Provvedimenti cautelari prima della pendenza della causa; blocco del registro fondiario e restrizione della facoltà di disporre;posticipazione dell'esecutività dell'ordine di cancellazione di un blocco decretato in via supercautelare al passaggio in giudicato del decreto cautelare
Decisione del 08.11.2019, ICCA
COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
FORMA DEI CONTRATTI
PROVVEDIMENTI CAUTELARI
SPESE GIUDIZIARIE
VALORE LITIGIOSO
art. 216 CO
art. 261 CPC
art. 263 CPC
art. 315 cpv. 5 CPC
art. 56 ORF

AP 1
(patrocinata
  dall'avv. dott.  PA 1 )
contro
AO
  1
(patrocinato
  dagli avvocati  PA 2
e  
  ),
giudicando
sull'appello del 26 novembre 2018 presentato dalla AP 1 contro il decreto
cautelare emesso dal Pretore aggiunto il 12 novembre 2018 (inc. 11.2018.132)
e
sull'appello dello stesso giorno presentato da AO 1 contro il medesimo decreto
(inc. 11.2018.133);
Ritenuto
in fatto: A. Il 6 dicembre 2016 AO
1, proprietario della particella n. 459 RFD di __________ (ora costituita
in proprietà per piani, dalla n. 7796 alla n. 7813, più la n. 7843), ha stipulato
con la AP 1 un contratto di società semplice nel quale le parti dichiaravano
di promuovere con impegno comune un'operazione immobiliare avente per oggetto
la realizzazione di un immobile denominato Residenza __________. Il contratto
prevedeva, in particolare, quanto segue:
3. Le parti stabiliscono con questo accordo e contratto di
società semplice che alla AP 1 pertoccheranno mediante cessione in proprietà da
parte dell'arch. AO 1 due unità abitative, e più precisamente: PPP n. 7810
(cantina G posti auto P2/P10) e PPP n. 7811 (cantina F posti auto P1/P11).
4.  Sull'atto di cessione verrà iscritto un prezzo di
costo pari a fr. 540 000. per la PPP n. 7810 e fr. 480 000. per la PPP
n. 7811 e che non verrà pagato ma compensato come partecipazione attiva a
questa operazione e ben descritta sia nella premessa sia ai punti 1 e 2 del presente
contratto. ()
Il 6 marzo 2018 la AP 1 ha
invitato AO 1 a formalizzare la cessione delle due proprietà per piani, ma egli
ha rifiutato, facendo valere la nullità del contratto per vizio della volontà,
lesione e simulazione. Le trattative intraprese per comporre la lite nelle vie
amichevoli non hanno dato esito. Anzi, il 4 maggio 2018 la AP 1 è venuta a
sapere che con atti pubblici del 14 luglio e del 20 dicembre 2017 AO 1 aveva
venduto le due proprietà per piani a terzi. In tali contratti la notifica del
trapasso di proprietà al registro fondiario è stata prevista dopo il pagamento
del saldo del prezzo di compravendita, contestuale alla consegna
dell'appartamento prevista entro l'estate del 2018, rispettivamente entro il 31
dicembre 2018.
B. Il 7 maggio 2018 la AP
1 si è rivolta al Pretore del Distretto di Bellinzona chiedendo, già in via
cautelare, di vietare a AO 1 di disporre agli effetti del registro fondiario
delle proprietà per piani n. 7810 e 7811, segnatamente di notificare all'ufficiale
del registro fondiario, personalmente o per il tramite di un notaio,
l'iscrizione del trapasso di proprietà relativo a tali immobili in favore di
terzi, chiedendo di notificare tale ingiunzione anche all'Ufficio del registro e
impartirla con la comminatoria dell'art. 292 CP. Contestualmente essa ha instato,
sempre in via cautelare, per il blocco del registro fondiario sulle due
proprietà per piani. Con decreto cautelare emesso l'indomani senza
contraddittorio il Pretore ha vietato al convenuto quanto richiesto con la
comminatoria dell'art. 292 CP e ha ordinato all'ufficiale del registro
fondiario di menzionare il blocco delle proprietà per piani n. 7810 e 7811.
L'ufficiale del registro fondiario ha apposto il giorno stesso sui fogli delle
due proprietà per piani la menzione Divieto di disporre (blocco RF).
C. All'udienza del 4 maggio 2018, indetta per il
contraddittorio, il convenuto ha proposto di respingere l'istanza cautelare e di
revocare i provvedimenti adottati inaudita parte. Replicando e duplicando
oralmente, le parti hanno riaffermato le loro domande ed entram­be hanno
notificato prove. L'istruttoria è stata dichiarata chiusa il 12 settembre 2018
e alla discussione finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte del 24 e del 25 settembre
2018 nelle quali hanno mantenuto i rispettivi punti di vista.
