393/2019

Útdráttur

KS og KM kröfðu F um skaðabætur eða afslátt vegna galla sem þau töldu vera á fasteign sem þau keyptu af F og byggðu þau kröfur sínar á 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Kröfur KS og KM snéru meðal annars að því að 146 fermetra lóðarskiki sem frá hafði verið greint í söluyfirliti að myndi fylgja eigninni hafði ekki reynst í eigu F og að ýmsum vanköntum á fasteigninni sem þau töldu að hefðu ekki samrýmst því ástandi hennar sem þau hefðu mátt gera ráð fyrir. Í dómi Landsréttar kom fram að í kaupsamningi hefði ekkert verið að finna um að F hafi selt KS og KM stærri lóð en útprentun úr fasteignaskrá bar með sér og þar voru engar upplýsingar um umrædda viðbótarlóð. Með hliðsjón af því og þar sem söluyfirlit með umræddum upplýsingum lá ekki fyrir þegar kaup tókust um eignina höfðu þau ekki réttmæta ástæðu til að ganga út frá því að viðbótarlóðin væri hluti af hinu keypta. Þá komst Landsréttur einnig að þeirri niðurstöðu að matsgerð dómkvaddra matsmanna sem aflað hafði verið undir rekstri málsins hefði að verulegu leyti verið reist á röngum eða ótraustum forsendum og var hún því ekki lögð til grundvallar við úrlausn málsins. Þar sem um grundvöll einstakra bótakrafna KS og KM vegna ætlaðra galla á fasteigninni var alfarið vísað til matsgerðarinnar og enga sjálfstæða lýsingu var að finna í stefnu á einstökum göllum og ætluðu tjóni vegna þeirra var talið að eins og málatilbúnaði þeirra væri háttað hefðu þau ekki sýnt fram á með öðrum hætti að fasteignin hefði verið haldin göllum sem F bæri skaðabótaábyrgð á. Samkvæmt því var F sýknaður af öllum kröfum KS og KM.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómarinn S-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf, E-kk-nf Ó-kk-nf, fyrrverandi héraðsdómari, og Á-kk-nf I-kk-nf, byggingarverkfræðingur.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Aðaláfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 29. maí 2019. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 3. sama mánaðar í málinu nr. E735/2018.

2 Aðaláfrýjandi krefst þess að hann verði sýknaður af öllum kröfum gagnáfrýjenda. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Gagnáfrýjendur skutu málinu til Landsréttar fyrir sitt leyti 26. júlí 2019.

4 Gagnáfrýjendur krefjast þess að aðaláfrýjanda verði gert að greiða þeim 6.728.168 krónur auk vaxta samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 11. mars 2016 til 24. maí 2018 en dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum 500.000 krónum sem gagnáfrýjendur héldu eftir af kaupsamningsgreiðslum til aðaláfrýjanda 6. apríl 2016. Gagnáfrýjendur krefjast staðfestingar á öðrum ákvæðum héraðsdóms en um fjárhæð málskostnaðar. Þá krefjast þeir málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

Niðurstaða

5 Gagnáfrýjendur telja að fasteignin Vesturbraut 2 í Grindavík, sem þau keyptu af aðaláfrýjanda, hafi verið haldin göllum þar sem hún hafi ekki staðist kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup og kaupsamningi aðila, sbr. 18. gr. laganna.

6 Gagnáfrýjendur telja sig eiga rétt til skaðabóta eða afsláttar úr hendi aðaláfrýjanda og byggja kröfur sínar á 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Samkvæmt 26. gr. laganna telst fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Þá telst fasteign gölluð samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laganna ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu eða kynningargögnum um hana. Samkvæmt 2. mgr. greinarinnar á 1. mgr. þó aðeins við ef upplýsingar hafa haft áhrif á gerð og efni kaupsamnings og þær eru ekki skýrlega leiðréttar í tæka tíð.

