Contratto di locazione, protrazione, assunzione nuove prove in appello
Decisione del 23.10.2017, IICCA
Incarto n. 12.2016.132
MEZZI DI PROVA AMMESSI
PROTRAZIONE DELLA LOCAZIONE
art. 257 CO
art. 257b CO
art. 272 CO
art. 126 CPC
art. 151 CPC
art. 317 CPC

AP
  1
rappr. dall  RA 1
contro
AO 1
e
AO 2 ,
AO 3 e
AO 4
facenti
  parte della CC 1 tutti rappr. dall  RA 2
con
cui lattrice ha chiesto di concederle una protrazione della locazione dei
locali situati nello stabile in via __________ __________ a __________, adibiti
a uso privato, fino alla fine del mese di novembre 2018, con la sua facoltà di
disdire il rapporto contrattuale per la fine di ogni mese con un preavviso di
tre mesi, nonché di ridurre le pigioni dei due contratti di un importo
complessivo di fr. 300.- al mese (fr. 150.- su quella dellappartamento e fr.
150.- sugli spazi a uso professionale) dal mese di febbraio 2014 fino al
termine dei lavori al pianterreno dellimmobile (fissato con le conclusioni al
15 settembre 2014) e, infine, di condannare le controparti alla restituzione
degli acconti per le spese accessorie asseritamente versati dallinizio della
locazione (dal 1° dicembre 2005 per lappartamento e dal 1° maggio 2008 per gli
spazi commerciali) fino al 31 dicembre 2013 per una cifra totale di fr. 9'750.-
corrispondente a 195 acconti mensili di fr. 50.- ciascuno, con la facoltà, in
caso contrario, di compensare tale credito sospendendo il pagamento della
pigione per i mesi successivi fino a concorrenza di tale importo,
rispettivamente con il ritorno, in tale misura, delle pigioni depositate presso
lUfficio di conciliazione in materia di locazione dal mese di agosto 2014;
domande
avversate dalle parti convenute, che hanno postulato la reiezione della
petizione e, di conseguenza, laccertamento della validità della disdetta 25
giugno 2014, con reiezione della richiesta di protrazione e lordine
allinquilina di abbandonare immediatamente lappartamento, nonché con
liberazione in loro favore delle pigioni depositate presso lUfficio di
conciliazione (con laggiunta, in sede di duplica, della domanda di interesse
al 5%);
sulle
quali il Pretore ha statuito con decisione 18 agosto 2016, con cui ha accolto
parzialmente la petizione, concedendo una protrazione unica e definitiva di 28
mesi (fino al 31 marzo 2017), condannando i convenuti al versamento in solido di
fr. 9'750.- allattrice e ordinando allUfficio di conciliazione il liberamento
in favore della conduttrice di fr. 2'400.-;
appellante
lattrice che con appello 19
settembre 2016 chiede la riforma del giudizio impugnato, nel senso: in via
principale, di accogliere integralmente la petizione e concederle, quindi, una
protrazione unica e definitiva di 4 anni (fino al 30 novembre 2018), così come
condannare i convenuti al versamento in suo favore, con il vincolo della
solidarietà, di fr. 12'000.-, con conseguente addossamento integrale delle
spese processuali alle controparti, tenuti a versarle solidalmente fr. 5'100.-
per ripetibili; in via subordinata, di accogliere parzialmente la petizione,
nel senso di concederle una prima protrazione di almeno 3 anni (fino almeno al
30 novembre 2017), di condannare i convenuti al pagamento in solido di fr.
12'000 e ponendo le spese processuali di fr. 2'900.- a carico dellattrice in ragione di 1/6 e per il resto a carico dei
convenuti in solido, con lobbligo solidale per questi ultimi di corrisponderle
almeno fr. 3'400.- per ripetibili ridotte; il tutto con protesta delle spese
giudiziarie di appello;
mentre
con risposta 11 novembre 2016 i convenuti postulano la reiezione del
gravame e con contestuale appello incidentale chiedono di riformare il
querelato giudizio nel senso di respingere la richiesta di rimborso degli
acconti, di liberare in loro favore le pigioni depositate presso lUfficio di
conciliazione, oltre interessi, e di porre le spese processuali a carico
dellattrice per 2/3 e il restante a loro carico, con lobbligo per
questultima di corrispondere loro fr. 1'700.- a titolo di ripetibili ridotte,
con protesta delle spese giudiziarie di questa sede;
appello
incidentale avversato dallattrice con risposta 5 gennaio 2017 che ne postula
la reiezione integrale, sempre con protesta di tasse, spese e ripetibili di appello;
viste
la replica spontanea 5 gennaio 2017 allappello principale, nonché le
osservazioni 25 gennaio e 15 febbraio 2017;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto:                    A. Con contratto 7 settembre
2007 (doc. B) __________ B__________ e AO 1 hanno dato in locazione a AP 1 un
appartamento di quattro locali per uso abitativo, ubicato al terzo piano di uno
stabile in __________ a __________. Le parti hanno previsto che tale contratto
"annullava e sostituiva" quello precedente datato 1° dicembre 2005.
