Tutela giurisdizionale nei casi manifesti: accertamento circa il valido esercizio di un diritto di prelazione
Decisione del 17.12.2019, ICCA
Incarto n. 11.2018.81
COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
DIRITTO DI PRELAZIONE LEGALE
TUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI
art. 682 cpv. 1 CC
art. 216c CO
art. 216d CO
art. 216e CO
art. 257 CPC

e  AO 1
formanti la comunione
  ereditaria fu   (1930-1999)
(patrocinati dall'avv.  PA
  2 )
contro
AP
  1
(patrocinato
  dall'avv.  PA 1 ),
giudicando sull'appello
del 2 agosto 2018 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore
aggiunto il 23 luglio 2018;
Ritenuto
in fatto: A. Con quattro
raccomandate identiche dell'8 settembre 2017 M__________ A__________ C__________,
proprietaria delle quote di comproprietà B e C (un quarto ciascuna) della
particella n. 1261 RFD di __________, ha comunicato a AO 1, AO 2, AO 3 e M__________
C__________, formanti la comunione ereditaria fu P__________ C__________, cui
appartiene la quota di comproprietà A (un mezzo) del medesimo fondo, quanto
segue:
In qualità di comproprietaria del fondo in epigrafe,
le comunico che sono intenzionata a vendere le mie quote B e C (). Il prezzo
complessivo per le due quote è stato concordato in fr. 1 100 000. (),
prezzo da pagare sul conto del notaio entro venti giorni dalla firma. Il
contratto non prevede condizioni particolari.
Per applicazione dell'art. 682
cpv. 1 CC la comunione ereditaria di cui lei fa parte, e che è proprietaria
della quota A (), ha un diritto di prelazione sulle mie citate quote B e C, da
esercitarsi entro tre mesi dalla ricezione dell'odier­na comunicazione.
Siccome l'Ufficio di registro
fondiario è tenuto a verificare che i comproprietari sono stati informati circa
il sopracitato diritto di prelazione, qualora lei e la comunione ereditaria non
intendeste far valere il vostro diritto di prelazione le sarei grata di
ritornarmi, usando la busta di spedizione affrancata allegata, copia della
presente lettera debitamente sottoscritta.
B. Nessuno dei quattro destinatari
ha risposto alla lettera. M__________ A__________ C__________ ha venduto
così il 12 gennaio 2018 le quote di comproprietà B e C della particella n. 1261
a AP 1 per fr. 1 100 000.. Il 22 gennaio 2018 l'ufficiale del
registro fondiario del Distretto di Bellinzona ha notificato a AO 1, AO 2, AO 3
e M__________ C__________ l'avvenuta iscrizione relativa al trasferimento delle
due quote di comproprietà a AP 1, indicando
che i termini per l'eventuale
esercizio [del diritto di prelazione] sono quelli fissati dagli art. 681 a CC e 216 e CO .
C. Mediante contratto
di scioglimento parziale di comunione ereditaria stipulato il 1° febbraio 2018
AO 1, AO 2, AO 3 e M__________ C__________ hanno convenuto l'estromissione dello
stesso M__________ C__________, dietro conguaglio di fr. 235 000., dall'indivisa fu P__________ C__________,
proprietaria anche delle particelle n. 5165 RFD di __________ e n. 3128
RFD di __________. L'estromissione è stata iscritta nel registro fondiario il
14 marzo 2018.
D. Il 23 marzo 2018 i
rimanenti membri della comunione ereditaria AO 1, AO 2 e AO 3 hanno comunicato
all'Ufficio del registro fondiario, a M__________ C__________, a AP 1 e al
notaio __________ T__________ che esercitavano il loro diritto di prelazione
sulle quote di comproprietà B e C della particella n. 1261. Il notaio li
ha avvertiti l'8 maggio 2018 che avrebbero dovuto versare il prezzo di fr. 1 100 000.
entro quindici giorni sul suo conto clienti e che, non appena ricevuto l'importo,
egli avreb­be provveduto a liberare le quote B e C () e quindi a inoltrare
l'istanza d'iscrizione del trapasso.
