Locazione: riduzione della pigione - risarcimento dei danni
Decisione del 26.11.2018, IICCA
Incarto n. 12.2016.136
DIFETTI DURANTE LA LOCAZIONE
RIDUZIONE DELLA PIGIONE
art. 41 CO
art. 259d CO
art. 267ss. CO

AP
  1
rappr. dall  RA 1
contro
AO
  1
rappr. dall  RA 2
volta
a ottenere la condanna della convenuta al pagamento dellimporto di fr.
75'939.50 oltre interessi a titolo di riduzione della pigione a seguito di
difetti nellente locato;
domanda
alla quale si è opposta la controparte;
e
nella causa - inc. n. OR.2011.18 della Pretura
della giurisdizione di Mendrisio Sud - promossa con petizione 14 ottobre 2011 da
AO
  1
rappr. dall RA 2
contro
AP
  1 AP 1,
rappr. dall RA 1
con cui lattrice ha
chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 32'832.- (fr. 12'668.-
a titolo di risarcimento dei danni e fr. 20'164.- per i conguagli di spese
accessorie per gli anni 2007 - 2010 non pagati) e la liberazione in suo favore
della somma depositata sul libretto di __________, a copertura parziale di quanto
dovutole;
domande avversate dalla
convenuta con risposta 9 gennaio 2012, che ha postulato la reiezione della
petizione, chiedendo la liberazione in suo favore di ogni somma depositata sul
libretto menzionato e, in via riconvenzionale, la condanna dellattrice al pagamento
di fr. 12'000.- a titolo di spese accessorie versate in eccesso, pretesa
aumentata con le conclusioni a fr. 22'534.75 e avversata integralmente dalla
controparte con risposta riconvenzionale;
richieste sulle quali si
è pronunciato il Pretore con decisione 25 luglio 2016, con cui ha parzialmente
accolto la petizione 12 maggio 2011 di AP 1 (OR.2011.4) per limporto di fr.
6'922.80 e la domanda di gratuito patrocinio da lei presentata, mentre ha
respinto integralmente la sua domanda riconvenzionale 9 gennaio 2012 così come la
petizione 14 ottobre 2011 di AO 1 (OR.2011.18);
contro il menzionato
giudizio è insorta AP 1 con due atti separati: con appello 14 settembre 2016
(inc. n. 12.2016.136) chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di
accogliere integralmente la petizione 12 maggio 2011 e la domanda riconvenzionale,
previa concessione del gratuito patrocinio (inc. n. 12.2016.137), mentre con
reclamo 14 settembre 2016 (inc. n. 12.2016.138) chiede la modifica del dispositivo
n. 4 sulle spese e sulle ripetibili, nel senso di non accollarle tasse e spese
peritali e di condannare controparte a rifonderle fr. 5'800.- a titolo di
ripetibili, il conferimento delleffetto sospensivo e lemanazione della
relativa decisione contestualmente a quella sullappello, pure con richiesta di
concessione del gratuito patrocinio (inc. n. 12.2016.139);
richiamata la decisione
19 ottobre 2016 del Presidente di questa Camera, con cui ha accolto la domanda
di concessione delleffetto sospensivo al reclamo 14 settembre 2016 contro il
dispositivo n. 4 della decisione 25 luglio 2016 del Pretore di Mendrisio-Sud,
senza prelevare spese processuali e senza assegnare ripetibili;
mentre AO 1, con risposta
20 agosto 2018, postula la reiezione del gravame con protesta delle spese
giudiziarie e con appello incidentale di medesima data chiede la riforma della
decisione 25 luglio 2016 nel senso di accogliere parzialmente la petizione 14
ottobre 2011 limitatamente allimporto di fr. 12'668.- e di ordinare per tale
importo la liberazione del deposito di garanzia in suo favore, il tutto
protestando spese processuali e ripetibili;
con risposta allappello
incidentale 25 settembre 2018 AP 1 si oppone al gravame, postulandone la sua
reiezione, pure con protesta delle spese giudiziarie;
richiamata la decisione
20 aprile 2018 con la quale questa Camera ha accolto le istanze di ammissione
al gratuito patrocinio presentate dallappellante per la presente procedura
(inc. n. 12.2016.137) e per il reclamo (inc. n. 12.2016.138);
letti ed esaminati gli atti
e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:                    A. Con contratto 6 marzo 2003
(doc. C, inc. OR.2011.4) CO 1 ha concesso in locazione a IS 1 il Garni __________
situato nello stabile in __________ a __________. La locazione ha avuto inizio
il 1° novembre 2003 con durata indeterminata, disdicibile con un preavviso di
sei mesi, la prima volta con scadenza 31 ottobre 2008. Il canone mensile è
stato stabilito in fr. 5'000.-, oltre a un acconto di fr. 1'000 .- mensili, con
conguaglio annuale per le spese accessorie e a fr. 500.- per cinque posteggi
siti nel sottosuolo. La pigione è stata adeguata al rincaro e aumentata a fr.
5'347.- mensili, oltre a fr. 1'000.- di acconto spese, a far tempo dal mese di
agosto 2008 (doc. M inc. OR.2011.4).
B. Con ununica
decisione 8 settembre 2009 il Pretore, statuendo, tra
altro, sullistanza 24 maggio 2007 della conduttrice, ha ordinato a AO 1
di provvedere, nel termine di 60 giorni, alla sostituzione della moquette nella
sala colazione, nella zona dingresso e sulla scala che conduce al primo piano
e di riparare le crepe sulle pareti del corridoio e del locale reception,
riducendo il canone di locazione del 3% dal 1° novembre 2003 al 25 aprile 2005,
del 10% dal 26 aprile 2005 al 26 luglio 2006 e di nuovo del 3% dal 27 luglio
2006 e fino alleliminazione dei difetti ordinata nel dispositivo (DI.2007.95 e
DI.2007.98). Con decisione 2 febbraio 2011 questa Camera ha respinto
lappello di AP 1, nella misura in cui postulava una riduzione della pigione
superiore a quella riconosciuta dal primo giudice, mentre lo ha accolto per riferimento
al dispositivo in materia di tasse, spese e indennità di prima sede e ha
parzialmente accolto lappello adesivo di AO 1, nella misura in cui contestava
la riduzione della pigione dal 1° novembre 2003 al 25 aprile 2005 (inc.
12.2009.177).
C. Nel frattempo, dopo
aver adito il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, con
istanza 15 gennaio 2010 AP 1 ha convenuto in giudizio la locatrice AO 1 per
ottenere il pagamento di almeno fr. 20'000.- corrispondenti allasserita
maggior quota delle spese accessorie e di riscaldamento pagate per gli anni
2004-2007, che essa imputava a uneccessiva dispersione termica causata dalla
carente manutenzione dello stabile locato, e di fr. 700.- a titolo di risarcimento
per la riparazione di una porta. Con decisione 15 gennaio 2013 il Pretore ha
accolto listanza limitatamente a fr. 680.- concernenti la rifusione dei costi
per la riparazione di una porta danneggiata (inc. DI. 2010.14). Questa Camera
ha respinto con decisione 25 novembre 2013 lappello presentato da AP 1 avverso
la decisione menzionata (inc. n. 12.2013.27).
