476/2022

Útdráttur

G og S gerðu með sér samning 26. september 1967 þar sem S heimilaði G að byggja smáhýsi í landi Reykjalundar. G sagði samningnum upp í apríl 2020. G höfðaði mál á hendur S og krafðist þess fyrir Landsrétti að viðurkenndur yrði með dómi eignarréttur hans að umþrættum húsum með „tilheyrandi lóðum og umferðarrétti“ en til vara krafðist hann viðurkenningar á óskertum afnotarétti sínum að húsunum „með tilheyrandi lóðum og umferðarrétti“. S höfðaði mál á hendur G og krafðist viðurkenningar á eignarrétti sínum að umdeildum húsum en til vara að G yrði gert að fjarlægja húsin að viðlögðum dagsektum. Voru málin sameinuð fyrir Landsrétti.

Landsréttur komst að þeirri niðurstöðu að samningur aðila væri enn í gildi. Í dómi Landsréttar kom fram að úrlausn um kröfu G um viðurkenningu á eignarrétti húsanna myndi engu breyta um réttarstöðu hans á meðan samningurinn við S væri enn í gildi.

Þá væri krafan eins og málatilbúnaði G væri háttað, ekki heldur til þess fallin að leiða til lykta önnur ágreiningsefni sem vísað væri til í málatilbúnaði hans. Eins og málatilbúnaðinum háttaði að þessu leyti þótti sú dómkrafa G ekki fullnægja skilyrðum 1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og var henni því vísað frá héraðsdómi. Landsréttur sýknaði G af kröfu S um að viðurkenndur yrði beinn eignarréttur hans að húsunum þremur, enda væri ekkert í gögnum málsins sem benti til þess að G hefði ætlað að færa S húsin að gjöf. Þá hefði umráða- og afnotarétturinn verið reistur á samningi um að skila húsunum félli samningurinn niður. Því væri sú aðstaða fyrir hendi að ákvæði 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 um hefð stæði því í vegi að S gæti unnið rétt með hefð. Þá var S sýknað af kröfu G um afnotarétt að húsunum þar sem samningurinn, þar sem G heimilaði S full umráð og afnot af húsunum, væri enn í gildi. Loks sýknaði Landsréttur G af kröfu S um að fjarlægja umrædd mannvirki þar sem samningurinn væri enn í gildi, en með honum hefði S heimilað G að reisa hin umdeildu hús sem S hefði haft óskert afnot af allt frá byggingu þeirra.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kk-nf E. J-kk-nf, J-kk-nf H-kk-nf og K-kvk-nf S-kvk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Aðaláfrýjandi, Geðverndarfélag Íslands, skaut málinu til Landsréttar 26. júlí 2022.

Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 5. júlí 2022 í málinu nr. E- 5744/2020.

Gagnáfrýjandi, SÍBS, áfrýjaði málinu fyrir sitt leyti 3. október 2022.

2

Gagnáfrýjandi, SÍBS, skaut máli sem fyrir Landsrétti fékk númerið 492/2022, til Landsréttar 2. ágúst 2022. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 5. júlí 2022 í málinu nr. E- 4077/2021.

3

Aðaláfrýjandi, Geðverndarfélag Íslands, skaut máli sem fyrir Landsrétti fékk númerið 46/2023, til Landsréttar 16. janúar 2023. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 21. desember 2022 í málinu nr. E- 5744/2020. Gagnáfrýjandi, SÍBS, áfrýjaði málinu fyrir sitt leyti 17. janúar 2023.

4

Með sameiginlegri beiðni lögmanna málsaðila 27. október 2023, sem móttekin var í Landsrétti sama dag, var þess óskað að landsréttarmálin nr. 476/2022, 492/2022 og 46/2023 yrðu sameinuð. Með ákvörðun Landsréttar 9. nóvember sama ár og á grundvelli a- og b-liða 1. mgr. 30. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 166. gr. sömu laga, voru málin nr. 492/2022 og 46/2023 sameinuð máli nr. 476/2022.

5

Aðaláfrýjandi krefst þess að viðurkenndur verði eignarréttur hans að fasteignunum Neðribraut 1, Neðribraut 3 og Neðribraut 5 í Mosfellsbæ með tilheyrandi lóðum og umferðarrétti en til vara að viðurkenndur verði óskertur afnotaréttur að framangreindum fasteignum með tilheyrandi lóðum og umferðarrétti. Þá krefst aðaláfrýjandi sýknu af öllum kröfum gagnáfrýjanda. Loks krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

6

Gagnáfrýjandi krefst þess að viðurkenndur verði eignarréttur hans að fyrrgreindum mannvirkjum að Neðribraut 1, Neðribraut 3 og Neðribraut 5, sem öll standa á lóðinni Reykjalundi í Mosfellsbæ. Til vara krefst gagnáfrýjandi þess að aðaláfrýjanda verði gert að fjarlægja mannvirkin af lóðinni, innan þriggja mánaða frá uppkvaðningu dóms að viðlögðum 50.000 króna dagsektum sem renni til gagnáfrýjanda. Þá krefst hann sýknu af öllum kröfum aðaláfrýjanda. Loks krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

Málsatvik

7

Málavextir eru ítarlega raktir í hinum áfrýjuðu héraðsdómum. Þar kemur fram að málsaðilar séu frjáls félagasamtök sem hafi frá stofnun unnið að almannaheill.