Esse hanno indicato linizio della locazione al 1° dicembre 2005 e hanno
previsto una durata indeterminata del rapporto di locazione, con facoltà di
disdetta annuale al 30 novembre di ogni anno tramite preavviso trimestrale e
con prima scadenza al 30 novembre 2010. La pigione è stata fissata in fr. 400.-
mensili, oltre a fr. 50.- mensili di acconto per spese accessorie. Il 18 aprile
2008 le parti hanno concluso un altro contratto di locazione, questa volta
inerente a un appartamento di tre locali ubicato al secondo piano del medesimo
stabile e adibito a studio di architettura. Esse hanno stabilito linizio della
locazione al 1° aprile 2008 e una durata determinata della medesima fino al 30
aprile 2010, nonché un canone di fr. 700.- mensili oltre a fr. 50.- mensili di
acconto per spese accessorie (doc. D). Il 25 giugno 2014 la parte locatrice ha
notificato alla conduttrice, mediante modulo ufficiale, la disdetta del
rapporto di locazione dellappartamento a scopo abitativo con effetto al 30
novembre 2014 (doc. C).
B. Con istanza 25 luglio
2014 la conduttrice ha adito lUfficio di conciliazione in materia di locazione
di Locarno, domandando la protrazione della locazione fino al novembre 2018, la
riduzione del canone di locazione dei due contratti per un importo complessivo
di fr. 300.- mensili (fr. 150.- per ogni ente locato) a partire da febbraio
2014 e "fino al termine dei lavori al pianterreno dello stabile",
nonché la restituzione degli acconti per spese accessorie versati dall'inizio
delle due locazioni fino al 31 dicembre 2013, per un importo totale di fr.
9'750.- corrispondente a 195 acconti mensili di fr. 50.-- l'uno. Constatata
limpossibilità di addivenire a un accordo, il 18 novembre 2014 è stata
rilasciata allistante lautorizzazione ad agire.
C. Con petizione 9
gennaio 2015 la conduttrice ha adito la Pretura della giurisdizione di
Locarno-Città, postulando la protrazione della locazione fino al novembre 2018,
con la sua facoltà di disdire il rapporto contrattuale per la fine di ogni mese
con un preavviso di tre mesi, nonché di ridurre le pigioni dei due contratti in
questione di un importo complessivo di fr. 300.- al mese (fr. 150.- per lappartamento
e fr. 150.- per gli spazi a uso professionale) dal mese di febbraio 2014 fino
al termine dei lavori al pianterreno dello stabile e, infine, di condannare le
controparti alla restituzione degli acconti per le spese accessorie
asseritamente versati dallinizio della locazione (dal 1° dicembre 2005 per i
locali a uso abitativo e dal 1° maggio 2008 per gli spazi commerciali) fino al
31 dicembre 2013, per una cifra totale di fr. 9'750.- corrispondente a 195
acconti mensili di fr. 50.- ciascuno, con la facoltà, in caso contrario, di
compensare tale credito sospendendo il pagamento della pigione per i mesi
successivi fino a concorrenza di tale importo, rispettivamente con il ritorno,
in tale misura, delle pigioni depositate presso lUfficio di conciliazione in
materia di locazione dal mese di agosto 2014. A seguito del decesso, l11
dicembre 2014, di __________ B__________, con disposizione ordinatoria 29
gennaio 2015 il Pretore ha sospeso il procedimento ai sensi dellart. 126 CPC,
sino alla scadenza del termine per rinunciare alla successione. Accertati gli
eredi, il 13 maggio 2015 la causa è stata riattivata con, come parti convenute
oltre a AO 1, AO 2, AO 3 e AO 4, questi ultimi facenti per lappunto parte della
comunione ereditaria fu __________. Con risposta 1° giugno 2015 i convenuti si
sono opposti alla petizione, chiedendone la reiezione integrale e, di
conseguenza, laccertamento della validità della disdetta 25 giugno 2014, con
reiezione della richiesta di protrazione e lordine allinquilina di
abbandonare immediatamente lappartamento, così come con liberazione in loro
favore delle pigioni depositate presso lUfficio di conciliazione. Con la
duplica i locatori hanno peraltro chiesto un interesse di mora del 5% sulle
pigioni depositate. Nelle conclusioni scritte le parti si sono confermate nei
loro antitetici punti di vista. Lattrice ha inoltre fissato la fine della
riduzione delle pigioni al 15 settembre 2014. Statuendo con decisione 18 agosto
2016 il Pretore ha accolto parzialmente la petizione, concedendo una
protrazione unica e definitiva di 28 mesi (fino al 31 marzo 2017), condannando
i convenuti al versamento in solido allattrice di fr. 9'750.- e ordinando
allUfficio di conciliazione il liberamento in favore della conduttrice di fr.
2'400.-, ponendo le spese processuali di fr. 2'900.- a carico dellattrice per
1/3 e per il resto a carico dei convenuti in solido, con lobbligo per questi
ultimi di rifondere in solido alla controparte fr. 700.- per ripetibili
ridotte.
