Licenza edilizia per un nuovo complesso residenziale
Decisione del 04.12.2019, TRAM
Incarto n. 52.2018.320
CONFORMITÀ DI ZONA
DEROGA
NUCLEO
PIANO PARTICOLAREGGIATO
art. 22 cpv. 2 let. a LPT
art. 11 cpv. 1 RLE
art. 12 cpv. 2 RLE

composto dei giudici:
Flavia
  Verzasconi, presidente,
Matteo Cassina, Sarah Socchi
vicecancelliera:
Barbara
  Maspoli
statuendo
sul ricorso del 30 giugno 2018 di
RI
  1
RI
  2
patrocinati
  da:   PA 1
contro
la
  decisione del 30 maggio 2018 (n. 2553) del Consiglio di Stato che ha respinto
  l'impugnativa presentata dalle ricorrenti avverso la risoluzione del 9 maggio
  2017 con cui il Municipio di Novazzano ha rilasciato a CO 1 la licenza
  edilizia per la demolizione e ricostruzione con ampliamento degli edifici nel
  nucleo tradizionale (part. __________ e __________);
ritenuto, in
fatto
A. a. CO 1 è proprietario
delle part. __________ e __________ situate nel nucleo tradizionale di
Novazzano, tra via __________ e via __________. Sui terreni insistono delle
case a corte, risalenti al XVII-XVIII secolo. Verso ovest i fondi confinano con
un terreno (part. __________) di proprietà del Comune assegnato a una zona
AP-EP, su cui si trova la Casa Comunale e un edificio (sub B) un tempo adibito
a essiccatoio, circondato da un parco. ESTRATTO MAPPA
b. Con domanda di costruzione del 2 gennaio 2017, CO 1 ha chiesto al Municipio
il permesso di demolire e riedificare gran parte dei suoi stabili a corte, per
realizzare un nuovo complesso residenziale di 23 appartamenti e un atelier
(ripartititi in due unità). Il progetto prevede in sostanza di abbattere quasi
tutti i volumi esistenti, fatta salva l'ala della casa più a nord (a confine
con la part. __________). Sugli ingombri dei vecchi edifici - con determinati tagli
e ampliamenti - saranno innalzate le due nuove unità: la prima formata da due
blocchi ( A e B ) di tre livelli, collegati tra di loro (ai piani
superiori) da una galleria a vetri. La seconda, costituita da un blocco a "L"
( C ), che, oltre a un corpo di pari altezza (parallelo a via __________),
ingloberà l'ala ristrutturata più bassa lungo la part. __________. Non sarà
invece ricostruita - ma demolita definitivamente - l'ala centrale (più corta),
che sporge verso la corte sulla part. __________. SCHEMA (stilizzato)
Non sarà inoltre rieretta
la parte di edificio (larga più di 3 m e alta tre livelli), che a pian terreno
è attraversata dall'androne che conduce dal
portale di via __________ alla corte interna ( c1 ): i blocchi A e C non
saranno quindi contigui, ma coperti da un unico tetto a falde, che formerà un
ampio varco. A est, le facciate di questi due volumi (A e C), rivolte sulla
strada, saranno contraddistinte da quattro file di finestre di foggia diversa
(rettangolari, quadrate e oblò). Sul lato opposto, verso la corte ( c1 ),
si aprirà invece un triplice ordine di logge, formato da terrazze sovrapposte,
sorrette da pilastri (che saranno accessibili dagli appartamenti attraverso
ampie finestre). Un analogo castello di logge è previsto sui lati interni (sud
e ovest) dei blocchi B e A, verso la corte più piccola ( c2 ; part.
__________). Il progetto prevede inoltre la costruzione di un'autorimessa interrata (part. __________
e __________), con 37 posteggi, che sarà accessibile da via __________
attraverso una rampa che s'interra progressivamente nel terreno (part. __________),
a nord dell'essiccatoio. c. Nel termine di pubblicazione, la domanda ha tra l'altro suscitato l'opposizione
della RI 1 e di RI 2, che hanno censurato da
svariati profili la conformità del progetto con le norme di attuazione del
piano particolareggiato del nucleo tradizionale (NAPPNT), richiamando anche l'Inventario
federale degli insediamenti svizzeri da proteggere (ISOS). In
particolare, hanno tra l'altro criticato la mancata ricostruzione dell'ala che
concorre a definire lo spazio a corte (pettine) sulla part. __________,
ritenendola lesiva dell'art. 10.1 NAPPNT (che non ammette la demolizione degli
edifici che possono essere riattati, sopraelevati o sostituiti, senza la loro
immediata ricostruzione).
B. a. Con notifica di
costruzione del 22 marzo 2017, l'istante in licenza
ha quindi chiesto al Municipio una deroga all'art. 10 cpv. 1 NAPPNT, per
la non riedificazione di quest'ala. b. La RI 1 e RI 2 si sono opposte anche a tale notifica, ribadendo essenzialmente le motivazioni già addotte.
C. a. Il 24 aprile 2017,
il Consiglio comunale ha autorizzato il Municipio a sottoscrivere un contratto
per la costituzione di un diritto di superficie per sé stante e permanente
sulla part. __________, volto a permettere l'edificazione della rampa d'accesso. b. Nel frattempo, il 10 febbraio 2017 i Servizi generali del Dipartimento del
territorio hanno emanato il loro avviso favorevole (n. 99926). c. Con decisione del 9 maggio 2017, il Municipio ha rilasciato a CO 1 la licenza
edilizia, subordinandola ad alcune condizioni, tra cui la riconfigurazione
secondo la tipologia tradizionale di determinate finestre circolari (facciata
est, blocco A; facciata ovest, blocco B). La prima opposizione di RI 1 e RI 2 è stata di conseguenza parzialmente accolta; la
seconda, respinta. Richiamando l'art. 26 NAPPNT, l'Esecutivo comunale ha in particolare concesso la deroga postulata, ritenendo che la mancata
ricostruzione dell'ala centrale portasse a ottenere una corte interna ( c1 )
più grande e proporzionata, valorizzando il rapporto spaziale con l'essiccatoio.
D. Con giudizio del 30
maggio 2018, il Consiglio di Stato ha respinto l'impugnativa interposta dalla RI
1 e da RI 2 avverso la predetta decisione. In sintesi, dopo aver ammesso la
legittimazione attiva delle insorgenti, il Governo ha anzitutto tutelato la
predetta deroga, condividendone essenzialmente le ragioni. In questo contesto
ha pure avallato tutte le altre parti demolite e le aggiunte previste fuori
dal perimetro originale , che ha ritenuto minori (incluso il varco
formato verso via __________). La rampa dell'autorimessa sulla part. ________,
ha proseguito, sarebbe invece conforme alla zona di situazione (AP-EP), poiché
l'art. 22.4 NAPPNT prevede espressamente che l'accesso ai mapp. _______ e ____
avvenga da via __________, tramite questo fondo; ciò dovrebbe valere anche per
la part. __________ (che condivide l'autorimessa), per cui sarebbe
sproporzionato esigere una soluzione diversa. La precedente istanza,
richiamando le norme comunali, ha poi essenzialmente respinto anche tutte le
altre obiezioni relative all'autorimessa e alla rampa (sporgenze, sistemazione
del terreno, pendenza, ecc.), ritenendo parimenti infondati i timori legati all'aumento
di traffico su via __________. Dopo aver precisato che il nucleo di Novazzano
non è inventariato a livello federale, il Governo ha infine disatteso le
critiche di natura estetica rivolte contro il progetto, che ha in pratica ritenuto
conforme al principio d'inserimento ordinato e armonioso nel paesaggio (art.
