273/2022

Útdráttur

Ágreiningur málsaðila laut að skiptingu á söluandvirði jarðar sem málsaðilar áttu. J og S öfluðu matsgerðar dómkvadds matsmanns áður en mál þetta var höfðað í því skyni að sýna fram á hvernig skipta bæri söluandvirði jarðarinnar að virtu verðmæti einstakra eignarhluta. Viðurkenningarkrafa þeirra var reist á þeirri matsgerð. G byggði aftur á móti á því að skipting á söluandvirðinu skyldi taka mið af fas teigna mati. Í dómi Landsréttar var rakið að aðilar hefðu átt jörðina í sérstakri sameign og að sameigninni hefði verið slitið þegar jörðin var seld þriðja aðila. Þegar sameign er seld ráði eignarhlutföll því hvernig andvirði hennar skiptist á milli eigenda, nema sérstaklega hafi verið samið um annað. Lagt var til grundvallar að málsaðilar hefðu ekki samið um hvernig skipta skyldi söluandvirði jarðarinnar áður en bindandi kaupsamningur komst á. Að virtri matsgerð dómkvadds matsmanns og, skýrslu hans fyrir héraðsdómi féllst Landsréttur ekki á að fas teigna mat væri til þess fallið að gefa réttari mynd af söluverðmæti þeirra eignarhluta sem um ræðir en fyrrgreind matsgerð. Var því staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms þar sem fallist var á viðurkenningakröfu J, S, A og E.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir Á-kvk-nf R-kvk-nf, R-kvk-nf H-kvk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 4. maí 2022. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Vesturlands 6. apríl 2022 í málinu nr. E- 63/2021.

2

Áfrýjandi krefst þess að „öllum kröfum stefndu verði hafnað og að viðurkennt verði með dómi að 30.000.000 króna söluandvirði jarðarinnar Ægissíðu, Vatnsnesi, Húnaþingi vestra, landnúmer [...] (fnr. [...]) ásamt öllum mannvirkjum, svo og öllu því sem jörðinni fylgir og fylgja ber sem seld var Ö16 ehf. með kaupsamningi dags. 31.12.2018 skuli skipt þannig að kr. 14.465.545 komi í hlut áfrýjanda, G-kk-ef I-kk-ef J-kk-ef [...], kr. 6.780.678 í hlut J-kk-ef J-kk-ef [...], kr. 6.780.678 í hlut S-kvk-ef E-kvk-ef J-kvk-ef [...], kr. 993.099 í hlut Ö-kvk-ef H-kvk-ef [...] og kr. 993.099 komi í hlut E-kvk-ef S-kvk-ef H-kvk-ef [...].“ Til vara er þess krafist að kröfum stefndu verði hafnað. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Málsatvik og málsástæður aðila

4

Mál þetta lýtur að ágreiningi málsaðila um skiptingu á söluandvirði jarðarinnar Ægissíðu í Húnaþingi vestra samkvæmt kaupsamningi 31. desember 2018. Jörðinni er skipt í þrjá eignarhluta og hefur hver hluti verið metinn fas teigna mati. Svo sem rakið er í hinum áfrýjaða dómi voru eignarhlutföll aðila að hverjum matshluta mismunandi og er ekki ágreiningur um hver þau voru. Kaupverð jarðarinnar nam 30.000.000 króna og hefur verið greitt inn á fjárvörslureikning þess fasteignasala sem annaðist söluna. Kaupverðið var hvorki sundurliðað með tilliti til hvers eignarhluta jarðarinnar í kaupsamningi né afsali.

5

Eftir að jörðin var seld reis ágreiningur á milli aðila um hvernig skipta skyldi söluandvirðinu. Meðal gagna málsins er tölvubréf 13. desember 2018 frá fyrrgreindum fasteignasala þar sem gerð var grein fyrir „líkleg[u] verðmæti hvers eignarhluta fyrir sig“ að virtu kaupverðinu. Taldi fasteignasalinn að miða bæri við að land án mannvirkja næmi 13.500.000 krónum, fjárhúshlaða 1.500.000 krónum og íbúðarhús, fjós og hlaða 15.000.000 króna. Hinn 18. sama mánaðar kom áfrýjandi á framfæri „[Tillögu]... um skiptingu á söluverðmæti Ægissíðu sem [er] miðuð við fas teigna mat 2019“. Samkvæmt tillögunni var gert ráð fyrir því að söluandvirði jarðarinnar yrði skipt með hliðsjón af fas teigna mati og eignarhlutfalli aðila í hverjum matshluta. Gerð var nánari grein fyrir útreikningi á þessum grunni í töflu sem fylgdi tillögunni og tilgreind sú fjárhæð sem koma skyldi í hlut hvers málsaðila.

