777/2018

Útdráttur

AM og HE kröfðust skaðabóta, að fjárhæð 3.038.365 krónur auk vaxta, úr hendi L og J vegna galla á íbúð í fjöleignarhúsi, meðal annars vegna leka frá gluggum, auk afnotamissis. Byggðu þau á því að L og J hefðu með saknæmum hætti leynt upplýsingum um ástand fasteignarinnar og veitt rangar og villandi upplýsingar við söluna. Talið var að upplýsingar sem komu fram í yfirlýsingu húsfélags, sem lá fyrir við fasteignakaupin, hefðu gefið tilefni til að spyrjast nánar fyrir um tilteknar framkvæmdir sem voru fyrirhugaðar á þaki og voru L og J því sýknuð af þeim hluta kröfu AM og HE. Þá var ekki talið að þeir ágallar sem voru á fasteigninni samkvæmt matsgerð næðu gallaþröskuldi 18. gr. laga nr. 40/2002 eða að stefndu hefðu veitt rangar upplýsingar í skilningi 27. gr. sömu laga þannig að fasteignin teldist gölluð í skilningi þeirra ákvæða. Enn fremur var kröfu AM og HE vegna afnotamissis hafnað enda höfðu þau selt íbúðina aftur og höfðu ekki sýnt fram á að þau hefðu þurft að yfirgefa fasteignina vegna umræddra galla. Á hinn bóginn var talið að staða J, sem fyrrum formanns húsfélags fjöleignarhússins og fjölskyldutengsla hans við mann sem annaðist viðhald á fasteigninni um árabil, leiddi til þess að honum hafi verið ljóst eða mátt vera ljóst að gluggar í íbúðinni og íbúðinni fyrir ofan væru ónýtir og að leki sem tekist hafði að hemja tímabundið sex árum áður væri aftur farinn að gera vart við sig í fjöleignarhúsinu. Þar sem L og J voru ekki talin hafa uppfyllt upplýsingaskyldu sína var hin selda fasteign talin gölluð í skilningi 26. gr. sömu laga og var L og J gert að greiða áfrýjendum skaðabætur á grundvelli 43. gr. laganna vegna ónýtra glugga og lekavandamála. Við ákvörðun skaðabóta var litið til þess að íbúðin var í húsi sem var orðið 45 ára þegar áfrýjendur fengu hana afhenta og jafnframt til þess að AM og HE hefðu selt íbúðina áður en til endurbóta kom og myndu því fyrirsjáanlega ekki verða fyrir fjárútlátum vegna fyrirhugaðra endurbóta. Með hliðsjón af framangreindu og með vísan til heimildar 60. gr. laga nr. 40/2002 til að lækka skaðabætur ef þær teljast ósanngjarnar í garð hins bótaskylda voru AM og HE dæmdar bætur sem námu helmingi af kostnaði við endurbætur samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir H-kvk-nf Þ-kvk-nf og S-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf og Á-kk-nf I-kk-nf byggingaverkfræðingur.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjendur skutu málinu til Landsréttar 17. október 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 25. september 2018 í málinu nr. E1197/2017.

2 Áfrýjendur krefjast þess að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og breytt á þá leið að stefndu verði gert að greiða áfrýjendum óskipt 3.038.365 krónur auk vaxta, samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af þeirri fjárhæð frá 6. maí 2016 til 19. október 2017, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá 19. október 2017 til greiðsludags. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefndu krefjast þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur. Þá krefjast stefndu málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Niðurstaða

4 Eins og nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi keyptu áfrýjendur af stefndu íbúð nr. 901 í fjöleignarhúsinu að Þverbrekku 4 í Kópavogi á árinu 2016. Áfrýjendur gerðu stefndu tilboð í íbúðina 27. apríl 2016 og var það samþykkt. Aðilar undirrituðu kaupsamning 6. maí 2016 og áfrýjendur fengu íbúðina afhenta 25. sama mánaðar. Kaupverðið var 34.500.000 krónur. Afsal var gefið út 1. september sama ár. Óumdeilt er að áfrýjendur skoðuðu íbúðina tvívegis áður en þau gerðu tilboðið.

