Ipoteca legale provvisoria a garanzia di contributi per spese comuni
Decisione del 02.04.2019, CCR
Incarto n. 16.2017.12
IPOTECA LEGALE
SPESE / ONERI
art. 712i cpv. 1 CC
art. 961 cpv. 3 CC

contro
  la sentenza emessa il 5 aprile 2017 dal Pretore del Distretto di Lugano,
  sezione 2, nella causa SO.2016.5234 ( proprietà per piani: iscrizione di ipoteca legale provvisoria a
  garanzia di contributi per spese comuni )
  promossa con istanza del 28 ottobre 2016 dalla
COMUNIONE
  DEI COMPROPRIETARI
DEL
  CO 1,
(patrocinata
  dall'  PA 2 ),
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto: A. Sulla particella n. 1__________
RFD di __________ sorge una proprietà per piani (CO 1) composta da 14
quindici unità. RE 1 è titolare della n. 2__________, pari
a 79 / 1000 ,
con diritto esclusivo sull'appartamento n. __________ , come pure della quota di 1 / 10 della n. 21__________
pari a 10 / 1000 .
B. Il
28 ottobre 2016 la Comunione dei Comproprietari del CO 1 ha convenuto RE 1
davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2, per ottenere, a
titolo cautelare e inaudita parte, l'iscrizione di un'ipoteca
legale provvisoria sulla proprietà per piani n. 2__________ per fr. 6215.40
oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2016, corrispondenti alle spese condominiali
maturate fino al 30 settembre 2016. Con decreto cautelare del 3 novembre
2016, emesso senza contraddittorio, il Pretore ha ordinato l'iscrizione
richiesta (inc. CA.2016.416). All'udienza del 12 dicembre 2016, indetta per il contraddittorio, la
convenuta ha proposto di respingere l'istanza. Entrambe le parti hanno
notificato prove. Il 17 gennaio 2017 l'istante ha chiesto di aggiornare a fr.
6080. l'importo per il quale chiedeva l'iscrizione dell'ipoteca legale, RE 1
avendo versato il 4 gennaio 2017 fr. 135.40.
C. Statuendo con
decisione del 5 aprile 2017 il Pretore ha parzialmente accolto l'istanza confermando per complessivi fr. 6080. oltre a
interessi al 5% dal 1° gennaio 2016 al 4 gennaio 2017 su fr. 135.40, dal 31
gennaio 2016 su fr. 2760., dal 31 luglio 2016 su fr. 2520. e dal 31
ottobre 2016 su fr. 800. l'iscrizione provvisoria dell'ipoteca legale decretata
senza contraddittorio il 3 novembre 2016 e ha impartito all'istante un termine di 60
giorni per promuovere la causa volta all'iscrizione definitiva dell'ipoteca,
con l'avvertenza che nel caso in cui il termine fosse decorso infruttuoso l'iscrizione
provvisoria sarebbe stata cancellata. La tassa di giustizia e le spese di fr. 250.,
come pure le spese del decreto superprovvisionale emesso il 3 novembre 2016,
sono state poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere all'istante fr. 400.
per ripetibili.
D. Contro la decisione
appena citata RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 20 aprile 2017
in cui chiede l'annullamento del giudizio impugnato e la sua riforma nel senso
di respingere l'istanza e cancellare l'ipoteca legale iscritta in via provvisoria.
Nelle sue osservazioni del 22 maggio 2017 la Comunione dei Comproprietari
del CO 1 conclude per il rigetto del reclamo. In una replica spontanea del 30
maggio 2017 RE 1 ha riaffermato il suo punto di vista, così come l'istante in una
duplica spontanea del 7 giugno 2017.
Considerando
in diritto:                 1. L'iscrizione provvisoria di
un'ipoteca legale a garanzia di spese comuni è trattata con la procedura
sommaria degli art. 248 segg. CPC (art. 249 lett. d n. 5 CPC). Dandosi un valore litigioso inferiore a fr. 10 000., l e
decisioni del Pretore in tale materia sono
impugnabili con reclamo entro 10 giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2
CPC). Nella fattispecie, la decisione impugnata è pervenuta al legale della
convenuta il 10 aprile 2017 ( tracciamento dell'invio n. __________) . Inoltrato il 20 aprile 2017, ultimo giorno utile, il
reclamo in esame è di conseguenza ricevibile.
2. Secondo l'art. 320
CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto
(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità
di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata
applicazione del diritto  federale, cantonale o estero  da parte della
giurisdizione inferiore spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo
reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e
su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid.
2.4 con rinvii). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha
un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto se essi
sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre
in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,
accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione di
manifestamente errato corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento
delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta
criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione
propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la
valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto
contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un
principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il
sentimento di giustizia e d'equità (DTF 142 II 380 consid. 4.3 con rinvii).
3. Nella decisione
impugnata il Pretore ha innanzitutto accertato che con il pagamento pendente
causa di fr. 135.40, pari al saldo delle spese comuni del 2015 la convenuta rimaneva
debitrice di fr. 6080. corrispondenti ai contributi arretrati del 2016, compresa
una rata per il fondo di rinnovamento. Per il primo giudice, dalla tabella di
ripartizione prodotta dalla stessa convenuta risulta che per la rata di fr.
