Stima ufficiale della sostanza immobiliare. Aggiornamento intermedio
Decisione del 06.12.2018, TRAM
Incarto n. 52.2018.227
STIMA / STIME
art. 7 LST
art. 19 LST
art. 24 RLST

composto dei giudici:
Flavia
  Verzasconi, presidente,
Matea
  Pessina, Sarah Socchi
vicecancelliera:
Barbara
  Maspoli
statuendo
sul ricorso dell'8 maggio 2018 di
RI
  1 RI 2
patrocinati
  da:   PA 1
contro
la
  decisione del 26 marzo 2018 del Tribunale di espropriazione (n. 40.2018.12)
  che ha respinto la loro impugnativa contro la decisione su reclamo emanata il
  9 febbraio 2018 dall'Ufficio cantonale di stima nell'ambito della procedura
  di aggiornamento intermedio della stima nel Comune di __________,
  relativamente ai fondi di loro proprietà (part. __________ e __________);
ritenuto, in
fatto
A. RI 1 e RI 2, qui
ricorrenti, sono comproprietari dei fondi part. __________ e __________ di __________.
B. Successivamente alla
revisione generale delle stime immobiliari di tutti i Comuni del 2004, i due
fondi sono stati oggetto di due aggiornamenti particolari, l'ultima volta nel
2006, dopo la loro edificazione, quando l'Ufficio cantonale di stima (UCS) ha
determinato il valore ufficiale di stima della part. __________ in fr.
346'011.-, rispettivamente in fr. 195'838.- per la part. __________. Un reclamo
interposto dai ricorrenti contro quest'ultima stima è stato respinto dall'UCS
con decisione del 14 dicembre 2007.
C. a. Preso atto del
rapporto sul terzo ciclo quadriennale di aggiornamento intermedio del 2
febbraio 2016 dell'UCS, che ha registrato un aumento di valore della sostanza
immobiliare ticinese superiore al 25% in base all'evoluzione dei fattori
generali d'incidenza (cfr. anche Messaggio n. 7184 sul pacchetto di misure per
il riequilibrio delle finanze cantonali, ad 7.2.15), con decreto esecutivo del
31 maggio 2016 (BU 25/2016) il Consiglio di Stato ha risolto di applicare un
aumento (medio) dei valori di stima del 18.03%, specificando in una tabella l'incremento
percentuale per le singole particelle, in funzione del polo e della fascia
territoriale di appartenenza (cfr. art. 2 e allegato al decreto). L'entrata in
vigore simultanea dei valori così aggiornati è stata fissata al 1° gennaio 2017
(art. 1). Il decreto esecutivo, pubblicato nel bollettino ufficiale delle
leggi, non è stato oggetto di contestazioni. b. Dando seguito a tale decreto, con decisione del 19 settembre 2016, l'UCS ha
quindi aggiornato la stima ufficiale della part. __________ in fr. 406'908.- e
della part. __________ in fr. 230'305.-. c. Nel termine di pubblicazione, gli insorgenti hanno interposto reclamo contro
la predetta determinazione, sollecitando un nuovo calcolo della stima dei due
fondi - a loro dire già attualmente errata - in funzione di determinati
elementi che ne imporrebbero una riduzione (correttivi per servitù, topografia
del fondo e limitazioni delle possibilità edificatorie derivanti dal bosco). d. Con decisione del 9 febbraio 2018, l'UCS ha respinto il reclamo, ricordando
i criteri alla base dell'aggiornamento intermedio e ritenendo in sostanza privi
di pertinenza i motivi addotti, già esaminati nelle passate procedure.
D. Con giudizio del 26
marzo 2018, il Tribunale di espropriazione ha respinto l'impugnativa interposta
dagli insorgenti contro la predetta risoluzione. La precedente istanza, dopo aver rilevato che l'aggiornamento intermedio non è
finalizzato a un riesame integrale del valore di stima, ma solo a un
adeguamento generalizzato e lineare sulla base di percentuali ben definite, che
dipende dall'evoluzione dei fattori determinanti sulla stima secondo l'art. 19
della legge sulla stima ufficiale della sostanza
immobiliare del 13 novembre 1996 (LSt; RL 215.600), ha ritenuto corretto l'incremento
percentuale (+17.60%) applicato alle stime dei fondi in questione e prive di
pertinenza le censure sollevate dai ricorrenti. Simili obiezioni, ha aggiunto,
potranno se del caso essere fatte valere nell'ambito di altre procedure
(aggiornamento particolare, revisione generale o eccezionale).
