Azione confessoria: servitù di restrizione di destinazione
Decisione del 25.07.2018, CCR
Incarto n. 16.2016.10
AZIONE CONFESSORIA
SERVITÙ PREDIALE
art. 738 cpv. 1 CC

contro
  la sentenza emessa il 16 dicembre 2015 dal Pretore del Distretto di Lugano,
  sezione 3, nella causa SE.2014.152 (azione confessoria) promossa nei suoi
  confronti con petizione del 14 aprile 2014 da
CO 1
CO 2 , e
CO 3
(patrocinati
  dall'avv.  PA 2 ),
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto: A. Il 25 ottobre 2011 CO
2, allora proprietario della particella n. 639 RFD di __________ ha convenuto PA
2, titolare della proprietà per piani n. 15 446 del fondo base n. 644
e al beneficio di un diritto d'uso preclusivo su una parte del fondo oggetto di
una servitù di restrizione di destinazione a favore della contigua particella
n. 639, davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, per ottenere la
rimozione di un caminetto-grill in contrasto con la citata servitù. Con decisione
del 23 marzo 2012 il Pretore ha dichiarato la petizione inammissibile, l'azione
dovendo essere proposta nei confronti della comunione dei comproprietari (inc.
SE.2011.354). Un reclamo presentato il 25 aprile 2012 dall'attore è stato
respinto da questa Camera con decisione del 26 febbraio 2013 (inc. 16.2012.25).
Nel frattempo, il 13 dicembre 2011 CO 2 ha donato il fondo
alla figlia CO 1 e costituito un diritto di usufrutto a vita in suo
favore e della moglie CO 3.
B. Ottenuta il 28
gennaio 2014 l'autorizzazione ad agire (CM.2013.774), con petizione del 14
aprile 2014 CO 1, CO 2e CO 3 hanno convenuto la Comunione dei comproprietari
della particella n. 644 RFD di __________, davanti al medesimo Pretore per
ottenere la rimozione del citato caminetto entro dieci giorni, sotto
comminatoria di una multa disciplinare di fr. 50. per ogni giorno di inadempimento
e chiedendo a ogni agente della forza pubblica di prestare manforte nel
consentire agli attori di eseguire la sentenza, con le relative spese a carico
della controparte. Nelle sue osservazioni del 19 maggio 2014 la convenuta ha
proposto di respingere l'azione. All'udienza del 23 giugno 2014, indetta
per il dibattimento, le parti hanno riconfermato le loro posizioni notificando
prove. Il Pretore ha ammesso solamente il richiamo all'inc. SE.2011.354 negando
alle parti altri mezzi di prova e chiudendo seduta stante l'istruttoria. Alle arringhe finali le parti hanno
rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte del 22 e 31 luglio 2014 in
cui ognuno ha essenzialmente ribadito il proprio punto di vista .
C. Statuendo con sentenza del 16 dicembre 2015, il Pretore ha accolto la petizione
‟come ai considerandiˮ nel
senso che ha ordinato alla convenuta di  allontanare ed eliminare dalla zona oggetto della
servitù segnata in verde sulla planimetria di cui al doc. F, il caminetto-grill
entro 30 giorni dal passaggio in giudicato della decisione, autorizzando le
attrici a ricorrere ad ogni agente della forza pubblica per prestare manforte
nell'esecuzione dell'ordine impartito alla convenuta  . Le spese processuali di complessivi fr. 600.
sono state poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere agli attori fr.
1000. per ripetibili.
D. Contro
la sentenza appena citata la Comunione dei comproprietari della
particella n. 644 RFD di __________, è
insorta a questa Camera con un reclamo del 1° febbraio 2016 in cui chiede  previo conferimento dell'effetto sospensivo  la riforma del giudizio
impugnato nel senso di respingere la petizione. Con decreto del 5 febbraio 2016
il presidente di questa Camera ha accolto la richiesta di effetto sospensivo.
