Tutela giurisdizionale nei casi manifesti: espulsione del conduttore
Decisione del 19.07.2019, CCR
Incarto n. 16.2018.16
ESPULSIONE
GRATUITO PATROCINIO
TUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI
art. 18 cpv. 1 CO
art. 117 CPC
art. 257 CPC

contro
  la decisione emessa il 13 marzo 2018 dal Pretore della giurisdizione di
  Mendrisio Sud nella causa SO.2018.10 (tutela giurisdizionale nei casi
  manifesti: espulsione del conduttore) promossa con istanza del 3 gennaio 2018 da
e CO 2
(patrocinati dall ' avv.  PA 2 )
e sulla contestuale richiesta di gratuito
patrocinio (inc. 16.2018.17);
Ritenuto
in fatto: A. Il 18 dicembre 2014 la
società __________ SA, in qualità di locatrice, e RE 2 con RE 1, in qualità di
conduttori, hanno sottoscritto un contratto di locazione della durata
determinata di tre anni (dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2017), avente per
oggetto un appartamento in uno stabile a __________ per una pigione di fr.
1500. mensili. Il contratto prevedeva che per la sua validità ogni modifica
richiedeva la forma scritta.
B. Il 21 giugno 2016 CO
1 e CO 2 sono diventati comproprietari dell'ente locato e il 23 dicembre 2016 essi
hanno sottoscritto con gli inquilini la seguente dichiarazione:
Io, RE 1, nato il 19.11.1954, domiciliato a __________,
con la presente dichiaro di essere in debito di fr. 2892.20 nei confronti dei miei
locatori, signori CO 1 e CO 2.
Al
fine di estinguere il debito sopraccitato, ho chiesto l'intervento dell ' Ufficio del
sostegno sociale e dell'inserimento, il quale ha deciso di pagare l ' intero importo
e i soldi li restituirò direttamente all ' ufficio competente.
Sono
inoltre al corrente che in seguito ai lavori di manutenzione che verranno
eseguiti a breve, la pigione mensile subirà un aumento che verrà deciso dai
locatori più avanti.
Con
la presente, inoltre, dichiaro, da ora in poi, di impegnarmi a pagare regolarmente
le pigioni mensili, nel caso in cui non mantenessi la mia parola sono
consapevole che i signori CO 1 procederanno immediatamente con una procedura di
sfratto.
C. L'8 novembre 2017 CO
1 e CO 2 hanno ricordato ai conduttori la scadenza del contratto di locazione per
la fine dell'anno e hanno fissato la data di riconsegna delle chiavi e di
verifica dell'ente locato per il 2 gennaio 2018. Il 18 dicembre 2017 RE 1 ha comunicato
loro di avere interpretato l'assoluto mancato accenno al rilascio dell'immobile
alla scadenza, come rinnovo tacito e di essere disponibile per discutere di un
eventuale adeguamento del canone di locazione.
D. Con istanza del 3
gennaio 2018, promossa nella procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti,
CO 1 e CO 2 si sono rivolti al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud chiedendo
di ordinare a RE 2 e RE 1, sotto comminatoria dell'art. 292 CP, l'espulsione
immediata dall'ente locato e di avvertirli che l'inesecuzione dell'ordine di
espulsione avrebbe costituito un valido titolo per chiedere il risarcimento dei
danni da liquidare in separata sede. Gli istanti hanno chiesto inoltre l'ingiunzione
a ogni usciere o agente della forza pubblica di prestare loro man forte nell'esecuzione
della decisione a loro semplice richiesta e la diffida ai convenuti di ritirare
mobili e oggetti di loro pertinenza. All'udienza dell'8 marzo 2018, indetta per
la discussione, gli istanti hanno confermato
le loro domande, mentre i convenuti, sulla scorta di un memoriale scritto, hanno
proposto di respingere l'istanza prospettando l'esistenza di un accordo in
virtù del quale il contratto di locazione sarebbe continuato anche dopo il 31
dicembre 2017, con aumento della pigione alla fine dei lavori di ristrutturazione.
