279/2018

Útdráttur

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem tekin var til greina krafa F ehf. um að L ehf. yrði með beinni aðfarargerð borinn út úr tiltekinni fasteign í eigu F ehf. N ehf., sem síðar tók upp nafnið H ehf., tók fasteignina á leigu af F ehf. með leigusamningi með gildistíma til 31. janúar 2020. Landsréttur vísaði til þess að samkvæmt 5. gr. leigusamningsins hefði verið heimilt að framselja hann L ehf. án samþykkis F ehf. Þar sem ákvæði leigusamningsins um ógildi hans væri bundið við árangurslaust fjárnám hjá leigutaka gæti árangurslaust fjárnám hjá H ehf. ekki haft slík réttaráhrif í för með sér. Þá tók Landsréttur fram að bankaábyrgð upphaflegs leigutaka til tryggingar efndum á leigusamningnum hefði fallið úr gildi 1. maí 2015, en samkvæmt 11. gr. samningsins hafi leigutaka borið að endurnýja ábyrgðina einum mánuði áður. Yfirlýsing F ehf. um riftun leigusamningsins vegna vanefnda á því að leggja fram nýja bankaábyrgð hefði verið sett fram 21 mánuði eftir að vanefndin kom til. Samkvæmt 4. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 hefði réttur F ehf. til riftunar verið fallinn niður. Var kröfu F ehf. því hafnað.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir A-kvk-nf E-kvk-nf, J-kk-nf S-kk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf kveða upp úrskurð í máli þessu.

Dómkröfur

1 Sóknaraðili skaut málinu til Landsréttar með kæru 13. mars 2018, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 15. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 27. febrúar 2018 í málinu nr. A502/2017 þar sem tekin var til greina krafa varnaraðila um að sóknaraðili yrði með beinni aðfarargerð borinn út úr fasteigninni að Flókagötu 5 í Reykjavík, fastanúmer 2011180, 2011181 og 2011182. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989, um aðför. 2 Sóknaraðili krefst þess að framangreindri kröfu varnaraðila verði hafnað. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

3 Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Málsatvik og málsástæður

4 Eins og fram kemur í hinum kærða úrskurði gerði varnaraðili leigusamning 14. maí 2012 við einkahlutafélagið Northern Nights, þar sem síðarnefnda félagið, sem seinna fékk nafnið Hostel Village, leigði af varnaraðila fasteignina að Flókagötu 5 í Reykjavík, fastanúmer 2011180, 2011181 og 2011182, til að reka þar gistiheimili. Samningurinn var tímabundinn og skyldi leigutíminn vera frá 1. maí 2012 til 31. janúar 2020.

5 Í 5. gr. samningsins er mælt fyrir um að leigutaka sé óheimilt að framleigja leigurétt sinn að hluta eða öllu leyti nema með skriflegu samþykki leigusala. Þó sé leigutaka heimilt án samþykkis leigusala að framselja samninginn félagi sem sé að meirihluta í eigu leigutaka. Í slíku tilviki beri leigutaki samt sem áður „fulla og ótakmarkaða solidaríska ábyrgð á öllum skyldum hins nýja leigutaka“ samkvæmt samningnum. Þá segir meðal annars í 10. gr. samningsins að verði leigutaki gjaldþrota eða gert hjá honum árangurslaust fjárnám falli leigusamningurinn úr gildi. Um vanefndir að öðru leyti fari eftir ákvæðum húsaleigulaga nr. 36/1994.

6 Í 11. gr. leigusamningsins er tekið fram að leigutaki muni við undirritun hans leggja fram bankatryggingu, sem nemi 7.230.000 krónum, fyrir skilvísum leigugreiðslum og skilum hins leigða í lok leigutímans. Í niðurlagi þessarar greinar segir svo: „Ef ábyrgðaryfirlýsing banka er styttri en leigutíminn samkvæmt leigusamningi þessum skal ábyrgðin endurnýjuð einum mánuði áður en hún fellur niður. Ef ábyrgðaryfirlýsing banka fellur úr gildi og er ekki endurnýjuð getur leigusali rift leigusamningi þessum samstundis.“ Þá er mælt svo fyrir í 12. gr. samningsins að nái hann ekki til efnisatriðis gildi húsaleigulög með áorðnum breytingum.

