459/2021

Útdráttur

I, V og H höfðuðu mál gegn B og S og kröfðust aðallega riftunar á samningi aðila um kaup á fasteigninni H en til vara skaðabóta eða afsláttar af kaupverði fasteignarinnar vegna ýmissa galla sem I, V og H töldu vera á henni. Landsréttur staðfesti niðurstöðu héraðsdóms um að I, V og H hefðu glatað rétti sínum til riftunar kaupsamningsins samkvæmt 42. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup vegna tómlætis þar sem þau hefðu ekki lýst yfir riftun hans fyrr en að minnsta kosti þremur árum eftir að þeim mátti vera ljóst að tilefni gæti verið til riftunar. Þá staðfesti Landsréttur niðurstöðu héraðsdóms um að bágt ástand glugga og svala hefði ekki getað leynt sér við venjulega skoðun I, V og H á eigninni svo þau gætu ekki borið fyrir sig galla vegna þess, sbr. 29. gr. laganna. Jafnframt var talið ósannað væri að neyslu- og hitavatnslagnir í húsinu hefðu verið haldnar göllum við afhendingu fasteignarinnar þannig að leitt gæti til skaðabótaábyrgðar seljenda eða afsláttar af kaupverði auk þess sem hafnað var kröfum I, V og H sem byggðust á fimm nánar tilgreindum verkliðum í kostnaðarmati matsgerðar dómkvadds matsmanns. Aftur á móti taldi Landsréttur ósannað að I, V og H hefðu mátt greina rakaskemmdir við skoðun fasteignarinnar í aðdraganda að kaupum á henni og að þau hefðu mátt treysta því að forsvaranlega hefði verið staðið að nýlegum viðgerðum og málun hússins að utan.

Var talið að B og S hefðu brugðist upplýsingaskyldu sinni við sölu fasteignarinnar þannig að líta yrði á fasteignina að því leyti sem gallaða í skilningi 26. gr. laga nr. 40/2002 þannig að I, V og H ættu rétt til skaðabóta úr hendi þeirra. Jafnframt var talið að skilyrðum væri fullnægt til að meta ástand þaks yfir bílskúr til galla í skilningi laganna. Var B og S því gert að greiða I, V og H tilgreinda fjárhæð í skaðabætur samkvæmt 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 vegna framangreindra galla auk kostnaðar við palla og málun innandyra.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir Á-kk-nf H-kk-nf og J-kk-nf S-kk-nf og Á-kk-nf I-kk-nf verkfræðingur.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Landsréttar 12. júlí 2021. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Norðurlands vestra 14. júní 2021 í málinu nr. E- 55/2020.

2

Aðaláfrýjendur krefjast aðallega sýknu af öllum kröfum stefndu en til vara að kröfur þeirra verði lækkaðar verulega og vextir aðeins dæmdir frá dómsuppsögudegi í héraði.

Þá krefjast aðaláfrýjendur málskostnaður í héraði og fyrir Landsrétti en til vara að málskostnaður verði felldur niður á báðum dómstigum.

3

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu málinu fyrir sitt leyti 19. september 2021. Þeir krefjast þess aðallega að staðfest verði með dómi riftun sem þau lýstu yfir 17. febrúar 2020 á kaupsamningi 1. apríl 2016 um fasteignina Húnabraut 8 á Blönduósi. Þá krefjast gagnáfrýjendur þess að aðaláfrýjendur verði dæmd óskipt til að greiða þeim 22.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. apríl 2016 til greiðsludags, gegn afhendingu áðurgreindrar fasteignar. Gagnáfrýjendur krefjast þess jafnframt að aðaláfrýjendur verði dæmd til að greiða þeim 2.053.506 krónur með sömu dráttarvöxtum frá 25. apríl 2020 til greiðsludags. Til vara krefjast gagnáfrýjendur þess að aðaláfrýjendur greiði þeim 21.044.000 krónur með sömu dráttarvöxtum frá 17. mars 2020 til greiðsludags.

