Opposizione al sequestro. Restituzione dellacconto versato per la costituzione di un diritto di compera. Interpretazione di un documento pubblico esecutivo. Abuso di diritto
Decisione del 08.07.2019, CEF
OPPOSIZIONE AL SEQUESTRO
art. 271 cpv. 1 cf. 6 LEF
art. 272 cpv. 1 LEF
art. 273 LEF
art. 278 LEF

CO 1
CO 2 , __________
(patrocinati dall__________ PA
  2, __________)
contro
RE 1 E-
(patrocinato dall__________ PA 1, __________)
giudicando sui reclami del 26 novembre 2018 presentati da RE 1 contro
le decisioni emesse il 15 novembre 2018 dal Pretore;
ritenuto
in fatto:                   A. Con rogiti n. __________8
e __________9 del notaio avv. __________, il 2 apri­le 2014 CO 1 e CO 2, beneficiari di un diritto di compera sullintera particella n. __________ RFD di C__________ scadente il 31 dicembre 2014, hanno concesso a loro volta a RE 1
(allora cittadino russo) un diritto di compera con scadenza al 30 giugno 2017, sopra il futuro bene sito in territorio del
Comune di C__________ , e meglio
sulle unità di proprietà per piani (PPP) n. 8 di __________ , rispettivamente n. 9 di __________ della suddetta particella n. __________. Il pri­mo rogito prevede un
prezzo di compravendita della PPP n. 8 di fr. 1'800'000. e il secondo di fr. 2'200'000.,
oltre al versamento di rispettivamente fr. 450'000. e fr. 550'000.
entro 5 giorni dalla firma dellatto sul conto del notaio a libera disposizione
dei concedenti e il saldo, sempre sul conto del notaio, prima della scadenza
del diritto di compera. I rogiti dispongono inoltre che qualora i concedenti
non divenissero proprietari della nota particella o qualora RE 1 non ottenesse
il permesso di tipo B (UE/AELS), i suddetti acconti dovranno essere restituiti
immediatamente, i rogiti costituendo documenti pubblici esecutivi parificati a
titoli di rigetto definitivo (giusta gli art. 80 cpv. 2 n. 1 bis LEF e 349 CPC)
per i menzionati importi.
Il
3 aprile 2014, RE 1 ha versato sul conto del notaio complessivamente fr. 1'000'000..
E il 29 marzo 2017, ottenuta la nazionalità spagnola, egli ha richiesto il
rilascio di un permesso di tipo B (UE/AELS) per persona senza attività lucrativa
(pensionato). Tale domanda risultante ancora pendente al momento della scadenza
dei diritti di compera, il giorno successivo, ovvero il 1° luglio 2017, RE 1 ha
chiesto al notaio __________ la restituzione degli acconti.
B. Con
due istanze del 3 maggio 2018 dirette rispettivamente contro CO 1 (inc. __________)
e CO 2 (inc. __________), RE 1 ha chiesto alla Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 5, di decretare in virtù dell  art. 271 cpv. 1 n. 6 LEF (titolo di rigetto definitivo dellopposizione)
il sequestro delle tre quote di comproprietà B, per quanto concerne CO 1, e
A per quanto attiene a CO 2 , ciascuna di ½ delle PPP n. __________,
__________ e __________ della particella n. __________ RFD di C__________. Quali
titoli di credito, RE 1 ha indicato lobbligo di restituire gli acconti di fr. 1'000'000.
complessivi da lui versati sul prezzo di vendita delle due PPP, che grava in
parti uguali su CO 1 e CO 2.
C. Statuendo
con due decisioni separate del 3 maggio 2018 il Pretore ha respinto entrambe le
istanze di sequestro, ponendo a carico dellistante in
ogni causa le spese processuali di fr. 500..
D. Con sentenza unica del 1° giugno 2018 (inc.
14.2018.93/94), que­sta Camera ha accolto i due reclami presentati da RE 1 il 17 maggio
2018 contro le decisioni appena citate e di conseguenza ha ordinato allUfficio desecuzione di Lugano di eseguire il sequestro delle tre
quote di comproprietà (B) di CO 1 e delle tre quote di comproprietà (A) di CO 2 , in ogni
causa sino a concorrenza di fr. 500'000., oltre agli
interessi del 5% dal 1° luglio 2017, per titolo di restituzione della
(rispettiva) metà dellanticipo versato il 3 aprile 2014 in base al punto IV.1
dei rogiti n. __________8 e __________9 del notaio avv. __________.
