563/2019

Útdráttur

H hf. höfðaði mál á hendur SM ehf. og K ehf. og krafðist þess að viðurkennt yrði að forkaupsréttur hans að eignarhluta í verslunareiningu sem hann hafði á leigu hefði orðið virkur þegar kaupsamningur um fasteignina komst á milli S ehf. og K ehf. Reisti H hf. kröfu sína á ákvæði í leigusamningi hans og SM ehf. þar sem mælt var fyrir um að H hf. skyldi eiga forkaupsrétt að hinu leigða húsnæði sem var þá í eigu S ehf., dótturfélags SM ehf. Í dómi Landsréttar kom fram að með kaupsamningnum hefði komist á bindandi samningur milli K ehf. og SM ehf. um kaup K ehf. á fasteigninni og þótt kaupin hefðu verið liður í endurskipulagningu SM ehf. og fasteigninni hefði verið afsalað sem heild en ekki hinu leigða rými sérstaklega, hefði það ekki leitt til þess að forkaupsréttur H hf. hefði ekki orðið virkur. Þá var þeirri málsástæðu K ehf. hafnað að SM ehf. hefði ekki getað bundið S ehf., sem hefði verið þinglýstur eigandi eignarinnar, við forkaupsréttarkvöðina í leigusamningnum. S ehf. hafði síðar verið sameinað SM ehf. og síðarnefnda félagið lýst því yfir í málinu að leigusamningurinn hefði verið gerður með vitund, vilja og samþykki S ehf. Á hinn bóginn var talið ljóst af gögnum málsins að stjórnendum H hf. hefði verið kunnugt um það á árinu 2014 að fasteignin sem þeir leigðu hefði verið seld en H hf. hefði ekki haft uppi kröfur um nýtingu forkaupsréttar fyrr en röskum tveimur árum eftir að það hefði sannanlega fengið vitneskju um nýjan eiganda fasteignarinnar. Þá bentu gögn málsins ekki til þess að SM ehf. hefði reynt að leyna H hf. sölu eignarinnar, heldur lægi fyrir að stjórnendur H hf. hefðu verið upplýstir um nýjan eiganda í kjölfar kaupanna. Fallist var á það með SM ehf. og K ehf. að H hf. hefði sýnt slíkt tómlæti við gæslu þess forkaupsréttar sem það sótti í málinu að hann væri niður fallinn. Voru SM ehf. og K ehf. því sýknaðir af kröfum H hf.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir D-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf, J-kk-nf S-kk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 23. júlí 2019. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 26. júní 2019 í málinu nr. E2970/2017.

2 Áfrýjandi krefst þess aðallega að viðurkennt verði að forkaupsréttur hans að verslunareiningu sem hann hafði á leigu samkvæmt leigusamningi dagsettum 1. september 2007 í fasteigninni Blikastaðavegi 28, 112 Reykjavík, með fastanúmer 2297084, landnúmer 204782, rými 0111, sérmetin eining númer 2312223, 2.254,5 fermetrar að stærð, hafi orðið virkur þegar bindandi kaupsamningur um fasteignina komst á milli Stekkjarbrekkna ehf. og Korputorgs ehf. hinn 17. desember 2013. Til vara krefst hann þess að viðurkennt verði að forkaupsréttur hans að 2.200 fermetrum af sömu eign hafi orðið virkur frá framangreindu tímamarki. Þá krefst hann þess að stefnda Korputorgi ehf. verði gert að þola dóm samkvæmt dómkröfu hans. Í öllum tilvikum krefst hann þess að stefndu verði gert að greiða honum óskipt málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms auk málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4 Atvikum málsins er ítarlega lýst í hinum áfrýjaða dómi. Eins og þar er rakið gerðu áfrýjandi og stefndi SMI ehf. með sér leigusamning 1. september 2007 um hluta af verslunarmiðstöð sem fyrirhugað var að byggja við Blikastaðaveg 28 í Reykjavík. Áfrýjandi hefur rekið matvöruverslun í nafni Bónuss í húsnæðinu frá því að það var tekið í notkun. Í grein 13.04 í leigusamningnum er mælt fyrir um að áfrýjandi skuli eiga forkaupsrétt að hinu leigða. Hið leigða húsnæði var á þessum tíma í eigu Stekkjarbrekkna ehf. sem var dótturfélag stefnda SMI ehf. Á árinu 2014 var Stekkjarbrekkur ehf. sameinað stefnda SMI ehf.

5 Hinn 17. desember 2013 var heildarfasteignin að Blikastöðum 28 seld stefnda Korputorgi ehf. Í 6 gr. kaupsamningsins er tekið fram að það sé forsenda hans að allir leigusamningar sem seljandi hefur gert við leigutaka muni halda gildi sínu og færist óbreyttir til kaupandans. Stefndi SMI ehf. hefur lýst því að framangreind kaup hafi verið liður í uppgjöri hans við lánardrottna og var kaupandinn, stefndi Korputorg ehf., í eigu D-kk-ef F-kk-ef A-kk-ef og M-kvk-ef R-kvk-ef sem voru einnig hluthafar í stefnda SMI ehf. og jafnframt stjórnendur í báðum félögunum. Samkvæmt framburði D-kk-ef F-kk-ef fyrir héraðsdómi var áfrýjanda ekki boðið að nýta sér forkaupsrétt samkvæmt leigusamningnum þar sem ekki hefði verið um eiginleg fasteignakaup að ræða, heldur lið í endurskipulagningu á stefnda SMI ehf. auk þess sem ekki hafi verið um að ræða sölu á hinu leigða húsnæði sérstaklega til þriðja aðila. Kom fram í framburðinum að fyrirsvarsmenn stefnda SMI ehf. hefðu átt fund með forstjóra áfrýjanda þar sem þessi endurskipulagning hafi verið rædd. Taldi hann að forstjórinn hefði lýst því yfir á fundinum að áfrýjandi hefði ekki áhuga á að kaupa eignarhlutann á þeim tíma. Forstjórinn staðfesti í skýrslu sinni fyrir héraðsdómi að hann hefði fundað með fyrirsvarsmönnum stefnda á þessum tíma þar sem fjallað hafi verið um vandræði í tengslum við húsið en taldi að áfrýjanda hefði ekki verið boðið að ganga inn í kaupin.

6 Meðal gagna málsins er bréf dagsett 7. janúar 2014 um eigendaskipti eigna og leigusamninga þar sem stefndi SMI ehf. tilkynnti um sölu fasteignarinnar til stefnda Korputorgs ehf. Þar er tekið fram að leigureikningar muni framvegis berast frá Korputorgi ehf. Samkvæmt framburði þáverandi framkvæmdastjóra SMI ehf., D-kk-ef F-kk-ef A-kk-ef, sem skrifaði undir bréfið var það sent til allra leigutaka. Forstjóri áfrýjanda sagði í framburði í héraði að hann hefði ekki séð bréfið en drægi ekki í efa að það hefði borist á skrifstofu Bónuss sem væri einkafirma í eigu áfrýjanda. Í málinu liggja fyrir 12 reikningar sem stefndi Korputorg ehf. gaf út til Bónuss vegna leigu á árinu 2014. Í hreyfingayfirliti úr bókhaldi áfrýjanda kemur fram að stefndi SMI ehf. hafi gefið út reikning vegna leigu fyrir desembermánuð 2013 en frá þeim tíma til septembermánaðar 2017 hafi leigureikningar verið gefnir út af stefnda Korputorgi ehf.

7 Þá liggur fyrir í málinu að í júnímánuði 2014 átti forstjóri áfrýjanda samskipti við þáverandi fyrirsvarsmann stefndu SMI ehf. og Korputorgs ehf. vegna leigusamninga áfrýjanda að Blikastaðavegi 28. Í viðhengi við tölvupóst 30. júní 2014 sem forstjóri áfrýjanda sendi fyrirsvarsmanni stefndu og hefur að geyma drög að samkomulagi um tilteknar breytingar á leigusamningum, bæði um húsnæðið þar sem verslun Bónuss var rekin og mál þetta snýst um og einnig húsnæði fyrir verslunina Outlet, kemur skýrlega fram að stefndi Korputorg ehf. sé leigusali. Í samkomulaginu kemur einnig fram að leigusali hafi nú yfirtekið leigurýmin frá stefnda SMI ehf.

8 Með tölvupósti 10. september 2014 tilkynnti fyrirsvarsmaður beggja stefndu, D-kk-nf F-kk-nf A-kk-nf, leigutökum að Blikastaðavegi 28 að fasteignin væri í eigu stefnda Korputorgs ehf. og að stofnað hefði verið nýtt félag, Rekstrarfélag Korputorgs ehf., sem myndi sjá um rekstur hússins til framtíðar. Bréf þetta var sent á tölvupóstföng framkvæmdastjóra Bónuss, G-kk-ef M-kk-ef, og A-kk-ef P-kk-ef, umsjónarmanns fasteigna og tækja hjá Bónus.

9 Í septembermánuði 2016 tilkynntu hluthafar og fyrirsvarsmenn stefnda Korputorgs ehf. að allt hlutafé félagsins hefði verið selt stefnda SMI ehf. Í framhaldi af þeirri tilkynningu óskaði áfrýjandi eftir því að nýta sér forkaupsrétt sinn vegna sölunnar. Eftir nokkur samskipti aðila þar sem fram kom að eingöngu hefði verið selt hlutafé en ekki fasteign gerði áfrýjandi kröfu um að hann fengi að nýta forkaupsrétt vegna sölu á fasteigninni sem fram fór 17. desember 2013 þar sem honum hefði aldrei verið boðið að ganga inn í þau fasteignakaup.

10 Með dómi héraðsdóms voru stefndu sýknaðir af kröfum áfrýjanda á þeim grundvelli að stefndi SMI ehf. hefði ekki haft umboð til að skuldbinda Stekkjarbrekkur ehf. við samningsákvæði um forkaupsrétt. Þá var jafnframt talið að forkaupsrétturinn hefði verið fallinn niður fyrir tómlæti þar sem áfrýjandi hefði þegar á árinu 2014 haft vitneskju um sölu fasteignarinnar til stefnda Korputorgs ehf. en ekki gert kröfur um nýtingu forkaupsréttarins fyrr en á árinu 2016.

11 Áfrýjandi lagði fram fyrir Landsrétti tvær yfirlýsingar samkvæmt reglugerð nr. 577/1989 um frjálsa skráningu vegna leigu eða sölu á fasteign.

Niðurstaða

12 Sýknukröfur stefndu byggjast á því að forkaupsréttur áfrýjanda hafi ekki orðið virkur við sölu Blikastaðavegar 28 í Reykjavík 17. desember 2013 þar sem ekki hafi verið um hefðbundin fasteignakaup að ræða, heldur hafi salan á eigninni verið liður í endurskipulagningu stefnda SMI ehf. auk þess sem fasteigninni hafi verið afsalað sem heild en ekki hinu leigða rými sérstaklega. Þá er einnig byggt á því að forkaupsrétturinn hafi fallið niður vegna tómlætis áfrýjanda. Af hálfu stefnda Korputorgs ehf. er jafnframt byggt á því að SMI ehf. hafi ekki getað bundið Stekkjarbrekkur ehf., sem var þinglýstur eigandi eignarinnar, við forkaupsréttarkvöðina þar sem engin gögn liggi fyrir í málinu um slíka heimild.

13 Í greinargerð stefnda SMI ehf. fyrir Landsrétti er því lýst yfir að húsaleigusamningurinn við áfrýjanda 1. september 2007 hafi verið gerður með vitund, vilja og samþykki þinglýsts eiganda fasteignarinnar, Stekkjarbrekkna ehf. Svo sem áður er rakið hefur félagið Stekkjarbrekkur ehf. nú verið sameinað stefnda SMI ehf. Á grundvelli yfirlýsingar stefnda SMI ehf. verður hafnað vörn stefnda Korputorgs ehf. um vanheimild SMI ehf. til að skuldbinda Stekkjarbrekkur ehf. við forkaupsréttarákvæði leigusamningsins.

