Liberazione del deposito di garanzia a favore del locatore  azione promossa dal condominio erronea designazione della parte attrice suscettibile di rettifica o mancanza di legittimazione attiva?
Decisione del 27.03.2018, CCR
Incarto n. 16.2016.75
CAPACITÀ DI ESSERE PARTE E CAPACITÀ PROCESSUALE
CONCILIAZIONE E PROCEDURA
LEGITTIMAZIONE ATTIVA
RETTIFICA DA PARTE DEL GIUDICE
art. 655a cpv. 1 CC
art. 712l cpv. 2 CC
art. 212 CPC

contro
  la decisione emessa il 28 ottobre 2016 dall ' Ufficio di conciliazione in
  materia di locazione Agno nella causa n.073/16 (locazione) promossa con istanza
  del 25 luglio 2016 da
CO 1
( rappresentato
  dalla RA 2 );
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto: A. Sulla
particella n. __________ RFD di __________ sorge il Condominio CO 1,
composto di 22 proprietà per piani (dalla n. 10818 alla 10838 e la
n. 11853). La proprietà per piani n. 10818 ( 38 / 1000 ) con diritto esclusivo sull' appartamento
n. 1 al primo piano, è costituita in proprietà coattiva correlata alle unità
dal n. 10819 al n. 10838. Il 17 gennaio 2000 il Condominio CO 1,
rappresentato dalla società RA 2, ha sottoscritto con RE 1 un contratto di
locazione avente per oggetto l'appartamento in questione per una pigione
mensile di fr. 760. oltre a un acconto di fr. 100. mensili per le spese accessorie.
Il contratto di locazione prevedeva il deposito di una garanzia di fr. 1500.,
versata dal conduttore sul conto n. __________ del __________ di __________. La
locazione è terminata il 30 settembre 2015, giorno in cui è avvenuta la
riconsegna dell'ente locato con contestuale redazione del verbale di
constatazione dei danni. Lamentando l'esistenza di danni all'ente locato e la
mancata riconsegna di una chiave, il 22 febbraio 2016 il locatore ha invitato
il conduttore a sottoscrivere una dichiarazione che l'autorizzava a prelevare
dal conto di garanzia e affitti complessivi fr. 1590.85 (fr. 1509.85 per la
riparazione del pavimento e fr. 81. per il duplicato della chiave). RE 1 non
ha risposto all'invito.
B. Il 25 luglio 2016 il Condomino
CO 1 si è rivolto all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________,
chiedendo la convocazione di RE 1 per un tentativo di conciliazione volto a
ottenere lo svincolo in suo favore del deposito di garanzia affitti di fr.
1590.85. Il 29 agosto 2016 l'Ufficio di conciliazione ha notificato l'istanza
alle parti e le ha invitate a comparire per il tentativo di conciliazione il 27
settembre 2016, rendendole attente dell'obbligo di comparizione personale all'udienza
(art. 204 CPC) e alle disposizioni procedurali applicabili pubblicate sul
retro e in particolare sulle conseguenze della mancata comparizione (art. 206
CPC). All'udienza di conciliazione è
comparsa la sola parte istante, la quale ha ribadito le sue domande e ha
chiesto l'emanazione di una decisione sulla base dell'art. 212 cpv. 1 CPC.
C. Statuendo il 28
ottobre 2016 l'Ufficio di conciliazione ha accolto l'istanza ordinando la
liberazione del deposito di garanzia in ragione di fr. 1590.85 in favore dell'istante
e il saldo in favore del convenuto. Non sono state prelevate spese né assegnate
indennità.
D. Contro la decisione
appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 25 novembre
2016, in cui chiede, previa concessione dell'effetto sospensivo, l'annullamento
del giudizio impugnato e la sua riforma nel senso di respingere l'istanza. Con
decreto del 2 dicembre 2016 il presidente di questa Camera ha respinto la
richiesta di effetto sospensivo. Nelle sue osservazioni del 12 gennaio 2017 il Condomino
CO 1 ha concluso per la reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto: 1. Ove sia impugnata
una decisione dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, davanti al
quale si applicano gli art. 202 segg. CPC (art. 9 della Legge di applicazione
del codice di diritto processuale civile svizzero: LACPC: RL 3.3.2.1), il
reclamo alla Camera civile dei reclami deve essere presentato nel termine di 30
giorni dalla notificazione della decisione (CCR, sentenza inc. 16.2014.19 del 7
luglio 2014 con riferimenti). Nella fattispecie, il reclamo, introdotto il 25 novembre
2016, è tempestivo.