Le
spese processuali di fr. 500. in ciascuna delle procedure sono state poste a carico dellistante, mentre non ne sono state riscosse in sede di reclamo né si sono
assegnate ripetibili .
E. Il
19 giugno 2018 la Camera ha dichiarato irricevibili le opposizioni presentate
al suo cospetto il 18 giugno 2018 da CO
1 e CO 2 (con contestuali domande di cauzione per le spese ripetibili e di
garanzia a norma dellart. 273 LEF), precisando che la competenza per
esaminarle spetta al Pretore, sebbene i sequestri siano stati decretati dalla
Camera in riforma delle decisioni pretorili.
F. Trasmesse
le opposizioni al Pretore, alle udienze del 5 novembre 2018 gli opponenti hanno
confermato le loro rispettive domande, mentre listante ha postulato in ambedue
le procedure la reiezione dellopposizione. In replica e in duplica le parti
hanno ribadito le rispettive e contrastanti tesi.
G. Statuendo
con due decisioni distinte del 15 novembre 2018, il Pretore ha respinto le
domande di cauzione processuale e di garanzia (giusta lart. 273 LEF), in
quanto non divenute senza oggetto, ha accolto le opposizioni e annullato i
sequestri, ponendo a carico di RE 1, in ognuna delle cause, le spese
processuali di fr. 500. e ripetibili di fr. 5'000. a favore dellopponente.
H. Contro
le sentenze appena citate RE 1 è insorto a questa Camera con due reclami separati del 26 novembre 2018 per ottenerne lannullamento,
la reiezione delle opposizioni al sequestro e la conferma degli stessi. Nelle rispettive
osservazioni del 21 dicembre 2018, CO 1 e CO 2 hanno concluso per la reiezione
dei reclami e in via eventuale, qualora essi fossero accolti, hanno chiesto che
il sequestrante fosse obbligato a fornire una garanzia di fr. 100'000.
per ogni sequestro entro 10 giorni dalla notifica della decisione, pena la loro
decadenza.
Considerando
in diritto:                 1. Le sentenze impugnate  emanate in materia di opposizione al sequestro
 sono decisioni di prima istanza finali e inappellabili (art. 309 lett. b n. 6
CPC), contro cui è dato esclusivamente il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a
CPC e 278 cpv. 3 LEF) alla Camera di esecuzione e
fallimenti (CEF) del Tribunale dappello (art. 48 lett. e n. 1 LOG) senza
riguardo al valore litigioso .
1.1 I
reclami in esame sono di analogo contenuto e sono diretti contro decisioni
simili, fondate su un medesimo complesso di fatti e vertenti sullapplicazione
delle stesse norme giuridiche. Si giustifica così, per economia di
procedura, di congiungere le due procedure e di emanare una
sentenza unica (art. 125 lett. c CPC) , pur mantenendone lautonomia nel
senso che i dispositivi restano separati e possono essere impugnati anche singolarmente .
1.2 Pronunciate
in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), le decisioni sono impugnabili con
reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Presentati il 26 novembre 2018 contro le sentenze notificate al
patrocinatore di RE 1 il 16 novembre, in concreto i reclami sono tempestivi.
1.3 Secondo lart. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati sia lapplicazione
errata del diritto sia laccertamento manifestamente errato dei fatti.
a) La
giurisdizione cantonale superiore ha lo stesso potere di cognizione del giudice
di prima istanza e verifica quindi sotto lan­golo della semplice
verosimiglianza, ove siano contestati, se i presupposti del sequestro sono
realizzati, riesaminando liberamente e sommariamente lapplicazione del diritto
(art. 320 lett. a CPC; sentenza del Tribunale federale 5A_925/2012 del 5 aprile
2013, consid. 9.3).
b) La
Camera decide in linea di principio in base agli atti di causa della
giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2 CPC) , limitatamente alle censure motivate contenute
nel reclamo (DTF 142 III 417 consid. 2.2.4) , ma tutte le
parti possono far valere fatti e mezzi di prova nuovi (art. 278 cpv. 3 LEF e
326 cpv. 2 CPC; RtiD 2017 I 757 n. 51c consid. 1.4/a), verificatisi sia prima che dopo lemanazione della sentenza di primo grado (sentenza della CEF 14.1999.82 del 10
aprile 2000, consid. 1.5/e), e ciò fino alla chiusura
dello scambio degli allegati (sentenze del Tribunale federale 5A_306/2010 del 9
agosto 2010, consid. 3.2.3, e della CEF 14.1999.3 del 5 luglio 1999, consid.