D. Con appello 19
settembre 2016 lattrice è insorta contro il giudizio testé menzionato, nel
senso: in via principale, di accogliere integralmente la petizione e concedere quindi
una protrazione unica e definitiva di 4 anni (fino al 30 novembre 2018), con
lobbligo per i convenuti di versarle fr. 12'000.- con il vincolo della
solidarietà, con conseguente addossamento integrale delle spese processuali ai
convenuti, tenuti a versarle solidalmente fr. 5'100.- per ripetibili; in via subordinata,
di accogliere parzialmente la petizione, nel senso di concederle una prima
protrazione di almeno 3 anni (fino almeno al 30 novembre 2017), di condannare i
convenuti al pagamento in solido di fr. 12'000 e ponendo le spese processuali
di fr. 2'900.- a carico dellattrice in ragione di 1/6 e per il resto a carico
dei convenuti in solido, con lobbligo solidale per questi ultimi di
corrisponderle almeno fr. 3'400.- per ripetibili ridotte; il tutto con protesta
delle spese giudiziarie di appello. Con risposta 11 novembre 2016 le parti
appellate postulano la reiezione del gravame e con contestuale appello
incidentale chiedono di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere
la richiesta di rimborso degli acconti, di liberare in loro favore le pigioni
depositate presso lUfficio di conciliazione, oltre interessi, e di porre le
spese processuali a carico dellattrice per 2/3 e il restante a loro carico,
con lobbligo per questultima di corrispondere loro fr. 1'700.- a titolo di
ripetibili ridotte, con protesta delle spese giudiziarie di questa sede. Con
risposta 5 gennaio 2017 lattrice ha avversato lappello incidentale,
postulandone la reiezione integrale, sempre con protesta di tasse, spese e
ripetibili di appello. Lo stesso giorno ha inoltrato una replica spontanea. In
data 25 gennaio e 15 febbraio 2017 le parti si sono infine espresse
sullallegazione/richiesta di assunzione di determinati nuovi fatti e nuovi
mezzi di prova in appello.
Considerato
in diritto:                  1. Le parti chiedono di
assumere tutta una serie di nuovi mezzi di prova, la cui ammissibilità è qui di
seguito vagliata.
1.1   Con replica spontanea 5
gennaio 2017 lappellante principale chiede che __________ A__________ sia
sentita in qualità di teste. La conduttrice reputa che da tale testimonianza
emergano degli elementi nuovi a sostegno di una più lunga protrazione del
rapporto locativo. Tra le condizioni poste allart. 317 cpv. 1 CPC per
ladduzione di nova in appello vi è quella dellimmediatezza (lit. a).
Il requisito dellimmediatezza non concerne solo la comunicazione
dell'esistenza di nuovi fatti e/o nuovi mezzi di prova. Contestualmente alla
medesima la parte deve anche sostanziare la sua richiesta di assunzione, nel
senso che deve dimostrare che le condizioni previste all'art. 317 cpv. 1 sono
in concreto riunite ( Verda Chiocchetti in:
Trezzini/Fornara/Cocchi/Bernasconi/Verda Chiocchetti, Commentario pratico al
codice di diritto processuale civile svizzero, Vol. 2, 2ͣ ediz., N 58 seg.
ad art. 317). Lappellante principale si limita ad affermare loggetto sul
quale __________ A__________ dovrà riferire, ossia la circostanza che dallottobre
2016 AO 2 abita in un appartamento situato nel medesimo stabile di via __________
a __________, di dimensioni analoghe a quello occupato dallattrice (memoriale,
pag. 3 in fondo). Ella non solo non dimostra, ma nemmeno allega da quando
sarebbe venuta a conoscenza del fatto asserito e per la cui dimostrazione
chiede ora lassunzione della teste in questione. Già solo per questo motivo la
richiesta di assunzione di tale nuovo mezzo di prova devessere disattesa.
A titolo abbondanziale va
rilevato che quandanche si fissasse tale conoscenza a partire dallottobre
2016 (reputato peraltro che, siccome la conduttrice vive nel medesimo stabile,
prestando la dovuta diligenza da quel momento avrebbe dovuto accorgersi
dellasserita presenza di AO 2), lallegazione del nuovo fatto nonché la
richiesta di assunzione di tale prova sarebbe comunque disattesa. Infatti, laddove
non stia già decorrendo un termine per proporre un atto processuale (ove in tal
caso la parte interessata può attendere a produrre i nova alla scadenza
del medesimo), i nuovi fatti e/o i nuovi mezzi di prova devono essere addotti
entro un breve termine dalla conoscenza della loro esistenza. Se unadduzione
entro il termine di dieci giorni è senzaltro ossequiosa dellart. 317 cpv. 1
lit. a) CPC (TF 5A_557/2016 del 6.2.2017 consid. 6.4), non si può escludere che
le circostanze giustifichino un termine più lungo, che può arrivare in
determinati casi anche a un mese (per esempio in presenza di una mole rilevante
di nova ) ( Verda Chiocchetti ,
op. cit., N 61-65 ad art. 317). Nella fattispecie lappellante ha addotto il
nuovo fatto e richiesto lassunzione del nuovo mezzo di prova con la replica
spontanea 5 gennaio 2017. Trattandosi di un allegato spontaneo non stava
decorrendo un termine per proporre un atto processuale. A nulla muta la
circostanza che tale memoriale sia stato proposto lo stesso giorno in cui lappellante
principale ha inoltrato la risposta allappello incidentale, che concerneva una
questione diversa rispetto a quella della protrazione. Ne consegue che il lasso
di tempo intercorso tra lottobre 2016 e il gennaio 2017 non è in alcun caso
consono al requisito dellimmediatezza di cui allart. 317 cpv. 1 lit. a) CPC.