E. Contro questa
decisione, RI 1 e RI 2 si aggravano ora davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendo l'annullamento e la riduzione delle stime dei loro
fondi o, in via subordinata, la retrocessione degli atti alla precedente
istanza per nuova decisione. Dopo aver biasimato il Tribunale di espropriazione per non essersi chinato su
un'eccezione riferita all'obbligo di motivazione, gli insorgenti, richiamandosi
anche alla parità di trattamento, contestano che nel quadro di un aggiornamento
intermedio non possano essere fatti valere elementi suscettibili di modificare
il valore della stima ufficiale all'infuori dei fattori generali di incidenza.
Ripropongono quindi tutte le riduzioni rimaste inascoltate (per limitazioni
derivanti da servitù, topografia, ecc.), oltre a una deduzione per il
deprezzamento da vetustà fatta valere davanti alla precedente istanza.
F. Il Tribunale di
espropriazione non formula particolari osservazioni, mentre l'UCS postula la reiezione del gravame, riconfermandosi
nei contenuti della propria decisione e contestando le tesi degli insorgenti
con argomenti di cui si dirà, all'occorrenza, in appresso.
G. Delle ulteriori
argomentazioni sviluppate dai ricorrenti con la replica si riferirà, se del
caso, più avanti. L'UCS ha rinunciato a ulteriori osservazioni.
Considerato, in
diritto
1. 1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 38 LSt.
Certa è la legittimazione attiva degli insorgenti, personalmente e direttamente
toccati dal giudizio impugnato di cui sono destinatari (art. 65 cpv. 1 della
legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100,
per rinvio dell'art. 39 cpv. 1 LSt). Il ricorso, tempestivo (art. 38 LSt), è
pertanto ricevibile in ordine. 1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art.
25 cpv. 1 LPAmm). Neppure le parti sollecitano l'assunzione di particolari
prove.
2. Gli insorgenti
lamentano anzitutto una violazione del loro diritto di essere sentiti, per il
fatto che il Tribunale di espropriazione non si sarebbe chinato sull'eccezione
di scarsa motivazione della decisione da parte dell'UCS. 2.1. Giusta l'art. 46 cpv. 1 LPAmm, ogni decisione deve essere motivata per
iscritto. La citata disposizione legale si limita a stabilire il principio
della motivazione scritta e non precisa altrimenti il contenuto e l'estensione
della motivazione, cosicché valgono le garanzie minime dedotte dall'art. 29
cpv. 2 della Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile
1999 (Cost.; RS 101). Il diritto di essere
sentito ancorato in quest'ultima norma assicura al cittadino la facoltà di
esprimersi prima che sia presa una decisione che lo tocca nella sua
situazione giuridica e comprende tutte quelle facoltà che devono essergli
riconosciute affinché possa far valere efficacemente la sua posizione nella procedura (cfr. DTF 135 II 286 consid. 5.1, 133 I
270 consid. 3.1). Tra queste, anche il diritto ad una motivazione sufficiente.
Tale diritto non impone tuttavia di
esporre e discutere tutti i fatti, i mezzi di prova e le censure proposti; è
infatti sufficiente che dalla decisione impugnata emergano in maniera
chiara i motivi su cui l'autorità fonda il suo ragionamento (cfr. DTF 139 IV
179 consid. 2.2, 138 IV 81 consid. 2.2, 137 II 266 consid. 3.2 e riferimenti).
