647/2018

Útdráttur

N hf. höfðaði mál gegn ES ehf. og K og krafðist viðurkenningar á því að samkvæmt stofnskjali fyrir lóðirnar Hagasmára 1, Hagasmára 3 og Hagasmára 5 frá 2008 hvíldu kvaðir á lóðunum Hagasmára 1 og Hagasmára 3 um samnýtingu bílastæða, samnýtingu fráveitulagna og um gagnkvæman umferðarrétt og að sú kvöð veitti áfrýjanda, sem eiganda Hagasmára 3, rétt til nýtingar á bílastæðum á lóðinni við Hagasmára 1. Í dómi Landsréttar kom fram að sala á hluta lóðar forvera ES ehf. árið 2007, að Hagasmára 1, hefði verið háð þeirri forsendu að K samþykkti að lóðin yrði skilin frá lóðinni að Hagasmára 1 og hún yrði skráð sem sérstök eign. Það hefði K gert með útgáfu áðurgreinds stofnskjals frá 2008. Var stofnskjalinu þinglýst á Hagasmára 1, eign ES ehf., og þar tilgreint að nánar tiltekið mæliblað væri hluti stofnskjalsins. Á mæliblaðinu kæmu fram þær kvaðir sem dómkrafa N ehf. lyti að. Mat réttarins var því að það hefði verið hluti hins breytta stofnskjals, vegna lóðanna að Hagasmára 1, 3 og 5, að umþrættar kvaðir hvíldu á lóðunum Hagasmára 1 og 3. Þá bæru þinglýsingabækur þetta með sér. Jafnframt hefði ES ehf. ekki getað verið grandlaus um þessar kvaðir. Að auki kæmu fram samningsatriði í lóðarleigusamningi um lóðina Hagasmára 3 sem bentu til þess að ætlun þeirra hefði verið að kvöðin um samnýtingu bílastæða væri gagnkvæm. Voru endanlegar dómkröfur N hf. því teknar til greina.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir I-kvk-nf E-kvk-nf, O-kvk-nf M-kvk-nf A-kvk-nf og S-kk-nf T-kk-nf M-kk-nf.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 7. ágúst 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 13. júlí 2018 í málinu nr. E120/2017.

2 Áfrýjandi féll frá þeim kröfum sínum sem lutu að deiliskipulagi Smárans vestan Reykjanesbrautar og fram komu í áfrýjunarstefnu. Enn fremur féll hann frá kröfu, um að felldur yrði úr gildi lóðarleigusamningur 18. október 2018, sem fram kom í bréfi hans til Landsréttar 31. október 2018.

3 Endanlegar dómkröfur áfrýjanda eru þær að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og breytt á þá leið að viðurkennt verði með dómi að samkvæmt stofnskjali fyrir lóðirnar Hagasmára 1, Hagasmára 3 og Hagasmára 5 frá 21. apríl 2008 hvíli kvaðir á lóðunum Hagasmára 1 og Hagasmára 3 um samnýtingu bílastæða, um samnýtingu fráveitulagna og gagnkvæman umferðarrétt og sú kvöð veiti áfrýjanda, sem eiganda Hagasmára 3, rétt til nýtingar á bílastæðum á lóðinni við Hagasmára 1. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar úr hendi stefndu fyrir héraðsdómi og Landsrétti.

4 Stefndi, Eignarhaldsfélagið Smáralind ehf., krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms auk málskostnaðar fyrir Landsrétti.

