118/2020

Útdráttur

I höfðaði mál gegn R til útgáfu afsals henni til handa fyrir nánar tilgreindri spildu í landi jarðar á grundvelli kaupleigusamnings milli G og IG, fyrrverandi eiginmanns, I. Í dómi Landsréttar kom fram að réttindi samkvæmt kaupleigusamningnum hefðu fallið til I við lögskilnað hennar og IG. Deildu R og I um hvort árleg leiga fyrir spilduna samkvæmt 7. gr. kaupleigusamningsins hefði verið greidd, enda hafi það verið skilyrði samkvæmt samningsákvæðinu fyrir því að eignarréttur að spildunni yrði virkur. Í dómi Landsréttar kom fram að I bæri sönnunarbyrði fyrir þeirri fullyrðingu að leiga fyrir spilduna hefði verið greidd að fullu. Gögn málsins styddu ekki fullyrðingu I um að samningurinn hefði verið efndur og öðrum upplýsingum væri ekki til að dreifa í málinu sem rennt gætu stoðum undir málatilbúnað hennar um að leigan hefði verið greidd með eingreiðslu. Hefði henni því ekki, gegn eindregnum andmælum R, tekist sönnun framangreindrar staðhæfingar og yrði hún að bera hallann af því. R var því sýknaður af kröfu I.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir J-kk-nf H-kk-nf og K-kvk-nf S-kvk-nf og E-kk-nf Ó-kk-nf, fyrrverandi héraðsdómari.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 2. mars 2020. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Suðurlands 6. febrúar 2020 í málinu nr. E43/2019.

2 Áfrýjandi krefst þess að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og breytt á þá leið að hann verði sýknaður af kröfum stefndu. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefnda krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms auk málskostnaðar.

Málsástæður aðila

Málsástæður áfrýjanda

4 Áfrýjandi byggir sýknukröfu sína einkum á tveimur málsástæðum. Annars vegar að samningsbundin skylda til afsals eignarréttar að lóðinni hafi við lok samningstímans á árinu 2017 verið háð því að leigurétturinn væri í eigu leigutakans I-kk-ef G-kk-ef eða, að honum látnum, í eigu skylduerfingja hans. Það skilyrði hafi ekki verið uppfyllt eftir viðtöku fyrrverandi eiginkonu hans á lóðinni með skilnaðarsamningi á árinu 1995. Hins vegar að árleg leiga hafi ekki verið greidd en reglubundin greiðsla leigu fyrir lóðina hafi verið skilyrði mögulegs afsals eignarréttar. Fyrir liggi að stefnda, sem byggi á því að hún hafi orðið eigandi leiguréttarins með samningi á árinu 1995, hafi aldrei greitt leigu fyrir lóðina. Gögn hafi ekki verið lögð fram um greiðslu leigugjaldsins og fyrst við aðalmeðferð málsins fyrir héraðsdómi hafi komið fram fullyrðing um að leigugjald í 30 ár hafi verið innt af hendi með eingreiðslu við undirritun samningsins. Hafi það verið gert með ávísun sem afhent hafi verið leigusalanum.

Málsástæður stefndu

5 Stefnda vísar til þess að fyrrverandi eiginmaður hennar, I-kk-nf G-kk-nf, og eigandi jarðarinnar EfriReykja, G-kk-nf I-kk-nf, hafi gert með sér kaupleigusamning um tiltekna lóð 5. nóvember 1987. Kaupverð lóðarinnar, það er leiga fyrir allan samningstímann, hafi verið greitt að fullu við gerð samningsins. Samkvæmt skilnaðarsamningi stefndu og I-kk-ef 21. júní 1995 hafi réttur samkvæmt fyrrnefndum kaupleigusamningi fallið til stefndu. Hafi samkomulagið ekki falið í sér kaup stefndu á þessum rétti. Þar sem leigugjald samkvæmt samningnum hafi verið greitt að fullu og öll skilyrði hafi verið uppfyllt beri að fallast á kröfur stefndu í málinu.

Niðurstaða

6 Málsatvikum er lýst í hinum áfrýjaða dómi en samkvæmt honum var áfrýjanda gert að gefa út afsal til stefndu fyrir sumarbústaðalandi í landi EfriReykja í Bláskógabyggð á grundvelli ákvæða í kaupleigusamningi.

