Locazione di una piazzuola per camper in un campeggio (terreno nudo). Difetti dell'oggetto locato
Decisione del 02.09.2019, IICCA
Incarto n. 12.2018.85
DIFETTI DURANTE LA LOCAZIONE
POSTEGGIO / PARCHEGGIO
TESTIMONIANZA
art. 253 CO
art. 256 CO
art. 258 CO
art. 157 CPC

AP
  1
rappr. dall  PA 1
contro
AO
  1
rappr. dalloPA 2
con cui lattore ha
postulato leliminazione dei difetti allente locato elencati nella petizione,
la riduzione della pigione assommante a fr. 3'600.- per lanno 2014 (poi aumentata
a fr. 3'800.- in sede di conclusioni, pag. 12) in ragione di almeno il 30% e di
accertare la validità del deposito della pigione dal 28 gennaio 2014 fino alleliminazione
dei difetti,
richieste a cui si è
opposto il convenuto che, in via riconvenzionale, ha chiesto sia fatto ordine
alla controparte di liberare loggetto della locazione nel senso di lasciare il
campeggio entro 10 giorni dalla crescita in giudicato della sentenza e la
condanna della stessa al pagamento di fr. 3'600.- oltre interessi dal 10 aprile
2014,
con sentenza del 9 maggio
2018 il Pretore ha respinto integralmente la petizione e dichiarato irricevibile
la domanda riconvenzionale,
appellante lattore con atto di appello dell8 giugno 2018 con cui postula la riforma del querelato
giudizio nel senso di accogliere la petizione con protesta di tasse, spese e
ripetibili, mentre il convenuto, con risposta del 16 agosto 2018, postula la
reiezione del gravame pure con protesta di tasse, spese e ripetibili,
letti ed esaminati gli atti e i
documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
A. AO 1 è il
gestore del Campeggio __________ sito sul mapp. __________ (doc. 5 e 6) con una
capacità di 25 posti tenda/camper. Da circa una dozzina di anni AP 1 prende in
locazione una piazzuola presso detto campeggio dove tiene posteggiato il proprio
camper. Il contratto concluso tra le parti è di natura orale. Durante il
periodo di apertura - indicativamente da Pasqua a Ognissanti
B.  gli ospiti
del campeggio possono fruire dei servizi del centro come pure dellaccesso alladiacente
lido di __________ mentre che nei mesi autunnali e invernali il campeggio non è
accessibile. Nel corso degli anni il canone richiesto ai campeggiatori ha
subito degli aumenti ed è stato fissato per la stagione 2012 in fr. 3100.-,  per
la stagione 2013 in fr. 3'500.- e per la stagione 2014 in fr. 3'600.-. Come si
dirà meglio in seguito, questi aumenti hanno creato dei malumori tra gli ospiti
fissi e alcune difficoltà di riscossione dei canoni da parte del gerente.
C. Per quanto
qui interessa, in particolare, con scritto datato 5 nov embre 2012
AO 1 ha chiesto a AP 1 il pagamento dellimporto di fr. 3'500.- per la stagione
2013 (doc. F UC), che non è stato subito onorato ma ha dovuto essere seguito da
un importante numero di solleciti e di diffide (da doc. G a doc. M UC) ed è
stato saldato integralmente solo nellottobre 2013 dopo aver ricevuto la
comminatoria di disdetta (doc. N UC).
D. Con scritto 29 ottobre 2013 AO 1 ha comunicato
agli ospiti del campeggio che la nuova stagione avrebbe preso avvio il 18
aprile 2014 per terminare il 18 ottobre 2014 e ha preannunciato agli stessi di
voler arrivare a una tariffa annua standard di CHF 4'000.- nel giro di 5 anni,
così da garantire la qualità della struttura (doc. O UC).
In data 1 ° dicembre 2013 AO 1 ha quindi chiesto aAP 1 di pagare la tassa annuale per la
stagione 2014 pari a CHF 3'600.- entro il 31 gennaio 2014, preannunciando
linvio del contratto entro il mese di aprile 2014 (doc. P UC).
Con lettera del 16 gennaio 2014 (doc. C UC) AP
1 ha segnalato a AO 1 una lunga lista di difetti di cui chiedeva la riparazione
avvisandolo che in caso contrario avrebbe depositato la pigione presso
lUfficio di conciliazione in materia di locazione di Agno (per i
dettagli doc. C UC).
Con scritto 21 gennaio 2014 AO 1 ha risposto a
AP 1 osservando come questi avesse sottoscritto un contratto di locazione a
tempo determinato per la stagione 2014, il cui inizio era previsto per il 18
aprile 2014, mentre che i difetti segnalati - integralmente contestati - erano
riferiti alla stagione precedente. Nel contempo, il gestore ha rilevato che scegliendo
di concludere un nuovo contratto per la stagione 2014, AP 1 non poteva ora
sollevare la presenza di difetti, osservando altresì che in caso di mancato
pagamento si riservava di procedere in via esecutiva (doc. D UC).
Con email di data 30 gennaio 2014 AP 1 ha
informato la controparte di aver depositato limporto di CHF 3'600.- presso
lUfficio di conciliazione di __________, comunicandole nel contempo di essere
intenzionato a presentare la relativa istanza giusta lart. 259h cpv. 1 CO
entro il termine di 30 giorni (doc. T).
E. In data 3 marzo 2014 AP 1 ha adito lUfficio
di conciliazione di __________ postulando leliminazione dei difetti segnalati entro
30 giorni dalla crescita in giudicato della decisione con la comminatoria di
cui allart. 292 CP, la riduzione della pigione in ragione di almeno il 30% per
la stagione 2014 nonché laccertamento della validità del deposito della
pigione fino alleliminazione dei difetti riscontrati. In sede di udienza del
15 aprile 2014, constatata la mancata comparsa della controparte, è stata
quindi rilasciata la relativa autorizzazione ad agire giusta lart. 209 cpv. 4
CPC.
Parallelamente, con scritto 10 aprile 2014 AO
1 ha diffidato AP 1 a versare limporto di CHF 3'600.- entro 30 giorni, con la
comminatoria che trascorso infruttuosamente detto termine il contratto sarebbe
stato disdetto (doc. Q UC). Scaduto il termine assegnato, in data 16 maggio
2014 AO 1 ha quindi notificato a AP 1 la disdetta del contratto in questione,
chiedendo di liberare il suo posto da ogni oggetto di sua pertinenza entro 10
giorni e riservandosi di presentare una domanda di risarcimento dei danni (doc.
R UC).
Con istanza 27 maggio 2014 AP 1 ha contestato
la disdetta dinanzi allUfficio di conciliazione di Agno, chiedendo nel
contempo di far ordine a AO 1 di non locare a terzi il posto da lui occupato nel
Campeggio __________ di __________, con la comminatoria di cui allart. 292 CP
(doc. UC). In sede di udienza del 10 luglio 2014, constatata la mancata
comparsa della controparte, veniva di conseguenza rilasciata la relativa
autorizzazione ad agire giusta lart. 209 cpv. 4 CPC.
F. In data 15 maggio 2014
AP 1 ha quindi adito la Pretura di Lugano, chiedendo che fosse  accertata
lesistenza dei difetti seguenti: - mancanza di personale nellufficio - sanitari
vetusti (), puliti male e insufficienti - mancanza dacqua calda e scarsa
pressione del getto dacqua nel bagno delle donne quando qualcuno rigoverna -
compostaggio di rifiuti verdi dietro il posto di campeggio occupato dal signor AP
1 - scarso mantenimento dei bambù che proliferano ()  problema di
affollamento del campeggio con tende che impediscono laccesso al camping car
del signor AP 1, riduzione ingiustificata della durata della stagione (prima
durava dal 1.03 al 31 ottobre e ora dal 18 aprile al 18 ottobre). Lattore
ha inoltre domandato che si facesse ordine a AO 1 di  eliminare i difetti accertati
entro un termine di 30 giorni dalla crescita in giudicato della decisione del
Pretore, con la comminatoria dellart. 292 CP , che la pigione di fr. 3'600.-
per il 2014 venisse ridotta in ragione di almeno il 30% e che fosse accertata la
validità del deposito della pigione dal 28 gennaio 2014 fino alleliminazione dei
difetti (petizione, pag. 9 e 10). Delle argomentazioni si dirà per quanto
necessario in seguito.
Il convenuto, con osservazioni di data 10
giugno 2014, si è integralmente opposto alla petizione e in via riconvenzionale
ha postulato la condanna della controparte a lasciare il campeggio entro 10
giorni dalla crescita in giudicato della decisione, con la comminatoria di cui
allart. 292 CP, nonché la sua condanna al versamento di un importo di CHF
3'600.- oltre interessi al 5% dal 10 aprile 2014. In breve, egli ha negato la
venuta in essere di un contratto di locazione per locali dabitazione a tempo
indeterminato come sostenuto dallattore bensì un contratto stagionale che
prevedeva la messa a disposizione di una piazzuola di terreno al fine di
posarvi una roulotte/tenda, con manutenzione a carico del gerente, dietro
pagamento di una tariffa annua e una tassa di soggiorno, senza diritto di
modificare il posto occupato o le altre aree comuni ed esclusa la sublocazione
e  la restituzione anticipata. Egli ha altresì negato la competenza
dellUfficio di conciliazione in materia di locazione, non trattandosi appunto
di una locazione di  locali, per il che lautorizzazione ad agire
sarebbe nulla. Egli ha inoltre fermamente contestato lesistenza dei difetti
lamentati.
In occasione
delludienza del 23 marzo 2015 il Pretore ha sottoposto una proposta transattiva
alle parti che non è però stata accettata.
Esperita
listruttoria i contendenti hanno rinunciato a comparire al dibattimento finale
presentando dei memoriali conclusivi scritti, a cui hanno poi fatto seguito
unulteriore  replica conclusionale  dellattore e delle  osservazioni
a replica conclusionale  del convenuto, con cui essi si sono riconfermati
nelle rispettive antitetiche posizioni. Per sua parte lattore, alla luce
dellaumento della pigione intercorso nel frattempo, ha modificato in parte le
sue domande e chiesto che la pigione di fr. 3'800.- fosse ridotta almeno del
30% (conclusioni, pag. 12).
G. Con sentenza
del 9 maggio 2018 il Pretore ha respinto integralmente la petizione e
dichiarato irricevibile la domanda riconvenzionale.
H. Con appello,
in subordine reclamo, dell8 giugno 2018 AP 1 postula la riforma del querelato
giudizio nel senso di accogliere la petizione con protesta di tasse, spese e
ripetibili, mentre il convenuto, con risposta del 16 agosto 2018 postula la
reiezione del gravame pure con protesta di tasse, spese e ripetibili.
E considerato,
in diritto:
1. Nelle
controversie patrimoniali con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione del
Pretore è impugnabile mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine
di 30 giorni. Il medesimo termine vale per linoltro della risposta (art. 311
CPC). Lallegato di ricorso in esame va trattato quale appello. Lo stesso,
presentato nel termine di 30 giorni dalla notifica della decisione di prima
istanza, è tempestivo, così come lo è la risposta, inoltrata nel termine di 30
giorni impartito da questa Camera. Ciò posto, nulla osta alla trattazione del
gravame.
Per quanto attiene alla
richiesta di concessione delleffetto sospensivo (appello, pag. 11 in fine) si
ricorda che esso è automatico in caso di appello (art. 315 CPC).
2. Nella
propria sentenza il Pretore, dopo aver ripercorso i fatti, si è chinato sulla
qualifica del contratto venuto in essere tra le parti che ha ritenuto
sottoposto alle norme della locazione ai sensi dellart. 253 CO; egli ha di
contro respinto la tesi attorea secondo cui sarebbero state applicabili alla
fattispecie le norme specifiche relative ai locali dabitazione e commerciali,
non costituendo un terreno nudo atto a ospitare un camper un locale ai sensi
di legge. Il primo giudice ha giudicato corretta la procedura seguita
dallattore che ha sottoposto preliminarmente la causa allUfficio di conciliazione
e ha confermato la validità dellautorizzazione ad agire. Egli ha quindi
affrontato la problematica dei difetti spiegando che nel caso di un campeggio
lobbligo che incombe al suo responsabile di mantenere la struttura in uno
stato idoneo alluso per la durata della locazione va debitamente relativizzato
in considerazione del fatto che viene locato solo uno spiazzo e che le aree
comuni sono utilizzate da più persone ripetutamente. In concreto, la sussistenza
di un difetto va pertanto ammessa in maniera restrittiva e solo se pregiudica
in maniera tale luso dello spiazzo locato da comprometterne la fruibilità. Il
Pretore ha quindi analizzato nel dettaglio i singoli difetti lamentati ritenendo
che gli stessi non fossero stati provati, rispettivamente che la loro intensità
non fosse tale da compromettere lutilizzo della piazzuola. Il Pretore ha
quindi deciso la liberazione dei soldi depositati presso lUfficio di
conciliazione di Agno da AP 1 a favore di AO 1.
Da ultimo, il Pretore
ha ritenuto irricevibile la domanda di espulsione fatta valere in via
riconvenzionale da AO 1. Le tasse e le ripetibili sono state poste a carico
della parte attrice.
3. Con
lappello AP 1 lamenta un applicazione errata del diritto e accertamento
errato, rispettivamente manifestamente errato, dei fatti . In sostanza, lappellante
contesta la nozione di difetto applicata dal Pretore negando che si possa
pretendere che il difetto sia grave ma essendo sufficiente che il difetto
diminuisca lidoneità della cosa alluso cui è destinata. In seguito egli
rimprovera al Pretore un errato apprezzamento delle prove per aver  ampiamente
e unicamente tenuto conto della deposizione  di G__________ B__________, a suo
dire  poco credibile , e non aver considerato le dichiarazioni dei testi
G__________ P__________ e I__________ H__________ (cfr. appello, pag. 6) come
pure per non aver correttamente interpretato le risultanze del sopralluogo. Lappellante
si dilunga quindi in unanalisi di tutti i difetti lamentati e nellesposizione
delle ragioni per cui essi sarebbero dati, di cui si dirà per quanto necessario
in seguito.
4. A non averne
dubbio il contratto venuto in essere tra le parti ha natura locativa, oggetto
dello stesso è - come visto - la messa a disposizione di una piazzuola dove AP
1 può tenere parcheggiato il proprio camper e la fruizione, durante i mesi di
apertura del campeggio, dei servizi e delle infrastrutture correlate (docce,
wc, ecc). Giusta lart. 256 CO il locatore ha lobbligo di consegnare la cosa
locata in uno stato idoneo alluso a cui è destinata e a mantenerla tale per la
durata della locazione. Contrariamente a quanto cerca di sostenere lappellante
è innegabile che questo obbligo va definito in concreto tenendo conto della
natura delloggetto locato. Le pretese del locatario nel caso di una locazione
avente per oggetto una semplice piazzuola in un campeggio di livello basso,
come nel presente caso, dovranno essere (molto) inferiori a quelle che si
potrebbero avere, ad esempio, in relazione alla locazione di un appartamento di
vacanza di standing superiore. Pertanto, coerentemente, le condizioni richieste
per ammettere un difetto di una superficie ove parcheggiare il proprio camper
saranno più severe di quelle per ammettere la presenza di un difetto in un
appartamento di vacanza di livello medio o alto. Nel primo caso, infatti,
lesistenza di un difetto andrà ammessa con maggiore riserva, allorquando esso
è tale da limitare in maniera importante lidoneità alluso delloggetto locato.
In questottica il rinvio del Pretore alla nozione di difetto prevista dallart.
258 CO pare corretto e questo a prescindere dalla volontà o meno del
campeggiatore di rescindere il contratto. Per quanto attiene agli esempi
concreti si rinvia a quanto illustrato dal Pretore nel proprio giudizio (cfr.
sentenza cit., pag. 5 nonché Wiede ,
Reiserecht, Schweizer Handbuch zu den Verträgen über Reiseleistung, n. 481).  Le
contestazioni dellappellante al riguardo non sono pertanto condivisibili.
5. AP 1
prosegue contestando la valutazione delle prove effettuata dal Pretore in
relazione allaccertamento dei difetti. In particolare rimprovera allo stesso
di essersi fondato in maniera decisiva sulle dichiarazioni del teste G__________
B__________, di cui mette in dubbio lattendibilità e limparzialità, e di non
aver correttamente valuto le risultanze del sopralluogo (come meglio si dirà
trattando i difetti ai consid. 7.2, 7.4 e 7.5).
5.1. A questo
proposito è necessario ricordare che giusta lart. 157 CPC, il giudice fonda il
proprio convincimento apprezzando liberamente le prove. In base a predetto
disposto legale è fondamentale anche limpressione personale che il magistrato
ha ricavato dal testimone in occasione della sua audizione, aspetto che può
senza dubbio giocare un ruolo nella valutazione del suo peso probatorio. Nel
contempo egli deve però tener conto anche delleventuale vicinanza del
testimone a una parte o se questi è interessato allesito della vertenza (cfr. Trezzini in:
Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, II a ed., Vol. 1, n. 8 segg., n. 91 segg. e n. 95 segg. ad art. 157) . Di
regola testimonianze tra loro contraddittorie non si elidono ma il giudice deve
apprezzarle entrambe per valutare se nelle circostanze concrete una sia
preferibile allaltra in quanto probatoriamente più convincente (cfr. Trezzini, op. cit., n. 104 ad
art. 157). Nellapprezzamento delle prove testimoniali assume importanza anche
latteggiamento della parte al momento dellofferta, rispettivamente
dellopposizione al mezzo di prova (cfr. Trezzini, op. cit., n. 99 ad art. 157 CPC), tanto che il Tribunale
federale è arrivato a rimproverare a un appellante di non essersi opposto
allassunzione di un teste proposto dalla controparte le cui dichiarazioni,
nello specifico, avevano giovato alla tesi di questultima (sentenza TF del 26
agosto 2004 4P.71/2004 consid. 3.3). A ogni buon conto le dichiarazioni del
teste vanno apprezzate alla luce anche delle altre risultanze istruttorie (cfr. Trezzini, op. cit., n. 89 segg.
ad art. 157 CPC).
5.2. Nel caso concreto, contrariamente a quanto asserisce lappellante,
dalla sentenza impugnata emerge che, contestualmente allanalisi dei singoli
difetti, il Pretore ha esaminato le deposizioni testimoniali di tutti e tre i
testi (G__________ B__________, G__________ P__________ e I__________ H__________)
- di cui ha pure riportato ampi stralci nel proprio giudizio - e ha apprezzato
le stesse alla luce anche delle altre risultanze dibattimentali. Come si
illustrerà meglio nei considerandi che seguono, in sede istruttoria è emerso che
G__________ B__________ nella sua veste di impiegato tuttofare del campeggio è
stato lunico dei testi ad aver avuto conoscenza diretta di tutti gli asseriti
difetti segnalati da AP 1 mentre che gli altri due testi hanno fornito un
resoconto solo parziale e in parte indiretto dei fatti oggetto di causa, ciò di
cui il Pretore ha tenuto debitamente conto.
In
relazione alla questione della vicinanza del teste G__________ B__________ al
convenuto, in quanto dipendente del campeggio, si rileva che lattore benché
consapevole di questo legame non si è opposto allassunzione della sua
deposizione (cfr. verbale di udienza del 23 marzo 2015 pag. 1), circostanza che
egli deve ora lasciarsi imputare. Ciò detto, nel caso specifico, la deposizione
resa dal teste pare credibile. La stessa oltre a essere lineare e dettagliata
ha trovato, ove possibile, riscontro nelle risultanze istruttorie. Non si può
inoltre non tenere conto del fatto che - come si vedrà meglio in seguito - su
alcuni punti le dichiarazioni rese da G__________ B__________ vanno contro gli
interessi del proprio datore di lavoro, a esempio quando ha affermato che in
alta stagione poteva capitare che dopo 5-6 docce consecutive mancasse
temporaneamente lacqua calda nel bagno degli uomini o che le tubature erano
vetuste (cfr. audizione testimoniale del 23 novembre 2015, pag. 2 a metà), circostanza
che ne attesta ulteriormente limparzialità. A questo va altresì aggiunto che su
vari aspetti le sue dichiarazioni sono state confermate dagli altri due testi,
sentiti lo stesso giorno ma dopo di lui.
A
titolo di complemento è utile ricordare che il convenuto si è per sua parte
opposto alle audizioni dei testi G__________ P__________ e I__________ H__________
(cfr. verbale di udienza del 23 marzo 2015 pag. 1); in particolare, in
relazione a questultima ha indicato di averle notificato nel 2013 la disdetta della
piazzuola da lei occupata per problemi di coabitazione e di rispetto delle
regole del campeggio (interrogatorio formale di AO 1 del 7 marzo 2016, pag. 4 e
audizione testimoniale di G__________ B__________ del 23 novembre 2015, pag. 2
in fine e 3), circostanza che potrebbe far sorgere qualche dubbio sulloggettività
della stessa.
6. Come
accennato pocanzi, lappellante critica quindi gli accertamenti e le
valutazioni effettuate dal Pretore in relazione ai singoli difetti. Qui di
seguito verranno pertanto esaminate nel dettaglio le singole contestazioni.
6.1. In merito
alla lamentata  mancanza di personale nellufficio si osserva che in
questa sede lappellante sostiene per la prima volta che lasserito difetto
sarebbe  la ripetuta e prolungata mancanza di personale presso il campeggio
()  (appello, pag. 5) e non già la mancanza di personale nellufficio come
allegato in prima sede (petizione, pag. 3 e conclusioni, pag. 3). A prescindere
dalleffettiva ammissibilità di questa (nuova) censura, su cui permangono seri
dubbi, la stessa deve comunque essere respinta nel merito in quanto priva di
buon fondamento. Listruttoria ha permesso di appurare che presso il campeggio
lavora un dipendente a tempo pieno, G__________ B__________ avente ruolo di
direttore tuttofare (doc. 7), il quale è affiancato dal gerente AO 1 e dalla di
lui madre che lo sostituisce nei giorni liberi (cfr. interrogatorio di AO 1 del
7 marzo 2016, pag. 3), ciò che, già a un primo esame, pare confacente ad un
campeggio di piccole dimensioni e di standing basso come quello qui in esame.
Se pur è vero che lufficio non è sempre presidiato, vi è però, come confermato
dai testi G__________ B__________ e G__________ P__________ la possibilità di
contattare i responsabili telefonando al numero indicato o recandosi presso
ladiacente lido di __________ gestito dai medesimi responsabili del campeggio
(cfr. audizioni testimoniali del 23 novembre 2015 di G__________ B__________,
pag. 1 e di G__________ P__________, pag. 4). Stando a quanto emerso, la
difficoltà nel rintracciare uno dei responsabili sarebbe stata circoscritta a
episodi occasionali di cui oltretutto i testi non avrebbero avuto esperienza
diretta ma sarebbe stata loro riferita da terzi (cfr. audizione di G__________
P__________ cit., pag. 4). Unicamente la teste I__________ H__________ - alla
cui audizione si è opposto il convenuto (si rinvia a quanto esposto al consid.
5.2) - riferisce che G__________ B__________  non era mai reperibile ,
senza però minimante contestualizzare la sua affermazione (verbale audizione
testimoniale del 23 novembre 2015, pag. 5); in una valutazione complessiva questa
dichiarazione generica e non circostanziata si rivela di scarso valore.
Ne discende che
lasserita  ripetuta e prolungata mancanza di personale allegata da AP
1 (appello, pag. 6) non risulta minimamente provata. Contrariamente a quanto egli
sostiene, il disagio (per altro minimo) legato alla necessità di contattare i
responsabili del campeggio in orari prestabiliti o per telefono non costituisce
affatto un decremento del comfort che un ospite può legittimamente attendersi
in questo tipo di struttura ma anzi ne rispecchia il livello.
A titolo di complemento
vada altresì aggiunto che AO 1 non ha mai promesso che vi sarebbe stata una
presenza costante di personale in ufficio, ciò che per altro neppure lattore afferma.
Così stando le cose non è ravvisabile alcun difetto.
6.2. Per quanto
attiene allo stato dei bagni e alle lagnanze dellappellante relative a  sanitari
vetusti, puliti male ed insufficienti , gli accertamenti hanno permesso di
appurare che nel corso degli anni gli stessi sono stati oggetto di lavori di
manutenzione e miglioria (ritinteggio, sostituzione delle piastrelle,
sostituzione delle porte e di parte del mobilio, rifacimento del basamento
della lavatrice e sostituzione del boiler). Al riguardo si rinvia allaudizione
testimoniale di G__________ B__________ (audizione cit., pag. 2) nonché agli
interrogatori formali di AP 1 (interrogatorio del 7 marzo 2016, pag. 2 ) e di AO
1 (interrogatorio cit., pag. 3 e 4) qui dati per trascritti e alle foto del sopralluogo
effettuato in data 12 novembre 2015.
Come rilevabile dalle
foto scattate in occasione del sopralluogo e accertato dal Pretore, i bagni a
disposizione degli ospiti - seppur datati - paiono in linea con lo standard di
un campeggio come quello qui in discussione. Inoltre, il numero dei wc (due per
gli uomini e due per le donne) e delle docce (una per gli uomini e una per le
donne) rispetta le prescrizioni legali in materia (art 14 e 15 Regolamento
delle sui campeggi, RL 943.110).
In
merito alla pulizia dei bagni, si osserva che sia G__________ B__________ che AO
1 hanno confermato di occuparsene, come pure la madre di questultimo. Più nel
dettaglio, il teste G__________ B__________ - della cui attendibilità si è già
detto in precedenza (consid. 5.2) - ha affermato  effettuo di norma due
pulizie al giorno (bagni e spazi comuni). Nel periodo di maggior affluenza
pulisco più spesso . (audizione testimoniale cit., pag. 2), dichiarazioni
sostanzialmente confermate dal gerente stesso il quale ha spiegato che  in
bassa stagione i servizi igienici vengono puliti 2/3 volte al giorno. In alta
stagione () sino a 5 volte al giorno (). Io stesso pulisco personalmente i
bagni se sono sporchi.  (interrogatorio cit., pag. 3).  Malgrado ciò è
possibile che in alta stagione, come affermato dai testi G__________ P__________
e I__________ H__________, i bagni siano in alcune fasce della giornata
sporchi, problematica che è però comune a qualsiasi struttura aperta al
pubblico. Con ogni evidenza, tenuto conto dello standard del campeggio in esame,
non si può certo pretendere più di due pulizie al giorno. Anche in questo caso
listruttoria non ha evidenziato alcun difetto.
