95/2019

Útdráttur

M krafði S um skaðabætur en til vara afslátt vegna galla á fasteign sem hún keypti af S. M taldi gallana felast annars vegar í ágöllum á þaki og hins vegar í leka í viðbyggingu. Landsréttur taldi að þakjárn, þakrennur og niðurföll teldust ekki gölluð vegna skorts á upplýsingum samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og staðfesti niðurstöðu héraðsdóms um sýknu af þeim hluta kröfu M. S bar fyrir héraðsdómi að hún hefði ekki séð ummerki um eða orðið vör við leka í viðbyggingunni. Landsréttur vísaði til úttektar byggingarfulltrúa og tveggja matsgerða sem M aflaði undir rekstri málsins og taldi nægilega leitt í ljós að leki hefði verið til staðar í viðbyggingunni áður en fasteignin var afhent og að S hafi verið kunnugt um hann. S hefði ekki sinnt upplýsingaskyldu sinni samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 og að virða yrði þessa vanrækslu henni til sakar. Taldi Landsréttur að fasteignin væri því einnig gölluð samkvæmt 18. gr. sömu laga. Var krafa M um skaðabætur úr hendi S því tekin til greina. Kröfu M um útgáfu afsals fyrir eigninni var hins vegar hafnað að svo stöddu.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir D-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf og Á-kk-nf I-kk-nf byggingaverkfræðingur.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 8. febrúar 2019. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 11. janúar 2019 í málinu nr. E673/2017.

2 Áfrýjandi krefst þess að stefndu verði gert að greiða henni 4.091.470 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 27. júlí 2018 til greiðsludags. Þá er þess krafist að stefndu verði gert að gefa út afsal til áfrýjanda fyrir fasteigninni Háaleiti 37 í Reykjanesbæ ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber að viðlögðum 25.000 króna dagsektum. Loks krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

4 Stefnda hefur ekki áfrýjað héraðsdómi fyrir sitt leyti og kemur krafa hennar um málskostnað í héraði því ekki til álita fyrir Landsrétti.

Málsatvik

5 Svo sem nánar greinir í héraðsdómi keypti áfrýjandi 1. júlí 2016 einbýlishús að Háaleiti 37 í Reykjanesbæ af stefndu. Húsið var að stærstum hluta byggt 1977. Kaupverð var 52.000.000 króna. Í málinu krefst áfrýjandi aðallega skaðabóta að fjárhæð 4.091.470 krónur vegna galla sem hún telur vera á húsinu en til vara afsláttar sömu fjárhæðar. Samkvæmt sundurliðun á henni í hinum áfrýjaða dómi er annars vegar gerð krafa að fjárhæð 2.239.400 krónur sem byggð er á því að skipta þurfi um þakjárn, þakpappa, þakrennur og niðurföll. Hins vegar er höfð uppi krafa vegna viðbyggingar sem reist var 2004 og nemur sá liður dómkröfunnar 1.852.065 krónum. Fyrir héraðsdómi byggði áfrýjandi þessar kröfur sínar á niðurstöðum matsgerðar dómkvadds matsmanns 15. janúar 2018. Með hinum áfrýjaða dómi var stefnda sýknuð af þeim og leitar áfrýjandi endurskoðunar á þeirri niðurstöðu með áfrýjun sinni.

6 Fyrir Landsrétti aflaði áfrýjandi nýrrar matsgerðar. Með henni leitast hún við að renna frekari stoðum undir þann hluta kröfu sinnar sem snýr að galla sem hún telur vera á viðbyggingu hússins.

7 Í fyrri matsgerðinni, sem var unnin af B-kk-þgf M-kk-þgf, verkfræðingi og arkitekt, kemur meðal annars fram að við skoðun á matsfundi 8. nóvember 2017 sjáist í viðbyggingunni áberandi rakamerki neðst á veggklæðningu austurveggjar. Leka verði vart við vegginn og hann leiti frá austurvegg til vesturs með suðurvegg og myndi poll innan við garðdyr. Þá séu sýnileg myglumerki á fótstykki og hluti lagnagrindar sé sundurfúinn. Um rót lekans segir í matsgerðinni að vatn komist af steyptri plötu utan við vegg og inn undir vegginn inn í viðbyggingu. Þá segir í matsgerðinni að fótstykki liggi þétt að steyptri plötu á fyllingu sem auki á rakaálag og uppfylli því tæplega grein 184.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Frágangurinn sem slíkur stangist að öðru leyti ekki á við lög eða reglugerðir en hann tryggi ekki að húsið sé regnhelt, eins og ætlast sé til í grein 184.1 í byggingarreglugerðinni. Þá sé ástand þaks bágborið og tímabært að endurnýja þakpappa, þakjárn, þakrennur og niðurföll. Er það niðurstaða matsmanns að heildarkostnaður vegna nauðsynlegra úrbóta að því er tekur til framangreindra matsþátta nemi 4.091.065 krónum og er hann sundurliðaður á þann hátt sem áður er getið. Í matsgerð S-kk-ef S-kk-ef byggingaverkfræðings 20. maí 2019 segir meðal annars að gólfplata viðbyggingarinnar sé óeinangruð útistétt og viðbyggingin sé upphitað rými. Afleiðing þessa sé meðal annars sú að kuldi og jafnvel frost eigi greiðan aðgang undir stéttina (gólfplötuna) á veturna. Kuldinn fari inn undir viðbygginguna og upp um gólfið. Þessar aðstæður hækki rakann inni í húsinu þar sem viðbyggingin sé upphituð en gólfið kalt. Steypt gólfplata geymi kuldann lengi og því geti gólfkuldi í plötunni haldist í langan tíma með tilheyrandi langvarandi rakamyndun. Þá séu engar lögbundnar úttektir eða löglega unnin hönnun til af viðbyggingunni og engar teikningar séu til af undirstöðunum. Ákvæði greina 180.1 og 184.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 séu ekki uppfyllt.

