Licenza edilizia per un nuovo edificio residenziale
Decisione del 27.05.2019, TRAM
Incarto n. 52.2018.171
CONFORMITÀ DI ZONA
LICENZA EDILIZIA
SUPERFICIE EDIFICABILE
SUPERFICIE UTILE LORDA O SUL
art. 29 cpv. 1 let. c LALPT
art. 16 LE
art. 38 LE
art. 22 cpv. 2 let. a LPT
art. 30 cpv. 1 cf. 5 RLSTERR

composto dei giudici:
Flavia
  Verzasconi, presidente,
Matea
  Pessina, Sarah Socchi
vicecancelliera:
Barbara
  Maspoli
statuendo
sul ricorso del 5 aprile 2018 di
RI
  1
patrocinata
  da:   PA 1
contro
la
  decisione del 21 febbraio 2018 (n. 774) del Consiglio di Stato che ha
  respinto l'impugnativa della ricorrente contro la risoluzione del 3 maggio
  2017 del Municipio di Paradiso, che ha rilasciato alla CO 1 la licenza
  edilizia per l'edificazione di un nuovo edificio residenziale plurifamiliare
  (part. __________);
ritenuto, in
fatto
A. a. La CO 1 è proprietaria di un ampio terreno
(part. __________) a forma irregolare,
situato a Paradiso, tra via __________ e la sottostante linea
ferroviaria. Il fondo, sul quale vi è un edificio esistente (per lo più adibito
a destinazioni commerciali), è assegnato dal piano regolatore vigente alla zona
residenziale RSI 5. b. Il 29 settembre 2016, la CO 1 ha chiesto al Municipio il permesso di
edificare sul lato est del fondo un nuovo stabile residenziale. L'edificio,
articolato su tre piani fuori terra (da attribuire ad altrettanti
appartamenti), insisterà su uno zoccolo in parte interrato, che si congiungerà
allo stabilimento esistente e sarà riservato ai due livelli inferiori: il più
basso (P-2), a locali tecnici, cantine e 4
posteggi (accessibili dall'autorimessa dell'edificio contiguo); l'altro (P-1),
a un ampio deposito (175.50 mq) da porre al servizio della stessa costruzione
esistente, al quale sarà funzionalmente connesso. c. Nel termine di pubblicazione, alla domanda
si sono opposti due vicini, tra cui RI 1, proprietaria di un fondo (part. __________) situato sull'altro lato di via __________,
sollevando svariate critiche relative
tra l'altro alla superficie utile lorda (SUL) e all'area verde. d. A fronte delle obiezioni, l'istante in licenza ha prodotto una variante di
progetto, che, oltre a rivedere la larghezza delle scale interne, ha in sostanza
invertito il contenuto dei due livelli inferiori (P-1 e P-2), destinando però
quello più basso (P-2) - leggermente ridimensionato - anziché a un unico grande
deposito, a 5 locali "cantina/archivio" nonché a "deposito bici-carrozzine".
La CO 1 ha inoltre prodotto un nuovo schema di calcolo dell'area verde e un
attestato antincendio. Preso atto delle modifiche, gli opponenti hanno in sostanza dichiarato di
mantenere la propria opposizione. La variante è poi stata pubblicata, senza tuttavia suscitare alcuna
opposizione. f. Preso atto dell'avviso favorevole (n. 99190) dei Servizi generali del
Dipartimento del territorio, il 3 maggio 2017 il Municipio ha rilasciato la
licenza edilizia, secondo i piani di variante, respingendo tutte le opposizioni
precedentemente pervenute.
B. Con giudizio del 21
febbraio 2018, il Consiglio di Stato ha respinto, in quanto ricevibile, l'impugnativa
presentata da RI 1 contro la predetta risoluzione. Dopo aver disatteso un'obiezione riferita all'assenza di un piano di cantiere,
il Governo ha tutelato la procedura seguita dal Municipio per la variante
(relativa ai piani P-1 e P-2), osservando che la ricorrente non vi si sarebbe
formalmente opposta. Premesso che la censura che contesta l'i.s. sarebbe (quindi) di per sé irricevibile, l'Esecutivo cantonale l'ha nondimeno respinta.
In particolare, ha ritenuto che sebbene nella SUL dovessero essere conteggiati
anche tutti i locali "cantina/archivio" al piano P-2 (siccome a
disposizione delle attività commerciali dello stabile esistente), con l'intervenuta
cessione a titolo gratuito al Comune della superficie (443 mq) toccata da via __________,
gravata dal piano regolatore (strada di servizio), ogni sorpasso sarebbe stato "sanato"
in applicazione dell'art. 38 cpv. 2 § della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100) .
Dopo aver respinto una richiesta concernente la presentazione di una
perizia/prova a futura memoria, l'Esecutivo cantonale ha infine disatteso anche
le critiche concernenti l'area verde, che ha ritenuto conforme alla percentuale
minima (35%) imposta dall'art. 35 delle norme di attuazione del PR di Paradiso
(NAPR) e all'art. 10 cpv. 1 NAPR (che non vieterebbe di computare nell'area
verde superfici sopra costruzioni in parte interrate).
C. Avverso il predetto
giudizio, la vicina soccombente si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendo in via principale che sia annullato insieme alla
licenza edilizia o, subordinatamente, che gli atti siano retrocessi al Consiglio
di Stato per nuova decisione. Dopo aver diffusamente criticato le considerazioni della precedente istanza in
merito alla sua facoltà di contestare le modifiche della variante, l'insorgente
rimprovera al Governo di aver leso il suo diritto di essere sentita, per averle
di fatto impedito di prendere visione ed esprimersi sulla documentazione che ha
acquisito agli atti, riferita alla cessione della superficie stradale. Ad ogni
modo, ribadisce, anche a fronte di tale cessione il Consiglio di Stato non avrebbe
potuto confermare la licenza edilizia, poiché i depositi destinati allo stabile
commerciale esistente non sarebbero conformi alla funzione prettamente
residenziale della zona RSI 5. L'insorgente ripropone infine l'eccezione
relativa all'area verde, contestando che possano essere conteggiate come tale
la superficie sopra lo zoccolo dell'edificio e altre aree (scale, ecc.). L'area
verde prevista, aggiunge, non formerebbe in ogni caso una "superficie
unitaria" come richiesto dalle norme di PR.
D. All'accoglimento dell'impugnativa
si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni. L'Ufficio delle domande di costruzione si rimette al giudizio di questo
Tribunale. Il Municipio sollecita dal canto suo la reiezione del gravame. Così
pure la CO 1, contestando puntualmente le censure della vicina con argomenti di
cui si dirà, per quanto occorre, in appresso.
E. Con la replica e la
duplica, la ricorrente rispettivamente l'istante in licenza si sono
essenzialmente riaffermate nelle loro antitetiche conclusioni e domande di
giudizio, sviluppando ulteriormente le proprie tesi; anche di queste si
riferirà, nella misura del necessario, più avanti. L'UDC si è riconfermato
nella sua risposta.
Considerato, in
diritto
1. 1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1
LE. Certa è la legittimazione attiva della ricorrente, vicina opponente,
personalmente e direttamente toccata dal giudizio impugnato, di cui è
destinataria (art. 21 cpv. 2 LE; art. 65 della legge sulla procedura
amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). Il ricorso,
tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in ordine. 1.2. Il giudizio può essere reso sulla base delle tavole processuali, senza
istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). Neppure le parti sollecitano l'assunzione
di particolari prove.
2. Diritto di
essere sentito 2.1. Il diritto di essere sentito ancorato all'art. 29 cpv. 2 della
Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 (Cost.;
RS 101) assicura alle parti il diritto di prendere conoscenza di tutte le
argomentazioni sottoposte al Tribunale e di determinarsi su di esse, a
prescindere dal fatto che contengano elementi di fatto o di diritto nuovi e
siano concretamente atte a influire sul giudizio. Ogni allegazione o prova
prodotta va portata a conoscenza delle parti,
affinché esse possano decidere se usufruire della possibilità di prendere
posizione in proposito; questa decisione non spetta al giudice (DTF 139 I 189
consid. 3.2, 138 I 484 consid. 2.1, 137 I 195 consid. 2.3.1). La recente giurisprudenza del Tribunale federale ritiene che questo diritto sia dato anche quando un atto è notificato solo per
conoscenza, senza che sia nel contempo assegnato un termine per
replicare o prendere posizione. Ci si deve tuttavia aspettare che la parte che
intende esprimersi lo faccia, o chieda perlomeno che le sia assegnato un
termine per farlo, senza indugi, sennò si ritiene che vi abbia rinunciato. Al
riguardo, la prassi considera che la rinuncia non possa essere presunta prima
che siano trascorsi almeno dieci giorni dalla notificazione (cfr. STF
2D_66/2014 del 2 luglio 2015 in RtiD I-2016 n. 19 consid. 5 e rimandi). 2.2. La violazione del diritto di essere sentito implica, di principio,
l'annullamento della decisione impugnata, a prescindere dalle possibilità di
successo nel merito (cfr. DTF 137 I 195 consid. 2.2, 135 I 279 consid. 2.6.1).
Il Tribunale federale ritiene tuttavia che una violazione del diritto di essere
sentito possa essere sanata nell'ambito di una procedura ricorsuale, quando
l'interessato ha avuto la possibilità di esprimersi dinnanzi a un'autorità di
ricorso che, come in concreto, può esaminare liberamente le questioni di fatto
e di diritto che si pongono o - anche se la lesione è di una certa gravità -
quando il rinvio all'istanza precedente costituisca una formalità priva di
senso e porti a inutili ritardi, inconciliabili con l'altrettanto importante
interesse della parte toccata a un giudizio celere (cfr. DTF 137 I 195 consid.
