Rigetto provvisorio dellopposizione. Atto di costituzione di diritto di compera immobiliare. Proroga della scadenza per esercitarlo. Nullità in caso dinosservanza della forma dellatto pubblico. Prescrizione della pretesa di restituzione delle prestazioni fornite
Decisione del 30.07.2018, CEF
Incarto n. 14.2018.13
RIGETTO PROVVISORIO DELL'OPPOSIZIONE
art. 20 cpv. 2 CO
art. 216 cpv. 2 CO
art. 26 cpv. 1 LAFE
art. 26 cpv. 4 let. b LAFE
art. 82 cpv. 1 LEF
art. 82 cpv. 2 LEF

RE 1
(patrocinato dallavv. PA 1, )
contro
CO 1
(patrocinato dallavv. PA 2, )
giudicando sul reclamo del 29 gennaio 2018 presentato da RE 1 contro la
decisione emessa il 17 gennaio 2018 dal Pretore aggiunto;
ritenuto
in fatto:                    A. Con rogito n. __________ del notaio avv. PINT1 1, il 30 settembre
2011 PINT2 1 e CO 1 (in seguito: i concedenti), comproprietari della particella
n. __________ RFD di __________  costituita come proprietà per piani prima
della costruzione  hanno concesso a RE 1 (quale beneficiario), cittadino
italiano residente a N__________, un diritto di compera con scadenza al 30
giugno 2014 sullappartamento n. __________ (unità n. __________) e lautorimes­­sa
( 1 / 96 dellunità n. __________) della Villa __________ . Il prezzo
di vendita delle suddette quote di comproprietà per piani (PPP) è stato
determinato in fr. 1'150'000., di cui fr. 230'000. erano già stati
versati quale acconto a titolo di riservazione, mentre il saldo di fr. 920'000.
sarebbe stato corrisposto sul conto clienti del notaio rogante al momento dellesercizio
del diritto di compera. Nelle premesse del rogito le parti hanno altresì
subordinato la validità dello stesso allottenimento  da parte dellacquirente
che ha dichiarato di avviare la relativa procedura  dellautorizzazione del­lautorità
competente secondo la legge federale sullacquisto di fondi
da parte di persone allestero (LAFE). Le stesse premesse dispongono inoltre
che in caso di mancata autorizzazione i reciproci obblighi ai sensi del presente contratto decadranno ed
ogni eventuale prestazione già effettuata verrà stornata . Le parti hanno pure pattuito che se il diritto di compera non fosse
stato esercitato per motivi imputabili al beneficiario, la metà dei fr. 230'000.
già versati ai concedenti sarebbe rimasta a questultimi a titolo di indennità.
B. Constatato
un notevole ritardo nella costruzione e limpossibilità di consegnare limmobile
entro i termini stabiliti, con un secondo atto n. __________ del 27 giugno 2014
rogato dal medesimo notaio, PINT3 1 (anchegli beneficiario di un diritto analogo a quel­lo di
RE 1) ha rinunciato a esercitare il suo diritto di compera con il consenso dei
concedenti. In qualità di debitori solidali, questultimi hanno riconosciuto a PINT3
1 il rimborso integrale dellacconto di fr. 230'000. da lui
precedentemente versato a titolo di riservazione. Nello stesso atto  e senza alcuna
obiezione da parte di CO 1 e PINT2 1  PINT3 1 ha ceduto il suddetto credito a titolo di mutuo non fruttifero ed ai sensi
degli art. 312 e seguenti CO a RE 1, il quale 
rimasto interessato allacquisto delle sue due unità PPP  ha poi concordato
con i concedenti la possibilità di porre in compensazione tale importo con il
saldo del prezzo da lui ancora dovuto. La scadenza del suo diritto di compera è
inoltre stata prorogata di sei mesi, ossia fino al 1° dicembre 2014.
C. A
seguito di ulteriori ritardi nella costruzione dellimmobile, con la
sottoscrizione di un terzo atto del 1° dicembre 2014 presso lo stesso notaio
(rogito n. __________), RE 1 (rappresentato da PINT4 1, segretaria dellavv. PINT1
1) e i concedenti (per i quali è comparsa PINT5 1) hanno prorogato
ulteriormente la scadenza del diritto di compera sulle note PPP fino al 30
settembre 2016. Nel medesimo rogito sono altresì stati modificati alcuni dei
punti stabiliti nellatto di costituzione del diritto di compera, in particolare
è stato precisato che limmobile sarebbe dovuto essere pronto per la consegna e
munito del relativo certificato di abitabilità al più tardi entro il 15
settembre 2016. Inoltre, le parti hanno pattuito che qualora tale termine non
fosse stato rispettato, RE 1 avrebbe potuto rinunciare alleserci­zio del suo
diritto di compera e ricevere il rimborso integrale del­lacconto già versato,
oltre agli interessi di mora a contare dalla data del versamento dellacconto.