Nelle sue osservazioni del 9 marzo 2016 CO 1, CO 2e CO 3 hanno concluso per la
reiezione del reclamo .
considerando
in diritto: 1. Le decisioni emanate nella procedura semplificata in controversie
patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000. sono impugnabili
con reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). In concreto, il Pretore ha fissato
il valore litigioso in fr. 6000. (sentenza impugnata pag. 10, consid.
11), donde la competenza di questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG). Quanto
alla tempestività del rimedio giuridico, la decisione impugnata è stata
notificata al patrocinatore della convenuta il 17 dicembre 2015. Il
termine di ricorso è rimasto sospeso dal 18 dicembre 2015 al 2 gen­naio
2016 incluso (art. 145 cpv. 1 lett. c CPC). Introdotto il 1° febbraio 2016, ultimo giorno utile, il reclamo in esame è pertanto
ricevibile.
2. Al
reclamo la Comunione dei comproprietari acclude la fotocopia della definizione
di ‟Bauwerkˮ, ‟Bauteˮ e ‟Festˮ del dizionario tedesco
online ‟ www.dulden.de ˮ (doc. C) e tre fotografie del caminetto-grill (doc.
D). In sede di reclamo non sono ammissibili tuttavia nuovi mezzi di
prova (art. 326 CPC).
3. Secondo
l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del
diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure
concernenti l'errata applicazione del diritto  federale, cantonale o estero 
da parte del giudice di prime cure. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità
del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del
diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 140 III 88
consid. 2.2 con rinvii; 140 III 116 consid. 2).
4. Il
Pretore , ammessa la legittimazione degli usufruttuari di promuovere
un'azione confessoria ed esclusa la tardività così come l'abusività dell'azione,
ha considerato che l'iscrizione nel registro fondiario non permetteva di
definire i diritti e gli obblighi che discendevano dalla servitù di ‟restrizione
di destinazione iscritta in favore della particella n. 639 e a carico della n.
644, donde la necessità di far capo all'atto costitutivo. Egli ha così
accertato che il rogito del 19 giugno 1986, sottoscritto da CO 2 e P__________
N__________, prevedeva nella sua versione italiana che la striscia di terreno
contrassegnata in verde della particella n. 644 dovrà essere destinata
esclusivamente ad area verde o prato; in particolare non potranno essere
costruiti o posati né piscine né altri infissiˮ mentre nella traduzione in
lingua tedesca che  die Grunddienstbarkeit der Bestimmungseinschränkung ...
wonach der obenerwähnte mit grüner Farbe bezeichnete Landstrich ausschliesslich
zu grüner Zone oder Wiese zu bestimmen ist; im besondere kann kein Schwimmbad
oder keine anderen festen Bauten eingelegt werden  . A suo parere, salvo
che ciò sia espressamente escluso per accordo o dalla legge la posa di un barbecue è di regola compatibile con la destinazione ad area verde o prato inteso come
spazio ricoperto da manto erboso utilizzato quale giardino.
Se non che, nella
fattispecie, quantunque il caminetto-grill occupi uno spazio esiguo, sia poco
visibile dal fondo dominante e non modifichi lo stato dei luoghi in maniera
sensibile, è stabilmente fissato al terreno, sicché va considerato un ‟infissoˮ
nel senso indicato nell'atto costitutivo. E al riguardo egli ha ritenuto che
per infissoˮ dovesse intendersi un manufatto fissato, ancorato o
conficcato nel terreno: festen Bautenˮ e non, come sosteneva la convenuta
un ‟telaio collegato alla muratura sul quale si monta il serramento. Il
Pretore ha pertanto stabilito che nella misura in cui è stabilmente ancorato al
suolo il caminetto-grill in esame contrasta con la servitù donde in definitiva l'accoglimento
della petizione.