7 Hinn 5. nóvember 1987 gerðu G-kk-nf I-kk-nf, þáverandi eigandi jarðarinnar EfriReykja, og I-kk-nf G-kk-nf, fyrrverandi eiginmaður stefndu, með sér samning um leigu á 16.000 m² landspildu í landi EfriReykja með heimild til að byggja sumarbústað og rækta. Í samningnum, sem ber heitið „samningur um kaupleigu“, er lýst afmörkun spildunnar og tekið fram að leigutaka sé heimilt að leggja veg að landinu og girða það. Þá segir í 7. gr. samningsins að hann gildi í 30 ár frá dagsetningu undirritunar en að þeim tíma liðnum verði leigutaki, eða skylduerfingjar að honum látnum, „löglegur eigandi landsins og telst þá kaupverð að fullu greitt með leigugjaldi fram að þeim tíma…“. Í sömu grein samningsins segir einnig að selji leigutaki leigurétt sinn á leigutímanum eigi nýr leigutaki ekki eignarrétt að landinu að liðnum leigutíma, en fái þess í stað forleigurétt. Í 8. gr. samningsins segir að árlegt leigugjald sé 17.500 krónur sem greiðist fyrir fram fyrir eitt ár í senn. Þá er kveðið á um það í 9. gr. að verði eigendaskipti að jörðinni EfriReykjum á samningstímanum beri nýjum eiganda jarðarinnar að halda samninginn.

8 Leigutaki landspildunnar, I-kk-nf G-kk-nf, og stefnda skildu lögskilnaði samkvæmt leyfi þar um 27. mars 1997. Við skipti á búi þeirra komu réttindi samkvæmt fyrrnefndum kaupleigusamningi í hlut stefndu. Kemur það fram í yfirlýsingu stefndu 8. júlí 2002, sem árituð er um staðfestingu sýslumannsins á Selfossi sama dag, að efni hennar sé í samræmi við lögskilnaðarleyfið. Var yfirlýsingunni þinglýst á landspilduna degi síðar.

9 Áfrýjandi eignaðist jörðina EfriReyki með yfirlýsingu um fyrir fram greiddan arf sem undirrituð var af G-kk-þgf I-kk-þgf og konu hans, K-kvk-þgf J-kvk-þgf, 31. mars 2016. Tekið er fram í yfirlýsingunni að áfrýjandi sé einkaerfingi G-kk-ef og K-kvk-ef. G-kk-nf I-kk-nf lést í desember 2019.

10 Áfrýjandi byggir á því að skylda til afsals eignarréttar að landspildunni samkvæmt fyrrnefndum samningi frá 5. nóvember 1987 hafi verið háð sérstakri takmörkun um eignarhald þannig að spildan væri við lok leigutímans í eigu I-kk-ef sem leigutaka eða skylduerfingja hans að honum látnum. Það skilyrði hafi ekki verið uppfyllt eftir viðtöku fyrrverandi eiginkonu leigutakans við skilnaðarsamning. Á þetta verður ekki fallist með áfrýjanda, enda takmarka ákvæði samningsins ekki framsal þeirra réttinda sem um ræðir á samningstímanum. Þannig segir í 6. gr. samningsins að selji leigutaki sumarbústað, girðingar eða önnur mannvirki sem kunni að vera á landinu, „ásamt afnotarétti“ samkvæmt samningnum, hafi leigusali forkaupsrétt. Þá segir í 7. gr. að vilji leigutaki selja leigurétt sinn á leigutímanum fái nýr leigutaki einungis forleigurétt að landinu en ekki eignarrétt að því. Að þessu virtu fæst ekki séð að ákvæði samningsins takmarki framsal þeirra réttinda sem kveðið er á um í skilmálum samningsins. Því gátu réttindi samkvæmt samningnum fallið til stefndu við lögskilnað hennar og I-kk-ef með búskiptum þeirra, sbr. 6. gr. hjúskaparlaga nr. 31/1993. Verður þeim aðilaskiptum ekki jafnað við sölu landsins þannig að framsalshafi hafi aðeins öðlast forleigurétt að landspildunni við lok leigutímans. Er þessari málsástæðu fyrir dómkröfu áfrýjanda því hafnað.

11 Af hálfu áfrýjanda er einnig byggt á því að umsamin árleg leiga fyrir landspilduna samkvæmt samningnum hafi ekki verið greidd. Hafi leigutakinn vanefnt samninginn og ekki séu því forsendur fyrir kröfum stefndu. Með bréfi til áfrýjanda 23. janúar 2019 óskaði stefnda eftir útgáfu afsals fyrir landspildunni. Hélt stefnda því fram að leigugjald samkvæmt samningnum væri að fullu greitt og önnur skilyrði uppfyllt til útgáfu afsals til hennar. Þess var ekki getið í bréfinu með hvaða hætti gjaldið hefði verið greitt. Áfrýjandi hafnaði ósk stefndu en lýsti sig reiðubúinn til viðræðna við hana um áframhaldandi afnot landspildunnar með endurnýjuðum leigusamningi. Vísaði áfrýjandi til þess að réttindi samkvæmt samningnum væru bundin við persónu leigutakans og ekki hafi verið heimilt að ráðstafa leiguréttinum til þriðja aðila með samningi í lifanda lífi 20 árum fyrir lok leigutímans.

