538/2021

Útdráttur

V og G höfðuðu mál gegn J, S og Ó og kröfðust greiðslu eftirstöðva kaupverðs fasteignarinnar M sem þau seldu hinum síðarnefndu. Kaupendur kröfðust sýknu af kröfum seljenda og höfðuðu auk þess gagnsök til greiðslu skaðabóta eða afsláttar vegna ýmissa galla sem þau töldu annars vegar vera á íbúðarhúsi og gistihúsi eignarinnar og hins vegar á útihúsum. Kröfur kaupenda vegna meintra galla á íbúðar- og gistihúsi byggðu á niðurstöðum matsgerðar sem aflað var fyrir Landsrétti.

Kröfur vegna meintra galla á útihúsum byggðu aðallega á álitsgerð byggingarverkfræðings sem þau öfluðu einhliða áður en málið var höfðað en til vara á niðurstöðum matsgerðar sem aflað var í héraði. Í dómi Landsréttar var staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að ekki væri unnt að leggja útreikninga fyrrnefndrar álitsgerðar til grundvallar við úrlausn málsins. Þá var tekið undir með héraðsdómi um að ýmsir annmarkar væru á þeirri matsgerð sem aflað var undir rekstri málsins í héraði og hún væri ekki nothæf til að undirbyggja nákvæma tölulega kröfugerð kaupenda. Matsgerð dómkvadds matsmanns sem aflað var fyrir Landsrétti væri á hinn bóginn ítarleg og vönduð og yrði lögð til grundvallar við úrlausn málsins.

Af því leiddi að meintir gallar teldust ekki rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru varðaði eða þannig að hún teldist gölluð samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá var hafnað málsástæðum kaupenda sem lutu að því að seljendur hefðu við kaupin vanrækt upplýsingaskyldu sem á þeim hvíldi samkvæmt lögum nr. 40/2002, söluyfirlit hafi geymt rangar upplýsingar um ástand fasteignarinnar eða seljendur á annan hátt sýnt af sér saknæma háttsemi. Var hinn áfrýjaði dómur því staðfestur um skyldu kaupenda til greiðslu ógreiddra eftirstöðva kaupverðs fasteignarinnar gegn útgáfu afsals fyrir henni.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir E-kk-nf J-kk-nf og R-kvk-nf H-kvk-nf og J-kk-nf Á-kk-nf P-kk-nf, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 23. ágúst 2021. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 27. júlí 2021 í málinu nr. E- 1217/2020.

2

Áfrýjendur krefjast sýknu af kröfum stefndu en til vara lækkunar á dómkröfum þeirra.

Áfrýjendur krefjast þess jafnframt að stefndu verði dæmd til að greiða þeim óskipt 11.315.604 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 7. desember 2020 til greiðsludags. Þá krefjast áfrýjendur þess að stefndu verði dæmt skylt að gefa út afsal til áfrýjenda fyrir fasteigninni að Minna- Mosfelli 2 í Mosfellsbæ. Loks krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

4

Mál þetta var þingfest fyrir Landsrétti af hálfu áfrýjenda í október 2021. Á dómþingi Landsréttar 17. nóvember 2021 var fallist á beiðni áfrýjenda um að afla matsgerðar um nánar tilgreind atriði. Til starfans var kvaddur H-kk-nf S-kk-nf, húsasmíðameistari og byggingartæknifræðingur. Landsréttur varð tvívegis við beiðni áfrýjenda um aukinn frest fyrir matsmann til að ljúka matsgerð sinni, fyrst til 18. mars 2022 og síðan til 31. maí 2022 og var matsgerðin lögð fram þann dag.

Málsatvik og sönnunarfærsla

5

Málsaðilar gerðu með sér kaupsamning um fasteignina að Minna- Mosfelli 2 í Mosfellsbæ 11. janúar 2019, sex hektara jörð ásamt íbúðarhúsi og útihúsum. Í söluyfirliti fasteignasölu sem hafði milligöngu um kaupin var jörðinni og húsakosti lýst svo:

Íbúðarhúsið er hlaðið úr sandsteini árið 1958. Húsið er á tveimur hæðum, hæð og hátt ris, gólfflötur hússins er samtals 214,2 m². Húsið var klætt utan með hvítu stáli og einangrað með steinull árið 1975. Húsinu hefur verið vel viðhaldið og það er í góðu ástandi. Sólskáli sem er 28 m² hefur verið byggður nýlega við húsið og tengist húsinu við inngang á jarðhæð. Í húsinu er 10 m² köld geymsla. Yfirbyggðar svalir sem eru 13 m² eru við inngang á efri hæð og stór þakkvistur með suðursvölum. Við húsið er stór og skjólgóður trépallur með heitum potti og sérbyggðu baðherbergi þar er einnig áfastur 9 m² þurrkhjallur. Árið 2011 var efri hæð hússins endurbyggð og innréttuð fyrir gistiþjónustu, en getur einnig verið íbúð með sér inngangi. Einnig voru baðherbergi, eldhús og gólfefni endurnýjuð á neðri hæð. Ný rotþró með siturlögn var gerð árið 2017. Heitt og kalt vatn er frá samveitu.

Útihúsin eru steinsteypt frá árinu 1930 og árinu 1937, samtals um 370 m². Útihúsin voru upphaflega fjós, haughús, hlaða og votheysturn. Þau voru endurnýjuð árið 1998 með tilliti til alifuglaræktar, tvö rými 106 m² og 128 m² eru einangruð með steinull og klædd utan og innan með járni, upphituð með þriggja fasa rafmagni og ökudyrum. Húsin eru traustar byggingar með fjölþætt notagildi t. d. fyrir iðnað eða sem hesthús. Ath. misræmi eru í skráningu útihúsa hjá Þjóðskrá. Fullbúið gistiheimili sem er í rekstri fyrir níu gesti er hluti eignarinnar, sjá frekar umfjöllun B&B nr. 1 á Trip Advisor. Þetta er fágætlega vel staðsett býli í fögru umhverfi á Gullna hringnum, 5 mín. frá allri þjónustu í Mosfellsbæ og 20 mín frá miðborg Reykjavíkur. Afar glæsilegt útsýni er yfir Mosfellsdalinn. Einstök eign.

Umsamið kaupverð var 185.000.000 króna sem greiða skyldi samkvæmt nánar tilgreindu fyrirkomulagi eins og gerð er grein fyrir í hinum áfrýjaða dómi.

Lokagreiðsla að fjárhæð 36.000.000 króna skyldi greidd stefndu af söluandvirði tilgreindrar fasteignar „eins og greiðslur berast, þó eigi síðar en 6 mánuðum eftir undirritun kaupsamnings“.

6

Áfrýjendur fengu fasteignina afhenta 15. janúar 2019 í samræmi við ákvæði kaupsamningsins. Þau gátu hins vegar ekki staðið skil á lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi á gjalddaga 11. júlí 2019 en ekki hafði þá tekist að selja fasteignina sem vísað var til í kaupsamningnum. Þann 23. október 2019 greiddu áfrýjendur 10.000.000 króna inn á skuldina en ekki varð af frekari greiðslum og hefur afsal ekki verið gefið út vegna eignarinnar.

7

Í hinum áfrýjaða dómi eru rakin samskipti málsaðila eftir að fyrir lá að áfrýjendur gætu ekki staðið skil á lokagreiðslu kaupverðs fasteignarinnar. Eins og þar kemur fram ritaði áfrýjandinn J-kk-nf E-kk-nf V-kk-nf fasteignasala, sem annaðist kaupin, tölvubréf 5. september 2019 þar sem hann gerði athugasemdir við ástand útihúsa, það er fjóss og hlöðu. Lutu athugasemdirnar að ástandi steypu, leka í veggjum og þaki og að asbestklæðning væri í lofti í fjósi. Kom fram að R-kk-nf Ó-kk-nf byggingarfræðingur hefði verið fenginn til að skoða og meta ástand útihúsanna. Þá teldi áfrýjandinn vísbendingar um galla í íbúðarhúsinu og væri hann ekki reiðubúinn að inna lokagreiðsluna af hendi fyrr en niðurstaða matsmanns lægi fyrir.

8

Álitsgerð R-kk-ef Ó-kk-ef lá fyrir 11. september 2019 en skoðun hans laut einvörðungu að útihúsum. Var því lýst í álitsgerðinni að ástand veggja húsanna væri það lélegt að ekki væri unnt að gera við þá, sem þýddi að húsin væru ónothæf, þau þyrfti að rífa og endurnýja. Var kostnaður við þetta metinn 29.100.000 krónur.

