468/2018

Útdráttur

Í hf. krafðist þess að viðurkenndur yrði réttur hans til skaðabóta úr hendi R ehf. þar sem félagið hefði ekki virt rétt hans til að annast byggingu bílakjallara á byggingarreitum 1 og 2 á lóðinni Austurbakka 2 í Reykjavík. Í hf. byggði aðallega á því að með samningi um rétt til verktöku hefði stofnast kvöð á lóðarréttindum sem síðari eigendur þeirra hafi verið bundnir af og hafi fyrirsvarsmenn R ehf. haft vitneskju um kvöðina þegar lóðirnar voru seldar félaginu. Landsréttur benti á að í þeim samningi sem Í hf. reisti rétt sinn á væri ekki kveðið á um að kröfurétti hans fylgdi kvöð á lóðinni eða önnur óbein eignarréttindi eða mælt fyrir um það hvernig tryggja skyldi skuldbindinguna gagnvart þriðja aðila. Gera yrði þá kröfu að slík óbein eignarréttindi væru skýrlega tilgreind í samningi þannig að þeim sem komi að síðari viðskiptum með eignina og hafi vitneskju um samningsskilmálana mætti vera ljóst að samningur mælti fyrir um slíka kvöð. Í þessu samhengi væri ekki nægjanlegt þótt í samningsákvæði væri vísað til þess að viðsemjandi tæki á sig að tryggja skuldbindinguna ef aðrir fengju yfirráð yfir byggingarreitunum. Til vara byggði Í hf. á því að með samningnum um kaup á lóðarréttindunum hefði R ehf. samþykkt að taka yfir þær skuldbindingar sem fyrri eigendur hefðu undirgengist með samningi við Í hf. Landsréttur taldi að ekki lægju fyrir í málinu gögn sem sönnuðu að R ehf. hefði samþykkt að taka á sig umrædda skuldbindingu með samningi. Gæti vitneskja kaupanda um kröfuréttindi ein og sér ekki leitt til þess að skuldbinding af þessum toga teldist yfirtekin við kaup á lóðarréttindum. Var R ehf. sýknaður af kröfum Í hf.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kvk-nf E-kvk-nf, D-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf og J-kk-nf S-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Aðaláfrýjandi skaut málinu til Landsréttar með áfrýjunarstefnu 4. júní 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 7. maí 2018 í málinu nr. E480/2017.

2 Aðaláfrýjandi krefst þess að viðurkenndur verði réttur hans til skaðabóta úr hendi gagnáfrýjanda vegna tjóns sem hann hafi orðið fyrir sökum þess að ekki hafi verið virtur réttur hans til stýriverktöku samkvæmt rammasamningi hans við Nýsi hf., Landsafl hf. og Eignarhaldsfélagið Portus ehf. 9. mars 2006 um framkvæmdir gagnáfrýjanda við eign 0001 í matshluta 8, fastanúmer 2360172, að Austurbakka 2 í Reykjavík (Landnúmer 209357, Staðgreinir 1110901). Þá krefst aðaláfrýjandi málskostnaðar fyrir héraðsdómi og Landsrétti.

3 Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi fyrir sitt leyti 23. ágúst 2018. Krefst hann þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur og að aðaláfrýjanda verði gert að greiða honum málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.

4 Engar kröfur eru gerðar á hendur réttargæslustefndu sem hafa ekki uppi kröfur í efnisþætti málsins en þeir krefjast málskostnaðar úr hendi aðaláfrýjanda fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

