780/2018

Útdráttur

G og S greindi á um heimild S til að hafa gróðurhús á lóð, sem Hveragerðisbær leigði fyrri eiganda mannvirkja á lóðinni með lóðarleigusamningi frá 1999. Með samningnum var leigutaka heimilað að selja og veðsetja leigurétt sinn að lóðinni í heild, ásamt húsum þeim og mannvirkjum sem á henni yrðu gerð. Mannvirki á lóðinni voru á sömu hendi uns þau voru framseld í tvennu lagi sama kaupanda, í báðum tilvikum ásamt lóðarréttindum, annars vegar önnur mannvirki en gróðurhúsið, árið 2006, og hins vegar gróðurhúsið, í ársbyrjun 2007. Í kjölfarið voru eignirnar áfram framseldar í tvennu lagi og eignuðust G og S að endingu eignarhluta sína með framsölum á árunum 2014 og 2015. Hveragerðisbær innheimti fasteignagjöld og lóðarleigu af bæði G og S vegna eigna þeirra á lóðinni. Í dómi Landsréttar var meðal annars skírskotað til þess að í eldri og gildandi skipulagslögum væri mælt fyrir um að óheimilt væri að skipta lóðum án samþykkis sveitarstjórnar. Í samræmi við ákvæði eldri skipulagslaga hefði þáverandi leigutaka lóðarinnar verið heimilað, með 7. gr. lóðarleigusamningsins, að selja og veðsetja leigurétt sinn að lóðinni í heild, ásamt húsum þeim og mannvirkjum sem á henni yrðu gerð. Sala gróðurhússins með lóðarréttindum hefði ekki verið í samræmi við það. Hvorki S né sá sem hún sótti rétt sinn til hefði vegna þessa verið í góðri trú um að gróðurhúsinu fylgdu sjálfstæð lóðarréttindi eða einhvers konar hlutdeild í sameiginlegum lóðarréttindum eftir að S eignaðist gróðurhúsið. Þá fæli innheimta fasteignagjalda af gróðurhúsinu með sjálfvirkum hætti, en ekki á grundvelli sérstakrar ákvörðunar Hveragerðisbæjar þar um, ekki í sér óbeint samþykki bæjarins fyrir því að gróðurhúsinu fylgdu sjálfstæð lóðarréttindi. G nyti betri réttar en S til nýtingar lóðarinnar og þyrfti ekki að þola að lóðarréttindalaust gróðurhús S stæði áfram á lóðinni. Því var fallist á kröfu G um að S fjarlægði gróðurhúsið af lóðinni.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir K-kvk-nf S-kvk-nf, S-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf og V-kk-nf H. V-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 18. október 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Suðurlands 21. september 2018 í málinu nr. E[...]/2018.

2 Áfrýjandi krefst þess að stefndu verði gert að fjarlægja gróðurhús, með fastanúmerið F2210848, sem stendur á lóðinni Varmahlíð 2 í Hveragerði, með landnúmerið L171541 og að stefndu verði gert að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefnda krefst sýknu af öllum kröfum áfrýjanda og að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur hvað þær varðar. Þá krefst stefnda málskostnaðar úr hendi áfrýjanda.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4 Áfrýjandi er þinglýstur eigandi fasteignarinnar Varmahlíð 2 í Hveragerði með landnúmerið 171541 og fasteignanúmerið 2210845 en samkvæmt fasteignaskrá er hann eigandi að einbýlishúsi byggðu árið 1953 og bílskúr byggðum árið 1969 á umræddri lóð sem er 1411 fermetrar og skráð sem íbúðarhúsalóð. Á þessari sömu lóð er samkvæmt fasteignaskrá 40 fermetra gróðurhús með fastanúmerið 2210848, byggt árið 1967, og er stefnda þinglýstur eigandi þess.

5 Lóðarleigusamningur vegna umræddrar lóðar, sem var þá Varmahlíð 30, var upphaflega gerður 15. mars 1961. Leigutaki var A en leigusali Jarðeignir ríkisins í Hveragerði. Samkvæmt 3. gr. þess samnings var lóðin, þá 1100 fermetrar, leigð leigutaka til íbúðarhúsbyggingar og annarra löglegra afnota í sínar eigin þarfir. Leigutaka var „algerlega óheimilt að leyfa öðrum einstaklingum, stofnunum eða félögum að reisa byggingar á lóðinni eða gera önnur mannvirki á henni“. Leigutaki reisti umrætt gróðurhús á lóðinni árið 1967.

