118/2022

Útdráttur

Aðilar deildu um afmörkun lóðar sem fylgdi íbúðarhúsinu E í Kópavogi með afnotarétti samkvæmt samningi 23. maí 1969. Ekki var ágreiningur um stærð eða lögun lóðarinnar sunnan megin við húsið. Ágreiningur aðila laut að því hversu langt norður og austur lóðin ætti að ná norðan megin við húsið. Á og S byggðu á því að lóðin næði til alls þess opna svæðis sem þar væri en K taldi lóðamörkin liggja rétt framan við íbúðarhúsið að norðan. Í dómi Landsréttar kom fram að samkvæmt samningnum skyldi lóðin afmarkast af væntanlegu vegstæði að vestan. Fjallaði Landsréttur um legu vegarins samkvæmt loftmynd frá 1974 en að kominn hefði verið göngustígur í stað vegarins samkvæmt loftmynd frá 1981. Loks var litið til þess að í dag væri lega göngustígsins önnur og opna svæðið norðan við íbúðarhúsið minna en sjá mætti á loftmyndinni frá 1981. Engin gögn lægju fyrir um að leitað hefði verið samþykkis þáverandi eiganda íbúðarhússins fyrir því að breyta legu göngustígsins og minnka þar með svæðið norðan megin hússins. Þá yrði af samningnum 23. maí 1969 dregin sú ályktun að ekki hefði allur gróður fallið innan marka lóðarinnar en sjá mætti á loftmyndum 1970 og 1973 að nær allur gróður á svæðinu væri innan þess svæðis sem Á og S teldu til lóðarinnar. Loks hefði svæðið norðan megin húss ekki verið sléttað og ræktað með sama hætti og gert hefði verið sunnan megin og að K hefði séð um slátt og hirðingu á norðursvæðinu allt þar til Á og S festu kaup á íbúðarhúsinu. Var því ekki fallist á með Á og S að líklegt væri að lóðamörkin hefðu náð jafn langt norður og austur og þeir teldu en fyrir því bæru þeir sönnunarbyrðina.

Þá féllst Landsréttur ekki á að Á og S hefðu unnið hefð að svæðinu þar sem í ljósi ákvæða samningsins 23. maí 1969 mættu eigendur íbúðarhússins hverju sinni ekki vænta annars en að umráðin væru tímabundin. Væri sú aðstaða því fyrir hendi að 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 um hefð stæði því í vegi að leigutaki gæti unnið með rétti hefð að svæðinu. Var því staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um sýknu K af kröfum Á og S um viðurkenningu á afnotarétti að lóð umhverfis E sem afmarkaðist af tilteknum hnitapunktum.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kk-nf E. J-kk-nf, J-kk-nf H-kk-nf og K-kvk-nf S-kvk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Áfrýjendur skutu málinu til Landsréttar 3. mars 2022. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 4. febrúar 2022 í málinu nr. E- 1463/2021.

2

Áfrýjendur krefjast þess að viðurkennt verði að þeir eigi afnotarétt að lóð umhverfis Efstaland við Smiðjuveg í Kópavogi, fastanúmer [...], samkvæmt kröfulínu sem afmarkast með eftirtöldum hnitapunktum: GS1 E18402.99 N14266.70; GS2

E18380.46 N14264.61; GS3 E18377.06 N14309.67; GS4 E18413.28 N14312.70;

GS5 E18414.81 N14307.11; GS6 E18415.82 N14305.08; GS7 E18419.37

E14300.10; GS8 E18423.15 N14295.82; GS9 E18427.54 N14291.42; GS10

E18430.48 N14285.18; GS11 E18433.98 N14276.60; GS12 E18436.07 N14264.88;

GS13 E18438.89 N14248.96; GS14 E18441.80 N14240.55; GS15 E18437.94

N14236.14; GS16 E18404.47 N14234.18, með vísan til 2. gr. í afnotasamningi frá 23. maí 1969. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms auk málskostnaðar fyrir Landsrétti.

4

Fyrir aðalmeðferð málsins í Landsrétti gengu dómarar á vettvang.

Niðurstaða

5

Gerð er grein fyrir atvikum máls í hinum áfrýjaða dómi. Eins og þar greinir deila aðilar um afmörkun lóðar sem fylgir íbúðarhúsinu Efstalandi í Kópavogi með afnotarétti samkvæmt samningi 23. maí 1969. Segir í 2. gr. samningsins að húsið megi „standa þar sem það er nú og fær afnot lóðarspildu umhverfis það og afmarkast lóðin af girðingu þeirri, sem umhverfis húsið er, en af væntanlegu vegarstæði að vestan.“ Í 3. gr. samningsins segir að íbúðarhúsið sé á „auðu svæði, skv. skipulagsuppdrætti nú og má standa þar framvegis, svo lengi sem það endist með eðlilegu viðhaldi.“ Í samningnum segir ekkert um hversu stór lóðin sé og þá fylgir samningnum ekki teikning af umræddri lóð. Girðing sú sem vísað er til í samningnum er jafnframt horfin.