D. Il contratto di
locazione è stato nel frattempo disdetto dalla conduttrice con effetto al 31
ottobre 2010 e i locali sono stati riconsegnati il 2 novembre 2010 (doc. G inc.
n. OR.2011.18).
E. Con petizione 12
maggio 2011 AP 1 ha chiesto la condanna di CO 1 al pagamento dellimporto di
fr. 75'939.50 oltre interessi, a titolo di riduzione della pigione a seguito
dei difetti riscontrati nellente locato (in particolare per la presenza di
umidità e muffa sulle pareti e sulla moquette in diverse camere e locali comuni
del Garni, mancanza di pulizia delle tende esterne e delle lamelle, problemi al
rivestimento delle porte, crepe sui muri, difettosità delle manopole dei
caloriferi; inc. OR.2011.4). AO 1 si è opposta alla pretesa, sollevando
preliminarmente leccezione di res iudicata , poiché buona parte dei
difetti posti a fondamento della petizione sarebbero già stati oggetto delle precedenti
procedure di cui agli incarti DI.2007.95 e DI.2007.98. Nel merito essa ha contestato
lesistenza di difetti nellimmobile, rispettivamente che questi abbiano avuto
un influsso sullutilizzo dei locali, ponendo in compensazione, in via subordinata,
la somma di fr. 20'164.- a titolo di conguagli spese accessorie non pagati per
gli anni 2007-2010 e di fr. 25'553.- per la sostituzione di una serie di
oggetti che la conduttrice avrebbe indebitamente asportato alla fine del contratto
di locazione.
F. Con petizione 11
ottobre 2011 AP 1 ha chiesto la condanna di AO 1 al pagamento di fr. 12'000.-
oltre interessi a titolo di rifusione dei maggiori importi corrisposti sui
conguagli e sulle spese accessorie per gli anni 2006-2010 (inc. SE.2011.41). La
pretesa è poi diventata oggetto dellazione riconvenzionale di cui allincarto
OR.2011.18, le due procedure essendo state congiunte contestualmente
alludienza di discussione dell11 novembre 2011 (cfr. consid. G).
G. Con petizione 14
ottobre 2011, CO 1 ha chiesto di condannare IS 1 al pagamento di fr. 32'832.-
(fr. 12'668.- a titolo di risarcimento dei danni e fr. 20'164.- per i conguagli
delle spese accessorie e di riscaldamento per gli anni 2007 - 2010 non pagati)
e la liberazione in suo favore della somma depositata sul libretto di Cassa
Risparmio no. __________, a copertura parziale di quanto dovutole. IS 1 si è opposta
alla pretesa di controparte e con azione riconvenzionale 9 gennaio 2012,
avversata dalla controparte, ha chiesto la condanna di CO 1 al pagamento di fr.
12'000.- a titolo di spese accessorie e di riscaldamento per gli anni 2006 -
2010; pretesa poi aumentata con le conclusioni a fr. 22'534.75. Con risposta
riconvenzionale la locatrice si è opposta allazione, sollevando in particolare
leccezione di prescrizione (OR.2011.18).
H. Con
decisione 25 luglio 2016 il Pretore della Giurisdizione di Mendrisio-Sud ha
parzialmente accolto la petizione 12 maggio 2011 di IS 1 (OR.2011.4), condannando
la locatrice al pagamento di fr. 6'922.80 a favore della conduttrice, mentre ha
respinto la petizione 14 ottobre 2011 diCO 1 e lazione riconvenzionale 9
gennaio 2012 di IS 1 (OR.2011.18), caricando la tassa di giustizia e le spese
in ragione di ¼ a CO 1 e per i restanti ¾ a IS 1 e per essa, ammessa al
beneficio del gratuito patrocinio, a carico dello Stato, con lobbligo di
rifondere alla controparte fr. 4'000.- a titolo di ripetibili.
I. Con appello 14
settembre 2016 IS 1 è insorta contro il giudizio pretorile (inc. n.
12.2016.136), chiedendo la riforma del querelato giudizio nel senso di
accogliere integralmente la petizione 12 maggio 2011 e la domanda
riconvenzionale 9 gennaio 2012, previa concessione del gratuito patrocinio
(inc. n. 12.2016.137). Contro il medesimo giudizio, IS 1 è insorta anche con
reclamo 14 settembre 2016 (inc. n. 12.2016.138), chiedendo la modifica del
dispositivo sulle spese e sulle ripetibili, nel senso di non accollarle tasse e
spese peritali e di condannare la controparte a rifonderle fr. 5'800.- a titolo
di ripetibili, il conferimento delleffetto sospensivo e lemanazione della
relativa decisione contestualmente a quella sullappello, previa concessione
del gratuito patrocinio (inc. n. 12.2016.139).
L. Con decisione 19
ottobre 2016 il Presidente di questa Camera ha accolto la domanda di
concessione delleffetto sospensivo al reclamo 14 settembre 2016, senza prelevare
spese processuali e senza assegnare ripetibili, mentre con decisione 20 aprile
2018 la seconda Camera civile ha accolto le istanze 14 settembre
2016 di AP 1 di ammissione al gratuito patrocinio per la procedura di appello/reclamo
(inc. 12.2016.136/138).
M. Con
risposta 20 agosto 2018 AO 1 si è opposta al gravame di AP 1 e con appello
incidentale di medesima data, avversato da controparte con risposta 25 settembre
2018, ha chiesto la riforma della decisione 25 luglio 2016, nel senso di
accogliere parzialmente la petizione 14 ottobre 2011 limitatamente allimporto
di fr. 12'668.- e di ordinare per tale importo la liberazione del deposito
di garanzia in suo favore, il tutto protestando spese processuali e ripetibili.
Considerato
in diritto:                  1. Nelle controversie
patrimoniali con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione è impugnabile
mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni. Il medesimo
termine vale per linoltro della risposta e dellappello incidentale (art. 311
cpv. 1, 312 cpv. 2, 313 cpv. 1 CPC).
L'appello, presentato nel
termine di 30 giorni dalla notifica della decisione di prima istanza, è
tempestivo, così come lo sono la risposta e l'appello incidentale, inoltrati
nel termine di 30 giorni (tenuto conto delle ferie giudiziarie) impartito da
questa Camera il 18 giugno 2018 e la risposta all'appello incidentale,
anch'essa presentata nel termine fissato da questa Camera. Ciò posto, nulla
osta alla trattazione dei gravami.
