Compravendita immobiliare - pagamento di un terzo - lite priva d'oggetto?
Decisione del 17.07.2019, IICCA
Incarto n. 12.2018.16
COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
FINE DEL PROCEDIMENTO SENZA DECISIONE DEL GIUDICE
INADEMPIMENTO
art. 97 CO
art. 216 CO
art. 242 CPC

AP 1
AP 2
tutti rappr. da  PA 1
contro
AO
  1
rappr. da  PA 2
con cui gli attori hanno
chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 123'705.30 oltre
interessi al 5% dal 20 gennaio al 15 settembre 2012 su fr. 60'150.-, dal 15
settembre al 17 dicembre 2012 su fr. 96'150.- e dal 17 dicembre 2012 su fr.
123'705.30, il rigetto in via definitiva dellopposizione interposta al PE n. __________
dellUE di Zurigo 5 e il mantenimento delle opposizioni da loro interposte ai
PE n. __________ e __________ dellUE di Lugano, domande avversate dalla
controparte, che ha postulato la reiezione della petizione e in via
riconvenzionale ha chiesto la condanna degli attori in solido al pagamento di
fr. 190'296.65 oltre interessi al 5% dal 20 gennaio 2012 su fr. 189'420.65 e
dal 30 luglio 2013 su fr. 2'876.- e il rigetto in via definitiva delle opposizioni
interposte ai PE n. __________ e __________ dellUE di Lugano;
sulle quali il Pretore si è
pronunciato con decisione 5 dicembre 2017, con cui, in parziale accoglimento della
petizione, ha condannato la convenuta al pagamento di fr. 48'790.- oltre
interessi al 5% dal 16 dicembre 2010 e ha respinto la domanda di rigetto dellopposizione
al PE n. __________ dellUE di Zurigo 5, e, in parziale accoglimento della
domanda riconvenzionale, ha condannato gli attori in solido al pagamento di fr.
137'876.- oltre interessi al 5% dal 21 gennaio 2012 su fr. 135'000.- e dal 30
luglio 2013 su fr. 2'876.-, somma per la quale ha pure rigettato in via
definitiva le opposizioni ai PE n. __________ e __________ dellUE di Lugano;
appellanti entrambe le
parti: gli attori, che con appello 26 gennaio 2018 hanno chiesto la riforma del
giudizio pretorile sulla petizione nel senso di condannare la convenuta al
pagamento di fr. 84'790.- oltre interessi al 5% dal 16 dicembre 2010 su fr.
48'790.- e dal 5 luglio 2012 su fr. 36'000.-, e del giudizio pretorile sulla
domanda riconvenzionale nel senso che la stessa doveva essere integralmente
respinta  rimanendo accertato comunque il diritto della AO 1 di ottenere il
riversamento del deposito presso la notaia I__________ di fr. 135'000.- al
netto di quanto riconosciuto di pertinenza dei signori AP 1 e AP 2 in virtù
della presente sentenza , protestando spese e ripetibili di entrambe le
sedi; la convenuta, che con risposta e appello incidentale 4 maggio 2018 ha postulato
lo stralcio o in via subordinata la reiezione dellappello e la riforma del
solo giudizio pretorile sulla petizione nel senso di essere condannata al
pagamento di fr. 48'790.- oltre interessi al 5% dal 20 gennaio 2012 o in via
subordinata dal 3 gennaio 2011, con protesta di spese e ripetibili di secondo
grado;
preso atto della replica e
risposta allappello riconvenzionale ( recte : incidentale) 4 luglio 2018 degli
attori, della duplica spontanea e replica spontanea allappello incidentale 16
luglio 2018 della convenuta nonché delle ulteriori osservazioni spontanee 23 luglio
2018 degli attori;
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in
diritto:
1. Con rogito 8 luglio
2009 del notaio avv. __________ I__________ (doc. A) AO 1 ha venduto ai coniugi
AP 1 e AP 2 lappartamento n. __________ di cui al foglio PPP n. __________ del
fondo base n. __________ RFD di __________, disposto su due livelli e dotato
segnatamente di un antistante piccolo giardino assegnato in uso esclusivo, sul
quale era in fase di costruzione il condominio denominato __________,
risultante dalla trasformazione e riqualifica di una precedente fabbrica.
Il prezzo di vendita,
riservate le eventuali opere supplementari da remunerare a parte, è stato
stabilito in fr. 1'010'000.-, ritenuto che  fr. 500'000.-  saranno versati dagli
acquirenti alla venditrice, tramite il notaio rogante, alla firma del presente
atto e saranno liberati alla venditrice  ad avvenuto trapasso a registro
fondiario  (clausola 6.1), mentre che  fr. 510'000.-  dovranno essere
depositati dallacquirente, a titolo infruttifero, presso il notaio rogante al
momento della consegna dellappartamento  e saranno messi  a libera
disposizione della venditrice non appena sarà avvenuta la consegna dellappartamento,
a condizione che tra le altre cose siano state ultimate a perfetta
regola darte tutte le opere relative alla unità di PPP oggetto del presente
contratto e alle parti comuni connesse con luso di detta PPP e delle parti comuni
assegnate in uso esclusivo, esclusa la sistemazione esterna e lascensore  (clausola
6.2), fermo restando che  in caso di ritardo è dovuto un interesse di mora
pari al 5% . Per la decorrenza dellinteresse di mora non saranno necessari
ulteriori avvisi  (clausola 6.3). Sempre in base agli accordi,  la
consegna dellimmobile oggetto del presente contratto, dalla venditrice agli
acquirenti, è stabilita per il 15.12.2010 , a condizione che la realizzazione
non venga ostacolata da circostanze imprevedibili, non imputabili alla
venditrice, o forza maggiore  mentre  la sistemazione esterna, in
particolare le opere da giardiniere, potranno essere concluse in un secondo
tempo  (clausola 7.2), ritenuto che  in caso di mancata consegna
dellappartamento entro il 15.12.2010  la venditrice verserà agli acquirenti
una penale di fr. 150.-  per ogni giorno di ritardo, a saldo  (clausola
7.3).
2. Con
petizione 10 maggio 2013 AP 1 e AP 2, al beneficio della necessaria
autorizzazione ad agire, hanno convenuto in giudizio AO 1 innanzi alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 2, chiedendo la sua condanna al pagamento di una
somma poi ridotta in sede conclusionale dagli originari fr. 123'705.30 a fr.
123'145.30 oltre interessi al 5% dal 20 gennaio al 15 settembre 2012 su fr.
60'150.-, dal 15 settembre al 17 dicembre 2012 su fr. 96'150.- e dal 17
dicembre 2012 su fr. 123'145.30 e il rigetto in via definitiva dellopposizione
interposta al PE n. __________ dellUE di Zurigo 5 (lulteriore richiesta di
mantenimento delle opposizioni da loro interposte ai PE n. __________ e __________
dellUE di Lugano è stata per contro abbandonata con le conclusioni). Essi, in
sintesi, hanno preteso il riconoscimento della penale per 641 giorni di ritardo,
dal 15 dicembre 2010 al 15 settembre 2012, nella consegna dellimmobile (fr.
96'150.-), il risarcimento dei maggiori costi sopportati per gli interventi del
loro legale, del notaio, del tecnico e del giardiniere (fr. 35'472.80) e la
rifusione delle spese legali preprocessuali (fr. 2'882.50), salvo aver dedotto dalle
loro spettanze lentità delle opere supplementari ordinate (fr. 11'360.-).
La
convenuta si è opposta alla petizione e con domanda riconvenzionale 30 luglio
2013 ha chiesto la condanna degli attori in solido al pagamento di una somma
poi ridotta in sede conclusionale dagli iniziali fr. 190'296.65 a fr.
169'143.30 ( recte : fr. 172'019.30) oltre interessi al 5% dal 20 gennaio
2012 su fr. 166'267.30 ( recte : fr. 169'143.30) e dal 30 luglio 2013 su
fr. 2'876.- e il rigetto in via definitiva in tale misura delle opposizioni
interposte ai PE n. __________ e __________ dellUE di Lugano. Essa, in
sintesi, ha rivendicato il versamento del saldo del prezzo ancora trattenuto
dal notaio (fr. 135'000.-), lattribuzione dei maggiori costi imputabili ai
lavori supplementari ordinati dalla controparte (fr. 34'143.30) e la
corresponsione degli interessi di ritardo maturati sul primo acconto di fr.
500'000.- (fr. 2'876.-).
3. Esperita
listruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il
Pretore, con decisione 5 dicembre 2017, in parziale accoglimento della
petizione (dispositivo n. 1), ha condannato la convenuta al pagamento di fr.
48'790.- oltre interessi al 5% dal 16 dicembre 2010 (dispositivo n. 1.1) e ha
respinto la domanda di rigetto dellopposizione al PE n. __________ dellUE di
Zurigo 5 (dispositivo n. 1.2), ponendo la relativa tassa di giustizia di fr.
6'500.- e le spese, nonché la tassa e le spese della procedura di conciliazione
(fr. 1000.-), per 2/5 a carico della convenuta e per 3/5 a carico degli attori
in solido, tenuti altresì a rifondere alla controparte, sempre in solido, fr. 6000.-
per ripetibili parziali (dispositivo n. 2), e, in parziale accoglimento della
domanda riconvenzionale (dispositivo n. 3), ha condannato gli attori in solido
al pagamento di fr. 137'876.- oltre interessi al 5% dal 21 gennaio 2012 su fr.
135'000.- e dal 30 luglio 2013 su fr. 2'876.- (dispositivo n. 3.1), somma per
la quale ha pure rigettato in via definitiva le opposizioni ai PE n. __________
e __________ dellUE di Lugano (dispositivo n. 3.2), ponendo la relativa tassa
di giustizia di fr. 8'500.- e le spese (tranne le spese di perizia, tutte poste
a carico della convenuta) per 2/7 a carico della convenuta e per 5/7 a carico degli
attori in solido, tenuti altresì a rifondere alla controparte, sempre in
solido, fr. 9000.- per ripetibili parziali (dispositivo n. 4). Egli,
nellambito della petizione, ha riconosciuto agli attori la penale per 401
giorni di ritardo, dal 15 dicembre 2010 al 20 gennaio 2012, nella consegna
dellappartamento (fr. 60'150.-), somma da cui ha dedotto le opere
supplementari (fr. 11360.-); nellambito della domanda riconvenzionale, ha invece
attribuito alla convenuta il saldo del prezzo ancora trattenuto dal notaio (fr.
135'000.-) e gli interessi di ritardo maturati sul primo acconto (fr. 2'876.-).
4. La
decisione pretorile è stata impugnata da entrambe le parti.
Con appello 26
gennaio 2018, avversato dalla convenuta con risposta 4 maggio 2018 (a cui hanno
fatto seguito la replica 4 luglio 2018, la duplica spontanea 16 luglio 2018 e
le osservazioni spontanee 23 luglio 2018), gli attori hanno chiesto la riforma
del giudizio sulla petizione nel senso di condannare la convenuta al pagamento
di fr. 84'790.- oltre interessi al 5% dal 16 dicembre 2010 su fr. 48'790.- e
dal 5 luglio 2012 su fr. 36'000.-, e del giudizio sulla domanda riconvenzionale
nel senso che la stessa doveva essere integralmente respinta  rimanendo
accertato comunque il diritto della AO 1 di ottenere il riversamento del deposito
presso la notaia I__________ di fr. 135'000.- al netto di quanto riconosciuto
di pertinenza dei signori AP 1 e AP 2 in virtù della presente sentenza ,
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi. Essi, nellambito della petizione,
hanno ribadito il buon fondamento della pretesa per gli ulteriori 241 ( recte :
240) giorni di ritardo, dal 20 ( recte : 21) gennaio al 15 settembre 2012,
nella consegna degli spazi esterni (fr. 36'150.-; recte : fr. 36000.-) o
almeno per i maggiori costi sopportati per gli interventi del giardiniere (fr.
3'769.-), mentre, nellambito della domanda riconvenzionale, hanno rilevato di
aver già pagato il saldo del prezzo di fr. 135'000.- ancora trattenuto dal
notaio, hanno contestato di essere tenuti a pagare gli interessi su quella
somma e sul primo acconto (fr. 2'876.-) ed hanno chiesto che la relativa tassa
di giustizia, per altro contestata nella sua entità, le relative spese e le relative
ripetibili (queste ultime richieste in ragione di almeno fr. 10'000.-) fossero
poste a carico della controparte, che era risultata del tutto soccombente.
Con appello incidentale 4
maggio 2018, parzialmente ammesso dagli attori con risposta 4 luglio 2018 (a
cui ha fatto seguito la replica spontanea 16 luglio 2018), la convenuta ha
postulato la riforma del solo giudizio sulla petizione nel senso di essere
condannata al pagamento di fr. 48'790.- oltre interessi al 5% dal 20 gennaio
2012 o in via subordinata dal 3 gennaio 2011, con protesta di spese e ripetibili
di secondo grado. Essa ha censurato la data di decorrenza degli interessi da
lei dovuti.
eccezione preliminare
5. Preliminarmente va
esaminata la tesi della convenuta che, rilevando che gli attori avevano sostenuto
di aver volontariamente e senza alcuna riserva pagato, con una tranche di fr. 109'000.- il 24 gennaio 2018 e con una tranche di fr. 21'000.- il
15 marzo 2018 (cfr. doc. 1 e 2 allegati alla risposta e appello incidentale), quanto
previsto dalla decisione pretorile (la prima tranche corrisponde al
capitale e agli interessi dovuti dagli attori nel giudizio sulla domanda
riconvenzionale dedotto il capitale e gli interessi dovuti dalla convenuta nel
giudizio sulla petizione, mentre la seconda corrisponde alle ripetibili poste a
carico degli attori nel giudizio sulla petizione e alle tasse di giustizia e
alle ripetibili poste a loro carico nel giudizio sulla domanda riconvenzionale),
ha ritenuto che lappello della controparte dovesse essere stralciato dai ruoli
siccome divenuto privo doggetto. La domanda, che per altro, se fondata,
avrebbe in realtà comportato solo lo stralcio dellappello sul giudizio della
domanda riconvenzionale, deve senzaltro essere disattesa.
La dottrina maggioritaria
e la giurisprudenza hanno in effetti già avuto modo di stabilire che il successivo
pagamento, ad opera della parte convenuta o di un debitore solidale, della pretesa
azionata nei suoi confronti fa sì che la relativa causa divenga priva doggetto
( Leumann/Liebster , in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar, 3ª ed., n. 4 ad art. 242; Kriech , in: Brunner/Gasser/Schwander,
ZPO Kommentar, 2ª ed., n. 4 ad art. 242; Killias ,
Berner Kommentar, n. 15 ad art. 242 CPC; Gasser/Rickli ,
ZPO Kurzkommentar, 2ª ed., n. 1 art. 242; Trezzini ,
Commentario pratico al CPC, 2ª ed., n. 7a ad art. 242; Verda Chiocchetti , Commentario pratico al CPC, 2ª ed., n. 74
delle osservazioni preliminari agli art. 308-334; Staehelin/Staehelin/Grolimund , Zivilprozessrecht, 2ª ed., §
23 n. 32; Frank/Sträuli/Messmer ,
Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3ª ed., n. 11a ad § 188 ZPO/ZH;
DTF 91 II 146 consid. 1; TF 23 aprile 2004 4C.244/2003 consid. 1, 10 novembre
2014 5A_51/2013 consid. 3.3, 9 dicembre 2015 4A_389/2015 consid. 2.2), a meno
che tra le parti sia ancora litigioso che quel pagamento era avvenuto proprio
allo scopo di estinguere la pretesa azionata ( Naegeli/Richers ,
in: Kurzkommentar ZPO, 2ª ed., n. 4 ad art. 242; Steck , Basler Kommentar, 3ª ed., n. 8 e 12 ad art. 242 CPC;
TF 2 febbraio 2006 H 232/04 consid. 3.1, in: REAS 2006 p. 160 ). Orbene, nel caso di specie, a parte il
fatto che il pagamento non è stato effettuato dagli attori ma dal notaio, che
non è un suo debitore solidale, è evidente che si è in presenza di un pagamento
avvenuto secondo questultima eventualità: dopo che nellappello a questo
tribunale era stato comunicato  che gli appellanti, a mero titolo
prudenziale e con riserva di ottenere la restituzione da parte della AO 1
dellimporto che dovesse eccedere leventuale credito riconosciuto con sentenza
definitiva, hanno nel frattempo comunicato alla notaia I__________ che per
quanto li riguarda nulla osta a liberare limporto in deposito con versamento
di fr. 109'000.-, se così richiesti; il tutto quindi senza pregiudizio per lesito
del presente appello  (p. 21), gli attori, preso atto che la convenuta
aveva sostenuto come essi avessero preteso di aver pagato volontariamente e
senza alcuna riserva (risposta e appello incidentale p. 4), hanno in effetti
contestato questa circostanza (replica e risposta allappello incidentale p. 2
segg.), rilevando in particolare, fornendo il puntuale riscontro documentale, come
la controparte fosse invece stata informata che leventuale pagamento da parte
della notaia, a cui essi non si opponevano e che anzi autorizzavano, sarebbe
avvenuto  senza riconoscimento che la somma versata al suo cliente sia
interamente di sua pertinenza e con riserva di conguaglio in conformità a
quanto risulterà da una sentenza definitiva  (cfr. e-mail 16 gennaio 2018
allegata quale doc. I alla replica e risposta allappello incidentale),
rispettivamente, dopo lavvenuto pagamento della prima tranche , che  tale
importo è versato allo scopo di non far decorrere ulteriori interessi e con riserva
di conguaglio in base a quanto risulterà in esito alla procedura di appello che
i miei clienti hanno intenzione di avviare, il tutto come ben chiarito nella
mia e-mail del 16.01.2018  (cfr. e-mail 19 gennaio 2018 allegata quale doc.
IV alla replica e risposta allappello incidentale). Contrariamente a quanto preteso
dalla convenuta, i documenti versati agli atti dagli attori e attestanti questa
circostanza sono senzaltro ammissibili in virtù dellart. 317 cpv. 1 CPC,
visto che gli stessi risultavano necessari a confutare la tesi da lei sollevata
per la prima volta solo con la risposta e appello incidentale.
sulla petizione
6. Gli attori hanno innanzitutto
ribadito il buon fondamento della pretesa per gli ulteriori 240 giorni di
ritardo, dal 21 gennaio al 15 settembre 2012, nella consegna degli spazi
esterni (fr. 36000.-). Quella pretesa era stata respinta dal Pretore, siccome
alla convenuta, autorizzata dalla clausola 7.2 del contratto a concludere i
lavori di sistemazione esterna  in un secondo tempo  e meglio
nellambito della successiva stagione estiva (testi __________, __________ e __________),
che in concreto doveva a suo giudizio essere quella del 2012, non poteva essere
rimproverata una violazione contrattuale.
Nonostante la
motivazione pretorile non possa essere condivisa, essendo incontestabile che il
 secondo tempo , ossia la successiva stagione estiva, entro cui la
convenuta avrebbe dovuto concludere i lavori di sistemazione esterna in deroga
al termine di consegna del 15 dicembre 2010 previsto dalla clausola 7.2 del
contratto, corrispondeva allestate 2011 e non certo allestate 2012, il
giudizio con cui la pretesa non è stata riconosciuta può essere confermato.
6.1. In questa sede gli
attori non hanno invero più preteso che limporto di fr. 36'000.- potesse
essere a loro dovuto a titolo di penale (240 giorni a fr. 150.-) in virtù della
clausola 7.3 del contratto e del resto lapplicabilità di questultima clausola
in caso di ritardo nella conclusione della sistemazione esterna non è stata
provata: da una parte la penale era in effetti stata prevista solo per il
ritardo nella consegna  dellappartamento  e non nella completazione
degli spazi esterni, tantè che nella clausola era stato aggiunto che  la
venditrice si impegna a comunicare tempestivamente possibili ritardi nella consegna
dellappartamento in modo da permettere agli acquirenti a sua volta di potersi
organizzare , ossia di cercare una nuova temporanea abitazione, ritenuto
che un ritardo nella completazione degli spazi esterni non appariva tale da
imporre agli acquirenti ladozione di analoghe misure organizzative; dallaltra
la circostanza che doveva dare luogo alla penale, ossia la  mancata consegna
dellappartamento entro il 15.12.2010 , era chiaramente da porre in
relazione con quanto era stato indicato nella clausola 7.2 del contratto,
secondo cui  la consegna dellimmobile oggetto del presente contratto è
stabilita per il 15.12.2010 , e dunque non era applicabile alla  sistemazione
esterna, in particolare le opere da giardiniere , che in base alla stessa
clausola, in deroga a quanto previsto per lappartamento, potranno essere
concluse in un secondo tempo .
6.2. In questa sede, come
già in precedenza in sede conclusionale, gli attori hanno invece preteso che limporto
di fr. 36'000.- dovesse essere loro riconosciuto a titolo di risarcimento del
danno contrattuale. Essi hanno in particolare evidenziato, facendo riferimento
allart. 42 cpv. 2 CO, che  in circostanze analoghe almeno per sei mesi un
inquilino avrebbe potuto pretendere di ottenere il risarcimento di un alloggio
alternativo di pari caratteristiche e che per almeno ulteriori quattro/cinque
mesi si sarebbe giustificata una riduzione del canone di affitto di almeno fr.
2'000.- mensili , aggiungendo che  la somma in questione, che
rappresenta il 3.6% del prezzo di compravendita, appare giustificata anche
tenendo conto della gravità della colpa  (appello p. 15). Sennonché le
circostanze di fatto, per altro generiche, ora invocate a sostegno di una tale
pretesa, che a loro dire dovrebbero oltretutto permettere di far capo alla
facilitazione della prova di cui allart. 42 cpv. 2 CO, sono in realtà irricevibili
(art. 317 cpv. 1 CPC), non essendo mai state addotte negli allegati preliminari
e neppure corrispondendo a quanto da loro stessi sostenuto sul tema per la prima
volta - e con ciò già irritualmente (art. 229 CPC) - in sede conclusionale (p.
15, secondo cui  ben si può quantificare, ritenendolo fatto notorio, in
almeno fr. 3'500.- un canone locativo di detto appartamento, che equivarrebbe a
unindennità giornaliera di fr. 117.- circa a cui si aggiunga la perdita
monetaria riferita al fatto che il prezzo di acquisto fu interamente pagato
circa un anno prima di quando avrebbero potuto pretendere di beneficiare
dellappartamento completato delle aree esterne ). Oltretutto tutte le
circostanze di fatto e di diritto di cui essi vorrebbero ora prevalersi, per
nulla notorie, neppure sono state provate.
7. Gli attori, nellipotesi
- come detto verificatasi - di mancato riconoscimento della pretesa di fr.
36'000.-, hanno chiesto che fosse loro risarcita quanto meno la pretesa per i
maggiori costi sopportati per gli interventi del giardiniere (fr. 3'769.-, doc.
O), che, contestata a suo tempo dalla controparte, era stata respinta dal
Pretore, assieme alle altre pretese di risarcimento dei maggiori costi
sopportati per gli interventi del loro legale, del notaio e del tecnico (fr. 31703.80),
in quanto le stesse erano inferiori alla penale riconosciuta a loro favore (fr.
60'150.-).
Anche in questo
caso, nonostante la motivazione del giudice di prime cure non possa essere
condivisa, essendo incontestabile che la penale per il ritardo nella consegna
dellappartamento non poteva comprendere la pretesa per gli interventi del
giardiniere, ovviamente relativi a lavori di sistemazione esterna eseguiti in
epoca successiva, il giudizio con cui la pretesa non è stata riconosciuta può tutto
sommato essere confermato.
In questa sede gli
attori hanno in effetti spiegato che  la fattura in questione è da riferirsi
allesecuzione a spese degli appellanti del manto erboso del giardino
attribuito in uso esclusivo , che doveva essere fornito contemporaneamente
lappartamento , e che si trattava così  del risarcimento di un
costo che incombeva contrattualmente alla venditrice e che gli appellanti hanno
dovuto assumere, anche per evitare che aprendo le porte finestre di rimanere
per diversi mesi direttamente a contatto con il terreno grezzo del cantiere 
rispettivamente del risarcimento  di un costo che incombeva alla venditrice per cui  appare corretto che il risarcimento della somma anticipata sia
posto a loro [recte: a suo] carico (appello p. 16, cfr. pure p. 3).
Sennonché, rammentato per inciso che dallistruttoria di causa, ed in
particolare dalla clausola 7.2 del contratto, non è stato possibile evincere
che il  giardino attribuito in uso esclusivo  doveva essere fornito
contemporaneamente lappartamento , una tale motivazione non è ancora sufficiente
a ritenere fondata la pretesa, non essendo state indicate e dimostrate le ragioni
di fatto e di diritto che avrebbero permesso o imposto agli attori di far
eseguire da terzi i lavori al giardino che sarebbero stati di competenza della
convenuta, ossia se a questultima sia stato infruttuosamente assegnato un
ultimo termine ai sensi degli art. 107 segg. e/o 366 cpv. 2 CO (per analogia) per
completare il giardino pena lesecuzione sostitutiva degli stessi ad opera di
un terzo, e dunque non essendo in tal modo possibile stabilire se quelle
ragioni potessero essere effettivamente meritevoli.
8. La convenuta, con il
suo appello incidentale, ha invece chiesto che gli interessi di mora posti a
suo carico sul capitale di fr. 48'790.- avessero a decorrere unicamente dal 20
gennaio 2012 e non già dal 16 dicembre 2010, come indicato nella decisione. La
richiesta, a cui gli attori hanno parzialmente aderito - nel senso che lhanno
ammessa, salvo aver però formulato unulteriore modifica delle loro domande dappello,
sulla quale ci si esprimerà nel prossimo considerando -, può senzaltro essere
ammessa, anche perché a suo tempo costoro li avevano postulati proprio da quella
data (cfr. petizione p. 7, in cui hanno pure aggiunto che  le date di
decorrenza sono calcolate per difetto segnatamente perché gli attori rinunciano
alla pretesa di interessi scalari sulla penale giornaliera , e conclusioni
p. 4).
9. Preso atto della domanda
(appena esaminata) con cui la convenuta, nellambito del suo appello
incidentale, aveva chiesto, in riforma del dispositivo pretorile n. 1.1, di
posticipare al 20 gennaio 2012 la data di decorrenza degli interessi di mora
posti a suo carico sul capitale di fr. 48'790.-, gli attori, con la loro
replica e risposta allappello incidentale, hanno chiesto di modificare la loro
domanda dappello relativa a quel dispositivo nel senso che gli interessi di
mora dovuti sul capitale di fr. 84'790.-, invece di decorrere dal 16 dicembre
2010 su fr. 48'790.- e dal 5 luglio 2012 su fr. 36'000.-, avessero ora a decorrere
dal 21 gennaio 2012 su fr. 60'150.-, dal 5 luglio 2012 al 1° agosto 2013 su fr.
96'250.- e in seguito su fr. 84'790.-: essi hanno in sostanza postulato che gli
interessi sullimporto di fr. 11'360.- a favore della convenuta, compensato,
relativo alle opere supplementari decorressero solo dal 1° agosto 2013, giorno
successivo allinoltro della domanda riconvenzionale.
La domanda è manifestamente
inammissibile: da una parte la richiesta, fondata su fatti non allegati in
precedenza, è nuova, e con ciò irricevibile (art. 317 cpv. 1 e 2 CPC), visto
che nella sede pretorile gli attori avevano chiesto che gli interessi
sullimporto a favore della convenuta, da compensare, decorressero già dal 17
dicembre 2012, e considerato che in concreto non erano comunque adempiute le
condizioni di legge per una mutazione dellazione solo a questo stadio della
lite; dallaltra nemmeno è possibile estendere le domande di appello a seguito
dellinoltro dellappello incidentale della controparte, linoltro di un appello
adesivo - come andrebbe considerato di fatto quel nuovo allegato - a un appello
incidentale non essendo previsto dal codice di rito (Reetz/Hilber , in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO
Kommentar, 3ª ed., n. 13 ad art. 313; DTF 62 II 46, 141 II 302 consid. 2.4).
10. Alla luce di quanto
precede, il giudizio pretorile sulla petizione deve essere riformato nel senso
che la convenuta devessere condannata al pagamento di fr. 48'790.- oltre
interessi al 5% dal 20 gennaio 2012 (dispositivo n. 1.1), ritenuto che i
dispositivi n. 1, 1.2 e 2 rimangono invariati.
sulla domanda riconvenzionale
11. Confrontati con il
giudizio pretorile che, in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale,
li condannava in solido al pagamento di fr. 137'876.- (fr. 135'000.- per saldo
del prezzo ancora trattenuto dal notaio e fr. 2'876.- per interessi capitalizzati
per il tardivo versamento del primo acconto) oltre interessi ed accessori, gli
attori - come detto - ne hanno chiesto la riforma nel senso che la stessa
doveva essere integralmente respinta  rimanendo accertato comunque il diritto
della AO 1 di ottenere il riversamento del deposito presso la notaia I__________
di fr. 135'000.- al netto di quanto riconosciuto di pertinenza dei signori AP 1
e AP 2 in virtù della presente sentenza , rilevando di aver già pagato
limporto di fr. 135'000.- nonché contestando di essere tenuti a pagare gli
interessi su quella somma e gli interessi capitalizzati di fr. 2'876.- per il
tardivo versamento del primo acconto.
Stando così le cose,
e a prescindere da quanto si dirà (cfr. infra consid. 14), si può per il
momento ritenere assodato che gli attori non hanno contestato il diritto della
convenuta a percepire il saldo del prezzo di vendita di fr. 135'000.- trattenuto
dal notaio.
12. Ciò detto, la censura
con cui gli attori hanno escluso di essere tenuti a corrispondere alla
convenuta gli interessi di mora del 5% (dal 21 gennaio 2012) sul saldo del
prezzo di vendita di fr. 135'000.- trattenuto dal notaio deve senzaltro essere
accolta.
Come si è visto, in base alla
clausola 6.2 del contratto essi erano tenuti a depositare il saldo del prezzo,
ossia  fr. 510'000.- , a titolo infruttifero, presso il notaio rogante al
momento della consegna dellappartamento , somma che sarebbe da lui poi
stata messa  a libera disposizione della venditrice a determinate condizioni non appena sarà avvenuta la consegna dellappartamento . In concreto è pacifico
che gli attori hanno tempestivamente depositato presso il notaio il saldo del
prezzo di fr. 510'000.-, lo stesso essendogli stato bonificato nella terza decade
di gennaio 2012 (cfr. doc. 7 e 8), cioè in concomitanza con la consegna
dellappartamento, avvenuta il 20 gennaio 2012, e non possono così essere
considerati in mora. Si aggiunga che nel contratto era stato previsto che il
deposito sarebbe avvenuto  a titolo infruttifero , ciò che pure confermava che sullo stesso non maturavano né erano dovuti interessi.
Il fatto che in seguito il
notaio abbia provveduto a trattenere per lungo tempo la somma di fr. 135'000.-
(e meglio fr. 155'000.-, da cui andavano poi trattenuti fr. 20'000.- a garanzia
della TUI, ritenuto che fr. 355'000.- sono stati subito trasmessi alla
convenuta), da lui poi liberata, nelle circostanze di cui si detto, solo dopo
lemanazione della decisione pretorile (cfr. supra consid. 5), non è tale
da modificare questa situazione, anche se è vero che linvito a non liberare
quel denaro fino ad evasione delle contestazioni tra le parti era inizialmente giunto
dagli attori (doc. 7). Listruttoria ha in effetti permesso di stabilire che in
risposta a quellinvito e alla successiva presa di posizione della convenuta
(doc. GG) il notaio, che non agiva in qualità di ausiliario degli attori o
della convenuta ma di entrambi, aveva proposto  alle parti di trattenere in
deposito presso di me, a valere quale depositaria, il saldo del prezzo di fr.
155'000.-, fino a liquidazione di ogni rapporto di dare e avere tra le parti a
dipendenza del contratto  aggiungendo poi che  se preferite, potrò anche
procedere al deposito giudiziale dellimporto litigioso presso la Pretura di
Lugano  fermo restando che  i relativi costi saranno ovviamente addebitati
alle parti  (doc. 8), e che la convenuta, nonostante si fosse opposta a
tale proposta (doc. HH), di fatto si è poi adagiata alla stessa, con il che, visto
che nelle particolari circostanze la trattenuta del saldo del prezzo presso di
lui avrebbe sostanzialmente dovuto avere gli stessi effetti di un deposito
giudiziale (istituto giuridico che, per stessa ammissione della convenuta, era
tale da  arrestare il decorrere degli interessi moratori , cfr. duplica
e replica riconvenzionale p. 7), gli interessi moratori non decorrevano più. E
comunque in base al contratto la decisione circa la liberazione o meno del
saldo del prezzo non era assolutamente di competenza degli attori ma del
notaio, di modo che leventuale tardività a procedervi non poteva in nessun
caso comportare per gli attori lobbligo di pagare eventuali interessi di
ritardo.
13. Anche la censura con
cui gli attori hanno escluso di essere tenuti a corrispondere alla convenuta gli
interessi capitalizzati di fr. 2'876.- per il tardivo versamento del primo
acconto, bonificato dal notaio solo il 28 agosto 2009, con 40 giorni di ritardo
rispetto alla data di iscrizione del trapasso a registro fondiario, è fondata.
Come si è visto, in
base alla clausola 6.1 del contratto essi dovevano versare il primo acconto sul
prezzo, ossia  fr. 500'000.- , tramite il notaio rogante, alla firma del
presente atto, ritenuto che quei soldi avrebbero poi dovuto essere da lui liberati
alla venditrice  ad avvenuto trapasso a registro fondiario . In concreto è
incontestabile che gli attori hanno tempestivamente versato al notaio il primo
acconto di fr. 500'000.- (e meglio fr. 514140.-), lo stesso essendogli stato
bonificato proprio l8 luglio 2009 (cfr. doc. V), cioè il giorno in cui era
stato sottoscritto il contratto di compravendita di cui al doc. A, e di
conseguenza non possono essere considerati in mora.
Il fatto che il notaio
abbia provveduto a liberare quellacconto solo il 28 agosto 2009, nonostante il
trapasso a registro fondiario sia avvenuto già il 17 luglio 2009 (doc. B), non
è tale da modificare questa situazione. Come detto nel considerando precedente,
in base al contratto la decisione circa la liberazione o meno di quellacconto
non era assolutamente di competenza degli attori ma del notaio, che non agiva
in qualità di ausiliario degli attori o della convenuta ma di entrambi, per cui
leventuale tardività a procedervi non poteva comportare per gli attori
lobbligo di pagare eventuali interessi di ritardo.
Contrariamente a quanto
ritenuto dal Pretore, che aveva riconosciuto la pretesa ritenendo come la
stessa non fosse mai stata contestata e fosse con ciò stata ammessa dagli
attori, si osserva che la relativa contestazione era in realtà stata addotta nella
replica e risposta riconvenzionale, laddove gli attori avevano sostenuto che  il
documento V dimostra inequivocabilmente che gli attori pagarono puntualmente
lacconto di fr. 500'000.-  presso la notaia I__________ così come previsto
dallatto . Se e quando la notaia lo riversò alla AO 1 non riguarda gli
attori, i quali hanno pagato puntualmente come previsto dal contratto  (p.
2).
14. Gli attori hanno
infine censurato il giudizio pretorile sulle spese giudiziarie, rilevando da
una parte che la convenuta era risultata interamente soccombente per cui doveva
assumersele integralmente, ed evidenziando dallaltra che il valore litigioso
sul quale doveva essere calcolata la tassa di giustizia ammontava a soli fr.
55'296.65.
14.1. Con la sua azione
riconvenzionale la convenuta - come detto -aveva chiesto la condanna degli
attori in solido al pagamento di una somma poi ridotta in sede conclusionale
dagli iniziali fr. 190'296.65 a fr. 172019.30 oltre interessi e accessori.
A questo stadio della lite
è pacifico che la sua pretesa di fr. 34'143.30 più interessi, relativa ai
maggiori costi imputabili ai lavori supplementari richiesti dalla controparte, era
infondata.
In questa sede è stato stabilito
che anche laltra sua pretesa di fr. 2'876.- più interessi, avente per oggetto
gli interessi di ritardo maturati sul primo acconto di fr. 500'000.-, era
infondata.
Con lappello gli attori
hanno ribadito che la convenuta era però soccombente anche nella misura in cui
aveva chiesto la loro condanna al pagamento del saldo del prezzo ancora
trattenuto dal notaio, di fr. 135'000.- più interessi, e ciò siccome quella
somma, a cui non potevano essere aggiunti gli interessi, era in realtà già
stata da loro pagata conformemente al contratto, per il tramite dello stesso
notaio. Il rilievo è pertinente. In una situazione come quella in esame, in
effetti, la convenuta avrebbe semmai dovuto pretendere la liberazione della
somma trattenuta dal notaio, per altro nel frattempo effettuata (cfr. supra consid. 5), mentre la sua domanda volta alla condanna degli attori al pagamento
della stessa era manifestamente priva di fondamento, siccome da una parte
quella somma era già stata da loro soluta secondo le modalità previste dal
contratto e in quanto dallaltra questultimo accordo non prevedeva che gli
attori dovessero pagare direttamente alla convenuta.
È così a ragione che gli
attori hanno preteso che la convenuta fosse integralmente soccombente nella sua
iniziativa giudiziaria.
14.2. Contrariamente a quanto
preteso dagli attori, è invece a ragione che il Pretore ha quantificato la
tassa di giustizia relativa allazione riconvenzionale sulla base di un valore
litigioso di fr. 190'296.65, anziché di quello di fr. 55'296.65 da loro qui proposto,
corrispondente ai soli maggiori costi imputabili ai lavori supplementari (fr.
52'420.65) e agli interessi di ritardo maturati sul primo acconto di fr.
500'000.- (fr. 2'876.-) richiesti dalla controparte negli allegati preliminari
ma senza considerare la pretesa di fr. 135'000.- relativa al saldo del prezzo,
che era già stato soluto prima dellinoltro dellazione giudiziaria.
Il valore litigioso
è in effetti determinato dalla domanda (art. 91 cpv. 1 CPC), che nel caso di
specie, inizialmente, ammontava per lappunto a fr. 190'296.65, dovendo
evidentemente comprendere anche la pretesa di fr. 135'000.-.
15. Alla luce di quanto
precede, il giudizio pretorile sulla domanda riconvenzionale deve essere
riformato nel senso che la stessa devessere respinta  rimanendo accertato, come richiesto dagli attori, il diritto della AO 1 di ottenere il
riversamento del deposito presso la notaia I__________ di fr. 135'000.- al
netto di quanto riconosciuto di pertinenza dei signori AP 1 e AP 2 in virtù
della presente sentenza (dispositivo n. 3) e che la relativa
tassa di giustizia di fr. 8'500.- e le spese (comprese quelle peritali) devono
essere poste a carico della convenuta, tenuta altresì a rifondere agli attori a
titolo di ripetibili la somma di fr. 10000.- da loro qui rivendicata (dispositivo
n. 4), ritenuto che i dispositivi n. 3.1 e 3.2 (questultimo in ogni caso da
riformare, atteso che con i PE n. __________ e __________ dellUE di Lugano era
stato chiesto il pagamento di soli fr. 44'425.10 oltre interessi al 5% dal 20
gennaio 2012 [cfr. doc. Q e Q1] di modo che la somma per la quale potevano
semmai essere rigettate in via definitiva le opposizioni sarebbe stata quella) vanno
per contro annullati.
conclusione
16. Ne discende che lappello
degli attori deve essere accolto in modo parziale e lappello incidentale della
convenuta devessere accolto in modo integrale, come ai considerandi che
precedono.
Le
spese giudiziarie dei procedimenti di secondo grado seguono di principio la
rispettiva soccombenza delle parti (art. 106 cpv. 2 CPC), ritenuto che per la
procedura di appello le stesse sono state calcolate sulla base del valore
ancora litigioso di fr. 173'876.- (fr. 36'000.- nellambito della petizione e fr.
137'876.- nellambito della domanda riconvenzionale ) e per la procedura di appello incidentale sono state
calcolate sulla base del valore ancora litigioso di fr. 2'669.90 (fr. 48'790.-
x 5% per 1 anno, 1 mese e 4 giorni). Sennonché, per lattribuzione delle spese
giudiziarie della procedura di appello incidentale, appare giustificato derogare
da questo principio, visto che gli attori, nonostante la decisione pretorile sia
stata riformata a loro sfavore, non possono essere considerati soccombenti, non
avendo contribuito all'emanazione del dispositivo contestato ed avendo sostanzialmente
aderito al rimedio giuridico della controparte (TF 24 luglio 2017 5A_932/2016
consid. 2.2.4, 8 marzo 2018 4D_69/2017 consid. 6): in definitiva, per il
giudizio di secondo grado sullappello incidentale, appare pertanto equo (art.
107 cpv. 2 CPC) non prelevare spese processuali e non assegnare ripetibili,
queste ultime non potendo nemmeno essere addebitate, in assenza di una base
legale, allo Stato del Cantone Ticino ( Rüegg/Rüegg ,
Basler Kommentar, 3 ª ed., n. 11 ad art. 107 CPC; Urwyler/Grütter , in: Brunner/Gasser/Schwander, ZPO
Kommentar, 2 ª ed., n. 13 ad art. 107 CPC; Sterchi ,
Berner Kommentar, n. 25 ad art. 107 CPC; DTF 140 III 385 consid. 4.1; II CCA 19 maggio 2017 inc. n. 12.2016.55, 26 marzo 2019 inc. n. 12.2017.176, 22 maggio 2019 inc.
n. 12.2018.160).
Per questi motivi,
richiamati gli art. 106 seg. CPC e la
LTG
decide:
I. In parziale accoglimento dellappello 26 gennaio 2018
di AP 1 e AP 2 e in accoglimento dellappello incidentale 4 maggio 2018 di AO 1,
la decisione 5 dicembre 2017 della Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 2, è
così riformata: