Locazione - disdetta per mora - espulsione
Decisione del 10.10.2018, CCR
Incarto n. 16.2018.52
DISDETTA STRAORDINARIA
ESPULSIONE
art. 267 cpv. 1 CO
art. 271 cpv. 1 CO
art. 272a cpv. 1 let. a CO
art. 257 CPC
art. 271 cpv. 1 CPC

contro
  la sentenza 13 settembre 2018 del Pretore aggiunto della giurisdizione di
  Locarno Campagna nella causa SO.2018.566 (espulsione del conduttore) promossa
  con istanza 4 luglio 2018 dalla
CO 1
(rappresentata
  da  RA 1 ),
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto: A. Con contratto di
locazione del 27 gennaio 2017 la CO 1 ha concesso in locazione a RE 1un
appartamento a __________ per una pigione di fr. 1400. mensili oltre a un
acconto per spese accessorie di fr. 180. mensili. Le parti hanno altresì
concordato la locazione di un posteggio scoperto al costo di fr. 50. mensili. Il
15 marzo 2018 la locatrice ha diffidato il locatario a voler corrispondere
entro 30 giorni le pigioni arretrate da novembre 2017 a marzo 2018 per complessivi fr. 7900., avvertendolo che decorso infruttuosamente tale termine avrebbe
disdetto il contratto di locazione. Il 19 aprile 2018 la CO 1 ha notificato a RE
1 la disdetta straordinaria del contratto per il 31 maggio successivo mentre il
25 maggio 2018 essa ha significato all'inquilino una nuova disdetta
straordinaria del contratto per il 30 giugno successivo.
B. Il 9 maggio 2018 RE 1
ha contestato la prima disdetta davanti all'ufficio di conciliazione in materia
di locazione di __________ e all'udienza del 12 giugno 2018 egli ha contestato
anche la seconda disdetta. In tale occasione, le parti non hanno raggiunto un'intesa
e l'autorità di conciliazione ha rilasciato l'autorizzazione ad agire. Il 9
luglio 2018 RE 1 ha convenuto la CO 1 davanti al Pretore della giurisdizione di
Locarno Campagna postulando l'annullamento delle due disdette per mora. La procedura
è in fase di scambio degli scritti (inc. SE.2018.32).
C. Nel frattempo, con
istanza del 4 luglio 2018, promossa nella procedura sommaria di tutela
giurisdizionale nei casi manifesti, la CO 1 si è rivolta al medesimo Pretore per
ottenere l'immediata espulsione di RE 1 dall'ente locato. Invitato a presentare
osservazioni, in una lettera del 3 agosto 2018 il convenuto ha ricordato al
Pretore la pendenza dell'azione di contestazione delle disdette e ha chiesto di
essere convocato a un'udienza per discutere un accordo con la controparte. Il
29 agosto 2018 il Pretore aggiunto ha respinto una richiesta del convenuto
volta al rinvio dell'udienza di discussione indetta per il 5 settembre
successivo. In tale occasione l'istante, unico comparente, ha riconfermato la
sua domanda.
D. Statuendo con
decisione del 13 settembre 2018, il Pretore aggiunto ha ordinato l'immediata
espulsione del conduttore dall'ente locato, disponendone l'esecuzione effettiva
e ha posto le spese processuali di fr. 200. a carico del convenuto, tenuto a rifondere
alla controparte un'indennità di fr. 100..
E. Contro la decisione appena citata RE 1 è insorto a questa
Camera con un reclamo del 27 settembre 2018 in cui chiede, previo conferimento
dell'effetto sospensivo e del gratuito patrocinio, di annullare il giudizio
impugnato nel senso di respingere l'istanza avversaria. Il memoriale non è
stato oggetto di notificazione.
Considerando
in diritto: 1. Le
decisioni emanate nella procedura sommaria a tutela giurisdizionale nei casi
manifesti (art. 2 57 CPC) sono
impugnabili, trattandosi di una causa di valore litigioso inferiore a fr. 10
000., a questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG) con reclamo entro 10 giorni
dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). La competenza di questa Camera è
pacifica, il Pretore avendo fissato il valore litigioso in meno di fr. 10
000.. Quanto alla tempestività, la decisione impugnata è pervenuta al convenuto
il 18 settembre 2018 (cfr. tracciamento degli invii n. 98.__________ prodotto dalla
Pretura). Datato 27 settembre ma impostato il 28 settembre 2018, ultimo giorno
utile, il reclamo in esame è ricevibile.
2. Il
Pretore aggiunto, richiamata l'assenza del convenuto all'udienza di
discussione, ha accertato che la domanda si fonda sul rapporto di locazione a
suo tempo venuto in essere tra le parti, correttamente rescisso per mora del
conduttore (v. doc. da A a E). Il reclamante, ricordato che la
sua contestazione della disdetta è tuttora pendente davanti al medesimo
Pretore, sostiene che lo sfratto non può essere ordinato  prima di una decisione definitiva sulla disdetta notificata dalla
proprietaria  .
3. Per
l'art. 267 cpv. 1 CO alla fine della locazione il conduttore deve restituire i
locali presi in locazione. Se non adempie volontariamente, il locatore può
introdurre un'azione di espulsione. Tale azione presuppone che il contratto di
locazione abbia validamente preso fine ragione per cui il giudice
