489/2018

Útdráttur

Í málinu krafði SM fyrri eigendur fasteignar, KE og SB, um skaðabætur vegna meints galla á fasteigninni sem fólst í leka frá þaki. Í dómi Landsréttar var staðfest niðurstaða héraðsdóms um heimild SM til að beina kröfunni að KE og SB samkvæmt 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, í sama mæli og viðsemjendur hans sem keypt hefðu fasteignina af KE og SB í ágúst 2013. Fyrir lá að lekið hafði í eitt skipti hjá rafmagnsdós í búr á árinu 2009 eða 2010 sem KE og SB upplýstu ekki um við sölu. Í dómi Landsréttar var vísað til þess að ekki væri annað fram komið en að um einstakt tilvik hefði verið að ræða og að KE og SB hefðu talið meginorsök lekans sérstök veðurskilyrði og ófullnægjandi viðbrögð af sinni hálfu. Hefði leka ekki aftur orðið vart þegar sala fór fram 2013 og að minnsta kosti sex ár hefðu liðið frá atvikinu þar til leka varð næst vart. Þá væri lítill halli á þakinu og þegar viðsemjendur SM festu kaup á fasteigninni hefði það ekki verið endurnýjað frá byggingu hússins árið 1972. Taldi Landsréttur ósannað að KE og SB hefðu við sölu fasteignarinnar í ágúst 2013 haft vitneskju um að þakið héldi almennt ekki vatni eða hefði ekki eiginleika sem samsvöruðu aldri þess og viðsemjendur SM höfðu réttmæta ástæðu til að vænta. Þá var einnig talið ósannað að það hefði haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings KE og SB og viðsemjenda SM að þau veittu ekki upplýsingar um lekann árið 2009 eða 2010. Voru KE og SB sýknuð af kröfum SM.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir I-kvk-nf E-kvk-nf, J-kk-nf F-kk-nf og O-kvk-nf M-kvk-nf A-kvk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 11. júní 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Norðurlands eystra 18. maí 2018 í málinu nr. E110/2017. 2 Áfrýjendur krefjast sýknu af kröfum stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4 Áfrýjendur eignuðust húsið að Klettagerði 5 á Akureyri á árinu 2006. Húsið er einbýlishús, byggt árið 1972. Viðsemjendur stefnda, E-kk-nf A-kk-nf B-kk-nf og H-kvk-nf H-kvk-nf, keyptu fasteignina af áfrýjendum 30. ágúst 2013 og bjuggu í húsinu frá þeim tíma þar til stefndi festi kaup á því með kaupsamningi 11. mars 2015. Var honum afhent húsið 1. júní sama ár.

5 Óumdeilt er að viðsemjendur stefnda, sem áttu eignina í um eitt og hálft ár, urðu ekki vör við leka frá þakinu á meðan þau bjuggu í húsinu. Kom fram í vitnaskýrslu E-kk-ef A-kk-ef fyrir héraðsdómi að hann hefði skipt um syðri þakflöt hússins. Hafi það verið gert í kjölfar þess að veggklæðning var endurnýjuð en þá hafi orðið ljóst að efsti hluti þaksins að sunnanverðu væri farinn að láta á sjá. Þau hefðu ákveðið að skipta um þakið þó svo að stærstur hluti þess væri í lagi þar sem það hafi verið orðið rúmlega 40 ára gamalt og þakpappinn hafi glatað gæðum með tímanum. Þá hefði járnið líka verið farið að láta á sjá.

6 Stefndi varð var við leka í ársbyrjun 2016 á þremur stöðum undir norðurhluta þaksins, í hjónaherbergi, eldhúsi og búri. Hann fékk H-x-x J-kk-þf S-kk-þf húsasmíðameistara til að skoða lekann 23. janúar 2016. Í skýrslu sem H-kk-nf J-kk-nf ritaði af því tilefni kemur fram að mikill leki hafi verið í gegnum sprungu í lofti í hjónaherbergi og raki í rafmagnsdósum á norðurvegg, málning hafi verið upphleypt í lofti á baðherbergi vegna utanaðkomandi raka, leki hafi verið í lofti í eldhúsi og útfellingar vegna raka í lofti í búri. Ástæða lekans væri líklega sú að mikill snjór væri á þaki hússins og mikil klakamyndum í þakrennum. Við aukinn lofthita hefði snjór á þakinu bráðnað. Vegna klaka í rennum læki vatnið því inn undir járn og þakpappa, sem hefði lyfst upp vegna klaka, og ætti þar greiða leið inn á þakið. H-kk-nf J-kk-nf kom fyrir Landsrétt og sagði í skýrslu sinni að aðstæður hefðu verið sérstakar þennan vetur á Akureyri með mikilli ofankomu, frosti og umhleypingum. Víða hefði frosið í rennum. Orsök klakamyndunar í rennum væri mikil snjókoma og hiti sem kæmi frá húsinu og bræddi undan snjónum. Þegar klakaklumpurinn hætti loks að hleypa vatni í gegnum sig safnaðist það saman á þakinu. Þakið væri ekki gert til að bera þann vatnsþunga sem myndaðist við þessar aðstæður, vatnið kæmist þá upp undir og þá færi að leka. Vísaði hann til þess að á þökum frá þessum tíma væru samskeyti á bárujárni sem vatn gæti komist undir og klaki lyft þakjárninu en í dag væru settar heilar járnplötur og því væru ekki samskeyti á þakfletinum.