2.3.2, 136 V 117 consid. 4.2.2.2, 133 I 201 consid. 2.2 e rimandi). 2.3. In concreto, il Servizio dei ricorsi del Consiglio di Stato - non appena
acquisito l'atto di cessione a titolo gratuito della superficie (443 mq) della
part. __________ (vincolata a strada) concluso tra il Comune di Paradiso e la CO
1 (cfr. sua richiesta del 30 gennaio 2018) - con scritto del 5 febbraio 2018 ne
ha dato comunicazione ad RI 1. Qust'ultima, dopo aver domandato e ottenuto -
per il tramite della sua nuova patrocinatrice - copia dell'atto di cessione
(cfr. corrispondenza e-mail del 20 e 21 febbraio 2018), il 26 febbraio 2018 ha
chiesto all'autorità di ricorso di acquisire anche il relativo piano di
mutazione. Sennonché, prima ancora che giungesse tale richiesta, il 21 febbraio
2018 il Governo ha formalmente statuito sull'impugnativa. Ora, considerato che nulla agli atti permette di smentire la circostanza -
invero incontestata - che RI 1 sia venuta a conoscenza dello scritto del 5
febbraio 2018 solo dopo il 12 febbraio (cfr. ricorso pag. 8), occorre
inevitabilmente concludere che, allorquando l'Esecutivo cantonale si è
pronunciato (il 21 febbraio 2018), non erano ancora trascorsi dieci giorni
dalla notifica dell'atto. La precedente istanza non poteva pertanto ancora presumere,
in base alla giurisprudenza sopraesposta (consid. 2.1), che la destinataria
avesse rinunciato alle prerogative che le derivano dal diritto di essere
sentito. Tanto più che, proprio il giorno prima, la patrocinatrice aveva
domandato (ancorché mediante semplice e-mail) di poter prendere visione dell'atto
acquisito, lasciando quindi, semmai, intendere il contrario. Ne discende che il
Governo è incorso in una violazione dell'art. 29 cpv. 2 Cost. E ciò a
prescindere dalla pertinenza delle sue osservazioni e/o dal fatto che l'autorità
di ricorso - in base a un apprezzamento anticipato (cfr. DTF 140 I 285 consid. 6.3.1) - non era
tenuta ad assumere le ulteriori prove che l'insorgente gli ha solo
successivamente richiesto (scritto del 26 febbraio 2018). Nelle circostanze concrete, la violazione del diritto di essere sentita può
nondimeno essere considerata sanata, posto che la ricorrente ha potuto
esprimersi compiutamente in questa sede (e anche dopo che la CO 1 ha
spontaneamente prodotto il documento da lei sollecitato, cfr. replica e duplica).
Il rinvio degli atti su tale aspetto costituirebbe quindi una sterile
formalità, in un'ottica di economia processuale.
3. Procedura di
variante 3.1. Per principio, le varianti soggiacciono alla procedura ordinaria di
rilascio del permesso di costruzione. In quest'ottica, l'art. 16 cpv. 1 LE
dispone che la procedura di pubblicazione deve essere ripetuta se i progetti
vengono modificati nel corso della procedura di approvazione o successivamente.
L'obbligo di pubblicizzare la domanda di variante mira essenzialmente a
salvaguardare i diritti di opposizione di eventuali interessati.
La regola non è tuttavia
assoluta. Se i progetti rimangono immutati nelle loro caratteristiche
essenziali, dispone l'art. 16 cpv. 2 LE, è applicabile la procedura della
notifica. Differenze che non superano un grado di tolleranza ragionevolmente
ammissibile, conclude la norma in esame, non soggiacciono a nessuna formalità. Dall'art. 16 LE si evince dunque che la
procedura ordinaria è applicabile soltanto in caso di varianti che modificano
in misura rilevante il progetto approvato o in via di approvazione. Qualora le
modifiche, pur essendo di lieve entità, richiamassero l'applicazione di
disposizioni del diritto federale o cantonale rimesse al giudizio dell'autorità
cantonale, va comunque raccolto l'avviso di quest'ultima (cfr. STA
52.2013.250-251-252 del 23 giugno 2014 consid. 2.1, 52.2004.311 del 26 ottobre
2004 consid. 2, 52.2003.278 dell'8
ottobre 2003 consid. 2.2). 3.2. In concreto, a torto il Governo, scostandosi dalla valutazione operata dal
Municipio, ha inopinatamente messo in dubbio la facoltà dell'insorgente di
contestare (anche) le modifiche di progetto (variante) inoltrate dalla
resistente in corso di procedura (consid. Ad), sfociate nel progetto approvato.
E ciò già solo considerando che tali modifiche hanno lasciato sostanzialmente
inalterate le caratteristiche del nuovo edificio, che è essenzialmente solo
stato riorganizzato (e in parte ridimensionato) internamente, in particolare
invertendo i contenuti ai livelli P-1 e P-2, a cui la vicina opponente si era
già fermamente opposta. Le modifiche, prima ancora di essere pubblicate in
forma di variante, erano oltretutto già state sottoposte alla ricorrente, che
aveva chiaramente manifestato il proprio dissenso (dichiarando di mantenere la
propria opposizione, cfr. scritto del 24 gennaio 2017; cfr. anche decisione del
Municipio del 3 maggio 2017). In base al principio della buona fede, non è
quindi ben dato di vedere come l'Esecutivo cantonale poteva rimproverarle di
non esservisi ulteriormente opposta, contestualmente alla successiva
pubblicazione, tutto sommato inaspettata. Pubblicazione di cui l'insorgente
(dirimpettaia, ma non confinante) - stante l'assenza di una qualsiasi forma di
pubblicità sul fondo (dal quale non erano state rimosse le modine
precedentemente posate) - non avrebbe peraltro nemmeno potuto accorgersi, se
non consultando l'albo comunale. Ciò che non appare sufficiente, ritenuto che
secondo il Tribunale federale l'affissione all'albo costituisce una forma di
pubblicazione ridotta, che di principio deve essere accompagnata da altre
misure di pubblicità (quale la modinatura e il picchettamento), destinate a
rafforzarla e completarla (cfr. STF 1P.475/88 del 9 marzo 1989 in RDAT 1989 n.
