355/2019

Útdráttur

Í kjölfar sambúðarslita A og B var deilt um uppgjör á söluandvirði fasteignar þeirra. Þinglýstur eignarhluti B var 62% og eignarhluti A 38% en fasteignin var fjármögnuð annars vegar með misháu fjárframlagi A og B og hins vegar með töku lána sem þau báru jafna ábyrgð á. Uppgjör söluandvirðis hafði farið fram með þeim hætti að fyrst voru greiddar upp áhvílandi veðskuldir og sölukostnaður og því sem eftir stóð skipt milli A og B í samræmi við þinglýsta eignarhluta þeirra. B gerði athugasemdir við þá uppgjörsaðferð en hún taldi að skipta hefði átt söluandvirðinu milli þeirra í samræmi við eignarhluta áður en veðskuldir væru dregnar frá. Í dómi Landsréttar kom fram að sú meginregla gilti við slit sambúðar að líta bæri á sambúðarfólk sem tvo sjálfstæða einstaklinga og að hvor aðila taki sínar eignir og beri ábyrgð á sínum skuldum. Með þeirri uppgjörsaðferð sem notuð var hefði B í raun verið látin greiða hluta af skuld sem óumdeilt var að A bar ábyrgð á. Var því fallist á að B hefði eignast kröfu á hendur A sem næmi þeirri fjárhæð sem hún hefði greitt af skuld A. Þá var talið að A hefði ekki haft réttmæta ástæðu til að ætla að B hefði samþykkt breytingar á samkomulagi þeirra um jafna ábyrgð á veðskuldum og var A látinn bera hallann af sönnunarskorti um hið gagnstæða. Var krafa B því tekin til greina.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kk-nf E. J-kk-nf, E-kk-nf J-kk-nf og R-kvk-nf H-kvk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 20. maí 2019. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 23. apríl 2019 í málinu nr. E[…]/2019.

2 Áfrýjandi krefst sýknu af kröfum stefndu. Þá krefst hann málskostnaðar á báðum dómstigum.

3 Stefnda krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

4 Í hinum áfrýjaða dómi var kröfu stefndu um greiðslu dráttarvaxta af kröfufjárhæð vísað frá dómi. Var sú dómsathöfn ekki kærð og kemur hún því ekki til endurskoðunar hér fyrir dómi.

Málsatvik

5 Ágreiningur málsins varðar fjárhagslegt uppgjör milli áfrýjanda og stefndu vegna sambúðarslita. Höfðu þau keypt saman fasteignina […], Garðabæ, fyrir 77.000.000 króna […]. júní 2015 sem þau fjármögnuðu með þeim hætti að stefnda lagði fram samtals 26.500.000 krónur og áfrýjandi 7.500.000 krónur. Mismuninn, 43.000.000 króna, fjármögnuðu þau með tveimur lánum frá Landsbankanum hf. sem voru tryggð með veði í fasteigninni. Óumdeilt er að þau báru jafna ábyrgð á greiðslu síðastnefndra lána. Samkomulag var um að eignarhlutföll þeirra í fasteigninni endurspegli mishátt fjárframlag til kaupanna en því til samræmis varð þinglýstur eignarhlutur stefndu 62% en áfrýjanda 38%.

6 Áfrýjandi og stefnda slitu sambúðinni […]. mars 2018 og var […] seld tæpum tveimur mánuðum síðar eða […]. maí fyrir 96.000.000 króna. Uppgjör söluandvirðis eignarinnar fór fram með þeim hætti að fyrrgreind tvö lán Landsbankans hf., sem voru þá samtals að fjárhæð 41.825.632 krónur, voru fyrst greidd upp ásamt söluþóknun fasteignasölunnar sem nam 1.270.976 krónum. Því sem eftir stóð af söluandvirðinu, 52.903.392 krónum, var í kjölfarið ráðstafað til áfrýjanda og stefndu í samræmi við fyrrgreind eignarhlutföll þeirra í fasteigninni. Hafði það í för með sér að stefnda fékk greiddar 32.800.103 krónur (62%) og áfrýjandi 20.103.289 krónur (38%). Fyrir liggur að fasteignasalan sem hafði milligöngu um viðskiptin með fasteignina annaðist uppgjör söluandvirðisins til áfrýjanda og stefndu.

7 Með tölvubréfi 10. júlí 2018 gerði stefnda athugasemdir við fyrrgreinda aðferðafræði við uppgjör söluandvirðisins. Fram kom af hennar hálfu að skipta hefði átt söluandvirði fasteignarinnar „brúttó“ en ekki „nettó“. Nánar tiltekið hefði átt að skipta söluandvirðinu milli þeirra áður en veðskuldirnar voru dregnar frá en vanræksla á því hefði leitt til þess að hún hafi fengið of lítið greitt fyrir eignarhlut sinn. Með réttu hefði hún átt að fá greiddar 37.819.179 krónur en ekki 32.800.103 krónur og áfrýjandi 15.084.213 krónur í stað 20.103.289 króna. Í kjölfarið fór stefnda þess á leit við áfrýjanda að breytt uppgjör söluandvirðis færi fram milli þeirra á framangreindum grundvelli. Þar sem ekki náðist samkomulag um breytt uppgjör höfðaði stefnda mál á hendur áfrýjanda til greiðslu á mismuninum að fjárhæð 5.019.076 krónur og var sú krafa tekin til greina í hinum áfrýjaða dómi. Enginn tölulegur ágreiningur er milli málsaðila.

