603/2020

Útdráttur

Í málinu krafðist T, sem var leigutaki samkvæmt samningi við R, þess að heimilað yrði að L ehf. og B yrðu bornir út úr hinu leigða húsnæði. L ehf. og B byggðu meðal annars á því að T væri ekki réttur aðili að kröfu um útburð þeirra úr húsnæðinu þar sem R væri viðsemjandi þeirra. Í úrskurði Landsréttar kom fram að þar sem L ehf. hefði samkvæmt gögnum málsins greitt leigu af húsnæðinu frá 1. október 2016 yrði talið að stofnast hefði leigusamningur á milli L ehf. og T samkvæmt 10. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. B var aftur á móti hvorki talinn eiga í samningssambandi við R né T um afnot af húsnæðinu. Jafnframt var talið að T væri réttur aðili að kröfu sinni um heimild til að fá L ehf. og B borna út úr umræddu húsnæði, burtséð frá því hvort R hefði samþykkt framleigu til annars þeirra eða beggja. Samkvæmt framangreindu var T talinn réttur aðili að kröfu sinni auk þess sem hvorki L ehf. né B hefðu löglega heimild til umráða yfir húsnæðinu. Var því talið fullnægt skilyrðum 78. gr., sbr. 72. gr., laga um aðför nr. 90/1989 fyrir því að T væri heimilt að fá L ehf. og B borna út úr húsnæðinu með beinni aðfarargerð. Var enginn slíkur vafi fyrir hendi um kröfu T að varhugavert yrði talið að gerðin næði fram að ganga, sbr. 3. mgr. 83. gr. sömu laga. Var hinn kærði úrskurður því staðfestur.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir A-kvk-nf E-kvk-nf, J-kk-nf S-kk-nf og O-kvk-nf M-kvk-nf A-kvk-nf kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Sóknaraðilar skutu málinu til Landsréttar með kæru 30. október 2020. Greinargerð varnaraðila barst réttinum 16. nóvember sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 19. október 2020 í málinu nr. A3007/2020 þar sem heimilað var að sóknaraðilar yrðu bornir út úr húsnæðinu við Rafstöðvarveg 4 í Reykjavík, fastanúmer 2044090. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

2 Sóknaraðilar krefjast þess að hinum kærða úrskurði verði hrundið. Þá krefjast þeir málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

3 Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar sameiginlega úr hendi sóknaraðila.

Niðurstaða

4 Málsatvikum er lýst í hinum kærða úrskurði. Í málinu er óumdeilt að sóknaraðilar hafi umráð yfir rými í húsnæðinu að Rafstöðvarvegi 4 í Reykjavík og neiti að víkja þaðan.

5 Í 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför er manni sem með ólögmætum hætti er aftrað að neyta réttinda sinna heimilað að beina til héraðsdómara beiðni um að skyldu þess efnis sem getur í 72. eða 73. gr. laganna verði fullnægt með aðfarargerð þótt aðfararheimild samkvæmt 1. gr. laganna liggi ekki fyrir. Ákvæði 72. gr. fjallar um skyldu gerðarþola til að víkja af fasteign eða til að láta gerðarbeiðanda af hendi umráð hennar að einhverju leyti eða öllu, eða til að fjarlægja hluti af henni. Í athugasemdum með 78. gr. í frumvarpi sem varð að lögum nr. 90/1989 kemur fram að skilyrði fyrir því að beiðni um gerð samkvæmt ákvæðinu nái fram að ganga sé annars vegar að gerðarbeiðandi sé réttur aðili að kröfu um gerðina og hins vegar að réttmæti kröfu gerðarbeiðanda sé það ljóst að öldungis megi jafna til þess að dómur hafi gengið um hana. Síðarnefnda áskilnaðinum sé fullnægt ef hægt er að sýna fram á réttmæti kröfu með þeim takmörkuðu sönnunargögnum sem heimilt er að afla í slíku máli samkvæmt 83. gr. laganna. Samkvæmt 3. mgr. 83. gr. skal að jafnaði hafna aðfararbeiðni ef varhugavert verður talið að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna sem þannig er heimilt að afla.

