Espropriazione formale di un terreno con parcheggi per la realizzazione di un progetto stradale
Decisione del 19.04.2018, TRAM
ESPROPRIAZIONE FORMALE
INDENNITÀ ESPROPRIATIVA
art. 48 cpv. 1 LCMS
art. 48 cpv. 4 LCMS
art. 50 cpv. 2 LCMS
art. 9 LESPR-TI
art. 11 let. a LESPR-TI
art. 18 LESPR-TI
art. 19 LESPR-TI
art. 52 cpv. 3 LESPR-TI
art. 54 cpv. 1 LESPR-TI
art. 25 LFESPR
art. 22 LPT

composto dei giudici:
Flavia Verzasconi, presidente,
Giovan Maria Tattarletti, Matea Pessina
vicecancelliere:
Fulvio Campello
statuendo sui ricorsi:
a.
b.
7 dicembre 2016 della RI 1
rappresentata dal RA 1
15 dicembre 2016 della
CO 1, ,
patrocinata da: PA 1
contro
la decisione 8 novembre 2016 del Tribunale di espropriazione emessa
  nell'ambito del procedimento espropriativo promosso dallo Stato del Cantone
  Ticino per acquisire parte del mapp. __________ di M__________, di proprietà
  della CO 1, in vista della ristrutturazione dell'incrocio e la formazione di
  un by-pass sulla strada cantonale PA__________, nel comune di M__________;
ritenuto, in fatto
A. a. La CO 1 è proprietaria del mapp. __________ di
M__________, di 17385 mq, in località P__________ e si affaccia per un lungo
fronte su via C__________, dirimpetto allo stabile __________. Il
fondo è descritto a registro fondiario quale piazzale (1908 mq), prato (6652
mq) e incolto (8825 mq). Sul medesimo è iscritto un onere di condotta fognatura
e 6 pozzetti d'ispezione in favore del comune di M__________. b. Il 21 febbraio 1972 l'allora Dipartimento
delle pubbliche costruzioni aveva rilasciato alla __________, a quel momento
proprietaria del fondo, l'autorizzazione a formare, sull'angolo nord-est, 77
stalli su 5 file parallele, disposti in modo obliquo rispetto all'asse
stradale. A contatto con la strada cantonale e il futuro marciapiede, già
progettato, il fondo rimaneva libero. L'accesso e le opere di recinzione del
fondo sono state regolate tramite una convenzione precaria, menzionata a registro
fondiario il 1° marzo 1972. c. Sulla base di tale autorizzazione, in data imprecisata sono stati realizzati
74 posteggi, corrispondenti solo parzialmente a quanto concesso. In
particolare, direttamente lungo il confine con la strada cantonale sono stati
ricavati 22 posti auto, mentre le file parallele sono state ridotte sia per numero
(4), sia per stalli (in totale 52). d. Negli anni la proprietaria ha ricavato ulteriori posteggi sulla parte
sud-est del mappale, nel frattempo dismessi. La rimanente porzione del fondo __________
è a tutt'oggi prativa.
B. a.
In base al piano regolatore di M__________ approvato dal Consiglio di Stato
l'11 agosto 1982, il mapp. __________ è inserito in zona industriale (sottozona
Jb), retta dall'art. 41 delle norme di attuazione del piano regolatore (NAPR)
che prescrive un indice di sfruttamento pari
a 1.0 e un'altezza massima di 10.50/11.50 m alla gronda, nonché un
indice di occupazione del 40% .
b. Il 31
maggio 2016 il Consiglio di Stato ha approvato il piano particolareggiato per
il comparto __________ (PP-PCC), dove è inserito il fondo in oggetto, che ha
precisato l'edificabilità delle sue zone così come i contenuti, le volumetrie ammesse
e gli spazi verdi, ridefinendo nel contempo la viabilità e gli accessi al
comparto. Questo piano è tuttora oggetto di contestazione dinanzi al Tribunale
cantonale amministrativo.
C. a. Dopo il consueto iter procedurale, che non
occorre ripercorrere in questa sede, l'11 gennaio 2012 il Consiglio di Stato ha
approvato, integrandolo con alcune modifiche, il progetto stradale concernente
la ristrutturazione dell'incrocio e la formazione di un by-pass sulla strada
cantonale PA__________, nel comune di M__________, località S__________, e
respinto le opposizioni, tranne una, che è stata accolta su di un aspetto
marginale (occupazione temporanea). Il progetto, volto a migliorare la capacità
dell'incrocio semaforico ubicato in quella località in vista dell'apertura
della galleria __________, prevedeva in territorio di M__________, lungo via C__________,
la creazione di una corsia (by-pass) in direzione sud (verso B__________) e di
una doppia corsia in direzione dell'autostrada A2. Nella direzione opposta
(verso M__________-__________), esso prevedeva invece la realizzazione di due
corsie, una per i mezzi privati ed una dedicata al servizio di trasporto
pubblico, che terminava in corrispondenza della rotonda __________. Le corsie
nelle due differenti direzioni di marcia sarebbero state separate, lungo questo
percorso, da un'aiuola spartitraffico alberata di 3 m di profondità. L'esecuzione
del progetto ha implicato l'espropriazione di varie superfici. b. Con sentenza 26 giugno 2012 (STA 52.2012.57/58/59/64/66) il Tribunale cantonale
amministrativo ha confermato la predetta decisione, respingendo i ricorsi
interposti da diversi proprietari toccati dall'opera prevista.
D. a. Nell'ambito della procedura di approvazione del
progetto stradale menzionato, la Repubblica e Stato del Cantone Ticino ha parallelamente
promosso l'espropriazione formale dei terreni necessari alla realizzazione
dell'opera. Gli atti sono stati pubblicati, previo avviso personale ai
proprietari, dal 5 agosto 2011 al 5 settembre 2011. Sono così divenuti oggetto
di esproprio anche 1280 mq del mapp. __________, ossia una fascia larga circa 8-10
metri che corre parallela all'attuale campo stradale, situata all'interno della
linea di arretramento tracciata negli elaborati grafici del piano regolatore,
dove i proprietari del fondo avevano disposto 22 posteggi. Per l'espropriazione
formale del terreno il Cantone ha offerto fr. 420.- al mq, sollecitando nel
contempo l'occupazione temporanea di ulteriori 408 mq per un importo di fr.
0.50 al mq all'anno. b. In data 5 settembre 2011, la CO 1 ha presentato le proprie pretese
espropriative. In particolare, ha chiesto il riconoscimento di un'indennità di
fr. 750.- al mq per l'area espropriata, la posa di una nuova recinzione
metallica e il rifacimento dei parcheggi espropriati (subordinatamente la
rifusione di fr. 12'000.- per ogni posto auto espropriato e il rimborso del
costo della recinzione soppressa), la garanzia del mantenimento dell'accesso o
il risarcimento di fr. 805'250.- a titolo di svalutazione della parte residua e
il versamento, oltre all'indennità offerta a titolo di occupazione temporanea,
di fr. 720.- annui per ogni posteggio inagibile, oltre a fr. 3'000.- per spese
varie. c. Previo versamento di un acconto sull'indennità, il 1° marzo 2013, la
proprietaria del fondo __________ ha concesso all'espropriante l'anticipata immissione
in possesso. d. Stante l'impossibilità di addivenire ad
una soluzione concordata della vertenza, il 14 maggio 2013, l'ente espropriante ha trasmesso gli atti del procedimento al Tribunale di espropriazione, giusta
l'art. 26 della legge sulle strade del 23 marzo 1983 (Lstr; RL 7.2.1.2).
E. Con decisione 8 novembre
2016, il Tribunale di espropriazione ha stabilito in fr. 800.- al mq, oltre
interessi, l'indennità dovuta alla CO 1 per l'espropriazione dei 1280 mq in
parola. Allo stesso tempo, ha riconosciuto all'espropriata un importo annuo di
fr. 0.50 al mq per l'occupazione temporanea di 408 mq, nonché un'indennità di
fr. 329'577.-, oltre interessi, per la perdita di 13 posteggi nell'area non
colpita da espropriazione formale, mentre per i 22 disposti a confine con la pubblica
via non è stato riconosciuto alcunché siccome costruiti in assenza della necessaria
autorizzazione edilizia. L'autorità ha infine respinto la pretesa di fr.
3'000.- a titolo di spese, disagi e costi amministrativi e, infine,
riconosciuto agli espropriati un'indennità per ripetibili pari a fr. 4'500.-.
F. Con ricorso 7 dicembre 2016, la Repubblica e Stato del Cantone Ticino
ha impugnato il predetto giudizio davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendone la riforma nel senso che l'indennità a titolo di
espropriazione formale venga ridotta a fr. 420.- al mq, quella per la perdita
di parcheggi sia altresì diminuita a fr. 43'114.- e, infine, che le ripetibili
riconosciute in prima istanza all'espropriata siano limitate a fr. 3'000.-.
L'ente espropriante, che non contesta il valore medio di fr. 500.- scaturito
dalle compravendite prese a paragone dall'autorità inferiore, censura l'aumento
pari al 60% ad esso applicato in ragione della collocazione del fondo,
direttamente confinante con la strada cantonale, ritenuta particolarmente favorevole
per visibilità e accesso. In secondo luogo, quo all'indennità per i parcheggi
soppressi, l'ente espropriante contesta sia il calcolo effettuato per
determinare il valore dei singoli stalli, sia il numero dei posti auto che dovranno
essere soppressi per consentire le necessarie manovre per accedere ai posteggi
più discosti dall'entrata. A quest'ultimo proposito, l'espropriata avrebbe nel
frattempo proceduto a ridisegnare in loco 48 posteggi sull'area del fondo non
interessata dall'espropriazione, in modo che i posteggi sacrificati a seguito
dell'allargamento del campo stradale si ridurrebbero a 4. Addirittura, ottimizzando
la loro posizione all'interno del fondo, sulla porzione rimanente potrebbero esser
alloggiati 50 posteggi, per cui si avrebbe la perdita di 2 soli posteggi dei 52
esistenti (al di fuori dell'area espropriata) prima dell'evento espropriativo.
G. Mediante
ricorso 15 dicembre 2016 pure l'espropriata ha adito il Tribunale cantonale
amministrativo, postulando la parziale riforma della decisione summenzionata,
nel senso che l'indennità a titolo di espropriazione formale sia fissata in fr.
1'000.- al mq, quella per la perdita dei posteggi aumentata a fr. 684'504.-. In
particolare, l'espropriata ritiene che nella valutazione specifica volta all'adeguamento
dell'indennità del bene espropriato non si sia tenuto debitamente conto del pregio
del proprio fondo, che godrebbe di un'ubicazione unica e eccezionale rispetto
agli altri fondi presi in considerazione. Per quanto riguarda l'indennità per i
parcheggi avulsi, la proprietaria del mapp. __________ ritiene corretto
l'importo stabilito dal Tribunale di espropriazione per il singolo posto auto.
Essa ritiene tuttavia che gli stalli da computare siano 27, non 13 come sancito
dall'autorità inferiore.
H. All'accoglimento dei gravami si oppongono il
Tribunale di espropriazione ed entrambi i ricorrenti,
reciprocamente, l'uno avverso quello dell'altro, per gli stessi motivi indicati
nelle rispettive memorie ricorsuali.
I. In sede di replica e duplica, le parti ribadiscono e sviluppano le rispettive
tesi. L'espropriata si riconferma nelle proprie conclusioni. L'espropriante,
dal canto suo, modificando parzialmente le domande ricorsuali, chiede che
l'indennità per perdita di posteggi venga integralmente annullata.
Considerato, in
diritto
1. 1.1. La competenza del
Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 50 cpv. 1 legge
di espropriazione dell'8 marzo 1971 (Lespr; RL 7.3.1.1) . Certa è la legittimazione attiva dei ricorrenti,
espropriante ed espropriata, direttamente
toccati dal giudizio del Tribunale di espropriazione ( art. 65 cpv. 1 legge sulla procedura amministrativa
del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 3.3.1.1; per il rinvio di
cui all'art. 70 Lespr ). I ricorsi, tempestivi (art. 50 cpv. 3 Lespr ), sono dunque ricevibili in ordine. 1.2. Il
giudizio può essere emanato sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25
cpv. 1 LPAmm). La situazione dei luoghi e l'oggetto della
contestazione emergono con sufficiente chiarezza dalle carte processuali. In
particolare, non occorre richiamare gli atti della procedura ricorsuale che la CO
1 ha avviato dinanzi a questo Tribunale per contestare il nuovo assetto
pianificatorio della sua proprietà, dato che non potrebbe portare elementi rilevanti
per questo giudizio. 1.3. L'art. 76 cpv. 1 LPAmm prevede che, q uando sono proposti davanti alla stessa
autorità più ricorsi il cui fondamento di fatto sia il medesimo, l'autorità può
ordinare la congiunzione delle istruttorie, decidere i ricorsi con una sola
decisione o sospendere una o più procedure in attesa dell'istruzione o della
decisione delle altre . In
concreto, ritenuto che i ricorsi sono diretti contro la stessa decisione e che
il fondamento di fatto è identico, per economia processuale le procedure sono
trattate ed evase in un unico giudizio.
2. In concreto, dal
profilo espropriativo, oggetto di contestazione sono l'indennità a titolo di
espropriazione formale stabilita con la decisione impugnata, secondo cui per lo
scorporo di 1280 mq del mapp.
__________ l'ente espropriante deve versare all'espropriata un'indennità di fr.
800.- al mq, pari ad un importo totale di fr. 1'024'000.-, oltre interessi, nonché l'importo di fr.
329'277.- fissato per la perdita di 13 posteggi.
