382/2018

Útdráttur

G og R kröfðust þess að nánar tilgreind úrlausn þinglýsingarstjóra yrði ógilt og honum gert að bæta úr, sbr. 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, vegna mistaka við þinglýsingu á veðskuldabréfi sem var fært inn í þinglýsingabók á fasteignina A. Þá kröfðust þau þess að þeim yrði greitt úr ríkissjóði allt það tjón sem talið yrði sennileg afleiðing af mistökum þinglýsingar stjóra, sbr. 49. gr. þinglýsingal aga. Í úrskurði Landsréttar var vísað til þess að í máli sem rekið væri á grundvelli 3. gr. þinglýsingalaga yrði ekki með bindandi hætti kveðið á um efnisleg réttindi að baki þinglýstri heimild, heldur aðeins hvort sýslumaður hefði farið að lögum í ákvörðun sinni og þá með kröfu um að hann leiðrétti færslu í fasteignabók eða afmái hana .

Samkvæmt því yrði eingöngu fjallað um úrlausn sýslumanns um þinglýsinguna sem slíka, en ekki meinta bótaskyldu ríkissjóðs samkvæmt 49. gr. sömu laga. Var niðurstaða héraðsdóms um frávísun á bótakröfu G og R því staðfest. Í úrskurðinum var tekið fram að leggja yrði til grundvallar að aðili sem setur fram leiðréttingarkröfu á grundvelli 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga gæti ekki í dómsmáli, sem rekið væri á grundvelli 3. gr. söm u laga, sett fram annars konar leiðréttingarkröfu en sýslumaður tók afstöðu til. Samkvæmt því væru G og R bundin við þá útfærslu á kröfugerð sem sett var fram gagnvart sýslumanni. Þó var ekki talið að það hefði komið að sök þótt sóknaraðilar hefðu fyrir Landsrétti hagað kröfugerð sinni með öðrum hætti, enda var ekki séð að málsvörn F ehf. hefði orðið áfátt af þeim sökum. Þá var vísað til þess að í umræddu veðskuldabréfi hafi ekki verið að finna yfirlýsingu samkvæmt 1. mgr. 64 . gr. hjúskaparlaga nr. 31/1993 en þar hafi verið gert ráð fyrir samþykki maka þinglýsts eiganda, sem ekki lá fyrir. Í ljósi þess að G og R áttu skráð lögheimili í umræddri fasteign hafi sýslumanni borið að fyrra bragði að ganga út frá því að fullnægja þyrfti skilyrði 1. mgr. 60. gr. hjú skaparlaga, sbr. 1. gr. laga nr. 21/1990, um lögheimili. Var því tekin til greina krafa G og R um að ákvörðun sýslumanns yrði felld úr gildi og lagt fyrir hann að skrá athugasemd um annmarka á þinglýsingunni í fasteignabók.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir A-kk-nf E. J-kk-nf, Á-kk-nf H-kk-nf og R-kvk-nf H-kvk-nf kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Sóknaraðilar skutu málinu til Landsréttar með kæru 23. apríl 2018. Kærumálsgögn bárust réttinum 9. maí sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 12. apríl 2018, í málinu nr. T1/2018, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að úrlausn þinglýsingarstjóra frá 20. desember 2017 yrði ógilt og þinglýsingarstjóra gert að bæta úr, sbr. 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, vegna mistaka við þinglýsingu á handhafaskuldabréfi, upphaflega að fjárhæð 45.000.000 króna frá 2. ágúst 2016, færð í dagbók 5. ágúst 2016, með þinglýsingarnúmer 441B008017/2016, og innfærðu í þinglýsingabók 22. ágúst 2016 á fasteignina að Austurströnd 12, Seltjarnarnesi, fasteignanúmer 2066989. Þá var vísað frá dómi kröfu sóknaraðila um að varnaraðila yrði gert að greiða þeim allt það tjón sem telja yrði sennilega afleiðingu af mistökum þinglýsingarstjóra, sbr. 49. gr. þinglýsingalaga. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga.

2 Sóknaraðilar krefjast þess að úrskurður héraðsdóms verði felldur úr gildi, að úrlausn þinglýsingarstjóra frá 20. desember 2017 verði ógilt og þinglýsingastjóra verði gert að bæta úr mistökum sem hann gerði við þinglýsingu á framangreindu handhafaskuldabréfi, sbr. 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Jafnframt er þess krafist að sóknaraðilum verði greitt úr ríkissjóði allt það tjón sem telja verður sennilega afleiðingu af mistökum þinglýsingarstjóra. Þá krefjast þau málskostnaðar fyrir héraðsdómi og Landsrétti.

