351/2022

Útdráttur

Deilt var um hvort G væri skylt að inna af hendi greiðslur til H vegna hússjóðs og framkvæmdakostnaðar. G byggði einkum á því að Heiðarhjalli 21 og 23 teldust ekki eitt hús í skilningi 1. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og að ákvarðanataka á húsfundi 5. maí 2020 hefði verið ólögmæt þar sem einn fundarmanna hefði tekið þátt í fundinum í gegnum síma. Í niðurstöðu Landsréttar var litið til þess að Heiðarhjalli 21 og 23 hefðu verið hönnuð sem ein heild og væru byggingarnar að hluta til samtengdar, auk þess sem útlit þeirra væri samræmt. Þá virtust eigendur íbúða í tímans rás hafa talið að um eitt hús væri að ræða, en af gögnum málsins var ráðið að ákvarðanir sem vörðuðu húshlutana hefðu verið teknar á vettvangi H og að kostnaður við framkvæmdir hefði verið gerður upp sameiginlega fyrir tilstilli húsfélagsins. Þannig hefðu íbúar Heiðarhjalla 21 og 23 talið eðlilegt og haganlegt að líta á húshlutana sem eitt hús. Staðfesti Landsréttur því niðurstöðu héraðsdóms um að H væri sjálfstætt hús í skilningi 1. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994.

Um þátttöku tiltekins eiganda í húsfundi í gegnum síma vísaði Landsréttur til þess að viðkomandi hefði tekið virkan þátt í fundinum og yrði ekki litið fram hjá afstöðu hans til þeirra ákvarðana sem voru þar teknar. Var niðurstaða hins áfrýjaða dóms um greiðsluskyldu G staðfest. Þá var fallist á kröfu H um staðfestingu á lögveðrétti í fasteign G til tryggingar þeirri fjárhæð sem honum var gert að greiða húsfélaginu.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir Á-kvk-nf R-kvk-nf, R-kvk-nf H-kvk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 31. maí 2022. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 3. maí 2022 í málinu nr. E- 2330/2021.

2

Aðaláfrýjandi krefst sýknu, en til vara að krafa gagnáfrýjanda verði lækkuð verulega.

Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Gagnáfrýjandi áfrýjaði málinu fyrir sitt leyti 18. ágúst 2022. Hann krefst þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur að öðru leyti en því að staðfest verði lögveð í fasteign aðaláfrýjanda, Heiðarhjalla 23 í Kópavogi, fnr. 221- 5180, fyrir 1.743.381 krónu. Þá krefst gagnáfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

4

Dómendur gengu á vettvang 26. september 2023 ásamt lögmönnum aðila.

Niðurstaða

5

Svo sem greinir í hinum áfrýjaða dómi lýtur ágreiningur aðila að því hvort aðaláfrýjanda, sem er eigandi íbúðar í Heiðarhjalla 23, sé skylt að inna af hendi greiðslur til gagnáfrýjanda vegna hússjóðsgjalda og hlutdeildar í kostnaði við tilteknar framkvæmdir. Einkum er deilt um hvort Heiðarhjalli 21 og 23 teljist vera eitt hús í skilningi 1. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og hvort húsfélagið Heiðarhjalla 21- 23 hafi verið bært til að taka ákvarðanir sem bindi aðaláfrýjanda.

6

Hugtakið hús er skilgreint í 3. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt 1. mgr. ákvæðisins er með húsi átt við byggingu sem varanlega er skeytt við land og stendur sjálfstæð og aðgreind frá öðrum húsum eða skilur sig þannig frá þeim, þótt sambyggð eða samtengd séu, að eðlilegt og haganlegt sé að fara með hana samkvæmt lögunum sem sjálfstætt hús. Líkt og rakið er í héraðsdómi bera gögn málsins með sér að Heiðarhjalli 21 og 23 hafi verið hönnuð sem ein heild og byggð eftir sömu teikningum. Þá eru byggingarnar að hluta samtengdar og er útlit þeirra samræmt, svo sem sjá má af teikningum og skoðun á vettvangi. Til þess er einnig að líta að eigendur íbúða í Heiðarhjalla 21 og 23 virðast í tímans rás hafa talið vera um að ræða eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994. Verður þannig ráðið af gögnum málsins að húsfélag hafi verið starfrækt fyrir Heiðarhjalla 21 og 23 frá árinu 1994 og hafa verið lögð fyrir Landsrétt gögn sem sýna að kostnaður við framkvæmdir hafi verið gerður upp sameiginlega fyrir tilstilli gagnáfrýjanda í júní 2002. Þá hafa verið lagðar fram fundargerðir allt frá árinu 2008 sem sýna að fjöldi ákvarðana sem varða Heiðarhjalla 21 og 23 hefur verið tekinn á vettvangi gagnáfrýjanda, þar með talið um sameiginlegt viðhald og framkvæmdir. Samkvæmt fundargerðum hefur aðaláfrýjandi, sem var um tíma formaður húsfélagsins, setið ýmsa fundi og komið að töku ákvarðana í samræmi við ákvæði laga nr. 26/1994. Af framangreindu verður ráðið að eigendur íbúða í Heiðarhjalla 21 og 23 hafi talið eðlilegt og haganlegt að líta á húshlutana sem eitt hús.