9

Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi öfluðu stefndu í kjölfarið sérfræðiálita um ástand útihúsanna og var niðurstaða þeirrar skoðunar í stórum dráttum sú, andstætt því sem fram kom í álitsgerð R-kk-ef Ó-kk-ef, að húsin gætu með eðlilegu viðhaldi staðið áfram um langan tíma.

10

Stefndu höfðuðu mál á hendur áfrýjendum 11. febrúar 2020 til greiðslu eftirstöðva kaupverðs fasteignarinnar, 26.584.344 krónur auk dráttarvaxta, gegn útgáfu afsals fyrir henni. Áfrýjendur höfðuðu gagnsök 16. mars sama ár og kröfðust þess að stefndu yrði gert að greiða þeim 25.000.000 króna auk dráttarvaxta og að gefa út afsal vegna eignarinnar.

11

Undir rekstri málsins í héraði var að kröfu áfrýjenda dómkvaddur sérfróður matsmaður, M-kk-nf J-kk-nf byggingariðnfræðingur, til að meta ákveðna þætti er vörðuðu íbúðarhús og útihús á eigninni. Matsgerð lá fyrir 29. janúar 2021 og laut hún að upphaflegum matsspurningum og viðbótarmatsspurningum sem áfrýjendur beindu til matsmanns. Ítarleg grein er gerð fyrir matsgerðinni og niðurstöðum hennar í hinum áfrýjaða dómi.

12

Að kröfu áfrýjenda var á ný dómkvaddur sérfróður matsmaður til að skoða og meta ástand fasteignarinnar vegna meðferðar málsins fyrir Landsrétti. Var H-kk-nf S-kk-nf byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari kvaddur til verksins og lá matsgerð hans fyrir 31. maí 2022. Verður gerð nánari grein fyrir matsgerðinni og niðurstöðum hennar í niðurstöðukafla dómsins. Eftir að matsgerðin lá fyrir breyttu áfrýjendur dómkröfum sínum fyrir réttinum og var fjárkrafa þeirra á hendur stefndu lækkuð úr 25.000.000 króna í 11.315.604 krónur auk dráttarvaxta.

13

Við aðalmeðferð málsins fyrir Landsrétti gáfu skýrslu stefndi V-kk-nf S-kk-nf Þ-kk-nf og H-kk-nf S-kk-nf dómkvaddur matsmaður.

Niðurstaða

14

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sbr. 2. málslið sömu lagagreinar. Í 26. gr. laganna er ákvæði um upplýsingaskyldu seljanda en þar segir að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þá telst fasteign gölluð samkvæmt 27. gr. laganna ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd hafa veitt kaupanda, þar á meðal í söluyfirliti. Á kaupanda fasteignar hvílir aðgæsluskylda samkvæmt 29. gr. laganna. Í 1. mgr. greinarinnar kemur fram að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Í 2. mgr. segir síðan að hafi kaupandi skoðað fasteign áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana, þótt seljandi skoraði á hann um það, geti hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun. Í síðari málslið þeirrar málsgreinar segir þó að þetta eigi ekki við ef seljandi sýndi af sér stórkostlegt gáleysi eða ef framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú. Samkvæmt 1. mgr. 48. gr. laganna hvílir sú skylda á kaupanda að tilkynna seljanda innan sanngjarns frests um vanefnd eftir að hann varð eða mátti verða hennar var, um eðli og umfang hennar og að hann ætli að bera hana fyrir sig. Þá ber honum samkvæmt 38. gr. laganna, svo fljótt sem verða má eftir afhendingu, að skoða eignina á þann hátt sem góð venja er.

15

Áfrýjendur krefjast skaðabóta úr hendi stefndu eða afsláttar af kaupverði fasteignarinnar að Minna- Mosfelli 2 vegna galla sem þau telja vera á henni sem rýri verðgildi hennar meira en sem nemur fjárhæð lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi, sem stefndu krefja þau um í málinu. Telja þau meðal annars að stefndu hafi vanrækt skyldu sína til að upplýsa um annmarka á fasteigninni og að einhverju leyti gefið rangar upplýsingar um ástand hennar, þar á meðal með söluyfirliti fasteignasölu um eignina.

