Locazione - spese accessorie
Decisione del 29.01.2018, IICCA
Incarto n. 12.2016.114
SPESE ACCESSORIE
art. 257a CO
art. 257b CO

AO
  1
rappr. da  RA 2
contro
AP
  1
rappr. da  RA 1
con cui lattrice ha
chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 102'161.-, somma
ridotta in sede conclusionale a fr. 98'520.89, oltre interessi al 5% dall11
luglio 2012;
domanda avversata dalla
convenuta, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore
aggiunto con decisione 14 giugno 2016 ha accolto per fr. 74'519.45 oltre
interessi al 5% dal 2 ottobre 2012;
appellante la convenuta con appello 8 agosto 2016, con cui ha chiesto in via principale la riforma del
querelato giudizio nel senso di respingere la petizione e in via subordinata lannullamento
della decisione impugnata con rinvio dellincarto al Pretore aggiunto per un
nuovo giudizio, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'attrice con risposta
20 settembre 2016 ha postulato la reiezione del gravame pure con protesta di
spese e ripetibili;
preso atto dellulteriore
scritto 21 settembre 2017 con cui la convenuta ha chiesto di poter produrre
alcuni nuovi documenti, e delle osservazioni 3 ottobre 2017 dellattrice;
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in
diritto:
1. Con contratto 7
marzo 2008 (doc. B) __________, __________, __________, __________ e __________,
ai quali è in seguito subentrata AO 1 (cfr. doc. C e D), hanno concesso in
locazione a AP 1 la superficie commerciale di __________ mq ubicata nello
stabile __________ di __________, adibita a casinò-kursaal / sala giochi /
locale notturno / bar / ristorante ed attività connesse.
Il contratto di locazione prevedeva,
tra le altre cose, che  il conduttore dovrà inoltre corrispondere  al
locatore  un contributo forfetario annuale di fr. 50'815.- alle spese
accessorie del __________. La AP 1 usufruirà unicamente del riscaldamento del __________
mentre i seguenti impianti della parte locata sono dutilizzo esclusivo e
verranno gestiti e pagati direttamente da AP 1: impianto di raffreddamento
dellaria, ventilazione, elettricità  (clausola n. 5), che  ogni spesa
per il consumo di luce, di forza elettrica, nonché di ogni altra energia
(escluso il riscaldamento) nelloggetto locato, sono a carico del conduttore 
(clausola n. 8) e che  nella pigione sono incluse le spese accessorie e
tutti i costi per lamministrazione, manutenzione ordinaria, nonché tutti i costi
correnti desercizio degli impianti in comune e delle parti pubbliche del
Centro di Factory Stores __________ come: riscaldamento, elettricità comune, 
consumo acqua potabile  (clausola n. 9).
2. Il 10 luglio 2012 AO
1 ha trasmesso a AP 1 4 fatture (doc. H), per complessivi fr. 102'161.01, relative
al consumo di gas metano, negli anni 2008-2011, per il riscaldamento /
deumidificazione dellente locato nel periodo estivo (fr. 18568.29 per il
2008, fr. 12'777.03 per il 2009, fr. 27'096.29 per il 2010 e fr. 19'717.95 per
il 2011) e per il funzionamento del bollitore per la produzione di acqua calda
(fr. 7'104.39 per il 2008, fr. 4'888.60 per il 2009, fr. 6'262.82 per il 2010 e
fr. 5'745.63 per il 2011).
3. Con petizione 31
dicembre 2012 AO 1, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire (doc.
O), ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura della giurisdizione di
Mendrisio nord per ottenerne la condanna al pagamento di una somma poi ridotta
in sede conclusionale dagli iniziali fr. 102'161.- a fr. 98'520.89, oltre
interessi al 5% dall11 luglio 2012, relativa al menzionato consumo di gas
metano, negli anni 2008-2011, per il riscaldamento / deumidificazione dellente
locato nel periodo estivo (fr. 18568.29 per il 2008, fr. 12'777.03 per il
2009, fr. 20'322.20 per il 2010 e fr. 22'851.94 per il 2011) e per il
funzionamento del bollitore per la produzione di acqua calda (fr. 7'104.39 per
il 2008, fr. 4'888.60 per il 2009, fr. 6'262.82 per il 2010 e fr. 5'745.63 per
il 2011).
La convenuta si è
integralmente opposta alla petizione.
