Locazione, procedura sommaria di espulsione dall'ente locato, mancata contestazione della validità della disdetta, valore litigioso, scelta del rimedio giuridico errato
Decisione del 28.08.2019, IICCA
Incarto n. 12.2019.123
ESPULSIONE
TUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI
art. 257d CO
art. 271a cpv. 1 let. e CO
art. 64 cpv. 1 let. a CPC
art. 254 CPC
art. 257 CPC

AO
  1
rappr. da: RA 1
contro
AP
  1
patrocinata dagli avv.  PA
  1 e
chiedente lespulsione
della convenuta dallente locato in __________ a __________, che il Pretore ha
accolto con decisione 12 luglio 2019, a margine delludienza alla quale la
convenuta non è comparsa;
appellante la
convenuta con atto di appello 22 luglio 2019 con il quale chiede, previo
conferimento delleffetto sospensivo, di annullare la decisione impugnata, con
protesta di spese e ripetibili;
preso atto delle
osservazioni 25 luglio 2019 con cui gli istanti si oppongono al gravame, pure
con protesta di spese e ripetibili;
visti la replica
spontanea 8 agosto 2019 dellappellante e lo scritto 13 agosto 2019 della parte
appellata;
letti ed esaminati gli
atti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1. AO
1 hanno concesso in locazione ad AP 1 un locale a uso commerciale, quale salone
estetista, nello stabile __________ in __________ a __________, oltre due
posteggi (uno interno e uno esterno), a decorrere dal 1. marzo 2013 alle
condizioni descritte nei rispettivi contratti (v. doc. B).
2. In
data 17 ottobre 2018 la rappresentante dei locatori notificava ad AP 1 una
diffida per il pagamento delle pigioni scoperte (da luglio a ottobre) per
complessivi fr. 3'931,75, con la comminatoria della disdetta in caso di mancato pagamento
entro i termini ivi indicati (v. doc. C). La relativa raccomandata non veniva
ritirata e quindi è stata nuovamente trasmessa per lettera semplice (v. doc.
D). Preso atto di uno scoperto aumentato a fr. 7040,75 al 1. aprile 2019, in data
5 aprile 2019 la rappresentante dei locatori ha comunicato alla conduttrice,
sia mediante lettera che mediante il modulo ufficiale, la disdetta del
contratto di locazione per il 31 maggio 2019 (v. doc. E). Anche linvio
raccomandato contenente questi atti non è stato ritirato e quindi gli stessi
sono stati trasmessi per lettera semplice (v. doc. F). I locatori hanno quindi presentato unistanza di espulsione il 4 giugno 2019,
costatato che la riconsegna del locale non era avvenuta il giorno precedente,
come auspicato nello scritto del 5 aprile precedente (v. doc. E, foglio 1).
3. Il
Pretore ha citato le parti a comparire il 1. luglio 2019. La citazione,
contenente le avvertenze di rito, non è stata ritirata dalla convenuta. Il
tentativo di notifica degli atti giudiziari tramite la Polizia comunale di __________,
richiesto dal Pretore, non ha avuto esito. Questultimo ha quindi rinviato
ludienza al 12 luglio 2019 e la notifica di citazione è avvenuta mediante
pubblicazione sul FU __________ del 28 giugno scorso alle pag. __________ e __________.
Per quanto precede si rinvia al fascicolo Corrispondenza dellinc. SO.2019.447
della Pretura di Mendrisio-Sud. Alludienza del 12 luglio 2019 per la parte convenuta nessuno ha fatto atto di
comparsa. I rappresentanti dei locatori hanno confermato listanza con la
precisazione che nemmeno dopo la diffida e la disdetta era stato effettuato un
pagamento e pertanto lo scoperto era aumentato. Il Pretore, verificati gli
atti, ha considerato adempiuti i presupposti per ordinare lo sfratto nella
procedura sommaria, che ha pronunciato, con le comminatorie di rito, a margine
delludienza (v. verbale udienza 12 luglio 2019). Il primo giudice ha altresì
considerato che, in assenza di una valida contestazione della disdetta, il
valore di causa era pari a fr. 7'800.-, ossia 6 canoni di locazione, come
previsto per questi casi dalla giurisprudenza del Tribunale federale: ha quindi
indicato il reclamo quale mezzo per impugnare la sua pronuncia. La pubblicazione della decisione è avvenuta sul FU __________ del 16 luglio
scorso alle pag. __________ e __________.
