Licenza edilizia per la formazione di 35 nuovi posteggi
Decisione del 16.08.2018, TRAM
Incarto n. 52.2016.533
DISTANZA DAL CONFINE
PARCHEGGIO / PARCHEGGI / POSTEGGIO / POSTEGGI
SERVITÙ
art. 155 LAC
art. 22 cpv. 1 RLE

composto dei giudici:
Giovan
  Maria Tattarletti, vicepresidente,
Matea
  Pessina, Sarah Socchi
vicecancelliere:
Mariano
  Morgani
statuendo
sul ricorso del 23 ottobre 2016 della
RI
  1
patrocinata
  da:   PA 1
contro
la
  decisione del 20 settembre 2016 (n. 4108) del Consiglio di Stato, che
  respinge il ricorso della ricorrente avverso la risoluzione del 4 agosto 2015 con la quale il Municipio di Locarno
  ha rilasciato alla CO 2 la licenza edilizia per la formazione di 35 posteggi
  al mapp. __________ di quel comune;
ritenuto, in
fatto
A. a. Sul mapp. __________
di Locarno, attribuito alla zona quartiere nuovo R5 , sorge uno stabile
abitativo plurifamiliare (__________) di 70 appartamenti (monolocali).
All'estremità orientale del fondo, è stata realizzata un'area di sosta con 14
posteggi, collegata con via G. Respini, strada comunale. Verso sud, il terreno,
sostenuto da un muro, si trova ad una quota leggermente superiore rispetto al
fondo contermine (part. __________). Dietro il muro, di poco arretrata rispetto
al confine, è stata piantata una siepe, che copre in pratica l'intero fronte.
b. Il 18 dicembre 2013, la CO 2 , qui resistente, ha chiesto al Municipio
la licenza edilizia per realizzare 35 posteggi esterni aggiuntivi e due spazi
di sosta per motoveicoli e biciclette, da porre al servizio dello stabile. 30
stalli verranno disposti su due file parallele nella sezione meridionale del
terreno. Gli altri cinque saranno sistemati a lato della strada, perpendicolarmente
alla stessa. L'impianto di stazionamento si troverà a 2.60 m dal confine
meridionale. Alle estremità opposte dell'area di parcheggio (nord/sud) saranno
piantate due file di alberi a basso fusto (oleandri); la fila meridionale
disterà 4.00 m dal mapp. 4828.
c. Nel termine di pubblicazione della domanda, al rilascio del permesso
si è opposta la comunione dei comproprietari del RI 1 , qui ricorrente contestando
il progetto sotto svariati profili.
d. L'istante in licenza
ha successivamente trasmesso all'autorità comunale una perizia fonica (26
novembre 2014) - che ha verificato il rumore generato dai movimenti veicolari
presso i posteggi e dal traffico indotto - e nuovi piani di progetto, datati 23
ottobre 2014, che contemplano l'arretramento
dell'area di sosta fino a 3.00-3.17 m dal confine e dell'alberatura a 4.40 m
dallo stesso.
I documenti, non
pubblicati, sono stati trasmessi ai Servizi generali del Dipartimento del
territorio per le valutazioni di loro competenza.
e. In ossequio alle richieste dell'Ufficio prevenzione rumori (UPR), la CO
2 ha presentato un supplemento allo studio fonico (27 marzo 2015), col
quale sono stati definiti gli accorgimenti tecnico-costruttivi atti a
soddisfare il principio di prevenzione, segnatamente la costruzione, dietro la
siepe, di una barriera antirumore alta 1.20 m, posizionata a ridosso del limite meridionale del parcheggio e dunque a ca.
3.00 m dal mapp. 4828.
f. Il 24 giugno 2015, i Servizi generali del
Dipartimento del territorio hanno rilasciato il proprio avviso favorevole (n.
87500), subordinando il permesso ad una serie di clausole. Per quanto
d'interesse, accertata, sulla base delle due perizie, la conformità
dell'impianto di stazionamento con la legislazione federale sull'inquinamento
fonico, l' UPR ha imposto, in ossequio al principio di prevenzione e a
protezione dei locali sensibili al rumore dello stabile al mapp. __________, di
realizzare la barriera fonica contemplata dal supplemento della perizia,
che avrà un'altezza minima di 1.20 m, sarà priva di vie di fuga sui giunti e
realizzata con un materiale che garantisca "un grado di fonoisolamento in
opera ponderato R'w di almeno 25 dB(A)". Quanto alle censure riguardanti
la protezione dell'aria, il competente servizio ha indicato di aver valutato "l'incremento
di emissioni e l'impatto sulle immissioni di ossidi d'azoto dovuti al traffico
indotto della nuova costruzione" , concludendo che non vi fossero
ostacoli all'approvazione del progetto.
g. Il 4 agosto 2015, il
Municipio ha rilasciato la licenza edilizia, respingendo nel contempo
l'opposizione pervenuta. Prendendo posizione sulle censure, ha rilevato che, a
fronte di 69 [ recte : 70] appartamenti,
49 posti auto (14 esistenti + 35 oggetto della domanda) sarebbero adeguati.