5 Í söluyfirliti fasteignasölunnar Landmark kom fram að húsið hefði verið byggt árið 1971 og var íbúðinni meðal annars lýst þannig að um væri að ræða: „Einstaklega fallega og mikið endurnýjaða 104,2 fm, 4ra herbergja endaíbúð á 9. hæð með einstöku útsýni. Tvennar svalir. Eldhús og baðherbergi nýlega standsett.“

6 Eins og framlögð tölvubréf frá áfrýjanda, A-kk-þgf M-kk-þgf Á-kk-þgf, 4. og 13. október 2016 bera með sér höfðu áfrýjendur samband við fasteignasöluna Landmark í byrjun október það ár. Áfrýjendur kvörtuðu undan ummerkjum um leka í íbúðinni sem þau töldu að stefndu hefðu reynt að fela með málningu svo og fúa í þröskuldi undir svalahurð og tveimur gluggum sem áfrýjendur töldu leynda galla á íbúðinni. Í svarpósti stefnda, J-kk-ef Þ-kk-ef, kom meðal annars fram að þvottahúsið hefði síðast verið málað 2007 eða 2008 þegar innréttingar hefðu verið settar upp þar. Taldi hann að ef málning væri farin að skemmast þar fyrir ofan glugga væri leki líklega að koma frá svölum á 10. hæð. Hann kvað glugga í herbergjum hafa lekið í miklum austanveðrum þar til síðasta viðgerð og málun hefði verið framkvæmd á austurhlið hússins en eftir það hefðu stefndu ekki orðið vör við leka. Hann taldi sig ekki hafa vitað um fúa í svalahurð og kvað hana hafa lokast og opnast eins og til væri ætlast. Hafnaði hann því að um leynda galla væri að ræða.

7 Fyrir héraðsdómi lýsti áfrýjandinn A-kk-nf M-kk-nf skoðun áfrýjenda á íbúðinni með þeim hætti að þau hefðu skoðað íbúðina frekar vel. Hann kvað íbúðina alla hafa verið mjög glæsilega og áfrýjendum hefði verið tilkynnt að ekkert þyrfti að gera fyrir hana á „komandi tíð“. Gluggarnir hefðu litið mjög vel út, eins og þeir væru nýmálaðir. Hann kvaðst hafa skoðað opnanleg fög í gluggum og hafi allt litið mjög vel út. Þá kvaðst hann hafa farið út á svalir og séð tréverk á hurðum og gluggum en ekki grandskoðað, enda hefði það litið mjög vel út að utan og gluggarnir verið mjög fínir. Hann kvað þau fyrst hafa orðið vör við að eitthvað væri að íbúðinni í október 2016. Mjög lítið hefði rignt sumarið 2016 en þegar fyrsta haustlægðin hefði komið hefðu þau vaknað um miðja nótt við að vatn hefði frussast inn fyrir ofan svefnherbergisglugga og parket í herberginu farið á flot. Sömu nótt hefðu þau einnig orðið vör við leka í gestasvefnherbergi. Eftir það hefðu byrjað að koma í ljós skemmdir í veggjum í svefnherberginu sem augljóslega hefði verið spartlað yfir. Einnig hefði hrunið úr loftunum. Alltaf þegar lægð eða mikið vatnsveður hefði gengið yfir hefði ástandið verið „eins og það rigndi í gluggakistunni hjá okkur“.