E. Tre giorni dopo, l'11
maggio 2018, AP 1 ha diffidato il notaio dall'inoltrare istanze a registro
fondiario di qualsiasi natu­ra e tipo esse siano, sostenendo che il diritto di
prelazione non era stato validamente esercitato. Il notaio ha scritto così il 17 maggio
2018 ai coeredi e a AP 1 che si sarebbe astenuto dal compiere qualsiasi
ulteriore atto e/o istanza sino a quando non dovessi ricevere vostre istruzioni
congiunte e inequivocabili o istruzioni giudiziarie sulla scorta di una
sentenza esecutiva, e quindi cresciuta in giudicato.
F. Il
28 maggio 2018 AO 1, AO 2 e AO 3 hanno adito il Pretore aggiunto del Distretto
di Bellinzona con un'istanza a tutela giurisdizionale nei casi manifesti
perché, ordinato in via cautelare il
blocco del registro fondiario (o ordinata una restrizio­ne della facoltà di
disporre) sulle quote di comproprietà B e C della particella n. 1261,
accertasse il valido esercizio del diritto di prelazione e la loro proprietà
comune sulle due quote di
comproprietà B e C. Inoltre essi hanno chiesto che l'ufficiale del
registro fondiario fosse invitato a iscrivere l'avvenuto trapasso di proprietà
in loro favore, previo pagamento del prezzo di compravendita sul conto clienti
del notaio, con obbligo per quest'ultimo di svincolare le due quo­te di
comproprietà da qualsiasi onere ipotecario.
G. Mediante
decreto cautelare di quel medesimo 28 maggio 2018, emanato senza
contradditorio, il Pretore aggiunto ha ordinato  il blocco del registro fondiario, rispettivamente la
restrizione della facoltà di disporre sulle quote di comproprietà B e
C della particella n. 1261, citando le parti al dibattimento del 12
luglio 2018. In tale occasione AP 1 non ha contestato il provvedimento
cautelare , ma ha proposto di
respingere l'istanza a tutela giurisdizionale nei casi manifesti in ordine o, subordinatamente, nel
merito. I coeredi hanno replicato e il
convenuto ha duplicato, ognuno mantenendo le proprie posizioni e producendo documenti.
Alla discussione finale le parti hanno rinunciato.
H. Statuendo con
sentenza del 23 luglio 2018, il Pretore aggiunto ha confermato il decreto cautelare
del 28 maggio precedente. Nel merito egli ha accertato il valido esercizio del
diritto di prelazione da parte degli istanti, come pure la proprietà comu­ne di
questi ultimi sulle quote di comproprietà B e C della particella n. 1261, e
ha invitato l'Ufficio del registro fondiario a procedere alla relativa
iscrizione previo pagamento sul conto clienti del notaio avv. __________ T__________,
__________, cui è fatto ordine [di] svincolare le quote B e C () da ogni
aggravio ipotecario. Le spese processuali di complessivi fr. 1500. sono state
poste a carico di AP 1, tenuto a rifondere agli istanti fr. 8000. per
ripetibili.
I. Contro
la sentenza appena citata AP 1 è insorto a questa Camera con un appello del 2
agosto 2018 per ottenere che la decisione impugnata sia riformata nel senso di
respingere l'istanza a tutela giurisdizionale nei casi manifesti e, passata in
giudicato tale decisione, di invitare l'ufficia­le del registro fondiario a liberare
le due quote di comproprietà dal
provvedimento conservativo decretato dal Pretore aggiunto il 28 maggio
2018. Nelle loro osservazioni del 27
agosto 2018 gli istanti propongono di respingere l'appello.