3). È ammessa solo la produzione di documenti (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 138 III
639 consid. 4.3). Laccertamento dei fatti e lapprezzamento
delle prove possono essere censurati unicamente se sono manifestamente errati (art.
320 lett. b CPC), ovvero arbitrari (DTF 138 III 234 consid. 4.1). Ove la
correzione del vizio sia suscettibile dinfluire sullesito della causa, la
Camera interviene, quindi, soltanto se il giudice di prime cure non ha
manifestamente capito il senso e la portata di un mezzo di prova, ha omesso,
senza motivi oggettivi, di considerare prove pertinenti o ha tratto deduzioni
insostenibili dagli elementi raccolti (cfr. per analogia: sentenza del
Tribunale federale 5A_739/2012 del 17 maggio 2013, consid. 2.2 e i rinvii; Jeandin in: Commentaire romand, Code de procédure civile, 2 a ed.
2019, n. 5-6 ad art. 320 CPC con rimandi ).
2. In virtù dellart. 272 cpv. 1 LEF, il
sequestro è concesso purché il creditore renda verosimile lesistenza del suo
credito (n. 1), di una causa di sequestro (n. 2) e di beni appartenenti al
debitore (n. 3).
2.1 I
fatti sono resi verosimili quando il giudice, fondandosi su indizi oggettivi 
che risultano dagli atti (art. 254 cpv. 1 CPC)  sufficienti a costituire un inizio
di prova, ne ricava limpressione che i fatti pertinenti si siano realizzati,
senza dover escludere la possibilità, altrettanto probabile, che si siano
svolti in altro modo (DTF 138 III 233 consid. 4.1.1; RtiD 2012 II 927 consid.
1.3). In particolare egli deve convincersi che la pretesa vantata dal se questrante esiste per limporto enunciato
ed è esigibile. Per quan­to attiene al fondamento
giuridico dellistanza, il giudice procede a un esame sommario, cioè né
definitivo né esaustivo, al termine del quale emana una
decisione provvisoria (DTF 138 III 638-9 consid. 4.3.2), a
questo stadio senza contraddittorio (per garantire leffetto sorpresa).
2.2 Il
decreto di sequestro (art. 274 cpv. 2 LEF) può essere contestato dal debitore o
dai terzi toccati nei propri diritti con opposizione (art. 278 LEF) allo stesso
giudice che lha pronunciato. Egli riesamina tutti i presupposti del sequestro
 purché contestati  con un potere di cognizione immutato, ma in
contraddittorio, quindi alla luce anche degli argomenti dellopponente. Il
giudice non agisce dufficio (art. 58 cpv. 2 CPC) e decide unicamente in base
ai fatti allegati (art. 55 cpv. 1 CPC) e resi verosimili, salvo che siano stati
ammessi o non contestati dalla controparte non contumace oppure siano notori
(art. 150 cpv. 1, 151 e 254 CPC; sentenza della CEF 14.2011.113 dell 8 settembre 2011 , consid. 6.5 ) .
Sono inammissibili censure dirette non contro il decreto di sequestro ma contro
gli atti di esecuzione del sequestro (art. 275 LEF), affidati allufficio desecuzione
(art. 274 cpv. 1 LEF). Esse vanno fatte valere con ricorso allautorità di
vigilanza nel senso dellart. 17 LEF (DTF 129 III 207 consid. 2.3).
2.3 Il
fatto che, nella fattispecie in rassegna, i sequestri siano stati decretati
dalla Camera in riforma delle decisioni pretorili di reiezione delle domande di
sequestro non muta nulla a quanto appena ricordato. Sia il Pretore, infatti,
sia la Camera sono abilitati a rivedere interamente le cause  limitatamente ai
punti contestati dalle parti  alla luce dei nuovi elementi emersi dal contraddittorio
e quindi senza vincoli a quanto deciso nella procedura unilaterale di esame
delle domande di sequestro.
