736/2018

Útdráttur

SV, stjórnarmaður í S hf., og S&G ehf., hluthafi í S hf., höfðuðu mál á hendur S hf. og kröfðust þess að fá ógilta með dómi ákvörðun hluthafafundar félagsins sem haldinn var 9. maí 2016, þar sem samþykkt var að selja F ehf. lóðarréttindi að Austurvegi 12 og 14, Hvolsvelli, og önnur réttindi. Krafan var byggð á því að ákvörðunin hafi verið tekin með ólögmætum hætti og bryti í bága við 95. gr. laga nr. 2/1995 um hlutafélög. Á umræddum hluthafafundi samþykkti meirihluti stjórnar að selja F ehf. lóðarréttindin en SV, sem var mættur fyrir hönd S&G ehf., mótmælti tillögunni. Á hluthafafundinum kom í ljós að F ehf. var búið að semja við L ehf. um leigu á fasteign á lóð S hf., án fyrirvara um að félagið hefði ekki aflað sér lóðarleiguréttinda. Þá byggja SV og S&G ehf. meðal annars á því að lóðarréttindin hafi verið seld á undirverði og ákvörðun hluthafafundar því unnið gegn því grundvallarmarkmiði hlutafélags að hámarka fjárhagslega hagsmuni félagins og þar með félagsmanna. Í málinu lágu fyrir tvær undirmatsgerðir og yfirmatsgerð þar sem lagt var mat á verðmæti hinna seldu lóðarréttinda. Landsréttur taldi rétt að byggja á niðurstöðu yfirmatsgerðar fremur en undirmatsgerðar en þó var ekki byggt á henni fullum fetum. Var umsamið kaupverð fyrir lóðarréttindin í meginatriðum í samræmi við niðurstöðu yfirmatsins. Ákvæði samnings um sölu á lóðarréttindum að Austurvegi 12 voru þó að öðru leyti talin óvenjuleg þar sem það var að talsverðu leyti undir F ehf. komið hvenær eða hvort til þess kæmi að sótt yrði um byggingarleyfi fyrir hótel á lóðinni og þar með hvort og þá hvenær hið umsamda endurgjald yrði greitt. Ákvörðun hluthafafundar um að selja lóðirnar með þeim hætti sem gert var var viðskiptaleg ákvörðun. Við mat á því hvort hún hafi farið í bága við 95. gr. laga nr. 21/1995 verði að ætla hluthafafundi S hf. talsvert svigrúm til að meta og bera saman alla hagsmuni og áhættuþætti og taka þá ákvörðun sem best var talin samrýmast hagsmunum félagsins. Skipti máli í því sambandi að samskipti og samstarf aðila snerust fyrst og fremst um áform um rekstur eldfjallamiðstöðvar og sýningar og kom snemma í ljós að ekki væri gagnkvæmur áhugi fyrir því að eiga samstarf um byggingu og rekstur fasteigna. Gátu greiðsluskilmálar varðandi lóðarréttindin að Austurvegi 12 einir og sér ekki breytt því heildarmati að ákvörðunin rúmaðist innan þess svigrúms sem hluthafafundur félagsins hafði til að taka hana. Landsréttur taldi að að öllu virtu um meginmarkmið aðila um rekstur eldfjallamiðstöðvar og sýningar, samskipti þeirra og aðdraganda ákvörðunarinnar yrði ekki talið að SV og S&G ehf. hefðu sýnt nægilega fram á að ákvörðun hluthafafundar, um að selja F ehf. lóðarréttindi og annað sem tengdist lóðunum á þeim kjörum sem um var samið, hafi verið til þess fallin að afla ákveðnum hluthöfum eða öðrum ótilhlýðilegra hagsmuna á kostnað annarra hluthafa eða félagsins þannig að það færi í bága við 95. gr. laga nr. 2/1995. Var kröfu SV og S&G ehf. um ógildingu á ákvörðun hluthafafundar S hf. því hafnað.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir Á-kk-nf H-kk-nf og D-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf og H-kvk-nf S-kvk-nf B-kvk-nf viðskiptafræðingur.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu upphaflega til Landsréttar 19. júlí 2018. Ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 5. september sama ár og áfrýjaði hann öðru sinni 27. sama mánaðar samkvæmt heimild í 4. mgr. 153. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 21. júní 2018 í málinu nr. E2470/2016.

2 Áfrýjandi krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá héraðsdómi en til vara að kröfum stefnda, S-kk-ef V-kk-ef, verði vísað frá dómi og áfrýjandi verði sýknaður af kröfum stefnda Sjarms og Garms ehf. Að því frágengnu krefst hann sýknu af öllum kröfum stefndu. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

4 Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 21. júní 2018 var á grundvelli 95. gr. laga nr. 2/1995 um hlutafélög felld úr gildi ákvörðun hluthafafundar áfrýjanda 9. maí 2016 þar sem samþykkt var að selja Fox ehf. lóðarréttindi að Austurvegi 12 og 14 á Hvolsvelli, auk stofnkostnaðar og annarra réttinda tengdum þeim. Með dómi Landsréttar 25. október 2019 var umrædd ákvörðun ógilt að því er varðar lóðarréttindin að Austurvegi 12, en ekki Austurveg 14. Með dómi Hæstaréttar Íslands 9. júní 2020 í máli nr. 57/2019 var dómur Landsréttar ómerktur þar sem málið hefði verið dæmt á röngum grundvelli þar sem ekki hafi verið heimilt að fella ákvörðunina úr gildi að hluta án þess að krafa hefði komið fram um breytingu á henni af hálfu aðila samkvæmt 4. mgr. 96. gr. laga nr. 2/1995. Málið er því aftur til meðferðar fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

5 Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi unnu þeir S-kk-nf G-kk-nf S-kk-nf og stefndi S-kk-nf frá árinu 2013 að undirbúningi eldfjallaseturs. S-kk-nf G-kk-nf og félög hans lögðu fram stærstan hluta fjár til verkefnisins. Stefndi, S-kk-nf, lagði til mikla vinnu en lítið fé. Áfrýjandi og hið stefnda félag, Sjarmur og Garmur ehf., voru stofnuð í apríl 2014 til að hrinda hugmyndinni í framkvæmd.

6 Stefndi, Sjarmur og Garmur ehf., er að jöfnu í eigu einkahlutafélaganna Immis, sem er í eigu stefnda S-kk-ef, og Leitis, sem er í eigu S-kk-ef G-kk-ef. Stefndi, Sjarmur og Garmur ehf. er eigandi 36,36% hlutafjár í áfrýjanda. Leiti ehf. á auk þess 18,18% hlut í áfrýjanda og annað einkahlutafélag S-kk-ef G-kk-ef, Gufupressan, á 45,45% hlut. Sjarmur og Garmur ehf. og Leiti ehf. voru eigendur alls hlutafjár í áfrýjanda, að nafnverði 9.000.000 króna, eftir hlutafjárhækkun 30. apríl 2014 en félagið var þá einkahlutafélag. Áfrýjanda var breytt í hlutafélag 5. ágúst 2014 og við hækkun hlutafjár að því tilefni skráði Gufupressan ehf. sig fyrir 7.500.000 króna hlut í félaginu fyrir 50.000.000 króna eða á genginu 6,67. Samkvæmt þessu réð S-kk-nf G-kk-nf yfir meirihluta hlutafjár í áfrýjanda.

7 Í drögum að viðskiptaáætlun frá september 2014 kemur fram að verkefnið um eldfjallasetur fólst í að undirbúa og reka sýningu annars vegar og reisa hús undir hana og aðra starfsemi sem henni yrði samfara hins vegar. Af framburðum S-kk-ef G-kk-ef og stefnda S-kk-ef fyrir héraðsdómi má ráða að þeir hafi litið á undirbúning og rekstur sýningarinnar og byggingu fasteignar sem eitt heildarverkefni. Í skýrslu stefnda S-kk-ef kemur fram að hann og Á-kk-nf B-kk-nf verkefnastjóri hafi átt fund með LandsbréfumIcelandic Tourism Fund 1 slhf. (ITF) í september 2014 og þar hafi verið ræddar hugmyndir um að sjóðurinn fjárfesti í sýningunni. Á fundinum hafi jafnframt komið fram að sjóðurinn gæti ekki fjárfest í fasteign. Hafi sjóðurinn óskað eftir því að lögð yrði fram tvískipt viðskiptaáætlun, annars vegar fyrir fasteignina og hins vegar fyrir sýninguna. Í kjölfarið hafi S-kk-nf G-kk-nf lýst því yfir að hann skyldi taka að sér byggingu fasteignar. Í framburði hans fyrir héraðsdómi kemur fram að þótt litið hafi verið á þetta sem eitt heildarverkefni í byrjun hafi aldrei komið til greina af hans hálfu að leggja út í afmarkað fasteignaverkefni með stefnda S-kk-þgf. Enn er þess að geta að í tölvupósti H-kk-ef J-kk-ef, starfsmanns ITF, 12. febrúar 2015 féllst sjóðurinn á að koma að sýningunni með 240.000.000 króna hlutafé. Forsenda hafi verið að sjóðurinn fjárfesti í sýningunni og mögulega minjagripaverslun en hvorki í fasteigninni né veitingarekstri.

8 Af gögnum málsins verður ráðið að ágreiningur S-kk-ef G-kk-ef og stefnda S-kk-ef um byggingu fasteignar hafi magnast á árinu 2015. Kemur fram að S-kk-nf G-kk-nf hafi snemma árs tekið ákvörðun um að það yrði gert í samstarfi við P-kk-þf H-kk-þf, eiganda Þingvangs ehf. og að hann og félög hans hafi eftir það verið með í ráðum og lagt til fjármuni. Tölvupóstsamskipti S-kk-ef G-kk-ef, P-kk-ef og stefnda S-kk-ef, 31. mars og 8. apríl 2015 vitna um hugmyndir um að S-kk-nf yrði keyptur út úr fasteignahlutanum og fengi greiddar 20 milljónir króna. Virðist S-kk-nf G-kk-nf hafa lagt til að sú fjárhæð yrði greidd af félagi sem annast myndi fasteignahlutann, með fyrirvara um samþykki P-kk-ef. P-kk-nf hafnaði hugmyndinni í tölvupósti 8. apríl 2015. Tölvupóstsamskipi S-kk-ef G-kk-ef og S-kk-ef 17. apríl 2015 vitna um að S-kk-nf G-kk-nf hafði þá útilokað að þeir S-kk-nf ynnu saman að byggingu fasteignar. Gögn málsins bera um óánægju stefnda S-kk-ef með þessa ákvörðun.

