721/2021

Útdráttur

Húsfélagið F krafði Þ um greiðslu vegna framkvæmda sem F stóð fyrir á fjölbýlishúsinu Fífumóa 5 í Reykjanesbæ og krafðist að auki staðfestingar lögveðs í fasteign Þ til tryggingar kröfunni. Ágrei niningur í málinu sneri helst að því hvort staðið hafi verið að ákvörðun húsfélagsins um að ráðast í framkvæmdirnar með réttum hætti. Í dómi Landsréttar var meðal annars rakið að málatilbúnaður Þ yrði skilinn svo að byggt væri á því að endurbæturnar sem ráðist var í hafi gengið verulega lengra og verið verulega dýrari og umfangsmeiri en nauðsyn bar til. Hefði þurft samþykki aukins meirihluta eigenda til töku ákvörðunar um þær, sbr. B- lið 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Eins og atvikum máls háttaði hefði það staðið Þ nær að afla sönnunar um að svo væri. Þar sem engin gögn lágu fyrir því til stuðnings var Þ látin bera hallann af sönnunarskorti um að fyrrgreint ákvæði ætti við í málinu. Var hinn áfrýjaði dómur því staðfestur um að ákvörðun F um að ráðast í framkvæmdirnar hafi heyrt undir D- lið 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994, sem áskilur samþykki einfalds meirihluta eigenda. Þá yrði ekki annað ráðið af gögnum málsins en að boðun húsfundar þar sem ákvörðunin var tekin hafi verið í samræmi við ákvæði laganna. Af því leiddi að unnt var að taka hana án tillits til fundarsóknar, sbr. 1. mgr. 42. gr. sömu laga. Var því fallist á kröfur F.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kk-nf E. J-kk-nf, J-kk-nf H-kk-nf og K-kvk-nf S-kvk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 25. nóvember 2021. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 28. október 2021 í málinu nr. E- 68/2021.

2

Áfrýjandi krefst sýknu af öllum kröfum stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Niðurstaða

4

Málsatvik eru skilmerkilega reifuð í hinum áfrýjaða dómi en eins og þar greinir varðar sakarefni máls einkum það álitaefni hvort ákvörðun stefnda 5. maí 2020 um að ráðast í nánar tilgreindar endurbætur á fjölbýlishúsinu Fífumóa 5 hafi átt að lúta málsmeðferð samkvæmt B- lið 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús eða D - lið sömu lagagreinar. Byggir áfrýjandi á því að ákvörðunin hafi átt að lúta málsmeðferð samkvæmt B- lið en ekki D- lið og hafi hún því ekki verið í samræmi við lög. Þá hafi ekki verið réttilega boðað til húsfundarins þar sem ákvörðunin var tekin.

Beri því að sýkna hana af kröfu stefnda.

5

Hér fyrir dómi féll lögmaður áfrýjanda frá þeirri málsástæðu sem byggt var á fyrir héraðsdómi að 3. töluliður B- liðar 1. mgr. 41. gr. fyrrgreindra laga ætti við um ákvarðanatöku stefnda. Byggir hún á hinn bóginn áfram á því að 9. töluliður sömu lagagreinar hafi átt við. Hafi ákvörðun stefnda þannig varðað endurbætur sem hafi gengið verulega lengra og verið verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald. Af því leiði að 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta fjölbýlishússins, hafi þurft að samþykkja endurbæturnar, sbr. B- lið 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994. Hafi einfaldur meirihluti ekki dugað svo sem byggt sé á af hálfu stefnda.

6

Í málinu liggur fyrir kostnaðarmat 1. desember 2019 sem unnið var fyrir stefnda og aflað var í aðdraganda fyrrgreindrar ákvörðunar hans um að ráðast í endurbæturnar. Í því kemur meðal annars fram að fasteignin hefði „ekki fengið eðlilegt viðhald á ytra byrði undanfarin ár“. Upprunalegir gluggar væru allir komnir á viðhaldstíma og væri þörf á að skipta þeim út fyrir nýja. Hið sama ætti við um útihurðir og hurðir fyrir sorpgeymslum. Kemur þar jafnframt fram að nokkrir eigendur hefðu sjálfir þegar skipt um glugga. Þá kemur fram að töluvert miklar skemmdir væru sjáanlegar á „ytri kápu“ hússins, þenslusprungur hefðu sést út frá gluggum og fleira svo sem nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi.

7

Fyrir liggur að áfrýjandi hefur hvorki dregið í efa né mótmælt framangreindri lýsingu í kostnaðarmatinu á ástandi fasteignarinnar og þar með þörf fyrir viðhald. Verður að skilja málatilbúnað hennar svo að byggt sé á því að endurbæturnar sem ráðist var í hafi gengið verulega lengra og verið verulega dýrari og umfangsmeiri en nauðsyn bar til. Hefur áfrýjandi hins vegar engin gögn lagt fram í málinu því til stuðnings. Eins og atvikum máls háttar verður að líta svo á að það hafi staðið henni nær en stefnda að afla sér sönnunar um að svo væri. Þar sem hún hefur ekki gert það verður hún látin bera hallann af sönnunarskorti um að endurbæturnar sem ráðist var í hafi gengið verulega lengra og verið verulega dýrari og umfangsmeiri en nauðsyn bar til. Af því leiðir að staðfesta ber hinn áfrýjaða dóm um að ákvörðun stefnda 5. maí 2020 hafi heyrt undir D- lið 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994 en ekki B- lið sömu lagagreinar.

Tekið er undir niðurstöðu hins áfrýjaða dóms um að ekki verði annað ráðið af gögnum málsins en að boðun húsfundarins þar sem ákvörðunin var tekin hafi verið í samræmi við ákvæði laga nr. 26/1994. Af því leiðir að unnt var að taka hana án tillits til fundarsóknar, sbr. 1. mgr. 42. gr. sömu laga.

8

Samkvæmt framangreindu en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur, þar með talið um málskostnað.

9

Áfrýjanda verður gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Landsrétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð :

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Þ-kvk-nf M-kvk-nf, greiði stefnda, Fífumóa 5, húsfélagi, 700.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.