568/2018

Útdráttur

A og M kröfðust þess að Ó ehf. ásamt S og H, sem leiddu rétt sinn frá Ó ehf., yrði gert að fjarlægja grjóthleðslu á lóð S og H með fram lóðamörkum fasteignar þeirra og fasteignar A og M að viðlögðum dagsektum. Í dómi Landsréttar kom fram að þar sem grjóthleðslan hefði ekki verið reist í samráði við eða með samþykki A og M yrði fallist á með þeim að hún væri í andstöðu við skipulagsskilmála, samþykktar teikningar fyrir fasteign S og H og byggingarleyfi fasteignarinnar. Í ljósi þess að grjóthleðslan hefði vikið svo verulega frá skipulagsskilmálum og samþykktum teikningum, sem stefndu væru bundnir af, yrði A og M ekki gert að sætta sig við grjóthleðsluna í núverandi horfi. Þrátt fyrir að því myndi fylgja mikil röskun að fjarlægja grjóthleðsluna yrði að líta til þess að Ó ehf. hefði ekki getað verið í góðri trú þegar félagið reisti umrætt mannvirki við lóðarmörkin. Var því Ó ehf., S og H dæmt skylt að fjarlægja grjóthleðsluna að viðlögðum dagsektum.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir K-kvk-nf S-kvk-nf, S-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf og V-kk-nf H. V-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 10. júlí 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 12. júní 2018 í máli nr. E1150/2016.

2 Áfrýjendur krefjast þess að stefndu verði sameiginlega gert að fjarlægja grjóthleðslu sem liggur með fram lóðarmörkum Hafraþings 8, fnr. 2307852, að lóðarmörkum Hálsaþings 9, fnr. 2325692, að viðlögðum 100.000 króna dagsektum sem stefndu greiði áfrýjendum óskipt frá dómsuppsögu og þar til umkrafinni skyldu er fullnægt. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefndu krefjast aðallega sýknu af kröfum áfrýjenda, til vara að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur en að því frágengnu að þeim verði ekki gert að fjarlægja grjóthleðslu sem liggur innan lóðarmarka Hafraþings 8 og með fram lóðarmörkum Hálsaþings 9, heldur einungis það magn hlaðins grjóts ofan af hleðslunni sem rétturinn telur þurfa til að hleðslan uppfylli kröfur skipulagsskilmála og réttarreglna. Þá krefjast þeir málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

4 Dómendur fóru á vettvang 15. febrúar 2019.

Málsatvik og sönnunarfærsla

5 Áfrýjendur eru sameigendur fasteignarinnar Hálsaþings 9 í Kópavogi, sem er hluti af parhúsinu Hálsaþing 911. Fasteignin Hafraþing 8, sem er hluti af parhúsinu Hafraþing 68, var upphaflega í eigu North Team Invest ehf., sem afsalaði henni til stefnda Óshæðar ehf. 19. nóvember 2015. Stefndi Óshæð ehf. seldi stefndu S-kk-þgf og H-kvk-þgf fasteignina með kaupsamningi 9. nóvember 2016. Lóðir þessara tveggja fasteigna liggja saman en lóð Hafraþings 8 stendur talsvert hærra en lóð Hálsaþings 9. Hin umrædda hleðsla, sem að hluta til er úr grjóti en að hluta til úr steyptum hleðslusteinum, er austast á lóðinni Hafraþingi 8 og er hluti hennar við lóðarmörk Hálsaþings 9. Hálsaþing 9 á einnig lóðarmörk til vesturs við Hafraþing 10 en þar er hæðarmunur minni á milli lóða og ekki ágreiningur um frágang þeirra lóðamarka.

