Locazione, procedura sommaria per la tutela giurisdizionale nei casi manifesti, espulsione del conduttore cumulata con pretesa per pigioni arretrate e indennità per occupazione abusiva, presenza di un caso manifesto, interesse degno di protezione, liberazione completa dei locali
Decisione del 15.10.2018, IICCA
Incarto n. 12.2018.75
ESPULSIONE
TUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI
art. 267 CO
art. 268 CO
art. 257 CPC
art. 310 CPC
art. 311 CPC
art. 283 LEF

AO
  1
AO 2
entrambi rappr. dall  PA 2
contro
AP
  1
rappr. dall  PA 1
chiedente in particolare lespulsione della convenuta dai locali
commerciali adibiti a
carrozzeria nonché la sua contestuale condanna al pagamento delle
pigioni scadute per
i mesi di gennaio, febbraio e marzo 2018 nonché dellindennità per
occupazione
abusiva relativa al mese di aprile 2018, con protesta di spese e
ripetibili;
domande avversate dalla convenuta e che il Pretore ha accolto con Decisione
2 maggio
2018;
appellante la convenuta con appello 14 maggio 2018 con cui chiede la riforma del
querelato giudizio, nel senso di dichiarare
irricevibile listanza rispettivamente di
respingerla nel merito, con protesta di spese
e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre con osservazioni 8 giugno 2018 gli appellati, oltre a
domandare, in via
preliminare, di fare ordine allappellante di depositare una
cauzione processuale di fr.
4'000.- per ripetibili, postulano che lappello sia respinto, pure
con protesta di spese e
ripetibili;
viste le ulteriori osservazioni 25 giugno 2018 con cui lappellante
si è opposta alla
richiesta di versamento di una cauzione, riconfermandosi per il resto
nel suo appello;
richiamata la decisione 28 settembre 2018 con la quale questo
giudice ha respinto la
richiesta di cauzione degli appellati;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1. Fra le
parti, __________ B__________ quali locatori e la
AP 1 quale conduttrice,
era in essere un contratto di locazione avente quale oggetto locali
commerciali adibiti a
carrozzeria per una pigione mensile di fr. 2'350.-, che ha preso fine il 30
marzo 2018 a seguito di un accordo giudiziario raggiunto in sede di udienza nella
causa di cui allinc. SE.2017.433 della Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 4 (doc. A);
2. Il 1°
marzo 2018 i locatori sollecitavano la conduttrice al pagamento delle tre
pigioni ancora scoperte, informandola altresì che il 30 marzo 2018, giorno
della prevista riconsegna dellente locato, sarebbe stato presente il perito
degli immobili (doc. E).
3. A
fronte della mancata riconsegna della superficie locata per il giorno
prestabilito, con istanza 4 aprile 2018 i suddetti locatori hanno chiesto alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4, lespulsione immediata della conduttrice, come
pure la sua condanna al versamento di fr. 9'400.- complessivi relativi alle
pigioni arretrate di gennaio, febbraio e marzo 2018 e allindennità per
occupazione abusiva per il mese di aprile 2018, in procedura sommaria per la
tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC).
4. Il 18
aprile 2018, la conduttrice ha riconsegnato ai locatori le
chiavi dellente locato.
5. In
sede di udienza del 23 aprile 2018, la convenuta ha prodotto delle osservazioni
scritte con le quali ha addotto lavvenuta riconsegna dellente locato e ha
contestato le pretese creditorie dei locatori, da porre integralmente in
compensazione con le proprie asserite pretese nei loro confronti per
risarcimento danni. Nel relativo verbale di udienza, essa ha ribadito la
riconsegna delle chiavi e si è impegnata a liberare le superfici ancora
occupate entro la fine di aprile 2018. Da parte loro, i locatori hanno attestato
la riconsegna delle chiavi ma si sono per il resto riconfermati nella loro istanza,
contestando leccezione di compensazione della conduttrice.
6. Mediante
decisione 2 maggio 2018 il Pretore ha accolto listanza di sfratto dei
locatori, condannando altresì la conduttrice al pagamento di fr. 9'400.- a
titolo di pigioni scoperte per il periodo gennaio 2018 - marzo 2018 e di
indennità per illecita occupazione per il mese di aprile 2018, ponendo a suo
carico le spese processuali di fr. 200.- e condannandola a versare alla
controparte fr. 100.- per ripetibili.
