782/2019

Útdráttur

N kærði úrskurð héraðsdóms þar sem vísað var frá dómi kröfum hans um að kvaðar um samnýtingu bílastæða yrði getið á þinglýstum lóðarleigusamningi um Hagasmára 1. Var sú niðurstaða annars vegar byggð á því að frestur samkvæmt 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga til að bera ákvörðun þinglýsingarstjóra undir héraðsdóm hefði verið liðinn, og hins vegar að ágreiningsefnið varðaði eignarréttindi sem ekki yrði leyst úr í þinglýsingarmáli. Í úrskurði Landsréttar kom fram að ákvörðun þinglýsingarstjóra hefði réttilega verið borin undir dóm innan fyrrnefnds frests og yrði frávísun málsins því ekki reist á því að fresturinn hefði verið liðinn. Þá taldi Landsréttur ljóst að ágreiningur um úrlausn þinglýsingarstjóra um þinglýsingu lóðarleigusamningsins sætti málsmeðferð fyrir héraðsdómi samkvæmt 3. gr. þinglýsingalaga án þess að til umfjöllunar kæmi ágreiningur aðila um gildi kvaðanna. Var úrskurðurinn því felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til efnismeðferðar.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir O-kvk-nf M-kvk-nf A-kvk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf og E-kk-nf Ó-kk-nf, fyrrverandi héraðsdómari, kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Sóknaraðili skaut málinu til Landsréttar með kæru 25. nóvember 2019. Greinargerð varnaraðila barst réttinum 12. desember 2019. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 13. nóvember 2019 í málinu nr. T3/2019, þar sem vísað var frá dómi kröfum sóknaraðila um að kvaðar um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3 við Hagasmára í Kópavogi yrði getið á þinglýstum lóðarleigusamningi um Hagasmára 1 með athugasemd en til vara að samningurinn yrði afmáður úr þinglýsingabókum. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

2 Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og að lagt verði fyrir héraðsdóm að taka málið til efnismeðferðar. Þá krefst hann kærumálskostnaðar. 3 Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4 Aðilar máls þessa deila um hvort mistök hafi orðið þegar lóðarleigusamningnum sem kröfugerð sóknaraðila tekur til var þinglýst á fasteignina Hagasmára 1 í Kópavogi 30. október 2018.

5 Um lóðina gilti áður lóðarleigusamningur frá árinu 1996. Varnaraðili mun hafa selt forvera sóknaraðila hluta úr lóðinni og fékk nýja lóðin heitið Hagasmári 3. Lóðarleigusamningur um þá lóð var gerður 18. apríl 2008. Í kjölfarið var 21. apríl 2008 gefið út breytt stofnskjal fyrir báðar lóðirnar. Í stofnskjalinu greindi að lóðinni að Hagasmára 1 hefði verið skipt upp í tvær lóðir, Hagasmára 1 og 3, en afmörkun þeirra kæmi fram á meðfylgjandi mæliblaði útgefnu af Kópavogsbæ 27. mars 2008 og væri það hluti stofnskjalsins. Á mæliblaðinu var tekið fram að kvaðir væru um samnýtingu bílastæða og fráveitulagna á lóðum nr. 1 og 3 og um gagnkvæman umferðarrétt. Framangreint breytt stofnskjal ásamt mæliblaði var móttekið til þinglýsingar 23. apríl 2008 á fasteignina Hagasmára 1 og var það innfært í þinglýsingabók 2. maí sama ár.

6 Líkt og nánar greinir í hinum kærða úrskurði hafa aðilar máls þessa átt í málaferlum vegna gildis framangreindra kvaða. Er málið nú til meðferðar fyrir Hæstarétti.

7 Nýr lóðarleigusamningur var gerður 18. október 2018 um lóðina að Hagasmára 1. Í 1. grein hans er kveðið á um að á lóðinni séu kvaðir samkvæmt viðfestum uppdrætti. Á uppdrættinum, sem dagsettur er 22. desember 2017, er ekki að finna kvöð um samnýtingu bílastæða. Framangreindur lóðarleigusamningur var móttekinn til þinglýsingar 19. október 2018 og innfærður í þinglýsingabók 30. sama mánaðar.

8 Með bréfi sóknaraðila til sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 14. janúar 2019 var þess krafist að þinglýsing þessa lóðarleigusamnings yrði leiðrétt. Gerði sóknaraðili kröfu um að kvaðar um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3 við Hagasmára yrði getið á lóðarleigusamningnum með athugasemd, sbr. 3. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga, eða lóðarleigusamningurinn yrði afmáður úr þinglýsingabókum, sbr. einnig 27. gr. laganna, og eldri lóðarleigusamningur færður inn að nýju. Með bréfi 22. mars 2019 hafnaði sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu, sem þinglýsingarstjóri, kröfu sóknaraðila.

