451/2020

Útdráttur

Ó kærði úrskurð héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu hennar um að kvöð yrði afmáð úr þinglýsingabók. Byggði Ó á því að mistök hefðu orðið við þinglýsingu kvaðarinnar, sem varði óbein eignarréttindi að fasteign, enda hefði ekki verið vísað til fasteignanúmers í henni líkt og áskilið er í dlið 2. mgr. 6. gr. þinglýsingalaga. Í úrskurði Landsréttar var fallist á að umrætt skjal hefði ekki fullnægt skilyrðum þinglýsingalaga og þannig hefði átt að vísa því frá þinglýsingu með vísan til 27. gr. sömu laga. Með hliðsjón af framangreindu var hinn kærði úrskurður felldur úr gildi.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir K-kvk-nf S-kvk-nf, R-kvk-nf B-kvk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Sóknaraðili skaut málinu til Landsréttar með kæru 17. júlí 2020. Greinargerð varnaraðila G-kk-ef R-kk-ef L. A-kk-ef, H-kvk-ef K-kvk-ef L-kvk-ef, Í-kk-ef A-kk-ef, K-kk-ef A-kk-ef og S-kvk-ef Á-kvk-ef A-kvk-ef barst réttinum 28. júlí 2020. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 10. júlí 2020 í málinu nr. T1848/2020 þar sem kröfu sóknaraðila um að þinglýsingarstjóra yrði gert að afmá kvöð á skjali merktu 411S003027/2014, sem þinglýst er á fasteign sóknaraðila að Brávallagötu 12 í Reykjavík, fasteignanúmer 2004234, var hafnað. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

2 Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og að sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu verði gert að afmá framangreinda kvöð úr þinglýsingabók.

3 Varnaraðilar, G-kk-nf R-kk-nf L. A-kk-nf, H-kvk-nf K-kvk-nf L-kvk-nf, Í-kk-nf A-kk-nf, K-kk-nf A-kk-nf og S-kvk-nf Á-kvk-nf A-kvk-nf krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar auk kærumálskostnaðar.

4 Varnaraðili, sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu, hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Landsrétti.

Málsatvik

5 Eins og rakið er í hinum kærða úrskurði óskaði sóknaraðili eftir því við sýslumanninn á höfuðborgarsvæðinu 13. febrúar 2020 að afmáð yrði af eignarhluta hennar í fasteigninni að Brávallagötu 12 í Reykjavík kvöð sem þinglýst hafði verið á fasteignina í júní 2004, svohljóðandi: „Óheimilt sé að leigja út stök kjallaraherbergi eða hafa í þeim salerni, baðaðstöðu, eldunaraðstöðu eða varanlegan svefnstað. Frá og með 1. apríl 2006 verða aðeins þrjár dyrabjöllur á húsinu, ein fyrir hverja séreign, og engin dyrabjalla tengd kjallara.“

6 Yfirlýsingin var undirrituð 10. júní 2004 fyrir hönd eigenda allra þriggja eignarhluta fasteignarinnar að Brávallagötu 12, sem auðkenndir eru númer 010101, 010201 og 010301. Kemur þar fram að allir eigendur séreigna hússins hafi komið sér saman um að þinglýsa kvöð á hagnýtingu herbergja sem þeir eigi hver um sig í kjallara hússins samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu frá júní 2004. Í eignaskiptayfirlýsingunni, sem dagsett er 11. júní 2004, kemur fram að eigendur húseignarinnar hafi keypt ósamþykkta séreign í kjallara hússins og ákveðið að skipta herbergjum þar á milli sín og fella niður séreignina í kjallaranum. Sóknaraðili eignaðist eignarhluta fasteignarinnar sem auðkenndur er númer 010301 árið 2014.

7 Sóknaraðili reisir kröfu sína á því að mistök hafi orðið við þinglýsingu yfirlýsingar um kvöðina, sem þinglýsingarstjóri skuli bæta úr, sbr. 27. gr. þinglýsingalaga. Skjalið varði óbein eignarréttindi að fasteign en í því sé ekki vísað til fasteignanúmers, eins og áskilið sé í dlið 2. mgr. 6. gr. laganna. Með ákvörðun þinglýsingarstjóra 24. febrúar 2020 var beiðni sóknaraðila hafnað með þeim rökstuðningi að skjalið varðaði ekki bein eða óbein eignarréttindi yfir fasteign. Þá úrlausn bar sóknaraðili undir héraðsdóm, sbr. 3. gr. þinglýsingalaga.

