Locazione: liberazione del deposito di garanzia a favore del locatore a copertura di pigioni non pagate - contenuto del verbale nella procedura dell'art. 212 CPC
Decisione del 29.09.2017, CCR
Incarto n. 16.2017.20
CONCILIAZIONE E PROCEDURA
GARANZIA
VERBALE
art. 257c CO
art. 270e CO
art. 212 CPC
art. 326 cpv. 1 CPC

contro
  la decisione emessa il 24 maggio 2017 dall'Ufficio di conciliazione in
  materia di locazione di Biasca nella causa inc. 022/17 (liberazione del
  deposito di garanzia) promossa con istanza del 26 aprile 2017 da
CO
  1 ;
esaminati gli atti
Ritenuto
in fatto: A. I l 4
gennaio 2013 CO 1 e RE 1 hanno
sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto un monolocale a __________. Il contratto di locazione prevedeva il deposito di una garanzia
di fr. 1800., versata dalla conduttrice su un conto alla __________.
B. In
esito a un'istanza presentata il 4 ottobre 2016 da CO 1, con sentenza
del 1° febbraio 2017 il Pretore supplente del Distretto di Leventina ha
ordinato l'espulsione immediata di RE 1 dall'ente locato (inc. SO.2016.224). Il
reclamo del l'8 febbraio 2017 presentato da RE 1 è stato dichiarato irricevibile questa Camera con sentenza del 22 marzo
2017 (inc. 16.2017.4). Tale decisione è passata in giudicato.
C. Il 26
aprile 2017 CO 1 si è rivolta all'Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di Biasca chiedendo di convocare RE 1 per un tentativo di
conciliazione volto a ottenere lo svincolo del deposito garanzia affitti di fr.
1800. oltre interessi quale parziale risarcimento delle pigioni arretrate da
settembre 2014 a settembre 2016 per complessivi fr. 5940.. All'udienza
di conciliazione del 10 maggio 2017 le parti non hanno raggiunto un 'i ntesa. L'istante ha così
chiesto all'autorità di conciliazione di decidere la controversia, confermando
la sua domanda, mentre la convenuta ha proposto di respingere l ' istanza. Con
decisione del 24 maggio 2017 l'Ufficio di conciliazione ha ordinato la
liberazione in favore dell'istante del deposito di garanzia di fr. 1800. oltre
agli interessi.
D. Contro il giudizio appena
citato RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 6 giugno 2017,
postulandone l'annullamento. Il memoriale non è stato notificato
alla controparte.
Considerando
in diritto: 1. Le decisioni emanate
ai sensi dell'art. 212 CPC da un Ufficio di conciliazione in materia di
locazione, trattandosi di una causa di valore litigioso inferiore a fr. 10
000., sono impugnabili a questa Camera con un reclamo entro trenta giorni
dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC; CCR, sentenza inc. 16.2016.8 del 19
febbraio 2016). Nella fattispecie, la decisione impugnata è pervenuta alla
convenuta al più presto il 25 maggio 2017, sicché il reclamo, introdotto il 6
giugno 2017, è senz'altro tempestivo.
2. Secondo l'art. 320
CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto
(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure
concernenti l'errata applicazione del diritto  federale ,
cantonale o estero  da parte della giurisdizione inferiore. Per quanto
concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione
limitato, potendo rivedere i fatti soltanto se essi sono stati accertati in
modo manifestamente errato. Quanto all' apprezzamento delle prove, esso è
arbitrario solo quando l'autorità inferiore ha manifestamente disatteso il
senso e la rilevanza di un mezzo probatorio o ha omesso, senza fondati motivi,
di tenere conto di una prova importante, idonea a influire sulla decisione
presa, oppure quando, sulla base degli elementi raccolti, essa ha fatto delle
deduzioni insostenibili (DTF 140 III 266 consid. 2.3 con rinvii).
3. La documentazione
prodotta con il reclamo (e non davanti al primo giudice) è irricevibile, l'art.
326 cpv. 1 CPC vietando espressa­mente alle parti di avvalersi da­van­ti
all'autorità di re­clamo di nuove conclusioni, di allegazioni di nuovi fatti o
nuovi mezzi di prova ( Jeandin in:
Code de procédure civile commenté, Basilea 2011, n. 2 ad art. 326).
4. L'Ufficio di
conciliazione in materia di locazione, ricordato che con la sentenza emanata il
1° febbraio 2017 il Pretore supplente del Distretto di Leventina aveva
accertato la mora della convenuta, ha ritenuto adempiuti i presupposti per la
liberazione del deposito di garanzia in favore dell'istante.