Að því frágengnu krefjast gagnáfrýjendur staðfestingar hins áfrýjaða dóms.

Gagnáfrýjendur krefjast enn fremur málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

4

Í gagnsök krefjast aðaláfrýjendur sýknu af öllum kröfum gagnáfrýjenda auk málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

5

Um málavexti og röksemdir aðila er vísað til hins áfrýjaða dóms. Í hnotskurn lýtur málið að sölu aðaláfrýjenda á fasteigninni að Húnabraut 8 á Blönduósi til gagnáfrýjenda samkvæmt kaupsamningi og afsali 1. apríl 2016. Kaupverð fasteignarinnar nam 22 milljónum króna. Fasteignin mun hafa verið afhent gagnáfrýjendum sama dag og samningurinn var gerður. Gagnáfrýjendur telja að fasteignin hafi verið gölluð á þeim tíma þannig að skilyrðum sé fullnægt til að beita megi vanefndaúrræðum samkvæmt lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup, aðallega riftun en til vara greiðslu skaðabóta eða afsláttar af kaupverði. Aðaláfrýjendur mótmæla því að fasteignin hafi verið gölluð og telja enn fremur að gagnáfrýjendur hafi verið grandsamir um ástand hússins. Þá gera þeir athugasemdir við einstaka kröfuliði sem byggi á matsgerð sem haldin sé annmörkum.

6

Eins og rakið er í héraðsdómi er íbúðarhúsið að Húnabraut 8 byggt árið 1959.

Upphaflega mun innbyggður bílskúr hafa verið hluti hússins. Árið 1979 var reistur bílskúr sem er tengdur við íbúðarhúsið.

7

Til sönnunar um ástand hússins að Húnabraut 8 öfluðu gagnáfrýjendur matsgerðar dómkvadds matsmanns 2. desember 2019. Í henni kemur fram að hún sé reist á skoðun á húsinu 20. september sama ár. Þar segir að finna megi leka í útvegg á norðvesturhlið herbergis á jarðhæð og á tveimur stöðum í bílskúr, í norðurhorni og fyrir miðjum vegg sem snýr í norðvestur. Þá megi greina mikinn raka í öllum útveggjum bæði á efri og neðri hæð. Þar er því lýst að los sé í málningu frá múrklæðningu að innan sökum raka í öllum rýmum sem liggi að útveggjum. Í matsgerðinni segir að miklar sprungur séu við plötuskil og einnig séu gluggakarmar óþéttir á mörgum stöðum. Megi leiða líkur að því að óþétt plötuskil séu meginorsök rakaskemmda á innanverðum útveggjum.

Annars geti samansafn af sprungum í útvegg einnig verið orsök þeirra. Þá segir í matsgerðinni að þak á bílskúr sé ónýtt og þurfi að endurgera það. Rekja megi miklar rakaskemmdir í bílskúr til lélegrar þakklæðningar en léleg þétting á samskeytum bílskúrs og íbúðarhúss geti einnig verið örsök skemmdanna. Einnig séu svalir ónýtar og er mælt með því að þær verði endurbyggðar. Bent er á að lagnir séu „komnar á tíma“ miðað við byggingartíma hússins. Þá séu ofnalagnir í mikilli tæringarhættu vegna raka í veggjum og er í matsgerð lagt til að hita- og neysluvatnslagnir verði endurnýjaðar. Allir gluggar séu einnig „komnir á tíma“ nema gluggi undir svölum.

Sumstaðar megi sjá að botnstykki glugga séu undin og gluggar þar farnir að skilja sig frá steyptu burðarvirki þannig að sprungur í múr hafi myndast að innanverðu. Gluggar á mörgum stöðum séu ekki þéttir og eigi vatn víða greiða leið undir þá. Í matsgerðinni eru síðan tilgreind nokkur önnur atriði sem þarfnist úrbóta.