6 Nýr lóðarleigusamningur vegna lóðarinnar var gerður 6. ágúst 1999 til 50 ára milli Hveragerðisbæjar sem leigusala og dánarbús A sem leigutaka. Lóðin var þá talin 1411 fermetrar. Í 4. gr. samningsins sagði að árleg leiga skyldi vera 1% af fasteignamati allrar lóðarinnar. Í 7. gr. samningsins var tekið fram að leigutaka væri heimilt að selja og veðsetja leigurétt sinn að lóðinni í heild, ásamt húsum þeim og mannvirkjum sem á henni yrðu gerð. Sala skyldi tilkynnt til skrifstofu leigusala um leið og hún færi fram. Þá var tekið fram í 11. gr. samningsins að með honum væri eldri lóðarleigusamningur um sömu lóð úr gildi fallinn.

7 Eftir að fasteignin Varmahlíð 2 hafði verið seld nauðungarsölu árið 2006 fékk JG smiðsverk ehf. framselt hæsta boð í eignina og gaf sýslumaðurinn á Selfossi út afsal til félagsins 9. október 2006. Óumdeilt er að afsalið tók til allra mannvirkja að Varmahlíð 2 og allra lóðarréttinda. 8 JG smiðsverk ehf. afsalaði einbýlishúsinu að Varmahlíð 2, ásamt bílskúr og geymslu „svo og tilheyrandi lóðarréttindum og öllu öðru sem fylgir og fylgja ber“ til B 30. október 2006. Í lýsingu eignar kom fram að um væri að ræða fastanúmerin 2210845, 2210846 og 2210847. JG smiðsverk ehf. afsalaði síðan til B gróðurhúsi að Varmahlíð 2 í Hveragerði, ásamt tilheyrandi lóðarréttindum 10. mars 2007. Í afsalinu er tekið fram að umsamið kaupverð gróðurhússins sé að fullu greitt og að það hafi verið innifalið í sölu á Varmahlíð 2, 30. október 2006.

9 Milli þess að síðastnefnd tvö afsöl voru gefin út til B veðsetti hann Íbúðalánasjóði 30. október 2006 Varmahlíð 2 með fastanúmer 2210845 til tryggingar endurgreiðslu láns. Hin veðsetta eign var seld nauðungarsölu 9. júní 2009. Boð Íbúðalánasjóðs í eignina var samþykkt og uppboðsafsal gefið út 12. janúar 2010.

10 B afsalaði 9. júlí 2012 til stefndu eignarhluta sínum „í lóðarréttindum í lóðinni nr. 2 við Varmahlíð í Hveragerði ásamt gróðurhúsi, sem á lóðinni er staðsett“. Í afsalinu kom fram að hin selda eign væri kvaða og veðbandalaus og bæri fasteignanúmerið 2210848 en gróðurhúsið bæri fasteignanúmerið 050101. Afsalinu var þinglýst.

11 Íbúðalánasjóður seldi C 1. febrúar 2014 „fasteignina Varmahlíð 2, Hveragerði fastanr: 2210845, matshluti 010101, 02 0101 og 02 0102, ásamt leigulóðarréttindum og öllu sem fylgir og fylgja ber. Í lýsingu eignarinnar var landnúmerið 171541 tilgreint. Í kaupsamningi segir jafnframt undir „Lýsing“: „Gróðurhús sem stendur á lóðinni fylgir ekki með í kaupunum og er það í eigu annars aðila. Kaupanda er kunnugt um að seljandi eignaðist fasteignina í skuldaskilum og hefur aldrei haft starfsemi eða afnot af eigninni. Seljandi þekkir ekki eignina umfram það sem fram kemur í opinberum gögnum. Því leggur seljandi ríka áherslu á það við kaupanda að hann gæti sérstakrar árvekni við skoðun og úttekt á eigninni og veitir seljandi eða fasteignasali kaupanda allan nauðsynlegan aðgang til þess.“

12 C afsalaði þeirri fasteign sem hann keypti af Íbúðalánasjóði til áfrýjanda 24. mars 2015 og var hinni seldu eign lýst með svipuðum hætti í því afsali og í afsali Íbúðalánasjóðs til C, að öðru leyti en því að ekki var minnst á gróðurhúsið. Á árinu 2015 munu önnur mannvirki á lóðinni Varmahlíð 2 en gróðurhúsið, með fastanúmerinu 2210848, hafa verið felld undir fastanúmerið 2210845.

