Notaio - contratto di escrow - liberazione del prezzo di compravendita trattenuto - interpretazione del contratto
Decisione del 25.02.2020, IICCA
Incarto n. 12.2019.181
COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
DEPOSITO DI DENAROO O DI ALTRE COSE FUNGIBILI
INTERPRETAZIONE DI UN CONTRATTO
NOTAIO
art. 1 CO
art. 18 CO

AP 1
AP 2
tutti rappr. da  PA 2
contro
AO
  1
rappr. da   PA 1
con
cui gli attori hanno chiesto di far ordine alla convenuta di bonificare
limporto complessivo di fr. 500'000.-, in due quote di fr. 250'000.- a ciascun
attore, oltre interessi al 5% dal 1° aprile 2016, poi non più richiesti con la
replica;
domanda
avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione della petizione, e che
il Pretore aggiunto con decisione 30 settembre 2019 ha respinto;
appellanti gli attori,
che con appello 25 ottobre 2019 hanno chiesto la riforma del querelato giudizio
nel senso di far ordine alla convenuta, in accoglimento della petizione, di
bonificare limporto complessivo di fr. 500'000.-, in due quote di fr.
250'000.- a ciascun attore, oltre interessi al 5% dal 4 marzo 2016, protestando
spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la convenuta con
osservazioni ( recte: risposta) 7 gennaio 2020 ha postulato la reiezione
dell'appello, con protesta di spese e ripetibili;
letti ed
esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto :
1. Con rogito n. __________
del 18 dicembre 2015 (doc. A) della notaia avv. AO 1 (in seguito anche:
notaia), AP 1 e AP 2 (in seguito anche: venditori) hanno venduto a D__________ __________
(in seguito: acquirente) la villa di cui al fondo n. __________ RFD di __________
per un prezzo di fr. 19'800'000.-, a quel momento già bonificato da
questultimo sul conto clienti della notaia. Nella clausola VI.c, denominata  trattenuta
tempestiva immissione in possesso , le parti hanno concordato che  limmissione
in possesso è pattuita per la data di consegna così come definito in seguito
(clausola VII.7  che segue [secondo la quale limmissione in possesso
è pattuita al massimo per il giorno 29.02.2016  Entro al massimo tale data la
venditrice si impegna a mettere limmobile vuoto a disposizione
dellacquirente ] ). Per tale motivo, considerato che il trapasso di
proprietà anticipa limmissione in possesso, verrà trattenuto un deposito di
fr. 500'000.-  a garanzia della tempestiva immissione in possesso. Questo
importo sarà svincolato a ricezione del verbale di consegna. Eventuali ritardi
non saranno considerati come un rapporto di locazione fra le parti .
2. Con e-mail 2 marzo
2016 (doc. F) la notaia, in vista della consegna delle chiavi della villa
concordata per il successivo 4 marzo, ha consigliato ai venditori, per
chiarezza,  di allestire una breve e succinta dichiarazione che conferma la
consegna delle chiavi necessarie . Il 4 marzo 2016, dopo aver consegnato le
chiavi a un rappresentante dellacquirente, i venditori hanno pertanto
trasmesso per e-mail alla notaia una copia del relativo verbale di consegna
(doc. F e G).
3. Con scritto 25 marzo
2016 (doc. 7) lacquirente, facendo riferimento a un non meglio precisato  non
conforme adempimento contrattuale (con evidenze in ambito altresì di responsabilità
aquiliana risp. penale) da parte dei venditori , ha diffidato la notaia a
non svincolare / liberare limporto di fr. 500'000.- trattenuto in virtù della
clausola VI.c. Da parte loro i venditori, con lettera 31 marzo 2016 (doc. I),
hanno preteso limmediata e integrale liberazione di quella somma.