9 Áfrýjandi stofnaði upphaflega einkahlutafélagið Butru með 9.000.000 króna hlutafé. Eftir aukningu hlutafjár í Butru ehf., sem áfrýjandi tók þátt í með kaupum á hlutafé að nafnvirði 6.800.000 krónur, á áfrýjandi samtals 27,02% hlut í félaginu og heitir það nú Lava – Eldfjalla og jarðskjálftamiðstöð Íslands ehf. (Lava). Nýtt hlutafé í félaginu var selt á genginu 7,5. Nýir hluthafar í Lava voru LandsbréfIcelandic Tourism Fund 1 slhf. (ITF) með 54,73% hlut, Eimskipafélag Íslands hf. með 6,84% hlut, Kynnisferðir ehf. með 4,56% hlut, Þingvangur ehf. með 3,99% hlut og Norðurflug ehf. með 2,85% hlut.

10 Á fundi sveitarstjórnar Rangárþings eystra 3. september 2015 var samþykkt umsókn áfrýjanda um leigu á lóðunum Austurvegi 12 og 14 á Hvolsvelli til 75 ára og voru samningar undirritaðir 31. ágúst 2016. Lóðin að Austurvegi 12 var leigð undir hótel en hin til byggingar eldfjallaseturs. Ekkert var greitt fyrir lóðirnar í upphafi en samkvæmt framburði Í-kk-ef G-kk-ef P-kk-ef, þáverandi sveitarstjóra, fyrir Landsrétti var gefinn 50% afsláttur af gatnagerðargjöldum. Árleg leiga var ákveðin 1% af fasteignamati hvorrar lóðar um sig. Leigutaka skyldi heimilt að selja og veðsetja leigurétt sinn ásamt húsum og mannvirkjum á þeim.

11 Áfrýjanda barst 24. september 2015 tilboð frá Þingvangi ehf. Í því segir að boðið sé: „Í allar eignir Stemmu hf. […] er varða sk. fasteignahluta „LAVA verkefnisins“ sem er verkefni sem undirbúið hefur verið af tilboðshafa og varðar uppbyggingu eldfjallaseturs á Suðurlandi sem ætlað er að verði fjármagnað í samstarfi við ITF1 sjóð Landsbréfa hf., ásamt öðrum fjárfestum.“ Í tilboðinu kom fram að það tæki til allra teikninga, heimilda og leyfa, þar með talið byggingarleyfisumsókna, sem tilboðshafi hefði kostað og þar með til alls þess kostnaðar sem tilboðshafi hefði lagt í fasteignina, samtals um 25.000.000 króna. Tilboðið var með fyrirvara um að samkomulag lægi fyrir um leigusamning milli rekstarfélags og fasteignafélags sem stofnuð yrðu um verkefnið sem tilboðshafi og tilboðsgjafi sættu sig við. Tilboðið gilti til 28. september 2015.

12 Frá og með stjórnarfundi í áfrýjanda 25. september 2015 urðu G-kk-nf H-kk-nf og B-kk-nf D-kk-nf stjórnarmenn í félaginu sem fulltrúar félaga í eigu S-kk-ef G-kk-ef og varð G-kk-nf formaður stjórnar. Stefndi S-kk-nf sat með þeim í stjórn en á fundinum var prókúra hans afturkölluð. Á fundinum var tilboð Þingvangs ehf. rætt og ákveðið að fresta ákvörðun um það. Rann tilboðið því út án þess að áfrýjandi tæki afstöðu til þess. Á fundinum var einnig upplýst að áfrýjanda hefði borist reikningur frá Vimmis slf., vegna vinnu stefnda S-kk-ef í þágu áfrýjanda á árinu 2014 ásamt tímaskýrslum fyrir árin 2014 og 2015. Samþykkt var að fresta því að taka afstöðu til reikningsins. Á fundinum benti stefndi S-kk-nf á að áfrýjandi hefði áður greitt reikninga frá tveimur félögum sem væru í eigu stærsta hluthafa áfrýjanda eða systurfélaga vegna vinnu fyrir þann hluthafa. Í málinu liggur fyrir tölvupóstur 28. september 2015 frá S-kk-þgf G-kk-þgf til stefnda S-kk-ef og fleiri þar sem hann lýsir andstöðu við að áfrýjandi greiði fyrir vinnu stefnda S-kk-ef. Þar segir S-kk-nf G-kk-nf að hann hefði boðið stefnda S-kk-þgf að ræða við P-kk-þf um að sá síðarnefndi greiddi þóknun fyrir verkefnið, en S-kk-nf hafi ekki þegið það. Í tölvupóstinum segir einnig að hann vilji fara fram á að nýja fyrirtækið, sem stofnað yrði um Lava verkefnið, gengist í ábyrgð fyrir reikningi frá Vimmis slf. að fjárhæð 5.751.900 krónur auk hugsanlegs málskostnaðar ef S-kk-nf freistaði þess að innheimta reikninginn með málaferlum. Ástæða beiðninnar væri augljós, en V-x-x væri að rukka fyrir vinnu og fundarsetu tengt Lava verkefninu.

13 Í tengslum við framangreinda hlutafjáraukningu í Lava (þá Butru ehf.) gerðu væntanlegir hluthafar í því félagi með sér samkomulag 5. nóvember 2015, sem jafnframt fól í sér áskriftarloforð nýrra hluthafa. Í því kom meðal annars fram að með verkefninu væri hvorki átt við fasteign þar sem sýningin yrði staðsett né heldur veitingarekstur eða annan rekstur sem kynni að tengjast sýningunni. Þá var gert ráð fyrir að kostnaður við byggingu fasteignar undir reksturinn yrði í samræmi við kostnaðaráætlun sem fylgdi samkomulaginu og leigugjald vegna afnota af fasteign sem reist yrði skyldi miðast við þá áætlun með sanngjörnum hætti. Stjórn félagsins myndi semja um leigugjald vegna afnota af fasteign sem reist yrði og ákveða við hvern yrði samið um byggingu, eignarhald og rekstur fasteignarinnar og skyldi sú ákvörðun byggjast á málefnalegum ástæðum.

14 Hluthafasamkomulagið var lagt fyrir stjórnarfund áfrýjanda 12. nóvember 2015 og stjórnarformanni heimilað að undirrita það. Bókað var í fundargerð að stefndi S-kk-nf lýsti yfir ánægju með að hluthafasamkomulagið lægi fyrir. Á fundinum var einnig lagt fram tilboð Hótels Vatnajökuls ehf. frá 5. nóvember 2015 í „fasteignahluta LAVA verkefnisins“. Í tilboðinu kom fram að um væri að ræða fasteignahluta verkefnisins sem eftir yrði í eigu áfrýjanda eftir að gengið hefði verið frá aðkomu ITF og fjárfesta að sýningarhluta þess og sérstaklega tilgreint að um væri að ræða tvær lóðir á Hvolsvelli sem nánar var lýst. Í tilboðinu var gerður fyrirvari í 4. gr. um að fyrir lægi ásættanlegt samkomulag um helstu skilmála leigusamnings á milli tilboðsgjafa og rekstraraðila sýningarhluta verkefnisins vegna þess hluta fasteignarinnar sem myndi hýsa sýningarhlutann. Tilboðsfjárhæðin var 50.000.000 króna og skyldi greiða hana í reiðufé innan fimm daga frá því að fyrrgreindum fyrirvara hefði verið aflétt. Stefndi S-kk-nf taldi rétt að ganga að tilboðinu en meirihluti stjórnarinnar ákvað að samþykkja það ekki. Formaður stjórnar vísaði til þess að það væri hlutverk nýrrar stjórnar Butru ehf. að semja um leigugjald vegna afnota af fasteign sem reist yrði og hefði hún jafnframt ákvörðunarvald um við hvern yrði samið um byggingu, eignarhald og rekstur fasteignarinnar.

15 Meðal gagna málsins er leigusamningur milli Fox ehf. og „LAVA – Eldfjalla og jarðskjálftamiðstöðvar Íslands ehf.“ dagsettur 3. mars 2016. Samkvæmt samningnum var hið leigða „húsnæði/aðstaða að Austurvegi 14, Hvolsvelli fyrir LAVA – Eldfjalla og jarðskjálftamiðstöð sem leigutaki hyggist koma á fót ásamt tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum eignarinnar“. Húsnæðið var leigt til 20 ára. Leiga á mánuði skyldi miðast við 0,81% af byggingarkostnaði auk virðisaukaskatts. Við útreikning á raunverulegum framkvæmdakostnaði skyldi notast við raunkostnað verktaka auk 10% álags á allt aðkeypt efni og kostnað vegna undirverktaka en þó skyldi fjármagnskostnaður og kostnaður vegna starfsmanna verktakans reiknaður án álags. Leigukjör skyldu taka breytingum til hækkunar eða lækkunar í samræmi við breytingar á byggingarkostnaði hússins þar sem gengið væri út frá meðfylgjandi kostnaðaráætlun. Leigugjaldið skyldi breytast á þann hátt að þegar beinar tekjur leigutaka færu yfir 300 milljónir króna á ári skyldi leigusali fá 5% hlutdeild af tekjum umfram þá fjárhæð. Enginn fyrirvari var gerður um rétt Fox ehf. yfir lóðinni.