5. La
reclamante sostiene anzitutto che il domicilio principale della controparte si
trova a __________ mentre quello di __________ è un domicilio additivo. Ora,
a prescindere dal fatto che non è dato di capire il senso della doglianza, l'interessata non ne trae alcuna conseguenza giuridica. Sulla questione
non occorre dilungarsi .
6.   RE 1 si duole del fatto che l'Ufficio di conciliazione non l'ha ascoltata
e non ha accettato né considerato le sue prove scritte. Se non che, la
reclamante non spende una parola per specificare quali allegazioni e quali prove
l'autorità le ha impedito di addurre e di produrre. Non si può pertanto
ritenere che vi sia stata una violazione del diritto di essere sentito, donde
l'inconsistenza della censura.
7. Per la reclamante all'udienza del 10 maggio 2017 l'Ufficio di
conciliazione ha erroneamente applicato l ' art. 212 CPC, perché si è limitato a verbalizzare la
mancata conciliazione, la richiesta dell'istante di emanare una decisione e che
accettava di pronunciare un giudizio, anziché segnalare alle parti che il suo ruolo di autorità di conciliazione cambiava
in giurisdizione di prima istanza e verbalizzare le dichiarazioni e le
richieste di prove delle parti. A suo dire non vi è un verbale di prima istanza
che riporti le dichiarazioni e le offerte di prove dalle parti.
a) Secondo
l'art. 212 cpv. 1 CPC, nel caso le parti non giungano a un'intesa, l'autorità
di conciliazione può, se richiesta dall'attore, giudicare essa stessa le
controversie patrimoniali con un valore litigioso fino a fr. 2000.. Lo scopo
della norma è di per­mettere all'autorità di conciliazione di emettere un
giudizio nelle vertenze semplici sia dal punto di vista dei fatti che del
diritto, e che non necessitano di un'istruttoria particolare ( Bohnet in: Code de procédure civile
commenté, Basilea 2011, n. 9 ad art. 212 CPC). Ora, che per
emanare una decisione l'autorità di conciliazione deve essere così richiesta
dall'istante è indubbio. Tale richiesta deve di principio figurare nell'istanza
di conciliazione, affinché la parte convenuta possa essere a conoscenza di una
possibilità del genere, ma la stessa può anche essere formulata successivamente,
segnatamente in sede d'udienza, fermo restando che nella citazione all'udienza
di conciliazione la parte convenuta sia resa attenta della facoltà per la parte
attrice di presentare una richiesta del genere. Fallita la conciliazione o in
caso di mancata comparsa della parte convenuta, la parte attrice può così
chiedere all'autorità di conciliazione di decidere la controversia (RtiD
II-2014 pag. 870 n. 40c; CCR, sentenza inc. 16.2014.54 del 16 aprile 2016
consid. 5).
b) Nella
fattispecie, è pacifico che nell'istanza di conciliazione CO 1 non ha chiesto
all'Ufficio di conciliazione di emanare  in
caso di mancata conciliazione  una decisione ai sensi dell'art. 212 CPC .
All'udienza di conciliazione del 10 maggio 2017 le parti non hanno raggiunto un'intesa
e l'istante ha espressamente chiesto all'autorità di conciliazione di decidere,
tant'è che il relativo verbale riporta La parte istante chiede espressamente
seduta stante a codesto Ufficio di voler emanare una decisione. La convenuta,
sebbene l'autorità di conciliazione abbia manifestato espressamente l'intenzione
di procedere all'emanazione della decisione (cfr. verbale del 10 maggio 2017:
L'Ufficio emanerà la propria decisione che intimerà alle parti), nulla ha
eccepito. In circostanze del genere la reclamante non può eccepire la pretesa
irregolarità per la prima volta in questa sede (art. 52 CPC; DTF 138 III 376
consid. 4.3.2; 126 III 253 consid. 3c).
Non
si disconosce il fatto che l'autorità di conciliazione non avrebbe dovuto verbalizzare
le dichiarazioni delle parti nella procedura di conciliazione (art. 205 cpv. 1
CPC), ma avrebbe dovuto verbalizzarle solo dopo avere chiuso formalmente a verbale la procedura di conciliazione e aperto formalmente la procedura decisio­nale dell'art. 212 cpv. 2
CPC (CCR, sentenza inc. 16.2014.54 del 14 aprile 2016 consid. 6a con riferimenti).