7. Con
appello 14 maggio 2018 la conduttrice si è aggravata contro la suddetta
decisione, rilevando in primo luogo di avere già riconsegnato lente locato il
18 aprile 2018, e in secondo luogo che i presupposti di cui allart. 257 CPC
non sarebbero adempiuti, né in relazione allistanza di sfratto, né in
relazione alle pretese creditorie dei locatori.
8. Contro
una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti in una
causa dal valore superiore a fr. 10'000.- è dato il rimedio dellappello, da
presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC); sia
lappello, sia le osservazioni (risposta) sono tempestivi.
9. Gli appellati, con le proprie osservazioni 8 giugno 2018, hanno
prodotto, per la prima volta in questa sede, una serie di documenti volti a
sostanziare ulteriormente la propria posizione. Trattasi dei doc. 3 - 4, 6 e 8
- 12. Osservato come una parte di essi poteva essere addotta già in prima sede,
per cui la loro produzione in appello non sarebbe comunque ammissibile ai sensi
dellart. 317 CPC, nessuno dei citati mezzi di prova può essere ammesso a
questo stadio di causa. Il Tribunale federale ha difatti
sancito che nella procedura sommaria di tutela nei casi manifesti,
dovendo le esigenze dellart. 257 CPC essere adempiute già in prima sede, il
giudice di seconda istanza  non può riesaminare la liquidità della fattispecie
sulla base di documenti prodotti solamente con limpugnativa, nemmeno qualora
questi rispettassero le condizioni poste dallart. 317 CPC. I l
giudice di appello si deve limitare a valutare i fatti sulla base delle prove
già apprezzate dal Pretore, essendo pertanto esclusa la produzione di documenti
nuovi rispettivamente lassunzione di nuove prove (DTF 4A_420/2012 del 7
novembre 2012, consid. 5, in SJ 2013 I, p. 129; DTF 4A_312/2013
del 17 ottobre 2013, consid. 3.2; IICCA del 4 agosto 2014, inc.
12.2014.103, consid. 7). Il presente giudizio si deve dunque fondare unicamente
sul contenuto dellincarto SO.2018.1670 e valutare se, in base a esso, le
condizioni per lammissione della tutela giurisdizionale nei casi manifesti
fossero adempiute.
10. Nella
misura in cui lappellante afferma di avere già lasciato lente locato il 18
aprile 2018, si pone preliminarmente il quesito a sapere in quale misura la
contestazione dello sfratto sia ricevibile. Tra i presupposti processuali della
procedura d'appello vi è infatti l'interesse degno di protezione a ricorrere,
che deve essere non soltanto formale, bensì materiale, pratico e attuale, e che
non è dato in particolare se la lite è divenuta senza oggetto, siccome in tal
caso non vi è un interesse attuale a riformare la decisione impugnata ( Verda Chiocchetti , in: Commentario
pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIa ed., Vol. 2, pag.
1867-1869 ad Osservazioni preliminari agli Art. 308-334 CPC). Qualora
lappellante avesse effettivamente lasciato lente locato, la relativa censura
sarebbe pertanto irricevibile. Nel caso concreto, la riconsegna delle chiavi il
18 aprile 2018 è pacifica. Tuttavia, come già rilevato dal Pretore, ciò non è
sufficiente per ammettere lavvenuta restituzione della cosa locata. Giusta
lart. 267 cpv. 1 CO, il conduttore deve restituire la cosa nello stato
risultante da un uso conforme al contratto. La restituzione presuppone in
particolare la consegna di tutte le chiavi e, cumulativamente, anche lo
sgombero dei beni che non appartengono al locatore e la pulizia dei locali (DTF
4A_388/2013 del 7 gennaio 2014, consid. 2.1; DTF 4A_456/2012 del 4 dicembre
2012, consid. 2.1; ICCA del 7 luglio 2017, inc. 11.2015.74, consid. 6a; Lachat,
Le bail à loyer, 2008, pag. 803, n. 3.1 e pag. 815, n. 7.1). Ritenuto come la
conduttrice non abbia restituito lente locato per la data prevista, ovvero il
30 marzo 2018, giorno in cui i locatori costatavano il mancato sgombero delle
superfici rispettivamente limpossibilità di visionare linterno dei locali
(doc. F), dalle risultanze agli atti non emerge che detto sgombero sia in
seguito avvenuto. Anzi, come già rilevato dal Pretore, la conduttrice, in
occasione del verbale di udienza del 23 aprile 2018, si è impegnata a  smaltire
entro la fine di aprile 2018 quanto lasciato nelle superfici locate ,
confermando pertanto la mancata liberazione integrale dei locali.
