Stima ufficiale della sostanza immobiliare. Aggiornamento intermedio
Decisione del 06.12.2018, TRAM
Incarto n. 52.2018.384
STIMA / STIME
art. 7 LST
art. 19 LST
art. 24 RLST

composto dei giudici:
Flavia
  Verzasconi, presidente,
Matea Pessina, Sarah Socchi
vicecancelliera:
Barbara
  Maspoli
statuendo
sul ricorso del 24 agosto 2018 di
RI
  1
contro
la
  decisione del 17 luglio 2018 del Tribunale di espropriazione (n. 40.2018.37)
  che ha respinto la sua impugnativa contro la decisione su reclamo emanata il
  27 aprile 2018 dall'Ufficio cantonale di stima nell'ambito della procedura di
  aggiornamento intermedio della stima nel Comune di __________, relativamente
  ai fondi di sua proprietà (part. __________, __________, __________, __________,
  __________, __________, __________ e __________ RFP);
ritenuto, in
fatto
A. RI 1qui ricorrente, è
proprietario dei fondi __________, __________, __________, __________, __________,
__________, __________ e __________ RFP di __________ (nella numerazione
precedente al nuovo riparto dei fondi della ricomposizione particellare dell'allora
Comune di __________).
B. Nel quadro della
revisione generale delle stime immobiliari di tutti i Comuni del 2004, l'Ufficio
cantonale di stima (UCS) ha determinato i valori ufficiali di stima dei
predetti fondi, situati fuori della zona edificabile.
C. a. Preso atto del
rapporto sul terzo ciclo quadriennale di aggiornamento intermedio del 2
febbraio 2016 dell'UCS, che ha registrato un aumento di valore della sostanza
immobiliare ticinese superiore al 25% in base all'evoluzione dei fattori
generali d'incidenza (cfr. anche Messaggio n. 7184 sul pacchetto di misure per
il riequilibrio delle finanze cantonali, ad 7.2.15), con decreto esecutivo del
31 maggio 2016 (BU 25/2016) il Consiglio di Stato ha risolto di applicare un aumento
(medio) dei valori di stima del 18.03%, specificando in una tabella l'incremento
percentuale per le singole particelle, in funzione del polo e della fascia
territoriale di appartenenza (cfr. art. 2 e allegato al decreto). L'entrata in
vigore simultanea dei valori così aggiornati è stata fissata al 1° gennaio 2017
(art. 1). Il decreto esecutivo, pubblicato nel bollettino ufficiale delle
leggi, non è stato oggetto di contestazioni. b. Dando seguito a tale decreto, con decisione del 19 settembre 2016, l'UCS ha
quindi aggiornato - incrementandola dell'8.84% - la stima ufficiale di tutti i
fondi in questione, e meglio delle part. __________ e __________ in fr.
20'683.-, delle part. __________ e __________ in fr. 7'628.-, delle part. __________
e __________ in fr. 2'181.-, della part. __________ in fr. 4'360.- e della
part. __________ in fr. 3'271.-. c. Nel termine di pubblicazione, l'insorgente ha interposto reclamo contro la
predetta determinazione, contestando la bontà delle stime dei predetti fondi,
sulla scorta di svariate eccezioni. Ha in particolare ritenuto eccessivi e non
conformi al loro stato di fatto le valutazioni degli edifici presenti sui
terreni. d. Con decisione del 27 aprile 2018, l'UCS ha respinto il reclamo, ricordando i
criteri alla base dell'aggiornamento intermedio e ritenendo in pratica
irrilevanti le motivazioni addotte. Ha tra l'altro fatto notare come i fondi
saranno oggetto di una procedura di aggiornamento particolare, non appena il
Municipio di __________ notificherà l'avvenuta iscrizione a Registro fondiario
definitivo (MCD) della zona dei monti di __________.
