Comproprietà immobiliare: richiesta al giudice di atti di amministrazione necessari
Decisione del 10.02.2020, ICCA
Incarto n. 11.2019.131
CAMPO D'APPLICAZIONE
REGOLAMENTO DELL'AMMINISTRAZIONE
art. 647 cpv. 2 cf. 1 CC
art. 249d cpv. 1 CPC

AO
  1
patrocinato
  dagli avvocati  PA 1 ,
e
  dott.   )
contro
AP
  1 ,
giudicando sull'appello
del 14 novembre 2019 presentato da AP 1 contro la sentenza emanata il 7
novembre 2019 dal Pretore;
Ritenuto
in fatto                     A. AO 1 e AP 1 sono
comproprietari
un mezzo ciascuno
della particella n. 243 RFD di __________ (1578 m²), su cui sorge l'Hotel __________,
composto di un garni e di un ristorante. Il 22 luglio 2015 essi hanno locato il
garni per fr. 27 000. mensili, dal
1° gennaio 2016, alla ditta individuale __________ di __________ R__________,
fratello di AP 1. Lamentando il mancato pagamento di pigioni per complessivi
fr. 151 000., il 15 maggio 2019 AO 1
ha messo in mora la __________ di __________ R__________ giusta l'art. 259 d CO. __________ R__________ ha reagito il 14 giugno 2019 con una lettera in cui
ha eccepito la nullità della mora, non controfirmata da AP 1. Il 30 luglio 2019
AO 1 ha disdetto ugualmente il contratto di locazione per il 31 agosto
successivo con un formulario ufficiale da lui solo sottoscritto, comunicando alla
__________ di __________ R__________ che per il negato consen­so di AP 1,
altra comproprietaria, si sarebbe rivolto al giudice.
B. L'8 agosto 2019 AO 1 ha
adito il Pretore del Distretto di Bellinzona con un'istanza fondata sull'art.
647 cpv. 2 n. 1 CC, chiedendogli di essere autorizzato a disdire il
contratto di locazione stipulato il 22 luglio 2015 con la __________ di __________
R__________. Invitata a formulare osservazioni, il 9 settembre 2019 AP 1 ha
proposto di respingere l'istanza.
L'istante ha replicato il
23 settembre 2019, confermando la propria richiesta. La convenuta ha duplicato
il 2 ottobre 2019, concludendo una volta ancora per la reiezione
dell'istanza. In una triplica del 16 ottobre 2019 AO 1 ha invitato il Pretore a
decidere senza tenere udienze. Non sono intervenuti altri atti processuali.
C. Statuendo con
sentenza del 7 novembre 2019, il Pretore ha accolto l'istanza e ha autorizzato AO
1 a disdire il contratto di locazione con la __________ di __________ R__________,
autorizzazione che  egli ha precisato  sostituisce il negato consenso di AP
1 in funzione della suddetta disdetta. Le spese processuali di fr. 400. complessivi
sono state poste a carico della convenuta, con obbligo di rifondere all'istan­te
fr. 800. per ripetibili.
D. Contro la decisione
appena citata AP 1 è insorta a questa Camera con un appello del 14 novembre
2019 per ottenere che la sentenza impugnata sia annullata e gli atti siano
rinviati al Pretore per nuovo giudizio nel senso dei considerandi.
Subordinatamente essa postula la riforma della sentenza impugnata nel senso di
respingere l'istanza di AO 1. Con osservazioni del 5 dicembre 2019 quest'ultimo
propo­ne di rigettare l'appello e di autorizzare l'esecuzione anticipata della
sentenza pretorile. In un memoriale del 17 dicembre 2019 AP 1 dichiara di opporsi all'ese cuzione
anticipata della sentenza. AO 1 ha ribadito il 31 dicembre 2019 la richiesta di
esecuzione anticipata.
Considerando
in diritto:                 1. Le istanze presentate al
giudice da un comproprietario in conformità all'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC
sono decise con la procedura sommaria (art. 249 lett. d n. 1 CPC). Tali decisioni
possono
essere appellate
quindi entro dieci giorni dalla notificazione (art. 314 cpv. 1 CPC),
sempre che il valore litigioso secon­do l'ultima conclusione riconosciuta nella
sentenza impugnata fosse di almeno fr. 10 000.
(art. 308 cpv. 2 CPC). Nella fattispecie il
Pretore ha definito il valore litigioso superiore a fr. 30 000. (sentenza impugnata, pag. 1), ciò che le parti non
discutono e che appare senz'altro verosimile. Quanto alla tempestività del­l'appello,
la decisione del Pretore è giunta alla convenuta l'11 novembre 2019 (attestazione
postale agli atti). Introdotto il 14 novembre successivo (data del timbro
postale sulla busta d'invio), l'appello in rassegna è pertanto ricevibile.
2. Il Pretore ha
ricordato nella sentenza impugnata che gli atti di amministrazione più importanti relativi a una comproprietà, in
particolare la stipulazione o lo scioglimento di contratti di locazione, devono essere decisi a una maggioranza di tutti i
comproprie tari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa
(art. 647 b cpv. 1 CC). Qualora tale maggioranza non possa
essere raggiunta ogni comproprietario può chiedere e, se occor­re, far ordinare
dal giudice almeno l'esecuzione degli atti d'amministrazione necessari per
conservare il valore della cosa e mantenerla idonea alluso (art. 647 cpv. 2 n. 1
CC). Nella fattispecie  ha continuato il Pretore  è sicuramente
nell'interesse dei comproprietari disdire il noto contratto di locazione per
mora del conduttore, in modo da assicurare l'esistenza dell'immobile stesso
con l'ingresso delle pigioni. Che poi siano o non siano dati i presupposti per
una tale disdetta  egli ha soggiunto  è una questione che esula dalla
procedura in esame, come esula dalla procedura in esame vagliare i rapporti
interni fra i comproprietari. Onde, per finire, l'accoglimento dell'istanza e
l'autorizzazione ad AO 1 di rescindere il contratto di locazione con la __________
di __________ R__________.
3. L'appellante
rimprovera ad AO 1 di avere operato ingenti prelevamenti dal conto affitti della
comproprietà senza alcuna giustificazio­ne. Di fronte a un simile agire, che
ha prosciugato il conto bancario rischiando di compromettere la possibilità di
pagare gli interessi ipotecari e le spese correnti dell'immobile essa dichiara
di ave­re invitato il conduttore a non versare i canoni di locazione sul con­to
affitti, ma di consegnarli a lei, che li ha trattenuti in deposito. E sicco­me
AO 1 è la causa stessa della sua unilatera­le decisio­ne di procedere con la
disdetta per mora del condutto­re, il Pretore avrebbe dovuto  secondo la
convenuta  respingere l'istanza di lui per malafede, non sussistendo mora
alcuna. Tanto più che l'istante non è stato in grado di documentare nemmeno per
quale importo il conduttore sarebbe in mora. Inoltre  prosegue l'appellante 
una disdetta del contratto di locazione non rientra fra gli atti di
amministrazione necessari cui si riferisce l'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC, per
lo meno non in un caso come quello in oggetto, dovuto all'abuso di diritto di un
comproprietario e senza che si dia la benché minima urgenza.
4. Come ha rammentato
il Pretore, ogni comproprietario può chiedere con la procedura sommaria e, se
occorre, far ordinare dal giudice l'esecuzione degli atti d'amministrazione
necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all'uso
(art. 647 cpv. 2 n.
1 CC). La norma comprende tutti gli atti d'amministrazione, che si tratti di atti
d'amministrazione ordinaria o di atti d'amministrazione più importanti (nel
senso dell'art. 647 b cpv. 1 CC), che si tratti di atti materiali (co­me
una riparazione), di atti giuridici (come l'espulsione di un conduttore) o di
atti giudiziari. Deve trattarsi però di atti necessari a conservare il valore
della cosa e a mantenerla idonea al­l'uso, di atti destinati cioè a far sì che
la cosa continui a essere fruibile normalmente. Gli atti richiesti inoltre devono
presentare una certa urgenza, tale da giu stificare
il ricorso alla procedura sommaria. Esclusi dall'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC sono
gli atti di amministrazione intesi a ovviare unicamen­te a una diminuzio­ne del
rendimento. Così, la stipulazio­ne di un contratto di locazione a condizioni
più vantaggiose per il proprietario dell'immobile non può ritenersi un atto necessario
per impedire un deprezzamento della comproprietà e non ricade nelle previsioni
dell'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC (principi esposti in DTF 97 II 323 consid. 4 e 5).
5. Atti
d'amministrazione necessari per conservare il valore della cosa e a mantenerla
idonea all'uso sono, in particolare, il pagamento di interessi ipotecari, di
premi d'assicurazione, di imposte
fondiarie ( Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, 5ª
edizione, n. 63 ad art. 647; Wermelinger in: Zürcher Kommentar, 2ª edizione, n. 127 ad art. 712 a CC), come pure
l'assunzione di prove a futu­ra memoria (DTF 111 II 29 consid. 6). Per quanto
riguarda la disdetta di un contratto di locazione, l'atto può ritenersi
necessario per conservare il valore della cosa e mantenerla idonea al­l'uso
solamente se tale misura dovesse permettere l'estromissione d'un locatario il
cui comportamento implicasse un deprezzamen­to dell'immobile. Ciò potrebbe essere
il caso nell'ipotesi d'un esercizio pubblico che compromettesse il buon nome
del­l'immobile e che potesse dar luogo a sanzioni amministrative (DTF 97 II
325 consid. 4 in fine). Se non ricorrono estremi del genere, l'art. 647 cpv. 2
n. 1 CC è inapplicabile. Non che il comproprietario impedito di compiere un
atto d'amministrazione non necessario (nel senso dell'art. 647 cpv. 2
n. 1 CC) per il quale occorra l'accordo dell'altro comproprietario o una
decisione della maggio-ranza dei comproprietari non possa rivolgersi al giudice,
chiedendo di essere autorizzato a eseguirlo o di ordinarne l'esecuzio­ne. A tal
fine egli deve promuovere però una causa ordinaria (DTF 97 II 325 consid. 6).