13 Samkvæmt framlögðum veðbókarvottorðum er áfrýjandi þinglýstur eigandi fasteignar að Varmahlíð 2 með fasteignanúmer 2210845 en stefnda þinglýstur eigandi fasteignar að Varmahlíð 2 með fasteignanúmer 2210848. Á veðbókarvottorði vegna fasteignar stefndu er vísað til fyrrnefndra lóðarleigusamninga frá 1961 og 1999.

14 Hveragerðisbær hefur innheimt fasteignagjöld og lóðarleigu hjá áfrýjanda vegna eigna hans með fastanúmer 2210845 á lóðinni Varmahlíð 2. Jafnframt hefur Hveragerðisbær innheimt fasteignagjöld og lóðarleigu hjá stefndu vegna eignar með fastanúmer 2210848 á sömu lóð. Á árinu 2017 innheimti Hveragerðisbær þannig lóðarleigu að fjárhæð 46.800 krónur hjá áfrýjanda en 4.820 krónur hjá stefndu. 15 Ljósmyndir af umræddu gróðurhúsi hafa verið lagðar fram í málinu og eru aðilar sammála um að þær endurspegli núverandi ástand þess. Gróðurhúsið er hálfhrunið og augljóslega mikil óprýði að því. Af bréfi Heilbrigðiseftirlits Suðurlands 5. apríl 2019 til lögmanns stefndu, sem lagt var fram í málinu fyrir Landsrétti, má ráða að heilbrigðiseftirlitið hafi með bréfi 25. mars 2019 óskað eftir því að umgengni um eign stefndu á lóðinni Varmahlíð 2 yrði bætt. Í bréfinu kemur fram að fallist hafi verið á beiðni stefndu um frest til að koma við úrbótum þar til dómur falli í máli því sem hér er til úrlausnar.

Málsástæður aðila

Málsástæður áfrýjanda

16 Fyrir héraðsdómi gerði áfrýjandi aðallega kröfu um að viðurkenndur yrði eignarréttur hans að gróðurhúsinu en til vara að stefndu yrði gert að fjarlægja gróðurhúsið af lóðinni. Stefnda var í hinum áfrýjaða dómi sýknuð af báðum þessum kröfum. Fyrir Landsrétti hefur áfrýjandi aðeins uppi þá kröfu að gróðurhúsið verði fjarlægt og hefur því fallið frá aðalkröfu sinni í héraði um að viðurkenndur verði eignarréttur hans að því.

17 Áfrýjandi byggir einkum á því að gróðurhúsi stefndu fylgi ekki sjálfstæð lóðarréttindi. Áfrýjandi sé rétthafi að lóðinni á grundvelli lóðarleigusamnings. Stefnda hafi ekki öðlast slík réttindi með gildum hætti, hvorki á grundvelli lóðarleigusamnings né með öðrum hætti. Af hálfu áfrýjanda er því hafnað að fleiri en einn aðili geti skipt með sér afnotum af sömu lóð og notið þar lóðarréttinda. Þar sem gróðurhúsi stefndu fylgi ekki lóðarréttindi geti það ekki talist fasteign. Þá byggir áfrýjandi á því að í lóðarleigusamningi um lóðina Varmahlíð 2 komi fram að um íbúðarhúsalóð sé að ræða. Í lóðarleigusamningnum komi jafnframt fram að heimilt sé að selja og veðsetja leigurétt að lóðinni í heild sinni. Umræddri lóð hafi aldrei verið formlega skipt upp sem hefði verið nauðsynlegt til þess að gróðurhúsið teldist hafa lóðarréttindi. Samþykki sveitarfélags þurfi til þess að lóð verði skipt upp samkvæmt 14. gr. laga nr. 14/2001 um skráningu og mat fasteigna og 48. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Slíkt samþykki Hveragerðisbæjar liggi ekki fyrir. Sá sem afsalað hafi gróðurhúsinu til stefndu hafi því ekki með réttu getað framselt til stefndu hluta af lóðarréttindum sínum og breyti þinglýsing afsalsins engu þar um. Áfrýjandi telur engu skipta þótt stefnda hafi greitt fasteignagjöld vegna gróðurhússins þar sem sveitarfélög leggi fasteignaskatt á öll mannvirki á lóðum. Þá skapi það stefndu ekki lóðarréttindi þótt Hveragerðisbær hafi, í samræmi við ákvæði lóðarleigusamningsins, innheimt lóðarleigu sem nemi 1% af fasteignamati allrar lóðarinnar og skipt henni á eigendur mannvirkja á lóðinni.