104 cpv. 2 della legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011; LST; RL
701.100) e alle clausole estetiche comunali.
E. Avverso la suddetta
risoluzione, la RI 1 e RI 2 si aggravano ora davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendo che sia annullata insieme alla licenza edilizia. In
buona sostanza, le ricorrenti - che lamentano tra l'altro anche un'incompletezza
dei piani, dai quali non sarebbe sempre possibile comprendere l'entità dell'intervento
(assenza di rilievi dello stato di fatto, di chiare indicazioni delle
demolizioni e ricostruzioni, ecc.) - ribadiscono come il progetto non sia
conforme alle norme del piano particolareggiato. La demolizione senza
ricostruzione dell'ala centrale sarebbe lesiva dell'art. 10.1 NAPPNT; con la
sua soppressione verrebbe a mancare la definizione spaziale a corte (a
pettine), nei rapporti tipologici e volumetrici. Negano che possa essere
concessa una deroga (giusta gli art. 26.1 NAPPNT e 74 delle norme di attuazione
del piano regolatore, NAPR). Nel complesso, inammissibili e affatto
trascurabili sarebbero le diverse demolizioni e aggiunte previste, scostandosi
da quanto prevede il PPNT. Le aperture seriali sulle facciate est e ovest non
sarebbero invece adeguate all'architettura tradizionale (art. 10.4 lett. c
NAPPNT). Le insorgenti ripropongono inoltre le contestazioni rivolte contro il
parcheggio interrato e la relativa rampa d'accesso, per la quale il Comune ha
concesso il citato diritto di superficie per sé stante e permanente (a titolo
gratuito), che sarebbe connesso all'edificazione di un autosilo pubblico. Un
tale autosilo, non pianificato, sconvolgerà a loro dire l'orografia del
comparto, in spregio all'art. 14 NAPPNT. Anche la rampa - che sarebbe altresì
contraria alle prescrizioni VSS (pendenza
minima, ecc.) - determinerà una significativa modifica dell'altimetria dei
fondi coinvolti. Così pure l'autorimessa progettata, che altererà la corte.
Ritengono che per tutte queste opere non sia data la conformità di zona e che
al difetto non possa essere posto rimedio mediante l'art. 22.4 NAPPNT,
sollevando inoltre dubbi sulla logica pianificatoria di un accesso da
via __________. Confrontandosi con le peculiarità dell'architettura tradizionale del nucleo, e
richiamando anche l'ISOS, ribadiscono infine come il progetto disattenda il
principio d'inserimento ordinato e armonioso nel paesaggio.
F. All'accoglimento
dell'impugnativa si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari
osservazioni. L'Ufficio delle domande di costruzione si riafferma nella sua posizione. Il CO
2 e CO 1 chiedono che il gravame sia respinto, contestando puntualmente le tesi
delle insorgenti con argomentazioni che, per quanto occorre, verranno discusse
in appresso.
G. Con la replica e le
dupliche, le ricorrenti rispettivamente il Municipio e l'istante in licenza si
sono riconfermati nelle rispettive posizioni, sviluppando le loro tesi. Anche
di questi argomenti, inclusa l'ipotesi di variante della rampa d'accesso
proposta dal resistente CO 1, si riferirà, nella misura del necessario, più
avanti.
Considerato, in
diritto
1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale
amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Pacifica in questa sede è l'abilitazione a
insorgere della RI 1 e di RI 2, entrambe rientranti nel novero delle
organizzazioni legittimate a opporsi a tenore dell'art. 8 cpv. 1 LE e,
pertanto, anche a ricorrere ai sensi dell'art. 21 cpv. 2 LE (cfr. al riguardo:
STA 52.2017.192 del 19 luglio 2017 consid. 2). Il ricorso, tempestivo (art. 68
cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in ordine. 1.2. Il giudizio può essere evaso sulla base delle tavole processuali,
integrate dagli atti pianificatori acquisiti dall'Ufficio della pianificazione
locale relativi al PPNT (cfr. scritto del 16 ottobre 2019). Il sopralluogo
sollecitato dalle parti non appare idoneo a portare ulteriori elementi
rilevanti ai fini del giudizio. Le foto agli atti e i piani, seppur non
completi (consid. 2), bastano per statuire sull'impugnativa. Non occorre
inoltre acquisire la perizia (sull'osservanza delle norme VSS) chiesta dalle
ricorrenti.
2. Completezza
della domanda
2.1. La domanda di costruzione deve essere
corredata da progetti, di regola in scala 1:100, che devono fornire tutte le
indicazioni atte a rendere chiaramente comprensibili la natura e l'estensione
delle opere oggetto della domanda (art. 11 cpv. 1 del regolamento di
applicazione della legge edilizia del 9 dicembre 1992; RLE; RL 705.110).
Esigenza, questa, che serve a facilitare le verifiche dell'autorità e a
definire esattamente i limiti del permesso. In quest'ottica, l'art. 12 cpv. 2
RLE stabilisce che, nel caso di trasformazione o di rinnovazione, le
demolizioni devono essere indicate con colore giallo e le nuove costruzioni con
colore rosso.
2.2. In concreto, i piani di progetto non indicano compiutamente con il colore
giallo le demolizioni delle case a corte esistenti sulle part. __________ e __________.
Le facciate non raffigurano i prospetti degli stabili da abbattere, ma solo
quelli dei nuovi blocchi; nemmeno le sezioni riprendono i profili degli edifici
esistenti. Solo le piante (in particolare la
pianta PT) riportano in giallo la planimetria (sagoma ) dei vecchi
edifici. Da questo profilo, non si può quindi affermare che i piani di progetto
siano conformi all'art. 12 cpv. 2 RLE; tanto meno che permettano di comprendere
compiutamente l'estensione degli interventi, rispetto alle preesistenze. A
maggior ragione se si considera che il progetto non è nemmeno stato corredato
da piani di rilievo o fotografie, come peraltro raccomandano le Linee Guida
cantonali relative agli Interventi nei nuclei storici del febbraio 2016 (cfr.
pag. 34). Non occorre comunque soffermarsi su tale aspetto, poiché le citate
piante, unitamente allo schema delle demolizioni e ricostruzioni (seppur non
così preciso), permettono di dedurre con sufficiente certezza i vecchi ingombri
(a livello planimetrico), raffrontandoli con quelli nuovi che - come si vedrà -
non risultano in ogni caso conformi alle prescrizioni del nucleo.
3. PPNT 3.1. La zona del nucleo tradizionale di Novazzano è soggetta a un piano
particolareggiato (PPNT) approvato dal Consiglio di Stato il 19 ottobre 1993 (e
in seguito oggetto di alcune varianti, tra cui quella avallata il 13 luglio
2010, che ha in parte rivisto le NAPPNT e altre modifiche, di cui si dirà
semmai più avanti). Il PPNT si compone delle norme di attuazione e di tre rappresentazioni grafiche
(piano di utilizzazione, piano delle costruzioni e piano viario), accompagnate
dal rapporto di pianificazione e dal programma di realizzazione (cfr. art. 2
NAPPNT). Scopo generale del PP è quello di promuovere un'edificazione e una
sistemazione territoriale qualificata di questo comparto. Esso mira tra l'altro
a promuovere le trasformazioni e i rinnovamenti del nucleo tradizionale,
salvaguardando nel contempo gli aspetti caratteristici della sua configurazione
urbana, adeguando le normative d'intervento alle nuove esigenze di qualità
abitativa e alle nuove funzioni del centro comunale in evoluzione (cfr.
rapporto di pianificazione, febbraio 1992, pag. 4). In tal senso, si propone
come strumento operativo in grado di garantire una rigorosa conservazione dei
valori urbanistici e architettonici meritevoli di attenzione e un progressivo
miglioramento di quelle parti del tessuto del nucleo suscettibili di
cambiamenti (cfr. rapporto citato, pag. 4). Principali elementi di interesse
del nucleo di Novazzano sono segnatamente la conformazione di villaggio lineare
e quindi la continuità dell'edificazione sui due fronti della strada
principale (spazio stradale, pubblico), nonché la tipologia a corte della maggior parte delle costruzioni (spazio privato). La conservazione e il
recupero delle caratteristiche morfologiche e tipologiche di questi due spazi -
l'uno pubblico, l'altro privato - sono il principale obiettivo dichiarato dal
PP per quanto concerne il nucleo tradizionale (cfr. rapporto citato, pag. 5). 3.2. Il comparto fra via I__________, via __________ e la strada cantonale -
cui appartengono i fondi in discussione - fa parte del tessuto più antico del
nucleo di Novazzano. Fino alla metà del 1800, il villaggio era infatti
essenzialmente formato solo da questo comparto e dal fronte edificato a est di
via __________. Le costruzioni erano case contadine del tipo a corte, con
ballatoi su 2 o 3 lati, chiuse sul fronte stradale e aperte verso i fondi
agricoli (con il quarto lato talvolta occupato da costruzioni agricole: stalle,
essiccatoi, fienili). Questa parte più antica si contrappone a quella con case
più "borghesi", che si è sviluppata tra la fine dell''800 e l'inizio
del '900, a sud-ovest di via __________ e a completamento del lato est.
Procedendo da tali analisi e prendendo atto del fatto che, da un lato, in tempi
più recenti erano stati effettuati interventi "moderni" che avevano
snaturato i caratteri architettonici tradizionali degli edifici (pur non
modificandone sostanzialmente la planimetria esistente), dall'altro, che vi
erano comunque molti edifici antichi (specialmente nel comparto fra via __________
e via __________) essenzialmente intatti nella loro struttura originaria ma in
evidente stato di degrado, il legislatore comunale ha stabilito le modalità d'intervento
nel nucleo. 3.3. Il PPNT distingue in particolare le seguenti categorie d'intervento, che
il piano delle costruzioni assegna ai singoli edifici: il riattamento, sopraelevazione
o sostituzione (art. 10), il riattamento limitato (o zona senza
obbligo di costruzione, art. 11), gli ampliamenti (art. 12) e il mantenimento
o trasformazione (art. 13). Contempla inoltre le demolizioni
obbligatorie e le nuove costruzioni (cfr. art. 10.5 e 15 NAPPNT). Per quanto qui interessa, relativamente alle prime tre categorie, gli art.
10-12 NAPPNT prevedono quanto segue: Art. 10  Riattamento, sopraelevazione,
sostituzione (...)
10.1   Gli edifici esistenti possono essere riattati, sopraelevati
oppure sostituiti. Non è ammessa la loro demolizione senza l'immediata
ricostruzione.
10.2   La sostituzione degli edifici sugli ingombri
esistenti deve avvenire rispettando le linee di costruzione e quelle di
arretramento indicate nel Piano delle costruzioni.
10.3   I nuovi edifici dovranno avere caratteri tipologici
e relazioni formali corrette con il tessuto antico adiacente.
10.4   Modalità d'intervento:
a)   laddove non è altrimenti indicata nel Piano delle
costruzioni l'altezza massima degli edifici alla gronda è di m. 10.00, misurata
dalla quota della strada, rispettivamente dal terreno esistente in
corrispondenza della linea di arretramento o di costruzione; (..)
b)   i tetti devono essere a falde, con pendenze simili
a quelle esistenti e con copertura di tegole rosse o di coppi alla piemontese. Le
gronde devono avere caratteristiche e sporgenze che si adattano a quelle
tradizionali. Deroghe possono essere concesse in casi particolari e validamente
motivati, secondo le modalità previste dall'art. 26. È esclusa la formazione di
squarci nelle falde dei tetti e di lucernari ad eccezione degli sportelli per
l'accesso al tetto (dimensioni massime cm 60 x 80);
c)   la tipologia delle aperture deve essere adeguata
all'architettura tradizionale;
d)   in caso di riattazione non è ammessa la chiusura
totale di loggiati e ballatoi esistenti; eventuali chiusure parziali sono
possibili se interamente vetrate e arretrate rispetto ai pilastri o alle
colonne;
e)   tutte le facciate sono da intonacare;
(...)
Art. 11  Zona senza obbligo di ricostruzione
Questi edifici, o loro parti, possono essere riattati, sopraelevati
oppure sostituiti, rispettando le modalità d'intervento dell'art. 10. In caso di sostituzione dell'edificio o del complesso di edifici di cui fanno
parte, è ammessa la loro demolizione definitiva. Art. 12  Ampliamenti Le possibilità d'ampliamento degli edifici sono indicate nel Piano delle
costruzioni. Gli interventi dovranno rispettare le modalità costruttive
definite all'art. 10. L'art. 14 NAPPNT contiene inoltre le seguenti disposizioni per le costruzioni
accessorie , i manufatti esterni , gli spazi liberi e le corti :
14.1   Non è ammessa la costruzione di nuovi accessori
e corpi posticci aggiunti agli edifici principali. Gli accessori indicati sul
piano delle costruzioni devono essere demoliti in caso di interventi importanti
di ristrutturazione o trasformazione delle costruzioni principali dello stesso
fondo. Deroghe sono ammesse se è dimostrato un bisogno non altrimenti
realizzabile.
14.2   I muri di cinta, di sostegno e simili devono
adeguarsi nelle loro caratteristiche formali alla tipologia tradizionale.
14.3   Non sono ammesse modifiche altimetriche
significative dei terreni.
14.4   Le corti indicate sul piano delle costruzioni
non sono edificabili fuori terra. Vi sono ammesse pavimentazioni in terra
battuta, selciato, acciottolato o altri materiali compatibili con la tradizione
locale.
14.5   Le autorimesse ed i locali accessori possono
essere interrati sotto le corti e negli spazi liberi. Il Municipio può negare
il permesso di costruzione nel caso l'inserimento previsto non sia adeguato al
contesto architettonico circostante.
14.6   Le aree libere e i fondi non altrimenti indicati
sul piano delle costruzioni non sono edificabili.
