701/2018

Útdráttur

JW og TW kröfðu J um skaðabætur vegna galla á fasteign sem þau keyptu af J. Héraðsdómur sýknaði J af kröfum JW og TW þar sem ekki hefði verið sýnt fram á að J hefði vanrækt upplýsingaskyldu sína við kaupin eða veitt JW og TW rangar upplýsingar. Í dómi Landsréttar kom fram að fullnægjandi upplýsingar um ástand fasteignarinnar og fyrirhugaðar framkvæmdir á þaki hennar sem samþykktar hefðu verið á fundi húsfélags fyrir kaupin hefðu hvorki komið fram í söluyfirliti fasteignarinnar né öðrum gögnum sem J hefði haldið fram að JW og TW hefðu fengið í hendur fyrir kaupin. Þar sem um upplýsingar hefði verið að ræða sem J hefði mátt vita um og JW og TW hefðu haft réttmæta ástæðu til að ætla að þau fengju hefði fasteignin verið haldin galla í skilningi 26. gr. laga nr. 40/2002 en J hefði ekki hnekkt þeirri staðhæfingu JW og TW að skortur á þessum upplýsingum hefði haft áhrif á efni kauptilboðs þeirra. Var krafa JW og TW um skaðabætur úr hendi J vegna galla á hinni seldu fasteign því tekin til greina.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir K-kvk-nf S-kvk-nf, S-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf og V-kk-nf H. V-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjendur skutu málinu til Landsréttar 13. júlí 2018 að fengnu áfrýjunarleyfi. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 26. júní 2018 í málinu nr. E3768/2017.

2 Áfrýjendur krefjast þess að hinn áfrýjaði dómur verði felldur úr gildi og að stefndi verði dæmdur til að greiða áfrýjendum 582.233 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 30. nóvember 2017 til greiðsludags. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar fyrir héraðsdómi og Landsrétti. 3 Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4 Með kaupsamningi sem undirritaður var 2. desember 2016 keyptu áfrýjendur af stefnda íbúð merkta 0201 í fjöleignarhúsi að Engjaseli 84 í Reykjavík ásamt bílskúr. Umsamið kaupverð var 30.600.000 krónur í samræmi við kauptilboð sem áfrýjendur gerðu stefnda 8. nóvember 2016 og hann samþykkti 11. sama mánaðar. Mun fasteignin hafa verið afhent áfrýjendum nokkrum dögum eftir undirritun kaupsamningsins og stefndi gefið út afsal vegna hennar til áfrýjenda 6. janúar 2017.

5 Ágreiningslaust er með aðilum að á fundi, sem haldinn var 5. september 2016 á vegum húsfélagsins Engjasel 8486, var samþykkt tilboð um viðgerðir á þaki hússins og að endanleg hlutdeild íbúðar 0201 í kostnaði vegna þessara viðgerða nam 582.233 krónum. Þá er ágreiningslaust að áfrýjendur greiddu þennan kostnað í samræmi við greiðsluseðla sem þeim bárust frá Eignaumsjón ehf., umsjónaraðila húsfélagsins, með gjalddaga 1. júní, 25. ágúst og 16. september 2017. Aðila greinir hins vegar á um hvort upplýsingar um ástand þaksins og fyrirhugaðar framkvæmdir við það hafi verið veittar áfrýjendum fyrir kaupin.

6 Í málinu hafa verið lagðar fram yfirlýsing húsfélagsins Engjasels 8486 21. október 2016, sem rituð er á þar til gert eyðublað á bréfsefni fasteignasölunnar Þingholts og yfirlýsing Eignaumsjónar ehf. 3. nóvember sama ár, vegna sama húsfélags. Í fyrrnefndu yfirlýsingunni kemur fram að yfirstandandi og væntanlegar framkvæmdir séu engar. Í síðarnefndu yfirlýsingunni er vísað um fyrirhugaðar framkvæmdir til meðfylgjandi fundargerðar aðalfundar húsfélagsins Engjasels 8486 4. maí 2016. Í fundargerðinni kemur fram að á fundinum hafi verið rætt um leka á þaki hússins og samþykkt að fá matsmann til að gera úttekt á húsinu. Í yfirlýsingunni er tekið fram að fyrirhugaðar framkvæmdir séu ósamþykktar og áætlaður heildarkostnaður við þær liggi ekki fyrir.