Trattandosi di posteggi scoperti, non ha ritenuto sussistessero criticità
dal profilo delle distanze. Neppure l'ubicazione degli alberi presterebbe il
fianco a critiche. Per gli aspetti di diritto federale e cantonale ha rinviato
all'avviso dipartimentale. Quanto alle contestazioni concernenti la violazione
di una servitù, ha considerato non fossero rilevanti per determinarsi in punto
alla conformità del progetto col diritto pubblico.
B. a. Adito dalla RI 1, il Consiglio di Stato, per il
tramite del Servizio dei ricorsi, ha chiesto alla Sezione per la protezione
dell'aria, dell'acqua e del suolo (SPAAS) di produrre i dati che l'hanno portata a preavvisare favorevolmente il
progetto dal profilo dell'inquinamento atmosferico.
Con risposta del 19
luglio 2016, l'Ufficio dell'aria, del clima e delle energie rinnovabili (UACER)
ha indicato che l'impianto non è da considerarsi un grande generatore di
traffico (GGT) . Non sarebbe pertanto applicabile il limite per l'aumento
delle immissioni atmosferiche di 1 microgrammo al metro cubo (μgr/mc). In
concreto, l'incremento sarebbe di 0.11 μgr/mc nei pressi del posteggio e
di 0.05 μgr/mc ad una distanza di ca. 100 m dallo stesso.
b. Con giudizio del 20
settembre 2016, il Consiglio di Stato ha respinto l'impugnativa inoltrata
dall'opponente contro la licenza.
Innanzitutto, il
Governo ha considerato che le censure riferite al mancato rispetto della
servitù in favore della part. __________ non fossero determinanti ai fini del
rilascio del permesso, né tali da giustificare la sospensione della procedura
ex art. 22 del regolamento di applicazione della legge edilizia del 9 dicembre
1992 (RLE; RL 705.110). Di seguito, ha ritenuto che, seppur di piccole
dimensioni, le 70 unità abitative dello stabile costituirebbero pur sempre
degli appartamenti. Tenendo conto degli stalli esistenti, un'area di sosta per
35 veicoli resterebbe quindi al di sotto del fabbisogno fissato dall'art. 32
delle norme di attuazione del piano regolatore (NAPR), pari a un posto auto per
ogni appartamento avente una superficie utile lorda (SUL) non superiore a 100
mq. Ha poi rilevato che la superficie destinata a verde si manterrebbe sopra la
soglia minima anche dopo la realizzazione del parcheggio. Quanto all'area di
svago, posto che la porzione di fondo interessata dal progetto non ospita
giochi per bambini, la situazione attuale non risulterebbe modificata. Sulla
base dei referti peritali, ha concluso che i limiti per le immissioni foniche fossero
rispettati. Con la posa della barriera antirumore, pure il principio di prevenzione
sarebbe ossequiato. Non vi sarebbe neppure motivo di dubitare delle conclusioni alle quali sono giunti i servizi dipartimentali in merito all'inquinamento atmosferico. L'avviso cantonale non presterebbe
quindi il fianco a critiche. Completo e rispettoso del diritto sarebbe pure il progetto
del sistema di smaltimento delle acque.
C. Contro il
predetto giudizio governativo, la CCC CLL si aggrava davanti al Tribunale
cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullato
insieme alla licenza edilizia. Subordinatamente, domanda che "la
licenza edilizia impugnata sia sospesa fino ad accertamento della possibilità
di realizzazione del posteggio senza violazione della servitù di cui beneficia
la ricorrente" .
Secondo l'insorgente,
l'impossibilità di realizzare il posteggio senza violare la servitù a carico
del fondo edificando sarebbe inequivocabile. Gli stalli dovrebbero difatti restare
entro una profondità di 10.00 m dalla strada. Di quelli previsti, ne potrebbero
pertanto essere realizzati soltanto nove. La legge cantonale sul coordinamento
delle procedure del 10 ottobre 2005 (Lccord; RL 701.300) e la legge edilizia
cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100) si opporrebbero al rilascio di
permessi materialmente irrealizzabili. L'autorità avrebbe quindi dovuto rifiutare
la licenza, o, quantomeno, sospendere la procedura. Contraddittorio e insostenibile
sarebbe il giudizio governativo, giacché avrebbe limitato il campo d'applicazione
dell'art. 22 RLE ai soli casi in cui contestata è l'urbanizzazione dei fondi.