16 Á stjórnarfundi í áfrýjanda 10. mars 2016 kynnti formaður stjórnar félagsins helstu efnisatriði leigusamnings milli stjórnar Lava og Þingvangs. Í kynningunni kom fram að stjórn Lava teldi að um hagfelld leigukjör væri að ræða fyrir félagið og hluthafa þess og tæki stjórnarformaðurinn undir það. Stefndi S-kk-nf var andvígur því að samið yrði við Þingvang ehf. og lét bóka mótmæli sín í fundargerð. Taldi hann meðal annars að það hefði verið röng ákvörðun að fela stjórn Lava að semja um leigugjald vegna afnota af fasteign sem reist yrði fyrir eldfjallamiðstöðina og hafa ákvörðunarvald um það við hvern yrði samið um byggingu, eignarhald og rekstur. Áfrýjandi gæti ekki framselt öðrum aðila þetta verkefni.

17 Á sama stjórnarfundi kynnti stjórnarformaður áfrýjanda drög að kaupsamningi milli félagsins og Þingvangs ehf., þar sem gert væri ráð fyrir því að síðarnefnda félagið keypti af áfrýjanda umræddar lóðir, byggingarleyfisumsóknir, hönnunarkostnað, ýmsan útlagðan kostnað og öll réttindi og leyfi sem fylgdu þeim. Væru lóðirnar ætlaðar undir byggingu sýningar/eldfjallaseturs annars vegar og hins vegar hótels. Gert væri ráð fyrir því að kaupverðið yrði samtals 40 milljónir króna sem skiptist þannig að greiddar yrðu 25 milljónir króna fyrir lóð undir eldfjallasetur og 15 milljónir króna fyrir lóð undir hótel. Greiða skyldi kaupverðið með peningum, 25 milljónir króna, þegar skilyrði kaupsamningsins yrðu uppfyllt og 15 milljónir króna þegar leyfi fengist fyrir byggingu hótels. Var lögð fram tillaga um að formanni stjórnarinnar yrði falið að ganga frá kaupsamningi á þeim grunni sem fram kæmi í drögunum. Stefndi S-kk-nf lýsti sig mótfallinn og lagði fram rökstudda bókun gegn ákvörðuninni. Kom þar meðal annars fram að söluverð eignarinnar væri of lágt og að þörf væri á að stjórnin aflaði verðmats óháðs þriðja aðila. Auk þess vísaði hann til fyrri tilboða og að rétt væri að gefa fleiri aðilum kost á að gera tilboð í verkefnið. Jafnframt vísaði hann til þess að Þingvangur ehf. væri tengdur Butru ehf. sem hluthafi og einnig tengdur stærsta hluthafa áfrýjanda. Af hálfu formanns stjórnar var vísað til fyrrnefnds hluthafasamkomulags hluthafa Butru ehf. og áréttað að því hærra verð sem greitt yrði fyrir lóðina þeim mun hærri yrði byggingarkostnaður og þar með leigugjald fasteignarinnar, sem jafnvel gæti stefnt verkefninu í heild í hættu. Þá benti hann á að aðkoma Hótels Vatnajökuls, félags í eigu sömu aðila og Íslandshótels, sem væri aðallega að horfa til hótelbyggingar á svæðinu, gæti haft áhrif á afstöðu annarra hluthafa í Lava og jafnvel sett verkefnið í uppnám. Tillagan um að ganga til samninga við Þingvang ehf. var samþykkt af tveimur stjórnarmönnum.

18 Fox ehf. gerði 28. apríl 2016 samning til 20 ára við Steinafjall ehf. um leigu á húsnæði að Austurvegi 14 undir veitingaaðstöðu sem og við Sjóklæðagerðina ehf. fyrir rekstur verslunar. Í báðum tilfellum var leiga á mánuði miðuð við 0,965% af sannanlegum byggingarkostnaði eða 10% af veltu hvort heldur væri hærra. Í hvorugum þeirra var gerður fyrirvari um að Fox ehf. hefði ekki aflað sér lóðarréttinda.

19 Hluthafafundur var haldinn í áfrýjanda 9. maí 2016. Samkvæmt fundargerð var eitt mál á dagskrá en það var tillaga Gufupressunnar ehf. og Leitis eignarhaldsfélags ehf. um að hluthafafundur tæki ákvörðun um samkomulag um sölu á lóð og kostnaði tengdum henni til Fox ehf., í samræmi við drög að kaupsamningi sem lagður var fyrir fundinn. Stefndi S-kk-nf mótmælti tillögunni og lagði fram ítarlega rökstudda bókun. Röksemdum hans var svarað af hálfu S-kk-ef G-kk-ef og formanns stjórnar með ítarlegum rökstuðningi. Af þeirra hálfu var upplýst að Lava hefði gert leigusamning við Fox ehf. í samræmi við þau meginatriði sem lýst væri í kaupsamningi um lóðina. Leigusamningurinn væri af stjórn Lava talinn hagstæður Lava og þar með einnig fyrir hluthafa áfrýjanda. Samningurinn við Fox ehf. var borinn undir atkvæði og samþykktur með öðrum atkvæðum en Sjarms og Garms ehf. Um kaupverðið sagði að 25 milljónir króna skyldu greiddar í peningum 25. júní 2015 en þó ekki fyrr en 7. gr. samningsins væri uppfyllt en 15 milljónir króna yrðu greiddar eigi síðar en tveimur virkum dögum eftir að leyfi fengist fyrir byggingu hótels á þeirri lóð sem til þess var ætluð.

20 Í málinu liggur fyrir kaupsamningur áfrýjanda og Fox ehf. 12. maí 2016 og var efni hans um hið selda og kaupverð í samræmi við þau samningsdrög sem lögð voru fram á hluthafafundinum.

21 Á hluthafafundi í áfrýjanda 2. ágúst 2016 voru kosnir tveir nýir menn í stjórn í stað stefnda S-kk-ef og B-kk-ef D-kk-ef en aðila greinir á um hvort löglega hafi verið staðið að boðun fundarins, kosningu stjórnar og ritun fundargerðar.

22 Í málinu liggur fyrir afsal áfrýjanda til Fox ehf. 5. september 2016 á fasteigninni Austurvegi 14, Rangárþingi eystra, ásamt meðal annars „hlutdeild í leigulóðarréttindum og réttindum til lóðar“ samkvæmt lóðarleigusamningi 31. ágúst 2016. Fram kom að kaupverðið hefði verið greitt. Þá var lagður fram fyrir Landsrétt kaupsamningur áfrýjanda og Fox ehf. 14. október 2016 um fasteignina Austurveg 12 í Rangárþingi eystra. Um kaupverðið sagði svo í kaupsamningnum: „Kaupandi lofar að greiða fyrir þau réttindi sem felast í hinu selda kr. 25.000.000, með peningum, inn á bankareikning sem seljandi tilgreinir, eigi síðar en tveimur (2) virkum dögum eftir að byggingarleyfi fæst fyrir byggingu á lóðinni, …“. Í kaupsamningnum var vísað til þess að um réttindi og skyldur kaupanda og seljanda vegna hins selda færi að öðru leyti eftir kaupsamningi aðila frá 12. maí 2016 og viðauka sem gerður hefði verið við samninginn.

23 Fox ehf. var á árunum 2014 og 2015 alfarið í eigu H-kk-ef J-kk-ef og framkvæmdastjóri auk hans var K-kk-nf S-kk-nf. Engin starfsemi var í félaginu á árunum 2014 og 2015. Samkvæmt ársreikningi félagsins fyrir árið 2016 var P-kk-nf H-kk-nf, sem er sonur H-kk-ef J-kk-ef, orðinn stjórnarmaður þess og framkvæmdastjóri en Marnes ehf. eigandi. P-kk-nf er stjórnarformaður síðastnefnda félagsins. Þingvangur ehf. var á sama tíma alfarið í eigu Eignasamsteypunnar ehf. en eini eigandi síðarnefnda félagsins var P-kk-nf H-kk-nf. Þingvangur ehf. var einn hluthafa í Butru ehf., síðar Lava. Þingvangur ehf. var einnig eigandi fjórðungs hluta í Heilsuboganum ehf. en Gufupressan ehf., einkahlutafélag í eigu S-kk-ef G-kk-ef og einn hluthafa í áfrýjanda, var eigandi annars fjórðungs hlutafjár. Heilsuboginn ehf. var á árinu 2015 meðal annars eigandi fasteigna sem metnar voru í efnahagsreikningi á tæpar 800 milljónir króna. G-kk-nf H-kk-nf, formaður stjórnar áfrýjanda, var jafnframt framkvæmdastjóri Heilsubogans ehf. Af hálfu stefnda S-kk-ef hefur því verið haldið fram að P-kk-nf H-kk-nf sé viðskiptafélagi og fjölskylduvinur S-kk-ef G-kk-ef og hefur því ekki verið andmælt af hálfu áfrýjanda.

24 Í þinghaldi í málinu nr. E2470/2016 fyrir héraðsdómi 9. febrúar 2017 var af hálfu stefnda S-kk-ef lögð fram matsbeiðni. Þar sem matsbeiðendur og matsþolar voru fleiri en aðilar málsins ákvað dómarinn að sérstakt matsmál skyldi rekið um beiðnina. Þeir D-kk-nf V-kk-nf W-kk-nf lögmaður og löggiltur fasteignasali, og G-kk-nf J-kk-nf, verkfræðingur og löggiltur verðbréfamiðlari, voru dómkvaddir 26. júní 2017 til að meta hvert hafi verið virði lóðarréttinda að Austurvegi 12 og 14 á Hvolsvelli og annarra tengdra réttinda, sem tilgreind voru sem hið selda í kaupsamningi milli áfrýjanda og Fox ehf. í maí 2016. Óskað var eftir því að matið yrði sundurliðað fyrir hvora lóð og jafnframt fyrir báðar lóðirnar og réttindi þeim tengd saman.

