Locazione, difetti, liberazione in via cautelare di una parte delle pigioni depositate, onere di motivazione della sentenza pretorile
Decisione del 20.01.2020, IICCA
Incarto n. 12.2019.193
DIFETTI DURANTE LA LOCAZIONE
PROVVEDIMENTI CAUTELARI
art. 259g CO
art. 29 cpv. 2 COST
art. 53 CPC
art. 261 CPC

AO
  1
patrocinato dall  PA 2
contro
AP
  1
patrocinata dall  PA 1
con cui listante e locatore ha chiesto in via supercautelare e
cautelare di fare ordine
alla convenuta, sua conduttrice, di versargli direttamente almeno
la metà della pigione e
dellacconto delle spese accessorie, come pure la liberazione a suo
favore della metà
delle pigioni depositate presso lUfficio di conciliazione;
ritenuto che la richiesta supercautelare è stata respinta dal
Pretore con decisione 5
settembre 2019;
mentre la richiesta cautelare, avversata dalla convenuta, è stata
accolta integralmente
dal Pretore con decisione 13 novembre 2019 dopo esperimento del
contraddittorio;
appellante la convenuta , che con appello 20 novembre 2019
chiede preliminarmente
la concessione delleffetto sospensivo al gravame, e nel merito la
riforma del querelato
giudizio nel senso di respingere listanza cautelare e
subordinatamente il suo
annullamento, con conseguente rinvio della causa al primo giudice
per una nuova
decisione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre listante con osservazioni 5 dicembre 2019 contesta il
conferimento
delleffetto sospensivo allappello e postula la reiezione del
gravame, pure con
protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
A. Fra AO 1 in qualità di locatore e AP 1 in qualità di conduttrice è
in essere un contratto di locazione di durata indeterminata avente quale
oggetto i locali commerciali di complessivi 150 mq al piano terreno, interni
nr. 01 e 02, nello stabile denominato __________ __________ a __________,
adibiti a studio odontoiatrico e centro estetico, per una pigione mensile di
fr. 4'375.- e acconti mensili per le spese accessorie di fr. 400.-. La
locazione ha avuto inizio il 1° gennaio 2017.
B. Fra le parti è sorta una controversia relativa a presunti difetti
dellente locato, e meglio lavori di edificazione non ultimati,
malfunzionamento degli impianti di aerazione e riscaldamento, immissioni
olfattive moleste, mancato tempestivo ottenimento delle necessarie autorizzazioni
alluso dei locali quale studio odontoiatrico e mancata autorizzazione
allesercizio dei medesimi quale centro estetico.
C. Stanti le opposte posizioni delle parti in relazione allesistenza
dei difetti e alla responsabilità di intraprendere i necessari lavori per
rendere lente locato idoneo allutilizzo stabilito, la conduttrice, dopo avere
imposto al locatore un ultimo termine per rimediare ai presunti difetti con la
comminatoria di cui allart. 259g CO, ha iniziato a depositare le pigioni presso
il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione a partire dal mese di aprile 2018 .
D. Contestualmente, previo rilascio dellautorizzazione ad agire, la
conduttrice ha convenuto il locatore innanzi alla Pretura del Distretto di
Lugano, Sezione 4, con petizione 10 agosto 2018 (inc. SE.2018.284), postulando
la seguente riduzione della pigione:
- del 100% su fr. 4'775.- mensili per mancata agibilità sia come
studio odontoiatrico che come centro estetico a partire dal 12 marzo 2017 sino
al 24 ottobre 2017;
- del 50% su fr. 4'775.- (fr. 2'387.50) mensili per mancata
agibilità quale centro estetico dal 25 ottobre 2017 sino a eliminazione del
difetto giuridico, ovvero sino al rilascio dellagibilità quale centro
estetico;
- del 20% su fr. 4'775.- (fr. 955.-) mensili per mancato
funzionamento del riscaldamento per i mesi invernali dal 25 ottobre 2017 al 31
marzo 2018;
- del 20% su fr. 4775.- (fr. 955.-) mensili per inadeguata
temperatura dei locali a far data dal 1. aprile 2018 in poi e sino
alleliminazione del difetto;
- del 10% su fr. 4'775.- (fr. 477.50) mensili per mancata
esecuzione dei lavori di sistemazione esterna dal 25 ottobre 2017 fino
alleliminazione del difetto, ovvero lultimazione dei lavori;
- del 10% su fr. 4'775.- (fr. 477.50) mensili per immissioni
olfattive a far tempo dallagibilità (25 ottobre 2017) fino alleliminazione
del difetto.