4. Il litigio tra lacquirente
e i venditori, per il denaro trattenuto dalla notaia, è proseguito innanzi alle
autorità giudiziarie ed esecutive: il 31 maggio 2016 il Pretore del Distretto
di Lugano, sezione 5, su richiesta dellacquirente, ha sequestrato tra le altre
cose il credito dei venditori verso la notaia, per presunti  danni derivanti
dallasportazione di parti costitutive allimmobile  di fr. 663'991.90 più
interessi (doc. 2); il 1° giugno 2016 lUE di Lugano ha notificato alla notaia
il sequestro del credito avvisandola che  se e in quanto il debito è
esigibile, siete diffidata a pagarlo immediatamente presso lUfficio o a
dichiarare subito se riconoscete il debito o se lo contestate e per quali
motivi  (doc. 3); il 25 gennaio 2017 (doc. 6) la notaia, che in precedenza
aveva contestato lesigibilità e il buon fondamento del credito (doc. 4), ha
provveduto a bonificare la somma allUE di Lugano.
5. Con istanza 20
dicembre 2018 (inc. n. SO.2018.6386), la notaia, preso atto che il 3 dicembre
2018 lUE di Lugano, con laccordo dellacquirente e dei venditori, aveva
revocato il sequestro del credito, con le relative notifiche, a seguito della
prestazione di altre garanzie da parte di questi ultimi e le aveva comunicato
di volerle ritornare il denaro, ha adito la Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 1, chiedendo di essere autorizzata a depositare in giudizio l'importo
di fr. 500'000.-.
Listanza, accolta dal
Pretore aggiunto con decisione 30 settembre 2019, è stata respinta da questa
Camera, su appello dei venditori, con giudizio di data odierna (inc. n.
12.2019.175).
6. Nel frattempo, con
petizione 20 ottobre 2016, i venditori, ottenuta la necessaria autorizzazione
ad agire (doc. P), avevano convenuto la notaia innanzi alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 1, per farle ordine di bonificare limporto
complessivo di fr. 500'000.- oggetto della trattenuta, in due quote di fr.
250'000.- a ciascuno di loro, oltre interessi al 5% dal 1° aprile 2016, poi non
più richiesti con la replica e con le conclusioni.
La convenuta si era
opposta alla petizione.
7. Con la decisione qui
impugnata, essa pure resa il 30 settembre 2019, il Pretore aggiunto ha respinto
la petizione (dispositivo n. 1), ponendo a carico degli attori le spese
processuali di fr. 9100.- e obbligandoli altresì in solido a pagare fr. 20000.-
per ripetibili (dispositivo n. 2). Egli ha in sostanza ritenuto che tra tutte
le parti in causa si era perfezionato un contratto di escrow e che i
parametri contrattuali per bonificare il denaro agli attori non erano
realizzati.
8. Con lappello 25
ottobre 2019 che qui ci occupa, avversato dalla convenuta con risposta 7
gennaio 2020, gli attori hanno chiesto la riforma del querelato giudizio nel
senso di far ordine alla convenuta, in accoglimento della petizione, di
bonificare limporto complessivo di fr. 500'000.-, in due quote di fr.
250'000.- a ciascuno di loro, oltre interessi al 5% dal 4 marzo 2016,
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi. Essi hanno affermato che la
convenuta, avendo a suo tempo bonificato allUE di Lugano la somma litigiosa
(doc. 6) dopo essere stata informata che  se e in quanto il debito è esigibile,
siete diffidata a pagarlo immediatamente presso lUfficio (doc. 3) , aveva
già implicitamente ammesso di essere debitrice nei loro confronti di
quellimporto. E hanno evidenziato che in ogni caso le condizioni per la
liberazione a loro favore della somma previste dal tenore del contratto di escrow erano perfettamente adempiute.
9. Lesito della petizione
non può far astrazione da quanto è stato deciso nellambito della causa di
deposito giudiziale, essendo evidente che la convenuta, se non fosse stata in
una situazione di incertezza sulla persona del creditore, avrebbe senzaltro dovuto
bonificargli la somma trattenuta, sempre che la pretesa fosse stata esigibile. Resta
però il fatto che quella decisione non è necessariamente vincolante per il procedimento
qui in esame, essendo stata resa nellambito di una causa in procedura sommaria
(art. 248 lett. e e 250 lett. a n. 3 e 6 CPC), fondata dunque su un grado
probatorio limitato alla verosimiglianza.