Dal punto di vista formale, il diritto ad
una motivazione è rispettato anche se la motivazione è implicita, risulta dai
diversi considerandi componenti la decisione (STF 2C_505/2009 del 29 marzo 2010
consid. 3.1), oppure da rinvii ad altri atti (cfr. STF 2C_630/2016 del 6
settembre 2016 consid. 5.2 e rimandi). 2.2. Nella sua decisione del 19 settembre 2016, l'UCS ha esposto, seppur
succintamente, i motivi per cui ha respinto il reclamo degli insorgenti. Ha in
particolare ricordato i criteri dell'aggiornamento intermedio indicando pure
come tale procedura, indipendente, si riferisca all'adeguamento dei valori di
stima in base alla sola evoluzione dei fattori generali d'incidenza (art. 19
LSt). Ha inoltre ricordato che gli argomenti addotti erano già stati esaminati
nelle passate procedure (con l'applicazione di una riduzione del 20% al valore
di stima della part. __________). Certo, così facendo l'UCS non si è puntualmente soffermato su tutti i pretesi errori
già contenuti nella stima attualmente in vigore (cfr. reclamo), e
segnatamente su ogni elemento che secondo i ricorrenti imporrebbe una riduzione
(limitazioni derivanti da servitù, topografia del fondo, ecc.). Ciò non bastava
tuttavia per ammettere una violazione del loro diritto di essere sentiti. Dalla
motivazione del provvedimento emergeva infatti in modo tutto sommato
sufficientemente chiaro che l'UCS ha anzitutto considerato prive di rilievo, ai
fini della procedura di aggiornamento intermedio, tutte le eccezioni sollevate
dagli insorgenti. Tesi, questa, poi ripresa e sviluppata dal Tribunale di
espropriazione, il quale ha anche rigettato, seppur solo implicitamente, il
rimprovero formale mosso all'Ufficio, che era in definitiva ingiustificato. Ora, se le argomentazioni delle autorità inferiori siano corrette o meno è
questione di merito. Qui basta rilevare che anche i ricorrenti hanno per finire
ben compreso le ragioni alla base del rigetto delle loro domande, riproponendo
in questa sede tutte le loro eccezioni. Ne discende che, tutto sommato, non vi
è stata alcuna violazione del loro diritto di essere sentiti. Anche se vi fosse
stata una simile lesione, la stessa andrebbe comunque considerata sanata, atteso che, come detto, gli insorgenti
hanno potuto difendersi compiutamente dinnanzi a questo Tribunale; oltretutto,
in concreto , un rinvio degli atti
all'istanza inferiore costituirebbe una sterile for malità, in un'ottica
di economia processuale (cfr. DTF 137 I 195 consid. 2.3.2 e rinvii, 135 I 279
consid. 2.6.1).
3. 3.1. In Ticino,
la procedura di valutazione della sostanza immobiliare è retta dalla LSt ed è indipendente
da quelle di prelievo di pubblici tributi (quali imposte, tasse di iscrizione a
registro fondiario) fondate, per il calcolo, proprio sui valori di stima (cfr.
2P.220/2003 del 28 maggio 2004 consid. 1; cfr. anche Rocco Filippini , I valori di stima nella giurisprudenza
federale e cantonale, in: Novità fiscali, n. 9, settembre 2014, pag. 18 seg.). In questo ambito il diritto federale, in particolare la legge federale
sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni del 14
dicembre 1990 (LAID; RS 642.14), lascia ai Cantoni un'ampia libertà, che a fini
fiscali impone solo di tener conto della regola generale secondo cui la
sostanza dev'essere stimata al suo valore venale; in questo contesto, il valore
reddituale può essere preso in considerazione in modo appropriato (art. 14 cpv.