8 Varnaraðilar benda á að hin þinglýsta kvöð varði ekki aðra en þá sem eru þinglýstir eigendur fasteigna í húseigninni hverju sinni. Formreglu dliðar 2. mgr. 6. gr. þinglýsingalaga verði að skýra í því ljósi. Ótvírætt hafi verið við hvaða eignir yfirlýsingin átti og þá sé óumdeilt að undir hana hafi ritað eigendur allra eignarhluta í húsinu sem hafi haft heimild til að ráðstafa eignum sínum með þeim hætti sem yfirlýsingin kveði á um. Engin ástæða hafi því verið fyrir þinglýsingarstjóra að vísa skjalinu frá þinglýsingu. Það sé bæði ótvírætt og óumdeilt að hin þinglýsta kvöð varði húseignina að Brávallagötu 12 og þau herbergi í kjallara sem þar séu tilgreind í samræmi við eignaskiptayfirlýsingu sem þinglýst hafi verið samhliða kvöðinni. Sóknaraðili hafi keypt fasteign sína í húsinu með áðurgreindri áhvílandi kvöð og hafi frá upphafi verið meðvituð um hana og þau réttindi og skyldur sem fasteigninni fylgdu.

Niðurstaða

9 Mál þetta er rekið samkvæmt 3. gr. þinglýsingalaga. Í slíku máli verður ekki litið til efnisatriða að baki skjali sem þinglýst hefur verið, heldur einungis leyst úr því hvort þinglýsing sú sem fram fór, eða önnur úrlausn þinglýsingarstjóra, hafi eins og málið lá fyrir honum verið formlega rétt eða ekki, sbr. til dæmis dóma Hæstaréttar 22. ágúst 2012 í máli nr. 414/2012 og 9. október 2019 í máli nr. 32/2019. Krafa sóknaraðila er reist á 27. gr. þinglýsingalaga en þar er kveðið á um að verði þinglýsingarstjóri þess áskynja að færsla í þinglýsingabók sé röng eða mistök hafi orðið um þinglýsinguna ella skuli hann bæta úr. Undir þinglýsingarmistök í skilningi ákvæðisins fellur það tilvik þegar skjali, sem vísað hefði átt frá þinglýsingu, er þinglýst eigi að síður.

10 Leiðrétting samkvæmt 27. gr. þinglýsingalaga skal miða að því að færa þinglýsingabók í það horf að hún sýni réttarstöðuna áður en mistök áttu sér stað. Af framangreindu leiðir jafnframt að þegar þinglýsingarstjóri tekur afstöðu til þess hvort leiðrétting skuli gerð ber honum einungis að huga að atriðum sem varða formleg réttindi samkvæmt skjölum en ekki að efnisatvikum að baki þeim. Við úrlausn þess hvort fallist verður á kröfu sóknaraðila um leiðréttingu þinglýsingar koma sjónarmið málsaðila sem að þessu atriðum lúta því ekki til skoðunar í málinu. Þá er réttur samkvæmt 27. gr. laganna til þess að krefjast leiðréttingar á mistökum við þinglýsingu ekki háður tímatakmörkunum.

11 Eins og áður er rakið óskaði sóknaraðili eftir því við sýslumann 13. febrúar 2020 að afmáð yrði af eignarhluta hennar í fasteigninni að Brávallagötu 12 í Reykjavík kvöð sem þinglýst hafði verið á fasteignina í júní 2004. Vísaði sóknaraðili til þess að í skjalinu væri ekki getið fasteignanúmers fasteignarinnar, áður fastanúmers, eins og áskilið væri í dlið 2. mgr. 6. gr. þinglýsingalaga og því hefði með réttu átt að vísa skjalinu frá þinglýsingu. Með ákvörðun þinglýsingarstjóra 24. febrúar 2020 var beiðni sóknaraðila hafnað með þeim rökstuðningi að skjalið varðaði ekki bein eða óbein eignarréttindi yfir fasteign og félli því ekki undir áðurgreind formskilyrði dliðar 2. mgr. 6. gr. þinglýsingalaga. Þinglýsing skjalsins væri því ekki mistök í skilningi 27. gr. þinglýsingalaga sem bæri að leiðrétta.