8

Í umfjöllun um kostnaðarmat kemur fram að einingaverð séu annars vegar reist á upplýsingum úr byggingarlykli Hannarrs frá 1. október 2019 og hins vegar á sjálfstæðu mati matsmanns á einstökum verkþáttum. Öll verðlagning innihaldi virðisaukaskatt og miðist við verðlag í október 2019. Er á það bent að sækja megi um 60% endurgreiðslu af virðisaukaskatti af vinnu við húsið. Því næst er gerð grein fyrir einstökum verkliðum og kostnaði vegna þeirra en við þann kostnað er jafnan bætt 20% með þeim orðum að reynslan hafi „sýnt að bæta megi 20% við einingarverð miðað við reynslutölur á Norðurlandi vestra“. Í matsgerðinni er gerð grein fyrir einstökum verkliðum en samtala þeirra er eftirfarandi án 20% álags:

Verkliðir Heildarverð 1. Múrviðgerðir steyptra veggja 3.068.946 kr.

2. Hita- og neysluvatnslagnir 5.217.675 kr.

3. Uppbygging á svölum 2.538.864 kr.

4. a) Viðgerð núverandi glugga 1.288.334 kr. b) Gluggaskipti 3.684.984 kr.

Samtals með viðgerð á gluggum 17.535.963 kr.

Samtals með gluggaskiptum 19.932.613 kr.

9

Auk framangreindrar matsgerðar liggur fyrir í málinu skjal sem ber yfirskriftina „Minnisblað eftir ástandsskoðun“ frá 15. febrúar 2017. Þar kemur fram að R-kk-nf K-kk-nf, byggingarfræðingur og múrarameistari hjá fyrirtækinu Verksýn, hafi samið skjalið og unnið ástandsskoðunina að beiðni gagnáfrýjanda I-kk-ef. Í minnisblaðinu er ástandi hússins að Húnabraut 8 lýst eftir skoðun, sem starfsmaður Verksýnar annaðist, á steinsteyptu burðarvirki, gluggum, tréverki og þaki á bæði íbúðarhúsi og bílskúr.

10

Við aðalmeðferð málsins í héraði gáfu aðaláfrýjendur skýrslu sem og gagnáfrýjandi V-kk-nf Á-kk-nf S-kk-nf. Þá gáfu Þ-kk-nf K-kk-nf G-kk-nf, dómkvaddur matsmaður, og S-kk-nf Ó-kk-nf, lögmaður og löggiltur fasteignasali, skýrslu við aðalmeðferðina.

11

Þá gaf B-kvk-nf B-kvk-nf skýrslu fyrir Landsrétti, en hún skoðaði umrædda fasteign þegar hún var til sölu árið 2016.

Niðurstaða

12

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er staðfest niðurstaða hans um sýknu aðaláfrýjenda af aðalkröfu gagnáfrýjenda um riftun kaupa á fasteigninni að Húnabraut 8 á Blönduósi og að fjárkröfur sem henni tengjast komi af þeim sökum ekki heldur til álita.

13

Með vísan til röksemda héraðsdóms er einnig á það fallist að ósannað sé að neyslu- og hitavatnslagnir í húsinu hafi verið haldnar göllum við afhendingu fasteignarinnar í apríl 2016 þannig að leitt geti til skaðabótaábyrgðar aðaláfrýjenda eða afsláttar af kaupverði. Því er staðfest niðurstaða héraðsdóms um að hafna beri þeim kröfulið.

14

Skilja verður matsgerð dómkvadds matsmanns á þann veg að endingartími nær allra glugga í húsinu hafi verið liðinn þegar kaupin fóru fram. Af framburði gagnáfrýjanda V-kk-ef fyrir héraðsdómi má ráða að hann hafi við skoðun á húsinu áður en gagnáfrýjendur keyptu það gert sér grein fyrir bágbornu ástandi glugganna og að þörf væri á að lagfæra þá. Að þessu gættu en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms ber að fallast á niðurstöðu hans um að gagnáfrýjendur eigi ekki tilkall til skaðabóta eða afsláttar vegna ástands glugga.

