373/2022

Útdráttur

M höfðaði mál gegn J og krafðist þess að viðurkennd yrði skylda J til þess að selja og afhenda M nánar tilgreinda fasteign í hennar eigu í samræmi við samþykkt kauptilboð milli aðila. Aðila greindi á um þýðingu tveggja fyrirvara sem M gerði í kauptilboðinu um framtíðargildi kaupsamnings aðila. Laut annar fyrirvarinn að aðkomu að fast- eigninni en hinn að fjármögnun og giltu fyrirvararnir í 20 daga frá samþykki tilboðsins. Í dómi Landsréttar sagði m. a. að vitneskja um aðkomu að fasteigninni, miðað við þær forsendur sem M lagði í fyrirvara þar að lútandi, hefðu ekki legið fyrir fyrr en eftir að frestur samkvæmt honum var liðinn. Þá yrði M að bera hallann af óvissu um hvort hann hefði tilkynnt að fjármögnun væri tryggð áður en frestur samkvæmt fyrirvara um fjármögnun var úti, enda stæði það M nær að færa sönnur á það atriði. Með þessum athugasemdum staðfesti Landsréttur niðurstöðu hins áfrýjaða dóms um sýknu J af kröfum M.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir Á-kk-nf H-kk-nf, D-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf og J-kk-nf S-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 15. júní 2022. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Suðurlands 18. maí 2022 í málinu nr. E- 526/2021.

2

Áfrýjandi krefst þess að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og viðurkennd verði skylda stefndu til þess að selja og afhenda áfrýjanda fasteignina Stóru- Borg, lóð 16, fastanúmer [...], gegn 20.000.000 króna greiðslu, líkt og samþykkt kauptilboð milli aðila frá 16. september 2021 kveður á um. Jafnframt krefst áfrýjandi þess að stefnda verði dæmd til þess að greiða honum málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Stefnda krefst þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur og að áfrýjandi verði dæmdur til greiðslu málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Niðurstaða

4

Um málavexti og málsástæður aðila er vísað til hins áfrýjaða dóms. Eins og þar kemur fram snýst málið um kaup áfrýjanda á landspildu samkvæmt kauptilboði sem stefnda samþykkti 17. september 2021 sem seljandi spildunnar. Aðila greinir á um þýðingu tveggja fyrirvara sem áfrýjandi gerði í kauptilboðinu um framtíðargildi kaupsamnings milli aðila. Eins og lýst er í héraðsdómi laut annar fyrirvarinn að aðkomu að spildunni en hinn að fjármögnun. Í þeim fyrri segir að hann sé gerður „um að aðkoma að spildunni sé tryggð og skal vitneskja um það liggja fyrir eigi síðar en 20 dögum frá samþykki tilboðs þessa.“ Seinni fyrirvarinn „um fjármögnun til kaupanna“ gilti einnig í 20 daga frá samþykki tilboðsins.

5

Kröfu áfrýjanda verður að skilja á þann veg að þar sé leitað viðurkenningar dómstóla á skyldu stefndu samkvæmt hinu samþykkta kauptilboði. Með henni er aftur á móti ekki leitað aðfararhæfs dóms um að stefnda gefi út afsal fyrir landspildunni. Áfrýjandi hefur lögvarða hagsmuni af því að fá leyst úr viðurkenningarkröfunni, þótt fyrir liggi að stefnda hafi afsalað umræddri landspildu til [...]eftir að málið var höfðað.

6

Fyrir Landsrétti byggir áfrýjandi á því að á grundvelli umboðs hafi verið nægjanlegt af hans hálfu að tilkynna fasteignasölu, sem hafði milligöngu um viðskiptin, að skilyrðum í þeim fyrirvörum sem hann gerði væri fullnægt áður en 20 daga fresturinn leið. Því hafi hann ekki þurft að tilkynna stefndu sérstaklega um það. Stefnda mótmælir þessari málsástæðu sem of seint fram kominni, auk þess sem hún mótmælir henni efnislega.

7

Í héraðsdómsstefnu áfrýjanda er því lýst að fasteignasala hafi annast öll samskipti milli aðila og að vitneskja hafi legið þar fyrir um að bæði aðkoma og fjármögnun væri tryggð áður en fyrirvararnir voru á enda. Verður að skilja málatilbúnað áfrýjanda frá öndverðu á þann veg að þessir fyrirvarar hafi því ekki staðið í vegi fyrir því að stefnda seldi honum landspilduna í samræmi við hið samþykkta kauptilboð. Verður að líta á framangreindar röksemdir áfrýjanda fyrir Landsrétti sem nánari útlistun á málsástæðu hans í héraði, þar sem vikið er sérstaklega að lagaröksemdum fyrir ályktunum hans, að teknu tilliti til andsvara stefndu. Ekki er því efni til að vísa framangreindri málsástæðu og lagaröksemd á bug með vísan til þess að þessi rök séu of seint fram komin.