6 Sóknaraðilar byggja á því að varnaraðili sé ekki réttur aðili að kröfu um útburð þeirra úr húsnæðinu að Rafstöðvarvegi 4 í Reykjavík. Enginn leigusamningur sé í gildi á milli aðila. Ódagsett uppkast að leigusamningi hafi aldrei verið undirritað en auk þess hafi D-kk-nf A-kk-nf, sem átt hafi að rita undir samninginn, ekki haft heimild til að binda varnaraðila. Þá hafi enginn munnlegur samningur verið gerður. Enn fremur hafi sóknaraðilar verið þvingaðir til að greiða svokallað aðstöðugjald frá 1. október 2016 en varnaraðili hafi í því skyni með ólögmætum hætti notfært sér þá yfirburðastöðu sína að geta tekið rafmagn af húsnæðinu. Reykjavíkurborg sé aftur á móti eigandi húsnæðisins og hafi varnaraðila sem leigutaka þess verið óheimilt að framleigja það öðrum. Jafnframt sé sóknaraðilinn B-kk-nf G. S-kk-nf einn af stofnendum varnaraðila. Þá byggja sóknaraðilar á því að verði leigusamningur talinn hafa komist á sé hann ekki skuldbindandi þar sem varnaraðili hafi nýtt sér fákunnáttu þeirra til að afla sér hagsmuna sem séu í bersýnilegu ósamræmi við endurgjaldið sem fyrir skyldi koma auk þess sem samningur aðila hafi verið ósanngjarn og í andstöðu við góða viðskiptahætti, sbr. 31. gr., 36. gr., 36. gr. a, 36. gr. b og 36. gr. c laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Samkvæmt öllu framangreindu sé viðsemjandi sóknaraðila og réttur aðili að málinu Reykjavíkurborg en ekki varnaraðili. Varnaraðili byggir aftur á móti á því að hann hafi leigt húsnæði að Rafstöðvarvegi 4 af Reykjavíkurborg. Jafnframt byggir hann á því að á milli aðila máls þessa hafi stofnast samningur um leigu á hluta húsnæðisins. Í það minnsta hafi slíkt samningssamband stofnast á milli varnaraðila og sóknaraðilans Lampa ehf. sem greitt hafi fyrir afnot húsnæðisins.

7 Samkvæmt samningi við Reykjavíkurborg 14. desember 2009, sem framlengdur var ótímabundið með samningsviðauka 3. september 2015, er varnaraðili leigutaki afmarkaðs svæðis í fasteign Reykjavíkurborgar að Rafstöðvarvegi 4 í Reykjavík. Hinn 25. febrúar 2016 gerðu varnaraðili og Plötupressa ehf. með sér leigusamning um hluta þess rýmis. Skyldi samningurinn gilda í eitt ár frá og með 1. mars það ár. Óumdeilt er í málinu að sóknaraðilinn B-kk-nf G. S-kk-nf hafi staðið að rekstri framangreinds einkahlutafélags og að það hafi verið úrskurðað gjaldþrota 9. júní 2016.

8 Gögn málsins bera með sér að í kjölfar þess hafi átt sér stað viðræður um að báðir sóknaraðilar myndu leigja sama húsnæði af varnaraðila. Samningsdrög þess efnis voru þó aldrei undirrituð en sóknaraðilar kveðast nú hafa umráð yfir um helmingi þess húsnæðis. Samkvæmt gögnum málsins hóf sóknaraðilinn Lampar ehf. að greiða varnaraðila leigu frá og með 1. október 2016. Sóknaraðilinn B-kk-nf hefur verið eini skráði stjórnarmaður þess félags frá 21. október 2019 en félagið hefur ekki skráðan framkvæmdastjóra.

9 Með bréfi varnaraðila 23. apríl 2019 til Plötupressu ehf. var leigusamningi frá 25. febrúar 2016 sagt upp. Með svarbréfi lögmanns 25. september sama ár var uppsögninni vísað á bug þar sem Lampar ehf. væri leigutaki húsnæðisins og uppsögn samningsins hefði því ekki verið beint að réttum aðila.