5 Stefndi, Kópavogsbær, krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms, auk málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

6 Hinn 1. október 1996 gerði stefndi, Kópavogsbær, lóðarleigusamninga við Byggingafélag Gylfa og Gunnars ehf. um lóðirnar Hagasmára 1, Hagasmára 5, Hagasmára 11 og Hagasmára 13. Í 19. gr. samninganna kom fram að húsin nr. 1, 5, 11 og 13 hefðu 17.660 fermetra sameiginlega lóð fyrir aðkomu að húsunum og bílastæði. Á sameiginlegri lóð væri kvöð um gegnumakstur og graftrarrétt vegna lagna. Byggingafélag Gylfa og Gunnars ehf. afsalaði lóðunum nr. 1, 5, 11 og 13 til Smáralindar ehf., 22. desember 1997. Í yfirlýsingu byggingarfulltrúa stefnda, Kópavogsbæjar, 1. júlí 1999 kom fram að á fundi byggingarnefndar 12. maí 1999 hafi verið gerð sú götunafna og númerabreyting að Hagasmári 1, 5, 11 og 13 yrði Hagasmári 1.

7 Með kaupsamningi 27. ágúst 2007 seldi Smáralind ehf., sem þá var að fullu í eigu Fasteignafélags Íslands hf. því félagi hluta lóðar sinnar. Í samningnum sagði að forsendur hans væru þær að Smáralind ehf., ætti og ræki verslunarmiðstöðina Smáralind í Kópavogi og þá lóð sem verslunarmiðstöðin stæði á, Hagasmára 1. Kaupandi, Fasteignafélag Íslands hf., hygðist á vegum dótturfélags síns, Norðurturnsins ehf., reisa turn við norðvesturhluta verslunarmiðstöðvarinnar. Í grein 1.3 í samningnum sagði að lóðin þar sem turninn risi væri nú hluti af lóðinni við Hagasmára 1. Þá sagði í grein 1.4 í samningnum að aðilar hefðu orðið sammála um að leita eftir því að lóðin yrði skilin frá lóðinni við Hagasmára 1, sem sérstök skráningareining með sitt eigið heiti, og að stefndi myndi þannig selja lóðina Fasteignafélagi Íslands hf., sem myndi afhenda hana Norðurturninum ehf. í fyrrgreindum tilgangi. Í grein 1.6 í samningnum sagði einnig að aðilar hefðu orðið sammála um að sem hluta af endurgjaldi Smáralindar ehf., fyrir lóðina skyldi gerður samstarfs og afnotasamningur milli stefnda og Norðurturnsins ehf., þar sem meðal annars yrði kveðið á um afnotaréttindi stefnda af bílastæðum í bílastæðahúsi Norðurturnsins ehf. Skilyrði sölunnar var samkvæmt grein 3.1.1 að stefndi, Kópavogsbær, samþykkti að lóðin yrði skilin frá lóðinni að Hagasmára 1 og að hún yrði skráð sem sérstök eining með sitt eigið heiti í þinglýsingabækur og hjá Fasteignamati ríkisins. Enn fremur sagði um skjalagerð og þinglýsingu samkvæmt grein 4.1 að um leið og skilyrði samkvæmt grein 3.1 hefðu gengið eftir skyldi Smáralind ehf., gefa út sérstakt afsal á lóðinni til Fasteignafélags Íslands hf. og skyldu aðilar vinna saman að skráningu og þinglýsingu lóðarinnar í samræmi við grein 3.1.1.

8 Í framhaldi af fyrrgreindum kaupsamningi gerði stefndi, Kópavogsbær, lóðarleigusamning við Norðurturninn ehf. um lóðina Hagasmára 3, 18. apríl 2008. Í 1. gr. lóðarleigusamningsins sagði að lögun lóðarinnar væri sýnd á meðfylgjandi mæliblaði og/eða afstöðumynd sem væri hluti samningsins. Á lóðinni væru kvaðir samkvæmt viðfestum uppdrætti. Á uppdrættinum kom fram að kvaðir væru um samnýtingu bílastæða og fráveitulagna á lóðum nr. 1 og 3 og um gagnkvæman umferðarrétt.

9 Samkvæmt samningnum var lóðin leigð til 50 ára frá 1. apríl 2008. Í 17. grein lóðarleigusamningsins sagði að leigulóð þessi hefði orðið til við skiptingu á lóðinni Hagasmára 1 sem samþykkt hefði verið af bæjarráði 28. desember 2007. Leigutaki að lóðinni að Hagasmára 1 væri Smáralind ehf. og væri samningurinn gerður með þeirra samþykki. Sömu aðilar rituðu undir fyrir hönd leigutaka og stefnda og sagði í samningnum að með undirritun sinni lýsti Smáralind ehf., því yfir að félagið gerði ekki athugasemdir við skiptingu lóðarinnar Hagasmára 1 við útgáfu samningsins.

