36/2020

Útdráttur

K ehf. keypti fasteign af B ehf. sem skuldbatt sig samkvæmt kaupsamningi til að greiða upp vanskil á lögveðskröfum og veðláni og aflýsa veðskuldabréfi og tryggingarbréfi af eigninni. B ehf. hafði ekki efnt þá skyldu sína þegar gengið var frá afsali og voru vanskilin enn til staðar og bréfunum ekki aflýst þegar bú B ehf. var tekið til gjaldþrotaskipta. K ehf. höfðaði mál á hendur V og krafðist skaðabóta vegna þess tjóns sem félagið varð fyrir í tengslum við fasteignakaupin. Ágreiningur aðila laut annars vegar að stöðu V við sölu eignarinnar og hins vegar hvort hann bæri bótaábyrgð á tjóni K ehf. Í dómi Landsréttar kom fram að líta yrði svo á að V hefði komið fram sem fasteignasali við sölu eignarinnar og því borið skyldur samkvæmt lögum nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa. Af gögnum málsins og framburði Í, fyrirsvarsmanns K ehf., fyrir héraðsdómi yrði ráðið að honum hefði verið kunnugt um fjárhagserfiðleika B ehf. og viðvarandi vanefndir félagsins á skyldum þess samkvæmt kaupsamningi í aðdraganda afsalsgerðarinnar. Hefði Í ekki getað dulist sú verulega áhætta sem í því fólst að ganga engu að síður frá afsalinu. Eins og atvikum máls háttaði yrði að leggja til grundvallar að viðvaranir frá V um þá áhættu hefðu engu breytt þótt telja yrði að slík skylda hafi hvílt á honum. Samkvæmt því yrði tjón K ehf. ekki rakið til vanrækslu V á skyldum hans sem fasteignasala. Var hinn áfrýjaði dómur því staðfestur um sýknu V af kröfum K ehf. um skaðabætur.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kk-nf E. J-kk-nf, H-kvk-nf Þ-kvk-nf og R-kvk-nf H-kvk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 15. janúar 2020. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 18. desember 2019 í málinu nr. E1399/2019. 2 Áfrýjandi krefst þess aðallega að stefndi verði dæmdur til að greiða honum skaðabætur að fjárhæð 14.568.315 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. ágúst 2016 til 1. september sama ár ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr., sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Til vara krefst áfrýjandi þess að stefndi verði dæmdur til að greiða honum skaðabætur að álitum. Loks krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms. Stefndi og réttargæslustefndi krefjast málskostnaðar fyrir Landsrétti.

4 Við aðalmeðferð málsins fyrir Landsrétti var upplýst að nafni réttargæslustefnda hefði verið breytt úr Tryggingamiðstöðinni hf. í TM hf.

Niðurstaða

5 Atvik málsins eru ítarlega rakin í hinum áfrýjaða dómi. Eins og þar kemur fram varðar sakarefnið það álitamál hvort stefndi beri sem fasteignasali skaðabótaábyrgð á tjóni sem áfrýjandi varð fyrir í tengslum við kaup á eignarhlut í fasteign við Lyngháls 10, Reykjavík. Nánar tiltekið keypti áfrýjandi umrædda fasteign af Burðarafli ehf. samkvæmt kaupsamningi 10. september 2015. Greiddi áfrýjandi fyrir eignina með annarri eign í þess eigu, vatnsverksmiðju að Selhellu 5 í Hafnarfirði. Í kaupsamningnum kom fram að vanskil væru á ýmsum lögveðskröfum og veðláni á 1. veðrétti eignarinnar við Lyngháls. Burðarafl ehf. skuldbatt sig samkvæmt kaupsamningi til að greiða vanskilin upp og aflýsa veðskuldabréfi og tryggingarbréfi sem hvíldu á 2. og 3. veðrétti eignarinnar eigi síðar en 10. desember sama ár. Fyrir liggur að Burðarafl ehf. vanefndi þá skyldu sína og hafði ekki enn efnt hana, þrátt fyrir áskoranir áfrýjanda, er gengið var frá afsali 1. ágúst 2016. Í afsalinu var tilgreint að veðskuldabréfið og tryggingarbréfið á 2. og 3. veðrétti væri kaupanda óviðkomandi og ætti Burðarafl ehf. að aflýsa þeim í samræmi við fyrrgreindan kaupsamning aðila. Burðarafl ehf. var hins vegar tekið til gjaldþrotaskipta 30. nóvember 2016 og fundust engar eignir í búinu. Tjón áfrýjanda er rakið til fyrrgreindrar vanefndar Burðarafls ehf. á kaupsamningnum og er fjárhæð kröfu hans óumdeild.