3.4. 3.4.1. Dalle suddette norme (art. 10 segg. NAPPNT) emerge anzitutto che il PPNT
concede in generale ampie facoltà di intervento, in particolare per quanto
attiene alla possibilità di demolire la sostanza storica. In particolare, le
costruzioni rientranti nella categoria del riattamento limitato (o zona
senza obbligo di ricostruzione, secondo la ridefinizione dell'art. 11 NAPPNT
approvato nel 2010, che ha ripreso il previgente art. 9) possono anche essere
demolite in modo definitivo, se il complesso di cui fanno parte viene
sostituito. Si tratti infatti di edifici rustici che non sono stati ritenuti
fondamentali nell'insieme del tessuto edilizio del nucleo (cfr. citato rapporto
di pianificazione, pag. 8). 3.4.2. Anche gli edifici appartenenti alla
categoria del riattamento-sopraelevazione-sostituzione possono essere
distrutti: in tal caso, l'art. 10.1 NAPPNT pone nondimeno un obbligo di ricostruzione
immediata. La sostituzione non è inoltre libera, ma vincolata ai sensi dell'art.
10.2 NAPPNT agli ingombri esistenti - ossia alle superfici raffigurate
sul piano delle costruzioni - e alle linee di costruzione e di arretramento ,
ovvero a quei segmenti che concorrono a definire l'occupazione dei fondi (cfr.
art. 4.1 NAPPNT). Le linee di costruzione comportano l'obbligo di costruire
sulla linea stessa; quelle di arretramento non determinano invece tale obbligo:
le nuove costruzioni possono venire liberamente arretrate anche in misura
maggiore (cfr. art. 4.2 NAPPNT). Il PPNT attribuisce alle linee di arretramento
la funzione di parametri supplementari: in sede di approvazione, il Governo
aveva segnatamente osservato come nel piano delle costruzioni tali linee
corrispondessero sempre con i limiti di una superficie colorata (definita nella
legenda) e che, pertanto, erano da considerare come un elemento aggiuntivo
alla definizione del perimetro della superficie colorata che, anche da sola,
stabilisce l'ingombro massimo per l'edificio . In particolare, la loro
utilità si limita quindi all'indicazione del luogo dal quale deve essere
misurata l'altezza dell'edificio (cfr. art. 10.4 lett. a NAPPNT; citata
risoluzione del 19 ottobre 1993, pag. 7 e 23, che aveva invero invitato il
Comune a presentare una variante per meglio indicare tale significato; cfr.
anche, su questo senso delle linee: STA 90.2004.54 del 7 febbraio 2006 consid.
6). Corollario dell'obbligo di rispettare gli ingombri esistenti è infine l'art. 14
NAPPNT, che tutela dal canto suo lo spazio delle corti (da cui è bandita
qualsiasi edificazione fuori terra, art. 14.4), dichiarando nel contempo
inedificabile ogni altra area e/o fondo non altrimenti definito sul piano (art.
14.6). 3.4.3. Oltre a rispettare i predetti vincoli, i nuovi edifici devono inserirsi
correttamente nel nucleo storico ai sensi dell'art. 10.3 NAPPNT, in particolare
presentando caratteri tipologici e relazioni formali corrette con il
tessuto antico adiacente . Da osservare sono infine le modalità d'intervento prescritte dall'art. 10.4 NAPPNT, che oltre all'altezza massima (lett. a),
fissa una serie di prescrizioni volte a indirizzare la morfologia, l'espressione
architettonica e i materiali di costruzione (cfr. lett. b-e, concernenti le
aperture, le facciate e i tetti). Norme, queste, che, con particolare
riferimento alle diverse nozioni giuridiche indeterminate che contemplano,
conferiscono all'Esecutivo comunale una certa latitudine di giudizio in punto
all'individuazione dei loro contenuti precettivi, che le istanze di ricorso
sono tenute a rispettare (cfr. DTF 96 I 369 consid. 4; RtiD I-2013 n. 44
consid. 2.3 e rimandi). 3.4.4. Le predette regole valgono anche per gli ampliamenti , come pure per gli edifici (o loro parti) assegnati alla categoria del riattamento
limitato , che non vengono rimossi definitivamente, ma ristrutturati,
sopraelevati o sostituiti (cfr. il rinvio all'art. 10 degli art. 11 e 12
NAPPNT).
4. 4.1. Secondo l'art.
26.1 NAPPNT, sentito il parere delle competenti autorità cantonali, il
Municipio può concedere deroghe alle presenti norme in casi particolari e
validamente motivati e qualora l'intervento proposto si giustifichi per un'elevata
qualità formale . Si rimanda , soggiunge la norma, a quanto
disposto dall'art. 74 NAPR . Quest'ultima norma disciplina la deroga
generale , in base alla quale il Municipio può concedere o imporre deroghe
in presenza di circostanze particolari, quando la loro applicazione si riveli contraria all'interesse pubblico o
pregiudichi eccessivamente quello dei privati, senza che l'interesse pubblico o
dei vicini lo giustifichi (cpv.
1). Le deroghe, precisano entrambe le norme, devono essere adeguatamente motivate nella licenza
edilizia (art. 26.2 NAPPNT e 74 cpv. 2 NAPR). 4.2. Le
disposizioni che permettono all'autorità di concedere deroghe servono ad
attenuare le conseguenze derivanti dalla rigida applicazione di una norma in
casi particolari, nei quali l'interesse pubblico o quello di terzi non permette
di giustificare la restrizione imposta al singolo (cfr. RDAT I-1993 n. 39; STA
52.2016.241 del 22 settembre 2017 consid. 3.3 e rimandi; Adelio Scolari ,
Commentario, Cadenazzo 1996, n. 692 seg. ad art. 2 LE). L'art. 26 NAPPNT (al
pari dell'art. 74 NAPR) presuppone segnatamente l'esistenza di una situazione particolare .
Richiede inoltre che l'intervento proposto si giustifichi per un'elevata
qualità formale . Se sia specificatamente data o meno una situazione particolare è essenzialmente
questione di diritto, che le istanze di ricorso esaminano liberamente, dando
comunque prova, soprattutto nel caso di norme di diritto comunale, di quel
riserbo, che l'autonomia comunale impone di
rispettare nell'ambito dell'interpretazione dei concetti giuridici
indeterminati. Questione rimessa all'apprezzamento dell'autorità decidente, e
quindi sindacabile da parte delle autorità di ricorso soltanto dal profilo
della violazione del diritto per abuso di potere (art. 69 cpv. 1 LPAmm), è
invece quella volta a stabilire l'estensione della deroga (cfr. STA 52.2016.241
citata consid. 3.3; Scolari , op.
cit., n. 606 ad art. 2 LE ).
5. 5.1. In
concreto, il progetto prevede in buona sostanza la demolizione di quasi tutti
gli edifici situati sulle part. __________ e __________, fatta salva l'ala
della casa più a nord (che verrà "solo" ristrutturata). Sugli
ingombri dei vecchi stabili - ma con alcuni tagli e ampliamenti di cui si dirà
ancora più avanti - saranno riedificate due nuove unità abitative formate da
tre blocchi (A, B e C), così come descritto in narrativa ( supra , consid.
Ab). In base ai piani, non sarà in particolare ricostruita - ma rimossa
definitivamente - l'ala centrale sporgente sulla corte della part. __________.
