90/2020

Útdráttur

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem ákvörðun sýslumanns um að hafna P um að afmá afsal úr veðmálaskrá fasteignar var felld úr gildi og lagt fyrir sýslumann að afmá það. Aðila greindi á um hvort M hefði brostið heimild til þess að ráðstafa fyrir hönd Fer fasteigna ehf. fasteign í eigu félagsins til D ehf. Samkvæmt hlutafélagaskrá var M skráður stjórnarmaður, framkvæmdastjóri og prókúruhafi félagsins er eignin var framseld, en P sat á þeim tíma í varastjórn félagsins. Í úrskurði Landsréttar var meðal annars rakið að með 3. gr. þinglýsingalaga væri þeim, sem teldi á sér brotið með ákvörðun þinglýsingarstjóra um þinglýsingu, veitt heimild til að leita úrlausnar dómstóla um hana eftir sérstökum reglum. Í slíku máli yrði ekki með bindandi hætti kveðið á um efnisleg réttindi að baki þinglýstri heimild, heldur aðeins hvort þinglýsingarstjóri hefði farið að lögum í ákvörðun sinni. Athugun þinglýsingarstjóra á afsalinu sem málið lyti að, hefði leitt í ljós að útgefandi þess hefði haft formlega heimild til þeirrar ráðstöfunar sem í því greindi. Sá ágreiningur sem lagður hefði verið fyrir þinglýsingarstjóra lyti í reynd að atriðum sem ekki yrði leyst úr nema með dómi í einkamáli sem rekið væri eftir almennum reglum. Því var úrskurður héraðsdóms felldur úr gildi.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir K-kvk-nf S-kvk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf og Á-kvk-nf Ó-kvk-nf, settur landsréttardómari, kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Sóknaraðilar skutu málinu til Landsréttar með kæru 13. febrúar 2020. Greinargerð varnaraðila barst réttinum 4. mars 2020. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 31. janúar 2020 í málinu nr. T2/2019, þar sem tekin var til greina krafa varnaraðila um að fella úr gildi „ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 24. janúar 2019“ og lagt fyrir sýslumann að afmá skjal 441A009565/2018 úr veðmálaskrá fasteignarinnar að Dalvegi 16b í Kópavogi með fastanúmerið 2233146. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

2 Sóknaraðilar krefjast þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og að staðfest verði ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 24. janúar 2019 um að synja því að afmá afsal „merkt nr. 009565/2018 úr veðmálabók“ framangreindrar fasteignar. Þá krefjast sóknaraðilar málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

3 Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Málsatvik og málsástæður

4 Svo sem rakið er í hinum kærða úrskurði eiga sóknaraðili M-kk-nf E. E-kk-nf og varnaraðili P-kk-nf P-kk-nf hvor um sig helmingshlut í einkahlutafélaginu Fer fasteignum en félagið mun hafa verið stofnað 12. september 2014. Hinn 20. maí 2015 festi félagið kaup á fasteigninni Dalvegi 16b í Kópavogi. Fyrir liggur að 30. ágúst 2018 var henni afsalað til Dalseigna ehf. en M-kk-nf er eigandi þess félags. Var afsalið undirritað af honum einum fyrir hönd Fer fasteigna ehf. Er óumdeilt að hann var á þessum tíma eini stjórnarmaður félagsins, framkvæmdastjóri og prókúruhafi en varnaraðili P-kk-nf sat í varastjórn þess.

5 Framangreint afsal var móttekið til þinglýsingar 11. september 2018 og það fært í þinglýsingabók 18. sama mánaðar. Með bréfi lögmanns varnaraðila til þinglýsingarstjóra 15. nóvember 2018 voru gerðar athugasemdir við þinglýsingu afsalsins og krafa gerð um leiðréttingu á henni með vísan til 27. gr. þinglýsingalaga. Segir þar að útprentun úr hlutafélagaskrá hafi fylgt afsalinu þegar það var móttekið til þinglýsingar og að á hana hafi verið rituð svohljóðandi athugasemd ríkisskattstjóra: „17.05.2018: Beiðni dags. 16.04.2018, send atvinnuvega og nýsköpunarráðuneytinu um boðun til hluthafafundar.“ Hafi athugasemd þessi verið færð inn á vottorðið að kröfu varnaraðila en af hans hálfu hefur verið vísað til þess að sóknaraðili M-kk-nf hafi ekki fengist til að halda hluthafafund í Fer fasteignum ehf. og að hann hafi ekki endurnýjað umboð sitt sem stjórnarmaður og framkvæmdastjóri í samræmi við ákvæði laga nr. 138/1994 um einkahlutafélög og 16. gr. samþykkta félagsins, sem áskilji að það skuli gert á hverju ári. Hafi þinglýsingarstjóra með þessu átt að vera ljóst að M-kk-nf hefði ekki formlega heimild til að afsala umræddri fasteign fyrir hönd félagsins og því borið að vísa skjalinu frá þinglýsingu, sbr. 7. gr. þinglýsingalaga. Var þess krafist á grundvelli 27. gr. laganna að skjalið yrði afmáð þannig að þinglýst eignarheimild að fasteigninni færðist að nýju til Fer fasteigna ehf.