3. Nella
decisione impugnata, il Pretore premette di aver fondato le sue decisioni di
reiezione delle domande di sequestro sulla clausola n. I.6 dei rogiti di
costituzione di diritto di compera, secondo cui  nella sua versione in
italiano  la validità del
presente atto e la relativa annotazione del diritto di compera, rispettivamente
il trapasso di proprietà a RF, sono subordinati allottenimento del suddetto
Permesso B (UE/AELS) . Pur ritenendo che tale clausola
non possa essere presa come punto di riferimento comune per le parti, dal
momento che nella sua versione in inglese la validità degli atti menzionati è
subordinata non allottenimento del permesso B, bensì allautorizzazione dellautorità
LAFE (acronimo di legge
federale sullacquisto di fondi da parte di persone alleste­ro, RS 211.412.41) al trasferimento della proprietà, il primo giudice
considera molto chiaro il testo
italiano, la cui interpretazione letterale non lascerebbe grande spazio di manovra: per atto si dovrebbe intendere lintero atto, compresa quindi la clausola di retrocessione
degli acconti prevista al punto IV.1 nel
caso in cui RE 1 non ottenesse il permesso B. A suo parere, linterpretazione contra litteram delle clausole n. I.6 propo­sta dal sequestrante la prima volta con i (primi) reclami non apparirebbe molto convincente, perché nella
pratica notarile usuale il richiamo allinefficacia del negozio
giuridico in caso di mancata autorizzazione si riferisce allautorizzazione
LAFE e non al permesso B. In fin dei
conti, il Pretore ritiene tuttavia di non potersi scostare dallinterpretazione della Camera, secondo cui la
clausola n. I.6 non si estende alla clausola indipendente del n. IV.1.
Nei
reclami RE 1 rileva a ragione linutilità di confrontarsi con la tesi dellinefficacia
dellobbligo di retrocedere gli acconti (previsto al punto n. IV.1) in virtù
della clausola n. I.6, siccome il Pretore si è allineato alla conclusione
inversa cui la Camera ed egli stesso sono giunti. Nelle osservazioni ai reclami,
gli opponenti sottolineano però  pure a giusto titolo (sopra consid. 2.3) 
che nulla vieta al Pretore né alla Camera di riesaminare la clausola di
restituzione degli acconti e ribadiscono che il testo chiaro, in italiano,
della clausola n. I.6 subordina la validità dell intero atto, inclusa la clausola slegata n. IV.1, allotteni­mento del
permesso B, contestando linterpretazione contra litteram [] successivamente proposta dal sequestrante.
3.1 A
scanso di equivoci, non è inutile ricordare che il motivo di reiezione delle
istanze di sequestro che il Pretore ha fondato sulla clausola n. I.6 è stato da
lui evocato dufficio per la prima volta nelle decisioni con le quali ha
respinto le istanze. Al sequestrante non è dunque stato possibile esprimersi su
quel motivo prima di ricevere le decisioni citate. Gli argomenti contenuti nei
(primi) reclami erano pertanto ammissibili  per tacere del fatto che il divieto
dei nova riguarda solo le allegazioni di fatto, le prove e le conclusioni nuove
(art. 326 cpv. 1 CPC), ma non le allegazioni di diritto (sentenza della CEF 14.2016.297
del 27 marzo 2017, RtiD 2017 II 875 n. 43c consid. 1.4 [massima])  e lo erano
pure le allegazioni di fatto relative alla clausola n. I.6, appunto già
formulate dal Pretore in prima sede.
3.2 A
un esame sommario come quello che compete al giudice del sequestro (sopra
consid. 2.1), è dubbio chegli potesse accogliere le opposizioni ai sequestri
sulla scorta di una clausola (n. I.6), da lui stesso
ritenuta inidonea a essere presa come punto di riferimento comune per le parti
in ragione delle divergenze esistenti tra la versione italiana e quella
inglese. Ma pur volendo  come il Pretore e le parti  reputare il testo
italiano prevalente, non appare oggettivamente chiaro che il suo senso sia
quello prestatogli dal primo giudice e dagli opponenti. Laggettivo intero non figura,
infatti, nel testo discusso (la
validità del presente atto e la relativa annotazione del diritto di compera,
rispettivamente il trapasso di proprietà a RF) . Ne
segue che per atto non si deve ne­cessariamente
intendere lo stesso (integrale) rogito, bensì piut­tosto latto
di costituzione del diritto di compera, come risulta dal­laggiunta e la relativa annotazione del diritto di
compera, rispettivamente il trapasso di proprietà a RF . Linterpretazione letterale del testo della clausola n. I.6 non
esclude pertanto che la validità dell atto e quella dellobbligo di restituzione
degli acconti (n. IV.1) siano subordinate alla stessa
condizione. Anzi, estendere leffet­to della prima alla seconda condurrebbe a negare ogni possibile applicazione della clausola n.
