Contratto di compravendita - condizione
Decisione del 03.12.2018, IICCA
Incarto n. 12.2017.126
APPELLO E APPELLO INCIDENTALE
COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
CONDIZIONE SOSPENSIVA
art. 151 CO
art. 184 CO
art. 311 CPC

AO
  1
rappr. da  RA 2
contro
AP
  1
rappr. da  RA 1
con cui lattrice ha
chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 10'000.- oltre
interessi al 5% dal 31 gennaio 2015 nonché il rigetto in via definitiva
dellopposizione interposta al PE n. __________ dellUE di Leventina;
domanda avversata dalla
convenuta, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore
supplente con decisione 28 giugno 2017 ha parzialmente accolto, condannando la
convenuta al pagamento di fr. 10'000.- oltre interessi al 5% dal 17 aprile
2015, somma per cui ha pure rigettato in via definitiva lopposizione
interposta al PE;
appellante la convenuta con
appello 25 agosto 2017, con cui ha chiesto lannullamento del querelato
giudizio con rinvio dellincarto alla Pretura per lassunzione di alcune prove
e lemanazione di una nuova decisione, e in via subordinata la riforma della
pronuncia pretorile nel senso di respingere la petizione, protestando spese e
ripetibili;
mentre l'attrice con
risposta 9 ottobre 2017 ha postulato la reiezione del gravame pure con protesta
di spese e ripetibili;
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in
diritto:
1. Il 5 gennaio 2015 AP
1 e AO 1 hanno sottoscritto, la prima in qualità di venditrice e la seconda in
qualità di acquirente, un contratto di compravendita relativo allinventario e
allesercizio pubblico del ristorante __________ in __________ a __________
(doc. E), immobile di proprietà del Comune di __________, che laveva concesso
in locazione alla prima. Nellaccordo, integrato dallaccordo di subingresso
nel contratto di locazione di pari data (doc. F), è stato segnatamente previsto:
che  il contratto di compravendita ha effetto dal 1. febbraio 2015 e ha
effetto solo ad adempimento di tutte le clausole contrattuali ; che il
prezzo dell  inventario e dell esercizio del ristorante __________
è concordato in fr. 180'000.- ; che  il pagamento dovrà avvenire: fr.
10'000.-  caparra alla firma del contratto in data 05.01.2015, fr. 70'000.- 
entro il 31.01.2015, fr. 40'000.-  entro il 15.03.2015, fr. 60'000.-  in rate
mensili di fr. 5'000.-  a partire dal 31.03.2015 ; che  nel caso in cui
lacquirente non dovesse rispettare la modalità di pagamento, il contratto è
immediatamente rescisso ritenuto che in tal caso il venditore rientra
in possesso dellinventario del ristorante e dellesercizio e lacquirente
rinuncia a qualsiasi risarcimento di cose o valore ; che AO 1 si
impegna a garantire la presentazione ai proprietari del ristorante __________
di una fidejussione bancaria o deposito in contanti della somma di fr. 34'000.- ;
e che  nel caso in cui il Municipio di __________ non dovesse concedere il
suo benestare per il subingresso di AO 1, le parti non dovranno reciprocamente
corrispondere nessuna forma di risarcimento o indennizzo per prestazioni antecedenti
il 31.01.2015 .
Con dichiarazione 9
gennaio 2015 (doc. G), allestita a seguito del pagamento del primo acconto di
fr. 10'000.-, le parti contraenti si sono poi date atto che  in questo
contesto si precisa che la vendita è condizionata dal consenso del
Comune di __________ e che nellipotesi in cui tale consenso non
dovesse pervenire le parti simpegnano alla restituzione dellanticipo versato
ed eventualmente a trovare una soluzione .
2. Con lettera 31
gennaio 2015 (doc. H) AO 1 ha notificato a AP 1 la risoluzione del contratto di
compravendita, a suo dire  non essendosi realizzata la condizione essenziale
dellautorizzazione al suddetto contratto da parte del Comune di __________ nei
termini stabiliti . Essa ha nel contempo invitato la controparte a volerle
restituire lacconto di fr. 10'000.-. Invano.
3. Con petizione 29
settembre 2015 AO 1, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire
(doc. C), ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura del Distretto di
Leventina, per ottenere la sua condanna al pagamento di fr. 10'000.- oltre
interessi al 5% dal 31 gennaio 2015 nonché il rigetto in via definitiva
dellopposizione interposta al PE n. __________ dellUE di Leventina. Essa, in
estrema sintesi, ha preteso la restituzione dellacconto da lei a suo tempo versato.