15

Eins og rakið er í málavaxtalýsingu er það niðurstaða matsgerðar dómkvadds matsmanns að svalir hússins séu ónýtar. Kemur þar fram að ástand þeirra sé mjög slæmt og hafi viðhaldi þeirra verið ábótavant í langan tíma. Þannig sé mikill raki í svalagólfi og flot, sem í það var lagt, hafi orðið fyrir frost- og rakaskemmdum. Þá sé svalahandrið brotið út frá stofu og miklar skemmdir á steyptum svalahandriðum og svalaveggjum. Í minnisblaði Verksýnar 15. febrúar 2017 er ástandi svalagólfs og svalahandriða lýst með svipuðum hætti. Í skýrslu B-kvk-ef B-kvk-ef fyrir Landsrétti, sem skoðaði húsið sem mögulegur kaupandi þegar það var til sölu árið 2016, kom meðal annars fram að svalirnar hefðu þá verið sprungnar og gat hún þess í beinu framhaldi að mikið hafi þurft að gera fyrir húsið. Í þessu ljósi og að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms ber að fallast á niðurstöðu hans um að bágt ástand svala hafi ekki getað leynt sér við venjulega skoðun gagnáfrýjenda og að þau geti ekki borið fyrir sig galla á þeim samkvæmt 29. gr. laga nr. 40/2002.

16

Með vísan til forsendna héraðsdóms er jafnframt á það fallist að hafna beri kröfum sem byggjast á fjórum verkliðum undir liðnum „Annað“ í kostnaðarmati, en það eru liðirnir: veggrist úr áli með hlíf, tenging á þak niðurfalls röri, öndun sökkla eldhúsinnréttingar og brunaþétting í gluggagöt bílskúrs. Fimmti liðurinn, bylgjubönd undir áfellum í efri brún þaks, er ekki rökstuddur í matsgerð eða af hálfu gagnáfrýjenda nema með tilvísun til þess að gera megi „auka ráðstafanir varðandi þéttingu undir þakkanti í efri brún þaks“ eins og segir í matsgerð. Samkvæmt þessu liggur ekki fyrir að skortur á bylgjuböndum á þessum stað geti talist galli í fasteignakaupum og er niðurstaða héraðsdóms þar að lútandi því einnig staðfest.

17

Eftir standa tveir kröfuliðir í varakröfu gagnáfrýjenda sem héraðsdómur féllst á, annars vegar vegna leka í útveggjum og hins vegar vegna skemmda í bílskúrsþaki. Í matsgerð dómkvadds matsmanns er komist að þeirri niðurstöðu að kostnaður við viðgerð á múr og málun hússins að utan nemi 3.682.735 krónum og að kostnaður við að endurnýja bílskúrsþakið nemi 4.999.069 krónum. Héraðsdómur lagði þetta mat til grundvallar og tók jafnframt til greina kostnað við að sparsla og mála innanhúss að fjárhæð 768.000 krónur og vegna vinnupalla að fjárhæð 500.000 krónur. Í héraðsdómi var því fallist á að aðaláfrýjendum bæri að greiða gagnáfrýjendum 9.946.804 krónur í afslátt af kaupverði fasteignarinnar.

18

Matsgerðir hafa jafnan mikla þýðingu við sönnun á ástandi fasteigna og til að meta kostnað við að bæta úr göllum. Vilji málsaðili hnekkja ályktun dómkvadds matsmanns á hann þess kost að óska dómkvaðningar yfirmatsmanna, óska nýrrar dómkvaðningar matsmanns eða - manna til að meta önnur atriði sem þýðingu geta haft eða fara fram á endurmat, sbr. 61. gr., 64. gr. og 1. mgr. 66. gr. laga nr. 91/1991. Að öðru leyti leggur dómari mat á sönnunargildi matsgerðar þegar leyst er efnislega úr máli, sbr. 2. mgr. 66. gr. sömu laga, meðal annars með tilliti til þess rökstuðnings sem þar kemur fram.