5 Eins og fram kemur í hinum áfrýjaða dómi er krafa aðaláfrýjanda reist á því að með rammasamningi 9. mars 2006 hafi aðaláfrýjandi sem er byggingaverkataki samið við Landsafl hf., Eignarhaldsfélagið Portus ehf. og Nýsi hf. um rétt til að byggja eða hafa umsjón með byggingu svokallaðs Austurhafnarverkefnis. Verkefnið samanstóð af byggingu ráðstefnu og tónlistarhúss, hótels, bílastæðakjallara, skrifstofu og íbúðarhúsnæðis og höfuðstöðva Landsbanka Íslands hf. við Austurhöfn í Reykjavík. Tillaga sem samningsaðilarnir höfðu gert um uppbyggingu svæðisins í nafni Portus Group hafði verið valin til frekari viðræðna um framkvæmdir á svæðinu. Með rammasamningnum dró aðaláfrýjandi sig út úr verkefninu þar sem samningsaðilar töldu það gefa frekara svigrúm til samninga við aðalaáfrýjanda um verkframkvæmdir. Í ákvæði 3.2 í samningnum kemur fram að aðaláfrýjandi „…mun byggja eða hafa umsjón með byggingu þeirra verkefna sem samningur þessi nær til“. Í 4. grein samningsins er síðan að finna nánari útfærslu á því hvernig samningi um þá verktöku skyldi háttað. Kemur þar fram að tækjust ekki samningar um kostnaðarmarkmið myndu aðilar ganga til samninga á grundvelli svokallaðrar stýriverktöku. Samkvæmt grein 4.3 í samningnum er stýriverktaka skýrð þannig að Eignarhaldsfélagið Portus „…stýrir hönnun verksins og ÍAV framkvæmir verkið samkvæmt fyrirmælum þess. ÍAV mun fá greiddan allan byggingarkostnað að meðtöldum kostnaði við aðstöðu og stjórnun að viðbættri 11% álagningu.“ 6 Í septembermánuði 2006 framseldu Landsafl hf. og Nýsir hf. Landsbankanum fasteignafélagi ehf. eignarhluti sína í Eignarhaldsfélaginu Portus ehf. og Situs ehf., sem fóru með hagsmuni sem tengdust Austurhafnarverkefninu. Í kjölfar falls íslensku viðskiptabankanna haustið 2008 sömdu aðaláfrýjandi og systurfélag þess, Ármannsfell ehf., við Landsbanka Íslands hf. 31. mars 2009 um réttindi aðaláfrýjanda á hendur Nýsi hf. og Landsafli hf. sem láðst hafði að taka á í framangreindu framsali á hlutum í Eignarhaldsfélaginu Portus ehf. og Situs ehf. á árinu 2006. Samkvæmt samningnum skyldi aðaláfrýjandi falla frá öllum kröfum á hendur Landsafli hf. og Nýsi hf. vegna rammasamningsins frá árinu 2006 gegn því að Ármannsfell ehf. fengi kauprétt að byggingarreit 2 og forkaupsrétt að fasteigninni Hafnarstræti 20 í Reykjavík. Samkvæmt gögnum málsins nýtti Ármannsfell ehf. kaupréttinn 24. apríl 2013 en ekki liggja fyrir í málinu upplýsingar um hvort reynt hafi á forkaupsréttinn.

7 Samhliða framangreindum samningi 31. mars 2009 gerði aðaláfrýjandi samning við félagið AusturhöfnTR ehf., nú réttargæslustefndi, Harpa tónlistar og ráðstefnuhús ohf., sem var í eigu ríkis og Reykjavíkurborgar en það félag var viðsemjandi Eignarhaldsfélagsins Portus ehf. um Austurhafnarverkefnið. Samkomulagið var gert í tengslum við yfirtöku AusturhafnarTR ehf. á Eignarhaldsfélaginu Portus ehf. og Situs ehf. Í samningnum er fjallað um ýmis málefni sem aðilar hugðust setja í viðauka við verksamning aðalaáfrýjanda við Totus ehf. sem byggði tónlistar og ráðstefnuhúsið Hörpu í Austurhöfn en það félag var dótturfélag Eignarhaldsfélagsins Portus ehf. Samkvæmt ákvæði 22. greinar samningsins lýsti aðaláfrýjandi því yfir að kröfur sem félagið kynni að eiga á hendur Eignarhaldsfélaginu Portus ehf. samkvæmt rammasamningnum 9. mars 2006 beindust ekki að AusturhöfnTR ehf., Eignarhaldsfélaginu Portus ehf. eða Situs ehf. Í samningsákvæðinu segir: „Sú undantekning er á þessu ákvæði að ÍAV hefur þann sama rétt á verktöku, stýriverktöku eða marksamningi á byggingu bílakjallara á þeim byggingarreitum sem Portus/Situs eða Austurhöfn hafa yfirráð yfir eða veita öðrum yfirráð yfir, og um var samið í nefndum rammasamningi.“ Aðaláfrýjandi byggir kröfu sína á því að bílakjallarar á byggingarreitunum, sem vísað sé til í þessu ákvæði og auðkenndir hafi verið sem byggingarreitir 1 og 2 á lóðinni Austurbakka 2 í Reykjavík, falli undir þann matshluta sem lýst er í kröfugerð hans.