Considerando
in diritto: 1. L e decisioni in materia di tutela
giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) sono impugnabili, trattandosi di procedura
sommaria, entro 10 giorni dalla notificazione (art. 314 cpv. 1 CPC). Se esse
vertono su questioni meramente patrimoniali, nondime­no, l'appello è
ammissibile soltanto ove il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000. nell'ultimo atto di causa davanti al
Pretore (art. 308 cpv. 2 CPC). In concreto il primo giudice ha stabili­to il valore litigioso in fr. 1 100 000. (sentenza
impugnata, pag. 6), corrispondente al prezzo di vendita delle due quote
di comproprietà  B  e  C  della
particella n. 1261 (doc. C, fol. III, n. 2), cifra che le parti non discutono. Quanto alla tempestività del
rimedio giuridico, la decisione impugnata è giunta al patrocinatore del
convenuto il 25 luglio 2018 (tracciamento degli invii n. 98.__________, agli atti).
Introdotto il 2 agosto 2018, l'appello in esame è pertan­to ricevibile.
2. Nell'appello il convenuto sollecita il richiamo dell'inc. SO.2018.553 dalla Pretura del Distretto Bellinzona, fascicolo che la
Pretura ha già trasmesso a questa Camera d'ufficio. Il richiamo si rivela
dunque superfluo.
3. Ne lla sentenza impugnata il Pretore aggiunto
ha ricordato che per accordare tutela giurisdizionale nei casi manifesti
i fatti devo­no essere incontestati o immediatamente comprovabili e la
situazione giuridica dev'essere chiara (art. 257 CPC). Ciò premes­so, egli ha ritenuto che in concreto i fatti sono
chiari e non contestati, come chiara è la situazione giuridica (comproprietari
che hanno esercitato tempestivamente il diritto di prelazione secon­do l'art. 681 a cpv. 2 CC, salvo incontrare la resistenza del­l'acquirente).
Quanto alle obiezioni formulate
da AP 1, il Pretore aggiunto le ha reputate infondate. Che il contratto di
compravendita potesse essere inficiato da errore essenziale  ha rilevato il
pri­mo giudice  poco importa alla luce del­l'art. 216 d cpv. 2 CO.
Che al momen­to in cui è stato esercitato il diritto di prelazio­ne M__________
C__________ facesse ancora parte della comunio­ne ereditaria fu P__________ C__________
e ne sia stato estromesso in seguito dietro compenso nulla muta, decisivo
essendo il fatto che i tre eredi restanti intendano unanimemente proseguire
nell'esercizio del diritto di prelazione.
Che gli istanti non abbiano versato il prezzo di fr. 1 100 000. entro 15 gior­ni sul conto del
notaio non è imputabile agli interessati, il notaio avendo comunicato prima
della scadenza del termine la sua intenzio­ne di astenersi dal compiere
qualsiasi ulteriore atto. Che infine i coeredi non abbia­no reagito alla
lettera dell'8 settembre 2017 indirizzata loro da M__________ A__________ C__________
poco interessa, il termine di tre mesi per esercitare la prelazione cominciando
a decorrere solo quan­do l'avente diritto ha avuto conoscenza della
conclusione del contratto e del suo contenuto (art. 216 e seconda
frase CO). Nelle circostanze descritte, in
definitiva, il Pretore aggiunto ha accertato i requisiti dell'art. 682 cpv. 1 CC e, in accoglimento dell'istanza, ha invitato l'ufficiale del registro
fondiario a iscrivere i coeredi come proprietari
in comune delle quote B e C della particella n. 1261.
4. L'appellante
fa valere  in sintesi  che nel caso specifico la situazio­ne giuridica non è
chiara perché un membro della comunione ereditaria (M__________ C__________) ha
ceduto la propria interessenza ai coeredi dietro retribuzione prima di
esercitare il diritto di prelazione, perché il prezzo della compravendita immobilia­re
non è stato versato dagli istanti entro 15 giorni sul conto del notaio,
perché la compravendita è in real­tà una donazione mista (la quale non dà
diritto a prelazione), perché il contratto di compravendita è viziato da errore
essenziale e perché l'esercizio del diritto di prelazione è avvenuto in modo
abusivo, i coeredi non avendo reagito alla preventiva interpellazione scritta di
M__________ A__________ C__________. Tutto ciò ostava secondo il convenuto all'accoglimento
dell'istan­za, che il Pretore aggiunto avreb­be dovuto respingere.
5. Il
giudice accorda tutela giurisdizionale nei casi manifesti con la procedura
sommaria a norma dell'art. 257 CPC se i fatti sono incontestati o immediatamen­te
comprovabili (lett. a) e se la situazione giuridica è chiara (lett. b). Incombe
all'istante addurre la prova piena dei fatti su cui poggia la sua pretesa. La
mera verosimiglianza non basta (DTF 138 III 621 consid. 5.1.1, 141 III 26
consid. 3.2, 144 III 464 consid. 3.1). Le prove inoltre vanno recate per
principio con documenti (art. 254 cpv. 1 CPC), quantunque altri mezzi
istruttori siano ammissibili se non ritardano considerevolmente il corso della
procedura (art. 254 cpv. 2 lett. a CPC). Nella fattispecie gli istanti hanno
dimostrato di essere comproprietari della particella n. 1261 e di avere
esercitato il noto diritto di prelazione il 23 marzo 2018 (art. 682 cpv. 1 CC e
216 e CO), dopo avere ricevuto il 22 gennaio 2018 la notifica per titolare
diritto di prelazione da parte dell'ufficiale del registro fondiario (art. 969
cpv. 1 CC). Hanno pertanto documentato la loro pretesa. Quanto al tempestivo
esercizio del diritto di prelazione (art. 681 a cpv. 2 CC), il
rispetto dei tre mesi non è di per sé controverso. Occorre a questo punto
vagliare la posizione del convenuto.
6. Il
convenuto in una procedura a tutela giurisdizionale nei casi manifesti può
sollevare obiezioni ed eccezioni, purché sostanzia­te e concludenti ( substanziiert
und schlüssig , motivées et concluantes ), al punto che non possano
essere scartate immediatamente e siano idonee a insinuare seri dubbi nel convincimento del giudice (DTF 138 III 623, 141
III 26 consid. 3.2, 144 III 464 consid. 3.1). In presenza di
obiezioni o eccezioni siffatte la tutela giurisdizionale nei casi manifesti non
può essere accorda­ta, poiché la situazione di fatto non è liquida. Non occor­re
che il convenuto rechi la prova piena delle proprie contestazioni (DTF 138 III
624 consid. 6.2). Non occorre nemmeno che le renda verosimili, come si esige da
un debitore nell'ambito di una procedura di rigetto provvisorio
dell'opposizione (DTF 138 III 622 segg.). È sufficiente che le obiezioni o
eccezioni non appaiano destinate al­l'insuccesso. Per contro, un caso manifesto
è dato qualora sulla scorta degli atti il giudice giunga alla conclusione che
la pretesa dell'istante è fondata e che una disamina più approfondita delle
contestazioni mosse dal convenuto non sia di alcuna utilità (DTF 138 III 623 a me­tà).
I principi testé esposti sono già stati
accennati tempo addietro da questa Camera ( RtiD II-2013 pag. 894
n. 43c).
7. Nell'appello
il convenuto fa valere anzitutto che il contratto da lui stipulato il 12 gennaio 2018 è vizia­to da errore
essenziale (art. 24 cpv. 1 n. 4 CO). Sostiene di essersi risolto a
firmare l'atto pubblico (doc. C) solo dopo avere ricevuto assicurazioni dal
notaio rogante nel senso che gli eredi fu P__________ C__________ non avrebbero
esercita­to il diritto di prelazione, non avendo costoro reagito alla lettera
raccomandata dell'8 settembre 2017 inviata da M__________ A__________ C__________.
E siccome il contratto di base è inficiato di nullità, per l'appellante decade
anche il diritto di prelazione dei comproprietari.
a) Il
Pretore aggiunto non ha condiviso l'opinione del convenu­to. Richiamato l'art. 216 d cpv. 2 CO, egli ha ricordato che qualora un contratto di compravendita sia
annullato dopo
l'esercizio
di un diritto di prelazione legale o convenzionale, l'annullamen­to del contratto
rimane inefficace nei confronti del titolare di quel diritto. L'errore
essenziale invocato dal convenuto non infirma dunque  ha continuato il Pretore
aggiunto  la validità della prelazione
esercitata dagli istanti (sentenza impugnata, pag. 4 in basso). L'appellante
obietta che l'art. 216 d cpv. 2 CO menzionato dal primo giudice non riguarda
contratti nulli o annullati per vizi della volontà. A suo parere, di
conseguenza, se nella fattispecie il contratto di base è inficiato da errore
essenziale, il diritto di prelazione degli istanti è venuto meno.
b) Secondo
l'art. 216 d cpv. 2 CO evocato dal Pretore aggiunto, se un contratto di
vendita è annullato dopo che il diritto di prelazione è stato esercitato,
lannullamento rimane ineffica­ce nei confronti del titolare del diritto di
prelazione. L'annullamento cui si riferisce la norma consiste tuttavia 
diversamente da quanto crede il primo giudice  nello scioglimento o nella soppressione
volontaria del contratto per decisione del­le parti, che in mancanza della citata
norma renderebbe illusorio l'esercizio del diritto di prelazione. Sapere se una
rescissione unilaterale  anziché convenzionale  del contratto (ad esempio per
vizio della volon­tà), faccia decade­re o no il diritto di prelazione è un
problema su cui la dottrina non è unanime (per il venir meno della prelazione: Foëx in: Commentaire romand, CO I, 2ª
edizione, n. 5 ad art. 216 c con il rimando nella nota 14 e n. 11 in
fine ad art. 216 d con gli autori dissenzienti citati nella nota 22; Rey , Die Grundlagen
des Sachenrechts und das Eigentum, 3 ª edizione, pag. 324 n. 1267). Non si può dire, in ogni modo,
che qualora il contratto di base sia eccepito di errore essenziale la situazione
giuridica in materia di prelazione sia univoca.
Sotto questo profilo v'è anzi chi ravvisa nell'art. 216 d CO una
lacuna di legge ( Giger in: Berner
Kommentar, edizione 1997, n. 25 ad art. 216 d CO).
c) Rimane
da esaminare, nelle circostanze descritte, se l'errore essenziale sia eccepito
dal convenuto in modo sostanziato e concludente o, al contrario, possa essere
scartato senza indugio e senza esami più approfonditi (sopra, consid. 6). Ora, l'appellante
fa valere  come detto  di essersi risolto a firma-re l'atto pubbli­co del 12
gennaio 2018 dopo avere ricevuto assicurazioni dal notaio rogante nel senso che
gli eredi fu P__________ C__________ non avrebbero esercita­to il diritto di
prelazio­ne, non avendo costoro reagito alla lettera raccomandata dell'8
settembre 2017 inviata da M__________ A__________ C__________.
L'asserto
in sé si esaurisce in un'allegazione di parte. Dagli atti si evince nondimeno
che la lettera firmata da M__________ A__________ C__________ è stata redatta
in realtà dal notaio, d'intesa con il convenuto (doc. 2), notaio che ha anche curato
la spedizione della raccomandata ai quattro eredi (doc. 3). In segui­to, venuto
a sapere che nonostante le rassicurazioni del notaio gli eredi aveva­no
esercitato ugualmente il diritto di prelazione, il convenuto si è rivolto a un
avvocato, pretendendo che l'esercizio di quel diritto non fosse valido (doc.