D. Con giudizio del 17
luglio 2018, il Tribunale di espropriazione ha respinto l'impugnativa
interposta dall'insorgente contro la predetta risoluzione. La precedente istanza, dopo aver rilevato che l'aggiornamento intermedio non è
finalizzato a un riesame integrale del valore di stima, ma solo a un
adeguamento generalizzato e lineare sulla base di percentuali ben definite, che
dipende dall'evoluzione dei fattori determinanti sulla stima secondo l'art. 19
della legge sulla stima ufficiale della sostanza
immobiliare del 13 novembre 1996 (LSt; RL 215.600), ha ritenuto corretto l'incremento
percentuale (+8.84%) applicato alla stima dei fondi in questione (tenuto conto
del polo e della fascia del Comune di appartenenza) e prive di pertinenza le
censure sollevate dal ricorrente. Tali obiezioni, ha aggiunto, potranno se del
caso essere fatte valere nell'ambito di altre procedure (aggiornamento
particolare, revisione generale o eccezionale).
E. Contro questa
decisione, RI 1si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale amministrativo,
contestando nuovamente la validità delle stime ufficiali di tutti i fondi in
questione. Ribadisce in particolare che le descrizioni dei fondi e i valori di stima non
corrisponderebbero affatto allo stato degli immobili. Gli edifici accessori
presenti su diversi terreni (part. __________ e __________; __________ e __________;
__________) sarebbero in realtà solo un "mucchio di sassi". Lo
stabile abitativo di cui alle part. __________ e __________, riattato in modo
semplice, sarebbe privo degli usuali allacciamenti (elettricità e acqua corrente).
F. Il Tribunale di
espropriazione non formula particolari osservazioni, mentre l'UCS postula la reiezione del gravame, riconfermandosi
nei contenuti della propria decisione.
G. Delle ulteriori
argomentazioni sviluppate dal ricorrente con la replica si dirà, per quanto
occorre, in appresso. L'UCS ha rinunciato a formulare osservazioni aggiuntive.
Considerato, in
diritto
1. 1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 38 LSt.
Certa è la legittimazione attiva dell'insorgente, personalmente e direttamente
toccato dal giudizio impugnato di cui è destinatario (art. 65 cpv. 1 della
legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100,
per rinvio dell'art. 39 cpv. 1 LSt). Il ricorso, tempestivo (art. 38 LSt), è
pertanto ricevibile in ordine. 1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art.
25 cpv. 1 LPAmm). Neppure l'insorgente sollecita l'assunzione di particolari
prove.
2. 2.1. In Ticino,
la procedura di valutazione della sostanza immobiliare è retta dalla LSt ed è
indipendente da quelle di prelievo di pubblici tributi (quali imposte, tasse di
iscrizione a registro fondiario) fondate, per il calcolo, proprio sui valori di
stima (cfr. 2P.220/2003 del 28 maggio 2004 consid. 1; cfr. anche Rocco Filippini , I valori di stima nella
giurisprudenza federale e cantonale, in: Novità fiscali, n. 9, settembre 2014,
pag. 18 seg.). In questo ambito il diritto federale, in particolare la legge federale
sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni del 14
dicembre 1990 (LAID; RS 642.14), lascia ai Cantoni un'ampia libertà, che a fini
fiscali impone solo di tener conto della regola generale secondo cui la
sostanza dev'essere stimata al suo valore venale; in questo contesto, il valore
reddituale può essere preso in considerazione in modo appropriato (art. 14 cpv.
1 LAID). Dal profilo del metodo di valutazione specifica, come pure della
procedura applicabile per stabilire il valore di stima, la LAID non prescrive
invece alcunché al legislatore cantonale, che dispone quindi di un importante
margine di manovra. Per giurisprudenza, ai Cantoni è tuttavia impedito di
prevedere regolamentazioni che abbiano quale conseguenza una sistematica sovra- o sottostima degli immobili (cfr. DTF 134
II 207 consid. 3.6, 131 I 291 consid. 3.2.2; STF 2C_422/2016 del 13 settembre
2017 consid. 5 e 6.3 con rimandi; Daniel
Dzamko-Locher/Hannes Teuscher , in: Martin Zweifel/Michael Beusch,
Kommentar StHG, III ed., Basilea 2017, n. 1 segg. ad art. 14 LAID). 2.2. Secondo la LSt, i fondi edificabili sono valutati secondo il valore
venale, a dipendenza del grado di urbanizzazione; i fondi edificati devono
essere valutati come un'unità economica comprendente fabbricati e relativo
terreno annesso (art. 15 cpv. 1 e 2 LSt). I fondi che pur essendo esterni alla
zona edificabile si presentano già edificati sono da considerare come fondi
edificabili almeno per quanto concerne l'area complementare agli edifici (cfr.
