592/2020

Útdráttur

Með dómi Landsréttar 7. júní 2019 í máli nr. 701/2018 var J dæmdur til að greiða kaupendum íbúðar hans skaðabætur vegna galla á hinu selda. Í framhaldinu höfðaði hann mál þetta á hendur stefndu, meðal annars til greiðslu sömu fjárhæðar og hann var dæmdur til að greiða í hinu eldra máli. Í dómi Landsréttar voru þær reglur og sjónarmið sem gilda um skaðabótaábyrgð fasteignasala rakin. Þær ríku kröfur sem gerðar séu til fasteignasala birtist meðal annars í ákvæðum um söluyfirlit í 10. til 12. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa en að baki þeim búi það markmið að tryggja kaupanda fasteignar svo ítarlegar upplýsingar um öll grundvallaratriði um eign að hann geti á grundvelli söluyfirlitsins eins og sér, sem og skoðun á eigninni eftir því sem við á, tekið ákvörðun um kaup og kaupverð. Lagt var til grundvallar að söluyfirlit eignarinnar hefði verið haldið verulegum annmörkum og verið í andstöðu við fyrirmæli laga nr. 70/2015. Háttsemi þeirra stefndu sem önnuðust sölu eignarinnar hefði falið í sér verulegt frávik frá þeim ríku kröfum sem gerðar væru til fasteignasala og stefndu hefðu ekki hnekkt þeim líkum sem væru á því að mistök þeirra hefðu valdið J tjóni. Voru þau því talin bótaskyld gagnvart J. Á hinn bóginn var hvorki fallist á að stefndu yrði gert að bæta J þá dráttarvexti og þann málskostnað sem hann var dæmdur til að greiða í hinu eldra máli né þann lögfræðikostnað sem hann hafði af rekstri þess.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir A-kk-nf E. J-kk-nf E-kk-nf J-kk-nf I-kk-nf E-kk-nf, settur landsréttardómari.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1

Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 22. október 2020. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 25. september 2020 í málinu nr. E- 1710/2020.

2

Áfrýjandi krefst þess að stefndu verði dæmd til að greiða honum óskipt 5.010.750 krónur með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 2. desember 2016 til 28. júlí 2019 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti.

3

Stefndu krefjast þess aðallega að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur en til vara að dómkröfur áfrýjanda verði lækkaðar. Þá krefjast stefndu málskostnaðar fyrir Landsrétti.

4

Málið var meðal annars höfðað gegn TM hf., sem áður hét Tryggingamiðstöðin hf., en undir rekstri málsins tók TM tryggingar hf. við aðild félagsins.

Niðurstaða

5

Í málinu krefur áfrýjandi stefndu um bætur vegna sölu stefndu, A-x-x T-x-x og E-kk-ef R-kk-ef, sem störfuðu hjá stefnda, Fasteignasölunni Þingholti ehf., á íbúð áfrýjanda að Engjaseli 84 í Reykjavík síðla árs 2016, en þeir nutu starfsábyrgðartryggingar hjá stefnda, TM tryggingum hf.

6

Með dómi Landsréttar 7. júní 2019 í máli nr. 701/2018 var áfrýjandi dæmdur til að greiða kaupendum íbúðarinnar skaðabætur að fjárhæð 582.233 krónur, er svarar til hlutdeildar íbúðarinnar í viðgerðum á þaki fjöleignarhússins sem kaupendur greiddu, auk dráttarvaxta. Nemur fjárhæð kröfu áfrýjanda í því máli sem hér er til úrlausnar samtölu nefndrar fjárhæðar, þeirra dráttarvaxta og málskostnaðar sem hann var dæmdur til að greiða kaupendum í hinu eldra máli sem og lögfræðikostnaðar hans sjálfs af málinu. Byggir krafan á hendur stefndu í meginatriðum á því að saknæm og ólögmæt háttsemi fasteignasalanna hafi orðið til þess að hann tapaði hinu eldra dómsmáli.

7

Um skaðabótaábyrgð fasteignasala gilda reglur um sérfræðiábyrgð, sbr. meðal annars 27. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa og lögskýringargögn með greininni. Í reglunum felst meðal annars að ríkar kröfur eru gerðar til vandaðra vinnubragða af þeirra hálfu og við mat á því hvort háttsemi þeirra hafi verið gálaus er sakarmat strangt. Auk þess er stundum hliðrað til um sönnun, tjónþola í vil, þegar sérfræðingur á í hlut, meðal annars á þann veg að sönnunarbyrði um afleiðingar er snúið við. Í því felst að þegar tjónþoli hefur sannað að sérfræðingur hafi gert mistök og líkur séu til þess að tjónið sé vegna þeirra hvíli á sérfræðingnum að sanna að hin saknæma háttsemi hans hafi þrátt fyrir allt ekki valdið tjóni.

8

Hinar ríku kröfur sem gerðar eru til fasteignasala birtast meðal annars í ákvæðum um söluyfirlit í 10. til 12. gr. laganr. 70/2015. Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. skal fasteignasali semja rækilegt yfirlit um þau atriði sem skipt geta máli við sölu eignarinnar. Hann skal gæta þess vandlega að þar komi fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar sem, ásamt skoðun kaupanda á eign þegar við á, má ætla að geti verið grundvöllur ákvörðunar hans um það hvort hann kaupir eignina og hvaða verð hann er tilbúinn að greiða fyrir hana, sbr. 1. mgr. 11. gr. sömu laga. Hann skal afla upplýsinganna sem fram eiga að koma í söluyfirliti, sækja þær í opinberar skrár og skýrslur ef unnt er, en ástand fasteignar, gerð hennar og búnað skal hann kynna sér af eigin raun, sbr. 1. mgr. 12. gr. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ber hann ábyrgð á því ef upplýsingar í söluyfirliti reynast rangar eða ófullnægjandi, enda sé um að kenna gáleysi hanseða þeirra er starfa í hans þágu. Í 2. mgr. 11. gr. eru talin upp atriði sem meðal annars skulu koma fram í söluyfirliti. Meðal þeirra eru upplýsingar um ástand eignar og einstakra hluta hennar, þar á meðal um galla sem seljanda og/eða fasteignasala er kunnugt um á eign, og yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmdir sem búið er að ákveða á fundi húsfélags, sé um fjöleignarhús að ræða, sbr. c- og h-lið málsgreinarinnar. Upptalningin í 2. mgr. 11. gr. er ekki tæmandi en markmið söluyfirlits samkvæmt framangreindum ákvæðum er að veita kaupanda svo ítarlegar upplýsingar um öll grundvallaratriði um eignina að hann geti á grundvelli söluyfirlitsins eins og sér, sem og skoðun á eigninni eftir því sem við á, tekið ákvörðun um það hvort hann kaupi eignina og þá fyrir hvaða verð.

9

Áður en íbúð áfrýjanda var seld sendi hann stefnda E-kk-nf yfirlýsingu húsfélags Engjasels 84- 86. Þar kemur meðal annars fram að á aðalfundi 4. maí 2016 hafiverið samþykkt að láta meta ástand hússins og að verið væri að afla tilboða í framkvæmdir á þaki. Eftir ætti að stilla upp rekstrar- og framkvæmdaáætlun og yrði þá innheimt í samræmi við hana. Er í yfirlýsingunni vísað til fundargerðar aðalfundarins sem henni fylgdi. Í fundargerðinni er fjallað um leka er tengist þaki og þar segir meðal annars:

„ [V]oru allir fundargestir sammála um að leki væri bæði í nr. 84 og 86“. Fyrir héraðsdómi lýsti stefndi E-kk-nf því meðal annars að ekki hafi leynt sér að gallar væru á íbúðinni, þar hefðu verið rakablettir og legið „alveg fyrir að það þurfti að taka húsið í gegn“. Þá tók stefndi A-x-x meðal annars fram að það hafi verið „eitthvað nefnt um einhverja galla hér og þar, [...] það var náttúrulega leki“. Í máli því sem lauk með dómi Landsréttar 7. júní 2019 í máli nr. 701/2018 bar stefndi E-kk-nf meðal annars fyrir dómi að það hafi verið „rakablettur í svefnherberginu og það var verið að laga það á vegum húsfélagins. [...] [Þ]etta sást baraá þegar það var verið að sýna íbúðina og að var búið að laga þetta í stigaganginum við hliðina og þetta var bara í rauninni dagaspursmál hvenær þeir byrjuðu þessir verktakar“. Þá bar stefndi A-x-x að það hafi verið „vitað af þessum framkvæmdum þegar við löbbuðum inn“. Þrátt fyrir framangreint var ekkert minnst á galla eða fyrirhugaðar framkvæmdir í söluyfirliti.

Þannig eru reitirnir „Gallar“ og „Fyrirhugaðar framkvæmdir“ auðir. Ekkert var heldur minnst á þessi atriði í kauptilboði eða kaupsamningi en í fyrrnefnda skjalinu sagði að seljandi ætti aðskila inn yfirlýsingu húsfélags innan fimm daga sem lá þó þegar fyrir samkvæmt framansögðu. Á árinu 2017 greiddu kaupendur hlutdeild hinnar seldu íbúðar í viðgerðum á þaki hússins, sem nam 582.233 krónum, og settu fram skaðabótakröfu á hendur áfrýjanda að þeirri fjárhæð. Sem fyrr greinir var fallist á þá kröfu í dómi Landsréttar 7. júní 2019 í máli nr. 701/2018.