3. 3.1. Giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione ha luogo mediante piena
indennità (cfr. STA 50.2005.1 del 5 ottobre 2005 consid. 3.1). La
determinazione di questa è disciplinata dal principio secondo cui l'espropriato
non deve subire un danno individuale, né conseguire particolari vantaggi per
effetto dell'espropriazione. In altre parole, all'espropriato deve essere
garantita la stessa situazione economica in cui si troverebbe se
l'espropriazione non avesse avuto luogo, in modo che, per effetto della
medesima, non subisca danni né consegua vantaggi pecuniari ( Heinz Hess/ Heinrich Weibel , Das
Enteignungsrecht des Bundes, Berna 1986, n. 3 segg. ad art. 16 della legge
federale sull'espropriazione del 20 giugno 1930; LEspr; RS 711). L'importo
dell'indennità è calcolato in base all'intero valore venale del diritto espropriato
(art. 11 lett. a Lespr). Essa comprende pure l'ammontare di tutti gli altri
pregiudizi subiti dall'espropriato come conseguenza dell'espropriazione. Il dies aestimandi si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso (art. 19 prima frase Lespr), data a far tempo dalla
quale decorrono pure gli interessi al saggio usuale sull'indennità definitiva
(art. 52 cpv. 3 Lespr). Se non v'è presa di possesso anticipata, sarà
determinante il momento dell'emanazione della decisione di stima da parte del
Tribunale di espropriazione (art. 19 seconda frase Lespr) e l'interesse legale
sull'indennità inizierà a decorrere a partire dalla data in cui la stessa
diventa esigibile, ossia decorsi venti giorni dalla sua fissazione definitiva
(art. 54 cpv. 1 Lespr). In casu il dies aestimandi va situato, come rettamente
stabilito dall'autorità inferiore, in corrispondenza del 1° marzo 2013, giorno
a partire dal quale l'espropriata ha concesso l'anticipata immissione in possesso
della porzione avulsa. 3.2. In ambito espropriativo, dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere
che il valore venale di un terreno venga di regola stabilito in base al metodo
statistico, detto anche comparativo (cfr. DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib
408; Hess/Weibel , op. cit., n. 80
segg. ad art. 19 LEspr; Piermarco
Zen-Ruffinen/Christi-ne Guy-Ecabert , Aménagement du territoire,
construction, expropriation, Berna 2001, n. 1170; Pierre Moor , Droit administratif, vol. III, Berna 1992, pag.
417). Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene individuato
confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per analoghi
terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono prese in
considerazione le contrattazioni attendibili realizzate nell'anno precedente il
dies aestimandi. Di eventuali differenze (per forma, situazione, dimensione,
possibilità di sfruttamento ecc.) si tiene conto attraverso adeguati aumenti o
diminuzioni. In sostanza, il valore corrisponde al prezzo che l'espropriato
potrebbe conseguire in una normale contrattazione, rispettivamente alla somma
che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe disposto a pagare, tenuto conto
dei prezzi praticati in zona, corretti e adeguati alle peculiarità dei singoli
terreni. Il prezzo di gran lunga inferiore o superiore alla media convenuto in
un contratto isolato non è evidentemente determinante, e non può essere assunto
quale esempio, dal momento che vi possono influire elementi che impediscono di
considerarlo oggettivo (cfr. Hess/Weibel ,
op. cit., n. 87 ad art. 19 LEspr). L'applicazione del metodo statistico comparativo
presuppone d'altro canto che esistano sufficienti contrattazioni relative a
fondi che possano essere paragonati a quello in esame, ma non è necessario che
si tratti di fondi identici riguardo a situazione, dimensione, qualità, grado
di urbanizzazione e possibilità di sfruttamento, occorrendo piuttosto ch'essi
siano paragonabili (cfr. STA 50.2008.5 del 7 novembre 2011 consid. 2.2). Richiesto
è invece che i prezzi pagati per quei fondi possano essere analizzati e che da
essi si possano trarre conclusioni ragionevoli circa il livello del mercato in
generale (cfr. RDAT 1985 n. 92). Le cifre indicative ottenute con questo
approccio analitico vanno quindi corrette e adeguate in funzione delle peculiarità,
siano esse negative o positive, riguardanti il fondo oggetto dell'esproprio.
Occorre infine rammentare che il metodo statistico comparativo non conduce alla
determinazione di valori assoluti, bensì serve a mettere in evidenza una
tendenza nell'evoluzione dei prezzi dei terreni in una determinata zona, che
può essere influenzata dalla situazione di fatto e di diritto che la caratterizza.