6.3. In merito
alla lamentata  mancanza dacqua calda e scarsa pressione dellacqua  il
teste G__________ B__________ ha effettivamente confermato che  può capitare
nel bagno degli uomini che dopo 5-6 docce consecutive si debba aspettare alcuni
minuti perché lacqua del boyler si deve riscaldare. Nel bagno donne questo
problema non sussiste poiché la capienza del boyler è maggiore. Non ho mai
ricevuto lamentele in merito alla temperatura dellacqua. La pressione a mio modo
di vedere è buona ed abbondante per farsi la doccia. È chiaro che la
struttura è vecchia e non parificabile a tubi di un albergo 5 stelle 
(audizione cit., pag. 2). Si tratta pertanto di unassenza di acqua calda solo
temporanea legata allelevato numero di docce effettuate consecutivamente e che
potrebbe presentarsi in qualsiasi struttura con docce in comune di pari
livello.
Le dichiarazioni rese
dai testi G__________ P__________ e I__________ H__________ al riguardo e
menzionate dallappellante a sostegno della propria tesi vanno debitamente
relativizzate. Infatti, se da un canto G__________ P__________ ammette che vi è
una problematica legata alla temporanea mancanza di acqua calda nella doccia
degli uomini, dallaltro egli indica che ciò capita solo in alta stagione e
oltretutto in maniera occasionale. Di scarsa portata si rivelano invece le sue
affermazioni relative alla doccia delle donne in quanto con ogni evidenza
basate su fatti appresi in maniera indiretta o per sentito dire (audizione
cit., pag. 4).  Quanto alle dichiarazioni di I__________ H__________, anchessa
riferisce effettivamente di uniniziale problematica legata alla mancanza di
acqua calda, ma precisa pure che  verso la fine ciò non capitava più ().
Durante la mia ultima stagione (anno 2013) cerano pochissime tende 
(audizione cit., pag. 5). Stando a quanto affermato dai testi, inoltre, la
problematica della scarsa pressione dellacqua sarebbe circoscritta alla doccia
delle donne e non toccherebbe pertanto direttamente il qui appellante. Alla
luce di quanto precede è pertanto a giusta ragione che il Pretore ha giudicato
che il disagio (minimo) legato a questa situazione non fosse tale da
pregiudicare lutilizzo della piazzuola nel campeggio.
6.4. Lappellante
prosegue quindi lamentando la posa del  compostaggio dei rifiuti verdi 
dietro la sua piazzuola. Contrariamente a quanto sostenuto dallo stesso
listruttoria non ha dimostrato il deposito sistematico di scarti vegetali
(erba e bambù) nella siepe dietro le roulotte. Anzi la presenza agli atti di
fatture del giardiniere paesaggista relative proprio allo sgombero degli scarti
vegetali e al loro deposito in discarica (fatture di L__________ A__________ in
plico doc. 4) comprovano la tesi opposta. Pare infatti assolutamente
inverosimile che il gestore del campeggio paghi una prestazione che non è stata
effettuata. Per quanto riguarda la testimonianza di G__________ P__________
essa attesta unicamente un deposito saltuario ( a volte ) di questi
scarti; è pertanto possibile che ciò avvenga in attesa che gli stessi vengano
sgomberati. Ad ogni buon conto ciò non può essere qualificato quale difetto ai
sensi della giurisprudenza.
A titolo abbondanziale
si osserva che in occasione del sopralluogo del 12 novembre 2015 non è stato
rilevato nulla di anomalo e si è pure potuto constatare che vi è una certa
distanza tra la siepe e il camper di AP 1 (cfr. foto sopralluogo).
6.5. AP 1 censura
inoltre uno  scarso mantenimento del bambù  che a suo dire  invaderebbero
il campeggio danneggiando le roulotte e creando detriti verdi sulla piazza del
campeggio  (interrogatorio cit., pag. 2). Listruttoria ha effettivamente
permesso di appurare la presenza di una piantagione di bambù sita sul fondo
confinante a quello del campeggio e distante alcuni metri dalla roulotte del
qui appellante (si rinvia alle foto del sopralluogo cit.). Al riguardo il teste
G__________ B__________ ha affermato  il bambù appartiene alla proprietà
confinante. È in stato di abbandono da una vita. () mi occupo del bambù
tutto lanno poiché altrimenti invaderebbe tutto il campeggio () in estate con
il machete lo taglio almeno due volte la settimana per evitare che rovini il
prato ()  (audizione, cit., pag. 2). Interventi di mantenimento che, di
fatto, sono confermati dalla situazione rilevata al momento del sopralluogo.
Infatti, vista la rapida espansione di questo tipo di piantagione, se - come
sostenuto dallappellante - il bambù non fosse stato potato esso avrebbe effettivamente
invaso larea occupata dalle roulotte, ciò che non è però avvenuto. In merito
alla testimonianza resa dal teste G__________ P__________ (audizione cit., pag.