7 Gagnáfrýjendur byggja á því að fasteignin hafi verið kynnt fyrir þeim með þeim hætti að hún hafi verið tekin í gegn með heildstæðum og vönduðum hætti og að ástand hennar væri mjög gott. Um það vísa þau einkum til söluyfirlits fasteignarinnar en þar segir meðal annars: „Nýuppgert eldra hús í gamla bænum í Grindavík. Fallegt, sögufrægt og sjarmerandi hús sem tekið hefur verið í gegn frá aö og gert upp á mjög fallegan máta í gömlum stíl. Húsið hefur verið endurnýjað að öllu leyti að utan. Sett timburklæðning á veggi og járn á þak, viðargluggar með ál vatnsbretti og harðviðarútihurðir. Undir þak og veggklæðningu var settur öndunardúkur og loftar því vel um húsið. Fallegir gluggar og hurðir úr harðvið. […] Húsið hefur verið standsett að innan utan kjallara sem er nánast fokheldur en allar lagnir tilbúnar og teikningar fylgja. Á gólfum eru gömlu viðargólfin að mestu sem pússuð hafa verið upp og panill á veggjum. […] Kjallari er ókláraður en gert er ráð fyrir stóru baðherbergi, sauna, þvottahúsi, og geymslu og fylgja teikningar af því.“ Lóð er meðal annars lýst þannig í söluyfirlitinu: „stór lóð, núverandi eigandi nýverið búinn að kaupa viðbót við lóðina sem gerir aukna möguleika í aðgengi inn á neðri hæð.“ Auk þessa segir í söluyfirlitinu: „Þetta er eign í sérflokki sem býður uppá mikla og skemmtilega möguleika. Allur frágangur að utanverðu er hinn vandaðasti og fengu eigendur viðurkenningu Grindavíkurbæjar 2014 fyrir best heppnaðasta endurgerð á gömlu húsi.“

8 Kröfur gagnáfrýjanda snúa í fyrsta lagi að því að 146 m2 lóðarskiki sem frá hafi verið greint í söluyfirliti að fylgja ætti eigninni hafi ekki reynst vera í eigu aðaláfrýjanda og er gerð grein fyrir þessum ætlaða galla á fasteigninni í stefnu. Þá er í stefnu vísað til þeirrar niðurstöðu dómkvaddra matsmanna í matsgerð 16. apríl 2018 að verðmæti lóðarskikans sé 1.800.000 krónur.

9 Í öðru lagi snúa kröfur gagnáfrýjenda að ýmsum vanköntum á fasteigninni sem þau telja að samrýmist ekki því ástandi fasteignarinnar sem þau hafi mátt gera ráð fyrir en einnig hafi komið í ljós að ekki hafi legið fyrir teikningar, samþykki yfirvalda eða annað um þær framkvæmdir, viðbyggingar og endurbætur sem aðaláfrýjandi hafi gert á eigninni og engin lokaúttekt hafi farið fram að endurbótum loknum. Í stefnu er vísað til þess að matsmenn hafi í fyrrnefndri matsgerð svarað matsspurningu um hvort endurbætur, viðbyggingar eða breytingar sem gerðar voru á fasteigninni hefðu verið gerðar með forsvaranlegum hætti, meðal annars með hliðsjón af fyrirliggjandi söluyfirliti, og komist að þeirri niðurstöðu að svo hefði ekki verið. Þá er í stefnu vísað til þess að í sundurliðuðu kostnaðarmati í matsgerðinni sé gerð grein fyrir kostnaði í alls 13 liðum við að „koma þeim liðum sem óforsvaranlegir teljast í forsvaranlegt horf“ og að samtala þessara liða sé 5.064.000 krónur.

10 Í þriðja lagi krefjast gagnáfrýjendur bóta að fjárhæð 300.000 krónur vegna afnotamissis og byggja fjárhæð þeirrar kröfu á niðurstöðu fyrrnefndrar matsgerðar.

11 Gagnáfrýjendur gerðu skriflegt tilboð í umrædda fasteign 10. febrúar 2016. Í tilboðinu kom fram að kaupandi og seljandi hefðu kynnt sér veðbandayfirlit og söluyfirlit fasteignasölunnar um hið selda og sættu sig við þá lýsingu á eigninni sem þar kæmi fram. Af framburði aðaláfrýjanda og fasteignasalans Þ-kk-ef P-kk-ef hjá Allt fasteignum, sem hafði milligöngu um fasteignakaupin, fyrir héraðsdómi verður ráðið að aðaláfrýjandi hafi samþykkt kauptilboðið með tölvupósti. Í málinu liggur fyrir tölvupóstur aðaláfrýjanda 11. febrúar 2016 til D-kk-ef hjá Allt fasteignum þar sem fram kom að meðfylgjandi væri samþykkt tilboð. Jafnframt sagði þar: „Spurning um biðtímann, hann virðist ekki vera inni. Einnig að þar sem þetta er gamalt hús að taka fram að fólkið skoði það mjög vandlega til að það verði ekki óánægt eftirá.“