Málsástæður stefndu

18 Af hálfu stefndu er byggt á því að gróðurhúsi hennar, sem sé sjálfstæð fasteign með sérstakt fasteignanúmer samkvæmt opinberri fasteignaskrá, fylgi þinglýst lóðarréttindi og slík lóðarréttindi hafi gróðurhúsið alltaf haft. Stefnda hafi fengið afsal fyrir gróðurhúsinu með lóðarréttindum frá lögmætum þinglýstum eiganda Varmahlíðar 2. Þeim aðila sem áfrýjandi leiðir rétt sinn frá hafi verið ljóst þegar hann fékk fasteigninni afsalað að gróðurhúsið fylgdi ekki með í kaupunum og að það væri eign annars aðila. Áfrýjandi geti ekki átt ríkari eignarheimildir en sá sem hann leiði rétt sinn frá.

19 Af hálfu stefndu er jafnframt byggt á því að fleiri en einn aðili geti skipt með sér afnotum af sömu lóð. Í þessu tilviki hafi Hveragerðisbær frá upphafi heimilað sameiginleg not með leyfi til byggingar gróðurhússins og með skiptingu á lóðarafnotum með fullu samþykki þáverandi eiganda lóðarréttinda og mannvirkja á lóðinni. Stefnda byggir á því að frá öndverðu hafi verið greidd fasteignagjöld af gróðurhúsinu. Þá hafi Hveragerðisbær krafið stefndu um lóðarleigu vegna gróðurhússins og felist í þeirri álagningu viðurkenning sveitarfélagsins á því að gróðurhúsinu fylgi lóðarréttindi. Stefnda telur áfrýjanda ekki hafa öðlast neinn rétt til þess hlutar hinnar sameiginlegu lóðar sem tilheyri gróðurhúsinu og það sé reist á. Eignarréttindi stefndu séu varin af 72. gr. stjórnarskrárinnar. Áfrýjandi eigi af þeim sökum ekki rétt á því að gróðurhúsið verði fjarlægt af lóðinni.

Niðurstaða

20 Upphaflegur lóðarleigusamningur um lóðina sem nú er Varmahlíð 2 í Hveragerði, frá árinu 1961, gerði fyrst og fremst ráð fyrir að lóðin væri leigð til byggingar íbúðarhúss þótt þar kæmi fram að hún væri einnig til annarra löglegra afnota leigutaka „í sínar eigin þarfir“. Sérstaklega var tekið fram að leigutaka væri algerlega óheimilt að leyfa öðrum að reisa byggingar eða önnur mannvirki á lóðinni. Í núgildandi leigusamningi um sömu lóð frá árinu 1999 kemur fram að lóðin sé leigð til byggingar einbýlishúss. Í fasteignaskrá kemur jafnframt fram að umrædd lóð nr. 171541 sé íbúðarhúsalóð.

21 Óumdeilt er að bygging gróðurhúss á lóðinni árið 1967 var ekki í andstöðu við þann lóðarleigusamning sem þá var í gildi, enda var gróðurhúsið þá í eigu leigutaka lóðarinnar. Gróðurhúsinu fylgdu því ótvírætt lóðarleiguréttindi þegar það var byggt og meðan það var í eigu leigutaka lóðarinnar, allt fram til þess sem stefnda eignaðist gróðurhúsið 9. júlí 2012.

22 Í 1. mgr. 48. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 er mælt fyrir um að óheimilt sé að skipta jörðum, löndum eða lóðum eða breyta landamerkjum og lóðamörkum nema samþykki sveitarstjórnar komi til. Ákvæði 1. mgr. 30. gr. eldri skipulags og byggingarlaga nr. 73/1997 var sama efnis. Í samræmi við síðarnefnda ákvæðið var, í 7. gr. lóðarleigusamnings Hveragerðisbæjar frá 6. ágúst 1999 við þáverandi leigutaka lóðarinnar Varmahlíðar 2, kveðið á um að leigutaka væri heimilt að selja og veðsetja leigurétt sinn að lóðinni í heild, ásamt húsum þeim og mannvirkjum sem á henni yrðu gerð.