Partendo dall'assunto che tale corpo appartenesse alla categoria del riattamento-sopraelevazione-sostituzione ,
l'istante in licenza ha chiesto una deroga all'obbligo di ricostruzione
sancito dall'art. 10.1 NAPPNT ( supra , consid. Ba). L'Esecutivo comunale,
richiamando l'art. 26 NAPPNT, l'ha dal canto suo concessa, ritenendo che la
demolizione definitiva di quest'ala centrale permettesse di ottenere una corte
interna ( c1 ) più ampia, valorizzando nel contempo il rapporto spaziale
con l'essiccatoio (part. __________). A identica conclusione è essenzialmente
pervenuto il Governo, che in tale contesto ha pure avallato tutti gli altri
interventi (tagli e aggiunte) previsti al di fuori del perimetro originale
degli edifici. 5.2. Ora, va anzitutto rilevato che - contrariamente a quanto assunto dalle
parti (che si sono verosimilmente fondate su un'errata riproduzione del piano
delle costruzioni contenuta nel citato schema delle demolizioni e
ricostruzioni, cfr. piano n. 13) - il PPNT non assegna affatto l'ala centrale
in questione alla categoria del riattamento-sopraelevazione-sostituzione (art.
10). Diversamente dalla maggior parte degli edifici situati sulle part. __________
e __________, questo corpo - al pari dell'ala a confine con la part. __________
- appartiene alla categoria del riattamento limitato (art. 11). È questa
infatti la destinazione, che gli ha inequivocabilmente attribuito il piano
delle costruzioni approvato il 19 ottobre 1993: ESTRATTO
Nessuna delle successive modifiche del PPNT ha poi mutato tale attribuzione. In
particolare, la variante approvata dal Consiglio di Stato il 13 luglio 2010 si
è solo limitata a introdurre una possibilità di ampliare la testata di quest'ala
(al posto di una costruzione accessoria, da demolire ex art. 14.1 NAPPNT). Non
ha anche "riqualificato" il fabbricato, assegnandolo alla categoria del riattamento-sopraelevazione-sostituzione . Gli atti pianificatori che
accompagnano la variante non lasciano spazio a dubbi (cfr. fascicolo "Incarto
per la pubblicazione e per l'approvazione da parte del CdS"): l'elenco descrittivo
dei cambiamenti (rispetto al PP in vigore) - per quanto riguarda il mapp. __________
- prevede solo l' indicazione dell'ampliamento del sub A e dell'altezza
massima relativa ; così pure il relativo piano delle costruzioni (che
raffigura solo questa parte, oggetto di variante):
ESTRATTO
Ne discende che, da questo profilo, il progetto non si pone affatto in contrasto
con l'art. 10.1 NAPPNT: ritenuto che esso prevede la sostituzione del complesso
di edifici di cui fa parte il fabbricato in discussione, nulla ne impedisce la
demolizione definitiva conformemente all'art. 11 NAPPNT. La sua mancata
ricostruzione non richiede insomma alcuna deroga. Su questo aspetto, cadono
quindi nel vuoto tutte le antitetiche argomentazioni sviluppate dalle parti. A
ragione - pur procedendo da un'erronea lettura del piano delle costruzioni
approvato - il Municipio ha nondimeno osservato che la variante del 2010 mirava
unicamente a introdurre l'ampliamento - facoltativo, ma non obbligatorio (cfr.
art. 12 NAPPNT) - della parte terminale del corpo in questione (in sostituzione
dell'accessorio esistente, cfr. risposta pag. 8). È questo infatti proprio
quanto risulta dagli atti pianificatori. Da ultimo va puntualizzato che l'attribuzione dell'ala in questione alla
categoria del riattamento limitato non potrebbe in ogni caso essere rimessa in
discussione in questa sede, non essendo ravvisabile alcuna delle ipotesi che lo
consentono a titolo eccezionale (cfr. DTF 127 I 103 consid. 6b;
STF 1C_521/2013 del 13 febbraio 2014 consid. 4; Benoît
Bovay/Feryel Kilani , Le contrôle incident des plans d'affectation lors
de la procédure de permis de construire, in: RDAF I 2016 pag. 32 segg., 34
segg.). Per quanto le motivazioni delle insorgenti possano apparire
degne di nota, le stesse non possono insomma
condurre a una modifica di quelle scelte pianificatorie, che la stessa STAN
non aveva peraltro contestato nemmeno al momento dell'adozione del PPNT (cfr.
sentenza del Tribunale della pianificazione del territorio del 12 aprile 1995,
n. PR 73/94). 5.3. Quanto precede non permette tuttavia ancora di ritenere che il progetto
sia conforme alle prescrizioni del PPNT. Al contrario, come si vedrà qui di
seguito, i nuovi blocchi delle due unità residenziali disattendono infatti - da
più punti di vista - gli ingombri esistenti, le corti e le linee di costruzione
indicati sul piano delle costruzioni. 5.3.1. I nuovi edifici non rispettano anzitutto - a livello planimetrico - gli
ingombri esistenti verso le corti ( c1 e c2 ). Il progetto non si
limita infatti a sfruttare la superficie dell'ampliamento (ca. 70-80 mq), che
il piano delle costruzioni ammette in corrispondenza del blocco C - con lo
scopo di permettere una profondità di costruzione di una decina di metri,
sufficiente per una funzionale sistemazione delle esigenze abitative attuali (rapporto
di pianificazione del 1992, pag. 8). Al contrario, raddoppia grossomodo tale superficie,
oltrepassando il perimetro di tutti gli edifici verso le corti, al fine di
applicare alle facciate dei nuovi blocchi C e A (ovest) e del blocco B (sud),
una serie di castelli di logge a tre livelli (cfr. pianta PT e planimetrie doc.
E1 e E2 prodotte dalle ricorrenti; non corretto risulta invece il citato schema
delle demolizioni e delle ricostruzioni,
perlomeno nella misura in cui non considera queste aree nella superficie da aggiungere ).
Ne discende che il progetto lede
chiaramente l'obbligo di rispettare gli ingombri esistenti in caso di
sostituzione (art. 10.2 NAPPNT), come
pure il divieto di edificare nelle corti (art. 14.4 NAPPNT; supra ,
consid. 3.4.2). In corrispondenza del blocco C, il progetto sfora a ben vedere
pure la linea di arretramento tracciata sul piano delle costruzioni, che
collima con il limite dell'ampliamento. Disattende quindi anche questo
parametro, che - seppur aggiuntivo - concorre a definire l'occupazione del
fondo (cfr. art. 4 cpv. 1 e 2 NAPR, supra , consid. 3.4.2). A torto il Governo ha omesso di rilevare questi contrasti, limitandosi a
osservare - in modo del tutto generico - che gli ulteriori interventi proposti al
di fuori del perimetro dell'edificio originale con il predetto schema delle
demolizioni e ricostruzioni sarebbero manifestamente minori . Una
tale affermazione - al di là del fatto che non è stata nemmeno inquadrata in
una deroga alle predette norme (ex art. 26 NAPPNT) - è indifendibile già solo
perché il citato schema, come appena accennato, nemmeno tiene conto di tali
aggiunte. Insostenibile è in ogni caso anche l'ulteriore asserzione del
Governo, secondo cui gli interventi in questione sarebbero più che altro volti alle
necessarie correzioni in ordine ad un confacente ed armonico allineamento dei
nuovi edifici verso la corte interna . Da un punto di vista oggettivo, nulla
impedisce al proprietario di sostituire i propri edifici attenendosi agli
ingombri indicati sul piano delle costruzioni, che verso le corti prevede degli
allineamenti già del tutto confacenti e armonici. 5.3.2. Non va inoltre esente da critiche - prima ancora che per ragioni di
ordine estetico e/o di rispetto dei criteri d'intervento nel nucleo (art. 10.4
NAPPNT) - l'ampio varco che il progetto prevede tra i blocchi A e C, senza la
ricostruzione di un'apprezzabile parte di edificio, attraversata al pian
terreno dall'androne (che dal portale di via __________ conduce alla corte c1 ).