IV.1, giacché la condizione cui è subordinata è anche la condizione alla quale
scatta linvalidazio­ne del rogito secondo il punto n. I.6. Non può, a prima
vista, essere stata la volontà delle parti.
3.3 Che
il testo determinante della clausola n. I.6 sia quello inglese non cambierebbe
nulla. In effetti, lautorizzazione LAFE a favore di un
cittadino europeo è subordinata alla
condizione chegli sia in possesso di un permesso per dimoranti temporanei
(art. 2 cpv. 2 dellordinanza sullacquisto di fondi da parte di persone allestero
[OAFE, RS 211.412.411]). La restituzione degli acconti non sarebbe così mai
possibile perché il mancato ottenimento del permesso B  cui essa è
subordinata giusta il n. IV.1  escluderebbe sempre il rilascio dellautorizzazione
LAFE, facendo scattare la clausola n. I.6 e con essa  volendo seguire il
Pretore e gli opponenti  linefficacia della clausola n. IV.1. Del resto,
secondo lart. 44 cpv. 3 della legge notarile la versione italiana dei rogiti
prevale sulla traduzione in inglese e pare inverosimile che le parti ne abbiano
fatto dipendere la validità dallotte­nimento di unautorizzazione LAFE,
poiché una simile autorizzazione non è necessaria se il fondo è acquistato come
residenza primaria (art. 2 lett. b LAFE), ciò che risulta essere il caso nella
fattispecie giacché listante ha chiesto il permesso B a tale scopo, bastando
una decisione di non assoggettamento alla LAFE.
3.4 In
conclusione su questo punto, la tesi del reclamante circa lin­dipendenza delle
clausole n. I.6 e IV.1 dei rogiti pare più verosimile di quella contraria degli
opponenti. Al riguardo i reclami sono fondati.
4. Per
il Pretore, ad ogni modo, la clausola di restituzione degli acconti (n. IV.1)
non specifica né il momento entro il quale la condizione del mancato
ottenimento del permesso B devessere adempiuta per giustificare il rimborso
degli acconti, né le ipotesi in cui tale condizione deve considerarsi
soddisfatta. A sua mente, non vi rientra lipotesi in cui la procedura di
autorizzazione non è terminata alla scadenza del diritto di compera, altrimenti il beneficiario potrebbe a sua libera
discrezione far scattare lob­bligo di restituzione ed eludere
facilmente la pena convenzionale pattuita dalle parti in caso di mancato
esercizio (per qualsiasi motivo) del diritto di compera. Ciò non può, a suo
giudizio, essere stata la reale volontà delle parti.
Per il reclamante, è in primo luogo arbitrario da parte del Pretore
ritenersi vincolato allinterpretazione che la Camera ha dato della clausola n. I.6 e invece distanziarsene
per quanto concerne il mo­mento in cui si deve intendere
adempiuta la condizione del mancato
ottenimento del permesso B prevista dalla clausola n. IV.1. In secondo luogo, il reclamante
contesta che la condizione in que­stione fosse lasciata alla sua libera
discrezionalità, la concessione del permesso sottostando alla decisione della
competente autorità. Evidenzia di avere inoltrato la richiesta di rilascio del
permesso B il 29 marzo 2017, ossia in un termine sufficiente, secondo la
prassi usuale (al massimo 3 mesi), per ottenere una de­cisione in tempo utile.
In terzo luogo, che lobbligo di restituzione sorga se il permesso B non è
stato rilasciato entro il 30 giugno 2017 si deduce, a mente del reclamante, dal
fatto che il (quarto) paragrafo in cui è previsto tale obbligo fa parte delle eccezioni
a quello precedente (il terzo) in cui è stata pattuita la clausola penale in
caso di mancato esercizio del diritto di compera entro la stessa data. Secondo
la legge, in effetti, liscrizione del trapasso di proprietà a favore di un
cittadino europeo è ammessa solo se questi è già in possesso di un permesso per dimoranti temporanei. In quarto luogo, rileva
il reclamante, nella clausola n.
I.6 egli si è impegnato a presentare richiesta di permesso B entro il 30
giugno 2017 e non con un determinato numero di mesi di anticipo. In quinto
luogo, egli epiloga, una proroga della scadenza del diritto di compera non sarebbe
stata possibile, poiché tale ipotesi era prevista (al punto V dei rogiti)
unicamente in caso di consegna ritardata degli appartamenti.
