Ներդրումներ անշարժ գույքում


== Ներդրումներ անշարժ գույքում ==
Համաշխարհային զարգացման պրակտիկան ցույց է տալիս, որ ներդրումային գործունեության արդյունավետությունը տնտեսական աճի կարևոր գործոններից մեկն է։ ՀՀ-ում սեփականության ձևերի բազմազանության վրա հիմնված շուկայական տնտեսական համակարգի ձևավորումը պայմաններ է ստեղծում ներդրումային գործունեության ընդլայնման համար, որն անխուսափելիորեն կապված է շուկայական շրջանառության մեջ անշարժ գույքի ներգրավմամբ։


=== Անշարժ գույք ===
Անշարժ գույք են համարվում հողամասերը, ընդերքի մասերը, մեկուսի ջրային օբյեկտները, անտառները, բազմամյա տնկիները, ստորգետնյա և վերգետնյա շենքերը, շինությունները և հողին ամրակցված այլ գույքը, այսինքն՝ այն օբյեկտները, որոնք անհնար է հողից անջատել՝ առանց այդ գույքին կամ հողամասին վնաս պատճառելու կամ դրանց նշանակության փոփոխման, դադարման կամ նպատակային նշանակությամբ հետագա օգտագործման անհնարինության։


=== Ներդրումներ անշարժ գույքում ===
Համեմատած երկարաժամկետ ներդրումների այլ տեսակների հետ անշարժ գույքում ներդրումների առավելությունն այն է, որ անշարժ գույքում միջոցների ներդրումը նաև ինֆլյացիայից պաշտպանվելու միջոց է։ Անշարժ գույքը, որպես ներդրումային ակտիվ, օժտված է ֆիզիկական, տնտեսական և իրավական բնութագրիչներով, որոնք որոշում են անշարժ գույքի արժեքը։ Ֆիզիկական բնութագրիչներից կարելի է նշել անշարժությունը, տարատեսակությունը, երկարակեցությունը, անշարժ գույքի օբյեկտների ստեղծման երկարատևությունը։ Բացի այդ, անհրաժեշտ է հաշվի առնել նաև անշարժ գույքի՝ որպես տնտեսական ակտիվի, առանձնահատկությունները, որոնք են անհավասարաչափ դրամական հոսքերը՝ կապված գործառնության տարբեր փուլերում անշարժ գույքի վիճակի հետ, բարձր «շեմային» մակարդակի ներդրման անհրաժեշտությունը, կառավարման անհրաժեշտությունը, ցածր իրացվելիությունը և այլն։


=== Անշարժ գույքի ոլորտում ներդրումային գործունեության սուբյեկտները ===
Անշարժ գույքի ոլորտում որպես ներդրումային գործունեության սուբյեկտներ կարող են հանդես գալ ներդրումային նախագծերի բոլոր մասնակիցները՝ անշարժ գույքի օբյեկտների օգտագործողները, մատակարարները, բանկային, ապահովագրական և միջնորդ կազմակերպությունները, ֆոնդերը և այլն։ Ներդրողները ֆիզիկական և իրավաբանական անձինք են, ովքեր իրականացնում են սեփական, փոխառու և ներգրավված միջոցների ներդրում անշարժ գույքի օբյեկտներում և ապահովում են դրանց նպատակային օգտագործումը։
Որպես ներդրող կարող են հանդես գալ.