Non v'è chi non veda come questo vuoto disattenda manifestamente l'obbligo di
ricostruire immediatamente l'edificio demolito, nel rispetto degli ingombri
esistenti giusta gli art. 10.1 e 10.2 NAPPNT. Il PPNT salvaguarda infatti
questa parte di costruzione non solo per il passaggio verso la corte, ma anche
quale ingombro dello stabile esistente, attribuito alla categoria del riattamento-sopraelevazione-sostituzione
(cfr. piano delle costruzioni). Né la semplice copertura del tetto che ricopre
i blocchi A e C, né tanto meno il terrazzo (sorretto da un pilastro) che
collega due logge sulla corte (cfr. prospetti est-ovest e pianta 2P), sono evidentemente
in grado di colmare tale vuoto. Ma non solo. Omettendo di sostituire questa parte di costruzione, il progetto si pone pure
in netto contrasto con la linea di costruzione tracciata lungo via __________,
che comporta invece l'obbligo di (ri)costruire sulla stessa (cfr. art. 4.2
NAPPNT). Il PPNT - conformemente ai suoi obbiettivi (consid. 3.1 e 3.2) - non
ammette insomma la formazione di un vero e proprio spacco del fronte edificato
lungo via __________. Motivi particolari che impongano in concreto di scostarsi dalle prescrizioni in
questione non se ne intravedono. Insostenibile risulta invece l'opposta
deduzione del Governo, che - senza ancora una volta confrontarsi con i chiari
vincoli pianificatori, né tanto meno avallando una deroga (che nessuno ha
invero sollecitato, né concesso) - ha tutelato il progetto, limitandosi
sommariamente ad affermare che il vuoto creato al piano terreno, primo e
secondo dell'ala est (..) evidenzierebbe il percorso pedonale pubblico
indicato nel piano del traffico (ed iscritto pure a registro fondiario) . 5.3.3. Non conforme agli art. 10.1 e 10.2 NAPPNT risulta infine il taglio di
due parti (2 x 9 mq) dell'edificio esistente sulla part. __________, che verrà
sostituito dalla galleria (alta e stretta, m 3 x 3), che collega i blocchi A e
B ai livelli superiori (1P e 2P). Anche in questo caso, non è francamente dato
di vedere quale particolare ragione imponga di scostarsi dagli ingombri
definiti dal PPNT; oltretutto per realizzare un corpo vetrato, che risulta
avulso dall'architettura tradizionale del nucleo. Nessuno del resto lo spiega. 5.4. Ne discende che, già solo per tutti i diversi contrasti di cui si è detto,
la licenza edilizia e il giudizio impugnato cha la tutela non possono essere
confermati. 5.5. Considerato che tali difetti richiedono all'evidenza una nuova
progettazione, non mette conto di esaminare se il nuovo complesso - così come
disegnato - disattenda pure le modalità d'intervento prescritte dall'art. 10.4 NAPPNT
e la clausola dell'art. 10.3 NAPPNT. Per quanto attiene alle aperture - la cui tipologia , deve essere adeguata all'architettura
tradizionale (art. 10.4 lett. c NAPPNT) - giova nondimeno osservare come la tradizione richieda notoriamente la
prevalenza dello sviluppo verticale (oltre che del pieno sul vuoto; cfr. citate
Linee Guida cantonali, pag. 16; cfr. pure Commento alle NAPR del febbraio 1992,
pag. 4). Non è quindi dato di comprendere come possano rispondere a questa
regola basilare le finestre (m 0.60 x 0.60) delle cantine al pian terreno,
lungo via __________ (che non trovano peraltro alcuna relazione di proporzione
con le aperture e i muri pieni ai livelli superiori; cfr. facciata est).
Analoga conclusione vale a ben vedere per buona parte delle aperture sulle
corti: molte finestre dei locali che collegano le logge sono infatti
manifestamente più larghe che alte. In alcuni casi - sebbene i prospetti non ne
diano atto - la larghezza (> 6 m) raggiunge addirittura più del doppio dell'altezza
(m 2.70-2.75; cfr. facciata ovest e sezione D-D con le piante 1P e 2P). Già
solo per tale motivo, non è quindi possibile ritenerle adeguate all'architettura
tradizionale , come richiede l'art. 10.4 NAPPNT. Insostenibile risulta l'opposta
valutazione del Municipio. Poco conta che l'Ufficio della natura e del
paesaggio non abbia dal canto suo censurato questi aspetti, limitandosi a
definire il disegno del PT uno degli aspetti più delicati del progetto
(cfr. risposta al Governo del 12 luglio 2017). Da ricordare è semmai come
nemmeno l'autorità cantonale - nell'ambito della verifica del rispetto del
principio d'inserimento ordinato e armonioso nel paesaggio (art. 104 cpv. 2
LST) - può di principio fare astrazione dai criteri di giudizio posti dalle
norme comunali (cfr. al riguardo: STA 52.2012.259 del 14 febbraio 2014, in:
RtiD II-2014 n. 13 consid. 4.2).
6. Rampa d'accesso
e autorimessa 6.1. Giusta l'art. 22 cpv. 2 lett. a della legge federale sulla pianificazione
del territorio del 22 giugno 1979 (LPT; RS 700), ripreso dall'art. 65 cpv. 2
lett. b LST, l'autorizzazione a costruire è rilasciata solo se gli edifici e
gli impianti sono conformi alla funzione prevista per la zona di utilizzazione.
Ciò significa che nelle singole zone possono essere autorizzati soltanto
insediamenti la cui destinazione si integra convenientemente nella funzione
assegnata alla zona di situazione. Non basta che non si pongano in contrasto
con la funzione di zona, ossia che non ostacolino l'utilizzazione conforme alle
finalità pianificatorie perseguite dalla zona. Per essere autorizzate, le nuove
costruzioni devono apparire collegate da un nesso adeguato alla funzione della
zona in cui si collocano (cfr. RDAT II-2002
n. 77 consid. 3.1, I-2002 n. 59 consid. 2.1, II-1994 n. 56 consid. 4.1; Alexander Ruch , Kommentar zum
Raumplanungsgesetz, Zurigo 1999, n. 70 seg. ad art. 22; Scolari , op. cit., n. 472 ad art. 67 LALPT). 6.2. Il fondo part. __________ sul quale è prevista la rampa d'accesso all'autorimessa
è assegnato alla zona AP-EP, retta dall'art. 17 NAPPNT. La norma precisa che
tale zona è destinata alle attrezzature ed edifici d'interesse pubblico (cfr.
art. 17.1 NAPPNT). In particolare, l'art. 17.2 NAPPNT annovera tra gli edifici
pubblici (EP), la casa comunale, la sala per il CC e la sala multiuso al
mapp. __________ (n. 01). Tra le attrezzature pubbliche (AP), il verde
pubblico (parco giochi) annesso alla casa comunale al mapp. __________ (n.
