Acquisto di fondi da parte di persone all'estero. Blocco a registro fondiario. Legittimazione a ricorrere
Decisione del 22.10.2019, TRAM
Incarto n. 52.2018.606
LEGITTIMAZIONE
art. 20 cpv. 2 LAFE

composto dei giudici:
Flavia Verzasconi, presidente,
Matteo Cassina, Sarah Socchi
vicecancelliera:
Barbara Maspoli
statuendo
sul ricorso del 19 dicembre 2018 delle
RI 1
RI 2
patrocinate da:   PA 1
contro
la decisione del 30 novembre 2018 dell'Autorità di I
  Istanza del Distretto di __________ in materia di revoca del blocco a
  registro fondiario;
ritenuto, in
fatto
A. a. CO 2 di ________ (________)
è proprietaria delle PPP _______, ________, ________ costituite sul fondo base
n. _______ RFD di _______. Alla CO 3 di __________ (_______) appartiene invece
la PPP _______ del medesimo fondo base. b. Con decisione del 23 ottobre 2009, l'Autorità di I istanza del Distretto di __________
ha aperto una procedura di accertamento ai sensi dell'art. 25 cpv. 1 bis della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del
16 dicembre 1983 (LAFE; RS 211.412.41) nei confronti della CO 2 e della CO 3
relativamente all'acquisto delle suddette PPP, assegnando loro, come pure a CO
4, un termine per formulare osservazioni. Nel contempo, richiamandosi all'art.
23 LAFE, ha ordinato il blocco a registro fondiario delle PPP (oltre al blocco
del registro di commercio delle due società e delle loro azioni). Il
provvedimento è essenzialmente stato motivato dai dubbi emersi sull'effettiva
titolarità delle azioni delle due società acquirenti, se della cittadina
elvetica CO 5 (come dichiarato al momento dell'acquisto) o se riconducibili al
marito CO 4 (persona all'estero ai sensi della LAFE). c. La predetta procedura è in seguito rimasta pendente. Tra i coniugi __________ - il cui matrimonio è stato poi dichiarato nullo da
una sentenza italiana - sono invece sorte altre vertenze di natura penale e
civile, in cui entrambi hanno rivendicato il ruolo di unico azionista e
beneficiario economico delle citate società.
B. a. Nel 2017, le
società ______ (_______) e RI 1 (_______) hanno escusso la CO 2 e la CO 3. Dando seguito alle domande di fallimento presentate da ______ (per il mancato
pagamento di fr. 928'522.13 rispettivamente di fr. 712'888.09), con decisioni
del 21 settembre 2017, cresciute in giudicato, il Pretore del Distretto di __________
ha pronunciato il loro fallimento (con effetto al giorno successivo). Le due
società sono quindi state poste in liquidazione, secondo la procedura sommaria.
Nel termine impartito dall'Ufficio dei fallimenti di __________ (UF) hanno tra
l'altro insinuato i propri i crediti la RI 1, come pure RI 2 (rappresentato da __________),
subentrato a __________. La procedura di fallimento è tuttora pendente, dopo
che CO 5 ha contestato davanti alla Pretura di __________ le graduatorie dei
crediti depositate il 1° marzo 2019 (FU n. 18/2019).
C. a. Nel frattempo, il 5
novembre 2018 CO 4 ha chiesto all'Autorità di I Istanza LAFE del Distretto di __________
lo sblocco del registro fondiario delle PPP __________, __________, __________
e __________ disposto il 23 ottobre 2009 (dopo assegnazione dei fondi a un'asta
pubblica e contestualmente al trapasso di proprietà). Ha per contro sollecitato
il mantenimento della procedura di accertamento e del blocco a RC, affinché - una
volta pagati i debiti - non avvenga alcuna distribuzione di utile fino al
chiarimento della posizione dei due ex coniugi. b. Con scritto del 13 novembre 2018, anche RI 1 e RI 2 (rappresentate dall'avv.