4. AP
1 ha inoltrato un appello in data 22 luglio 2019 chiedendo lannullamento della
decisone di sfratto, previa concessione delleffetto sospensivo al rimedio
esperito. AP 1 ha sostenuto avantutto che il valore litigioso era in realtà pari alla
somma delle pigioni per un periodo di 3 anni dal momento che la causa non verteva
solo sullo sfratto, bensì anche sulla validità della disdetta, contestata con
istanza 22 maggio 2019 al competente UC. Ha riferito di essere venuta a
conoscenza della decisione di sfratto, e quindi che vi era stata unudienza il
12 luglio 2019, da una telefonata della Polizia comunale del giorno 16
successivo che le preannunciava lesecuzione della misura; ha quindi
rimproverato agli istanti di aver agito in malafede per non avere avvisato né
lei né il suo legale e per non aver indicato questultimo sullistanza di
espulsione. Lappellante rimprovera inoltre agli istanti di non aver accennato
alla contestazione della disdetta, ciò che avrebbe condotto a un accertamento
inesatto e incompleto dei fatti, quindi a unerrata applicazione del diritto
nel senso che gli effetti della disdetta sarebbero sospesi. Sostiene infine di
aver pagato gli scoperti di cui alla diffida 17 ottobre 2018 di modo che la
disdetta non avrebbe più alcuna validità, anche perché i locatori avrebbero
atteso ben sei mesi per notificarla. Gli istanti hanno contestato il contenuto dellappello con osservazioni 25
luglio 2019 in cui hanno evidenziato in particolare che lavvocato PA 1 era
perfettamente al corrente delludienza prevista il 12 luglio 2019 e che la
disdetta era stata data a seguito del mancato rispetto da parte di AP 1 della
promessa di saldare gli importi indicati nella diffida di pagamento. Del contenuto della replica spontanea 8 agosto 2019 di AP 1, così come di
quello dello scritto 13 agosto 2019 degli istanti si dirà, per quanto
necessario, in seguito.
5. Il
rimedio giuridico inoltrato in data 22 luglio 2019, a fronte di una decisione
notificata tramite pubblicazione sul FUC n. __________ del 16 luglio precedente,
è tempestivo.
6. Occorre
in primo luogo rilevare che la citazione alludienza del 12 luglio 2019 è
perfettamente valida. Come sopra esposto la Pretura di Mendrisio-Sud ha
proceduto dapprima con un invio raccomandato, quindi tramite la Polizia
comunale, infine per via edittale. Lappellante sostiene a torto che non poteva aspettarsi delle raccomandate
concernenti il rapporto di locazione. A parte il fatto che ella non si esprime
sulle altre modalità di notifica messe in atto dallautorità, è evidente che
chi ha ricevuto una diffida, una disdetta e si è poi rivolta a un avvocato per
contestare questultima dinanzi allUfficio di conciliazione, non può
validamente sostenere di non dovere né potere attendersi invii raccomandati
concernenti il rapporto di locazione. Il mancato ritiro delle raccomandate
risulta invero unabitudine per AP 1 - come ben dimostrano i doc. D e F - di
cui deve assumersi le conseguenze. Il certificato medico 1. luglio 2019,
prodotto irritualmente il 23 luglio successivo, ossia posteriormente al gravame,
è comunque ininfluente: non si vede in effetti, in assenza di migliori
spiegazioni, come una sindrome ansioso depressiva (oltretutto diagnosticata
alla data di rilascio del certificato) possa impedire il ritiro delle
raccomandate. In ogni modo, giova ribadire che lappellante non contesta la validità della
notifica per via edittale, anchessa, come già la citazione non ritirata del 5
giugno 2019, munita delle avvertenze riguardo alla mancata comparsa (v.
fascicolo corrispondenza dellinc. SO.2019.447), per cui anche per questa
ragione non è data alcuna violazione del diritto di essere sentiti. Merita altresì attenzione la posizione dellavv. PA 1, patrocinatore di AP 1.