12 Aðaláfrýjandi kveðst aldrei hafa undirritað umrætt söluyfirlit. Hann hafi beðið lögmann sinn um að fá það en þrátt fyrir ítrekanir hafi aldrei komið neitt frá fasteignasalanum. Það hafi fyrst verið undir rekstri matsmálsins sem hann hafi fengið að sjá það. Fyrrnefnt söluyfirlit er áritað á bakhlið með upphafsstöfum aðaláfrýjanda og gagnáfrýjandans K-kvk-ef og við þá skrifuð dagsetningin „10.02.16.“ Upphafsstafirnir eru ekki á þeim stað á söluyfirlitinu þar sem gert er ráð fyrir að kaupandi og seljandi undirriti það. Engar áritanir eru á framhlið þess þar sem fyrrgreindar upplýsingar um fasteignina koma fram. Á bakhliðina er ritað „Prentað úr Homebase þann 23. febrúar 2016“.

13 Vitnið Þ-kk-nf bar fyrir héraðsdómi að aðaláfrýjandi hefði ekki komið á fasteignasöluna fyrr en 22. eða 23. febrúar 2016 til að undirrita tilboðið og þá hafi hann jafnframt undirritað söluyfirlitið. Skýringuna á því að undirritun hans hafi verið dagsett 10. þess mánaðar kvað hann þá að það hafi verið til samræmis við dagsetningu kauptilboðsins.

14 Aðaláfrýjandi hefur lagt fram fyrir Landsrétti gögn um flugferðir og leigu á bifreið sem bera það með sér að hann hafi farið frá Riga í Lettlandi að morgni 22. febrúar 2016 til Helsinki í Finnlandi þar sem hann hafi dvalið uns hann hélt til Íslands 24. sama mánaðar.

15 Af prentaðri dagsetningu á því söluyfirliti sem liggur fyrir í málinu verður ráðið að þetta eintak þess hafi ekki orðið til fyrr en 23. febrúar 2016. Jafnframt er í ljós leitt að vitnið Þ-kk-nf fór ekki með rétt mál fyrir dómi þegar hann hélt því fram að aðaláfrýjandi hefði undirritað söluyfirlitið 23. febrúar. Með vísan til framangreinds og þess hvar upphafsstöfum og hinni röngu dagsetningu 10. febrúar 2016 var komið fyrir á skjalinu þykir með öllu óljóst hvort eða eftir atvikum hvenær aðaláfrýjandi ritaði upphafsstafi sína á það.

16 Um söluyfirlit er fjallað í 10. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa og segir þar í 1. mgr. að strax og fasteignasali fái eign til sölumeðferðar, eða honum sé falið að ganga frá kauptilboði og/eða kaupsamningi um eign, sem ekki sé til sölumeðferðar hjá öðrum fasteignasala og ekki hafi verið gert söluyfirlit um og afhent kauptilboðsgjafa, skuli hann semja rækilegt yfirlit um þau atriði sem skipt geti máli við sölu eignarinnar. Þá segir í 2. mgr. greinarinnar að áður en tilboð sé gert í eign skuli væntanlegum tilboðsgjafa afhent söluyfirlitið og skuli hann staðfesta móttöku þess með nafnritun sinni og dagsetningu. Í 3. mgr. segir að fasteignasali skuli afla undirskriftar seljanda á yfirlýsingu um að efni söluyfirlits samkvæmt 1. mgr. sé rétt samkvæmt bestu vitund hans. Í 1. mgr. 11. gr. laganna segir að fasteignasali skuli gæta þess vandlega að á söluyfirliti komi fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar sem, ásamt skoðun kaupanda á eign þegar við á, megi ætla að geti verið grundvöllur ákvörðunar hans um hvort hann kaupi eignina og hvaða verð hann er tilbúinn að greiða fyrir hana.

17 Enda þótt í 3. mgr. 12. gr. laga nr. 70/2015 segi að skylda seljanda til að veita upplýsingar samkvæmt lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup sé óháð skyldum fasteignasala samkvæmt fyrrnefndu lögunum er samkvæmt framansögðu ljóst að söluyfirlit er afar mikilvægt skjal við kynningu og sölu á fasteign.