1.2   Nelle osservazioni 25 gennaio
2017 i locatori hanno chiesto, quale contro-prova allassunzione quale teste di
__________ A__________, di eseguire unispezione oculare affinché sia
dimostrato lutilizzo come magazzino della stanza in questione (pag. 4 in
fondo). Con osservazioni 15 febbraio 2017 la conduttrice ha acconsentito alla
domanda di assunzione di tale mezzo di prova (pag. 4). Anche in presenza di
accordo delle parti, l'autorità di appello deve procedere d'ufficio a esaminare
se nella fattispecie sono adempiute le condizioni poste all'art. 317 cpv. 1 CPC
(art. 57 CPC) ( Verda Chiocchetti ,
op. cit., N 51 ad art. 317). Come si è detto, i locatori hanno proposto
lispezione oculare quale contro-prova nellipotesi che dalla testimonianza di __________
A__________ fosse emerso un uso abitativo degli spazi in questione. Venendo a
cadere la richiesta di amministrazione di tale mezzo di prova, lispezione richiesta
dai locatori perde di rilevanza ai fini del giudizio e va quindi disattesa (sullesigenza
di procedere a un apprezzamento delle prove nel caso in cui esse siano da
amministrare si veda: Verda Chiocchetti ,
op. cit., N 46 segg. ad art. 317).
1.3   Con la risposta allappello
principale i locatori producono, inoltre, tutta una serie di documenti: il doc.
10 è la licenza edilizia concessa in data 21 settembre 2016 dal Municipio di __________
a AO 4; i doc. 11 e 12 sono la notifica/comunicazione di inizio dei lavori di
costruzione inerenti al fondo n. __________ RFD di __________, entrambe datate
26 ottobre 2016; il doc. 13 è una copia di una foto che a dire degli appellati
concernerebbe i lavori testé menzionati; i doc. 15 e 17 sono delle
dichiarazioni scritte, il primo di AO 4 inerente alla sua intenzione di
trasferirsi, il 2 novembre 2016, nellappartamento in via dei __________ a __________,
il secondo di __________ __________, del 31 ottobre 2016, nel quale afferma che
AO 2 ha vissuto presso il suo domicilio fino al 24 ottobre 2016 e dopo quella
data si è trasferito presso __________. Tutti questi documenti concernono fatti
prodottisi dopo il giudizio impugnato e, quindi, soddisfano i requisiti di cui
allart. 317 cpv. 1 lit. b) CPC. Il presupposto dellimmediatezza (art. 317
cpv. 1 lit. a) CPC) è peraltro dato, siccome sono stati prodotti unitamente
alla risposta allappello principale. Il doc. 14 è lestratto del Registro di
commercio, il cui contenuto è accessibile facilmente anche via internet nel sito
di pertinenza del Cantone. Le risultanze che emergono da tale documento sono
quindi dei fatti notori che non devono essere dimostrati (art. 151 CPC; TF
4A_412/2011 del 4.5.2012 consid. 2.2 non pubbl. in DTF 138 III 294; 5A_62/2009 del
2.7.2009 consid. 2). Lo stesso dicasi del doc. 16. Si tratta, invero, di un estratto
del Registro fondiario inerente al fondo __________ RFD di Locarno. Sebbene
tali estratti non siano accessibili al pubblico, sono comunque noti a questa
Camera e, quindi, assurgono a fatti notori giusta lart. 151 CPC, poiché figuranti
nel sistema d'informazione fondiaria del Cantone Ticino (www.sifti.ti.ch).
1.4   Anche con le osservazioni 25
gennaio 2017 i locatori producono dei documenti. In realtà, il doc. 18 non è un
nuovo documento, bensì lordinanza 10 gennaio 2017 di questa Camera. Il doc. 19
è unasserita copia di una foto inerente al locale occupato da AO 2 nello
stabile situato in via __________ a __________, ammissibile per i motivi già
esposti sopra. Il doc. 20 è uno scritto 17 gennaio 2017 del Municipio di __________,
che attesta il trasferimento di AO 4 e della sua famiglia in via __________ a __________
a far tempo dal 1° novembre 2016. Tuttavia, la produzione di questo documento
non adempie il requisito dellimmediatezza di cui allart. 317 cpv. 1 lit. a)
CPC, già solo perché gli appellati non spiegano il motivo per cui non lo hanno
prodotto in sede di risposta 11 novembre 2016 allappello. Adempie invece ai
presupposti del disposto menzionato il doc. 21, dato che si tratta della
pubblicazione, dal 3 al 18 gennaio 2017, di una domanda di costruzione
inoltrata da AP 1.
1.5   Con le osservazioni 15
febbraio 2017 anche la conduttrice produce un nuovo documento, ossia lestratto
del Registro fondiario relativo al fondo n. __________ RFD di __________. Già
si è detto (consid. 1.3) che le risultanze che emergono da tali estratti sono
dei fatti notori (art. 151 CPC). Sulla sua produzione va in ogni caso espressa
una nota di biasimo ai riguardi dellappellante principale. Questa, infatti,
giustifica tale produzione con lintento di dimostrare di non essere
proprietaria del fondo in questione (come a suo dire erroneamente indicato nel
doc. 21 di cui si è detto sopra), bensì di essere mera titolare di un diritto
di compera (pag. 3). Lestratto da ella prodotto è datato 14 febbraio 2017. Sennonché,
dal sistema d'informazione fondiaria del Cantone Ticino (www.sifti.ti.ch)
emerge che poco più di due settimane dopo, ossia il 3 marzo 2017, si è
proceduto proprio alliscrizione di tale esercizio del diritto di compera.