6 Þinglýsingarstjóri hafnaði framangreindri kröfu 24. janúar 2019. Voru færð þau rök fyrir ákvörðuninni að könnun þinglýsingarstjóra hefði leitt í ljós að samkvæmt hlutafélagaskrá hefði sá einstaklingur sem undirritaði afsalið fyrir hönd seljanda haft til þess heimild. Formskilyrðum þinglýsingalaga fyrir þinglýsingu afsalsins hefði þar með verið fullnægt og engin skilyrði fyrir þinglýsingarstjóra til að beita heimildum samkvæmt 27. gr. þinglýsingalaga. Varnaraðili bar ákvörðunina undir héraðsdóm og krafðist þess að henni yrði hrundið. Af hálfu sóknaraðila var þess krafist að þeirri kröfu yrði hafnað og á því byggt að sóknaraðili M-kk-nf hefði haft fulla heimild til þeirrar ráðstöfunar sem um er deilt. Með hinum kærða úrskurði var fallist á kröfur varnaraðila á þann veg sem áður greinir.

7 Samkvæmt gögnum málsins var varnaraðili kjörinn stjórnarmaður Fer fasteigna ehf. á framhaldsaðalfundi í félaginu 4. desember 2018 sem boðað var til að tilhlutan atvinnuvega og nýsköpunarráðuneytisins og að fram komnu erindi varnaraðila þar að lútandi. Á fundinum var felld tillaga um að rifta kaupsamningi og framangreindu afsali 30. ágúst 2018 um fasteignina Dalveg 16b í Kópavogi. Höfðuðu Fer fasteignir ehf. og varnaraðili mál á hendur Dalseignum ehf. 22. febrúar 2019 þar sem gerð var krafa um ógildingu á þeirri ákvörðun en að auki var krafist ógildingar á kaupsamningnum og afsalinu. Féllst héraðsdómur á þessar kröfur með dómi 13. nóvember 2019, sem síðarnefnda félagið hefur áfrýjað til Landsréttar.

Niðurstaða

8 Með 3. gr. þinglýsingalaga er þeim, sem telur á sér brotið með ákvörðun þinglýsingarstjóra um þinglýsingu, veitt heimild til að leita úrlausnar dómstóla um hana eftir sérstökum reglum. Í slíku máli verður ekki með bindandi hætti kveðið á um efnisleg réttindi að baki þinglýstri heimild, heldur aðeins hvort þinglýsingarstjóri hafi farið að lögum í ákvörðun sinni.

9 Svo sem fram er komið bar varnaraðili mál þetta undir héraðsdóm á þeim grundvelli að þinglýsingarstjóra hafi samkvæmt 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga borið að vísa frá þinglýsingu afsali 30. ágúst 2018 fyrir fasteigninni Dalvegi 16b í Kópavogi þar sem þann einstakling, sem undirritaði það fyrir hönd afsalsgjafa, hafi brostið heimild til þeirrar ráðstöfunar á eigninni.

10 Samkvæmt þinglýsingalögum er út frá því gengið að fram fari formleg könnun á efni skjala sem afhent eru til þinglýsingar og að þannig sé af augljósum ástæðum ekki áskilið að þinglýsingarstjóri gangi úr skugga um efnislegt gildi hverrar einstakrar ráðstöfunar. Af þessu leiðir meðal annars að könnun þinglýsingarstjóra á afsali fyrir fasteign miðar ekki að því að leiða í ljós hvort útgefandi þess hafi efnislega heimild til ráðstöfunar eignar heldur aðeins hvort hann hafi formlega heimild til þess.

11 Athugun þinglýsingarstjóra á afsalinu sem mál þetta lýtur að leiddi í ljós að útgefandi þess hafði samkvæmt hlutafélagaskrá formlega heimild til þeirrar ráðstöfunar sem í því greinir og svo sem áður er getið. Þá er þess að gæta að í ljósi þess sem að framan er rakið hvíldi ekki frekari rannsóknarskylda á þinglýsingarstjóra vegna athugasemdar, sem skráð hafði verið í hlutafélagaskrá að beiðni varnaraðila og rakin er í efnisgrein 5 hér að framan, eða af öðrum ástæðum.

12 Að því virtu sem að framan er rakið verður að líta svo á að sá ágreiningur, sem lagður var fyrir þinglýsingarstjóra og hinn kærði úrskurður tekur til, lúti í reynd að atriðum sem ekki verði leyst úr nema með dómi í einkamáli sem rekið er eftir almennum reglum. Svo sem fram er komið er slíkt mál nú til meðferðar fyrir Landsrétti.

13 Samkvæmt öllu framansögðu verður hinn kærði úrskurður felldur úr gildi en af því leiðir að ákvörðun þinglýsingarstjóra 24. janúar 2019 stendur óhögguð.

14 Eftir framangreindum málsúrslitum verður varnaraðila gert að greiða sóknaraðilum málskostnað í héraði og kærumálskostnað sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í úrskurðarorði greinir.

Úrskurðarorð:

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi.

Varnaraðili, P-kk-nf P-kk-nf, greiði sóknaraðilum, M-kk-þgf E. E-kk-þgf og Dalseignum ehf., hvorum um sig samtals 350.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.