2. Il Pretore, con
decisione 25 luglio 2016 qui impugnata, ha dapprima ritenuto prescritte ai
sensi dellart. 67 CO le pretese di rifusione delle spese accessorie e di
riscaldamento già pagate concernenti gli anni 2006 e 2007 fatte valere dalla
conduttrice. Leccezione di prescrizione è invece stata respinta per le pretese
di riduzione delle spese accessorie e di riscaldamento per gli anni 2008, 2009,
2010, il relativo conguaglio non essendo stato pagato dalla conduttrice e applicandosi
pertanto il termine di prescrizione contrattuale di cinque anni. Riguardo a
tali periodi contabili il Pretore ha ricalcolato lammontare delle spese accessorie
esposto nei conteggi sulla base del referto peritale tenendo tuttavia conto
unicamente delle spese documentate e previste dal contratto, le cui pezze
giustificative risultavano agli atti, mentre per le spese di riscaldamento
egli, in linea con quanto ritenuto dal perito, ha considerato il metodo di rilevamento
dei consumi di nafta idoneo e il calcolo delle relative spese complessive corretto.
Il primo giudice ha poi determinato lentità delle spese accessorie a carico
della conduttrice in base alla superficie dellente locato, applicando il
criterio di riparto indicato dal perito giudiziario, mentre i costi di
riscaldamento sono stati ripartiti in base al consumo effettivo. Il Pretore ha
pertanto riconosciuto a favore della locatrice una pretesa complessiva per
spese accessorie e spese di riscaldamento per il periodo 2008  2010 di fr.
11'745.20. Egli ha in seguito respinto la richiesta della locatrice di rifusione
dei danni riscontrati al momento della riconsegna dellente locato, ritenendo
la notifica degli stessi tardiva. In merito alla richiesta di riduzione della
pigione per i difetti allente locato fatta valere dalla conduttrice, il
Pretore, valutando globalmente lentità dei difetti e limpatto che hanno avuto
sul valore del bene locato e sulla sua fruibilità, ha riconosciuto una
riduzione media pari al 10% della pigione, dal 15 novembre 2007 e sino alla
fine del contratto per un importo complessivo di fr. 18'668.-. Conguagliando
tutti i rapporti di dare e avere delle parti e tenuto conto della compensazione
postulata dalla locatrice per le sue pretese a titolo di spese accessorie non pagate,
il primo giudice ha pertanto accolto parzialmente la petizione 12 maggio 2011
della conduttrice (OR.2011.4) per una somma complessiva di 6'922.80.-
(dispositivo 1 e 1.1), mentre ha respinto la petizione 14 ottobre 2011 della locatrice
(OR.2011.18) (dispositivo n. 2), ordinando pertanto lo svincolo del deposito di
garanzia (dispositivo n. 2.1), e la domanda riconvenzionale 9 gennaio 2012 della
conduttrice (dispositivo n. 3). Tenuto conto del relativo grado di soccombenza
e di un valore di causa di almeno fr. 75'939.50, ha posto le spese giudiziarie
in ragione di ¼ a carico di AO 1 e per i restanti ¾ a carico di AP 1 (e per
essa a carico dello Stato), con lobbligo per questultima di rifondere a
controparte fr. 4'000.- a titolo di ripetibili parziali complessive (dispositivo
n. 4).
I.   Sullappello
principale
3. Preliminarmente va
rilevato che contrariamente a quanto pretende AO 1 nella sua risposta 20 agosto
2018 , lappello non può essere dichiarato irricevibile poiché lappellante
nella sua richiesta di riforma della decisione impugnata ha invertito limporto
azionato con petizione 12 maggio 2011 (di fr. 75'939.50 a titolo di riduzione
della pigione a seguito di difetti nellente locato) con quello fatto valere
con azione riconvenzionale 9 gennaio 2012 (di fr. 22'534.75 a titolo di spese accessorie
e di riscaldamento versate in eccesso), non potendosi ritenere che la controparte
abbia subito pregiudizio (peraltro nemmeno invocato) da un tal errore, tanto
più che essa nella sua risposta allappello è stata in grado di prendere
posizione con cognizione di causa sulle censure sollevate dallappellante.
4. Spese accessorie
periodo contabile 2006  2007
Lappellante
principale critica il Pretore per avere accolto leccezione di prescrizione per
la pretesa di rifusione delle spese accessorie pagate in eccesso per gli anni
2006-2007. Essa lamenta un errato accertamento dei fatti, nella misura in cui
il primo giudice ha ritenuto che la conduttrice non aveva né allegato né provato
il momento in cui essa era venuta a conoscenza di avere pagato degli importi
eccessivi. A suo dire, è solo dal momento in cui è venuta a conoscenza della
perizia, vale a dire al più presto dal 25 novembre 2015, che essa  ha potuto
quantificare la sua pretesa per arricchimento indebito  (appello, pag. 4).
La censura, già irricevibile
ai sensi dellart. 317 CPC, atteso che il termine del 25 novembre 2015 non è
mai stato allegato in precedenza, è pure irricevibile ai sensi dellart. 311
CPC, poiché lappellante nulla dice in merito al difetto di allegazione e di
prova rimproveratogli dal primo giudice. Essa è anche infondata nel merito. Per
la decorrenza del termine è rilevante il momento in cui il conduttore si è reso
conto del suo errore (DTF 4C.250/2006 consid. 2.5) e non il momento in cui egli
è in grado di quantificare la sua pretesa (art. 85 CPC). Il fatto che la conduttrice
ha potuto cifrare lentità della sua domanda solo dopo avere preso conoscenza
dei risultati peritali non ha alcuna rilevanza in merito allinizio della decorrenza
del termine annuale di prescrizione ai sensi dellart. 67 CO. In concreto la
pretesa di rimborso di quanto asseritamente pagato in eccesso a titolo di spese
accessorie per gli anni 2006-2007 era già stata oggetto di una causa introdotta
dalla conduttrice con istanza 15 gennaio 2010 (inc. DI. 2010.14 richiamato), di
modo che al più tardi da quella data lappellante, pur non essendo in grado di
quantificare la sua pretesa, era a conoscenza del suo errore e di tutti gli elementi
necessari per sostanziarla. Ne discende che la richiesta di restituzione degli
importi già versati a titolo di conguaglio spese accessorie per gli anni 2006 e
2007 deve essere respinta siccome prescritta.
5. Spese accessorie
periodo contabile 2008-2010
5.1.   Si rileva preliminarmente che
le censure riferite alla richiesta di riduzione dei conteggi delle spese
accessorie e di riscaldamento per gli anni 2008  2010 sono in gran parte
irricevibili, limitandosi lappellante alla semplice trascrizione di ampi
stralci delle conclusioni (appello pag. 6-7, 9-10, conclusioni pag. 3-6) senza
alcun accenno critico al primo giudizio. Ne consegue che tali censure saranno
esaminate unicamente nella misura in cui rispettano le esigenze di motivazione
ai sensi dellart. 311 cpv. 1 CPC.