3 Varnaraðili krefst aðallega frávísunar frá Landsrétti en til vara að hinn kærði úrskurður verði staðfestur. Þá krefst hann kærumálskostnaðar.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4 Atvik máls eru að hinn 18. september 2015 gaf sóknaraðili, R-x-x A-x-x T-x-x, út umboð á ensku til S-kk-ef H-kk-ef Ó-kk-ef. Samkvæmt löggiltri þýðingu skjalsins var S-kk-þgf H-kk-þgf meðal annars veitt heimild til að veðsetja, selja, leigja eða meðhöndla á annan hátt,,sjálfsréttareignir“ (e. freehold property) og,,leigueignir“ (e. leasehold property) í eigu fyrrgreinds sóknaraðila. Samkvæmt 4. gr. umboðsins átti það að gilda um,,allar eignir og rétt sem nú er í gildi eða verður í gildi í framtíðinni“.

5 Með vísan til umboðsins gaf S-kk-nf H-kk-nf út veðskuldabréf 2. ágúst 2016 að nafnvirði 45.000.000 króna til handhafa. Skuldabréfið var gefið út til 25 ára og átti að endurgreiðast með jafnmörgum afborgunum 1. júní ár hvert, í fyrsta sinn 1. júní 2017. Veðskuldabréfið var verðtryggt miðað við vísitölu neysluverðs og bar 6% fasta vexti sem áttu að greiðast á sama tíma og afborganir. Bréfið var tryggt með fyrsta veðrétti í fasteign að Austurströnd 12, Seltjarnarnesi, merkt 020802 03B23 með fasteignanúmer 2066989. Samkvæmt gögnum málsins var sóknaraðili, R-x-x A-x-x, einn þinglýstur eigandi fasteignarinnar. Í veðskuldabréfinu var hins vegar að finna sérstakan dálk sem gerði ráð fyrir samþykki maka þinglýsts eiganda en hann var óundirritaður.

6 Veðskuldabréfið var móttekið til þinglýsingar 5. ágúst 2016 og fært inn í þinglýsingabók án athugasemda 22. sama mánaðar. Fyrrgreint umboð fylgdi með veðskuldabréfinu þegar það var móttekið til þinglýsingar.

7 Rúmlega tíu mánuðum síðar, hinn 14. júní 2017, móttók sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu til þinglýsingar yfirlýsingu sóknaraðila, R-x-x A-x-x, um staðfestingu,,á afturköllun umboðs“. Í yfirlýsingunni kom fram að fyrrgreint umboð til S-kk-ef H-kk-ef hefði einungis varðað fasteignir í London, Englandi en ekki á Íslandi. Einnig kom þar fram að umboðið til S-kk-ef H-kk-ef, sem og umboð til varnaraðila sem ekki liggur fyrir í gögnum málsins, hefði verið afturkallað samdægurs og það hefði verið,,staðfest með formlegum hætti þann 20. júlí 2016“. Yfirlýsingin ber með sér að hafa verið færð inn í þinglýsingabók 22. júní 2017.

8 Í bréfi lögmanns sóknaraðila 17. júlí 2017 til sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu var fyrrgreindri þinglýsingu veðskuldabréfsins mótmælt. Fram kemur að sóknaraðilar hefðu þá nýlega komist að veðsetningunni en þau hefðu fram að því talið eignina veðbandslausa. Var því mótmælt að S-kk-nf H-kk-nf hefði haft umboð til að gefa veðskuldabréfið út þar sem umboðið hefði verið afturkallað 20. júlí 2016 auk þess sem það hefði eingöngu náð til viðskipta með fasteignir á Englandi. Auk þess voru gerðar tvenns konar athugasemdir við þinglýsingu veðskuldabréfsins. Annars vegar að veðskuldabréfinu hefði verið þinglýst án þess að leitað hefði verið eftir samþykki sóknaraðilans G-kvk-ef V-kvk-ef I-kvk-ef, sem maka þinglýsts eiganda fasteignarinnar, sbr. 60. gr. hjúskaparlaga nr. 31/1993. Hins vegar að embætti sýslumanns hefði talið umboðið fullnægjandi þrátt fyrir að það væri einungis vottað af einum vitundarvotti auk þess sem skort hefði yfirlýsingu votts um lögræði.

