Rigetto provvisorio dellopposizione. Obbligo del beneficiario di un diritto di compera di versare al notaio rogante un acconto quale controprestazione per la concessione del diritto. Inadempimento
Decisione del 08.07.2019, CEF
Incarto n. 14.2019.38
RIGETTO PROVVISORIO DELL'OPPOSIZIONE
art. 321 cpv. 1 CPC
art. 82 cpv. 1 LEF
art. 82 cpv. 2 LEF

CO 1
(patrocinata dall__________ PA 2, )
contro
RE 1
(patrocinato dall__________ PA 1, )
giudicando sul reclamo del 18 febbraio 2019 presentato da RE 1 contro
la decisione emessa il 7 febbraio 2019 dal Pretore;
ritenuto
in fatto:                   A. Con rogito n. 1066
del notaio avv. __________, l11 aprile 2018 la CO 1 di __________, in veste di concedente e proprietaria delle particelle n. __________ e __________
RFD di __________, ha concesso a RE 1 (in veste di beneficiario) un diritto di compera con scadenza al 28 dicembre
2018 sulle citate particelle, cui competono, in regime di comproprietà
coattiva, per la n. __________ tre quote delle particelle n. __________, __________
e __________ e per la n. __________ due quote delle particelle n. __________ e __________.
Il prezzo dei fondi, oggetto del diritto di compera, è stato determinato a corpo
in fr. 1'100'000. complessivi. Come modalità di pagamento (ad V/3) le
parti hanno stabilito quanto segue:
a)  CHF 100'000. andranno
versati entro il 15 maggio 2018 dal beneficiario sul conto deposito-clienti del
notaio rogante e saranno riversati a favore della concedente (secondo
istruzioni che gli verranno rilasciate in separata sede) una volta confermata
da parte del competente Ufficio dei registri lav­venuta annotazione del
presente diritto di compera nel registro fondiario.
Questo importo viene pagato a titolo di
controprestazione per la concessione del diritto di compera pattuito con il
presente contratto; verrà interamente computato nel prezzo di acquisto in caso
di esercizio del diritto di compera, mentre resterà definitivamente acquisito dalla
concedente in caso di mancato esercizio (per motivi riconducibili al
beneficiario), a liquidazione di qualsiasi sua pretesa nei confronti del
beneficiario medesimo.
b)   CHF
1'000'000. a saldo andranno versati dal beneficiario sempre sul conto deposito-clienti
del notaio rogante, contestualmente allesercizio del diritto di compera .
B. Con autorizzazione/atto di
incarico del 14 maggio
2018 la CO 1 ha autorizzato il beneficiario a
corrispondere la somma di fr. 100'000 . indicata nel contratto entro il 30 maggio 2018 invece del 15 maggio 2018 e ha incaricato
il notaio di
richiedere lan­notazione del diritto di compera a registro fondiario nella
misura in cui il citato pagamento avvenisse entro quella data .
C. Con
precetto esecutivo n. __________ emesso il 7 giugno 2018
dal­lUfficio di esecuzione di Lugano, la CO 1 ha escusso RE 1 per lincasso di
fr. 100'000. oltre agli interessi del 5% dal 1° giugno 2018, indicando
quale titolo di credito il diritto
di compera, rogito no. 1066 dell11.04.2018 del notaio avv. __________, __________.
D. Avendo
RE 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 28 giugno
2018 la CO 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 5. Alludienza di discussione tenutasi il
6 novembre 2018, listante ha confermato la sua domanda, mentre la parte
convenuta vi si è opposta, producendo delle osservazioni scritte. In sede di replica e duplica orali , le parti si sono riconfermate nelle loro
rispettive e antitetiche posizioni.
E. Statuendo con decisione del 7 febbraio 2019, il Pretore ha accolto listanza
e rigettato in via provvisoria lopposizione interposta dalla parte convenuta,
ponendo a suo carico le spese processuali di fr. 350. e unindennità di fr. 1'500 . a favore dellistante.
F. Contro
la sentenza appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 18 febbraio 2019 per ottenerne 
previo conferimento delleffetto sospensivo  lannulla­mento e la reiezione dellistanza.
Con decreto del medesimo giorno, il vice presidente della Camera ha respinto la domanda di
conferimento delleffetto sospensivo. II ricorso presentato da RE 1 contro tale
decreto è stato dichiarato inammissibile dal Tribunale federale con sentenza
del 1° aprile 2019.
G. Stante
lesito del giudizio odierno, il reclamo non è stato notificato alla
controparte per osservazioni.
Considerando
in diritto:                 1. La sentenza impugnata  emanata in materia di rigetto dellop­posizione
 è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.
3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale dappello (art.
48 lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso .
1.1 Pronunciata
in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile con
reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC).
Presentato il 18 febbraio 2019 contro la sentenza notificata al patrocinatore
di RE 1 l8 febbraio 2019, in concreto il reclamo è tempestivo.
1.2 Il
reclamo devessere motivato (art. 321 cpv. 1 CPC)  ciò che la
Camera verifica dufficio  nel senso che dal memoriale deve evincersi
per quali ragioni la sentenza di primo grado è contestata (DTF 142 I 94 consid.
8.2 con rinvii) . Doglianze generiche e recriminazioni di
carattere generale non sono sufficienti, come non basta ripetere nel reclamo le
argomentazioni esposte in prima sede. Spetta al reclamante confrontarsi con la
motivazione addotta nella sentenza impugnata, indicando dove e in che cosa
consisterebbe lo sbaglio del primo giudice (sentenza del Tribunale federale 4A_290/2014
del 1° settembre 2014 consid. 3.1, in: RSPC 2015 pag. 52, i cui principi
valgono anche per i reclami: sentenza 5D_190/2014 del 12 maggio 2015 consid. 2).
Solo a tali condizioni è possibile entrare nel merito del ricorso, poiché
giudicare un reclamo non significa rifare il processo di primo grado, ma
verificare se la sentenza impugnata resiste alla critica.
La Camera decide in linea di principio in
base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2
CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate (art. 321 cpv. 1 CPC)
contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 con­sid. 2.2.4). Secondo lart. 320 CPC con
il reclamo possono essere censurati sia lapplicazione errata del diritto sia laccertamento
manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili
conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).
2. In
virtù dellart. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dellopposizione
ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito
constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che lescusso
sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il
riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura documentale (Aktenprozess) , il cui scopo non è di accertare lesisten­za del credito posto in
esecuzione bensì lesistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo
la forza probante del titolo prodotto dal creditore  la sua natura formale  e
vi conferisce forza esecutiva ove lescusso non renda immediatamente verosimili
eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1). La decisione di rigetto
provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata
quanto allesistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il pronunciato,
quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al
giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 consid. 3.2).
3. Nella
decisione impugnata, il Pretore ha stabilito che il rogito di costituzione del
diritto di compera non contiene una condizione da adempiere per consentire il
rigetto dellopposizione. Contenendo un chiaro, esplicito, preciso e
incondizionato impegno del convenuto di versare allistante  tramite il notaio
rogante  la somma di fr. 100'000 ., il rogito
costituisce a suo giudizio un valido riconoscimento di debito ai sensi dellart.
82 cpv. 1 LEF. Il primo giudice ha poi stabilito che liscrizione del diritto
di compera nel registro fondiario rappresenta solo una
conseguenza del­lavvenuto versamento e, se mai, la condizione per il
riversamento dellimporto allistante. Il fatto che la somma in questione debba
essere corrisposta al notaio rogante nulla muterebbe alla situazione giuridica,
secondo la quale creditrice e destinataria dei fr. 100'000 . è unicamente la CO 1. Si tratterebbe piuttosto di una mera modalità
di pagamento.
Per
quanto riguarda le considerazioni di RE 1 inerenti alla modifica della licenza
edilizia, il Pretore ha constatato che il rogito non contiene alcuna condizione
o riserva sulla possibilità per il convenuto di ottenere una licenza edilizia
diversa da quella indicata (RM n. 1138 del 10 aprile 2017). Pattuizioni in tal
senso non emergerebbero nemmeno dai documenti agli atti. A mente del primo
giudice il contenuto della licenza edilizia  e così anche le dimensioni degli
appartamenti progettati e le potenzialità di vendita  erano perfettamente noti
a RE 1 già al momento della sottoscrizione del diritto di compera. Parrebbe
quindi atipico che un noto immobiliarista, cognito dellandamento del mercato, avesse
sottoscritto un atto di costituzione di diritto di compera per unoperazione che non sta in piedi e ciò prima di aver ottenuto dalla concedente la modifica di
determinati appartamenti. Non essendovi traccia di tutto ciò nel rogito, il
Pretore ha concluso che tali argomentazioni non appaiono atte a infirmare la validità
del titolo di rigetto.
4. Nel
reclamo RE 1 fa anzitutto valere che agli atti non si trova alcun
riconoscimento di debito, giacché i fr. 100'000 . non
andavano versati direttamente alla CO 1 bensì al notaio rogante (consid. 5.1). Egli
sostiene poi che sia il termine per lannotazione del diritto di compera, sia quello
per lesercizio del diritto di compera sono in ogni caso scaduti (consid. 5.2).
Il diritto di compera non annotato sarebbe pertanto diventato caduco tra le
parti (consid. 5.3) e ad ogni modo la chiara condizione
contenuta nel rogito  liscrizione del diritto di compera nel registro
fondiario  non si è realizzata (consid. 5.4). Da ultimo, egli fa valere un
accertamento manifestamente errato dei fatti, nel senso che il Pretore non ha
tenuto conto di un sostanziale inadempimento della controparte (consid. 6).
5. Costituisce un riconoscimento di debito
nel senso dellart. 82 cpv. 1 LEF latto pubblico o la scrittura privata,
firmata dallescus­so o dal suo rappresentante, da cui si evince la sua volontà
di pagare (o perlomeno di riconoscere) allescutente, senza riserve né
condizioni, una somma di denaro determinata, o facilmente determinabile, ed
esigibile (DTF 139 III 301 consid. 2.3.1 con rimandi). Lopposizione può essere
rigettata in via provvisoria solo se lescutente prova (e non solo rende
verosimile: sentenza del Tribunale federale 5A_741/2013 del 3 aprile 2014,
consid. 3.1.3 con rimandi) che lescusso ha riconosciuto senza riserve né con­dizioni
il debito posto in esecuzione. Il riconoscimento deve risultare indiscutibilmente dal documento o dai documenti prodotti dallescutente ( Staehelin in: Basler Kommentar,
SchKG I, 2 a ed. 2010, n. 21 ad art. 82 LEF). Una sua eventuale
interpretazione può fondarsi unicamente sul titolo stesso (sentenza 5A_741/ 2013
già citata, consid. 3.1.1 e 4.2), fermo restando che in caso di dubbio la
questione litigiosa andrà, se occorre, sottoposta al giudice ordinario
(sentenza della CEF 14.2015.23 del 28 maggio 2015, consid. 7.1).
5.1 Nella
fattispecie RE 1 contesta che il rogito di costituzione del diritto di compera
rappresenti un riconoscimento di debito ai sensi dellart. 82 LEF per i fr. 100'000 . posti in esecuzione, facendo anzitutto valere chessi non andavano
versati direttamente alla CO 1, ma al notaio rogante, il quale solo dopo lannotazione
del diritto di compera a registro fondiario avrebbe provveduto a riversarli
alla concedente. Ma non essendosi verificata la condizione concordata, ossia il
versamento dellimporto al notaio entro il 15 maggio 2018, il diritto di
compera non è stato annotato a registro fondiario.
a) Tale
censura è dacchito inammissibile , trattandosi di un semplice copia e incolla delle osservazioni
prodotte alludienza di discussione del 6 novembre 2018 (pag. 2, pt. 1), senza
confronto con la motivazione contenuta nella sentenza impugnata (sopra, consid. 1.2). Il Pretore ha infatti
constatato che lannotazione pre­vista al punto V/3/a del
rogito costituisce una conseguenza del­lavvenuto versamento e, se mai, la condizione per il riversamento
di tale somma allistante. Oltre a ciò, egli ha stabilito che il versamento sul
conto clienti del notaio rogante è da considerare una mera modalità di
pagamento che non muta la situazione giuridica. Al riguardo, il reclamante
rimane silente.
b) Ad ogni buon conto, la facoltà concessa al reclamante di versare la
somma sul conto deposito-clienti del notaio rogante è effettivamente una
modalità di pagamento, per la quale egli avrebbe potuto optare anche durante la
procedura esecutiva, fino al 28 dicembre 2018, se avesse voluto evitare un
pagamento diretto alla concedente. Orbene, secondo la giurisprudenza il
riconosci­mento di debito con modalità di pagamento, con la quale lescus­so
indica come intende estinguere il debito, vale riconoscimento di debito puro e
semplice nel sen so dellart.
82 LEF ( sentenza del Tribunale
federale 5A_303/2013 del 24 settembre 2013, consid. 4.1, e i rimandi). E
al momento dellinoltro dellesecuzione, il 7 giugno 2018, lobbligo del
beneficiario era già esigibile, dal 31 maggio 2018, stante la proroga concessa
il 14 maggio 2018 (doc. B). Anche nel merito la censura si rivela pertanto
infondata.
5.2 Il
reclamante sostiene poi che anche se egli dovesse versare ora i fr. 100'000 . al notaio, questultimo non
potrebbe comunque riversarli allistante, essendo scaduti sia il termine per lannota­zione
del diritto di compera, sia il termine per lesercizio di quel diritto (il 28
dicembre 2018). Egli perde tuttavia di vista che, secondo il punto V/3/a, 2°
paragrafo del rogito, i fr. 100'000. costi tuivano la controprestazione per la concessione
del diritto di com­pera e sarebbero rimasti
definitivamente acquisiti dalla concedente in caso di mancato esercizio del
diritto per motivi riconducibili al beneficiario, a liquidazione di qualsiasi
pretesa della concedente nei confronti del beneficiario medesimo (doc. A). È
pacifico che RE 1 non ha esercitato il diritto di compera entro il 28 dicembre
2018, per sua libera scelta, a lui addebitabile (sulla pretesa inadempienza
della controparte si rinvia sotto al considerando 6). Ne consegue che, in virtù
dello stesso rogito, il notaio dovrebbe ora riversare la somma alla concedente
quale prezzo di costituzione del diritto di compera non tempestivamente
esercitato. Anche su questo punto il reclamo è infondato.
5.3 Sostiene
inoltre il reclamante che i l diritto di compera, perché
non è stato annotato a registro fondiario, sarebbe diventato caduco e quindi
non idoneo come riconoscimento di debito, mancando un impegno chiaro,
incondizionato, certo, liquido ed esigibile. In realtà, il diritto di compera
esiste, quale credito volto al trasferimento del fondo, indipendentemente dalla
sua annotazione nel registro fondiario, la quale ha solo per effetto di rendere lobbligo opponibile ai
terzi (Paul-Henri Steinauer , Les
droits réels, vol. II, 4 a ed. 2012, n. 1712-1714 e 1704 segg.). Il fatto, quindi, che nella fattispecie il
diritto non sia stato annotato non ne compromette lesistenza nella relazione
tra le parti. Dal 31 maggio 2018 il reclamante era così
tenuto incondizionatamente a versare fr. 100'000. al
notaio rogante per conto della concedente a titolo di controprestazione per la
concessione del diritto. Anche su questo punto la sentenza impugnata resiste
alla critica.
5.4 Da
ultimo il convenuto ribadisce che la realizzazione della chiara condizione
contenuta nel rogito cui egli ritiene subordinato il riconoscimento di debito 
liscrizione del diritto di compera nel registro fondiario  non si è
realizzata sicché listanza di rigetto andrebbe respinta. Anche questa censura,
già espressa in prima sede, vie­ne riproposta testualmente senza confronto con
la motivazione del Pretore, secondo la quale non si è in presenza di un
riconoscimento di debito condizionato. Ancora una volta si tratta di una
censura irricevibile (sopra, consid. 1.2), che sarebbe in ogni caso volta allinsuccesso,
il versamento dei fr. 100'000 . non essendo
subordinato allannotazione del diritto di compera.
6. A
norma dellart. 82 cpv. 2 LEF, allescusso incombe lonere di rendere
verosimili le eccezioni che deduce in giudizio (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1
con rinvii). Esse non solo devono essere esposte in modo convincente ma devono
anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto
delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi ( Staehelin in: Basler Kommentar, SchKG
I, 2 a ed. 2010, n. 87 seg. ad art. 82 LEF).
6.1 Nel
caso specifico il reclamante sostiene che il mancato versamento dei fr. 100'000 . è stato determinato da un sostanziale in­adempimento
della CO 1, e per essa dallarchitetto __________, il quale avrebbe assicurato
al convenuto la possibilità di aumentare il numero degli appartamenti,
portandolo a quattordici, con lapprovazione della variante in corso dopera e
senza la pubblicazione di una nuova licenza edilizia. La documentazione agli
atti ne sarebbe la prova. Mancando una dichiarazione in tal senso dal Municipio
di __________, il convenuto ha ritenuto di potersi dispensare dal versare limporto
posto in esecuzione. Al riguardo, nel reclamo egli rimprovera al Pretore di
aver accertato i fatti in modo manifestamente errato.
6.2 Di
nuovo la censura è irricevibile, lescusso avendo ripreso testualmente le
osservazioni prodotte in prima sede (pagg. 2 e 3, pt. 4), senza confrontarsi
con la motivazione del Pretore, secondo cui il rogito non contempla alcuna
condizione o riserva sulla possibilità per il beneficiario del diritto di
compera di ottenere una licenza edilizia diversa da quella contemplata al punto
II/2 e che pattuizioni in tal senso non emergono dagli atti (sopra, consid.
3.1).
6.3 Sia
come sia, le premesse contenute nel rogito sono chiare. La CO 1 ha infatti confermato
e garantito che i fondi
oggetto del presente contratto sono tutti ubicati in zona edificabile del
vigente piano regolatore comunale e beneficiano effettivamente delle
potenzialità edificatorie documentate nella licenza edilizia RM n. __________
del 10 aprile 2017, nota alle parti (doc. A, fol. 2,
pt. II. 2). Come già constatato dal primo giudice, la licenza edilizia ivi
indicata era nota alle parti e i documenti prodotti dallescusso
(corrispondenza e-mail tra RE 1 e larchitetto __________ [doc. 1  7],
documentazione sulla residenza __________ [doc. 8] e il nulla osta della
banca __________ [doc. 9]) non sono in alcun modo atti a invalidare il
riconoscimento di debito incondizionato contenuto nel rogito. Che le parti,
dopo la firma del rogito, abbiano vincolato la controprestazione dei fr. 100'000 . all approvazione
della variante in corso dopera senza pubblicazione di una nuova licenza
edilizia non risulta minimamente
dagli atti e non è quindi verosimile. Il reclamo vede
pertanto la sua sorte segnata.
7. La tassa del presente giudizio, stabilita
in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35) segue la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone problema di
ripetibili, il reclamo non essendo stato notificato alla controparte per
osservazioni.
8. Circa i rimedi esperibili sul piano
federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 100'000.,
raggiunge la soglia di fr. 30'000. ai fini dellart.
74 cpv. 1 lett. b LTF.
Per questi motivi,
pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile, il
reclamo è respinto.
2. Le
spese processuali di complessivi fr. 550. relative al presente giudizio,
già anticipate dal reclamante, sono poste a suo carico.
3. Notificazione a:
    ;
    .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale dappello
Il presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare
ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Il
termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).