21/2019

Útdráttur

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu A um að B yrði með beinni aðfarargerð borinn út úr tiltekinni fasteign í eigu A. Landsréttur taldi að fullnægt væri skilyrðum 78. gr., sbr. 72. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, þannig að A hefði verið heimilt að rifta leigusamningi aðila. Þá væri enginn slíkur vafi fyrir hendi um kröfu sóknaraðila sem leitt gæti til þess að varhugavert yrði að gerðin næði fram að ganga, sbr. 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989. Var hinn kærði úrskurður því felldur úr gildi og fallist á kröfu A.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir I-kvk-nf E-kvk-nf, J-kk-nf F-kk-nf og O-kvk-nf M-kvk-nf A-kvk-nf kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Sóknaraðili skaut málinu til Landsréttar með kæru 3. janúar 2019, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 8. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 21. desember 2018 í málinu nr. A[...]/2018 þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að varnaraðili yrði með beinni aðfarargerð borinn út úr fasteigninni að [...]. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

2 Sóknaraðili krefst þess að varnaraðili verði með beinni aðfarargerð borinn út úr fasteigninni að [...], ásamt öllu því sem honum tilheyrir. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

3 Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar auk kærumálskostnaðar.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4 Eins og rakið er í hinum kærða úrskurði hafa verið lagðir fram tveir leigusamningar um húsnæði í eigu sóknaraðila, annar 8. september 2011, en hinn 1. apríl 2016. Hinum eldri var þinglýst á eignina, en ekki hinum yngri. Báðir samningar eru undirritaðir í votta viðurvist af aðilum málsins.

5 Hinn 27. janúar 2018 sendi sóknaraðili varnaraðila yfirlýsingu um uppsögn samningsins 8. september 2011. Greindi þar að varnaraðila væri sagt upp samningnum með 12 mánaða fyrirvara. Skyldi uppsagnarfresti ljúka 28. febrúar 2019.

6 Með greiðsluáskorun sóknaraðila 8. ágúst 2018 var skorað á varnaraðila að greiða vangoldna húsaleigu vegna [...], fyrir tímabilið 1. til 31. ágúst 2018, samkvæmt húsaleigusamningi 1. apríl 2016, sem fallið hefði í gjalddaga 1. ágúst sama ár, innan sjö sólarhringa frá dagsetningu bréfsins, ella yrði leigusamningnum rift vegna vanskila, sbr. 1. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga

7 Með bréfi 17. ágúst 2018 sendi sóknaraðili, sem leigusali samkvæmt húsaleigusamningi 1. apríl 2016, varnaraðila yfirlýsingu um riftun á samningnum, þar sem greiðsluáskorun vegna vangoldinnar húsaleigu vegna fasteignarinnar hefði ekki verið sinnt. Var yfirlýsing um riftun birt á lögheimili varnaraðila 6. september 2018.

8 Ágreiningur málsins lýtur einvörðungu að því hvort sóknaraðila sé fært að krefjast útburðar varnaraðila úr húsnæði sínu á grundvelli riftunaryfirlýsingar sem tekið hafi til samningsins 1. apríl 2016, en sá samningur hefur að mati varnaraðila ekki tekið gildi milli aðila.

Málsástæður aðila

9 Sóknaraðili kveður óumdeilt að varnaraðili hafist við í húsnæði í hans eigu, en hafi ekki greitt fyrir leiguafnotin síðustu sex mánuði. Honum hafi verið send greiðsluáskorun sem hann hafi ekki sinnt og í framhaldi af því riftunaryfirlýsing, í samræmi við ákvæði húsaleigulaga. Komi fram í greiðsluáskorun og riftunaryfirlýsingu að húsaleigusamningi um húsnæðið að [...] sé rift. Endanleg niðurstaða um það hvor húsaleigusamningurinn sé í gildi milli aðila hafi ekki þýðingu fyrir úrlausn kröfugerðar sóknaraðila.