Niðurstaða

8 Engar lögfestar reglur eru um skipti eigna og skulda við slit óvígðrar sambúðar. Á grundvelli dómvenju hefur hins vegar myndast sú regla að við slit sambúðar beri að líta á sambúðarfólk sem tvo sjálfstæða einstaklinga og er sú meginregla þá talin gilda að hvor aðila taki sínar eignir og beri ábyrgð á sínum skuldum, sbr. til dæmis dóma Hæstaréttar 14. desember 2012 í máli nr. 704/2012 og 1. júní 2011 í máli nr. 254/2011.

9 Við uppgjör söluandvirðis fasteignarinnar námu eftirstöðvar áhvílandi veðlána samtals 41.825.632 krónum. Ágreiningslaust er að samkomulag var milli áfrýjanda og stefndu um að þau bæru jafna ábyrgð á greiðslu veðlánanna. Af þeirri aðferð sem beitt var við uppgjör á söluandvirði fasteignarinnar leiddi hins vegar að stefnda bar ekki ábyrgð á greiðslu helmings lánanna heldur 62% eða 25.931.892 krónum. Því til samræmis bar áfrýjandi í reynd einungis ábyrgð á greiðslu 38% lánanna eða 15.893.740 króna. Hefði samkomulagi áfrýjanda og stefndu um jafna ábyrgð á lánunum verið fylgt hefði stefnda einungis átt að bera ábyrgð á greiðslu 20.912.816 króna (50%) en ekki 25.931.892 króna (62%). Á sama hátt hefði áfrýjandi átt að bera ábyrgð á greiðslu 20.912.816 króna (50%) en ekki 15.893.740 króna (38%). Mismunurinn, 5.019.076 krónur, er sú fjárhæð sem áfrýjandi var dæmdur til að greiða stefndu í hinum áfrýjaða dómi.

10 Samkvæmt framangreindu liggur fyrir að sú uppgjörsaðferð sem var notuð af fasteignasölunni við greiðslu söluandvirðis fasteignarinnar hafði í för með sér að stefnda greiddi í reynd 5.019.076 krónur af skuld sem óumdeilt er að áfrýjandi bar ábyrgð á. Uppgjörið stangaðist þannig á við fyrrgreinda ólögfesta meginreglu um að sambúðarfólk beri einungis ábyrgð á sínum skuldum en ekki skuldum sambúðarmaka. Af því leiðir að stefnda eignaðist við uppgjörið kröfu á hendur áfrýjanda um greiðslu á 5.019.076 krónum. Er þeirri kröfu réttilega beint að áfrýjanda og eru því engin efni til að fallast á kröfu hans um sýknu vegna aðildarskorts.

11 Af hálfu áfrýjanda er á því byggt að stefnda hafi samþykkt þá uppgjörsaðferð sem var notuð og því hafi engin krafa stofnast. Fyrir liggur að ekki var gengið frá sérstöku samkomulagi um hvernig ætti að standa að uppgjöri milli málsaðila á söluandvirði fasteignarinnar. Einu gögnin sem liggja fyrir í málinu um þetta eru tölvubréfssamskipti milli þeirra og lögskilauppgjör við kaupanda fasteignarinnar 2. ágúst 2018. Af þessum gögnum eða öðrum verður ekki ráðið að stefnda hafi við uppgjör greiðslna fyrir fasteignina eða síðar samþykkt að breyta samkomulaginu um jafna ábyrgð á greiðslu veðskuldanna. Fyrir liggur að hún gerði athugasemdir í tölvubréfi 10. júlí 2018 um uppgjörsaðferðina en þá voru einungis liðnir tæpir tveir mánuðir frá gerð kaupsamningsins og var kaupverðið þá ekki að fullu uppgert. Í ljósi framangreinds verður ekki talið að áfrýjandi hafi á neinum tíma haft réttmæta ástæðu til að ætla að stefnda hafi samþykkt breytingar á samkomulaginu um jafna ábyrgð á veðskuldunum. Að þessu gættu verður lagt til grundvallar að áfrýjandi verði að bera hallann af sönnunarskorti um hið gagnstæða. Samkvæmt því verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms staðfest.

12 Niðurstaða hins áfrýjaða dóms um málskostnað er staðfest en áfrýjanda verður jafnframt gert að greiða stefndu málskostnað eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, A, greiði stefndu, B, 800.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.