Compravendita immobiliare - garanzia per difetti alle parti comuni
Decisione del 08.05.2019, IICCA
Incarto n. 12.2017.158
COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
GARANZIA PER I DIFETTI DELLA COSA
art. 197 CO
art. 221 CO

AP 1
AP 2
tutti rappr. da  RA 1
contro
AO 1
AO 2
tutti rappr. da  RA 2
con cui gli attori hanno
chiesto la condanna dei convenuti in solido al pagamento di fr. 304'000.- oltre
interessi al 5% dal 19 ottobre 2012 e il rigetto in via definitiva delle
opposizioni interposte ai PE n. __________ e __________ dellUE di Lugano;
domanda avversata dai
convenuti, che hanno postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore
con decisione 30 agosto 2017 ha respinto;
appellanti gli attori con
appello 28 settembre 2017, con cui hanno chiesto in via principale la riforma
del querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione e in via
subordinata il rinvio della causa al Pretore per un nuovo giudizio ai sensi dei
considerandi, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre i convenuti con
risposta 17 novembre 2017 hanno postulato la reiezione del gravame pure con
protesta di spese e ripetibili;
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in
diritto:
1. Con rogito 29
settembre 2009 del notaio avv. G__________ __________ (doc. G dellinc. n. OR.2014.46
rich.) AO 1 e AO 2 hanno venduto a AP 1 e AP 2, per un prezzo di fr.
3'800'000.-, lappartamento n. 1 di cui al foglio PPP n. __________ del fondo
base n. __________ RFD di __________, sul quale era in fase di costruzione il
condominio denominato __________, che in base agli accordi avrebbe dovuto
essere completato entro il 30 settembre 2010  secondo i piani e le
descrizioni tecniche concordate tra le parti e tra loro integralmente note .
Il rogito prevedeva pure, tra le altre cose, lassegnazione in uso riservato a AP
1 e AP 2 di due posti auto (sovrapposti) al secondo piano superiore
dellautorimessa contrassegnati con la lettera D.
2. Il 31 gennaio 2014
(doc. C e D dellinc. n. OR.2014.46 rich.) i venditori hanno ottenuto dalla
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, il rigetto in via provvisoria delle
opposizioni interposte dagli acquirenti ai PE n. __________ e __________
dellUE di Lugano (doc. E e F dellinc. n. OR.2014.46 rich.) per fr. 45'000.-
oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2011, ritenuto che le relative spese e
tassa di giustizia di complessivi fr. 230.- sono state poste a carico di
ciascun escusso, obbligato altresì a rifondere fr. 700.- a titolo di
ripetibili.
3. Con petizione 21
febbraio 2014 (inc. n. OR.2014.46 rich.), avversata da AO 1 e AO 2, AP 1 e AP 2
hanno convenuto in giudizio questi ultimi innanzi alla Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 1, chiedendo di disconoscere il debito di fr. 45'000.- oltre
interessi al 5% dal 1° gennaio 2011 vantato con i PE n. __________ e __________
dellUE di Lugano e le spese giudiziarie di complessivi fr. 1860.- delle
procedure di rigetto in via provvisoria dellopposizione ai PE nonché di
annullare la relativa esecuzione e di condannarli in solido al pagamento di fr.
304'000.- oltre interessi al 5% dal 19 ottobre 2012 con conseguente rigetto in
via definitiva delle opposizioni interposte ai PE n. __________ (doc. U
dellinc. n. OR.2014.46 rich.) e __________ (doc. V dellinc. n. OR.2014.46
rich.) dellUE di Lugano. Essi, in estrema sintesi, hanno posto in
compensazione alleventuale saldo residuo del prezzo di vendita (di fr.
45'000.-) il minor valore della loro PPP a seguito della mancata messa a
disposizione di due posteggi esterni per gli ospiti (fr. 190'000.-) e a seguito
della difettosità del posto auto superiore (fr. 57'000.-), nonché, in qualità
di cessionari di M__________ __________, il minor valore della PPP da lei pure
acquistata nel medesimo condominio sempre a seguito della difettosità del posto
auto superiore (fr. 57'000.-); ed hanno preteso il pagamento delleventuale
maggior importo che sarebbe così risultato a loro favore.