Per
gli opponenti, per contro, le argomentazioni del ricorrente non tengono conto
della natura dei diritti di compera pattuiti dalle parti. È a loro dire
impensabile, visto il valore di mercato delle quote di comproprietà (di fr. 2'200'000.
e fr. 1'800'000.) e la durata dei
diritti di compera (dal 2 aprile 2014 al 30 giugno 2017), chessi siano stati concessi senza pagamento di un
corrispettivo, costituito per lappunto degli anticipi di fr. 550'000. e fr. 450'000. di cui il reclamante chiede ora la retrocessione. Daltronde, gli opponenti
sostengono che il reclamante avrebbe potuto esercitare i diritti di compera e
farli annotare a registro fondiario già dal 29 marzo 2017 sulla scorta dei
formulari individuali di domande B di soggiorno per stranieri senza attività
lucrativa in Svizzera. Non avendo adempiuto i propri obblighi contrattuali
(esercitare i diritti di compera e pagare il prezzo convenuto), egli non è legittimato
a richiedere la restituzione degli acconti.
4.1 Il
testo della disposizione n. IV.1, quarto paragrafo, è in sé chiaro. Gli acconti
devono essere restituiti al beneficiario immediatamente qualora non ottenesse il permesso B (UE/AELS) . Che la restituzione fosse esclusa non appena egli avesse inoltrato la
domanda di permesso non risulta dai rogiti. Vero è che il momento in cui la
condizione del mancato ottenimento del permesso B devessere adempiuta non è
esplicitamente stabilito. La pattuizione in questione si presenta però come una
riserva al­lobbligo del beneficiario, previsto al paragrafo precedente, di
versare una pena convenzionale di un importo pari a quello del­lacconto ove
egli non esercitasse il diritto di compera per qualsiasi motivo entro
la scadenza del 30 giugno 2017. In effetti, se tra i (qualsiasi) motivi per i
quali i concedenti possono tenere gli acconti come pena convenzionale, vi fosse
anche il mancato ottenimento del permesso B, la clausola di restituzione
degli acconti del quarto paragrafo non troverebbe mai applicazione.
4.2 Che
poi le parti abbiano voluto sottoporre la concessione dei diritti di compera
alla corresponsione di un prezzo non consta. Le somme in discussione ( fr. 550'000. e fr. 450'000.) sono designate
come acconto sul
prezzo di vendita dei fondi (titolo del punto IV.1), mentre la pena
convenzionale del terzo paragrafo è limitata dallobbligo di restituzione
convenuto nel quarto paragrafo. A un esame sommario fondato sul testo e sulla
sistematica della disposizione la tesi del reclamante pare più verosimile di
quella del Pretore e degli opponenti.
4.3 Non si
disconosce che la clausola in discussione, così come for­mulata, permetterebbe al beneficiario di far sorgere lobbligo di restituzione degli acconti unilateralmente
astenendosi di chiedere il rilascio del permesso B ed eludere così
facilmente la pena convenzionale. Tuttavia, nel caso in esame RE 1 ha chiesto
il rilascio del permesso B il 29 marzo 2017 (doc. F),
ossia tre mesi prima della scadenza del diritto di compera (30 giugno 2017),
sicché non dipendeva più da lui ladempi­mento della condizione di
retrocessione. Se in questo modo egli abbia
agito in malafede verrà esaminato in seguito (sotto, consid. 5). Per
intanto basta constatare che in sé linterpretazione letterale della clausola
di restituzione non è insostenibile. Si deve rinviarne uninterpretazione più
approfondita alla causa (eventuale) di merito. Nel frattempo, il senso più verosimile della clausola appare
essere quello proposto dal reclamante. Le limitazioni ipotizzate dal Pretore
non risultano né dal testo né da altri elementi oggettivi. Fondata su un interpretazione oggettiva del contratto secondo il principio
dellaffidamento  che, trattandosi
di questione dindole giuridica (DTF 129 III 707 consid. 2.4), la Camera può rivedere con pieno potere di cognizione pur nei limiti di un
esame sommario basato sul criterio della verosimiglianza (sentenza della CEF 14.2016.221 del 28 febbraio 2017 consid. 6.3)  la conclusione del Pretore non
appare più verosimile di quella contraria cui giunge il reclamante, sicché
anche su questo punto i reclami si rivelano provvisti di buon fondamento.
5. Sia
come sia, a giudizio del Pretore il comportamento del beneficiario che, come
nella fattispecie, contrariamente alla buona fede non inoltra la domanda di
permesso in modo che la procedura possa essere portata a termine in tempo utile
né chiede una proroga del diritto di compera non merita tutela alcuna.
Da parte sua, il reclamante evidenzia di avere inoltrato la richiesta
di rilascio del permesso B il 29 marzo 2017, ossia in un termine sufficiente,
secondo la prassi usuale (al massimo 3 mesi), per ottenere una decisione in
tempo utile. Gli opponenti non si sono determinati al riguardo. Si limitano a
rilevare che nellesi­gere la restituzione degli acconti il giorno successivo
alla scadenza dei diritti di compera il sequestrante ha modificato in piena malafede
le intenzioni manifestate al momento della firma dei rogiti.
5.1 In
realtà, RE 1 ha fatto valere una pretesa apparentemente prevista dai rogiti (al
n. IV.1, 4° paragrafo) nei termini temporali pattuiti (immediatamente) . A prima
vista non si evince dagli atti chegli abbia tardato ad agire in malafede. I
rogiti non fissavano un termine minimo per inoltrare la domanda di permesso e
non si hanno indizi che il sequestrante potesse confidare nel fatto che il
permesso richiesto non sarebbe potuto essere rilasciato prima della scadenza
dei diritti di compera. Non sussisteva daltronde un obbligo per lui di
chiedere la proroga dei diritti di compera. Chegli  per ipotesi  non abbia
poi risposto ai richiami degli opponenti e del notaio non è in sé determinante
 il rilascio del permesso non dipendeva più da lui , per tacere del fatto chessi
non hanno reso verosimili le proprie allegazioni.
5.2 A
un sommario esame, anche su questa questione la tesi del­labuso di diritto,
tanto meno manifesto, non appare più verosimile della tesi contraria difesa dal
reclamante.
6. Essendo
i rogiti in esame, secondo il Pretore, poco chiari, spesso contraddittori e
soggetti a interpretazione, egli ritiene inverosimile che gli stessi possano
assurgere a validi documenti pubblici esecutivi, parificabili a titoli di
rigetto definitivo dellopposizio­ne, e quindi alla causa di sequestro prevista
dallart. 271 cpv. 1 n. 6 LEF.
Per il reclamante, invece, il senso del
quarto paragrafo della clau­sola n. IV.1 è chiaro e
corrisponde a quello cui è giunta la Camera fondandosi validamente su altri
paragrafi e clausole dei rogiti, nella stessa misura in cui il giudice può
fondarsi sui motivi della sentenza invocata quale titolo di rigetto definitivo
per interpretarne il dispositivo. Di conseguenza, il reclamante contesta che i
rogiti non siano sufficientemente chiari per essere assimilati a titoli di
rigetto definitivo dellopposizione. Da parte loro gli opponenti rinviano alle
considerazioni precedenti per contestare anche la causa di sequestro.
6.1 Il
Pretore pare partire dallidea che il presupposto della causa del sequestro
sarebbe subordinato a esigenze di prove più elevate che gli altri due
presupposti. Ora, per tutti e tre i presupposti è sufficiente la semplice
verosimiglianza (art. 272 cpv. 1 LEF; sentenza della CEF 14.2003.2 del 7 aprile
2003 consid. 1.5/c/bb), anche quindi per la causa del sequestro (DTF 139 III
141 consid. 4.5.2). Di conseguenza, il giudice deve considerare realizzata la
causa di sequestro dellart. 271 cpv. 1 n. 6 LEF se dai documenti prodotti dal
sequestrante ne ricava limpressione che la decisione o il
documento pubblico esecutivo da lui fatto valere come causa di sequestro possa
verosimilmente essere considerato co­me un titolo esecutivo nel senso dellart.
80 LEF, anche se non può escludere la possibilità, altrettanto probabile, che non
lo sia (v. sopra consid. 2.1). In altre parole, non ogni dubbio sulla chiarezza
o sul senso del titolo presentato giustifica la reiezione dellistanza di
sequestro. Essa va invece accolta se i motivi di dubbio non prevalgono in modo
sensibile sui motivi di considerare il titolo valido. Non occorre infatti
dimenticare che listituto del sequestro mira a fornire al presunto creditore
una garanzia durante la procedura esecutiva, nella quale verrà poi, se del caso,
verificata più approfonditamente la validità del titolo esecutivo da lui
invocato (in sede di rigetto definitivo delleventuale opposizione o se
necessario in unazione volta allinterpretazione del rogito). Tale favore
verso il sequestro è controbilanciato dalla facoltà per il debitore di esigere
garanzie per il danno che il sequestro eventualmente gli reca (art. 273 LEF).