E. Con osservazioni 10 settembre 2018 il locatore
si è integralmente opposto alla petizione, osservando in particolare che il
contratto concluso si riferisce alla locazione di una superficie commerciale  al
grezzo  atta a essere resa idonea allo scopo previsto, laddove incombeva alla
conduttrice far eseguire i necessari lavori. Con replica 12 ottobre 2018 e
duplica 26 ottobre 2018 le parti si sono riconfermate nelle rispettive
posizioni e allegazioni. La causa si trova attualmente nella fase istruttoria.
F. Con istanza 5 settembre 2019 il locatore ha postulato in via
supercautelare di fare ordine alla conduttrice di versare direttamente in suo
favore, da ottobre 2019, almeno la metà della pigione e dellacconto delle spese
accessorie (fr. 2'387.50). In via cautelare egli ha ribadito tale richiesta e
ha pure postulato la liberazione in suo favore della metà delle pigioni (fr.
42'975.-) depositate presso lUfficio di conciliazione (inc. CA.2019.354/355). In
particolare, egli ha osservato che il deposito integrale della pigione,
iniziato ben 18 mesi prima e tuttora vigente, sarebbe manifestamente
sproporzionato rispetto alle pretese della conduttrice e che questultima non
ha mai richiesto al progettista incaricato di ristrutturare gli spazi locati la
realizzazione di un centro estetico (per cui già solo per questo motivo la
riduzione della pigione ivi riferita del 50% non sarebbe fondata), mentre egli
nel frattempo, oltre a non ricevere alcunché a titolo di pigione, sta
continuando a sopportare i costi relativi agli spazi locati.
G. Con
decisione 5 settembre 2019 il Pretore ha respinto la richiesta supercautelare
in quanto non sufficientemente liquida per una pronuncia inaudita altera
parte . In occasione delludienza del 23 settembre 2019 il locatore si è
riconfermato nella sua istanza, mentre la conduttrice vi si è opposta.
Questultima ha contestato sia lesistenza di una sproporzione fra le sue
pretese e gli importi depositati, sia ladempimento dei presupposti di cui
allart. 261 CPC, osservando altresì che il deposito è necessario per garantire
le sue pretese, che contrattualmente le è stata garantita anche la locazione di
spazi adibiti a centro estetico e che comunque i locali in questione presentano
altri difetti.
H. Con scritto 27 settembre 2019 il locatore ha prodotto la
documentazione relativa ai costi di gestione dellimmobile, ribadendo in
particolare che la richiesta della controparte di riduzione della pigione del
50% derivante dallimpossibilità di utilizzare lente locato quale centro
estetico è palesemente infondata, e sottolineando che lattività commerciale
della controparte non risulta minimamente impedita o ridotta. Con scritto 11
ottobre 2019 la conduttrice ha contestato la predetta comunicazione del
locatore e lannessa documentazione, e in particolare i costi ivi esposti. Le
parti si sono poi riconfermate nelle proprie posizioni con due ulteriori
scritti del 14, rispettivamente del 18 ottobre 2019.
I. Con decisione 13 novembre 2019 il Pretore ha integralmente accolto
listanza cautelare, stabilendo la liberazione del 50% delle pigioni depositate
in favore del locatore e il versamento di metà dei canoni mensili futuri
(ovvero fr. 2'387.50), a partire da dicembre 2019, direttamente sul conto del
locatore. La tassa di giustizia e le spese, di complessivi fr. 600.-, sono
state poste a carico della convenuta, pure condannata a versare alla
controparte fr. 1000.- a titolo di ripetibili.
J. Con appello 20 novembre 2019 AP 1 si è aggravata contro tale
giudizio, postulando preliminarmente la concessione delleffetto sospensivo al
gravame, e nel merito la riforma del querelato giudizio nel senso
di respingere listanza cautelare , e subordinatamente il suo annullamento,
con conseguente rinvio della causa al primo giudice per una nuova decisione,
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.
K. Con osservazioni ( recte : risposta) 5
dicembre 2019 AO 1 ha contestato il conferimento delleffetto sospensivo al gravame e ne ha chiesto
lintegrale reiezione, pure con protesta di spese e ripetibili.