Aðaláfrýjandi hafi verið stofnaður í janúar 1950 og verið brautryðjandi í geðheilbrigðismálum á Íslandi og unnið að því fyrstu starfsár félagsins að koma geðsjúkum af götunni og inn á vernduð heimili og stofnanir. Gagnáfrýjandi hafi verið stofnaður 24. október 1938 af berklasjúklingum með það að markmiði að aðstoða einstaklinga, sem glímt höfðu við berkla, að ná fótfestu í lífinu eftir margra ára dvöl á heilsuhælum.

8

Aðaláfrýjandi kveður hlutverki sínu í endurhæfingu geðsjúkra og rekstri verndaðra heimila og áfangaheimila, sem voru helstu verkefni hans um langan tíma, vera lokið.

Með nýrri löggjöf, nú síðast lögum nr. 38/2018 um þjónustu við fatlað fólk með langvarandi stuðningsþarfir, þar sem skipulag og framkvæmd þjónustu við fatlað fólk hafi verið færð til ríkis og sveitarfélaga, hafi þörf fyrir framlag aðaláfrýjanda til geðheilbrigðismála breyst. Af þeim sökum hafi aðaláfrýjandi undanfarin ár snúið sér meira að málefnum ungra barna, mæðra og fjölskyldna þeirra í samræmi við geðheilbrigðisstefnu er samþykkt var á Alþingi 29. apríl 2016 og stefnu sem samþykkt var á aðalfundi aðaláfrýjanda 26. apríl 2018.

9

Gagnáfrýjandi kveður starfsemi sína einnig hafa tekið breytingum frá stofnun í takt við breyttar aðstæður í þjóðfélaginu. Um árabil hafi meginstarfsemi hans falist í að tryggja og bæta heilbrigðisþjónustu og félagslega aðstöðu tiltekinna hópa, þar með talinna geðsjúkra, ásamt fræðslu- og forvarnarstarfi. Í því skyni hafi hann rekið heilbrigðisstofnunina Reykjalund, endurhæfingarmiðstöð SÍBS, þar sem meðal annars séu rekin átta meðferðarsvið, þar á meðal sérstakt geðheilsusvið. Stofnunin sé með sjálfstæðan fjárhag og hafi nýlega verið færð yfir í nýtt einkahlutafélag í eigu stefnda, Reykjalund endurhæfingu ehf.

10

Reykjalundur starfi samkvæmt lögum nr. 40/2007 um heilbrigðisþjónustu. Allt frá árinu 1970 hafi sjúklingar með geðræn vandamál haft aðgang að þverfaglegri endurhæfingu þar, sem frá árinu 2001 hafi byggst á þjónustusamningum Reykjalundar við Sjúkratryggingar Íslands. Í núgildandi þjónustusamningi 5. mars 2020 sé kveðið á um að Reykjalundur taki aðeins þá einstaklinga í þverfaglega endurhæfingu, þar á meðal sjúklinga sem glíma við geðræn vandamál, sem hafi beiðni frá lækni um meðferð á Reykjalundi og séu sjúkratryggðir samkvæmt lögum nr. 112/2008 um sjúkratyggingar eða slysatryggðir samkvæmt lögum nr. 45/2015 um slysatryggingar almannatrygginga.

11

Málsaðilar gerðu með sér samning 26. september 1967 þar sem gagnáfrýjandi heimilaði aðaláfrýjanda að byggja smáhýsi í landi Reykjalundar, sbr. 1. gr. samningsins. Kom þar fram að til að byrja með væri gert ráð fyrir þremur slíkum húsum í landi Reykjalundar. Húsin urðu ekki fleiri og mun framkvæmdum við þau, Neðribraut 1, Neðribraut 3 og Neðribraut 5, hafa lokið 1969. Samkvæmt 2. gr. samningsins skyldu hús þessi verða hluti af öðrum byggingum Reykjalundar en auðkennd nafni aðaláfrýjanda. Samningi þessum var þinglýst 20. ágúst 1968.

12

Í 3. gr. samningsins segir að gagnáfrýjandi geti „ráðstafað húsrými þessu gegn því, að sjúklingum á vegum [aðaláfrýjanda] verði séð fyrir viðunandi vistum á Reykjalundi fyrir a. m. k. jafnmarga vistmenn og hús þau rúma, sem [aðaláfrýjandi] reisir. Vistun slíkra sjúklinga [skuli] jafnan ákveðin í samráði við trúnaðarlækni [a-kk-þf].“

Af gögnum málsins verður ráðið að aðilar hafi gert ráð fyrir að hvert hús rúmaði fjóra sjúklinga. Þá segir í 4. gr. samningsins að hann falli úr gildi leggi annar hvor samningsaðila niður starfsemi sína eða breyti henni svo að Reykjalundur inni ekki af hendi þá þjónustu sem skjólstæðingar aðaláfrýjanda þarfnist. Að öðrum kosti sé samningurinn óuppsegjanlegur af hálfu aðila. Í 5. gr. er kveðið á um að falli samningurinn úr gildi samkvæmt 4. gr. skuli andvirði þeirra „húsa, sem [aðaláfrýjandi] reisir samkvæmt samningnum, varið í samráði við ríkisstjórnina til aðstoðar við það fólk, sem þarfnast geðverndar.“ Að lokum segir í 6. gr. að náist ekki „samkomulag milli aðila um andvirði húsanna, sbr. 5. t. l., eða greiðsluskilmála þess, [skuli] andvirðið ákveðið af dómkvöddum mönnum og greiðsluskilmálar af ríkisstjórninni.“

13

Aðaláfrýjandi og gagnáfrýjandi gerðu með sér viðbótarsamning 21. nóvember 1971, sem þinglýst var 28. júlí 1977. Þar segir í 1. gr. að „[í] byggingum þeim, sem nú er byrjað að reisa að Reykjalundi, kaupir [aðaláfrýjandi] af [gagnáfrýjanda] rúm fyrir 10 sjúklinga til viðbótar þeim húsum, sem [aðaláfrýjandi] hefur þegar byggt.“ Í samningnum er kveðið nánar á um verð og greiðsluskilmála og segir svo í 3. gr. að gagnáfrýjandi skuldbindi sig til að veita aðaláfrýjanda, þurfi hann á lántöku að halda næstu fimm ár eftir að kaupverð hefur verið greitt, „fullnægjandi veðleyfi í húsum að Reykjalundi [...].“ Þá segir í 4. gr. að ákvæði samningsins frá 26. september 1967 gildi um hann.

