211/2021

Útdráttur

Ágreiningur aðila laut að kröfu L ehf. á hendur SA hf. um greiðslu bóta á grundvelli starfsábyrgðartryggingar byggingarstjóra hjá félaginu vegna byggingar fjölbýlishúss og frágangs lóðar sem liggur að lóð í eigu L ehf., en framkvæmdir þar voru ekki í samræmi við samþykkt hönnunargögn. Byggði L ehf. á því að umrædd frávik leiddu til verðmætisrýrnunar á fasteignum í eigu L ehf. að fjárhæð 18.376.000 krónur. Með dómi Landsréttar var staðfest sú niðurstaða héraðsdóms að byggingarstjóri hefði borið ábyrgð á því að framkvæmdir væru í samræmi við samþykkta uppdrætti og að meta yrði honum það til gáleysis að hafa ekki séð til þess að það yrði gert eða samþykkis aflað fyrir breytingunum sem voru gerðar. Þá var litið til þess að af fyrirliggjandi matsgerð yrði skýrlega ráðið að hæð fyrrnefndrar lóðar hefði verið afgerandi þáttur við mat á tjóni L ehf. Með hliðsjón af framangreindu var fallist á að L ehf. ætti rétt á bótum úr hendi SA hf. að fjárhæð 13.146.000 króna, auk nánar tilgreindra vaxta.

D ómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir E-kk-nf J-kk-nf og Þ-kk-nf I-kk-nf N-kk-nf og H-kk-nf S-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 30. mars 2021. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 11. mars 2021 í málinu nr. E- 1667/2020.

2

Áfrýjandi krefst sýknu af kröfum stefnda. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms auk málskostnaðar fyrir Landsrétti.

4

Dómendur skoðuðu vettvang 6. maí 2022.

Málsatvik og sönnunarfærsla

5

Stefndi höfðaði mál þetta á hendur áfrýjanda og Reykjanesbæ til greiðslu skaðabóta óskipt að fjárhæð 18.376.000 krónur. Svo sem nánar greinir í héraðsdómi rakti stefndi tjón sitt til þess að hann hefði þurft að veita afslátt af söluverði fjögurra íbúða í hans eigu að Bjarkardal 4 A, 4 B, 6 A og 6 B í Reykjanesbæ, sem byggðar voru á árunum 2018 og 2019, vegna mistaka sem átt hefðu sér stað við byggingu 15 íbúða fjölbýlishúss á lóð nr. 2 við sömu götu og frágang lóðar, en framkvæmdum þar mun hafa lokið í október 2016. Íbúðirnar fjórar tilheyra tveggja hæða húsi sem stendur gegnt fjölbýlishúsinu og eru tvær íbúðir á hvorri hæð. Laut málsgrundvöllur nánar tiltekið að hæð fjölbýlishússins og lóðarinnar og áhrifum þess á markaðsverð íbúðanna.

6

Með hinum áfrýjaða dómi var sveitarfélagið sýknað af kröfum stefnda og unir hann þeirri niðurstöðu. Krafa á hendur áfrýjanda var tekin til greina að hluta. Í dómkröfum stefnda samkvæmt héraðsdómsstefnu fólst krafa um skaðabætur utan samninga sem hefði stofnast vegna starfa tveggja byggingarstjóra við verkframkvæmdir að Bjarkardal 2. Beindi stefndi þeirri kröfu sinni eingöngu að áfrýjanda sem veitti þeim M-kk-þgf Þ-kk-þgf og H-kk-þgf K-kk-þgf R-kk-þgf starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra vegna starfa þeirra sem hér um ræðir, sbr. 44. gr. laga nr. 30/2004 um vátryggingarsamninga. Með dómi héraðsdóms var hafnað kröfu um greiðslu bóta úr starfsábyrgðartryggingu M-kk-ef en fallist á að stefndi ætti rétt á bótum úr starfsábyrgðartryggingu H-kk-ef K-kk-ef að fjárhæð 13.146.000 krónur, auk tilgreindra vaxta. Við flutning málsins fyrir Landsrétti lýsti lögmaður stefnda því yfir að ekki væri leitað endurskoðunar á niðurstöðu héraðsdóms að því er tæki til fyrrnefndu starfsábyrgðartryggingarinnar en talið var að hún hafi verið fallin niður þegar málið var höfðað. Er krafa um staðfestingu dómsins þannig alfarið reist á því að stefnda beri réttur til bóta úr starfsábyrgðartryggingu H-kk-ef K-kk-ef hjá áfrýjanda.