18 Í ljósi þess að söluyfirlitið hafði sannarlega ekki verið útbúið 11. febrúar 2016, þegar aðaláfrýjandi samþykkti tilboð gagnáfrýjenda getur fyrrnefndur texti tilboðsins um að kaupandi og seljandi hafi kynnt sér söluyfirlit fasteignarinnar enga þýðingu haft við úrlausn málsins. Í framburði vitnisins Þ-kk-ef kom fram að söluyfirlitið hafi birst á vef hjá fasteignum.is og Morgunblaðinu. Af tölvupóstssamskiptum aðaláfrýjanda og starfsmanns Allt fasteigna má ráða að fasteignin kunni að hafa verið auglýst í dagblaði áður en gagnáfrýjendur gerðu tilboð í hana. Hins vegar hefur ekkert verið lagt fram í málinu um hvort svo hafi verið eða hvað hafi komið fram í slíkri auglýsingu. Þá liggja ekki fyrir í málinu önnur eintök eða aðrar útgáfur af söluyfirliti fasteignarinnar. Þótt ætla megi að aðaláfrýjandi kunni að hafa veitt fasteignasölunni einhverjar af þeim upplýsingum sem fram koma í söluyfirlitinu, sem samkvæmt framangreindu var prentað út 23. febrúar 2016, þegar hann fól fasteignasölunni að selja fasteignina og að þeim upplýsingum kunni að hafa verið miðlað til gagnáfrýjenda áður en þau gerðu tilboð í hana er með öllu óljóst hvaða upplýsingar það voru.

19 Óumdeilt er að áður en gagnáfrýjendur gerðu tilboð í fasteignina skoðuðu þau hana einu sinni með aðaláfrýjanda en fengu auk þess lykil að henni á fasteignasölunni og skoðuðu hana eftir það öðru sinni.

20 Samkvæmt framansögðu er ekki unnt að líta svo á að söluyfirlitið sem lagt hefur verið fram í málinu eða upplýsingar sem þar komu fram hafi verið grundvöllur að ákvörðun gagnáfrýjenda um að kaupa fasteignina og hvaða verð þau hafi verið tilbúin að greiða fyrir hana og þar með haft áhrif á gerð eða efni kaupsamningsins í skilningi 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Gagnáfrýjendur hafa ekki sýnt fram á að aðaláfrýjandi hafi með öðrum hætti veitt þeim rangar upplýsingar um eiginleika fasteignarinnar áður en kaup tókust um hana.

21 Í kaupsamningi um fasteignina, sem málsaðilar undirrituðu 11. mars 2016, var ritaður sami texti og á kauptilboðið um að kaupandi og seljandi hefðu kynnt sér söluyfirlit. Þar sem útprentunardagsetning söluyfirlitsins sem fyrir liggur í málinu ber með sér að það hafi verið prentað út áður en kaupsamningur málsaðila var undirritaður er rétt að gera ráð fyrir því að það hafi legið fyrir við undirritun hans. Þar sem bindandi samningur hafði áður komist á um kaup gagnáfrýjenda á fasteigninni, þar á meðal um kaupverð og önnur helstu atriði hans, geta þau ekki grundvallað bótakröfur sínar á hendur aðaláfrýjanda á 1. sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 þótt hann hafi ekki leiðrétt upplýsingar í söluyfirlitinu við undirritun kaupsamningsins.

22 Í umræddum kaupsamningi er stærð hússins tilgreind 229,3 m2 og vísað til þess að um eignarlóð sé að ræða. Um eignarheimild er vísað til tiltekins skjals. Lögð hefur verið fram í málinu útprentun úr fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands um fasteignina Vesturbraut 2 í Grindavík en skjalið ber með sér að hafa verið prentað út 22. febrúar 2016. Óumdeilt er að þetta skjal lá fyrir við undirritun kaupsamningsins. Í því kemur meðal annars fram um lóðina að um sé að ræða landnúmer 129058, íbúðarhúsalóð að stærð 420,0 m2. Í kaupsamningi er ekkert að finna um að aðaláfrýjandi hafi selt gagnáfrýjendum stærri lóð en útprentun úr fasteignaskrá ber með sér.

23 Í málinu liggur fyrir bréf Grindavíkurbæjar til aðaláfrýjanda 11. september 2014 þar sem fram kemur að skipulags og umhverfisnefnd Grindavíkurbæjar hafi á fundi sínum 28. ágúst sama ár tekið fyrir umsókn aðaláfrýjanda um breytingu á lóðinni Vesturbraut 2. Um væri að ræða stækkun á lóð sem næmi óráðstöfuðum lóðarbletti á milli lóðanna Vesturbrautar 2 og 4. Samþykkt hafi verið að lóðin yrði stækkuð í vestur að Vesturbraut 4.

