Contratto di locazione - procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti - espulsione del conduttore cumulata con pretesa per pigioni arretrate - compensazione
Decisione del 22.01.2019, CCR
Incarto n. 16.2018.55
COMPENSAZIONE
DISDETTA STRAORDINARIA
ESPULSIONE
TUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI
art. 257d cpv. 1 CO
art. 272a cpv. 1 let. a CO
art. 125 let. c CPC
art. 257 CPC
art. 326 cpv. 1 CPC
art. 325bis CPS

contro la decisione emessa il 19 ottobre 2018 dal
  Pretore della giurisdizione di Locarno Città nella causa SO.2018.680
  (contratto di locazione) promossa con istanza del 3 settembre 2018 nei confronti
  di
CO
  1 ,
così
come sul reclamo del 4 novembre 2018 (inc. 16.2018.59) presentato da CO 1 contro
la medesima decisione,
esaminati gli atti
Ritenuto
in fatto: A. Il
10 gennaio 2017 la società M__________ SA, in veste di locatrice, e RE 1, quale
conduttore, hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto una
superficie commerciale (negozio e cantina) ubicata al pianterreno di uno
stabile a __________, per una pigione di fr. 1500. mensili. II 6 ottobre 2017 RE
1 ha sublocato a CO 1 la metà di tale superficie (  +/-
40 m 3  ). La sublocazione è iniziata il 13 novembre
2017 e il canone è stato fissato in fr. 1000. mensili.
B. Il 16
giugno 2018 RE 1 ha fissato a CO 1 un termine di 30 giorni per il
pagamento di complessivi fr. 1475. (p igione del mese di
giugno e conguaglio per le spese di elettricità) con la comminatoria della disdetta anticipata ai sensi dell'art. 257 d CO in caso di mancato pagamento. Non avendo ricevuto alcun versamento, il 25 luglio 2018 RE 1 ha notificato a l subconduttore, mediante l'apposito
formulario ufficiale, la disdetta del contratto di sublocazione per il
successivo 31 agosto.
C. Ottenuta
l'autorizzazione ad agire dall'autorità di conciliazione in materia di
locazione di Locarno, CO 1 ha convenuto,
il 10 agosto 2018, RE 1 davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Città
per ottenere  il ricalcolo della pigione pattuita con una
riduzione del 25% su fr. 1000. a seguito dei minori metri quadrati di superficie
dell'ente locato, la condanna del convenuto al versamento di fr. 4500. a
titolo di danni commerciali per il periodo 10 giugno-10 agosto 2018, di poter
accedere al quadro elettrico, al lavandino e al wc comune, la condanna del
convenuto al versamento di fr. 201.02, pari al 50% dei costi di elettricità
secondo fattura della Società elettrica __________ (inc. SE.2018.28). Il 12
ottobre successivo egli si è inoltre
rivolto al medesimo Pretore per ottenere l'annullamento della disdetta notificatagli da RE 1  in
quanto essendo datata 25.7.2018 non rispetta i termini della diffida di pagamento
di 30 giorni, come previsto dal CO  (inc. SE.2018.39).
D. Nel frattempo, con istanza del 3 settembre 2018,
promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti,
RE 1 ha convenuto CO 1 sempre davanti al medesimo Pretore per ottenere il
pagamento di fr. 4000. corrispondenti alla pigione da giugno a settembre 2018,
di fr. 630. pari ai costi dell'elettricità da novembre 2017 a giugno 2018, l'espulsione
del conduttore, lo sgombero e la pulizia completa del locale occupato dal convenuto.
All ' udienza dell'8 ottobre 2018, indetta per il
contraddittorio, l ' istante ha confermato le sue domande mentre CO
1 ha proposto di respingere l'istanza.
E. Statuendo
il 19 ottobre 2018 il Pretore ha ordinato l ' espulsione
di CO 1 dall ' ente sublocato, disponendone l'esecuzione effettiva (dispositivo n. 1), e ha per il
resto respinto (non entrata in merito) l'istanza (dispositivo n. 2). Le spese processuali di fr. 200. sono state
poste a carico delle parti in ragione di un mezzo ciascuno.