Quanto alla barriera fonica, di essa non sarebbero note lunghezza e posizione. Stando
a quanto indicato dall'autorità di ricorso, la sua lunghezza (53.00 m) sarebbe
comunque superiore ai limiti fissati per le costruzioni accessorie. Dovrebbe di
conseguenza rispettare le distanze valide per gli edifici principali. Anch'essa
contrasterebbe inoltre con la servitù. La ricorrente sostiene poi che l'area di
sosta andrebbe oltre le necessità dell'edificio, ritenuto che le sue unità
abitative (monolocali), sfruttate alla stregua di camere d'albergo, sarebbero
troppo piccole per disporre ciascuna di un posteggio. Il parcheggio sarà perciò
utilizzato da terzi, rispettivamente sarà aperto al pubblico, in spregio alla
destinazione residenziale della zona. Andrebbe quindi equiparato ad un
posteggio pubblico ad alta frequenza, ciò che imporrebbe la presentazione di una
"perizia d'impatto ambientale". Necessiterebbe altresì di "un'infrastruttura nel sottosuolo per l'evacuazione dei residui
inquinanti da idrocarburi () separatori e canalizzazioni () " . Sarebbe inoltre situato ad una quota a rischio esondazione, tanto da dover
essere premunito contro il "riflusso () dei liquidi inquinanti " . Da ultimo, l'insorgente contesta le conclusioni dell'autorità di ricorso circa
il rispetto delle prescrizioni in materia di
area verde ed area di svago. L'unica area di svago verrebbe difatti soppressa
a seguito della creazione dei posteggi. Non sarebbe pertanto chiaro dove si
situerebbe quella considerata dal Governo.
D. All'accoglimento
del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari
osservazioni.
Ad identica conclusione
pervengono il Municipio e la resistente, con
argomentazione che verranno riprese, nella misura del necessario , in seguito. L'Ufficio delle domande di costruzione
(UDC) conferma l'avviso cantonale e le precedenti comparse scritte. In
merito alle censure ricorsuali, osserva che le caratteristiche della barriera fonica ed il suo posizionamento sono
indicati nel supplemento allo studio fonico del 27 marzo 2015. Quanto
all'esame d'impatto ambientale, precisa che vi sono sottoposti unicamente
parcheggi con capienza di 500 o più vetture.
E. Con la replica e
le dupliche, le parti si riconfermano essenzialmente nelle rispettive
allegazioni e domande di giudizio.
Considerato, in
diritto
1. 1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 LE. La legittimazione attiva della ricorrente,
già opponente, è certa (art. 21 cpv. 2 LE; art. 65 cpv. 1 della legge sulla
procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1
LPAmm), è dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti, senza
istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto
delle contestazioni emerge con sufficiente chiarezza dalle tavole processuali.
Secondo una valutazione anticipata, i mezzi di prova genericamente sollecitati
dalle parti non appaiono idonei ad apportare
al Tribunale la conoscenza di ulteriori elementi rilevanti per l'esito
della controversia.
2. Preliminarmente,
va chiarito che la presente procedura concerne unicamente la formazione di un'area
di sosta per 35 veicoli nella porzione
meridionale del mapp. __________, al servizio dello stabile abitativo
esistente, dotato di 70 appartamenti. Quest'ultimo non è oggetto di alcun
intervento. Esulano pertanto dalla materia del contendere le obiezioni
sollevate in merito alla mancata richiesta, al momento della presentazione
dell'istanza di approvazione della sua edificazione, di un contributo
sostitutivo per i posteggi mancanti, come pure la pretesa violazione della
normativa federale sulla limitazione delle residenze secondarie, in relazione al
cambiamento di destinazione della struttura da apparthotel a edificio
residenziale (per abitazioni secondarie).
3. Servitù a
carico del mapp. __________
3.1. La licenza
edilizia è un atto amministrativo mediante il quale l'autorità accerta che
nessun impedimento di diritto pubblico si oppone
all'esecuzione dei lavori previsti dalla domanda di costruzione (art. 1 cpv. 1
RLE; Adelio Scolari, Commentario,
II ed., Cadenazzo 1996, n. 627 ad art. 1 LE).
Secondo l'art. 22 cpv. 1 RLE, insorgendo contestazioni di natura civile,
l'autorità rinvia l'interessato al giudice civile. Di regola, soggiunge
la norma, tali contestazioni non sospendono la procedura amministrativa.