6 Um fyrrgreindar fasteignir gilda skipulagsskilmálar Kópavogsbæjar fyrir „VatnsendaÞing“ frá 11. júlí 2005, með síðari breytingum. Fasteignirnar eru á svokölluðum reit 1 en um þann byggingarreit segir meðal annars í ákvæði cliðar 3. gr. deiliskipulagsskilmálanna um frágang lóða: „Lóðarhafi sér sjálfur um framkvæmdir á lóð sinni. Allur frágangur lóðar skal að jafnaði lokið innan eins árs frá því að flutt er í meirihluta íbúða. Kópavogsbær áskilur sér rétt til að ganga frá lóð að þeim tíma liðnum á kostnað lóðarhafa. Byggingaraðila ber að skila lóðinni frágenginni skv. fyrirliggjandi hönnun væntanlegra kaupenda. Öll stöllun á lóð skal gerð innan lóðar í beinni línu milli uppgefinna hæðartalna nema annað sé tekið fram eða um annað semst við aðliggjandi lóðarhafa. Komi upp ágreiningur um frágang á sameiginlegum lóðarmörkum skal hlíta úrskurði byggingarnefndar um lausn málsins. Flái við lóðarmörk skal að jafnaði ekki vera brattari en 1:2. Þar sem sérkenni í landslagi eru fyrir hendi skal varðveita þau eftir því sem hægt er.“

7 Deiliskipulagi var breytt hvað varðar Hafraþing 68 31. janúar 2014 og fólst breytingin í því að í stað tveggja hæða parhúss var gert ráð fyrir parhúsi á einni hæð. Samhliða var byggingarreitur á lóðinni stækkaður til austurs, í átt að lóðarmörkum við Hálsaþing 9.

8 Byggingarfulltrúi Kópavogsbæjar samþykkti teikningar arkitekta, sem sýndu útlit og sneiðar parhúss sem ætlunin var að reisa á lóðinni Hafraþing 68, í tengslum við samþykkt byggingaráforma 27. nóvember 2014, í samræmi við 11. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki. Á einni þessara teikninga, sem sýnir sneiðmynd af norðurhlið parhússins, er teiknaður flái við lóðarmörkin til austurs. Óumdeilt er að teikningin sýnir um 53 gráðu fláa við þessi lóðarmörk við Hálsaþing 9.

9 Í byggingarleyfi, sem byggingarfulltrúinn gaf út 29. maí 2015, á grundvelli áður samþykktra byggingaráforma vegna Hafraþings 68, kom eftirfarandi fram: „Leyfi þetta er gefið út á grundvelli 13. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010 og veitir heimild til að hefja framkvæmdir enda skal framkvæmdin unnin eftir samþykktum aðal og séruppdráttum, byggingar og verklýsingum og gildandi lögum og reglugerðum um skipulags og byggingamál.“

10 Gengið var frá hleðslu á lóð fasteignarinnar Hafraþings 68 haustið 2015. Áfrýjendur beindu í kjölfarið kvörtun til bæjaryfirvalda í Kópavogi. Áfrýjendur sendu byggingarfulltrúa formlega kröfu um stöðvun framkvæmda að Hafraþingi 8 með erindi 18. apríl 2016. Kröfu um stöðvun framkvæmda var hafnað með ákvörðun byggingarfulltrúa, sem tilkynnt var áfrýjendum með bréfi 25. apríl 2016. Í bréfinu kom meðal annars fram að viðræður hefðu farið fram við framkvæmdaraðila, sem fallist hefði á að gera lagfæringar á lóðinni, sem fælust í því að grjóthleðsla yrði lækkuð á lóðarmörkum. Þar sem fallist hefði verið á þær úrbætur taldi byggingarfulltrúinn ekki vera forsendur fyrir því að stöðva framkvæmdir. Áfrýjendur skutu þessari ákvörðun til úrskurðarnefndar umhverfis og auðlindamála sem staðfesti hana með úrskurði 19. maí 2016. Í úrskurðinum var vísað til þess að framkvæmdaraðili hefði fallist á úrbætur og að ekki yrði annað séð en að það mat byggingarfulltrúa að ekki væri tilefni til að beita þvingunarúrræðum hefði verið málefnalegt að teknu tilliti til atvika málsins og þess að beiting nefndra úrræða væri mjög íþyngjandi í garð framkvæmdaraðila.