5. La reclamante censura
l'interpretazione della servitù eseguita dal Pretore ribadendo che per ‟infissoˮ
va inteso il significato linguistico e letterario oggettivo secondo i maggiori
dizionari ( Zinga-relli : tutto ciò
che in un edificio è stabilmente vincolato alle strutture murarie rispetto alle
quali ha funzione secondaria di finimento e protezione; Treccani : tutte quelle opere che negli edifici servono alla
chiusura dei vani di porte e finestre e Hoepli :
in un edificio, ciò che è stabilmente fissato alle strutture murarie e ha
funzione di rifinitura o di protezioneˮ. Ne segue, a suo parere, che tale
termine non definisce qualsiasi costruzione ‟fissata, ancorata o
conficcata nel terrenoˮ e ciò, a maggior ragione, ove si pensi che essa e PA
2 non hanno partecipato alla stesura del contratto di servitù. Per di più, il termine
tradotto in tedesco di ‟festen Bautenˮ, che a suo giudizio non fa
stato, significa secondo il dizionario Dulden ‟grösserer, durch seine architektonische Gestaltung beeindruckender
Bauˮ, sicché non si riferisce a un semplice grill, mentre
‟festˮ significa ‟stabile solido e resistenteˮ.
Essa soggiunge che lo
scopo della servitù era il mantenimento dell'area verde o prato sulla striscia
di terreno in questione e che pertanto, come ritenuto nella decisione del 23
marzo 2012, il caminetto-grill non viola la servitù. Per la reclamante la
servitù non ha lo scopo di vietare ogni manufatto ancorato al terreno come un camino
o una panchina di sasso, tanto più che il grill è un elemento abituale nelle
aree verdi e se così non fosse per motivi pianificatori non sarebbe possibile
dotare di grill le aree di svago. A suo dire, il divieto di ogni manufatto
contrasta il principio secondo cui una servitù è da interpretare in maniera
restrittiva senza limitare i diritti del fondo serviente più di quanto occorra
al normale esercizio della servitù. L'interessata sostiene infine che il
caminetto-grill, posato con un sottile strato di cemento su ‟piode in
sassoˮ solo appoggiate sul terreno, non è nemmeno ancorato o incementato
al suolo ragione per cui il primo giudice ha accertato in modo errato i fatti.
6. Innanzitutto va
subito sgombrato il campo dall'asserzione secondo cui il Pretore avrebbe dovuto
confermare quanto già deciso nella precedente decisione del 23 marzo 2012 in
cui aveva ritenuto che il grill in questione non costituisce un infisso che le
parti avrebbero voluto escludere tramite quanto pattuito con la servitù. Tale argomento, addotto solo a titolo abbondanziale e a un
sommario esame, non è altro che un mero obiter dictum che non è però un giudizio di merito e non vincola il giudice.
7. I criteri preposti
all'interpretazione di una servitù sono già stati enunciati dal Pretore (consid.
6). Al riguardo basti rammentare che un'iscrizione
nel registro fondiario fa fede circa l'estensione della servitù in quanto
determini chiaramente i diritti e le obbligazioni che ne derivano (art. 738
cpv. 1 CC). Entro i limiti dell'iscrizione, l'estensione di una servitù può
risultare dal titolo d'acquisto o dal modo in cui il diritto è stato esercitato
per molto tempo, pacificamente e in buona fede (art. 738 cpv. 2 CC, lex
specialis dell'art. 971 CC). Se è chiara, l'iscrizione esclude qualsiasi esegesi.
Se invece non è concludente, occorre far capo all'atto costitutivo della
servitù (contratto, testamento, transazione, sentenza, decisione, richiesta di
iscrizione nel registro fondiario). Se nemmeno questo è concludente, l'estensione
della servitù dipen­de dal modo in cui il diritto è stato esercitato per molto
tempo, pacificamente e in buo­na fede ( I CCA,
sentenza inc. 11.2016.74 del 30 marzo 2018 , consid. 7 con richiamo).
8. Nella
fattispecie la descrizione della servitù nel registro fondiario ( restrizione
di destinazione ) è puramente telegrafica  come accertato
dal primo giudice  e non permette di deter­minare da sé sola quale sia la
superficie gravata né quali diritti e obblighi essa comporti (DTF 137 III 449
consid. 3.3). Occorre pertanto far capo al
titolo d'acquisto, il quale, trattandosi di un contratto, va interpretato secondo
i principi applicabili in materia contrattuale (art. 18 CO, ovvero secondo la
reale e comune volontà delle parti, eventualmente  se questa non può essere
ricostruita  secondo le regole della buona fede v. DTF 144 III 98 consid.