1 LAID). Dal profilo del metodo di valutazione specifica, come pure della
procedura applicabile per stabilire il valore di stima, la LAID non prescrive
invece alcunché al legislatore cantonale, che dispone quindi di un importante
margine di manovra. Per giurisprudenza, ai Cantoni è tuttavia impedito di
prevedere regolamentazioni che abbiano quale conseguenza una sistematica sovra-
o sottostima degli immobili (cfr. DTF 134 II 207 consid. 3.6, 131 I 291 consid. 3.2.2; STF 2C_422/2016 del 13
settembre 2017 consid. 5 e 6.3 con rimandi; Daniel
Dzamko-Locher/Hannes Teuscher , in: Martin Zweifel/Michael Beusch,
Kommentar StHG, III ed., Basilea 2017, n. 1 segg. ad art. 14 LAID). 3.2. Secondo la LSt, i fondi edificabili sono valutati secondo il valore
venale, a dipendenza del grado di urbanizzazione; i fondi edificati devono
essere valutati come un'unità economica comprendente fabbricati e relativo
terreno annesso (art. 15 cpv. 1 e 2 LSt). I fondi che pur essendo esterni alla
zona edificabile si presentano già edificati sono da considerare come fondi
edificabili almeno per quanto concerne l'area complementare agli edifici (cfr.
art. 10 lett. b LSt). È considerato valore venale di un fondo il prezzo
normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione
(art. 16 cpv. 1 LSt); il valore venale di un fondo edificato (fabbricato più
terreno annesso) è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello di
reddito secondo una media ponderata (cfr. art. 16 cpv. 2 LStr e 7 del regolamento
di applicazione della legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare
del 19 dicembre 1997 [RSt; RL 215.610]). La stima è improntata su criteri di schematicità e di prudenzialità (cfr. art.
20 LSt). 3.3. Dal profilo procedurale, la LSt stabilisce che il valore di stima viene
determinato ogni vent'anni nel quadro di una revisione generale (cfr.
art. 6 LSt; la prima, entrata in vigore il 1° gennaio 2005 per tutti gli
immobili siti nel Cantone). Tra due revisioni generali sono possibili aggiornamenti
intermedi, secondo cicli quadriennali, se i fattori generali d'incidenza
sulla stima di cui all'art. 19 LSt registrano una determinata variazione (cfr.
art. 7 LSt), come si vedrà meglio di seguito (consid. 4). Vi possono poi essere
circostanze che determinano un aggiornamento particolare delle stime,
quali la nuova costruzione o riattazione o le modifiche di PR (cfr. art. 8
LSt). Revisioni eccezionali possono essere invece intraprese quando le
condizioni di base per la valutazione dei beni immobili dovessero subire dei
mutamenti essenziali e permanenti (cfr. art. 9 LSt; cfr. al riguardo: STA
52.2016.300 del 15 dicembre 2017, in: RtiD II-2018 n. 9 consid. 4). Infine, al
Consiglio di Stato è data facoltà di procedere in ogni momento (su istanza di
parte o d'ufficio) a una modifica straordinaria delle stime definitive,
che si rivelassero manifestamente inattendibili (cfr. art. 42 LSt).
4. 4.1. Secondo l'art.
7 cpv. 1 LSt, nel periodo che intercorre tra due revisioni generali, i valori
ufficiali di stima sono oggetto di aggiornamenti intermedi con l'adozione di
percentuali d'incremento o di diminuzione se, secondo il Consiglio di Stato, i
fattori influenti sulla valutazione dei fondi, di cui all'art. 19, registrano
mutamenti rilevanti. Si tratta segnatamente dei seguenti fattori di carattere
generale: (a) i prezzi medi dei terreni, (b) il tasso ipotecario, (c) il costo
medio delle pigioni e (d) il costo medio delle costruzioni (cfr. art. 19 LSt).
Gli aggiornamenti intermedi avvengono secondo cicli quadriennali e possono
concernere anche solo singoli comprensori, come pure determinate zone di un
Comune con caratteristiche analoghe (art. 7 cpv. 2 LSt). Il Consiglio di Stato
decide gli aggiornamenti intermedi sulla base del preavviso del Servizio
competente allestito dopo una verifica estesa a tutto il Cantone (cpv. 3). In
tal senso l'art. 24 cpv. 1 RSt precisa che l'Ufficio cantonale di stima
sottopone al Consiglio di Stato, ogni 4 anni, un rapporto sull'evoluzione dei
fattori influenti sulla stima. Di regola, soggiunge la norma, gli aggiornamenti
intermedi sono decisi quando questa evoluzione determina una variazione dei
valori di stima vigenti almeno del ± 25% rispetto all'ultimo aggiornamento. 4.2. Gli aggiornamenti intermedi, come ben si evince dalle suddette norme, non
interessano i fattori individuali, ma solo i fattori generali di cui all'art.