9 Með bréfi lögmanns sóknaraðila 21. júlí 2017 kröfðust sóknaraðilar leiðréttingar sýslumanns á færslu fyrrgreinds veðskuldabréfs í fasteignabók embættisins,,með þeim hætti að athugasemd sé skráð í þinglýsingabók um áhvílandi veðskuldabréf útgefið 2. ágúst 2016 að upphæð 45.000.000 kr.“. Um rök fyrir leiðréttingu vísuðu sóknaraðilar til sömu athugasemda og settar voru fram í fyrrgreindu bréfi til sýslumanns frá 17. júlí 2017. Fram kom að sóknaraðilar teldu að þar tilgreindir annmarkar á veðskuldabréfinu og umboðinu hefðu með réttu átt að leiða til þess að sýslumaður vísaði skjalinu frá þinglýsingu, sbr. 7. gr. þinglýsingalaga.

10 Með stefnu birtri í Lögbirtingablaðinu 1. ágúst 2017 höfðuðu sóknaraðilar mál á grundvelli 120. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, til ógildingar á veðskuldabréfinu. Krafa um ógildingu var meðal annars byggð á sömu málsástæðum og sóknaraðilar byggja á í máli þessu en auk þess var í stefnu vísað til þess að sóknaraðilum hefði ekki verið kunnugt um útgáfu þess og vissu ekki hver væri handhafi þess. Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 19. september 2017 var málinu vísað frá dómi án kröfu og var sú niðurstaða staðfest með vísan til forsendna af Hæstarétti með dómi 13. október 2017 í málinu nr. 609/2017.

11 Í gögnum málsins liggur fyrir greiðsluáskorun frá 25. september 2017 til sóknaraðila, R-x-x A-x-x, þar sem skorað var á hann að greiða skuldina innan 15 daga frá móttöku hennar en að öðrum kosti yrði krafist nauðungarsölu á hinni veðsettu eign við Austurströnd 12. Kröfuhafi er þar tilgreindur G-kk-nf J-kk-nf G-kk-nf lögmaður og átti að inna greiðsluna af hendi inn á reikning í eigu LGG ehf. Krafist var nauðungarsölu á eigninni með nauðungarsölubeiðni 30. október 2017 en þar er varnaraðili, Fylkir ehf., tilgreindur sem gerðarbeiðandi. Embætti sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu sendi sóknaraðila R-x-x A-x-x tilkynningu um nauðungarsölu 14. desember 2017. Í henni kom fram að beiðnin yrði tekin fyrir á skrifstofu sýslumanns 8. febrúar 2018, að undangenginni auglýsingu sem yrði birt í Lögbirtingablaðinu 3. janúar sama ár.

12 Sýslumaður hafnaði fyrrgreindri kröfu sóknaraðila um leiðréttingu 20. desember 2017. Í forsendum ákvörðunar hans var vísað til þess að ekki hefði legið fyrir að umboðið væri afturkallað fyrr en eftir þinglýsingu veðskuldabréfsins, nánar tiltekið með fyrrgreindri yfirlýsingu sóknaraðila, R-x-x A-x-x, frá 14. júní 2017 sem færð var eins og fyrr greinir í dagbók sýslumanns þann sama dag og í þinglýsingabók 22. sama mánaðar. Vísaði sýslumaður til þess að veðskuldabréfið hefði fullnægt skilyrðum 22. gr. þinglýsingalaga um vottun, umboðið hefði ekki borið með sér að vera takmarkað við fasteignir fyrrgreinds sóknaraðila á Englandi og hann hefði ekki mótmælt undirritun sinni á það. Af þeim sökum hefði ekki verið tilefni til að vísa skjalinu frá þinglýsingu vegna meintra annmarka á umboðinu. Taldi sýslumaður jafnframt að ekki hefði verið tilefni til að vísa skjalinu frá vegna skorts á samþykki sóknaraðila G-kvk-ef V-kvk-ef, sem maka þinglýsts eiganda fasteignarinnar, þar sem hún hafi talist vera búsett í Líbanon frá maí 2014 samkvæmt úrskurði ríkisskattstjóra frá 5. júní 2015. Í ákvörðun sýslumanns kemur fram að með bréfi Þjóðskrár 29. september 2016 hafi sóknaraðila, G-kvk-þgf V-kvk-þgf, verið tilkynnt að lögheimili hennar hefði verið,,skráð úr landi“ í þjóðskrá frá og með 31. maí 2014. Fram kemur hins vegar að með bréfi Þjóðskrár 12. október sama ár hefði henni aftur verið tilkynnt að lögheimilisskráning hennar að Austurströnd 12 hefði verið leiðrétt afturvirkt.