58). Al di là dell'errata premessa formale, vi è da ritenere che il Consiglio di
Stato ha comunque esaminato nel merito tutte le obiezioni sollevate dalla
ricorrente, che da questo profilo non ha subi to
alcuna menomazione dei suoi diritti di difesa. Non occorre quindi
dilungarsi oltre su tale aspetto.
4. Superficie utile
lorda - conformità di zona 4.1. Giusta l'art. 37 cpv. 1 LE, l'indice di sfruttamento (i.s.) è il rapporto
tra la superficie utile lorda degli edifici (SUL) e la superficie edificabile del
fondo. Secondo l'art. 38 cpv. 1 LE, quale SUL si considera la somma della
superficie dei piani sopra e sotto terra degli edifici, incluse le superfici
dei muri e delle pareti nella loro sezione orizzontale. Dal computo della SUL
sono escluse tutte le superfici non utilizzate o non utilizzabili per
l'abitazione o il lavoro; tra queste, le cantine, i solai, le lavanderie e gli
essiccatoi delle abitazioni (cfr. art. 38 cpv. 1 LE). Non vengono inoltre
computati, in base all'art. 40 cpv. 1 del regolamento di applicazione della
legge edilizia del 9 dicembre 1992 (RLE; RL 705.110), gli archivi e i magazzini
sotterranei, non accessibili al pubblico e che non servono per il lavoro. L'utilizzazione di un locale per il lavoro deve essere intesa in senso lato.
Non occorre che il locale sia occupato da persone e diretto da persone
esercitanti un'attività. Per essere computato nella SUL è sufficiente che esso
serva a tale attività e appaia pertanto integrato nel processo lavorativo al
quale uno stabile è assegnato. In tal senso, vanno di principio conteggiati i
depositi che come tali non hanno una destinazione autonoma, ma di locali al
servizio di un'attività lavorativa (cfr. RDAT 1985 n. 77, 1984 n. 77; STA
52.2017.197/199/200 del 14 maggio 2018 consid. 3.3; Adelio Scolari , Commentario, II ed., Cadenazzo 1996, n. 1127 seg. e 1130 ad art. 38 LE). Per costante giurisprudenza, decisiva ai
fini del computo della superficie di un locale non è l'indicazione fornita dai piani circa la sua
destinazione, ma l'og gettiva possibilità di utilizzare la superficie di
un determinato vano a fini abitativi o lavorativi (cfr. RtiD II-2008 n. 22 consid. 3.1; RDAT I-1994 n. 30 consid. 2.2; STA
52.2009.314 del 3 febbraio 2010 consid. 4
confermata da STF 1C_158/2010 del 3 agosto 2010 in RtiD I-2011 n. 18, 52.2006.20 del 1° marzo 2006 consid. 5.2.2; Scolari , op. cit., n. 1126 ad art. 38 LE). La superficie degli spazi non conteggiati nella SUL deve inoltre
situarsi in un rapporto ragionevole con i bisogni oggettivi dell'utilizzazione
principale dell'edificio. Locali non computabili
sovradimensionati sono computati per la parte eccedente (cfr. STA 52.2013.305
del 6 novembre 2013 consid. 2.1, 52.2009.137 del 7 settembre 2009 consid. 2.1; Scolari , op. cit., n. 1129 ad
art. 38 LE). 4.2. Giusta l'art. 22 cpv. 2 lett. a della legge federale sulla pianificazione
del territorio del 22 giugno 1979 (LPT; RS 700), ripreso dall'art. 65 cpv. 2
lett. a della legge sullo sviluppo
territoriale del 21 giugno 2011 ( LST ; RL 701.100) , l'autorizzazione a costruire è rilasciata solo se
gli edifici e gli impianti sono conformi alla funzione prevista per la zona di
utilizzazione. Ciò significa che nelle singole zone possono essere autorizzati
soltanto insediamenti la cui destinazione si integra convenientemente nella funzione
assegnata alla zona di situazione. Non basta che non si pongano in contrasto
con la funzione di zona, ossia che non ostacolino l'utilizzazione conforme alle
finalità pianificatorie perseguite dalla zona. Per essere autorizzate, le nuove
costruzioni devono apparire collegate da un nesso adeguato alla funzione della
zona in cui si collocano (cfr. RDAT II-2002
n. 77 consid. 3.1, I-2002 n. 59 consid. 2.1, II-1994 n. 56 consid. 4.1; Alexander Ruch , Kommentar zum
Raumplanungsgesetz, Zurigo 1999, n. 70 seg. ad art. 22; Adelio Scolari , op. cit., n. 472 ad art. 67 LALPT). In base all'art. 35
cpv. 1 NAPR, nella zona residenziale semi-intensiva RSI 5 è ammessa
unicamente l'edificazione di costruzioni residenziali . 4.3. Nel caso concreto, il progetto prevede
di ricavare all'interno dello zoccolo, al livello inferiore P-2, cinque locali
destinati a "cantina/archivio", con superfici variabili tra 17
e 24 mq (oltre a un vano "deposito bici-carrozzine" di ampiezza
analoga). Il Governo, scostandosi dal Municipio, ha ritenuto che questi locali
dovessero essere conteggiati nella SUL, poiché oggettivamente destinati alle
attività commerciali dello stabile esistente, a cui sarebbero funzionalmente
connessi. Ciò nonostante ha ritenuto che la SUL complessiva del progetto rientrasse
