237/2020

Útdráttur

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem staðfest var aðfarargerð sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu sem lauk með því að gert var fjárnám að ábendingu M í tilgreindri fasteign hans fyrir kröfu G. Krafðist G þess að aðfarargerðinni yrði breytt þannig að fram færi árangurslaust fjárnám hjá M. Landsréttur tók fram að G hefði þegar í aðfararbeiðni lýst þeirri afstöðu sinni að sýslumaður ætti að virða fasteignina. Við þessa afstöðu væri G bundin og krafa hennar um að sérfróður aðili yrði fenginn til að virða eignina væri of seint fram komin. Þá hefði G ekki leitt í ljós að mat sýslumanns hefði verið ófullnægjandi. Lagði Landsréttur til grundvallar að verðmæti fasteignarinnar væri nægilegt til fullrar tryggingar á kröfu G. Voru því ekki skilyrði til þess að fjárnáminu yrði lokið án árangurs. Var hinn kærði úrskurður því staðfestur.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir D-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf og J-kk-nf S-kk-nf og B-kvk-nf T-kvk-nf, settur landsréttardómari, kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Sóknaraðili skaut málinu til Landsréttar með kæru 15. apríl 2020. Greinargerð varnaraðila barst réttinum 5. maí 2020. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 7. apríl 2020 í málinu nr. Y976/2019 þar sem staðfest var aðfarargerð sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu nr. 2019/020158. Kæruheimild er í 3. mgr. 95. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

2 Sóknaraðili krefst þess aðallega að aðfarargerð sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu nr. 2019/020158 verði breytt þannig að fram fari fjárnám án árangurs hjá varnaraðila en til vara að aðfarargerðin verði felld úr gildi. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

3 Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar. Málsatvik

4 Mál þetta varðar ágreining um aðfarargerð sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu sem lauk 9. júlí 2019 með því að fjárnám var gert að ábendingu varnaraðila í fasteign hans að Vatnsendabletti 510 í Kópavogi fyrir 26.933.893 krónum.

5 Með kaupsamningi 25. nóvember 2015 keypti sóknaraðili af varnaraðila fasteignina að Vatnsendabletti 510. Með dómi Landsréttar 12. október 2018 í máli nr. 105/2018, milli sömu aðila, var staðfestur dómur Héraðsdóms Reykjaness 16. janúar 2018 í máli nr. E33/2017 en með dóminum var annars vegar staðfest riftun sóknaraðila á kaupum á fasteigninni og hins vegar var varnaraðila gert að greiða sóknaraðila 40.000.000 króna, auk vaxta, dráttarvaxta og málskostnaðar.

6 Í kjölfar dóms Landsréttar krafðist sóknaraðili fjárnáms hjá varnaraðila með aðfararbeiðni 29. október 2018. Við meðferð beiðninnar benti varnaraðili á fasteign sína að Vatnsendabletti 510 til tryggingar kröfum sóknaraðila. Fenginn var löggiltur fasteignasali til þess að virða eignina og lauk aðfarargerðinni 8. janúar 2019 með því að fjárnám var gert í fasteigninni fyrir eftirstöðvum kröfu sóknaraðila. Umrædd aðfarargerð var ógilt með úrskurði Héraðsdóms Reykjaness 6. júní 2019 í máli nr. Y1/2019.

7 Sóknaraðili krafðist á ný fjárnáms hjá varnaraðila með aðfararbeiðni 13. júní 2019. Í henni segir meðal annars að sóknaraðili telji enga þörf á virðingu fasteignar varnaraðila að Vatnsendabletti 510, enda sé hún svo gott sem verðlaus í núverandi ásigkomulagi, en telji sýslumaður engu að síður að virðingar sé þörf sé sýslumanni fullfært á grundvelli fyrirliggjandi skjala að virða eignina upp á sitt eindæmi.

8 Aðfararbeiðni sóknaraðila var tekin fyrir hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu 9. júlí 2019. Varnaraðili varð ekki við áskorun sóknaraðila um að greiða eftirstöðvar kröfu hennar og benti á fasteign sína að Vatnsendabletti 510 til tryggingar kröfunni. Sóknaraðili hafnaði þeirri ábendingu með þeim rökum að verulegur vafi væri um verðmæti eignarinnar, önnur tryggingarréttindi væru fyrir á henni og verulegum vandkvæðum væri bundið að selja hana. Varnaraðili krafðist þess þá að gert yrði fjárnám í eigninni. Sýslumaður virti fasteignina til fjár í samræmi við ákvæði 2. mgr. 38. gr. laga nr. 90/1989 og mat það svo að verðmæti hennar við nauðungarsölu myndi verða 34.000.000 króna. Var þá,,tekið tillit til þess að eignir seljast að jafnaði á lægra verði við nauðungarsölu en á frjálsum markaði auk þess er frádreginn kostnaður og þau réttindi sem forgangs kunna að njóta“. Sýslumaður hafnaði kröfu sóknaraðila um að fenginn yrði sérfróður virðingarmaður til að verðmeta eignina. Lauk gerðinni með því að gert var fjárnám í fasteigninni fyrir 26.933.893 krónum.