8 Fyrir héraðsdómi bar stefndi J-kk-nf að eldhús og bað íbúðarinnar hefði verið endurnýjað á árinu 2007 og fasteignasalanum hefði verið greint frá því. Þá kvað hann eitt svefnherbergi hafa verið málað tveimur mánuðum áður en íbúðin hefði verið seld en gluggar og svalahurð hefðu ekki verið máluð, utan það að gluggar að utanverðu á svölum hefðu nýlega verið málaðir. Hann kannaðist ekki við lekavandamál frá þaki sem ekki hefði verið búið að lagfæra. Hann kannaðist hins vegar við að leka hefði orðið vart í íbúðinni áður, við loft og glugga, og hann hefði þá eflaust spartlað eitthvað. Hann kvað lekann hafa stafað frá gluggum og svaladyrum í íbúð 1001 og að gert hefði verið við þann leka árið 2010 með því að kítta og mála en ekki hefði verið skipt um glugga. Hann kannaðist ekki við að hafa vitað um fúa í svalahurð. Hann kvað engan leka hafa komið fram í íbúðinni síðan. Hann bar að íbúðin hefði alltaf litið vel út og engin ummerki verið um leka eða raka í henni við söluna. Hann kvaðst ekki hafa áttað sig á að gluggar væru í slæmu ástandi en líta yrði til þess að húsið hefði verið 40 ára gamalt. Stefndi J-kk-nf kvaðst hafa verið formaður húsfélagsins þar til hann seldi íbúðina. Hann bar að vitnið V-kk-nf H-kk-nf hefði séð um viðhald á fjöleignarhúsinu um árabil og hann hefði sagt stefnda frá því að lekið hefði með gluggum og svölum í íbúð 1001 og að þar væri allt ónýtt.

9 Vitnið V-kk-nf H-kk-nf V-kk-nf bar fyrir héraðsdómi að hann hefði annast viðhald fjöleignarhússins að Þverbrekku 4 frá árinu 2001 eða 2002. Hann kvaðst hafa annast viðgerðir á framhlið og öðrum gafli á árinu 2010 og á bakhliðinni á árinu 2014. Hann kvaðst hafa sagt stefnda J-kk-þgf frá lekavandamáli frá gluggum á 10. hæð. Vitnið kvað viðgerðir á árinu 2010 hafa falist í endurþéttingu á gluggum. Gluggarnir hefðu verið orðnir gamlir og kíttið dygði mislengi. Hann hefði elt uppi fjölda viðgerða þar sem komnir hefðu verið lekar. Þá minntist hann þess að hafa við skoðun á árinu 2014 eða 2015, eftir að skipt hefði verið um framhlið svala, orðið var við leka með hurð á þvottahúsi á 10. hæð. Hann taldi að annar aðili hefði verið fenginn til að gera við þann leka. Hann kvaðst hafa gert við „fullt af lekum út um allt“. Hann kvað gluggana í húsinu hafa verið 40 ára gamla og mjög lélega. Þeir hefðu verið kíttaðir upp en það dygði takmarkaðan tíma. Hann kvaðst hafa rætt við stefnda J-kk-þf um að gluggarnir á gaflinum væru komnir á tíma og að best væri til framtíðar að skipta um glugga á austurhliðinni. Hann neitaði því að stefndi hefði vitað að skipta þyrfti um alla glugga en kvað tíma hafa verið kominn á gluggaskipti. Það hefði hins vegar verið stjórnar húsfélagsins að ákveða hvernig viðhaldi skyldi sinnt. Hann hefði gert stjórninni grein fyrir því árið 2014 að húsið væri orðið 40 ára gamalt og hann gæti haldið þessu gangandi og gert við það sem hægt væri að gera við. Vitnið kvað leka hafa verið í íbúð stefnda J-kk-ef þegar hann hefði gert við húsið í fyrsta skipti árið 2004 eða 2005. Þá hefði hann tekið gluggann og sponsað í hann. Eftir þessa viðgerð hefði leki stöðvast í nokkur ár. Þegar gert hefði verið við húsið á árinu 2010 og farið yfir framhlið þess hefði ekki verið leki í íbúðinni en þá hefði verið gert allt sem gera þurfti.

10 Vitnið H-kk-nf K-kk-nf Þ-kk-nf gaf skýrslu fyrir Landsrétti en hann kvaðst vera sonur K-kvk-ef P-kvk-ef, eiganda íbúðar 801 í fjöleignarhúsinu að Þverbrekku 4. Hann kvað rakaskemmdir vera í öllum herbergjum á austur og suðurhlið íbúðarinnar. Stórar, breiðar og djúpar sprungur væru í loftum í eldhúsi og þvottahúsi og rakalykt í íbúðinni. Rakaskemmdir hefðu verið til staðar í þrjú til fimm ár. Húsfélagið hefði í janúar 2017 byrjað að huga að því að gera við. Búið væri að ákveða að tvískipta framkvæmdum og í fyrri áfanganum stæði til að skipta um glugga og svalahurðir á suður og austurhlið hússins og klæða þær hliðar.