6

Með bréfi lögmanns stefndu J-kk-ef og S-kvk-ef 27. júní 2019 var skorað á áfrýjanda að fallast á skiptingu söluandvirðis jarðarinnar samkvæmt fyrrgreindu mati fasteignasalans. Því var mótmælt með bréfi þáverandi lögmanns áfrýjanda 11. júlí 2019 og lagt til að annað hvort yrði fas teigna mat uppreiknað að söluandvirði eða hlutlaus aðili fenginn til að sundurliða verðmæti eignarinnar. Aðilar áttu í frekari samskiptum þar sem þess var freistað að ná samkomulagi um skiptingu söluandvirðisins, en þær tilraunir báru ekki árangur.

7

Með matsbeiðni 17. apríl 2020 óskuðu stefndu J-kk-nf og S-kvk-nf eftir því að dómkvaddur yrði matsmaður til að meta með hvaða hætti væri sanngjarnt og eðlilegt að skipta söluandvirði jarðarinnar á einstaka matshluta. Áfrýjandi kom á framfæri athugasemdum vegna matsbeiðninnar og vísaði einkum til þess að þar sem skipting söluandvirðisins skyldi miðast við fas teigna mat væri bersýnilega tilgangslaust að afla matsgerðar. Héraðsdómur féllst á beiðni stefndu og var I-kk-nf T-kk-nf, löggiltur fasteignasali, dómkvaddur til að leggja mat á þær spurningar sem greindi í matsbeiðni.

Í matsgerð 10. ágúst 2020 var meðal annars gerð grein fyrir staðháttum á hinni seldu jörð og eiginleikum þeirra eignarhluta sem um ræðir. Í niðurstöðu var tekið fram að „[f]as teigna mat á beitilandi bújarða er almennt lágt og því mun það vera mjög sjaldgæft að slíkt land sé selt með hliðsjón af fas teigna mati.“ Þá var rökstutt að söluverð sem tæki mið af fas teigna mati landsins væri „langt frá því að vera eðlilegt“ og bæri að miða við að verðmæti landsins næmi 15.000.000 króna. Vísað var til þess að ástand fjárhúshlöðu væri lélegt og verðmæti hennar hæfilega metið 1.000.000 króna. Matsmaður taldi húsakost að öðru leyti bera þess merki að þarfnast endurnýjunar eða viðhalds. Var miðað við að verðmæti íbúðarhúss, fjóss, hlöðu og geymslu við söluna hefði verið 14.000.000 króna.

8

Áfrýjanda var kynnt matsgerðin 26. ágúst 2020 og lögðu stefndu ítrekað til að samkomulag yrði gert á grundvelli niðurstöðu hennar. Stefndu höfðuðu mál þetta 25. febrúar 2021 og er viðurkenningarkrafa þeirra um skiptingu á söluandvirði jarðarinnar reist á matsgerðinni. Áfrýjandi krefst þess aftur á móti að viðurkennt verði að söluandvirði jarðarinnar skuli skipt með nánar tilgreindum hætti sem tekur mið af fas teigna mati einstakra matshluta. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á kröfu stefndu.

9

Áfrýjandi reisir dómkröfu sína einkum á því að forsenda fyrir samþykki hans á kauptilboði í jörðina hafi verið að söluandvirði yrði skipt í samræmi við fas teigna mat einstakra eignarhluta. Ákveðið hafi verið að hafa þann hátt á áður en jörðin var seld og hafi söluferlið tekið mið af því. Það hafi fyrst verið eftir að bindandi kaupsamningur komst á sem stefndu J-kk-nf og S-kvk-nf hafi fengið fasteignasala til að leggja mat á verðmæti einstakra matshluta. Byggt er á því að áfrýjandi hafi haft réttmætar væntingar til þess að miðað yrði við fas teigna mat við skiptingu söluandvirðis jarðarinnar. Hann hafi greitt skatta og gjöld af eignarhlut sínumá þeim grunni, en vegna fas teigna mats einstakra matshluta hafi hann innt af hendi hærri greiðslur en stefndu. Því er mótmælt að matsgerð dómkvadds matsmanns hafi sönnunargildi í málinu, enda beri að miða skiptingu söluandvirðis við fas teigna mat og liggi upplýsingar um það fyrir.