8 Framangreint ákvæði 22. greinar var tekið upp í viðaukasamning 31 milli aðalaáfrýjanda og Totus ehf. 30. desember 2010 en eins og áður er getið fjallaði sá viðaukasamningur einkum um verkframkvæmd við Hörpu tónlistar og ráðstefnuhús.

9 Af gögnum málsins má ráða að Landsbanki Íslands hf. og Landsbankinn fasteignafélag ehf. hafi eignast lóðarréttindi að byggingarreitum 1 og 2 og framselt þau réttindi réttargæslustefnda, Situs ehf., með kaupsamningi og afsali 12. janúar 2010. Í þeim gögnum er ekki að finna ákvæði um rétt aðaláfrýjanda til verktöku við byggingu bílakjallara á reitunum. Í málatilbúnaði réttargæslustefnda, Situs ehf., fyrir Landsrétti kom fram að félagið telur sig hafa tekið yfir skuldbindingu gagnvart aðaláfrýjanda vegna réttinda hans til verktöku á byggingarreitunum. Einnig kom fram í þeim málatilbúnaði að frá upphafi hafi legið fyrir að Situs ehf. myndi ekki byggja á reitunum heldur myndu aðrir taka skuldbindingarnar yfir. Telur réttargæslustefndi, Situs ehf., sig hafa tryggt með fullnægjandi hætti að framsalshafar byggingarreitanna, Stólpi III ehf. og Landbakki ehf., hafi tekið þessa skuldbindingu yfir.

10 Réttargæslustefndi, Situs ehf., framseldi 24. apríl 2013 Landbakka ehf. sem nú hefur verið sameinað réttargæslustefnda, Landey ehf., lóðarréttindi á byggingarreit 2. Með kaupunum var nýttur kaupréttur Ármannsfells ehf., sem áður er getið, en það félag hafði þá verið sameinað réttargæslustefnda, Landey ehf. Í kaupsamningnum er ekki að finna ákvæði um að kaupandi yfirtaki skuldbindingu þá sem lýtur að stýriverktöku við byggingu bílakjallara á hinum selda byggingarreit. Þvert á móti kemur fram í gögnum málsins og framburði þáverandi fyrirsvarmanns Landbakka ehf. fyrir héraðsdómi að ákvæði þess efnis hafi beinlínis verið tekið út úr samningsdrögunum áður en samningurinn var undirritaður.

11 Með kaupsamningi 22. ágúst 2013 keyptu Stólpar III ehf. lóðarréttindi á byggingarreit 1 af réttargæslustefnda, Situs ehf. Fram kemur í grein 7.1 í samningnum að kaupandi skuldbindi sig til þess að yfirtaka ákvæði samninga við aðaláfrýjanda um rétt hans til verktöku vegna byggingar bílastæðakjallara á lóðinni. Í ákvæðinu er vísað til yfirlits yfir þau samningsákvæði í fylgiskjali með samningnum en það skjal liggur ekki fyrir í málinu.

12 Gagnáfrýjandi, sem upphaflega hét Landstólpar Þróunarfélag ehf., var stofnað 11. febrúar 2014 af Stólpum ehf. og Landey ehf. Með kaupsamningi 15. apríl 2014 keypti gagnáfrýjandi lóðarréttindi á byggingarreit 1 af Stólpum III ehf. Í samningnum er ekki að finna ákvæði um að kaupandi taki yfir skuldbindingar gagnvart aðaláfrýjanda. Gagnáfrýjandi keypti 18. júlí 2014 lóðarréttindi á byggingarreit 2 af Landbakka ehf., nú réttargæslustefnda Landey ehf. Í kaupsamningi og afsali vegna þeirra kaupa er ekki að finna ákvæði um yfirtöku á skuldbindingum vegna verktökuréttinda aðaláfrýjanda. Aðaláfrýjandi vísar til þess að fyrirsvarsmenn Stólpa III ehf. og Landbakka ehf. hafi verið í fyrirsvari fyrir gagnáfrýjanda þegar hann keypti lóðarréttindin og því vitað af réttindum aðaláfrýjanda.