11 Áfrýjandi aflaði matsgerðar dómkvadds matsmanns um ástand íbúðar nr. 901 að Þverbrekku 4 fyrir höfðun málsins. Matsmaðurinn, S-kk-nf H-kk-nf, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari, skoðaði íbúðina fyrst 29. júní 2017 og matsgerð hans er undirrituð 6. september 2017. Niðurstöðum matsgerðarinnar eru gerð ítarleg skil í hinum áfrýjaða dómi. Matsmaðurinn skoðaði ekki einungis ástand íbúðar nr. 901 heldur einnig íbúðar nr. 1001, sem er fyrir ofan íbúð nr. 901, og íbúðar nr. 801, sem er fyrir neðan.

12 Matsmaður taldi að leka í herbergjum á austurhlið í íbúð nr. 901 mætti rekja til þess að gluggar og svalahurðir í íbúðinni og íbúð á hæðinni fyrir ofan væru ónýt. Leka í eldhúsi á suðurhlið taldi hann mega rekja annars vegar til eldhúsglugga á íbúðinni og á íbúð á hæðinni fyrir ofan og hins vegar til sprungu á plötuskilum á milli 9. og 10. hæðar. Skoðun matsmannsins leiddi í ljós talsverðar rakaskemmdir og myglugró í öllum herbergjum austan megin í íbúð nr. 901 og rakabletti en ekki skaðlega myglu í eldhúsi á suðurhlið. Hann taldi gluggakarma og gluggabúnað á austurhlið og eldhúsglugga íbúðar nr. 901 ónýta. Til þess að stöðva lekann í íbúð nr. 901 taldi matsmaður nauðsynlegt að endurnýja glugga og gler á suður og austurhliðum íbúða nr. 901 og 1001.

13 Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi taldi matsmaður líftíma glugganna næstum liðinn og ástand þeirra því ekki óeðlilegt. Matsmaður taldi að 30 til 40 ára endingartími gluggakarma og opnanlegra faga á suður og austurhliðum húsa þætti mjög góður. Lengja mætti líftíma gluggakarma verulega með góðu og virku viðhaldi. Hann taldi líklegast að tekist hefði að hemja tímabundið leka með gluggakörmum á austurhlið íbúðarinnar en eftir þá viðgerð hefði leki með gluggum þróast aftur í austurvegg á löngu tímabili. Hann taldi sig ekki geta staðfest að leki hefði verið sýnilegur og/eða kominn fram aftur eftir viðgerðirnar sem fram fóru 2010 þegar áfrýjendur festu kaup á íbúðinni. Þá taldi matsmaður útlit og ástand gluggakarma að innanverðu vera nánast eins og við kaup áfrýjenda á íbúðinni, þó svo að leki hefði ekki verið sýnilegur með körmum þá. Hann kvað mikinn fúa greinilegan í falsi opnanlega fagsins á svalaglugga og á mörgum stöðum mætti greina fúa og skemmdir í gluggakörmum. Við kaupin hefði vel mátt greina ástand karma að öðru leyti með sjónskoðun að innanverðu og utanverðu á svölum austur og vesturhliða. Matsmaður staðfesti og skýrði framangreindar niðurstöður sínar fyrir dómi.

14 Samkvæmt 1. mgr. 20. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup skal við mat á því hvort fasteign teljist gölluð miða við það tímamark er hún flyst yfir í áhættu kaupanda samkvæmt 12. gr. laganna eða samkvæmt samningi. Um galla getur þó verið að ræða þótt hann eða afleiðingar hans komi í ljós síðar.