10 Í breyttu stofnskjali stefnda, Kópavogsbæjar, 21. apríl 2008 kom fram að breytingar hefðu verið gerðar á lóðum við Hagasmára, þannig að lóðinni Hagasmára 1 hefði verið skipt upp í tvær lóðir, Hagasmára 1 og 3, stærð Hagasmára 5 verið breytt og mismun bætt við óútvísað land Kópavogsbæjar. Afmörkun lóðarinnar kæmi fram á meðfylgjandi mæliblaði útgefnu af stefnda, Kópavogsbæ, 27. mars 2008 og væri það hluti stofnskjalsins. Undir stofnskjalið ritaði byggingarfulltrúi Kópavogsbæjar. Á mæliblaðinu kom fram að kvaðir væru um samnýtingu bílastæða og fráveitulagna á lóðum nr. 1 og 3 og um gagnkvæman umferðarrétt. Stofnskjalinu svo breyttu var þinglýst á lóðirnar að Hagasmára 1 og Hagasmára 3.

11 Ekkert varð af byggingu turnsins að Hagasmára 3 um nokkurt skeið vegna hruns í íslensku efnahagslífi, en stefndi, Eignarhaldsfélagið Smáralind ehf., og þáverandi eigendur Hagasmára 3, fyrir hönd óstofnaðs félags, gerðu með sér samning 27. júní 2013 um nýtingu og rekstur bílastæðanna á lóðunum að Hagasmára 1 og 3, í tilefni þess að fyrirhugað væri að hefja að nýju framkvæmdir við Hagasmára 3. Í 1. gr. samningsins sagði að með stofnskjali útgefnu af Kópavogsbæ 21. apríl 2008 hefði lóðinni að Hagasmára verið skipt upp í tvær lóðir, Hagasmára 1 og 3, og jafnframt hafi verið gerður af hálfu stefnda, Kópavogsbæjar, lóðarleigusamningur um lóðina Hagasmára 3, 18. apríl 2008, sem þáverandi lóðarhafar beggja lóða hafi undirritað. Í 1. gr. lóðarleigusamningsins kemur fram að kvaðir séu á lóðinni samkvæmt viðfestum uppdrætti. Á uppdrættinum séu meðal annars eftirgreindar áritanir:,,Kvöð um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3. Kvöð um gagnkvæman umferðarrétt“. Í 3. gr. fyrrgreinds samnings 27. júní 2013 sagði meðal annars að aðilar væru sammála um að bílastæði í lokuðum bílakjallara Norðurturnsins yrðu fyrst og fremst nýtt í þágu þeirrar starfsemi sem kæmi til með að verða í Norðurturninum. Í desember ár hvert yrði þó gert ráð fyrir að viðskiptavinir Smáralindar gætu nýtt bílastæðin þar samkvæmt nánara samkomulagi hverju sinni. Aðilar væru sammála um að skipta með sér kostnaði af rekstri og viðhaldi bílastæðanna að Hagasmára 1 og 3 með sanngjörnum hætti sem tæki fyrst og fremst mið af framtíðarhagnýtingu bílastæðanna á vegum hvors aðila. Undir samninginn ritaði fyrir hönd stefnda, H-kk-nf S. G-kk-nf, auk fyrirsvarsmanna hins óstofnaða félags.