4. 4.1. Posta l'assenza, a causa della riduzione degli spazi liberi a
specifica destinazione e dell'adozione di una zona di pianificazione, di
compravendite di terreni industriali nel comune di M__________ a partire dal
2004, per stabilire il valore venale del mapp. __________, i giudici di prime
cure hanno fatto capo a un ampio ventaglio di transazioni realizzate tra il
2000 e il 2014 nei comuni di B__________, __________, __________ e __________ e
aventi per oggetto fondi con destinazione analoga a quello dedotto in esproprio
(industriale, artigianale, commerciale). Sulla scorta dei dati reperiti e
considerati, dopo aver scartato per differenti motivi alcuni dei terreni
censiti, l'autorità inferiore ha stabilito che il quadro generale dei valori
riferiti a terreni non confinanti con strade di collegamento principali si
attesta mediamente, dal 2001 in poi, attorno a fr. 500.-/mq, senza aumenti o
variazioni significative nel corso degli anni. Ha poi rilevato che per i fondi
ubicati nelle fasce direttamente confinanti con la strada cantonale - come
quello in oggetto - la situazione risulta diversa. Per questi ultimi ha osservato
una costante crescita del prezzo nel corso degli anni e, quindi, determinato un
valore medio pari a fr. 800.- al mq. Tenuto conto delle buone caratteristiche
del fondo dell'espropriata (dimensioni, posizione, forma, grado di urbanizzazione
ed accessi) e appurato che la servitù iscritta a registro fondiario concernente
le opere di fognatura pubblica non incide sullo sfruttamento né sulla
commerciabilità del fondo, per il mapp. __________ ha quindi fissato
un'indennità per espropriazione formale di fr. 800.-/mq.
4.2. Il valore
medio stabilito in fr. 500.-/mq non è stato censurato, a ragione, né dall'espropriante
né dall'espropriata. Entrambe si limitano in questa sede a criticare, giungendo
a conclusioni opposte, l'adeguamento verso l'alto di questo valore grazie alle caratteristiche
specifiche del fondo, ritenute ottime, in particolare la sua conformazione, la
sua ubicazione sulla strada cantonale, per la comodità degli accessi pedonali e
veicolari e la visibilità. Valore ritenuto dallo Stato troppo generoso, dalla
proprietaria insufficiente.
4.3. La correzione del valore medio ottenuto dal confronto tra i prezzi soluti
nella zona per terreni in analoga situazione va eseguita in funzione delle specificità giuridiche e fattuali
del mappale espropriato, in modo da giungere al suo effettivo valore
venale, procedimento che l'istanza inferiore ha correttamente effettuato. Dalla
documentazione agli atti (cfr., in particolare, verbale di sopralluogo 4 giugno
2014 del Tribunale di espropriazione e dossier fotografico allegato ), il mapp. __________ (gravato da un onere per
opere di fognatura comunale ininfluente sul suo valore commerciale) risulta
essere un terreno di forma irregolare, ma pianeggiante e di dimensioni ragguardevoli. Il fondo in parola,
urbanizzato ma inedificato, è dotato di comodi accessi alla pubblica via
(via C__________), sulla quale si affaccia direttamente. Esso è peraltro
situato in una posizione strategica, non solo per lo sbocco diretto su via C__________,
ma poiché distante poche centinaia di metri dallo svincolo autostradale di __________.
Nel complesso, quindi, una volta soppesati gli elementi positivi e negativi, si
può concludere che il fondo oggetto di espropriazione rientra in una fascia
superiore alla media di quelli presi a paragone soprattutto in ragione delle
dimensioni e della posizione estremamente favorevole rispetto alle principali
vie di transito. In considerazione del margine di apprezzamento di cui gode l'autorità
inferiore, il valore del mappale oggetto della presente vertenza può senz'altro
essere fissato in fr. 800.-/mq, importo che si rivela in linea con la media dei
prezzi soluti per terreni interessanti e paragonabili a quello qui espropriato
da un punto di vista dell'ubicazione, degli accessi, della visibilità e delle
possibilità di sfruttamento della zona industriale (fr. 644.60/mq per il mapp. __________
di B__________, fr. 600.-/mq per il mapp. __________ di B__________, fr. 900.-/mq
per il mapp. __________ di B__________). Non decisivo si rivela per contro il
prezzo soluto per la part. __________ di B__________ (fr. 1055.-/mq), che
rappresenta un valore massimo, come rettamente annotato nella decisione
impugnata e verosimilmente influenzato da un interesse particolare dell'acquirente
che già deteneva un altro fondo nelle immediate vicinanze. Le declamate qualità
del terreno da parte dell'espropriata, certamente presenti ma non nella misura da
essa indicata, data la loro eccessività non possono però portare ad aumentare
ulteriormente il reale valore del fondo. Sul fronte opposto, nemmeno le tesi
dell'espropriante, secondo cui proprio il fatto che il fondo che si affaccia su
di un asse stradale costantemente caotico che ne farebbe abbassare il valore,
non possono essere accreditate. Da un lato, al momento determinante il fondo
era destinabile a soli scopi industriali e artigianali (art. 41 NAPR), per cui
il tema delle immissioni, peraltro nemmeno troppo approfondito dall'espropriante,
passa in un secondo piano, mentre è decisamente apprezzata, per questa destinazione
di zona, come detto, la vicinanza con gli accessi stradali e la visibilità su
un arteria molto frequentata. Gli argomenti delle parti in causa sono quindi
entrambi da respingere e, anche per rispetto all'ampio margine di valutazione
che compete all'istanza inferiore, il valore medio del terreno di fr. 800.- al mq
e l'indennità espropriativa stabilita non possono che essere confermate anche
da questo Tribunale.