Niðurstaða

8 Með vísan til forsendna héraðsdóms verður staðfest niðurstaða hans um sýknu stefndu af kröfu áfrýjanda að fjárhæð 2.239.400 krónur vegna kostnaðar við endurbætur á þaki hússins að Háaleiti 37 í Reykjanesbæ og tengdra verkþátta samkvæmt framansögðu.

9 Stendur þá eftir krafa áfrýjanda um skaðabætur eða afslátt að fjárhæð 1.852.065 krónur úr hendi stefndu vegna viðbyggingar hússins. Óumdeilt er að leki er til staðar í viðbyggingunni en ágreiningur er um það hvort stefndu hafi verið kunnugt um hann þegar áfrýjandi fékk húsið afhent 1. júlí 2016. Fyrir héraðsdómi bar stefnda að hún hefði ekki séð ummerki um eða orðið vör við leka í viðbyggingunni.

10 Fasteignasali sá sem hafði milligöngu um viðskiptin kom kvörtun áfrýjanda um leka skriflega á framfæri við stefndu 28. september 2016. Kemur þar fram að töluvert leki inn með gólfi í viðbyggingunni. Í stöðu og ástandsúttekt sem unnin var af tæknifræðingi á vegum byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar 30. janúar 2017 segir meðal annars að í ljós hafi komið mikill raki og fúi í lagnagrind sem sé fest við fótreim. Á þessum tíma voru liðin um það bil 12 ár frá því að viðbyggingin var reist. Í báðum matsgerðum kemur afdráttarlaust fram að lekann megi rekja til þess hvernig hún var byggð og í framangreindri úttekt byggingarfulltrúa er sama ályktun dregin. Standa í þessu ljósi ekki líkindi til þess að lekans hafi fyrst orðið vart einungis þremur mánuðum eftir að áfrýjandi fékk húsið afhent. Þá mælir umfjöllun dómkvaddra matsmanna og starfsmanns byggingarfulltrúa og lýsing þeirra á ástandi viðbyggingarinnar eindregið gegn því að sú hafi verið reyndin.

11 Með vísan til þess sem að framan er rakið telst nægilega í ljós leitt að leki hafi verið til staðar í viðbyggingunni áður en fasteignin var afhent áfrýjanda og að stefndu hafi verið kunnugt um hann. Stefnda upplýsti áfrýjanda ekki um þennan galla á eigninni og sinnti þar með ekki upplýsingaskyldu sinni samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Virða verður þessa vanrækslu henni til sakar og telst fasteignin því einnig gölluð samkvæmt 18. gr. sömu laga. Á áfrýjandi því rétt á bótum úr hendi stefndu vegna gallans.

12 Áfrýjandi hefur með matsgerðum rennt viðhlítandi stoðum undir kröfu sína um bætur að fjárhæð 1.852.065 krónur og verður hún því tekin til greina. Þá er fallist á kröfu áfrýjanda um dráttarvexti.

13 Með hinum áfrýjaða dómi var áfrýjanda gert að greiða tilgreindar eftirstöðvar kaupverðs. Ekki liggur fyrir að hún hafi staðið stefndu skil á þeirri greiðslu. Þar sem dæmdar bætur eru lægri en umrædd kaupsamningsgreiðsla verður kröfu áfrýjanda um útgáfu afsals hafnað að svo stöddu.

14 Krafa áfrýjanda um greiðslu kostnaðar við öflun matsgerða, 1.091.526 krónur, og krafa vegna lögmannskostnaðar við matsmálin kemur samkvæmt e og glið 1. mgr. 129. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála til athugunar við ákvörðun málskostnaðar. Í því sambandi verður tekið tillit til þess að áfrýjandi hefur einungis fengið hluta kröfu sinnar viðurkenndan í málinu en henni var nauðsynlegt að afla mats um þann ágalla og kostnað við að bæta úr honum. Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefnda dæmd til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti eins og í dómsorði greinir, en að öðru leyti beri aðilar sjálfir sinn kostnað af rekstri málsins.

Dómsorð:

Stefnda, S-kvk-nf S-kvk-nf, greiði áfrýjanda, M-kvk-þgf K-kvk-þgf, 1.852.065 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 27. júlí 2018 til greiðsludags.

Hafnað er að svo stöddu kröfu áfrýjanda um útgáfu afsals fyrir fasteigninni Háaleiti 37 í Reykjanesbæ.

Stefnda greiði áfrýjanda samtals 1.000.000 króna í málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.