10 Sóknaraðilar hafa ekki lagt fram nein gögn því til stuðnings að viðsemjandi þeirra um afnot af húsnæði að Rafstöðvarvegi 4 sé Reykjavíkurborg. Þá hafa þeir ekki stutt það neinum rökum að í því sambandi skipti máli hvort sóknaraðilinn B-kk-nf hafi verið einn af stofnendum varnaraðila eða ekki. Loks hafa sóknaraðilar ekki stutt haldbærum rökum þær málsástæður sínar sem lúta að 31. gr., 36. gr., 36. gr. a, 36. gr. b og 36. gr. c laga nr. 7/1936. Verður öllum framangreindum málsástæðum sóknaraðila því hafnað.

11 Í 10. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 greinir að hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljist þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og gildi öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra. Upphæð leigu teljist þá vera sú fjárhæð sem leigusali geti sýnt fram á að leigjandi hafi samþykkt. Með því að sóknaraðilinn Lampar ehf. hafa samkvæmt gögnum málsins greitt leigu af húsnæði að Rafstöðvarvegi 4 frá 1. október 2016 verður talinn hafa stofnast leigusamningur á milli varnaraðila og þessa sóknaraðila. Sóknaraðilinn B-kk-nf verður aftur á móti samkvæmt öllu framangreindu hvorki talinn eiga í samningssambandi við Reykjavíkurborg né varnaraðila um afnot af húsnæðinu sem mál þetta varðar.

12 Í 5. gr. leigusamnings varnaraðila við Reykjavíkurborg 14. desember 2009, sbr. samningsviðauka 3. september 2015, er kveðið á um að varnaraðila sé óheimilt að framleigja hið leigða húsnæði í heild eða að hluta án samþykkis Reykjavíkurborgar. Sé brotið gegn því ákvæði samningsins varði það riftun hans. Í máli þessu er ekkert fram komið um að Reykjavíkurborg hafi ekki samþykkt framleigu þess rýmis sem sóknaraðilar hafa umráð yfir. Þá athugast að varnaraðili, sem leigutaki samkvæmt samningi við Reykjavíkurborg, er réttur aðili að kröfu sinni um heimild til að fá sóknaraðila borna út úr þeim hluta húsnæðisins að Rafstöðvarvegi 4 sem sóknaraðilar hafa nú umráð yfir, burtséð frá því hvort Reykjavíkurborg hafi samþykkt framleigu til annars þeirra eða beggja.

13 Að öllu framangreindu virtu verður varnaraðili talinn réttur aðili að kröfu sinni um útburð sóknaraðila úr framangreindu húsnæði.

14 Að framan hefur verið komist að þeirri niðurstöðu að sóknaraðilinn B-kk-nf sé hvorki í samningssambandi við Reykjavíkurborg né varnaraðila um afnot af húsnæði að Rafstöðvarvegi 4. Þegar af þeirri ástæðu hefur þessi sóknaraðili enga löglega heimild til umráða yfir húsnæðinu. Koma því ekki til frekari skoðunar þær málsástæður hans sem lúta að uppsögn leigusamnings og ákvæðum húsaleigulaga.

15 Með bréfi 30. september 2019 sagði varnaraðili upp leigusamningi sínum við sóknaraðilann Lampa ehf. Undir bréfið ritaði D-kk-nf A-kk-nf. Bréf þetta var sent í ábyrgðarpósti sama dag og móttekið af hálfu sóknaraðila 3. október 2019. Sóknaraðilinn Lampar ehf. byggir á því að framangreindur D-kk-nf hafi ekki haft heimild til að binda varnaraðila með þeim hætti sem í bréfinu greinir.