Con decisione 2
luglio 2014 dellinc. n. OR.2014.46 rich., regolarmente cresciuta in giudicato,
il Pretore ha dichiarato inammissibile, per mancanza della necessaria
preventiva conciliazione, la domanda creditoria volta a condannare i convenuti
in solido al pagamento di fr. 304'000.- oltre interessi al 5% dal 19 ottobre
2012 con conseguente rigetto in via definitiva delle opposizioni ai PE n. __________
e __________ dellUE di Lugano.
Con decisione 29 agosto
2017 dellinc. n. OR.2014.46 rich., appellata il 29 settembre 2017 dai
convenuti nellambito dellinc. n. 12.2017.159, il Pretore, in parziale accoglimento
della petizione, ha poi disconosciuto il debito vantato dai convenuti di cui ai
PE in ragione di fr. 28'000.- oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2011.
4. Nel frattempo, con
petizione 17 ottobre 2014, AP 1 e AP 2, al beneficio della necessaria
autorizzazione ad agire (doc. A), hanno convenuto in giudizio AO 1 e AO 2
innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, per ottenere la loro
condanna in solido al pagamento di fr. 304'000.- oltre interessi al 5% dal 19
ottobre 2012 e il rigetto in via definitiva delle opposizioni interposte ai PE
n. __________ e __________ dellUE di Lugano. Essi hanno in sostanza preteso,
per le ragioni già esposte nella petizione 21 febbraio 2014 dellinc. n. OR.2014.46
rich., il pagamento delleventuale maggior importo che sarebbe così risultato a
loro favore.
I convenuti si sono
integralmente opposti alla petizione.
5. Esperita
listruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il
Pretore, con decisione 30 agosto 2017, ha respinto la petizione (dispositivo n.
1), ponendo la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 8000.- a
carico degli attori, tenuti altresì a rifondere ai convenuti in solido fr. 18250.-
per ripetibili (dispositivo n. 2).
6. Con lappello 28
settembre 2017 che qui ci occupa, avversato dai convenuti con risposta 17
novembre 2017, gli attori hanno chiesto in via principale di riformare il
querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione e in via subordinata di
rinviare la causa al Pretore per un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi,
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.
7. Preliminarmente va
rammentato che con decisione di data odierna nellinc. n. 12.2017.159 la
scrivente Camera, in parziale accoglimento dellappello 29 settembre 2017 dei
convenuti, ha respinto la petizione di disconoscimento del debito 21 febbraio
2014 dellinc. n. OR.2014.46 rich.. Ritenuto che in quel procedimento il
tribunale ha concluso per linfondatezza, limitatamente allimporto di fr.
45'000.-, della compensazione proposta dagli attori e che quella sua pronuncia
ha effetto di cosa giudicata ed è dunque vincolante tra le parti (cfr. per
analogia, sulla relazione tra unazione di accertamento negativo e una separata
- precedente, contemporanea o successiva - azione creditoria entrambe aventi
per oggetto la stessa pretesa tra le medesime parti, sia pure con riferimento
al tema della litispendenza, Müller-Chen ,
in: Brunner/Gasser/Schwander, ZPO-Kommentar, 2ª ed., n. 29 ad art. 64; Sutter-Somm/Hedinger , in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO-Kommentar, 3ª ed., n. 12 ad art. 64;
DTF 123 III 414 consid. 5, 128 III 284 consid. 3), è evidente che gli attori,
nella presente causa creditoria, nella quale hanno fatto valere le medesime
pretese poste allora in compensazione, potrebbero vedersi riconosciuta nella
migliore - per loro - delle ipotesi unicamente la somma eccedente limporto di
fr. 45'000.- su cui è già stato deciso, ossia fr. 259'000.- (fr. 304'000.- -
fr. 45'000.-): in altre parole, la pretesa degli attori è sin dora
irricevibile per i primi fr. 45'000.- che dovessero essere qui riconosciuti a
loro favore, mentre non lo è, per cui andrà esaminata nel merito, per
leventuale eccedenza ( Zürcher ,
in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO-Kommentar, 3ª ed., n. 43 ad art.
59; Zingg , Berner Kommentar, n.
133 ad art. 59 CPC; TF 15 novembre 2000 4C.233/2000 consid. 3).
8. Il Pretore ha
innanzitutto rilevato, sul tema del posto auto superiore (di cui allimpianto
monta auto per due auto sovrapposte), che nella perizia orale dellinc. n.
OR.2014.46 rich. era stato accertato che il modello posato nel condominio era
di tipo komfort, con riferimento ai due modelli indicati nel doc. I dellinc.
n. OR.2014.46 rich. ( recte : doc. L dellinc. n. OR.2014.46 rich.), anche
se poi le due pedane, contrariamente allindicazione di 1.80 m riportata in
quel documento, avevano delle differenti altezze, quella inferiore essendo di
2.12 m e quella superiore essendo di 1.55 m, e che sulla pedana superiore non
potevano essere parcheggiati un buon numero di modelli di vetture costituenti
tra il 1/3 e il 1/2 dei modelli in vendita sul mercato. Atteso che il sistema
così posato non corrispondeva a quanto prescritto nel doc. L dellinc. n.
OR.2014.46 rich., che, come per altro non contestato dai convenuti, esprimeva
invece uno standard generalizzato, la sua difettosità doveva essere ammessa,
specie in presenza di un condominio di lusso. Quanto alla notifica del difetto
da parte della cedente M__________ __________, avvenuta il 5 aprile 2011 (cfr.
doc. EE dellinc. n. OR.2014.46 rich.), la stessa doveva essere ritenuta
tempestiva, visto che limpianto era stato consegnato a fine settembre 2010
(cfr. teste __________) e che, non essendo stato preteso che il regime
contrattuale fosse differente da quello degli attori, risultava applicabile il
termine di notifica biennale previsto dalle norme SIA 118 (cfr. doc. B:
trattanda n. 9 dellassemblea costitutiva del condominio del 9 novembre 2010
dove erano presenti anche i convenuti, che nulla avevano eccepito), che
costituivano per altro fatti notori. Sulla base della perizia orale dellinc.
n. OR.2014.46 rich., il minor valore riconducibile a questo difetto poteva
essere quantificato in ragione del 40% del prezzo del posto auto superiore (di fr.
70'000.-), ossia in fr. 28'000.-, importo corrispondente al costo di
rifacimento dellimpianto in questione (cfr. delucidazione peritale dellinc.
n. OR.2014.46 rich. p. 5). Sennonché, atteso che un tale importo era già stato
riconosciuto agli attori nellambito del giudizio sulla petizione 21 febbraio
2014 dellinc. n. OR.2014.46 rich., lo stesso non poteva essere attribuito una
seconda volta, pena la violazione del presupposto processuale negativo della
litispendenza.
8.1. Gli attori non hanno
censurato lassunto pretorile secondo cui il minor valore di fr. 28'000.- della
PPP di M__________ __________ non poteva essere attribuito in questa procedura
siccome era già stato riconosciuto nellambito del giudizio sulla petizione 21
febbraio 2014 dellinc. n. OR.2014.46 rich.. Ritenuto che, questultima
decisione - come detto - è stata nel frattempo riformata nel senso che nulla è
ora stato riconosciuto agli attori in quella sede, lattuale mancata
contestazione rimane priva di conseguenze pratiche (fatto salvo quanto stabilito
al consid. 7).
8.2. In questa sede i
convenuti hanno contestato che il sistema posato dovesse essere considerato
difettoso per il solo fatto che non era stata rispettata lindicazione di 1.80
m riportata nel doc. L dellinc. n. OR.2014.46 rich., documento che a loro dire
non esprimeva uno standard generalizzato e neppure era stato allegato alla
relazione tecnica (doc. I dellinc. n. OR.2014.46 rich.) consegnata prima della
firma del contratto di compravendita.