art. 10 lett. b LSt). È considerato valore venale di un fondo il prezzo
normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione
(art. 16 cpv. 1 LSt); il valore venale di un fondo edificato (fabbricato più
terreno annesso) è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello di
reddito secondo una media ponderata (cfr. art. 16 cpv. 2 LStr e 7 del
regolamento di applicazione della legge sulla stima ufficiale della sostanza
immobiliare del 19 dicembre 1997 [RSt; RL 215.610]). La stima è improntata su criteri di schematicità e di prudenzialità (cfr. art.
20 LSt). 2.3. Dal profilo procedurale, la LSt stabilisce che il valore di stima viene
determinato ogni vent'anni nel quadro di una revisione generale (cfr.
art. 6 LSt; la prima, entrata in vigore il 1° gennaio 2005 per tutti gli
immobili siti nel Cantone). Tra due revisioni generali sono possibili aggiornamenti
intermedi, secondo cicli quadriennali, se i fattori generali d'incidenza
sulla stima di cui all'art. 19 LSt registrano una determinata variazione (cfr.
art. 7 LSt), come si vedrà meglio di seguito (consid. 3). Vi possono poi essere
circostanze che determinano un aggiornamento particolare delle stime,
quali la nuova costruzione o riattazione o le modifiche di PR (cfr. art. 8
LSt). Revisioni eccezionali possono essere invece intraprese quando le
condizioni di base per la valutazione dei beni immobili dovessero subire dei
mutamenti essenziali e permanenti (cfr. art. 9 LSt; cfr. al riguardo: STA 52.2016.300
del 15 dicembre 2017, in: RtiD II-2018 n. 9 consid. 4). Infine, al Consiglio di
Stato è data facoltà di procedere in ogni momento (su istanza di parte o d'ufficio)
a una modifica straordinaria delle stime definitive, che si rivelassero
manifestamente inattendibili (cfr. art. 42 LSt).
3. 3.1.
Secondo l'art. 7 cpv. 1 LSt, nel periodo che intercorre tra due revisioni
generali, i valori ufficiali di stima sono oggetto di aggiornamenti intermedi con
l'adozione di percentuali d'incremento o di diminuzione se, secondo il
Consiglio di Stato, i fattori influenti sulla valutazione dei fondi, di cui all'art.
19, registrano mutamenti rilevanti. Si tratta segnatamente dei seguenti fattori
di carattere generale: (a) i prezzi medi dei terreni, (b) il tasso ipotecario,
(c) il costo medio delle pigioni e (d) il costo medio delle costruzioni (cfr.
art. 19 LSt). Gli aggiornamenti intermedi avvengono secondo cicli quadriennali
e possono concernere anche solo singoli comprensori, come pure determinate zone
di un Comune con caratteristiche analoghe (art. 7 cpv. 2 LSt). Il Consiglio di
Stato decide gli aggiornamenti intermedi sulla base del preavviso del Servizio
competente allestito dopo una verifica estesa a tutto il Cantone (cpv. 3). In
tal senso l'art. 24 cpv. 1 RSt precisa che l'Ufficio cantonale di stima
sottopone al Consiglio di Stato, ogni 4 anni, un rapporto sull'evoluzione dei
fattori influenti sulla stima. Di regola, soggiunge la norma, gli aggiornamenti
intermedi sono decisi quando questa evoluzione determina una variazione dei
valori di stima vigenti almeno del ± 25% rispetto all'ultimo aggiornamento. 3.2. Gli aggiornamenti intermedi, come ben si evince dalle suddette norme, non
interessano i fattori individuali, ma solo i fattori generali di cui all'art.
