640/2018

Útdráttur

S höfðaði mál á hendur P til viðurkenningar á því að komist hefði á bindandi kaupsamningur milli þeirra um fasteign að Suðurgötu í Hafnarfirði. Í dómi Landsréttar kom fram að úrlausn um viðurkenningarkröfuna markaði aðilum ákveðna réttarstöðu og yrði S talinn hafa lögvarða hagsmuni af því að fá dóm um hana þótt S hefði við aðalmeðferð málsins í héraði fallið frá kröfu um útgáfu afsals fyrir eigninni en með því hefði grundvelli málsins ekki verið raskað hvað viðurkenningarkröfuna varðaði. Landsréttur taldi að form og efnisskilyrði 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002, fyrir því að til bindandi kaupsamnings um fasteign hafi stofnast, hefðu verið uppfyllt með áritun beggja á tilboð og að engu breytti í því efni þótt undirritun annars væri óvottuð og frumrit skjals með undirritun beggja lægi ekki fyrir. Þá hefði tilboðið borist til starfsmanns fasteignasölu sem hafði milligöngu um kaupin innan þess frests og með þeim hætti sem þar var áskilið. Var því fallist á kröfu S.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kk-nf E. J-kk-nf, I-kvk-nf E-kvk-nf og O-kvk-nf M-kvk-nf A-kvk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 31. júlí 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 3. júlí 2018 í málinu nr. E1510/2017.

2 Áfrýjandi krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá héraðsdómi en til vara krefst hann sýknu af kröfum stefnda. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3 Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar. 4 Við upphaf aðalmeðferðar í Landsrétti var lögð fram staðfesting á því að Skjólbelti ehf. hefði sameinast Sentor ehf. á árinu 2018 og verið afskráð úr Fyrirtækjaskrá í janúar 2019. Hefur síðarnefnda félagið tekið við aðild til varnar í málinu.

Málsatvik og sönnunarfærsla

5 Mál þetta var höfðað af hálfu stefnda sem í héraði gerði þá kröfu á hendur áfrýjanda að viðurkennt væri með dómi að með áritun beggja aðila á kauptilboð 28. mars 2017 hefði komist á bindandi kaupsamningur um fasteignina að Suðurgötu 18 í Hafnarfirði, fastanúmer 2079699, matshluta 010101. Jafnframt voru gerðar þær kröfur á hendur áfrýjanda og Fylki ehf. að áfrýjanda yrði gert að gefa út afsal fyrir eigninni gegn greiðslu 95.000.000 króna, að frádregnum leigugreiðslum til Fylkis ehf., og að viðurkennt yrði með dómi að aflýsa bæri afsali eignarinnar 31. mars 2017 til Fylkis ehf. Með bókun sem lögð var fram í þinghaldi 9. október 2017 var fallið frá kröfu um frádrátt leigugreiðslna og við upphaf aðalmeðferðar í héraði 8. maí 2018 var fallið frá öllum öðrum kröfum en þeirri fyrstnefndu. Var Fylki ehf. dæmdur málskostnaður úr hendi stefnda með vísan til cliðar 1. mgr., sbr. 2. mgr. 105. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og hefur þeim þætti málsins ekki verið áfrýjað.

6 Að öðru leyti en að framan greinir er vísað til atvikalýsingar í hinum áfrýjaða dómi. Það athugast þó að engu verður slegið föstu um á hvaða tíma dags umboðsmaður áfrýjanda undirritaði kaupsamning um framangreinda fasteign til Fylkis ehf. en kaupsamningurinn er dagsettur 29. mars 2017.