14

Með bréfi 17. mars 2020 fór aðaláfrýjandi þess á leit við gagnáfrýjanda að aðilar kæmu sér saman um andvirði þeirra þriggja húsa sem um er deilt í máli þessu með vísan til þess að samningurinn 26. september 1967 væri úr gildi fallinn. Munu fulltrúar aðila hafa hist til að ræða málið en enginn árangur orðið af þeim fundi. Með bréfi 16. apríl 2020 sagði aðaláfrýjandi samningnum upp. Kom fram að um væri að ræða uppsögn sem næði til áðurnefndra þriggja húsa og að aðaláfrýjandi teldi ekki lengur vera forsendur fyrir samningnum, „enda hafi þær fyrir löngu verið brostnar.“ Þá lægi fyrir að ákvæði samningsins hafi ekki verið uppfyllt, sbr. 3. og 4. gr. hans, og tiltók í því sambandi eftirfarandi:

Í fyrsta lagi eru engir sjúklingar á vegum [aðaláfrýjanda] sbr. 3. tl. téðs samnings og engin vistun sjúklinga hefur átt sér stað á Reykjalundi í samráði við trúnaðarlækni [aðaláfrýjanda] undanfarin ár.

Í öðru lagi hefur [aðaláfrýjandi] ekki átt aðkomu að endurhæfingarstarfsemi í samstarfi við [gagnáfrýjanda].

Í þriðja lagi liggur fyrir að samningsaðilar hafa breytt starfsemi sinni þannig að [gagnáfrýjandi] hefur ekki innt af hendi þá þjónustu, sem gert var ráð fyrir í upphafi.

Umrædd hús hafi verið gerð fyrir skjólstæðinga [aðaláfrýjanda]. Hvorki hafi geðsjúklingar búið í húsunum í áraraðir né verið vistaðir annars staðar á Reykjalundi. Þá hefur [aðaláfrýjandi] breytt tilgangi starfsemi sinnar með ákvörðun aðalfundar 2018, þannig að ákvæði 4. tl. samningsins eiga ekki við lengur.

Í fjórða lagi má ráða af innihaldi 5. og 6. tl. að gert er ráð fyrir því að [gagnáfrýjandi] kaupi húsin af [aðaláfrýjanda] á samningsverði eða því andvirði, sem dómkvaddir menn meta.

Mun andvirðinu ráðstafað til þess fólks, sem þarfnast geðverndar.

15

Í niðurlagi bréfsins var þess krafist að gagnáfrýjandi keypti húsin eða „[semdi] um andvirði þeirra með eða án aðkomu dómkvaddra matsmanna sbr. og bréf dags. 17.3.2020.“

16

Gagnáfrýjandi svaraði bréfi aðaláfrýjanda 9. september 2020 þar sem hann hafnaði kröfu aðaláfrýjanda og jafnframt því að hann bæri kaupskyldu vegna húsanna. Þrátt fyrir það bauð hann aðaláfrýjanda upp á viðræður um möguleika á að ganga til frjálsra samninga um kaup gagnáfrýjanda á húsunum án aðkomu dómkvaddra matsmanna„á verði sem myndi endurspegla viðurkenningu [aðaláfrýjanda] á framlagi [gagnáfrýjanda] til endurhæfingar á sviði geðverndarmála í starfsemi [gagnáfrýjanda] í yfir hálfa öld.“ Af slíkum viðræðum varð á hinn bóginn ekki.

17

Aðaláfrýjandi höfðaði mál á hendur gagnáfrýjanda 16. september 2020 (mál nr. E-5744/2020) og krafðist að viðurkenndur yrði með dómi eignarréttur hans að umþrættum þremur húsum með „tilheyrandi lóðum og umferðarrétti.“ Til vara krafðist hann viðurkenningar á óskertum afnotarétti aðaláfrýjanda að húsunum með „tilheyrandi lóðum og umferðarrétti.“ Þá krafðist hann viðurkenningar á því að áðurnefndur samningur 26. september 1967 væri fallinn niður og jafnframt á kaupskyldu gagnáfrýjanda á húsunum þremur.

18

Gagnáfrýjandi höfðaði mál á hendur aðaláfrýjanda 1. september 2021 (mál nr. E-4077/2021) og krafðist viðurkenningar á eignarrétti hans að umdeildum húsum en til vara að aðaláfrýjanda yrði gert að fjarlægja húsin að viðlögðum nánar tilgreindum dagsektum.

19

Hinn 5. júlí 2022 féll dómur í Héraðsdómi Reykjavíkur í máli nr. E- 5744/2020 þar sem kröfu aðaláfrýjanda, um að viðurkenndur yrði eignarréttur hans að húsunum þremur ásamt „tilheyrandi lóðum og umferðarrétti“, var vísað frá dómi ásamt kröfu um að viðurkennt yrði að samningurinn 26. september 1967 væri fallinn niður. Þá var gagnáfrýjandi sýknaður af öðrum kröfum aðaláfrýjanda. Aðaláfrýjandi kærði til Landsréttar niðurstöðu héraðsdóms, um að vísa tveimur dómkröfum hans frá dómi.