5.2.2). Nei confronti di terzi che non hanno partecipato alla costituzione
della servitù, nondimeno, tali principi interpretativi sono limitati
all'affidamento che ognuno può riporre nell'istituto del registro fondiario
(art. 973 CC), compresi i documenti giustificativi che precisano la portata
dell'iscrizione (art. 971 cpv. 2 CC). Circostanze e motivi di carattere
personale che non risultano dal contratto, per contro, non sono opponibili a
terzi di buona fede, nemmeno ove siano stati decisivi per formare la volontà
dei contraenti al momento di costituire la servitù (DTF 139 III 406 consid.
7.1; sentenza del Tribunale federale 5A_372/2017 del 2 novembre 2017 consid.
5.2.2 con rinvii; analogamente: RtiD I-2009 pag. 646 consid. 7; da ultimo: I CCA, sentenza inc. 11.2016.74
del 30 marzo 2018 , consid. 7 con richiamo). Posto ciò, l'interpretazione
soggettiva (la vera e concorde volontà dei contraenti) è una questione di
fatto, mentre quella oggettiva (secondo il principio dell'affidamento) è una
questione di diritto.
9. Quanto
al titolo di acquisto, i l contratto di compravendita immobiliare, con costituzione
di servitù in deroga alle distanze legali e di servitù prediale del 19 giugno
1986 sottoscritto da CO 2 e P__________ N__________, a quel tempo a proprietari
dei due fondi, prevedeva in particolare quanto segue (doc. G, pagine 3, n.
5.3):
le parti convengono di costituire e costituiscono a carico della striscia di terreno contrassegnata in
verde sulla planimetria inserto A della part. n. 644 e a favore della part. n.
639 una servitù prediale di restrizione
di destinazione nel senso che la suddetta superficie di terreno colorata in
verde dovrà essere destinata esclusivamente ad area verde o prato; in
particolare non potranno essere costruiti o posati né piscine né altri infissiˮ .
a) In
concreto né la reclamante né gli opponenti erano parti al contratto di costituzione
della servitù. Ne segue che occorre far capo ai documenti giustificativi, così
come le parti potevano, in buona fede comprendere al momento dell'acquisto dei rispettivi
fondi. Così come pattuita la servitù restringe chiaramente la libertà del
proprietario del fondo serviente di sistemare a suo piacimento il terreno a
livello del suolo, imponendogli di adibire la porzione di terreno indicata a
uno specifico scopo. E un'area verde o un prato nelle immediate vicinanze di un
edificio non può che indicare una porzione di terreno non edificata adibita
essenzialmente a giardino. Nel vincolare esplicitamente la destinazione,
l'obiettivo era manifestamente quello di tutelare una certa tranquillità, proteggendosi
da immissioni, ovvero di conferire al fondo dominante vantaggi suscettibili di
consentire una più elevata qualità di vita e un benessere che sarebbero stati
compromessi nel caso di una diversa destinazione del fondo.
b) Quanto
al termine di infisso, è indubbio che letteralmente esso abbia anche il
significato di opera di finitura di un edificio destinata alla chiusura dei
vani di porte e finestre ( Treccani .it,
L'enciclopedia italiana in: ww.treccani.it/ enciclopedia/infisso>), così
come ‟ciascuno degli elementi edilizi fissati stabilmente nei muri dei
fabbricati (come i telai delle finestre e delle porte, le casse degli
avvolgibili, i tubi, le inferriate, le ringhiere, ecc.) o anche porta finestra,
imposta, persiana, avvolgibileˮ ( Battaglia, Grande dizionario della lingua italiana, vol. VII, pag. 969). Il vocabolo, tuttavia,
è usato anche come sostantivo o aggettivo e può così definire un oggetto ‟conficcato;
fermato, fissato, inchiodato, affondato o piantato nel terrenoˮ ( Battaglia, op. cit., pag. 969; Grande Dizionario Hoepli di Aldo Gabrielli ,
edizione online <www.grandi-dizionari.it/Dizionario_Italiano/parola/I/ infisso.aspx?