15 Áfrýjendur telja að íbúðin sem þau keyptu af stefndu hafi verið haldin margvíslegum göllum og krefjast skaðabóta vegna hlutdeildar í kostnaði vegna nauðsynlegrar viðgerðar á þaki, hlutdeildar í kostnaði við viðgerð á láréttri sprungu í suðurvegg, 50% af kostnaði við endurnýjun á gluggum í íbúðinni og hlutdeildar í sameignarkostnaði við endurnýjun sömu glugga, hlutdeildar í kostnaði vegna endurnýjunar á gluggum í íbúð nr. 1001, kostnaðar við lagfæringar innan hinnar keyptu íbúðar og loks húsaleigu í sex vikur.

16 Áfrýjendur krefja stefndu um skaðabætur vegna 3,647% hlutdeildar hinnar keyptu íbúðar í kostnaði við viðgerð á þaki sem dómkvaddur matsmaður taldi að myndi kosta 1.200.000 krónur að framkvæma. Í matsgerðinni er ekki gerð grein fyrir í hverju galli á þakinu felst en þar segir að E-kk-nf F-kk-nf, formaður húsfélagsins, hafi upplýst matsmanninn um að búið væri að semja við verktaka um viðgerð á þaki og væri gert ráð fyrir að kostnaður næmi um það bil 1.000.000 króna. Viðgerð á þakinu hefði hafist 28. júlí 2017. Í yfirlýsingu húsfélags sem lá fyrir við kaup áfrýjenda á íbúðinni var krossað í reitinn „Fyrirhugaðar framkvæmdir á vegum húsfélagsins“ og skráð: „Ath. með tilboð og kostnað vegna einangrunar í þaki.“ Þótt ekki hafi verið upplýst í málinu hvort þær framkvæmdir við þak fjöleignarhússins sem vísað var til í yfirlýsingunni voru nákvæmlega þær sömu og ráðist var í sumarið 2017 gaf efni yfirlýsingarinnar áfrýjendum fullt tilefni til að spyrjast nánar fyrir um fyrirhugaðar viðgerðir á þaki. Með vísan til framangreinds verða stefndu sýknuð af þeim hluta kröfu áfrýjenda sem lýtur að galla á þaki en sá hluti nemur, að teknu tilliti til endurgreiðslu 60% virðisaukaskatts af þeim hluta kostnaðar við endurbætur sem stafar af vinnu á verkstað, 41.630 krónum.

17 Áfrýjanda A-kk-ef og stefnda J-kk-þgf ber samkvæmt framansögðu saman um að ekki hafi verið ummerki um leka í hinni seldu íbúð við afhendingu hennar og að hún hafi þá litið vel út. Hinn dómkvaddi matsmaður taldi jafnframt að ekki hefðu verið sýnileg lekavandamál í íbúðinni við afhendingu hennar.

18 Samkvæmt framansögðu höfðu hins vegar verið lekavandamál í fjöleignarhúsinu að Þverbrekku 4 um langt skeið og meðal annars lekið inn í íbúðir nr. 801, 901 og 1001 frá gluggakörmum og svalahurðum. Af matsgerð dómkvadds matsmanns verður ráðið að með viðgerðum á suður og austurhlið fjöleignarhússins á árinu 2010 hafi tekist að stöðva leka tímabundið. Þessar viðgerðir fólust í að þétta tréverk í gluggakörmum og í kringum svalahurðir með kítti og málningu. Af matsgerð dómkvadds matsmanns verður ráðið að vegna þess hversu gamlir gluggarnir voru orðnir hafi þessar viðgerðir aðeins verið til þess fallnar að lengja líftíma þeirra. Þá verður ráðið af matsgerðinni að eftir viðgerðirnar á árinu 2010 hafi leki með gluggum á austurhlið fjöleignarhússins þróast aftur á löngu tímabili. Framburður vitnisins V-kk-ef fyrir héraðsdómi um afskipti hans af lekavandamálum á árinu 2014 og framburður vitnisins H-kk-ef K-kk-ef fyrir Landsrétti um leka í íbúð 801 síðustu þrjú til fimm ár styðja þessa ályktun matsmannsins.