24 Í tölvupósti aðaláfrýjanda 7. maí 2016 til gagnáfrýjanda K-kvk-ef og D-kk-ef, starfsmanns Allt fasteigna, segir: „Lóðin við hliðina fékk ég samþykkta og úthlutaða frá bænum eins og talað var um við söluna. Til að fá þessa lóð keypta þarf að fá samþykki nágranna, kaupa lóðina og þinglýsa. Ég er til í að hjálpa við það eins og ég get, og er þess vegna búinn að búa til meðfylgjandi blað sem nágrannar þurfa að skrifa undir. Ég get svo tekið málið áfram. Grindavíkurbær er tilbúinn að skrifa undir fyrir sitt leyti. Værir þú til í að fara til nágrannanna og fá undirskriftir á þetta blað? Að fengnum þeim undirskriftum ætti málið að vera tiltölulega einfalt.“

25 Í tölvupósti Þ-kk-ef, fasteignasala hjá Allt fasteignum, til lögmanns gagnáfrýjenda 28. september 2017 segir meðal annars að aldrei hafi verið vafi á því að seljandi hafi lofað viðbótarlóð. Í framburði hans fyrir héraðsdómi kom fram að umræddur lóðarskiki hefði átt að fylgja með í kaupunum. Hann vísaði til þess að þegar söluyfirlit hafi verið útbúið hafi aðaláfrýjandi orðað að hann væri búinn að kaupa lóðarskikann en það hafi síðan ekki reynst rétt eða ekki verið á því stigi sem búist hafi verið við. Þá hafi seljandi og kaupandi unnið saman að því eftir að samningurinn var gerður að fá áritun frá nágrönnum en það hafi ekki gengið upp þar sem aðeins einn af þremur hafi samþykkt það. Með hliðsjón af þeim hagsmunum sem vitnið hafði af úrlausn um þetta atriði málsins vegna mögulegrar skaðabótakröfu á hendur honum og ótraustum vitnisburði hans um önnur atriði samkvæmt framansögðu hefur vitnisburður hans um þetta atriði lítið sönnunargildi, sbr. 59. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

26 Í málinu liggur fyrir lóðarblað sem hefur að geyma uppdrátt frá Eflu verkfræðistofu sem sýnir afmörkun 707 m2 lóðar að Vesturbraut 2 í Grindavík. Á lóðarblaðinu er ritað samþykki eigenda lóðarinnar Hellubrautar 1. Hins vegar vantar þar samþykki eigenda lóðanna Vesturbrautar 3 og 4. Ljóst er að upplýsingar á þessu lóðarblaði eru ekki í samræmi við kröfugerð gagnáfrýjenda í málinu sem er miðuð við þá niðurstöðu dómkvaddra matsmanna að viðbótarlóðin hafi átt að vera 146 m2 til viðbótar við þá 420 m2 sem fram koma í gögnum fasteignaskrár.

27 Samkvæmt öllu framansögðu er rétt að leggja til grundvallar að við undirritun kaupsamningsins hafi auk þeirra upplýsinga sem fram komu í söluyfirliti, um að aðaláfrýjandi hefði keypt viðbót við lóðina, legið fyrir upplýsingar um að aðaláfrýjandi hefði fengið samþykki Grindavíkurbæjar fyrir stækkun lóðarinnar að Vesturbraut 2 og að aðaláfrýjandi hafi haft vonir um að svo yrði. Vegna fyrirliggjandi upplýsinga um lóðina í gögnum fasteignaskrár gáfu upplýsingar um kaup aðaláfrýjanda á viðbótarlóð í söluyfirliti gagnáfrýjendum fullt tilefni til þess að ganga úr skugga um það við undirritun kaupsamningsins hvaða viðbótarlóð væri um að ræða og hvaða gögn lægju fyrir um eignarrétt aðaláfrýjanda að henni. Jafnframt gaf það þeim tilefni til að taka upp áskilnað varðandi viðbótarlóðina í kaupsamning. Þrátt fyrir það rituðu málsaðilar athugasemdalaust undir kaupsamning um fasteignina þar sem vísað var til fyrirliggjandi eignarheimilda án fyrirvara um að viðbótarlóð fylgdi með í kaupunum, hvað þá að stærð hennar eða lega væri tilgreind. Með hliðsjón af því og þar sem söluyfirlit með umræddum upplýsingum um kaup aðaláfrýjanda á viðbótarlóð lá ekki fyrir þegar kaup tókust um eignina höfðu gagnáfrýjendur ekki réttmæta ástæðu til að ganga út frá því að viðbótarlóðin væri hluti af hinu keypta. Síðari samskipti málsaðila varðandi þessa ætluðu viðbótarlóð breyta engu þar um. Með vísan til framangreinds og dóma Hæstaréttar 16. desember 1999 í máli nr. 281/1999 og 9. maí 2018 í máli nr. 424/2017 verður aðaláfrýjandi því sýknaður af þeim hluta skaðabótakröfu gagnáfrýjenda sem lýtur að umræddri viðbótarlóð.

