Locazione - procedura di conciliazione - procedura decisionale dell'art. 212 CPC
Decisione del 13.04.2016, CCR
Incarto n. 16.2015.74
AUTORIZZAZIONE AD AGIRE
COMPETENZA PER MATERIA E COMPETENZA FUNZIONALE
VALORE LITIGIOSO
art. 59 cpv. 2 let. b CPC
art. 60 CPC
art. 94 CPC
art. 209 cpv. 1 CPC
art. 210 CPC
art. 211 CPC
art. 4 LACPC
art. 9 LACPC

contro
  la decisione emessa il 23 settembre 2015 dall'Ufficio di conciliazione in
  materia di locazione di Massagno nella causa n. 14/13 promossa con istanza
  del 4 febbraio 2013 da
CO 1 e
CO 2
(ora patrocinate dall'avv.   );
esaminati gli atti
Ritenuto
in fatto: A. L'8
febbraio 2010 RE 1 e RE 2 hanno sottoscritto con CO 1 e CO 2 un contratto di locazione
avente per oggetto un appartamento a __________ di proprietà di quest'ultime,
per una pigione mensile di fr. 1450. oltre a un acconto per le spese
accessorie di fr. 200. mensili, con conguaglio al termine del relativo esercizio.
La locazione è iniziata il 16 giugno 2010 e poteva essere disdetta con preavviso
di tre mesi, alla scadenza 30 giugno, la priva volta il 30 settembre 2011. ll
contratto di locazione prevedeva il deposito di una garanzia di fr. 1650.,
versata dai conduttori su di un conto presso la Banca __________, __________.
B. L'8
agosto 2012 i conduttori hanno notificato alle locatrici la disdetta anticipata
del contratto di locazione per il 31 ottobre 2012, comunicando loro l'intenzione
di cercare un subentrante. Il 13 agosto successivo le comproprietarie hanno comunicato
agli inquilini che avrebbero accettato la disdetta unicamente se fosse stata
data per la scadenza contrattuale (30 giugno di ogni anno) o se fosse stato
proposto un valido subentrante ai sensi dell'art. 264 CO. Nel mese di novembre
2012 i conduttori hanno trovato cinque operai italiani disposti a riprendere il
contratto di locazione dal 15 dicembre 2012, i quali non sono stati però
accettati come subentranti dalle locatrici. Il 23 gennaio 2013 queste ultime hanno
comunicato ai conduttori di avere ricevuto le chiavi dell'appartamento e di
tenerle a loro disposizione fino alla scadenza del contratto il 30 giugno 2013.
C. Il
4 febbraio 2013 RE 1 e RE 2 si sono rivolti all'Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di Massagno, chiedendo la convocazione di CO 1 e CO 2 per
un tentativo di conciliazione volto a ottenere l'accertamento della fine del
contratto di locazione per il 15 dicembre 2012 e lo svincolo del deposito di
garanzia affitti di fr. 1650. oltre interessi nel frattempo maturati, dedotti
i conguagli spese accessorie eventualmente in sospeso. All'udienza di conciliazione
del 23 aprile 2013, le convenute hanno contestato le richieste avversarie,
producendo un conteggio dal quale risultava che i canoni di locazione da
dicembre 2012 ad aprile 2013 non erano stati pagati così come il conguaglio
delle spese accessorie, per un totale di fr. 8714.85. In tale occasione gli
istanti hanno abbandonato l'udienza in corso senza firmare il relativo verbale.
Non essendo le parti giunte a un'intesa, l'autorità di conciliazione ha
verbalizzato la mancata conciliazione e ha indicato la sua intenzione di
sottoporre alle parti una proposta di giudizio.
D. Statuendo
il 23 settembre 2015, l'Ufficio di conciliazione ha respinto l'istanza e ha
accolto la domanda riconvenzionale delle convenute, ordinando la liberazione
dell'intero deposito di garanzia di fr. 1650. oltre a interessi e spese a loro
favore a parziale copertura dei canoni di locazione scoperti. Per il resto
l'autorità ha rilasciato alle locatrici l'autorizzazione ad agire per la parte
del credito non coperta dal deposito di garanzia.
E. Contro la decisione
appena citata RE 1 e RE 2 sono insorti a questa Camera con un reclamo del 24 ottobre
2015, ribadendo il loro punto di vista. Nelle loro osservazioni dell'11 aprile 2016
CO 1 e CO 2 hanno proposto la reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto: 1. Ove sia impugnata
una decisione dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, davanti al
quale si applicano gli art. 202 segg. CPC (art. 9 della Legge di applicazione
del codice di diritto processuale civile svizzero: LACPC: RL 3.3.2.1), il
reclamo alla Camera civile dei reclami deve essere presentato nel termine di 30
giorni dalla notificazione della decisione (CCR, sentenze inc. 16.2012.19 del
19 novembre 2012, consid. 1 e 16.2012.11 del 24 febbraio 2012, consid. 1).
Nella fattispecie, la decisione impugnata, intimata il 24 settembre 2015, è
pervenuta agli istanti al più presto il 25 settembre 2015. Introdotto il 24
ottobre 2015 (cfr. timbro postale) il reclamo è pertanto tempestivo.
2.   a) Secondo
l'art. 60 CPC il giudice esamina d'ufficio e in ogni stadio della causa se sono
dati i presupposti processuali tra i quali la sua competenza per materia e per
territorio (art. 59 cpv. 2 lett. b CPC). Siffatta verifica avviene anche senza
specifica contestazione delle parti. Trattandosi del presupposto della
competenza per materia del giudice, questo deve essere verificato sulla base dell'atto
introduttivo della causa, ovvero l'istanza o la petizione. La competenza per
materia è determinata dalle leggi cantonali sull'organizzazione giudiziaria (RtiD
I-2013 pag. 804 n. 35c con riferimenti).
b) L'art.