Il legale accusa di malafede i locatori per non averlo avvisato e non averlo
indicato quale rappresentante nellistanza di espulsione (v. appello, pt. 7).
Ora, se può essere senzaltro criticato il fatto che listanza di espulsione
non abbia fatto menzione del predetto avvocato, è del tutto errato che egli non
fosse stato informato di quella procedura, e meglio delludienza del 12 luglio
2019, come emerge chiaramente dalle-mail del 2 luglio precedente inviatogli da
RA 1 (v. doc. E delle osservazioni allappello). La contestazione contenuta
nella replica spontanea è priva di pregio: il citato e-mail fa espressa
menzione alludienza con il Pretore per cui non può essere seriamente sostenuto
che lo scambio di e-mail fosse riferito solo alla contestazione della disdetta
e alludienza presso lUfficio di conciliazione. Laffermazione, sempre
contenuta nella replica spontanea, secondo cui se lavv. PA 1 fosse stato al
corrente delludienza in Pretura si sarebbe sicuramente presentato è smentita
dai fatti, mentre non si vede quale significato dovrebbe avere lassenza di
risposta a quel mail. Da quanto precede emerge così che lavv. PA 1 ha scelto di non partecipare
alludienza del 12 luglio 2019, preferendo riservarsi di invocare con il
gravame la malafede della controparte e tentando di giustificare lassenza
della sua cliente con argomenti pretestuosi. A prescindere da un discorso di
buona fede nei confronti dellautorità giudicante (già di primo grado poiché a
fronte del citato e-mail si sarebbe imposta anche solo una telefonata alla
Pretura), il comportamento dellavv. PA 1 solleva seri dubbi riguardo al rispetto
del suo dovere di agire con cura e diligenza (v. art. 12 lett. a LLCA, 16 LAvv),
anche per i motivi di cui si dirà nei prossimi considerandi, con la conseguenza
che il presente giudizio sarà trasmesso alla Commissione di disciplina degli
avvocati per lesame di sua competenza.
7. Lappellante
ha contestato a torto il valore litigioso stabilito dal Pretore. Occorre premettere che il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura
sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la
situazione giuridica è chiara (art. 257 cpv. 1 CPC). Di regola la prova è
addotta tramite documenti (art. 254 cpv. 1 CPC). La domanda di espulsione per mancato pagamento del corrispettivo ai sensi
dellart. 257d CO, introdotta nella procedura di tutela dei casi manifesti,
presuppone che il contratto di locazione sia validamente terminato, poiché la
fine della locazione è una condizione del diritto alla restituzione dellente
locato (art. 267 cpv. 1 CO). Il giudice deve esaminare a titolo pregiudiziale
la validità della risoluzione del contratto. Le condizioni dellart. 257 CPC si
applicano anche a questa questione pregiudiziale (v. DTF 144 III 463, consid.
3.3.1). Se la parte convenuta non compare alludienza, il giudice, riservato lart.
153, statuisce in base agli atti dellistante e dellincarto (v. DTF
4A_218/2017, 14 luglio 2017, consid. 3.1.1 i.f.). Una domanda di espulsione nella procedura dei casi manifesti è ammissibile
anche nel caso in cui il conduttore ha precedentemente introdotto unazione di
contestazione della disdetta che non è ancora conclusa. In altri termini, la
contestazione della disdetta e la domanda di espulsione hanno un oggetto
litigioso diverso e la prima non crea una litispendenza (ex art. 64 cpv. 1
lett. a CPC) che impedisce lintroduzione della seconda (v. DTF 144 III 462,
consid. 3.3.1; 141 III 262, consid. 3.2 e 3.3). Per venire ora al valore litigioso, la giurisprudenza del Tribunale federale ha
stabilito che quando lazione ha per oggetto unicamente lespulsione,
linteresse economico delle parti corrisponde alla locazione durante il periodo
della procedura sommaria in corso. La durata di questo periodo può essere
fissata in 6 mesi, non occorrendo tenere in considerazione differenze a livello
cantonale (DTF 144 III 346, consid. 1.2.1). Nel caso in cui invece la fine del
rapporto di locazione è oggetto del litigio, la sua inammissibilità potrebbe
far scattare il termine di protezione dellart. 271a cpv. 1 lett. e CO e in
questo caso il valore litigioso corrisponde alla somma del corrispettivo per 3
anni (v. DTF 144 III 349, consid. 1.2.2.3). Per i motivi di cui si dirà in
seguito non occorre chinarsi su questultima ipotesi.
8. Nel
caso concreto si osserva avantutto che la domanda di espulsione, per una
discutibile scelta processuale di AP 1 e del suo legale avv. PA 1 (v. sopra
consid. 6), è rimasta incontestata. Il Pretore ha dal canto suo esaminato a
titolo preliminare la validità della messa in mora nonché della disdetta,
aspetti su cui giustamente non ha avuto dubbi a fronte della documentazione
agli atti. Ancorché irrilevante ai fini del presente giudizio è comunque utile
ricordare che il debito per pigioni a carico di AP 1, da ottobre 2018 a fine
marzo 2019, è aumentato (v. doc. C ed E). Ne deriva che unico oggetto dellistanza 4 giugno 2019 dei locatori è
lespulsione, per cui il valore litigioso corrisponde a sei canoni di
locazione, come correttamente indicato dal Pretore in applicazione della
giurisprudenza citata dal medesimo ed esposta al considerando che precede. Ne segue che manifestamente a torto lappellante pretende che lintroduzione
dellistanza di conciliazione 22 maggio 2019 possa determinare il valore della
domanda di espulsione nella procedura dei casi manifesti, trattandosi di due
azioni con oggetto diverso (v. ancora DTF 141 III 262, consid. 3.2). Giova comunque aggiungere, per concludere, che nel caso di unistanza di
espulsione nella procedura dei casi manifesti, il termine di protezione
triennale non entra in considerazione (in questo senso DTF 144 III 346, consid.
1.2.2.2 a pag. 348/349).
9. In
virtù di quanto precede lappello, introdotto in luogo del reclamo, devessere
dichiarato irricevibile. La conversione dellappello in reclamo non è
possibile, la giurisprudenza più recente avendo precisato che ciò sarebbe
possibile unicamente ove lerrata intestazione del rimedio sia dovuta a una
svista o a uninavvertenza manifesta oppure nellipotesi in cui la scelta del
rimedio giuridico non fosse facilmente riconoscibile, circostanze che qui non
ricorrono. La conversione è in ogni modo esclusa ove un mandatario
professionale inoltra scientemente un appello dovendo sapere, usando la debita
diligenza, che tale mezzo dimpugnazione è erroneo (v. CCR 15 aprile 2019, inc.
16.2017.21, consid. 2, con rinvio a DTF 5A_221/2018 del 4 giugno 2018). Nel
caso in esame già si è detto che i legali di AP 1 hanno scientemente introdotto
un appello invece di un reclamo con argomenti chiaramente pretestuosi. Lodierna decisione rende priva doggetto la domanda di effetto sospensivo.
10. La
tassa di giustizia è fissata in applicazione dellart. 9 cpv. 3 LTG. RA 1 ha
validamente rappresentato la parte locatrice in virtù della procura agli atti
(v. doc. A), essa non ha tuttavia motivato la sua qualifica di rappresentante
professionalmente qualificato ai sensi dellart. 68 cpv. 2 lett. d CPC nonché
12 della Legge cantonale di applicazione del codice di diritto processuale
civile svizzero (LACPC), di modo che non possono esserle riconosciute
ripetibili ex art. 95 cpv. 3 CPC.
Per
questi motivi
decide: 1. Lappello 22 luglio
2019 di AP 1, __________, è irricevibile .
2. Le
spese processuali di complessivi fr. 300.- sono a carico dellappellante. Non
si assegnano ripetibili.
3. Notificazione:
- avv.     ;
-   .
Comunicazione a:
Pretura della Giurisdizione
di Mendrisio-Sud;
Commissione di disciplina
dellOrdine degli avvocati, c/o avv. Brenno Canevascini, Muralto.
Per
 la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta
a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e
a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il
ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di
importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso
in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario
in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare
una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).