6 Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er staðfest sú niðurstaða að líta verði svo á að stefndi hafi komið fram sem fasteignasali við sölu eignarinnar. Breytir engu um þá niðurstöðu þótt jafnframt liggi fyrir að J-kk-nf A. Þ. J-kk-nf lögmaður hafi átt aðkomu að kaupsamningsgerðinni fyrir áfrýjanda og verið fyrirsvarsmaður hans til 15. desember 2015. Af því leiðir að á stefnda hvíldu skyldur fasteignasala samkvæmt lögum nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa.

7 Samkvæmt 15. gr. laga nr. 70/2015 skal fasteignasali í hvívetna leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur og siðareglur bjóða. Skal hann liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, og gæta réttmætra hagsmuna þeirra meðal annars um að þeim séu ekki settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningum. Byggir áfrýjandi bótakröfu sína einkum á því að stefndi hafi vanrækt skyldur sínar samkvæmt síðastnefndu ákvæði með því að vara fyrirsvarsmann félagsins ekki við þeirri áhættu sem fólst í því að skrifa undir afsalið vegna fyrirliggjandi fjárhagsvanda seljanda eignarinnar.

8 Fyrirsvarsmaður áfrýjanda, Í-kk-nf Ó-kk-nf A-kk-nf, greindi frá því í skýrslutöku fyrir héraðsdómi að í aðdraganda afsalsgerðarinnar í ágúst 2016 hefðu stefndi og fyrirsvarsmaður seljanda fasteignarinnar, H-kk-nf M-kk-nf H-kk-nf, haft samband og sagt sér „að það yrði að ganga frá þessu hið snarasta og sem allra fyrst vegna þess að eigandi, skráður eigandi eignarinnar Burðarafl ehf. var komið í slæm mál og gat orðið gjaldþrota sem síðar varð raunin“. Sérstaklega spurður að því hvort honum hefði verið sagt frá því að Burðarafl ehf. væri í greiðsluvandræðum og væri á leið í gjaldþrotameðferð áður en gengið var frá afsalinu svaraði hann því játandi. Um viðhorf sitt og vilja til að ganga frá afsalinu kom fram hjá honum að hann „vildi ekki láta þinglýsa hjá sýslumanni, vegna þess að þetta var allt saman um það bil alltaf að verða að veruleika um að ganga frá öllum málum og síðan þegar það var hrópað úlfur, úlfur 2016 í ágúst um... að það væri að koma fjárnámsbeiðni vegna Burðarafls á eignina þá taldi ég það vera í rauninni hætta á ferðum og naut ráðgjafar um það að loka málinu, þrátt fyrir að hafa verið svona frekar erfiður í taumum með að ganga frá þessu, ég lét það samt ganga eftir og þarna var ég kominn í klípu“. Jafnframt kom fram hjá honum um þetta: „... þegar það var sótt á mig með það á elleftu stundu að skrifa undir afsalið að þá taldi ég það bara vera rétt, hagsmuni fyrir KK 22 að skrifa undir það og með vísan til þess að þeir báðir staðfesta að þetta myndi vera greitt upp... Og það stendur í afsali líka, það stendur líka í afsali að bréfin myndu verða tekin af veðbókarvottorði, veðbókinni og síðan þessar skuldir myndu verða greiddar.“

9 Af framangreindu verður ótvírætt ráðið að fyrirsvarsmanni áfrýjanda var kunnugt um að seljandi eignarhlutans að Lynghálsi 10, Burðarafl ehf., var í fjárhagslegum erfiðleikum í aðdraganda afsalsgerðarinnar og á leið í gjaldþrot eins og síðar varð raunin. Verður jafnframt ráðið af framburði hans og gögnum málsins að honum var kunnugt um viðvarandi vanefndir Burðarafls ehf. á kaupsamningnum frá 10. september 2015 og að af hálfu félagsins hefði ekki verið brugðist við ítrekuðum kröfum áfrýjanda um efndir kaupsamningsins fram að undirritun afsalsins. Að teknu tilliti til framangreinds gat fyrirsvarsmanni áfrýjanda ekki dulist að hann væri að taka verulega áhættu með því að samþykkja engu að síður að ganga frá afsalinu. Eins og atvikum málsins háttar verður að leggja til grundvallar að engu hefði breytt þótt stefndi hefði varað fyrirsvarsmann áfrýjanda sérstaklega við þeirri áhættu sem fólst í frágangi afsalsins umrætt sinn en telja verður að slík skylda hafi hvílt á honum á grundvelli fyrrgreindrar 15. gr. laga nr. 70/2015. Samkvæmt því verður ekki talið að efni séu til að líta svo á að tjón áfrýjanda verði rakið til vanrækslu stefnda á skyldum hans sem fasteignasala. Að þessu gættu en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur, þar með talið um málskostnað. 10 Rétt er að málskostnaður fyrir Landsrétti falli niður.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Landsrétti fellur niður.