824/2019

Útdráttur

A og B voru í sambúð og áttu saman fasteign í jöfnum hlutföllum. Við fasteignakaupin lögðu þau bæði til fjármagn og tóku sameiginlega fasteignalán. B höfðaði mál á hendur A og krafðist ógildingar afsals á eignarhluta sínum í fasteigninni til A. Fyrir undirritun afsalsins hafði B verið í umtalsverðri neyslu áfengis og annarra vímuefna í nokkurn tíma auk þess sem A hafði skömmu áður vísað B af heimilinu vegna ástands hans og hegðunar. B reisti ógildingarkröfu sína meðal annars á 31., 33. eða 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Í dómi Landsréttar kom fram að undirritun afsalsins hefði falið í sér einhliða yfirlýsingu B um að A yrði framvegis ein eigandi fasteignarinnar. Með undirritun afsalsins hefði B gefið eftir hagsmuni sem vörðuðu hann miklu án þess að til hefði staðið að greiðsla kæmi fyrir hlut hans í fasteigninni önnur en yfirtaka A á áhvílandi skuldum. A hefði átt frumkvæði að gerð og undirbúningi afsalsins með aðstoð fasteignasala. Við afsalsgerðina hefði B ekki notið neinnar aðstoðar við gæslu hagsmuna sinna, staðið nokkuð höllum fæti auk þess sem fyrir honum hefði aðdragandinn verið nær enginn. Í ljósi framangreindra atriða og þeirra sérstöku aðstæðna sem uppi voru við undirritun afsalsins, andlegs ójafnvægis B og skertrar getu hans til að gæta hagsmuna sinna og réttinda var talið óheiðarlegt af hálfu A að bera afsalið fyrir sig með vísan til 33. gr. laga nr. 7/1936. Var því staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að fella afsalið úr gildi.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir Á-kk-nf H-kk-nf og D-kk-nf Þ-kk-nf B-kk-nf og K-kk-nf H-kk-nf héraðsdómari.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 6. desember 2019. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 18. nóvember 2019 í málinu nr. E[...]/2018. 2 Áfrýjandi krefst þess að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og hún sýknuð af öllum kröfum stefnda. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti en til vara að málskostnaður verði látinn niður falla.

3 Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi áfrýjanda fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

4 Málavextir eru raktir í hinum áfrýjaða dómi. Eins og þar kemur fram voru málsaðilar í sambúð og áttu saman fasteign [...] í jöfnum hlutföllum. Þau lögðu bæði til fjármagn við fasteignakaupin árið 2016, áfrýjandi um 6,7 milljónir króna en stefndi um 5,1 milljón króna. Til að greiða kaupverðið tóku þau jafnframt sameiginlega fasteignalán hjá Íslandsbanka með útgáfu tveggja skuldabréfa samtals að fjárhæð 32,4 milljónir króna.

5 Stefndi undirritaði 21. desember 2017 afsal á eignarhluta sínum í fasteigninni til áfrýjanda. Samkvæmt því sem þar segir fór afhending fasteignarinnar fram sama dag. Í afsalinu kemur fram að umsamið kaupverð sé að fullu greitt, meðal annars með því að áfrýjandi taki að sér að greiða „ofangreindar áhvílandi veðskuldir“, auk þess sem þar segir að uppgjör vegna opinberra gjalda og vaxta af áhvílandi lánum hafi farið fram. Þrátt fyrir það sem segir í afsalinu voru áhvílandi veðskuldir ekki tilgreindar þar. Veðbókarvottorð fasteignarinnar frá afsalsdegi eða um það leyti liggur heldur ekki fyrir í málinu. Samkvæmt veðbandayfirliti frá Creditinfo, sem sótt var 8. nóvember 2018, voru fyrrgreind tvö skuldabréf Íslandsbanka á þeim tíma áhvílandi á fasteigninni. Stefndi er enn skráður skuldari lánanna hjá Íslandsbanka ásamt áfrýjanda.