E. Statuendo con
sentenza del 13 marzo 2018 il Pretore, in accoglimento dell'istanza, ha ordinato
ai convenuti, sotto comminatoria dell'art. 292 CP, di liberare immediatamente l'appartamento
di proprietà degli istanti, li ha diffidati a ritirare mobili e oggetti di loro
pertinenza pena il loro deposito a loro spese in un luogo indicato dagli istanti,
li ha avvertiti che l'inesecuzione della decisione avrebbe dato titolo agli
istanti per chiedere il risarcimento dei danni e ha ingiunto agli organi di
Polizia preposti di prestare man forte agli istanti nell'esecuzione della
decisione a loro semplice richiesta. Le spese processuali di fr. 300. sono
state poste a carico dei convenuti, tenuti a rifondere agli istanti fr. 700.
per ripetibili. La richiesta di gratuito patrocinio sollecitata dai convenuti è
stata respinta.
F. Contro la decisione
appena citata RE 2 e RE 1 sono insorti a questa Camera con un reclamo del 26
marzo 2018, nel quale chiedono  previo conferimento dell'effetto sospensivo e
del gratuito patrocinio  che il giudizio impugnato sia riformato nel senso di dichiarare
inam­missi­bile l'istanza e di ammetterli al beneficio del gratuito patrocinio
in prima sede. Nelle loro osservazioni del 9 aprile 2018 CO 1 e CO 2 concludono
per la reiezione del reclamo. Con decreto del 16 aprile 2018 il presidente di
questa Camera ha accordato al reclamo l'effetto sospensivo.
Considerando
in diritto: 1. Le decisioni emanate
nella procedura sommaria a tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC)
sono impugnabili, trattandosi di una causa di valore litigioso inferiore a fr.
10 000., con reclamo entro 10 giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC).
In concreto, il Pretore ha fissato il valore litigioso in inferiore a fr. 10
000., cifra che non appare inverosimile e che le parti non contestano, donde
la competenza di questa Camera. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico,
la sentenza impugnata è stata notificata al patrocinatore dei convenuti il 14
marzo 2018. Cominciato a decorrere l'indomani, il termine d'impugnazione
sarebbe scaduto così sabato 24 marzo 2018, salvo
protrarsi al lunedì successivo in forza dell'art. 142 cpv. 3 CPC. Depositato il 26 marzo 2018, ultimo giorno utile, il reclamo in esame è di conseguenza ricevibile.
2. Secondo l'art. 320
CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto
(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità
di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata
applicazione del diritto  federale, cantonale o estero  da parte della
giurisdizione inferiore. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo
reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e
su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid.
2.4 con rinvii). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha
un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto se essi
sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre
in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,
accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione di
manifestamente errato corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento
delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta
criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione
propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la
valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto
contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un
principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il
sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III 146 consid. 2 con rinvii).
3. Nella decisione
impugnata, il Pretore, riassunte le condizioni per ottenere una tutela
giurisdizionale nei casi manifesti e accertato che il contratto di locazione prevedeva
una durata determinata con scadenza al 31 dicembre 2017, si è interrogato sulla
questione di sapere se le parti avessero pattuito una modifica del contratto,
nel senso di estendere la durata dello stesso a tempo indeterminato. Al
riguardo, premesso che la modifica del contratto doveva rivestire la forma
scritta e nell'impossibilità di accertare la reale e comune volontà delle parti
ha interpretato la dichiarazione del 23 dicembre 2016 secondo il principio
dell'affidamento. A suo parere, questa non conteneva alcun riferimento circa
una modifica della durata contrattuale e dall'indicazione secondo cui dei
lavori sarebbero stati eseguiti a breve e che la pigione avreb­be subìto un
aumento deciso dai locatori più avanti, non si poteva dedurre una protrazione
del contratto di locazione oltre i termini stabiliti. Tanto più che, egli ha soggiunto,
il testo, redatto alla fine del 2016 faceva riferimento a lavori che sarebbero
stati eseguiti a breve, i quali erano di mera manutenzione e andavano
distinti da interventi più importanti di ristrutturazione che i proprietari intendevano
eseguire in futuro. Ne ha concluso che in mancanza di una modifica scritta
della durata del rapporto locativo, la durata originariamente pattuita andava
rispettata sicché alla sua scadenza i conduttori avrebbero dovuto lasciare l'ente
locato. In definitiva, il Pretore ha accolto l'istanza rilevando che la situazione
giuridica era chiara mentre le obiezioni dei convenuti potevano essere
immediatamente confutate sulla base dei documenti agli atti nè erano
suscettibili di modificare il suo convincimento.
4. Nella
fattispecie gli istanti hanno chiesto l'espulsione dei convenuti dall'ente
locato nella procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti.
a) La procedura
sommaria dell'art. 257 CPC costituisce un'alternativa alla procedura ordinaria
o semplificata normalmente disponibile. Il suo scopo è di offrire all'istante,
nei casi manifesti, una via giudiziaria particolarmente semplice e rapida
(sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012
consid. 4, in: SJ 2013 I 129). Il giudice accorda tutela giurisdizionale
in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente
comprovabili (art. 257 cpv. 1 lett. a) e se la situazione giuridica è chiara
(art. 257 cpv. 1 lett. b). Ove non siano date le condizioni per ottenere tutela
giurisdizionale in procedura sommaria, il
giudice non entra nel merito dell'istan za (art. 257 cpv. 3 CPC). I fatti
sono immediatamente comprovabili nel senso dell'art. 257 cpv. 1 lett. a CPC
se possono essere accertati senza indugio e senza troppe spese. L'istante deve
recare la prova piena dei fatti sui quali fonda la pretesa, di regola mediante
documenti (art. 254 cpv. 1 CPC). Se il convenuto fa valere obiezioni o
eccezioni motivate e concludenti che non possono essere risolte subito e che pos­sono
far vacillare il convincimento del giudice, la procedura di tutela
giurisdizionale nei casi manifesti va dichiarata inam­missibile (DTF 144 III
464 consid. 3.1 con rinvii; v. anche RtiD II-2013 pag. 894 n. 43c; CCR sentenza
inc. 16.2019.6 del 21 marzo 2019 consid. 5a).
b) Una
situazione giuridica è chiara nell'accezione dell'art. 257 cpv. 1 lett. b CPC
se, sulla base di dottrina e giurispru­denza invalse, la conseguenza giuridica
sia senz'altro ravvisabile dall'applicazione della legge e conduca a un
risultato univoco. Per contro, la situazione giuridica non suole essere chiara
se il convenuto solleva obiezioni o eccezioni motivate su cui il giudice non
può statuire immediatamente o se l'applicazione di una norma richiede una
decisione d'apprezzamento o di equità che tenga conto di tutte le circostanze
del caso (DTF 144 III 464 consid. 3.1 con rinvii; CCR sentenza inc. 16.2019.6
del 21 marzo 2019 consid. 5b).
c) Premesso
ciò, contrariamente all'opinione dei reclamanti, l'esistenza di
una situazione giuridica
chiara nel senso dell'art. 257 cpv. 1 lett. b CPC non è esclusa dovendosi interpretare
un contratto secondo il principio dell'affidamento (sentenza del Tribunale
federale 4A_185/2017 del 15 luglio 2017 consid. 5.4 con riferimenti; v. anche Trezzini in: Commentario pratico al
Codice di diritto processuale civile svizzero, Vol. 2, 2ª edizione, n. 43 ad
art. 257; Göksu in: Brunner/Gasser/
Schwander [curatori], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, Vol II, 2ª
edizione, n. 11 ad art. 257).