12 Breytt deiliskipulagstillaga Smárans vestan Reykjanesbrautar var samþykkt í bæjarstjórn stefnda, 25. október 2016 og auglýst í Bdeild Stjórnartíðinda 25. nóvember sama ár. Í hinu breytta deiliskipulagi var gert ráð fyrir að byggt yrði á hluta bílastæða Hagasmára 1. Í gögnum málsins liggur fyrir sú afstaða stefnda, Kópavogsbæjar, til þess álitaefnis sem uppi er í máli þessu, að kvöð um umferðarrétt og samnýtingu bílastæða sé ekki gagnkvæm með Hagasmára 1 og Hagasmára 3, heldur sé um einhliða rétt Hagasmára 1 að ræða til nýtingar á bílastæðum á lóð Hagasmára 3.

13 Eigendur Hagasmára 3 munu hafa flutt öll réttindi sín yfir í nýtt félag, Nýjan Norðurturn ehf., en nafni félagsins var breytt í Norðurturninn hf., árið 2016. Er það félag áfrýjandi málsins.

Niðurstaða

14 Fyrir Landsrétti hefur áfrýjandi fallið frá kröfum sem hann gerði í héraði um að fellt yrði úr gildi deiliskipulag Smárans vestan Reykjanesbrautar, enda var kröfum þessum vísað frá héraðsdómi og sú niðurstaða ekki kærð til Landsréttar innan tímafrests samkvæmt 144. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þrátt fyrir að áfrýjandi hafi fallið frá þessum kröfum hefur stefndi, Kópavogsbær, enn hagsmuni af úrslitum málsins, enda stóð hann að gerð breytts stofnskjals 21. apríl 2008 og er eigandi lóða þeirra sem ágreiningur málsins snýst um. Bar samkvæmt framangreindu nauðsyn til að hann ætti aðild að málinu fyrir Landsrétti. Þá hefur áfrýjandi enn lögvarða hagsmuni af því að fá skorið úr um tilvist þeirra kvaða sem hann telur hvíla á tilgreindum lóðum, enda felast í þeim kvöðum óbein eignarréttindi.

15 Eins og rakið hefur verið gerði Smáralind ehf., sem nú heitir Eignarhaldsfélagið Smáralind ehf., og hefur sömu kennitölu, samning við Fasteignafélag Íslands hf. 27. ágúst 2007 um sölu á hluta lóðar sinnar að Hagasmára 1, til þess að þar mætti rísa turn á vegum dótturfélags Fasteignafélags Íslands hf., Norðurturnsins ehf. Skilyrði sölunnar samkvæmt samningnum var að stefndi, Kópavogsbær, samþykkti að lóðin yrði skilin frá lóðinni að Hagasmára 1 og að hún yrði skráð sem sérstök eining. Skiptingin var samþykkt í bæjarráði stefnda 28. desember 2007 og gerði stefndi, Kópavogsbær, í kjölfarið, eða 18. apríl 2008, lóðarleigusamning við Norðurturninn ehf. um lóðina Hagasmára 3. Í samningnum kom fram að kvaðir væru um samnýtingu bílastæða á lóðum við Hagasmára 1 og Hagasmára 3, auk samsvarandi kvaðar um fráveitulagnir og gagnkvæman umferðarrétt. Í lóðarleigusamningnum var ákvæði þess efnis að stefndi, Eignarhaldsfélagið Smáralind ehf., sem væri leigutaki lóðarinnar að Hagasmára 1, væri samþykkur gerð samningsins. Þá var ákvæði þess efnis að stefndi gerði ekki athugasemdir við skiptingu lóðarinnar Hagasmára 1.

16 Í kjölfarið gaf stefndi, Kópavogsbær, út breytt stofnskjal 21. apríl 2008. Þar kom fram að breytingar hefðu verið gerðar á lóðum við Hagasmára og Hagasmára 1 hefði verið skipt upp í tvær lóðir, Hagasmára 1 og Hagasmára 3. Þá var lóðin afmörkuð á mæliblaði sem útgefið hafði verið af stefnda, Kópavogsbæ, 27. mars 2008 og var það hluti stofnskjalsins. Á mæliblaðinu kom fram að kvöð væri um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3, kvöð væri um samnýtingu fráveitulagna á lóðum nr. 1 og 3 og kvöð væri um gagnkvæman umferðarrétt. Stofnskjalinu var þinglýst á Hagasmára 1 og Hagasmára 3.

