323/2022

Útdráttur

Þ kærði úrskurð héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu hans um að hrundið yrði úrlausn sýslumannsins á Vestfjörðum um að vísa frá þinglýsingu afsali um að Þ væri réttur og löglegur eigandi að tilgreindum eignarhluta SÓ í jörðinni R. Var afsalinu vísað frá á grundvelli þess að SÓ sem útgefanda skjalsins brysti heimild til eignarinnar á þann veg er í skjalinu greindi. Í úrskurði Landsréttar kom fram að SÓ hefði eignarheimild yfir helmingi umrædds eignarhluta jarðarinnar samkvæmt fjárskiptasamningi sem þinglýst hafði verið á jörðina. Samningurinn væri óskilyrtur og fæli í sér yfirfærslu eignarréttar að téðum helmingi eignarhlutans. Þinglýsingu samningsins væri getið í fasteignabók en láðst hefði að færa í hana meginefni samningsins. S hefði, í samræmi við rannsóknarskyldu sína samkvæmt 5. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, borið að ganga úr skugga um heimild SÓ á grundvelli samningsins og leiðrétta að eigin frumkvæði skráningu eignarheimilda í fasteignabók í samræmi við 1. mgr. 27. gr. laga nr. 39/1978. Hefði afsalinu því ranglega verið vísað frá þinglýsingu. Var hinn kærði úrskurður felldur úr gildi og lagt fyrir S að þinglýsa afsalinu.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir A-kvk-nf E-kvk-nf, Á-kk-nf H-kk-nf og J-kk-nf S-kk-nf kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Sóknaraðili skaut málinu til Landsréttar með kæru 19. maí 2022. Varnaraðila var veittur frestur til 8. júní 2022 til að skila greinargerð. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Vestfjarða 9. maí 2022 í málinu nr. T- [...]/2022 þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að hrundið yrði úrlausn sýslumannsins á Vestfjörðum um að vísa frá þinglýsingu afsali 15. júlí 2020 um að sóknaraðili sé réttur og löglegur eigandi að eignarhluta S-kvk-ef J-kvk-ef Ó-kvk-ef í jörðinni Rauða mýri, landeignanúmer 141637, fasteignanúmer 212- 7663, sem er 50% af 1/7 hluta af jörðinni, og að lagt verði fyrir sýslumanninn á Vestfjörðum að þinglýsa afsalinu. Kæruheimild er 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

2

Sóknaraðili krefst þess að úrskurði héraðsdóms verði hnekkt og lagt fyrir varnaraðila að þinglýsa afsalinu. Þá er krafist kærumálskostnaðar fyrir Landsrétti.

3

Varnaraðili lét málið ekki til sín taka fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4

Með afsali 15. júlí 2020 afsalaði S-kvk-nf J-kvk-nf Ó-kvk-nf öllum eignarhluta sínum í jörðinni Rauðamýri í Strandabyggð til sóknaraðila. Fram kemur í afsalinu að um sé að ræða helming af 1/7 hluta jarðarinnar og að eignarhald S-kvk-ef sé reist á fjárskiptasamningi milli hennar og A-kk-ef Á-kk-ef Ó-kk-ef 18. maí 2016 sem þinglýst hafi verið á jörðina. Þá segir þar að öllum rétti S-kvk-ef til eignarhalds jarðarinnar samkvæmt fjárskiptasamningnum sé afsalað til sóknaraðila. Lýsti S-kvk-nf því yfir í afsalinu að sóknaraðili væri réttur og löglegur eigandi eignarhlutans.

5

Varnaraðili tilkynnti sóknaraðila 29. september 2021 að afsalinu væri vísað frá þinglýsingu. Um ástæðu þess var vísað til þess að útgefanda skjalsins brysti heimild til eignarinnar á þann veg er í skjalinu greindi, sbr. 1. málslið 2. mgr. 7. gr., sbr. þó 2 4. og 25. gr. og 3. mgr. 51. gr. þinglýsingalaga.

6

Með tilkynningu sem barst varnaraðila 28. október 2021 var úrlausn hans borin undir héraðsdóm samkvæmt 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga. Krafðist sóknaraðili þess að frávísun sýslumanns yrði hrundið og að lagt yrði fyrir hann að þinglýsa afsalinu. Þau rök voru færð fyrir kröfunni að enginn vafi léki á því að fyrrgreind S-kvk-nf væri réttur eigandi að helmingshlut í 1/7 hluta jarðarinnar samkvæmt samkomulagi um fjárskipti sem sýslumaðurinn á Suðurlandi hafi staðfest en samkomulagið hafi ekki verið háð neinum skilyrðum. Hafi það verið ígildi kaupsamnings eða afsals og hafi S-kvk-nf því haft fulla heimild til að ráðstafa eignarhluta sínum til sóknaraðila. Hafi fjárskiptasamningnum verið þinglýst en S-kvk-nf ekki skráð fyrir eignarhlutanum í þinglýsingabók eins og rétt hefði verið að gera. Kvaðst sóknaraðili hafna því að þinglýsingu á afsali S-kvk-ef á eignarhlutanum til sóknaraðila gæti strandað á því að eignarheimild hennar hefði ekki verið skráð rétt í þinglýsingabók 2. september 2019.

7

Í framlögðu vottorði úr fasteignabók er fyrrgreindur A-kk-nf Á-kk-nf einn skráður eigandi 14,2857% jarðarinnar Rauðamýri í Strandabyggð á grundvelli afsals frá 2. júlí 1998. Vottorðið ber jafnframt með sér að fjárskiptasamningi 18. maí 2016, sem hafi verið móttekinn til þinglýsingar 12. apríl 2019, hafi verið þinglýst á fasteignina, en ekki er þar getið um meginatriði samningsins. Í umræddum fjárskiptasamningi milli A-kk-ef Á-kk-ef og S-kvk-ef segir að 1/7 hluti í jörðinni Rauðamýri verði „áfram í eigu beggja aðila til helminga“.

8

Í hinum kærða úrskurði er framangreind tilgreining eiganda umrædds eignarhluta í fasteignabók jarðarinnar Rauðamýri lögð til grundvallar við úrlausn á því hvort útgefandi afsalsins, fyrrgreind S-kvk-nf, hafi haft heimild til ráðstöfunar eignarhlutans. Þar sem færsla í fasteignabók hafi að þessu leyti ekki verið leiðrétt og sóknaraðili hvorki leitað eftir því að hún yrði leiðrétt samkvæmt 27. gr. þinglýsingalaga né byggt málatilbúnað sinn fyrir dómi á því lagaákvæði var kröfu sóknaraðila um að sýslumanni yrði gert að þinglýsa afsalinu hafnað.

Niðurstaða

9

Í IV. kafla þinglýsingalaga er fjallað um þinglýsingu skjala sem snerta fasteign. Þar segir í 1. mgr. 24. gr. að hvíli skjal á löggerningi verði það ekki fært í fasteignabók ef útgefanda þess brestur þinglýsta heimild til að ráðstafa eign þann veg er í skjalinu greinir. Í 1. málslið 1. mgr. 25. gr. laganna kemur fram að þinglýsta eignarheimild hafi sá sem þinglýsingabók nefnir eiganda á hverjum tíma en með henni er hér átt við fasteignabók, sbr. 1. tölulið 1. mgr. 8. gr. þinglýsingalaga. Eins og rakið hefur verið er A-kk-nf Á-kk-nf einn nefndur í fasteignabók sem eigandi þess eignarhluta jarðarinnar Rauðamýri sem S-kvk-nf hefur afsalað að helmingi til sóknaraðila.

10

Framangreind staða breytir því ekki að S-kvk-nf hefur eignarheimild yfir helmingi umrædds eignarhluta jarðarinnar samkvæmt fjárskiptasamningi við A-kk-þf Á-kk-þf sem þinglýst var á jörðina 12. apríl 2019. Samningurinn er óskilyrtur og fól í sér yfirfærslu eignarréttar að téðum helmingi eignarhlutans hliðstætt því þegar fasteign er afsalað. Þinglýsingu samningsins er getið í fasteignabók en láðst hefur að færa í hana það meginatriði skjalsins að S-kvk-nf sé rétthafi yfir eignarhlutanum með A-kk-þgf Á-kk-þgf í jöfnum hlutföllum, sbr. 1. mgr. 9. gr. þinglýsingalaga. Verður að líta svo á að varnaraðila hafi borið, í samræmi við rannsóknarskyldu sína samkvæmt 5. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga, að ganga úr skugga um heimild S-kvk-ef á grundvelli hins þinglýsta fjárskiptasamnings og leiðrétta að eigin frumkvæði skráningu eignarheimilda í fasteignabók í samræmi við 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Þar sem S-kvk-þgf brast ekki þinglýsta heimild til að ráðstafa réttindum sínum yfir eignarhlutanum, á þann veg sem afsalið 15. júlí 2020 greinir, stendur 1. mgr. 24. gr., sbr. 1. mgr. 25. gr. þinglýsingalaga, ekki í vegi fyrir því að skjalið verði fært í fasteignabók, sbr. til hliðsjónar dóma Hæstaréttar 6. desember 1988 í máli nr. 384/1987 og 5. desember 2002 í máli nr. 524/2002. Samkvæmt því verður að líta svo á að afsalinu hafi verið ranglega vísað frá þinglýsingu með skírskotun til 1. málsliðar 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga. Þar sem ekki liggur fyrir að önnur skilyrði standi í vegi fyrir þinglýsingu afsalsins verður krafa sóknaraðila tekin til greina eins og í úrskurðarorði greinir.

11

Varnaraðila verður gert að greiða sóknaraðila kærumálskostnað eins og í úrskurðarorði greinir.

Úrskurðarorð :

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi og lagt fyrir varnaraðila, sýslumanninn á Vestfjörðum, að þinglýsa afsali 15. júlí 2020 um að sóknaraðili, Þ-kk-nf H-kk-nf Ó-kk-nf, sé réttur og löglegur eigandi að eignarhluta S-kvk-ef J-kvk-ef Ó-kvk-ef í jörðinni Rauðamýri, landeignanúmer 141637, fasteignanúmer 212- 7663, sem er helmings hlutur af 1/7 hluta jarðarinnar.

Varnaraðili greiði sóknaraðila 200.000 krónur í kærumálskostnað.