4. Con decisione 14
giugno 2016 il Pretore aggiunto, in parziale accoglimento della petizione
(dispositivo n. 1), ha condannato la convenuta al pagamento di fr. 74'519.45
oltre interessi al 5% dal 2 ottobre 2012 (dispositivo n. 1.1), ponendo la tassa
di giustizia di fr. 9000.- e le spese di fr. 18'400.- per 1/4 a carico
dellattrice e per 3/4 a carico della convenuta, tenuta altresì a rifondere
alla controparte fr. 4600.- per ripetibili (dispositivo n. 2). Il giudice di
prime cure ha in sostanza riconosciuto il fondamento della sola pretesa
relativa al consumo di gas metano per il riscaldamento / deumidificazione
dellente locato nel periodo estivo.
5. Con lappello 8
agosto 2016 che qui ci occupa, avversato dall'attrice con risposta 20 settembre
2016, la convenuta, ritenendo infondata anche la pretesa relativa al
riscaldamento / deumidificazione dellente locato nel periodo estivo, ha
chiesto in via principale la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere
la petizione e in via subordinata (senza però aver minimamente motivato la
richiesta, che è così irricevibile, cfr. art. 311 cpv. 1 CPC) lannullamento
della decisione impugnata con rinvio dellincarto al Pretore aggiunto per un
nuovo giudizio, il tutto protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.
6. Le spese accessorie
sono la remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un
terzo in relazione alluso della cosa (art. 257a cpv. 1 CO); sono a carico del
conduttore soltanto se specialmente pattuito (art. 257a cpv. 2 CO).
Nel caso di locali
dabitazione o commerciali, le spese accessorie sono la remunerazione per i
costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con luso,
quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese desercizio,
come pure per tributi pubblici risultanti dalluso della cosa (art. 257b cpv. 1
CO); il locatore deve dar visione, a domanda del conduttore, dei documenti giustificativi
(art. 257b cpv. 2 CO).
7. Sulla pretesa, qui
ancora litigiosa, relativa al riscaldamento / deumidificazione dellente locato
nel periodo estivo, il giudice di prime cure ha innanzitutto rilevato che, a
prescindere dalla questione a sapere se le spese di climatizzazione rientrassero
fra le spese desercizio di cui allart. 257b CO o di consumo, nella
fattispecie le stesse erano in ogni caso a carico della convenuta, conformemente
a quanto previsto dalla clausola n. 5 del contratto (doc. B), secondo cui solo
le spese di riscaldamento erano a carico dellattrice mentre limpianto di
raffreddamento dellaria, le cui spese per giurisprudenza non rientravano in
quelle di riscaldamento (TF 16 novembre 2001 4C.190/2001 consid. 2e), era
dutilizzo esclusivo della convenuta e sarebbe stato da questultima gestito e
pagato direttamente.
Ciò posto, facendo
proprie le risultanze peritali (perizia p. 14 seg.), egli ha ritenuto che le
spese per luso del riscaldamento durante il periodo estivo, e meglio il costo
del gas metano utilizzato per il post-riscaldamento dellaria a seguito del suo
raffreddamento nel processo di deumidificazione, dovessero rimanere a carico
della convenuta e ciò sin dallinizio del contratto, indipendentemente dalla
sostituzione delle macchine frigorifere, ossia del maggiore o minor consumo di
queste ultime, che per lattrice sarebbe stato nullo prima del loro rimpiazzo.
Appurato che il perito
aveva convalidato il sistema di calcolo sul consumo di gas metano proposto in
causa dallattrice (perizia p. 15), ridefinendo i termini di inizio e di fine
della stagione estiva, e che lo stesso aveva accertato che negli anni dal 2008 al
2011, dal 31 marzo al 30 settembre, il costo per il consumo di gas metano per i
processi di trattamento dellaria ammontava a fr. 74'519.46 (fr. 18'568.29 per
il 2008, fr. 12'777.03 per il 2009, fr. 20'322.20 per il 2010 e fr. 22'851.94
per il 2011, cfr. complemento peritale p. 6), ha in definitiva accolto la
petizione limitatamente a fr. 74'519.45, aggiungendovi i relativi interessi,
decorrenti dalla data della prima valida interpellazione.
