610/2018

Útdráttur

Í nóvember 2014 keyptu E og H fasteign af Þ og S og greiddu hluta kaupverðs með fasteign í sinni eigu. Í byrjun sumars 2015 urðu Þ og S þess vör að múrklæðning utan á þeirri fasteign væri laus á sumum stöðum auk þess sem þau höfðu uppgötvað ummerki rakaskemmda. Ástand fasteignarinnar var metið af verkfræðistofu, dómkvöddum matsmanni og loks yfirmatsmönnum og var niðurstaða allra að fasteignin væri haldin ýmsum ágöllum. Í kjölfarið höfðuðu Þ og S mál á hendur E og H og kröfðust þess aðallega að staðfest yrði riftun þeirra á umræddum kaupsamningum en til vara að þeir yrðu ógiltir. Samhliða kröfu um riftun og ógildingu gerðu þau kröfu um greiðslu skaðabóta. Til þrautavara kröfðust þau greiðslu skaðabóta fyrir beint og óbeint tjón og/eða afsláttar. Í dómi Landsréttar var fallist á þá niðurstöðu héraðsdóms að umrædd fasteign hefði verið haldin þeim ágöllum sem lýst var í yfirmatsgerð og viðbótarmatsgerð en þeir námu 28,6% af kaupverði fasteignarinnar. Ekki var talið sannað að E og H hefðu sýnt af sér saknæma háttsemi eða vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Ekki var heldur talið að Þ og S hefðu getað áttað sig á ágöllunum við venjulega skoðun, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Landsréttur lagði til grundvallar að ágallarnir hefðu rýrt verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varðaði, sbr. síðari málslið 18. gr. laga nr. 40/2002. Því hefði fasteignin verði gölluð þegar hún var afhent Þ og S. Landsréttur staðfesti niðurstöðu héraðsdóms um sýknu E og H af kröfu um riftun þar sem tvö og hálft ár höfðu liðið frá gerð kaupsamninganna þar til riftunaryfirlýsing var fyrst send þeim. Liðinn hefði verið sá frestur sem sanngjarnt mætti telja að Þ og S hefðu haft til að senda riftunaryfirlýsinguna, sbr. 1. málslið 2. mgr. 42. gr. laga nr. 40/2002. Þá var niðurstaða héraðsdóms jafnframt staðfest um sýknu E og H af varakröfu Þ og S um ógildingu kaupsamninganna og að ekki yrði fallist á sýknukröfur E og H vegna meints tómlætis Þ og S. Aftur á móti var E og H gert að greiða Þ og S skaðabætur vegna þess tjóns sem þau síðarnefndu hefðu orðið fyrir vegna umræddra galla á fasteigninni. Ekki lá fyrir sönnun um að E og H hefðu sýnt af sér saknæma háttsemi og voru þau því sýknuð af kröfu um greiðslu skaðabóta vegna óbeins tjóns, sbr. 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kk-nf E. J-kk-nf, I-kvk-nf E-kvk-nf og R-kvk-nf H-kvk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Aðaláfrýjendur skutu málinu til Landsréttar 23. júlí 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 25. júní 2018 í málinu nr. E641/2017.

2 Aðaláfrýjendur krefjast þess aðallega að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og breytt á þá leið að staðfest verði með dómi riftun aðaláfrýjenda 28. apríl 2017 á makaskiptasamningi aðaláfrýjenda og gagnáfrýjenda frá 13. nóvember 2014 samkvæmt kaupsamningum um fasteignina Gnitakór 11, fastanúmer 2291084, Kópavogi, ásamt öllu því sem fylgir og fylgja ber samkvæmt kaupsamningi aðila um þá eign og fasteignina Álfkonuhvarf 6, fastanúmer 2266774, Kópavogi, ásamt öllu því sem fylgir og fylgja ber samkvæmt kaupsamningi aðila um þá eign, og að gagnáfrýjendum verði gert að afhenda aðaláfrýjendum fasteignina Gnitakór 11, Kópavogi, ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber samkvæmt kaupsamningi aðila um þá eign, gegn afhendingu á fasteigninni Álfkonuhvarfi 6, Kópavogi, ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber samkvæmt kaupsamningi aðila um þá eign og 57.100.000 krónur í peningum. Aðaláfrýjendur krefjast þess jafnframt að gagnáfrýjendur verði dæmd óskipt til þess að greiða aðaláfrýjendum skaðabætur að fjárhæð 10.663.705 krónur auk vaxta samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 2.845.750 krónum frá 15. nóvember 2014 til 28. maí 2017, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, af 9.913.705 krónum frá 28. maí 2017 til 28. júní sama ár, en af 10.663.705 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

3 Til vara krefjast aðaláfrýjendur þess að ógiltur verði með dómi makaskiptasamningur málsaðila frá 13. nóvember 2014 samkvæmt kaupsamningum um fasteignina Gnitakór 11, Kópavogi, ásamt öllu því sem fylgir og fylgja ber samkvæmt kaupsamningi aðila um þá eign og fasteignina Álfkonuhvarf 6, Kópavogi, ásamt öllu því sem fylgir og fylgja ber samkvæmt kaupsamningi aðila um þá eign, og að gagnáfrýjendum verði gert að afhenda aðaláfrýjendum fasteignina Gnitakór 11, Kópavogi, ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber samkvæmt kaupsamningi aðila um þá eign, gegn afhendingu á fasteigninni Álfkonuhvarfi 6, Kópavogi, ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber samkvæmt kaupsamningi aðila um þá eign og 57.100.000 krónur í peningum. Aðaláfrýjendur krefjast þess jafnframt að gagnáfrýjendur verði óskipt dæmd til þess að greiða aðaláfrýjendum skaðabætur 10.663.705 krónur auk vaxta samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001 af 2.845.705 krónum, frá 15. nóvember 2014 til 28. maí 2017, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, af 9.913.705 krónum, frá 28. maí 2017 til 28. júní sama ár, en af 10.663.705 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

4 Að því frágengnu krefjast aðaláfrýjendur þess að gagnáfrýjendur verði óskipt dæmd til þess að greiða aðaláfrýjendum í skaðabætur og/eða afslátt, 29.716.229 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. maí 2017 til greiðsludags.

5 Í öllum tilvikum krefjast aðaláfrýjendur þess að gagnáfrýjendur verði óskipt dæmd til að greiða aðaláfrýjendum málskostnað að skaðlausu í héraði sem og málskostnað fyrir Landsrétti.

6 Gagnáfrýjendur skutu málinu til Landsréttar fyrir sitt leyti 9. október 2018. Gagnáfrýjendur krefjast sýknu af öllum kröfum aðaláfrýjenda og málskostnaðar úr hendi aðaláfrýjenda í héraði og fyrir Landsrétti.

7 Vitnin K-kk-nf M-kk-nf og G-kk-nf F-kk-nf G-kk-nf gáfu skýrslu við aðalmeðferð málsins í Landsrétti.

Málsatvik

8 Með kaupsamningi 13. nóvember 2014 seldu aðaláfrýjendur gagnáfrýjendum fasteign við Gnitakór 11, Kópavogi. Gagnáfrýjendur greiddu fyrir fasteignina meðal annars með fasteign við Álfkonuhvarf 6, Kópavogi, og var kaupsamningur vegna hennar undirritaður sama dag. Var verðmæti síðastnefndrar fasteignar metið 72.900.000 krónur í þessum viðskiptum en kaupverð fasteignarinnar við Gnitakór 11 var 130.000.000 króna. Eignirnar voru afhentar 15. nóvember 2014 og var afsal vegna þeirra undirritað 15. desember sama ár.

9 Í byrjun sumars 2015 urðu aðaláfrýjendur vör við að múrklæðning utan á húsinu við Álfkonuhvarf 6 væri laus á sumum stöðum auk þess sem þau höfðu uppgötvað ummerki rakaskemmda á útvegg í bílskúr. Í kjölfarið fengu þau Eflu verkfræðistofu til að skoða fasteignina nánar og skilaði stofan skýrslu í lok október sama ár þar sem ýmsar athugasemdir komu fram um ástand fasteignarinnar. Í kjölfarið óskuðu aðaláfrýjendur eftir dómkvaðningu matsmanns sem skilaði matsgerð í maí 2016. Aðaláfrýjendur óskuðu síðar eftir dómkvaðningu yfirmatsmanna sem skiluðu matsgerð í apríl 2017 og viðbótarmats sem lá fyrir í sama mánuði. Í öllum matsgerðum komust matsmenn að þeirri niðurstöðu að fasteignin við Álfkonuhvarf 6 hefði verið haldin ýmsum ágöllum sem nánar er lýst í hinum áfrýjaða dómi.