6 Samkvæmt framburði beggja málsaðila í héraði, sem fær stoð í framlögðu læknisvottorði, hafði stefndi verið í umtalsverðri neyslu áfengis og annarra vímuefna í nokkurn tíma áður en hann undirritaði afsalið. Þar kemur fram að snemma í desember 2017 hafi áfrýjandi vísað stefnda af heimilinu vegna ástands hans og hegðunar og hafðist hann þá við í bílskúr við heimilið. Lýsti áfrýjandi því að kvöldið 21. desember 2017 hafi hún heimilað stefnda að koma inn í íbúðina. Hafi áfrýjandi við það tækifæri tilkynnt stefnda að hún væri komin með nóg og vildi ljúka sambandi þeirra. Verður að skilja málatilbúnað beggja aðila á þann veg að stefndi hafi í kjölfarið undirritað afsalið að ósk áfrýjanda. Hefur hún útskýrt beiðni sína um að stefndi afsalaði fasteigninni til hennar með því að hún hafi viljað tryggja að hún og börnin hennar [...] hefðu þak yfir höfuðið. Afsalið var móttekið til þinglýsingar 22. desember 2017 og efni þess fært í fasteignabók 4. janúar 2018.

7 Í framangreindu læknisvottorði kemur fram að stefndi hafi verið fluttur á bráðamóttöku geðdeildar 28. desember 2017. Þar segir að samkvæmt lýsingum ættingja hafi hann verið með óráði og í maníu dagana á undan. Hann var vistaður á geðdeild til 30. desember 2017 og fór í áfengismeðferð á [...] daginn eftir. Hann mun síðar hafa farið í eftirmeðferð á [...]. Samkvæmt málatilbúnaði aðila slitu þau samvistum á þessum tíma og mun stefndi nú búa í leiguhúsnæði. Í málinu liggur fyrir staðfesting sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 4. júní 2018 um forsjá, lögheimili og greiðslu meðlags með [...] börnum málsaðila. Óundirritaður samningur um umgengni stefnda við börnin liggur einnig fyrir í málinu. Fjárskipti hafa aftur á móti ekki farið fram milli aðila.

8 Stefndi höfðaði mál þetta gegn áfrýjanda 13. nóvember 2018. Þar var þess aðallega krafist að afsalið yrði ógilt og því aflýst úr þinglýsingabók. Samkvæmt héraðsdómsstefnu var krafan öðrum þræði reist á því að afsalið gæti ekki haft gildi að lögum þar sem það uppfyllti ekki formskilyrði laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sbr. 7. gr. laganna. Þá var á því byggt að fella bæri afsalið úr gildi með vísan til 31., 33. eða 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Einnig var um þá kröfu vísað til 30. gr. sömu laga auk þess sem byggt var á því að afsalið hefði verið gert til málamynda.

9 Undir rekstri málsins í héraði aflaði stefndi matsgerðar dómkvadds matsmanns um líklegt söluverð fasteignarinnar í desember 2017 og á matsdegi og verðmæti nettóeignarhluta stefnda miðað við sama tíma. Í matsgerðinni var komist að þeirri niðurstöðu að sennilegt söluverð fasteignarinnar í desember 2017 væri 54.500.000 krónur. Þá hefði nettóeignarhlutur stefnda í fasteigninni á sama tíma numið 10.808.346 krónum.

10 Auk málsaðila gaf systir stefnda skýrslu fyrir héraðsdómi um ástand hans í kringum jól og áramót 2017, sem og fasteignasali sem samdi og undirritaði umrætt afsal sem vottur, læknir sem gaf út framangreint læknisvottorð og dómkvaddur matsmaður. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á ógildingarkröfu stefnda á þeim grunni að áfrýjandi hefði notað sér ástand hans og það að hann var henni háður til þess að afla sér hagsmuna sem voru bersýnilega meiri en það endurgjald sem fyrir þá kom, sbr. 31. gr. laga nr. 7/1936.

11 Áfrýjandi hefur lagt fyrir Landsrétt skilaboð sem fóru milli málsaðila í gegnum samskiptaforrit frá 15. desember 2017 og fram yfir næstu áramót. Hún telur að þau samskipti styðji málatilbúnað hennar um að hún hafi mátt gera ráð fyrir því að stefndi væri ekki undir áhrifum vímuefna kvöldið sem hann undirritaði afsalið og að hún hafi ekki beitt misneytingu samkvæmt 31. gr. laga nr. 7/1936 til að fá hann til að undirrita það.

Niðurstaða

12 Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms þykir ekki efni til þess að fella afsalið 21. desember 2017 úr gildi á þeim grundvelli að gerð þess hafi farið í bága við 7. gr. laga nr. 40/2002.