8. Con la prima serie
di censure la convenuta ha rimproverato al Pretore aggiunto di aver ritenuto,
fondandosi oltretutto solo sulla clausola n. 5 del contratto (doc. B), che le
spese relative al consumo di gas metano per il riscaldamento / deumidificazione
dellente locato nel periodo estivo, e meglio per il post-riscaldamento
dellaria a seguito del suo raffreddamento nel processo di deumidificazione,
dovessero essere poste a suo carico, e ciò a prescindere dal momento
dellavvenuta sostituzione della macchine frigorifere. Essa ha in particolare
rilevato che le clausole n. 5 e 8 del contratto (doc. B) prevedevano in realtà
che tutti i costi legati allenergia di riscaldamento, senza alcun limite
temporale (invernale oppure anche estivo), di uso e di destinazione
(riscaldamento vero e proprio oppure anche post-riscaldamento dellaria a
seguito del suo raffreddamento nel processo di deumidificazione), erano
compresi nella pigione e come tali non erano a lei fatturabili; in via
subordinata ha osservato che il fatto di porre a suo carico i costi di riscaldamento
durante il periodo estivo comportava uninammissibile e ingiustificata modifica
unilaterale del contratto; e in via ancor più subordinata ha preteso che la particolare
formulazione del contratto non costituiva una lacuna contrattuale bensì un
silenzio qualificato. La censura è infondata.
8.1. Come si è visto, il
contratto (doc. B) stabiliva che lattrice si assumeva unicamente le spese di
riscaldamento dellente locato (cfr. clausola n. 5:  la AP 1 usufruirà
unicamente del riscaldamento del __________ ), e meglio quelle relative allenergia
impiegata a quello scopo ( cfr. clausola n. 8:  ogni spesa per il
consumo di luce, di forza elettrica, nonché di ogni altra energia (escluso il
riscaldamento) nelloggetto locato, sono a carico del conduttore ), e che
le spese per il raffreddamento dellaria e della ventilazione di quei locali,
in altre parole quelle del condizionamento dellaria o della climatizzazione, ivi
comprese quelle relative allenergia impiegata a tale scopo, sarebbero state
direttamente pagate dalla convenuta (cfr. clausole n 5: i seguenti impianti
della parte locata sono dutilizzo esclusivo e verranno gestiti e pagati
direttamente da AP 1: impianto di raffreddamento dellaria, ventilazione,
elettricità  e n. 8:  ogni spesa per il consumo di luce, di forza
elettrica, nonché di ogni altra energia (escluso il riscaldamento) nelloggetto
locato, sono a carico del conduttore ) .
Orbene, se originariamente
la produzione del freddo nellente locato era garantita da due macchine di
raffreddamento Blue Box, che prevedevano il recupero dellenergia termica
dissipata tramite il circuito idraulico di ritorno del riscaldamento gruppo
ventilazione AP 1 (ritenuto che lenergia riportata al collettore di
distribuzione permetteva una riduzione dellenergia prodotta, cfr. perizia p.
6), è però risultato che in seguito, tra il 2006 e il 2008 (cfr. petizione p.
5) o comunque nel corso del 2008 (cfr. petizione p. 8 e replica p. 12), date
queste non oggetto di contestazione da parte della convenuta negli allegati
preliminari, questultima ha provveduto a sostituire quelle macchine con altre
tre fabbricate da RC Group, che non prevedevano invece il recupero dellenergia
termica, di modo che il riscaldamento delle batterie di deumidificazione, ossia
il post-riscaldamento dellaria a seguito del suo raffreddamento nel processo
di deumidificazione, era ora possibile unicamente tramite le caldaie a gas
metano dellattrice (cfr. perizia p. 7, 11, 14 e 20).
In tali circostanze, è
incontestabile che il consumo di gas metano nel periodo estivo (produzione di
acqua calda a parte) non era riconducibile al riscaldamento dellente locato,
il cui costo era per contratto a carico dellattrice, bensì al raffreddamento
dellaria ed alla ventilazione dello stesso (perizia p. 14, 15 e 16), che in
base agli accordi contrattuali dovevano per contro essere pagati direttamente dalla
convenuta, ed è a ragione che lattrice, che a seguito dellintervenuta sostituzione
degli impianti ha invece dovuto anticipare lei stessa tali spese (che
originariamente nemmeno avrebbero dovuto prodursi), ne ha qui preteso la
rifusione dalla convenuta. Per queste ragioni è pure da escludere che si possa
essere in presenza di una modifica unilaterale del contratto o di un silenzio
qualificato dello stesso.
8.2. Le ulteriori censure
sollevate dalla convenuta sul tema non sono assolutamente tali da modificare
questa conclusione.
8.2.1. Dal fatto, per altro di
valenza meramente indiziaria, che lattrice avesse a suo tempo indicato nelle
sue fatture provvisorie di cui ai doc. F e G (e in seguito nelle fatture di cui
al doc. H) che il relativo addebito avveniva  per il consumo del gas per il
riscaldamento del AP 1 (solo per il periodo estivo) ed il funzionamento del
bollitore (produzione acqua calda - non contemplato nel contratto) , non si
può innanzitutto evincere che essa avesse ammesso che il consumo di gas metano
per il riscaldamento / deumidificazione dellente locato nel periodo estivo
doveva rimanere a suo carico siccome  non contemplato nel contratto ,
questultima indicazione essendo riferita solo al funzionamento del bollitore
ed alla produzione di acqua calda.