I. Sullappello
principale
2. La conduttrice critica
anzitutto il Pretore per averle concesso una protrazione unica con la
motivazione che in caso contrario la durata della procedura concederebbe di
fatto comunque una protrazione di 4 anni, ossia il massimo previsto dalla legge.
Ella sostiene che è manifestamente insostenibile limitare a priori la sua
prerogativa di ottenere una prima protrazione con la possibilità di
postularne poi una seconda. Lappellante principale spiega, al riguardo, che
tale durata non è dipesa da lei, nel senso che 11 mesi sarebbero stati persi
per circostanze imputabili alle controparti e al primo giudice (appello, pag.
4).
2.1   La conduttrice omette, in
primo luogo, di confrontarsi con la prima motivazione formulata al riguardo dal
Pretore. Egli ha spiegato che non vi è una preminenza, quale regola, della
concessione di una prima proroga, e che tenuto conto dei contrapposti interessi
esaminati nei considerandi precedenti si giustifica di concedere ununica
protrazione di 28 mesi, ossia fino al 31 marzo 2017 (decisione impugnata, pag.
12, consid. 7). Effettivamente, non devessere conferito un rango
preferenziale alla concessione di una prima protrazione. Per il resto, l a
decisione se concedere una protrazione unica oppure una prima protrazione si
fonda sulla ponderazione degli interessi delle parti, alla stessa stregua di
quella se concedere o meno la protrazione e sulla durata della medesima (TF 4A_62/2010 del 13.4.2010 consid. 6.1.2; 4A_105/2009 del 5.6.2009 consid.
3.2 e 4.4). È ben vero che lAlta Corte ha pure affermato che la dottrina
sembra dare una certa preferenza a una prima proroga quando non è possibile
formulare una prognosi precisa circa la possibilità per il conduttore di
trovare una sistemazione nel periodo accordato (TF 4A_62/2010 del 13.4.2010
consid. 6.1.2; 4C.174/2001 del 20.11.2001 consid. 4b) e che la concessione di
una protrazione unica e definitiva appare invece indicata, qualora non sia
possibile formulare una tale prognosi, in presenza di importanti interessi del
locatore in tal senso (TF 4A_62/2010 del 13.4.2010 consid. 6.1.2; 4A_105/2009 del
5.6.2009 consid. 4.4) oppure nel caso in cui è chiaro quando il conduttore
potrà disporre di una nuova sistemazione (TF 4A_62/2010 del 13.4.2010 consid.
6.1.2); è però altrettanto vero che la dottrina, fondandosi in modo senzaltro
pertinente sulla sentenza TF 4C.365/2006 del 16.1.2007, ritiene pure giustificata ladozione di una protrazione unica e definitiva nel
caso, come trattato nel seguito verificatosi nella presente fattispecie, in cui
il conduttore dal ricevimento della disdetta al momento del giudizio sulla sua
domanda di proroga non ha intrapreso una ricerca
seria, intensa e sistematica di spazi sostitutivi (cfr. Rohrer , nota alla sentenza TF 4C.445/2006 del 7.6.2007
in MRA 2007 p. 94 seg.). A nulla muta, al riguardo, il riferimento della
conduttrice alla sentenza 4A_67/2016 del 7.6.2016 (appello, pag. 9 in alto). In
tale fattispecie il locatore aveva dato la disdetta perché era sua intenzione
intraprendere dei lavori di ristrutturazione nellente concesso in locazione.
Il Tribunale federale ha spiegato che quando non è possibile stabilire con
certezza la data in cui linquilino dovrà a tal fine evacuare i locali (che
dipende dalla licenza edilizia cresciuta in giudicato), allora va concessa una
prima protrazione (consid. 7). A torto lappellante cerca di assimilare tale
caso a quello presente. In tali circostanze è pertanto escluso che il Pretore
possa aver abusato dellampio potere di apprezzamento di cui disponeva sul tema
(TF 4C.445/2006 del 7.6.2007 consid. 5.2.3; 4C.174/2001 del 20.11.2001 consid.
4b).
2.2   La lagnanza dellappellante
principale è infondata anche già per il solo fatto che in prima istanza si era
sempre limitata a postulare la concessione di una protrazione fino alla fine
del mese di novembre 2018  senza aver mai precisato se prima oppure unica e
definitiva  ed è solo in sede conclusionale che nelle motivazioni (ma non
nelle richieste di giudizio) ha chiesto in via subordinata (per giunta con
lintroduzione della locuzione forse)  e non in via principale, come ella
sembrerebbe ora pretendere  di riconoscerle una prima protrazione di 3 anni,
senza peraltro aver esaurientemente motivato quella sua nuova richiesta, se non
con la circostanza che il primo giudice possa eventualmente ritenere che la
possibile concessione della licenza edilizia per i lavori previsti nello
stabile della signora AO 4 () possa pesare sulla durata della protrazione
(pag. 5 in alto). Lappellante è pertanto malvenuta a rimproverare in questa
sede il primo giudice per aver poi adottato una delle due modalità di
protrazione alternativamente postulate.