7 Áfrýjandi J-x-x bar fyrir héraðsdómi að hún hefði spurt almennt um fyrirhugaðar framkvæmdir þegar hún skoðaði fasteignina en ekki verið sagt frá því að viðgerðir á þaki fasteignarinnar væru fyrirhugaðar. Þá bar áfrýjandi að hún kannaðist ekki við að yfirlýsing frá Eignaumsjón ehf. 3. nóvember 2016 og fundargerð aðalfundar húsfélagsins Engjasels 8486 4. maí 2016 hefðu legið frammi við gerð kaupsamnings.

8 Stefndi bar fyrir héraðsdómi að framangreind gögn hefðu verið til staðar við gerð kaupsamningsins og að áfrýjendum hefði verið skýrt frá því að til stæði að fara í viðgerð á þaki fjöleignarhússins.

9 Við meðferð málsins fyrir héraðsdómi gáfu einnig skýrslur vitnin A-x-x M-kvk-nf B-x-x, vinkona áfrýjenda, sem var viðstödd undirritun kaupsamnings aðila, A-x-x Á-kk-nf L-kk-nf fasteignasali, sem annaðist gerð kaupsamnings aðila, og E-kk-nf R-kk-nf, sölumaður fasteignasölunnar Þingholts, sem annaðist meðal annars gerð söluyfirlits og vottaði undirritun kauptilboðs. 10 Vitnið E-kk-nf bar fyrir dómi að hann hefði fengið yfirlýsinguna og fundargerðina senda frá stefnda í byrjun nóvember 2016. Hann sagði eitthvert lekavandamál hafa verið sem sést hefði við skoðun. Búið hefði verið að laga það í stigaganginum við hliðina og dagaspursmál hvenær þetta yrði lagað í þeirra stigagangi. Að sögn vitnisins var lekinn ræddur við gerð kauptilboðstilboðs og að viðgerðin væri á kostnað seljanda. Vitnið minntist þess ekki að rætt hefði verið um framkvæmdir á þaki og staðfesti að á söluyfirliti hefðu engar athugasemdir verið gerðar um galla eða fyrirhugaðar framkvæmdir. Þær upplýsingar hefðu byggst á upplýsingum frá stefnda og skoðun vitnisins áður en hann fékk fyrrnefnd gögn send frá stefnda. Hann hafi ekki vitað annað en að þakið væri í lagi. Hann kvaðst ekki hafa komið að kaupsamningsgerð.

11 Vitnunum A-x-x og A-x-x bar ekki saman um það sem fram fór við undirritun kaupsamningsins. Vitnið A-x-x bar að fram hefði komið á fundi við undirritun hans að engar framkvæmdir væru fyrirhugaðar og enginn kostnaður fyrirsjáanlegur vegna slíkra framkvæmda. Þá kvað vitnið að fyrrgreind yfirlýsing Eignaumsjónar ehf. og fundargerð aðalfundar húsfélagsins hefðu ekki verið kynntar áfrýjendum á fundinum. Vitnið A-x-x kvaðst ekki hafa komið að sölu íbúðarinnar fyrr en eftir að kauptilboð hefði verið samþykkt. Hann kvaðst ekki muna eftir því að hafa rætt við áfrýjendur um framkvæmdir fyrir gerð kaupsamningsins en aftur á móti halda að þessi gögn hefðu verið kynnt áfrýjendum við undirritun kaupsamningsins þar sem þau væri að finna í möppu hans vegna málsins. Þau hefðu því einnig átt að vera í möppu sem áfrýjendur hefðu fengið afhenta. Þá kvað vitnið að fyrirhugaðar framkvæmdir á þaki fasteignarinnar hefðu verið ræddar við undirritun kaupsamningsins.

Málsástæður aðila

Málsástæður áfrýjenda

12 Áfrýjendur byggja á því að hin selda fasteign hafi verið gölluð í skilningi 26. eða 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Er byggt á því af hálfu áfrýjenda að stefndi hafi vitað um lélegt ástand þaks fjöleignarhússins fyrir kaupin. Þá hafi stefndi vitað eða mátt vita um samning við K 16 ehf. um viðgerð á þaki hússins sem samþykktur var á fundi húsfélagsins 5. september 2016. Hafi stefnda borið að upplýsa áfrýjendur um þessi atriði og sjá til þess að upplýsingar um þau kæmu fram í söluyfirliti. Byggja áfrýjendur á því að söluyfirlitið, sem kauptilboð þeirra hafi tekið mið af, hafi verið rangt og kaupsamningur aðila komist á á röngum forsendum.