dell'espulsione esamina, a titolo pregiudiziale, la validità della disdetta,
che non deve essere inefficace, nulla o annullabile (sentenza del Tribunale
federale 4A_295/2017 del 25 aprile 2018 consid. 3.3.1). Se tale questione ha
già fatto oggetto di un'azione in contestazione della disdetta, con decisione
definitiva ed esecutiva, il giudice dell'espulsione è vincolato dalla stessa ( Trezzini , Commentario pratico al Codice
di diritto processuale civile svizzero, Vol. 2, 2ª edizione, n. 47 e 48 ad art.
257).
L'azione
in espulsione dell'art. 267 CO, può formare altresì oggetto di una procedura
per casi manifesti in applicazione dell'art. 257 CPC. Il giudice accorda così tutela giurisdizionale in procedura
sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (art. 257
cpv. 1 lett. a) e se la situazione giuridica è chiara (art. 257 cpv. 1 lett.
b). Per costante giurisprudenza, una richiesta di espulsione nella procedura di
tutela giurisdizionale nei casi manifesti secondo l'art. 257 CPC è in linea di
principio ammissibile anche quando il conduttore ha contestato giudizialmente
l'antecedente disdetta e questa procedura è pendente (DTF 141 III 263 consid.
3; sentenza del Tribunale federale 4A_295/2017 del 25 aprile
2018 consid. 3.3.1; II CCA sentenza inc. 12.2015.209 dell'8 agosto 2016
pag. 8 ) . Nell'ambito dell'esame
delle condizioni di espulsione, il giudice del caso manifesto esaminerà
pregiudizialmente se la disdetta è valida o meno, così da evitare  nei casi
manifesti  il rallentamento dell'espulsione dovuta all'attesa della procedura
di protezione della disdetta. In caso di risposta negativa dichiara l'istanza
inammissibile e l'istante dovrà riproporre la richiesta in procedura
semplificata (art. 243 cpv. 2 lett. c CPC; Trezzini ,
op. cit., n. 49 e 50 ad art. 257).
4. In concreto, non è
chiaro se il Pretore aggiunto abbia tenuto conto del fatto che il convenuto
aveva contestato le disdette, quantunque l'azione fosse pendente davanti a lui.
D'altro canto è vero che questi non si è presentato all'udienza di discussione
del 5 settembre 2018 anche se nelle sue osservazioni scritte del 3 agosto 2018
egli aveva accennato alla questione. Sia come sia, il primo giudice ha
accertato che il contratto di locazione era stato validamente rescisso per mora
del conduttore, ciò che, a ben vedere, il reclamante in questa sede nemmeno
contesta.
Certo, nella parallela
azione egli contesta le disdette poiché non considerano la situazione del sottoscritto
e le relative difficoltà economiche che hanno impedito il regolare versamento
delle pigioni, dichiarandosi disposto a rientrare nei tempi più brevi con
tutti gli arretrati. Tali argomentazioni son lungi dal ritenere contrarie alle
regole della buona fede le disdette del contratto. L'art. 271 cpv. 1 CO, in
effetti, si applica eccezionalmente  come ultima ratio  quando la
disdetta è data per mora del conduttore secondo l'art. 257 d CO (DTF 120
II 32 consid. 4a). Al riguardo occorrono delle circostanze particolari, non
date nel caso in esa­me (per una casistica: DTF 140 III 594 consid. 1). E in
concreto, l'interessato non nega di essere in arretrato con il pagamento delle
pigioni per almeno fr. 7900., non contesta che la locatrice gli abbia inviato
una diffida di pagamento con comminatoria della disdetta in caso di ulteriore
mancato adempimento entro il termine di almeno 30 giorni così assegnato (art. 257 d cpv. 1 CO) né di avere ricevuto, una volta accertato il mancato pagamento
nel termine, la disdetta con un preavviso di 30 giorni per la fine di un mese
(art. 257 d cpv. 2 CO). Dal profilo oggettivo la disdetta è quindi
valida, mentre nulla induce a ritenere che nel chiedere l'espulsione del
conduttore in mora la locatrice sia trascesa in un comportamento abusivo. Ne segue
che il reclamo, infondato, deve essere respinto senza che occorra esaminare se
si giustifichi una protrazione del contratto, tale possibilità essendo esclusa
in caso di disdetta per mora ( art. 272 a cpv. 1 lett. a
CO).
5. L'emanazione dell'attuale decisione rende senza oggetto la
richiesta di effetto sospensivo contenuta nel reclamo.
6. Le
spese processuali seguirebbero la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), ma le
circostanze del caso specifico inducono a ri­nunciare  eccezionalmente  a
ogni prelievo, il reclamante es­sendo sprovvisto di cognizioni giuridiche e
avendo agito senza l'ausilio di un patrocinatore (art. 107 cpv. 1 lett. f CPC).
Ciò rende senza oggetto la domanda di gratuito patrocinio. Non si pone problema
di indennità alla controparte, alla quale il reclamo non è stato notificato per
osservazioni.
Per questi motivi,
decide: 1.   Nella
misura in cui è ricevibile, il reclamo è respinto.
2.   Non
si prelevano spese processuali.
3.   Notificazione
a:
  
  ;
  
  .
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Locarno Campagna.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.