Locazione: riduzione della pigione per difetti
Decisione del 19.07.2019, CCR
Incarto n. 16.2018.18
DIFETTI DURANTE LA LOCAZIONE
art. 259d CO
art. 29 cpv. 2 COST
art. 95 cpv. 3 let. c CPC
art. 238 let. g CPC

contro
  la decisione emessa il 23 febbraio 2018 dal Pretore della giurisdizione di
  Mendrisio Sud nella causa SE.2017.62 (locazione) promossa con petizione del 14
  novembre 2017 nei confronti della
CO 1
(patrocinata
  dall ' avv.  PA 1 ),
e
sulla contestuale richiesta di gratuito patrocinio (inc. 16.2018.19) ,
esaminati gli atti
Ritenuto
in fatto: A. Il 15 ottobre 2014 la
società CO 1, quale locatrice, e RE 1 (1949), in qualità di conduttrice, hanno
sottoscritto un contratto di locazione a tempo indeterminato avente per oggetto
un appartamento di 3 locali al quinto piano a __________
per una pigione di fr. 569. mensili oltre a un acconto per le spese accessorie
e d'esercizio di fr. 150. mensili. Il 16 marzo e il 28 giugno 2017 la
locatrice ha comunicato agli inquilini che dal 25 luglio al 25 agosto 2017 sarebbe
stato istallato un nuovo ascensore. Il 3 luglio 2017 RE 1 ha chiesto l'esonero completo dal pagamento della pigione
relativa al mese di agosto 2017 perché la mancanza di un ascensore avrebbe reso
inaccessibile il suo appartamento. Il 14 luglio 2017 la locatrice ha proposto
una riduzione della pigione del 20% (fr. 140.60), che la conduttrice ha però rifiutato.
B. Ottenuta l'autorizzazione
ad agire, con petizione del 14 novembre 2017 RE 1 ha convenuto l'CO 1 davanti
al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud chiedendo, in via principale, di
accertare la nullità e/o l'annullamento, l'inammissibilità, l'illegittimità e
l'improcedibilità della disdetta del posteggio esterno n. 29 notificatale il
31 luglio 2017 e la concessione della protrazione della locazione del citato
posteggio e/o l'assegnazione di un altro posteggio, così come di accertare che i
lavori di sostituzione dell'ascensore hanno impedito gravemente l'idoneità all'uso
del bene locato e hanno turbato notevolmente il godimento dello stesso e per l'effetto
concedere l'esonero totale dal pagamento della pigione per il mese di agosto
2017, pari a fr. 913.. In via subordinata essa ha sollecitato il
riconoscimento di un adeguamento del contratto alla nuova situazione e l'ottenimento
di un risarcimento dovuto da inadempimento contrattuale e per mancata
risoluzione del danno. Contestualmente l'attrice ha postulato il gratuito
patrocinio. Nelle sue osservazioni
del 4 dicembre 2017 la convenuta ha proposto di respingere la petizione. All'udienza
del 22 febbraio 2018, indetta per le prime arringhe, le parti hanno raggiunto un
accordo sulla questione del posteggio mentre hanno confermato le rispettive
posizioni per quanto riguarda la
problematica della riduzione della pigione.
C. Statuendo con decisione del 23 febbraio
2018 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione concedendo all'attrice una
riduzione del 20% della pigione dovuta per il mese di agosto 2017. Le spese
processuali di fr. 200. sono state poste a carico dell'attrice, tenuta a
rifondere alla convenuta fr. 600. di ripetibili. La richiesta di gratuito
patrocinio formulata dall'attrice è stata respint a.
D. Contro la decisione
appena citata RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo in appello del 20
marzo 2018 in cui chiede  previo conferimento dell'effetto
sospensivo e del gratuito patrocinio  la riforma del giudizio impugnato
nel senso di accogliere integralmente la petizione e di assegnarle un'indennità
d'inconvenienza di fr. 300. oltre a un'adeguata indennità giusta l'art. 15
del Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d'ufficio e di
assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili. C on decreto del 3 aprile 2018 il presidente
di questa Camera ha respinto la richiesta di effetto sospensivo . Nelle sue osservazioni del 3 maggio 2018 l'CO 1 ha concluso per
la reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto: 1. Nella sentenza impugnata
il Pretore ha accertato il valore in inferiore a fr. 10 000. (pag. 5 a
metà). Ne segue che la decisione in esame era impugnabile con reclamo entro
trenta giorni dalla notificazione (art. 321
cpv. 1 CPC). Il reclamo in appello introdotto dall'attrice, sprovvista di
cognizioni giuridiche, va trattato così alla stregua di un reclamo. Quanto alla
tempestività, la decisione impugnata è pervenuta al più presto alla
rappresentante dell'attrice, il 24 febbraio 2018. Introdotto il 26 marzo 2018 (cfr.
timbro sulla busta d'invio raccomandato), ultimo giorno utile, il reclamo in
esame è tempestivo.
2. Al reclamo RE 1 allega un certificato
medico del 27 febbraio 2018 in cui il dott. __________ C__________ attesta che
è affetta da problemi articolari importanti che le impediscono di salire le
scale autonomamente. Nella procedura di reclamo, tuttavia, nuove conclusioni,
nuovi fatti o nuovi mezzi di prova sono escluse (art. 326 cpv. 1 CPC). Non sottoposto al Pretore,
il nuovo documento è perciò inammissibile.
3. Secondo l'art. 320
CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto
(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure
concernenti l'errata applicazione del diritto  federale, cantonale o estero 
da parte della giurisdizione inferiore spetta al reclamante, pena
l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la
violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato
(DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concerne invece i fatti,
l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i
fatti soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato.
Anche in tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara
e circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La
definizione di manifestamente errato corrisponde a quella dell'arbitrio (art.
9 Cost.) nell'apprezzamento delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per
motivare l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata
contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo
l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente
insostenibili, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi
di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in
contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III
146 consid. 2 con rinvii).
4. Nella decisione
impugnata, il Pretore riassunte le condizioni per ottenere una riduzione della
pigione in caso di difetti durante la locazione, ha ritenuto che quantomeno per
gli appartamenti situati ai piani superiori l'assenza dell'ascensore per la
durata di un mese costituisce un difetto di media importanza che giustificava una
riduzione della pigione per la durata dei lavori. Egli, richiamati i tassi di
riduzioni della pigione riconosciuti dalla prassi e dalla dottrina, ha ritenuto
che la riduzione del 20% per il mese di agosto 2017 proposta in fase
preprocessuale dalla locatrice appare finanche generosa per un appartamento
che si trova al 5° piano dello stabile, tanto più se si considerata che l'attrice
è certamente anziana e ha difficoltà a salire le scale, ma dagli atti non
risulta minimamente che una deambulazione indipendente le è preclusa, il
certificato medico da lei prodotto indicando unicamente che salire le scale le
è difficoltoso. Donde il parziale accoglimento della petizione in tale misura.
Quanto all a
domanda di gratuito patrocinio, il primo giudice l'ha respinta poiché la
petizione appariva fin dall'inizio senza probabilità di successo, l'attrice
non avendo diritto a una riduzione superiore a quella sempre riconosciutale
dalla convenuta, così come risultava infondata la contestazione della disdetta
del parcheggio, la quale era giustificata da esigenze di ristrutturazione
dell'immobile.
5. La reclamante sostiene, innanzitutto, che la sentenza
impugnata è nulla per mancanza ed insufficiente motivazione e finanche priva
di logica motivazione. A suo parere, la motivazione adottata è evidentemente
basata su un ragionamento argomentativo inidoneo non rispettoso dei necessari
enunciati (nominativi, fattuali e descrittivi) ai quali il giudizio giuridico
deve conformarsi.
a) Ora,
per l'art. 238 lett. g CPC una decisione con motivazione scritta deve contenere
i motivi su cui si fonda. Il diritto di ottenere una decisione motivata, che
deriva dal diritto di essere sentito sancito dall'art. 29 cpv. 2 Cost., impone
all'autorità giu­dicante l'obbligo di motivare le proprie decisioni. Scopo di
tale obbligo è, da un lato, di porre la persona interessata nelle condizioni di
comprendere le ragioni poste a fondamento della decisione, di rendersi conto
della portata del provvedimento e di poterlo impugnare con cognizione di causa,
e, dall'altro, di permettere all'autorità di ricorso di esaminare la fondatezza
della decisione medesima. Ciò non significa tuttavia che l'autorità sia tenuta
a pronunciarsi espressamente su ogni allegazione in fatto e in diritto
sollevata, potendosi limitare ai punti rilevanti per il giudizio. La motivazione
può anche essere implicita, risultare dai diversi considerandi, oppure da
rinvii ad altri atti. Il diritto a una motivazione è rispettato anche se la motivazione
addotta dal giudice è errata (DTF 143 III 70 consid. 5.2; 142 II 157 consid.
4.2; 142 III 436 consid. 4.3.2 con rinvii ; v.
anche CCR sentenza inc. 16.2015.26 dell'11 settembre 2017 consid. 4a).
b) Nella
fattispecie, il Pretore ha riassunto le norme e i principi applicabili in
materia di difetti dell'ente locato, ha riconosciuto che la privazione per un
mese dell'ascensore costituisce un difetto della locazione e, facendo capo al
suo apprezzamento, ha ritenuto che un tale difetto giustifica una riduzione
della pigione del 20%. La motivazione è comprensibile e ha permesso senz'altro
alla reclamante di formulare le proprie censure. Il
fatto che essa non la condivida non significa che la decisione sia
insufficientemente motivata. Al riguardo non occorre pertanto dilungarsi.
6. L'attrice ritiene
che la riduzione del 20% della pigione del mese di agosto 2017 fissata dal Pretore
non è proporzionale e non rispetta il principio di equità. Essa rileva
l'impossibilità di salire le scale per cinque piani, durante i lavori di
sostituzione dell'ascensore, fino al suo appartamento, tant'è che avendo
trovato ospitalità da terze persone, l'ente locato è rimasto disabitato per
tutto il mese. La reclamante rimprovera poi al primo giudice di avere fondato
la propria decisione unicamente su di una casistica la quale però non tiene
conto dello stato di salute del conduttore, né di avere considerato che
durante tutto il periodo dei lavori di sostituzione dell'ascensore essa ha dovuto
soggiornare presso terze persone. A suo avviso se il primo giudice avesse
apprezzato correttamente le circostanze e le prove da lei prodotte, in
particolare il certificato medico del 9 ottobre 2017 redatto dal dottor __________
C__________ (doc. G), avrebbe dovuto stabilire che la privazione dell'ascensore
costituisce un difetto grave che giustifica l'esonero dal pagamento della
pigione.
a) Ora,
che la privazione di un ascensore costituisca un difetto della locazione non è
litigioso, così come non lo era in prima sede. Che uno degli autori citati
dalla reclamante definisca grave difetto la sostituzione dell'ascensore almeno
per gli inquilini dei piani superiori è vero, quantunque egli non indichi alcun
riferimento giurisprudenziale ( Lachat ,
Bail à loyer, 2ª edizione, pag. 225). Resta il fatto che la distinzione tra
difetto grave o medio riveste importanza sui diritti che il locatore può
far valere, segnatamente del diritto all'eliminazione del difetto e la
riduzione della pigione, (art. 259 a e d CO; sentenza del Tribunale federale 4A_395/2017 dell'11 ottobre
2018 consid. 5.2 ). Per ottenere una riduzione della pigione, il difetto deve
pregiudicare o diminuire l'idoneità della cosa cui l'uso è stato destinato
(art. 259 d CO) e dev'essere almeno di importanza media tale da raggiungere
la soglia minima del 5% (DTF 135 III 347 consid. 3.2; sentenza del Tribunale
federale 4D_54/2015 del 23 febbraio 2016 consid. 3.1; v. anche Tschudi , Das schweizerische Mietrecht, 4ª edizione, n. 11 ad art. 259 d ).