F. Contro
il dispositivo n. 2 della decisione appena citata RE 1 è insorto a
questa Camera c on un reclamo del 23 ottobre 2018 in cui ne chiede l'annullamento
e la sua riforma nel senso di accogliere la sua domanda di pagamento di fr.
4630.. Egli chiede inoltre di condannare CO 1 al pagamento di fr. 10 000. per
ulteriori canoni di sublocazione e rate dell ' elettricità non pagati, la perdita di guadagno dal 10
agosto 2018, le spese processuali e il tempo perso. Il memoriale non è stato
oggetto di intimazione.
G. Il
4 novembre 2018 anche CO 1 è insorto contro la decisione del Pretore con un
reclamo in cui chiede, previa concessione dell'effetto sospensivo, in via
principale l'annullamento del giudizio impugnato e la sua riforma nel senso di
respingere integralmente la petizione e in via subordinata la concessione di
una protrazione del contratto di almeno sei mesi. Con decreto del 6 novembre
2018 il presidente di questa Camera ha accolto la richiesta di effetto
sospensivo presentata da CO 1. Un ricorso di RE 1 contro tale decisione è stato
stralciato dai ruoli dal Tribunale federale il 4 gennaio 2019  a seguito del
ritiro (inc. 4A_617/2018). Il reclamo non
è stato oggetto di notificazione.
Considerando
in diritto: 1. I rimedi giuridici
in esame sono diretti contro la stessa decisione e vertono sui medesimi
oggetti. Si giustifica così di congiungere le due procedure e di emanare una
sentenza unica (art. 125 lett. c CPC).
2. Le
decisioni emanate nella procedura sommaria a tutela giurisdizionale nei casi
manifesti (art. 2 57 CPC) sono
impugnabili, trattandosi di una causa di valore litigioso inferiore a fr. 10
000., a questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG) con reclamo entro 10 giorni
dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). La decisione impugnata è pervenuta
all'istante il 22 ottobre 2018 (cfr. tracciamento degli invii n. 98.__________05).
Introdotto il 23 ottobre 2018 il reclamo di RE 1 è senz'altro tempestivo.
Quanto al rimedio
giuridico del convenuto, il giudizio impugnato gli è stato notificato il 29
ottobre 2018 (cfr. tracciamento degli invii prodotto 98.__________03).
Inoltrato il 5 novembre 2018 ( cfr. timbro sulla busta d'invio raccomandato),
anche il reclamo di CO 1 è stato presentato in tempo utile.
3. Nella procedura di
reclamo, salvo casi che qui non ricorrono (art. 326 cpv. 2 CPC), non sono
ammesse né nuove conclusioni, né l'allegazione di nuovi fatti, né la produzione
di nuovi mezzi di prova (art. 326 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie, la
documentazione allegata da RE 1 al reclamo (fatture concernenti la fornitura di
energia elettrica datate 18 ottobre 2017, 17 gennaio 2018, 25 aprile 2018, 26
giugno 2018 inviategli dalla Società Elettrica __________) e quella prodotta da
CO 1 con il suo reclamo (autorizzazione ad agire del 12 luglio 2018 rilasciata
dall'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno; lettera del
1° ottobre 2018 da __________ C__________ a CO 1) non sottoposte al primo
giudice, non sono pertanto ricevibili.
4. Secondo
l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del
diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure
concernenti l'errata applicazione del diritto  federale, cantonale o estero 
da parte della giurisdizione inferiore. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità
del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del
diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III
367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di
reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto
se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso
occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,
accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione di
manifestamente errato corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.)
nell'apprezzamento delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare
l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata
contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo
l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente
insostenibili, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi
di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in
contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 142 II
380 consid. 4.3 con rinvii).
5. Nella
decisione impugnata il Pretore, esposti i presupposti del la procedura
sommaria di tutela dei casi manifesti ( art. 257 CPC), ha rilevato che qualora un'istanza
contenga diverse domande di causa, il giudice può concedere la tutela
giurisdizionale per alcune pretese e non entrare nel merito per altre ma che
comunque ogni singola conclusione di causa dev'essere accolta integralmente
oppure dichiarata irricevibile. Premesso ciò, egli ha accertato l'esistenza di
una valida disdetta straordinaria per mora del contratto di sublocazione (art.