query=infisso>; Treccani .it,
L'enciclopedia italiana in: <ww.treccani.it/ vocabolario/infisso >).
c) Nelle
circostanze descritte, tenuto conto della
situazione dei luoghi, tale termine non può oggettivamente e in buona fede
essere inteso nell'accezione intesa dalla convenuta, totalmente avulsa dal
contesto, essendo privo di ogni logica vietare la posa di ‟infissiˮ
su un'area verde priva di costruzioni. Certo nell'altra accezione il termine infissi
non è particolarmente preciso, ma si può ragionevolmente ritenere che esso
designi una paletta di oggetti particolarmente estesa, nel senso che la
porzione di terreno del fondo serviente adibita esclusivamente ad area verde o
prato doveva essere libera da corpi estranei, in particolare da strutture
stabili. E ciò a maggior ragione ove si pensi alla specificazione relativa al
divieto di costruire o posare una piscina, costruzione che  solitamente  si
sviluppa in profondità piuttosto che in altezza.
d) Ciò
posto, è necessario esaminare se il caminetto-grill in questione sia conciliabile
con la servitù. Al riguardo, per il Pretore l'opera, eseguita in muratura con
parti prefabbricate, è stabilmente ancorata e fissata nel terreno. La reclamante
rileva che il grill è, per contro, solamente incementato su quattro piode appoggiate
sul terreno. Dalla fotografia agli atti risulta che il grill in questione è un caminetto
prefabbricato poggiato su sostegni cementati su lastre di granito (piode)
parzialmente interrate (doc. 4). La costruzione, quantunque di dimensioni
piuttosto contenute, non può essere ad ogni modo spostata e va considerata pertanto
alla stregua di una costruzione durevolmente infissa nel terreno. Ciò che la servitù
esclude.
e) Non
si disconosce che ogni servitù va interpretata restrittivamente e non deve limitare
i diritti del fondo serviente più di quanto occorra al suo normale esercizio
(v. I CCA sentenza inc. 11.2008.45 del 26 novembre 2008 consid. 6 con rinvii;
v. anche sentenza del Tribunale federale 5A_377/2017 del 27 febbraio 2018
consid. 3.4; Argul in: Commentaire
Romand, Code civil II, Basilea 2016, n. 3 ad art. 738). In concreto, il divieto
comprende unicamente l'impossibilità costruire o posare manufatti stabilmente
fissati al suolo ma non altre costruzioni mobili. Ne segue che anche al
riguardo la decisione impugnata resiste alla critica.
f) Che
poi per il diritto pubblico la posa di un grill sarebbe compatibile con le aree
di svago è possibile ma non è di rilievo in concreto ove appena si pensi che la
servitù in esame esclude, ad ogni modo, la presenza di installazioni fisse come
quella litigiosa. Senza dimenticare che norme di diritto pubblico possano essere prese in considerazione per determinare il contenuto di
una servitù prediali solo a determinate condizioni (DTF 139 III
404 consid. 7.4.2), estranee alla fattispecie. In definitiva il reclamo,
che non ha evidenziato nessun errore manifesto nell'accertamento dei fatti o
nell'applicazione del diritto da parte del primo giudice, dev'essere respinto.
10. Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv.
1 CPC). La reclamante rifonderà alle controparti, che hanno presentato osservazioni
tramite un legale, un'adeguata indennità a titolo di ripetibili (art. 106 cpv.
1 CPC).
Per questi motivi,
decide: 1.   Il reclamo è respinto.
2. Le
spese processuali di fr. 650. sono poste a carico della reclamante, che rifonderà
alle controparti fr. 800. complessivi per ripetibili.
3.   Notificazione a:

  avv. dott.   ;

  avv.   .
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.