La convenuta si è
integralmente opposta alla petizione.
4. Esperita
listruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il
Pretore supplente, con la decisione 28 giugno 2017 qui impugnata, ha
sostanzialmente accolto la petizione, tranne in merito agli interessi di mora, da
lui riconosciuti solo a far tempo dal 17 aprile 2015, ponendo la tassa di
giustizia di fr. 1'000.- e le spese di fr. 550.- a carico della convenuta, tenuta
altresì a rifondere alla controparte fr. 2500.- a titolo di ripetibili.
Il giudice di prime
cure, per quanto qui interessa, ha in sostanza ritenuto che lattrice, a
seguito del mancato ottenimento del consenso al subingresso nel contratto di
locazione entro il 31 gennaio 2015, potesse rescindere il contratto di
compravendita e con ciò, in forza della modifica contrattuale concordata il 9
gennaio 2015, pretendere la restituzione dellacconto.
5. Con lappello 25
agosto 2017 che qui ci occupa, avversato dallattrice con risposta 9 ottobre
2017, la convenuta, lamentando la mancata assunzione di alcune prove da lei offerte
in prima sede, ha chiesto, in via principale, lannullamento del querelato
giudizio con rinvio dellincarto allautorità inferiore per la loro assunzione
e per una nuova decisione, con protesta di spese e ripetibili di secondo grado;
in via subordinata, ribadendo che il consenso al subingresso nel contratto di
locazione non doveva essere ottenuto entro il 31 gennaio 2015 e che in ogni
caso lattrice era inadempiente con il pagamento dellacconto di fr. 70'000.- e
del deposito di garanzia di fr. 34'000.-, ha postulato la riforma della
pronuncia pretorile nel senso di respingere la petizione, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi.
6. La domanda dappello,
volta ad ottenere, previo annullamento della decisione impugnata, lassunzione
da parte del Pretore supplente di alcune prove offerte in prima sede,
segnatamente delle testimonianze di __________, di __________ e di __________ nonché
della perizia giudiziaria sullentità del danno asseritamente subito dalla
convenuta a seguito della rescissione del contratto e da porre subordinatamente
in compensazione (appello p. 4 segg.), va senzaltro respinta.
6.1. È in effetti a ragione
che in occasione della decisione processuale ordinatoria dell11 agosto 2016 il
Pretore aveva rifiutato lassunzione di quelle prove. Come giustamente spiegato
a quel momento, la testimonianza di __________ e di __________, rispettivamente
sindaco del Comune di __________ il primo e segretario comunale di quel
medesimo ente pubblico il secondo, non appariva necessaria, essendo pacifico
che il Municipio di __________ non aveva mai dato il proprio avallo al
subingresso nel contratto di locazione, ma piuttosto, a seguito della
rescissione del contratto di compravendita comunicatagli nel frattempo (doc.
6), aveva considerato priva deffetto la precedente richiesta in tal senso
della convenuta (doc. 4); la testimonianza di __________, acquirente con effetto
dal 16 marzo 2015, tramite la società __________, dellinventario e
dellesercizio pubblico del ristorante __________ sulla base di un contratto
analogo (cfr. doc. 9, diverso se non altro in punto ai termini temporali e alle
modalità di pagamento) a quello qui in discussione, non era pertinente, non essendo
idonea a chiarire le volontà delle parti al momento della sottoscrizione del
contratto di cui al doc. E; quanto infine alla perizia giudiziaria sul danno,
la stessa non era a sua volta necessaria, visto e considerato che, come meglio
spiegato nella decisione qui impugnata - senza che, come si dirà più avanti,
quellassunto sia stato qui smentito -, allattrice non poteva essere
rimproverata alcuna violazione contrattuale.
6.2. Contrariamente a
quanto preteso dalla convenuta, per altro per la prima volta - e con ciò
irritualmente (art. 317 cpv. 1 CPC) e oltretutto in violazione dei dettami della
buona fede processuale - solo in questa sede (appello p. 8), nessuna disposizione
imponeva al Pretore supplente di chinarsi nuovamente sulla decisione sulle
prove resa dal Pretore, a cui egli era poi legittimamente subentrato, e di eventualmente
rivederla.