25 Samkvæmt matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna 22. nóvember 2017 var við mat á verðmæti lóðarinnar við Austurveg 14 notuð sjóðstreymisaðferð byggð á væntu sjóðstreymi miðað við fyrirliggjandi leigusamninga um fasteign á lóðinni og mat á væntum rekstrar og viðhaldskostnaði. Verðmæti lóðarinnar er reiknað sem mismunur á reiknuðu markaðsverði fasteignarinnar miðað við 9. maí 2016 og byggingarkostnaði án lóðar. Í matsgerðinni kemur fram að við útreikning á sjóðstreymisverðmæti hefði ávöxtunarkrafa (WACC) verið byggð á markaðsforsendum á þeim tíma sem ákvörðun var tekin um sölu. Tekið var mið af ársuppgjörum skráðra fasteignafélaga fyrir árið 2015 þar sem veginn fjármagnskostnaður við núvirðisútreikninga hefði verið á bilinu 5,7 til 8,5%. Að teknu tilliti til styrkleika og starfsemi leigutaka, staðsetningar lóðar, eðlis fasteignar og væntinga um lánskjör leigusala hefðu matsmenn reiknað með 7,5% ávöxtunarkröfu við verðmat byggt á sjóðstreymi. Töldu matsmenn verðmæti fasteignarinnar að Austurvegi 14, byggt á sjóðstreymisverðmæti miðað við framangreindar forsendur, 968 milljónir króna. Matsmenn miðuðu við þann byggingarkostnað að frátöldu lóðarverði sem gengið var út frá í forsendum leigusamnings, það er að segja 885 milljónir króna að frádregnum 25 milljónum króna eða 860 milljónir króna. Samkvæmt því mátu matsmennirnir verðmæti lóðarinnar á bilinu 100 til 110 milljónir króna miðað við hvort sem væri 9. eða 12. maí 2016.

26 Matsmennirnir töldu ekki unnt að byggja mat á verðmæti lóðarinnar Austurvegar 12 á sjóðstreymismati. Töldu þeir lóð miðsvæðis á Hvolsvelli meira virði en aðrar lóðir sem stæðu til boða undir ný hótel á Suðurlandi. Þá töldu þeir mesta verðmæti lóðarinnar felast í mögulegum samlegðaráhrifum í rekstri og fjárfestingu við starfsemina að Austurvegi 14 en fyrir ótengdan aðila væri viðbótarverðmæti lóðarinnar takmarkað. Niðurstaða matsmanna var að verðmæti lóðarinnar fyrir utan samlegðaráhrif væri 25 milljónir króna en með tilliti til samlegðaráhrifa á bilinu 50 til 80 milljónir króna.

27 Fyrir Landsrétti var fallist á beiðni áfrýjanda um dómkvaðningu þriggja matsmanna til að leggja yfirmat á sömu matsspurningu og matsmenn höfðu áður lagt mat á. Yfirmatsmennirnir, F-kk-nf S-kk-nf byggingarverkfræðingur, M-kk-nf L-kk-nf, löggiltur fasteignasali, og M-kk-nf Á-kk-nf S-kk-nf hagfræðingur, voru dómkvaddir 30. nóvember 2018. Að auki var fallist á dómkvaðningu tveggja matsmanna til að svara einni viðbótarspurningu og voru þeir M-kk-nf L-kk-nf og M-kk-nf Á-kk-nf S-kk-nf dómkvaddir í því skyni sama dag.

28 Í yfirmatsgerð, sem lögð var fyrir Landsrétt 16. janúar 2019, kemur fram að við mat á virði lóðar nr. 14 við Austurveg þætti við þær aðstæður sem um ræddi tilhlýðilegt að beita svokallaðri afgangsaðferð sem gengi út á að meta virði fullbúinnar tekjuberandi fasteignar og draga frá áætlaðan byggingarkostnað. Við mat á virði fullbúinnar tekjuberandi fasteignar væri beitt svokallaðri sjóðstreymisaðferð eða tekjuvirðingu en þá væru væntar leigutekjur af frádregnum rekstrarkostnaði yfir tiltekið tímabil núvirtar til þess dags sem verðmat skyldi miða við, að teknu tilliti til tiltekinnar ávöxtunarkröfu. Að lokum væri verðmatsniðurstaða samkvæmt afgangsaðferð borin saman við aðra nálgun með samanburðaraðferð.

29 Í yfirmatsgerðinni voru leigutekjur áætlaðar á grundvelli þriggja fyrirliggjandi leigusamninga. Þá miðuðu matsmenn við eigin áætlun á væntu fasteignamati fullbúinnar eignar en ekki því fasteignamati sem fyrir lá við yfirmatið. Fram kom að ávöxtunarkrafa til núvirðingar fjárflæðis af eigninni væri ein meginstýribreytan við mat á virði samkvæmt sjóðstreymisaðferð. Yfirmatsmenn töldu hæfilegt að miða við raunávöxtunarkröfuna 7,95% við núvirðingu fjárflæðis þar sem hún endurspeglaði bæði vaxtastig og fyrirliggjandi áhættu sem falist hefði í fjárfestingunni þegar stofnað hefði verið til hennar. Niðurstaða þeirra var að virði fasteignarinnar, byggingar og lóðar, 9. og 12. maí 2016 hefði verið 901,5 milljónir króna og ef stofnkostnaðurinn, 885,3 milljónir króna, væri dreginn frá fengist sú niðurstaða að virði lóðar nr. 14 og tengdra réttinda hefði verið 16,2 milljónir króna. Þeir töldu engar vísbendingar eða forsendur fyrir því að virði fasteignar eða lóðar hefði verið annað við ákvörðun hluthafafundar 9. maí 2016. Matsmenn töldu að verðmat með samanburðaraðferð styddi niðurstöðu verðmats með afgangsaðferð. Í matsgerðinni kom fram að matsmenn hefðu aflað sér upplýsinga um viðskipti með sambærilegar lóðir og lóðarréttindi í tengslum við önnur ferðaþjónustutengd verkefni og væri meðal annars horft til Ormsvalla á Hvolsvelli, uppbyggingar hótels við Mývatn og á Hnappavöllum í Öræfum og tekið mið af fyrirliggjandi tilboði frá Vatnajökli hf. í hið selda.

30 Yfirmatsmenn beittu samanburðaraðferð við mat á verðmæti lóðarinnar nr. 12 við Austurveg en töldu ekki forsendur til að beita tekjuvirðingu eða afgangsaðferð. Niðurstaða þeirra var að virði lóðarinnar Austurvegar 12 hefði verið 30 milljónir króna ef litið væri til samlegðaráhrifa, svo sem vegna samnýtingar bílastæða á lóðunum nr. 12 og 14 sem gert væri ráð fyrir í deiliskipulagi.

31 Samandregin niðurstaða yfirmatsmanna var að virði lóðanna saman hefði verið 46,2 milljónir króna. Virði lóðanna hvorrar í sínu lagi hefði verið 33,7 til 41,2 milljónir króna, þar af hafi virði Austurvegar 14 verið 16,2 milljónir króna en Austurvegar 12 á bilinu 17,5 til 25 milljónir króna.

32 Lögð var fyrir tvo matsmenn ný matsspurning sem miðaði að því að meta verðmæti beggja lóðanna miðað við að enginn leigusamningur hefði verið til staðar um fasteign á lóðinni nr. 14. Niðurstaða matsmannanna var að virði lóðanna hefði við þær aðstæður verið samtals 21 milljón króna miðað við 9. og 12. maí 2016.

33 Fyrir Landsrétt komu og gáfu skýrslu vitnin H-kk-nf J-kk-nf, B-kk-nf H-kk-nf D-kk-nf, Í-kk-nf G-kk-nf P-kk-nf, F-kk-nf S-kk-nf matsmaður, M-kk-nf L-kk-nf matsmaður, M-kk-nf Á-kk-nf S-kk-nf matsmaður og G-kk-nf J-kk-nf matsmaður.

Niðurstaða

34 Stefndu, Sjarmur og Garmur ehf. og S-kk-nf, höfðuðu málið upphaflega saman gegn áfrýjanda með stefnu sem þingfest var í Héraðsdómi Reykjavíkur 6. september 2016, sbr. mál nr. E2470/2016. Stefnan var birt 8. ágúst 2016 og málið því höfðað innan þriggja mánaða frá hluthafafundi í áfrýjanda 9. maí 2016. Málið var fellt niður hvað varðaði Sjarm og Garm ehf. með ákvörðun dómara í þinghaldi 27. september 2016, að kröfu lögmanns sem mætti í þinghaldið og lagði fram gögn frá S-kk-þgf G-kk-þgf S-kk-þgf því til stuðnings að lögmaðurinn færi með málflutningsumboð fyrir það félag. Ákvörðunin var kærð til Hæstaréttar sem vísaði málinu frá réttinum með dómi 27. október 2016 í máli nr. 695/2016, með þeim rökum að aðeins úrskurðir gætu sætt kæru til Hæstaréttar samkvæmt 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 en ekki ákvarðanir.

35 Þar sem mótmæli komu fram gegn niðurfellingu málsins af hálfu lögmanns sem rekið hafði málið fram að því fyrir báða upphaflega stefnendur og hann krafðist úrskurðar um ágreininginn, bar héraðsdómara að kveða upp úrskurð um ágreiningsefnið, sbr. niðurlag 3. mgr. 105. gr. laga nr. 91/1991. Í ljósi þess að áfrýjandi Sjarmur og Garmur ehf. er aftur orðinn aðili málsins hefur þessi annmarki á meðferð þess á fyrri stigum þess ekki áhrif á lögmæti málsmeðferðarinnar í heild.

36 Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 1. desember 2016 var kröfu áfrýjanda um frávísun málsins hafnað.

37 Stefndi, Sjarmur og Garmur ehf., höfðaði að nýju mál gegn áfrýjanda sem þingfest var í Héraðsdómi Reykjavíkur 10. janúar 2017 og gerði sömu kröfur og í fyrra máli, sbr. mál nr. E5/2017. Stefndi krafðist þess jafnframt að málin yrðu sameinuð með vísan til cliðar 30. gr. laga nr. 91/1991.

38 Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 26. apríl 2017 var kröfu áfrýjanda um frávísun síðara málsins hafnað en hún var byggð á því að málið hefði ekki verið höfðað innan þess þriggja mánaða frests sem mælt væri fyrir um í 2. mgr. 96. gr. laga nr. 2/1995 um hlutafélög. Í þinghaldi 12. júní 2017 var mál nr. E5/2017 sameinað máli nr. E2470/2016, að kröfu stefnda Sjarms og Garms ehf. og án athugasemda af hálfu áfrýjanda.