28 Sem fyrr segir er í stefnu byggt á því að aðaláfrýjandi hafi með saknæmum hætti leynt gagnáfrýjendur upplýsingum um ástand fasteignarinnar. Vísað er til þess að komið hafi í ljós við ástandsskoðun sem gagnáfrýjendur létu framkvæma 6. júní 2017 að ýmsir vankantar væru á fasteigninni. Gagnáfrýjendur byggja á því að þessir vankantar samrýmist ekki því ástandi fasteignarinnar sem þau hafi mátt gera ráð fyrir en einnig hafi komið í ljós að engar teikningar, samþykki yfirvalda eða annað hafi legið fyrir um þær framkvæmdir, viðbyggingar og endurbætur sem aðaláfrýjandi hafi gert á eigninni.

29 Í stefnu er sem fyrr segir ekki að finna nákvæma lýsingu á þeim endurbótum, viðbyggingum og breytingum sem aðaláfrýjandi framkvæmdi á fasteigninni Vesturbraut 2. Þá er aðeins lýst með almennum orðum í stefnu þeim vanköntum sem gagnáfrýjendur töldu vera á fasteigninni að þessu leyti en ekki er þar að finna nánari lýsingu á hverjum og einum galla og fjárhæð tilheyrandi bótakröfu. Þá er ekki að finna í stefnu sundurliðun á bótakröfunni en undir rekstri málsins í héraði var slík sundurliðun lögð fram. Hins vegar er í stefnunni vísað til nokkuð ítarlegrar greinargerðar um ástandsskoðun sem framkvæmd var að beiðni gagnáfrýjenda og fyrrnefndrar matsgerðar dómkvaddra matsmanna þar sem gerð er grein fyrir hverjum og einum annmarka á fasteigninni. Þótt málatilbúnaður gagnáfrýjenda hefði samkvæmt þessu mátt vera gleggri er til þess að líta að aðaláfrýjandi hafði fengið umrædda greinargerð um ástandsskoðun í hendur fyrir höfðun málsins, mætt var af hans hálfu við dómkvaðningu matsmanna þar sem matsbeiðni var lögð fram og á matsfundi. Verður því ekki séð að umræddir vankantar á málatilbúnaði gagnáfrýjenda hafi komið niður á vörnum aðaláfrýjanda í málinu.

30 Í matsspurningu A til dómkvaddra matsmanna sem laut að vanköntum á fasteigninni var spurt hvort þær endurbætur, viðbyggingar eða breytingar sem gerðar voru á fasteigninni af hálfu aðaláfrýjanda hafi verið framkvæmdar með forsvaranlegum hætti, meðal annars með hliðsjón af fyrirliggjandi söluyfirliti. Jafnframt var í lið A. 2 óskað eftir því að matsmenn gerðu grein fyrir því með hvaða hætti breytingar teldust óforsvaranlegar og að þeir sundurliðuðu svar sitt eins og kostur væri, meðal annars varðandi þak, glugga, burðarvirki, svalir, undirstöður undir viðbyggingu, einangrun, raka og vindþéttingu og ástand þess byggingarefnis að öðru leyti.

31 Dómkvaddir matsmenn komust að þeirri niðurstöðu í matsgerð 16. apríl 2018 að umræddar endurbætur, viðbyggingar og breytingar hefðu verið framkvæmdar með óforsvaranlegum hætti og rökstuddu það nánar. Matsmennirnir mátu kostnað við endurbætur og sundurliðuðu í alls 13 liðum. Þeir töldu meðal annars að losa þyrfti utanhússklæðningu kringum glugga og hurðir til þess að unnt væri að endurbæta festingar karma og þéttingu með þeim. Þá töldu þeir að hanna þyrfti nýjar undirstöður undir viðbyggingu að norðanverðu, fjarlægja núverandi undirstöður og byggja nýjar. Þeir töldu að endurbæta þyrfti festingar svala en það væri hægt að gera með því að opna gólf innan við svalir og koma fyrir réttum festingum þannig að svalir væru tryggilega festar við höfuðburðarvirki hússins. Ummerki um leka væru í austurvegg sem rekja mætti til þess að ekki hefði verið gengið frá þéttingum meðfram burðarbitum svala á réttan hátt. Til að lagfæra þennan leka væri nauðsynlegt að opna veggina að utanverðu þar sem burðarbitar svala styngjust inn í gengnum vegginn og setja svo áfellur eða tjörupappa til þess að þétta með fram burðarbitum svala.