Breyting virðist þó hafa orðið á afstöðu aðaláfrýjanda, en í fundargerð vegna húsfundar 17. ágúst 2020 kemur til að mynda fram að hann geri athugasemd við greiðsluskyldu vegna málunar þaks og telji hefð fyrir því að eigendur annist viðhald hvors húshluta fyrir sig. Hvað sem þessu líður styðja gögn málsins ekki þann málatilbúnað aðaláfrýjanda að eigendur Heiðarhjalla 21 og 23 hafi að jafnaði tekið sjálfstæðar ákvarðanir um viðhald og framkvæmdir vegna hvors húshluta.

7

Samkvæmt framangreindu, en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms, verður staðfest sú niðurstaða að Heiðarhjalli 21- 23 sé sjálfstætt hús í skilningi 1. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994, enda eðlilegt og haganlegt að svo sé. Að sama skapi verður með vísan til forsendna héraðsdóms ekki fallist á að efni standi til þess að telja Heiðarhjalla 17, 19, 21 og 23 eitt fjöleignarhús í skilningi laganna.

8

Að virtu því sem rakið hefur verið var gagnáfrýjandi bær til að taka ákvarðanir um viðhald, framkvæmdir og hússjóðsgjöld vegna Heiðarhjalla 21 og 23 í samræmi við ákvæði laga nr. 26/1994. Fjárkrafa aðaláfrýjanda tekur, svo sem áður greinir, til hússjóðsgjalda og kostnaðar vegna framkvæmda. Umræddar framkvæmdir lutu að þaki og ytra byrði hússins, auk hreinsunar á rennum. Tóku framkvæmdirnar þannig til sameignar fjöleignarhússins, sbr. 6. og 8. gr. laga nr. 26/1994, og hefur aðaláfrýjandi ekki fært haldbær rök fyrir því að telja beri ytra byrði Heiðarhjalla 23 eingöngu í sameign þeirra sem þar eiga eignarhlut, sbr. 2. tölulið 2. mgr. 7. gr. laganna. 9

Krafa aðaláfrýjanda um lækkun á dómkröfu gagnáfrýjanda er einkum reist á því að hann sé ekki bundinn við ákvarðanir sem voru teknar á aðalfundi húsfélagsins 5. maí 2020 þar sem eigandi tiltekins eignarhluta í fjöleignarhúsinu hafi verið fjarstaddur.

Fram kemur í fundargerð að sá eigandi sem um ræðir hafi sótt fund „í síma (messenger)“. Ekki verður annað séð en að eigandinn hafi tekið þátt í ákvarðanatöku vegna þeirra mála sem voru á dagskrá og var hún meðal annars hvött til að halda áfram störfum sem gjaldkeri húsfélagsins. Við þessar aðstæður verður ekki litið fram hjá afstöðu eigandans til þeirra ákvarðana sem voru teknar á fundinum og hefur ekki þýðingu þótt síðar hafi verið samþykktar breytingar á lögum nr. 26/1994 með lögum nr. 84/2021 þar sem sérstaklega er gert ráð fyrir því að húsfundir geti farið fram rafrænt. Að þessu gættu en að öðru leyti með vísan til forsendna héraðsdóms verður staðfest niðurstaða hans um skyldu aðaláfrýjanda til að greiða gagnáfrýjanda 1.743.221 krónu með nánar tilgreindum dráttarvöxtum.

10

Gagnáfrýjandi hefur krafist þess að staðfest verði lögveð í íbúð aðaláfrýjanda til tryggingar fjárkröfu sinni. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á kröfu um staðfestingu á lögveði vegna vangoldinna hússjóðsgjalda að fjárhæð 64.700 krónur, en kröfunni að öðru leyti hafnað þar sem ekki lá fyrir staðfesting á því að gagnáfrýjandi hefði innt af hendi greiðslur til verktaka vegna þeirra framkvæmda sem fjárkrafa hans tekur til.

11

Meðal þeirra gagna sem gagnáfrýjandi hefur lagt fyrir Landsrétt eru reikningar vegna framkvæmda við fjöleignarhúsið og kvittanir sem bera með sér að reikningarnir hafi verið greiddir. Að þessu virtu verður með vísan til 3. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 fallist á kröfu gagnáfrýjanda um staðfestingu á lögveðrétti í fasteign aðaláfrýjanda til tryggingar þeirri fjárhæð sem fallist hefur verið á að aðaláfrýjanda beri að greiða.

12

Samkvæmt framangreindu verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms staðfest, þar með talið um málskostnað, að öðru leyti en því að um lögveðrétt gagnáfrýjanda fer eins og í dómsorði greinir.

13

Að virtum málsúrslitum verður aðaláfrýjanda gert að greiða gagnáfrýjanda málskostnað fyrir Landsrétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð :

Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en lögveðrétt.

Staðfestur er lögveðréttur gagnáfrýjanda, Heiðarhjalla 21- 23, húsfélags, í fasteign aðaláfrýjanda, G-kk-ef G-kk-ef, Heiðarhjalla 23 í Kópavogi, fastanúmer 221-5180, fyrir 1.743.221 krónu.

Aðaláfrýjandi greiði gagnáfrýjanda 500.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.