7 Að kröfu stefnda var dómkvaddur matsmaður, A-kk-nf Ö-kk-nf B-kk-nf verkfræðingur, til að leggja mat á ástand þaksins þar sem lekinn kom fram og orsök hans. Vettvangsskoðun fór fram 28. og 29. september 2016. Í matsgerð 26. október sama ár kemur fram að þak hússins hafi í meginatriðum verið ágætt að sjá að utanverðu og sá hluti þess sem skoðaður var væri upprunalegur. Í tímans rás hafi þakið látið á sjá og vegna hreyfinga sem stöfuðu af hitabreytingum hefði komið los á nagla. Jafnframt mætti búast við því að þakpappi undir þakstálinu hefði misst hluta eiginleika sinna og væri ekki eins góð vatnsvörn og áður. Greinileg ummerki eftir leka væru í búri, eldhúsi og hjónaherbergi. Segir í matsgerðinni að miðað við lýsingar núverandi og fyrrverandi eigenda væri án nokkurs vafa um að ræða leka frá þakbrún á norðurhlið hússins vegna klakamyndunar og uppsöfnunar vatns ofan á klaka. Vatnið leitaði í gegnum samskeyti þakstáls og með fram nöglum ofan á þakpappanum, en þakpappinn væri ekki lengur nægilega þéttur til að varna því að vatn kæmist inn á steypta þakplötu. Þaðan fyndi vatnið sér leið niður í gegnum sprungur og jafnvel inn í rafmagnsrör og þaðan niður í loftdósir. Ástæða uppsöfnunar klaka væri ónóg einangrun þakbrúna sem væru óbreyttar frá því að húsið var byggt, en vegna þess hve byggingarefni væru gömul kæmi leki fram nú þótt þakið gæti hafa verið vatnsþétt í mörg ár eftir byggingu. Í matsgerðinni lýsti matsmaður jafnframt fúa eða grun um fúa í hluta þakviða. Jafnframt var því lýst að skipt hefði verið um krossviðarklæðningu á lóðréttri suðurhlið þaksins. Þar mætti sjá bletti sem bentu til myglusvepps sem líklega orsakaðist af því að ekki hefði verið gætt nógu vel að loftun.

8 Í skýrslu matsmanns fyrir héraðsdómi kom fram að hann teldi endingartíma þakstáls og pappa á þaki eins og þessu um 50 ár. Þakviður hefði þó átt að endast lengur. Aðspurður taldi hann að koma hefði mátt í veg fyrir lekann með því að hreinsa rennur eða með nægilega öflugum hitavír. Þá lýsti hann því að vegna hitaþenslu og aldurs og hreyfingar byggingarefna væru mjög miklar líkur á því að þau héldu ekki við þær aðstæður sem skapast hefðu umrætt sinn. Að auki byði lítill halli á þakinu þessari hættu heim, jafnvel þegar byggingarefnin væru ný. Hann sagði að ónóg loftun þegar lóðréttur vegghluti var endurnýjaður á árinu 2013 hafi getað átt þátt í minni endingu byggingarefna í þakinu almennt. Ekki væri þó unnt að fullyrða að fúi og rakaskemmdir hefðu eingöngu komið til eftir þann tíma. Fyndist honum margt benda til þess að raki hefði safnast fyrir og einhver mygla myndast fyrir þann tíma. Hann kvað enga aðra skynsamlega leið við úrbætur á þakinu en að endurnýja það allt.

9 Eins og greinir í hinum áfrýjaða dómi upplýsti áfrýjandi K-kk-nf, eftir að málið kom upp, að annað hvort árið 2009 eða 2010 hafi orðið vart við leka frá þakinu niður í búr, með fram eða úr rafmagnsdós í lofti. Hann hafi spurst fyrir um líklegar ástæður og fengið þá skýringu að lekinn stafaði af ísmyndun í þakrennu og snjósöfnun ofan á þakjárni. Hann hafi brugðist við með því að hreinsa snjó og klaka af þakinu og úr rennunni. Einnig hafi hann borað upp í gegnum loftið lítið gat og hleypt þannig niður vatni. Þegar allt hafi verið orðið þurrt hafi hann spartlað í gatið og málað loftið í búrinu. Í aðilaskýrslu fyrir héraðsdómi lýsti hann því að um hefði verið að ræða nokkra millilítra. Eftir þetta hefði hann ekki orðið var við leka. Þakið hefði hann aldrei opnað og ekki talið þörf á því þar sem hann hefði ekki haft neina ástæðu til að ætla að lekinn væri af öðrum orsökum en þeim sem honum hefði verið tjáð. Kvaðst hann einhverju sinni eftir þetta hafa gætt að því hvort klakasöfnun væri í rennum en ekki hefði komið til þess aftur að hreinsa þyrfti klaka úr rennum.