5. In
concreto, per gli istanti dopo il 31 dicembre 2017 i convenuti non disponevano
di alcun titolo per occupare il loro appartamento. E in effetti agli atti vi è
un contratto di locazione di durata determinata che terminava il 31 dicembre
2017 e prevedeva che per essere valida ogni modifica andasse fatta nella forma scritta
(doc. C). Sotto questo profilo la situazione di fatto è chiara. I con­duttori,
da parte loro, allegano  in sintesi  che le parti avevano firmato un
documento da cui risulta che esse volevano man­tenere un rapporto contrattuale,
con puntuali modifiche, anche dopo i lavori di ristrutturazione. Si tratta pertanto
di verificare se tale obiezione sia concludente, ovvero se l'interpretazione
fornita dal Pretore resista alla critica.
a) I
principi applicabili in materia di interpretazione di dichiarazioni sono già
stati riassunti dal Pretore e ripetutamente enunciati dalla giurisprudenza (DTF
143 III 570 consid. 4.4.1). Al riguardo basti ricordare che l'interpretazione
soggettiva (la vera e concorde volontà dei contraenti) è una questione di
fatto, mentre quella oggettiva (secondo il principio dell'affidamento) è una
questione di diritto (sentenza del tribunale federale 5A_881/2018
del 19 giugno 2019 consid . 3.1.2.2 e seg.). Anche la scelta tra i metodi
d'interpretazione soggettivo e oggettivo attiene al diritto. La decisione
spetta al giudice e dipende dall'esito dell'istruttoria. L'art. 18 cpv. 1 CO
gli impone di dare la precedenza al metodo soggettivo, a condizione che vi
siano elementi sufficienti per farlo (sentenza del Tribunale federale
4A_462/2015 del 12 gennaio 2016 consid. 3.2).
b) Nella fattispecie, il 23 dicembre 2016 CO 1 e CO 2 hanno sottoscritto con
RE 1 la seguente dichiarazione (doc. 2):
Io, RE 1, nato il 19.11.1954, domiciliato a __________,
con la presente dichiaro di essere in debito di fr. 2892.20 nei confronti dei
miei locatori, signori CO 1 e CO 2.
Al
fine di estinguere il debito sopraccitato, ho chiesto l'intervento dell ' Ufficio del
sostegno sociale e dell'inserimento, il quale ha deciso di pagare l ' intero importo
e i soldi li restituirò direttamente all ' ufficio competente.
Sono
inoltre al corrente che in seguito ai lavori di manutenzione che verranno
eseguiti a breve, la pigione mensile subirà un aumento che verrà deciso dai
locatori più avanti.
Con la
presente, inoltre, dichiaro, da ora in poi, di impegnarmi a pagare regolarmente
le pigioni mensili, nel caso in cui non mantenessi la mia parola sono
consapevole che i signori CO 1 procederanno immediatamente con una procedura di
sfratto.
c) Relativamente all'interpretazione soggettiva, i reclamanti si dolgono
che per il Pretore gli istanti non intendessero conferire al la
dichiarazione del 23 dicembre 2016 carattere di modifica
del contratto nel quale erano subentrati. A loro dire, in tale documento gli
istanti si erano impegnati a eseguire dei lavori mentre loro si erano invece impegnati
a pagare al termine dei lavori una pigione aumentata. Essi soggiungono che qualora
tale impegno non fosse qualificato come una modifica contrattuale, esso
dovrebbe essere considerato un nuovo contratto che non richiederebbe la forma
scritta. Se non che, così argomentando, essi si limitano ad addurre la loro
versione senza nemmeno accennare al perché la conclusione del Pretore, secondo
cui la reale volontà delle parti era perlomeno divergente sarebbe arbitraria
ovvero manifestamente errata. Al riguardo il reclamo si rivela finanche irricevibile.
d) Quanto
all'interpretazione oggettiva, la citata dichiarazione del 23 dicembre 2016 può
ritenersi chiara nel senso che gli inquilini prendevano atto del fatto che dopo
i lavori di manutenzione che verranno eseguiti a breve i locatori si
riservavano la possibilità di aumentare la pigione mensile. Firmato un anno prima
della conclusione del contratto, il testo permette fors'anche di ammettere una
futura modifica contrattuale unilaterale da parte dei locatori in relazione
alla pigione, ma non fa alcun accenno alla volontà di concedere una proroga del
contratto né tanto meno di modificare consensualmente la durata dello stesso. È
possibile che meri lavori di ristrutturazione non avrebbero legittimato un
aumento della pigione, ma per tacere del fatto che i conduttori avrebbero
potuto semmai contestare una richiesta del genere, la dichiarazione non allude
a interventi più incisivi che sarebbero durati oltre la scadenza del contratto
originale.
e) Non
si disconosce che secondo i reclamanti la nota dichiarazione è
stata firmata in occasione di un incontro avvenuto nella casa comunale di __________
alla presenza anche della responsabile dell'Ufficio servizio sociali. Se non
che, a prescindere dal fatto che anche nella procedura di tutela giurisdizionale
nei casi manifesti l'assunzione di testi non parrebbe essere
esclusa ( Trezzini , op.
cit., n. 32 segg. ad art. 257) e che i convenuti non hanno offerto
l'audizione di __________ Z__________, questa non avrebbe con ogni
verosimiglianza inciso sull'esito della causa ove appena si pensi che il
contratto di locazione poteva essere modificato soltanto per iscritto, forma espressamente
prevista contrattualmente che esclude l'applicazione dell'art. 12 CO. E in
concreto, non può seriamente essere messo in discussione che per essere valida,
una modifica contrattuale avrebbe perlomeno dovuto formalizzare e specificare quali
elementi del contratto si sarebbero modificati. Ciò che difetta palesemente
nella dichiarazione del 23 dicembre 2016.
f) Per
quel che attiene al carattere abusivo del comportamento dei locatori, i
reclamanti si limitano invero all'apodittica affermazione secondo cui
gli istanti avrebbero fatto credere loro di poter  restare nell'ente locato  . Se
non che, come si è visto, con la nota dichiarazione agli inquilini non è
stata assicurata la prosecuzione del contratto. In mancanza di un accordo in
tal senso non può dirsi che essi abbiano tenuto un comportamento contraddittorio
inconciliabile con il principio della buona fede. Ne segue, in ultima analisi,
che la decisione del Pretore non può definirsi errata e sotto questo profilo il
reclamo è destinato all'insuccesso.
6. Riguardo al
beneficio del gratuito patrocinio, rifiutato dal Pretore, i reclamanti
ribadiscono di essere indigenti e asseriscono che di infondato e strumentale v'è
solo l'istanza di sfratto. Così argomentando essi non si confrontano però con
la motivazione del primo giudice secondo cui le loro contestazioni apparivano
prive di probabilità di successo sin dall'inizio (art. 117 lett. b CPC). Perché
ciò sarebbe errato essi non spiegano. Anche al riguardo, il reclamo,
insufficientemente motivato, si rivela di conseguenza irricevibile.
7. Le
spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Gli opponenti,
che hanno presentato osservazioni per il tramite di un patrocinatore, hanno
diritto a un'adeguata indennità per ripetibili. Quanto al gratuito patrocinio,
esso non può entrare in linea di conto, il reclamo difettando sin dall'inizio
di parvenza di buon diritto (art. 117 lett. b CPC). Della situazione economica
dei reclamanti si tiene conto riducendo, per quanto possibile, l'ammontare
delle spese giudiziarie.
Per questi motivi,
decide: 1.   Nella misura in cui è
ricevibile, il reclamo è respinto.
2.   Le spese processuali di fr.
150. sono poste a carico dei reclamanti che rifonderanno alla controparte fr.
500. per ripetibili.
3. La richiesta
di gratuito patrocinio in questa sede è respinta .
4.   Notificazione a:

  avv.   ;

  avv.   .
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Mendrisio Sud.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso
sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi
previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è
disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.