19

Aðaláfrýjendur hafa ekki leitað eftir yfirmati til að hnekkja fyrrgreindri matsgerð dómkvadds matsmanns. Þeir hafa aftur á móti gert ýmsar athugasemdir við matsgerðina og telja að á henni séu slíkir annmarkar að sönnunargildi hennar sé takmarkað. Afstaða verður tekin til þessara atriða í umfjöllun um þá þætti í varakröfu gagnáfrýjenda sem eftir standa.

20

Í matsbeiðni var óskað svara við því hvort ummerki væru um leka í húsinu að Húnabraut 8, umfang hans og orsakir. Matsgerðin ber með sér að dómkvaddur matsmaður hafi skoðað fasteignina 20. september 2019 meðal annars til að varpa ljósi á þessi atriði. Af lestri hennar má glöggt ráða að matsmaður hafi séð rakaskemmdir í öllum rýmum að innanverðu sem liggja að útvegg. Miðað við sjáanlegar rakaskemmdir ályktaði hann að vatn læki inn fyrir steypta veggi á öllum hliðum hússins. Auk þessa greindi matsmaður leka í einu herbergi á jarðhæð og á tveimur stöðum í bílskúr. Lýsing í matsgerð er í samræmi við það sem fram kemur í minnisblaði Verksýnar 15. febrúar 2017, en þar er lýst virkum leka á nokkrum stöðum og raka í veggjum. Í matsgerð dómkvadds matsmanns er talið að raka í útveggjum megi rekja til leka um óþétt plötuskil, þó að samansafn af sprungum í útveggjum geti einnig valdið lekanum. Í fyrrgreindu minnisblaði Verksýnar 15. febrúar 2017 er vikið að því að útveggir séu nokkuð sprungnir og talið að þessar sprungur valdi raka í útveggjum að innanverðu. Aðaláfrýjendur hafa ekki hnekkt þeim ályktunum sem hér er lýst um ástand útveggja og er ekki efni til annars en að leggja niðurstöðu matsgerðarinnar til grundvallar að þessu leyti.

21

Aðaláfrýjendur festu kaup á fasteigninni að Húnabraut 8 með kaupsamningi 18. mars 2013. Í málinu liggur fyrir greinargerð sem undirrituð er af F-kk-þgf H-kk-þgf fasteignasala 21. mars 2013, en hann mun hafa haft milligöngu um sölu fasteignarinnar til aðaláfrýjenda. Þar segir að húsið þarfnist töluverðrar standsetningar og lagfæringa, bæði að utan og innan, en þar hafi verið viðvarandi lekavandamál.

Liggi húsið undir skemmdum og sé ljóst að fram undan væru miklar viðgerðir á því.

22

Í framlögðu söluyfirliti fasteignasölunnar Domus vegna fasteignarinnar, sem ber með sér að hafa verið prentað út 8. janúar 2018, kemur fram að húsið hafi verið mikið endurnýjað á síðustu árum og væri nýlegt þak meðal annars á því. Þar er ekki getið um viðgerðir á útveggjum. Fyrir liggur að S-kk-nf Ó-kk-nf, fasteignasali hjá fasteignasölunni Domus, hafði milligöngu um sölu fasteignarinnar árið 2016.

Ágreiningslaust er að framangreind lýsing á fasteigninni hafi komið fram í söluyfirliti sem lá fyrirþegar gagnáfrýjendur keyptu húsið í apríl á því ári.

23

Í framburði aðaláfrýjanda S-kvk-ef fyrir héraðsdómi kemur fram að þegar hún og eiginmaður hennar, aðaláfrýjandi B-kk-nf, tóku við fasteigninni árið 2013 hafi að mestu verið búið að gera við múrskemmdir að utan. Múrviðgerðum hafi þó ekki lokið fyrr en ári síðar þegar gert hafi verið við húsið að aftanverðu. Í kjölfarið hafi það verið málað að utan og aðaláfrýjendur flotað svalirnar. Þá lýsti hún því að mörg rými í húsinu hafi verið máluð að innan næstu árin og að sparslað hafi verið í sprungur.