D. Con
uno scritto del 20 settembre 2016 il patrocinatore di RE 1, rilevato come lesercizio
del diritto di compera fosse decaduto il 1° dicembre 2014 per motivi non
imputabili al suo cliente, ha contestato la validità dellatto notarile
concluso in sua assenza in tale data e ha chiesto a CO 1 e a PINT2 1 sia la
restituzione dellacconto di fr. 230'000. già corrisposto dallistante
sia limporto, sempre di fr. 230'000., cedutogli da PINT3 1. Con risposta
del 26 settembre 2016 PINT2 1 e CO 1 hanno contestato integralmente quanto
asserito e preteso dalla controparte. Invitato a prendere posizione in merito,
con una lettera trasmessa alle parti il medesimo giorno, il notaio rogante si è
limitato  dovendo mantenere una posizione neutrale  a fornire alcune
precisazioni sulla validità formale dei rogiti da lui redatti. In particolare,
lavv. PINT1 1 ha rilevato che la procedura LAFE non è mai stata avviata e che
lultimo rogito (atto di
proroga) del 1° dicembre 2014, in assenza dellautentica
di firma di RE 1, non esplica effetti giuridici fintanto che tale lacuna non
sarà stata colmata.
E. Sulla
scorta del precetto esecutivo n. __________ emesso l11 mag­gio 2017 dallUfficio
di esecuzione di Mendrisio, RE 1 ha escusso CO 1 per lincasso di fr. 230'000.
oltre agli interessi del 5% dal 2 dicembre 2014, indicando quale titolo di
credito: Restituzione
acconti, nella misura del 50%, in virtù dei rogiti n. __________ e __________
del notaio avv. PINT1 1 e meglio: costituzione di diritto di compera del 30
settembre 2014  atto di revoca contestuale di diritto di compera del 27 giugno
2014 .
F. Avendo
CO 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 12 luglio
2017 RE 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura della Giurisdizione
di Mendrisio-Nord. Nel termine impartito, la parte
convenuta si è opposta alli­­stanza con osservazioni
scritte dell8 agosto 2017 chiedendo in via principale che
listanza fosse dichiarata irricevibile per incompetenza territoriale della
Pretura adita, in via subordinata la trasmissione dellincarto alla Pretura di
Lugano e laccoglimento parziale dellistanza limitatamente a fr. 115'000.
o, in via ancor più subordinata, a fr. 57'500.. Con
replica del 29 agosto 2017 listante ha confermato la sua domanda, mentre la
parte convenuta ha ribadito, con una duplica del 21 settembre 2017, le sue
richieste in merito al parziale accoglimento dellistanza, in via principale e
subordinata per i due importi già indicati. Alludienza di
discussione tenutasi il 12 ottobre 2017 le parti hanno chiesto al Pretore aggiunto,
ottenendola, la sospensione della causa fino al 30 novembre 2017 in vista di
una soluzione transattiva. Nonostante listanza di proroga del termine di
sospensione postulata il 29 novembre 2017, le parti non hanno trovato alcun
accordo.
G. Statuendo con decisione del 17 gennaio 2018, il Pretore aggiunto ha
accolto parzialmente listanza e rigettato in via provvisoria lopposizione
interposta dalla parte convenuta limitatamente a fr. 115'000. oltre agli
interessi del 5% dal 20 settembre 2016, ponendo le spese processuali di
complessivi fr. 750. a carico delle parti in ragione di metà ciascuna,
compensate le ripetibili.
H. Contro
la sentenza appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 29 gennaio 2018 per ottenerne lan­­nullamento
e laccoglimento integrale dellistanza, oltre agli interessi del 5% dal 2
dicembre 2014 e al rimborso delle spese del precetto esecutivo. Nelle sue
osservazioni del 1° marzo 2018, CO 1 ha concluso per la
reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto:                  1. La sentenza impugnata  emanata in materia di rigetto dellop­­posizione
 è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.
3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale dappello (art.
48 lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso .
1.1 Pronunciata
in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile con
reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Essendo
in concreto la notifica avvenuta al patrocinatore di RE 1 il 18 gennaio 2018, il
termine di 10 giorni, iniziato a decorrere il giorno successivo, è scaduto
domenica 28 gennaio, sicché il reclamo, presentato il primo giorno feriale seguente,
ovvero lunedì 29 gennaio 2018, è tempestivo (art. 142 cpv. 3 CPC per il rinvio
dellart. 31 LEF).
1.2 La Camera decide in linea di principio in
base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2
CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate (art. 321 cpv. 1 CPC)
contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 con­sid. 2.2.4). Secondo lart. 320 CPC con
il reclamo possono essere censurati sia lapplicazione errata del diritto sia laccertamento
manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili
conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).
2. In
virtù dellart. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dellopposizione
ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito
constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che lescusso
sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il riconoscimento
di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura documentale (Aktenprozess) , il
cui scopo non è di accertare lesisten­­za del credito posto in esecuzione
bensì lesistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo la forza
probante del titolo prodotto dal creditore  la sua natura formale  e vi
conferisce forza esecutiva ove lescusso non renda immediatamente verosimili
eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1). La decisione di rigetto
provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata
quanto allesistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il pronunciato,
quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al
giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 consid. 3.2).