13 Sama dag og síðastnefndu kaupin voru gerð framseldi gagnáfrýjandi Regin hf. lóðarréttindi á byggingarreitum 1 og 2. Samkvæmt samningnum skyldi seljandi byggja íbúðir, og verslunar og skrifstofuhúsnæði auk bílakjallara á lóðunum.

Niðurstaða

14 Krafa aðaláfrýjanda um viðurkenningu á rétti til skaðabóta byggist á því að hann hafi átt rétt á því að annast byggingu bílakjallara á byggingarreitum 1 og 2 á lóðinni Austurbakka 2 í Reykjavík. Þar sem gagnáfrýjandi hafi ekki virt þann rétt eigi aðaláfrýjandi rétt til skaðbóta úr hendi hans. Áður er rakið að samkvæmt ákvæði greinar 4.3 í rammasamningnum frá 9. mars 2006 fól réttur aðaláfrýjanda til stýriverktöku meðal annars í sér að hann átti að fá greitt 11% álag á raunverulegan byggingarkostnað. Með vísan til þessa hefur aðaláfrýjandi sýnt nægjanlega fram á að líkur séu á því að hann hafi orðið fyrir tjóni ef fallist er á að hann hafi átt rétt til stýriverktöku.

15 Viðurkenningarkrafa aðaláfrýjanda er reist á tveimur megin málsástæðum. Aðallega er byggt á því að með samningi um rétt til verktöku hafi stofnast kvöð á lóðarréttindunum sem síðari eigendur þeirra hafi verið bundnir af. Þá er á því byggt að fyrirsvarsmenn gagnáfrýjanda hafi haft vitneskju um kvöðina þegar hann keypti lóðirnar og því geti hann ekki borið fyrir sig grandleysi um hana. Verði ekki fallist á að kvöð af þessu tagi hafi stofnast byggir aðaláfrýjandi á því að með samningum um kaup á lóðarréttindunum hafi gagnáfrýjandi samþykkt að yfirtaka þær skuldbindingar sem fyrri eigendur réttindanna höfðu undirgengist með samningi við aðaláfrýjanda.

16 Í viðurkenningarkröfu aðaláfrýjanda felst að hann hafi átt kröfu á að gagnáfrýjandi gerði við hann verktakasamning sem efnislega fæli í sér stýriverktöku. Þótt kveðið sé á um tiltekin grundvallaratriði um efni stýriverktökunnar í rammasamningnum frá 9. mars 2006 er ljóst að nánari útfærsla á verkefninu var háð því að ákvörðun yrði tekin um að nýta byggingarreitina fyrir bílakjallara og hvernig hönnun þeirra yrði háttað. Kröfugerð aðaláfrýjanda miðar við að einungis hluti kjallara í byggingunum hafi að lokum verið hannaður sem bílakjallari.

17 Af gögnum málsins verður ráðið að auk upphaflegra viðsemjenda aðaláfrýjanda, Nýsis hf., Landsafls hf. og Eignarhaldsfélagsins Portus ehf., tók AusturhöfnTR ehf., sem nú er réttargæslustefndi, Harpa tónlistar og ráðstefnuhús ohf., á sig skuldbindingu um rétt aðaláfrýjanda til stýriverktöku. Þótt ekki liggi fyrir í málinu skrifleg staðfesting á því að réttargæslustefndi, Situs ehf., hafi tekið yfir skuldbindinguna má ráða af málatilbúnaði þess félags að svo hafi verið. Þá liggur fyrir að Stólpar III ehf. tók á sig skuldbindinguna en því félagi hefur nú verið slitið. Á hinn bóginn verður ekki séð af gögnum málsins að aðrir eigendur lóðarréttindanna frá því að rammasamningurinn var gerður hafi skuldbundið sig með samningi til þess að taka skuldbindinguna yfir. Þar er nánar um að ræða Landsbankann fasteignafélag ehf., Landsbanka Íslands hf., réttargæslustefnda Landey ehf., sem þá var Landbakki ehf., og gagnáfrýjanda. Fyrir liggur sú afstaða tveggja síðastnefndu félaganna að þau hafi ekki tekið yfir skuldbindinguna gagnvart aðaláfrýjanda.