Successivamente, nel proprio atto di appello (pag. 4-5), la conduttrice ha
osservato che, in effetti, detta liberazione integrale non è potuta avvenire. Il
relativo accertamento pretorile risulta quindi corretto e va tutelato. La censura dellappellante relativa al mancato adempimento dei
presupposti di cui allart. 257 CPC per ordinare uno sfratto in procedura
sommaria può dunque essere esaminata nel merito.
11. I presupposti per
accordare la tutela giurisdizionale nei casi manifesti sono già stati
correttamente riassunti dal Pretore, per cui si rinvia alla decisione impugnata
(pag. 2). Lappellante rimprovera al primo giudice di avere erroneamente
ritenuto adempiuti detti presupposti e di avere a torto ordinato il suo
sfratto. Il primo argomento da lei sostenuto, e meglio di avere già liberato e
restituito lente locato il 18 aprile 2018, è come già detto palesemente
infondato. Lappellante ritiene altresì che uno sgombero completo dellente
locato non poteva avvenire, in quanto non poteva più accedere allo stesso,
avendo nel frattempo restituito le chiavi. Detta argomentazione è stata
proposta per la prima volta in questa sede ed è pertanto irricevibile (art. 317
CPC), ed è oltretutto priva di buon fondamento: dopo la riconsegna (perlomeno
parziale) delle chiavi, la conduttrice si è infatti impegnata a ultimare lo
sgombero (verbale di udienza del 23 aprile 2018). Ella aveva pertanto ancora
accesso allente locato, oppure in caso contrario avrebbe dovuto prendere contatto
con i locatori per adempiere a quanto promesso.
12. Lappellante
sostiene pure che la liberazione degli spazi locati sarebbe stata impedita
dalla presenza di un inventario disposto dallUE di Lugano. Ritenuto che in
prima sede la stessa non aveva fatto il benché minimo accenno alla presenza
effettiva di un inventario, limitandosi a generiche contestazioni del diritto
dei locatori a esercitare un diritto di ritenzione ai sensi dellart. 268 CO,
ma impegnandosi comunque a effettuare lo sgombero , la censura è
irricevibile poiché sostanzialmente fondata su argomenti proposti per la prima
volta in questa sede (art. 317 CPC), soffrendo peraltro di carente
argomentazione, in quanto nemmeno indica quali beni sarebbero stati
inasportabili a seguito dellinventario. Abbondanzialmente si rileva che linventario
degli oggetti vincolati al diritto di ritenzione ai sensi dellart. 283 seg.
LEF si estende solo a quei beni necessari per garantire la pretesa creditoria
in questione, per cui la conduttrice sarebbe stata in ogni caso tenuta
allasportazione del resto dei suoi effetti, osservato che secondo quanto
indicato dai locatori (doc. F), sul sedime erano ancora presenti, fra le altre
cose, autoveicoli danneggiati, casse vuote e tavole di eternit.
13. Un
altro ostacolo alla liberazione dellente locato, a mente dellappellante,
sarebbe stata la presenza, nel suo interno, di beni appartenenti a __________.
Trattasi di una tesi nuova e irricevibile, siccome in prima sede la
conduttrice, nelle sue osservazioni del 23 aprile 2018, si era limitata a
indicare che il medesimo aveva stazionato un suo veicolo nella carrozzeria e
aveva pertanto conservato una chiave di accesso, senza indicare che ciò
costituisse per lei un impedimento. La conduttrice peraltro era tenuta e si era
impegnata a liberare lente locato dai propri beni, per cui la presenza di beni
di terzi è ininfluente ai fini del giudizio.
14. Alla luce
di quanto precede, in base alle risultanze di prima sede, la mancata
liberazione dellente locato e la conseguente mancata restituzione dello stesso
da parte della conduttrice era pacifica, ciò che giustificava laccoglimento di
unistanza di sfratto in procedura sommaria. L a decisione pretorile
resiste alla critica e merita pertanto conferma su questo punto.
15. Lappellante critica altresì il Pretore per avere a torto
riconosciuto, in procedura sommaria, la pretesa creditoria dei locatori
(pigioni arretrate e indennità per occupazione abusiva) nonostante le
contestazioni da essa sollevate, che avrebbero reso la fattispecie illiquida.