3. Nella
decisione impugnata, il primo giudice ha anzitutto confermato la propria
competenza a statuire sullistanza e ha respinto la richiesta formulata dallescusso
di rimessione della causa alla Pretura di Lugano nel senso dellart. 127 cpv. 1
CPC  dove risulta pendente una procedura di simile contenuto promossa nei
confronti di PINT2 1 , poiché non è noto quale fosse il giudice precedentemente
adito. Nel merito, egli ha poi negato la qualità di titolo esecutivo allatto
di costituzione del diritto di compera del 30 settembre 2011 (rogito n. __________),
poiché la condizione (sospensiva) cui era subordinato  lottenimento dellauto­­rizzazione
LAFE da parte dellacquirente  non risultava adempiuta. Il Pretore aggiunto ha
invece ritenuto che il rogito n. __________, con il quale PINT3 1 ha ceduto il
proprio credito di fr. 230'000. a RE 1, costituisce un valido titolo di
rigetto provvisorio dellopposizione per la metà del suddetto importo, co­sì come
richiesto dallistante. Il primo giudice ha pertanto accolto parzialmente listanza
limitatamente a fr. 115'000., oltre agli interessi del 5% dal 20
settembre 2016, corrispondente al giorno della prima richiesta di pagamento prodotta
agli atti.
4. Nel
reclamo RE 1 ribadisce che i due rogiti da lui prodotti in prima sede costituiscono
un riconoscimento di debito per com­plessivi fr. 460'000., (ossia per lacconto
di fr. 230'000. già corrisposto ai concedenti e per il credito di fr. 230'000.
cedutogli da PINT3 1) e quindi anche per la metà di ognuno dei due importi
vantati nei confronti di CO 1. Pur riconoscendo che un contratto soggetto a
condizione sospensiva (oggettivamente
possibile e incerta) sortisce i propri effetti solo
al momento in cui questultima si verifica, egli contesta tuttavia la conclusione
 a suo dire arbitraria  cui è giunto il primo giudice, secondo cui linefficacia
del contratto non possa comportare il rimborso dellacconto già corrisposto. Al
proposito il reclamante rinvia a quanto previsto nelle premesse e nel punto IV
dellatto di costituzione del diritto di compera del 30 settembre 2011 in caso
di mancato ottenimento dellautorizzazione ai sensi della LAFE, rilevando che linosservanza
del termine di consegna (e della successiva proroga) non può essergli
imputabile. Poiché anche allo scadere del termine prorogato al 1° dicembre 2014
limmobi­­le era ben lungi dallessere completato  impedendogli così di
esercitare il proprio diritto di compera  e la validità dellatto in cui la
scadenza è stata ulteriormente prorogata al 30 settembre 2016 è da lui contestata,
RE 1 chiede laccoglimento integrale della sua istanza.
5. In
ogni stadio di causa (quindi anche in sede di reclamo), il giudice esamina dufficio
(DTF 103 Ia 52 consid. 2/e), a prescindere dalle allegazioni delle parti, se la
documentazione prodotta costituisce valido titolo di rigetto dellopposizione (DTF
139 III 447 consid. 4.1.1).
5.1 Costituisce
un riconoscimento di debito nel senso dellart. 82 cpv. 1 LEF latto pubblico o
la scrittura privata, firmata dallescus­­so o dal suo rappresentante, da cui
si evince la sua volontà di pagare (o perlomeno di riconoscere) allescutente,
senza riserve né condizioni, una somma di denaro determinata, o facilmente determinabile,
ed esigibile (DTF 139 III 301 consid. 2.3.1 con rimandi). Lopposizione
può essere rigettata in via provvisoria solo se lescutente prova (e non
solo rende verosimile: sentenza del Tribunale federale 5A_741/2013 del 3 aprile
2014, consid. 3.1.3 con rimandi) che lescusso ha riconosciuto senza riserve né
con­dizioni il debito posto in esecuzione. Quando il contratto è sottoposto a
una condizione sospensiva, spetta allescutente dimostrare che la stessa sia avvenuta
prima dellinoltro dellesecu­­zione ( Staehelin in: Basler Kommentar zum SchKG, vol. I, 2 a ed., Basilea 2010, n. 36
ad art. 82 LEF), prova che il giudice deve esigere dufficio. Il riconoscimento
deve risultare indiscutibilmente dal documento o dai documenti prodotti dallescutente
(v. Staehelin, op. cit., n. 21 ad art. 82) . Una sua eventuale interpretazione
può fondarsi unicamente sul titolo stesso (sentenza 5A_741/2013 già citata,
consid. 3.1.1 e 4.2), fermo restando che in caso di dubbio la questione
litigiosa andrà, se occorre, sottoposta al giudice ordinario (sentenza della
CEF 14.2015.23 del 28 maggio 2015, consid. 7.1).
5.2