10 Viðræður málsaðila um greiðslu skaðabóta eða afslátt skiluðu ekki árangri og lýstu aðaláfrýjendur yfir riftun á fyrrgreindum samningum með bréfi 28. apríl 2017. Í því bréfi kom jafnframt fram sú skoðun aðaláfrýjenda að samningarnir væru ógildanlegir auk þess sem þau töldu sig eiga rétt á skaðabótum fyrir beint og óbeint tjón sem þau hefðu orðið fyrir vegna umræddra ágalla. Gagnáfrýjendur hafa frá upphafi hafnað öllum kröfum aðaláfrýjenda en í hinum áfrýjaða dómi voru þau dæmd til að greiða aðaláfrýjendum skaðabætur fyrir hluta af þeim ágöllum sem reyndust vera á fasteigninni. Gagnáfrýjendur voru hins vegar sýknuð af kröfum aðaláfrýjenda um riftun og ógildingu.

11 Atvik málsins eru nánar reifuð í hinum áfrýjaða dómi og í niðurstöðukafla dómsins.

Niðurstaða

12 Samkvæmt fyrri málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Þegar um er að ræða notaða fasteign telst hún þó ekki gölluð ef ágallar sem á henni eru rýra ekki verðmæti hennar svo nokkru varði nema seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. síðari málslið sömu lagagreinar. Með ákvæðinu er tekið af skarið um að minni háttar ágallar á notaðri eign, sem ekki eru umfram það sem við má búast miðað við aldur og almennt ástand hennar, teljist ekki gallar í skilningi laganna og veiti því kaupanda ekki rétt til að neyta vanefndaúrræða. Þeir ágallar, sem eru umfram það sem kaupandi mætti gera ráð fyrir samkvæmt framansögðu, veita honum rétt til að neyta vanefndaúrræða, meðal annars hafa uppi kröfu um skaðabætur vegna beins tjóns, sbr. 59. gr. laga nr. 40/2002, eða afslátt. Réttur hans til framangreindra skaðabóta byggist á reglunni um svonefnda stjórnunarábyrgð, sem er reist á hlutlægum grundvelli, sbr. 1. mgr. 43. laganna, en kann að sæta takmörkunum ef seljandi getur ekki efnt skyldu sína vegna hindrunar, sem uppfyllir skilyrði 1. mgr. 34. gr. laganna.

13 Samkvæmt lögum nr. 40/2002 getur kaupandi öðlast rétt til skaðabóta á grundvelli annarra reglna en þeirra sem áður eru nefndar. Þannig getur hann öðlast rétt til skaðabóta ef seljandi vanrækir upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. sömu laga og á hreinum hlutlægum grundvelli ef seljandi veitir rangar upplýsingar, sbr. 27. gr. þeirra, eða gefur yfirlýsingu sem talin er fela í sér ábyrgð á tilteknum eiginleikum fasteignar. Þegar réttur kaupanda til skaðabóta er reistur á sakarreglunni eða reglu 27. gr. um hlutlæga ábyrgð, á hvorki við sú regla síðari málsliðar 18. gr. laganna að ágalli þurfi að rýra verðmæti fasteignar, svo nokkru varði, né að réttur kaupanda til skaðabóta sé takmarkaður við beint tjón, sbr. 2. mgr. 43. gr. þeirra.

14 Upplýsingaskylda seljanda samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 gengur framar aðgæsluskyldu kaupanda sem mælt er fyrir um í 1. og 2. mgr. 29. gr. þeirra, sbr. 3. mgr. sömu lagagreinar. Upplýsingaskylda seljanda samkvæmt lögunum felur í sér að hann eigi að hafa frumkvæði að því að veita kaupanda þær upplýsingar, sem seljandi hefur, og hann vissi eða mátti vita að kaupandi hefði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Af fyrrgreindri 3. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 leiðir að ekki hefur þýðingu í því sambandi þótt kaupandi eða einhver á hans vegum hafi skoðað eignina ef talið verður að seljanda hafi borið að upplýsa um viðkomandi ágalla á fasteigninni. Samkvæmt því sem segir í skýringum með ákvæði 26. gr. í frumvarpi sem varð að lögum nr. 40/2002 þarf ekki að upplýsa kaupanda um atriði sem hann veit um og heldur ekki augljós atriði sem fasteignina varða.

