208/2019

Útdráttur

Með yfirlýsingu árið 1993 var tilteknum kvöðum á fasteign aflýst, meðal annars kvöð um starfsemi sem heimilt var að færi fram í fasteigninni, þrátt fyrir að einungis væri verið að falla frá kauprétti að fasteigninni og því eingöngu tilefni til að afmá þá kvöð. Talið var að kvöð um starfsemi í fasteigninni hefði með þessu ranglega verið máð úr þinglýsingabók og að þinglýsingarstjóra bæri að bæta úr þeim mistökum með því að færa kvöðina að nýju inn í þinglýsingabók.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir D-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf, J-kk-nf S-kk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Sóknaraðili skaut málinu til Landsréttar með kæru 14. mars 2019 en kærumálsgögn bárust réttinum 18. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 1. mars 2019 í málinu nr. T4/2018 þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að felld yrði úr gildi sú ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 12. október 2018 að verða ekki við kröfu sóknaraðila um að færa í þinglýsingabók kvöð um heimila starfsemi í fasteigninni að Hallarmúla 2 í Reykjavík, geta hennar í veðbókarvottorðum lóðar og mannvirkis og færa athugasemd um hana inn á afsal fyrir fasteigninni dagsett 18. apríl 2018, skjal nr. 441E0049152018. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

2 Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og framangreindar kröfur hans teknar til greina. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

3 Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Niðurstaða

4 Málavöxtum og málsástæðum aðilanna er skilmerkilega lýst í hinum kærða úrskurði. Eins og þar er rakið leitar sóknaraðili í máli þessu leiðréttingar á færslu í þinglýsingabók í desember 1993 sem fólst í aflýsingu kvaðar sem þinglýst hafði verið á framangreinda fasteign. Krefst sóknaraðili þess að kvöðinni verði að nýju þinglýst á eignina. Er málið rekið á grundvelli 3. gr. þinglýsingalaga og krafa sóknaraðila reist á 27. gr. þeirra. Með fyrrnefnda ákvæðinu er þeim sem telur á sér brotið með ákvörðun sýslumanns um þinglýsingu veitt heimild til að leita eftir sérstökum reglum úrlausnar dómstóla um þá ákvörðun. Í slíku máli verður ekki litið til efnisatriða að baki skjali sem þinglýst hefur verið, heldur einungis leyst úr því hvort þinglýsing sú sem fram fór eða önnur úrlausn þinglýsingarstjóra hafi eins og málið lá fyrir honum verið rétt eða ekki, sbr. til dæmis dóm Hæstaréttar 22. ágúst 2012 í máli nr. 414/2012. Síðarnefnda ákvæðið tekur til heimilda þinglýsingarstjóra til þess að leiðrétta mistök sem hafa átt sér stað við þinglýsingu skjals. Tekur ákvæðið samkvæmt orðum sínum til þess að verði þinglýsingarstjóri þess áskynja að færsla í fasteignabók sé röng eða mistök hafi orðið um þinglýsinguna ella skuli hann bæta úr. Undir þinglýsingarmistök í skilningi ákvæðisins falla þau tilvik þegar skjali er ranglega aflýst og skjali er þinglýst án athugasemdar þar sem skrá hefði átt athugasemd. Ákvörðun sem þinglýsingarstjóri tekur á grundvelli ákvæðisins telst úrlausn sem bera má undir dómstóla í máli sem rekið er eftir reglum 3. gr. þinglýsingalaga. Þá telst sóknaraðili hafa lögvarinna hagsmuna að gæta vegna þeirrar ákvörðunar sem um ræðir í málinu.

5 Leiðrétting samkvæmt 27. gr. þinglýsingalaga skal miða að því að færa þinglýsingabók í það horf að hún sýni réttarstöðuna áður en mistök áttu sér stað. Af framangreindu leiðir jafnframt að þegar þinglýsingarstjóri tekur afstöðu til þess hvort leiðrétting skuli gerð ber honum einungis að huga að atriðum sem varða formleg réttindi samkvæmt skjölum en ekki að efnisatvikum að baki þeim eða hvort réttarstaðan hafi breyst, til dæmis fyrir tómlæti. Við úrlausn þess hvort fallist verður á kröfu sóknaraðila um leiðréttingu þinglýsingar koma sjónarmið málsaðila sem að þessum atriðum lúta því ekki til skoðunar í málinu. Hið sama á við um það hvort síðar þinglýst réttindi gangi fyrir eldri þinglýstum rétti, sbr. 18. gr. þinglýsingalaga. Þá er þess að geta að réttur samkvæmt 27. gr. laganna til þess að krefjast leiðréttingar á mistökum við þinglýsingu er ekki háður tímatakmörkunum.