2.3 Oltretutto, a
prescindere da quanto precede nel caso concreto la concessione di una prima
protrazione di almeno 3 anni risulterebbe di fatto impraticabile. Atteso che
al momento del giudizio pretorile erano già passati circa 1 anno e 9 mesi dalla
data topica del 30 novembre 2014 e circa 1 altro anno e 3 mesi sono nel
frattempo trascorsi prima della pronuncia di questa Camera, e ritenuto che in
base alla dottrina una prima protrazione inerente a dei locali adibiti a uso
abitativo potrebbe essere accordata per una durata superiore a 1 anno solo in
casi eccezionali (SVIT-Kommentar, 3ͣ ediz., N. 10 ad art. 272b CO), nella
presente fattispecie la concessione di una prima protrazione non entrava così
in considerazione, sia per il fatto che erano ormai già quasi trascorsi 2 anni dalla
data determinante, sia per il fatto che il riconoscimento di una prima proroga
superiore a quella durata era esclusa dalla dottrina, a maggior ragione alla
luce delle considerazioni che si esporranno qui di seguito.
3. Non
ha miglior sorte la censura in merito alla durata della protrazione unica e
definitiva concessa dal Pretore.
3.1   Secondo lappellante
principale il primo giudice non avrebbe tenuto in considerazione la durata
relativamente lunga del rapporto locativo, gli investimenti da ella
effettuati in sudore e denaro nellente condotto in locazione, nonché il
fatto che vi sia una connessione con il suo sottostante ufficio di
architettura, così come la presenza di mobili su misura e il suo radicamento
nel quartiere (gravame, pag. 5 e 8 in alto). A parte la questione degli
investimenti, ella si limita a un elenco apodittico, senza il minimo confronto
con la motivazione pretorile, sicché su questo punto il gravame è irricevibile
(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Per quanto concerne il tema degli investimenti
effettuati, il Pretore ha rilevato che nel contratto di locazione le parti
hanno previsto che le spese di miglioria eseguite allinterno dellente
locato sarebbero state compensate con la messa a disposizione della
conduttrice di un 4° vano (doc. B, clausola 24 n. 1) (decisione querelata,
pag. 9, consid. 6.2). Lappellante sostiene che tale quarto vano, che avrebbe
il valore di fr. 50.- mensili, non potrebbe in alcun modo compensare gli
investimenti da ella eseguiti (appello, pag. 5 in mezzo). Così facendo,
tuttavia, non si confronta compiutamente con la motivazione pretorile, nel
senso che non spiega perché una clausola contrattuale da ella sottoscritta non
dovrebbe ora avere validità. In ogni caso, leffettuazione di eventuali
investimenti da parte del conduttore nel corso della locazione non è ancora un
motivo per poter ammettere un suo affidamento nel rinnovo del contratto,
qualora, come nella fattispecie, non abbia allegato e provato un accordo in tal
senso con il locatore o un comportamento di questultimo tale da poterlo
oggettivamente dedurre (II CCA 12.2015.93 del 23.10.2015 consid. 7.5; 12.2013.82 del 18.3.2014) . Per il resto, lappellante principale
si sofferma sulla questione dellammortamento degli investimenti da ella
eseguiti, misconoscendo che quanto indicato dal primo giudice in relazione a
questo aspetto è stato formulato a titolo abbondanziale (decisione impugnata,
pag. 9 in basso, consid. 6.2).
3.2   Lappellante critica il
Pretore per aver reputato lassenza di atti volti al reperimento di una nuova
sistemazione (gravame, pag. 6).
3.2.1   Il primo giudice ha spiegato
che lattrice sbaglia laddove crede di poter unicamente svolgere ricerche volte
allacquisto di unabitazione e non alla locazione con largomentazione che
solo così avrebbe la possibilità di pagare (per interessi ipotecari) una cifra
equivalente al canone corrisposto durante la locazione. Il Pretore ha precisato
che la conduttrice si è limitata ad affermazioni apodittiche sullimpossibilità
di trovare in locazione una sistemazione analoga, senza avvedersi che avrebbe dovuto
dimostrare il suo asserto, anche mediante la produzione di ricerche per un
canone superiore vista la pigione particolarmente vantaggiosa da ella
corrisposta (decisione impugnata, pag. 11 seg., consid. 6.5).
3.2.2   Lappellante critica il
Pretore per averle concesso una prima protrazione e non averle quindi dato la
possibilità di chiederne una seconda documentando in tale occasione ulteriori
ricerche. La sua critica non può essere seguita già solo per i motivi enunciati
sopra, ai quali si rinvia (consid. 2). Per il resto, correttamente il primo
giudice ha spiegato che lassenza di atti volti al reperimento di una nuova
sistemazione costituiscono un fattore da prendere in considerazione anche
nellambito di una richiesta di una prima protrazione (TF 4A_130/2008 del
26.5.2008). Su questo aspetto la conduttrice afferma che in ogni caso anche le
ricerche in vista di un acquisto (che afferma essere state importanti) sono
degne di essere prese in considerazione. Al riguardo, tuttavia, lappellante principale
misconosce una volta di nuovo le argomentazioni pretorili. Nella decisione
querelata non è, infatti, affermato che simili ricerche sono sprovviste di
importanza, bensì che la conduttrice non può limitarsi unicamente alle medesime
(pag. 11, consid. 6.5).