8.2.2. Laltro rilievo della
convenuta, secondo cui le macchine di raffreddamento Blue Box erano state in
realtà sostituite solo alla fine di ottobre 2008 (cfr. testi __________ p. 2 e __________
p. 2) per cui la tesi sostenuta dellattrice a suffragio delle proprie pretese
circa laumento dei costi di risaldamento che ne era derivato era infondata
anche per questa ragione, è invece irricevibile, essendo fondato su fatti
addotti per la prima volta solo in sede conclusionale (art. 229 seg. CPC), e
non può così essere preso in considerazione per il giudizio.
9. Nel prosieguo del
suo esposto la convenuta ha messo in dubbio che lattrice, a fronte di un
contratto (doc. B) in vigore solo dal 1° maggio 2008, potesse pretendere, anche
per il mese di aprile 2008, la rifusione della spesa per il consumo di gas
metano per il riscaldamento / deumidificazione dellente locato. A torto.
La censura è in effetti
stata da lei evocata per la prima volta, e con ciò irritualmente (cfr. art. 317
cpv. 1 CPC), solo in seconda istanza e non può pertanto essere presa in
considerazione per il giudizio (poco importando se la circostanza sia stata
accertata dal Pretore aggiunto, che non ne ha tratto alcuna conclusione).
Ma, a prescindere da quanto
precede, si osserva che la stessa convenuta ha in ogni caso pacificamente ammesso,
anche in questa sede (cfr. appello p. 9), che le pattuizioni relative alle
spese accessorie previste nel contratto di cui al doc. B erano sostanzialmente
simili a quelle contenute nei precedenti accordi tra le parti, con il che è assai
malvenuta a lamentare che le sia stata chiesta la rifusione di una pretesa per
spese accessorie, quella del mese di aprile 2008, sorta prima dellentrata in
vigore del nuovo contratto (doc. B), quando quei precedenti accordi, in vigore
fino al 1° maggio 2008, non erano di tenore diverso. Essa non ha per altro mai
sostenuto, nemmeno in questa sede, che lattrice, sulla base dei precedenti
accordi, non fosse legittimata attivamente a far valere la pretesa relativa a
quella mensilità.
10. Con lultima serie di
censure la convenuta ha contestato lentità della pretesa da riconoscere concretamente
allattrice. Come si vedrà, anche queste censure devono essere disattese.
10.1. La convenuta ha
dapprima evidenziato come il consumo di gas metano a seguito della sostituzione
delle due macchine di raffreddamento Blue Box, rispettivamente laumento di
consumo di gas che ne era così derivato, non fosse stato sufficientemente dimostrato.
A torto. Il perito ha in effetti evaso esaustivamente la questione, rilevando
da una parte come i consumi di gas metano risultassero dalla misurazione dei
contatori calorici versata agli atti (cfr. perizia p. 14 e complemento peritale
p. 8 e 9) e dallaltra come quel dato, nella sua totalità, costituisse il
maggior consumo dovuto allesigenza di raffreddamento e di ventilazione dellente
locato nel periodo estivo a seguito dellinstallazione delle nuove macchine da
parte della convenuta (cfr. perizia p. 7, 8, 14 e 15; in tal senso pure perizia
p. 13 e teste __________ p. 2, secondo cui con le macchine poi sostituite non
sarebbe stato necessario un apporto calorico, tramite le caldaie a gas metano, per
il riscaldamento dellaria trattata).
10.2. La convenuta ha in
seguito osservato come il perito non avesse comunque convalidato il sistema di
calcolo sul consumo di gas metano proposto dallattrice. Non è così.
