702/2023

Útdráttur

Á og GJ höfðuðu mál þetta á hendur A og GÍ til viðurkenningar á skaðabótaskyldu vegna tjóns sem þau töldu sig hafa orðið fyrir vegna nánar tilgreindra galla á fasteigninni L. Vísaði héraðsdómur málinu frá dómi. Í úrskurði Landsréttar kom fram að fyrir lægi að Á og GJ hefðu fengið skaðabætur að fjárhæð 5.000.000 króna úr ábyrgðartryggingu fasteignasala. Af gögnum málsins lægi fyrir að þær skaðabætur hefðu varðað að minnsta kosti að hluta þá ætluðu galla á fasteigninni sem Á og GJ krefðu A og GÍ nú um bætur fyrir. Af þessari ástæðu hefði verið sérstaklega brýnt að fjallað hefði verið um þetta í héraðsdómsstefnu og að aflað hefði verið haldbærra sönnunargagna til að leiða líkur að því að Á og GJ hefðu orðið fyrir bótaskyldu tjóni umfram þær bætur sem þau hefðu þegar móttekið. Þessa hefði ekki verið gætt en af því leiddi óhjákvæmilega að skilyrði 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála um að nægar líkur hefðu verið færðar fram fyrir tjóni teldist ekki vera fullnægt. Þá taldist málið að þessu leyti jafnframt vera vanreifað í héraðsdómsstefnu, sbr. e- og g-lið 1. mgr. 80. gr. sömu laga. Var hinn kærði úrskurður því staðfestur.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir A-kk-nf E. J-kk-nf, J-kk-nf H-kk-nf og K-kvk-nf S-kvk-nf kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Sóknaraðilar skutu málinu til Landsréttar með kæru 13. október 2023. Greinargerð varnaraðila barst réttinum 2. nóvember sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 2. október 2023 í málinu nr. E- 2562/2023 þar sem máli sóknaraðila á hendur varnaraðilum var vísað frá dómi. Kæruheimild er í j-lið 1. mgr. 143. gr. laga nr.91/1991 um meðferð einkamála.

2

Sóknaraðilar krefjast þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til efnismeðferðar. Þá krefjast sóknaraðilar kærumálskostnaðar.

3

Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Málsatvik

4

Mál þetta var höfðað á hendur varnaraðilum til viðurkenningar á skaðabótaskyldu vegna tjóns sem sóknaraðilar telja sig hafa orðið fyrir vegna nánar tilgreindra galla á fasteign við Langholtsveg 170. Fasteignina keyptu sóknaraðilar 20. júní 2020 af Dunamis ehf., sem mun tæpum tveimur mánuðum fyrr hafa keypt hana af varnaraðilum. Er málsókninni beint að varnaraðilum á grundvelli 1. mgr. 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup þar sem segir að kaupanda sé heimilt að beina kröfu vegna galla að fyrri eiganda í sama mæli og seljandi gæti haft uppi slíka kröfu.

5

Krafa sóknaraðila byggist á því að varnaraðilar hafi búið yfir vitneskju um hina ætluðu galla. Hafi þau haft undir höndum ástandsskýrslu frá september 2019 sem unnin hafi verið fyrir annan aðila sem gert hefði tilboð í eignina með fyrirvara um nánari skoðun.

Hafi þar komið fram ýmsir ágallar á fasteigninni. Hafi sá aðili sem lét vinna ástandsskýrsluna hætt við kaupin eftir að hafa kynnt sér niðurstöðu hennar. Þar sem seljandi eignarinnar, Dunamis ehf., hefði ekki búið yfir vitneskju um efni eða tilvist ástandsskýrslunnar hefðu sóknaraðilar ákveðið að beina kröfum sínum að varnaraðilum.

6

Í héraðsdómsstefnu kemur fram að kröfu hafi jafnframt verið beint að fasteignasala eignarinnar á þeim grundvelli að hann hafi haft ástandsskýrsluna undir höndum þegar sóknaraðilar keyptu eignina án þess að vekja athygli þeirra á henni. Hafi hann með því sýnt af sér saknæma háttsemi sem leitt hafi til tjóns fyrir þau. Í bréfi lögmanns sóknaraðila 19. nóvember 2020 til Varðar trygginga hf. var þessu til samræmis krafist greiðslu skaðabóta úr ábyrgðartryggingu fasteignasalans vegna galla sem hefðu komið fram í fyrrgreindri ástandsskýrslu um ástand frárennslislagna, rafmagns í bílskúr og þaks á bílskúr.