13 Með vísan til 3. gr. þinglýsingalaga vísuðu sóknaraðilar málinu til Héraðsdóms Reykjavíkur 2. janúar 2018 og kröfðust þess að fyrrgreind ákvörðun sýslumanns yrði ógilt og honum gert,,að bæta úr, sbr. 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 vegna mistaka sem urðu við þinglýsingu“ á fyrrgreindu veðskuldabréfi. Jafnframt var þess krafist að varnaraðila yrði gert að greiða sóknaraðilum,,allt það tjón sem telja verður sennilega afleiðingu af mistökum þinglýsingastjóra sbr. 49. gr. laga um þinglýsingu nr. 39/1978“.

14 Við munnlegan flutning málsins fyrir héraðsdómi 15. mars 2018 afmörkuðu sóknaraðilar kröfugerð sína nánar með þeim hætti að í henni fælist,,krafa um að athugasemd verði skráð í þinglýsingabók um galla á umboði og vöntun á samþykki maka“. Jafnframt var bókað að bótakröfu sóknaraðila væri beint gegn ríkissjóði en ekki varnaraðila.

15 Í hinum kærða úrskurði var kröfum sóknaraðila um leiðréttingu á grundvelli 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga hafnað en bótakröfu vísað frá dómi.

Niðurstaða

16

Samkvæmt 27 . gr. þinglýsingalaga getur sá sem telur færslu í fasteignabók ranga eða að mistök hafi ella orðið v ið þinglýsingu beint til sýslumanns kröfu um úrbætur. Verði sýslumaður ekki við slíkri kröfu er þeim, sem telur á sér brotið með þeirri ákvörðun sýslumanns, veitt það réttarfarshagræði með 3. gr. þinglýsingalaga að geta leitað úrlausnar dómstóla um hana og fengið eftir atvikum sýslumann þannig knúinn til úrbóta. Í slíku máli verður ekki með bindandi hætti kveðið á um efnisleg réttindi að baki þinglýstri heimild, heldur aðeins hvort sýslumaður hafi farið að lögum í ákvörðun sinni og þá með kröfu um að hann leið rétti færslu í fasteignabók eða afmái hana , sbr. dóm Hæstaréttar 6. apríl 2017 í máli nr. 492/2016 .

Í máli sem rekið er á grundvelli 3. gr. þinglýsingalaga verður samkvæmt þessu eingöngu fjallað um úrlausn sýslumanns um þinglýsinguna sem slíka, en ekki meinta bótaskyldu ríkissjóðs samkvæmt 49. gr. sömu laga. Sóknaraðilar eiga þess kost að reka einkamál eftir almennum reglum, telji þeir sig hafa orðið fyrir tjóni vegna mistaka við þinglýsingu. Samkvæmt því verður niðurstaða héraðsdóms um frávísun bótakröfu sóknaraðila frá héraðsdómi staðfest.

17 Eins og að framan er rakið útfærðu sóknaraðilar leiðréttingarkröfu sína á grundvelli 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga með þeim hætti við munnlegan flutning máls fyrir héraðsdómi að í henni fælist krafa um að sýslumanni yrði gert að skrá athugasemd í þinglýsingabók um meintan galla á umboði og vöntun á samþykki maka þinglýsts eiganda. Með því var kröfugerð sóknaraðila færð til samræmis við kröfugerð þeirra gagnvart sýslumanni 21. júlí 2017. Leggja verður til grundvallar að aðili sem setur fram leiðréttingarkröfu á grundvelli 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga geti ekki í dómsmáli sem rekið er á grundvelli 3. gr. sömu laga sett fram annars konar leiðréttingarkröfu en sýslumaður tók afstöðu til. Samkvæmt því eru sóknaraðilar bundnir við þá útfærslu á kröfugerð sem sett var fram gagnvart sýslumanni 21. júlí 2017, sbr. til hliðsjónar niðurlag 1. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991 og 45. gr. sömu laga. Ekki verður talið að það komi að sök þótt sóknaraðilar hafi fyrir Landsrétti hagað kröfugerð sinni með öðrum hætti, enda verður ekki séð að málsvörn varnaraðila hafi orðið áfátt af þeim sökum. Með vísan til þess verður frávísunarkröfu varnaraðila um þennan þátt kröfugerðar sóknaraðila hafnað. 18 Í gögnum máls liggja fyrir vottorð Þjóðskrár Íslands þar sem fram kemur að sóknaraðilar áttu bæði, ásamt syni sínum, skráð lögheimili í umræddri íbúð við Austurströnd 12 þegar veðskuldabréfið var móttekið til þinglýsingar 5. ágúst 2016 og fært inn í fasteignabók 22. sama mánaðar. Í veðskuldabréfinu var ekki að finna yfirlýsingu samkvæmt 1. mgr. 64. gr. hjúskaparlaga en þar var hins vegar gert ráð fyrir samþykki maka þinglýsts eiganda, sem ekki lá fyrir. Samkvæmt 1. mgr. 60. gr. hjúskaparlaga er öðru hjóna óheimilt án skriflegs samþykkis hins að afhenda eða veðsetja fasteign sína ef hún er ætluð til bústaðar fyrir fjölskylduna eða notuð við atvinnurekstur beggja hjóna eða hins. Í ljósi þess að sóknaraðilar áttu skráð lögheimili í umræddri íbúð bar sýslumanni að fyrra bragði að ganga út frá því að fullnægja þyrfti skilyrði 1. mgr. 60. gr. hjúskaparlaga, sbr. 1. gr. laga nr. 21/1990, um lögheimili. Það hefur ekki þýðingu í þessu sambandi þótt sóknaraðila, G-kvk-þgf V-kvk-þgf, hafi í október 2015 verið sent erindi frá Þjóðskrá þar sem henni var gefinn frestur til að færa sönnur á rétti til skráningar lögheimilis hér á landi, enda hafði skráðu lögheimili hennar ekki verið breytt er veðskuldabréfinu var þinglýst. Þar sem samþykki maka þinglýsts eiganda íbúðarinnar lá ekki fyrir bar sýslumanni að vísa skjalinu frá þinglýsingu, sbr. 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga. Breytir ekki þeirri niðurstöðu þótt sóknaraðila, G-kvk-þgf V-kvk-þgf, hafi síðar með bréfi Þjóðskrár 29. september sama ár verið tilkynnt að lögheimilisskráning hennar hefði verið breytt og hún skráð afturvirkt erlendis frá og með 31. maí 2014 vegna úrskurðar ríkisskattstjóra frá 5. júní 2015 en fyrir liggur að þeirri skráningu var breytt aftur til fyrra horfs í október sama ár.