Confrontato con quella modalità di calcolo (cfr. doc. H), che si fondava per
gli anni 2008 e 2009 su un calcolo proporzionale dal 31 marzo al 30 settembre
secondo i dati di lettura dei contatori calorici per il periodo 31 marzo 2009 -
31 marzo 2010 mentre per gli anni 2010 e 2011 sui dati di lettura effettivi di
quei contatori per il periodo 31 marzo 2010 - 30 ottobre 2010 rispettivamente
per il periodo 30 aprile 2011 - 30 settembre 2011, lesperto in un primo tempo ha
in effetti dichiarato di convalidare il computo di compromesso per il 2008 ed il
2009 (su cui ci si esprimerà ancora al prossimo considerando) e di auspicare invece
per il 2010 ed il 2011 una ridefinizione del periodo di computo dal 1° marzo ( recte :
1° aprile, cfr. perizia p. 16) al 30 settembre (cfr. perizia p. 15 e 16), aggiungendo
che fatta eccezione per quelle sue osservazioni la metodologia di calcolo e di ripartizione
era corretta (cfr. perizia p. 16), e in un secondo momento, preso atto dellavvenuta
ridefinizione dei consumi effettivi negli anni 2010 e 2011 dal 1° marzo al 30
settembre, si è limitato a rettificare parzialmente, di fr. 255.60, il
conteggio relativo allanno 2010 (cfr. complemento peritale p. 6), confermando
implicitamente il resto del calcolo.
10.3. La convenuta ha inoltre
rilevato come il perito avesse tuttavia errato nel ritenere che la
climatizzazione o il condizionamento dellaria nellente locato si imponesse
nel periodo che andava dal 1° aprile al 30 settembre anziché da metà aprile a
metà ottobre, nel non considerare che nelle ore notturne estive simponeva talora
un certo uso del riscaldamento (cfr. teste __________ p. 2) e nellaver
confermato la bontà dei consumi fatturati nel 2008 e 2009 definiti - come detto
sopra - solo con un calcolo proporzionale e non sulla base di dati effettivi. Queste
censure sono in realtà irricevibili, la seconda siccome addotta per la prima
volta solo in sede conclusionale (cfr. art. 229 seg. CPC), rispettivamente la
prima e la terza siccome addotte per la prima volta solo in seconda istanza (cfr.
art. 317 cpv. 1 CPC); del tutto priva di rilevanza, in quanto non riferita agli
anni oggetto della lite, è invece la circostanza, suffragata da alcuni
documenti, che la convenuta ha chiesto di voler prendere in considerazione con
il suo ulteriore scritto 21 settembre 2017, avversato dallattrice con
osservazioni 3 ottobre 2017, secondo cui a __________ tra l11 ed il 21
settembre 2017 si sia verificato un repentino calo delle temperature minime
tali da indurla a sollecitare laccensione del riscaldamento degli uffici del AP
1. Lesperto ha per altro esposto in maniera chiara e convincente le ragioni
che lo avevano indotto a prendere in considerazione per gli anni in esame proprio
il periodo dal 1° aprile al 30 settembre, per altro proposto in causa
dallattrice (cfr. petizione p. 7) senza che negli allegati preliminari la
controparte avesse avuto da ridire, rispettivamente ad escludere o a ritenere
ininfluente, diversamente da quanto ritenuto dal teste __________, che nelle
notti estive vi fosse talora la necessità di accendere il riscaldamento: sulla prima
questione ha in effetti rilevato che dallandamento delle temperature medie
mensili per __________ nel periodo aprile - ottobre per gli anni 2008-2011
risultante dagli allegati reperiti presso losservatorio meteorologico di
Locarno Monti si osservava che lescursione minima - massima era compresa fra i
10°C e i 23.6°C e che con valori simili il riscaldamento statico di base non
risultava usualmente necessario (cfr. perizia p. 13); sulla seconda ha evidenziato
che unoccupazione usuale dellente locato con i normali apporti di carico
interni usuali (illuminazione, slot machine e persone) era di per sé tale da
garantire il necessario confort calorico anche durante le notti estive (cfr.
complemento peritale p. 7).
10.4. La convenuta ha infine
rimproverato al Pretore aggiunto di non essersi confrontato sul fatto che il
processo di deumidificazione interessava solo la parte AP 1 e __________ e non
tutta larea locata. La questione, da lei evocata per la prima volta solo in
sede conclusionale, è nuovamente irricevibile (art. 229 seg. CPC). In ogni caso
non è dato a sapere, né la convenuta lo ha spiegato, per quali ragioni di fatto
o di diritto la circostanza potesse essere eventualmente rilevante per lesito
della lite.
11. Ne
discende che lappello della convenuta devessere respinto nella misura in cui
è ricevibile.
Le spese giudiziarie della
procedura di secondo grado, calcolate sulla base del valore qui ancora
litigioso di fr. 74'519.45, seguono la soccombenza (art. 106 CPC).
Per questi motivi,
richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il RTar
decide:
I. Lappello 8 agosto
2016 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.
II. Le spese
processuali di fr. 5000.- sono a carico dellappellante, che rifonderà alla
controparte fr. 3500.- per ripetibili.
III. Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Mendrisio nord
Per
 la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).