La sospensione della
domanda di costruzione in attesa che vengano risolte contestazioni civili si
giustifica soltanto quando la questione di diritto privato è pregiudiziale per
il rilascio della licenza (per es. quando è controversa l'esistenza di un
diritto di passo per accedere al fondo dedotto in edificazione e, di riflesso,
l'urbanizzazione di quest'ultimo; cfr. STA 52.2007.73 del 3 aprile 2007).
3.2. L'Esecutivo
comunale ha ritenuto che un contrasto con la servitù a carico dal mapp. __________
sarebbe ininfluente per l'approvazione del progetto, trattandosi di una questione
di competenza della giurisdizione civile. Alle medesime conclusioni è giunto il
Consiglio di Stato, che ha pure escluso l'esigenza di sospendere la procedura
in virtù dell'art. 22 RLE.
Secondo la ricorrente,
la servitù osterebbe invece alla conferma del permesso, ritenuto che vieterebbe
di realizzare posteggi per una profondità dalla strada superiore a 10.00 m. La
procedura andava di conseguenza quantomeno sospesa, fino alla risoluzione delle
contestazioni riguardanti la servitù, pena l'approvazione di un'opera
irrealizzabile.
La resistente sostiene invece che l'impossibilità di eseguire il progetto
sarebbe tutt'altro che inequivocabile. La servitù sarebbe infatti
contraddittoria, nonché superata dagli innumerevoli frazionamenti dei sedimi
interessati. La sua estensione e la sua concreta applicabilità sarebbero perciò
quantomeno dubbie e andrebbero sottoposte, semmai, al giudice civile.
3.3. In concreto, la
decisione municipale, confermata dal Governo, regge alle critiche. Il permesso
di costruzione accerta infatti solamente che nessun impedimento di diritto
pubblico si oppone all'esecuzione dei lavori previsti. Non stabilisce che
l'opera può senz'altro essere realizzata anche dal profilo del diritto privato.
Le servitù in grado di ostacolare a livello civilistico la realizzazione
dell'intervento oggetto della domanda di costruzione, ma che non sono
pregiudiziali per condizioni o parametri edilizi e pianificatori (come
l'urbanizzazione dei fondi), non costituiscono un impedimento di diritto
pubblico e quindi esulano dalla procedura edilizia (cfr. STA 52.2013.344 del 4
dicembre 2014 consid. 3.3, parz. pubbl. in: Athos
Mecca/Daniel Ponti, La legge edilizia annotata, II ed., Locarno 2016, ad
art. 2 pag. 48; STA 52.2000.329 del 20 marzo 2001 consid. 4, 52.1997.99 del 15
settembre 1997; Scolari, op. cit.,
n. 676 ad art. 1 LE). Il rilascio della licenza non pregiudica d'altronde i
diritti scaturenti dall'invocata servitù, posto che all'insorgente resta
riservata la facoltà di farli valere davanti al
giudice civile (cfr. STA 52.2007.146 del 13 giugno 2007 consid. 3.1). Non
avendo effetti pregiudiziali per aspetti di diritto pubblico decisivi ai
fini della concessione del permesso, non vi era nemmeno ragione di sospendere la procedura.
4. Posteggi
4.1. L'insorgente
sostiene che, tenuto conto dei 14 stalli esistenti, un'area di sosta per 35
veicoli supererebbe le necessità dello stabile. A suo avviso, il parcheggio
sarà quindi destinato ad ospitare autovetture di persone che non vi risiedono,
rispettivamente sarà indiscriminatamente aperto al pubblico. Un simile utilizzo
si porrebbe in contrasto con le funzioni residenziali della zona . La
tesi contraria del Municipio, che giustifica l'edificazione dei nuovi parcheggi
in considerazione delle 70 unità abitative del condominio, non potrebbe essere
seguita. Si tratterebbe infatti di piccoli monolocali, sfruttati alla stregua
di camere d'albergo . A torto.
4.2.
4.2.1. Giusta l'art. 22
cpv. 2 lett. a della legge federale sulla pianificazione del territorio del 22
giugno 1979 (LPT; RS 700), ripreso dall'art. 65 cpv. 2 lett. a della legge
sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (LST; RL 701.100),
l'autorizzazione a costruire è rilasciata solo se gli edifici e gli impianti
sono conformi alla funzione prevista per la zona di utilizzazione. Ciò
significa che nelle singole zone possono essere autorizzati soltanto insediamenti
la cui destinazione si integra convenientemente nella funzione assegnata alla
zona di situazione. Non basta che non si pongano in contrasto con tale
funzione, ossia che non ostacolino l'utilizzazione conforme alle finalità
perseguite dal piano regolatore. Per essere autorizzate, le nuove costruzioni
devono apparire collegate da un nesso adeguato alla funzione della zona in cui
si collocano (cfr. RDAT II-2002 n. 77 consid. 3.1, I-2002 n. 59 consid. 2.1,
II-1994 n. 56 consid. 4.1).