La censura merita
accoglimento. Nella relazione tecnica (doc. I dellinc. n. OR.2014.46 rich.) è
stato indicato che limpianto monta auto avrebbe dovuto avere le seguenti
caratteristiche:  Sistema di parcheggio per il parcheggio indipendente di 2
x 2 auto, le une sopra le altre, complete di colonne di supporto posteriori fissate
al pavimento, su cui le piattaforme superiore/inferiore sono guidate lungo la
corsa verticale tramite slitta di sollevamento comune. Azionamento con centralina
idraulica. Pannello di controllo con pulsante demergenza. Certificazione di
conformità CE , ma non è stata specificata laltezza dei due posti auto
sovrapposti. Dalla perizia giudiziaria dellinc. n. OR.2014.46 rich. si è poi
potuto evincere che la norma VSS 640.201 (che prevedeva unaltezza minima di
1.80 m, cfr. pure doc. S dellinc. n. OR.2014.46 rich.) non era riferita
espressamente alle aree di posteggio, che le dimensioni delle installazioni di
posteggio erano definite dalla norma VSS 640.291a (che prevedeva unaltezza
minima di 2.20 m, cfr. pure doc. S dellinc. n. OR.2014.46 rich.), la quale
però dal punto di vista dellaltezza forniva solo delle altezze raccomandate
per i piani di edifici dove venivano realizzati dei posteggi coperti, e che
soprattutto non risultava invece che vi fossero delle norme di questo tipo
specifiche per gli impianti monta auto, le quali erano delle installazioni
speciali e normalmente rispondevano alle direttive pubblicate dai produttori
(cfr. perizia orale dellinc. n. OR.2014.46 rich. p. 2 seg.). In tali
circostanze il solo fatto che nella scheda tecnica relativa al monta auto
modello 442.6 di cui doc. L dellinc. n. OR.2014.46 rich., che per altro non
risultava affatto essere lespressione di uno standard generalizzato e neppure
è stato provato che fosse stato allegato alla relazione tecnica consegnata
prima della sottoscrizione del contratto di compravendita (la deposizione del
teste __________ nellinc. n. OR.2014.46 rich. p. 2, secondo cui lo stesso era
stato consegnato solo in epoca successiva e non faceva parte della documentazione
contrattuale, essendo anzi ben più attendibile della deposizione resa dal teste
F__________ __________, marito di M__________ __________ e padre dellattrice AP
2, secondo cui lo stesso era stato consegnato a quel momento), sia stato
specificato che il modello komfort prevedeva due altezze di 1.80 m, non
significa necessariamente ancora, non avendolo del resto sostenuto nemmeno il
perito giudiziario, che lallestimento delle pedane a due differenti altezze,
quella inferiore di 2.12 m e quella superiore di 1.55 m, ritenuta per altro
conforme alle norme pianificatorie (cfr. perizia orale dellinc. n. OR.2014.46 rich.
p. 3), possa essere costitutivo di un difetto, anche in presenza di un
condominio di lusso. Oltretutto, se è vero che la soluzione effettivamente
adottata impediva il posteggio nel vano superiore di un buon numero di modelli
di vetture in vendita sul mercato, ma comunque non di quelle normali (cfr.
e-mail 9 settembre 2008 allegata al doc. EE dellinc. n. OR.2014.46 rich.), è
altrettanto vero che la stessa era però tale da consentire il posteggio nel
vano inferiore di quasi la totalità dei modelli di vetture offerte dal mercato,
fermo restando invece che laltezza di 1.80 m nei vani inferiore e superiore
prevista nel doc. L dellinc. n. OR.2014.46 rich. (cfr. perizia orale dellinc.
n. OR.2014.46 rich. p. 2) non avrebbe a sua volta permesso, e ciò non solo per
uno ma per entrambi gli stalli, laccessibilità di un certo numero di modelli
di vetture in vendita sul mercato. In definitiva, ritenuto che il sistema
posato, per altro di gran lunga più costoso di quello di serie e costituente il
 top dei ns. prodotti  (cfr. e-mail 9 e 13 settembre 2008 allegate al
doc. EE dellinc. n. OR.2014.46 rich.), costituisce una valida e ragionevole
soluzione di compromesso dettata dalla limitazione delle altezze disponibili
nel vano monta auto dellautorimessa (di 3.85 m), la sua difettosità non può
essere considerata sufficientemente provata. Tanto basta per escludere il
riconoscimento del minor valore della PPP di M__________ __________.
8.3. Ma a prescindere da
quanto precede, è senzaltro a ragione che i convenuti hanno contestato
lapplicabilità delle norme SIA 118 e la conseguente tempestività della
notifica del difetto da parte di M__________ __________, aggiungendo che, se
invece le norme SIA 118 non fossero state applicabili, la richiesta di
riconoscimento del minor valore sarebbe comunque stata prematura.
8.3.1. Il Pretore ha ritenuto
che lapplicabilità delle norme SIA 118 fosse stata pattuita nel contratto di
compravendita, non essendo stato preteso che il regime contrattuale fosse
differente da quello degli attori, rispettivamente fosse stata ammessa in
occasione dellassemblea costitutiva del condominio del 9 novembre 2010 (cfr.
doc. B: trattanda n. 9). A torto.