19 LSt che influiscono sul valore di stima dei fondi (e meglio, come detto, i
prezzi medi pagati per i terreni in analoghe situazioni, il livello medio delle
pigioni praticate nelle diverse zone del Cantone, il costo delle costruzioni e
gli interessi ipotecari, che corrispondono alla media di quelli praticati dalla
Banca dello Stato e dai maggiori istituti di credito per le ipoteche di primo
rango). Questi elementi "di base", che vengono fissati all'inizio
della stima, vanno in seguito tenuti aggiornati, qualora su tutto il territorio
cantonale o solo su una parte si registrino mutamenti superiori alla soglia del
± 25% (cfr. Messaggio n. 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di
nuova legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, ad art. 7; cfr.
inoltre il relativo Rapporto della Commissione speciale in materia tributaria
del 20 settembre 1996, ad art. 7). Secondo i materiali legislativi, gli
aggiornamenti intermedi perseguono il duplice obiettivo di permettere un più
regolare e costante adeguamento (verso il basso o l'alto) dei valori di stima
alle condizioni di mercato, nonché di evitare quei consistenti e improvvisi
cambiamenti di valori dovuti al solo fatto che le revisioni generali
intervengono a scadenze relativamente lunghe (cfr. Messaggio citato, ad art.
7). A tal fine il legislatore ha quindi optato per la metodologia più celere -
da effettuare a seguito delle risultanze di verifiche sistematiche estese a
tutto il territorio cantonale - di un incremento o di una riduzione percentuale
dei valori precedentemente accertati con la revisione generale, sulla base di
semplici indici matematici di rivalutazione o di svalutazione, applicati
tramite supporto informatico (senza pertanto procedere a sopralluoghi o a una
nuova raccolta di dati, come avviene nel quadro della revisione generale; cfr.
Messaggio citato, ad A, punto II.b e ad art. 7; Rapporto citato, ad B punto 3).
Il procedimento d'informatizzazione consente in effetti di adottare metodi di
calcolo schematici, ma pur sempre atti a garantire risultati sufficientemente
rappresentativi e qualitativamente soddisfacenti, così come ricordato dal
Tribunale di espropriazione (cfr. Rapporto citato, ad B punto 6). Il principio
di schematicità ancorato all'art. 20 LSt (nella raccolta, nell'elaborazione dei
dati e nel metodo adottato per determinare la stima) mira del resto proprio a
consentire una combinazione ottimale fra qualità (rappresentatività ed
affidabilità della stima ed equità di trattamento) della valutazione e risorse
necessarie per la sua determinazione (onere amministrativo dell'autorità e dei
privati, cfr. Rapporto citato, ad art. 20). 3.3. Da tutto ciò discende che nell'ambito di un aggiornamento intermedio, in
sintonia con il suo scopo e la metodologia adottata, possono essere esaminati
solo aspetti che attengono alla corretta applicazione della crescita o
riduzione percentuale stabilita dal Governo in base all'evoluzione media dei
fattori generali d'incidenza. Non possono invece essere modificati anche altri
elementi del calcolo della stima (quali ad es. i correttivi per eventuali
limitazioni o oneri che gravano il fondo, ecc.), che non sono in alcun modo
toccati da questo specifico aggiornamento; diversamente, la procedura si
tradurrebbe - nel risultato - in un riesame totale della stima, ovvero in una
revisione generale (cfr. per analogia BVR 2014 pag. 523 consid. 4.1, BVR 2007
pag. 553 consid. 4.2.2 e rimandi; AGVE 2005 pag. 129 consid. 3.3
e 4.2; Martin Plüss, in: Marianne
Klöti-Weber/Dave Siegrist/Dieter Weber, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz,
Muri/Berna 2015, n. 13a ad § 218).