O). E all'udienza in Pretura del 12 luglio 2018 il patrocinatore degli
istanti ha dichiarato di essere venuto a sapere che il notaio aveva annuncia­to
il caso alla propria assicurazione contro la responsabilità civile, ammettendo
implicitamente l'errore nella consulenza venditrice e compratore (verbale agli
atti, pag. 2 in alto). Non che ciò basti per dimostrare l'errore essenziale in
cui sarebbe incor­so il convenuto, né per rendere l'errore verosimi­le. Basta
tuttavia per sostanziare un'allegazione concludente, la quale non può essere
scartata a priori poiché verifiche più approfondite apparirebbero inutili. Che
il convenuto abbia firmato l'atto pubblico nel convincimento che i coeredi fu P__________
C__________ non avrebbero più potuto esercitare il diritto di prelazione è, in
altri termini, un'allegazione non destinata fin dal­l'inizio all'insuccesso. In
condizioni del genere lo stato di fatto su cui si fondano gli attori non può
definirsi liquido.
8. Ne
segue che, nonostante gli attori abbiano comprovato nella fattispecie il
tempestivo esercizio del loro diritto di prelazione, le obiezioni dell'appellante
circa l'errore essenziale in cui egli sarebbe caduto per opera del notaio
stipulando il contratto del 12 gennaio 2018 non possono reputarsi sin
d'ora manifestamente infondate o destituite di qualsiasi pertinenza. Ciò non
significa che, contrariamente a quanto il convenuto chiede, in concreto l'istan­za
degli eredi fu P__________ C__________ vada respinta. Semplicemente, l'istanza
richiede un'istruzione più completa delle prove nel quadro di un processo di
merito. Deve così essere dichiarata irricevibile (art. 257 cpv. 3
CPC).
9. L'esito
del giudizio odierno rende superfluo vagliare le altre critiche rivolte
dall'appellante alla sentenza impugnata (sopra, con-sid. 4). Gli istanti
dovendo far valere la loro pretesa nelle vie ordinarie, le argomentazioni del
convenuto potranno ancora essere formulate ed esaminate nel merito con pieno
potere cognitivo in quella sede.
10. Le spese dell'attuale giudizio odierno seguono la vicendevole
soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC). L'appellante ottiene la rifor­ma della
sentenza impugnata, nel senso che vede negare in concreto gli estremi per una
tutela giurisdizionale dell'istanza nei casi manifesti, ma non consegue la reiezione
dell'istanza nel merito. La fondatezza delle sue obiezioni rimanendo tutta da
definire, conviene suddividere così le spese processuali a metà e compensare le
ripetibili, tanto dinanzi al primo quanto dinanzi al secondo gra­do di
giurisdizione. L'emanazione della presente sentenza non avendo richiesto
l'esame di tutte le censure sollevate dall'appellante, si giustifica inoltre di
moderare sensibilmente l'ammontare della tassa di giustizia davanti a questa
Camera.
11. Per
quel che è dei rimedi giuridici esperibili contro l'attuale sentenza sul piano
federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge
agevolmente la soglia di fr. 30 000. ai
fini del­l'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).
Per questi motivi,
decide: 1.   L'appello è parzialmente accolto,
nel senso che il dispositivo n. 2 della sentenza impugnata è così riformato:
L'istanza è irricevibile.
Le spese processuali di fr.
1500. complessivi, da anticipare dagli istanti, sono poste a carico delle
parti in ragione di metà ciascuno, compensate le ripetibili.
2.   Le
spese di appello di fr. 3000. complessivi, da anticipare dal­l'appellante, sono
poste a carico delle parti in ragione di metà ciascuno, compensate le
ripetibili.
3.   Notificazione
a:

  avv.   ;

  avv.   ;

  Ufficio del registro fondiario del Distretto di Bellinzona.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la prima Camera civile del Tribunale d ' appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso
in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia
costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso
durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto
sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).