Compravendita immobiliare - norma SIA 118 - garanzia per difetti - tempestività dell'azione di disconoscimento del debito
Decisione del 14.05.2019, IICCA
Incarto n. 12.2017.156
COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
DISCONOSCIMENTO DI DEBITO
GARANZIA PER I DIFETTI DELLA COSA
art. 197 CO
art. 221 CO
art. 83 cpv. 2 LEF

AO
  1
rappr. da  RA 2
contro
AP 1
AP 2
tutti
  rappr. da  RA 1
con cui lattore ha chiesto
di disconoscere il debito di fr. 70'000.- oltre interessi al 5% dal 1° gennaio
2010 vantato dai convenuti di cui al PE n. __________ dellUE di Lugano nonché
di annullare la relativa esecuzione e di condannare i convenuti al pagamento di
una somma imprecisata oltre interessi al 5% dal 17 ottobre 2008;
domanda avversata dai
convenuti, che hanno postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con
decisione 24 agosto 2017 ha parzialmente accolto, disconoscendo il debito in
ragione di fr. 28'000.- oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2010;
appellanti i convenuti con
appello 27 settembre 2017, con cui hanno chiesto in via principale la riforma
del querelato giudizio nel senso di respingere integralmente la petizione e in
via subordinata il rinvio della causa al Pretore per completazione /
delucidazione della perizia giudiziaria e nuovo giudizio, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
mentre lattore con
risposta 6 novembre 2017 ha postulato la reiezione del gravame pure con
protesta di spese e ripetibili;
visto lulteriore scritto ( recte :
replica spontanea) 15 novembre 2017 dei convenuti;
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in
diritto:
1. Con rogito 6 ottobre
2008 del notaio avv. dott. __________ (doc. F) AP 1 e AP 2 hanno venduto a AO 1
e A__________ __________, per un prezzo di fr. 2915'000.-, lappartamento n. 5
di cui al foglio PPP n. __________ del fondo base n. __________ RFD di __________,
sul quale era in fase di costruzione il condominio denominato __________, che
in base agli accordi avrebbe dovuto essere completato entro il 30 giugno 2010  secondo
i piani e le descrizioni tecniche concordate tra le parti e tra loro
integralmente note . Il rogito prevedeva pure, tra le altre cose,
lassegnazione in uso riservato a AO 1 e A__________ __________ di due posti
auto (sovrapposti) al secondo piano superiore dellautorimessa contrassegnati
con la lettera F.
Nel frattempo, a seguito
del decesso di A__________ __________, AO 1 è diventato lunico proprietario
del fondo.
2. Il 5 luglio 2013 i
venditori hanno ottenuto dalla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, il
rigetto in via provvisoria dellopposizione interposta da AO 1 al PE n. __________
dellUE di Lugano (doc. G) per fr. 70'000.- oltre interessi al 5% dal 1°
gennaio 2010. Il reclamo presentato il 18 luglio 2013 da questultimo contro
questa pronuncia, non corredato di una richiesta di conferimento delleffetto
sospensivo, è stato respinto nella misura in cui era ricevibile dal presidente
della Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale dappello con decisione 2
dicembre 2013 (doc. C), non impugnata.
3. Con petizione 24 dicembre
2013 AO 1 ha convenuto in giudizio AP 1 e AP 2 innanzi alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 1, chiedendo di disconoscere il debito di fr. 70'000.-
oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2010 vantato con il PE n. __________ dellUE
di Lugano nonché di annullare la relativa esecuzione e di condannare i
convenuti al pagamento di una somma imprecisata oltre interessi al 5% dal 17
ottobre 2008. Egli, per quanto qui interessa, ha posto in compensazione
alleventuale saldo residuo del prezzo di vendita (di fr. 70'000.-) il minor
valore della sua PPP a seguito della mancata messa a disposizione di due
posteggi esterni per gli ospiti (senza aver mai provveduto a quantificare
lentità della pretesa) e a seguito della difettosità del posto auto superiore
(ritenuto che lentità della pretesa, quantificata negli allegati preliminari
in un importo di almeno fr. 70'000.-, è stata indicata con le conclusioni
essere tra fr. 28'000.- e fr. 30'000.-).