7

Í málinu er ekki ágreiningur um að H-kk-nf K-kk-nf var með starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra hjá áfrýjanda vegna byggingar fjölbýlishúss að Bjarkardal 2 í Reykjanesbæ á tímabilinu 15. október 2015 til 1. október 2016. Vátryggingarfjárhæð var 13.146.000 krónur í hverju tjóni á vátryggingartímabilinu og tók tryggingin til byggingar fjölbýlishússins, frá fokheldri að fullbúinni eign.

8

Um byggingarframkvæmdir fram til þess að H-kk-nf K-kk-nf tók við byggingarstjórn í október 2015 er þess að geta að þær hófust sumarið 2008. Mun mannvirkið hafa verið nýskráð í nóvember 2008 og byggingarstigi þess breytt í desember sama ár í byggingarstig 4, eða fokhelt. Samkvæmt hinum áfrýjaða dómi var talið sannað, einkum með matsgerð tveggja dómkvaddra manna, þeirra D-kk-ef V-kk-ef S. W-kk-ef, lögmanns og löggilts fasteignasala, og A-kk-ef E-kk-ef, byggingafræðings og húsasmíðameistara, sem stefndi aflaði áður en til málsóknar kom, að gólfkóti fyrstu hæðar hússins, sem vera átti 30,60 m, hafi í reynd verið 31,13 m og að þar með hafi gólfhæð hússins verið 53 cm meiri en hönnunargögn sögðu til um. Segir í dóminum að samkvæmt 51. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 hafi byggingarstjóri hússins á þessum tíma, M-kk-nf Þ-kk-nf, borið ábyrgð á því að byggt væri í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir. Hafi honum þannig borið að sannreyna að byggt væri í samræmi við hæðarkóta samþykkts uppdráttar. Samkvæmt framansögðu hafi verið um að ræða verulegan mun á samþykktum hæðarkóta og þeirri hæð sem húsið var byggt í. Yrðu þau mistök metin M-kk-þgf sem byggingarstjóra til sakar. Svo sem fram er komið var áfrýjandi þó sýknaður af kröfu um greiðslu bóta úr starfsábyrgðartryggingu hans hjá félaginu þar sem vátryggingin hefði verið niður fallin er málið var höfðað.

9

Þá var það niðurstaða héraðsdóms að H-kk-nf K-kk-nf hefði farið á svig við lögbundnar skyldur sínar sem byggingarstjóri á gildistíma starfsábyrgðartryggingar sinnar hjá áfrýjanda og þar með bakað sér bótaábyrgð gagnvart stefnda. Nánar tiltekið var litið svo á að H-kk-þgf K-kk-þgf hafi samkvæmt tilgreindum ákvæðum laga nr. 160/2010 um mannvirki borið að sjá til þess að gengið yrði frá lóð hússins í samræmi við samþykkta hæðarkóta lóðar samkvæmt fyrirliggjandi gögnum eða afla samþykkis fyrir breytingum á hæð hennar. Hann hafi hvorugt gert og yrði það metið honum til gáleysis. Er um rök fyrir þessari niðurstöðu vísað til umfjöllunar í fyrirliggjandi matsgerð þar sem fram komi „að aðaluppdrættir sýni sömu hæðarkóta og fram koma á lóðar- og mæliblöðum, og að hæðarkótar á lóðarmörkum Bjarkardals 2 og Bjarkardals 4- 6 væru ekki í samræmi við gildandi uppdrætti og hæðarblað.“ Einnig væri aðrein inn á bílastæði Bjarkardals 2 bogadregin en ekki í beinni línu sem orsakaði það að tilgreindur hæðarpunktur væri 86 cm hærri en mæliblað segði til um en annar punktur væri 20 cm lægri en fram kæmi á lóðar- og hæðar blöðum.

