi því ákvæði laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda, sbr. 28. gr. þeirra laga. Samkvæmt 2. mgr. 2. gr., sbr. 3. gr. laganna hafi krafan því verið fyrnd þegar málið var höfðað 24. apríl 2020.

43

Í samræmi við niðurstöðu Hæstaréttar í áðurgreindu máli nr. 18/2019 byggir aðaláfrýjandi á því að með rammasamningnum 9. mars 2006 hafi stofnast réttur hans í gagnkvæmu skuldarsambandi til þess að verða verktaki við nánar tilgreindar framkvæmdir á lóðinni að Austurbakka 2 gegn því endurgjaldi úr hendi gagnaðila sem samningurinn kvað nánar á um. Dómkrafa aðaláfrýjanda um viðurkenningu á skaðabótaskyldu gagnáfrýjenda vegna vanefnda á samningnum á sömuleiðis rætur sínar í rammasamningnum og stofnaðist því einnig þegar hann komst á 9. mars 2006 þótt hún hafi ekki orðið virk fyrr en síðar. Samkvæmt lagaskilareglu 28. gr. laga nr. 150/2007 gilda því um kröfuna ákvæði eldri laga nr. 14/1905 um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda. Samkvæmt 4. gr. þeirra laga gildir því um kröfuna 10 ára fyrningarfrestur sem telst frá þeim degi er krafan varð gjaldkræf, sbr. 5. gr. laganna.

Er þar efnislega um sömu reglu að ræða og nú er að finna í 2. mgr. 2. gr. laga nr. 150/2007 þar sem segir að fyrningarfrestur krafna, sem stofnast vegna vanefnda, reiknist frá þeim degi þegar samningurinn er vanefndur. Í slíkum tilvikum verði krafa gjaldkræf þegar vanefnd kemur til, sbr. athugasemdir í frumvarpi til laga er urðu að núgildandi lögumnr. 150/2007.

44

Af hálfu gagnáfrýjanda, Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúss ohf., er á því byggt að miða beri við að vanefnd hans á rammasamningnum hafi komið til mun fyrr en aðaláfrýjandi miðar við, eða við yfirtöku Landsbanka Íslands hf. á byggingareitunum á árinu 2008 eða í síðasta lagi við framsal bankans á reitunum til gagnáfrýjanda Situsar ehf. 12. febrúar 2010. Hafi því verið liðin meira en 10 ár frá því að vanefnd gagnáfrýjanda, Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúss ohf., á samningnum kom til þegar málið var höfðað 24. apríl 2020. Á þetta verður ekki fallist. Eins og fram hefur komið komust byggingarreitir 1 og 2 í eigu gagnáfrýjanda Situsar ehf. eigi síðar en 12. febrúar 2010 við framsal Landsbanka Íslands hf. á reitunum til hans og hefur þessi gagnáfrýjandi viðurkennt svo bindandi sé að við það hafi hann talið sig hafa tekið yfir skuldbindinguna gagnvart aðaláfrýjanda um rétt hans til verktöku samkvæmt rammasamningnum 9. mars 2006 og samkomulaginu frá 31. mars 2009. Með viðaukasamningi 31 frá 30. desember 2010 á milli aðaláfrýjanda og Totusar ehf., var áðurgreint samkomulag frá 31. mars 2009 á milli Austurhafnar- TR ehf. og aðaláfrýjanda um áðurgreindan rétt þess síðarnefnda til verktöku áréttað og tekið fram að það teldist hluti af verksamningi á milli aðila sem viðauki 7. Áður hefur komið fram að Austurhöfn- TR ehf. og Totus ehf. eru nú gagnáfrýjandi, Harpa, tónlistar- og ráðstefnuhús ohf. Eins og fyrr greinir voru þessir samningar gerðir í kjölfar efnahagshrunsins til þess að tryggja að framkvæmdir á lóðinni að Austurbakka 2 stöðvuðust ekki. Í sama tilgangi var 19. janúar 2010 gerð breyting á verkefnasamningi á milli Austurhafnar- TR ehf. og Eignarhaldsfélagsins Portusar ehf. frá 9. mars 2006 og var þar meðal annars samþykkt af öllum hlutaðeigandi aðilum að gagnáfrýjandi Situs ehf. skyldi eignast byggingarreiti 1 og 2 enda lá fyrir frá upphafi að því félagi var ætlað að koma að byggingu bílakjallarans á reitunum. Fór félagið einnig með umráð lóðarinnar frá 1. júlí 2008 samkvæmt þinglýstri yfirlýsingu frá 9. október sama ár og gerði meðal annars leigusamning við Bílastæðasjóð Reykjavíkurborgar um byggingarreitina 23. júlí 2009. Af öllum þessum gerningum er ljóst að fullt samkomulag var á milli aðila að eignarhald Landsbankans á byggingarreit 1 og 2 væri aðeins tímabundið og að til stóð að eignarhaldið færðist annað hvort til Austurhafnar-