I convenuti si sono
integralmente opposti alla petizione.
4. Esperita
listruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il
Pretore, con decisione 27 agosto 2017, in parziale accoglimento della
petizione, ha disconosciuto il debito in ragione di fr. 28'000.- oltre
interessi al 5% dal 1° gennaio 2010 (dispositivo n. 1), ponendo la tassa di
giustizia e le spese di fr. 5000.- per il 40% a carico dei convenuti e per il 60%
a carico dell'attore, tenuto altresì a rifondere alla controparte fr. 1400.-
per ripetibili (dispositivo n. 2). Egli ha in sostanza ritenuto che dal saldo
del prezzo, di fr. 70'000.-, potesse essere dedotto unicamente il minor valore
della PPP a seguito della difettosità del posto auto superiore, per lappunto pari
a fr. 28'000.-.
5. Con lappello 27
settembre 2017 che qui ci occupa, avversato dallattore con risposta 6 novembre
2017 (a cui ha fatto seguito la replica spontanea 15 novembre 2017), i
convenuti hanno chiesto in via principale di riformare il querelato giudizio
nel senso di respingere integralmente la petizione e in via subordinata di
rinviare la causa al Pretore per completazione / delucidazione della perizia
giudiziaria e nuovo giudizio, protestando spese e ripetibili di entrambe le
sedi.
6. Il Pretore ha
rilevato, sul tema del posto auto superiore (di cui allimpianto monta auto per
due auto sovrapposte), che nella perizia orale era stato accertato che il
modello posato nel condominio era di tipo komfort, con riferimento ai due
modelli indicati nel doc. I, anche se poi le due pedane, contrariamente
allindicazione di 1.80 m riportata in quel documento, avevano delle differenti
altezze, quella inferiore essendo di 2.12 m e quella superiore essendo di 1.55
m, e che sulla pedana superiore non potevano essere parcheggiati un buon numero
di modelli di vetture costituenti tra il 1/3 e il 1/2 dei modelli in vendita
sul mercato. Atteso che il sistema così posato non corrispondeva a quanto
prescritto nel doc. I, che, come per altro non contestato dai convenuti,
esprimeva invece uno standard generalizzato, la sua difettosità doveva essere
ammessa, specie in presenza di un condominio di lusso. Quanto alla notifica del
difetto da parte dellattore, avvenuta il 10 settembre 2012 (cfr. doc. O), la
stessa doveva essere ritenuta tempestiva, visto che limpianto era stato
consegnato a fine settembre 2010 (cfr. la dichiarazione di cui al doc. M,
confermata in sede testimoniale nellinc. n. OR.2014.208 dal suo estensore  __________)
e che risultava applicabile il termine di notifica biennale previsto dalle
norme SIA 118 (cfr. doc. F). Sulla base della perizia orale, il minor valore
riconducibile a questo difetto poteva essere quantificato in ragione del 40%
del prezzo del posto auto superiore (di fr. 70'000.-), ossia in fr. 28'000.-,
importo corrispondente al costo di rifacimento dellimpianto in questione (cfr.
delucidazione peritale p. 5).
6.1. I convenuti hanno
contestato che il sistema posato dovesse essere considerato difettoso per il
solo fatto che non era stata rispettata lindicazione di 1.80 m riportata nel
doc. I, documento che a loro dire non esprimeva uno standard generalizzato e
neppure era stato allegato alla relazione tecnica (doc. 4) consegnata prima
della firma del contratto di compravendita.
La censura merita
accoglimento. Nella relazione tecnica (doc. 4) è stato indicato che limpianto
monta auto avrebbe dovuto avere le seguenti caratteristiche:  Sistema di
parcheggio per il parcheggio indipendente di 2 x 2 auto, le une sopra le altre,
complete di colonne di supporto posteriori fissate al pavimento, su cui le
piattaforme superiore/inferiore sono guidate lungo la corsa verticale tramite
slitta di sollevamento comune. Azionamento con centralina idraulica. Pannello
di controllo con pulsante demergenza. Certificazione di conformità CE , ma
non è stata specificata laltezza dei due posti auto sovrapposti. Dalla perizia
giudiziaria si è poi potuto evincere che la norma VSS 640.201 (che prevedeva
unaltezza minima di 1.80 m) non era riferita espressamente alle aree di
posteggio, che le dimensioni delle installazioni di posteggio erano definite
dalla norma VSS 640.291a (che prevedeva unaltezza minima di 2.20 m), la quale
però dal punto di vista dellaltezza forniva solo delle altezze raccomandate
per i piani di edifici dove venivano realizzati dei posteggi coperti, e che
soprattutto non risultava invece che vi fossero delle norme di questo tipo
specifiche per gli impianti monta auto, le quali erano delle installazioni
speciali e normalmente rispondevano alle direttive pubblicate dai produttori
(cfr. perizia orale p. 2 seg.). In tali circostanze il solo fatto che nella
scheda tecnica relativa al monta auto modello 442.6 di cui doc. I, che per
altro non risultava affatto essere lespressione di uno standard generalizzato e
neppure è stato provato che fosse stato allegato alla relazione tecnica
consegnata prima della sottoscrizione del contratto di compravendita, sia stato
specificato che il modello komfort prevedeva due altezze di 1.80 m, non
significa necessariamente ancora, non avendolo del resto sostenuto nemmeno il
perito giudiziario, che lallestimento delle pedane a due differenti altezze,
quella inferiore di 2.12 m e quella superiore di 1.55 m, ritenuta per altro
conforme alle norme pianificatorie (cfr. perizia orale p. 3), possa essere
costitutivo di un difetto, anche in presenza di un condominio di lusso.
Oltretutto, se è vero che la soluzione effettivamente adottata impediva il
posteggio nel vano superiore di un buon numero di modelli di vetture in vendita
sul mercato, ma comunque non di quelle normali (cfr. e-mail 9 settembre 2008
allegata al doc. EE dellinc. n. OR.2014.46 rich.), è altrettanto vero che la
stessa era però tale da consentire il posteggio nel vano inferiore di quasi la
totalità dei modelli di vetture offerte dal mercato, fermo restando invece che
laltezza di 1.80 m nei vani inferiore e superiore prevista nel doc. L (cfr.
perizia orale p. 2) non avrebbe a sua volta permesso, e ciò non solo per uno ma
per entrambi gli stalli, laccessibilità di un certo numero di modelli di
vetture in vendita sul mercato. In definitiva, ritenuto che il sistema posato,
per altro di gran lunga più costoso di quello di serie e costituente il  top
dei ns. prodotti  (cfr. e-mail 9 e 13 settembre 2008 allegate al doc. EE dellinc.
n. OR.2014.46 rich.), costituisce una valida e ragionevole soluzione di
compromesso dettata dalla limitazione delle altezze disponibili nel vano monta
auto dellautorimessa (di 3.85 m), la sua difettosità non può essere
considerata sufficientemente provata. Tanto basta per escludere il
riconoscimento del minor valore della PPP a seguito della difettosità del posto
auto superiore.
6.2. Ma, a prescindere da
quanto precede, pur non potendosi condividere, alla luce della giurisprudenza (TF
6 luglio 2017 4A_582/2016 consid. 4.6; II CCA 28 novembre 2018 inc. n.
12.2017.61), la tesi dei convenuti secondo cui nella fattispecie lapplicabilità
delle norme SIA 118 doveva essere esclusa siccome lattore nei suoi allegati le
aveva menzionate solo in modo generico e lapidario e non le aveva versate agli
atti di modo che il difetto sarebbe stato notificato tardivamente, è a ragione
che essi hanno però evidenziato che la richiesta di riconoscimento del minor
valore sarebbe comunque stata prematura. Lart. 169 delle norme SIA 118 prevede
in effetti che per ogni difetto dellopera il committente possa far valere
dapprima unicamente il diritto alleliminazione del danno da parte
dellimprenditore entro un termine conveniente (cpv. 1 prima frase), ritenuto
che egli ha il diritto di scegliere tra le altre cose la riduzione del prezzo
corrispondente al minor valore dellopera solo se questultimo non elimina il
difetto entro il termine stabilito (cpv. 1 seconda frase), oppure si rifiuta
espressamente o risulta chiaramente incapace di procedere alla miglioria (cpv.
2). Sennonché nel caso di specie non risulta che lattore abbia dapprima chiesto
ai convenuti di provvedere alla riparazione del difetto. Come preteso da questi
ultimi, la richiesta di riconoscimento del minor valore sarebbe dunque stata da
respingere siccome prematura ( Gauch/Stöckli ,
Kommentar zur SIA-Norm 118, 2ª ed., n. 7.3 ad art. 169; DTF 116 II 305 consid.
3a, 116 II 450 consid. 2b/bb).
6.3. Alla luce di quanto
precede, non è necessario esprimersi sulle censure sollevate dai convenuti con
riferimento allentità del minor valore riconducibile a questo presunto
difetto.
7. Il Pretore ha invece
escluso che lattore potesse porre in compensazione il minor valore della sua
PPP a seguito della mancata messa a disposizione di due posteggi esterni per
gli ospiti, rispettivamente potesse pretendere la condanna dei convenuti al
pagamento di una somma imprecisata.
Atteso che in
questa sede lattore non ha minimamente censurato le conclusioni pretorili su
questi punti, le questioni non necessitano di essere approfondite.
8. Ma, ad ogni buon
conto, la petizione, già da respingere per i motivi appena esposti, avrebbe
dovuto essere disattesa anche per il fatto che la petizione 24 dicembre 2013 era
stata introdotta tardivamente, visto e considerato che, in assenza di una
domanda di conferimento delleffetto sospensivo al reclamo 18 luglio 2013
contro la decisione pretorile di rigetto in via provvisoria dellopposizione al
PE, resa il 5 luglio 2013, il termine di 20 giorni per promuovere lazione di
disconoscimento del debito di cui allart. 83 cpv. 2 LEF decorreva già a far
tempo dalla data di notifica di questultima decisione (DTF 127 III 569 consid.
4a; II CCA 26 agosto 2013 inc. n. 12.2013.123, 6 maggio 2014 inc. n. 12.2014.46;
cfr. pure, sulla particolare tematica, TF 14 dicembre 2016 4A_139/2016 consid.
2.3) ed era con ciò scaduto al momento dellintroduzione della petizione.
9. I convenuti, nel
caso - qui verificatosi - in cui la petizione fosse stata respinta, hanno
chiesto, senza aver fornito alcuna ulteriore argomentazione, che lattore,
oltre beninteso ad assumersi le spese processuali di prima istanza, fosse
obbligato a rifonder loro fr. 5000.- a titolo di ripetibili della procedura di
primo grado. La richiesta è fondata. Ritenuto che il Pretore aveva quantificato
le ripetibili in fr. 1400.- sulla base di una soccombenza dei convenuti del 40%
e dellattore del 60%, in assenza di censure sulla modalità di calcolo
applicata dal giudice di prime cure, la soccombenza integrale di questultimo
fa sì che le ripetibili a suo carico avrebbero potuto essere stabilite in fr. 7000.-
(fr. 1400.- : 20% [60% - 40%]), importo che risulta superiore alla somma che è
stata da loro rivendicata a questo titolo nellappello.
10. Ne discende che
lappello dei convenuti devessere accolto.
Le spese giudiziarie della
procedura di secondo grado, calcolate sulla base del valore qui ancora
litigioso di fr. 28'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).
Per questi motivi,
richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il
RTar
decide:
I. Lappello 27 settembre 2017 di AP 1 e AP 2 è accolto . Di
conseguenza la decisione 24 agosto
2017 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 , è così riformata:
1.     La petizione è respinta.
2. La
tassa di giustizia e le spese di fr. 5000.- sono poste a carico dellattore, che
rifonderà ai convenuti fr. 5000.- a titolo di ripetibili.
II. Le spese processuali di fr. 3000.- sono a
carico dellappellato, che rifonderà agli appellanti complessivi fr. 2000.-
per ripetibili di appello.
III. Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 1
Per
 la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,  1000 Losanna 14, entro
30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100
cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale (art. 74 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è
possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).