5.2 Criterio di ripartizione
delle spese accessorie
Lappellante critica il
Pretore per avere suddiviso le spese accessorie complessive in base al volume
anziché alla superficie, ritenendo una percentuale a suo carico del 16,54%
percentuale calcolata dal perito giudiziario che ha calcolato ledificio, adeguata
(appello, pag. 5 punto 2). Essa si limita tuttavia a evidenziare il proprio
punto di vista senza addurre i motivi a sostegno della sua tesi e senza
spiegare perché la conclusione del Pretore sarebbe errata, di modo che la censura
è irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC). Le argomentazioni esposte sono comunque
pure infondate. A dire dellappellante, la suddivisione secondo i metri cubi sarebbe
in contrasto con quanto  fatto nel precedente contenzioso inc. DI.2010.14
richiamato in questa procedura; cfr. in particolare il quesito peritale n. 1
dellordinanza del 21 gennaio 2011  (appello, pag. 5, punto 2). Contrariamente
a quanto reputa lappellante, il Pretore nella causa citata non si è mai
espresso sulla chiave di riparto delle spese accessorie, oggetto della stessa
essendo la congruità delle spese di riscaldamento (ripartite tra i vari
inquilini secondo il consumo effettivo), per questo motivo egli ha infatti
stralciato il quesito peritale n. 1 proposto dalla conduttrice nellambito di
quella vertenza, senza mai pronunciarsi sul criterio di ripartizione. Si rileva
che, contrariamente a quanto vorrebbe fare intendere lappellante, il perito
giudiziario ha calcolato la sua quota parte considerando come parametro il volume
(domanda di delucidazione/completazione n.1) e non ha mai indicato quale chiave
di riparto la proporzione tra superficie totale e quella locata. Infine anche
le critiche al calcolo effettuato dal Pretore non permettono di sovvertire la
sua conclusione. Il primo giudice (così come il perito giudiziario prima),
procedendo con una semplificazione aritmetica, ha suddiviso i costi complessivi
delle spese accessorie (comprensive anche di quelle concernenti le parti
comuni) per una volumetria dellintero edificio senza quella dei vani comuni.
Se avesse incluso anche i metri cubi comuni, la partecipazione della conduttrice
sarebbe stata calcolata in base ai metri cubi del Garni più la sua quota parte
riferita ai vani comuni, in caso contrario i costi dei vani comuni sarebbero
restati a carico della locatrice, ciò che è contrario a quanto stipulato
contrattualmente.
5.3 Ammissione di spese
asseritamente non comprovate
Lappellante critica il
Pretore per avere ammesso delle spese asseritamente non comprovate. A sostegno
della sua tesi, lappellante ripropone il calcolo delle spese per il biennio
2006  2007 già esposto con le conclusioni, senza alcun rinvio ai documenti di
causa, chiedendo a questa Camera una verifica dei conteggi anche per il periodo
2008  2010 (appello, ad 5 -7). La censura è inammissibile ai sensi dellart.
311 cpv. 1 CPC, limitandosi alla semplice trascrizione di quanto già esposto
con le conclusioni sul tema, senza spiegare il motivo per cui la decisione del
Pretore sarebbe errata. Giova rilevare che il Pretore, preso atto che il perito
aveva tenuto conto di spese di cui agli atti non vi erano giustificativi, ha
proceduto a un riconteggio delle spese accessorie per ogni periodo contabile
oggetto della vertenza, tenendo conto solo delle spese comprovate (consid. 2.3,
2.4.1, 2.5.1, 2.6.1), di modo che la censura risulta pure infondata.
5.4 Partecipazione ai costi di
energia elettrica dei vani comuni e degli estintori
Lappellante contesta di
dovere partecipare ai costi di energia elettrica dei vani comuni e di
manutenzione degli estintori, ritenendo le motivazioni del Pretore  inaccettabili 
(appello, pag. 7). La censura, che si limita a ribadire la propria tesi senza
confrontarsi compiutamente con le argomentazioni del primo giudice, è irricevibile
(art. 311 cpv. 1 CPC). La stessa è comunque anche infondata, ritenuto che il
contratto tra le parti prevedeva espressamente che le spese di energia elettrica
dei vani comuni così come quelle connesse alla manutenzione degli estintori
erano poste a carico del conduttore (doc. C inc. n. OR.2011.4, art. 4 cpv. 1
lett. b e lett. n).
5.5 Calcolo delle spese di
riscaldamento e potere calorifero dellolio combustibile
5.5.1   Lappellante contesta il
calcolo effettuato dal Pretore per determinare lammontare complessivo delle
spese di riscaldamento per gli anni 2008  2010. A suo dire, sarebbe errato
determinare il consumo sulla base delle fatture concernenti la fornitura della
nafta, poiché esse  ancora non dimostrano (purtroppo) il quantitativo di
olio effettivamente consegnato (appello, pag. 8). La censura è irricevibile,
limitandosi lappellante a opporre la propria opinione senza spiegare il motivo
per cui la stessa sarebbe preferibile a quanto espresso nel primo giudizio (art.
311 cpv. 1 CPC). Si osserva di transenna che nulla agli atti permette di dubitare
del fatto che quanto fatturato non sia conforme a quanto fornito, di modo che
la censura si rileva pure infondata.
5.5.2   In merito alla ripartizione
delle spese di riscaldamento lappellante si duole del fatto che il Pretore ha
ritenuto tardiva la sua contestazione concernente lapplicazione di un fattore
di conversione scorretto per determinare il consumo effettivo di nafta, poiché
sollevata per la prima volta solo con le conclusioni del 21 dicembre 2014. Contrariamente
a quanto concluso dal giudice di prime cure, essa ritiene che la contestazione
non sarebbe stata sollevata solo con le conclusioni, e ricorda al proposito che
 lappellante aveva già adito una volta, anni prima, il Tribunale di
appello, siccome il Pretore aveva stralciato un suo quesito peritale proprio su
questo aspetto (cfr. sentenza del Tribunale di appello del 25.11.2013 nellinc.
12.2013.27  (appello, pag. 8). La censura è manifestamente infondata, non
essendo compito del giudice quello di tenere conto di affermazioni e/o contestazioni
di una parte formulate (peraltro tardivamente anche in quella sede, cfr.
decisione del Tribunale di appello menzionata) in una precedente causa del
tutto indipendente.
5.5.3   Lappellante invoca poi una
violazione del suo diritto alla prova, laddove il Pretore ha rifiutato di
sottoporre al perito un quesito da lei formulato riferito al fattore di
conversione e chiede a questa Camera di porvi rimedio. A fronte della tardività
della contestazione in merito al fattore di conversione (cfr. supra consid.
5.5.2), la richiesta di assunzione della prova (peraltro non sostanziata) deve
essere respinta
5.5.4   Lappellante sostiene che il
Pretore, malgrado la tardività della contestazione, avrebbe dovuto applicare il
fattore di conversione corretto, poiché  il potere calorifico dellolio
combustibile di 10'100 Wh/l ossia 8'684 Kcal/l  sarebbe un principio
notorio, rispettivamente alla presente fattispecie andava applicata la massima
inquisitoria sociale, essendo una procedura in materia di diritto di locazione
(appello, pag. 9). Le argomentazioni, per quanto ricevibili, sono
manifestamente infondate. Contrariamente a quanto pretende lappellante, il potere
calorifico dellolio combustibile da lei indicato non costituisce un fatto
notorio già solo per il fatto che esso dipende dal vettore energetico
utilizzato e dal suo peso specifico, di modo che il valore del potere
calorifico indicato dal perito costituisce un valore teorico (cfr. completazione
e delucidazione perizia __________, inc. DI.2010.14 richiamato, ad 1.1). Ad
ogni modo giova rilevare che, contrariamente a quanto reputa lappellante,
anche un fatto notorio deve essere allegato e non sfugge alla logica del
principio attitatorio, principio valido anche nei procedimenti retti dal
principio inquisitorio attenuato (sentenza del Tribunale 4A_36/2017 del 2 marzo
2017; Trezzini , Commentario
pratico al CPC, ed. aggiornata al 1° giugno 2018 n. 7 segg. ad art. 151 CPC),
di modo che in concreto, ritenuta la tardività della contestazione, la censura risulta
ininfluente. Parimenti ininfluente e infondata linvocazione della massima
inquisitoria sociale, in concreto non applicabile, essendo il valore litigioso
superiore a fr. 30'000.- e la causa non vertendo su una delle materie elencate
allart. 243 cpv. 2 lett. c CPC. Al riguardo giova rilevare che la massima
inquisitoria sociale non esonera le parti dal loro obbligo di collaborare alla
determinazione della fattispecie rilevante (cfr. DTF 4A_36/2017 del 2 marzo
2017; DTF 125 III 231 consid. 4).
5.6   Ne discende che la decisione
del Pretore in merito al riconoscimento delle spese accessorie e di
riscaldamento per il periodo 2006  2010 deve essere confermata.
6. Riduzione della
pigione per difetti nellente locato ai sensi dellart. 259d CO
6.1   Lappellante critica la
decisione del Pretore per avere valutato la riduzione della pigione globalmente
per tutto il periodo in cui sono stati presenti i difetti in applicazione del
principio di equità. A suo dire, egli, sulla base della tabella da lei allestita
e versata agli atti sub. doc. D (inc. n. OR.2011.4), avrebbe dovuto fissare per
ogni singolo difetto la percentuale di riduzione, analogamente a quanto fatto
nella sentenza 8 settembre 2009 (inc. DI.2007.95/97 e IICCA 12.2009.177).
Il Pretore ha illustrato
le ragioni che lhanno indotto a stabilire in equità  una riduzione per
tutto il periodo in cui sono stati presenti i difetti, tenendo conto del loro variare
nel corso degli anni a seguito di soppressione e nuova presentazione (decisione
impugnata, consid. 5.6, pag. 17). Il primo giudice ha escluso una riduzione
puntuale per ogni singolo difetto applicata a ogni periodo, come preteso dalla
conduttrice, poiché ciò avrebbe portato a cumulare più aspetti lacunosi che
in realtà .vanno valutati globalmente con riferimento allimpatto che hanno
sul valore del bene locato e sulla sua fruibilità  (decisione impugnata,
consid. 5.6, pag. 17). Lappellante si limita a riproporre la modalità di
calcolo già esposta in prima sede, ritenendola corretta, senza indicare le
ragioni per le quali la decisione del primo giudice sarebbe errata, di modo che
la censura è irricevibile per carente motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC). La
stessa è in concreto anche infondata, ritenuto che in presenza di difetti di
portata, natura e intensità diversa, riferiti a momenti differenti del rapporto
contrattuale, il giudice può decidere globalmente in applicazione del principio
di equità, senza violare il diritto federale ( Lachat ,
Mietrecht für die Praxis, 8 a ed., n. 11/3.8, pag. 174 e riferimenti; Tercier/Favre , Les contrats
spéciaux, 4 a ed., pag. 313; DTF 130 III 504 consid. 4.1; DTF
4A_565/2009 del 21 gennaio 2010).
6.2   Lappellante censura poi la
determinazione del tasso percentuale di riduzione della pigione riconosciuta dal
Pretore nella misura del 10%. A suo dire, nellapprezzamento delle circostanze
il primo giudice non avrebbe debitamente considerato la natura dellente locato
né gli innumerevoli disagi subiti.
6.2.1   Di principio lentità della
riduzione della pigione deve essere calcolata applicando per analogia i criteri
sviluppati dalla dottrina e dalla giurisprudenza nellambito di azioni
estimatorie del contratto di compravendita ( Weber ,
Basler Kommentar, n. 6 ad. art. 259d CO; SVIT Kommentar, 3 a ed., n.14 ad art. 259d CO; DTF 130 III 504 consid. 4.1).
Quando luso della cosa è impedito o limitato, si giustifica una riduzione
della pigione proporzionale al difetto: per
determinarla occorre paragonare il valore oggettivo della cosa con i difetti al
suo valore oggettivo senza di essi, tenendo presente lo scopo della norma, che
si prefigge di ristabilire lequilibrio tra le reciproche prestazioni
delle parti (DTF 130 III
504 consid. 4.1; Higi , Zürcher
Kommentar, n. 5 ad art. 259 CO) . In difetto di una precisa normativa sui
parametri di calcolo della percentuale da ridurre, spetta al giudice, secondo
il suo libero potere di apprezzamento e previa valutazione di tutte le circostanze
del caso concreto, effettuare tale quantificazione. Egli decide secondo equità,
potendo far riferimento allesperienza generale della vita, al buon senso e
alla casistica giurisprudenziale (DTF 130 III 504 consid. 4.1 e sentenza del
Tribunale federale inc. 4C.97/2003 del 28 ottobre 2003, consid. 3.5, con la
quale ha confermato la sua precedente sentenza inc. 4C.527/1996 del 29 maggio 1997, consid. 4a). A questo proposito va rilevato che il Tribunale federale
ha già avuto modo di ritenere come lautorità di appello in ambito di riduzione
della pigione a seguito di difetti non sia tenuta al riserbo nella verifica dellesercizio
del libero potere di esame da parte del primo giudice (DTF 4A_96/2015 consid.
4.2).
6.2.2   La giurisprudenza in materia
di riduzione della pigione ha rilevato che infiltrazioni dacqua,
rispettivamente la presenza di umidità e muffa in varie parti dellente locato
può giustificare, a dipendenza delle circostanze del caso concreto, una riduzione
della pigione tra il 5% nei casi lievi e il 40/50% nei casi gravi. E stata ad
esempio concessa una riduzione del 10% nel caso di infiltrazioni dacqua in tre
dei cinque locali che hanno causato macchie di umidità in zone ben precise
dellente locato (attorno alla finestra) o del 15% nel caso di infiltrazioni
provocanti delle macchie di umidità a diversi muri e il danneggiamento dei
pavimenti del salotto e del corridoio, rispettivamente del 40% nel caso di
infiltrazioni di acqua in tutti i locali e che ha reso la cucina inutilizzabile
e danneggiando il sistema elettrico. Nel caso di difetti estetici la
riduzione concessa varia tra il 2% e il 15% nel caso di muri sporchi in molti
locali dellente locato e parquet rovinato nel salone di una casa di abitazione.
Nel caso di concorso di diversi difetti estetici con altri difetti in enti
locati adibiti a esercizio pubblico (ristorante o hotel) è stata riconosciuta
una riduzione del 10% nel caso di usura e difetti minori riguardanti diverse camere
e bagni, del 15% nel caso di un ristorante situato in un immobile i cui muri
esterni, il pavimento della cucina e le pareti interne erano in uno stato vetusto
e le canalizzazioni si intasavano regolarmente, o del 20% in caso di usura e
vetustà delle installazioni, del banco del bar, dei pavimenti e di pareti ingiallite
(al riguardo cfr. la raccolta della casistica in: Aubert , in: CPra Bail, n. 67 ad art. 259d CO; Martin Züst , Kasuistik zur
Mietzinsherabsetzung bei Mängeln, in: Mietrechtspraxis/mp 2004, pag. 69 segg.;
Raccolta dei casi di riduzione della pigione in caso di difetti, visionabile al
sito www.mieterverband.ch oppure la
raccolta di giurisprudenza del Canton Ginevra consultabile al sito http://ge.ch/justice/sites/default/files/justice/common/listes/PJ_Doc_tableau_259.pdf ).
6.2.3   Nel caso concreto, come
rettamente accertato dal Pretore e non contestato in questa sede, listruttoria
ha permesso di accertare lesistenza di diversi difetti estetici notificati a
far tempo dal 15 novembre 2007 e che si sono protratti fino alla fine della
locazione in data 31 ottobre 2010 (mancata pulizia delle tende/lamelle;
problemi al rivestimento di diverse porte; difettosità delle manopole dei
caloriferi in diverse camere; presenza di crepe sulla parete doccia di una
camera) nonché la presenza di umidità e muffa in due camere e altri locali
comuni, in particolare sulle pareti e sulla moquette che ricopriva i pavimenti.
I problemi concernenti le infiltrazioni sono stati segnalati alla locatrice a
più riprese a partire dal gennaio 2008 (doc. I) ma è solo nella primavera del
2010 che essa ha provveduto a eseguire alcuni lavori di riparazione (alla moquette
e alle tende da sole esterne, il tinteggio dei muri in alcune camere, doc. F,
13, 15 inc. OR.2011.4, testi S__________, verbale 22 aprile 2013, pag. 3; M__________,
verbale 24 gennaio 2013, pag. 4) e pochi mesi dopo le macchie di umidità si
sono nuovamente ripresentate (doc. I, inc. OR.2011.4).
.                                        In queste circostanze è
innegabile che linsieme dei vari difetti riscontrati manifestano un senso di
trascuratezza e mancanza di decoro che pregiudica in maniera significativa il
normale esercizio e la gestione di una struttura ricettiva quale quella oggetto
del contratto di locazione sottoscritto dalle parti; situazione aggravata dalla
generale carente manutenzione dellente locato (testi P__________, act. XIIa;
Pa__________, verbale di udienza 22 aprile 2013, pag. 2 e B__________, verbale
di udienza 24 gennaio 2013, pag. 2). I disagi conseguenti a questi difetti si
sono protratti, con intensità diversa, dal 2007 fino alla fine della locazione,
ritenuto che i lavori di riparazione della primavera del 2010 non sono
risultati efficaci e le macchie di umidità e di muffa si sono ripresentate, ciò
che rappresenta un ulteriore elemento da tenere in considerazione. In queste
circostanze e in applicazione del principio di equità, ritenuta la situazione
nel suo insieme e la casistica menzionata precedentemente riferita a casi
analoghi, in particolare in merito alla natura dellente locato, si giustifica
una riduzione della pigione nella misura del 15% a far tempo dal 15 novembre
2007 e fino alla fine della locazione.
6.2.4   Ne discende che, in parziale
accoglimento dellappello, la pretesa della conduttrice di riduzione della
pigione, tenuto conto dellaumento della pigione da fr. 5'000.- a fr. 5'347.-
dal mese di agosto 2008, deve essere accolta per un importo complessivo di fr.
28'002.- (fr. 5'000.- x 15% x 8.5 mesi + fr. 5'340.- x 15% x 27 mesi).
II.   Sul reclamo 14
settembre 2016 sulle spese e sulle ripetibili
7. Con reclamo 14
settembre 2016 (inc. 12.2016.138), avversato da controparte con risposta 20
agosto 2018, AP 1 ha chiesto la riforma del dispositivo n. 4 sulle spese e
sulle ripetibili, nel senso di non accollarle le tasse e le spese peritali e di
condannare AO 1 a rifonderle fr. 5'800.- a titolo di ripetibili,
indipendentemente dallesito dellappello (inc. 12.2016.136). In caso di
accoglimento dello stesso chiede la modifica dellimporto riconosciuto a tale titolo.
A suo dire, il primo giudice non avrebbe tenuto conto della soccombenza di AO 1
e laccollo delle spese peritali non sarebbe giustificato a fronte dellinutilità
del referto.
7.1   La decisione sulle spese
giudiziarie, con cui il Pretore fissa le spese processuali ed assegna le
ripetibili, è di regola parte della decisione finale (art. 104 cpv. 1 CPC) ed è
così impugnabile con la sentenza finale mediante appello se, pronunciata in una
controversia patrimoniale, il valore litigioso di questultima - comè pacificamente
il caso nella fattispecie - è di almeno fr. 10'000.- (art. 308 cpv. 1
lett. a e cpv. 2 CPC), o con reclamo se il suo valore litigioso è inferiore a
quellimporto (art. 319 lett. a CPC). Giusta lart. 110 CPC, laddove il
dispositivo sulle spese giudiziarie è impugnato in modo indipendente è tuttavia
dato solo il rimedio del reclamo, e ciò a prescindere dal fatto che la
decisione finale possa essere impugnata con appello o reclamo (cfr. Trezzini, Commentario pratico al CPC, 2ª
ed., Vol. 1, n. 2 ad art. 110).