19 Samkvæmt framansögðu hafa áfrýjendur ekki sýnt fram á að leka hafi orðið vart í hinni seldu íbúð eftir árið 2010 og fram yfir afhendingu hennar til áfrýjenda. Hins vegar þykir með matsgerð dómkvadds matsmanns og framburði vitnanna V-kk-ef og H-kk-ef K-kk-ef hafa verið sýnt fram á að lekavandamál sem voru til staðar fyrir árið 2010, en tókst þá að komast fyrir tímabundið, hafi verið farin að láta á sér kræla í öðrum íbúðum fjöleignarhússins og sameign þess fyrir afhendingu íbúðarinnar þótt ekki hafi verið sýnt fram á að leka hefði orðið vart í hinni seldu íbúð fyrr en í miklum vatnsveðrum í október 2016. Áhættuskiptaregla 1. mgr. 20. gr. laga nr. 40/2002 útilokar því ekki að um galla geti talist vera að ræða.

20 Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður ekki talið að þeir ágallar sem voru samkvæmt matsgerðinni á hinni seldu íbúð nái gallaþröskuldi 18. gr. laga nr. 40/2002. Jafnframt er fallist á með héraðsdómi að áfrýjendur hafi ekki sýnt fram á að stefndu hafi veitt þeim rangar upplýsingar í skilningi 27. gr. laga nr. 40/2002 þannig að íbúðin teljist hafa verið gölluð í skilningi þess ákvæðis.

21 Samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Samkvæmt 18. gr. laganna á gallaþröskuldur þess ákvæðis ekki við ef fasteign telst gölluð í skilningi 26. gr. laganna.

22 Af matsgerð dómkvadds matsmanns og framburði áfrýjanda A-kk-ef og stefnda J-kk-ef fyrir héraðsdómi verður ráðið að stefndu hafi haldið íbúð sinni vel við og að hún hafi litið mjög vel út þegar hún var afhent áfrýjendum. Jafnframt er vísað til þess mats dómkvadds matsmanns að hann gæti ekki staðfest að leki hefði verið sýnilegur þegar stefndu festu kaup á íbúðinni eða verið kominn fram aftur eftir viðgerðir á árinu 2010.

23 Niðurstaða dómkvadds matsmanns var sú að gluggakarmar og gluggabúnaður á austurhlið hinnar seldu íbúðar og eldhúsgluggi væru ónýtir. Hann taldi þó ástæðu þess fyrst og fremst þá að líftími glugganna væri nokkurn veginn liðinn og þess vegna væri ástand þeirra við skoðun ekki óeðlilegt. Hann taldi að útlit og ástand gluggakarma að innanverðu væri nánast eins og það hefði verið við kaup á íbúðinni, þó svo að leki hefði ekki verið sýnilegur þá. Matsmaður taldi að við kaupin hefði vel mátt greina ástand karma að öðru leyti með sjónskoðun að innanverðu og utanverðu á svölum austur og vesturhliða en mikill fúi væri greinilegur í falsi opnanlega fagsins á svalaglugga og á mörgum stöðum mætti greina fúa og skemmdir í gluggakörmum. Stefndi A-kk-nf hefur borið fyrir dómi að hann hafi framkvæmt slíka skoðun en ekki orðið var við annað en að ástand glugga væri gott.

24 Fyrir liggur að stefndi J-kk-nf var formaður húsfélagsins að Þverbrekku 4 í Kópavogi með hléum í um 30 ár og var formaður þess þar til áfrýjendur fengu íbúðina afhenta. Jafnframt liggur fyrir að stefndi J-kk-nf var um árabil í talsverðum samskiptum við vitnið V-kk-þf vegna viðhalds fjöleignarhússins en hann er giftur bróðurdóttur stefnda J-kk-ef. Af framburði stefnda J-kk-ef og vitnisins V-kk-ef verður ráðið að stefnda J-kk-þgf hafi verið ljóst að komið væri að endurnýjun glugga á suður og austurhlið fjöleignarhússins og að líftími þeirra hefði verið framlengdur með viðgerðum sem ekki geta talist mjög varanlegar. Jafnframt verður ráðið af framburði þeirra að stefnda J-kk-þgf hafi verið kunnugt um viðgerðir á fjöleignarhúsinu eftir 2010. Af framburði vitnisins V-kk-ef um afskipti hans af viðgerðum vegna lekavandamála í fjöleignarhúsinu á árinu 2014 og miklum samskiptum hans við stefnda J-kk-þf verður dregin sú ályktun að stefndi J-kk-nf hafi vitað eða mátt vita við afhendingu íbúðarinnar að lekavandamál væru þá komin fram á ný í öðrum íbúðum í fjöleignarhúsinu og sameign þess, frá gluggum, svaladyrum og sprungu á plötuskilum 9. og 10. hæðar.

