Compravendita immobiliare. Annullamento del contratto per dolo (i venditori hanno sottaciuto agli acquirenti l'esistenza di vertenze legate all'immobile)
Decisione del 19.10.2018, IICCA
Incarto n. 12.2017.134
COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
DETERMINAZIONE DEL PREZZO
DOLO
GARANZIA PER I DIFETTI DELLA COSA
art. 28 CO
art. 199 CO
art. 216 CO

AO
  1
rappr. dall  RA 2
contro
AP 1
AP 2
rappr. dall  RA 1
con cui lattrice postula
lannullamento del contratto di compravendita dei mapp. __________ e la
reiscrizione dei convenuti quali proprietari di detti mappali nonché la
condanna dei medesimi alla rifusione del prezzo di compravendita di fr. 1'320'000.-,
oltre interessi, come pure al pagamento di un risarcimento di fr. 5'271.35,
richieste avversate dai
convenuti che hanno postulato la reiezione della petizione e che il Pretore ha
accolto con sentenza del 21 luglio 2017,
appellanti i convenuti con atto di appello dell8 settembre 2017 con cui chiedono la riforma del
querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, con protesta di tasse,
spese e ripetibili,
mentre lattrice con
risposta del 30 ottobre 2017 postula la reiezione del gravame pure con protesta
di tasse, spese e ripetibili,
letti ed esaminati gli atti
e i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto: A. Con
rogito n. 907 di data 20 ottobre 2014 del notaio __________, AP 2
e AP 1, in qualità di venditori, e AO 1, in qualità di acquirente, hanno
concluso un contratto di compravendita immobiliare relativo ai mapp. __________
sui quali era sita una casa plurifamiliare con appartamenti a reddito, al
prezzo complessivo di fr. 1'320'000.- (doc. B, C e D). Il trapasso di proprietà
è stato iscritto a Registro fondiario il 17 dicembre 2014 (doc. Q), il prezzo
di vendita è stato sbloccato a favore dei venditori il 16 gennaio 2015.
B. Al
punto III del rogito figura la seguente clausola:  () La parte venditrice
conferma per il resto che non sussistono pretese da parte di terzi e/o autorità
relative al bene immobile compravenduto o ai contratti riferiti al medesimo. La
parte venditrice assumerà integralmente a proprio carico ogni e qualsiasi
procedura e conseguenza riferite ad eventuali vertenze giudiziarie pendenti o
future dipendenti da fatti antecedenti il trapasso di proprietà a Registro
fondiario, le quali dovranno essere notificate dalla parte acquirente per
iscritto alla parte venditrice entro 30 (trenta) giorni dalla loro conoscenza.
In particolare la parte venditrice dichiara che è attualmente pendente presso la
Pretura di Lugano una causa civile avente per oggetto il muro a confine, alcuni
fori sul muro e un muretto sul terrazzino al secondo piano; causa civile che
oppone la parte venditrice ai vicini confinanti, signori L__________ e U__________
__________. La parte venditrice dichiara inoltre che listruttoria di questa
causa civile è terminata, che si è in attesa della decisione pretorile e che
tutti i costi passati, presenti e futuri di detta causa (costi legali, di
giustizia, ecc) sono e saranno assunti dalla parte venditrice medesima, la
quale si impegna a trasmettere copia dellintero dossier alla parte acquirente 
(doc. D, pag. 3 seg.)
C. A fine gennaio 2015 AO
1 ha ricevuto per il tramite dei venditori uno scritto raccomandato con cui gli
inquilini elencavano le loro pretese riguardo agli appartamenti locati ubicati
nello stabile da essa acquistato. Lacquirente ha pertanto deciso di far
allestire da G__________ SA una perizia tecnica dellimmobile nellambito della
quale è stato rilevato, tra le altre cose, un problema dinabitabilità parziale
dovuta alla mancanza di un parapetto nel cortile. Hanno fatto seguito dei
contatti con lUfficio tecnico di Lugano (doc. L), nel corso dei quali AO 1 ha,
inoltre, appreso che si era da poco conclusa una causa riguardante alcuni
interventi effettuati da AP 1 e AP 2 senza la necessaria licenza edilizia; più
precisamente la stessa ha saputo che con decisione dell11 novembre 2014 il
Tribunale amministrativo cantonale aveva confermato il diniego di una licenza
edilizia in sanatoria per gli abusi edilizi commessi dagli allora proprietari
sullimmobile (doc. M), circostanza che questi hanno omesso di comunicare allacquirente
e questo malgrado la decisione sia stata loro notificata prima del
perfezionamento della compravendita.