15 Í málinu liggur fyrir yfirmatsgerð frá apríl 2017 sem aflað var við meðferð málsins í héraði. Samkvæmt henni var fasteignin við Álfkonuhvarf 6 haldin ýmsum ágöllum sem þar eru nánar tilgreindir í 11 matsliðum. Var þar um að ræða ágalla á múrklæðningu á öllum hliðum fasteignarinnar og leka og rakamyndum í útveggjum sem upplýst var að hefðu ekki verið byggðir í samræmi við samþykktar teikningar. Auk þess kemur fram í matsgerðinni að þak fasteignarinnar hafi lekið með endasperrum á hornum vegna ófullnægjandi frágangs þakkanta, frágangur á gólfsíðum hornglugga í eldhúsi hafi verið ófullnægjandi sem og ílögn í baðherbergi, sturtu og flísalögn á fyrstu hæð húsnæðisins. Loks kemur þar fram að rakaskemmdir hafi verið í vegg milli baðherbergis og svefnherbergis og á bak við fataskáp við útidyr í forstofu, lekið hafi niður um loft og aðra glugga og útihurðir. Samkvæmt matsgerðinni nam heildarkostnaðarmat vegna viðgerða á þessum ágöllum samtals 21.100.000 krónum með virðisaukaskatti en í kröfugerð aðaláfrýjenda er miðað við að heildartjón þeirra vegna þessara ágalla nemi 19.345.639 krónum að teknu tilliti til 60% endurgreiðsluréttar á virðisaukaskatti vegna vinnuliða. Auk þess liggur fyrir viðbótarmatsgerð frá apríl 2017 um ófullnægjandi frágang á gólf og veggflísum á baðherbergi á annarri hæð húsnæðisins en í kröfugerð aðaláfrýjanda er miðað við að tjón vegna þeirra nemi 872.786 krónum að teknu tilliti til endurgreiðsluréttar á virðisaukaskatti. Loks liggur fyrir í gögnum málsins reikningur vegna bráðabirgðaviðgerða til að stöðva leka í húsinu að fjárhæð 695.799 krónur en kröfufjárhæð aðaláfrýjenda vegna hans nemur 620.955 krónum að teknu tilliti til endurgreiðsluréttar á virðisaukaskatti. Heildarkrafa aðaláfrýjenda fyrir beint fjártjón vegna ágalla á húsnæðinu nemur samtals 20.839.380 krónum en auk þess krefjast þau greiðslu á samtals 8.876.849 krónum í bætur fyrir óbeint tjón.

16 Fallist er á þá niðurstöðu héraðsdóms, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmanni, að fasteignin við Álfkonuhvarf 6 hafi verið haldin framangreindum ágöllum er hún var afhent aðaláfrýjendum 15. nóvember 2014. Í viðskiptum málsaðila var miðað við að kaupverð eignarinnar væri 72.900.000 krónur að meðtöldum nánar tilgreindum innanstokksmunum sem fylgdu með í kaupunum. Samkvæmt því námu fyrrgreindir ágallar samtals 28,6% af kaupverðinu.

17 Af gögnum málsins verður ekki staðreynt hvort og þá að hvaða marki gagnáfrýjendum var kunnugt um þá ágalla sem voru á eigninni að því frátöldu að þau upplýstu um leka í barnaherbergi á fyrstu hæð hússins sem aðaláfrýjendur gerðu fyrirvara um í gagntilboði en féllu síðar frá. Samkvæmt því er ekki sannað að gagnáfrýjendur hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002.

18 Samkvæmt gögnum málsins var fasteignin byggð árið 2004 og var þannig 10 ára gömul er viðskiptin áttu sér stað. Með hliðsjón af því og eðli og umfangi ágallanna verður ekki talið að aðaláfrýjendur hefðu getað áttað sig á þeim við venjulega skoðun, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Breytir engu um það þótt sérfróður aðili hafi skoðað sérstaklega þann leka sem fyrrgreindur fyrirvari þeirra í gagntilboði náði til en upplýst er að hann hafði eingöngu fengið það verkefni að skoða þann tiltekna leka, ekki annað.