9 Hinn 22. júlí 2019 krafðist sóknaraðili úrlausnar héraðsdómara um fyrrnefnda aðfarargerð. Lagði hann fram beiðni um dómkvaðningu matsmanna 16. október 2019 til þess að meta hvaða verð mætti ætla að fengist fyrir fasteignina við nauðungarsölu, að frádregnum kostnaði og að teknu tilliti til réttinda sem kynnu að njóta forgangs gagnvart kröfu hennar. Matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna var lögð fram í þinghaldi 19. nóvember 2019. Var niðurstaða matsmanna samkvæmt matsgerðinni sú að áætlað söluverð eignarinnar að frádregnum sölukostnaði og áhvílandi veðskuldum væri 9.025.000 krónur.

10 Varnaraðili lagði fram yfirmatsbeiðni 28. nóvember 2019 en sóknaraðili mótmælti þeirri beiðni. Með úrskurði Héraðsdóms Reykjaness 7. janúar 2020 var fallist á kröfu varnaraðila um öflun yfirmats og var sú niðurstaða staðfest með úrskurði Landsréttar 9. mars 2020 í máli nr. 23/2020. Í þinghaldi 18. mars 2020 féll niður þingsókn af hálfu varnaraðila og var málið þá tekið til úrskurðar.

Niðurstaða

11 Samkvæmt 63. gr. laga nr. 90/1989 verður fjárnámi ekki lokið án árangurs ef bent er á eign sem að nokkru gæti nægt til tryggingar kröfu, nema staðreynt hafi verið með virðingu samkvæmt 2. eða 3. mgr. 38. gr. laganna að hún nægi ekki til fullrar tryggingar. Segir í 2. mgr. að telji málsaðili óvíst um verðmæti eignar sem taka skuli fjárnámi skuli sýslumaður virða hana. Skal þá miðað við það verð sem ætla má að fáist fyrir hana við nauðungarsölu, að frádregnum kostnaði og að teknu tilliti til réttinda þeirra sem forgangs kunna að njóta gagnvart kröfu gerðarbeiðanda. Þá segir í 3. mgr. sömu greinar að sé þess krafist við gerðina geti sýslumaður kvatt til einn eða tvo menn, er sérþekkingu hafa, til að virða innan tiltekins og stutts frests eign sem fjárnámi má taka. Í athugasemdum við 38. gr. frumvarps sem varð að lögum nr. 90/1989 segir meðal annars að reglur 38. gr. séu settar fram með þeim hætti að einungis sé ætlast til að ein þeirra leiða, sem hún heimili, verði notuð hverju sinni. Málsaðilar verði að láta í ljós áður en fjárnám sé gert í ákveðnum hlut hvort þeir telji þörf á verðlagningu hans og, ef svo er, hvort sýslumaður eigi að annast það verk eða sérfróðir menn. Hér sé því ekki um heimild að ræða til endurskoðunar á fyrri niðurstöðu eða eins konar yfirmats, heldur beri að hlíta þeirri leið sem valin sé í upphafi.

12 Sóknaraðili hafði þegar í aðfararbeiðni lýst þeirri afstöðu sinni að sýslumaður ætti að virða fyrrnefnda eign. Við þessa afstöðu sína var sóknaraðili bundin og krafa hennar um að sérfróður aðili yrði fenginn til að virða eignina var of seint fram komin. Hins vegar verður að leysa úr þeirri málsástæðu sóknaraðila að mat sýslumanns hafi verið ófullnægjandi. Við það mat verður að líta til þess að með aðfararbeiðni sóknaraðila fylgdu meðal annars útreikningur sóknaraðila á kröfu sinni, yfirlit frá Íbúðalánasjóði yfir veðskuldir áhvílandi á fyrrnefndri fasteign varnaraðila þar sem fram koma eftirstöðvar skuldanna og tvö verðmöt fasteignasala þar sem eigninni er lýst. Voru þessi gögn lögð fram við fyrirtöku gerðarinnar. Lágu þannig frammi við gerðina upplýsingar um stærð eignarinnar og ástand hennar, herbergjaskipan, fasteignamat og stöðu áhvílandi skulda. Þá verður að skilja ummæli í gerðabók sýslumanns, um að frádregin væru þau réttindi sem forgangs kynnu að njóta, á þann veg að þar sé vísað til áhvílandi veðskulda á eigninni. Hefur sóknaraðili ekki leitt í ljós að mat sýslumanns hafi verið ófullnægjandi. Verður því að leggja til grundvallar að verðmæti eignarinnar sé nægilegt til fullrar tryggingar á kröfu sóknaraðila. Samkvæmt því voru ekki skilyrði til þess samkvæmt 63. gr. laga nr. 90/1989 að fjárnáminu yrði lokið án árangurs. Verður hinn kærði úrskurður því staðfestur.

13 Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og greinir í úrskurðarorði.

Úrskurðarorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, G-kvk-nf G-kvk-nf, greiði varnaraðila, M-kk-þgf Þ-kk-þgf I-kk-þgf, 250.000 krónur í kærumálskostnað.