Nel caso di specie,
visto che il dispositivo pretorile in materia di spese e ripetibili è stato
impugnato da AP 1 assieme al dispositivo sul merito e non a titolo indipendente,
questultima non aveva la necessità di inoltrare sul tema un reclamo separato,
potendo senzaltro far valere le sue rimostranze nellambito dellappello. Ciò
non comporta tuttavia alcun pregiudizio per la controparte, nulla ostando in
effetti a che quel reclamo sia convertito in appello, di cui per il resto
adempie tutte le condizioni formali (cfr. II CCA 5 marzo 2018 inc. n.
12.2015.215/216, 19 agosto 2013 inc. n. 12.2013.115 con riferimento a Kunz , in: Kunz/Hoffmann-Nowotny/Stauber,
ZPO-Rechtsmittel Berufung und Beschwerde, n. 45 vor art. 308 segg. CPC, secondo
cui in tal caso si tratterebbe più che altro di unerronea designazione del
rimedio di diritto rettificabile dufficio).
7.2   In merito al grado di
soccombenza lappellante parte dallerrato presupposto che AO 1 sia risultata
soccombente nella misura del 100%, ciò che non è vero, risultando chiaramente
dalla decisione impugnata che le pretese fatte valere in causa dalla locatrice per
un importo complessivo di fr. 32'832.- (petizione 14 ottobre 2011, inc.
OR.2011.18) sono state parzialmente accolte dal primo giudice per la somma di
fr. 11'745.20 a titolo di spese accessorie e di riscaldamento per gli anni 2008
 2010 che la conduttrice non ha pagato (consid. 3). Tale importo è stato posto
in compensazione con quanto riconosciuto dal Pretore allappellante a titolo di
riduzione della pigione per i difetti nellente locato (consid. 6), risultando
in definitiva un saldo a favore di AP 1 di fr. 6'922.80. La decisione del
Pretore di ripartire le spese giudiziarie in ragione di ¼ a carico di AO 1 e
per i restanti ¾ a carico di AP 1, tenuto conto del fatto che questultima era
risultata soccombente con riferimento alla domanda riconvenzionale nonché in
misura minore sulla pretesa avversaria di pagamento delle spese accessorie e
più in larga misura sulla domanda di riduzione della pigione, resiste alla
critica, riservata la modifica a dipendenza dellesito dellappello e
dellappello incidentale (vedi consid. IV).
7.3   In merito allasserita
inutilità della perizia giudiziaria lappellante si limita a ribadire le
motivazioni espresse in sede di conclusioni, senza confrontarsi adeguatamente
con la decisione impugnata, di modo che la sua censura è irricevibile (art. 311
cpv. 1 CPC). Al riguardo giova ad ogni modo rilevare che oggetto della perizia,
oltre la verifica dei conteggi delle spese accessorie e di riscaldamento, era pure
la questione a sapere a cosa fossero ascrivibili i danni fatti valere dalla locatrice
a titolo di risarcimento (decisione processuale 17 agosto 2015, act. XXVII). In
tale ambito il fatto che la perizia sia risultata di poca utilità non è tuttavia
da ricondurre a errori tecnici commessi dal perito, bensì piuttosto al fatto
che la pretesa di risarcimento dei danni è stata respinta dal Pretore per
lintempestività della notifica. Contrariamente a quanto pretende lappellante,
nemmeno in relazione alle spese accessorie il referto peritale è risultato
inutilizzabile, il Pretore essendosi limitato a ricalcolarle tenendo conto di
quanto per il resto emerge dalla perizia in merito alla presenza o assenza dei
documenti (sentenza impugnata, consid. 2.3). Per il resto risulta che il referto
peritale è servito quale base per il giudizio in merito alladeguatezza del
metodo utilizzato per rilevare i consumi di olio di riscaldamento (sentenza
impugnata, consid. 2.4.2, 2.5.3) e alla chiave di riparto delle spese
accessorie (sentenza impugnata, consid. 2.4.3, 2.6.3).
7.4   Ne discende che le censure
della reclamante in merito al dispositivo n. 4, per quanto ricevibili, sono
infondate e il giudizio pretorile sarà, se del caso, modificato unicamente in
relazione allesito dellappello e appello incidentale (cfr. sotto consid. IV).
III.   Sullappello
incidentale
8. Con lappello
incidentale la locatrice chiede la riforma del dispositivo n. 2 della decisione
impugnata, nel senso di accogliere la sua petizione 14 ottobre 2011
(OR.2011.18) anche per limporto complessivo di fr. 12'688.- a titolo di
risarcimento dei danni. Lappellante incidentale critica laccertamento
pretorile secondo cui la notifica dei difetti è tardiva e rimprovera al primo
giudice di non avere considerato che lazione era (anche) fondata sulla responsabilità
per atto illecito ai sensi dellart. 41 CO.
8.1   Alla fine della locazione il
conduttore è tenuto a restituire la cosa locata nello stato risultante da un
uso conforme al contratto (art. 267 cpv. 1 CO). Al momento della restituzione,
il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se scopre difetti di cui il
conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (art. 267a cpv. 1 CO).
Diversamente, il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si
tratti di difetti irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica (art. 267 a cpv.
2 CO). La notifica dei difetti dev'essere precisa e dettagliata mentre
osservazioni generiche, dalle quali non si possa evincere l'estensione del
difetto, non sono sufficienti. Per assurgere a valida notifica dei difetti, il
verbale di constatazione danni, anche se allestito dal perito comunale, deve
indicare la chiara volontà del locatore di rendere responsabile, e di quali
danni, il conduttore (sentenza del Tribunale federale 4A_545/2011 dell'11
gennaio 2012 consid. 3.2 con riferimenti). L'onere della prova in merito alla
tempestività e alla completezza della notifica grava sul locatore, mentre al
conduttore spetta perlomeno, affinché il giudice esamini la questione sotto
tale prospettiva, l'onere di contestare la tempestività della segnalazione (CCR
sentenza inc. 16.2015.22 del 4 aprile 2016 consid. 7).
8.1.1   A dire dellappellante
incidentale, la notifica sarebbe avvenuta contestualmente alla riconsegna
dellente locato il 2 novembre 2010 alla presenza del perito comunale. Al
riguardo essa rinvia a quanto affermato dal teste M__________, dalla cui
audizione emergerebbe come la conduttrice avrebbe  potuto prendere atto dei
danni e dei difetti presenti, nonché del fatto che la parte locatrice la
ritenesse responsabile dei medesimi , tantè vero che la conduttrice non ha
firmato il relativo verbale. Lappellante si limita a ribadire la propria tesi,
proponendo una personale e soggettiva interpretazione della dichiarazione del
teste, senza spiegare per quale motivo le esaurienti motivazioni e
argomentazioni del Pretore in merito alla tardività della notifica dei difetti
sarebbero errate, di modo che la censura è irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC).
La stessa è comunque pure
infondata, non essendoci agli atti alcun riscontro oggettivo che la locatrice
abbia notificato alla conduttrice i difetti di cui la riteneva responsabile
prima dello scritto 19 novembre 2010 (doc. G, inc. OR.2011.4). In particolare
il verbale di riconsegna del 2 novembre 2010, non firmato dalla conduttrice,
non può considerarsi una valida notifica dei difetti, non essendo in esso
indicato per quali danni la conduttrice è ritenuta responsabile, non adempiendo
pertanto ai criteri di precisione, specificazione e chiarezza necessari ai
sensi dellart. 267a CO. Nemmeno dalla dichiarazione del teste M__________ può
essere dedotto alcunché. Egli non si è infatti espresso in maniera specifica
sulla questione a sapere per quali danni e difetti la conduttrice era stata
ritenuta responsabile contestualmente alla riconsegna dellente locato il 2
novembre 2010, limitandosi ad unaffermazione del tutto generica (verbale 24
gennaio 2013, pag. 4).
Ne discende che a giusta
ragione il Pretore ha considerato la notifica dei difetti di cui allo scritto
19 novembre 2010 tardiva, ritenuto che la riconsegna dellente locato è
avvenuta il 2 novembre 2010.
8.1.2   Lappellante incidentale
rimprovera infine il Pretore per non avere valutato la fattispecie dal punto di
vista della responsabilità per atto illecito ai sensi dellart. 41 CO. A suo
dire, la petizione 14 ottobre 2011 era tesa al risarcimento del danno arrecato
dalla conduttrice intenzionalmente allimmobile di proprietà dellattrice, circostanza
questa mai contestata, di modo che il Pretore, applicando il diritto dufficio,
avrebbe dovuto accogliere la pretesa risarcitoria a titolo di atto illecito,
essendo adempiute le condizioni dellart. 41 CO.
E senzaltro a ragione
che lappellante incidentale solleva la questione della concorrenza dellazione
fondata sulla responsabilità contrattuale ai sensi dellart. 267 CO e quella
fondata sulla responsabilità per atto illecito ai sensi dellart. 41 CO.
Dottrina e giurisprudenza hanno infatti già avuto modo di riconoscere il diritto
del locatore a fare valere in causa il risarcimento del danno per atto illecito
anche in assenza di una valida notifica dei danni ai sensi dellart. 267a CO ( Aubert , CPra Bail, 2 a ed., n.
22 ad art. 267a CO; con riferimento alla decisione della Camera dei ricorsi
civili del Canton Vaud no. AP/2012/23 del 30 maggio 2012). A prescindere dalla
questione a sapere se lappellante incidentale ha fondato la sua azione anche
sulla responsabilità per atto illecito, la censura deve essere disattesa in
questa sede (senza necessità di un rinvio al giudice di prime cure ai sensi
dellart. 318 cpv.1 let. c CPC, cfr. Mathys ,
in: Baker & McKenzie, Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO), n. 9 ad
art. 318 CPC; IICCA 10 giugno 2014 inc. 12.2013.94). Contrariamente a quanto
pretende la locatrice, in sede di risposta alla petizione 14 ottobre 2011 la
conduttrice ha infatti contestato lesistenza di un atto illecito, in
particolare di avere asportato delle installazioni e degli oggetti
dallimmobile di proprietà della locatrice, rispettivamente di avervi arrecato
danno, contestandone pure la quantificazione (risposta, ad 7, pag. 5, ad. 11,
pag. 8 segg.). Listruttoria non ha poi permesso di dimostrare né latto
illecito né lentità delle poste dellasserito danno fatto valere dalla
locatrice né tantomeno il nesso di causalità adeguata, non essendo sufficiente
allo scopo la sola produzione agli atti del verbale duscita, di entrata
rispettivamente delle foto o delle fatture pagate dalla locatrice per
lacquisto o la sostituzione degli oggetti (doc. F, G, H, N-U, inc. OR.2011.18),
soprattutto a fronte dei documenti prodotti invece dalla conduttrice, dai quali
risulta piuttosto come quegli oggetti non fossero di pertinenza della locatrice
(doc. doc. 2  6, inc. OR.2011.18).
8.1.3   Alla luce di quanto precede ne
discende che lappello incidentale deve essere respinto.
IV.   Sulle spese
giudiziarie
9. In definitiva
lappello incidentale della locatrice è respinto e lappello della conduttrice
è parzialmente accolto nel senso che la petizione 12 maggio 2011 di AP 1 è
parzialmente accolta per limporto complessivo di fr. 16'256.80, tenuto conto
della somma di fr. 11'745.20 posta in compensazione da AO 1 a titolo di spese
accessorie non pagate per gli anni 2008  2010. Le spese giudiziare di prima sede
sono ripartite secondo il relativo grado di soccombenza (art. 106 CPC). La modifica
dellimporto riconosciuto a titolo di riduzione della pigione dovuto dalla locatrice
a favore della conduttrice a seguito del presente giudizio non giustifica tutto
sommato di modificare il grado di soccombenza stabilito dal Pretore tra quelle
parti, ritenuto che lo stesso era risultato finanche generoso.
Gli oneri
giudiziari della procedura di secondo grado, calcolati sulla base di un valore
litigioso di almeno fr. 100'000.- per lappello principale e il reclamo e di
fr. 12'668.- per lappello incidentale, seguono la rispettiva soccombenza delle
parti (art. 106 CPC).
Per questi motivi,
richiamati
per le spese gli art. 106 e 95 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
decide: I. Lappello principale (appello e reclamo) 14
settembre 2016 di AP 1, per quanto ricevibile, è parzialmente accolto. Di
conseguenza la sentenza del 25 luglio 2016 (inc. OR. 2011.18/OR.2011.4) della
Pretura di Mendrisio - Sud, invariati gli altri dispositivi, è così riformata:
1. La
petizione 12 maggio 2011 di AP 1 è parzialmente accolta .
1.1   AO 1 è condannata al pagamento di fr. 16'256.80 oltre interessi al 5% dal 17 marzo 2011 in favore di AP 1.
II. Le spese processuali dellappello principale di fr. 5000.-,
sono poste a carico di AP 1,e per essa dello Stato, in ragione del 90% e per il
restante 10% a carico di AO 1. AP 1 rifonderà alla controparte fr. 2 '000.- a titolo
di ripetibili parziali dellappello principale (appello e reclamo).
III. Lappello
incidentale 20 agosto 2018 di AO 1 è respinto .
IV. Le spese processuali
dellappello incidentale di fr. 1'000.- sono poste a carico di AO 1, con lobbligo
di rifondere alla controparte fr. 1000.- per ripetibili di appello
incidentale.
V. Notificazione:
-    ;
-    ,
.
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Mendrisio  Sud.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario è ammissibile il ricorso in materia civile al
Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale
della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF) se il valore litigioso ammonta a fr.
15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr.
30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la
controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se
una legge federale prescrive unistanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).