19 Leiðrétting sýslumanns á grundvelli 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga getur eingöngu náð til formlegra réttinda en ekki til efnisatvika sem liggja að baki viðkomandi skjali. Samkvæmt því gat ekki komið í hlut sýslumanns að taka efnislega afstöðu til meints vafa um gildissvið umboðsins sem lá þinglýsingunni til grundvallar, eða annarra atvika sem kunna að hafa legið að baki útgáfu þess og síðari afturköllun. Eins og fyrr er rakið var veðskuldabréfið gefið út til handhafa og liggja engin gögn fyrir í málinu um lögskiptin að baki eignarhaldi varnaraðila á því. Samkvæmt því gat krafa sóknaraðila um leiðréttingu sýslumanns á grundvelli 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga ekki náð til annars en að athugasemd yrði skráð í fasteignabók um þá annmarka sem voru á þinglýsingunni. Er það í samræmi við þá leiðréttingarkröfu sem sóknaraðilar gerðu í erindi sínu til sýslumanns 21. júlí 2017 og bókun um breytingu á kröfugerð sem gerð var við munnlegan flutning málsins fyrir héraðsdómi 15. mars 2018.

20 Samkvæmt framangreindu verður krafa sóknaraðila um að ákvörðun sýslumanns frá 20. desember 2017 verði felld úr gildi tekin til greina og að lagt verði fyrir hann að skrá athugasemd um fyrrgreindan annmarka á þinglýsingunni í fasteignabók, eins og nánar greinir í úrskurðarorði.

21 Rétt þykir að málskostnaður í héraði og kærumálskostnaður falli niður.

Úrskurðarorð:

Staðfest er niðurstaða héraðsdóms um frávísun á kröfu sóknaraðila um að ríkissjóði verði gert að greiða honum allt það tjón sem telja verði sennilega afleiðingu af mistökum þinglýsingarstjóra, sbr. 49. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Felld er úr gildi ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 20. desember 2017 um að hafna kröfu sóknaraðila um leiðréttingu þinglýsingabókar samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 vegna innfærslu veðskuldabréfs útgefnu 2. ágúst 2016 að nafnvirði 45.000.000 króna á fasteignina Austurströnd 12, Seltjarnarnesi, fasteignanúmer 2066989, með þinglýsingarnúmer 441B008017/2016. Lagt er fyrir sýslumann að skrá athugasemd í fasteignabók um að skort hafi samþykki sóknaraðila G-kvk-ef V-kvk-ef I-kvk-ef, sem maka þinglýsts eiganda samkvæmt 60. gr. hjúskaparlaga nr. 31/1993, fyrir veðsetningu skuldabréfsins.

Málskostnaður fyrir héraðsdómi og kærumálskostnaður fellur niður.