9 Með bréfi til sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 16. apríl 2019, sem móttekið var 17. sama mánaðar, tilkynnti sóknaraðili með vísan til 3. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga að ákvörðun þinglýsingarstjóra yrði borin undir héraðsdóm. Sóknaraðili sendi héraðsdómi gögn málsins með bréfi 7. maí 2019.

Niðurstaða

10 Í 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga er kveðið á um að verði þinglýsingarstjóri þess áskynja að færsla í fasteignabók sé röng eða mistök hafi orðið um þinglýsinguna ella, skuli hann bæta úr. 11 Sem fyrr greinir hafnaði þinglýsingarstjóri því að leiðrétta þinglýsinguna og bar sóknaraðili þá úrlausn hans undir héraðsdóm sem vísaði málinu frá dómi með hinum kærða úrskurði. Var sú niðurstaða byggð á því að frestur samkvæmt 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga til að bera ákvörðun þinglýsingarstjóra undir héraðsdóm hafi verið liðinn þegar málsgögn bárust dóminum 7. maí 2019. Þá var frávísunin jafnframt studd þeim rökum að ágreiningsefnið varðaði eignarréttindi sem ekki yrði leyst úr í þinglýsingarmáli.

12 Að því er fyrra atriðið varðar þá var úrlausn sýslumanns um þinglýsingu réttilega borin undir dóm með tilkynningu til sýslumanns 16. apríl 2019, sem móttekin var 17. sama mánaðar, og var þá ekki liðinn sá fjögurra vikna frestur sem kveðið er á um í 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga, sbr. 3. mgr. 3. gr. laganna, sbr. dóm Hæstaréttar frá 2. nóvember 2004 í málinu nr. 416/2004. Verður frávísun málsins samkvæmt þessu ekki reist á því að ákvörðun þinglýsingarstjóra hafi verið borin undir héraðsdóm að liðnum fresti til þess.

13 Að því er síðarnefnda atriðið varðar byggir sóknaraðili á því að mistök hafi átt sér stað er fyrrgreindum lóðarleigusamningi um Hagasmára 1 var þinglýst án þess að getið væri um kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3 við Hagasmára. Krafðist sóknaraðili þess að úr því yrði bætt með athugasemd á grundvelli 3. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga eða með því að afmá lóðarleigusamninginn úr þinglýsingabók, sbr. 27. gr. laganna. Eins og að framan greinir hafa aðilar máls þessa átt í málaferlum vegna gildis kvaða á fasteigninni Hagasmára 1. Þeirra kvaða er getið á mæliblaði, sem er hluti breytts stofnskjals frá apríl 2008, en því skjali er þinglýst á fasteignina Hagasmára 1 með skjalnúmerinu 437A002015/2008. Ágreiningur um úrlausn þinglýsingarstjóra um þinglýsingu lóðarleigusamningsins frá 2018, sem aðeins vísar til hluta þeirra umdeildu kvaða sem getið er í hinu þinglýsta stofnskjali, sætir málsmeðferð fyrir héraðsdómi samkvæmt 3. gr. þinglýsingalaga án þess að til umfjöllunar komi ágreiningur aðila um gildi kvaðanna. Verður því ekki fallist á niðurstöðu héraðsdóms um frávísun málsins af þeim sökum að ekki verði leyst úr ágreiningi um kvaðirnar í þinglýsingarmáli.

14 Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður staðfest sú niðurstaða hans að ekki séu efni til að vísa málinu frá héraðsdómi á þeim grundvelli að þinglýsingarstjóri hafi ekki gefið þinglýsingarbeiðanda kost á að koma á framfæri skriflegum athugasemdum sínum og kröfum í samræmi við 4. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga. Það athugast aftur á móti að telja verður að Kópavogsbær, sem eigandi lóðarinnar að Hagasmára 1, eigi hagsmuna að gæta í skilningi ákvæðisins og hafi héraðsdómara því borið að gefa Kópavogsbæ kost á slíku áður en hann tók málið til úrskurðar.

15 Samkvæmt framansögðu verður hinn kærði úrskurður felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til efnismeðferðar.

16 Kærumálskostnaður fellur niður.

Úrskurðarorð:

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til efnismeðferðar.

Kærumálskostnaður fellur niður.