Contratto di locazione - restituzione anticipata del bene locato - liberazione del deposito di garanzia a favore del locatore a copertura di pigioni non pagate
Decisione del 19.02.2016, CCR
Incarto n. 16.2016.8
CONCILIAZIONE E PROCEDURA
GARANZIA
RESTITUZIONE ANTICIPATA
VERBALE
art. 264 CO
art. 205 cpv. 1 CPC
art. 212 CPC
art. 235 cpv. 1 let. d CPC

contro
  la decisione emessa il 12 gennaio 2016 dall ' Ufficio di conciliazione in
  materia di locazione di Massagno nella causa inc. 89/15 promossa con istanza
  del 19 giugno 2015 da
CO 1 e
CO 1
(rappresentati
  dallo stesso avv. CO 1);
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto: che il 17 febbraio 2011 RE
1 ha sottoscritto con CO 1 un contratto di locazione avente per oggetto un
appartamento in uno stabile in via __________ a __________, per una pigione
mensile di fr. 1400. oltre a un acconto per le spese accessorie di fr. 200.
mensili, con conguaglio al termine del relativo esercizio;
che il contratto di
locazione prevedeva il deposito di una garanzia di fr. 1600., versata dal
conduttore su di un conto presso la Banca __________ di __________;
che la locazione è
terminata il 29 settembre 2014;
che il 16 giugno 2015 CO 1
si sono rivolti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di
Massagno, chiedendo la convocazione di RE 1 per un tentativo di conciliazione
volto ad ottenere lo svincolo del deposito di garanzia affitti di fr. 1600. a
parziale copertura dei canoni di locazione scoperti da luglio a settembre 2014
per complessivi fr. 4800.;
che all'udienza di
conciliazione del 12 gennaio 2016, le parti non hanno raggiunto un'intesa;
che in tale occasione l'istante
ha ribadito la sua domanda, mentre il convenuto ha abbandonato l'udienza in
corso senza firmare il relativo verbale;
che statuendo seduta stante,
l'Ufficio di conciliazione ha ordinato la liberazione dell'intero deposito di
garanzia di fr. 1600. oltre a interessi e spese in favore degli istanti;
che contro la decisione
appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 21 gennaio 2016,
in cui dichiara di opporsi alla decisione e di essere disposto a trovare un
accordo a patto che si considerino i fatti nella loro completezza;
che il reclamo non è stato
notificato alla controparte;
e considerando
in diritto: che ove sia impugnata una
decisione dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, davanti al
quale si applicano gli art. 202 segg. CPC (art. 9 della Legge di applicazione
del codice di diritto processuale civile svizzero: LACPC: RL 3.3.2.1), il
reclamo alla Camera civile dei reclami deve essere presentato nel termine di 30
giorni dalla notificazione della decisione (CCR, sentenze inc. 16.2012.19 del
19 novembre 2012, consid. 1 e 16.2012.11 del 24 febbraio 2012, consid. 1);
che, in concreto, l'errata
indicazione dei rimedi giuridici menzionati nella decisione impugnata (10
giorni), già segnalata alla medesima autorità (CCR, sentenza inc. 16.2014.19
del 7 luglio 2014), non ha tuttavia comportato alcun pregiudizio al reclamante,
il cui memoriale, introdotto il 21 gennaio 2016, è tempestivo;
che secondo l'art. 320 CPC
con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a)
e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b);
che per l'art. 212 cpv. 1
CPC se l'attore ne fa richiesta, l'autorità di conciliazione può giudicare essa
stessa le controversie patrimoniali con un valore litigioso fino a fr. 2000.;
che il reclamante
rimprovera all'Ufficio di conciliazione di avere riportato nel verbale di
udienza del 12 gennaio 2016 solo il fatto che egli ha lasciato
inaspettatamente la sala udienza, rifiutandosi di firmare il verbale,
tralasciando di indicare i motivi del suo comportamento;
che a suo dire, all'udienza
di conciliazione egli ha spiegato alla controparte e all'autorità di
conciliazione di non sentirsela di rimanere, perché il diritto di verbalizzare
le proprie asserzioni non gli era stato assicurato e perché uno dei membri dell'autorità
di conciliazione, l'avvocato __________, senza essere contrastato dalla presidente,
ha avuto un'attitudine impositiva nei suoi confronti, avendogli in
particolare detto che non era possibile verbalizzare la sua contestazione in
merito alla data di cessazione del rapporto di locazione;
che, per tacere del fatto che il reclamante non trae alcuna conclusione dall'asserita manchevolezza,
nella procedura di conciliazione le dichiarazioni delle parti non possono
essere verbalizzate, né utilizzate nella susseguente procedura decisionale, il
tutto per garantire la confidenzialità della procedura di conciliazione
e favorire un'intesa tra le parti ( art. 205 cpv. 1 CPC);
che, sotto questo profilo,
nulla può essere rimproverato all'autorità di conciliazione;
che, per contro, nella
successiva procedura decisionale dell'art. 212 CPC, alla quale si applicano le
disposizioni relative alla procedura semplificata, va tenuto un verbale che
deve contenere di principio gli elementi essenziali del processo che non
figurino già in atti scritti e segnatamente le conclusioni, le istanze e
dichiarazioni delle parti, così come le indicazioni concernenti i fatti perlomeno
nel loro contenuto essenziale (art. 235 cpv. 1 lett. d CPC: CCR, sentenza inc.
16.2014.7 del 22 aprile 2015, consid,. 5a con riferimenti);
che nelle siffatte circostanze, ove il convenuto non avesse abbandonato l ' udienza prima della chiusura del tentativo di conciliazione e fosse
stato presente alla successiva procedura decisionale dell'art. 212 CPC, egli
avrebbe potuto chiedere e ottenere la verbalizzazione delle sue contestazioni;
che il reclamante
rimprovera all'Ufficio di conciliazione di non avere considerato gli sforzi da
lui profusi per trovare un subentrante al contratto di locazione, i candidati
da lui proposti o sono stati rifiutati dai locatori o hanno desistito a
subentrare al contratto di locazione a causa delle precarie condizioni in cui si
trovano sia l'appartamento sia lo stabile;
che quand'anche tali
argomentazioni fossero ricevibili, in sede di reclamo vige il divieto di
addurre nuovi fatti, ovvero non sottoposti all'autorità inferiore (art. 326 cpv.
1 CPC), esse non sussidierebbero alla posizione del reclamante;
che per l'art. 264 cpv. 1 CO
il conduttore che intende dipartirsi dal contratto prima della sua scadenza, è
liberato dai suoi obblighi verso il locatore solo se gli propone un nuovo
conduttore solvibile che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore
e che sia disposto a riprendere il contratto alle stesse condizioni;
che la verifica
dell'accettabilità o meno del subentrante dev'essere effettuata secondo criteri
oggettivi e in considerazione delle peculiarità del caso concreto (DTF 119 II 38,
consid. 3c , Higi in: Zürcher
Kommentar, n. 32 ad art. 264 CO), ritenuto che di regola il subentrante è
ragionevolmente accettabile se non ci sono validi motivi per rifiutarne la
candidatura ( Higi , op. cit., n. 58
ad art. 264 CO) e fermo restando che il locatore non può comunque esigere dal subentrante
più di quello che era richiesto al conduttore uscente ( Higi , op. cit., n. 33 ad art. 264 CO; CCC, sentenza inc.
16.2002.34 del 9 ottobre 2002, consid. 8);
che, ad ogni modo, incombe
all'inquilino dimostrare l'adempimento delle condizioni di cui all'art. 264 CO,
ovvero l'accettabilità e la solvibilità del subentrante Bise/Planas , in: Bohnet/Montini [curatori], Le bail à loyer,
Basilea 2010, n. 38 ad art. 264 CO);
che l'applicazione dell'art.
264 CO, oltre ad una chiara manifestazione del conduttore di volere restituire
i locali anticipatamente, richiede che il conduttore proceda effettivamente
alla restituzione completa e definitiva della cosa locata, ciò che implica in
principio la restituzione di tutte le chiavi al locatore (sentenza del Tribunale
federale 4C.446/2006 del 26 marzo 2007, consid. 4.1);
che nella fattispecie, a
prescindere del fatto che la restituzione di tutte le chiavi ai
locatori non è avvenuta anticipatamente, ma dopo la fine del contratto di
locazione, il conduttore avendo spedito le due chiavi mancanti ai locatori solo
dopo il 29 settembre 2014, agli atti di questa procedura non vi è alcuna prova
atta a dimostrare che il locatore ha proposto ai locatori perlomeno una persona
solvibile disposta a riprendere da subito il suo contratto di locazione alle
medesime condizioni contrattuali;
che in mancanza di una
prova sul rifiuto immotivato del locatore di accettare un subentrante proposto
dal convenuto, questi restava tenuto al pagamento della pigione fino al momento
in cui per contratto o per legge la locazione si estingue o può essere sciolta
(art. 264 cpv. 2 CO);
che, infine, non consta 
quanto meno in questa procedura  una pretesa dell'inquilino in riduzione della
pigione per il precario stato dell'appartamento né una dichiarazione chiara e
univoca di compensazione con le pigioni arretrate;
che il mancato pagamento
della pigione permette al locatore di chiedere alla fine della locazione la liberazione
della garanzia in suo favore ( Lachat ,
Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 361 n. 2.3.2);
che, di conseguenza,
accertato come il convenuto non ha provato di essere liberato dall'obbligo di pagare
la pigione, nello svincolare la garanzia in favore dei locatori a parziale
copertura delle pigioni scoperte l'autorità di conciliazione non ha
erroneamente applicato il diritto;
che nelle
circostanze descritte il reclamo, nei limiti della sua ricevibilità, deve
essere respinto e può essere deciso nella composizione a giudice unico prevista
dall'art. 48 lett. a n. 2 LOG;
che le spese
giudiziarie seguirebbero la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), ma le
circostanze del caso specifico inducono a rinunciare  eccezionalmente  a
qualsiasi prelievo, il reclamante essendo sprovvisto di cognizioni giuridiche e
avendo agito senza l'ausilio di un patrocinatore (art. 107 cpv. 1 lett. f CPC);
che non si pone problema
di indennità agli istanti, a cui il reclamo non è stato notificato per
osservazioni.
Per questi motivi,
decide: 1.   Nella misura in cui è
ricevibile, il reclamo è respinto.
2.   Non si prelevano spese
processuali.
3.   Notificazione a:
;

  avv..
Comunicazione all'Ufficio
di conciliazione in materia di locazione di Massagno.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso
di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia
di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla
notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia
civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.
 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione
di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a
ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il
ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso
sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi
previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è
disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.