23 Ekki verður framhjá því litið að B, fyrri lóðarréttarhafi, nýtti sér mistök sem urðu við gerð afsals til hans frá JG smiðsverki ehf. 30. október 2006 og vafa sem myndaðist í kjölfarið um hvort gróðurhúsið hefði verið veðsett Íbúðalánasjóði með öðrum mannvirkjum á lóðinni, til þess að afsala gróðurhúsinu ásamt lóðarréttindum til stefndu 9. júlí 2012. Þar sem gróðurhúsið hafði sérstakt fasteignanúmer var afsali til stefndu þinglýst.

24 Sala gróðurhússins með lóðarréttindum var ekki í samræmi við ákvæði 7. gr. lóðarleigusamnings um lóðina Varmahlíð 2, sem B var bundinn af, en Hveragerðisbær hefur hvorki þá né síðar með formlegum hætti samþykkt skiptingu lóðarinnar Varmahlíðar 2 í tvær lóðir eða samþykkt að á lóðinni standi mannvirki í eigu fleiri en eins aðila.

25 Samkvæmt 1. mgr. 48. gr. skipulagslaga þurfti formlegt samþykki Hveragerðisbæjar fyrir uppskiptingu lóðarinnar í tvær lóðir til þess að gróðurhúsinu gætu fylgt sjálfstæð lóðarréttindi. Hvorki stefnda né sá sem hún sótti rétt sinn til gátu vegna þessa ákvæðis skipulagslaga og 7. gr. lóðarleigusamningsins verið í góðri trú um að gróðurhúsinu fylgdu sjálfstæð lóðarréttindi eða einhvers konar hlutdeild í sameiginlegum lóðarréttindum um lóðina Varmahlíð 2, eftir að gróðurhúsið væri komið í eigu stefndu.

26 Fyrir liggur að Hveragerðisbær hefur innheimt fasteignagjöld og lóðarleigu hjá stefndu vegna gróðurhússins. Heildarlóðarleiga, sem innheimt er af áfrýjanda og stefndu vegna Varmahlíðar 2, er 1% af fasteignamati allrar lóðarinnar og skiptist þannig að áfrýjandi hefur verið krafinn um 91% en stefnda um 9%. Er þannig innheimt hjá stefndu nokkru lægra hlutfall af heildarlóðarleigunni en sem nemur hlutfalli gróðurhússins af fermetrafjölda allra mannvirkja á lóðinni.

27 Engin gögn liggja fyrir um afstöðu Hveragerðisbæjar til þess hvort gróðurhúsi stefndu fylgi lóðarréttindi. Þar sem innheimta lóðarleigu hjá stefndu virðist fylgja innheimtu fasteignagjalda af gróðurhúsinu með sjálfvirkum hætti, en ekki á grundvelli sérstakrar ákvörðunar Hveragerðisbæjar þar um, felur sú innheimta ekki í sér óbeint samþykki Hveragerðisbæjar fyrir því að gróðurhúsi stefndu fylgi sjálfstæð lóðarréttindi, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 14. janúar 2000 í máli nr. 9/2000.

28 Samkvæmt framansögðu nýtur áfrýjandi, sem eigandi íbúðarhúss á lóðinni Varmahlíð 2 og handhafi leiguréttar samkvæmt lóðarleigusamningi frá 6. ágúst 1999, betri réttar en stefnda til nýtingar lóðarinnar og þarf ekki að þola að lóðarréttindalaust gróðurhús stefndu standi áfram á lóðinni. Verður því fallist á kröfu áfrýjanda um að stefnda fjarlægi gróðurhúsið af lóðinni.

29 Þar sem veruleg vafaatriði hafa verið í máli þessu er rétt að málskostnaður í héraði og fyrir Landsrétti falli niður, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Dómsorð:

Stefndu, S-kvk-þgf R-kvk-þgf H-kvk-þgf, er skylt að fjarlægja gróðurhús, með fastanúmerið 2210848, sem stendur á lóðinni að Varmahlíð 2 í Hveragerði, með landnúmerið 171541.

Málskostnaður í héraði og fyrir Landsrétti fellur niður.