25 Líta verður svo á að stefndu hafi mátt ætla að upplýsingar sem stefndi J-kk-nf bjó yfir um ástand glugga í íbúðinni og öðrum íbúðum og fyrri sögu um leka frá gluggum og svaladyrum í fjöleignarhúsinu, sem ekki hefði tekist að koma í veg fyrir, væru upplýsingar sem áfrýjendur þyrftu að vita um til þess að geta lagt mat á fasteignina og hvaða verð þau vildu greiða fyrir hana. Samkvæmt framansögðu uppfylltu stefndu ekki upplýsingaskyldu sína gagnvart áfrýjendum við sölu á íbúðinni. 26 Þótt fyrir liggi að stefndu hafi haldið íbúð sinni vel við og að eðlilegt sé að þeir sem selji fasteignir freisti þess að láta þær líta sem best út við sölu verður ekki fram hjá því litið að stefndi J-kk-nf hafði tveimur mánuðum áður en áfrýjendur keyptu íbúðina látið mála það svefnherbergi í íbúðinni þar sem mestur leki kom síðar fram og skömmu fyrir söluna málað að utan glugga sem hægt var að ná til frá svölum íbúðarinnar. Líta verður svo á að þessar fegrunaraðgerðir hafi verið til þess fallnar að áfrýjendur hafi við skoðun íbúðarinnar átt erfiðara en ella með að gera sér grein fyrir því slæma ástandi glugga sem lýst er í matsgerðinni og líta verður svo á samkvæmt framansögðu að stefnda J-kk-þgf hafi verið ljóst eða mátt vera ljóst.

27 Þar sem stefndu sinntu ekki skyldu sinni til að upplýsa um galla á fasteigninni getur vanræksla áfrýjenda á að sinna aðgæsluskyldu sinni ekki firrt stefndu bótaskyldu, sbr. 3. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002.

28 Samkvæmt framansögðu telst íbúð sú sem stefndu seldu áfrýjendum hafa verið gölluð í skilningi 26. gr. laga nr. 40/2002 og eiga áfrýjendur rétt á skaðabótum úr hendi stefndu á grundvelli 43. gr. laganna vegna tjóns sem rekja má til saknæmrar háttsemi áfrýjenda.

29 Ekki verður fallist á með stefndu að það að áfrýjendur seldu íbúðina 17. janúar 2018 fyrir talsvert hærra verð en þau keyptu hana á tæpum tveimur árum áður feli í sér sönnun þess að þau hafi ekki orðið fyrir tjóni vegna framangreinds galla, enda liggur ekkert fyrir um almenna þróun fasteignaverðs frá því að áfrýjendur keyptu íbúðina af stefndu þar til þau seldu hana aftur og um áhrif annarra þátta á söluverð hennar við síðari söluna.

30 Áfrýjendur krefja stefndu meðal annars um 330.000 króna skaðabætur vegna húsaleigu í sex vikur og byggja þá kröfu á mati dómkvadds matsmanns. Þar sem fyrir liggur að ekki hafði verið ráðist í endurbætur á sameign hússins eða viðgerðir innan íbúðar nr. 901 þegar áfrýjendur seldu íbúðina 17. janúar 2018 og ekkert liggur fyrir um að áfrýjendur hafi þurft að yfirgefa íbúðina vegna umræddra galla á þeim tíma sem þau áttu hana verður ekki fallist á að þau hafi orðið fyrir tjóni vegna afnotamissis og verða stefndu því sýknuð af þessum kröfulið.