4.2.2. Di regola, i
posteggi privati per veicoli sono costruiti come impianti destinati allo
stazionamento, temporaneo o di lunga durata, dei mezzi di locomozione degli
utenti di una determinata costruzione. A meno che non si tratti di autosili o
di aree di sosta aperti al pubblico dietro pagamento, essi non sono autonomi,
ma dipendono, quali opere accessorie, da una costruzione principale. In quanto
infrastrutture funzionalmente subordinate ad una costruzione principale, i
posteggi privati non hanno una destinazione propria, ma condividono la
destinazione della costruzione alla quale
sono asserviti. La destinazione dei posteggi privati posti al servizio delle
abitazioni è quindi residenziale. I posteggi annessi agli stabilimenti
commerciali sono a loro volta impianti a vocazione commerciale, mentre i
posteggi delle fabbriche sono componenti accessorie di impianti industriali
(cfr. STA 52.2015.499 del 17 marzo 2017 consid. 2.2, che rimanda a: RDAT I-2001
n. 20 consid. 4, 1985 n. 112 consid. 3).
4.2.3. Il fabbisogno
massimo ed il numero di posteggi privati necessari
sono definiti dal regolamento cantonale posteggi privati, integrato negli
articoli da 52 a 62 del regolamento della legge sullo sviluppo territoriale del
20 dicembre 2011 (RLst; RL 701.110; cfr. art. 51 cpv. 1 RLst; commentario al
regolamento cantonale posteggi privati, versione 16 maggio 2014). Tale
regolamento si applica a tutte le costruzioni in caso di nuove edificazioni,
riattazioni e cambiamenti di destinazione che implicano un cambiamento
sostanziale dei parametri di riferimento per il calcolo dei posteggi (cfr. art.
51 cpv. 2 RLst); fanno eccezione quelle destinate all'abitazione (cfr. art. 51
cpv. 3 RLst). I posteggi per contenuti
residenziali soggiacciono difatti alle NAPR.
L'art. 62 cpv. 1 RLst vieta la realizzazione di posteggi (privati) che non siano al servizio di edifici o impianti. I posteggi necessari per
un'edificazione o un'attività, spiega il citato commentario, possono essere
realizzati solo se viene effettivamente costruito l'edificio o esercitata
l'attività (cfr. STA 52.2015.499 citata consid. 2.3, 52.2013.56 del 22 luglio
2014 consid. 2.3).
4.2.4. Giusta l'art. 23
NAPR, in zona R5 sono ammesse costruzioni residenziali, turistiche,
direzionali, commerciali e per aziende artigianali non moleste.
Secondo l'art. 32 NAPR,
per costruzioni, ricostruzioni e riattamenti con cambiamento di destinazione è
obbligatoria la formazione di un posteggio per appartamento o per ogni 100 mq
di SUL (lett. a).
4.3. La destinazione
dell'immobile che sorge al mapp. __________ è esclusivamente residenziale. Per
calcolarne il fabbisogno di posteggi, vanno dunque applicate le NAPR.
All'interno della struttura si contano 70 appartamenti (monolocali). Per quanto
di piccole dimensioni, rappresentano pur sempre singole unità abitative. Tenuto
conto dell'art. 32 lett. a NAPR, non può pertanto dirsi che la formazione della
controversa area di parcheggio, in aggiunta ai 14 stalli esistenti, conduca ad
un numero di posti auto superiore alle esigenze del condominio. Non vi è quindi
motivo di dubitare che il nuovo impianto di parcheggio sarà messo a disposizione
delle sole persone che vi risiedono. In ogni caso, è stato approvato per essere
utilizzato in tal senso. Un suo diverso impiego richiederebbe l'avvio di una
nuova procedura. La sua fruizione da parte di terzi o la sua apertura generalizzata
al pubblico - non previste - sono dunque da escludere. Di conseguenza, condivide
senza dubbio la destinazione residenziale della costruzione principale alla quale
è asservito.
4.4. In maniera del
tutto generica, l'insorgente pretende poi che un impianto di stazionamento come
quello in contestazione imporrebbe la presentazione di una "perizia
d'impatto ambientale" . Il suo potenziale inquinante sarebbe difatti
"identico a quello di un posteggio pubblico ad altra frequenza". Sennonché,
l'equiparazione della controversa area di sosta ad un posteggio collettivo è
già stata esclusa (cfr. consid. 4.3). Non vi è perciò ragione di scostarsi dal
numero di movimenti veicolari giornalieri stimati dal perito, pari a 88 (cfr. perizia
del 26 novembre 2014, n. 2.4), e di rimettere in discussione i risultati delle
sue analisi, che attestano il rispetto della legislazione federale in materia (cfr.
perizia del 26 novembre 2014, n. 2.4 e 3; supplemento del 27 marzo 2015, n.