ancora nel limite massimo consentito, grazie alla cessione a titolo gratuito
dell'area del fondo toccata da via __________ (vincolata dal PR a strada di
servizio; art. 38 cpv. 2 § LE). La ricorrente non contesta queste conclusioni,
ma eccepisce che - a fronte della destinazione commerciale accertata - il
Governo avrebbe dovuto negare la licenza edilizia, non essendo data la
conformità di zona. La censura è pertinente e resiste alle tesi opposte della
resistente, che sostiene che i controversi locali al piano P-2 non dovrebbero
nemmeno essere conteggiati nella SUL. 4.3.1. Per quanto concerne la destinazione, nessuno contesta in questa sede che
i controversi locali non siano attribuiti alle nuove unità abitative
(che già dispongono di tre cantine, di ca. 6-7 mq l'una, al P -1), ma allo stabile
esistente . Invano la resistente pretende invece che all'interno dell'edificio
esistente non vi sarebbero solo attività di tipo commerciale, ma pure
tre appartamenti (ricavati dalla sopraelevazione autorizzata nel 2013), che
sarebbero privi di cantina e lavanderia. A prescindere dal fatto che essa aveva
in un primo tempo dichiarato di voler assegnare l'intero piano deposito alla proprietà
CO 1 (cfr. relazione tecnica) e poi, in sede di variante, a 5 (non
meglio precisate) unità (cfr. osservazioni alle opposizioni del 20
dicembre 2016 punto 3.3), non v'è chi non veda come la destinazione ora
indicata dall'istante in licenza appaia del tutto insostenibile. Anzitutto non è dato di comprendere per quale ragione, per questi tre
appartamenti, occorrerebbe addirittura realizzare cinque depositi
(cantine o archivi). Tanto meno perché i vani dovrebbero avere un'area tre
volte superiore a quella (6-7 mq) delle cantine previste per le nuove unità
residenziali (cfr. supra ). E ciò considerato pure che, contrariamente a
quanto afferma la resistente, non è affatto vero che tali appartamenti
esistenti non dispongono di una lavanderia al loro interno (cfr. piani doc. 3
allegati alla sua risposta). Al di là dell'indicazione fornita dalla CO 1,
occorre quindi considerare che i locali al livello P-2 si prestano
effettivamente, da un punto di vista oggettivo, a essere utilizzati quali
depositi al servizio delle attività lavorative di natura commerciale esistenti,
e come tali vanno considerati. 4.3.2. Ferma questa premessa, a giusta ragione la precedente istanza ha
stabilito che la superficie di tali vani dovesse essere interamente conteggiata
nella SUL; la conclusione è infatti del tutto
conforme alla giurisprudenza (cfr. supra consid. 4.1). Il computo, come
osservato dal Governo, non determina tuttavia un sorpasso dell'indice di
sfruttamento massimo (1.0) ammesso dall'art. 35 NAPR: la quantità edificatoria
derivante dall'area (443 mq) vincolata a strada (ceduta gratuitamente),
maggiorata a quella del fondo (3'146
mq), permette infatti di sopperire a qualsiasi mancanza di SUL (art. 38 cpv. 2
§ LE). E ciò anche considerando che la SUL già sfruttata dalla costruzione
esistente (2'219 + 582.83 mq per la sopraelevazione), in base al doc. 3
prodotto dalla resistente, è a ben vedere superiore (> 156.45 mq)
rispetto a quanto indicato in sede di progetto (2'219 + 426.38 mq, cfr.
calcolo SUL e citato doc. 3). 4.3.3. Sennonché, come a ragione eccepisce l'insorgente,
il Consiglio di Stato non poteva limitarsi a queste conclusioni. La destinazione prevalentemente commerciale dei depositi del livello P-2 non
incide in effetti solo sull'indice di sfruttamento, ma, prima di tutto, sulla
conformità di zona dell'edificio, che costituisce uno dei requisiti centrali ai
fini del rilascio dell'autorizzazione a costruire (cfr. art. 22 cpv. 2 lett. a
LPT). Ritenuto che nella zona RSI 5 è consentita unicamente l'edificazione
di costruzioni residenziali (art. 35 cpv. 1 NAPR), è palese che il nuovo
edificio - nella misura in cui prevede di adibire quasi un intero piano ad
altri contenuti, non residenziali - si pone in netto contrasto con la
funzione di zona. Da questo profilo non può pertanto essere autorizzato. 4.3.4. Né potrebbe peraltro esserlo in applicazione degli art. 66 LST e 86 del regolamento della LST del 20 dicembre
2011 ( RLst ; RL 701.110) ,
alla stregua di un ampliamento di uno stabile esistente, in contrasto con la
funzione di zona. Premesso che non è dato di sapere se l'edificio presente
sulla part. __________ potrebbe prevalersi di queste prescrizioni, nessuno
pretende in effetti che i controversi depositi ad uso commerciale siano oggettivamente
indispensabili ai fini di un suo ulteriore uso (cfr. art. 66 cpv. 2 LST e
86 cpv. 2 lett. b RLSt; STA 52.2018.21 del 25 febbraio 2019 consid. 8.1 e 8.2).