D. Con scritto del 13
aprile 2015 AO 1, ritenendo di essere stata indotta dolosamente dai venditori
alla sottoscrizione di un contratto per un oggetto che non corrispondeva a
quanto pattuito, ha comunicato alle controparti di non sentirsi vincolata
dallaccordo concluso il 20 ottobre 2014 e ne ha chiesto lannullamento (doc.
N).
La perizia tecnica
commissionata a G__________ SA da AO 1 ha, inoltre, rilevato diverse
problematiche relative alla costruzione/ ristrutturazione non a regola darte
dello stabile (doc. O).
Sulla base della precitata
decisione dell11 novembre 2014 del TRAM, il 30 settembre 2015 il Municipio di
Lugano ha ordinato a AO 1 di procedere alla demolizione e alla rettifica delle
opere abusive (doc. R).
E. Previo tentativo di
conciliazione, in data 13 ottobre 2015           AO 1 ha inoltrato una
petizione avverso  AP 2 e AP 1 alla Pretura di Lugano chiedendo lannullamento
del contratto di compravendita dei mapp. __________ e la reiscrizione dei
convenuti quali proprietari di detti mappali e la condanna dei medesimi alla
rifusione del prezzo di compravendita di fr. 1'320'000.-, oltre interessi,
nonché al pagamento di un risarcimento di fr. 5'271.35. In breve, essa ha
argomentato di essere stata indotta da errore e dolosamente alla sottoscrizione
di un contratto di compravendita relativo ad un immobile che non rispondeva a
quando pattuito tra le parti. I venditori avrebbero dissimulato allacquirente
la reale situazione dello stabile e lesistenza di cause pendenti benché ciò
fosse stato loro esplicitamente chiesto.
I convenuti si sono
opposti alla petizione contestando integralmente le pretese attoree e sostenendo
di aver avvisato la controparte di tutte le problematiche legate allo stabile. Essi
hanno, inoltre, negato che lacquirente attribuisse grande importanza
allassenza di cause pendenti e hanno minimizzato la portata dei problemi
rilevati dallattrice. In sintesi, i venditori hanno contestato sia il dolo che
lesistenza di un errore essenziale.
In sede di replica e
duplica le parti hanno ribadito le reciproche posizioni, approfondendone alcuni
aspetti.
Esperita listruttoria, i
contendenti hanno rinunciato al dibattimento finale, versando agli atti i
propri memoriali conclusivi, con i quali si sono sostanzialmente confermati
nelle rispettive antitetiche domande e allegazioni. In questa sede, lattrice
ha, inoltre, quantificato la sua richiesta di risarcimento per i costi legati alla
procedura ricorsuale al Consiglio di Stato avverso la decisione del Municipio
di Lugano in fr. 1'150.-.
F. Con decisione del 21
luglio 2017 il Pretore ha integralmente accolto la petizione.
G. Con
atto di appello dell8 settembre 2017 AP 1 e AP 2 chiedono la riforma del
querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, con protesta di tasse,
spese e ripetibili, mentre lattrice con risposta del 30 ottobre 2017 postula
la reiezione del gravame pure con protesta di tasse, spese e ripetibili.
E considerato
in diritto:
1. Nelle controversie
patrimoniali con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione del Pretore è
impugnabile mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30
giorni. Il medesimo termine vale per linoltro della risposta (art. 311 CPC).
Lappello, presentato nel termine di 30 giorni dalla notifica della decisione
di prima istanza, è tempestivo, così come lo è la risposta, inoltrata nel
termine di 30 giorni impartito da questa Camera. Ciò posto, nulla osta alla trattazione
del gravame.