2. L'istanza di
conciliazione è stata presentata dal Condominio CO 1, ma tale entità è
manifestamente sprovvista della personalità giuridica e quindi
della capacità di essere parte a un procedimento giudiziario. Si pone pertanto
la questione della legittimazione attiva, che va esaminata d'ufficio a ogni
stadio del procedimento.
a) Ora,
con la designazione di Condominio, si sarebbe potuto fors'anche intendere la
Comunione dei comproprietari, la quale è sì sprovvista anch'essa della
personalità giuridica ma alla quale per
ragioni pratiche, sicurezza del diritto ed eco­no­mia di giudizio la legge
conferisce una certa capacità processuale ( Wermelinger ,
La proprieté par étages, 3ª edizione, n. 4 segg. ad art. 712 l CC). Così,
a salvaguardia di interessi comuni, la Comunione dei comproprietari può in proprio nome, stare in lite come attrice o con­venuta, escutere o essere
escussa (art. 712 l cpv. 2 CC) . Se non
che, i n concreto, la proprietà per piani n. 10818 con diritto esclusivo sull' appartamento n.
1 al primo piano del Condomino CO 1 è costituita in proprietà
coattiva correlata alle unità dal n. 10819 al n. 10838 del fondo base n. __________
RFD di __________. Si tratta quindi di una comp roprietà
dipendente (art. 655 a cpv. 1 CC) appartenente ai proprietari attuali delle
singole unità condominiali, alla quale si applicano le norme della comproprietà
ordinaria. E quantunque il fondo dipendente segua la sorte del fondo
principale, esso può essere oggetto di una locazione separata ( Steinauer in: Commentaire Romand, Code
civil II, Basilea 2016, n. 9 ad art. 655 a ). Quanto al contratto di
locazione stipulato con RE 1 , nulla è dato di sapere, menzionando anch'esso
come parte locatrice il Condominio CO 1. Trattandosi comunque sia di una
pluralità di persone si è in presenza di un contratto di
locazione comune e la relazione interna che esiste fra le persone che
compongono la parte locatrice potrebbe finanche essere assimilabile alla
società semplice (art. 530 segg. CO). Posto ciò, per far valere le pretese
derivanti dalla locazione spettava quindi agli attuali titolari delle proprietà
per piani agire congiuntamente alla stregua di colocatori (litisconsorti necessari:
art. 70 cpv. 1 CPC).
b) Premesso
ciò, nella procedura civile le parti, sia attrice che convenuta, devono essere
designate con esattezza, già a partire dall'istanza di conciliazione. In caso
di errata designazione di una parte, una rettifica è possibile se si tratta di
un'inesattezza puramente formale, ovvero quando non sussista
dubbio alcuno sulla reale identità della parte, in specie ove questa risulti
dall'oggetto del litigio. Per contro, una rettifica non entra in linea di conto
ove l'errore riguardi la legittimazione attiva o passiva (DTF 142 III 783
consid. 3). In concreto, come si è detto, il Condominio CO 1 o la comunione dei
comproprietari dell'omonimo condominio non sono titolari della pretesa fatta
valere in giudizio e difettano pertanto della legittimazione attiva. Una tale
mancanza non è suscettibile di rettifica ciò che comporta la reiezione dell'azione
(DTF 142 III 788 consid. 3.2.2). Trattandosi di un vizio materiale e non puramente
formale, la mancata rettifica della parte non costituisce un formalismo
eccessivo. Ne discende che il reclamo va accolto già per questo motivo e la
decisione impugnata va riformata di conseguenza.
3. Le
spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'istante
rifonderà al reclamante un'equa indennità.
Per questi motivi,
decide: 1.   Il reclamo è accolto e la
decisione impugnata è così riformata:
1.    L'istanza 073/16 introdotta il 25 luglio 2016
dal Condominio CO 1 è respinta.
2.    annullato
Per il resto
la decisione impugnata rimane invariata.
2.   Non si prelevano spese
processuali. L'opponente rifonderà al reclamante un'indennità di fr. 100..
3.   Notificazione a:
    ;
    .
Comunicazione all'Ufficio
di conciliazione in materia di locazione di Agno.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.