01); il piano delle utilizzazioni del PPNT raffigura in verde quest'area, che
corrisponde alla superficie della part. __________ libera da costruzioni. 6.3. L'art. 22 NAPPNT, che disciplina i posteggi privati (cfr. titolo a
margine), prevede dal canto suo quanto segue:
22.1   Nel comprensorio del piano particolareggiato
(..) la formazione di nuovi posteggi privati è ammessa solo se è garantito un
adeguato accesso da una strada di servizio, se non viene modificata la
struttura edilizia esistente (con portoni, passaggi o altro) e se i posteggi
con più di 5 posti-auto sono raggruppati in posizione discosta o sotterranea
(..).
22.2   La formazione di eventuali rampe d'accesso ai
nuovi posteggi sotterranei deve avvenire all'interno del limite del piano, ma
fuori dalle corti e dalle linee d'arretramento.
22.3   L'accesso ai mapp. __________, __________ e __________
deve avvenire tramite il posteggio al mapp. __________.
22.4   L'accesso ai mappali __________ e __________
deve avvenire da Via __________ tramite il mapp. __________. Il Municipio e i
proprietari interessati ne concorderanno la realizzazione tramite apposita
convenzione.
22.5   Gli accessi ai mapp. __________ e __________
devono avvenire da Via __________.
In generale, la
realizzazione di nuovi posteggi è dunque consentita solo se è assicurato un
adeguato accesso da una strada di servizio (art. 22.1 NAPPNT). Per alcuni
fondi, valgono nondimeno determinate regole: in particolare, in base all'art.
22.4 NAPPNT, l'accesso alle part. __________ e __________ deve aver luogo da
via __________, mediante la part. __________. Tale norma è stata introdotta con
la citata variante del PPNT del 2010, che - contestualmente alla ridefinizione
dell'assetto pianificatorio della part. __________ - ha inteso permettere di
realizzare dal retro l'accesso alla part. __________ e all'attigua part.
__________, e cioè in modo indipendente da via __________ e dai portici-cortili, usufruendo dell'accesso previsto sul mapp. __________ per servire l'essiccatoio-sala
multiuso (cfr. rapporto di pianificazione del dicembre 2009, pag. 5). Da
notare che tale modifica, nelle previsioni del piano, era stata accompagnata
anche da una riapertura dello sbocco sulla strada cantonale del tratto nord di
via __________, che il Governo non ha tuttavia approvato (cfr. citata decisione
del 13 luglio 2010, pag. 14 seg. e 16). 6.4. Per quanto qui interessa, da una lettura combinata degli art. 17 e 22.4
NAPPNT si evince quindi che la superficie (libera da costruzioni) della part. __________
non può essere interamente destinata a verde pubblico (parco giochi, AP n. 01).
Nella misura del necessario, conformemente allo scopo dell'art. 22.4 NAPPNT,
una parte del terreno deve essere ritagliata per dare un accesso ai fondi part.
__________ e __________ - evidentemente comune (come indica anche l'uso del
singolare l'accesso ) -, che va concordato con il Municipio (anche
in vista delle esigenze del futuro edificio pubblico, sala multiuso). 6.5. In concreto, il progetto prevede di realizzare sulla porzione nord della
part. __________ una rampa d'accesso, che dopo un ampio slargo di ca. 16 m su
via __________ (per dividere il traffico in entrata e uscita), s'interra
progressivamente nel terreno. Il manufatto, delimitato da scale e muri,
presenta un tratto a cielo aperto di circa una ventina di metri, con una sorta
di "pianerottolo" a metà percorso (cfr. planimetria generale, sezione
E-E, piani fognatura: pianta PT e piano interrato). La rampa è stata concepita
per dare accesso alla nuova autorimessa sulle part. __________ e __________, ma
pure per servire un futuro autosilo interrato sul mapp. __________ (di ca. 30
posti). Quest'ultima circostanza - oltre a emergere dalle tavole di progetto
(cfr. planimetria e piani citati) - è stata espressamente confermata dall'Esecutivo
comunale (cfr. ad es. risposta, pag. 12). Risulta inoltre dal messaggio
municipale del 21 marzo 2017, approvato dal Consiglio comunale, concernente la "Sottoscrizione
di un contratto di costituzione di un diritto di superficie a favore del mapp. __________"
e dalla relativa convenzione (da cui affiora, tra l'altro, la rinuncia dell'autorità
comunale a riscuotere un canone anche per la garanzia che, qualora fosse
edificato un autosilo comunale, come negli attuali intenti del proprietario del
fondo, sarà garantita la possibilità di utilizzare la rampa [..], cfr.
punti 6 e 7). 6.6. Ora, contrariamente a quanto concluso dalle precedenti istanze, appare
piuttosto chiaro che già solo la rampa d'accesso si pone - da più punti di vista - in conflitto con le norme del PPNT, e in particolare con gli art. 17 e 22.4 NAPPNT. 6.6.1. Tale manufatto risulta anzitutto problematico poiché - come appena visto
- è strutturato in funzione di un autosilo pubblico, che è ancora da
pianificare (vedi ad es. l'ampio slargo dell'accesso, la direzione d'uscita
verso lo sbocco [chiuso] della strada cantonale, la pendenza della rampa con il
pianerottolo, le scale, ecc.). In tal senso, configura quindi un'inammissibile
anticipazione di una pianificazione futura della zona AP-EP, di cui nulla è
dato di sapere (modalità, tempistiche, ecc.), tanto meno se potrà essere
approvata (ad es. dal profilo del traffico indotto e della rete stradale). Da
questo profilo la rampa, sovradimensionata, non risulta pertanto conforme alla
zona di situazione. Se a una diversa conclusione si possa giungere per l' ipotesi di variante prodotta in questa sede dal resistente CO 1 (doc. I e piani del 26 settembre
2018) - che ha essenzialmente rivisto l'imbocco
da via __________, il "pianerottolo" e la pendenza della rampa
(lasciando invero aperto un altro collegamento per un autosilo pubblico) - è
questione che può rimanere indecisa. Già perché il manufatto è collocato in un'ubicazione
diversa - in particolare, la sua parte fuori terra si trova in una posizione
ben più centrale (a ca. 10 m dal confine con la part. __________, anziché 3 m),
che frammenta peraltro maggiormente l'area di verde pubblico -, tale modifica
non può in ogni caso essere ricondotta a una variante d'importanza minima, che
potrebbe essere approvata da questo Tribunale senza particolari formalità (cfr.
STF 1C_207/2010 del 21 aprile 2011, in: RtiD II-2011 n. 13 consid.  4.4; STA
52.2012.137-142-161 del 13 novembre 2012 consid. 2.3; Scolari , op. cit, n. 684 ad art. 2 LE). 6.6.2. Ma non solo. La rampa d'accesso non risulta nemmeno conforme all'art.