10 Varnaraðili kveður ekki skilyrði til að fallast á útburðarbeiðni sóknaraðila þar sem honum hafi aldrei borist greiðsluáskorun eða riftunaryfirlýsing vegna leigusamningsins sem í gildi sé milli aðila og vísar í því sambandi til 61. gr. húsaleigulaga. Húsaleigusamningurinn frá 1. apríl 2016 hafi aldrei tekið gildi og hafi sóknaraðili með bréfi sínu 27. janúar 2018 viðurkennt að samningurinn frá 2011 sé í gildi, enda hafi þeim samningi verið sagt upp með því bréfi. Samkvæmt framangreindu hafi gildandi húsaleigusamningi milli aðila aldrei verið rift og sé ekki unnt að byggja aðfararbeiðni á riftunaryfirlýsingu sem ekki lúti að þeim samningi sem í gildi sé milli aðila.

Niðurstaða

11 Samkvæmt 1. mgr. 78. laga nr. 90/1989 gildir það almenna skilyrði fyrir beinni aðfarargerð að sá réttur sem gerðarbeiðandi leitar fullnustu á sé svo ljós að sönnur verði fengnar fyrir honum með gögnum sem færð verða fram fyrir dómi með stoð í 83. gr. laganna. Samkvæmt 3. mgr. 83. gr. laganna skal að jafnaði hafna aðfararbeiðni ef varhugavert verður talið að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna sem heimilt er að afla samkvæmt 1. mgr. sömu greinar.

12 Samkvæmt 1. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga er leigusala rétt að rifta leigusamningi er leigjandi greiðir ekki leiguna á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verði send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni.

13 Af málatilbúnaði varnaraðila verður hvorki ráðið að ágreiningur sé um eignarrétt sóknaraðila að húsnæðinu sem krafist er að varnaraðili verði borinn út úr, fjárhæð húsaleigu né að varnaraðili hafi ekki innt af hendi mánaðarlegar leigugreiðslur frá ágúst 2018. Í málinu liggur fyrir greiðsluáskorun sem sóknaraðili sendi varnaraðila 8. ágúst sama ár, svo og yfirlýsing um riftun á húsaleigusamningi um húsnæðið að [...], sem birt var á lögheimili varnaraðila 6. september 2018.

14 Ágreiningslaust er að í gildi var leigusamningur milli aðila um íbúðarhús í eigu sóknaraðila að [...]. Engu breytir um rétt sóknaraðila til að krefjast beinnar aðfarargerðar að hann hafi í greiðsluáskorun sinni og riftunaryfirlýsingu vísað til húsaleigusamnings 1. apríl 2016, enda var þar vísað til þess húsnæðis sem varnaraðili hafði á leigu samkvæmt samningi aðila. Þá hefur varnaraðili ekki haldið því fram að hann hafi haft annað húsnæði á leigu hjá sóknaraðila en það sem riftunaryfirlýsing tók til.

15 Réttur sóknaraðila til að rifta leigusamningi aðila um fyrrgreint húsnæði er samkvæmt framangreindu svo ljós að fullnægt er skilyrðum 78. gr., sbr. 72. gr. laga nr. 90/1989 til að varnaraðili verði borinn út úr húsnæði sóknaraðila með beinni aðfarargerð og er enginn slíkur vafi fyrir hendi um kröfu sóknaraðila að leitt geti til þess að varhugavert sé að gerðin nái fram að ganga, sbr. 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989.

16 Verður hinn kærði úrskurður því felldur úr gildi og fallist á kröfu sóknaraðila eins og nánar greinir í úrskurðarorði.

17 Varnaraðila verður gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað eins og nánar greinir í úrskurðarorði.

18 Ekki er tilefni til að mæla fyrir um heimild til fjárnáms fyrir kostnaði af væntanlegri gerð vegna ákvæða 2. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989.

Úrskurðarorð:

Sóknaraðila, A, er heimilt að fá varnaraðila, B, með beinni aðfarargerð borinn út úr fasteigninni að [...], ásamt öllu því sem varnaraðila tilheyrir.

Varnaraðili greiði sóknaraðila 600.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.