32 Af hálfu aðaláfrýjanda er því haldið fram að ýmsir annmarkar séu á matsgerð dómkvaddra matsmanna. Aðaláfrýjandi telur annars vegar að niðurstöður matsgerðarinnar séu grundvallaðar á þeirri röngu forsendu að söluyfirlit sem hann hafi aldrei undirritað hafi legið fyrir og að niðurstöður matsgerðarinnar taki mið af því. Þar sem sýnt hafi verið fram á að söluyfirlitið hafi ekki legið fyrir þegar kaup tókust falli svör matsmanna við matsspurningu A. 1 um sjálft sig og séu að engu hafandi. Hins vegar sé sá galli á matsbeiðni að hún sé opin að því leyti að þar sé spurt um hvort endurbætur á fasteigninni hafi verið framkvæmdar með forsvaranlegum hætti og matsmönnum eftirlátið að finna út úr því hvað við væri átt. Matsmenn hafi ranglega gefið sér að endurbætur og viðbyggingar hefði átt að vinna í samræmi við gildandi byggingarreglugerð en litið framhjá því að um var að ræða endurnýjun nærri aldar gamals timburhúss. Endurbæturnar hafi verið unnar í gömlum stíl og reynt hafi verið að virða upprunalega gerð hússins og reynt að varðveita sem mest af öllum hlutum byggingarinnar, þar á meðal burðarvirki. Vegna þessara röngu forsendna sem matsmenn hafi gefið sér hafi niðurstöður matsgerðarinnar verið gallaðar og verði ekki lagðar til grundvallar í málinu.

33 Af matsbeiðni og matsgerð dómkvaddra matsmanna er ljóst að niðurstöður hennar taka mið af þeirri forsendu, sem ekki hefur verið fallist á í málinu, að það söluyfirlit sem liggur fyrir í málinu hafi legið til grundvallar kaupum gagnáfrýjenda á fasteigninni. Þessi ranga forsenda hefur augljóslega haft áhrif á umfjöllum matsmanna og niðurstöður matsgerðarinnar.

34 Þá eru niðurstöður matsmanna grundvallaðar á þeirri forsendu að aðaláfrýjandi hafi framkvæmt breytingar og endurbætur á fasteigninni sem byggingarleyfi hafi þurft fyrir og að slíks leyfis hafi ekki verið aflað. Um skyldu til að fá gefið út byggingarleyfi og um gögn sem þurfi að leggja fram vegna slíks leyfis vísa matsmenn meðal annars til 19. töluliðar í grein 1.2.1. og greinar 2.4.1. í núgildandi byggingarreglugerð. Þannig segir í upphafi niðurstöðukafla matsgerðarinnar: „Sækja þarf um byggingarleyfi til Grindavíkurbæjar á formlegan hátt, þ.e. að skila inn aðaluppdráttum sem gerðir eru af viðurkenndum aðalhönnuði. Þegar aðaluppdrættir hafa verið samþykktir, þarf að skila inn séruppdráttum aðalhönnuðar, en það eru sérteikningar / deili sem sýna frágang veggja, frágang í og við glugga, frágang vindvarnarlags, klæðningar, frágang á áfellum, einangrun, rakavarnarlags og frágang klæðningar að innanverðu. Þá þarf að fá burðarþolshönnuð að verkinu. Hans hlutverk væri að meta hvaða styrkingar væri nauðsynlegt að setja í útveggi, ákvarða hvernig gengið skuli frá undirstöðum undir viðbyggingu á norðurhlið og hanna festingar á svölum hússins. Burðarþolsteikningar skal svo leggja inn til byggingarfulltrúa til samþykktar.“

35 Niðurstöður matsgerðarinnar um að endurbætur á húsinu hafi verið óforsvaranlegar virðast að meira eða minna leyti hafa verið rökstuddar með vísan til skorts á hönnun og þá einkum burðarþolshönnun svo og með vísan til byggingarreglugerðar fremur en að miðað hafi verið við þær kröfur sem í gildi voru þegar húsið var byggt. Þannig eru niðurstöður matsgerðarinnar sem lúta að burðarþoli veggja, svala og viðbyggingar fremur byggðar á því að skort hafi hönnun á burðarþoli fremur en að því sé lýst að hvaða leyti burðarþoli sé í raun áfátt.