10 Í aðilaskýrslu stefnda fyrir héraðsdómi kom fram að eftir að leka varð vart í janúar 2016 hefði hann sett hitavír í þakrennuna samkvæmt ráðleggingum fagmanna en um væri að ræða bráðabirgðalausn. Þá fylgdist hann með snjósöfnun á þakinu og hefði mokað af því eftir þörfum. Hann hefði ekki orðið var við leka á ný.

Málsástæður aðila

Málsástæður áfrýjenda

11 Áfrýjendur mótmæla því að þau hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu fasteignarinnar á árinu 2013 með því að hafa ekki veitt upplýsingar um hana sem kaupandi hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi.

12 Áfrýjendur byggja á því að sá leki sem komið hafi fram í búri á árinu 2009 eða 2010 hafi verið einstakt atvik sem þau hafi rakið til sérstæðra veðurskilyrða og ófullnægjandi viðbúnaðar vegna þeirra af sinni hálfu. Fullt tilefni hafi verið til þeirrar ályktunar enda hafi sambærilegt tilvik ekki komið upp, hvorki fyrr né síðar, meðan þau áttu húsið. Við sölu fasteignarinnar á árinu 2013 hafi þau ekki haft ástæðu til að ætla að atvikið myndi endurtaka sig eða að það hefði sérstaka þýðingu umfram önnur atvik sem komi upp í tengslum við eignarhald fasteignar. Þau hafi ekki haft atvikið í huga við kaupsamningsgerðina og ekki sett það í samhengi við gæði og ástand hússins.

13 Áfrýjendur byggja jafnframt á því að við kaup stefnda á eigninni hafi hann fengið upplýsingar um að skipt hefði verið um hluta þaksins vegna ástands þess og rakaskemmda. Stefnda hafi því mátt vera fyllilega ljóst að sá hluti þaksins sem ekki hafði verið endurnýjaður kynni að vera í sambærilegu ástandi. Yrði að ganga út frá því að umsamið kaupverð á árinu 2015 hafi tekið mið af því að nýlega hefði verið skipt um hluta þaksins og jafnframt að aðrir hlutar þess væru upprunalegir og því fyrirsjáanlegt að skipta þyrfti um þá fyrr eða síðar. Byggja áfrýjendur á því að kaupandi notaðrar fasteignar sem fengið hafi allar upplýsingar til að meta væntanlega viðhaldsþörf hennar geti ekki orðið fyrir tjóni þótt í ljós komi að slík viðhaldsþörf sé til staðar. Þá hafi hvor tveggja stefndi og viðsemjandi hans á árinu 2015 búið yfir ítarlegri upplýsingum um ástand þaksins en áfrýjendur við sölu fasteignarinnar á árinu 2013, enda hefði þakið í millitíðinni verið opnað og skipt um hluta þess. Geti áfrýjendur ekki borið ábyrgð á því að stefndi hafi gert sér vonir um að sá hluti þaksins sem enn var upprunalegur myndi ekki þarfnast viðhalds. Slíkar væntingar séu ekki í neinu samræmi við aldur hússins og þær upplýsingar sem stefnda hafi verið veittar við kaupin og geti ekki leitt til skaðabótaskyldu áfrýjenda gagnvart stefnda.

14 Áfrýjendur vísa til þess að ástand þaksins hafi verið eðlilegt miðað við aldur þess og byggingaraðferð og benda á að halli þess sé einungis um 7° en núgildandi byggingarreglugerð nr. 112/2018 kveði á um 14° lágmarkshalla á þökum með bárujárni á pappaklætt undirlag klætt með borðaklæðningu eða rakaþolnum plötum. Byggja áfrýjendur á því að uppsöfnuð viðhaldsþörf þaksins til meira en 40 ára sé eðlileg. Þá yrði ekki annað ráðið en að meginástæða þess að vatn hafi komist inn í fasteignina væri ekki ástand þaksins, heldur hönnun þess ásamt klakamyndun. Áfrýjendur vísa til þess að þó svo að hönnun þaksins sé ekki heppileg að mati matsmanns sé hvorki um að ræða galla á þakinu miðað við aðferðir og reglur sem í gildi voru þegar það var byggt né sé óeðlilegt að þak af þessari gerð haldi ekki vatni við þær aðstæður að vatn komist inn í það í gegnum þakkant þegar klaki safnist fyrir í rennum.