5. Il secondo oggetto dell'odierno contendere si concentra sull'indennizzo
supplementare, volto a compensare il danno patito dall'espropriata in relazione
alla perdita dei posteggi. L'autorità inferiore ha innanzitutto negato l'indennizzo
per i 22 posteggi allineati lungo l'asse stradale (n. 1-22), poiché sarebbero
in contrasto con l'autorizzazione 3 febbraio 1972. Dei rimanenti 52, siti al di
fuori della fascia di esproprio ma che per ragioni tecniche hanno dovuto essere
sacrificati al fine di non compromettere l'agibilità del piazzale e degli altri
stalli, ne ha individuati tredici (n. 27-30, 48-49, 52-58), dando per scontate
le indicazioni fornite dalla stessa espropriata nell'individuazione dei
posteggi a suo dire divenuti inutilizzabili. Per determinare l'indennità
dovuta, il primo giudice ha quindi calcolato il valore a reddito dei parcheggi,
capitalizzando il canone di locazione annuale dichiarato dall'espropriata (fr.
720.-) al tasso di interesse medio applicato sulle ipoteche di 1° rango
(2.84%), ottenendo un importo pari a fr. 25'352.- per singolo parcheggio.
Entrambi i ricorrenti contestano queste risultanze: lo Stato ritiene che siano
da indennizzare solo 2 o al massimo 4 posteggi, l'espropriata 27. L'espropriante
censura altresì il tasso di interesse utilizzato, sostenendo che lo stesso
debba essere aumentato dello 0.5% come stabilito in passato da una sentenza di
questo Tribunale. 5.1. In caso di espropriazione di un'area utilizzata come posteggio, il danno
soggettivo subito dall'espropriato corrisponde alla perdita del valore a
reddito dell'impianto. L'indennità d'esproprio si calcola pertanto in base al
frutto capitalizzato prodotto dalla locazione del posteggio, sempre che il
valore venale della superficie espropriata (valore oggettivo) adibita a
parcheggio non sia superiore (cfr. STA 50.2005.7 del 21 novembre 2005; RDAT
II-1996 n. 44, 1989 n. 74; STA 18 agosto 1998 in re Stato del Canton Ticino c.
G.). Di principio l'ente pubblico non è tenuto al versamento di indennità per
l'esproprio di costruzioni o impianti real izzati senza le necessarie
autorizzazioni e quindi in modo abusivo . Principio, questo, racchiuso
nell'art. 25 LEspr (cfr., a riguardo, Hess/Weibel ,
op. cit., n. 1 e segg. ad art. 25 LEspr) e recepito nella sua essenza anche a
livello cantonale (art. 18 Lespr ). Allorquando si è in presenza di
posteggi abusivi, poco importa che il carattere illecito sia imputabile agli
attuali proprietari o a quelli precedenti, rispettivamente che detti posteggi
siano stati tollerati dall'autorità competente sino ad oggi. Quand'anche gli
attuali proprietari siano in buona fede, in tal caso l'autorità è autorizzata a
negare un indennizzo in rapporto alla soppressione dei predetti posteggi (cfr. STAF
A-6961/2015 del 27 settembre 2017 consid. 3.1.3 e rinvii; STF 1P.127/2002 del 24 maggio
2002 consid. 4.1; DTF 112 Ib 531 consid. 3; Peter Hänni , Planungs-, Bau- und
besonderes Umweltschutzrecht, VI ed., Zurigo 2016, pag. 654; Max Imboden/René A. Rhinow ,
Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, V ed., Basilea 1976, n. 128 B.VII.b; Rudolf Merker , Der Grundsatz der "vollen
Entschädigung" im Enteignungsrecht, Zurigo 1975, pag. 23).
5.2.
Secondo la legge attualmente in vigore la formazione di un parcheggio, così
come la semplice destinazione di un fondo allo stazionamento di veicoli, soggiace
al rilascio di un permesso di costruzione. In effetti, il posteggio per
autoveicoli rientra chiaramente nella categoria delle costruzioni o
destinazioni sottoposte a regime autorizzativo ai sensi dell'art. 22 della
legge federale sulla pianificazione del territorio del 22 giugno 1979 (LPT; RS
700) e appartiene segnatamente a quella degli impianti, ovverosia delle opere
che servono ai trasporti e alle comunicazioni o che modificano in modo
considerevole la configurazione di un fondo ( Bernhard
Waldmann/Peter Hänni , Raumplanungsgesetz, Berna 2006, pag. 521 e segg.; Alexander Ruch , Commentario LPT, n. 23 e
segg. ad art. 22; DFGP/UPT, Commento LPT, N. 5-7 ad art. 22; Christian Mäder , Das Baubewilligungsverfahren,
Zurigo 1991, n. 193-194).