2. Il Pretore, dopo
aver ricordato le argomentazioni delle parti e ripercorso i fatti, si è chinato
sulla questione giuridica giungendo alla conclusione che vi era stato
effettivamente dolo da parte nei venditori. Secondo il primo giudice, i coniugi
AP 1 avrebbero volutamente e in malafede sottaciuto a AO 1 lesistenza di fatti
a loro noti e pure oggettivamente e soggettivamente rilevanti per la
conclusione di una compravendita immobiliare e da cui dipendeva il valore del
bene venduto. In particolare, col loro comportamento i venditori hanno fatto
credere allacquirente che non vi fossero ulteriori cause pendenti né altri
problemi legati ai lavori di riattazione, inducendo così AO 1 in un errore
essenziale. In ragione di ciò, il Pretore ha pertanto dichiarato la caducità
del contratto immobiliare ex tunc con obbligo di restituzione del prezzo pagato
allacquirente e ha, inoltre, riconosciuto il diritto della stessa al risarcimento
delle spese di patrocinio pre-processuale e dei costi processuali.
3. Con lappello AP 1 e
AP 2 contestano, in sostanza, che AO 1 abbia concluso il contratto di compravendita
immobiliare per dolo  come  pure lesistenza di un errore essenziale 
(cfr. appello, pag. 5 e 9).
4. Per
sua natura latto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui
quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Lappellante
deve pertanto confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando
per quali motivi di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con ciò da
riformare (v. Verda Chiocchetti in: Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, II a ed., Vol. 2, n. 21 seg. ad art. 311; Reetz/Theiler in: Sutter-Somm/Hasenböhler/ Leuenberger, ZPO Kommentar, 3 a ed., n. 36
ad art. 311; ZPO-Rechtsmittel, Kunz ,
n. 92 ad art. 311; sentenza TF del 7 dicembre 2011, inc. n. 4A_659/2011,
consid. 4). Lappello qui in esame in vari punti non contiene una critica
puntuale al giudizio di prima istanza ma si limita a fornire una propria tesi e
una propria lettura dei fatti. Problematica che concerne, in
particolare, la questione delle informazioni non comunicate alla controparte e
la rilevanza degli abusi edilizi accertati giudizialmente. Lappello in esame
viene quindi esaminato nella misura in cui rispetta i principi sopraindicati ed
espone critiche circostanziate al giudizio pretorile, mentre non verranno
analizzati e sono irricevibili quei passaggi che non contengono alcuna critica
al giudizio impugnato.
5. Come accennato
pocanzi, gli appellanti contestano nuovamente che vi sia stato dolo e
sostengono la tesi secondo cui lacquirente era informata dellesistenza di
procedure pendenti in quanto nella bozza di rogito figurava una clausola in
base alla quale i venditori si sarebbero fatti carico di qualsiasi procedura e
conseguenza legata ad eventuali vertenze giudiziarie pendenti e future dipendenti
da fatti antecedenti il trapasso di proprietà. A questo proposito essi pongono,
inoltre, laccento sul fatto di non disporre di conoscenze giuridiche ragion
per cui la distinzione tra una procedura civile e una amministrativa non
sarebbe stata per loro semplice. A detta degli stessi  il fatto che la
vertenza di natura amministrativa non sia stata esplicitata o riportata nel
rogito non può far supporre direttamente a un comportamento doloso o in
malafede  da parte loro (cfr. appello, pag. 7), anzi la presenza nel rogito
di predetta clausola proverebbe la loro buona fede.
5.1. Vi è dolo ai sensi
dellart. 28 CO quando uno dei contraenti fa credere alla controparte fatti
falsi o dissimula fatti veri, allorquando questi sono determinanti per la
decisione della controparte ai fini della conclusione del contratto. Questa non
è obbligata nemmeno quando lerrore non era essenziale. Il silenzio è doloso
solo se esiste un dovere dinformazione che può derivare dalla legge, dal
contratto o dalle regole della buona fede. Il giudice decide in funzione delle
particolarità del caso concreto. Da quanto precede risulta pure che il dolo
deve essere la causa della conclusione del contratto, il cocontraente deve aver
influenzato la vittima; spetta pertanto a questultima provare il carattere
causale dellinganno (art. 8 CC). Il dolo devessere intenzionale, un
comportamento negligente non adempie pertanto le condizioni dellart. 28 CO.
5.2. In primis, non si può
non notare come le argomentazioni degli appellanti abbiano subito una sensibile
modifica rispetto a quanto sostenuto innanzi al Pretore. Per la prima volta in
questa sede, infatti, i coniugi AP 1 ammettono di aver informato lacquirente dellesistenza
di una causa pendente, quella innanzi alla Pretura di Lugano, solo presso il
notaio, e riconoscono di non aver menzionato la causa di natura amministrativa.