13 Í 31. gr. laga nr. 7/1936 segir að hafi maður notað sér bágindi annars manns, einfeldni hans, fákunnáttu eða léttúð eða það, að hann var honum háður, til þess að afla sér hagsmuna eða áskilja sér þá þannig að bersýnilegur mismunur sé á hagsmunum þessum og endurgjaldi því er fyrir þá kom eða skyldi koma eða hagsmunir þessir skyldu veittir án endurgjalds, skal gerningur sá, er þannig er til kominn, ógildur gagnvart þeim aðila er á var hallað með honum. Af orðalagi ákvæðisins verður ráðið að móttakandi löggernings þarf að vera grandvís um þá veikleika löggerningsgjafa sem áttu þátt í því að samningur komst á. Þá þarf munurinn á hagsmunum aðila, sem löggerningurinn fjallar um, að vera bersýnilegur, eins og segir í ákvæðinu.

14 Samkvæmt framlögðu læknisvottorði kom stefndi 13. desember 2017 í fylgd lögreglu á bráðadeild kl. 3.00. Þar greindi hann frá því að hann hefði „fallið“ nýlega, en hann kvaðst þá hafa verið búinn að drekka í fjóra daga og hafa notað eitthvað af kókaíni. Samkvæmt því sem ráða má af framangreindum skilaboðum, sem lögð hafa verið fyrir Landsrétt, sagði stefndi við áfrýjanda skömmu eftir miðnætti aðfaranótt 15. desember 2017 að hann væri búinn að vera edrú í einn og hálfan til tvo daga. Næstu daga lýsti hann í skilaboðum til áfrýjanda eftirsjá og vilja til þess að taka sig á. Aðfaranótt 21. desember 2017 óskaði stefndi eftir því að fá að hitta börnin sín og tók áfrýjandi vel í það. Af næstu skilaboðum verður ráðið að stefndi hafi farið í kvöldmat til vinafólks og beðið um að fá að sjá börnin þegar hann kæmi til baka. Áfrýjandi samþykkti það einnig. Klukkan 22.42 sama kvöld bað stefndi áfrýjanda um að hleypa sér inn til að komast á salernið og féllst áfrýjandi á það. Af næstu skilaboðum má ráða að við það tækifæri hafi stefndi undirritað afsalið. Í skilaboðum sem hann sendi áfrýjanda klukkan 23.16 lýsti hann vonbrigðum sínum með að þurfa að vera áfram í bílskúrnum, án þess að fá að hitta börnin sín og án hreinlætisaðstöðu, þó að hann væri að gera allt sem í hans valdi stæði til þess að breyta sér, og bætti síðan við: „… og þá er ég látin fá mesta skitin yfir mig taka húsið af mér …“ Síðar í sömu skilaboðum óskaði hann áfrýjanda enn „og aftur til hamingju með húsið“.

15 Af framangreindum samskiptum virðist mega ráða að áður en áfrýjandi hleypti stefnda inn í íbúðina kvöldið 21. desember 2017 hafi hann verið búinn að telja henni trú um að hann hefði látið af neyslu vímuefna, að minnsta kosti um stundarsakir, og að hann væri að taka sig á. Þá er ósannað að þegar inn var komið hafi stefndi sýnt af sér hegðun sem gat gefið áfrýjanda til kynna að hann væri á þeim tíma undir áhrifum áfengis eða annarra vímuefna. Ekkert liggur fyrir um að stefndi hafi átt við aðra andlega vanheilsu að stríða en þá er tengist neyslu hans. Þá liggja ekki fyrir gögn um að stefnda skorti almenna getu til að skilja afleiðingar þess að undirrita gerning af þeim toga sem málið lýtur að. Bera skilaboð hans til áfrýjanda strax í kjölfar undirritunarinnar ekki annað með sér en að hann hafi gert sér grein fyrir þýðingu hennar. Þá er til þess að líta að tímabundin dvöl stefnda í bílskúrnum helgaðist af neyslu hans. Virðist áfrýjandi hafa heimilað honum að koma inn á heimilið til að hitta börnin sín og fara á salernið áður en hann undirritaði afsalið. Að teknu tilliti til þess sem hér hefur verið rakið er ósannað að áfrýjandi hafi nýtt sér bágindi stefnda, einfeldni hans, fákunnáttu, léttúð eða það að hann var henni háður til að afla sér þeirra hagsmuna sem fólust í afsalinu. Ekki er því efni til að ógilda það á grundvelli 31. gr. laga nr. 7/1936.