7 Í málinu hefur verið lögð fram ábyrgðaryfirlýsing Íslandsbanka hf. til Northern Nights ehf. þar sem bankinn ábyrgist leigugreiðslur til samræmis við framangreint samningsákvæði. Samkvæmt yfirlýsingunni gilti hún til 1. maí 2015.

8 Meðal gagna málsins er yfirlýsing 10. nóvember 2015 þar sem Hostel Village ehf. framselur sóknaraðila umræddan leigusamning. Tekið er fram í yfirlýsingunni að fyrrnefnda félagið eigi 51% hlut í sóknaraðila.

9 Gerð voru árangurslaus fjárnám hjá Hostel Village ehf. 8. og 15. desember 2015 og 22. ágúst 2016.

10 Með bréfi 30. desember 2016 til Hostel Village ehf. óskaði varnaraðili eftir því að leigutaki myndi rýma hið leigða húsnæði innan sjö daga frá móttöku bréfsins, enda hefði verið gert árangurslaust fjárnám hjá leigutaka og fyrrnefndur leigusamningur því fallinn úr gildi. Þessu bréfi svaraði sóknaraðili með bréfi 6. janúar 2017 og mótmælti því að samningurinn væri fallinn úr gildi. Í bréfinu var einnig tekið fram að sóknaraðili væri leigutaki að hinu leigða húsnæði. Í svarbréfi varnaraðila 10. febrúar 2017 er ekki vikið að framangreindri riftunarástæðu en tekið fram að bankaábyrgð hafi fallið úr gildi 1. maí 2015 og ekki verið endurnýjuð í nafni sóknaraðila við framsal leigusamningsins 10. nóvember 2015. Sé leigusamningnum rift af þeim sökum.

11 Í aðfararbeiðni til héraðsdóms 7. júlí 2017 var útburðarkrafa varnaraðila annars vegar reist á því að ábyrgðaryfirlýsing samkvæmt 11. gr. leigusamningsins væri fallin úr gildi og að samningnum hefði verið rift á þeirri forsendu. Til stuðnings kröfunni var hins vegar á því byggt að samningurinn hefði fallið úr gildi á grundvelli ákvæðis í 10. gr. hans með því að árangurslaust fjárnám hefði verið gert hjá upphaflegum leigutaka, enda hefði hann þrátt fyrir framsal á samningnum til sóknaraðila 10. nóvember 2015 borið solidaríska ábyrgð á öllum skyldum hins nýja leigutaka samkvæmt honum. Með hinum kærða úrskurði var fallist á þessar riftunarástæður og krafa varnaraðila um útburð tekin til greina.

12 Sóknaraðili hefur fært þau rök fyrir kröfugerð sinni í málinu að varnaraðili geti ekki með réttu byggt útburðarkröfu sína á 10. gr. leigusamningsins. Bú sóknaraðila hafi ekki verið tekið til gjaldþrotaskipta og árangurslaust fjárnám hafi ekki verið gert hjá honum. Sóknaraðili beri ekki ábyrgð á árangurslausu fjárnámi sem gert hafi verið hjá fyrri leigutaka, Hostel Village ehf., eftir yfirtöku sóknaraðila á leigusamningi við varnaraðila.

13 Þá sé varnaraðila ekki heimilt að rifta leigusamningi aðila með vísan til 11. gr. hans, enda hafi varnaraðili ekki sinnt áskorunum sóknaraðila um að rita undir beiðni um tryggingu vegna samningsins. Varnaraðili hafi þannig af ásetningi komið í veg fyrir að sóknaraðili gæti afhent bankaábyrgð. Þá hafi varnaraðili ekki rift samningi aðila fyrr en að liðnum fresti samkvæmt 4. mgr. 61. gr. húsaleigulaga og reyndar hafi engum athugasemdum verið hreyft af hálfu varnaraðila í tengslum við ábyrgð fyrr en löngu eftir að sú ábyrgðaryfirlýsing sem getið er í leigusamningi var fallin úr gildi.