Inoltre, le predette disposizioni non permettono in ogni caso di eseguire
trasformazioni che - come si vedrà qui di seguito - non rispettano tutte le
altre disposizioni del PR (cfr. ibidem ).
5. Area verde 5.1. Le percentuali di area verde esprimono di regola il rapporto tra l'area
verde e la superficie edificabile di un fondo. In generale, questo genere di
parametri concorre a definire un equilibrio fra aree edificate e non,
garantendo il mantenimento a verde di determinate aree e limitando lo
sfruttamento di un fondo (cfr. Daniela
Ivanov , Die Harmonisierung des Baupolizeirechts unter Einbezug der
übrigen Baugesetzgebung, Friburgo 2006, pag. 93 seg.; Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert , Aménagement du
territoire, construction, expropriation, Berna 2001, pag. 385; Peter Hänni , Planungs-, Bau- und
besoderes Umweltschutzrecht, Berna 2016, pag. 324; cfr. inoltre STPT
90.2001.100 del 20 febbraio 2003 consid. 8, 90.2001.90 del 23 gennaio 2003
consid. 4.5; STA 52.2005.288 del 3 febbraio 2006 consid. 2.1). In tal senso, l'area
verde può anche essere definita quale quota parte della superficie che deve
essere mantenuta libera da costruzioni (cfr. ad es. STA 52.2007.131 del 19
giugno 2007 consid. 5.1, confermata da STF 1C_247/2007 dell'11 marzo 2008).
Generalmente gli indici relativi alle aree verdi rispondono inoltre al principio pianificatorio di strutturare gli
insediamenti secondo i bisogni della popolazione, inserendovi molti spazi verdi
e alberati (cfr. art. 3 cpv. 2 LPT; sentenza del 3 agosto 2009 del
Verwaltungsgericht di Berna, VGE 100.2009.102, in BVR 2009 pag. 551
segg., 553; Bernhard Waldmann/Peter
Hänni, Raumplanungsgesetz, Berna 2006, n. 48 ad art. 3; inoltre, Hänni , op. cit., pag. 324). Permettono
poi, in particolare nelle zone a forte densità di abitazione, di garantire un
ambiente naturale, contrastando nel contempo anche l'eccessiva
impermeabilizzazione del suolo (cfr. Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert ,
op. cit., pag. 385; BVR 2009 pag. 554). Quali superfici possano essere
computate nelle aree verdi dipende comunque dalle prescrizioni concretamente
applicabili, segnatamente dalla regolamentazione del PR (cfr. art. 30 cpv. 1 n.
5 lett. a RLSt e, in precedenza, art. 29 cpv. 1 lett. c della legge cantonale
di applicazione della legge federale sulla pianificazione del territorio del 23
maggio 1990 [BU 1990, 365]; cfr. anche Ivanov ,
op. cit., pag. 94). 5.2. Secondo l'art. 35 cpv. 2 NAPR, nella
zona RSI 5 è imposta una
percentuale minima di area verde pari al 35%. L'art. 10 NAPR precisa che l'area verde minima prescritta
dalle normative di zona deve consistere in una superficie unitaria arredata e
mantenuta a prato o a giardino, possibilmente alberato e che sia direttamente
accessibile dagli edifici ai quali è al servizio (cpv. 1). L'arredo di
queste superfici , soggiunge il cpv. 2, deve avvenire con vegetazione
prevalentemente indigena; la copertura deve essere di tipo filtrante. Alfine di
ottenere un disegno urbano qualificato il Municipio può consentire che l'area
verde sia attrezzata in parte o totalmente con elementi di arredo (cpv. 3). Il cpv. 4 regola infine le
aree soggette a vincolo di piantagione. L'art. 10 NAPR contiene diversi concetti giuridici di natura indeterminata, che
riservano all'autorità decidente una certa latitudine di giudizio ai fini dell'individuazione
del loro contenuto. Esige in particolare che l'area verde minima sia formata da
(1) una superficie unitaria (arredata e mantenuta a prato o a giardino,
possibilmente alberato) e (2) sia direttamente accessibile dallo stabile
al cui servizio si pone. Fissa inoltre ulteriori criteri per la sua
configurazione (quali il tipo di vegetazione, la natura filtrante) e la
possibilità di attrezzarla con elementi di arredo. Non precisa per contro se,
nella quota minima, possano o meno essere computate anche superfici inverdite,
approntate sopra le coperture o i tetti delle costruzioni. 5.3. Ai sensi dell'art. 32 cpv. 4 NAPR, nelle aree edificabili come la zona RSI
5, fa stato una zonizzazione dimensionale dove le quantità edificatorie sono
definite con l'indice di sfruttamento, la percentuale di area verde e le
altezze . In base al PR, il parametro dell'area verde determina quindi il
grado di sfruttamento ammissibile dei fondi, che deve essere calcolato per ogni