__________) hanno sollecitato la revoca del blocco a RF, per permettere la
realizzazione delle PPP a un'asta pubblica. c. Il 30 novembre 2018, l'autorità adita - richiamata la richiesta di CO 4 e
visti il predetto scritto dell'avv. __________, come pure le comunicazioni dell'UF
e di CO 5 (e della sua patrocinatrice) - ha risolto di non revocare il
blocco iscritto a RF sui fondi citati (..) fino alla conclusione delle
procedure penali e civili in corso . La decisione - redatta in forma di
lettera indirizzata al legale di CO 4 - è stata intimata per conoscenza anche
all'avv. __________, all'ex coniuge e all'UF.
D. La RI 1 e RI 2
impugnano ora la predetta risoluzione davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendo che sia annullata e che sia ordinato lo sblocco del
registro fondiario dei suddetti fondi, ai sensi dei considerandi. Preliminarmente gli insorgenti osservano di ritenersi legittimati a ricorrere
in quanto creditori delle società fallite, cui sarebbe precluso di recuperare i
loro crediti. Nel merito, dopo aver sollevato una violazione del diritto di
essere sentito (per carenza di motivazione), ribadiscono che il blocco
ostacolerebbe in modo inammissibile le operazioni di liquidazione del
fallimento (con la vendita all'asta degli immobili). Del tutto irrilevante
sarebbe il contenzioso civile pendente tra CO 4 e CO 5 (riguardante la
proprietà delle azioni delle società fallite), atteso che i fondi appartengono
ora solo alla massa fallimentare. Ritengono quindi - come in sostanza già chiesto
da CO 4 - che s'imponga lo sblocco del registro fondiario (dopo assegnazione in
sede d'asta pubblica delle PPP e contestualmente al trapasso di proprietà), ma
il mantenimento della procedura di accertamento LAFE e del blocco del registro
di commercio.
E. All'accoglimento del
ricorso si oppongono l'Autorità cantonale di I Istanza LAFE e l'Autorità
cantonale di sorveglianza LAFE, eccependo tra l'altro che le società ricorrenti
siano legittimate a chiedere la cancellazione del blocco a registro fondiario;
una tale richiesta, aggiungono, potrebbe essere formulata solo dall'amministrazione
del fallimento (ovvero dall'UF). Anche CO 5 sollecita il rigetto del gravame; ripercorse per sommi capi le
vicissitudini e le procedure civili e penali che la oppongono all'ex marito (il
quale avrebbe in sostanza messo in atto, a sua insaputa, un sistema di
indebitamento delle sue due società fallite in favore di altre società estere a
lui appartenenti, quali l'__________ e la RI 1), ritiene corretto mantenere lo status
quo . CO 4 - con riserva di modifica in sede di duplica - chiede pure la reiezione
del ricorso, censurando l'impossibilità di accedere agli atti dell'intero
incarto LAFE e l'impossibilità di esprimersi compiutamente (allegando pure uno
scritto, da lui personalmente redatto, in cui sostiene tra l'altro di essere
sempre stato l'unico ed esclusivo beneficiario economico delle società fallite,
fungendo da fiduciante di CO 5). L'Ufficio dei fallimenti, unitamente alle società in liquidazione, sono invece
rimasti silenti.
F. Con la replica e
le dupliche, le parti si sono essenzialmente riconfermate nelle rispettive
conclusioni e domande di giudizio, sviluppando in parte i loro argomenti di cui
si riferirà, se del caso, in appresso.
Considerato, in
diritto
1. La competenza
del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 9 della legge di
applicazione della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone
all'estero del 21 marzo 1988 (LALAFE; RL
215.400). Il ricorso, rivolto contro una decisione che rifiuta la revoca di una misura
cautelare adottata in base all'art. 23 LAFE, è inoltre tempestivo, sia che lo
si valuti secondo l'art. 20 cpv. 3 LAFE, sia giusta il termine di 15 giorni dell'art.
68 cpv. 2 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013
(LPAmm; RL 165.100; cfr. al riguardo: Urs
Mühlebach/ Hanspeter Geissmann , Lex F., Kommentar zum Bundesgesetzes über den Erwerb von
Grund-stücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, n. 4 ad art. 23 e n.
22 ad art. 22). Resta da verificare se alle società insorgenti possa essere riconosciuta la
legittimazione attiva.
2. 2.1. Secondo l'art.