31 Skaðabótakrafa áfrýjenda er reist á matsgerð dómkvadds matsmanns sem mat kostnað við endurbætur innan hinnar seldu íbúðar, helmingshlut í kostnaði við endurbætur á gluggum íbúðarinnar og 3,647% hlutdeild í kostnaði sameignarhluta endurbóta, auk afnotamissi samtals 3.161.048 krónur. Af hálfu áfrýjenda hafa í kröfugerð verið dregnar frá þeirri fjárhæð 122.683 krónur sem svarar til endurgreiðslu 60% virðisaukaskatts vegna þess hluta kostnaðar sem stafar af vinnu á verkstað. Bótakrafa áfrýjenda er því samtals 3.038.365 krónur. Þar sem ekki hefur verið fallist á að stefndu beri að greiða skaðabætur vegna endurbóta á þaki eða vegna afnotamissis standa eftir kröfur áfrýjenda sem rekja má beint til ónýtra glugga í hinni seldu íbúð og íbúð 1001 og lekavandamála, samtals 2.666.735 krónur. 32 Af hálfu stefndu hefur verið lögð á það rík áhersla í málinu að hin selda íbúð sé í húsi sem orðið var 45 ára þegar áfrýjendur fengu íbúðina afhenta. Samkvæmt framansögðu höfðu áfrýjendur ekki réttmæta ástæðu til að ætla annað en að gluggar í íbúðinni væru jafngamlir húsinu. Matsgerð dómkvadds matsmanns staðfestir jafnframt að eðlilegur endingartími glugganna var nokkurn veginn liðinn þegar áfrýjendur fengu íbúðina afhenta. Dómkvöddum matsmanni var ekki falið að meta verðmætarýrnun íbúðarinnar vegna gallanna heldur einungis kostnað við endurbætur. Niðurstöður matsgerðarinnar taka mið af því að gluggarnir hafi verið ónýtir og að nauðsynlegt hafi verið að endurnýja þá. Augljóst er að ástand glugga hefði orðið mun betra eftir slíka endurnýjun en áfrýjendur gátu haft réttmætar væntingar um.

33 Í ljósi framangreinds og þess að áfrýjendur seldu íbúðina aftur 17. janúar 2018, áður en ráðist var í endurbætur á fasteigninni og viðgerðir á hinni seldu íbúð, er ljóst að þau hafa ekki orðið, og munu fyrirsjáanlega ekki verða, fyrir fjárútlátum vegna þeirra endurbóta sem niðurstöður matsgerðar taka mið af.

34 Með hliðsjón af framansögðu telst matsgerð hins dómkvadda matsmanns ekki góður mælikvarði á tjón sem áfrýjendur hafa orðið fyrir. Með vísan til alls framangreinds og heimildar í 60. gr. laga nr. 40/2002 til að lækka skaðabætur ef þær teljast ósanngjarnar í garð hins bótaskylda þykir vegna ofangreindrar aðstöðu rétt að skaðabætur sem stefndu verður gert að greiða áfrýjendum miðist við helming kostnaðar, samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns, við endurbætur vegna ónýtra glugga og lekavandamála, eða 1.333.368 krónur.

35 Upphæðir í matsgerð hins dómkvadda matsmanns eru miðaðar við verðlag við dagsetningu kaupsamnings aðila. Með hliðsjón af því og þar sem dráttarvaxtakröfu áfrýjenda hefur ekki verið mótmælt sérstaklega, verður hún tekin til greina eins og í dómsorði greinir.

36 Þar sem áfrýjendur hafa unnið málið að nokkru en tapað því að nokkru og veruleg vafaatriði hafa verið í málinu er rétt, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, að stefndu greiði hluta af málskostnaði áfrýjenda í málinu í héraði og fyrir Landsrétti, sem ákveðinn verður eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Stefndu, L-kvk-nf Á-kvk-nf og J-kk-nf Þ-kk-nf, greiði óskipt áfrýjendum, A-kk-þgf M-kk-þgf Á-kk-þgf og H-kvk-þgf E-kvk-þgf V-kvk-þgf, sameiginlega, 1.333.368 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af þeirri fjárhæð frá 6. maí 2016 til 19. október 2017, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndu greiði óskipt áfrýjendum sameiginlega samtals 1.700.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.