10

Í matsgerð sinni komust matsmenn að þeirri niðurstöðu að verðmætisrýrnun íbúðanna fjögurra að Bjarkardal 4 og 6 sem rekja mætti til þessa næmi samtals 18.376.000 krónum miðað við ásett söluverð þeirra. Þá var það jafnframt mat þeirra að það söluverð hefði að öðrum kosti verið raunhæft söluverð íbúðanna. Um forsendur þessa segir í matsgerðinni að matsmenn hafi kynnt sér framboð eigna og markaðsverð á Suðurnesjum. Íbúðirnar séu sérstaklega íburðarmiklar og hafi þeir annmarkar sem skoðun á þeim leiddi í ljós og bóta er krafist fyrir í málinu haft meiri áhrif til verðlækkunar en ef íbúðirnar hefðu verið íburðarminni. Jafn vandaðar og fallegar íbúðir hafi ekki verið til sölu á þessu markaðssvæði. Þessu næst segir svo í matsgerðinni: „Dómkvaddir matsmenn telja að þessir framangreindir þættir varðandi hæð og lóð og húsinu [svo] nr. 2 við Bjarkardal hafi meiri áhrif á verðrýrnun íbúðanna á neðri hæðinni en á íbúðum á efri hæðinni og er hætt við að birta sé skert aðallega fyrir íbúðir á neðri hæðinni. Dómkvaddir matsmenn telja að íbúðir verði fyrir eitthvað aukinni ljósmengun, en ef aðrein og bílastæði væri í réttri, löglegri hæð.“ 11

Um ákvörðun bóta segir í héraðsdómi að breyting á hæð lóðar Bjarkardals 2 hefði þau áhrif að meiri hætta væri á skuggavarpi á lóð Bjarkardals 4 og 6 og að meiri hætta væri á ljósmengun og hávaða fyrir „íbúðir á efri hæðum.“ Þá hefði hækkun á lóðamörkum áhrif á upplifun íbúa, eða það sem kalla mætti „kjallara tilfinningu“, og því hafi eignirnar ekki verið eins söluvænlegar og ella. Matsmenn hefðu metið það svo að verðrýrnun allra íbúðanna vegna þessa næmi framangreindri fjárhæð. Var það niðurstaða dómsins að þessu mati hefði ekki verið hnekkt þótt ekki hefði farið fram sérstök skuggavarpsmæling tengd hæð fjölbýlishússins, enda væri tjónið rakið til rangrar lóðarhæðar.

12

Á grundvelli þess sem að framan er rakið var krafa stefnda á hendur áfrýjanda tekin til greina með 13.146.000 krónum, sem er svo sem áður er getið vátryggingarfjárhæð og þar með hámarksfjárhæð í hverju einstöku tjóni úr starfsábyrgðartryggingu H-kk-ef K-kk-ef hjá áfrýjanda samkvæmt vátryggingarsamningi. Þá er tekið fram í forsendum héraðsdóms að búið væri að selja allar fjórar íbúðirnar að Bjarkardal 4 og 6 og að söluverð þeirra hafi verið um 14.000.000 króna undir ásettu verði þrátt fyrir almennar verðhækkanir fasteigna frá því að matsgerð lá fyrir.

13

Um málsatvik, málsástæður aðila og lagarök er að öðru leyti vísað til héraðsdóms.

Niðurstaða

14

Við munnlegan flutning málsins fyrir Landsrétti hélt lögmaður stefnda því fram að vísa bæri málinu frá dómi án kröfu með vísan til 1. mgr. 157. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála þar sem áfrýjandi hefði í andstöðu við 156. gr. laganna skilað gögnum í því tíu dögum eftir þingfestingu þess, enda hefði ekki verið ómögulegt fyrir hann að leggja þau fram með greinargerð sinni. Fyrir liggur að áfrýjandi skilaði málsgögnum til Landsréttar samhliða greinargerð sinni til réttarins, sbr. 1. mgr. 156. gr. laga nr. 91/1991, en skilaði inn viðbótargögnum átta dögum síðar. Að réttu lagi bar honum að leggja þau gögn fram við þingfestingu málsins, enda verður ekki annað séð en að þau hafi þá verið tiltæk. Engin efni eru þó til að vísa málinu frá dómi af þessum sökum.