18 Áður er rakið að þegar lóðarréttindin voru framseld Stólpa III ehf. og Landbakka ehf. hafi réttargæslustefndi, Situs ehf., freistað þess að semja með skýrum hætti um að kaupendur lóðarréttindanna tækju yfir skuldbindinguna gagnvart aðaláfrýjanda. Fyrir liggur að Stólpi III ehf. samþykkti að taka skuldbindinguna yfir en Landbakki ehf. hafnaði því. Verður af þessu ályktað að fyrirsvarsmenn réttargæslustefnda, Situs ehf., hafi við samningsgerðina talið þörf á skýru ákvæði í samninginn ef skuldbindingin ætti að flytjast til nýrra eigenda lóðarréttindanna. 19 Eins og áður er rakið segir í 22. grein samnings aðaláfrýjanda við AusturhöfnTR ehf. frá 31. mars 2009, sem aðaláfrýjandi reisir rétt sinn á, að aðaláfrýjandi hafi „…þann sama rétt á verktöku […] á byggingu bílakjallara á þeim byggingarreitum sem Portus/Situs eða Austurhöfn hafa yfirráð yfir eða veita öðrum yfirráð yfir, og um var samið í nefndum rammasamningi“. Í ákvæðinu er ekki mælt fyrir um að þessum kröfurétti aðaláfrýjanda fylgi kvöð á lóðinni eða önnur óbein eignarréttindi. Þá er ekki kveðið á um það í samningsákvæðinu hvernig tryggja skuli skuldbindinguna gagnvart þriðja aðila.

20 Þótt kröfuréttindum geti fylgt óbein eignarréttindi yfir fasteign felast almennt ekki í verktakasamningi eða rétti til að gera verktakasamning réttindi yfir fasteign. Til að slík réttindi stofnist verður eins og hér háttar til að tilgreina þau skýrlega í samningi sem um þau er gerður þannig að þeim sem síðar koma að viðskiptum með eignina megi vera ljóst að samningurinn mæli fyrir um þau. Í þessu sambandi er ekki nægjanlegt þótt í samningsákvæði sé vísað til þess að viðsemjandinn taki á sig að tryggja skuldbindinguna fái aðrir yfirráð yfir fasteign. Fyrir liggur að reynt var að fá síðari kaupendur til að yfirtaka skuldbindinguna með samningi og var það án árangurs í tilviki Landbakka ehf. Gögn málsins bera ekki með sér að samningsaðilar hafi gert ráð fyrir yfirtöku á umræddri skuldbindingu gagnvart aðaláfrýjanda. Hafi ætlan samningsaðila verið sú að stofna til réttinda yfir fasteign til að tryggja verktökurétt aðaláfrýjanda, hefði verið nauðsynlegt að tilgreina með skýrari hætti hvernig þau réttindi skyldu tryggð. Að þessu virtu verður staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að réttindi aðaláfrýjanda uppfylli ekki skilyrði þess að vera réttindi yfir fasteign.

21 Með vísan til þess sem að framan er rakið er fallist á niðurstöðu hins áfrýjaða dóms um að gögn málsins sýni ekki með óyggjandi hætti að gagnáfrýjandi hafi samþykkt að taka á sig umrædda skuldbindingu. Vitneskja kaupanda um kröfuréttindi getur ein og sér ekki leitt til þess að skuldbinding af þessu tagi teljist yfirtekin við kaup á lóðarréttindum. Að þessu gættu en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

22 Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður fyrir Landsrétti falli niður.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Landsrétti fellur niður.