E considerato
in diritto:
1. Lart. 308 cpv. 1 lett. b CPC prevede che sono impugnabili mediante
appello le decisioni di prima istanza in materia di provvedimenti cautelari,
posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo
l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.-
(cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera ampiamente la soglia testé
menzionata. I termini di impugnazione e risposta sono di 10 giorni, essendo la
procedura di adozione di provvedimenti cautelari di natura sommaria (art. 314
cpv. 1 CPC). Nella fattispecie sia lappello 20 novembre 2019, sia le
osservazioni ( recte: risposta) 5 dicembre 2019 dellappellato sono
tempestivi.
2. Con la decisione impugnata, il Pretore ha accertato la sproporzione
fra gli importi depositati (per un totale superiore a fr. 80'000.-) e le
pretese della conduttrice, comunque attiva professionalmente nei locali,
ritenuta pure la documentazione prodotta dal locatore (costi dellimmobile),
disponendo la liberazione del 50% delle pigioni così come richiesto da
questultimo.
3. Con il gravame, lappellante non contesta solamente ladempimento
dei presupposti per ordinare la liberazione (parziale) delle pigioni depositate,
ma anche la carente motivazione della sentenza pretorile (che la avrebbe
peraltro ostacolata nella redazione dellappello) e la conseguente violazione
dellart. 29 cpv. 2 Cost. In ragione della sua natura formale, la
censura relativa alla violazione del diritto di essere sentito - che, se
fondata, implica di principio l'annullamento della decisione impugnata
indipendentemente dalle possibilità di successo nel merito - va trattata
preliminarmente ( DTF 4A_165/2008 dell11 novembre 2008, consid. 6; DTF 127 V 431, consid. 3d).
4. Le esigenze minime di motivazione di una decisione
sono quelle che discendono dall'art. 29 cpv. 2 Cost, nel senso che lobbligo
del giudice di motivare la sua decisione rappresenta una componente del diritto
di essere sentito ai sensi degli art. 29 cpv. 2 Cost. e 53 CPC. Esso esige che lautorità giudicante indichi le
ragioni, sia fattuali sia giuridiche, che lhanno portata a decidere in un
senso piuttosto che in un altro, in modo tale da permettere al destinatario di
capire la portata della decisione e di proporre i rimedi adeguati con
cognizione di causa e deferire il litigio all'autorità superiore, la quale
deve, a sua volta, poter esercitare adeguatamente il proprio controllo
giurisdizionale. La motivazione può anche essere breve e concisa. Il giudice
non deve necessariamente pronunciarsi su tutte le questioni e le prove proposte
dalle parti: è sufficiente che esamini i temi rilevanti per il giudizio. Se non
permette di capire perché il giudice ha statuito in un modo piuttosto che in un
altro su questioni determinanti, la motivazione è insufficiente (DTF 143 III 65, consid. 5.2; DTF 142 II 154, consid. 4.2; DTF
141 III 28, consid. 3.2.4; DTF 134 I 83 consid. 4.1; IICCA del 1° Marzo 2019,
inc. 12.2017.147, consid. 4; ICCA dell8 agosto 2018, inc. 11.2016.114, consid.
6).
5. Lappellante critica il primo giudice per non
avere esaminato ladempimento dei presupposti dellurgenza e del pregiudizio
difficilmente riparabile ai sensi dellart. 261 CPC, necessari per ladozione
di un provvedimento cautelare. Tuttavia il Pretore nella sua decisione ha
osservato che, a fronte della sentenza del Tribunale federale DTF 4C.35/2003
del 3 giugno 2003, il giudice può disporre in via cautelare la liberazione
delle pigioni depositate, laddove sproporzionate rispetto alle pretese
finanziarie dellinquilino, anche  a prescindere dallesistenza di un grave
danno difficilmente rimediabile e dellurgenza  (impugnata decisione, p. 4).
Il primo giudice ha dunque fornito una spiegazione per il mancato esame dei
suddetti presupposti, spiegazione con la quale lappellante omette di
confrontarsi. La sentenza, sotto questo aspetto, non può dunque essere
censurata per carente motivazione.
6. Secondo lappellante il Pretore avrebbe altresì
trascurato che AO 1 ha lamentato la propria i nsufficiente disponibilità
economica, per cui il deposito delle pigioni è necessario per garantire le
proprie pretese. La censura tuttavia non può essere accolta siccome il
locatore, nella sua istanza supercautelare e cautelare 5 settembre 2019, si è
limitato a osservare che la totale assenza di entrate a titolo di pigione a
fronte delle continue uscite per i costi relativi allimmobile è per lui
inaccettabile e fonte di unimportante perdita finanziaria, ma non ha mai
sostenuto di patire carenze di liquidità o di essere a rischio di insolvenza,
circostanza comunque negata fermamente dalla conduttrice, anche con riferimento
agli ulteriori redditi percepiti dalla controparte. Vista lassenza di
qualsivoglia concreto elemento, è dunque a giusta ragione che il Pretore non ha
tenuto conto di tale circostanza nel suo giudizio, nemmeno esaminata per
valutare se il locatore abbia o meno reso verosimile un suo pregiudizio difficilmente
riparabile derivante dal deposito integrale delle pigioni, presupposto ritenuto
dal primo giudice (come appena detto) non indispensabile.
7. Con il gravame, lappellante critica il Pretore anche per
essersi limitato a osservare che vi sarebbe una sproporzione fra le sue pretese
e gli importi depositati, senza tuttavia spiegarne i motivi o specificare
alcunché a tal riguardo, e per avere osservato che la conduttrice è attiva
professionalmente nei locali, quando ciò sarebbe vero solo in parte. Il Pretore
avrebbe difatti omesso di considerare la mancata agibilità dellente locato quale
centro estetico, che già di per sé giustificherebbe una riduzione della pigione
del 50%, e la presenza di altri difetti che fonderebbero ulteriori riduzioni, così
che il deposito di metà dei canoni locativi non sarebbe sufficiente a tutelare
le sue pretese. Il primo giudice si sarebbe pure fondato sulla documentazione
prodotta dal locatore, omettendo tuttavia di considerare che i costi ivi
indicati non sono riferiti agli spazi locati, bensì a tutta la palazzina e in
parte nemmeno a essa, rispettivamente avrebbe trascurato che i costi riferiti
allente locato ammonterebbero a poche centinaia di franchi, di qui
linesistenza dello squilibrio addotto dalla controparte. Anche da questo punto
di vista il Pretore non avrebbe dunque fornito spiegazioni, limitandosi ad
avvallare la richiesta del locatore di una liberazione dei canoni locativi pari
al 50%, in violazione del suo onere di motivazione.
8. Dalla fattispecie emergono alcune circostanze
pacifiche, menzionate dal Pretore nella sua decisione: da una parte, che la
conduttrice ha avanzato pretese di riduzione della pigione inizialmente pari al
100%, e in seguito inferiori, provvedendo dal mese di aprile 2018 al deposito
integrale delle pigioni, per un ammontare attualmente superiore a fr. 80'000.-;
dallaltra, che essa sta utilizzando, perlomeno in una certa misura, gli spazi
in questione, mentre il locatore, oltre a non incassare le pigioni, sta
sopportando i costi di gestione dellimmobile, e dunque anche quelli dellente
locato (in merito ai quali il primo giudice si è limitato a riferirsi  alla
documentazione prodotta dalla parte locatrice , v. p. 4 dellimpugnata sentenza).
In base a questi elementi si riesce a comprendere perché il Pretore abbia
concluso che il deposito integrale delle pigioni fosse sproporzionato, anche
senza quantificare o esporre particolari considerazioni relativamente ai costi
effettivi dellente locato, ritenuto comunque che essi, contrariamente a quanto
sostiene lappellante, sono desumibili dalla documentazione prodotta dal
locatore, ove è indicata la quota parte riferita ai locali in questione
(9.20%), i relativi calcoli pro rata temporis e i derivanti importi.
9. Ciononostante, la censura dellappellante è fondata
laddove osserva che il Pretore non ha sufficientemente specificato lentità
della suddetta sproporzione, rispettivamente i motivi che lo hanno
indotto a stabilire la liberazione delle pigioni in ragione del 50%, piuttosto
che in unaltra misura. Lammontare delle pigioni da liberare (rispettivamente
da versare in futuro direttamente al locatore), dipende difatti dalle
circostanze concrete, segnatamente dagli importi depositati dal conduttore e dalle
pretese avanzate da questultimo, ciò che presuppone un esame, seppur
soggiacente ai principi di celerità, sommarietà e provvisorietà tipici dello
strumento cautelare, della riduzione di pigione richiesta, dei presunti difetti
e del grado di utilizzo e godimento dei locali secondo gli usi convenuti.