14 Auk framangreinds séu skilyrði fyrir útburðargerð samkvæmt 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 ekki uppfyllt. Ákvæðið sé undantekning frá þeirri reglu að almenn aðfararheimild samkvæmt 1. mgr. 1. gr. laganna verði að liggja fyrir áður en aðfarargerð sé heimiluð og beri að skýra þessa undantekningu þröngt. Meintur réttur varnaraðila sé umdeildur og nauðsynlegt sé að vitnaleiðslur fari fram. Þetta mál eigi því að reka eftir almennum reglum um meðferð einkamála.

Niðurstaða

15 Svo sem rakið hefur verið reisir sóknaraðili rétt sinn til umráða yfir því húsnæði, sem útburðarkrafa varnaraðila tekur til, á leigusamningi frá 14. maí 2012 með gildistíma til 31. janúar 2020 og framsali á samningnum til sín frá upphaflegum leigutaka 10. nóvember 2015. Ekki er um það deilt að samkvæmt 5. gr. samningsins var heimilt að framselja hann sóknaraðila án samþykkis varnaraðila. Við framsalið varð sóknaraðili leigutaki og Hostel Village ehf. ábyrgðaraðili á skyldum hans samkvæmt samningnum. Með því að ákvæði 10. gr. samningsins um ógildi hans er bundið við að gert hafi verið árangurslaust fjárnám hjá leigutaka eða bú hans sé tekið til gjaldþrotaskipta getur árangurslaust fjárnám hjá Hostel Village ehf. sem ábyrgðaraðila ekki haft slík réttaráhrif í för með sér. Samkvæmt þessu getur útburðarkrafa varnaraðila ekki náð fram að ganga gagnvart sóknaraðila á grundvelli framangreindra samningsákvæða.

16 Fyrir liggur að bankaábyrgð sem upphaflegur leigutaki setti til tryggingar efndum á leigusamningnum samkvæmt 11. gr. hans féll úr gildi 1. maí 2015. Samkvæmt greininni bar leigutaka að endurnýja ábyrgðina einum mánuði áður. Yfirlýsing varnaraðila til sóknaraðila um riftun leigusamningsins vegna vanefnda á því að leggja fram nýja bankaábyrgð er dagsett 10. febrúar 2017, eða tuttugu og einum mánuði eftir að vanefndin kom til. Samkvæmt 4. mgr. 61. gr. húsaleigulaga fellur réttur leigusala til riftunar niður neyti hann ekki réttar síns til hennar í þeim tilvikum sem tilgreind eru í 1. mgr. sömu greinar innan átta vikna frá því honum varð kunnugt um vanefndir leigjanda. Í athugasemdum við þetta ákvæði í frumvarpi því er varð að lögum nr. 36/1994 kemur fram að almennt verði að krefjast þess að leigusali notfæri sér rétt sinn til riftunar án ástæðulauss dráttar. Riftun sé mjög harkaleg og afdrifarík aðgerð og yfirleitt aðeins heimil vegna verulegra vanefnda. Þess vegna verði að ætlast til þess að hafist sé handa í eðlilegu framhaldi af broti og án ástæðulauss dráttar. Láti leigusali óeðlilega langan tíma líða bendi það til þess að hann hafi ekki litið brot mjög alvarlegum augum eða það geti að minnsta kosti gefið leigjanda réttmæta ástæðu til að ætla svo. Ákvæði þetta gildir um leigusamning aðila, enda er þar ekki samið á annan veg. Með vísan til þess sem að framan er rakið stóðu ekki heimildir til að rifta samningnum á grundvelli 11. gr. hans.

17 Samkvæmt þessu verður fallist á með sóknaraðila að skilyrði bresti til að verða við kröfu varnaraðila um heimild til útburðargerðar. Hinn kærði úrskurður verður því felldur úr gildi og beiðni varnaraðila hafnað.

18 Varnaraðila verður gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað eins og í úrskurðarorði greinir.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu varnaraðila, Fasteignafélagsins JS ehf., um að honum verði heimilað að fá sóknaraðila, LG Hotels ehf., borinn með beinni aðfarargerð út úr húsnæði að Flókagötu 5 í Reykjavík, fastanúmer 2011180, 2011181 og 2011182.

Varnaraðili greiði sóknaraðila 700.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.