D. Statuendo con decreto
cautelare del 12 novembre 2018, il Pretore aggiunto ha respinto l'istanza e ha revocato
i divieti e gli
ordini impartiti senza contraddittorio l'8 maggio 2018,
invitando l'ufficiale del registro fondiario a
cancellare, al passaggio in giudicato della decisione, la menzione di blocco sulle
proprietà per piani n. 7810 e 7811. Le spese processuali di complessivi fr. 1350. sono state poste a carico dell'istante, tenuta a rifondere al
convenuto fr. 2500. per ripetibili.
E. Contro
il decreto cautelare appena citato la AP 1 è insorta a questa Camera con un
appello del 26 novembre 2018 in cui postula  previo conferimento dell'effetto
sospensivo  la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la sua
istanza (inc. 11.2018.132). Quello
stesso giorno anche AO 1 ha
appellato la sentenza del Pretore aggiunto, chiedendo già in via
cautelare che la cancellazione del blocco dal registro fondiario avvenga
immediatamente e che l'indennità per ripetibili in suo favore sia portata a fr.
30 000. (inc. 11.2018.133). Con decreto del
30 novembre 2018 il presidente di questa Camera ha dichiarato senza interesse
la richiesta di effetto sospensivo contenuta nell'appello dell'istante e ha
respinto la richiesta di provvedimenti cautelari contenuta nell'appello del
convenuto. Nelle loro osservazioni
del 4 e 14 gennaio 2019 le parti propongono vicendevolmente di respingere
l'appello avversario.
F. Nel
frattempo, il 4 dicembre 2018, il Pretore aggiunto ha respinto un'istanza di
rettifica presentata da AO 1 per ottenere la modifica del dispositivo n. 3 del
decreto cautelare disponendo la cancellazione del blocco sulle due proprietà
per piani dall'esecutività della decisione. Il 22 luglio 2019 il presidente di
questa Camera ha accolto un'istanza formulata dal notaio __________ B__________,
su mandato di AO 1 e con il consenso della AP 1, autorizzando l'esecuzione
parziale anticipata del decreto cautelare impugnato, nel senso di abilitare il
notaio a frazionare parzialmente le cartelle ipotecarie registrali gravanti
collettivamente le proprietà per piani della particella n. 459 (comprese le proprietà
per piani n. 7810 e 7811).
Considerando
in diritto: 1. I rimedi giuridici
in esame sono diretti contro la stessa decisione e vertono sui medesimi
oggetti. Si giustifica così di congiungere le
due procedure e di emanare una sentenza unica (art. 125 lett. c CPC).
2. La decisione impugnata è un decreto
cautelare emesso prima che l'istante promuova causa ( art. 263 CPC ). Ora, le decisioni in materia di
provvedimenti cautelari sono impugnabili con appello, trattandosi di procedura
sommaria (art. 248 lett. d CPC), entro 10 giorni dalla notificazione (art. 314
cpv. 1 CPC). Se esse vertono su questioni meramente patrimoniali, nondimeno,
l'appello è ammissibile soltanto se il valore litigioso raggiungeva almeno
fr. 10 000. secondo l'ultima conclusione
riconosciuta nella decisione impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). Nella
fattispecie tale presupposto è dato, ove appena si consideri il valore dei due
immobili oggetti delle misure cautelari. Quanto alla tempestività dei rimedi
giuridici, il decreto cautelare è stato notificato al patrocinatore al
convenuto il 15 novembre 2018 e a quello dell'istante il 19 novembre 2018.
Introdotti il 26 novembre 2018, ambedue gli appelli in esame sono pertanto
ricevibili.
3. Nel
decreto impugnato il Pretore aggiunto, riassunti i presupposti per l'adozione
di provvedimenti cautelari, ha escluso anzitutto
l'esistenza di un vizio della volontà nella
stipulazione del contrat­to, poiché l'asserita difficoltà economica e la
necessità di portare assolutamente a termine l'operazione immobiliare in
questione non risultano aver giocato un ruolo, tanto meno dandosi contraenti
in ottimi rapporti personali. Se non che, egli ha rammentato, il mancato
ossequio della forma autentica comporta la nullità del negozio giuridico già per
tale motivo, tale forma dovendo essere rispettata anche ove l'immobile sia
semplicemente determinabile. E nel contratto di società semplice  egli ha
soggiunto  i due fondi sono sufficientemente identificati e identificabili,
nulla mutando al fatto che la suddivisione tra le due unità del tetto-terrazza
potes­se essere ancora oggetto di discussione o che un posteggio potesse essere
destinato a favore di un ufficio gestito in comune.