15

Svo sem fram er komið tók áfrýjandi með vátryggingarsamningi á sig ábyrgð á skaðabótum sem kynnu að falla á H-kk-þf K-kk-þf R-kk-þf vegna starfa hans sem byggingarstjóri við byggingu fjölbýlishúss að Bjarkardal 2 í Reykjanesbæ. Er ábyrgðin bundin við þær byggingarframkvæmdir sem H-kk-nf K-kk-nf stýrði sem byggingarstjóri hússins, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 15. febrúar 2018 í máli nr. 31/2017.

16

Samkvæmt sérstökum skilmálum þeirrar vátryggingar sem hér um ræðir var hún bundin við byggingu hússins frá fokheldri að fullbúinni eign. Eru ekki efni til annars en að líta svo á að endanlegur frágangur lóðar falli þar undir. Þá er ekki ágreiningur um að í tryggingunni fólst ábyrgð á skaðabótum vegna tjóns eiganda eða annars þriðja manns sem rekja mætti til gáleysis byggingarstjóra í starfi, sbr. 7. og 8. mgr. 29. gr. laga nr. 160/2010.

17

M eð vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er staðfest sú niðurstaða hans að það hafi verið á ábyrgð H-kk-ef K-kk-ef sem byggingarstjóra að ganga frá lóð hússins á þann hátt að hæð hennar væri í samræmi við samþykkta uppdrætti og að meta verði honum til gáleysis að hafa ekki séð til þess að það væri gert eða samþykkis aflað fyrir breyttri hæð lóðar á grundvelli reyndarteikninga. Á stefndi því rétt til skaðabóta úr hendi áfrýjanda vegna tjóns sem hann kann að hafa orðið fyrir af þessum sökum.

18

Í málinu hefur stefndi svo sem fyrr greinir aflað matsgerðar í því skyni að færa sönnur fyrir tjóni sínu. Af hálfu áfrýjanda hefur verið byggt á því að matsgerðin sé reist á röngum forsendum, meðal annars hvað varðar birtuskerðingu og mögulega ljósmengun. Til dæmis sé vandséð með hvaða hætti birtuskerðingar kunni að gæta í íbúðum á efri hæð Bjarkardals 4 og 6, hvað þá ljósmengunar. Þá hafi engir útreikningar fylgt matsgerðinni og ekki heldur ljósgeislamælingar. Bætur úr hendi áfrýjanda verði því ekki grundvallaðar á matsgerðinni.

19

Áfrýjandi hefur ekki leitast við að hnekkja niðurstöðu hinna dómkvöddu matsmanna um tjón stefnda með því að afla yfirmatsgerðar, svo sem honum var fært. Þá hefur honum ekki tekist að sýna fram á að slíkir ágallar séu á matsgerðinni að ekki verði á henni byggt. Verður hún því lögð til grundvallar við ákvörðun bóta til stefnda, sbr. 1. mgr. 44. gr. laga nr. 91/1991.

20

Af matsgerðinni og vitnisburði matsmanna verður skýrlega ráðið að hæð lóðar Bjarkardals 2 hafi verið ráðandi þáttur við mat á tjóni stefnda. Til samræmis við þetta var það niðurstaða héraðsdóms að tjónið verði rakið til rangrar lóðarhæðar.

21

Samkvæmt öllu framansögðu en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur um skyldu áfrýjanda til greiðslu á 13.146.000 krónum úr starfsábyrgðartryggingu H-kk-ef K-kk-ef R-kk-ef hjá félaginu. Þá verður niðurstaða héraðsdóms um vexti og málskostnað staðfest.

22

Áfrýjanda verður gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Landsrétti svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð :

Áfrýjandi, Sjóvá- Almennar tryggingar hf., greiði stefnda, Lx B ehf., 13.146.000 krónur ásamt vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 6. júní 2019 til 24. júní 2020, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Áfrýjandi greiði stefnda 3.497.576 krónur í málskostnað í héraði.

Áfrýjandi greiði stefnda 900.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.