Nel contempo, essi sembrano però rimproverare a AO 1 di non aver trasmesso  nessuna
richiesta di informazioni supplementari  dopo la ricezione della bozza di
rogito che conteneva la clausola secondo cui i venditori avrebbero dovuto
assumersi le conseguenze relative a  eventuali vertenze giudiziarie pendenti
e future dipendenti da fatti antecedenti il trapasso di proprietà .
Come si vedrà
compiutamente qui di seguito tali argomentazioni si rivelano manifestamente
pretestuose. Risulta, infatti, in maniera inequivocabile dallistruttoria che,
in occasione dellincontro per la firma del rogito  AO 1 ha chiesto ulteriori
spiegazioni sulla procedura civile menzionata per la prima volta in quella sede
dai coniugi AP 1 come pure di ricevere i documenti ad essa connessi, a
dimostrazione dellimportanza basilare che la tematica rivestiva per la
conclusione dellaccordo. Proprio in ragione di ciò, la specificazione della
procedura è stata inserita nel rogito e le parti hanno concordato che il saldo
del prezzo sarebbe stato versato solo dopo consegna dei documenti relativi alla
pratica giudiziaria (cfr. doc. D, pag. 4 e audizione testimoniale del 2
settembre 2016 di G__________, pag. 2). Solo dopo vari solleciti da parte del
notaio rogante i venditori hanno, infine, trasmesso, nel corso del mese di
gennaio 2015, allacquirente questa documentazione (doc. E).
Né in quel frangente né in
seguito essi hanno però segnalato alla controparte che vi era pendente unaltra
procedura (di natura amministrativa) e, fatto ancora più sconcertante, neppure hanno
ritenuto di informare la controparte della decisione di data 11 novembre 2014
del TRAM, pervenuta loro proprio in quei giorni, che negava la concessione
della licenza edilizia a posteriori. Omissione questa che stride in maniera
crassa con la loro professione di buona fede e che gli appellanti si guardano
bene dal menzionare in questa sede. A questo vada aggiunto che nello scritto di
data 25 marzo 2015 inviato alla controparte essi hanno ulteriormente sostenuto che
 non esistono pendenze non comunicate , ciò che palesemente non corrispondeva
alla verità (doc. N). Alla luce di queste circostanze non si possono avere
dubbi sulla malafede degli appellanti e sulla loro volontà di sottacere
allacquirente la presenza di altri contenziosi giudiziari legati allo stabile,
così come correttamente accertato dal Pretore.
Le affermazioni dei
venditori secondo cui essi non disporrebbero di  conoscenze giuridiche
specifiche  e non sarebbero stati in grado di distinguere tra una causa
amministrativa e una civile è inconsistente, oltre che smentita da quanto
emerso in fase istruttoria. Risulta, infatti, dagli atti che innanzi al notaio
essi sono stati in grado di descrivere in maniera chiara le problematiche di
natura civilistica oggetto della procedura giudiziaria (cfr. audizione testimoniale
cit. pag. 3). È pertanto lecito ritenere che - se essi avessero voluto
informare compiutamente controparte, ciò che con ogni evidenza non era però il
caso - allo stesso modo essi avrebbero potuto illustrare, per lo meno
sommariamente, lesistenza anche di una causa per ottenere la licenza edilizia
per opere relative allimmobile, licenza fino ad allora negata.
Contrariamente a quanto cercano
di sostenere gli appellanti  la natura della procedura non può essere
considerata irrilevante ritenuto che, come si avvera nel presente caso, di
regola, una questione di vicinato ha un impatto ben minore sulla proprietà
immobiliare di quanto possa avere un ordine di demolizione derivante dalla
mancata concessione di una licenza edilizia in sanatoria.
Per quanto attiene alla
clausola citata - vanamente - dagli appellanti a sostegno della loro buona fede
è utile osservare che la stessa segue la loro affermazione perentoria quali
venditori secondo cui  non sussistono pretese da parte di terzi e/o autorità
relative al bene immobile compravenduto , ciò che non ogni evidenza con
corrispondeva a  verità (doc. D, pag. 3 seg.). Ad ogni buon conto, anche in
assenza di predetta clausola i venditori sarebbero stati legalmente tenuti a
rispondere per eventuali difetti - anche di natura giuridica - da loro
dolosamente dissimulati, cosi come previsto dallart. 199 CO.