3.3   La conduttrice ribadisce di
aver avuto sempre un comportamento esemplare e che la disdetta è, in
definitiva, una mera rappresaglia in relazione al suo reclamo per una
telecamera posata da un altro conduttore (__________) (appello, pag. 6), sicché
anche tali elementi propenderebbero per la concessione di una più lunga
protrazione. Tuttavia, i doc. G-P ai quali lappellante principale fa
riferimento non dimostrano il suo asserto. Anche tale censura non è quindi di
ausilio alla sua tesi. Lappellante principale afferma, inoltre, che il Pretore
non avrebbe minimamente indicato il motivo per cui ha concesso ununica
protrazione di 28 mesi (gravame, pag. 6). A torto. Infatti, il primo giudice ha
esposto compiutamente gli interessi dei locatori e della conduttrice,
procedendo poi chiaramente a una ponderazione dei medesimi.
3.4   Secondo la conduttrice, poi,
i locatori non avrebbero dimostrato alcun interesse attuale a entrare in
possesso dellente concesso in locazione, tantè che il Pretore medesimo
avrebbe riconosciuto tale aspetto. Ella afferma di aver quindi diritto alla
protrazione della durata massima di 4 anni (appello, pag. 7 seg.).
Effettivamente, il primo giudice ha ritenuto che non vi erano motivi per
ritenere che AO 2 non potesse andare ad abitare nellappartamento a __________,
vuoto, di cui è proprietario in comune, per un mezzo, con le sue sorelle. Il
Pretore non ha reputato decisiva la circostanza secondo cui sarebbe intenzione
della sorella e colocatrice AO 4 di occupare lei medesima, da settembre 2016,
tale abitazione fino al termine della ristrutturazione della sua casa
(decisione querelata, pag. 7, consid. 4). A mente dellappellante principale, i
locatori non avrebbero quindi alcuna necessità, tanto meno urgente, di
rientrare in possesso dellappartamento da lei condotto in locazione. Essa
dimentica, tuttavia, che anche in assenza di qualsivoglia bisogno urgente dei
locatori, la legge non prevede che debba essere ipso facto concessa una
protrazione della durata massima di 4 anni. Infatti, nel commisurare la sua
durata il giudice deve tenere in considerazione la situazione dellinquilino e
il suo comportamento, cosa che il primo giudice ha fatto.
4. In definitiva, alla
luce dei considerandi che precedono non si può certo ritenere che la concessione
di una protrazione pari a poco più di metà di quella massima legale possa
essere considerata insufficiente e che, decidendo in tal modo, il Pretore abbia
abusato dellampio potere di apprezzamento di cui dispone sul tema (TF 4C.242/2006
del 19.12.2006 consid. 5.1; 4C.28/2006 del 26.6.2006 consid. 3.2; 4C.445/2006
del 7.6.2007 consid. 5.2.3). Si aggiunga che lattrice, con lemanazione della
decisione odierna, ha di fatto già beneficiato di una protrazione più lunga di
quella accordatale dal primo giudice (TF 4A_279/2014 del 16.1.2015 consid.
5.4).
5. Lappellante
principale si lagna, altresì, della decisione del Pretore di non concederle una
riduzione della pigione per i rumori in relazione alla ristrutturazione del bar-ristorante
situato al pianterreno dello stabile in questione. La conduttrice afferma di
aver dimostrato  mediante le testimonianze di __________ A__________ e __________
P__________  la presenza di importanti lavori di ristrutturazione e che questi
hanno causato immissioni foniche con dei picchi che hanno comportato
addirittura limpossibilità di ricevere dei clienti. Essa sottolinea, inoltre,
che la controparte non avrebbe nemmeno contestato tale asserto (gravame, pag. 9
seg.). Così facendo, tuttavia, non si confronta compiutamente con la
motivazione pretorile, sicché anche al riguardo il gravame è irricevibile (art.
310 e 311 cpv. 1 CPC). Il Pretore ha, infatti, spiegato che __________ A__________
non ha saputo specificare da che ora a che ora durassero i lavori e il teste __________
P__________, pur confermando limportante estensione delle opere eseguite
nellesercizio pubblico summenzionato, ha affermato di essere stato qualche
volta nello studio di architettura dellattrice e di aver sentito un qualche
rumore in provenienza dal cantiere, aggiungendo che si trattava di usuali
rumori provenienti da un cantiere (decisione querelata, pag. 17, consid. 8.5).
Su questo punto lappellante principale sostiene, inoltre, che il fatto che un
cantiere di tale entità e durata comporti dei rumori importanti che si
diffondono nello stabile (non solo attraverso laria ma anche e soprattutto
tramite la struttura dellimmobile) corrisponde del resto allesperienza
generale della vita. La censura non può essere seguita già solo per il fatto che
la conduttrice dimentica di essere gravata, al riguardo, dellonere della prova
del proprio asserto, non sussistendo in alcun modo lasserita esperienza
generale da ella invocata. Alla luce di quanto suesposto lappello principale è
respinto nella misura in cui è ricevibile. Ne consegue che non vi è motivo di
chinarsi sulle argomentazioni formulate dalle parti appellate nella loro
risposta e volte alla reiezione del gravame avversario, così come su quelle
indicate nella replica spontanea della conduttrice, che concernono le nuove
allegazioni e prove addotte nella risposta allappello principale.