Ekkert hafi þó verið lagfært í bílskúr að innanverðu.

24

Í stefnu gagnáfrýjenda fyrir héraðsdómi er því lýst að þau hafi gengið út frá því við kaupin að nýlega hefði verið gert við húsið að utan og það málað. Gagnáfrýjandi V-kk-nf staðfesti einnig í skýrslu sinni fyrir héraðsdómi að húsið hefði verið „ný viðgert og málað“ þegar þau keyptu það. Það samræmist einnig lýsingu í ódagsettu skjali, sem liggur fyrir í málinu og ber með sér að vera sölulýsing F-kk-ef H-kk-ef, fasteignasala á Heimili fasteignasölu, eftir að húsið var komið í eigu aðaláfrýjenda, en þar segir að húsið sé nýlega viðgert að utan og málað.

25

Samkvæmt framansögðu verður að leggja til grundvallar að leitast hafi verið við að gera við veggi hússins að utan, líklega á árunum 2013 og 2014, áður en það var málað.

Jafnframt er ágreiningslaust að þegar salan á fasteigninni fór fram í apríl 2016 hafi nýlega verið búið að endurnýja þak íbúðarhússins. Áður hafði húsið á hinn bóginn legið undir skemmdum vegna vanhirðu og viðvarandi leka og víða verið rakaskemmdir í veggjum innandyra.

26

Ekkert liggur fyrir um hvernig staðið var að framangreindum utanhúss viðgerðum og málun hússins, hvorki um tilhögun né efnisval. Miðað við sprungumyndun og ástand útveggja skömmu eftir söluna til gagnáfrýjenda verður að álykta að viðgerðir á þeim hafi verið ófullnægjandi eins og komist er að niðurstöðu um í hinum áfrýjaða dómi.

Ósannað er að gagnáfrýjendur hafi mátt greina rakaskemmdir í húsinu við skoðun áður en þau festu kaup á fasteigninni í apríl 2016. Þvert á móti máttu þau treysta því að forsvaranlega hefði verið staðið að nýlegum viðgerðum og málun hússins að utan.

27

Samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um að kaupandi hefði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Á það er fallist að fullt tilefni hafi verið til að aðaláfrýjendur greindu gagnáfrýjendum frá því sem þau vissu um fyrra ástand hússins með tilliti til leka og rakaskemmda áður en þau festu kaup á eigninni og hvernig leitast hefði verið við að hindra lekann. Það var ekki gert. Með því brugðust aðaláfrýjendur upplýsingaskyldu sinni við sölu fasteignarinnar þannig að líta verður á húsið að þessu leyti sem gallað samkvæmt fyrrgreindu ákvæði laga nr. 40/2002.

Eiga gagnáfrýjendur rétt til skaðabóta úr hendi aðaláfrýjenda sem miða að því að gera þau eins sett og þau hefðu tekið við nýlega viðgerðri og málaðri fasteign þar sem útveggir héldu vatni.