19 LSt che influiscono sul valore di stima dei fondi (e meglio, come detto, i
prezzi medi pagati per i terreni in analoghe situazioni, il livello medio delle
pigioni praticate nelle diverse zone del Cantone, il costo delle costruzioni e
gli interessi ipotecari, che corrispondono alla media di quelli praticati dalla
Banca dello Stato e dai maggiori istituti di credito per le ipoteche di primo
rango). Questi elementi "di base", che vengono fissati all'inizio
della stima, vanno in seguito tenuti aggiornati, qualora su tutto il territorio
cantonale o solo su una parte si registrino mutamenti superiori alla soglia del
± 25% (cfr. Messaggio n. 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di
nuova legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, ad art. 7; cfr.
inoltre il relativo Rapporto della Commissione speciale in materia tributaria
del 20 settembre 1996, ad art. 7). Secondo i materiali legislativi, gli
aggiornamenti intermedi perseguono il duplice obiettivo di permettere un più
regolare e costante adeguamento (verso il basso o l'alto) dei valori di stima
alle condizioni di mercato, nonché di evitare quei consistenti e improvvisi
cambiamenti di valori dovuti al solo fatto che le revisioni generali
intervengono a scadenze relativamente lunghe (cfr. Messaggio citato, ad art.
7). A tal fine il legislatore ha quindi optato per la metodologia più celere -
da effettuare a seguito delle risultanze di verifiche sistematiche estese a
tutto il territorio cantonale - di un incremento o di una riduzione percentuale
dei valori precedentemente accertati con la revisione generale, sulla base di
semplici indici matematici di rivalutazione o di svalutazione, applicati
tramite supporto informatico (senza pertanto procedere a sopralluoghi o a una
nuova raccolta di dati, come avviene nel quadro della revisione generale; cfr.
Messaggio citato, ad A punto II.b e ad art. 7; Rapporto citato, ad B punto 3).
Il procedimento d'informatizzazione consente in effetti di adottare metodi di
calcolo schematici, ma pur sempre atti a garantire risultati sufficientemente
rappresentativi e qualitativamente soddisfacenti, così come ricordato dal
Tribunale di espropriazione (cfr. Rapporto citato, ad B punto 6). Il principio
di schematicità ancorato all'art. 20 LSt (nella raccolta, nell'elaborazione dei
dati e nel metodo adottato per determinare la stima) mira del resto proprio a
consentire una combinazione ottimale fra qualità (rappresentatività ed
affidabilità della stima ed equità di trattamento) della valutazione e risorse
necessarie per la sua determinazione (onere amministrativo dell'autorità e dei
privati, cfr. Rapporto citato, ad art. 20). 4.3. Da tutto ciò discende che nell'ambito di un aggiornamento intermedio, in
sintonia con il suo scopo e la metodologia adottata, possono essere esaminati
solo aspetti che attengono alla corretta applicazione della crescita o
riduzione percentuale stabilita dal Governo in base all'evoluzione media dei
fattori generali d'incidenza. Non possono invece essere modificati anche altri
elementi del calcolo della stima (quali ad es. i correttivi per eventuali
limitazioni o oneri che gravano il fondo, ecc.), che non sono in alcun modo
toccati da questo specifico aggiornamento; diversamente, la procedura si
tradurrebbe - nel risultato - in un riesame totale della stima, ovvero in una
revisione generale (cfr. per analogia BVR 2014 pag. 523 consid. 4.1, BVR 2007
pag. 553 consid. 4.2.2 e rimandi; AGVE 2005 pag. 129 consid. 3.3 e 4.2; Martin Plüss, in: Marianne
Klöti-Weber/Dave Siegrist/Dieter Weber, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz,
Muri/Berna 2015, n. 13a ad § 218).