6 Af gögnum málsins verður ráðið að kvöðin sem ágreiningur aðila tekur til hafi upphaflega stuðst við yfirlýsingu þáverandi eiganda umræddrar fasteignar 9. apríl 1974. Er í öllu falli ljóst að í afsali sem hann undirritaði 15. júní 1975 er vísað til yfirlýsingar hans 9. apríl 1974 og tekið fram að samkvæmt henni sé eignin seld með þeirri kvöð að heimil starfsemi þar skuli bundin við almenna verslun, svo sem verslun með varahluti í bifreiðar og önnur ökutæki, og verslun með nýjar og notaðar bifreiðar. Er sérstaklega áskilið að því er rekstur almennrar verslunar varðar að sú starfsemi brjóti ekki í bága við „rekstur hótelsins eða eiganda þess“. Í afsalinu er einnig getið um tvær aðrar kvaðir á eigninni sem raktar eru til yfirlýsingarinnar og snýr önnur þeirra að forkaupsrétti og kauprétti en hin að umferðarrétti. Af þessu og ljósriti úr fasteignabók sem er meðal málsgagna verður ekki annað séð en að kvaðir þessar hafi verið færðar í þinglýsingabók 24. júlí 1975 og að heimildarskjalið fyrir þinglýsingu þeirra hafi verið framangreint afsal frá 15. júní sama ár. Þá liggur fyrir að öllum þessum kvöðum var aflýst á grundvelli yfirlýsingar 14. desember 1993 þar sem það eitt kom fram að fallið væri frá kauprétti sem mælt var fyrir um í afsalinu samkvæmt framansögðu. Loks er þess að geta að í afsali fyrir umræddri eign 20. apríl 1994 sem þinglýst var 28. sama mánaðar er að nýju tekið fram að á henni hvíli kvaðir samkvæmt yfirlýsingu 9. apríl 1974 um umferðarrétt og þá starfsemi sem fram megi fara í eigninni. Þar er þess einnig getið að á eigninni hafi hvílt kvöð um forkaupsrétt og kauprétt sem hafi verið aflétt með yfirlýsingu 14. desember 1993.

7 Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. þinglýsingalaga skal aflýsa eignarhafti þegar þinglýst er sönnun fyrir brottfalli þess eða skjal er afhent með yfirlýsingu rétthafa um að því megi aflýsa. Af því sem að framan er rakið má ljóst vera að með aflýsingu kvaðarinnar sem ágreiningur málsaðila tekur til var farið á svig við þessi lagafyrirmæli.

8 Með vísan til þess sem að framan er rakið þykja ekki vera efni til annars en að líta svo á að framangreind kvöð hafi ranglega verið máð úr þinglýsingabók og að þinglýsingarstjóra beri að bæta úr þeim mistökum með þeim hætti sem sóknaraðili krefst. Verður hinn kærði úrskurður því felldur úr gildi og krafa sóknaraðila um leiðréttingu tekin til greina á þann hátt sem í úrskurðarorði greinir og að teknu tilliti til þeirra atriða sem til úrlausnar geta komið í dómsmáli sem rekið er eftir ákvæðum 3. gr. þinglýsingalaga.

9 Eftir þessum úrslitum verður varnaraðila gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað sem ákveðinn er í einu lagi eins og í úrskurðarorði greinir.

Úrskurðarorð:

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi. Sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu er skylt að færa í þinglýsingabók kvöð um heimila starfsemi í fasteigninni að Hallarmúla 2 í Reykjavík eins og henni er lýst í áður þinglýstu skjali útgefnu 15. júní 1975 merkt litra B 31 nr. 184 og færa athugasemd um hana inn á þinglýst afsal fyrir fasteigninni dagsett 18. apríl 2018, skjal nr. 441E0049152018.

Varnaraðili, HM2 Hótel ehf., greiði sóknaraðila, Reitum hótel ehf., samtals 800.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.