187/2018

Útdráttur

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem máli H hf. á hendur S ehf. og K ehf. var vísað frá dómi. Í málinu krafðist H hf. þess að viðurkenndur yrði með dómi forkaupsréttur hans að hluta fasteignarinnar B sem hann hafði á leigu, að varnaraðilanum S ehf. yrði gert að gefa út afsal til sín fyrir sama hluta fasteignarinnar gegn greiðslu tiltekinnar fjárhæðar aðallega en gegn greiðslu annarrar tiltekinnar fjárhæðar til vara, að til frádráttar þeirri greiðslu kæmu leigugreiðslur að tiltekinni fjárhæð og að K ehf. yrði gert að þola dóm samkvæmt þessum dómkröfum. Landsréttur taldi tilgreiningu á andlagi forkaupsréttar, eins og hún kom fram í fasteignaskrá, vera nægilega skýra í kröfu H hf. Þá vísaði Landsréttur til þess að samkvæmt 1. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, gæti fasteign verið í eigu fleiri en eins aðila þótt ekki lægi fyrir eignaskiptayfirlýsing. Skortur á slíkri yfirlýsingu gæti ekki staðið því í vegi að aðili fengi notið forkaupsréttar að hluta fasteignar sem væri afmarkaður í fasteignaskrá. Var hinn kærði úrskurður því felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til efnismeðferðar.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir H-kvk-nf Þ-kvk-nf, J-kk-nf S-kk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Sóknaraðili skaut málinu til Landsréttar með kæru 9. febrúar 2018, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 15. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 26. janúar 2018 í málinu nr. E2970/2017 þar sem máli sóknaraðila gegn varnaraðilum var vísað frá dómi. Kæruheimild er í jlið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. 2 Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

3 Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Málsatvik

4 Í málinu er deilt um það hvort forkaupsréttur að nánar tilgreindum eignarhlut í fasteigninni Blikastaðavegi 28 í Reykjavík hafi orðið virkur þegar Stekkjarbrekkur ehf., sem síðar var sameinað varnaraðila SMI ehf., seldi hana varnaraðila Korputorgi ehf. 17. desember 2013 og hvort sóknaraðili eigi rétt á að fá eignarhlutanum afsalað til sín.

5 Sóknaraðili gerði leigusamning við varnaraðila SMI ehf. 1. september 2007 um verslunareiningu í verslunarmiðstöðinni að Blikastaðavegi 28 í Reykjavík. Þegar samningurinn var gerður var fasteignin í byggingu. Fram kemur í grein 2.01 í leigusamningnum að sóknaraðili taki á leigu að lágmarki 2.200 fermetra einingu sem auðkennd er með rauðum lit á aðalteikningu með samningnum sem merkt er fylgiskjal B. Sóknaraðili hefur upplýst að hann hafi fylgiskjalið ekki undir höndum og varnaraðilar hafi ekki lagt það fram þrátt fyrir áskoranir hans. Eins og rakið er í hinum kærða úrskurði kemur fram í grein 13.04 í leigusamningnum að sóknaraðili skuli hafa forkaupsrétt að hinu leigða.

6 Í málinu gerir sóknaraðili svohljóðandi dómkröfu: „Að viðurkennt verði með dómi að forkaupsréttur stefnanda að verslunareiningu sem stefnandi hafði á leigu samkvæmt leigusamningi, dags. 1. september 2007, í fasteigninni Blikastaðavegi 28, 112 Reykjavík, skráð í landskrá fasteigna með fastanr. 2297084, landnúmer 204782, rými 0111, sérmetin eining nr. 2312223, 2.254,5 fermetrar að stærð, hafi orðið virkur þegar bindandi kaupsamningur komst á milli Stekkjarbrekkna ehf., kt. 7012052510 og Korputorgs ehf., kt. 5810110400, hinn 17. desember 2013, en til vara að viðurkennt verði með dómi [að] forkaupsréttur stefnanda að 2200 fermetrum af sömu eign hafi orðið virkur frá sama tímamarki“.