4. 4.1. In
concreto, come accennato in narrativa, dopo aver decretato che i valori di
stima non avrebbero subito modifiche nell'ambito dei primi due aggiornamenti
quadriennali (cfr. risoluzioni n. 1146 del 17 marzo 2009 e n. 5206 del 26
settembre 2012), il Consiglio di Stato ha preso atto del rapporto sul terzo
ciclo quadriennale sottopostogli dall'UCS, che ha accertato un aumento globale
medio dei valori di stima - tra il 1° gennaio 2003 e il 31 dicembre 2014 - del
27.4%, ovvero superiore alla soglia (± 25%) fissata dall'art. 24 cpv. 1 RSt. E
ciò procedendo essenzialmente a un'analisi dell'evoluzione dei quattro
parametri di cui all'art. 19 LSt, a una simulazione a livello di singoli fondi
(con introduzione dei valori dei quattro parametri, compreso un adeguamento
della vetustà) e a un raffronto tra valore simulato e valore stabilito con la
prima revisione generale delle stime (cfr. anche, riassuntivamente, le
Spiegazioni per i proprietari immobiliari ticinesi, "Aggiornamento
intermedio dei valori di stima - Terzo ciclo quadriennale" sub.
www.ti.ch/stimaufficiale). Con decreto esecutivo del 31 maggio 2016 (BU
25/2016) ha quindi risolto di applicare un aumento medio dei valori di stima
del 18.03%, precisando l'incremento percentuale per i singoli fondi in base al
polo (Mendrisio, Lugano, Locarno e valli, Bellinzona e valli) e alla fascia
territoriale del Comune di appartenenza (cfr. art. 2 e allegato al decreto).
Per __________, ha in particolare stabilito una percentuale d'incremento pari
all'8.84% (polo D, fascia 5; cfr. tabelle di cui all'allegato citato). Questa
percentuale, applicabile all'intera fascia di appartenenza del Comune, è come
visto rimasta incontestata (cfr. supra , consid. Ca). A ben vedere, non
potrebbe quindi neppure essere rimessa in discussione in questa sede. Neppure il
ricorrente del resto lo pretende. Ne discende che le stime ufficiali dei fondi
edificati in questione (part. __________, __________, __________, __________, __________,
__________, __________ e __________ RFP), a cui l'UCS ha applicato, in modo
corretto, il predetto aumento percentuale, non possono che essere tutelate
anche da questo Tribunale, siccome immuni da violazione del diritto. 4.2. A ragione le precedenti istanze hanno invece respinto le censure sollevate
dal ricorrente, riproposte in questa sede, con cui afferma in sostanza che la
descrizione degli edifici e i valori di stima non corrisponderebbero (più) allo
stato di fatto degli immobili. Questi aspetti, come appena visto (consid. 3.3),
esulano infatti dal procedimento di aggiornamento intermedio, volto solo a
permettere un adattamento schematico delle stime in base all'evoluzione dei
fattori d'incidenza generale; non anche un riesame di tutti gli elementi
individuali considerati nelle schede di calcolo e/o un'analisi, fondo per
fondo, delle modifiche di fatto subentrate dopo la prima revisione generale. In
che misura le predette obiezioni dell'insorgente possano semmai essere fatte
valere nel quadro di altre procedure di aggiornamento, così come indicato dal
Tribunale di espropriazione, o possano dar luogo a una modifica straordinaria
ex art. 42 LSt, è invece questione che trascende il presente procedimento.
5. 5.1. Sulla base
di tutte le considerazioni che precedono, il ricorso deve dunque essere
respinto. 5.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a
carico dell'insorgente, secondo soccombenza.
Per
questi motivi,
dichiara e pronuncia:
1.   Il ricorso è
respinto.
2.   La tassa di
giustizia di fr. 1'500.-, già anticipata dall'insorgente, resta a suo carico.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).
4.   Intimazione
  a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
presidente                                                            La
vicecancelliera