5.3. Come
ricordato in narrativa, l'allora Dipartimento delle pubbliche costruzioni ha
rilasciato all'allora proprietaria l'autorizza-zione alla costruzione di un parcheggio
esterno per 77 stalli sul fondo __________ sulla base dell'allora vigente legge
sulla costruzione, la manutenzione e l'uso delle strade cantonali del 17
gennaio 1951 (LCMS). L'accesso dalla strada cantonale antistante e le opere di
recinzione sono state regolate in una convenzione precaria, menzionata a registro
fondiario l'11 gennaio 1974. Secondo il progetto approvato, i parcheggi erano
disposti in cinque file parallele tra di loro, oblique rispetto alla strada cantonale.
Agli atti non risultano altre autorizzazioni a costruire su questa parte di fondo.
Al dies aestimandi, la situazione era tuttavia diversa rispetto a quanto autorizzato
a suo tempo. Infatti, dei 77 posti auto autorizzati ne sono stati realizzati
solo 74, di cui 22 disposti lungo la strada cantonale all'interno della linea
di arretramento, mentre altri 52 erano suddivisi in quattro file oblique rispetto
alla stessa (cfr. piano posteggi prima/dopo l'espropriazione, doc. II
nell'incarto di prima istanza). 5.3.1. A giusta ragione l'autorità inferiore non ha concesso un'indennità per i
22 posteggi confinanti con la pubblica via, siccome mai autorizzati. Tanto più
che l'art. 48 cpv. 1 LCMS prescriveva che le nuove costruzioni avrebbero dovuto
rispettare una distanza di quattro metri dalla strada cantonale, ferma restando
la possibilità di concedere deroghe per giustificati motivi (art. 48 cpv. 4
LCMS). A tal proposito, l'art. 50 cpv. 2 LCMS specificava poi che queste ultime
sarebbero state concesse a titolo precario, revocabile senza compenso in casi
di sistemazione stradale. Indipendentemente
da ciò, la perdita di questi 22 posteggi che si trovavano nell'area espropriata
formalmente, non potrebbe comunque essere indennizzata quale danno soggettivo
nemmeno per un altro motivo. Infatti, visto che l'espropriata sembra equivocare
sul concetto, è bene ricordare che l'indennità di espropriazione si calcola o
secondo il valore che il diritto espropriato rappresenta per un potenziale
acquirente (danno oggettivo), o secondo l'interesse speciale dell'espropriato a
conservare tale diritto (danno soggettivo), fermo restando che gli elementi di
questi due metodi non possono essere combinati se così facendo si produce un indebito
cumulo di indennizzi (DTF 113 Ib 39 consid. 2a, STF 1C_2/2014 del 4 aprile 2014 consid. 2; Raphaël Eggs , Les "autres préjudices"
de l'expropriation, Ginevra/Zurigo/Basilea 2013, n. 251 pag. 91). Di conseguenza, visto che in concreto i 22
posteggi sono siti sull'area espropriata per la quale il valore venale è stato
stabilito in fr. 800.- al mq (cfr. sopra consid. 4.3) e ritenuto che questo
importo è superiore al danno soggettivo (valore a reddito dei 22 posteggi, cfr.
consid. 6), l'espropriata non può pretendere alcun ulteriore indennizzo, pena
un indebito arricchimento. 5.3.2. Diverso è il discorso per i posteggi autorizzati e presenti sul resto
del fondo __________ e non colpiti direttamente da espropriazione formale.
Trattasi dei 13 posteggi che dovrebbero venir sacrificati per ragioni tecniche
al fine di non compromettere totalmente l'agibilità del piazzale e degli altri
stalli. Il Tribunale di espropriazione ha seguito acriticamente la tesi dell'espropriata,
concedendo un indennizzo per questi posteggi, da essa individuati. Tale modo di
procedere non può essere tutelato, dato che non è dato di vedere con quale
oggettivo criterio siano state determinate le aree ritenute inutilizzabili come
posteggio. Basti osservare che dovrebbero essere eliminati i posteggi n. 48, 49
e 52, mentre verrebbero mantenuti il 50 e il 51, creando così un varco in
quella fila. Lo scopo e la necessità di tale modo di procedere non sono di
immediata comprensione. Stessa conclusione vale per i posteggi sul lato ovest
del piazzale, ridotti a soli 16 (da 59 a 74) in luogo dei 22 precedenti (da 53
a 71). Le ragioni per tale scelta appaiono ancor più oscure, se solo si
consideri che l'espropriata nelle more procedurali ha provveduto a ridisegnare 19
posteggi (tre in più in corrispondenza con l'accesso stradale), a dimostrazione del fatto che verosimilmente non tutti
quelli ritenuti dal Tribunale di prima istanza per l'indennizzo lo sono poi effettivamente.