7

Gögn málsins bera með sér sóknaraðilar hafi fengið greiddar „samkomulagsbætur“ 18. mars 2021 að fjárhæð 5.000.000 króna úr ábyrgðartryggingu fasteignasalans.

Byggja sóknaraðilar á því að sú greiðsla hafi hins vegar ekki dugað fyrir efniskostnaði á þak íbúðarhússins og því sé ljóst að þau eigi kröfu á hendur varnaraðilum vegna galla á eigninni.

8

Í janúar 2022 óskuðu sóknaraðilar eftir því við R-kk-þf Ó-kk-þf byggingarfræðing að hann legði mat á þá galla á fasteigninni sem kæmu fram í fyrrgreindri ástandsskýrslu. Í álitsgerð hans 8. mars 2022 er komist að þeirri niðurstöðu að áætlaður viðgerðarkostnaður á þaki bílskúrs og íbúðarhúss og frárennslislögnum nemi samtals 14.891.290 krónum. Í álitsgerðinni kemur fram að „matið“ taki mið af upplýsingum um ástand byggingarhluta í söluyfirliti 29. maí 2020, fyrrgreindri ástandsskýrslu frá september 2019, „ítarlegum“ ljósmyndum eiganda ásamt atvikalýsingu eiganda og matsspurningum sem lögmaður hans hafi sent honum. Er krafa sóknaraðila reist á þessari álitsgerð.

Niðurstaða

9

Krafa sóknaraðila er viðurkenningarkrafa og byggist á 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991.

Í dómaframkvæmd hefur verið við það miðað að það sé skilyrði fyrir beitingu heimildar þess ákvæðis að sá sem höfðar mál leiði nægar líkur að því að hann hafi orðið fyrir tjóni af nánar tilteknu tilefni, geri grein fyrir því í hverju tjónið felist og hver tengsl þess séu við atvik máls. Samkvæmt 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 verður stefnandi að gera þetta í stefnu, nema tilefni gefist fyrst til þess síðar eða gagnaðili samþykki, sbr. 5. mgr. 101. gr. laganna, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 29. apríl 2014 í máli nr. 221/2014. Þótt sóknaraðilar hafi fyrir meðferð málsins fyrir héraðsdómi aflað og lagt fram álitsgerð byggingafræðings á ætluðu tjóni vegna galla á fasteigninni hafa þau ekki aflað matsgerðar í samræmi við reglur IX. kafla laga nr. 91/1991 eða fært fram önnur haldbær sönnunargögn því til stuðnings að líkur séu á að þau hafi orðið fyrir tjóni. Um síðastnefnt er sérstaklega til þess að líta að fyrir liggur að sóknaraðilar höfðu þegar fengið greiddar skaðabætur að fjárhæð 5.000.000 króna úr ábyrgðartryggingu fasteignasala er málið var höfðað 4. apríl 2023. Af gögnum sem eru rakin í málsgrein 6 liggur fyrir að þær skaðabætur varði að minnsta kosti að hluta þá ætluðu galla á fasteigninni sem sóknaraðilar krefja varnaraðila nú um bætur fyrir.

Var af þessari ástæðu sérstaklega brýnt að fjallað væri um þetta í héraðsdómsstefnu og að aflað væri haldbærra sönnunargagna til að leiða líkur að því að sóknaraðilar hefðu orðið fyrir bótaskyldu tjóni umfram þær bætur sem þau höfðu þegar móttekið.

Þessa var ekki gætt af hálfu sóknaraðila en af því leiðir óhjákvæmilega að fyrrgreindu skilyrði 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um að nægar líkur hafi verið færðar fram fyrir tjóni telst ekki vera fullnægt. Þá telst málið að þessu leyti jafnframt vera vanreifað í héraðsdómsstefnu, sbr. e- og g-lið 1. mgr. 80. gr. sömu laga.

10

Samkvæmt öllu framangreindu verður hinn kærði úrskurður staðfestur.

11

Eftir 2. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr. laga nr. 91/1991 verður sóknaraðilum gert að greiða varnaraðilum kærumálskostnað svo sem greinir í úrskurðarorði.

Úrskurðarorð :

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðilar, Á-kk-nf F-kk-nf S-kk-nf og G-kvk-nf J-kvk-nf Þ-kvk-nf, greiði óskipt varnaraðilum, Ö-kvk-þgf D-kvk-þgf S-kvk-þgf og G-kk-þgf Í-kk-þgf, sameiginlega 450.000 krónur í kærumálskostnað.