11 Matsgerðar dómkvadds matsmanns, H-kk-ef S-kk-ef, húsasmíðameistara og byggingatæknifræðings, var aflað undir rekstri málsins fyrir héraðsdómi og byggt á niðurstöðu hennar í hinum áfrýjaða dómi.

12 Eftir uppkvaðningu hins áfrýjaða dóms ritaði lögmaður áfrýjenda byggingarfulltrúa bréf 29. júní 2018 þar sem hann óskaði eftir því að byggingarfulltrúinn eða annar viðeigandi aðili léti í ljós formlega afstöðu sína til þess hvort og þá að hvaða marki lóðarhafa væri heimilt að víkja frá þeirri reglu í skipulagsskilmálum að flái við lóðarmörk skyldi að jafnaði ekki vera brattari en 1:2. Jafnframt var óskað eftir formlegri afstöðu til þess hvort umþrætt grjóthleðsla, þar með halli hennar, viki frá umræddri reglu skipulagsskilmálanna og ef svo væri hvort slíkt frávik væri allt að einu heimilt. Í svarbréfi byggingarfulltrúans 24. júlí 2018 var vísað til þess að í skipulagsskilmálunum væri kveðið á um að flái við lóðarmörk skyldi að jafnaði ekki vera brattari en 1:2. Þá var vísað til þess að í samþykktum sneiðmyndum af Hafraþingi 8 frá árinu 2014 væri flái við lóðarmörk Hálsaþings sýndur en samkvæmt þeim væri halli á teiknuðum fláa allt að 53 gráður. Á samþykktum teikningum af Hálsaþingi 911 væri hins vegar teiknaður 28 gráðu flái við lóðarmörk og væri hann allt að 50 cm hærri en botnplata vestari palls hússins á lóðinni. Þessi flái virtist ekki vera til staðar og ýkti það því hæðarmuninn frá því sem gert hafi verið ráð fyrir á teikningunum. Þá var vísað til niðurstöðu dómkvadds matsmanns um 8085 gráðu raunhalla á grjóthleðslu við Hálsaþing 9. Það var mat byggingarfulltrúa að núverandi flái á lóð Hafraþings 8 við lóðarmörk Hálsaþings 9 væri of brattur miðað við samþykkta aðaluppdrætti og að lagfæra þyrfti fláann til samræmis við þá. Þá þyrfti að koma lóðinni Hálsaþingi 9 í þá hæð sem getið væri um í samþykktum aðaluppdráttum. Fyrir lægi að hæðarkóti lóðarinnar væri lægri en samþykkt hefði verið, sem ýkti hæðarmun á lóðarmörkum enn frekar. Að lokum sagði í bréfi byggingarfulltrúans: „Þrátt fyrir að lóðunum Hafraþingi … 8 og Hálsaþingi … 9 verði komið í það horf sem gert er ráð fyrir á samþykktum uppdráttum er ljóst að halli á fláa er samt sem áður brattari en 1:2. Hins vegar telur byggingarfulltrúi að skipulagsskilmálar deiliskipulagsins „VatnsendiÞing“, sem kveða á um að flái á lóðarmörkum skuli að jafnaði ekki vera brattari en 1:2 sé aðeins til viðmiðunar og frávik í einstaka tilvikum því ekki í ósamræmi við skipulagsskilmálana.“

13 Lögmaður áfrýjenda óskaði eftir frekari skýringum frá byggingarfulltrúa á niðurlagi fyrrgreinds bréfs með tölvupósti 25. september 2018. Í svarpósti byggingarfulltrúans 4. október 2018 kemur fram að „úrskurðurinn“ hafi verið niðurstaða byggingarfulltrúa eftir nánari skoðun á greindu máli. Þá segir í svarpóstinum: „Meginreglan er að frágangur lóða skuli vera í samræmi við tilgreind hlutföll í skipulagsskilmálum. Hins vegar geti komið upp sú staða að víkja þurfi að einhverju leyti frá þeim viðmiðum, t.d. með tilliti til legu lóða. Hins vegar er lóðarhöfum gert að koma lóðunum í það horf sem kveðið var á um í samþykktum teikningum.“