II. Sullappello
incidentale
6. I locatori criticano
il primo giudice per aver concesso alla controparte la restituzione di fr.
9'750.- corrispondenti agli acconti provvisori per spese accessorie versati
fino al 31 dicembre 2013 nellambito dei due contratti di locazione, così come,
di conseguenza, la liberazione in suo favore di fr. 2'400.- depositati presso
lUfficio di conciliazione in materia di locazione di __________, quale
parziale pagamento del montante testé menzionato (appello incidentale, pag. 12
seg.). Il Pretore ha spiegato, in sintesi, che i locatori non hanno mai
allestito i conteggi per spese accessorie, soggiungendo che essi non hanno
adempiuto a tale loro obbligo nemmeno in occasione della resistenza della
conduttrice, che ha chiesto la restituzione degli acconti versati, nel senso
che si sono limitati a produrre un rudimentale conteggio complessivo con
pochi documenti di appoggio (decisione impugnata, pag. 18 segg., consid. 9).
Gli appellanti incidentali affermano che per 10 anni la conduttrice non ha
chiesto la documentazione inerente alle spese accessorie e nemmeno le ha
contestate, sicché per atti concludenti vigeva a tale titolo un accordo sul pagamento
di una somma forfettaria. Secondo i locatori, poi, listanza di conciliazione
non può essere interpretata come una domanda in tal senso. Essi sostengono altresì
che la pretesa avanzata dalla conduttrice  che dovrebbe a loro dire essere,
semmai, basata sullarricchimento indebito  è infondata, poiché i relativi
pagamenti sono avvenuti volontariamente sulla base di un contratto. Gli art.
257a e 257b CO sono semi-imperativi, nel senso che le parti non vi possono
derogare a svantaggio del conduttore. Ne consegue che le parti non possono
validamente pattuire di mettere a carico del conduttore, sotto forma di spese
accessorie, dei costi senza relazione con luso dellente condotto in locazione
(DTF 137 I 135 consid. 2.4). Spetta al locatore lonere di provare che le spese
addossate alla controparte concernono luso delloggetto preso in locazione e
che le stesse siano effettive (art. 257b cpv. 1 CO). Di conseguenza, compete al
locatore provare la loro esistenza e il loro ammontare (II CCA, inc. 12.2008.50
del 19.9.2008 consid. 5.3). Nella fattispecie, i locatori non hanno dimostrato
che limporto fisso versato dalla conduttrice concerni esclusivamente delle
spese legate alluso dei due appartamenti da lei condotti in locazione.
Infatti, il doc. 6 è una lista di nomi, di date e di importi, che non si
distingue in alcun modo da una mera allegazione di parte. Quanto al doc. 7, si
tratta di qualche fattura di energia elettrica con lindicazione che riguarda
lo __________ __________ __________, quindi dei dati frammentari senza
peraltro alcuna tabella di ripartizione tra i diversi inquilini. Lo stesso
dicasi della fattura dellAzienda dellacqua potabile, che concerne inoltre
solo lanno 2014 (doc. 8). Di conseguenza, lappello incidentale devessere
respinto.
III.   Sulle spese giudiziarie
7. Alla luce di quanto
precede sia lappello principale sia quello incidentale vanno respinti, il
primo nella misura in cui è ricevibile. Le spese giudiziarie di entrambi gli
appelli seguono la rispettiva soccombenza (art. 106 CPC). Quelle inerenti
allappello principale sono calcolate su un valore litigioso di fr. 33'600.-
(fissato dal Pretore e non contestato dalle parti), mentre quelle relative
allappello incidentale su un valore di fr. 9'750.-. Questi importi sono determinanti
anche ai fini di un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale.
Le tasse di giustizia sono stabilite in base ai criteri degli art. 2, 8 cpv. 1
e 2, nonché 13 LTG. Lindennità per ripetibili è calcolata seguendo i criteri
indicati allart. 11 del Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio
dufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili
(Rtar).
Per questi motivi,
decide: 1. Lappello principale
19 settembre 2016 AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile .
2. Le spese processuali
dellappello principale di fr. 2'500.-, già anticipate in parte dallappellante
principale, sono poste a suo carico, con lobbligo di rifondere alle controparti
complessivi fr. 2'000.- per ripetibili dappello.
3. Lappello
incidentale 11 novembre 2016 di AO 1 e, quali membri della comunione ereditaria
fu CC 1, AO 2, AO 3 e AO 4, è respinto .
4. Le spese processuali
dellappello incidentale di fr. 200.-, già anticipate dagli appellanti
incidentali, restano a loro carico in solido, con lobbligo di rifondere alla
controparte, sempre con il vincolo della solidarietà, fr. 500.- a titolo di
ripetibili per lappello incidentale.
5. Notificazione:
-    ;
-    .
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Locarno-Città.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Per valori inferiori il ricorso è ammissibile
se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale
o se una legge federale prescrive unistanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2
LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre
negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,
117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).