b) Premesso
ciò, le condizioni per ottenere una riduzione della pigione in caso di difetto
dell'ente locato giusta gli art. 259 e segg. CO, così come la casistica in caso
di privazione dell'ascensore, sono già stati riassunti dal Pretore. Al riguardo basti ricordare che, per determinare la riduzione della
pigione che il conduttore può pretendere in virtù dell'art. 259 d CO, occorre paragonare il valore oggettivo della cosa con i
difetti al suo valore oggettivo senza di essi e ridurre
la pigione nella stessa proporzione (metodo relativo o proporzionale). Non
essendo il predetto calcolo proporzionale sempre di agevole applicazione, un
giudizio secondo equità, che si riferisce all'esperienza generale della vita,
al buon senso e alla casistica è ammissibile (DTF
130 III 504 consid. 4.1; sentenza del Tribunale federale 4A_395/2017
dell'11 ottobre 2018 consid. 5.2). In tale
evenienza, il giudice deve apprezzare oggettivamente l'entità dell'impedimento
dell'uso dell'ente locato, tenendo conto delle particolarità del caso concreto
tra cui la destinazione dei locali. Per contro, sono irrilevanti le circostanze
soggettive proprie del conduttore, come l'età e l'invalidità, nella misura in
cui esse non siano state considerate nell'uso previsto nel contratto (sentenza
del Tribunale federale 4A_395/2017 dell'11 ottobre 2018 consid. 5.3; v. anche Higi , Zürcher Kommentar, 5ª edizione n.
14 ad art. 259 d CO ; Aubert in: Bohnet/Carron / Montini
[curatori], Droit du bail à loyer, 2ª edizione, n. 21 ad art. 259 d CO).
c) Nella
fattispecie, è incontestato che l'appartamento locato da RE 1 fosse adibito a
uso personale e si trovasse al quinto piano. La mancanza dell'ascensore per un
mese costituisce sì una diminuzione dell'idoneità dell'ente locato ma non si
può ritenere che l'uso dello stesso fosse oggettivamente impedito o
significativamente ostacolato. Non si disconosce che vista l'età e lo stato di
salute dell'inquilina tale situazione abbia comportato un certo disagio. Sta di
fatto che, come si è detto, la riduzione della pigione non è stabilita sulla
base della situazione di una persona
singola ma dev'essere fissata in maniera oggettiva, considerando che per
un inquilino medio (per età e stato di salute) il fatto di dovere ogni giorno
salire le scale costituisce un disagio superabile. Nelle circostanze descritte
la percentuale di riduzione della pigione stabilita dal Pretore resiste alla
critica. Su questo punto il reclamo è pertanto infondato.
7.   RE 1 contesta altresì
il mancato riconoscimento di un'indennità d'inconvenienza sulla base dell'art.
95 cpv. 3 lett. a e c CPC così come la mancata concessione del gratuito
patrocinio. Se non che, per tacere del fatto che davanti al Pretore l'istante è
uscita del tutto soccombente e non è dato a divedere  né essa spiega  perché
la controparte dovrebbe versarle un'indennità, essa non si confronta con i
motivi per cui il Pretore ha respinto queste sue richieste. Insufficientemente
motivato (nel senso dell'art. 321 cpv. 1 CPC), su questo punto il reclamo si
rivela finanche irricevibile.
8. Le spese processuali seguirebbero la
soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC) e andrebbero pertanto poste a carico della
reclamante. Le condizioni economiche difficili in cui essa versa inducono a
prescindere  eccezionalmente  da ogni prelievo, il quale rischierebbe di
tradursi per altro in oneri d'incasso infruttuosi per l'ente pubblico. La domanda di gratuito patrocinio, intesa come
esonero della tassa di giustizia, diventa quindi senza oggetto. L'opponente, che ha presentato
osservazioni per il tramite di un patrocinatore, ha diritto, ad ogni modo, a
un'adeguata indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
decide: 1. Nella misura in cui è ammissibile, il reclamo è respinto.
2. Non si prelevano spese processuali. RE 1 rifonderà alla controparte
fr. 150. per ripetibili.
3.   La
domanda di gratuito patrocinio è dichiarata priva d'oggetto.
4.   Notificazione a:
  
  ;
   
  .
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Mendrisio Sud.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.