Niðurstaða

14 Í forsendum hins áfrýjaða dóms er meðal annars vísað til þess að ágreiningur aðila hafi ekki verið lagður fyrir byggingarnefnd Kópavogs eins og áskilið sé í skipulagsskilmálum fyrir „VatnsendaÞing“. Með lögum nr. 160/2010 um mannvirki, sem tóku gildi 1. janúar 2011 og leystu þá af hólmi skipulags og byggingarlög nr. 73/1997, tóku byggingarfulltrúar við eftirliti með mannvirkjagerð, sbr. 8. gr. laganna. Ekki verður séð að Kópavogsbær hafi nýtt heimild í 1. mgr. 7. gr. laganna til að ákveða með sérstakri samþykkt að í sveitarfélaginu starfi byggingarnefnd til að fjalla um byggingarleyfisumsóknir áður en byggingarfulltrúi gefur út byggingarleyfi og hafa að öðru leyti eftirlit með stjórnsýslu hans fyrir hönd sveitarstjórnar.

15 Eins og áður er rakið liggur fyrir að byggingarfulltrúi Kópavogsbæjar fékk ágreining málsaðila til meðferðar á árinu 2016 og hafnaði því þá að stöðva framkvæmdir á lóðarmörkum þar sem framkvæmdaaðili hefði fallist á tilteknar úrbætur en tók ekki efnislega afstöðu til ágreiningsins að öðru leyti. Byggingarfulltrúi hefur, eftir að hinn áfrýjaði dómur var kveðinn upp, tekið að nokkru leyti efnislega afstöðu til ágreiningsefnisins eins og rakið hefur verið. Í bréfi byggingarfulltrúans 24. júlí 2018 kemur fram sú afstaða hans að það væri mat hans að núverandi flái á lóð Hafraþings 8 við lóðarmörk Hálsaþings 9 væri of brattur miðað við samþykkta aðaluppdrætti og að lagfæra þyrfti fláann til samræmis við þá. Þá kom fram sú afstaða byggingarfulltrúans í tölvubréfi hans 4. október 2018 að meginreglan væri sú að frágangur lóða skyldi vera í samræmi við tilgreind hlutföll í skipulagsskilmálum. „Hins vegar geti komið upp sú staða að víkja þyrfti að einhverju leyti frá þeim viðmiðum, t.d. með tilliti til legu lóða. Hins vegar er lóðarhöfum gert að koma lóðunum í það horf sem kveðið var á um á samþykktum teikningum.“

16 Áfrýjendur hafa þannig samkvæmt framansögðu, í samræmi við ákvæði cliðar 3. gr. skipulagsskilmála fyrir „VatnsendaÞing“, leitað til viðeigandi stjórnvalds til að freista þess að leiða ágreining sinn við stefndu til lykta en án árangurs. Samkvæmt því er ekkert því til fyrirstöðu að áfrýjendur geti leitað úrlausnar dómstóla um kröfur sínar á hendur stefndu.

17 Dómkröfur áfrýjenda, sem lúta að því að stefndu verði sameiginlega gert að fjarlægja grjóthleðslu sem liggur með fram lóðarmörkum Hafraþings 8 og að lóðarmörkum Hálsaþings 9, miða að því að lóðarmörkunum verði komið í það ástand sem skipulagsskilmálar og samþykktar teikningar fyrir Hafraþing 68 gerðu ráð fyrir. Þessi krafa er þess eðils að dómi þar sem fallist er á hana verður fullnægt með aðför. Að fullnægðum dómi í samræmi við kröfur áfrýjenda hvílir sú skylda áfram á stefndu að ganga frá lóðarmörkunum með fláa í samræmi við umrædda skipulagsskilmála og samþykktar teikningar eða með öðrum hætti með samkomulagi við áfrýjendur. Á áfrýjendum hvílir þá jafnframt sú skylda að hækka sína lóð við lóðarmörkin í þá hæð sem samþykktar teikningar af henni gera ráð fyrir. Samkvæmt framansögðu miða dómkröfur áfrýjenda að því að ólögmætt mannvirki verði fjarlægt. Enda þótt dómur þar sem fallist væri á þessar dómkröfur komi ekki einn og sér á lögmætu ástandi er hann nauðsynlegur þáttur í að koma því á. Kröfurnar eru því dómtækar eins og þær eru settar fram.