7 Í málinu liggur fyrir skráningartafla fyrir fasteignina Blikastaðaveg 28 sem samþykkt var af byggingarfulltrúa 12. október 2010. Samkvæmt skráningartöflunni er rými 0111 sérstakur matshluti sem tilgreindur er sem verslunarrými H að botnfleti 2.254,5 fermetrar. Reiknitala skiptarúmmáls er 9,55 og skiptarúmmál 20.806,035 rúmmetrar. Þá liggur frammi í málinu aðaluppdráttur af grunnmynd fyrstu hæðar hússins sem samþykktur var af byggingarfulltrúa 19. febrúar 2008 þar sem hið leigða er afmarkað.

8 Óumdeilt er í málinu að fasteignin að Blikastaðavegi 28 er óskipt séreign, skráð á eitt fastanúmer og að eignin er skráð í eigu eins aðila.

Niðurstaða

9 Sóknaraðili byggir kröfu sína á því að tilgreining á hinu leigða verslunarhúsnæði í kröfugerð hans sé í samræmi við upplýsingar úr fasteignaskrá, samþykktar teikningar og skráningartöflu. Um sé að ræða sérmetna einingu að tilgreindri stærð og með skráningarnúmer sem skráð sé sérstaklega á grundvelli dliðar 2. mgr. 3. gr. laga nr. 6/2001, um skráningu og mat fasteigna, sbr. 21. gr. laga nr. 83/2008. Þá byggir sóknaraðili á því að það sé ekki skilyrði forkaupsréttar að andlag hans sé séreign samkvæmt lögum nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

10 Varnaraðilar hafa ekki gert athugasemdir við að hinn tilgreindi eignarhluti samkvæmt skráningu í fasteignaskrá sé hið leigða verslunarhúsnæði. Þeir byggja frávísunarkröfu sína einkum á því að fasteignin að Blikastaðavegi 28 sé óskipt séreign en ekki fjöleignarhús, sbr. lög nr. 26/1994.

11 Að framan er rakið að kröfugerð sóknaraðila um forkaupsrétt vísar til hluta af hinni óskiptu fasteign sem tilgreind er sem sérstök eind í fasteignaskrá samkvæmt dlið 2. mgr. 3. gr. laga nr. 6/2001. Til grundvallar þeirri skráningu liggja skráningartafla og teikningar sem staðfestar eru af byggingarfulltrúa. Sú tilgreining afmarkar með nægilega skýrum hætti andlag forkaupsréttarins og uppfyllir kröfugerð sóknaraðila því skilyrði dliðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um skýrleika.

12 Samkvæmt 1. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 skal gera eignaskiptayfirlýsingu um fjöleignarhús ef ekki liggur fyrir þinglýstur fullnægjandi og glöggur skiptasamningur. Af ákvæðinu er ljóst að fasteign getur samkvæmt lögum verið í eigu fleiri en eins aðila þótt ekki liggi fyrir eignaskiptayfirlýsing. Í 4. mgr. 18. gr. laganna er mælt fyrir um að eigendur hluta fasteignar geti fengið dómkvadda matsmenn til að endurreikna eða endurákvarða hlutfallstölur í húsi. Þá getur eigandi sótt rétt sinn til eignaskipta með höfðun dómsmáls, sbr. 5. mgr. 18. gr. sömu laga.

13 Samkvæmt framansögðu er það ekki skilyrði eignarréttar að hluta fasteignar að honum hafi verið skipt út með eignaskiptayfirlýsingu. Af þessum sökum getur skortur á slíkri yfirlýsingu ekki staðið því í vegi að aðili fái notið forkaupsréttar að hluta fasteignar sem er afmarkaður í fasteignaskrá.

14 Með vísan til þess sem að framan greinir er hinn kærði úrskurður felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til efnismeðferðar. Rétt er að ákvörðun málskostnaðar í héraði vegna þessa þáttar bíði efnisdóms en varnaraðilar greiði sóknaraðila kærumálskostnað eins og í úrskurðarorði greinir.

Úrskurðarorð:

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til efnismeðferðar.

Varnaraðilar, SMI ehf. og Korputorg ehf., greiði óskipt sóknaraðila, Högum hf., 300.000 krónur í kærumálskostnað.