10

Í síðastgreindum dómi segir meðal annars að söluyfirlitið hafi verið haldið verulegum annmörkum og verið í andstöðu við fyrirmæli c- og h-liða 2. mgr. 11. gr. laga nr. 70/2015. Það hafi ekki haft að geyma nægar upplýsingar um ástand fasteignarinnar og væntanlegar framkvæmdir við hana sem kaupendur hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að þeir fengju. Á þessum skorti á upplýsingagjöf bæri áfrýjandi ábyrgð gagnvart kaupendum án tillits til ábyrgðar hlutaðeigandi fasteignasala samkvæmt ákvæðum 2. mgr. 12. gr. laga nr. 70/2015 og mögulegs endurkröfuréttar áfrýjanda á hendur honum. Í dóminum er jafnframt vísað til skorts á upplýsingum um framangreind atriði í öðrum gögnum.

11

Til samræmis við framangreindan dóm Landsréttar verður hér lagt til grundvallar að fyrrnefnt söluyfirlit hafi verið haldið verulegum annmörkum og verið í andstöðu við fyrirmæli laga nr. 70/2015. Í ljósi þess og annars sem að framan er rakið verður að leggja til grundvallar að sú háttsemi, að koma því sem fyrir lá um galla og fyrirhugaðar framkvæmdir með engum hætti til skila í söluyfirliti eða öðrum skriflegum gögnum sem fasteignasalarnir útbjuggu, hafi falið í sér verulegt frávik frá þeim ríku kröfum sem til þeirra eru gerðar. Þetta gerði sönnunarstöðu áfrýjanda gagnvart kaupendum allt aðra en ef skýrlega hefði verið getið um framangreind atriði en hann varð að greiða kaupendum skaðabætur þar sem honum tókst ekki að sanna að fullnægjandi upplýsingar hefðu legið fyrir. Samkvæmt þessu liggja skýrlega fyrir mistök af hálfu stefndu og verulegar líkur eru á því að þau hafi valdið áfrýjanda tjóni. Þeim líkum hafa stefndu á engan hátt hnekkt og verða þau því talin bótaskyld gagnvart áfrýjanda.

Engu breytir í þeim efnum þótt haldinn hafi verið húsfélagsfundur 5. september 2016, sem stefndu vissu ekki af, þar sem nánar tilteknu tilboði í framkvæmdirnar var tekið, enda fól sú ákvörðun aðeins í sér næsta skref í fyrirhuguðum framkvæmdum, sem hefði ekki komið neinum á óvart ef fasteignasalarnir hefðu miðlað þeim upplýsingum sem þeir bjuggu yfir við söluna með fullnægjandi hætti.

12

Samkvæmt framangreindu verða stefndu dæmd til að greiða áfrýjanda skaðabætur er nema þeirri fjárhæð sem hann greiddi kaupendum í skaðabætur. Á hinn bóginn verður hvorki fallist á að stefndu verði gert að bæta þá dráttarvexti og þann málskostnað sem áfrýjandi var dæmdur til að greiða í hinu eldra máli né þann lögfræðikostnað sem hann hafði af því máli. Í því sambandi er til þess að líta að til kostnaðarins hefði aldrei stofnast ef áfrýjandi hefði strax orðið við kröfu kaupenda og ekki verður talið að slíkt tilefni hafi verið til þess að taka til varna eða að stefndu hafi sýnt af sér einhverja slíka háttsemi í tengslum við hið eldra dómsmál að stefndu verði gert að bæta áfrýjanda það tjón sem hann varð fyrir af því að verða ekki strax við kröfu kaupanda.

13

Stefndu verða samkvæmt þessu dæmd til að greiða áfrýjanda 582.233 krónur auk þeirra vaxta og dráttarvaxta sem áfrýjandi krefst en vaxtakröfunum hefur ekki verið sérstaklega mótmælt. Þá verður stefndu gert að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti sem ákveðst í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð :

Stefndu, A-x-x T-x-x, E-kk-nf R-kk-nf, Fasteignasalan Þingholt ehf. og TM tryggingar hf., greiði áfrýjanda, J-kk-þgf Á-kk-þgf J-kk-þgf, óskipt 582.233 krónur með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 2. desember 2016 til 28. júlí 2019 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndu greiði áfrýjanda óskipt 1.500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.