Með úrskurði Landsréttar 9. september 2022 í máli nr. 466/2022 felldi rétturinn úr gildi ákvæði héraðsdóms um að vísa frá dómi kröfu aðaláfrýjanda um að viðurkenndur yrði eignarréttur hans að áðurnefndum húsum með „tilheyrandi lóðum og umferðarrétti“ en staðfesti á hinn bóginn þá niðurstöðu að vísa frá dómi kröfu um viðurkenningu á því að samningur aðila 26. september 1967 væri fallinn niður. Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 21. desember 2022 var viðurkenndur eignarréttur aðaláfrýjanda að áðurgreindum þremur húsum „sem byggð voru á landi [gagnáfrýjanda]“ en því hafnað að húsunum fylgdu „frekari lóðarréttindi“ eða umferðarréttur.

20

Hinn 5. júlí 2022 féll jafnframt dómur í Héraðsdómi Reykjavíkur í máli nr. E-4077/2021 þar sem aðaláfrýjandi var sýknaður af kröfum gagnáfrýjanda.

21

Svo sem fram er komið áfrýjuðu málsaðilar framangreindum dómsniðurstöðum til Landsréttar þar sem málin voru að ósk aðila sameinuð. Að því gættu gerir aðaláfrýjandi þá kröfu fyrir Landsrétti að viðurkenndur verði „eignarréttur áfrýjanda að fasteignunum Neðribraut 1, [...], Neðribraut 3, [...] og Neðribraut 5, [...], Mosfellsbæ með tilheyrandi lóðum og umferðarrétti“ en til vara að viðurkenndur verði óskertur afnotaréttur að sömu fasteignum með tilheyrandi lóðum og umferðarrétti.

Undir meðferð málsins fyrir Landsrétti féll aðaláfrýjandi frá kröfu sinni um að viðurkennd yrði kaupskylda gagnáfrýjanda á húsunum.

22

Með sama hætti krefst gagnáfrýjandi þess eins og fram er komið að viðurkenndur verði beinn eignarréttur hans að mannvirkjum að Neðribraut 1, Neðribraut 3 og Neðribraut 5 í Mosfellsbæ en til vara að aðaláfrýjanda verði gert að fjarlægja mannvirkin að viðlögðum dagsektum.

Málsástæður aðila

Málsástæður aðaláfrýjanda

23

Aðaláfrýjandi byggir á því að samningurinn 26. september 1967 kveði skýrt á um eignarrétt hans að húsunum þremur. Samningurinn jafngildi lóðarleigusamningi og hafi aðaláfrýjandi verið lóðarhafi þeirra lóða sem undir húsunum séu og „einhverju andrými í kringum hverja eign“ ásamt „akstursheimild“ að hverju húsi. Gagnáfrýjandi hafi haft frumkvæði að skipulagi „landsins“ og ákveðið nýtingu þess með því að reisa á því mannvirki í eigu aðaláfrýjanda. Aðaláfrýjandi hafi verið leigjandi landsins til lengri tíma og það skapi honum eignarrétt með sama hætti og gildi um aðrar lóðir, sem sveitarfélög leigja almennt út undir húsbyggingar. Samningnum hafi verið sagt upp með hæfilegum fyrirvara með bréfi 16. apríl 2020 en reglur um fyrningu og tómlæti eigi ekki við enda hafi samningnum verið þinglýst og eignarréttur fyrnist ekki.

Þá byggir aðaláfrýjandi á reglum um 20 ára hefð varðandi eigna- og afnotarétt sinn.

24

Ákveðinn forsendubrestur sé fyrir hendi, svo sem að þjónusta gagnáfrýjanda við sjúklinga hafi verið án beiðni eða aðkomu aðaláfrýjanda í langan tíma. Hlutverk beggja málsaðila hafi breyst með nýjum lögum um þjónustu við fatlað fólk en ríki og sveitarfélög hafi tekið yfir málaflokkinn.

Málsástæður gagnáfrýjanda

25

Gagnáfrýjandi byggir á því að ljóst sé að hann en ekki aðaláfrýjandi fari með eignarrétt að umræddum þremur húsum. Samningurinn 26. september 1967 kveði hvergi á um eignarhald aðaláfrýjanda að fasteignunum. Gagnáfrýjandi hafi auk þess farið óslitið með þær eins og sínar eignir frá því að byggingu þeirra lauk 1969, þar á meðal tryggt að öll lögboðin gjöld væru greidd og viðhaldi þeirra sinnt auk þess að nýta þær í starfsemi sinni eftir þörf hverju sinni. Nýting gagnáfrýjanda og greiðslur af fasteignunum hafi því staðið yfir í meira en hálfa öld án athugasemda aðaláfrýjanda.

Ekkert liggi fyrir um að aðaláfrýjandi hafi lagt fram fjármuni í tengslum við húseignirnar, að undanskildum hugsanlegum kostnaði við byggingu þeirra 1967 til 1969.

26

Orðalag samningsins 26. september 1967 bendi til þess að fasteignunum hafi verið ráðstafað til gagnáfrýjanda við gildistöku hans en ekkert bendi til þess að aðaláfrýjandi hafi átt beinan eða óbeinan eignarrétt að þeim, þar með talinn ráðstöfunar-, hagnýtingar-, skuldsetningar- eða umráðarétt. Þannig segi í 3. gr. samningsins að gagnáfrýjandi geti „ráðstafað húsrými þessu gegn því að sjúklingum á vegum [aðaláfrýjanda] verði séð fyrir viðunandi vistum á Reykjalundi fyrir a. m. k. jafnmarga vistmenn og hús þau rúma, sem aðaláfrýjandi reisir.“ Þá geri viðbótarsamningurinn 21. nóvember 1971 ráð fyrir skuldsetningarrétti gagnáfrýjanda að húseignunum, sbr. 3. gr. samningsins. Þótt aðaláfrýjandi sé tilgreindur þinglýstur eigandi fasteignanna samkvæmt veðbókarvottorðum beri þau með sér að eignarheimildin sé umræddur samningur 26. september 1967. Þinglýsing hans geti ekki ein og sér verið nægur grundvöllur fyrir eignarrétti aðaláfrýjanda.

27

Gagnáfrýjandi hafnar því að aðaláfrýjandi hafi unnið eignar- eða afnotarétt að húseignunum, enda hafi hann aldrei notið umráða húseignanna né látið þær sig nokkru varða, auk þess sem huglæg skilyrði hefðarhalds aðaláfrýjanda séu ekki uppfyllt.

Þvert á móti sé það gagnáfrýjandi sem hafi haft umráða- og ráðstöfunarrétt yfir fasteignunum frá gildistöku samningsins eða frá lokum byggingu þeirra. Hefðarhald gagnáfrýjanda hafi því hafist 1967 eða 1969.

28

Þá hafnar gagnáfrýjandi kröfu aðaláfrýjanda um lóðar- og umferðarrétt. Húseignirnar standi á eignarlóð gagnáfrýjanda sem hafi ekki ráðstafað slíkum réttindum til aðaláfrýjanda eða annarra með lóðarleigusamningi eða öðrum hætti.

29

Að öðru leyti er gerð grein fyrir málsástæðum aðila í hinum áfrýjuðu dómum.

Niðurstaða

Krafa aðaláfrýjanda um viðurkenningu á eignarrétti

30

Sakarefni máls þessa á uppruna sinn í samningi aðila 26. september 1967 þar sem gagnáfrýjandi heimilaði aðaláfrýjanda að byggja þrjú smáhýsi í landi Reykjalundar.

Samkvæmt 2. og 3. gr. samningsins skyldu hús þessi, auðkennd aðaláfrýjanda, verða hluti af öðrum byggingum Reykjalundar og skyldi gagnáfrýjandi hafa ráðstöfunarrétt yfir þeim gegn því að hann útvegaði sjúklingum á vegum aðaláfrýjanda húsrými fyrir að minnsta kosti jafnmarga einstaklinga og húsin rúma. Óumdeilt er í málinu að gagnáfrýjandi hefur allt frá því að byggingu húsanna lauk 1969 haft afnot af og ráðstafað þeim í samræmi við 3. gr. samningsins. Samkvæmt 4. gr. skyldi hann falla úr gildi ef annar hvor málsaðila legði niður starfsemi sína eða breytti henni svo að Reykjalundur innti ekki af hendi þá þjónustu sem skjólstæðingar aðaláfrýjanda þörfnuðust. Að öðrum kosti væri samningurinn óuppsegjanlegur.

31

Svo sem fram er komið hafa báðir aðilar uppi kröfu um að viðurkenndur verði beinn eignarréttur þeirra að húsunum þremur. Hvað varðar viðurkenningarkröfu aðaláfrýjanda þá byggir hann annars vegar á því að samningur aðila 26. september 1967 kveði á um eignarrétt hans að húsunum þremur og jafnframt að þar sé um fasteignir að ræða þar sem samningurinn sé lóðarleigusamningur eða ígildi hans. Hann hafi verið lóðarhafi þeirrar lóðar, sem er undir húsunum, það er hinu afmarkaða landi og einhverju andrými í kringum hverja eign, ásamt akstursheimild að hverju húsi.

Fyrir Landsrétti kom fram að krafist væri „eins [metra] andrýmis frá hverjum húsvegg“. Hins vegar byggir aðaláfrýjandi á því að samningurinn sé úr gildi fallinn vegna brostinna forsendna, eins og nánar greinir í málsgrein 14.

32

Gagnáfrýjandi hafnar því að um forsendubrest sé að ræða. Aðaláfrýjandi hafi ekki sýnt fram á að gagnáfrýjandi eða sjúkrastofnunin Reykjalundur hafi lagt niður starfsemi sína eða breytt henni svo að Reykjalundur inni ekki af hendi þá þjónustu sem skjólstæðingar aðaláfrýjanda þarfnist. Þá segi ekkert í aðalfundargerð aðaláfrýjanda 2018 um að samþykkt hafi verið að hætta þjónustu við fullorðna geðsjúka einstaklinga. Jafnframt hafnar hann því að aðaláfrýjandi eigi hin umþrættu hús og að þeim fylgi lóðarréttindi á grundvelli samnings aðila 26. september 1967.

33

Í gögnum málsins liggur fyrir samningur Sjúkratrygginga Íslands og Reykjalundar 5. mars 2020. Samkvæmt 5. gr. hans fer meðferð samkvæmt samningnum fram í þverfaglegri teymisvinnu heilbrigðisstarfsfólks með mismunandi meðferðarformum, eftirfylgd og árangursmati á dag-, legu- og göngudeildum. Þverfagleg endurhæfing sé starfrækt á átta meðferðarsviðum og sé gert ráð fyrir að lágmarksfjöldi einstaklinga sem sæki þverfaglega endurhæfingu á ári á geðheilsusviði, gigtarsviði og verkjasviði sé 447 með 5% vikmörkum. Samkvæmt fylgiskjali XII með samningnum þáðu 116 sjúklinga rá geðsviði þverfaglega endurhæfingu á árinu 2019 og voru meðferðardagar 3.948 talsins.

34

Samkvæmt framansögðu sinnir gagnáfrýjandi geðsjúkum einstaklingum á Reykjalundi. Kemur fram í framangreindum samningi að það séu meðal annars einstaklingar með langvinnar geðraskanir, svo sem þunglyndi og kvíðaraskanir, þar með talin áfallastreituröskun. Oftast sé um langvinna sjúkdóma að ræða og algengt að líkamleg einkenni séu einnig til staðar. Endurhæfingartímabil sé að jafnaði sex vikur. 35

Verður samkvæmt því ekki annað ráðið af gögn ummálsins en að gagnáfrýjandi sinni enn skjólstæðingum aðaláfrýjanda en í samningnum 26. september 1967 er ekki kveðið á um í hverju þjónusta gagnáfrýjanda við skjólstæðinga aðaláfrýjanda eigi að felast. Er þar einungis kveðið á um að þeim skuli séð fyrir „viðunandi vistum á Reykjalundi fyrir a. m. k. jafnmarga vistmenn og hús þau rúma, sem [aðaláfrýjandi] reisir.“ Þótt trúnaðarlæknir hafi ekki verið starfandi á vegum aðaláfrýjanda og þar af leiðandi ekki verið haft samráð við hann um vistun sjúklinga á Reykjalundi eins og kveðið er á um í 3. gr. samningsins getur það eitt ekki leitt til þess að samningurinn verði talinn fallinn niður. Enn síður verður hann talinn fallinn niður þar sem aðaláfrýjandi hafi ekki átt aðkomu að endurhæfingarstarfseminni en hvergi er í samningnum gert ráð fyrir slíkri aðkomu hans.

36

Þá verður ekki fallist á að skilyrði fyrir því að aðaláfrýjandi gæti sagt upp samningnum hafi verið uppfyllt en samkvæmt 4. gr. er hann óuppsegjanlegur nema annar hvor samningsaðila felli niður starfsemi sína eða breyti henni svo að skjólstæðingar aðaláfrýjanda fái ekki lengur þjónustu á Reykjalundi. Eins og rakið hefur verið fá geðsjúkir einstaklingar enn þjónustu á Reykjalundi og þá eru báðir samningsaðilar enn starfandi og liggur ekki annað fyrir í málinu en að aðaláfrýjandi vinni enn almennt að geðheilbrigðismálum.

37

Um heimild sína til að segja upp samningnum hefur aðaláfrýjandi vísað til 36. gr. og 36. gr. c laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Samkvæmt þeim ákvæðum er heimilt að víkja til hliðar samningi í heild eða að hluta eða breyta að uppfylltum nánar tilgreindum skilyrðum. Aðaláfrýjandi hefur ekki haft uppi kröfu um að 4. gr. samningsins skuli vikið til hliðar eða samningnum að öðru leyti. Í ljósi kröfugerðar aðaláfrýjanda í máli þessu verður þeirri málsástæðu hans hafnað.

38

Samkvæmt framangreindu verður talið að samningur aðila 26. september 1967 sé enn í gildi.

39

Hvað varðar þá kröfu aðaláfrýjanda að viðurkenndur verði eignarréttur hans að umþrættum þremur húsum ásamt lóðarréttindum er til þess að líta að af málatilbúnaði hans verður ráðið að megintilgangur með málshöfðuninni sé að fá viðurkenndan ráðstöfunarrétt yfir hinum umdeildu húsum í því skyni að geta selt þau á frjálsum markaði en hann hefur eins og fram er komið horfið frá kröfu sinni um að viðurkennd verði kaupskylda gagnáfrýjanda á mannvirkjunum. Aðaláfrýjandi líti svo á að hlutverki hans í endurhæfingu og rekstri verndaðra heimila og áfangaheimila sé lokið. 40

Hér að framan hefur því verið slegið föstu að samningur aðila 26. september 1967 sé enn í gildi. Með þeim samningi veitti aðaláfrýjandi gagnáfrýjanda ótakmörkuð afnot af húsunum með mjög takmörkuðum og skilyrtum möguleika á uppsögn eins og fram er komið en þegar hefur verið komist að þeirri niðurstöðu að aðaláfrýjanda var ekki heimil uppsögn samningsins 16. apríl 2020. Jafnvel þótt skilyrði sköpuðust til uppsagnar á samningnum ætti aðaláfrýjandi ekki tilkall til söluandvirðis húsanna en í 5. gr. samningsins er eins og fram er komið kveðið á um að því skuli „varið í samráði við ríkisstjórnina til aðstoðar við það fólk, sem þarfnast geðverndar.“

41

Í ljósi framangreindrar niðurstöðu um að líta verði svo á að samningur aðila 26. september 1967 sé enn í gildi liggur fyrir að aðaláfrýjandi nýtur að óbreyttu ekki umráða- eða nýtingarréttar yfir húsunum þremur og er þar með jafnframt óheimilt að ráðstafa þeim rétti gegn vilja gagnáfrýjanda til þriðja aðila. Gildir eðli máls samkvæmt hið sama um mögulega ráðstöfun annars konar réttinda yfir húsunum í andstöðu við fyrirmæli samningsins. Þá hefur aðaláfrýjandi eins og fyrr greinir afsalað sér rétti til söluandvirðis húsanna verði samningnum sagt upp á grundvelli 4. gr. hans, sbr. 5. gr.

Er samkvæmt þessu ljóst að úrlausn um kröfu hans um viðurkenningu á eignarrétti húsanna myndi engu breyta um réttarstöðu hans á meðan samningurinn við gagnáfrýjanda er enn í gildi. Þá er krafan, eins og málatilbúnaði aðaláfrýjanda hér fyrir dómi er háttað, ekki heldur til þess fallin að leiða til lykta önnur ágreiningsefni sem vísað er til í málatilbúnaði hans og áður hefur verið gerð grein fyrir. Eins og málatilbúnaðinum háttar að þessu leyti þykir sú dómkrafa hans ekki fullnægja skilyrðum 1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 og ber því að vísa henni frá héraðsdómi.

Krafa gagnáfrýjanda um viðurkenningu á eignarrétti

42

Gagnáfrýjandi byggir á því að samningur aðila 26. september 1967 hafi falið í sér ráðstöfun mannvirkjanna þriggja til hans með óafturkræfu framlagi aðaláfrýjanda til gagnáfrýjanda í formi gjafagernings, „ gjafasölu“ eða örlætisgernings. Að öðrum kosti hafi hann hefðað beinan eignarrétt á mannvirkjunum.

43

Í fundargerð stjórnar aðaláfrýjanda 11. apríl 1967 kemur fram að rætt hafi verið um byggingarframkvæmdir og endurhæfingarmál almennt og eftir nokkrar almennar umræður samþykkt að formanni og ritara skyldi falið að ræða frekar við stjórnendur að Reykjalundi með það fyrir augum að tryggja aðaláfrýjanda rétt til byggingarmöguleika að Reykjalundi.

44

Í fundargerð aðalfundar aðaláfrýjanda 25. apríl 1967 kemur fram að aðaláfrýjandi hafi samið við stjórn gagnáfrýjanda um að byggja á lóð Reykjalundar sérstök hús fyrir geðsjúklinga og að áætlað væri að hefja byggingu um sumarið og ljúka að minnsta kosti einu húsi á því ári. Í fundargerð aðalfundar aðaláfrýjanda 3. apríl 1968 kemur fram að Reykjavíkurborg hafi veitt aðaláfrýjanda sérstakan byggingarstyrk til bygginga að Reykjalundi.

45

Í tilkynningu frá stjórn aðaláfrýjanda til fréttamanna 1. mars 1968 var meðal annars greint frá því að mælt hefði verið fyrir húsunum 13. október 1967 og að framkvæmdir hefðu hafist 16. sama mánaðar. Þrír stokkar hefðu þegar verið steyptir, klóaklögn lögð og grunnfylling og að undirbúningur undir plöturnar stæði yfir. Uppslætti yrði haldið áfram en þó væntanlega fyrst steypt í veggina næsta vor og mun þar vera átt við vorið 1969.

46

Í minnisblaði sem ritað var í tilefni af fundi stjórnar aðaláfrýjanda 7. nóvember 1968 kemur fram að rætt hefði verið um framkvæmdir að Reykjalundi og að allir aðilar hafi virst ánægðir með gang mála. Stjórnarmeðlimir hefðu verið „þar efra“ og skoðað framkvæmdir og að samþykkt hefði verið að halda svona áfram eins og fjárhagur leyfði.

47

Í fundargerð aðalfundar aðaláfrýjanda 28. mars 1969 kemur fram að nafngreindur aðili hefði ákveðið að gefa húsgögn „að verulegu leyti í öll þrjú hús [aðaláfrýjanda] að Reykjalundi, sem fyrirhugað væri að taka í notkun á miðju ári 1969, og mundi vistheimilisstjórn [gagnáfrýjanda] að Reykjalundi sjá að öllu leyti um rekstur húsanna, en húsin væru eign [aðaláfrýjanda]. Daggjöld ráðstafast því beint til [gagnáfrýjanda] að Reykjalundi, og snerta þau ekki reikninga [aðaláfrýjanda].“ 48

Í efnahagsreikningi aðaláfrýjanda 1968 er skráð fjárfesting að Reykjalundi það ár eða fyrr fyrir samtals 2.218.028,38 krónur. Samkvæmt ársreikningi 1969 og 1970 var skráð fjárfesting til viðbótar 1.685.082,89 krónur. Samtals nam fjárfesting aðaláfrýjanda að Reykjalundi 3.903.111,27 krónum í árslok 1970. Frekari fjárfesting var færð til bókar í efnahagsreikningi aðaláfrýjanda 1971 til 1975 en ekki verður af því ráðið hvort sú fjárfesting rann til þeirra þriggja húsa sem um er deilt í máli þessu eða til annarra framkvæmda að Reykjalundi samkvæmt viðbótarsamningi aðila 21. nóvember 1971.

49

Samkvæmt ársreikningi aðaláfrýjanda 1976 voru húsin þrjú skráð sem sérstök eign í efnahagsreikningi. Hlutdeild í viðbyggingu I að Reykjalundi var að sama skapi skráð sem sjálfstæð eign. Hefur svo verið frá þeim tíma.

50

Svo sem áður hefur verið rakið heimilaði gagnáfrýjandi með samningi 26. september 1967 aðaláfrýjanda að byggja smáhýsi á landi sínu að Reykjalundi. Skyldu húsin verða hluti af öðrum byggingum Reykjalundar en auðkennd nafni aðaláfrýjanda. Af þeim gögnum sem rakin hafa verið verður að telja sannað að aðaláfrýjandi hafi kostað smíði þeirra húsa sem um er deilt í málinu á árunum 1967 til 1969. Fær það einnig stoð í því að í 1. gr. viðbótarsamnings aðila 21. nóvember 1971 er sérstaklega vísað til þeirra húsa „sem [aðaláfrýjandi] hefur þegar byggt“ en þar mun vera vísað til hinna þriggja umdeildu húsa. Ekkert í gögnum málsins bendir til að aðaláfrýjandi hafi ætlað sér að færa gagnáfrýjanda húsin að gjöf. Breytir engu um þá niðurstöðu þótt gagnáfrýjandi hafi greitt fasteignagjöld af þeim og annast viðhald þeirra en í því sambandi er óhjákvæmilegt að líta til þess að gagnáfrýjandi hafði samkvæmt samningi aðila 26. september 1967 full afnot af húsunum. Verður af framangreindum sökum hafnað þeirri málsástæðu gagnáfrýjanda að um gjafagerning, „gjafasölu“ eða

örlætisgerning hafi verið að ræða.