Ciò significa che
in questa procedura, dopo aver ripreso le considerazioni rilevanti di quella
decisione (consid. 10), occorrerà esaminare se le ulteriori circostanze evocate
in questa causa, apprezzate con un grado probatorio pieno, siano eventualmente tali
da imporre, tenuto anche conto del tema dellesigibilità, un esito diverso
(consid. 11).
10. Nella già menzionata decisione
resa in data odierna  la scrivente Camera, dopo aver rammentato i principi
giuridici che reggevano listituto del deposito giudiziale, ha ritenuto, per
quanto qui interessa, che la convenuta, nella sua qualità notaia, avrebbe
dovuto escludere, previo esame della situazione giuridica, lesistenza di una
situazione di incertezza sulla persona del creditore (come parrebbe aver già
fatto, almeno implicitamente, allorché aveva bonificato allUE di Lugano la
somma litigiosa, dopo essere stata informata che  se e in quanto il debito è
esigibile, siete diffidata a pagarlo immediatamente presso lUfficio ). A
fronte di una clausola del rogito denominata  trattenuta tempestiva immissione
in possesso  e in base alla quale le parti, dopo aver premesso che  limmissione
in possesso è pattuita  per al massimo  il giorno 29.02.2016 (il
rinvio alla clausola VII.7 era infatti riferito solo per definire  la data
di consegna ) e che per tale motivo, considerato che il trapasso di
proprietà anticipa limmissione in possesso, verrà trattenuto un deposito di
fr. 500'000.-  a garanzia della tempestiva immissione in possesso, avevano concordato che questo importo sarà svincolato a ricezione
del verbale di consegna , era in effetti incontestabile che limmissione in
possesso, avvenuta il 4 marzo 2016, come attestato dal verbale di consegna
concordato e trasmesso quella data per e-mail alla convenuta (doc. F e G), avrebbe
giustificato la liberazione della somma a favore degli attori. Come risultava
inequivocabilmente già dalla sua denominazione ( trattenuta tempestiva
immissione in possesso  e dalla sua finalità ( a garanzia della
tempestiva immissione in possesso ), la clausola VI.c attribuiva alla convenuta
unicamente la facoltà di verificare se limmissione in possesso fosse stata
temporalmente conforme a quanto previsto dal rogito, fermo restando che il
mancato ossequio del termine massimo del 29 febbraio 2016 non avrebbe avuto alcuna
conseguenza (per gli  eventuali ritardi era stato solo previsto che non
avrebbero dato vita a  un rapporto di locazione ) o al più avrebbe
potuto comportare un risarcimento del danno per il ritardo, che tuttavia in
concreto non era mai stato evocato in causa dalla convenuta né era mai stato
rivendicato dallacquirente. Essa non attribuiva per contro alla convenuta la
facoltà di decidere se limmissione in possesso fosse stata materialmente
conforme a quanto previsto dal rogito, ovvero se al momento della consegna
limmobile presentasse i presunti  danni derivanti dallasportazione di
parti costitutive allimmobile  rivendicati dallacquirente (doc. 2) e tali
da eventualmente far venir meno, in parte o del tutto, il credito dovuto agli attori.
11. Nella decisione qui
impugnata il Pretore aggiunto ha ritenuto, sulla base di uninterpretazione fondata
sul principio dellaffidamento, che la clausola VI.c, facendo riferimento alla
consegna dei beni, che in base alla clausola VII.2 avrebbero dovuto essere
consegnati  così come visionati, ispezionati dallacquirente e vuoti  e
nellambito della cui consegna la venditrice in base alla clausola VII.7 si era
impegnata a consegnare tutte le chiavi esistenti, le relative istruzioni,
copia dei contratti di manutenzione, i piani per quanto riguarda le
costruzioni, così come ulteriore documentazione in suo possesso e connessa con
limmobile compravenduto , non riguardasse solo laspetto temporale
dellimmissione in possesso, ma anche quello materiale della consegna e del
verbale di consegna, che dovevano essere conformi a quanto previsto dal rogito.