39 Áfrýjandi hefur ekki, samhliða áfrýjun málsins, leitað endurskoðunar á þessum úrskurðum sem gengu undir rekstri málsins í héraði, sbr. síðari málslið 1. mgr. 151. gr. laga nr. 91/1991. Af þeim frávísunarástæðum sem byggt var á í héraði koma einungis til álita fyrir Landsrétti þær ástæður sem geta leitt til frávísunar málsins að sjálfsdáðum.

40 Af hálfu áfrýjanda er krafa um frávísun málsins í heild byggð á því að stefnur í máli þessu og málatilbúnaður stefndu að öðru leyti standist ekki kröfur e, f og gliða 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991.

41 Fallast má á að málatilbúnaður stefndu í upphafi hefði mátt vera markvissari og framlagning gagna betur afmörkuð. Ekki verður þó talið að málatilbúnaði stefndu hafi verið svo áfátt að farið hafi í bága við fyrirmæli framangreindra ákvæða laga nr. 91/1991. Verður ekki séð að þessir annmarkar hafi bitnað á vörnum áfrýjanda í málinu. Þá eru ekki þeir ágallar á meðferð málsins fyrir héraðsdómi að varðað geti ómerkingu héraðsdóms.

42 Áfrýjandi telur að þar sem stefndi S-kk-nf hafi ekki verið stjórnarmaður í áfrýjanda á þeim tíma sem ákvörðun um málsóknina var tekin njóti hann ekki heimildar 1. mgr. 96. gr. laga nr. 2/1995 til að höfða mál þetta til ógildingar á ákvörðun sem tekin hafi verið á umræddum hluthafafundi áfrýjanda. Af hálfu áfrýjanda er krafa um frávísun á kröfum stefnda S-kk-ef byggð á því að skortur á heimild til málshöfðunar eigi að leiða til frávísunar. Þá eigi skortur á lögvörðum hagsmunum hans af framangreindri ákvörðun, sem tekin hafi verið af hluthöfum félagsins en ekki stjórn þess, einnig að leiða til frávísunar, enda sé ábyrgð hans sem stjórnarmanns í áfrýjanda á ákvörðun sem tekin var af hluthöfum á hluthafafundi engin. Af hálfu áfrýjanda er krafa um sýknu af kröfum stefnda S-kk-ef byggð á aðildarskorti hans þar sem hann hafi ekki, sem fyrrverandi stjórnarmaður á þeim tíma sem ákvörðun um málsóknina var tekin, haft heimild til höfðunar málsins á grundvelli 1. mgr. 96. gr. laga nr. 2/1995.

43 Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er fallist á að stefndi S-kk-nf hafi á grundvelli 1. mgr. 96. gr. laga nr. 2/1995, haft heimild til að höfða mál vegna þeirrar ákvörðunar hluthafafundar í áfrýjanda sem málsókn hans beinist að þar sem hann var stjórnarmaður í áfrýjanda á þeim tíma sem ákvörðunin var tekin. Eins og háttað er málatilbúnaði stefnda S-kk-ef, sem er eigandi annars tveggja hluthafa í Sjarmi og Garmi ehf., sem er hluthafi í áfrýjanda, leikur ekki vafi á því að hann hafi sem stjórnarmaður í áfrýjanda á þeim tíma sem hin umdeilda ákvörðun hluthafafundar var tekin, haft lögvarða hagsmuni af höfðun málsins. Verður því hvorki fallist á með áfrýjanda að vísa beri málinu frá héraðsdómi hvað varðar stefnda S-kk-þf né að sýkna beri áfrýjanda af kröfum hans vegna aðildarskorts.

44 Dómkrafa stefnda í máli þessu lýtur að því að fá ógilta með dómi ákvörðun hluthafafundar áfrýjanda 9. maí 2016, en með henni var samþykkt að selja Fox ehf. lóðarréttindi að Austurvegi 12 og 14 á Hvolsvelli, auk stofnkostnaðar og annarra réttinda þeim tengdum, til samræmis við drög að kaupsamningi, sem lögð voru fram á hluthafafundinum.

45 Málatilbúnaður stefndu er einkum reistur á því að ógilda beri ákvörðunina þar sem hún hafi verið tekin með ólögmætum hætti og brjóti í bága við 95. gr. laga nr. 2/1995, þar sem segi að hluthafafundur megi ekki taka ákvörðun sem sé fallin til að afla ákveðnum hluthöfum eða öðrum ótilhlýðilegra hagsmuna á kostnað annarra hluthafa eða félagsins.

46 Reglan kom fyrst í íslensk hlutafélagalög árið 1978 en fyrir þann tíma var hún ólögfest meginregla. Ákvæðið hefur að geyma meginreglu um minnihlutavernd sem fyrst og fremst hefur sjálfstætt gildi þegar ekki er sérregla í lögunum um þá tegund ákvörðunar hluthafafundar sem um ræðir.

47 Skilyrði þess að ákvörðun hluthafafundar verði ógilt á grundvelli 95. gr. laga nr. 2/1995 eru þrenns konar. Í fyrsta lagi þarf ákvörðun að vera til þess fallin að afla hluthöfum eða öðrum hagsmuna. Í öðru lagi þurfa hagsmunirnir sem aflað er, að vera ótilhlýðilegir. Í þriðja lagi þarf hagsmunanna að hafa verið aflað á kostnað hluthafa eða félagsins.

48 Um fyrsta skilyrðið er það að segja að fyrir gildistöku laga nr. 68/2010 var ákvæðið orðað svo að ákvörðun hluthafafundar væri bersýnilega til þess fallin að afla ótilhlýðilegra hagsmuna. Með lögum þessum var orðið „bersýnilega“ fellt úr ákvæðinu. Í athugasemdum við 12. gr. í greinargerð með frumvarpi að umræddum breytingalögum segir að rökin fyrir breytingunni hafi verið að talsvert þyrfti til svo að reglunni yrði beitt og skilyrði hennar væru of ströng fyrir hluthafa. Markmiðið með breytingunni væri að auðvelda einstökum hluthöfum að byggja rétt á ákvæðinu og styrkja minnihlutavernd laganna.

49 Skilyrðið um að ákvörðun þurfi að vera til þess fallin að afla ákveðnum hluthöfum tiltekinna hagsmuna felur í sér kröfu um orsakasamhengi. Ekki er þó gerð krafa um að ákvörðunin hafi aflað eða muni í reynd afla ákveðnum hluthöfum ótilhlýðilegra hagsmuna. Nægir eitt og sér að ákvörðun geti gagnast tilteknum hluthöfum umfram aðra eða verið á kostnað félagsins. Ætla má að tilgangurinn með vægari kröfu til orsakasamhengis hafi verið að víkka gildissvið reglunnar og auðvelda sönnunarfærslu í málum sem reist eru á 95. gr. laga nr. 2/1995, enda eru það gjarnan minni hluthafar sem bera sönnunarbyrðina.

50 Annað skilyrði ákvæðisins er að hagsmunirnir sem aflað er séu ótilhlýðilegir. Ekki er útskýrt nánar í ákvæðinu eða athugasemdum með því hvað átt sé við með ótilhlýðilegum hagsmunum. Almennt verður orðalagið skilið svo að gerð sé krafa um að ákvarðanir hluthafafundar séu réttlætanlegar með vísan til málefnalegra sjónarmiða, að hluthafar megi ekki mismuna öðrum hluthöfum óhóflega og að virða beri meginreglur félagaréttar um jafnræði hluthafa.

51 Þriðja skilyrðið er að hagsmunanna hafi verið aflað á kostnað hluthafa eða félagsins. Með áskilnaðinum er dregið fram verndarandlag ákvæðisins sem er vernd minni hluthafa gegn ótilhlýðilegum ákvörðunum meirihlutans.

52 Við mat á hvort ákvörðun hluthafafundarins um sölu á lóðarréttindum og öðru sem lóðunum tengdust hafi verið andstæð ákvæði 95. gr. laga nr. 2/1995 ber að líta til ákvörðunarinnar í heild og hvort með henni hafi verið gengið á hlut stefndu þannig að skilyrði séu til að ógilda hana á grundvelli 95. gr. laga nr. 2/1995.

53 Í málinu er ekki deilt um að talsverð tengsl séu milli P-kk-ef H-kk-ef og S-kk-ef G-kk-ef, en þeir hafi verið viðskiptafélagar og vinatengsl hafi verið milli fjölskyldna þeirra. Þótt þetta kunni eftir atvikum að hafa þýðingu við mat á því hvort skilyrðum 95. gr. laga nr. 2/1995 fyrir ógildingu ákvörðunarinnar er fullnægt getur þetta ekki ráðið úrslitum. Ræðst niðurstaða málsins eftir sem áður af mati á því hvort ákvörðunin hafi falið í sér ráðstöfun ótilhlýðilegra hagsmuna á kostnað hluthafa, þar með talið stefndu. Við það mat skiptir meira máli hvort ákvörðunin hafi verið forsvaranleg og málefnaleg út frá þeim viðskiptalegu forsendum sem hún var reist á.

54 Í ákvörðuninni var samþykkt að selja sama aðila lóðirnar að Austurvegi 12 og 14. Um þær voru gerðir tveir kaupsamningar sem fyrr greinir. Skilmálar samninganna eru þó nokkuð ólíkir, einkum að því er varðar greiðslu söluandvirðis. Af þessari ástæðu verður í framhaldinu að nokkru marki fjallað um hvorn samninginn fyrir sig og út frá því metið hvort ákvörðunin í heild hafi farið gegn ákvæði 95. gr. laga nr. 2/1995.

55 Af hálfu stefndu er byggt á því að eignir áfrýjanda, lóðarréttindi vegna lóðanna nr. 12 og 14 við Austurveg, og réttindi þeim tengd, hafi verið seldar Fox ehf. á undirverði og því sé augljós munur á framlagi áfrýjanda og þeim greiðslum sem fyrir hið selda komu. Ákvörðunin hafi því ekki verið í samræmi við það grundvallarmarkmið hlutafélags að hámarka fjárhagslega hagsmuni þess og þar með hluthafanna.