A fronte delle puntuali contestazioni dell'espropriante al riguardo, la
decisione impugnata non può che essere annullata e l'incarto ritornato all'istanza
inferiore affinché verifichi, o faccia verificare, in modo preciso quali dei posteggi
autorizzati non possono più essere utilizzati e sono quindi oggetto di
indennità. Non possono invece essere accolte le richieste della CO 1 di
assegnarle un'indennità per la perdita di 27 posteggi al valore di reddito
determinato nella decisione impugnata. 5.4. Per quanto riguarda il calcolo
del valore a reddito di costruzioni e impianti, questo si desume dal loro
provento lordo annuo, capitalizzato ad un tasso corrispondente di regola a
quello d'interesse medio praticato per le ipoteche di 1° rango aumentato di
0.5-5 punti a dipendenza della destinazione e della vetustà dell'oggetto ( Wolfgang Nägeli/Heinz Wenger , Der Liegenschaftenschätzer, Zurigo 1997, pag. 87-89). Nel caso di specie il canone di locazione - incontestato -
effettivamente percepito dall'espropriata per un singolo posteggio, corrisponde
a fr. 720.- annui. Come stabilito dai giudici di prime cure nell'ultimo
decennio il tasso di interesse medio applicato in Svizzera sulle ipoteche di 1°
rango è stato del 2.84% circa (Banca Nazionale Svizzera, tabella E2 del
bollettino mensile di statistiche economiche consultabile all'indirizzo: www.snb.ch ) ma a questo tasso va aggiunto, in accoglimento
della censura dell'espropriante, un mezzo punto percentuale per la destinazione
a posteggio del terreno espropriato ( Nägeli/
Wenger , op. cit., pag. 89). Si ottiene così un tasso di capitalizzazione del 3.34%. Questo
supplemento, infatti, non ha lo scopo di correggere eventuali imprecisioni del
tasso ipotecario medio, ma costituisce piuttosto un aggiustamento dello stesso
alla luce dei costi generati dal tipo di opera oggetto di espropriazione e
della sua durata di vita. Su questo specifico punto il ricorso dello Stato è
quindi fondato. Ne discende dunque che l'eventuale indennità aggiuntiva a
quella per il valore venale dei 1280 mq espropriati dovuta per la perdita della
possibilità di uso dei posteggi (autorizzati) sulla rimanenza del fondo, dovrà
avvenire sulla base di questi dati.
6. 6.1. Sulla scorta delle
considerazioni che precedono il ricorso dello Stato deve essere parzialmente
accolto e la sentenza impugnata annullata. Gli atti vengono rinviati alla
precedente istanza per nuovo giudizio previo accertamento e verifica dei
posteggi al di fuori dell'area espropriata che a seguito dell'espropriazione
non possono più essere utilizzati. La nuova decisione dovrà abbracciare nuovamente il complesso del
risarcimento dovuto dall'espropriante all'insorgente, come impone la
giurisprudenza federale (DTF 105 Ib 327 consid. 1). Com'è noto, difatti, a
dispetto della sua suddivisione in vari elementi, l'indennizzo espropriativo
costituisce un'unità formale e materiale ( Hess/Weibel ,
op.cit. , ad art. 19 LEspr. n. 13-16, oltre ai relativi rinvii a quest'ultima
cifra) e va, di conseguenza determinata, di principio, mediante un unico
giudizio. Il ricorso della CO 1 è invece respinto. 6.2. Per quanto riguarda le spese
processuali e le ripetibili di questa sede, sono applicabili, giusta il
rinvio dato dagli art. 50 cpv. 3 e 70 Lespr, gli art. 47 e 49 LPAmm (STF
1P.323/1996 del 9 giugno 1997). La tassa di giustizia è posta a carico di
entrambe le parti, tenuto conto della preponderante soccombenza della CO 1,
che, patrocinata da un legale, ha comunque diritto a un'indennità, seppur
ridotta, per ripetibili.
Per questi motivi,
dichiara
e pronuncia:
1.   Il
ricorso della Repubblica e Stato del Cantone Ticino è parzialmente accolto.
Di
conseguenza, la decisione 8 novembre 2016 (no. 20.2013.7-13) del Tribunale di
espropriazione, è annullata e gli atti sono ritornati all'istanza inferiore per
nuovo giudizio conformemente a quanto indicato al consid. 6.1.
2.   Il
ricorso della CO 1 è respinto.
3.   La
tassa di giustizia di complessivi fr. 4'000.- è posta a carico d ella CO 1 in ragione di fr. 3'000.- e della
Repubblica e Stato del Cantone Ticino per fr. 1'000.-. Quest'ultimo verserà
alla CO 1 l'importo di fr. 800.- a titolo di ripetibili.
4.   Contro
la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
5.   Intimazione
  a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente                                                            Il
vicecancelliere