պետական մարմինները,
տեղական ինքնակառավարման մարմինները,
ձեռնարկատիրական միավորումները, կազմակերպությունները և այլ իրավաբանական անձինք,
համատեղ կազմակերպությունները,
արտասահմանյան կազմակերպությունները,
տվյալ երկրի ռեզիդենտ կամ օտարերկրյա ֆիզիկական անձինք,
օտարերկրյա պետությունների ներկայացուցչությունները,
միջազգային կազմակերպությունները։Ներդրողներ կարող են լինել նաև ֆինանսա-արդյունաբերական խմբերը, ներդրումային ֆոնդերը և այլն։
Անշարժ գույքի ոլորտում ներդրումային նախագծերի իրագործման ժամանակ աշխատանքների կատարողներ, ի թիվս այլոց, կարող են հանդես գալ նաև ինժինիրինգային ֆիրմաները, որոնք չունենալով սեփական արտադրական հզորություններ, սակայն օժտված լինելով մասնագետ-կառավարիչներով, հանդես են գալիս որպես ներդրումային նախագծերի իրագործման գլխավոր կապալառուներ, ներգրավելով ենթակապալառուի պայմաններով շինարարական մոնտաժային և այլ կազմակերպություններ տարբեր աշխատանքների կատարման համար։
Անշարժ գույքի ոլորտում ներդրումային նախագծերի իրականացումը կապված է մեծ ծավալով շինարարական նյութերի, կոնստրուկցիաների, տեխնոլոգիական սարքավորումների, այդ թվում ոչ ստանդարտ էլեկտրաարտադրանքի, կաբելային արտադրանքի, խողովակների, մետաղների և այլնի օգտագործման հետ։ Այդ պատճառով ներդրումային նախագծերի կարևոր մասնակիցներ են նշված արտադրանքի մատակարարները և նրանց դիլերները։


=== Անշարժ գույքում ներդրումների տեսակները ===
Ըստ ակտիվների տեսակի ներդրումները անշարժ գույքում լինում են իրական (կապիտալաստեղծ) և ֆինանսական։ Զարգացող երկրներում գերակշռում են իրական ներդրումները, զարգացած շուկայական տնտեսությամբ երկրներում մեծ դեր են խաղում ֆինանսական ներդրումները։ Ֆինանսական ներդրումները կապված են արժեթղթերի պորտֆելի ձևավորման, ձեռք բերման և իրացման հետ։ Ֆինանսական ներդրումները լինում են ուղղակի (բաժնետոմսեր, պարտատոմսեր, մուրհակներ և այլ արժեթղթեր) և անուղղակի (թրաստային պասիվ ներդրում) և այլն։
Ֆինանսական ներդրումը արժեթղթերում, որոնք ապահովված են անշարժ գույքի օբյեկտներով կամ հիպոտեկային վարկերով միջնորդավորված ներդրում է։ Դրանք լրացնում են իրական ներդրումները, այսինքն ներդրումների մեծամասնությունը վերջին հաշվով դառնում է իրական՝ անցնելով տեխնոլոգիական շրջան։
Կախված ներդրումների ուղղվածությունից և նպատակներից ներդրումային նախագծերը անշարժ գույքի ոլորտում դասակարգվում են բնակարանայինի, գյուղատնտեսականի, արտադրականի, առևտրայինի, ֆինանսականի, բնապահպանականի և այլն։
Ներդրումը անշարժ գույքում պետք է կատարվի ներդրումային տարբեր գործիքների և տեխնոլոգիաների օգնությամբ։ Առավել լայնորեն կիրառվում են սեփական և փոխառու կապիտալը, հիպոտեկը, լիզինգը, պարտքային պարտավորությունները, անշարժ գույքի ներդրումային ֆոնդերը։ Միաժամանակ պետք է մշակվեն անշարժ գույքում ֆինանսական ներդրումների նոր ուղիներ և ձևեր։


==== Կորպորատիվ փոխառությունների վրա հիմնված ներդրումներ ====
Քաղաքացիների և իրավաբանական անձանց միջոցների անշարժ գույքի ոլորտ ներգրավելու բավականին տարածված ձևերից է պարտատոմսային փոխառությունների թողարկումը։ Պարտատոմսային փոխառությունների թողարկման և շրջանառության կազմակերպիչների դերում կարող են հանդես գալ ներդրումային բանկերը։
Զարգացած երկրներում ֆինանսական շուկայի պարտատոմսային փոխառությունների տեսակարար կշիռը (այդ թվում անշարժ գույքի ֆինանսավորմանն ուղղված) կազմում է որպես կանոն 10-15-ից մինչև 60-65%, որը վկայում է պարտատոմսերի, որպես անշարժ գույքի շուկայում ներդրումային գործընթացների ֆինանսավորման այլընտրանքային աղբյուրի, կարևոր դերի մասին։
Պարտատոմսային փոխառությունների շուկայի զարգացմանը խոչընդոտող գործոններից է գործառնությունների հարկման «ոչ բանական» բնույթը։ Հաշվապահության տեղական պրակտիկայում էմիտենտի կողմից վճարվող պարտատոմսերի տոկոսները չեն վերագրվում ինքնարժեքի մեջ ներառվող ծախսերին և վճարվում են զուտ եկամտից, որը կտրուկ իջեցնում է փոխառության արդյունավետությունը։ Այս կարգը հակասում է հաշվապահության միջազգային ստանդարտներին, որոնց համաձայն պարտատոմսերի դիմաց վճարվող տոկոսները պետք է պահվեն եկամտից մինչև հարկումը։ Պարտատոմսերի հետ կապված գործառնությունների հարկը էմիտենտը վճարում է դրանց գրանցման և թողարկման վաճառքի դեպքում 0,5%-ի չափով թողարկման անվանական ծավալից։