18 Í fyrrnefndu ákvæði skipulagsskilmálanna er að finna þá meginreglu að flái við lóðarmörk skuli að jafnaði ekki vera brattari en 1:2 sem samsvarar um 26 gráðu halla. Þá er mælt fyrir um að öll stöllun á lóð skuli gerð innan lóðar. Fyrirvarann, um að fláinn skuli að jafnaði ekki vera brattari en 1:2, verður að skýra með hliðsjón af því að sérstaklega er tekið fram í ákvæðinu að þar sem sérkenni í landslagi séu fyrir hendi skuli varðveita þau eftir því sem hægt er og eins með hliðsjón af því að í ákvæðinu er vísað til samkomulags lóðarhafa um stöllun á lóð. Fyrir liggur að talsverður hæðarmunur er á landinu þar sem umræddar tvær fasteignir standa. Ekki verður því lagt til grundvallar að flái grjóthleðslu á lóðarmörkunum hafi ekki mátt vera brattari en 1:2.

19 Í ljósi þess að umrætt ákvæði skipulagsskilmála um hámarkshalla á fláa á lóðarmörkum er ekki fortakslaust verður að líta svo á að með samþykki byggingarfulltrúa Kópavogsbæjar á teikningum, sem meðal annars sýndu sneiðmynd af parhúsi, sem fyrirhugað var að reisa á lóðinni Hafraþingi 68 og fláa við lóðarmörk til austurs að lóð áfrýjenda, hafi byggingarfulltrúinn túlkað umrætt svigrúm í ákvæði skipulagsskilmálanna þannig að 53 gráðu halli á fláanum samkvæmt teikningunum væri samrýmanlegur umræddu ákvæði.

20 Eins og fram kemur í matsgerð dómkvadds matsmanns 30. nóvember 2017 var hallinn á hinum hlaðna grjótvegg, sem reistur var á lóðinni Hafraþingi 68, við mörk lóðar áfrýjenda, 79,7 til 85,7 gráður og veggurinn nærri því lóðréttur. Veggurinn var því miklu brattari en sá 53 gráðu flái sem sýndur var á fyrrnefndri samþykktri teikningu fyrir Hafraþing 68 og vísað var til í byggingarleyfi fyrir Hafraþing 8, að framkvæmdin skyldi meðal annars unnin eftir.

21 Í málflutningi fyrir Landsrétti var af hálfu stefndu gerð sú athugasemd við gildi umræddrar matsgerðar sem sönnunargagns að matsmaður hefði notið aðstoðar nafngreinds mælingamanns við hæðarmælingar á vettvangi án þess að sá hefði verið dómkvaddur til þess sem matsmaður. Í 2. mgr. 62. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála er mælt fyrir um að matsmanni sé rétt að afla sér gagna til afnota við matið en aðilum sem séu viðstaddir skuli þá gefinn kostur á að tjá sig um þau eftir þörfum. Í matsgerðinni kemur fram að viðstaddir vettvangsskoðun 17. nóvember 2017 hafi meðal annars verið lögmaður áfrýjenda, stefndi S-kk-nf og J-kk-nf Þ-kk-nf G-kk-nf mælingamaður, sem gert hafi mælingar með sérhæfðum landmælingartækjum. Engin mótmæli komu fram við framkvæmd matsins að þessu leyti fyrr en við meðferð málsins fyrir Landsrétti. Í ljósi framangreinds og þar sem mældur halli á hinum hlaðna vegg hefur ekki verið vefengdur sérstaklega þykir matsgerðin ekki hafa verið haldin annmörkum. Niðurstaða málsins verður því reist á niðurstöðum hennar.