28

Aðaláfrýjendur hafa ekki fært fram rökstudd mótmæli gegn einstökum verkþáttum er lúta að múrviðgerðum og málun í matsgerð að öðru leyti en því að þau telja að umfang þeirra feli í raun í sér endurgerð á húsinu og gangi því lengra en að bæta tjón gagnáfrýjenda. Í matsgerð er gert ráð fyrir því að húsið verði allt háþrýstiþvegið og málað að nýju. Þar er við það miðað að flatarmál nauðsynlegra múrviðgerða sé um 65 fermetrar. Á það er fallist að með þessu sé gengið lengra í úrbótum en gallinn gefur tilefni til. Þótt mótmæli aðaláfrýjenda að þessu leyti séu ekki studd viðhlítandi gögnum er engu að síður rétt að taka tillit til þessa og lækka kostnað við endurbætur að álitum. Aðaláfrýjendur mótmæla jafnframt 20% staðbundnu álagi á verð fyrir efni og vinnu sem órökstuddu og tilhæfulausu. Fallist er á að sú forsenda í matsgerð sé ekki studd haldbærum rökum og verður hún því ekki lögð til grundvallar við úrlausn málsins. Þá ber að taka tillit til þess að gagnáfrýjendur öðlast við kaup á vinnu á verkstað rétt til endurgreiðslu á 60% virðisaukaskatts, sem inntar verða af hendi vegna þeirrar vinnu, sbr. 2. mgr. 42. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Í matsgerð kemur fram að 60% af virðisaukaskatti vegna vinnu við viðgerð og málun útveggja á verkstað komi til með að nema 239.152 krónum. Að teknu tilliti til framangreindra atriða verður á það fallist að gagnáfrýjendur eigi kröfu um skaðabætur úr hendi aðaláfrýjenda að fjárhæð 2.400.000 krónur vegna leka í útveggjum.

29

Ekki hefur annað komið fram í málinu en bílskúrsþakið sé frá árinu 1979, þegar bílskúrinn var reistur, og að hönnun þess og bygging hafi verið í samræmi við þágildandi kröfur til byggingu mannvirkja.

30

Í matsgerð dómkvadds matsmanns segir að þakklæðning á bílskúrsþaki sé ónýt. Meta þurfi hulda byggingarhluta þakvirkis þegar skipt verði um þakklæðningu. Telur matsmaður líkur á því að rakavarnarlag sé rofið og að komnar séu skemmdir í þakviði „ef um langvarandi ástand er að ræða“. Í niðurstöðukafla segir þó afdráttarlaust að þak sé ónýtt og að skipta þurfi um borðaklæðningu, einangrun, rakavarnarlag og innri og ytri klæðningar. Þurfi þá að skoða um leið ástand á burðarvirkjum þaks. Leggur matsmaður til að settur verði tvöfaldur ábræddur pappi á bílskúrsþakið. Kostnaðarmat tekur til allra þessara þátta í matsgerð, þar á meðal til efnis og vinnu við burðarviði.

31

Matsmaður virðist ekki hafa rofið loftaklæðningu til að skoða ástand þakvirkis og staðreyna grunsemdir sínar um að rakavarnarlag væri rofið og að skemmdir væru komnar í þakviði. Í minnisblaði Verksýnar 15. febrúar 2017 um ástandsskoðun fasteignarinnar kemur aftur á móti fram að opnað hafi verið upp í þakið við þá skoðun.

Hafi þá komið í ljós að þakvirkið hafi verið illa myglað og rennandi blautt. Segir þar að ástand þakvirkisins sé raunar svo slæmt að útveggir að innanverðu séu „allir með ummerki eftir rakaskemmdir, en vatn grætur stanslaust niður eftir veggjum“.

Ljósmynd fylgir minnisblaðinu sem sýnir þakvirkið eftir að loftaklæðning hafði verið rofin.

32

Þótt minnisblaðið hafi eitt og sér takmarkað sönnunargildi, þá styður framangreind lýsing ályktun dómkvadds matsmanns að þessu leyti. Þar sem aðaláfrýjendur hafa ekki leitast við að hnekkja niðurstöðu matsgerðar um ástand þaksins, t. d. með öflun yfirmats, verður eins og hér stendur á að leggja hana til grundvallar að þessu leyti.

33

Á það er fallist að við venjulega skoðun hafi gagnáfrýjendur ekki mátt gera sér grein fyrir því að ástand þaksins yfir bílskúrnum væri jafn bágborið og gögn málsins gefa til kynna. Máttu þau reikna með að endingartími þaksins yrði til muna lengri en raun ber vitni. Ekki er upplýst að aðaláfrýjendur hafi vitað eða mátt vita um raunverulegt ástand þaksins. Eftir sem áður er skilyrðum fullnægt til að meta ástand þess, ásamt lekum útveggjum, til galla í skilningi laga nr. 40/2002, sem aðaláfrýjendur bera skaðabótaábyrgð á, sbr. 1. mgr. 43. gr. laganna.