16 Samkvæmt framlögðum samþykktum fyrir varnaraðila er hann almennt félag sem ekki hefur atvinnustarfsemi með höndum. Stjórn félagsins skipa fimm félagsmenn en hún ræður verkefnastjóra sem annast „daglega umsjón félagsins“, þar með talda „umsjón með starfi í húsinu og framþróun starfsemi“. Þá kemur fram í gögnum málsins að D-kk-nf sé verkefnastjóri hjá varnaraðila. Jafnframt byggir varnaraðili á því að leigusamningi aðila hafi verið réttilega sagt upp með framangreindu ábyrgðarbréfi. Samkvæmt því er ekkert fram komið í málinu sem styður þá málsástæðu sóknaraðilans Lampa ehf. að D-kk-nf hafi skort heimild varnaraðila til að segja upp leigusamningi aðila. Verður þeirri málsástæðu þessa sóknaraðila því hafnað.

17 Loks byggir sóknaraðilinn Lampar ehf. á því að hann hafi verið í húsnæðinu í meira en 10 ár og beri því samkvæmt 4. tölulið 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga að miða við 12 mánaða uppsagnarfrest. Jafnframt hafi framangreint uppsagnarbréf ekki verið móttekið af sóknaraðila Lömpum ehf. fyrr en 3. október 2019 og verði ekki miðað við fyrra tímamark við útreikning uppsagnarfrests. Hafi uppsagnarfrestur því ekki byrjað að líða fyrr en 1. nóvember 2019, sbr. 1. mgr. 57. gr. húsaleigulaga. Þá hafi engin áskorun um að rýma húsnæðið borist eftir að leigutíma lauk, hvort sem miðað er við 12 mánaða eða sex mánaða uppsagnarfrest, sbr. 59. gr. sömu laga. Varnaraðili byggir aftur á móti á því að leigusamningi aðila hafi verið réttilega sagt upp en sóknaraðilar neiti að yfirgefa húsnæðið þrátt fyrir áskorun um rýmingu.

18 Plötupressa ehf. var leigutaki húsnæðisins sem mál þetta varðar allt til þess tíma er það var tekið til gjaldþrotaskipta 9. maí 2016. Ekki nýtur í málinu óyggjandi gagna um það hver var leigutaki frá þeim tíma þar til samningssamband stofnaðist á milli varnaraðila og sóknaraðilans Lampar ehf. 1. október sama ár. Hvað sem því líður er ljóst að þessi sóknaraðili hafði verið leigutaki húsnæðisins skemur en fimm ár þegar framangreint uppsagnarbréf var sent 30. september 2019. Að því gættu verður með vísan til forsenda hins kærða úrskurðar staðfest sú niðurstaða hans að uppsagnarfrestur leigusamnings varnaraðila og sóknaraðilans Lampa ehf. sé sex mánuðir, sbr. 4. tölulið 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga, að honum hafi lokið 31. mars 2020, sbr. 1. mgr. 57. gr. og 1. mgr. 13. gr. sömu laga, og að áskorun um rýmingu hafi verið beint til leigutaka innan átta vikna, sbr. 59. og 1. mgr. 13. gr. þeirra laga.

19 Samkvæmt öllu framangreindu er varnaraðili réttur aðili að kröfu sinni auk þess sem hvorugur sóknaraðila hefur löglega heimild til umráða yfir húsnæðinu að Rafstöðvarvegi 4 í Reykjavík. Er því fullnægt skilyrðum 78. gr., sbr. 72. gr. laga nr. 90/1989 fyrir því að varnaraðila sé heimilt að fá sóknaraðila borna út úr húsnæðinu með beinni aðfarargerð. Er enginn slíkur vafi fyrir hendi um kröfu varnaraðila að varhugavert verði talið að gerðin nái fram að ganga, sbr. 3. mgr. 83. gr. sömu laga. Verður hinn kærði úrskurður því staðfestur.

20 Sóknaraðilum verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í úrskurðarorði greinir.

Úrskurðarorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðilar, Lampar ehf. og B-kk-nf G. S-kk-nf, greiði óskipt varnaraðila, Toppstöðinni félagasamtökum, 300.000 krónur í kærumálskostnað.