22 Sá halli, sem er samkvæmt framansögðu á grjóthleðslu á lóð fasteignarinnar Hafraþings 8 við lóðarmörk fasteignar áfrýjenda, felur í sér svo verulegt frávik frá þeim hámarkshalla sem mælt er fyrir um að skuli vera á fláa á lóðarmörkum samkvæmt clið 3. gr. gildandi skipulagsskilmála að fyrirvarinn „að jafnaði“ og annað svigrúm sem ákvæðið veitir getur ekki réttlætt þennan halla. Með hliðsjón af því að í teikningum, sem samþykktar voru í tengslum við samþykkt byggingaráforma á lóðinni Hafraþingi 68, var gert ráð fyrir 53 gráðu halla á fláa á lóðarmörkum þykja byggingaryfirvöld í Kópavogi hafa nýtt það svigrúm, sem framangreint ákvæði skipulagsskilmálanna gaf til að víkja frá hallanum 1:2. Með útgáfu byggingarleyfis vegna fasteignarinnar Hafraþings 8, þar sem vísað var til samþykktra teikninga, var framkvæmdaaðili og stefndu, sem leiða rétt sinn frá honum, bundnir af þeim halla á fláanum sem fram kom á teikningunum. Þar sem óumdeilt er að grjóthleðslan var ekki reist í samráði við eða með samþykki áfrýjenda er fallist á með þeim að hún sé í andstöðu við skipulagsskilmála, samþykktar teikningar fyrir fasteignina Hafraþing 8 og byggingarleyfi fyrir sömu fasteign.

23 Samkvæmt framansögðu vék hin umdeilda grjóthleðsla svo verulega frá skipulagsskilmálum og samþykktum teikningum fyrir fasteignina Hafraþing 8, sem stefndu eru bundnir af, að áfrýjendum verður ekki gert að sætta sig við grjóthleðsluna í núverandi horfi. Þrátt fyrir að því muni óhjákvæmilega fylgja mikil röskun að fjarlægja grjóthleðsluna verður að líta til þess að stefndi Óshæð ehf. gat ekki verið í góðri trú þegar félagið reisti hið umþrætta mannvirki við lóðarmörkin. Verður stefnda Óshæð ehf. og stefndu S-kk-þgf og H-kvk-þgf, sem leiða rétt sinn frá hinu stefnda félagi, því dæmt skylt að fjarlægja grjóthleðsluna að viðlögðum 20.000 króna dagsektum sem þó er rétt að falli ekki á fyrr en að liðnum tveimur mánuðum frá uppsögu þessa dóms. Kröfur áfrýjenda verða því teknar til greina með þeim hætti sem nánar greinir í dómsorði.

24 Stefndu verður gert að greiða áfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti eins og í dómsorði greinir. Við ákvörðun málskostnaðar er litið til þess að fyrir Landsrétti var rekið annað mál samkynja þessu.

Dómsorð:

Stefndu, Óshæð ehf., S-kk-nf S-x-x og H-kvk-nf K-kvk-nf, skulu fjarlægja grjóthleðslu sem liggur með fram lóðarmörkum Hafraþings 8 í Kópavogi að lóðarmörkum Hálsaþings 9 í Kópavogi. Skulu dagsektir að fjárhæð 20.000 krónur falla óskipt á stefndu að liðnum tveimur mánuðum frá uppsögu dóms þessa hafi stefndu ekki orðið við þessari skyldu fyrir þann tíma.

Stefndu greiði óskipt áfrýjendum A-kk-þgf H-kk-þgf D-kk-þgf og M-kvk-þgf D-kvk-þgf A-kvk-þgf, sameiginlega, samtals 2.000.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.