5. 5.1. In
concreto, come accennato in narrativa, dopo aver decretato che i valori di
stima non avrebbero subito modifiche nell'ambito dei primi due aggiornamenti
quadriennali (cfr. risoluzioni n. 1146 del 17 marzo 2009 e n. 5206 del 26
settembre 2012), il Consiglio di Stato ha preso atto del rapporto sul terzo
ciclo quadriennale sottopostogli dall'UCS, che ha accertato un aumento globale
medio dei valori di stima - tra il 1° gennaio 2003 e il 31 dicembre 2014 - del
27.4%, ovvero superiore alla soglia (± 25%) fissata dall'art. 24 cpv. 1 RSt. E
ciò procedendo essenzialmente a un'analisi dell'evoluzione dei quattro
parametri di cui all'art. 19 LSt, a una simulazione a livello di singoli fondi
(con introduzione dei valori dei quattro parametri, compreso un adeguamento
della vetustà) e a un raffronto tra valore simulato e valore stabilito con la
prima revisione generale delle stime (cfr. anche, riassuntivamente, le
Spiegazioni per i proprietari immobiliari ticinesi, "Aggiornamento
intermedio dei valori di stima - Terzo ciclo quadriennale" sub.
www.ti.ch/stimaufficiale). Con decreto esecutivo del 31 maggio 2016 (BU
25/2016) ha quindi risolto di applicare un aumento medio dei valori di stima
del 18.03%, precisando l'incremento percentuale per i singoli fondi in base al
polo (Mendrisio, Lugano, Locarno e valli, Bellinzona e valli) e alla fascia
territoriale del Comune di appartenenza (cfr. art. 2 e allegato al decreto).
Per __________, ha in particolare stabilito una percentuale d'incremento pari
al 17.60% (polo B, fascia 2; cfr. tabelle di cui all'allegato citato). Questa
percentuale, applicabile all'intera fascia di appartenenza del Comune, è come
visto rimasta incontestata (cfr. supra , consid. Ca). A ben vedere, non
potrebbe quindi neppure essere rimessa in discussione in questa sede. Neppure i
ricorrenti del resto lo pretendono. Ne discende che la stima ufficiale dei
fondi (part. __________ e __________) in questione, a cui l'UCS ha applicato,
in modo corretto, il predetto aumento percentuale, non può che essere tutelata
anche da questo Tribunale, siccome immune da violazione del diritto. 5.2. A ragione le precedenti istanze hanno invece respinto le censure sollevate
dai ricorrenti - riproposte in questa sede - finalizzate alla correzione di errori
già contenuti nei valori di stima (cfr. reclamo) rispettivamente a una loro
rivalutazione in funzione di determinati elementi che a loro dire ne
imporrebbero una riduzione: correttivi per servitù, limitazioni delle
possibilità edificatorie derivanti dal bosco, topografia del fondo,
applicazione delle deduzioni per vetustà delle costruzioni. Al di là del fatto
che quest'ultima è stata considerata generalmente a livello di simulazione
(consid. 5.1), va infatti ritenuto che questi diversi aspetti, conformemente a
quanto sopraesposto (consid. 4.3), esulano dal procedimento di aggiornamento
intermedio, volto solo a permettere un adattamento schematico delle stime in
base all'evoluzione dei fattori d'incidenza generale; non anche un riesame di
tutti gli elementi individuali considerati nelle schede di calcolo. In che
misura le predette obiezioni degli insorgenti possano semmai essere fatte
valere nel quadro di altre procedure di aggiornamento, così come indicato dal
Tribunale di espropriazione, o possano dar luogo a una modifica straordinaria
delle stime ex art. 42 LSt, è invece questione che trascende il presente
procedimento.
6. 6.1. Sulla base
di tutte le considerazioni che precedono, il ricorso deve dunque essere
respinto. 6.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a
carico dei ricorrenti, secondo soccombenza.
Per
questi motivi,
dichiara e pronuncia:
1.   Il ricorso è respinto .
2.   La tassa di
giustizia di fr. 1'500.-, già anticipata dai ricorrenti, resta a loro carico.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).
4.   Intimazione
  a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
presidente                                                            La
vicecancelliera