10

Málatilbúnaður stefndu er að meginstefnu til reistur á því að ekki hafi verið samið um hvernig skipta skyldi söluandvirði jarðarinnar áður en hún var seld. Aðilar hafi átt jörðina í óskiptri sameign og eigi stefndu tilkall til réttmæts hluta í söluandvirðinu, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar. Ekki komi annað til greina en að leggja til grundvallar niðurstöðu matsgerðar dómkvadds matsmanns um verðmæti hvers matshluta, enda sé hún ekki haldin annmörkum og hafi ekki verið hnekkt. Lögð er áhersla á að fas teigna mat einstakra eignarhluta geti með engu móti endurspeglað raunverulegt verðmæti þeirra og geti dómkrafa áfrýjanda því ekki leitt til eðlilegrar og sanngjarnar niðurstöðu.

Niðurstaða

11

Að virtum gögnum málsins verður lagt til grundvallar að málsaðilar hafi ekki samið um hvernig skipta skyldi söluandvirði jarðarinnar áður en bindandi kaupsamningur komst á. Kom raunar fram í aðilaskýrslu áfrýjanda fyrir héraðsdómi að hann minntist ekki samskipta um þetta og virðist óumdeilt að ekki hafi verið samið um að miða við fas teigna mat einstakra matshluta.

12

Við þessar aðstæður ber að horfa til þess að aðilar áttu jörðina í sérstakri sameign og urðu slit á sameigninni þegar hún var seld þriðja aðila. Þegar sameign er seld ráða eignarhlutföll því hvernig andvirði hennar skiptist á milli eigenda, nema sérstaklega hafi verið samið um annað. Svo sem áður greinir voru eignarhlutföll aðila í þeim þremur matshlutum jarðarinnar sem um ræðir mismunandi og er óumdeilt hvernig þeim var háttað. Þannig áttu stefndu J-kk-nf og S-kvk-nf til að mynda hvort um sig stærri eignarhlut í landi jarðarinnar en áfrýjandi, en hann átti aftur á móti stærsta eignarhlutinn í íbúðarhúsi, fjósi, hlöðu og geymslu.

13

Þar sem sala jarðarinnar fól í sér ráðstöfun á eignarréttindum, sem njóta verndar 72. gr. stjórnarskrárinnar, ber að ganga út frá því að hver málsaðila eigi tilkall til hlutdeildar í kaupverðinu sem tekur mið af verðmæti hvers eignarhluta og eignarhlutfalli þeirra.

14

Svo sem rakið hefur verið hafa stefndu aflað matsgerðar dómkvadds matsmanns í því skyni að sýna fram á hvernig skipta beri söluandvirði jarðarinnar að virtu verðmæti einstakra eignarhluta. Áfrýjandi byggir aftur á móti á því að skipting á söluandvirðinu skuli taka mið af fas teigna mati. Ráðið verður af matsgerð dómkvadds matsmanns, sem og skýrslu hans fyrir héraðsdómi, að sjaldgæft sé að land sé selt með hliðsjón af fas teigna mati og að söluverð jarða sé almennt ekki ákveðið á þeim grunni. Taldi matsmaður það hektaraverð sem fengist fyrir land jarðarinnar með hliðsjón af fas teigna mati langt frá því að vera eðlilegt og raunverulegt verðmæti landsins vera mun meira. Til þess er jafnframt að líta að með fas teigna mati samkvæmt lögum nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna er fyrst og fremst skapaður grundvöllur fyrir álagningu opinberra gjalda, auk þess sem matið getur ekki tekið fullt tillit til sérstöðu hverrar eignar. Að þessu virtu verður ekki fallist á að fas teigna mat sé til þess fallið að gefa réttari mynd af söluverðmæti þeirra eignarhluta sem um ræðir en fyrrgreind matsgerð sem stefndu öfluðu áður en mál þetta var höfðað. Áfrýjandi hefur ekki haldið því fram að matsgerðin sé haldin annmörkum eða leitast við hnekkja henni.

15

Samkvæmt framangreindu ber að miða skiptingu söluandvirðis jarðarinnar við niðurstöðu dómkvadds matsmanns um verðmæti einstakra eignarhluta. Verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms þar sem fallist var á viðurkenningarkröfu stefndu því staðfest.

16

Ákvæði hins áfrýjaða dóms um málskostnað er staðfest. Áfrýjanda verður gert að greiða stefndu málskostnað fyrir Landsrétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð :

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, G-kk-nf I-kk-nf J-kk-nf, greiði stefndu, J-kk-þgf J-kk-þgf, S-kvk-þgf E-kvk-þgf J-kvk-þgf, Ö-kvk-þgf B-kvk-þgf H-kvk-þgf og E-kvk-þgf S-kvk-þgf H-kvk-þgf, sameiginlega 900.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.