Resta il fatto che l'autorità di conciliazione ha verbalizzato la posizione
della convenuta (La parte convenuta si oppone alla liberazione della pigione [ recte deposito di garanzia] sostenendo che limporto suindicato [fr. 1800.] non corrisponde
a pigioni arretrate ma a una riduzione giustificata della stessa), la quale ha
poi sottoscritto senza riserve il verbale. Ove avesse riscontrato manchevolezze
nella verbalizzazione, avrebbe dovuto segnalarle all'autorità di conciliazione,
giacché il contenuto di un verbale d'udienza si presume esatto finché non sia
dimostrata l'inesattezza del suo contenuto ( Trezzini ,
Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, Vol. 2, 2ª
edizione, pag. 1288). Una volta di più, l'interessata non può eccepire la
pretesa irregolarità in questa sede.
8. La reclamante contesta che vi siano pigioni scoperte per fr. 5940., tanto meno che ciò sia stato accertato dal Pretore supplente del
Distretto di Leventina nella causa SO.2016.224, o che risulti dal verbale di
un'udienza tenutasi il 17 novembre 2016 davanti al medesimo Pretore nella causa
inc. SE.2016.15. Anzi, essa soggiunge, dal verbale in questione risulta solo che tra le parti è intervenuto un accordo secondo cui lei
avrebbe dovuto lasciare l ' abitazione
il 31 gennaio 2017.
Ora, ci si
può chiedere se nell'accordo raggiunto all'udienza del 17 novembre 2016 la
reclamante abbia espressamente riconosciuto l'importo di fr. 5940. per pigioni
arretrate. Sia come sia, all ' udienza
del 10 maggio 2017 la convenuta ha chiesto di respingere l ' istanza sostenendo  che l ' importo di fr. 1800. non corrisponde a pigioni
arretrate ma a una riduzione giustificata della stessa. Così argomentando,
essa ha riconosciuto implicitamente di non avere versato l'integralità della
pigione pattuita ma di averne trattenuta una parte. Se non che, un conduttore è
tenuto a pagare la pigione pattuita (art. 257 c CO) e non può unilateralmente
ridurne l ' ammontare. Anche qualora egli
ritenga la pigione eccessiva e ne abbia chiesto la riduzione, il contratto di
locazione permane valido senza alcun cambiamento durante il procedimento di
conciliazione se le parti non raggiungono un ' intesa (art. 270 e lett. a CO) e durante il procedimento
giudiziario, fatti salvi eventuali provvedimenti cautelari ordinati dal giudice
(art. 270 e lett. b CO). Nella fattispecie, la convenuta allega diversi
motivi per i quali ritiene giustificata la riduzione della pigione da lei effettuata,
ma non sostiene  né tantomeno prova  di avere ottenuto dal giudice una
decisione che l ' autorizzasse a
procedere in tal modo. Anche su questo punto, il reclamo si rivela infondato.
9. Per RE
1 la liberazione del deposito in favore del locatore è
possibile solo per garantire il risarcimento di eventuali danni causati dall'inquilino
all ' ente locato. Ora, salvo diversa
pattuizione delle parti, la garanzia prestata dal conduttore copre tutte
le pretese del locatore che concernano la locazione ( Lachat in: Commentaire Romand, Code des obligations I, 2ª edizione,
n. 2 ad art. 257 e CO), ciò che comprende anche le pigioni arretrate ( Lachat , Le bail à loyer, Losanna 2008,
pag. 361 n. 2.3.2). In tali circostanze la liberazione della garanzia in favore
dell'istante non costituisce un'errata applicazione del diritto da parte
dell'autorità di conciliazione e il reclamo dev'essere respinto.
10. La fattispecie merita un'ultima
chiosa, in merito al riferimento dottrinale contenuto nella decisione impugnata
p.ti 1.1 e 1.2 pagg. 353-354 (D. Lachat), ricordando all'autorità di
conciliazione che oltre a citare integralmente l'opera, essa deve spiegare anche
perché il passaggio citato attiene al caso concreto.
11. Le spese processuali
seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone problema di indennità
alla controparte, alla quale il reclamo non è stato notificato per osservazioni.
Per questi motivi,
decide: 1.   Nella misura in cui è
ricevibile, il reclamo è respinto.
2.   Le spese processuali di fr.
200. sono poste a carico della reclamante.
3.   Notificazione a:
  
  ;
  
  .
Comunicazione all'Ufficio
di conciliazione in materia di locazione di Biasca.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono
il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle
controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile,
entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF),
il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i
motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la
controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamen­tale
(art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76
LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo
stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale
federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione
a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.