16

Fyrir Landsrétti byggja áfrýjendur á því að gallar séu á íbúðarhúsi og gistihúsi, sem hér greinir. Frágangur við stétt hafi verið ófaglegur og ófullnægjandi þar sem steypt hafi verið upp á utanhússklæðningu og lokað með hellum og jarðvegi sem hafi valdið raka og skemmdum bakvið klæðningu, auk þess sem leki sé frá svölum og undir klæðningu. Frágangur hafi verið ófullnægjandi við endurbyggingu efri hæðar hússins með tilliti til raflagna og rafmagnstaflna, þaks, neysluvatns- og affallslagna. Leki sé frá frárennslislögnum og hitakerfi sem hafi valdið rakaskemmdum. Mygla og raki séu í kompu undir stiga. Þá séu útfellingar á útvegg til suðurs á neðri hæð, leki frá svölum og milli gluggakarms og steins. Frágangur siturlagnar sé ófullnægjandi, sem og frágangur kaldrar útigeymslu. Fylling hafi runnið undan steyptri stétt við húsið.

Skortur sé á flóttaleiðum og björgunaropum á efri hæð til að uppfylla kröfur fyrir gistiheimili í flokki III samkvæmt reglugerð þar um. Þá sé leki á þaki sólstofu við vesturhlið hússins. Loks verði að taka tillit til kostnaðar við leigu húsnæðis og flutnings áfrýjenda meðan á viðgerðum standi. Fjárkrafa áfrýjenda vegna framangreinds styðst í öllum liðum við niðurstöður matsgerðar H-kk-ef S-kk-ef, sem aflað var undir rekstri málsins fyrir Landsrétti.

17

Hvað varðar ástand útihúsa er á því byggt af hálfu áfrýjenda að frágangur rafmagnstöflu í hlöðu hafi verið ófullnægjandi, sem og fylling undir steyptu plani við húsin. Um kostnað vegna endurbóta er í þessu efni vísað til niðurstöðu matsgerðar H-kk-ef S-kk-ef. Aðrir annmarkar eru taldir vera að affallslögn sé ótengd við rotþró, fjós hafi verið byggt án sökkla, þak sé ónýtt og hafi leki valdið steypuskemmdum í útveggjum auk þess sem skafi milli veggjar og þaks. Þá sé asbestklæðning í þaki, burður veggja sé ófullnægjandi vegna raka og sprunguviðgerð hafi verið vanrækt. Áfrýjendur byggja útreikninga fjárkröfu sinnar vegna þessa aðallega á álitsgerð R-kk-ef Ó-kk-ef, sem vikið hefur verið að, en til vara á niðurstöðum matsgerðar M-kk-ef J-kk-ef, dómkvadds matsmanns í héraði.

18

Af ástæðum sem raktar eru í hinum áfrýjaða dómi er ekki unnt að leggja álitsgerð og útreikninga R-kk-ef Ó-kk-ef iðnfræðings til grundvallar við úrlausn málsins. Þá eru ýmsir annmarkar á þeirri matsgerð sem aflað var undir rekstri málsins í héraði, eins og greinir í forsendum héraðsdóms. Á hinn bóginn liggur fyrir afar ítarleg og vönduð matsgerð dómkvadds manns fyrir Landsrétti. Kemur þar fram að matsmaður hafi farið sjö sinnum í vettvangsskoðun og var skoðun hans á fasteigninni nákvæm.

Ýmsir sérfræðingar voru fengnir til að skoða afmarkaða þætti þess sem meta skyldi, svo sem ástand steypu í útihúsum og raflagna og að greina asbestklæðningu í fjósi.

Gerð er grein fyrir niðurstöðum þeirra athugana í matsgerðinni og fylgiskjölum með henni. Svör matsmanns við matsspurningum eru ítarleg og vel rökstudd og verða niðurstöður mats hans lagðar til grundvallar við úrlausn dómkrafna áfrýjenda í málinu.

19

Fjárkrafa áfrýjenda á hendur stefndu vegna annmarka sem þau telja vera á fasteigninni nemur samtals 37.899.948 krónum. Þar af krefjast þau aðallega 25.169.653 króna greiðslu vegna annmarka á útihúsum, það er fjóss og hlöðu, og vísa þar um til álitsgerðar R-kk-ef Ó-kk-ef, en til vara 24.180.000 króna, með vísan til matsgerðarinnar sem aflað var fyrir héraðsdómi. Með hliðsjón af því sem að framan er rakið verða þessi gögn ekki lögð til grundvallar við úrlausn málsins heldur verður byggt á matsgerð dómkvadds manns fyrir Landsrétti, H-kk-ef S-kk-ef.