800. per il fondo di rinnovamento la scadenza di pagamento era il 31 ottobre
2016, e che per le rate di contributi condominiali di fr. 2760.
rispettivamente di fr. 2520. le scadenze erano gennaio 2016 e luglio 2016. A
suo parere, pertanto, al momento dell'introduzione dell'istanza di iscrizione
dell'ipoteca legale (3 novembre 2016), tutte le rate arretrate erano perciò
scadute ed esigibili. Egli ha poi rilevato che l'opposizione della convenuta
risultava finanche pretestuosa poiché il 19 ottobre 2016 essa aveva comunicato
all'amministrazione di non essere a breve in grado di saldare interamente la
somma ma che ai primi di novembre avrebbe versato un acconto. Donde in definitiva
l'accoglimento dell'istanza e la conferma dell'iscrizione di un'ipoteca legale
sulla proprietà per piani della convenuta.
4. RE 1 contesta la possibilità
di iscrivere un'ipoteca legale per le spese e oneri comuni per l'anno contabile
in corso. Essa rileva che dal verbale dell'assemblea dei comproprietari del 29 aprile
2016 si evince come il periodo contabile del Condominio si conclude il 31
dicembre sicché, a suo avviso, il mancato pagamento degli acconti per il 2016
non consente l'iscrizione di un'ipoteca legale. Per la reclamante, con il
pagamento dei fr. 135.40 pari al saldo del 2015, gli altri contributi arretrati
concernevano il periodo contabile 2016, ancora in corso al momento dell'istanza,
di modo che l'istanza della Comunione dei comproprietari doveva essere respinta.
Oltre a ciò, essa soggiunge,
l'istante ha erroneamente imputato i pagamenti da lei effettuati per l'anno
2015 come quelli relativi al 2016, tant'è che il Pretore, nel fissare in fr.
6080. lo scoperto per l'anno 2016, ha riconosciuto che gli acconti da lei
versati il 20 aprile e il 5 luglio 2016 erano riferibili al periodo
contabile 2015. Infatti  soggiunge l'interessata  l'importo di fr. 6080.
corrisponde al preventivo di ripartizione 2016 da lei prodotto, la prima rata
del 10 gennaio 2016 e la seconda rata del 31 luglio 2016 trovano corrispondenza
con quelle del preventivo di ripartizione 2016. Nulla muta poi infine  a suo
giudizio  che le rate per il 2016 erano scadute ed esigibili, la tutela legale
dei condomini essendo unicamente valida se gli importi si riferiscono a un
periodo contabile chiuso e per importi inerenti al massimo agli ultimi tre anni
contabili, non essendoci esposizioni debitorie fino al 2015 compreso e l'anno
contabile 2016 terminando al 31 dicembre, essa ripete che l'istanza deve essere
respinta.
5. Secondo l'art. 712 i cpv. 1 CC al fine di garantire i suoi crediti per i contributi decorsi negli
ultimi tre anni, la comunione ha il diritto di ottenere la costituzione di un'ipoteca
legale sulla quota di ciascun proprietario. L'iscrizione dell'ipoteca può
essere domandata dall'amministratore (cpv. 2) e per il rimanente si applicano
per analogia le disposizioni concernenti la costituzione dell'ipoteca legale
degli artigiani e imprenditori (cpv. 3). Ove le parti non siano d'accordo sull'importo
del credito da garantire con pegno, l'amministratore della comproprietà può
chiedere, in rappresentanza della comunione dei comproprietari, un'iscrizione
provvisoria (art. 961 cpv. 1 n. 1 CC e 76 cpv. 3 ORF) che il giudice decide con
rito sommario limitato a un esame di mera verosimiglianza (art. 249 lett. d n.
5 CPC; Bohnet , Actions civiles,
Vol, I: CC et LP, 2ª edizione, § 48 n. 32). L'ipoteca legale può anche riguardare
altri pagamenti, quali gli acconti delle spese comuni o l'accantonamento al
fondo di rinnovamento, ove il loro ammontare e la loro periodicità siano
previsti dal regolamento o decisi dall'assemblea (v. DTF 123 III 53 consid. 3d; sentenza del Tribunale federale 5A_102/2007
del 29 giugno 2007, consid. 2.1 con rinvii), fermo restando che il credito deve
essere esigibile (v. DTF 106 II 194 consid. 3d; Wermelinger , La proprieté par étages, 3ª
edizione, n. 32 ad art. 712 i CC).
6. In
concreto, non è revocato in dubbio che l'anno contabile della gestione dei
conti del CO 1 va dal 1° gennaio al 31 dicembre di ogni anno (doc. D), né che la
scadenza della rata di fr. 800. per il fondo di rinnovamento  quota 2016  era il 31 ottobre 2016 e
quella per gli acconti spese comuni 2016 erano gennaio 2016 e luglio 2016 (doc.