nuovo intervento (includendo nel computo i fabbricati già esistenti che si mantengono,
cfr. art. 5 cpv. 2 NAPR). La percentuale dell'area verde ha quindi una chiara
funzione di limitare gli ingombri, circoscrivendo (similmente a un indice di
occupazione) la superficie che deve rimanere libera da costruzioni ed essere
conservata a verde. Considerazione, questa, che già da sola porta a escludere
che nell'area in questione possano essere conteggiate superfici ricoprenti
costruzioni (principali o accessorie), che, come tali, non potrebbero neppure
sfuggire all'indice di occupazione (art. 37 e 38 cpv. 3 LE). Da questo profilo,
si potrebbe tutt'al più solo ammettere che siano computabili le superfici
piantumate sovrastanti costruzioni sotterranee (cioè non sporgenti su
tre lati più di 50 cm dal terreno sistemato, cfr. art. 5 cpv. 5 NAPR), ovvero
opere che, in assenza di una diversa disposizione, non andrebbero nemmeno
considerate ai fini dell'indice di occupazione (cfr. STA 52.2009.72 del 17
giugno 2010 consid. 4). Deduzione, quest'ultima, che in concreto appare
peraltro congruente con la regola generale prevista all'art. 8 NAPR ("costruzioni
sotterranee"), secondo cui l'occupazione del fondo, incluse le costruzioni
sotterranee, può raggiungere fino al massimo il 70% della superficie del
mappale. L'impossibilità di conteggiare nell'area verde le coperture o i tetti inverditi
di costruzioni principali o accessorie risulta inoltre coerente con i diversi
criteri posti dall'art. 10 NAPR. In particolare, di quelli che tendono a
evitare una frammentazione delle aree verdi per salvaguardarne le funzioni di
ricreazione, svago e respiro ( superficie unitaria , cfr. STPT 90.2001.100
citata consid. 8), come pure di quelli che mirano ad assicurare la permanenza
di terreno che, seppur fabbricato intensivamente, possa continuare a svolgere
le sue funzioni naturali, di sustrato per lo sviluppo delle piante e le loro
radici ( mantenuta a prato o a giardino, possibilmente alberato ) e di
infiltrazione delle acque ( la copertura deve essere di tipo filtrante ).
Appare inoltre conforme al senso e alle altre diverse finalità in genere di
questi parametri (cfr. supra consid. 5.1). Obiettivi, che i tetti verdi
(intensivi o estensivi) sono invece solo parzialmente in grado di assolvere,
senza cioè potersi sostituire compiutamente a un suolo allo stato
naturale, ricoperto di vegetazione (cfr. BVR 2009 pag. 554 seg.). E ciò
nonostante i tetti verdi - rispetto a quelli
che non lo sono affatto - comportino degli indubbi vantaggi, in particolare dal
profilo estetico (attenuando l'impatto dell'edificio sul paesaggio,
specialmente da lontano, cfr. pure Lorenzo
Anastasi/Sarah Socchi , Le costruzioni a gradoni nel Canton Ticino, in
RtiD I-2015 pag. 391; Carmen Walker Späh , Definition der
Terrassenbauweise, in PBG Aktuell 2/1996, pag. 25), ma anche nella misura in
cui - a dipendenza della loro effettiva configurazione - possono più o meno
trattenere delle acque piovane e/o assolvere alcune funzioni ecologiche (ad es.
di collegamento faunistico, cfr. BVR 2009 pag. 554 seg.). 5.4. In concreto il fondo dedotto in edificazione - sottratta la superficie
frattanto ceduta al Comune (443 mq) - ha una superficie edificabile di 3'146
mq. Deve quindi disporre di un'area verde pari ad almeno 1'101.10 mq. Tale area
è invero minore rispetto a quella (1'256.15 mq) considerata dal Municipio
(sulla base dello schema prodotto dall'CO 1 con le osservazioni del 20 dicembre
2016; cfr. decisione del 3 maggio 2017, pag. 3); è tuttavia superiore a quella
(1'038.10 mq) ritenuta dal Governo, appoggiandosi al calcolo prodotto in quella
sede (cfr. risposta del 4 luglio 2017 pag. 5 seg. e doc. 3, che per l'area
vincolata a strada ha erroneamente dedotto 498 mq, anziché 443 mq). Il progetto, secondo il citato schema considerato dal Municipio, prevede un'area
verde complessiva di 1'260.51 mq, formata da diversi appezzamenti, e tra questi
(1) la copertura verde dello zoccolo di collegamento fra il nuovo edificio e
quello esistente, (2) un'aiuola spartitraffico al centro del fondo, (3) delle
fasce di contorno all'accesso e ai posteggi esterni, come pure (4) delle scale
e/o camminamenti lungo il confine nord. 5.5. Ora, contrariamente a quanto concluso dal Governo, è anzitutto da
escludere che (1) la copertura verde dello zoccolo di 112 mq (cfr. citato doc.