20 cpv. 1 LAFE, sono impugnabili innanzi all'autorità cantonale di ricorso le
decisioni dell'autorità di prima istanza, dell'ufficiale del registro
fondiario, dell'ufficiale del registro di commercio e dell'autorità
dell'incanto. Per quanto qui di rilievo, in base all'art. 20 cpv. 2 LAFE il
diritto di ricorso spetta all'acquirente, all'alienante e a altre persone
che hanno un interesse degno di protezione
all'annullamento o alla modifica della decisione (lett. a). Per giurisprudenza, quest'ultima norma
ha la medesima portata di quanto a suo tempo richiesto dall'art. 103 dell'abrogata
legge federale del 16 dicembre 1943 sull'organizzazione giudiziaria e oggi dall'art.
89 cpv. 1 della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005 (LTF; RS
173.110; cfr. STF 2C_972/2016 del 31 ottobre 2017 consid. 2.1 e rimandi; Giorgio De Biasio/Simone Albisetti ,
LAFE  Giurisprudenza scelta cantonale e federale [1997-2016], Lugano 2017,
pag. 246 segg.; Mühlebach/Geissmann, op.
cit., n. 3 ad art. 20). 2.2. In base all'art. 89 cpv. 1 LTF ha il diritto di interporre ricorso in
materia di diritto pubblico chi ha partecipato al procedimento dinanzi
all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo (lett. a),
è particolarmente toccato dalla decisione impugnata (lett. b) e ha un interesse
degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa (lett. c). Per consolidata prassi, l'interesse degno di protezione consiste nell'utilità
pratica che procurerebbe alla parte ricorrente l'accoglimento del ricorso
ossia, in altri termini, nel fatto di evitare un pregiudizio di natura
economica, ideale, materiale o di altro genere che la decisione impugnata le
occasionerebbe. L'interessato dev'essere toccato in modo diretto e concreto e
in una maniera e con un'intensità superiore alla maggioranza dei cittadini. L'interesse
invocato (che può anche essere di mero fatto), oltre a essere pratico e
attuale, deve trovarsi con l'oggetto del litigio in un rapporto stretto,
speciale e degno di essere preso in considerazione (cfr. DTF 133 II 400 consid.
2.2, 133 II 409 consid. 1.3, 131 II 361 consid. 1.2; STF 2C_178/2018 del 18
marzo 2019 consid. 2.1). Il ricorso formulato da un singolo nell'interesse
generale o di un terzo è escluso (cfr. DTF 138 II 162 consid. 2.1.2, 137 II 40
consid. 2.3, 135 II 145 consid. 6.1, STF 2C_972/2016 citata consid. 3.1 e
rimandi). La giurisprudenza ritiene in particolare che anche il ricorso di un
terzo a favore del destinatario ( pro Adressat ) sia ammissibile solo se
la decisione impugnata comporta per chi insorge un pregiudizio diretto ;
un semplice interesse di fatto (economico) - mediato o riflesso - all'annullamento
o alla modifica del provvedimento non basta (cfr. DTF 141 V 650 consid. 3.1, 135
V 382 consid. 3.3.1; STF 2C_1158/2012 del 27 agosto 2013 consid. 2.3.2 e
rimandi). In tal senso, la sola qualifica di creditore del destinatario (cfr.
DTF 134 V 153 consid. 5.3.2.3, 130 V 560 consid. 3.5) o di azionista della
società contro cui è rivolta una decisione (cfr. STF 2C_1158/2012 citata
consid. 2.3.3 e rimandi) non è sufficiente a fondare la legittimazione attiva
(cfr. anche René Wiederkehr/Stefan
Eggenschwiler , Die allgemeine Beschwerdebefugnis Dritter, Eine Übersicht
über die Rechtsprechung zur materiellen Beschwerdebefugnis Dritter im
öffentlichen Verfahrensrecht, Berna 2018, pag. 83 segg.). 2.3. In concreto, la decisione impugnata non è stata indirizzata alle insorgenti, che l'hanno ricevuta solo in
copia per conoscenza . Con il provvedimento non è infatti tanto stata
respinta la domanda di revoca del blocco a registro fondiario presentata dalle
società ricorrenti, quanto piuttosto quella - di tenore pressoché identico -
formulata da CO 4 (per il tramite del suo legale). Ora - a prescindere dalla
posizione di quest'ultimo - è certo che le insorgenti, nella loro semplice
veste di creditrici escutenti delle società proprietarie dei fondi, non
risultano personalmente e direttamente toccate dalla decisione che mantiene il
blocco cautelare a registro fondiario, impedendo atti di disposizione delle PPP
(nelle more della procedura di accertamento ex art. 25 cpv. 1 bis LAFE). Nulla muta il fatto che sia stato pronunciato il fallimento della CO 3 e
della CO 2: se è vero che con la dichiarazione del fallimento i citati immobili
sono entrati a far parte della massa destinata al comune soddisfacimento dei
creditori (art. 197 cpv. 1 della legge federale sulla esecuzione e sul
fallimento dell'11 aprile 1889; LEF; RS 281.1) e che le debitrici hanno perso
la capacità di disporne (art. 204 cpv. 1 LEF), è altrettanto vero che da quel momento - come osservano in questa sede
le competenti autorità in materia LAFE - gli atti di amministrazione e di
realizzazione degli stessi possono essere compiuti unicamente dall'amministrazione
del fallimento (art. 240 LEF), in concreto curata dall'Ufficio dei fallimenti
(cfr. anche sentenze II CCA 12.2017.162-163 pag. 4, doc. DF 15 e 16).
Non quindi dai singoli creditori, che non hanno alcun potere di disposizione
sui beni appartenenti alla massa. A maggior ragione s'impone questa conclusione
se si considera che le società insorgenti - che sembrano peraltro appartenere allo
stesso CO 4 (cfr. pag. 11 della petizione di cui al doc. I, allegata all'istanza
del 5 novembre 2018) - nemmeno si possono prevalere di una graduatoria
cresciuta in giudicato, che attesta in modo inoppugnabile la loro qualità di
creditori e quindi un loro diritto alla ripartizione del ricavato da un'eventuale
(futura) realizzazione all'asta dei fondi. La graduatoria - depositata lo
scorso 1° marzo 2019 - è infatti stata contestata da CO 5, la quale il 20 marzo
2019 ha promosso diverse cause davanti alla Pretura di __________, anche nei
confronti di RI 1 e RI 2 (cfr. duplica pag. 2 e allegati doc. DF 18). Ne
discende che la decisione impugnata non determina per le insorgenti alcun
pregiudizio diretto ai sensi della giurisprudenza sopraesposta.
3. Stante quanto
precede, e poiché il ricorso deve essere dichiarato irricevibile per difetto di
legittimazione attiva, non occorre invece chiedersi se e in che misura la
decisione impugnata possa essere affetta da nullità, siccome resa ancora dalla
vecchia autorità distrettuale in materia
LAFE. Autorità a cui - nel momento in cui si è espressa - era in effetti già
subentrata per legge la nuova Autorità unica di I. istanza LAFE (istituita dal
nuovo art. 7 LALAFE, entrato in vigore con effetto al 1° gennaio 2018, cfr. STA 52.2018.395 del 21 marzo 2019), la quale si è
comunque pronunciata in questa sede. L'irricevibilità del ricorso per difetto
di legittimazione attiva impedirebbe infatti comunque a questo Tribunale di
accertarne la nullità (cfr. per analogia STA 52.2016.242 del 30 maggio 2018, in:
RtiD I-2019 n. 12 consid. 4).
4. Sulla base di
tutto quanto precede, il ricorso è irricevibile. La tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a carico delle insorgenti,
soccombenti. Le ricorrenti sono inoltre tenute a rifondere un'adeguata
indennità a titolo di ripetibili (art. 49 cpv. 1 LPAmm) a CO 4, il quale, da un
profilo formale, ha resistito in questa sede al gravame, avvalendosi dell'assistenza
di un legale. Non ne ha invece diritto CO 5, non patrocinata.
Per
questi motivi,
decide:
1.   Il ricorso è irricevibile .
2.   La tassa di
giustizia di fr. 1'500.-, già anticipata dalle insorgenti, resta a loro carico.
Alle ricorrenti va restituito l'importo di fr. 500.- versato in eccesso a
titolo di anticipo. Le insorgenti sono tenute a rifondere a CO 4 complessivi fr. 1'500.- a titolo
di ripetibili per questa sede.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).
4.   Intimazione
  a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
presidente                                                            La
vicecancelliera