6

Ekki er ágreiningur um stærð eða lögun lóðarinnar sunnan megin við íbúðarhúsið. Á hinn bóginn verður af gögnum málsins ekki ótvírætt ráðið hvar lóðamörkin lágu norðan megin við húsið. Lýtur ágreiningur aðila að því hversu langt norður og austur lóðin nái þeim megin húss. Byggja áfrýjendur á því að lóðin nái til alls þess opna svæðis sem þar er og afmarkist af göngustíg að vestan og norðan og akvegi að austan. Stefndi hafnar því að lóðin nái svo langt í norður og austur og telur að lóðamörkin liggi rétt framan við íbúðarhúsið að norðan.

7

Svo sem fram er komið skyldi lóðin afmarkast af væntanlegu vegstæði að vestan. Á loftmynd sem liggur fyrir í málinu og tekin er 1974 má sjá að búið er að leggja veginn og nær hann aðeins að norðurmörkum íbúðarhússins en ekki lengra norður að þeirri línu sem áfrýjendur telja marka norðurmörk lóðarinnar. Þá má á sömu loftmynd greina mikinn átroðning og rask eftir umferð á svæðinu norðan megin hússins sem áfrýjendur telja að falli innan þeirrar lóðar sem þeir hafi afnotarétt af en ætla verður að það jarðrask tengist framkvæmdum á byggingasvæðum umhverfis húsið. Á loftmynd frá 1981 má sjá að vegurinn vestan megin hússins er horfinn en í stað hans er kominn göngustígur sem liggur í beinni línu í norðurátt framhjá íbúðarhúsinu. Í dag er lega göngustígsins önnur þegar framhjá húsinu er komið og beygir hann nú í norðausturátt.

Fyrir vikið er opna svæðið norðan við íbúðarhúsið minna en sjá máá loftmyndinni frá 1981. Engin gögn liggja fyrir um að leitað hafi verið samþykkis þáverandi eigenda íbúðarhússins fyrir því að breyta legu göngustígsins og minnka þar með svæðið norðan megin hússins. Þá er til þess að líta að samkvæmt 8. gr. samningsins 23. maí 1969 greiddi stefndi þáverandi erfðafestuhafa nánar tilgreinda fjárhæð fyrir „grjóthreinsun, ræktun, girðingar og allan gróður á landinu, þar með talin ræktun, gróður og tré á lóð þeirri, sem er til afnota með íbúðarhúsinu“. Af framangreindu verður dregin sú ályktun að ekki hafi allur gróður fallið innan marka lóðarinnar sem aðilar deila um en að sama skapi má sjá á loftmyndum frá 1970 og 1973 að nær allur gróður á svæðinu er innan þess svæðis sem áfrýjendur telja til lóðarinnar sem þeir hafi afnotarétt af.

8

Þegar allt framangreint er virt, ásamt þeirri staðreynd að svæðið norðan megin húss hefur ekki verið sléttað og ræktað með sama hætti og gert hefur verið sunnan megin húss og að stefndi mun hafa séð um slátt og hirðingu á norðursvæðinu allt þar til áfrýjendur festu kaup á íbúðarhúsinu, verður ekki fallist á með áfrýjendum að líklegt sé að lóðamörkin hafi náð jafn langt norður og austur og þeir telja en fyrir því bera þeir sönnunarbyrðina. Breytir þá engu við það mat þótt áfrýjendur hafi bent á að greina megi tvo girðingarstaura á ljósmyndum, sem teknar munu hafa verið á árinu 1970 eða 1971, sem liggi töluvert norðan við húsið. Er í því sambandi til þess að líta að ekkert liggur fyrir um að þar sé um að ræða þá girðingu sem vísað er til í samningnum og þess að af sömu ljósmynd og annarri til frá sama tíma verður ráðið að girðing sú sem um ræðir liggur að stórum hluta fyrir utan það svæði sem áfrýjendur telja til afnotaréttar síns.

9

Áfrýjendur byggja jafnframt á því að þeir hafi unnið hefð að svæðinu. Í 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 um hefð segir að hafi hefðandi fengið hlut að veði, til geymslu, til láns eða á leigu, geti slík umráð ekki heimilað hefð. Eigendur íbúðarhússins hafa frá árinu 1969 haft umráð svæðisins á grundvelli samnings um afnotarétt en samkvæmt það á „brunabótamatsverði, eins og það verður þá, eða skv. sérstöku mati, ef annarhvor aðili óskar og skal þá einungis meta húsverðið, án lóðarréttinda“. Eigendur íbúðarhússins hverju sinni máttu því ekki vænta annars en að umráðin væru tímabundin. Er sú aðstaða því fyrir hendi að ákvæði 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905 stendur því í vegi að leigutaki geti unnið með rétti hefð að svæðinu.

10

Samkvæmt framansögðu verður staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um sýknu stefnda. Þá verður staðfest ákvæði héraðsdóms um að málskostnaður í héraði falli niður.

11

Málskostnaður fyrir Landsrétti fellur niður.

Dómsorð :

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Landsrétti fellur niður.