3). La pretesa della Comunione dei comproprietari si riferisce, dopo il
pagamento di vari arretrati, agli acconti sulle spese del 2016, per complessivi
fr. 5280., e alla quota di accantonamento per il fondo di rinnovamento di fr. 800.
(doc. B). RE 1 non contesta che tali pretese fossero scadute ed esigibili ma
ritiene che, trattandosi di spese riferite al periodo contabile corrente, la
controparte non aveva il diritto di ottenere l'iscrizione di un'ipoteca legale per
tali importi. La questione, che non consta essere stata decisa dal Tribunale
federale, è controversa (cfr. Schmid/Hürlimann-Kaup ,
Sachenrecht, 5ª edizione, pag. 296 n. 1051 con rinvio alla nota 104).
a) Secondo
alcuni autori l'ipoteca legale non può essere richiesta per debiti
dell'esercizio contabile corrente, ma solo per quelli di anni contabili
scaduti, ciò anche per quanto attiene agli acconti o ad altri pagamenti ( Wermelinger : op. cit., n. 62 ad art. 712 i CC; Bohnet , Actions civiles, op.
cit., § 48 n. 32 e in: PPE contre propriétaire d'étage in: Séminaire sur le
droit du bail, Neuchâtel 2015, pag. 4 n. 22 e 23; Amoos Piguet, Commentaire romand ,
CC II, Basilea 2016, n. 9 ad. art. 712 i CC; Pellascio in: ZGB Kommentar
Schweizerisches Zivilgesetzbuch, 3ª edizione, n. 5 ad art. 712 i CC). Tale
è l'opinione anche del Tribunale cantonale del Canton Vaud (sentenza della
Camera dei ricorsi civili, HC 2013/124 del 25 gennaio 2013), del Tribunale
cantonale del Canton Vallese (v. ZBJV 150/2014 pag. 545 consid. 3.2 e RVJ 2013
pag. 284 consid. 3.2) e di quello del Cantone dei Grigioni (ZGBR/RNRF 72/1991
pag. 97 e 75/1994 pag. 277 consid. 4b). Per gli acconti per tali autori
pertanto è determinante l'esercizio contabile e non l'anno civile, né la loro
esigibilità è perciò determinante
b) Per altri autori invece l'ipoteca legale può
essere chiesta anche per debiti dell'esercizio contabile corrente, essendo sufficiente
la loro esigibilità, ciò poiché in caso contrario le pretese di terzi contro la
comproprietà non sarebbero coperti ma lo sarebbero solo dalla fine dell'anno contabile ( Maier-Hayoz ;
Berner Kommentar, n. 33 e 35 ad art. 712 i CC). Tale opinione è condivisa
da Bösch ( in: Basler Kommentar , ZGB II,
5ª edi­zione, n. 5 ad art. 712 i ) e Thurnherr (Bauliche Massnahmen bei Mit- und Stockwerkeigentum, Grundlagen und praktische
Problema in: ZStP-Zürcher Studien zum Privatrecht Band n. 219, 2010, n. 458
pag. 227). L'orientamento è stato seguito dall' Obergericht del Canton
Zurigo (ZR 115/2016 consid. 2.4) e, in un primo tempo, dal Tribunale cantonale
vallesano (RVJ 2011 pag. 259 consid. 5b)
c) Nel
caso specifico conviene attenersi a quest'ultimo indirizzo. Intanto, né la
legge, né tanto meno il messaggio del Consiglio federale (FF 1962 II 1498), accennano
al periodo contabile ma si limitano a precisare che l'ipoteca legale garantisce
i contributi dovuti per gli ultimi tre anni. Inoltre considerato che con
l'altra soluzione l'iscrizione di un'ipoteca legale può essere chiesta fino a
un anno dopo la fine del terzo esercizio contabile (cfr. Wermelinger , op. cit., n. 66 ad art. 712 i CC), rientra nell'interesse della comunione dei comproprietari di procedere
all'iscrizione dell'ipoteca legale per i contributi dalla loro scadenza ed
esigibilità. In caso contrario oltre a creare problemi per la gestione corrente
del condominio, la dilazione temporale farebbe insorgere incertezze giuridiche
in caso di vendita di un'unità. Ciò appare contrario allo scopo dell'istituto,
che per finire, è quello di garantire i crediti della comunione, oltre che di
quelli di eventuali creditori dei comproprietari. Ne segue, in definitiva, che la
conclusione del primo giudice, il quale ha implicitamente seguito questa
opinione, non può dirsi errata. Visto quanto precede, il reclamo, che non ha evidenziato
nessun manifesto errore nell'accertamento dei fatti o nell'applicazione del
diritto da parte del primo giudice, dev'essere respinto.
7. Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv.
1 CPC). La Comunione dei comproprietari del CO 1, che ha presentato
osservazioni per il tramite di un patrocinatore, ha diritto a un adeguata
indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
decide: 1. Il reclamo è respinto .
2. Le spese processuali di fr. 350. sono poste a
carico della reclamante che rifonderà alla controparte fr. 700. per ripetibili.
3.   Notificazione a:
   
  ;
.
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 2.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.