Málsástæður stefnda

13 Af hálfu stefnda er því hafnað að hann hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 eða gefið rangar upplýsingar samkvæmt 27. gr. laganna. Byggir stefndi á því að allar upplýsingar um að ráðast þyrfti í viðgerð á þaki hússins vegna leka og að samþykkt hefði verið á húsfundi að leita tilboða í það verk hafi legið fyrir þegar áfrýjendur gerðu stefnda kauptilboð. Hafi áfrýjendur mátt ætla að kostnaður af viðgerðinni myndi lenda á þeim nema um annað yrði samið og hafi söluverð fasteignarinnar tekið mið af þessu. Þá byggir stefndi á því að það að framkvæmdir væru fyrirhugaðar hafi ekki haft áhrif á samningsgerðina. Loks er byggt á því af hálfu stefnda að miðað við þær upplýsingar sem lágu fyrir við gerð kaupsamningsins hafi áfrýjendur mátt vita um viðhaldsþörf og fyrirhugaðar framkvæmdir og geti því ekki borið fyrir sig að fasteignin teljist gölluð af þeim sökum.

Niðurstaða

14 Við sölu fasteignarinnar naut stefndi aðstoðar fasteignasala sem hafði milligöngu um kaupin. Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa skal fasteignasali, sem fær eign til sölumeðferðar eða falið er að ganga frá kauptilboði eða kaupsamningi um eign, sem ekki er til sölumeðferðar hjá öðrum fasteignasala og ekki hefur verið gert söluyfirlit um og afhent kauptilboðsgjafa, semja rækilegt yfirlit um þau atriði sem skipt geta máli við sölu eignarinnar. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar skal væntanlegum tilboðsgjafa afhent söluyfirlitið og skal hann staðfesta móttöku þess með nafnritun sinni og dagsetningu áður en tilboð er gert í eign. Þá skal fasteignasali afla undirskriftar seljanda á yfirlýsingu um að efni söluyfirlits sé rétt samkvæmt bestu vitund hans, sbr. 3. mgr. greinarinnar.

15 Samkvæmt 1. mgr. 11. gr. sömu laga skal fasteignasali gæta þess vandlega að á söluyfirliti komi fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar sem, ásamt skoðun kaupanda á eign þegar við á, má ætla að geti verið grundvöllur ákvörðunar hans um hvort hann kaupir eignina og hvaða verð hann er tilbúinn að greiða fyrir hana. Í 2. mgr. er tekið fram að auk almennrar lýsingar á fasteign skuli í söluyfirliti koma fram meðal annars upplýsingar um ástand eignar og einstakra hluta hennar, þar á meðal um galla sem seljanda og/eða fasteignasala er kunnugt um á eign, sbr. clið, og húsgjöld og yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmdir sem búið er að ákveða á fundi húsfélags, sé um fjöleignarhús að ræða, og um stöðu eiganda gagnvart hússjóði og framkvæmdasjóði húsfélags, sbr. hlið.

16 Samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar.

17 Óumdeilt er að í söluyfirliti sem áfrýjendum var afhent í tengslum við kaupin var hvorki getið um leka á þaki fjöleignarhússins né um fyrirhugaðar framkvæmdir á því sem ákveðnar voru 5. september 2016 á fundi húsfélagsins þrátt fyrir að söluyfirlitið hefði að geyma reiti þar sem gert var ráð fyrir að merkt væri við þessi atriði gæfi ástand þeirra tilefni til. Er ljóst að söluyfirlitið var að þessu leyti haldið verulegum annmörkum og í andstöðu við fyrirmæli c og hliða 2. mgr. 11. gr. laga nr. 70/2015.

18 Þótt stefndi beri ekki ábyrgð á framangreindum annmörkum á söluyfirliti fasteignarinnar eftir ákvæðum laga nr. 70/2015 er ótvírætt að söluyfirlit fasteignasalans hafði að þessu leyti ekki að geyma nægar upplýsingar um ástand fasteignarinnar og væntanlegar framkvæmdir við hana sem áfrýjendur höfðu réttmæta ástæðu til að ætla að þeir fengju. Á þessum skorti á upplýsingagjöf ber stefndi ábyrgð gagnvart áfrýjendum án tillits til ábyrgðar hlutaðeigandi fasteignasala samkvæmt ákvæðum 2. mgr. 12. gr. laga nr. 70/2015 og mögulegs endurkröfuréttar stefnda á hendur honum, en samkvæmt 3. mgr. 12. gr. síðarnefndu laganna er seljanda skylt að veita upplýsingar samkvæmt lögum um fasteignakaup óháð skyldum fasteignasala samkvæmt þeim.