==== Բաժնեմասային ներդրումային ֆոնդեր ====
Ներդրումային ֆոնդերը ֆինանսական կազմակերպություններ են, որոնք թույլ են տալիս կուտակել տնային տնտեսությունների, ֆիզիկական և իրավաբանական անձանց խնայողությունները։ Դրանք խստորեն կարգավորվում են պետության կողմից։ Ֆոնդերը «երկար» փողերի գործիքներ են, մասնագիտական և ինստիտուցիոնալ ներդրողներ։
Ֆինանսական միջոցներ ունեցող ֆիզիկական անձանց համար գոյություն ունեն փակ բաժնեմասային ներդրումային ֆոնդեր (ԲՆՖ)։ Փակ ԲՆՖ-ն գույքային համալիր է՝ առանց իրավաբանական անձի ձևավորման, որը բաղկացած է հավատարմագրային կառավարման հիմնադրի (հիմնադիրների) կողմից կառավարող ընկերությանը հավատարմագրային կառավարման հանձնված գույքից և այդպիսի կառավարման ընթացքում ստացված գույքից, որի սեփականության իրավունքի բաժինը հավաստվում է կառավարող ընկերության կողմից հանձնված արժեթղթի (ներդրումային փայ կամ բաժնեմաս) միջոցով։
Փակ ԲՆՖ-ն երկարաժամկետ նախագծերի ներդրման ինստիտուտ է։
Ֆոնդի գործողության մեխանիզմն այն է, որ փայատերերը կառավարող ընկերությունից ձեռք են բերում ֆոնդի փայեր։ Բոլոր փայերի իրացումից հետո կառավարող ընկերությունը ստացված դրամական միջոցներն ուղղում է անշարժ գույքի ոլորտում գործունեության ֆինանսավորմանը, գնում է արժեթղթեր և արտարժույթ։ Ֆինանսական տարվա ավարտին կառավարող ընկերությունը որոշում է այն եկամտի չափը, որ բերել են ֆոնդի ներդրումները փայերի հաշվով, և փայերը հետ է գնում ընթացիկ արժեքով (անվանական +եկամուտ)։ Քանի որ ներդրումային փայը արժեթուղթ է, ապա փայատերը կարող է ժամկետից շուտ իրացնել այն բորսայում շուկայական գնով։
Անշարժ գույքի բաժնեմասային ներդրումային ֆոնդերը թույլ են տալիս լրացուցիչ միջոցներ ներգրավել շինարարության նախագծերի ֆինանսավորման համար։ Բաժնեմասային ներդրումային ֆոնդերի ձևավորումը կոլեկտիվ ներդրումների շուկայի զարգացման ամենահեռանկարային ուղղություններից մեկն է։
Անշարժ գույքի շուկայում պետական քաղաքականությունը, որն ուղղված է անշարժ գույքի օգտագործումից ստացվող եկամուտների ավելացմանը, կոչված է ապահովելու կոլեկտիվ ներդրումների ներհոսքը դեպի անշարժ գույքի ոլորտ՝ ներդրողների իրավունքների արդյունավետ պաշտպանության համակարգի ստեղծման պայմանով, որը թույլ կտա ամրապնդել վստահությունը ներդրումային ինստիտուտների նկատմամբ։