15 Þá byggja áfrýjendur á því að ósannað sé að þakið hafi verið haldið galla þegar þau seldu húsið og því ekki fullnægt skilyrðum til að stefndi geti beint kröfu sinni að þeim á grundvelli 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

16 Loks byggja áfrýjendur á því að þeir verði ekki krafðir um skaðabætur sem nemi kostnaði við að koma ástandi notaðrar fasteignar í sama horf og um nýja fasteign væri að ræða. Þá verði að draga frá bótafjárhæð væntanlega endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu.

Málsástæður stefnda

17 Stefndi byggir á því að sannað sé með matsgerð að fasteignin hafi verið haldin göllum í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002 sem áfrýjendur beri skaðabótaábyrgð á með vísan til 26. gr. og 43. gr. sömu laga, þar sem þeim hafi verið kunnugt um að vatn kæmi inn á loftplötu við vissar aðstæður og þá læki niður í gegnum hana en ekki upplýst viðsemjendur sína um þann galla við sölu á fasteigninni á árinu 2013. Með því hafi áfrýjendur sýnt af sér saknæma háttsemi í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Stefndi beini kröfu sinni að áfrýjendum sem fyrri eigendum fasteignarinnar samkvæmt heimild 45. gr. laganna.

Niðurstaða

18 Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður staðfest sú niðurstaða hans að stefnda hafi verið heimilt að beina kröfu sinni að áfrýjendum, sbr. 45. gr. laga nr. 40/2002, og að áfrýjendur verði því ekki sýknaðir vegna aðildarskorts. Samkvæmt framangreindu lagaákvæði getur stefndi beint kröfu sinni að áfrýjendum í sama mæli og viðsemjendur hans, sem keyptu fasteignina af áfrýjendum 30. ágúst 2013.

19 Í málinu er deilt um hvort áfrýjendur hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 þegar þau seldu viðsemjendum stefnda Klettagerði 5 með því að upplýsa ekki um atvik á árinu 2009 eða 2010 þegar lak úr eða meðfram rafmagnsdós í lofti í búri.

20 Samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 er fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Samkvæmt 20. gr. laganna verður við mat á galla miðað við 30. ágúst 2013 er áhætta af fasteigninni fluttist frá áfrýjendum til viðsemjenda stefnda.

21 Ekki er annað fram komið en að sá leki sem kom fram á árinu 2009 eða 2010 hafi verið einstakt tilvik. Áfrýjendur töldu meginorsök lekans sérstök veðurskilyrði og ófullnægjandi viðbrögð af sinni hálfu. Ekki er komið fram í málinu að áfrýjendur hafi orðið vör við leka á ný áður en þau seldu húsið í ágúst 2013. Raunar liðu að minnsta kosti sex ár frá atvikinu þar til næst varð vart við leka. Styður framangreint það mat áfrýjenda að aðeins hafi verið um einstakt tilvik að ræða sem hafi stafað af utanaðkomandi aðstæðum. Til þess er jafnframt að líta að þakið hallar lítið og þegar viðsemjendur stefnda festu kaup á fasteigninni hafði það ekki verið endurnýjað frá því að húsið var byggt á árinu 1972. Máttu þau því gera ráð fyrir að fljótlega yrði viðhalds þörf á þakinu.

22 Samkvæmt framangreindu er ósannað að áfrýjendur hafi við sölu fasteignarinnar í ágúst 2013 haft vitneskju um að þakið héldi almennt ekki vatni eða hefði ekki eiginleika sem samsvöruðu aldri þess og kaupendur höfðu réttmæta ástæðu til að vænta. Í ljósi þess að þakhalli var lítill og þakið var upprunalegt er einnig ósannað að það hefði haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings áfrýjenda og viðsemjenda stefnda, að þau veittu ekki upplýsingar um lekann árið 2009 eða 2010. Þá er ósannað að þakviðir hafi í ágúst 2013 verið í því ástandi sem lýst er í matsgerð sem unnin var á árinu 2016 eða að áfrýjendum hafi verið eða mátt vera um það kunnugt. Verða áfrýjendur samkvæmt öllu framangreindu sýknuð af kröfum stefnda.

23 Þrátt fyrir þessa niðurstöðu er rétt að málskostnaður í héraði og fyrir Landsrétti falli niður.

Dómsorð:

Áfrýjendur, K-kk-nf E-kk-nf og S-kvk-nf B-kvk-nf, eru sýknuð af kröfum stefnda, S-x-x M-x-x.

Málskostnaður í héraði og fyrir Landsrétti fellur niður.