19 Stefndi hefur reist sýknukröfu sína meðal annars á þeirri málsástæðu að honum hafi ekki verið kunnugt um áðurgreindan fund húsfélagsins 5. september 2016 og þá ákvörðun sem þar var tekin um framkvæmdir á þaki fjöleignarhússins. Fyrir héraðsdómi bar stefndi að hann hefði ekki dvalist í íbúðinni frá desember 2015 og ekki fylgst reglulega með pósti sem þangað barst þótt hann hafi verið skráður þar til heimilis eftir það tímamark. Þá kvað stefndi að venja hefði verið að boða til húsfunda með tilkynningu sem fest var á korktöflu í stigahúsi hússins en ráðið verður af framburði stefnda fyrir dómi að hann hafi ekki gert ráðstafanir til að fylgjast með tilkynningum sem þar birtust eftir að hann fluttist úr húsinu í desember 2015. Að virtum þessum framburði stefnda verður að telja að hann hafi mátt vita um boðun húsfundarins 5. september 2016 og verði að bera hallann af því að hafa ekki mætt til hans eða kynnt sér það sem þar fór fram með öðrum hætti en stefndi hefur ekki byggt á því í málinu að fundurinn eða sú ákvörðun sem þar var tekin hafi verið ólögmæt. Þá er óumdeilt að stefnda var kunnugt um leka á þaki hússins sem fjallað hafði verið um á fyrri húsfundum sem hann hafði sótt.

20 Stefndi hefur jafnframt byggt sýknukröfu sína á því að áfrýjendum hafi í síðasta lagi við undirritun kaupsamnings aðila 2. desember 2016 verið afhent yfirlýsing Eignaumsjónar ehf. 3. nóvember 2016 og fundargerð aðalfundar húsfélagsins 4. maí sama ár þar sem fram hafi komið upplýsingar um leka á þaki fjöleignarhússins og fyrirhugaðar framkvæmdir af því tilefni. Hvað sem því líður er óumdeilt að áfrýjendur voru ekki upplýstir um fund húsfélagsins 5. september 2016 og þá ákvörðun sem þar var tekin um að ganga að tilboði K16 ehf. um viðgerðir á þaki hússins með tilheyrandi kostnaði fyrir eigendur eignarhluta í því.

21 Samkvæmt framanröktu skorti mjög á að í söluyfirliti eignarinnar og öðrum gögnum, sem stefndi hefur haldið fram að áfrýjendur hafi fengið í hendur fyrir kaupin, kæmu fram fullnægjandi upplýsingar um ástand eignarinnar og framkvæmdir við hana sem þegar höfðu verið samþykktar á húsfundi 5. september 2016 og sem stefndi mátti vita um og áfrýjendur höfðu réttmæta ástæðu til að ætla að þeir fengju. Samkvæmt því og þar sem stefndi hefur í engu hnekkt þeirri staðhæfingu áfrýjenda að skortur á þessum upplýsingum hafi haft áhrif á efni kauptilboðs þeirra verður lagt til grundvallar að hin selda fasteign hafi verið gölluð í skilningi 26. gr. laga nr. 40/2002 og að áfrýjendur eigi af þeim sökum rétt til skaðabóta úr hendi stefnda samkvæmt 43. gr. sömu laga, sbr. dlið 1. mgr. 37. gr. laganna. 22 Þótt stefndi hafi í málinu haft uppi varakröfu um lækkun á dómkröfu áfrýjenda hefur hann ekki gert sérstakar athugasemdir við fjárhæð hennar. Þá hefur stefndi ekki mótmælt kröfu áfrýjenda um dráttarvexti sérstaklega. Að þessu gættu en að öðru leyti með vísan til þess sem að framan er rakið verður krafa áfrýjenda tekin til greina eins og í dómsorði greinir.

23 Eftir úrslitum málsins verður stefnda gert að greiða áfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Stefndi, J-kk-nf Á-kk-nf J-kk-nf, greiði áfrýjendum, J-x-x K-x-x W-x-x og T-x-x W-x-x, sameiginlega 582.233 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 30. nóvember 2017 til greiðsludags.

Stefndi greiði áfrýjendum sameiginlega samtals 1.700.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.