2.1; con riferimento alla barriera antirumore cfr. il consid. 5.2.1). Sul piano delle immissioni atmosferiche, l'UACER ha
valutato "l'incremento di emissioni e l'impatto sulle immissioni di ossidi
d'azoto dovuti al traffico indotto della nuova costruzione" , concludendo che non vi fossero ostacoli all'approvazione del progetto. In seguito, ha
precisato che il posteggio non è un grande generatore di traffico e che, visto
l'esiguo numero di stalli, non è soggetto ad un esame di impatto ambientale
(EIA). La ricorrente non si confronta adeguatamente con nessuna di queste valutazioni,
della cui attendibilità non vi è motivo di dubitare. Si rileva comunque per completezza che l'impianto in
discussione non rientra tra le opere
elencate in modo esaustivo dall'Allegato all'ordinanza concernente
l'esame dell'impatto sull'ambiente del 19 ottobre 1988 (OEIA; RS 814.011, cfr.
n. 11.4; art. 10 a cpv. 3 della legge federale sulla protezione
dell'ambiente del 7 ottobre 1983; LPAmb; RS 814.01; Alain Griffel/Heribert Rausch, Kommentar zum Umweltschutzgesetz , Ergänzungsband zur 2. Auflage, Zurigo 2011, ad art. 10 a n. 5).
4.5. Secondo la ricorrente, l'area di sosta necessiterebbe pure di
un'infrastruttura nel sottosuolo per l'evacuazione dei residui inquinanti da idrocarburi, comprensiva di separatori e relative canalizzazioni. Essendo il
fondo a rischio di esondazione del Lago Maggiore, dovrebbe essere attrezzata contro il riflusso dei liquami inquinanti . Simili generiche obiezioni non
sono suscettibili di portare all'annullamento del permesso.
Il concetto proposto
per lo smaltimento delle acque meteoriche raccolte dal parcheggio - approvato dai
competenti servizi dipartimentali - prevede un impianto per l'infiltrazione
(pozzo perdente) e una pavimentazione permeabile (struttura in grigliati con
tappeto erboso). Le autorità hanno inoltre imposto la posa, prima del pozzo, di
un raccoglitore di fanghi (cfr. avviso cantonale, pag. 3; cfr. pure la scheda
tecnica del pozzo perdente). Queste ultime non hanno invece ritenuto di dover
esigere altri tipi di infrastrutture; nemmeno l'insorgente ne dimostra la
necessità. Sotto questo profilo, il progetto e l'avviso cantonale che lo ha
approvato resistono quindi alle superficiali critiche della ricorrente.
5. Distanze
5.1. Posteggi e
alberature
Secondo l'insorgente,
la fila di posteggi e l'alberatura nei pressi del confine col mapp. __________
non rispetterebbero le distanze minime da fondi privati. A torto.
Per i posteggi, le NAPR
non impongono alcun arretramento o distanza minima dai fondi privati. In questo
senso, si allineano alla giurisprudenza in materia, secondo la quale gli impianti
di parcheggio non chiamano distanza, posto che si configurano come aree di
sosta per autoveicoli situate a livello del terreno che non generano ingombri suscettibili di pregiudicare le
finalità perseguite dalle norme che regolano questo parametro edilizio (cfr.
STA 52.2014.219 del 6 agosto 2015 consid. 4.3, parz. pubbl. in: Mecca/Ponti, op. cit., ad art. 39 pag.
227; Scolari, op. cit., ad art. 39 LE n. 1180).
Neppure con riferimento
alla piantumazione di alberi, le NAPR prescrivono degli arretramenti dai
confini con fondi privati. Diverso il caso per il regolamento comunale. Il suo art.
30 lett. a vieta infatti di piantare o lasciar crescere alberi di alto fusto
non fruttiferi, roveri, castagni e noci, se non alla distanza di 6.00 m dalle
abitazioni, dagli orti, dai giardini e dalle vigne, mentre dagli altri
fabbricati e dai fondi coltivi la distanza da rispettare è ridotta a 4.00 m. La lettera seguente prevede che gli altri
alberi da frutta, i gelsi e le piante ornamentali di mezzo fusto possono
essere piantati a non meno di 3.00 m da abitazioni, orti, giardini e vigne e a
non meno di 2.00 m da altri fabbricati e fondi coltivi. Le disposizioni testé
richiamate non forniscono invece indicazioni sul modo di procedere alle
misurazioni. Non vi è comunque motivo di scostarsi dal metodo utilizzato
dall'istante in licenza, che ha preso come riferimento il centro del tronco
alla base dell'albero, essendo conforme alle indicazioni rese da giurisprudenza
e dottrina con riferimento agli art. 155 segg. della legge di applicazione e
complemento del Codice civile svizzero del 18 aprile 1911 (LAC; RL 211.100; cfr. Scolari, op. cit., n. 1490 ad art.