12 Um beinan eignarrétt og samspil hans gagnvart óbeinum eignarrétti hefur verið sett fram það viðmið að sá sem á beinan eignarrétt yfir hlut hafi heimild til hvers konar umráða og ráðstafana innan þeirra marka sem lög setji, að svo miklu leyti sem takmörkuð eða óbein eignarréttindi geri þar ekki takmörkun á. Þegar hin takmörkuðu eignarréttindi þrengist eða falli niður víkki þessi eignarréttur eigandans að sama skapi. Með þinglýsingu áðurgreinds skjals var sú kvöð lögð á séreignir allra eigenda í húsinu að Brávallagötu 12 að þeim væri óheimilt að leigja út stök kjallaraherbergi eða hafa í þeim salerni, baðaðstöðu, eldunaraðstöðu eða varanlegan svefnstað. Samkvæmt þessu fólust í kvöðinni talsverðar takmarkanir á umráða og ráðstöfunarrétti sóknaraðila að því er varðaði séreign hennar í kjallara hússins. Ótvírætt er því að skjalið varðaði óbein eignarréttindi að fasteign sóknaraðila.

13 Í dlið 2. mgr. 6. gr. þinglýsingalaga, eins og ákvæðinu var breytt með 1. gr. laga nr. 45/2000 og áður en því var breytt á nýjan leik með 24. gr. laga nr. 83/2008, kom fram að vísa skyldi frá skjali afhentu til þinglýsingar ef það varðaði bein eða óbein eignarréttindi að fasteign og ekki væri getið fastanúmers hennar. Lög nr. 45/2000 tóku gildi 1. janúar 2001. Í 13. gr. þeirra var meðal annars kveðið á um að ákvæði dliðar efnisgreinar bliðar 1. gr. laganna, sem varð að dlið 2. mgr. 6. gr. þinglýsingalaga, skyldi þó ekki koma til framkvæmdar að því er varðaði tölvufærðar fasteignabækur í umdæmum sýslumannanna í Hafnarfirði, á Ísafirði og í Reykjavík fyrr en þær bækur hefðu verið tölvufærðar í Landskrá fasteigna. Upplýst er í málinu og óumdeilt að lokið var við að tölvufæra fasteignabækur sýslumanna um páska 2004. Þá hefur verið upplýst að eignarhlutar í húsinu við Brávallagötu 12 höfðu fengið fastanúmer á árinu 2002 enda er þeirra getið í eignaskiptaskiptayfirlýsingu sem þinglýst var samhliða áðurgreindri kvöð.

14 Fyrir liggur að hin umdeilda yfirlýsing uppfyllti ekki skilyrði dliðar 2. mgr. 6. gr. þinglýsingalaga enda var í skjalinu ekki getið fastanúmera séreigna í húsinu. Bar sýslumanni því að vísa áðurgreindri yfirlýsingu frá þinglýsingu, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 7. október 2009 í máli nr. 533/2009. Samkvæmt þessu verður hinn kærði úrskurður felldur úr gildi og krafa sóknaraðila um leiðréttingu tekin til greina á þann hátt sem í úrskurðarorði greinir.

15 Málsóknarheimild 3. gr. þinglýsingalaga er sérstaks eðlis og veitir þeim sem lögvarinna hagsmuna hefur að gæta vegna ákvörðunar þinglýsingarstjóra heimild til að leita úrlausnar dómara um þá ákvörðun. Eins og áður segir verður í slíkum málum ekki litið til efnisatvika að baki skjali heldur aðeins hvort ákvörðun þinglýsingarstjóra hafi verið formlega rétt eða ekki. Áðurgreind málsóknarheimild kemur hins vegar ekki í veg fyrir að síðar verði kveðinn upp dómur í einkamáli sem rekið er á milli tveggja eða fleiri aðila til að fá skorið úr um efnisleg réttindi að baki skjali og getur slíkur dómur eðli máls samkvæmt leitt til þess að þinglýsingu verði í kjölfarið breytt í samræmi við niðurstöðu hans.

16 Rétt þykir eftir atvikum að málskostnaður falli niður.

Úrskurðarorð:

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi. Sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu er skylt að afmá úr þinglýsingabók kvöð um hagnýtingu herbergja í kjallara hússins að Brávallagötu 12 í Reykjavík eins og henni er nánar lýst í skjali útgefnu 10. júní 2004, merktu 411S003027/2004, sem þinglýst var 14. júní 2004 á fasteign sóknaraðila, Ó-kvk-ef P-kvk-ef, í húsinu, fasteignanúmer 2004234.

Málskostnaður fellur niður.