12 Í héraðsstefnu er fullyrt að óumdeilt sé að kaupverð spildunnar hafi verið greitt að fullu með leigu fyrir landið á leigutímanum sem sé liðinn. Leigugjaldið hafi réttilega verið greitt að fullu og feli samningurinn í sér skyldu til útgáfu afsals fyrir landinu. Áfrýjandi fullyrðir í greinargerð sinni fyrir héraðsdómi að leiga hafi aldrei verið greidd, en samkvæmt 7. gr. samningsins hafi það verið skilyrði fyrir því að eignarréttur að landinu yrði virkur. Sé það skilyrði til viðbótar því fyrra, um eignarhald I-kk-ef sem leigutaka eða skylduerfingja hans við lok leigutíma.

13 Í vitnaskýrslu I-kk-ef G-kk-ef fyrir héraðsdómi skýrði hann frá því að leiga fyrir landið hefði verið greidd í einu lagi fyrir allt tímabilið, alls 525.000 krónur, og hefði vitnið afhent leigusalanum ávísun við eldhúsborðið heima hjá vitninu í Reykjavík eftir undirritun samningsins. Algert traust hefði ríkt á milli þeirra og kvaðst vitnið hvorki hafa beðið um kvittun né verið boðin hún. Einnig kom fram að samningurinn hefði verið undirritaður að viðstöddum tveimur vottum, A-kvk-þgf og S-kk-þgf, íbúum í næsta húsi við vitnið, sem hafi komið á staðinn gagngert til þess að vera vitundarvottar að undirskrift samningsins. Kvaðst vitnið hafa haft samband við vottana „um daginn“ en þau hefðu staðfest að hafa „gengið yfir götuna og gerst vitundarvottar“ að undirritun samningsins „og sátu með okkur smá stund“.

14 Stefnda hefur sönnunarbyrði fyrir þeirri fullyrðingu að leiga fyrir landspilduna hafi verið greidd að fullu og að því leyti sé það skilyrði samningsins uppfyllt. Gögn málsins styðja ekki fullyrðingu stefndu um að leigusamningurinn hafi verið efndur að þessu leyti og öðrum upplýsingum er ekki til að dreifa í málinu sem rennt geta stoðum undir staðhæfingu I-kk-ef G-kk-ef fyrir dómi í þá veru að árleg leiga fyrir landið hafi verið greidd með eingreiðslu jafnhliða undirritun samningsins. Þá hafa nafngreindir vitundarvottar, sem voru viðstaddir undirritun samningsins að beiðni leigutaka landspildunnar, ekki verið kvaddir fyrir dóm til skýrslugjafar til að staðfesta frásögn I-kk-ef um þessar efndir samningsins en frásögn hans um að efndir á greiðslu leigu hafi verið með þessum hætti samræmist ekki ákvæði samningsins um tilhögun á greiðslu leigu fyrir landið.

15 Áfrýjandi hélt því fram í greinargerð sinni fyrir héraðsdómi að leiga hefði ekki verið greidd fyrir landið. Var greinargerðin lögð fram 3. apríl 2019. Sú fullyrðing áfrýjanda sem þar kom fram, um að samningurinn hefði verið vanefndur að þessu leyti, gaf stefndu tilefni til að freista þess að leita sönnunar fyrir fullyrðingu sinni með því að afla gagna til að sýna fram á tilvist greiðslunnar eða leita eftir afstöðu og staðfestingu þáverandi eiganda jarðarinnar EfriReykja á réttmæti þess að greiðslan hefði verið innt af hendi í einu lagi fyrir allan leigutímann. Verður stefnda að bera hallann af því og verður ekki talið, gegn eindregnum andmælum áfrýjanda, að færð hafi verið fram fullnægjandi sönnun fyrir grundvelli kröfu stefndu. Telst ósannað að samningurinn frá 5. nóvember 1987 hafi verið efndur að þessu leyti og brestur því skilyrði samkvæmt efni samningsins sjálfs til að verða við kröfu stefndu um útgáfu afsals fyrir landspildunni. Verður áfrýjandi því sýknaður af kröfu stefndu í málinu.

16 Samkvæmt þessum úrslitum málsins verður stefndu gert að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Áfrýjandi, R-kk-nf G-kk-nf, skal vera sýkn af kröfum stefndu, I-kvk-ef H. Þ-kvk-ef.

Stefnda greiði áfrýjanda 1.200.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.