155/159 LAC), del tutto simili alle prescrizioni comunali.
In concreto, il
progetto prevede la piantumazione di 16 oleandri suddivisi su due file. Si
tratta di piante ornamentali (arbusti sempreverdi) di mezzo fusto .
Devono pertanto trovarsi ad almeno 3.00 m dal confine. Nel caso di specie, si situano
ad oltre 4.00 m dal fondo della ricorrente (cfr. pianta posteggi del 23
ottobre 2014).
5.2. Barriera
antirumore
5.2.1. Il progetto
prevede la posa - su tutta la lunghezza dell'area di sosta, pari a ca. 53.00 m (cfr. pianta posteggi, secondo
l'aggiornamento del 23 ottobre 2014) - di una barriera antirumore alta
1.20 m, costituita di traversine di legno e priva di interstizi, con un peso
specifico areico di almeno 10 kg/mq ed un grado di isolamento fonico in opera
ponderato R'w di almeno 25 dB(A) (cfr. supplemento alla perizia fonica del 27
marzo 2015, n. 2 pag. 3 seg.; avviso cantonale, pag. 2 e 3). Il manufatto si
trova dietro la siepe presente sul confine, a ca. 3.00 m dal confine (cfr. planimetria
e sezione a pag. 3 e 4 del supplemento).
5.2.2. L'insorgente
contesta l'opera sotto svariati profili. Benché siano stati specificati i
materiali compositivi ed il coefficiente di isolamento fonico, non ne sarebbero
note la lunghezza e la posizione. Ritenuto che, stando alle indicazioni del
Governo, supera comunque i limiti di lunghezza imposti dal regolamento comunale
per le costruzioni accessorie (10.00 m; cfr. art. 19), andrebbe trattata alla
stregua di una costruzione principale. Non rispetterebbe pertanto l'arretramento
minimo dal confine. Le sue tesi non possono trovare accoglimento.
5.2.3. Tenuto conto
della semplicità della struttura, le informazioni contenute nei piani di
progetto del 23 ottobre 2014 (gli unici a riportare il timbro di approvazione)
e nel supplemento alla perizia risultano sufficienti per potersi esprimere
sulla sua conformità col diritto materialmente applicabile. Chiare sono in
particolare la sua lunghezza e la sua posizione (cfr. consid. 5.2.1). Benché il
Municipio non abbia provveduto alla pubblicazione degli atti presentati in
corso di procedura, la ricorrente è stata resa edotta della loro esistenza - e
ha avuto pertanto la possibilità di consultarli - quantomeno dopo l'inoltro del
gravame al Consiglio di Stato. Se non l'ha fatto, non ha che da rimproverare se
stessa.
5.2.4. Dal profilo
delle distanze, si osserva come l'opera antirumore sia equiparabile per
conformazione ad un muro di cinta. Ne condivide, in un certo senso, anche lo
scopo. Un'opera di cinta serve difatti, tra le altre cose, per chiudere un
fondo verso l'esterno al fine di proteggerlo dalle immissioni (cfr. Scolari, op. cit., n. 300 ad art. 29
LALPT), mentre un ostacolo antirumore tutela i fondi vicini (e quindi
l'esterno) dalle emissioni foniche provenienti dal sedime che lo ospita. La
tesi della ricorrente, secondo la quale la barriera andrebbe invece ricondotta ad
una costruzione accessoria o principale, di contro, non regge (cfr., per l'accostamento
fatto in passato dalla giurisprudenza tra opere di cinta e costruzioni
accessorie, STA 52.2003.331 del 3 novembre 2003 consid. 2.1; Scolari, op. cit., n. 1186).
Ora, l'art. 25 cpv. 1
del regolamento comunale ammette l'edificazione di opere di cinta sul confine
fino ad un'altezza di 1.50 m. Identica regolamentazione è prevista per i muri
di sostegno a confine, assimilati in questo senso a muri di cinta (cfr. art. 26
del regolamento comunale). La barriera fonica, alta 1.20 m, potrebbe quindi essere
realizzata a confine, senza per questo ledere il diritto comunale. Non si vede quindi per quale ragione non dovrebbe
poter essere posta a ca. 3.00 m dal limite del sedime , dietro la siepe (cfr.