56 Í málinu liggur fyrir bæði undirmat og yfirmat. Af hálfu áfrýjanda er byggt á því að leggja verði yfirmatsgerðina til grundvallar og að með henni hafi niðurstöðu undirmatsgerðar og þar með mikilvægri forsendu hins áfrýjaða dóms verið hnekkt.

57 Af hálfu stefndu er því haldið fram að forsendur yfirmatsmanna hafi í ýmsum atriðum verið rangar. Í fyrsta lagi hafi yfirmatsmenn, þrátt fyrir að byggja mat á núvirðingu greiðsluflæðis frá fasteigninni á lóð nr. 14 á fyrirliggjandi leigusamningum, ákveðið að núvirða greiðsluflæðið miðað við 1. október ár hvert, en venjan sé að miða miðpunktinn við mitt ár. Rétt hefði verið að miða við 15. ágúst vegna ársins 2017 en eftir það við 1. júlí ár hvert. Í öðru lagi hafi matsmenn ákveðið að miða við að öll fjárfestingin hefði átt sér stað í upphafi byggingartímabilsins og núvirðing byggingarkostnaðar verið miðuð við þann tímapunkt. Ekki hafi verið samræmi í forsendum þeirra um núvirðingu greiðsluflæðis og byggingarkostnaðar. Ef yfirmatsmenn hefðu gætt samræmis hefðu þeir átt að miða núvirðingu byggingarkostnaðar við miðpunkt 10 mánaða byggingartímabils. Í þriðja lagi hafi yfirmatsmenn ranglega miðað greiðslu fasteignagjalda við eigin áætlun á fasteignamati húss á lóðinni Austurvegi 14, eða 472,7 milljónir króna, sem hafi verið of hátt ef litið væri til hlutfalls fasteignamats af brunabótamati sambærilegra eigna á Hellu og Hvolsvelli á árinu 2016 og raunverulegs fasteignamats hússins. Þessar röngu forsendur yfirmatsmanna hafi orðið til þess að niðurstaða mats þeirra á verðmæti fasteignarinnar hafi verið 82,5 milljónum króna lægri en ella hefði verið.

58 Til stuðnings gagnrýni sinni á forsendur yfirmatsgerðarinnar vísa stefndu til framlagðs álits frá Deloitte 6. febrúar 2019. Álitið sem nefnt er „yfirferð á matsgerð“ barst Landsrétti 7. febrúar 2019 í kjölfar framlagningar yfirmatsgerðar 16. janúar 2019, á síðasta degi sameiginlegs gagnaöflunarfrests málsaðila. Með ákvörðun Landsréttar 28. febrúar 2019 var fallist á framlagningu álitsins með vísan til jafnræðissjónarmiða og þar sem stefndu gafst ekki tilefni til að afla þess fyrr en gagnaöflunarfrestur fyrir Landsrétti var liðinn, sbr. 1. mgr. 160. gr. laga nr. 91/1991. Ekki verður byggt á þessu áliti fyrir Landsrétti á sama hátt og matsgerð dómkvaddra matsmanna en mótbárur stefndu, sem byggðar eru á álitinu, gegn forsendum yfirmatsins þykja ekki of seint fram komnar og komast að í málinu.

59 Yfirmatsmenn komu fyrir Landsrétt og skýrðu matsgerðina og forsendur hennar. Yfirmatsmaðurinn M-kk-nf Á-kk-nf skýrði þá ákvörðun að miða við 1. október sem miðpunkt greiðsluflæðis ár hvert þannig að reynslan sýndi að ferðaþjónustan skili almennt meiri tekjum á síðari hluta árs en þeim fyrri og þrátt fyrir að leiga samkvæmt fyrirliggjandi leigusamningum félli í gjalddaga 1. hvers mánaðar mætti vænta þess að greiðslur drægjust. Þá taldi hann að þegar lóðin var seld hefði verið rétt að miða fasteignamat við hærri fjárhæð en núverandi fasteignamat enda taldi hann að það myndi hækka.

60 Í matsgerð sem aflað var fyrir héraðsdómi og yfirmatsgerð voru niðurstöður í meginatriðum byggðar á sömu matsaðferð þótt í yfirmatsgerðinni hefði einnig verið beitt samanburðaraðferð varðandi Austurveg 14. Í báðum tilvikum var mat á núvirtu tekjuflæði frá fasteigninni byggt á fyrirliggjandi leigusamningum. Með hliðsjón af því að umræddir leigusamningar milli Fox ehf. og Lava lágu fyrir þegar hluthafafundur samþykkti að ganga til samninga við Fox ehf. var rétt að byggja niðurstöður matsins á tilvist þeirra. Þegar af þeirri ástæðu verður ekki byggt á niðurstöðu matsgerðar tveggja matsmanna sem aflað var fyrir Landsrétti við úrlausn málsins.

61 Þegar matsgerð sem aflað var fyrir héraðsdómi og yfirmatsgerð eru bornar saman og tillit tekið til framburðar matsmanna fyrir héraðsdómi og Landsrétti virðist munur á niðurstöðum þeirra einkum skýrast af því að yfirmatsmenn reikna með ávöxtunarkröfunni 7,95% en undirmatsmenn með 7,5%. Eins og fram kom í yfirmatsgerð er matsaðferðin afar næm fyrir tiltölulega lítilli breytingu á ávöxtunarkröfu. Um er að ræða matsatriði sem ræðst af mati á fleiri undirliggjandi breytum og næmi þeirra. Ekki verður séð að undir eða yfirmatsmenn hafi byggt mat sitt á þessum þætti á röngum forsendum. Með hliðsjón af því og þar sem matsgerð þriggja yfirmatsmanna hefur almennt meira sönnunargildi en matsgerð tveggja undirmatsmanna er rétt að byggja á niðurstöðu yfirmatsgerðar fremur en undirmatsgerðar að þessu leyti. Verða niðurstöður undirmatsgerðarinnar því ekki lagðar til grundvallar í máli þessu við úrlausn þess hvert hafi verið verðmæti hinna seldu lóðarréttinda að Austurvegi 14.

62 Dómurinn telur að yfirmatsmenn hafi ekki fært fullnægjandi rök fyrir þeim forsendum sínum að miða miðpunkt tekjuflæðis við 1. október ár hvert enda gerðu allir leigusamningarnir ráð fyrir jöfnum mánaðarlegum leigugreiðslum allt árið. Í framburði þeirra fyrir Landsrétti kom fram að þeir hefðu ekki tekið mið af afkomutengingu leigugreiðslna við mat sitt. Þótt rök yfirmatsmanna geti réttlætt færslu þessarar viðmiðunardagsetningar eitthvað aftur fyrir mitt ár er þó ekki einhlítt í ljósi þess leigusamnings sem matið er byggt á að rétt hafi verið að færa hana aftur á síðasta ársfjórðung. Þá hafa yfirmatsmenn ekki skýrt með fullnægjandi hætti mismunandi forsendur við val á dagsetningu sem núvirðing byggingarkostnaðar var annars vegar miðuð við og núvirðing tekjuflæðis hins vegar. Loks hafa yfirmatsmenn ekki að mati dómsins fært fullnægjandi rök fyrir því að gera hefði mátt ráð fyrir því 9. maí 2016 að fasteignamat eignarinnar yrði svo miklu hærra en það í raun varð. Er þess að geta að þegar þessi aðferð við mat er notuð leiðir sú ákvörðun að styðjast við hærra fasteignamat til þess að fasteignagjöld hækka sem hefur þau áhrif að reiknað sjóðstreymi frá fasteigninni lækkar og þar með mat á verðmæti hennar og lóðarréttindanna.

63 Ekki verður byggt á framlögðu áliti Deloitte um töluleg áhrif þessara forsendna yfirmatsmanna á niðurstöður yfirmatsgerðarinnar. Engu að síður þykja stefndu hafa gert líklegt að umræddar forsendur yfirmatsmanna kunni að hafa leitt til lægri niðurstöðu, á grundvelli afgangsaðferðar, um verðmæti hinna seldu lóðarréttinda að Austurvegi 14 en ella hefði verið.

64 Í forsendum beggja matsgerðanna kemur fram að byggingarkostnaður fasteignarinnar er í báðum tilvikum miðaður við 885 milljónir króna sem er sá kostnaður sem gengið var út frá í kostnaðarmati því sem fylgdi leigusamningunum. Óumdeilt er að við mat á byggingarkostnaði var gert ráð fyrir 25 milljóna króna kostnaði vegna öflunar lóðarréttinda og tengds kostnaðar. Í undirmatsgerð eru þessar 25 milljónir dregnar frá byggingarkostnaði áður en sá kostnaður er dreginn frá núvirtu verðmæti fasteignarinnar. Í yfirmatsgerð er hins vegar allur byggingarkostnaðurinn, að meðtöldum kostnaði við öflun lóðarréttinda, dreginn frá núvirtu verðmæti fasteignarinnar. Þessi forsenda er ekki í samræmi við fyrirliggjandi upplýsingar í málinu og óútskýrð af hálfu yfirmatsmanna.

65 Niðurstaða samanburðarmats yfirmatsmanna þykir ekki til þess fallin að byggt verði á niðurstöðu yfirmatsins fullum fetum enda forsendur samanburðarmatsins um sumt fremur óljósar. Byggjast þær að hluta til, samkvæmt framburði yfirmatsmanna fyrir Landsrétti, á upplýsingum sem einn yfirmatsmanna bjó yfir vegna starfa sinna, en þær eru hvorki aðgengilegar málsaðilum né dómendum og verða ekki staðreyndar.

66 Af hálfu stefndu er því haldið fram að með ákvörðun hluthafafundar 9. maí 2016 um sölu á lóðarréttindum vegna lóðanna nr. 12 og 14 við Austurveg hafi Fox ehf. verið gefinn valréttur um kaup á lóðinni Austurvegi 12 án endurgjalds og þannig komið í veg fyrir að áfrýjandi gæti notið þeirra verðmæta sem í lóðarréttindunum fólust. Af hálfu áfrýjanda er þessu hafnað.