34

Í matsgerð dómkvadds matsmanns er metinn kostnaður við að endurbyggja þakið.

Eins og áður segir nemur sá kostnaður samtals 4.165.891 krónu án staðbundins álags sem ekki á rétt á sér. Þá ber að draga 60% af virðisaukaskatti vegna vinnu á verkstað frá framangreindri fjárhæð, en samkvæmt matsgerð nemur sá hluti skattsins 248.546 krónum. Að þessu gættu nemur kostnaður samkvæmt matsgerð við að endurbyggja þakið 3.917.345 krónum. Kostnaðarmatið miðar að því að færa byggingu þaksins í það horf sem samrýmst getur núgildandi kröfum til mannvirkjagerðar. Hluti þess kostnaðar felst í því að bræða tvöfaldan pappa á þakið. Ekki liggur fyrir að gerð hafi verið krafa um það á byggingartíma þaksins þótt þakhalli væri lítill. Gátu gagnáfrýjendur ekki vænst þess að þakið fullnægði núgildandi kröfum að þessu leyti.

Þá verður að taka tillit til þess að gagnáfrýjendur festu kaup á fasteign með bílskúr sem þá var orðinn 37 ára gamall og með upprunalegu þaki en ekki nýju. Í þessu ljósi verða skaðabætur vegna ástands bílskúrsþaksins metnar að álitum 2.000.000 króna.

35

Í ljósi þess sem rakið hefur verið um umfang úrbóta til að bæta úr göllum fasteignarinnar ber að fallast á að aðaláfrýjendur greiði gagnáfrýjendum skaðabætur að fjárhæð 250.000 krónur vegna kostnaðar við palla og aðstöðu.

36

Í ljósi þess að íbúðarhúsið var nýlega málað að stórum hluta innandyra þegar gagnáfrýjendur keyptu fasteignina ber einnig að fallast á að þau eigi rétt á skaðabótum vegna kostnaðar við að sparsla og mála húsið að innan, eins og fallist er á í hinum áfrýjaða dómi. Án staðbundins álags nemur heildarverð þessa kostnaðarliðar samkvæmt matsgerð 640.000 krónum, en þar af nemur vinna 384.000 krónum. Að teknu tilliti til endurgreiðslu 60% virðisaukaskatts af þeirri vinnu nema skaðabætur vegna þessa kostnaðar 595.406 krónum og ber að taka þá kröfufjárhæð til greina.

37

Samkvæmt öllu framansögðu verður aðaláfrýjendum gert að greiða gagnáfrýjendum skaðabætur að fjárhæð 5.245.406 krónur vegna tveggja kröfuliða í varakröfu gagnáfrýjenda auk kostnaðar við palla og málun innandyra. Niðurstaða héraðsdóms um að sýkna beri aðaláfrýjendur af öðrum kröfuliðum gagnáfrýjenda er staðfest.

38

Samkvæmt 4. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 skal framangreind dómkrafa bera dráttarvexti frá málshöfðunardegi 26. mars 2020, eins og í dómsorði greinir.

39

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skulu vera óröskuð.

40

Eftir atvikum og með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála þykir rétt að málskostnaður fyrir Landsrétti falli niður.

Dómsorð:

Aðaláfrýjendur, B-kk-nf G-kk-nf R-kk-nf og S-kvk-nf Æ-kvk-nf, greiði gagnáfrýjendum, I-kk-þgf V-kk-þgf, V-kk-þgf Á-kk-þgf S-kk-þgf og H-kvk-þgf B-kvk-þgf I-kvk-þgf, 5.245.406 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 26. mars 2020 til greiðsludags.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skulu vera óröskuð.

Málskostnaður fyrir Landsrétti fellur niður.