Ora, nel caso concreto,
le pretese di riduzione della conduttrice sorpassano ampiamente il 50% delle
pigioni di cui il Pretore ha disposto la liberazione: esse ammontano al 100%
per il periodo dal 12 marzo 2017 al 24 ottobre 2017 (per linagibilità dello
studio odontoiatrico ed estetico) e al 90% per il periodo successivo, e ciò per
linagibilità dello studio estetico (50%), malfunzionamenti al riscaldamento e
inadeguata temperatura dei locali (20%), mancata ultimazione dei lavori di
sistemazione (10%) e immissioni olfattive (10%). Certamente, il primo giudice
aveva la facoltà di disporre una liberazione delle pigioni maggiore rispetto
alla porzione non contestata dallinquilina (ovvero il rimanente 10%), e dunque
sancire il deposito di importi inferiori alle pretese di riduzione di
questultima, ma ciò presupponeva una debita motivazione, rispettivamente un
esame di plausibilità della riduzione richiesta o del grado di sfruttamento dei
locali secondo gli usi pattuiti (laddove il locatore aveva basato la sua
richiesta di liberazione in particolare sullasserita palese infondatezza della
pretesa di riduzione della pigione del 50% dovuta al mancato uso dei locali
quale centro estetico, argomentazione sulla quale il primo giudice non si è
tuttavia espresso), non potendo bastare il semplice e generico riferimento
allesercizio di unattività professionale nei locali da parte della
conduttrice. In altre parole, la decisione pretorile non spiega
sufficientemente perché una liberazione delle pigioni nella misura del 50%
sarebbe giustificata.
10. Ne
consegue che lappello devessere accolto, nel senso che la decisione
impugnata, carente nella motivazione e con ciò resa in violazione del diritto
di essere sentito, deve essere annullata. La causa va pertanto rinviata al
primo giudice affinché provveda allemanazione di un nuovo giudizio ai sensi
dei considerandi precedenti.
11. Le
spese processuali e le ripetibili della procedura di appello seguono la
soccombenza della parte appellata (art. 106 cpv. 1 CPC), e sono calcolate sulla
base degli art. 2, 10 e 13 LTG e dellart. 11 RTar. Sugli oneri di prima sede
il Pretore giudicherà ulteriormente al momento di emanare la nuova sentenza.
12. Con
lemanazione della presente decisione, la richiesta dellappellante di
conferire effetto sospensivo al gravame diviene priva doggetto.
Per questi motivi,
richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il RTar
decide:
1. Lappello 20
novembre 2019 di AP 1 è evaso nel senso che la sentenza 13 novembre 2019
è annullata e gli atti di causa sono ritornati al Pretore per nuovo giudizio ai
sensi dei considerandi.
2. Gli oneri
processuali della procedura di appello, di complessivi fr. 500.-, sono posti a
carico dellappellato, che rifonderà allappellante fr. 1 '500 .-
per ripetibili dappello.
3. Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4
Per
 la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici (pagina seguente)
Nelle
cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta
a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e
a fr. 30'000.- negli altri casi; per valori inferiori il ricorso è ammissibile
se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale
o se una legge federale prescrive unistanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2
LTF). Il ricorso è ammissibile contro le decisioni che pongono fine al
procedimento (art. 90 LTF). Esso è pure ammissibile contro una decisione che
concerne soltanto talune conclusioni, se queste possono essere giudicate
indipendentemente dalle altre, o che pone fine al procedimento soltanto per una
parte dei litisconsorti (art. 91 LTF), oppure ancora contro decisioni
pregiudiziali e incidentali notificate separatamente e concernenti la
competenza o domande di ricusazione (art. 92 cpv. 1 LTF). In presenza di altre
decisioni pregiudiziali o incidentali, il ricorso è ammissibile solo se le
stesse possono causare un pregiudizio irreparabile o se laccoglimento del ricorso
comporterebbe immediatamente una decisione finale consentendo di evitare una
procedura probatoria defatigante o dispendiosa (art. 93 LTF). Qualora non sia
dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini
ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF). Contro le decisioni in materia di misure
cautelari il ricorrente può far valere soltanto la violazione di diritti
costituzionali (art. 98 LTF).