257 d CO) e la sussistenza dei presupposti per decidere l'espulsione dall'ente
locato con la pro­cedura sommaria di tutela dei casi manifesti, donde l'accoglimento
della domanda dell'istante volta all'espulsione del convenuto dall'ente locato.
Per contro, riguardo alla domanda di condannare il convenuto al pagamento di
fr. 4630., a suo parere,  la situazione in merito all'importo di
fr. 630., che l'istante configura quale costo per l'elettricità da novembre
2017 a giugno 2018, non si avvera essere per nulla chiara poiché agli atti
non è neppure stata prodotta l'eventuale fattura della Società elettrica __________
per il citato periodo e non si comprende per quale ragione RE 1 dovrebbe
poter chiedere al convenuto di pagargli le spese di elettricità che, secondo il
contratto di locazione principale [], RE 1 stesso non è tenuto a pagare in
quanto già comprese nella pigione da lui dovuta alla proprietaria dell'immobile
locato. Egli ha inoltre soggiunto che anche per quanto riguarda le pigioni,
non vi è chiarezza, ritenuto come il subconduttore abbia chiesto e chieda una
loro riduzione retroattiva a seguito della asserita minore superficie
commerciale a lui attribuita rispetto a quella indicata sul contratto di
locazione (va osservato comunque che sul contratto si parla di +/- 40 m 3 
e non m 2 ). Ciò premesso , il primo giudice, ritenuti
inadempiuti i presupposti dell'art. 257 cpv. 1 CPC, non è entrato nel merito della
richiesta condannatoria.
I.   Sul reclamo di RE 1
6. L'istante indica di fare
reclamo e di contestare il considerando 2 della decisione impugnata dove
viene respinta la sua richiesta di ricevere gli affitti arretrati e la parte
dell'elettricità per un totale di fr. 4630. ma non adduce alcun motivo a
sostegno del suo reclamo né tantomeno esprime una sola critica nei confronti della
decisione del Pretore. Egli non si confronta nemmeno, venendo
meno al proprio obbligo di motivazione (art. 321 cpv. 1 CPC), con i motivi che
hanno indotto il primo giudice a ritenere irricevibile la sua domanda
volta a ottenere il pagamento di fr. 4630.. Ne segue che su
questo punto la decisione impugnata resiste alla critica .
Giovi
rammentare che la procedura sommaria dell'art.
257 CPC costituisce un'alternativa alla procedura ordinaria o semplificata
normalmente disponibile. Il suo scopo è di offrire all'istante, nei casi
manifesti, una via giudiziaria particolarmente semplice e rapida. Il giudice
accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati
o immediatamente comprovabili (art. 257 cpv. 1 lett. a) e se la situazione
giuridica è chiara (art. 257 cpv. 1 lett. b). Ove non siano date le condizioni
per ottenere tutela giurisdizionale in procedura
sommaria, il giudice non entra nel merito dell'istan za (art. 257 cpv. 3
CPC). In tal caso, non generandosi alcun effetto di regiudicata materiale,
l'istante potrà riproporre la medesima domanda in procedura ordinaria o semplificata
sul medesimo oggetto litigioso ( Trezzini ,
Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, vol. 2,
2ª edizione, n. 45 ad art. 257).
Quanto alla richiesta volta
a ottenere il pagamento da parte di CO 1 di fr. 10 000. per ulteriori canoni
di sublocazione e rate dell'elettricità non pagati, la perdita di guadagno dal
10 agosto 2018, le spese processuali e il tempo perso, a prescindere dal fatto
che essa non è minimamente sostanziata, questa pretesa è nuova poiché non è stata
fatta valere in prima sede, ciò che la rende d'acchito inammissibile (art. 326
cpv. 1 CPC). In siffatte circostanze, il reclamo di RE 1 si rivela irricevibile.