8

Fyrir Landsrétti vísar áfrýjandi einnig til þess að í reit á tilboðsskjalinu, þar sem lýsa átti eigninni, segi að vegtenging við spilduna skuli vera tryggð fyrir afsalsgerð. Byggir áfrýjandi á því að fasteignasali er annaðist milligöngu um viðskiptin hafi dregið að boða til fundar til að ganga frá fasteignaviðskiptunum, þar sem hann hafi beðið eftir svörum frá sveitarfélaginu um þá vegtengingu sem vísað er til í kauptilboðinu, en ætlunin hafi verið að gefa út afsal samhliða undirritun kaupsamnings. Sú upplýsingaöflun hafi því ekki tengst þeim fyrirvara, sem gerður var um aðkomu að spildunni, en vitneskja um það hafi legið fyrir fljótlega eftir undirritun kauptilboðs.

9

Eins og vikið er að í héraðsdómi verður að skilja framburð áfrýjanda þar fyrir dómi á þann veg að hann hafi ákveðið að setja fyrirvara um aðkomu að spildunni þar sem honum hafi þótt óljóst hvernig farið yrði um þá spildu yfir á landsvæði ofan hennar, en þar væri skipulögð sumarhúsabyggð. Hafi hann talið rétt að fyrir lægju skipulagsuppdrættir sem gætu varpað ljósi á það áður en gengið yrði frá viðskiptunum. Við úrlausn málsins verður að leggja þessa lýsingu áfrýjanda á forsendum umrædds fyrirvara til grundvallar, sbr. 1. mgr. 50. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þar sem sérstaklega var tekið fram að fyrirvarinn, sem byggðist á þessum forsendum áfrýjanda, gilti í 20 daga frá og með samþykki kauptilboðs, hefur ekki þýðingu þótt í lýsingu á eigninni segi einnig að vegtenging við spilduna skuli tryggð fyrir afsalsgerð. Samkvæmt framangreindum forsendum hafði meginþýðingu fyrir framgang viðskiptanna, hvenær áfrýjandi teldi viðhlítandi upplýsingar liggja fyrir um aðkomu að fyrrgreindri sumarhúsabyggð í gegnum landspilduna sem kaupin snerust um.

10

Í skýrslu fasteignasalans fyrir héraðsdómi víkur hann að því að hann hafi reynt að afla upplýsinga um þau atriði sem tengjast forsendum fyrirvarans með því að hafa samband við sveitarfélagið, en það hafi ekki gengið vel. Verður skýrsla hans ekki skilin öðruvísi en svo að nægar upplýsingar um þessi atriði hafi fyrst borist eftir að 20 daga frestur samkvæmt fyrirvaranum var liðinn. Fasteignasalinn var að öðru leyti ekki spurður að því hvort og þá hvenær áfrýjandi hafi upplýst að hann teldi nægjanlega ljóst að aðkoman væri tryggð. Þá mundi hann ekki hvenær áfrýjandi hefði komið til hans og tilkynnt að fjármögnun væri tryggð. Ekki liggja heldur fyrir skrifleg sönnunargögn sem geta varpað ljósi á það atriði, en ný gögn sem áfrýjandi hefur lagt fyrir Landsrétt taka ekki af skarið um það.

11

Samkvæmt framangreindu verður að leggja til grundvallar að vitneskja um aðkomu að fasteigninni, miðað við þær forsendur sem áfrýjandi lagði í fyrirvara þar að lútandi, hafi ekki legið fyrir fyrr en eftir að frestur samkvæmt honum var liðinn. Þá verður áfrýjandi að bera hallann af óvissu um hvort hann hafi tilkynnt að fjármögnun væri tryggð áður en frestur samkvæmt fyrirvara um það atriði var úti, enda stendur það honum nær en stefndu að færa sönnur á það atriði. Ekkihefur því þýðingu fyrir úrlausn málsins að taka afstöðu til þess hvort almennt sé nægjanlegt að kaupandi tilkynni fasteignasala að skilyrðum samkvæmt fyrirvara í kauptilboði sé fullnægt.

12

Að teknu tilliti til framangreindra atriða, en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms, verður hann staðfestur, þar á meðal um málskostnað.

13

Með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður áfrýjanda gert að greiða stefndu málskostnað fyrir Landsrétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð :

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, M-kk-nf I-kk-nf J-kk-nf, greiði stefndu, J-kvk-þgf E-kvk-þgf S-kvk-þgf, 1.000.000 króna í málskostnað.