Niðurstaða

7 Áfrýjandi byggir frávísunarkröfu sína á því að eftir að stefndi féll frá öðrum stefnukröfum sínum hafi hann ekki lögvarða hagsmuni af kröfu um viðurkenningu á því að komist hafi á bindandi kaupsamningur milli aðila. Ekki stoði í þessu sambandi að stefndi hafi við aðalmeðferð í héraði vísað til þess að hann hafi orðið fyrir tjóni enda hafi hann engan grundvöll lagt að þeim málatilbúnaði í stefnu og séu skilyrði d og eliða 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 því ekki uppfyllt hvað kröfuna varði. Hafi héraðsdómara því borið að vísa málinu frá af sjálfsdáðum.

8 Stefndi byggir á því að vegna áskilnaðar í stefnu um sjálfstætt skaðabótamál á síðari stigum, yrði ekki fallist á kröfu um útgáfu afsals, hafi frá upphafi verið ljóst að hann teldi þá kröfu sína sem mál þetta varðar hafa sjálfstætt gildi og geta legið til grundvallar skaðabótaskyldu ef krafa um efndir næði ekki fram að ganga. Fyrir Landsrétti byggir stefndi einnig á því að dómur um viðurkenningarkröfu hans kunni að leiða til annarra réttaráhrifa en skaðabótaskyldu áfrýjanda. Þannig sé hvorki hægt að útiloka bótaábyrgð þriðja aðila né að stefndi geti síðar haft uppi kröfur um efndir samnings þótt hann hafi fallið frá slíkum kröfum að sinni. Þá vísar stefndi til gagna sem lögð voru fram í héraði og nýrra gagna fyrir Landsrétti til stuðnings því að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna þess að áfrýjandi taldi sig ekki samningsbundinn honum. 9 Samkvæmt 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 getur sá sem hefur lögvarða hagsmuni af því að skorið sé úr um tilvist eða efni réttinda eða réttarsambands leitað viðurkenningardóms um kröfur sínar í þeim efnum. Í dómum Hæstaréttar hefur áskilnaður fyrrgreinds lagaákvæðis um lögvarða hagsmuni verið skýrður svo að sá sem höfðar mál til viðurkenningar á skaðabótaskyldu verði að leiða nægar líkur að því að hann hafi orðið fyrir tjóni, í hverju það felist og hver séu tengsl þess við atvik máls. Í máli þessu er aftur á móti ekki leitað viðurkenningar á bótaskyldu heldur á því einu hvort bindandi samningur hafi stofnast á milli aðila. Úrlausn um þá kröfu markar aðilum ákveðna réttarstöðu og verður stefndi því talinn hafa lögvarða hagsmuni af því að fá dóm um hana. Breytir engu í því sambandi þótt hann hafi fallið frá öðrum kröfum sínum í héraði enda hefur grundvelli málsins með því ekki verið raskað hvað hina umdeildu viðurkenningarkröfu varðar. Þá er krafan nægilega skýr og studd málsástæðum í stefnu og uppfyllir málatilbúnaður stefnda því eftir sem áður skilyrði d og eliða 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991. Verður málinu því ekki vísað frá héraðsdómi.

10 Aðila máls þessa greinir á um hvort uppfyllt séu skilyrði 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup fyrir því að til bindandi kaupsamnings hafi stofnast en þar er kveðið á um að samningur um kaup á fasteign sé bindandi þegar skriflegt tilboð hefur verið samþykkt af móttakanda þess með undirskrift, enda felist í því skuldbinding um greiðslu tilgreinds kaupverðs og afhendingu fasteignar.

11 Í skýringum með þessu ákvæði í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 40/2002 greinir að það sé algert nýmæli í kauparétti að gera skriflegt form að gildisskilyrði samninga um kaup á fasteign. Þá séu einnig tilgreind í ákvæðinu ákveðin efnisleg lágmarksskilyrði en ekki sé gengið lengra en þörf krefji í því efni. Þannig þurfi að vera ótvírætt hvaða fasteign sé um að ræða auk þess sem fram þurfi að koma skuldbinding um greiðslu tilgreinds kaupverðs og skuldbinding um afhendingu eignar.