17 Samkvæmt framangreindu var sala á hluta lóðar Smáralindar ehf. 27. ágúst 2007 að Hagasmára 1 til Fasteignafélags Íslands hf. háð þeirri forsendu að stefndi, Kópavogsbær, samþykkti að lóðin yrði skilin frá lóðinni að Hagasmára 1 og hún yrði skráð sem sérstök eign. Það gerði stefndi, Kópavogsbær, með útgáfu breytts stofnskjals 21. apríl 2008, eftir að sú breyting hafði verið samþykkt í bæjarráði. Eins og rakið hefur verið var stofnskjalinu þinglýst á Hagasmára 1, eign stefnda, Eignarhaldsfélagsins Smáralindar ehf. og tilgreint þar að meðfylgjandi mæliblað væri hluti stofnskjals. Á mæliblaðinu koma fram þær kvaðir sem dómkrafa áfrýjanda lýtur að.

18 Samkvæmt framangreindu var það hluti þess breytta stofnskjals sem stefndi Kópavogsbær gaf út vegna lóðanna að Hagasmára 1, 3 og 5 að kvaðir væru lagðar á lóðirnar um samnýtingu bílastæða og fráveitulagna á lóðum nr. 1 og 3 og um gagnkvæman umferðarrétt. Þá báru þinglýsingabækur með sér að framangreindar kvaðir hvíldu á Hagasmára 1 og 3. Enn fremur gat stefndi, Eignarhaldsfélagið Smáralind ehf., ekki verið grandlaus um þessar kvaðir, þar sem hann stóð að gerð samnings 27. júní 2013 við þáverandi eigendur Hagasmára 3, þar sem sérstaklega var kveðið á um að samkvæmt 1. gr. lóðarleigusamnings um lóðina Hagasmára 3 væru kvaðir um samnýtingu bílastæða á lóðum nr. 1 og 3 við Hagasmára svo og kvöð um gagnkvæman umferðarrétt. Þá kom fram í 3. gr. þess samnings að aðilar væru sammála um að skipta með sér kostnaði af rekstri og viðhaldi bílastæðanna að Hagasmára 1 og 3 með sanngjörnum hætti. Enga nauðsyn bar til þess að kveða á um slíkt í samningi aðila, ef ekki var ætlun þeirra að kvöðin um samnýtingu bílastæða væri gagnkvæm.

19 Allt framangreint rennir stoðum undir að samkvæmt stofnskjali fyrir lóðirnar Hagasmára 1, Hagasmára 3 og Hagasmára 5 frá 21. apríl 2008 hvíli kvaðir á lóðunum Hagasmára 1 og Hagasmára 3 um samnýtingu bílastæða og fráveitulagna og um gagnkvæman umferðarrétt og að þær kvaðir veiti áfrýjanda, sem eiganda Hagasmára 3, rétt til nýtingar á bílastæðum á lóðinni við Hagasmára 1. Verður því fallist á kröfur áfrýjanda eins og nánar greinir í dómsorði.

20 Eftir þessum úrslitum verða stefndu, Eignarhaldsfélagið Smáralind ehf. og Kópavogsbær, dæmdir til að greiða áfrýjanda óskipt málskostnað á báðum dómstigum, sem ákveðinn verður í einu lagi eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Viðurkennt er að samkvæmt stofnskjali fyrir lóðirnar Hagasmára 1, Hagasmára 3 og Hagasmára 5, 21. apríl 2008, hvíli kvaðir á lóðunum Hagasmára 1 og Hagasmára 3 um samnýtingu bílastæða og fráveitulagna og um gagnkvæman umferðarrétt og að þær kvaðir veiti áfrýjanda, Norðurturninum hf., sem eiganda Hagasmára 3, rétt til nýtingar á bílastæðum á lóðinni við Hagasmára 1.

Stefndu, Eignarhaldsfélagið Smáralind ehf. og Kópavogsbær, greiði áfrýjanda óskipt samtals 4.000.000 króna í málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.