4 in fine), si osserva che egli si limita a descrivere la situazione che interessa
la propria roulotte mentre che nulla dice in relazione al camper del qui
appellante.
Per quanto attiene alla
foto doc. U, che a mente dellappellante attesterebbe lo stato di incuria del
bambù e la sua pericolosità in caso di forti nevicate, si rileva che la fattura
del giardiniere L__________ A__________ di data 4 marzo 2012 (doc. 4) dimostra
che in occasione di nevicate che hanno piegato il bambù, AO 1 è intervenuto per
salvaguardare la situazione.
In fase istruttoria è
inoltre emerso che AO 1 si è attivato contattando sia il Municipio che il rappresentante
del proprietario del fondo attiguo per indurli a intervenire, inutilmente
(interrogatorio cit., pag. 4 nonché audizione testimoniale di G__________ B__________
cit., pag. 2); dichiarazioni di cui non vi è motivo di dubitare ritenuto che il
principale beneficiario del taglio della piantagione sarebbe stato proprio il
gerente del campeggio. Egli si è comunque fatto parte diligente provvedendo
regolarmente al taglio del bambù nella misura in cui lo stesso sconfinava nella
proprietà del campeggio.
A
titolo di complemento, si ricorda inoltre allappellante che, in ambito
locativo, in assenza di garanzie specifiche al riguardo, il mutamento delle
zone circostanti non costituisce un difetto (DFT 135 III 345 consid. 3.3).
Alla
luce di quanto precede, si deve pertanto ritenere che anche in questo caso la
presenza di un difetto pregiudicante lutilizzo della piazzuola non è stata
comprovata.
6.6. Lappellante
critica pure la  riduzione della durata della stagione  dal periodo 1°
marzo - 31 ottobre al periodo 18 aprile - 18 ottobre per la stagione 2014. In
realtà listruttoria ha evidenziato che già dalla stagione 2011/2012 lapertura
del campeggio è stata fissata in concomitanza con la Pasqua e la chiusura anticipata
a metà ottobre ciò che - è necessario sottolineare - sul momento non ha dato
adito a reclamazioni da parte del qui appellante (audizione di G__________ B__________
cit., pag. 2, interrogatori di AP 1 cit., pag. 2 e di AO 1 cit., pag. 3),
ragion per cui già di primo acchito la presente lamentela pare tardiva. A ogni
buon conto, nel concreto caso, questa lagnanza oltre ad essere giuridicamente
infondata è pure manifestamente pretestuosa. Da un canto, la contestata
riduzione, infatti, non ha inciso minimamente sulle abitudini dellappellante
che - stando a quanto accertato - non è mai stato presente nel campeggio al di
fuori di questo periodo e neppure ha mai chiesto di poter usare la struttura in
marzo o a fine ottobre. Dallaltro, come correttamente rilevato dal Pretore, la
ridefinizione del periodo di apertura del campeggio non corrisponde alla
nozione legale di difetto che presuppone un contrasto con quanto convenuto.
Per completezza va
aggiunto che la decisione di ridurre il periodo di apertura è stata dettata
dalla scarsa affluenza di ospiti al di fuori di questo periodo e pare giustificata
(audizione di G__________ B__________ cit., pag. 2, interrogatori di AP 1 cit.,
pag. 2 e di AO 1 cit., pag. 3).
Pertanto, alla luce di
tutto quanto precede, lesistenza dei difetti lamentati da AP 1 deve essere
negata.
7. Da
ultimo, contrariamente a quanto sostenuto dallappellante il valore litigioso
fissato dal Pretore nel proprio giudizio pare corretto. In unottica di
determinazione delle spese poste a carico della parte soccombente, esso pare
pure più favorevole allappellante di quello proposto dal suo patrocinatore in
questa sede (appello, pag. 2).
8. Ne discende la reiezione
dellappello e la conferma della sentenza impugnata. La tassa di giustizia, le
spese e le ripetibili di appello seguono la soccombenza dellappellante. Il
valore litigioso per un eventuale ricorso al Tribunale federale supera i fr. 15'000.-.
Per questi motivi,
richiamati gli art. 96 e 106 CPC, la LTG
e il Regolamento sulle ripetibili
decide:                     1. Lappello 8 giugno 2018 di AP 1 è respinto.
2. Le spese processuali di fr. 200.- sono poste a
carico dellappellante, con lobbligo di rifondere alla controparte complessivi
fr. 800.- per ripetibili di appello.
3 .   Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro
la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso
è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in
materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.
Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale
prescrive unistanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato
il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).