22.4 NAPPNT poiché, stando agli atti, non tiene conto della part. __________.
In prossimità di questo fondo la rampa è interrata e distante almeno 6 m dal
confine (ca. 10 m, nella citata ipotesi di
variante). Non è quindi dato di comprendere come possa risultare compatibile
con la regola secondo cui (anche) l'accesso alla part. __________ deve avvenire dal mapp. __________. Il progetto è del tutto silente su tale
aspetto; così pure la convenzione stipulata con l'autorità comunale. Non conforme
al testo e alle finalità degli art. 17 e 22 cpv. 4 NAPPNT risulterebbe in ogni
caso l'eventualità che per la part. ________ debba essere realizzato un secondo
accesso - separato - che vada a sottrarre ulteriore superficie da destinare a
verde pubblico (parco giochi). 6.6.3. Se il predetto fondo è stato trascurato, non si può invece ignorare come
la rampa d'accesso - oltre alla part. __________ - sia destinata a servire
anche la part. __________. L'autorimessa progettata (con 37 P) insisterà
infatti su entrambi i fondi, coprendo pure il fabbisogno di stalli della part. __________
(= blocco B + parte del blocco A, con circa metà degli appartamenti e l'atelier,
cfr. piante agli atti). Tale circostanza, contrariamente a quanto assunto dal
Governo, non è affatto trascurabile. In particolare, a fronte del chiaro testo
dell'art. 22.4 NAPPNT, non è semplicemente possibile affermare che sarebbe privo
di giustificazioni e/o sproporzionato esigere un altro accesso. La
mancata menzione del mapp. __________ nella norma non è in particolare riconducibile
a una lacuna da colmare (cfr. STF 1C_4/2015 del 13 giugno 2018 consid. 4.3 e
rinvii). Tale fondo dispone in effetti già di uno sbocco su via __________,
dalla corte interna. È ben vero che un tale accesso non consentirebbe alla
part. __________ di soddisfare integralmente il suo fabbisogno di posteggi (dal
momento che parcheggi con più di 5 posti-auto devono essere raggruppati in
posizione discosta o sotterranea e che all'interno delle corti non sono ammesse
rampe d'accesso, cfr. art. 22.1 e 22.2 NAPPNT). Il legislatore comunale non ha
tuttavia omesso di considerare tale aspetto: il fabbisogno teorico di questo
fondo (stimato in 13-18 posti) è infatti stato valutato in sede di
pianificazione dei posteggi pubblici, con la citata variante del 2010. Variante
che - oltre alle modifiche di cui si è già detto - ha pure inteso favorire, da
un lato, l'allontanamento delle automobili dai cortili e dagli edifici, dall'altro,
la creazione di nuovi posteggi pubblici (in particolare nella zona a sud-ovest,
verso via __________, part. __________), e ciò anche per i fondi privati che -
come la part. __________ - non sono in grado di soddisfare integralmente il
proprio fabbisogno (cfr. rapporto di pianificazione del dicembre 2009, pag.
6-8). In queste circostanze occorre quindi concludere che, di principio, l'accesso al
mapp. __________ attraverso la part. __________ non possa essere autorizzato in
base all'art. 22 cpv. 4 NAPPNT, poiché questa norma non estende anche a tale
fondo l'accesso da via __________, attraverso il fondo (part. __________)
assegnato a zona AP-EP. Neppure entro questi termini, appare data la conformità
di zona. Se e in che misura possa semmai essere concessa una deroga relativamente a
questo aspetto (art. 26 NAPPNT) è questione che può rimanere aperta. Va da sé
che, quand'anche si potesse intravedere una situazione particolare nella
possibilità (altrimenti preclusa) di realizzare un'autorimessa interrata comune
(con la part. __________), nella ponderazione degli interessi andrebbero in
ogni caso soppesate anche le conseguenze derivanti da una simile opera in
termini di traffico indotto, non solo per il parco giochi (part. __________),
ma soprattutto per via __________ (tenuto in particolare conto che la realizzazione
di tutti i 37 posteggi determinerebbe un incremento di traffico su questa via
pari al 126%: da 200 a 452 veicoli/giorno, cfr. studio fonico agli atti, pag.
10). In particolare, andrebbe considerato che via __________ - a seguito della
mancata approvazione dello sbocco sulla strada cantonale ( supra , consid.
6.3 in fine) - permette (attualmente) di dare accesso ai fondi confinanti solo
dal suo tratto a sud, e meglio da quello antistante la chiesa, classificato
quale strada pedonale con funzione di servizio , che il
legislatore ha tuttavia inteso riqualificare, valorizzandone il carattere di
piazza-sagrato (cfr. rapporto citato, pag. 4; cfr. anche risoluzione del 13
luglio 2010 del Consiglio di Stato, pag. 14 seg.).
6.7. Visto quanto precede - e senza che si renda necessario chinarsi anche
sulle ulteriori censure riferite alla rampa e all'autorimessa (pendenza,
sporgenze nella corte, ecc.) - è dunque certo che, anche da questo profilo, il
progetto non risulta conforme al diritto.
7. Posto che la
controversa licenza edilizia e il giudizio che la tutela non possono essere
confermati per i difetti sin qui illustrati,
non occorre nemmeno soffermarsi sulle altre obiezioni sollevate dalle
ricorrenti, relative segnatamente al principio d'inserimento ordinato e armonioso
nel paesaggio (art. 104 cpv. 2 LST). Al riguardo - e con particolare
riferimento all'ISOS da esse più volte richiamato - giova nondimeno precisare
che Novazzano, come a ragione indicato dal Governo, non è inserito in questo
inventario. Esso figura infatti unicamente come villaggio d'importanza
regionale nell'elenco delle località visitate, in calce alla pubblicazione dell'ISOS
(volume 1, Mendrisiotto). Propriamente parlando, non è quindi un oggetto dell'inventario
ISOS (STA 90.2014.39/40 del 25 ottobre 2017 consid. 6.4; cfr. anche STF 1C_381/2017
del 9 aprile 2018 consid. 6.4; Jörg
Leimbacher , in: Keller/Zufferey/Fahrländer, Kommentar NHG, Zurigo 2018,
n. 19 ad art. 5 e rimandi). La relativa scheda a cui esse si richiamano non ha
dunque una portata paragonabile alle raccomandazioni fornite dall'ISOS in
relazione agli insediamenti d'importanza nazionale (cfr. STA 90.2014.39/40
citata consid. 6.4; STF 1C_381/2017 citata consid. 6.4).
8. 8.1. Sulla base di
tutte le considerazioni che precedono, l'impugnativa va dunque accolta,
annullando la contestata licenza edilizia e la decisione governativa che la conferma,
siccome lesive del diritto. 8.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a
carico dell'istante in licenza, secondo soccombenza. Quest'ultimo rifonderà
inoltre alle ricorrenti, assistite da un legale, adeguate ripetibili per
entrambe le istanze. Il Comune non deve contribuire al pagamento degli oneri
processuali, essendo comparso in lite per esigenze di funzione e non per
tutelare suoi interessi pecuniari (cfr. art. 47 cpv. 6 LPAmm), rispettivamente
non quale unico antagonista (cfr. Marco
Borghi/Guido Corti , Compendio di procedura amministrativa ticinese,
Lugano 1997, n. 2b ad art. 31).
Per
questi motivi,
decide:
1.   Il ricorso è
accolto.
§.   Di
conseguenza, sono annullate:
1.1.   la decisione del 30 maggio 2018
(n. 2553) del Consiglio di Stato;
1.2.   la licenza edilizia del 9 maggio
2017 rilasciata dal Municipio di Novazzano a CO 1.
2. La tassa di giustizia di fr. 3'000.- è posta a
carico di CO 1, il quale è inoltre tenuto a rifondere alle ricorrenti,
complessivamente, un identico importo a titolo di ripetibili per entrambe le
sedi. Alle insorgenti va restituito l'importo (fr. 1'800.-) versato a titolo di
anticipo.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).
4.   Intimazione
  a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
presidente                                                            La
vicecancelliera