Locazione: responsabilità del conduttore per difetti all'ente locato a fine contratto, onere dell a prova
Decisione del 20.11.2019, IICCA
Incarto n. 12.2018.155
RESTITUZIONE DELLA COSA
art. 8 CC
art. 267 CO

AP
  1
patrocinato dall  PA 1
contro
AO 1
AO 2
PA 2
con cui lattore ha chiesto
il riconoscimento di un credito di fr. 21'633.50, oltre interessi, somma
ridotta in sede dibattimentale a fr. 18'350.- e nuovamente aumentata con le
conclusioni a fr. 18'970.-, e la liberazione a suo favore della garanzia
affitto di fr. 2'000.- depositata presso la __________;
domanda avversata dai
convenuti, che hanno postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore
aggiunto con decisione 31 ottobre 2018 ha parzialmente accolto, condannandoli
in solido al pagamento di fr. 1085.- oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2016
e ordinando la liberazione del deposito di garanzia a favore dellattore per
tale importo e per il rimanente a favore dei convenuti;
appellante l'attore con appello 3 dicembre 2018, con cui ha chiesto la riforma del querelato
giudizio nel senso di accogliere la petizione per limporto di fr. 18'790.-, con
conseguente liberazione in suo favore del deposito di garanzia, protestando
spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre i convenuti non
hanno presentato una risposta nel termine impartito loro da questa Camera;
letti ed
esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in
diritto:
1. AP 1 ha
concesso in locazione a AO 1 e AO 2 dal 1°aprile 2013 per una durata
determinata al 31 marzo 2016 un appartamento di 4 locali a uso familiare, sito
al primo piano dello stabile denominato __________ in via __________ a __________,
e due posti auto (uno interno e uno esterno), per una pigione mensile di fr.
1'300.- oltre fr. 200.- quale acconto per le spese accessorie e fr. 50.- mensili
per il posteggio esterno aggiuntivo. Il contratto prevedeva, tra altre cose, lobbligo
di versare un deposito di garanzia di fr. 2'000.- (doc. B).
Al momento
dellentrata nellente locato le parti hanno redatto un verbale di consegna
(doc. D).
2. Il contratto
di locazione è stato sciolto anticipatamente con disdetta 10 luglio 2015 mentre
la consegna dei locali, prevista inizialmente per il 10 ottobre 2015, è poi avvenuta
il 25 novembre 2015 senza lallestimento di un verbale di consegna in contraddittorio
(petizione, pag. 4, complemento alla risposta allegato al verbale di udienza 25
gennaio 2017, conclusioni attore, pag. 4, conclusioni convneuti, pag. 1 seg.).
Con scritto
raccomandato 1° dicembre 2015 il locatore ha notificato ai conduttori una serie
di danni riscontrati nellappartamento da loro locato, ritenendoli responsabili
(doc. H).
3. Con
petizione 3 giugno 2016 AP 1, al beneficio della necessaria autorizzazione ad
agire, ha convenuto in giudizio AO 1 e AO 2 innanzi alla Pretura del Distretto
di Bellinzona, per ottenere il riconoscimento di un credito di fr. 21'633.50
oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2016 e la liberazione a suo favore della
garanzia per laffitto di fr. 2'000.- depositata presso la __________. Egli, in
estrema sintesi, ha preteso il risarcimento delle spese per la riparazione dei
danni allente locato (fr. 13'400.-), la rifusione delle spese di pulizia del
garage (fr. 150.-), di sgombero della cantina (fr. 150.-), di allestimento di
una perizia (fr. 810.-) e del conguaglio spese accessorie 2013/2014 (fr.
973.50), il pagamento della pigione per il mese di ottobre 2015 (fr. 1'550.-) e
di un importo corrispondente a due affitti supplementari per non avere potuto
affittare lappartamento prima del mese di febbraio 2016 (fr. 3'100.-), nonché
il versamento di fr. 1'500.- a titolo di indennità per occupazione abusiva di
un posteggio durante la locazione.
I convenuti si sono
opposti alla petizione, riconoscendo unicamente, quale unico danno, la presenza
di ammaccature su una porta (doc. E). In sede di udienza dibattimentale del 25
gennaio 2017 lattore ha ridotto la sua pretesa a fr. 18'350.-, abbandonando la
richiesta di rifusione delle spese per lallestimento della perizia (fr.
810.-), quella concernente le spese accessorie (fr. 973.50) e quella per
loccupazione abusiva del posteggio (fr. 1'500.-).
4. Esperita
listruttoria di causa le parti hanno presentato i rispettivi allegati
conclusivi, nellambito dei quali lattore ha aumentato la sua pretesa a fr.
18'970.-, reintegrando la richiesta a titolo di rifusione dei costi per
lallestimento di una perizia (fr. 810.-), riducendo quella per la pulizia del
garage a fr. 110.- e abbandonando quella relativa allo sgombero della cantina.