52.1995.554 del 5 febbraio 1997 consid. 4.2), a maggior ragione che l'art. 27
cpv.1 del regolamento comunale permette la formazione di muri di sostegno alti
fino a 2.00 m ad una distanza minima pari proprio a 3.00 m. Non vi è quindi alcuna
valida ragione per pretendere un suo arretramento maggiore.
6. Area verde
ed area di svago
6.1. L'art. 11 NAPR dispone che per le abitazioni di quattro
o più appartamenti un'area pari ad almeno il 15% della SUL deve essere
destinata a giochi per bambini. La norma precisa poi che il 50% di quest'area
può essere conglobata nell' area di verde privato .
Secondo l'art. 12 NAPR, per tutte le nuove costruzioni è obbligatoria
la formazione di un'area verde direttamente accessibile a tutti gli utenti
dell'edificio. Quest'area deve costituire una superficie unitaria pari ad
almeno il 30% della SEN (superficie edificabile [netta]; cfr. art. 5 lett. d
NAPR), non deve essere pavimentata ma possibilmente alberata ed in nessun caso
servire da posteggio, deposito o altro.
In base al diritto cantonale, i proprietari di stabili con
più di cinque appartamenti devono creare sulla proprietà privata sufficienti
aree di svago, soleggiate e discoste dal traffico, da destinare durevolmente
allo scopo (cfr. art. 27 cpv. 1 LE). Se la creazione di aree di svago private è
oggettivamente impossibile, i proprietari sono tenuti a corrispondere al Comune
un adeguato tributo da destinare alla formazione di aree di svago pubbliche
(cpv. 3).
6.2. Le eccezioni sollevate dalla ricorrente in merito al
rispetto delle disposizioni che regolano la formazione di sufficienti aree
verdi e di svago non possono trovare accoglimento.
Secondo le indicazioni dell'istante in licenza, riprese dal
Governo (cfr. consid. 4.2), la superficie complessiva del fondo ammonta a 3'753
mq, di cui 924 mq edificati. La SEN sarebbe dunque pari a 2'829 mq (= 3'753 mq
- 924 mq), il 30% dei quali deve essere mantenuto a verde (ca. 849 mq). A
fronte di una SUL di 3'960 mq, la superficie destinata allo svago deve invece
corrispondere ad almeno 594 mq (= 3'960 mq x 15%), la metà dei quali conglobabili
nell'area verde. Complessivamente, l'area libera da costruzione dovrebbe dunque
raggiungere 1'146 mq (= 594 mq x 50% + 849 mq; cfr. duplica del 16 dicembre
2015, ad 5 pag. 4). Nessuno lo contesta. Una volta realizzato il posteggio, la superficie prativa complessiva - concentrata
prevalentemente tra lo stabile e le due aree di parcheggio ai lati est e
sud - sarà di 1'607 mq, da suddividere tra area verde e area di svago (cfr. calcolo
indici; schema area verde ; duplica, ad 5 pag. 4). Non vi è motivo di scostarsi
nemmeno da questi dati. Tale superficie è quindi superiore alle soglie imposte dalle
NAPR. Il risultato non cambierebbe nemmeno se si dovesse tener conto quale SEN dell'intera superficie del mappale (3'753 mq x 30% + 594
mq x 50% = 1'423 mq < 1'607 mq).
Sempre stando all'istante,
l'area espressamente destinata allo svago, situata in corrispondenza del prato
davanti allo stabile (ca. 25 m x 25 m = 625 mq > 594 mq), non verrà toccata
(cfr. duplica, ad 5 pag. 4). In effetti, quella porzione di fondo, libera da
costruzioni, pianeggiante, agevolmente accessibile e facilmente praticabile,
ragionevolmente arretrata rispetto alla strada e senz'altro fruibile per
il gioco, non è interessata dall'edificazione del parcheggio. Anche su questi
punti la decisione impugnata, che ha avallato quella del Municipio, è quindi scevra
da violazioni del diritto.
7. 7.1. Sulla
scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso è respinto.
7.2. La tassa di giustizia è posta a carico della ricorrente,
secondo soccombenza (art. 47 cpv. 1 LPAmm). Quest'ultima dovrà rifondere alla
resistente, assistita da un legale, una congrua indennità a titolo di
ripetibili; non si assegnano invece ripetibili al Comune, in quanto non
patrocinato (art. 49 cpv. 1 LPAmm).
Per
questi motivi,
dichiara e pronuncia:
1. Il ricorso
è respinto.
2.  La tassa di
giustizia di fr. 2'000.-, già anticipata nella misura di fr. 1'800.-, è posta a
carico della ricorrente. Quest'ultima verserà alla resistente un identico
importo (fr. 2'000.-) a titolo di ripetibili.
3.  Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).
4.  Intimazione
  a:
,
;
;
;  .
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
vicepresidente                                            Il vicecancelliere