Nelle procedure ai sensi dellart. 257 CPC, la tutela giurisdizionale nei casi
manifesti non può essere accordata qualora la parte convenuta sostanzi e
adduca in modo concludente obiezioni che dal punto di vista fattuale non possono
essere immediatamente confutate o essere considerate prive di rilevanza e siano
atte a far vacillare il convincimento del giudice già formato in precedenza
(DTF 138 III 620, consid. 5.1.1; DTF 5A_645/2011 del 17 novembre 2011, consid.
1.2; DTF 4A_440/2016 del 24 ottobre 2016, consid. 5.2.1). Nel caso concreto, come
già costatato dal primo giudice, la mora nel pagamento delle pigioni di
gennaio, febbraio e marzo 2018 risulta dagli atti di causa (doc. B, C, D, E e
F) ed è rimasta incontestata. Altrettanto pacifica è la mancata liberazione
dellente locato nel mese di aprile 2018, ciò che fonda il diritto dei locatori
a pretendere una relativa indennità per occupazione abusiva (cfr. pag. 2-3 del
querelato giudizio). Quanto alle contestazioni dellappellante, esse soffrono di
unevidente carenza allegatoria, oltre a non essere mai state sufficientemente
sostanziate. Nelle proprie osservazioni del 23 aprile 2018, la conduttrice
sollevava infatti leccezione di compensazione integrale delle pretese
creditorie dei locatori con le proprie asserite pretese per risarcimento danni,
a fronte  dellatteggiamento dei proprietari  rispettivamente di difetti
dellente locato (occupazione indebita del piazzale da parte dei locatori).
Sennonché essa non ha nemmeno indicato in che modo tali problematiche le
avrebbero causato dei danni, né ha peraltro quantificato il relativo importo;
in relazione allatteggiamento dei locatori ha menzionato appena, senza alcun
concreto riferimento, una presunta procedura penale, senza tuttavia specificare
i comportamenti che imputerebbe ai locatori.
16. Analoghe
lacune allegatorie gravano sulla contestazione relativa a presunti difetti
dellente locato: lappellante non li dettaglia né li quantifica, non definisce
lammontare dei derivanti danni né ladempimento dei presupposti per chiederne
il risarcimento, oltre a non fornire alcun riscontro oggettivo a tal riguardo.
Al contrario, dagli atti di causa non solo non risulta alcun deposito delle
pigioni (come già rilevato dal Pretore), ma neppure alcuna contestazione,
notifica o pretesa è mai stata avanzata prima dellistanza di sfratto di cui
trattasi. Nello scritto di cui al doc. B, datato 16 gennaio 2018, la
conduttrice chiedeva ai locatori linvio delle polizze per le pigioni ancora da
pagare. Li rimproverava in seguito della loro decisione di porre fine al
rapporto di locazione, senza tuttavia mai menzionare difetti o pretese di risarcimento.
Nemmeno risulta dagli atti che, successivamente alla trasmissione delle polizze
e dei solleciti di pagamento delle pigioni scoperte da parte dei locatori (doc.
C, D, E e F), essa abbia mosso tali contestazioni, se non in occasione
delludienza di discussione del 23 aprile 2018. A giusta ragione, dunque, il
Pretore ha ritenuto comprovata la pretesa creditoria dei locatori,
rispettivamente ha ritenuto ininfluenti le contestazioni della conduttrice, carenti
dal punto di vista allegatorio e prive di qualsivoglia riscontro oggettivo.
17. Ne
discende che lappello 14 maggio 2018 della conduttrice è respinto e, di
conseguenza, la decisione pretorile del 2 maggio 2018 è confermata. Le spese
processuali, fissate in conformità con gli art. 2 e 9 cpv. 3 LTG, nonché le indennità
per ripetibili, stabilite in base allart. 11 RTar, seguono la soccombenza
(art. 106 cpv. 1 CPC).
Per questi motivi,
decide:                     1. L'appello 14 maggio 2018 di
AP 1 è integralmente respinto, nella misura in cui è ricevibile.
2. Le spese processuali
di appello di fr. 200.-, già anticipate dall'appellante, restano a suo carico,
con lobbligo di rifondere alla controparte fr. 1'500.- per ripetibili.
3. Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4
Il
presidente della seconda Camera civile
A.
Fiscalini
Rimedi
giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).