51

Þótt fallast megi á með gagnáfrýjanda að aðaláfrýjandi hafi með samningnum í reynd afsalað sér öllum hefðbundnum heimildum fasteignareiganda yfir húsunum þremur og að gagnáfrýjandi hafi haft óskert afnot af húsunum og farið með þau sem sína eign í fullan hefðartíma verður ekki hjá því litið að samkvæmt samningnum gat hann ekki gert ráð fyrir því að halda umráðunum og afnotaréttinum ótímabundið. Þvert á móti er í samningnum kveðið á um hvernig með skuli fara ef annar hvor samningsaðila leggur niður starfsemi sína eða breytir þannig að ekki sé eða verði unnt að veita skjólstæðingum aðaláfrýjanda þjónustu að Reykjalundi. Ef sú staða kemur upp skal samningurinn falla niður samkvæmt 5. gr. hans og andvirði þeirra húsa sem um er deilt „varið í samráði við ríkisstjórnina til aðstoðar við það fólk, sem þarfnast geðverndar.“

52

Með samningnum 26. september 1967 öðlaðist gagnáfrýjandi afnotarétt að húsunum, sem veittur var honum í ákveðnum tilgangi samkvæmt nánar greindum skilmálum og var ætlað að standa í ótiltekinn tíma á meðan samningur aðila væri í gildi. Umráða- og afnotarétturinn er samkvæmt því reistur á samningi um að skila húsunum falli samningurinn niður. Samkvæmt því er sú aðstaða fyrir hendi að ákvæði 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 um hefð stendur því í vegi að gagnáfrýjandi geti unnið rétt með hefð. 53

Samkvæmt framansögðu verður aðaláfrýjandi sýknaður af kröfu gagnáfrýjanda um að viðurkenndur verði beinn eignarréttur hans að húsunum þremur. Geta aðrar málsástæður sem gagnáfrýjandi hefur hreyft ekki breytt þeirri niðurstöðu.

Krafa aðaláfrýjanda um afnotarétt

54

Aðaláfrýjandi krefst þess til vara að viðurkenndur verði óskertur afnotaréttur að sömu húsum með tilheyrandi lóðum og umferðarrétti. Áður er rakið að með samningnum 26. september 1967 heimilaði aðaláfrýjandi gagnáfrýjanda full umráð og afnot af hinum umdeildu húsum. Sá samningur er enn í gildi og verður gagnáfrýjandi því þegar af þeirri ástæðu sýknaður af þessari kröfu aðaláfrýjanda. Samkvæmt því hafa þær málsástæður sem aðaláfrýjandi byggir á til stuðnings þessari kröfu sinni ekki þýðingu í málinu.

Krafa gagnáfrýjanda um skyldu til að fjarlægja mannvirki

55

Gagnáfrýjandi krefst þess til vara að aðaláfrýjanda verði gert að fjarlægja húsin þrjú að viðlögðum nánar tilgreindum dagsektum. Eins og fram er komið hefur því verið slegið föstu að samningurinn 26. september 1967 sé enn í gildi. Með honum heimilaði gagnáfrýjandi aðaláfrýjanda að reisa hin umdeildu hús sem gagnáfrýjandi hefur haft óskert afnot af allt frá byggingu þeirra. Þegar af þeirri ástæðu eru ekki efni til að fallast á þessa kröfu gagnáfrýjanda eða málsástæður að baki henni og verður aðaláfrýjandi því sýknaður.

56

Rétt þykir að málskostnaður falli niður á báðum dómstigum.

Dómsorð :

Kröfu aðaláfrýjanda, Geðverndarfélags Íslands, um að viðurkenndur verði eignarréttur hans að fasteignunum Neðribraut 1, fastanúmer 208- 4811, Neðribraut 3, fastanúmer 208- 4813 og Neðribraut 5, fastanúmer 208- 4815 í Mosfellsbæ með tilheyrandi lóðum og umferðarrétti er vísað frá héraðsdómi.

Aðaláfrýjandi er sýkn af kröfu gagnáfrýjanda, SÍBS, um að viðurkenndur verði eignarréttur gagnáfrýjanda að mannvirkjum að Neðribraut 1, Neðribraut 3 og

Neðribraut 5 í Mosfellsbæ.

Gagnáfrýjandi er sýkn af kröfu aðaláfrýjanda um að viðurkenndur verði óskertur afnotaréttur aðaláfrýjanda að fasteignunum að Neðribraut 1, Neðribraut 3 og Neðribraut 5 í Mosfellsbæ með tilheyrandi lóðum og umferðarrétti.

Aðaláfrýjandi er sýkn af kröfu gagnáfrýjanda um að honum verði gert að fjarlægja mannvirkin að Neðribraut 1, Neðribraut 3 og Neðribraut 5 í Mosfellsbæ að viðlögðum 50.000 króna dagsektum.

Málskostnaður í héraði og fyrir Landsrétti fellur niður.