14 Forkaupsréttur að fasteign verður almennt virkur þegar bindandi samningur hefur komist á um sölu hennar. Með kaupsamningi 17. desember 2013 komst á bindandi samningur um kaup stefnda Korputorgs ehf. á heildarfasteigninni að Blikastöðum 28 í Reykjavík af stefnda SMI ehf. Þótt kaupin hafi verið liður í endurskipulagningu stefnda SMI ehf. og tekið til fasteignarinnar í heild leiðir það ekki til þess að forkaupsréttur áfrýjanda hafi ekki orðið virkur, sbr. hér til hliðsjónar dóm Landsréttar 28. febrúar 2020 í máli nr. 272/2019 og dóma Hæstaréttar 19. mars 2009 í máli nr. 470/2008 og 13. febrúar 2014 í máli nr. 598/2013. Verður því lagt til grundvallar að við kaupin hafi forkaupsréttur áfrýjanda samkvæmt grein 13.04 í leigusamningnum frá 1. september 2007 orðið virkur og stefnda SMI ehf. borið að tilkynna áfrýjanda skriflega um kaupin og skilmála þeirra, sbr. 1. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

15 Í fyrrgreindu forkaupsréttarákvæði leigusamningsins segir að leigutaki eigi forkaupsrétt að hinu leigða. Skal leigutaki tilkynna leigusala um það skriflega með sannanlegum hætti, innan tveggja vikna frá því að hann hefur sannanlega fengið í hendur tilkynningu leigusala um kauptilboð í fasteignina, hvort hann hyggist nýta sér forkaupsrétt sinn eða ekki. Í 2. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002 er mælt fyrir um að forkaupsréttarhafi skuli svara skriflega og afdráttarlaust tilboði seljanda innan 15 daga frá því að honum barst það, ella glatar hann í það sinn rétti sínum til að kaupa. Í málinu liggur fyrir að stefndi SMI ehf. bauð áfrýjanda ekki skriflega að neyta forkaupsréttar sín eftir að kaupin komust á og vanefndi hann því skyldur sínar að þessu leyti.

16 Svo sem áður er rakið gaf nýr eigandi húsnæðisins, stefndi Korputorg ehf., út reikninga fyrir leigu frá janúar 2014 til septembermánaðar 2017. Í samskiptum áfrýjanda við fyrirsvarsmann stefndu í júnímánuði 2014 er vörðuðu breytingar á tveimur leigusamningum milli áfrýjanda og stefnda SMI ehf. kemur skýrlega fram að fasteignin hafi verið seld stefnda Korputorgi ehf. og að það félag væri leigusali samkvæmt samningunum. Þá liggur fyrir að fyrirsvarsmaður stefndu sendi bréf til fyrirsvarsmanna Bónuss í septembermánuði 2014 þar sem upplýsingar komu fram um nýjan eiganda fasteignarinnar.

17 Þótt stefndi SMI ehf. hafi vanefnt þá skyldu sína að bjóða áfrýjanda skriflega að neyta forkaupsréttar síns verður lagt til grundvallar með vísan til þess sem að framan er rakið að stjórnendum áfrýjanda hafi verið kunnugt um það á árinu 2014 að fasteignin sem félagið hafði á leigu hafði verið seld. Áfrýjandi hafði ekki uppi kröfur um nýtingu forkaupsréttar fyrr en í septembermánuði 2016 eða röskum tveimur árum eftir að hann fékk sannanlega vitneskju um nýjan eiganda fasteignarinnar. Mátti honum þó vera ljóst að stefndi SMI ehf. hefði verulega hagsmuni af því að fá sem fyrst upplýsingar um að áfrýjandi teldi leigusala hafa vanefnt skyldur samkvæmt forkaupsréttarákvæði leigusamningsins og að hann hygðist neyta forkaupsréttar. Þá benda fyrrgreind gögn málsins ekki til þess að stefndi SMI ehf. hafi reynt að leyna áfrýjanda sölu eignarinnar, heldur liggur þvert á móti fyrir að stjórnendur áfrýjanda hafi verið upplýstir um nýjan eiganda í kjölfar kaupanna. Að framangreindu virtu verður á það fallist með stefndu að áfrýjandi hafi sýnt slíkt tómlæti við gæslu þess forkaupsréttar sem hann sækir sér til handa í málinu að hann sé niður fallinn, sjá hér til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 1. desember 1969 í máli nr. 128/1969. Er því staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að sýkna beri stefndu af kröfum áfrýjanda.

18 Samkvæmt þessu verður áfrýjanda gert að greiða stefndu hvorum um sig málskostnað sem ákveðinn verður í einu lagi í héraði og fyrir Landsrétti eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Stefndu, SMI ehf. og Korputorg ehf., eru sýknaðir af kröfum áfrýjanda, Haga hf.

Áfrýjandi greiði stefndu hvorum um sig 2.000.000 króna í málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.