E ha quindi evidenziato che gli attori da una parte avevano ammesso di aver asportato
il camino e altri arredi senza il consenso dellacquirente (cfr. pure interrogatori
penali dellattrice p. 7 e dellattore p. 6), rispettivamente dallaltra neppure
avevano provato che nellambito della consegna del 4 marzo 2016, per altro
tardiva, fossero state consegnate tutte le chiavi e tutti i documenti in loro
possesso e fosse stato redatto il verbale di consegna previsto dal rogito.
11.1. In questa sede gli
attori hanno censurato linterpretazione della clausola VI.c operata dal
giudice di prime cure, ribadendo che questultima, per altro chiara, attribuiva
alla convenuta, come evidenziato anche dal teste avv. F__________ __________, solo
la facoltà di verificare se limmissione in possesso fosse stata
temporalmente conforme a quanto previsto dal rogito, fermo restando poi che la
controparte non aveva mai preteso che limmissione in possesso avvenuta il 4
marzo 2016, come confermato dal verbale di consegna, fosse stata tardiva.
11.2. Linterpretazione della
clausola VI.c fornita dal Pretore aggiunto non può essere confermata, per le
ragioni esposte nellambito della già menzionata decisione resa in data odierna
da questa Camera, riprese in precedenza, a cui si può rinviare, tanto più a
fronte di quanto dichiarato dal teste avv. F__________ __________ ( Mi viene
mostrato il doc. A e meglio la pag. 8 alla clausola di cui alla lettera C
trattenuta tempestiva immissione in possesso. Ricordo di questa clausola che
era già stata inserita dal notaio nella prima bozza del rogito. La clausola era
stata voluta dalla parte acquirente e io ero daccordo e ha condiviso questo
mio accordo anche con gli attori. Siccome la quasi totalità del prezzo era
stata versata subito al momento del trapasso di proprietà, sembrava logico
trattenere un importo di fr. 500'000.- per garantire la tempestiva immissione
in possesso del bene immobile in favore dellacquirente, si trattava anche di
fare una certa pressione psicologica per far sì che limmobile fosse consegnato
tempestivamente allacquirente  Posso dunque dire che il significato della
clausola di tempestiva immissione in possesso di cui a pag. 8 del rogito doc. A
era legata esclusivamente alla consegna del fondo dietro pagamento del prezzo
di compravendita, non era invece legata ad altre condizioni e non poteva
neppure esserlo. Ciò si riscontra anche a pag. 6 punto settimo del doc. A, dove
è detto che il notaio era irrevocabilmente incaricato di liberare gli importi
versati dallacquirente appena avvenuta limmissione in possesso del fondo. Il
notaio non aveva altri obblighi di verificare le modalità dellimmissione in
possesso, se non la consegna delle chiavi , cfr. verbale 17 gennaio 2018 p.
2), la cui deposizione, in assenza di circostanze concrete atte a metterne in
dubbio lattendibilità, non può essere ignorata solo per il fatto che egli era stato
il consulente legale degli attori nellambito delle trattative per la
sottoscrizione del rogito. Il fatto che ai sensi della clausola VII.2 i beni compravenduti
dovevano essere consegnati  così come visionati, ispezionati dallacquirente
e vuoti  e che in base alla clausola VII.7 la venditrice si era pure impegnata
a consegnare tutte le chiavi esistenti, le relative istruzioni, copia dei
contratti di manutenzione, i piani per quanto riguarda le costruzioni, così
come ulteriore documentazione in suo possesso e connessa con limmobile
compravenduto , non toglie che in base alla clausola VI.c la somma  trattenuta
 a garanzia della tempestiva immissione in possesso avrebbe chiaramente dovuto
essere svincolata a favore degli attori già solo al momento della  tempestiva
immissione in possesso e meglio a ricezione del verbale di consegna .
Per altro, se la
clausola fosse eventualmente risultata poco chiara, questa mancanza di
chiarezza avrebbe semmai dovuto andare a scapito della convenuta, che laveva
allestita (DTF 124 III 155 consid. 1b; II CCA 3 aprile 2019 inc. n.
12.2017.185).
11.3. Accertato così che la
clausola VI.c doveva essere intesa nel senso che la convenuta aveva unicamente
la facoltà di verificare se limmissione in possesso fosse stata temporalmente
conforme a quanto previsto dal rogito, resta da esaminare se le condizioni per
la liberazione della trattenuta previste dalla stessa, ossia lesistenza di una
 tempestiva immissione in possesso con conseguente ricezione del
verbale di consegna , siano state o meno adempiute. La risposta è
affermativa.
È innanzitutto evidente
che l immissione in possesso  dellimmobile sia stata effettuata,
essendo incontestabile e incontestato che lacquirente, a cui il 4 marzo 2016 erano
state consegnate le chiavi (doc. G), costituite da un  passe-partout 
(cfr. doc. Q e T), abbia da quel momento potuto accedere e con ciò potuto disporre
dellimmobile compravenduto, che in effetti è poi stato oggetto dei già
prospettati lavori di ristrutturazione.
È inoltre incontestabile
che limmissione in possesso sia stata  tempestiva , la convenuta non
avendo mai preteso in causa il contrario, ossia che il fatto che la stessa abbia
avuto luogo solo il 4 marzo 2016 anziché il 29 febbraio 2016 fosse costitutivo
di una violazione contrattuale (e comunque, come si è detto, leventuale
ritardo sarebbe stato privo di conseguenze sul tema, anche perché né la convenuta
né lacquirente avevano mai fatto valere un risarcimento del danno per il
ritardo).
Ed è pure incontestabile
che quel giorno la convenuta abbia ricevuto il  verbale di consegna 
previsto dal rogito, con tale espressione dovendosi intendere - e non poteva
essere altrimenti (i termini  consegna  e  tempestiva immissione
in possesso  dovendo nelloccasione essere considerati dei sinonimi) - un
documento attestante lavvenuta  tempestiva immissione in possesso .
Gli attori, il 4 marzo 2016, avevano in effetti provveduto a trasmetterle per
e-mail una copia del verbale di consegna delle chiavi della villa (doc. F e G),
attenendosi al consiglio  di allestire una breve e succinta dichiarazione
che conferma la consegna delle chiavi necessarie  che essa aveva dato loro per
e-mail due giorni prima proprio in vista della loro consegna (doc. F). Quanto
trasmessole a quel momento era pertanto del tutto idoneo allo scopo.
12. Ne discende che la
petizione devessere accolta, se non altro per la somma in capitale di fr.
500000.-. Non essendo date le condizioni per una mutazione dellazione in
seconda istanza (art. 317 cpv. 2 CPC), gli interessi al 5% dal 4 marzo 2016 rivendicati
in questa sede non possono invece essere riconosciuti, visto che con la replica
prima e con lallegato conclusivo poi gli attori non avevano più preteso
lattribuzione di interessi, tanto meno quelli al 5% dal 1° aprile 2016 richiesti
con la petizione.
13. Lappello degli attori
deve in definitiva essere accolto solo parzialmente come precede, ritenuto che
le spese giudiziarie di entrambe le sedi, calcolate sulla base di un valore
litigioso di fr. 500'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).
Per questi motivi,
richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il
RTar
decide:
I. Lappello 25
ottobre 2019 di AP 1 e AP 2 è parzialmente
accolto . Di conseguenza la decisione 30 settembre 2019 del Pretore aggiunto del Distretto di Lugano, sezione 1, è così riformata:
1. La petizione è parzialmente accolta.
§ È fatto ordine allAO 1 di
bonificare limporto complessivo di fr. 500'000.- in due quote di pari importo,
ossia di fr. 250'000.- ciascuna, a favore dei conti a lei noti dei venditori AP
1 e AP 2.
2. La
tassa di giustizia e le spese, di complessivi fr. 9100.-, da anticipare dagli
attori, sono poste a carico della convenuta, che rifonderà agli attori fr. 20000.-
per ripetibili.
II. Le spese processuali di fr. 15000.- sono a carico
dellappellata, che rifonderà agli appellanti fr. 15000.- per ripetibili di
appello.
III. Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 1
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1
e 100 cpv. 1 LTF).