TR ehf. við yfirtöku þess á Eignarhaldsfélaginu Portusi ehf., gagnáfrýjandanum Situsi ehf. og tengdum félögum eða til Situsar ehf.

45

Með hliðsjón af öllu framangreindu er fallist á með aðaláfrýjanda að vanefnd gagnáfrýjenda á þeim skyldum sínum að tryggja rétt aðaláfrýjanda til verktöku við sölu á reitunum til þriðja aðila sem ekki var bundinn af sömu skuldbindingu hafi fyrst komið til við áðurgreinda sölu gagnáfrýjanda Situsar ehf. á byggingarreitunum í apríl og ágúst 2013. Málið var höfðað með áritun á stefnu 24. apríl 2020 og telst krafa aðaláfrýjanda því ekki fyrnd, sbr. 2. mgr. 4. gr. og 1. mgr. 5. gr. laga nr. 14/1905. Við framangreinda sölu var ekki gætt að því að kaupendur byggingarreitanna skuldbyndu sig beint gagnvart aðaláfrýjanda til að virða rétt hans til verktöku samkvæmt rammasamningnum 9. mars 2006 og samkomulaginu 31. mars. 2009 og að aðaláfrýjandi samþykkti skuldaraskiptin. Varð því ekki af skuldskeytingu og leiddi það til þess að réttindi aðaláfrýjanda samkvæmt áðurgreindum samningum fóru forgörðum. Á tjóni sem af því hlaust bera gagnáfrýjendur skaðabótaábyrgð gagnvart aðaláfrýjanda. Gagnáfrýjendur báru báðir sömu skyldu gagnvart aðaláfrýjanda á grundvelli áðurgreindra samninga. Er því fallist á aðalkröfu aðaláfrýjanda um að viðurkenndur verði réttur hans til skaðabóta óskipt úr hendi þeirra eins og nánar greinir í dómsorði.

46

Samkvæmt úrslitum málsins og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 er gagnáfrýjendum gert að greiða aðaláfrýjanda óskipt málskostnað vegna meðferðar málsins í héraði og fyrir Landsrétti eins og greinir í dómsorði.

47

Réttargæslustefndi hefur látið málið til sín taka að tilhlutan gagnáfrýjanda, Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúss ohf., en ekki aðaláfrýjanda. Er því fallist á aðalkröfu réttargæslustefnda til greiðslu málskostnaðar úr hendi áðurgreinds gagnáfrýjanda eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð :

Viðurkenndur er réttur aðaláfrýjanda, Íslenskra aðalverktaka hf., til skaðabóta óskipt úr hendi gagnáfrýjenda, Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúss ohf. og Situsar ehf., vegna tjóns aðaláfrýjanda sem hlaust af því að réttur hans í skilningi rammasamnings á milli hans, Nýsis hf., Landsafls hf. og Eignarhaldsfélagsins Portusar ehf. 9. mars 2006, til aðkomu að byggingarframkvæmdum við eign 0001 í matshluta 8, fastanúmer 236-0172, að Austurbakka 2 í Reykjavík, landnúmer 209357, staðgreinir 1110901, í formi stýriverktöku var ekki virtur.

Gagnáfrýjendur greiði aðaláfrýjanda óskipt 7.000.000 króna í málskostnað vegna meðferðar málsins í héraði og fyrir Landsrétti.

Gagnáfrýjandi, Harpa tónlistar- og ráðstefnuhús ohf., greiði réttargæslustefnda, Reykjavík development ehf., 500.000 krónur vegna meðferðar málsins fyrir Landsrétti.