12 Túlka verður 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 í ljósi þess að um er að ræða undantekningu frá þeirri meginreglu íslensks réttar að skuldbindingargildi samninga sé ekki háð formkröfum. Verða því ekki gerðar ríkari kröfur til þess að bindandi kaupsamningur um fasteign hafi komist á en leiðir af einfaldri orðskýringu ákvæðisins.

13 Áfrýjandi undirritaði tilboð það sem mál þetta varðar 28. mars 2017. Af tilboðinu verður skýrt ráðið að áfrýjandi skuldbindi sig til að afhenda fasteignina að Suðurgötu 18 í Hafnarfirði, fastanúmer 2079699, matshluta 010101, á tilteknum degi gegn greiðslu nánar tilgreinds kaupverðs. Stefndi undirritaði tilboðið um samþykki sitt sama dag og skuldbatt sig þannig til þess að greiða kaupverðið.

14 Með vísan til alls hins framangreinda verða form og efnisskilyrði 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002, fyrir því að til bindandi kaupsamnings um fasteign hafi stofnast, talin uppfyllt með undirritun beggja á tilboðið 28. mars 2017. Skiptir engu í því sambandi þótt undirritun stefnda sé óvottuð og frumrit skjals með undirritun beggja liggi ekki fyrir en ekki er um það deilt í málinu að hvor aðili hafi fyrir sitt leyti undirritað tilboðið. Þá breyta kröfur þinglýsingalaga nr. 39/1978 ekki skuldbindingargildi samninga um kaup á fasteign sem gerðir eru á öðru formi en þar er kveðið á um.

15 Í tilboðinu er að finna eftirfarandi ákvæði: „Kauptilboð þetta er bindandi og stendur til kl. 1200 þann 29.03.2017 og telst löglega samþykkt með áritun á skrifstofu fasteignasölunnar, eða á annan sannanlegan hátt fyrir þann tíma.“ Aðila málsins greinir ekki á um að fyrirsvarsmaður stefnda sendi H-kk-þgf J-kk-þgf H-kk-þgf, sölustjóra á fasteignasölunni Hraunhamri, tölvupóst ásamt skannaðri mynd af tilboðinu, sem stefndi hafði þá undirritað um samþykki sitt, innan framangreinds frests. Áfrýjandi byggir allt að einu á því að samþykki stefnda hafi ekki komið nægilega snemma fram þar sem það hafi ekki komið til áfrýjanda sjálfs eða á stað þar sem hann gat kynnt sér efni þess áður en samþykkisfrestur var úti, sbr. 1. mgr. 2. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga.

16 Samkvæmt 1. gr. laga nr. 7/1936 skal beita ákvæðum þeirra ef eigi leiðir annað af löggerningnum sjálfum eða af verslunartísku eða annarri venju. Í tilboði því sem mál þetta varðar er skýrt tekið fram að samþykki sé nægilega fram komið með áritun á skrifstofu fasteignasölunnar eða á annan sannanlegan hátt innan samþykkisfrests. Með því að óumdeilt er að undirritað tilboð barst með tölvupósti til starfsmanns fasteignasölunnar innan frestsins leikur enginn vafi á því að samþykki tilboðsins kom fram innan þess frests og með þeim hætti sem þar var áskilið.

17 Með vísan til alls hins framangreinda verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur með þeim hætti sem í dómsorði greinir.

18 Áfrýjandi greiði stefnda málskostnað fyrir Landsrétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Viðurkennt er að með áritun beggja aðila á gagntilboð 28. mars 2017 hafi komist á bindandi kaupsamningur á milli áfrýjanda, Prentsmiðju Hafnarfjarðar ehf., og stefnda, Sentor ehf., um fasteignina að Suðurgötu 18, Hafnarfirði, með fastanúmerið 2079699 og matshlutanúmerið 010101.

Ákvæði hins áfrýjaða dóms um málskostnað í héraði á milli áfrýjanda og stefnda skal vera óraskað.

Áfrýjandi greiði stefnda 700.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti.