Disconoscimento di debito, interpretazione del contratto, obbligo di prestazione anticipata
Decisione del 15.02.2019, IICCA
Incarto n. 12.2017.124
INTERPRETAZIONE DI UN CONTRATTO
art. 2 CC
art. 18 CO
art. 82 CO
art. 83 cpv. 2 LEF

AO
  1
rappr. dallavv.  RA 2
contro
AP
  1
con cui l'attore ha chiesto di accertare linesistenza della
pretesa di AP 1
di fr. 286'570.- oltre interessi (disconoscimento del debito) e la
conferma della sua
opposizione al PE n. __________ dellUE di __________;
domanda avversata dal convenuto, che ha postulato la reiezione
della petizione, e che il
Pretore ha accolto integralmente con decisione 12 giugno 2017;
appellante il convenuto con appello 24 agosto 2017, con cui
ha chiesto la riforma del
giudizio impugnato nel senso di respingere la petizione, accertare
lesistenza del suo
credito e confermare il rigetto dellopposizione al PE n. __________
e subordinatamente di
annullare il querelato giudizio e ritornare lincarto allistanza
inferiore per una nuova
decisione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'attore con risposta 13 ottobre 2017 ha postulato la
reiezione del gravame, pure
con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
A. In data 8 novembre 2002 S__________, moglie di AP 1,
ha sottoscritto con larch. __________ una convenzione per promuovere
ledificazione del fondo n. __________ RFD di __________ di sua proprietà,
prevedendo il progetto ledificazione di una palazzina di sei appartamenti, da
costituirsi in PPP (doc. D); in sintesi, secondo gli accordi raggiunti, S__________ autorizzava larch. __________ __________
a edificare il suo fondo, e questultimo si impegnava ad attuare a sue spese
liniziativa immobiliare. La convenzione è in seguito stata completata il 23
gennaio 2004 rispettivamente il 13 aprile 2004 con i complementi di cui ai doc.
E e F.
B. In particolare, il doc. F stabiliva che la __________
SA sarebbe stata limpresa generale e sanciva limpegno di S__________ di far
cancellare la servitù di limitazione dellaltezza gravante il fondo n. __________
in favore del fondo n. __________ RFD di __________, pure di sua proprietà, per
la quale il  costruendo fabbricato potrà essere solo una villa con piano
terreno e primo piano  (doc. 4 nel richiamato incarto EF.2005.337 della Pretura della Giurisdizione
di Mendrisio- Nord), in quanto in contrasto con il previsto
progetto edilizio. Il doc. F stabiliva pure che la cancellazione doveva
avvenire prima della sottoscrizione di uneventuale convenzione fra la medesima
e il marito rispettivamente prima della vendita dei costruendi appartamenti a
terzi.
C. Nel frattempo, sul fondo n. __________ RFD di __________
è stata costituita la prevista proprietà per piani (cfr. doc. G, H, I),
suddivisa in sei appartamenti (fogli PPP n. __________, __________, __________,
__________, __________ e __________) e un garage (foglio PPP n. __________),
rispettivamente è stata avviata ledificazione del fondo.
D. Con decreto supercautelare 26 agosto 2004, il Pretore del Distretto
di Lugano, Sezione 2, dando seguito a unistanza promossa da AP 1 contro la
moglie, ha ordinato liscrizione a RF di una restrizione della facoltà di
disporre annotata a carico della part. no. __________ RFD di __________ e dei fogli PPP n. __________ (limitatamente alla quota di comproprietà di
9/14) di cui al fondo base n. __________ RFD di __________, ovvero
le unità PPP non ancora vendute nellambito del progetto immobiliare (doc. G,
I).
E. Con contratto 8 febbraio 2005 e successiva istanza 15
febbraio 2005 discrizione di trapasso immobiliare, inoltrata dopo che il
Pretore, con decreto 10 febbraio 2005, aveva disposto la cancellazione della
restrizione della facoltà di disporre annotata a carico della part. n. __________
RFD di __________ (doc. G), S__________ ha donato il suddetto fondo n. __________
al marito, senza prima provvedere alla cancellazione della citata servitù ( cfr.
doc. 2 nel richiamato incarto OA.2005.136 della Pretura di __________). Il relativo atto pubblico è stato rogato dal notaio avv. __________,
che ha pure allestito una bozza di accordo separato, non concretizzatosi, che
avrebbe dovuto regolare i rapporti di dare e avere fra i coniugi in relazione
al progetto immobiliare e prevedere pure la cancellazione, da parte di AP 1,
della nota servitù. Successivamente, le parti si sono recate con la
bozza in questione da un altro legale, ovvero il notaio avv. __________, che ha
avanzato alcuni suggerimenti in merito alla formulazione della medesima
(limitatamente alla relativa clausola 7), bozza in seguito sottoscritta con il
contenuto definitivo di cui al doc. I del quale si dirà qui in appresso.
F. Con convenzione 14 marzo 2005 sottoscritta da S__________,
da AP 1, dallarch. __________ e dalla __________ SA (doc. I), AP 1 si è
impegnato a chiedere immediatamente al giudice la cancellazione della
restrizione della facoltà di disporre ancora gravante sulle PPP n. __________. Da
parte sua, S__________ si impegnava a corrispondere al marito limporto di fr. 452'400.-
quale partecipazione ai ricavi della vendita degli appartamenti invenduti, e
meglio fr. 141'110.- per la vendita della PPP n. __________, fr. 165'460.- per
la vendita della PPP n. __________ e fr. 145'830 per la vendita della PPP n. __________
(punti 2 e 4 della convenzione). Contestualmente, larch. __________ e la __________
SA venivano istituiti quali garanti solidali di tale debito (doc. I, punto 4).
Infine, con la sottoscrizione della convenzione, AP 1 accettava la costruzione
eretta sul fondo n. __________ RFD di __________ nello stato in cui si trovava
in quel momento, ritenuto che invece la citata servitù gravante sul fondo
sarebbe rimasta iscritta ( Die Dienstbarkeit die zu Gunsten
der Parzelle Nr. __________ des definitiven Grundbuches __________ bleibt
eingetragen , cfr. doc. I, punto 7).
G. Il 17 marzo 2005, su istanza comune di AP 1 e S__________, il
Pretore di Lugano ha fatto ordine allUfficiale del RF di __________ di
procedere alla cancellazione della summenzionata restrizione della facoltà di
disporre (doc. G e H), cosicché la vendita dei restanti appartamenti è stata
resa possibile.
H. Il 13, rispettivamente 14 aprile 2005, S__________ ha
sottoscritto due rogiti di compravendita immobiliare con __________ __________
e __________ __________, rispettivamente __________, aventi come oggetto i due
appartamenti di cui alle PPP nr. __________ e __________ (doc. L e M). Il punto
2 di entrambi i rogiti stabiliva una trattenuta di fr. 141'110.- rispettivamente di fr. 165'460.- sul prezzo di acquisto, da
depositare sul conto rubrica terzi del notaio rogante, avv. __________. Il
punto 5 di entrambi i rogiti stabiliva che  La venditrice signora S__________
ha donato al marito in data 15 (quindici) febbraio 2005 (duemilacinque) la
part. n. __________ (__________) RFD di __________ senza cancellare la
servitùcon la sola promessa verbale del marito che la servitù sarebbe stata
cancellata , che  Lattuale proprietario si rifiuta di cancellare la
servitù  e che la summenzionata trattenuta sarebbe rimasta depositata
presso il notaio sino alla suddetta cancellazione, dopo la quale essa sarebbe
stata liberata secondo le istruzioni di S__________. In caso contrario, sarebbe
stata liberata in favore degli acquirenti.
I. A fronte della
mancata cancellazione della servitù da parte di AP 1, le due summenzionate
trattenute sono rimaste bloccate sul conto clienti del notaio. Secondo quanto
riferito da S__________ (deposizione del 14 maggio 2012, p. 1), la medesima e
gli acquirenti si sono successivamente accordati di liberarle e suddividerle
fra loro.
J. Con PE n. __________ dellUE di __________, AP 1 ha escusso __________
per un importo di fr. 286'570.- oltre accessori a fronte della convenzione doc.
I. Avendo questultimo sollevato opposizione, il 31 agosto 2005 egli ha
presentato innanzi alla Pretura della Giurisdizione di __________ unistanza di
rigetto provvisorio dellopposizione, accolta con decisione 6 ottobre 2005 (doc.
A e richiamato incarto EF.2005.337). Il 28 ottobre 2005 larch. __________ ha
promosso una prima azione di disconoscimento del debito innanzi alla Pretura di
__________, la quale con decisione 19 gennaio 2011, notificata allattore il 24
gennaio 2011 (doc. C e richiamato incarto OA.2005.136), ha dichiarato lazione
irricevibile per incompetenza territoriale, stante la proroga di foro in favore
della Pretura di Lugano contenuta nel doc. I (punto 9). Il 14 febbraio 2011,
larch. __________ ha ripresentato tempestivamente una nuova azione di
disconoscimento del debito innanzi alla Pretura di Lugano, Sezione 2,
sostenendo in sintesi che, per pretendere il versamento delle somme pattuite
nel doc. I, il convenuto doveva dapprima cancellare la servitù di limitazione
dellaltezza, cosa che non aveva fatto. Lo stesso giorno, lattore ha
denunciato il contenzioso a S__________, la quale tuttavia non è intervenuta in
lite.
K. Con risposta 8 luglio 2011, AP 1 si è opposto alla petizione. Con
replica 13 settembre 2011 e duplica 19 settembre 2011, le parti hanno
ulteriormente sostanziato le proprie antitetiche posizioni. Con ordinanza 27
agosto 2014, la causa è stata sospesa alla luce del cambio di patrocinatore del
convenuto, per poi essere riattivata con ordinanza 27 gennaio 2015.
L. Esperita listruttoria e raccolti gli allegati conclusivi delle
parti, il Pretore, con la decisione 12 giugno 2017, ha accolto lazione di
disconoscimento, accertando linesistenza del credito di fr. 286'570.- e ponendo
la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 8400.- a carico del
convenuto, tenuto altresì a rifondere alla controparte fr. 18000.- per
ripetibili.
Egli ha in sostanza
ritenuto che, secondo uninterpretazione della convenzione doc. I che tenesse
in considerazione non solo quanto esplicitamente pattuito, ma anche il comportamento
delle parti, gli obiettivi da esse perseguiti e lo scopo degli accordi
raggiunti nel documento in questione, sul quale in particolare hanno potuto
riferire i testi avv. __________ e avv. __________, AP 1 era tenuto, per
pretendere limporto rivendicato, a cancellare la nota servitù. Non avendolo
fatto, egli non poteva dunque pretendere la controprestazione (art. 82 CO).
Secondo la conclusione del primo giudice, sin dallinizio la cancellazione
della servitù era un presupposto essenziale, già previsto in occasione della
donazione del fondo n. __________ quale clausola contenuta in una bozza di
accordo in seguito modificata dalle parti e sottoscritta quale doc. I. Questa
soluzione, confermata dal teste avv. __________, era pure la più logica per
uscire dalla situazione di stallo creatasi fra AP 1 da una parte e la moglie, il
promotore immobiliare rispettivamente i futuri acquirenti dallaltra, a fronte
di unedificazione in contrasto con lesistente servitù: il primo non avrebbe
dovuto cancellare la servitù prima del versamento della trattenuta a lui
spettante sul conto clienti del notaio, così da garantirsi il relativo
pagamento; in cambio, per pretendere la liberazione della trattenuta a suo
favore, egli avrebbe dovuto procedere con la cancellazione. Il primo giudice
non ha per contro ritenuto né attendibile né logica la testimonianza di S__________
a tal proposito, la quale aveva dichiarato che la cancellazione della servitù
doveva avvenire solo dopo la ricezione, da parte del marito, degli importi a
lui spettanti.
M. Con lappello 24 agosto 2017 che qui ci occupa, avversato
dallattore con risposta 13 ottobre 2017, AP 1 è insorto contro tale decisione,
criticando il Pretore per avere erroneamente valutato le prove raccolte in sede
istruttoria e avere erroneamente interpretato la convenzione doc. I (in
particolare la relativa clausola 7), violando
gli art. 18 e 82 CO.
N. In data 18 novembre 2017 AP 1 ha prodotto un ulteriore scritto, che
tuttavia essendo tardivo non può essere considerato quale replica spontanea,
come già comunicato allappellante con scritto 20 novembre 2017 del Presidente
di questa Camera.
E considerato
in diritto:
1. Limpugnata
decisione pretorile è una decisione finale di prima istanza e, come tale, appellabile
(art. 308 cpv. lett. a CPC). Il valore di causa supera infatti fr. 10'000.-
(art. 308 cpv. 2 CPC). Presentato nel termine di 30 giorni dalla notifica della
decisione di prima istanza (art. 311 cpv. 1 CPC), lappello è tempestivo.
Parimenti tempestiva è la risposta 13 ottobre 2017 dellappellato.
2. Lappellante,
con la sua impugnativa, contesta linterpretazione della convenzione doc. I operata
dal Pretore, con particolare riferimento alla relativa clausola 7. A suo dire
la convenzione, che non vincolava la liberazione delle trattenute a un suo
previo obbligo di cancellazione della servitù, statuendo invece esplicitamente
che essa sarebbe rimasta iscritta, aveva un contenuto chiaro, esplicito e
soprattutto privo di lacune. Il Pretore si sarebbe dunque arbitrariamente
distanziato dallo stesso, peraltro basandosi solamente su stralci della testimonianza
dellavv. __________, estrapolati dal loro contesto, rispettivamente
privilegiando, invece del diritto, unasserita logica che tuttavia non
corrisponderebbe al reale evolversi delle circostanze. Invero, proprio il fatto
di non aver voluto firmare la prima bozza di accordo e averne preteso una
modifica denotava chiaramente la sua intenzione di non cancellare la servitù.
Il reale compromesso raggiunto con laccordo doc. I non era dunque la
cancellazione della servitù, bensì laccettazione dello stato di fatto della
costruzione sul fondo n. __________, in quel momento già a tetto, mentre la
cancellazione sarebbe avvenuta solo dopo la liberazione a suo favore degli
importi stabiliti nel doc. I, come peraltro confermato dalla testimonianza di S__________,
che il Pretore avrebbe a torto omesso di considerare.
3. In
base ai criteri abituali d'interpretazione, il contenuto di un determinato
accordo viene stabilito in primo luogo mediante l'interpretazione soggettiva,
ovvero sulla base della vera e concorde volontà dei contraenti (art. 18 cpv. 1
CO). Solamente quando non esistono accertamenti di fatto sulla reale
concordanza della loro volontà rispettivamente se il giudice costata che una
parte non ha compreso la volontà dell'altra, la loro presunta volontà viene
accertata con un'interpretazione oggettiva/normativa, interpretando le
dichiarazioni secondo il principio dell'affidamento, ovvero secondo il senso
che ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle
dichiarazioni di volontà dell'altro nella situazione concreta (DTF 127 III 444,
consid. 1b; DTF 126 III 375, consid. 2e/aa; DTF 123 III 165, consid. 3a). In
altri termini, se la reale volontà delle parti non può essere stabilita o è
divergente, il giudice deve interpretare le dichiarazioni fatte e i comportamenti
in base al principio dell'affidamento. Egli deve pertanto ricercare il senso
che, secondo le regole della buona fede, ogni parte poteva e doveva
ragionevolmente dare alle dichiarazioni dell'altra tenuto conto dell'insieme
delle circostanze (DTF 131 III 217, consid. 3; DTF 128 III 265, consid. 3a; DTF
131 III 268, consid. 5.1.3), quali lo scopo e gli interessi delle parti e le
loro condizioni personali e professionali, se del caso i preliminari e anche il
loro comportamento successivo (DTF 118 Ia 294, consid. 2a; Jäggi/Gauch in: Zürcher Kommentar, n.
357 seg. ad art. 18 CO). Il principio dell'affidamento permette di
imputare a una parte il senso oggettivo di una sua dichiarazione o di un suo
comportamento anche qualora ciò non corrisponda alla sua intima volontà (DTF
129 III 118, consid. 2.5).
4. Nellinterpretazione
oggettiva, il tenore della clausola controversa assume un rango prioritario.
Tuttavia, non va dimenticato che, giusta lart. 18 CO, il testo
(quandanche chiaro) di una dichiarazione di volontà non è necessariamente
decisivo ( Wiegand in: Basler
Kommentar , OR Vol. I, 6 ed., n. 37 ad art. 18 CO; Jäggi/Gauch , op. cit., n. 368 e 427 seg.
ad art. 18 CO). La presenza di un testo chiaro, in altre parole, non esclude il
ricorso ad altri metodi d'interpretazione. Ne consegue che, anche
qualora il testo possa sembrare a prima vista chiaro, il giudice non può
limitarsi alla lettera, bensì deve interpretarlo alla luce del contratto nel
suo insieme, dello scopo conseguito dalle parti e sulla scorta di tutte le altre
circostanze che lasciano intendere che il tenore della clausola non
rifletta esattamente il senso della pattuizione stipulata ( DTF 127 III
444, consid. 1b; DTF 101 II 323, consid. 1; DTF
129 III 702, consid. 2.4.1; IICCA del 26 novembre 2012, inc.
12.2012.118, consid. 3 ).
5. Nella
fattispecie, mentre __________ sostiene che il versamento delle somme pattuite
nel doc. I era subordinato alla previa cancellazione della servitù, AP 1 afferma
di non aver avuto alcun obbligo di cancellazione anticipata. Non potendo essere
dunque accertata una reale e concorde volontà delle parti, si impone
uninterpretazione oggettiva della convenzione.
6. Occorre
innanzitutto precisare che lappellante, prima della vendita degli appartamenti
in questione, non intendeva affatto cancellare la servitù. Difatti egli non
solo non lha cancellata, ma ha pure rifiutato di firmare una relativa istanza
di cancellazione come pure la prima bozza di accordo redatta dallavv. __________,
che prevedeva la cancellazione della servitù già contestualmente alla donazione
del fondo nr. __________ (cfr. doc. P e deposizione dellavv. __________ del 10
settembre 2013, p. 1-2). AP 1 ha tuttavia pure ammesso, nel suo appello (p. 8,
n. 28, p. 10, n. 39), che la cancellazione sarebbe dovuta avvenire (circostanza
peraltro confermata dalle deposizioni testimoniali agli atti, cfr. deposizione
dellavv. __________ del 10 settembre 2013, p. 1, deposizione dellavv. __________
del 20 marzo 2013, p. 2, deposizione di __________ del 14 maggio 2012, p. 1),
seppure dopo ricezione degli importi a lui spettanti. Del resto, il Pretore ha
correttamente rilevato che la cancellazione della servitù era un requisito
essenziale sia per lappellato, sia per gli acquirenti degli edificandi
appartamenti, ritenuto che pure lappellante avrebbe beneficiato della conclusione
dei relativi contratti di compravendita. Essa era pure la conseguenza più
naturale dellaccettazione dello stato di fatto della costruzione già edificata
(doc. I, clausola 7), che rendeva la suddetta servitù priva di oggetto. Aggiungasi
che loriginaria bozza di accordo, che lappellante si è rifiutato di
sottoscrivere, prevedeva la cancellazione immediata della servitù ancora prima
della conclusione dei contratti di compravendita delle PPP e del versamento del
prezzo relativo (cfr. doc. 4 nel richiamato incarto OA.2005.136 della Pretura
di __________, p. 5, punto 7), per cui una modifica dellaccordo non implicava
forzatamente una mancata cancellazione della servitù, quanto piuttosto una
cancellazione solo in un periodo successivo. Ne consegue che, contrariamente a
quanto sostiene lappellante, il rifiuto di firmare la prima bozza e la
formulazione della summenzionata clausola 7 non dimostrano la mancata volontà
di cancellare la servitù, bensì possono essere intesi nel senso che la servitù
a favore del fondo n. __________ sarebbe rimasta solo provvisoriamente
iscritta.
Non
regolando di seguito la clausola il previsto momento della cancellazione malgrado
questa fosse lintenzione delle parti, non si può pertanto ammettere che il
testo sia privo di lacune o riporti chiaramente ed esaustivamente le
pattuizioni raggiunte. A giusta ragione, dunque, il primo giudice è ricorso
allinterpretazione per completarlo. È pertanto necessario esaminare le
circostanze che hanno condotto alla sottoscrizione del contratto, il
comportamento delle parti e lo scopo da esse perseguito, come pure tutte le ulteriori
circostanze che possano fornire indicazioni su modalità e tempistiche della
prevista cancellazione della servitù.
7. Come
correttamente rilevato dal Pretore e già menzionato in precedenza, lintenzione
iniziale dellappellante e di S__________ era quella di cancellare
immediatamente la servitù. Ciò corrispondeva pure alla volontà dellarch. __________.
Dal doc. F si evince infatti che già la moglie dellappellante, quando era
ancora proprietaria del fondo n. __________, si era formalmente impegnata, nei
confronti dellarchitetto, a cancellare la servitù in vista dei lavori di
edificazione del fondo n. __________. Detta intenzione era stata pure espressa,
contestualmente alla donazione del fondo allappellante, nella prima bozza di
accordo di cui si è già detto (consid. 6). È pure emerso che AP 1, seppur solo
verbalmente, aveva promesso alla moglie che lavrebbe fatto, venendo poi meno
alla sua promessa (cfr. deposizione dellavv. __________ del 10 settembre 2013,
p. 1-2, deposizione dellavv. __________ del 20 marzo 2013, p. 2, deposizione di S__________ __________ del 14 maggio 2012, p. 1, doc. L
e M nelle relative p. 4, punto 5), ciò che ha indubbiamente comportato un serio
inconveniente per il progetto edilizio promosso dallappellato e che gli ha
imposto di trovare una soluzione di emergenza per permettere il buon esito
dellinvestimento, ovvero la sottoscrizione della nota convenzione.
8. Quanto agli scopi perseguiti, lappellante sostiene che lunico
compromesso effettivamente raggiunto e necessario per salvaguardare gli
interessi delle parti coinvolte fosse laccettazione, da parte sua, dello stato
di fatto della costruzione, onde tutelare sia i futuri acquirenti, sia la sua
partecipazione ai ricavi delle compravendite, e che ciò sarebbe stato
confermato dal teste avv. __________, circostanza che il Pretore avrebbe
erroneamente omesso di considerare, limitando la sua attenzione ad alcuni
passaggi della relativa deposizione. Largomentazione tuttavia non convince. In
effetti, proprio il suddetto legale, alla presenza del quale è avvenuta una
riunione, verso il mese di febbraio/marzo 2005, con i coniugi __________ e
larch. __________, e che ha collaborato alla redazione rispettivamente alla
modifica della clausola 7, consigliando di inserire laggiunta relativa allaccettazione
dello stato di fatto, ha spiegato che, secondo gli accordi raggiunti in quel
frangente, lappellante avrebbe dovuto provvedere alla cancellazione della
servitù prima di poter pretendere il versamento delle trattenute a lui
spettanti. Nello specifico ha riferito che, prima della cancellazione, gli
acquirenti avrebbero dovuto versare le previste trattenute sul suo conto clienti,
affinché a AP 1 fosse garantito il versamento di quanto a lui spettante non
appena egli avesse adempiuto ai propri obblighi. Daltra parte, il versamento
in suo favore delle trattenute sarebbe stato effettuato unicamente a cancellazione
avvenuta, a tutela degli acquirenti ( deposizione
dellavv. __________ del 20 marzo 2013, p. 2) .
Ora,
lappellante sostiene che dette affermazioni siano state estrapolate arbitariamente
dal loro contesto, ma la censura va disattesa: le dichiarazioni dellavv. __________
non sono ambigue, né vaghe, né assumono un diverso significato se poste in
connessione con ulteriori circostanze. Il teste ha espressamente dichiarato
quali fossero gli scopi delle parti e la soluzione adottata. Aggiungasi che
lappellante, pur contestando lesistenza della suddetta pattuizione, si limita
a opporvi la propria versione dei fatti, senza mettere in discussione
lattendibilità del teste rispettivamente senza nemmeno pretendere che egli non
fosse al corrente della situazione o del tenore degli accordi raggiunti fra le
parti, oppure che egli abbia mal compreso le loro intenzioni, o che gli accordi
fossero successivamente cambiati. La decisione del Pretore di basarsi (anche)
sulla relativa deposizione non è dunque validamente criticata (art. 311 CPC).
9. Come correttamente concluso dal Pretore, del resto, la deposizione
dellavv. __________ deve prevalere su quella di S__________ laddove la
medesima, nella sua deposizione, afferma che il marito avrebbe dovuto ricevere
gli importi di cui trattasi prima della cancellazione della servitù, e ciò già
a fronte della sua vicinanza con lappellante. Come poi giustamente osservato
dal Pretore, lei stessa, primaria debitrice delle suddette somme giusta il doc.
I, non le ha mai versate al marito (circostanza non contestata da
questultimo), spartendole con gli acquirenti e comportandosi in modo contrario
alla buona fede, venendo meno sia al proprio impegno nei confronti dellappellato
(donando il fondo n. __________ al marito senza avere prima cancellato la
servitù), sia allimpegno preso nei confronti degli acquirenti di adoperarsi
per la suddetta cancellazione (doc. L e M). Anche su questo punto, pertanto,
lappello deve essere respinto.
10. La soluzione adottata dal primo giudice peraltro, pur fondandosi in
particolare sulla deposizione del teste avv. __________, tiene pure in
considerazione ulteriori elementi, e meglio le trattative
intercorse fra le parti, il loro comportamento e gli scopi da esse perseguiti,
ed è conforme alla buona fede che larch. __________ si poteva attendere
dallappellante, rispecchiando peraltro gli accordi raggiunti fra
S__________ e gli acquirenti delle PPP nei rogiti di compravendita doc. L e M, al
rispettivo punto 5. In caso contrario, non vi sarebbe stata alcuna garanzia che
lappellante, una volta incassate le trattenute, avrebbe effettivamente
cancellato la servitù, e il suo comportamento lascia effettivamente supporre il
contrario. Le relative considerazioni pretorili sono pertanto senzaltro
condivisibili, osservato come laccettazione dello stato di fatto della
costruzione non fosse dunque lunico compromesso raggiunto, bensì semplicemente
lunico immediatamente attuabile, unitamente alla cancellazione della già menzionata restrizione della facoltà di disporre (cfr. consid. D), in modo da non ostacolare ledificazione quasi
ultimata, permettere la stipulazione dei contratti di compravendita e indurre
gli acquirenti a versare il relativo prezzo a S__________ rispettivamente sul
conto clienti del notaio ancor prima delleffettiva cancellazione della servitù.
11. È pure opportuno sottolineare che detto risultato si impone anche alla
luce del principio della buona fede (art. 2 CC) che incombe a ciascuno
nell'esercizio dei propri diritti e nell'adempimento dei propri obblighi, che
permea lintero ordine giuridico e che il giudice deve applicare dufficio,
principio del quale lappellante, con i suoi comportamenti, si è mostrato ben
poco riguardoso.
12. Da tutto ciò ne consegue che la decisione del Pretore di
ammettere lobbligo, non rispettato da AP 1, di cancellare la servitù prima di
poter pretendere la liberazione in suo favore delle note trattenute, e
conseguentemente linesistenza della sua pretesa (art. 82 CO), resiste alla
critica e merita conferma .
13. È dunque solamente a titolo abbondanziale che si osserva come
la qualifica della garanzia fornita dallappellato, unitamente alla __________ SA, di cui ai punti 4.1, 4.2 e 4.3 della convenzione
doc. I, non è evidente, ritenuto che i termini utilizzati, oltre a non essere
di regola determinanti, non sono nel concreto sufficientemente chiari. Giova
peraltro rammentare che la giurisprudenza, nel dubbio, ammette una presunzione
in favore della fideiussione, che in casu richiedebbe latto pubblico,
condizione di validità che lautorità giudicante deve verificare dufficio. Lassenza di contestazioni in questo senso da parte dellappellato non
sarebbe pertanto rilevante. L esito dellappello, per i
motivi sopra esposti, rende superflua una decisione di questa Camera a tal
proposito.
14. In
definitiva, dunque, lappello va respinto con conferma della decisione
impugnata (art. 318 cpv. 1 lett. a CPC). Le spese processuali, insieme a unadeguata
indennità per ripetibili, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr.
286'570.-, seguono la soccombenza dellappellante (art. 106 cpv. 1 CPC). La
tassa di giustizia di appello è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 7 e
13 LTG. Lindennità ripetibile in favore dellappellato è stata calcolata
seguendo i criteri indicati allart. 11 del Regolamento sulla tariffa per i
casi di patrocinio dufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione
delle ripetibili (RTar).
Per questi motivi,
richiamati l'art. 106 CPC, la LTG e il RTar
decide:
1. L'appello 24 agosto
2017 di AP 1 è respinto.
2. Le spese processuali
di appello, di complessivi fr. 10000.-, sono poste a carico dellappellante,
che rifonderà alla controparte fr. 10'000.- a titolo di ripetibili.
3. Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 2
Per
 la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il presidente                                                                        La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre
negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,
117 LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).