Il
primo giudice ha appurato altresì che in concreto il prezzo è stato fissato con
precisione, che le parti hanno specificato le modalità di pagamento mediante
compensazione come partecipazione attiva all'operazione immobiliare, che il
destino delle ipoteche gravanti le proprietà per piani costituisce un modo di
pagamento suscettibile di essere concretato in seguito e che le parti avrebbero
potuto specificare più tardi anche la ripartizione del-l'utile. In simili
circostanze, egli ha concluso, l'impegno di cedere le due proprietà per piani doveva
imperativamente essere stipulato con atto pubblico, onde la verosimile nullità
del titolo e quindi la mancata parvenza di buon diritto ( fumus boni iuris ).
A maggior ragione se si pensa che  egli ha epilogato  nel caso in esame
neppure si ravvisano gli estremi di un abuso di diritto, il convenuto non
avendo da parte sua adempiuto il contratto litigioso.
I.   Sull'appello
della AP 1
4. All'appello
l'istante acclude copia del contratto di società sempli­ce del 6 dicembre 2016.
Trattandosi di un atto che già figura nell'incarto trasmesso a questa Camera
dalla Pretura (doc. B), esso risulta superfluo. Con le osservazioni all'appello
il convenuto postula, da parte sua, il richiamo dell'inc. 11.2018.133 relativo all'appello
da lui introdotto contro il medesimo decreto. Ora, i procedimenti
svoltisi davanti a un determinato tribunale sono notori per il tribunale stesso
(art. 151 CPC; I CCA, sentenza inc. 11.2019.58 del 1° ottobre 2019,
consid. 2 con rinvio). Nelle condizioni descritte conviene dunque passare senza
indugio all'esa­me dell'appello presentato dall'istante.
5. L'appellante riconosce che il blocco del registro fondiario da
essa richiesto dipende dalla validità del contratto di società semplice. Sostiene
nondimeno che l'obbligo di rispettare la forma autentica dipende dal grado di
determinazione/determinabilità degli elementi essenziali (oggetto e prezzo) della
cessione immobiliare. Fa valere che il contratto in rassegna ha formalizzato tra
le parti una società tacita in cui essa era il socio occulto e il convenuto il socio
apparente, società in esito alla quale le sarebbero spettati come
partecipazione all'utile due appartamenti. Tuttavia, essa prosegue, sfruttando la
sua posizione dominante il convenuto ha venduto a terzi le due proprietà per
piani, di modo che il suo diritto di vedersi attribuire i fondi è manifestamente
leso (o per lo me­no minacciato), con il risultato di un pregiudizio
irreparabile. Anche perché, rispetto a un'eventuale azione di risarcimento del
danno, essa ha un interesse prevalente all'esecuzione effettiva del contratto, che
 continua  chiederà mediante azio­ne costitutiva volta al riconoscimento
giudiziale della proprietà sui due immobili in virtù dell'art. 963 CC. Ne segue
che, a suo parere, i presupposti di un provvedimento cautelare sussistono, l'urgenza
essendo data dal fatto che nei contratti di vendita stipulati con i terzi la
consegna degli immobili è fissata per l'estate 2018, rispettivamente per il 31
dicembre 2018.
Quanto
al vizio di forma, l'appellante fa valere che l'atto pubblico è indispensabile
solo se gli elementi essenziali del contratto di vendita sono determinati o
determinabili sulla base del contratto medesimo o della legge. In concreto 
essa allega  il contratto nulla prevedeva in merito agli oneri ipotecari che
già a quel momento gravavano il fondo base e nemmeno specificava la sorte del
giardino-terrazza livello 5 al piano tetto. L'appellante fa valere inoltre che,
contrariamente a quanto reputa il Pretore aggiunto, nella sua lettera del 6
marzo 2018 essa non si è limitata a esigere l'adempimento del contratto
societario riprendendone le medesime condizioni, ma aveva anche preteso che gli
appartamenti fossero ceduti liberi da ogni onere ipotecario, ciò che  a mente
sua  comprova come un elemento essenziale del prezzo non fosse stato determinato
nel contratto societario.
6. Come
ha rammentato il Pretore aggiunto, l 'art. 261 cpv. 1
CPC prevede che il giudice ordina i necessari provvedimenti cautelari quando
l'istante rende verosimile che:
a) un suo
diritto è leso o minacciato di esserlo; e