Espulsione del conduttore a seguito di una disdetta per mora, tutela nei casi manifesti. Verifica pregiudiziale della validità della disdetta, eccezione di compensazione sollevata tardivamente e sostanziata in maniera inadatta a sovvertire la liquidità della fattispecie
Decisione del 05.09.2019, IICCA
Incarto n. 12.2019.65
ESPULSIONE
TUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI
art. 257d CO
art. 257 CPC
art. 310 CPC
art. 311 CPC

AO
  1
rappr. dallPAT_2
contro
APPE_1
rappr. dallPAT_1
e
PINT_1
sedente
per statuire nella causa - inc. n. SO.2019.663 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promo chiedente nella
procedura sommaria a tutela dei casi manifesti lespulsione dei
convenuti dallente locato nonché la contestuale condanna di AP 1 al
pagamento delle pigioni arretrate da aprile 2018 a gennaio 2019 (ad
eccezione di
settembre 2018) oltre interessi, come pure dellindennità per
illecita occupazione dei
locali oltre interessi a partire dal mese di febbraio 2019;
domande avversate da AP 1, mentre PI 1 non è comparso,
e che il Pretore ha accolto con decisione 14 marzo 2019;
appellante AP 1 con appello 28 marzo 2019 con cui chiede
lannullamento rispettivamente la riforma del
querelato giudizio nel senso di respingere
integralmente listanza 1. febbraio 2019 della
locatrice, con protesta di spese e ripetibili
di entrambe le sedi;
mentre con osservazioni 19 aprile 2019 lappellata si è opposta al
gravame
postulandone lintegrale reiezione, pure con protesta di spese e
ripetibili;
visti lulteriore scritto 29 aprile 2019 dellappellante (istanza
di assunzione di un nuovo
mezzo di prova) e le relative osservazioni 6 maggio 2019
dellappellata;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;
ritenuto
in fatto:
A. Con contratto 27 settembre
2015 AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 (la cui amministratrice unica è H__________),
a partire dal 9 ottobre 2015, lappartamento di 2 ½ locali nello stabile sito
in via __________, a __________, per una pigione mensile complessiva di fr.
1'400.- (doc. B).
B. Sin dallinizio della
locazione, AP 1 ha sublocato lappartamento a PI 1 (v. comunicazione 17 ottobre
2018 allegata al doc. B).
C. Con scritti raccomandati 2
novembre 2018 la locatrice ha notificato alla conduttrice e al subconduttore
una diffida a fronte del mancato pagamento di parte della pigione di aprile
2018 e delle pigioni per i mesi di maggio-novembre 2018 (fr. 10'300.-
complessivi), intimando un termine di pagamento di 30 giorni con la
comminatoria della disdetta del contratto per mora ai sensi dellart. 257d CO.
D. Il 12 dicembre 2018 la
locatrice ha notificato separatamente a conduttrice e subconduttore, mediante
modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione per il 31 gennaio 2019
a fronte del mancato pagamento di quanto sopra (doc. D).
E. Con istanza di conciliazione
10 gennaio 2018 AP 1 ha contestato la disdetta summenzionata, chiedendone
lannullamento innanzi allUfficio di conciliazione in materia di locazione di
Lugano Est. In occasione del relativo verbale di udienza del 6 febbraio 2019
lUfficio di conciliazione, constatata la mancata comparizione personale dellamministratrice
unica della società, ha stralciato dal ruolo la procedura (art. 206 cpv. 1
CPC).
F. Nel frattempo, con istanza 1.
febbraio 2019, AO 1 ha convenuto in giudizio AP 1 e PI 1 avvalendosi della
procedura sommaria per la tutela nei casi manifesti, postulando lespulsione di
entrambi dallente locato e di fare ordine alla prima di pagare i canoni
arretrati sopra menzionati (ad eccezione di settembre 2018), come pure le
ulteriori due mensilità di dicembre 2018 e gennaio 2019 nel frattempo maturate
e rimaste insolute (complessivi fr. 11'700.-) oltre ai relativi interessi di
mora al 7% e unindennità per occupazione abusiva dei locali di fr. 1'400.-
mensili oltre interessi di mora al 5% a partire dal 1. febbraio 2019.
G. In sede di udienza del 26 febbraio 2019, ove PI 1, benché
regolarmente citato, non è comparso, AP 1 si è opposta allo sfratto, sostenendo
di aver contestato la disdetta presso il competente Ufficio di conciliazione e
di aver ivi chiesto la restituzione del termine ex art. 148 CPC,
rispettivamente di essersi occupata per otto anni (dal 2011 al 2018)
dellamministrazione dello stabile, ponendo pertanto in compensazione con le
pigioni arretrate la remunerazione a lei dovuta (fr. 150.- mensili per un
totale di fr. 14'400.-). A sostegno delle sue allegazioni, la conduttrice ha
prodotto quale doc. 1 lo scritto non raccomandato 3 dicembre 2018 con cui comunicava
tale compensazione al legale della locatrice, e la successiva comunicazione via
fax 19 dicembre 2018 del suo patrocinatore con cui tale scritto 3 dicembre 2018
veniva inoltrato al legale della controparte, e quale doc. 2 lo scritto 21
febbraio 2019, con il quale poneva in compensazione anche i presunti importi a
lei spettanti per gennaio e febbraio 2019. La conduttrice ha pure prodotto,
quale doc. 3, unemail del 9 febbraio 2016 del figlio della locatrice, __________,
in cui AP 1 veniva definita  lamministrazione del nostro immobile  in
relazione al pagamento di un debito e quale doc. 4 lemail 5 maggio 2015 fra H__________
e un terzo, contenente quale allegato il  CUD 2014 per la dichiarazione
fiscale della Signora __________ .
H. In occasione delludienza, la
locatrice si è da parte sua opposta a tale compensazione, osservando che il
rapporto di locazione è iniziato nel 2015 e contestando di avere mai conferito
alla conduttrice un mandato di gestione o amministrazione, mentre H__________
si sarebbe offerta di occuparsi delle sue dichiarazioni fiscali a titolo
personale e gratuito, visti i rapporti di parentela. La locatrice ha altresì
rilevato che il doc. 3 è stato allestito proprio dalla suddetta parente, di
aver ricevuto lo scritto 3 dicembre 2018 solo tramite il fax del 19 dicembre 2018,
e di non aver mai ricevuto lo scritto 21 febbraio 2019 (doc. E), invocando pure
cautelativamente leccezione della prescrizione delle contropretese della
conduttrice.
I. Con decisione 14 marzo 2019 il
Pretore ha accolto listanza di espulsione, facendo ordine alla conduttrice e
al subconduttore di liberare i locali entro 10 giorni, con le comminatorie di
rito. Il primo giudice ha altresì fatto ordine a AP 1 di pagare alla locatrice
fr. 11'700.- oltre interessi al 5% dal 2 novembre 2018 sullimporto di fr.
8900.- e dal 1. febbraio 2019 sullimporto di fr. 2'800.-, e di versarle fr.
1400.- mensili oltre interessi al 5% dal 1. febbraio 2019 fino alla completa
liberazione dei locali, a titolo di indennità per illecita occupazione, ponendo
la tassa di giustizia e le spese di fr. 400.- a carico dei convenuti in solido,
pure condannati a versare allistante, con uguale vincolo di solidarietà, fr.
300.- per ripetibili.
J. Con appello 28 marzo 2019 AP 1
si è aggravata contro tale decisione, chiedendone lannullamento
rispettivamente la riforma nel senso di respingere integralmente listanza 1.
febbraio 2019 della locatrice, protestando spese e ripetibili di entrambe le
sedi. Con osservazioni 19 aprile 2019 la locatrice si è opposta allappello
postulandone lintegrale reiezione, pure con protesta di spese e ripetibili.
K. Con comunicazione 29 aprile
2019 lappellante ha chiesto lassunzione agli atti di un nuovo mezzo di prova
quale doc. 8, ovvero la decisione 17 aprile 2019 con cui lUfficio di
conciliazione in materia di locazione di Lugano Est ha accolto la sua istanza
di restituzione 14 febbraio 2019, annullando la decisione di stralcio e
convocando le parti per una nuova udienza di conciliazione.
L. Con osservazioni 6 maggio 2019
lappellata ha contestato lammissione agli atti del nuovo mezzo di prova in
quanto non tempestivamente addotto, rilevando subordinatamente che lespulsione
del conduttore in procedura sommaria può avvenire anche in pendenza di una
procedura di contestazione della disdetta.
E
considerato
in
diritto:
1. Lart. 308 cpv. 1 lett. b CPC
prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera ampiamente la soglia
testé menzionata. I termini di impugnazione e risposta sono di 10 giorni,
essendo la procedura di natura sommaria (art. 314 cpv. 1 CPC). Nella
fattispecie sia lappello sia la risposta sono tempestivi.
2. Latto di appello deve
contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato
(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Lappellante deve spiegare non perché le sue
argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le
motivazioni del Pretore. Egli non può dunque limitarsi a proporre una propria
tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali,
esplicite e circostanziate, pena lirricevibilità delle medesime.
3. Nella fattispecie il Pretore,
dopo avere esposto i requisiti per la tutela giurisdizionale nei casi manifesti,
ha ritenuto pacifici il mancato pagamento delle pigioni e il rispetto delle
scadenze e delle formalità di una disdetta per mora, né detti accertamenti sono
contestati nel gravame. Il primo giudice ha pure osservato che il conduttore
può scongiurare una disdetta per mora sollevando leccezione di compensazione,
ma solo se essa perviene al locatore entro il termine della comminatoria di cui
allart. 257d CO. Nel caso concreto, non risultando dagli atti che lo scritto 3
dicembre 2018 sia stato inviato alla locatrice, leccezione di compensazione è
stata sollevata al più presto con il fax 19 dicembre 2018, dunque tardivamente.
Abbondanzialmente, qualora tempestiva, leccezione sarebbe comunque stata da
respingere per assenza di un credito liquido giusta quanto previsto da una
giurisprudenza del Tribunale federale applicabile anche alla fattispecie (p.
3-4 dellimpugnato giudizio). Il primo giudice ha dunque accertato la mora del
conduttore e la validità della disdetta per il 31 gennaio 2019, dimostrate con
la sufficiente chiarezza per ammettere la tutela nel caso manifesto, ricordando
che in tale caso, lesistenza di una procedura di contestazione della disdetta
non impedisce lespulsione. Infine, il Pretore ha parimenti ammesso il caso
manifesto per quanto concerne i crediti pecuniari rivendicati dallistante,
ovvero le pigioni arretrate e il versamento dellindennità per illecita
occupazione dal 1. febbraio 2019, ritenuto che dottrina e giurisprudenza sono
concordi nellammetterla in un importo pari alla pigione dovuta per ogni mese
di occupazione dei locali in assenza di un contratto di locazione.
4. Con il gravame, lappellante osserva
da una parte di avere contestato la disdetta, e che ciò ne sospenderebbe gli
effetti (appello, p. 4), producendo con successive osservazioni 29 aprile 2019
la decisione 17 aprile 2019 con cui lUfficio di conciliazione ha accolto la
sua istanza di restituzione del termine, convocando le parti per ludienza di
conciliazione. Daltra parte, essa contesta lesistenza di un caso manifesto, a
fronte delle obiezioni da lei sollevate e relative alla sua pretesa
compensatoria.
5. Ora, innanzitutto e come già
correttamente evidenziato nella sentenza impugnata, in presenza di un caso
manifesto il giudice può accogliere listanza di espulsione anche laddove sia
parallelamente pendente una procedura di contestazione della disdetta, e meglio
qualora le obiezioni sollevate, in base a un esame pregiudiziale, non possano
intaccare la liquidità della fattispecie e del quadro giuridico. Inoltre,
secondo la giurisprudenza dellAlta Corte, il conduttore che intenda contestare
la validità di una disdetta per assenza di un presupposto materiale, quale ad
esempio la sua mora ai sensi dellart. 257d CO, non è forzatamente tenuto ad
avviare una procedura di contestazione della disdetta entro i termini di cui
allart. 273 CO, bensì può sostenere la nullità, rispettivamente linefficacia
della disdetta anche quale obiezione in una procedura di espulsione (DTF 122
III 92, consid. 2d; DTF 121 III 156, consid. 1c/aa). In questottica dunque, considerata
pure lassenza di regiudicata in caso di stralcio della procedura conciliativa
per mancata comparizione personale, il fatto che essa sia tuttora pendente non
influisce sulle considerazioni che seguiranno.
6. Quanto alleccezione di
compensazione, lappellante omette di confrontarsi con quanto accertato dal
primo giudice in merito alla sua tardività, limitandosi ad affermare
genericamente che  di tale compensazione era comunque già al corrente la
signora __________  (p. 4 appello), senza fornire ulteriori spiegazioni o
riferimenti a mezzi di prova, né confrontandosi in alcun modo con la scadenza
del termine comminatorio di 30 giorni e con le considerazioni pretorili
relative allo scritto del 3 dicembre 2018 o al momento in cui, a suo dire, la
locatrice è stata posta a conoscenza delleccezione. Lappellante si limita
dunque a opporre allaccertamento pretorile un suo generico punto di vista, ciò
che non rispetta lonere di motivazione a lei incombente e rende la censura
irricevibile (art. 310 e 311 CPC). Già solo da questo motivo discende la
conferma della sua mora e della fondatezza dellistanza di espulsione. Anche in
prima sede del resto incombeva alla medesima sostanziare opportunamente la
tempestiva proposizione delleccezione. Ciò malgrado, nel momento in cui la
controparte lha contestata, negando categoricamente di aver mai ricevuto lo
scritto 3 dicembre 2018 (v. anche doc. E), la conduttrice, nonostante fosse
patrocinata, non ha in alcun modo cercato
di sostanziare il contrario.
7. Ad ogni modo, anche
nellipotesi di tempestività delleccezione, le contestazioni del gravame
relative al fondamento della pretesa compensatoria sono insufficienti per
rimettere in discussione la decisione pretorile. In primo luogo, lappellante cita
un ampio estratto da una decisione dellAlta Corte riferito (anche) al ridotto onere
allegatorio e probatorio della parte convenuta nellambito della tutela
giurisdizionale nei casi manifesti (p. 3 appello), ricalcando essenzialmente la
giurisprudenza già esposta dal Pretore (a p. 2 e 3 in alto dellimpugnata
decisione), senza tuttavia operare alcuna sussunzione in relazione al caso
concreto e senza affermare o tantomeno spiegare perché lulteriore
giurisprudenza citata dal Pretore, e riferita alle più elevate esigenze nel
sostanziare una pretesa compensatoria, non sia applicabile alla fattispecie. In
secondo luogo, lappellante si limita a riferire apoditticamente che le sue
pretese sarebbero  legittime  e  indubbie  (p. 3 e 4 del
gravame), rispettivamente osserva che i doc. 3 e 4 dimostrerebbero lesistenza
di un contratto di amministrazione dello stabile, e non un semplice mandato
personale relativo a H__________, senza tuttavia riferirsi al contenuto di tali
documenti né spiegare in che modo essi supporterebbero lesistenza delle sue
pretese. Ciò evidentemente non soddisfa lonere di motivazione a lei
incombente, di qui lirricevibilità delle citate censure. Le seguenti
considerazioni (da 8. a 9.2) vengono dunque esposte a mero titolo
abbondanziale.
8. La giurisprudenza menzionata
dal Pretore (p. 3-4 della decisione), secondo la quale leccezione di
compensazione, nel caso di una disdetta per mora, devessere immediatamente
comprovabile, è riferita a casi retti dalla procedura semplificata (o
ordinaria), e non alla procedura di tutela del caso manifesto (cfr. DTF 4A_
140/2014 del 6 agosto 2014, consid. 5.2 seg.; DTF 4A_549/2010 del 17 febbraio
2011, consid. 3), per cui ci si potrebbe interrogare sulla sua applicabilità
alla fattispecie. Da una parte, il diritto del locatore a una procedura di
espulsione rapida ed efficace devessere tutelato. Dallaltra, nella procedura
sommaria di cui allart. 257 CPC vige un regime diverso e particolare:
allistante incombe difatti lonere della prova piena, mentre il convenuto può
limitarsi a sostanziare e
addurre in modo concludente obiezioni che
non possano essere immediatamente confutate (v. ad esempio DTF 4A_440/2016 del
24 ottobre 2016, consid. 5.3.2; sentenza Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, del 26 giugno 2017, LF170028-O/U, consid. 6) . In
altre parole, unimmutata applicazione della suddetta giurisprudenza al caso
manifesto rischia di comportare uninammissibile modifica dellonere
probatorio. In ogni caso, dal convenuto si deve perlomeno esigere che egli
sostanzi le proprie contestazioni con sufficienti spiegazioni e argomentazioni.
In caso contrario, segnatamente quando esse appaiono insostenibili, altamente
improbabili e inadatte a far vacillare il convincimento del giudice, questi potrà
accordare lespulsione nella procedura sommaria (DTF 4A_440/2016 del 24 ottobre
2016, consid. 5.2.1).
9. Nella fattispecie la conduttrice, con i suoi scritti successivi
alla diffida 2 novembre 2018 e in occasione delludienza di prima sede, si è
limitata ad osservare che il contratto di amministrazione dello stabile sarebbe
riferito agli anni 2011-2018, per una mercede di fr. 150.- mensili, senza
tuttavia offrire ulteriori chiarimenti malgrado le contestazioni di parte
avversa. In particolare, essa non ha in alcun modo spiegato da quali elementi
si evincerebbe linizio di un eventuale mandato nel 2011, la sua durata, il suo
contenuto, la sua onerosità o i servizi concretamente prestati, né ha accennato
allesistenza di rendiconti, conteggi o fatture trasmesse alla locatrice nel
periodo 2011-2018, ciò che si poteva pretendere quantomeno da una parte
patrocinata. Appare del resto altamente improbabile che la conduttrice, nel
caso di sussistenza di un mandato oneroso per ben 8 anni, non offra alcun
documento a tal riguardo, né specifichi quali incarichi abbia svolto. Essa si è
riferita ai doc. 3 e 4, ma il doc. 4 (datato 5 maggio 2015) non menziona
affatto AP 1, né tantomeno lo stabile in questione, bensì la sola H__________ e
un non meglio precisato terzo (__________) di cui tutto si ignora, in
riferimento a questioni fiscali, mentre il doc. 3 (e-mail datata 9 febbraio
2016), pur definendo genericamente la suddetta società come amministratrice
dellimmobile, riguarda semplicemente il pagamento di un debito di AO 1.
9.1 Del resto, come accennato, la conduttrice non ha mai spiegato da
quali elementi si possa evincere lesistenza di rapporti contrattuali con la
locatrice già dal 2011, né dagli atti risulta alcunché in relazione al periodo
2011-2015, bensì unicamente linizio del rapporto di locazione nellautunno
2015. Pertanto, anche volendo ammettere da tale data lesistenza di un mandato
e la sua onerosità, e meglio che la conduttrice abbia fornito alla locatrice
determinati servizi di amministrazione per una presunta mercede di fr. 150.-
mensili, limporto risultante (allincirca fr. 7'200.-) sarebbe comunque inferiore
alle pigioni arretrate oggetto di diffida (fr. 10'300.-) e dunque
insufficiente, qualora opposto in compensazione, a inficiare la mora.
9.2 Ne consegue che, in considerazione delle circostanze del caso
concreto e del patrocinio in favore della conduttrice, anche volendo imporre a
questultima un onere probatorio meno rigoroso di quello preteso dal primo
giudice (cfr. consid. 8), le sue contestazioni appaiono pretestuose, altamente
improbabili, e in ogni caso inadatte a sovvertire la liquidità del caso e in
particolare della sua mora, a conferma del giudizio pretorile.
10. Infine, con riferimento alle pretese creditorie della locatrice
relative ai canoni di locazione e allindennità per illecita occupazione,
lappellante non ha mosso alcuna specifica contestazione, mentre della
questione della compensazione si è appena detto. Essendo il mancato pagamento
delle rivendicate pigioni, il termine della locazione e lammontare
dellindennità pacifici, anche a tal riguardo gli accertamenti pretorili devono
essere confermati.
11. Alla
luce di tutto quanto precede lappello di AP 1 devessere respinto nella misura
in cui ricevibile e, di conseguenza, la decisione pretorile 14 marzo 2019 è
confermata. Le spese processuali, fissate in conformità con gli art. 2, 9 cpv.
3 e 13 LTG, nonché le indennità per ripetibili, stabilite in base allart. 11
RTar, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Il valore litigioso della
presente procedura, calcolato dal Pretore sulla base del canone di locazione
per la durata di 3 anni e ammontante dunque a fr. 50'400.-, non è stato
contestato e devessere confermato anche in questa sede.
Per questi motivi,
richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il RTar
decide:                     1. L'appello 28 marzo 2019 di AP
1 è respinto, nella misura in cui ricevibile .
2. Le spese processuali
di appello di fr. 200.- sono a carico dall'appellante, con lobbligo di
rifondere a AO 1 fr. 800.- per ripetibili.
3. Notificazione:
-
-
PI 1, __________, __________
  __________
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici (pagina
seguente)
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).