3 prodotto dalla resistente al Governo) possa essere computata nell'area verde.
Questo corpo di fabbrica, ancorché parzialmente interrato, s'innalza dal
terreno sistemato per più di 3 m (incluso il parapetto, cfr. prospetto nord;
cfr. anche sezione ST 01): è quindi a tutti gli effetti una costruzione
principale, che determina un apprezzabile ingombro e incide sulla superficie
edificata. Non è in ogni caso assimilabile a una costruzione sotterranea,
sporgente dal terreno al massimo m 0.50 (cfr. art. 5 cpv. 5 NAPR).
Conformemente a quanto illustrato poc'anzi (consid. 5.3), non può pertanto
essere conteggiato nell'area verde libera da costruzioni ai sensi degli art. 10
e 35 cpv. 1 NAPR. Considerata la sua esile configurazione (spessore di ca. 20
cm), non è peraltro ben dato di vedere come potrebbe essere filtrante e
prestarsi allo sviluppo radicale delle piante. 5.6. Insostenibile è inoltre la valutazione del Municipio di computare (2) l'aiuola
spartitraffico (111.44 mq) tra la rampa dell'autorimessa e i posteggi esterni,
disgiunta dagli altri appezzamenti sistemati a verde. Pur tenendo conto del
riserbo di cui deve dar prova questo Tribunale nell'interpretazione dei
concetti giuridici di natura indeterminata di norme comunali - a meno di ritenere
ammissibile ogni e qualsiasi macchia di verde sparsa su un fondo - non è
francamente dato di vedere come con quest'aiuola (con o senza annesso a "L"
di 56.41 mq, invero non più previsto nell'ultimo calcolo allegato, cfr. citato
doc. 3; cfr. anche risposta del 25 maggio 2018 dell'CO 1, pag. 10) l'area verde
sulla part. __________ possa ancora formare una superficie unitaria ai
sensi dell'art. 10 NAPR (o anche solo "tendere o ispirare all'unità di
tutte le componenti", cfr. risposta citata). Il Municipio non lo spiega,
mentre la resistente tutto sommato nemmeno lo pretende, riconoscendo al
contrario che quest'aiuola è a tutti gli effetti scollegata dal resto dell'area
verde . Apparentemente, non risulta quindi neppure direttamente
accessibile dall'edificio. 5.7. Identica conclusione vale per (3) lo scorporo (aiuola) che fa da contorno
all'accesso, rispettivamente la stretta fascia che delimita i posteggi verso
via __________ (tutt'al più destinabile a una siepe, cfr. peraltro anche le viste su www.google.ch /maps, cfr. al riguardo STF 1C_382/2015 del 22
aprile 2016 consid. 6.5). Anche queste superfici (di almeno una ventina
di mq) vanno senz'altro dedotte, non potendo chiaramente essere accessibili, né
formare un complesso unitario con l'area restante. Da sottrarre è infine (4) la superficie asfaltata (ca. 12 mq) adibita a scale e
camminamento lungo il confine nord (cfr. pianta P00). 5.8. Già solo deducendo queste diverse superfici (1-4, pari ad almeno 311.85
mq) - e senza che occorra soffermarsi sugli ulteriori appezzamenti previsti dai
diversi schemi di calcolo (di cui dagli atti non emergono peraltro
compiutamente le caratteristiche) - l'area verde minima prevista (948.66 mq)
non rispetta abbondantemente quella minima (1'101.10 mq) prescritta (art. 35
cpv. 1 NAPR). Anche su questo punto il giudizio impugnato non può quindi essere
tutelato.
6. 6.1. Sulla base
delle considerazioni che precedono, il ricorso deve dunque essere accolto, con
conseguente annullamento del giudizio governativo e della licenza edilizia
rilasciata dal Municipio. 6.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a
carico della CO 1, secondo soccombenza. Il Comune ne va esente essendo comparso
in lite per esigenze di funzione e non per tutelare suoi interessi particolari.
L'istante in licenza è inoltre tenuta a rifondere alla ricorrente, assistita da
un legale, un'adeguata indennità a titolo di ripetibili (art. 49 cpv. 1 LPAmm)
per entrambe le sedi.
Per questi motivi,
decide:
1.   Il ricorso è
accolto.
§.   Di conseguenza
sono annullate:
1.1.   la decisione del 21 febbraio 2018
(n. 774) del Consiglio di Stato;
1.2.   la licenza edilizia del 3 maggio
2017 del Municipio di Paradiso rilasciata alla CO 1 per l'edificazione di un nuovo
edificio residenziale plurifamiliare (part. __________).
2. La tassa di giustizia di fr. 2'500.- è posta a
carico della CO 1 , la quale è inoltre tenuta a versare alla ricorrente
un identico importo a titolo di ripetibili per entrambe le sedi. All'insorgente va restituito l'importo di fr. 1'800.- versato a titolo di
anticipo.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).
4.   Intimazione
  a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
presidente                                                            La
vicecancelliera