67 Samkvæmt matsgerð sem aflað var í héraði var verðmæti lóðarréttinda að Austurvegi 12 talið 25 milljónir króna en 50 til 80 milljónir króna að teknu tilliti til samlegðaráhrifa. Í yfirmatsgerð voru þessi sömu lóðarréttindi metin á 17,5 til 25 milljónir króna en 30 milljónir króna ef litið væri til samlegðaráhrifa. Í undirmatsgerð kemur fram að verðmæti lóðarinnar að Austurvegi 12 felist í samlegaðráhrifum í rekstri og fjárfestingu að Austurvegi 14 og fyrir ótengdan aðila sé verðmætið takmarkað. Í yfirmatsgerðinni er einnig fjallað um samlegðaráhrif við starfsemina á Austurvegi 14. Segir þar að þótt um sé að ræða óskylda starfsemi megi færa fyrir því rök að stofnkostnaður við til dæmis bílastæði yrði minni fyrir hótel á lóð nr. 12 en ef hótelið stæði sjálfstætt annars staðar, vegna góðrar samnýtingar. Segir að áætlaður stofnkostnaður sem gæti sparast fyrir lóð nr. 12 vegna nálægðar við starfsemi og mögulega samnýtingu bílastæða við lóð nr. 14 sé metinn 5 milljónir króna til 12 milljónir króna sem myndi ráðast meðal annars af því hversu stórt hótel yrði reist á lóðinni ásamt öðrum þáttum.

68 Samkvæmt drögum að samningi áfrýjanda við Fox ehf. sem lögð voru fyrir hluthafafund 9. maí 2016 og þeim samningi sem gerður var 12. sama mánaðar var gert ráð fyrir því að Fox ehf. greiddi samtals 40 milljónir króna vegna lóðarréttinda að Austurvegi 12 og 14. Í endanlegum kaupsamningi 14. október 2016 milli áfrýjanda og Fox ehf. var kaupverð lóðarréttinda vegna Austurvegar 12 hækkað í 25 milljónir króna. Eins og áður er fram komið segir um greiðslu kaupverðs í þeim samningi að kaupandi lofi að greiða fyrir þau réttindi 25 milljónir króna með peningum inn á bankareikning sem seljandi tilgreini eigi síðar en tveimur virkum dögum eftir að byggingarleyfi fæst fyrir byggingu á lóðinni. Samsvarandi ákvæði var í fyrrnefndum samningsdrögum og samningi 12. maí 2016 að því frátöldu að þar var kaupverð fyrir umrædd lóðarréttindi tilgreint 15 milljónir króna.

69 Í drögum að samningi við Fox ehf. sem hluthafafundur áfrýjanda samþykkti og síðar raungerðist í endanlegum kaupsamningi um lóðarréttindi vegna Austurvegar 12, sem að framan er lýst, voru engin tímamörk sett um hvenær Fox ehf. skyldi í síðasta lagi sækja um byggingarleyfi fyrir hótel á lóðinni og samningurinn mælti ekki fyrir um nein úrræði fyrir áfrýjanda ef kaupandi léti hjá líða að sækja um það. Kaupandanum Fox ehf. var þannig samkvæmt samningnum nokkuð í sjálfsvald sett hvenær hann tæki ákvörðun um að sækja um byggingarleyfið og þar með að greiða kaupverð hennar.

70 Þess er þó að geta að í framburði Í-kk-ef G-kk-ef P-kk-ef, fyrrverandi sveitarstjóra Rangárþings eystra, fyrir Landsrétti kom fram að sveitarfélagið gæti afturkallað úthlutun lóðar ef ekki hefur verið ráðist í byggingu á henni innan tiltekins tíma. Mátti þannig vera ljóst að kaupandi hafði ekki ótakmarkaðan tíma til að hefja framkvæmdir. Þá er og upplýst í málinu að með bréfi 2. október 2019 tilkynnti skipulags og byggingarfulltrúi Rangárþings eystra áfrýjanda um fyrirhugaða afturköllun úthlutunar lóðarinnar að Austurvegi 12. Var vísað til þess að samkvæmt 10. gr. reglugerðar um úthlutanir lóða í Rangárþingi eystra væri frestur lóðarhafa til að hefja framkvæmdir á lóðinni 12 mánuðir frá úthlutun og að hún félli úr gildi ef fresturinn rynni út án þess að lóðarhafi hæfi byggingarframkvæmdir eða setti fram rökstudda beiðni um lengri frest. Áfrýjanda var veittur frestur til 18. október 2019 til að koma á framfæri athugasemdum við fyrirhugaða ákvörðun. Engar athugasemdir bárust frá áfrýjanda og var lóðarúthlutunin afturkölluð 24. október 2019 og lóðarleigusamningi aflýst.

71 Í málinu liggur því fyrir að ekkert endurgjald kom í reynd fyrir lóðarréttindin að Austurvegi 12. Þrátt fyrir það verður engu að síður að leggja til grundvallar við mat á því hvort hin umdeilda ákvörðun hafi falið í sér ótilhlýðilega ráðstöfun á þeim tíma þegar hún var tekin, sbr. 95. gr. laga nr. 2/1995. Í því efni skiptir og máli að þegar raunverulegt endurgjald, sem ætlað var að fengist fyrir lóðarréttindi áfrýjanda að Austurvegi 12, er borið saman við niðurstöður yfirmats um hvert hafi verið verðmæti þeirra þegar ákvörðun var tekin um sölu 9. maí 2016, er ljóst að ekki er verulegur munur á verðmæti réttindanna eins og það var metið á söludegi og því endurgjaldi sem átti að koma fyrir þau samkvæmt endanlegum kaupsamningi 14. október 2016.

72 Af hálfu áfrýjanda er því haldið fram að þótt dómurinn komist að þeirri niðurstöðu að lóðarréttindin hafi verið seld á undirverði verði að líta til hagsmuna áfrýjanda af viðskiptunum í heild og þá sérstaklega til hluthafasamkomulags hluthafa Lava.

73 Áfrýjandi vísar einnig til greinar 1.3 í hluthafasamkomulaginu þar sem fram komi að Lava muni ekki koma að rekstri né byggingu fasteignarinnar og jafnframt að kostnaður við byggingu hennar verði í samræmi við kostnaðaráætlun og leigugjald taki mið af því. Stjórn Lava hafi með samkomulaginu fengið ákvörðunarvald um við hvern yrði samið um byggingu, eignarhald og rekstur fasteignarinnar. Hann hafi því gengist undir verulegar takmarkanir á umráðarétti sínum yfir þeim eignum sem ákvörðun hluthafafundarins hafi tekið til. Ákvörðun um undirritun hluthafasamkomulagsins hafi verið tekin með heildarhagsmuni áfrýjanda að leiðarljósi. Nauðsynlegt hafi verið fyrir áfrýjanda að koma sýningarhlutanum í rekstur enda hefði hann að öðrum kosti eingöngu setið eftir með kostnað og lóðir á Hvolsvelli sem hefðu verið lítils eða einskis virði. Hagsmuni sína hafi áfrýjandi tryggt gagnvart öðrum hluthöfum Lava með þeim hætti að félagið hafi eignast 27,2% hlut í Lava en virði þess hlutar sé langt umfram kostnað sem tengst hafi sýningarhluta verkefnisins. Þá hafi eingöngu staðið eftir að fá kostnað við fasteignahlutann endurgreiddan og það hafi tekist með kaupsamningnum við Fox ehf. Áfrýjandi hafi ekki getað vænst þess að hagnast á þátttöku í sýningarhluta verkefnisins með aðkomu að Lava á góðum kjörum og jafnframt að hagnast verulega á fasteignahlutanum með sölu lóðanna á margföldum stofnkostnaði þvert á hagsmuni Lava.

74 Af hálfu áfrýjanda er enn fremur byggt á því að hluthöfum beri, hverjum og einum, að byggja ákvarðanir sínar á hluthafafundum á því sem þeir telji líklegast til að hámarka arðsemi félags og þar með allra hluthafa. Ýmsar ákvarðanir sem hluthafafundur geti tekið séu þess eðlis að ekki sé augljóst með hvaða hætti arðsemin verði hámörkuð. Hluthöfum verði því að veita svigrúm til að taka viðskiptaákvarðanir og ef ákvörðun þeirra rúmast innan þess svigrúms verði hún ekki endurskoðuð af dómstólum. Við mat á því hvort skilyrðum 95. gr. laga nr. 2/1995 sé fullnægt sé aðalatriðið að kannað sé hvort viðkomandi ákvörðun hafi verið byggð á réttlætanlegum sjónarmiðum og hvort hún hafi verið tekin í góðri trú um að með henni væri stuðlað að hagsæld félagsins. Varlega verði að fara í að endurmeta viðskiptalegar ákvarðanir og mikilvægt sé að við það mat sé aðeins litið til þeirra forsendna sem sannarlega lágu fyrir þegar ákvörðunin var tekin.

75 Af hálfu áfrýjanda er því haldið fram að hagsmunir félagsins af því að sýningarhluti verkefnisins gengi eftir hafi verið forsenda alls annars. Áhættan af því að ganga gegn ákvörðun Lava um að semja við Fox ehf. eða gera tilraun til að selja eignirnar fyrir margfaldan stofnkostnað með tilheyrandi hækkun byggingarkostnaðar og þar með leigukostnaðar Lava hafi verið sú að áfrýjandi fengi ekki endurgreiddan þann kostnað sem félagið hefði lagt út. Áhættan hafi jafnframt falist í því að ekkert yrði af rekstri Lava en áfrýjandi hafi haft verulegra hagsmuna að gæta í því félagi sem annar stærsti hluthafinn. Ákvörðun hluthafafundar hafi því verið tekin í því skyni að hámarka líkur á því að sýningin yrði að veruleika.