36 Í matsgerðinni er hins vegar ekki tekið mið af því að um endurnýjun á 92 ára húsi var að ræða en ekki endurbyggingu hússins. Þá virðast matsmenn hafa horft framhjá ákvæðum greinar 2.3.5. í núgildandi byggingarreglugerð nr. 112/2012, sem sett er á grundvelli laga nr. 160/2010 um mannvirki. Greinin fjallar um minniháttar framkvæmdir undanþegnar byggingarleyfi. Í clið greinarinnar, eins og ákvæðið var fyrir breytingar sem gerðar voru á því með reglugerð nr. 360/2016, sagði að framkvæmdir undanþegnar byggingarleyfi væru meðal annars viðhald bygginga að utan, svo sem endurnýjun þakklæðningar, þakkanta, veggklæðninga og glugga þegar notað væri eins eða sambærilegt efni og frágangur væri þannig að útlit byggingar væri ekki breytt. Sækja bæri um byggingarleyfi fyrir breytingu á útliti byggingar eða þegar endurbyggja þyrfti burðarvirki að hluta eða öllu leyti. Með umræddri breytingu á þessu ákvæði reglugerðarinnar, sem tók gildi í apríl 2016, var heimild til endurnýjunar fasteigna án byggingarleyfis rýmkuð á þann hátt að minniháttar breytingar á burðarvirki eru ekki háðar byggingarleyfi. Þá var auk þess bætt við grein 2.3.5. byggingarreglugerðarinnar nýjum staflið, hlið, þar sem fram kemur að undanþegin byggingarleyfi sé ein viðbygging við mannvirki þar sem þær kröfur séu uppfylltar að viðbygging sé innan byggingarreits, flatarmál að hámarki 40 m2 og á einni hæð en að tilkynna skuli fyrirhugaða framkvæmd til leyfisveitanda.

37 Fyrir liggur að byggingaryfirvöld í Grindavíkurbæ samþykktu áform aðaláfrýjanda um endurbætur á fasteigninni 26. maí 2014 og liggur ekkert fyrir í málinu um að þau hafi síðar gert athugasemdir við framkvæmdirnar eða krafist frekari teikninga vegna þeirra um burðarþol eða annað.

38 Samkvæmt framangreindu þykja gagnáfrýjendur ekki hafa sýnt fram á að umræddar framkvæmdir aðaláfrýjanda við húsið, sem fyrst og fremst fólust í endurnýjun þess með sama sniði og það var upphaflega byggt, hafi verið þess eðlis að nauðsynlegt hafi verið að afla byggingarleyfis fyrir þeim framkvæmdum.

39 Þá virðist í matsgerðinni miðað við að festifrauð sem notað var til að festa glugga og hurðir hafi eingöngu verið ætlað til að festa byggingarhluta innandyra og vísað um það til tæknilýsingar fyrir dæmigert festifrauð sem matsmenn fullyrða að þoli alls ekki frost og ætti því alls ekki að nota til slíkra festinga. Af hálfu aðaláfrýjanda hefur hins vegar verið lögð fram tæknilýsing á því festifrauði sem hann kveðst hafa notað en þar kemur fram að það þoli allt frá 40 gráðu frosti upp í 90 gráðu hita.

40 Eins og að framan er rakið er um grundvöll einstakra bótakrafna gagnáfrýjenda vegna ætlaðra galla á fasteigninni alfarið vísað til matsgerðar dómkvaddra matsmanna og enga sjálfstæða lýsingu að finna í stefnu á einstökum göllum og ætluðu tjóni vegna þeirra. Þar sem niðurstöður dómkvaddra matsmanna eru samkvæmt framansögðu að verulegu leyti reistar á röngum eða ótraustum forsendum verða þær ekki lagðar til grundvallar við úrlausn málsins. Eins og málatilbúnaði gagnáfrýjenda er háttað þykja þau ekki með öðrum hætti hafa sýnt fram á að fasteign sú sem þau keyptu af aðaláfrýjanda hafi verið haldin göllum sem aðaláfrýjandi beri skaðabótaábyrgð á.

41 Samkvæmt framansögðu verður aðaláfrýjandi sýknaður af öllum kröfum gagnáfrýjenda í málinu.

42 Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður málskostnaður í héraði og fyrir Landsrétti felldur niður.

Dómsorð:

Aðaláfrýjandi, F-kk-nf I-kk-nf F-kk-nf, er sýknaður af kröfum gagnáfrýjenda, K-kk-ef S. J-kk-ef og K-kvk-ef M-kvk-ef M-kvk-ef.

Málskostnaður í héraði og fyrir Landsrétti fellur niður.