19 Samkvæmt framangreindu verður talið að eðli og umfang ágalla fasteignarinnar við Álfkonuhvarf 6 hafi að teknu tilliti til aldurs hennar ekki staðist þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum nr. 40/2002 og kaupsamningi málsaðila. Í ljósi umfangs ágallanna miðað við kaupverð fasteignarinnar verður lagt til grundvallar að þeir hafi rýrt verðmæti hennar svo nokkru varði, sbr. síðari málslið 18. gr. sömu laga. Samkvæmt því liggur fyrir að fasteignin var gölluð er hún var afhent aðaláfrýjendum 15. nóvember 2014.

20 Aðaláfrýjendur krefjast aðallega riftunar á kaupsamningunum frá 13. nóvember 2014. Samkvæmt gögnum málsins urðu aðaláfrýjendur fyrst vör við að múrklæðning utan á húsinu væri laus í byrjun sumars 2015. Leiddi það til þess að þau fengu Eflu verkfræðistofu til að skoða fasteignina nánar. Í lok október sama ár lauk þeirri skoðun og komu þá í ljós ýmsir ágallar sem aðaláfrýjendur mátu stórvægilega. Þrátt fyrir það leið eitt og hálft ár þar til riftunaryfirlýsing var fyrst send gagnáfrýjendum með bréfi 28. apríl 2017 en þá voru liðin tvö ár og fimm mánuðir frá gerð kaupsamninganna og afhendingu fasteignanna. Var þá liðinn sá frestur sem sanngjarnt má telja að þau hefðu haft til að senda riftunaryfirlýsingu, sbr. 1. málslið 2. mgr. 42. gr. laga nr. 40/2002. Ekki hefur verið sýnt fram á að gagnáfrýjendur hafi sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða að framferði þeirra stríði með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú, sbr. 2. málslið 2. mgr. 42. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt því verður niðurstaða héraðsdóms um sýknu gagnáfrýjenda af aðalkröfu aðaláfrýjenda um riftun staðfest.

21 Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er staðfest niðurstaða hans um sýknu gagnáfrýjenda af varakröfu aðaláfrýjenda um ógildingu. Jafnframt er með vísan til forsendna héraðsdóms staðfest sú niðurstaða að ekki séu forsendur til að fallast á sýknukröfu gagnáfrýjenda vegna meints tómlætis aðaláfrýjenda.

22 Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 getur kaupandi krafist skaðabóta vegna annars tjóns en óbeins tjóns þótt seljandi hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi. Samkvæmt því verða gagnáfrýjendur dæmd til að greiða aðaláfrýjendum óskipt skaðabætur fyrir það tjón sem þau hafa orðið fyrir vegna umræddra galla á fasteigninni en ekki liggur fyrir að gagnáfrýjendur hafi ekki getað efnt skyldur sínar vegna hindrunar sem uppfyllir skilyrði 1. mgr. 34. gr. laganna. Niðurstöðu yfirmatsgerðar og viðbótarmatsgerðar um fjárhæð tjóns aðaláfrýjenda hefur ekki verið hnekkt og verða þær því lagðar til grundvallar við mat á tjóni aðaláfrýjenda. Eins og fyrr greinir nemur krafa þeirra um greiðslu skaðabóta samtals 20.839.380 krónum eftir að tekið hefur verið tillit til endurgreiðsluréttar á virðisaukaskatti af vinnu. Samkvæmt því verður gagnáfrýjendum gert að greiða þá fjárhæð óskipt með dráttarvöxtum eins og nánar greinir í dómsorði. 23 Gagnáfrýjendur verða sýknuð af kröfum aðaláfrýjenda um óbeint tjón þar sem ekki liggur fyrir sönnun um að þau hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002.

24 Samkvæmt úrslitum málsins verður gagnáfrýjendum gert að greiða aðaláfrýjendum óskipt málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Gagnáfrýjendur, E-kk-nf F-kk-nf R-kk-nf og H-kvk-nf R-kvk-nf H-kvk-nf, greiði aðaláfrýjendum, Þ-kk-þgf V-kk-þgf og S-kvk-þgf L-kvk-þgf E-kvk-þgf, óskipt 20.839.380 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr., laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 28. maí 2017 til greiðsludags.

Gagnáfrýjendur greiði aðaláfrýjendum óskipt samtals 9.500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.