6. Nella fattispecie il
Pretore ha autorizzato l'istante a rescindere il contratto di locazione con la __________
di __________ R__________ argomentando che  come detto  in concreto è sicuramente
nel­l'interesse dei comproprietari disdire il contratto di locazione per mora
del conduttore, in modo da assicurare l'esistenza del­l'immobile stesso con
l'ingresso delle pigioni (sentenza impugnata, pag. 2 in basso). Se non che,
come si è spiegato (consid. 4), soltanto atti d'amministrazione volti alla
conservazione della cosa sono contemplati dal­l'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC. Atti
d'amministrazione intesi a rimediare unicamente a una minore redditività del
bene ne sono esclusi. Nel caso specifico non consta che lo scioglimento del contratto
di locazione con la __________ di __________ R__________ sia necessario per
evitare un deprezzamento del­l'immobile. È destinato a ripristinare solo la
produttività dello stabile, mentre diverso sarebbe il caso qualora l'istante
chiedesse di poter attingere a fondi comuni per il pagamento di oneri
ipotecari. Certo, il mancato introito di pigioni obbliga in concreto i
comproprietari a reperire altre entrate per finanziare tali oneri unitamen­te
alle spese correnti. Ciò non risulta pregiudicare tuttavia il valore o l'integrità
della cosa né la sua idoneità all'uso. Questa Camera ha già avuto modo di
decidere, del resto, che la stipulazio­ne di contratti di locazione per
appartamenti rimasti vuoti in uno stabile in comproprie­tà non rientra fra gli
atti d'amministrazione necessari nel senso del­l'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC,
proprio perché si tratterebbe di un provvedimento destinato a tutelare la
reddività, non la conservazione del bene o la sua idoneità all'uso (sentenza
inc. 107/91 dell'11 novembre 1991, consid. 3b).
7. L'interpretazione
restrittiva dell'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC adottata dal Tribunale federale in DTF
97 II 320 (e menzionata ancora in DTF 104 II 164 consid. 3a) non risulta avere
dato adito a critiche ( Meier-Hayoz ,
op. cit., n. 58 in fine ad art. 647 CC; Steinauer , Les droits réels, vol. I, 6 ª edizione, pag. 488 n. 1756; Perrechoud in: Commentare romand, CC II, Basilea 2016, n. 5 ad art. 647 con richiamo alla
nota 15) ed è stata approvata senza riserve da Liver (in: ZBJV 109/1973 pag. 75 in fondo). Non v'è ragione dunque di scostarsene. Ciò
comporta in concreto l'accoglimento dell'appello nella sua domanda subordinata.
Il che rende superfluo interrogarsi sulla proponibilità e la fondatezza della
domanda principale. Che poi l'istante possa nuovamente adire il giudice con la medesima
domanda facendo capo alla procedura ordinaria (sopra, consid. 5) è una questione
ininfluente ai fini dell'attuale giudizio.
8. L'emanazione della
presente decisione rende senza oggetto la richiesta presentata dall'istante per
ottenere l'esecutività anticipata della sentenza pretorile (art. 315 cpv. 2
CPC).
9. Le spese del pronunciato
odierno seguono la soccombenza del­l'istante (art. 106 cpv. 1 CPC), tanto in prima
quanto in seconda sede. Non entra in linea di conto invece l'assegnazione di
ripetibili, la convenuta essendosi potuta difendere dinanzi al Pretore e avendo
potuto appellare davanti a questa Camera senza ricorrere all'assistenza di un
patrocinatore (art. 95 cpv. 3 lett. b CPC). Per altro l'interessata non formula
né un'eventuale richiesta di rimborso per spese necessarie (art. 95 cpv. 3
lett. a CPC) né rende verosimile una perdita di guadagno per l'assegnazione di
un'eventuale indennità d'inconvenienza (in casi motivati: art. 95 cpv. 3
lett. c CPC).
10. Quanto ai rimedi
giuridici esperibili contro l'attuale sentenza sul piano federale (art. 112
cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge la soglia di fr. 30 000. nella prospettiva dell'art. 74 cpv. 1
lett. b LTF (sopra, consid. 1). Il ricorso in materia civile è di conseguenza ammissibile
( Perruchoud , op. cit., n. 7 ad
art. 647 CC con rinvio alla nota 23).
Per questi motivi,
decide: I.   L'appello è accolto nella
sua domanda subordinata e la sentenza impugnata è riformata come segue:
1.  L'istanza
è respinta.
2. Le spese processuali di fr. 400. complessivi sono
poste a carico dell'istan ­te. Non si assegnano ripetibili.
II.   Le spese di appello di fr.
1000., da anticipare dall'appellante, sono poste a carico di AO 1. Non si
assegnano ripetibili.
III.   Notificazione:
  
  ;

  avv.   ,
per sé e per l'avv. dott.   .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la prima Camera civile del Tribunale d ' appello
Il
presidente                                                           La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso
in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia
costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso
durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto
sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).