4 LACPC prevede che per le controversie in materia di locazione e affitto di
abitazioni e di locali commerciali, come pure di posteggi e di terreni sono
istituiti undici Uffici di conciliazione, composti di un presidente e di una
rappresentanza paritetica (art. 200 cpv. 1 CPC e art. 5 cpv. 1 LACPC). Per tali
controversie  concetto da interpretare in modo ampio (RtiD I-2009 n. 11 c pag.
604; cfr. Lachat in: Commentaire
Romand, CO I, 2ª edizione, n. 2 ad art. 274 a )  si intendono tutte le
vertenze attinenti alla locazione (v. anche Cocchi/
Trezzini , CPC annotato e massimato, Lugano 2000, n. 940 ad art. 404).
3. In concreto, gli
istanti si sono rivolti all'Ufficio di conciliazione per ottenere lo svincolo del
deposito garanzia affitti di fr. 1650., le convenute, dal canto loro, hanno eccepito
il mancato pagamento di pigioni e spese per complessivi fr. 8714.85. Trattandosi
di pretese che concernono l'uso della cosa locata, sotto questo profilo la
competenza dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno è pacifica
(art. 4 lett. f LACPC).
a) L'autorità
di conciliazione, se non si giunge a un'intesa, verbalizza la mancata
conciliazione e rilascia l'autorizzazione ad agire (art. 209 cpv. 1 CPC). In
materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure
di affitto agricolo, la medesima autorità può però sottoporre alle parti una proposta
di giudizio nelle controversie sul deposito di pigioni o affitti, sulla
protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla
protrazione del rapporto di locazione o d'affitti (art. 210 cpv. 1 lett. b CPC).
Una proposta di giudizio è anche possibile, indipendentemente dalla materia,
per ogni controversia patrimoniale il cui valore litigioso non ecceda la somma
di fr. 5000. (art. 210 cpv. 1 lett. c CPC; Lachat , Procédure civile en matière de
baux e loyers, Losanna 2011, pag. 112 seg. n. 11.3). Inoltre, se l'attore
ne fa richiesta, l'autorità di conciliazione può emanare una decisione nel
merito in caso di controversie patrimoniali con un valore litigioso fino a fr.
2000. (art. 212 cpv. 1 CPC).
b) Premesso
ciò, nella fattispecie esclusa la facoltà di formulare una proposta di giudizio
ai sensi dell'art. 210 cpv. 1 lett. b CPC, contrariamente a quanto figura nel
verbale del 23 aprile 2013, l'autorità di conciliazione ha preso una decisione
giusta l'art. 212 CPC. Se non che, per tacere del fatto che dagli atti non
consta che gli attori abbiano formulato una richiesta in tal senso, seguendo
l'impostazione procedurale adottata dall'autorità medesima, non contestata
dalle parti, l'autorità di conciliazione ha perso la competenza decisionale. In
effetti, all'udienza del 23 aprile 2013 le convenute hanno contrapposto una
loro pretesa di complessivi fr. 8714.85. Nel considerare una tale richiesta
alla stregua di una domanda riconvenzionale, l'Ufficio di conciliazione non si
è avveduto che ove a un'azione è contrapposta una domanda riconvenzionale, il
valore litigioso è determinato dalla più elevata delle due pretese (art. 94 CPC; Lachat , Procédure civile en matière
de baux e loyers, op. cit., pag. 50 n. 4.6). E siccome tale valore ammontava a
fr. 8714.85, l'Ufficio di conciliazione non perdeva di per sé la competenza per
tentare una conciliazione, ma non poteva più decidere in virtù dell'art. 212
CPC ( Tappy in: Code de procédure
civile commenté, Basilea 2011, n. 4 e 5 ad art. 94; Bohnet , op. cit., n. 4 ad art. 212), tanto meno scorporando,
di propria iniziativa, una parte della pretesa solo per farla rientrare nella
sua competenza. Per contro, constatata la mancata intesa, l'autorità di
conciliazione doveva limitarsi a rilasciare l'autorizzazione ad agire agli
istanti per la domanda principale e alle convenute per la domanda
riconvenzionale (II CCA, sentenza inc. 12.2014.58 del 7 ottobre 2014, consid. 6
con riferimenti).
c) Nelle
circostanze descritte, la decisione impugnata è stata emanata da un'autorità incompetente.
Siccome il difetto di competenza materiale non può essere sanato, non resta altro
che dichiarare nulla la decisione impugnata (cfr. per analogia RtiD I-2013 pag.
805 consid. 2d). Gli atti sono rinviati all'Ufficio di conciliazione, perché
rilasci alle parti l'autorizzazione ad agire, con le formalità previste
dall'art. 209 cpv. 2 CPC.
4. L e
spese giudiziarie seguirebbero la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), ma le
circostanze del caso specifico inducono a rinunciare  eccezionalmente  a
qualsiasi prelievo (art. 107 cpv. 1 lett. f CPC). Quanto all'indennità d'inconvenienza in favore
dei reclamanti (art. 95 cpv. 3 lett. c CPC), per tacere del fatto che nessuna
domanda in tale senso è stata formulata, la stesura del reclamo non ha
verosimilmente comportato dispendi di tempo e spese apprezzabili.
Per questi motivi,
decide: 1.   Il reclamo è accolto e la
decisione è dichiarata nulla. Gli atti sono rinviati all'Ufficio di
conciliazione, perché rilasci alle parti l'autorizzazione ad agire.
2.   Non si prelevano spese
processuali, né si assegnano indennità.
3.   Notificazione a:
 
   e   ;
 avv. .
Comunicazione all'Ufficio
di conciliazione in materia di locazione di Massagno.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.