Di questo equilibrio va tenuto conto nella decisione di opposizione al
sequestro.
6.2 Nella
fattispecie, risulta dai considerandi che precedono la verosimiglianza
preponderante della tesi sostenuta dal reclamante. Ciò vale anche per la causa
di sequestro. Del resto, è conforme allistituto del documento pubblico
esecutivo che lobbligato possa opporsi allesecuzione solo se solleva
obbiezioni immediatamente comprovabili (art. 351 cpv. 1 CPC), fatta salva per
lui, nel caso contrario, la possibilità di unazione giudiziaria relativa alla
prestazione dovuta (art. 352 CPC). Si giustifica così, in definitiva, di
accogliere i reclami.
Sulla
garanzia giusta lart. 273 LEF
7. Per lart. 273 cpv.1 LEF il creditore è responsabile nei confronti sia
del debitore che di terzi dei danni cagionati con un sequestro infondato e il
giudice può obbligarlo a prestare garanzia.
7.1 Il creditore può essere costretto dufficio
a prestare garanzia già con lo stesso decreto di sequestro (art. 274 cpv. 2 n.
5 LEF), ove il credito o la causa di sequestro siano dubbi. Lo può essere anche
a uno stadio ulteriore, a richiesta del debitore o del terzo che si pretende
leso dal provvedimento, in particolare quando la verosimiglianza del credito sia poi scemata (v. DTF 113 III 94 con­sid. 6; DTF 112 III 112 consid. 2; sentenza del Tribunale
federale 5A_757/2010 del 20 aprile 2011 consid. 2.1). Al
giudice del sequestro è lasciato un ampio margine di apprezzamento, onde tenere
conto delle particolarità della fattispecie. Ad ogni modo un elemento
essenziale per stabilire una garanzia nel senso dellart. 273 LEF è lesistenza
di un eventuale danno che il sequestro come tale può causare al debitore (DTF 126
III 100 consid. 5/c). Il debitore sequestrato deve rendere verosimile che il
blocco dei beni sequestrati gli abbia in concreto causato un danno effettivo.
7.2 Nel
caso concreto, gli opponenti si limitano a sottolineare la verosimiglianza a
loro dire bassa delle pretese avversarie e lignota solvibilità e residenza del
sequestrante, senza nemmeno allegare il danno che causerebbe loro il sequestro
dei fondi. La domanda va pertanto respinta.
8. La tassa del presente giudizio, stabilita
in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35) , e le ripetibili segue la soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC).
9. Circa i rimedi esperibili
sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 500'000.
in ciascuna delle procedure, raggiunge la soglia di fr. 30'000.
ai fini dellart. 74 cpv. 1 lett. b LTF.
Per
questi motivi,
pronuncia: 1. Le procedure sono congiunte.
2. Il
reclamo nella causa diretta contro CO 1 (SO.2018. 2958, 14.2018.192) è accolto
e di conseguenza i dispositivi n. 2 e 3 della decisione impugnata sono così
riformati:
2.   Lopposizione al sequestro è respinta.
3.   Le
spese processuali, di fr. 500. complessivi, già anticipate dal­lopponente,
sono poste a suo carico. CO 1 è tenuto a rifondere a RE 1 fr. 5'000. per
ripetibili.
Le
spese processuali di complessivi fr. 750. relative al presente giudizio,
già anticipate dal reclamante, sono poste a carico di CO 1, tenuto a rifondere
a RE 1 fr. 6'000. per ripetibili.
3. Il
reclamo nella causa diretta contro CO 2 (SO.2018. 2959, 14.2018.193) è accolto
e di conseguenza i dispositivi n. 2 e 3 della decisione impugnata sono così
riformati:
2.   Lopposizione al sequestro è respinta.
3.   Le
spese processuali, di fr. 500. complessivi, già anticipate dal­lopponente,
sono poste a suo carico. CO 2 è tenuto a rifondere a RE 1 fr. 5'000. per
ripetibili.
Le
spese processuali di complessivi fr. 750. relative al presente giudizio,
già anticipate dal reclamante, sono poste a carico di CO 2, tenuto a rifondere
a RE 1 fr. 6'000. per ripetibili.
4. Notificazione a:
    ;
 .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale dappello
Il presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare
ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Può
essere fatta valere unicamente la violazione di diritti costituzionali (art. 98
LTF). Il termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 2
LTF).