Il Pretore aggiunto,
con decisione 31 ottobre 2018, ha parzialmente accolto la petizione e
condannato i convenuti in solido al pagamento di fr. 1'085.-, liberando il
deposito di garanzia per tale importo in favore dellattore e per il rimanente
in favore dei convenuti e ponendo le spese giudiziarie a carico delle parti
secondo il relativo grado di soccombenza. Il giudice di prime cure ha in
sostanza riconosciuto allattore fr. 975.- a titolo di risarcimento delle spese
per la riparazione dei danni allente locato e fr. 110.- per la pulizia del
garage.
5. Con appello 3
dicembre 2018 lattore ha chiesto di riformare la decisione pretorile nel senso
di accogliere la petizione per limporto di fr. 18'790.-, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi. In sintesi, lappellante rimprovera al primo
giudice di non avere accolto la totalità delle spese di riparazione dei danni allente
locato, nonché di avere respinto quella concernente il pagamento della pigione
del mese di ottobre 2015 e quella relativa allindennità per mancata locazione,
pari a due mensilità.
I convenuti, ai quali
è stato trasmesso lappello in data 11 dicembre 2018, non hanno presentato una
risposta.
Spese riparazione danni
6. Nella sua
decisione il Pretore aggiunto, per quanto in questa sede di interesse, ha
accertato che le parti a inizio locazione avevano sottoscritto un verbale di
constatazione dello stato dellente locato, dal quale risultava la mancanza di
vernice sul corpo riscaldante di un locale, delle irregolarità sul camino e
lavvenuto ritinteggio dellappartamento (doc. D). Il primo giudice ha poi
rilevato che a fine locazione le parti non avevano invece proceduto in
contraddittorio alla constatazione dello stato dei locali e allallestimento di
un verbale di consegna.
6.1. Opere da impresario
costruttore, da piastrellista, di falegnameria (fattura 005/16, doc. L, pagg. 1
 3) e di fornitura e posa di 5 porte (fattura 001/16, doc. L, pag. 8).
Il Pretore aggiunto ha respinto
il risarcimento del danno di fr. 6'162.25 per le opere da impresario
costruttore, eseguite principalmente per ripristinare la terrazza e quello di
fr. 2'451.- per le opere da piastrellista per il rifacimento del pavimento
della cucina e del terrazzo, poiché i difetti erano già presenti allinizio
della locazione, come attestato dalle foto scattate proprio dallattore prima
della consegna dellente locato ai conduttori nel 2013 (doc. E). In relazione
alle opere di falegnameria e di fornitura e posa di 5 porte (per limporto
complessivo di fr. 4'085.40) il primo giudice, rilevato come solo una porta
presentava difetti imputabili ai conduttori e considerato come sarebbe stato
sufficiente procedere alla sola riparazione invece che alla sua sostituzione,
ha imputato ai convenuti, in equità, la metà del costo di fornitura e posa di
una delle cinque porte sostituite, riconoscendo allattore fr. 360.50.
In questa sede lattore,
in violazione del suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), si limita
in sostanza a ritenere  arbitrario riconoscere unicamente fr. 360.50 pari
alla sostituzione di una metà porta  a fronte dei lavori eseguiti
risultanti dalla fattura di cui al doc. L, senza spiegare le ragioni di fatto e
di diritto per cui la motivazione del primo giudice esposta al paragrafo
precedente sarebbe errata, di modo che su questo punto lappello è
irricevibile. La censura è in ogni caso pure infondata, ritenuto che lattore,
a cui incombeva lonere della prova, non è riuscito a dimostrare che gli
asseriti pregiudizi sono stati causati dai convenuti. Anzi, come rettamente
accertato dal Pretore aggiunto, confrontando la documentazione fotografica agli
atti antecedente linizio della locazione (doc. E-G) e il rapporto redatto
dallimpresa __________ (doc. M) risulta che i difetti notificati dallattore e
oggetto della pretesa di cui al presente considerando erano già presenti
allinizio della locazione nel 2013, ad eccezione del difetto a una porta.
6.2 Opere da imbianchino
Per le opere di
imbianchino, consistenti nel tinteggio dellintero appartamento e del
rivestimento in pietra del camino nonché nella riparazione delle ante
dellarmadio a muro del corridoio, lattore ha preteso un risarcimento di fr.
5'839.-.
Per quanto concerne il
tinteggio dellappartamento il Pretore aggiunto, appurato che solo le
stuccature alle pareti di due camere da letto potevano essere considerate dei
difetti imputabili ai convenuti e tenuto conto che la tinteggiatura della
pareti secondo le tabelle di longevità si ammortizza in 8 anni rispettivamente
che lappartamento era stato interamente imbiancato nel marzo 2013, ha imputato
ai convenuti il valore economico del residuo di vita della tinteggiatura (7
anni e mezzo equivalente al 68,75% del valore a nuovo). Il primo giudice,
considerato che ai convenuti erano imputabili solo i difetti relativi a due
locali, ha dimezzato limporto di fr. 1'182.50 relativo al tinteggio
dellintero appartamento, addebitando ai conduttori il 68,75%, per un totale
arrotondato di fr. 406.50. Egli ha invece escluso il risarcimento per le altre
opere da imbianchino, ritenuto da una parte che i pretesi danni allanta
dellarmadio a muro del corridoio e al rivestimento in pietra del camino erano
già presenti prima dellinizio della locazione e, dallaltra, che per le
ulteriori voci della fattura prodotta a sostegno della pretesa lattore non era
riuscito a provare che i lavori erano stati eseguiti per riparare dei danni
imputabili ai convenuti.
In questa sede lattore ha
preteso il riconoscimento dellintera somma, ritenendo  ingiusto 
limporto riconosciuto dal Pretore aggiunto. A suo dire, dal rapporto di cui al
doc. M risulterebbe che  tutte le pareti erano state rovinate  e il
teste __________ avrebbe confermato che le prestazioni eseguite erano dei  lavori
di riparazione  (appello, pag. 7/8). La censura deve essere disattesa.
Lattore, in violazione del suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC),
non si è in effetti confrontato con largomentazione del Pretore aggiunto e
comunque non ha dimostrato le ragioni di fatto e di diritto per cui la stessa
sarebbe errata. Si rileva che ad ogni buon conto, contrariamente a quanto
pretende lappellante (senza peraltro precisare da quali fotografie del doc. M
risulterebbe che tutte le pareti sarebbero state rovinate), listruttoria non
ha permesso di dimostrare che le opere di imbianchino di cui alla fattura doc.
L siano imputabili a danni causati dai convenuti.
6.3 Piallatura e pulizia
del parquet
Per la piallatura e la
pulizia del parquet delle camere lattore ha preteso un risarcimento di fr.
1'779.-, pari alla somma fatturata dalla ditta __________ (doc. L, pag.7). Il
Pretore aggiunto, ha rilevato che, seppure il verbale di entrata del 2013 (doc.
D) non menzionava dei difetti ai pavimenti in legno, le foto prodotte
dallattore risalenti alla presa in consegna dellente locato da parte dei
convenuti (doc. E) attestavano la presenza di sfrisi. Tenuto conto della
vetustà dei pavimenti (risalenti al 1977) e della preesistente usura, il primo
giudice ha concluso che non si giustificava addebitare il costo dei lavori di
piallatura ai conduttori. Al contrario, egli ha attribuito in equità allattore
fr. 208.- per la pulizia delle macchie abrasive riscontrate sui pavimenti. In
questa sede lattore ribadisce la bontà della sua pretesa anche per i lavori di
piallatura, rilevando come i segni sui pavimenti non potevano essere
riconducibili alla normale usura. La censura deve essere disattesa. Lattore,
in violazione del suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non si è in
effetti confrontato con la motivazione del primo giudice, spiegando per quali
ragioni di fatto e di diritto sarebbe errata. In particolare nulla si evince in
merito agli accertamenti pretorili circa la vetustà dei pavimenti o circa il
fatto che al momento della consegna dellente locato gli stessi presentavano
degli sfrisi. La censura è comunque pure infondata. Lattore, a cui incombeva
lonere probatorio, non ha portato elementi utili a ritenere che i pavimenti in
parquet avessero ancora un valore residuo oltre la loro durata di vita, di modo
che la conclusione del Pretore aggiunto di non addebitare i costi di piallatura
ai conduttori deve essere confermata.
7. Pigione mese di
ottobre 2015, indennità per mancata locazione
Lappellante ripropone da
ultimo il riconoscimento di fr. 1550.- a titolo di pigione per il mese di
ottobre 2015 e il riconoscimento di unindennità per la mancata locazione
dellappartamento, per un importo di fr. 3'100.- pari a due mesi di pigione. Il
Pretore aggiunto ha respinto entrambe le pretese rilevando, da una  parte, come
il ritardo nella riconsegna dellente locato da parte dei conduttori nel mese
di ottobre 2015 fosse dipeso unicamente dalla mancata disponibilità dellattore
a presentarsi per il sopralluogo e la consegna dellente locato e, dallaltra,
come la mancata locazione dellappartamento prima del mese di febbraio 2016
fosse imputabile a questultimo che aveva eseguito lavori di riparazione che
andavano ben oltre quelli necessari per riparare i danni causati dai
conduttori.
7.1 Lappellante critica
il Pretore per non avere riconosciuto limporto di fr. 1'550.- a titolo di
pigione per il mese di ottobre 2015, rilevando come ciò costituiva una
condizione per laccettazione della risoluzione anticipata del contratto di
locazione. La censura è fondata. Contrariamente a quanto sembra avere ritenuto
il Pretore aggiunto, lobbligo di versare la pigione è di principio indipendente
dalla restituzione dellente locato. La restituzione anticipata non libera il
conduttore dal pagamento della pigione fino alla scadenza del contratto di
locazione (salvo nelleventualità in cui venga proposto un nuovo conduttore
solvibile e disposto a subentrare al contratto ai sensi dellart. 264 CO, ciò
che non è il caso in concreto). Dallistruttoria è emerso che il contratto di
locazione, di durata determinata (doc. B), è stato sciolto anticipatamente dai
conduttori tramite la disdetta del 10 luglio 2015, accettata dal locatore a
condizione che la pigione del mese di ottobre venisse versata interamente (doc.
C). La circostanza che il contratto di locazione è stato disdetto dai
conduttori con effetto al 31 ottobre 2015 è del resto stata da loro stessi ammessa
esplicitamente in prima sede ( la disdetta è stata data il 10.07.2015 per
fine ottobre 2015 ed è stata accettata , complemento alla risposta allegato
al verbale di udienza 25 gennaio 2017; conclusioni 30 maggio 2018, pag. 1 e 2)
di modo che la pretesa dellattore di fr. 1'550.- a titolo di pagamento della
pigione per il mese di ottobre 2015 deve essere riconosciuta.
7.2 In merito
allindennità per mancata locazione per fr. 3'100.- in questa sede lattore
ripropone in poche righe il buon fondamento della pretesa. In violazione del
suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC) lappellante si limita a
ribadire che lente locato  si presentava in uno stato che non poteva più
essere riaffittato  (appello, pag. 9), senza spiegare le ragioni di fatto e
di diritto per cui la conclusione del primo giudice sul tema sarebbe errata,
ciò che rende la censura irricevibile.
8. Ne discende, in
parziale accoglimento dellappello, che la sentenza 31 ottobre 2018 della
Pretura del Distretto di Bellinzona deve essere riformata nel senso che la
petizione 3 giugno 2016 è parzialmente accolta per limporto complessivo di fr.
2'635.- con conseguente liberazione dellintera garanzia per laffitto in
favore dellattore. Le spese giudiziarie di prima sede e quelle processuali della
procedura di appello seguono la soccombenza (art. 106 CPC). Le spese
processuali di primo grado, fissate dal Pretore aggiunto in fr. 3'200.- in
manifesta violazione dellart. 8 cpv. 2 LTG senza indicazione dei motivi che
giustificherebbero uneventuale deroga al limite tariffale massimo previsto per
le controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni fino a un
valore litigioso di fr. 30'000.-, sono ridotte a fr. 200.-.
Di regola,
chi si astiene dal proporre a questa Camera di respingere un appello
avversario, rinunciando a formulare osservazioni, non si reputa soccombente
nel caso in cui lappello sia poi accolto o parzialmente accolto (analogamente,
davanti al Tribunale federale: DTF 139 III 38 consid. 5 in fine). I conduttori
che non hanno presentato una risposta vanno quindi esenti dalle spese
processuali di secondo grado e non si attibuiscono loro ripetibili dappello.
Il valore litigioso per un eventuale ricorso al Tribunale federale supera i fr.
15'000.-.
Per questi motivi,
richiamati
gli artt. 106 CPC e la LTG,
decide: I. Lappello 3
dicembre 2018 di AP 1 è parzialmente accolto . Di conseguenza la sentenza
del 3 dicembre 2018 del Pretore aggiunto del Distretto di Bellinzona, invariati
gli altri dispositivi, è così riformata:
1. La petizione è parzialmente
accolta nel senso che AO 1 e AO 2, Bellinzona (Claro) sono condannati in solido
a pagare a AP 1, Bellinzona (Giubiasco) la somma di fr. 2'635.- oltre interessi
al 5% dal 1. gennaio 2016.
1.1 Di conseguenza è disposta
la liberazione della garanzia affitto __________, in favore di AP 1, Bellinzona
(Giubiasco).
2. La tassa di giustizia e le
spese per complessivi fr. 200.- da anticipare come di rito, sono poste a carico
di AP 1 in ragione di 9/10 e per il rimanente 1/10 a carico di AO 1 e AO 2 con
vincolo di solidarietà. AP 1 è condannato a versare a AO 1 e AO 2
complessivamente fr. 1'400.- per ripetibili ridotte.
II. Le spese
processuali della procedura di appello, ridotte a fr. 150.-, sono poste a
carico dellappellante. Non si attribuiscono ripetibili di appello.
III. Notificazione:
-    ;
-    .
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Bellinzona.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia
civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).