Niðurstaða mats hans hvað útihúsin varðaði var í stórum dráttum sú að veggir væru sterkir og burðarhæfir. Þeir geti staðið um langa hríð enn og engra úrbóta sé þörf á þeim. Ekkert hafi komið fram við skoðun sem bendi til þess að frágangur klæðningar hafi verið á annan veg en tíðkast hafi þegar húsin voru klædd. Eins hafi ekkert komið í ljós við skoðun á einangrun og klæðningu inni í húsunum sem bendi til þess að frágangur hafi verið ófullnægjandi eða hann bilað. Þá gefi ástand asbestklæðningar í fjósi ekki tilefni til aðgerða. Frágangur á affallslögn úr alifuglahúsi (fjósi) sé í samræmi við kröfur byggingareglugerðar og sú staðreynd að húsið hafi ekki verið byggt á sökklum hafi ekki áhrif á notkunarmöguleika þess. Til samræmis við þetta voru engar úrbætur lagðar til vegna framangreindra atriða og enginn kostnaður metinn. Á hinn bóginn var metinn kostnaður vegna lagfæringa á rafmagnstöflu í hlöðu og steyptu plani við hlöðudyr, samtals að fjárhæð 425.000 krónur. Kröfur áfrýjenda sem eftir standa lúta að íbúðarhúsi og nema þær samtals 13.155.295 krónum að viðbættum framangreindum 425.000 krónum. Þar af var kostnaður við endurnýjun lagnakerfis metinn 4.449.000 krónur en af matsgerðinni og skýrslu hins dómkvadda manns fyrir réttinum verður ráðið að þar væri um hefðbundið viðhaldsverkefni að ræða en ekki úrbætur vegna fráviks frá settum reglum eða faglegum kröfum þar um.

Jafnframt kom fram hjá honum að kostnaður sem metinn var í matsgerð vegna leigu húsnæðis og flutnings, 970.000 krónur, tengdist alfarið því að íbúar yrðu að dvelja annars staðar meðan á framkvæmdum við lagnir stæði. Að frádregnum þessum þáttum nemur metinn kostnaður hins dómkvadda manns 7.736.295 krónum eða um 4% af kaupverði hennar og hefur þá ekki verið tekið tillit til endurgreiðslu á virðisaukaskatti.

Jafnvel þótt lagt yrði til grundvallar að öll þau atriði teldust til ágalla og um þá hafi verið tilkynnt innan sanngjarns frest teldust þeir ekki rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru varði eða þannig að hún teljist gölluð, sbr. síðari málslið 18. gr. laga nr. 40/2002, en um var að ræða rúmlega 60 ára fasteign og enn eldri útihús.

20

Með vísan til röksemda hins áfrýjaða dóms er jafnframt hafnað málsástæðum áfrýjenda í þá veru að stefndu hafi við kaupin vanrækt upplýsingaskyldu sem á þeim hvíldi samkvæmt ákvæðum laga nr. 40/2002, að söluyfirlit hafi geymt rangar upplýsingar um ástand fasteignarinnar eða stefndu á annan hátt sýnt af sér saknæma háttsemi. Er og til þess að líta að áfrýjendur skoðuðu fasteignina margoft í aðdraganda kaupanna og fengu þau aðgang að hluta útihúsa til að geyma muni sína nokkru fyrir afhendingu hennar en af gögnum málsins verður ráðið að sumir þeir annmarkar sem þau telja hafa verið á eigninni voru vel sýnilegir.

21

Samkvæmt öllu framangreindu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur, þar með talið ákvæði hans um málskostnað. Áfrýjendum verður gert að greiða stefndu málskostnað fyrir Landsrétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð :

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, J-kk-nf E-kk-nf V-kk-nf, S-kvk-nf R-kvk-nf K-kvk-nf og Ó-kvk-nf H-kvk-nf F-kvk-nf, greiði stefndu, V-kk-þgf S-kk-þgf Þ-kk-þgf og G-kvk-þgf S-kvk-þgf, óskipt 1.875.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.