7. Passando ora ad
esaminare il merito, si osserva che il Pretore supplente, nella sua decisione,
ha innanzitutto ritenuto che il consenso al subingresso nel contratto di
locazione da parte del Municipio di __________ avrebbe dovuto essere ottenuto,
come sostenuto dallattrice, entro il 31 gennaio 2015. Nonostante nel contratto
di compravendita (doc. E) un tale termine non figurasse espressamente, a suo
giudizio quella soluzione simponeva per i seguenti motivi: in assenza di altri
riscontri soggettivi o oggettivi, visto che  il contratto di compravendita
ha effetto dal 1. febbraio 2015 e ha effetto solo ad adempimento di tutte le
clausole contrattuali , la clausola sul subingresso doveva essere intesa nel
senso che il contratto avrebbe avuto effetto dal 1° febbraio 2015 solo ad
adempimento di tutte le clausole contrattuali, come quella in parola, per le
quali un termine differente non era stato espressamente previsto; lesistenza
di un tale termine era inoltre deducibile dal fatto che nella clausola in
discussione era stato previsto che  nel caso in cui il Municipio  non
dovesse concedere il suo benestare  le parti non dovranno reciprocamente
corrispondere nessuna forma di risarcimento o indennizzo per prestazioni proprio antecedenti il 31.01.2015 ; era del resto finanche logico, in difetto di
elementi contrari, che, se lattrice intendeva avviare lattività nei locali a
partire dal 1° febbraio 2015, laccordo del proprietario avrebbe dovuto
giungere al più tardi entro tale termine; oltretutto si dubitava fortemente che
le parti, che non risultavano essere giuristi, potessero essere a conoscenza
della possibilità, ammessa da almeno una parte della dottrina, di ottenere un
consenso al subingresso a posteriori e con effetto retroattivo.
7.1. In questa sede la
convenuta ha obiettato che la conclusione del giudice di prime cure sul tema
non aveva in realtà trovato alcun riscontro probatorio (appello p. 8). La
censura è irricevibile per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC). La
convenuta, pur avendo indicato che  da nessuna parte è scritto che il
benestare dovesse arrivare entro un certo termine  e pur avendo evidenziato,
oltretutto solo in modo generico e incomprensibile, che  nemmeno ci si può
prevalere della buona fede contrattuale per sostenere che detta condizione fosse
soggetta alla scadenza del 31.01.2015  in quanto  se così fosse  non si
capirebbe come mai alcune condizioni sono state datate e altre no, se non per
effettuare, praticamente, una distinzione tra le stesse  (appello p. 9),
non si è in realtà confrontata puntualmente con largomentazione pretorile, sia
pure fondata solo su circostanze di carattere indiziario, spiegando per quali
ragioni di fatto e di diritto non potesse essere condivisa e dovesse dunque
essere modificata (DTF 138 III 374 consid. 4.3.1; TF 7 dicembre 2011
4A_659/2011 consid. 4, 27 settembre 2012 4A_252/2012 consid. 9.2.1, 10 marzo
2014 4A_474/2013 consid. 3.1 e 3.2).
8. Il Pretore supplente
ha quindi ritenuto che la contraddizione esistente tra la clausola del
contratto di cui al doc. E secondo la quale  nel caso in cui lacquirente
non dovesse rispettare la modalità di pagamento, il contratto è immediatamente
rescisso per cui il venditore rientra in possesso dellinventario del
ristorante e dellesercizio e lacquirente rinuncia a qualsiasi risarcimento di
cose o valore , e limpegno contenuto nella successiva dichiarazione di cui
al doc. G secondo il quale  la vendita è condizionata dal consenso del
Comune di __________ e nellipotesi in cui tale consenso non dovesse
pervenire le parti simpegnano alla restituzione dellanticipo versato 
dovesse essere chiaramente risolta, nel caso in cui entrambi quegli accordi fossero
stati applicabili - ossia qualora lattrice fosse stata in mora con il secondo
acconto, di fr. 70'000.-, dovuto entro il 31 gennaio 2015 e il consenso al
subingresso non fosse pervenuto entro il 31 gennaio 2015 -, nel senso che il
primo anticipo di fr. 10'000.- doveva essere restituito. A suo giudizio,
ammettere il contrario, e dunque far prevalere la clausola di cui al doc. E,
avrebbe significato che lattrice, a seguito della fine del contratto intervenuta
per il mancato benestare del proprietario, avrebbe avuto diritto alla
restituzione del primo anticipo solo se avesse provveduto a versare anche la
seconda tranche , il che non aveva evidentemente alcuna logica; tanto più
che quella clausola era stata manifestamente prevista per evitare che lattrice
potesse acquisire linventario della convenuta ed entrare in possesso dei
locali senza pagare quanto pattuito, sennonché in concreto, a seguito
dellassenza del consenso del proprietario, lintera relazione contrattuale era
ormai venuta a cadere e con essa lo era anche la preoccupazione della convenuta
di aver ceduto linventario e i locali senza aver incassato il prezzo. Al
medesimo risultato, a prescindere da quanto precede, si sarebbe in ogni caso pervenuti
anche tenendo conto della natura delle condizioni stipulate dalle parti:
accertato che la clausola di cui al doc. E costituiva ovviamente una condizione
risolutiva e che limpegno contenuto nella dichiarazione di cui al doc. G costituiva
invece, comera la regola nellambito dei contratti di cessione di commercio e
come occorreva comunque propendere in caso di dubbio, una condizione
sospensiva, ne conseguiva che il pagamento del secondo acconto era subordinato
al preventivo ottenimento del benestare del proprietario e che, non essendo
questultimo tempestivamente pervenuto, lobbligo di versare il secondo acconto
non era mai sorto, per cui allattrice non poteva essere rimproverata una tale
inadempienza e la stessa poteva così pretendere la rifusione del primo acconto.
8.1. Confrontata con una
decisione pretorile fondata, su questa particolare tematica, su due
argomentazioni alternative e indipendenti, la convenuta, in questa sede, avrebbe
dovuto spiegare e dimostrare se e in che modo entrambe erano infondate, sennonché
non ha fatto fronte a questo suo onere.
8.1.1. Con riferimento
allargomentazione pretorile fondata sulle menzionate considerazioni logiche,
si osserva in effetti che la convenuta, in violazione del suo obbligo di
motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), si è limitata ad evidenziare come la stessa
fosse  curiosa  e  scioccante , rispettivamente costituisse
uninterpretazione  tutto meno che chiara  (appello p. 11), ma non si è a
ben vedere confrontata puntualmente con la medesima, spiegando per quali
ragioni di fatto e di diritto non potesse essere condivisa e dovesse dunque
essere modificata.
8.1.2. Analoghe considerazioni
possono essere fatte con riferimento allargomentazione pretorile fondata sulla
natura delle condizioni stipulate dalle parti. In questa sede la convenuta si
è in effetti limitata a sostenere, con una contestazione già evasa in
precedenza (cfr. consid. 7.1), che se la condizione contenuta nella
dichiarazione di cui al doc. G  fosse da considerare sospensiva rispetto a
tutte le altre, mal si comprende il motivo per cui le parti non hanno previsto
una scadenza al 31 gennaio 2015 o altra data, ritenuto che hanno invece
attribuito ad altre condizioni un termine fisso , ad indicare, in modo generico,
che  non è chiaro  perché il giudice di prime cure ritenga prevalente la
condizione contenuta in quella dichiarazione,  ciò che non motiva, se non
richiamando una giurisprudenza e una dottrina che  si dubita che le parti
possano conoscere  e che è strumentale alla tesi del Pretore  non
confrontandosi criticamente con la volontà delle parti , e infine ad
addurre, senza alcuna spiegazione e contrariamente al chiaro tenore
dellaccordo, che la clausola di cui al doc. E costituiva una condizione
sospensiva e che era da questa che dipendevano le altre (appello p. 12). Essa
non si è in definitiva confrontata puntualmente con largomentazione pretorile
e comunque non ha dimostrato che la stessa, per altro convincente, non potesse
essere condivisa e dovesse così essere modificata.
9. Ne discende che lappello della convenuta deve essere
respinto nella limitata misura in cui è ricevibile.
Le spese processuali e le
ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore
litigioso di fr. 10'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 CPC).
Per questi motivi,
richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il RTar
decide:
I. Lappello 25 agosto
2017 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.
II. Le spese
processuali di fr. 1000.- sono a carico dellappellante, che rifonderà allappellata
fr. 1000.- per ripetibili.
III. Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Leventina
Per
 la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,  1000 Losanna 14, entro
30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100
cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale (art. 74 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è
possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).