II.  Sul reclamo di CO 1
7. Il reclamante
riconosce di non avere pagato il canone di locazione per il mese di giugno 2018,
ma fa valere di avere promosso davanti al Pretore una causa per ottenere un
ricalcolo delle pigioni e una richiesta di danni commerciali. Egli afferma di
non avere pagato la pigione poiché RE 1, oltre ad averlo ostacolato nell'anda­mento
della [sua] attività commerciale nel locale da lui sublocato, gli ha causato
una diminuzione delle entrate della [sua] attività per l'assenza di corrente
elettrica. Inoltre, tenuto conto dell'effettiva superficie da lui locata e del
fatto che il contratto di locazione principale prevede una pigione di fr. 1500., ritiene che il canone stipulato nel contratto di sublocazione di
fr. 1000. debba essere ridotto del 25% ragione per cui egli vanta un credito
nei confronti di RE 1 per le pigioni pagate da novembre 2017 a
maggio 2018 che compensa l'affitto del mese di giugno 2018 e che annulla la
disdetta da cui deriva lo sfratto.
a) Così
argomentando il reclamante solleva la compensazione di sue pretese con la
pigione scaduta. Ora, giusta l'art. 257 d cpv. 1 CO, quando, dopo la
consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o
delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine
per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il
rapporto di locazione sarà disdetto. Se il conduttore non paga entro il termine
fissato, il locatore può, nel caso di locali d'abitazione o commerciali,
recedere dal contratto con un preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un
mese. Al fine di impedire la disdetta straordinaria, un'eventuale compensazione
dev'essere tuttavia invocata durante il termine di grazia ( sentenza
del Tribunale federale 4A_140/2014 del 6 agosto 2014 consid.
5.2 in: SJ 137/2015 pag. 3 ; RtiD 2009 II pag. 681 CCR
inc. 16.2017.18 del 19 giugno 2017 con rinvio a DTF 119 II 248 consid. 6b/bb-cc
e Wessner in: Bohnet/Carron/Montini
[curatori], Droit du bail à loyer, Com­mentaire pratique, 2ª edizione, n.
29 ad. art. 257 d CO). Nella fattispecie, dagli atti non risulta che l'interessato
abbia eccepito l'estinzione del suo debito per compensazione entro il termine di
grazia, scadente il 31 agosto 2018, assegnatogli da RE 1 con la disdetta del 25 luglio 2018 . Su
questo punto il reclamo è pertanto destinato all'insuccesso.
b) Né
giova al reclamante l'argomentazione secondo cui la proprietaria dell'ente da
lui locato ha nel frattempo disdetto il contratto di locazione con RE 1 e si è
detta disposta a pattuire con lui un nuovo contratto di locazione, giacché queste
circostanze non mutano il fatto che il contratto di sublocazione in virtù del
quale egli occupava i locali è stato validamente disdetto e che attualmente
egli non ha concluso alcun contratto di locazione con la proprietaria. Quanto
all'art. 325 bis CP invocato da CO 1, riguardante le infrazioni alle
disposizioni sulla protezione dei conduttori di locali d'abitazione e
commerciali, la sua applicazione non compete a questa Camera ma semmai alle
autorità penali. Né entra in linea di conto una protrazione del contratto di locazione,
la richiesta, oltre che nuova e pertanto inammissibile (art. 326 cpv. 1 CPC), è
ad ogni modo esclusa in caso che la disdetta sia stata notificata, come in
concreto, per mora del conduttore (art. 272 a cpv. 1 lett. a CO).
c) Ne
segue, in definitiva, che anche il reclamo di CO 1, privo di critiche
ammissibili nei confronti della sentenza del Pretore, deve essere respinto.
III.   Sulle spese e le
ripetibili
8. Gli
oneri processuali di entrambi i reclami seguono la rispettiva soccombenza (art.
106 cpv. 1 CPC). Non si pone problema di indennità, i reclami non essendo sono
stati notificati per osservazioni.
Per questi motivi,
decide: 1.   Le cause inc. 16.2018.55 e
inc. 16.2018.59 sono congiunte.
2.   Il reclamo di RE 1 è
irricevibile.
3.   Le spese processuali di
tale reclamo di fr. 200. sono poste a carico di RE 1.
4.   Nella misura in cui è
ricevibile, il reclamo di CO 1 è respinto.
5.   Le spese processuali di
tale reclamo di fr. 200. sono poste a carico di CO 1.
6.   Notificazione a:
   ;
   .
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Locarno Città.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.