Al limite del temerario si
rivelano, inoltre, i rimproveri mossi dagli appellanti allacquirente di non
aver effettuato ulteriori accertamenti e di essersi  accontentata delle
spiegazioni dei venditori  (cfr. anche appello, pag. 10). Essi paiono
dimenticare che AO 1 non era ancora parte in alcuna procedura e non poteva
pertanto accedere direttamente agli atti. Lacquirente ha, pertanto, dovuto
fidarsi di quanto comunicatole dalla controparte, confidando nel fatto che
questa le fornisse informazioni veritiere e complete sui fatti rilevanti in
relazione allimmobile, ciò che - come qui accertato - non è però avvenuto. Per
sua parte AO 1 ha agito correttamente chiedendo di avere i documenti inerenti
alla causa menzionata dai venditori e ottenendo la posticipazione del pagamento
del saldo a dopo il chiarimento della questione.
Sulla base di quanto
precede risulta pertanto accertato che AP 1 e AP 2, malgrado fossero stati
interpellati in merito allesistenza di controversie relative al bene immobile,
hanno volutamente sottaciuto allacquirente lesistenza di fatti a loro noti e pure
oggettivamente e soggettivamente rilevanti per la conclusione di una compravendita
immobiliare, in quanto atti ad influire sulla determinazione del prezzo. Con il
loro agire i venditori hanno fatto credere allacquirente che non vi fossero
ulteriori vertenze o problematiche legate allo stabile e ai lavori di
ristrutturazione - lavori che, oltretutto, essi si erano impegnati a terminare
(cfr. doc D. pag. 6, punto VII) - inducendo pertanto la stessa in errore.
Contrariamente a quanto
cercano di sostenere gli appellanti è innegabile che lacquirente ha concluso
il contratto, o per lo meno lo ha concluso alle condizioni pattuite, perché
indotta dolosamente in errore dalla controparte sullassenza di (altre)
controversie legate allimmobile, ritenuto che questo aspetto era senzaltro atto
ad incidere sul valore delloggetto compravenduto, ciò che traspare anche dalla
decisione dellacquirente di attendere la ricezione degli atti della causa
civile per sbloccare il pagamento del prezzo pattuito.
Gli appellanti su questo
tema si limitano a generiche contestazioni, da un lato riproponendo la loro
fuorviante lettura del contratto - non essendo affatto vero che lattrice si
era assunta il rischio di cause pendenti che le erano state sottaciute- daltro
lato minimizzando la portata dellabuso edilizio per sostenere, senza però
alcun elemento concreto a supporto della sua affermazione, che la variazione
del valore dellimmobile a dipendenza dellesito della causa amministrativa non
sarebbe rilevante.
Ne discende pertanto che AO
1 aveva il diritto di contestare la validità del contratto per dolo e chiedere
la restituzione del prezzo pagato, anche su questo punto la decisione pretorile
merita pertanto conferma.
6. Alla luce di quanto
precede, essendo stato accertato il dolo da parte dei venditori e la sua
causalità per la conclusione del contratto, si può prescindere dallentrare nel
merito delle altre contestazioni sollevate dagli appellanti in merito al
mancato adempimento delle premesse dellerrore essenziale.
7. In definitiva, lappello
deve essere respinto e la sentenza impugnata confermata. La tassa di giustizia,
le spese e le ripetibili di appello seguono la soccombenza degli appellanti, i
quali rifonderanno alla controparte unadeguata indennità per ripetibili. Nella
determinazione delle stesse si terrà conto del fatto che la risposta si compone
di sole 5 pagine scritte e non affronta questioni giuridiche particolarmente complesse.
per questi motivi,
richiamati  gli art. 96 e 106 CPC e la
LTG,
decide:
1. L  appello 8 settembre 2017 di AP 1 e AP 2 è respinto.
2. Le
spese dappello di complessivi fr. 40000.-, già anticipate dagli appellanti,
restano a loro carico, in solido, con obbligo di versare alla controparte fr. 11'000.-,
in solido, per ripetibili di appello.
3. Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 3
Per
 la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro
la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso
è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in
materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.
Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale
prescrive unistanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato
il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).