16 Í 33. gr. laga nr. 7/1936 segir að löggerning, sem ella mundi talinn gildur, getur sá maður, er við honum tók, eigi borið fyrir sig ef það yrði talið óheiðarlegt vegna atvika sem fyrir hendi voru þegar löggerningurinn kom til vitundar hans og ætla má að hann hafi haft vitneskju um. Með ákvæðinu er skírskotað til þess sem löggerningsmóttakandi vissi eða mátti vita, á þeim tíma er hann fékk vitneskju um löggerninginn, um ótilgreindar staðreyndir sem gera það að verkum að það telst óheiðarlegt að bera hann fyrir sig.

17 Undirritun afsalsins 21. desember 2017 fól í sér einhliða yfirlýsingu stefnda um að áfrýjandi yrði framvegis ein eigandi fasteignarinnar sem þau höfðu fram að því átt saman. Hlaut áfrýjandi að gera sér grein fyrir því að með því gaf stefndi eftir hagsmuni sem vörðuðu hann miklu en ekki virðist hafa staðið til að greiðsla kæmi fyrir hlut hans í fasteigninni önnur en að áfrýjandi tæki að sér að greiða þær skuldir sem hvíldu á eigninni. Í því efni skiptir máli að áfrýjandi vissi að stefndi hafði lagt umtalsverða fjármuni til kaupanna um einu og hálfu ári áður en hann afsalaði fasteigninni til stefndu.

18 Í skýrslu áfrýjanda fyrir héraðsdómi lýsti hún því að hún hefði í júlí 2017 beðið stefnda um að skrifa undir afsal fasteignarinnar en hann þá brugðist mjög illa við. Áfrýjandi ræddi ekki frekar við stefnda um þá hugmynd fyrr en um kvöldið 21. desember 2017. Hún átti frumkvæði að gerð afsalsins og undirbjó það með því að leita til fasteignasala sem hún þekkti en hann samdi skjalið og ritaði undir það sem vottur. Hafði hún afsalið tilbúið til undirritunar þegar stefndi kom inn á heimilið síðla kvölds. Fyrir honum var aðdragandinn að afsalsgerðinni aftur á móti nær enginn. Þau voru ein viðstödd undirritunina og naut stefndi þar engrar aðstoðar við gæslu hagsmuna sinna. Stóð hann nokkuð höllum fæti vegna vímuefnaneyslu sinnar sem leitt hafði til þess að honum hafði verið vísað af heimilinu. Engin umræða virðist hafa orðið um ákvæði afsalsins er lutu að endurgjaldi fyrir eignina og uppgjör. Í skýrslu áfrýjanda í héraði kvaðst hún hafa rætt við stefnda um hvort hann væri reiðubúinn til að afsala fasteigninni til hennar svo að hún og börnin gætu „átt gott líf“ í kjölfar sambandsslita þeirra. Bar hún á þann veg að stefndi hefði verið ósáttur við sambandsslitin og verið í uppnámi og í geðshræringu þegar hann skrifaði undir afsalið. Aðstæður við undirritunina voru því með þeim hætti að eðlilegt var að álykta að geta stefnda til að gæta hagsmuna sinna og réttinda væri skert. Mátti áfrýjandi gera sér grein fyrir því að langlíklegast væri að stefndi hefði í fljótræði samþykkt þá óhagstæðu skilmála sem fólust í afsalinu vegna andlegs ójafnvægis og þeirra sérstöku aðstæðna sem uppi voru þegar hann undirritaði það.

19 Í ljósi þess sem hér hefur verið rakið ber að fallast á að óheiðarlegt sé af hálfu áfrýjanda að bera afsalið fyrir sig með vísan til 33. gr. laga nr. 7/1936. Því ber að fella afsalið úr gildi. 20 Eins og atvikum er háttað þykir rétt að málskostnaður milli aðila falli niður bæði í héraði og fyrir Landsrétti. Ákvæði héraðsdóms um gjafsóknarkostnað stefnda skulu vera óröskuð.

21 Stefndi nýtur gjafsóknar í málinu fyrir Landsrétti samkvæmt gjafsóknarleyfi 11. febrúar 2020. Allur gjafsóknarkostnaður stefnda greiðist úr ríkissjóði eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað áfrýjanda, A.

Málskostnaður í héraði og fyrir Landsrétti fellur niður.

Allur gjafsóknarkostnaður stefnda, B, greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hans, E-kk-ef F-kk-ef lögmanns, 900.000 krónur.