76 Stefndu byggja aftur á móti á því að með gerð hluthafasamkomulagsins hafi áfrýjandi ekki framselt ráðstöfunarrétt sinn yfir lóðunum. Í hluthafasamkomulaginu hafi verið vísað til þess að gert væri ráð fyrir því að kostnaður við bygginguna yrði í samræmi við kostnaðaráætlun sem fylgdi samkomulaginu og leigugjald vegna afnota af fasteigninni skyldi miðast við þá kostnaðaráætlun með sanngjörnum hætti. Þá hafi komið þar fram að stjórn Lava myndi semja um leigugjald vegna afnota af fasteign sem reist yrði og hafa ákvörðunarvald um það við hvern yrði samið. Ákvörðun þar um skyldi byggjast á málefnalegum ástæðum. Stefndu telja að hluthafasamkomulagið hafi eingöngu fjallað um uppsetningu og rekstur eldfjallamiðstöðvar á Hvolsvelli á lóðinni Austurvegi 14 og ákvæði þess um ákvörðunarvald stjórnar Lava lúti eingöngu að byggingu og rekstri fasteignar undir þá starfsemi. Hluthafasamkomulagið hafi því á engan hátt varðað ráðstöfun lóðarinnar nr. 12 við Austurveg. Þá hafi hluthafasamkomulagið gefið áfrýjanda talsvert svigrúm til samninga um sanngjarnt verð fyrir lóðarréttindi og önnur verðmæti sem tengdust lóðinni Austurvegi 14. Með ákvörðun hluthafafundar hafi áfrýjandi verið sviptur þeirri hagnaðarvon sem fólst í fasteignahluta verkefnisins sem félagið hefði getað annast sjálft. Sú hagnaðarvon hafi verið færð eignalausu félagi sem S-kk-nf G-kk-nf hafi haft mikil tengsl við.

77 Hagsmunir áfrýjanda og þar með stefndu fólust í því að starfsemi Lava, sem áfrýjandi átti rúmlega fjórðungshlut í, myndi dafna. Um var að ræða mikilsverða langtímahagsmuni fyrir áfrýjanda og verður ekki dregið í efa að S-kk-nf G-kk-nf, eigandi félaga sem stóðu að hinni umdeildu ákvörðun hluthafafundarins, hafi sett þessa hagsmuni í öndvegi þótt ekki verði litið fram hjá tengslum hans við Fox ehf. og Þingvang ehf., en þau félög höfðu mikla hagsmuni af fasteignahluta verkefnisins. Þá höfðu áfrýjandi og hluthafar félagsins einnig hagsmuni af því að fá sem hæst verð fyrir þau lóðarréttindi sem félagið hafði aflað sér og þá undirbúnings, markaðs, og þróunarvinnu sem stefndi S-kk-nf og fleiri höfðu lagt að mörkum til áfrýjanda auk kostnaðar við aðkeypta þjónustu.

78 Við mat á því hvort ákvörðun hluthafafundar áfrýjanda 9. maí 2016 um að selja Fox ehf. lóðarréttindin að Austurvegi 12 og 14 hafi verið ótilhlýðileg ber að líta til þess meginmarkmiðs áfrýjanda og hluthafa hans að koma á fót sýningu um eldfjöll og jarðskjálfta og þeirra hagsmuna sem áfrýjandi hafði vegna 27,2% eignarhlutar sem félagið átti í Lava. Einnig verður að taka mið af þeim hömlum sem samkomulag hluthafa Lava, sem áfrýjandi stóð meðal annars að og stefndi S-kk-nf lagði blessun sína yfir, lagði á áfrýjanda um ráðstöfun réttindanna. Þar á meðal eru ákvæði samkomulagsins um ákvörðunarvald Lava um hver yrði viðsemjandi félagsins um byggingu og rekstur fasteignarinnar og um leigugjald en það skyldi taka mið af kostnaðaráætlun meðal annars um lóðarleigu. Vegna þessa hluthafasamkomulags verður ekki talið að rök hafi staðið til þess að áfrýjandi aflaði mats óháðs aðila á verðmæti lóðarréttindanna áður en ákvörðun um sölu þeirra var tekin.

79 Við framangreint mat verður jafnframt að taka tillit til þess að þegar hluthafafundur áfrýjanda tók ákvörðun um að selja Fox ehf. lóðarréttindin lá fyrir eins og áður greinir að Lava hafði samið við Fox ehf. um leigu á fasteign sem Fox ehf. hugðist reisa og reka á lóðinni Austurvegi 14. Þótt Fox ehf. hafi dregið úr áhættu sinni af kaupum á lóðarréttindunum með því að semja um leigu á fyrirhugaðri fasteign á lóðinni fyrir fram var fasteignaverkefnið ekki án áhættu. Á sama hátt má gera ráð fyrir að viss áhætta hefði falist í því fyrir áfrýjanda að annast sjálfur fasteignahluta verkefnisins.

80 Við þetta mat verður heldur ekki fram hjá því litið að hluthafafundur í áfrýjanda hafði réttmæta ástæðu til að ætla að mun hærra söluverð eignarinnar væri til þess fallið að hafa áhrif til hækkunar á leigugjaldi og gæti þar með stefnt sýningarverkefni Lava í hættu og skaðað hagsmuni áfrýjanda, sem hluthafa í Lava.

81 Að því er varðar lóðaréttindin að Austurvegi 12 var upphaflega miðað við að verð á þeirri lóð sérstaklega væri 15 milljónir króna, en endanlegur kaupsamningur frá 14. október 2016 gerði ráð fyrir 25 milljónum króna. Er það við efri mörk yfirmatsins án tillits til samlegðaráhrifa, en 5 milljónum króna lægra ef tekið er tillit til þeirra. Umsamið kaupverð fyrir lóðarréttindin varð að lokum þannig í meginatriðum í samræmi við niðurstöður yfirmatsins. Þótt drög þau að samningi sem lágu til grundvallar hinni umdeildu ákvörðun hafi gert ráð fyrir talsvert lægra verði þykir rétt að hafa hið umsamda lokaverð til hliðsjónar við mat á því hvort skilyrði séu til að ógilda ákvörðunina. Þá er þess að geta að sé tekið mið af umsömdu heildarendurgjaldi fyrir báðar lóðirnar var það í raun nokkuð hærra en yfirmatið, en auk þess var það í samræmi við 50 milljóna króna tilboð Hótels Vatnajökuls ehf. sem tiltölulega skömmu áður hafði borist í lóðarréttindin. Ákvæði samnings um sölu á lóðarréttindum að lóðinni nr. 12 voru þó að öðru leyti óvenjuleg. Fólu þau í sér eins og fyrr greinir, að teknu tilliti til áskilins réttar sveitarfélagsins til að afturkalla úthlutun hennar ef framkvæmdir hæfust ekki innan tiltekins tíma, að undir Fox ehf. var að talsverðu leyti komið hvenær eða hvort til þess kæmi að sótt yrði um byggingarleyfi fyrir hótel á lóðinni og þar með hvort og þá hvenær hið umsamda endurgjald yrði greitt. Þótt ætla megi að þessi ákvæði hafi verið kaupandanum nokkuð hagfelld ber til þess að líta að kjarni ákvörðunarinnar í heild varðaði rekstur eldfjallamiðstöðvar og sýningar og byggingu fasteignar til þeirrar starfsemi. Þá þykir mega ganga út frá því að samlegðaráhrif af því að selja sama aðila báðar lóðirnar hafi verið gagnkvæm, þannig að rekstur hótels á lóðinni að Austurvegi 12 hafi verið til þess fallinn að styrkja starfsemi eldfjallamiðstöðvarinnar, auk þess sem það var til þess fallið út frá hagsmunum áfrýjanda, eins og matsgerðirnar staðfesta báðar, að auka verðmæti lóðar að Austurvegi umfram það sem verið hefði ef hún hefði verið seld ein og sér ótengdum aðila.

82 Ákvörðun hluthafafundar um að selja lóðirnar báðar með þeim hætti sem raun ber vitni var viðskiptaleg ákvörðun. Við mat á því hvort hún hafi farið í bága við bannreglu 95. gr. laga nr. 2/1995 verður að ætla hluthafafundi félagsins talsvert svigrúm til að meta og bera saman alla framangreinda hagsmuni og áhættuþætti og taka þá ákvörðun sem best var talin samrýmast hagsmunum félagsins. Skiptir máli í því sambandi að samskipti og samstarf aðila snerust fyrst og fremst um áform um rekstur eldfjallamiðstöðvar og sýningar og snemma varð ljóst að ekki væri gagnkvæmur áhugi fyrir því að eiga samstarf um byggingu og rekstur fasteigna. Geta greiðsluskilmálar varðandi lóðarréttindin að Austurvegi 12 einir og sér ekki breytt því heildarmati að ákvörðunin rúmaðist innan þess svigrúms sem hluthafafundur félagsins hafði. Að virtu öllu framangreindu um meginmarkmið aðila um rekstur eldfjallamiðstöðvar og sýningar, samskipti þeirra og aðdraganda ákvörðunarinnar verður ekki talið að stefndu hafi sýnt nægilega fram á að sú ákvörðun hluthafafundar, að selja Fox ehf. lóðarréttindi og annað sem tengdist lóðunum á þeim kjörum sem um var samið, hafi verið til þess fallin að afla ákveðnum hluthöfum eða öðrum ótilhlýðilegra hagsmuna á kostnað annarra hluthafa eða félagsins þannig að fari í bága við 95. gr. laga nr. 2/1995. Verður kröfu stefnanda, um ógildingu þeirrar ákvörðunar hluthafafundar 9. maí 2016 að selja Fox ehf. lóðarréttindin að Austurvegi 12 og 14 á Hvolsvelli og annað sem þeim fylgdu, því hafnað.

83 Rétt þykir að málskostnaður falli niður og aðilar beri hver sinn kostnað af rekstri málsins fyrir héraðsdómi og Landsrétti.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Stemma hf. er sýkn af kröfum stefndu, S-kk-ef V-kk-ef og Sjarms og Garms ehf.

Málskostnaður í héraði og fyrir Landsrétti fellur niður.